安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初1973号
原告：赵素兰，女，1954年1月15日出生，汉族，原淮北发电厂退休职工，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。
委托代理人：朱占领，安徽安港律师事务所律师。
被告：杨晓兵，男，1978年7月29日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。
被告：王树豹，男，1972年3月3日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。
被告：王倩，女，1980年11月29日出生，汉族，职业不详，户籍地安徽省淮北市相山区，住安徽省淮北市相山区。（与王树豹系夫妻关系）
以上两被告共同委托代理人：董传华，安徽日月律师事务所律师。
原告赵素兰与被告杨晓兵、王树豹、王倩案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵素兰及其委托代理人马磊，被告王树豹、王倩共同委托代理人董传华到庭参加诉讼。被告杨晓兵经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵素兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止对位于淮北市相山区人民路北渠沟路南恒大雅苑（北区）*栋*室房屋的强制执行并解除查封；2、依法确认我与王树豹、王倩签订的《委托书》合法有效，确认位于淮北市相山区恒大雅苑（北区）*栋*室房屋为我方所有；3、判令王树豹、王倩协助我办理位于淮北市相山区恒大雅苑（北区）*栋*层*室房屋产权过户登记。事实与理由：2014年10月30日，我与王树豹、王倩签订《借款合同》，该合同约定：王树豹、王倩向我借款56万元，月息2分。对方向我出具《委托书》，约定王树豹、王倩就该笔借款同意用其位于淮北市相山区恒大雅苑（北区）*栋*室房屋抵押给我。我有权办理过户登记手续。两人将该房屋的相关商品房买卖合同、购房发票交付给我。另，杨晓兵与王树豹、王倩又存在民间借贷关系，淮北市相山区人民法院于2015年1月4日作出的（2014）相民一初字第01555民事判决书，判决王树豹、王倩与民事判决书生效之日起15日内偿还杨晓兵50万元及相应利息，现该案已进入执行程序。我对该执行案提出执行异议，经法院（2016）皖0603执异36号《执行裁定书》裁决，驳回我提出的异议。综上，我与王树豹、王倩存在民间借贷关系，依据借贷关系及王树豹、王倩出具的委托书，我与王树豹、王倩之间存在房屋抵押关系，房屋抵押关系合法有效，该房屋依法应为我所有。特此起诉，请予裁决。
杨晓兵未提交书面答辩状。
王树豹、王倩在庭审中辩称，我们和赵素兰确实签订了借款合同，也有借款事实，与赵素兰之间的借款事实存在，委托书也事实存在，与杨晓兵之间的借贷关系已经法院判决，在执行阶段。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审时举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2014年10月30日，王树豹、王倩向赵素兰借款56万元，双方签订借款合同、借据，约定借期12个月，月息2%，赵素兰通过银行向王倩汇款56万元，并出具收条。双方签订抵押借款合同，约定王树豹、王倩将共同购买的涉案房屋作为上述债权的抵押担保，但未办理抵押登记。当日，王树豹、王倩向赵素兰出具声明一份，声明涉案房屋尚不能办理产权登记，如借款到期未偿还，自愿提供出房屋由赵素兰处置。另出具委托书一份，委托赵素兰办理涉案房屋的房产登记、出售、过户等相关手续并进行了公证。王树豹、王倩从淮北恒通置业有限公司处购得涉案房屋，商品房预售合同备案登记在王树豹、王倩名下，至今尚未在相关部门办理权属登记、抵押登记。2015年8月27日，本院就杨晓兵与王树豹、王倩民间借贷纠纷执行一案，依法查封王树豹、王倩名下位于淮北市相山区恒大雅苑（北区）12栋2201室房屋。赵素兰作为案外人向本院提出执行异议，经审查，本院于2016年4月15日依法裁定驳回案外人赵素兰的异议，后赵素兰向本院提执行异议之诉，致本案发生。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据查明的事实，本案焦点问题为赵素兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵素兰与王树豹、王倩所签订借款合同、抵押借款合同，不违反法律规定，系有效合同。但双方就涉案房屋没有办理抵押登记，其抵押权尚未成就，未发生物权效力，故赵素兰对涉案房屋不享有抵押权。赵素兰诉称双方就所签订的合同已办理公证，但公证并不产生物权效力，另诉称王树豹、王倩于借款当日向其出具了声明及委托书，委托赵素兰办理涉案房屋的房产登记、出售、过户等相关手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故对该项内容的约定无效，涉案房屋并不因此项约定而归赵素兰所有。借款到期后，王树豹、王倩已将商品房预售合同备案登记在自己名下，亦未将房屋交付于赵素兰，赵素兰亦未依据委托书办理涉案房屋的登记、过户等手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”赵素兰与王树豹、王倩并未签订房屋买卖合同，在人民法院查封之前也未合法占有该不动产，赵素兰向王树豹、王倩所支付款项属借款而非购房款，故赵素兰所提异议不具备上述规定情形，且双方签订的抵押合同，其抵押权尚未成就，故其不享有足以排除强制执行的民事权益。赵素兰作为涉案房屋的权利人提出执行异议，没有事实和法律依据。
综上所述，赵素兰对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益，故其对停止执行涉案房屋、解除查封涉案房屋、协助办理涉案房屋产权过户登记的请求，均不予以支持。另对赵素兰请求确认《委托书》的效力，不属于执行异议之诉审理范围，本案不予处理。杨晓兵未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回原告赵素兰的诉讼请求。
案件受理费13253元，由原告赵素兰负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 丁 敏
人民陪审员 曹春雷
人民陪审员 张 静
二〇一六年十月十九日
书 记 员 姬 静
附法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。