山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第500号
上诉人（原审原告）任敏，女，1974年3月13日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人周亮，山东胜远律师事务所律师。
委托代理人赵健，山东胜远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）岳建军，男，1981年10月3日出生，汉族，个体工商户，现住济南市市中区纬三路北段路东营业房****号。
委托代理人张渝梓，北京君致（济南）律师事务所律师。
上诉人任敏、岳建军因房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区纬三路北段路东北4号涉诉房屋，是由案外人济南市市中仁贤租赁服务中心建设的自有房产，该房屋现没有办理产权登记手续，但已交付使用。2010年7月起，任敏与案外人济南市市中区仁和租赁服务中心（以下简称仁和租赁中心）签订了关于涉诉房屋的租赁合同，一直承租并使用该房屋；2012年4月29日，双方又续签了租赁合同一份，期限自2012年7月1日起至2014年6月31日止。2012年5月8日，仁和租赁中心出具证明，表示同意承租人任敏在承租期间将其租赁该中心的涉诉房屋进行转租。2012年4月13日，任敏就涉诉房屋与岳建军签订《房屋租赁合同》一份，约定其将承租仁和租赁中心的房屋中的40平方米出租给岳建军经营使用，期限自2012年4月13日至2013年4月12日止，租金按年交纳，年租金为50000元，一次性付清，先交租金后使用房屋。岳建军依约定向任敏交纳了全年的租金50000元，任敏也依约定将房屋按时交付给岳建军经营使用。2013年4月13日，合同到期后，岳建军未将房屋交还给任敏。对此，任敏称其在合同到期前和到期后，多次向岳建军要求移交涉诉房屋，但岳建军拒不腾出，也不向其交纳占用期间的使用费；岳建军称合同到期后，其马上组织人员将房屋腾出，临时借用了隔壁邻居付亚娟的房屋作为经营用房，并且出具了付亚娟的证言；另有案外人苑志刚及岳建军的妹妹岳艳艳出庭作证证实岳建军于2013年4月13日将涉诉房屋腾出。任敏未能及时取得房屋的原因是其不主动到岳建军处办理交接手续。至本案开庭审理时，本案涉诉房屋的钥匙尚在岳建军处持有。根据任敏提供的照片及录音资料显示，合同到期后，岳建军仍在此继续经营餐饮（字号为“黄焖鸡米饭—火车站店”），任敏曾在2013年7月22号打电话给岳建军，要求岳建军归还房屋，且催要过合同到期后的租金，但岳建军方称接电话的不是岳建军，而是岳建军的父亲，他不了解情况；照片是什么时间拍摄的不能确定，故上述证据不能作为有效证据使用。庭审后，岳建军将涉诉房屋钥匙交至法院，由法院转交给任敏，任敏表示撤回要求岳建军腾房的诉讼请求。现任敏请求法院依法判令岳建军向其支付2013年4月13日至起诉之日2013年7月22日的房屋租金13700元，以日千分之一（50元）的标准支付违约金5000元，自2013年4月13日起至2013年7月22日止，诉讼费用由岳建军承担。另查明，庭审中，任敏放弃要求岳建军承担其利息损失的诉讼请求。再查明，任敏诉讼请求中要求岳建军支付租金金额13700元是2013年4月13日起至起诉之日2013年7月22日的租金金额（以年租金50000元的标准，每日的租金应当是136.99元，至2013年7月22日为100天，应为13699元）；违约金是以应交年租金共计50000元为基数，根据合同约定的日千分之一的标准计算至2013年7月22日，即为5000元。
原审法院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方之间所签订的关于济南市市中区纬三路北段路东北4号房屋的租赁合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但因该房屋的承建方即案外人济南市中仁贤租赁服务中心尚未能出具该房产合法的建设和规划手续及所有权证书，故该中心与任敏所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及任敏与岳建军所签订的《房屋租赁合同》，根据最高人民法院相关司法解释之规定，均应为无效合同。司法解释中还规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应当予以支持。本案中，双方所签订的合同到期后，岳建军未将房屋及时腾出将钥匙交付任敏，并办理与涉诉房屋相关的交接手续，其主观上负有一定过错。岳建军虽提供了证人证言证实其已于合同到期后的次日将房屋腾出，但其并没有完成合同履行完毕后附随的其他义务，即办理交接手续；且其实际腾出房屋的时间，就其本人认可的时间，也已超出了约定的合同期限一天。其在庭审中称未能及时办理房屋交接手续是由于任敏不找其拿房屋钥匙所致，未能提供相应证据证实，且根据现有证据显示，客观事实明显与岳建军的此项辩解不符，故对岳建军的此项抗辩理由，不予采信。我国《合同法》规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。基于此，再结合最高人民法院的相关司法解释的规定，对任敏要求岳建军向其支付在2013年4月13日至2013年7月22日占用房屋期间产生的使用费13699元的诉讼请求，依法予以支持，超出的部分，没有事实依据，不予支持。关于2013年7月23日至岳建军实际将钥匙交付的房屋使用费，任敏可另案主张权利。对于违约金问题，因为双方所签订的合同为无效合同，故任敏要求岳建军向其支付违约金的诉讼请求，没有法律及合同依据，依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、岳建军于判决生效之日起十日内向任敏支付其占用济南市市中区纬三路北段路东北4号房屋2013年4月13日至2013年7月22日期间的使用费人民币13699元。二、驳回任敏的其他诉讼请求。案件受理费145元，财产保全费520元，均由岳建军负担。
上诉人任敏不服原审判决上诉称：我方第二项诉讼请求为请求法院判令岳建军支付自2013年4月13日至判决生效之日的房屋使用费，而非自2013年4月13日至同年7月22日的房屋使用费。一审的审理和判决内容与诉讼请求有误差。经原审法院调解，岳建军于2013年9月5日将涉案房屋的钥匙由法院转交，应将房屋使用费判至该日。一审认定合同无效是错误的，岳建军未及时腾房并办理交接手续，主观上有过错，即使合同无效，依法也应赔偿相应的经济损失。请求撤销原判，驳回岳建军的上诉。
上诉人岳建军的答辩意见同上诉意见。
上诉人岳建军不服原审判决上诉称：我方在合同到期后第二天即搬离了涉案房屋，房屋此后处于空置状态，不存在占有使用之说，不应支付使用费。办理交接并不是单方义务，未交付钥匙是因为任敏不过来接收钥匙，我方主观上不存在过错，不存在任何违约情形，任敏不能将其怠于行使权利的后果要求我方承担。请求依法改判。
上诉人任敏的答辩意见同上诉意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，岳建军虽然主张其于合同到期次日即搬离了涉案房屋，但并无充分证据证实，且其一直持有涉案房屋的钥匙，直至原审诉讼期间于2013年9月5日方将钥匙交于原审法院，故原审判决其承担合同到期后的房屋使用费并无不当，其上诉理由不能成立。原审中，任敏的诉讼请求为判令岳建军支付自2013年4月13日至判决生效之日的房屋使用费，截止起诉之日暂定为13700元。因岳建军至2013年9月5日方才交付钥匙，故其应当承担自2013年4月13日至9月5日期间的房屋使用费。因涉案房屋无合法建设手续，原审认定双方签订的租赁合同无效并无不当，故任敏主张违约金没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2394号民事判决第二项，即“驳回任敏的其他诉讼请求”；案件受理费的负担，即“案件受理费145元，财产保全费520元，均由岳建军负担”。
二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2394号民事判决第一项，即“岳建军于判决生效之日起十日内向任敏支付其占用济南市市中区纬三路北段路东北4号房屋2013年4月13日至2013年7月22日期间的使用费人民币13699元”。
三、岳建军于本判决生效之日起十日内向任敏支付其占用济南市市中区纬三路北段路东北4号房屋2013年4月13日至2013年9月5日期间的使用费19864元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费580元，由任敏负担240元，由岳建军负担340元。
本判决为终审判决。
审判长 邵举强
审判员 刘寿德
审判员 王周江
二〇一四年一月二十一日
书记员 吴秀婷