湖北省宜昌市中级人民法�
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00487号
上诉人（原审被告）宜昌市千秋置业有限公司。住所地：远安县鸣凤镇解放路**号。
法定代表人贾志刚，该公司董事长。
委托代理人王耀基，该公司副总经理。特别授权代理。
委托代理人易俊，湖北沮城律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨守雄。
被上诉人（原审原告）望天梅。
二被上诉人共同委托的代理人刘华，湖北典沣律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人付英。
原审第三人宗明波。
上诉人宜昌市千秋置业有限公司（以下简称千秋置业公司）因与被上诉人杨守雄、望天梅、原审第三人付英、宗明波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后�依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：千秋置业公司因在远安县鸣凤镇鸣凤大道和东门路交汇处建设“远安盛世中央公馆”（23275.77㎡），于2012年3月17日与杨守雄、望天梅签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：杨守雄、望天梅被拆迁房屋位于远安县鸣凤镇东门路5号，建筑面积111.09㎡（其中住宅面积60.45㎡，门面50.64㎡），选择产权调换安置方式，千秋置业公司在杨守雄、望天梅原住房房屋面积基础上无偿补偿20㎡进行置换，具体为2-021004户型商品房住宅一套置换给杨守雄、望天梅，建筑面积约102.61㎡（最终面积以房管部门测绘为准），超出还建住宅房屋面积22.16㎡按1900元／㎡补差（42104元），千秋置业公司还建给杨守雄、望天梅“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡”，并由千秋置业公司补偿杨守雄、望天梅102762元。杨守雄、望天梅于2012年3月25日前搬迁腾空其房屋交由千秋置业公司拆除。《房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定：“千秋置业公司依法取得商品房预售许可证后应及时通知杨守雄、望天梅，杨守雄、望天梅应在15日内签订《商品房买卖合同》（甲方依法取得商品房预售许可证后，杨守雄、望天梅可以登录远安住宅与房产信息网查询）。乙方逾期签订的，视为杨守雄、望天梅放弃产权调换方式，甲方将按杨守雄、望天梅产权面积以货币方式2600元／㎡进行补偿”，第七条违约责任“1、千秋置业公司确保杨守雄、望天梅在2014年3月31日前回迁。因千秋置业公司的原因不能回迁的，千秋置业公司继续按每月8元／�标准另外支付临时安置补助费。2、杨守雄、望天梅未按本协议约定时间搬迁的，每逾期一日，向千秋置业公司偿付违约金1000元，千秋置业公司有权向人民法院起诉，要求杨守雄、望天梅履行本协议义务，杨守雄、望天梅如遇不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须书面告知千秋置业公司情况”。远安县政府协调专班经办人常训刚也在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字。协议签订后，千秋置业公司扣减杨守雄、望天梅超出还建住宅房屋面积补差款42104元，给付杨守雄、望天梅补偿金额60658元，杨守雄、望天梅依约履行搬迁义务，交房屋交付给千秋置业公司拆除进行项目建设。2012年12月12日，千秋置业公司取得鄂远预售字（2012）008号《湖北省商品房预售许可证》，但千秋置业公司未直接通知杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》。2013年3月25日，千秋置业公司与第三人付英、宗明波签订编号YA201300833《商品房买卖合同》，约定：付英、宗明波购买千秋置业公司项目中的盛世中央公馆商业一层商品房（门面），房号为103（A03）（已建成的2号楼一楼面向东门路靠远安县人民医院第二间编号A-03门面），建筑面积42.79㎡，总金额100万元。合同签订后，千秋置业公司于2013年5月21日在远安县房管局登记备案。2013年5月30日前，付英、宗明波分两次向千秋置业公司支付购房款670000元，同时，付英、宗明波在中国建设银行有限公司远安支行办理银行按揭贷款330000元，2013年7月23日，双方在远安县房管局办理了商品房预售抵押预告登记。2014年12月1日，付英与千秋置业公司签订《授权委托书》，付英将编号A-03门面房全权委托千秋置业公司经营管理，委托期限五年。付英向千秋置业公司收取经营管理费每月按150元／㎡计取，第一年�7折优惠，第二年按8折优惠，第三年按9折优惠，第四年和第五年不享受优惠。2015年1月1日，千秋置业公司将编号A-03门面房租赁给赵伟经营小家电、小饰品，租赁期限五年，月租金、房屋折旧费150元／㎡，第一年优惠30%实收53915元，第二年优惠20%实收61618元，第三年优惠10%实收69320元，第四年和第五年按77022元／年收取。因千秋置业公司没有在2014年3月31日前完成房屋建设竣工验收，不能按《房屋拆迁补偿安置协议》约定确保杨守雄、望天梅回迁及还建门面的具体位置发生争议，杨守雄、望天梅认为付英、宗明波购买的门面房就是其还建门面房，杨守雄多次找有关部门领导。2015年1月16日，远安县信访局告知杨守雄应当向远安县人民法院通过诉讼途径解决纠纷。杨守雄、望天梅遂向原审人民法院起诉，请求：1、确认千秋置业公司与付英、宗明波签订的门面房《商品房买卖合同》无效。2、千秋置业公司履行《房屋拆迁补偿安置协议》，向其交付“盛世中央公馆”商品房一套（2-021004）及2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡（现千秋置业公司对外公布为编号A03的门面商铺）。3、千秋置业公司自2014年4月1日起至交付之日止每月按8元／㎡×102.61㎡的标准向其支付临时安置补助费。4、千秋置业公司自2014年4月1日至交付之日起至交付之日止每月按150元／㎡×30㎡的租金赔偿损失。
原审判决同时认定，截止目前，千秋置业公司建设的“远安盛世中央公馆”尚未完成房屋建设竣工验收备案，编号A-03门面房未办理房屋所有权证。
原审法院认为：1、杨守雄、望天梅与千秋置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》不违反法律规定，杨守雄、望天梅的合法权益受法律保护，千秋置业公司应按《房屋拆迁补偿安置协议》约定全面履行义务，因千秋置业公司自身原因不能在《房屋拆迁补偿安置协议》约定期限（2014年3月31日）前向杨守雄、望天梅交付房屋，确保杨守雄、望天梅回迁，其行为已构成违约，应按合同约定和法律规定承担违约责任。千秋置业公司辩称双方在合同中约定的回迁期限（2014年3月31日前）不具备交房的法定条件的抗辩理由不能成立。杨守雄、望天梅要求千秋置业公司交付房屋合理合法，应予以支持。杨守雄、望天梅要求千秋置业公司至交付房屋之日止每月按820.88元（8元／㎡×102.61㎡）的标准支付逾期安置补助费和赔偿门面房租金损失诉讼请求成立，应予以支持。但门面房租金损失应参照千秋置业公司实际租赁房屋租金标准计算，应按每月3150元（105元／㎡×30㎡）的租金标准赔偿损失。
2、《房屋拆迁补偿安置协议》约定千秋置业公司还建给杨守雄、望天梅门面为“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡”，文字表述清楚、明确，且与参加双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》政府拆迁协调专班的经办人常训刚到庭陈述的门面位置一致，千秋置业公司抗辩称还迁给杨守雄、望天梅的门面位置应为21层楼房中的门面（靠县医院方向）的理由不能成立。千秋置业公司与付英、宗明波签订《商品房买卖合同》买卖的“远安盛世中央公馆”已建成的2号楼一楼面向东门路靠远安县人民医院第二间编号A-03门面房（商铺），与千秋置业公司拆迁还建给杨守雄、望天梅的门面房“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡”，应为同一位置门面房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，杨守雄、望天梅对还建门面房的诉讼主张成立，应予以支持。千秋置业公司与付英、宗明波签订了门面房《商品房买卖合同》，在房屋产权登记管理部门办理了房屋预告登记，领取了房屋预告登记证明，预告登记的目的是为保全将来发生不动产物权变动，是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力，付英、宗明波尚未取得商品房的物权，千秋置业公司与付英、宗明波签订的门面房《商品房买卖合同》应认定无效。
3、在本案诉讼中，千秋置业公司对在取得《商品房预售许可证》后直接通知了杨守雄、望天梅与其签订《商品房买卖合同》的事实未能举证证实。因此，杨守雄、望天梅依约主张民事权益的诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、千秋置业公司与付英、宗明波签订的编号YA201300833《商品房买卖合同》无效。二、千秋置业公司向杨守雄、望天梅交付“盛世中央公馆”商品房一套（2-021004）建筑面积102.61㎡及“2号楼东门路靠远安县人民医院一楼第二间门面30㎡（编号A-03）”。限判决生效后30日内履行。三、千秋置业公司自2014年4月1日起至交付之日止按820.88元／月支付逾期安置补助费，按3150元／月赔偿门面房租金损失。四、驳回杨守雄、望天梅其他诉讼请求。一审案件受理费15736元，由千秋置业公司负担。
上诉人千秋置业公司上诉称：1、千秋置业公司已按双方合同的约定通知杨守雄、望天梅与其签订《商品房买卖合同》，但杨守雄、望天梅仍然不予理睬并不与其公司签订合同。因此，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定，应视为杨守雄、望天梅放弃产权调换，千秋置业公司只能按2600元／㎡对杨守雄、望天梅进行补偿。杨守雄、望天梅要求确认千秋置业公司与付英、宗明波签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。2、虽然合同约定千秋置业公司应于2014年3月31日将2号楼的门面房�付给杨守雄、望天梅。千秋置业公司未将房屋和门面向杨守雄、望开梅交付的原因有二，一是杨守雄、望天梅与千秋置业公司尚未签订《商品房买卖协议》；二是千秋置业公司开发建设的远安盛世中央公馆项目至今尚未竣工，也未办理竣工验收，不符合法律规定的交付条件，在客观上千秋置业公司也无法向杨守雄、望天梅交付房屋。因此，双方在《房屋拆迁补偿安置协议》约定的交房时间应属无效，千秋置业公司不应承担违约责任。3、关于租金损失问题。双方在合同中并未约定租金标准和逾期交房违约责任，杨守雄、望天梅的该项请求属其主观臆想，没有事实和法律依据，请求二审人民法院依法驳回。4、关于千秋置业公司与付英、宗明波签订的《商品房买卖合同》的效力问题。千秋置业公司在与付英、宗明波签订《商品房买卖合同》之前，已通过电话、报纸公告、小区内张贴公告、电视公告等多种方式通知杨守雄、望天梅与其签订《商品房买卖合同》，但杨守雄、望天梅对其通知不予理睬。因此，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定，应视为杨守雄、望天梅放弃产权调换方式，千秋置业公司只能按双方约定2600元／㎡对杨守雄、望天梅进行补偿。而千秋置业公司与付英、宗明波签订的《商品房买卖协议》应属有效合同。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回杨守雄、望天梅的诉讼请求。
被上诉人杨守雄、望天梅答辩称：1、原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果恰当。2、杨守雄、望天梅与千秋置业公司签订的《房屋拆迁补偿协议》是在政府工作人员全程参与下达成的三方协议，应属有效协议。3、千秋置业公司在取得《商品房预售许可证后》，并未向杨守�、望天梅履行通知义务，应由千秋置业公司承担全部法律责任。4、千秋置业公司故意隐瞒本案诉争房屋属拆迁安置补偿房之事实而与付英、宗明波签订《商品房买卖协议》，双方签订的协议应属无效。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人付英、宗明波答辩称，我们是在不知情的情况下与千秋置业公司签订的《商品房买卖协议》，且千秋置业公司现已将本案诉争的门面房交付给了付英、宗明波，付英、宗明波在接受房屋后亦已将门面房对外进行了出租。请二审人民法院依法判决。
在二审中，千秋置业公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：2012年6月1日，《建设工程规划许可证副本》两份、《湖北省商品房预售许可证书》、《房地产估价技术报告》。拟证实其开发建设的楼层为24层的房屋为二号楼。
证据二：2012年2月，《呜凤农贸市场改扩建项目房屋拆迁安置补偿方案》、杨守雄、望天梅所有的远安县房权证呜凤镇字第77-0**号《房屋所有权证》。拟证实杨守雄、望天梅拆迁房屋的面积为77.49㎡。选择货币补偿的标准为实际经营面积按住房货币补偿标准的1：2予以补偿。
被上诉人杨守雄、望天梅质证认为，千秋置业公司提交的证据一不属于新的证据，对该证据不发表质证意见，对证据二的真实性不予认可。
原审第三人质证认为，其购买的门面房是A-03号，其不知道是一号楼，还是二号楼。对证据二的真实性无异议。
被上诉人杨守雄、望天梅为支持其抗辩理由，向本院提交远安县住房和城乡建设局于2011年8月11日审批的《湖北.远安盛世中央公馆方案-
总平面布置图》及千秋置业公司于2013年7月11日向远安县房管局递交的《申请》。拟证实千秋置业公司在远安县呜凤镇开发的盛世中央公馆项目中的楼层为16层的编号为2号楼，楼层为24层的编号为1号楼。远安县人民政府作出远政发（2010）21号文件。拟证实千秋置业公司违约后应承担对搬迁户的补偿标准。
经质证，千秋置业公司对杨守雄、望天梅提交的上述证据的真实性无异议，但认为因千秋置业公司在向远安县房管局递交申请后对诉争门面的房屋编号进行了变更，因此，千秋置业公司认为该证据不能作为证实本案诉争房屋位置编号的依据。
本院认为，对各方当事人就证据的真实性无异议的证据，应当予以确认。对当事人对证据的真实性及证明力存在异议的证据，本院将在相关事实的分析认定意见中一并作出认定。
经审理查明，本案除千秋置业公司对原审判决认定一、二号楼的位置及杨守雄、望天梅拆迁房屋的�际面积存有异议之外，对原审判决认定其他事实，双方当事人均无异议，本院对双方当事无异议的事实予以确认。
同时查明，2010年12月20日，远安县人民政府作出《远安县呜凤城区征地拆迁工作实施意见》（远政发（2010）21号文），该文件第六条第（三）项规定：1、选择自主搬迁的住户，一次性补偿每户宅基地费用30000元，搬迁补助费按家庭在册人口每人200元标准补助，临时安置补助费按被拆迁房屋主房合法建筑面积8元／㎡补助6个月。2、选择自主还建的住户，按规划地址，每户安排一宗100㎡宅基地，搬迁补助费按家庭在册人口每人200元标准补助，临时安置补助费按被拆迁房屋合法建筑面积8元／㎡补助6个月。3、选择购买安置房安置的住户，搬迁补助费按家庭在册人口第人200元标准补助，临时安置补助费按被拆房屋主房合法建筑面积8元／㎡补助6个月。
本院认为：
一、千秋置业公司与杨守雄、望天梅签订的《房屋拆迁补偿安置协议》意思表示真实，内容符合法律法规规定，属有效合同。
二、关于安置房屋的交付及补偿问题。千秋置业公司主张其在取得商品房屋预售许可证后，已通过电话、公告等方式向杨守雄、望天梅履行了通知义务，但杨守雄、望天梅未在合同约定的期限内未与千秋置业公司签订《商品房预售合同》，因此，应视为杨守雄、望天梅自愿放弃以房换房的补偿方式，千秋置业公司只能依照双方协议约定按2600元／㎡对杨守雄、望天梅进行货币补偿。但本院认为，虽然千秋置业公司就其该项主张在一审中提供了《通知》、《报纸》等证据，但经本院审查，前述《通知》及报纸并无明确通知杨守雄、望天梅签订《商品房买卖合同》的内容，因此，千秋置业公司所举证据不能�实其已向杨守雄、望天梅已履行了通知义务。退而言之，因本案所涉房屋和门面的性质属回迁安置房屋，即使千秋置业公司对杨守雄、望天梅履行了通知义务，杨守雄、望天梅未在通知确定的期限内与千秋置业公司签订《商品房买卖合同》，也不影响千秋置业公司按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定按期向杨守雄、望天梅交付房屋和门面。另外，在二审诉讼过程中，千秋置业公司自认其开发建设的《盛世中央公馆》项目到目前尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案证》，其开发的《盛世中央公馆》项目尚不具备交付条件，逾期交房的责任也在千秋置业公司，而不在杨守雄、望天梅。因此，千秋置业公司上诉称杨守雄、望天梅未在其通知后与千秋置业公司签订《商品房买卖合同》，应视为杨守雄、望天梅自愿放弃产权转换，接受货币补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。千秋置业公司未按合同约定期限向杨守雄、望天梅交付房屋和门面，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原审法院依据双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定的补偿标准并参照同地段门面的租金标准判决千秋置业公司从2014年4月1日起至实际交付房屋之日止每月按820.88元（8元／㎡×102.61㎡）向杨守雄、望天梅支付逾期安置补助费，每月按3150元（105元／㎡×30㎡）向杨守雄、望天梅支付门面房租金损失并无不当，本院予以维持。
三、关于本案所涉合同约定的房屋及门面交付期限的效力问题。千秋置业公司未按期交房的原因主要是其自己逾期建设所致，并非不可抗力所致，且双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，千秋置业公司上诉称《房屋拆迁补偿安置协议》约定的交付房屋的期限无效的理由不能成立，本院不予以支持。
四、关于本案所涉门面房屋的位置问题。《房屋拆迁补偿安置协议》对千秋置业公司还建给杨守雄、望天梅的门面房的表述为“2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡”，该表述明确、具体。双方的争议主要集中于合同所约定的2号楼究竟系指盛世中央公馆项目中的哪一栋楼。千秋置业公司提交的远安县住房和城乡建设局于2012年6月1日作出呜凤2012049-1号、2012049-2号《建设工程规划许可证副本》及《湖北省商品房预售许可证书》及《房地产估价技术报告》载明盛世中央公馆项目建筑层数为16层的楼房的编号为1号楼；建筑层数为24层的楼房的编号为2号楼；而杨守雄、望天梅提交远安县住房和城乡建设局于2011年8月11日审批的《湖北.远安盛世中央�馆方案-
总平面布置图》及千秋置业公司于2013年7月11日向远安县房管局递交的《申请》载明盛世中央公馆项目建筑层数为16层的楼房的编号为2号楼；建筑层数为24层的楼房的编号为1号楼。比较双方当事人的举证，杨守雄、望天梅所提交的远安县住房和城乡建设局于2011年8月11日审批的《湖北.远安盛世中央公馆方案-
总平面布置图》在本案所涉房屋拆迁补偿安置协议》签订前，且其载明的楼房位置编号与政府拆迁协调专班的经办人常训刚到庭作证的证言能够相互印证，而千秋置业公司提交的远安县住房和城乡建设局于2012年6月1日作出呜凤2012049-1号、2012049-2号《建设工程规划许可证副本》及《湖北省商品房预售许可证书》及《房地产估价技术报告》在本案所涉房屋拆迁补偿安置协议》签订后，虽然杨守雄、望天梅提交的千秋置业公司于2013年7月11日向远安县房管局递交的《申请》亦在本案所涉《房屋拆迁补偿安置协议》签订后，千秋置业公司在二审中明确表示其在向远安县房管局递交《申请》后又对诉争房屋的编号进行变更。因此，综合比较双方当事人所提交的证据，本院千秋置业公司提交的的证据不能排除千秋置业公司在本案所涉《房屋拆迁补偿安置协议》签订后对楼房编号进行了变更，杨守雄、望天梅提交的证据更具优势，依证据盖然性优先原则，本院认定本案所涉《房屋拆迁补偿安置协议》所指2号楼为《湖北.远安盛世中央公馆方案-
总平面布置图》所载明的2号楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置�屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，原审法院依据上述法律规定以杨守雄、望天梅享有优先权为由，判决千秋置业公司向杨守雄、望天梅交付2号楼东门路靠县医院一楼第二间门面30㎡正确，本院予以维持。
5、关于千秋置业公司与付英、宗明波签订《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，致使其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。千秋置业公司在明知本案所涉门面房屋属还建给杨守雄、望天梅的情况下，仍与付英、宗明波签订《商品房买卖合同》，其行为严重�害了杨守雄、望天梅的利益，依法应认定为无效。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15736元（千秋置业公司已预交），由千秋置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张鹏炜