上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初17067号
原告：上海港沪房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄小抗，董事长。
委托诉讼代理人：顾雪琴。
委托诉讼代理人：王志磊。
被告：上海森咖餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈桂兰，执行董事。
委托诉讼代理人：陈顺朝，江苏天哲律师事务所律师。
原告上海港沪房地产有限公司诉被告上海森咖餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日、8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾雪琴、王志磊，被告的委托诉讼代理人陈顺朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告支付拖欠的2015年9月1日至2016年1月15日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)245,621.97元；2.被告向原告支付延期归还房屋所导致的2016年1月16日至2016年1月22日期间的房屋占用使用费12,369.45元；3.被告向原告支付2016年1月23日至2016年8月21日期间的房屋空置费381,685.93元；4.被告向物业管理公司支付拖欠的2015年9月1日至2016年1月15日期间的物业管理费50,470.45元；5.被告支付延期归还房屋所导致的2016年1月16日至2016年1月22日占用房屋期间的物业管理费2,541.68元；6.被告向原告支付拖欠的2015年7月1日至2016年1月31日的电费55,040.15元；7.被告向原告支付拖欠的2015年7月1日至2016年1月31日的水费9,787.16元；8.被告办理注销或转移其以租赁房屋为注册地址的工商登记手续。事实和理由：2013年6月5日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定，原告将坐落于上海市梅园路XXX号嘉里不夜城企业广场商场XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限为2013年8月7日至2019年8月6日，被告应按月缴付租金，但被告在租赁期间多次拖欠原告租金，为此，原告于2016年1月11日发函被告，通知被告双方之间的租赁合同于2016年1月15日终止，被告应于当日将房屋返还原告。但被告拒不搬离，原告于2016年1月22日自行收回了房屋。因为被告违约，致租赁合同提前解除，原告诉至法院，请求法院判如诉请。
审理中，原告撤回了第四、五、八项的诉讼请求。
被告辩称，被告在原告处尚有租金押金、管理费押金、装修押金等未予返还，上述款项足以折抵欠付的租金、管理费，故被告并不拖欠原告租金、管理费；关于原告主张的房屋占用使用费，因系争房屋并非是被告占用，故被告无需支付该笔费用；原告于2015年12月17日起断水断电，被告之后也未使用系争房屋，原告要求被告赔偿房屋空置费，没有事实和法律依据；水电费由法院按实际支出认定。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年6月5日，被告在公司未设立，尚处于筹建状态，即以上海森咖餐饮有限公司(筹)的名义(乙方)与原告(甲方)签订了《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定，甲方将系争房屋(租赁面积为281.40平方米)出租给乙方，租赁期限自2013年8月7日至2019年8月6日止；租金按月结算、按月缴付。每月租金的计算分为基本租金与营业额租金两种，以两者中之较高者为当月适用租金，而该租金并不包括乙方需缴付之物业管理费、政府税金及其他应由乙方支付的费用。2013年8月7日至2015年8月6日期间每月基本租金49,644元(每天每平方米5.80元)，2015年8月7日至2017年8月6日期间每月基本租金为54,779元(每天每平方米6.40元)，2017年8月7日至2019年8月6日期间每月基本租金为60,771元(每天每平方米7.10元)。营业额租金为2013年8月7日至2019年8月6日期间每月营业额的15%；乙方应于每月一日前向甲方支付租金，如起租日不是该月首日，则乙方应在当日或该日以前按实际承租日占该月之比例向甲方支付该月的租金。乙方如逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付部分租金的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权终止本合同，并追究乙方的违约责任；租赁期内，乙方应在每月一日前就该房屋的租赁向甲方或其指定的物业管理公司(以下简称“物业公司”)交付管理费每月每平方米建筑面积40元。如乙方逾期支付物业管理费，则每逾期一天，乙方须按逾期支付部分的物业管理费的0.05%支付滞纳金；乙方应在本合同签订的同时向甲方支付租金保证金及物业管理费保证金，租金保证金及物业管理费保证金的金额分别相当于六个月的租金及六个月的物业管理费，以保证其履行本合同的所有条款。租赁期内，如果租金或物业管理费有所增加，则保证金也作相应的增加；甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、违约金、赔偿金、公共事业费和其他费用，或由于乙方、乙方的职员及来访客人的故意而给甲方带来的损失。不足部分，甲方有权向乙方追偿。唯乙方无权自行以保证金抵付其任何应付款项或应予支付之费用；若租赁期限届满，乙方未发生本合同规定的违约责任，甲方应在乙方以原状交还该房屋、付清租赁期内一切应付租金、物业管理费、水、电、电话等费且注销或转移以该房屋为注册地址的有关工商登记及租赁登记之后的二十一天内将保证金或其余款(如有)还给乙方，但返还给乙方的保证金或其余款(如有)不包括任何利息；按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据合同约定的方式送至该房屋，本合同即自行终止。乙方在前述情况下应立即将该房屋交还给甲方，如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该房屋，并拒绝乙方进入该房屋；乙方于本合同租赁期限届满前提前解除本合同的或乙方逾期支付租金超过一个月，甲方决定终止本合同的，乙方同意向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为乙方就本合同未履行部分的租赁期限所应支付的租金、物业管理费及车位租赁费之总额，同时乙方不享受装修期待遇，若乙方已享受装修期的，乙方应就前述装修期限按合同补交相应的租金；依据合同规定及本合同有关文件而发出的其他通知、单据等均采用书面形式，并用传真或其他方式发至下列联系地址：甲方地址：中国上海市天目西路XXX号，嘉里不夜城第一座XXF；乙方地址：中国上海市梅园路XXX号1115室，使用传真发送的，在发出后视为收讫，使用挂号信发出的国内邮件，在挂号信寄出三日后视为收讫，国外邮件，在挂号信寄出十五日后视为收讫。任何一方之传真号码或地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担；乙方承诺自起租日起三个月内(即2013年11月6日之前)向有关部门申请并获得上海森咖餐饮有限公司(以下简称“森咖餐饮”)的相关注册文件。“森咖餐饮”经工商核准登记后，本合同承租方即自动变更为“森咖餐饮”；“森咖餐饮”获得营业执照并依本合同约定致函甲方后，本合同项下的保证金金额自动变更为三个月租金和三个月管理费，本合同项下原六个月租金和六个月管理费的保证金中的另外三个月租金及三个月管理费在乙方提供原保证金收据后无息退还乙方，甲方并向乙方开具新的保证金收据。合同签订后，双方办理了房屋交接手续。2013年11月5日，被告经工商部门核准成立。为履行合同，被告先后支付了租赁押金297,864元、管理费押金67,536元以及装修押金15,000元，并按照基本租金的标准支付原告租金。自2015年9月1日起，被告未再支付租金。2016年1月11日，原告发给被告一份《关于：终止嘉里不夜城企业广场XXX单元租赁合同》，内容为，被告拖欠租金、物业管理费等费用，原告经多次催讨，被告仍未付清，原告已于2015年12月17日起暂停对系争房屋的电力供应，并促请被告尽快支付，但被告自2015年9月1日起欠付租金及物业管理费，至今已逾四个月。被告的行为已属严重违约，原告有权单方面终止合同，故原告书面通知被告：1.租赁合同于2016年1月15日(下称“终止日”)终止；2.被告应于终止日或之前将系争房屋恢复原状后交还原告，否则原告有权将收回房屋并自行恢复原状，因恢复原状产生的一切费用概由被告承担；3.被告应于终止日或之前将所欠租金、管理费、电费等其他应付费用付清；4.被告应于终止日上午十时，派专人代表与原告人员一同就系争房屋内留存物品进行清点，否则原告将根据合同约定对留存物品进行处理；5.原告保留权利追究因被告违约而导致原告之一切损失。原告按双方合同约定的被告联系地址向被告送达函件，因被告迁移新址不明，该份函件被退回。2016年2月4日，原告再次向被告送达一份《关于：嘉里不夜城企业广场103C单元租赁合同提前终止但延期收回房屋等事宜》，内容为，因被告违约，原告于2016年1月11日发函被告，双方的租赁合同于2016年1月15日终止，被告须于当日将系争房屋恢复原状交还原告，但因被告内部纠纷，相关人员仍持续占用房屋，致使原告无法于当日收回房屋，经协调及沟通，原告于2016年1月22日将房屋收回……。
又查，原告于庭审中提交了被告所在大楼2015年7月至2016年1月的水电费账单，其中有被告工作人员签收的2015年7月至11月期间系争房屋的水电费账单，金额为57,513.33元。
上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《关于：终止嘉里不夜城企业广场XXX单元租赁合同》、《关于：嘉里不夜城企业广场XXX单元租赁合同提前终止但延期收回房屋等事宜》、《企业广场XXX单元物品清点清单》、对账单、水电费发票、水电费报告、2015年7月至11月的《企业广场签收账单记录》，被告提供的保证金支付凭证以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
庭审中，被告表示，根据合同约定，被告取得营业执照后，合同项下的保证金金额自动变更为三个月租金和三个月管理费，原告应将另三个月的租金及三个月的管理费退还给被告，而退还的款项可用于支付被告应付而未付的租金、管理费及公用事业费，即便退款仍不足以支付全部应付而未付的租金、管理费及公用事业费，也可以折抵部分的租金、管理费及公用事业费，两项相抵后，被告逾期支付的租金并未超过1个月，不构成根本性违约，原告于2015年12月17日起暂停对系争房屋的电力供应，因此解除了双方的租赁合同，原告的解约行为，不符合合同的约定；原告则认为，虽然被告曾口头提出要求退还另三个月的租金和三个月的管理费，但被告未提交押金收据申请退款，被告的退款请求不符合合同约定，故另三个月的租金和三个月的管理费原告未退还。被告租金仅支付至2015年8月31日，原告直至2015年12月17日才暂停对系争房屋的电力供应，符合合同约定的解除条件。
本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告自2015年9月1日起未按合同约定支付租金，已经构成根本违约，根据合同约定，被告逾期不支付租金超过一个月的，原告有权书面通知被告解除合同，但应及时通知被告。原告于2016年1月11日发函被告，通知被告双方的租赁合同于2016年1月15日终止，该份函件虽因被告迁移新址不明而被退回，但根据双方的合同约定，原告按照合同约定的被告联系地址发送函件，在挂号信寄出三日后视为被告收到合同解除通知。原、被告之间的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年1月15日解除。被告自2015年9月1日起未付租金，被告应支付原告2015年9月1日至2016年1月15日期间的租金246,505.50元(54,779元×4.5月)，现原告仅要求被告支付245,621.97元，与法无悖，本院予以支持。合同解除后，被告未及时搬离租赁房屋，原告于2016年1月22日才收回房屋。由于被告继续占用系争房屋，造成原告经济损失，被告应当按合同约定的租金标准向原告支付2016年1月16至2016年1月22日占用期间的房屋使用费12,606.70元(6.40元×281.40平方米×7天)。现原告仅要求被告支付12,369.45元，与法无悖，本院亦予以支持。债务的抵销需要各方的合意。被告获得营业执照后，租赁合同项下的保证金金额自动变更为三个月租金和三个月管理费，被告应按约提供原保证金收据，同时向原告提出退还多付的保证金的申请。本案中，被告仅口头提出退款，但并未提交押金收据，不符合合同中关于退还该笔保证金的约定，被告无权自行抵付欠费。此外，双方亦并未就该笔保证金抵销租金、物业管理费另行达成一致意见。故被告认为在原告主动抵销该笔保证金后，被告逾期支付租金尚不满一个月，故不构成根本违约的意见，本院不予采纳。因被告违约致租赁合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任，原告要求被告赔偿2016年1月23日至2016年8月21日期间的房屋空置费381,685.93元，可视为原告的损失，应由被告予以补偿。鉴于租赁合同剩余租期超过三个月，补偿额按三个月租金计付，被告应赔偿原告损失164,337元(54,779元×3)。租赁期间，被告使用房屋产生的水电费应由被告承担。原告提供的2015年7月至11月的水电费账单合计为57,513.33元，按惯例均由被告工作人员签收，应视为被告对该账单金额无异议，故该笔水电费应由被告承担。至于原告主张的2015年12月至2016年1月的水电费，只有整幢大楼的账单，不能证明是被告租赁房屋所发生的，故该部分诉请，本院不予支持。租赁合同解除后，原告收取的租赁押金297,864元应返还被告，该款与被告应支付原告的费用相抵。至于被告要求退还的管理费押金67,536元、装修押金15,000元，均系物业公司收取，被告可另行与物业公司结算，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告上海港沪房地产有限公司与被告上海森咖餐饮有限公司就上海市梅园路XXX号嘉里不夜城企业广场商场XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年1月15日解除；
二、被告上海森咖餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司2015年9月1日至2016年1月15日期间的租金245,621.97元、2016年1月16至2016年1月22日期间的房屋占用使用费12,369.45元；
三、被告上海森咖餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司租赁期间的水电费57,513.33元；
四、被告上海森咖餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海港沪房地产有限公司损失164,337元；
五、被告上海森咖餐饮有限公司支付原告上海港沪房地产有限公司的租赁押金297,864元，在被告上海森咖餐饮有限公司应支付的上述款项中折抵。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11,375.20元，减半后为5,687.60元，由原告上海港沪房地产有限公司负担1,437元，被告上海森咖餐饮有限公司负担4,250.60元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一七年十月二十四日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。