广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初3627号
原告：南宁市远鹏物业服务有限责任公司，住所地：南宁市人民东路158号置地广场地下二层，统一社会信用代码：914501027451414576。
法定代表人：廖肖蓉，该公司总经理。
委托代理人：瞿净，男，1978年8月31日出生，汉族，南宁市远鹏物业服务有限责任公司办公室主任，住南宁市。
委托代理人：宁筱华，女，汉族，南宁市远鹏物业服务有限责任公司账务主管，住南宁市青秀区。
被告：仇俊，男，1977年3月12日出生，汉族，个体户，住南宁市。
被告：仇杰，男，1986年6月27日出生，汉族，住南宁市。
被告：李小明，女，1955年5月27日出生，汉族，住南宁市。
原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司（以下简称：远鹏物业公司）与被告仇俊、仇杰、李小明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日作出（2014）兴民一初字第966号民事判决，原告不服判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2016年3月18日作出（2015）南市民一终字第1667号民事裁定，以一审判决认定的基本事实不清为由，裁定发回重审。我院受理后，已依法另行组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告远鹏物业公司的委托代理人瞿净、被告仇俊到庭参加诉讼，被告仇杰、李小明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远鹏物业公司诉称：被告是南宁市兴宁区人民东路158号置地广场C座1204号房的业主。2009年1月经南宁市房产管理局测绘备案本案物业的建筑面积123.22。被告于2006年11月入住本案物业，并与原告签订《置地广场小区前期物业管理服务协议》，开始享受原告提供的物业服务。根据原、被告双方签订的协议以及南宁市物价局相关物业费批复文件，从2010年11月1日起，物业费为0.99元／㎡，公共维修资金0.2元／㎡，生活垃圾清运费每户每月8元。虽然水电费属于代收代缴费用，但是由于涉及电梯、路灯、二次加压供水等公共问题，存在水电公摊费用。但被告至今一直拒绝交纳物业费等其他费用，却无偿享受原告提供的各种物业服务。为维护原告的合法权益，原告向本院起诉，请求法院依法判决：一、被告支付物业服务费、公共维修金、生活垃圾清运费、公摊水电费、代收水费，截至2014年5月17日拖欠的费用共计3575.1元，实际拖欠费用计至被告支付全部拖欠款项之日；二、被告支付拖欠费用产生的违约金1550.6元，违约金计算为以拖欠费用总额为基数，按每天3‰计至被告支付全部拖欠款项之日；三、本案诉讼费由被告承担。被告仇俊辩称：我们对从2013年4月1日至2014年5月17日止，共拖欠原告各项费用共计3575.1元无异议，对拖欠的该部分费用我们同意支付，但不同意支付违约金。因为原告的物业服务做得并不好，没有清洁、没有保安；同时，我们认为原告无权收取违约金；而且，原告主张的违约金也过高。
被告仇杰、李小明未作答辩，也未提交证据。
经审理查明：南宁市人民东路158号置地广场C座十三层1204号市由被告仇俊、仇杰、李小明共同购得。2006年8月8日，南宁市远鹏物业管理有限责任公司（现更名为原告）与南宁市海奇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》及补充协议，约定由南宁市远鹏物业管理有限责任公司对置地广场小区进行前期物业管理，委托期限直至置地广场小区成立业主委员会时止，其中，公共维修资金收费标准为每月0.2元／㎡。2006年11月22日，南宁市远鹏物业管理有限责任公司（乙方）与被告仇俊（乙方）签订《置地广场小区前期物业管理服务协议》，约定：甲方支持乙方房地产公司所选聘的物业管理企业，依照有关物业管理的文件和合同进行服务，明确乙方按照南宁市三级标准进行物业管理服务工作，乙方的收费标准须报物价局批准后执行；甲方在每月初1－10日按时到小区办公室缴纳各种费用，甲方未按时缴费，乙方可停止包括水电供应在内的服务，所产生的损失，甲方自行承担。甲方恶意拖欠费用时，每拖欠一天，乙方增收总金额的3‰作为滞纳金；甲方的物业无论是自用、空置、出租，业主（××）必须每月按照规定的时间交纳当月应当缴纳的各项费用。乙方出具服务发票收取物业服务费、垃圾费、水电费，水电费收费单价以水电供应公司所标注的单价为准，各单元路灯费以本单元实际入住户公摊。该协议还对其他事项进行了约定。2006年11月22日，被告仇俊接收了置地广场C座十三层1204号房。经南宁市房产管理部门测绘，置地广场C座十三层1204号房的建筑面积为123.22㎡。置地广场小区至今尚未成立业主委员会。原告在提供物业服务期间为该小区向水电部门和南宁市环卫站代交了水费、电费和垃圾处理费。南宁市物价局于2010年11月1日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意原告远鹏物业公司三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.99元／㎡。备案后，原告按每月0.99元／㎡的标准收取物业服务费。
被告每月应向原告交纳的物业管理费为122元、公共维修基金为24.6元。从2013年6月至2014年5月17日期间，被告共欠交物业服务费、公共维修资金、公摊电费、公摊水费、生活垃圾费、水费等，共计3575.1元。其中，物业服务费为1525元、公共维修资金为307.5元。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。
另查明，2013年11月17日广西《新闻在线》报道置地广场小区长期存在消防通道及架空层被堵死、小区无人值班看守等问题。本案庭审过程中，本院要求原告提供证据，证实其为履行双方签订的前期物业管理服务协议，提供物业服务所设置的机构及人员、提供的服务范围及所进行的相关工作等。但原告未就上述问题向本院提供相关的证据。
以上事实，有《置地广场小区前期物业管理服务协议》、《置地广场房屋交接单》、《建筑面积计算结果》、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、缴费通知单、新闻报道光盘及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。
根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”原告作为物业服务企业与被告自愿签订《置地广场小区前期物业管理服务协议》，约定在置地广场小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间形成合法有效的物业服务合同关系。
二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。
《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《置地广场小区前期物业管理服务协议》，负有对置地广场小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。本案审理过程中，原告及被告仇俊对于被告从2013年6月至2014年5月17日期间，被告拖欠原告公摊电费、公摊水费、物业服务费、公共维修资金、生活垃圾费、水费等，共计3575.1元的事实无异，故本院对被告拖欠原告上述费用的数额予以确认。原告要求被告支付上述拖欠的费用，有事实和法律依据；被告亦表示同意补交该费用，故对原告的这一请求，本院予以支持。
关于违约金的问题。原、被告双方签订的《置地广场小区前期物业管理服务协议》第七条第1款约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰违约金。但由于水费、电费以及垃圾清运费是由水、电及环卫站等部门所收取的，原告并不是上述费用的收费主体；且庭审中，原告亦承认水、电及环卫站等相关部门并未向其收取上述费用的滞纳金。故原告要求被告支付上述费用的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠物业服务费及公共维修基金每日3‰违约金的问题，因被告主张该费用过高，且在被告提出并提供相关证据证明原告提供的物业服务不符合约定，服务质量存在瑕疵后，原告并未能提供相应的证据证实其已按约提供物业服务。据此，对被告辨称原告提供的物业服务质量存在瑕疵，本院予以支持。综上，原告主张的物业服务费及公共维修基金的违约金过高，且原告所提供的物业服务质量不符合约定，对被告拖欠上述费用的违约金应予降低。对物业服务费及公共维修基金违约金，本院酌情认定，应以1832.5元为基数，从原告起诉时即2014年7月3日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告仇俊、仇杰、李小明应向原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付2013年6月至2014年5月17日期间欠交的物业服务费、公共维修资金、公摊电费、公摊水费，生活垃圾费、水费等共计3575.1元；
二、被告仇俊、仇杰、李小明应支付原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付违约金（违约金计算：以1832.5元为基数，从2014年7月3日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。
案件受理费50元，由被告仇俊、仇杰、李小明负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪冬青
人民陪审员 黄 娟
人民陪审员 聂广文
二〇一六年十一月九日
书 记 员 何 静
【附法律条文】：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第四十二条
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。