广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终63××号上诉人（原审被告）：唐芳肖，委托诉讼代理人：施靖华，南宁市新阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐仲昆委托诉讼代理人：张乔霜，广西锦康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迎宁，广西锦康律师事务所实习律师。原审被告：唐琼芳原审被告：唐燕芳上诉人唐芳肖因与被上诉人唐仲昆、原审被告唐琼芳、唐燕芳共有纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015)兴民一初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月15日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人唐芳肖及其委托代理人施靖华、被上诉人唐仲昆及其委托代理人张乔霜、原审被告唐琼芳、唐燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐芳肖的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人唐仲昆的一审诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、赠与是否成立问题：依照“赠与合同”第4条之约定：“受赠人需到房地产管理部办理权属登记手续，费用由受赠人负担。”一审法院没有认真审核“赠与合同”内的必须条款，合同成立的组成部分。上诉人认为合同内标属的条款必需为执行条件，如不执行定会引发各种违规或违法行为的出现，体现在偷漏税等。所以上诉人认为“赠与合同”不成立。二、房屋租金问题：一审法院依据《价格评估报告书》来计算2007年1月1日至2014年12月31日的房屋租金127550元是不正确的。其依据被上诉人提交的水、电使用登记表来认为房屋使用率的证据不充分。首先上诉人对该证据的真实性有疑议，没有交款单作为证据依托。上诉人提交的向国家税务部门缴纳租赁税的合法证据没有审理。三、诉争房产范围问题：诉争房产合法范围是四层楼，实际第四层楼只有一半的房产，被上诉人没有证据证明其投资或参与建设至第五层的事实，但一审法院却判决被上诉人享有第五层的盈利是不对的。被上诉人唐仲昆辩称：上诉人的上诉请求、事实和理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审被告唐琼芳、唐燕芳共同述称：一、关于唐仲昆是否拥有权属问题。在2002年至2006年年底时，由唐仲昆主要管理诉争房产的出租经营。由于当时家庭另有一处房产被拆迁，由父亲唐盈发组织全部家庭成员开会，明确三姐妹们放弃这两套回迁房，给弟弟唐仲昆所有，诉争房产今后归三位姐姐(即唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳)所有。当时三位姐姐在拆迁办及房管部门办理了放弃手续，弟弟唐仲昆顺理成章地拥有了这两套位于南宁市兴宁区民主路北四里×号×栋×单元×号和×单元×××号的房产。诉争房产也在2007年1月交由大姐唐肖芳管理。这就是当时事情的经过，家庭内部事情的处理一般习惯的是由父母做主，都没有书面的记载，而且一直相安无事，家庭成员均没有异议。父亲的一言堂做儿女的都没有发言权，因为家产是父母的，既使想言语也碍于情面、小字辈而不敢言。这是中国特色的家庭习惯及风气。二、用电登记表问题。唐仲昆所提交的用电登记表不是真实的原始记载，在原审质证时就已有疑议，不能作为审理本案的依据。最大的特征是一次性完成的抄写，不是按时记录的，另外记录的笔迹不是唐仲昆所写，这个需要做笔迹司法鉴定。使用电的用量度数在供电局有记录，而且每个月都有用电量度数单，只有拿得出供电局的用电量度数单才能作为有效的凭证。三、价格评估报告书。价格评估公司的价格评估只能是个参考的依据，而不能完全引用。房屋的出租率及实际价格是取决于租户与业主，同一屋房的出租金是有不同的，长期租户与短期租户的承租价格不一样，租户的搬走和新租户的入住有空档时间。所以对于价格评估报告书是不认可的。四、营收的处置权。从2007年起至2013年3月止父亲去世，所收到租金都交给父亲。诉争房屋的维护费用每年都有，生活垃圾费要交纳，管理者要开工资，原审法院没有全面考虑这些问题。虽然有《赠与》的事实，但均没有按照法律程序去办理。赠与行为是一种合同关系，属合同法的范畴，是双方的行为，是无偿给和同意接受的合同方式。在确定归属时就要进行登记，即由《物权法》调整，适用《物权法》，这是他的性质所在。赠与人所设给受赠人的唯一条件就是在一个月内办理赠与所有权登记手续，而且房屋产权证也有标明：房屋所有权转移变更(如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等)都应及时向房地产管理机关申请登记。但是这一手续至今都没有办理，应而是无效的，因权利转移涉及到行关权利职能部门的批准、核查，他们的行为是否合法有效。而公证的含义是：证明双方当事人的共同申请、赠与与意思表示，协议书上的签名的真实性、合法性予以证明的活动，但并不具备房产管理登记这一职能。所以这一赠与行为从开始至2013年3月止都没有实施，也就是说赠与合同没有实施。应该是在父亲死后形成了遗产，而后由本案中的各当事人开始合法继承。被上诉人唐仲昆向一审法院起诉请求：1、唐芳肖向唐仲昆支付位于南宁市××区民主路××房产（产权证：南郊津桂房证字第××号）的租金收益129550元（按2007年1月1日至2014年12月31日的总租金518200元的四分之一计算）；2、位于南宁市××区民主路××号房××25%份额归唐仲昆所有；3、由唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于南宁市××区民主路××地××Ａ×的房屋所有权人为葛月明，该房屋所有权证记载，房屋座落于南宁市郊区××头乡××组，南郊津桂房证字第××号，建筑结构为砖混，间数6间，层数4层，建筑面积157.73㎡，发证日期为1998年6月29日。现该房屋的层数为五层。葛月明与唐盈发系夫妻关系，两人生育有唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆四名子女。葛月明于2001年12月11日去世。2002年6月18日，唐盈发出具《声明书》，声明其自愿放弃继承其妻子遗产的权利。当天，唐盈发（赠与人）与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆（受赠人）因涉案房屋赠与事宜签订了《赠与合同》并向南宁市城北区公证处申请办理《赠与合同》公证和继承公证。其中《赠与合同》约定：位于南宁市××区××郊区）××头乡××房产（产权证：南郊津桂房证字第××号）是以葛月明的名义登记的、是唐盈发与葛月明共有的房产，现唐盈发自愿将自己占有的房产份额赠给唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆；唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆愿意接受上述赠与；赠与人在合同签订后一个月内将上述赠与的房产及有关手续交付给受赠人，并协助受赠人到房地产管理部门办理权属变更登记手续，费用由受赠人负担。同年6月24日，南宁市城北区公证处分别出具了（2002）桂南北证字第158号《公证书》、（2002）桂南北证字第159号《赠与合同公证书》和（2002）桂南北证字第160号《继承公证书》，其中158号《公证书》证明唐盈发的声明行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；159号《赠与合同公证书》证明赠与合同上双方当事人的签名属实；160号《继承公证书》证明被继承人葛月明于2002年12月11日因病在南宁死亡，死亡后遗留有属于夫妻共有的楼房一栋（座落在津头乡××），死者生前无遗嘱，因葛月明的父亲葛定、母亲周氏已分别在1946年和1935年先于葛月明死亡，葛月明的丈夫唐盈发自愿放弃继承葛月明遗产的权利，故被继承人的遗产应由其女儿唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、儿子唐仲昆共同继承。唐盈发于2013年3月22日去世。唐仲昆主张其对涉案房屋享有共有权，遂向法院起诉，并提出前述诉请。庭审中，唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳均认可涉案房屋从2007年1月至今一直用于出租，房屋租金由唐芳肖收取和管理且未进行分配，房屋水电费由唐仲昆负责登记；唐芳肖于2015年春节向唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆每人发了2000元。诉讼过程中，唐仲昆申请对本案讼争房屋2007年1月1日至2014年12月31日期间的租金进行价格评估，一审法院委托广西中硕资产评估有限责任公司进行评估后，该公司于2015年6月29日作出中硕估字[2015]第85号《价格评估报告书》，价格评估报告意见为：兴宁区民族路大官塘6栋××号房屋（一楼铺面和2至5楼住房）在2007年1月1日至2014年12月31日的租金收入评估值为518200元。一审法院另查明，南宁市兴宁区民主街道办事处官桥村民委员会出具《证明》，载明：公证书（2002）桂南北证字第159号和160号记载的位于南宁市××区××郊区××头乡××）的四层房产（产权证：南郊津桂房证字第××号）现在变更为：南宁市兴宁区民主路大官塘×栋××号。南宁市公安局公园派出所在该证明上签署“情况属实”并加盖了公章。唐仲昆提交的电费登记表上记载了2007年1月至2014年12月期间一至五楼房屋的电表抄数、度数、单价和合计金额。一审法院认为：本案中，讼争房屋系属唐盈发和葛月明的夫妻共同财产，葛月明去世后，唐盈发与其四名子女即唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆四人共同到公证处办理了声明放弃继承的公证、赠与公证和继承公证，该三份公证均系唐盈发与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆的真实意思表示，且依照法定程序办理了公证手续，应属合法有效。尽管此后讼争房屋未办理过户登记手续，但唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆四人依法已经合法的共同享有了该房屋的所有权。而唐仲昆与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳之间具有家庭成员关系，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”的规定，在讼争房屋分割之前，该房屋应属于唐仲昆与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳共同共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”的规定和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十条的规定，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据平均分割原则处理。唐仲昆与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳对房屋的分割没有达成协议，因此应当根据平均分割原则处理，由该四人平分，即唐仲昆与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳每人应各享有讼争房屋的25%产权份额。现唐仲昆诉请本院确认其享有讼争房屋25%的产权份额，符合法律规定，应予以支持。关于唐仲昆主张的租金收益问题。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中，唐仲昆与三唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳作为讼争房屋的共有人，均应按照其份额对该房屋享有占有、使用和收益的权利。唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆均认可涉案房屋从2007年1月至今一直用于出租收益，故唐仲昆作为该房屋的产权共有人之一，理应取得与其所有的产权份额相对应的出租收益。关于房屋第五层楼的加建时间问题。讼争房屋的房屋所有权证上登记的楼层层数为四层，现该房屋的层数为五层。唐仲昆主张该房屋第五层早在2007年以前便已加建完成，而唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳则主张第五层系于2007年12月方才建成，双方对第五层楼的加建时间陈述不一致。对此，唐仲昆提交的电费登记表上详细的记载了2007年1月至2014年12月期间一至五层房屋的电表抄数、度数、单价和合计金额，记载具有连续性，该表较为真实的记录了房屋的电费使用情况，而电费是每个房屋所必定会产生的费用，唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳虽然不认可该表，但均认可由唐仲昆负责登记房屋水电费的事实，且唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳未能举出相应证据证实第五层楼的建成时间，故应认定讼争房屋第五层在2007年之前便已加建完成，唐仲昆有权主张分配讼争房屋一至五层的租金收益。关于承担付款义务的主体及款项金额问题。由于2007年1月至2014年12月的租金一直由唐芳肖收取和管理且未进行分配，故唐仲昆主张由唐芳肖承担付款义务，符合法律规定，应予以支持。唐芳肖仅于2015年春节向唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆每人发了2000元，而唐芳肖又未能提交其收取管理租金的相关收据和明细，故应结合广西中硕资产评估有限责任公司作出的《价格评估报告书》的评估报告意见，确定唐芳肖应支付给唐仲昆2007年1月1日至2014年12月31日的房屋（一楼铺面和2至5楼住房）租金收益计算为：（518200元×25%）-2000元=127550元。至于唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳抗辩称其已将租金交给了唐盈发支配，但未能提交证据证实其主张，且自唐盈发与唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆四人办理了公证手续之后，讼争房屋便已属于唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳、唐仲昆四人共有，如何支配和管理共有物是共有权人享有的权利，即便如唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳所述其将房屋租金交给了唐盈发，但其在未取得唐仲昆同意的情况下，擅自处分该租金亦侵犯了唐仲昆的共有权，故应对唐芳肖、唐琼芳、唐燕芳的抗辩主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第一百零三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十条的规定，一审法院判决：一、唐仲昆享有位于南宁市××区民主路××房屋（××地址为××郊区××头乡××组，南郊津桂房证字第××号，层数4层，建筑面积157.73㎡）的25%产权份额；二、唐芳肖向唐仲昆支付2007年1月1日至2014年12月31日的上述房屋租金127550元。案件受理费2891元（唐仲昆已预交3500元），由唐仲昆负担40元，唐芳肖负担2851元。本院二审期间，上诉人唐芳肖围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳对上诉人唐芳肖二审提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。但上诉人唐芳肖二审提交的证据不足以证明证据中所载明的费用均从讼争租金中开支，亦不足以证明诉争租金由唐盈发支配，本院不予采纳作为定案依据。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：位于南宁市××区民主路××房屋（××地址为××郊区××头乡××组，南郊津桂房证字第××号，层数4层，建筑面积157.73㎡）系唐盈发和葛月明的夫妻共同财产，葛月明去世后，唐盈发自愿放弃继承，且与上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳四人订立《赠与合同》，将其享有的房产份额赠与四子女，并办理了相应的放弃继承、赠与及继承公证手续。以上民事行为均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。继承发生后，上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳四人并未就葛月明房产份额进行分配，且唐盈发与其四人的赠与合同中未明确上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳各自的份额，故一审判决认定上述房产由上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳共同共有，本院予以认可。现各方当事人对上述房产的分配并未达成协议，应根据等分原则处理，即上述房产由上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳各占25%的份额。上诉人唐芳肖及原审被告唐琼芳、唐燕芳主张其父唐盈发生前已撤销赠与并变更了房屋的分配方式，但所提供的证据不足以证明该待证事实，且被上诉人唐仲昆未予认可，上诉人唐芳肖及原审被告唐琼芳、唐燕芳的主张无事实依据，本院不予采信。故一审法院确认被上诉人唐仲昆享有上述房产25%的产权份额正确，本院予以维持。本案中，上诉人唐芳肖、被上诉人唐仲昆及原审被告唐琼芳、唐燕芳作为上述房产的共有权人，应按其各自的份额对共有物享有占有、使用和收益的权利。讼争房屋的所有权登记层数为四层，现实际为五层，双方对第五层加建的时间有争议，被上诉人唐仲昆主张第五层于2006年已加建完成，并提交电费登记表为凭，该表记载完整，且各方当事人均确认房屋的水电费由被上诉人唐仲昆负责登记的事实，上诉人唐芳肖主张第五层于2007年12月建成，但未能提交相关证据加以佐证，故被上诉人唐仲昆提供的证据更具优势，本院予以采纳。本案一审中，各方当事人均确认讼争房屋2007年1月至2014年12月期间的租金均由上诉人唐芳肖收取和管理且未进行分配，上诉人唐芳肖主张父亲唐盈发去世前，房屋租金均已交给唐盈发支配，但所提交的证据亦不足以证明该待证事实，本院不予采信。上诉人唐芳肖作为租金的收取和管理者，在本案中未提供收支讼争租金的相关证据，故一审法院根据广西中硕资产评估有限责任公司作出的中硕估字[2015]第85号《价格评估报告书》确定2007年1月1日至2014年12月31日讼争房屋（一楼铺面和2至5楼住房）租金收益共计518200元，并无不当。据此，一审判决判令上诉人唐芳肖向被上诉人唐仲昆支付2007年1月1日至2014年12月31日讼争房屋（一楼铺面和2至5楼住房）的租金收益127550元，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2891元（上诉人唐芳肖已预交），由上诉人唐芳肖负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄敏俊代理审判员  陈 杨代理审判员  兰 帅二〇一六年九月十三日书 记 员  林 路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。