河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0402民初799号
原告平顶山市添锦物业管理有限公司，住所地新城区经二路康馨苑12号楼二楼。机构代码：66343083-7。
法定代表人陈学军，系公司总经理。
委托代理人胡培雨，河南春来律师事务所律师。
被告平顶山市安途汽车维修有限公司，住所地平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区门面房C、D、E号。
法定代表人陈广，系公司总经理。
被告河南天河置业集团有限公司，平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区南区底商C、D、E号的实际业主，住所地平顶山市新华区矿工路西段257号。机构代码证：77797816-3。
法定代表人李雪英，系该公司董事长。
委托代理人陶占强，男，1980年3月12日出生，汉族，住平顶山市湛河区，系河南天河置业集团有限公司员工。
原告平顶山市添锦物业管理有限公司（以下简称添锦物业）与被告平顶山市安途汽车维修有限公司（以下简称安途汽车公司）、河南天河置业集团有限公司（以下简称天河置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告添锦物业的委托代理人胡培雨，被告安途汽车公司、被告天河置业的委托代理人陶占强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告添锦物业诉称，添锦物业于2012年9月底在市房产局物业主管等部门的现场监督下，通过公开招投标形式中标取得了对平顶山市新城区龙兴苑小区的物业管理资格。经添锦物业与龙兴苑小区业主委员会平等协商，双方于2012年9月30日依法签订了《龙兴苑小区物业服务合同》，对业主和物业服务企业之间的权利义务进行了明确约定。根据《物业管理条例》第三十五条和最高法院相关司法解释的规定，业主委员会代表全体业主与选聘的物业企业物业服务合同对业委会代表范围内的所有业主和物业使用人均具有约束力。因此，在添锦物业履行了合同约定义务的前提下，业主和物业使用人应当按照合同的约定和《物业管理条例》第四十二条之规定及时交纳物业服务费用。但天河置业作为平顶山市新城区和谐路龙兴苑南区门面店C、D、E号的实际业主以在与安途汽车公司签订租赁合同中约定由安途汽车公司缴纳物业费为由拒不缴纳物业费。安途汽车公司作为龙兴苑小区门面房的承租人（承租面积为1012.9平方米），开设汽车美容维修等业务，有正常的经营收入，经添锦物业工作人员多次催促却拒不履行缴费义务，自2012年10月1日至2016年9月30日累计应付物业服务费本金为97238.4元（每月每平方2元），2013年添锦物业无奈采取断水断电措施，安途汽车公司支付了10000元物业服务费，拖欠添锦物业本金87238.4元，使添锦物业的管理和服务工作受到了严重影响。为维护添锦物业的合法权益和法律的尊严，使添锦物业的业务能正常开展，现根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故提起诉讼，请求判令安途汽车公司、天河置业支付拖欠添锦物业2012年10月1日至2016年9月30日的物业服务费本金87238.4元，自2012年10月1日至2015年12月31日的违约金25326.03元，合计112564.43元并承担本案诉讼费用。
被告安途汽车公司辩称，安途汽车公司与添锦物业之间从来没有签定过任何协议和合同，该小区业委会与物业公司约定的物业费交纳标准及违约等情况，安途汽车公司并不知道，依据合同相对性原则，添锦物业应当向天河置业追要物业费。安途汽车公司按照天河置业的要求以1元每平方的价格向添锦物业交纳2014全年物业费10000元，天河与添锦物业约定的物业费交纳标准，安途汽车公司并不知道。安途汽车公司是以一平方1元的价格向物业公司交纳物业费的。安途汽车公司所在的房屋出现漏水、漏雨等情况后，没有任何人进行维修，对安途汽车公司经营造成了损失，为此出租方应当找物业公司予以协商，物业公司在不能解决相应问题的情况下，应予以酌减物业费或进行维修，不能直接向安途汽车公司主张权利，故添锦物业向安途汽车公司主张诉讼请求不能成立，请求驳回添锦物业的诉讼请求。
被告天河置业辩称，天河置业与安途汽车公司租赁合同系事实，合同内容也明确了物业费由租赁人承担。安途汽车公司也曾向添锦物业支付物业费，因此添锦物业也是认可费用交纳的，按照谁使用谁受益原则，并且安途汽车公司也在正常经营，不应由天河置业来承担物业费。
经审理查明，2012年9月底，添锦物业通过公开招投标形式取得了对平顶山市新城区龙兴苑小区的物业管理资格。2012年10月1日和2013年10月1日添锦物业与龙兴苑小区业主委员会两次签订《物业管理服务委托合同》，有效期限分别为2012年10月1日至2013年9月30日；2013年10月1日至2014年9月30日。两份合同的主要内容为:“委托方：平顶山市龙兴苑业主委员会（甲方）受委托方：平顶山市添锦物业管理有限公司（乙方）物业名称：平顶山市龙兴苑小区物业类型：高层住宅和商铺…合同第四条物业管理服务费的收取标准及收取办法：商铺每月每平方2.0元，实行年度预收收取一次，业主首次缴纳物业费的计算时间以甲乙双方签订合同为准…合同第九条违约责任：甲方及辖区业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方及当事业主缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金。”。其中第二份合同在双方无异议情况下可自动顺延。2012年11月13日天河置业与杨红培签订《商业用房租赁协议》一份，主要内容为：“甲方（出租方）：河南天河置业集团有限公司乙方（承租人）：杨红培合同第一条约定：甲方自愿将坐落在平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区南区C、D、E号底商，建筑面积1012.9平方米，出租给乙方使用。合同第二条约定：该房屋租赁自2013年5月1日起至2016年4月31日止，租期三年。合同第四条约定：乙方必须按时向甲方缴纳租金和物业费。”。2013年安途汽车公司向添锦物业支付了10000元物业服务费，后天河置业以在与安途汽车公司签订租赁合同中约定由安途汽车公司缴纳物业费，安途汽车公司以自己不是该小区业主且物业公司没有尽到物业服务义务为由拒缴物业费。添锦物业工作人员多次催缴物业费无果，引起诉讼。
上述事实，由添锦物业提供的证据商业用房租赁协议、物业管理服务委托协议、物业费清单、物业费催交单照片，天河置业提供的商业用房租赁协议及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经本院审查，予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，可以代表业主与物业管理公司签订物业服务合同。该小区业主委员会与添锦物业签订的合同符合法律规定，合法有效。天河置业作为平顶山市新城区和谐路龙兴苑南区门面店C、D、E号的实际业主，安途汽车公司作为C、D、E号商铺的承租人，根据《国务院物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因天河置业与安途汽车公司在租赁合同中约定由安途汽车公司交纳物业费，故安途汽车公司应当按合同规定交纳物业管理费。天河置业与安途汽车公司双方对承租平顶山市新城区和谐路龙兴苑南区门面店C、D、E号商铺的事实无异议，但安途汽车公司对添锦物业开始计算物业费时间（2012年10月1日）有异议，安途汽车公司自认是从2013年5月1日开始承租的。添锦物业也不能证明杨红培是代表安途汽车公司与天河置业签订的租赁合同。因此添锦物业要求安途汽车公司交纳物业费的时间从2013年5月1日起算。安途汽车公司承租的龙兴苑小区门面店F、G号的承租面积为1012.9平方米，因此从2013年5月1日至2016年9月30日应缴纳的物业费为81032元（1012.9㎡×2元/㎡×40个月），2013年众邦汽车装饰曾交纳过10000元，故众邦汽车装饰下欠的物业费为71032元。对于违约金部分，该《物业管理服务委托合同》中约定的“按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金”的违约金标准过高，且添锦物业也未举证违约欠付的行为造成的实际损失，结合物业费本金每月变更的实际情形，本院支持以71032元为本金，自逾期支付2013年5月1日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日的利息较妥被告安途汽车公司辩称其不是该小区业主，安途汽车公司只是产权租赁方，物业费是由小区业主与物业管理公司发生的业务关系，应该由业主对物业公司进行交纳相关费用的意见于法无据，本院不予支持。其辩称租赁房屋漏水造成损失的意见是其与天河置业租赁合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷无法律关系，且该房屋修缮义务亦不属物业服务合同约定的服务内容，故该意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《国务院物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定：
平顶山市众邦汽车装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向平顶山市添锦物业管理有限公司支付自2013年5月1日至2016年9月30日物业费人民币71032元及利息（自2013年5月1日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日）。
河南天河置业集团有限公司对上述欠款本金及利息承担连带交纳责任。
驳回平顶山市添锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2551元，由平顶山市众邦汽车装饰有限公司、河南天河置业集团有限公司负担1575元，平顶山市添锦物业管理有限公司负担976元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 高俊营
审 判 员 殷莉娜
人民陪审员 姚秋娟
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 李水平
附：本案适用的法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《国务院物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。