江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初12048号
原告：邱宏，男，汉族，1978年1月20日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：范静，江苏友杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。
被告：朱配露，男，汉族，1985年3月24日生，住山东省菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：杨海燕，湖南金鸥律师事务所律师。
被告：于建赟，女，汉族，1982年5月1日生，住辽宁省普兰店市。
委托诉讼代理人：任飞，江苏封强律师事务所律师。
委托诉讼代理人:糜英培，江苏封强律师事务所律师。
第三人：王地，男，汉族，1983年9月20日生，住吉林省榆树市。
第三人：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室，统一社会信用代码91320583690266999Y。
法定代表人：林宏毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王地，该公司员工。
原告邱宏与被告朱配露、于建赟、第三人王地、昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2017年8月23日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行审理。原告邱宏及其委托诉讼代理人范静、被告朱配露及其委托诉讼代理人杨海燕、于建赟及其委托诉讼代理人任飞、第三人王地（同时作为北区公司委托诉讼代理人参加第一次庭审）到庭参加诉讼。第三人王地、北区公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邱宏向本院提出诉讼请求：1、请求确认邱宏与朱配露之间签订的关于昆山市巴城镇XX小区XX幢XX+XX室的房屋买卖合同无效；2、请求撤销邱宏与于建赟之间关于昆山市巴城镇XX小区XX幢XX+XX室的存量房买卖合同，于建赟还清抵押贷款后将该房屋过户至邱宏名下并承担相关过户费用；3、本案诉讼费由朱配露、于建赟承担。事实与理由：2017年1月3日，邱宏向朱配露借款并签订借款协议书。双方约定以签订房屋买卖合同的形式作为借款担保。后双方签订了房屋买卖合同并办理相关公证手续。2017年1月17日王地在未告知邱宏并经其同意且在邱宏未收到任何购房款的情况下，与于建赟签订《存量房买卖合同》并通过北区公司将邱宏名下的房屋备案至昆山市房产交易中心，在2017年2月9日擅自将邱宏名下的房屋过户至于建赟名下。邱宏与朱配露签订的房屋买卖合同，名为买卖，实际上是为双方之间的债权提供担保，违反了物权法定原则，该房屋买卖合同应属无效。而王地在邱宏不知情的情况下，擅自代理邱宏与于建赟签订《存量房买卖合同》并过户的行为，系无权处分，应依法予以撤销。同时，于建赟有义务将该房屋立即回转至邱宏名下。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告朱配露辩称：邱宏与朱配露之间的房屋买卖合同是建立在2017年1月3日借款合同基础之上的，是双方真实意思表示，合法有效，请求法院依法驳回邱宏的诉讼请求。
被告于建赟辩称：邱宏与朱配露之间的借款关系与于建赟无关。房屋买卖合同是在邱宏、朱配露以及王地、北区公司的参与下履行完毕的。邱宏的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
第三人王地、北区公司共同述称：邱宏对于房屋买卖合同的整个过程都是知晓并且参与的。房屋过户当日因为缺少一份邱宏的离婚证原件，是邱宏自己回去取了后才完成过户的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2017年1月3日邱宏与朱配露签订《借款协议书》，约定邱宏向朱配露借款300万元（备注：300万元的年利息为综合为36万元），借款期限为三年：自2017年1月至2020年1月。邱宏以昆山市巴城镇XX美墅XX号楼XX+XX室，建筑面积188.61平方米的房屋作为抵押，该房屋过户至朱配露名下。待三年后，即2020年1月归还本金300万元整，朱配露再将此房过户给邱宏。邱宏如果未能按期还款，朱配露有权处理此套房产。此房在两次过户中所产生的一切费用，将由双方各承担50%。如未出现违约，邱宏有权居住此房。2017年1月4日至2017年6月7日期间朱配露通过银行、微信或支付宝等方式向邱宏支付了部分款项。期间邱宏向朱配露转账支付了72000元。2017年1月4日邱宏（甲方）与朱配露（乙方）以及北区公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将位于昆山市巴城镇XX美墅XX号楼XX+XX室房屋及汽车库出售给乙方，房屋成交总价共计300万元。乙方应当在2017年2月20日前将首付款300万元（含定金）支付到甲方银行账户中，双方于2017年2月20日履行房屋过户手续。该合同补充约定，该房屋所有交易税费以及中介费由双方各半负担，交房由甲、乙双方自行协商。甲方同意乙方自行指定产权人办理过户手续。当日邱宏与朱配露还签订代办案件确认书，确认由北区公司王地代办XX美墅XX号楼XX+XX房屋事宜。2017年1月9日昆山市正信公证处出具公证书确认邱宏于2017年1月5日在该处公证员面前签订委托书，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。邱宏出具的委托书中载明，因有事（工作忙），不能亲自前往办理，委托王地办理出售昆山市巴城镇XX美墅XX号楼XX+XX室房屋及XX-
XX车库有关事宜和办理昆山市巴城镇XX美墅XX号楼XX+XX室房屋及XX-
XX室车库房屋出售后的《国有土地使用权证》过户登记以及领证有关事宜。委托权限为：办理签订《存量房买卖合同》手续（含网签及办理网签手续），协助办理房产交易中心房款资金托管手续，办理房地产产权的过户登记，办理水电、电话、有线电视、管道煤气过户、交房、公证申请，办理查档、代付税款及一切相关手续。办理昆山市巴城镇XX美墅XX号楼XX+XX室房屋及XX-
XX车库房产出售后的《国有土地使用权证》过户登记及领证有关事宜。委托期限自2017年1月5日起至2017年6月30日止。当日该公证处还出具公证书确认邱宏提供的身份证、《居民户口簿》的复印件与原件相符，邱宏本人在《婚姻具结保证书》上签名。2017年1月19日王地代邱宏与于建赟签订《存量房买卖合同》，该合同约定成交总价为1522678元。2017年2月10日该房屋及车库登记至于建赟名下。2017年4月17日该房屋上设立了抵押权人为招商银行昆山支行的最高额抵押，抵押数额为1300000元。2017年4月28日邱宏出具收条，确认收到于建赟购房款250万元。庭审中，邱宏陈述并未收到过该款项，该借条是为让朱配露履行借款协议，而根据朱配露的要求出具的。
第一次庭审中，王地到庭陈述根据朱配露的要求将涉案房屋过户至其朋友于建赟的名下，因为根据邱宏与朱配露签订的房屋买卖合同约定，可以由朱配露指定产权人办理过户过户手续。于建赟对此不予认可，认为是邱宏与朱配露找到于建赟，以300万元的价格将该房屋出售给予建赟，要求不能办理银行贷款，故于建赟到处筹钱。审理中，于建赟向本院提供了银行流水、银行存折和支付宝支付凭证用以证明已经支付购房款3059500元，上述证据显示于建赟于2017年4月27日和4月29日支付邱宏40000元，其余款项均系支付朱配露以及其他案外人，邱宏认为40000元是于建赟代朱配露向其支付的借款，其余款项均不予认可。
本案争议焦点为：邱宏与朱配露之间的房屋买卖合同是否属于无效合同；王地代邱宏与于建赟签订的《存量房买卖合同》是否能够撤销。
针对第一个争议焦点，本院认为让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还与债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。让与担保在我国法律中并未明确规定，根据物权法定原则应属无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。按照该法律规定，物权行为的效力并不影响债权行为的效力，故即使让与担保物权归于无效，并不影响设立让与担保合同的效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。这一条款也说明让与担保合同的效力独立于让与担保的效力。否则，若房屋买卖合同无效，则出借人无权处分买卖合同的标的物，与该条规定相悖。本案中，邱宏与朱配露签订的《房屋买卖合同》，虽然名为房屋买卖，但实际上是设立让与担保物权的合同，双方存在通谋虚伪的意思表示。通谋虚伪包括内外两层行为，外部的表面行为系双方当事人共同作出的与真实意思不一的行为，即伪装行为；内部的隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表双方真实意思表示的行为。通谋虚伪的伪装行为因不属于当事人双方真实意思表示，应属于无效；而隐藏行为系双方真正的意思表示且意思表示一致，在不存在法律规定的无效或可撤销的情形下，应当有效。具体到本案中，邱宏与朱配露之间的《房屋买卖合同》实际是让与担保合同，该合同不存在法律规定的无效情形，应属有效。邱宏要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为邱宏作为完全民事行为能力人，已经通过公证委托的方式授权王地代理其签订《存量房买卖合同》，该授权并未限定签订《存量房买卖合同》的相对方，王地的行为并不属于无权代理。另一方面，邱宏在2017年4月28日向于建赟出具收条，确认收到其购房款250万元，也说明其认可与于建赟之间存在房屋买卖合同关系。邱宏要求撤销王地代其与于建赟签订的《存量房买卖合同》，将房屋过户至其名下的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。邱宏与朱配露、于建赟之间的其他争议，可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告邱宏的全部诉讼请求。
案件受理费30800元，财产保全费5000元，以上共计35800元，由原告邱宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李加好
人民陪审员 朱雪花
人民陪审员 龚玲花
二〇一八年一月二日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。