杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1091号
原告（反诉被告）：浙江台海岸餐饮管理有限公司。
法定代表人：俞克勤。
委托代理人：余春红。
被告（反诉原告）：杭州赛码品牌管理有限公司。
法定代表人：何纪芳。
委托代理人：王潭海、林丹。
原告（反诉被告）浙江台海岸餐饮管理有限公司（以下简称台海岸公司）与被告（反诉原告）杭州赛码品牌管理有限公司（以下简称赛码公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日、12月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）台海岸公司的委托代理人余春红，被告（反诉原告）赛码公司的委托代理人王潭海、林丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告台海岸公司诉称：2012年10月17日，台海岸公司与赛码公司签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定赛码公司作为出租方，将位于杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第二层共计402平方米的商业用房出租给台海岸公司用于经营餐饮事宜。租赁期限为10年，租赁标的交付之日起三个月内为免租期，租赁期自免租期结束之日起计算，暂定为2013年1月20日起至2023年1月19日止。租金按每日每平方米4元计算，自第四年起，以每年为一个递增周期，递增比率为3%（以上年度总租金为基数），每个年度以365天计算。自合同签订之日起，乙方应支付水电等费用押金2万元整，该押金至本合同期满后无息退还。同时，合同第二条第3款明确约定：乙方（即台海岸公司）保证租赁标的用途为主营餐饮（相关经营范围在工商登记的营业执照核准经营范围中显明）。第二条第7款约定：在租赁标的按照第二条标准交付乙方后，甲方（即赛码公司）须积极协助配合乙方完成相关报批手续。第六条第2款约定：甲方必须提供乙方办理营业执照的各种合法有效的证明文件，包括但不限于房产证（或权属相关证明）或房屋建设的意见证明、房屋整体的消防合格证等。如因甲方原因无法提供合法证明文件等，造成乙方无法开业或在约定时间内不能按时开业，则甲方应赔偿由此给乙方造成的所有损失。第六条第8款约定：甲方保证对租赁标的拥有转租权。第六条第9款约定：甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为餐饮，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可以用作该用途。合同第十条第1款约定：本合同履约过程中，任何一方擅自违约或出现本条下列（2）（3）（4）（5）（6）款情形之一，而致合同提前解除或终止履约的，违约方均应向守约方支付本合同十年租金总额的20%的违约金。承担违约金尚不足以赔偿守约方经济损失的，还应赔偿该经济损失部分。第十条第2款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权提前解除或终止本合同。甲方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于乙方根据本合同已发生租赁标的内部设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到乙方经营所得的可能损失等）：1）租赁标的未按合同约定用途和标准交付超过30日的或租赁标的发生产权纠纷致使乙方不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的；3）其他因甲方严重违约造成合同无法履行、乙方无法正常营业或甲方其他违反本合同条款的情形，并且在30日内不能结束该种违约状态的。合同签订之后，原告依约交付了合同押金，并进场对承租房屋进行了装修。但之后原告在向杭州市工商行政管理局拱墅分局申请办理拟在承租房屋内开设的经营主体的营业执照时，工商部门告知原告由于赛码城房屋所有权人杭州华策实业有限公司（以下简称华策公司）因与第三方产生租赁权纠纷且仍未了结，工商部门无法办理赛码城内承租商户的工商营业执照，并将原告的申请材料退回。获知无法办理营业执照的原因后，原告于2013年3月27日向被告发送《函》，要求被告提供原告办理营业执照的各种合法有效的证明文件，并确保租赁标的符合办理工商营业执照的条件，但是被告收到函件后没有任何书面回复，也未及时结束该种违约状态，原告一直无法办理营业执照。故原告于2013年7月1日向被告发送了《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告赔偿原告的损失。被告于2013年7月4日向原告回函，表示已经收到了《解除合同通知书》并同意解除，但对于合同解除后的赔偿事宜，双方一直无法协商一致。原告认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同，双方均应按合同履行各自的义务。但被告因产权纠纷导致原告无法办理营业执照的行为，已经构成违约，虽经原告给予合理期限仍不能采取补救措施，导致原告无法实现合同目的，并遭受了严重的损失，符合法律规定和合同约定的解除条件。现被告在合同解除后拒绝对原告的损失进行赔偿，侵害了原告合法权益，故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.确认台海岸公司与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月1日解除。2.赛码公司支付台海岸公司合同违约金1278586元（按照10年租金总额的20%计付违约金）。3.赛码公司返还台海岸公司租房押金2万元。4.本案全部诉讼费由赛码公司承担。庭审中，台海岸公司将第一项诉讼请求变更为：确认台海岸公司与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除。
被告赛码公司辩称：（一）同意解除双方房屋租赁合同。合同解除时间需经过法庭审理后确定。（二）台海岸公司的第二项诉讼请求依据不足，合同纠纷的违约方主要是台海岸公司。（三）关于房屋押金，台海岸公司至今未支付过租金，故该押金按照合同规定可以不予返还。台海岸公司称赛码公司房屋产权纠纷导致无法办理营业执照，但赛码公司出租给台海岸公司的房屋不存在产权纠纷，产权人为华策公司，赛码公司有转租权。租赁期从未有过纠纷。同时赛码公司也是按照合同约定向台海岸公司提供其需要办理营业执照所需合法有效的材料原件。在此楼的其他租区，其他几家的营业执照都已经办理成功。台海岸公司无法办理营业执照的主要责任不在赛码公司，有其他行政执法等原因。现在营业执照已经可以办理。该楼整栋由两部分组成，led市场及外部餐饮两块。led市场确实因故办理营业执照存在问题，但餐饮部分办理营业执照没有问题。关于解除合同，赛码公司为了避免损失进一步扩大，反诉时提供公证证明已经将台海岸公司经营的场所予以收回。
反诉原告赛码公司反诉称：赛码公司与台海岸公司于2012年10月17日签订《房屋租赁合同书》，约定台海岸公司承租赛码公司登云路518号西城时代综合商业区第二层面积402平方米的商业用房用于餐饮经营，租期10年，免租期3个月。合同还约定了租金、押金及支付方式、违约责任等条款。合同签订后，赛码公司依约向台海岸公司交付了租赁标的物，台海岸公司并因此进场装修，但台海岸公司却以各种借口为由未按租赁合同约定向赛码公司支付房屋租金和物业管理费。按合同约定，台海岸公司应从2013年1月20日开始支付租金和物业管理费。台海岸公司虽在之后双方协商租赁事宜时提及合同解除，但却拒绝向赛码公司交还租赁标的物。为了避免损失的扩大，赛码公司无奈于2014年3月19日申请公证处对台海岸公司承租的房屋物业现状进行拍照摄像公证，并随之收回出租的房屋。截止2014年3月20日，台海岸公司应支付的房屋租金为683800元、物业管理费为19698元。此外，台海岸公司应支付的水电费等费用赛码公司另行主张。承租方之履行租赁合同的主要义务为按约支付租金，遗憾的是，承租人台海岸公司至今未向赛码公司支付过房屋租金和物业管理费，其行为已构成根本违约。在承租人不履行合同主要义务的情况下，作为出租人的赛码公司依法享有后履行抗辩权及合同解除权等权利。依据租赁合同第十条约定，台海岸公司应按合同所约定的10年租金总额20%支付违约金1278586元。因该违约金过分高于其未支付租金和物业管理费给赛码公司造成的利息损失和其他损失，为此，赛码公司暂要求台海岸公司按租赁合同所约定的10年租金总额5%支付违约金319647元。综上，为了维护赛码公司的合法权益，提起反诉，请求判令：1.台海岸公司支付赛码公司租金683800元。2.台海岸公司支付赛码公司物业管理费19698元。3.台海岸公司支付赛码公司违约金319647元。
反诉被告台海岸公司辩称：（一）对第一项反诉请求，台海岸公司不同意支付。合同已于2013年7月1日解除，之后的租金不予支付。对之前的租金，因赛码公司提供房屋不符合要求，故不符合租金支付条件，台海岸公司不予支付。（二）对物业管理费，不应支付。（三）对违约金，系赛码公司违约，非台海岸公司违约，不同意支付违约金。对合同签订及相关约定无异议，赛码公司表示台海岸公司以各种理由不支付租金及管理费，这个说法是错误的。由于当时无法办理营业执照，台海岸公司当即与赛码公司联系，赛码公司表示在营业执照办理出来前可以暂不支付租金，到合同解除前赛码公司也从未要求台海岸公司支付过租金。租赁标的物在赛码城市场中，台海岸公司仅是一小部分。根据合同第十一条第3款有约定，在合同解除后30日内，赛码公司因收回房屋，不存在台海岸公司阻挠赛码公司收回的因素，房屋已经早就被赛码公司收回。
原告（反诉被告）台海岸公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1.《房屋租赁合同书》。证明双方当事人之间的租赁合同关系及合同约定的有关租金、保证金、违约金等事实。
2.押金支付凭证。证明台海岸公司支付押金2万元。
3.《企业名称预先核准通知书》和《企业名称审核表》。证明台海岸公司曾经为租赁物业办理工商登记相关手续。
4.2013年3月20日的《函》、顺风投递单。证明被告已经收到关于无法办理营业执照并要求被告解决相关事宜的通知函。
5.《解除合同通知书》、顺风投递单、赛码公司的回函。证明台海岸公司在2013年7月1日发函通知赛码公司解除合同，赛码公司已经收到该通知，并于7月4日回函同意解除租赁合同的事实。
6.与杭州兆丰建设有限公司的《室内设计委托合约书》、领付款凭证。证明台海岸公司为承租房屋进行室内设计支付费用110000元。
7.杭州鸿力景观装饰工程有限公司的《报价书》、收款收据。证明台海岸公司为整体装修承租物业支付装修费611437元的事实。
8.与艮东福根机电五金店的《风管合同》、收款收据。证明台海岸公司为承租物业风管制作安装支付费用79000元的事实。
9.与杭州红富士水族馆的《海鲜鱼池工程施工协议书》、海鲜池预算清单、收款收据。证明台海岸公司为承租物业的虾池装修支付费用49700元的事实。
10.2013年1月23日的浙江法制报新闻报道、2013年3月22日钱江晚报新闻报道、2013年5月9日中国新闻报道、2013年5月9日浙江在线新闻网站报道。证明因赛码公司出租的物业产权存在纠纷导致经营户无法办理营业执照的事实。
11.《指定代表或共同委托代理人的证明》。证明2013年1月中旬台海岸公司指派工作人员为租赁物业办理工商营业执照，因租赁物业存在纠纷，导致无法办理的事实。
12.《关于限期支付房租等费用并解除合同之通知书》、《关于再次要求贵公司赔偿经济损失的函》、顺丰速递单据。证明台海岸公司与赛码公司在2013年7月初解除租赁合同后，曾就赔偿事宜多次协商。赛码公司为逃避赔偿责任于2014年2月15日发函以台海岸公司未支付租金为由提出再次解除合同的要求，台海岸公司就此无理要求回函以严正驳回的事实。
13.台海岸公司经办人倪某与赛码公司张经理的录音、台海岸公司经办人倪某到赛码公司协商的录音。证明台海岸公司曾为所租赁的物业无法办理工商登记及缴纳房租等事宜与赛码公司协商，赛码公司表示在申请无法解决之前暂不缴纳房租的事实。
14.证人倪某的证言。证明台海岸公司多次与赛码公司就租赁物业无法办理营业执照及租金支付等进行协商，赛码公司同意在申请无法解决之前暂不缴纳房租的事实。
被告（反诉原告）赛码公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1.杭拱房租证（2012）第0177号《房屋租赁备案证》。证明赛码公司具有涉案房屋的出租资格和条件。
2.（2014）浙杭钱证内字第7020号《公证书》。证明赛码公司于2014年3月20日收回涉案租赁标的物时该标的物的物业现状。
3.企业法人营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。证明华策公司开发位于拱墅区登云路西侧c2－01地块之庆隆综合大厦（也称西城时代）依法办理了用地、规划、施工等工程建设合法手续；华策公司系拱墅区登云路518号西城时代综合商业用房的合法产权人，可以授权赛码公司出租商业用房。
4.《“西城时代”商场用房租赁合同书》。证明华策公司将拱墅区登云路518号“西城时代”地上一至三层商业用房出租给赛码公司用作商城经营；华策公司同意赛码公司将承租的商场用房进行区域分割转租给各分租户；赛码公司拥有包括本案租赁物在内的商场用房之合法转租权。
5.《情况说明》。证明华策公司同意并授权赛码公司对外出租庆隆综合大厦（即西城时代）商业用房并签订租赁合同，期间从未发生过产权纠纷；涉案商业用房所有权、租赁权等权属明晰，赛码公司与商铺实际产权人华策公司从未发生过产权纠纷。
证据3-5共同证明，涉案商业用户在内的西城时代综合商业用房产权、租赁权等权属明晰，赛码公司与商铺实际产权人华策公司从未发生过产权纠纷。
6.赛码公司与杭州金象影视有限公司的《房屋租赁合同书》及杭州金象电影院有限公司营业执照。证明与涉案租赁物同一幢楼的承租人杭州金象影视有限公司已依法办理了杭州金象电影院有限公司营业执照，台海岸公司诉称的产权纠纷导致不能办理营业执照之事由不成立。
7.赛码公司与杭州肯德基有限公司的《租赁合同》（节选部分）及杭州肯德基有限公司登云路分店的营业执照。证明与涉案租赁物同一幢楼的承租人杭州肯德基有限公司已依法办理了登云路分店（同属餐饮）营业执照；台海岸公司诉称的产权纠纷导致不能办理营业执照之事由不成立。
8.赛码公司与杭州凡式酒店管理有限公司的《房屋租赁合同》及杭州市拱墅区翁健食府的餐饮服务许可证。证明与涉案租赁物同一幢楼的承租人杭州凡式酒店管理有限公司已依法办理了餐饮服务许可证（系餐饮经营主要前置审批许可证）；台海岸公司诉称的产权纠纷导致不能办理营业执照之事由不成立。
证据6-8共同证明与台海岸公司所承租商业用房同一幢楼的杭州金象影城、肯德基登云路分店、翁健食府等承租户均已依法办理了营业执照或餐饮服务许可证，台海岸公司诉称的产权纠纷导致不能办理营业执照之事由不成立。
双方当事人提交的证据经当庭质证，双方的质证意见及本院对证据的认证意见如下：
（一）原告（反诉被告）台海岸公司提交的证据
被告（反诉原告）赛码公司认为：证据1，对其真实性、合法性、关联性均无异议，同时提请法院注意，在合同的“鉴于条款”中已明确租赁房屋的所有权人为华策公司，经营使用权人系赛码公司。产权明晰，赛码公司没有违约，台海岸公司对产权情况也是知晓的。证据2，对其真实性、合法性、关联性均无异议。证据3，对《企业名称预先核准通知书》和《企业名称审核表》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该两份证据仅能证明台海岸公司向工商局就企业名称登记提出申请，不能体现是否提出营业执照办理的申请。证据4，对《函》的真实性没有异议，关联性有异议；函件中所说的因产权纠纷导致不能办理营业执照的陈述不是事实；同时台海岸公司未付租金已构成违约，赛码公司没有同意台海岸公司可以暂不支付租金。证据5，对《解除合同通知书》的真实性、合法性、关联性均无异议，确实收到了台海岸公司的解除合同通知书。但是赛码公司的《回函》并未作出无条件同意台海岸公司解除租赁合同的意思表示；回函中明确提出，赛码公司已履行了合同约定的各项条件；如果台海岸公司仍要解除，赛码公司是可以同意的（协商一致合同解除）；而且解除是有条件的，即赛码公司要无条件收回该房屋；且在函件最后给予了台海岸公司三日的答复期，但是，台海岸公司并未作出书面答复，因此，赛码公司并没有同意解除合同。证据6-9，对装修费用的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明装修的实际花费；台海岸公司仅提供了收款收据及领付款凭证，未提供相应的汇款凭证及发票等，不能证明实际花费的装修费用。证据10，《新闻报道》等几份新闻报道不符合证据的“三性”。首先，几份报道都是复印件，无法确定证据本身的真实性。其次，报道中所称的内容是否是事实，也无法确认。另外，在网络上搜寻该几份报道，有些已搜寻不到，有些已变更了用词为“涉嫌一女二嫁”，并不能证明实际发生产权纠纷导致无法办理营业执照。证据11，对《指定代表或共同委托代理人的证明》的关联性有异议，仅能证明台海岸委托工作人员去办理了企业设立的手续，但不能证明因产权问题导致无法办理营业执照。证据12，《关于限期支付房租等费用并解除合同之通知书》的真实性、合法性、关联性无异议，台海岸公司未正常支付租金，所以赛码公司才要求其在2014年2月21日前支付，没有支付则解除合同。《关于再次要求贵司赔偿经济损失的函》的真实性无异议，关联性有异议；双方的合同并未在台海岸公司的《解除合同通知书》到达之日解除。2014年2月15日的回函内容明确表明了赛码公司已经再次向台海岸公司催讨过租金及物业费。证据13，对录音的真实性有异议，不能证明录音中人物的身份有一方为赛码公司工作人员，也无法证明台海岸公司的证明对象，台海岸公司一直与赛码公司经理沈毅进行联系。证据14，证人是台海岸公司的工作人员，与本案有利害关系，故证人证言效力低，作证中很多事情表达不清，与客观事实不符，赛码公司实际是在2014年3月将装修敲掉，对此证人表述错误。
本院认为：证据1-5，赛码公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证据具有合法性，与本案有关联，可以作为本案的有效证据。证据6-9，本院对合同的真实性予以确认，但对于款项的支付，台海岸公司并未提供汇款凭证及发票予以证明，故装修费用是否已经实际发生难以确认。证据10，本院对新闻报道本身这一事实予以确认。证据11，因加盖有工商部门公章，本院对其证据效力予以确认。证据12，赛码公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对其证据效力予以确认。证据13，其真实性难以确认，本院对其证据效力不予确认。证据14，其证明力应结合其他证据综合进行认定。
（二）被告（反诉原告）赛码公司提交的证据
原告（反诉被告）台海岸公司认为：证据1，对房屋租赁备案证的真实性无异议，合法性和关联性有异议；该租赁证是出租人与赛码公司共同隐瞒了出租房屋有租赁纠纷的情况下，从杭州市拱墅区住房和城市建设局骗取的，因此，仅有该房屋租赁备案证明并不能证明租赁的房屋没有产权纠纷，不能证明赛码公司具备出租该涉案房屋的资格和条件。证据2，对公证书的真实性和合法性无异议，对关联性有异议；根据公证书陈述的内容，其仅仅是对于在2014年3月19日这个时点对于租赁物业的现状的一个记录；从录像和照片上可以看出来，当时的涉案房屋属于装修基本完毕，且空置已久的状态，因此，仅凭此公证材料，并不能证明在该时点上，涉案房屋是在台海岸公司的控制中。证据3，对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；以上材料只能证明华策公司是涉案房产的产权人，但并不能证明其授权赛码公司出租房屋就是合法的，本案争议正是来源于华策公司一女二嫁，将已经出租给第三人的房产再次授权赛码公司出租引起的；因此，华策公司对涉案房屋有产权，并不能证明赛码公司出租的涉案房屋产权没有纠纷。证据4，对其真实性、合法性和关联性均有异议；该合同不是台海岸公司签订的，与台海岸公司无涉，台海岸公司也无法确认其合同的真实性；如果华策公司已经一女二嫁，仅凭该合同是无法证明赛码公司拥有本案租赁物的合法转租权。证据5，对其真实性、关联性有异议；该情况说明系华策公司出具，不知道赛码公司是将其作为书证还是作为证人证言，如果是证人证言，要求证人出庭作证并进行质证；如果是书证，该证据形成于2014年8月25日，也不是在纠纷过程中台海岸公司与赛码公司之间形成的，且华策公司与赛码公司之间有说不清的利益关系，处于利害关系人的范畴，其出具的证明真实性有问题，本案的结果对华策公司也有利害关系，故其出具的证明不足为信，其内容中“期间从未发生产权纠纷”明显违背事实；综上，仅凭该情况说明，无法证明涉案房屋没有产权纠纷。证据6，根据台海岸公司提交的证据，涉案房屋的产权纠纷，金象影视城无法办理营业执照，不得不在2013年3月将拱墅工商局以不作为的名义起诉至拱墅区人民法院，当年5月初，拱墅区人民法院判决工商局胜诉，其营业执照颁发日期为2014年3月10日，成立日期为2013年7月17日。证据7，2012年11月1日为交付日，2012年12月22日办出营业执照。证据8，2012年9月14日交付，其营业执照的颁发日期为2014年3月31日；上述证据与台海岸公司提交的录音材料中提到的只有肯德基一家办出了营业执照的说法相互印证；同时，上述材料恰好也可以证明其他单位的营业执照办理的时间都已经在2014年，至少是在2013年7月1日台海岸公司提出解除租赁合同之前，都是无法办理营业执照的。整体而言，证据6-8，对租赁合同的真实性有异议，对营业执照的真实性无异议，对其与待证明事项的关联性有异议。
本院认为：证据1-3，台海岸公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证据具有合法性，与本案有关联，可以作为本案的有效证据。证据4，具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的有效证据。证据5，从性质上来看属于证人证言，其证据效力应结合其他证据综合进行认定。证据6-8，具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的有效证据。
根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2007年6月4日，杭州市祥符镇庆隆村股份经济合作社、浙江恒策建设有限公司、杭州华东家具市场有限公司签订《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》，约定由三方共同组成项目公司即华策公司开发、建设和经营“庆隆综合大厦”（暂定名）项目。项目地址位于杭州市拱墅区登云路西面杭州市祥符镇庆隆村股份经济合作社获批准的留用地块，合同所称商场用房是指庆隆综合大厦（暂定名）的部分即地上一至三层、地下一层建筑面积共计28000平方米。2007年6月4日，华策公司与杭州华东家具市场有限公司签订《商场用房租赁协议》作为《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》的附件，约定在政策、法律不允许过户给杭州华东家具市场有限公司“庆隆综合大厦”（暂定名）商场用房的情况下，华策公司将该商场用房出租给杭州华东家具市场有限公司，租赁期限为二十年等。2011年8月22日，杭州仲裁委员会作出（2011）杭裁仲字第54号裁决书，裁决《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》除将商场用房产权分割至浙ＸＸ东家具投资有限公司名下的相关约定无效外，该合同书的其他条款包括附件均为有效。
华策公司成立后，就庆隆综合大厦（暂定名）项目地块先后办理了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2012年3月20日，华策公司与赛码公司签订了《“西城时代”商场用房租赁合同书》，商场用房为“西城时代”物业其中的地上一至三层、面积22000多平方米的商场用房，合同约定租赁期限暂定为二十年，在租赁期限内，华策公司同意赛码公司有权将承租的商场用房进行区域分割转租给各分租者。
2012年10月17日，台海岸公司与赛码公司签订了一份《房屋租赁合同书》，赛码公司作为出租方（甲方），台海岸公司作为承租方（乙方）。合同主要条款包括：第二条第1款约定租赁标的位于杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第二层共计402平方米的商业用房；第3款约定乙方保证租赁标的用途为主营餐饮（相关经营范围在工商登记的营业执照核准经营范围中显明）；第7款约定在租赁标的按照第二条标准交付乙方后，甲方须积极协助配合乙方完成相关报批手续。第三条第1款约定租赁期限为10年；第2款约定租赁标的交付日期为2012年10月20日；第3款约定租赁标的交付后乙方享有三个月的免租期，免租期内，乙方无需支付租金、物业管理费；第4款约定租赁期自免租期结束之日起计算，暂定为2013年1月20日起至2023年1月19日止。第四条第2款约定租金按每日每平方米4元计算，自第四年起，以每年为一个递增周期，递增比率为3%（以上年度总租金为基数）；第3款约定租金每六月支付一次，在租赁期内，每年2月1日前、8月1日前为租金支付日；第6款约定自合同签订之日起三日内，乙方应支付水电等费用押金2万元整，该押金至本合同期满后无息退还。第五条第1款约定物业管理公司由甲方指定，物业管理费按照租赁标的使用面积计算，每月每平方米3.5元计收。第六条第2款约定甲方必须提供乙方办理营业执照的各种合法有效的证明文件，包括但不限于房产证（或权属相关证明）或房屋建设的意见证明、房屋整体的消防合格证等。如因甲方原因无法提供合法证明文件等，造成乙方无法开业或在约定时间内不能按时开业，则甲方应赔偿由此给乙方造成的所有损失；第8款约定甲方保证对租赁标的拥有转租权；第9款约定甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为餐饮，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可以用作该用途。第七条第1款约定乙方自行办理在租赁标的进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照；第3款约定乙方根据合同履行全部义务，包括按期向甲方交纳租金等费用。第十条第1款约定本合同履约过程中，任何一方擅自违约或出现本条下列第2、3、4、5、6款情形之一，而致合同提前解除或终止履约的，违约方均应向守约方支付本合同十年租金总额的20%的违约金，承担违约金尚不足以赔偿守约方经济损失的，还应赔偿该经济损失部分；第2款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权提前解除或终止本合同，甲方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于乙方根据本合同已发生租赁标的内部设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到乙方经营所得的可能损失等）：（1）租赁标的未按合同约定用途和标准交付超过30日的或租赁标的发生产权纠纷致使乙方不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，（3）其他因甲方严重违约造成合同无法履行、乙方无法正常营业或甲方其他违反本合同条款的情形，并且在30日内不能结束该种违约状态的；第5款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿甲方因此而遭受的一切损失：（1）如果乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过30日的，甲方有权选择提前解除或终止本合同。
合同签订后，台海岸公司依约交付了押金2万元，进场对承租房屋进行装修。并向工商部门申请企业名称“浙江台海岸餐饮管理有限公司杭州登云路店”，工商部门于2013年1月16日通知予以核准。2013年1月15日，台海岸公司委托黄竹琴到工商部门办理有关事项，包括：公司的设立手续、核对登记材料中的复印件并签署核对意见、修改企业自备文件的错误、修改有关表格的填写错误、领取营业执照和有关文书。
2013年3月20日，台海岸公司向赛码公司发函，表示“由于华策公司与第三方产生租赁权纠纷，导致工商部门不受理赛码城内电影院、餐饮等多名承租商户无法办理营业执照的申请。了解前述情况后，台海岸公司非常担心能否使用赛码城商业用房开设餐厅。对此，台海岸公司多次与赛码公司人员交流。在双方协商基础上台海岸公司暂未支付房屋租金。为避免损失进一步扩大，台海岸公司已暂停对租赁标的装修。请赛码公司尽快提供台海岸公司办理营业执照的各种合法有效的证明文件，并确保租赁标的符合办理工商营业执照的条件。台海岸公司将在办理营业执照后立即支付房租并继续开展租赁标的的装修事宜。
2013年7月1日，台海岸公司向赛码公司发出《解除合同通知书》，载明：2013年初，台海岸公司向杭州市工商局拱墅区分局申请办理拟在承租房屋内开设的经营主体的营业执照，但工商部门告知由于赛码城房屋所有权人华策公司与第三方产生租赁权纠纷且仍未了结，工商部门无法办理赛码城内承租商户的工商营业执照，并将申请材料退回。台海岸公司于2013年3月向赛码公司发送《函》，但赛码公司至今没有任何书面回复。时至今日，台海岸公司仍然无法办理承租房屋经营主体的营业执照。综上所述，赛码公司行为已经构成违约，虽经台海岸公司给予合理期限仍不能采取补救措施，导致台海岸公司无法实现合同目的，现台海岸公司依法解除双方之间的《房屋租赁合同书》。经核对，台海岸公司已投入承租房屋的各项装修费用776224元，请赛码公司收到本函件之日起3日内，就解除合同后续事宜与台海岸公司协商解决。2013年7月2日，赛码公司收到《解除合同通知书》。
2013年7月4日，赛码公司回复台海岸公司：感谢台海岸公司租赁赛码公司房屋，由于各种原因导致台海岸公司不能正常装修及营业，深表歉意。另双方签订的《房屋租赁协议》约定的各项条件，赛码公司已全部履行。如台海岸公司认为确实需要解除合同，赛码公司同意解除；待台海岸公司同意解除合同后，赛码公司将无条件收回该房屋，另行招租。今特函告近月可注册办理营业执照，如台海岸公司愿再履行合同，可面商相关事宜。特此函告，望收到本函件之日起3日内给予回复。2013年7月5日，台海岸公司收到该函件未回复。
2014年3月19日，赛码公司因收集证据需要，向浙江省杭州市钱塘公证处申请对其出租给台海岸公司的物业现状办理保全证据公证。当日，浙江省杭州市钱塘公证处公证人员与赛码公司委托代理人在杭州市登云路518号西城时代中心二楼，利用公证处提供的照相机和摄像机对台海岸公司租赁的物业（“许府牛杂”边）的现状进行拍照和摄像。保全行为结束后，现场拍摄所得的照片及视频资料在公证处复制刻录至光盘，浙江省杭州市钱塘公证处对上述过程进行公证，于2014年3月21日出具（2014）浙杭钱证内字第7020号公证书。根据公证照片与视频显示：台海岸公司租赁的物业进行了装修，尚未最后完工。
另查明，浙ＸＸ东家具投资有限公司于2012年10月向杭州市工商局拱墅分局提交报告，称该公司于2007年6月即已取得登云路518号3幢裙房地上三层地下一层20年的租赁权，赛码公司的招商行为违规，要求工商部门查处，不得违规核发营业执照。2012年7月17日，陶彩英等六人及杭州金象影视投资有限公司经杭州市工商局拱墅分局预先核准杭州金象电影院有限公司企业名称。嗣后杭州金象影视投资有限公司与赛码公司签订《房屋租赁合同书》，向赛码公司租赁杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第三层建筑面积3878平方米的商业用房用于经营“金象影城”。2013年1月26日，陶彩英等六人向杭州市工商局拱墅分局邮寄提交申请材料要求设立杭州金象电影院有限公司。经听证及审查，杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出《驳回通知书》，载明：陶彩英等六人提交杭州金象电影院有限公司设立登记申请所提交的住所证明不能证明拟设立登记的公司已经取得相应住所的合法使用权，不符合《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十四条的公司住所证明条件；根据该条例第五十四条第二款及《中华人民共和国行政许可法》第四十二条第一款的规定，决定不予登记。新闻媒体对杭州金象电影院有限公司等无法办理营业执照进行了相关报道。陶彩英等六人于2013年3月5日向本院提起行政诉讼，要求判决撤销杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出的《驳回通知书》。本院于2013年4月25日判决驳回陶彩英等六人的诉讼请求，陶彩英等六人不服判决提起上诉，后撤回上诉，杭州市中级人民法院于2013年6月6日作出（2013）浙杭行终字第217号行政裁定书，准许上诉人陶彩英等六人撤回上诉。2014年3月10日，杭州市工商局拱墅分局向杭州金象电影院有限公司颁发营业执照，该营业执照载明的营业期限自2013年7月17日至2033年7月16日止。2013年8月23日，杭州市工商局向杭州肯德基有限公司登云路分店颁发营业执照，营业场所位于杭州市拱墅区登云路518号裙房一层a001、二层b044室。2014年3月31日，杭州市拱墅区食品药品监督管理局向杭州市拱墅区翁健食府颁发餐饮服务许可证，载明地址为杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心一楼a009号商铺。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同书》系台海岸公司与赛码公司真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。关于本诉部分，争议焦点在于台海岸公司是否有权解除其与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》。根据《房屋租赁合同书》第十条第2款的约定，租赁标的发生产权纠纷致使台海岸公司不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，台海岸公司有权提前解除或终止本合同，赛码公司应于合同解除或终止之日起30日内赔偿台海岸公司因此遭受的一切损失（包括但不限于台海岸公司根据本合同已发生租赁标的内部设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到台海岸公司经营所得的可能损失等）。本案所涉租赁标的所属房屋，华策公司先后与浙ＸＸ东家具投资有限公司、赛码公司签订租赁合同，导致租赁该地块范围内的房屋进行经营行为的商户在办理营业执照时被杭州市工商局拱墅分局驳回，尽管后来部分商户办出了营业执照，但是在台海岸公司向赛码公司发出《解除合同通知书》时办理营业执照存在障碍，该事实杭工商拱登记内驳字（2013）第01号《登记驳回通知书》及（2013）杭拱行初字第21号民事判决书可以证明，赛码公司于2013年7月4日发送给台海岸公司的回函也可以予以佐证。故本院认为台海岸公司解除合同的行为符合案涉《房屋租赁合同书》第十条第2款的约定，对台海岸公司要求确认案涉《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除的诉讼请求予以支持。关于台海岸公司要求赛码公司支付合同违约金1278586元的诉讼请求，本院认为应该针对本案所涉合同履行的实际情况公平进行确定，根据合同解除的原因、台海岸公司房屋装修情况以及下文所述台海岸公司需要支付赛码公司房屋租金等实际情况，本院酌情确定赛码公司支付台海岸公司合同违约金为55万元。关于台海岸公司要求赛码公司返还租房押金2万元的诉讼请求，案涉《房屋租赁合同书》第四条第6款约定自合同签订之日起三日内，乙方应支付水电等费用押金2万元整，该押金至本合同期满后无息退还，故本院对台海岸公司要求返还2万元押金的诉讼请求予以支持。关于反诉部分，（1）赛码公司要求台海岸公司支付租金683800元的反诉请求，本院认为案涉《房屋租赁合同书》合法有效，合同签订后台海岸公司实际占有控制租赁房屋，在合同解除前仍然应该按照合同的约定进行履行，故对赛码公司要求台海岸公司支付租金的合理部分予以支持。根据案涉《房屋租赁合同书》第三条的约定，台海岸公司应自2013年1月20日支付租金，租赁合同于2013年7月2日解除，故2013年1月20至2013年7月1日期间，台海岸公司应按照《房屋租赁合同书》第四条的约定支付租金共计262104元。（2）赛码公司要求台海岸公司支付物业管理费19698元的反诉请求，案涉《房屋租赁合同书》第三条第3款约定“免租期内，乙方无需支付租金，物业管理费”，免租期自2012年10月20日至2013年1月19日，故台海岸公司应支付赛码公司2013年1月20至2013年7月1日期间的物业管理费，本院根据案涉《房屋租赁合同书》第五条第1款的约定，确定为7598元。（3）赛码公司要求台海岸公司支付违约金319647元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江台海岸餐饮管理有限公司与杭州赛码品牌管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除。
二、杭州赛码品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江台海岸餐饮管理有限公司违约金550000元，返还押金20000元，共计570000元。
三、浙江台海岸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州赛码品牌管理有限公司租金262104元以及物业管理费7598元，共计269702元。
四、驳回浙江台海岸餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回杭州赛码品牌管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16488元，反诉案件受理费7004元，共计23492元，由浙江台海岸餐饮管理有限公司负担11097元，杭州赛码品牌管理有限公司负担12395元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李燕山
代理审判员 梁 琨
人民陪审员 姜明珠
二〇一五年二月三日
代书 记员 汪殷华