山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第2752号原告济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人方宏，总经理。委托代理人郭彬，山东申孚律师事务所律师。被告董兴芝，女，1967年7月26日出生，汉族，济南曼妮企业管理咨询有限公司董事长，住济南市。被告济南曼妮企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人董兴芝，董事长。两被告共同委托代理人黄增儒，女，济南曼妮企业管理咨询有限公司策划部经理，住济南市。两被告共同委托代理人冯艳伟，女，济南曼妮企业管理咨询有限公司人力资源部总经理，住济南市。原告济南明律物业管理有限公司与被告董兴芝、被告济南曼妮企业管理咨询有限公司（以下简称“曼妮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南明律物业管理有限公司法定代表人方宏的委托代理人郭彬，被告董兴芝、济南曼妮企业管理咨询有限公司法定代表人董兴芝的共同委托代理人黄增儒、冯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南明律物业管理有限公司诉称：原告与第一被告于2012年1月6日签订《房屋租赁合同》及补充协议各一份，约定被告租赁原告房屋一套，年租赁费用60万元，按季度交纳，先交纳租金后使用，第一被告是第二被告唯一出资人。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告长期拖欠原告租赁费用，经原告多次催要至今仍有部分租金未予支付，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同；第二被告支付欠交的租金50万元；第二被告支付欠交的水费118.80元、电费2019.50元；第二被告支付滞纳金56120元；第二被告支付违约金6万元；第一被告承担连带清偿责任。被告董兴芝、曼妮公司共同答辩称：一、原告提供房屋多项要求与合同约定或原告承诺不符，致使我方无法继续使用涉案房屋，原告方行为已经构成严重违约。2012年1月6日，我方通过原告方工作人员仲兆国介绍，和原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，我方租赁原告金龙大厦中心楼裙楼的房屋经营美容养生会所，原告给予我方70天的无偿装修期，并为我方客户提供免费车位。合同签订后，我方依约支付原告房屋押金5万元，并支付三个月房租后开始装修。房屋使用后我方发现原告提供的房屋多项要求与合同约定不符，具体如下：1、装修期间，我方发现原告房屋实际面积只有500平米左右，远小于合同约定面积1000平米，且涉案房屋租金远远高于上一家的租赁价格。我方遂找到原告方工作人员仲兆国，要求变更房屋租赁价格，但原告方工作人员总是推脱，不予处理。2、原告方提供的服务远没有达到我方要求，客户停车困难，且物业人员服务态度很差。租赁期间，来公司做服务的顾客经常反映停车困难，且保安服务态度差，沟通困难。为此我方多次与原告沟通，表示我方是做美容服务行业，大都是中高端客户，服务质量及客户感受对我们很重要。这是当初选择金龙大厦作为办公地点的原因之一，也是原告方给予我方的承诺，希望原告方能够理解，并尽力配合，但在我方租赁期间，这种状况一直没有改善，反而经常因为客户停车与物业发生冲突。3、原告并非租赁房屋的实际产权人，对于房屋的产权变动情况无法掌控，我方在租赁涉案房屋前，实际产权人早已经将涉案房屋抵押给第三方，但上述情况原告方并未告知我方。2014年10月16日，济南市中级人民法院在涉案房屋的6楼楼层各处张贴通知，告知济南中院要依法强制执行金龙大厦的部分房产，其中包括我公司租赁的房屋。我方此时才知道原告并非涉案房屋的产权人且房屋早已抵押的事实。济南中院的通知，严重影响了公司在客户心中的形象，公司许多客户纷纷过来咨询公司近期的经营状况，有些客户甚至要求退卡。鉴于原告公司的上述种种严重违约情形，我方工作人员多次找到原告，要求对相关问题给出一个合理答复，但原告迟迟没有答复。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的”我方通知原告方解除合同，并于2014年10月下旬在金龙大厦附近的万达华景苑租房一套，将金龙店的部分客户迁出。二、租赁合同及补充协议早已解除，且是因原告方违约所致，对方无权要求我方支付违约金及滞纳金。基于原告方的严重违约行为，致使涉案房屋远远无法达到我方的使用要求，我方才提出解除合同。我方两次通过EMS给原告邮寄《解除合同通知》，但原告方工作人员都拒绝签收，我方只能将《解除合同通知》张贴在原告单位门口。因此，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2014年10月底解除，因合同解除是原告违约所致，原告无权要求我方支付违约金，相反，原告应退还我方押金5万元，支付违约金并赔偿我方剩余租赁期内装修残值等损失。滞纳金是由行政法规或行政规章所规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域。原告作为民事合同的主体，无权要求支付滞纳金。原告方合同中约定的滞纳金应属于违约金范畴，因合同已约定违约金，同时要求支付违约金与滞纳金明显重复，请求法院依法驳回原告的该项诉请。同意缴纳我方欠付的租金及水电费，要求驳回其他诉讼请求。经审理查明：位于济南市市中区泺源大街229号金龙中心裙楼房屋的登记所有权人为案外人山东金龙地产有限公司，房产证附页记载1-室建筑面积238.15平方米、1-室建筑面积72.26平方米、1-室建筑面积112.02平方米、1-室建筑面积564.62。2011年7月4日，山东金龙地产有限公司作为委托方，向原告济南明律物业管理有限公司出具“授权委托确认函”一份，内容为：“委托事项：为便于济南明律物业管理有限公司对大厦物业的统一管理，经双方友好协商，山东金龙地产有限公司委托济南明律物业管理有限公司代为出租金龙大厦房产，委托权限如下：一、由济南明律物业管理有限公司代为出租上述房产。二、代为签署租赁合同，代为洽谈处理与合同有关的事务。三、授权代收房租，如因房屋租赁出现的产权纠纷由济南明律物业管理有限公司与山东金龙地产有限公司承担连带责任”。2012年1月6日，原告济南明律物业管理有限公司（出租人）与被告董兴芝（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：JL0102（2012）Z002，合同约定由被告董兴芝承租位于济南市泺源大街229号金龙中心裙楼建筑面积1000平方米的房屋用于办公经营，租赁期限自2012年3月18日至2017年3月17日；年租赁费用（包括租金和管理费用）为60万元，其中租金每年33万元，管理费用每年27万元（管理费用包括物业管理费、空调费、水费等），租赁费用按季度结算，合同签署后三日内承租人支付5万元作为押金并支付第一季度租赁费用；承租人负责支付出租房屋的水费、电费……；合同第十一条合同解除的条件约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人未付足租赁费用或者不按约定交付租赁费用达壹个月以上……。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋壹个月以上；2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋”；合同第十三条违约责任约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租赁费用的10%作为违约金，承租人逾期未交付租赁费用的，每逾期一日，出租人有权按未交租赁费用的1%向承租人加收滞纳金及罚金……”。后，原告济南明律物业管理有限公司（甲方）与被告董兴芝（乙方）就编号为JL0102（2012）Z[002]的《房屋租赁合同》签订《补充合同》一份，补充合同的编号为：JL0102（2012）Z[002]-1，内容为：“第一条房屋情况乙方所租赁的房屋为现房交付，签约时乙方已对现状了解并满意接受。第二条付款方式1、租赁费用：……。2、付款方式：租赁费用按季度结算，合同签署后三日内承租人支付伍万元用作为押金并将第一季度租赁费用支付予甲方。此后乙方应至少提前3日支付下一租赁季的租赁费用于甲方，如乙方在合同约定租期内违约或退房，则不退还押金和已交租赁费用。本房产按套租赁，实际使用面积的增减不影响本房产的年租赁费用。第三条双方对房屋产权的承诺甲方有权将此房产出售、抵押、质押无须征得乙方同意。但甲方必须保证乙方的租赁权益。……第五条违约责任乙方有编号为JL0102（2012）Z[002]合同第十一条和下列情形之一的，甲方除终止合同并收回房屋外，已收押金和租赁费用不予退还，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……”。因被告装修需要，在上述合同签订前原告济南明律物业管理有限公司已将涉案房屋交付被告占有使用。被告董兴芝承租涉案房屋后，涉案房屋即由被告曼妮公司实际租赁使用。合同签订后，被告向原告济南明律物业管理有限公司支付了押金5万元。被告曼妮公司曾于2014年10月28日、11月2日两次向原告济南明律物业管理有限公司邮寄“解除合同通知”，但邮件被退回。两被告主张涉案合同应于2014年10月27日解除，原告济南明律物业管理有限公司对于“解除合同通知”的内容及被告的主张均不予认可。原告济南明律物业管理有限公司主张被告欠付2013年4月18日至2014年1月17日、2014年10月18日至2014年12月17日期间共计10个月的租赁费用50万元，每月租赁费用为5万元。两被告对此不予认可，称2013年4月18日至2014年1月17日期间的租赁费用均以现金形式付清了，因2014年10月27日发出了“解除合同通知”，所以只应承担2014年10月18日至2014年10月27日期间的租赁费用，之后的租赁费用因合同已解除不需要再支付，为此还提交了由原告济南明律物业管理有限公司开具的代收2014年3月1日至3月31日房租的发票一份，金额为5万元，两被告据此主张已结清了2014年3月份之前的房屋租金。对于以现金形式结清了2013年4月18日至2014年1月17日期间的租赁费用的主张，两被告未提供其他证据予以证实。原告济南明律物业管理有限公司主张两被告拖欠2014年10月至12月期间的水费118.80元、电费2019.50元，对此未提交证据予以证实。另查明，两被告已搬离了涉案房屋，在搬离时未与原告济南明律物业管理有限公司办理房屋交接手续。再查明，被告曼妮公司的法定代表人为被告董兴芝，该公司为自然人独资的有限责任公司，股东为被告董兴芝一人，公司住所地济南市'style='cousor:pointer'>为济南市。2014年2月13日、4月7日、5月8日、6月7日、7月8日、9月5日、10月1日被告曼妮公司曾以“徐西令”、“董兴芝”个人名义向原告济南明律物业管理有限公司汇款支付过的租赁费用，每笔汇款金额均为5万元，其中2014年5月8日、6月7日两笔汇款的汇款人为被告董兴芝，汇款附言为“金龙店房租”。以上事实，由房产证、授权委托确认书函、房屋租赁合同、小额支付系统专用凭证、发票、快递详情单、工商登记信息及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于原告济南明律物业管理有限公司关于涉案房屋在被告董兴芝承租后即由被告曼妮公司实际租赁使用、实际承租人应为被告曼妮公司的主张，两被告均无异议，故对于原告的此项主张本院予以采纳，结合被告曼妮公司向原告济南明律物业管理有限公司邮寄“解除合同通知”这一行为，应认定涉案合同的相对方为原告济南明律物业管理有限公司与被告曼妮公司。关于两被告主张的涉案合同已于2014年10月27日解除的问题。本院认为，虽然被告曼妮公司曾向原告济南明律物业管理有限公司邮寄了“解除合同通知”，但原告济南明律物业管理有限公司并未收到该邮件，虽然两被告主张在原告门口张贴了“解除合同通知”，但对此并未提供证据予以证实；虽然两被告主张在搬离涉案房屋时通知了原告，在搬离时没有锁门，但对此未提供证据予以证实，且原、被告并未办理涉案房屋的交接手续，故对两被告关于涉案合同已解除的主张，本院依法不予采纳。关于两被告主张因涉案房屋实际面积与约定不符、房屋被抵押，原告构成违约的问题。本院认为，根据房产证附页的记载，涉案房屋的建筑面积与合同约定差别并不大，在原、被告签订的《补充合同》中也已明确约定涉案房屋为按套租赁、房屋的抵押无须征得被告的同意，且两被告未提供证据证实因房屋抵押导致其租赁权益受到侵害，故对两被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于原告要求解除涉案合同、被告支付欠付的租赁费用50万元的问题。本院认为，虽然两被告主张以现金形式付清了2013年4月18日至2014年1月17日期间的租赁费用，但对此仅提交了支付2014年3月1日至3月31日房租的发票，未提供其他有效证据证实其已付清了上述时间段的租赁费用，且原告对此未予认可；虽然两被告辩称2014年10月27日之后的租金因合同已解除不需要再支付，但根据前述分析认定，涉案合同尚未解除，故对两被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。因被告至今未支付2013年4月18日至2014年1月17日期间、2014年10月18日至2014年12月17日期间的租赁费用，已构成违约，故原告济南明律物业管理有限公司依据合同约定要求解除涉案合同的主张，合法有据，本院依法予以支持，被告亦应将欠付的租赁费用支付原告济南明律物业管理有限公司。关于原告要求被告支付欠交的水、电费的问题。本院认为，因原告济南明律物业管理有限公司并未提供证据证实被告欠付水、电费，且两被告对此不予认可，故对原告的此项主张，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金及滞纳金的问题。本院认为，涉案合同约定因承租人逾期未支付租赁费用时需支付滞纳金，根据该约定，支付滞纳金系基于存在逾期付款的违约责任所设置，性质上应属违约金的范畴，因合同中存在违约金的约定，且原告已主张要求被告支付违约金，故原告再要求支付滞纳金应属重复主张，故对原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于违约金，根据合同约定违约方应承担年租赁费用的10%作为违约金，根据前述分析认定，系被告存在违约，现原告主张要求被告支付违约金，合法有据，但因约定的违约金过高，且原告未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为4万元予以支持。关于责任承担。本院认为，根据前述分析认定，涉案合同的相对方为原告济南明律物业管理有限公司与被告曼妮公司，而被告曼妮公司为自然人独资的有限责任公司，股东为被告董兴芝一人，结合被告董兴芝曾以个人名义向原告汇款支付租赁费用这一事实，且两被告未能举证证实曼妮公司财产独立于股东董兴芝自己的财产，故原告要求被告曼妮公司承担责任，并由被告董兴芝承担连带责任的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告济南明律物业管理有限公司与被告济南曼妮企业管理咨询有限公司达成的编号为JL0102（2012）Z002号《房屋租赁合同》及编号为JL0102（2012）Z[002]-1号《补充合同》，自本判决生效之日起解除。二、被告济南曼妮企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司租赁费用50万元。三、被告济南曼妮企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司违约金4万元。四、被告董兴芝对于上述第二、三项判决确定的义务向原告济南明律物业管理有限公司承担连带清偿责任。五、驳回原告济南明律物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元、财产保全费3770元，均由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  李 钧人民陪审员  乔永欣二〇一六年三月二十二日代理书记员  商玉莹