内蒙古自治区苏尼特左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏左民初字第59号
原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司
法定代表人袁志安，职务董事长
住所地锡林浩特市。
委托代理人科尔沁，系内蒙古口岸线律师事务所律师。
被告（反诉原告）宝音满都呼，男，197X年10月12日生，蒙古族，大学本科，个体，现住苏尼特左旗。
委托代理人王端生，系内蒙古义翔律师事务所专职律师。
委托代理人张小刚，系内蒙古义翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司与被告（反诉原告）宝音满都呼商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司诉讼代理人科尔沁到庭参加诉讼，被告（反诉原告）宝音满都呼诉讼代理人王瑞生、张小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司诉辩称：2009年12月21日原告以锡林郭勒盟房地产综合开发公司第七项目部（负责人李云海）的名义与被告订立了《商品房买卖合同》，该合同明确约定原告将位于苏尼特左旗满都拉图镇某综合楼的商品房（上下二层面积为137.24㎡）出售给被告，总价款为32.9376万元，另外购买了98.57㎡的住宅一套，总价款为13.7998元。付款方式为：被告签订合同当天付30%，一层现浇完付10%，二层现浇完付10%，余款待建好房全部完工后以乙方房产做抵押从银行贷款一次性给付给原告。合同订立后原告精心施工，按期完工并交付了被告使用。但支付价款时被告只付给了部分房款剩余的32.6017万元仍未支付。虽经原告多次与被告交涉解决此事，可是被告找种种借口拒接给付。原告认为，原被告之间商品房买卖合同是双方在自愿公平的基础上订立的并完全具备了合同法有效合同的相关要素。属于合法有效合同，应受法律保护。但被告的上述不按约履行给付价款义务的行为在双方的合同上已经构成违约，并给原告造成极大的经济损失，为维护自身合法权益，特诉诸人民法院将原诉讼请求变更为：1、判令被告立即向原告支付所欠的购买房款32.6017万元及利息（按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。
双方签订的商品房买卖合同第8条中约定是外观造型的约定，反诉原告要求的赔偿损失没有事实依据。宣传广告和宣传资料不发生邀约要求，于2010年10月交付房屋后，反诉原告使用、盈利。商品房门前的一排房，当时是政府负责拆迁，与反诉被告没有关系。公司招标后按有关规定只负责开发，不负责拆迁补偿。反诉原告以此理由不付房款没有依据。
被告（反诉原告）宝音满都呼辩反诉称：一、被告（反诉原告）不存在违约，原告（反诉被告）要求被告承担违约赔偿责任无事实与法律依据。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此，先履行抗辩权的构成要件是双方当事人互负债务；两个债务有先后履行顺序；先履行一方不履行或不适当履行。本案被告拒绝如约履行合同，符合先履行抗辩权的法定条件。先履行抗辩权是法定权利，被告行使先履行抗辩权不构成违约，属于法定免除违约责任的情形。被告有权向原告主张违约责任。本案原告至今不履行合同主要义务，已构成根本违约。被告可以就自己的全部义务包括次义务抗辩。根据法律规定和双方合同约定，原告应承担违约责任赔偿反诉经济损失。第一，先履行抗辩权产生的基础是双方合同，本案双方签订的《商品房买卖合同》，属于双务合同，并互负债务。该合同第八条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中第3项明确约定销售方以外观造型按照旗有关部门确定的渲染图为准向买受人出卖商品房，我方当事人如约向房地产公司交付了款项后期待着自己的房屋，但原告所交付的房屋并不符合上述约定。第二，双方当事人履行债务的时间有明确的先后顺序之分，本案《商品房买卖合同》约定，买受人签订合同当天付30%，一层现浇完付10%，二层现浇完付10%，余额待建好房全部完工后以乙方房产做抵押从银行贷款一次性付与甲方，时间具体明确，原告履行时间在先，被告付款在后。第三，本案原告到目前为止尚未依双方签订的合同第八条第3项的承诺履行义务，原告的违约已成为现实。基于上述事实，根据《合同法》第67条规定，被告依法享有拒绝履行付款请求，以原告未忠实履行义务为由进行履行抗辩成立，被告未付款不构成违约，本案原告应承担因违约给被告（反诉人）造成的经济损失。二、原告向被告要求支付的欠付房款与实际欠付金额不符被告所购房屋共计46.0878万元，被告与原告签订商品房买卖合同后依约先后向原告支付了首付款共计17万元，现实欠29.0878万元；原告诉求被告偿付欠款32.6017万元，其金额大于被告所欠金额。综上所述，恳请贵院依法驳回原告的诉求，维护公平正义。
2009年12月反诉原告与反诉被告在平等自愿，协商一致的基础上签订了商品房买卖合同。该合同第八条第3项明确约定销售方以外观造型按照旗有关部门确定的渲染图为准开发建设商品房。反诉原告在仔细考察该项目后购买了第一栋1-2连体商铺X号房。2012年反诉被告向反诉原告交付了预售房屋，但不幸的是该房屋没有像渲染图所示那样面对宽敞明亮的城市街道，而是面对近在咫尺的一排房屋，门前变成了一条小巷。反诉原告购买的是价格远高于商住用房的商业用房，其购买目的是以进行经商为目的，由于不能正常通行其价值大打折扣，直接造成经济损失10万元。现反诉原告请求：1、判令反诉被告以商品房开发广告渲染图的承诺严格、忠实履行合同义务；2、判令反诉被告赔偿反诉原告购买的商业用房因无法正常使用所造成的损失10万元；3、判令反诉被告承担反诉费。
经审理查明：2009年12月21日原告（反诉被告）以锡林郭勒盟房地产综合开发公司第七项目部（负责人李云海）的名义与被告订立了《商品房买卖合同》，该合同明确约定原告将位于苏尼特左旗满都拉图镇某综合楼的商品房（X铺）（上下二层测绘面积137.24㎡），0.24万元／㎡，房款为32.9376万元，另外购买了98.57㎡的住宅一套，0.14万元／㎡，房款为13.7998万元，购房款计46.7374万元出售给被告（反诉原告），水电表费0.3万元，后院土地费0.5万元，大暖入网费1.179万元，取暖费0.9019万元，计2.8809万元。付款方式为：被告签订合同当天付30%，一层现浇完付10%，二层现浇完付10%，余款待建好房全部完工后以乙方房产做抵押从银行贷款一次性给付给原告。被告（反诉原告）宝音满都呼于2009年12月24日支付首付款4万元，于2010年4月29日支付首付款6万元，于2010年5月19日支付首付款3万元，于2010年7月29日支付房款1万元，于2010年9月6日支付二、三期房款2万元，于2010年10月27日支付管道入网费1万元，用住房公积金支付13万元，共支付原告（反诉被告）30万元。原告（反诉被告）按期完工并于2010年10月份交付被告（反诉原告）使用。但支付价款时被告（反诉原告）只付给了部分房款剩余的17.7374万元仍未支付。虽经原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）交涉解决此事，可是被告（反诉原告）以街面房前存在有一排平房遮挡其正常营业为由拒接给付。无奈原告为维护自身合法权益，诉诸人民法院要求将原诉讼请求变更为：一、判令被告立即向原告支付所欠的购房款19.6017万元及利息（按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）5.8元（截止2015年10月30日）；二、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告即予提起反诉请求：1、判令反诉被告以商品房开发广告渲染图的承诺严格、忠实履行合同义务；2、判令反诉被告赔偿反诉原告购买的商业用房因无法正常使用所造成的损失10万元；3、判令反诉被告承担反诉费。
另查明：位于某综合楼街面房前排的一平房未拆迁，至今仍遮挡被告（反诉原告）宝音满都呼（X铺）商品房正面一部分，受到一定影响。
上述事实有当事人法庭审理笔录，《商品房买卖合同》，收款凭证复印件，某综合楼各类面积明细表，鸟瞰图照片，资质证书，企业法人营业执照，组织机构代码证在案佐证，本院予以认定。
本院认为：被告（反诉原告）宝音满都呼几年来因街面房前存在有一排平房遮挡其正常营业一直未支付原告（反诉被告）购房余款17.7374万元，前一排平房至今尚未拆迁受到影响，未达到《商品房买卖合同》第三条、第八条3项约定的商品房使用用途，存在表面（外观）瑕疵，虽属无过错责任，但出卖人必须负责。按照公平原则的要求，原告（反诉被告）方有义务使对方获得无瑕疵的物权，充分满足权利人的利益要求，原告（反诉被告）至今未能完全履行合同义务，其风险归于原告（反诉被告），故应承担效用瑕疵担保责任。考虑被告（反诉原告）宝音满都呼商品房前排平房部分遮挡实际，失去合同约定的商品房使用性质，不应按原商品房价格2400元／㎡计算，参照住宅楼出售价格统一按2000元／㎡作为分界线予以综合调整，即按2200元／㎡确定计算，2200元／㎡×137.24㎡，计30.1928万元，住宅一套，计13.7998万元，房款合计43.9926万元，己付29万元，尚欠14.9926万元。另拖欠水电表费、后院土地费、大暖入网费、取暖费计2.8809万元，已支付管道入网费1万元，尚欠1.8809万元。被告（反诉原告）原拖欠原告（反诉被告）购房款17.7374万元未付事实，被告（反诉原告）反诉请求造成其房租10万元损失的理由不予采纳，本院不予支持。原告（反诉被告）要求按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息的主张，尚因商品房存在效用瑕疵，其主张拖欠房款利息不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百五十五条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宝音满都呼于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司购房款14.9926万元，水电表费、后院土地费、大暖入网费、取暖费计1.8809万元，共计人民币16.8735万元，通过本院履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告锡林郭勒盟房地产综合开发公司其他诉讼请求；驳回反诉原告宝音满都呼其他诉讼请求。
本诉案件受理费2588.75元（已减半收取），由原告（反诉被告）锡林郭勒盟房地产综合开发公司负担，反诉费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）宝音满都呼负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 孟 军
审 判 员 冯 瑞
人民陪审员 温都苏
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 曹晨阳
附：相关法律法规条文
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：
公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条：
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百五十五条：
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：
原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。