广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1701号
上诉人（原审被告）：陈耀堂，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：曹婉萍，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：黄乐，住广州市越秀区。
委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。
上诉人陈耀堂、曹婉萍因与被上诉人黄乐租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗海法民三初字第2672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区中山三路东贤里32号802房的产权人是黄乐，登记日期2011年6月21日，所有权取得方式购买，建筑面积56.16平方米。
2012年，黄乐曾将陈耀堂、曹婉萍诉至原审法院，要求陈耀堂、曹婉萍户（含同住人员）立即迁出广州市越秀区中山三路东贤里32号802房，将房屋腾空交还黄乐，陈耀堂、曹婉萍按照1700元／月的标准向黄乐支付自2011年7月起至实际迁出之日止的房屋使用费。陈耀堂、曹婉萍辩称涉案房屋是回迁安置公房故不同意搬迁，仅同意按公房租金标准交租。该案经审理查明，涉案房屋是东房公司（现名称为广州市东晨房地产开发有限公司，以下简称东晨公司）安置陈耀堂父亲陈光回迁居住的房屋。陈耀堂（承租人，乙方）与东晨公司（出租人，甲方）曾签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限至2004年6月30日止，租金为每月121.80元；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期限为不定期等。陈耀堂、曹婉萍随陈光回迁入住该802房至今。现涉讼房屋由陈耀堂、曹婉萍及其两女儿合共4人实际居住使用。因与陈光就涉讼802房的纠纷，赖菁萍曾向原审法院起诉，其起诉的事实和理由为：2006年8月30日，赖青萍通过拍卖购得涉讼802房并领取了广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》。赖菁萍多次通知陈光迁出房屋均遭拒绝，故提起诉讼要求陈光迁出涉讼的802房并赔偿租金等。后赖菁萍申请撤诉。2011年4月7日，黄乐与何仕欢签订《房屋买卖合约》，约定黄乐向何仕欢购买涉讼的802房，该物业为不交吉，收楼事宜由买方负责等。2011年6月21日，房管部门向黄乐核发了涉讼802房的《房地产权证》。2012年5月10日，黄乐向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。在该案审理期间，原审法院依法向房管部门调查取证，并调取涉讼房屋的交易档案，其中载明：涉讼房屋原为广州东华实业股份有限公司（以下简称东华公司）向东晨公司购买的房屋。2006年8月30日，赖菁萍与广东中联拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定赖菁萍于该日通过公开竞价成交涉讼房屋，总金额169575元，本次拍卖标的使用人是委托方的拆迁承租户，据委托方提供资料显示2004年租赁期满已解除租赁关系，委托方已送达《告知书》收回物业，拍卖人、委托人不负责标的物的清场移交等。2006年9月1日，赖菁萍（乙方）与东华公司（甲方）签订《东实商字（06）B50号﹤房屋买卖合同﹥补充协议》，约定：房屋承租人原为东房公司拆迁户，因拆迁安置由该公司安置在该房屋内居住，于2002年6月该公司将该房屋转让给甲方，甲方继续履行租约；房屋租赁届满后，甲方不再续租，并已送达《告知书》要求承租人自行搬出，但承租人目前仍滞留在房屋内居住，本合同项下房屋按现状为不交吉，乙方知悉该状况，乙方愿意按不交吉现状购买；该物业成交价为不交吉价，故甲方不负有将该物业直接交付给乙方使用的义务；乙方自行承担该物业清场收回责任，与甲方无关等。2010年3月10日，赖菁萍与何仕欢签订《房地产买卖合同》，约定何仕欢以160000元的价格向赖菁萍购买涉讼房屋等。该审认为，陈光在原承租的房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，与东晨公司签订了租赁合同，该租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般意义上的租赁合同关系，陈耀堂、曹婉萍随陈光入住涉讼房屋后，其作为与陈光同住同户籍人员的居住权理应受到法律保护。尽管黄乐购买取得涉讼房屋，但黄乐购买涉讼房屋时已明确为不交吉，结合涉讼房屋以往交易情况均为不交吉的情形，且现陈耀堂、曹婉萍并无其他住房，故黄乐与陈耀堂、曹婉萍应继续保持租赁关系，陈耀堂、曹婉萍理应向黄乐支付房屋租金。鉴于涉讼房屋的所有权性质变更为私房，根据公平合理和等价有偿原则，陈耀堂、曹婉萍应参照房管部门发布的广州市房屋租金参考价向黄乐交纳房屋租金。原审法院于2012年10月4日作出（2012）穗越法民三初字第1453号民事判决书，判决陈耀堂、曹婉萍于该判决发生法律效力之日起10日内，向黄乐支付从2011年7月1日起至该判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门发布的广州市房屋租金参考价标准计付），陈耀堂、曹婉萍在该判决发生法律效力之日起在涉案房屋暂住两年。暂住期间，陈耀堂、曹婉萍应按上述标准逐月向黄乐支付租金等。陈耀堂、曹婉萍不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2012年10月16日以（2012）穗中法民五终字第2933号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述判决已于2012年10月17日发生法律效力。
2012年12月26日，广州市越秀区房地产租赁管理所向原审法院作出穗租估1268号《广州市房屋租金评估答复书》，载明：提供证件：产权所有权人黄乐；房屋产权资料房地产权证（粤房地权证穗字第××）；越秀区人民法院民事判决书于［（2012）穗越法民三初字第1453号］；广州市中级人民法院民事判决书［（2012）穗中法民五终字第2933号］。评估记录：钢筋混凝土结构9层；计租面积56.16平方米；房屋租金2011年7月1日至2012年10月17日，月租金1740.96元；2012年10月18日起，月租金1740.96元。
2014年10月30日，黄乐向原审法院提起本案诉讼，诉称：黄乐是广州市越秀区中山三路东贤里32号802房的业主，陈耀堂、曹婉萍是该房屋的原租户。黄乐在购买该房屋后曾以合同到期为由起诉陈耀堂、曹婉萍要求收回房屋，法院判决陈耀堂、曹婉萍自2011年11月起可继续租住该房屋两年后将涉案房屋交还黄乐，并应按房管部门公布的租金标准（经评估为1740.96元／月）向黄乐交纳2011年7月起的租金。然而判决生效后，陈耀堂、曹婉萍至今未履行交纳租金的义务。因此，黄乐请求法院依法判决黄乐与陈耀堂、曹婉萍之间关于广州市越秀区中山三路东贤里32号802房的租赁关系解除，陈耀堂、曹婉萍立即将上述房屋交还黄乐。
陈耀堂、曹婉萍原审共同辩称：不同意黄乐的诉讼请求，理由如下：1、陈耀堂户自解放前就一直在涉案房屋原址居住，1994年回迁至涉案房屋，陈耀堂户居住的是回迁安置房，享有永久使用权；2、陈耀堂户原住址地块属于“政府划拨建设用地”，经市规划局86城地批字506号文批准，并经该市房地产管理局87房征字第075号文核准，并经该市房地产管理局87房征字第075号通告。用于安置回迁房居住，不得随意拍卖转让方式借口或迫迁；3、自回迁后陈耀堂、曹婉萍曾一直向东山区房地产经营开发公司按国家公房标准缴交租金，双方签订的租赁合同约定的月租金可证明陈耀堂、曹婉萍是公房的承租人；4、黄乐按照不交吉价格购买涉案房屋，应清楚该房屋的实际情况和相应法律后果；5、生效判决中确认，陈耀堂、曹婉萍在原来承租的房屋经拆迁后回迁入住现居所是合法的，陈耀堂与拆迁人签订的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般意义上的租赁关系，且涉案房屋是陈耀堂、曹婉萍一家唯一住所，居住权应受法律保护。综上，请法院依法驳回黄乐的诉求。
陈耀堂、曹婉萍为证明按照150元／月的标准向黄乐支付了2013年4月至2014年11月期间的月租金，向原审法院提交了20张存款凭证，上面载明：收款人名称广州市越秀区人民法院；收款人账号11×××03；开户银行平安银行广州分行；款项来源案号（2013）穗越法执字第1485号。黄乐称未收到该笔款项，陈耀堂、曹婉萍应付月租金为1740.96元，但该凭证中显示陈耀堂、曹婉萍每月仅支付了150元。
原审庭审中，陈耀堂、曹婉萍称二人均无业，要抚养两个孩子，且两孩子均在读书。陈耀堂、曹婉萍持有广州市越秀区民政局核发的最低生活保障金领取证，上面显示：曹婉萍在2014年1月到2014年6月期间每月领取救济金257.4元，陈耀堂在2013年1月到2013年6月期间每月领取救济金582元。
原审法院认为：黄乐作为广州市越秀区中山三路三贤里32号802房的所有权人，依法对该房享有占有、使用、收益、处分的民事权利。（2012）穗越法民三初字第1453号生效判决确认陈耀堂、曹婉萍自2012年10月17日起在涉案房屋暂住两年，现暂住期满，黄乐与陈耀堂、曹婉萍双方的租赁关系转为不定期。因暂住期间陈耀堂、曹婉萍并未按照判决确认的房管部门发布的广州市房屋租金参考价1740.96元／月履行支付租金的义务，黄乐与陈耀堂、曹婉萍之间已失去了继续保持租赁关系的基础，黄乐主张解除双方的租赁关系、陈耀堂、曹婉萍迁出涉案房屋的诉求于法有据，原审法院予以支持。如陈耀堂、曹婉萍户确有经济困难，可依据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本解决问题。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于2015年1月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，黄乐与陈耀堂、曹婉萍关于广州市越秀区中山三路东贤里32号802房的租赁关系解除；二、陈耀堂、曹婉萍户（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市越秀区中山三路东贤里32号802房腾空交还给黄乐管业。本案受理费减半收取50元，由陈耀堂、曹婉萍负担。
判后，上诉人陈耀堂、曹婉萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈耀堂、曹婉萍与黄乐之间关于广州市越秀区东贤里32号802房的租赁关系解除没有法律依据。因为陈耀堂、曹婉萍取得东贤里32号802房的居住权缘于解放前。解放后该房收归国有，属公房。1992年，为配合旧城改造进行拆迁，然后按原址永久回迁（双方签订回迁安置协议且有广州公证处公证的法律文书）。因此双方所签订的租赁合同关系是受先前的拆迁关系约束，并非一般意义上的租赁合同关系，即产权人对该房屋占有的权利是受到严格的限制，不能因为居住人员的不交租或交租不足而要求其搬迁腾空。二、拆迁时陈耀堂、曹婉萍原住址的地块是属于“政府划拔建设用地”（见市规划局86城地批字506号文核准，并经市房地产管理局87房征字第075号通告）优先用于安置回迁户居住，余下建筑可用作商品房出租出售，对回迁安置房不得以其他方式方法随意加租或迫迁。因此，一审法院的判决在没有依据历史原因和国家对低收入人群住房照顾的政策而完全适用私法，没有事实和法律依据。再者，该涉诉房屋多年来中途几经转让，并未通知陈耀堂、曹婉萍，已严重侵害了陈耀堂、曹婉萍的优先购买权。三、作为业主的黄乐，在对该涉诉房屋的历史和以往交易为不交吉的情况是清楚而明知的，其所拥有的产权是不完全的产权并带有风险性，兼且受历史原因的限制。因此，在居住人（陈耀堂、曹婉萍）未能履行在先判决的租金标准时，只能主张租金，而不能行使租赁关系的解除权。四、陈耀堂、曹婉萍无业，还需抚养两个小孩且均在校读书。一家四口名下无房。这回迁安置房是唯一住房，如果政府当年将公房变为私房出售时，本能妥善安排，为陈耀堂、曹婉萍解决居住问题，就不会到至今产生如此多的后续问题，因此陈耀堂、曹婉萍恳望法院从至理至情的角度考虑判决黄乐给予陈耀堂、曹婉萍公房同等面积的房屋居住或给予经济补偿。上诉请求：1、撤销原审判决；2、案件受理费由黄乐承担。
被上诉人黄乐答辩称：我方同意原审判决，陈耀堂、曹婉萍的上诉缺乏事实和法律依据。原审法院查明了陈耀堂、曹婉萍作为回迁安置户与拆迁公司的租赁协议在2004年已租期届满，并不享有租户的权利，随后根据我方此前向法院提起的诉讼，判决给予了陈耀堂、曹婉萍两年的居住期限，但陈耀堂、曹婉萍没有按照判决书的要求履行按时按数给付租金的义务，所以我方认为陈耀堂、曹婉萍作为承租人，其没有足额向我方缴纳租金，双方欠缺租赁关系的基础，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审中，陈耀堂、曹婉萍述称其一家四口住在涉案房屋，两个孩子一个正在读大一，一个已经毕业但是没有工作，在进修。只有曹婉萍一人每月有退休金2155元，陈耀堂没有工作，还没有到退休年龄，无退休金。其一家于2013年向居委会申请公租房，居委会回复说要等待。
本案调解过程中，黄乐表示如果陈耀堂、曹婉萍愿意将涉案房屋腾空交还，陈耀堂、曹婉萍拖欠的租金其可以不要，再补偿陈耀堂、曹婉萍2万元；陈耀堂、曹婉萍不接受该调解方案，表示涉案房屋已经升值了100多万元，至少要补偿给其35万元。
本院认为：本案二审争议的焦点是陈耀堂、曹婉萍应否将涉案房屋腾空交还。黄乐购买涉案房屋后，于2012年提起了诉讼要求陈耀堂、曹婉萍搬离涉案房屋并支付至搬离之日止的房屋使用费，本院对此作出（2012）穗中法民五终字第2933号民事判决，判令陈耀堂、曹婉萍从该判决生效之日起在涉案房屋租住两年，并参照房管部门发布的广州市房屋租金参考价标准支付涉案房屋的租金，该判决现已生效。后该判决中的租金经广州市越秀区房地产租赁管理所评估为月租金1740.96元。陈耀堂、曹婉萍上诉理由中所述的黄乐侵犯其优先购买权和黄乐无权改变涉案房屋的交租标准和请求搬迁等情形，实质是对生效的（2012）穗中法民五终字第2933号民事判决有异议，应另循途径解决。根据上述生效判决，陈耀堂、曹婉萍有权在涉案房屋暂住两年，现暂住期已满，且陈耀堂、曹婉萍并未按照生效判决每月向黄乐支付1740.96元的租金，原审据此判令陈耀堂、曹婉萍腾空并交还涉案房屋给黄乐，并无不当，本院予以维持。陈耀堂、曹婉萍如经济困难，可依据政策向行政主管部门寻求帮助，以便根本解决问题。
综上，原审查明事实清楚，适用法律准确，本院予以维持；上诉人陈耀堂、曹婉萍的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈耀堂、曹婉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月八日
书 记 员 邹文芳