上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第803号
原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司。
法定代表人蔡连根。
委托代理人刘玉林，上海市申松律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司。
法定代表人袁海婴。
委托代理人曹海燕，上海市海燕律师事务所律师。
委托代理人沈亮，上海市海燕律师事务所律师。
第三人上海沈泰物流有限公司。
法定代表人沈建达。
原告上海双盆工贸有限公司（以下简称：双盆公司）与被告上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司（以下简称：海鹰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审理中，上海沈泰物流有限公司（以下简称：沈泰公司）向本院申请作为第三人参加诉讼，本院予以追加；被告海鹰公司向本院提起反诉，本院予以受理；另本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就有关事项进行司法鉴定。本案于2013年5月30日、2013年8月16日、2013年10月31日以及2014年10月20日四次公开开庭进行了审理。原告法定代表人蔡连根、委托代理人刘玉林四次到庭参加庭审，被告委托代理人沈亮到庭参加第一、二、四次庭审，被告委托代理人曹海燕到庭参加第一、三次庭审，第三人法定代表人沈建达到庭参加第三、四次庭审。本案现已审理终结。
原告双盆公司诉称：原、被告于2011年8月25日签订租赁合同，约定2011年9月1日起被告将位于松江区新桥镇春申村6，899.22平方米的一块土地出租给原告作为停车场或堆场之用，双方未约定租赁期，租金为先付后用。双方还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告按约支付租金，并委托他人建造作承租之用的平整场地、铺设水泥地、下水道、建房等一系列的施工。但原告刚建造好的未经使用的上述设施，于2012年2月被松江区新桥镇相关部门认为是违章建筑和违章使用而被迫停止使用。现该土地上原告所建造房屋被拆除，投资建造的设施也被闲置。原告认为，由于被告没有提供合法的使用土地，造成原告上述经济损失。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告承担原告经济损失1，085，156元［具体包括平整土地300，000元，建造房屋5间60，000元，下水道、围墙102，427元，水泥场地560，000元，门卫工资6，000元，设施配件（料）52，900元，消防设施2，450元，施工用水电1，379元］。
审理中，经本院释明双方租赁合同无效后，原告将上述第1项诉讼请求变更为要求确认双方租赁合同无效，并坚持第2项诉讼请求。
被告海鹰公司辩称：一、原、被告之间租赁合同合法有效，目前尚未具备合同解除的条件，不同意解除合同。如果合同无效，导致损失的过错也在于原告。二、根据现有证据并不能证明原告搭建了房屋，而且按照双方约定，原告不能造房屋，即使造房屋也要得到相关部门审批。如果原告自行搭建房屋导致被拆除，也并非被告原因所致。三、原告将土地转租给了第三人，其从中获利，并不存在损失。而且其主张的损失不客观真实。同时，被告海鹰公司反诉称：合同签订后，被告按约向原告交付了土地，但原告仅支付了第一个半年租金，其余租金未予以支付。故被告反诉要求判令原告支付租金（使用费）28万元（计算至2014年2月底总计为35万元，扣除已付7万元；之后的租金或使用费另行主张）。另外，被告表示如果原、被告之间租赁合同应属无效的，则还要求原告返还系争土地。
针对被告反诉，原告双盆公司辩称：原告承租半年左右时间，将场地浇筑完毕，之后政府称涉及违章建筑要求拆除。因无法使用场地，故不同意再支付使用费。同意返还土地。
第三人沈泰公司述称：原告与第三人共同对系争土地进行投资，原则上由原告提供土地，第三人负责平整土地、造厂房、招商、招工等，以后利润各半享有。原告与第三人签订合同时，原告已经在平整土地，故原告也支付过一部分土地平整费。2011年12月，房屋刚建造完毕，即被政府部门拆除。土地实际并未使用过，现处于空置状态。现同意由原告向被告主张各项损失，原告和第三人之间的问题，由原告与第三人自行解决。因无法使用场地，故被告无权主张使用费。
经审理查明：2011年8月25日，被告作为甲方、原告作为乙方签订承租合同，约定：被告将位于松江区新桥镇春申村一块土地6，899.72平方米，自2011年9月1日起出租给原告用作停车场或堆场之用，直到被告需要该土地可以造房止，原告无条件搬出该地块，合同终止；租金为每年14万元，第三年递增10%；租金每年分两次付清，先付后用（第一次为2011年10月1日）；该出租地块原告只能用作停车场或堆物之用；被告要收回地块，必须提前2个月通知原告；该地块的青苗清除及原告使用所需的整地等费用一律由原告负担；原告租赁该土地，务必合法经营，如有违法乱纪，被告不承担任何责任。
上述合同签订后，被告按约向原告交付了土地。原告向被告交付了租金7万元。
2011年10月1日，原告与第三人沈泰公司就开发投资该地块签订合作协议，约定：第三人出资建设停车场、招商引资等，原告以上述10亩空场地为投资资金；本合同协议期与租赁合同（即原、被告承租合同）年限相同，除去一切管理成本及开支后，纯盈利原告享有50%，第三人享有50%。协议对其他事宜进行了约定。
上述承租合同及合作协议签订后，原告及第三人委托他人对系争土地进行平整、建造水泥场地、部分围墙、铺设下水道以及其他附属设施等。
另查明：2003年5月，案外人上海松江申大实业公司与上海红象文化传播有限公司签订土地使用权有偿转让合同，约定上海松江申大实业公司将松江区新桥镇春申村“高新技术产业园区”约6，667平方米地块使用权转让给上海红象文化传播有限公司。合同对其他事宜进行了约定。
2006年2月，上海红象文化艺术有限公司、上海红象文化传播有限公司与被告签订土地使用权有偿转让合同，约定被告受让上述地块使用权。合同对其他事宜进行了约定。
审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局新桥所发出《调查函》，要求其明确涉案土地是否属于基本农田等情况。该所向本院进行回复，其中明确所涉土地为违法使用地块（属历史违法）、违法主体单位为原告上海双盆工贸有限公司，土地类型为一般农用地（建设备用地）。
审理中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司对松江区新桥镇春申村申港路XXX号土地上的平整土地、下水道、围墙、水泥场地、设施配件（料）的损失进行司法鉴定。该公司于2014年9月29日出具司法鉴定意见书。鉴定结论为：一、根据原、被告双方意见，该公司根据与本工程有关资料为计算依据，鉴定金额如下：1、无争议部分涉及金额44，021元，2、建筑垃圾基层部分涉及金额分别为226，319元（原告主张）、63，044元（被告主张），3、平整场地部分涉及金额50，038元，4、砌筑墙体部分涉及金额6，492元，5、砼面层部分涉及金额560，285元；二、原、被告有异议部分，其争议缘由及涉及金额均已陈述，由法院裁定。原告及第三人对上述鉴定意见未有异议。被告对鉴定意见的异议以及鉴定机构的意见如下：一、被告对建筑垃圾厚度有异议，认为其已委托了原告双盆公司老板亲戚填土50cm，当时50cm垃圾金额为34，500元；鉴定机构认为其现场测量时无法计取建筑垃圾厚度，现分别按原告主张的厚度70cm及被告主张的20cm计取。二、被告认为原场地是平整的，不能有平整费；鉴定机构认为原场地情况不能确定，对于该部分工程是否确认属于定性问题，其列入争议部分，由法院裁定。三、被告认为地坪不可能有130mm厚；鉴定机构认为其现场勘测时有原、被告及第三人三方人员到场，在施工范围内随机抽取5处进行钻孔取样，130mm为5处取样结果的平均厚度，故鉴定意见书中以厚度130mm计取，由法院裁定。四、被告认为墙体原来就有；鉴定机构认为其现场勘测时有原、被告及第三人三方人员到场，现场实测中未计取原有老墙工程量，由法院裁定。
审理中，原告向本院提供了《新桥镇当场拆除违法建筑决定书》，以证明被告提供的土地本身违法，原告有权不付土地使用费。
以上事实，由承租合同、合作协议、土地使用权有偿转让合同、司法鉴定意见书、复函以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间承租合同的效力问题。根据土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告为停车场或堆场之用而与被告签订承租合同，而所涉土地为一般农用地，违反了我国土地管理法禁止性规定，故上述合同效力应属无效。
关于导致承租合同无效的过错问题。被告作为出租方，其将土地出租给原告，对合同无效负有主要过错。而原告作为承租方，在被告未能提供该土地可以用于停车场或堆场之用的书面材料的情况下，与被告签订合同，其对合同无效也具有过错，应承担次要责任。
关于合同无效的后果处理问题。在承租合同被认定无效后，原告及第三人应将系争土地返还给被告。同时原告亦应当向被告支付土地占有使用费。原告称其因被政府相关部门拆违而无法使用场地，但其所提供的证据均不能证明拆违对象为本案所涉土地上的建筑物，其拒付使用费的主张，本院不予采信。根据被告主张的使用费计算期限以及原告的已付款，本院确定原告还需支付截止至2014年2月底的使用费280，000元。之后的使用费，双方如有纠纷，被告可另行主张。关于原告主张的经济损失，其中包含了第三人的损失，现第三人同意由原告向被告主张，本院予以准许。关于原告主张的建造五间房屋的损失，本院认为，第三人曾在庭审中称在建造时实际知道违法建造，而且本案中也无充分证据证明当时房屋已经建造、建造的规模，故原告此项主张本院不予认可。关于原告主张的门卫工资，系经营成本，并非因合同无效导致的损失，故原告此项主张本院不予认可。关于原告主张的消防设施的损失，因并无充分证据予以证明，故本院不予认可。关于原告主张的平整土地的损失，本院认为，根据原、被告合同所载“该地块的青苗清除及乙方（即原告）使用所需的整地等费用一律由乙方（即原告）负担”，而被告并未举证其曾进行过平整土地，可以认定原告或第三人对土地进行过平整，至于建筑垃圾厚度，因现场无法计取，而被告确认有50cm厚度，本院酌情确定场地平整费（含建筑垃圾基层费用）213，000元。关于原告主张的砌筑围墙的损失，本院认为，鉴定机构鉴定结论中并未计入“老墙”工程量，故以鉴定结论中确定的6，492元为准。关于原告主张的下水道、设施配件（料）损失，根据鉴定意见，本院确定44，021元。关于原告主张的浇筑水泥场地的损失，根据鉴定结论，本院确定为560，285元。关于原告主张的施工所用的水电费，考虑在上述水泥场地浇筑等项目中已经包含了水费，故本院不再另行计算水费，仅酌情确定电费600元。以上本院确定原告（包括第三人）损失为824，398元。根据原、被告过错，本院确定被告赔偿原告损失577，078.60元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司与被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司之间所签订的承租合同无效；
二、原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司、第三人上海沈泰物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司所租赁的位于上海市松江区新桥镇春申村（申港路南侧、申忠路西侧）的6，899.72平方米土地；
三、被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司应赔偿原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司经济损失577，078.60元；
四、原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司应支付被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司土地使用费280，000元；
五、上述第三、四项相互折抵后，被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司297，078.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，554元，反诉案件受理费2，750元，司法鉴定费30，000元（该笔由第三人上海沈泰物流有限公司代为支付），合计47，304元，由原告（反诉被告）上海双盆工贸有限公司负担18，564元（已付），被告（反诉原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司负担28，740元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 钱兴明
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。