上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）闵民五（民）初字第994号
原告黄某甲。
委托代理人张军伟，上海致格律师事务所律师。
委托代理人崔嵬，上海致格律师事务所律师。
被告房某某。
委托代理人黄某乙。
委托代理人石鼎鼎，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。
第三人上海闵行区上房消震材料厂。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。
原告黄某甲与被告房某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月29日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂转为普通程序后，依法组成合议庭于2012年10月17日公开开庭进行审理。诉讼过程中，因上海闵行区上房消震材料厂（以下简称上房消震材料厂）与本案处理结果存在利害关系，本院依法于2012年11月2日追加其为本案第三人参加诉讼，并于2012年11月22日、2013年3月27日、2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告黄某甲及委托代理人黄炎（后撤销委托）、张军伟、崔嵬，被告房某某及委托代理人黄某乙、石鼎鼎，第三人上房消震材料厂委托�理人顾剑栋到庭参加诉讼。2014年5月14日，合议庭再次公开开庭审理，原告黄某甲及委托代理人张军伟，被告房某某委托代理人石鼎鼎到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄某甲诉称，2006年2月1日，原、被告签订《临时租房协议》一份，约定租赁期限自2006年2月1日起至2006年12月31日止。每月租金人民币（币种下同）16，000元，每月12日之前以现金一次性付清。之后，双方因合同的履行发生纠纷，原告于2010年5月诉至法院要求解除该协议，并按双方新约定的租金标准每年49万元支付拖欠的租金。该案经法院一审后，作出（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决书，判决双方继续履行该协议；并判由被告房某某于判决生效之日起十日内按每月36，016元的标准向原告支付房屋租金。后原告不服提起上诉，�审法院经审理后，于2011年4月2日作出了（2011）沪一中民二（民）终字第136号民事判决书，维持了原判决中的第一项：即继续履行双方签订的租房协议，但变更了原判的第二项：即被告于判决生效之日起十日内按年租金49万元的标准向原告支付自2010年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。该终审判决生效后，被告向原告只支付了到2011年4月底的租金。而从2011年5月1日起至今，双方虽然继续履行该《临时租房协议》，但被告却再未向原告支付过租金，经原告多次催收，被告仍然拒绝支付，现被告拒付租金已近一年之久，原告有权解除合同，且原告与出租人，即第三人上房消震材料厂解除了租赁关系，被告却仍占用房屋不返还，因此，为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告房某某搬离承租场所；3、被告按每年49万元的标准，向原告支付自2011年5月1日起至判决生效之日止的租金，以及按中国人民银行同期贷款基准利率计算的自2011年5月1日起算的利息；4、被告按年租金54万元的标准向原告支付自判决生效之日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
被告房某某辩称，根据之前的诉讼结果，原、被告的租赁关系要到动迁为止，被告不付租金是因为原告带人上门闹事导致无法正常营业，以及法院执行庭前来执行，称原告与房东解除租赁合同，房东要收回房屋，所以被告没有向原告支付租金。诉讼中，被告于2013年4月18日表示，鉴于目前的情况，被告同意解除合同，但要求原告赔偿装修损失。
第三人上房消震材料厂述称，同意原告要求与被告解除租赁关系的请求，因第三人与原告在2011年7月28日调解解除了租赁合同，被告此后的租金应向第三人支�，第三人并为此已另行起诉。
经审理查明，2005年1月1日，原告黄某甲（签约甲方）与被告房某某（签约乙方）签订《出让合同书》一份，内容如下：兹有黄某甲向上海申茂物业管理有限公司（以下简称申茂公司）承租的位于闵行区华漕镇××路39－51号（即为上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号）店面二层楼开设的饭店，由于经营不好加之事非繁多、闹事，无法生存，经多次跟房某某相商，请求房某某接手该饭店，出让现有饮食设备及设施，由房某某三年内作价归还。特供提醒：所有经营证件由出（受）让人自己办理与黄某甲无关，房租每年为叁拾玖万元整，由房某某自己负责，鉴于该房是承租申茂公司，本人特此声明，今后该房所有事务与黄某甲无关，由房某某全部负责，所有事务和费用与黄某甲无关。2006年2月1日，黄某甲（签约甲方）与房某某（签约�方）签订《临时租房协议》一份，双方在合同中约定：租赁期限为自2006年2月1日至2006年12月31日。租赁价格及支付形式为每月租金16，000元，每月12日之前以现金一次性付清。乙方租房期间，未经甲方同意，不得将房屋擅自转租他人或改变用途。如甲方出租的房屋因保留单位办理进户时或被拆迁时或需解危（大、中修）维修时本租房协议立即终止。乙方应服从甲方办理退房手续，租金按实结算。租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方如要求续借，在租赁期满前五天向甲方提出申请，经甲方同意后，双方可在按甲方要求的前提下签订协议，否则乙方及时退房。房屋租赁根据公司调整情况，甲方有权进行租金调整。合同第十三条用手写体约定“甲乙双方在经营中，积极配合乙方经营中遇到的困难，及以后一直延续到拆迁，无需签定新合同”。协议还对其他事项作了约定。
�同签订后，原告黄某甲向被告房某某交付了租赁房屋，房某某则按约支付租金。2010年5月10日，原告黄某甲向法院提起诉讼，要求判令解除黄某甲与房某某、黄某乙之间的房屋租赁关系，要求房某某搬离上述租赁房屋；黄某乙、房某某支付自2010年11月1日起按每月36，016元标准计算的租金，并支付设施设备出让费及房屋检测费和维修费。一审法院于2010年12月3日作出判决：一、黄某甲与房某某于2006年2月1日签订的《临时租房协议》继续履行；二、房某某于判决生效之日起十日内按照每月36，016元的标准，向黄某甲支付自2010年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金；三、房某某于判决生效之日起十日内支付黄某甲房屋质量检测费35，000元；四、房某某于判决生效之日起三十日内对黄某甲位于上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号房屋存在的房屋装修质量问题按照上�房屋质量检测站沪房鉴（001）证字第2010－1122号房屋质量检测报告载明的修复方案予以修复；五、驳回黄某甲的其余诉讼请求。判决后，黄某甲不服，提起上诉，二审法院于2011年4月2日作出判决：一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第一、三、四、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第二项为：房某某于本判决生效之日起十日内按照年租金49万元的标准，向黄某甲支付自2010年11月1起至本判决生效之日止的房屋租金。
2011年6月27日，第三人上房消震材料厂向法院提起诉讼，要求确认其与黄某甲签订的《上海市房屋租赁合同》解除，并判令黄某甲腾空交还房屋，同时支付违约金等。同年7月28日，经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、上房消震材料厂与黄某甲就位于上海市闵行区××路39、41、43、45、47号底层、二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年4月29日解除；二、黄某甲负责于2011年8月8日前将居住在上述房屋内的使用人清理撤场后将房屋交还给上房消震材料厂；三、黄某甲支付的押金72，030元，扣除其转租违约金22，030元后，上房消震材料厂于2011年12月30日前返还5万元；四、案件受理费减半收取计800.38元，由黄某甲负担。
上述调解协议生效后，因该租赁房屋由被告房某某实际占有使用，原告黄某甲未能向第三人上房消震材料厂返还，上房消震材料厂遂申请法院执行，要求收回房屋。执行过程中，被告方得知黄某甲与消震材料厂的解约事宜，当即提出异议，拒绝搬离，要求继续租赁，并表示鉴于黄某甲已无权转租，难以确定是否应向其继续支付租金，故未支付自2011年5月1日起的租金。
另查明，2011年5月10日上午及晚上，被�房某某承租经营的店铺两次遭人上门闹事，并将砖块、黄沙倒置在店门前，影响被告正常经营，被告遂报警。此后，该租赁店铺又多次遭上门滋事，被告均报警求助。
上述事实，由原告黄某甲提供的（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决书，（2011）沪一中民二（民）终字第136号民事判决书，（2011）闵民五（民）初字第464号民事调解书，被告房某某提供的2011年5月10日接警记录及上海市公安局闵行分局华漕派出所出具的证明，租赁房屋的房屋所有权证及权利转移的告示，房地产登记册，门牌号变更证明等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案有关联，具有证据效力，本院予以采信。
审理过程中，应被告房某某的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对租赁房屋的装饰装修造价进行鉴定。鉴定部门于2014年2月26日出具�法审价鉴定意见书，结论为“上海市闵行区华漕镇××路47号房屋内投入的装饰项目工程造价为978，672元，争议部分造价为418，817元。后于2014年4月28日就装饰装修残值计算出具说明，涉案装饰工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%。至2014年4月装修残值为747，656.46元（含争议部分）。经庭审质证，原告对鉴定意见的异议有，一、装修造价中应当扣除被告自行搭建的违章建筑部分装修；二、装修费用中不应计入税金和税前补差（指垃圾外运、门面装饰、彩钢隔热板棚）；三、对审价意见中的争议部分项目不再主张异议。被告对鉴定意见的异议有，一、租赁房屋内目前存在的货架、层架、展示柜等应计入装修范围；二、鉴定结论遗漏了工程量，也没有考虑隐蔽工程；三、装修残值的折旧计算方法缺乏科学依据。鉴定人员答复表示，一、根据现场勘查，被�的违章搭建与合法建筑混在一起，难以区分；二、审价取费标准是上海市2000定额，不管是个人还单位装修，必然包含税金项目；三、税前补偿的垃圾外运、门面装饰、彩钢隔热板棚三项在现场是存在的，但2000定额中无此子目，故鉴定意见中以市场价格来估定；四、被告提出的货架、展示柜等物品是可以搬离的，故未计入固定装饰装修费用；五、对于涉案装饰工程的拆除工程、混凝土工程及其他工程均是按照被告提供的白图等资料及结合现场勘测计算所得，被告所提的工程量异议，难以确认。本院认为，上述鉴定意见书由具备审价资质的专业部门出具，鉴定程序符合规定，其鉴定结论应当作为认定租赁厂房装修残值的依据。对于被告提出的货架等可移动物品的残值问题，因该类物品可搬离租赁场所，不应计入固定装修范围；对于被告提出的工程量异议，鉴定人员已�确答复，装修工程造价系根据被告提供的施工白图并结合现场查勘认定，因此被告所提异议不能成立；关于原告提出的税金和税前补差，以及被告提出的折旧率计算方法的异议，本院认为，涉案装饰工程的审定依据系鉴定部门根据上海市的技术标准、技术规范，即2000定额，并结合市场价综合取定，当事人亦未能提供相关证据予以否定其合法性和合理性，因此，对当事人就鉴定意见书所提的上述异议，本院均不予采纳。鉴于原告黄某甲对鉴定意见书中的原争议部分项目已不再坚持主张异议，故本院确认被告房某某就租赁现场投入的装饰装修残值为747，656.46元。
本院认为，原告黄某甲与被告房某某签订的《临时租房协议》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。根据已生效的民事判决确认，原、被告的�赁期限应至涉案房屋遇拆迁时为止。然而，原告在租赁期间，与其出租方上房消震材料厂自行达成解约协议，导致被告无法继续租赁使用涉案房屋，已属违约。鉴于对其要求解除租赁合同的请求，被告在诉讼过程中，于2013年4月18日表示同意，故本院确认双方的《临时租赁协议》解除。
合同解除后，被告应当搬离租赁房屋，并支付自2011年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费。租金及使用费应以生效判决确认的每年49万元为标准，原告要求按每年54万元的标准支付使用费没有依据。对于原告要求被告支付租金利息的主张，本院认为，原告在法院确认双方继续履行合同的民事判决生效不久，即与其出租方上房消震材料厂调解解除租赁合同，且未就被告的损失赔偿和搬离进行协商，被告在得知原告与上房消震材料厂解约，并被要求搬离租赁房屋的情况下，延迟�被告支付租金，存在正当理由，不构成违约，原告的利息请求不能成立。
对于被告在租赁场所投入的装饰装修残值损失，本院认为，被告承租经营使用涉案房屋多年，原告对其搭建装修显然明知，且其中部分装修系出于对房屋的维修而进行，现租赁合同由于原告违约而解除，因此，原告对于被告投入的装修残值应当予以赔偿，赔偿金额应以鉴定部门出具的意见书为依据。对于原告认为违章建筑部分装修应当予以扣除的问题，本院认为，根据现场勘查，被告所搭违章建筑系对原有房屋的扩建，其装修项目和原建筑部分的装修已连成一体，难以区分，且对原告具有一定的利用价值，故该部分的装修残值损失，原告亦应一并赔偿。
第三人上房消震材料厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依�《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告黄某甲与被告房某某就上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号房屋签订的《临时租房协议》于2013年4月18日解除；
二、被告房某某于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号的租赁房屋；
三、被告房某某于本判决生效之日起七日内向原告黄某甲支付自2011年5月1日起至2013年4月18日止的租金963，890元；
四、被告房某某于本判决生效之日起三十日内按每年490，000元的标准，向原告黄某甲支付自2013年4月19日起至实际搬离上述租赁房屋之日止的房屋使用费；
五、原告黄某甲于本判决生效之日起七日内向被告房某某支付装修赔偿款747，656.46元；
六、驳回原告黄某甲的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，650元，鉴定费45，000元，合计53，650元，由原告黄某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 徐寨华
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承�民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。