北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第00796号
原告李长水，男，1958年11月26日出生。
委托代理人侯玉明，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被告李长河，男，1962年2月26日出生。
委托代理人李伟（被告之子），男，1985年9月3日出生。
委托代理人张学增，北京博迪律师事务所律师。
第三人李静，女，1978年8月21日出生。
第三人李振，男，1975年3月10日出生。
第三人李淑俊，女，1951年5月29日出生。
原告李长水诉被告李长河、第三人李静、李振、李淑俊确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吕少罕独任审判，公开开庭进行了审理。原告李长水及其委托代理人侯玉明，被告李长河及其委托代理人李伟、张学增，第三人李静、李振、李淑俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李长水诉称：原告是被告的哥哥，二人之父母生前在x街道x村x路x号院内建北房五间、西房三间、东房三间，在x村x巷x号院内建北房四间。父母分别在1986年和1985年去世，x巷x号院内北房四间由长兄李x1继承。x路x号院内的房子由原、被告二人继承。被告在1990年3月23日将原有李x2和李长河所有的住房院落情愿属于李长水所有，并以6000元的价格卖给原告。被告到x村x路x条x号新建房居住。被告迁走后原告将北房五间西侧一间拆除，向西又建四间北房。2006年因南水北调被告的院子拆迁，需外出租房，原告出于兄弟情谊，让被告回到x路x号院内四间北房居住。被告承诺取得回迁楼后就搬走。2013年3月，被告取得回迁楼后仍不搬走。特诉至法院，要求法院确认原告和被告在1990年3月23日所签买卖合同有效；诉讼费由被告负担。
被告李长河辩称：不同意原告的诉讼请求。一是原告提起的确认合同有效之诉已经超过诉讼时效。提起合同纠纷诉讼的目的是要求法院行使裁判权确定其合同权利，并要求对方履行权利对应的义务，因此，应受法律规定的诉讼时效的约束。本案双方签订合同后，未履行合同，合同纠纷的诉讼时效应当从一方或双方未履行合同规定的义务之日起算，现本案已经超过法律规定的延长诉讼时效20年的规定，原告已经丧失胜诉权。按照法律规定，确认合同无效纠纷因为没有形成法律上的权利义务，无时效限制。确认合同有效纠纷有时效限制，因为如果是合法有效的合同在签订之日即生效，如果在一般诉讼时效2年内未履行，说明双方已经解除该合同。二是本案买卖合同涉及的标的是农村集体土地上的房屋，因土地管理法规定农村房屋的买卖涉及到集体建设用地的审批，不能私自买卖。原告所持的集体建设用地使用证因在村、镇、区三级均没有备案审批表，所以不能作为物权登记凭证使用。如果没有审查批准登记的相关手续，该农村房屋买卖合同是无效合同。三是本案买卖合同中买卖的农村房屋，是原被告的父母带领全家建设而成，现在原被告的父母已经去世，该房屋产权涉及到继承及分家析产的法律问题，在没有分家析产，房屋的产权份额无法确定的情况下，原被告无权对合同涉及的房屋进行买卖。综上，请求驳回原告起诉。
第三人李静、李振、李淑俊辩称：x街道x巷x号的房子是李x1当年在建筑队上班时负责盖的，当年说好李x1出来住此院的房子，诉争宅院就跟他没关系了。本案原被告签订的协议书，我们不知情，他们签订时候没有找过我们。我们的意见是，我们住的x巷x号就是我们的，诉争宅院即便有老人的遗产，我们也不要求继承。希望原告、被告可以和平解决，以合为贵。
经审理查明，李x2与弥x1系夫妻，二人共生育四个子女，分别是老大李x1、老二李x3、老三李长水、老四李长河。弥x1于1985年10月去世，李x2于1986年11月25日去世，均未留有遗嘱。李x31970年去世，没有子女。李x1与李淑俊系夫妻关系，李x11989年5月16日去世，二人生有一女李静，一子李振。
李x2夫妇在房山区x街道x村x号，于1972年建造北房五间，1975年建造东房三间，之后又西房三间。对西房三间的建造时间，原告李长水主张系1978年左右建造，被告李长河主张系1981年。原告李长水主张其于1985年在东房三间的基础上往南接盖一间，李长河主张系1984年。被告李长河在西房三间的基础上往南接盖一间，李长水称系1985年接盖，李长河主张系1984年。1986年李长河搬出诉争宅院，搬至位于北关的以其妻子名义申请的宅基地宅院内居住。1990年李长水将北房五间中的西侧一间拆除，现有北房四间，往西另行建造北房四间。1993年李长水搬至新建北房四间居住。另，2000年李长水在诉争宅院建造南房二间。2005年，李长河对诉争宅院内的北房四间进行了装修，并往南建造了风叉，并搬进居住至今。
1990年3月23日，李长水与李长河签订协议书，内容为：于一九九〇年三月二十三日晚在李x2院，李长水住的东屋，兄弟俩李长水和李长河共同协商，同意将原有李x2和李长河所有的住房、院落情愿属于李长水所有，并且付给李长河陆仟元正，当所有人面点清，付给李长河。院落内所有树及父母留下的家具归李长河使用，当面说清，李长河搬至北关新盖的房居住。西关外的房、院属于李长水所有，李长河不准追究。立字为证。备注：原西屋以后拆除木料归李长河。执笔人：杨x1，公证人：李x4、宋x1。当事人：李长水、李长河。原告李长水与被告李长河对该协议的真实性均予以认可。原告李长水主张，谈事的时候两个公证人在场，谈好之后，公证人就走了，之后签协议是杨x1执笔，我们签的字。六千元钱于当天就给了，杨x1在场。被告李长河主张，谈事的时候公证人不在，是杨x1谈好了后，公证人来就签了一个字。钱到现在没有给我，该协议并未履行，已经解除了，且协议无权处分了未分家析产的房屋。第三人李静、李振、李淑俊对该协议真实性认可，但称原被告签订之时并未告知第三人，系在2014年原被告打官司之后得知。庭审中，原被告与第三人一致确认，现在第三人居住的宅院属于第三人，第三人对本案涉及的宅院不主张任何的实体权利。现杨x1已经去世。
审理中，原告提交的1993年颁发的集体土地建设用地使用证，被告存有异议，认为有涂改，且没有在相关机构备案，并称已经提出复议。对涂改情况，原告提交x村户主编号单，用以证明涂改情况与村委会编号单涂改情况一致，不是个人所为。被告对此不予认可。
上述事实有双方当事人陈述，原告提交的集体土地建设用地使用证、协议书、林权证、x村村委会证明（三份）、x村户主编号单等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：本案争议的协议书，系原告李长水与被告李长河的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。对于该协议书，具有一定析产继承的性质，并非严格意义上的买卖合同，但根据双方当事人自述，并结合本案的具体情况，本院视该协议为房屋买卖合同，即院落中属于李长河的房屋（包含李长河应继承李x2房屋的份额）作价六千元由被告李长河卖给原告李长水。因当事人均未出示充足证据证明已经分家和已经对李x2的遗产进行了分割继承，故该协议签订之时，在其他继承人（本案第三人）并不知情的情况下，原、被告实际无权处分了第三人的相应份额，但因第三人在审理过程中与原、被告达成一致意见，应视为第三人对该无权处分行为的追认，故该协议书并未侵犯其他人的合法权益。因该协议的处分行为具有一定的析产继承的性质，故并未违反关于农村房屋买卖的政策规定。综上，原被告双方签订的协议书，系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合同。被告李长河主张已经将协议解除，但未提供充足证据支持，本院不予采信。被告认为协议无效的反驳意见，法律依据不足，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认原告李长水与被告李长河于一九九〇年三月二十三日所签订的协议书有效。
案件受理费三十五元，由被告李长河负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕少罕
二〇一五年四月一日
书 记 员 安 雪