辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2697号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：潘建，男，1954年1月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
上诉人曲贵田与被上诉人潘建、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，因此应当继续执行案涉房屋。
首先，被上诉人潘建并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，不能证明双方存在购房的真实意思表示；其次，被上诉人潘建也没有提供正规的购房发票，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款；最后，被上诉人潘建虽主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错且潘建也没提供充分的证据证明其已实际占有该房屋。由此可见，被上诉人潘建的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么被上诉人联合房地产公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
潘建辩称：我在法院查封前签订买卖合同，缴纳了全部购房款并已经实际入住，未办理产权登记我并无过错。开发公司当时存在在建工程抵押，买卖时并没有向我方告知。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
张志勇、联合开发公司辩称：同意潘建主张，潘建买卖行为发生在借款之前，买卖合同是真实的。
潘建向一审法院起诉请求：1.请求法院确认其与联合开发公司于2010年8月22日即查封前已就购买沈阳市苏家屯区银杏路28-24-132号房屋，签订了《商品房买卖合同》并支付全部购房款570,441元；2.请求确认其于2011年7月6日即查封前已合法占有涉案房屋；3.请求确认涉案房屋未办理产权过户登记是联合开发公司将涉案房屋设定在建工程抵押所致，且联合开发公司开发的“唯美尚品”楼盘至今都不具备交付使用条件；4.不得执行案涉房屋并对该房屋解除查封；5.诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：潘建（买受人）与联合开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，潘建购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-24号1单元3-2房屋，建筑面积为129.66平方米，其中，套内建筑面积112.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.78平方米，单价为4476.64元/平方米，总金额为580,441元。付款方式及期限为一次性付款，2010年8月28日前付清全部房价款的100%即580,441元，交付日期约定为：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。潘建分别于2010年8月22日以现金方式支付联合开发公司1万元；2010年8月28日以银行转账方式转给联合开发公司股东张志勇27万元；另300,441元，潘建陈述以现金方式支付，潘建已付全部购房款580,441元。联合开发公司分别为潘建开具了2张收款收据。其中，2010年8月22日收据金额为1万元，结算方式为现金；2010年8月28日收据金额为570,441元，结算方式为现金、转账。2011年7月6日，潘建办理上述房屋的入住手续。办理入住后，潘建交纳了物业费及垃圾清运费、电费、水费、采暖费等。2016年5月6日，潘建与国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司签订订阅用电情况告知和远程费控服务协议书。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至原审法院。诉讼中，原审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决内容为：“一、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对联合开发公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告联合开发公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合开发公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决，判决内容为：“一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，本案潘建提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，原审法院作出（2017）辽0102执异101号执行裁定，驳回案外人潘建的异议，故潘建诉至原审法院。
再查明，联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：潘建对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，潘建的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，潘建与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、单价及总价款、付款时间及方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行了全面约定，该合同虽未载明订立日期，但不足以否定潘建与联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，潘建提供了联合开发公司为其出具的收款收据二张，证明潘建向联合开发公司支付购房款580,441元，其中通过转账方式支付联合开发公司购房款27万元，另310,441元，潘建陈述以现金方式支付。关于潘建所诉现金支付是否真实的问题，从庭审中潘建提供的银行活期账户对账单、个人活期明细查询单、交易明细表等证据可以看出，潘建有一定的经济能力以及交付购房款前提取大额现金的事实。结合2010年8月28日联合开发公司为其出具的购房款570,441元的收款收据上记载结算方式为现金、转账的交易方式，原审法院认为，潘建提供的上述证据能够形成较为完整的证据链，潘建陈述以现金方式支付310,441元购房款具有高度可能性，可以认定其已按约支付了房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中潘建提交的物业费及垃圾清运费、供暖收费发票等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于潘建实际使用状态中。基于潘建与联合开发公司签订《商品房买卖合同》、办理入住手续等事实，能够证明潘建对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。
（四）关于是否非因潘建的原因未办理过户登记的问题。经查，联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致潘建办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故潘建未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由潘建的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中曲贵田又未能提供证据证明潘建对此存在过错，故潘建对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而潘建基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故潘建就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，潘建要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，应予以支持。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-24号1-3-2房屋；二、驳回潘建的其他诉讼请求。案件受理费9504元，由曲贵田、联合开发公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2008年3月20日-2011年11月17日张志勇任联合开发公司的董事。
本院认为，本案的争议焦点为：潘建对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。潘建于法院查封涉案房产以前即与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，虽曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从潘建出具的物业费、代收水电费、垃圾清运费等费用收款收据、采暖费发票及入住手续书、物业服务协议、验收记录、住宅使用说明书等证据材料来看，潘建于法院查封涉案房产前即已合法占有使用涉案房产；从联合开发公司为潘建出具的房款收款收据及潘建取款、转款等证据能够看出，潘建已向联合开发公司交纳了全部房款；关于潘建未办理涉案房产过户登记是否
存在过错，原审法院已作出详尽阐述，本院不再赘述，故一审法院认定潘建对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9504元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年三月三十一日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。