江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟民初字第2065号
原告朱亚东，居民。
原告马绍林，居民。
被告涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇政法路西首（远通宾馆四楼）。
法定代表人赵平升，该公司董事长。
委托代理人赵洪武，该公司法律顾问。
原告朱亚东、马绍林诉被告涟水县平升房地产开发有限公司（以下简称涟水平升公司）房屋买卖销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员刘辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱亚东、马绍林、被告涟水平升公司委托代理人赵洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱亚东、马绍林诉称，2010年8月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于涟水县涟城镇金泽源广场9幢2049室以271192元的价格售予原告。合同约定的房屋建筑面积为33.04平方米，被告交房时，测绘显示房屋建筑面积为30.13平方米。原告多次和被告协商退款事宜无果，遂诉之法院，请求判决被告退还原告面积误差款23882.37元。
被告涟水平升公司辩称，按照合同约定，涉案房屋是按套计价，故不存在面积误差补偿。
经审理查明，2010年8月9日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定由原告购买被告开发的位于涟水县涟城镇金泽源广场9幢超市2049室商品房，建筑面积33.04平方米，其中套内面积18.7平方米，公共部分分摊面积14.34平方米。按套（单元）计算，总房价271192元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。同时约定当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同签订后，原告按约付清了购房款。被告交付房屋后，于2014年2月21日将房屋产权登记于原告名下。房产证显示，该房屋建筑面积为30.13平方米。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房发票、房产证等证据载卷为证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同体现了当事人真实的意思表示，其合同内容也没有违反法律规定，买卖合同合法有效。因双方使用的是建设部和国家工商行政管理局编制的《商品房买卖合同》示范文本，双方自行约定或补充约定均不违反法律规定，可以作为确立双方权利义务关系的依据。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条规定，商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。本案原被告选择按套计价方式符合相关规定。但是由于被告非现房销售，合同约定的面积与房屋建成后由权威部门测绘的面积存在差异在所难免。原被告双方在合同第五条仅约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。但对购房价款的处理未作相应的约定，属于约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定，商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。本案中，原被告双方对面积差异的处理约定不明，在双方不能协议一致的情况下，应参照上述规定予以处理。故对于原告要求被告按照合同约定价格退还减少面积差价款的诉讼请求予以支持。本案涉诉房屋约定建筑面积33.04平方米，总房款271192元，均价每平方米8207.99元。因被告实际交付的房屋30.13平方米，减少了2.91平方米。原告主张23882.37元，未超应退数额，本院予以支持。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告涟水县平升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱亚东、马绍林购房款23882.37元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取200元，由被告涟水县平升房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账户：34×××54）
代理审判员 刘 辉
二〇一五年十月二十日
书 记 员 周慧文
附：相关法律、法规条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。