沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02009号
原告：英驰。
原告：王莹。
委托代理人：英驰，系原告丈夫。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司.
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕，系该公司员工。
原告英驰、原告王莹与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月25日公开开庭审理，原告英驰、原告王莹委托代理人英驰，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿，被告信达资产公司委托代理人王飞、汪华燕均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告英驰、原告王莹诉称：1、原告于2013年10月8日在沈阳星辰房地产开发有限公司（第一被告）的营销中心-
京城中心品鉴馆签订了《商品房买卖合同》并分别于2013年9月29日及10月8日共计交付给第一被告约定首付款人民币280，551元。约定购买“京城中心”（即和平区文兴路X号）3号楼1单元7楼6号房屋一套，建筑面积69.69平方米。合同约定第一被告在2014年6月30日前按规定将具备该商品房验收合格的条件下交付原告使用。原告和第一被告所签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》中的第一章第八条及第二章第三十二条之规定。因此原告认为所签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、原告在和第一被告签订《商品房买卖合同》的前后分别于2013年9月29日付现金20，000元，2013年10月8日银行卡转帐260，551元付给第一被告。有第一被告开具的收款收据和银行刷卡回执单为证。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三章第二十二条规定，第一原告应该开具对应款项280，551元的正规发票给原告。3、第一被告在原告众多购房者反复沟通和和平区政府相关领导的积极督促下在2014年7月给原告出具一份《产权归属承诺书》。原告与众多购房者在2014年11月18日到中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（第二被告）办公地点递交关于信达处置京城房产公告提出异议书的过程中，第二被告相关项目负责人黄某对同去的众多购房者明确表示第一、第二被告有书面协议允许第一被告销售已经抵押的房产。但由于涉及商业隐私不能给购房者看详细内容。在2015年4月1日京城的部分购房代表在和平区政府的工作人员带领下去北京和第一被告的法人代表黄哲明协商京城项目后续问题解决办法时，黄哲明也承认第一、第二被告有书面协议允许第一被告销售已抵押的房产，并约定售房后收到款项按6：4比例分成。在第一被告、第二被告所签订的抵押合同中的第5条明确约定了抵押时限是2012年9月到2014年9月。第12.3条明确了第一被告对所售已给原告的房产有合法的处分权并在第9.2条、第13.2条有预见性的标明第一被告处理所抵押房产后，抵押的价值消减后替代和解决的方案。另在沈阳市房产局的官方公共网站截止2014年5月23日，原告所购买的房子还显示为可售的绿色状态，而同一楼盘有显示查封的红色和已售的黄色标示。根据《中华人民共和国物权法》第六章第一百九十一条；《中华人民共和国城市管理办法》第四章第一节第三十二条；第二节第三十七条，第三十九条，第四十一条；《沈阳市城市在建工程抵押管理办法》第二章第八条，第五章第二十六条之规定显然证明第二被告在第一被告合法销售给原告房产后就自动放弃了对应房产的抵押权，并应该与第一被告协商后续替换的方案。并出具解压手续协助第一被告完成对原告所购买房产的登记备案事项。4、根据原告和第一被告所签订的《商品房买卖合同》中第九条及第十二条，第一被告处于违约责任应付全部责任。故应按协议第八条、第九条赔偿给原告违约金9，960元（自约定交房日期2014年6月30日起至2015年6月16日合计355天。每天按已交房款280，551元的万分之一，合计9，960元）。5、据原告亲身经历，第一被告的法人黄哲明和其公司高层自2014年4月至今屡次欺瞒、哄骗、糊弄购房者和出面协调的和平区政府。并分别于2014年7月21日、22日、28日等形成书面承诺，统统都没有兑现。因此作为弱视群体的原告和众多购房者在近2年的时间分别求助过市房产局、市建委、市公安局、维稳办、区市信访、街道、和平区政府，沈阳市政府，结果都没有进展。从而深深认识到维权的艰辛，和一个老百姓维护自己合法权益的困难。而作为开发商的第一被告的无信无良，败坏和谐法制社会的行为感到愤怒和无助。只能寄托于法律的公正、威严。故此请求法院支持原告所诉请求，原告还保留后期第一被告不能履行合同的时间内继续索求违约赔偿的权利，也由此申请此次诉讼费用由第一被告承担。诉讼请求：1、请求判令原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令第一被告给予原告所付款项开具正规发票；3、请求判令第二被告出具解压手续以配合第一被告给予原告所购买房产在市房产局完成备案登记手续；4、请求判令第一被告赔偿原告逾期交房违约金9，960元（以房款280，551元为本金，自2014年6月30日起至2015年6月16日止，合计355天，按照合同约定的日万分之一计算）；5、请求判令第一被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》责任，交付房屋，将商品房买卖合同进行备案；6、请求判令第一被告承担本案全部诉讼费用。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。发票应在条件具备的情况下开具。
被告信达资产公司辩称：我方与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：1、我方与被告不存在恶意串通；2、我方对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，我方不承担任何责任。
经审理查明：2013年10月8日，原告（买受人）与被告沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以550，551元购买被告沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-7-6号房屋，建筑面积为69.69平方米，销售单价为每平方米7，900元。其中第六条约定，买受人于2013年10月8日前支付购房首付款280，551元整，并在七日内办理完毕相关手续，剩余房款27万元整于2013年11月23日前支付给出卖人。……第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告于2013年9月29日、2013年10月8日支付被告沈阳星辰公司首付款共计280，551元，被告沈阳星辰公司为其开具收款收据两张。
另查明：2012年9月，被告信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路X号。
再查明：原、被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为被告信达资产公司。同时该房屋并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，被告信达资产公司提供的编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因原告已经支付被告沈阳星辰公司房款280，551元，被告沈阳星辰公司作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第三项诉讼请求。原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告沈阳星辰公司应于2014年6月30日前向原告交付房屋，但被告沈阳星辰公司至今未向原告交付房屋，虽被告沈阳星辰公司辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年7月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原告与被告沈阳星辰公司已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告沈阳星辰公司辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告沈阳星辰公司应支付原告自2014年7月1日至2015年6月16日期间的逾期交房违约金9，847元（280，551元×0.0001／天×351天）。
关于原告的第五项诉讼请求。其中要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。其中要求将商品房买卖合同进行备案的诉讼请求。因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告英驰、原告王莹与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年10月8日就位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-7-6号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告英驰、原告王莹自2014年7月1日至2015年6月16日期间的逾期交房违约金9，847元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告英驰、原告王莹开具280，551元的正式发票；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元、公告费400元（原告均已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。