广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第333号
原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行，营业场所：广东省东莞市。
负责人蔡鸿鹤。
委托代理人邱任。
委托代理人徐建丰。
被告何国东。
被告东莞市广基实业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人罗润福。
委托代理人熊华。
委托代理人杨振寰。
原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称“农行塘厦支行”）诉被告何国东、东莞市广基实业有限公司（以下简称“广基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行塘厦支行的委托代理人邱任、被告广基公司的委托代理人熊华、杨振寰到庭参加诉讼，被告何国东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行塘厦支行诉称，原告于2011年6月28日与被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44xxx792号），约定由原告贷款给被告何国东用于购买东莞市塘厦镇四村社区某路某居5幢1001号的房屋，金额为46万元，期限20年，被告何国东应从贷款发放的次月起逐月还款，上述房产抵押给原告作为偿还贷款的保证，被告广基公司对上述贷款承担连带责任。合同签订后，原告履行了放贷义务，但被告何国东从2013年10月29日开始未能依约按月供款归还贷款本息给原告，已经欠供款超过3期。原告认为：一、被告何国东已欠原告供楼款超过3期，按照借款合同第十二条的12.3的约定：如借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放的借款并提前行使担保权，故原告拥有提前收回贷款和依法处分抵押物的权利。二、原告为追讨欠款进行诉讼而须支付的律师费属于在借款合同中第十二条的12.8的约定因违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权而发生的律师费，因此被告何国东偿付原告支付的律师费是符合合同的约定。三、根据借款合同第十条的10.2.7的约定，若合同项下债务履行期届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿，因此，原告有权对案涉抵押物进行依法处分，且对处分所得款项享有优先受偿权。四、原告与被告何国东在东莞市房地产交易所对东莞市塘厦镇四村社区某路某居5幢1001号的房产办理了抵押登记手续，故原告对上述房产拥有优先受偿权。五、根据合同第十条的10.1的约定，被告广基公司须对被告何国东因涉案贷款所产生的债务承担连带清偿责任。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为了保障原告的合法权益，现原告依有关法律之规定起诉至法院，请求法院判令：1、被告何国东立即归还贷款本金433752.66元及利息（利息暂计至2014年1月25日止为7084.94元；从2014年1月26日起至借款还清之日止按合同约定和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）；2、被告何国东偿还原告付律师费17630元；3、原告对处置被告何国东提供的抵押房产所得款项在上述贷款本息及律师费范围内享有优先受偿权；4、被告广基公司对上述债务承担连带清偿责任；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告广基公司辩称，1、本案的原告主体不适格；2、担保责任，不是连带责任而是补充责任，同时有物的抵押，也有保证人担保的，应当由抵押担保物优先受偿，不足部分由被告广基公司承当补充责任；3、被告广基公司与银行有签订协议书，协议书对权利的范围和担保范围作出了约定，已经产生了排他性的效力，故被告广基公司无需承担责任。
被告何国东未提出答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明，2011年6月28日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44xxx792）。合同约定：被告何国东向原告贷款，用于购买东莞市塘厦镇四村社区某路某居5幢1001号房，建筑面积为94.43平方米，贷款金额人民币460000元，借款期限自2011年6月28日起至2031年6月27日止；何国东采用等额本息还款法，按月分期等额偿还贷款本息，每期末月的借款对应日为还款日；利率为浮动利率即在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮动一定比列确定执行年利率。被告广基公司对上述贷款承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为原告与何国东签订借款合同之日起，至何国东取得房地产权利证书、办妥正式房地产抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止；保证期间：一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年，分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。如被告何国东未足额偿还借款本息超过90天，原告农行塘厦支行有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。按照合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用，原告农行塘厦支行均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。合同签订次日，原告农行塘厦支行履行了放贷义务。被告何国东将其购置的房产提供给原告农行塘厦支行用于抵押涉案贷款，并在东莞市房地产交易所办理商品房贷款抵押登记，他项权证明书号为2011XXFFFXXXX1。被告何国东向被告广基公司购买的房屋尚未办理房屋产权登记证。2014年3月5日，原告农行塘厦支行以被告何国东逾期未还款为由提起本案诉讼，请求判如所请。
庭审中，原告农行塘厦支行提供欠款明细表，主张截至2014年7月29日，被告何国东已合计十期（2013年10月29日至2014年7月29日）逾期未还款，尚欠本金422663.36元，拖欠到期本金11089.3元、利息23405.79元、罚息481.02元、复利1027.47元。被告广基公司表示无法确认真实性，由法院依法认定。
2014年2月28日，原告与广东东方昆仑律师事务所签订一份《委托代理协议》，约定：原告委托广东东方昆仑律师事务所为其与被告何国东、广基公司借款合同纠纷的诉讼代理服务，原告应支付的代理费为17630元。根据原告提供的发票显示：原告支付广东东方昆仑律师事务所律师服务费17630元。
以上事实，有原告提供的农行塘厦支行的营业执照及组织机构代码证、何国东的身份证（复印件）、企业机读档案资料、广基公司的营业执照、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、欠款明细表、房地产抵押他项权证明书（复印件）、委托代理协议、发票，被告广基公司提供的一手房贷款业务银企合作协议、一手楼组合担保个人住房贷款合作协议书以及本院的庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告何国东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利。被告广基公司对原告农行塘厦支行提供的个人房屋担保贷款合同、个人借款凭证、欠款明细表、房地产抵押他项权证明书的真实性均无异议，对原告农行塘厦支行提供的以上证据，本院予以采纳。
原告农行塘厦支行与被告何国东、广基公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，且内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定，享有权利、履行义务。原告农行塘厦支行已依约履行放贷义务，被告何国东应依约履行按月还款义务。根据欠费明细表显示，被告何国东截至2014年7月29日已累计十期逾期供款，已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，被告何国东未足额偿还借款本息超过90天，原告农行塘厦支行有权提前收回贷款本息。根据欠费明细表，被告何国东应向原告农行塘厦支行偿还本金433752.66元及暂计至2014年7月29日的利息23405.79元、罚息481.02元、复利1027.47元，后续利息及罚息按合同约定和中国人民银行规定的同期贷款及逾期贷款利率计算，计至清偿之日止。
关于抵押权与优先受偿权问题。2011年7月7日，原告农行塘厦支行及被告何国东依合同约定办理了预抵押登记手续，取得《商品房他项权登记证明》。被告何国东自愿将其所有的位于东莞市塘厦镇四村社区某路某居5幢1001号房设定为案涉贷款的抵押物，系其真实意思表示，双方已就案涉抵押物办理了抵押登记手续，不违反法律法规禁止性规定，合法、有效。原告农行塘厦支行对该抵押物享有抵押权，并对该抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
至于原告农行塘厦支行主张的律师费，原告因本案诉讼委托广东东方昆仑律师事务所为其代理服务并支付律师代理费17630元，对此其提供了委托代理协议及发票为证，本院予以采纳。根据双方的约定，如果被告何国东违约，导致原告行使债权产生的律师费，应由被告何国东承担，故原告农行塘厦支行要求被告何国东承担该律师费，本院予以支持。
关于被告广基公司的保证责任。被告广基公司自愿为被告何国东的案涉贷款本息及实现债权产生的诉讼费、律师费提供连带责任保证，系其真实意思表示，保证期间至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。本案被告何国东尚未办理房地产权证，原告农行塘厦支行仅办妥预抵押登记，被告广基公司的保证期间尚未超过，故被告广基公司应承担本案的保证责任。涉案借款既有保证又有物的担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告广基公司应对被告何国东提供的抵押贷款的房产的处理价款不足以偿还以上债务（含借款本息、律师费等）的部分承担连带保证清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第四十一条、第四十二条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、被告何国东于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还尚欠贷款本金433752.66元及利息、罚息、复利（暂计至2014年7月29日，利息23405.79元、罚息481.02元、复利1027.47元；自2014年7月30日起的利息及罚息、复利，按合同约定和中国人民银行规定的同期贷款利率、逾期贷款利率计算，计至本判决确定清偿之日止）；
二、被告何国东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行支付律师费17630元；
三、原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行对被告何国东设定抵押的位于东莞市塘厦镇四村社区某路某居5幢1001号房产享有抵押权，并对该抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、被告东莞市广基实业有限公司对被告何国东提供的抵押贷款的房产的处理价款不足以偿还以上第一项、第二项债务的部分承担连带保证清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8178元，由被告何国东、东莞市广基实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 赵亮明
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈沃林
钟菲（代）
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。