广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）越法民二初字第1534号
原告：中国东方资产管理公司广州办事处，住所广东省广州市越秀区东风西路197-199号广州国际金融大厦东楼17层。
负责人：余关健。
委托代理人：袁勇生，该办事处职员。
委托代理人：刘华容，广东力诠律师事务所律师。
被告：孙建宏，男，汉族，19＊＊年＊＊月＊＊日出生。
第三人：广州市国龙房地产开发有限公司，住所广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。
法定代表人：陈中兴。
第三人：李海东，男，汉族，19＊＊年＊＊月＊＊日出生。
委托代理人：周娜，女，汉族，19＊＊年＊＊月＊＊日出生。
原告中国东方资产管理公司广州办事处诉被告孙建宏借款合同纠纷一案，本院受理后，依法通知广州市国龙房地产开发有限公司（下称国龙公司）、李海东作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘华容、袁勇生，被告孙建宏，第三人李海东及其委托代理人周娜均到庭参加诉讼。第三人国龙公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满仍未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年10月10日，中国建设银行广东省分行（下称建行省分行）与被告签订《楼宇按揭合同》，约定本合同的经办银行为中国建设银行广州东环支行（下称东环支行），被告向东环支行借款人民币800000元，用于购买位于广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产，借款期限从2000年9月至2020年9月，被告以每月（期）偿还方式还本付息，以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同另约定被告不依约履行还款义务时，建行东环支行有权要求被告提前偿还全部欠款。合同签订后，建行东环支行依约履行了放款义务，但截至2009年1月31日，被告共拖欠贷款本金、利息及违约金1007128.48元。2001年建行东环支行更名为建行白云支行。2004年6月28日，建行白云支行将上述债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（下称信达公司），信达公司又于2004年11月29日将上述债权转让给原告并进行公告。请求判令解除原告与被告之间的《楼宇按揭合同》；被告立即向原告偿还借款本金718495.74元、截至2009年1月31日的利息283232.74元及违约金5400元（从2009年2月1日起的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，违约金按照每逾期一期100元计算）；原告对抵押房产享有优先受偿权；被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告实际上没有取得涉案的房产，是被第三人国龙公司欺骗的受害者。被告并非真想购买房产，是因为与第三人国龙公司的人相熟，让第三人国龙公司借用被告的名义向银行借款，所有供款都是第三人国龙公司负责支付，与被告无关。被告在本案中不承担债务，亦不对涉案房产主张权利。
第三人国龙公司无到庭陈述。
第三人李海东述称：同意被告的答辩意见。被告与原告之间的《楼宇按揭合同》是无效合同，被告不是真实的购房者，没有实际还款，按揭合同是虚假合同，并导致我方一直无法办理房产证。我方才是真实的购房者。原告的诉讼请求没有依据。
经审理查明：2000年10月10日，被告（甲方）、建行省分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定乙方之经办银行为东环支行，甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字99＊＊＊＊＊＊号的商品房预购销合同项下确定的坐落于广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的房产（成交价1144200元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款800000元；借款期限为20年，预计从2000年9月起至2020年9月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转帐划入甲方指定的发展商帐户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期；甲、乙双方约定采用按月等额归还借款本息；甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币5540元。合同第十六条规定，在出现以下情况之一时，乙方有权强制甲方提前偿还部分或全部借款：（一）甲方违反本合同规定之任何条款；（二）甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款；（三）甲方抛弃抵押房产；（四）甲方发生其他足以影响其偿债能力的变故。合同第二十四条甲方之违约责任规定，（一）甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；（二）甲方有下列情况之一的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分：1、甲方出现本合同第十六条强制提前还款情形之一而未清偿借款的……4、甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的；（三）甲方若因还款帐户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金等。该合同经广东省公证处公证。2000年11月13日，东环支行作为本合同的经办银行依约发放了贷款800000元划入第三人国龙公司的帐号，为被告支付部分购房款。同年11月15日，原广州市国土局房管局向东环支行发出了载明上述房产抵押人为被告、抵押权人为东环支行的《广州市房地产抵押登记证明书》。
2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（下称白云支行）。白云支行陆续从被告的供款账户扣划了部分供款后，被告的供款账户长期出现无可供足额扣划供款的情况，截至2003年12月31日，尚欠贷款本金729853.82元、利息及逾期利息合计6154.82元。2004年6月28日，白云支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其对包括被告在内290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。2004年10月18日，建行省分行与信达公司在《南方日报》刊登《债权转让暨催收公告》，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给信达公司，并对包括被告在内的债务人进行债务催收。
2004年11月29日，原告（乙方）与信达公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定甲方将包括被告在内的上述290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；具体每笔贷款债权金额见本协议所附建设银行与信达公司签订的《债权转让协议》与《转让债权清单》复印件；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。2005年2月6日，信达公司与原告在《南方日报》刊登《债权转让暨债务催收联合公告》，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给原告，并对被告在内的债务人进行债务催收。原告于2009年2月27日起诉被告，要求被告偿还剩余借款本金718495.74元和相应的利息、逾期利息、违约金，并享有上述抵押房产的优先受偿权。在本案法庭审理过程中，被告承认其在涉案合同上签名。第三人李海东提交了内容为其以762213元向第三人国龙公司购买涉案房产的、2004年12月30日签署的《国龙大厦认购书》、《商品房买卖合同》，2004年12月至2005年4月间第三人国龙公司开具的定金、维修基金、装修费、分期购房款、税费的收据，及2005年1月22日签署的《业主收楼确认书》。
本院认为，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，自愿与建行省分行签订《楼宇按揭合同》，被告获得贷款所购买的房产已登记于被告名下，并抵押给原东环支行，在房屋管理部门办理了抵押登记手续，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。白云支行作为经办银行依约向被告发放贷款，履行了合同约定的贷款义务，依法享有按时收回贷款本金和利息收益的权利。被告承认确没有按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担违约责任。根据上述合同约定，被告违反合同规定之任何条款的，建行省分行、白云支行有权要求被告提前偿还全部借款并依法处分抵押房产。白云支行将被告截至2003年12月31日所欠贷款本金729853.82元、利息及逾期利息共6154.82元的债权转让给信达公司，原告向信达公司受让上述债权后，两次债权转让均已向被告公告通知，合法有效，原告取代建行省分行、白云支行、信达公司对被告的债权人地位，与被告之间成立债权债务关系。原告起诉要求解除合同、被告孙建宏偿还剩余借款本金718495.74元及相应利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。因此原告合法受让本案《楼宇按揭合同》项下债权后，有权取得相关抵押权。故被告不履行上述债务时，原告有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。原告要求被告按每次供款逾期计付100元违约金的诉讼请求，由于被告对其逾期供款部分已须按合同约定计付逾期供款利息，合同解除后的利息损失又按中国人民银行同期逾期贷款罚息利率计算，足以赔偿原告不能实现贷款盈利目的的损失。原告无举证证实被告违约造成了其他损失，再计付违约金无法律依据，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。被告以其系出借名义为第三人国龙公司借取款项、不占有房产为由主张其不承担还款义务的抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。至于第三人李海东述称其向第三人国龙公司购得并实际居住于上述涉案房产，因其与第三人国龙公司签订的《商品房买卖合同》在被告向建行东环支行借款、建行东环支行向被告发放贷款并设定房产抵押之后，且未办理交易登记，未取得产权登记，其不同意原告行使抵押权无依据。第三人李海东未取得涉案房产所有权所受的损失，可循《商品房买卖合同》另行向第三人国龙公司主张赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十一条、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条、第九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原中国建设银行广东省分行与被告孙建宏2000年10月10日签订的《楼宇按揭合同》。
二、在本判决生效之日起十日内，被告孙建宏向原告中国东方资产管理公司广州办事处清偿借款本金718495.74元及利息、逾期利息（计至2003年12月31日的利息、逾期利息为6154.82元，从2004年1月1日起至合同解除前的利息、逾期利息继续按照上述《楼宇按揭合同》的约定计付，合同解除后至本院指定履行债务期间的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）。
三、被告孙建宏不履行上述债务时，原告中国东方资产管理公司广州办事处有权以被告孙建宏抵押的广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
四、驳回原告中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13864元、财产保全费2500元、公告费250元，均由被告孙建宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾东明
审 判 员 鲍国雷
代理审判员 陈伟清
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 樊文韬