河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2015）柘民初字第1745号原告马立升（反诉被告），男，1987年10月12日出生，汉族，大学文化，公务员，住柘城县。委托代理人齐广亮，河南心诚律师事务所律师。被告（反诉原告）王慧琴，女，1975年7月28日出生，汉族，高中文化，住柘城县。委托代理人李广远，河南心诚律师事务所律师。原告马立升诉被告王慧琴买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，被告王慧琴于2015年9月8日提出反诉，本院依法予以受理。本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告马立升及其委托代理人齐广亮、被告王慧琴及其委托代理人李广远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马立升诉称：原、被告经协商，于2013年11月25日签订房屋买卖合同，约定被告位于黄山北路路西原社会保险所的房地产卖给原告，房产证号为20××04号，建筑面积926.87平方米。双方约定价款总额为225万元，合同签订时，原告先支付购房款105万元整，被告依约应予协议当日将上述房地产交付给原告。后原告又两次支付购房款40万元，但被告至今不将上述房地产交付给原告。综上所述，原、被告在意思自治的情况下签订房屋买卖合同，该合同约定的双方权利义务均没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应该依合同履行各自的义务。请求法院依法确认2013年11月25日原、被告签订的房屋买卖合同的效力；判令被告履行合同，交付房地产。被告王慧琴辩称：1、本案原告马立升不具有原告的主体资格，因为马立升不是实际购房人，实际购房人是柘城县信用社职工曹德领、马松领，马松领即是原告的哥哥。2、原告起诉的事实理由部分与事实不相符，原告所诉称的签合同时原告即支付被告105万元房款不属实，其中100万元房款是冲抵被告在柘城县信用社贷款，其中有可能涉嫌违法，甚至是犯罪，该合同应属无效合同。被告王慧琴反诉称：2013年11月25日，原、被告签房屋买卖合同，但是原告没有依约支付购房款。根据法律规定，原告构成违约，被告有权解除合同。请求解除原、被告所签房屋买卖合用，判令原告依约承担违约金并赔偿损失。原告对被告的反诉辩称：1、原、被告所签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，并经过公证；原告依合同履行了义务，该合同依法成立，被告要求解除无事实及法律依据。2、被告以100万冲抵贷款涉嫌违法、合同应属无效，并以此要求解除合同无事实及法律依据。3、原告在履行合同时，无违约行为；相反没有交付房产是被告违约，请求驳回被告的反诉请求。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告的主体资格是否适格；2、原告请求确认买卖合同的效力及要求继续履行合同、交付房地产有无事实及法律依据；3、被告反诉解除合同并要求原告承担违约金、赔偿损失有无事实及法律依据。原告向本院提供的证据有：一组，1、原告身份证复印件一份；2、原、被告房屋买卖合同及公证书一份；3、房产证一份；证明原、被告于2013年11月25日签订房屋买卖合同一份，原告购买被告房产证号20××04房产一处，购房款225万元，原告依约履行了义务，但被告未交付房产；双方对买卖合同进行了公证，该合同依法成立。二组，1、2013年11月25日收条一份，2013年11月25日公证处发票一份；2、2014年5月1日中国银行客户回单一份；证明原告依约履行义务，支付购房款145万元，为保护交易安全，被告应交付房产。被告对原告提供的证据质证意见是：对一组证据1真实性无异议。对证据2有异议，买卖合同乙方签名不是本案原告所签，该签名是实际购房人曹德领所签，因此该合同书不真实，那么柘城县公证处的公证书具有瑕疵，应不具有法律效力。对证据3有异议，原告所提供的房产证系伪造，真房产证复印件庭后提交，真房产证原件交给了实际购房人。对二组证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，因为被告在信用社欠的有贷款，曹德领、马松领两位实际购房人作为信用社职工，擅自将交付给被告的房产款冲抵被告欠信用社的贷款，因此两位实际购房人并没有向被告支付购房款100万元；原告所提供的2013年11月25日被告所书写的105万元的收条内容不客观真实；对证据2无异议；虽然实际购房人依照约定支付了部分房款，但是直至现在实际购房人还欠有被告部分房款，即使该房屋买卖合同合法有效，依照该合同第四条约定，或依照法律规定被告有权收回房产。被告向本院提供的证据有：证据1、2015年10月11日曹德领证明一份；证明1、2013年11月25日实际购房人所支付的100万元购房款，是冲抵的信用社贷款，并不存在实际交款行为。2、两位实际购房人作为信用社职工，为了隐瞒自己的违法行为，以原告马立升的名义签订购房协议。证据2、2015年8月1日被告与实际购房人马松领谈话录音光盘一张，并附有录音摘要。证明1、实际购房人是曹德领、马松领；2、直至现在实际购房人一直欠着被告的购房款。证据3、2013年5月1日房屋租赁合同一份，证明在原、被告签订房屋买卖合同之前，被告已经将该房屋出租，被告也领着实际购房人告知了租房人，即履行了交房义务。原告对被告提供的证据质证意见是：证据1有异议，该证人未出庭作证，没有身份证，证据形式不合法，该证人所证明的内容不能否定本案原、被告所签订的买卖合同。对证据2认为1，该录音摘要内容与本案无关联性，不能否认原、被告双方所签订的房屋买卖合同及公证书的效力,2，依据相关法律规定，当事人以录音形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人，或者其他证据证明该民事行为符合法律规定，可认定有效。所以该录音不能作为本案的证据使用；3，该录音无在场人，无原告确认事实。对证据3认为该证据说明被告与他人签订的租赁合同至2018年5月，不能证明被告将涉案房产交付给了原告。本院对原告提供的证据认证如下：一组，证据1被告无异议，对该证据予以确认。证据2被告虽有异议，但该买卖合同经柘城县公证处公证，被告也未提供有效证据证明其异议观点成立，对该证据予以确认。证据3，被告有异议认为原告所提供的房产证系伪造，真房产证复印件庭后提交，但被告庭后并未提供其所谓的真房产证复印件，该房产证复印件上房产证号与原、被告签订的房屋买卖合同及公证书的涉案房产证号一致，被告也认可将房产证交付给原告，所以其异议不成立，对该证据予以确认。二组，证据1，被告对真实性无异议，只对证明目的有异议，且被告未提供有效证据证明其异议观点，对该证据予以确认。证据2，被告无异议，予以确认。本院对被告提供的证据认证如下：证据1，原告有异议，且证人未出庭作证，没有身份证，对该证据不予确认。证据2，原告有异议，且该录音无利害关系人在场，被告未提供其他有效证据相印证，对该证据不予确认。证据3，原告只是认为该证据说明被告与他人签订的租赁合同至2018年5月，不能证明被告将涉案房产交付给了原告，对该证据予以确认。依据上述有效证据及庭审，本院确认本案事实如下：原、被告于2013年11月25日签订房屋买卖合同，内容为；出卖方（甲方）王慧琴，身份证号。购买方（乙方）马立升，身份证号。甲乙双方经协商一致，签订本合同，供共同信守执行。第一条，该房屋坐落在柘城县××镇××西（原劳动局保险所）；房屋所有权证号：柘城房权证城关镇字第××号，建筑面积926.87平方米。第二条，甲方愿意出卖给乙方，乙方看过该房地产的现状后，愿意购买上述房地产。第三条，双方商定上述房地产的交易价格为贰百贰拾伍整元。第四条，付款时间与办法；乙方于2013年11月25日向甲方支付一百零伍万元整，下余款于2014年5月1日付清，如不能按时付清，甲方有权收回房产。付款方式；现金支付。第五条，甲方应于2013年11月25日将房地产全部交付给原告使用；甲方在交房的同时将房地产证件和相关文件交给乙方。第六条，税费承担；由乙方承担。第七条，违约责任；（一）乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分价款30%的违约金并赔偿对方损失；（二）甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付房价款30%的违约金并赔偿对方损失。第八条，甲方保证对所转让的房地产没有权利瑕疵，即没有被查封扣押、被限制转让、设定抵押、先行转让赠与他人等情况，甲方对该房产拥有完全、合法的处分权，且该房地产可以依法转让过户。第九条，本合同一式两份。甲方一份，乙方一份，公证处一份。合同经双方签字盖章后生效。原、被告分别签字并按上指印。原、被告双方并于当日在柘城县公证处对该合同予以公证；公证证明被告王慧琴与原告马立升于2013年11月25日在柘城县公证处签订的房屋买卖合同意思表示真实，该房屋至2013年11月25日无其他权利受限制的记录，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签名属实。被告于2013年11月25日收到购房款105万元；于2013年12月2日收到购房款30万元；于2014年5月1日，通过中国银行存入被告王慧琴账号款10万元；原告三次共支付购房款145万元。由于被告未依约将涉案房地产交付，只将涉案房地产产权证交于原告，为此形成纠纷，原告起诉来院。诉讼中被告提起反诉，称原告违反买卖合同约定未按时支付购房款；根据法律规定应解除合同，原告依约承担违约金并赔偿损失。另查明：被告王慧琴于2013年5月1日将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为2013年5月1日至2018年5月1日。本院认为，原、被告双方所签订的房屋买卖合同，是在协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且双方在公证处对该房屋买卖合同进行了公证，该房屋买卖合同合法有效，依法应于保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。原告依合同约定于2013年11月25日将购房款105万元交付给被告，但被告只将房产证交付给原告，而未按合同约定在2013年11月25日将房地产全部交付给原告使用，属违约行为。原告又于2013年12月2日、2014年5月1日分两笔向被告支付40万元，共计支付购房款145万元；被告仍没有向原告交付涉案房地产。现原告请求确认房屋买卖合同有效，原、被告继续履行合同的诉请理由成立，本院依法予以支持。被告辩称原告所支付的105万元，是原告替被告向信用社归还的被告在信用社的贷款，并没有实际支付；且有可能涉嫌违法，甚至犯罪。本院认为，无论原告以何种方式向被告支付款项，被告已认可收到，且已出具收据，应视为原告已支付该购房款项；至于支付该款项中是否存在有人可能涉嫌违法，甚至犯罪，被告可向相关机关进行反映处理。被告反诉称原告未按合同约定支付购房款，根据法律规定应解除合同，原告承担违约金并赔偿损失的理由不能成立。从双方签订的房屋买卖合同上看，原告按约定的时间支付了购房款，是被告未按约定时间将涉案房地产全部交付给原告使用，首先违约，从而导致该合同没有完全履行；现原告要求继续履行合同，被告应积极配合按合同的约定交付房地产，合同的目的能够完全实现，故被告反诉解除合同不能成立，不予支持。由于被告违约在先，实际上又未遭受任何损失，要求支付违约金及赔偿损失，本院不予支持。被告又辩称本案原告马立升在房屋买卖合同上签名非本人所签，并请求对原告的签名进行笔迹鉴定。本院认为，被告本人对房屋买卖合同的内容不持异议，签订合同时被告本人在场并没有表示异议，也已经签字认可；且该合同已经在公证处公证确认，无笔迹鉴定必要。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该合同仍然是合法有效的合同。且公证书合同上已注明双方当事人的签名属实，所以原告应为本案适格的主体。被告的其他辩解意见本院不予采纳。据此依照《中《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告马立升与被告王慧琴于2013年11月25日签订房屋买卖合同合法有效，应当继续履行；二、被告王慧琴于本判决书生效后十日内将坐落在柘城县城关镇黄山北路路西（原劳动局保险所）的房地产（所有权证号柘城房权证城关镇字第××号）交付给原告马立升使用；原告马立升于被告王慧琴交付房地产的同时，向被告王慧琴支付购房款800000元；三、驳回被告王慧琴的反诉请求。案件受理费24800元，反诉费12400元，合计37200元，由被告王慧琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费24800元（或向商丘市中级人民法院交纳，户名：商丘市财政局，开户行：中原银行商丘慧商支行，帐号80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审判长  王洪林审判员  梁兴福审判员  刘遗林二〇一五年十一月二十七日书记员  王汉生