江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2584号
上诉人（原审原告）王琳，男，1965年7月28日生。
委托代理人席超、吕蒙蒙，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何佳杰，男，1987年10月2日生。
上诉人王琳因与被上诉人何佳杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2012）玄民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王琳的委托代理人席超和吕蒙蒙到庭参加诉讼。被上诉人何佳杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
王琳原审诉称，双方于2010年9月29日签订房屋租赁合同一份，约定何佳杰将其所有的南京市玄武区竺桥8号一、三层（以下简称竺桥一、三层房屋）面积为849.65平方米的房屋出租给王琳，租期自2010年10月1日至2017年12月31日。租金为每月10000元。合同签订后，王琳分三次共向何佳杰支付租金及定金共计840000元。但何佳杰收取租金后，一直未向王琳交付房屋。王琳认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，即使该租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。王琳故诉至法院，请求判令何佳杰履行双方于2010年9月29日签订的房屋租赁合同，将竺桥一、三层房屋交付王琳租赁使用，租赁期限从王琳实际取得房屋之日起起算。
何佳杰原审未出庭答辩。
原审法院经审理查明，南京市玄武区竺桥8号一层、三层房屋系何佳杰所有。2011年7月11日，何佳杰向案外人梁冬梅借款并签订《南京市房地产抵押合同》，将其所有的竺桥8号三层房屋（丘号154195-I-36）抵押给梁冬梅，作为其向梁冬梅履行债务的担保，并于同年7月15日办理了抵押权登记手续。2011年7月12日，何佳杰又向案外人葛琳借款并签订《南京市房地产抵押合同》，将其所有的竺桥8号一层房屋（丘号154195-I-43）抵押给葛琳作为履行债务的担保，并于同年7月15日办理了抵押权登记手续。此后，因何佳杰未还款，梁冬梅和葛琳分别另案诉至原审法院，原审法院于2012年3月29日分别对两案作出判决，判决何佳杰偿还梁冬梅借款本金4800000元并承担相应利息，判决何佳杰偿还葛琳借款本金6600000元并承担相应利息。上述两判决生效后，梁冬梅和葛琳向原审法院申请强制执行。原审法院于2012年5月8日作出民事裁定书，查封何佳杰所有的竺桥8号一、三层房屋的所有权且对该房屋进行了实地查封。2012年，原审法院作出（2012）玄执字第850号民事裁定书，裁定拍卖被执行人何佳杰竺桥8号一层和三层房屋。现上述房屋正处于委托拍卖阶段。
原审法院审理过程中，王琳为证明其主张，提交了落款日期为2010年9月29日的房屋租赁合同一份，以及落款日期为2011年6月10日，署名收款人为“何佳杰”的收条一份。房屋租赁合同记载出租方为何佳杰，承租方为王琳，内容为：何佳杰将其竺桥8号一、三层房屋出租给王琳；租期自2010年10月1日至2017年12月31日；租金每月10000元，租房保证金30000元，王琳一次性支付等。该合同下方另附收条一份，内容为：今收到王琳房屋租金150000元。2011年6月10日的收条记载的内容为：分三次共收到王琳人民币现金840000元（竺桥8号一、三层房租）。
关于房屋租赁合同签订及款项交付情况，王琳在原审法院庭审中陈述称：合同于2010年9月29日签订，签订合同当日向何佳杰共计支付现金210000元，其中包括一年租金120000元，租房保证金30000元，还有60000元定金，缴纳定金的目的是为了让何佳杰按时交房；合同签订后，因为何佳杰和王琳商量，称其要将出租房屋向银行抵押贷款，如果王琳搬进去使用会影响房屋用于抵押，所以何佳杰就以此为理由一直未向王琳交付房屋；王琳于2011年5月底、6月初的时候又付给何佳杰130000元现金，2011年6月10日又向何佳杰支付500000元现金。
原审法院庭审后对王琳的再次询问中，王琳又述称：王琳系三个公司的法定代表人，公司因业务需要常备有大额的现金流动资金（每日约400000元），向何佳杰的付款均是从公司备用金中以现金支付；合同签订当日支付现金210000元，其中租金150000元，30000元为保证金，30000元为定金；因为150000元系租金，所以单独在合同签订当日由何佳杰写了一张收条，另60000元由何佳杰另写了定金和保证金收条；第二次付款为2010年11月29日，共计向何佳杰支付现金430000元，第二次付款何佳杰没有写收条，第三次付款在2011年6月10日，王琳向何佳杰支付现金200000元，何佳杰写了一张总的收条，将第一次写的定金和保证金的收条收回。
原审法院认为，根据王琳在庭审中所述，其第一次向何佳杰付款共计210000元，其中120000元为一年租金，30000元为保证金，60000元为督促何佳杰按时交房的定金。但在庭后原审法院的再次询问中，王琳又称210000元中150000元为租金，30000元为保证金，30000元为定金。王琳在庭审中陈述，第二次付款时间为2011年5月底，数额为500000元，但在原审法院庭后的再次询问中，王琳又述第二次付款时间为2010年11月29日，数额为430000元。王琳关于上述款项的性质、交付时间及数额的陈述前后不一致。根据王琳所举证房屋租赁合同，王琳应从2010年10月1日开始承租房屋，同时王琳自述为了让何佳杰按时交房，又给付了60000元的定金，但王琳在时隔半年之久仍未接受房屋的情况下，不仅未要求返还定金，而又向何佳杰支付了合同约定的七年租金，其陈述明显不合常理。并且王琳陈述840000元均为现金交付，亦不符合通常的款项交付习惯。王琳陈述，何佳杰在接受210000元时曾写了150000元的收条、保证金及定金的收条，在最后一次王琳支付款项时将写有保证金及定金的收条收回并重新写了一张总的收条，但在王琳所举证的840000元的收条上却未写明保证金和定金的数额，仅记载为房租840000元，王琳此陈述亦存在不合理之处。原审法院认为，王琳关于其已经给付所有租金的陈述，前后矛盾，不符合日常交易习惯，亦无充分证据予以证明，不予采信。本案中，即使王琳与何佳杰的租赁合同成立并生效，但因房屋尚未实际交付，王琳并未实际占有房屋，王琳所享有的仅是请求何佳杰交付租赁物的权利，但在本案诉争房屋已被原审法院采取查封措施，并已经裁定予以拍卖以清偿何佳杰所应当履行的债务的情况下，王琳请求交付房屋的权利已因房屋所有权及使用权受到司法查封而无法实现，对王琳的诉讼请求不予支持，王琳可在其与何佳杰合同合法有效的前提下，通过向何佳杰主张违约责任进行权利救济。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：驳回王琳的诉讼请求。一审案件受理费160元及公告费由王琳负担。
王琳不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决适用法律错误，依法成立的《房屋租赁合同》应得到法律保护。2、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，原审法院自始至终回避了租赁合同效力，却纠缠于租金支付方式，存在明显的错判。3、上诉人与何佳杰的房屋租赁合同在前，法院查封在后，承租人的优先权未能得到保护，原审法院以司法查封为由妨碍上诉人的承租权行使，存在明显违法错判。4、原审法院事实认定不清，上诉人提供实际占有的证据后，原审法院却以未收到为由不入卷不质证，存在明显的玩忽职守。原审法院判决中认定事实的相关证据没有向上诉人出示过。综上，原审判决事实不清，且法律适用错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求撤销原判，依法改判被上诉人何佳杰履行2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》，交付南京市竺桥一、三层房屋，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人何佳杰未到庭答辩。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院另查明，王琳于2012年9月17日原审法院开庭时称其支付的租金有的是从其账户上提取，有的是向朋友借的。但之后以及在二审审理中，又陈述84万元除了从其账户上取出的以外，其他的都是其公司的备用金。2012年9月17日原审法院开庭时，王琳陈述其租赁涉案房屋的目的是其公司在南京市广州路140号随园大厦14－C座租赁的办公房屋2010年12月到期，需要租赁新的办公地点。王琳应原审法院要求提供了其租赁南京市广州路140号随园大厦14－C座房屋的两份租赁合同，租赁期限分别为：2010年5月30日至2011年5月29日，2011年6月1日至2012年5月30日。原审法院已于2013年1月28日向上诉人的代理人席超出示了与涉案房屋相关的原审法院（2012）玄民初字第11号民事判决书、（2012）玄民初字第12号民事判决书、（2012）玄执字第690号和691号以及850号民事裁定书、南京市白下区人民法院（2011）白民初字第1644号民事调解书，席超亦发表了质证意见并在笔录上签名，该笔录存于原审法院卷宗中。
二审审理中，王琳提供了加工和制作门牌的效果图和收据，以此证明其曾实际占有过该房屋，后因配合何佳杰向银行贷款而搬离涉案房屋。王琳二审审理中称，其向原审法院提供过加工和制作门牌的发票，其又改称其向原审法院提供的是收据。
本院认为，依法成立的合同应当是当事人的真实意思表示。当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。上诉人王琳主张其与何佳杰之间就南京市玄武区竺桥8号一层、三层房屋存在租赁合同关系，且已支付全部的租金以及定金和保证金。但上诉人王琳对于与租赁相关的重要事实的陈述前后不一致，王琳作为专业的房屋经纪公司的经营人员，与何佳杰签订的租赁合同未约定房屋交付的时间，也未约定付款期限，且在一次性交付租金、保证金和定金共计84万元后，长期不实际使用房屋而未提出异议，直至涉案房屋被法院查封拍卖时才提出异议，有悖常理，对于租赁房屋的目的，王琳在原审法院审理中陈述是其原承租的办公用房即将到期而需租赁办公房屋，但其提供的原房屋租赁合同的租赁期限与其陈述不一致。王琳提供的加工制作门牌的效果图和收据，不足以证明其占有房屋的主张，同时，因何佳杰未到庭答辩，仅凭王琳现提供的证据尚不足以证明该份合同的真实性，故王琳请求法院判决何佳杰履行合同的诉讼请求，本院不予支持。本院对其主张不予采纳。上诉人称涉案相关事实的证据原审法院未向其出示，经查与事实不符。上诉人称原审法院收取其证据未入卷，因其前后陈述不一致，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费160元，由上诉人王琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十二月十八日
书记员 张 毅