广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第417号
原告：张禄荣，男，1962年2月22日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。
委托代理人：黎璎、吴吉良，均系广东茗洋律师事务所律师。
被告：中山市美佳发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区富豪山庄富康路16号首层第6卡，组织机构代码61813320-0。
法定代表人：邓容少。
被告：中山市住房和城乡建设局，住所地广东省中山市中山四路1号，组织机构代码00733271-0。
法定代表人：陈俊源，局长。
委托代理人：张宁、翁琦，均系广东金丰华律师事务所律师。
原告张禄荣诉被告中山市美佳发展有限公司（以下简称美佳公司）、中山市住房和城乡建设局（以下简称中山市住建局）物权确认纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张禄荣委托代理人黎璎、吴吉良，被告中山市住建局委托代理人张宁到庭参加诉讼，被告美佳公司经本院公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张禄荣诉称：1998年3月12日，被告美佳公司与中国工商银行中山分行签订中国工商银行最高额抵押合同，把中山市悦来路华源阁第三幢地下商场（记产证号：粤房字第××号）抵押给工商银行，但该抵押物当时未办理土地证，美佳公司曾出具承诺给工商银行，同意尽快办证并且把土地也抵押给工商银行，但美佳公司却没有履行承诺。2004年6月8日，工商银行中山分行向原中山市人民法院申请支付令，要求确认美佳公司向工商银行借款6笔（含上述抵押物担保的借款950万元），合计借款本金4750万元，2004年6月21日原中山市人民法院作出（2004）中石民二督字第10号支付令，确认工商银行的债权并责令美佳公司予以偿还。后美佳公司未执行支付令，工商银行申请强制执行。2005年7月20日，中国工商银行广东省分行与中国信达资产管理公司深圳办事处签订债权转让协议，决定把对美佳公司的950万元债权及其他四笔债权转让给信达公司。2012年9月27日，原告通过拍卖竞买了信达公司对美佳公司的债权，2012年11月23日，法院作出（2012）中一法执变字第45号执行裁定书，变更原告作为美佳公司执行案的申请执行人，但在处置涉案抵押物时，法院（2004）中法执字第365-2-2号裁定书认定，因抵押物未办理土地证而无法处分。2014年9月18日，法院（2014）中一法民二初字第1555号生效判决书确认原告为上述抵押物的抵押权人。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百八十二条规定，美佳公司对中山市悦来路华源阁第三幢房屋所在土地享有按份共有的权利，美佳公司以建筑物为抵押，建筑物所在的土地应视为一并抵押给原告，但由于被告不履行抵押物所在土地的办证义务，导致法院无法处分抵押物，原告不能实现债权，侵犯了原告的合法权益。另外，上述抵押物是被告美佳公司向原中山市解困办买受，原中山市解困办目前已归入被告中山市住建××××中山市住房保障办公室，作为房屋的卖方，被告中山市住建局有义务协助美佳公司办理土地证并承担卖方应付税费。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1.确认中山市××路华源阁第三幢房屋所在土地中有154平方米土地使用权属被告美佳公司所有；2.被告美佳公司依法办理上述土地的土地证，并承担办证过程中发生的买方应负责税费；3.被告中山市住建局协助美佳公司办理上述土地的土地证，并承担办证过程中所发生的卖方应负责税费；4.诉讼费用由被告美佳公司承担。
庭审中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认中山市××路华源阁第三幢地下商场在整个第三幢房屋中所占有的土地面积使用权属于美佳公司所有；2.被告美佳公司依法办理上述土地的土地证，办证过程中发生的税费由原告负担；3.被告中山市住建局协助美佳公司办理上述土地的土地证，办证过程中发生的税费由原告负担；4.确认美佳公司在中山市××路华源阁第三幢占用的土地抵押权属于原告所有；5.诉讼费用由被告美佳公司承担。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市美佳发展有限公司营业执照、组织机构代码证；2.中山市住房和城乡建设局组织机构代码证；3.（2014）中一法民二初字第1555号民事判决书及生效证明；4.（2012）中一法执变字第45号执行裁定书；5.粤房字第××号房屋所有权证；6.房抵字第3××3号房产抵押权属证书；7.（2004）中法执恢字第3654-2-2号裁定书。
被告中山市住建局辩称：1.中山市住建局并非本案适格被告，中山市解决住房困难办公室（以下称中山解困办）是拥有独立法人资格的单位法人，持有合法有效的组织机构代码证，应当由该机构独立承担民事责任，中山市住建局与中山解困办之间只有行政监管关系。2.中山解困办是受指派负责解困房的安排、调剂，并非涉案房屋的开发单位，原告并没有提供任何证据证明涉案房屋所占土地的权属在中山解困办名下，要求中山解困办协助办证没有任何依据，而且是否需要中山解困办协助，应当是美佳公司申请后根据受理机关的要求才能确定的。3.涉案房屋所在的土地是否已经完成相关供地手续，属于出让土地还是属于划拨土地，土地所有权人是谁，目前并不清楚，原告方也没有对这个关键的问题进行举证，属于举证不足，其主张不应当得到支持。4.涉案房屋由中山解困办于1992年分配销售给美佳公司，并于1992年11月24日办理了房屋所有权证，截止至原告起诉前，已过了二十多年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，已超过最长保护时效，原告对中山解困办的起诉应当予以驳回。
被告中山市住建局对其辩解提交的证据有：1.组织机构代码证；2.分配、调剂楼宇呈批表；3.美佳公司证明。
因被告美佳公司下落不明，本院依法公告通知其应诉，公告期届满后，美佳公司在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。
经审理查明：1998年3月12日，美佳公司与中国工商银行中山分行签订编号为025H9712704的中国工商银行最高额抵押合同（以下简称抵押合同），约定：抵押人美佳公司，抵押权人中国工商银行中山分行。为保障中国工商银行中山分行于1998年3月12日至2001年3月12日期间在350万元贷款限额内向借款人美佳公司发放的全部贷款债权的实现，美佳公司愿意向中国工商银行中山分行提供抵押担保。抵押担保的范围为中国工商银行中山分行依据上述期间和额度内向借款人美佳公司发放的全部贷款本金及利息（包括因借款人违约计收的复利和加收的利息）、借款人违约金和实现抵押权的费用。美佳公司以其有权处分的财产作抵押，抵押财产为美佳公司所有的位于中山市××路华源阁第三幢地下商场（房屋所有权证编号：粤房字第××号）。抵押合同签订后，中国工商银行中山分行办理了抵押登记，抵押登记载明的债权贷款金额为350万元。中国工商银行中山分行取得房产抵押权属证书，编号为房抵字第3××3号。同年12月30日，美佳公司与中国工商银行中山分行签订编号为025A9812714的中国工商银行人民币短期借款合同（以下简称借款合同），约定：借款人为美佳公司，贷款人为中国工商银行中山分行；借款金额950万元，借款用途为流动资金，借款期限自1998年12月25日至1999年7月31日；借款利率为月息千分之五点八五七五，借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息时，贷款人按国家规定对逾期贷款每日计收万分之三的利息；合同项下借款，自贷款方放款之日起计息，按日计息，按季（按月）结息，借款到期还清本息；本合同项下借款本息和可能发生的违约金、实现债权的费用由美佳公司向贷款人提供抵押方式的担保，并另行签订合同编号为025H9712701、025H9712704、025H9812701的担保合同。
2004年6月8日，中国工商银行中山分行向原中山市人民法院申请支付令，认为美佳公司于1998年共向中国工商银行中山分行借款6笔（含涉案借款合同项下借款950万元），合计借款本金4750万元。暂计至2004年5月20日借款本金余额为4750万元，利息总额14995588.77元。原中山市人民法院经审查后于2004年6月21日作出（2004）中石民二督字第10号支付令，责令美佳公司收到支付令之日起十五日内给付尚欠中国工商银行中山分行的价款本金4750万元及利息，同时给付申请费200元。后美佳公司未予执行支付令，中国工商银行中山分行向原中山市人民法院提出执行申请，中山市人民法院审查后已立案执行，案号为（2004）中法执字第3654号。2005年7月20日，中国工商银行中山分行的上级机构中国工商银行广东省分行与中国信达资产管理公司深圳办事处（以下简称信达公司）签订编号为2011000000067的债权转让协议，约定：中国工商银行广东省分行将涉案借款合同项下对美佳公司享有的债权950万元连同其他四笔债权（截至2005年4月30日，该协议项下的债权的账面价值为本金36900200元及相应利息）一并转让给信达公司。2012年9月27日，张禄荣通过参加江门市新会拍卖行主持举行的拍卖会，拍得美佳公司的债权，并于同年10月16日，与信达公司签订债权转让合同，约定张禄荣以450万元受让信达公司对美佳公司享有的涉案借款合同项下对美佳公司享有的主债权950万元连同其他四笔债权（截至2012年6月20日，该协议项下的债权的账面本金余额为36900200元及利息为60283791.79元）及抵押权等从权利。
2012年11月23日，本院作出（2012）中一法执变字第45号执行裁定书，裁定变更张禄荣为（2004）中法执字第3654号案的申请执行人，（2004）中法执字第3654号案件目前仍在执行过程中。张禄荣认为其对涉案房产享有抵押权，并于2014年6月27日另案［（2014）中一法民二初字第1555号］诉至本院，本院经审理后，作出判决：一、张禄荣对中山市美佳发展有限公司所有的位于中山市××路华源阁第三幢地下商场（房屋所有权证编号：粤房字第××号，房产抵押权属证书编号：房抵字第3××3号）享有抵押权；二、张禄荣有权在350万元的数额范围内以中山市美佳发展有限公司所有的位于中山市××路华源阁第三幢地下商场（房屋所有权证编号：粤房字第××号，房产抵押权属证书编号：房抵字第3××3号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（2004）中石民二督字第10号支付令下对应的编号为025A9812714的中国工商银行人民币短期借款合同项下的债权。该判决于2014年11月12日发生法律效力。后张禄荣于2015年1月9日以前述理由诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为物权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”生效的（2014）中一法民二初字第1555号民事判决书认定，原告张禄荣对美佳公司所有的位于中山市××路华源阁第三幢地下商场享有抵押权。根据上述法律规定，中山市××路华源阁第三幢地下商场抵押给张禄荣，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押给张禄荣，该建设用地使用权的抵押权属于张禄荣所有，张禄荣对该建设用地使用权折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。关于原告主张的其他诉讼请求，因原告并非可以要求确认中山市××路华源阁第三幢地下商场占用范围内的建设用地使用权归美佳公司所有的权利人，而且该建设用地使用权是否存在其他权属纠纷、是否存在欠缴相关税费等情况不得而知，故原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告美佳公司经本院公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告张禄荣对中山市悦来南路华源阁第三幢地下商场（房屋所有权证编号：粤房字第××号，房产抵押权属证书编号：房抵字第3××3号）占用范围内的建设用地使用权折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；
二、驳回原告张禄荣的其他诉讼请求。
案件受理费5460元（原告张禄荣已预交），由被告中山市美佳发展有限公司负担（被告中山市美佳发展有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 刘 宇
审判员 梁泳诗
二〇一五年八月十一日
书记员 李绮湘
陈璐
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