云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第144号
上诉人（原审被告）云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司。
法定代表人曾晓荘，董事长。
委托代理人赵春云，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）严斌，男，1962年3月26日生，汉族。
上诉人云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司（以下简称诚远公司）与被上诉人严斌商品房预售合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第192号民事判决，诚远公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人诚远公司的委托代理人赵春云、被上诉人严斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定的案件事实如下：2007年12月12日，诚远公司以出让方式取得位于玉溪市红塔区明珠路与腾霄路交叉路口编号为2401001-0C-24-007地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用终止日期为2044年8月31日。经审批，诚远公司在该地块上建设商品房，项目名称为：诚远汽车超市（时代明珠小区），并于2009年11月13日取得建设工程规划许可证，2010年3月12日取得建设工程施工许可证，2010年4月8日取得商品房预售许可证明。玉溪市房地产产权监理所于2010年3月17日对该小区房产进行初测，并预售备案。2010年5月7日，严斌与诚远公司签订《时代明珠房产认购协议》，约定：严斌向诚远公司购买诚远汽车超市建筑面积为191.66平方米的房屋一套，每平方米价格为3010元，房屋总价为576907.30元，付款方式为银行按揭，严斌缴纳定金231000元，实际成交价以扣除所取得的优惠点为准，在《商品房购销合同》中一次性优惠，买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及补充协议为准，正式《商品房购销合同》签订完毕后，本认购协议自然失效。2010年5月10日，诚远公司作为甲方与乙方严斌签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：严斌购买诚远公司开发建设的诚远汽车超市的房屋一套，房屋参考套内建筑面积为145.28平方米，参考分摊面积为46.38平方米，按套计价，总房款为576897元，已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。诚远公司应于2011年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给严斌，严斌办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向诚远公司提供所有办理产权登记手续所需资料，诚远公司根据严斌提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由严斌承担。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。2011年9月1日，诚远汽车超市项目竣工验收。同年10月25日，诚远公司在《玉溪日报》上公告通知购房者到项目现场办理交房手续；11月2日，双方办理了房屋交接手续，严斌按约与玉溪嘉和物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2013年4月26日，诚远汽车超市建设工程项目竣工验收备案。同年11月21日，玉溪市房地产产权监理所对该小区房屋面积进行实测，严斌所购房屋套内建筑面积为145.41平方米，分摊共有面积为37.5平方米。2014年5月14日，玉溪市房地产管理局出具了严斌的房屋产权证明，套内建筑面积为145.41平方米，总面积为182.91平方米。同年6月19日，诚远公司向玉溪市房地产产权监理所提交了为严斌办理房屋所有权证的相关资料，同日该所出具了房屋登记受理单。现严斌尚未领取房屋所有权证，土地使用权证尚未办理。
2014年12月31日，严斌向一审法院起诉称，诚远公司宣传及售楼部工作人员均介绍，时代明珠小区的房屋产权为70年，为此其向诚远公司购买该小区的房屋一套，并在诚远公司未取得竣工验收报告的情况下，于2011年10月3日被迫接房。2014年9月，诚远公司才通知可以办理产权证，在办理产权证时才知道该小区土地使用年限仅为33年，房屋面积比合同约定少8.75平方米。此事引起小区多数购房者不满，后在玉溪市开发区管委会、玉溪市房管局等部门的协调下，诚远公司答应将多收取的购房款按购房价退还，但土地使用年限办理为70年需由购房者承担各种费用，房地产开发企业只作适当补贴。根据规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。其向诚远公司购买的房屋实际面积差少8.75平方米，差少3%以内的面积房款为16495元，利息按贷款月利率5.638‰自2010年6月1日至2014年12月31日计算为5114.93元，差少3%以上面积的房款应双倍返还为19685.40元；诚远公司于2011年10月3日交房后，自2012年2月4日至2014年12月31日止共35个月未为其办理产权证产生的损失应按银行同期贷款逾期月利率7.5‰计算为151435.46元；土地使用年限从70年缩水为33年，减少50%以上，按房价50%计算，不实的房价为275279.55元，上述各项合计468010.34元，故请求判令：一、双方继续履行合同，由诚远公司返还多收取的购房款及利息41295.33元；二、由诚远公司赔偿土地使用年限由70年缩水为33年多收的购房款275279.55元；三、由诚远公司赔偿交房后三年多未办理房屋产权证产生的损失151435.46元；四、诉讼费由诚远公司负担。
一审法院经审理认为，严斌与诚远公司于2010年5月10日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应认真履行。现严斌要求继续履行，诚远公司表示同意，应予支持。《商品房购销合同》第五条第二款不违反法律法规的规定，严斌主张该条款无效的依据不足，不予支持。严斌主张诚远公司交付给其的房屋面积比合同约定的面积少8.75平方米，要求诚远公司返还面积差少多收取的购房款和利息共计41295.33元。《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。第三款规定，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的商品房买卖中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条第二款规定，按套（单元）计价的预售商品房，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内的，维持总价款不变。本案双方签订的《商品房购销合同》第四条第（二）项约定，诚远公司出售给严斌的商品房按套计价，总房款为576897元（包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），参考套内建筑面积为145.28平方米，参考分摊面积为46.38平方米。第五条第（二）项约定，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。虽然双方于2010年5月17日订立的《时代明珠房产认购协议》中约定按建筑面积计价，每平方米3010元，总房价为576907.30元，但该协议第六条约定，买卖双方具体权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及补充协议为准。诚远公司出具的“诚远汽车超市代收费通知单”上虽记载有房屋面积、销售单价、房款金额等内容，但不能证明双方买卖房屋是按面积计价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明的，按照以下原则处理：……。既然双方约定以《商品房购销合同》及补充协议为准，合同中对房屋计价、面积误差的处理已作了明确约定，且诚远公司出售给严斌的房屋在合同中所附的房屋平面图与实际房屋的套型、尺寸是一致的，根据规定及双方的约定，严斌不能因分摊的共有面积减少而主张调整总房价，故严斌要求诚远公司返还差少面积多收取的购房款及利息41295.33元依据不足，不予支持。严斌主张购买商品房前在玉溪搜房网站上看到诚远公司宣传、售房现场销售人员介绍诚远汽车超市住宅房产权为70年，未提供证据证实，且双方签订的《商品房购销合同》第一条项目建设依据中已明确载明项目地块编号、土地规划用途、土地使用证证号等内容，并在开盘现场粘贴了该项目国有土地使用证复印件，国有土地使用证上载明了土地使用权的终止日期为2044年8月31日，严斌应当据此知晓诚远汽车超市土地使用性质及年限。《城市房地产管理办法》第四十二条规定，以出让的方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。现严斌要求诚远公司赔偿因土地使用年限由70年缩水为33年而多收购房款275279.55元无事实、法律依据，且已超过诉讼时效，不予支持。严斌认为诚远公司交付房屋后三年多未办理房屋产权证，要求赔偿损失151435.46元。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条第一款规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据以上规定，诚远公司开发建设的诚远汽车超市工程项目竣工验收合格备案之日是2013年4月26日，此后房屋才具备办证的条件。双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，在乙方办理完接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方根据乙方提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由乙方承担。双方约定由诚远公司负责办理产权登记手续，严斌协助配合。严斌交清购房款及办证所需的相关费用后，诚远公司应自2014年4月27日起90日内为严斌办理房屋权属登记手续，但诚远公司于2014年6月19日才向房管部门提交相关资料申请为严斌办理房屋所有权登记手续，故诚远公司应承担逾期办证的违约责任，即应向严斌支付自2013年7月26日至2014年6月19日期间的逾期办证违约金，严斌主张35个月的逾期办证期限不符合实际，对超出的部分不予支持。由于双方在合同中对逾期办证违约金未作约定，严斌请求按月利率7.5‰为标准计算不符合法律规定，不予支持。依照法律规定，应以已付购房款总额为基数，在中国人民银行一年期贷款利率基础上加收30%计算，合计40683元（576897×6%×130%÷365×330）。诚远公司答辩主张其于2011年10月28日至31日开始交房，之后90日内严斌未取得房屋所有权证，就应当知道权利受到侵害，故严斌要求赔偿逾期办证违约金的诉讼主张已超过诉讼时效，且逾期办证是因玉溪市房地产产权监理所测绘错误、房管部门拖延办理及严斌未积极协助配合所致。因法律规定商品房竣工验收备案后方可交付使用，诚远公司开发的诚远汽车超市项目竣工验收备案时间是2013年4月26日，此日之后才能交付，诚远公司认为应以严斌实际接房之日起九十日为时效起算时间，严斌主张逾期办证违约金已过诉讼时效的请求不成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决。根据以上规定，诚远公司答辩主张逾期办证是因玉溪市房地产产权监理所测绘错误、测绘时间过长及房屋管理部门拖延办理导致的理由不成立，不予支持。据此判决：“一、原告严斌与被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于2010年5月10日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》继续履行；二、由被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告严斌逾期办证违约金40683元；三、驳回原告严斌的其他诉讼请求。”
宣判后，诚远公司不服，向本院提起上诉称：一、本案逾期办证并非诚远公司的原因所致，而是买受人拒绝配合办理相关手续以及房屋管理部门对房屋进行初测、实测时未依法行政，错误分摊面积使共有面积减少，拖延办理产权初始登记和转移登记手续所致。二、根据法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付之日起90日，买受人未取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。严斌于2011年11月2日接房，其在90日后即2012年2月3日起未取得房屋权属证书时就已经知道或应当知道权利受到侵害，故逾期办证违约金的诉讼时效只应计算至2014年2月3日，严斌于2014年12月向法院起诉时已超过诉讼时效。三、本案项目验收备案后，玉溪市房地产产权监理所于2013年11月21日才出具实测报告，致其无法及时申请办证，且其公司于2013年12月申请后，房屋管理部门于2014年5月才完成产权初始登记，使其在2014年6月才能申请办理产权转移登记，因此，上述期间及2014年2月23日至5月期间均不应计算逾期办证违约金。故请求：撤销原判第二项，改判其不向严斌支付逾期办证违约金40683元。
被上诉人严斌答辩认为一审判决认定的逾期办证违约金过低，未支持其要求诚远公司返还房屋面积差少多收取的购房款不当，请求改判由诚远公司支付其逾期办证违约金151435.46元，支付面积差少多收购房款41295.33元，只是因其不懂法，且没钱交纳上诉费，才未提起上诉。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
为查明案件事实，本院到玉溪市城建档案馆调取了云南玉溪诚远汽车超市住宅综合项目建设工程竣工验收备案表一份，商品房所有权初始登记、商品房所有权登记存根各一份，向玉溪市房地产产权监理所所长赵某某、工作人员冯某进行调查并制作调查笔录两份，赵某某陈述：商品房买卖中，房地产开发企业取得建设工程竣工验收备案证后，可向房管部门申请办理商品房所有权初始登记手续并提供相关材料，如提交的材料符合条件，方可办理商品房所有权初始登记，该登记与购房者无关。之后，房地产开发企业、购房者再共同向房管部门申请办理商品房所有权转移登记手续并提交相关材料，如提交的材料符合条件，才能办理商品房所有权转移登记手续。冯某陈述：商品房所有权登记，需先由房地产开发企业向房管部门申请办理商品房所有权初始登记，再由房地产开发企业、购房者共同申请办理商品房所有权转移登记。不管是房地产开发企业申请办理初始登记还是房地产开发企业、购房者共同申请办理转移登记，都需要按要求提供材料，如果提交的材料符合要求，房管部门才会受理。受理后至登记期间，会存在需要补充材料的情形。经查阅，本案涉诉的房产在办理登记手续过程中，不存在补充材料的情形。
经质证，诚远公司、严斌对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但严斌认为工程竣工验收备案表上勘察、设计、施工、监理、建设单位验收时间为同一天不客观。
本院认为，严斌对工程竣工验收备案表中的验收时间虽提出异议，但未提供证据证实，经审查该证据来源真实、合法，与本案具有关联性，应予采信。
经二审审理，除一审认定“2011年9月1日，‘诚远汽车超市’（时代明珠）小区房屋建设竣工验收”表述不当外，其余查明的事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。
另查明，玉溪市房地产管理局于2014年4月21日受理了诚远公司要求办理本案涉诉房屋所有权初始登记的申请，于同年5月14日办理了初始登记手续，所有权人为诚远公司，于2015年5月11日办理了产权转移登记手续，所有权人为严斌。
本院认为，综合双方上诉及答辩意见，二审争议的焦点是严斌要求诚远公司支付逾期办证损失的主张能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人在商品房购销合同第十二条约定了关于产权登记的内容为：“在乙方办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套费、公共维修基金、契税等相关费用，并向甲方提供所有办理产权登记手续所需的资料，甲方根据乙方提供的资料向房地产管理部门申请办理产权登记手续，相关费用由乙方承担”。建设部2008年发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”根据上述规定，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后办理房屋所有权的转移登记，故办理产权证是三方行为决定的。经审查，双方在上述合同中虽约定了由诚远公司到房管部门办理商品房的产权登记手续，但并未约定具体起止时间，也未约定违约责任。现严斌要求诚远公司赔偿逾期办证损失，因未提供逾期办证给其造成的损失究竟是多少的证据，致无法认定其损失情况。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现严斌不能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，原判适用该条款支持严斌要求支付逾期办证违约金的处理错误，本院予以纠正。综上，诚远公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第192号民事判决第一项；
二、撤销玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第192号民事判决第二、三项；
三、驳回严斌要求云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司返还多收取购房款及利息41295.33元、赔偿房屋土地使用年限缩水多收购房款275279.55元及逾期办证损失151435.46元的诉讼请求。
一审案件受理费8320元，减半收取4160元；二审案件受理费1114元，由严斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄延林
审 判 员 龚 辉
代理审判员 吴佳黛
二〇一五年七月十日
书 记 员 吕晓娟