河南省新乡市牧野区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牧民二初字第127号
原告李学忠。
被告新乡市盛润房地产开发有限公司，位于新乡市和平北路31号。
法定代表人王润杰，董事长。
委托代理人李雅琳，该公司职员，特别授权。
委托代理人高长生，河南维和律师事务所律师，特别授权。
第三人河南弘鑫实业有限公司（原河南爱思特实业有限公司），位于焦作市解放区王褚村南街38号。
法定代表人田福斌。
第三人鲁玉红。
原告李学忠诉被告新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）、第三人河南弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）、第三人鲁玉红房屋买卖合同纠纷一案，经本院判决后，原告李学忠及被告盛润公司上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院审理后发回我院重审。案件发还重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李学忠，被告盛润公司的委托代理人李雅琳、高长生到庭参加诉讼。第三人弘鑫公司及鲁玉红经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告李学忠诉称，2005年7月15日，原告与河南爱思特实业有限公司签订购房合同书，约定由原告购买其开发的某某小区4号楼2单元1层西户房屋一套，房屋单价为1133元／平方米，并约定该房屋的交付日期为2007年3月25日及逾期交付房屋的违约责任。合同生效后，原告依约履行了63000元付款义务。2008年11月28日，河南爱思特实业有限公司将某某小区住宅小区整体项目转让给被告，由被告接管该项目的开发建设。鉴于此，原告即向被告交纳房款44198元，被告予以接收并出具了收款凭证。直至2009年10月，被告通知原告要求提高房屋价款，否则将单方解除合同。原告认为，被告单方作出的涨价决定于法无据，故不能接收，为此，原告多次找到被告要求其履行购房合同，交付房屋义务，但被告至今未予履行。综上，被告违反合同约定提出涨价、延期交付房屋的行为严重侵犯原告的合法权益，理应继续履行购房合同并承担违约责任。为此，特诉至法院，请求：1、依法判令被告继续履行购房合同交付房屋；2、依法判令被告支付原告违约金173201.08元（计算至2010年3月26日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛润公司辩称，第一，原告和被告没有签订过任何合同，原告也未向被告交付过任何款项；第二，按照2008年11月28日被告和爱思特签订了项目转让协议第四条第四项第五款，凡业主个人购房已交定金和房款，不要求追究逾期交房违约责任由被告负责案子，与业主另签合同，业主如要求追究违约责任，由爱思特负责处理，基于上述原因，由于原告要求追究逾期交房违约责任，其责任应由爱思特自担。所以爱思特并没有将原告和爱思特签订的合同及所收款项移交给被告；第三，被告与爱思特签订合同时，时间是在2005年7月15日，当时爱思特尚未取得商品房预售许可证书，依法应确认合同无效；第四，2009年5月13日，爱思特和被告在新乡日报上发出通知，通知原告按照合同第三条在5月16日交纳90%房款，否则视为默认解除房屋买卖关系，原告当时对通知没有提出异议，也未交付房款，根据双方合同第七条第二款，逾期付款30日视为自动退房，并支付违约金总房款的5%，双方合同解除可以将房屋另行处置。建议法庭驳回原告诉讼请求。
第三人弘鑫公司未提交答辩状。
第三人鲁玉红未提交答辩状。
原告李学忠在案件审理过程中向本院提交以下证据：1、2005年7月15日合同书一份，证明原告购买了某某小区项目房屋一套的事实；2、某某小区项目转让协议书，证明被告承建某某小区项目的事实；3、付款证明及收据5份，证明原告向被告付购房款，被告予以接收的事实；4、新乡市人民政府会议纪要一份，证明被告擅自涨价拒不交付房屋违反政府要求的事实；5、新乡市牧野区人民政府会议纪要一份，证明被告擅自涨价拒不交付房屋，违反政府要求的事实；6、盛润要求交钱的通知一份，证明盛润公司已接收开发项目，里面有被告擅自涨价交钱的通知；7、照片及中院的追记笔录、现场勘验笔录，证明郭祥云把房子退给了公司。
被告盛润公司对以上证据的质证意见为：对证据1有异议，此合同是原告与爱思特公司签订的，不能说明原告与被告有合同关系；对证据2有异议，证明不了原告要证明的问题，协议第四条第四项第五款明确约定，凡是业主要求追究爱思特的交房责任由爱思特解决，不要求追究的应当由被告方与其另签合同，本案中原告并未与被告方签订合同，所以原被告没有合同关系；被告方和爱思特是委托关系，有委托合同；对证据4、5真实性无异议，但其是在爱思特转让之前，且只是为了解决上访问题，与原告追究违约责任没有任何关系，应以双方转让协议为准；对证据6有异议，被告方的通知只针对与被告签订合同的业主；对证据7的真实性无异议，此证据印证了被告的说法，当时调查时候的买主就是鲁玉红，鲁玉红的物品都已经放进房子里了。
被告盛润公司在案件审理过程中向本院提交以下证据：1、项目转让协议，证明不应该由被告承担责任，应由爱思特负责；2、2007年1月15日委托书，按照政府2007年3月30日转让项目协调精神，爱思特撤回到焦作，为了方便业主交付房款，方便交接，所以其委托被告方代收款项；3、通知，这是爱思特和被告一起出具的，向业主说明以下问题：第一，爱思特在和业主签订合同时没有取得商品房预售许可证、土地证，第二，根据协议第四条，爱思特失去了开放资格和与业主履行合同能力，第三，解除业主与爱思特签订的购房合同，第四，仍需购房的享有优先权，与我方另签合同，否则视为默认同意与爱思特公司解除合同，房屋由开发商另行出售；4、2009年5月13日报纸公告，被告和爱思特一块儿公告，证实要求业主在2009年5月16日携带身份证和购房款、交款收据，将购房款的90%，若逾期不交，视为解除合同；5、爱思特在2009年8月25日出具的转让项目业主的处理办法，7个业主要求追究违约责任，按照被告方与爱思特签订的协调由爱思特自行处理，其中包括原告；6、2010年1月5日楼宇认购书及收据，证明现在涉案房屋已经出售。
原告李学忠对以上证据的质证意见为：证据1与原告无关，这是两个公司的行为，这些原告看不见，他们之间的协议不能损害原告的利益；证据2-5原告均不知道，不予认可；市政府文件上有“四不变”，应该以其为准；对证据6真实性有异议，郭祥云是去年退的房款，假如是鲁玉红买的房应该是在去年10月份之后，被告的说法不能成立。
第三人弘鑫公司未到庭发表质证意见也未向本院提交证据。
第三人鲁玉红未到庭发表质证意见也未向本院提交证据。
本院根据原被告的陈述、举证及庭审情况，对本案事实确认如下：2005年7月15日原告李学忠（乙方）与第三人弘鑫公司（原河南爱思特实业有限公司）签订合同书一份，合同中约定：乙方所购买的期房为某甲小区4号楼二单元一层西户（房号202），建筑面积139.48平方米，单价1133.00元／㎡，房款金额为158030.84元；付款方式为在签订本合同时，由乙方支付甲方定金1万元。基础工程完工7日内由乙方支付到合同总价款的30%（含1万元定金）。三层主体完工后7日内乙方付给甲方合同总价款的10%；主体工程完工、甲方取得商品房预售许可证后7日内，乙方付给甲方合同总价款的10%。主体工程完工、甲方取得商品房预售许可证7日内，乙方付给甲方合同总价款的50%；待某乙小区和某甲小区组团配套设施（指水、电、道路、绿化）全部建成、小区建成适合居住条件的60%时，乙方将合同总价款10%的余款全部进到甲方与新乡市牧野区教育局设的专用账户后，甲方开始办理房产证，待余款全部转给甲方后，甲方将房产证交给乙方；本工程合同总工期为550天（日历天数从开工之日算起）。本工程开工日期2005年7月25日，竣工日2007年1月25日。本工程的交付时间为2007年3月25日；因甲方原因未按合同约定的期限交房时，每拖延一日，甲方应按合同总价款的1‰支付给乙方违约金。因乙方原因未按合同约定付款期间内支付房款时，每延期一日，乙方应按合同总价款的1‰支付给甲方违约金。乙方如延期付款时间超过30日，则视为乙方自动退房，甲方可以解除本合同并自行处置该房产；在签订本合同时，甲方还没有本合同所约定期房的预售许可证，待本合同所约定期房的预售许可证办理后，甲方与乙方每户职工再签订正式的商品房买卖合同。2005年7月15日、2005年11月7日、2006年5月8日，原告李学忠向爱思特公司交购房款共计63000元。2008年11月28日，被告盛润公司（甲方）与第三人弘鑫公司（乙方）签订某某小区住宅小区项目转让协议书。协议约定，甲方同意退出某某村城中村改造项目，将全部资料和手续移交给乙方，由乙方接替其按照城市规划实施项目建设。乙方同意接替甲方按照原定规划及要求实施某某村改造项目。关于业主购房的处理，凡业主个人购房已交购房定金和房款，不要求逾期交房违约责任赔偿的，由乙方负责安置，与业主另签合同，业主所交购房款定金和房款应从应付总房款中冲抵。对不同意上述条件的，由牧野区项目推进工作组协调处理。对个别实在协调不成的，依法处理。2009年5月13日被告盛润公司与第三人弘鑫公司在新乡日报上刊登通知一份，通知上载明：某某小区一期4号、5号、6号、17号四幢楼即将竣工，为早日解决业主入住问题，现通知所有订购4、5、6、17号楼的业主需在2009年5月16提前携带本人身份证、购房合同书及已交房款收据到盛润房产五楼某某小区销售部交纳房款，凡未交付到合同书的90%的，补足余额。在规定时间内不能按公司规定交付房款者，则视为默认解除房屋买卖合同关系，公司将对房屋另行处理。2009年7月27日，原告李学忠向被告盛润公司交纳了购房款31819元及配套费12379元。
另查明，第三人弘鑫公司于2007年4月15日给被告盛润公司出具委托书一份，委托书上载明：根据2007年3月30日牧野区人民政府关于某某小区项目转让协调会精神，鉴于委托人在新乡市办公地点已撤离，为方便委托人与购房业主签订的购房合同下一步顺利履行，特委托受委托人以受委托人的名义代委托人收取业主缴纳的购房款，其责任由委托人承担。
2009年8月25日第三人弘鑫公司出具甲方转让某某小区项目部分业主处理办法一份，处理办法上载明：李学忠已交纳房款63000元。
被告盛润公司于2012年5月14日之后将案涉房屋卖于第三人鲁玉红，并与被告盛润公司签订了楼宇认购书并交纳了购房款，楼宇认购书及购房款收据落款时间均为2010年1月5日。
某某小区项目地址位于新乡市新中大道西侧，北干道北侧，建设路南侧，丰乐路东侧，占地面积438355.4平方米。该工程已经完工，业主已有部分入住。原告李学忠所购房屋位于某某小区某甲小区4号楼2单元1层西户，建筑面积139.48平方米。某某小区项目至今未取得商品房预（销）售许可证。
本院认为，关于原告李学忠主张被告盛润公司交付房屋的诉讼请求，原告李学忠与第三人弘鑫公司签订了合同书购买案涉房屋，第三人弘鑫公司于2008年11月28日将某某小区住宅小区项目转让给被告盛润公司，虽然双方在转让协议中约定由被告盛润公司负责安置对已交购房定金和房款且不要求逾期交房违约金责任赔偿的业主，另外业主需与盛润公司重新签订合同，但是被告盛润公司并无提供有效证据证明其将以上内容通知了原告，且根据被告盛润公司与第三人弘鑫公司于2009年5月13日在新乡日报上刊登的通知内容可知，两公司在要求购房业主交纳房款时并未对被告盛润公司负责安置的业主范围进行说明，而是要求所有订购4、5、6、17号楼的业主在2009年5月16日前携带本人身份证、购房合同书及已交房款收据到盛润房产五楼某某小区销售部交纳房款。综上，被告盛润公司在受让某某小区项目后在报纸上刊登的内容应视为其向所有已订购4、5、6、17号楼的业主发出的债务承担的通知，即被告盛润公司认可业主与弘鑫公司签订合同书的购房价款及业主已支付的购房款，并向业主收取一定的购房款（未交付到合同书的90%的，补足余额），被告盛润公司履行交付房屋的义务。另外虽然在通知上载明在规定时间内不能按公司规定交付房款者，则视为默认解除房屋买卖合同关系，公司将对房屋另行处理。但被告盛润公司却于2009年7月27日接收了原告李学忠交纳的购房款31819元及配套费12379元。虽然被告盛润公司辩称其是受第三人弘鑫公司委托收的购房款，但因被告盛润公司接收购房款时已经受让了某某小区项目并已刊登了通知且被告盛润公司截止至2009年8月25日时并未将原告交纳的购房款给付第三人弘鑫公司的事实，故对于被告盛润公司的此项辩称，本院不予支持。同时原告李学忠向被告盛润公司交纳购房款的行为也应视为原告对被告交房义务此债务由弘鑫公司转移给盛润公司的认可。因原被告并未约定交付购房款及交付房屋的时间，因而根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第三款的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。”，在案涉房屋已经竣工的情况下，原告李学忠可随时主张被告盛润公司交付案涉房屋并同时向被告盛润公司支付剩余购房款63211.84元（158030.84元-63000元-31819元）。另外，关于第三人鲁玉红购买案涉房屋的问题，因第三人鲁玉红购买案涉房屋是在原告李学忠起诉被告盛润公司房屋买卖纠纷案件审理阶段，且第三人鲁玉红与被告签订的买卖合同时间落款存在明显瑕疵，因而被告盛润公司应向原告李学忠交付案涉房屋。案涉房屋及相关楼房早已竣工交付入住，涉及业主数百户，结合签订合同时2005年距今房价上涨因素，为避免连锁反应，造成不良社会影响，不宜以案涉房屋未办理商品房预售许可证等为由认定买卖合同无效，故对于被告盛润公司辩称合同无效，本院不予支持。综上，对于原告李学忠主张交付房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于原告李学忠主张违约金的诉讼请求，从被告盛润公司与第三人弘鑫公司于2009年5月13日在新乡日报上刊登的通知内容可知，被告盛润公司并未表明其受让了向业主承担迟延交付房屋的违约责任。同时虽并未判定合同无效，但对于合同中约定的违约责任，本院不予支持。综上，对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、被告新乡市盛润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于某某小区某甲小区4号楼2单元1层西户房屋交付给原告李学忠；
二、原告李学忠应同时将所剩房款63211.84元支付给被告新乡市盛润房地产开发有限公司；
三、驳回原告李学忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6250元及公告费260元，共计6510元由原告李学忠承担3269元，由被告新乡市盛润房地产开发有限公司承担3241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 陈青青
审 判 员 赵莎莎
人民陪审员 翟希顺
二〇一五年六月十九日
书 记 员 高软慧