北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第10710号
上诉人（原审被告）张德红，女，1966年11月26日出生。
委托代理人李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘献周，男，1965年2月6日出生。
委托代理人刘玉晶，北京市金石律师事务所律师。
原审被告张春京，男，1966年9月7日出生。
上诉人张德红因与被上诉人刘献周、原审被告张春京案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民（商）初字第10484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官钱丽红、韩耀斌参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘献周在一审中起诉称：2012年12月24日，刘献周与张春京签订了房屋买卖合同，约定由刘献周购买张春京名下位于×××房屋，总价款1800000元。截至2013年3月1日，刘献周以现金和汇款方式，向张春京支付全部房款共1811524.30元。刘献周交付全部购房款后，张春京向刘献周交付了上述房屋，该房屋即由刘献周实际占有。2013年3月7日，张春京擅自将刘献周汇入银行账户中用于解除上述房屋抵押手续的款项取出，致使该房屋的抵押登记无法解除，刘献周无法办理该房屋的产权变更手续。刘献周于2013年3月向北京市西城区人民法院提起诉讼，西城区法院作出（2013）西民初字第7350号民事判决书，判令张春京继续履行与刘献周的买卖合同，办理解除房屋抵押登记手续，并协助将房屋过户到刘献周名下。该判决生效后，刘献周向西城区法院申请强制执行时才得知，该房屋因张德红与张春京民间借贷纠纷一案已被北京市东城区人民法院于2013年5月28日查封。在东城区法院执行过程中，刘献周以有利害关系的案外人的名义向东城区法院提起执行异议，东城区法院于2014年7月28日作出（2014）东执异字第1998号执行裁定书，以刘献周不能证明在查封房屋前已实际占有该房屋为由，裁定驳回刘献周的执行异议。刘献周认为，刘献周已经付清全部购房价款，并在支付价款后一直实际占有上述房屋，刘献周对上述房屋具有所有权，东城区法院不应对上述房屋进行执行，故起诉要求：1、确认刘献周对位于×××屋享有所有权；2、停止对位于×××房屋的执行并解除对该房屋的查封；3、诉讼费由张德红和张春京负担。该案审理中，刘献周变更诉讼请求如下：请求判决停止对×××房屋的执行并解除对该房屋的查封，诉讼费由张德红和张春京负担。
张德红在一审中答辩称：不同意刘献周的诉讼请求，理由如下：1、西城区法院的判决内容是要求张春京协助办理解除抵押并办理房屋过户，但该房屋至今没有过户，刘献周只是支付了购房款，房屋所有权并没有发生转移，涉案房屋的所有权人现在仍为张春京，而不是刘献周；2、张德红申请法院查封涉案房屋以执行东城区法院作出的（2013）东民初字第06962号生效判决符合法律规定，东城区法院在执行过程中依法查封、拍卖登记在被执行人名下的房产也符合法律规定；3、刘献周不能证明其在东城区法院查封涉案房屋之前已经对该房屋实际占有。东城区法院于2013年5月27日裁定查封了涉案房屋，于2013年12月11日公告拍卖并将公告文书张贴于涉案房屋门上，但刘献周迟至2014年3月24日才向法院提起执行异议，因此刘献周在法院查封前根本没有实际占有该房屋；4、张春京与刘献周签订房屋买卖合同后，已经公证授权刘献周的配偶张力办理房屋过户手续，授权期限三个月，在长达三个月的期限内，刘献周没有主动办理房屋过户手续，其行为存在过错；5、刘献周在该案中主张的是债权而非物权，该债权相对于张德红的债权没有优先权。西城区法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决书确定的债权为买卖合同之债，东城区法院作出的（2013）东民初字第06962号民事判决书确定的债权为借贷之债，两份判决所确定的同为债权。根据法律规定，债权与债权相冲突时，先生效的债权优先于后生效的债权，故涉案房屋应当优先用于清偿张德红的债权。综上所述，张德红不同意刘献周的诉讼请求。
张春京在一审中答辩称：张春京将涉案房屋出售给刘献周属实，向张德红借款也属实。张春京没有将涉案房屋交付给刘献周，只是在卖房时将房门钥匙交给中介，因此房屋所有权至今仍为张春京所有。
一审法院审理查明：2012年12月24日，刘献周（买受人）与张春京（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定刘献周购买张春京单独所有的位于×××房屋，房屋成交价格1800000元。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京我爱我家房地产经纪有限公司；房地产经济职业人员姓名：王海花）。出卖人应当在领取全部房款当天（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该房屋已经设定抵押，张春京应于2013年1月10日前办理抵押注销手续。
2013年1月10日，刘献周（买受人）与张春京（出卖人）签订补充协议，协议约定刘献周于2013年1月10日支付张春京房款73万元，张春京用于所售房屋解抵押，张春京承诺此房招商银行的抵押自2013年1月10日起15日内解除，所售房屋产权转移手续（即过户）定于2013年1月31日之前办理完毕。
2013年3月1日，刘献周与张春京又签订补充协议，协议约定双方于2013年3月1日公证涉案房屋给刘献周，刘献周将张春京的抵押解除，并支付张春京30万元，剩余6万元房款于房屋交付当日支付张春京。同日，张春京及配偶王艳在北京市中信公证处办理了公证委托书一份，委托刘献周的配偶张力代张春京办理诉争房屋的提前还款、解除抵押登记手续、签订网签合同、缴纳税费、办理登记过户手续、代为领取房屋价款等相关事项，委托期限自2013年3月1日起，至满三个月之日止。截至2013年3月7日，刘献周通过现金及汇款的方式，共向张春京给付购房款1811524.40元。
此后，因刘献周向张春京银行账户中汇入的解除抵押的款项被张春京取出，刘献周于2013年3月向北京市西城区人民法院（以下简称西城区法院）提起诉讼，要求张春京继续履行与刘献周签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，解除涉案房屋的抵押登记手续，配合刘献周办理涉案房屋的过户手续，并要求张春京返还多支付的房款11524.40元及违约金180000元，诉讼费由张春京负担。西城区法院经审理，认为刘献周与张春京签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议是有效合同，张春京应当按照合同的约定将涉案房屋过户到刘献周名下。因刘献周向张春京银行账户中汇入的解除抵押的款项被张春京取出，致使张春京委托张力办理解除抵押、过户等手续的期限已过，导致涉案房屋的抵押不能解除，无法过户，张春京的行为属于违约，故刘献周要求张春京到招商银行北京分行办理解除涉案房屋抵押手续的诉讼请求，应予支持。故西城区法院于2013年9月13日作出（2013）西民初字第7350号民事判决书，判决：一、张春京继续履行与刘献周签订的北京市存量房买卖合同及补充协议，办理解除涉案房屋的抵押手续，并配合刘献周将该房屋过户到刘献周名下；二、张春京返还刘献周多付的购房款11524.40元；三、张春京支付刘献周违约金180000元。该判决于2013年12月13日生效。
一审法院另查：2013年5月8日，张德红向该院提起诉讼，要求张春京偿还对其借款2000000元及逾期利息（自2012年11月19日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。案件审理中，张德红提出财产保全申请并提供担保。东城区法院于2013年5月27日作出（2013）东民初字第06962号民事裁定书，裁定：一、查封张德红名下位于×××的房屋；二、冻结张春京在其开户银行内的存款2000000元，如存款不足，查封、扣押其相应财产。2013年5月28日，东城区法院对涉案房屋进行了查封。2013年6月19日，东城区法院作出（2013）东民初字第06962号民事判决书，判决：一、张春京偿还张德红借款本金2000000元；二、张春京支付张德红逾期利息（以2000000元为基数，自2012年11月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。该判决现已生效。此后，张春京未能履行该生效判决，张德红于2013年8月8日向该院提出强制执行申请。东城区法院于2013年12月11日作出评估拍卖告知书，告知张春京于三日内履行（2013）东民初字第06962号民事判决书确定的法律义务；逾期不履行，东城区法院决定对已查封的涉案房屋进行评估、拍卖。
（2013）东民初字第06962号民事判决书的执行过程中，刘献周向东城区法院提出执行异议，称（2013）东民初字第06962号民事判决书仅凭一张借条即认定2000000元的借款，有虚假诉讼的嫌疑，且张春京身份证上的住址有可能系其名下房产，执行法院可以执行该套房产。涉案房屋已由刘献周支付全部价款并搬入居住，且刘献周对未办理房屋过户登记手续没有过错，故要求中止对涉案房屋的执行。东城区法院于2014年7月28日作出（2014）东执异字第1998号执行裁定书，认为（2013）东民初字第06962号民事判决书涉嫌虚假诉讼的主张不属于法律规定的案外人异议的审查范畴，该主张应当通过其他法律途径解决。刘献周虽已支付1750000元购房款且对未办理产权过户手续没有过错，但未能证明其在该院查封涉案房屋前已实际占有该房屋，故对刘献周的执行异议不予支持，并裁定驳回刘献周的异议请求。刘献周于收到上述裁定书后，在法定期限内提出该案诉讼，要求停止对位于×××房屋的执行并解除对该房屋的查封。
一审庭审中，刘献周称其在2013年3月起即实际占有涉案房屋，并在2013年5月至2014年8月期间，将涉案房屋出租给案外人赵丹，自2014年8月提前解除租赁合同后，涉案房屋一直由刘献周本人居住，并提交物业交验单、崔云平在东城法院补充听证会中的证人证言、水龙头安装费收据及安装企业的工商信息、我爱我家企业信息资源表、我爱我家员工张涛的证人证言、房屋租赁合同及补充协议、房屋续租协议、房屋押金收条、与赵丹的物业交割单、补开的佣金发票复印件、购买衣柜的客户送装登记单和发票、大中电器保修协议、退还赵丹押金等款项的收条和银行凭证、赵丹的证人证言、水费无欠缴证明及缴费记录、电费交纳情况及签订电费结算协议回执、燃气费无欠缴证明及赵丹配偶迟明明交纳燃气费的银行交易明细、宽带互联网接入服务申请登记表和缴费收据及办理移机业务的证明、卫生费收据、物业服务协议及物业费收据、西便门西里社区居委会出具的居住证明等予以证明。张德红和张春京对刘献周提交的上述证据中，佣金发票复印件、退还赵丹押金的银行凭证、水费及电费和燃气费交纳情况证明、物业服务协议及物业费收据的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可；对其他证据的真实性均不予认可。张德红认可刘献周在该案诉讼期间在涉案房屋内居住，但主张刘献周并未自2013年3月起即占有涉案房屋，也未将涉案房屋出租给赵丹，并提交物业管理服务协议、物业费收据、该院执行庭送达评估拍卖告知书时拍摄的涉案房屋外部照片、与宽带通公司的录音等予以证明。刘献周对张德红提交的上述证据的真实性均认可，对证明目的不认可。张春京对张德红提交的证据均认可，并称没有将房屋钥匙交给刘献周，只是在委托我爱我家公司出售涉案房屋时将房屋钥匙交予我爱我家公司，此后再没有回到涉案房屋居住，也给过张德红一把钥匙。
一审法院判决认定：根据法律规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该案中，西城区法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决书已经确认了张春京和刘献周之间的房屋买卖合同合法有效，并判决张春京配合刘献周将涉案房屋过户至刘献周名下。该院认为，西城区人民法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决书可以起到确认刘献周对涉案房屋享有所有权的法律效力，且该判决书一经生效，涉案房屋的所有权即转移给刘献周。因为所有权具有排除他人干涉妨害的权能，且所有权对张德红享有的债权具有优先性，故该院认为，刘献周对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益，现刘献周依据（2013）西民初字第7350号民事判决书要求该院停止对涉案房屋的执行程序并解除查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。
关于张德红称该院对涉案房屋的执行程序符合法律规定不应解除，刘献周不能证明其在查封前已对涉案房屋实际占有以及刘献周对没有办理过户存在过错的答辩意见，该院认为，该案的审理重点是刘献周就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行程序是否合法、刘献周是否实际占有涉案房屋以及刘献周在过户中是否存在过错，不是该案的审查重点。现刘献周依据（2013）西民初字第7350号民事判决书对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故张德红的上述答辩意见不具有法律依据，该院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：自判决生效之日起，停止对×××房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
张德红不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。一审法院认定“西城区法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决书可以起到确认刘献周对涉案房屋享有所有权的法律效力，且该判决书一经生效，涉案房屋的所有权即转移给刘献周”明显错误。西城区人民法院于2013年9月13日作出（2013）西民初字第7350号民事判决，而在该判决作出之前，涉案房屋已经于2013年5月28日被一审法院查封。依据（2013）东民初字第06962号民事裁定书，西城区人民法院的判决存在瑕疵。依据物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，通过房屋买卖方式取得房屋所有权的，房屋所有权自登记后发生转移，可见，本案中的房屋所有权并未发生转移，张春京依然是该涉案房屋的所有权人。张德红诉张春京民间借贷纠纷一案，一审法院依据张德红的申请，于2013年5月28日对涉案房屋采取了诉讼保全措施，并于2013年6月19日作出了（2013）东民初字第06962号民事判决。（2013）西民初字第7350号民事判决确定的债权为买卖合同之债，（2013）东民初字第06962号民事判决确定的债权为借贷之债，两份判决确定的同为债权，只存在先后履行顺序之分，不存在优先权的问题，一审法院错误的依据（2013）西民初字第7350号民事判决认定刘献周对涉案房屋享有所有权。二、一审法院对本案的焦点问题认识错误，对事实认识不清。本案的焦点问题是张春京是否将涉案房屋实际交付给刘献周和刘献周在一审法院查封涉案房屋时是否已经实际占有该房屋。在张春京和刘献周买卖房屋的过程中，张春京从没有把涉案房屋交付给刘献周，刘献周也不能证明在法院查封涉案房屋前已经实际占有该房屋。因此，根据《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定“案外人已经支部全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求，应予支持”，（2014）东执异字第1998号执行裁定书裁定驳回了刘献周的异议请求。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回刘献周的一审全部诉讼请求，或将该案发回重审，一、二审诉讼费用由刘献周承担。
刘献周针对张德红的上诉理由主要答辩如下：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。我国物权法第二十八规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，西城区人民法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决已经确认了张春京与刘献周之间的房屋买卖合同合法有效，并判决张春京配合刘献周将涉案房屋过户至刘献周名下，根据前述规定，该判决已经确认刘献周对涉案房屋享有所有权，其该判决一经生效，涉案房屋的所有权即转移给刘献周。张德红与张春京之间的民间借贷求偿权为债权范畴，故刘献周对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益，一审法院支持刘献周的诉讼请求于法有据。二、刘献周作为买受人对仍登记在张春京名下的涉案房屋提出执行异议符合法律规定，足以排除张德红的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘献周与张春京于2012年12月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，一审法院于2013年5月28日查封涉案房屋，刘献周于2013年3月即实际占有涉案房屋，有大量证据佐证，刘献周也已经付清全部房款，因张春京擅自取出房款导致抵押无法解除，无法过户，刘献周对此没有过错，根据上述规定，刘献周提出的执行异议符合法律规定，足以排除张德红的执行。三、张德红与张春京存在虚构债务、虚假诉讼的嫌疑。张春京陈述多次反言，多处矛盾，张春京与张德红系多年合作伙伴，张德红始终未能出示向张春京出借200万元的有效证明，故张德红与张春京之间的民间借贷是否存在，令人质疑。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回张德红的全部诉讼请求。
本院审理查明：截至2013年3月1日，刘献周通过现金及汇款的方式，共向张春京给付购房款175万元。
张春京及配偶王艳在北京市中信公证处办理了公证委托书一份，委托事项还包括办理涉案房屋的物业交割手续等一切事宜。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有刘献周提交的北京市存量房屋买卖合同及两份补充协议、房屋所有权证、张春京出具的收条及付款的三张银行凭证、西城区人民法院作出的（2013）西民初字第7350号民事判决书及生效裁判证明书、张春京取款的银行流水、偿还招商银行贷款的凭证、贷款结清证明、公证书及委托书、刘献周和张力的结婚证、东城区人民法院作出的（2013）东民初字第06962号民事判决书、东城区人民法院听证会笔录及补充听证会笔录、东城区人民法院谈话笔录、东城区人民法院作出的（2013）东民初字第06962号民事裁定书、东城区人民法院作出的（2014）东执异字第1998号执行裁定书，张德红提交的东城区人民法院作出的（2013）东民初字第06962号民事判决书、东城区人民法院作出的（2013）东民初字第06962号民事裁定书、公证书、东城区人民法院评估拍卖告知书等证据以及当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，刘献周和张春京于2012年12月24日、2013年1月10日、2013年3月1日签订了北京市存量房屋买卖合同及两份补充协议，一审法院于2013年5月28日查封涉案房屋，故在一审法院查封之前，刘献周与张春京已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，在刘献周依据房屋买卖合同支付大部分房款的情形下，张春京和其配偶于2013年3月1日以公证授权的方式委托刘献周的配偶张力办理涉案房屋出售的一切事宜包括物业交割手续，此时，张春京实际上已失去对涉案房屋的控制，而刘献周可随时与其配偶张力进行涉案房屋的物业交割。刘献周主张其于2013年3月1日起实际占有涉案房屋，并提交了2013年3月1日的物业交验单，中介公司工作人员亦陈述于该日完成涉案房屋的物业交割。刘献周称其实际占有涉案房屋后将涉案房屋出租，并提交了中介公司企业信息资源表，该表显示涉案房屋出租的登记时间为2013年4月16日，出租人为刘献周，赵丹于2013年5月20日起承租涉案房屋，中介公司人员与赵丹对此亦予以确认，刘献周还提交了房屋租赁合同、房屋押金收条、与赵丹的物业交割单等证据予以佐证。西便门西里社区居委会同时出具证明，2013年3月至今，刘献周在涉案房屋居住，期间将房屋出租给赵丹一段时间。综合上述情形，本院认定刘献周在2013年3月实际占有涉案房屋，故在一审法院查封涉案房屋之前刘献周已经实际占有涉案房屋。再次，刘献周与张春京签订的房屋买卖合同约定房屋总价款为180万元，截至2013年3月7日，刘献周通过现金及汇款的方式共向张春京给付购房款1811524.40元，故刘献周已经按照买卖合同约定支付全部价款。最后，因刘献周向张春京银行账户中汇入的解除抵押的款项被张春京取出，致使张春京委托张力办理解除抵押、过户等手续的期限已过，导致涉案房屋的抵押不能解除，无法过户，张春京的行为属于违约，故并非因刘献周自身的原因未办理涉案房屋过户登记。依据上述法律规定，刘献周请求停止涉案房屋的执行，于法有据，应予支持。另，张德红以其已向西城区人民法院申请撤销（2013）西民初字第7350号民事判决为由，请求本院中审理本案，因该第三人撤销之诉的审理结果并不影响本案的处理结果，故对其该项请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费330元（含公告费260元），由张春京、张德红负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由张德红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 钱丽红
代理审判员 韩耀斌
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 何 柳