广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第500号
原告东莞市君盈实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人林见辉，该公司总经理。
委托代理人陈和庆，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人张迪，广东弘名律师事务所律师。
被告东莞市科伟实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人唐燕香，该公司董事长。
委托代理人邓凤歧，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人李艳青，女，1985年12月4日出生，白族。
原告东莞市君盈实业投资有限公司（以下简称君盈公司）诉被告东莞市科伟实业投资有限公司（以下简称科伟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告君盈公司的委托代理人陈和庆，被告科伟公司的委托代理人邓凤岐、李艳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君盈公司诉称，双方于2007年1月24日签订的《土地使用权租赁合同书》，约定科伟公司将位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内（地块规划编号为D01号）用地总面积24769平方米的土地使用权出租给君盈公司，双方明确约定租赁的土地用于百货商场和商务酒店两部分，用于商务酒店部分面积为4000平方米。其中，百货商场部分的建筑规划方案已经政府相关部门批准并已建设完成，但因用于建设商务酒店部分土地性质为工业用地，科伟公司至今未能完成该部分土地的建设用地批准手续，更无法完成工程报建工作。但因用于建筑商务酒店及其配套停车场部分土地性质为工业用地，科伟公司至今也未能完成该部分土地的建筑用地批准手续，更无法完成工程报建工作。君盈公司认为，合同有关用于商务酒店部分的约定改变了土地性质，且该行为未能得到政府相关部门的批准，该约定违反了《土地管理法》第五十六条的强制性规定，并导致君盈公司至今无法按照合同约定使用该部分土地。因此，该合同有关租赁用于商务酒店部分土地的约定应当认定为无效。另，双方的租赁合同并没有明确约定由君盈公司办理有关建设规划的审批、建筑用地审批、工程报建等手续，而案涉土地使用权属于科伟公司，依法应由科伟公司办理相关手续。且截至2012年2月君盈公司就此部分支付了租金人民币3480000元给科伟公司，造成了君盈公司巨大的经济损失，应当予以返还。现，君盈公司为了维护自己的合法权益不受侵害，起诉请求判令：1、确认双方签订的《土地使用权租赁合同书》中第三条第二项所指的科伟公司出租给君盈公司的第二期面积为8000平方米，用于建设商务酒店及其配套停车场的部分租赁合同无效；2、科伟公司返还案涉土地部分的租金人民币3480000元及利息（从收款之日起至还款之日止，按银行同期贷款利率计付，暂计至2014年3月为942780.04元）；3、本案诉讼费由科伟公司承担。
被告科伟公司辩称，一、君盈公司关于《土地使用权租赁合同书》部分无效的主张没有事实和法律依据。案涉合同是在君盈公司提出要求、双方充分协调一致情况下签订的，合同系双方真实意思表示。君盈公司清楚承租土地位于“塘厦镇科苑城规划范围内”，知悉承租土地现状。双方在合同书第一条已明确约定用于商业经营活动，但需合法经营；第四条约定君盈公司建筑规划方案须经科伟公司同意并经政府相关部门审批后方可施工，科伟公司负责协助办理有关供水、供电、消防、环保及工程报建等工作。上述约定实际上已明确君盈公司在使用承租土地时必须办理报建和变更规划手续，君盈公司使用承租土地时办理报建手续和报建手续是否获得相关部门批准，是君盈公司的义务，君盈公司未报建或报建未获得批准，属于君盈公司违反合同约定。涉案承租地块经依法办理相关的报建手续后可以使用，科伟公司出租涉案地块给君盈公司并要求其依法使用承租地块的行为并不违反法律强制性规定。两期开发的地块实际上是同一规划，君盈公司根据自身投资需要，提出分两期建设，其中第一期已建设完成，至于第二期地块，只要君盈公司依法办理相关的报建手续，与第一期地块一样，可以使用。科伟公司向君盈公司交付了涉案整幅地块，君盈公司在投资第一期百货商场建设时，就由于资金问题而延误工期，而且从合同约定的交付租金之日起，君盈公司就从未按时履行合同约定的交付租金义务。2012年6月，科伟公司就君盈公司拖欠土地租金问题向东莞市第三人民法院提起诉讼后，君盈公司提出了和解请求，确认拖欠租金事实并承诺分期支付，君盈公司并未就土地承租的使用问题提出任何异议。2013年5月9日，君盈公司又提出延迟还款申请，陈述“由于市场经济严重下滑，导致我公司多方面的经营困难，资金短缺”；2013年8月8日君盈公司又递交《申请书》，陈述由于存在巨大压力，第二期地块“以目前的使用情况难以建造”，申请将此地块用作临时商铺摊位及临时出租房。因此，《土地使用权租赁合同书》中第二期地块未能依约使用，是由于君盈公司自身原因造成。君盈公司未能依约使用第二期地块，已经构成违约。二、君盈公司要求返还截止2012年2月以前的地块租金和利息的主张，没有事实依据。科伟公司已履行合同书约定的交付承租土地的义务，君盈公司已实际占用并使用了该地块。双方就2012年以前的租金达成“和解协议”，经（2012）东三法民一初字第2212号民事调解书确认。综上，科伟公司认为君盈公司要求确认《土地使用权租赁合同书》部分无效和返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2006年下半年，科伟公司、君盈公司就租赁位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块的土地使用权进行协商，双方以科伟公司名义，就第一期开发项目取得了施工设计图设计文件审查批准书。2007年1月25日，科伟公司与君盈公司签订《土地使用权租赁合同书》一份，约定：科伟公司将位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块的土地使用权（面积为24769平方米）出租给君盈公司使用，其中建筑占地面积约12000平方米及停车场面积为8000平方米，科伟公司免费提供4769平方米作为消防通道；使用年限为2006年11月1日至2030年10月31日，由君盈公司对承租的土地分两期开发，第一期开发面积为8000平方米及停车场4000平方米，租金分别为15元／平方米、5元／平方米，即每月租金共计140000元，免租期为2006年11月1日至2007年10月31日，自2007年11月1日计收租金；第二期开发面积为4000平方米及停车场4000平方米，租金分别为15元／平方米、5元／平方米，即每月租金共计80000元，免租期为2006年11月1日至2008年4月30日，自2008年5月1日计收租金；君盈公司的建筑规划方案须经科伟公司同意并经政府相关部门审批后方可施工，百货商场建筑物不得少于三层混凝土结构，总建筑面积不少于25000平方米，商务酒店建筑物不得少于六层混凝土结构，总建筑面积不少于14000平方米，君盈公司负责建筑资金、费用等，科伟公司负责协助办理有关供水、供电、消防、环保及工程报建等工作，但相关费用均由君盈公司负责；合同签订后，君盈公司须缴纳440000元作为履约保证金，该保证金不计息，在合同约定的出租年限届满后退还；君盈公司应每月5日前缴纳当月租金，租金标准从正式起租之日起，每5年递增5%；出租年限届满后，科伟公司有权收回该土地使用权，地上建筑物归科伟公司无偿取得；君盈公司应按时支付租金，如超过一个月未能按时支付租金，科伟公司有权按超出时间收取相应的滞纳金，如连续三个月未支付租金，科伟公司有权解除合同并没收保证金及土地出租后增加的建筑物。
合同签订后，科伟公司将合同约定的土地一次性交付给君盈公司使用。君盈公司进行了第一期投资，建起了一栋三层、占地面积8772.89平方米、总建筑面积26800平方米的百货商场，经消防验收合格并投入经营。第二期规划部分暂时空置。
2012年3月22日，科伟公司向本院另案提起了（2013）东三法民一初字第2212号租赁合同纠纷诉讼，称君盈公司长期不依约支付土地租金，请求君盈公司支付暂计至2012年2月29日止拖欠的租金4430000元及相应利息。该案在审理过程中，经本院主持调解，科伟公司与君盈公司达成了调解，由本院于2012年6月8日制发了民事调解书，确认协议如下：一、确认君盈公司截至2012年2月29日止共拖欠科伟公司土地租金4430000元，至2012年4月5日土地租金利息为701376.98元；二、君盈公司定于2012年6月15日支付租金本金220000元，从2012年7月起每月25日前支付租金本金不少于220000元，并保证在2012年10月30日之前支付租金本金不少于2000000元，2013年4月30日前支付完全部拖欠的租金本金及利息；三、2012年4月6日起的租金利息，以君盈公司未还清的租金本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率（五年期）标准继续计算利息，被告承诺于2013年4月30日前付清全部利息；四、如果君盈公司有任何一期未按时还款，科伟公司有权对尚欠全部款项申请强制执行；五、案件受理费23860元，由君盈公司负担。该民事调解书已于2012年6月8日生效。后由于君盈公司未依该民事调解书确认的协议履行付款义务，科伟公司向本院提起了强制执行申请，本院于2014年1月17日予以立案受理。
根据双方确认，2012年6月起君盈公司向科伟公司缴纳租金的情况如下：2012年6月220000元、2012年7月440000元、2012年8月440000元、2012年9月220000元、2012年11月1340000元、2012年12月220000元、2013年3月220000元、2013年4月300000元、2013年5月1200000元、2013年7月200000元，共计4800000元。双方确认该部分付款是支付（2013）东三法民一初字第2212号民事调解书确定的租金。
2013年8月，君盈公司向科伟公司提交一份《申请书》，表示第二期地块空置已久，每月交付的租金对君盈公司造成巨大压力，且以目前的使用情况难以进行建造，申请将该地块作临时商场摊位及临时出租房。科伟公司未予同意。
2014年4月18日，君盈公司以科伟公司为被告，提起了本案诉讼。此前，科伟公司于2014年4月2日以君盈公司长期拖欠租金为由提起（2014）东三法民一初字第453号租赁合同纠纷，提出解除双方租赁合同等诉讼请求。
本案庭审中，双方确认第二期商业开发未获得行政审批。君盈公司主张办理行政报建手续的义务在科伟公司，而科伟公司长期未能办妥导致君盈公司未能如期开发。科伟公司称双方在签订租赁合同前已清晰土地性质，投资项目的报建手续是君盈公司办理的，未能办妥行政审批在责任在于君盈公司，且君盈公司自签约后至本案诉讼前，也从未就土地使用性质或行政审批的事宜提出异议。君盈公司主张因为第二期关于酒店开发的项目违反法律法规的禁止性规定，该部分合同应属无效且君盈公司无须支付第二期开发地块的租金，因此，此前缴纳的针对第二期开发地块的租金应当予以返还。科伟公司表示，若第二期开发出租的约定被认定为无效，则君盈公司仍应按约定的租金标准支付实际占用土地的使用费，不存在返还已付第二期开发土地的租金。
以上事实，有君盈公司及科伟公司的营业执照、土地使用权租赁合同书、用地红线图、规划施工设计图、和解协议书及（2012）东三法民一初字第2212号民事调解书、执行申请书、受理执行案件通知书、二期临时开发申请书、付款明细及进账凭证、第一期开发施工许可证／建筑工程消防设计审核意见书／建筑工程消防验收意见书／消防安全检查意见书、租金收据等以及本院庭审笔录附卷为据。
本院认为，双方就位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块土地使用权（面积为24769平方米）的租赁达成协议，签订《土地使用权租赁合同书》，后在履行过程中发生案涉纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于：双方签订的《土地使用权租赁合同书》的效力。
案涉土地为工业用地，双方约定租赁的土地分两期开发用于商业用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，双方合同约定的开发项目均须经土地行政主管部门同意。其中，第一期百货商场项目已在签订合同前取得了施工设计图设计文件审查批准书，施工建成后已获得消防验收合格并投入经营，可见，第一期的建造开发已经获得了相关职能部门的审核批准，该部分合同合法有效，本院予以确认。第二期酒店开发项目，双方均确认至今未能办妥土地行政主管部门的审批手续，即双方就该部分土地所作出的工业转商业开发的约定，违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。君盈公司主张双方关于第二期开发酒店项目的土地租赁合同无效，合理有据，本院予以支持。
双方在签订案涉《土地使用权租赁合同书》前已着手就第一期百货商场项目的建造开发办理规划许可，在《土地使用权租赁合同书》也明确了土地性质，双方对案涉土地的性质及进行商业开发所需要的行政手续，是清晰了解的，在合同中并未明确相关审批手续的办理期限或未能办理的相关责任，现关于第二期开发酒店项目的土地租赁合同被确认无效的后果，应由双方互相承担。君盈公司在接收土地后至本案诉讼前，未曾就土地使用性质或行政审批手续提出异议，现主张合同无效的过错在于科伟公司，缺乏事实依据。君盈公司自签订合同后已实际掌控案涉土地，包括计划的第二期部分，从承租至今从未提出将计划第二期开发部分的土地交还给科伟公司，在该部分合同无效的情况下，君盈公司仍应参照双方原约定的租金标准向科伟公司支付占用土地的使用费。君盈公司主张计划第二期酒店开发部分的土地无需支付租金，本院不予采纳，君盈公司请求科伟公司返还其针对第二期酒店开发土地已支付的使用费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市君盈实业投资有限公司与被告东莞市科伟实业投资有限公司于2007年1月25日签订的《土地使用权租赁合同书》中关于第二期计划用于酒店开发项目土地（开发面积为4000平方米及停车场4000平方米）的约定为无效；
二、驳回原告东莞市君盈实业投资有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费13228元，由原告东莞市君盈实业投资有限公司与被告东莞市科伟实业投资有限公司分别负担6614元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 冯 影 琳
人民陪审员 赵 亮 明
人民陪审员 张 丽 芬
二〇一四年十二月十日
书 记 员 赖仁慧（代）
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。