浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬宁民初字第967号
原告：梁梁。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
被告：王祉絖。
上述两被告的委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告梁梁为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰公司）、王祉絖商品房预售合同纠纷一案，宁波市中级人民法院依法指定由本院管辖，本院于2014年5月28日受理后，依法组成合议庭。于2014年7月14日公开开庭进行了第一次审理，原告梁梁，被告华丰公司、王祉絖的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。2014年11月24日，本案经审批延长审限六个月。于2014年12月30日公开开庭进行了第二次审理，原告梁梁，被告华丰公司、王祉絖的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁梁起诉称：2009年11月25日，原告与被告华丰公司签订《商品房买卖合同》，由原告以3290000元的价格向被告华丰公司购买位于象山县丹东街道某某小区某某号的房地产。合同签订后，原告分别于2009年10月29日支付200000元，2009年11月24日支付400000元，2009年11月25日支付390000元，2010年3月2日支付2300000元，合计3290000元。因被告华丰公司开发的某某小区存在房屋渗漏水等质量瑕疵、改变规划、小区基本设施及配套设施不完善等问题，而不能按时交付，严重损害业主利益。后经相关政府部门组织协调，并经业主代表与被告华丰公司多次商谈，业主代表于2012年12月20日与两被告签订《华丰某某小区房屋买卖补充协议》，该协议约定：某某小区按现状交付，但被告华丰公司必须继续进行整改，直到综合验收合格为止；被告华丰公司必须在2013年4月30日前成就办理产权证的所有条件，如违约则应自2013年5月1日起向业主支付已付房款总额每日万分之六的违约金，并由被告王祉絖承担连带责任。该协议得到原告认可。2013年下半年，被告华丰公司来信通知原告可以办理产权证，原告前往被告华丰公司处，但被告未能提供办证所需的全部资料。后原告多次前往被告华丰公司，同时采取打电话、发函件等方式催促被告华丰公司提供购房发票等办理产权证所需的资料，但被告华丰公司直至2014年4月才向原告提供购房发票。原告认为，在原告付清全部房款的情况下，被告华丰公司应及时开具购房发票，购房发票的开具与小区是否通过规划无关。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令被告华丰公司支付原告未按约提供全部办理产权证资料的违约金710640元（以已付房款3290000元为基数，按每日万分之六支付，从2013年5月1日计算至2014年4月25日，共360天）；2.被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。
为证明上述事实，原告梁梁向本院提供以下证据：
1.《商品房买卖合同》复印件一份，以证明原告以3290000元的价款向被告华丰公司购买象山县丹东街道某某小区某某号别墅的事实。
2.收款收据复印件四份，以证明原告按约向被告华丰公司支付3290000元购房款的事实。
3.业主代表与被告签订的《华丰某某小区房屋买卖补充协议》（以下称补充协议一）复印件一份，原、被告签订的《华丰某某小区房屋买卖补充协议》（以下称补充协议二）一份，以证明双方在补充协议中约定被告华丰公司必须在2013年4月30日前成就办理产权证的所有条件，如违约则应自2013年5月1日起支付已付房款总额每日万分之六的违约金，并由被告王祉絖承担连带责任的事实。
4.《关于要求尽快给业主出具购房发票暨办理房地产权属登记的催告书》一份，快递单三份、短信一份、快递回执单复印件一份，以证明因被告华丰公司无法按约提供办理产权证的全部资料，原告曾催促被告华丰公司要求其提供相关资料的事实。
5.《销售不动产统一发票》一份，以证明被告华丰公司在2014年4月25日将销售发票开具给原告，勉强具备办理产权登记条件的事实。
被告华丰公司、王祉絖答辩称：首先，补充协议不能履行的责任在于原告。原告于2009年11月向被告华丰公司购买位于象山县某某小区某某号房屋。因被告华丰公司未按合同约定交付房屋，被告与原告及其他业主签有补充协议，该协议第四条约定：被告华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件，逾期需承担违约责任至可办产权证止。第七条约定：买卖双方共同争取象山县人民政府发文督促相关部门确保产权证顺利做出。2012年12月22日，原告与被告华丰公司办理房屋交付手续。之后，原告对其购买的房屋进行大范围的改建，对此象山县规划局于2013年2月21日发出《责令停止违法行为通知书》，同年2月25日发出《责令限期改正违法行为通知书》。根据象山县规划局的通知，被告华丰公司于2013年2月26日向原告发出停止违法行为恢复原状的《函》。因原告的违法行为，致整个某某小区不能按期通过规划验收，从而影响了小区的房屋产权登记，导致大量某某小区业主就此提起诉讼，被告因此损失惨重。同时，规划验收通不过直接导致购房发票开不出来。故原告要求被告承担违约责任的理由不能成立。而被告因原告的违法行为所承担的损失尚在统计中，被告保留向原告索赔的权利。其次，某某小区在2013年11月12日已经具备办证条件。协议约定被告需具备办理产权证的条件为做出初始登记证及可以开具购房发票。因原告违法改建导致小区整体规划无法通过，后经被告努力于2013年11月取得规划部门同意办证的许可，并于11月9日取得初始登记证，于11月11日向所有客户包括原告发出可以办证的通知。因此，某某小区住户自2013年11月12日起开始陆续办证，但也有部分住户至今未办证。被告认为，某某小区的群体纠纷在象山城区是家喻户晓的，当时象山法院已在分批审理某某小区住户要求被告承担逾期办证责任的案件，原告作为象山法院的干警及某某小区的业主，其应当知道某某小区在2013年11月11日获准可以办证的事实。至于被告华丰公司直至2014年4月25日才开出原告的购房发票，是由于开具发票需原告将之前支付房款的收据交回被告华丰公司处，但原告一直没来，直至2014年4月25日。最后，补充协议约定的日万分之六的违约金过高，依法应当予以调整。某某小区业主就补充协议约定的逾期办证违约金纠纷起诉后基本上经过二审程序，对于自身没有违约的其他业主来说，一、二审判决均认定日万分之六违约金的约定过高并予以调低。现原告在因其自身原因使整个小区住户的产权证无法按约定时间办出，并造成被告重大损失的情况下，要求被告承担日万分之六的违约金，其理由不能成立。综上，要求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告华丰公司、王祉絖举证如下：
1.补充协议二复印件一份，以证明履行协议需双方共同配合的事实。
2.地名办核准图纸复印件一份，以证明地名办核准的a号是原告购买的房屋的事实。
3.《责令停止违法行为通知书》复印件，《责令限期改正违法行为通知书》复印件、《函》及送达材料复印件、现场照片复印件各一份，以证明因原告的违法改建行为致使整个某某小区无法按期达到办理产权证条件的事实。
4.民事判决书二份，以证明以下事实：因原告的违法改建行为导致整个小区规划验收受阻，业主起诉而造成被告损失；对没有违约的其他业主来说，日万分之六的违约金约定过高并经法院判决调低。
5.《函》一份，以证明原告系象山法院干警及某某小区业主，其对某某小区在2013年11月11日可以办理产权证的情况应当知晓的事实。
6.2013年11月12日的通知复印件一份、国内挂号信收据复印件两份，以证明被告于2013年11月12日书面通知原告可以来开具发票并办理产权登记的事实。
7.初始登记权证复印件一份，以证明某某小区在2013年11月9日已经具备补充协议约定的办理产权登记条件的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1、2，两被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院对真实性予以认定。
二、原告提供的证据3，两被告对补充协议一的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该份协议系五位业主与被告签订，效力不及于本案原告，原告以此起诉无事实依据，且该份协议与被告王祉絖无关；对补充协议二，认为与被告王祉絖无关。同时，根据两份协议约定做产权证是双方共同的事情，后因原告的违法改建行为致使整个小区被规划部门查处，无法按期做出产权证，故产权证无法做出责任在于原告。本院认为，该两份补充协议内容一致，时间具有连续性，且2012年12月20日的协议中五位业主处明确记载的是某某小区业主代表，故应将该两份协议作为一个签约过程来看待，根据补充协议一来看，两被告与业主代表就房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成协议，且协议中关于房屋交付、质量赔偿等内容已实际由被告华丰公司向某某全体业主陆续履行，补充协议二是以补充协议一为基础，虽担保人“王泽光”的名字为打印，但两份协议内容指向明确，意思表示一致，故对该组证据予以认定。
三、原告提供的证据4，两被告对真实性、关联性、证明目的均有异议，认为原告邮寄地址系被告华丰公司的注册地址，但公司实际未在此办公，故被告华丰公司实际上未收到过该份催告书；且被告华丰公司在此之前已经向原告送达了可开具发票的通知，原告在收到通知的情况下继续发催告书是其利用职业便利的行为；同时是否具备办证条件与发票是否开具、何时开具无关，能否开具发票与被告是否足额纳税无关，事实是在2013年11月12日就已具备办证条件，也通知原告可以来开具发票，原告不来开是其自身的事情。本院认为，原告以书面形式向被告华丰公司邮寄要求开具发票的催告函，并提供了签收依据，现被告无相反证据予以反驳，对该组证据的真实性予以认定。
四、原告提供的证据5，两被告对真实性无异议，认为发票记载的销售折让120000元是质量赔偿金，原告一直陈述房屋质量存在问题，对此保留诉权，其实因房屋质量引起的赔偿问题在签订补充协议时已经解决，即由被告支付原告120000元；另外，发票开具时间虽为2014年4月25日，但原告无法证明在该日才具备办证的条件，因为补充协议约定的是具备可以办理产权证的条件。本院认为，原告及两被告在庭审中对原告实际支付房款3290000元、被告华丰公司支付原告赔偿金120000元的事实无异议，对该事实予以认定；同时可以证明发票开具时间为2014年4月25日。
五、两被告提供的证据1，原告对真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为成就办理产权证条件是被告的责任与义务，原告无需配合；即使原告有义务，根据协议第七条的约定，原告已经尽到了相应的义务。本院对真实性予以认定。
六、两被告提供的证据2，原告无异议，本院予以认定。
七、两被告提供的证据3，原告对通知书有异议，认为规划局发出两份通知书的相对方是被告华丰公司，可说明无法达成规划要求是被告的违法行为所导致的，由于当时房屋已经交付给原告，如果是原告原因引起，相关通知书应该送达给原告；对《函》及照片的真实性有异议，认为原告并未收到过该份《函》，且《函》里载明的房屋为b号而非原告所有的a号房屋；关于照片，被告在2013年3月拍摄的照片中出现了原告9月份搭的架子，明显与事实不符。本院认为，规划局作出通知书的时间为2013年2月，限期恢复原状时间为2013年2月27日，故该组证据尚不能证明被告华丰公司未能按期办理出相关权证的原因是原告违反了规划，故对该组证据的证明目的不予认定。
八、两被告提供的证据4，原告对真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为虽有判例确认违约金过高，但判例并无参考性。本院对真实性予以认定。
九、两被告提供的证据5，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院对真实性予以认定。
十、两被告提供的证据6，原告认为其并未收到过该份通知，是通过邻居知道可以开具发票的事情，后原告到被告华丰公司处却被告知发票没有了。本院认为，原告对2013年11月12日被告华丰公司曾通知业主可以开具发票的事情是知情的，故对该事实予以认定。
十一、两被告提供的证据7，原告对关联性及证明目的有异议，认为该份初始登记是某某小区c号住户的，与原告无关。本院认为，原告异议成立，对该份证据不予认定。
经审理，本院认定事实如下：
2009年11月25日，原告与被告华丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于象山县丹东街道某某号别墅预售给原告，总价款为3290000元；出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告分别于2009年10月29日支付购房款200000元，2009年11月24日支付400000元，2009年11月25日支付390000元，2010年3月2日支付2300000元，合计3290000元。之后，被告华丰公司未能按期交付房屋。经协商，某某小区傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉以业主代表名义与被告华丰公司、王祉絖于2012年12月20日达成补充协议一，约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日某某小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金120000元，在交房之日支付每户90000元；未付每户30000元和华丰公司再加自愿补偿全体业主400000元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”王祉絖作为担保人签字。后原告与被告华丰公司办理交房手续。2012年12月25日，原告与被告华丰公司签订补充协议二。现被告华丰公司已经履行了协议中关于向某某业主交付房屋，及支付质量规划赔偿金120000元等内容。2014年4月25日，被告华丰公司向原告开具购房发票。
另，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该曾用名在象山县内为人熟知。
本院认为，虽然在原告与被告华丰公司签订的补充协议中被告王祉絖签名为打印字体，且署名为“王泽光”，但对该协议应结合业主代表与两被告签订的补充协议来看，对此本院在上文已做详细说明。故该两份补充协议系原告与两被告的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。两被告辩称不能按约具备办理房地产权属证书的所有条件是由原告违反规划的行为引起的，依据不足，本院难以采纳，故被告华丰公司应承担不能按期办理产权证的违约责任。被告王祉絖作为担保人，对被告华丰公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。原告主张违约金从2013年5月1日开始计算至被告华丰公司出具销售发票时止。两被告认为应计算至2013年11月12日止。本院认为根据两份补充协议的约定：华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件。现双方对该条约定的理解为被告做出初始登记证及可以开具正式的购房发票。两被告认为2013年11月9日被告华丰公司已做出初始登记证，11月12日通知业主可以来开发票，原告不及时来开具发票责任在于原告。本院认为，开具发票的义务人为被告华丰公司。原告已在2010年3月2日前付清全部购房款，被告华丰公司应按原告付款金额开具发票；被告华丰公司虽于2013年11月12日通知原告来开具发票，但至2014年1月原告向被告华丰公司发出要求开具发票等的催告书后仍未开具发票。而购房发票系办理产权证的必要条件，故被告应支付原告违约金至开具发票之日前，即2013年5月1日至2014年4月24日止，共359天。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，本院酌情考虑调整为日万分之二。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司应在本判决生效后十五日内支付原告梁梁违约金236222元（3290000元×0.2‰×359天）；
二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告梁梁其他的诉讼请求。
如果被告象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费10117元，由原告梁梁负担5274元，被告象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担4843元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 葛向斌
代理审判员 蒋欣欣
人民陪审员 胡红琴
二〇一五年一月十五日
代书 记员 章灵燕