河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商梁民初字第614号
原告王孝萍。
委托代理人倪显利，系原告之夫。
被告林继云。
委托代理人林霞。
委托代理人赵志体，河南振商律师事务所律师。
被告朱付娜。
被告高娜娜。
被告林霞。
原告王孝萍与被告林继云、朱付娜、高娜娜、林霞房屋租赁合同纠纷一案，2012年3月15日，梁园区人民法院作出一审判决，原告王孝萍及被告林继云对判决不服，均提起上诉。经商丘市中级人民法院审理，以此案认定事实不清，证据不足，发还梁园区人民法院重审。本院于2013年2月18日受理后，依法另行组成合议庭，由审判员姬新志担任审判长，审判员华兵、窦玉巧参加合议，于2013年4月9日公开开庭进行了审理。原告王孝萍及其委托代理人倪显利，被告林继云委托代理人林霞、赵志体，被告林霞被均到庭参加诉讼。被告朱付娜、高娜娜经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王孝萍诉称：原告于2009年9月27日与被告林继云签订房屋租赁合同，将原告院内的配房租给被告林继云使用，租赁期为两年。在合同中约定：在租赁期间承租人擅自将房屋租给他人；承租人拖欠租金累计达1个月的等情形之一的，出租人有权终止合同收回房屋。在租赁期内，原告2009年9月30日开始转租他人，并私改房屋结构。合同到期后，原告提前通知被告按时退房，但遭无理拒绝。原告认为被告违反双方约定，对房屋造成损害。且被告拒绝腾出房屋，致使原告无法履行与他人的租赁合同，造成原告经济损失，为此诉至法院。1、请求法院依法判令被告归还原告房屋；2、请求法院依法判令被告赔付原告自2011年10月1日至被告归还原告房屋为止每年88500元的损失，并加计利息；3、请求法院依法判令被告赔偿原告赔付给后续签约人汤文东的违约金16000元；4、请求法院依法判令被告支付原告违约金400元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告林继云、林霞辩称：一、原告王孝萍不具有诉讼主体资格，请法院依法驳回原告的起诉。1、原告提供的房产证上没有登记该租赁合同中的房屋，亦没有提交规划许可证，证明不了原告对涉案房屋具有合法的所有权及使用权。2、原告提供的房产证上登记的名字是王尚宇，而非原告，即使对被告起诉也应该有王尚宇起诉，原告不是适格的诉讼主体。3、涉案的房屋是被告于2009年10月份在国有土地上搭建的临时建筑，被告既没使用原告的房屋，又没占用原告的土地，原告起诉被告无事实及法律依据。二、原告诉请赔偿损失和违约金没有事实及法律依据。1、该租赁合同中的房屋是被告在国有土地上搭建的临时建筑，既没有房产证也没有规划许可证，属于违法建筑，故双方签订的租赁合同无效，原告再以此合同为依据要求被告赔偿损失和违约金没有依据。2、原告无法履行与他人的租赁合同是因为原告自己的过错行为造成的，而与被告无关，原告明知道该房屋被被告占有和使用，仍然提前和他人签订合同，存在明显的过错，应当对自己的过错负责。另外，因建筑物违法，租赁合同无效，原告无需根据租赁合同赔偿他人，因此，原告没有遭受任何损失，不需要被告赔偿损失和违约金。三、原告无权要求被告搬离属于被告的20平方米房屋。1、涉案的约30平方米房屋，其中约20平方米是被告于2009年10月份在国有土地上搭建的临时建筑，被告对其所建的房屋享有所有权，原告对新建的房屋没有所有权，对占用的土地也没有使用权，无权对新建的房屋出租，更别说要求被告搬离房屋了。2、被告使用自己所建的约20平方米的房屋，原告无权收取租赁费，原告在此之前收取的属于被告房屋部分的租赁费属于不当得利，应该返还给被告林继云。3、至于配房部分不到10平方米的房屋，如果王尚宇能够提供合法证据证明归其所有，那么也应该有王尚宇主张被告搬离，但对另外20平方米的房屋没有权利主张。
原、被告双方的争议焦点：1、原告主体是否适格。2、原告诉请有无事实及法律依据。
在举证期限内原告王孝萍向本院提交的证据材料有：第一组：1、房产证一份。2、商丘市委办公室行政科出具的证明一份。证明原告对涉案房屋具有合法的所有权、使用权、收益权。第二组：原告与被告林继云签订的房屋租赁合同一份，证明原告与被告存在合法的租赁关系，合同中明确约定租赁期间为两年，2009年9月22日至2011年9月21日；合同中明确约定转租或者拖欠租金累计一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。第三组：录音录像光盘一份、通知书一份，证明原告已提前履行了告知义务，告知让其续签合同，被告林继云即不签合同，又不支付租金。第四组：企业基本信息一份，证明被告租用原告房屋后未经原告同意擅自将房屋转租给朱付娜和高娜娜。第五组：原告和汤文东签订的房屋租赁合同一份，证明原告与汤文东于2011年10月17日签订的租赁合同约定每年租金为88500元；由于被告林继云在租赁期满后占用房屋，导致原告无法履行与汤文东的租赁合同，对原告造成租金损失和支付违约金的损失，应有被告林继云承担。第六组：派出所开具的户籍证明两份，证明林霞、林继云的基本情况。第七组：商丘市委办公室行政科出具的证明及商丘市发展投资有限公司出具的证明各一份，证明原告对涉案房屋具有合法的所有权、使用权、收益权等合法权益。第八组：原告王孝萍与苑胜棋签订的房屋租赁合同及房屋出租补充协议各一份，2012年10月13日原告王孝萍、倪显利与苑胜棋、小琴谈话整理摘录两段，2012年10月12日原告王孝萍与苑胜棋的次承租人张力电话录音整理摘录一份，2012年12月5日原告王孝萍与苑胜棋电话录音整理摘录一份。证明本案涉案房屋北侧隔壁一间房屋，约17平方米，2010年10月份房屋租赁价格达到72000元／年，2011年年初房屋租赁价格达到78000元／年，2012年底房屋租赁价格达到89000元／年。相邻同样的房屋在2011年10月以后，还签订了出租补充协议，租赁房屋正常使用，没有涉及过梁园区市容管理局收取相关任何费用的事情。第九组：本案涉案房屋的照片10张，证明本案房屋是原告家多年的老房屋，并非被告新建的房屋，仅对房屋做细微的改造、装修。第十组：2011年10月13日原告王孝萍通知被告林继云3日内续签合同的谈话整理摘录一份，证明被告林霞一直假冒被告林继云承租原告王孝萍家的房屋。原告王孝萍在原合同执行完近半个月后再次告知让其3日内续签合同，其仍然不予理睬，也不支付租金。林霞、林继云自己的行为表明其不再承租房屋。第十一组：2011年9月3日原告丈夫倪显利与被告朱付娜电话录音整理摘录一份，2012年3月31日原告王孝萍与被告高娜娜电话录音整理摘录一份。证明被告林霞、刘继云把房屋整体租给朱付娜，租金85000元／年，租期5年，被告违约跨期租赁。被告朱付娜又把部分房屋租给被告高娜娜，每月租金4900元，租期1年。被告林霞、林继云、高娜娜既不签订合同，又不支付租金，非法强占房屋，期间所收取的租金均是非法所得，应该全额返还给原告王孝萍。第十二组：2011年12月3日原告王孝萍赔付给汤文东的5400元违约金收据一份，2012年2月16日原告王孝萍赔付给汤文东的10600元违约金收据一份.证明由于被告林霞、林继云、朱付娜、高娜娜在租赁期满后仍占用房屋，导致原告无法履行与汤文东的租赁合同，对原告造成实际支付违约金16000元的损失，应由被告林霞、林继云、朱付娜、高娜娜承担。第十三组：梁园区人民法院（2010）商梁民初字第552号一案苑胜棋与王玉敏2009年10月签订的房屋租赁合同一份，证明涉案房屋南侧隔壁3间简易泡沫板房，2009年10月房屋租赁价格即达到60000元／年。第十四组：照片7张，证明本案涉案房屋是原告家多年的老房屋，并非被告林霞、林继云新建的房屋。
在举证期限内被告林继云、林霞向本院提交的证据材料有：第一组：原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明合同约定双方两年签订一次合同，期限未定，从第二年起每年租金为34000元，双方是本着长期租赁的目的才签订的合同，两年后被告应按照该约定年租金34000元出租给被告，合同到期后原告具有优先承租权。被告建的20平米房屋是在原告配房外的闲置地上建的，不属于原告的房屋。第二组：录音光碟一张，录音光盘整理的书面录音一份，证明被告转租前征得了原告的同意，应视为双方对原合同的变更，被告转租不属于违约。第三组：王孝萍出具的房租费收条六张、王孝萍的丈夫倪显利出具的电费押金收条一张，证明林继云按照合同约定按时足额交纳了全部房租，原告多收林继云自建房屋部分的房租应当退还给被告，原告收取林继云的电费押金应当退还给林继云。第四组：证人证言三份，证明涉案的30平米房屋中有20平米是被告在原告配房外的空闲地上建的，这20平米房屋属于林继云的房屋，原告不应征收房租。林继云花费了扩建费200元，电路改造费200元。第五组：原告与他人签订的房屋租赁合同一份，证明原告在与林继云合同到期前就与他人签订了租房合同，签订前没有征询林继云是否行使优先租赁权的意见，剥夺了被告的优先租赁权，违反了合同的约定，应当承担因违约而给林继云造成的损失。第六组：商丘市火车站广场管理处出具的扣押物品领取清单一份，收据二份，行政处罚事先告知书二份，责令停止违法行为通知书一份。证明涉案的房屋有20平方米是被告2009年10月在国有土地上建造的，属于违法建筑，原、被告之间签署的合同无效，被告既不违约又不需要赔偿原告损失；涉案的房屋有20平方米属于建造人即被告所有，原告对此无权主张权利，在此之前收取的租赁费属于不当得利应予以返还；涉案的房屋有20平方米占用的是国有土地，被告按规定每年都向相关部门缴纳了土地租金，原告无权收取租金；商丘市委行政科的证明既不合法又不真实，法院不应采信。
被告朱付娜、高娜娜在举证期限内没向法院提交证据材料。
经庭审质证，原告提交的证据被告林继云、林霞认为：对第一组第一份证据真实性无异议，认为原告对配房及配房外的新建房屋不具有所有权及使用权，且该证据与本案无关联性，因为该房屋的所有权人显示的是王尚宇并不是原告，因此，不能达到原告的证明目的。对第二份证据的真实性有异议，认为依据我国民诉法规定，单位出具证明，应当由单位负责人签字并盖章，该证明并没有负责人的签字，证明单位超越职权。因该证据不是合法有效的证据，所以不能作为定案的依据，配房仅有不到10平米，证明30平米不符合客观实际。对第二组证据的合法性有异议，认为不能证明原告对该房屋享有所有权，不能证明被告侵犯了原告的权利，从现有的房屋现状来看，原房屋只有几个平方米，后来林继云在外面闲置的土地上自建有20个平方的房屋。对第三组的第一份证据真实性有异议，录音、录像的时间是否一致，不得而知，即使有通知，对通知的时间有异议，认为该通知是在原告与他人签订合同以后，剥夺了被告的承租权，从录音内容上看不出原告要告诉被告的是什么内容。对第二份证据有异议，认为该通知并没有双方当事人的签字，从形式上看证明不了已通知到了被告，原告要求续签30平米的房屋，并私自提高了房价，对被告来说失去了同等性，也是对原合同约定的一种违背。对第四组证据真实性无异议，被告转租是经过原告同意的。第五组证据真实性有异议，认为该证据从形式上看属于证人证言，因此应当出庭作证，原告对不属于自己的财产无权处分。对第六组证据无异议，认为该组证据恰恰证明了被告林霞、林继云是两个人。对第七组证据中第一份证据真实性有异议，认为行政科不是一个单位，不能单独对外出具证明。图纸来源没有依据，应出具原先的图纸作为依据，该图纸显示不出争议房屋的面积。对第七组证据中第二份证据有异议，认为与本案无关。对第八组证据有异议，认为与本案无关。对第九组证据有异议，认为达不到原告的证明目的。对第九组至第十三组证据有异议，认为与本案无关。
对被告林继云提交的证据原告王孝萍认为：对第一组证据合法性，客观性无异议，对证明目的的异议，认为可以证明租赁期限为两年，不能证明双方本着长期租赁的目的，两年后按照34000元无依据，该证据不能证明20平方的房屋是在原告配房外闲置的土地上所建。对第二组证据有异议，认为不能证明被告转租经过原告同意，也无相关证据相互印证。对第三组证据有异议，认为可以证明房屋属原告所有，被告要求原告退还房租无依据，可以证明合同到期后林继云没有支付租金。对第四组证据有异议，认为该证人证言与商丘市委办公室行政科出具的证明相互矛盾，单位证明效力高于证人证言，从林继云长期缴纳房租的事实可以证实被告没有建房屋，没有证据证实证人在现场，张健超、朱秀珍没有身份证明，真实性无法查明。对第五组证据有异议，认为该合同为单拟合同，未生效，应有合同当事人确认，原告对被告林继云履行续签的告知义务，被告不签订。对第六组证据有异议，认为与本案无关。
本院对各方当事人提交的证据做如下分析认定：关于原告王孝萍提交的第一组证据，与本案有关联性，对其证明力本院予以确认；第二组证据因原告提交的房屋产权证上没有登记该租赁合同中的房屋，这些房屋的建设，亦没有提交规划许可证，故双方当事人签订的该租赁合同中约定的相关租赁条款无效；第三组、第四组、第五组、第十组、第十一组证据，因租赁合同中的相关租赁条款无效，本案不予确认。第六组证据的证明力，本院依法予以确认。第七组、第九组、第十四组证据达不到原告的证明目的，对其证明力本院依法不予确认。第八组、第十二组、第十三组与本案无关，对其证明力本院依法不予确认。
关于被告林继云提交的第一组证据的认证同原告王孝萍的第二组证据的认证，第二、五组证据，因租赁合同中的相关租赁条款无效，本院不予认定；第三组证据客观合法，对其证明力本院予以确认；第四组、第六组证据与双方签订的租赁合同中第一条“老常委家属院旧门楼南侧闲置地及配房一间大约30平方米租给承租方改造使用”，相互印证，故对第四组、第六组证据的证明力本院依法予以确认。
根据上述有效证据本院确认以下案件事实：2009年9月22日，原告王孝萍将闲置地及配房一间共约30平方米租赁给被告林继云改造使用（主房产权登记在王尚宇名下，配房无产权证，配房约10平方米，闲置地约20平方米），双方并签订了房屋租赁合同。合同约定：首次签订两年租赁合同，租金半年付一次，并需在上半年的最后一个月的月底前付清下半年的租金，第一年租金为28000元，承租方一次付清半年的租金为14000元，从次年起，每年租金为34000元。房屋的改建由承租方负责，费用由承租方负担。合同签订后，被告林继云于2009年10月份对房屋进行了改建（将配房东墙打开，在闲置地及原有部分院墙的基础上，将房屋改建成约30平方米的营业性用房）。被告林继云于2009年11月份将房屋转租给朱付娜，涉案的30平方米房屋由被告朱付娜在使用。被告林继云将租金交纳至2011年9月30日。
本院认为：合法的民事行为受法律保护，本案中各方当事人争议的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，在法庭辩论终结前仍未取得房产证，也没提交建设工程规划许可证，该房屋不能认定为合法建筑，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，确认原告王孝萍与被告林继云20**年9月22日所签订的房屋租赁合同无效；同理，被告林继云与被告朱付娜订立的该诉争房屋的转租合同亦属无效合同。本院参照合同约定的租金标准来确定原告的损失（即每年租金为34000元，月租金为2833元）。原告要求被告赔偿原告赔付给汤文东的违约金16000元，无法律依据，本院依法不予支持。原告请求被告支付违约金400元，因租赁合同无效，双方不存在违约的问题，故原告要求违约金的诉请，本院依法不予支持。被告林继云、林霞辩称“原告王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法，并要求原告返还20平米房屋其已交的房租”，本院认为，原告王孝萍系本案诉争房屋的出租方和租金收取人，且被告在租赁期间一直向原告履行支付租金义务，行使租赁权利，纠纷发生后，又以“原告王孝萍不是房屋的所有权人，诉讼主体不合法”为由行使抗辩，其理由缺乏事实根据，不能成立。被告林继云辩称“租赁合同所涉诉的20平米房屋属其所有”。本院认为，被告林继云所改建的20平方米是在原告原有房屋、闲置地及院墙的情况下所改建的，故其认为改建部分属其所有的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。原告王孝萍要求被告高娜娜、林霞承担责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。对于改建部分的改建费用，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，应从其约定，即由承租人承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告林继云、朱付娜归还原告王孝萍30平方米的房屋，于本判决生效后十五日内搬离。
二、被告林继云自2011年10月1日起支付原告王孝萍每月2833元房屋占用使用费，至被告林继云归还原告王孝萍30平方米房屋时止。于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告王孝萍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，由原告王孝萍承担909元，被告林继云承担1491元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。
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审判长 姬新志
审判员 华 兵
审判员 窦玉巧
二〇一三年十月十一日
书记员 崔 柳