云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5302民初1544号
原告（反诉被告）：黄成强，男，汉族，1962年7月4日出生，住云浮市云城区。
委托代理人：罗泽华、温佩君，广东�润律师事务所律师。
原告（反诉被告）：黄嘉庆，男，汉族，1985年7月22日出生，住云浮市云城区。
委托代理人：罗泽华、温佩君，广东百润律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄家安，男，汉族，1975年8月17日出生，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人：温彩媚，广东广鑫律师事务所实习律师。
第三人：云浮市圣基实业投资有限公司，地址：广东省云浮市云城区云城街道牧羊路93号。
法定代表人：陈钊圣。
原告黄成强、黄嘉庆诉�告黄家安、第三人云浮市圣基实业投资有限公司（以下简称圣基实业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审判，被告黄家安向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2017年11月2日公开开庭进行了审理，原告黄成强、黄嘉庆的共同委托代理人温佩君，被告黄家安的委托代理人邹梅健、温彩媚到庭参加了诉讼，第三人云浮市圣基实业投资有限公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄成强、黄嘉庆诉称：2015年3月，原、被告经协商，由原告将位于牧羊路焊条厂旁共141.5㎡的空地租给被告建造商铺经营。2015年3月30日，土地所有权人黄成强、黄成志委托原告黄成强、黄嘉庆代为签订与被告于2015年3月31日签订的租赁合同，并处理与上述合同有关的一切事宜。2015年3月31日�原、被告签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2015年6月15日至2022年6月15日止，共7年，第四、五年租金按原基础上浮20%，第六年起租金上浮40%缴交；每半年租金为人民币16980元，先交租后使用，每半年的租金在上半年末交清；违约责任，如乙方提前退出，押金归甲方所有；租赁期内，乙方要文明经营，严禁违法经营，同时做好安全防火和环境等工作，必要时接受有关部门的检查、监督，如发生事故，一切经济损失及法律责任由乙方自负，如造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔；租赁期满后，……，乙方所建的建筑物不能拆除及毁坏。”2015年6月至2016年6月，被告向原告现金交付租金共计33960元，2016年12月16日，被告先现金交付租金2000元，然后通过雷美珍的账户将剩余租金14980元转账至土地所有权人黄成志妻子李桂�的账户，2017年6月15日，被告再次通过雷美珍的账户将租金16980元转账至黄嘉庆的账户。
2017年6月5日，被告未经原告同意对本案出租房屋进行转租，并与第三人云浮市圣基实业投资有限公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；经双方协商确定，因乙方需要拆除商铺作广场使用，乙方一次性补偿叁拾万元给甲方，作为待乙方租赁期满时甲方自建设该商铺费用；……。甲方在签订合同后于2017年6月30日前将商铺交给乙方使用。2017年7月，因出租商铺被拆除，原告才知道被告未经其同意擅自向第三人转租，原告多次与被告协商恢复原状的事宜，但被告一直不予理会，直至2017年8月10日，商铺已被全部拆除，地面被全部破坏，现第三人已准备在出租场地上建造广场。2017年8月8日，原告分别向被告、第三人发出《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》以及《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁土地的通知》，通知被告解除本案《租赁合同》，限期恢复原状，并通知第三人转租无效，限期搬离出租场地的事宜。
根据《中国人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应依约遵守，但在该合同的履行过程中，被告并没有按合同的约定使用租赁物，违反了合同第六、七条的约定，已构成根本性违约，原告可依约解除合同，并有权要求被告承担相应的违约责任。据此，原告请求法院：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即恢复原状；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黄家安答辩称：涉案土地权属不清，依法应追加相关权利人参加诉讼。被告为证明涉案土地的权属人，提供了《地形图》，《地形图》第二行写着：总人数64人，分成5个土地证，平均每人35.4公分；第三行写着：一、黄成忠、黄成强、黄成志共16人。对应的地形图上标着“1号”，即涉案土地。首先，由《地形图》可知，与涉案土地（1号）有利害关系的包括了黄成忠、被答辩人黄成强、黄成志在内的16人，现只有黄成强一人起诉，根据《民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，法院应依法追加其余15个利害关系人参加诉讼。其次，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该地址只有10人签名，没有证据证明以上分配方案经过村民会议同意，同时该文件仅为确定所涉土地的办证人数，至今被答辩人仍没有提供相应权属证书证明涉案土地的权属性质。故该土地权属不清，请求法院依法予以查明。另，黄嘉庆只是受其父亲黄成志委托签订《租赁合同》，不是合同当事人，没有证据证明其与该土地有任何利害关系，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，黄嘉庆不是本案适格原告，依法应驳回原告黄嘉庆的诉求。两被答辩人明知涉案土地被规划为道路，不可出租用于商铺建设及生产经营，仍将其出租给答辩人，造成答辩人利益受损。另外，因涉案土地不能用于商铺建设并办理相关手续用于生产经营，答辩人已自行拆除商铺。答辩人同意第三人使用涉案土地，但未确定具体合作方案，不存在答辩人将涉案土地转租给第三人的事实。
反诉被告黄家安反诉称：2015年3月31日，反诉人与两被反诉人签订《租赁合同》，约定两被反诉人将包括其二人在内的16人共有的位于牧羊路焊条厂旁共141.5㎡空地租给反诉人作为商铺使用，租赁期限从2015年6月15日至2022年6月15日止，共7年，每半年租金为16980元，第四、五年租金按原基础上浮20%，第六年起上浮40%缴交。合同签订后，反诉人按约定支付了租金和押金给被反诉人，被反诉人将土地交付给反诉人使用，随后反诉�在租用的空地上搭建商铺。2017年初，反诉人发现被反诉人出租的土地被规划为道路，且没有任何权属证书，不能用于商铺建设，也无法办理相关的报建手续。反诉人认为，被反诉人作为土地的出租方，明知租赁土地没有权属证书，不能用于商铺建设并办理相关手续用于生产经营，并因此造成反诉人损失50000元。据此，反诉请求：1、判令两被反诉人赔偿反诉人损失50000元；2、本案反诉受理费用由两被反诉人承担。
反诉被告黄成强、黄嘉庆答辩称：反诉原告的反诉理由不成立。首先，反诉被告用于出租的土地是否被规划为道路，并没有政府正式的规划或公示图，仅是第三人的总平面图显示。其次，即使政府在近期可能对该土地进行规划，反诉原告亦应与反诉被告协商解除租赁合同退回场地，而不是转租给第三人使用。最后，本案土�实际在使用中，2017年6月15日，反诉原告缴交了2017年下半年租金，既然反诉原告认为2017年初已发现出租土地被规划为道路，为何在2017年6月还向反诉被告缴交下半年租金，且从未与反诉被告协商解除合同。综上，反诉原告的陈述明显不合常理，请求法院驳回其反诉请求。
第三人圣基实业公司没有提出陈述意见。
经审理查明：2015年3月31日，原告黄成强、黄嘉庆（甲方）与被告黄家安（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于牧羊路焊条厂旁共141.5平方米的空地租给乙方使用，赁期限从2015年6月15日至2022年6月15日止，共7年，第四、五年租金按原基础上浮20%，第六年起租金上浮40%；每半年租金为人民币16980元，先交租后使用，每半年的租金在上半年末交清，第四年起租金每年交一次；�方在签订本合同时向甲方交8000元作押金，该押金在租期满后10天内乙方清理商铺及交清水电费后无息退回；如乙方提前退出，押金归甲方所有；租赁期内，乙方要文明经营，严禁违法经营，同时做好安全防火和环境等工作，必要时接受有关部门的检查、监督，如发生事故，一切经济损失及法律责任由乙方自负，如造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔；租赁期满后，如乙方续租的需提前一个月通知甲方，同等条件下乙方可优先续租，乙方所建的建筑物不能拆除及毁坏。合同还对双方的其他权利义务作出详细约定，双方分别在合同上签名确认。
合同签订后，原告黄成强、黄嘉庆于2015年6月将涉案土地交付给被告黄家安，被告在该土地上搭建商铺进行经营使用，并已按约定支付租金至2017年12月。被告主张因搭建的商铺不能办理临时建筑规划许可证，遂于2017年6月将商铺拆除。原告黄成强、黄嘉庆向本院提供一份被告黄家安与第三人圣基实业公司签订的《商铺租赁合同》复印件，拟证实被告已将涉案土地转租给第三人使用，对此被告予以否认。2017年8月6日，两原告向被告邮寄一份《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》，告知被告黄家安由于其擅自转租的问题，要求解除《租赁合同》，并限其在收到通知之日起15日内将出租物恢复原状。被告拒收上述邮件。同日，两原告向第三人圣基实业公司邮寄一份《关于转租无效，限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁土地的通知》，告知其黄家安擅自转租的行为原告不予追认，要求第三人收到通知之日起15日内将出租场地上的所有物品搬离。
另查明，云浮市云城区云城街丰收村民委员会出具证明证实，涉案地�为黄成忠、黄成强、黄成志家庭所有，1995年前经黄成忠家庭内部分家析产后，该地块归黄成志、黄成强两兄弟所有。2015年3月30日，黄成强、黄成志出具委托书，委托原告黄成强、黄嘉庆于2015年3月31日与被告黄家安签订涉案《租赁合同》，并处理与合同有关的一切事宜。2017年10月31日，黄成志及其配偶李桂芳将涉案土地属于其占有的份额转让给原告黄嘉庆。
再查明，原告黄成强、黄嘉庆出示一份被告黄家安与第三人云浮市圣基实业投资有限公司签订的《商铺租赁合同》，该合同约定：“租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；经双方协商确定，因乙方需要拆除商铺作广场使用，乙方一次性补偿叁拾万元给甲方，作为待乙方租赁期满时甲方自建设该商铺费用；……，甲方在签订合同后于2017年6月30日前将商铺交给乙方使用。”并且，涉案土地上的商铺在未经得原告黄成强、黄嘉庆同意的情况下已被拆除，庭审中，双方也已经确认涉案土地由第三人使用为停车场及道路，因此，原告黄成强、黄嘉庆以被告黄家安未经原告同意擅自将涉案土地转租给第三人为由请求解除合同。另外，两原告于2017年8月6日向被告邮寄一份《关于未经出租人同意擅自转租，现解除租赁合同的通知》，告知被告黄家安由于其擅自转租的问题，要求解除《租赁合同》，并限其在收到通知之日起15日内将出租物恢复原状，被告拒收。两原告同时向第三人云浮市圣基实业投资有限公司邮寄一份《关于转租无效、限期你公司搬离牧羊路焊条厂旁土地的通知》，告知其黄家安擅自转租的行为原告不予追认，要求第三人收到通知之日起15日内将出租场地上所有物品搬离。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告黄家安在未征得原告黄成强、黄嘉庆同意的情况下将涉案的土地转租给第三人云浮市圣基实业投资有限公司作停车场使用，已违反了该规定，原告黄成强、黄嘉庆作为涉案土地的出租人，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及按照原被告双方签订的《租赁合同》的第七条约定：“……乙方所建的建筑物不能拆除及毁坏。”因此，原告黄成强、黄嘉庆请求解除合同、恢复原状，理由成立，本院予以支持。
并且涉案地块是否能办理土地证、能否报建被告应该在租赁前以及搭建商铺前了解清楚，并且自2015年6月至2017年6月被告的商铺正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”故被告黄家安要求两原告赔偿50000元损失的请求不成立，本院不予支持。
庭审中，双方均确认涉案土地现由第三人圣基实业公司作为停车场及道路使�。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。案外人黄成志委托原告黄嘉庆与被告黄家安签订《租赁合同》，因此，以原告黄成强、黄嘉庆的名义与被告黄家安签订的《租赁合同》，实际的合同相对人是案外人黄成志与原告黄成强，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，黄成志将其及配偶所占土地份额转让给原告黄嘉庆，故其上述的合同权利义务应由原告黄嘉庆享有和承担。被告抗辩认为黄嘉庆不是本案适格原告以及应当追加其他土地权属人参加诉讼，理由不成立，本院不予采纳。
本案中，双方均确认涉案土地现由第三人圣基实业公司实际占有使用。按照合同约定，租赁土地的用途为商铺，现被告未经两原告的同意，擅自拆除商铺并将土地交给第三人圣基实业公司作为停车场及道路使用，已违反了合同约定。基于被告以其行为表明不再使用涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目”的规定，两原告请求解除双方签订的《租赁合同》，理由成立，本院予以支持。按照合同约定，租赁期满后，被告所建的建筑物不能拆除及毁坏。鉴于租赁期限尚未届满，被告是在租赁期间内自行处理建筑物，故两原告请求被告恢复原状，理由不成立，本院不予支持。被告黄家安反诉请求两原告赔偿其搭建商铺费用50000元，但未能提供证据证实因两原告违约而导致其损失，且该商铺是由其自行拆除的，故被告该反诉请求理由不成�，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄成强、黄嘉庆与被告（反诉原告）黄家安于2015年3月31日签订的《租赁合同》。
二、驳回原告（反诉被告）黄成强、黄嘉庆的其他本诉请求。
三、驳回被告（反诉原告）黄家安的反诉请求。
本案本诉受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元（该款原告黄成强已预交），由被告黄家安负担；反诉受理费525元（该款被告黄家安已预交），�被告黄家安负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 林 燕
二〇一七年十一月二十五日
书记员 李欣怡