甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终字第105号
上诉人（原审被告）仲萍，女，生于1982年1月3日。
委托代理人王晋双，酒泉市肃州区城关法律服务所法律工作者。
委托代理人马芳，酒泉市肃州区城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）孙铸，男，生于1987年8月18日。
原审第三人酒泉远豪房地产经纪有限公司。
法定代表人仲萍。
上诉人仲萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃民二初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人王晋双、马芳，被上诉人孙铸，原审第三人酒泉远豪房地产经纪有限公司法定代表人仲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月2日，原告（丙方）、被告（乙方）以及第三人（甲方）签订房屋买卖居间协议，协议约定：1、乙方自愿将位于酒泉市肃州区御景花园小区5号楼5楼西户房屋一套出售与丙方，房屋面积为116平米，每平米4250元，房屋总价款为493000元；2、丙方交给甲方购房定金10000元，丙方于2013年8月18日支付甲方首付房款176000元，剩余房款丙方按照楼盘规定办理；3、办理房屋产权的手续费由乙方承担，乙方将更名手续办理完毕后，甲方将剩余房款付给乙方，乙方配合甲方将该房屋的钥匙及更名手续交给丙方；4、若中途乙丙双方有一方违约，应由违约方赔付违约金和中介费，违约金按总房价的10％计算，中介服务费按总房价的1％计算，双方中介费需由违约方合并交给甲方，甲方将违约金的50％返还给守约方。乙方需无条件及时配合甲方将房屋产权更名到丙方或丙方指定人的名下，不得无理推脱或提出任何要求，否则视为违约。合同签订当日，原告向第三人交纳定金10000元，2013年8月4日，原告向第三人交纳购房首付款70000元，后原告交纳协议约定的剩余首付款时，被告以房主不同意出售房屋为由，拒绝接收剩余首付款。2013年8月16日，原告通过甘肃省酒泉市阳光公证处向被告以及第三人送达通知书，该通知书载明：原告多次向被告以及第三人交纳合同中约定的剩余首付款106000元，被告以及第三人拒绝收取，现正式通知被告以及第三人于2013年8月18日前提供银行账户，以便于原告支付房款，若2013年8月18日被告以及第三人拒绝收取剩余的房款，视为违约，原告将依法追究被告以及第三人的违约责任。后被告以及第三人均表示房屋不再出售，引发纠纷。审理中，被告称房屋系所有权人委托其出售，但未向法庭提供所有权人信息及委托手续，经法庭释明，被告亦不要求法庭调查房屋的信息，被告表示房屋系其向原告出售，相关法律责任由被告承担。2013年11月1日，第三人酒泉远豪房地产经纪有限公司法定代表人仲萍将原告交纳的80000元购房款退还于原告。
原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵守诚实信用原则，积极履行合同义务。根据合同约定，原告需向第三人交纳购房定金10000元，并于2013年8月18日支付首付房款176000元，剩余房款按照楼盘规定办理。根据查明的事实，合同签订当日，原告向第三人交纳定金10000元，2013年8月4日，原告向第三人交纳购房首付款70000元，2013年8月16日，原告交纳剩余首付款时，被告以房屋所有权人不同意出售房屋为由，拒绝接收剩余首付款。原、被告签订的合同表明，涉诉房屋系被告在出售，被告否认房屋系其所有，但未提供证据证明房屋为他人所有，且被告表示是其在向原告出售房屋，愿意承担由此产生的法律责任。被告在履行合同的过程中，在不符合合同法定解除条件与约定解除条件时要求解除合同，违反了合同约定，亦有悖于诚实信用�则，应该按照合同约定承担相应的违约责任；根据合同约定，若中途有一方违约，违约金按总房价的10％计算，违约方将违约金交给第三人，第三人将违约金的50％返还给守约方，根据合同的相对性原则，违约责任应该由被告承担，故被告应向原告支付违约金24650元（493000＊10％＊50％）；被告辩称合同不能继续履行是由于原告资金不到位，是原告违约造成的，但根据原告提供的录音资料以及公证书均证明，原告在合同约定的期限内交纳房款时被告以及第三人均以房屋不再出售为由拒绝收取房款，故对该答辩意见本院不予采纳；在审理中，第三人已将收取的80000元房款退还原告，故原告要求被告以及第三人返还购房款80000元的诉讼请求，本院不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定�第二条之规定，判决：一、被告仲萍支付原告孙铸违约金24650元（493000＊10％＊50％），限判决生效后10日内付清；二、第三人酒泉远豪房地产经纪有限公司不承担责任；三、驳回原告孙铸的其他诉讼请求。
宣判后，原审被告仲萍不服，向本院提出上诉称：1、上诉人在原审中已明确表示并非房屋所有权人且无处分权，原审法院未依法通知房屋所有人参加诉讼，系程序违法。2、在双方签订的《居间协议》中，上诉人既是乙方，又是甲方公司法定代表人，且对房屋无处分权，该协议依法应属无效。3、违约是由被上诉人所造成，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人在明知上诉人无权处分的情况下仍然签订合同，行为具有欺诈性；其未按合同及时支付房款，构成合同违约；其在约定付款时间之前就公证送达且未将房款提存，系借公证方式逃避付款义务。4、原审查明上诉人并非所有权人，在未追加房主的情况下，仍然适用买卖合同的相关规定，系适用法律错误。请求依法撤销原判，发回重审；上诉费由被上诉人承担。
被上诉人孙铸答辩称：上诉人与被上诉人签合同时，并未告知被上诉人标的房屋有其他房主，被上诉人按照上诉人要求分两次交纳了8万元首付款后，上诉人以房主不同意出售为由拒绝继续收款，经多次协商未果，被上诉人便采取公证方式要求对方提供银行账号，以便于继续付款，但对方仍未提供，被上诉人才起诉维权。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人远豪公司答辩称：一审判决错误，被上诉人违约在先，没有足额缴纳房款，导致房主不愿卖房；被上诉人之前两次付款均采用现金方式，第三次付款却在约定时间以前采取公证送达方式，以此掩饰没有能力付款的事实；被上诉人存在违约�为，其诉讼请求不应得到支持。
本案审理过程中，上诉人仲萍申请证人王建国出庭作证，并向法庭提交酒泉市金朝阳房地产公司出具给于小萍的收款凭证复印件一份，试以证明涉案房屋所有权人为于小萍，上诉人仲萍无权作为出卖人与被上诉人签订房屋买卖居间协议。因上述书证无原件供核实，书证内容及证人陈述在房产位置、价款等方面与双方之间《居间协议》记载存在矛盾，本院依法不予采信。
二审查明的基本事实与一审查明的事实无异。另查明，2013年8月3日，上诉人电话通知被上诉人将首付款提前交纳至10万元，被上诉人于次日向上诉人交款7万元，并由上诉人出具现金收据一份。上述事实，有房屋买卖居间协议、交款收据、谈话录音、公证文书、执行款领取凭条、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人所签订的《房屋买卖居间协议》是各方当事人真实意思表示，经当事人签字依法成立，对当事人具有法律约束力。上诉人主张原审未追加房屋所有权人参加诉讼系违反法律规定，但其以出卖人名义与被上诉人签订买卖合同，经原审法庭询问，亦拒绝申请调查房屋归属信息，并表示愿意承担作为出卖人的法律责任，该自认行为对其具有法律约束力，其上诉理由依法不能成立。上诉人以其并非房屋所有权人为由主张合同无效，但在一、二审过程中均未提供有效证据证明房屋归他人所有，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，其上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人未按要求足额支付价款、擅自公证送达、未将款项提存系违约行为，经�，被上诉人两次付款均在合同约定期限之内，上诉人收款后并未以付款不足为由主张抗辩，在上诉人明确表示不再继续履行合同后，被上诉人仍以公证送达付款通知的形式积极履行合同义务，并不存在违约行为，上诉人主张被上诉人违约的上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费416元，由上诉人仲萍承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 丽
审判员 吴克东
审判员 韩宝灿
二〇一四年四月十一日
书记员 茹丽霞