中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5148号
原告：衡思智，男。
委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。
被告：绿地集团佛山禅城置业有限公司。住所地广东省佛山市禅城区环市童装交易中心A区（朝安南路*号*座）****室。
法定代表人：陈志华。
委托诉讼代理人：郑燕燕，女。系公司员工。
委托诉讼代理人：黄伟斌，男。系公司员工。
原告衡思智诉被告绿地集团佛山禅城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，本案依法由审判长林波、审判员郑泽霞与人民陪审员陈桂好组成合议庭适用普通程序于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告衡思智及其委托诉讼代理人汪明光、被告委托诉讼代理人郑燕燕、黄伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年8月5日签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款无效；2.被告因延期交付房屋给原告而支付违约金143534.60元；3.房屋交付给原告之前即2015年7月1日至2017年1月31日的物业服务费由被告负担；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年8月5日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区季华六路13号二座首层P6号商铺，购买总价为2462047元，约定交付时间为2015年6月30日前。可是，当原告接到被告的收楼通知书前往收楼时，发现房屋天面严重漏水，门前地面严重下陷，门前走廊堆满了幕墙玻璃等建筑材料，行人无法通行。原告曾多次通过物业服务处要求被告整改均未得到回应。屋面漏水问题现在还在重作施工，门前走廊堆放的建筑材料于2016年7月份以后才陆续搬走，门前地面下陷的问题于2016年9月份以后才重新施工，而且现在仍然没有完全建好。由于上述原因，被告不能将符合约定和使用条件的房屋交付给原告，直至2017年2月1日，原告才勉强收楼。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“出卖人（被告）无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（原告）支付该商品房总价款总额0.01%的违约金，合同继续履行。”自2015年7月1日至2017年1月31日共计583天，被告应向原告支付违约金143534.60元。根据《物业管理条例》的相关规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”因此，2015年7月1日至2017年1月31日的物业管理费应由被告交纳。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告答辩称，一、原告延期收楼的理由不具有合同和法律的依据，应予以驳回。（一）被告交付的商铺符合合同的交付标准。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，商品房的交付标准为“经竣工验收合格”。按照《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定：“如因买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。”根据《广东省商品房买卖合同》补充协议四第五条的约定：“如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无正当原因拒绝收楼……”同时，被告交付的商品房已于2014年12月25日取得了《建筑工程竣工验收报告》，2014年12月30日取得了《建设工程竣工验收备案表》。因此，被告交付的商品房符合合同约定的交付标准，原告无正当原因拒绝收楼不具有合同和法律的依据，应自合同约定的交付期限届满之日起，视为被告已按合同约定交房，被告不承担延期交楼的违约责任。(二)原告混淆了交楼义务和维修义务问题，原告无权以质量瑕疵问题为由延期及拒绝收楼。1.原告诉称的“房屋天面严重漏水问题”，原告的照片无法显示涉案商铺存在的问题，对于房屋质量问题的认定应由具有资质的鉴定机构依法定做出。退一万步说，即使存在该问题也属于保修的内容，不存在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情况，原告有权要求被告予以保修，无权以涉案商铺存在部分漏水问题为由拒绝收楼。2.原告诉称的“地面下陷问题”，是原告履行交楼义务后，由于第三方对涉案商铺相邻的镇安西路进行改造、土方开挖所导致的问题，原告应向第三方申请权利救济。2015年，因镇安西路市政路升级改造，被告按照政府部门的要求移交在道路施工红线内禅城绿地金融中心红线范围内的园林场地予市政路施工单位。在市政路施工土方开挖后，在临近该路段的地面出现一定程度下陷、石材开裂等问题。2016年6月，镇安西路市政路施工完毕，被告已立即组织人员对上述问题进行修复。因此，原告诉称的地面下陷问题属于被告交楼后出现的问题，其毁损、灭失的风险应由原告承担，但被告仍积极组织人员在第三方施工完毕后予以维修，承担了合同以外的义务。屋面漏水问题，即使存在也属于保修的内容，被告只有保修义务，无权以涉案房产存在部分需要维修问题为由拒绝收楼。原告以上述情况为由拖延收楼，于法无据。
二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》依法有效，双方应按照合同的约定履行。签署《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。买卖合同第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式进行处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”依法具有法律效力。
三、原告诉称的“物业管理费”问题属于原告与物业管理公司之间的法律纠纷，与本案无关。本诉由原告无端提起，诉讼费应由原告承担。
综上，被告已按时交付合格商铺，履行完毕交楼义务，无需承担逾期交付责任。原告因质量瑕疵问题拒绝收楼的行为不具备法律效力，且原告已按照合同的约定对质量瑕疵问题履行维修义务，被告无需承担任何违约责任。原告的诉讼请求，没有合同依据和法律依据。请求法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《收楼确认书》，该证据由原告与物业公司人员共同签署，其中载明该《收楼确认书》一式三份，绿地集团佛山禅城置业有限公司、业主及物业公司各持一份，且该《收楼确认书》由被告提供，故本院确认该证据的真实性；原告提交的照片、视频，被告提出异议，但未能提交足以反驳的证据，本院确认该组证据的真实性。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2014年8月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401010571），约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区季华六路北侧、镇安东路西侧、编号为《佛禅国用（2013）第1206352号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。经批准，上述地块上建设商品房，现定名为禅城绿地金融中心；第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华六路13号二座首层P6号；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，地下2层；该商品房合同约定建筑面积共125.56平方米，其中套内建筑面积123.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.87平方米；第四条：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19904.98元，总金额2462047元；第六条：买受人按下列第2方式付款：……2.分期付款：（1）结算方式：现金；约定金额：600000元；付款比例：24%；约定日期：2014年9月10日；（2）结算方式：现金；约定金额：630000元；付款比例：26%；约定日期：2014年12月30日；（3）结算方式：现金；约定金额：1232047元；付款比例：50%；约定日期：2014年8月5日；第八条：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合同；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等）；第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。且延期交房的总违约金不超过总房价的2%；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担；第十六条：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订上述合同附件四《补充协议》，约定：……四、关于商品房交付（对买卖合同第八条的补充修订）：1.本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制并可避免的事件；2.如乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款、税费、物业专项维修基金及有关违约金等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同的各项义务，因此产生的责任由乙方承担；五、关于延期交房的违约责任（合同第九条的补充修订）：如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无正当原因拒绝收楼、乙方未按合同约定支付房价款、违约金、或是按揭贷款未支付至甲方指定的账户、因非甲方原因导致合同未按法律规定或双方约定进行备案、乙方未按照法律规定或约定交付物业维修资金等；……七、关于商品房的交接办法（对买卖合同第十一条的补充）：……2.甲方交付通知送达后，除非商品房未达到交付条件，否则视为甲方已按期交付商品房，交付日为甲方通知的交付期限届满之日；3.若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，甲方可提前交付并发出交付通知，乙方应在通知约定的时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自交付之日起核算；4.自甲方将本商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，本商品房毁损、灭失的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用亦均由乙方负担。乙方应按照本合同及《前期物业服务协议》的约定自甲方将本商品房交付乙方之日起交纳物业管理费；5.乙方应在甲方通知时间内及时办理收楼手续。若乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形或出现《住宅质量保证书》中的质量问题，应在完成交付后按照法规和合同约定方式向甲方提出处理要求，乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按合同约定进行保修，但不得以拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙或拒绝接收本商品房，否则视为甲方已按合同约定交付，在此情形下，本商品房交付时间确定为《交楼通知书》或电话通知中的交房期限届满之日；6.乙方对于房屋交付标准或提交有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，提供相关资料，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内按约定方式提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；……十一、关于保修责任（对买卖合同第十六条的补充修订）：3.保修期限内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修。
2014年12月30日，佛山市禅城区国土城建和水务局确认禅城绿地金融中心的工程通过竣工验收，并收齐文件予以备案。
2017年2月1日，原告与物业公司签署《收楼确认书》。
2017年1月9日，佛山市禅城区季华六路13号禅城绿地金融中心二座P5-P13商铺的业主集体向佛山市禅城区国土城建和水务局信访，反映主要问题：1.不能按时交楼，因为严重质量问题和在门前走廊堆放材料，使业主不能收楼，收楼以后不能使用，造成损失，该赔偿给业主；2.交楼之前的物业管理费由开发商承担，但是物业公司要求业主负担；3.物业公司乱收费，除了交物业管理费外还要交“公用事业周转金”，而且要求业主收楼时一次性交三个月的物业管理费；4.迟交楼不承担违约责任，楼面严重漏水不及时维修，对漏水造成的损失不赔偿。而且对业主反映问题不理睬；5.物业公司强制购买维修保险，不买就不发装修许可证，强制停电。
2017年3月3日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出关于汪明光反映绿地金融中心不按时交楼等信访问题的答复，载明：一、关于不按时交楼的问题。我局已就该问题约谈开发商，并要求其依合同与相关业主协商相关交楼事宜；二、关于交楼前的物业管理费由开发商承担的问题。就此问题，我局通过物业管理纠纷人民调解委员会组织物业服务公司与您进行调解，明确该问题应由开发建设单位与您进行协商解决；三、关于物业公司乱收费的问题。就物业公司要求业主缴交“公用事业周转金”及“一次性交三个月的物业管理费”等涉及收费的问题，建议向物价部门反映处理；四、关于楼面漏水不及时维修等问题。就您反映的绿地金融中心二座P5-P13楼面漏水，并且建设单位对漏水造成的损失不作赔偿的情况，我局马上转达至建设单位，建设单位表示会马上安排相关人员修复楼面漏水问题。2017年3月1日，经向您了解，该问题已修复……
2017年7月7日，本院组织原、被告双方到现场进行勘查并拍摄照片。经本院现场勘查及双方当事人确认涉案P6号商铺已于2017年2月6日出租给Q房网。
诉讼中，原告陈述：①原告主张涉案商铺的质量问题一是天面漏水，二是商铺地面下沉，三是商铺门前走廊堆放幕墙玻璃等材料；②原告收楼时到现场查看，发现商铺墙面有渗水，屋顶有打胶的情形，地面也存在塌陷问题，门框也有问题，所以原告暂时拒绝收楼；③确认被告于2016年3月、2016年9月、2017年3月对商铺外地面进行修复；④原告于2017年2月份开始支付物业服务费，在此之前没有支付过；⑤原告认为《广东省商品房买卖合同》第九条第2点中“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”的约定为无效条款。
诉讼中，被告陈述：①被告确认2015年8、9月份发现商铺地面下沉，商铺前方均有部分下沉的情况，但每个商铺的具体情况不一样；2016年3月已经对地面下沉的问题修复完毕，后续2016年9月、2017年3月的施工仅是因为地面有凹凸不平进行修复；修复时确有围挡，修复路段两边可以通行；②2015年8月至9月，因临近商铺的镇安西路进行施工及土方开挖后，在临近该路段的地面出现一定程度下陷、石材开裂等问题，镇安西路改造情况于2016年3月基本改造完成，2016年6月正式完成。
关联的（2017）粤0604民初5175号案原告刘厚志陈述，2015年6月发现其P9铺位的玻璃门下端与地面之间出现相分离的情形，缝隙约宽5公分，大约在2015年9月，整个玻璃门因为地面下沉就自动摔下来，缝隙宽约8至10公分。被告绿地公司认为地面下沉的情况跟刘厚志陈述的差不多。
另查明，与涉案铺位相邻的佛山市禅城区季华六路13号二座首层P5、P7、P8、P9号铺位业主已同时起诉至本院，以铺位下沉等问题诉请被告承担迟延交房等法律责任。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因原告为台湾居民，故本案属于涉台民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。涉案买卖合同的签订地位于广东省佛山市禅城区，故本院对本案有管辖权。因原、被告未约定适用的法律,而涉案买卖合同签订地、履行地均在中华人民共和国内地，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条规定,在原告与被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，故本案应适用中华人民共和国内地法律。
综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同第十一条第二款是否存在无效的情形？2.原告有无拒绝收楼的正当理由？原告诉请的违约金有无依据？3.原告诉请的物业服务费有无依据？本院具体分析如下：
关于争议焦点一。涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。”上述条款虽为格式条款，但未有单方免除被告责任，加重原告责任的情形，且本案中，原告以被告交付的商铺存在质量问题而拒绝收楼，即原告认为其未能收楼的原因在于出卖人即本案被告，故并非上述条款所约定的情形，原告以此主张该条款无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
关于争议焦点二。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人拒绝收楼视为有正当理由。本案中，原告主张涉案商铺存在如下质量问题：天面漏水、商铺门前走廊堆放幕墙玻璃等材料导致行人无法通行、商铺门前地面下沉。原告拒绝收楼的理由是否成立，本院分析认为：一、原告提出的漏水问题均属于《房屋质量保证书》所涉被告的保修范围，可由被告通过修复予以解决，且原告亦确认漏水已被修复，故原告以此主张拒绝收楼于法无据；二、关于原告主张商铺门前堆放建筑物料的问题。上述事由并非可以拒绝收楼的法定事由，且原告无证据证明堆放物料的时间、期间，也无充分的证据证明堆放物料足以导致无法通行，被告亦予以否认，故原告以此主张拒绝收楼亦于法无据；三、关于商铺门前地面下沉的问题。被告确认涉案商铺与连接地面在2015年6月出现分离的情形，缝隙约近5公分，大约2015年9月开始下沉明显，缝隙约8公分至10公分。依据被告的陈述可认定涉案商铺的地面下沉问题属于严重影响买受人正常居住使用的情形，原告有拒绝收楼的正当理由。被告未能依约向原告交付法律规定可予以交付的房屋，其行为已构成违约，被告应向原告支付逾期交房违约金。关于违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条第2点约定，出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行，且延期交房的总违约金不超过总房价的2%。据被告自述，其在2016年3月、2016年9月、2017年3月分别进行地面下沉的修复工程。原告主张以其收楼之日即2017年2月1日为计算违约金的截止日期，本院予以确认。同时，原告主张“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”条款无效，该条款虽为格式条款，但原告未能举证证明该条款存在无效的情形，且未能证明其损失超过总房价的2%，故对原告的该项主张，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金为49240.94元（2462047元×2%），对原告主张的超出部分，本院不予支持。
关于争议焦点三。根据原告的陈述，原告所主张的期间没有向被告支付物业服务费，原告所主张的费用并未实际产生。故，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告绿地集团佛山禅城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告衡思智支付违约金49240.94元；
二、驳回原告衡思智的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3457元，由原告衡思智负担2385元，被告绿地集团佛山禅城置业有限公司负担1072元。
如不服本判决，原告衡思智可在判决书送达之日起三十日内，被告绿地集团佛山禅城置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林 波
审 判 员 郑泽霞
人民陪审员 陈桂好
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 林嘉敏
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。