广东省肇庆市高要区人民法院
刑 事 判 决 书
（2016）粤1283刑初78号
公诉机关广东省肇庆市高要区人民检察院。
被告人苏某甲，男，公民身份号码×××6833，肇庆市高要区人，汉族，小学文化，经商，现住肇庆市高要区。因涉嫌非法转让土地使用权罪，于2015年7月21日被取保候审。
肇庆市高要区人民检察院以肇要检诉刑诉（2016）79号起诉书指控被告人苏某甲涉嫌犯非法转让土地使用权罪，于2016年3月16日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，于同年6月1日公开开庭进行了审理了。肇庆市高要区人民检察院指派代理检察员罗霞出庭支持公诉，被告人苏某甲到庭参加诉讼。现已审理终结。
肇庆市高要区人民检察院指控被告人苏某甲于2007年7月以置换的方式取得了高要市南岸街道上清湾村“仙人山”（土名）松陵墓区红线外周边及后山部分山地共17600平方米的土地使用权后，在未经国土、林业等部门批准的情况下，擅自进行开发，兴建墓穴；并于2009年9月至2014年4月期间，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权共5709.92平方米（折合8.56亩），销售墓穴共计755个，非法获利8363990元。
公诉证机关向法庭提交了：归案经过、扣押清单、现金日记账、销售发票、证人购买墓穴书面材料、户籍证明材料，证人证言，被告人苏某甲的供述和辩解等证据。认为被告人苏某甲无视国法，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节特别严重，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。被告人苏某甲主动到肇庆市公安局高要分局投案，是自首，依法可以从轻或减轻处罚。
被告人苏某甲在开庭审理中对公诉机关指控的罪名和犯罪事实均无异议。
经审理查明：2007年7月份，被告人苏某甲以高要市爱丽丝美容美发品厂的法定代表人的身份通过置换的方式取得了高要市南岸街道上清湾村“仙人山”（土名）松陵墓区红线外周边及后山部分山地共17600平方米的土地使用权，被告人苏某甲取得该块土地使用权后，与高要市南岸长乐公益性墓园（高要市南岸长乐墓园的前身）达成协议，以挂靠高要市南岸长乐墓园有限公司的方式对该块土地进行墓穴开发，由被告人苏某甲出资兴建墓穴及负责销售，由高要市南岸长乐墓园有限公司出具销售发票，销售墓穴所得由南岸长乐墓园有限公司收取10%的挂靠费及出具发票的相应费用，其余均归被告人苏某甲所得。2009年4月份，被告人苏某甲在未取得国土、林业等部门批准及获取相关合法手续的情况下，擅自聘请有关人员对该块土地进行开发，兴建墓穴，并未按土地使用权出让的规定，将高要市南岸长乐墓园松陵后山区土地上兴建好的墓穴土地使用权永久转让给他人使用。经查实，在2009年9月至2014年4月期间，被告人苏某甲非法销售高要市南岸长乐墓园松陵后山区墓穴共计755个，销售金额高达8363990元。
2015年7月20日，被告人苏某甲主动到肇庆市公安局高要分局投案。
上述事实，有公诉机关提交，经法庭质证、认证的下列证据证实：
1、书证
（1）人口信息全项、身份调查函、证实被告人苏某甲的户籍情况以及无犯罪记录的证明。
（2）归案经过，证实：2015年7月20日，被告人苏某甲因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪前往肇庆市公安局高要分局经济犯罪侦查大队投案。
（3）调取证据通知书、《现金日记账（后山区2009年9月份开始）复印件》、销售发票复印件，证实：2014年10月11日，公安机关向肇庆市恒信税务事务所有限责任公司高要分公司调取了高要市南岸长乐墓园松陵后山区销售墓穴的现金日记账，并分别经高要市南岸长乐墓园有限公司经理黄某甲、出纳黄某乙和被告人苏某甲签名、按指模确认。
经核实：2009年9月至2014年4月，高要市长乐墓园松陵后山区销售墓穴755个，提成给高要市长乐墓园有限公司836399元，销售金额8363990元。
经核对开出的发票：2009年至2014年高要市长乐墓园松陵后山区销售墓穴开具销售发票448张，销售总金额为4256300元。
（4）证人何某甲、陶某提供所购买高要市长乐墓园松陵后山区墓穴的书面材料，证实：二人购买高要市南岸长乐墓园松陵后山区墓穴的书证。
（5）长乐墓园“松陵”后山墓区首期建设工程结算书、结算表及相关平面图、照片，证实：长乐墓园“松陵”后山墓区首期工程于2009年4月12日兴建，至2009年10月25日验收确认完工；尾段工程于2010年3月2日动工兴建，至2011年3月13日验收确认完工。墓区工程承包人为温桂清。
（6）肇庆高要市“3.30”挡土墙垮塌事故调查报告、肇庆市人民政府关于对高要市“3.30”挡土墙垮塌事故调查报告的批复，证实：2014年5月26日，经肇庆市安全生产监督管理局牵头成立事故调查组认定“3.30”垮塌事故的性质有两点：一是突发的强降雨，迅速引起事发地墙体坍塌、山泥倾泻，事故的发生具有不可抗拒性。二是事故发生时相关人员在已建设完成的墓穴进行的是拜祭活动，并非进行与建设、生产有关的活动。
2014年6月15日，肇庆市人民政府同意上述事故调查报告对于事故原因的认定以及处理意见。
（7）被告人苏某甲的陈述书以及相关附件，证实：被告人苏某甲提供相关的《合作协议书》、筹资323万元赔付“3.30”事故死者家属的材料、《关于长东墓园经营情况的汇报》、《请示》以及高要市国土资源局开具的《责令改正土地违法行为通知书》和《行政处罚告知书》等材料进行申辩的情况。
（8）高要市长乐墓园图纸，证实：由高要市国土资源局测绘队出具的高要市长乐墓园后山区地形的地理图纸概貌。
（9）说明2份，证实：侦查机关对于毁坏程度鉴定情况的说明，毁坏情况参照高要国土资源局2014年作出的地8号行政处罚决定书的相关数据。并说明被告人苏某甲未经国土资源部门批准，擅自占用位于南岸街道上清湾村“仙人山”（土名）处8.56亩（即5709.92平方米）山地开发墓穴，并将建成的墓穴对外销售。
（10）高要市国土资源局案件移送材料：涉嫌国土资源犯罪案件移送书2份{高国土资（执法）移字（2014）11号、高国土资（执法）移字（2014）11号－1号}，证实：2014年5月27日，高要市国土资源局向高要市公安局移送高要市南岸长乐墓园有限公司非法占用、非法转让南岸街道办事处西区居委会上清湾村“仙人山”处5709.92平方米土地的证据材料。
（11）高要市国土资源局执法监察大队对何某乙、李某的询问笔录，证实：国土资源局执法人员对是长乐墓园的法人代表何某乙、南岸街道办事处从事财务工作人员李某询问高要市南岸长乐墓园有限公司的情况及墓穴收入的登记情况。
（12）高要市国土资源局执法监察大队提取的高要市南岸长乐墓园有限公司财务资料，证实：高要市南岸长乐墓园有限公司的财务报表及纳税是由肇庆市恒信税务事务所有限责任公司高要分公司负责。
（13）高要市国土资源局执法监察大队对南岸上清湾村现任村长廖某的询问笔录，证实：高要市南岸长乐墓园有限公司座落在南岸居委会上清湾村土名“仙人山”上，是由上清湾村与南岸街道办合作的，属经营性公墓园，已领《国有土地使用证》面积12243.9平方米（18.366亩，实际使用21.066亩，已超面积2.7亩）。该墓园申请规划200亩，已开发约40至50亩，约是在2007年开始动工。
（14）合作协议书，证实：2007年9月28日，何某乙代表的高要市长乐公益性墓园与苏某甲代表的高要市爱丽丝美容美发品厂签订合作协议书，约定将抵顶给爱丽丝厂得17600平方米的土地作为墓穴用地（暂称“松陵后山墓区”），并纳入“长乐墓园”合作，共同经营、管理。合约加盖了高要市人民政府南岸街道办事处、高要市南岸街道西区社区上清湾居民小组的公章。
（15）广东肇庆中鹏会计师事务所有限公司报告书，证实：广东肇庆中鹏会计师事务所有限公司接受高要市南岸长乐墓园有限公司的委托，对高要市南岸长乐墓园有限公司的注册资本的实收情况进行审验，认定高要市南岸长乐墓园有限公司截止2007年12月01日止，收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币壹佰万元整，全部以货币出资。
（16）企业法人营业执照，证实：2008年5月19日，经高要市工商行政管理局核发给高要市南岸长乐墓园有限公司企业法人营业执照（注册号为44××364），其公司类型为有限责任公司，法定代表人为何某乙，注册资本和实收资本均为人民币壹佰万元，成立日期为2008年3月11日，营业期限为长期。
（17）关于南岸长乐墓园非法占地查处的进展情况报告及照片复印件，证实：2013年12月27日，高要市国土资源局接到群众致电有人在长乐墓园占地建设后，分别于2013年12月31日、2014年1月16日向高要市长乐墓园发出《责令停止土地违法行为通知书》，并向时任南岸西区居委会上清湾村的村长廖某询问了有关情况，经高要市国土资源局测绘队现场实地测量，南岸长乐墓园有限公司涉嫌非法占有的面积为5709.92平方米（8.56亩）。
（18）行政处罚告知书2份（高国土资（执法）告字（2014）8号、高国土资（执法）罚字（2014）8号）、国土资源违法案件缴交罚款通知书，证实：高要市国土资源局分别于2014年3月26日、4月1日向高要市南岸长乐墓园有限公司下发行政处罚告知书，高要市国土资源局执法监察大队向高要市南岸长乐墓园有限公司催缴交罚款人民币57090元，文书均是由该墓园负责人廖某签收。
（19）告知函2份、协管函，证实：高要市国土资源局分别于2014年3月26日、4月4日向高要市民政局、高要市林业局告知高要市南岸长乐墓园有限公司非法占用土地的情况；于2014年1月23日，向南岸街道办事处发函要求办事处采取有效措施责令高要市南岸长乐墓园有限公司停止土地违法行为。
（20）责令停止土地违法行为通知书，证实：2013年12月31日，高要市国土资源局向高要市南岸长乐墓园有限公司下发责令停止土地违法行为通知书，南岸街道办事处于2014年1月10日作出书面的情况说明。
（21）林业行政处罚决定书，证实：2013年12月6日，高要市林业局下发决定书责令高要市南岸长乐墓园有限公司限期恢复原状并对其处以人民币壹万捌仟元的罚款。
（22）关于同意建设南岸长乐墓园的批复2份、关于同意高要市南岸长乐墓园开业的批复，证实：2007年10月15日，高要市人民政府同意南岸街道办事处在南岸街道上清湾水塘尾（土名）约占200亩的区域兴建经营性南岸长乐墓园的批复［高府函（2007）44号］。
2007年12月17日，广东省民政厅同意高要市民政局《关于兴建高要市南岸长乐墓园的请示》的批复［粤民福（2007）46号］。
2008年4月30日，广东省民政厅同意高要市民政局《关于请求批准高要市南岸长乐墓园开业的请示》的批复［粤民福（2008）16号］。
（23）建设工程规划许可证，证实：2008年1月14日，高要市市政规划管理局向高要市南岸长乐墓园颁发建设工程规划许可证。
（24）使用林地审核同意书、土地登记卡、国有土地使用证及附图、高要市长乐墓园有限公司营业执照及法人代表身份证明，证实：2006年10月23日，高要市人民政府向高要市南岸长乐公益性墓园颁发国有土地使用证，其拥有使用权面积12243.9㎡，2009年12月28日，广东省林业局向高要市南岸长乐墓园有限公司颁发使用林地审核同意书。
高要市长乐墓园有限公司的工商登记的公司类型是有限责任公司，其法定代表人是何某乙。
（25）关于兴建高要市南岸长乐墓园工程项目选址的意见，证实：高要市国土资源局同意高要市南岸街道办事处《关于征用上清湾水塘尾山地兴建南岸长乐墓园的请示》的批复。
（26）民事调解书、调解笔录、收款收据复印件，证实：被告人苏某甲因合作经营高要市南岸长乐墓园松陵后山墓区发生民事纠纷的调解情况。
2、证人证言
（1）证人苏某乙的证言，证实：高要市南岸长乐墓园松陵后山区的实际所有人是苏某甲，销售墓穴的时候，以高要市南岸长乐墓园有限公司的名义开出发票，并与客户签订《购墓穴合同》和发放《安放证》等手续后先行收取购买墓穴的金额。发生“3.30”事件后，就再没有销售了。
（2）证人周某的证言，证实：长乐墓园后山区的实际出售人是苏某甲并由他出资进行基建，但没办理长乐墓园后山区大约26亩的山地使用权证。长乐墓园后山区与长乐墓园是各自独立经营及销售，后山区销售需经过长乐墓园收钱及开发票，并向长乐墓园缴纳销售金额的10%，另购买者每年向长乐墓园缴纳150元的管理费。
（3）证人黄某甲的证言，证实：长乐墓园只取得国土部门批准的地块有长乐AB区墓园用地和松陵区墓园等区。未取得国土部门批准的地块有“仙人山”松陵区红线外周边及长乐墓园后山区等地块。这些地一直在向国土部门申请批准用地，到现在国土部门还一直没有批准。仙人山”松陵墓区红线外周边及长乐墓园后山区开发墓地和销售墓都是属于苏某甲，只是他将该位置的墓地开发和销售挂靠到长乐墓园公司，长乐墓园公司就收取销售墓地金额10%的挂靠费和代开销售墓地的发票。
黄某甲对长乐墓园公司会计黄某乙记录的长乐墓园后山区的墓穴的销售情况的账册进行确认并签名，2009年至案发前长乐墓园后山区销售墓穴总计755个，提成款总计836399元，销售总额总计8363990元。
（4）证人黄某乙、陆某的证言，证实：高要市南岸长乐墓园有限公司已领取证照合法经营墓穴占用的土地位于长乐墓园、松陵区墓园，非法经营墓穴占用的土地位于后山区等地块。占用后山区土地经营墓穴有约8亩，其所有人为苏某甲，苏某甲是挂靠高要市南岸长乐墓园有限公司进行经营销售墓穴，以公司名义对外销售墓穴及开具发票、缴纳税金等，但销售所得收益归苏某甲所有，而高要市南岸长乐墓园有限公司则收取销售墓穴所得收益的10%作为挂靠提成费用，如需要做缴纳税金，则同时收取销售墓穴所得收益10%作为缴纳税金费用，最后陆伟德交收缴费用情况交黄某乙入账。
黄某乙确认了《现金日记账后山区2009年9月份开始》正是由黄某乙所做的后山区墓穴的财务日记记账账簿。该账簿记录了销售了的具体墓穴位置及相关挂靠提成费用、缴纳税金费用等情况，能从中反映苏某甲销售后山区墓穴的数据及收益情况。经统计2009年9月份至今共销售墓穴总共755个，提成款总共836399元，销售金额总共8363990元。
（5）证人黎某、何某乙、廖某的证言，证实：1992年，因苏某甲向上清湾村购买了现为高要市长乐墓园停车场、骨灰楼和办公楼位置的地块用于开办高要市爱丽丝美容美发品厂，由于历史原因没有办理相关土地转让手续，到了2007年7月27日，高要市南岸长乐公益性墓园与苏某甲签订了《合作协议书》以“仙人山”松陵墓区红线外周边及后山部分地块（壹万柒仟陆佰平方米）置换其之前购买的地块，于是苏某甲就取得了长乐墓园后山区地块是实际使用权，但国土部门将用地指标一直没有批下来，苏某甲是没有办理长乐墓园后山区地块的土地使用权证的。长乐墓园后山区墓区的实际经营、销售、建设都是由苏某甲自己负责的，销售墓穴的收入也是归苏某甲所有。苏某甲每销售一个墓穴需要向长乐墓园缴纳10%的挂靠费。
（6）证人伍某、赖某的证言，证实：肇庆市国土资源局接群众举报称：在南岸街道办上清湾村土名为“仙人山”处有非法平土兴建墓园，并以买卖或其他形式非法转让土地的行为。2013年12月28日，高要市国土资源局城区国土所到南岸街道办上清湾村土名为“仙人山”进行巡查，上前制止该违法行为，并当场发出《责令停止违法行为通知书》，并告知了南岸街道办。2014年1月16日，国土部门向长乐墓园发出《整改通知书》，要求对非法推土平整林地的行为进行整改，要求将土地恢复原貌。苏某甲在其承包的部分山头兴建墓园，是没有通过国土资源局的审批的，该行为是属于违法行为。
（7）证人焦某的证言，证实：《高要市南岸长乐墓园地形图》上显示的高要市南岸长乐墓园后山区地块，高要市南岸长乐墓园后山区有小部分是领取了《使用林地审核同意书》的，大部分是没有领取《使用林地审核同意书》的。在没有领取《使用林地审核同意书》的情况下，私自用于建设墓穴，改变林地用途，是违反了《森林法实施条例》，需要承担限期复绿及行政处罚等法律责任。2013年12月份林业局执法人员曾对苏某甲经营的高要市南岸长乐墓园后山区地块开出处罚，并作出限期复绿及相关的行政处罚。
（8）证人何某甲、陶某、黄某丙的证言，证实：三人购买高要市南岸长乐墓园松陵后山区的墓穴的情况。并证实购买的墓穴是没有土地使用权年限限制的，属于永久性使用的，也即买了该墓穴的土地使用权的。
3、被告人苏某甲的供述和辩解交代了在1992年向高要市南岸上清湾村购买了现位于高要市长乐墓园停车场、骨灰楼和办公楼位置的土地，发现购买的土地已建成高要市南岸长乐墓园的停车场及骨灰楼后，经协调，高要市南岸上清湾居民小组于2007年将“仙人山”松陵墓区红线外周边及后山部分山地共17600平方米的土地置换给苏某甲，被告人苏某甲根据有关协议，于2009年11月份左右在上述土地开发墓园的基建工程，并建造开发墓穴，命名为高要市南岸长乐墓园松陵后山区。高要市南岸长乐墓园松陵后山区，以高要市南岸长乐墓园有限公司的名义向外宣传并对外销售墓穴，收益属于被告人苏某甲所有，被告人苏某甲与高要市南岸长乐墓园有限公司达成的分成为9比1。
被告人苏某甲指认了高要市南岸长乐墓园有限公司提供用于登记销售高要市南岸长乐墓园松陵后山区墓穴的《现金日记账，后山区2009年9月份开始》的记录簿，记录簿所记录的数据正是被告人苏某甲经营高要市南岸长乐墓园松陵后山区有关销售墓穴的情况。2009年9月至今共销售墓穴755个，销售金额总共8363990元，提成款836399元。
上列证据与被证明的案件事实之间具有客观关联性，各个证据之间以及证据与案件事实之间的矛盾得到合理的排除。足以认定查明的事实。
本院认为，被告人苏某甲无视国法，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节特别严重，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，构成非法转让土地使用权罪。公诉机关指控被告人苏某甲的犯罪事实清楚，证据充分，罪名成立。被告人苏某甲犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，根据《中华人民共和国刑法》第六十七条第一款，是自首，依法可以减轻从罚。并鉴于被告人苏某甲因“3.30坍塌事故”先行垫付了323万元赔偿给事实受害人的家属，在本案取保候审期间遵守纪律，积极配合司法机关及其他部门调查办案，对其可酌定从轻处罚，并适用缓刑。为维护国家土地资源管理制度，保护国土资源不受非法侵害，根据被告人犯罪的事实、性质、情节和对于社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，第六十七条第一款，第五十二条，第七十二条的规定，判决如下：
被告人苏某甲犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五十万元。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金于本判决生效后十日内付清。）
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向肇庆市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。
审 判 长 李国明
代理审判员 于长鸣
人民陪审员 陈晓意
二〇一六年六月十六日
书 记 员 黄少欣
适用法律法规
一、《中华人民共和国刑法》
第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
第六十七条犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。中国刑事辩护网提供
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
第七十二条对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
第五十二条判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额。