上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2636号
上诉人（原审原告）刁建红。
委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人顾宇清，上海合勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人刁建红因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刁建红的委托代理人范晨，被上诉人上海旭博置业有限公司（以下简称“旭博公司”）的委托代理人谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2012年4月25日，刁建红与旭博公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：刁建红向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为128万元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；旭博公司对该房屋设定的抵押已注销；旭博公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定旭博公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给刁建红，除不可抗力外。合同第十二条约定旭博公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付刁建红，应当向刁建红支付违约金，违约金按刁建红已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，旭博公司应在交付之日前7天书面通知刁建红办理交付该房屋的手续，刁建红应在收到该通知之日起7天内，会同旭博公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为旭博公司将房屋钥匙交给刁建红。合同第十四条约定在旭博公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款1中第18条约定：若因政府部门或刁建红原因未能办理刁建红名下的房屋产权证书（小产证）的，旭博公司不承担任何责任。若由于旭博公司原因致使刁建红名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，旭博公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，旭博公司通知刁建红办理交房手续。2013年12月26日双方办理系争房屋的交接手续，当日确认房屋总价为1，285，286元。
原审另查明：2012年12月14日，旭博公司取得了包括刁建红所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，旭博公司向包括刁建红在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明旭博公司已取得房屋大产证，刁建红在7月24日至27日到旭博公司处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，刁建红自行申办小产证。刁建红表示收到上述通知。
原审还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
2014年6月刁建红诉于原审法院，要求：判令旭博公司向刁建红支付因旭博公司原因而导致刁建红无法取得房屋产权证（小产证），从而产生的逾期未办理产证违约金（以总房价款每日万分之三为标准，自房屋交付后六个月之日起即从2013年6月27日起至实际办理出房屋产权证之日止，暂计至2014年6月30日为141，895.57元。）
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于旭博公司原因致使刁建红名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，旭博公司应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与旭博公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，旭博公司对此存在过错。旭博公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致旭博公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于旭博公司应承担的违约金，依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、旭博公司过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。旭博公司取得房地产权证后已通知刁建红领取相关办证资料，刁建红可自行办理房屋产权证，刁建红应在合理期限内至旭博公司处办理相关手续。本案刁建红收房时间早于合同约定的时间，旭博公司现同意在适用补充条款一第18条时根据其认可的实际收房时间计算，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付刁建红逾期办证违约金人民币84，000元。如果旭博公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人刁建红不服，向本院提起上诉称，旭博公司以小区绿化作为重点宣传，并以此抬高房价，旭博公司恶意变更规划，谋取非法利益，导致车位不足，消防验收不合格，最终导致无法办理大产证。上诉人没有参与阻挠，即使有部分业主阻挠，也是由于旭博公司整改程序不当所致。旭博公司恶意变更规划、不出具合理整改方案，理应按约承担违约金。上诉人请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请。
被上诉人旭博公司辩称，小区众多业主参与阻挠整改，因业主阻挠，导致损失扩大，原审法院酌情减少违约金，并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同依法有效，双方当事人均应恪守。旭博公司擅自改变规划，规划部门要求其整改，导致业主办理小产权证超过约定期限，原审法院判决旭博公司承担违约责任，并无不当。因旭博公司在整改施工过程中确实受到部分业主的阻挠，此节也是导致旭博公司办理产证迟延的客观因素之一。原审法院综合考量业主的实际损失、整改期限、旭博公司的过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情确定违约金金额，尚属合理，本院予以维持。上诉人要求旭博公司按照合同约定全额支付违约金，不符合本案客观情况，本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，137.90元，由上诉人刁建红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邵美琳
代理审判员 邬 梅
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。