上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第972号
原告上海慈迪贸易有限公司。
法定代表人舒政平。
原告上海慈迪旅馆。
法定代表人舒政平。
两原告共同委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。
被告上海塑料包装厂。
法定代表人沈建民。
委托代理人张宇澄，上海市一之律师事务所律师。
被告上海伟信置业发展有限公司。
法定代表人孙臻桦。
委托代理人刘晟嘉。
原告上海慈迪贸易有限公司（以下简称慈迪公司）、上海慈迪旅馆（以下简称慈迪旅馆）诉被告上海塑料包装厂（以下简称塑料厂）、上海伟信置业发展有限公司（以下简称伟信公司）其他所有权纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年5月7日公开开庭进行了审理，原告慈迪公司、慈迪旅馆的法定代表人舒政平及委托代理人郑昌伟，被告塑料厂的委托代理人张宇澄，被告伟信公司的委托代理人刘晟嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慈迪公司、慈迪旅馆诉称，两原告系本市长宁区安化路XXX号XXX号楼XXX楼部分以及3-4楼上海慈迪旅馆的真正经营者，实际经营面积约1，976平方米，标准套房56间和一个餐厅。该地块系2005年5月1日两原告与被告塑料厂签订长期及不定期租赁转化而来。两原告租赁的厂房原系一片废墟，两原告按照被告塑料厂的要求进行装潢，投入大量人力、财力、物力，被告塑料厂能够获得人民币8，600余万元的动迁补偿，系两原告长期投入、精心经营转化而来。故两原告要求两被告支付动迁补偿费1，126.9875万元（两原告租赁的面积1，976平方米与被告塑料厂的厂房面积3，397平方米之比乘以被告塑料厂实际获得动迁补偿费8，643万元）。庭审中，两原告放弃要求被告伟信公司支付补偿费的诉讼请求。
被告塑料厂辩称，2010年4月30日两原告租赁被告的厂房到期，后经双方商量将租期延长至2010年10月30日，合同约定原告装修房屋需事先得到被告的书面同意，否则后果自负，如果在租赁期间发生政府征收或动拆迁，原告不参与任何补偿；2010年4月30日，慈迪旅馆的营业执照到期，原告是在非法经营，被告对原告不存在补偿问题；2010年10月30日以后，原告强行占用房屋，且期间仅支付过一个月租金，法院已经判令原告搬离并在2013年10月23日强制执行，将原告从房屋中迁走，原告尚欠被告200余万元的使用费未付；原告所谓的大量投入以及加盟没有事实依据，且未经被告同意，就算有装修自2005年起至今也已折旧完毕。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告伟信公司辩称，拆迁协议合法有效，其已经向被告塑料厂支付6，400万元补偿款，其与原告没有任何拆迁的法律关系，原告要求其支付补偿费没有依据，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告塑料厂系本市长宁区安化路XXX号房屋的产权人。
2005年4月19日，被告塑料厂与舒政平签订《房屋租赁协议书》，约定甲方（被告塑料厂）将本市长宁区安化路XXX号1号楼二楼（部分）、三楼、四楼租赁给乙方（舒政平）使用，建筑面积共计为1，800平方米；乙方承租上述房屋用于经营招待所（旅馆），涉及特种行业的由乙方自行办理经营许可证，改变用途或转租均应征得甲方同意；租赁期限为五年，自2005年5月1日起至2010年4月30日止，租赁期内二个月为装修免租期；年租金为36万元，第二年起每年递增1%……；甲方同意乙方在不破坏房屋基础、结构的前提下，征得甲方书面同意及报请有关部门批准后，方可对房屋进行装修，本款所涉费用均由乙方承担，并以书面形式锁定装修金额。…乙方因业务需要改建门楼、门厅、门卫、车库、厕所、浴室、走道等原公用部位，应事先征得甲方同意，费用自理。…租赁期内如遇因社会公共利益被征用或被列入拆迁范围的，视为不可抗力，甲乙双方互不承担违约责任，甲方为上述土地房屋的权利人，乙方不得参与任何补偿协议；租赁期满后，如乙方有意续租，甲方同意续租，在相同条件下，甲方优先与乙方续约；租赁期内，甲方由于资产重组，需处置上述房屋时，应提前三个月通知乙方搬迁；乙方必须在规定的时间内撤离。甲方根据双方书面认可的装修费按3年折旧标准及实际年限对乙方进行赔偿等。
2005年5月1日，被告塑料厂与原告慈迪公司签订《房屋租赁协议书》，协议内容与上述被告塑料厂和舒政平签订的《房屋租赁协议书》一致，舒政平作为原告慈迪公司的法定代表人在该协议书上签字。
2007年6月18日，被告塑料厂与原告慈迪公司签订《补充协议》，约定甲方（被告塑料厂）将本市长宁区安化路XXX号五楼建筑面积为126平方米的房屋及安化路XXX号底楼建筑面积约为50平方米搭建部分的房屋租赁给乙方（原告慈迪公司）使用；租赁期限自2007年1月1日起至2010年4月30日止；五楼房屋租金为2，080元／月，年租金为24，960元；底楼搭建部分房屋租金为825元／月，年租金为9，900元；租金从2008年1月1日起每年递增1%等；租赁期间的水、电、房屋的装修及违约责任等约定，均按照原《房屋租赁协议》中相关条款执行。经查，本市长宁区安化路XXX号为本市长宁区安化路XXX号的挂牌地址，两个地址实际指向的系同一房屋，原、被告双方对此均无异议。
2010年3月4日，原告慈迪公司书面向被告塑料厂提出要求续租涉案房屋，称2005年签约之初，被告塑料厂领导表示投资成本较大，同意作十年打算，先签五年合同，以后再续租，原告慈迪公司也作了十年投资回报预算，投入大量的资金用于消防安全系统、环保、房屋装修、电梯改造维护保养，置办旅馆所需的各种设备。考虑到双方有较好的合作基础，原告慈迪公司也决定续约后加盟品牌连锁，需要重新装修，故请求继续签订合约15年。一旦新续签协议签订，原告慈迪公司将及时交纳租金及其它相关费用，绝不拖欠；如遇不可抗拒自然原因及市政动迁等因素按合同意见照办等。
2010年4月18日，原告慈迪公司致函被告塑料厂的领导，称在租赁合同将要到期时，塑料厂厂长先后带原告至锦江之星及开仑大酒店学习取经，回来后按照被告塑料厂领导的要求在原有投资的基础上又追加投资。去年12月听说要动迁消息后，原告不再继续投资了。并表示，如到了实质性的动迁阶段，愿意配合做好工作。
2010年4月26日，被告塑料厂向原告慈迪公司发送通知一份，表示租赁期限将届满，为妥善处理好租赁终止后的相关事宜，特通知如下：1、在2010年4月30日原《房屋租赁协议书》到期后，被告塑料厂愿意以每平方米1.20元／天的租金，继续租赁给原告慈迪公司使用，租赁期为半年，即从2010年5月1日至2010年10月31日止；2、如原告慈迪公司无意继续租赁，请于2010年5月31日前将租赁的房屋清理完毕后，退回被告塑料厂；3、安化路XXX号房屋原告在2010年5月31日后将采用招标方式选定承租人出租，如原告慈迪公司有意租赁，请在收到本通知后十五日内予以书面答复；逾期不回复，视为放弃等。通知上有舒政平的签名，落款时间为2010年5月7日。
2010年4月30日，慈迪旅馆工商营业执照的有效期届满。
此后，原告慈迪公司一直占有、使用涉案房屋并实际按照月租金5万元的标准支付租金，租金支付至2010年10月31日。后两原告向被告塑料厂支付过租金5万元。
2010年7月23日，被告塑料厂出具告示，称原告慈迪公司擅自装修并违章搭建，要求原告慈迪公司立即停止施工并拆除违章搭建。
2010年9月2日，被告塑料厂工作人员与舒政平进行谈话并制作谈话备忘一份，与本案争议相关的主要内容为：舒政平陈述其表示续租意愿后，被告塑料厂厂长指导启发并分别带舒政平去“锦江之星”和“开伦酒店”学习取经，他们要求舒政平按照外面旅馆的先进管理做法，改善目前的经营提高档次，做到双赢。为此，舒政平投入了资金、抵出了老家的房产、借了债，全部投入装修，背了一身债。舒政平还陈述，当时承租厂房的时候，塑料厂的厂房出租不出去，原先答应十年，后来改五年，当时说可以继续租赁，舒政平才同意签约的。对于违章搭建以及装修一事，舒政平同意整改并出具书面承诺。
2010年12月22日，被告伟信公司取得房屋拆迁许可证，由案外人上海中山动拆迁有限公司负责对涉案房屋所在的长宁区39街坊地块实施拆迁。拆迁期限为2010年12月22日至2011年6月21日，后又经许可延长至2012年12月21日止。
2011年3月10日、2012年1月5日，被告塑料厂两次向原告慈迪公司发送告知函，表示涉案房屋涉及动迁，请原告慈迪公司于2011年4月30日前搬离并将涉案房屋返还被告塑料厂。后一份函件，有被告舒政平的签字，落款日期为2012年1月28日。但两原告均未搬离。
2012年4月20日，两被告签订协议书，约定被告塑料厂在安化路XXX号的产权房建筑面积3，397平方米因涉及规划实施红线范围需要拆除并退让用地，被告伟信公司（甲方）根据规定对被告塑料厂（乙方）进行补偿，达成协议如下：一、甲方需拆除乙方有证建筑面积3，397平方米产权和自行搭建面积400平方米。二、补偿情况如下：1、乙方有证建筑面积3，397平方米产权房，甲方同意按房地产评估总价5，901.85万元进行补偿；2、乙方加层及自搭面积400平方米，甲方同意补偿60万元；…5、乙方的停产、停业、异地生产经营补贴等费用按每平方4，000元进行补偿，计补偿1，358.8万元；6、乙方自行清退厂内租赁户，清退租赁户装潢等补偿按1，000元／平方米、停工停业补贴按400元／平方米进行补偿，共计补偿475.58万元…以上合计8，643.87万元。
2012年6月，被告塑料厂向本院起诉要求两原告及舒政平搬离并返还涉案房屋，支付房屋使用费。本院审理后认为2010年4月30日租期届满后，双方未签订新的租约，从实际履行看，应认定双方形成不定期租赁；被告塑料厂2012年1月5日的函件，原告慈迪公司于2012年1月28日签收，应认定双方的不定期租赁关系于2012年1月28日解除。两原告应向被告塑料厂返还房屋，并支付搬离前的使用费。据此，本院于2012年11月16日判决，两原告在判决生效之日起的十日内搬离涉案房屋，将房屋返还给被告塑料厂；两原告按每月5万元标准向塑料厂支付自2010年11月1日起至实际搬离日的租金或房屋使用费（先行抵扣8万元）。判决后，两原告不服判决提起上诉。二审法院于2012年12月24日判决驳回上诉，维持原判。后被告塑料厂申请强制执行，2013年10月23日，两原告实际搬离涉案房屋。
被告伟信公司确认其已经向被告塑料厂支付6，400万元补偿款。
庭审中，原告放弃对被告伟信公司的主张。
另查明，原告承租涉案房屋之初，该处为空厂房，外有围墙开门进出。后原告将涉案房屋改造成56间宾馆标准间及一个餐厅。原告向环保局提交的报告表显示原告为涉案房屋投资200万元。
原告称2010年3月，其准备加盟格林豪泰酒店（中国）有限公司，为此花费巨资对旅馆进行装修。两被告对此均不予认可。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、《补充协议》、协议书、通知、谈话备忘、续租请求报告、民事判决书、营业执照副本、函、告示、承诺书等以及当事人陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告慈迪公司与被告塑料厂签订的租赁合同以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，租用期间如遇因社会公共利益被征用或被列入拆迁范围，双方互不承担违约责任，原告慈迪公司不得参与任何补偿协议；双方租赁期满前，原告慈迪公司要求续租的要约中也明确如遇不可抗拒自然原因及市政动迁等因素按合同意见照办，故原告慈迪公司对于租赁期内发生市政动迁不参与任何补偿协议是有心理预知的。两原告主张不参与任何补偿协议是指不参与补偿协议的签署，并不意味着放弃补偿费，两原告对被拆迁房屋投入巨资并转化为拆迁安置款，被告不予补偿没有理由，对此，本院认为原告慈迪公司承租之初对被拆迁房屋进行装修，5年租期届满后，按照协议约定原告慈迪公司的装修已折旧完毕；2009年底原告慈迪公司已经知晓承租房屋即将动迁，并不再继续投资，故从现有查明的事实看续租过程中，原告并未提供充分证据证明其在续租期间就承租房屋再行投资过，原告所述巨额投资没有事实依据；同时，两原告对于租赁条款的理解，显属牵强，从该条款所使用的词句、合同目的等，将该条款解读为原告放弃拆迁利益更符合事实。被告的抗辩意见，本院予以采纳。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告海慈迪贸易有限公司、上海慈迪旅馆的诉讼请求。
案件受理费人民币89，419.30元，由原告上海慈迪贸易有限公司、上海慈迪旅馆负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年七月一日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……