上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终845号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海川腾实业有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢XX楼XX。法定代表人魏刚，经理。委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海达懿实业发展有限公司，住所地上海市宝山区XX路XX号XX室。法定代表人陈敬松，总经理。委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。上诉人上海川腾实业有限公司（以下简称川腾公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭,于2016年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人川腾公司之委托代理人倪永明及被上诉人上海达懿实业发展有限公司（以下简称达懿公司）之委托代理人朱慧翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年9月21日，达懿公司作为出租方与川腾公司作为承租方签订《租赁合同》，约定达懿公司将位于上海市松江区XX路XX弄XX区XX栋XX房XX号车间，建筑面积加公摊面积约650平方米出租给川腾公司；租赁期限从2011年10月1日至2017年10月1日；租金每年人民币（下同）75,000元，租金每六个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先交费后用房；租赁协议签订后，川腾公司应向达懿公司支付6,250元作为租赁保证金，租赁关系终止时，达懿公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由川腾公司承担的费用外，剩余部分无息归还川腾公司。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，达懿公司将系争房屋交给川腾公司。后川腾公司诉至法院，要求判令：1、达懿公司支付川腾公司装潢损失15,938元；2、达懿公司返还押金6,250元；3、达懿公司支付川腾公司设备搬运费、设备安装费45,300元；4、达懿公司支付川腾公司垫付的水、电费7,270.31元。达懿公司提出反诉，要求判令：川腾公司支付达懿公司自2014年9月1日起至2014年12月10日期间的房屋使用费22,602元。原审另认定，上海市松江区人民法院于2013年3月11日立案受理了案外人上海A有限公司（以下简称A公司）起诉达懿公司，案号为（2013）松民三（民）初字第560号的案件（以下简称“560号案件”）。该案中A公司诉称，位于上海市松江区新桥镇XX开发区X区X栋厂房（现址上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号）共三幢（其中包括涉案房屋部分）为A公司所有，A公司将上述房屋出租给达懿公司，双方于2010年10月27日签订《厂房租赁合同》。因上述租赁房屋未取得建设规划许可证，故诉请法院确认双方签订厂房租赁合同无效，同时A公司要求达懿公司及五位实际使用人（包括川腾公司）搬离并返还上述房屋。A公司还要求达懿公司支付房屋使用费。在该案中达懿公司提起反诉，要求赔偿装修、房屋空置、无法正常经营的预期利益损失。560号案件经审理查明，2010年10月27日，A公司与达懿公司签订《厂房租赁合同》，约定A公司将位于上海市松江区新桥镇XX开发区X区X栋厂房（其中包括涉案房屋部分）出租给达懿公司。双方还就其他事项进行了约定。560号案件审理中，就涉案房屋是否办理了建设工程规划许可证，上海市松江区人民法院发函松江规土局予以调查。松江规土局回复称就涉案房屋松江规土局均未向A公司核发过建设工程规划许可证。560号案件中法院于2013年9月25日至租赁房屋现场进行了勘查并拍摄了照片。租赁房屋共三幢房屋，在一个区域内，四周有围墙，西面系门卫，东、南、北面各一幢厂房，中间是场地。川腾公司作为560号案件中第三人租赁的是南面一幢二层厂房中一层由西向东1至5间及二层最西面平台旁边三间。560号案件审理中，法院根据川腾公司申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋中达懿公司及川腾公司等实际使用人已经形成附合的装饰装修现值及扩建造价进行了审价、评估。鉴定单位作出了鉴定意见书，鉴定意见有关川腾公司确定为15,938元。A公司、川腾公司及达懿公司对于报告真实性及其中有关川腾公司装修现值金额均无异议。560号案件于2014年7月25日作出判决，判决A公司与达懿公司签订的《厂房租赁合同》无效；川腾公司、达懿公司及其他实际使用人搬离并返还租赁房屋；达懿公司支付A公司房屋使用费；A公司赔偿达懿公司装修及扩建损失（其中未包括川腾公司等实际使用人相关损失）。该案现已生效。原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，达懿公司出租给川腾公司的厂房未取得建设工程规划许可证，故川腾公司与达懿公司之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。就川腾公司与达懿公司之间租赁合同无效的过错而言，达懿公司应当承担主要责任，川腾公司应当承担次要责任。因为，达懿公司既是承租人，同时又是出租人，具有双重注意租赁标的物是否具有合法性的义务，然其均怠于审查；而仅作为次承租人的川腾公司，在租赁合同签订前，负有谨慎审查租赁标的物相关情况的义务，然其亦疏于审查。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于川腾公司与达懿公司各项主张法院逐项分析如下：一、关于押金。川腾公司主张达懿公司返还押金6,250元，达懿公司对于数额予以确认，且同意返还，法院对此予以确认。二、关于装潢损失。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，为了实现租赁合同的目的，川腾公司根据租赁出租厂房作生产使用的约定，对涉案厂房进行必要的装饰装修尚在合理范畴，而且没有证据证明达懿公司在川腾公司实施装饰装修期间已提出相应异议，故应当认定达懿公司同意川腾公司对涉案厂房进行装饰装修。至于现值损失的数额问题，双方均同意按照560号案件鉴定意见书确定的川腾公司装修现值损失，法院予以确认。因为川腾公司实际搬离时合同期限并未届满，故川腾公司实际存在损失，法院确认达懿公司应按照导致合同无效的过错分担该损失，法院根据本案具体案情酌情确定由川腾公司承担30％、达懿公司承担70％，故达懿公司应赔偿川腾公司的装修损失为15,938×70%=11,156.60元。三、关于设备搬运费、设备安装费。首先，该费用在合同正常履行到期搬离的情况下也会发生，并非因合同无效而使川腾公司遭受的损失；其次，川腾公司现有的证据也尚不能证明川腾公司的设备至2017年合同期满报废，且川腾公司的材料在2017年合同期满前消耗完毕，从而上述费用不会发生。故对于川腾公司主张的上述费用，法院难以支持。四、关于川腾公司垫付的水、电费。从查明的事实来看，虽然达懿公司收取了部分水、电费，但仅为代为收取从而向水、电公司缴纳。川腾公司并无证据表明达懿公司实际使用了水、电，且由川腾公司代达懿公司缴纳了相应费用。川腾公司代为垫付的水、电费应向实际使用人主张，故川腾公司要求达懿公司支付垫付的水、电费的主张，法院不予支持。五、关于欠付的房屋使用费。川腾公司占有房屋理应支付相应的占有使用费。川腾公司对达懿公司主张的房屋使用费表示同意支付，法院对此予以确认。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条之规定，于二○一五年十一月六日作出判决:一、达懿公司于判决生效之日起十日内返还川腾公司押金6,250元；二、达懿公司于判决生效之日起十日内赔偿川腾公司装潢损失11,156.60元；三、川腾公司于判决生效之日起十日内支付达懿公司房屋占有使用费22,602元；四、驳回川腾公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,676元，减半收取838元，反诉案件受理费182.50元，合计诉讼费1,020.50元，由川腾公司负担902.50元（已付），达懿公司负担118元（已付）。判决后，川腾公司不服，上诉于本院，诉称:因被上诉人与业主间的合同无效致上诉人不得不搬离，被上诉人应承担全部的过错责任；离合同自然到期还有两年多，届时上诉人可能不再经营，也可能将设备报废，不会产生设备搬运费及安装费，而易耗品的搬运费在合同正常履行下也不会发生；被上诉人将场地转租给上诉人及另两个次承租人，上诉人有权要求被上诉人支付其他次承租人应承担的水电费，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四项，改判被上诉人支付装潢损失15,938元、设备搬运费、设备安装费45,300元、垫付的水电费7,270.31元。被上诉人达懿公司辩称:设备搬迁费、安装费并不是合同无效必然产生的损失；自被上诉人与大房东间的案件判决生效至上诉人搬离有五个月之久，上诉人有充分时间作搬迁准备，易耗品的搬迁损失亦不能成立；合同履行期间被上诉人也只是代收代付，水电费的承担主体仍为实际使用人，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，鉴于涉讼房屋未取得建设工程规划许可证，故本案双方签订的租赁合同应为无效。二审中，川腾公司陈述其承租房屋时未要求阅看产证，对于房屋是否取得规划许可证并不清楚，可见川腾公司订立合同时缺乏必要的审慎，原审确定其承担合同无效的次要责任，并无不妥，川腾公司关于达懿公司应承担全部过错责任的上诉理由，于法无据，不予采纳。本院同时认为，在合同正常履行到期的情况下也会产生设备搬迁费、设备安装费，川腾公司主张届时设备可能报废、易耗品搬迁费不会产生等，仅为川腾公司的一种假设，目前并无证据可证明，且该种情况的发生亦不在出租人应预见范围内，故川腾公司关于设备搬迁费、设备安装费之主张缺乏相应依据，本院不予采纳。关于水电费之争议，原审中川腾公司出示的水表、电表最后搬完时的指数单据，签字人为川腾公司法定代表人魏刚及A公司法定代表人陆某某。二审中，川腾公司陈述涉讼地址本有其与上海B有限公司、吴某某三家企业生产经营，另两家未结清水电费即搬离，其将垫付费用支付给达懿公司后，由达懿公司向供电、供水部门支付，达懿公司则陈述合同履行中，由其收取三家承租户的水电费后一并向供电、供水部门支付，最后几个月由承租户自行支付。本院认为，双方的陈述均反映出争议之水电费由三个承租人的经营而产生，合同履行中，达懿公司仅为代收代付，在达懿公司明确表示不同意承担该部分费用的情形下，川腾公司因垫付可能享有之权利，应另行向实际使用人主张。综上而言，川腾公司关于撤销原审判决主文第二、四项，改判达懿公司支付装潢损失15,938元、设备搬运费、设备安装费45,300元、垫付的水电费7,270.31元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,676元，由上诉人上海川腾实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月十四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……