辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第711号
上诉人（原审原告）：高哲，男，1975年6月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：庄延坤，辽宁平安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李家驷，女，1977年10月16日出生，汉族，无职业，住址辽宁省营口市西市区。
委托代理人：庄延坤，辽宁平安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街54号。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托代理人：艾鹏，辽宁元利律师事务所律师。
上诉人高哲、李家驷因与上诉人辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称城开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1581号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月5日对此案进行了审理，上诉人高哲及其委托代理人庄延坤，上诉人李家驷的委托代理人庄延坤，上诉人城开公司委托代理人艾鹏的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高哲、李家驷诉称，2014年2月9日和2014年2月15日，高哲、李家驷与城开公司分别签订了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定城开公司将其位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号第15幢2-3单元1号房屋以3，179，400元的价格出售给我方，并约定于2014年3月31日前向我方交付房屋。我方已向被告交付全额款项，但城开公司至今未依约定办理登记备案，亦未向我方交房，构成违约。起诉前，我方了解到城开公司与我方签订合同前已将房屋抵押给大连华信信托股份有限公司，并故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使我方不能实现合同目的。故请求法院依法判决解除高哲、李家驷、城开公司就位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号第15幢2-3单元1号房屋签订的《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》及《商品房认购协议》；判令城开公司返还原告方已付购房款人民币3，179，400元；判令城开公司支付高哲、李家驷已付购房款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本金人民币200，000元部分从2014年2月9日起计算至实际还款之日止，本金人民币2，979，400元部分自2014年2月15日起计算至实际还款之日止）；判令城开公司赔偿高哲、李家驷人民币3，179，400元；判令由城开公司承担本案的全部诉讼费用。
城开公司辩称，未如期交付原告方房屋并非因为房产抵押的事由，现在可以与高哲、李家驷办理交房手续，向高哲、李家驷交付房屋；根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条规定，我方承担的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
原审法院审理查明，2014年2月9日，高哲、李家驷与城开公司签订《商品房认购协议》一份。合同约定：城开公司以3，179，400元价格购买由城开公司开发建设的位于沈阳市皇姑区“崇山墅”703幢231室房屋，高哲、李家驷一次性付款，自协议签订当日向城开公司支付200，000元。协议签订当日，高哲、李家驷向城开公司员工账户转账200，000元。同日，城开公司出具200，000元购房款收条一份。
2014年2月15日，高哲、李家驷与城开公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，城开公司将其开发建设的位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号第15幢2-3-1室房屋（建筑面积227.1平方米，以下简称“诉争房屋”）出卖给高哲、李家驷，房屋总价款为3，179，400元；关于商品房交付期限，双方约定出卖人应当在2014年3月31日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房的违约责任，双方约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同签订后，高哲、李家驷按照合同约定支付了购房款。但截止高哲、李家驷诉讼时，城开公司未能向高哲、李家驷交付商品房。高哲、李家驷遂于2014年6月18日诉至来院。
本案审理过程中，经城开公司自行申请，2014年8月29日，诉争房屋经房产相关部门批准撤销抵押，此时，诉争房屋并未备案于高哲、李家驷名下，城开公司亦未将该行为告知本院及高哲、李家驷。2014年9月3日第一次开庭后，城开公司表示同意与高哲、李家驷协商，但未果。因高哲、李家驷提交的证据符合行使撤销权的情形，故高哲、李家驷于2014年9月15日第二次开庭时，将诉讼请求第一项由解除合同变更为撤销合同。此时，城开公司仍未告知本院及高哲、李家驷诉争房屋抵押权已解除的事实，且当日，城开公司将诉争房屋备案于他人名下。庭审结束后，2014年9月22日，城开公司将诉争房屋备案于高哲、李家驷名下并告知本院，因诉争房屋已备案于高哲、李家驷名下，本院遂于2014年9月26日第三次开庭。此时，高哲、李家驷才得知诉争房屋已解除抵押并备案于己方名下的事实，遂当庭再次变更第一项诉讼请求为解除与城开公司签订的合同。当庭，高哲、李家驷向本院递交了调取证据申请书，申请本院对诉争房屋的抵押情况、合同备案情况调查取证。本院依据高哲、李家驷申请到房产登记部门查明，本案诉争房屋在出售高哲、李家驷前，即存在抵押权人即华信信托股份有限公司。本案诉争房屋于2014年8月29日被涂销抵押权。2014年9月15日，该房屋备案登记在案外人曲某某名下，因曲某某另选其他房屋，2014年9月22日该房屋被撤销备案登记。当日，城开公司才将本案诉争房屋备案登记于高哲、李家驷名下。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案高哲、李家驷、城开公司所签订的合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。
关于城开公司在订立合同前未告知高哲、李家驷诉争房屋抵押事实，及在诉讼过程中对诉争房屋自行解押、备案他人名下后又单方备案高哲、李家驷名下的系列行为性质认定问题。
作为合同的义务履行者，应当最大限度的采取对合同的补救措施及履行合同的附随通知及保护义务，应当以诚信心态及时并明确告知合同相对人。结合本案，城开公司在与高哲、李家驷订立房屋买卖合同时，未告知高哲、李家驷诉争房屋存在抵押的事实，具有法律所规定的欺诈情形。在诉讼期间城开公司根据高哲、李家驷诉讼请求，先自行解押、后备案他人名下，并在做出上述行为前及做出行为后未告知高哲、李家驷及本院，最后才备案于高哲、李家驷名下，其行为客观上使高哲、李家驷诉讼请求只能依照城开公司的证据变化而多次变更。城开公司的上述行为违背诚实信用原则，其通过多次操纵变更证据，阻却高哲、李家驷的合理请求，其该系列行为具有主观故意的性质。
关于高哲、李家驷要求解除与城开公司签订的相关合同的问题。因城开公司在订立合同时具有欺诈行为，在诉讼期间具有一房二卖行为及逾期交房行为。在第三次庭审时，因高哲、李家驷起诉时所行使的解除权的依据系因城开公司有欺诈行为，后因城开公司的上述一系列不诚信行为，导致高哲、李家驷最终确定因城开公司未按合同约定交付房屋为解除合同事实，要求行使解除权。应当对高哲、李家驷主张的该时间段客观分析，因该时间段内早已超过合同约定的交付时间，城开公司仍存在违约行为的延续性。即使是嗣后城开公司具备交付房屋条件，但依照法律规定、双方当事人约定，高哲、李家驷可单方行使解除权，有权拒绝受领，故本院对于高哲、李家驷要求解除与城开公司签订的商品房买卖合同的请求予以准许。城开公司虽然现已将涉诉房屋备案于高哲、李家驷名下，但通过其一系列行为分析，其目的并非补救合同，而实际系属阻碍高哲、李家驷行使撤销权、解除权等诉讼权利，主观具有故意。根据合同法相关规定，应当确定其目的系属为自己利益不正当促成条件成就，应视为其条件不成就。故本院依照诚信诉讼原则，不能确定该备案行为对高哲、李家驷行使解除权具有合法阻却性。因认购协议具有预约性，在商品房买卖合同订立后自然终止，该认购协议不存在依法解除的问题。而依附于商品房买卖合同的补充协议，其性质与商品房买卖合同具有一体性，应与商品房买卖合同一并解除。
关于高哲、李家驷主张解除合同后，要求城开公司返还购房款人民币3，179，400元及利息，并赔偿其3，179，400元的问题。根据商品房买卖合同相关司法解释第八条、第九条的内容，应当理解第八条系属指在履行合同过程中，出卖人具有违约行为解除合同的相关规定；而第九条系属出卖人违反诚实信用原则，具有缔约过失造成买受人损失，应当承担的责任的规定。而且城开公司在合同订立时存在违反第九条规定，及在合同履行过程中违反第八条规定的行为，故对高哲、李家驷主张返还购房款的请求原审法院予以支持。城开公司应支付的利息，其中200，000元购房款为本金，应自2014年2月9日起至本判决生效之日止；另以2，979，400元购房款作为本金，应自2014年2月15日起至本判决生效之日止，利率均参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
对于高哲、李家驷提出的按购房款的一倍赔偿问题。因城开公司在出售涉诉房屋时故意隐瞒房屋已抵押的事实，在庭审过程中亦存在一房二卖的情形，对造成合同的解除应当承担相应的法律责任，故高哲、李家驷依法享有主张被告赔偿的权利。虽涉诉房屋已备案于高哲、李家驷名下，但如前文已述，城开公司的系列行为并非为补救措施，履行己方的合同义务，而是故意阻却高哲、李家驷主张权利，因城开公司的非诚信行为，原审法院不能确定该备案行为对高哲、李家驷行使赔偿权利具有合法阻却性。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，故原审法院应结合被告的违约性质、主观心态、违约结果及原告拒绝受领的事实等诸种因素考虑，衡平数额，参照购房款总额约25%范围计算，酌定为800，000元为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告高哲、李家驷与被告辽宁城开维港地产开发有限公司于2014年2月15日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议；二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告高哲、李家驷已付购房款3，179，400元；三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高哲、李家驷购房款200，000元利息（自2014年2月9日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高哲、李家驷购房款2，979，400元利息（自2014年2月15日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿高哲、李家驷800，000元；六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费56，312元，保全费5，000元，均由被告辽宁辽宁城开维港地产开发有限公司承担。
宣判后，高哲、李家驷不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.依法变更原审判决第五项为：被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿高哲、李家驷3，179，400元；2.由城开公司承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：1.原审判决将上诉人主张的3，179，400元赔偿酌定为800，000元没有事实依据。800，000元一次性赔偿无法弥补上诉人遭受的损失，更何谈惩罚性赔偿。上诉人已付购房款及诉讼担保现金高达550余万元，仅参照被上诉人与华信信托股份有限公司签订的《抵押合同》第一条关于“融资年收益率为18.7%”的约定，上诉人因被上诉人非法占用和被上诉人过错造成的财产损失就已远超过800，000元，且被上诉人因此非法获利。另外，加上上诉人四处担保房产在诉讼保全担保前出售登记因诉讼保全担保而无法出售的房价下跌损失、以租赁同地段同面积同类型房屋的租金标准计算的上诉人及全家老小未享受居住诉争房屋的损失，上诉人因本案支付的巨额案件受理费、保全费和律师费等损失，更远远超过800，000元。原审判决既已认定上诉人有权拒绝受领【详见一审判决第5页倒数第6行】，就不应当将上诉人拒绝受领作为其酌定减少被上诉人赔偿数额的因素。原审判决将上诉人拒绝受领作为其酌定减少被上诉人赔偿数额的因素，前后相互矛盾，且没有事实依据和法律依据，依法不能成立。本案当中，上诉人没有任何过错和责任，没有任何事实和理由减少上诉人主张的赔偿金额。2.原审判决将上诉人主张的3，179，400元赔偿酌定为800，000元没有法律依据。原审判决既已认定被上诉人在合同订立时存在违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，及在合同履行过程中违反《解释》第八条规定，就应当适用《解释》第八条和第九条关于“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定。《解释》第八条和第九条赋予买受人可以请求赔偿的权利，应当由买受人确定为“一倍”以内（含“一倍”）的某一具体数额，买受人可以选择主张已付购房款一倍的赔偿责任，也可以选择主张低于已付购房款一倍的赔偿责任，只要其主张未超过已付购房款的一倍，人民法院即应予支持。《解释》第八条和第九条仅赋予买受人可以请求赔偿的权利，并没有赋予法院可以调整赔偿数额的自由裁量权，不能由法院根据案情在“一倍”以内酌定（自由裁量）。参照深圳市中级人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第13条规定“在商品房预售合同纠纷中，卖方（发展商）的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形之一的，如买方诉请的惩罚性赔偿数额不超过已付购房款的一倍，法院均应支持。买方明确要求卖方给予已付购房款一倍的惩罚性赔偿的，法院一般亦应予以支持，而不能随意调低。”之规定，一审判决将上诉人主张的3，179，400元赔偿酌定为800，000元没有法律依据。综上所述，原审判决将上诉人主张的3，179，400元赔偿酌定为800，000元没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
城开公司答辩称，1.同我公司的上诉理由。2.高哲、李家驷在上诉状中所陈述的其所受到的损失有重复计算的情况存在。
城开公司亦不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、2014年6月18日高哲、李家驷提起诉讼，诉称其购买城开公司开发的房屋在签订《商品房买卖合同》后未按约定时间交房、因房屋抵押亦不能办理登记备案，致使不能实现合同目的，要求解除《商品房买卖合同》，返还房款并赔偿损失。双方签订的《商品房买卖合同》约定“房屋交付时间在2014年3月21日前，若逾期交房超过90日买受人有权解除合同…”。高哲、李家驷起诉时城开公司逾期交房尚未超过90日，不能据此要求解除合同。原审诉讼过程中城开公司将高哲、李家驷购买的房屋备案至被上诉人名下完成了合同登记备案，城开公司采取措施办理合同登记备案正是为了实现双方签订的《商品房买卖合同》目的。此时双方签订的《商品房买卖合同》完全可以继续履行。二、原审法院判决上诉人按购房款的25%赔偿被上诉人。城开公司认为即使法院判决解除《商品房买卖合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的是最高赔偿数额不超过已付购房款的一倍，法院在裁量具体赔偿数额时应考虑到被上诉人实际损失等具体情节。本案原审庭审中高哲、李家驷未提供证据证明其实际损失情况，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人80万元，赔偿数额过高。
高哲、李家驷答辩称，一、城开公司关于《商品房买卖合同》继续履行的上诉理由不成立。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限是2014年3月31日前，约定的申请备案登记期限为自诉争合同生效之日起30天内【即2014年3月15日前】。城开公司未按诉争合同约定的履行期限交付和申请备案登记，根据《合同法》第94条关于“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，答辩人有权依法行使解除权，解除诉争合同。答辩人已于2014年6月18日通过本案起诉行使解除权，根据《合同法》第96条之规定，诉争合同已于原审法院向城开公司送达起诉状时解除。城开公司在高哲、李家驷行使解除权数月后单方恶意申请备案登记，不影响诉争合同已经解除的效力。且城开公司的行为属于恶意扩大损失，因此产生的不利后果由城开公司自行承担。如上所述，高哲、李家驷是根据《合同法》第94条和第96条解除诉争合同，而非城开公司上诉状所引用的诉争合同第九条约定，城开公司拿诉争合同第九条来作为上诉理由纯属断章取义、张冠李戴，没有事实依据和法律依据，相关上诉理由不成立。另外，2014年8月29日，城开公司偷偷地涂销诉争房屋抵押权后并没有备案登记给高哲、李家驷，也没有告知高哲、李家驷及本案原审法院，而是“一房二卖”，于2014年9月15日偷偷备案登记给案外人曲某某（购房金额2，271，000元），后因曲某某另选其他房屋于2014年9月22日撤销备案登记，并在答辩人不知情的情况下将诉争房屋单方恶意备案登记于高哲、李家驷名下。城开公司并非补救合同，而实际系属阻碍高哲、李家驷行使撤销权、解除权等诉讼权利，主观具有恶意。根据《合同法》第四十五条之规定，应当确定城开公司目的系属为自己利益不正当促成条件成就，应视为其条件不成就。依照诚信诉讼原则，城开公司的单方恶意备案行为对高哲、李家驷行使解除权不具有合法阻却性，以此作为《商品房买卖合同》继续履行的上诉理由不成立。二、城开公司关于赔偿数额过高的上诉理由不成立。城开公司在2014年9月3日的本案庭审中当庭申请按照银行同期贷款利率的四倍进行调整赔偿额，已构成城开公司的自认。就算按照城开公司的该申请，截止到本案二审开庭当日的2015年3月5日，城开公司应付高哲、李家驷的赔偿也已达823，654.91元，超过本案原审判决的80万元赔偿，而且该赔偿额还将每天递增2，142.83元，直至城开公司返还3，179，400元已付购房款并足额支付赔偿及利息。城开公司关于赔偿数额过高的上诉理由与其向法院提出的赔偿调整申请和自认相互矛盾，严重与实不符，该上诉理由不成立。另外，高哲、李家驷的诉讼担保现金高达237万元，加上高哲、李家驷四处担保房产在诉讼保全担保前出售登记因诉讼保全担保而无法出售的房价下跌损失、以租赁同地段同面积同类型房屋的租金标准计算的高哲、李家驷及全家老小未享受居住诉争房屋的损失，高哲、李家驷因本案支付的巨额案件受理费、保全费和律师费等损失，更远远超过80万元。故原审判决的赔偿数额不是过高而是过低，城开公司关于赔偿数额过高的上诉理由不成立。综上所述，城开公司的上诉断章取义、断章取义、张冠李戴，没有事实依据和法律依据，严重与实不符，相关上诉理由不成立，应予驳回。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
以上事实的认定，有商品房认购协议、商品房买卖合同、收条、客户回单、持卡人存根、专用收款收据、在建工程抵押权变更登记申请书、新增抵押物清单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于高哲、李家驷要求城开公司赔偿3，179，400元的问题，城开公司在履行《商品房买卖合同》期间及原审法院审理期间虽存在故意隐瞒高哲、李家驷诉争房屋已抵押的情形及将诉争房屋一房二卖的情形，但在原审法院审理期间城开公司又将诉争房屋备案至高哲、李家驷名下，故高哲、李家驷变更解除合同的理由为城开公司未能按合同约定的时间交付房屋故行使解除合同的权利，高哲、李家驷此主张符合双方合同约定，故诉争合同应予以解除。原审判决综合考虑城开公司一系列不诚信的行为、主观心态及合同约定的违约责任等因素参照房款的总额约25%范围，酌定赔偿高哲、李家驷800，000元，并无不当，本院予以维持，故对高哲、李家驷主张赔偿3，179，400元因依据不足，不予支持。对城开公司主张原审判决赔偿数额过高，亦不予支持。
关于城开公司提出的继续履行合同的主张，因城开公司在履行合同期间存在故意隐瞒抵押、一房二卖的等不诚信行为，导致买受人高哲、李家驷的权利处理不确定状态，城开公司存在主观恶意，虽然后来城开公司将诉争房屋登记在高哲、李家驷名下，但依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，已属逾期交付房屋的情形，高哲、李家驷有权主张解除权，故原审判决解除合同并无不当，城开公司主张合同继续履行没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回高哲、李家驷、辽宁城开维港地产开发有限公司上诉，维持原判。
二审案件受理费高哲、李家驷预交56，312元，由高哲、李家驷负担；辽宁城开维港地产开发有限公司预交56，312元，由辽宁城开维港地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月十一日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。