上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1493号
上诉人（原审被告、反诉原告）王琪。
委托代理人赵玲。
委托代理人李启宏，上海卓君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）夏玮庆。
委托代理人刘丽颖，上海恒杰律师事务所律师。
上诉人王琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人王琪及委托代理人李启宏，被上诉人夏玮庆的委托代理人刘丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月9日，夏玮庆与王琪签订《上海市房地产买卖合同》，约定：夏玮庆向王琪转让上海市爱国路XXX号丁201-203室房屋（以下简称涉案房屋），转让价为人民币（以下币种均为人民币）197万元；2013年11月30日前申请过户；除交房押金之外夏玮庆应于收到其余全部房款后3日内交房并办理交房手续；王琪应分期付款，其中王琪应于交房当日支付剩余房款5万元；王琪未按期付款的，按逾期未付款的日万分之五支付违约金，自应付款之日算至实际付款之日；有线电视初装费已包含在转让价内，房屋交接后夏玮庆应与王琪办理更名手续等内容。当日，双方另签《协议书》一份，约定：涉案房屋名义成交价为197万元，实际成交价为201万元，差额4万元是东面露台搭建两间小屋及底楼自行车棚补贴费，王琪放弃该4万元的发票追索之权，王琪应于产权过户当日支付该装修补贴费4万元。王琪于2013年5月3日支付定金8万元、于2013年5月25日支付房款32万元、于2013年5月30日支付房款20万元、2013年11月16日支付房款82万元，2014年1月2日王琪申请的贷款50万元到账，故共计已付房款192万元，夏玮庆分别收讫。2013年11月16日夏玮庆与王琪共同申请过户产权。2013年11月30日夏玮庆出具收据，明确收到王琪支付的补贴款4万元。2013年12月4日涉案房屋产权过户至王琪名下。2014年1月3日，夏玮庆与王琪在中介处见面，双方确认2014年1月5日交接房屋，同时夏玮庆要求王琪于交房当日支付房款余款5万元，王琪则主张已付的4万元应予扣除，双方协商未成。2014年1月5日夏玮庆未至现场交接房屋，王琪经与夏玮庆电话联系后自行找人开锁入室。此后王琪经与夏玮庆的叔叔（房屋实际占用人）联系后自行清理了屋内物品（原审审理中王琪提供发票一张，发票显示“客户王先生”于2014年2月12日向上海明嘉搬场运输有限公司支付搬场费800元）。另，涉案房屋2014年1月5日之前的部分水电煤费用，王琪后已付清，王琪并重新开设煤气用户名。
2014年5月，夏玮庆以王琪至今未付尾款5万元已违约为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王琪立即支付房款尾款5万元；2、王琪立即支付逾期付款违约金（以5万元为基数、按每日万分之五计，自2013年11月17日即申请过户次日算至王琪实际支付时止）。
原审审理中，王琪辩称并反诉称，房款尾款5万元按约应于交房当日付清，但夏玮庆至今未履行交房义务，故其暂未支付并未违约，相反系夏玮庆违约。王琪虽于2014年1月5日入住涉案房屋，但当日夏玮庆不愿按约到场交接，经电话联系称“你进去好了”，故王琪只得请人开锁自行入内。进入后发现屋内尚留许多生活物品，后王琪按房屋实际居住人的要求留下其中的空调机，其余物品委托搬家公司清运。此后又发现夏玮庆未结清水电煤等费用，且因夏玮庆不配合故王琪只能另行开设煤气户名。此外王琪虽自行办理有线电视开通手续，但因夏玮庆未交付机顶盒故至今不能使用有线电视网络。并且，看房购房时夏玮庆向王琪介绍并承诺称，东面露台两间小屋和底楼自行车棚由其建造归其所有，为此双方达成补充协议约定由王琪出资4万元购买，然而王琪在支付大部分房款要求夏玮庆交房时才得知小屋与车棚均非夏玮庆独自建造，亦非其独家使用，夏玮庆没有所有权和完全支配权等实情，事实上目前车棚系由3户共某，而小屋年久失修自行坍塌后被勒令拆除。因此夏玮庆故意隐瞒重大事实、提供虚假情况，致王琪支付了对价却得不到标的物，对此夏玮庆当负返还及赔偿之责。综上，王琪同意支付房款余款5万元，但没有承担违约金之说，同时反诉诉请：1、夏玮庆继续履行交付房屋的义务；2、夏玮庆支付涉案房屋2014年1月5日之前未付的水费10.35元、电费62.3元、煤气费115元及王琪另行开设煤气的开户费740元；3、夏玮庆向王琪交付有线电视机顶盒，如不能交付的应赔偿王琪另行购买的费用660元；4、夏玮庆返还小屋及车棚补偿款4万元，并赔偿该款自2013年11月30日即王琪支付之日至其实际返还时中国人民银行同期贷款利率的利息损失；5、夏玮庆赔偿开锁费300元；6、夏玮庆赔偿屋内垃圾清运费800元；7、夏玮庆赔偿因无法交付小屋及车棚所造成的损失8，140元（以4万元为基数，按目前涉案房屋单价的涨幅20.35%计）；8、夏玮庆赔偿王琪因诉讼而支出的复印资料的举证费75元。
原审审理中，夏玮庆辩称，如诉称所述，涉案房屋已现实交于王琪，不存在继续交房之说。其未到场系因王琪不同意支付房款尾款违约在先造成，故王琪所称的开锁费应由其自负，屋内物品的清场亦应自行解决。同意支付王琪所称的水电煤及新开煤气户名费，但合同并未约定须交付有线电视机顶盒。王琪购房前实地看过小屋及车棚：小屋砖木建成、近8个平方、夏玮庆单独使用；车棚占用小区公共面积、夏玮庆与他人共某、有门锁，夏玮庆亦明确告知小屋与车棚均系其自行搭建的违章建筑，没有产权，故王琪对实情系明知且无异议，自愿出资补偿，王琪自行起草的《协议书》明确4万元是装修补偿款，且并无独占使用权等内容即能证明如上事实，而小屋坚固不可能自行坍塌，是王琪在交房后自行拆除。故王琪所述均非事实，夏玮庆不同意反诉诉请。
原审法院另查明，上述《协议书》言及“东面露台搭建两间小屋”，所称东面露台并非房屋原设露台，是当事人自行利用与涉案房屋相连的一楼屋顶当露台使用之处，需通过涉案房屋阳台跨过窗户到达，王琪购房前该处原有两间自行搭建的小屋，用于放置物品，现已拆除。《协议书》另言及的底楼自行车棚位于公用道路，现王琪已实际占用，用于停放自行车，与案外人共某。
原审法院认为，夏玮庆与王琪就涉案房屋签订买卖合同及协议书，达成一致确定房屋转让价名为197万元，实为201万元，故应认定买卖双方系合意伪装成交价，虽然，从意思自治原则出发且系争交易已实际通过核价审查，尚无须认定买卖无效，但二者的行为不符诚信要求。双方签订协议明确两个价款的差额4万元以小屋与车棚装修补贴费的名目交付，由此引发的风险当由双方各自承担。王琪作为成年买受人具备普通判断能力，知道小屋与车棚系自行搭建，看见小屋与车棚的实际形态与使用现状，则应当知道很有可能是违章搭建，不入产证，使用有不确定性。王琪在达成协议、现实支付、入住房屋、占用车棚后以无法独占使用为由主张返还上述4万元，不能得到法院的支持。无论是自行坍塌、被令拆除、还是与人共某，王琪均只能按现实状况使用。对夏玮庆而言，现今王琪以小屋与车棚为由不愿履行支付义务引发的争议与讼累，亦只能自行承担。双方约定2014年1月5日交接房屋，夏玮庆向王琪主张当日支付尾款5万元不违合同约定，如上文所述，王琪拒绝显属不当系违约，故夏玮庆关于支付房款尾款、承担逾期付款违约金的诉请可予支持，但违约金应自2014年1月5日约定交房当日开始计算。同理，王琪当日自行进入房屋的开锁费以及为诉讼而支出的复印文件费用，均由王琪自负，且王琪关于返还4万元、赔偿利息及其他损失等诉请均不成立。王琪实际于2014年1月5日掌握涉案房屋，故没有继续履行再行交付房屋之必要。现王琪同意支付房款尾款5万元、夏玮庆同意支付尚欠的水电煤费用及煤气开户费，原审法院予以确认。出售方负有的交房义务应系腾空交房，除非双方约定屋内物品一并转让，故2014年1月5日夏玮庆不到场交房虽有合理理由，但并不排除腾房义务，即便抛弃亦应自行负责清运，现王琪实施清场则可以就此主张清运费，然王琪提供的发票尚无法看出所支出800元的具体指向，故相关诉请原审法院予以酌定。因合同相关条款真意系指有线电视初装费涵盖于转让价内，夏玮庆负有配合过户之义务，并未进一步言明机顶盒一并附送，而有线电视机顶盒亦不属于房屋附属设施，故王琪关于交付机顶盒等主张不成立。
原审法院据此判决：一、王琪应于判决生效之日起十日内支付夏玮庆上海市爱国路XXX号丁201-203室房款余款50，000元；二、王琪应于判决生效之日起十日内支付夏玮庆逾期付款违约金（以人民币50，000元为基数，按每日万分之五计率，自2014年1月5日算至王琪实际清偿时止）；三、夏玮庆应于判决生效之日起十日内支付王琪水费10.35元、电费62.3元、煤气费115元、煤气开户费740元；四、夏玮庆应于判决生效之日起十日内支付王琪物品清运费600元；五、王琪的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，王琪不服，向本院提起上诉称：夏玮庆将无所有权、处分权的小屋及车棚转让给王琪是违反法律规定的，王琪有理由要求解除相应的协议条款。经王琪多次催告，夏玮庆拒绝交房属违约行为，王琪享有抗辩权，不应支付逾期付款违约金。双方合同约定，有线电视初装费已包含在转让价内，按照有线电视用户手册和交易习惯，夏玮庆应将机顶盒交付王琪，故夏玮庆在不能交付机顶盒的情况下应按市场价660元进行赔偿。由于夏玮庆在2013年1月5日未如约交房，导致王琪通过110推荐开锁企业开锁，因此产生的300元支出应由夏玮庆赔偿。王琪据此请求撤销原审法院判决，依法改判对被上诉人在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人夏玮庆答辩称，王琪在看房时就明知小屋和自行车棚是没有产权的，涉案房屋的产证上也没有这两部分的面积记载。双方当时约定的4万元明确是装修补贴，故王琪对其不付房款尾款的抗辩理由不成立。因小屋与涉案房屋的阳台相连，故只有居住在该房屋中的人才能使用，事实上，是王琪觉得小屋不好，想拆掉重建，但之后邻居不让其再建，房屋是不可能自己坍塌的；而自行车棚是公共部位，一直是共某的，王琪应该明知。故夏玮庆不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，夏玮庆表示愿意赔偿王琪机顶盒费用660元。
本院认为，王琪以夏玮庆交付无产权的小屋和自行车棚不符合约定为由主张夏玮庆未交房，但无论是依据《协议书》的约定还是产证及房屋实际使用状况，王琪在进行房屋买卖时对于小屋和自行车棚的属性应是明知的，故王琪主张小屋和自行车棚须具备产权缺乏依据，王琪在实际入住涉案房屋后仍拒绝支付房屋尾款的行为显属违约，原审法院据此支持夏玮庆要求王琪支付房款尾款并承担逾期付款违约金的诉请并无不当。夏玮庆基于约定主张王琪在接受房屋时应同时履行5万元尾款的支付义务遭到王琪拒绝，其因行使同时履行抗辩权而拒绝交房符合法律规定，王琪支出的300元开锁费应由其自行承担。因夏玮庆在本案审理中明确表示愿意支付王琪660元有线电视机顶盒费用，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1090号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1090号民事判决第五项；
三、夏玮庆应于本判决生效之日起十日内支付王琪有线电视机顶盒费用660元；
四、王琪的其余反诉请求，不予支持。
一审案件受理费562元，由王琪负担；反诉案件受理费528元，由夏玮庆负担68元，王琪负担460元。二审案件受理费1，652元，由王琪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。