广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4258号
上诉人（原审被告）：杨斌，女，1973年10月12日出生，汉族，户籍住址广东省云浮市云城区，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐家树，男，1981年10月3日出生，汉族，户籍住址四川省泸县，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。
上诉人杨斌因与被上诉人唐家树建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初8145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨斌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回唐家树的其他诉讼请求。事实与理由：一审判决适用法律及认定事实错误。我国法律并不禁止空地买卖及过户。唐家树起诉时过户义务尚未届履行期，一审判决认定合同目的根本无法实现错误。一审法院认定涉案协议符合解除条件亦属适用法律错误。涉案协议第五条约定：“如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续发行，则本协议终止”。但《中华人民共和国城市房地产管理法》及中山市国土资源局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》早已施行，不属合同约定的政策改变情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。唐家树在签订协议前已进行实地考察，知晓土地现状，知悉相关法律法规及政策，其在充分了解交易风险及权衡利弊后才签订协议，本案不属不可抗力的情形。一审判决认为唐家树解除协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条属适用法律错误。涉案协议合法有效，根据协议约定，唐家树应在2016年3月份之内支付首笔购地款40万元，但其仅支付20万元，唐家树已构成违约，根据定金罚则，杨斌有权没收唐家树交纳的20万元定金。
被上诉人唐家树辩称，一审判决认定购地款返还及合同解除的理由不是合同无效，而是合同无法履行。空地转让过户的前提是完成开发投资总额的20%，而合同约定以现状交付，故合同无法履行。一审判决适用法律正确。
唐家树向一审法院起诉请求：判令杨斌向唐家树返还购地款20万元及利息（以20万元为基数，从起诉之日起至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2016年3月3日，杨斌（甲方、卖方）与唐家树（乙方、买方）签订《土地使用权转让协议》（以下简称转让协议），约定：甲方将位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村的土地使用权转让给乙方，用地功能为住宅；土地证证号：中府国用（2012）第易2401417号、中府国用（2013）第易2400713号，用地面积为：470平方米；土地单价为4500元/平方米，合计价格为215000元；乙方于本年3月份之内支付40万元作为购买定金，本年7月底前支付100万元，本年12月底前支付715000元；甲、乙双方约定本协议签订之日起半年内约180日内到沙溪国土分局签名过户给乙方；乙方如未能按期支付购地款，每逾期一天，甲方按所欠购地款的0.05%向乙方收取滞纳金，协议期满之日起10天内未能履行义务视为乙方违约，甲方有权单方取消交易，并没收乙方已交的定金；如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续履行，则本协议终止，双方均不追究违约责任，甲方应即无息退还已收款项给乙方。转让协议还约定了其他事项。转让协议签订后，唐家树向杨斌合计支付了200585元定金。随后，由于唐家树得知上述土地只能建设三层楼高的住宅及空地不能过户交易，要求杨斌退还已收取定金未果，一审法院依唐家树申请向中山市国土资源局调查了涉案土地的权属登记情况。根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表反映：坐落中山市沙溪镇乐群龙聚环村，土地证号分别为国（2012）2401417、国（2013）24007**的土地，权利人均为杨斌、高凤新。另，杨斌为证明涉案土地的共有人对转让土地知情向一审法院提交了一份高凤新出具的《声明书》。该声明书载明：涉案的两块国有土地使用权属于本人高凤新与杨斌共同所有，就杨斌与唐家树2016年3月3日签订《土地使用权转让协议》，将前述土地使用权转让给唐家树，本人是知情的，也同意过户时配合办理所有手续。一审法院为查明涉案土地使用权能否转让的事实，从另案中调取了中山市国土资源局中土函〔2014〕2007号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（以下简称通知）。该通知载明：土地使用权转让应符合以下条件：㈠以出让方式取得土地使用权……；㈡按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书；㈢……经质证，唐家树对一审法院调取的资料均予以确认；杨斌认为唐家树对市国土局的通知是知情的，根据通知的内容看，涉案土地并非不能转让，只要将涉案土地开发投资到25%以上就可以办理过户手续。一审庭审中，双方均确认杨斌未将涉案土地交付唐家树使用，土地现状为空地。唐家树认为双方签订转让协议时对涉案土地开发投资没有约定。杨斌则认为双方口头约定房屋由唐家树自行设计，其代为修建，修建费用由唐家树承担，建好后土地及房屋一起过户给唐家树。但杨斌对其该主张未提交任何证据予以证实。
一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。唐家树与杨斌签订的转让协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案争议焦点在于：唐家树诉请解除涉案转让协议，退还已付购地款定金有否依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……㈡按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由此可见，若涉案转让协议继续履行，涉案土地能够办理土地使用权过户手续的前提必须是涉案土地已完成开发投资总额的25%。然而，本案当事人均确认涉案土地现状为空地，双方就涉案土地的投资开发未能达成协议。因此，根据上述法律及一审法院调取的中山市国土资源局通知的相关规定，即涉案土地根本不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件，唐家树签订涉案转让协议的合同目的根本无法实现。据此，唐家树根据转让协议“如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续履行，则本协议终止”的约定，主张解除转让协议及返还已收取的购地款定金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方约定，理据充分，予以支持。至于利息的问题，由于双方签订的转让协议明确约定如因政策或不可抗力致使协议无法继续履行，则双方均不追究违约责任，杨斌应无息退还已收款项给唐家树，故唐家树诉请要求杨斌支付利息，缺乏理据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定，判决：一、解除唐家树与杨斌于2016年3月3日签订的《土地使用权转让协议》；二、杨斌于本判决生效之日起七日内返还唐家树购地款20万元；三、驳回唐家树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（唐家树已预交），由杨斌负担（杨斌于本判决生效之日起七日内向迳付唐家树）。
二审期间，当事人没有向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二审双方争议的主要焦点为：杨斌是否应向唐家树返还购地款。双方合同约定，如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续履行，则本协议终止，双方均不追究违约责任。中山市国土资源局下发通知，对空地转让停止办理过户手续。涉案土地是空地，根据中山市国土资源局的规定，无法办理转让过户手续。唐家树主张解除转让协议及返还已收取的购地款定金，符合双方关于当地政府政策改变致使协议无法继续履行的相关约定，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，杨斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元（杨斌已预交），由杨斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛焕彬
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年四月十二日
书记员 杨俊彦