潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坊民初字第786号
原告（反诉被告）刘端相，退休工人。
委托代理人齐广东，山东万信律师事务所律师。
委托代理人王得颖，山东万信律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯光兰，退休工人。
委托代理人聂俊祥，山东长远律师事务所律师。
委托代理人李新。
原告刘端相与被告侯光兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年11月27日、2013年12月12日、2014年3月14日、2014年3月24日、2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告刘端相及委托代理人齐广东、王得颖、被告侯光兰及委托代理人聂俊祥、李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘端相诉称，被告自2008年3月1日开始租赁原告所有的坐落于坊子区六马路x号建筑面积529平方米的房产用于经营饭店，年租金为40000元，被告负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。被告租金交至2011年3月1日，2011年1月17日原、被告达成了退房协议，约定原告退还被告45天的租金4931元，并赔偿被告终止营业损失25069元，原告付清上述款项后，被告应于2011年1月19日下午2点以前将原告房屋倒清。合同签订以后，原告按约定支付了被告3万元，但被告却未能按约履行清房倒业退还房屋的义务，原告的房屋一直由被告使用至今，但被告却未向原告缴纳房屋的租金，原告多次催要未果，为此，特向人民法院提起诉讼。请求法院：1、判令被告立即返还原告坐落于坊子区六马路x号的房屋；2、判令被告向原告支付2011年01月17日至2013年10月17日期间的房屋租金11万元，并按每年4万元支付自2013年10月18日至实际交房日期间的租金；3、诉讼费由被告承担。
被告侯光兰辩称，1、坐落于坊子区六马路x号的房屋是否与本案有关，请求依法查明。2、原告要求被告支付租金11万元，并按照每年4万元支付自2013年10月18日起至实际交房期间的租金无法律依据，原告同意被告使用房屋，被告没有收到原告要求交房的通知。3、原告起诉与事实不符，因原告违约，在原告将附房拆除后，原告一直未将附房建成，因附房未建成，下水道、柜台也没有建成，被告出于对原告的信任，在长时间内等待原告建成附房及下水道、柜台，导致被告遭受经营损失及物品损失，和已建成的设施因拆除损失共计104680元。
反诉原告侯光兰诉称，因原告将附房拆除后，原告一直未将附房建成，因附房未建成，下水道、柜台也没有建成，导致遭受损失，包括已经建成的设施因拆除造成的损失24680�、物品损失20000元、可期待利益损失60000元，共计104680元。
反诉被告刘端相辩称，反诉原告的反诉没有事实依据，双方的合同已经解除，反诉原告的经营早已经终止，对反诉原告所造成的损失反诉被告已经给予赔偿。根据双方签订的协议，反诉原告的义务就是退还房屋，所以请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，庭审过程中，原告刘端相为了证明自己的主张，提供了房产证一份、房产购销合同一份、承包合同一份、关于侯光兰继续经营宫霄酒店的协议两份、房屋租赁合同一份、协议书一份，其中：
1、房产证记载：“房屋所有权人车秀兰房屋坐落坊子区长宁街xxxx房屋总层数3所在层1-3建筑面积（平方米）525.95设计用途营业……”房产购销合同记载：“甲方（卖方）车秀兰乙方（买方）刘端相……一、甲方自愿将坐落在潍坊市坊子区长宁街x号独立三层楼（建筑面积525.95平方米）卖给乙方，……三、由于该房产甲方现已出租给业户，且正在营业中，租期未满，待租期满（2007年底）时，乙方可重新对该房产作相应处理……”原告主张涉案房屋登记所有人为车秀兰，原告自车秀兰处购买了涉案房屋，对房屋拥有实际所有权。
2、承包合同、关于侯光兰继续经营宫霄酒店的协议分别是被告侯光兰与潍坊市国秀医药有限公司、潍坊国秀燃料有限公司签订的关于酒店承包经营的相关约定事项。原告主张，在原告购买房产前以及购买房产后，涉案房产一直由被告承租经营酒店。
3、房屋租赁合同记载：“出租人：刘端相承租人：侯光兰签订时间：2008年3月1日第一条租赁房屋坐落在坊子六马路x号、建筑面积529平方米……第二条租赁期限从2008年3月1日至2009年3月1日……租赁房屋的用途：饭店……”该合同中有“刘端相”、“侯光兰”�签名、摁手印。原告主张合同中“刘端相”、“侯光兰”的签名系车秀兰代替两人书写，摁手印为两人本人的手印。
4、协议书内容：“甲方：刘端相乙方：侯光兰……一、因原租赁协议未到期，还差45天，甲方应退还乙方租赁费4931元。二、甲方赔偿乙方因终止营业造成的损失25069元。三、甲方如约履行上述两项内容后，乙方必须于2011年1月19日下午2点以前将拆迁房倒清，如因乙方倒清不及时给甲方造成的损失由乙方负责。四、乙方如果继续承包，自付房建成并留好下水道，柜台建成后，协议继续生效，并开始交租赁费。（说明：店内空调暖气防盗门卷帘门升降机桌子凳子小柜冰箱展示柜前台地柜电视发电机，厨房内锅炉蒸车菜案炉灶锅碗盆均属乙方所有）甲方：（签字）刘端相乙方（签字）侯光兰2011年1月17日2011年1月17日已付贰万元正，剩余壹万元19日下午付清。�端相款已付清侯光兰。”
被告侯光兰对原告刘端相提供以上证据的质证意见为：1、对房产证及房产购销合同：被告对房产证及房产购销合同的真实性提出异议，并且主张房产证上记载的房屋与原告主张的房屋无关联性。2、对承包合同、关于侯光兰继续经营宫霄酒店的协议：被告对以上证据不予认可，对其真实性有异议。被告自2003年起一直与安丘市供销合作社坊子转运站签订房屋租赁合同，没有与潍坊市国秀医药有限公司签订过承包合同。3、对2008年3月1日房屋租赁合同：被告侯光兰对该合同不予认可，合同中“侯光兰”的签名及摁手印并非本人的，并申请对该合同中“侯光兰”手印进行鉴定。本院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所对合同中“侯光兰”手印进行鉴定，鉴定结论为：鉴材不具备鉴定条件，无法做出鉴定结论。4、对2011年1月17日协议书：被告侯光兰对协议的真实性无异议，协议书中是本人签字，协议书中约定的三万元已经收到。2011年1月17日原告支付两万元，2011年1月19日倒清附房之后原告支付剩余的一万元。在协议上注明款已付清后被告侯光兰本人签字。被告侯光兰提供一份该协议书的复印件，主张协议书中约定原告负责建好附房，原告同意被告免费使用涉案房屋。
另查明（一），被告侯光兰不认可与原告之间存在租赁关系，并提供2009年1月1日被告侯光兰与安丘市供销社坊子转运站签订的房屋租赁合同一份，内容“甲方（出租方）：安丘市供销社坊子转运站乙方（承租方）：侯光兰……一、甲方将坐落在坊子六马路x号的房屋出租给乙方使用……二、租赁期限为2009年1月1日至2010年1月30日……”被告侯光兰主张该合同中落款处“侯光兰”的签名是本人签名，其余均是安丘市供销社坊子转运站的负责人车秀兰代写。被告侯光兰主张自己经营酒店承租的房屋是安丘市供销社坊子转运站的房屋，而不是原告的房屋，与原告之间不存在房屋租赁关系。原告对该合同的质证意见为：该合同是假的，有涂改的痕迹，即便合同是真实的，也应是无效合同。
另查明（二），根据原告申请，安丘市供销社坊子转运站的原负责人车秀兰出庭作证，根据车秀兰的证人证言，被告侯光兰系安丘市供销社坊子转运站的职工，后承包转运站的酒店进行经营，经营场地位于安丘市供销社坊子转运站院内沿街三层楼房。侯光兰经营酒店的楼房产权证上登记地址为“坊子区长宁街xxxx”，但通称为“六马路x号房屋”。该房产登记所有人为车秀兰，但该房产一直由转运站使用，并以转运站的名义出租给被告侯光兰经营酒店，安丘市供销社坊子转运站只有这一处房屋租给侯光兰经营酒店。后车秀兰与原告签订房屋购销合同，将该房屋卖给原告刘端相，但未办理过户手续。房屋卖给原告之后被告继续使用该房屋经营酒店。被告对证人证言的质证意见为：对证人所述的被告承租坊子转运站的房屋经营酒店的事实予以认可，但证人证言无法证明六马路x号房屋与本案的关联性。
另查明（三），原告刘端相主张被告侯光兰应支付房屋租金，具体计算方式为按照每年4万元计算，从2011年1月17日起计算至2013年10月17日止，租金共11万元，另外还应支付从2013年10月18日至实际交房之日的租金。被告侯光兰对此不予认可，被告主张按照2011年1月17日双方签订的协议书，原告同意被告免费使用房屋，所以，不应支付租金。
另查明（四），反诉原告侯光兰提供个体工商户营业执照复印件一份，记载“字号名称坊子区宫霄大酒店经营者姓名侯光兰组成形式个人经营经营场所坊子区长宁街xxxx……”。反�原告主张经营宫霄大酒店期间，因停止营业造成的损失包括：1、在倒清的附房中建造的炉灶四个，每个750元，计款3000元；2、建柜台、支案子共82米，每米230元，计款18860元；3、建下水道30米，每米100元，计款3000元；4、反诉原告因等待反诉被告建成附房造成营业损失501360元，从2011年5月1日起计算至2013年11月1日止，共计30个月，每天557元，反诉原告只主张50136元；5、因反诉被告未建成附房造成反诉原告设施闲置损失31960元。以上合计106956元。为了证明自己的损失情况，反诉原告提供证人证言三份，反诉被告刘端相对反诉原告的损失不予认可，对三证人证言不予认可。
另查明（五），被告对原告提供的房屋租赁合同中“侯光兰”的手印申请鉴定，提供鉴定费单据一份，费用为2000元，主张该费用应由原告承担。原告对此不予认可。
另查明（六），自2011年1月17日原、被告签订协议后，被告经营酒店所用的物品都放在酒店，酒店至今未营业。
本院确认的上述事实，有原告提供的房产证、房产购销合同、承包合同、关于侯光兰继续经营宫霄酒店的协议、房屋租赁合同、协议书、证人证言、被告提供的协议书复印件、房屋租赁合同、证人证言、证人身份证复印件、个体工商户营业执照复印件、鉴定费单据及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
（一）对原告刘端相的主张
本院认为，坊子区长宁街xxxx，房产证登记所有人为转运站负责人车秀兰，后车秀兰将该房屋卖给原告刘端相，原告刘端相为该房屋的实际占有人，对该事实，本院依法予以确认。根据庭审中证人证言以及被告陈述，被告侯光兰系坊子转运站的职工，后与转运站签订承包协议承包以上房屋经营宫霄大酒店，被告侯光兰提供的个体工商户营业执照复印件中记载经营场所：坊子区长宁街xxx，对被告侯光兰在坊子区长宁街xxx经营酒店的事实，本院依法予以确认。双方争议的焦点为：被告经营酒店的房屋与原告主张的六马路x号房屋是否为同一房屋，即被告经营酒店的房屋是否为原告所诉的房屋，以及被告是否应向原告返还房屋、向原告支付租金。根据庭审中坊子转运站原负责人车秀兰的证人证言，坊子区长宁街xxxx是一幢三层楼，一直承租给被告侯光兰经营酒店，在房子卖给原告刘端相后被告侯光兰继续使用该房屋经营酒店。坊子转运站的人对该房屋的称谓通称为“六马路x号”，也就是原告诉讼请求中所诉的房屋。结合被告侯光兰提交的个体工商户营业执照复印件记载的酒店经营场所，可以认定，被告侯光兰经营宫霄大酒店所使用的房屋：“坊子区长宁街xxx”与原告主张的“六马路x号房屋”系同一房屋，均指的是房产证记载的“坊子区长宁街xxxx”，对该事实，本院依法予以确认。被告侯光兰主张其经营酒店的房屋与本案无关的主张，本院依法不予支持。对该房屋的现状，根据原、被告陈述，自2011年1月17日原、被告签订协议后，被告经营酒店所用的物品都放在酒店，酒店至今未营业，可以依法认定被告侯光兰在2011年1月17日之后，坊子区长宁街xxxx的房屋未经营宫霄酒店，经营酒店所用物品存放在该房屋内。原、被告2011年1月17日签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，为有效协议，原、被告双方协商自愿提前终止了租赁合同，原告根据协议约定向被告支付了未到期的租赁费以及终止营业的损失共计3万元，原、被告双方的租赁合同已经解除，被告侯光兰应依法返还六马路x号房屋（房产证登记为：坊子区长宁街xxxx）。因此，对原告主张被告返还六马路x号房屋（房产证登�为：坊子区长宁街xxxx）的主张，符合双方协议的约定，本院依法予以支持。对原告主张的被告应支付租金的问题。根据2011年1月17日双方签订的协议书，原、被告双方的租赁合同已经解除，双方对租赁费的约定为：“乙方如果继续承包，自付房建成并留好下水道，柜台建成后，协议继续生效，并开始交租赁费”，双方并未约定被告侯光兰继续承包、协议继续生效之前缴纳租赁费以及租赁费的数额，因此，对原告主张被告应支付租赁费的主张，本院依法不予支持，原告可待证据充分后另行主张。
（二）对反诉原告侯光兰的主张
反诉原告侯光兰主张因反诉被告欺诈才签订协议书，将附房拆除导致酒店无法经营造成的损失，应由反诉被告承担赔偿责任。本院认为，因在双方2011年1月17日签订的协议书中反诉被告已支付反诉原告因终止营业造成的损失25069元，因此，对反�原告主张的营业损失，本院依法不予支持。对反诉原告主张的在倒清的附房中建造的炉灶费用，建柜台、支案子费用，建下水道费用，没有提供确实充分的证据证明其损失情况，对反诉原告的以上主张，本院依法不予支持。对反诉原告主张的因等待反诉被告建成附房造成的营业损失以及因反诉被告未建成附房造成反诉原告设施闲置损失，因双方在2011年1月17日的协议中未明确约定由谁建造附房以及建造附房过程中反诉原告的可期待营业损失情况，因此，对反诉原告的以上主张，因双方约定不明，本院依法不予支持。反诉原告可待证据充分后另行主张。反诉原告主张的鉴定费2000元，因该鉴定费系反诉原告对“侯光兰”手印申请鉴定所花费的，根据鉴定结论及本案的实际情况，该费用由反诉原告、反诉被告各自承担1000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告侯光兰返还原告刘端相六马路x号的房屋（房产证登记：坊子区长宁街xxxx），于本判决生效后三十日内履行完毕；
二、反诉被告刘端相支付反诉原告鉴定费1000元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告刘端相的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告侯光兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由原告刘端相负担1250元，由被告侯光兰负担1250元。反诉案件受理费1197元，减半收取599元，由反诉原告侯光兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上�案件受理费3697元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 段玉娟
代理审判员 郝 琳
人民陪审员 杨永新
二〇一四年六月三十日
书 记 员 赵萌萌
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
4、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解�后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。