浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第290号
原告：杭州鹳山西服有限公司。
法定代表人：杜兵，
委托代理人：蔡苏仙。
委托代理人：吴双。
被告：俞民。
原告杭州鹳山西服有限公司（以下简称鹳山西服公司）诉被告俞民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由审判员熊永义适用简易程序，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告杭州鹳山西服有限公司的委托代理人蔡苏仙、吴双到庭参加诉讼；被告俞民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州鹳山西服有限公司起诉称：原、被告于2010年3月27日签订房屋租赁合同1份，约定原告将其位于富阳市富春街道文苑路27号的27-8、27-9两间写字楼店面租给被告俞民用于办公，租期自2010年4月1日起至2013年4月1日止共3年，租金为28000元／年。双方同时约定，原告将其位于富阳市富春街道文苑路27号楼的第12号、13号2间车库租给被告俞民使用，租期自2010年4月1日起至2013年4月1日止共3年，租金为4800元／年。双方还就其他权利义务和违约责任进行了约定。根据合同约定，被告俞民本应在2012年3月20日前一次性付清2012年度的租金，但经原告多次催讨，被告俞民至今仅支付10000元租金，尚有22800元未付。2013年4月1日，双方再次签订房屋租赁合同，将富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9号两间写字楼的租金调整为34000元／年，富阳市富春街道文苑路27号楼第12号、13号2间车库的租金仍为4800元／年，租期均为两年。事后，被告俞民未支付租金。故原告为维护自身的合法权益，诉请法院判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告俞民立即腾退租赁房屋（即富阳市富春街道文苑路27号第27-8、27-9号两间店面和富阳市富春街道文苑路27号楼第12号、13号2间车库），并修复房屋内损坏的各项设施；3、被告俞民立即支付原告自2012年4月1日至2013年4月1日的租金22800元，逾期利息损失7182元，滞纳金328302.90元及至判决确定的履行日止的房屋租金和利息损失；4、被告俞民支付原告自2013年4月1日起至2014年2月1日的租金29100元，违约金235710元及至判决确定的履行日止的房屋租金和利息损失；5、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告鹳山西服公司将第3项诉讼请求减少为：判令被告俞民支付原告自2012年4月1日起至2013年4月1日的租金22800元，并按照月利率15‰支付自2012年5月1日起至2013年1月31日的逾期利息3078元，自2013年2月1日起至款付清日止的利息按照月利率20‰计算。同时将第4项诉讼请求中的违约金调整为按照月利率20‰计算，计算至被告俞民实际腾退房屋之日止。
原告鹳山西服公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、落款日期为2010年3月27日的房屋租赁合同1份、2010年5月1日的房屋（车库）租赁合同1份，用以证明原、被告双方签订房屋租赁合同2份，约定双方权利义务及违约责任的事实。
2、落款日期为2012年11月5日的租金利息协议1份，用以证明原、被告经结算，确认被告俞民拖欠租金22800元，并约定支付利息、滞纳金的事实。
3、落款日期为2013年4月1日的房屋租赁合同1份、2013年5月1日的房屋（车库）租赁合同1份，用以证明双方再次签订房屋租赁合同，约定租金标准、支付期限及违约责任等的事实。
被告俞民未作答辩，亦未向本院提供证据。
原告鹳山西服公司提供的证据，被告俞民未到庭质证，视为其放弃质证权利。本院审查后认为，上述证据所列之房屋租赁合同及租金利息协议，均系原、被告的真实意思表示，本院对其真实性予以认定，至于约定的违约金和滞纳金是否过高，本院在下文另作阐述。
经审理，本院认定如下事实：
1、2010年3月27日，原告鹳山西服公司与被告俞民签订房屋租赁合同1份，约定原告将其位于富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9两间店面租给被告俞民作办公场地，租期三年（2010年4月1日起至2013年4月1日止）。合同第二条约定：押金为800元，27-8号店面租金为13000元／年，27-9号店面的租金为15000元／年，每年一次性付清。其中第一年租金和押金在合同签订后2天内付清，第二年、第三年的租金在每年的3月20日前一次性付清。在合同期内，被告俞民无任何损害原告利益行为的，则在合同期满后退还押金。合同第八条约定：本合同经双方签字，在原告鹳山西服公司收到被告俞民租金和押金后生效。同年5月1日，原告鹳山西服公司又与被告俞民签订房屋（车库）租赁合同1份，约定原告将其位于富阳市富春街道文苑路27号第12号、第13号车库租给被告俞民使用，租赁期限为一年（2010年5月1日起至2011年5月1日止），每年租金为4800元，在合同签订后的2天内付清。双方亦约定合同在原告鹳山西服公司收到被告俞民的租金后生效。之后，原告鹳山西服公司将上述租赁房屋和车库交给被告俞民使用。
2、2012年11月5日，原告鹳山西服公司与被告俞民签订租金利息协议1份，确认被告俞民尚欠原告鹳山西服公司租金22800元，双方约定该欠款在2013年1月30日前付清，自2012年5月1日起至2013年1月30日期间按照月利率15‰支付利息，逾期不付款则按照总额每天30‰支付滞纳金。
3、2013年4月1日，原告鹳山西服公司与被告俞民再次就富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9两间店面的租赁事宜签订房屋租赁合同1份，约定租赁期限为2年（自2013年4月1日起至2015年4月1日止）。合同第二条约定付款方式为：押金800元，每年租金共计34000元；第一年租金和押金在合同签订后的5天内付清；超过5天则以租金总金额按照每天30‰支付违约金；超过10天不支付租金的，原告鹳山西服公司有权收回租赁房屋。次年的租金在每年租期到期前15天内一次性付清。该合同亦约定，合同在收到房租和押金后生效。同年5月1日，原、被告再次就富阳市富春街道文苑路27号楼第12号、第13号车库的租赁事宜签订租赁合同，约定租期为两年，付款方式为：押金无，每年租金共计4800元，租金每年一次性付清。其中第一年租金和押金在合同签订后的5天内付清；超过5天则以租金总金额按照每天30‰支付违约金；超过10天不支付租金的，原告鹳山西服公司有权收回租赁房屋。次年的租金在每年的到期前15天内一次性付清。
4、事后，被告俞民既未支付之前拖欠的22800元租金，亦未支付2013年4月1日后新产生的租金，原告鹳山西服公司为此起诉至本院要求解决。
本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有约束力，应当全面履行。原告鹳山西服公司与被告俞民签订房屋租赁合同及租金利息协议的事实清楚，本院予以认定。双方虽在租赁合同中将被告俞民支付租金作为合同生效的条件，但鉴于被告俞民已经实际承租房屋并已部分支付房屋租金，可视为双方的租赁关系已经生效。根据原告鹳山西服公司与被告俞民分别于2010年3月27日、2010年5月1日签订的两份房屋租赁合同，案涉富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9号店面的租金共计28000元／年，富阳市富春街道文苑路27号第12号、第13号车库的租金共计4800元／年，合计年租金为32800元。双方于2012年11月5日签订租金利息协议，确认被告俞民已经支付租金10000元，欠租金22800元，与上述年租金总额32800元相符。结合双方的付款方式，本院认定该22800元房租，系富阳市文苑路27号27-8、27-9号店面计算至2013年4月1日的租金和富阳市文苑路27号第12号、第13号车库计算至2013年5月1日的租金之和32800元，再扣除已经支付的10000元而得出。现双方约定的付款期限已届满，被告俞民仍未支付，应承担相应的违约责任。双方约定自2012年5月1日至2013年1月30日止按照月利率15‰支付利息尚属合理，原告鹳山西服公司据此要求被告支付利息符合规定，本院予以支持。双方约定之后以总额按照每日30‰支付利息显系过高，但原告已经自行将其调整为按照月利率20‰支付利息，本院予以支持。
关于原告鹳山西服公司要求解除房屋租赁合同并要求被告俞民腾退房屋的请求，因双方明确约定如被告俞民超过10天不支付房租，原告即可收回房屋，该约定系双方真实意思，未违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受其约束。现支付房屋的期限早已超过10天，故原告鹳山西服公司该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告鹳山西服公司要求被告俞民修复房内损坏设施的诉讼请求，因无相应的证据证明该损失已经客观存在，亦无法预测被告俞民在腾退房屋时会造成此等损失，故本院对原告鹳山西服公司的该项诉讼请求不予支持。
关于富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9号店面在2013年4月1之后的租金，以及富阳市富春街道文苑路27号第12号、第13号车库在2013年5月1日之后的租金。原告鹳山西服公司要求首先计算至2014年2月1日，之后的租金计算至被告俞民实际腾退房屋之日止，本院认为符合双方的合同约定，计算方式亦属合理，本院予以支持。其中富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9号店面自2013年4月1日至2014年2月1日的租金为28333.33元（34000元÷12月×10月）。富阳市富春街道文苑路27号第12号、第13号车库自2013年5月1日至2014年2月1日的租金为3600元（4800元÷12月×9月），合计31933.33元。原告鹳山西服公司自愿主张29100元并无不可，故以原告之主张作为定案依据。之后的租金按照约定的租金标准计算至被告俞民腾退房屋之日止。另外，虽然双方约定的违约金（每日按照租金总额的30‰计算）过高，但原告已自行减少为按照月利率20‰计算，属合理范畴，故原告鹳山西服公司要求被告俞民支付至2014年2月1日9个月的违约金5238元，并按照月利率20‰支付之后的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，本院对原告鹳山西服公司的合理诉求予以支持，其余部分不予支持。被告俞民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利的行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杭州鹳山西服有限公司与被告俞民签订于2013年4月1日、2013年5月1日的两份房屋租赁合同。
二、被告俞民将位于富阳市富春街道文苑路27号27-8、27-9号的店面，以及位于富阳市富春街道文苑路27号的第12号、第13号车库腾退交还原告杭州鹳山西服有限公司，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、被告俞民支付原告杭州鹳山西服有限公司房租22800元，支付原告利息3078元，并以房租22800元为基数按照月利率20‰支付原告自2013年2月1日起至本判决确定的履行日止的利息，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、被告俞民支付原告杭州鹳山西服有限公司房租29100元，并分别按照年租金34000元／年、4800元／年的标准支付原告自2014年2月1日起至被告俞民实际腾退上述第二项中的房屋之日止的房租，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、被告俞民支付原告杭州鹳山西服有限公司违约金5238元，并以本金29100元为基数，按照月利率20‰支付原告自2014年2月1日起至本判决确定的履行日止的违约金，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
六、驳回原告杭州鹳山西服有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1442元（预缴10031元），减半收取721元，由被告俞民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。
审判员 熊永义
二〇一四年四月二十五日
书记员 张鸿达