河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民再终字第36号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：韩巧兰，女，汉族，1952年11月13日出生，住漯河市召陵区。
委托代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：魏永恒，男，汉族，1962年6月4日出生，住漯河市郾城区。
委托代理人：张营超，河南平允律师事务所律师。
一审被告：万柯，男，汉族，1978年11月11日出生，住漯河市召陵区。
再审申请人韩巧兰因与被申请人魏永恒、一审被告万柯买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）漯民终字第576号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月30日作出（2015）漯立民申字第107号民事裁定书，裁定由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人韩巧兰及其委托代理人樊朝阳、被申请人魏永恒及其委托代理人张营超、一审被告万柯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
源汇区人民法院一审查明，原告魏永恒一审诉称，2008年7月初，原告和二被告及韩巧兰的丈夫万建国三人口头商谈购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋一套，房屋面积310.44平方米，约定单价每平方米2100元，房屋总价款为650000元，原告先支付550000元，剩余100000元在办理过户手续时支付给被告韩巧兰。协议达成后，原告于2008年7月28日交付二被告订金50000元，二被告将房屋交付给原告，2008年8月18日支付二被告购房款300000元，2008年10月14日支付二被告购房款200000元并和被告一起去办理该房屋的抵押权撤销手续，被告韩巧兰在办理完该手续后将房产证交付给原告。但被告韩巧兰却一直以种种理由拒绝配合原告办理该房屋的过户手续，并在法院起诉原告要求原告从该房屋中搬出。原告和二被告口头所达成的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，为合法有效的协议，原告按照约定的内容履行了合同的义务，而被告未按照合同约定的内容全面履行自己的义务，属于违约行为，应当承担违约责任，请求判令二被告继续履行双方之间的房屋买卖合同，配合原告办理房屋的过户手续，原告魏永恒为证实其主张，提供下列证据：1、收据三份，分别为2008年7月28日万建国收到门面房订金伍万元、2008年8月18日万建国、万柯收到门面房预付款叁拾万元、2008年10月14日万柯收到房款贰拾万元，用以证明原告已经实际交付购房款55万元；2、争议房屋房产证原件一份，用以证明被告在2008年10月14日收到原告购房款后，原被告及万柯的妻子一起去房管局办理抵押注销手续，在办理完毕后韩巧兰取出房产证原件交给原告；3、2008年11月7日万柯出具的保证书一份，上载明“2008年11月7日到2008年12月7日之间万柯做通妈妈工作，把房子过户给陈自祥”，用以证明原告交付55万元购房款后，经协商被告同意将房屋过户给原告的妻子陈自霞；4、漯河市房源汇区他字第2007004475号他项权证，证明被告在2008年10月14日收到原告购房款20万元后，被告用该款项偿还了借款本息，韩巧兰取得房产证交给原告，原告此时才知道该房屋的评估价值为80万元左右，二被告在原一二审中称原告和万建国、万柯恶意串通以低价购买房屋是虚假的；5、陈自霞证人证言，证明原告购买房屋之前，韩巧兰曾说过卖房的事情，原告多次到被告家中协商买房，也证明被告韩巧兰、万柯、万建国在一起共同居住生活。韩巧兰称对三张收到条及保证书不知情，也不认可；房产证是万柯偷走给原告的，不能证明韩巧兰同意卖房；他项权证也不能证明韩巧兰同意卖房；陈自霞的证言不能证明韩巧兰同意卖房，其证言反而证明了韩巧兰得知万建国与原告协商买卖房屋的事情后明确表示不同意卖房。被告万柯称对2008年7月万建国出具的收到条不知情，30万元的收条是万柯签的字，经万柯的手收到了原告20万元后是万柯给原告打了收条，韩巧兰不知道，没有给韩巧兰说过；房产证是韩巧兰从房管局拿出来后被万柯偷出来交给原告的，不是韩巧兰给原告的；保证书是万柯写的，因为原告一直找万柯过户房屋，当时韩巧兰不知道买房子的事情，所以万柯给原告写了保证书。被告韩巧兰提供的证据为民事调解书一份，用于证明韩巧兰于2001年12月7日与万建国离婚。原告魏永恒称韩巧兰、万建国、万柯一直在一起共同生活，不知道韩巧兰于万建国何时离婚，一审中被告出示调解书时原告才知道。被告韩巧兰对此解释说三人虽然在一栋楼上住，但各是一家人，且万柯2007年搬出该楼。被告韩巧兰称有时让儿子万柯代为管理建材市场的房，被告韩巧兰直到2011年底才发现该房屋的房产证不见了，2013年去房管局补办了房产证，2013年7月18日韩巧兰到法院起诉魏永恒要房租的时候才知道房屋被卖的事情，期间从2008年到2013年一直没有收原告的租金。原告魏永恒称韩巧兰所述不属实，并提供了一份以韩巧兰为原告的诉状，诉讼请求为解除租赁关系、判令魏永恒搬出房屋，没有要求魏永恒交纳房租。
源汇区人民法院一审认为，原告魏永恒主张其与万建国、万柯之间存在口头房屋买卖合同，提供有收据三张、涉案房屋房产证予以证明，对原告与万建国、万柯之间就购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋一套、房屋总价款65万元、原告先支付55万元，剩余的10万元在办理过户手续时支付给被告韩巧兰的事实，予以认定。被告韩巧兰称其对万建国、万柯出卖房屋的事情不知情，也不同意出卖房屋，原告没有提供被告韩巧兰同意出卖房屋的证据，法院认定被告韩巧兰未委托万建国、万柯出卖其房屋。万建国、万柯未经房屋所有权人韩巧兰书面同意，未取得出售房屋的书面授权委托书，将房屋出售给原告的行为系无权代理行为。万建国与韩巧兰原系夫妻关系，韩巧兰与万柯系母子关系，被告韩巧兰在漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理等，万建国、万柯能够将涉案房屋交付给原告使用，其后又将房产证原件交给原告，而且原告一直使用房屋至今，被告韩巧兰没有对万建国、万柯出售其房屋的行为表示反对。基于上述情况，足以使原告有理由相信万建国、万柯有代理权，万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由被告韩巧兰承担，韩巧兰因此遭受损失的话有权向万建国、万柯追偿，故法院认定原告魏永恒与被告韩巧兰之间存在房屋买卖合同关系，原告在交付55万元房款后已占有该房屋并进行使用，按照合同约定，被告韩巧兰应当协助原告办理过户手续，办理过户时原告将下余房款10万元交付给被告韩巧兰。故原告要求被告将房屋过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审委会研究决定，判决：一、被告韩巧兰于本判决生效后十五日内将位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号的房屋过户给原告魏永恒；二、驳回原告魏永恒的其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告韩巧兰承担
韩巧兰不服一审判决向本院提起上诉称，1、一审判决仅凭魏永恒陈述，在无任何证据证明的情况下，认定其与本案被告万柯及万建国口头买卖房屋的协议内容，无事实依据，无证据支持；2、一审判决认定万柯及万建国出卖房屋的行为对韩巧兰构成表见代理违背事实及法律，魏永恒对韩巧兰不同意买房是明知的，万建国出卖韩巧兰的房屋是无权代理；3、魏永恒的诉讼请求已超过诉讼时效。本案中万建国、万柯与魏永恒串通以欺骗的方式，意图用亲情、用事实行为迫使韩巧兰同意买房以达到各自的目的，其行为严重侵害了韩巧兰的合法权益。
被上诉人魏永恒答辩称，1、一审法院认定事实清楚。一审法院已查明魏永恒与万建国、万柯之间存在口头的房屋买卖合同，魏永恒提供的定金及购房款的三张收据、房屋所有权证、万柯于2008年11月7日向魏永恒出具的保证以及魏永恒实际占有本案房屋的上述事实，足以证明魏永恒已经履行了房屋买卖合同的主要义务。本案房屋位于漯河市源汇区漯舞路建材市场，平时由万建国、万柯负责管理，魏永恒履行了交付房款义务后，万建国、万柯将本案房屋交付给魏永恒一直使用至今，房产证原件也交给了魏永恒，从2008年至今韩巧兰既没有对魏永恒占有、使用该房屋提出过任何异议，也没有对万建国、万柯出售房屋的行为表示反对。另外，韩巧兰和万建国、万柯在一起共同居住生活。结合魏永恒提供的2008年10月14日原审被告万柯出具的收条以及本案争议房屋所有权证办理抵押注销手续的日期为同一天，当天收到魏永恒20万元钱，和魏永恒共同去漯河市房屋管理部门办理的20万元抵押注销手续，韩巧兰办理完手续后签字将房产证原件领走，并将该房产证原件交给魏永恒这一系列事实，足以证明韩巧兰是知道本案争议的房屋卖给了魏永恒。故魏永恒足以相信万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由韩巧兰承担。2、一审法院适用法律正确。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除；并且合同双方当事人应该根据诚实信用原则，全面履行合同义务。3、本案是物权行为，不受诉讼时效的限制。韩巧兰上诉称本案已经超过诉讼时效的理由不能成立。
一审被告万柯二审中述称，同意上诉人韩巧兰的意见。
本院二审认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。魏永恒购买韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋一套一事，魏永恒称其与万建国、万柯之间口头约定房屋总价款65万元、先支付55万元，剩余的10万元在办理过户手续时支付。以上事实，魏永恒提供有收据三张、涉案房屋房产证及万柯所写保证予以证明。韩巧兰称对万建国、万柯出卖房屋的事情不知情，也不同意出卖房屋。关于万建国、万柯与魏永恒就本案争议房屋的买卖行为是否对韩巧兰构成表见代理。本院认为，韩巧兰与万建国原系夫妻关系，与万柯系母子关系，漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理，虽然韩巧兰提交民事调解书一份，证明其于2001年12月7日与万建国离婚，但不能证明魏永恒对此知情。2008年7月涉案房屋已交付给魏永恒使用。2008年10月14日万柯出具的收条收到魏永恒20万元房款后，当天在房管局为本案争议房屋办理了抵押注销手续，之后将房产证原件交给魏永恒。涉案房屋属商业用房，魏永恒从2008年7月使用房屋至今，韩巧兰一直未向其收取租金。以上事实足以使魏永恒有理由相信万建国、万柯有代理权，一审判决认定万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理符合法律规定。魏永恒交付55万元房款后，争议房屋虽未办理过户手续，但一直由其占有使用。魏永恒本案的诉讼请求是判令韩巧兰履行过户义务，韩巧兰上诉称魏永恒的诉讼请求已超过诉讼时效理由不成立。综上，上诉人韩巧兰的上诉理由缺乏事实证据与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人韩巧兰负担。本判决为终审判决。
本院再审过程中，再审申请人韩巧兰称，原审认定万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理是错误的。申请人虽将涉案房屋交给万柯出租、管理，但未授权万建国进行管理，更未授权万建国、万柯出售该房屋。万建国、万柯未取得申请人同意和授权出卖申请人所有的房屋，属无权代理行为，对此被申请人是明知的。申请人的房屋是商业用房，申请人与万建国2001年已经离婚，申请人是因受到万建国的威胁，且考虑到和万柯的母子关系，才没有去向被申请人收取房租，但并不知道房屋已被出售。直到申请人起诉被申请人解除租赁关系时才知道房屋买卖的事实。原审以申请人长期未向被申请人收取租金为由认定表见代理是错误的。涉案房屋房产证是万柯从申请人处偷出交给被申请人的，被申请人明知申请人为房屋所有权人，却不和申请人联系过户，证明被申请人明知万建国、万柯的的行为属无权代理。
被申请人魏永恒辩称，魏永恒与万建国、万柯之间存在口头的房屋买卖合同，有魏永恒提供的定金及购房款的三张收据、房屋所有权证、万柯于2008年11月7日向魏永恒出具的保证以及魏永恒实际占有本案房屋的事实等证据予以证明。本案房屋平时由万建国、万柯负责管理，韩巧兰虽然提交了一份民事调解书，证明申请人2001年已与万建国离婚，但申请人当时仍与万建国、万柯在一起共同居住生活，并不能因此证明被申请人知道二人离婚的事实。2008年10月14日万柯出具的收条收到被申请人20万元房款后，当天在房管局为本案争议房屋办理了抵押注销手续，之后将房产证原件交给了被申请人。涉案房屋属商业用房，被申请人自2008年使用至今，申请人一直未向被申请人收取租金，也未对被申请人占有、使用该房屋提出过任何异议。以上事实足以使被申请人有理由相信万建国、万柯有代理权，原审认定二人出卖房屋的行为构成表见代理符合法律规定。
一审被告万柯称，20万元收条上万柯的签字是万柯本人所签，万柯并不知道房屋买卖一事。其余意见与申请人韩巧兰意见相同。
本院再审中，再审申请人韩巧兰提交了张东枝、陈玉香诉韩巧兰的起诉状、裁定书以及房屋买卖合同，用以证明诉争房屋所处地段的房价在2005年时已经为每平方米2200元，2008年魏永恒以不足2200元的价格购买诉争房屋明显低于市场价格。一审被告万柯提交了一份录音材料，内容为万柯与魏永恒妻子陈自霞2013年10月6日的电话录音，用以证明陈自霞明知韩巧兰不同意卖房一事。其余事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，一、再审申请人韩巧兰虽然提供了张东枝、陈玉香诉韩巧兰的起诉状、裁定书以及房屋买卖合同，但并未提供证据证明2008年诉争房屋所处地段的房屋市场价格，该证据不足以证明被申请人魏永恒以每平方米2100元的价格购买诉争房屋明显低于市场价格。一审被告万柯提供的录音材料为复制件，并称存放原件的手机已丢失。被申请人对该复制件明确表示不予质证。本院认为，该录音材料为复制件，一审被告万柯不能提供原件进行核对，且该录音时间为2013年10月6日，形成于本案第一次诉讼之后，本院对该录音证据依法不予采信。
二、再审申请人韩巧兰与万建国原系夫妻关系、与一审被告万柯系母子关系，诉争房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理。韩巧兰称其与万建国已于2001年离婚，并提供了二人离婚诉讼的民事调解书，但并不能证明被申请人魏永恒明知二人离婚的事实。2008年7月万建国、万柯将诉争房屋交付给魏永恒使用，2008年10月14日万柯收到魏永恒20万元房款的当天，韩巧兰为本案争议房屋办理了抵押注销手续，之后万柯又将房产证原件交给魏永恒。该房屋属商业用房，魏永恒从2008年7月使用房屋至今，韩巧兰一直未向其收取过租金。韩巧兰称其是迫于万建国的压力和考虑到和万柯的母子关系才没有要求魏永恒支付房租，但并未提供相应证据证明。本案诉争房屋所有权人为韩巧兰，虽然万建国、万柯是在未经韩巧兰授权的情况下将该房屋出售给被申请人魏永恒，但以上事实足以使魏永恒有理由相信万建国、万柯对诉争房屋的买卖有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”万建国、万柯将诉争房屋出售给魏永恒的行为构成表见代理，该代理行为对韩巧兰发生法律效力。魏永恒在交付55万元房款后已占有诉争房屋并进行使用，按照约定，韩巧兰应当协助魏永恒办理过户手续，办理过户时魏永恒将下余房款10万元交付给韩巧兰。综上，韩巧兰的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2015）漯民终字第576号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李 军
审判员 刘光耀审判员赵少杰
二〇一五年十二月十五日
书记员 李 璐 璐