温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2012）温龙民初字第1246号原告：徐海道。委托代理人：朱祖飞，浙江高品律师事务所律师。委托代理人：叶剑秋，浙江高品律师事务所律师。被告：温州广纳五金市场开发有限公司。法定代表人：严永光，该公司董事长。委托代理人：杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托代理人：徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告徐海道与被告温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称：广纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月17日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序于2013年1月15日公开开庭进行了审理。原告徐海道的委托代理人朱祖飞、叶剑秋、被告广纳公司的委托代理人杨康乐、徐登敏到庭参加诉讼。审理中，应原、被告双方申请进行了庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年，被告在温州市龙湾区上江紧固件生产基地地块投资建设“温州广纳五金装饰市场”，为顺利开展招租引商，被告对市场进行广告包装并强势宣传，称“打造浙江五金装饰第一城”，介绍该市场具有“七大优势”、“五大中心”、“十大功能”并详细表述道“温州五金装饰市场打造集商贸中心，展示中心、信息中心、物流中心、服务中心于一体的温州首家第五代智能化专业市场。市场建成后软硬件设施一流，一期配备五金馆、装饰体验馆、新闻发布中心、网上商城、电子信息发布平台、物流园区；二期设置配送服务中心、产品检测中心，法律服务中心、培训中心等商务功能，拥有大型广场、1000余个停车位、银行、通讯、超市、餐饮、酒店等生活配套设施。……市场采用国际先进规划，内部运用一纵多横布局，宽大的大动线保证交通快捷顺畅，整个市场无经营死角。市场一楼层高5.1米，二楼4.8米。餐饮休闲等配套设施全面解决你的后顾之忧，推动市场兴旺”等相关信息。同时，为使广大五金商铺业主更能直观、透明、全面的了解，被告还通过平面广告、视频资料、专人讲解等各种方式，向业主们展示和承诺拟建的广纳五金装饰市场将是一个整体外观采用落地式玻璃幕墙、花岗岩装饰，大门豪华气派、地面铺设地砖，二楼明遮阳棚，配置电动扶梯、高档家装家居体验馆、休憩区，屋顶采用框架式敞开型顶棚，隐匿工程到位，整体装潢考究、品味高雅的精品化、国际化和智能化的高端市场，这与原告的经营地位和租赁需求正好相符，原告也十分满意和信赖被告的宣传，就缴纳了定金，一口气认租6间商铺。此后，被告通知业主们统一来签约，于是原告于2012年1月13日来市场，与被告签订了《定租认铺合同》，认租铺位为D5-104、105、113、114、115、116计6间，合计商铺套内建筑面积约126平方米。该《定租认铺合同》为预约合同，合同约定“为了保证乙方及时与甲方签署正式的《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租6间商铺收取租赁定金，定金合计120000元。甲方根据市场主体工程施工进度及完成情况，同意约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署真实的《商铺租赁合同》。”原告依约及时向被告缴纳了定金120000元。此后，被告因股东内部资金问题，致使市场建设工期一拖再拖，一直到2012年10月仍未竣工。不但工期严重延误，而且与前期宣传的整体形象有天壤之别，外墙改用涂料，门面改用电动拉门，地面改用水泥，窗体变小，层高缩水，管道外露，装饰简陋，没有餐饮、体验馆、电动扶梯等配套设施，文昌路尚未通畅。对于市场的开发建设，被告严重压缩了建设成本，降低了市场规格，这样巨大的落差原告不能接受，因此提出要求退租，并多次与市场经理郑海敏、董事长严永光进行协商。当时被告唯恐事态对开业造成负面影响，答应同意让原告退租，并表示待被告收取租金后再给原告退还。随后，双方就退租金额、期限进行协商，后被告拒绝退租。原告认为，被告采用虚假广告营造出一个高端市场神话，欺骗误导原告定租认铺，而事实上却是一个骗局，严重违背了原告的真实意愿，损害了原告的利益，也使原告失去了同等择商的良机，造成的损失难以估量，故原告有权根据《合同法》第五十四条有关“一方以欺诈手段，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销”的规定主张撤销合同，并根据《合同法》有关“合同撤销不影响争议解决条款的效力”的规定主张被告双倍返还定金。原告为此诉请判令：1.撤销原、被告签订的《定租认铺合同》。2.被告双倍返还原告定金240000元。3.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、原告诉状中引用的被告发布广告用语基本属实，但广告作为要约邀请，不是合同的组成部分，原告不应当以被告的广告为据主张权利。二、原告主张被告通过发布广告欺诈原告签署合同不能成立。对照原告起诉状及《广纳五金市场广告宣传和实际交付严重不符情形的对照清单》（以下简称：《对照清单》）分述如下：1.关于诉状中称“……广纳五金装饰市场将是一个整体外观采用落地式玻璃幕墙、花岗岩装饰”，即《对照清单》第1、2项。在被告的平面广告中没有描述，主要出现在视频中，该视频系被告委托沈阳奥恩世纪科技有限公司制作，制作中有关玻璃幕墙等部分视觉效果系制作公司演绎，并非答辩人有意欺诈原告，且同样由被告委托温州市臻品建筑模型设计室制作的项目模型，其外观与现状相似，已不是落地式玻璃幕墙，原告在签约前足以识别、判断。另外，任何市场店面均设置店招或发布广告，玻璃幕墙无法适用于市场也系常识。2.关于地面铺设地砖、玻璃栏杆改方钢栏杆问题，即《对照清单》第3、6项。在初步设计中部分楼地面采用抛光花岗岩、防滑地面砖，二层设置玻璃栏杆，施工中考虑到市场人流量大的特点，为保障安全和便于维护，地面调整为彩色耐磨漆，玻璃栏杆改方钢栏杆。对此，被告在发布广告时没有欺诈，其后设计调整也属行业惯例。3.关于顶棚与屋面构架，即《对照清单》第4、5项。屋面构架属原设计内容，顶棚在设计中尚没有，但实际实施拟设置顶棚，该顶棚建设没有取消，只是延后，且正由于考虑顶棚建设问题与屋面构架冲突，故在施工阶段调整设计，取消屋面构架，为设置顶棚留下空间，目前已着手顶棚设计与施工工作。4.关于层高，即《对照清单》第7项。原告认为一层层高4.8m，二层层高4.7m应属测量有误。初步设计中一层层高5.10m，二层层高4.8m；施工图设计一层层高5.09m，二层层高4.8m，竣工与施工图一致。5.关于走廊，即《对照清单》第8项。原告认为广告中显示宽敞，实际狭窄且主通道商品流转困难，被告认为宽敞与否系主观判断，且受视角影响，现状情况符合原设计及设计规范要求。6.关于绿化，即《对照清单》第9项。绿化属装修中软装范畴，目前被告仍在完善中，不会取消绿化。且被告为统筹市场环境，将原拟建设车位的空地改建为绿化。7.关于排水管道，即《对照清单》第10项。原告认为原排水管道是完全隐蔽形，该主张缺乏依据。通常楼书也未标设所有设置。8.关于物流与交通，即《对照清单》第11、14项。不论物流格局和交通状况，与被告广告是一致的，这有现场状况可以佐证。至于文昌路，系高新区的“十二五”十大建设工程之一，2012开工建设，目前尚属于建设期。9.关于商铺广告位，即《对照清单》第12项。灯箱广告只是制作演绎，但灯箱广告并非不能设置，由于市场特点，灯箱广告无实际使用价值，现广告设置符合市场实际。10.关于配套，即《对照清单》第13项。除五金馆延至第二期建设外，餐饮、银行、超市均已入驻，装饰体验馆在引进装饰公司实施。另外，市场设置自动扶梯8台，诉状称没有自动扶梯有误。11.关于整体效果，即《对照清单》第15项。原告对实际交付的市场的描述是不客观的故意贬低，至于“装潢考究、格调高雅、美观气派”属于主观判断，“国际化、精品化、舒适化、智能化”表述的是市场目标，这些目标均在一定程度上实现，并将在被告及全体经营户的共同努力下进一步提高。据此，原告要求撤销《定租认铺合同》的主张不能成立。三、单独看待原告要求双倍返还定金的问题。1.《收款收据》上未列明为定金的款项不属于定金。2.定金不得超过合同价款的20%，超过部分不属于定金。3.如果主张合同撤销，则要求双倍返还定金缺乏法律依据。4.原告诉状要求“依照合同法有关‘合同撤销不影响争议条款的效力’之规定，应当承担双倍返还定金的赔偿责任”，被告认为合同撤销不影响争议条款的效力，应指解决争议的方式，并非确定赔偿责任，原告适用法律有误。四、关于工期延误问题。《定租认铺合同》约定的商铺交付时间不够明确具体，只是一个预期时间，这与施工进度有关。且在原告以欺诈作为诉请的基础依据的前提下，该项内容不构成诉讼请求的理由。经营市场系长久之计，对照本案，租期有18年、5年两种，不论哪那一种，均系长期合同，并非时效性、季节性的合同，且延期后，相应无需缴纳延期期间租金，即使对原告虽有影响，但不至于“所造成的损害后果更是难以估量”。综上，原告的诉讼请求不能成立，请法院驳回其诉讼请求。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.身份证，证明原告的主体适格。2.工商登记证明、企业组织机构代码，证明被告主体适格。3.收款收据，证明是原告委托陈丽群代其依约支付定金20万元的事实。4.《定租认铺合同》，证明原、被告就认租广纳市场商铺达成合意并约定定金的事实，其中合同第三款乙方缴纳20万元约定为定金，第二款约定租金的价位及租期及合同第三条第一款广纳市场承诺2012年5月1日之前完工交付。5.温州广纳五金市场在开工前的招商平面宣传资料（即宣传册，系签约之前收到），宣传册有图片和文字相结合，图片中有整体构造效果图、平面规划，证明广纳五金市场展示各方面的细节，整体效果宣传与交付实际不符。6.招商视频宣传资料（来源广纳五金市场制作并提供，签约之前收到，市场在大厅内循环播放）、7.温州广纳五金装饰市场的模型照片（2012年11月初在广纳五金市场商务大楼一楼大厅拍摄的整体造型，在模型上也表明了完工后的现场）、8.开业前招商平面宣传资料（开业前和开业后持续一段时间以报纸宣传，宣传的图片均是原来认租时广告上的图片，没有做任何调整），证明被告在开工前和开业前，通过文字说明、图片介绍、视频描述、模型展示等各种宣传手段，对温州广纳五金装饰市场的外观、规模、档次、配套、品味、格局等各方面信息进行全方位的详细直观性推广介绍，原告认为广告宣传均构成要约邀请。9.竣工现场照片22张（2012年9-10月份左右拍摄），证明竣工后即将交付的现场情况，已经迟延交付，也没有完全完工，在局部和细节上跟广告宣传严重不符，编号1-5张是整体外观，与视频中展示的外观不符，6-9张进一步证明门面、窗体改变的情况。10.广告宣传和实际交付严重不符情形的对照清单，证明被告广告宣传和实际交付的市场状况存在严重不符的具体项目，更加清楚明了说明被告虚假宣传、在与原告订立合同时存在欺诈的事实。11.通知，证明2012年9月22日，被告通知原告缴纳租金及相关事宜的事实。12.照片1张，证明广纳五金市场一楼经营五金机电，二楼经营装饰材料的事实。被告为证明其主张，提供了如下证据：13.《温州五金装饰市场初步设计说明》（节录）、14.2010年9月30日《关于温州市龙湾区上江村经济合作社“温州五金装饰市场”工程初步设计批复》，证据13、14综合证明：（1）设计理念“力求塑造一个具有环境优雅、文化深厚、配套齐全和个性鲜明的购物空间”；（2）“底商铺A和商铺B每栋商铺之间横向为9m的通道，纵向通过一条笔直的通道将整个市场贯通，使得底层店面均能货车直接到达店面无经营死角”；（3）商铺设计一层层高5.10m，二层层高4.8m；（4）楼地面采用抛光花岗岩、防滑地面砖；（5）建筑为框架结构；（6）工程费用概算8611.6万元。15.2010年11月23日《建筑动画制作合同》，证明动画视频被告委托沈阳奥恩世纪科技有限公司制作，制作中有关玻璃幕墙等部分视觉效果系制作公司演绎。16.2010年12月20日《模型制作合同》，证明项目模型委托温州市臻品建筑模型设计室制作，结合原告举证模型照片，该建筑模型外观与现状相似，不是落地式玻璃幕墙。17.认购商铺时现场照片（部分2011年1月份拍摄），证明入驻商户在认购前已知悉市场建筑外立面不是落地式玻璃幕墙。18.2011年5月25日设计变更联系单，证明原设计的屋面构架取消，原因是考虑遮阳棚搭建需要。19.2011年11月20日设计变更联系单，证明原设计二层走道阳台部分花岗岩地面改成彩色耐磨漆，二层原玻璃栏杆改方钢栏杆，原因是考虑使用中安全问题。20.立面设计施工图（局部），证明商铺施工图设计一层层高5.09m，二层层高4.8m。21.温州高新技术产业园区党政办公室《关于分解落实高新区“双十工程”201年实施计划的通知》，证明文昌路系高新区“十二五”十大建设工程，2012计划开工建设，目前尚属于建设期。22.2011年4月28日《智能化系统工程设计合同》、23.2011年9月9日《建设工程施工合同--温州广纳五金市场智能化工程》、24.2012年8月24日《网站建设服务合同》、25.2012年11月1日FT20121029《买卖合同》，证据22-25综合证明温州广纳五金市场智能化、网络建设情况。26.《房屋租赁合同》，证明鹿城农村合作银行入驻温州广纳五金市场。27.2012年11月19日《物业租赁意向书》，证明工商银行龙湾支行拟入驻温州广纳五金市场。28.市场餐饮部照片，证明市场餐饮配套已实际营业。29.市场超市照片，证明市场超市配套已实际营业。30.市场自动扶梯照片，证明市场设置自动扶梯8台。31.2012年10月18日《温州商报》报道：《知名装饰企业集中入驻广纳五金》、32.2012年10月14日《入驻市场经营意向书》（2份），证据31、32综合证明装饰体验馆正在建设中。33.市场现状照片（2013年1月10日拍摄），证明市场现状情况。34.部分入驻品牌清单，证明众多中国驰名商标、中国名牌等产品入驻市场经营。35.被告2012年度总分类帐（电脑打印件，来源于财会软件），证明截止2012年12月底，被告已付工程款161492903.64元，并不是原告所述的被告为了经济利益缩减工程。应原告的申请，本院于2013年1月14日进行了现场勘验，并形成了勘验现场笔录及附件，编号证据36。上述证据经庭审出示质证，证据1、2、4、11-12被告无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。证据3被告对形式真实性无异议，但认为收款收据的交款项目是保证金；证据5-8被告对真实性无异议，但证明对象有异议，广告内容不包括具体明确的数据和内容；证据9被告对真实性无异议，但对证明对象有异议，是交付前的状态，目前现状已发生改变；本院审查认为，该些证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据10被告认为不属于证据；本院审查认为，该对照清单系原告单方所列，属于当事人陈述，并不属于证据，本院不作证据认定。证据13原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，首先，初步设计说明中市场的定位是节能、环保、文化、效益原则，但被告在广告宣传中完全突破了上述定位，刻意塑造了一个高端豪华的商场形象；其次，立面设计要求外墙用灰色清水砖墙，局部高档白色涂料，店面外门采用玻璃地弹簧门，但被告在广告宣传中却采用花岗岩和玻璃幕墙；被告明知广告与规划设计严重不符，仍做不切实际的广告宣传，是虚构事实的故意欺诈；证据14原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，批复中要求外窗型材选用断热铝合金，但被告在广告宣传中却是玻璃幕墙，同样构成欺诈；本院审查认为，该两份证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据15原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，尽管视频是被告委托他人制作，但受托方是按被告的指示制作，广告不实的法律后果应由被告承担；证据16原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，模型只是整体结构的展示，具体造型和细节应结合光盘视频和平面广告，模型所包含的广告信息不能替代光盘视频和平面广告所展示的，不能作为原告接受合同的依据，模型如与视频不符，更加说明被告在发布广告时有意隐瞒事实真相，误导原告，更是欺诈；本院审查认为，该两份证据的真实性应予确认，根据上述合同约定及《广告法》的规定，因广告产生的相应民事责任，应由作为广告主的被告承担，至于广告内容是否构成虚假广告，并进而对原告构成欺诈，尚需综合全案再行分析。证据17原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，且不能证明照片中的业主就是原告；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，该模型在双方签订《定租认铺合同》前即陈列于被告商务中心一楼展厅至今，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据18原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，反而说明被告构成欺诈，设计变更是2011年5月，当时已取消情面架构，被告仍以变更前的设计进行广告宣传，且设计变更并非施工单位原因，而是建设单位即被告出于建设成本的考虑，被告隐瞒了该节事实；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据19原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，二层走道花岗岩地面改成彩色耐磨漆地面、玻璃栏杆改成方钢栏杆是被告的要求，而非施工单位的安全考虑，该项设计变更发生在2011年11月20日，签订《定租认铺合同》时被告没有如实宣传；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据20真实性有异议，不能证明系设计层高的图纸，即使属实，实际层高过于压抑，被告的广告宣传也不合理；本院审查认为，被告在广告中已明确一楼层高5.1米、二楼层高4.8米，至于其设计层高及实际层高对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据21原告对真实性无异议，文昌路尚在建设是真实的，这个事实被告是明知的，但被告没有在广告中提醒原告并如实披露，反而突出强化文昌路畅通，并将此作为宣传的亮点，也是欺诈；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实市场东侧文昌路作为规划中的道路列入政府2012年计划并开工建设，但目前尚未通车，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据22-25原告表示真实性无法确认，即使合同签订，履行状态无法判断，也本案也没有关联；本院审查认为，该些证据所涉及的事实，并非原告诉请撤销合同的主要理由，故与本案缺乏关联，本院在本案中不予确认。证据26、27原告认为真实履行情况无法证明，且仅是意向书，与本案没有关联；本院审查认为，该些证据的真实性应予确认，至于其履行情况对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据28-32、34、35原告认为与本案没有关联；本院审查认为，证据28、29、31真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述；证据30所涉及的事实并非原告诉请撤销合同的主要理由，与本案缺乏关联，本院在本案中不予确认；证据34、35系被告单方制作，本院不作证据认定。证据33原告对真实性无异议，但认为无法证明被告的主张；本院审查认为，关于市场现状，本院已应原告申请勘验了现场并制作了勘验现场笔录即证据36。就证据36，原告对真实性、合法性及关联性均无异议，但认为1号勘验点广告是花圃，而现状是电动大门；2号勘验点广告是楼顶框架、外墙花岗岩和玻璃幕墙，而现状是楼顶没有框架、外墙是涂料，上坡车道的细节也不相符；3号勘验点广告则是十五处玻璃顶棚，而现状只有两处玻璃顶棚；4号勘验点广告则是通道宽敞，而现状是通道狭窄致商品流转困难；5号勘验点广告是石材外墙、玻璃幕墙、地砖地面、夹胶玻璃栏杆、隐蔽排水管、灯箱体广告位，而现状是涂料外墙、铝合金窗体、水泥油漆地面、方钢栏杆、外置排水管、框式广告位；6号勘验点广告中有五金馆、装饰体验馆、餐饮休闲、银行超市，现状则没有；7号勘验点广告是一、二楼均配备绿化休憩区，而现状则没有；8号勘验点广告是一纵多横布局，道路整洁通畅，而现状则是多处道路还在翻修；9号勘验点广告是宽广大动线保证交通快捷顺畅，整个市场无经营死角，而现状则是文昌路仅设辅道，入口处商铺存在死角；10号勘验点是广告模型。就证据36，被告对真实性无异议，但认为，1号勘验点广告中视频与平面广告、模型是不一致的，且现在大门只是临时建设，招商片中有LED视频装置，平面广告和模型中没有，但被告也是要做的；8号勘验点涉及北区物流停车场，广告展示的是正常经营后的未来状况，不能以现在冷清为由认为不符；9号勘验点涉及的文昌路现状是尚未贯通，但现状原告是清楚的，本案并非到外地招商，不存在原告误认文昌路已经贯通的可能；10号勘验点涉及的模型，并非现在才展示，而是在招商时签约前就已展示，模型在外观上已经不是视频中的玻璃幕墙形态，原告是同时接受视频和模型的展示，是能够识别的。本院审查认为，证据36系本院应原告申请，依法勘验现场所得，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2010年9月30日，温州经济技术开发区规划建设局作出温开建（2010）119号文件，即《关于温州市龙湾区上江村经济合作社“温州五金装饰市场”工程初步设计的批复》，载明“温州市龙湾区上江村经济合作社：……原则同意该修改后的初步设计，现将有关问题批复如下：……规划建设总用地面积63949.93m2，临时建筑总建筑面积53038.99m2，包括商铺48947.96m2，市场管理用房1651.12m2，金融服务网点1580.76m2，公厕及配电房859.15m2……原则同意该初步设计的总平及单体设计……严格按省标进行节能设计，外窗型材应选用断热铝合金等”。该《初步设计》主要内容有“设计依据：1.温州经济技术开发区规划建设局（温开建）规条字（2008）026号，（温开建）规条（2007）049号……；平面设计：商铺单间店面尺寸3.5m×6m，建筑面积21m2……；立面设计：外墙均采用灰色清水砖墙，局部高档白色涂料；剖面设计：一层层高5.1m，二层层高4.8m；工程做法：楼地面中，管理用房及金融服务网点门厅采用抛光花岗岩层，公共部分门厅、走廊、楼梯、办公室及其他功能用房采用防滑地面砖，店面外门采用玻璃地弹簧门，外墙采用灰色聚胺脂外墙涂料等”。后经政府部门批准，该市场建设单位调整为被告。2010年11月23日，被告与沈阳奥恩世纪科技有限公司签订《建筑动画制作合同》，委托后者按被告确定的制作方案及配音稿设计、制作温州五金装饰市场招商片（含配音）。同年12月20日，被告与温州市臻品建筑模型设计室签订《模型制作合同》，委托后者以被告提供的CAD图纸、效果图为准，按1比110的比例制作温州五金装饰市场模型。上述招商片及模型制作完成后，被告于2011年开始向公众发布该市场招租广告。其中模型陈列于该市场商务中心一楼展厅用于公开展示，招商片则在该展厅循环播放并向包括原告在内的潜在承租人发放招商片视频光盘及《财富手册》等纸质宣传资料。招商片中，动画演绎商铺外立面为封闭落地式玻璃幕墙、二层栏杆为夹胶玻璃、二层顶有屋面架构，但在配音及字幕中并未提及外立面为玻璃幕墙，亦未提及栏杆用材及屋面架构；动画演绎市场外墙、地面较为平整光滑，但在配音及字幕中并未提及外墙、地面用材；动画演绎商铺二楼走廊较为宽敞，但在配音及字幕中并未提及具体宽度；部分动画显示二楼走廊有玻璃顶棚，但部分动画又显示二楼走廊并无玻璃顶棚；交通部分的配音中提及东依文昌路，示意图中显示文昌路处于通车状态。模型中，商铺外立面并非封闭落地式玻璃幕墙，二层栏杆显示为玻璃，二层顶显示有屋面架构，外墙、地面用材则不明显，二楼走廊宽度适中，亦无玻璃顶棚，并显示东侧文昌路处于通车状态。《财富手册》中，包含效果图、平面图及文字部分，其中效果图显示商铺外立面为封闭落地式玻璃幕墙、二层栏杆则为夹胶玻璃、二层顶有屋面架构，外墙、地面用材不明显，二楼走廊宽度不明显，亦无玻璃顶棚，市场东侧为通车状态的文昌路；文字部分载明“打造浙江五金装饰第1城。温州五金装饰市场系温州市龙湾区2010年重点建设项目和培育的市场，地处龙湾蒲州上江，东依规划中的新文昌路，南至温州大道，北靠机场大道，占地200余亩，建筑面积达6万平方米，商铺2000间，整合汇聚五金机电和装饰材料两大行业，打造集商贸中心、展示中心、信息中心、物流中心、服务中心于一体的温州首家第五代智能化专业市场。市场建成后软硬件设施一流，一期配备五多馆、装饰体验馆、新闻发布中心、网上商城、电子信息发布平台、物流园区；二期设置配送服务中心、产品检测中心、法律服务中心、培训中心等商务功能，拥有大型广场、1000余个停车位、银行、通讯、超市、餐饮、酒店等生活配套设施……拥有七大优势（其中设计优势部分明确：市场一楼层高5.1米，二楼层高4.8米），五大中心，十大功能”等，但文字部分未提及外立面为落地式玻璃幕墙，亦未提及栏杆、外墙用材及屋面架构等内容。2011年5月25日，温州市龙湾规划建筑设计院出具设计变更联系单，载明“由于业主要求，将屋面架构取消”。上述招商片、模型、纸质宣传资料未做相应变更。2012年1月13日，原、被告签订《定租认铺合同》一份，载明“在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方投资开发的温州方纳五金装饰市场（拟）项目概况，包括但不限于商铺信息、经营范围、租赁价格、支付方式、建设周期、配套设施、土地情况及确定商铺位置等，同时已认真阅读了后拟签订的《商铺租赁合同》内容，对拟签订的正式合同文本条款及本合同文本条款均已了解清楚、且均无异议。第一条，乙方认租商铺的基本情况，1.……在甲方对市场主体工程开工建设之际，自愿先行对市场商铺进行定租认铺，现乙方认租的商铺位于D5-104、105、113、114、115、116（具体位置以合同所附的平面图为准）共计6间，合计商铺套内建筑面积约126平方米（具体准确面积以交付时实测为准）；2.该商铺仅限于装饰材料及其相关产品经营业务使用。第二条，租赁期限、租金、押金，1.双方商定商铺租赁期限为5年，从市场竣工甲方向乙方交付商铺时起算，即约从2012年5月1日至2017年4月30日止，如甲方交付商铺时间迟延，则租赁期限也按迟延时间顺延起算（具体准确的租赁期限在交付时签署的正式《商铺租赁合同》中明确）；2.租赁期限内，前三年商铺租金均按每年每间24000元收取，第四年度商铺租金按每年每间27000元收取，第五年度商铺租金按每年每间30000元收取，租金每一租赁年度收取一次，在每一租赁年度届满前60日由乙方在甲方规定期限内一次性支付下一年度的租金；3.为保证乙方及时与甲方签署正式《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租6间商铺收取租赁定金120000元，该定金在签署本合同时，即由乙方一次性向甲方直接缴纳，在签署正式《商铺租赁合同》时，定金直接转为商铺押金，在租赁期限届满或《商铺租赁合同》解除、终止时，在乙方结清所有应予支付、缴纳的各项费用后，由甲方不计息退还押金”等，该《定租认铺合同》还就双方的其他权利义务进行了约定。2011年7月20日，原告向被告支付120000元，被告向原告出具收款收据一份，载明“收定金D5-104、105、113、114、115、116，120000元”。2011年11月20日，温州市龙湾规划建筑设计院出具设计变更联系单，载明“由于业主要求，二层走道阳台部分，原花岗岩地面改成彩色耐磨漆地面，二层原玻璃栏杆改为方钢栏杆”。2012年5月，因工程尚未竣工，被告并未按《定租认铺合同》预计时间通知原告签订《商铺租赁合同》、交付商铺。2012年9月22日，被告向原告发出通知，载明“公司确定市场开业时间为2012年11月29日，第一年度租金已于2012年9月20日开始交纳，请您于2012年10月15日前务必交纳租金。公司将在市场开业第一年给予免租金半年，即交一年租金使用一年半（2012年11月29日至2014年5月31日）；并免一年物业管理费；请您在办理交房手续后，早日进场装修，以迎接市场开业”。原告接到通知后，并未交纳租金，亦未进场装修。双方协商未果，原告遂诉至本院。审理中，应原告申请，本院于2013年1月14日对位于温州大道508号的涉案市场进行现场勘验。截止勘验时，市场建设已基本完工，部分商铺已经开业；市场东侧文昌路尚未通车，但东侧已建有临时水泥道路可供车辆出入；商铺外墙为红褐色涂料，商铺使用非落地式铝合金窗及卷帘门，商铺一、二层均为水泥地面，二层顶无屋面架构，二层栏杆为方钢栏杆，其余建筑整体情况与按1比110比例制作的模型基本相符。本院认为：原、被告于2012年1月13日签订的《定租认铺合同》虽已包含拟租赁商铺位置、面积、租期、租金等内容，但因当时拟租赁商铺尚未建成，租期起算时间尚未确定，双方又约定待租赁商铺建成交付时签订《商铺租赁合同》以进一步明确租期起算时间等权利义务，故该《定租认铺合同》应为预约合同。原告主张被告发布虚假广告欺骗原告与其订立《定租认铺合同》，故根据《合同法》第五十四条第二款之规定请求撤销该合同，其主张及诉请成立与否，应从以下方面进行分析。《合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据该条规定，判断合同是否因欺诈而可撤销，关键在于考查合同订立的过程，即考查合同订立之时及订立之前缔约的过程中是否存在一方欺诈而使对方违背真实意思订立合同的情形。本案中，《定租认铺合同》订立的过程，主要是被告发布了招租商业广告，原告受商业广告吸引，经与被告协商而签订。根据《广告法》第三条规定，广告应当真实、合法。原告现主要认为被告发布虚假广告欺骗原告与其订立合同，故需对被告发布的招租商业广告进行分析。根据《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。因此，被告发布的商业广告根据其内容的不同，在性质上将有所区别，相应的法律后果亦将有所不同。被告发布的商业广告中，对市场开发规划范围内的商铺及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对《定租认铺合同》的订立及租金的确定有重大影响的，该说明和允诺应当视为要约，该说明和允诺即使未载入《定租认铺合同》，亦应当视为合同内容；而被告发布的商业广告中的其他内容，则属于要约邀请。对于前者，因已被视为合同内容，即双方就相关事项意思表示真实并已形成合意，当事人违反的，将产生违约责任的法律后果，但不产生撤销合同的法律后果；对于后者，虽无法被视为合同内容，即双方就相关事项尚未形成合意，并不产生违约责任的法律后果，但如被告发布商业广告存在欺诈的故意，并使原告在违背真实意思的情况下订立合同，则可作为撤销合同的事由。根据审理查明的事实，被告的招租商业广告在形式上包括招商片视频、模型及纸制宣传资料，在内容上则可分为以下两大类：一类是广告内容是就市场开发规划范围内的商铺及相关设施所作的说明和允诺。其中又可分为两小类：（一）相关说明和允诺具体确定，并对《定租认铺合同》的订立及租金的确定有重大影响的事项。双方争议的广告中商铺层高即属于此类。原告主张被告在广告中载明一层层高5.1米、二层层高4.8米，实际一层层高4.8米、二层层高4.7米，构成欺诈；被告则认为实际层高为一层5.09米、二层4.8米，符合要求，原告测量有误。本院认为，广告中关于商铺层高的内容具体确定，虽未载入《定租认铺合同》，亦应当视为合同内容，故合同履行中即使出现实际层高不足的情形，也只产生违约责任的法律后果，并不构成撤销合同的事由，原告据此认为被告存在欺诈并要求撤销合同不能成立。至于实际层高是否不足及相应违约责任的法律后果，并非本案审理的范围，故在本案中对实际层高进行测量并无必要，可由当事人另行解决。（二）相关说明和允诺不具体确定或对《定租认铺合同》的订立及租金的确定不构成重大影响的事项。双方争议的广告中大部分内容即属此类。原告主张被告在广告中显示商铺外立面采用落地式玻璃幕墙、花岗岩装饰，大门豪华气派，地面铺设地砖，二层顶有屋面架构，二层栏杆为夹胶玻璃，二层走廊宽敞且全部玻璃顶棚，配套高档家装家居体验馆、休憩区，排水管隐匿工程到位，整体装潢考究、品味高雅的精品化、国际化和智能化的高端市场；实际则为铝合金窗、卷帘门，外墙涂料，大门电动拉门，水泥地面，二层顶没有屋面架构，二层栏杆为方钢，二层走廊狭窄且仅两处玻璃顶棚，配套没有，排水管外露，整体装潢简陋，与原告预期严重不符，构成欺诈。被告则认为上述部分广告内容仅出现在委托他人制作的招商片中，是制作公司的演绎，并非被告欺诈原告，该部分内容在其他形式的广告中并没有描述；屋面架构则是因设计需要取消；走廊宽敞与否仅是主观判断；顶棚虽未设计，但实际准备增加；地面、二层栏杆则系考虑市场人流大，出于保障安全和便于维护而作调整。本院认为，首先，关于落地式玻璃幕墙、花岗岩、二层走廊宽敞且有玻璃顶棚等效果主要出现在招商片视频画面等广告形式中，该些广告形式出于视觉效果的需要进行适当的渲染、演绎符合广告的艺术性要求，而招商片字幕、配音及纸制宣传资料文字均未提及相关具体内容，并不足以使原告产生相关信赖，比如视频画面中除显示商铺为落地式玻璃幕墙外，还显示商铺为封闭式而无供人进出的大门，此节亦不会使原告产生商铺无门的认识。尤其是招商现场展示的模型作为最直观的市场预期效果，亦未体现招商片视频画面等广告中的上述内容，故上述招商片视频画面等广告即使存在一定程度的夸大，结合其他广告形式及内容，并未达到使原告受欺诈而违背真实意思订立合同的程度，不能据此认定被告存在欺诈的故意。其次，至于整体装潢考究、精品化、智能化、高端市场等广告用语，系主观评价，缺乏客观标准，亦不能据此认定被告存在欺诈的故意。第三，庭审中，原告亦将该些广告内容视为要约邀请而未将其视为要约，表明该些广告内容亦未使原告产生明确的预期。退一步分析，即使将其中部分广告内容理解为具体明确的说明和允诺，但结合本案合同性质，该部分内容对商铺整体档次、单体使用影响有限，对合同的订立及租金的确定并不构成重大影响；即使将其视为要约，也仅产生违约责任的法律后果，而不导致合同撤销的法律后果。第四，被告在发布广告的过程中确实进行了相关设计调整，鉴于设计调整时广告已制作完成，其未及时对广告作出相应调整虽存在一定的过失，但原告并无证据证实被告故意压缩建设成本、降低市场规格又虚假夸大宣传，不宜认定为被告存在欺诈的故意。二是广告内容指向市场开发规划范围外的事项。双方争议的广告中市场东侧的文昌路即属于此类。原告主张被告在广告中将文昌路展示为通车状态，而实际并未通车，构成欺诈；被告则认为本案并非外地招商，文昌路尚未通车的现状原告是清楚的，不存在误认的可能。本院认为，虽被告在招商片视频、模型及纸制宣传资料的效果图中确实均将文昌路展示为通车状态，与截止勘验之日文昌路尚未通车的实际情况不符，但被告在《财富手册》文字部分已明确注明系“东依规划中的新文昌路”，该文字部分与原告诉状中所引用的“打造集商贸中心……于一体的温州首家第五代智能化专业市场”等内容位于《财富手册》文字部分的同一自然段，足以引起原告的注意，被告并不存在刻意隐瞒此节的情形，而文昌路确系规划中的道路已有证据证实，故原告据此主张被告存在欺诈并要求撤销合同不能成立。综上，原告诉请撤销《定租认铺合同》缺乏依据，本院不予支持；原告依据合同撤销而诉请被告双倍返还定金亦失去了相应基础，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐海道的诉讼请求。本案受理费2450元，由原告徐海道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 金 丛二〇一三年五月三日书记员 王赛娜