上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初41197号原告：上海富宁物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵力，总经理。委托诉讼代理人：谷芳，女。被告：杨胜，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海富宁物业管理有限公司与被告杨胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日、7月6日公开开庭进行了审理。原告上海富宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人谷芳、被告杨胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海富宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费人民币6,967.30元；2.判令被告支付逾期交费(计算至2016年12月30日止)的违约金2,800元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2011年11月1日起，依据与上海市浦东新区XXXX名苑小区业主大会签订的《XXXX名苑物业服务合同》，为位于上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXXX名苑业主提供物业管理服务。被告所有的上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积143.36平方米)每月应支付以1.35元/月/平方米收费标准计算的物业服务费193.54元。被告拖欠2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费6,967.30元。原告多次催讨无果，故提起诉讼。原告提供了1.《XXXX名苑物业服务合同》2份，证明原告为被告小区提供物业服务及物业费收费标准；2.上海市浦东新区XXXX名苑小区业主委员会分别于2016年9月8日、12月27日致原告关于《XXXX名苑物业服务合同》延展截止日、关于通知富宁物业前来洽谈物业交接事宜的函件2份及2017年3月27日原告与XXXX名苑小区上届业委会、现任业委会、花木房办、东城三居委等就XXXX名苑小区公共收益、物业费等问题协调会的《会议纪要》，证明原告实际为被告物业所在的小区服务至2016年12月31日止；3.上海市不动产登记簿，证明被告的物业坐落于原告提供物业服务的小区内；4.2016年关于小区保洁外包的材料，证明小区的保洁工作原告已外包给他人；5.电梯定期检验报告、维护保养自检报告、急修单及2014年2月至2016年12月客梯维护保养作业记录，2012年3月至2016年12月日常房屋报修记录簿，证明原告为小区提供服务；6.2014年全年、2015年7月至11月及2016年全年的保安值勤记录，2016年1月至12月外来车辆进出小区的记录，证明原告按物业合同中的标准为小区服务。被告杨胜答辩：原告作为被告物业的服务管理公司未尽到合同约定的管理责任，要求按照原告提供的物业服务的水准和质量支付相应的服务费，违约金不认可。理由：1.原告诉状中提供的被告的身份证号码及联系电话均不正确，故不存在原告多次与被告联系催缴物业服务费的事实，被告也未收到原告的催缴函，原告催讨的2014年12月之前的物业服务费已过诉讼时效，被告只认可尚欠原告2015年1月至2016年12月物业服务费；2.原告不作为，未按物业服务合同履行管理义务，小区保洁管理服务等不到位，根据售房合同标识的图纸，被告在该小区的另一处物业2号楼后面不设置垃圾堆放处，但自从原告作为小区物业管理企业后，垃圾从露天堆放到搭棚堆放，一直存在，有生活垃圾，也有建筑垃圾，夏蚊虫滋生，臭气难闻，严重影响了被告的生活环境，被告多次向原告反映，也曾提交过建议书，要求妥善解决，但原告置之不理，被告认为原告是故意不作为；3.公共秩序维护不到位，2013年至2016年交通大整治之前，早上七、八时正值上班上学高峰，但小区门口几乎天天有黑车乱停，占有人行道和主要通道，导致该时间段道路拥堵，给行人、骑车上班族及送孩子上学的业主带来诸多不便，被告的妻子曾为此而摔跤，被告多次要求原告予以整治，均无果，小区的选票箱曾遭泼墨，原告的服务质量及服务态度均不符合标准；4.公用配套设备设施日常保养维修服务缺失，2016年1月27日上海地区突然大幅度降温，原告没有尽到事先防冻保暖、事后及时告知和维修善后处置的责任，导致被告所有的在该小区XX号XXX室的房屋安装在室外的水表爆裂，被告租客报修后原告未及时修理，致被告家中进水且渗漏至楼下XXX室朱正浩家，之后被告联系原告要求解决此事，但原告表示对水表爆裂之事不知情，也不属于其维修范围为由，拒绝被告的要求，因地板被水浸润，当年6月地板变形开裂，楼下业主朱正浩家墙面涂料开裂，此事导致被告家中停水4天，租客只能租宾馆，被告损失达4万余元；5.安保管理缺失，小区平时外来人员及车辆随便进出。2015年夏天某晚，被告及隔壁XXX室黄蓓家及小区其他业主家中同时失窃，后失主要求原告提供相关视频资料以便公安机关侦查，但小区所有摄像头都是坏的，导致公安机关无法破案，为此被告与其他业主多次向原告反映，要求原告对小区的相关安全设施予以改善，但原告不予改善，当年小区又发生失窃事件。2016年某天晚上，小区有12辆车被划，被告的人身及财产安全得不到保障。另外，原告对小区停车位的安排不合理，对业主申请停车位的情况未公布、透明，没有按照先申请先得到的公平原则处理，导致业主间产生矛盾。对业主失窃自行车后的赔偿也不是一视同仁。原告的服务质量和态度都存在严重的问题，去年70%多的业主就是否续聘原告为小区物业服务企业时投了反对票。原告对管理服务中存在的问题未加以改善，其要求被告全额支付物业服务费不合理。被告提供了1.2016年因水表爆裂导致其同一小区物业2号202室家中渗水的照片1组，证明原告未尽到公共设施的维护保养及维修责任；2.2016年7月之前小区黑车乱停的照片1组及被告于2015年6月、8月拍摄的小区停车情况的视频，证明原告未尽到公共秩序的管理责任；3.《XXXX名苑》住宅使用说明书及小区垃圾乱堆放的照片1组，证明被告小区内不设立垃圾中转站，但原告在被告家附近设立垃圾堆放站；4.2016年10月17日上海市浦东新区XXXX名苑业主小区大会《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，证明小区业主对原告提供的物业管理和服务不满意，对续聘之事有77.22%的业主投了反对票。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，认为两份合同涉及的面积不同；对证据2、3无异议；对证据4、5、6的真实性有异议，认为房屋报修登记薄提供记录不完整，仅是应付业主的流水账，没有原告与业主的沟通记录，被告家中水表发生爆裂的事件无记录；值勤情况记录的内容雷同、格式化、字迹相同，好像一次性填写的，被告所在小区很大，各种各样的事情会发生，如停车位紧张，业主之间经常为停车位之事发生争吵，小区内时有自行车失窃事件发生，但值勤记录中都没有反映这些情况，大部分时间段都表述为“正常”，去年小区有多辆车被划事件无记录，故值勤记录有作假的嫌疑；外来车辆进出的记录不完整，平时外来车辆随意进出小区，占用小区的停车位，有时甚至停放在小区的绿化带，原告只管收取费用，不加以管理。原告对被告提供的证据1不予认可；对证据2认为无拍摄的时间，不予认可，对被告拍摄的视频拒绝观看；对证据3中的住宅使用说明书无异议，但认为原告清理垃圾也有时间点，被告拍摄的照片反映的是垃圾未清理时的情况；对证据4的真实性无异议，但原告实际为小区服务至2016年12月31日。根据原、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年10月30日，原告(乙方)与上海市浦东新区XXXX名苑小区业主大会(甲方)签订《XXXX名苑物业服务合同》，由原告为坐落于上海市浦东新区锦安东路XXX弄的XXXX名苑小区提供物业管理服务，其中合同第五条约定“乙方提供的物业管理服务必须符合下列规定：(一)物业管理服务等级和类别必须达到附件三《物业服务分等收费重新审核表》所列的等级和类别要求。其相对应的物业服务内容和标准须符合2005年6月13日上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合发布的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》中相应等级和类别规定的内容和要求；(二)物业其他公共事务的管理服务，详见附件四。”合同第七条约定物业服务费收费标准为小高层1.35元/月/平方米，多层0.80元/月/平方米。合同附件三为物业服务分等收费重新审核表、附件四为物业其他公共事务的管理服务及附件五为物业管理服务考核办法，合同约定期限为2011年11月1日至2013年10月31日止。2013年10月29日，双方续签《XXXX名苑物业服务合同》至2016年10月31日止，合同内容不变。2016年9月8日，锦绣一方名苑小区业主委员会致函原告，内容为因双方约定的服务期限将到期，需选聘下一期物业服务公司，同时，因该小区第三届业主委员会成立不久，工作复杂、繁重，协商要求将双方之间签订的物业服务合同的截止日顺延，直至其提前一个月书面通知为止。2016年10月17日，XXXX名苑小区业主大会发出《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，参与投票的业主中有77.22%的业主持反对票，故结果为“反对续聘富宁物业”。2016年12月27日，XXXX名苑小区业主委员会致函原告，告知其已于2016年12月18日召开业主大会进行投票表决，当月25日公布结果确定了新的物业服务企业，要求原告于2016年12月31日办理交接手续。另查明，被告系XXXX名苑小区XXX弄XXX号XXX室的业主，其房屋建筑面积为143.36平方米。因被告未交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，故原告诉来本院。本院认为，依照法律规定，上海市浦东新区XXXX名苑小区业主大会与原告签订的《XXXX名苑物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为XXXX名苑的物业管理企业，应当按照物业服务合同约定全面履行物业服务义务。根据物业服务合同的约定，原告负有对物业共用部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护、公共秩序的维护、公共绿化养护服务等，包括对门岗值守、车辆人员进出核实等物业管理服务义务。审理中，作为业主的被告对原告提供的物业服务提出了因水表爆裂家中进水受损、小区垃圾乱堆放、车辆被划无记录等问题，对此原告提供了电梯维护保养作业记录及检验报告、保安值勤记录、外来车辆进出小区的记录等工作台账。本院认为，针对被告提出的原告物业服务不到位的情况，原告提供的相关工作台账存在不能全面、客观如实的反映其实际提供物业服务的情况，并且对照物业服务合同的附件约定的原告应当提供的物业服务的内容和标准，原告提供的工作台账也不足以证明其全面履行了物业服务合同约定的义务。审理中被告提供而原告未持异议的由XXXX名苑小区占有参与投票人数百分之七十余的业主对续聘原告为该小区物业管理服务企业投反对票的《关于富宁物业续聘表决结果的公告》，亦佐证原告未能全面按照物业服务合同约定的内容和标准提供相应的物业管理服务，故原告主张其已提供了符合物业服务合同约定的服务，本院难以认定。被告辩称未收到原告催缴物业服务费的通知，原告主张的2014年1月至12月的物业服务费已过诉讼时效。对此，原告未提供足够的证据证实在法定的诉讼时效期间内具有诉讼时效期间中断、中止及延长事由的发生，故原告要求被告支付2014年1月至2014年12月的物业服务费的请求不予支持，被告的此辩称意见，本院予以采信。据此，原告要求被告按照物业服务合同约定的收费标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。本院根据权利义务相一致原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，对被告应当支付的2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费酌情予以调整。对原告要求被告支付逾期违约金的请求，考虑到被告因不满原告的服务而拖欠物业服务费，非恶意拖欠，故原告的该项诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条第(五)项，判决如下：一、被告杨胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海富宁物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费3,251.47元；二、驳回原告上海富宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一七年七月二十八日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的业务。……二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。