河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）倴民初字第1546号
原告：刘翠莲，农民。
委托代理人张晓新，男，汉族，农民，系原告丈夫。
被告：河北俊辉房地产开发有限公司。
法定代表人赵飞良，系该公司经理。
委托代理人周正德，男。
原刘翠莲与河北俊辉房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员王彦军担任审判长，与审判员刘起、代理审判员武秉坤依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘翠莲诉称，2013年4月21日我一次性支付给被告总房款302738元用于购买凯旋大道44栋1单元701号商品房，当时被告只给了我凯旋大道内部认购协议，承诺一个月之内给我正式合同，至今被告没有给我正式合同，而且我买到房屋后发现房屋漏雨，被告维修多次，最后还重新做了一次防水，至今每逢下雨房屋依然漏水，致使我不能使用居住，要求被告支付违约金151369元，房顶漏雨一年多不能使用损失32000元。
在本院指定的举证期间内，原告向本院提供以下证据，用以支持其主张：
一、凯旋大道内部认购协议，内容为：“第一条基本情况：1、第44幢1单元701号房。2、该商品房用途为住宅，属砖混结构，层高2.9米。3、该商品房意向建筑面积132.78平米；单价：2280元／平米；总房款约为：302738元（叁拾万贰仟柒佰叁拾捌元整）”；第二条：定金，买受人于2013年4月13日支付定金贰仟元整；第三条：付款方式及期限，买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款：买受人于2013年4月21日之前一次性支付总房款，即人民币（大写）叁拾万贰仟柒佰叁拾捌元整；第四条：其他约定事项：1、买受人接到出卖人通知后应于三日内换签《商品房买卖合同》；2、买受人必须以现金缴付定金；3、买受人应确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于买受人的原因，导致与买受人无法取得联系而产生的一切损失，由买受人承担全部责任（前述地址或电话如有更改，受买人须以书面形式通知出卖人）；4、本协议书一式两份，自签署之日即时生效，每份均具有同等法律效力，签署正式《商品房买卖合同》后协议书即作废；5、签订本协议后客户应信守承诺，不得退房；第五条、本协议在签订后具有法律效力。如有违约按以下条款处理：1、如买受人未按协议约定时间付款则属于买受人违约，买受人应自本协议规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹作为违约金，本协议继续履行；2、未按本协议约定时间换签《商品房买卖合同》的，视为违约。买受人应自本协议规定的换签期限之第二天起至实际换签之日止，按日向出卖人支付总房款万分之壹作为违约金，本协议继续履行；3、本协议签订后双方均不得违约，违约金为已交款的百分之五十，违约责任除上面约定外，违约方还应承担非违约方为此支出的诉讼费，诉讼代理费等一切费用。如发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交有管辖权的人民法院处理。”
二、滦南县建筑工程质量监督站于2014年5月19日出具的证明一份，内容为：“凯旋大道44栋1单元701室业主刘翠莲于2014年5月12日因西南卧室阳台、东卫生间、厨房等房间管理根部多次出现渗水现象等工程质量问题向我站投诉，我站于当日受理”；
三、滦南县建筑工程质量监督站于2014年7月2日出具的关于凯旋大道44#-1-701室漏水问题的说明，内容为：“2014年7月2日下午3时，凯旋大道44#1-701室业主再次到我站反映室内漏水问题，经我站、业主及建设单位相关人员共同现场调查发现，该户西南阳台、东南卧室、东北卧室、厨房及卫生间等房间出现多处房屋及墙面漏水现象。”；
四、滦南县房屋产权监理所于2014年7月3日出具的证明一份，内容为：“经查凯旋嘉苑44幢1单元701号房，未办理商品房预售许可证”。
被告辩称，一、由滦南县人民政府没有为我们及时办理土地相关手续造成我们违约，原定于原告在交完全部房款以后应签订正式购房合同，但是由于政府的原因导致不能签订正式合同；二、房屋漏雨不能使用事实存在，漏雨是因为多种因素造成的，盖楼房于2012年10月26日经当地住建局验收合格，原告在2013年4月底看房时发现房屋漏雨，发现漏雨后我们通知施工单位进行了维修，但是没有完全彻底修好我们认可。在2013年7月份还是漏雨，在7月份以后因为施工单位没有修好，我公司在8月份再次进行了维修，在2014年5月再次发现了漏点，该漏点是其他地方漏点，经过当地住建局查实是其他的因素导致漏点存在；我公司认为该住房一年多不能使用与漏点没有关系，所以我公司不承担由于屋顶漏雨不能使用房屋的责任，但是漏点我们可以继续维修。
经本院组织庭审质证，被告对原告向本院提交的1、2、3号证据均无异议。
经审理查明，2013年4月20日被告在未办理商品房预售许可证的情况下与原告签订了凯旋大道内部认购协议，内容为：“第一条基本情况：1、第44幢1单元701号房。2、该商品房用途为住宅，属砖混结构，层高2.9米。3、该商品房意向建筑面积132.78平米；单价：2280元／平米；总房款约为：302738元（叁拾万贰仟柒佰叁拾捌元整）”；第二条：定金，买受人于2013年4月13日支付定金贰仟元整；第三条：付款方式及期限，买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款：买受人于2013年4月21日之前一次性支付总房款，即人民币（大写）叁拾万贰仟柒佰叁拾捌元整；第四条：其他约定事项：1、买受人接到出卖人通知后应于三日内换签《商品房买卖合同》；2、买受人必须以现金缴付定金；3、买受人应确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于买受人的原因，导致与买受人无法取得联系而产生的一切损失，由买受人承担全部责任（前述地址或电话如有更改，受买人须以书面形式通知出卖人）；4、本协议书一式两份，自签署之日即时生效，每份均具有同等法律效力，签署正式《商品房买卖合同》后协议书即作废；5、签订本协议后客户应信守承诺，不得退房；第五条、本协议在签订后具有法律效力。如有违约按以下条款处理：1、如买受人未按协议约定时间付款则属于买受人违约，买受人应自本协议规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹作为违约金，本协议继续履行；2、未按本协议约定时间换签《商品房买卖合同》的，视为违约。买受人应自本协议规定的换签期限之第二天起至实际换签之日止，按日向出卖人支付总房款万分之壹作为违约金，本协议继续履行；3、本协议签订后双方均不得违约，违约金为已交款的百分之五十，违约责任除上面约定外，违约方还应承担非违约方为此支出的诉讼费，诉讼代理费等一切费用。如发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交有管辖权的人民法院处理。”
原告刘翠莲于2013年4月21日一次性付清了楼房款302738元，但原被告至今未签订《商品房买卖合同》。原告购买的该楼房因质量问题出现多处屋顶及墙面漏水现象，被告也曾几次安排工作人员对该楼房进行修理，直到2014年7月2日，该楼房仍存在多处屋顶及墙面漏水现象，原告要求被告赔偿因楼房漏雨不能使用的损失32000元，但未向本院提供证据。
另查，被告承建并预售第44幢楼房至今没有办理《商品房预售许可证》等手续，但原告刘翠莲不要求解除与被告签订的购房协议。
本院认为，商品房出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人定力的商品房预售合同，应当认定无效，原、被告签订了认购合同，被告按约定已向原告交纳了全部购房款，原、被告签订的认购协议应认定为商品房买卖合同，被告在与原告签订购房协议时，明知凯旋大道第44幢楼房至今未办理商品房预售许可证的情况下而与原告刘翠莲签订的凯旋大道内部认购协议。因原告刘翠莲不要求解除与被告签订的购房合同，应尊重其选择，因被告的原因双方至今未办理商品房买卖合同，被告应按合同规定承担违约责任，并赔偿原告经济损失。原告刘翠莲要求被告赔偿楼房不能使用的经济损失37000元，因未向本院提供证据，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第9条、第13条、第18条，判决如下：
一、被告河北俊辉房地产开发有限公司给付原告刘翠莲违约金151369元，本判决生效之日即履行；
二、驳回原告刘翠莲的其他诉讼请求。
案件受理费3970元由被告负担，此款已由原告预交，待执行时由被告一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 王彦军
审判员 刘 起
审判员 武秉坤
二〇一四年八月二十七日
书记员 王振之