上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2837号
原告（反诉被告）天津富纳源创科技有限公司，住所地天津经济技术开发区海云街80号15号厂房。
法定代表人傅绍明，董事长。
委托代理人张洁。
委托代理人王雅萍。
被告（反诉原告）李军。
委托代理人曹顺华。
委托代理人张夏，上海大庭律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津富纳源创科技有限公司与被告（反诉原告）李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，被告李军提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告天津富纳源创科技有限公司的委托代理人张洁、王雅萍及被告李军的委托代理人曹顺华、张夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津富纳源创科技有限公司诉称，2013年6月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告承租上海市徐汇区某路某号某幢某室房屋，租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31日。2013年10月，原、被告又签订房屋租赁续租合同一份，约定租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。原告向被告支付押金20，000元，并支付租金至2014年6月30日。后原告因经营需要决定提前退租。因原告就租赁的日常事务一直是和被告管理的公司上海锦霖投资发展有限公司的员工崔某某联系，故原告将提前退租的决定告知了崔某某。后原告又分别于2014年6月20日及2014年6月27日向被告及崔某某发出解约通知函，并于2014年6月27日将钥匙一并邮寄给了崔某某，但均未收到回复。原告为维护自己的合法权益，故请求法院判令：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年6月30日终止；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李军辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年6月20日，原告曾提出要求提前退租，但是被告已经口头告知原告不同意其提前退租。被告曾于2014年7月14日向原告发出催款通知，要求原告支付2014年7月至2014年9月的房屋租金，但原告拒绝履行。经多次交涉无果，被告于2014年9月19日将房屋另行出租给案外人。至今被告亦未收到过钥匙。鉴于原告的违约行为，被告提起反诉，要求判令：一、确认反诉原告与反诉被告于2013年6月签订的《房屋租赁合同》于2014年9月19日终止；二、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金57，933.33元；三、反诉被告向反诉原告支付违约金2，000元（原告已支付的20，000元保证金已经在违约金中抵扣）。
反诉被告天津富纳源创科技有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。原、被告双方的租赁合同已经于2014年6月30日终止，反诉被告的租金亦支付至2014年6月30日，不存在拖欠租金的行为。就反诉被告支付的保证金，反诉被告不要求反诉原告返还。因为反诉原告故意拒绝收取反诉被告发出的解约通知及房屋钥匙，系恶意行为，就违约金不同意支付。
经审理查明，2013年6月，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将上海市徐汇区某路某号某幢某室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，乙方向甲方承诺，系争房屋作为厂房、办公使用。租赁期限自2013年7月1日起至2013年12月31日止。甲、乙双方约定，系争房屋月租金为22，000元，该房屋租金租期内不变。租金支付方式为先付后用，每叁个月支付一期租金。甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金20，000元，租赁关系终止且乙方未有违反本合同的行为，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外（抵冲的费用须经乙方书面确认），剩余部分在乙方清场并经甲方验收合格后，一周内无息归还于乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应支付甲方一个月租金的违约金。合同并就其他内容进行了约定。2013年10月8日，原、被告又就系争房屋签订房屋租赁续约合同一份，约定续租期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。系争房屋2014年1月1日起至2015年12月31日止的月租金为22，000元，自2016年1月1日起至2016年12月31日止的月租金为24，200元。原告之前支付的保证金20，000元由被告继续保留，待双方终止租赁关系，原告清场并经被告验收合格后，一周内全额退还给原告。
2014年6月18日、2014年6月27日，原告两次向被告发函表示要求于2014年6月30日终止租赁合同。对于该两份函件，被告表示对于2014年6月18日那份函件，原告曾经向被告当面出示过，但是被告当即表示不同意原告提前退租。对于两份邮寄的函件，被告并未收到。庭审中，原告提供了两份函件的原件，均未拆封，被退回。
2014年7月14日，被告向原告发出催款通知一份，要求原告支付2014年7月1日起至2014年9月30日止的房屋租金。原告于2014年7月15日回函称，之前原告曾两次发函通知被告双方的租赁合同已经于2014年6月30日解除，并将系争房屋的钥匙与2014年6月27日的函件一并邮寄给被告，但均被退回，要求被告与原告就系争房屋的租赁事宜进行协商。
另查明，2014年9月19日，被告将系争房屋另行出租给案外人。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁续约合同、房屋租赁合同解约通知函及邮寄凭证、催款通知及邮寄凭证、关于《催款通知》的回复及邮寄凭证、催款通知，被告提供的催款通知、关于《催款通知》的回复、房屋租赁合同等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁续约合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，原、被告均应恪守。本案中，原告虽然多次向被告表示要求于2014年6月30日提前解除双方之间的房屋租赁合同，但被告均以其实际行为表示了拒绝，且在2014年7月14日，被告亦向原告发函催讨下一期的房屋租金，该行为亦明确表示了被告不同意原告提前解除双方的租赁合同。就原告认为被告拒绝签收解约通知函及钥匙的行为系故意，对此，原告并未提供相关的书面证据予以证明。且本院认为，被告拒收邮件亦只是以其行为表示不同意原告提前解除合同。因被告已经于2014年9月19日将系争房屋另行出租给案外人，故本院认定原、被告签订的房屋租赁合同于2014年9月19日解除。据此，就反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金的诉请，本院予以支持。根据合同约定，反诉被告提前退租的，应向反诉原告支付相当于一个月租金的违约金，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，本院依法予以支持。因反诉原告同意以其支付的保证金20，000元抵扣相应违约金，此系原告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告天津富纳源创科技有限公司与被告李军签订的房屋租赁合同于2014年9月19日解除；
二、反诉被告天津富纳源创科技有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告李军支付2014年7月1日起至2014年9月19日止的租金57，933.33元；
三、反诉被告天津富纳源创科技有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告李军支付违约金2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原、被告各半负担，反诉案件受理费减半收取计689.20元，由反诉被告天津富纳源创科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一四年十二月三日
书 记 员 刘 兴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。