重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3676号
上诉人（原审被告）谷彬。
上诉人（原审被告）周艳萍。
委托代理人钟在勇，重庆大鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市大足区暄美物业管理有限公司。
法定代表人王建，该公司经理。
委托代理人李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人谷彬、周艳萍与被上诉人重庆市大足区暄美物业管理有限公司（以下简称暄美物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2016年3月21日作出（2016）渝0111民初688号民事判决，谷彬、周艳萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2016年5月9日进行了询问。上诉人谷彬、周艳萍的委托代理人钟在勇，被上诉人暄美物管公司的委托代理人李红江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，谷彬、周艳萍系重庆市大足区××街道××路××号××××号业主，该房屋建筑面积为159.8平方�。
重庆联智房地产开发有限公司（以下简称联智公司）开发××××小区，重庆市仙缘物业管理有限公司于2006年5月28日为该小区进行前期物业服务，服务期为2年，即从2007年2月1日起至2009年1月31日止，合同到期后，因该小区仍未成立业主委员会，2011年11月30日，联智公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订前期物业服务合同，该合同第二十条约定：合同期限为四年，自2011年11月30日起至2015年11月30日止；该合同第五条约定：包干制（物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税收、物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅（板式洋房）0.75元/月/平方米；2、联排式别墅…；3、独立式别墅…；4、门面5.00元/月/平方米；5、高层电梯房1.00元/月/平方米；该合同第六条约定：业主共用部位，公共设施、设备（如楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景）等的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；该合同第七条第三款约定：对物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应于每月20日前履行交纳义务；该合同第二十七条对业主的违约责任进行了约定，具体内容为：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。
自2011年11月30日起至本案一审审理时止，暄美物管公司仍在××××小区进行物业管理服务；谷彬、周艳萍自2012年1月起至2015年12月31日止未缴纳物业服务费和公摊费等相关费用。
一审同时查明，联智公司在原大足县公安局申请审批、雕刻公章的时间以及公章编号分�是：2005年8月31日申请审批和雕刻，编号为5002252100298；2006年12月8日申请审批和雕刻新公章，编号为2252100298,；2009年3月27日申请审批和雕刻新公章，编号为5002251000881；2012年7月26日向大足区公安局申请审批和雕刻新公章，编号为5002251008979；联智公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订前期物业服务合同时使用的公章系编号为5002251008979，联智公司于2015年2月10日在原大足县暄美物业管理有限公司诉周艳萍、谷彬、郭顺平、黄仁群、赵吉芬、王坤武的（2015）足法民初字第0066号、0067号、0068号的物业服务合同纠纷案中已作出情况说明称：联智公司与大足县暄美物业管理有限公司于2011年11月30日签订的前期物业服务合同，合同期限为4年，从2011年11月30日至2015年11月30日止，大足县暄美物业管理有限公司也于2011年11月30日进场，对××××小区提供服务，在该前期物业合同签订的�候，由于联智公司公章被损坏，正在申请办理启用新的印章，当时对该合同没有加盖公章，只有代表签字，没有加盖鲜章，该合同上的公章系联智公司启用新的印章，补盖的公章。该说明已在（2015）足法民初字第0066号、0067号、0068号的物业服务合同纠纷案中举示，且各方当事人无异议。
一审另查明，关于××××小区的水电公摊费双方均认可为8元/月/户；大足县暄美物业管理有限公司于2015年6月25日向大足区公安局申请更名为暄美物管公司，现已得到批准并已变更。本案休庭后重庆市大足区暄美物业管理公司向大足区人民法院作出书面承诺，自愿将其主张的违约金由日利率千分之三变更为以被告每季度所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算至付清为止；放弃对其主张的违约金的其他部分的请求。
暄美物管公�在一审中诉称：2011年11月30日，暄美物管公司与联智公司签订前期物业服务合同，合同约定了物业服务费的收取以及双方的权利、义务，暄美物管公司按照合同约定向谷彬、周艳萍提供了服务，但谷彬、周艳萍不按照合同约定交纳相关费用，截止到2015年12月30日，谷彬、周艳萍共计下欠物业服务费等相关费用共计18844.8元，经暄美物管公司多次催收未果，现起诉至法院，诉请法院判决：判令谷彬、周艳萍立即支付下欠的物业服务费5760元（从2012年1月计算至2015年12月）、水电公摊费384元、违约金12700.8元，共计18844.8元；2、本案案件受理费由谷彬、周艳萍承担。
谷彬,周艳萍在一审中辩称：1、暄美物管公司何时入住××××小区谷彬、周艳萍不知晓，暄美物管公司和开发商签订的前期物业合同擅自提高收费标准，在××××既无公示更没有书面告知答辩人；因此，谷�、周艳萍不知情，也不存在任何约定；2、谷彬、周艳萍只知道有一个仙缘物业管理公司在××××小区服务，且该公司与谷彬、周艳萍签订了书面的合同，谷彬、周艳萍向仙缘物业管理公司认真履行了合同的，如果不是本次诉讼，谷彬、周艳萍根本不知道有暄美物管公司在谷彬、周艳萍小区存在，谷彬、周艳萍从来没有与暄美物管公司有任何约定，谷彬、周艳萍不存在任何违约行为，因此更谈不上由谷彬、周艳萍承担违约金；3、××××业主委员会于2014年5月14日在本小区公示并致函暄美物管公司结束在本小区服务，并要求其撤离本小区；4、谷彬、周艳萍多次去暄美物管公司办公处按照0.52元/月/平方米，公摊费8元/月/户，暄美物管公司一直拒绝收取，坚决要求按照其擅自提高的0.75元/月/平方米收取物管费，公摊费8元/月/户，谷彬、周艳萍只能按照0.52元/月/平方米，公摊�8元/月/户缴纳，因此谷彬、周艳萍不存在违约；5、××××业主委员会于2012年6月28日依法成立，开发商的公章是2012年8月1日才启用，所以暄美物管公司是在此后签订的合同，开发商已经失去签订合同的资格；另外谷彬、周艳萍认可从2012年1月起至2015年12月为止未缴纳物业服务费，谷彬、周艳萍的房屋面积为159.8平方米，暄美物管公司多计算了平方，谷彬、周艳萍不承担违约金，诉讼费也应该由暄美物管公司承担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关法条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务的规定，联智公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，根据相关法律规定，建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同对每位业主具有约束力；因此，联智公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，应确认为合法有效，各方当事人均应遵照合同享有权利并履行义务；原大足县暄美物业管理有限公司以及变更后的暄美物管公司向××××小区提供了物业服务，谷彬、周艳萍作为重庆市大足区××××小区××号住房的业主，应该遵照其住房所在小区的房地产开发商和原大足县暄美物业管理有限公司以及变更后的暄美物管公司签订的物业服务合同，按约交纳物业服务费；因此，谷彬、周艳萍拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。
关于暄美物管公司请求主张的物业服务费；谷彬、周艳萍于2006年10月28日购买××××小区住房，该房屋建筑面积共计为159.8平方米，下欠物业服务费自2012年1月至2015年12月31日止共计48个月，对暄美物管公司请求主张以0.75元/月/平方米计算，予以支持；对水电公摊费，暄美物管公司请求主张以8元/月/户，各方当事人均无异议，予以确认；即谷彬、周艳萍共计下欠物业服务费159.8平方米×0.75元/月/平方米×48个月=5752.8元，每月下欠物业服务费为159.8平方米×0.75元/月/平方米=119.85元，每季度下欠物业服务费为159.8平方米×0.75元/月/平方米×3个月=359.55元；谷彬、周艳萍共计下欠水电公摊费8元/月/户×48个月=384元。
关于暄美物管公司请求主张的违约金，本案休庭后暄美物管公司重庆市大足区暄美物业管理公司向法院作出书面承诺，自愿将其主张的违约金由日利率千分之三变更为以谷彬、周艳萍每季度所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算至付清为止；法院认为暄美物管公司请求主张的违约金计算标准，符合法律规定，予以支持。
谷�、周艳萍的特别授权代理人在庭审中辩解称，原大足县暄美物业管理有限公司没有与业主本人签订物业服务合同以及房地产开发商和暄美物管公司签订的前期物业服务合同没有到房管部门备案，该前期物业服务合同无效的理由；法院认为暄美物管公司与开发商签订的前期物业服务合同未到房管部门备案，不影响合同的效力，即不影响该合同对业主的约束力，对谷彬、周艳萍的该辩解理由不予采纳；谷彬、周艳萍的特别授权代理人在庭审中又辩解称，暄美物管公司擅自提高物业收费标准，强行超标准收取0.75元/月/平方米，公摊费为8元/月/户，只认可住宅物管费为0.52元/月/平方米，公摊费为8元/月/户，以及暄美物管公司服务质量低劣、不值得涨价的理由，因谷彬、周艳萍未提供相关证据证明暄美物管公司系擅自提高物业收费标准，强行超标准收取0.75元/月/平方米，公摊费为8元/月/户的证据，对谷彬、周艳萍的该辩解理由不予支持；谷彬、周艳萍的特别授权代理人在庭审中还提出，暄美物管公司所持的前期物业服务合同是非法的、无效的，暄美物管公司与开发商签订的程序违法、恶意串通损害业主利益，××××业主委员会已终止原大足县暄美物业管理有限公司在其小区物业服务等理由，关于谷彬、周艳萍的这些辩解理由已在（2015）足法民初字第00213号民事裁定书和（2015）渝一中法民终字第05370号民事判决书中解决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定判决如下：一、由被告谷彬、周艳萍在本判决生效后十日内支付其所欠原告暄美物管公司物业服务费5752.8元、水电公摊费384元，共计6136.8元；对谷彬、周艳萍自2012年1月至2015年12月期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费359.55元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年12月31日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算违约金至谷彬、周艳萍付清物业服务费为止；二、驳回原告重庆市大足区暄美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费136元（已减半收取），由谷彬、周艳萍负担。
宣判后，谷彬、周艳萍不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未通知联智公司、××××小区业委会作为第三人参加诉讼；2、一审法�错误地认定暄美物管公司与联智公司签订物业服务合同的事实；3、暄美物管公司在一审中没有举示证据来证实其向××××小区业主提供了物业服务，其诉讼请求不应得到支持。综上，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
暄美物管公司答辩称：一、谷彬、周艳萍要求追加第三人无事实和法律依据；二、暄美物管公司与联智房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效；三、暄美物管公司收取物业服务费合法有据，本案经过多次诉讼，业委会要求法院撤销本案的物业服务合同的起诉已被法院驳回；四、联智房地产作为合同的当事人，其作出的情况说明是合法有效的。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应依法维持。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审中，谷彬、周艳萍向法院提交了联智公司2011年11月至2012年7月向大足区地税分局提交的税务申报表，拟证实联智公司在该段时间内一直在使用编号为5002251000881的单位公章，即联智公司作出的称印章损坏的情况说明是虚假的。暄美物管公司对该证据真实性没有异议，但认为该证据不能证明前期物业服务合同系虚假合同。
本院认为，联智公司作为××××小区的建设单位与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对作为业主的谷彬、周艳萍具有约束力，双方按照合同约定享有相应的权利并承担相应的义务。联智公司作为合同相对方对其与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同真实性予以认可，其公章的加盖情况并不影响合同的效力。谷彬、周艳萍以联智公司出具的关于公章的情况说明与事实不符为由主张物业服务合同虚假的理由不成立，本院不予支持。谷彬、周艳萍在一审庭审中称其曾多次按照0.52元/平方米的标准向暄美物管公司交纳物管费，但暄美公司予以拒收，即谷彬、周艳萍在一审中认可暄美公司向其提供了物业服务，现二审又变更称暄美公司未提供物业服务，理由不足，本院不予采纳。联智公司与××××小区业委会与本案的处理结果并无法律上的利害关系，无需追加其为第三人，谷彬、周艳萍就此的上诉理由亦不成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谷彬、周艳萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 王 兵
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 程 容