四川省宣汉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宣汉民再字第4号
抗诉机关四川省达州市人民检察院。
申诉人（原审原告）黄祥照，男，汉族，生于1979年10月17日，住四川省宣汉县，农村居民。
委托代理人胡发银，宣汉县昆池法律服务所法律工作者。
被申诉人（原审被告）李涛，男，汉族，生于1970年6月18日，住四川省宣汉县，城镇居民。
委托代理人冉茂建，四川聚鑫律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）谭兰芳，女，汉族，生于1947年2月24日，住四川省宣汉县，城镇居民。
委托代理人冉茂建，四川聚鑫律师事务所律师。
申诉人（原审原告）黄祥照因与被申诉人（原审被告）李涛、谭兰芳房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）宣汉民初字第1636号民事判决，向四川省达州市人民检察院申请抗诉。四川省达州市人民检察院于2012年10月22日作出达市检民行抗字（2012）09号民事抗诉书，向达州市中级人民法院提出抗诉。达州市中级人民法院于2012年11月14日作出（2012）达中民抗字第14号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年4月15日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭审理了本案。四川省达州市人民检察院指派宣汉县人民检察院检察员敬启雁出席法庭支持抗诉。申诉人（原审原告）黄祥照及其委托代理人胡发银，被申诉人（原审被告）李涛、谭兰芳及其委托代理人冉茂建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告黄祥照于2011年9月6日起诉称，原告于2010年4月24日与杨成、孟小琼、黄宝签订《转让协议》，将位于宣汉县某某镇某某街某号门市（即原红馆火锅）转租给原告使用，转租费为8.5万元，期限为2010年4月24日至2011年2月18日止。原告受让红馆火锅后，曾命名为优汁良品、优汁优味，用于经营奶茶、饮品等。在此之间，门市所有权人即被告谭兰芳于2010年4月14日与原告签订了一份《门市租用合同书》，合同期限为2011年2月18日至2016年2月18日。2011年4月27日，被告强行改建该门市，与原告发生争执。原告在无奈之下只好报警，并几次找到社区领导调解。2011年5月7日，原告与两被告最终达成《房屋改建协议》，并经宣汉县昆池法律服务所2011年（见）第379号见证书见证。《房屋改建协议》约定改建时间为：2011年5月8日至2011年6月20日止，楼梯间的改造仍按原来的楼梯上楼。但两被告不按合同的约定履行，改变楼梯位置，从原告主要工作地窜间，同时也没有恢复原告原有的使用性质进行装修，处处设置障碍停电，致使原告无法经营，造成重大损失。原告为维护自己的合法权益，减少损失，现请求：1、解除原、被告之间订立的《门市租用合同》和本合同附件《房屋改建协议》；2、依法判令被告谭兰芳退返原告首付的房租54200元；3、依法判令二被告支付原告违约金30000元，并赔偿《房屋改建协议》中约定的损失费77000元；4、依法判令二被告返还原告已投资设备、设施及装修（包括部分转租费）折价为223566.30元；5、依法判令二被告因违约致使原告在外住宿费用为2184元；6、二被告相互承担连带责任；7、诉讼费由被告承担。
原审被告李涛、谭兰芳共同辩称：1、同意解除租赁合同；2、原告起诉事实不符，被告按照合同约定改建楼梯间，没有违约行为；3、被告是权利所有人，有权改建楼梯间，对楼梯间的改建约定无效；4、被告同意退还租金，但应扣减实际使用时间的门市租金；5、被告无违约行为，所以不应支付违约金；6、对转租费等其他损失，被告无过错，故不应承担相应的责任。
原审查明，被告谭兰芳与李某某在婚姻存续期间，先后生育李波、李涛、李小祝三个子女。后经本院（1993）宣南法初字第65号民事调解书调解，被告谭兰芳与李某某离婚，坐落于某某镇二居委七小组门牌号某号（即现某某镇某某街某号）砖混结构楼房一幢属李某某、谭兰芳共有，双方各享有一半所有权，该房由谭兰芳长期居住使用或出租，租金双方各分得一半……，该楼房共有两个门市。
2010年4月14日，被告谭兰芳（作为甲方）与原告黄祥照（作为乙方）签订了一份《门市租用合同书》，租用某某镇某某街某号门市及其二楼，具体范围包括被告谭兰芳实际管理、使用的门市以及与李某某、李波、李小祝、被告李涛四人共有的相邻门市后半部（前半部已另租给他人），其面积为9.7×4㎡，以及前述两个门市的二楼。该合同约定：“1、甲方（谭兰芳）门市同二楼租金叁万元每年，一次性租5年，即2011年2月18日起到2016年2月18日。共计租金15万元，分三次付清房租（第一次2011年2月18日交6万元，第二次2013年2月18日交6万元，第三次2015年2月18日交3万元）；2、乙方租期满后有续租权优先续租；3、甲方在租期没满时中止合同，赔偿乙方一切损失；4、房屋的整体不是乙方所谓的损坏，翻修由甲方。如乙方提出急需翻修，甲方不翻修，对乙方造成的一切损失由甲方承担……；6、如租期未到，转租其他人，转租费三千元。”被告谭兰芳、原告黄祥照分别在合同书上甲方和乙方的位置签字并捺手印。同月24日，原告黄祥照（作为乙方）与当时在某某镇某某街某号门市及其二楼经营红馆火锅的业主杨成、孟小琼、黄宝（作为甲方）签订了一份《转让协议》，黄祥照转租到原红馆火锅经营场地，即与被告谭兰芳签订《门市租用合同书》中确定的门市。该《转让协议》约定：“1、转让时间为2010年4月24日到2011年2月18日；2、转让费8.5万元。……”该转让协议签订后，被告谭兰芳向红馆火锅业主杨成收取了3000元转租费，同意原告黄祥照租赁使用某某镇某某街某号门市及二楼。2011年2月19日、23日，原告黄祥按照《门市租用合同书》的约定分两次共计向被告谭兰芳交付租金6万元。
原告黄祥照租赁到某某镇某某街某号门市及二楼后，重新进行了装修装饰，购置机器设备，开设店铺取名“优汁优味”，用于经营奶茶、饮料等。
2011年2月16日，李某某、李波、李小祝、被告李涛将某某镇某某街某号房屋临田坝街的一个门市（该门市与原告黄祥照租赁的门市相邻）出售给何塘、赵勤，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同第三条约定：“乙方所购门市按以上面积计算需要重新改建，经双方协商以两个门市中间柱子中心为界并与厨房后中间柱头中心点为界前后对齐砌共列墙隔断，（门市中楼梯间由买方负责改建在卖方房屋内），并由买方负责改建，卖方必须配合协调买方的改建工作。”
2011年5月7日，被告谭兰芳、李涛（作为甲方）与原告黄祥照（作为乙方）签订了一份《房屋改建协议》，协议由宣汉县昆池法律服务所2011年（见）第379号见证书予以见证。该协议约定：“一、甲方原出租给乙方的31号门市需要改建，直接影响到乙方的营业，甲方一次性补偿乙方60天的改建时间，即从2011年5月8日至6月20日止，5月8日之前耽误的15天时间在内，甲方提供水、电、气，乙方每月按表据缴费；二、甲方如超出施工时间（6月20日）一天，由其赔偿乙方每天1000元的损失费；三、甲方在协议约定的施工期内，甲方一次性补偿乙方现金5000元作为经济补偿，以乙方收据为准；四、施工期内，承租房屋内的一切设备由乙方暂时搬离出租房并自行保管；五、甲方楼梯间的改造仍接原来的楼梯上楼，其费用仍由甲方负责承担；六、甲乙双方原签租赁协议不变，此协议作为原签协议附件；七、此协议双方签字捺印即具有法律效力，任何一方不得反悔，否则应承担违约金叁万元并负责由此产生的损失；……十二、甲乙双方原签订的租赁合同的租期五年及租金共15万元不变；十三、承租期内，乙方如转让须经甲方同意，否则无效。”被告李涛、谭兰芳在该协议甲方处分别签字为“李涛”、“兰芳”，同时谭兰芳在“兰芳”处捺手印，原告黄祥照在该协议乙方处签字并捺手印。2011年5月8日，李小祝、被告谭兰芳（甲方）与解国贤（乙方）签订《房屋改建承包合同》，约定对已出售给何塘、赵勤的门市进行改建的相关事宜。
2011年6月18日，房屋改建结束。改建后的楼梯间从靠已出售给何塘、赵勤的门市一侧改换到位于被告谭兰芳实际管理、使用的门市底部一侧。原楼梯间的位置位于两个门市的中间，楼梯间距离门市进口处约3.8米，改建后距离门市进口处约17米，门市总长约17.8米。
改建结束后，被告李涛将钥匙及5000元补偿金交给原告黄祥照。原告黄祥照在接受租赁门市时以公用楼梯间没有按约定改造，致使其无法正常营业为由，与被告李涛、谭兰芳发生争执，并向本院提起前述诉讼请求。
在原审审理过程中，根据原告黄祥照的申请，本院委托四川天信资产评估有限公司对原告黄祥照承租的门市装璜价值及设备价值进行评估，该评估结论为：第一层装潢评估价值15800元，李某某、李波、李涛、李小祝门市后半部装潢评估价值18100元，二层装潢评估价值78800元，设备评估价值68400元，评估费8000元。
原审认为，被告李涛、谭兰芳改建门市改变楼梯间的位置，不符合《房屋改建协议》的约定，原告以此为由要求解除租赁合同，被告同意解除。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。对原告黄祥照要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《合同法》第九十七条和第一百一十九条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在改造租赁门市时，双方约定原告黄祥照的机器设备由原告搬离出租房并自行保管。故对原告黄祥照要求退还租金和赔偿装潢损失的诉讼请求予以支持，对原告黄祥照要求被告赔偿设备损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，在扣除原告黄祥照实际租用门市的租金后，被告谭兰芳应退还原告黄祥照租金60000元－30000元／365天×67天＝54493.15元。被告谭兰芳、李涛应赔偿原告黄祥照装潢损失15800元﹢18100元﹢78800元﹦112700元。原、被告在《房屋改建协议》第二条、第七条约定，被告谭兰芳、李涛超出施工时间（6月20日）一天，由其赔偿原告黄祥照每天1000元的损失费，该协议双方签字捺印即具有法律效力，任何一方不得反悔，否则应承担违约金3万元，并负责由此产生的损失。因门市租赁合同已解除，解除的效力溯及至被告违约行为成立时，被告谭兰芳、李涛没有迟延交房，也没有反悔，且被告赔偿装潢损失足以弥补原告的损失，故原告黄祥照要求被告支付迟延交房的损失费和违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《合同法》第九十三条、九十七条、一百一十九条的规定，判决如下：一、解除2010年4月14日原告黄祥照与被告谭兰芳签订的《门市租用合同》；二、被告谭兰芳、李涛向原告黄祥照返还租金54493.15元、赔偿装潢损失112700元（扣除已支付补偿金5000元），共计162193.15元；三、驳回原告黄祥照的其他诉讼请求。
达州市人民检察院抗诉认为，原审判决在认定因谭兰芳、李涛违约而导致《门市租赁合同书》及《房屋改建协议》被解除的同时，却认定解除合同的效力溯及至合同成立时，进而认定违约方谭兰芳、李涛不按合同约定承担支付违约金责任属适用法律错误。原审中，诉讼双方在合同中约定了违约方承担支付违约金的责任，而原审原告黄祥照请求法院解除《门市租赁合同书》及《房屋改建协议》的原因就是谭兰芳、李涛违反合同约定，擅自改变楼梯间的位置，影响了其正常营业。谭兰芳、李涛的行为已构成根本违约，根据《合同法》的规定，应当按照《门市租赁合同书》及《房屋改建协议》的约定承担支付违约金的责任。
申诉人（原审原告）黄祥照申诉称，申诉人经被申诉人（原审被告）谭兰芳同意从他人手中转租到某某镇某某街某号门市及二楼，双方签订了《门市租赁合同》后，对该门市重新进行了装修装饰，购置了机器设备，着手经营奶茶、饮料等业务，并分两次依约向被申诉人谭兰芳支付了6万元租金。在申诉人经营过程中，由于被申诉人李涛、谭兰芳将相邻门市出售给其他人，在改建中未征得申诉人同意，擅自改变原楼梯间位置，改建后的楼梯间从靠已出售给何塘、赵勤的门市一侧改换到位于被告谭兰芳实际管理、使用的门市底部一侧，而原楼梯间的位置位于两个门市的中间，楼梯间距离门市进口处约3.8米，改建后的楼梯间距离门市进口处约17米，门市总长约17.8米，使得一楼的门市变成了公共通道，严重影响申诉人的食品经营安全，造成申诉人的门市无法正常营业，构成了根本违约，应当按照合同的约定支付违约金。原审判决却不支持违约金，其认定事实和适用法律均错误，故要求再审改判。
被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛共同辩称：原审判决不支持3万元违约金的理由是充分的，因为合同解除后被申诉人谭兰芳、李涛对申诉人黄祥照已进行了充分赔偿；同时，被申诉人改变楼梯间位置，不构成根本违约，只构成一般违约，可以通过其他补救措施予以弥补。本案被申诉人属于履行合同有瑕疵，故抗诉机关的抗诉理由不充分，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，各方当事人对原审查明的事实均无异议，再审中各方当事人均没有向法庭提交新的证据。
本院再审认为，被申诉人（原审被告）谭兰芳与申诉人（原审原告）黄祥照于2010年4月14日签订的《门市租用合同书》，以及被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛与申诉人（原审原告）黄祥照于2011年5月7日签订的《房屋改建协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，各方当事人应当按照合同的约定履行。在原审中，申诉人（原审原告）黄祥照要求解除门市租赁合同，被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛均同意解除门市租赁合同，其诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持，申诉人（原审原告）黄祥照与被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛之间签订的《门市租赁合同书》没有履行的部分不再履行。
被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛与申诉人（原审原告）黄祥照签订《房屋改建协议》后，在改建过程中擅自改变原楼梯间位置，将改建后的楼梯间从原来位于两个门市的中间、靠已出售给何塘和赵勤门市的一侧、距离门市进口处约3.8米处的位置，变更到由申诉人（原审原告）黄祥照租赁的、被申诉人（原审原告）谭兰芳实际管理、使用的门市底部一侧，距离门市进口处约17米处，违反了《房屋改建协议》中“楼梯间的改造仍接原来的楼梯上楼”的约定，在一定程度上影响了申诉人（原审原告）黄祥照对所租赁门市的正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，申诉人（原审原告）黄祥照有权要求被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛对其违约行为造成的相关损失支付违约金、赔偿损失。被申诉人（原审原告）谭兰芳、李涛不按照约定履行合同义务的违约行为，尚没有完全违背缔约目的，没有达到严重影响了合同相对方在订立合同时所期待的经济利益的程度，不构成根本违约，关于检察机关称被申诉人（原审原告）谭兰芳、李涛属根本性违约的抗诉意见，于法律规定相悖，本院不予支持。被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛对其违约行为给申诉人（原审原告）黄祥照造成的损失应当承担相应的违约责任。
原审中，本院对原审原告黄祥照要求退还租金和赔偿装潢损失的诉讼请求予以了支持，对原审原告黄祥照要求赔偿设备损失的诉讼请求未予支持。其认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，再审予以确认。但原审认为原审被告谭兰芳、李涛赔偿了原审原告黄祥照装潢损失足以弥补其损失，故对原审原告要求支付违约金的诉讼请求未予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，违约金的性质主要是具有赔偿性，但也有限度地体现惩罚性。违约金的赔偿性是以损失赔偿为基础，即是否支付违约金，需看损失是否得到了充分的赔偿。本案中申诉人（原审原告）黄祥照的征得了被申诉人（原审被告）谭兰芳的同意，从他人处转租到某某镇某某街某号门市及二楼，向转租人支付了转租费用，在与被申诉人（原审被告）谭兰芳签订《门市租赁合同》后，依约向其支付了租金，投入了资金重新装修了门市及二楼，出资购置了机器设备，且因被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛不依照约定改建楼梯间影响了其门市的正常经营。被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛仅返还申诉人（原审原告）黄祥照房屋租金及装潢损失，并不足以弥补申诉人（原审原告）黄祥照的全部损失，故被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛应当承担3万元违约金，抗诉机关认为被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛擅自改变楼梯间位置违约，但不承担支付违约金责任属适用法律错误的理由成立，原审判决属适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：
一、维持本院（2011）宣汉民初字第1636号民事判决第一项和第二项，即解除2010年4月14日原告黄祥照与被告谭兰芳签订的《门市租用合同》；被告谭兰芳、李涛向原告黄祥照返还租金54493.15元、赔偿装潢损失112700元（扣除已支付补偿金5000元），共计162193.15元；
二、被申诉人（原审被告）谭兰芳、李涛向申诉人（原审原告）黄祥照支付违约金30000、00元；
三、驳回申诉人（原审原告）黄祥照的其他诉讼请求。
上述债务限于本判决发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 高 峰
审 判 员 吴宏斌
人民陪审员 金玉明
二〇一三年九月十七日
书 记 员 刘建平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害评查责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释
第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他事实的除外。
经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。