黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）加民初字第452号
原告刘玮，女，1978年8月3日出生，汉族。
委托代理人赵春杰，系黑龙江洪浩律师事务所律师。
被告李华明，男，1989年11月21日出生，汉族。
第三人中国工商银行股份有限公司加格达奇支行，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区胜利路8号。
负责人徐艳波，职务系该行行长。
委托代理人姜云龙，男，系该公司员工。
委托代理人牛晓芳，系加格达奇光明法律服务所法律工作者。
原告刘玮诉被告李华明、第三人中国工商银行股份有限公司加格达奇支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玮及委托代理人赵春杰、第三人中国工商银行股份有限公司加格达奇支行委托代理人牛晓芳、姜云龙到庭参加诉讼，被告李华明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告刘玮与被告李华明于2014年2月28日，签订了房屋买卖合同书，合同书中约定，被告将自己所有的坐落在康庄幸福小区的康庄幸福里1号楼西至东3单元5层3052室、面积为89.62平方米的房屋出售给原告，售价为260000.00元。合同签订后，原告将购房款全部给付了被告，并约定被告在一个月内将银行贷款付清。被告至今也未将贷款还清，原告多次催促被告将银行贷款还清，被告总是推托不予交纳，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，要求被告履行房屋买卖合同并交纳所欠银行贷款154308.00元，协助原告办理涉案房屋的房产过户转移登记手续，如不交纳，则由原告交纳，被告按银行同期贷款利率5.60%给付利息，诉讼费由被告承担。请人民法院依法裁决。
被告李华明未应诉答辩。
第三人述称，要求与被告解除个人借款担保合同，要求由原、被告偿还剩余借款本金151013.27元及利息。被告明知自己所购的房屋在第三人处抵押，擅自转让房屋，未经第三人同意，是违约行为，原告明知所购买的房屋已设定了抵押，未征得第三人的同意、未到第三人处办理变更手续而购买，存在过错，应与被告共同承担还款责任。
原告向本院提交证据如下：
1、房屋买卖合同及收条，欲证明原被告之间存在房屋买卖合同关系及被告已收到购房款260000.00元；
2、商品房买卖合同及收据，欲证明该房屋归被告所有；
3、汇款凭证，欲证明原告还了2014年6、7月的贷款4000.00元。
以上证据经庭审质证，第三人对以上证据的真实性无异议。
第三人向本院提交证据如下：
个人购房借款担保合同复印件，欲证明被告在第三人处借款170000.00元，并用其所购买的房屋作为担保借款的抵押；
借款凭证，欲证明2013年1月14日被告李华明借款170000.00元，借款年利率是6.55%，借款逾期利率是9.825%；
房屋首付款收据，欲证明李华明交了84520.80元的首付款；
预购商品房抵押备案说明，欲证明被告用于抵押的房屋在房产部门做了备案登记；
还款计划表，欲证明截止到2014年7月14日，被告李华明尚欠借款本金151013.27元。
以上证据经庭审质证，原告对以上证据的真实性无异议。
被告李华明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。
经审理查明：2013年1月7日，被告与大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司（以下简称“兴安公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向兴安公司购买位于加格达奇区康庄幸福里1＃楼西至东3单元5层3052号房（建筑面积89.62平方米），房款总金额为254，520.00元，房屋为预售商品房，预售商品房批准机关为大兴安岭建设局，商品房预售许可证号为（2011商）房预售证第006号；被告于2013年1月7日向兴安公司支付了首期房款84520.80元，余款170，000.00元被告采取分期付款方式付款，并约定兴安公司应当在2013年6月31日前，将符合合同约定的商品房交付被告使用。2013年1月14日，被告与第三人签订了一份个人购房借款／担保合同，约定被告以涉案房屋作抵押向第三人申请贷款170000.00元，被告以按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还第三人贷款本息，每月14日为还款日，还款期限为10年，实际放款日与到期日以结款凭证为准，至2014年7月份，被告尚欠第三人贷款余额为151013.27元；合同中还约定，借款人即被告同意如在约定的贷款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人及本案第三人一次性支付提前还款补偿金，提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月；每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。
2014年2月28日，原告刘玮与被告李华明签订了一份房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给原告，购房价款为260000.00元。被告于2014年2月28日收到原告全额购房款，并出具了收据，被告承诺在一个月内还清所欠的银行贷款。由于被告未能偿还银行贷款，不能协助原告办理涉案房屋过户手续，故原告诉至本院。另查，原告代替被告于2014年6月19日、7月14日向开户银行为中国工商银行股份有限公司加格达奇支行、户名为李华明、账号为××××××汇款两次，每次汇款金额为2000.00元，用以偿还被告欠第三人的购房贷款。
本院认为，原告刘玮与被告李华明签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的相应义务。本案中，依据双方的购房合同约定，原告向被告支付房屋价款后，被告将其所享有的涉案房屋的所有权转移给原告并保证涉案房屋在交付房屋时无任何担保、抵押等产权瑕疵。现原告已向被告支付了全部260000.00元购房款，但涉案房屋仍有剩余银行抵押贷款尚未还清，且至今仍未办理房产过户转移登记手续，被告有违约行为，故原告要求被告继续履行合同，还清涉案房屋的剩余银行抵押贷款并协助原告办理涉案房屋房产过户转移登记手续的诉讼请求本院予以支持。被告将已登记的抵押房屋出售前，应通知抵押权人，未通知抵押权人的，抵押权人仍有权实现抵押权，现抵押权人即第三人要求原、被告提前偿还涉案房屋的剩余银行抵押贷款，并承担相应的违约金，于法有据，本院予以支持。原告已按合同约定向被告全额支付了涉案房屋价款，故涉案房屋的剩余银行抵押贷款由被告李华明负责清偿，如被告不能及时还清涉案房屋的剩余银行抵押贷款，由原告负责还清涉案房屋的剩余银行抵押贷款。原告代替被告向第三人还清涉案房屋的剩余银行抵押贷款后，有权根据其持有的向第三人支付的涉案房屋剩余银行抵押贷款的收据向被告追偿，并由被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告给付利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告李华明应在本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司加格达奇支行偿还康庄幸福里1号楼西至东3单元5层3052号房屋所欠的银行抵押贷款；
二、如被告李华明不能在本判决限定的期限内还清涉案房屋的剩余银行抵押贷款，则由原告刘玮向第三人中国工商银行股份有限公司加格达奇支行负责清偿，原告刘玮有权根据其持有的向第三人支付涉案房屋剩余银行抵押贷款的收据向被告李华明追偿，并由被告李华明按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告刘玮给付利息；
三、原告还清涉案房屋的剩余银行贷款后，第三人与被告李华明签订的涉案房屋的抵押贷款合同即时终止，第三人应将涉案房屋的有关解除抵押合同的手续材料交还原告刘玮；
四、被告李华明应协助原告刘玮办理涉案房屋的产权过户转移登记手续。
案件受理费3386.00元（原告已预交），由被告李华明负担。
以上有给付内容的判项，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。
审 判 长 李明站
代理审判员 李 季
代理审判员 杨 阳
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 赵玉凤