广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初6341号原告：周静，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘乐舟，广东仁言律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：何健颖、张铭哲，该公司员工。原告周静诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告周静的委托代理人刘乐舟到庭参加诉讼，被告新乐公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告周静诉称：2013年1月14日，周静与新乐公司签订《广州市商品房买卖合同》、《补充协议》，周静向新乐公司购买了位于增城新塘镇尚东阳光雅苑房屋，房屋总价款为779386元。合同签订后，周静依照合同约定付清了全部购房款给新乐公司。因新乐公司未按合同约定期限将房屋交付给周静使用，且未向周静提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件，根据周静与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条、十三条、十四条、十五条的约定，新乐公司应在2014年11月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付周静使用。但新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约，应承担延期交房的违约责任。现周静提起本案诉讼，请求判令，一、新乐公司向周静支付逾期交楼的违约金59311.27元，按照购房款总额每日万分之一的标准从2014年12月1日起计算至实际完全符合约定交房条件止；二、本案诉讼费由新乐公司承担。被告新乐公司未答辩。经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记主营项目类别为房地产业。2013年1月14日，周静（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一至附件七），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）779386元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方已交付房价的1.5‰支付违约金。（此违约金不得与本合同第十四条的违约金同时适用）……”。该合同附件七为《本合同补充协议》，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。……48、双方同意，将本合同第十五条‘甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料’之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。签订合同后，周静依约支付了涉案房屋的购房款。2016年4月27日，案外人林某以购买的新乐公司的房屋不符合交付条件为由向本院起诉，要求新乐公司支付延期交房违约金，本院受理后，于2016年6月17日作出（2016）粤0183民初2126号民事判决书。在该判决书中，本院查明以下事实：1、2014年11月25日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2、2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建〔2010〕033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年4月17日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审〔2014〕056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）地下未安排人防工程建设。”3、2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验〔2014〕22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，该意见书载明同意先行通过环保预验收等内容。4、2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。5、2014年12月11日，新乐公司和广州市自来水公司签订了《城市供用水合同》，载明用水地址为尚东阳光雅苑二期A区；用水性质为居民、非居民用水；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；安装计费总水表共DN150×3具；合同期限为长期等内容。同年12月12日，广州市自来水公司供水部出具《永久水表安装完毕证明书》，载明新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区已在2014年12月11日安装了水表共DN150×3具等内容。6、2014年12月9日，增城市邮政部门同意新乐公司开发的尚东阳光雅苑阳光四街5号、6号和7号楼房的通邮申请。7、2016年1月6日，广州市增城区住房和建设局出具阳光雅苑住宅（自编号1－20#、21#、22#）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2016年1月5日收讫。8、庭审中，新乐公司确认至2016年6月12日庭审时，涉案房屋仍未取得居民生活永久用电。上述判决书已发生法律效力。庭审中，周静主张以下事实：1、对（2016）粤0183民初2126号民事判决书没有意见。2、涉案房屋于2016年10月8日具备永久用电。3、2016年10月28日，周静收取了新乐公司发出的《催告收楼通知书》。4、逾期交房违约金计算至2016年10月28日。本院认为：周静与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于交房条件的问题。根据双方签订合同的约定，新乐公司理应在合同约定的2014年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给周静。新乐公司至2016年6月12日仍未取得居民生活永久用电，未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。故周静要求新乐公司自2014年12月1日起支付违约金，于法有据，本院予以支持。根据合同补充协议约定，违约金总额不得超过房价款总额的5％。涉案房屋总房款779386元，依上述约定，周静主张的违约金总额不得超过38969.3元。经计算，延期交房违约金从逾期之日2014年12月1日起计至2016年4月13日止共500天，违约金已达38969.3元。故周静请求新乐公司支付上述期限届满之日起的延期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告新乐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金38969.3元给原告周静；二、驳回原告周静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，由原告周静负担220元，被告增城市新乐房地产有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一七年二月六日书记员 余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。