宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第895号
原告：李江。
委托代理人：沃剑君。
被告：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：杨政。
委托代理人：周海平。
原告李江诉被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告李江的委托代理人沃剑君，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2013年11月22日裁定将本案转为普通程序审理。2013年12月23日，本院公开开庭审理了本案，原告李江的委托代理人沃剑君，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李江起诉称：2012年8月10日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告购买由被告开发的合生国际城居住项目一期C区第138#02号房住宅一套；交房时间为2012年12月31日前；出卖人承诺在2013年4月30日前，取得权属证书交付买受人。然而，被告直到2013年4月29日才通知交房。原告到现场验收房屋时，发现存在严重质量问题，而且被告未提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，故原告拒绝收房。被告于是承诺由其进行整修，等整修合格后再交房，并承诺提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。经过两个月左右的维修整改后，双方于2013年6月19日办理了房屋交付手续。此外，直到本案起诉前被告仍然未为原告办理土地使用权证及房屋所有权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的利益，故原告起诉至法院，诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理土地使用权证、房屋所有权证；2.被告支付原告逾期交付房屋的违约金263969.79元；3.被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金124221.08元（暂时计算至2013年6月19日，要求计算至权属证书实际办理之日止）。
被告合生创展公司答辩称：关于第一项诉讼请求，原告已经办理了收房手续，相关的权属证书已经在办理过程中了，这项请求不应该得到支持。合同中约定的权属证书是指登记在被告名下的初始登记证书，而不是指登记在原告名下的权属证书。被告对原告主张的逾期交付房屋的违约金有异议，被告认为在被告向原告发出交付通知之后不应该再支付违约金，而且从数额上来说，合同中约定的违约金偏高，根据最高院的司法解释，被告认为应该根据租金损失来计算违约金，故恳请法院调低至每月6000元左右。办理权属证书与取得相关备案书是紧密联系的，被告在2013年4月29日才取得相关备案书的，而权属证书办理出来的时间是2013年5月4日。如果被告承担了逾期交付房屋的责任，又要因为迟延五天时间办理了权属证书承担违约责任的话，属于重复计算违约金，对被告来说是不公平的。
原告李江提交了如下证据：
1.商品房买卖合同、销售不动产统一发票复印件各一份，欲证明原、被告之间的商品房买卖关系以及原告已支付购房款的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.房屋交付书复印件一份，欲证明被告逾期交付房屋的事实。被告对该证据的真实性无异议，但称其通知原告交付房屋的时间是2013年4月29日。本院对该证据的真实性予以认定。
3.照片三份，欲证明原告验房时发现的质量问题。被告称该组照片不能证明是讼争房屋的情况，也不能证明原告所称的房屋质量问题。本院对照片本身的真实性予以认定。
4.借款合同及附件、银行卡客户交易查询单、委托付款授权书、付款凭证复印件一组，欲证明原告按合同履行了付款义务。被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
5.房地产中介委托合同、契证复印件各一份，欲证明委托办理权属证书的情况。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
6.证人李华东出庭作证称：证人与原告是父子关系，原告委托证人去验收房屋；证人收到交房通知书后去验房，发现房屋里面一塌糊涂，证人当时将需要修理的东西记录在两张纸上，但被告迟迟不予修理，证人为此还去闹过；后来考虑到原告要去读大学了，原告方就与被告办理了交房手续。证人孙赛芬出庭作证称：证人与原告是母子关系；在收到被告的交房通知后，证人与原告一起去验房，发现存在许多质量问题，就提出修改意见，但到现在有些问题依然存在。原告对证人证言无异议。被告称两位证人是原告的父母亲，与原告存在利害关系，其证言是倾向于原告的，讼争房屋不存在质量问题，即便存在一些瑕疵，现已修理完毕。本院对证人证言中能与其他证据相印证的部分予以认定。
被告合生创展公司提交了如下证据：
1.房地产开发项目交付备案书复印件一份，欲证明备案情况。原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.交付通知书、EMS特快专递凭证复印件各一份，欲证明被告向原告寄发了收房通知。原告对该组证据的真实性无异议，称其于2013年4月30日收到了通知书。本院对该组证据的真实性以及原告陈述的收到通知书的事实予以认定。
3.房屋产权证复印件一份，欲证明房屋所有权的初始登记情况。原告对该证据的真实性无异议，但称被告没有交付给原告。本院对该证据的真实性予以认定。
4.土地登记情况复印件一组，欲证明土地的初始登记情况。原告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
5.收据存根、房权证复印件各一份，欲证明原告名下的房屋权属证书已经办理完毕。原告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
经审理，本院查明事实如下：
2012年8月10日，原告李江（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立商品房买卖合同一份，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第138#［幢］02号，建筑面积共263.56平方米，房屋总价款为3105527元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；出卖人承诺2013年4月30日前，取得前款规定的土地和房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之八的违约金；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如出卖人按买受人验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务期间或完成后办理交接亦不得视为逾期交房，并且出卖人无需承担赔偿责任……
2013年4月28日，被告开发的合生国际城一期C区的房屋在宁波市镇海区住房和建设交通局办理了交付备案手续。2013年4月29日，被告向原告邮寄了收房通知，称合生国际城138幢02号房已符合交付条件，通知原告收房。原告于2013年4月30日收到了该通知书。2013年5月4日，被告对本案讼争房屋办理了房屋权属的初始登记。2013年6月19日，被告向原告出具了3104113元的购房款发票，并且双方于当日签署了房屋交付书。2013年8月24日，原告与宁波市汉普房地产销售代理有限公司订立了委托合同一份，原告委托该公司办理契证、房产证、土地证及他项权证。2013年9月30日，讼争房屋登记于原告名下。
本院认为：原、被告于2012年8月10日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效。本案讼争房屋是2013年4月28日取得交付备案书，被告于2013年4月29日通知原告收房，原告于2013年4月30日收到交房通知书，双方办理交房手续是2013年6月19日。双方在合同中约定，被告应当在2012年12月31日前交付房屋，被告逾期交房超过90日后，原告可向被告主张违约金，标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。双方还在合同中约定，双方以出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书作为该房屋具备交付条件的标志。本院认为，被告迟延交房的行为以2013年4月29日为界，前后性质有一定的区别。2013年1月1日至2013年4月29日，房屋未达到合同约定的交付条件，因此应按照合同中约定的违约金标准支付违约金。被告辩称每日万分之五的标准过高，要求法院酌情降低，参照同地段同类房屋的租金标准（约6000元）计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定的违约金计算标准未违反法律、行政法规的强制性规定，亦在合理范围之内，因此，本院对被告该方面的辩称意见不予采纳。2013年4月30日至2013年6月19日期间，房屋已达到合同约定的交付条件，且被告履行了通知义务，但房屋仍存在一定瑕疵，影响原告的正常使用。被告辩称双方在合同附件中约定，被告按原告在房屋验收时的要求所进行的维修、返修等售后服务，不得视为逾期交房，亦无需承担赔偿责任。本院认为，该条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，本院不予采纳。该期间的违约金，本院酌情以每月6000元的标准予以计算。因此，本院支持原告主张的逾期交房违约金的数额是194894.72元（3104113元×0.05%×119天＋6000元÷30天×51天），超过该数额的部分本院不予支持。
关于原告提出的要求被告办理权属证书的请求，本院认为，原告已与中介机构订立了委托合同，委托中介机构代为办理土地及房屋的权属证书，目前登记于原告名下的房屋权属证书已办理完毕，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的迟延交付权属证书的违约金，本院认为，双方在合同中约定的权属证书是指土地使用权的初始登记和房屋所有权的初始登记。土地使用权的初始登记在双方订立合同之前即已办理，讼争房屋的所有权初始登记时间是2013年5月4日，该时间超过了双方在合同中约定的2013年4月30日，因此，被告逾期交付权属证书的违约事实清楚。被告辩称其权属证书办理的迟延是因为同一事项所造成，不能重复计算违约金。本院认为，双方在合同中对权属证书的交付问题有明确的约定，被告的辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。在违约金的计算标准上，原告主张按逾期90天以上的标准即每日万分之八计算。本院认为，被告办理的房屋所有权初始登记时间只逾期4天，且考虑到原告是以按揭方式购房，涉及到银行的房屋抵押权登记问题，双方在合同中约定按揭借款购房的买房人必须委托出卖人或者出卖人指定的代办单位房屋权属转移登记等相关手续，故本院只按逾期交付权属证书90天以内的标准（已付房价款的百分之一）支持违约金，即支持31041.13元。原告主张的其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告李江逾期交房违约金194894.72元和逾期交付权属证书违约金31041.13元，合计人民币225935.85元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告李江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币7123元，由原告李江负担2977元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担4146元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 刘光明
人民陪审员 乐一平
人民陪审员 石伟标
二〇一四年二月二十一日
代书 记员 孙玉蓉