河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郾民初字第00317号
原告（反诉被告）李秀香，女，1958年4月20日出生，汉族。
委托代理人万国锐。
被告（反诉原告）谢翠花，女，1967年12月6日出生，汉族。委托代理人卢银娣。
第三人漯河市实验中学。
法定代表人张一公，该学校校长。
委托代理人张营超，该学校法律顾问。
原告李秀香诉被告谢翠花、第三人漯河市实验中学（以下简称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告谢翠花反诉被告李秀香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告李秀香（反诉被告）及其委托代理人万国锐、被告谢翠花（反诉原告）及其委托代理人卢银娣、第三人实验中学的委托代理人张营超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀香诉称：2013年12月，原告发现实验中学门口被告经营的门店贴有“转让”字样，就向被告询问转让事宜，被告称“房屋可以长期使用，没有问题”。原告又说儿子想做餐饮生意，被告也承诺说可以。因原告与被告系邻居，出于信任，原告向被告支付了90000元的房屋转让款，被告出具了收条。后经了解，该房屋租赁期限仅为一年，被告将房屋转让给原告时租赁期限已近届满，且根据合同约定实验中学根本不允许转租，也不允许在学校门口做餐饮生意。原告找被告要求退还房屋并返还转让费，被告拒绝返还。现请求判令：被告返还原告支付的房屋转让费90000元，诉讼费及其他费用由被告承担。
被告谢翠花辩称：一、原告所述不实，双方在洽谈店面期间，原告对房子的情况了解很清楚，被告还领着原告见了杨志娟，2014年1月5日，原告直接和杨志娟签订了租赁合同。二、被告并未收取李秀香房屋转让款90000元，被告收取的是房屋装修转让费。双方商定的是房屋装修和店内剩余商品的转让款90000元。李秀香是在决定经营该门店后于2013年12月12日交纳了40000元定金，后又在2013年12月22日交付了40000元，下余的10000元至今没有支付，李秀香给被告出具了欠条一份。12月12日，被告就将店门的钥匙交付给了原告，店里还有空调、冰柜、果粉、杯子、封口机、封口膜、书包、文具袋、布娃娃等文具和饰品。2010年11月被告从侯佳（转租人）处接手店面经营时，也向侯佳交纳了转让费，店门的名字也是叫“避风塘”。
第三人实验中学述称，我方不承担任何责任，原告也没有要求我方承担责任，第三人和被告之间也没有签订租赁合同。被告和杨志娟签的。我方作为房屋的所有权人，只是和杨志娟签订了一年的合同，杨志娟把房屋租赁给被告，被告又把房屋租赁给原告，我方均不知情。我方也没有收取任何转让费。
反诉原告谢翠花反诉称：谢翠花在实验中学门口经营奶茶、饰品、学生文具。2013年12月，我不想再经营了，就在门口挂了转让的牌子。12月8号左右，李秀香找到我了解店面经营情况和房子租金、租金交纳方式、店里剩余货物，经过了解后李秀香决定接收该店面。经协商，李秀香支付给我店面装修及店内物品款项共计90000元，李秀香另外再和杨志娟签订房租租赁合同。双方商定后，李秀香分两次共支付给我80000元钱，她也已经和杨志娟另外签订了房子租赁合同，但是其下欠我的10000元至今未付。现请求判决：被告支付原告10000元，并承担本案诉讼费。
反诉被告李秀香辩称：原、被告之间并不是资产转让行为，如果是，谢翠花应该有控制资产行为，就本案查明的事实，其实是房屋转让行为，请求法庭驳回反诉原告的诉请，反诉原告返还我已经支付的80000元钱。
根据原告李秀香提供的收款条、照片等证据及被告谢翠花提供的银行卡客户交易明细、欠条、租赁合同、第三人实验中学提供的租赁协议等证据，以及原、被告、第三人的质证意见、庭审陈述等，本院确认如下事实：
2013年12月初，原告李秀香在路过郾城区泰山路实验中学门口时，发现被告谢翠花经营的“避风塘”门店挂有“转让”牌子，便咨询房屋转让事项。经过协商，由李秀香向谢翠花支付90000元的转让费后，由李秀花接手该店面进行经营。后原告分两次通过银行转账共计支付给被告谢翠花款项80000元。2013年12月21日，谢翠花向原告出具了收条一份，内容为：“今收到泰山路实验中学临街房房屋装修转让费共计人民币玖万元整（￥90000），收款人：谢翠花。”同年12月22日，李秀香向谢翠花出具欠条一份，内容为：“欠翠花现金壹万元整（10000元）。”2014年1月5日，李秀香与杨志娟签订门面房租赁协议一份，主要内容为：1、乙方所租门面房一年租金16200元，租期一年。房租一年一交。2、乙方在租赁期间内不得私自转让门面房，否则甲方有权终止合同收回门面房。3、乙方不得从事文具经营。4、乙方承诺严格遵守《漯河市实验中学门面房管理细则》的各项规定，如有违背，愿承担一切责任。…..甲方签字：杨志娟，乙方签字：李秀香。原告李秀香、杨志娟在该协议上签了名字。
另查，本案所涉“避风塘”门面房所有权人为漯河市实验中学。2013年1月4日，实验中学与杨志娟签订门面房租赁协议一份，该协议主要内容为：甲方：漯河市实验中学，乙方：避风塘、小精灵，承租人：杨志娟，……1、乙方所租门面房…..租期壹年，从2013年元月1日起至2013年12月31日。…3、乙方在租赁期内不得私自转让门面房，否则甲方有权终止合同收回门面房。4、乙方承诺严格遵守《漯河市实验中学门面房管理细则》的各项规定，如有违背，愿承担一切责任。该协议附件《漯河市实验中学门面房管理细则》第一项限制经营项目包括“环境污染较大的项目，如产生较大噪声、废气、油烟、粉尘的各类加工制作及食堂饭店等”；第四项其他规定第3条规定“合同终止后，经甲方结算，剩余租金甲方退还乙方。乙方迁出，其发生的装修等费用甲方不予考虑。”后杨志娟将其承租的该临街门面房中的“避风塘”转租给了本诉被告谢翠花。
综上，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”同时，该法第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，涉案“避风塘”门面房的所有权人为漯河市实验中学，杨志娟系承租人，在实验中学与杨志娟的租赁合同中，明确约定了门面房不得私自转让，否则甲方（实验中学）有权终止合同，收回门面房。杨志娟在未经实验中学同意的情况下，私自将该门面房转租给本诉被告谢翠花，后谢翠花又转租给本诉原告李秀香，均未得到出租方实验中学的同意或追认，故上述二次转租行为均无法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原告李秀香与被告谢翠花之间的转租行为无效，故被告谢翠花应将收取原告李秀香的80000元转让费退还李秀香，原告李秀香应将受让房屋返还被告谢翠花。庭审中，被告谢翠花辩称并反诉称李秀香交的90000元是房屋装修及店内剩余物品的转让费，对此被告谢翠花未提供证据予以证明，且该费用的性质并不影响其转租行为的当然无效。故，被告谢翠花的辩称本院不予采信，对其反诉请求本院不予支持。如原、被告双方因转租行为遭受其他损失，可另案起诉。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告谢翠花于本判决生效之日起十日内返还本诉原告李秀香转让费80000元。
二、驳回本诉原告李秀香的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告谢翠花的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，被告谢翠花负担1850元，原告李秀香负担200元；反诉费25元，由被告谢翠花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审 判 长 张义敏
审 判 员 曹英旗
人民陪审员 王春雨
二〇一四年四月十四日
书 记 员 赵常潇