湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第00081号
原告湖北融辉桥商业发展有限公司，住所地：鄂州市花湖经济开发区振兴大道168号航宇天地。
法定代表人王玲巧，该公司董事长。
委托代理人周少英，代理权限为特别授权。
被告汪万甲。
委托代理人刘会全，代理权限为一般授权。
原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告汪万甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇独任公开开庭进行了审理。原告湖北融辉桥商业发展有限公司的委托代理人周少英、被告汪万甲及其委托代理人刘会全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北融辉桥商业发展有限公司诉称：2012年9月3日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同书》，被告承租原告所有的位于鄂州市花湖经济开发区振兴大道航宇天地A3栋9号铺开设龙门清粥餐饮店进行经营，面积为558.56㎡，合同约定租赁期限从2012年9月30日至2015年9月29日止，租金约定为第一年即2012年9月30日至2013年9月29日为28元／㎡／月，第二年、第三年即2013年9月30日至2015年9月29日均为30元／㎡／月。根据约定2013年9月29日至2014年9月28日租金及物业管理费应于2013年9月30日前缴清，原告分别于2014年8月12日、2014年9月25日、2014年10月15日多次对被告下发催款通知书，但被告至今未交付租金及物业管理费。被告在租赁期间私自转租他人，根据商铺租赁合同书约定私自转租他人，原告有权立即单方解除合同，并没收保证金。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令：1、解除原告与被告于2012年9月3日签订的《商铺租赁合同书》；2、被告支付原告租金217，838.40元及物业费25，414.48元，共计243，252.88元（暂计至2014年10月28日止）；3、被告立即腾退房屋；4、被告按合同约定的租金标准承担合同解除后至房屋实际腾退之日的房屋占用费；5、由被告承担本案所产生的一切诉讼费用。
被告汪万甲辩称：一、签订商铺租赁协议的时间为2012年9月3日，我店铺开业的时间为2012年12月15日。合同约定：实际租赁期限以最终统一开业日期为准。租赁期限36个月，应为自2012年12月15日至2015年12月14日。二、签订这份商铺租赁合同，是原告利用虚假宣传的欺诈行为签订的。在签订该合同之前，原告承诺北馆楼上于2012年底至2013年间陆续有电影院，DTV酒吧，时尚餐厅等开业，从而带动整个商城的经济效益，而在此期间无任何项目营业。如果知道该公司无能力或无心达到其宣传效果，本人绝对不会与其签订租赁合同的。三、在营业期的夏天，原告在收取空调费用的情况下，不履行其义务，即不解决空调不制冷的问题，也实为欺诈行为。四、签订商铺租赁合同的价格显失公平。商铺每平方米30元的价格堪比黄石市区，就香格里拉自身，每平方米15元的也大有铺在。五、该公司在没通知客户的情况下，于2014年5月前两个月的时间整体装修楼内服装店铺，致使本商户全是灰尘和刺鼻的气味，物资垃圾占用主通道等，导致本店无法正常经营，并非法占用主通道公摊面积。六、该公司承诺晚上营业至20：30分，而该公司经常晚19：00-20：00左右就关闭了主通道及北馆大门的灯光，并经常在20：00左右就锁上主通道的大门，本店是做餐饮的，晚上时间很重要，该公司的行为对本店直接和间接造成了严重的经济损失。此问题从2013年初开始就一直断断续续的存在，虽然本店多次给该公司反映此问题，但是，一直得不到有效地解决。直到2014年5月该公司装修服装店铺后，才得以改善。综上所述，湖北融辉桥商业发展有限公司在我们租赁期限未到的情况下，以收租金为由，不顾合同中约定情势变迁的重新协商的约定条款，断我水电，导致我在租赁期间蒙受损失。
原告湖北融辉桥商业发展有限公司为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：
证据一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告主体适格及身份信息。
证据二、2010年9月3日签订的《商铺租赁合同书》一份，缴费明细单、原告收取被告租金、保证金收据各一份，拟证明原、被告存在租赁关系的事实。
证据三、2014年8月12日、2014年9月25日、2014年10月15日原告向被告发出的《催款通知书（回执）》各一份，拟证明被告违约，原告履行通知被告支付拖欠款的义务。
证据四、申通快递详情单、解除合同通知书各一份，拟证明拟证明原告将解除合同通知书于2014年11月20日寄出，解除了与被告之间的租赁合同关系。
被告汪万甲未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告汪万甲对原告提供的证据一真实性无异议；证据二的真实性无异议，但认为租金过高，显示公平，应按每平方米15元计算。关于物业费的约定，不予认可。对证据三催款通知书本人没有收到，可能是店内工作人员收到了。对证据四解除合同通知书没有收到。
本院对原告所提供的证据认定如下，被告对原告举证的证据一、二、三的真实性均无异议，本院认为原告湖北融辉桥商业发展有限公司所举证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。对原告举证的证据四，原告向被告邮寄解除通知书，因该邮件并无被告本人已实际收到的证明，故本院依法对原告主张的证明目的不予采信。
根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2012年9月3日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定如下：被告汪万甲承租原告所有的位于鄂州市花湖经济开发区振兴大道航宇天地A3栋9号铺开设龙门清粥餐饮店进行经营，面积为558.56㎡，租赁期限36个月，其中免租期为自签订合同之日后4个月，交付商铺的日期以最终统一开业日期为准，如因该商铺所涉及的工作衔接原因而导致统一开业日期延迟，则租赁期限顺延。租金约定为第一年为28元／㎡／月，第二年、第三年均为30元／㎡／月。第一年年度租金为187，676.00元，第二年度每月租金依据合同约定为16，756.80元，对于物业管理费的收取，栏目存在空白，并未确定具体的收费标准。第一期的年度租金于签订合同时支付，以后每年的9月1日至9月15日为一个缴费期，承租人最迟应于租赁期内的每年9月30日前支付下一期的年度租金。若承租方违反本合同项下任何付款责任，出租方有权向承租方发出书面通知后暂停商铺水、电或其它服务。合同签订后，被告汪万甲于当日向原告交纳第一期年度租金125，117.00元，交纳保证金1，000.00元。被告汪万甲经营的派乐汉堡店于2012年12月15日营业。
根据合同约定被告汪万甲应于2013年9月30日前缴清下一年度租金，但其未履行交付租金的义务，原告分别于2014年8月12日、2014年9月25日、2014年10月15日多次对被告汪万甲下发催款通知书，被告汪万甲未交纳上述所欠租金。2014年11月25日，原告通过快递的方式向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，告知被告自本通知到达同时，即解除被告与原告签订的《商铺租赁合同书》。随后，原告即对被告所承租的商铺采取了断电断水的措施后双方对相关事宜未能协商一致，因而成讼。时至今日，被告汪万甲依然未向原告腾退商铺。
审理中，原告湖北融辉桥商业发展有限公司向法院明确，关于合同解除后果的主张，限于本案诉请；而被告汪万甲经法院释明，在指定期间内未对合同解除法律后果提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提相关主张。
根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见，归纳争议焦点如下：
关于本案合同约定的租赁期限，被告汪万甲主张的开业期限为2012年12月15日，实际租赁期限应该顺延的观点，存有合同依据，本院予以采纳。双方签订合同的时间为2012年9月3日，合同约定的交付商铺的日期以实际最终统一开业日期2012年12月15日为准，合同约定的租赁期限为36个月，则双方的租赁期限应为2012年12月15日至2015年12月14日。
关于合同中租金的约定，是否存在显示公平？本院认为，其一、双方当事人均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，被告汪万甲作为一般市场主体，对市场商铺的选择会基于市场坐落、发展前景、物流交通、整体建筑构造等多方面的综合考量，而租赁物租金高低与租赁物的地理位置、宏观经济是否繁荣等密切相关，属于商业活动中不确定因素的一种客观经济现象。被告汪万甲从事餐饮经营，应该具备民事主体正常的认知水平及餐饮专业从业者基本专业水平，作为承租方在签约前应对经营必备的条件，及经营利润做充分了解，接受租赁合同中已有约定租金标准且明确用于餐饮使用标准的房屋而进行经营运作，应谨慎估量经营风险，最终导致的商业风险应由被告汪万甲自行承担。其二、涉案租赁合同签订时，没有证据显示存在一方欺诈或胁迫另一方以及双方恶意串通等行为，租赁合同的内容也没有损害国家、集体或者第三人的利益，没有损害社会公共利益，没有违反缔约时及现行的法律、行政法规的强制性规定，缔约后双方亦按租赁合同约定履行各自的权利义务近一年而无争议，因此，订立合同并据此履行应为缔约双方的真实意思表示。故被告汪万甲认为租金过高的辩解，本院不予认定。
关于本案中被告汪万甲拖欠租金的时间起算问题，本院认定如下，被告汪万甲于2012年9月3日签订合同当日向原告交纳了第一期年度租金125，117.00元，依据合同应确定为2012年12月15日至2013年12月14日期间（包含免租期）的租金，之后，被告汪万甲再未向原告交纳租金，被告汪万甲拖欠租金的起算时间应从2013年12月15日开始计算。原告湖北融辉桥商业发展有限公司主张的被告汪万甲差欠租金的时间从2013年9月29日开始，计算有误，本院予以调整。
关于被告汪万甲在庭审中提出在签订合同时原告湖北融辉桥商业发展有限公司存在虚假宣传，系误导被告与之签订合同及租赁合同中租金过高，显失公平的问题。本院认为，首先，被告汪万甲与原告湖北融辉桥商业发展有限公司签订《商铺租赁合同书》时，所欲承租的商铺为现房，被告汪万甲对周边环境应该了解，原告湖北融辉桥商业发展有限公司针对航宇天地商贸城商业运作所进行的宣传，仅反映原告湖北融辉桥商业发展有限公司与不特定商户之间的商业合作的前景、意愿、投资环境等，并不损害社会公共利益，在本案中也并非双方所签合同的附件，故被告汪万甲称因原告湖北融辉桥商业发展有限公司的宣传误导他签订的租赁合同的辩解，本院不予采信。
关于被告汪万甲提出原告湖北融辉桥商业发展有限公司采取断电断水措施，导致其在租赁期限内蒙受损失的问题。本院认为，原告湖北融辉桥商业发展有限公司在多次向被告汪万甲发函催要租金未果，进一步向被告汪万甲邮寄送达解除合同通知书无果后，依据租赁合同的约定对商铺采取了断电断水措施，该行为系在被告汪万甲长期未交租金的情形下，依据合同而为，该条款对合同结构的公平性而言，亦为合理，故对被告汪万甲提出以此为由未交租金的辩称意见，本院不予认定。
对于被告汪万甲在庭审中提到由于原告湖北融辉桥商业发展有限公司在出租场所进行装修、交纳了空调费后，对原告提供的空调服务不满意，被告的营业时间受到原告管理时间的影响，导致营业损失的问题。本院认为，原告湖北融辉桥商业发展有限公司在出租场所进行装修的行为并不构成违约，即使被告在经营过程中发生过上述问题，被告应通过书面函件方式与湖北融辉桥商业发展有限公司进行沟通，庭审过程中，未有证据表明被告汪万甲当时或在合理期限内提出异议，故被告的上述主张，不能成为被告拒不履行交纳租金的理由，其辩称理由不能成立，法院不予采信。
对于被告汪万甲提到的损失，审理中，经法院释明，被告汪万甲未在指定期间内提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提相关主张。
关于合同解除的时间，原告湖北融辉桥商业发展有限公司主张其曾于2014年11月25日向被告汪万甲发送解除函，但被告汪万甲认为其并未收到解除函，但法院注意到原告湖北融辉桥商业发展有限公司依据被告汪万甲于租赁合同中留存的地址邮寄函件，已尽其权利主张之途径，考虑到当事人行使该单方解除权权利时应谨慎，结合被告汪万甲于2015年1月21日委托其委托代理人到法院签收诉状副本的事实，原告湖北融辉桥商业发展有限公司要求解除合同的意思表示在2015年1月21日到达被告汪万甲时发生法律效果，即双方之间的租赁关系在该日解除。故本院确认原、被告之间的租赁合同于2015年1月21日解除。
综上所述，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告汪万甲之间所签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原告依约将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。被告汪万甲于签订合同时，仅支付了第一年度租金，现累计已有2013年12月15日至今的租金未给付，拖欠总额已超过整一年度租金总额，经原告催告后在合理的期限内仍未履行，显使原告作为出租人的合同目的无法实现。原告依约解除租赁合同，符合合同约定原告湖北融辉桥商业发展有限公司有权解除合同的条件，双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即原告湖北融辉桥商业发展有限公司作为出租人有权依据合同约定解除合同。根据本院查明的事实认定合同解除日为被告汪万甲书面签收本案诉状之日即2015年1月21日，双方的租赁关系已终止，原、被告双方签订的房屋租赁协议解除后，被告应腾退租赁房屋，而被告并未履行上述义务，并占用租赁房屋至今，被告未腾退租赁房屋应按照协议约定的租金标准支付相应的房屋占用使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋实际腾退为止。原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告汪万甲支付物业费，因合同书中未作明确约定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告湖北融辉桥商业发展有限公司与被告汪万甲于2012年9月3日签订的《商铺租赁合同书》于2015年1月21日解除；
二、被告汪万甲应于本判决生效之日起十日内搬离位于鄂州市花湖经济开发区振兴大道航宇天地A3栋9号承租房屋，并将该房屋返还给湖北融辉桥商业发展有限公司；
三、被告汪万甲应于本判决生效之日起十日内支付原告湖北融辉桥商业发展有限公司自2013年12月15日至2015年1月21日期间，计403天，每月租金16，756.80元的标准，计算的租金225，099.68元；
三、被告汪万甲应于本判决生效之日起十日内支付原告湖北融辉桥商业发展有限公司自2015年1月22日起至实际搬离之日止，参照合同约定的月租金人民币16，756.80元的标准计算的房屋占用使用费；
四、驳回原告湖北融辉桥商业发展有限公司其他诉讼请求。
本案受理费人民币6，500元，保全费1，820元，共计8，320元，由被告汪万甲负担（该款原告已预缴，待判决生效后十日内由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判员 邹志勇
二〇一五年四月十七日
书记员 毛志平