陕西省宜川县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民初字第00266号
原告（反诉被告）张德全，男，1965年10月6日出生，汉族。
委托代理人尚凯，男，陕西黄瀑律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）王宏林，男，1975年5月4日出生，汉族，中专文化。
委托代理人崔树森。男，陕西树众律师事务所律师。代理权�：一般代理。
原告（反诉被告）张德全诉被告（反诉原告）王宏林房屋买卖合同纠纷一案，原告张德全于2013年8月29日诉于本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张德全及其委托代理人尚凯、被告（反诉原告）王宏林及其委托代理人崔树森均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张德全诉称：原、被告分别于2009年10月19日、2009年11月5日签订两份购房协议，第一份协议约定：原告将位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间房屋售予被告，由被告支付原告购房款150000元。协议签字之后被告支付原告首笔购房款100000元，待原告2010年12月31日交付房屋时，被告即付清余款50000元。第二份协议约定：原告将位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第二间房屋售予被告，由被告支付原告购房款150000元�协议签字之后被告支付原告首笔购房款100000元，待原告2010年12月31日交付房屋时，被告即付清余款50000元。2010年12月31日，原告按期交付了房屋，但被告就是不交购房尾款，原告多次催要，被告拒绝给付，被告存在重大违约行为，现原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的房屋买卖合同；要求被告归还并腾空原告卖于被告的房屋。诉讼费由被告承担。
庭审中，原告（反诉被告）提出增加诉讼请求：请求依法认定原、被告买卖的房屋是建设在集体土地上的房屋，即小产权房；请求依法认定原、被告所签订的房屋买卖合同无效。
被告（反诉原告）王宏林辩称：原告（反诉被告）诉讼请求不明确，相互矛盾冲突。原告（反诉被告）要求解除合同、确认合同无效属于合同纠纷，要求被告腾房属于侵权纠纷，要求确认房屋为小产权房属于确定房屋性�，不属于法院审判职权范围，原告的起诉包括了多个不同法律关系，不符合法定起诉条件，应予以驳回。原、被告签订的两份售房协议书均出于各自的自愿行为，属双方真实意思的表示，被告并未强迫原告，该协议书是合法有效的。并且被告按约定向原告支付了总房款300000元的大部分房款212128元。本案中被告已经履行主要合同义务，且有继续履行合同的意愿，并无根本违约。而原告未按期向被告交付房屋，未按设计要求修建房屋，未办理房产手续，存在违约行为，原告应依约继续履行合同，原告要求解除合同的请求不符合法律规定，不应得到支持。
反诉原告王宏林反诉称：反诉人与被反诉人（本诉原告）于2009年10月19日、11月5日签订了两份购房协议，协议约定：被反诉人将宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间、第二间房屋售予反诉人，反诉人支付两间房屋房款300000元，反诉人于协议签订时交付房款两间共计20余万元，下余房款于房屋交付后支付，被反诉人2010年12月31日交付房屋。协议签订后，反诉人支付两间房屋房款共计212128元，但是被反诉人并未按照协议约定时间交付房屋，反诉人实际于2012年5月1日入住上述房屋，并且被反诉人在反诉人购买的第一间门面房门前修建地下通道，第二间门面房出现严重质量问题，导致反诉人无法正常入住、使用。按照约定，被反诉人交房后应办理房产手续，但至今未办，反诉人与被反诉人多次协商处理未果。综上，反诉人认为被反诉人的行为严重违反协议约定，已构成根本违约，现提出反诉请求，请求依法判令：1、被反诉人张德全继续履行合同，排除妨碍、恢复原状，即拆除位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间门面房前的障碍物，填补现有坑道，沿台以内为反诉人所有；2、被反诉人支付反诉人违约金77550元，并尽快办理位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间、第二间门面房屋房产手续；3、被反诉人支付反诉人房屋预期租赁费损失10000元；并要求被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）张德全辩称：反诉人提出反诉程序违法，应予驳回；认为反诉应属物权法律关系，而反诉人提出的是合同法律关系，不是同一个法律关系，不予认可。本案被告（反诉原告）提出反诉请求原告（反诉被告）赔偿违约金，违约金存在于合法有效的合同，而原告提出的房屋买卖合同是小产权，属无效合同，不同意赔偿被告违约金。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）张德全为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：
证据1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2009年10月19日、2009年11�5日签订的售房协议书原件两份，证明原、被告之间的合同没有解除，没有宣布无效之前属双方自愿的真实意思表示。被告有三方面的违约行为，一是未按时交房款，二是未按时交办理房产证的费用，三是不交房屋增容费，因此根据合同法第九十四条第三项规定，原告有权要求解除合同，原告未办理房产证，是行使先履行抗辩权，根据合同法第六十七条规定，因为先交纳办理房产证的费用后，才能办理房产证。
证据2、2009年6月19日签订的合同书复印件一份（经与原件核对无异），证明张德全与宜川县丹州镇郭俭行政村第三村民小组村民建房，不违反法律规定，是合法有效的。建成后村民分得该楼第二、三、四层，张德全分得该楼第一、五、六层，张德全是该楼第一、五、六层的合法使用者，将房屋卖给他人是合法有效的。
证据3、宜川县丹州镇郭�行政村第三村民小组祥和园小区（1号楼、2号楼、3号楼）集体土地使用权证复印件三份（经与原件核对无异），证明原告修建的楼房的土地性质属集体土地，该房屋属小产权房，城镇居民或本村以外的居民购买小产权房是无效的，所以原、被告所签订的房屋买卖合同是无效的，根据合同法第58条规定，原、被告所签订的合同无效，被告（反诉原告）即应返还原告的房屋，原告（反诉被告）应返还被告的房款。
证据4、宜川县城乡建设局颁发的建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各一份（经与原件核对无异），证明原告（反诉被告）张德全所建的房屋手续齐全，合法有效。
证据5、涉案工程设计图纸复印件一份（经与原件核对无异），证明被告（反诉原告）王宏林所购买的房屋是2个单间，不是通间�
证据6、涉案工程变更设计图纸复印件（经与原件核对无异）及图纸变更说明原件各一份，证明在被告（反诉原告）要求的情况下，原告（反诉被告）把2个单间变更成通间，但地下通道与彩钢瓦在被告（反诉原告）未入住之前就已经存在，被告入住时未提出异议，被告应该在入住时提出异议，不应在交房款时提出异议，被告所购房屋2个单间变成通间，第一间（右边）的那间是一个窗户，是被告私自把窗户改成门的，所以原告（反诉被告）将第一间门面房前面用彩钢瓦阻挡，阻止被告（反诉原告）行为，但无效。
证据7、宜川县祥和园小区工程竣工验收报告及验收备案表复印件各一份（经与原件核对无异），证明原告（反诉被告）修建的祥和园小区住宅楼工程修建日期及宜川县城建部门竣工验收情况。
证据8：最高人民法院给湖北省高级�民法院的（2010）民一他字第4号请示复函复印件一份，证明涉案房属小产权房，认为该复函可以作为处理本案的法律依据之一。
证据9、涉案工程变更设计图纸复印件（经与原件核对无异）、宜川县丹州镇郭俭三队祥和园小区1#楼工程延期说明原件、祥和园小区住户马军琪、袁建军证明原件各一份，以上证据证明涉案门面房因住户及原告要求，变更房屋结构及图纸设计，导致工程不能按期竣工和交付使用的事实。
原告（反诉被告）张德全向法庭提供证人李勇出庭作证证明：李勇于2009年4月开始担任张德全建筑工队技术员，参加了该工程的地下室和地面上所有工程，当时被告购买涉案第一间房屋时，该房屋靠街一面原来是窗户，是被告后来将窗户改成门，被告修建门窗时李勇在场，但具体时间李勇记不清。同时证明该地下室以及地面第七层房屋属原告变更图纸设计后增加的楼层，被告王宏林购买原告张德全两间门面房时，该楼地下室已经建成，自己参与了地下室通道的修建。
原告（反诉被告）张德全向法庭提供证人张根良出庭作证证明：自己作为管道工，参与了原告涉案工程的管道安装工程，当时干活时，见到被告购买原告的第一间门面房与第二间门面房相通，第一间门面房靠街面只是窗框和墙壁，没有安装玻璃，也没有门。其他情况自己均不知情。
原告（反诉被告）张德全向法庭提供证人罗海峰出庭作证证明：张德全曾经于2012年借取罗海峰现金100000元，用于修建涉案工程祥和园小区，因原告资金短缺，至今未还。同时证明原告修建祥和园小区所使用的土地属于宅基地，没有办理宅基证，现在只办理了土地证。
被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，表示认可。对该售房协议的效力认为合法有效，未提出异议，但对该协议的其他证明力提出异议，不予认可，认为该协议对付款方式、办理房产手续、违约责任约定明确，原告无证据证明自己于2010年12月31日向被告交付房屋，属违约行为，原告无证据证明办理房产证应由被告先缴纳费用，再由原告办证，所以原告未给被告按期办理房产证构成违约。协议对增容费的交纳被告没有违反约定。原告主张解除合同，被告认为该协议最根本的义务是被告给付原告购房款300000元，并且该房屋被告于2012年5月已实际入住，该协议是合法有效的。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第二组证据的真实性未提出异议，表示认可。对其合法性、关联性及证明力提出异议，认为该证据不具有法律效力，与本案没有关联，不能证明本案事实，不予认可。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第三组证据的真实性、合法性未提出异议，表示认可。但对其关联性、证明力提出异议，不予认可。认为该证据涉及到小产权房，原告提供的集体土地使用证不能证明该房屋属小产权房，不具有法律效力，不符合法律规定，也不能证明该协议系无效协议，对该协议应予确认。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第四组证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，表示认可。但对其证明力提出异议，认为该证据不能证明案件事实，不能作为定案依据，不予认可。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第五组证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，表示认可。但对其证明力提出异议，认为该证据能证明被告王宏林所购买的第二间门面房前面没有通道，恰恰证明原告违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第六组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。认为原告未提供证据证明其彩钢瓦及障碍物存在的合法性，原告的证明目的没有法律依据，原告提供的证据与本案没有关联性，该证据不能证明案件事实，不能作为定案依据，法院应不予采信。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的第七组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均未提出异议，表示认可。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供第八组证据提出异议，认为该证据只是最高院针对湖北高院的个案复函，且该复函并不是最高院的司法解释，不能作为本案的法律依据使用，不予认可。被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全�供的第九组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。认为该组证据的设计图纸原告未提供原件，无法核实。原告工程的设计图纸是否需要变更，没有具体的变更说明。原告提供的工程延期说明的来源不清，没有制作人、制作时间，该图纸的变更和工程量增加应相符，而原告提供的证据相互矛盾，原告没有提供证据证明工程变更和停水、停电的原因，属原告违约，以上并不影响原、被告签订的售房协议的履行。认为原告提供的马军琪、袁建军的证明中，马军琪、袁建军作为证人应出庭作证而未出庭，也未提供其身份证复印件，且二人的证明内容完全一致，并非马军琪、袁建军真实意思的表示，对其证明不予认可。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）提供证据已超过法定举证期限，原告张德全举证缺乏合法性，不予采信。
被告（反诉原告）王宏林对原告（反诉被告）张德全提供的证人李勇、张根良、罗海峰出庭作证的证言均提出异议，认为以上证人出庭作证证言不能证明案件事实，不能作为定案依据，不予认可。
被告（反诉原告）王宏林为支持其反诉主张，向法庭提供了如下证据：
证据1、售房协议书及收款收据复印件各一份（经与原件核对无异），证明原、被告签订的售房协议书合法有效，反诉人购买宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间、第二间门面房并支付212128元购房款的事实。请求法院依法驳回被反诉人的本诉诉讼请求。
证据2、宜川县城建局建筑设计室设计图纸复印件一份（经与原件核对无异），证明涉案房屋的设计图纸信息及被反诉人并未按照设计图纸建设房屋，给反诉人造成经济损失，被反诉人应予赔偿。
证据3、照片复印件（六张）一份（经与原件核对无异），证明涉案房屋宜川县祥和园小区1号楼1层拐角第一间、第二间门面房现状，第一间门面房门前被被反诉人私自修建地下通道，影响该门面房的价值，第二间门面房台阶断裂，存在严重的质量问题，给反诉人造成一定的经济损失，要求被反诉人承担赔偿责任。
证据4、2013年10月8日王林平、2013年10月9日姬小军出具的证明材料及身份证复印件各一份（经与原件核对无异），证明反诉人入住涉案门面房的时间为2012年5月，反诉人购买房屋所在地的房屋租赁费为每月600元，被反诉人迟延交付房屋造成反诉人一定的房租损失应由被反诉人承担赔偿损失责任。
证据5：张金红的证明材料原件及身份证复印件各一份，证明被反诉人没有告知反诉人修建楼前面地下通道开口，被反诉人的行为构成违约，应承担违约责任。
被告�反诉原告）王宏林向法庭提供证人常椿枫出庭作证证明：王宏林曾于2007年至2012年期间租赁常椿枫位于宜川县丹州镇郭俭村的房屋居住，当时租赁3间房屋，每月每间房屋租赁价格150元，2012年5月王宏林搬入张德全修建的门面房内居住并开办诊所。常椿枫曾到被告开办的诊所内购药。
被告（反诉原告）王宏林向法庭提供证人王林平出庭作证证明：王宏林搬入涉案两间门面房时，曾在王林平经营的食堂请客，同时证明，张德全开发的祥和园小区一楼整个一圈都有地下室通道，但没有彩钢瓦等阻挡物，后面都有楼梯，该楼在修建时前面是否有地下室通道，王林平不清楚，王林平搬入该楼房时，前面已经有地下室通道。
原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的第一组反诉证据的真实性、关联性未提出异议，表示认可，但对其合法性及证明力提出异议，不予认可，认为该售房协议书是小产权房交易，双方买卖行为无效；认为被告所交的费用不完全是房款，天然气费用不包括在房款中，被告所述自己所交纳的21万余元房款是虚假的，被告所交房款不应包括天然气费用。原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的第二组反诉证据的真实性、合法性未提出异议，表示认可，但对其关联性及证明力提出异议，不予认可，认为被告所举证据证明的是涉案房屋的地下室及地下通道问题，与被告居住的1楼无关，也与本案无关。原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的第三组反诉证据的真实性未提出异议，表示认可，但对其合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。认为照片上的彩钢瓦房在被告入住前就已经存在，被告入住后未提出异议，视为被告对原告更改设计图纸的承�，认为原来彩钢瓦后面的门面房设计修建的是窗户，是被告王宏林后来私自将窗改装成门的，被告私自改变房屋结构及用途，造成的妨害应由其自己承担。被告要求排除妨害，其要求不符合法律规定，法院应驳回其反诉请求，因原告起诉的是合同法律关系，而被告提出的是物权法律关系，不属同一法律关系。原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的第四组反诉证据的真实性、关联性、合法性及证明力均提出异议，不予认可，认为王林平的证明不能证明被告于2012年5月实际居住、使用涉案房屋，也不能证明原告是2012年5月向被告交付房屋的；姬小军的证明不能证明涉案房屋的房租价格是600元，该证明提出的房租价格不符合法律规定，是无效的。原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的第五组反诉证据的的真实性、合法性、关联性及�明力均提出异议，不予认可，认为证人必须出庭作证，被告提供的该组证据，无法核实其真实性，认为该证明材料本身属虚假证言，违反证据规则，且不能证明案件事实，不能作为定案依据，应不予采信。
原告（反诉被告）张德全对被告（反诉原告）王宏林提供的证人常椿枫、王林平出庭作证的证言的真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，认为以上证人出庭作证证言不能证明案件事实，不能作为定案依据，不予认可。
为查明案件事实，本院依法调取证据如下：
证据1、2014年4月1日，本院审判人员与宜川县丹州镇郭俭村祥和园小区住宅楼一楼门面房租赁户王龙、刘艳丽、牛东波的调查笔录及王龙与刘红艳的房屋租赁合同复印件各一份，证明涉案门面房租赁费的具体情况。
证据2、2014年5月7日，本院审判人员与杜晓东的调查笔录一份，证明涉案房屋结构变更设计后，需要延长该工程的竣工期限及交付房屋时间的具体情况。
原告（反诉被告）张德全对本院调取的第一组证据与王龙、刘艳丽、牛东波的调查笔录及王龙与刘红艳的房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，认为该证据的调取不符合法律规定和举证规则、刘艳丽系被告王宏林妻子，与被告有利害关系，与本案的审理结果有利害关系，不能作证。因此对法院调取的以上证据均不予认可。被告（反诉原告）王宏林对本院调取的以上调查笔录及房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明力未提出异议，表示认可。原告（反诉被告）张德全对本院调取的第二组证据与杜晓东的调查笔录的真实性、合法性、关联性及证明力未提出异议，表示认可。被告（反诉原告）王宏林对本院调取的第二组证据�杜晓东的调查笔录的真实性、合法性未提出异议，表示认可。但对其关联性、证明力提出异议，认为该证据与原告提供的其他证据相互矛盾，原告的工程延期说明要求延长工期十三个月，而法院调取证据证明工期需延长四个月零十二天，时间矛盾，认为原告要求延期没有理由，原告举证已超过法定期限，不予认可。
对原告（反诉被告）张德全、被告（反诉原告）王宏林提供的证据及证人作证证言及本院调取的证据经当庭举证、质证，认证如下：
对原告（反诉被告）张德全提供的第一组证据原、被告于2009年10月19日、2009年11月5日签订的售房协议书，被告（反诉原告）王宏林对该协议的真实性、合法性、关联性均未提出异议，法庭对其真实性、合法性、关联性当庭予以确认；但被告（反诉原告）王宏林对该证据的证明力提出异议，不予认可。认为�协议虽属有效协议，但原告（反诉被告）违约，应承担违约责任。经合议庭评议认为，原、被告签订售房协议后，按照协议各自行使权利、履行义务，该协议内容、形式均符合法律规定，属双方真实意思的表示，应认定该协议合法有效，故该组证据能够证明本案案件事实，可以作为定案依据，对其证明力予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第二组证据2009年6月19日签订的合同书，被告（反诉原告）王宏林对其真实性、合法性未提出异议，法庭对其真实性、合法性当庭予以确认；被告（反诉原告）王宏林对该证据的关联性及证明力提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该合同系原告（反诉被告）修建涉案工程时与该工程甲方宜川县丹州镇郭俭行政村第三村民小组签订的建设住宅楼合同书，其内容真实有效，但该证据与本案原、被告之间的房屋买卖合同无�联，不能证明本案案件事实，不能作为本案定案依据，故对其关联性及证明力不予确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第三组证据宜川县丹州镇郭俭行政村第三村民小组祥和园小区（1号楼、2号楼、3号楼）集体土地使用权证的真实性、合法性未提出异议，法庭对其真实性、合法性当庭予以确认。被告（反诉原告）王宏林对该证据的关联性及证明力提出异议，不予认可，认为原告（反诉被告）的主张涉及到小产权房，不具有法律效力，原告（反诉被告）提供的土地证不能证明该房屋属小产权房，不符合法律规定，不能证明合同的无效性。经合议庭评议认为，该证据系宜川县人民政府依法给予集体土地所有权人宜川县丹州镇郭俭村农民集体颁发的集体土地使用证，该土地使用权属郭俭行政村第三村民小组祥和园小区，是对原告（反诉被告）修建祥和园小区使用土地的合法确认。该集体土地使用证具有法律效力。该证据能够证明本案案件事实，可以作为定案依据，故对其关联性及证明力予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第四组证据宜川县城乡建设局颁发的建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证，被告（反诉原告）王宏林对其真实性、合法性、关联性及证明力均未提出异议，该组证据能够证明案件事实，可以作为定案依据，对其真实性、合法性、关联性及证明力当庭予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第五组证据涉案工程设计图纸，被告（反诉原告）王宏林对其真实性、合法性及关联性均未提出异议，法庭对该证据的真实性、合法性、关联性当庭予以确认；被告（反诉原告）王宏林对该证据的证明力提出异议，不予认可，认为该证据证明原告（反诉被告）张德全售给�告（反诉原告）王宏林的第二间门面房门前没有通道，证明原告（反诉被告）违约。经合议庭评议认为，该证据证明原告（反诉被告）张德全修建祥和园小区时城建部门的最初设计方案，能够证明案件事实，可以作为定案依据，对其证明力予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第六组证据涉案工程设计变更图纸及图纸变更说明，被告（反诉原告）王宏林对其真实性、合法性及关联性均未提出异议，法庭对该证据的真实性、合法性、关联性当庭予以确认；被告（反诉原告）王宏林对该证据的证明力提出异议，不予认可，认为原告（反诉被告）张德全没有法律依据证明其彩钢瓦及阻碍物存在的合法性，对其证明力法院应不予采信。经合议庭评议认为，该证据证明原告（反诉被告）张德全在修建祥和园小区工程前按照程序办理变更工程图纸后该住宅楼的地下室及�下室通道的房屋结构现状，证明原告（反诉被告）张德全是按照图纸变更设计要求修建的涉案房屋，该组证据能够证明案件事实，可以作为定案依据，对其证明力予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第七组证据祥和园小区工程竣工验收报告及验收备案表，被告（反诉原告）王宏林未提出异议，该证据能够证明案件事实，可以作为定案依据，对其真实性、合法性、关联性及证明力当庭予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第八组证据，被告（反诉原告）王宏林提出异议，不予认可，经合议庭评议认为，该证据系最高院对湖北省高级人民法院的个案批复，而本案原告张德全属建设工程合作开发人，其本人并非宜川县丹州镇郭俭村村民，不属郭俭村本村集体组织成员，所以，原告张德全提供的该组证据与本案不属同一法律关系，不适用于本案，故对该证据的真实性、合法性以确认，对其关联性及证明力不予确认。对原告（反诉被告）张德全提供的第九组证据，被告（反诉原告）王宏林提出异议，经合议庭评议认为，该组证据结合案件事实及其他证据，可以相互印证证明涉案门面房的结构变更原因、具体情况以及房屋结构由砖混结构变更为框架结构后需要延长工程竣工期限及交付房屋期限的部分情况。对该组证据中的变更图纸的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认，对该组证据中的延期说明及马军琪、袁建军的证明的真实性、合法性、关联性及证明力予以部分确认。
对原告（反诉被告）张德全提供的证人李勇出庭作证证明，被告（反诉原告）王宏林提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，李勇作为原告（反诉被告）张德全工队技术人员，参与了祥和园小区住宅楼建设，对工程施工情况比较清楚，该证言能够证明被告（反诉原告）王宏林购买涉案第一间门面房后曾经对房屋结构进行改造的情况，该证人证言能够证明案件事实，可以作为定案依据，对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。对原告（反诉被告）张德全提供的证人张根良出庭作证证明，被告（反诉原告）王宏林提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，张根良作为原告（反诉被告）张德全工队的管道安装工，只负责工程的后期管道安装工程，对涉案房屋的修建及图纸设计等情况并不知情，张根良的证言不能证明案件事实，不能作为定案依据，对其真实性、合法性、关联性及证明力不予确认。原告（反诉被告）张德全提供的证人罗海峰出庭作证证明，张德全曾向其借款10万元用于涉案工程建设，罗海峰同时证明涉案住宅楼修建使用的土地属于宅基地，原告张德全曾给被告王宏林出售门面房�间，被告（反诉原告）王宏林对该证言提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，罗海峰与原告张德全之间的借款与本案不属同一法律关系，且原告（反诉被告）张德全及罗海峰并未向法庭提供证据证明其债权债务关系；故对罗海峰证明与原告（反诉被告）张德全存在100000元之借贷关系的真实性、合法性、关联性及证明力不予确认；但结合本案其他证据可以相互印证证明涉案住宅楼使用的土地属于宅基地以及原、被告之间出售房屋的事实，故对罗海峰证言证明原、被告出售门面房的土地性质属宅基地及售房情况的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。
对被告（反诉原告）王宏林提供的第一组证据售房协议书及收款收据，原告（反诉被告）张德全对其真实性、关联性未提出异议，表示认可，法庭对其真实性、关联性当庭予以确认。原告（反诉被告）�德全对该证据的合法性、证明力提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该协议内容、形式均符合法律规定，属双方真实意思的表示，应认定该协议合法有效，收款收据系被告（反诉原告）王宏林向原告（反诉被告）张德全交纳售房款及其他款项的事实，该组证据能够证明本案案件事实，可以作为定案依据，对其合法性、证明力予以确认。对被告（反诉原告）王宏林提供的第二组证据宜川县城建局建筑设计室设计图纸，原告（反诉被告）张德全对其真实性、合法性未提出异议，表示认可，法庭对其真实性、合法性当庭予以确认。但原告（反诉被告）张德全对该证据的关联性、证明力提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该证据系宜川县城建局经审核通过的涉案工程最初建设设计图纸，原告张德全是根据该图纸进行涉案工程祥和园小区住宅楼建设的，该证据�够证明案件事实，可以作为定案依据之一，故对该组证据的关联性、证明力予以确认。对被告（反诉原告）王宏林提供的第三组证据照片复印件（六张），原告（反诉被告）张德全对其真实性未提出异议，表示认可。法庭对其真实性当庭予以确认。原告（反诉被告）张德全对该证据的合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该证据只能证明涉案门面房的现状，但因被告（反诉原告）王宏林购买该门面房后对房屋结构进行了改造，改变了房屋设计要求，因此，对该组证据的合法性、关联性及证明力予以部分确认。对被告（反诉原告）王宏林提供的第四组证据2013年10月8日王林平、2013年10月9日姬小军出具的证明材料及身份证复印件，原告（反诉被告）张德全对其真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，�证据中的证明材料只能证明原告张德全曾在王林平酒店吃饭的事实，不能证明被告王宏林购买原告张德全两间门面房的租金及居住时间，不能作为定案依据，故对该组证据中的证明材料的真实性、合法性、关联性及证明力不予确认。该组证据中的王林平和姬小军的身份证复印件只能证明王林平、姬小军的合法身份，但王林平、姬小军的身份证明与本案无关联性和证明力，因此对其真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力不予确认。对被告（反诉原告）王宏林提供的第五组证据张金红的证明材料原件及身份证复印件，原告（反诉被告）张德全对其真实性、合法性、关联性及证明力均提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，张金红作为原、被告售房中介人，能够证明原、被告售房协议的签订情况，但不能证明涉案工程变更图纸设计情况和涉案门面房的费用问�。故对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以部分确认。
对被告（反诉原告）王宏林提供的证人王林平出庭作证证明，原告（反诉被告）张德全提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该证人证言不能证明被告王宏林购买原告张德全两间门面房的租金及居住时间，不能作为定案依据，故对该证人证言的真实性、合法性、关联性及证明力不予确认。对被告（反诉原告）王宏林提供的证人常椿枫出庭作证证明，原告（反诉被告）张德全提出异议，不予认可。经合议庭评议认为，该证人证言只能证明被告王宏林在购买原告张德全祥和园小区两间门面房前曾在常椿枫处租住房屋居住和交付房租的情况，但不能证明王宏林所购买的祥和园小区两间门面房具体交房时间，故对该证人证言的真实性、合法性予以部分确认，对其关联性及证明力不予确认。
对本院调取的与王龙、刘艳丽、牛东波的调查笔录及房屋租赁合同，被告（反诉原告）王宏林未提出异议，原告（反诉被告）张德全提出异议，经合议庭评议认为，该调查笔录系本院审判人员在宜川县丹州镇郭俭村祥和园小区经广泛调查、走访的基础上，依法、客观、公正调取的，因此，该证据能够证明涉案门面房屋的房屋租赁费的事实，可以作为定案依据之一，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。对本院调取的与杜晓东的调查笔录，原告（反诉被告）张德全未提出异议，被告（反诉原告）王宏林对其关联性、证明力提出异议，对其真实性、合法性未提出异议。经合议庭评议认为，该证据能够证明张德全延期竣工、延期向王宏林交付房屋的事实及原因，可以作为定案依据，对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。
根据�认的证据及双方当事人的陈述，查明如下事实：
2009年10月19日、2009年11月5日原告（反诉被告）张德全与被告（反诉原告）王宏林分别签订了两份售房协议书，协议约定：1、原告张德全将位于宜川县丹州镇郭俭村祥和园小区1号住宅楼第一层拐角南第一间、第二间门面房售予被告王宏林，两间门面房售价共计300000元。由被告王宏林在售房协议签订后支付原告张德全两间门面房购房首付款200000元（每间100000元）。剩余房款100000元（每间50000元）由原告张德全于2010年12月31日向被告王宏林交付房屋时一次性付清。2、所售房屋产权等有关手续由原告张德全负责办理，费用由被告王宏林承担，各项设施增容费均按面积公摊。3、被告在使用装修过程中，不得损坏房屋主体结构，必须保证楼体结构安全。4、原告张德全负责水、电、天然气到户，但壁挂炉自理，采暖实行统一安装。5、原告张德全于2010年12月31日交房，逾期违约金按总房价的万分之五按日赔偿给被告王宏林。6、物业管理方面。上述协议原、被告双方均签字认可，第一份协议由中介人袁中文、张金红签字鉴证，第二份协议无中介人。协议签订后，被告王宏林分别于2009年10月19日、2009年11月5日、2011年1月2日、2011年1月22日、2011年6月4日共计5次向原告张德全交纳两间门面房购房款210000元；被告王宏林于2011年9月14日向原告张德全交纳天然气入户费2128元，以上被告王宏林共计向原告张德全交纳购房款212128元（包括双方协议约定的天然气入户费2128元），剩余购房款87872元。2012年3月3日被告王宏林向原告张德全交纳天然气费350元，2012年被告王宏林向陕西城市燃气产业发展有限公司交纳天然气壁挂炉安检费380元。剩余购房款被告王宏林以原告张德全未按工程设计图纸要求，在被告�宏林门前修建地下室通道，设置阻碍物阻挡被告通行，属违约行为为由拒绝交纳。原、被告双方经多次协商未果。原告遂诉至本院，要求解除售房协议，被告腾迁房屋。
庭审中，原告（反诉被告）提出增加诉讼请求，要求依法认定涉案房屋系小产权房，原、被告之间签订的售房协议无效。被告王宏林（反诉原告）在庭审中提出反诉请求：1、被反诉人张德全继续履行合同，排除妨碍、恢复原状，即拆除位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间门面房的障碍物，填补现有坑道，沿台以内为反诉人所有；2、被反诉人支付反诉人违约金77550元，并尽快办理位于宜川县祥和园小区1号楼1层拐角南第一间、第二间门面房屋房产手续；3、被反诉人支付反诉人房屋预期租赁费损失10000元；在被告王宏林提出反诉请求，要求原告支付违约金75500元后，本院依法向原告张�全进行了法律释明，经法律释明，原告当庭提出申请，认为被告提出的违约金过高，显失公平原则，要求对违约金的数额予以调整。
另查明：原告（反诉被告）张德全修建的涉案工程祥和园小区住宅楼于2009年6月16日开工建设，于2011年12月30日竣工验收。该住宅楼在修建期间因住户和张德全要求，一层前面按照工程变更图纸后的设计要求，全部修建有地下室通道。且该住宅楼变更设计图纸后，房屋一楼结构由原砖混结构变更为框架结构，楼层由原地面六层变更为地下一层，地面七层，以上变更楼房结构后需审查、变更设计图纸（需35天）、材料采购准备（需7天）、增加工程量工期（需90天），其间共需延长工程期限132天。故原告（反诉被告）张德全交付房屋时间应顺延132天。综上，原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林交付两间门面房的时间�为：2011年5月13日。而原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林交付宜川县丹州镇郭俭村祥和园小区住宅楼一楼第一间门面房时间为2012年4月（交付卷闸门钥匙），张德全向王宏林交付祥和园小区住宅楼一楼第二间门面房时间为2012年3月（交付卷闸门钥匙），因张德全向王宏林交付涉案两间门面房时，已将两间单间门面房打通，属一个套间。所以原告张德全（反诉被告）向被告王宏林（反诉原告）实际交付房屋时间为2012年3月。两间门面房房屋交付后被告王宏林对其购买的第一间门面房房屋结构进行了改造，将房屋前窗改建成门面。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护，原、被告是在自愿协商的基础上签订的《售房协议》，协议内容并未损害国家、集体和第三方的合法权益，属原、被告双方真实意思的表示，应认定该协议合法有效。鉴于涉案房屋张德全已向王宏林实际交付使用，王宏林也已向张德全支付300000元购房款的大部分款项212128元，该协议应予继续履行，由王宏林向张德全支付剩余购房款87872元。本案原、被告在履行协议中原告（反诉被告）张德全未按期交付房屋，被告（反诉原告）王宏林在张德全交付房屋后未付清剩余购房款，均属违约行为，应各自承担相应的违约责任，但因双方在售房协议中并未约定被告的违约责任，该售房协议的约定显失公平原则，且原告（反诉被告）张德全在庭审中亦主张双方约定违约金过高请求调整，因此，对原告（反诉被告）张德全的违约金的承担应予以调整，应依本院调取的被告（反诉原告）王宏林所购买两间门面房邻近房屋的房租标准为基础，兼顾公平和诚实信用原则予以衡量进行计算，由原告（反诉被告）张德全承担因未按期交付房屋的违约责任。支付�告（反诉原告）王宏林违约金17472元；被告（反诉原告）王宏林则应承担迟延交付剩余购房款的违约责任，即剩余购房款87872元之利息（利率按照银行同期同类贷款利率计算，利息自2012年3月1日购房实际交付之日起至购房款实际清偿之日）。综上，原告（反诉被告）张德全请求解除原、被告之间的售房协议，因证据不足，不予支持；原告（反诉被告）张德全请求认定原、被告买卖房屋属小产权房；确认售房协议无效；要求被告（反诉原告）王宏林腾迁房屋；以上请求因证据不足，且该诉讼请求与本案不属同一法律关系，不予支持。被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全继续履行售房协议，证据充分，予以支持；被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全办理涉案门面房房屋产权证、排除妨害、恢复原状，因证据不足，且该诉讼请�与本案不属同一法律关系，不予支持。被告（反诉原告）王宏林反诉请求原告（反诉被告）张德全支付违约金之理由，因双方违约金的约定过高，应适当调整、降低，对其酌情予以认定，即由原告（反诉被告）张德全支付被告（反诉原告）王宏林违约金17472元。被告（反诉原告）王宏林在原告（反诉被告）张德全实际交付房屋房后并未将本案所涉及的两间门面房出租，而是自己装修后居住、营业使用，也未提供足够证明其实际损失的直接证据，对被告（反诉原告）王宏林反诉要求原告（反诉被告）张德全支付被告（反诉原告）房屋预期租赁费损失之诉请，因无法律事实，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条�最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张德全与被告（反诉原告）王宏林于二00九年十月十九日、二00九年十一月五日签订的售房协议书合法有效，双方应予继续履行。
二、由被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）张德全剩余购房款87872元。
三、由被告（反诉原告）王宏林向原告（反诉被告）张德全承担违约责任即由王宏林支付张德全剩余购房款87872元之利息部分（利率按照银行同期同类贷款利率计算，利息自2012年3月1日购房交付之日起至购房款实际清偿之日）。
四、由原告（反诉被告）张德全向被告（反诉原告）王宏林承担违约责任即由张德全赔偿王宏林房租损失17472元。
五、驳回原告张德全的其他诉讼请求。
六、驳回被告王宏林的其他反诉请求。
七、上述二、三、四项之判决内容由原、被告于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉费1990元，由原告（反诉被告）张德全承担1190元，由被告（反诉原告）王宏林承担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 ：贺延龙
审 判 员 ：张晓军
人民陪审员 ：王新民
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 ： 袁 娟