广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1298号
上诉人（原审被告）：李君田，男，1949年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黎国枢，广东中元律师事务所律师。
委托代理人：余曼妮，广东中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市南区宣传文体服务中心，住所地广东省中山市。
法定代表人：林剑鸿。
委托代理人：罗金良，广东邦杰律师事务所律师。
委托代理人：李桂英，广东邦杰律师事务所律师。
上诉人李君田因与被上诉人中山市南区宣传文体服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市南区兴南路侧（兴南路23号）建筑面积为10804.85平方米的三层建筑物［房产证号；土地证号］为中山市南区建设开发公司（以下简称南区建设公司）所有，2007年起南区建设公司委托中山市南区宣传文化中心负责管理。
涉案房屋属于上述建筑物的一部分，位于该建筑物的西南侧。2008年11月1日，中山市南区宣传文化中心（甲方）将涉案房屋出租给李君田（乙方），双方签订了《开办大岸美术馆协议》，主要约定：甲方将其座落于中山市南区兴南路23号南区文化中心正门西南侧一至三层的房屋，面积约2000平方米（未办理产权证）和现有的水、电、消防设施及其他现有的附属设施设备提供给乙方作开办大岸美术馆之用；协议期限从2008年11月1日起至2013年10月30日止；租金计算为1-3年免租，4-5年的租金每月每平方米4元，以2000平方米计算，每月租金为8000元，季度租金为24000元；交纳期限为乙方按季度缴纳，必须在每季度第一个月底前付清给甲方；乙方不得拖欠租金，如逾期一天，每天支付2%的逾期违约金；合同期间乙方必须每年筹办2次以上的大型书画展览，协议还约定了其他事项。
上述协议期限履行届满后，双方未签订新的租赁合同，李君田继续占用涉案房屋。期间中山市南区宣传文体服务中心、李君田双方就租金、水电费缴纳以及房屋移交等事宜进行了多次协商：2013年12月李君田以大岸美术馆的名义向南区办事处提交了《关于大岸美术馆使用场所免租申请的函》，在收到南区办事处发复函意见后李君田又于2014年1月23日提交了《关于大岸美术馆免租申请复函意见的答复》；同年1月26日南区办事处向李君田发出《关于大岸美术馆2014年1月23日提出免租申请的复函意见》，李君田收件后于同年2月12日再次向南区办事处提交了《关于解决大岸美术馆使用场所租金的抵偿处理方案》，同年2月19日中山市南区宣传文体服务中心通过EMS邮政特快专递向李君田发出律师函，同年2月28日原、李君田办理了房屋移交手续，并缴纳了拖欠的水电费用。双方在上述协商过程中均对从2011年11年1日起李君田未向中山市南区宣传文体服务中心交纳租金的事实予以确认。因李君田未按照租赁协议交纳租金及房屋使用费，中山市南区宣传文体服务中心遂于2014年3月13日诉至原审法院，诉请李君田向中山市南区宣传文体服务中心支付所欠租金192000元，房屋占用费32000元（2013年11月1日至2014年2月28日）及违约滞纳金38400元，本案诉讼费用由李君田承担。
另查：中山市南区宣传文化中心是南区办事处的下属事业单位，于2011年12月16日经中山市机构编制委员会批准改名为中山市南区宣传文体服务中心。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。房屋所有权人南区建设公司将涉案房屋授权中山市南区宣传文体服务中心代为管理、使用，中山市南区宣传文体服务中心具备管理涉案房屋并与李君田签订租赁合同的权限。中山市南区宣传文体服务中心以变更后的名称提起诉讼符合法律程序，原审法院对其主体资格予以确认。《开办大岸美术馆协议》系中山市南区宣传文体服务中心、李君田双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。李君田辩称合同履行期间双方已形成默契可以用筹办展览的费用以及书画的捐赠抵扣租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李君田在举证期限内未能提供有效证据予以证明，相应举证不能的法律后果应由李君田承担，故对其辩解意见，原审法院不予采信。关于租金。租赁协议履行期满后，李君田向中山市南区宣传文体服务中心的主管单位南区办事处提交了《关于大岸美术馆免租申请复函意见的答复》，其中明确表示“关于两年租金，2011年11月1日至2013年10月30日为192000元，既已使用，我馆就不推卸”并提供了租金抵偿处理方案，上述文件内容均可认定为李君田同意履行诉讼时效期间届满的债务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故对李君田诉讼时效的抗辩意见原审法院不予支持。协议约定租赁期从2008年11月1日起至2013年10月30日止，其中前三年为免租期，第四年起算租金，故李君田应依约从2011年11月1日起至2013年10月31日止以8000元／月为标准向中山市南区宣传文体服务中心支付租金共计192000元（8000元／月×24个月）。关于房屋占用费。租赁协议已于2013年10月30日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁协议继续有效，李君田应按原租赁协议的约定向中山市南区宣传文体服务中心交付租金，故对中山市南区宣传文体服务中心要求李君田按照原协议约定8000元／月的租金标准支付从租赁协议期限届满次日即2013年11月1日起至李君田实际交还房屋之日即2014年2月28日止的房屋占用费共计32000元（8000元／月×4个月）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于逾期违约金。李君田违反合同约定逾期支付租金以及房屋占用费，构成违约，理应承担相应的违约责任，中山市南区宣传文体服务中心要求李君田以当季度拖欠的租金24000元（8000元／月×3个月）为基数，从每个季度第二个月1日起计收逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，理据充分，原审法院予以支持。庭审中中山市南区宣传文体服务中心、李君田一致确认协议约定的逾期违约金计算标准过高，并同意予以调整，但对计算标准未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过份高于造成的损失’”的规定，本案中，中山市南区宣传文体服务中心表示其因李君田违约造成的实际损失仅限于利息损失，故原审法院对双方协议中约定的违约金标准予以调低，标准为按照租金数额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李君田于判决发生法律效力之日起七日内向中山市南区宣传文体服务中心支付2011年11月1日起至2013年10月31日期间的租金192000元及逾期违约金（计算方法：均以24000元为基数，分别从2011年12月1日、2012年3月1日、2012年6月1日、2012年9月1日、2012年12月1日、2013年3月1日、2013年6月1日、2013年9月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至判决确定的给付之日止）；二、李君田于判决发生法律效力之日起七日内向中山市南区宣传文体服务中心支付自2013年11月1日起至2014年2月28日期间的房屋占用费32000元及逾期违约金（计算方法：2013年11月1日至2014年1月31日期间，以24000元为基数，从2013年12月1日起；2014年2月1日至2月28日期间，以8000元为基数，从2014年3月1日起；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至判决确定的给付之日止）；三、驳回中山市南区宣传文体服务中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5236元，减半收取为2618元（中山市南区宣传文体服务中心已预交），由李君田负担（李君田于判决生效之日起七日内迳付中山市南区宣传文体服务中心）。
上诉人李君田不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间的租赁关系具有特殊性，双方并非单纯的房屋租赁关系。李君田系知名书画艺术家，为建设、回馈家乡，于2008年与被上诉人签订《开办大岸美术馆协议》，约定被上诉人提供场地给上诉人开办美术馆，上诉人每年筹办2次以上大型书画展，双方关系应为开办美术馆的合作关系。美术馆建馆以来，上诉人投入大量金钱和心血，事实上承担了南区的宣传文化工作，先后举办大小型文化展览及活动超过120场。被上诉人还使用上诉人的场地办理大型展览。上诉人在上述活动中没有得到任何报酬。免租期满后，被上诉人从未催告上诉人按约定交租，而是提出上诉人可通过捐赠字画、先预付再由政府回拨补贴等方式抵减租金。直至2013年12月6日，被上诉人才向上诉人第一次发出收租的通知。根据双方合作开办美术馆的特殊性质及双方在免租期满后的行为，可以认定双方已经合意变更了租金的缴纳方式，即上诉人用为被上诉人提供场地及策划开办展览的方式来抵偿租金，上诉人不应再向被上诉人支付租金。即使上诉人应当支付租金，被上诉人2014年5月起诉，2013年5月1日之前的租金也已过诉讼时效。原审以上诉人函件中“既已使用，我馆就不推卸”的陈述，认定已经构成上诉人同意支付租金的意思表示，属故意曲解、断章取义。该函件不能作为新债务成立的依据。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人中山市南区宣传文体服务中心辩称：双方在书面合同中对租金缴纳问题作了约定，没有证据证明该书面约定作了改变。被上诉人已向上诉人主张过租金权利，上诉人已经明确作出履行债务的意思表示。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人李君田向本院提交如下证据：一、上诉人身份证副本、被上诉人的组织机构代码证、大岸美术馆组织机构代码证、《开办大岸美术馆协议》，证明当事人身份情况及协议内容；二、上诉人及其创立大岸美术馆的新闻报道，大岸美术馆为南区宣传文化需要举办相关展览的新闻报道，证明上诉人承担了被上诉人职责范围内的文化宣传并提供了场地及服务，大岸美术馆具有特殊公益性；三、《关于解决大岸美术馆使用场所租金的抵偿处理方案》附件二份，证明大岸美术馆历年举办展览活动的项目明细及为被上诉人举办的展览项目及计费列表；四、中山博览中心《展馆服务手册》、广州美术学院美术馆展览收费标准，证明同类型展览场地及服务的收费标准；五、《关于催缴大岸美术馆水电费、租金等的通知》，证明被上诉人于2013年12月6日第一次催收租金、水电费；六、《关于大岸美术馆免租申请复函意见的答复》，证明大岸美术馆不同意履行义务并提出最理想解决方案。
被上诉人中山市南区宣传文体服务中心对上述证据的质证意见如下：确认证据一的真实性；不确认证据二、三、四的真实性、合法性和关联性，证据三只是单方列表，不是双方的约定；不确认证据五的关联性；不确认证据六的真实性和关联性，但可以证明上诉人承认其没有支付租金，要求变更当时租赁协议的内容和租金。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：李君田开办的中山市大岸美术馆在2014年1月23日向中山市南区办事处发出的《关于大岸美术馆免租申请复函意见的答复》中，关于租金问题表述如下：“2、关于两年租金，2011年11月1日至2013年10月30日为192000元，既已使用，我馆就不推卸，希望双方积极寻求最理想的解决方案：其一、由于我馆存在资金困难的实际情况，租金将无力以现金兑付，若一定要现支，只能有待日后有能力再清缴；其二、希望贵办酌情考虑能否以我馆5年来无偿帮助区办事处主办的展览活动作抵付；其三、李君田老师愿意将国画1幅，书法3幅以作抵消；其四、倘若双方无法协商，一定采取法律途径解决，我馆唯有无奈接受。”
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间双方争议的主要焦点为：一、李君田是否需要按《开办大岸美术馆协议》向中山市南区宣传文体服务中心支付房屋租金；二、如需支付租金，中山市南区宣传文体服务中心关于租金的请求是否已过诉讼时效。
关于焦点一，李君田上诉主张双方已合意变更租金缴纳方式，即李君田用为中山市南区宣传文体服务中心提供场地及策划开办展览的方式来抵偿租金，李君田无需再支付租金。李君田对自己的该主张负有举证责任。李君田提供的证据不能证明双方已合意变更租金缴纳方式。李君田应按合同约定向中山市南区宣传文体服务中心支付租金。如中山市南区宣传文体服务中心存在使用大岸美术馆应付而未付费用的情况，李君田可另案主张权利。
关于焦点二，李君田认为中山市南区宣传文体服务中心于2013年12月6日才主张租金，中山市南区宣传文体服务中心虽不认可，但也未提供其此前向李君田主张租金的证据，故本院认定中山市南区宣传文体服务中心主张租金的时间为2013年12月6日。根据民法通则关于延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定，涉案2012年12月6日前的租金已过诉讼时效。但2014年1月23日，中山市大岸美术馆在《关于大岸美术馆免租申请复函意见的答复》中明确表示“关于两年租金，2011年11月1日至2013年10月30日为192000元，既已使用，我馆就不推卸”并提供了租金问题的解决方案，该文件内容显示李君田同意履行所欠债务，只是在履行时间、方式上提出了不同方案。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原审对李君田关于诉讼时效的抗辩意见不予支持是恰当的。
综上，李君田的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5236元，由上诉人李君田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年十二月一日
书 记 员 易嘉璇