湖湖北省荆门市掇刀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鄂掇刀执异字第00001号
案外人（异议人）邓继红。
申请执行人湖北荆门农村商业银行股份有限公司。
被执行人荆门市三恒房地产开发有限公司。
本院在执行申请执行人湖北荆门农村商业银行股份有限公司（以下简称“荆门农商行”）与被执行人荆门市三恒房地产开发有限公司（以下简称“三恒公司”）实现担保物权纠纷一案中，案外人邓继红于2015年4月28日对执行标的提出书面执行异议。本院于2015年5月8日受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人邓继红称，荆门市掇刀区人民法院在执行荆门农商行与三恒公司实现担保物权纠纷一案中，查封了位于荆门市掇刀区深圳大道东8号（东方名都）5幢101、102号门面房屋（商铺），损害了案外人的合法权益。其理由1、该房屋为案外人邓继红以支付定金、签订商品房买卖合同的方式，于2011年4月15日以200万元价格购买的，现已支付购房款180万元。三恒公司已将该两间门面房屋交付给案外人邓继红，案外人邓继红对该房屋享有合法所有权。2、2013年7月8日和7月10日，三恒公司与荆门农商行分别在房产部门和土地部门办理了贷款抵押登记手续，案外人邓继红购买房屋是在荆门农商行的贷款抵押登记之前购买的，并已支付了大部分购房款且已使用多年。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑施工承包承包人的工程价款享有法定优先权，这一法定优先权优先于登记的抵押权。在法定优先权都不能对抗商品房买售人的情况下，登记的抵押权就更不能对抗已经支付了大部分房款的买售人。荆门农商行不得以查封、拍卖案外人邓继红的房屋优先受偿。为此，特提出执行异议，请求依法中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
案外人邓继红向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同（原件）一份，拟证实2011年4月15日，案外人邓继红与三恒公司签订了商品房买卖合同，同时证实案外人邓继红以200万元价格购买的位于掇刀区深圳大道东8号东方名都5幢101、102号门面房屋的事实；
2、购房收据凭证（原件）七份，拟证实案外人邓继红已支付购房款180万元的事实；
3、物业服务费收据（原件）一份，拟证实2011年8月1日案外人邓继红交纳东方名都5幢101、102号门面房屋物业服务费的事实。
4、房屋租赁合同（原件）二份，拟证实从2011年7月15日起，案外人邓继红将该两间门面房屋租赁给荆门市开心工贸有限公司开心购物广场使用的事实；
申请执行人荆门农商行未提交书面意见，但向本院提交了下了证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码（复印件）各一份，拟证实其身份情况。
2、流动资金借款合同（复印件）一份，拟证实湖北绘未农业发展有限公司以购买原材料及饲料等为由向荆门农商行借款1500万元，并由三恒公司、毛德进分别以其各自所有的房屋设定抵押担保的事实。
3、银行承兑汇票承兑合同（复印件）一份，拟证实湖北绘未农业发展有限公司以出票人向荆门农商行直属支行申请3000万元承兑汇票，并由三恒公司、毛德进提供抵押担保的事实。
4、最高额抵押合同（复印件）一份，拟证实三恒公司、毛德进自愿为湖北绘未农业发展有限公司提供最高额抵押担保的事实。
本院向被执行人三恒公司送达案外人邓继红的执行异议后，三恒公司未向本院提交书面意见，也未提交证据。
本院查明，2011年4月15日，案外人邓继红与三恒公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，三恒公司将其开发建设的位于荆门市掇刀区深圳大道东8号（东方名都）5幢101号、102号商品房屋（商铺），以200万元价格出售给案外人邓继红。合同签订后，三恒公司于2011年5月6日向案外人邓继红交付所购商品房屋，但未按合同约定将出售给案外人邓继红的商品房屋向房产部门申请登记备案。案外人邓继红自2008年12月26日至2013年4月28日分七次向三恒公司支付购房款180万元（含合同签订前案外人邓继红支付的预付款）。三恒公司于2011年6月7日办理了位于荆门市掇刀区深圳大道东8号（东方名都）5幢的房产总证，之后，一直未将该幢101、102号门面房屋分户给案外人邓继红。2013年7月8日，三恒公司以登记在该公司名下的“东方名都”的1幢301、401号及5幢房屋（其中包括案外人邓继红购买的101号、102号房屋，为湖北绘未农业发展有限公司向荆门农商行贷款3000万元提供最高额担保，并办理了抵押登记。因湖北绘未农业发展有限公司未按时偿还荆门农商行借款3000万元及利息，荆门农商行于2014年1月22日向我院申请实现对三恒公司的担保物权。次日，我院作出（2014）鄂掇刀特字第00001号民事裁定，准许对三恒公司抵押的位于荆门市掇刀区深圳大道东8号（东方名都）5幢的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，荆门农商行对变价所得款项在借款3000万元及利息（利息按双方签订的借款合同约定利率计算至清偿之日止）范围内优先受偿。2014年5月26日，荆门农商行向我院申请强制执行，同年7月3日，我院作出（2014）鄂掇刀执字第00093号执行裁定，对上述房产予以查封。2014年9月12日，案外人邓继红知悉所购买的门面房屋被查封后向我院提出执行异议。2014年12月4日，我院作出（2014）鄂掇刀执字第00093-1号执行裁定，驳回案外人邓继红的异议。案外人邓继红不服，向荆门市中级人民法院申请复议，在复议期间，案外人邓继红向荆门市中级人民法院申请撤回复议申请，荆门市中级人民法院于2015年4月15日作出（2015）鄂荆门中执复字第00002号执行裁定，准许申请复议人（案外人邓继红）撤回复议申请。2015年4月28日，案外人邓继红向我院对执行标的提出执行异议。
另查明，案外人邓继红购买了上述门面房屋后，于2011年7月15日起，将该两间门面房屋租赁给荆门市开心工贸有限公司开心购物广场使用。
本院认为，案外人邓继红与三恒公司签订商品房买卖合同后，案外人邓继红按照合同约定向三恒公司支付了180万元购房款（该两间门面房屋的总价为200万元），三恒公司将案外人邓继红购买的门面房屋交付给案外人邓继红使用，但未办理合同备案或房屋产权过户手续。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。案外人邓继红所购买的门面房屋未按照法律规定办理产权转移登记，其产权没有发生物权变动，故该房屋的所有权仍属三恒公司所有。案外人邓继红与三恒公司的商品房买卖属债权债务关系。三恒公司用上述房产为湖北绘未农业发展有限公司向荆门农商行贷款3000万元提供最高额担保，并办理了抵押登记，该抵押属物权登记，按照物权法的规定，物权优先于债权，本院在执行此案中，依法对已经设立了合法抵押权的标的物进行执行符合法律规定。
关于案外人邓继红提出对查封的房屋享有所有权的执行异议的问题。虽然案外人邓继红与三恒公司签订了《商品房买卖合同》，支付了大部分购房款并占有使用，同时，案外人邓继红与三恒公司签订购房合同的时间在三恒公司提供抵押的时间之前，但案外人邓继红未按照法律规定进行合同备案或办理房屋过户手续，该房屋的所有权未发生转移，仍属三恒公司所有。案外人邓继红可以依照合同的约定，另行主张权利。为此，案外人邓继红提出的该项执行异议理由不能成立，本院不予支持。
关于案外人邓继红提出抵押权人（申请执行人）荆门农商行的抵押权不能对抗案外人，其对案外人的房屋不具有优先权的执行异议的问题。案外人邓继红认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑施工承包人的工程款享有法定优先权，这一法定优先权优先于登记的抵押权。在法定优先权都不能对抗商品房买房人的情况下，登记的抵押权就更不能对抗支付大部分房款的买房人。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先权不得对抗买受人。”中的“消费者”的含义与《消费者权益保护法》中的“消费者”的含义相同。根据《消费者权益保护法》第二条，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”。为此，为生活消费需要购买商品房的消费者就是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的消费者，而为经营需要购买商品房的消费者则不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的消费者。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的，才能排除法院执行。本案中，案外人邓继红所购买的商品房为商业门面房屋，显然是因经营而购买的商品房。案外人邓继红购买商品房后，虽然对该商品房占有使用，但未办理商品房买卖合同备案或商品房过户手续，案外人邓继红的异议理由缺乏法律依据，加之《合同法》第二百八十六条规定的优先权是以施工工人生存权与承包人经营权相混合的权利，只有经营权的非消费性商品房请求权，即案外人邓继红的请求权来说，明显承包人的优先受偿权更符合《合同法》的立法精神。因此，案外人邓继红提出该项执行异议的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，案外人邓继红提出的中止对上述房屋及对应土地使用权执行的执行异议，其理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人邓继红提出的中止对位于荆门市掇刀区深圳大道8号（东方名都）5幢101号、102号门面房屋（商铺）及对应土地使用权执行的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 饶 锋
代理审判员 艾宏洲
代理审判员 刘振中
二〇一五年五月十九日
书 记 员 官昌明