广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第794号
上诉人（原审原告）吕桂兰，女，汉族，1969年12月9日出生。
上诉人（原审原告）刘木香，男，汉族，1969年7月14日出生。
�列两上诉人共同委托代理人方建忠、杨金明，均为广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄灿坤，男，汉族，1949年11月11日出生。
委托代理人卢晓辉、谢烨蔓，均为北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人吕桂兰、刘木香因与被上诉人黄灿坤房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2214号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
吕桂兰、刘木香原审诉讼请求：1、黄灿坤返还吕桂兰、刘木香诚意金30万元及赔偿利息损失（利息损失以30万元为本金，以银行同期贷款利率计算至黄灿坤还款日止，暂定为100元）；2、黄灿坤支付吕桂兰、刘木香违约金60万元；3、诉讼费用由黄灿坤承担。
原审法院审理查明，吕桂兰于2011年7月1日与案外人岑X权签订《租赁合同》约定，岑X权�涉案位于深圳市宝安区XX街道XX路XX号铺位共三间出租给吕桂兰作商业之用及第二层的楼层面积按首层租赁两间商铺面积占有使用（除前面五层楼首层商铺面积）；租期自2011年7月1日至2014年6月30日；租金每月48000元。2011年7月4日吕桂兰委托案外人黄X丹与丁X洁签订合作协议，约定所有的法律后果均由吕桂兰承担。2011年7月，黄X丹与丁X洁签订《合作协议书》约定，黄X丹将上述房产提供给丁X洁使用，黄X丹每月收取利润，丁X洁负责经营，盈亏与黄X丹无关；合作期间自2011年7月1日至2014年6月30日；每月丁X洁缴纳合作利润68000元。吕桂兰、刘木香当庭认可与丁X洁的合作，名为合作，实为转租。2014年5月26日，黄灿坤与深圳市宝安区XX镇商贸总公司家私展销部签订《租赁合同》约定，为照顾本部职工就业出路，深圳市宝安区XX镇商贸总公司家私展销部将位于深圳市宝安区XX街道XX�XX号铺位共三间出租给黄灿坤作商业之用及第二层的楼层面积按首层租赁两间商铺面积占有使用（除前面五层楼首层商铺面积）；租期自2014年6月30日至2017年6月30日；租金每月48000元。2014年5月11日，黄灿坤向刘木香发出一份《通知》，该通知打印部分内容为：“你方与我公司承租的XX步行街XX号共三间铺租期于2014年6月30日到期，我公司现通知你方，暂按我方商定的意见，每间商铺三年时间转让费人民币30万元，每间商铺月租金人民币3万元，你方接到通知后，若想续租，请在2014年5月12日中午前付人民币30万元诚意金，双方再作商议，如不续约请在通知书内注明。如你方按上述续租内容支付诚意金后，不续租属你方违约并放弃索回诚意金的权利。”该通知手写部分内容为：“注：人民币30万元转让诚意金到黄灿坤银行账户，此通知即生效，如黄灿坤违约双倍赔偿一切损失给刘木香。另注：5月12日12点前，超过5月12日12点后当自动放弃，不再通知。”同时，黄灿坤还将其个人账号写在通知上。刘木香于2014年5月12日之前将诚意金30万元转账给了黄灿坤。涉案房产实际承租人丁X洁仍在涉案房产经营，2014年7月的房租丁X洁交予了黄灿坤，8月之后的房租交给深圳市宝安区XX镇商贸总公司家私展销部。吕桂兰、刘木香及黄灿坤均向原审法院提交了双方的谈话录音，吕桂兰、刘木香主张系黄灿坤因单方原因不同意出租房产给吕桂兰、刘木香了；黄灿坤主张在协商过程中，吕桂兰、刘木香胁迫黄灿坤接受其要求，并对黄灿坤进行了人身威胁，致使协商无法继续进行，双方未能签订租赁合同的过错在于吕桂兰、刘木香。案件审理中，黄灿坤明确表示不愿将涉案房产出租给吕桂兰、刘木香，仅愿意将诚意金退还吕桂兰、刘木香。原审另查明，涉案房产�记在案外人深圳市宝安区XX镇商贸总公司家私展销部名下。吕桂兰、刘木香为夫妻关系。
原审法院审理认为，吕桂兰、刘木香为夫妻关系，共同承租涉案房产，是涉案房产的共同承租人。涉案房产租赁到期后，吕桂兰、刘木香与黄灿坤系针对是否续签租赁合同而签订《通知》。吕桂兰、刘木香与黄灿坤签名确认的《通知》未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点有二：一为哪方违反了双方之间关于续租的约定？二为黄灿坤是否应当向吕桂兰、刘木香支付赔偿金？针对第一个争议焦点，首先要确定本案中《通知》是邀约还是要约邀请。邀约是希望和他人订立合同的意思表示，应当符合（一）内容明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发�邀约的意思表示。本案《通知》中虽然提到涉案房产的转让费具体数额、租金的具体数额、租期、违约条款，但其前提均为“暂按黄灿坤商定的意见”，《通知》中也明确写有“5月12日中午前付人民币30万元诚意金，双方再作商议”的字样。“暂按”和“再作商议”可以推知双方是未就租赁具体条款最终达成一致意见的，最终的租赁合同具体条款也不一定确定为《通知》中所写的具体条款金额，而且《通知》中并没有提及租赁物的具体使用用途，在其后双方协商过程中，双方对租赁物的具体使用方式即产生了分歧，黄灿坤要求吕桂兰、刘木香一定要使用“乔丹”品牌经营，吕桂兰、刘木香却不同意。综上，《通知》并非明确地表示黄灿坤愿意接受《通知》中租赁相关内容的约束，黄灿坤只是要求吕桂兰、刘木香交付诚意金，然后给予吕桂兰、刘木香可以与黄灿坤签�的机会，如果吕桂兰、刘木香不缴纳诚意金，则明确表示不再与吕桂兰、刘木香签约，涉案《通知》应视为要约邀请。因此，黄灿坤没有必须履行与吕桂兰、刘木香签约的义务，《通知》中写有“如黄灿坤违约双倍赔偿”，于是赔偿的前提为黄灿坤违约，由于签订租赁合同、具体租金数额、转让费数额均需再作商议，而非最终确定金额，故本案中不存在黄灿坤违反《通知》约定的内容的情形，同时黄灿坤亦未违反其他先合同义务。吕桂兰、刘木香在2014年5月12日之前已经交纳了诚意金，故吕桂兰、刘木香也不存在违反《通知》约定的情形。针对第二个争议焦点，因黄灿坤未违反《通知》约定，亦未违反其他先合同义务，故吕桂兰、刘木香要求黄灿坤给予赔偿的诉讼请求无事实与法律依据，原审法院不予支持。黄灿坤收取了吕桂兰、刘木香交纳的诚意金，但双方并未�签租赁合同，黄灿坤应退还吕桂兰、刘木香诚意金30万元，并支付吕桂兰、刘木香占用该诚意金期间的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月12日起计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄灿坤应于本判决生效之日起三日内向吕桂兰、刘木香返还诚意金30万元及利息（利息以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月12日起计至本判决指定付款之日止）；二、驳回吕桂兰、刘木香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12800元，由吕桂兰、刘木香承担8533元，黄灿坤承担4267元。
上诉�吕桂兰、刘木香不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原判，依法改判并支持吕桂兰、刘木香一审诉讼请求；2、诉讼费用由黄灿坤承担。事实与理由：吕桂兰、刘木香已长期租赁涉案房产，享有优先租赁权。吕桂兰和刘木香系夫妻关系。吕桂兰、刘木香夫妇于2011年7月1日以吕桂兰的名义与深圳市宝安区XX镇商贸总公司家私展销部签订位于深圳市宝安区XX街道XX路XX号3间铺位的租赁合同，租赁期为3年，即2011年7月1日至2014年6月30日。2014年5月11日，黄灿坤向刘木香和吕桂兰发出《通知》，提出吕桂兰、刘木香续租涉案房产的条件：每间商铺转让费30万元（三间共90万元），每间商铺月租金3万元（三间每月共9万元），若想续租，吕桂兰、刘木香必须在2014年5月12日中午前付30万元诚意金，如吕桂兰、刘木香按上述续租内容支付诚意金后，不续租属吕桂兰、刘木香违租并放弃索回诚意金的权利。经双方“再作协商”约定：30万元转让诚意金到黄灿坤银行账户，此通知即生效，如黄灿坤违约双倍赔偿，一切损失给吕桂兰、刘木香。另注：5月12号12点前，超过5月12号12点后当自动放（弃），不再通知。同时，黄灿坤还将其个人账号写在通知上。在这种苛刻的条件下，吕桂兰、刘木香夫妻因已多年租涉案房产，为避免更大损失，吕桂兰、刘木香接受了这些条件并按期汇款30万元至黄灿坤账户。本案应查明的事实和争议焦点是：1、《通知》手写部分是怎样形成的，手写部分文字的法律意义；2、《通知》是要约还是要约邀请；3、双方合同是否成立。本案原审判决错误的原因，就是因为以上三点没有查明或没有正确认定。首先分析《通知》印刷体部分的法律性质。《通知》印刷体部分的内容是：“刘老板：你好！你方与我公司承租XX步行街的XX号共叁间铺租期于本年度6月30日到期，我公司现按合同条款提前通知你方，暂按我方商定的意见：每间商铺三年时间转让费叁拾万元整。每间商铺每月租金叁万元整的内容。望你方接到通知后，若想续租，请在5月12号中午前付本公司叁拾万元整的诚意金，双方再作商议，如不续租，请在通知书内注明！如你方按我公司上述续租内容支付诚意金后，不续租属你方违租并放弃索回诚意金的权利！预祝合作愉快！”该《通知》印刷体部分有“暂按我方商定的意见”、“双方再作协商”等字样，看似要约邀请，但同时，该《通知》印刷体部分亦有租赁合同的全部主要条款：租赁物、租赁期间、租金。该印刷体部分已具备合同的主要条款，具备合同要素，因此，即使该《通知》形式上表示为要约邀请，因其特别明细具有合同要素，又是对相对人发出，这类要约邀请也应被视为要约。退一步讲，即使该印刷体部分是要约邀请，在吕桂兰、刘木香接到《通知》后，经双方协商，黄灿坤亲手书写了：“注：叁拾万元转让诚意金到黄灿坤银行账户，此通知即生效，如甲方违约双倍赔偿，一切损失给乙方”“注：5月12号前，超过5月12号12点后当自动放（弃），不再通知”在《通知》手写部分，黄灿坤给予该《通知》生效的条件，并在违约金上进行约定。此时，即使《通知》印刷体部分为要约邀请，在经协商后，黄灿坤向吕桂兰、刘木香开出了承诺的期限和生效条件和违约条款，此时，该《通知》性质也从要约邀请转化为要约了。本案《通知》完全符合合同法第十四条关于要约的要求。本案《通知》有生效条件，黄灿坤无权撤销。本案《通知》手书部分确定的承诺期限和不可撤销条款，更加符合要约的形式要求。根据《合同法》第二十五�的规定，本案《通知》的法律性质是要约，并且经过了吕桂兰、刘木香的承诺，合同已经成立。所以原审判决完全错误。原审判决事实认定错误部分：1、“黄灿坤提交的录音光碟……经庭审举证质证，可以作为定案的依据”。事实是黄灿坤提交的录音光碟的时间、地点、人物及内容均含糊不清，无法确认任何问题，不知一审以此录音作依据来认定的是什么事实？2、“吕桂兰于2011年7月1日与案外人岑X权签订《租赁合同》……”事实是吕桂兰是租赁宝安区XX镇商贸总公司家私展销部的铺面，岑X权是宝安区XX镇商贸总公司家私展销部的负责人，代表宝安区XX镇商贸总公司家私展销部与吕桂兰签订合同，吕桂兰所有的租金都是直接交给宝安区XX镇商贸总公司家私展销部。原审判决理由错误部分：1、“在其后双方协商过程中，双方对租赁物的具体使用方式即产生分歧，黄灿�要求吕桂兰、刘木香一定要使用‘乔丹’品牌经营，吕桂兰、刘木香却不同意……”。该段事实认定和判决理由均错误。从法律上讲，要约已经承诺，要约人就无权再提出新的条件，即使要约人提出新的条件，在承诺人不接受的情况下，不影响已经成立的合同。事实上，一审庭审黄灿坤提供的光盘根本无法证实真实性，录音时间、人物和内容也含糊不清，判决书中所谓“乔丹”的论断根本就是无中生有。该有关“乔丹”的相关叙述，一审并未查明，在判决书的查明事实部分亦没有叙述。2、“‘暂按’和‘再作商议’可以推知双方是未就租赁具体条款最终达成一致意见，最终的租赁合同具体条款也不一定确定为《通知》中所写的具体条款金额，而且《通知》中并没有提及租赁物的具体使用方式即产生了分歧”。根据法律规定，合同的具体条款是否达成一致意见，并�是合同成立的标准，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条对此已有明确规定，本案《通知》中，租赁合同的全部主要条款均已具备，吕桂兰、刘木香也依约作出承诺，至于租赁物的用途，黄灿坤要吕桂兰、刘木香作出承诺之前并未提出，不是要约内容，同时，租赁物的合法用途是承租人的权利，出租人无权干涉。至于判决书中所述：“最终的租赁合同具体条款也不一定确定为《通知》中所写的具体条款金额”的判决理由更不正确。从日常生产经验和市场经济学的原理上讲，商家开出的要约或要约邀请，其价格是最高价，客户接受后只有降价的空间，而绝不可能涨价。所谓“双方再作商议”，商议的结果只能是降价，而不可能是涨价。在吕桂兰、刘木香未进行反要约的基础上，吕桂兰、刘木香接受《通知》并转账30万元诚意�给黄灿坤，就表示吕桂兰、刘木香接受该《通知》的全部条件，就是吕桂兰、刘木香作出了承诺，根据《通知》要求，“《通知》”已生效，依据《合同法》第二十五条的规定，此时双方合同已成立。此后双方即使再作什么商议，若一方不同意，就不能改变通知的内容。3、“《通知》并非明确地表示黄灿坤愿意接受《通知》中租赁相关内容的约束，黄灿坤只是……”一审如此判决理由更让人百思不得其解，黄灿坤不接受自己《通知》的约束，那么他发通知干什么？4、原审判决理由中回避了《通知》的生效条件，即“30万元转让诚意金到黄灿坤银行账户，此通知即生效”。承诺的期限和生效条件是合同成立的重要组成部分，也是要约和要约邀请的区别特征之一，一审不应回避此问题。5、“针对第一个焦点，首先要确定本案《通知》是邀约还是要约邀请……”“邀约”不是法律术语。最后，黄灿坤在电话中和原审庭审时均表示解除合同，合同已解除。由于黄灿坤的违约行为，造成了吕桂兰、刘木香的巨大经济损失。请求二审法院支持吕桂兰、刘木香的上诉请求。
被上诉人黄灿坤口头辩称，从《通知》中暂按诚意金、再作商议等字眼的表述来看，该通知为要约邀请，在该通知发出后，吕桂兰、刘木香与黄灿坤为达成交易进行了多次磋商，也可以看出，该通知为要约邀请，吕桂兰、刘木香与黄灿坤没有签订租赁合同的原因在于吕桂兰、刘木香对黄灿坤的人身威胁，而双方就租赁合同的使用方式等事项未达成一致，未能签订租赁合同的原因不在于黄灿坤。请求二审法院维持原判，驳回吕桂兰、刘木香的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，在黄灿坤于2014年5月11日发出的涉案《通知》上，黄灿坤在“甲方”栏上、刘木香在“乙方”栏上签名、捺印。
双方当事人均确认涉案房产现由案外人丁X洁在使用。
对于因何原因导致双方未能续租，双方当事人各执一词，吕桂兰、刘木香称系因在其支付30万元诚意金后，黄灿坤要求丁X洁与吕桂兰、刘木香共同与黄灿坤签订房屋租赁合同，吕桂兰、刘木香不同意；黄灿坤称系因双方就房屋租赁合同的具体条款存在分歧协商不成，吕桂兰、刘木香即对黄灿坤进行威胁。
本院认为，本案争议焦点是吕桂兰、刘木香未能续租涉案房产是否黄灿坤违约所致？黄灿坤是否应就此承担违约责任？吕桂兰、刘木香之前就涉案房产所签订的房屋租赁合同与本案审理的焦点问题无关，故本院对吕桂兰、刘木香实际是与谁于2011年7月1日签订的房屋租赁合同不作评判认定。
关于本案的焦点问题。首先，黄灿坤于2014年5月11日向刘木香发出的涉案《通知》上，黄灿坤及刘木香双方分别在“甲方”、“乙方”栏内签名捺印，故刘木香的签名捺印并非只表示收到涉案《通知》而是对黄灿坤通知内容的认可，根据合同法第三十二条之规定，涉案《通知》实际是双方当事人成立的合同。原审判决认定《通知》为要约邀请，认定错误，本院予以纠正。其次，根据涉案《通知》的内容，特别是“暂按我方商定的意见”、“若想续租，请在5月12日中午前付本公司叁拾万元整的诚意金，双方再作商议”的字眼，双方当事人签订涉案《通知》成立的是约定将来要签订房屋租赁合同的预约合同，黄灿坤要求吕桂兰、刘木香支付的30万元诚意金属于立约定金性质，若一方违约导致未能签订房屋租赁合同本约，对方可予没收。吕桂兰、刘木香主张涉案《通知》属于房屋租赁合同本约，明显与《通知》表现出来的意思表示相悖，本院不予支持。最后，根据吕桂兰、刘木香所述，吕桂兰、刘木香未能续租涉案房产，系因黄灿坤要求丁X洁与吕桂兰、刘木香共同与黄灿坤签订房屋租赁合同，吕桂兰、刘木香不同意所致，结合吕桂兰、刘木香之前承租涉案房产后实际系将涉案房产转租给丁X洁经营的事实，黄灿坤要求丁X洁共同签订房屋租赁合同表达的是不允许转租的意思，属正当、合理的要求，而吕桂兰、刘木香不同意，即双方当事人在磋商过程中对核心条款未能协商一致以致未能签订房屋租赁合同本约，双方在此均无过错。综合上述三点，本院认定吕桂兰、刘木香未能续租涉案房产并非黄灿坤违约所致，黄灿坤无需就此承担违约责任。
综上，上诉人吕桂兰、刘木香要求黄灿坤支付60万元违约金的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决对涉案《通知》的性质认定错误，适用法律不当，但实体处理正确，本院在纠正原审判决错误后，对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12800元，由上诉人吕桂兰、刘木香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 张 睿
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李开宇（兼）