沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初8394号原告（反诉被告）：沈阳东方瑞祥投资有限公司（统一社会信用代码：91210100313225606E），住所地：沈阳市和平区长白二街3-2号（25门）。法定代表人：谭景文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郝恺，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司（统一社会信用代码：91210104555315938Q），住所地：沈阳市大东区北海街55号。法定代表人：邹桂英，系该公司经理。委托诉讼代理人：崔东歌，系辽宁方圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市金玉荟酒店（组织机构代码：L4577962-0），住所地：沈阳市和平区长白二街3-2号17-20门、22、23门、203、204门。经营者：杨震辉，男，1975年2月25日出生，回族，系该酒店经理，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘培方，系辽宁方圣律师事务所律师。原告沈阳东方瑞祥投资有限公司（以下简称东方瑞祥公司）与被告沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司（以下简称金香玉公司）、沈阳市金玉荟酒店（以下简称金玉荟酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方瑞祥公司的委托诉讼代理人郝凯，被告金香玉公司的委托诉讼代理人崔东歌，被告金玉荟酒店的经营者杨震辉及委托诉讼代理人刘培方均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告东方瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业费342743.52元（自2015年1月1日起计算至2016年6月30日），违约金38985元；2、判令被告承担本案的全部费用。事实和理由：2011年5月，沈阳万科永达房地产开发有限公司同被告一签订《房屋租赁合同》一份（证据1），租赁标的为2040.14平方米，位于沈阳市和平区长白岛沈阳滨河美食街项目E号、F1号、F2号、商铺18号、19号、20号、21号、22号、23号房屋。租赁期间为2011年6月1日至2021年5月31日，作为经营餐饮之用。2014年1月3日，沈阳万科永达房地产开发有限公司同二被告签订《租赁方主体变更协议》（证据3），约定《房屋租赁合同》项下的承租方由被告1变更为被告2，合同期内被告1对被告2在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。2015年6月30日，沈阳万科永达房地产开发有限公司与原告、被告二签订《合同主体变更补充协议》（证据2），将《房屋租赁合同》项下权利义务转让给原告沈阳东方瑞祥投资有限公司。根据合同第六条的约定“租赁期内，房屋物业管理费由乙方承担。根据《物业服务合同》（证据4）约定的物业费标准，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。然而，截止2016年6月30日，被告拖欠原告自2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业费342743.52元。经原告多次催要（证据5），被告均未支付所欠物业费。根据《物业服务合同》第十二条的约定物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司缴纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。截止2016年6月30日，被告拖欠物业费的违约金38985元。原告认为，被告逾期支付物业费的行为，已经严重违反合同约定。根据《合同法》第60、107条的规定，被告构成违约，应当按照约定承担违约责任。综上，原告就上述请求诉讼于贵院，请求判如所请。被告金香玉公司辩称：首先原告的主体不适格，收缴物业费的主体是相关的物业服务公司，而不是原告；第二，原告的诉讼请求与我方无关，我方于2014年1月3日与原告、被告二签订了承租方主体变更协议，约定：房屋租赁合同向下的承租方由我方变更为被告二，而原告诉讼请求的物业费欠缴期限自2015年1月1日起，明显与我方无关；第三，承租方主体变更协议书中，约定的原合同中乙方（即我方）的一切权利义务均由丙方（被告二）承受，与合同中约定的在合同期内，乙方对丙方承担连带责任。这两种说法相互矛盾，依照合同法第41条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由此协议书中，约定由我方对被告二承担连带责任的说法是无效的。最后根据权利义务相一致的原则，该约定因违反法律约定而无效。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。被告金玉荟酒店辩称：第一，根据租赁合同第6条第2项的约定，物业费应当由我方自行向相关方缴纳物业费用，而提供物业服务的并不是原告，而是案外的物业公司，因此原告无权向我方主张所谓的物业费用；第二，我方在使用租赁物时，无论是相关单位提供的物业服务，还是原告提供的相关房屋质量及相关承诺，均没有达到合同约定的标准，多次造成我方经营的房屋停水、停电、漏雨等损失，原告不单无权向我方主张所谓的物业费问题，而且应当赔偿我方的损失，我方对此已经向法院提起了反诉，综上所述，建议法庭驳回本诉原告的诉讼请求。反诉原告金玉荟酒店向本院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告装修等损失50万元；2、请求判决反诉被告返还反诉原告保证金35万元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告依据《合同主体变更补充协议书》的约定，依法取得了反诉被告出租的沈阳市和平区长白二街3-2号17、18、19、20、21、22、23、F1、F2等房屋用于经营，但由于反诉被告的原因，没能实现招商时的承诺，也没能履行《房屋租赁合同》第十四条第一项的约定，导致该美食街项目十分冷落，人流十分稀少，反诉原告及其他经营业户多次找到反诉被告，但反诉被告不但不采取任何措施，反而将为了让顾客便捷本是免费的停车场改为收费的方式，导致反诉原告及其他几家的经营雪上加霜，经营出现巨大的亏损，不得已反诉原告与反诉被告达成了终止租赁合同的意向。但就反诉被告违反租赁合同的约定导致反诉原告的损失，双方始终未能协商成功，现反诉原告拖欠的几十名员工的工资还未能发放；在此向法院提起反诉，恳请贵院支持反诉原告的诉讼请求，原告代表数十名员工深表感激。反诉被告东方瑞祥公司辩称：本案项下租赁合同目前尚未解除，也不存在反诉原告申请单方解除的法定事由，因此本案的诉讼请求同本诉无关，建议驳回其反诉请求。经审理查明：金香玉公司（乙方）与沈阳万科永达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于沈阳市和平区长白岛沈阳宾客美食街项目E号、F1号、F2号、商铺18号、商铺19号、商铺20号、商铺21号、商铺22号、商铺23号铺，预测建筑面积2484.95平米出租给乙方。合同约定了租期、租金标准及租金的支付方式，同时约定保证金350000元，乙方应于本租赁合同签署时交付。甲方应于租赁期满，且乙方已腾空点清所有物品、将房屋恢复原状，并付清所有房屋租赁相关的应付费用后的十个工作日内，将保证金全额无息退还乙方。租赁合同提前终止的，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分如数无息返还给乙方。租赁期内，房屋物业管理费用、房屋的房屋设施费用、能源使用费和公共事业收费等，由乙方承担。该房屋的物业管理费目前为每天每平方米人民币0.35元，上述条款所述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，由乙方按照该房屋独立记录表所示，自行按规定向相关单位或部门缴纳。因乙方迟延缴纳上述费用引起的任何违约金或罚款都由乙方独自承担。如甲方已向有关设施部门支付保证金，乙方应根据甲方的要求立即偿还甲方已支付的关于水、电、燃气、电讯和电话等相应的保证金。2012年1月12日，双方盖章确认现场交接单一份，载明：甲乙双方根据合同约定，现确认房屋正式交接日期为2011年6月1日。甲乙双方对已租赁房屋进行了现场交接。乙方确认甲方所交房屋符合合同约定条件，并确认租赁房屋的确切地址为：沈阳市和平区长白二街3-2号205室206室、207室、28门、29门、30门、32门、33门、34门。2014年1月3日，金香玉公司（乙方）、金玉荟酒店（丙方）与沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）签订《承租方主体变更协议书》一份，约定甲方与乙方于2010年就座落于沈阳市和平区长白岛沈阳滨河美食街项目E号、F1号、F2号、商铺18号、商铺19号、商铺20号、商铺21号、商铺22号、商铺23号，租赁总建筑面积为2040.14平方米的房屋租赁事宜签署了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）。因原合同签署时，丙方尚未设立，至本协议签署时，丙方已设立完成。现各方经过友好协商，在互相信任，平等互利，意思表示真实的基础上，就原合同乙方的主体变更事宜，达成如下协议：一、各方同意，本协议签署之日起，原合同中承租方由乙方变更为丙方，原合同中乙方的一切权利义务均由丙方承受，乙方不能再享有原合同中的一切权力，但在合同期内，乙方对丙方承担无条件的连带责任，甲方作为出租方，原合同中关于出租方的一切权利义务保持不变。二、原合同的约定内容不变，对甲方、丙方具有法律效力……。2015年6月30日，东方瑞祥公司(丙方)、金玉荟酒店（乙方）与沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）签订《合同主体变更补充协议》一份，约定甲、乙双方签订了《沈阳万科商铺租赁合同》《房屋补充协议》等补充协议（以下统称为“原合同”），因甲、丙双方业务发展需要及其集团内部业务安排，需将原合同中的甲方变更为“房屋的产权持有人即丙方，并由丙方履行原合同项下的权利、义务。自2014年12月30日起，原合同中的甲方变更为丙方。自变更之日起，由丙方履行原合同中甲方的权利、义务……。东方瑞祥公司与金玉荟酒店签订另查明，就涉案房屋的物业服务，沈阳万科城业主委员会与沈阳万科物业服务有限公司签订了《万科城物业服务合同》一份，约定了由沈阳万科物业有限公司为涉案房屋提供物业服务，同时还约定了物业服务内容与服务标准、物业服务期限及相关的权利义务。再查明，庭审中，东方瑞祥公司自认收到金玉荟酒店支付的保证金350000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《承租方主体变更协议书》《合同主体变更补充协议》、《万科城物业服务合同》及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为：依据现有证据可以认定东方瑞祥公司与金玉荟酒店签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于本诉部分东方瑞祥公司诉请金玉荟酒店给付物业费的问题，其依据为双方在房屋租赁合同中的约定，但该租赁合同中关于物业费的承担约定为“租赁期内，房屋物业管理费用、房屋的房屋设施费用、能源使用费和公共事业收费等，由乙方承担。该房屋的物业管理费目前为每天每平方米人民币0.35元，上述条款所述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，由乙方按照该房屋独立记录表所示，自行按规定向相关单位或部门缴纳。因乙方迟延缴纳上述费用引起的任何违约金或罚款都由乙方独自承担”,从该约定中虽可以看出涉案房屋的物业费由金玉荟酒店承担，但并未明确约定物业费应向东方瑞祥公司支付，而是约定由金玉荟酒店自行向相关单位或部门缴纳，且东方瑞祥公司并非物业公司，本身并不具备收取物业服务费的资质，其亦未实际为涉案房屋提供物业服务，为涉案房屋提供物业服务的公司为沈阳万科物业服务有限公司，况且本案中亦不存在东方瑞祥公司已先行将物业费垫付给物业公司的情形，基于以上，东方瑞祥公司向金玉荟酒店主张支付物业费既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。进而，对其主张金玉荟酒店给付欠缴物业费的违约金及金香玉公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉部分金玉荟酒店诉请东方瑞祥公司赔偿装修损失的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议仍在履行期间，金玉荟酒店为承租涉案房屋而进行的装修属其自身的正常投资，其要求东方瑞祥公司赔偿装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉部分金玉荟酒店诉请东方瑞祥公司返还保证金的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议仍在履行期间，该笔保证金依约并不符合应当返还的情况，金玉荟酒店该项诉请，有违合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告沈阳东方瑞祥投资有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告沈阳市金玉荟酒店的诉讼请求。案件受理费7026元（原告已预交），由原告沈阳东方瑞祥投资有限公司承担；反诉案件受理费6150元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳市金玉荟酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  荆立群二〇一六年十二月十九日书 记 员  乔 雪本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。