陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第01552号
原告张某某
被告榆林市某某房地产开发有限公司
法定代表人郭某某
�托代理人顾某某，系该公司法律顾问。
委托代理人钟明山，系陕西富能律师事务所律师。
委托代理人暴文渊，系陕西富能律师事务所律师。
原告张某某诉被告榆林市某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日、2014年10月28日、2015年11月17日三次公开开庭进行了审理，第一、二次开庭原告到庭参加了诉讼，被告委托代理人顾宝健到庭参加了诉讼，第三次开庭原告到庭参加了诉讼，被告委托代理人钟明山、暴文渊到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，2010年8月20日原告与被告在定边镇签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以每平米2940元的价格购买被告开发建设的景宜花园5-2-801号房屋，面积121.9平方米，总价款358386元，详见合同书。合同签订后到现�，原告全面、适当地履行了自己的义务，可是被告作为开发商，在履行合同中有诸多严重违约之处：1、迟延交房：合同第八条约定：被告应当在2012年7月31日前给原告交房，可是被告于2012年11月11日才将房屋交到原告手上，迟延交付102天。根据合同第九条的规定，被告应按已交房款总价为362179元（原定为358386元，后又因增加面积补交3793元）的万分之五（每日）向原告支付违约金：362179元×0.0005＝181.08元，181.08元／天×102天＝18471.12元。二、迟延交付天然气线路，合同第十四条约定：被告应当在2012年7月31日前交房时将安装好的天然气线路一并交付给原告，可是被告在2013年9月4日才安装好，迟延交付423天。根据合同第十四条的规定，应视为延期交房，还应向原告支付181.08元／天×423天＝76596.8元的违约金。三、补办房产证：按合同第十五条的约定，被告应在交房后一年内给原告办好房产证，可是截止现在仍未办理。按约定的违约条款，被告应按实交房屋总价的0.1%支付违约金即362179元×0.1%＝362.2元。原告认为此条中违约金约定过低，现依法请求变更为10%，即36218元。因被告拒赔而协商未果，原告诉至法院请求判决1、认定原告与被告2010年8月20日在定边镇签订的《商品房买卖合同》（合同编号20101234）合法有效；2、被告给原告支付违约金95429.92元。3、被告承担诉讼费和实支费。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据商品房买卖合同20101234，证明原告与被告直接签订的商品房买卖合同，钟孝全只是委托代理人。
第二组证据张某某与定边县众源天然气交接单一份，证明被告公司在2013年9月4日给原告安装的天然气。
第三组证据是补交房款收据一支，证明2012年11月11日补交房款的时候，被告公司才给原告交的房子。
被告榆林市某某房地产开有限公司辩称，被告不是景宜花园实际开发人，景宜花园工程是挂靠榆林市某某房地产开发有限公司资质的工程，有关景宜花园商品房买卖而产生的一切债权债务全由钟孝全承担，与某某公司无关，因被告景宜花园是独立开发，自负盈亏，对外发生的一切债权债务由钟孝全承担。原告诉被告违约情况不实，纯属曲解合同，事实理由如下：1、被告与原告在商品房买卖合同中约定2012年7月31日前交房，结果由于“其他非出卖人控制的因素，导致延期交房（通知交房的时间是2012年10月25日以此时间为准，延误了84天），由于原告不懂有关法律规定，于是景宜花园项目部经过多次同业主交涉，在双方口头协议一致的情况下，为了补救延期交房84天的问题，景宜花园项目部决定免去张某某2012年11月至2013年2月四个月的物业�、又免去了张某某2012年冬季取暖费，从此双方互不追究对方的任何违约责任，张某某表示同意。口头协议达成后，双方顺利交接了房屋。被告有交房时间通知单和证人。2、导致延期交房的原因很多，但主要是停水、停电、天气等不可抗力的因素和政府相关部门竣工验收延误了时间，这是被告无法控制的因素，根据合同第八条第二款的约定其他非出卖人控制的因素（包括但不限于国家政策的调整及政府行为）出卖人可据实予以延期。所以延期交房是约定好的，是合理的。被告有公司停工工期顺延日志，根据日志记载可顺延139.5天，而被告只顺延了84天。3、根据国家定额工期规定，地下室建筑面积在1000平方米以内的有效工程是95天，现浇框架结构在地上20层以下15000平方米以内的有效工期是565天，合计660天，就以被告所陈述的交房时间算，从2010年5月15日开工到2012年11月11日，两年半的有效工期内完工的，出卖人可免除第九条第一款所列责任，也就是说这个延期是正常的，互不承担违约责任，有国家定额工期为证。4、原告违约在先，合同补充协议第九条约定：采取银行按揭方式付款的买受人，应在《商品房买卖合同》签订后10日内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料。结果原告在2011年5月9日才交了按揭资料，延误了259天，这也是导致交房延误的又一个重要原因，有张某某交费的票据为证。5、原告在诉状上声称，延迟交房延误了102天，在延迟交付天然气线路又声称延误了423天，两项分开请求支付延期交房违约金，纯属一个萝卜两头切。6、关于办理房产证问题，合同第十五条只约定，房子交付使用后365日内，出卖人将办房产证的资料交给产权登记机关备案即可，其他则属于政府行为，而被告早已如期予以备案。7、天然气线路�告给天然气公司提前交了费用，具体施工，这不是被告所能左右的事，属于非出卖人所能控制的因素，所以天然气线路按照工期延误这不是被告所能控制的，根据合同规定被告可据实予以延期。综上所述，被告有充分理由证实张某某请求事项言过其实，而且曲解合同，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。
被告榆林市某某房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：
第一组证据房地产挂靠协议，房地产挂靠责任协议，证明债权债务完全由钟孝全承担。
第二组证据张某某商品房买卖合同书，证明张某某和钟孝全签订的合同的真实性，都以合同内容为准。
第三组证据万美德物业公司物业管理费与电梯运行费五号楼一单元收款花名册，证明给原告通知交房的时间是2012年10月25日。
第四组证据刘云德、姬鹏、贾玉文证人证言3份，证明由于延期交房给原告免去了2012年冬季取暖费，免去了2012年11月至2013年2月四个月的物业费。
第五组证据停工日志，证明在两年半施工期间因为停水、停电等延误139.5天。
第六组证据国家定额工期，证明被告没有超出国家定额工期。
第七组证据收款收据，证明张某某按揭贷款延误的时间是8个月零19天。
第八组证据证明一份，证明被告给天然气公司交安装费的时间是2012年9月25日，天然气开始施工。
第九组证据竣工验收报告、建设工程质量监督报告，证明工程在2012年7月18日竣工并经验收。
第十组证据定边县房产管理所证明一份，证明榆林市某某房地产开发有限公司于2013年3月向该所提交办理房产相关手续，至于房产证未办理出来，是房管所的行政工作问题，不是该公司的责任。
第十一组证据是定边县建设工程质量安全监督站出具的关于我县建筑工期的情况说明，证明在定边每年施工有效期7个月12天左右。
第十二组证据是《工程施工承包合同》，证明对象2012年8月13日被告与孙建邦签订《工程施工承包合同》合同约定由孙建邦承包施工景宜花园小区院内道路硬化、采暖管线、排水管线、给水管线道沿等基础设施的建设，工期为2012年8月13日至2012年10月13日，证明目的被告在2012年10月25日开始交房，是在国家规定的定额工期内完成施工的，并且当时小区仍在相关的附属设施包括小区院内道路硬化、采暖管线、排水管线、给水管线道沿等施工中，因此被告没有违约行为，不应承担违约责任。
第十三组证据是《前期物业服务委托合同》《万德美物业缴费花名册》，证明对象2010年10月20日被告与定边县万美德物�有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由万美德公司负责景宜花园小区物业管理，后被告将通知购房者接受房屋的工作交由该物业负责。万美德公司于2012年10月25日通过电话通知原告接受房屋。证明目的于2012年10月25日通知原告接受房屋，此时交房不构成违约，至于原告于2013年12月19日才接受房屋，完全是其自身原因造成，被告不应承担违约责任。
第十四组证据是《物业管理协议书》，证明对象2013年12月19日原告至景宜花园交接房屋，与万德美公司签订《物业管理协议书》。证明目的被告于2013年12月19日接受房屋，其未在被告通知的2012年10月25日接房，是由于其自身原因造成，与被告无任何关系，被告在履行合同过程中无过错，不应该向原告承担违约责任。
第十五组证据《工程造价鉴定报告书》《情况说明》，证明对象2015年6月30日�林市中级人民法院委托陕西俊杰造价咨询有限公司就本案涉案工程的定额工期作出了司法鉴定，鉴定结果为：定边县景宜花园小区工期鉴定工程总工期为812日历天，2013年5月10日定边县建设工程质量安全监督站就我县每年有效施工期的计算出具了《关于我县建筑施工期的情况说明》证明目的：景宜花园项目是在国家规定的定额工期内完工，符合购房合同第八条第二款第二、三项约定的免除违约责任的情形。原告的诉求无事实及法律依据，应依法予以驳回。
第十六组证据景宜花园物业费收款收据，证明被告曾免除原告2012年11月至2013年3月的物业管理费用。2、被告在2012年10月25日通知原告接房，其在2013年12月19日才办理移交手续，其迟延接房是完全由于自身原因造成。3、被告无任何违约行为，不应承担违约责任。4、原告的诉求无事实及法律依据，应予驳回。
经庭审质证，对原告所举第一组证据被告无异议。对原告所举第二组证据被告有异议，没有日期，与公司没有关系，真实性也有问题。对原告所举第三组证据被告有异议，补交房款与交房时间无关，交房时间是电话通知，补交房款不能证明是交房时间。
对被告所举第一组证据原告有异议，这个和原告没有关系，原告只认可榆林市某某房地产开发有限公司。对被告所举第二组证据原告无异议。对被告所举第三组证据原告有异议，是2012年11月11日通知的交房时间。对被告所举第四组证据原告有异议，证人是开发商，没有说免去物业费的事，当时业主委员会没有成立。对被告所举第五组证据原告有异议，和原告没有关系。对被告所举第六组证据原告有异议，国家定额工期不在法律范围，我们只认可的是签订的商品房买卖合同。对被告所举第七组证据原告有异议，每次都是被告打电话通知，不存在延期。对被告所举第八组证据原告有异议，原告以实际使用为准，不以交款时间为准。对被告所举第九组证据原告有异议，合中同写的交房时间是2012年7月30日，2012年11月11日被告将房子交给原告，与被告竣工时间没有关系。对被告所举第十组证据原告有异议，认为不真实，2014年4月份上访的时候城建部门说该公司没有将手续交到房管部门。对被告所举第十一组证据原告有异议，按签订合同时间为准。对被告所举第十二、十三、十六组证据原告无异议。对被告所举第十四组证据原告有异议，被告认为天然气交接时间是2013年9月4日，所以是这个时间交的房屋。对被告所举第十五组证据被告有异议，鉴定结果与签订的合同不一致，应该以合同为准。
本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告提交的第一组证据，被告无异议，予以确认。对原告提交的第二组证据，能够证明原告安装热水器、灶具的事实，但与迟延交房的关联性无其他证据予以证明，故不予确认。对原告提交的第三组证据能够证明原告在收房时补交房款的事实有其签字确认，予以确认。
对被告提交的第一组证据不能证明原告与钟孝权所签订的合同，故其要证明其不是适格的责任主体不予确认。对被告所举第二组证据，原、被告无异议，且形式来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。对被告提交的第三组证据，其证明交房时间是2012年10月25日属孤证，无其他证据予以证明，且花名册不能反应出交房的事实存在，不予确认。对被告提交的第六组证据，客观真实，予以确认。对被告提交的第七组证据，能够证明原告交保险费、手续费的事实，但与本案延迟交房无关联性，不予确认。对被告提交的第四、五、八组证据，无其他证据予以佐证，不予确认。对被告提交的第九、十、十一组证据系国家职能机构出具的相关证明，予以确认。对被告提供的第十二、十三、十四、十六组证据仅能证明前期物业服务缴费花名册及物业管理相关协议，与是否在此期间进行交房及交房的时间无其他证据来佐证，本院不予确认。对被告提交的第十五组证据①系国家专业的鉴定机构的鉴定结论，客观、真实与本案有关联性，本院予以确认。②、《关于我县建筑施工期的情况说明》是职能部门出具，真实、合法予以确认。对被告提供的第十七组证据原件与给被告提供的复印件不相符，不予确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2010年5月15日被告开发的景宜花园开始施工，2010年8月20日，原告张某某与被告榆林市某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20101234），约定，原告以每平方米2940元的价格购买被告开发建设的景宜花园5-2-801号房屋，面积为121.9平方米，总价款为362179元（包含原告补交的3793元），原告采取于本合同签订之日付清总房款的40%，其余60%为银行个人住房按揭贷款的付款方式。该房屋交付期限为2012年7月31日，逾期不超过90日，或者超过90日后，原告同意继续履行合同的，被告均按照已交房屋总价款万分之五承担违约金，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未能在此期内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%承担违约金。房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签�房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2012年11月11原告向被告补交房款3793元，并于当天接收房屋。2012年7月18日工程竣工并经验收，2012年7月26日，该工程经定边县建设工程质量安全监督站验收出具了建设工程质量报告，认为该工程质量合格。2013年3月被告向定边县房产管理所提交了办证产权登记需要的相关手续。根据被告的申请法院依法委托陕西俊杰工程造价咨询有限公司，对定边县景宜花园小区工期进行鉴定，鉴定结论为：定边县景宜花园小区工程总工期为812日历天。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，系有效合同。被告应当按照合同约定将符合交付使用条件的标的物按期交付给原告。未按期交付，应当按照约定承担违约责任，但合同约定免责条件下的被告不承担违约责任，即非出卖人原因造成的交付期限延期，但在国家规定的定额工期内完工的，出卖人可免除第九条第一款所列责任。本案中，被告称2012年10月25日其是以电话告知的方式通知原告收房，但未向本院提交通话记录及其他证据予以证明，本院不予支持。原告诉称交房的时间是2012年11月11日，虽超过合同中约定的交房时间90日，但按照合同第八条，现该工程经鉴定定额工期为812日历天，按照我县7个月12天的有效施工期，原告自称被告于2012年11月11日交付房屋，被告显然不构成违约，故原告以被告迟延交房应属违约的诉请，不予支持。关于原告请求的在房屋交付使用时，天然气未达到使用程度，经审理查明被告已经于2012年9月25日向天然气公司交纳相关费用，履行了自已的义务，并在国家规定的定额工期内将天然气交付原告使用，被告不应承担违约�任，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告向原告迟延交付房产证，原告自认是在2012年11月11日完成收房，被告在合同约定产权登记在房屋交付后的365个工作日内，即2013年3月，已向定边县房屋管理所备案，按合同约定因被告（出卖人）的责任致使原告（买受人）在规定的期限内未取得房地产权属证书的，被告才承担违约责任，本案中，被告显然已经按合同履行了自己的义务，尚未构成违约，故原告请求由被告承担迟延交付房屋产权证书的违约金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张某某与被告榆林市某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20101234）有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 王经栋
审 判 员 李 燕
人民陪审员 刘万生
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李 扬