新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第711号
原告：乌苏市博健房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王延帅，系该公司董事长。
委托代理人：戴玉萍，系该公司法务部总经理。
委托代理人：张达，系该公司员工。
被告：尹鸣，女，汉族，职员。
被告：董楠，女，汉族，个体。
两被告共同委托代理人：尚海琼，系沙湾县三元法律服务所法律工作者。
原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司（以下简称博健公司）诉被告尹鸣、董楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员张琼适用简易程序分别于2015年10月29日、2016年1月11日公开开庭审理。原告博健公司委托代理人戴玉萍、张达，被告董楠及被告尹鸣、董楠的委托代理人尚海琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博健公司诉称：被告与原告协商，被告愿租赁原告位于沙湾县火车站西路的新疆沙湾县金都华府一层107室，2003年9月5日由被告董楠给付原告租房押金1万元。2013年9月9日，被告董楠领到该房间钥匙。2013年12月2日，被告尹鸣与原告签订该房屋的租赁合同；同时由两被告支付房租33750元（2013年11月1日至2014年1月31日）。双方签订的合同约定租赁期限为三年（2013年11月1日至2016年11月1日），每年租金135000元，第一年分四次支付；第二年起每年11月1日前一次性付清下一年度的租金，还约定合同违约责任和解除合同等内容。由于被告不履行合同，拒付房租，原告多次催要，被告于2014年5月7日支付租金33750元（2014年5月1日至2014年7月31日），现仍欠2014年2月1日至2014年4月30日和2014年8月1日至2014年10月30日的租金67500元，以及应于2014年11月1日付清的2015年房租，原告从2014年8月安排专人前去协商，被告表示愿意协商，并称会向原告提交书面协商材料；但原告几次前去，被告总是推脱。2014年12月1日，被告无视双方签订的合同，在未告知原告的情况下，深夜将租赁房屋中的物品搬走，属擅自毁约。被告不支付租金的行为和擅自不履行合同的行为，已构成严重违约，现请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、判决二被告立即支付原告2014年的房屋租赁费68500元，支付2015年至合同解除之日前的房屋租赁费112500元；3、判决二被告立即支付给原告违约金81000元；4、判决二被告立即支付给原告垫付的两个采暖期的暖气费5570.37元；以上1—4项共计267570.37元。5、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告博健公司为支持其诉讼请求，当庭向法庭提供以下证据：书证1、房屋租赁合同一份，证明被告尹鸣是合同一方当事人，原、被告存在租赁合同关系，证明所租赁房屋的状况及面积，以及租赁费的数额、交付时间，违约金等约定。书证2，证明一份，证明被告董楠在合同签订之前于2013年9月9日领到租赁房屋的钥匙。书证3，票据一组，证明被告向原告交纳租金67500元，押金10000元。合同已实际履行。书证4，票据一组9张，证明租赁房屋的暖气费由原告代被告向热力公司交纳的事实，两个采暖期暖气费为5254元。书证5，停暖申请一份、住房登记表一份，证明租赁房屋所在的建筑物中，部分房屋原告向热力公司申请停暖，停暖申请表中未有被告所租赁的房屋，被告应当交纳暖气费。6、关于儿童乐园处理通知一份，证明原告多次诚意与被告前去协商，但被告一直未给与答复。书证7，报警材料一份，证明2014年12月1日夜，被告未通知原告擅自办理所租赁的房屋。书证8，建筑工程许可证及规划许可证各一份，证明原告在2012年11月27日和2012年6月19日取得两证，具有建设施工的许可。原告将房屋租赁给被告之前就已取得，租赁合同有效。
被告尹鸣、董楠辩称：真实业主是董楠而不是尹鸣，是尹鸣代替董楠签订的合同，两被告是朋友关系，本案与尹鸣无关。原、被告签订合同是事实，根据合同法的规定双方合同是无效合同，因被告租赁的房子暖气不热，并且没有经过消防部门的验收，消防部门经常封门不让被告营业，被告不应当交付租赁费，因合同无效，不存在违约金，原告不具有收取暖气费的资格，请求驳回原告的诉讼请求。
被告尹鸣、董楠为支持其辩解意见，向法庭提供以下证据：书证1，建设工程消防验收意见书一份，证明被告租赁原告的107号店面所在的沙湾县金都华府高层商住楼工程是在2015年8月5日才通过验收，根据消防法的规定，没有通过验收的房屋不能交付使用，双方租赁的合同因违反强制性法律规定合同无效。书证2，延付租金情况说明、处理通知一份，证明原告租给被告的房屋暖气不热。证人赵红梅、郭建丽的证言，证明被告承租的107室采暖期暖气不热，及经营期间被消防部门贴封条的事实。
经本院审理查明，被告尹鸣以承租人身份于2013年12月5日与原告博健公司签订房屋租赁合同。合同约定：被告承租原告位于新疆沙湾县金都华府一层107室，房屋面积125.25平方米，租赁期限三年，从2013年11月1日至2016年11月1日，租金每年135000元；第一年租金份四次支付，签订合同时付33750元；2014年2月1日前付33750元；2014年5月1日前付33750元；2014年8月1日付33750元。第二年起每年11月1日前一次性付清下一年度的租金。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费等（在租赁期内发生的所有费用），给物业公司缴纳物业管理费。租房用途为儿童玩具、儿童娱乐。……押金10000元；承租在合同履行后，房屋交还给出租人后押金退还给承租人（不计利息）。合同解除条件，有下列情形的之一，出租人有权解除合同：1、出租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达1000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；……有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋一个月以上；2、出租人违反本合同约定，是承租人无法继续使用出租房屋。违约责任：如有一方违约，违约方向守约方支付总租金20%的违约金。合同落款处盖有原告博健公司公章，被告尹鸣在承租人处签名。
2013年9月9日，被告董楠收到107室钥匙一把。2013年9月5日，被告董楠向原告交纳押金1万元；2013年12月5日被告尹鸣、董楠向原告支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金33750元；2014年5月7日被告尹鸣、董楠向原告支付2014年5月1日至2014年7月31日的租金33750元。
后双方因租赁房屋冬季暖气不热问题发生纠纷，双方协商未果；被告于2014年12月1日夜搬出其租赁的房屋。，原告方工作人员发现后，于当夜向公安部门报警。后该租赁房屋被告一直未使用。被告在庭审中称已于2014年12月2日将房屋钥匙交还给原告方沙湾负责人吕小虎，并且再此之前已经将要退房的要求告知过吕小虎。但对该事实，原告庭审中不予认可，称无此事实。
另查明，原告开发建设的沙湾县金都华府高层商住楼工程于2012年6月19日取得建设工程规划许可证，于2012年11月27日取得建筑工程施工许可证。工程完工后于2015年8月5日经消防部门评定工程消防验收合格。
另查明，原告先后向供热部门交纳2013年至2014年度、2014至2015年度暖气费，其中包含有该栋建筑中原告所有的15间房间的采暖费用。
2014年9月2日，原告向两被告发出关于贝乐岛儿童乐园的处理通知，载明：鉴于你们从2013年11月1日期租用我公司金都华府107号门面房，因你们提出暖气不热的问题，致使至今累计拖欠房租达67500元一事。在经公司研究决定，本着公平、公正的原则，现对你们做出最终决定，决定免收你们租用我公司107房屋2013年度暖气费，并给予第一季度房租33750元的9折优惠（即按30375元收取），希望你们收到此通知后一周内及时缴纳拖欠房租67500元。否则，我公司将诉诸法院，并通过法律手段维护我公司的合法权益。被告收到该通知后未交付剩余租金，现原告请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、判决二被告立即支付原告2014年的房屋租赁费68500元，支付2015年至合同解除之日前的房屋租赁费112500元；3、判决二被告立即支付给原告违约金81000元；4、判决二被告立即支付给原告垫付的两个采暖期的暖气费5570.37元；以上1—4项共计267570．37元。5、由被告承担本案的全部诉讼费用。
以上事实，有原、被告向法庭提供的证据以及原、被告的陈述予以证实。
本案争议焦点：一、房屋租赁合同是否有效？二、被告尹鸣的主体身份问题？三、如合同有效，双方是否存在违约行为？四、原告主张的费用是否符合双方合同约定及法律规定。
本院认为，一、关于房屋租赁合同是否有效的问题。庭审中被告以2004年3月4日《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》为由，请求确认该租赁合同无效，但经查，该函复已于2013年4月8日，被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》所废止。其废止理由为与2009年9月1日期施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。由此可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。本案中原、被告签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属有效合同，故对被告辩解合同无效的意见，本院不予采信。
二、关于被告尹鸣的主体身份问题。被告董楠辩解被告尹鸣系代替董楠与原告签订租赁合同，尹鸣不是房屋实际使用人，与本案无关。对此辩解意见，被告董楠未能提供其系委托被告尹鸣代为签订合同的证据，其次，被告交纳房屋租金的票据亦无法反应租金系被告董楠一人所交，因此对被告董楠的该辩解意见，其提供的证据不足以证明，故对被告的该辩解意见本院不予采信。被告尹鸣为合同一方当事人与原告签订租赁合同，被告董楠为租赁房屋的实际使用人，其二人作为本案被告主体适格。
三、对于双方是否存在违约行为的问题。
原、告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据双方合同约定，被告拖欠租金超过一个月，且在博健公司发出书面通知后至今仍未能交付，因此被告未按合同约定按时交纳租金，构成违约。被告应当承担违约责任。故原告主张2014年2月1日至2014年4月30日和2014年8月1日至2014年10月30日的房屋租赁费67500元的诉讼请求，本院予以支持。但应当扣除被告交纳的1万元押金。被告辩解于2014年12月1日搬离门面房，并在庭审中称在此之前已告知原告需要退房，并且将钥匙与2014年12月2日退还给原告在沙湾的负责人吕小虎，原告对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。本案中被告未能向法庭提供证据证明其通知原告解除合同，并且通知已到达对方。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供证据的，其主张不予支持。但对方认可的除外。故对被告的该辩解意见本院不予采信。
对于被告辩解原告交房的房屋未经过消防验收的意见，根据《中华人民共和国合同法》二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方在涉案门面房租赁合同第十二条约定，出租人违反合同约定，使承租人无法按其用途继续使用出租房屋的，承租人有权单方面解除本合同。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。从本案查明的事实来看，涉案门面房所在的沙湾县金都华府的建筑工程是在2015年8月5日才通过消防验收合格。也就是说，在2013年12月8日原、被告签订合同时至2014年12月1日被告搬离租赁房屋，涉案门面房所在的沙湾县金都华府建设工程的消防尚未经过验收。因消防验收合格是涉案门面房投入使用的必备条件，消防未经验收直接影响到门面房的正常使用。涉案租赁合同约定租赁期限为，2013年11月1日至2016年11月1日，涉案门面房所在的金都华府建设工程的消防仍未经过验收，原告博健公司的行为亦构成违约。被告辩解因未通过消防验收，消防部门经常封门不让被告营业的意见，仅有证人证言证明，无其他证据相印证，本院不予采信。
对于被告辩解租赁房屋暖气不热的问题。庭审中被告提供的原告博健公司出具的处理通知，并结合被告提供的两名证人的证言，证据之间可以相互印证，故对被告的该辩解意见本院予以采信。依照法律的相关规定，租赁合同的出租人有保持租赁物合于使用状态的义务，根据合同履行地冬季气温较低，天气寒冷，是否适宜居住，取暖至关重要。被告租用的房屋，从事的是儿童娱乐，暖气不热，影响被告的正常使用，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同转移的是租赁物的使用权，承租人承租房屋的主要目的就是对租赁房屋的占有、使用和收益，因此，出租人必须按照约定向承租人交付租赁房屋，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽未明确约定出租人交付房屋的供热条件，但《房屋租赁合同》第八条约定：“在承租期间，出租人把达到使用标准，设施完善的出租房交付给承租人，在以后一切维修责任有承租人承担，费用也由承租人支付。”故被告向原告交付应满足基本使用条件的房屋，被告所举证据能够证明涉案房屋供暖存有暖气不热的问题。原告亦未能举证证明因暖气不热采取过维修等措施，故原告未履行其义务构成违约。
对原告的上述违约行为，被告无证据证明其行使了合同解除权，故双方之间的租赁合同在原告起诉之前并未解除。对于原告主张解除合同的请求，根据双方约定，承租人不交付租金一个月以上，所欠费用达1000元以上的，出租人有权立即解除合同。本案中被告尹鸣、董楠于2014年12月1日搬离出租房屋，构成合同意义上的违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即博健公司作为出租人有权依据合同约定解除合同。关于合同解除的时间，原告博健公司于2015年9月29日提起诉讼，故本案立案的2015年9月29日为合同解除日。
四、原告主张的费用是否符合双方合同约定及法律规定。对原告主张的2014年租金67500元，本院予以支持。对原告主张的2015年租金112500元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大的义务；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中被告已于2014年12月1日搬离，被告以其自己的行为明确表示不履行合同，被告已于当晚知道该事实，因此原告应当采取适当措施防止因合同不履行而对其造成的损失，但应当给予原告适当的准备时间，对准备期限本院酌定为三个月。在此之后至原告诉讼的2015年9月29日，期间原告未采取防止损失扩大的措施，因此由此扩大的损失，本院不予支持。对于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，本案原、被告双方均存在违约行为，故对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的暖气费，结合被告提供的处理通知以及证人证言，以及上述关于暖气不热的论述，被告交付的租赁房屋不符合使用条件属于违约行为，对原告的该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：
一、原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司与被告尹鸣、董楠签订的《房屋租赁合同》于2015年9月29日解除。
二、被告尹鸣、董楠支付原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司2014年2月1日至2014年4月30日和2014年8月1日至2014年10月30日房屋租赁费67500元。
三、被告尹鸣、董楠支付原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司2014年11月1日至2015年3月31日的房屋租赁费45000元。
以上二至三项共计112500元，被告尹鸣、董楠已交付10000元，剩余102500元，由被告尹鸣、董楠按于本判决生效后十五日内一次性支付原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司。
四、驳回原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案争议标的267570.37元，案件受理费5314元，适用简易程序减半收取2657元，由原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司负担1639元，被告尹鸣、董楠负担1018元（本案受理费已由原告预交，在本案执行时按法律文书确定的数额由被告一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
审判员 张 琼
二〇一六年一月二十七日
书记员 杨潇红