安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）淮民一初字第00005号
原告：蔡传根，男，1972年10月10日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。
被告：曹荣柱，男，1965年11月7日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：秦秀珍，安徽律诚律师事务所律师。
原告蔡传根与被告曹荣柱合资、合作开发房地产合同纠纷一案，蔡传根于2011年12月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，先后于2012年2月16日、2012年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告蔡传根及其委托理人胡峰，被告曹荣柱及其委托代理人秦秀珍到庭参加诉讼。在本案审理过程中，根据当事人的申请，本院依法委托相关机构进行清算及价格评估等，相应期间在审限中予以扣除。本案现已审理终结。
蔡传根诉称：其与曹荣柱口头约定合伙开发房地产，并约定合伙利润平均分配。2006年3月16日，双方与淮北市运输三公司（简称三运公司）签订《联合开发协议书》，约定：三运公司提供土地，开发的房屋由蔡传根、曹荣柱分得70%的产权，三运公司分得30%的产权。协议签订后，曹荣柱组织施工，蔡传根先后投资100余万元。房屋建成后，蔡传根、曹荣柱二人已与三运公司结算完毕，剩余70%的房屋由曹荣柱负责销售并保管售房款。现曹荣柱拒绝清算、分割双方合伙期间取得的财产，故请求依法分割双方合伙期间取得的财产，即七套住房、门面房及附跨。诉讼中，蔡传根变更诉讼请求为依法清算双方合伙形成的财产和利润，并根据清算结果平均分割合伙取得的共同财产或利润，若不能平均分割则按评估价相互找补，诉讼、鉴定及评估费用由曹荣柱负担。
曹荣柱辩称：蔡传根的诉讼请求无事实和法律依据。蔡传根支出的100余万元未用于双方合伙开发的工程，而是用于蔡传根独自所有的工程。双方合伙开发的工程尚有部分未完工，亦未进行清算。蔡传根请求分割的七套房屋、门面房不明确；附跨是曹荣柱独自出资建造，不属于合伙财产，蔡传根无权要求分割。请求依法公正判决。
蔡传根为支持其诉讼请求提供以下证据：
1、蔡传根、曹荣柱的身份信息，拟证明双方的基本情况。
2、《联合开发协议》1份，拟证明蔡传根、曹荣柱系房地产开发合伙关系。
3、证明及收据5份，拟证明蔡传根投资969900元用于涉案房地产开发。
4、流水账10份，拟证明曹荣柱用售房款3621459元支付工程款。
5、《协议》1份，拟证明1#楼301、504室房屋属蔡传根所有。
6、收条2张，拟证明蔡传根分别于2010年8月19日、2010年11月9日将1#、2#、3#楼的工程尾款付清。
7、房地产权证存根，拟证明双方共有房产均办在曹荣柱名下，包括：1#楼101、301、401、502、504、601室。其中301室和504室根据双方协议属蔡传根所有。
8、三运公司证明1份，拟证明双方已与三运公司结算完毕，三运公司分得的30%产权的房屋，均由曹荣柱代为销售。
9、借据和证明，拟证明曹荣柱曾经用房屋抵押贷款，其中包括借用蔡传根所有的301、504室房屋，并约定还款后，曹荣柱无条件将上述房屋的房产证过户至蔡传根名下。
10、陈立楼出具的收条1份，拟证明蔡传根、曹荣柱各支付工程监理费15000元，合计30000元。
11、陶芳胜出具的收条1份，拟证明曹荣柱支付图纸设计费15000元，蔡传根支付45000元，合计60000元。
12、王仲仁出具的收条1份，拟证明蔡传根支付地质勘查费5000元。
13、孟怀英出具的收条1份，拟证明蔡传根支付卷闸门款11745元。
14、《供水安装合同》、《协议》各1份，拟证明蔡传根独自出资安装3#楼的自来水。
曹荣柱对上述证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，从该协议中能反映双方与三运公司联合开发的仅是1#、2#楼，不包括两幢楼之间的附跨。且双方仅就实际竣工总面积70%的产权进行分配；对证据3真实性无异议，但蔡传根投资的969900元尚不足以支付其个人所有的3#楼工程款；对证据4无异议，流水账中所列款项仅为建造1#、2#、3#楼的小部分支出；对证据5的真实性无异议，但该协议是在政府有可能下令拆迁且双方又负有债务的情况下签订的，后政府未下令拆迁，曹荣柱即将其所有的两套房屋抵付工程款，蔡传根曾经承诺销毁该协议；对证据6的真实性无异议，但不能证明蔡传根已将1#、2#、3#楼的工程款付清；对证据7的真实性无异议，301室无阳台，无法销售，502、504室已销售但未过户，101室商铺与回迁户的产权未分割，601室已抵付工程款，401室已抵付给三运公司；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议，曹荣柱所贷款项均用于工程支出，301室及504室是否给付蔡传根，应视双方清算结果而定；对证据10、11、12的真实性均有异议，工程对外结算均是由曹荣柱负责；对证据13的真实性无异议，但此款包含双方共有的2#楼及蔡传根独自所有的3#楼；对证据14的真实性无异议，系蔡传根独自所有的3＃楼，与曹荣柱无关。
曹荣柱针对其答辩理由举证如下：
1、《联合开发协议》、委托书及涉案工程平面图各1份，拟证明曹荣柱、蔡传根与三运公司签订联合开发协议，曹荣柱系三运公司的全权代表。
2、内定协议、工程承包协议、3#楼决算单及情况说明各1份，拟证明3#楼系单独核算，工程量计1361666元，由曹荣柱代建，蔡传根先期投资的969900元不足以支付3#楼工程款。
3、三运公司房款计算书及欠条各1份，拟证明双方与三运公司联合开发的48套商品房除1#楼401室、2#楼501室抵付三运公司欠款外，已全部售出。
4、房地产权证3份，拟证明双方已于2010年6月对共同开发的2#楼门面房进行分割，蔡传根分得465㎡，曹荣柱分得422㎡。
5、涉案工程平面图、工程承包协议及国有土地使用权证各1份，拟证明1#楼与2#楼之间的附跨不在双方与三运公司的联合开发范围内，该附跨系曹荣柱自筹资金交由他人承建。
6、购房协议6份及收据1份，拟证明双方与三运公司联合开发的48套商品房中，蔡传根以其妻李梅的名义购买了6套，目前尚欠房款650000元。
7、收条4份，拟证明涉案工程设计费15000元及监理费15000元已由曹荣柱支付完毕。
8、照片1组，拟证明双方开发的工程尚未竣工，配套设施亦未施工安装。
9、证明1份，拟证明双方与三运公司对联合开发的工程门面及商品房的价格约定。
10、建设工程预（决）算书，拟证明1#、2#、3#楼经决算造价为5253299元。
蔡传根对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，能够证明双方之间系合伙关系；对证据2的内定协议、工程承包协议及情况说明无异议，决算单是曹荣柱单方制作，不能作为证据使用；对证据3无异议；证据4不能体现分割的房屋；对证据5的真实性无异议，但对其证明目的有异议，附跨是在双方联合开发的范围之内；对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据7无异议；对证据8有异议，认为双方联合开发的房屋已基本出售完毕；对证据9无异议；对证据10有异议，并不知晓该决算单。
诉讼中，本院就三运公司与蔡传根、曹荣柱是否已按《联合开发协议》中的约定结算完毕的问题，依法对三运公司的法定代表人刘孝松进行调查，刘孝松陈述三运公司已按《联合开发协议》中的约定分得售房款3506000元，三运公司已收到280余万元，曹荣柱、蔡传根尚欠三运公司部分款项未给付。曹荣柱、蔡传根对此均无异议。
2012年2月18日，曹荣柱申请对双方联合开发房地产期间的投资、支出及利润进行全面清算。本院依法委托安徽世诚会计师事务所进行清算。2012年9月10日，安徽世诚会计师事务所作出皖世诚会鉴字（2012）0701号鉴定意见，结论为：1、1#、2#楼销售收入9385900元，其中包括应收款795000元。2、1#、2#、3#楼总支出10673927.70元，其中3#楼支出加上应分摊公共费用为1473489.81元（1104656.90元＋368832.91元）。1#、2#楼总成本支出=1#、2#、3#楼总支出＋应计未计支出-3#楼总成本支出-
有争议支出＋外欠应付账款=10673927.70＋（450000＋115267）-1473489.81-608216＋150000=9307488.89元。3、1#、2#楼收益=1#、2#楼房产销量收入-1#、2#楼的总成本支出=9385900-9307488.89=78411.11元。4、外部债权债务情况。双方合伙期间应收账款795000元，为未收回的售房款（李梅欠房款）；应付账款150000元，为尚欠的工程质保金。5、内部债权债务情况。双方当事人之间不存在直接债权债务关系，只存在双方当事人对1#、2#、3#楼的投入资金数额问题。蔡传根对1#、2#、3#楼投入资金为1420400元，由于3#楼为蔡传根所有，根据内定协议，3#楼决算造价为1104565.90元，并经蔡传根认可，3#楼应分摊公共费用368832.91元。蔡传根对1#、2#楼的投资为-53089.81元。曹荣柱直接投资1#、2#楼37500元。6、重要事项说明。双方当事人对部分“支出”和“投资款”有异议，无法予以判断，其中，3#楼存在争议支出608216元，由于材料内容本身不规范，可能存在误差。根据双方当事人的一致意见，1#、2#楼的收益未考虑剩余房产（1#楼301、401室，2#楼501室，1#、2#楼之间的附跨600平方米，2#楼101、102、103、201室商铺）的市场销售价值，亦未考虑与开发房地产相关的税费。
上述鉴定意见，经双方当事人质证，蔡传根的意见为：该鉴定意见认定蔡传根的投资款及3#楼应分摊的公共费用有误；总销售房产收入未加入回迁户孟祥敏还原房的成本价733763元；总支出未扣除其不认可的“白蚁费、测绘费”150000元；未解决剩余房产的价值评估问题，导致双方合伙剩余财产无法分割。曹荣柱的意见为：对该鉴定意见认定双方投资款及3#楼应分摊的公共费用无异议；对未确认借张矿、李峰款项的利息有异议；剩余房产中1#楼的301室未售出，但双方各项费用应从此房支出；1#楼401室已经法院判决给三运公司，2#楼101、201室商铺已登记在蔡传根之妻李梅名下，102、103室商铺已登记在曹荣柱之妻周凤华名下，且101、201室商铺面积大于102、103室商铺，2#楼501室已抵付给三运公司。
诉讼中，曹荣柱为进一步支持其对鉴定意见的质证意见，向本院提交补充证据：
11、证明及身份证复印件各1份，拟证明双方开发的1#、2#楼期间贷款200万元，由此产生的利息应计入成本。
12、产权证书2份，拟证明2#、3#楼的总产权证办在蔡传根之妻李梅名下，并于2010年6月21日分给曹荣柱之妻周凤华102室商铺（48.5㎡）和103室商铺（371㎡）。
13、平面图1份及蔡传根分得的2#、3#楼房产面积计算表，拟证明蔡传根分得2#、3#楼商铺的面积为465.85㎡。
14、协议书3份、三运公司土地使用权证、规划平面图、1#楼孟祥敏房产计算表，拟证明1#楼门面面积共计862.5㎡，其中孟祥敏的回迁面积为516.33㎡。
15、工程承包协议、规划平面图，拟证明1#、2#楼之间的附跨不属于双方合伙范围，系曹荣柱个人出资建设。
16、收据1份、税收通用缴款书3份，拟证明三运公司并未将土地使用权过户，曹荣柱个人交纳了该土地无形资产税及附加款118100元，由此，曹荣柱个人出资建设的附跨与蔡传根无任何关系。
17、（2012）相民一初字第00415号民事判决书，拟证明1#楼401室、2#楼501室已抵付给三运公司。
18、证明1份，拟证明1#楼属孟祥敏所有的门面房面积为516.33㎡，1#楼的601室作为回迁房已过户至孟祥敏名下。
蔡传根对上述证据发表质证意见如下：证据11形式不合法，与本案无关联性；证据12真实，但商铺价款不确定，应当在最终分配时进行差额找补；证据13中的3#楼与本案无关联性，属蔡传根独自所有，蔡传根分得的商铺面积合计399㎡；证据14未将回迁户孟祥敏还原的住房成本价计入总收入；证据15、16不能证明附跨属曹荣柱独自所有；对证据17无异议；证据18根据约定，回迁户孟祥敏应当支付成本价，并计入合伙收入进行分配。
诉讼中，蔡传根向本院提出申请，请求对双方合伙剩余房产2#楼101、102、103、201室商铺及1#楼、2#楼之间附跨的市场价值进行补充评估。本院依法委托淮北世诚资产评估事务所进行评估。评估过程中，蔡传根放弃对附跨的价值评估。2012年12月28日，淮北世诚资产评估事务所作出淮世诚评估字（2012）第205号评估报告，结论是：以2012年11月15日为评估基准日，对评估资产实施实地勘查、市场调查与询证，采用市场法对委估的资产市场价值作出公允反映，2#楼101室商铺建筑面积37.08㎡，评估价值520492元；2#楼102室商铺建筑面积48.54平方米，评估价值681356元；2#楼103室商铺建筑面积374.15平方米，评估价值4989346元；2#楼201室商铺建筑面积329.27平方米，评估价值2310981元。蔡传根对该评估报告结论无异议，曹荣柱对该评估报告结论质证认为，应当按照双方原约定的价格进行评估，且蔡传根擅自改变2#楼201室商铺的结构，造成评估价值偏低，蔡传根提供的101、201室商铺的面积亦不完整，有一部分面积在其3#楼总产权证内。
本案中，双方当事人均提供了证据，本院依当事人的申请对外委托进行了相关鉴定。对上述证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：
蔡传根提供的证据1－9，曹荣柱提供的证据1－4、6－7及补充证据12、17、18，本院对三运公司法定代表人刘孝松的询问笔录，皖世诚会鉴字（2012）0701号鉴定意见及淮世诚评报字（2012）第205号评估报告，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以采纳；双方当事人提供的其他证据，或与本案没有关联性，或不具有合法性，或不能达到证明目的，或兼而有之，均不予采纳。
根据蔡传根的诉讼请求、曹荣柱的答辩意见以及本院认定的证据，本案查明事实为：
蔡传根、蔡荣柱口头约定二人合伙开发房地产，合伙利润平均分配。2006年3月16日，三运公司（甲方）与曹荣柱、蔡传根（乙方）签订《联合开发协议书》，约定：甲、乙双方在甲方土地上建设两幢条式六层住宅楼，共五个单元；甲方负责提供有效的土地权属使用证书，并负责拆除地面上的建筑物及附属物，乙方负责规划区内新建房屋、绿化及配套工程的全部资金投入；房屋竣工后，按照实际竣工总面积甲方分得总产权的30%，乙方分得总产权的70%，房屋由曹荣柱、蔡传根统一销售。三运公司对上述项目工程委托曹荣柱实施各项事务。2008年1月22日、3月5日，曹荣柱分别与刘庄工程处签订两份《工程承包协议》，约定由刘庄工程处负责承建淮北市运销大厦（简称运销大厦）1#、2#、3#楼工程。合同签订后，蔡传根、曹荣柱分别出资支付工程相关费用。工程竣工后，曹荣柱、蔡传根于2009年12月27日签订《内定协议》，约定：运销大厦3#楼属蔡传根个人单独核算，工程造价以承包合同单价计算为准，水、电、气等费用按运销大厦总建筑面积实行平均分摊等内容。后曹荣柱负责销售1#、2#楼并保管售房款。2010年1月1日，曹荣柱与蔡传根之妻李梅签订六份购房协议，约定李梅购买1#楼403、404室及2#楼301、302、401、502室，并分别约定购房单价。李梅支付上述购房款100万元。2010年3月24日，三运公司与曹荣柱、蔡传根进行结算，三运公司应分得房产净款350.6万元。曹荣柱、蔡传根陆续支付给三运公司280余万元。2010年5月20日，曹荣柱与蔡传根签订协议约定：蔡传根所有的1#楼301、504室，因贷款需要，产权办理在曹荣柱名下，贷款责任由曹荣柱、蔡传根二人承担，一旦贷款归还产权赎回，曹荣柱应无条件归还给蔡传根，并积极配合房屋过户等内容。2010年5月26日，曹荣柱与他人签订借款合同，将1#楼301、502、504、601室等房屋抵押贷款，从淮北市顺鑫投资理财有限公司贷出850000元，利息按年息18％计算。2011年8月15日，淮北市顺鑫投资理财有限公司出具证明，该贷款已还款结束，产权证已归还曹荣柱、蔡传根。2010年8月26日，曹荣柱、蔡传根向三运公司出具欠条，内容为：今欠三运公司664884元，无能力偿还，双方协定将运销大厦1#楼401室及2#楼501室抵付欠款，于2010年8月30日办理过户手续。之后，曹荣柱将1#楼401室过户至三运公司名下。2#楼501室未过户至三运公司名下。2012年9月17日，安徽省淮北市相山区人民法院作出（2012）相民一初字第00415号民事判决，判令曹荣柱、蔡传根共同支付三运公司欠款330490.71元及利息。该判决业已生效。至此，三运公司与曹荣柱、蔡传根联合开发运销大厦结算完毕。诉讼中，根据当事人的申请，本院依法委托安徽世诚会计师事务所对曹荣柱、蔡传根开发的运销大厦1#、2#楼的投资、收益、债权和债务进行清算。2012年9月20日，安徽世诚会计师事务所出具皖世诚会鉴字（2012）0701号鉴定意见，结论是：1、1#、2#楼销售收入9385900元，其中包括应收李梅账款795000元；2、1#、2#楼总支出9307488.89元；3、1#、2#楼销售收益78411.11元；4、债权（李梅欠购房款）795000元，债务150000元，为尚欠工程质保金；5、蔡传根对1#、2#楼投资为-53089.81元，曹荣柱直接投资1#、2#楼37500元。蔡传根支付审计费35000元。双方开发项目的剩余房产是：1#楼301室（房地产所有权人曹荣柱，房地权淮房字第××号）、401室（房地产所有权人曹荣柱，房地权淮房字第××号），2#楼501室，1#、2#楼之间附跨600平方米，2#楼101、102、103、201室商铺。根据当事人的申请，本院依法委托淮北世诚资产评估事务所对运销大厦2#楼101、102、103、201室商铺进行资产价值评估。2012年12月28日，淮北世诚资产评估事务所作出淮世诚评报字（2012）第205号评估报告，结论是：2#楼101室商铺建筑面积37.08平方米，评估价值520492元；2#楼102室商铺建筑面积48.54平方米，评估价值681356元；2#楼103室商铺建筑面积374.15平方米，评估价值4989346元；2#楼201室商铺建筑面积329.27平方米，评估价值2310981元。其中2#楼101、201室商铺的房地产权证登记在蔡传根之妻李梅名下，2#楼102、103室商铺的房地产权证登记在曹荣柱之妻周凤华名下。蔡传根支付评估费25000元。
另查明：双方开发运销大厦的剩余房产中的1#楼401室及2#楼501室已抵付给三运公司欠款，1#楼及2#楼之间的附跨系曹荣柱独自出资建设在双方开发的房地产项目所用的土地范围之内，目前尚未办理房地产权证。
本院认为，本案争议焦点是：1、本案纠纷的性质；2、双方开发运销大厦的项目利润应如何确定及分配。
关于本案纠纷的性质问题。根据蔡传根、曹荣柱约定的合伙事项，即合伙建设运销大厦1#、2#楼商住楼，合伙利润平均分配，曹荣柱在房屋建成后实际将多套住房进行销售的行为，应认定双方系合资、合作开发房地产合同关系，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。从事房地产的开发经营者，应当具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第（二）款规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。本案中，曹荣柱、蔡传根均不具备从事房地产开发经营主体资质，双方约定合伙开发经营房地产，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
关于双方开发运销大厦的项目利润应如何确定及分配的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，蔡传根、曹荣柱对合同无效负有同等过错责任，因双方合资、合作开发的运销大厦1#、2#楼已建成并售出，蔡传根请求平均分割利润，应予支持。根据皖世诚会鉴字（2012）0701号鉴证意见及淮世诚评报字（2012）第205号评估报告，双方销售房屋的收益为78411.11元（包含债权795000元）；双方实际占有4套商铺的价值为8502175元，其中登记在蔡传根之妻李梅名下的101、102室商铺市场评估价值合计2831473元（520492元＋2310981元），登记在曹荣柱之妻周凤华名下的2#楼102、103室商铺市场评估价值合计5670702元（681356元＋4989346元）。按照利润平均分配的原则，曹荣柱应当付给蔡传根1458820元【（8502175元＋78411.11元）÷2-2831473元】。因涉案债权795000元系蔡传根之妻李梅所欠购房款，该债权包含在房屋总销售收入内，以分配给蔡传根为宜。上述款项相互折抵，曹荣柱还应给付蔡传根663820元（1458820元－795000元）。
关于剩余房产1#楼301室应如何分配的问题。根据审理查明的事实，1#楼301室的房地产权证是登记在曹荣柱名下，双方已就该房屋作出内部特别约定，即因贷款需要产权办理在曹荣柱名下，一旦贷款归还产权赎回，曹荣柱应无条件归还给蔡传根，并积极配合房屋过户。2011年8月15日，淮北市顺鑫投资理财有限公司已出具贷款还款结束，产权证已归还的证明，故曹荣柱应将1#楼301室返还给蔡传根，并配合蔡传根办理产权过户手续。
关于1#、2#楼之间的附跨600平方米应如何分配的问题。因该附跨系曹荣柱独自出资建造，未办理房地产权证，蔡传根也未举证证明其价值，故本院不予审理。
涉案债务150000元系工程质量保证金，需向第三方履行义务，本院在本案中不予处理。
综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第（二）款，《城市房地产开发经营管理条例》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告曹荣柱支付原告蔡传根663820元。
二、被告曹荣柱协助原告蔡传根将淮北市运销大厦1#楼301室（房地权淮房字第××号）过户至蔡传根名下。
三、驳回蔡传根的其他诉讼请求。
上述一、二项限于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38800元，由原告蔡传根负担19400元，被告曹荣柱负担19400元；鉴定费35000元，由原告蔡传根负担17500元，被告曹荣柱负担17500元；评估费25000元，由原告蔡传根负担12500元，被告曹荣柱负担12500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 李祥昆
代理审判员 刘 静
代理审判员 郑海鸥
二〇一三年五月十五日
书 记 员 彭钰淑
附法律条文：
《城市房地产开发经营管理条例》第二条房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。