苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0122号
原告苏州盛荣企业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区干将东路690号（E区1号）。
法定代表人周陈寿，经理。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
被告苏州五牛贸易有限公司，住所地苏州市干将东路690号（C栋一层11室）。
法定代表人杨健，总经理。
委托代理人杨乐。
原告苏州盛荣企业管理有限公司（以下简称为盛荣公司）与被告苏州五牛贸易有限公司（以下简称为五牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告盛荣公司的委托代理人项苏农、被告五牛公司的法定代表人杨健、委托代理人杨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛荣公司诉称：2012年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告的本市干将东路690号品阁x栋一层x室房屋，建筑面积为29平方米、租期为2年，第一年月租金为2600元，物业管理费每月每平方米4元。合同签订后，被告按约交纳租赁保证金5200元以及首期六个月的租金15600元，原告按约向被告交付了房屋，并向被告提供了合同约定的免租期。后被告未按约支付第二期六个月的租金及相应的物业费，原告分别于2013年7月8日、8月14日、11月28日向被告发出催缴租金通知，但被告均对此置之不理。鉴于被告经多次通知后仍拒交租金构成根本违约，原告遂于2013年12月18向被告发出解除函。后双方协商未果，原告遂诉至本院，请求判令：1、确认原、被告于2012年10月15日签订的房屋租赁合同于2014年1月6日解除；2、被告从苏州市干将东路690号品阁x栋一层x室迁出并返还房屋；3、被告支付因违约而不能豁免的免租期租金3900元（期限为2012年10月16日到2012年11月30日，计算方式为2600元／月÷30天×45天）；4、被告支付拖延至房屋租赁合同解除时止的房租13780元（2013年6月1日到2014年1月6日219天的房租为18980元，扣除已经支付的保证金5200元，尚余13780元），并支付违约金32245元（2013年5月17日到2014年1月6日234天，计算方式为13780元×1%×234天）；5、被告按原房屋租金标准向原告支付房屋租赁合同解除后的房屋使用费（从2014年1月7日起计算到实际返还房屋时止，按87元／天计算）；6、被告支付拖欠的物业费（从2013年6月1日起计算到实际返还房屋时止，按3.9元／天／平方米计算）；7、诉讼费用由被告承担。
被告五牛公司辩称：一、同意合同于2014年1月6日解除；二、同意返还房屋；三、免租期的租金不同意支付；四、不同意支付欠付的租金，因为原告没有兑现招商规划、产业结构和广告推广的承诺，租房期间政策不平等，其他租户免了半年租金，还给我2013年8至10月停电3个月，而且其他商户在院子里施工对我们造成影响，还有他们没有保安到位，我们失窃过，还有房屋存在漏水；五、违约金我们不愿意支付，违约金比房租都高；六、2014年1月7日开始的房屋使用费也不同意支付，原告没跟我们讲过合同终止，所以我们继续使用房屋；七、物业费也不同意支付，物业根本没有履行责任，房屋漏水和失窃都是物业该管的事。
经审理查明：2012年6月1日，苏州市平江区集体（国有）资产经营公司将苏州市干将东路690号房屋租赁给苏州汇金投资担保有限公司，并同意苏州汇金投资担保有限公司及其组建的项目公司对外招商租赁。同日，苏州汇金投资担保有限公司全权委托其组建的项目公司苏州盛荣企业管理有限公司就上述房屋统一对外招租。
2012年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将本市干将东路690号品阁x栋一层x室建筑面积为29平方米的房屋出租给被告用于经营，2012年10月16日为交房日，原告提供免租期为2012年10月16日起至2012年11月30日（未能履行合同，正常收取租金），合同期内，被告违约将不享受本合同所约定的免租期，自2012年12月1日起开始向被告收取租金及物业管理费，租赁期限自2012年10月16日起至2014年10月15日止。第一年月租金为2600元，合同签订日前支付2012年12月1日至2013年5月31日的租金15600元。付款方式为付六押二，提前15天支付下半年的租金及物业费，如逾期付款15天，原告有权解除合同。签订合同当日被告支付原告两个月的租金5200元作为租赁保证金，在合同期内，若被告有任何未支付款项，原告可按实际数额从保证金中扣除抵偿。物业管理费第一年按每月每平方米4元收取。合同签订后，被告按约交纳了租赁保证金5200元以及首期六个月的租金15600元，原告按约向被告交付了房屋。
2013年6月20日，原告通知被告交纳下半年的房屋租金15600元及物业费696元，被告未交纳。
2013年7月8日，原告通知被告最迟于2013年7月12日12点前交纳所欠的租金，否则原告将停止向租赁房屋供水、供电。被告仍未交纳。
2013年8月14日，原告通知被告最迟于2013年8月14日17点前交纳所欠的租金，否则原告将停止向租赁房屋供水、供电。被告仍未交纳。
2013年12月18日，原告以被告长期拖欠租金构成根本违约为由通知被告从2014年1月6起解除双方于2012年10月15日签订的房屋租赁合同。被告法定代表人杨健在该解除通知书上签字确认。
另查明：原告曾制作招租宣传材料两份，介绍“品阁”生活中心的概况及规划情况。
审理中，被告表示房屋目前尚未返还原告。
以上事实，由原告提交的情况说明、房屋租赁合同、租金通知、告知书、告知书张贴照片打印件、解除租房协议通知书、被告提交的“品阁”招租宣传材料以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
本院认为：原、被告双方于2012年10月15日签订的《房屋租赁合同》依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。
关于合同解除的问题。本院认为，根据合同约定，被告应2013年5月17日前支付下半年的租金及物业费，但被告并未按期支付，后经原告多次催缴，被告仍不支付。根据合同第四条第五款约定，被告如逾期付款15天，原告则有权解除合同，那么从2013年5月17日至2013年12月18日被告逾期付款远远超过15天，原告依法获得约定解除权，后原告通知被告合同于2014年1月6日解除，被告法定代表人亦签字确认，现被告亦同意双方的合同于2014年1月6日解除，故本院确认原、被告于2012年10月15日签订的房屋租赁合同于2014年1月6日解除。
关于迁出并返还房屋的问题。本院认为，双方的合同解除之后，被告无权继续占用原告的房屋，故原告要求被告迁出并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于免租期的租金问题。本院认为，虽然合同约定合同期内，被告违约将不享受本合同所约定的免租期的租金，但是该约定实质为违约金性质。考虑到双方的租赁期限为两年、双方实际履行合同期限（从2012年12月1日至合同解除之日即2014年1月6日）大约一年这些因素，本院酌定被告支付原告一半的免租期的租金1950元（2600÷30×45÷2＝1950）。
关于租金的问题。本院认为，合同解除之前，被告仍负有支付租金的义务，故被告应向原告支付2013年6月1日至2014年1月6日的租金18720元（2600×7＋2600÷30×6＝18720元），因双方合同约定欠付租金，原告有权从保证金扣除，现原告亦明确要求扣抵，故在扣除保证金5200元后，被告还应向原告支付租金13520元。关于被告抗辩原告没有兑现招商规划、广告推广等承诺，故不同意支付租金，本院认为，双方租赁合同并未将招商规划、广告推广等作为的合同条款，故被告以此抗辩没有合同依据，故本院不予采纳。关于被告抗辩原告在2013年8月至10月期间给被告停电三个月，本院认为，被告并未提供相应的证据予以证实，并且即使存在停电的事实也不足以免除该阶段的租金，因为在被告拖欠租金的情况下，原告通知被告限期交纳，否则停电，而被告仍不交纳租金，原告当然有权采取相应的措施如停电，故该抗辩意见本院不予采纳。
关于违约金的问题。原告主张被告支付违约金32245元（以13780元为基数，按每日1%从2013年5月17日计算至2014年1月6日止），被告认为违约过高，要求法院调整。本院认为，被告逾期支付租金主要造成原告的相应利息损失，同时考虑到被告的过错，本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以调整，即被告应以实际未付的租金13520元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付自2013年5月17日至2014年1月6日止的利息损失。
关于房屋使用费的问题。本院认为，原告在合同解除之后依然占用租赁房屋，给原告造成相应的租金损失，现原告要求被告按照原租金标准即每月2600元支付自2014年1月7日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。
关于物业费的问题。本院认为，被告拖欠2013年6月1日后的物业费，并且占用房屋至今，原告按照合同约定每天每平方米3.9元要求被告支付自2013年6月1日到实际返还房屋之日止的物业费，于法有据，本院予以支持。至于被告抗辩物业公司根本没有履行责任，房屋漏水和失窃都是物业该管的责任，本院认为，被告并未提供相应的证据予以证实，故该抗辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：
一、确认原、被告于2012年10月15日签订的房屋租赁合同于2014年1月6日解除。
二、被告苏州五牛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内从苏州市干将东路690号品阁x栋一层x室房屋迁出，并将房屋返还原告苏州盛荣企业管理有限公司。
三、被告苏州五牛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州盛荣企业管理有限公司免租期的一半租金1950元。
四、被告苏州五牛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州盛荣企业管理有限公司租金13520元及违约金（以13520元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍自2013年5月17日计算至2014年1月6日止）。
五、被告苏州五牛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内按照每月2600元的标准支付原告苏州盛荣企业管理有限公司房屋使用费（自2014年1月7日至实际返还房屋之日止）。
六、被告苏州五牛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内按照按3.9元／天／平方米标准支付原告苏州盛荣企业管理有限公司物业费（自2013年6月1日至实际返还房屋之日止，房屋建筑面积为29平方米）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元，减半收取800元，由被告苏州五牛贸易有限公司负担，于本判决生效之日起10日内支付给原告苏州盛荣企业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
代理审判员 郏献涛
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 周苏彦