江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0362号
上诉人（原审原告）申从女，女，汉族，1973年1月7日出生。
委托代理人段俊明，江苏鸿国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹兵，男，汉族，1984年9月29日出生。
委托代理人赵春华，连云港市云台林场法律服务所法律工作者。
原审被告金功，男，汉族，1965年7月25日出生。
委托代理人汪宏武，江苏鸿国律师事务所律师。
上诉人申从女因与被上诉人曹兵、原审被告金功房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审申从女诉称，2012年7月21日，金功、曹兵在申从女不知情的情况下签订一份《房屋出售协议》，将申从女与金功共同所有位于连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间的房屋私下买卖，现得知成交价为人民币20万元，金功收到10万元。申从女认为，晶利玛瑙制品厂是通过企业改制取得的申从女与金功夫妻共同财产，金功无权单方出售，且房屋没有办理所有权过户，该买卖行为应属无效，故请求：一、判令金功、曹兵之间签订的《房屋出售协议》无效。二、曹兵迁出位于连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间的房屋。
一审金功辩称，我处理的房产属于夫妻共同财产，不属于我个人财产，卖房合同无效。
一审曹兵辩称，房屋买卖合同有效，不同意迁出所争议的房屋，我对涉案房屋进行了装修花费14万元，如果房屋买卖合同无效，我要求申从女与金功共同赔偿我损失。
原审法院审理查明，申从女与金功系夫妻关系，1993年3月31日按民俗举行结婚仪式，至今未领取结婚证。连云区板桥晶利玛瑙制品厂经工商登记系由金功个人经营的非法人企业，金功系该企业业主。该厂大门左边六间的房产一直由曹兵向金功承租使用并向金功交纳房租。2012年7月21日，曹兵（乙方）与金功（甲方）签订房屋出售协议，该协议约定：一、甲方自愿将连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间的房地产（房屋建筑面积为131.5平方）出售给乙方。乙方愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币贰拾万元整。三、甲方出售给乙方的房地产如发生拆迁被国家或政府收回现象，甲方没有财产赔给乙方的情况下，甲方自愿把江苏省连云港开发区魏庵东巷40号住房做赔偿给乙方。四、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。金功于当日向曹兵出具收条，收到曹兵购房款贰拾万元。曹兵实际向金功交付现金8.9万元，所交自2012年7月21日以后的房租款合并计算后，曹兵共计支付金功房款10万元，余款10万元，由曹兵向金功出具借条，并约定于2013年7月1日前还清，如不能偿还，金功与曹兵所签房屋出售协议作废。金功接收曹兵房款后将房款支付哥哥治病所用。申从女及金功自认2013年4月申从女知情后不同意其出买涉案房产，申从女与金功反悔，拒绝接受曹兵房屋余款。同时查明，涉案房屋产权人为连云区板桥晶利玛瑙制品厂，2005年由连云港市产权监理处办理房屋使用权登记手续，房产证登记在连云区板桥晶利玛瑙制品厂名下。土地使用权性质属国有土地，属工业用地，系租赁取得，租赁终止日期至2010年7月25日，涉案房产因土地租赁到期无法办理房产过户手续。
原审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。金功处分的涉案房产系申从女与金功夫妻共同财产。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，涉案房产系金功个人经营的连云区板桥晶利玛瑙制品厂的房产，涉案房产一直由金功出租给曹兵使用，曹兵有理由相信金功对涉案房产有处分权，曹兵愿意按协议履行交付剩余房款，申从女及金功自认2013年4月申从女知情后不同意其出卖涉案房产，故应认定系金功不接受曹兵支付的购房余款，曹兵并未违约，曹兵与金功所签《房屋出售协议》有效，申从女要求确认曹兵与金功所签《房屋出售协议》无效，原审法院不予支持。曹兵、金功签订《房屋出售协议》并无恶意串通，且金功以合理价格转让，涉案房产因土地租赁到期无法办理房产过户手续，且已实际交付曹兵，曹兵属善意第三人。申从女要求曹兵从涉案房产中迁出无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金功、曹兵之间于2012年7月21日所签订的《房屋出售协议》为有效协议。二、驳回申从女要求曹兵迁出位于连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由申从女承担。
申从女不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人的诉讼请求是“判令金功、曹兵之间日所签订的《房屋出售协议》无效”，一审法院判决《房屋出售协议》为有效协议。一审法院违反民事诉讼“不告不理”的基本原则，程序违法，依法应当发回重审。二、金功、曹兵之间于2012年7月21日所签订的《房屋出售协议》即使有效，也按照双方约定已经解除，一审法院认定该协议目前依然有效，没有事实依据。一审诉讼期间，上诉人提交了2012年7月21日被上诉人曹兵出具的《借条》中被上诉人曹兵明确约定“如果款在2013年7月1日前不还清，金功和曹兵的房屋出售协议作废”，在一审期间，被上诉人曹兵始终不能提供相关付清借款的证据。因此，金功、曹兵之间签订的《房屋出售协议》已经自然而然的按照双方的约定解除。一审法院以上诉人及被上诉人金功自认自2014年4月不同意出售涉案房产，就认定系被上诉人金功不接受被上诉人支付的购房余款，没有任何事实和法律依据。三、被上诉人金功、曹兵之间于2012年7月21日所签订的《房屋出售协议》，因房屋所附着的土地使用权已经收归国有，该协议构成非法买卖国有土地而无效。一审法院已经查明，涉案房屋的土地性质为国有土地，系租赁取得，租赁终止日期至2010年7月25日。根据国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知第七条的规定“承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状”。2005年7月25日连云港市云台区国土局与连云港市晶利玛瑙制品厂签订的《土地使用权租赁合同》第七条明确约定“租期届满，注销乙方土地使用权租赁登记”。被上人金功、曾兵之间于2012年7月21日所签订的《房屋协议》时，被上诉人金功就土地使用权租赁期满、已经收归国有的土地附着房屋进行买卖，构成非法买卖国有土地使用权，买卖合同的标的物不合法，该买卖合同无效。请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者直接改判支持上诉人的一审的诉讼请求。
被上诉人曹兵辩称：1、我们认为一审法院审理程序是合法的，适用法律正确，原告诉求是确认合同无效的，但是一审法院审理认为这个合同是有效的，所以就应该确认合同是否有效，所以不违反不告不理的原则。2、对于2012年7月21日所签订的合同，不是因为曹兵违约，因为曹兵将余款交给金功时，金功拒收。3、对于土地使用权限已经到期，我们已到相关的国土部门及房管部门咨询，这个土地虽然到期，但是交纳相关费用后可以过户。
原审被告金功辩称：我们对上诉人的上诉没有意见，我们只强调到2013年7月1日前曹兵确实没有向我支付尾款10万元。
经审理查明，原审法院查明的事实除申从女、金功拒绝接受曹兵房屋余款外，其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。曹兵与金功签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，涉案房产系金功个人经营的连云区板桥晶利玛瑙制品厂的房产，一直由金功出租给曹兵使用，曹兵有理由相信金功对涉案房产有处分权，虽然申从女于2013年4月知情后不同意其出卖涉案房产，但并不影响曹兵与金功所签《房屋出售协议》的效力，故原审法院对申从女要求确认曹兵与金功所签《房屋出售协议》无效的诉讼请求不予支持并无不当，但判决主文的表述欠妥，本院予以变更。上诉人申从女的其他上诉理由因无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1347号民事判决第一项“金功、曹兵之间于2012年7月21日所签订的《房屋出售协议》为有效协议”为“驳回申从女请求判令金功、曹兵之间签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求”；
二、维持连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1347号民事判决第二项。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人申从女负担100元，由被上诉人曹兵负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年五月五日
书 记 员 孙海荣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。