辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00279号
上诉人（原审被告）：刘洪君，男，无职业。
委托代理人：何超凡，辽宁斐然律师事务所律师。
委托代理人：张红，辽宁斐然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张正。
委托代理人：邱岳峰，辽宁明峰律师事务所律师。
原审被告：大连金石滩东方梦幻城开发有限公司，住所地大连经济技术开发区金石滩旅游度假区。
法定代表人：徐连源，该公司董事长。
委托代理人：王金有，辽宁莲城律师事务所律师。
原审第三人：张小雷。
委托代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。
原审原告张正与原审被告刘洪君、大连金石滩东方梦幻城开发有限公司（以下简称东方梦幻城公司）、原审第三人张小雷返还原物纠纷一案，普兰店市人民法院于2009年1月6日作出（2008）普民初字第430号民事判决，张正不服该判决，向本院上诉。本院于2009年5月31日作出（2009）大民二终字第333号民事裁定，撤销（2008）普民初字第430号民事判决，发回普兰店市人民法院重审。普兰店市法院于2009年12月15日作出（2009）普民初字第2453号民事判决，张正不服该判决，向本院上诉。本院于2010年6月29日作出（2010）大民二终字第941号民事裁定，撤销（2009）普民初字第2453号民事判决，发回普兰店市人民法院重审。普兰店市人民法院于2013年12月6日作出（2010）普民初字第2600号民事判决，刘洪君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘洪君及其委托代理人何超凡、张红，被上诉人张正的委托代理人邱岳峰、原审第三人张小雷的委托代理人刘亚滨到庭参加诉讼。原审被告东方梦幻城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正一审诉称：2006年2月28日，原告购买了一套坐落于普兰店市孛兰路北段8号文化城南楼1-2-11号网点房，并办理房屋产权证。原告在欲使用该房屋时，发现该房屋被被告刘洪君侵占。原告已交付给第三人张小雷购房款480，000元。故诉至法院，要求被告刘洪君腾退房屋，并按480，000元为本数，自购房日即2006年2月28日起按中国人民银行金融机构的同期贷款利率支付利息至腾退日止，并由被告刘洪君承担诉讼费用，不要求被告东方梦幻城承担责任。
被告刘洪君一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告的起诉事实与实际不符。原告在买房时知道有人居住，而不是在使用房屋时才知有人居住。2、2001年2月20日，被告刘洪君与张喜庆签订购房协议，得到了被告东方梦幻城公司的追认，应视为被告刘洪君和张喜庆签订的购房协议有效。合同签订后，被告刘洪君支付购房款为177，560元，被告东方梦幻城公司将案涉网点房交给被告刘洪君，被告刘洪君花费30多万元装修该房屋并居住、使用至今。因此，被告刘洪君才是合法的买受人，不应该腾退案涉房屋。3、本案第三人明知案涉房屋已卖，仍然于2006年将该房屋出售给原告，而原告明知该房屋已卖与他人，却仍然购买。同时，原告在与第三人买卖案涉房屋办理公证时未满18周岁，公证书有瑕疵，且原告与第三人有亲属关系。因此，原告与第三人的买卖行为系恶意串通，损害了被告刘洪君的合法权益，应是无效的买卖行为。4、被告刘洪君买该房在先，2001年2月20日被告刘洪君就已购买案涉房屋并装修入住，该房与原告无任何联系，不存在侵权行为，被告刘洪君合法购买、装修房屋，而原告系非法购买案涉房屋，实际上是原告侵害了被告刘洪君的合法权益。原告应赔偿给被告刘洪君造成的损失。5、另外原告购买房屋的价款480，000元是交给第三人的，被告刘洪君没有收到该购房款，不可能支付利息损失，原告应找第三人主张该损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告东方梦幻城公司一审辩称：我方不应承担任何法律责任。我方与张喜庆存在工程施工合同关系，将房屋以抵顶工程款的方式抵顶给张喜庆，张喜庆取得房屋的产权，我方出具购房合同是按张喜庆的指示，我方就为其提供相应的名称和房照。我方在这个过程中仅对张喜庆出具一个购房合同，即将房屋卖给张小雷的购房合同，我方没有任何违法行为。而且原告也没有要求我方承担任何责任，追加我方为本案被告系错误的。
第三人张小雷一审述称：1、原告起诉被告刘洪君有理，被告刘洪君应腾退该房屋，第三人将案涉房屋出售给原告时，第三人是该房屋的合法所有人，依法有权处分自己的财产，因此第三人与原告签订的买卖合同应受法律保护。现原告已经取得案涉房屋的所有权证，就有权对该房屋行使使用的权利，有权要求被告刘洪君腾退房屋。2、至于被告刘洪君主张其早于原告购买的案涉房屋，第三人认为其主张无理。被告刘洪君与张喜庆签订的购房协议，但房屋交付给其后直至2004年，其只支付购房款130，000元，余款370，000元经张喜庆本人催要仍拒不交付。因开发商要办理房产证，2005年张喜庆就将该房屋的产权办理至第三人的名下，第三人也曾多次找被告刘洪君要款，但被告刘洪君仍不支付。第三人认为刘洪君没有购房诚意，于2006年将案涉房屋卖给原告。可以看出，张喜庆将房证办到第三人名下系发生在被告刘洪君违约后，在张喜庆依法获得解除权的情形下。因此，第三人与原告之间的房屋买卖关系应受到法律的保护，原告的起诉有理，法院应予以支持。3、2009年6月16日，张喜庆就其与被告刘洪君之间的买卖房屋协议提起的解除之诉，法院已受理，第三人认为张喜庆与被告刘洪君签订的买卖协议在先，第三人与原告签订的房屋买卖协议在后，如将本案中止审理，待张喜庆与被告刘洪君解除合同一案判决后再恢复审理，更有利于本案的处理。
一审法院审理查明：1999年3月14日，被告东方梦幻城公司与本案案外人张喜庆签订普兰店市文化城购房合同，约定被告东方梦幻城公司将坐落于普兰店市孛兰路北段8号文化城南楼1-2-11号（面积为240.23平方米）网点房交付给张喜庆，用以抵顶被告东方梦幻城公司欠其施工期间的工程款。2001年2月20日，张喜庆与被告刘洪君签订协议书，约定将上述网点房出售给被告刘洪君，房屋总价款500，000元，并约定了分期付款的期限及数额，中间人为纪永革。合同签订后，张喜庆将房屋交付给被告刘洪君，被告刘洪君陆续交付给了张喜庆部分购房款。2005年5月16日，张喜庆将案涉网点房的产权证办到第三人张小雷的名下。2006年2月28日，原告与第三人张小雷签订房地产买卖契约，约定将案涉网点房出售给原告，总价款480，000元，并办理了公证，同日，原告交付了全部购房款，并办理了案涉网点房的产权过户手续，现案涉网点房的产权人为原告。原告在与第三人办理房地产买卖契约公证时未满18周岁，原告称案涉房屋系其父母为其购置而登记在其名下。2007年1月8日，被告刘洪君与第三人签订协议书，约定被告刘洪君于2007年2月15日前再向第三人张小雷交纳370，000元房款，即结清全部房款，第三人张小雷将协助被告刘洪君办理案涉网点房的产权过户手续。如果刘洪君未在期限内结清全部房款，张小雷将赔偿刘洪君装修等各项损失200，000元。该协议双方签字后生效，以前所签署关于此网点买卖协议一律作废。原告对此协议予以认可。该协议签订后，被告刘洪君未按约定向第三人张小雷付款。
另查，第三人张小雷与张喜庆系父子关系。第三人的父亲张喜庆的叔伯妹妹（张喜清）是原告母亲（庞凤）的亲嫂子。
再查，一审法院审理的案外人张喜庆诉刘洪君买卖合同纠纷一案，因原告张喜庆主体不适格，于2012年5月21日作出（2009）普民初第2363号民事裁定，裁定驳回张喜庆的起诉，现该民事裁定已发生法律效力。
一审法院认为：被告刘洪君与案外人张喜庆于2001年2月20日签订的案涉房屋买卖合同及原告张正与第三人张小雷于2006年2月28日签订房屋买卖合同均系合同双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故上述两份房屋买卖合同均应认定有效。案涉房屋属于一房两卖的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，在案涉房屋存在两份房屋买卖合同的情况下，原告张正已实际取得案涉房屋产权证，应认定案涉房屋已产生物权变动的法律后果。原告张正基于合法程序取得案涉房屋的产权，应为案涉房屋的合法权利人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告要求被告刘洪君腾退案涉房屋的诉讼请求合法，予以支持。
关于原告主张被告刘洪君承担480，000元房款利息一节，一审法院认为，原告与第三人张小雷签订的房屋买卖合同合法有效，基于该合同交付案涉房屋的义务在于出卖方第三人张小雷，未按照该合同交付案涉房屋，系第三人张小雷违约，造成原告利息损失，不应由被告刘洪君承担，故对原告该诉讼请求，不予支持。
关于被告刘洪君辩称原告与第三人张小雷签订案涉房屋买卖合同进行公证时原告未满18周岁，该公证书有瑕疵且原告与第三人有亲属关系，系双方恶意串通，属无效合同一节，原告称其公证时未满18周岁，但案涉房屋系其父母为其购置而登记在其名下。原告在支付合理对价的情况下，与第三人之间是何关系并不影响买卖合同的效力。被告刘洪君仅凭其买卖合同先于原告签订，而未提供其他证据证明存在恶意串通的情形，故其抗辩意见理由不充分，不予采纳。
关于被告刘洪君对案涉房屋进行装修的损失，因被告刘洪君与第三人张小雷于2007年1月8日签订的协议中约定，如被告刘洪君未在2007年2月15日前结清全部房款，第三人张小雷赔偿被告刘洪君装修等各项损失200，000元。因原告已于2006年2月28日取得案涉房屋产权，原告对被告刘洪君与第三人张小雷之间于2007年1月8日签订的协议书予以认可，应视为原告作为案涉房屋权利人对该协议书的追认。但被告刘洪君并未按此协议约定向第三人张小雷支付购房款。根据该协议书第二条约定，如果被告刘洪君未在期限内（即2007年2月15日前）结清全部房款，第三人张小雷将赔偿被告刘洪君装修等各项损失20万元，款项付清后，此网点再与被告刘洪君毫无关系。依据双方该协议的约定，应由第三人张小雷赔偿被告刘洪君装修等各项损失200，000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告刘洪君于判决生效之日起三十日内将位于普兰店市孛兰路北段8号文化城南楼1-2-11号（面积为240.23平方米）的网点房腾退给原告张正；二、第三人张小雷于判决生效之日起三十日内赔偿被告刘洪君装修等各项损失200000元；三、驳回原告张正的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
刘洪君上诉的理由及请求是：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张正的诉讼请求。一、案涉房屋的几次转让行为均发生在《物权法》生效之前，一审适用《物权法》认定案涉房屋所有权错误；二、本案存在三个房屋转让行为，而非一审认定的两个；三、张喜庆与刘洪君之间的房屋转让行为合法有效，剩余房款未支付是因为张喜庆未在合同约定的交付后三个月内办理产权过户手续，刘洪君已合法取得案涉房屋的所有权；四、张喜庆将案涉房屋登记在其儿子张小雷名下的房屋转让行为无效。一审未对此进行审查。五、张小雷将案涉房屋转让给张正的行为无效。张正在房屋买卖时未满18周岁，属限制行为能力人。张喜庆、张小雷、张正三人存在亲属关系，明知房屋已转让交付给刘洪君，属恶意串通行为，且未经过权利人刘洪君的追认，应为无效。六、张小雷与刘洪君于2007年1月8日签订的《协议书》无效，不能作为认定案涉房屋权属的依据。张小雷于2006年就已经将案涉房屋过户登记到张正名下，此后张小雷再与刘洪君签订《协议书》主观恶意明显，刘洪君并不知道案涉房屋已登记在张正名下，双方并非真实意思表示；其次，张小雷在签订协议书时如不存在恶意欺诈，只能说明其认为在签订协议书时仍有权处分案涉房屋，那么张小雷与张正之间的房屋转让、过户、付款等行为均不是真实的；刘洪君是案涉房屋的唯一合法权利人，张正无权对协议书进行追认。八、张正没有取得案涉房屋的所有权，无权要求刘洪君腾退案涉房屋。张正明知案涉房屋实际由刘洪君占有使用多年，且其支付对价的证据仅有一张收款收据，无款项的支付方式、资金来源等相关证据，张正购买案涉房屋的行为不符合善意取得的要件。
张正二审答辩认为：不同意刘洪君的上诉请求。一、张小雷依法办理了产权登记并取得房屋的所有权，对其房产有权进行处分。其与张正的买卖行为合法且已经过公证，并办理了产权过户手续，张正取得了案涉房屋的物权。有权要求刘洪君腾退。二、刘洪君虽有买房意向，然其占房六年仅支付房款的1／4，剩余房款违反与张喜庆之间约定的付款期限，属于恶意拖欠。三、刘洪君与张小雷签订的协议书属于附条件、附解除期限的协议，作为房屋权利人张正，对该协议予以认可。但刘洪君并未按协议在规定期限内付款，再次违约，也没有按约定腾退房屋，刘洪君应对其违约行为承担相应的法律后果。四、本案起诉时是2008年，应适用物权法。在物权法生效前对于如何解决不动产买卖权利冲突所适用法律问题，省高院的会议纪要也有明确记载。
东方梦幻城公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。
张小雷述称：不同意刘洪君的上诉请求。一、张小雷取得案涉房屋的所有权合法。刘洪君未支付到期价款的金额已达全部房款的五分之一以上，根据合同法，张喜庆享有合同解除权。张喜庆在长期追款无果的情况下将案涉房屋产权转移给张小雷，以实际行为解除了其与刘洪君的房屋买卖协议。二、张小雷与张正之间的房屋买卖关系合法有效。张小雷作为案涉房屋的合法所有权人有权将案涉房屋转让给张正。三、张小雷与刘洪君之间的协议书合法有效。刘洪君在签订协议时已经知道了案涉房屋的所有权转移给张小雷，刘洪君未按照协议内容补齐房款，张小雷已无需协助刘洪君办理过户，其只需向刘洪君支付20万元装修等损失即可。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《城市私有房屋管理条例》第六条第一款规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。本案中刘洪君与案外人张喜庆签订了《协议书》后虽占有使用案涉房屋多年，然其只支付了部分购房款，并未完全履行付款义务，其尚不能完全取得要求张喜庆协助办理案涉房屋的所有权转移登记手续的债权，更遑论基于该项债权的实现所引发的所有权变动的法律后果。故在未全部履行付款义务及未办理案涉房屋的所有权转移登记手续的情况下，刘洪君并未取得案涉房屋的所有权。而张正与张小雷签订《房地产买卖契约》后立即付清全款并办理了案涉房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋过户至其名下，其已取得了案涉房屋的所有权。根据物权优先于债权的原则，刘洪君基于合同而占有使用案涉房屋的现状不能对抗张正基于所有权享有的返还原物请求权，刘洪君应将案涉房屋返还给张正。关于刘洪君主张本案涉及到的房屋转让行为均发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，一审予以适用错误，本院认为，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，本案涉及到的房屋转让行为确实均发生于该法实施之前，对于转让行为的效力及所有权变动需具备的条件的认定应适用行为发生时的法律，而不应适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条；而权利人取得所有权后一直处于存续的状态，对于产权证书属不动产物权证明及所有权人享有返还原物请求权适用《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条并无不当。一审法院虽存在适用法律错误问题，然其支持张正返还案涉房屋的诉讼请求的结果正确，本院予以确认。
关于刘洪君主张其未付全款是因为张喜庆未按合同约定在交房后三个月内协助办理产权过户手续，本院认为，就案涉房屋的买卖，刘洪君提交了同日签署的两份协议，一份名为《普兰店文化城购房合同》，甲方为东方梦幻城张喜庆、乙方刘洪君，该份合同约定正式交付使用后三个月内，甲方向乙方提供正式发票，产权证书和其他相关手续。该份合同落款处有纪永革作为甲方的代表人签字。一份名为《协议书》，甲方为张喜庆，乙方为刘洪君，约定乙方分期付房款，最后一笔房款应于2002年11月末付清。张喜庆、刘洪君均在落款处签字。刘洪君主张在交房后三个月内办理产权的约定只是《普兰店文化城购房合同》中的条款，而该合同并无张喜庆的签字，刘洪君也未能进一步提供纪永革在该份合同上签字获得了张喜庆的授权或追认的相关证据，且刘洪君在本次二审庭审中也认可其在签订合同时知道案涉房屋在当时无法办理产权证书。故刘洪君的该项主张，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于刘洪君主张张正与张小雷之间的房屋买卖协议属于恶意串通行为无效，因其提供的证据不足以证明张正与张小雷之间存在恶意串通行为，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持；关于刘洪君主张张正在签订协议时未满18周岁，属限制行为能力人，未经法定代理人的追认，买卖协议无效，因张正及张小雷均认可张正购买案涉房屋的款项为其父母支付，其父母以实际行为对张正购买房屋的行为予以追认，刘洪君的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于刘洪君主张张喜庆将案涉房屋登记在其儿子张小雷名下的房屋转让行为无效，本院认为，刘洪君提供的相关证据不足以证明上述转让行为存在法律规定应属无效的情形，且张正在购买案涉房屋时，张小雷已经取得了案涉房屋的所有权证书，即使上述转让行为无效，张正作为信赖张小雷为案涉房屋的所有权人且支付了合理对价的第三人的权益也应受到保护，故上述转让行为是否有效并不影响张正与张小雷买卖合同的效力。
关于刘洪君的损失赔偿问题，因刘洪君在一审期间并未就此提起反诉，一审法院判令张小雷赔偿刘洪君装修等各项损失200，000元，超过当事人诉讼请求范围，程序违法，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持普兰店市人民法院（2010）普民初字第2600号民事判决第一项、第三项；
二、撤销普兰店市人民法院（2010）普民初字第2600号民事判决第二项；
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人刘洪君负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年五月十三日
书记员 夏丽娜