上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1468号
上诉人（原审被告）顾庆华。
上诉人（原审被告）金阿妹。
上述两上诉人之共同委托代理人朱建军，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审第三人）梁玉英。
委托代理人熊志新，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）王明先。
委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。
委托代理人沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
上诉人金阿妹、顾庆华、梁玉英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王明先和金阿妹为再婚夫妻，金阿妹与顾庆华系母子。坐落于上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称系争房屋）系王明先将其租赁的曹杨八村房屋由金阿妹上交单位后，由金阿妹单位分配的房屋。1994年该房屋买为售后产权房，产权登记在金阿妹名下。2008年5月29日，金阿妹与顾庆华签订《上海市房地产买卖合同》，并完成了过户手续。顾庆华未支付金阿妹房款。2013年10月，长住医院的王明先向金阿妹提出要将户籍迁入系争房屋，遭拒绝。王明先曾诉讼至法院，之后因希望协商解决纠纷遂息诉。嗣后，王明先发现系争房屋已出售给梁玉英，故再次向法院提起诉讼，认为系争房屋系其与金阿妹婚后买下的售后产权房，房屋产权登记在金阿妹名下，其夫妇一直居住在该房屋内。2013年10月，王明先欲将户口迁回系争房屋，方被告知房屋产权已于2008年5月19日登记在顾庆华名下。请求法院判决关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
金阿妹辩称，系争房屋是金阿妹单位套配给自己的住房，虽当时王明先将属其的一套房屋交由金阿妹上交单位套配，但王明先说过把房屋给金阿妹。当时王明先亦把其单位增配的房屋给了他女儿。金阿妹在将系争房屋过户时与王明先沟通过，因此不同意王明先的诉讼请求。
顾庆华辩称，系争房屋过户至顾庆华名下，顾庆华未支付过对价。对此事，王明先是明知的。2013年10月，顾庆华将系争房屋以人民币115万元（以下币种均为人民币）的价格出售给了梁玉英，合同价104万元，梁玉英把钱都付清了。并办理了系争房屋的产权过户手续。
梁玉英述称，2013年10月，其妹妹说顾庆华想出售房屋，由于梁玉英名下没有房产，故出于投资目的购买系争房屋。原来房价是114万元，由于金阿妹不想搬离系争房屋，欲住到2017年底，租金以房价抵扣的形式冲抵，遂双方最后谈妥房价为100万元，后金阿妹又说住到2016年10月，故又增加了4万元的房款，最终房屋成交价为104万元。梁玉英已付清房款，并办理了房屋产权过户手续。梁玉英没有听到顾庆华说起其和王明先之间有纠纷，若是，梁玉英是不会买房的。
原审法院另查明，2013年10月24日，顾庆华（甲方）和梁玉英（乙方）签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价为100万元。系争房屋的房地产买卖合同第六条约定双方于2014年1月23日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续及补充条款（二）第2条约定：因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。除此之外，买卖双方未做任何约定。
原审法院审理中，金阿妹、顾庆华出示落款人为王滨、落款时间为1998年5月的说明书。该说明书的内容为：“今年二月区老干部局分配给爸爸两间不成套的住房，因为煤卫合用，生活不便，爸爸即托西部房产出售了十万元，出售后再行购房。看过多处，都因房型，朝向，经济等问题未购成功，五月份，我分到住房，装修需要钱款，即与爸爸讲，我在大渡河路XXX弄XXX号XXX室的一套小两房一厅给爸爸居住，爸爸即给我人民币壹拾壹万贰仟元。室内家具，空调，热水器，电话等是我给爸装的。爸爸讲，在爸爸百年之后房子由大女儿王滨继承，故不办理过户手续”。金阿妹、顾庆华称该说明书是王明先女儿王滨亲笔所书，王明先当时说好的，大渡河路房屋给其女儿后，长风二村的房屋就由金阿妹处理。王明先女儿所书的说明书间接证明了金阿妹、顾庆华的主张成立。王明先则认为，该说明书不能证明王明先承诺过系争房屋可由金阿妹处理。
原审法院庭审中，梁玉英称，顾庆华系其妹妹的前夫。顾庆华出售房屋时，系争房屋产权过户在其名下已过5年，据此梁玉英认为系争房屋产权是清楚的，所以才购买。梁玉英应为善意购房人，因此顾庆华和梁玉英间的房地产买卖合同应为有效。
原审法院经审理后认为，庭审中，金阿妹、顾庆华认为，王明先处分了大渡河路房屋，因此金阿妹有权处置系争房屋。其出示的王滨所书的说明书可从侧面证明金阿妹、顾庆华的主张。而从内容分析，该说明书主要是表明王明先对大渡河路房屋产权归属作出了处分，为了避免再行办理过户手续的麻烦，大渡河路房屋产权就不办理由王滨变更至王明先的相关手续。因此，金阿妹、顾庆华的前述主张，与事实不符，法院不予采纳。经审理查明，系争房屋属王明先和金阿妹夫妻共同财产，任何一方不得擅自处分。现金阿妹以房地产买卖的形式，在顾庆华未支付对价的情况下，将系争房屋产权过户至顾庆华名下，该行为形式上系买卖，实质为赠予。系争房屋的房地产买卖合同非双方买卖的真实意思表示，故王明先要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。金阿妹未经王明先的同意擅自将系争房屋过户至顾庆华的名下，其对房地产买卖合同无效负有责任。根据相关法律规定，无效的民事行为自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还。由于顾庆华在王明先与金阿妹就系争房屋产权变更发生纠纷期间，即与梁玉英（顾庆华前妻的姐姐）就系争房屋签订了买卖合同，虽然梁玉英和顾庆华均称房款已付清，但作为金阿妹唯一的一套住房，此举有违常理。而系争房屋的房地产买卖合同，除了房屋成交价外再无其他约定，也不符常理，从而使得法院有理由相信，签订房地产买卖合同的双方关系密切。基于此，法院无法相信梁玉英的购房行为系善意。因此顾庆华和梁玉英间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》亦为无效。该房地产买卖合同约定，房屋成交价为100万元，但顾庆华自认收到房款104万元，故顾庆华收取房款104万元应返还梁玉英，梁玉英应在收到款项后协助顾庆华办理系争房屋过户手续。顾庆华亦应在系争房屋产权恢复其名下后及时与金阿妹办理系争房屋产权恢复原状手续。法院审理中，顾庆华与梁玉英未提供证据表明系争房屋的成交价为115万元，故对梁玉英称合同约定成交价与实际成交价间的差额110，000元为租金的主张，法院无法采纳。因此法院无法对此作出处理。
原审法院据此作出判决：一、金阿妹与顾庆华间签订的关于上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、顾庆华与梁玉英间签订的关于上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；三、顾庆华应于判决生效之日起十日内返还梁玉英房款1，040，000元；梁玉英应在收到前述款项十日内协助顾庆华办理上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋产权变更手续，将房屋产权恢复至顾庆华名下；四、顾庆华应在产权恢复至其名下十日内协助金阿妹办理上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋产权变更手续，将房屋产权恢复至金阿妹名下。
原审法院判决后，上诉人金阿妹、顾庆华、梁玉英不服，向本院提起上诉。
金阿妹、顾庆华上诉称，王明先与金阿妹共同生活，对于金阿妹将系争房屋转让给顾庆华一事完全知晓，但并未提出任何异议，因此王明先对此转让是认可的。梁玉英取得系争房屋的行为符合善意取得的条件。金阿妹、顾庆华不清楚2013年王明先提起诉讼的情况，未作过任何调解或赔偿的表示。因此，请求撤销原审判决，改判金阿妹与顾庆华、顾庆华与梁玉英签订的房屋买卖合同有效。
梁玉英上诉称，同意金阿妹、顾庆华的上诉请求。此外，其手中的与顾庆华签订的《上海市房地产买卖合同》中不仅仅有原审另查明中表述的约定条款，还有顾庆华在该合同第13页背面有对水、电、煤、有线电视过户及户口迁出时间的约定。另外，与顾庆华在2013年10月22日就系房屋签有《租赁合同》，该合同中双方对系争房屋也有多项约定。梁玉英不可能知道顾庆华处分系争房屋是否存在瑕疵，在此次交易中梁玉英并不存有恶意，也已支付了合理的对价，是善意购房人，因此顾庆华和梁玉英间的房地产买卖合同应为有效。如王明先认为梁玉英非善意，则应由其承担举证责任。综上，请求撤销原审判决，改判梁玉英与顾庆华签订的房屋买卖合同有效。
被上诉人王明先辩称：对上诉人的说法不予认可。王明先对金阿妹与顾庆华之间的转让并非早就知晓，是在2013年10月要求将户籍迁入时才知晓。王明先曾于2013年10月23日提起诉讼（2013）普诉前调字第8280号）要求确认金阿妹与顾庆华签订的房屋买卖合同无效，后因金阿妹提出可以协调，王明先撤诉。在《上海市房地产买卖合同》文本第11页的补充条款（四），即系供买卖双方填写对水、电、煤作出的约定，如买卖双方对此类情况需作约定，完全可以在该处书写，根本不用写在第13页背面。而且在房地产交易中心留存的合同中，第13页背面为空白。顾庆华、梁玉英在原审时表述矛盾。请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，系争房屋产权于2013年12月2日登记在梁玉英名下。
本院认为，顾庆华与金阿妹就系争房屋订立了买卖合同，形式上是确立双方的买卖关系，但根据本案查明的事实判断，其真实意思是金阿妹欲将系争房屋在顾庆华不支付对价的情况下过户至顾庆华名下。金阿妹与顾庆华在买卖合同中的表示与内心真实意思不一致，并且顾庆华在获得系争房屋后也未向金阿妹支付房款，双方当事人在无偿受让系争房屋上存在共同的意思联络。王明先和金阿妹为再婚夫妻，金阿妹与顾庆华系母子。系争房屋虽登记在金阿妹名下，但基于各方当事人的亲属关系，顾庆华应当清楚王明先对系争房屋所拥有的权利。在没有证据证明王明先认可的前提下，可以确认金阿妹与顾庆华主观上存有恶意，其两人的行为，势必损害王明先的利益，相应的买卖合同应当确认无效。无效的民事行为自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，顾庆华再行处分系争房屋的行为显然无效。顾庆华与梁玉英就系争房屋所建立的买卖关系，由于在合同条款、付款细节、房屋交付等环节上均存在不符常理现象，本院难以推定梁玉英为善意受让人。基于上述理由，本院认为上诉人的上诉主张不能成立，原审判决可予维持。但就履行的时间，原审判决有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第210号民事判决第一、二、四项；
二、变更上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第210号民事判决第三项为：顾庆华应于本判决生效之日起十日内返还梁玉英房款1，040，000元；梁玉英应于本判决生效之日起十日内协助顾庆华办理上海市长风二村XXX号XXX-
XXX室房屋产权变更手续，将房屋产权恢复至顾庆华名下。
一审案件诉讼保全费人民币5，000元，由金阿妹、顾庆华负担。一审案件受理费人民币7，000元，由金阿妹、顾庆华负担。二审案件受理费人民币7，000元，由上诉人金阿妹、顾庆华负担3，500元，上诉人梁玉英负担3，500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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