黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0102民初1535号
原告哈尔滨市现代房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人张凯，董事长。
委托诉讼代理人闫洪涛，黑龙江法重律师事务所律师。
被告杨柳，1985年3月26日出生，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人陈杰，1963年7月18日出生，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人王茂林，黑龙江殿君律师事务所律师。
被告杨茜，2005年7月18日出生，住哈尔滨市道里区。
法定代理人陈杰，1963年7月18日出生，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人王茂林，黑龙江殿君律师事务所律师。
原告哈尔滨现代房地产开发有限公司（简称现代房地产公司）与被告杨柳、杨茜房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告现代房地产公司的法定代表人张凯及委托诉讼代理人闫洪涛，被告杨柳的委托诉讼代理人陈杰、李茂林、被告杨茜的法定代表人陈杰及委托诉讼代理人李茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
现代房地产公司向本院提出诉讼请求：确认现代房地产公司与杨柳、杨茜在2013年9月17日签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：现代房地产公司系改制企业，2002年8月由张凯发起和组建，张凯持有88.65%的股份，其余11.34%的股份由40余名股东持有。2006年3月至2013年11月28日期间，张凯因故未能主持公司的日常工作。现代房地产公司原副经理李东来（因涉嫌犯罪已被公安机关逮捕，现被羁押）利用张凯未能主持工作之际私刻公章，擅自以现代房地产公司的名义与杨柳、杨茜签订了商品房买卖合同，将现代房地产公司开发建设位于哈尔滨市道里区西四道街、西五道街的中央经典大厦6层601室房屋以超低价卖给杨柳、杨茜。合同主要约定：李东来将中央经典大厦中央大街侧（名仕阁）6层601室卖给杨柳、杨茜；该房屋使用面积383.33平方米，售价239万元，房产交易价格为使用面积每平方米6235元。2015年9月，现代房地产公司法定代表人张凯正式接手公司并主持工作之后发现与杨柳、杨茜签订的合同。现代房地产公司认为，上述合同所约定的房产性质系楼宇设备间，该设备间系为广大业主提供的公共服务场所，应属全体业户共有，其性质属于不可上市交易的房产。依据《合同法》第52条5款的规定，双方上述商品房的买卖交易行为，违反法律与行政法规的强制性规定，依法应属无效合同。
杨柳、杨茜辩称：杨柳、杨茜在购买中央经典大厦六层楼时，现代房地产公司就在中央经典大厦六层办公，至今双方均正常使用该大厦六层。房屋购买价格是双方经过协商而确定，其并不存在以超低价格购买此房。同时，现代房地产公司法定代表人张凯在2012年11月27日释放回来，其并不是向现代房地产公司所说在2013年9月卖房时不主持公司工作。在2016年12月，现代房地产公司在哈尔滨市道里区市场监督管理局变更了办公经营场所，由南岗区永和街80号变更至道里区西五道街37号中央经典大厦6层，其并不存在该房产不可买卖交易的范围。现代房地产公司起诉中央经典大厦六层中的两家业户，其中一家业户案件经过一审和二审审理完毕，现代房地产公司的诉讼请求被驳回，认定房屋买卖行为有效。杨柳、杨茜按合同约定向现代房地产公司支付了购房款，现代房地产公司给杨柳、杨茜出具了收款收据并交付了房产，故请求依法驳回现代房地产公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、2013年9月17日签订的购房合同，不能直接证明购房款低于市场交易价格，该证据的真实性本院予以确认，其证明的问题本院不予采信；2、哈公消验字（2006）第7064号建筑工程消防验收意见书、房产测量规范，哈公消验字（2006）第7064号建筑工程消防验收意见书能够证明中央经典大厦顶层的使用功能为设备用房，但不能依此来否定购房合同的效力，其证明的问题本院不予采信，房产测量规范不属于证据；3、哈里检侦监批捕（2015）第647号批准逮捕决定书，不能证明李东来与杨柳、杨茜以签订购房合同的合法形式，来掩盖其获取非法利益的犯罪事实，该证据的真实性本院予以确认，其证明的问题本院不予采信；4、2013年9月23日黑龙江省单位往来资金结算票据、银行转款明细，现代房地产公司虽否认收取杨柳、杨茜购房款，但未向法庭举示相关证据来否认该资金结算票据的真实性，故本院对该资金结算票据予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张凯系现代房地产公司的法定代表人，其因涉嫌犯罪于2006年3月30日被逮捕。张凯在被羁押期间委托副经理李东来为现代房地产公司的主要负责人。2006年8月，张凯变更委托其妻子郑春玉管理现代房地产公司，但郑春玉并非现代房地产公司的工作人员。2006年9月，现代房地产公司职工向市主要领导及信访部门书面反映张凯家属抢占现代房地产公司，抢走现代房地产公司印章、财务印章，导致现代房地产公司职工无法正常上班、各项工作停止、各项费用不能正常支付的情况。在此情况下，现代房地产公司另行刻制了公司印章并对外签订商品房买卖合同。
2013年9月17日，现代房地产公司与杨柳、杨茜签订购房合同书一份，合同主要约定：甲方（现代房地产公司）将其开发建设位于哈尔滨市道里区西五道街中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层601室（设备间）房屋（使用面积383.33平方米），以239万元的价格出售给乙方（杨柳，杨茜）；乙方（杨柳、杨茜）于2013年9月18日前一次性交清房款（其中以汽车雷克萨斯IS460L一辆冲抵房款68万元）、车辆过户手续及费用由甲方（现代房地产公司）负责；甲方（现代房地产公司）在总使用面积中为乙方（杨柳、杨茜）扣出使用面积15平方米做为维修通道，以保证相关设施设备的维修；乙方（杨柳、杨茜）所购房屋为使用权，甲方（现代房地产公司）不为乙方（杨柳、杨茜）办理产权手续，使用年限为终身。该购房合同甲方处为现代房地产公司公章和李东来签字，乙方处为杨柳、杨茜签字。
2013年9月23日，现代房地产公司为杨柳、杨茜出具黑龙江省单位往来资金结算票据一张。该结算票据内容为：交款人为杨柳、杨茜、收款项目为单位与单位间往来款项-
名仕阁601（其中现金171万元、以车充抵68万元）；交款金额为239万元。此后，现代房地产公司将哈尔滨市道里区西五道街中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层601室房屋交付给杨柳、杨茜使用。
本案的争议焦点主要为：1、李东来与杨柳、杨茜签订的购房合同是否属于恶意串通以低于市场价格出售该房屋；2、李东来与杨柳、杨茜签订的购房合同601室房屋是否属于楼宇设备间系为全体业主提供的服务场所属不可买卖的房产。
本院认为：恶意串通的构成要件，需当事人之间应当具有主观上损害国家、集体或者第三人利益的故意，而追求价低质优是市场交易过程中市场主体需方利益最大化的具体体现，而降价销售则是市场主体供方进行价格竞争的主要方法，故不能单纯的依据买受人购买的房屋价格低廉来判定合同双方具有恶意串通的行为，应当通过综合分析双方订立合同时的具体情况进行判定。在本案中，现代房地产公司与杨柳、杨茜所订立购房合同时，因现代房地产公司法定代表人张凯被限制人身自由，且张凯在被羁押期间已委托副经理李东来为现代房地产公司的主要负责人，故李东来代表现代房地产公司与杨柳、杨茜签订购房合同并未违反相关的法律与法规的强制性规定，现代房地产公司主张李东来与杨柳、杨茜存在恶意串通低价售房的行为，缺乏相关证据予以证实，现代房地产公司的该项主张，本院不予支持。现代房地产公司关于中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层601室（设备间）属全体业户服务场所属不可买卖房屋的问题。哈尔滨市公安局消防处出具的“建筑工程消防验收意见书”记载六层为管道设备层，而管道设备层并非设备用房，其并不影响其作为房屋出售。同时，中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层楼、至今仍由现代房地产公司与杨柳、杨茜共同使用，其并未交付给全体业户作服务场所使用。另外，杨柳、杨茜与现代房产公司于2013年9月17日签订购房合同中明确记载杨柳、杨茜所购中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层601室房屋为使用权，现代房地产公司不为杨柳、杨茜办理房屋产权手续，而且杨柳、杨茜与现代房产公司签订了购房合同之后，已于2013年9月23日交付了全部购房款并已实际占有使用。据此，现代房地产公司请求确认与杨柳、杨茜签订的中央经典商住楼中央大街侧（名仕阁）6层601室房屋买卖合同无效的理由，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨现代房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由哈尔滨现代房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵德成
人民陪审员 张 岩
人民陪审员 陈庆泽
二〇一七年三月二十日
书 记 员 高 晶