吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终372号
上诉人（原审被告）：白永顺，男，1951年10月2日生，汉族，现住松原市宁江区爱珂小区**号楼*单元***室.身份证号码2223031951********。
委托代理人：杨亚茹，女，1950年10月12日生，汉族，现住松原市宁江区爱珂小区**号楼*单元***室，身份证号码2223031950********。
被上诉人（原审原告）:松原市兴隆物业管理有限公司，住所地松原市宁江区文化街，统一社会信用代码91220702668794269E。
法定代表人：刘兴龙，经理。
委托代理人：刘兴洲，男，汉族，1956年9月11日生，生，现住松原市宁江区民主街5委，身份证号码2207021956********。
委托代理人：姜凯枫，男，汉族，1979年5月24日生，住所地松原市宁江区临江街6委。身份证号码2207021979********。
原审原告松原市兴隆物业管理有限公司诉原审被告白永顺物业服务合同纠纷一案，宁江区人民法院于2017年11月17日作出（2017）吉0702民初4023号民事判决。原审被告不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人杨亚茹、被上诉人的委托代理人刘兴洲、姜凯枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白永顺的上诉请求：撤销（2017）吉0702民初4023号判决，发回重审或依法改判；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原告没有按照物业合同提供服务，小区一片混乱，违约在先没有进行过其他任何服务。原告没有经过审批没有相应资质，不符合规定，上门砸锁、堵锁眼、拉电、放水，给业主造成严重损失。被上诉人没有证据证明其进驻小区是通过建设单位招标方式进驻的，或者是由本小区业主大会聘任的。依照法律规定物业企业应当由业主大会选聘并与业主委员会签订书面的物业服务合同，如果进驻不合法，其与业主签订的物业服务协议和业主公约无效。2015年正月十五外边放孔明灯，被告二楼缓台起火消防灭火，事故发生后物业不闻不问，不作处理。小区没有保安巡逻，没有监控设施。被上诉人在服务过程中怠于履行服务职责。强制收取热量表1680元，要求把表钱返还给业主。小区一楼的楼梯间被物业出售，钱被物业收取，小区两个车库未经业主同意被物业销售，要求物业返还欠我们业主的钱。物业基本义务不履行，何谈收取物业费。一楼原设计商企是一个门，物业私自改成两个门，影响楼房质量。在签订购房合同时，合同上物业收费是6角每平，现在收7角，违反物业收费标准。原审判决支持物业费用的90%对上诉人不公平，被上诉人收取的物业费跟上诉人享受的服务不成正比。
兴隆物业公司的二审答辩称：上诉人所述很多不是事实，物业公司是招聘方式选聘的，不是建设公司任命的，也不是不正当手段续选的。计量表的事市里发改委有文件。楼梯间不归物业管是开发商的，物业用了几个都是给保洁员放打扫卫生的物品。合同上说的六角一平是刚开始时没开发完时定的价格，后来是七角一平。我公司的一直尽职尽责提供服务，上诉人人不交物业费属于违约，我公司诉求有法律依据，建议本院驳回上诉，维持原判。
兴隆物业公司原审诉称：原告是宁江区爱珂国际社区的物业管理服务单位，被告是爱珂国际社区22号楼2单元203室的业主，被告于2010年12月9日办理入住时与原告签订《物业管理服务委托协议》和《业主公约》，约定由原告为其提供物业管理服务，被告按年度向原告交纳物业管理服务费（按建筑面积0.7元/月/平方米），物业服务费按年度收取，被告每年提前一个月交纳本年度服务费，若被告逾期，应按应交纳金额每日向原告支付5‰的违约金。签约后，在双方实际履行物业管理服务协议过程中，被告于2015年开始至今，被告一直未付物业费。故诉至法院要求判令白永顺给付2015年1月1日至2017年12月31日止期间的物业费1744元，违约金1908元，共计3652元，并承担诉讼费用。
白永顺原审辩称：一、原告没有按照物业服务合同约定提供主要物业服务，服务质量存在重大瑕疵，违约在先，原告应当对物业管理区域有关的公用部位、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护，修缮、服务于管理，而原告除了对垃圾箱进行了简单的清理、运送之外，原告没有对被告没有进行过其他任何服务，答辩人想不出原告对答辩人进行过哪项服务，原告主要存在以下的行为：1、不履行安全保卫义务；2、不履行维护共用设施的义务；3、原告的收费标准过高，没有经过审批；4、原告的管理水平及用人资质不符合相关的规定，没有相应的资质。二、原告没有对公用部位维护，没有对公共绿化进行维护，没有对公共部分的保洁进行很好的管理，没有对公共区域的秩序进行维护，没有对车辆的停放进行管理。三、被告主张先履行抗辩权。楼道不经常打扫，外来人员随意能进入我们小区，小广告到处乱贴。另外，小商小贩以及附近药店、洗车场天天产生噪音，严重影响我们休息，也影响孩子学习。本单元内还有养狗现象，狗天天在楼道内大小便，气味难闻，楼下放的摩托车丢了，物业不管，根本没有监控。四、2015年农历正月十五，天上掉下孔明灯在被告二楼的缓台烧着了，后消防灭火，但窗户不能用，物业只安小窗户。2017年5月，物业公司将水表断了，物业公司不提供服务。因此，请求法院驳回原告的起诉。
原审法院经审理查明：兴隆物业公司提供爱珂国际入住会签单显示白永顺于2010年12月9日入住爱珂国际社区22号楼2单元203室，建筑面积69.22平方米。入住时与兴隆物业公司签订了《松原市爱珂国际社区业主公约》和《松原市爱珂国际社区物业管理服务委托协议》。该协议中约定甲方为白永顺、乙方为兴隆物业公司。甲方同意将位于松原市爱珂国际社区22号楼2单元205室的房屋（建筑面积为69.22平方米）及小区的公用设施，共用部位委托给乙方实行统一管理。“物业管理服务内容”为：房屋建筑的共用部位的日常维修，养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公共绿地和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车两停放进行管理。“物业服务质量”要求按《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》。委托管理期限为2010年12月9日至2020年12月9日止，委托协议期满后，业主大会对本公司的物业服务及管理无异议的，本协议继续履行生效。“物业管理服务费及交纳办法”：甲方应交纳的物业管理服务费标准如下：（1）住宅物业0.7元/月/平方米，车库物业0.8元/月/平方米；（2）商业物业1.0元/月/平方米；物业管理服务费计费起始日期以入住通知单规定入住时间为准，物业管理服务费按年度收取，每年提前一个月为缴费时间，若超过期限，仍未交的甲方应按每日应交金额的5‰支付违约金；物业管理服务费收费标准，若有调整则乙方按政策规定调整并在物业管理区域明显位置公告。该协议规定的其他内容（详见协议书）；双方签订的业主公约规定了双方的权利和义务，约定物业公司应保持小区的正常秩序，管理小区的所有车辆的停放，防止任何人楼宇或公用设施，公共部分进行变更及损害等责任、权利和义务。约定业主应按照公约的规定，负责交纳其名下应承担的物业罐里飞及其他费用等责任、权利和义务（详见业主公约）。以上事实，有兴隆物业公司提供的物业管理服务委托协议、业主公约、物业服务企业资质证书、入住会签单、登记表、照片等复印件在卷为凭，原审法院予以确认。
原审法院认为：兴隆物业公司与白永顺签订的《松原市爱珂国际社区业主公约》和《松原市爱珂国际社区物业管理服务委托协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。兴隆物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，不存在业主没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，白永顺系该小区业主，兴隆物业公司与白永顺之间形成了物业服务合同关系，白永顺应当按约定交纳物业服务费。业主抗辩的卫生、维修、保安巡逻、监控等管理不规范问题，属于个别性问题，并非管理中的常态现象。报告提供的照片不足以证实水电问题系原告所为，且窗户问题与本案不属于同一诉，故本院对被告的辩解理由，不予采信。结合双方之间物业服务合同的性质、特点，以及合同的履行情况和兴隆物业公司存在个别瑕疵，白永顺应适当少交物业费，为承担年物业费90%为宜。据此，白永顺应向兴隆物业公司交纳拖欠2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费为1570元（69.22平方米×0.7元/月/平方米×36个月×90%）。因兴隆物业公司在提供管理服务期间存在瑕疵，故其主张的违约金请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告白永顺于本判决生效之日立即给付原告松原市兴隆物业管理有限公司物业费1570元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告白永顺承担。
经本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的物业服务协议是双方之间的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被上诉人在合同约定的期间向上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照约定向被上诉人交纳物业费。因合同履行期间内被上诉人提供的物业管理和服务有个别瑕疵，不能完全按照合同约定履行合同义务，可适当减少物业费，一审判决按照90%的标准给付并且免除业主的违约金给付义务，符合合同约定和法律规定。关于上诉人提出物业进驻小区不合法问题，物业公司进驻小区的程序是否合法属于行政管理的范畴，不属于民事纠纷中业主拒付物业费用的法定事由。关于上诉人提出物业服务质量不好、不履行约定义务、上诉人家起火物业不闻不问、没有监控、管理不规范等问题，因一审法院已在判决中对此进行了裁量，本院二审对此不再予以重复考虑。关于上诉人提出物业公司存在断水、断电、堵锁孔以及砸锁等问题，如果属实，属于违法犯罪行为，上诉人可向公安机关举报处理。关于上诉人提出以前按照7角每平交纳的物业费用超过6角每平的部分要求返还的问题以及楼梯间、车库被出售要求返还出售钱款问题、热量表收费1680元要求返还问题，上诉人在一审中未提出反诉，如有证据证明存在多交物业物的情况、物业公司违法出售业主房产的情况以及物业公司滥收费的情况，上诉人可另案主张返还。关于上诉人提出的物业公司私改商企设计问题，属于行政处理问题，不属于民事案件的管辖范围。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合同，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙世雁
审判员 徐 芳
审判员 李敏英
二〇一八年三月二十八日
书记员 孙丽新