福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第925号
原告（反诉被告）陈莺，女，40岁。
委托代理人吴耀宗，福建明经律师事务所律师。
被告（反诉原告）李帅，男，29岁。
委托代理人陈兴漂，福建万融律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈莺与被告（反诉原告）李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由代理审判员傅瑞芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序组成合议庭于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈莺的委托代理人吴耀宗，被告（反诉原告）李帅的委托代理人陈兴漂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈莺诉称，2014年3月21日，原、被告签订《租房合同》，原告将自己所有的位于三明市三元区工业南路111号幢房屋出租给被告，租赁期限为2014年3月21日至2015年4月21日，月租金为1000元，租金按月支付，于每月一日支付给原告，如逾期支付按月租金的日3%由被告承担违约责任（滞纳金），如未履行合同约定，则已交纳的抵押金作为违约金不予退还。合同签订后，原告按合同履行了自己的义务，但被告从2014年8月起未再支付租金及相关物业等费用，经原告多次催讨，被告均置之不理，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付尚欠原告租金9000元（月租金1000元，从2014年8月至2015年4月，共9个月）；2、被告承担违约金5100元（1000元＊日3%＊270日，违约金8100元，扣除应付押金3000元）；3、被告承担租赁期间的物业等费用719.29元（计算至2014年12月）；4、被告承担租房合同终止后至实际交还房屋止的经济损失每月1000元（从2015年5月计算）；5、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更其第三项诉讼请求为：要求被告承担租赁期间的电费471.01元。
被告（反诉原告）李帅辩称，1、原、被告之间系不定期房屋租赁，租赁期间共6个月。租金支付了5个月，最后一个月租金从押金中扣除，因此不存在欠原告租金的事实。被告从未与原告签订过任何的书面租赁合同，也未委托过他人与原告代签过任何的书面租赁合同。事实是2014年3月21日，被告租住原告位于三元区工业南路111号房屋，双方口头约定租赁半年，租金每月1000元，押金3000元，不租后押金可以抵扣租金和水电费。如果一方不出租或不租，双方可以事先通知对方，之后，租到2014年8月份时被告告知原告，因公司要调其到福州市区工作，租到2014年9月份不租了，原告同意。2014年9月10日左右，被告打电话告知原告要退房搬走了，并要求原告来拿走房间钥匙。另外要求原告扣除所欠的一个月租金和电费后，将剩余的押金退还。然而原告说其本人在厦门没有办法拿钥匙，剩余的押金算清楚后再退回，并告知被告说原告会叫物业人员来拿钥匙，被告说可以。之后原告所叫的物业管理员过来在门口保安亭找被告拿走了钥匙，被告在将钥匙交付给原告后电话告知原告已将钥匙交给物业管理人员并发短信特别告知。因此，被告与原告的租期只有6个月，并不是原告所述的12个月。另外，在2014年3月21日时，被告除支付给原告押金3000元外，也给原告1000元租金，之后，按月通过转账的形式支付到2014年8月，对于9月份的租金在押金3000元中抵扣，因此，被告不存在尚欠原告房租的事实。2、原告主张的违约金8100元没有事实，被告与原告没有进行该相关的违约约定，因此，被告无须承担该8100元的违约责任；3、被告只差2014年7月至9月份共计471.01元的电费，不存在还须承担其他物业费等费用问题，物业费等费用在租赁期间已支付给了物业管理公司。而该471.01元电费在3000元押金中够足额抵扣，因此被告不存在尚欠物业等费用719.29元的事实。4、原告要求被告承担至实际交还房屋止的经济损失每月1000元没有事实依据，不符合法律规定。被告已在2014年9月就没有租了，之后有关房屋的所有一切情况与被告无关，原告主张经济损失不符合法律规定也没有事实依据。综上，被告认为，原告的诉讼请求不符合客观事实和法律依据，被告没有欠原告任何费用，也无须承担任何赔偿责任。
反诉原告（本诉被告）李帅诉称，2014年3月22日，反诉原告租住反诉被告位于三明市三元区工业南路111号的房屋，双方口头约定租赁期限半年即至2015年9月22日，租金每月1000元，押金3000元，押金可抵扣租金和水电费。反诉原告已于2014年9月10日左右提前将租赁房屋退还反诉被告，并要求反诉被告将3000元押金在扣除最后一个月租金和水电费后退还，但反诉被告以种种理由推诿，现请求法院判令：1、反诉被告退还反诉原告房屋租赁剩余押金1528.99元，2、反诉被告承担反诉案件受理费。
反诉被告（本诉原告）陈莺辩称，1、双方口头约定租赁期6个月没有依据，应当以双方的书面租赁合同为准，该合同作为权利义务的依据；2、房子已经退还给被反诉人没有事实依据，被反诉人没有收到反诉人退还的房屋钥匙。
经审理查明，2014年3月21日，被告（反诉原告）李帅向原告（反诉被告）陈莺租住位于三明市三元区工业南路111号的房屋，约定租金每月1000元，押金3000元。同日，李帅向陈莺缴纳押金3000元及租金1000元。后陈莺将该房屋交付李帅使用，李帅以银行转账的形式将房屋租金支付至2014年8月20日。自2014年8月21日起，李帅未向陈莺支付租金。2015年3月30日，陈莺在三明58同城网上发布招租信息。陈莺与李帅均确认李帅尚欠电费为471.01元，2014年3月21日《租房合同》上乙方“李帅”的签字不是李帅本人所签。
另查明，三明市三元区工业南路111号的房屋所有权人为任长兴。原告（反诉被告）陈莺与任长兴系夫妻关系。2014年9月21日，因本案讼争房屋拖欠电费及违约金，国网三明供电公司营销部向任长兴送达三明供电公司欠费拆表通知单，任长兴于2014年10月8日向三明供电公司缴纳电费合计471.01元。
上述事实，有原告（反诉被告）陈莺提交的银行转账凭证、房产证、陈莺与任长兴结婚证、三明供电公司欠费拆表通知、电费发票，被告（反诉原告）李帅提交的收条、三明58同城网招租信息、银行转账凭证及庭审笔录为凭，本院依法予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：本案讼争《租房合同》是否合法有效；本案讼争房屋何时退还给陈莺。
1、本案讼争《租房合同》是否合法有效。
原告（反诉被告）陈莺认为，该《租房合同》是李帅委托他人持李帅的身份证复印件代签的，合法有效。被告（反诉原告）李帅认为，双方并未签订书面的《租房合同》，仅是口头约定。本院认为，虽然该合同所指向的承租方为李帅，但陈莺与李帅均确认《租房合同》上乙方“李帅”并非李帅本人所签，陈莺未能提供证据证明该《租房合同》是李帅委托他人代签，故对该《租房合同》本院不予采信。
2、本案讼争房屋何时退还给陈莺。
原告（反诉被告）陈莺认为，李帅于2015年8月才将讼争房屋的钥匙交给保安。被告（反诉原告）李帅认为，其已按陈莺指示于2014年9月10日左右将本案讼争房屋的钥匙交给陈莺指定的物业管理人员，陈莺于2015年3月30日在三明58同城网发布讼争房屋的招租信息，亦可以证明李帅已将所租赁房屋的钥匙交还给陈莺。陈莺对该招租信息的真实性无异议，但认为该招租信息与本案无关，因为陈莺在讼争房屋所在小区有其他房产。本院认为，被告李帅未能提供证据证明其已于2014年9月10日左右将讼争房屋钥匙交还给陈莺，故对李帅的辩称，本院不予采信。但原告陈莺于2015年3月30日在三明58同城网发布招租信息的行为，应视为该讼争房屋已具备出租条件。原告陈莺认为其在讼争房屋所在小区尚有其他房产，但未能提供证据证明，故2015年3月30日前原告陈莺已实际接收讼争房屋。
综上所述，本院认为，原告陈莺与本案讼争房屋所有权人任长兴系夫妻关系，可代表任长兴对外出租讼争房屋。原告陈莺已将房屋交付被告李帅使用，被告李帅应按约定支付租金给陈莺。因原告陈莺于2015年3月30日前已实际接收讼争房屋，故陈莺主张租金期限应截止至2015年3月29日。李帅于2014年8月21日起未向陈莺支付租金，故陈莺要求李帅支付自2014年8月21日起至2015年4月20日止房屋租金9000元，本院予以部分支持，即被告李帅应按月租金1000元支付自2014年8月21日起至2015年3月29日止的租金给原告陈莺，计7300元。因原、被告双方对违约责任未进行明确约定，故原告陈莺要求李帅支付违约金8100元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方均确认被告李帅尚欠电费为471.01元，故原告要求被告李帅支付租赁期间电费471.01元的诉讼请求，本院予以支持。原告陈莺要求被告李帅支付自2015年5月起每月1000元的经济损失，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告李帅要求反诉被告陈莺返还房屋租赁剩余押金1528.99元的诉讼请求，因李帅应付陈莺的房租租金及押金已超过押金数额，故对反诉原告李帅的诉讼请求，本院不予支持，但双方当事人未明确约定承租人提前退租，押金不予返还，故反诉原告李帅已缴纳的押金3000元可在应付租金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李帅应支付原告陈莺房屋租金7300元（自2014年8月21日起至2015年3月29日止，按月租金1000元计算），扣除被告李帅已付押金3000元，余款4300元于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告李帅应支付原告陈莺电费471.01元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
三、驳回原告陈莺的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告李帅的诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费170元，由原告陈莺负担120元，由被告李帅负担50元。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李帅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 柯月香
代理审判员 傅瑞芳
人民陪审员 叶惠民
二〇一五年十一月五日
书 记 员 杨军梅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。