湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1321民初2484号
原告双峰县威龙房地产开发有限公司，住所地双峰县威龙国际大夏。
法定代表人张定华，该公司总经理。
委托代理人金武平，湖南国藩律师事务所律师。
被告湖南佳惠百货有限责任公司，住所地湖南省怀化市府星路161号。
法定代表人汤爱华，该公司董事长。
委托代理人王红艳，女，汉族，住长沙市雨花区，该公司员工。
委托代理人谌庚，男，汉族，住湖南省溆浦县，该公司员工。
第三人张磊，男，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人金武平，湖南国藩律师事务所律师。
原告双峰县威龙房地产开发有限公司（以下简称威龙公司)诉被告湖南佳惠百货有限责任公司（以下简称佳惠公司)、第三人张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10日18日公开开庭进行了审理。原告威龙公司法定代表人张定华及其委托代理人金武平、被告佳惠公司委托代理人王红艳、谌庚、第三人张磊及其委托代理人金武平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告威龙公司及第三人张磊诉称，2012年6月10日，原、被告签订了由被告租赁原告房屋开办”双峰佳惠超市”的租字[2012]第1号《租赁合同》，合同约定，原告以22元/平方米的价格（每3年递增5%)将其所有的座落在本县永丰镇和森大道旁的威龙国际大夏一、二楼，合计5678.57平方米的房屋出租给被告开办”双峰佳惠超市”，被告同时要求原告提供配套场地、附属设施用房供被告使用，并为其超市添购高品质的中央空调和多部人、货电梯，原告为添购中央空调和电梯花费了数百万元。双方约定租赁期限自2012年7月1日起至2028年8月30日止，租期16年2个月，免租期为14个月，租金按季度支付，且提前5个工作日付清下季度租赁费用，同时约定，被告经营3年后如果连续4个月每月发生亏损20万元以上，经双方认可的会计师事务所出具财务报告后，被告可解除合同，但须提前3个月通知原告，并补偿原告3个月的租金，双方还约定，原告单方面提前终止合同的，应支付被告100万元违约金并赔偿被告因此所受的损失，被告单方面提前终止合同的，应赔偿原告因此所受的损失。合同签订后，原告按约将出租的房屋、场地、设备设施等交给被告，被告的”双峰佳惠超市”亦如期开业。2015年12月14日，原告将已出租给被告的房产转让给了第三人张磊。2016年7月12日，被告突然向原告和第三人分别邮寄了《租赁合同解除通知书》，单方面提出提前终止《租赁合同》，并处理库存商品，截至7月30日止，除部分货架外，被告将”双峰佳惠超市”关闭，完全撤离了租赁场地。为减少损失，原告和第三人反复找被告磋商，2016年8月14日，就租赁场地移交，双方签订了《租赁场地移交协议书》，18日，被告将其租赁的场地交还给了原告和第三人。因被告违反合同约定，单方面提前终止合同，给原告造成损失，请求法院判令:1、被告向原告及第三人支付因终止租赁合同的补偿金（3个月的租金)393524.9元，2、被告向原告补交14个月免租期的租金1748999.56元，3、被告向原告支付中央空调、电梯折旧费900000元，4、被告承担诉前财产保全费5000元及本案诉讼费。
被告佳惠公司辩称，佳惠公司是在经营满三年后才提出解除合同，佳惠公司经营发生严重亏损（月亏损20万元以上)达4个月以上，佳惠公司提前3个月通知了威龙公司与张磊因亏损欲单方面解除合同，以对方默认方式确定了会计师事务所，对经营亏损情况出具了财务审计报告，佳惠公司提前终止合同，行使的是合同约定的解除权；在合同中约定的14个月的免租期是由装修期和市场培育期组成，在合同中也没有约定14个月免租期必须在合同全部履行完毕后才能享有，或应分摊在16年的租赁期中，佳惠公司是在经营三年后才提出解除合同，威龙公司就免租期异议提出主张，已过诉讼时效，威龙公司要求被告佳惠公司补交14个月的免租期租金1748999.56元的诉讼请求没有事实和法律依据；空调、电梯等设备设施是合同约定属于出租方交付场地应具备的配套设施条件，所有权属于威龙公司，佳惠公司属于使用权人，在合同履行过程中，佳惠公司交纳的租赁费中已包含了空调、电梯等设备使用费，佳惠公司在租赁期间承担了空调的维修保养费，2016年8月18日场地交还威龙公司及第三人张磊后，其设备设施已由永福超市使用，威龙公司要求佳惠公司支付中央空调、电梯折旧费900000元的诉讼请求毫无道理；诉前财产保全不符合适用条件，原告威龙公司要求被告佳惠公司承担申请费，于法于理都没有依据；佳惠公司单方面解除合同，应承担补偿威龙公司3个月租金的责任，威龙公司应给予佳惠公司30天免租退场期，由此佳惠公司可免交1个月的租金，在2016年8月14日签订的租赁场地移交协议书中约定租金只计算至本协议生效之日止，对此威龙公司还应退给佳惠公司1.5个月的租金，原告威龙公司要求被告佳惠公司支付3个月租金的补偿金，被告佳惠公司只需支付原告威龙公司半个月的租金，按11元/月/平方米计算，计31229元。请求法院对原告威龙公司和第三人张磊要求被告佳惠公司补交14个月免租期的租金1748999.56元及支付中央空调、电梯折旧费900000元和承担诉讼费、财产保全费的诉讼请求予以驳回，对要求被告佳惠公司支付三个月租金的补偿金的诉讼请求予以部分驳回。
经审理查明，2012年6月10日，原告威龙公司作为出租方（甲方)与被告佳惠公司作为承租方（乙方)签订合同号:租字[2012]第01号租赁合同，合同约定，二、租赁物业的范围及租赁期限:2.1租赁范围租赁场地：甲方所属的物业位于湖南双峰和森大道威龙国际，现甲方同意将5678平方米左右的房产（其中:一楼1585平方米，二楼4093平方米)与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方使用。2.1.2配套设备、设施：甲方交付给乙方的房屋必须具备必要的商业公用设施，包括但不限于水、电、消防、上下水等设施。甲方同意将物业内与乙方承租物业相关的已经通过政府相关部门验收合格的设备设施作为本合同租赁房产之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用，并移交设备设施的维保合同给乙方主要包括以下10个大项:2、空调系统为地源热泵或其它螺杆机械的冷暖空调，制冷量不低于180大卡/㎡，独立的控制系统，电力独立分表计量系统，空调主机品牌及安装公司须经乙方认可。3、配备自动人行道电梯2台，另单独配置一楼到二楼载重2吨货梯一台，经质检部门验收合格，提供验收合格证复印件，电梯品牌须经乙方认可。2.3租赁期限及其他2.3.1租赁期限:物业租赁时间从2012年7月1日至2028年8月30日止，共计16年零2个月（包含免租期14个月)。2.3.2物业移交:甲方必须于2012年7月1日前交付所出租给乙方的合同所约定的所有物业，如果甲方移交物业的时间推迟，则本合同的租赁期限、乙方开业日、免租期和物业计租时间相应顺延。2.3.3免租期:甲方同意自乙方移交场地后给予乙方14个月的免租期，免租期内乙方可使用租赁物业并享有本合同中的全部权利，乙方除自用水、电费外无需支付其他任何费用。同时乙方可提前进入甲方场地进行前期装修。由于乙方经营产生的相关费用由乙方支付。2.3.4计租起始日:免租期结束的次日为计租起始日，即乙方开始交纳租赁费用的日期。2.4租赁费用及费用调整2.4.2计租面积和租赁费用标准：本合同乙方承租物业的租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币11元/月/平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费)人民币7元/月/平方米，房屋维修等费用人民币4元/月/平方米。乙方承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币22元/月/平方米。自本合同所有附件完整双方签字生效后10个工作日内向甲方支付100万元定金，该定金在第一年乙方应支付租赁费用时直接抵扣。2.4.3租赁费用以每三年为一个递增年度，开始前三年不递增，从第四年开始每三年递增5%。三、付款方式、约定3.1租赁费用及相关费用按租赁季度支付，乙方提前五个工作日付清下季度应付租赁费用。七、双方陈述及保证7.7合同期限内，甲乙任何一方发生变更，则继受的主体应继续享有本合同所赋予的权利并承担本合同所规定的义务。如有必要，新的合同主体可以按本合同的约定重新签订新的房屋租赁合同。十、合同终止及处理10.5在租赁期内，乙方在租赁物业范围内新设立的企业（包括子公司、分公司)经营3年后发生严重亏损（月亏损二十万元以上)达4个月以上（由双方认可会计师事务所出具财务报告)，乙方可解除合同，但乙方须提前三个月通知甲方。乙方应向甲方支付三个月租金作为补偿，双方应按实际租赁天数，即时结清租金及其它相关费用，双方均不承担违约责任。十一、续租及期满财产处理11.2本合同如提前终止、解除或届满时，如双方不能达成续租协议，甲方同意给予乙方30天免租退场期，甲方应按乙方使用物业的实际状态收回物业。十二、违约责任及争议处理12.1甲方违约，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用并向乙方支付违约金人民币100万元，同时还需承担此违约责任给乙方所造成的所有损失；12.2乙方违约，甲方有权终止合同，乙方并应赔偿甲方由此遭受的全部损失。同时约定没有履行合同约定的其他义务给对方造成损失属一般违约，应按有关法律法规规定赔偿对方经济损失。2012年10月1日，原、被告签订场地移交确认书确认，正式交接时间为2012年10月1日，出租场地租期按主合同及相关补充协议书的约定，正式计租时间为2014年元月1日开始，租金支付方式按主合同约定不变。合同签订后，原告威龙公司按合同约定为租赁房屋配置了空调、人行道电梯，将出租的房屋、场地、设备设施等交给被告佳惠公司，被告佳惠公司完成房屋装修后，其”双峰佳惠超市”正式营业，并从2014年1月1日起计付租金。第三人张磊系原告威龙公司法定代表人张定华侄子，2015年12月14日，原告威龙公司将已出租给被告佳惠公司的房产转让给第三人张磊，并办理了房屋所有权证（双房权证永2015字第××号)。2016年4月，被告佳惠公司以租赁场地经营亏损为由向第三人张磊提出要求减免房租无果，2016年7月18日、19日，被告佳惠公司分别向原告威龙公司和第三人张磊邮寄了《租赁合同解除通知书》（落款时间为2016年7月12日)，7月15日，被告佳惠公司在租赁场地处张贴公告，准备撤离租赁场地，并开始洗货、退货及货款结算等工作，7月29日、8月4日分别向第三人张磊和原告威龙公司邮寄《关于会计师事务所出具财务报告相关事宜的沟通函》（落款时间为2016年7月26日)，8月11日邮寄《关于协商选定会计师事务所进行审计的再次请求函》。8月14日，原告威龙公司和第三人张磊作为甲方与被告佳惠公司作为乙方签订租赁场地移交协议书:甲乙双方于2012年5月10日签订了租赁合同，甲方将位于湖南省双峰县和森大道威龙国际5678.57平方米的房产出租给乙方经营超市使用。乙方现决定提前退场、终止双方的租赁关系。现双方基于平等、自愿原则，就乙方提前移交租赁场地给甲方相关事宜达成如下协议：1、对甲方提出的空调、电梯的维修、保养、清洗、年检要求。由乙方支付7万元款项给甲方，由甲方自已负责进行，在乙方支付该款项后，乙方已经履行完毕空调、电梯维修、保养、清洗义务；2、对甲方提出的租赁场地前面的前坪损坏要求予以修复的要求。由乙方支付3万元款项给甲方，由甲方自已请人予以修复，在乙方支付完毕该款项后，乙方已经履行完毕租赁场地前坪损坏修复义务；3、为尽快将租赁场地交还甲方，乙方将租赁场地内的货架等财物（截止至2016年8月14日止乙方尚存在租赁场地的财物)以10万元的价格转让给甲方，由甲方负责处理。甲方应支付乙方的该10万元转让款抵扣本协议书第1条、第2条乙方应支付给甲方的款项；4、以乙方名义在双峰县电业局开设的用电户头，乙方应在2016年8月18日前予以变更至甲方名下，甲方积极予以协助，在用电户头变更之前，乙方应积极与电业局协调，以防止电业局停止供电给其他业主、商户造成损失。5、甲乙一致同意租赁场地的交还时间为2016年8月18日。6、乙方的租金已交至2016年9月底，本协议双方签字生效后，租金只计算至本协议生效之日止。2016年8月25日，被告佳惠公司委托湖南方兴会计师事务所有限公司对湖南佳惠百货有限公司双峰分公司2016年1-6月的财务报表进行审计签定，湖南方兴会计师事务所有限公司湘方会审字（2016)第153号审计报告的审计意见为:我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了贵分公司2016年1-6月各月份的损益状况和经营成果。在湖南佳惠百货有限公司双峰分公司提交给湖南方兴会计师事务所有限公司的损益表中反映，2016年1-6月的营业利润:1月：-204277.92元，2月:-14611.49元，3月：-324319.23元，4月:-203031.02元，5月：-213151.08元，6月:-286643.45元。
本院认为，本案争议的焦点：1、被告是否可以单方提出解除租赁合同，原、被告的房屋租赁合同是否可以解除；2、被告是否应当支付原告和第三人因终止合同的补偿金，金额如何确定；3、被告是否应当向原告补交免租期的租金；4、原告要求被告支付空调、电梯的折旧费的诉讼请求是否可以支持。
关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告所订租赁合同第10.5条约定：在租赁期内，乙方在租赁物业范围内新设立的企业（包括子公司、分公司)经营3年后发生严重亏损（月亏损二十万元以上)达4个月以上（由双方认可会计师事务所出其财务报告)，乙方可解除合同。被告佳惠公司因租赁原告威龙公司场地经营所设立的双峰分公司经营亏损向原告威龙公司和第三人张磊提出解除合同，后因选定会计师事务所进行审计向原告威龙公司和第三人张磊去函，在原告威龙公司及第三人张磊未函复的情况下，被告佳惠公司选定湖南方兴会计师事务所有限公司进行审计，湖南方兴会计师事务所有限公司所出具的审计报告可作定案依据，该审计报告反映被告佳惠公司所设立的双峰分公司自2016年3月至6月连续四个月亏损在二十万元以上，依双方所订合同第10.5条的约定，被告佳惠公司可以单方提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。被告佳惠公司为解除合同，分别向原告威龙公司和第三人张磊发出《租赁合同解除通知书》，已尽通知义务，在原、被告及第三人2016年8月14月所订的租赁场地移交协议书中确定，被告提前退场，终止双方的租赁关系，协议自双方签字生效，并确定租赁物交还时间为2016年8月18日，现租赁物已交付，故原、被告的租赁合同应当解除，且双方已协商解除。
关于焦点2、双方所订租赁合同第10.5条约定，…乙方可解除合同，但乙方须提前三个月通知甲方。乙方应向甲方支付三个月租金作为补偿，双方应按实际租赁天数，即时结清租金及其它相关费用，双方均不承担违约责任。双方的租赁合同关系解除后，被告应当依照合同约定给对方予以补偿，在补偿金额的确定上，结合租赁合同第11.2条约定：本合同如提前终止、解除或届满时，如双方不能达成续租协议，甲方同意给予乙方30天免租退场期。被告租金已交至2016年9月30日，租赁物交还日期为2016年8月18日，被告于2016年7月18日提出解除合同，至2016年8月18日租赁物移交，未尽提前三个月通知的义务，租金应交至2016年10月18日，故应补偿的租金为[（2016年10月18日-2016年9月30日)÷30天＋3个月－1个月]×5678.57平方米×22元=324814.2元。
关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告于2016年6月10日签订租赁合同，合同约定租期16年2个月，免租期14个月，原告于2012年10月1日将租赁场地正式移交给被告经营，从2014年1月1日开始计付租金，2016年8月18日被告正式退场，租金交至2016年9月30日，被告计付租金的时间尚未超过三年，从原、被告所订租赁合同来看，原、被告双方属商业性租房，合同约定的免租期，既与装修期有关，同时与租期长短有关，被告提前要求终止租赁关系，对于原告免租期的租金损失，因双方租赁时没有合同约定，本院酌情认定由原被告各负担50%，由被告补偿原告7个月的租金为宜，计22元×5678.57×7=874499.78元。原告要求被告补偿免租期租金损失，是因被告于2016年7月18日提出要求终止租赁关系，原告的主张并未过诉讼时效，被告以原告的主张已过诉讼时效，其理由不能成立，对其以此为由要求驳回原告此一诉讼请求的主张，本院不予支持。
关于焦点4，对原告要求被告支付空调、电梯折旧费此一诉讼请求，因空调、电梯等设备设施是合同约定属于原告交付场地应具备的配套设施条件，在房屋租赁过程中，被告系空调、电梯的使用权人，被告交纳的租赁费中已包含了空调、电梯等设备使用费，从双方2016年8月14日所订的租赁场地移交协议书可以看出，被告在租赁期间承担了空调的维修保养费，原告系空调、电梯的所有权人，被告退场后，原告可以继续使用，故对原告要求被告支付空调、电梯折旧费此一诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定判决如下：
一、被告湖南佳惠百货有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告双峰县威龙房产开发有限公司、第三人张磊租金324814.2元。
二、被告湖南佳惠百货有限责任公司在本判决生效后十日内补偿原告双峰县威龙房产开发有限公司免租期租金损失874499.78元。
三、驳回原告双峰县威龙房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30000元，申请费5000元，合计35000元，由原告双峰县威龙房地产开发有限公司承担12200元，被告湖南佳惠百货有限责任公司承担22800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 贺志伟
人民陪审员 熊存根
人民陪审员 贺素平
二〇一六年十二月二十二日
代理书记员 龚露芳