广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1494号
上诉人（原审原告）：胡庆根，男，，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：邓三桂，广东和桂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严顺锋，男，，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：张自辉，广东天道勤律师事务所律师。
上诉人胡庆根因与被上诉人严顺锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
胡庆根上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡庆根的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由严顺锋承担。事实和理由：一审判决以管理性、指导性的法律法规为依据，无视顺德区政府对同类情况作出的普遍性政策规定，适用法律错误，将合同效力问题和合同履行问题混同，进而导致错误裁判，应予纠正。涉案合同不存在法定无效的情形，且符合当地政府规定可以买卖的情形，依法应认定为有效合同。（一）一审法院认定《房屋买卖合同》《补充协议》《转让协议书》无效是适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条适用的对象是划拨土地使用权的转让，双方当事人买卖的标的物是四间房屋的所有权而非划拨土地使用权，一审法院以违反上述司法解释为由认定合同无效，是适用法律错误。2.《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款没有类似“未经批准的转让无效”的表述，不是效力性强制性规定，不发生足以影响合同效力的法律后果，一审法院以此认定合同无效，是理解和适用法律错误。（二）《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第十条规定：“转让划拨建设用地上的房屋，政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的，视为有批准权的人民政府同意转让。”佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区区委社会工作部联合出台的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》（顺建函〔2012〕690号）第二条第（三）项规定：“……‘村改居’范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让。”由此可见，顺德区国土城建和水利局作为顺德区人民政府主管房屋、土地的行政部门，已规定所有类似的村改居房屋自取得房产证五年后可以转让，因此类似房屋的转让已经获得了有批准权的人民政府的普遍性同意。实践中只要买卖双方到房产局办理出让手续并缴纳相关税费均可以办理过户。因此，涉案房屋的转让合同有效。（三）即使不能认定涉案房屋转让已经有审批权的人民政府审批，也不能据此认定涉案合同无效。1.双方在合同签订之时已经明晰了顺德区现行的房产政策，故涉案《房屋买卖合同》第三条约定在涉案房屋符合政策规定满5年后再办理过户手续，这应视为附条件履行的合同，在条件未成就之日，合同暂时履行不能，但不属于无效情形。一审法院未考虑该情况，直接认定在合同签订时或起诉前就需要办理房屋转让的政府审批手续，否则无效，这是曲解双方的真实意思表示。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，转让地上建筑物，其使用范围内的土地使用权随之转让，故涉案房屋转让，其土地使用权随之转让，涉案《房屋买卖合同》《补充协议》有效。3.因严顺锋以其行为表示违约，胡庆根在双方约定的办理房屋过户审批手续时限之前请求解除合同，返还定金和购房款及支付违约金和相关费用，涉案房屋的转让能否经有批准权的人民政府审批对合同当事人无影响，胡庆根请求返还购房款和支付违约金及相关费用应予支持。
严顺锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条以及佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区区委社会工作部联合出台的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》（顺建函〔2012〕690号）第二条第三项的规定，为无效合同。
胡庆根向一审法院起诉请求：1.严顺锋向胡庆根返还购房款、定金150万元及利息(从2016年3月14日起至严顺锋付清所有款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年3月27日的利息为91973元)；2.严顺锋向胡庆根支付违约金60万元；3.严顺锋向胡庆根支付律师费用4万元；4.本案诉讼费用、查封费用、担保费用由严顺锋承担。
一审法院认定事实：2009年12月8日，何千宁与严顺锋签订《转让协议书》，主要内容如下：何千宁名下分配的固化用地经过大家友好协商，现在转让给严顺锋，固化用地转让费5万元，签定合同后先付4万元，余下1万元待办理好有关手续后支付，日后有关该固化用地办证、过户相关手续需要何千宁本人及家属提供证件及有关资料的，要协助提供办理。严顺锋又与何柳巧、何健辉分别签订类似转让协议，固化用地转让费的金额、支付等情况与上述约定相同。之后，严顺锋在上述地块上兴建四间房屋，并于2013年12月12日取得了房产证（1.证号为粤房地权证佛字第××号的权属人为严顺锋。2.证号为粤房地权证佛字第××号的权属人为何健辉。3.证号为粤房地权证佛字第××号的权属人为何柳巧。4.证号为粤房地权证佛字第××号的权属人为何千宁。上述房屋的土地性质均为国有）。
2016年3月14日，胡庆根（买方，乙方）与严顺锋（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿将以下四间房屋出卖给乙方，房屋情况具体如下详见上述查明部分（以下简称四房屋）。甲方承诺对四房屋享有合法完整的所有权或处分权，否则由此引起的一切责任由甲方承担。乙方对甲方出卖的四房屋已作了充分了解，愿意购买四房屋。第二条甲、乙商定四房屋总成交价为198万元。乙方向甲方支付购房款办法如下：1.乙方已于2016年3月11日支付定金20万元，甲方已向乙方交付定金收据，该定金在双方无违约情况下转成购房款；2.乙方在签订合同当天向甲方支付130万元；3.甲方注销登记在其名下上述房产的抵押权并将房地产权证交给乙方当天，乙方支付30万元；4.甲方协助乙方办理过户手续将四房屋全部过户给乙方当天，乙方支付甲方18万元；甲方应于收到乙方全额购房款后的当天将四房屋交付给乙方使用，并积极配合乙方办理房屋的交接手续。第三条甲方同意在本合同签署之日起，四房屋的所有权归乙方所有。甲乙清楚，根据顺德区政府现时的房产政策，四房屋在初始登记发证之日起五年内不得办理产权登记变更手续，甲方承诺在上述政策取消或初始登记发证满五年之日起十日内协助乙方办理四房屋的过户手续，过户所需缴纳契税、营业税、印花税、个人所得税等税项及土地出让金、交易服务费、房产证工本费等费用由乙方承担。第四条甲方违反第三条约定或登记产权人不协助乙方办理上述房屋的过户手续的，经乙方书面通知之日起五日内仍不协助的，乙方有权解除合同，甲方应退还全部的购房款及利息，并支付违约金60万元。第五条甲方保证四房屋不被法院、行政机关查封或抵押给第三方，否则，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部的购房款，并支付违约金60万元。第七条违约责任：（一）甲方有以下情形之一视为违约：（1）甲方单方解除本房屋买卖合同；（2）甲方擅自向第三人变卖该房屋的；（3）因甲方原因导致该房屋无法过户到乙方名下的。甲方有上述违约行为，乙方有权单方解除本合同，并有权要求甲方承担以下责任：（1）退还全部购房款及利息，并支付违约金60万元；（2）承担因诉讼而产生的律师代理费、评估费、保全费、诉讼费等。（二）乙方有以下情形之一视为违约：（1）乙方单方解除本房屋买卖合同；（2）乙方未按时支付购房款，经甲方书面催告后五天内仍不支付的。乙方有上述违约行为，甲方有权解除本购房买卖合同，并要求乙方承担以下责任：（1）甲方退还90万元购房款给乙方，余下购房款归甲方所有；（2）承担因诉讼而产生的律师代理费、评估费、保全费、诉讼费等。上述《房屋买卖合同》是在佛山市顺德区均安镇法律服务所的见证下签订的。2016年3月11日，胡庆根向严顺锋支付定金20万元。2016年3月15日，胡庆根向严顺锋支付购房款130万元。登记在何千宁、何柳巧、何健辉名下的上述三间房屋已实际交给胡庆根使用。
2016年12月14日，胡庆根（买方，乙方）与严顺锋（卖方，甲方）签订《补充协议》，主要内容如下：甲乙双方于2016年3月14日签订《房屋买卖合同》，甲、乙双方经协商，现补充以下条款：一、甲乙双方确认严顺锋名下位于佛山市顺德区均安镇南沙社区居民委员会洪恩街二巷151号的房屋的房地产权证（粤房地权证佛字第××号）由甲方持有，甲方同意于2017年3月15日前将该房地产权证交乙方。二、乙方收到上述房地产权证三日内向甲方支付房地产转让款30万元。三、甲方未能在2017年3月15日前将上述房地产权证交乙方的，乙方有权解除《房屋买卖合同》并要求甲方退还乙方所支付的全部购房款，向乙方支付违约金60万元。四、甲方未按本协议及《房屋买卖合同》履行约定义务，乙方追究甲方违约责任而产生的律师费、差旅费、保全费等由甲方承担。五、本协议是《房屋买卖合同》的组成部分，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。
登记在严顺锋名下位于佛山市顺德区均安镇南沙某房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），于2017年6月13日才办理他项权注销手续。
严顺锋未根据上述约定交付证号为粤房地权证佛字第××号的房地产权证，胡庆根也未支付剩余的购房款，并将严顺锋诉至一审法院。胡庆根委托广东道邦律师事务所代为处理本纠纷，律师费为4万元，该所也指派了律师出庭参加诉讼。
一审法院认为，关于《房屋买卖合同》《补充协议》《转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，结合上述房屋的土地的性质为国有划拨土地，《房屋买卖合同》《补充协议》《转让协议书》转让国有划拨土地使用权并未取得有批准权的人民政府批准之事实，一审法院认定《房屋买卖合同》《补充协议》《转让协议书》无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故胡庆根要求严顺锋返还购房款、定金150万元的主张有理，一审法院予以支持。
关于严顺锋是否应支付违约金和律师费的问题。因《房屋买卖合同》《补充协议》无效，故胡庆根根据合同的约定要求严顺锋支付违约金和律师费的请求没有事实根据，一审法院不予支持。
关于严顺锋是否应支付利息的问题。因胡庆根已向严顺锋支付了购房款、定金合计150万元，该款项存入银行也会产生一定利息，故对胡庆根的利息请求应予支持。定金20万元实际的交付日为2016年3月11日，胡庆根要求从2016年3月14日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）档人民币贷款基准利率利息，该项主张并不违法，一审法院应予支持。购房款130万元的交付日为2016年3月15日，该款项应从该日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）档人民币贷款基准利率计算利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、严顺锋应于判决发生法律效力之日起十日内向胡庆根返还购房款、定金150万元及利息[利息的计算方法：定金20万元、购房款130万元，分别从2016年3月14日和15日起按中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）档人民币贷款基准利率计算至清偿完毕之日止]；二、驳回胡庆根的其他诉讼请求。一审案件受理费24655.78元，财产保全费5000元，合计29655.78元，由胡庆根负担14827.89元，严顺锋负担14827.89元。
二审期间，胡庆根向本院提交了《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》（顺建函〔2012〕690号）文件，拟证明涉案房屋五年后可以转让，一审法院认定合同无效是错误的。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对胡庆根提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区区委社会工作部联合出台的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》（顺建函〔2012〕690号）第二条第（三）项规定：“‘村改居’范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、第二顺序继承人除外）”。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是《房屋买卖合同》《补充协议》是否有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。此外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定可知，未经有批准权的人民政府批准而订立的划拨土地使用权转让合同应当认定为无效合同。在本案中，虽然双方约定转让的是房屋所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案房屋所在的土地亦属于双方转让的标的物。因涉案房屋所在的土地为划拨土地，双方就转让涉案房屋及其所在的划拨土地使用权签订《房屋买卖合同》《补充协议》时，并未经有批准权的顺德区人民政府批准，至本案起诉前仍未获批，根据上述规定，《房屋买卖合同》《补充协议》为无效合同。
关于顺德区相关行政部门颁布的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》能够视为转让涉案房屋和土地已经有批准权的人民政府批准的问题。经查明，该文件仅规定“村改居”范围宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让。涉案房屋取得房地产权证不满5年，属于该文件规定的不得转让的情形，且根据该规定并不能得出该类房屋自房地产登记发证之日起满5年即可自由转让而无需履行审批手续的结论。因此，胡庆根以该规范性文件主张涉案房屋及土地的转让已经政府审批，与事实不符，本院不予支持。
合同无效，即自始无效，且合同的所有条款均无效，胡庆根依照涉案合同的违约金条款请求严顺锋支付违约金和律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，胡庆根的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24655.78元，由上诉人胡庆根负担。
本判决为终审判决。
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审判长 吴健南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年三月二十七日
书记员 黄志敏