杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第51号
原告（反诉被告）许惠敏。
被告（反诉原告）赵国红。
被告赵德贤。
被告（反诉原告）娄瑞军。
三被告共同委托代理人（特别授权）朱叶平，浙江中杭律师事务所律师。
被告娄清云，2006年10月22日。
法定代理人娄瑞军。
原告许惠敏诉被告赵国红、赵德贤、娄瑞军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，由代理审判员肖夏采用简易程序于2014年2月11日第一次开庭进行了审理。原告许惠敏、被告赵国红、赵德贤、娄瑞军的共同委托代理人朱叶平参加了第一次庭审。后本院依原告申请，追加娄清云为被告，于2014年3月5日公开开庭进行了第二次审理，原告许惠敏、被告娄瑞军、被告赵国红、赵德贤的共同委托代理人朱叶平、钱敏敏、被告娄清云的法定代理人娄瑞军到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告许惠敏诉称，2007年12月28日，原被告签订滨江区长江小区3幢3单元201室的《房屋转让合同》。合同签订后首付房款10万元。2008年1月4日再付房款32万元，应付房款均已付清。同时收取该房屋（被告将该房屋房门钥匙移交，原告取得房屋实际使用权至今）。根据转让合同第一条第三款该房屋的房屋产权证、土地使用权证、契税证本该办理，由于被告违约，至今未办理房屋过户手续。故原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判决被告按房屋买卖合同办理房产过户手续；2、诉讼费由被告承担。
被告赵国红、赵德贤、娄瑞军辩称：房屋买卖合同不是真实意思表示，且赵德贤没有作为出卖人在合同上签字。按照合同约定买卖的标的是202室，原告将其变更为201室，因此原告应另行起诉。根据合同第六条约定，原被告双方都有权单方违约解除合同。
被告娄清云辩称，其不同意买房子。
被告（反诉原告）赵国红、娄瑞军反诉诉称：2007年12月28日，反诉原告与反诉被告许惠敏签订房屋买卖合同。根据合同第六章违约责任规定的内容表明，在买受人未取得房地产证之前，出卖人可以违约。反诉人认为，根据以上事实理由反诉人是可以违约的，有权解除合同。现提出反诉，反诉请求：1、请求解除房屋转让合同。
原告（反诉被告）反诉答辩称：房屋转让合同是真实有效，行使解除权期限已经超出两年。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋拆迁安置协议书一份，证明房屋合法有效。
2、房屋转让合同书一份，证明双方签订房屋转让合同真实有效。
3、赵国红承诺书一份，证明房屋是赵国红所有。
4、被告赵国红、赵德贤身份信息一份，证明被告身份信息真实可靠。
5、被告娄瑞军身份信息一份，证明被告身份信息真实可靠。
6、房款收据十万元一份，证明被告收到房款的第一笔资金。
7、房款收据三十二万一份，证明被告收到房款。
8、收据一份，证明原告在未办理三证的情况下提前将一万元给了被告。
9、收据一份，证明原告在未办理三证的情况下提前将五千元给了被告。
10、收据一份，证明原告在未办理三证的情况下提前将两千元给了被告。
被告（反诉原告）赵国红、娄瑞军为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
11、房屋转让合同一份，证明转让的房屋房号是202室。
被告娄清云未举证证明其主张。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
1、各被告对证据1、4、5、6、7三性均无异议，本院予以认可，并确认其证明效力。
2、证据2，各被告对该证据的真实性无异议，但证明对象有异议，买卖合同中赵德贤不是出卖人，而是见证人，被告赵国红、娄瑞军转让的应该是3幢3单元202室，原告擅自篡改，应不予采信。本院经审查对该证据真实性予以认可，该合同的效力本院将结合各项证据在说理部分予以综合认定。
3、证据3，被告赵国红、娄瑞军、赵德贤认为该承诺书并不能否认房屋所有人为三人。本院经审查对该证据的真实性予以认可，但因该承诺书是赵国红单方的表意，并不能单独作为认定房屋权属的依据，因而对该证据的证明目的本院不予认可。
4、证据8、9、10，被告赵国红、娄瑞军、赵德贤对该三项证据真实性没有异议，证明对象有异议，认为只能证明赵国红收到原告方的钱，但是与本案无关。本院经审查对该三项证据的真实性予以认可，并对证据8的证明目的予以认可。但因证据9、10的收条上均未表明款项用途，本院从中无法判断是否为购房款，因而对该两项证据的证明目的不予认可。
5、证据11，原告对该证据的证明目的有异议，认为买卖合同的第一条中标注的201还是202，原告是根据出卖人的提示确认的，有所误差也是出卖人的原因，原告仅仅认可合同约定房屋的建筑面积。本院经现场勘察，并向被告赵国红、赵德贤核实，确认被告出卖并交付给原告的房屋确系滨江区滨康路长江小区3幢3单元201室。
本院为实际确认原、被告双方交易的房屋门牌号，现场实际勘察，并向被告赵国红、赵德贤制作询问笔录一份。赵国红在询问笔录中表明被告娄瑞军并非其户安置人口，但娄瑞军支付了本案讼争房屋的安置购房款，其认可该房屋为两人的共同财产。原、被告双方对该份笔录均无异议，本院确认该笔录的效力，并据以认定相关案件事实。
本院为明确赵国红户安置人口及安置房屋情况，从杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心调取查询资料一份，该材料中明确：该户申购人员为：赵国红、赵德贤、娄清云；该户申购面积：190平方米；该户已安置农转居拆迁安置房坐落位置：货币安置50平方米，实物安置长江小区3幢3单元201室、长江小区3幢3单元202室。双方当事人对该资料均无异议，本院对该份查询资料的效力予以认可，并据以认定相关案件事实。
本院为查明本案讼争房屋的申购情况，从杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心调取部分申购资料（包括滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表、杭州市房产交易、产权登记申请表、滨江区农村多层住宅申购表、自愿离婚协议书、无婚姻登记记录、（2005）滨民一初字第65号），双方当事人对上述材料均无异议，本院经审查对上述材料的真实性予以认可，并据以认定相关案件事实；其中（2005）滨民一初字第65号判决虽涉及到本案讼争房屋，但由于该判决系被告赵德贤与案外人王爱琴的离婚判决，并未对本案讼争房屋作出处理，且王爱琴始终并非赵国红户被安置人口之一，其与被告赵德贤婚姻关系的缔结与解除均系发生在赵国红户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》之后，本院因而对该份判决的关联性不予认可。
根据上述有效证据和到庭当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：
2007年12月28日，原告许惠敏与被告赵国红、娄瑞军签订《房屋转让合同》一份，购买滨江区长江小区3幢3单元201室。合同签订后原告支付当日交付首付房款100000元。2008年1月4日原告再行支付房款320000元，同时收取该房屋（被告将该房屋房门钥匙移交，原告取得房屋实际使用权至今）。2009年9月10日，原告许惠敏应被告赵国红要求，又向被告赵国红支付10000元购房款。根据转让合同第五条规定，被告赵国红、娄瑞军应在房屋的房屋产权证、土地使用权证、契税证本领出之后，协助原告许惠敏办理房屋过户手续。原告多次找被告协商办理三证事宜，但被告一直不予配合，故原告诉至法院请求被告协助办理过户手续。被告赵国红、娄瑞军认为依照转让合同第六条规定，其有权主张要求解除合同，因而反诉要求解除合同。
另查明，赵国红与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心于2002年4月22日签订《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》一份，安置房屋为杭州市滨江区长河街道江三社区长江小区3幢3单元201室、3幢3单元202室。赵国红户签订的《滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表》中注明长江小区3-3-201、3-3-202产权人均为赵国红、赵德贤、娄清云，
再查明，赵国红户安置人口为赵国红、赵德贤（赵国红之父）、娄清云（赵国红之女）三人，安置面积为190平方米，其中货币安置50平方米。实物安置为：杭州市滨江区长河街道江三社区长江小区3幢3单元201室、3幢3单元202室。赵国红与娄瑞军2006年5月8日结婚，2007年1月生育一女娄清云，2009年1月6日协议离婚，协议约定双方婚生女儿娄清云由男方抚养。
本院认为，一、被告赵德贤当庭主张讼争房屋为赵国红、赵德贤共有财产，其在《房屋转让合同》上仅是作为见证人签字；赵德贤作为共有人，在未经其同意的情况下，该份房屋转让合同应当是无效的。本院经审查认为，被告赵德贤作为见证人签订房屋转让合同，即意味着其对房屋买卖的事实明确知晓，其自房屋买卖至今对原告许惠敏支付大部分房款并占有房屋的事实明确知晓却均未表示过反对，且在本院庭后现场勘查并向其询问时，明确表示：“有关这个房子的买卖与我无关，都是我女儿处理的。房子买卖我是同意的，房子是我女儿的，只要女儿同意卖，别人无权表示反对”。由此可知，被告赵国红、娄瑞军与原告许惠敏签订房屋转让合同并没有违背被告赵德贤的意志，亦不构成无权处分。被告娄清云在房屋转让合同签订之前出生，且作为安置人口之一，其享有对本案讼争安置房屋的共有权。虽然娄清云当庭对房屋的出让表示反对（由其监护人娄瑞军代为表示），但被告赵国红、娄瑞军在签订买卖合同时是以未成年人监护人的身份管理、处分被监护人的财产，未成年子女成年后如认为父母代其所做的买卖房屋决定侵害了其合法权益，应向父母主张获得赔偿，而并不因此获得撤销房屋买卖行为的权利。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告许惠敏与被告赵国红、娄瑞军之间签订的《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害其他家庭成员及社会公共利益，该合同应认定为有效。二、被告娄瑞军主张其作为本案讼争房屋的出资购买人，亦是房屋的共有权人，其不同意出卖房屋。本院经审查认为，根据杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心提供的查询资料，可知赵国红户被安置人口仅为赵国红、赵德贤、娄清云三人，并不包括娄瑞军，娄瑞军与赵国红系在拆迁安置协议签订后的2006年5月结婚，并于2009年1月协议离婚，因而被告娄瑞军并不能基于拆迁安置协议和国家安置政策享有讼争房屋长江小区3-3-201的产权。即使被告赵国红、娄瑞军均认可本案讼争房屋的安置购房款为娄瑞军交纳，娄瑞军因而享有房屋共有权，但娄瑞军也已以共有权人的身份在《房屋转让合同》上签字，表明其同意转让讼争房屋，因而娄瑞军无权再主张共有权拒绝出卖房屋。三、被告赵国红、娄瑞军主张要求依照房屋转让合同第六条的约定解除合同。本院经审查认为，房屋转让合同第六条约定的违约责任条款仅赋予了守约方要求解除合同的约定解除权，守约方对合同违约责任的承担方式有选择权，本案原告许惠敏作为买卖合同的守约方有权选择要求违约方以继续履行合同作为违约责任的承担方式，而被告赵国红、娄瑞军作为违约方无权要求解除合同，因而对被告的反诉请求本院不予支持。综上，原告许惠敏与被告赵国红、娄瑞军签订的房屋买卖合同有效，现滨江区农转居拆迁安置房已可以办理移转登记及上市交易手续，被告赵国红、赵德贤、娄清云已具备履行合同义务的条件，原告许惠敏有权依据合同约定要求被告履行合同义务协助办理过户手续，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵国红、赵德贤、娄清云于本判决生效之日起30日内办理杭州市滨江区长江小区3幢3单元201室的房屋产权证、土地使用权证的转移登记手续，并协助原告许惠敏办理房屋产权证、土地使用权证的过户手续，因办理房屋移转登记及过户手续所产生的费用由原告许惠敏负担。
二、驳回原告（反诉被告）许惠敏的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）赵国红、娄瑞军的反诉请求。
本诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由被告赵国红、赵德贤、娄清云负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告赵国红、娄瑞军负担。原告许惠敏于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告赵国红、赵德贤、娄清云于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年三月十三日
书 记 员 姜舒雯