成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第97号
原告（反诉被告）杨某斌。
委托代理人向文杰，四川恒称律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）四川某某实业有限公司。
法定代表人周某明。
委托代理人杨某，特别授权。
委托代理人李忠富，四川天府律师事务所律师。一般代理。
原告（反诉被告）杨某斌与被告（反诉原告）四川某某实业有限公司（以下简称“某某公司”）租赁合同本反诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告及其委托代理人向文杰；被告的委托代理人杨某、李忠富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告对外宣传其为成都市某某工业园，并在互联网上公开招商出租其电镀车间。2012年4月1日，原告基于对被告电镀行业资质的信任与被告签订《电镀车间租赁协议》，合同约定由原告租赁被告的电镀车间进行电镀作业生产，租期为3年，从2012年4月1日至2015年3月31日，并约定了租赁合同的保证金、租金标准、违约责任等内容。合同签订后，原告依约缴纳了租金、保证金，并开始在租赁车间内进行电镀作业生产。2013年9月30日，原告所租赁的车间被温江区环境监察执法大队查处，责令原告所租赁的车间进行停电整治。这时原告才得知被告企业既无《排污许可证》，所建厂房也无《建设规划许可证》，被告在互联网上的宣传及签订合同之初所承诺其具有电镀行业资质为虚假，其本身并不具备某某工业园具备的相应资质。原告所承租的厂房为违法建筑。
被告所修建的厂房为电镀车间对外出租，按照《环境保护法》等及司法解释的规定，被告必须取得《排污许可证》，而被告在签订合同之初对原告隐瞒了该情形，一直在向原告收取排污费。并且被告所修建的厂房未取得房屋主管机关的《建设规划许可证》，直接导致租赁合同出于非法状态。原告已经为电镀车间的生产作业投入大量的资金、设备、人力、物力。被告违反经营收取排污费、违反修建厂房出租的行为严重侵害了原告的的合法权益。原告遂于2013年12月12日诉至法院请求判令：一、原被告之间签订《电镀车间租赁协议》无效。二、被告退还原告房屋2013年9月30日至2014年4月1日的租金118500元、保证金50400元，共计168900元。三、被告退还收取原告的污水处理费122400元。四、被告赔偿原告装修、附合物等直接损失1008332.78元。五、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告某某公司）辩称及反诉称，2012年4月1日，原告与被告协商签订《电镀车间租赁协议》，约定原告承租被告位于成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园柑刘路的厂房。被告依约将房屋交付与原告使用。原告未办理工商营业执照等手续即开始生产。原告在生产过程中损坏地面，损坏腐蚀房屋及钢结构，导致污水渗漏，被成都市温江区环境监察执法大队责令停产整治。要求原告付清所欠被告从2013年5月-2013年12月水电清洁费用等共计20427.33元。被告认为双方签订的协议有效，原告主张退还租金、赔偿损失，没有依据，要求驳回原告的诉讼请求，并反诉原告，要求判令，一、反诉被告恢复所承租厂房的地面原状。二、反诉被告承担全部诉讼费用。
经审理查明，2012年4月1日，原告（反诉被告）杨某斌与被告（反诉原告）某某公司签订《电镀车间租赁协议》，协议约定，租期3年，从2012年4月1日至2015年3月31日。某某公司保证杨某斌生产的正常生产经营，杨某斌保证合理守法进行相关经营活动。某某公司负责对杨某斌车间正常的维修和维护（房屋的漏雨和严重腐蚀，但因杨某斌原因造成的地面腐蚀等由杨某斌负责修复）。杨某斌第一年按每月30元／平方米向某某公司交纳车间租赁费，共计560平方米×30×12月=201600元／年。第二、三年双方按35元／平方米执行。杨某斌所排放废水必须经某某公司处理后达标排放，废水处理价格按14元／吨收取，双方照实际用量计算。合同签订后，原告（反诉被告）杨某斌缴纳了至2014年4月1日的租金和押金50400元并投资购买电镀设备，在租赁厂房内进行生产经营。2013年9月，温江区环境监察执法大队下达《环境保护行政执法责令改正通知书》，通知书认定杨某斌厂房在生产过程中废水渗透的行为，违反《中华人民共和国环境保护法》相关规定，责令立即停产。原告（反诉被告）杨某斌停产后以被告（反诉原告）某某公司所修建的厂房未取得房屋主管机关的《建设规划许可证》为由主张租赁合同无效，要求被告（反诉原告）退还租金并赔偿损失。原、被告协商未果，原告（反诉被告）杨某斌遂于2013年12月12日诉至本院，要求判如所请。诉讼中，被告（反诉原告）某某公司提出反诉要求原告（反诉被告）恢复所承租厂房的地面原状。
另查明，被告（反诉原告）某某公司向原告（反诉被告）出租的厂房未取得房屋所有权证，并且未取得建设工程工程规划许可证。原、被告发生纠纷后，原告（反诉被告）杨某斌经营的电镀车间停电、停产，但其设备仍占用放置于租赁厂房内。四川海林资产评估事务所有限公司对原告（反诉被告）杨某斌在租赁厂房内安装的电镀设备进行评估，该设备在安装情况下的评估价值为671856元，拆除情况下的评估价值为494664元。
原告（反诉被告）杨某斌于2012年4月1日至2013年9月30日期间向被告（反诉原告）某某公司缴纳污水处理费共计122400元。
以上事实有双方当事人的当庭陈述、《电镀车间租赁协议》、《环境保护行政执法责令改正通知书》、四川海林资产评估事务所有限公司资产评估报告、交费票据、照片为证，均审核在卷，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人取得的租赁合同无效。因此，对原告（反诉被告）杨某斌主张判令原、被告之间签订《电镀车间租赁协议》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。房屋租赁合同无效，双方应各自返还取得的财产，对原告（反诉被告）杨某斌要求被告（反诉原告）某某公司退还所缴纳的保证金50400元，本院依法予以支持。对原告（反诉被告）杨某斌要求被告（反诉原告）某某公司退还收取的污水处理费122400元的诉讼请求，因污水处理费系被告（反诉原告）某某公司为原告（反诉被告）杨某斌所排放废水进行处理收取的费用。因被告（反诉原告）某某公司已完成为原告（反诉被告）杨某斌进行废水处理的义务，故该费用不应退还，对原告（反诉被告）杨某斌的此项诉讼请求，本院依法不予支持。原告（反诉被告）杨某斌因租赁合同无效，造成的2013年9月30日至2014年4月1日的租金损失118500元和装修附合物的损失177192元（671856-494664=177192元），共计295692元，该项损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。造成该租赁合同无效因被告（反诉原告）某某公司未尽告知房屋真实状况的义务，原告（反诉被告）杨某斌也未审慎了解房屋的真实状况，因此双方均有过错，被告（反诉原告）某某公司应承担原告（反诉被告）杨某斌的50%的损失即147846元的赔偿责任。对被告（反诉原告）某某公司要求原告（反诉被告）杨某斌恢复所承租厂房的地面原状的诉讼请求，因被告（反诉原告）某某公司未证明原告（反诉被告）杨某斌造成了地面腐蚀，因此对被告（反诉原告）某某公司的反诉请求，本院依法不予支持。据此，为维护社会主义经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、2012年4月1日原告（反诉被告）杨某斌与被告（反诉原告）四川某某实业有限公司签订《电镀车间租赁协议》无效。
二、被告（反诉原告）四川某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨某斌退还收取的保证金50400元。
三、被告（反诉原告）四川某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨某斌赔偿损失147846元。
四、驳回原告（反诉被告）杨某斌其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）四川某某实业有限公司全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16496元，由原告杨某斌承担8248元，被告四川某某实业有限公司承担8248元。鉴定费24227元由原告杨某斌承担12113.5元，被告四川某某实业有限公司承担12113.5元。（此款原告已预交，由被告直接付给原告）。
反诉受理费200元，由反诉原告四川某某实业有限公司承担。。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 鲜 明
人民陪审员 宋水泉
人民陪审员 刘 萍
二〇一五年六月三十日
书 记 员 李凯敏