山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初5189号原告：青岛金瑞商业机械有限公司，住所地：青岛市经济技术开发区香江一路21号。法定代表人：解思鹏，董事长。委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昌禄，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛宏泰昌物业管理有限公司，住所地：青岛市市北区金华路32号五楼。法定代表人：洪帅，总经理。委托诉讼代理人：胡葆亮，男，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。第三人：洪帅，男，汉族，住青岛市市北区金华路**号**号楼*单元***户。委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。第三人：四方区园悦家超市，住所地：青岛市金华路**号*层。经营人：袁梦雪，女，1986年3月11日出生，住青岛市市北区金华路**号**号楼*单元***户。原告青岛金瑞商业机械有限公司诉被告青岛宏泰昌物业管理有限公司、第三人洪帅、第三人四方区园悦家超市房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛金瑞商业机械有限公司（以下称“金瑞公司”）的委托诉讼代理人辛艳、张昌禄、被告青岛宏泰昌物业管理有限公司（以下称“宏泰昌物业公司”）的委托诉讼代理人胡葆亮、赵廷洲、第三人洪帅到庭参加诉讼。第三人四方区园悦家超市（以下称“园悦家超市”）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的编号为JGL-2013-02与JGL-2014-01的房屋租赁合同，被告立即向原告腾退房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金人民币17.5万元及逾期付款违约金9921.72元（自2014年12月21日至2017年5月26日按照欠付租金数额分笔分期计算），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付17.5万元自2017年5月27日至被告实际交房日的违约金；3、判令被告按照合同约定的年租金8万元（两处房屋年租金合计）标准支付自2017年1月1日起至被告腾退房屋之日期间占用原告房屋的租金，并按同期银行贷款利率的1.3倍支付3万自2016年12月21日至被告实际交房日的违约金，按同期银行贷款利率的1.3倍支付5万自2016年12月16日至被告实际交房日的违约金。4、本案诉讼费，保全费用由被告承担。事实与理由：青岛金鼓楼机械有限公司与青岛宏泰昌酒店管理有限公司签订两份《房屋租赁合同》，将位于青岛市金华路32号五楼和附楼一层的两处房屋出租给被告使用。合同签订后，金鼓楼公司按约交付房屋，但截至起诉前，被告欠付到期租金17.5万元。本案原告青岛金瑞商业机械有限公司吸收合并青岛金鼓楼机械有限公司成为合同项下的权利继受主体。青岛宏泰昌酒店管理有限公司于2015年变更为青岛宏泰昌物业管理有限公司。被告宏泰昌物业公司辩称：合同是与金鼓楼公司签订的，原告起诉主体不符，且租金已经超出了应付租金数额，请求法庭驳回起诉。第三人洪帅述称：已向原告超付租金，不欠原告钱。第三人四方区园悦家超市未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的证据和事实，本院认定如下：（一）青岛金鼓楼机械有限公司（以下称“金鼓楼公司”）与青岛宏泰昌酒店管理有限公司（以下称“宏泰昌酒店公司”）签订JGL-2013-02号《房屋租赁合同》（以下称“201302号合同”）一份，约定：金鼓楼公司将青岛市金华路32号附楼一层房屋出租给宏泰昌公司使用，租赁期自2014年1月1日至2019年6月30日，年租金3万元整，于租期前10日缴纳，按年支付。合同第七条第4款规定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金贰仟元。另，金鼓楼公司与宏泰昌酒店公司签订JGL-2014-01号《房屋租赁合同》（以下称“201401号合同”）一份，约定：金鼓楼公司将青岛市金华路32号五楼房屋出租给宏泰昌酒店公司使用，租赁期自2014年1月1日至2019年6月30日，年租金5万元整，于租期之前15日缴纳，每半年一付。合同第七条第4款规定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按逾期交付部分数额支付违约金。合同签订后，出租方即将房屋交付承租方使用。（二）本案中，原告主张被告欠付201302号合同项下自2015年下半年至2017年全年租金7.5万元；欠付201401号合同项下自2015年下半年至2017年上半年的租金10万元，共计17.5万元。被告宏泰昌物业公司辩称，其已经向原告超额支付租赁费用。同时提交收据以及支票存根各5份，称其已向原告支付合同项下租赁费用共计41万元。原告质证称，其中编号为1487576号以及7115418号的收据金额分别为8万和4万，是被告支付的2014年、2015年上半年的租赁费用；其中编号1487560号金额为10万元的收据、编号为1487581号金额为18万元的收据系为宏泰昌酒店公司代市北区愉园悦家酒店支付的2014年租金而出具；编号为7115485号金额为1万元的收据系为宏泰昌酒店公司代第三人园悦家超市支付的2015年上半年的租金而出具。经审核，以上5份单据记载的交款单位均为宏泰昌酒店公司。其中，1487576号收据金额为8万元，出具时间为2014年7月17日，收款事由为“2014年下半年部分房租”；7115418号收据金额为4万元，出具时间为2014年12月31日，收款事由为“2015年部分房租”；1487560号收据记载的交易金额为10万元，出具时间为2014年6月30日，收款事由为“下半年部分房租”；1487581号收据记载的交易金额为18万元，出具时间为2014年7月28日，收款事由为“2014年下半年部分房租”；7115485号收据记载的交易金额为1万元，出具时间为2015年2月9日，收款事由为“部分房租”。被告于2018年1月4日的庭审中，提交2013年12月11日金鼓楼公司向宏泰昌酒店公司开具的发票二张、银行交易明细一份，主张发票金额累计95万元，连同2013年7月22日洪帅账户取现的5万元，共计100万元支付原告，该费用作为租房定金在原、被告签署租赁合同之前支付，原告应当返还或用以抵顶租金。原告质证称上述100万元系支付2013年原告与被告以及前承租人“优胜公司”签订的三方协议项下的租赁费用，与本案无关。银行交易明细真实性不认可，也与本案无关。经审核，被告提交的以上证据所记载的款项，其中50万元与其2017年11月23日庭审中提交的收据（1487438号、1487440号）所证明的系同一笔付款，在该次庭审中，被告陈述该笔金钱系支付的租金。（三）为证明被告提交的部分付款单据实际为代替市北区愉园悦家酒店（以下称“愉园悦家酒店”）及园悦家超市支付租金而开具，原告提交JGL-2014-02号金鼓楼与愉园悦家酒店、JGL-2014-03号金鼓楼公司与园悦家超市签订《房屋租赁合同》各一份。其中金鼓楼公司与愉园悦家酒店的JGL-2014-02号合同约定房屋租赁期间自2014年1月1日至2019年6月30日，租赁费用为2014年租金65万元，以后逐年递增2万元，租金每半年支付；与园悦家超市的JGL-2014-03号合同约定房屋租赁期间自2014年1月1日至2019年6月30日，年租金2万元。庭审中，原告主张截止至2017年5月，愉园悦家酒店应支付租金为236.5万元，实际支付168万元。被告主张已支付169万元。另查明，宏泰昌酒店公司曾多次以自己的名义代愉园悦家酒店、园悦家超市向金鼓楼公司支付租金。（四）金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司；宏泰昌酒店公司于2015年10月16日变更名称为青岛宏泰昌物业管理有限公司（即本案被告），法定代表人为洪帅（即本案第三人洪帅）。原告另提交市北区愉园悦家酒店企业信用信息公示报告一份，该报告载明该个体工商户于2016年10月25日登记注销，注销前经营人为洪帅。洪帅与本案第三人园悦家超市的经营人袁梦雪为夫妻关系。案件审理过程中，被告称所租赁房屋作为办公室、餐厅正常经营使用，员工50余人。案经调解未果。本院认为，本案争议的焦点是被告是否履行了租金给付义务，易言之，被告所出示的证据材料是否能够证明其已经支付了涉案201302号合同项下2015年下半年至2017年全年（即2015年7月1日至2017年12月31日）及201401号合同项下2015年下半年至2017年上半年（即2015年7月1日至2017年6月30日）期间租金。分析原、被告所出示的证据及其质证意见：其一，被告出示的1487576号收据（2014年7月17日出具，金额8万元）、7115418号收据（2014年12月31日出具，金额4万元），原告主张该两笔金钱系支付涉案合同项下2014年、2015年上半年的租金。审查上述两份证据，其记载的事由、出具时间等内容能够与合同约定的同期租金数额及应支付时间相吻合，在被告未进一步提供证据予以反驳的情况下，本院采纳原告的上述质证意见，该两份证据不足以证明该两笔金钱系用于支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的租金。其二，被告出示的1487560号收据、1487581号收据，原告质证称该两笔金钱系代愉园悦家酒店支付的2014年房屋租赁费用。审查该两份证据，其中1487560号收据出具的时间为2014年6月30日，金额为10万元，记载事由为“下半年部分房租”，1487581号收据出具时间为2014年7月28日，金额为18万元，记载事由为“2014年下半年部分房租”。上述两笔金钱，数额及支付时间、记载事由，与涉案合同关于同期租金的约定明显不符，显然不是用于原告所主张的2015年7月1日至2017年12月31日期间的租金。被告对该两份证据的陈述不实。因此本院采信原告质证意见，该两份证据不能证明该两笔金钱系用于原告所主张的租金。其三，对于被告出示的7115418号收据，原告质证称该笔金钱系宏泰昌酒店公司代第三人园悦家超市支付的2015年上半年的租金。审查该证据，其出具时间为2015年2月9日，金额1万元，数额虽然未超出涉案合同项下同期租金金额，但支付期间与涉案合同约定的租金应支付时间明显不符，且宏泰昌酒店公司曾有代第三人支付租金的行为，并鉴于如上所述，被告对其是否履行原告所主张的租金给付义务，有不实陈述的行为，本院对被告该份证据不予采信，不能作为证明其已支付2015年7月1日至2017年12月31日期间租金的证据。综合上述，本院认定涉案201302号合同项下自2015年自2015年7月1日至2017年12月31日应付租金7.5万元、201401号合同项下自2015年7月1日至2017年6月30日应付租金10万元，两项合计17.5万元，被告未能证明其已经履行上述金钱给付义务，应承担继续履行的法律责任。对于被告主张的其于2013年支付给金鼓楼公司的100万元，因该笔金钱系支付于涉案房屋租赁合同成立之前，且被告对该款项用途的陈述前后矛盾，原告亦不予认可，被告也未能证明该笔金钱与涉案合同项下的租金支付存在关联性，因此对于被告提出用该100万元抵顶租金的主张本院不予采纳，被告可持据另行主张权利。此外，对于原告主张涉案两份租赁合同项下的逾期付款违约金，本院认为，根据201302号合同第七条第4款关于“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金贰仟元”的约定，被告逾期支付租金，应当按约承担违约责任，支付该合同项下的逾期付款违约金2000元。根据201401号合同第七条第4款约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按逾期交付部分数额支付违约金的约定，现原告主张按照被告逾期付款的数额，分笔分期按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算自2015年5月16日至2017年5月26日的违约金，共计5651元，未超出上述约定的数额，亦符合法律规定，对此本院予以支持。对于原告要求解除双方房屋租赁合同的请求，本院认为，被告欠付部分租金的行为，并不构成根本违约。且出租房屋仍用于被告正常经营，解除合同既不符合双方合同目的，也不利于维护交易的稳定性。因此，对于原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。如被告不履行本判决确定的租金给付义务，原告可持据另行主张该权利。此外，原告主张自2017年1月1日至腾退房屋之日的占用房屋的租金及违约金，本院认为，该房租主张与已支持的上述房屋租金存在重复，且双方合同并未解除，原告主张无事实依据，本院不予支持。基于同样理由，原告要求被告支付自2017年5月27日至实际交房日的违约金的主张，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛宏泰昌物业管理有限公司支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2013-02号《房屋租赁合同》项下自2015年7月1日至2017年12月31日租金7.5万元；二、被告青岛宏泰昌物业管理有限公司支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2014-01号《房屋租赁合同》项下自2015年7月1日至2017年6月30日租金10万元；三、被告青岛宏泰昌物业管理有限公司支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2013-02号《房屋租赁合同》项下违约金2000元;四、被告青岛宏泰昌物业管理有限公司支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL-2014-01号《房屋租赁合同》项下违约金5651元;上述一至四项金钱给付义务，被告于本判决生效之日起3日内履行。五、驳回原告青岛金瑞商业机械有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3998元，保全费1470元，由原告负担68元，被告负担5400元（原告已向本院预缴，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并以对方当事人的人数为基础增加3份提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孔繁军代理审判员  李婉君人民陪审员  于敬乐二〇一八年五月十一日书 记 员  孙闻林