广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第237号
原告（反诉被告）曾艳。
原告（反诉被告）刘杰。
二原告（反诉被告）委托代理人秦维安、阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）曾艳、刘杰与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年8月7日、2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告曾艳、刘杰的委托代理人秦维安、阳村发与被告广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请二十二个月的期间以庭外和解但未形成合意。本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）诉称：二原告与被告于2009年6月3日签订《商品房买卖合同》，约定：二原告以340057元价款购买被告开发的桂林市广源社区×××号房；被告应于2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按已付房款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，二原告支付购房款70057元，余款以按揭方式付清。但被告直至2010年3月18日方登报通知业主收房，逾期交房天数达79天，依约应向二原告支付违约金2686元，但被�至今仍拒绝承担违约责任，二原告故诉讼要求被告支付逾期交房的违约金2686元。
二原告（反诉被告）提交如下证据：1、二原告与被告于2009年8月16日签订的《商品房买卖合同》，以证明对双方权利义务的约定，其中约定交房日为2009年12月28日、被告应按照已付购房款的万分之一按日承担逾期交房违约责任；2、销售不动产统一发票，以证明二原告已履行支付购房价款的义务；3、被告刊登于2010年3月18日《桂林晚报》的《交房通知》，以证明被告于2010年3月18日登报通知各买受人于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续；4、原告的身份证及被告广源公司的工商电脑查询单，证明原、被告诉讼主体适格。
被告（反诉原告）答辩及反诉称：逾期两个半月交房系因中、高考期间禁止噪声作业以及暴雨干旱因素造成，属于可以顺延的情形；二原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，被告可延期免责；并且，二原告要求被告承担逾期交房违约责任已过诉讼时效，请求判决驳回二原告的诉讼请求。
因二原告于2010年3月30日前往被告处办理涉讼商品房交接手续时未支付可视对讲系统费用1800元，故被告反诉要求二原告支付可视对讲系统费用1800元。
被告（反诉原告）就本诉与反诉提交如下证据：1、同二原告证据1，以证明双方对于支付购房款及接收房屋的约定；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明本案涉讼商品房于被告登报通知交房前已达到交房条件；3、同二原告证据3，以证明被告已按照合同约定于2010年3月18日登报通知买受人办理房屋接收手续；4、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号《关于进一步做好灾害性雨雪冰冻天气应对工作的紧急通知》、桂林市气象局出具的《证明》及�桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料》，以证明冰冻雨雪天气暂停施工的事实；5、刊登于2010年6月1日《桂林晚报》的《嘘！中高考将到，噪声莫来吵》的报道，以证明中高考期间禁止施工；6、《房屋验收交接单》，以证明二原告于2010年3月30日接收涉讼商品房。
二原告（反诉被告）反诉答辩称：被告要求收取可视对讲系统费用违反一房一价的规定，被告向二原告交房时亦未要求业主支付这笔费用，且已超出诉讼时效期间，请求判决驳回被告的反诉请求。
二原告（反诉被告）就反诉所提交的证据与本诉一致。
经过庭审质证，二原告对被告证据1、3-6的真实性无异议，被告对原告证据的真实性亦予以认可，本院对上述证据予以确认。二原告对广源公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》亦不予认可，但因对证据持有异议的一�当事儿未提交相反证据对对方证据予以反驳，故本院对广源公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》的真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：二原告与被告于2009年8月16日签订《商品房买卖合同》，由二原告以340057元价款购买被告开发的广源·国际社区×××号房屋一套。该合同约定（节录）“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3、雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电�中高考等要求停工，导致工程延期的；……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人�付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《�饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户……等等。
2009年6月3日，二原告支付购房首付款70057元；2009年8月4日，二原告支付购房款70000元；2009年9月16日，二原告通过银行贷款支付剩余购房款200000元。
2010年2月6日，涉讼商品房所在楼盘经五方验收合格。2010年3月18日，被告于《桂林晚报》刊登《交房通知》，通知各业主相关楼盘已达交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年3月30日，二原告与被告办理了交房手续，但二原告收房时未向被告交纳1800元的可视对讲系�费用。
2012年2月23日，二原告提起诉讼要求被告承担逾期交房违约责任。立案调解过程中，被告于2012年3月19日主张要求二原告支付可视对讲系统费用1800元。2012年3月30日，被告于桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。2012年4月26日，被告广源公司提出反诉并要求原告支付可视对讲系统费。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、被告是否应支付二原告逾期交房违约金；二、二原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元。
一、被告是否应支付二原告逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付二原告，但被告于2010年3月18日方登报通知业主收房，逾期79天，故被告应按照合同约定承担逾期交房违约责任，具体应支付的违约金为2686元（340057元×0.1‰／天×79天）。被告辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且二原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，故被告可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，被告也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，被告提出二原告未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对被告关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。被告又辩称，二原告的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。被告于2010年3月30日将涉诉房屋交付二原告，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从被告将涉诉房屋交付二原告起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对被告主张二原告的诉讼请求已过�讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、二原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在被告交房时，按照双方的约定，二原告即应当向被告支付1800元的可视对讲系统费用，但二原告至今未支付此项费用，现被告要求二原告支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。二原告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，二原告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另二原告辩称�告的该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，被告于2010年3月30日将涉诉房屋交付二原告，后于2012年3月19日在本院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后被告于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故二原告的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一�被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）曾艳、刘杰逾期交房违约金2686元；
二、原告（反诉被告）曾艳、刘杰支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元。
本案本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告曾艳、刘杰已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告曾艳、刘杰负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判�规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 钟 勇
二〇一四年二月二十八日
书记员 谢菲菲
第1页共10页