江 西 四 平 集 团 有 限 公 司 与 何 娅 敏 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2016）赣民终字第13号
上诉人（原审原告）：江西四平集团有限公司，住所地：江西省南昌市小蓝经济开发区小兰大道168号。
法定代表人：张春平，该公司总经理。
委托代理人：周宏伟，江西文澜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何娅敏，女，1975年生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：王俊，男，1966年生，汉族，住江西省宜春市。系何娅敏丈夫。
委托代理人：郑力杰，江西天开律师事务所律师。
上诉人江西四平集团有限公司（以下简称四平公司）因与被上诉人何娅敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2014）宜中民四初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四平公司的委托代理人周宏伟，被上诉人何娅敏的委托代理人王俊、郑力杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月3日，何娅敏与四平公司所属子公司宜春四平家电有限责任公司签订一份《租赁合同》，约定何娅敏将其所有的位于宜春市东方大街56号的房屋（产权证号：3—12831、3—12830）租赁给该公司用于家电经营，租赁期限为2009年9月1日至2013年8月31日，该合同对其他相关问题均作了约定。四平公司在租赁期间，何娅敏因涉嫌犯罪被拘留。在该《租赁合同》即将到期时，查处何娅敏所涉案件的江西省靖安县人民检察院，于2013年7月17日作出了查封涉案房屋的决定，并于同年8月15日书面函告宜春四平家电有限责任公司称，“你公司与何娅敏所签订的《租赁合同》即将于2013年8月31日到期，现你方申请继续使用，因该房屋属于涉案财产，根据相关法律规定，为保证国有资产不再流失，保护经营者的合法权益，请将一年的租金100万元，于2013年8月20日前转入我院指定的账户，同时，如出租方何娅敏未将租房押金50万元退回，待案件终结时，办案单位将一并依法处理”。宜春四平家电有限责任公司依上述函告，向江西省靖安县人民检察院缴交了100万元。宜春四平家电有限责任公司此后继续在涉案房屋从事家电经营。2014年3月21日，四平公司与何娅敏就涉案房屋签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为2013年9月1日至2017年8月31日，签订合同时四平公司先一次性支付440万元，该合同对其他相关问题亦作了约定。合同签订后，四平公司向何娅敏支付了340万元，何娅敏于2014年3月21日向四平公司出具340万元的《收条》，同时在该《收条》载明，四平公司尚有100万元未付，要求四平公司本着诚信原则，妥善解决。2014年4月15日，何娅敏函告四平公司诚信履行合同。同年4月17日，四平公司函告何娅敏，认为涉案房屋出租前即被检察机关查封，根据《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第二百三十七条第二款的规定，何娅敏对涉案房屋无权出租，要求立即退回违法收取的340万元租金，且因涉案房屋无法正常使用，其已于2014年3月31日撤离涉案房屋。2014年6月3日，何娅敏与四平公司就涉案房屋签订《补充协议》，约定靖安县人民检察院所扣押的100万元作为四平公司预交的第三年租金，四平公司应于签订本协议3日内补交前两年租金差额100万元。同时约定，何娅敏同意四平公司对涉案房屋转租或分租，《补充协议》是2014年3月21日所签订的《租赁合同》的补充条款。该协议对其他相关问题亦作了约定。同年6月4日，四平公司依《补充协议》约定，转款100万元给何娅敏。此后，四平公司在涉案房屋正门张贴广告，称“四平家电搬至朝阳悦华广场”，并对涉案房屋招租。同年9月13日，四平公司函告何娅敏，要求解除合同，并称“在对该店面招租时，出现租金贵、年限短、无法招租，为此，我司要求从即日起解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第六条第1款之约定……我方愿意承担违约金50万元，请于2014年9月20日前来交接房屋，根据我方支付给贵方租金，费用结算如下：已付租金540万元，押金50万元，已使用时间租金至2014年8月20日，共计232万元，贵方应于交房5日内退还我方308万元”。同年9月18日，何娅敏回函四平公司，不同意解除合同，要求继续履行合同。同年9月30日，四平公司法律顾问向何娅敏发出《律师函》，认为双方解除合同符合法律规定。同年10月10日，何娅敏函告四平公司，认为四平公司发出《律师函》所称解除合同不符合法律规定。由于双方协商未果，四平公司于2014年11月13日提起诉讼，请求确认双方所签订的《租赁合同》无效，判决何娅敏返还租金540万元、押金50万元，共计590万元及其利息210460元，并负担全部案件受理费。
另查明，2014年11月13日，四平公司向原审法院提出620万元的财产保全申请，但未提供财产担保。经释明，四平公司特别授权委托代理人当日口头申请撤回财产保全申请。
原审法院认为，本案争议的焦点是涉案《租赁合同》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形为：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，现有证据充分佐证涉案房屋为何娅敏合法所有的财产。其次，从2013年8月15日靖安县人民检察院致宜春四平家电有限公司的“告知函”内容看，四平公司明知涉案房屋已被检察机关查封，并主动向查封涉案房屋的靖安县人民检察院申请继续使用该房屋，靖安县人民检察院亦同意四平公司继续租赁该房屋。从《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第二百三十七条第二款的规定来看，其立法本意并不禁止对涉案财产的合理使用，更不禁止涉案财产使用权、收益权这些基本权能的正常发挥。本案靖安县人民检察院依该规定查封涉案房屋时，亦未作出特别限制，即“必要时，可以将被查封的财产交持有人或者其近亲属保管，并书面告知保管人对被查封的财产应当妥善保管，不得转移、变卖、毁损、出租、抵押、赠予等”，也就是说，靖安县人民检察院并未特别书面通知何娅敏对涉案房屋不得抵押、出租等。再次，从本案双方当事人的往来函件、短信等内容看，签订《租赁合同》及其《补充协议》，双方是在平等自愿的基础上，充分协商的结果，应当认定系其双方真实意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规强制性或禁止性规定。综上，本案不存在上述合同无效之法定情形，应当认定双方所签订的《租赁合同》及其《补充协议》合法有效，应受法律保护。因此，四平公司要求确认双方所签《租赁合同》及其《补充协议》无效并返还已付租金、押金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回四平公司的诉讼请求。案件受理费54573元，由四平公司负担。
上诉人四平公司上诉称，一、原判认定事实错误。四平公司在一审中提供的第十四组证据“2014年11月5日将诉争房屋钥匙邮寄何娅敏的邮寄单”，可证明四平公司已尽到通知何娅敏及交回房屋的义务；第十五组证据“2014年12月16日对诉争房屋进行的房屋档案查询回单”，可证明诉争房屋在2012年9月17日起即被靖安县人民检察院司法刑事查封，四平公司无法使用房屋的情况一直持续，四平公司已经书面函告何娅敏终止、解除合同后，且第一时间将房屋钥匙邮寄给何娅敏，没有再使用租赁物。对此，四平公司已经递交书面证据清单，且经当庭质证，但原审法院遗漏该两组证据，没有据此确认四平公司在函告通知后没有对租赁物再使用的事实。二、原审法院审理程序错误。四平公司在原审中提起了诉讼保全，且已提供担保函，但原审法院没有告知四平公司因为没有提供担保则视为放弃保全，侵犯了四平公司的诉讼权利。三、原判适用法律错误。根据《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第二百三十七条第二款的规定，查封后的房屋出租是无效出租，原审法院以双方协商的契约行为来否认合同的依法无效，显然适用法律错误。且本案诉争房屋被查封，存在随时依法被处置的可能，导致四平公司无法正常使用的。四、《租赁合同》第六条约定“承租人要求解除租赁合同的，租金结清后租房押金转违约金不返还”，这是双方对解除合同约定的条件，四平公司于2014年9月18日发出的《告知函》及委托律师于2014年10月1日发出的《律师函》，已经通知何娅敏解除合同，何娅敏已收悉。因此，无论合同是否有效，租赁合同已经依法解除，何娅敏应当依法返还部分租金。综上，请求二审法院依法改判何娅敏向四平公司返还房租590万元及利息564460元。一、二审的诉讼费全部由何娅敏承担。
被上诉人何娅敏答辩称，四平公司与何娅敏签订的《租赁合同》及《补充协议》前进行了充分的沟通、协商，签订后又对主合同部分条款进行了变更，体现了各自的真实意思表示，不存在无效情形。检察机关仅对该房屋的产权进行冻结，并未对涉案房屋进行查封，该冻结措施不影响对涉案合同的实际履行。综上，请求二审法院驳回四平公司的上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、本案双方签订的《租赁合同》是否有效？2、如《租赁合同》有效，该合同是否解除？3、如合同已经解除，何娅敏应向四平公司退还多少租金？
二审中，四平公司未提供新证据，但对一审提交的相关证据进行了补充说明。何娅敏提供了一组照片，证明：双方签订合同后，四平公司一直在进行招租、经营、使用，且在诉讼中还在使用。四平公司质证认为，对照片的真实性没有异议，但对照片时间的真实性有异议，时间可以手动调整。本院认为，照片是手机拍摄的，手机上的时间是可以人为设置的，故在没有其他证据佐证的情况下，难以认定照片上所显示的时间是真实的。
根据双方在一审中质证无异议的证据，本院二审查明，四平公司、何娅敏于2014年3月21日签订的《租赁合同》第六条第1款约定：合同期内，甲（何娅敏）乙（四平公司）双方均不得随意终止合同，否则，如甲方违约，按租房押金的两倍支付违约金给乙方，如乙方要求提前终止合同，租金结清后租房押金转为违约金不予返还。2014年9月13日，四平公司给何娅敏出具《关于要求解除租赁合同的函》，称“根据《租赁合同》第六条第1款之约定，合同期内，甲（何娅敏）乙（四平公司）双方均不得随意终止合同，否则，如甲方违约，按租房押金的两倍支付违约金给乙方，如乙方要求提前终止合同，租金结清后租房押金转为违约金不予返还。我方愿意承担违约金50万元。请您于2014年9月20日前来交接房屋。根据我方支付给贵方的租金，费用清算如下：（1）已付租金：540万元；（2）已交押金：50万元；（3）已使用时间租金：2013年9月1日至2014年8月31日共计220万元，2014年9月1日至2014年9月20日止，共20天，租金为12万元，合计租金为232万元；（4）贵方应退回我方租金：308万元。以上为我公司意见，具体租金情况请贵方核对！并请于交房5日内将余款308万元转入以下账户”。2014年9月18日，何娅敏回函四平公司，表示不同意四平公司单方解除合同的要求，希望四平公司严格依照《租赁合同》和《补充协议》的约定继续履行合同。
二审查明的其他事实与一审一致，对一审法院查明的事实，二审予以确认。
本院认为，关于双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。虽然四平公司、何娅敏于2014年3月21日签订《租赁合同》时，租赁房屋被检察机关查封，但四平公司对此是明知的，且四平公司主动向查封涉案房屋的检察机关申请继续使用该房屋，检察机关亦同意四平公司继续租赁该房屋，故该《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。四平公司上诉提出本案双方签订的《租赁合同》无效，理由不能成立，本院不予支持。
关于本案《租赁合同》是否解除的问题。四平公司、何娅敏于2014年3月21日签订的《租赁合同》第六条第1款约定：合同期内，甲（何娅敏）乙（四平公司）双方均不得随意终止合同，否则，如甲方违约，按租房押金的两倍支付违约金给乙方，如乙方要求提前终止合同，租金结清后租房押金转为违约金不予返还。该约定赋予了四平公司以50万元租房押金转为违约金、何娅敏按50万元租房押金的两倍支付违约金为代价单方面解除租赁合同的权利。2014年9月13日，四平公司向何娅敏出具《关于要求解除租赁合同的函》，明确表示愿意承担违约金50万元，解除其与何娅敏之间的《租赁合同》，并要求何娅敏退回租金308万元。何娅敏收到该函后，于2014年9月18日回函表示不同意解除《租赁合同》。之后，四平公司将租赁房屋钥匙邮寄给何娅敏。根据《租赁合同》第六条第1款的约定，四平公司行使单方解除合同权，至何娅敏收到四平公司《关于要求解除租赁合同的函》和房屋钥匙时，双方之间的《租赁合同》已经解除。
关于何娅敏应退还四平公司多少租金的问题。经查，四平公司已支付何娅敏租金540万元，交纳押金50万元。至2014年9月20日，应付租金为232万元。因四平公司明确表示愿意承担50万元违约金，其交纳的50万元应作为违约金支付给何娅敏。故何娅敏应退回四平公司租金308万元。
综上，四平公司诉请本案房屋《租赁合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。其诉请何娅敏返还租金540万元，虽然该诉请系基于合同无效而提出，但因本案合同已于2014年9月20日解除，基于合同解除何娅敏也应退还四平公司308万元租金，且该金额未超出四平公司诉请的金额，故对四平公司该诉请予以部分支持。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2014）宜中民四初字第17号民事判决；
二、何娅敏于本判决生效后十日内向江西四平集团有限公司返还租金308万元；
三、驳回江西四平集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费54573元，二审案件受理费54573元，共计109146元，由江西四平集团有限公司承担54573元，何娅敏承担54573元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡国运
代理审判员 陈 慧
代理审判员 吴 狄
二〇一六年三月七日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。