青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第319号
上诉人（原审原告）高秀萍。
委托代理人宋毅伟，青海盛通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青海聚富房地产开发有限公司。
法定代表人赵满堂，董事长。
委托代理人陶春晖、连宝军，该公司职员。
上诉人高秀萍诉被上诉人青海聚富房地产开发有限公司（以下简称聚富房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，高秀萍于2014年3月12日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，该院于2014年7月15日作出（2014）西民一初字第275号民事判决，高秀萍不服，提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭，并于同年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人高秀萍及其委托代理人宋毅伟、被上诉人聚富房地产公司的委托代理人陶春晖、连宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，高秀萍为开办家庭宾馆，于2012年7月24日与聚富房地产公司签订《商铺认购书》，认购聚富房地产公司开发的盛达·国际新城＊号楼＊层＊＊-＊＊号商铺一套，并交定金40000元，在此认购书中没有约定双方签订《商品房买卖合同》的期限，仅约定高秀萍在接到聚富房地产公司通知后前往盛达·国际新城销售中心签署《商品房买卖合同》，但庭审中聚富房地产公司未提交通知高秀萍签署《商品房买卖合同》的相关证据；双方于2012年8月11日又签订《认购书》，高秀萍认购盛达·国际新城＊号楼＊单元＊＊＊＊室单身公寓一套，并交纳定金20000元，在此《认购书》中约定高秀萍须于接到聚富房地产公司通知之日7日内，交纳房款并签署《商品房买卖合同》。聚富房地产公司于2012年10月23日，向高秀萍发出《通知》，通知高秀萍于2012年10月24日之前交纳房款，并签署《商品房买卖合同》，但双方并未签订《商品房买卖合同》；双方在2012年8月25日签订《认购书》七份，高秀萍认购盛达·国际新城＊号楼＊单元＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊室单身公寓，每套交定金10000元，共计70000元，在此七份认购书中没有约定签订商品房买卖合同的期限，仅约定高秀萍在接到聚富房地产公司通知后前往销售中心签署《商品房买卖合同》，但庭审中聚富房地产公司未提交通知高秀萍签署《商品房买卖合同》的相关证据。后双方因签订《商品房买卖合同》事宜未达成一致意见，致使纠纷产生。
另查，高秀萍认购的＊号楼＊单元＊＊＊＊室单身公寓于2013年6月28日卖出，认购的＊号楼＊单元＊＊＊＊室、＊＊＊＊室、＊＊＊＊室、＊＊＊＊室、＊＊＊＊室单身公寓分别于2013年10月16日、2013年7月25日、2013年8月29日、7月24日、6月30日卖出。
再查，聚富房地产公司在双方签订认购书之前已取得该项目的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设项目审批书》、《土地使用证》和《商品房预售许可证》。
原审法院认为，高秀萍与聚富房地产公司于2012年7月24日、8月11日、8月25日分别签订的盛达·国际新城《商铺认购书》及八份单身公寓《认购书》中明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的楼号、房号、面积、价款计算以及认购时间等有关事宜作了较为明确且适宜操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时进行商品房买卖的主要内容达成了合意，双方在认购书上签字盖章后，认购书即成为具有法律约束力的合同。而且认购书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来签署正式买卖合同的确定性，故认购书具有预约合同的主要特征，是双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议，系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，且此时聚富房地产公司已经取得相关开发及销售房产的许可，故认购书系独立、有效的预约合同予以确认。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，聚富房地产公司仅通知高秀萍签订＊号楼＊单元＊＊＊＊室房屋的《商品房买卖合同》，对于高秀萍认购的其他房屋则没有履行通知义务，且高秀萍认购的八套单身公寓中已有六套已经卖出，致使其购买商铺及单身公寓开办家庭宾馆的目的已不能实现。依照诚实信用原则，有效的预约合同，对于双方当事人履行认购书的约定具有约束力。当事人不仅在行使合同约定的权利时应依照诚实信用原则行使权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，不得规避双方合同约定的义务，因此聚富房地产公司应承担相应的违约责任，高秀萍主张解除以上认购书以及返还定金130000元的诉求予以支持。高秀萍诉求主张的因购买上述房屋向他人借款产生的82000元利息损失一节，不属于本案的直接损失范围不予支持。高秀萍主张的因合同目的落空而产生的688000元预期利润损失，高秀萍提交的证据并不能充分证明其产生了上述损失，且该预期利润损失是高秀萍根据家庭宾馆开设后的利润予以估算得出，其该项诉求不予支持。遂判决：一、高秀萍与青海聚富房地产开发有限公司于2012年7月24日签订的盛达·国际新城《商铺认购书》、于2012年8月11日签订的盛达·国际新城《认购书》以及于2012年8月25日签订的七份盛达·国际新城《认购书》为合法有效的预约合同；二、依法解除高秀萍与青海聚富房地产开发有限公司于2012年7月24日签订的盛达·国际新城《商铺认购书》、于2012年8月11日签订的盛达·国际新城《认购书》以及于2012年8月25日签订的七份盛达·国际新城《认购书》；三、青海聚富房地产开发有限公司返还高秀萍定金130000元；（于判决生效后三十日内给付）；四、驳回高秀萍要求青海聚富房地产开发有限公司赔偿利息损失和预期利润损失的诉讼请求。一审诉讼费12800元，由高秀萍负担10000元，由青海聚富房地产开发有限公司负担2800元。
高秀萍上诉称，一审判决认定的事实与处理前后矛盾，对证据作了不利于合同守约方的解释，而且原判遗漏案件主要证据，开脱聚富房地产公司应承担的违约责任。截止到2013年6月底，高秀萍认购的8套单身公寓，一直在聚富房地产公司未售出房源中，该公司宁可违约也不履行合同，是因为违约所得到的利益要大于履行合同的利益。2012年10月25日，聚富房地产公司不愿按认购书向高秀萍提供8套单身公寓，无法作出合理答复，才给高秀萍出具将＊号楼＊＊＊＊室以团购价调换单身公寓的保证书，原判对该保证书只字未提，但是＊＊＊＊室早在2012年8月22日即已售出。原判回避了聚富房地产公司此违约行为。聚富房地产公司始终未与高秀萍签订正式购房合同，使高秀萍购买连号单身公寓开办家庭宾馆的计划落空。聚富房地产公司的违约行为造成高秀萍重大经济损失，而且造成购房筹款的利息债务。原判在判决书中载明“聚富房地产公司应承担相应的违约责任”，但是却未对违约行为没有处理。高秀萍要求聚富房地产公司承担违约赔偿请求未予支持，而且就诉讼费的承担上聚富房地产公司仅承担了极少费用。聚富房地产公司为牟取非法利益无视合同规定，故意违约，违法行为没有受到惩处。作为被侵权的守法一方，合法权益没有受到保护，所以原判认定事实有误，适用法律不当，请求解除认购书，由聚富房地产公司赔偿违约金90万元并承担本案诉讼费用。庭审时，高秀萍将违约金变更为83.9万元。
聚富房地产公司答辩称，该公司并未违约，不应承担违约责任，请求驳回上诉并由高秀萍承担诉讼费用。
经二审审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。
另查明，2012年年10月23日，聚富房地产公司通知高秀萍就认购的盛达.国际新城项目＊号楼＊单元＊＊＊＊室在2012年10月24日之前交纳房款，签署商品房买卖合同，同时办理购房相关手续，预期未办将视为违约，按照认购书相关条款规定，将丧失购房资格，且定金不予退还。同时在该通知书上聚富房地产公司注明高秀萍所认购单身公寓房号＊号楼＊单元＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊号，对该房号庭审时双方都认可出现笔误，房号应为＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊号。2012年10月25日，聚富房地产公司在给高秀萍出具的通知书背页书写保证书，“保证＊号＊＊＊＊室，面积127平方米，以单身公寓调换团购价11月份签订购房合同”，对该房屋双方并未签订商品房买卖合同，但通过西宁市房屋权属登记中心出具的商品房买卖合同登记备案证明证实＊＊＊＊室在2012年8月22日既已卖出。
高秀萍与聚富房地产公司签订的9份认购书中均约定有：如高秀萍未按时签署《商品房买卖合同》并提供符合银行按揭要求的相关资料，视作高秀萍违约，高秀萍丧失已付之定金。聚富房地产公司有权将该物业另行出售而无需通知高秀萍。未签署《商品房买卖合同》前，若因聚富房地产公司原因致使该物业不能出售时，聚富房地产公司双倍返还高秀萍定金。
本院认为，高秀萍与聚富房地产公司签订的认购书，是为了将来订立商品房买卖合同达成的协议，该认购书系预约合同。双方签订预约合同后，未签订商品房买卖合同因此而发生纠纷，本案案由适用商品房预约合同纠纷。
本案双方当事人争议的是聚富房地产公司是否违约及违约责任如何承担。就高秀萍认购的商铺及＊号楼＊单元＊套单身公寓聚富房地产公司未提交证据证实其通知高秀萍签订商品房买卖合同。对＊单元＊＊＊＊室单身公寓，聚富房地产公司虽在2012年10月23日通知高秀萍交纳房款及签署商品房买卖合同，但由于房源变化合同未签。虽聚富房地产公司保证用＊号楼＊单元＊＊＊＊室调换单身公寓，但＊＊＊＊室早在2012年8月22日即已被聚富房地产公司售出。当事人应依照诚实信用的原则履行合同义务，就签订商品房买卖合同事宜，聚富房地产公司不仅不履行通知义务，且用已出售的房屋＊＊＊＊室来承诺给高秀萍调换不能签订商品房买卖合同的单身公寓，该行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用基本原则，显属违约。该违约行为导致高秀萍合同目的无法实现。由于部分房屋出售，双方已无法按照认购书约定继续履行，因此聚富房地产公司应承担违约责任。签订认购书时高秀萍支付了定金，双方约定若因聚富房地产公司原因致使该物业不能出售时，聚富房地产公司双倍返还高秀萍定金。由于聚富房地产公司违约，对高秀萍主张双倍返还定金26万元的诉讼请求予以支持。高秀萍与聚富房地产开发有限公司签订的认购书属预约合同，认购书与商品房买卖合同存在法律性质上的差异，房屋差价款、利息、预期利润是属于本约合同履行时的损失范畴，不属于预约损失，高秀萍主张的房屋差价、利息、预期利润的诉讼请求不予支持。综上，一审判决遗漏部分事实应予纠正。高秀萍的部分上诉理由成立，予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第275号民事判决第一、二项，即高秀萍与青海聚富房地产开发有限公司于2012年7月24日签订的盛达·国际新城《商铺认购书》、于2012年8月11日签订的盛达·国际新城《认购书》以及于2012年8月25日签订的七份盛达·国际新城《认购书》为合法有效的预约合同；解除高秀萍与青海聚富房地产开发有限公司于2012年7月24日签订的盛达·国际新城《商铺认购书》、于2012年8月11日签订的盛达·国际新城《认购书》以及于2012年8月25日签订的七份盛达·国际新城《认购书》；
二、撤销西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第275号民事判决第三、四项，即青海聚富房地产开发有限公司返还高秀萍定金130000元；驳回高秀萍要求青海聚富房地产开发有限公司赔偿利息损失和预期利润损失的诉讼请求；
三、青海聚富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还高秀萍定金260000元；
四、驳回高秀萍要求青海聚富房地产开发有限公司赔偿房屋差价款、利息、预期利润的诉讼请求。
本案一审案件受理费12800元，由高秀萍负担9088元，由青海聚富房地产开发有限公司负担3712元；二审案件受理费12800元，由高秀萍负担9088元，由青海聚富房地产开发有限公司负担3712元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 靳 玲
审判员 王 鹏
二〇一四年十月二十三日
书记员 哈春瑛
附：本案所适用的相关法律条文
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。