河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）运民二初字第963号
原告赵旭红，住沧州市。
委托代理人孙强，河北海岳律师事务所律师。
被告唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司沧州分公司。
负责人杨振军，经理。
企业地址沧州市开发区石港路30号。
委托代理人王秋玉，该公司法律顾问。
被告唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司。
负责人裴文会，总经理。
企业地址滦县新城华岩街中段路东综合楼。
委托代理人王秋玉，该公司法律顾问。
原告赵旭红诉被告唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称唐山金鼎房地产沧州分公司）、唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司（以下简称唐山金鼎房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵旭红及委托代理人孙强、被告委托代理人王秋玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵旭红诉称，2007年7月31日，原告赵旭红与被告唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司沧州分公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的金鼎小区12号楼1单元701室，房屋建筑面积99.65平方米，房屋价款263517.25元。合同另约定：被告应于2008年8月30日前将经分期验收合格的商品房交付给原告，并在商品房交付后180日内，将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告已按约定履行合同义务，被告至2009年年底才交付房屋，但直至2010年底才为原告办理产权登记。原告曾就上述情形多次与被告交涉，但被告对原告所受损失没有给予任何赔偿。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判令被告赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失15000元；判令被告立即为原告办理产权登记并赔偿因未办理产权登记给原告造成的损失30000元（按中国人民银行逾期贷款利息的标准计算，期限自2009年2月27日起至被告办理产权登记完毕之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
被告唐山金鼎房地产沧州分公司、唐山金鼎房地产公司辩称，一、原、被告双方所签订的合同真实合法有效，被告方已于08年11月1号和2号分别将原告所购之房交付，距今已四年有余，原告请求法院判令被告赔偿因逾期交房而给原告造成的经济损失的诉求已超过诉讼时效两年。对此，原告在诉状当中也已讲明，2009年底，距今也是两年有余了。故此，请求法院依法驳回原告对被告的诉求。二、关于原告所诉被告逾期办房证的事实是不存在的。因为依据原、被告双方所签订的商品房买卖合同当中，有约定，被告方只要在180日内将办理产权的相关资料报产权登记机关，产权登记机关具体在什么时间内给原告方办理房证，被告方是不能左右的，但被告方已依据合同之约定将相关的办理产权登记的资料已报产权登记机关。故此，原告诉求被告承担逾期办理房证的违约责任，被告方是不应当承担的。同时，该诉求也已超过诉讼时效两年。综上，原、被告双方所签订的商品房买卖合同真实合法有效，原、被告双方在合同当中已明确约定逾期交房应承担什么样的责任。同时也约定了办理产权登记事宜。
经审理查明，2007年7月31日，原告、被告签订一份商品房买卖合同，按照合同约定，原告在被告唐山金鼎沧州分公司开发的金鼎小区购买12号楼1单元701室住房一套，房屋建筑面积99.65㎡，每平方米2645元，总价款263517.25元，约定交房时间2008年8月30日前，交付条件该商品房经分期综合验收合格。同时约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”、“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”和“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约给付了被告全部购房款。经当庭质证，被告提交了金鼎小区交房排期表，以证明被告方已于2008年11月1日和2日通知原告来被告处办理房屋交接手续，认可延期交房80天。原告不予认可，经申请原金鼎物业工作人员吴某出庭作证，证实原告所购房屋在2008年10月、11月份一期交房验房时，原告所购房屋漏水，在主卧大厅漏水严重，原告要求必须维修好了才能交房，一直拖到2010年1月才交房。交房后屋顶始终也是漏水，查不清原因，金鼎物业陆陆续续维修，一直到了2012年3月中旬，原告房屋漏水，把801室地面瓷砖砸了，发现管道有跑水的地方，我们找到施工单位维修，金鼎物业一直协调，一直等到不干了也没解决。在这期间，说过晚交房违约金的问题，但是始终一直没有解决，原告也是每天都找，金鼎物业公司也是每天需要给人解决。但是一直拖到现在。还有702室窗户漏水比较严重，原告也始终找。一直到证人吴某2012年9月不干了，也没给原告解决。证人赵某证实，2011年7月初，证人曾和原告到售楼处为晚交房、晚办房证和漏水问题到被告售楼处找过经理，未找到。原告提交被告收费票据2份，证实原告所购房屋是2010年1月23日交的物业费用才交的房。被告系2010年底为原告办理产权登记。原告为此向本院提起诉讼，请求依法判令被告赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失15000元；判令被告立即为原告办理产权登记并赔偿因未办理产权登记给原告造成的损失30000元（按中国人民银行逾期贷款利息的标准计算，期限自2009年2月27日起至被告办理产权登记完毕之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了：一、证人吴某证人证言，证明被告晚交房及房屋漏水的事实。二、证人赵某的证人证言，证明原告的诉求没超过时效，证言清晰表述了房屋漏水问题、逾期交房问题、逾期办房证问题一并向被告主张了权利。三、领取钥匙前交必须一些物业费用等的票据两份，证明我们2010年1月23号领的钥匙。四、沧州鉴真价格事务所出具的沧鉴真价字（2014）第4号价格评估报告书一份。
被告唐山金鼎房地产沧州分公司、唐山金鼎房地产公司经质证称，一、证人吴某系物业公司工作人员，物业公司与金鼎房地产公司是两个独立法人，原告是与房地产公司签订的商品房买卖合同，且原告所诉的也是房地产开发公司，作为证人吴某系物业公司的工作人员，他的证言不能代表着房地产开发公司，原告如果主张权利，应该向房地产开发公司主张，因为所签订的房屋买卖合同、原告所购的房是跟房地产开发公司，不是物业公司，证人吴某不能客观真实作证，吴某现已不在物业公司工作，证言的可信度可想而知。二、证人赵某证人资格不适格，证人赵某与原告是朋友，在被告代理人询问证人时某已承认，所以她不能客观真实的作证。三、对两张票的真实性被告认为无异议，但需要说明的是，12号楼是团购，是先给的钥匙，办理了入住，然后才办理的相关的物业手续。四、我们对这份鉴定报告有异议。1、被告已按约定将原告所购房屋交付给原告方。2、依据双方所签订的商品房买卖合同约定，被告已在双方约定的180日之内，将办理房屋权属证书的应由被告提交的相关资料已经提交完毕，故不存在逾期办理房证的责任存在。综上，被告已按约定的日期交付房屋，并按双方签订的商品房买卖协议约定的180日内，将相关办理权属资料已经提交给房管部门，房管部门什么时间将房屋证书提交给原告，被告方不能左右。故此，被告对该两份鉴定报告有上述之异议。
原告赵旭红对被告的质证意见不予认可，一、吴某是金鼎物业公司的工作人员，维修主管人员，原、被告订立的买卖合同没问题，被告交房是委托金鼎物业公司代被告向原告交房，金鼎物业公司是被告房地产公司的委托代理人，他的一言一行代理的就是房地产公司的意见。吴某在2010年1月份代表房地产公司向原告交付房屋，两个身份，一是金鼎房产地公司的代理人，另一个才是物业公司的维修人员，吴某做的证言真实性和可信性高于其他一般证言，可信度应采信。二、我们证人核实了，证人说和赵旭红仅是认识，没有过多交往。三、我们的房屋是2010年1月23号交的费用，领的钥匙。是不是团购和本案没有任何关联，团购也是商品房买卖合同，不团购也是商品房买卖合同，本案应按商品房买卖合同审理。四、被告所说的逾期办房证的意见，我们现在是对逾期交房进行质证，而不是对于其办理房证发表质证意见，逾期交房问题上次开庭时原告已提交充分的证据证明被告并没有按照合同约定期限交付房屋，由此给原告造成的损失被告应当承担相应的法定义务。
被告为支持其抗辩理由向本院提交了，一、金鼎小区交房排期表。该排期表能够证明被告方于08年11月1号和2号通知二原告来被告方办理房屋交接手续。二、12号楼4单1102室业主，就其本身住房存在的问题要求被告方进行解决的一个书面报告，能够证明12号楼逾期交房81天，同时，被告方需要在此说明的是，12号楼是沧州市委团购之房，作为团购发起人在该楼设计及施工阶段，团购发起人均全程予以参与监督。所以说，12号楼均在08年的年底领取房屋钥匙入住，作为被告方已在08年8月25号取得了该12号楼河北省建设工程峻工验收报告，被告方不会不通知原告方，因该楼系团购办理房屋入住手续，参加团购人员均在08年11月办理。三、验收报告，证明12号楼经验收合格。
原告对被告提交的证据不予认可，一、金鼎小区对交房排期表，不能证明本案的焦点之一即是否超时效的问题，应当被告通知我方去领取房屋钥匙的时候，我们发现701室房屋屋顶和北窗户漏水，702室房屋北窗户漏水，无法实现居住功能，我们有相关证据证明，被告提供的房屋不符合合同约定的条件。二、对被告提交的证据二的真实性、关联性和合法性均提出异议，因为这个合同是不是李春华书写不清楚，没有李春华签字也没指纹，无法证实关联性。即使有李春华这个人，即使李春华在金鼎购买过房屋，也与本案无关，因李春华只反映个人问题或个人房屋问题，与二原告的701、702号房屋无联系。根据相关法律规定，证人应当出庭作证接受双方当事人的质询，如果被告想让李春华来澄清有关问题的话，应当在举证期限届满十天前提出申请，李春华到庭接受双方的质询，证言才能从形式上是有效的证词。综合以上两点，我们认为，被告提供的证据二书面报告丝毫不具有证明力。三、关于竣工验收报告是不完整的竣工验收报告，这里面有好多的问题，在第一页中燃气工程、空调工程、室外工程、分包合同规定、专业合同规定全部被删除，另外在单位质量评定二（第四页）里面的给水工程全部没有核查，是空白，多少项没有写，没有评语记录，也就是没有评定，本案中701室就是楼上8楼地板工程出现问题，导致701室屋顶漏水，所以工程竣工验收报告是不完整的报告，而里面缺失的内容恰恰就是本案原告权利遭到侵犯的原因。702室窗户漏水，室外工程是否进行评定验收，在这报告里没有任何体现，给水工程是否验收合格也没有相应记载，所以说不能以竣工验收报告来证明被告质量合格。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，应合法有效，本院依法予以确认。但被告未按约定的期限向原告交房，构成对原告的违约，应按合同的约定，承担违约责任，即从2008年8月30日约定交房之日第二天开始至2010年1月23日止，共计509天，按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，为13413.02元。原告主张的按逾期交付使用房屋期间有主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金金额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿，可以参照以下标准确定”的情形，因双方商品房买卖合同对违约责任有约定，不适用本案。对于原告主张的被告逾期办理房屋产权属证书的违约责任，因被告直到2010年年底才为原告办理完房屋产权，应按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，给付原告2635.74元的违约金，上述被告共应给付原告违约金16048.76元，并承担由此引起的民事责任。关于被告所辩称的本案已超过诉讼时效的抗辩理由，经原金鼎物业人员吴某出庭证实，原告从2010年1月23日接收房屋后，由于被告所开发房屋均是委托金鼎物业向业主交付房屋，原告因房屋漏水、晚交房和办理房证等问题，始终在找金鼎物业公司解决。证人赵某也证实，在2011年7月初也曾与原告一起到被告售楼处找过要求解决上述问题，已引起诉讼时效中断。至本案2013年5月21日原告起诉之日未超过诉讼时效。对被告该抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
被告唐山冀东金鼎房地产开发有限公司沧州分公司、被告唐山冀东金鼎房地产开发有限公司给付原告赵旭红违约金16048.76元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元、鉴定费1500元，由被告金鼎房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 刘志新
人民陪审员 肖俊霞
人民陪审员 赵冬梅
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 王 娟