北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1064号
上诉人（原审被告）：周翠芝，女，1965年10月25日出生，住北京市平谷区。
被上诉人（原审原告）：陈鹏远，男，1981年12月31日出生，住北京市平谷区。
上诉人周翠芝因与被上诉人陈鹏远租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周翠芝、被上诉人陈鹏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周翠芝的上诉请求为：1.请求撤销一审判决，改判驳回陈鹏远的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈鹏远承担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定错误。一审判决认定“原告征得被告同意于2016年4月初在承租厂院中建设了钢结构房屋……”此认定错误。陈鹏远在其起诉书中称其所建为简易厂房，简易厂房并非钢结构房屋，二者概念相去甚远。二、一审判决遗漏事实。1.租赁房屋包括南三间平房及场院，场院有围栏、大门等物，一审判决未予认定。2.因为陈鹏远新建，周翠芝还免除了陈鹏远一年的水电费，约2800元。三、陈鹏远租房的目的是使用房屋，现有证据不能证明陈鹏远租房的目的是建汽车修理厂，双方并没有就陈鹏远租房的用途达成一致，周翠芝没有限制房屋的用途。四、陈鹏远建设的简易房不属于周翠芝租赁给陈鹏远房屋的一部分。
陈鹏远辩称：根据合同法第212条、231条的相关规定，陈鹏远同意一审法院判决。
陈鹏远向一审法院起诉请求：判决解除陈鹏远与周翠芝之间于2016年3月27日签订的房屋租赁合同；判决由周翠芝返还未承租期间的租赁费28764元。
一审法院审理查明：2016年3月27日，周翠芝作为甲方与作为乙方的陈鹏远签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容包括：“第一条，承租房地址、面积：乙方承租房屋地址为齐各庄南路北口西正平房南三间正平房及厂院，由乙方使用。第二条，承租期限及价格，承租期限：自2016年3月27日至2019年3月26日为乙方的承租期。租赁费用为每年45000元。第三条，房屋使用不允许私自改造房屋结构，水电由乙方自行解决。乙方若是经营不善，应提前三个月通知甲方。改建地上物不允许拆除，维修设备等可以拆走等。”合同签订后，陈鹏远征得周翠芝同意于2016年4月初在承租厂院中建设了钢结构房屋并在此经营汽车维修业务。2017年2月28日、3月23日，陈鹏远分两次向周翠芝支付了2017至2018年度的租赁费共计45000元。由于陈鹏远与周翠芝所签订《房屋租赁合同》中所称的厂院，系周翠芝从案外人王某处承租后转租给陈鹏远的，陈鹏远建设钢结构房屋又未取得乡村建设规划许可证，故2017年6月8日，北京市平谷区王辛庄镇人民政府向王某下发了京平王镇限拆字2017-6-26号《限期拆除决定书》，该决定书的主要内容包括：“当事人：王某；地址：北京市平谷王辛庄镇齐各庄村木材市场；案由：违法建设；经查，你擅自在北京市平谷区王辛庄镇齐各庄村木材市场私自建设建筑物。已建成，但未取得乡村建设规划许可证。你的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条的规定，已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十八条及《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条的规定，现本行政机关责令你于5日内将上述违法建设拆除。如逾期不拆除上述建设，本行政机关将依据相关规定，依法组织拆除。”2017年8月6日，政府相关部门对涉案钢结构房屋进行了拆除。
另，1.本案一审庭审过程中，周翠芝陈述：“合同签订后，原告在厂院中建的简易厂房是其自行建设的，他问过我，我说跟我没有关系，我说你要盖了，不承租时就别拆走。本想租金是每年50000元，因为这个原因就把租金降到每年45000元。”2.2017年8月6日，双方曾就拆除违章建筑一事进行过协商。有权机关拆除违法建设的钢结构房屋由陈鹏远运离现场，周翠芝对此称当时没意见，但是现在陈鹏远起诉了就有意见。3.2017年8月7日后，陈鹏远未在周翠芝提供的厂院经营，但也未向周翠芝交出房间钥匙，陈鹏远对此称由于钢结构房屋被拆除而无法继续经营汽车维修业务；周翠芝称租给陈鹏远的厂院和平房仍然在，陈鹏远主张不能继续经营并要终止合同，是陈鹏远违约。4.陈鹏远不同意继续承租周翠芝提供租赁物中的三间平房，称不能在该房屋中经营汽车修理业务。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中周翠芝向陈鹏远提供的租赁物是三间平房及厂院。陈鹏远称签订租赁合同的目的是在此厂院内建设的临时建筑用于经营汽车修理。通常情形下，租赁物是由出租人提供。通过当事人双方的陈述，本案的情况是双方在签订租赁合同之初已经协商确定由承租方出资建设临时建筑，承租方对此有使用权，所有权归出租方，出资方通过减免租金的方式给予补偿。从本质上讲，由于出租方允许承租方建设钢结构房屋且出租方对该建筑物拥有所有权，故该临时建筑实际属出租方的租赁物。陈鹏远租赁涉案的租赁物包括三间平房，也包括钢结构房屋，租赁后实际经营的也是使用钢结构房屋进行汽车修理。双方履行合同过程中出现纠纷的原因，是由于该租赁物所在地政府部门出于对环境整治的需要确定拆除涉案钢结构房屋，致使承租人陈鹏远不能对租赁物中的钢结构房屋作为汽车修理场地使用，也即不能实现签订租赁合同的目的。关于租赁物灭失的情形，我国法律规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。故周翠芝不得仅以承租人违反合同约定为由要求陈鹏远继续履行合同。对陈鹏远要求解除合同的诉讼请求，考虑到陈鹏远经营的项目是汽车修理，而钢结构房屋被拆除后陈鹏远的合同目的无法实现，故法院对陈鹏远要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于陈鹏远要求周翠芝返还的租赁费，由于涉案租赁物中的三间平房仍由陈鹏远使用，所以陈鹏远在解除合同前仍应向周翠芝支付此部分租赁物的租赁费用。对于陈鹏远已经交纳的租赁费中涉及合同解除后的剩余承包期间的部分，周翠芝应予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十一条的规定，判决：一、确认解除陈鹏远与周翠芝于2016年3月27日签订的《房屋租赁合同》；二、周翠芝于判决生效后30日内返还陈鹏远租赁费共计20869元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。周翠芝提交2份新证据，证据1为涉案合同租赁院落简易图2张，证明周翠芝租给陈鹏远正房三间，厂院20米长，证明租赁的土地情况，好几个大门都没有了，地面上还挖了大沟；证据2为周翠芝制作的水电费清单，证明陈鹏远欠周翠芝的水电费。陈鹏远对周翠芝提交的2份证据发表质证意见称：对于证据1简易图认可，但是栅栏是周翠芝自己拆除的，不是陈鹏远拆除的；对于证据2水电费清单的真实性认可，但是陈鹏远已经交过水电费了，不认可是欠周翠芝的费用。对此，本院认定如下：周翠芝提交的2份证据均不属于二审新证据；对于简易图，周翠芝表示与一审法院现场勘验的照片一致，故应以一审法院现场勘验照片为准，本院对该证据不予采信；对于水电费清单，系周翠芝自行制作，本院对其真实性无法核实，且与本案无关联性，故本院对该份证据不予采信。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据已查明的事实，陈鹏远在与周翠芝签订《房屋租赁合同》之初，陈鹏远与周翠芝协商在涉案租赁厂院内建设临时建筑并在此经营，约定该临时建筑在合同终止后属周翠芝所有，周翠芝陈述其对此无异议且亦为此减免了部分租金，故综合本案事实及双方庭审陈述，由于出租方允许承租方建设临时建筑且出租方对该建筑物拥有所有权，故该临时建筑应认定为属于出租方的租赁标的的一部分。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，因该临时建筑未取得乡村建设规划许可证，被政府相关部门予以拆除，致使陈鹏远不能对该临时建筑作为汽车修理场地经营使用，进而不能实现签订合同的目的。在此种情形下，陈鹏远要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院对此予以确认。周翠芝上诉主张其租赁给陈鹏远的系三间平房及厂院，并非包含被拆除的临时建筑，故不同意解除合同，无事实及法律依据，本院对其该项上诉主张不予采信。
对于陈鹏远要求周翠芝返还租金，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，陈鹏远已付2017年3月27日至2018年3月26日的租金45000元，对于合同解除后剩余租赁期间的租金，周翠芝应予返还。周翠芝上诉主张其不应返还陈鹏远剩余期间租金，无事实及法律依据，本院对其该项上诉主张亦不予采信。对于周翠芝上诉主张陈鹏远欠缴其水电费，因其在一审中并未对此提出诉讼请求，故本案中不予处理，其可另行主张。
综上所述，周翠芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由周翠芝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 潘 蓉
代理审判员 赵 纳
二〇一八年一月三十日
法官 助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男