南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初24号原告：福建金万贸易发展有限公司，住所地福建省福州市湖塘路。法定代表人：王丹平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。被告：奚堂林，男，1985年11月22日出生，壮族，住南宁市江南区。被告：苏伟国，男，1974年9月7日出生，汉族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：姜虎，广西创想律师事务所律师。原告福建金万贸易发展有限公司（以下简称金万公司）与被告奚堂林、苏伟国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。原告金万公司的委托诉讼代理人吴长峰，被告苏伟国及其委托诉讼代理人姜虎到庭参加诉讼，被告奚堂林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金万公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告金万公司与被告奚堂林、苏伟国于2014年7月22日签订的《商业店面租赁合同》；2.被告奚堂林、苏伟国返还位于南宁市西乡塘区新阳北三路20号锦绣豪庭后面1-2号店面给原告金万公司；3.被告奚堂林、苏伟国立即支付尚欠租金及逾期滞纳金合计100014.9元给原告金万公司（现滞纳金暂计至2015年11月30日，滞纳金一直计至租金付清之日止）；4.被告奚堂林、苏伟国支付物业费、水费、电费合计10151元给原告金万公司；5.本案诉讼费用由被告奚堂林、苏伟国承担。事实和理由：2014年7月22日，原告与被告签订《商业店面租赁合同》，原告将拥有合法使用权南宁市西乡塘区新阳北三路20号锦秀豪庭后面1-2号店面面积176.58平方米出租给被告作餐饮使用，租赁期限为2014年7月22日至2022年7月21日，2014年10月1日前为被告装修时间，免收租金，租金自2014年10月1日起计交，双方约定2014年10月1日至2016年9月30日租金每平方米80元，每季度租金为42380元，店面的物业管理费、水、电费由租户自己承担。在双方签订合同当日原告已经将租赁店面交给被告使用。2015年6月30日前租金被告均已付清，2015年7月1日之后的租金未交给原告，从2015年7月1日起至2015年10月31日物业管理费、水费、电费也未按合同约定交付给物业公司，原告在2015年6月初多次要求被告给付租金，但是被告拒绝交付。现被告逾期交租已经超过153天，因此，原告请求法院判决立即解除原告与被告于2014年7月22日签订《商业店面租赁合同》。同时，根据合同“四、缴付方式：在双方签署正式合同后七日内支付第一季度租金，之后每季度上交一次租金，被告在上一季度的最后一个月的1号起十五天内上交下一个季度租金给甲方。乙方逾期交付租金的，则每天按未缴纳金额的0.1%向甲方支付滞纳金。”2015年7月1日至2015年12月31日被告尚欠原告的租金为84758.4元，滞纳金每天按未缴纳租金额0.1%计算，逾期交租180天，滞纳金为15256.5元。2014年8月1日起至2015年10月31日物业管理费为1059.6元，2015年4月16日至2015年8月15日代收水费887.6元，2015年3月6日至2015年8月5日代收电费8203.8元，三项费用合计10151元。原告认为，本案双方当事人签订租赁合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告不按照合同约定履行支付租金及其他费用之义务，其行为已属于违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，为维护自身的合法权利，原告起诉至法院，请求判如所请。被告苏伟国辩称，合同早就已经解除，房子已经交付给原告，双方已经两清，请求驳回原告的诉讼请求。被告奚堂林未作答辩。本案的争议焦点为：1.原告金万公司与被告奚堂林、苏伟国于2014年7月22日签订的《商业店面租赁合同》是否合法有效；若有效，原告金万公司主张解除合同是否有事实和法律依据；2.原告金万公司诉请被告奚堂林、苏伟国返还店面并支付租金、滞纳金以及物业费、水电费是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告奚堂林经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据7《收费通知单》、证据8《收费收据》，该两份证据是南宁市金福物业服务有限公司出具，可以证明涉案店面2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理费为1059.6元，2015年4月16日至2015年8月15日的水费为887.6元，2015年3月6日至2015年10月5日的电费为8203.8元，合计10151元，原告已于2016年1月28日代为支付了该笔费用，该两份证据来源合法，内容客观真实，本院予以认定。2.被告苏伟国提交的照片，该照片没有原件，照片上也没有显示时间，照片内容也不能证明是谁在装修，且原告不予认可，对该照片的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月22日，原告金万公司（出租方，甲方）与被告奚堂林、苏伟国（承租方，乙方）签订《商业店面租赁合同》，约定：1.原告将其所有的位于南宁市西乡塘区新阳北三路20号锦绣豪庭1-2号建筑面积共176.58平方米的店面出租给二被告经营餐饮使用。2.租赁期限自2014年7月22日至2022年7月21日，2014年10月1日前为装修期，免收租金。3.租金自2014年10月1日起计交，2014年10月1日至2016年9月30日月租金为每平方米80元，每季度租金为42380元。4.乙方在双方签署正式合同后7日内支付第一个季度租金，之后每季度上交租金一次，乙方在上一季度的最后一个月的1号起15天内上交下一个季度租金给甲方。乙方逾期交付租金的，每天按未缴纳金额的0.1%向甲方支付滞纳金。5.乙方经营店面内使用的电费、水费、物业费等均由乙方承担。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将店面交给二被告使用，二被告依约向原告支付租金至2015年6月30日。之后，二被告未再向原告支付租金。2016年1月6日，原告与案外人张爱阳签订租赁《商业店面租赁合同》，原告将涉案店面收回并重新出租给张爱阳，租赁期限自2016年1月6日至2026年1月6日。2016年1月28日，原告向南宁市金福物业服务有限公司支付了涉案店面2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理费1059.6元，2015年4月16日至2015年8月15日的水费887.6元，2015年3月6日至2015年10月5日的电费8203.8元，合计10151元。本院认为，原告金万公司与被告奚堂林、苏伟国签订的《商业店面租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及返还店面问题。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，二被告租赁店面后，租金只向原告支付至2015年6月30日，之后未再支付任何租金，根据法律规定，原告已享有合同解除权，原告诉请解除双方合同，本院予以支持。被告苏伟国同意解除双方合同，但主张双方合同于2015年8月21日解除并已将店面交还原告，因未能提供证据证实，本院不予采信。合同法第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，原告主张双方合同已于2015年12月31日解除，但原告未能举证证实其解除合同的意思表示已于2015年12月31日送达二被告，对原告该项主张，本院不予支持。因原告已于2016年1月6日将涉案店面收回并重新出租给新的承租人，属于原告以实际行为行使了合同解除权，故本院认定原被告双方于2014年11月1日签订的《商业店面租赁合同》于2016年1月6日解除。合同解除之日，原告已将店面收回并已交付给新的承租人，故原告诉请二被告返还店面，本院不予支持。关于欠付的租金问题。根据合同约定，店面面积176.58平方米，租金每月每平方米80元。二被告从2015年7月1日之后未再支付任何租金，故二被告还应支付自2015年7月1日至2015年12月31日的租金为84758.4元（计算方法：176.58平方米×80元/月×6个月）。原告诉请二被告支付租金84758.4元，本院予以支持。关于滞纳金问题。根据合同约定，乙方逾期交付租金的，每天按未缴纳金额的0.1%向甲方支付滞纳金。原告诉请二被告自2015年7月1日起至2015年12月31日止，共计180天，每天以拖欠的租金84758.4元的0.1%支付滞纳金15256.5元。二被告认为原告主张的滞纳金过高，请求本院按中国人民银行同期贷款利率的标准予以调低。双方约定的滞纳金其性质是违约金。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，二被告拖欠租金，给原告造成的损失实际是利息损失，原告主张的违约金过分高于其实际损失，二被告请求予以调低，合法有据，本院予以准许。本院确定二被告应支付的违约金以拖欠的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，具体计算如下：1.以42379.2元为基数，自2015年7月1日起至2015年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；2.以84758.4为基数，自2015年10月1日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。关于物业费、水费、电费问题。根据合同约定，乙方经营店面内使用的电费、水费、物业费等均由乙方承担。本案中，二被告拖欠涉案店面2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理费1059.6元，2015年4月16日至2015年8月15日的水费887.6元，2015年3月6日至2015年10月5日的电费8203.8元，合计10151元，原告已代为支付了该笔费用，故原告诉请二被告支付物业费、水费、电费合计10151元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告福建金万贸易发展有限公司与被告奚堂林、苏伟国于2014年7月22日签订的《商业店面租赁合同》于2016年1月6日解除；二、被告奚堂林、苏伟国向原告福建金万贸易发展有限公司支付租金84758.4元及违约金（计算方法：1.以42379.2元为基数，自2015年7月1日起至2015年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；2.以84758.4为基数，自2015年10月1日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、被告奚堂林、苏伟国向原告福建金万贸易发展有限公司支付物业费1059.6元、水费887.6元、电费8203.8元，合计10151元；四、驳回原告福建金万贸易发展有限公司其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2503元（原告已预交），由被告奚堂林、苏伟国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  杜金泽代理审判员  梁耀美代理审判员  徐小晴二〇一七年三月二十日书 记 员  赵文赎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。