安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00115号
上诉人（一审被告）：芜湖泰通电工有限公司。
法定代表人：王爱国，该公司总经理。
委托代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：芜湖市绍玉商贸有限公司。
法定代表人：王绍玉，该公司总经理。
委托代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
原审被告：王爱国，男，汉族。
原审被告：王政华，男，汉族。
原审被告：石峰，男，汉族。
上诉人芜湖泰通电工有限公司（以下简称泰通公司）与被上诉人芜湖市绍玉商贸有限公司（以下简称绍玉公司）、一审被告王爱国、王政华、石峰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2013年10月31日作出的（2013）鸠民一初字第00649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年4月16日，绍玉公司与泰通公司签订两份房屋租赁协议，约定绍玉公司将面积980平方米和312平方米的两处厂房租赁给泰通公司，其中980平方米厂房租期自2010年4月16日至2012年4月15日，月租赁费10元／平方米，年租金为117600元；312平方米厂房租期自2010年5月22日至2012年5月21日止，月租赁费10元／平方米，年租金37740元。两份协议均约定租金每半年付一次，先付后租。在租期内，如因一方违约，违约方赔偿损益方壹万元。在租赁期内如发生人力不可抗拒的自然灾害或政府统一规划需要拆迁，承租方必须无条件服从本协议终止。协议签订后，泰通公司实际使用绍玉公司的房屋，按约预付了半年房租。2010年10月，芜湖市钱桥工业园地块遇拆迁，泰通公司于2011年8月将公司内大型设备搬走，仅留有部分办公用品及一台小吊机在承租厂房内。2012年6月，泰通公司将房屋腾空交付拆迁公司。另查明，泰通公司现已被吊销营业执照，一审被告王爱国、王政华、石峰系泰通公司股东。2013年4月11日，绍玉公司诉至法院，请求判令：泰通公司支付房屋占用使用费255755元（自2010年10月份-2012年6月份止196000元，自2010年11月份-2012年6月份止为59755元）违约金20000元；王爱国、王政华、石峰对上述债务承担连带赔偿责任。案件诉讼费由泰通公司、王爱国、王政华、石峰承担。
一审法院认为：绍玉公司与泰通公司签订的两份房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。泰通公司承租绍玉公司房屋，应当按照约定的期限支付租金。绍玉公司提供的情况说明和电费明细账以及泰通公司提供的民事判决书，可以证明泰通公司自合同签订后至2012年6月在使用租赁房屋，泰通公司应支付此期间的租金。泰通公司称2011年8月即搬离，未提供相应证据证实，不予采纳。绍玉公司诉请泰通公司支付2010年10月至2012年6月980平方米房屋的房屋占用费、2010年11月至2012年6月份312平方米房屋的房屋占用费，因双方为租赁合同关系，应按合同约定履行自己的权利义务，绍玉公司依据租赁合同规定收取泰通公司房屋租金，而非房屋占用费。绍玉公司于2013年4月起诉，鉴于法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，绍玉公司的部分诉请已超诉讼时效，其未举证证明有任何中止、中断情形，故绍玉公司仅对2012年4月-6月期间的租金享有胜诉权，为38760元（（980平方米＋312平方米）×10元／平方米×3个月）。泰通公司辩称房租已结清，但未提供给付凭证，对泰通公司的辩解，不予支持。泰通公司未按合同约定支付租金，应按两份租赁协议的约定支付绍玉公司违约金共2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、泰通公司于判决生效之日起十日内给付绍玉公司租金38760元。二、泰通公司于本判决生效之日起十日内给付绍玉公司违约金20000元。三、驳回绍玉公司其他诉讼请求。案件受理费2718元，由绍玉公司负担500元，泰通公司负担2218元。
泰通公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、泰通公司不欠绍玉公司租金。1、从王爱国最后一笔5万元的汇款记录可得到证实。王爱国及王绍玉分别是本案泰通公司与绍玉公司的法定代表人，完全可以代表泰通公司与绍玉公司交纳及接收房租。同时，绍玉公司虽辩称王绍玉与王爱国之间存在个人债务，但未提供任何证据予以证实。2、2011年8、9月泰通公司搬迁设备去外地后停止生产经营的事实已在另案生效判决中所确认，泰通公司已不再使用讼争房屋是事实。后暂存于讼争房屋内的企业财务资料被窃，所以才无法提供交纳租金所取得的收条。3、从常理分析，绍玉公司作为房主，其居住房屋与泰通公司厂房紧邻，在泰通公司长达几年时间内不交纳房租的情况下，仍允许其继续经营，并允可泰通公司搬离设备。绍玉公司是在知晓泰通公司财务资料被窃的情况下，才提起诉讼，企图侵害泰通公司的权益。二、双方在租赁合同中约定，遇政府拆迁，泰通公司无条件服从终止合同。这种因政府拆迁造成的合同提前终止，虽按约定对出租方免责，但因泰通公司客观上已经撤场，不再使用该房屋，当然不存在承担支付租金的责任，一审判决认定泰通公司应交纳2012年4月至6月租金有失客观公正。三、从绍玉公司与政府所签订拆迁补偿协议可看出，被拆迁时间2010.11.6-2011.1.25，绍玉公司获取补偿款8810967.45元，其中包含提前搬迁奖励费580817元，由此证实泰通公司是按拆迁期限向绍玉公司交房的，不存在迟延交房的事实。四、泰通公司并不欠付绍玉公司房租、不构成违约，一审法院判决要求泰通公司承担违约金缺乏依据，且明显过高。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回绍玉公司的一审诉求。
绍玉公司书面辩称：一、一审事实清楚，适用法律正确。1、单位之间房屋租赁的支付款项应当通过对公账户，一审庭审中，王绍玉已经向法庭陈述其与王爱国之间的个人债务关系，目前虽未起诉，但不能否认双方之间的债务关系，即便有王爱国支付50000元的事实，也不排除其归还个人借款的可能；2、芜湖市众信公司的证明材料可以证实，泰通公司一直占用租用的房屋，直到2012年6月才将房屋腾空交付拆迁，且泰通公司搬迁后没有与绍玉公司办理交接手续，更没有将房屋完整的交付。3、泰通公司称企业财务资料被盗已向公安机关报案，但事后公安机关没有侦查破案，不能证实被盗窃的财务资料中当然有支付租金的凭证。二、有事实表明，泰通公司知道拆迁的事实后，想方设法拖延交付房屋，其真正目的是获得更多的拆迁补偿。三、绍玉公司与政府签订的拆迁内容中载明：被拆迁时间为2010年11月6日-2011年1月25日，但实际拆迁时间远远迟于约定时间，正是因为泰通公司占用房屋导致拆迁被延误，所以不存在泰通公司提前搬迁交付房屋的事实。四、泰通公司未按合同约定支付房租已构成违约，给绍玉公司造成严重经济损失，一审法院认定泰通公司承担违约金20000元，符合事实依据和法律依据。
二审中，当事人双方均未向法院提交新证据。
本院对一审所查明的事实予以确认。本院另查明：2011年9月30日，王爱国通过其个人账户×××5885汇入王绍玉个人账户×××3209人民币5万元，一审法院对该汇款真实性予以确认。
本院认为：综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点：1、泰通公司租赁涉案房屋的时间认定。2、王爱国是否从个人账户支付了5万元涉案房屋的租金。3、泰通公司在本案中是否违约以及一审判决其承担违约金数额是否过高。对此，综合分析如下：
一、关于泰通公司租赁涉案房屋的时间认定。一审法院认定泰通公司使用租赁房屋的时间为自合同签订后至2012年6月，对该认定，本院认为能够成立。理由如下：1、当事人双方约定的涉案房屋租赁期限截止到2012年4月。其间，因政府拆迁原因，泰通公司于2011年8月将公司内大型设备搬走，但未有证据证明双方就此已达成解除合同的合意。2、泰通公司自述将大型设备搬走后，仍留有部分办公用品及一台小吊机在承租厂房内；此外，泰通公司亦于2012年3月向公安机关报案称其在涉案房屋内的部分财务资料被盗。上述两事实证明，泰通公司在2011年8月之后，仍然占有使用涉案房屋。3、2012年6月27日，绍玉公司与拆迁公司就涉案房屋签订了拆迁补偿安置协议。随后，泰通公司向法院提起诉讼，要求绍玉公司在其所领取的拆迁补偿款中返还泰通公司因租赁涉案房屋所应得的拆迁补偿。后经本院（2013）芜中民一终字第00584号终审判决，支持泰通公司享有涉案房屋的搬迁补助费、重型机械搬运费、停产停业损失费以及附属设施补偿费共计93300元。综上，泰通公司称自2011年8、9月份之后就不再租赁使用涉案房屋的上诉主张不能成立。
二、关于王爱国汇款5万元到王绍玉个人账户的性质认定。一审法院对该汇款的真实性予以了确认，然认为该事实与本案并无关联性，对此，本院认为：1、本案租赁关系的当事人均为法人。王爱国和王绍玉虽分别为双方法人的法定代表人，但同时也为自然人，故以其个人名义实施的行为不能当然认定与法人有关，除有证据证实的例外，然泰通公司未能提供相应证据予以证实。2、当事人双方在租赁合同中约定租赁的方式为先付款后租住，每半年付一次。如该汇款为支付涉案房屋的租金，由于汇款时间为2011年9月30日，按合同约定，支付的租金应是2011年9月30日之后继续租赁使用涉案房屋的费用，这与泰通公司一审辩称双方已于2011年8月已全部结清租金的主张相矛盾。本院对一审法院认定该事实与本案并无关联性予以支持。
三、关于泰通公司违约责任的承担。如上所述，泰通公司租赁使用涉案房屋至2012年6月，然未有证据证明其已全额支付租金，故构成违约。一审法院判决泰通公司承担20000元违约金与当事人双方约定相符，同时该约定的违约金数额亦并不过分高于泰通公司因未支付租金而给绍玉公司造成的实际损失。泰通公司的该上诉理由亦不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，泰通公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百六十九条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1269元，由上诉人芜湖泰通电工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱训明
审判员 汪 智
审判员 周宏斌
二〇一四年六月十二日
书记员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。