四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第402号
上诉人（原审被告）四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司，住所地岳池县。
法定代表人唐润斌，经理。
委托代理人高兴平，四川天吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许德军，男，汉族，生于1970年9月13日，住岳池县九龙镇。
被上诉人（原审原告）许玉华，女，汉族，生于1973年10月3日，住岳池县九龙镇。
二被上诉人的委托代理人江澎，四川盛豪律师事务所律师。
上诉人四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司（以下简称龙腾建筑安装公司）因与被上诉人许德军、许玉华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2014）岳池民初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龙腾建筑安装公司的委托代理人高兴平，被上诉人许德军，被上诉人许德军、许玉华的委托代理人江澎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年6月10日，龙腾建筑安装公司作为拆迁方（甲方），许德军作为被拆迁方（乙方）签订《房屋拆迁协议》，约定甲方因房地产开发需要，需利用乙方现居住地，房产有效居住面积380平方米（其中有产权证的有效使用面积223.5平方米，没有产权证的地面建筑156.5平方米）作为建设用地，甲、乙双方达成如下协议。一、乙方现居住的380平方米房屋，甲方拆迁后，作为补偿，甲方将临街正面（与泰兴预制厂相对正面）3单元2楼1号与5楼1号两套住房均在同一单元同一侧及左侧临街面消防通道紧靠进院左侧两个门市及一个车库无偿赔付给许德军（车库大小、内置以其他车库为准）；二、套房净空高度不得低于叁米，窗户完全安装铝合金窗及玻璃齐全，墙面及房顶刷仿瓷涂料，一道进户门，厕所及厨房以其他商品房为准，房间内每间均置灯泡一颗，明线绕墙，水、电、气及闭路齐全。水电上户费由甲方承担，天然气及闭路上户费用则由乙方自己承担；三、门市净高以其他门市出售为准（高度不低于4.2米），宽度不低于3.6米，门市需配备卫生间、自来水、水表、电源（水、电上户费由甲方完全承担）及卷帘门齐全，门市每个净面积不低于40平方米（不足部分由甲方按市场价补足给乙方）；四、套房为三室两厅两卫一厨设计，每套有效使用面积不低于125-130平方米（不足部分由甲方按市价补足给乙方），套房及车库的总面积以实测为准，且甲乙双方按照拆一赔一的原则互不补差价，套房门市和车库总面积超出部分，乙方不补差价给甲方等内容。同日，龙腾建筑安装公司与许德军、许玉华签订《附加协议》，约定：房屋交付使用后，龙腾建筑安装公司须将380平方米的产权证在X日内办理完毕交付给乙方等内容。合同签订后，龙腾建筑安装公司对房屋予以拆迁，南充市立信房地产开发有限公司岳池立信项目部对该地块进行改建。
改建后，“立信家园”3单元2楼1号住宅套内面积113.04平方米，3单元5楼1号住宅套内面积113.04平方米，1栋25、26号两个门市的面积99.89平方米，1栋5号车库的面积47.52平方米。
改建完工后，许德军、许玉华于2012年3月8日起诉至法院，要求龙腾建筑安装公司和蒋梓平向其交付岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房、两个门市及一个车库，由龙腾建筑安装公司和蒋梓平承担应交房屋的水、电上户费、房屋产权过户的全部契税，支付房租费和拆迁损失费计43，276元，并承担违约金60万元。该案受理后，一审法院以（2012）岳池民初字第1261号民事判决认定“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积为113.04平方米，两套住房套内有效使用面积减少23.92平方米等案件事实，并判决：一、龙腾建筑安装公司向许德军、许玉华交付岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房，1栋25、26号两个门市和1栋5号一个车库；二、龙腾建筑安装公司给付许德军、许玉华租金损失11，000元，补偿住房面积差价款35，880元；三、龙腾建筑安装公司负担交付的房屋、门市和车库的水电上户费和契税；四、龙腾建筑安装公司支付违约金30，000元；五、驳回许德军、许玉华的其他诉讼请求。许德军、许玉华对不服该判决，向本院提起上诉，本院以（2013）广法民终字第13号民事判决书认定龙腾建筑安装公司与许德军、许玉华签订的《房屋拆迁协议》和《附加协议》合法有效。《房屋拆迁协议》中约定的龙腾建筑安装公司应返还的“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房及25、26号门市和5号车库具有交付的条件，应予以交付。许德军、许玉华在该案二审中提出要求龙腾建筑安装公司支付两套住房的面积差价款的诉请因未在一审提出，对该要求不予审理，但可另案主张权利，并判决：一、维持一审法院（2012）岳池民初字第1261号民事判决书第一、三、五项；二、撤销一审法院（2012）岳池民初字第1261号民事判决书第二、四项；三、由龙腾建筑安装公司给付许德军、许玉华搬家费和房租损失1，600元；四、龙腾建筑安装公司向许德军、许玉华支付违约金60，000元；五、龙腾建筑安装公司退还许德军、许玉华水电上户费11，000元。该二审判决书已经发生法律效力且执行完毕。
2014年3月5日，许德军、许玉华再次起诉至法院，请求：1、依法判令龙腾建筑安装公司对其已经交付的车库进行整改并办理产权证。2、依法判令龙腾建筑安装公司赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90，896元。3、依法判令龙腾建筑安装公司对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止的租金损失每年12，000元。4、依法判令龙腾建筑安装公司对交付的立信家园3栋2楼1号住房的墙面及房顶刷仿瓷涂料。5、诉讼费用由龙腾建筑安装公司承担。在第一次庭审中，许德军、许玉华变更诉讼请求为：1、依法判令龙腾建筑安装公司对其已经交付的车库办理产权证。2、依法判令龙腾建筑安装公司赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90，896元。3、依法判令龙腾建筑安装公司对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改达到门市宽度不低于3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止的租金损失每年12，000元。4、诉讼费用由龙腾建筑安装公司承担。第二次庭审中，原告再次变更诉讼请求为：1、依法判令龙腾建筑安装公司对其已经交付的车库不能办理产权证承担赔偿损失100，000元。2、依法判令龙腾建筑安装公司赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90，896元。3、依法判令龙腾建筑安装公司对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改达到门市宽度不低于3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止的租金损失每年12，000元。4、诉讼费用由龙腾建筑安装公司承担。第三次庭审中，许德军、许玉华将第1项诉讼请求减少为赔偿损失71，280元（47.52平方米×1，500元／平方米）。其他诉讼请求不变。
一审法院审理认为，许德军、许玉华与龙腾建筑安装公司签订的《房屋拆迁协议》和《附加协议》系双方当事人真实意思表示，除《房屋拆迁协议》第九条约定外，协议的其余条款符合法律规定，为有效协议。根据双方签订的《房屋拆迁协议》第四条“套房为三室两厅两卫一厨设计，每套有效使用面积不低于125-130平方米（不足部分由甲方按市价补足给乙方），套房及车库的总面积以实测为准”的约定，岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积不足部分为23.92平方米，龙腾建筑安装公司应按市场价对不足部分进行补偿。市场价应是房屋交付时的市场价，龙腾建筑安装公司逾期交付，则应按其通知交房且房屋具备交付条件的2011年12月的市场价进行补偿。许德军、许玉华在另案中主张每平方米按3，500元计算补偿84，000元；本案中，又主张按2013年8月实际收房时岳池县城同地段房屋单价每平方米3，800元计算补偿90，896元，但均未提供补偿单价系合同约定的市场价的依据。龙腾建筑安装公司认为对面积不足部分按1，500元每平方米进行补偿，也未提供该单价属市场价的相应证据。在本案一审庭审中，许德军、许玉华明确拒绝申请对补差单价进行司法评估。据此，对许德军、许玉华请求判令赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价每平方米3，800元补差90，896元，以及龙腾建筑安装公司辩称按1，500元每平方米进行补偿，均不予支持。一审法院参照四川天成房地产估价咨询有限公司2015年2月9日出具的《房地产咨询性估价报告》，确定3单元5楼1号有效使用面积单价为3，130元每平方米；3单元2楼1号有效使用面积单价为3，098元每平方米。按套内面积不足共计23.92平方米，应补偿面积不足部分差价款74，486.88元。
由于岳池“立信家园”项目取得了相关部门的审批手续并建设完工经验收合格且交付使用。许德军、许玉华要求龙腾建筑安装公司对已交付的“立信家园”1栋25、26号门市按照《房屋拆迁协议》整改达到宽度3.6米，势必需要对建筑主体结构进行改动，这不仅会影响房屋的安全，且会影响相邻房屋的结构和面积，引起更多矛盾。因此，事实上已无改动的可能。据此，许德军、许玉华请求判令龙腾建筑安装公司对“立信家园”1栋25、26号门市按照《房屋拆迁协议》整改达到宽度3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止的租金损失每年12，000元的诉讼请求，不予支持。
岳池“立信家园”项目修建的1栋5号车库层高未达法定的建筑物的高度，不能办理房屋所有权证和土地使用证。许德军、许玉华要求龙腾建筑安装公司承担按每平方米1，500元计算车库无法办理产权证的损失71，280元。虽然双方在“房屋拆迁协议”、“附加协议”中未明确约定返还的车库应当办理产权证，但根据交易习惯，返还的房屋应当办理产权登记手续，除非合同明确约定不办理或者明确告知了不能办理产权登记。因此，龙腾建筑安装公司不能办理车库产权登记，会给许德军、许玉华的车库的价值造成贬损，龙腾建筑安装公司为此应承担相应的赔偿责任。酌情决定由龙腾建筑安装公司赔偿因不能办理车库的产权手续赔偿损失50，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司于本判决生效后十日内支付许德军、许玉华因岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积不足的补偿款74，486.88元；二、四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司于本判决生效后十日赔偿许德军、许玉华因“立信家园”1栋5号车库不能办理产权手续的损失50，000元；三、驳回许德军、许玉华的其他诉讼请求。案件受理费4，657元，由许德军、许玉华负担2，000元，四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司负担2，657元。鉴定费10，000元，由许德军、许玉华负担2，000元，四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司负担8，000元。
宣判后，上诉人龙腾建筑安装公司不服一审判决向本院提起上诉称，一、一审法院对住房补偿款的认定、计算错误，按照评估结果，补偿款应为67，143.44元。因被上诉人一审拒绝对差价进行评估，故评估费也应该由其承担；二、一审法院对车库不能办理产权的损失认定50，000元无凭无据。对于车库不能办理产权，是因为涉及行政部门审批的原因，与上诉人无关。且鉴定机构也无法对车库的损失进行评估，而一审法院认定为50，000元没有任何证据支持；三、一审审理期限近一年，超过法定期限，程序违法。综上，一审认定事实错误，程序违法，请求二审法院撤销原判依法改判或者发回重审。
被上诉人许德军、许玉华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人在《房屋拆迁协议》第四条约定，套房的补偿面积计算方式为“有效使用面积”，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，使用面积=建筑面积-结构面积-
辅助面积的规定，一审法院将合同约定的“有效使用面积”认定为套内面积更为符合双方签订合同时的本意。由于评估机构仅对房屋建筑面积单价作出了评估，一审法院将评估报告中确定的建筑面积单价换算为套内面积单价确认面积补偿款，并无不当，本院予以维持。根据《附加协议》第四条的约定，龙腾建筑安装公司须对许德军、许玉华380平方米的房屋办理房屋产权证，而车库包括在380平方米的房屋内，由于上诉人无法对车库办理房屋产权证，会对车库的交易价值产生影响，故一审法院在参照市场行情的基础上酌情认定50，000元损失并无不当，应予以维持。一审法院审理本案涉及简易程序转普通程序以及评估鉴定，在扣减相应审限后，本案并未超过法律规定的审限。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人龙腾建筑安装公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4，657元，由上诉人四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周辉
代理审判员 成琪
代理审判员 蒋濒
二〇一五年七月十五日
书 记 员 陈雪