湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终331号
上诉人（原审被告）屈林伸，男，1970年1月17日出生，汉族，大学文化，居民。
被上诉人（原审原告）张家界欣城物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区子午路501号（市司法局宿舍小区）。
法定代表人汪廷斌，该公司董事长。
委托代理人张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
委托代理人刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所实习律师。
上诉人屈林伸因与被上诉人张家界欣城物业服务有限公司（以下简称欣城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一六年六月十二日作出的（2016）湘0802民初615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人屈林伸，被上诉人欣城物业公司的法定代表人汪廷斌及其委托代理人张霞、刘凡贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：屈林伸与湖南橘城置业有限公司于2010年3月3日签订了《经济适用住房买卖合同》，屈林伸购买位于张家界市永定区陈家溪路民安家园（二期）B3幢10层1001号房屋一套，登记的房屋建筑面积为111.34平方米。2010年10月30日，屈林伸与长沙橘城物业管理有限公司、湖南橘城置业有限公司签订了《入住手续书》，随后入住该房屋中。2010年10月16日，欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了民安家园（二期）的《前期物业服务委托合同》，该合同约定：“（一）服务标准：按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅文件（湘价服[2010]76号）、湖南省住宅物业服务分项目分等级的三级标准执行，公共区域清洁卫生服务标准不得少于4人，按需要配置垃圾收集点，收集点每日清理二次，做到无散落垃圾、无污迹、无明显异味；公共区域秩序维护服务人员每班不得少于2人，设立门岗和巡逻岗，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上设施，并有人驻守、注视设备传达的信息；公共绿化日常养护要求做到绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准要求每年二次以上检查房屋结构并记录损坏、安排修理及告知业主，保持休闲椅、凉亭、雕塑等原有面貌，保证室外健身设施、儿童乐园使用安全，对小区服务总和不得少于14人；（二）收费标准：多层按每月每平方米0.5元收取，高层按每月每平方米1.00元收取；（三）合同有效期限：委托管理期自2010年10月16日零时起至业主大会成立并与其所选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。”2010年11月1日，屈林伸与长沙橘城物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，并约定服务费用为每月每平方米1.00元，自2010年11月1日收取，屈林伸的房屋建筑面积为112.82平方米。欣城物业公司在其服务期间服务质量未达到合同约定的标准，自2012年11月起，屈林伸以欣城物业公司没有按照合同约定提供相应的服务标准为由拒绝交纳物业服务费。欣城物业公司遂于2016年3月17日向原审法院提起诉讼，要求：1、屈林伸交纳物业服务费4513元及相应滞纳金；2、本案诉讼费用由屈林伸承担。
另查明，2010年11月1日，长沙橘城物业管理有限公司与屈林伸签订《前期物业服务协议》时收取了两年（至2012年11月1日）的物业服务费，但长沙橘城物业管理有限公司只服务了一年（至2011年11月1日）。2011年11月1日，欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，但落款时间为2010年10月16日。民安家园（二期）至今没有成立业主委员会，且只有欣城物业公司为小区提供服务。屈林伸入住民安家园（二期）小区后没有与欣城物业公司签订物业服务合同。张家界市物价局审核通过了欣城物业公司对民安家园（二期）物业住宅小区高层按1.00元/㎡，多层按0.50元/㎡收取物业服务费。欣城物业公司称屈林伸辩称的管理不到位、大门门禁未启动、绿地种菜、电梯只有一台运行等部分情况存在，但都在慢慢整改。因一直未收取到业主的物业管理费，欣城物业公司已将电梯的广告收入用于填补物业实际支出。
原判认为：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条第一款“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”的规定，前期物业管理公司只需由建设单位选聘，而并不需要通过招标等方式取得。开发商湖南橘城置业有限公司在民安家园（二期）小区业主委员会成立之前，与欣城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力。故欣城物业公司在本案中是适格主体，屈林伸主张欣城物业公司不具有主体资格的辩称理由不成立，不予支持。同时，该《前期物业服务委托合同》签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。欣城物业公司虽可按张家界市物价局审核批准的文件对屈林伸按1.00元/㎡收取物业服务费，但屈林伸提交的证据证实了欣城物业公司提供的服务未达到合同约定的相应标准。对此，欣城物业公司也承认并作出了相应的解释，屈林伸因此而拖欠了物业服务费。本案中屈林伸在接受了欣城物业公司提供的物业服务后拒交物业服务费，理属不当，但究其原因是欣城物业公司未对屈林伸入住的小区尽到合同约定的义务，对小区的卫生、安保等都存在管理不到位的情况，欣城物业公司应承担相应的违约责任。故对屈林伸拖欠的物业服务费予以部分减免，认为以八折折扣收取为宜。对欣城物业公司主张的滞纳金，因欣城物业公司在履行合同过程中存在违约行为，故对其主张的滞纳金不予支持。欣城物业公司主张2012年11月1日至2016年2月29日的物业服务费共计4513元，超出了应收取的物业服务费标准。屈林伸购买的房屋建筑面积为111.34平方米，但其在入住后与长沙橘城物业管理有限公司共同认可的建筑面积为112.82平方米。按高层每月每平方米1.00元的收费标准计算2012年11月1日至2016年2月29日止共计40个月的物业服务费为4512.8元。欣城物业公司主张屈林伸交纳2012年11月1日至2016年2月29日的物业服务费
3610.24元（112.82平方米×1元×40个月×80%），予以支持，其余部分诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告屈林伸给付原告张家界欣城物业服务有限公司物业服务费3610.24元，限判决生效后三日内履行；二、驳回原告张家界欣城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序审理收取25元，由被告屈林伸负担。
宣判后，屈林伸不服，向本院提出上诉称：1、屈林伸与湖南橘城置业有限公司签订的《经济适用住房买卖合同》中没有约定前期物业服务内容，双方之间没有成立前期物业服务合同关系。欣城物业公司与长沙橘城物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对屈林伸没有约束力。原审认定欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，且该合同对屈林伸有约束力错误。2、屈林伸与长沙橘城物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》至今仍在履行，屈林伸仅与该公司成立物业服务合同关系，欣城物业公司不是本案适格原告。3、欣城物业公司并未按《前期物业服务委托合同》中约定的物业服务标准进行管理，致使屈林伸的车辆两次被刮擦而受损。故请求二审法院依法撤销原判决，改判驳回欣城物业公司的诉讼请求，欣城物业公司赔偿屈林伸因该公司管理不善而导致其车辆两次被刮擦的修车费800元，一、二审案件受理费由欣城物业公司负担。
被上诉人欣城物业公司辩称：1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，屈林伸要求欣城物业公司赔偿因该公司管理不善而导致其车辆两次被刮擦的修车费800元的诉讼请求超出了一审诉讼请求，不属于二审审理的范围。2、欣城物业公司根据其与湖南橘城置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》为屈林伸提供了物业服务，该公司按照张家界市物价局审核批准的文件向屈林伸收取物业服务费合理合法。屈林伸自2012年10月30日至今未向欣城物业公司交纳相应的物业管理费损害了该公司的利益。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，屈林伸的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回屈林伸的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人屈林伸向本院提交了以下两组证据：
1、民安家园（二期）业主欠费催缴通知一份，拟证明欣城物业公司收取物业服务费没有明确标准；
2、张家界市永定区东城汽车美容会所收据、张家界弘安汽车服务有限公司结算单、民安二期业主被盗情况统计表各一份，拟证明屈林伸因欣城物业公司管理不善而花费了修车费。
经庭审质证，被上诉人欣城物业公司对于上诉人屈林伸提交的第一组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，不能证明欣城物业公司收取物业服务费没有明确的标准；认为上诉人屈林伸提交的第二组证据不是新的证据，与本案没有关联性。
本院经审查认为：上诉人屈林伸提交的第一组证据只能证明被上诉人欣城物业公司于2016年7月6日对民安家园（二期）业主进行欠费催缴通知，与本案并无关联，不予采纳；上诉人屈林伸提交的第二组证据只能证明上诉人屈林伸修车所花的费用及民安家园（二期）业主被盗情况统计，与本案并无关联，不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”上诉人屈林伸在一审中作为原审被告并未提出反诉，故对于其提出的要求被上诉人欣城物业公司赔偿因该公司管理不善而导致其车辆两次被刮擦的修车费800元的诉讼请求，本院经询问双方当事人，因双方当事人未能达成调解协议，该诉讼请求不属于二审审理的范围，本院不予审查。
上诉人屈林伸与长沙橘城物业管理有限公司于2010年11月1日签订了《前期物业服务协议》，长沙橘城物业管理有限公司2011年11月1日以后没有按照协议约定对民安家园（二期）进行前期物业管理。2011年11月1日，湖南橘城置业有限公司与被上诉人欣城物业公司签订了《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》，合同约定湖南橘城置业有限公司选聘欣城物业公司对张家界民安家园（二期）的物业实施前期物业管理。2011年11月1日至2016年2月29日期间，欣城物业公司实际对民安家园（二期）进行了前期物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，作为建设单位的湖南橘城置业有限公司与被上诉人欣城物业公司签订了前期物业服务委托合同，上述合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效，该合同对上诉人屈林伸具有约束力，其提出欣城物业公司不是本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案中，欣城物业公司自2011年11月1日起至2016年2月29日一直为民安家园（二期）小区提供物业服务，其与屈林伸之间已形成了事实上的物业服务合同关系，屈林伸已交纳物业服务费至2012年11月，对欣城物业公司的物业服务费，应当予以支持。因欣城物业公司未按约定全面履行合同义务，原审对屈林伸应交纳的物业服务费予以减免并不无当，上诉人屈林伸要求驳回欣城物业公司的诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人屈林伸负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖昌全
审判员 向 源
审判员 全建明
二〇一六年七月二十五日
书记员 李 翘
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。