江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4583号
上诉人（原审被告）：南京蓝盾神龙汽车技术服务有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜利路92号1幢。
法定代表人：魏文东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左锋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋伟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中设设计集团股份有限公司，住所地南京市秦淮区紫云大道9号。
法定代表人：杨卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐宁，江苏谢满林律师事务所律师。
上诉人南京蓝盾神龙汽车技术服务有限公司（以下简称蓝盾公司）因与被上诉人中设设计集团股份有限公司（以下简称中设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初14457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蓝盾公司的委托诉讼代理人宋伟、被上诉人中设公司的委托诉讼代理人唐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝盾公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、请求对于一审判决第二项予以改判上诉人返还南京市××区××号1幢房屋；3、请求将上诉人因被上诉人违约及其在本案审理期间非法强制搬迁所造成的经营损失240万元及从房屋租金及违约金中予以扣除；4、请求对本案一、二审诉讼费用根据双方责任重新分配。事实和理由：1、一审法院判决上诉人支付被上诉人解约违约金错误。上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同第七条第三项约定：按照本合同的约定一方行使合同解除权时，合同另一方存在违约行为的，违约方应向守约方支付本合同约定租赁房产的12个月租金作为违约金，违约方还应继续履行合同；第九条第二项约定乙方逾期支付应付租金，应按每日拖欠租金部分的千分之一向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金超过60日，甲方有权解除合同。乙方存在其他违约行为的，按照合同约定承担违约责任。从上述两项违约金的约定可见，双方己就逾期支付应付租金约定了逾期违约金，且被上诉人也是以上诉人逾期支付租金超过60日主张解除合同的。故而双方合同第七条第三项约定的一方行使合同解除权时，合同另一方存在违约行为的解约违约金的适用条件应为除逾期支付租金违约行为以外的其他违约行为，然而上诉人除未能及时依约支付租金以外，并不存在其他违约行为。本案中逾期付款违约金和解约违约金不应当并用。一审法院在支持被上诉人逾期付款违约金的基础上，再行支持其解约违约金系重复计算，是错误的。2、经被上诉人同意上诉人将部分房屋场地分别转租给了南京坤欧汽车服务有限公司、重庆四联新能源有限公司及陈黎平。2016年10月10日被上诉人向南京坤欧汽车服务有限公司、重庆四联新能源有限公司及陈黎平等人发送《告知函》，内容为己解除与上诉人的租赁合同，承诺在保持原主要合同条款不变的情况下直接与转租户重新签订租赁协议。现除重庆四联新能源有限公司转租合同未到期外，南京坤欧汽车服务有限公司转租合同己于2016年10月解除，陈黎平也与上诉人签订了转租合同解除协议（该协议生效条件为被上诉人与其重新签订租赁协议），然而被上诉人现却不能兑现其承诺直接与上述转租户重新签订租赁协议，现转租的房屋场地为上述转租户实际占有使用，导致上诉人无法将转租的房屋场地返还被上诉人。对此上诉人不应承担无法返还转租的房屋场地的相关法律责任。3、根据上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同第二条及第六条、第七项的约定，房屋租赁用途为经营汽车4S店及相关配套业务，被上诉人应协助上诉人办理相关经营执照、许可的审批手续。然而被上诉人在明知租赁房屋系教育科研用地不允许相关汽车销售及维修项目进驻的情况下，却将该房屋租赁给上诉人用于经营汽车4S店，导致上诉人在2014年11月承租该房屋后根本无法经营，只得通过调整产业结构，直至2015年10月才办下工商注册迁入手续，且被上诉人也未能依约协助上诉人办理相关经营执照、许可的审批手续。因此被上诉人也存在着严重的合同违约行为，对于上诉人在此期间的经营损失205万元应予赔偿，应当从房屋租金及违约金中予以扣除。4、本案在法院审理过程中，在案件没有最终生效裁判前，被上诉人却于2017年3月17日强行进驻蓝盾公司，采取断水断电、强行封门、张贴搬迁通知等非法手段强制蓝盾公司搬迁。被上诉人的上述行为已构成对上诉人的侵权，严重影响了上诉人的正常经营，并给上诉人造成了35万元经济损失，对此被上诉人应予赔偿，对于上诉人的该损失应当从房屋租金及违约金中予以扣除。
中设公司辩称，没有法律规定在出租人给承租人发函催缴租金及解除合同时必须提及违法转租的违约行为，否则就应当认定同意转租。事实上中设公司在知道转租后已经与上述两公司进行沟通，并明显表示不同意转租。蓝盾公司还将场地转租给其他几家，该情形直至2017年3月底中设公司才知道。因此，一审判决对该部分的认定是错误的，蓝盾公司确实存在违约转租的行为。对于一审判决其他认定事实适用法律是清楚正确的，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
中设公司向一审法院起诉请求：1.判令中设公司与蓝盾公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月23日解除；2.判令蓝盾公司将租赁的房屋返还给中设公司；3.判令蓝盾公司支付2016年4月9日至2016年8月23日拖欠的租金1117808元（3000000元/365天×136天）及利息（自2016年4月9日起算，至判决给付之日止，按每日千分之一计算）；4.判令蓝盾公司支付违约金3000000元；5.判令蓝盾公司支付自合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准按每日8219元计算；6.蓝盾公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月19日，江苏省交通规划设计院股份有限公司（甲方）与蓝盾公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南京市××区××号房产出租给乙方使用；乙方承诺保证承租物业只用于自营汽车4S店及相关配套业务；租赁期限为6年（不含免租期，乙方不可将该房产转租给第三方；本合同房产自正式交付之日起三个月为乙方免租期，免租期届满之日起第二日为租金起算日；租赁房产面积6320.33平方米，合计年租金为3000000元；租金自起算之日起3年保持不变，第4年租金递增9%；租金第一年按季度支付，从第二季度开始，每季度第三个月的30日前支付下季度租金。第二年开始按半年支付，每半年第六个月的30日前支付下一年租金；合同签订后五个工作日内，乙方同时存放相当于1个月的租金金额作为履约保证金，履约保证金用于乙方不支付租金或延迟支付租金、其他应付费用以及乙方未履行合同约定义务时所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用的保证金；按照本合同的约定一方行使合同解除权时，合同另一方存在违约行为的，违约方应向守约方支付本合同约定租赁房产的12个月租金作为违约金，违约方还应继续履行合同；乙方逾期支付应付租金，应按每日拖欠租金部分的千分之一向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金超过60日，甲方有权解除本合同。乙方存在其他违约行为的，按照合同约定承担违约责任。
2015年1月8日，江苏省交通规划设计院股份有限公司将房屋交付给蓝盾公司使用。蓝盾公司支付了2015年4月8日至2016年4月8日一年的租金3000000元和履约保证金250000元。蓝盾公司自2016年4月9日起未支付第二年的租金。2016年6月23日，江苏省交通规划设计院股份有限公司名称变更为中设设计集团股份有限公司。2016年7月26日，中设公司向蓝盾公司发出律师函，要求蓝盾公司支付拖欠的第二年上半年租金1500000元及违约金。2016年8月23日，中设公司向蓝盾公司发出解除房屋租赁合同通知书，要求蓝盾公司收到本通知之日起15日内交还房屋、支付拖欠的房租及违约金等。庭审中，蓝盾公司法定代表人魏文东到庭陈述解除房屋租赁合同通知书于2016年8月23日由公司签收，由同事放在其办公桌上，但其一直未拆封，近期才拆封。2016年9月16日，蓝盾公司向中设公司出具《关于胜利路92号江宁基地房屋租赁费拖欠的情况报告》，承认租赁费逾期，自方违约，希望对方“刀下留人”。2016年10月15日，魏文东向中设公司出具《承诺书》，内容为：公司在租赁期又将部分房产和场地对外转租给坤欧汽车集团、重庆四联新能源汽车集团以及单身公寓的包租户，中设公司于2016年8月23日发出合同违约解除通知书要求15日内交还房屋、支付房租及违约金等要求，承诺我公司将于2016年10月24日十点前将我公司所属设备资产全部搬出。
一审另查明，2014年11月21日，蓝盾公司与南京坤欧汽车服务有限公司签订场地合作使用合同，将部分场地转租给南京坤欧汽车服务有限公司。2015年5月18日，经中设公司同意，蓝盾公司与重庆四联新能源有限公司签订房屋租赁合同，将部分房屋转租给重庆四联新能源有限公司。2015年8月7日，蓝盾公司与陈黎平签订房屋合作租赁合同，将部分房屋转租给陈黎平作为公寓使用。2016年10月10日，中设公司向重庆四联新能源有限公司、南京坤欧汽车服务有限公司和陈黎平等人发送了《告知函》，内容为已解除与蓝盾公司租赁合同，在保持主要合同条款不变的情况下直接与转租户签订承租协议。庭审中，中设公司自认于2016年4月知道蓝盾公司转租。
一审法院认为：中设公司与蓝盾公司之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。蓝盾公司未按照合同约定缴纳租金，违反合同约定，已构成根本违约，故中设公司根据合同约定要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。至于合同解除时间。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。中设公司于2016年8月23日向蓝盾公司送达了解除合同通知，蓝盾公司于当日收到，故一审法院认定合同解除时间为该日。至于中设公司认为蓝盾公司还存在擅自转租违约行为的主张，中设公司在蓝盾公司与重庆四联新能源有限公司签订的房屋租赁合同上注明同意转租并加盖了公章，应视为其同意转租，中设公司在知道蓝盾公司转租给南京坤欧服务有限公司和陈黎平后，在6个月内未提出异议，并且在其发给蓝盾公司的律师函和解除合同通知亦未提及转租事宜，应认为其同意转租，故对中设公司主张蓝盾公司还存在擅自转租的违约行为，一审法院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中设公司与蓝盾公司的房屋租赁合同解除后，蓝盾公司应将租赁房屋返还给中设公司，故对中设公司要求蓝盾公司返还房屋的诉请，一审法院予以支持。租赁合同解除后，蓝盾公司继续占用使用租赁房屋的，应参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用，中设公司主张蓝盾公司自合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准按每日8219元计算，一审法院予以支持。
关于租金与违约金。中设公司要求蓝盾公司支付2016年4月9日至2016年8月23日拖欠的租金1117808元，计算方式并无不当，一审法院予以支持，对蓝盾公司关于所欠租金金额计算有误的抗辩意见不予采纳。中设公司主张的所欠租金的利息实为逾期付款违约金，本案中，中设公司同时主张了逾期付款违约金和解约违约金，属于不同性质的违约金，两者适用对象不同，也符合双方在合同中的约定，于法不悖，一审法院予以支持。对蓝盾公司认为逾期付款违约金和解约违约金系重复计算，不能同时主张的抗辩意见不予采纳。至于违约金的调整，中设公司主张逾期付款违约金按日千分之一计算，解约违约金按一年租金3000000元计算，一审法院经审查认为两种违约金均约定过高，一审法院综合当事人的过错程度、违约造成的损失、预期利益等多种因素，酌情将逾期付款违约金的标准调整为按日万分之三计算，解约违约金调整为三个月租金即750000元。判决：一、中设公司与蓝盾公司于2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月23日解除；二、蓝盾公司于判决发生法律效力之日起十日内向中设公司返还位于南京市××区××号的房屋；三、蓝盾公司于判决发生法律效力之日起十日内向中设公司支付2016年4月9日至2016年8月23日的租金1117808元及逾期付款违约金（自2016年4月9日起以1117808元为基数，按每日万分之三的标准计算至判决给付之日止）；四、蓝盾公司于判决发生法律效力之日起十日内向中设公司支付违约金750000元。五、蓝盾公司于判决发生法律效力之日起十日内向中设公司支付房屋占有使用费（自2016年8月24日起至实际返还之日止，标准按每日8219元计算）；六、驳回中设公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39742元，保全费5000元，合计44742元，由中设公司负担21715元，由蓝盾公司负担23027元。
二审中，上诉人提交以下新证据：1、蓝盾公司与南京坤欧汽车服务有限公司2016年10月18日签订的《解除场地租赁合同协议书》，以及蓝盾公司于2016年10月20日与陈黎平签订的《解除房屋租赁合同协议书》，证明：上诉人已于2016年10月18日与坤欧公司解除了场地租赁合同，于2016年10月20日与陈黎平解除了房屋租赁合同，但被上诉人未依据其2016年10月10日向上述次承租人发出的告知函与其重新签订房屋租赁协议；一审判决要求上诉人返还租赁房屋，现上诉人与次承租人解除了协议，涉案房屋现由次承租人实际占有，导致上诉人无法返还，该责任不应当由上诉人承担。2、涉案房屋照片打印件2张，证明被上诉人于2017年3月17日强行进驻上诉人公司，并发出通告，同时采取断水断电、强行锁门等非法手段强制公司搬迁，影响上诉人的经营，造成上诉人损失。被上诉人质询称：1、对两份协议书的真实性无法确认，即使两份协议书是真实的，该组证据也与本案无关。2、两张照片上确实涉案房屋的部分场景，但该照片无法证明所谓的被上诉人对上诉人进行了侵权，被上诉人也未采取断水断电等方式，上诉人是与被上诉人进行的正常交接，未给上诉人造成任何损失。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
上诉人提出，其经被上诉人同意将部分房屋场地分别转租给他人，现转租的房屋场地为他人实际占有使用，导致上诉人无法将转租的房屋场地返还被上诉人，因而上诉人不应承担无法返还转租的房屋场地的相关法律责任。本院经审查，上诉人的主张不能成立。一方面，涉案的场地和房屋是由上诉人向被上诉人承租，上诉人为涉案租赁合同的相对人，被上诉人向上诉人主张返还房屋符合法律规定和合同约定。另一方面，涉案房屋的转租是由上诉人向第三方转租，相对于第三方，上诉人是相关租赁合同的当事人，上诉人有向第三方主张返还的权利，即使现在部分场地和房屋不由上诉人实际占有，但上诉人可以通过让渡占有返还请求权的方式向被上诉人返还。综上，一审法院判决上诉人承担返还涉案的场地和房屋的责任并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿经营损失205万元，以及要求被上诉人赔偿断水断电、强行封门、张贴搬迁通知等非法手段造成的经济损失35万元，上述主张属于独立的诉讼请求，不属本案的审理范围，应当另行主张，故本院不予支持。
上诉人提出，一审法院判决上诉人支付被上诉人解约违约金错误。经审查，根据法律规定，当事人一方未依照合同履行义务给对方造成损失的，对方可以要求其支付违约金。违约金的适用是为了填平当事人的损失，如果违约金低于造成的损失的，可以主张超过违约金部分的损失，但不应就同一违约行为再次主张违约金。一审法院判决上诉人支付逾期付款的违约金已可弥补被上诉人因上诉人逾期付款受到的损失，被上诉人再行主张解除合同违约金无事实和法律依据，不应予以支持。如上诉人另有违约行为给被上诉人造成其他损失的，被上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人蓝盾公司的上诉请求部分成立依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初14457号民事判决的第一、二、三、五项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初14457号民事判决的第四、六项；
三、驳回中设设计集团股份有限公司要求南京蓝盾神龙汽车技术服务有限公司支付违约金3000000元的诉讼请求。
二审案件受理费39742元，由上诉人南京蓝盾神龙汽车技术服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年七月十二日
书记员 汪海燕