山西省太谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第848号
原告胡建林，男。
委托代理人张晋文，太谷县明星法律服务所法律工作者。
被告山西金宇恒基房地产开发有限公司。
法定代表人张玉石，系公司总经理。
委托代理人原龙龙，。
委托代理人王颖超，男，山西鼎信泽律师事务所律师。
原告胡建林诉被告山西金宇恒基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡建林及其委托代理人张晋文、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司的委托代理人原龙龙、王颖超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建林诉称，2013年5月29日原被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告学府星城的预售房屋一套，建筑面积126.5平方米，每平方米单价3566.17元。原告按照银行按揭方式付款，交房期限为2013年12月31日前。并约定逾期交房超过90日，违约金按照已付房款的万分之8赔付。原告按约定按时支付了房屋款15万余元，但被告于2014年4月3日才交付房屋，已属违约，应按120天计算违约损失14400元。被告在订立合同时，隐瞒了没有商品房预售许可证的事实，要求赔偿损失3000元。被告交付房屋时未出具验收合格证书，该房屋质量存在问题，要求鉴定并赔偿损失。
被告山西金宇恒基房地产开发有限公司辩称，答辩人为原告建设的住宅工程受政府“考试期间”停工、恶劣天气等不可抗力因素影响造成延期，延期交付应扣除不可抗力天数；2014年3月工程已竣工，答辩人通知原告接受房屋之后的时间应当停止计算延期交付天数；原告主张的违约金过高，应按照同类地区房屋租金损失标准的30%作为违约金。被告2012年就取得商品房预售许可证，工程竣工验收后符合交房条件。
经审理查明，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的太谷县学府星城小区于2012年2月份立项，并取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证书，2012年6月1日前后开始施工。原告胡建林与被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于2013年5月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告胡建林购买被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的学府星城小区X号楼X单元XXXXX号房，建筑面积126.5平方米，每平方米单价3566.17元，总金额451121元，原告胡建林的付款方式为银行按揭。合同第八条约定的交房期限是2013年12月31日前。合同第八条关于交付期限的约定为“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。”合同第9条对于出卖人逾期交房的违约责任的约定是“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.06%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条关于交接的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同形成后，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司没有按照合同书约定的交房时间交房，对于延期的原因，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司在庭审中举证说明2012年6月6号到6月9号、2013年6月4号到6月8号期间因高考，以及2012年6月20日、6月21日、6月22日与2013年6月20日、6月21日、6月22日因中考，学府星城项目被太谷县建设局责令停工15天。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司还举证说明根据太谷县气象局观测记录，2012、2013年期间，太谷地区总体雨水偏多，雷暴天气偏多。其中2012年连阴雨天气10天，雷暴天气23天，暴雨天气2天，七级以上大风天气4天；2013年连阴雨天气25天，雷暴天气26天，暴雨天气1天，七级以上大风天气8天，2012年到2013年期间学府星城项目共受天气影响停工99天。2014年3月23日通过了建设方被告山西金宇恒基房地产开发有限公司、设计单位山西中方森特建筑工程设计研究院、监理单位山西省勘查设计研究院、施工单位山西君工建筑安装工程有限公司的验收。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于2014年4月3日交付原告房屋。诉讼中被告山西金宇恒基房地产开发有限公司就原告向本院主张的违约金问题，要求本院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的标准调整原告过高的违约金主张。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司据此规定，申请鉴定机关对租金进行了评定。山西榆次司法鉴定中心的鉴定意见中关于学府星城日租金测算情况为：1、1#楼和3#楼、平米数126平米、户型为三室两厅一厨一卫、层次15层、租金水平0.262元／平方米／日；2#楼、平米数132平米、户型为三室两厅一厨二卫、层次21层、租金水平0.286元／平方米／日。
本院所确认的上述事实，有土地证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋入住通知单、鉴定意见书以及当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告胡建林和被告山西金宇恒基房地产开发有限公司之间形成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同，自成立时生效。合同约定的交房期限是2013年12月31日前，2014年3月23日通过了建设方山西金宇恒基房地产开发有限公司、设计单位山西中方森特建筑工程设计研究院、监理单位山西省勘查设计研究院、施工单位山西君工建筑安装工程有限公司的验收，之后被告山西金宇恒基房地产开发有限公司才陆续给业主交房，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司延期交房并违约的事实存在。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的学府星城住宅小区在建设过程中出现的因中高考、天气原因产生的误工天数属于被告山西金宇恒基房地产开发有限公司在订立合同时应予考虑的交房期限内的因素，而且被告山西金宇恒基房地产开发有限公司未在诉讼中举证说明在出现上述情况后曾通知过小区业主，所以不能据此天数在违约天数中扣除。对于原告主张的逾期交工的违约责任的计算方式，因原合同约定的违约责任过高，并且原告未能举证说明延期交房对原告造成的实际损失，所以按照合同约定的违约责任计算办法计算违约金不妥，应以山西榆次司法鉴定中心的鉴定意见中关于学府星城日租金测算情况为标准确定实际损失的基础上来确定违约金。被告逾期交房的时间可计算至原告实际领取钥匙接收房屋之日，共违约93天。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司逾期交房的违约金的计算方式应为：租金水平0.262元／平方米／日×126.5平米×93天×1.3=4006.98元。被告2012年就取得商品房预售许可证，工程竣工验收后也符合交房条件，原告已实际接收房屋，对于其要求赔偿其他损失的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第88条、第106条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，判决如下：
一、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡建林逾期交房违约金4006.98元。
二、驳回原告胡建林的其它诉讼请求。
如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费240元，由原告胡建林负担185元，由被告山西金宇恒基房地产开发有限公司负担55元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审 判 长 贾世东
审 判 员 任学丽
人民陪审员 尹 娜
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 梁 晶