广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1089号
上诉人(原审原告）：陈文珊，女，1974年7月16日出生，汉族，住广州市南沙区。
委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：汤力，男，1972年1月5日出生，汉族，住广州市东山区。
委托代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。
原审第三人：广州房帮房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区双山大道95号105房。
法定代表人：彭耀胜，职务总经理。
委托代理人：蒙结儿，女，1979年2月8日出生，该公司员工。
上诉人陈文珊因与被上诉人汤力、原审第三人广州房帮房地产中介有限公司（以下简称“房帮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人陈文珊上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令被上诉人汤力向其支付定金100000元作为违约金；3.判令被上诉人汤力赔偿其购买相同房屋的价差损失47万元；4.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人汤力承担。事实和理由：一、汤力同意迟延收取首期款，并每月收取两万元利息作为补偿，双方约定在2017年8月20日左右过户并交付首期款，已达成补充协议。二、汤力选择继续履行合同办理房屋过户的行为导致其合同解除权消灭。汤力在没有合同解除权的情形下解除合同已经构成根本违约，一审认定汤力不负违约责任属于认定错误，应当改判汤力承担根本违约的责任。三、本案第三人房帮公司在8月28日已经通知汤力可以支付首付房款和违约金，2017年8月28日汤力的妻子也向中介提供了证件资料，然后，中介电话通知双方过户时间，跟双方确定后于2017年8月31日向税局预约纳税时间。这时，双方都同意一起去办理。所以，不存在一审法院所说的没有重新确定首期房款支付期限这一合同根本性问题没有协商明确的问题。四、上诉人陈文珊是不愿意解除合同，若其诉请法院将涉案房屋强制过户则需要一次性支付全部付款，但其资金只能够支付首期房款，所以最终迫于无奈同意解除合同。综上，请求二审法院纠正一审错误认定并根据汤力严重违约的事实，依法改判汤力承担全部违约责任及承担全部诉讼费用。
被上诉人汤力二审辩称：陈文珊逾期支付房款构成根本违约，其要求双倍返还定金及赔偿房屋价差损失缺乏事实和合同依据。汤力于2017年9月4日解除合同终止交易，是依法行使其享有的合同解除权。
原审第三人房帮公司述称：对陈文珊的上诉没有意见。
2017年9月18日，陈文珊向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》;2.汤力双倍返还购房定金20万元；3.汤力赔偿其购买相同房屋的差价损失47万元；4.汤力承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：当事人双方对《房屋买卖合同》的签订情况、内容以及购房定金支付情况均无异议，予以确认。
《房屋买卖合同》签订后，房帮公司于2017年4月27日办理了案涉房屋的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字17040333125号）网签手续。但由汤力提交的《广州市存量房买卖合同》，仅加盖有房帮公司的公章，陈文珊、汤力均没有签名。陈文珊称其未签署过该份合同，汤力则称该份合同是房帮公司在网上打印给他的。房帮公司对此表示，网签的目的是锁定案涉房屋防止再次交易，因为合同有些内容还未能确定，所以就没有让买卖双方签名，待相关内容确定之后会通知双方补签。另外，在按揭公司处的那一份《广州市存量房买卖合同》是有双方签名的。
陈文珊因出售自有房产的资金未及时到位而未能于2017年6月30日前支付双方口头约定的首期房款63万元。其后，双方就此事通过房帮公司员工蒙结儿与汤力进行协商，汤力亦曾于2017年7月10日、14日两次致电蒙结儿，让其催促陈文珊尽快支付房款。陈文珊称其与汤力于2017年7月22日协商确定由其按照每月2万元的标准支付补偿款，补偿款在支付首期房款时一并支付，原合同继续履行。陈文珊就此提交了显示有：“就按你地2万1个月（汤力）”“好的”等内容的短信记录予以证明。汤力则称因双方对违约金的数额存在争议，经协商后其只是初步同意了陈文珊提出的补偿数额，但对于补偿款的支付时间没有确定，而且双方需要就此另行签订书面协议。房帮公司称陈文珊与汤力协商了逾期付款违约金以及违约金的支付时间，当时依据贷款情况确定在2017年8月20日可以支付首期房款和违约金，但由于银行最终至2017年8月28日才放款而导致延迟。陈文珊亦确认首期房款及补偿款的支付时间当时初步定在2017年8月20日。
2017年8月28日，蒙结儿告知汤力，陈文珊已具备支付首期房款的条件，双方可以办理过户手续。其后，汤力的妻子钟莹莹按照蒙结儿的要求向其发送了身份证、结婚证、户口本、房产证等证件照片。2017年9月1日，蒙结儿网上预约了房屋交易的缴税办理时间，并将预约通知、缴税过户需提交的资料发给了钟莹莹。同月3日，汤力向陈文珊邮寄了解除合同通知书，内容为：“陈文珊小姐：……经多次催促始知因您一直未能筹到首期房款，所以要求中介公司推迟办理手续，本人也曾直接致电催问您，您表示歉意并愿意向本人做出适当补偿。但时间已过去两个多月，您仍不向本人支付房款，已构成严重逾期付款及产权过户的违约责任。……现本人正式通知您解除合同和终止交易。上述合同自本通知到达您时解除。”陈文珊于次日收到该通知书。
陈文珊为证明购买相同房屋的差价损失，向一审法院提交了网络打印件，其中显示房天下网站上南沙境界（案涉房屋所在小区）二手房价格为17657元/平方米。汤力对此不予确认。
一审法院认为：《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人之间的权利义务应按照该合同来确定。汤力提交的存量房买卖合同仅有房帮公司的盖章而无陈文珊、汤力本人的签名，陈文珊、汤力亦在庭审中表示不确认或不清楚有签署过该合同。依据合同意思自治的原则，对于案涉房屋交易一事，《广州市存量房买卖合同》属于网签备案合同而非当事人意思自治的体现，故其在本案中不应予以适用。
关于本案责任认定问题。根据《房屋买卖合同》第三条“甲乙双方办理产权转移手续当日乙方支付首期房款”、第五条“丙方应当于2017年6月30日前到房地产登记机关协助甲乙双方办妥产权登记手续”以及第八条“乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.5%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同”的约定，陈文珊在2017年7月15日仍未支付首期房款，其行为已构成违约，此时汤力有权解除合同，并向陈文珊主张违约责任。但汤力在陈文珊违约后并未立即行使合同解除权，而是与陈文珊就延迟付款及相应补偿事宜进行协商，可见，其有为完成房产交易而继续进行磋商的意愿。但其后双方虽有进行磋商，却仅就迟延支付房款的违约金补偿数额通过短信方式达成初步合意，尚未有实际履行，而双方对于重新确定首期房款支付期限这一合同根本性问题却未能通过协商予以明确。在此情形下，汤力向陈文珊发出解除合同通知书的行为，应视为其就合同继续履行问题作出终止协商的意思表示。由于双方未能就合同的继续履行达成一致意见，属于不可归责于双方的情形，双方应互相不负违约责任，故汤力所收取陈文珊的10万元购房定金应予返还。陈文珊认为汤力在应允由其支付补偿款后即应继续履行合同，否则需承担违约责任的意见，忽视了其违约在先的事实及汤力希望尽快收取房款的合同交易目的，其要求汤力双倍返还购房定金及支付购房差价款的主张，理据不足，不予支持。
关于合同解除的问题。如前所述，汤力在陈文珊违约后并未立即行使合同解除权，而是与陈文珊就延迟付款及相应补偿事宜进行协商，故汤力不能再以对方逾期付款为由行使合同解除权，其于2017年9月3日发出解除合同通知书的行为，不发生解除合同的效力。由于双方未能就合同履行期限重新协商一致，致使《房屋买卖合同》丧失继续履行的基础，且陈文珊亦在本案中要求解除该合同，故《房屋买卖合同》应予解除。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于2017年11月23日作出如下判决：一、解除陈文珊与汤力于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》；二、汤力于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元给陈文珊；三、驳回陈文珊的其他诉讼请求。一审案件受理费5250元，由陈文珊负担4466元、汤力负担784元。
经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人均无提交新证据。
本院认为，关于双方争议的房屋买卖合同解除的责任认定问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，陈文珊并未提供新证据足以证明其与汤力已就变更后的首期房款支付时间达成一致意见。由于双方未能就合同履行期限重新协商达成一致，致使房屋买卖合同无法继续履行，不可归责于合同任一方，故本院对陈文珊上诉要求汤力承担合同解除的违约责任，支付违约金及赔偿损失的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由上诉人陈文珊负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 梁燕梅
审判员 李 焕
二〇一八年三月二十九日
书记员 王路洋