上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2660号
原告（反诉被告）姜娉，女，住上海市普陀区。
委托代理人张杰（系原告丈夫），男，汉族，住址同上。
被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN，女，德国籍。
委托代理人黄旭华，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
委托代理人解则坤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
原告姜娉诉被告DR.DUCHETSMANN房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，被告于答辩期内提起反诉，本院依法受理后，适用简易程序，与本诉合并审理，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告姜娉及其委托代理人张杰、被告DR.DUCHETSMANN的委托代理人解则坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜娉诉称，2015年5月23日，原被告签订租约，约定由原告将其从案外人孙甲处租得的位于本市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用。2015年5月25日，原告将系争房屋交接给被告，双方对水电煤的读表数进行了确认。按租约约定，被告应于2015年7月15日前支付2015年7月15日至2015年8月14日每月的租金17，500元。然而，被告仅支付了8，750元，剩余房租至今未付，鉴于被告的上述违约行为，原告于2015年8月15日向被告发出解约通知，要求解除租约并要求被告迁出房屋、履行未尽义务并承担相应的违约责任，被告收到后未予理会。现原告起诉要求：1、确认原、被告双方于2015年5月23日签署的租约于2015年8月15日解除；2、被告立即腾空、恢复原状并搬出上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室；3、被告向原告支付拖欠租金8，750元；4、被告向原告支付2015年8月15日至2015年9月14日的房屋占有使用费17，500元；5、被告向原告支付违约损失20，409.21元（包括中介费20，000元、水电煤费用409.21元）。审理中，原告撤回要求被告立即腾空、恢复原状并搬出上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室的诉请，将被告向原告支付违约损失20，409.21元调整为20730，90元（包括中介费2万元、水费289.80元、煤气费71.80元、电费369.30元），并增加要求被告向原告支付2015年9月15日至2015年11月1日的房屋空关损失262，500元的诉请。
被告DR.DUCHETSMANN辩称，不同意原告的诉请。被告从未收到过解约通知，原告擅自对系争房屋断电，还多次擅自带中介及客户来看房，被告无奈搬离系争房屋。原告没有提供符合租赁目的的房屋，隐瞒了楼上群租、邻居开公司的情况。房子有漏水的问题，联系原告维修过，但是没有修好。由于房子渗漏，导致被告的衣物发霉，给被告造成损失，被告多次要求原告解决，原告未予解决。房屋的占有使用费没有依据，这段时间合同没有解除，原告采取断电措施，导致被告无法使用系争房屋。被告没有违约，不应承担中介费，中介费是原告委托中介产生的费用，应由其自己承担，且根据相关规定，中介费也不能超过租金的70%。对于水电煤气费等费用，被告居住的6月11日至8月18日期间的同意承担，其他的不同意。被告已于2015年9月14日搬离并将房屋还给原告，之后的租金不同意承担。
反诉原告DR.DUCHETSMANN诉称，反诉原告与反诉被告于2015年5月23日签订租约，约定反诉原告向反诉被告承租系争房屋。租赁期自2015年6月15日起至2018年6月14日止，每月租金17，500元。合同签订后，反诉原告按约交付了租赁保证金35，000元及首月租金，但入住后发现，反诉被告隐瞒了楼上群租及邻居房屋开公司的情况，系争房屋夜间很吵闹，影响原告正常居住。系争房屋还存在多处渗漏水问题，直接导致反诉原告的衣服、鞋子、包等物品因房屋漏水受潮而发霉、长毛，反诉原告多次要求反诉被告解决，未果。双方曾协商退租事宜未达成一致，反诉被告于2015年8月18日断电，导致反诉原告无法使用系争房屋，不得不临时租住酒店公寓。反诉被告未经反诉原告的允许擅自带中介看房，导致反诉原告现金及首饰丢失。反诉要求：1、反诉被告赔偿损失100，000元（包括衣物鞋帽损失13，000元、在外住宿费49，445元、搬家仓储费25，000元、室内失窃物品13，000元，共计100，445元，只主张100，000元）；2、反诉被告返还租赁保证金35，000元。审理中，反诉原告增加要求反诉被告支付提前收回房屋的违约金35，000元的反诉请求。
反诉被告姜娉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，保证金不同意返还，根据合同约定，反诉原告拖欠租金超过30天，保证金予以没收。反诉原告拖欠租金超过30天，反诉被告向反诉原告送达了解约函，可以认定双方的合同已经解除，反诉被告没有违约，不应支付违约金。由于反诉原告没有支付电费超过3个月，导致断电，并非反诉被告所为。反诉原告住宿酒店的费用要求反诉被告承担没有依据。反诉原告提出渗漏水的问题后，反诉被告进行了积极处理，但是反诉原告不让进入，阻碍维修。反诉被告带人看房多方在场，公安调查也未查出反诉原告的被盗物品。由于是反诉原告违约而解约，由此造成的费用不应由反诉原告承担。
经审理查明，系争房屋的权利人为案外人孙甲。2015年3月21日，案外人孙甲将系争房屋授权给原告进行出租和管理，委托权限：房屋的出租签约，包括收取租金押金保证金和日常管理；办理租客入住，退租手续。处理委托期内公共事业费及法律事宜；房屋的相关设施设备的维护与管理。委托期限为7年，自2015年3月25日起至2022年3月24日止。
2015年5月23日，原告与被告分别作为甲、乙方签订《租约》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为153.43平方米；租赁期限自2015年6月15日起至2018年6月14日止；租期第一年内，每月租金为人民币17，500元（发票除外）。起租时，乙方支付给甲方的押金为人民币35，000元；租金每月支付一次，乙方应在每月的15日前按照本协议及其附件的规定支付本月租金，无正当理由告知甲方超过三十天未付租金，甲方有权按以下规定终止本租约；甲方须按时（即在签订本租约和收到押金的2天内）将系争房屋及其设施设备以良好的状态交付乙方使用。甲方应提供充分的保安、消防及安静清洁的居住环境，且应参与并督促物业公司履行此义务。甲方交付的该房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全或健康的；甲方无故提前收回系争房屋的，乙方有权终止本合同，并不负违约责任，甲方有义务退还乙方的租赁保证金并向乙方支付相当于两个月租金的违约金。乙方无故拖欠租金超过三十天，甲方有权终止本合同，收回系争房屋，并且保证金不予退还。
合同签订后，原告将系争房屋交给被告使用，被告向原告交纳了2015年6月15日至2015年7月14日的租金175，000元以及保证金35，000元。被告入住后发现系争房屋有渗漏水、邻居吵闹等问题，通过微信向原告反映，双方协商解决未果。之后，被告仅支付了租金8，750元，剩余租金至今未予支付。原告（反诉被告）催讨无果，于2015年8月15日向被告发出终止租约通知书，2015年9月14日，被告搬出系争房屋。双方于2015年9月23日在本院主持调解过程中交接了系争房屋的钥匙。
原告提供的系争房屋2015年5月25日的水电煤读数显示：煤气826.343，水表797，电表平段4020.22、谷段1819.45。被告提供的2015年6月11日入住时系争房屋的水电煤读数与上述一致，此外，还列明了钥匙的配备数量。
2015年9月14日，被告向公安机关报警称其于2015年8月26日离沪，2015年9月8日回沪，9月13日到系争房屋时发现其存放在系争房屋内的首饰工艺品及现金丢失，怀疑是原告所为。原告的丈夫张杰在公安机关的陈述中确认其分别于2015年9月3日、4日、5日、7日、9日带中介及客户看过系争房屋。
以上事实，除原告、被告的庭审陈述外，另有原告提供的上海市房地产登记簿、房屋租赁授权委托书、原告与系争房屋权利人的房屋租赁合同、租约、终止租约通知书、2015年11月27日水电煤读数，水电煤费发票、原告与案外人的房屋租赁合同，被告提供的被告与原告的微信记录、公安机关询问笔录、原告的丈夫张杰在公安机关的陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告提供其与案外人的房屋租赁合同、定金协议、服务费支付凭证等材料拟证明其可得租金损失，经质证，被告对上述材料的真实性与关联性均不认可，本院认为上述材料非本案当事人之间的行为，真实性无法核实，且与本案不具有关联性，故本院对此不予认定。被告提供了一组照片以及与中介的微信记录拟证明系争房屋渗漏水发霉的问题，经质证，原告对其真实性、合法性及关联性均不认可，原告从未发现系争房屋有发霉情况，本院认为，照片系视听资料，存有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。原告对照片存疑，被告未进一步举证证明照片所示确为系争房屋发霉情况，故本院不予认定。与中介的微信记录，案外人并未到质证，本院亦不予认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案租赁合同系合法有效，原、被告（反诉原、被告）均应恪守履行。根据相关法律规定，合意解除合同需要双方当事人协议一致，原告主张其已于2015年8月15日向被告发出解约函，合同即于当日解除，被告否认收到解约函，原告并未进一步举证证明解约函已到达被告，故原告要求确认合同于2015年8月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。双方于2015年9月23日在本院主持调解过程中交接了系争房屋钥匙，讼争合同应认定为双方于2015年9月23日协商一致解除。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从被告与原告丈夫的微信记录可以看出，系争房屋确实存在渗漏水及相邻噪声的问题，被告曾向原告反映渗漏水及停电等问题未获及时解决，原告抗辩称因被告不让其进入系争房屋及因被告欠付水电费等费用导致问题无法解决，无相关书证予以佐证，而原告自认于9月初多次带中介及客户进入系争房屋，故对原告的上述意见，本院难以采信。系争房屋存在渗漏水及相邻噪声问题，原告未及时消除权利瑕疵，客观上影响了被告对系争房屋的正常使用，故被告有正当理由少付部分租金，系事出有因要求减免租金，并非恶意违约，被告关于系争房屋存在瑕疵故而要求减免租金的抗辩意见，本院予以采纳，鉴于此，原告要求被告支付拖欠的租金的诉请，本院酌减后判处。原告要求被告支付违约损失（中介费20，000元）的诉请，于法无据，本院难以支持。
因原告自认系争房屋存在潮湿、楼上漏水、相邻噪声等问题且未予解决，可见其未能按约提供充分的保安、消防及安静清洁的居住环境，又擅自单方解除合同，构成违约，故对于被告要求原告支付提前收回房屋的违约金的反诉请求，本院予以支持。
原告在收到系争房屋钥匙后，意味着租赁物的占有、使用权已转移至原告，讼争合同亦已解除且原告违约，被告仍要求原告支付2015年9月15日至2015年11月1日的房屋空关费用，本院不予支持。
关于原告要求被告支付水费、电费、煤气费的诉讼请求，原告提供的2015年5月25日的水、电、煤读数与被告提供的2015年6月11日入住时水、电、煤读数一致，再结合押金收据出具于同日，水、电、煤等费用应自2015年6月11日起算至合同解除之日，原告提供了2015年6至8月的付费通电费支付凭证和2015年6至9月的电费账单作为结算依据，本院依此据实计算。原告（反诉原告）提供了2015年9月水费的付费通支付凭证和2015年7月燃气费的付费通支付凭证，并未进一步提供完整的账单包括被告确认的抄表数以证明原告确已垫付被告应承担的相关费用，故本院对水费、燃气费的诉请，不予支持。
根据租赁合同，乙方应于合同到期之日或合同终止之日前付清各项未付费用（如未付的水电煤电话等费用）和罚金，或因乙方违约对甲方房屋设施造成的实际损失（自然损耗除外），此情形下，甲方应全额归还押金。如前所述，因原告违约，故其关于因被告违约而要求没收保证金的抗辩意见，本院不予采纳，被告要求原告退还保证金的反诉请求具有合同依据，本院应予支持。
反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失共计10万元，但并未提供充分证据证明损失的实际发生，且不是原告签订合同时能够预见的，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。原告放弃部分诉请，于法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）租金2，916元；
二、被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）电费581.43元；
三、原告（反诉被告）姜娉于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN违约金35，000元；
四、原告（反诉被告）姜娉于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN租赁保证金35，000元；
五、驳回原告（反诉被告）姜娉的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币855元，反诉案件受理费人民币1，850元，合计2，705元，由原告（反诉被告）姜聘负担1，366元、被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN负担1，339元。保全费487元，由原告（反诉被告）姜娉负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）姜娉可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）DR.DUCHETSMANN可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一五年十二月十四日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。