吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第528号
原告李绍义，住敦化市。
委托代理人郝玉成，吉林敦诚律师事务所律师。
被告高云卿（曾用名高云清），住敦化市。
委托代理人李庆海，敦化市渤海法律服务所法律工作者。
被告李长芬，住敦化市。
委托代理人王永德，敦化市法律援助中心律师。
原告李绍义与被告高云卿、李长芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宫英东独任审判，公开开庭进行了审理。原告李绍义及其委托代理人郝玉成，被告高云卿及其委托代理人李庆海，被告李长芬及其委托代理人王永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍义诉称：2011年5月25日，原告与二被告签订房屋租赁合同，二被告租用原告坐落在青沟子乡老屯村118平方米房屋开饭店，租期二年，租金一年5000元，可半年一交租金，在租期内如中期退出，双倍赔款20000元。承租人冬季不得停火，租期内室内门窗、地砖、火炉、暖气、风扇、灯、吊柜、吧台、灶台由承租人维修。合同签订后二被告入住营业。交半年租金2500元后中途退出将房屋闲置，造成房屋冻裂。二被告的行为构成违约，应给付原告违约金20000元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告高云卿辩称：2011年11月，原、被告解除了涉案房屋租赁合同，原因是房屋太冷，温度不达标，不能做餐饮生意，原告也同意，接收了钥匙，还帮助搬家。解除当天进行了清算，不欠房租费，欠电费30元，被告给原告40元，合同解除。按合同法规定，双方义务已经解除，不存在违约问题。由于原告提供的房屋供暖设备不达标，不能营业，顾客少，不能达到合同预期效果。期间被告投入餐饮必需的盘子、碗、冰柜等，被告没有主张。解除合同是在2011年11月，已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李长芬辩称：涉案房屋在青沟子乡所在地，申请建房使用用途是商业用房，原告出租的房屋是属于没有按照规划许可建造的房屋，双方签订的房屋租赁合同应属无效合同，原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。即使合同有效，2011年11月由于房屋无法取暖，达不到温度，李长芬通知原告才搬走。即便被告存在违约情形，约定违约金过高，应当予以降低。2011年11月被告以明确的方式告知原告搬走，原告没有主张权利，现在主张已经过诉讼时效。
本案争议的焦点是：
一、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效；
二、2011年11月，原、被告是否解除涉案房屋租赁合同；
三、涉案房屋租赁合同约定的违约金是否过高，应否予以调整；
四、本案是否超过诉讼时效期间；
五、原告的诉讼请求应否予以支持。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：
证据1.私有房屋所有权证二份、乡村建设工程准建证一份（核对后的复印件）。证明涉案房屋是合法建筑，原告对涉案房屋享有所有权。
被告高云卿质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，涉案房屋是住宅，不是商业用房。
被告李长芬质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告陈述房屋是在一起的，但是其中有一个房屋是与准建证在一起的，登记的面积不相符。涉案合同载明北半部建筑面积118平方米，其中还包括原告自己住的面积112平方米。合同面积不相符，合同中房屋总面积230平方米，其中包括原告自己使用的及后建的房屋，即使两个房照在一起面积也不相符，后建的房屋没有按照审批标准承建，所以没有发放房照。审批按照正常程序审批，但是承建没有按照规划许可证承建，所以涉案合同是无效的。
证据2.房屋租赁合同一份（核对后的复印件）。证明原告将118平方米房屋租给被告高云清、李长芬使用，租金每年5000元，半年交一次，租期2年，租赁期间如果谁退出赔偿对方20000元。承租人冬季不得停火，租期内室内门窗、地砖、火炉、暖气、风扇、灯、吊柜、吧台、灶台由承租人维修，供暖是被告自己承担。该合同是双方当事人一致意思表示，不违反相关法律规定应当有效。租期期限自2011年5月25日至2013年5月25日，不存在诉讼时效问题。被告交了半年租金，2011年11月份被告说房屋冷不干了就走了。
被告高云卿质证认为，对该证据的真实性无异议，对被告违约有异议，被告没有违约，双方在协商一致情况下解除的合同，原告还帮被告搬家，被告还交给原告电费。
被告李长芬质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，合同约定双倍赔款并没有约定谁赔谁。违约金问题双方约定价格20000元，不是约定违约金，不清楚约定的什么钱。
被告高云卿未向本院提交证据。
被告李长芬为证明自己的抗辩主张，向本院提交的证据有：
证据1.录音光盘一份。证明涉案房屋冬天怎么烧也达不到取暖效果，当时搬家原告在场，还接了钥匙，知道被告不干了，原告陈述给了这么长时间没有找过被告，已经过了诉讼时效。被告2011年11月搬走，即便没有与原告协商，也已经以明示方式告知原告不履行合同，现在已经过了诉讼时效。
原告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，原告不管被告取暖，是被告扔下钥匙就走了，不是原告接的钥匙。被告说已经过了诉讼时效，原告认为没有过，因为合同终结期应该是2年之后，不能从被告搬走时开始计算。2012年4月份，金德章要租我房子卖车，我给被告李长芬打电话，要合同，被告说合同丢了。合同在被告手中，没有拿回来，我无法出租。
被告高云卿质证无异议，录音中能证明原告打过电话，被告已经明确拒绝说不干了，现在已过诉讼时效。
证据2.证人周某某的证言。证明被告搬家时我去帮忙了，具体时间记不清了。当时我们几个人抬冰柜等东西，原告在场，没有阻止被告搬家。原告倒锅炉的水，怕把锅炉冻坏了。饭店正常营业时去吃过饭。冬季是否去过饭店记不清了。
原告质证认为，对证人证言有异议，我没有帮忙倒锅炉里的水。
被告高云卿、李长芬质证无异议。
证据3.证人李某某的证言。证明我家在道口村，涉案房屋有两个炕，我就在饭店住。当时屋子很冷，我在那总烧锅炉，一到冬天，锅炉烧多热，屋里都太冷，确实干不了。搬家时我帮忙搬的，到最后还差30多元钱电费，被告给了才走。原告也知道该事情，我们将钥匙给原告，原告也没说什么，我们就走了。搬家时原告在场，还给倒锅炉里的水。电费是原告向李长芬要的，说差了40元钱，李长芬说给你50元。搬家搬了两天。
原告质证认为，对证人证言有异议，我没有收被告电费。
被告高云卿、李长芬质证无异议。
证据4.证人张某某的证言。证明我帮被告搬家时原告当时在场，帮忙弄锅炉。搬家过程中原、被告没有语言冲突。交钥匙我不在场，不清楚。我就帮忙搬了一天。
原告质证认为，我没有搬锅炉。
被告高云卿、李长芬质证无异议。
经庭审质证及对证据分析，结合庭审调查，本院综合认证如下：
被告李长芬、高云卿对原告提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院予以采信。
原告及被告高云卿对被告李长芬提交的证据1的真实性无异议，本院予以采信；原告对被告李长芬提交的证据2有异议，二被告质证无异议，因证人周某某的证言没有证明力，不予采信；被告高云卿对被告李长芬提交的证据3无异议，原告有异议，主张没有收被告电费，该部分证言与本案争议的焦点问题没有关联，不予采信。证人李某某的其他证言与被告李长芬提交的证据1能够相互印证，予以采信；被告李长芬提交的证据4与本案争议的焦点问题没有关联，不予采信。
根据当事人的陈述和本院采信的证据，综合认定如下事实：
2011年5月25日，原告李绍义与被告李长芬、高云卿签订房屋租赁合同，原告李绍义将其临街118平方米房屋租给被告李长芬、高云卿用于开餐馆。租赁期限两年，年租金5000元，半年一交租金。合同约定“如中期退出，双倍赔款（价格为20000元）；承租人冬季不得停火，租期内室内门窗、地砖、火炉、暖气、风扇、灯、吊柜、吧台、灶台由承租人维修”。合同签订后被告李长芬、高云卿交半年租金2500元，入住营业。2011年11月，因涉案房屋室内温度低，二被告退租，将其物品搬出，将房屋钥匙交还给原告。现原告以被告违约为由，要求被告按合同约定赔偿违约金20000元，致争讼发生。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。本案被告李长芬、高云卿在租赁合同履行期限届满之前，于2011年11月已告知原告不再租赁涉案房屋，并将其物品从租赁房屋内搬出，原告接收了房屋钥匙，涉案租赁合同已经解除。原告要求二被告按合同约定支付违约金应当在其权利被侵害时，即2011年11月末起二年内主张，现原告在其权利被侵害三年后主张违约金已超过诉讼时效期间，本案没有诉讼时效中止、中断或延长的情况，原告丧失胜诉权，应驳回原告的诉讼请求。被告李长芬、高云卿的抗辩理由于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（二）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告李绍义的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，诉讼费用50元，合计人民币200元，由原告李绍义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 宫英东
二〇一五年五月十五日
书记员 杨思佳