广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汕中法民二终字第102号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市艾特航空科技股份有限公司。法定代表人金良。委托代理人蒋祖亮，该司行政主任。委托代理人肖红亮，广东深明德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）李乐彬。原审第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司。法定代表人林明军。委托代理人吴云云，广东盈信律师事务所律师。上诉人深圳市艾特航空科技股份有限公司（下称艾特公司）因租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人艾特公司及其委托代理人肖红亮，被上诉人李乐彬，原审第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司（下称装饰公司）的委托代理人吴云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月1日，艾特公司与李乐彬签订《协议书》一份，约定：李乐彬同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层面积约4400平方米的房产租给艾特公司兴办企业之用；艾特公司应在协议签订之日先交三个月租金，即90000元，艾特公司应在每月中旬交还李乐彬30000元，作为厂房租金之用；租赁期限为5年，即自2011年8月1日起至2016年7月30日止。2011年7月12日，艾特公司向李乐彬支付押金90000元。2011年9月19日，艾特公司与装饰公司签订《协议书》，约定：艾特公司同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层面积约1100平方米的房产租给装饰公司兴办企业之用；租金每月11000元。之后，装饰公司对上述租赁房产底层进行装修，在装修完毕后装饰公司搬进机器设备。原审法院另查明，位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层的上述房产使用权人为李乐彬。原审诉讼期间，艾特公司没有提交其将上述租赁房产底层转租给装饰公司的行为已经房产使用权人李乐彬书面同意的证据。2011年11月30日，艾特公司向李乐彬发出解除租赁协议通知书，该通知书内容为：“致业主李乐彬：2011年7月1日，我司与你签订了房屋租赁协议书（内充公南片工业区A3幢厂房一座四层），因该协议书属于无效协议，就此我司向你函告如下：1、双方签订的协议书（租赁协议）于2011年11月30日解除，请你在三日内接收所出租的房屋，并办理交接手续，逾期视为已经接收。2、我司在经你的同意下，于2011年9月19日，将承租的房屋‘内充公南片工业区A3幢厂房一座第一层’转租至汕头市鸿艺发家居装饰有限公司龙湖分公司（朱明军次承租方），约定每月租金：壹万壹仟圆整，租赁期限为2011年10月20日至2014年10月20日止。现次承租方2011年11月、12月房租未交纳，请你在接到本通知书后到次承租方收取。”2011年12月2日，李乐彬向艾特公司出具通告，通告内容为：“关于贵公司与我协议租赁的汕头市内充公南片工业区A3栋厂房一事。由于贵公司已经逾期欠交租金一个月。现通告贵公司务必于5日前交清厂房租金，逾期我将按协议于本月5日起收回所租赁的厂房并终止协议，同时保留向贵公司追讨所欠的租金和滞纳金的权力。期间所产生的一切后果和相关损失将由贵公司承担！”2011年12月5日，李乐彬向艾特公司出具通告，通告内容为：“关于贵公司与我协议租赁的汕头市内充公南片工业区A3栋厂房一事。由于贵公司已经逾期欠交租金一个月。现又双方同意和移交，单方面解除协议。通告贵公司务必于3日之内交清厂房租金和做好移交手续。并撤走厂房内的人员和工具，材料。逾期我将视为贵司已经交接清楚，进行断电断水，及收回厂房。期间所产生的一切后果和相关损失将与我无关。”2013年4月16日，艾特公司向原审法院提起诉讼。请求原审法院：一、确认艾特公司与李乐彬签订的房屋租赁合同无效；二、判令李乐彬返还押金90000元；三、诉讼费由李乐彬承担。李乐彬提出反诉。请求原审法院：判令艾特公司向李乐彬支付房屋占用使用费240000元。原审诉讼期间，艾特公司提出其于2011年10月搬离租赁场地。李乐彬提出：艾特公司在2011年11月初还没有搬走时，曾与李乐彬协商解除合同问题，因艾特公司拖欠租金，协商不成，李乐彬是在11月底或12月初发现艾特公司搬走的。原审诉讼期间，李乐彬及装饰公司确认：大约12月初，李乐彬把上述租赁房产的大门锁住，并停电。装饰公司提出其无法正常使用上述房产。原审诉讼期间，李乐彬及装饰公司确认：装饰公司于2012年10月9日搬离其向艾特公司承租的上述房产第一层。原审诉讼期间，艾特公司、李乐彬双方没有提交上述租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据。原审另查明，装饰公司曾因艾特公司转租上述房产底层问题向原审法院起诉，原审法院于2013年1月5日作出（2012）汕龙法民二初字第4号民事判决书，艾特公司不服提出上诉，该案现处于二审审理期间。原审法院审理后认为，艾特公司与李乐彬之间就租赁房产即位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层签订的《协议书》，因双方没有提交该协议书项下的租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定无效。李乐彬依据无效协议取得的租金押金90000元应返还艾特公司，艾特公司应向李乐彬支付使用上述租赁房产的费用。艾特公司要求确认双方签订的房屋租赁合同无效、李乐彬返还押金90000元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于上述租赁房产的使用费问题。艾特公司虽然提出其于2011年10月搬离租赁场地，但因艾特公司与李乐彬没有办理移交手续，且艾特公司在2011年11月30日向李乐彬发出解除租赁协议通知书，要求李乐彬在三日内接收所出租的房屋，而李乐彬提出其于2011年12月初才发现艾特公司搬离租赁场地，故艾特公司仍应向李乐彬支付上述租赁房产2011年11月份按月租金30000元计算的场地使用费。关于上述租赁房产底层的使用费问题。因该租赁房产的底层系艾特公司未经租赁房产的使用权人即李乐彬同意转租给装饰公司使用的，艾特公司在搬离上述租赁房产时也没有将其转租给装饰公司使用的底层房产善后问题处理完毕，致使该租赁房产的使用权人即李乐彬不认可艾特公司与装饰公司的转租行为，而装饰公司存放在上述租赁房产底层的机器设备于2012年9月搬走，因此艾特公司应向李乐彬支付上述租赁房产底层自2011年12月起至2012年9月止按转租月租金11000元计算的场地使用费，李乐彬要求艾特公司支付房屋占有使用费240000元的反诉请求，应在上述使用费的范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李乐彬应于判决发生法律效力之日起十日内返还艾特公司租金押金90000元。二、艾特公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层2011年11月份的场地使用费30000元。三、艾特公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层自2011年12月起至2012年9月止按月租金11000元标准计算的场地使用费。四、驳回李乐彬的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费2510元，由李乐彬负担；反诉案件受理费2450元，由艾特公司负担1550元，李乐彬负担900元。艾特公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定的给付期限有违事实，且场地的实际使用者是装饰公司，故原审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法纠正。2011年7月1日艾特公司与李乐彬签订一份厂房租赁协议，协议约定，艾特公司承租李乐彬的汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层，月租金30000元，期限为2011年8月1日至2016年7月30日止，协议签订后，艾特公司向李乐彬交纳了三个月的押金90000元。协议签订后，因艾特公司仅使用承租厂房的两层，剩余厂房一直空闲，为了避免浪费厂房资源，艾特公司在经李乐彬同意下，将承租厂房的第一层转租给装饰公司。原审法院认定“艾特公司自2011年11月起至2012年9月止向李乐彬支付场地使用费”完全属于认定事实错误，艾特公司已于2011年10月搬离了所承租的厂房，李乐彬予以确认，因此原审法院裁决艾特公司自2011年11月起给付场地使用费有违事实。另外，2011年11月以后（包含11月）艾特公司所承租厂房的底层一直是由装饰公司占有使用，故此，艾特公司所承租厂房底层的场地使用费应由装饰公司承担，原审判决由艾特公司承担有违法律的公平和公正原则。请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三项；2、改判艾特公司不予支付李乐彬2011年11月份场地使用费30000元；3、改判艾特公司不予支付李乐彬自2011年12月起至2012年9月止按月租金11000元标准计算的场地使用费；4、诉讼费由李乐彬承担。李乐彬在答辩期限内未作书面答辩，开庭时口头辩称，原审判决对我方不公，租赁厂房的底层被对方占用，整栋楼就无法使用，因出入大门、电梯都在一楼。艾特公司提供的证据也证明了场地是其在使用，必须付给我方使用费。请求二审法院按照整栋楼四层的场地使用费判决艾特公司付还我方。装饰公司在答辩期限内未作书面答辩，开庭时表示，对原审判决没有意见。本院审理查明，原审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系艾特公司向李乐彬承租房产引起的纠纷，原审将本案案由定为租赁合同纠纷正确。因该出租屋尚未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的相关证据，原审确认租赁合同无效，并按返还原物、赔偿损失的合同无效处理原则进行调整并无不当。本案争议的焦点是租赁房产的占用费损失负担问题。关于艾特公司上诉提出该司于2011年10月搬离租赁场地，原审判令艾特公司给付2011年11月的场地占用费不当的问题。因艾特公司未能提供证据证明该司于2011年10月搬离租赁场地，且该司在2011年11月30日还向李乐彬发出解除租赁协议通知书，要求李乐彬在三日内接收所出租的房屋，而李乐彬又提出其于2011年12月初才确认艾特公司搬离租赁场地，原审据此判令艾特公司向李乐彬支付租赁房产2011年11月份按月租金30000元计算的场地占用费合理合法。关于艾特公司上诉提出租赁厂房的底层一直由装饰公司占有使用，底层占用费应由装饰公司承担的问题。因艾特公司未经李乐彬同意就将底层房产转租给装饰公司，且在搬离上述租赁房产时没有将该底层房产转租的事宜处理完善，存有过错；本案租赁合同无效，李乐彬具有一定过错，李乐彬不认可艾特公司与装饰公司的转租行为，于2011年12月初将上述租赁房产的大门上锁，并停电，致装饰公司无法正常使用租赁房产，也存有过错；而装饰公司在发生纠纷后，没有及时将存放在上述租赁房产底层的机器设备搬走，造成损失的进一步扩大，也有一定过错。故各方当事人对装饰公司自2011年12月起至2012年9月止因机器设备存放于上述租赁房产底层所发生的场地占用费损失110000元应各承担三分之一的责任。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理部分不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第19号民事判决第一、二、四项；二、撤销汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第19号民事判决第三项及诉讼费负担之判决；三、上诉人深圳市艾特航空科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还被上诉人李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层场地占用费损失36667元；四、原审第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还被上诉人李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层场地占用费损失36667元；五、驳回上诉人深圳市艾特航空科技股份有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费2510元，由原审被告李乐彬负担；反诉案件受理费2450元，由反诉原告李乐彬负担817元，反诉被告深圳市艾特航空科技股份有限公司负担817元，原审第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司负担816元。二审案件受理费2450元，由上诉人深圳市艾特航空科技股份有限公司负担817元，被上诉人李乐彬负担817元，原审第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司负担816元。本判决为终审判决。审判长  刘静文审判员  曾丽君审判员  郑达坚二〇一四年三月六日书记员  林佳俊