新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博中民二终字第25号
上诉人（原审原告）：徐艳华。
上诉人（原审原告）：星星。
二上诉人的委托代理人：顾宗奎，博乐市宏维法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：新疆林达房地产开发有限公司。
法定代表人：岳明，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司。
负责人：岳明，该分公司经理。
二被上诉人的委托代理人：顾新惠，新疆林达房地产开发有限公司法律顾问。
上诉人徐艳华、星星因与被上诉人新疆林达房地产开发有限公司（以下简称林达房地产公司）、被上诉人新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称林达房地产博乐分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2013）博民二初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月18日受理后，依法组成由审判员王晓雷担任审判长，审判员多思别克、代理审判员杜娟参加的合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理了本案，书记员巴音其其克担任法庭记录。上诉人徐艳华及其委托代理人顾宗奎，被上诉人林达房地产公司及林达房地产博乐分公司的委托代理人顾新惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年7月8日，原告徐艳华、星星与被告林达房地产博乐分公司签订了1份商品房买卖合同，合同约定：原告徐艳华、星星购买了位于农五师红星路17区第1幢H门面房，该商品房单价为人民币每平方米17738.36元，总金额为720000元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。买受人以银行按揭贷款的方式按期付款。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房经验收合格且买受人付清全款的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起1日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决；3、其它非甲方能控制的因素（如热力、通讯、供电、照明、天然气等）。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理；逾期不超过10日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，买受人不能在规定期限提供办理房地产权属证书的个人资料，损失由买受人自负。该合同还对其它权利义务进行约定。合同签订后，原告按约定将购房款72万元交付被告林达房地产博乐分公司。被告林达房地产博乐分公司于2013年8月16日将该商品房交付原告徐艳华、星星使用。
另查明，2013年9月，新疆新捷股份有限公司博州城市燃气分公司出具1份《燃气施工延期交付使用说明》，其内容为：2012年9月2日，新疆新捷股份有限公司博州城市燃气分公司与新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司针对宜轩华庭商住小区项目签订143户天然气安装协议。安装费由博乐市林达房地产开发有限公司先行垫付，新疆林达房地产开发有限公司博乐分公司要求新捷公司于2012年12月30日安装调试完工，由于2012年区天然气主管网没有通至此片区，该公司特上报自治区燃气总公司进行安装设计工作，又与农五师当地政府积极协调天然气安装事宜因燃气主管网安装需要多个职能部门批复同意，致使双方于2012年9月2日签订的天然气安装未能达到安装调试使用。
2012年10月29日，农五师城市建设管理局向新疆林达房地产开发公司博乐分公司发了l份通知，要求将沿街住宅部分建筑外立面装饰材料选用质感漆或真石漆，沿街商业建筑外立面装饰材料采用干挂大理石；建筑物至道路绿化带之间地面采用火烧板大理石铺装；实施前将设计方案报农五师城建局规划办公室审核。为此，施工方湖南省强友建筑工程有限公司征求监理单位新疆工程建设项目管理有限公司阿拉山口分公司意见后响应农五师临街整体街景规划要求将该项目临街面外墙（一至四层）改为钢挂石材。施工方湖南省强友建筑工程有限公司根据新疆特殊气候条件以当时不适合进行石材干挂施工，需延长工期67天，即2013年4月l日至2013年6月6日。同时湖南省强友建筑工程有限公司在整体外墙涂料施工至扫尾阶段时，于2012年11月1日接到甲方转发“新疆生产建设兵团第五师城市建设管理局”通知要求该项目外墙改为真石漆，但时间上因新疆特殊的气候条件不具备继续大面积对外墙进行施工。同时，外墙真石漆跨年施工，质量、色差都会有不同程度影响，故于2013年4月1日开始进行外墙真石漆施工，需延期交工120天，即2013年4月1日至2013年7月30日。
原告徐艳华、星星的一审诉讼请求：判令被告返还原告多交付的房款60883.37元，并支付违约金163440元。
原审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原告徐艳华、星星与被告林达房地产博乐分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，双方应该自觉履行各自的权利和义务。关于原告主张要求被告退还多交房款60883.37元的请求，被告同意退还，对原告的该项请求予以支持。根据双方合同约定，出卖人逾期交房不超过10日的，出卖人按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自出卖人按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。对于承建农五师宜轩华庭商住楼的施工方湖南省强友建筑工程有限公司在对施工工程进行扫尾的过程中，于2012年10月29日接到农五师城市建设管理局下发的通知，要求对工程的组成部分进行整改，加之新疆特殊天气无法及时进行外墙施工。该情形符合合同条款中约定的属于施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。该工程延期到2013年7月30日，故对原告主张的违约金应从2013年7月30日至2013年8月16日按日万分之五计算为5760元。因被告林达房地产博乐分公司不具有企业法人资格，其民事责任应由被告林达房地产公司承担，形成本案纠纷被告林达房地产公司承担全部责任。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆林达房地产开发有限公司于判决生效后3日内退还原告徐艳华、星星房款60883.37元；二、被告新疆林达房地产开发有限公司于判决生效后3日内支付原告徐艳华、星星违约金5760元。本案诉讼费4664元，由原告徐艳华、星星承担3198元，被告新疆林达房地产开发有限公司承担1466元。
宣判后，上诉人徐艳华、星星不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同有效，并认为被上诉人的整改是在施工过程中遇到了异常困难及重大技术问题不能及时解决。据此，原判认定事实不清，理由如下：1、根据双方的买卖合同第八条约定被上诉人应当在2012年12月30日前，依照有关规定将具备第1和第5种条件的房产交付上诉人，而第5种情形是要求上诉人付清全款，上诉人已完全交纳了全款，也就是说上诉人已履行完应当履行的义务，上诉人再无责任，而第1种情形是该商品房经验收合格，至今被上诉人因种种原因工程未验收。2、被上诉人原审提交天然气入户安装费收费协议，用以证明其责任在燃气公司，此证据首先无法证明其是否与事实相符，其次天然气是否入户不是导致不能交工验收的必然程序。3、被上诉人以外墙变更需要延期为由，提交了湖南省强友建筑工程有限公司的延期报告。其真实性、合法性、关联性上诉人均不认可，其湖南省强友建筑工程有限公司与被上诉人有利害关系，不能以延期报告为依据证实应当交工。综上，原判决认定事实不清，请求二审法院判令林达房地产公司支付违约金163440元。
被上诉人林达房地产公司、林达房地产博乐分公司答辩称：对于上诉人称商品房的交付期限超过合同约定的期限是事实。但由于天然气安装迟迟未能按合同规定期限进行施工，致使商住楼不能按合同规定的期限按时交工，符合合同第八条的规定据实予以延期的特殊事由，同时该商住楼主体已于2012年10月全部完工，楼房涂料均已粉刷完毕。但在该年10月29日，农五师城建局下发书面通知，要求对该楼房的外墙重新进行装饰，因天气原因无法正常进行施工，该情形亦符合合同第八条的规定即“施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决”的事由。故房屋延期交付责任不在于被上诉人，被上诉人在履行合同过程中无任何违约行为，不应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人徐艳华、星星与被上诉人林达房地产博乐分公司于2012年7月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被上诉人提供的农五师城建局关于对建筑外立面及建筑物至道路绿化带地面进行整改的《通知》及新疆新捷股份有限公司博州城市燃气分公司与林达房地产博乐分公司签订的《天然气入户安装协议》，足以证明工程施工中出现变更、整改及天然气延迟安装调试的情形，该情形符合合同关于“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其它非甲方（被上诉人）能控制的因素”的约定。被上诉人提供的湖南省强友建筑工程有限公司和新疆工程建设项目管理有限公司阿拉山口分公司出具的说明及施工计划，可以证实因新疆特殊气候条件，无法进行变更后的项目施工，需延长工期的客观事实。上诉人对被上诉人的提供的相关证据不予认可，但除其陈述外，并未对其反驳意见提供相应的证据予以证实。对其上诉理由，本院不予支持。被上诉人本应于2013年7月30日交付房屋，但实际交付时间为2013年8月16日，存在违约行为，原判决判令被上诉人承担违约金5760元于法有据。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3453.60元，由上诉人徐艳华、星星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 晓 雷
审 判 员 多思 别克
代理审判员 杜 娟
二〇一四年四月十一日
书 记 员 巴音其其克