广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1904号
上诉人（原审原告）简元信，男，香港居民。
委托代理人宋玉涵，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨铭健，男，香港居民。
上诉人简元信因与被上诉人杨铭健房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月19日，简元信的代理人黄宗林（乙方）以其自己的名义与杨铭健（甲方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定，乙方向甲方租赁位于深圳市福田区百花二路华强综合楼某某室，作餐饮使用，租期自2009年12月20日至2018年12月19日，月租金40000元，租赁保证金为80000元。合同第十九条约定，出现下列情形之一时，甲方可就此造成的损失，一、向乙方请求损害赔偿；二、不予退还租赁保证金：……（六）乙方单方提前终止合同或擅自将租赁房地产转租给第三人。
合同签订后，杨铭健向简元信交付了涉案租赁物业，简元信在此经营餐饮业。简元信向杨铭健支付了租赁保证金80000元。双方在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了租赁备案，备案登记的租赁用途为商业。
2012年11月底，简元信开始停止营业。2012年12月起，简元信未再支付租金。
2012年12月27日，简元信诉至原审法院。2013年2月，由于杨铭健下落不明，原审法院依法对其公告送达，杨铭健在庭审时未到庭参加诉讼。2013年6月，杨铭健从香港返回深圳与原审法院取得联系，并参加了本案的补充证据交换及补充调查，其在补充调查中主张，由于简元信单方提前解除合同，杨铭健有权没收租赁保证金。杨铭健称由于涉案租赁物业从2012年11月起开始空置，其在2013年2月自行将物业收回，同时，对于简元信主张的杨铭健已经与案外人吴江重新签订租赁合同并同意与简元信提前解除合同的事实，杨铭健不予认可。简元信对其该项主张，提交了一份显示为“杨铭健”与“吴江”签订的《房屋租赁合同》为证，其中显示租赁期限为2013年1月1日至2023年12月31日，但该证据为复印件，无原件可供核对。
另查明，案外人黄宗林出具《证明》，称其与杨铭健签订的关于深圳市福田区百花二某某号二楼商铺的房屋租赁合同是代表简元信所签署，简元信是实际承租人，黄宗林是履行授权行为。杨铭健称其在签订合同时不知道上述代理关系。
简元信向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨铭健支付简元信房屋租赁订金80000元；2、杨铭健承担本案诉讼费用。
原审法院认为，案外人黄宗林受简元信委托，以其自己的名义与杨铭健签订《房地产租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于间接代理的规定，简元信因此有权提起本案诉讼。涉案《房地产租赁合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，杨铭健已依约交付了租赁物业，简元信在租赁期限尚未届满的情况下自行停止营业并停止支付租金，已构成违约，需依照合同的约定承担相应的违约责任，杨铭健因而有权主张不予退还租赁保证金。简元信关于杨铭健同意提前解除合同的主张，只有一份显示为“杨铭健”与“吴江”签订的《房屋租赁合同》复印件为证，无原件可供核对，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项的规定，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，判决：驳回简元信的诉讼请求。案件受理费1800元，由简元信负担（已交纳）。
上诉人简元信不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、依法改判杨铭健支付简元信房屋租赁订金80000元；2、简元信承担本案诉讼费。事实与理由：简元信于2009年12月19日委托黄宗林与杨铭健签订房屋租赁合同，租赁位于深圳市福田区百花二路华强综合楼201-203室，租期为2009年12月20日至2018年12月19日，双方在合同中约定租赁保证金为80000元。合同签署后，由简元信向杨铭健支付了租赁保证金80000元，并有杨铭健出具的收款收据。2012年8月6日杨铭健将上述房产租给吴江。简元信认为一审法院认定简元信承担违约责任错误，杨铭健庭审过程中并没有对其与吴江签订的《房地产租赁合同》进行质证，也并没有查实双方停止租赁合同的原因，在杨铭健没有提供任何证据的情况下，法院单方认定简元信有过错是错误的，同时，因杨铭健与吴江签订的《房地产租赁合同》，简元信为合同外第三人，简元信举证困难，但简元信已发现新的证据线索，故提起上诉，请求依法改判。
被上诉人杨铭健口头答辩称：一、简元信一开始租赁深圳市福田区百花二路华强综合楼201-203室做餐厅，于2012年10月因经营不下去就没做了，租金只交到2012年10月21日，目前还欠四个月房租。简元信还签订了一份承诺书，如法庭需要，我方可以提交给法庭；二、在备案的租赁合同第九条第二款规定乙方如违约，押金可以不予归还，因此没收押金合情合理。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）福田区百花二路华强综合楼已取得建设工程建筑许可证，建设单位为华强中学。杨铭健与深圳市华强中学就涉案房产签订有《合作建房合同附件》，并由律师对合同的签订予以见证。
（二）双方《房地产租赁合同》第十九条约定，出现下列情形之一时，甲方（杨铭健）就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达60天（贰个月）之内；……（六）乙方单方提前终止合同或擅自将租赁房地产转让租第三人。
（三）2012年8月6日，简元信向杨铭健出具一份《承诺书》称：本人简元信因协调将租赁房屋福田区百花二路66号一单元某某室转租给吴江使用，特承诺本人租金交纳到2012年12月31日止，如不按时交租，原租房押金补偿给杨铭健。
（四）简元信于2009年12月16日向杨铭健支付的首月租金、管理费的期间为2009年12月20日至2010年1月20日。简元信确认其后租金均通过转账形式支付至杨铭健的中国银行的账户。对照简元信提交的租金支付明细及杨铭健提交的中国银行账户明细，简元信支付明细中自2010年2月23日-2012年11月5日期间的款项除2012年9月27日一笔40000元金额外，其他在杨铭健的中国银行账户明细中均有对应记录。简元信主张其2012年11月5日最后一笔租金支付至2012年11月31日，杨铭健其未提交证据证明2012年11月1日后吴江支付租金的情况。杨铭健主张简元信租金仅支付至2012年10月。
（五）简元信提交《房屋租赁合同》复印件中，出租人杨铭健、承租人为吴江，租赁物为涉案房产，租赁期间自2013年1月1日至2023年12月31日，首期租金应于2013年1月1日支付。杨铭健后确认其与吴江签订了上述合同，但主张该合同未履行且与本案无关。
（六）简元信二审提交了一份简元信与案外人吴江于2012年11月1日签名的《收据》，其中备注内容包括：简元信于2012年11月1日将店面交付给吴江，从2012年11月1日起，上述工商商铺房产所有者及其他所有相关者之间产生的劳资纠纷、租赁纠纷、债权债务等一切法律责任和全部经济责任与简元信无关。
本院认为，涉案房产已取得建设工程规划许可证，杨铭健与简元信代理人黄宗林签订的《房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。
根据《房地产租赁合同》的约定，承租人拖欠租金达60天，杨铭健可以不予退还租赁保证金。同时，简元信于2012年8月6日向杨铭健出具的《承诺书》中也承诺租金交纳至2012年12月31日，否则租赁押金补偿给杨铭健。根据本案已查明的事实，简元信付款明细中，2012年9月27日转账的40000元在杨铭健的账户明细中并无相应记录，简元信也未提交其他证据证明其已支付该笔款项，因此本院认定简元信实际支付租金至2012年10月31日。简元信主张涉案商铺已于2012年11月由杨铭健租赁给吴江，此后租金应由吴江承担。但杨铭健与吴江签订的租赁合同租赁期限开始时间为2013年1月1日，在简元信承诺支付租金期满之后；简元信另提交的《收据》为案外人吴江出具，吴江并未出庭作证，其真实性本院无法确认，并且该《收据》为简元信与吴江就涉案商铺租赁达成的协议，与杨铭健无关，简元信也未举证吴江已代替其支付了2012年11月、12月的租金。因此，现有证据不能证明简元信已按合同约定及《承诺书》的承诺支付至2012年12月31日的租金，其请求杨铭健返还租赁保证金缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，简元信的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由简元信承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年三月十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。