上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1947号
原告杜连章。
被告孟忠亮。
原告杜连章与被告孟忠亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜连章到庭参加诉讼。被告孟忠亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杜连章诉称，原告与被告孟忠亮于2011年7月12日签订《房屋租赁协议》，约定原告将上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称柳营路房屋）出租给被告，租赁期限自2011年7月20日至2017年7月19日，租金每月3，600元，先付后用，按三个月为一期支付，提前7天支付下期租金。协议另约定被告不得将房屋做群租使用，装修时不得破坏房屋结构，装修方案须经原告认可。然而合同履行期间，被告擅自将房屋分割成小间做群租使用，被相关部门查处，并上门执法清场，为清理强拆现场恢复原状，原告请小区物业工作人员清运垃圾，支付了垃圾清运费2，750元。被告已于2014年8月3日搬离，但柳营路房屋内地板被损坏，厨房内原有的橱柜被被告拆除，卫生间内原有的品牌热水器被被告擅自更换，同时被告欠付租金及水电费用，被告行为已构成违约，原告现起诉要求：确认原、被告之间的《房屋租赁协议》自2014年8月3日解除；被告支付2014年7月19日至2014年8月3日拖欠的租金（按每月3，600元的标准计算）；被告支付2014年5月至8月的水费1，100元，2014年6月至8月的电费738.54元；赔偿损坏地板、拆除橱柜、更换热水器的损失2，000元；支付垃圾清运费2，700元。
被告孟忠亮辩称，不同意原告的诉讼请求。被告所持的协议与原告提供的协议不一致，被告所持协议约定被告可自行装修。被告当时进行装修，需搬运砖块进小区，物业公司不允许，后通过原告解决此事，原告到过房屋内收取租金，故原告对房屋装修和使用状况是知道的。现房屋已由原告收回。
经审理查明，2011年7月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将柳营路房屋出租给被告用于居住／经营，装修为毛坯，租期自2011年7月20日起至2017年7月19日止。该协议补充条款手写部分约定，房屋租金为3年起算，3年以后按市场价格进行调整，合同不变，原告同意房租从7月20日算，房屋维修由被告自行承担，原告同意被告自行装修。同日，原告向被告交付了柳营路房屋，双方对房屋内设施设备签订清单一份，厨房橱柜一套，卫生间热水器一台在列。协议签订后，被告向原告支付押金3，600元。
2011年7月12日，原、被告又签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将柳营路房屋出租给被告用于居住／经营，装修为简装，租期自2011年7月20日起至2017年7月19日止；月租金3，600元，先付后住，被告先付三个月的租金，租金按季度结算，被告另支付押金3，600元，被告提前7天支付下三个月租金；承租期内，被告不得将房屋转租他人；水、电、煤等一切与居住有关的费用由被告按月支付，不得拖欠，房内设备不得遗失和损坏，否则照价赔偿。该协议补充条款手写部分约定：房屋租金初定为三年的价格，第四年按市场价格适当调整，合同不变；因被告装修，原告同意从2011年7月20日起算，室内维修由被告承担；被告同意不搞群租户，在装修时不任意破坏房屋结构，装修方案必须取得原告认可，同时要遵守物业各项规定。协议落款处另手写载明：“柳营路XXX弄XXX号XXX室租房合同以此协议为准，其他合同作废”。
被告承租柳营路房屋后，改变房屋结构进行分割装修，分别转租多人。2014年7月22日，虹口区广中街道综治办、虹口区广中路派出所、虹房局广中房管办事处联合向原告发出《上海市虹口区广中街道群租责令整改通知书》，载明：经查，柳营路房型为2室1厅，建筑面积136平方米，现分割成8间，居住人数为12人，违反了相关规定，通知该户于2014年7月28日前自行改正上述违法行为，逾期不改正的，将依据《上海市居住房屋租赁管理办法》等相关法律规定，对该户“群租”行为进行处理。后因未完成整改，2014年7月底，相关执法部门上门对柳营路房屋内“群租”行为进行了处理。2014年8月3日，被告迁出柳营路房屋。2014年8月5日，物业公司工作人员潘某某鉴证记载柳营路房屋煤气表读数为0334，水表读数为1472，电表读数夜间为4826.84、日间为3433.03。为恢复房屋原状，清理建筑垃圾，原告支付了垃圾清运费2，700元。
另查明，2014年5月14日至8月14日期间，柳营路房屋内水费为1，177.10元。2014年5月12日至8月11日期间，柳营路房屋内电费为769.50元。被告未支付上述期间的水电费，房屋租金向原告支付至2014年7月19日。
审理中，原告表示同意被告支付的保证金3，600元抵扣被告应支付的相应费用。原告申请证人潘某某到庭作证称，证人系物业公司工作人员，原告出租柳营路房屋与被告产生纠纷，相关执法部门在2014年7月31日上门执法，对违法搭建进行了拆除，被告搬离后，证人鉴证了房屋内水电读数，群租房内因被告违章搭建产生的垃圾，原告请人拆除清运，支付了垃圾搬运费2，700元，因为被告在地板上砌墙，拆除造成损坏；房屋内装有热水器，但对设施设备具体情况不清楚。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、潘某某证明、照片、虹口区广中街道群租责令整改通知书、水电费发票、建筑业统一发票、水电读数和设施设备清单、水电读数清单、证人证言，被告提供的《房屋租赁协议》以及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告双方于2011年7月10日签订的《房屋租赁协议》已经双方确认终止，关于柳营路房屋租赁事宜的相关约定应以2011年7月12日双方所签的《房屋租赁协议》为准。根据该协议约定和相关规定，被告承租柳营路房屋不得转租和群租，现柳营路房屋被相关部门认定有群租行为，并被上门执法清场，被告已搬离柳营路房屋，被告行为已构成违约，原告要求于2014年8月3日解除双方的《房屋租赁协议》，于法有据，本院予以支持。租赁期间的租金及水电费用，被告应当支付，原告要求被告支付拖欠租金和水电费的诉讼请求，应予支持。但按照双方协议，原告主张的租金起算时间有误，本院予以调整。关于水电费数额，虽相关单据结算时间超过被告迁出时间，但原告主张的金额已做酌情扣减，本院予以支持。被告承租房屋期间应合理使用房屋，并保持设施设备原状，现因被告违反约定擅自改变房屋结构、损坏地板、拆除设施设备，原告要求被告赔偿损失2，000元并支付因恢复房屋原状产生的垃圾清运费2，700元，本院依法予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于被告的法律后果由其承担。原告同意将被告支付的保证金3，600元抵扣相应费用，即同意返还被告，于法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下之规定，判决如下：
一、原告杜连章与被告孟忠亮签订的《房屋租赁协议》于2014年8月3日解除；
二、被告孟忠亮应于本判决生效之日起7日内向原告杜连章支付自2014年7月20日起至2014年8月3日止的房屋租金1，800元；
三、被告孟忠亮应于本判决生效之日起7日内向原告杜连章支付水电费1，838.54元；
四、被告孟忠亮应于本判决生效之日起7日内向原告杜连章赔偿损失2，000元；
五、被告孟忠亮应于本判决生效之日起7日内向原告杜连章支付垃圾清运费2，700元；
六、原告杜连章应于本判决生效之日起7日内向被告孟忠亮返还押金3，600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告孟忠亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。