广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终118号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄凡，男，1987年10月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴慧敏，女，1989年10月24日出生，汉族，广东省阳江市江城区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：丘灵君，广东迅恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市英雷发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风二路*号。
法定代表人：谭俭荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。
上诉人黄凡、吴慧敏，上诉人阳江市英雷发展有限公司（以下简称英雷公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：英雷公司以出让方式取得位于阳江市江城区漠江中路1*3号[编号为（2003）第1**61号]的地块的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，英雷公司在上述地块上建设商品房，定名为碧桃园小区商住楼。英雷公司已取得碧桃园小区商住楼商品房预售许可证，证号为阳预许证字20***33号。2013年3月14日，黄凡、吴慧敏（买受人）与英雷公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013***82），约定黄凡、吴慧敏向英雷公司购买碧桃园小区商住楼*幢*单元1**6房，该商品房约定的建筑面积共92.76平方米，其中，套内建筑面积75.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.22平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5341.54元，总金额403500元。其中合同第六条约定：“订立本合同时首付金额121500元，余款282000元由银行提供按揭”；第八条约定：“出卖人应当在2013年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限(即2014年8月1日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。第十五条约定：“产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。”黄凡、吴慧敏于签订合同当天支付了购房款首期121500元，支付了房屋维修资金28200元。讼争商品房于2013年4月2日办理了商品房预购登记。黄凡于2013年7月15日与中国工商银行股份有限公司阳江分行（以下简称工行阳江分行）签订了《个人购房借款/担保合同》向其借款282000元用于购买讼争房屋。工行阳江分行于2013年10月15日向黄凡、吴慧敏指定的英雷公司账户发放了贷款282000元。已支付了全部购房款651070元给英雷公司。2016年12月9日，黄凡、吴慧敏以英雷公司没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求：一、英雷公司支付黄凡、吴慧敏自2013年8月2日起至2016年12月8日止的逾期交楼违约金共71013元，2016年12月9日起以403500元为本金按每日万分之壹点五的标准向黄凡、吴慧敏支付逾期交楼违约金，计至交房之日止；二、英雷公司支付黄凡、吴慧敏逾期办证违约金共2017.5元;三、英雷公司支付黄凡、吴慧敏自2013年10月31日起至2016年12月8日止的维修基金办证费资金占用利息共约5256元，自2016年12月9日起以28200元为本金按照年利率百分之六的标准向黄凡、吴慧敏支付利息，计至房屋所有权登记到黄凡、吴慧敏名下之日止。英雷公司在一审诉讼期间反诉黄凡、吴慧敏连带支付逾期付款违约金46812元给英雷公司。
一审庭审中诉讼中，双方均确认讼争的商品房已经交付给黄凡、吴慧敏。黄凡、吴慧敏承认其已于2016年10月9日收取讼争房屋的钥匙。英雷公司则认为黄凡、吴慧敏收取钥匙的行为应视为接受了讼争房屋。
另查明，关于碧桃园小区商住楼规划的调整的问题，有关政府部门对此进行开会研究并制作了相关的书面文件。其中2010年3月8日，阳江市城市规划委员会作出的《发展策略和建筑艺术委员会会议纪要》中记载：关于碧桃园规划调整有关原则问题，会议原则同意市住房和城乡规划建设局提出的碧桃园规划调整原则，该原则主要内容是：（一）根据我市超容补土地差价规定计算方法，以核准的损失总费用除以楼面地价，确定规划调整后应增加的建筑面积；（二）损失费用由增加退线后用地损失市场评估价、桩基础费、图纸设计费三部分构成；2010年4月13日，阳江市住房和城乡规划建设局作出的《规划业务评审会会议纪要》中记载：考虑到漠江二桥变为立交后对该小区建筑存在影响的客观事实及不可定量等因素，会议决定：（1）原则同意专家论证意见，同意增加调整后的总建筑面积；（2）调整后的总建筑面积在规划与用地科提供出方案二总建筑面积41923平方米（对应总层数37层）的基础上，再增加一层，即总建筑面积为43926平方米，其中A1栋为22层，退线15米，A2栋为16层，退线8米；（3）超容补土地差价按政府有关规定执行；2010年4月27日，阳江市城市规划委员会作出的《发展策略和建筑艺术委员会会议纪要》中记载：关于碧桃园规划调整方案，调整后漠江中路布置两幢高层建筑，总建筑面积约为43926平方米，西侧为22层，东侧为16层，设置两层的地下车库；2010年11月27日，阳江市住房和城乡规划建设局向阳江市国土资源局出具的《项目（或地块）超容情况告知书》中记载：市英雷发展有限公司碧桃园小区局部调整规划项目容积率已经法定程序审定为4.79，现将该项目（或地块）的超容情况告知你局，请你局根据《规定》办理该项目（或地块）超容补交土地差价有关手续，并将办理结果反馈我局；2011年10月12日，阳江市住房和城乡规划建设局向阳江市国土资源局出具的《关于市英雷发展有限公司碧桃元小区局部调整规划超容情况补充说明的函》中记载：共超容12875㎡，其中商业超容3036㎡，住宅超容9839㎡；2014年1月30日，阳江市住房和城乡规划建设局向英雷公司作出的《关于阳江市英雷发展有限公司申请碧桃园小区超容费抵顶有关问题的复函》中记载：你公司《关于碧桃园商住小区以规划调整损失抵顶超容费的请示》收悉，现同意你公司以漠江二桥规划变更调整造成公司损失费用696.62万元抵顶碧桃园小区补交地价534.31万元，差额部分不予退还；2014年8月25日，阳江市国土资源局向阳江市住房和城乡规划局出具的《征求意见函》中记载：根据你局《项目（或地块）超容情况告知书》，英雷公司向我局申请办理位于阳江市市区三江56号地的超容补交土地差价手续，英雷公司需补缴土地差价5343125元，该公司于2014年8月12日向我局提出异议。请你局就该公司反映的上述情况给予核实后书面回复我局，以便我局综合研究后连同你局的意见一并报市政府研究审定；2016年11月3日，阳江市住房和城乡规划建设局向英雷公司出具的《关于碧桃园商住小区A1、A2栋免缴中小学和社区公共配套用房配套费有关问题的回复》中记载：鉴于碧桃园商住小区在2007年已办理规划报建手续，市区中小学和社区公共配套费是2008年之后实施缴交，项目因漠江二桥规划设计变更原因调整规划，重新办理报建手续，本着尊重历史事实的原则，我局认为该碧桃园商住小区A1、A2栋高层商住楼可免缴中小学和社区公共配套用房配套费。
另查明，讼争商品房所在的江城区碧桃园小区商住楼（A1栋、A2栋）于2016年11月18日办理了竣工验收备案手续。阳江市不动产登记中心于2017年5月18日收到英雷公司提交办理本案讼争房屋所在的碧桃园小区商住楼1幢的不动产登记申请审批表、不动产登记询问笔录、国土证、竣工验收备案表等资料。至法庭辩论终结前，讼争房屋尚未办理出不动产权证书。
原审判决认为：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是黄凡、吴慧敏与英雷公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。
本案争议的焦点有：一、讼争房屋不能按时交付是否因漠江二桥规划变更所导致，即是否构成不可抗力导致可以免除逾期交房责任的情形；二、英雷公司是否构成逾期办证违约行为；三、黄凡、吴慧敏应否承担逾期付款的违约责任；四、黄凡、吴慧敏请求支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”黄凡、吴慧敏与英雷公司于2013年3月14日签订讼争的《商品房买卖合同》，约定英雷公司应当在2013年8月1日前交付经验收合格的房屋给黄凡、吴慧敏，英雷公司直至2016年10月9日才向黄凡、吴慧敏交付了讼争的房屋。英雷公司在签订上述《商品房买卖合同》前明知讼争的碧桃园小区受漠江二桥规划调整的影响，一直未能办理竣工验收备案，却仍然约定2013年8月1日前交付房屋，属于英雷公司没有预见和把握好房屋的交房期限。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。漠江二桥规划的变更对碧桃园小区的规划造成的影响在双方签订《商品房买卖合同》前就已经知道，变更英雷公司逾期交付房屋完全属于可以预见、可以避免并可以克服的情形，不符合不可抗力的情形，不予免责。据此，英雷公司逾期交房已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。虽然合同约定英雷公司应在2013年8月1日前将经验收合格的商品房交付黄凡、吴慧敏使用，但黄凡、吴慧敏在2013年10月15日才通过银行按揭贷款方式支付余下购房款282000元，故商品房交房期限应相应延长至2013年10月15日，逾期交房违约金应从2013年10月16日起算。黄凡、吴慧敏于2016年10月9日签领了涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经验收合格的交房条件，但黄凡、吴慧敏仍予以接收，应视为英雷公司在2016年10月9日向黄凡、吴慧敏履行了交付商品房的义务。因此，黄凡、吴慧敏接收商品房后仍要求英雷公司支付逾期交房违约金，显属不当，不予支持。英雷公司逾期交房时间应从2013年10月16日起计至2016年10月9日止，共计1089天。根据双方签订的合同约定，英雷公司逾期交房超过30天，黄凡、吴慧敏要求继续履行的，合同继续履行，英雷公司每日应按已付房价款403500元的万分之一点五的标准支付违约金给黄凡、吴慧敏，即英雷公司应向黄凡、吴慧敏赔偿的逾期交房违约金为65911.73元（403500元×1.5/10000/天×1089天）。
关于焦点二，双方在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，英雷公司办理讼争商品房权属登记的时间应自2016年10月9日起90日内办理。阳江市不动产登记中心于2017年5月18日收到讼争商品房的不动产登记申请审批表、不动产登记询问笔录、国土证、竣工验收备案表等资料，据此，认定英雷公司于2017年5月18日向产权登记机关递交讼争商品房的权属登记资料明显违约，应按合同约定承担违约责任。黄凡、吴慧敏请求英雷公司支付逾期办证违约金2017.5元（403500元×0.5%）,合理有据，应予以支持。
关于焦点三，《商品房买卖合同》约定订立本合同时首付金额121500元，余款282000元由银行提供按揭，但没有约定银行按揭款的支付期限。黄凡、吴慧敏依照《商品房买卖合同》约定于签订合同当天即2013年3月14日支付首期购房款121500元，双方于2013年4月2日对讼争房屋办理了商品房预购登记，且黄凡、吴慧敏亦在2013年7月15日与工行阳江分行签订了《个人购房借款/担保合同》，工行阳江分行于2013年10月15日将按揭款282000元转账支付给英雷公司。黄凡、吴慧敏已在合同约定交房期限前与工行阳江分行签订了借款合同，至于工行阳江分行何时发放贷款不是黄凡、吴慧敏和英雷公司所能够左右，英雷公司也应该知道银行发放按揭款的时间具有不确定性，且合同亦没有约定按揭款的支付期限。故英雷公司反诉主张黄凡、吴慧敏构成逾期付款应支付逾期付款违约金，理据不足，不予支持。
关于焦点四，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，涉案房屋的交房期限已延长至2013年10月15日，双方约定以日为单位累计计算违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，故从2013年10月16日起按日计算逾期交房违约金的诉讼时效，2013年10月16日至2014年10月9日期间的逾期交房违约金因2016年10月9日收楼行为发生诉讼时效中断，期间为两年。故2013年10月16日至2014年10月9日期间的逾期交房违约金已过两年的诉讼时效，该期间的逾期交房违约金请求，不予支持。黄凡、吴慧敏于2016年12月9日向原审法院提起本案诉讼，故从2014年10月10日起至2016年10月9日共730天的逾期交房违约金尚未超过诉讼时效，该期间的逾期交房违约金应予支持，计算为44183.25元（403500元×1.5/10000/天×730天）。
关于房屋维修基金、办证费的占用利息问题。房屋维修基金、办证费为黄凡、吴慧敏交给英雷公司用于所购买房屋日后的房屋维修和办理产权证之用，现黄凡、吴慧敏已经收取了讼争房屋，并同意继续履行合同，故黄凡、吴慧敏请求英雷公司支付房屋维修基金、办证费的占用利息，理据不足，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条、第一百五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限英雷公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金44183.25元给黄凡、吴慧敏；二、限英雷公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2017.5元给黄凡、吴慧敏；三、驳回黄凡、吴慧敏的其他诉讼请求；四、驳回英雷公司的反诉请求。一审案件本诉受理费1756元，保全费802元，合共2558元，由黄凡、吴慧敏负担1114元，英雷公司负担1444元；反诉受理费970元，由英雷公司负担。
上诉人黄凡、吴慧敏上诉请求：撤销原审判决第一项，改判英雷公司支付逾期交房违约金67727.5元给黄凡、吴慧敏。事实与理由：一、英雷公司于2016年11月18日才办理了竣工验收备案手续，在此之前英雷公司的违约行为一直在继续，诉讼时效不应该中断。另外，黄凡、吴慧敏在此期间也一直联系英雷公司主张权利，要求其尽快履行交楼义务并支付延期交楼违约金。因此，不存在诉讼时效中断，原审法院认为2013年10月16日至2014年10月9日期间的逾期交房违约金已过两年的诉讼时效，属适用法律及认定事实错误。二、英雷公司于2016年11月18日才办理了竣工验收备案手续，违约行为持续到2016年11月18日，原审计算逾期交楼日至2016年10月9日属于认定事实错误。综上从逾期交楼日即2013年10月16日计算至2016年11月18日，共计1119天，违约金应为67727.5元，请求二审支持黄凡、吴慧敏的上诉请求。
英雷公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令黄凡、吴慧敏连带支付违约金46812元给英雷公司。事实与理由：一、原审判决推定“交房期限应相应延长至2013年10月15日”错误，理由如下：（一）《广东省商品房买卖合同》约定商品房总价款为403500元，黄凡、吴慧敏在2013年8月1日前仅支付了121500元，余下购房款282000元未支付。支付购房款是黄凡、吴慧敏应先履行的主要合同义务，在未付清购房款，未完全履行主要付款义务前，英雷公司根据《中华人民共和国合同法》第六十七条行使先履行抗辩权，有权拒绝向黄凡、吴慧敏支付商品房而无须承担逾期交房违约责任，该合同第八条关于合同并付期限的约定因为英雷公司行使先履行抗辩权而失效。（二）因合同第八条失效，即2013年8月1日前的交房期限失效，需要双方重新商定新的交房期限，而不是原审判决自行推定“交房期限应相应延长至2013年10月15日”，并且双方订立的合同没有任何条款提及“如付款期限后于交房期限，交房期限相应延长至实际付款期限”等相关的内容。综上，英雷公司不存在逾期交房。二、原审判决认为“黄凡、吴慧敏已在合同约定交房期限前与工行阳江分行签订了借款合同”，但没有认定黄凡、吴慧敏在借款条件成就时签订合同借款合同以及拖延3个多月才签订借款合同。《广东省商品房买卖合同》约定商品房总价款为403500元，除支付首期购房款121500.00元外，余款282000.00元由银行提供按揭，银行按揭方式付款应在达到银行放款条件时候支付。双方签订商品房买卖合同后，英雷公司于2013年4月2日办理商品房预购登记，根据《个人购房借款/担保合同》第五条规定，银行放款的条件已经成就，只要黄凡、吴慧敏与中国工商银行股份有限公司阳江分行签订《个人购房借款/担保合同》，银行就可以放款给英雷公司，黄凡、吴慧敏则履行还贷义务。黄凡、吴慧敏本应在预购登记后30天内即2013年5月2日前与银行签订借款合同，但黄凡、吴慧敏拖延3个多月至2013年7月15日，即商品房买卖合同约定的交楼期限之前15日才签订《个人购房借款/担保合同》。黄凡、吴慧敏以自己的利益不正当地阻止银行放款条件成就的，视为银行放款条件已成就。因此，根据合同第七条约定，黄凡、吴慧敏应当承担逾期付款的违约责任，支付违约金46812元给英雷公司。三、原审判决忽略黄凡、吴慧敏在签订商品房买卖合同时，已知道涉案房屋的实际情况。2013年A1、A2栋已完全建好，等同于现房，合同签订时间为2013年3月14日，交楼时间约定为2013年8月1日前，仅为4个多月，是因为黄凡、吴慧敏想尽快拿到房屋入住。通常而言，商品房的交付期限不少于合同签订后730天。故黄凡、吴慧敏订立合同时知道涉案房屋的所有情况，买房后又以各种理由主张违约金，不能体现合同法的公平原则。四、原审判决没有动态看待不可抗力对小区的影响。英雷公司开发的碧桃园商住小区A1、A2栋高层、C1、C2、A栋联排住宅，于2007年2月1日领取《建筑工程规划许可证》，2009年3月由于漠江二桥规划设计由平交改为立交，碧桃园小区临近漠江中路边的建筑物退线由原定的5米退至15米。英雷公司根据规划要求及市城规委会议精神，同意重新调整碧桃园小区规划。房地产开发周期较长，应该动态看该规划调整对碧桃园小区的影响。A1、A2栋高层商住楼竣工验收涉及碧桃园商住小区因漠江二桥规划设计变更而调整规划的历史事实及其后续事宜（包括但不限于中小学和社区公共配套用房配套费等）。由于碧桃园商住小区在2007年已办理规划报建手续，市区中小学和社区公共配套用房配套费是2008年之后实施缴交，碧桃园商住小区因漠江二桥规划设计变更原因调整规划，重新办理报建手续，本着尊重历史事实的原则，2016年11月3日，阳江市住房和城乡规划建设局决定碧桃园商住小区A1、A2栋高层商住楼可免缴中小学和社区公共配套用房配套费。在办理好免缴相关公共配套费用手续后，英雷公司于2016年11月11日向阳江市住房和城乡规划建设局递交了碧桃园商住小区A1、A2栋竣工验收备案的文件，2016年11月18日办理上述工程的竣工验收备案。五、商品房买卖合同第八条约定房屋交付期限为2013年8月1日前，自2013年8月2日至2016年12月8日长达三年多，黄凡、吴慧敏都没有提起诉讼，其诉讼请求已过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。六、原审判决第16页第八行“故从2014年10月10日起至2016年10月9日共730天”是计算错误。按照原审判决第16页第七行的行文表述，应从2014年12月10日起计算，原审判决多计算了60天违约金。七、粤高法2017191号《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”该条并没有划分收楼前的逾期交楼的违约责任和收楼后逾期交楼的违约责任。只要买受人知道商品房不具备法定或者约定的交付条件同意接收商品房，就不予支持逾期交楼的违约责任，包括收楼前的逾期交楼责任。据此，应驳回黄凡、吴慧敏的诉讼请求。综上所述，请求支持英雷公司的上诉请求。
英雷公司针对黄凡、吴慧敏的上诉请求所作答辩意见与其上诉意见一致。
针对英雷公司上诉，黄凡、吴慧敏答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同没有约定银行按揭的放款期限。黄凡、吴慧敏在订立合同当日支付了首期款，至于何时能和银行签订贷款按揭合同，不是黄凡、吴慧敏能决定的，决定权在于银行和英雷公司。在英雷公司电话告知黄凡、吴慧敏可以到银行签订贷款合同后，黄凡、吴慧敏即到银行办理相关手续。由于英雷公司和银行之间的合同履行、内部交接问题，黄凡、吴慧敏等待了三个月才签订了贷款合同，如邻居李志锐、李孟禧于2013年8月签订房屋买卖合同，等到2014年4月才能与银行签订按揭合同；邻居黄伟记于2013年7月签订房屋买卖合同，2013年11月才签订按揭合同。从常理来看，黄凡、吴慧敏不可能故意拖延不去与银行签订贷款合同，英雷公司没有提供证据证明是黄凡、吴慧敏的责任造成的。且银行办理按揭业务时间较长的原因复杂，目前商品房的商业贷款从办理手续到放款通常要等半年以上，公积金贷款则要等待一年以上，这不是购房者的过错导致。影响银行办理按揭业务时间的因素很多，预购登记只是其中一个因素，并非唯一因素。英雷公司以预购登记作为唯一条件来推定银行放款条件已经成就，是以偏概全、混淆视听。二、2013年3月，双方签订《广东省商品房买卖合同》时，英雷公司销售人员告诉房屋已经封顶，还在处理外墙，8月份就可以交楼。黄凡、吴慧敏外观楼房主体已建好，对英雷公司欺骗一事毫不知情。否则，不会购买该房屋。且该小区在2009年已经修改规划，英雷公司早应该预见，却仍然欺骗购房者，事后想方设法推卸责任。同时，是否免缴中小学和社区公共配套用房配套费，与购房者无关，是英雷公司的自身利益。因此，英雷公司应承担逾期交房的违约责任。
黄凡、吴慧敏在二审期间提供证据：黄凡、吴慧敏用手机拨打英雷公司电话的照片和英雷公司销售代表的名片复印件，拟证明黄凡、吴慧敏于2015年3月8日拨打英雷公司热线电话，联系销售代表张银环要求英雷公司尽快履行交楼义务和支付逾期交楼的违约金。
经质证，英雷公司对于该证据不予认可，认为该证据不属新证据，黄凡、吴慧敏在一审时没有正当的理由不提供；另外，该证据没有显示拨出的具体手机号码，更没有移动公司的通话清单。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。黄凡、吴慧敏与英雷公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，原审认定为有效合同正确，应予以维持。根据双方当事人的上诉主张及答辩意见，本案争议的焦点是：一、黄凡、吴慧敏应否承担逾期付款的违约责任；二、黄凡、吴慧敏在约定交房期限之后以按揭贷款方式支付余下购房款，是否应重新约定交房时间；三、英雷公司主张涉讼房屋所在小区的规划变更导致逾期交房属不可抗力，应否支持；四、黄凡、吴慧敏起诉逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间。
关于焦点一，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了首期购房款121500元支付时间，并约定余款282000元由银行提供按揭贷款，但合同没有约定银行按揭贷款的支付期限。黄凡、吴慧敏在签订合同当天按约定支付首期购房款给英雷公司，并在该商品房办理预购登记后于合同约定交房日前与工行阳江分行签订了《个人购房借款/担保合同》，由此看出，黄凡、吴慧敏在签订购房合同后合理期限内办理按揭贷款手续，其已在合同签订后积极履行合同约定的付款义务，至于工行阳江分行何时发放贷款，不是黄凡、吴慧敏和英雷公司所能控制，且英雷公司亦应当知道银行发放贷款时间具有不确定性；贷款合同约定在买受商品房办理预售登记后发放贷款，这是银行发放该笔贷款前提条件之一，至于该笔贷款能否发放及何时发放还受其他因素影响，且该笔贷款仍需英雷公司作担保，英雷公司也未能提供证据证明黄凡、吴慧敏故意拖延时间去办理贷款手续及阻却银行放款条件成就。因此，英雷公司上诉主张黄凡、吴慧敏未在合同约定交房日期前支付余下购房款构成违约，应支付违约金46812元的理据不足，应不予支持。
关于争议焦点二，英雷公司上诉主张黄凡、吴慧敏在合同约定交房日之前未支付全部购房款，双方应重新约定交房时间，而不应推定为黄凡、吴慧敏支付全部购房款的次日。双方合同对购房按揭贷款支付时间未作约定，也未约定在交房日前买受人未足额付款时应重新约定交房时间。在合同约定的交房日期前，黄凡、吴慧敏虽未支付余下的按揭贷款，但已按合同约定办理了银行按揭贷款手续，英雷公司在该笔贷款发放时未提出黄凡、吴慧敏未在合同约定交房日期届满前付款而拒绝接收该款，也未向黄凡、吴慧敏提出应重新约定交房时间，并与黄凡、吴慧敏另行约定交房日期，故英雷公司接受全部购房价款后即应交付涉案房屋给买受人。原审认定黄凡、吴慧敏支付全部购房款次日为英雷公司应交付房屋时间正确，应予以维持。英雷公司该上诉主张理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”英雷公司上诉承认包含涉案房屋在内的A1、A2幢房屋在2013年已完全建好，即在签订涉案《商品房买卖合同》时涉案房屋已基本建好，英雷公司提供证据反映该小区规划变更是在2009年间，英雷公司就规划变更问题去函有关行政主管部门，要求解决规划变更后产生的后续事宜，因此漠江二桥规划的变更对碧桃园小区的规划造成的影响，英雷公司在与黄凡、吴慧敏签订《商品房买卖合同》前就已经知道，亦明知讼争的碧桃园小区受漠江二桥规划调整的影响，一直未能办理竣工验收备案，英雷公司订立合同时对合同约定的时间能否交付完全可以预见，并且属可以避免及克服的情形，但英雷公司在签订上述《商品房买卖合同》仍然约定在2013年8月1日前交付房屋，属于英雷公司没有预见和把握好房屋的交房期限。英雷公司没有按合同约定时效交付商品房给黄凡、吴慧敏，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因此，英雷公司上诉主张小区规划变更属不可抗力的理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点四，涉案房屋的交房期限已延长至2013年10月15日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，黄凡、吴慧敏与英雷公司签订的商品房预售合同约定逾期交房的违约金按每日万分之一点五计算，即违约金是以日为单位累计计算，每日的违约金均为独立的债权，应分别计算诉讼时效，每日违约金的诉讼时效逐日届满。黄凡、吴慧敏上诉主张在2015年3月8日打英雷公司的热线电话，通过电话催促英雷公司交房及承担逾期交房的违约责任。对此，英雷公司不予认可，并认为黄凡、吴慧敏提供的证据不能显示拨出电话号码，不能证实是黄凡、吴慧敏打电话给英雷公司。由于黄凡、吴慧敏二审提供的该证据不足以证明从其两人使用的电话号码拨打英雷公司的热线电话，且黄凡、吴慧敏未能提供证据证明通话内容，该证据不足以证明黄凡、吴慧敏向英雷公司主张逾期交房的违约金，即黄凡、吴慧敏不能提供充分证据证明违约金的诉讼时效存在中止、中断情形，且每日违约金均是独立债权，黄凡、吴慧敏以英雷公司存在持续违约行为，主张2013年10月16日至2014年12月9日期间的违约金未过诉讼时效期间的理据不足，应不予采纳。同理，由于英雷公司存在持续的违约行为，其上诉主张黄凡、吴慧敏从英雷公司逾期交房时起就知道权利被侵害，从逾期交房次日起开始计算诉讼时效期间，黄凡、吴慧敏请求的逾期交房的违约金全部超过诉讼时效期间亦理据不足，应不予采纳。但英雷公司上诉主张如部分违约金未过诉讼时效，则原审起算违约金时间错误，应调整为从起诉前两年开始计算，即从2014年12月10日起计算。由于黄凡、吴慧敏于2016年12月9日提起本案诉讼，故黄凡、吴慧敏主张2014年12月9日前的逾期交房违约金已超过两年时效期间，逾期交房违约金应调整为从2014年12月10日计至2016年10月9日共669天，违约金为40491.23元（403500元×1.5/10000/天×669天）。原审计算逾期交房违约金有误，应予以调整。黄凡、吴慧敏已于2016年接收房屋，其主张逾期交房违约金应计至英雷公司办理房屋竣工验收备案之日止的理据不足，应不予采纳。英雷公司在交房给黄凡、吴慧敏之前未办理房屋竣工验收备案手续，且英雷公司在黄凡、吴慧敏实际接收房屋之前存在逾期交房违约行为，其上诉主张黄凡、吴慧敏接收房屋后，不应计算接收房屋之前的逾期交房违约金的理据不足，应不予采纳。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但对违约金计算有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4613号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分；
二、变更阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4613号民事判决第一项为：阳江市英雷发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40491.23元给黄凡、吴慧敏。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1359元，由阳江市英雷发展有限公司负担970元，黄凡、吴慧敏负担389元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 莫怡华
二〇一八年四月十六日
法官助理 李凤霞
书 记 员 冯梅瑰