上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2394号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海兴昌物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人李昆明。
委托代理人杨家安。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市宝山区鹏程花苑业主委员会，住所地上海市。
负责人潘耀兴、王为顺，主任。
委托代理人王嘉颖，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人阮超，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人上海兴昌物业管理有限公司（以下简称“兴昌公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月10日、2011年8月4日，上海市宝山区鹏程花苑业主委员会（以下简称“鹏程花苑业委会”，甲方）与兴昌公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由兴昌公司为鹏程花苑小区提供物业服务。合同第八条约定，业主应当按季度或半年交纳物业管�费，逾期交纳的，乙方可按日千分之3追收违约金。第十条约定，业主共有的露天停车场按人民币（以下币种均为人民币）每月120元向使用人收取，乙方按不少于30%提取车位管理费。停车场不属于甲方产权的，乙方应缴纳给甲方每个车位每月10元的道路使用费及绿化占用费。第十三条约定，经甲方委托由乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于商业经营等活动的，其收益每半年向甲方结算收益情况，乙方从中按不少于25%的标准收取管理费。双方合同到2014年8月31日结束，鹏程花苑业委会另行选任了其他物业公司进行管理。2014年9月1日双方签订部分资料移交清单，其中有2014年物业收费薄1本，停车收费薄1本，附收费欠收、预收明细表1份，注明现金另行交接。目前兴昌公司仍在管理小区内的地下停车库及桥西停车场。
鹏程花苑业委会遂诉至原�法院，请求判令兴昌公司：1、全面退出上海市宝山区鹏程花苑物业服务区域，包括地下车库及地面桥西停车库区域；2、移交应交未交的物业管理资料、物业档案资料和有关财务账册，及单体建筑结构图、地下管网工程竣工图；3、返还预收的2014年8月31日后的停车费16，680元、物业管理费85，892元，以及逾期付款违约金（以102，572元为本金，自2014年9月1日起至实际清偿之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、返还自2009年9月1日至2014年12月31日期间（64个月）的桥西地面停车费收益324，768元，及逾期付款违约金（以324，768元为本金，自2014年9月1日至实际清偿日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、支付2014年1月1日至2014年8月31日期间兴昌公司收取的未与鹏程花苑业委会结算的共用部位及共用设施收益92，138元，以及逾期付款违约金（以92，138元�本金，自2014年9月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
关于诉请5，具体为：1、2014年4月兴昌公司收取的电梯广告费2，500元，扣除5%的税费后，兴昌公司应支付鹏程花苑业委会2，375元；2、兴昌公司应支付鹏程花苑业委会2014年1月至8月的临时停车费8，000元（按照惯例兴昌公司每月向鹏程花苑业委会支付1，000元）；3、2014年1月1日至8月31日的固定停车费81，600元，兴昌公司提取30%收益后，应向鹏程花苑业委会支付57，120元；4、2013年4月到2014年4月的电信通信费20，805元，兴昌公司提取30%收益后，应向鹏程花苑业委会支付14，563元；5、兴昌公司应向鹏程花苑业委会支付2014年1月至8月的通行费，是桥西停车场和地下车库按照每车位每月10元收取，共计10，080元。
兴昌公司提起反诉，请求判令鹏程花苑业委会：1、支付所拖欠公益收入的管理费231，242元和车位管理费51，044元，支付代开票的税费42，410元，以及逾期付款违约金（以324，697元为基数，从2014年8月31日起至实际清偿之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、支付部分业主未支付的物业管理费148，061元以及日千分之三的逾期违约金105，678元（违约金计算到2014年8月31日止，以后的违约金法院酌情判决）。
原审法院另查明，2013年前，鹏程花苑业委会与兴昌公司每半年结算一次费用，由双方确认金额后，兴昌公司将费用转入鹏程花苑业委会账户。
鹏程花苑业委会发放了关于维护业主合法权益的意见征询表，表中注明如在规定时间内（2014年11月17日下午18时前）不反馈意见的均视为同意处理计票。
原审法院审理中，鹏程花苑业委会称诉请2是指2014年1月到8月的兴昌公司在管理小区中收取业主物业管理费、停车费的清单、开给业主的发票，以及物业管理费、停车费、维修基金的收支情况，包括支出的发票、银行流水等相应的凭证。兴昌公司称维修基金的收支状况每半年公布一次，公布之前资料都给了鹏程花苑业委会，由鹏程花苑业委会来公布。2014年7月公布过一次，所以维修基金的资料已经给鹏程花苑业委会了。鹏程花苑业委会称没有收到过2014年7月的维修基金资料，2014年7月没有公布过。鹏程花苑业委会认可兴昌公司收到广告费为1，667元。
原审法院认为，关于鹏程花苑业委会的诉讼资格问题，根据国务院的物业管理条例规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。鹏程花苑业委会在起诉前采用发放书面征询意见表的形式向业主征询意见，并在意见表中明确如不反馈的视为同意，该形式并未违反法律禁止性规�，故鹏程花苑业委会的起诉具备主体资格。关于鹏程花苑业委会的本诉，1、鹏程花苑业委会与兴昌公司签订的《物业服务合同》已于2014年8月31日到期，鹏程花苑业委会已另行选任其他物业公司进行管理，故兴昌公司理应退出小区的全部服务范围。不论小区内的地下停车库的产权及桥西停车场的土地使用权为何人所有，其均属于小区业主停车所使用的范围，故兴昌公司作为原物业管理公司，在新的物业管理公司进入管理后，应当退出小区业主使用范围的全部区域。如果同一小区业主使用范围内同时由两家物业公司进行管理，不符合我国法律关于物业管理的精神和原则，故兴昌公司再继续管理无法律依据。2、关于鹏程花苑业委会的诉请2，鹏程花苑业委会所要求兴昌公司交付的物业管理资料，明确为2014年1月至同年8月的业主交纳物业管理费、停车费的发票、明细等，�于在2014年9月1日签订的移交清单中已交付了清单，故兴昌公司应将业主交纳费用的发票复印件提供给鹏程花苑业委会。另应将2014年1月1日至同年8月31日间的维修基金收支明细、凭据移交给鹏程花苑业委会。关于单体建筑结构图、地下管网工程竣工图，由于现没有证据证明该资料在兴昌公司处，故对该主张难以支持。3、关于鹏程花苑业委会主张的诉请3，双方在2014年9月1日移交时，明确收取的物业费、停车费另行交接，故兴昌公司应将预收的物业管理费、停车费移交给鹏程花苑业委会。兴昌公司辩称应由业主主张，由于业主系向物业管理公司交纳费用，至于新旧物业公司之间的变换，与业主无关，业主不可能再单独向物业公司主张返还已交纳的费用，故兴昌公司应按移交清单的约定向鹏程花苑业委会移交费用。4、关于鹏程花苑业委会的诉请4，双方自2009年签订合同起到2014年8月合同到期，对于桥西停车场的相关费用如何结算并无异议，证明双方对桥西停车场的费用结算已达成一致意见，现鹏程花苑业委会在合同到期后再对之前费用结算提出异议，缺乏法律依据，不予采纳。5、关于鹏程花苑业委会的诉请5，双方确认兴昌公司收到的广告费为1，667元，通信费20，805元、通行费10，080元。根据兴昌公司提供的小区公益收入进账确认单，证明双方之前在结算时，由兴昌公司对收取的费用，在扣除应由兴昌公司提取的收益后，再转入鹏程花苑业委会账户内，其中固定停车费、通信费由兴昌公司提取30%，临时停车费由兴昌公司每月支付给鹏程花苑业委会1，000元，通行费按每辆10元计算，故本案中也应按此方法进行结算。关于电梯广告费，由于是2012年以后才开始收取，故参照双方的进账确认单，由兴昌公司提取30%的收益，兴昌公司�支付给鹏程花苑业委会1，167元。通信费20，805元，由兴昌公司提取30%后，兴昌公司应支付给鹏程花苑业委会14，563元。兴昌公司在2013年7月至同年12月收取的固定停车费为53，040元，故由参照上述六个月收取的固定停车费用，计算八个月的停车费为70，720元，再由兴昌公司提取其中的30%，兴昌公司应支付给鹏程花苑业委会49，504元。临时停车费按八个月计算应为8，000元，通行费为10，080元，该两项均为固定费用，不应再由兴昌公司提取公益性收入。兴昌公司辩称固定停车费只能按一半停车计算，无事实依据。兴昌公司辩称临时停车费、通行费再要扣除公益性收入，与双方之前的进账确认单不符，不予采信。6、关于鹏程花苑业委会主张的利息，双方在合同中未约定相适用的违约条款，在2014年8月31日合同到期后，双方在移交部分资料时，鹏程花苑业委会也未主张相关的费用，故酌定从鹏程花苑业委会起诉主张之日即2015年5月6日起计算利息。关于兴昌公司的反诉，1、同样根据兴昌公司提供的进账确认单，双方在结算费用时一直由兴昌公司在扣除应提取的费用后，再转入鹏程花苑业委会账户，也证明双方对此结算方法无异议，故兴昌公司再提出2009年至2014年间有未提取的费用，无法律依据。2、关于小区业主所欠的物业管理费，应由兴昌公司另行向业主主张，鹏程花苑业委会无义务代业主支付。据此，原审法院判决：一、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出上海市宝山区鹏程花苑物业服务区域，包括地下车库及地面桥西停车场的全部区域；二、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会移交小区业主所支付的2014年1月1日至同年8月31日间物业管理费、停车费发票复印件、2014年1月1日至同年8月31日间的维修基金的收入及支出凭证、明细；三、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付2014年8月31日后的停车费16，680元、物业管理费85，892元；四、上海兴昌物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付广告费1，167元；五、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付临时停车费8，000元；六、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付固定停车费49，504元；七、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付通信费14，563元；八、上海兴昌物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海�宝山区鹏程花苑业主委员会支付通行费10，080元；九、上述第三至第八项上海兴昌物业管理有限公司应支付的款项，均需同时向上海市宝山区鹏程花苑业主委员会支付利息（以上述第三至第八项的款项为本金，按同期银行贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至判决书生效之日止）；十、上海市宝山区鹏程花苑业主委员会的其余诉讼请求及上海兴昌物业管理有限公司的反诉请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人兴昌公司不服，向本院提起上诉称：1、兴昌公司已退出了小区的管理，地下停车库是产权人开发商委托兴昌公司管理的。桥西停车场不属于小区，也是开发商的，是兴昌公司自己建设成停车场，故仍应由兴昌公司进行管理；2、发票是兴昌公司的做账凭据，已经给了被上诉人加盖公章的收费明细表和收费簿，不需要再给发票。维修基金的收支明细表和凭证是不可能移交的，且维修基金已经公示过；3、原审法院支持了被上诉人关于停车费、广告费门面租金等费用的诉请，也应当支持上诉人关于管理费的诉请，否则双方的诉请都不应当支持；4、原审法院判决上诉人支付利息，有违公平原则。请求本院撤销原判第一、二、九项，改判驳回鹏程花苑业委会该项诉请。
被上诉人鹏程花苑业委会辩称：服务合同到期后兴昌公司应当退出小区，并移交相关的档案和图纸，返还相应的费用，并承担利息。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，鹏程花苑小区2002-233号《建设工程规划许可证》所附建筑工程总平面图显示，桥西停车场在规划红线范围内。
以上事实，有2002-233号《建设工程规划许可证》、审理笔录等为证。
本院认为，鹏程花苑业委会与兴昌公司签订的《物业服务合同》约定的服务期限已于2014年8月31日到期，鹏程花苑业委会已另行选任其他物业公司进行管理，故兴昌公司应当退出小区的管理。地下停车库在小区内，即使为开发商所有，亦属鹏程花苑业委会委托物业公司管理范围，兴昌公司应当退出地下停车库的管理。开发商上报的鹏程花苑小区规划中，桥西停车场在小区红线范围内，虽然该地块目前权属不明，但桥西停车场是为该小区停车配套建造。兴昌公司在鹏程花苑业委会不继续聘请其进行物业管理的情况下，继续占据桥西停车场，依据不足，本院不予支持。兴昌公司提供的进账确认单显示，双方在结算费用时由兴昌公司在扣除应提取的费用后，将相关费用转入鹏程花苑业委会账户，故兴昌公司诉请鹏程花苑业委会支付管理费，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，324.3元，由上诉人上海兴昌物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……