江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第177号
上诉人（原审被告）刘华明。
委托代理人陈雪梅。
委托代理人罗永昌，宁都县凌峰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）曾国保（曾用名曾国宝）。
上诉人刘华明因与被上诉人曾国保房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2013）宁民一初字第1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告在宁都县梅江镇刘城塘1号建住宅一幢。2002年9月23日，原、被告经协商，签订1份合资建房协议书，约定：1、建筑造价以390元／㎡计算，建筑面积约114㎡（按实际面积计算），被告合建住宅为本幢第二层；2、付款方式和时间，签订协议日被告付20000元给原告，2003年1月1日再付10000元，其余款待房产证办好和杂物间建好后全部付清，逾期被告承担月息1%，办理房产证费用被告承担1100元，手续由原告负责办理。4、原告负责在本住宅外另建杂物间给被告存放摩托车、单车，杂物间二楼以上建筑物产权归甲方所有，杂物间的建筑费用每平方米460元计算，由被告在住宅造价外支付。协议签订后，被告按约定向原告给付了30000元，2003年8月22日，原告为被告办了房屋产权证（产权证号：宁房权证（2003）字第01-0125**号，房产证面积为：111.35平方米）。被告于2003年12月28日向原告支付购房款3000元，于2004年1月21日向原告支付办证费用1000元。尚剩房款10426.5元（111.35㎡×390元／㎡-30000元-3000元）。原告认为被告尚有10000元的购房款未支付，故在多次催收无果后，于2013年10月25日诉至原审法院，要求支持其诉讼请求。
原审法院认为：原、被告于2003年签订的合资建房协议书实为房屋买卖合同，原、被告以合资建房名义签订的协议书掩盖房屋买卖的事实，是规避法律法规的行为，并不具有合资建房的法律效力，应参照房屋买卖合同履行，为此，原、被告均应遵照双方的约定履行各自的约定义务。现原告已按约定交付房屋，被告即具有按约定向原告支付房款的义务，但因原告一直未能按约定向被告交付杂物间，根据合同约定，被告以此抗辩原告不予支付尚余购房款，属于其后履行抗辩权的行使，不能以此认定被告违反付款约定。诉讼中，原告已明确表示其已不能履行交付杂物间的约定义务，属于违约行为，应承担违约责任，对于原告该一违约行为，被告可另行主张诉权以更为有利维护其合法权益。原告诉请仅要求被告支付购房款10000元，属于其诉讼权利的正当行使，予以支持，但对其要求被告支付逾期利息的诉讼请求，因法律依据不足，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告刘华明在本判决生效后十五日内向原告曾国保支付购房款10000元。二、驳回原告曾国保要求被告刘华明支付逾期利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，由原告曾国保承担862元，由被告刘华明承担50元。
刘华明不服该判决，上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：1、双方于2002年9月23日签订的《合资建房协议》第二条约定：“本协议签订之日乙方（上诉人）给付甲方（被上诉人）定金20000元，2003年1月1日再付10000元，其余款项待房产证办好和杂物间建好后全部付清”。但被上诉人至今未办理土地使用证给上诉人，也未建好杂物间给上诉人。依照双方约定，上诉人至今只应支付人民币30000元，但上诉人却已经支付了34000元，已经多付了4000元。被上诉人没有建好杂物间给上诉人，上诉人就不应支付其余房款，这是上诉人享有的同时履行抗辩权。被上诉人至今未能交付杂物间，上诉人支付其余房款的条件没有成就。2、原判认定上诉人还欠被上诉人房款10000元也属于认定错误。原判已经认定上诉人已支付房款为34000元，这一点双方当事人均认可。而总房款为111.35㎡×390元／㎡=43426.50元，减去已支付的34000元，剩余房款应为9426.50元，但原审法院却判决上诉人支付10000元给被上诉人。3、本案已过诉讼时效。双方合同是2002年签订的，答辩人支付34000元后，被上诉人一直没有再找过上诉人支付剩余房款，至今已有十一年之久，早已超过诉讼时效。但原审法院对此根本没有进行审理，判决书中对此根本没有涉及到。
被上诉人曾国保答辩称：1、上诉人拿不出被上诉人打给他的原始收款收据的话，要求二审法院判决按协议上的总房款给付被上诉人。2、对于未建好杂物间一事，这是事实。但不是被上诉人不想建，而是无法建好，不是被上诉人的原因。而且，被上诉人已经提供了杂物间给上诉人无偿地使用了六、七年之久。被上诉人想置换这间杂物间给上诉人，但上诉人不愿再购买该杂物间。3、上诉人已经居住诉争房屋10多年了，每年春节期间被上诉人均去找上诉人要求支付剩余房款，而上诉人均以未建好杂物间为借口拒绝支付。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审查明：1、2002年9月23日上诉人与被上诉人签订的《合资建房协议》还约定了以下内容：“装修工作由乙方（上诉人刘华明）自行负责。自来水开户费由乙方支付700元，材料费和安装费用由乙方自行负责”。2、原审中，上诉人仅提交了两张曾国保的收条，一张是2003年12月28日的收条，载明“今收到刘华明的购房款3000元”；另一张是2004年1月21日的收条，载明“收刘华明房款1000元”。上诉人并没有提交其余30000元房款收条，但被上诉人在原审庭审中认可总共收到了上诉人34000元房款，并且，被上诉人陈述最后付的1000元可能是办房产证的钱，而3000元支付的是房款。3、诉争合同约定的杂物间因故并没有建成，被上诉人表示现在也不可能再建好。
二审认定的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人于2002年9月23日签订的协议名为《合资建房协议》，但其实质的权利义务关系为房屋买卖合同关系。上诉人早已入住使用多年，双方均未对该合同的法律效力提出异议。被上诉人的原审诉讼请求也仅是按约定支付剩余房款。
关于上诉人主张的履行抗辩问题。上诉人主张合同约定了“其余款待房产证办好和杂物间建好后全部付清”，现杂物间至今没有建好，故被上诉人无权主张剩余房款。对此，本院认为，合同约定的剩余房款的付款时间仅是一种“期限”，而不是“条件”。“期限”是客观上必定发生的一种法律事实，而“条件”有可能发生，也有可能不发生，并不是一种客观上必定发生的一种法律事实。“杂物间建好”是不确定的事实，不是一种“期限”。如果该杂物间建好后，也是需要上诉人按460元／㎡标准支付对价的，并不是免费赠送给上诉人的。合同中既没有约定“被上诉人建好杂物间并赠送给上诉人是被上诉人获得剩余购房款的一种前提条件”，也没有约定“被上诉人建好杂物间并以460元／㎡的标准出卖给上诉人是被上诉人获得剩余购房款的前提条件”，故该合同并没有约定支付剩余款的前提条件。本案中，双方约定剩余购房款待杂物间建好后与杂物间的购房款一起付清，后因审批等其它原因合同约定的杂物间一直未能建成，未能建成的原因并不是被上诉人自身的原因。因此，上诉人以未建成杂物间为由拒付剩余房款是没有法律依据的。
关于购房有关费用结算问题。合同约定了房价为390元／㎡，剩以房产权上的登记面积111.35㎡，计43426.50元，合同还约定了由上诉人支付自来水开户费700元以及办理房产权费用1100元，上述合计45226.50元。上诉人仅提供了4000元的收款收据，但被上诉人认可了收到上诉人34000元。剩余款项为11226.50元。被上诉人的诉讼请求仅为10000元，视为对其余款项放弃权利。
关于诉讼时效问题。上诉人的房产证于2003年8月22日已颁发，按约定剩余购房款此后应当给付。虽然被上诉人于2013年8月才向原审法院提起诉讼，但是，被上诉人在此前多次向上诉人提出付清房款之要求，特别是在每年的春节时，但上诉人均以杂物间没有建好为由拒付。对于此节事实，尽管被上诉人并没有提交证人证言等相关证据，但在春节前追讨债权是一种习惯，且上诉人在本案中关于履行抗辩的上诉理由也进一步印证了被上诉人关于追讨剩余房款的主张。故本院对于上诉人关于已超过诉讼时效的主张，不予支持。
综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。原判计算剩余款项有误，但处理结果正确，可予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘华明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 张 虹