广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16422号
上诉人（原审被告）：雷振烈。
上诉人（原审被告）：孙建敏。
共同委托诉讼代理人：郭伟，广东王芬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：覃凤娟。
委托诉讼代理人：郑标，广东深宝（前海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈观资，广东深宝律师事务所律师。
上诉人雷振烈、孙建敏因与被上诉人覃凤娟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初364号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
雷振烈、孙建敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回覃凤娟的诉讼请求。事实和理由：一、有新的证据证明雷振烈没有卖房意愿。雷振烈始终没有卖房的意愿，签字也是违背自己真实意愿的，这个事实有证人杨某以证明，雷振烈申请证人出庭作证，请法院查明当时情形。二、一审判决不支持雷振烈、孙建敏显失公平的抗辩理由是错误的。本案签订合同的当日，合同房价比评估的房价低了近一半，如果这还不属于显失公平，那么还有什么属于显失公平？2015年11月1日签订房屋买卖合同时，总价款355万元，平均每平方米才3.7万元，而实际上该片区房屋已经达到每平方米6万元以上，雷振烈、孙建敏提交的评估报告为5.31万每平方米。按照合同法第五十四条的规定，该合同应予以撤销。三、覃凤娟的违约行为为什么不被追究？覃凤娟没有按照合同支付款项，如果认为雷振烈、孙建敏可能拒收的话，为什么不办理提存？法律规定在诉讼中就可以免除其违约责任吗？四、一审判决支持全部违约金既违反法律规定又没有事实依据。五、雷振烈已81岁高龄并患脑萎缩，其行为能力受限。经医院检查，雷振烈患××，且其在签订合同时是违背真实意愿的，因此，所签合同为无效合同。六、虽然覃凤娟并无损失，雷振烈、孙建敏愿意为调解结案支付款项。雷振烈、孙建敏通知覃凤娟解除或撤销合同时，退回了定金，没有造成覃凤娟的损失。况且从签订合同至今深圳房价并未上涨，没有增加覃凤娟的机会成本。雷振烈、孙建敏都是七八十岁的老年人，现在为了息事宁人愿意出些钱了结这个案子，免受讼累。七、本案案情复杂，应采用普通程序审理，而法院采取了简易程序。
覃凤娟辩称，一、《房地产买卖合同》系雷振烈、孙建敏与覃凤娟之间的真实意思表示，合同内容不存在重大误解和显失公平。当时周边房屋的价格约为每平方米3.5万元，合同成交价与市场价相当。二、覃凤娟已经做好一切履约准备，雷振烈、孙建敏中途解约已导致覃凤娟丧失继续订立合同的机会和能力，继续履行合同符合法律规定，符合契约精神，能够平衡双方的利益。三、雷振烈、孙建敏以其明确行为表示不履行合同义务，已经构成根本违约。在覃凤娟履行支付首期款前，雷振烈、孙建敏已经违约，覃凤娟只能采取诉讼方式要求其继续履行合同，覃凤娟不存在违约行为。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
覃凤娟向一审法院起诉请求：一、雷振烈、孙建敏继续履行与覃凤娟于2015年11月1日签订的《房地产买卖合同》，将深圳市xx区XX职工宿舍X栋XX房（房地产权证编号：深房地字第××号，以下简称涉案房屋）过户给覃凤娟；二、雷振烈、孙建敏向覃凤娟支付违约金14200元（以转让成交价355万元为基数，按日万分之四的标准，从2015年12月29日起暂计至2016年1月8日，要求继续计算至雷振烈、孙建敏配合覃凤娟办理完毕过户手续之日止）；三、本案的诉讼费、保全费由雷振烈、孙建敏共同承担。
一审法院认定事实：涉案房屋建筑面积为95.06平方米，于1996年12月15日由雷振烈、孙建敏购买。
2015年11月1日，覃凤娟（买方）与雷振烈、孙建敏（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房屋转让给买方，转让价款为355万元，定金8万元；买方应于2016年2月16日前付清首期款150万元；涉案房屋无抵押，卖方对该物业享有完全的处分权；涉案房屋不附有租赁合同；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，及其它内容。2015年11月2日，孙建敏出具收款收据，载明收到覃凤娟支付的定金8万元。覃凤娟确认孙建敏已于2015年12月29日单方将定金转回给覃凤娟。
庭审中，雷振烈、孙建敏陈述已于2015年11月18日通知覃凤娟终止合同，并于11月22日会面协商时当面退回定金8万元，覃凤娟拒收。2015年12月29日，雷振烈、孙建敏向覃凤娟发出《再次声明终止房地产买卖合同通知书》，要求终止合同，退回定金。2015年12月31日，雷振烈、孙建敏委托律师向覃凤娟发出《关于通知终止〈房地产买卖合同〉的律师函》，要求终止合同、退还定金，要求覃凤娟在10天内在合同上签字作废。覃凤娟认可收到上述两份函件，覃凤娟律师也曾给雷振烈、孙建敏当时委托的律师打电话要求继续履行合同，双方无法达成一致。
覃凤娟提交了招商银行交易明细表，拟证明覃凤娟账户余额为224万元，具备支付购房款的能力。雷振烈、孙建敏对上述证据真实性认可，关联性不予认可。雷振烈、孙建敏提交了租赁合同拟证明涉案房屋在出售时存在租赁合同，雷振烈、孙建敏未告知承租人具有优先购买权，涉案合同可能侵犯了第三人利益，存在继续履行的法律障碍；雷振烈、孙建敏提交了房价趋势图、评估报告、评估费发票等拟证明涉案房屋在签约时均价已达到5-6万，合同显失公平；雷振烈、孙建敏提交了疾病证明书、门诊病历、证明等拟证明雷振烈、孙建敏身体不好，依赖住房养老等。覃凤娟对上述证据的真实性不予认可。
关于合同的继续履行，覃凤娟愿意一次性付款购买涉案房屋。
2016年5月5日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明覃凤娟家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
一审法院认为，关于雷振烈、孙建敏主张涉案合同成交价格低于市场价，显失公平，雷振烈、孙建敏作为理性的成年人，在从事房地产买卖等重大经济活动时，理应审慎地处分自己的财产，雷振烈、孙建敏所举的证据并不足以证明其在签约时存在重大误解、显示公平以及被欺诈、胁迫等情形。故双方签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
合同签订后，覃凤娟向雷振烈、孙建敏支付了定金8万元，雷振烈、孙建敏在签订合同后即告知覃凤娟不愿继续履行合同，故雷振烈、孙建敏的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故覃凤娟要求继续履行涉案合同，符合法律规定。
关于合同的继续履行，覃凤娟应于该判决生效之日起三十日内一次性向雷振烈、孙建敏支付购房款355万元；雷振烈、孙建敏应于覃凤娟付清购房款之日起三个工作日内配合覃凤娟办理涉案房屋登记至覃凤娟名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由双方依照合同约定承担；雷振烈、孙建敏应于涉案房屋产权过户至覃凤娟名下及覃凤娟付清购房款之日起三个工作日内将涉案房屋交付覃凤娟。
覃凤娟要求雷振烈、孙建敏支付违约金的诉讼请求符合合同约定，故该院判令雷振烈、孙建敏应于该判决生效之日起十日内向覃凤娟支付违约金。覃凤娟主张从2015年12月29日起计算违约金，该院认为，雷振烈、孙建敏于2015年12月29日要求解除合同，该解除行为导致合同约定的买方应于2016年2月16日前付清首期款以及其后双方的履行行为迟延，故违约金应按购房款355万元日万分之四的标准，从2016年2月16日起计至涉案房屋转移登记至覃凤娟名下之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雷振烈、孙建敏继续履行与覃凤娟签订的《房地产买卖合同》，具体包括：1、覃凤娟应于该判决生效之日起三十日内一次性向雷振烈、孙建敏支付购房款355万元；2、雷振烈、孙建敏应于覃凤娟付清购房款355万元之日起三个工作日内配合覃凤娟办理涉案的南山医院职工宿舍1栋503房转移登记至覃凤娟名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由双方依照合同约定承担；3、雷振烈、孙建敏应于涉案房屋产权过户至覃凤娟名下及覃凤娟付清购房款之日起三个工作日内将涉案房屋交付覃凤娟；二、雷振烈、孙建敏应于该判决生效之日起十日内向覃凤娟支付违约金（违约金按购房款355万元日万分之四的标准，从2016年2月16日起计至涉案房屋转移登记至覃凤娟名下之日止）；三、驳回覃凤娟的其它诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17656.8元，保全费5000元，由雷振烈、孙建敏负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案《房地产买卖合同》是否真实有效；二、买方覃凤娟是否存在违约行为；三、一审判令雷振烈、孙建敏支付违约金是否妥当。
关于本案《房地产买卖合同》的效力问题。雷振烈上诉称其81岁高龄且患脑萎缩，行为能力受限，因此其签订的本案《房地产买卖合同》应当认定无效，但其并未能提交相关法律文书证明其属于限制民事行为能力人，故本院对其该主张不予支持。雷振烈还上诉称其签订上述合同时是不情愿的，并申请证人出庭作证，且合同价格明显低于市场价格。对此，本院认为，雷振烈作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当对出售房产（包括价格）这一重大事项有充分认识，并经过慎重思考后签署本合同，故本院对其该主张不予支持。雷振烈可以在一审时申请证人作证未申请，却在二审中申请证人出庭作证，不符合证据规则，本院对其申请不予准许。因此，雷振烈、孙建敏与覃凤娟于2015年11月1日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行。
关于买方覃凤娟是否存在违约行为的问题。雷振烈、孙建敏上诉称覃凤娟没有按照合同约定支付款项，其行为构成违约。本院认为，本案《房地产买卖合同》签订后，覃凤娟依照合同支付了定金8万元。上述合同约定，覃凤娟应当在2016年2月16日前支付首期款150万元。雷振烈、孙建敏在诉讼中确认其于2015年11月18日通知覃凤娟终止合同，并于2015年12月29日单方将定金转回给覃凤娟。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”在覃凤娟应当支付首期款之前，雷振烈、孙建敏已明确表示不履行合同。在此情况下，根据该规定，覃凤娟可以在雷振烈、孙建敏应当配合办理按揭手续前，诉请雷振烈、孙建敏承担违约责任，而覃凤娟并不构成违约。
关于一审判令雷振烈、孙建敏支付违约金是否妥当的问题。双方《房地产买卖合同》约定“如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”，本案中雷振烈、孙建敏明确表示不履行合同构成违约，而覃凤娟并无违约行为，因此，一审根据双方的约定以及合同履行情况，判令雷振烈、孙建敏以转让成交价为基数、按日万分之四标准支付违约金，处理正确，本院予以维持。
虽然雷振烈、孙建敏表示愿意支付款项调解结案，但其并未提出具体方案，使买方覃凤娟能够得到与合同履行完毕同样效果的补偿，因此，判令继续履行更能保护买方覃凤娟的权益。此外，本案的事实比较清楚，一审适用简易程序审理并无不当。
综上，雷振烈、孙建敏的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35313.6元，由上诉人雷振烈、孙建敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月八日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。