浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第684号
上诉人（原审被告）：海宁富盛房地产有限公司。住所地：海宁市南苑路402号（海宁市人民政府海洲街道办事处办公大楼***室）。
法定代表人：俞国屏，该公司董事长。
委托代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱晨。
委托代理人：孙晓明、殷林杰，浙江紫薇律师事务所律师。
上诉人海宁富盛房地产有限公司（以下简称富盛房产公司）因与被上诉人钱晨商品房预售合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2014）嘉海民初字第4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年9月10日，钱晨、富盛房产公司签订编号为第1209040029号《浙江省商品房买卖合同》一份，约定钱晨向富盛房产公司购买坐落于海宁市海洲街道名力尚府9幢2单元1501室房屋一套，总价款为4822605元。合同载明：“第九条、交付期限及条件，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……第十条、出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过120日，买受人有权解除合同……”合同签订后，钱晨已付清购房款4822605元。2014年6月27日，讼争商品房工程经竣工验收合格，并备案。2014年6月28日，富盛房产公司通知钱晨收房，钱晨因认为讼争房屋存在质量问题而拒绝收房。
2014年8月22日，富盛房产公司与业主代表签订备忘录一份，载明了富盛房产公司同意就入户门、阳台推拉门下框距地高度、主客卫试水和修缮、阳台栏杆、11幢和12幢中间套暗卫排气管等质量问题确定补偿标准，并确定了修缮期补贴标准和富盛房产公司代付部分物业管理费等。在该份备忘录中另载明：上述方案作为全盘解决有关履行楼盘交付日期及质量、修缮工作的最终解决方案，再没有其他争议。
2014年9月27日，钱晨、富盛房产公司签订协议书一份（以下简称927协议），载明：一、乙方（富盛房产公司）须于2014年10月30日前对该楼面防水层重做，在重做结束后由甲乙双方共同选定具有资质的第三方单位进行验收，房屋质保符合国家相关规定；二、因乙方原因导致甲方（钱晨）延期收房，故甲方以10000元价格向乙方购买284号地下车位一个；三、2014年8月22日乙方与业主代表签订的备忘录补偿相关规定仍适用甲方；四、若房屋仍存在本协议中第一条涉及的质量问题或者乙方未按承诺交付车位，甲方有权选择退房并按合同的约定赔偿损失或者由乙方赔偿甲方损失300000元。
富盛房产公司与署名为“钱晨”的2014年9月29日名力尚府补充协议及附件（以下简称929协议），载明了双方对8月22日的备忘录中存在的质量问题及其补偿标准进行确认，富盛房产公司补偿钱晨96634元，该款项富盛房产公司于2014年11月5日通过银行转账给钱晨，钱晨已收到。另，经鉴定，该份补偿协议及附件中落款处“钱晨”中的“钱”字系钱晨之父钱国平书写形成。
2014年11月13日，住建局向富盛房产公司发出海建函（2014）20号函件，载明：“名力尚府”一期项目存在的5个共性问题已由业主代表与富盛房产公司达成一致意见；25户业主关于卧室、厨房间上方布置卫生间的非共性问题尚未解决；屋顶漏水问题尚未解决。
2014年12月2日，住建局向富盛房产公司发出责令整改通知书一份，载明：“名力尚府”一期项目存在的共性质量问题已妥善处理，但少量的质量问题尚未得到处置，特别是屋顶漏水的质量问题，与业主矛盾有激化趋势，故责令富盛房产公司在2014年12月10日前提供屋顶漏水的整改方案，整改方案需由原设计单位或具有相同资质的设计单位出具意见，并作出限期整改的承诺。
原审另认定，2014年10月30日，钱晨与金旭勇的通话中，金旭勇陈述：关于屋面防水层重做还没有做，方案也没有正式谈好，虽然富盛房产公司当时答应10月30日前重做，但是工程上的事需要慢慢理顺，（对屋顶）富盛房产公司有一个更好的办法，先铺SBS，再贴水泥砖。
本案争议焦点是钱晨是否有权解除讼争《浙江省商品房买卖合同》。钱晨认为富盛房产公司未按927协议履行屋面防水层重做和向钱晨交付车位的义务，且钱晨所购商品房漏水问题严重，富盛房产公司对其中一个卫生间变更设计，没有通风管道，影响了钱晨的正常使用和居住，故钱晨有权解除合同。富盛房产公司认为，讼争商品房通过竣工验收备案，完全符合合同约定的交付条件，927协议已经被929协议所覆盖，依据929协议，双方对质量问题已经达成最终解决方案，虽然该份补充协议是钱晨父亲钱国平所签，但实际钱国平不仅代表钱晨，也是作为业主代表就补充协议的内容与富盛房产公司进行协商，钱国平完全有权代表钱晨签署该份补充协议，因此钱晨无权解除合同。
钱晨于2014年12月8日诉至原审法院，请求判令解除与富盛房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。
富盛房产公司在原审中答辩称，富盛房产公司已经按合同约定的交付条件及交付期限将商品房交付钱晨，钱晨的诉请没有事实和法律依据。
原审法院认为，首先，927协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。该份协议书第一条中载明的“乙方（富盛房产公司）须于2014年10月30日前对该楼面防水层重做”，可以反映协议书确定富盛房产公司履行义务的时间为“2014年10月30日前”，履行内容为“重做楼面防水层”。关于履行内容的理解，钱晨主张富盛房产公司应将屋顶防水层重做，富盛房产公司主张其中“楼面”的意思是钱晨所购房屋内部卫生间地面等需做防水的部分。上述“楼面防水层重做”应当是指屋顶防水层的重做，理由有：第一、钱晨所购房屋为顶层房屋，927协议提及了钱晨所购的1501室房屋存在渗水等问题；第二、金旭勇作为富盛房产公司副总经理，代表公司与钱晨签订了927协议，金旭勇与钱晨的通话录音也可以反映，“楼面防水层重做”就是指屋顶防水层的重做；第三、住建局向富盛房产公司所发的函和责令整改通知书中，均提及了屋顶漏水问题尚未解决。因此，根据927协议，富盛房产公司须在2014年10月30日前对屋顶防水层进行重做。根据庭审查明，富盛房产公司在2014年10月30日前未对屋顶防水层进行重做，而是在住建局2014年12月2日向富盛房产公司发出责令整改通知书后，对屋顶防水层进行升级修复，且富盛房产公司虽主张其于2014年10月30日前讼争房屋内部卫生间等需要防水的部分进行重做，但富盛房产公司未提供相应的证据予以证明。
其次，关于929协议，虽然钱晨认为其未在该份补充协议上签字，故补充协议未生效，但是经笔迹鉴定，该份补充协议落款处的“钱”字系钱晨父亲钱国平所签，可见钱国平对929协议内容是知情的，也是经过确认的。一方面，钱国平不仅仅是钱晨父亲，也是作为业主代表与富盛房产公司就“名力尚府”一期项目存在的质量问题进行协商，并签署8月22日的备忘录；另一方面，929协议中确定的富盛房产公司应补偿给钱晨的款项96634元，富盛房产公司在2014年11月5日通过银行汇款给钱晨后，钱晨也已经收到。因此，929协议是有效的。
富盛房产公司辩称，927协议效力已经被929协议所覆盖，原审对此不予采信，理由如下：从929协议内容来看，其与2014年8月22日业主代表与富盛房产公司签订的备忘录的内容是完全一致的，确定了入户门、阳台推拉门下框距地高度、主客卫试水和修缮、阳台栏杆、11幢和12幢中间套暗卫排气管等质量问题的补偿标准，以及修缮期补贴标准和富盛房产公司代付部分物业管理费等。钱晨、富盛房产公司在签订927协议时，其中第三条载明，“2014年8月22日乙方与业主代表签订的备忘录补偿相关规定仍旧适用甲方”，可见，929协议是对8月22日备忘录的确认，而927协议是双方对备忘录补偿内容之外的质量问题进行约定。另，结合住建局发给富盛房产公司的海建函（2014）20号函件，实际上8月22日的备忘录和929协议解决的是“名力尚府”一期项目存在的5个共性问题，关于上述备忘录、补充协议及附件中载明的“作为全盘解决有关履行楼盘交付日期及质量、修缮工作的最终解决方案，再没有其他争议”，实际是双方确认对上述存在的5个共性问题的解决，而实际上，25户业主关于卧室、厨房间上方布置卫生间的非共性问题和屋顶漏水问题等尚未解决。综上，原审认为，2014年8月22日的备忘录和929协议并未提及钱晨、富盛房产公司在927协议中所涉及的屋顶防水层重做问题，927协议和929协议解决的是不同问题，故关于927协议中约定的权利义务，钱晨、富盛房产公司仍应依约履行。
再次，根据927协议第四条之约定，“若房屋仍存在本协议中第一条涉及的质量问题或者乙方未按承诺交付车位，甲方有权选择退房”。在双方约定的屋顶防水层重做期限，即2014年10月30日前，富盛房产公司未履行该项义务，已经违反了协议的约定；且，住建局于2014年12月2日向富盛房产公司发出责令整改通知书后，要求富盛房产公司“在2014年12月10日前提供屋顶漏水的整改方案，整改方案需由原设计单位或具有相同资质的设计单位出具意见，并作出限期整改的承诺”，富盛房产公司虽主张其在收到责令整改通知书后对屋顶防水层进行升级工作，但未举证证明已按照住建局的要求进行整改。综上，原审认为，富盛房产公司未按约定对屋面防水层进行重做，已经违反927协议约定，依据该份协议书，钱晨有权退房，即有权解除双方于2012年9月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案钱晨在诉讼请求中明确要求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为富盛房产公司收到诉状副本之日（2014年12月9日）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决钱晨与富盛房产公司于2012年9月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年12月9日解除。案件受理费80元，由富盛房产公司负担。鉴定费3360元，由钱晨负担。
判决宣告后，富盛房产公司不服，向本院提出上诉称，一、原判对929协议中的合同内容作出限制性解释，违反当事人意思自治的合同原则。927协议是双方对案涉商品房楼面防水质量修缮问题和补偿方案的约定，929协议对涉案商品房房屋的所有质量问题及补偿方案作了最终解决，929协议已经对927协议内容作了实质性变更。二、案涉《浙江省商品房买卖合同》已于2014年11月5日履行完毕，双方的合同权利义务已经终止，钱晨要求解除合同的请求权基础已经不存在，原审根据927协议和合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款解除案涉合同属于认定事实错误和适用法律错误。三、即便927协议仍然有效，也不存在解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的事实和法律依据。927协议约定的是“乙方须于2014年10月30日前对该楼面防水层重做”，指的是在该日期前开始重做，并非重做完成。且根据927协议行使解除权的前提是“重做结束后由甲乙双方共同选定具有资质的第三方单位进行验收”“若房屋仍存在本协议第一条中涉及的质量问题或者乙方未按承诺交付车位，甲方有权选择退房”。四、海宁市住建局函件和责令整改通知书与本案没有关联性，不能作为判断依据。综上，929协议已经对927协议作了实质性变更，案涉商品房买卖合同已经履行完毕，不存在行使合同解除权的基础，请求二审撤销原判，驳回钱晨原审诉请。
钱晨在二审中答辩称，一、钱晨从未签订929协议，该协议对钱晨不应具有约束力；即便系钱晨父亲所签，929协议的内容也不能覆盖927协议，理由为：929协议针对的是8月22日业主备忘录中房屋共性质量问题，不涉及屋顶漏水等非共性问题，从内容上看无法覆盖927协议；由海宁市住建局的函件可知929协议与处理屋顶漏水问题无关，不能作为全盘履行解决房屋质量问题的协议；929协议是全体业主都可以享有的一致补偿标准，在富盛房产公司未履行927协议的情况下，钱晨不可能同意以该补偿换取放弃追究屋顶漏水问题的权利；如果929协议确实覆盖了927协议，则富盛房产公司在9月29日之后也无需对钱晨的房屋屋顶进行维修，富盛房产公司的行为与其主张相矛盾。综上，富盛房产公司的上诉请求并无事实和法律依据。
双方在二审中均未提供新的证据。
本院经审理对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于钱晨是否有权解除案涉商品房买卖合同。审查重点在于：927协议是否应继续履行；钱晨可否依927协议行使合同解除权。
关于927协议是否应继续履行的问题。根据两份协议内容可知，927协议约定的合同义务是针对钱晨所购房屋的楼面防水层的重做，而929协议则是关于入户门、阳台推拉门下框距地高度、主客卫试水和修缮、阳台栏杆、11幢和12幢中间套暗卫排气管道安装等问题的补偿标准及修缮期补贴标准和富盛房产公司代付部分物业管理费等，两份协议解决的并非相同问题；同年8月22日业主代表与富盛房产公司签订备忘录所载明的具体事项与929协议相一致，927协议明确载明8月22日备忘录补偿相关规定仍适用于钱晨，由此可知，929协议是对8月22日备忘录的确认，与929协议应同时适用，并无冲突，不存在929协议覆盖927协议的情形，原审认定927协议仍应履行，并无不当。
关于钱晨可否行使解除权的问题。927协议约定“乙方须于2014年10月30日前对该楼面防水层重做，在重做结束后由甲乙双方共同选定具有资质的第三方单位进行验收，房屋质保符合国家相关规定”，并约定“若房屋仍存在本协议第一条中涉及的质量问题，甲方有权选择退房”，而富盛房产公司副总金旭勇也于2014年10月30日陈述关于屋面防水层重做还没有做，可见，富盛房产公司并未在10月30日前履行927协议约定的该项义务，则原来的质量问题仍然没有解决。海宁市住建局的函件及责令整改通知书针对的是涉案房屋所在楼盘，并非与案涉房屋没有关联性，也足以证明富盛房产公司未履行927协议约定的重做防水层义务，原审以此为据认定事实并无不当。关于富盛房产公司主张合同已经履行完毕故不存在解除权基础的意见，因927协议作为案涉商品房买卖合同的补充协议，与商品房买卖合同具有相同法律效力，该协议已经明确约定了钱晨行使合同解除权的条件，根据《合同法》第九十三条第二款之规定，在该条件成就时，钱晨当然有权行使该解除权。
至于富盛房产公司针对原审未对合同解除后的财产返还问题一并处理、遗漏重要应决事项的上诉意见。因钱晨在原审中仅诉请解除合同，原审据此审查判决并无不当，有关合同解除后的财产处理问题双方可以另行解决，原审不存在遗漏必要诉请的情形，程序并不违法。
综上，富盛房产公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人海宁富盛房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑 茜