江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第02331号
上诉人（原审原告）薛斌。
委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托代理人孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李传家。
委托代理人周保久，江苏清正苑律师事务所律师。
上诉人薛斌因与被上诉人李传家房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛斌的委托代理人李敏、孔军，被上诉人李传家及委托代理人周保久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐州市建国东路123#一层103室房屋属李传家和其妻子魏天芳共有。2008年11月9日，李传家与薛斌签订协议一份，载明：“甲方：李传家乙方：薛斌甲方自愿将位于徐州市建国东路123#一层103室门面房出售于乙方，总价玖拾伍元正。甲方保证该门面房无任何纠纷（包括抵押封存等），并确保该处房产为门面房（以产权证为准）。付款方式：自签订本协议之日付款贰拾万元。2008年12月10日前付款叁拾万元（其中11月20日付拾万）。该房屋交易所有税费由乙方承担，于产权处交易结束5个月内余款付清，乙方违约按3‰天付违约金。甲方违约按总额50%付违约金给乙方。”该协议背面是打印的《借款协议》，内容为：“甲方：李洁家乙方：高洁甲方向乙方借款贰拾万元，月息1%，甲方自愿将建国东路123#一层103室门面房抵押给乙方，并通过中介30日内到产权处办理抵押手续，甲方保证该门面房无任何纠纷（包括抵押、封存等）。借款日期以甲方借条为准，期限以抵押期为准。甲方借款期间如出售该处房屋，只能以不高于90万元出售给乙方。以上条款双方应严格履行，有任何违反，都需向对方赔付违约金贰拾万元。甲方：乙方：2008年10月6日”。协议右下方双方签名处为空白。后薛斌分别于2008年11月9日、2008年11月28日向李传家各汇款20万元，共计40万元。薛斌称协议中“总价玖拾伍元正”系笔误，少写了一个“万”字，实际应为“总价玖拾伍万元正”。李传家在庭审中自认“李洁家”系笔误，实际为“李传家”。
2008年12月11日，李传家、魏天芳（乙方）及薛斌、高洁（甲方）签订了《借款协议》及《房地产抵押合同》，并在徐州公证处办理了公证。双方约定：乙方向甲方借款40万元；借款期限三年，自2008年12月11日至2011年12月10日止；抵押方式为：乙方将其名下的建国东路123#一层103室房产抵押给甲方；还款日期为：乙方从甲方发放贷款的次月起开始按规定还款，每一个月或季度为一个还款期，乙方在一个还款期内的任意一天还款，均按一个还款期计算利息，结息日为每个还款期的最后一日，最后一次还款，不得超过本合同期限的届满日；贷款利率为年利率18%。
2012年2月15日，双方签订《展期借款合同》及《房地产抵押合同》，并在徐州公证处办理了公证。约定：双方自愿将2008年12月11日签订的借款协议借款期限展期至2015年2月15日。即借款期限自2008年12月11日至2015年2月15日，双方签订的《借款合同》其余条款内容不变。抵押期限顺延至2015年2月15日。
2008年12月16日，薛斌拟定协议一份，内容为：“甲方：李传家乙方：薛斌经甲乙双方协商，乙方自愿将借于甲方肆拾万元的利息冲抵租用甲方房屋租金肆仟元，抵押到期后甲方归还乙方借款后，房屋仍由乙方租用，而租金随行就市，由双方参照周边租金商定。”薛斌在该协议上签名，李传家未在协议上签名。对于未签名的原因，李传家称其认为薛斌写的冲抵租金4000元太低，李传家不同意故未签名，双方在实际履行中是用借款利息冲抵租金。
另查明，借款合同签订后，薛斌未给付李传家合同约定的借款，李传家也未向薛斌支付借款利息，涉案房屋由薛斌使用，薛斌也未向李传家支付租金。
2014年12月15日，李传家给薛斌邮寄书面函一份，内容为“咱们的借款利息抵房租的合同临近到期，到期后的租金为每个月壹万贰仟元，按合同惯例你有优先权，现提前一个季度告知你，供你参考。如有意请与我电话联系或是面谈有关续约事宜”。
2015年1月14日，李传家的女儿李晴电话联系薛斌，告知薛斌涉案房屋租金每月12000元，询问薛斌是否继续承租，薛斌认为价格太高。
2015年1月15日，李传家再次给薛斌邮寄告知函一份，内容为：“承租方（七彩喷绘、薛斌）你所承租的建国东路123房屋（现为七彩喷绘门面用房）租期将于2015年2月15日到期。且你在2015年1月14日与我方的电话中明确表示不再续租，放弃你同等条件下的优先承租权（每月租金壹万贰仟元）。现我方正式通知你：限你在2015年2月15日前将房屋内所属你方的一切物品清空，将房屋恢复租用前之原状，并与我方到房屋产权处办理房屋解除抵押手续，我方同时给付公证之欠款。且我方将于租期到期之日对自己的私有房屋进行整理清理，以便交付下一承租户使用。房屋内如有剩余物品，我方将按无主废弃物处理。如你方拒绝按期履行公证抵押合同及房屋租赁合同，由此造成的一切损失由你方承担。特此告知！出租方：李传家、李晴2015年1月15日”。
薛斌后提起诉讼，请求依法判令李传家协助办理建国东路123#一层103室房屋过户手续，诉讼费由李传家承担。李传家辩称，李传家名下涉案房屋大约2003年起租赁给薛斌经营使用。2008年李传家因急需用钱，向薛斌借款20万元，薛斌提出让李传家将该房屋卖给薛斌，李传家当时未和房屋的共有人即李传家的妻子协商，便口头答应，同时薛斌草拟协议一份，协议约定涉案房屋以95元卖给薛斌，并分期付款。李传家回家后，和家属协商，家属不同意将房屋出卖。李传家又找到薛斌再次协商，经双方同意达成借款合同一份，借款金额为40万元，借款期限为2008年12月11日至2011年12月10日，并经徐州市公证处公证，同时薛斌要求李传家将涉案房屋办理抵押。李传家办完公证手续后将涉案房屋两证及他项权证等相关材料交付给薛斌。双方约定租金和借款利息相抵。借款合同到期后，双方又签订展期借款合同一份，将薛斌借款合同的期限延展期限至2015年2月15日。合同其余条款不变。并于2012年2月15日在徐州市公证处办理公证。同时，房地产抵押合同也相应顺延。2014年12月，借款合同即将到期，李传家将40万元准备好，准备随时还给薛斌。但薛斌想继续承租，因租赁价格未能协商一致，李传家于2014年12月15日书面致函薛斌，告知其原合同临近到期，月租金按到期后每月12000元，同时告知薛斌有优先承租权。但薛斌仅仅是电话回复不同意该承租价格，但还想继续租用该房屋。李传家又于2015年1月15日再次致函薛斌，内容与前一份函基本相同。但薛斌以租赁价格过高拒绝搬出。薛斌以买卖合同纠纷为由，请求李传家协助办理过户手续，没有任何事实和法律依据，从房屋的使用状况，双方的借款合同及双方的数次交谈、协商来看，薛斌一直认可双方的租赁关系，而且是愿意继续承租该房屋，因租赁价格争议双方未达成一致意见，才导致薛斌提起本次恶意诉讼，请求驳回薛斌的诉讼请求。
原审另查明，2015年2月13日，李传家电话联系薛斌，李传家称借款合同2月15日到期，要求偿还薛斌借款。薛斌称已到法院诉讼，等法院判决。
原审法院经审理认为，合同的订立、权利的行使、履行义务应当遵循自愿原则和诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。薛斌与李传家之间先达成房屋买卖协议，但从之后双方签订的借款协议、抵押合同、40万元付款行为、薛斌于2008年12月16日亲笔书写的协议、展期借款协议、李传家给薛斌的告知函、李晴和薛斌的通话内容来看，双方已将买卖协议变更为借款协议，并采用以租金抵借款利息的方式履行。双方最终的合意是借款和房屋租赁，而不是房屋买卖。因此，薛斌要求李传家履行买卖协议约定协助其办理过户手续，没有事实依据，不予支持。遂判决驳回薛斌的诉讼请求。
上诉人薛斌不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定双方将买卖协议变更为借款协议，采用以租金抵借款的方式履行，属认定事实错误：1、借款协议、抵押合同等公证借款手续没有产生变更双方之前签订的买卖协议的效力。2、40万元付款行为印证了双方履行的是买卖协议，不是借款合同。3、薛斌在2008年12月26日书写的“协议”没有李传家的签字，不具备协议生效的条件。4、李传家的函件是其单方意思表示，未经薛斌认可不能变更买卖协议，录音内容中薛斌明确对李传家的主张提出了异议。请求撤销原判，依法改判李传家协助薛斌办理房屋过户手续或发回重审。
被上诉人李传家答辩称：争议房屋自2003年至今一直是薛斌租赁使用。本案是一个由借款到买卖，再到借款的一个事实发展过程，薛斌在合同到期后因嫌房屋租金过高想压低房租，仍以借款利息冲抵房租的方式继续租用该房屋，双方协商未果，薛斌便以已经变更过的买卖协议请求被上诉人办理过户为由主张该房屋的所有权。被上诉人认为以上事实有双方签订的合同、相应的转款凭证以及薛斌亲笔书写的书面材料和电话录音等证据证实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：薛斌与李传家之间是否存在房屋买卖合同关系。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的案件事实同一审。
本院认为，虽然薛斌与李传家就涉案房屋签订了买卖协议，但是该协议主要条款存在重大瑕疵，即“总价玖拾伍元正”实际应为“总价玖拾伍万元正”，且双方对于该价款上的瑕疵事后没有进行补正。按照协议约定，薛斌在2008年12月10日前应当付款50万元.但至今薛斌仅向李传家付款40万元，亦不符合合同约定的履行方式。双方在签订买卖协议之后又签订了借款协议、房地产抵押合同，该借款协议约定的借款数额和房地产抵押合同约定的担保价值与薛斌支付给李传家的40万元能相互印证。结合徐州公证处针对借款协议、房地产抵押合同出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》及双方在借款期限到期后又续签的《展期借款合同》，足以认定双方已将买卖协议变更为借款合同。此外，房地产抵押合同上李传家及其家属魏天芳、薛斌及其家属高洁均签名，亦证明涉案房屋属李传家及其家属魏天芳共有，李传家无权单独处置房屋，薛斌对此是明知的。薛斌于2008年12月16日拟定的协议形成日期在借款协议签订之后，在该协议中薛斌自认借款、抵押事实和房屋的租赁使用情况，虽然该协议上李传家没有签名，但薛斌自认的事实可以在本案中予以认定。
综合以上事实，足以认定双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，薛斌要求李传家履行买卖协议约定协助其办理过户手续没有事实依据。薛斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决驳回薛斌的诉讼请求并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13300元，由薛斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年七月十七日
书 记 员 苗 鑫