北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第6327号
上诉人（原审原告）江春波，男，1972年1月13日出生。
上诉人兼江春波之委托代理人潘小媛（原审原告），江春波之妻，1974年11月6日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京东兴联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰北路77号办公楼201-209室。
法定代表人李文学，董事长。
委托代理人宋春颖，女，1976年12月3日出生。
被上诉人（原审被告）北京东兴联物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰北路77号。
法定代表人赵景光，总经理。
委托代理人焦飞，男，1981年11月13日出生。
委托代理人宋春颖，女，1976年12月3日出生。
上诉人江春波、潘小媛因排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第02973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，江春波、潘小媛共同起诉至原审法院称：我俩是夫妻关系。2002年7月20日，我们与东兴联房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市丰台区×××11号楼9层5-910室（下称910房屋）房屋，该房屋是顶层，2003年入住后第一个采暖季时就发现南北两个卧室和书房、卫生间、两个阳台出现严重的挂水，墙体上水往下滴落，室内温度最高只到13度。2004年开始墙皮开始脱落砸到人，造成我父母无法与我们居住，我们每年都找北京东兴联物业管理有限公司（下称东兴联物业）报修，但每年都修不好，北京东兴联房地产开发有限责任公司（下称东兴联地产公司）与东兴联物业均敷衍了事，导致房屋状况日益严重。自2005年开始，房屋卧室楼板大面积漏水，出现明显裂痕、霉变。由于东兴联地产公司与东兴联物业未彻底解决问题，我们花费巨大的室内装修损毁严重，由于漏水和霉变，父母无法与我们共同居住，不得不另行租房产生了费用。东兴联地产公司出售给我的房屋存在质量缺陷，根据东兴联物业与我签订的物业管理合同，东兴联物业应对公共部位的楼顶负有维护、管理和修缮的义务，现楼顶漏雨东兴联物业未能及时修缮，致使我屋内遭受渗水而受到损失，东兴联物业理应进行相应的赔偿。为此我与东兴联物业多次协商未果，并以拒交物业费抗争。故要求判令：1、东兴联地产公司与东兴联物业共同对910房屋顶部进行维修；2、东兴联地产公司与东兴联物业赔偿装修损失6万元；3、东兴联地产公司与东兴联物业赔偿租房损失220800元（2004年12月至2012年12月搬家费用和房租，每月按2300元计算）；4、东兴联地产公司与东兴联物业赔偿自2013年1月至维修完毕后六个月的租房损失，每月按5200元计算；5、东兴联地产公司与东兴联物业赔偿我们误工费5000元；6、诉讼费、鉴定费、律师费由东兴联地产公司东兴联物业负担。
东兴联物业辩称：江春波、潘小媛房屋漏水与我公司无关，我们只是负责小区的公共部位维护，认可910房屋在供暖季会有问题，江春波、潘小媛自2009年报修后我们也进行了维修，也联系了开发商，尽到了义务。不同意江春波、潘小媛的全部诉讼请求。
东兴联地产公司辩称：910房屋漏水原因没有确定，而且江春波、潘小媛应自行承担损失扩大的责任，910房屋质量保修期是5年，而且质量保证书中要求如房屋有质量问题业主应以书面形式报修，我们直到2009年才接到江春波、潘小媛报修电话，已过质保期。不同意江春波、潘小媛的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据双方所述及现有证据，910房屋交付使用后，长时间存在漏水问题，导致该屋室内顶部及墙壁多处受损。经法院委托专业鉴定机构进行现场鉴定，910房屋防水及保温工程存在缺陷，东兴联地产公司虽对房屋质量的鉴定结论有异议，但未能提供充分的相反证据予以佐证，故法院不予采信，对该鉴定结论，法院予以确认。鉴于江春波、潘小媛购买的910房屋存在质量瑕疵，东兴联地产公司与东兴联物业所称江春波、潘小媛未在保修期内进行报修的抗辩，法院不予采信。作为房屋的开发建设单位，东兴联房地产公司应承担相应的赔偿责任。东兴联物业系房屋的物业管理方，根据房屋委托代管合同的约定，东兴联物业对该住宅共用部分、共有设备设施负有管理和维修的义务，故对江春波、潘小媛要求东兴联地产公司与东兴联物业共同维修910房屋的诉讼请求，法院予以支持。对江春波、潘小媛主张的装修损失，法院依据评估报告予以确定，对于租房损失，东兴联地产公司与东兴联物业对租房期限及租金标准均提出异议，法院综合考虑房屋受损情况、持续时间长短、租金合理涨幅等因素，依据公平原则予以酌定。对于维修完毕后六个月的租金损失，尚未实际发生，法院不予支持。关于误工费和律师费的诉讼请求，江春波、潘小媛未能提交相关证据，法院亦不予支持。江春波、潘小媛所受损失系因910房屋质量问题所致，与东兴联物业无关，故对其要求东兴联物业共同承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、北京东兴联房地产开发有限责任公司、北京东兴联物业管理有限公司自判决生效之日起十日内对北京市丰台区×××11号楼9层5-910室房屋的漏雨部位，及对应公共部位的漏水点进行维修，使之停止渗漏；二、北京东兴联房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿江春波、潘小媛房屋装修损失三万一千零七十六元；三、北京东兴联房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿江春波、潘小媛房租损失八万元；四、驳回江春波、潘小媛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，江春波、潘小媛不服，均上诉至本院称：我们自2003年入住910房屋后，因房屋长期存在漏水，只有厨房勉强可以使用，其他居室、客厅及卫生间无法使用，我们于2004年12月搬离910房屋，借住楼下810房，后又于2013年9月另外租房，借用810房支付租金245150元，另外租房已支付98800元，原审法院未认定租金的支付情况属于事实不清；原审法院遗漏要求东兴联地产公司与东兴联物业对房屋质量问题维修或重做的诉讼请求，仅要求其共同对910房屋顶部进行维修；原审法院计算的租金损失远低于合同约定的违约金数额；故要求撤销原审判决第三项，改判支持由东兴联地产公司与东兴联物业赔偿我的全部租房损失343950元；东兴联地产公司与东兴联物业同意原判。
经审理查明：江春波、潘小媛系夫妻关系。2002年7月20日，江春波（买受人）与东兴联地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定江春波以389448元购买910房屋，该房于2003年5月30日前交付。2003年5月27日，江春波（甲方）又与东兴联物业（乙方）签订《房屋委托代管合同》，约定甲方居住的910房屋委托给乙方进行物业管理，由乙方按照合同规定的受托管理的范围、标准提供管理和服务，并按约定收取物业管理费。合同约定乙方受托管理的范围包括：“该住宅共用部分的管理和维修。包括：基础、内外承重墙、梁、柱、楼板、楼梯、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、屋顶、户外墙面等；该住宅共用设备、设施的管理和维修。……业主或房屋使用人室内设施维修的有偿服务”。2003年5月，东兴联地产公司出具《丰益花园17号住宅楼住宅质量保证书》，载明屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。2013年9月6日，910房屋登记为江春波、潘小媛共同共有，房屋性质系经济适用房。
庭审中，江春波、潘小媛提交2013年拍摄的910房屋内照片15张，证明两个卧室和书房的天花板、墙壁损坏的情况，东兴联地产公司与东兴联物业以照片与鉴定时房屋现状不一致为由不予认可。江春波、潘小媛提交2013年9月19日江春波（承租方）与王伟亮（出租方）签订的《北京市房屋租赁合同》一份，租赁期为2013年9月21日至2014年9月20日，租金每月5200元，证明江春波、潘小媛搬离910房屋另行租房居住，东兴联地产公司与东兴联物业称即便出租人身份属实也不能证明合同真实性，且租金标准过高。
东兴联地产公司与东兴联物业提交910房屋2005年2月和2006年12月购气记录以及2006年至2014年期间的购水记录，证明江春波、潘小媛一直在910房屋内居住，其所述2004年搬走一事不属实。江春波、潘小媛认可购气记录真实性，购水记录因无公章不认可，称2004年是与楼下合租，但得到910房屋做饭使用水电，2013年9月开始租房居住，之后仅偶尔回910房屋使用电烤箱。
经江春波、潘小媛申请，并经双方同意，原审法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对910房屋的房屋质量进行鉴定，2013年8月15日，该鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：1、墙体保温预留空气层厚度不符合设计要求。2、该工程选用内保温板做法依据不足。3、涉案房屋屋面防水存在缺陷。4、屋面女儿墙未做保温处理，外墙内保温板板缝未进行隔热断桥处理，导致该房屋外墙内墙表面及与顶板交汇阴角部位结露潮湿发霉、局部涂料脱落。5、餐厅东墙竖向裂缝不影响房屋安全，但影响房屋的使用美观。经江春波、潘小媛申请，并经北京市高级人民法院摇号确定，原审法院委托北京京评价格评估有限公司对910房屋因漏水导致的装修价值损失进行鉴定，2014年9月10日，该公司出具价格评估报告书，结论为：评估对象房屋装修损失价值为31076元。
上述事实，有共有权证、照片、《商品房买卖合同》、《丰益花园17号住宅楼住宅质量保证书》、《房屋委托代管合同》、司法鉴定意见书、价格评估报告书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：经查阅原审卷宗材料，江春波、潘小媛在原审法院组织的最后一次庭审中确定其诉讼请求之一为要求东兴联地产公司与东兴联物业共同对910房屋顶部进行维修，江春波、潘小媛上诉所称原审法院遗漏其要求东兴联地产公司与东兴联物业对房屋质量问题维修或重做的诉讼请求，缺乏依据，本院不予采纳。
经鉴定，910房屋防水工程存在缺陷，原审法院判令东兴联地产公司与东兴联物业对910房屋顶部漏雨部位进行维修并无不妥，应予维持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于租房损失一节，江春波、潘小媛未能提供充分、有效的证据支持其诉讼主张，原审法院综合考虑房屋受损情况、持续时间长短、租金合理涨幅等因素，依据公平原则予以酌情认定，并无不当，故对于江春波、潘小媛过高的租金损失主张，本院不予采纳。对于维修完成之后的租金损失，江春波、潘小媛可待损失实际发生后另行主张。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费30000元，评估费3000元，均由北京东兴联房地产开发有限责任公司负担（江春波、潘小媛已预交，北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付江春波、潘小媛）。
一审案件受理费4687元，由北京东兴联房地产开发有限责任公司负担（江春波、潘小媛已预交，北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付江春波、潘小媛）；二审案件受理费5259元，由江春波、潘小媛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张晓鸥