江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第1665号
上诉人（原审被告）姜龙余。
委托代理人王金顺。
被上诉人（原审原告）蒋智超。
被上诉人（原审原告）王好净。
被上诉人（原审被告）邵巧玲。
被上诉人（原审被告）耿玉梅。
委托代理人翟宴军。
上诉人姜龙余因与被上诉人蒋智超、王好净，邵巧玲，耿玉梅房屋租赁合同纠纷案，不服江苏省宝应县人民法院（2014）宝民初字第0958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭于2014年11月25日、12月15日开庭审理了本案，上诉人姜龙余及其代理人王金顺，被上诉人蒋智超、王好净，邵巧玲，耿玉梅及其代理人翟宴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：
宝应县金桥生活广场1幢1318号门市房原产权人为原告蒋智超，2012年12月17日，原告蒋智超、王好净将上述房屋出租给被告姜龙余经营饭店，双方签订了租赁合同，约定租期三年。从2013年1月28日起至2016年1月27日止，第一年租金30000元，于合同签订时给付，以后两年每年租金32000元，于每年的1月1日前给付。2013年6月23日，蒋智超、王好净将上述门市房出卖给耿玉梅。双方在买卖合同中约定，房产过户后，被告耿玉梅同意姜龙余的租赁合同继续履行至期满，但从2014年起，租金由耿玉梅收取。2013年7月22日，蒋智超、王好净与耿玉梅又达成协议，2014年的房租由蒋智超、王好净代为收缴给耿玉梅，实际是耿玉梅已经从给付蒋智超、王好净的购房款当中扣了32000元抵冲房租，并由耿玉梅立下收条给蒋智超和王好净。2014年3月，姜龙余将饭店转让给邵巧玲，并经耿玉梅同意。2014年3月5日，由耿玉梅与邵巧玲签订了一份“房屋租赁合同”，合同当中注明2014年1月28日至2015年1月28日的房租已结清。2014年3月8日姜龙余与邵巧玲签订“饭店转让合同”，由姜龙余将饭店内的装潢和设施转让给邵巧玲，合同当中也注明2014年到2015年1月28日房租已缴。邵巧玲实际给付被告姜龙余的房租为10个月计26000元。
以上事实有原告蒋智超、王好净提供的房屋租赁合同、房屋买卖合同、承诺书、收条、被告邵巧玲提供的房屋租赁合同、饭店转让合同以及当事人陈述等证据在卷佐证。
2014年4月10日，蒋智超、王好净诉至法院，向姜龙余、邵巧玲、耿玉梅索要房租32000元。
原审法院认为：
蒋智超、王好净与姜龙余之间所签订的房屋租赁合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，姜龙余应当在2014年1月1日前向蒋智超、王好净支付房租32000元，虽然在此前已经将房屋出卖给耿玉梅，但并未与姜龙余解除租赁合同，且已向耿玉梅垫付了2014年1月1日至2015年1月1日期间的房租32000元，姜龙余仍应按期向蒋智超、王好净支付房租，对姜龙余提出不应当交纳2014年1月和2月的房租以及已经将邵巧玲给付的10个月房租转交给耿玉梅的抗辩意见，因无相应的证据佐证，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第108条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条之规定，判决：一、被告姜龙余于本判决生效后十日内向原告蒋智超、王好净房租32000元（2014年1月28日起至2015年1月27日止）。二、驳回原告蒋智超、王好净的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告姜龙余负担。
判决后，姜龙余不服，向本院提起上诉称，1、原审认定蒋智超、王好净具有原告主体资格错误。2、原审认定事实不清、证据不足且适用法律不当。蒋智超、王好净应当向耿玉梅追索32000元的房租，而不应当向姜龙余追索房租。3、姜龙余同意向蒋智超、王好净支付两个月的房租6000元。
蒋智超、王好净辩称，32000元房租由姜龙余、邵巧玲或者耿玉梅给付，具体由谁给付，服从法院判决。
邵巧玲辩称，已经交付26000元房租给姜龙余，姜龙余没有出具收条，但是在原审庭审中，姜龙余已经承认收到房租。本案的处理结果与邵巧玲没有关系。
耿玉梅辩称，耿玉梅购买了房屋，从2014年1月28日开始，有权收取房租；耿玉梅没有收取26000元房租，只收取了蒋智超支付的32000元房租，并出具了收条给蒋智超。
二审中，姜龙余提供了以下证据：
1、证人李某和黄某的证人证言。两人的证人证言基本相同，主要内容为：2014年3月，李某和黄某到摩登经典茶楼喝茶，遇到姜龙余夫妻，在交谈中得知姜龙余在与人谈转让饭店的相关事宜；两人看到姜龙余桌前有2沓人民币，估计为20000元；当时现场还有其他人，但是两名证人均不认识其他人。两名证人的证人证言共同证明：耿玉梅重复收取了租金。
蒋智超、王好净的质证意见：对该证据的真实性、关联性，不发表意见。
邵巧玲的质证意见：该份证据不能证明在摩登经典有给付钱款的行为。
耿玉梅的质证意见：姜龙余最初陈述在摩登经典给付的是26000元，现在证人证明的是20000元，存在矛盾。
2、在江苏省宝应县人民法院第一次开庭时邵巧玲手写的一份书证。书证的第一行为：“原告贴你房租，贴耿转让”，第二行为“站住脚”。证明：邵巧玲知道20000元已经交付给耿玉梅。
蒋智超、王好净的质证意见：对该证据的真实性、关联性，不发表意见。
邵巧玲的质证意见：认可证据的真实性。
耿玉梅的质证意见：字条上仅仅写明原告贴的房租，不是收取房租，不认可证据的关联性。
3、2014年7月15日12点47分开始的视听资料。该份视听资料录音的时间为2014年7月15日，地点为邵巧玲经营的饭店，在场人为姜龙余夫妻和邵巧玲夫妻，主要内容为：姜龙余和邵巧玲关于耿玉梅是否收取了20000元的谈话记录。证明：2014年3月3日，在摩登经典饭店，邵巧玲将20000元给付姜龙余，姜龙余没有收取20000元，而是将钱推给了耿玉梅。
蒋智超、王好净的质证意见：对该证据的真实性、关联性，不发表意见。
邵巧玲的质证意见：认可录音中的话是自己说的；但是录音里提到的钱不是房租，给付这笔钱的目的是为了让耿玉梅同意姜龙余转让饭店；姜龙余带着目的录音，自己是顺着姜龙余的话说的。
耿玉梅的质证意见为：录音时本人不在场，不认可录音的真实性；单独的视听资料不能作为证据使用。
4、2014年7月15日12点59分开始的视听资料。该份视听资料录音的时间为2014年7月15日，地点为邵巧玲经营的饭店，在场人为姜龙余夫妻和邵巧玲夫妻，证据的主要内容为邵巧玲与姜龙余的对话，在对话中，邵巧玲承认给付耿玉梅20000元和5000元。证明：2014年3月3日，在摩登经典饭店，邵巧玲将20000元给付姜龙余，姜龙余没有收取20000元，而是将钱推给了耿玉梅。邵巧玲另外给付了耿玉梅5000元。
蒋智超、王好净的质证意见：对该证据的真实性、关联性，不发表意见。
邵巧玲的质证意见：认可视听资料中的话是自己说的；但姜龙余带着目的录音，是姜龙余在套自己的话。这笔钱不是房租，是贴给耿玉梅的转让费。
耿玉梅的质证意见为：录音时本人不在场，并不清楚相关情况，不认可视听资料的真实性；视听资料的内容相互矛盾。
其他当事人在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明，原审判决查明的案件事实属实，本院对此依法予以确认。
二审中，本案的争议焦点为：一、蒋智超、王好净是否具备原审原告主体资格？二、如果蒋智超、王好净具备原审原告主体资格，耿玉梅、邵巧玲和姜龙余是否应承担给付蒋智超、王好净房租的责任？
关于争议焦点一，本院认为，蒋智超、王好净具备原审原告主体资格。理由如下：
蒋智超、王好净与姜龙余之间所签订的房屋租赁合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同约定，姜龙余应当在2014年1月1日前向蒋智超、王好净支付房租32000元。蒋智超、王好净在2013年6月23日，将房屋出卖给耿玉梅，买卖合同中载明：此门市目前由甲方蒋智超租给第三方姜龙余作饭店经营，在该房屋买卖和变更过户后，乙方耿玉梅必须保证原房屋租赁合同履行期满。且根据合同法的规定，房屋所有权的变动，不影响房屋租赁合同的效力，蒋智超、王好净与姜龙余的租赁合同，在耿玉梅与姜龙余之间继续有效。蒋智超、王好净按照其与耿玉梅的约定，向耿玉梅支付了2014年1月28日至2015年1月27日期间的房租32000元，故本案中，蒋智超、王好净具备原审原告主体资格。
关于争议焦点二，本院认为，姜龙余应给付蒋智超、王好净房租32000元。理由如下：
1、本案中邵巧玲与姜龙余签订饭店转让协议的时间为2014年3月8日，耿玉梅和邵巧玲房屋租赁合同的签订时间为3月5日，2014年前两个月房屋的使用人为姜龙余，姜龙余在庭审中也认可这一事实，同意支付两个月的租金6000元。故姜龙余应支付2014年前两个月的租金6000元。
2、关于2014年3月-12月共计10个月的房租26000元，由姜龙余支付26000元。
姜龙余和邵巧玲的饭店转让协议的签订时间为3月，邵巧玲作为2014年3月-12月房屋的实际使用人，应支付10个月的房租26000元。邵巧玲陈述26000元已支付给姜龙余，姜龙余在原审中也予以认可，原审中邵巧玲提供的姜龙余和邵巧玲于2014年3月8日签订的饭店转让协议第七条中也载明：2014年到2015年元月28号房租已交。至于姜龙余在二审中关于邵巧玲实际给付自己的房租仅有20000元的主张，本院认为，对于在一审中的自认，除非当事人提供足够的证据，否则不得推翻一审中的自认。从二审中姜龙余提供的证据来看，李某和黄某并不确定金钱的数额；邵巧玲在一审庭审中手写的书证未提及金钱的具体数额，录音资料中关于金钱的数字表述不一致，包括四个数字：26000元、20000元、5000元和7000元，数字之间存在一定差异和矛盾之处，姜龙余提供的证据不足以推翻在原审中的自认。故认定，邵巧玲将26000元房租交付给姜龙余。
邵巧玲将房租交付给姜龙余后，姜龙余成为了房租的给付义务人。关于姜龙余收到邵巧玲的房租后，转交给耿玉梅房租的抗辩意见，因姜龙余提供的证据不足，故本院不予采信，具体分析如下：
从证人李某和黄某的证人证言来分析，证人证言表明：证人只认识姜龙余，不认识其他人；两名证人对于钱的数目并不确定为两万元，只是结合生活常识，猜测为两万元；两名证人并没有亲眼目睹钱的交付过程和交付对某从姜龙余提供的在宝应法院第一次开庭时邵巧玲在饭店转让协议反面亲笔书写的书证来分析，该份书证没有提到钱的具体数额。从姜龙余提供的两份视听资料来分析，第一，两份视听资料提到了四个数字：20000元、7000元、5000元、26000元，数字之间不能完全吻合，姜龙余也没有给出合理的解释；第二，在视听资料中邵巧玲认为耿玉梅收取的是转让费；第三，视听资料仅仅是姜龙余和邵巧玲之间的对话。综上，姜龙余提供的三组证据不能证明姜龙余给付耿玉梅房租的主张。
蒋智超、王好净向耿玉梅支付了2014年1月28日至2015年1月27日期间的房租32000元，耿玉梅出具了收条。姜龙余作为承租人，应向蒋智超、王好净支付这笔代垫的房租。故姜龙余应给付蒋智超、王好净房租32000元。
综上，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人姜龙余承担（此款姜龙余已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 吕 露
二〇一五年一月三十日
书 记 员 喻彬蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。