广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法学民初字第541号
原告:黄国龙，身份证住址：广州市天河区。
被告:广州市城市建设开发有限公司,住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：张绍兴，职务：董事长。
委托代理人：吴兵山，系广东格林律师事务所律师。
委托代理人：陈宝团，系广东格林律师事务所实习律师。
原告黄国龙诉被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称“城建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕荐宗适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄国龙，被告城建公司的委托代理人吴兵山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄国龙诉称：原告与被告于2012年5月15日签订了商品房买卖合同。双方约定了付款方式为轻松按揭方式，原告分5期支付首付款，余下房款按揭支付。原告所有款项均已在约定时间2013年12月31日前支付完毕，然而被告并未于约定的时间2013年12月31日前履行交房义务。一直到2014年6月9日被告才向原告发出《收楼通知书》。原告收到《收楼通知书》之后，于通知书所指明的时间收楼完毕。按照合同约定，被告延迟交楼一天，需要支付违约金为总房款的0.05%。至2014年6月9日，被告共迟延交楼160天，故被告应向原告支付173680元的迟延交楼违约金。被告迟迟不履行此违约责任，故原告提起此诉讼，请求判令：一、被告立即支付原告迟延交房违约金173680元及相应利息；二、被告承担本案全部诉讼费用。
被告城建公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在履行商品房买卖合同过程中，存在逾期支付房款的情况，并且该逾期支付房款已经产生了违约金。被告多次向原告发函要求原告缴纳违约金，但是原告一直迟延至2014年5月29日才缴纳违约金9123.08元。在原告缴清所有房款以及违约金之后，被告与原告办理了相关的手续。根据合同的有关约定，在原告没有交清房款以及违约金的情况下，被告是有权不予交付房屋的。因此，被告不存在违约，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告黄国龙（乙方）于2012年5月15日与被告城建公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号为201205164036），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区小谷围街大学城中三路9号4栋803房，成交金额为2171002元。其中合同第八条付款方式：按揭款，在2013年12月31日前支付860000元。除按揭款外，剩余款分5期支付：第一期，在2012年5月17日前支付217100元；第二期，在2012年8月30日前支付217100元；第三期，在2012年11月30日前支付217100元；第四期，在2013年1月31日前支付217100元；第五期，在2013年8月30日前支付442602元。合同第十条约定逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款的0.05%的标准支付违约金。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房······（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。
同时，双方还于合同签订当日签订了上述合同的补充协议（附件七），其中第二条：甲乙双方同意买卖合同第十二、十三条修改和补充条款为：1、该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2、除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生的违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。
另查明：原告黄国龙于2012年5月15日支付预售定金50000元；2012年5月25日前支付售房款共167100元；2012年9月28日支付售房款217100元，比合同约定迟交29天；2012年11月28日支付售房款217100元；2013年1月31日支付售房款217100元；2013年9月26日支付售房款442602元，比合同约定迟交27天；2014年1月2日支付按揭款860000元给城建公司，合计已支付购房款2171002元。
另查明：2013年6月19日和2013年10月11日，被告城建公司向原告黄国龙发出《催交款通知函》，表示在约定的应付款日期仍有房款未缴交，将计收逾期付款产生的违约金。2013年10月31日，城建公司再次向黄国龙发出《催交款通知函》，表示由于黄国龙逾期交付房款，需要支付违约金9123.08元。2014年5月23日，城建公司向黄国龙发出《律师函》，催交逾期付款违约金9123.08元。2014年5月29日，黄国龙缴纳了违约金9123.08元。2014年6月9日，城建公司向黄国龙发出《商品房交付使用通知书》，通知其于2014年6月13日前去收楼。2014年6月13日，黄国龙在《商品房交付书》签名确认收楼。
还查明：2013年12月23日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-095，建设单位名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2014年12月24日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区16层住宅楼工程6幢（自编号1-6栋及自编号B）及1层垃圾收集站工程1幢、住宅工程4幢（自编号7-10栋及自编号B）、16层住宅工程4幢（自编号11-14栋及自编号B）工程的竣工验收备案文件已于2013年12月23日收讫，文件齐全。
本院认为：黄国龙与城建公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2013年12月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给黄国龙使用。但由于黄国龙在支付购房款的过程中，有两笔购房款的支付时间晚于合同约定的时间，根据买卖合同第十条的约定，城建公司有权要求黄国龙每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。城建公司分别于2013年6月与10月向黄国龙发出《催交款通知函》向原告催交该逾期付款违约金，黄国龙于2014年5月29日缴纳了该违约金。根据商品房买卖合同附件七补充协议第二.1、2条款的约定，该商品房现实交付的前提条件是乙方交清该商品房的全部房价款，如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金，因而在黄国龙尚未交清违约金前，城建公司有权拒绝交房。黄国龙于2014年5月29日缴纳了该违约金，城建公司遂于2014年6月9日通知其前去收楼。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告城建公司行使先履行抗辩权，不应承担违约责任，故对于黄国龙主张自2013年12月31日起计算逾期交楼违约金的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于黄国龙辩称商品房买卖合同附件七的补充协议条款是城建公司单方面制定的格式合同，条款内容显失公平的主张，依据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄国龙的诉讼请求。
本案受理费1887元，由原告黄国龙负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
审判员 吕荐宗
二〇一六年三月二十三日
书记员 吴惠玲