上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第418号
原告上海丰洛企业管理有限公司。
法定代表人陈祥。
委托代理人陶建。
委托代理人程诤，上海市郑传本律师事务所律师。
被告上海家简城厨餐饮有限公司。
法定代表人黄强荣。
委托代理人刘磊。
委托代理人邹强。
原告上海丰洛企业管理有限公司与被告上海家简城厨餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海丰洛企业管理有限公司的法定代表人陈祥及委托代理人程诤，被告的委托代理人邹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丰洛企业管理有限公司诉称：2007年1月8日，原告与案外人上海长远集团（以下简称长远集团）签订《房屋租赁合同》一份，约定长远集团将上海市东江湾路XXX号XXXX绿地内总面积1277.4平方米的商业用房出租给原告，并同意原告对外转租经营。2013年3月4日，原告与被告上海家简城厨餐饮有限公司（原名为上海简城厨餐饮管理有限公司）签订《租赁合同书》，约定被告向原告承租上海市东江湾路XXX号5号门104单元场地（以下简称系争租赁房屋），租赁用途为餐饮，租期自2013年5月1日至2021年10月31日，2013年5月1日至2015年4月30日期间租金标准为15元／平方米／天，即1，960，050元／年，2015年5月1日至2017年4月30日期间租金为2，058，052元／年。同时合同还约定，被告每两个月为一期支付租金，每期租金在末月的15-30日之间支付，被告拖欠租金及其他费用，应按每日拖欠金额的0.5%收取滞纳金，经原告书面催讨后15日内仍不支付，原告有权解除合同并无需补偿装修损失，限期要求被告撤场，并通知物业管理方停止提供水电等公共设施的使用服务，被告应向原告支付当租赁年度三个月租金的违约金，合同解除后30日内，被告应办妥以租赁房屋地址办理的所有相关证照、批准和许可的注销或变更手续，并将煤气户头过户到原告或者原告指定的户名下。2014年10月，被告拖欠支付2014年11月、12月租金，为此原告分别于2014年11月11日、12月9日以书面形式向被告催收，但被告拒绝支付，原告无奈于2014年12月11日向被告发送《解除﹤租赁合同书﹥通知书》，被告于当天签收，但嗣后被告仍未支付租金及迁出租赁房屋，故现起诉法院，要求确认原、被告签订的《租赁合同书》于2014年12月11日解除；被告迁出系争租赁房屋；被告支付2014年11月1日至2014年12月11日租金221，296元；被告以欠付租金221，296元为本金，按每日0.5%的标准向原告支付滞纳金，自2014年11月1日计算至租金全部付清之日止；被告支付违约金490，012.50元；被告自2014年12月12日起按照合同约定租金标准向原告支付房屋使用费至实际搬出之日（2015年4月30日前的租金标准为163，337.50元／月，2015年5月1日起租金标准为171，504元／月）；被告协助原告将被告名下煤气户名过户至原告名下。
被告上海家简城厨餐饮有限公司辩称，原告提供的面积存有虚报，经测量，一楼面积162.5平方米，厨房面积是142.2平方米，卫生间面积是20.5平方米，共计312平方米，与合同约定相差8个平方米。二楼实际面积是19.4平方米，楼梯是9平方米，合计28.4平方米，与合同约定相差9.6平方米。2013年9月份发现面积问题后，就与原告磋商，租金支付到2014年10月底。被告要求原告重新签订租赁合同，并要求原告赔偿108，800元，双方就面积问题协商阶段，原告在没有通知被告的情况下，在2015年1月11日-16日停电。事后经双方口头沟通，原告口头同意在面积问题有纠纷的情况下给被告免租三个月，2015年1月17日双方达成口头协议，才恢复了供电，原约定双方签订新的协议降低房租，后原告反悔不同意，2015年2月27日，原告再次断电并驱赶客人，给被告造成了较大损失，2015年3月1日后被告未再经营。现不同意原告的全部诉讼请求，被告仍在合同履行期内，不同意解除租赁合同，原告一直没有就面积问题给出合理解释，要求原告给出合理解释、补偿后才同意搬出。且原告主张的滞纳金标准每日0.5%过高，要求法院依法予以调整。
经审理查明，上海市东江湾路XXX号房屋权利人为案外人上海市虹口足球场。2007年1月8日，案外人长远集团与原告签订《房屋租赁合同》（合同编号：04-07-10）一份，约定长远集团将上海市东江湾路XXX号XXXX绿地内总面积1277.4平方米的商业用房出租给原告作为商业使用，合同租赁期限自2007年11月1日至2020年10月31日止。2008年9月5日，上海市虹口足球场与原告签订《补充协议》一份，约定双方所签的两份合同（合同编号：04-07-10、04-07-08）期限顺延一年，延长期限为2020年10月31日至2021年10月31日。嗣后，上海市虹口足球场出具《同意转租证明》，表示同意原告将系争租赁房屋出租给被告用于开设白领休闲餐厅，租期自2013年5月1日至2021年10月31日。2013年3月4日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将系争租赁房屋出租给被告使用，被告同意承租，租赁总面积1-2楼358㎡（其中1楼320㎡，2楼38㎡），被告对以上出租区域和面积无异议；签署合同前，原告已经提供给被告该房屋的产权证明材料和业主方上海市虹口足球场提供的转租证明文件；租赁期限自2013年5月1日至2021年10月31日止，原告最迟于2013年3月15日前将场地交付被告，自场地交付之日起45天内为装修免租期，免租期内被告须支付水电煤费用；原告同意被告将租赁场地用于餐饮；签署合同当日，被告须向原告一次性缴纳49万元的履约保证金作为被告忠实履行合同约定义务的保证，该履约保证金由原告保管，不计利息，合同期满，原告确认被告已完全履行合同约定的全部义务之后，在30天内无息退还被告，如被告单方面提前撤退出租场地，甲方不予退还乙方缴纳的履约保证金；2013年5月1日至2015年4月30日期间租金标准为15元／平方米／天，即1，960，050元／年，2015年5月1日至2017年4月30日期间租金为2，058，052元／年；被告每两个月为一期支付租金，首期租金在2013年4月30日之前交于原告，以后每期租金在月末的15-30日之间交于原告；现有煤气将由原告协调过户到被告名下，由被告按照实际使用读数向煤气供应单位支付使用费；被告拖欠租金，原告按拖欠金额每日0.5%收取滞纳金；被告若拖欠租金及其他应付费用，并在原告书面催付后15日内仍不支付，原告有权解除合同并无需补偿装修损失，限期要求被告撤场，并通知物业管理方停止提供水电等公共设施的使用服务，在接到原告通知后，被告须按时撤场，并向原告支付相当于当租赁年度三个月租金的违约金，同时应补交所欠相关费用；租赁期届满或依本合同解除合同后7日内，被告必须撤离出租场地，将房屋归还原告，并不得损坏出租场地的完整性，租赁期届满或依本合同解除合同30日内，被告应办妥以该房屋地址办理的所有相关证照、批准和许可的注销和变更手续，并将已经过户到被告名下的煤气户头过户到原告或原告指定的户名下。合同签订后，原告将系争租赁房屋交付被告开设餐厅，并将系争租赁房屋为地址的燃气户名办理在被告名下，后被告租金支付至2014年10月30日，嗣后未再支付租金。
另查明，2013年9月22日，原、被告签订《补充协议》一份，约定由原告借款192，250元给被告，该款已于2013年9月22日由原告转账至被告账户，专用于支付给天然气施工单位，用于被告承租原告的租赁场地的天然气改造工程，若因被告擅自挪用该款项导致天然气施工延迟的，则延迟的责任由被告自行承担；被告承诺该笔借款将于2013年10月31日前通过转账形式归还给原告，如到期未归还则每天按借款金额的1%收取滞纳金；因为原告租赁给被告的物业涉及燃气改造工程，由上海燃气负责设计施工，工程费为441，708元，其中室内施工费249，458元由被告承担，室外施工费和天然气表具费192，250元由原告承担，双方约定由原告承担的192，250元，以免租的形式由原告补贴给被告，具体执行方式为，被告应于2013年10月31日前支付原告2013年11月、12月的租金326，675元，原告免租192，250元，被告应付租金调整为134，425元。当天，原告向被告转账192，250元。2013年11月4日，原告向被告开具2013年11月、12月租金发票，金额为134，425元。
再查明，被告名称原为上海家简城厨餐饮管理有限公司，后更名为上海家简城厨餐饮有限公司。
审理中，原告表示其多次向被告催缴租金并告知如不支付将停止水电供应，嗣后被告仍未支付，故原告发函解除合同。原告并提供了函件三份，其中落款为2014年11月11日的函件载明被告自2014年11月1日起拖欠租金，经原告多次电话催缴，被告仍未支付，原告将收取滞纳金，若被告在收到通知后15日内仍未支付，则原告将停止水电供应，原告表示该函系送往承租房屋处由被告工作人员孔德忠现场签收，被告则否认签收该函。其中落款为2014年12月9日的函件，载明被告欠付2014年11月、12月租金构成违约，通知被告若未在2014年12月10日前支付租金及违约金的，原告将于2014年12月11日停止水电供应，并要求被告于三天内撤场，延迟撤场，将按原租金1.5倍收取场地占用费，原告表示该函通过顺丰速运送达被告承租房屋，并提供了邮件送达凭证，被告否认收到该函。落款为2014年12月11日的《解除﹤租赁合同书﹥通知书》，载明通知被告双方签的《租赁合同书》于通知送达之日解除，并要求被告三日内搬离并支付搬离之日止的租金，该通知送达之日即物业管理方停止水电等公用设施。原告称该函于当天向被告承租房屋现场送达及特快专递送达，现场由被告工作人员刘磊签收，原告提供的网上查询结果显示该特快专递于次日送达，被告否认收到该函。
审理中，原告于2015年1月11日对被告承租房屋采取停水停电措施，同年1月17日恢复供水供电。2015年2月27日，原告再次采取停水停电措施至今。被告于2015年4月5日至4月6日期间将其承租房屋内物品搬离，并对房屋内设施进行拆除。原告确认2015年4月7日自行收回房屋，故变更诉讼请求对被告主张的房屋占用费主张到2015年4月6日，另对被告迟延支付租金的滞纳金主张到判决生效之日止。原告另表示被告支付的履约保证金同意抵扣被告欠付的相应费用。被告表示，合同仍在履行中，被告尚有物品在房屋内未拆除，被告并未向原告交付房屋。
上述事实，有原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、转租证明、租赁合同书、催讨租金的通知、解除《租赁合同书》通知书、补充协议、企业名称变更预先核准通知书、扣款通知书、租金发票、ems特快专递详情单、顺丰速运详情单、邮件网上查询送达凭证，被告提供的照片及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告认为原告提供的房屋实际面积与合同约定的面积不符故向原告提出异议而未付租金，但根据合同约定，合同签订时被告已对原告出租房屋的面积和区域确认无异议，被告在承租房屋已逾一年后才就此提出异议而拒付租金，显然缺乏依据。根据约定，被告自2014年11月起欠付租金，经原告书面催付后15日内仍不支付，原告有权解除合同，合同解除时间应以原告以特快专递形式向被告发送的《解除﹤租赁合同书﹥通知书》送达时间为准，即合同应于2014年12月12日解除。根据合同约定，因被告欠付租金解除合同的，被告应支付相当于当租赁年度三个月租金的违约金，原告要求被告支付违约金490，012.50元的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当迁出并向原告返还房屋，审理中，原告确认被告于2015年4月6日迁出房屋，并于2015年4月7日收回房屋，对于原告按照合同约定的租金标准主张合同期内及被告占用期间的租金及使用费，本院予以支持。因合同解除后，被告拒不搬离及返还房屋，给原告造成相应损失，故被告占用期间原告采取停水停电措施不影响原告按租金标准主张使用费。被告未按照合同约定的时间支付租金，按合同约定应承担滞纳金，被告认为合同约定滞纳金标准过高，本院结合合同履行情况及原告实际损失予以调整。根据合同约定，合同解除后30日内，被告应将煤气户头过户到原告或者原告指定的户名下，在双方未就煤气户名问题另行约定的情况下，被告有关煤气管道改造费用由被告出资的相关意见，并不影响合同解除后被告按照约定履行相应义务。原告要求被告协助原告将被告名下煤气户名过户至原告名下的诉讼请求，依法予以支持。租赁保证金49万元，原告同意抵扣被告欠付相应费用，即同意返还被告，于法不悖，予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海丰洛企业管理有限公司与被告上海家简城厨餐饮有限公司之间的《租赁合同书》于2014年12月12日解除；
二、被告上海家简城厨餐饮有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海丰洛企业管理有限公司支付2014年11月1日至2014年12月12日的租金225，540元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期支付租金的滞纳金，滞纳金以225，540元为本金，自2014年11月1日计算至本判决生效之日止；
三、被告上海家简城厨餐饮有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海丰洛企业管理有限公司支付2014年12月13日至2015年4月6日期间的房屋占用费617，550元；
四、被告上海家简城厨餐饮有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海丰洛企业管理有限公司支付违约金490，012.50元；
五、被告上海家简城厨餐饮有限公司应于本判决生效之日起7日内协助原告上海丰洛企业管理有限公司将户名为上海家简城厨餐饮管理有限公司，地址为上海市东江湾路XXX号5号门104室的燃气户名过户至原告上海丰洛企业管理有限公司名下；
六、原告上海丰洛企业管理有限公司应于本判决生效之日起7日内返还被告上海家简城厨餐饮有限公司保证金490，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，521.64元，减半收取5，760.82元，财产保全申请费4，370元，由被告上海家简城厨餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一五年五月十九日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。