江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02703号
上诉人（原审原告）王海靖。
委托代理人张策、孔祥娥，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐宽成。
被上诉人（原审被告）赵宝侠。
被上诉人（原审被告）王福华。
委托代理人王秉荣。
被上诉人（原审被告）连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路10号。
法定代表人庄广强，该行董事长。
委托代理人张加伟，该行职员。
委托代理人孙加庆，江苏港人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侍健。
原审第三人王永康。
原审第三人梁巧云。
上诉人王海靖因与被上诉人徐宽成、赵宝侠、王福华、连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）、侍健，原审第三人王永康、梁巧云案外人执行异议纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第02099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案，上诉人王海靖的委托代理人张策、孔祥娥，被上诉人徐宽成、赵宝侠、侍健、王福华的委托代理人王秉荣、东方银行的委托代理人张加伟、孙加庆到庭参加诉讼。原审第三人王永康、梁巧云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王海靖一审诉称：位于新浦农场东上住宅区52号房屋（面积411.94平方米）属于王海靖所有（王海靖拥有合法的规划许可证），此前该房屋一直由王永康承租。2006年6月20日王海靖与王永康就该房屋达成买卖协议，由于该房屋无房产证，无法过户，双方签订了承诺书。但由于王永康始终未能按协议约定给付购房款，经协商，该房屋改为仍由王永康继续租赁使用。2011年10月16日，双方再次签订承诺书一份，确认上述房产归王海靖所有，之前双方所有关于该房产的买卖协议及承诺均作废。2013年10月，上述房产因市政建设拆迁，王海靖作为合法所有权人与拆迁单位签订了拆迁协议，依据拆迁协议，王海靖应得拆迁款为紫金公寓房产两套及补偿款约91万。2013年3月，由于王永康未履行法院生效判决，原新浦区法院裁定冻结了王海靖应得的拆迁补偿款。王海靖随即提出执行异议，法院以王海靖、王永康双方房屋买卖协议是否成立不在异议审查范围为由驳回王海靖的异议申请。
王海靖认为，我国法律规定，不动产实行登记制度。涉案房屋虽无房产证，但王海靖拥有合法的规划许可证，足以证明王海靖系该房产的合法所有人，双方虽签订过买卖协议，由于未实际履行而作废，王海靖与王永康对此并无异议。基于此，拆迁单位才与王海靖签订拆迁补偿协议。法院基于王海靖与王永康签订的一份未实际履行且作废的房屋买卖协议查封，冻结属于王海靖的拆迁补偿款，显然错误。为维护王海靖的合法权利，请求判决位于本市新浦农场东上住宅区＊号房屋拆迁安置的房产（紫金公馆12号楼二单元＊层西户、12号楼二单元＊层西户）及拆迁补偿款（91万元）为王海靖所有；要求法院停止对涉案房屋的拆迁款的执行；本案诉讼费用由徐宽成、赵宝侠、王福华、东方银行、侍健承担。
徐宽成一审辩称：我一直认为涉案房屋为王永康所有，我才和他有经济往来，王永康向我们借款时提供了登记在王永康名下的土地建设证。新浦区征收局的公告上序号为9编号为20.3被征收人依然是王永康，充分证明涉案房屋是王永康所有。2015年1月23日，我、侍健、法院执行员宋法官去拆迁办查询拆迁情况，拆迁办的工作人员指明涉案住宅归属权为王永康，王永康为躲避债务主动找拆迁办人员放弃归属权。
赵宝侠一审辩称：涉案房屋是王永康的，有新浦区征收局公告、买卖协议、承诺书为证。王永康向外送这么大数额的财产，说明这一切都是假的。孟庆兰与王永康是表兄妹关系。王海靖与王永康签订的房屋买卖协议是真实的，且买卖已经履行完毕，时隔6年，2012年王海靖夫妇的承诺书更证明买卖协议已经履行完毕。征收局一直强调王海靖的签字是无效的，王永康为了转移财产让王海靖出来顶替。请求驳回王海靖的诉讼请求。
王福华一审辩称：王永康在借款协议里明确说明涉案房屋是王永康的，还表明涉案房屋只有土地证和建房证，无法办理抵押手续，双方约定，如到期不还本息，王永康自愿将此房产过户到王福华名下，并到土地局办理手续。王永康在借款时提供了准建证和国有土地使用证等材料。不论建设规划许可证上的名字是王永康还是王海靖的，房屋拆迁时征收局公示上是王永康的名字。征收局人员不让王海靖签字。
东方银行一审辩称：王海靖诉求没有事实与法律依据，涉案房产应为第三人王永康所有，相应的拆迁安置的房产及补偿款为王永康所有。王海靖与王永康签订的房屋买卖协议是有效的，并已经履行，协议明确约定协议签订后一次性支付房款，王海靖已经向王永康出具了产权归属的承诺书，证明王永康已经履行了相应的义务，王永康同时获得了房产的产权。王海靖主张以2007年生效的物权法确立的不动产登记原则来认定房产物权是不恰当的，房屋物权的归属应当以综合证据来认定。王海靖与王永康恶意串通，推翻原房屋买卖协议的事实是为了逃避王永ＸＸ效判决债务的履行。因此，王永康所做的相关陈述不符合事实，侵犯了被上诉人作为债权人的合法权利。王永康一直在房屋内居住至房屋拆迁，王海靖主张系租赁给王永康不符合常理，并且王永康居住的房屋所有的邻居也均认可房产是王永康所有。房屋拆迁部门已经公示房屋的被征收人是王永康，这是在拆迁部门调查核实了相关事实后予以确认的。
侍健一审辩称：王永康在借钱时将涉案房屋抵押给我，并提供房屋抵押协议、房屋买卖协议、买卖说明，王海靖与王永康双方夫妻当面签字的，还有一份2006年6月20日王海靖的承诺书原件等材料。我还与王永康、王海靖及洪领律师签订过一份协议，三方协定让我聘请洪领律师到拆迁办领取王永康的拆迁款，但协定房屋产权暂时归王海靖所有。房屋是王永康的，因王海靖欠王永康钱一直未还，就把涉案房屋（70平方左右）卖给王永康。2000年王永康将房屋翻盖成两层楼房，大约420平方米。王永康的妻子梁巧云曾经多次到拆迁办吵闹说是房子是她的，与王海靖无关。
原审第三人王永康一审陈述：王海靖所述属实，我与王海靖签订房屋买卖协议的目的是向王海靖借钱用，相当于提供担保，实际房子不是我的。
原审第三人梁巧云一审陈述，我没有意见。
原审法院经审理查明：一、原新浦区人民法院作出的（2013）新民初字第3994号民事判决书生效后，徐宽成以王永康为被执行人向原新浦区人民法院申请执行，该院作出（2014）新执字第1369号民事裁定书，裁定扣留、提取被执行人王永康拆迁款11万元。原新浦区人民法院作出的（2011）新商初字第2306号民事调解书生效后，赵宝侠以王永康为被执行人向原新浦区人民法院申请执行，该院作出（2013）新执督字第397-2号民事裁定书，裁定提取被执行人王永康拆迁款37000元。原新浦区人民法院作出的（2011）新商初字第2623号民事判决书生效后，王福华以王永康、谷神公司为被执行人向原新浦区人民法院申请执行，该院作出（2012）新执督字第2619-1号民事裁定书，裁定提取被执行人王永康拆迁款15万元。原新浦区人民法院作出的（2011）新商初字第445号、（2010）新商初字第1851号民事调解书生效后，东方银行以王永康、王以军为被执行人向原新浦区人民法院申请执行，该院作出（2011）新执字第428号民事裁定书，裁定扣留、提取被执行人王永康位于连云港市新浦区东上渔场＊号的房屋拆迁款。原新浦区人民法院作出的（2013）新民初字第4032号民事判决书生效后，侍健以王永康为被执行人向原新浦区人民法院申请执行，该院作出（2014）新执字第0585号民事裁定书，对被执行人王永康位于连云港市新浦区东上渔场＊号的房屋予以查封。王海靖对上述裁定不服，并提出异议，原审法院依法组成合议庭进行审查后认为异议人的异议与被执行人王永康房屋买卖关系是否成立，不在执行异议审查范围，原审法院对该案的执行行为，不影响案外异议人向原审法院申请停止执行之诉。于2014年10月10日，作出驳回王海靖的异议的裁定书。故王海靖向原审法院提起执行异议之诉，要求判决位于本市新浦农场东上住宅区52号房屋拆迁安置的房产（紫金公馆12号楼二单元＊层西户、12号楼二单元＊层西户）及拆迁补偿款（91万元）为王海靖所有，并停止对涉案房屋的拆迁款的执行。
二、2006年6月20日，王海靖（甲方）与原审第三人王永康（乙方）签订房屋买卖协议，甲方将位于朝阳东路新浦农场东上的房产，面积约420平方米，自愿转让给乙方，房款总价为20万元，本协议双方签字生效后，乙方将房款一次性支付给甲方，甲方将该房屋的产权等相关事宜由乙方全权处理，甲方认可。甲乙双方今后不得因该房屋产权产生任何纠纷，否则视同（通）违约，违约方按届时房屋总价款双倍赔偿。同日，王海靖书面承诺，位于朝阳东路新浦农场东上的房产，面积约420平方米，产权归王永康所有，如有产权纠纷，本人愿意承担一切后果及法律责任。后该房屋由王永康、梁巧云及两人生育的两子女共同居住，至拆迁前搬离。涉案房屋现已被拆迁。另，王永康与梁巧云于1991年相识后即在一起以夫妻名义共同生活，后生育两名子女，但未办理结婚登记手续，且两人均达到法定结婚年龄等结婚实质要件，系事实婚姻。
2011年12月29日，原审第三人王永康出具王永康与王海靖买卖房屋情况说明，载明：1996年王海靖就借我钱，我一直催要他都没钱还，王海靖就提出把新浦农场东上住宅70平方米左右房子卖给我。双方达成协议之后我就搬进去了，2000年我把旧房重新翻盖成二层楼房，因为要到规划局，土地局变更手续要不少钱，反正拆迁都是一样的，而且一直都在传房屋要拆迁，我就没有去办理有关手续。一直拖到现在动员拆迁我的房子多少平方数已经测量录入拆迁办电脑里。因我借侍健钱，侍健一直催要，我都没有钱还，现在我用东上住宅拆迁的钱还侍健。该份证据系侍健举证，第三人王永康在庭审时的质证意见为如果有原件，对上述证据予以认可。经查证，该份证据原件在（2013）年新民初字第4032号案件卷宗中。
2013年5月23日，王永康（甲方）、侍健（乙方）、王海靖（丙方）签订一份协议，该协议约定：甲、乙、丙三方针对王永康欠侍健款项一事，经协商达成如下协议，各方共同遵守。甲方欠乙方人民币贰拾玖万柒仟五百元整；该欠款甲方与丙方协商，甲方对丙方承担该义务。丙方同意从其新浦区东上路＊号无争议属丙方财产前提下房屋拆迁款中归还此款，乙方委托人可以直接向拆迁部门领款，受委托人为洪领。（注：此条款前置条件为该房屋拆迁有拆迁款）。该款一经至洪领名下，甲、乙、丙三方的权利义务自然消失；丙方与乙方无债权债务关系；该协议一经签字生效，且丙方拆迁款至乙方名下，此前彼此之间所有手续作废，乙方将此前手续交甲、丙方。乙方承诺不以此前彼此间任何手续做任何事，否则承担责任；各方协商一致，任何一方不得领取他方款项，否则承担赔偿责任。领取方无条件向被领取方返还领取款项。该协议未实际履行。
三、2000年10月25日，王海靖取得连云港市新浦农场东上住宅区的建设规划许可证，建筑面积为421.2㎡（长16.20m，宽13.00m）。2000年第三人王永康将旧房重新翻盖成二层楼房，该房未取得所有权证。第三人王永康还将该房抵押给侍健等人，但因没有房屋产权证无法到连云港市房产管理中心办理抵押手续。后原连云港市新浦区征收局发布的征收公告上载明：东上住宅区＊号被征收人为王永康，房屋建筑面积为411.94㎡。2013年10月20日，原连云港市新浦区房屋征收局（甲方）与王海靖（乙方）签订一份房屋征收补偿安置协议书，该协议书载明：房屋所有权人王海靖。房屋所在地点新浦区农场东上住宅区，房屋合法建筑面积为422.12㎡，土地使用人王海靖，使用土地面积143.99㎡；乙方同意选择产权调换房屋贰套，共计建筑面积287㎡，甲方安置乙方房屋地点及紫金公馆＊＊室143.5㎡，＊＊室143.5㎡，甲方补乙方差额款907213元。协议还约定了其他事项。在原审法院向连云港市海州区征收局调取对上述房屋征收补偿安置协议书时，该局的意见为：此协议尚未生效，仅供参考。
王海靖在原审诉讼中还提供了王海靖（甲方）与第三人王永康（乙方）2011年10月16日签订的承诺书一份，该承诺书载明：位于朝阳东路上的房产，约420平方米，产权归王海靖所有，如有纠纷，本人承诺愿意承担一切法律后果及法律责任；鉴于实际情况乙方并没有给甲方付款，甲方房屋的产权相关手续不全，现双方协商一致作如下处理：1、双方所签房屋买卖协议及甲方的承诺书现就此作废，各方无异议；2、此前双方针对该房屋的所有手续至此宣布作废，针对该房屋权属作恢复原状态处理且彼此无债权债务等内容。
原审法院认为：本案的争议焦点为位于本市海州区东上住宅区52号房屋在拆迁之前的所有权归王海靖还是第三人？
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王海靖与第三人王永康于2006年6月20日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。协议明确约定协议签订后第三人王永康一次性支付房款给王海靖，王海靖将产权相关事宜交由第三人王永康全权处理。王海靖于合同签订当日即向第三人王永康出具了产权归属的承诺书，证明第三人王永康已经履行了支付房款的义务。且第三人王永康在2011年12月29日出具的说明中称：因王海靖欠我钱，王海靖便提出新浦农场东上住宅70平方米左右房子卖给我。双方达成协议之后我就搬进去了，2000年我将房屋翻盖成二层楼房。王海靖亦认可涉案房屋系第三人翻建，但辩称建房款系其给第三人王永康的，但未提供证据证明。根据第三人的自述，给付房款的义务已履行完毕。涉案房屋在转让前后虽均未取得房屋产权证，但王海靖与第三人王永康之间签订的合同系有效合同，双方义务均已按照约定全面履行，故对涉案房屋的占有、使用、收益等权利均为第三人享有。
根据《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条的规定，规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请人造成损害的行为。人民法院应当将下列行为认定为规避执行行为：（一）被执行人将财产无偿、低价或者通过虚假交易方式转移至他人名下的行为；（二）……（七）其他规避执行行为。原审法院认为，赵宝侠、王福华、东方银行对第三人王永康的诉讼在2011年均已提起。而王海靖提供的承诺书载明的日期为2011年10月16日，王海靖与第三人王永康以未付购房款为由，协议将涉案房屋的所有权归王海靖所有，将房屋买卖协议作废及王海靖的承诺书作废。该承诺书载明的理由与第三人王永康2011年12月29日出具的说明中陈述的事实不符。该承诺书的内容损害申请执行人的利益，第三人王永康出具该承诺书的行为系规避执行的行为。王海靖、第三人王永康与侍健于2013年5月23日签订协议书，三方协议约定涉案房屋拆迁款归属王海靖所有，王海靖同意从拆迁款中归还第三人王永康所欠侍健的款项，侍健领取拆迁款后将彼此之间所有手续作废，并将此前手续交王海靖、王永康处。该份协议书约定涉案房屋拆迁款归王海靖所有，损害了其他申请执行人的利益，故王海靖与第三人王永康签订该份协议的行为亦系规避执行的行为。对于原连云港市新浦区征收局与王海靖签订的房屋征收补偿安置协议书，因该征收局明确说明此协议尚未生效，故原审法院对该协议书不予采纳。对于第三人王永康陈述王海靖所述属实，其与王海靖签订房屋买卖协议的目的是向王海靖借钱用，相当于提供担保，实际房子不是第三人王永康的意见，与王永康2011年12月29日的陈述不符，对该意见原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回王海靖的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王海靖负担。
上诉人王海靖不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实及适用法律均错误。我国《物权法》明确规定，不动产物权以登记为准，未经登记的不动产不具有物权效力。本案涉争的房屋虽无房产证，但是上诉人于2000年10月依法取得该房屋的建设规划许可证是不争的事实，上诉人是合法所有人。上诉人后虽与王永康就涉案房屋达成过买卖协议，但该协议未实际履行，双方也未办理过建设规划许可证的变更手续。一审法院认定涉案房屋的买卖合同有效，并确认房屋归王永康所有，缺乏法律依据。协议不论是否有效，在涉案房屋未办理相关过户手续前，上诉人王海靖都是合法所有人。也正是基于此，拆迁部门才与上诉人签订拆迁协议。综上，请求二审法院撤销原判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐宽成答辩称：经过前几次开庭所提供的证据证实房子是王永康的，请求维持原判。
被上诉人赵宝侠答辩称：王永康欠我们钱官司打了5年，开庭就有10次。铁的事实和证据证明王永康和王海靖在合伙转移财产。原审判决公平、公正、合情、合理，请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王福华答辩称：本案事实清楚，证据充分。王永康为了逃避债务，恶意串通王海靖，采取故意转移财产，不承担赔偿责任，应付法律责任。海州区征收局对于《拆迁征收协议》的意见是此协议尚未生效，仅供参考。这是铁一样的事实，不容抵赖。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人东方银行答辩称：一审法院结合本案所有证据对于本案事实认定是准确清晰的，正确的界定了本案所有证据，正确使用了相关法律，一审判决是完全正确的。上诉人诉称的事实与客观事实不相符，也与本案相关证据是相矛盾的。上诉人的上诉请求不能成立，请求法庭查明事实驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人侍健答辩称：请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：涉案房屋拆迁前的所有权应归谁所有。
关于该争议焦点，本院经审查后认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王海靖与王永康于2006年签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，该合同的效力自合同签订时即已生效。从现有证据来看，王永康已支付了合同对价。理由为：第一，在房屋买卖协议签订后，王海靖即出具产权归王永康的承诺书。此系本案最早的表述涉案房屋归属的承诺书，较为真实。第二，2011年12月29日，王永康出具的说明中也明确表示涉案房屋系王海靖冲抵借款，该房屋原为70平方米，后被王永康出资翻建为420平方米。如王永康未取得涉案房屋的所有权，王海靖也不会允许王永康翻建房屋。至于2011年10月16日，王海靖以王永康未付房款为由，出具承诺书将双方2006年签订的房屋买卖协议以及王海靖出具的承诺书作废，关于该2011年10月16日的承诺书效力问题。本院认为，王海靖出具该承诺书时，本案几被上诉人已向人民法院提起诉讼要求王永康偿还借款。同时，涉案房屋买卖协议已签订5年，且涉案房屋早已从70平方米翻建成420平方米。王永康已实际居住在涉案房屋内，并为翻建投入相当财力。王海靖无证据证明翻建房屋的费用系其所出，同时，双方也无协议表明对相关财产作出善后处理，此时仅凭一纸承诺书即由王海靖收回420平方米的翻建后房屋，明显与常理不符。原审法院判决涉案房屋拆迁前的所有权应归王永康所有并无不当，上诉人王海靖的上诉理由无事实与法律依据，本院依法不予支持。关于上诉人王海靖辩称编号为连国用（2005）第0087号，土地所有权人为王永康的国有土地使用证为假，不应将涉案房屋认定为王永康所有的辩解。本院经审查后认为，本案判决并非依据王永康持有国有土地使用证而是结合一系列证据综合认定，且原审法院所查明的事实中并未提及该国有土地使用证，无论该国有土地使用证是否为真均不影响本案的认定，对上诉人王海靖的该辩解不予采信。关于上诉人王海靖辩称其与原连云港市新浦区房屋征收局签订的房屋征收补偿安置协议书合法有效，应依据该协议认定房屋归王海靖所有的辩解。本院认为，该房屋征收补偿安置协议书不能作为房屋所有权归属的认定依据。理由如下：第一，原连云港市新浦区房屋征收局并非法律规定的产权登记部门，其签订的房屋征收补偿安置协议书并非确认涉案房屋的所有权归属。第二，连云港市海州区征收局认为该协议的效力是：此协议尚未生效，仅供参考。结合现有证据来看，因王永康放弃了获得涉案房屋的补偿权利，故才有王海靖与原连云港市新浦区房屋征收局签订了该协议。
综上，上诉人王海靖的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王海靖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。