上诉人袁秀荣与被上诉人翟付有、阿不都拉江·那尤甫、张鸿斌确认合同有效纠纷二审民事判决书
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵十二民一终字第56号
上诉人（原审第三人）袁秀荣，女，汉族，1943年1月26日出生。
法定代理人张鸿明（系袁秀荣之子），男，汉族，1972年11月11日出生。
委托代理人董新胜，新疆天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）翟付有，男，汉族，1966年3月24日出生。
委托代理人魏俊茹，新疆四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阿不都拉江·那尤甫，男，维吾尔族。
被上诉人（原审第三人）张鸿斌，男，汉族，1966年11月16日出生。
委托代理人张宏晓（系张鸿斌的弟弟），男，汉族，1969年10月24日出生。
上诉人袁秀荣因与被上诉人翟付有、阿不都拉江·那尤甫、张鸿斌确认合同有效纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2014）三垦民一初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成由审判员张玲玲担任审判长，审判员韩卫、佘文参加的合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人袁秀荣的法定代理人张鸿明、委托代理人董新胜，被上诉人翟付有及其委托代理人魏俊茹，被上诉人张鸿斌的委托代理人张宏晓到庭参加了诉讼。被上诉人阿不都拉江·那尤甫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：第三人袁秀荣与张绍渊系夫妻关系。张鸿明、张宏晓及第三人张鸿斌均系袁秀荣子女。2001年张绍渊因病死亡。2002年第三人张鸿斌将第三人袁秀荣和张绍渊共同所建土木结构房屋以2200元的价格卖给被告阿不都拉江·那尤甫，约定房款分期支付。2003年10月11日，被告阿不都拉江·那尤甫又将该房以2500元的价格转让给原告翟付有，原告当日支付全部房款。被告在卖房凭证上捺印证实立据之日房款两清，房屋归翟付有所有。2003年12月20日，被告阿不都拉江·那尤甫将剩余房款交付第三人张鸿斌，第三人张鸿斌给被告书写证明一份，注明房款已付清，房屋由被告阿不都拉江·那尤甫使用（包括院落）。2004年原告对所购房屋房顶进行了修缮。2011年原告搬进新房后将该房屋让给亲戚居住至今。2013年原告在办理拆迁补偿事宜时与第三人张鸿斌产生争议。2014年1月被告将第三人张鸿斌书写的证明交给原告。经双方多次协商未果，原告遂诉至法院请求确认合同有效，第三人袁秀荣亦申请参加诉讼要求确认合同无效。
原审法院审理认为：公民合法的民事权益受法律保护。本案的争议焦点是：第三人张鸿斌将诉争房屋转让被告阿不都拉江·那尤甫的行为是否无效及被告与原告签订的房屋买卖合同是否合法有效。针对该争议焦点，首先从第三人张鸿斌有无代理权、处分权看，诉争房屋属于第三人袁秀荣与张绍渊共同所有，属于该套房屋的原始所有权人。张绍渊死亡后，该套房屋由第三人袁秀荣及其子女共同继承，在遗产未分配前，第三人均是共同共有人。2002年第三人张鸿斌将该套房屋出让给被告阿不都拉江·那尤甫，双方对房屋的交易价格协商确定，同时约定了分期付款。由此可以看出，该房屋合同双方当事人均具有民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律或社会公共利益。《中华人民共和国合同法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告阿不都拉江·那尤甫作为三坪农场六连居民，居住在第三人袁秀荣住宅的前排房屋，属于隔壁邻居。在张绍渊死亡后，第三人张鸿斌作为袁秀荣长子身份出售父母的房屋，作为一般人的常理逻辑，被告阿不都拉江·那尤甫有理由相信第三人张鸿斌的行为就代表着母亲袁秀荣和其他兄弟姊妹的意见。被告阿不都拉江·那尤甫依约定分期支付了全部房款，该套房屋的所有权依据该房屋买卖合同转移至被告阿不都拉江·那尤甫。现第三人张鸿斌在十一年后以该套房屋属于母亲袁秀荣所有，第三人张鸿斌无权出让为由否认房屋买卖的辩解不符合法律规定。《中华人民共和国民法通则》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案诉争的房屋的共有人系第三人袁秀荣及其子女，第三人张鸿斌作为第三人袁秀荣的长子，也是该套房屋的共同共有人，享有共同的权利，承担共同的义务，因此第三人张鸿斌并非无处分权人。即使第三人张鸿斌在未征得第三人袁秀荣及其兄弟姐妹的同意下，擅自处分该共有财产，对其他共有人所造成的损失，理应由第三人张鸿斌承担赔偿责任，其次，从原告是否属于善意取得看，原告翟付有与被告阿不都拉江·那尤甫不具有亲属关系，不存在双方恶意串通的意思表示，因此原告翟付有主观上是善意的；被告阿不都拉江·那尤甫在转让该诉争房屋时，原告按照双方约定支付了对价，被告出具了卖房凭证，因此原告翟付有取得该套房屋是有偿的；2003年10月11日原告翟付有付清全部房款后，被告阿不都拉江·那尤甫将房屋交付给了原告，原告居住使用至今长达11年之久，因此原告翟付有已实际取得该套房屋；2003年原告翟付有在与被告阿不都拉江·那尤甫交易房屋时，房产交易的法律规定并不完善和健全，无法要求原被告必须到房产管理部门办理必要的过户交易手续，因此也不能以是否办理过户手续作为当时房屋交易的标准和依据。最后，从诚实信用的角度看，《中华人民共和国民法通则》规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第三人袁秀荣陈述称，第三人张鸿斌出让房屋一事在2012年才得知，此前该套房屋均是委托长子张鸿斌看管。从第三人袁秀荣出示的疾病诊断证明书看，袁秀荣是2010年8月被诊断为老年痴呆和认知功能障碍，而房屋转让是在2002年，作为该套房屋的原始所有权人，在长达八年的时间对自己的土木结构住房不过问，不查看，不关注冬日积雪的清扫和日常的维护不符合常理。现农场实施城镇化建设，对连队原有住房实施征收拆迁补偿，第三人袁秀荣在长达八年的时间未提出异议而此时对房屋买卖提出“不知情”，违反诚实信用原则。综上所述，第三人张鸿斌与被告阿不都拉江·那尤甫签订的合同不存在恶意串通等损害国家、集体及第三人利益等法律规定合同无效的情形，故本院对第三人袁秀荣的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决如下：一、原告翟付有与被告阿不都拉江·那尤甫于2003年10月11日签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回第三人袁秀荣的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。第三人独立请求权受理费50元，由第三人袁秀荣负担。
判决后，上诉人不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人袁秀荣没有将诉争房屋卖给被上诉人阿不都拉江·那尤甫和翟付有，也未委托张鸿斌出售房屋。张鸿斌擅自将诉争房屋出售给阿不都拉江·那尤甫，并出具证明，未经上诉人同意，也未告知上诉人，张鸿斌的行为侵犯了上诉人的合法权益，依法应认定为无效。根据庭审查明情况来看，阿不都拉江·那尤甫和翟付有于2003年10月11日就签订了房屋买卖协议，而张鸿斌于同年12月20日才将诉争房屋出售给阿不都拉江·那尤甫。因此，阿不都拉江·那尤甫出售给翟付有的房屋不是诉争房屋，而是其自己的住宅。一审法院在没有证据的情况下，认定张鸿斌于2002年将诉争房屋进行了转让，且由阿不都拉江·那尤甫和翟付有系善意取得，没有事实和法律依据。原判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。请求二审法院改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人翟付有辩称：一、诉争房屋在上诉人袁秀荣的丈夫去世后，就属于上诉人袁秀荣、被上诉人张鸿斌等人共有，而非上诉人个人财产。被上诉人张鸿斌于2002年将诉争房屋转让给被上诉人阿不都拉江·那尤甫时，上诉人袁秀荣在场，对房屋转让的事实，上诉人是知晓的。二、被上诉人翟付有从阿不都拉江·那尤甫处购买诉争房屋时，房屋是空置的，没有他人居住，也不知道房屋原产权人的情况。翟付有在诉争房屋居住十余年，并进行修缮、加盖，上诉人及其子女没有任何异议，也未主张过权利。因此，上诉人称不知道张鸿斌将诉争房屋转让的说法，与事实不符。三、2010年8月19日，上诉人就被诊断为认知功能障碍，现上诉人的监护人以上诉人名义诉讼，并称上诉人不知道诉争房屋已被转让的事实，其上诉理由不符合逻辑。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人阿不都拉江·那尤甫未到庭，也未提交答辩意见。
被上诉人张鸿斌辩称：同意上诉人意见。诉争房屋卖给阿不都拉江·那尤甫时，只是让他使用。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人袁秀荣对被上诉人张鸿斌将诉争房屋转让给被上诉人阿不都拉江·那尤甫的行为是否知晓；二、被上诉人张鸿斌与被上诉人阿不都拉江·那尤甫之间的房屋转让行为是否有效；三、被上诉人翟付有与阿不都拉江·那尤甫之间的房屋买卖合同是否有效。
一、关于上诉人袁秀荣对被上诉人张鸿斌将诉争房屋转让给被上诉人阿不都拉江·那尤甫的行为是否知晓的问题。
本案诉争房屋原系袁秀荣及其丈夫张绍渊的共有财产。2001年张绍渊去世后，其遗产由袁秀荣及其子女张鸿斌等人共同继承，在遗产未分割前，诉争房屋归袁秀荣、张鸿斌等人共有。张绍渊去世后，张鸿斌作为共有人之一将诉争房屋以2200元的价格出让给阿不都拉江·那尤甫的事实，有双方当事人的陈述、证明等证据证实，本院予以确认。上诉人袁秀荣诉称，张鸿斌将诉争房屋转让时未征求其意见，其也未委托张鸿斌转让房屋，其在2012年才知道诉争房屋被转让。对此，被上诉人阿不都拉江·那尤甫在原审时予以否认，并称张鸿斌转让诉争房屋时，袁秀荣在场，且未对房屋转让一事提出任何异议。可见双方在此问题上各执一词，且均只有本人陈述。故对上诉人袁秀荣是否知晓诉争房屋被转让一事，应当依法进行全面、客观地审核，并结合案件情况，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对双方的陈述有无证明力和证明力大小进行判断。根据庭审查明事实，袁秀荣于2010年8月才被诊断为老年痴呆和认知功能障碍，在其患病前，诉争房屋已被张鸿斌转让，并由他人长期居住使用了将近八年的时间。在此期间袁秀荣对诉争房屋的居住使用情况不闻不问，对他人在诉争房屋和院落里进行维修、加盖的行为不予制止，也未向有关部门和自然人主张过任何权利。袁秀荣作为诉争房屋的共有人长期怠于行使权利，其行为与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。袁秀荣的行为表明其对他人占有使用该房屋是明知的，无异议的。另被上诉人张鸿斌作为袁秀荣的长子，为了2200元的房屋转让款，长期向袁秀荣和其他共有人隐瞒其转让诉争房屋的事实，也不符合情理。因此，上诉人袁秀荣的监护人在上诉人患老年痴呆和认知功能障碍后，以上诉人的名义提出对诉争房屋转让的事实不知情，与庭审查明事实不符，且其陈述的证明力明显小于被上诉人阿不都拉江·那尤甫的陈述，本院不予采纳。原审根据庭审查明事实，结合本案案件情况，认定袁秀荣对诉争房屋转让的情况是知晓的，有事实和法律依据，本院予以确认。
二、关于被上诉人张鸿斌与被上诉人阿不都拉江·那尤甫之间的房屋转让行为是否有效的问题。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
本案诉争房屋虽系袁秀荣、张鸿斌等人共有财产，但该房屋已被共有人张鸿斌以2200元的价格出让给阿不都拉江·那尤甫，阿不都拉江·那尤甫亦支付了相应的对价，且诉争房屋已交付他人居住了十一年。现袁秀荣以张鸿斌转让诉争房屋未经其同意，侵犯其权益为由，主张转让行为无效，没有事实和法律依据。因为，根据法律规定，即使张鸿斌在未征得袁秀荣及其他共有人同意的情况下，擅自将诉争房屋转让给阿不都拉江·那尤甫，也不能当然认定转让行为无效，除非上诉人能够举证证实阿不都拉江·那尤甫在购买诉争房屋时与张鸿斌恶意串通，且未支付合理价格，否则应当维护阿不都拉江·那尤甫的合法权益。根据庭审查明的事实，张鸿斌与袁秀荣系母子关系，他不可能与阿不都拉江·那尤甫进行恶意串通损害袁秀荣等亲属的合法利益，且上诉人袁秀荣也未向法庭提交证据证实阿不都拉江·那尤甫在取得诉争房屋时存有恶意或未支付合理价格。阿不都拉江·那尤甫作为袁秀荣的邻居，在袁秀荣的丈夫去世后，有理由相信张鸿斌转让诉争行为代表了袁秀荣等共有人的意见。因此，一审法院认定阿不都拉江·那尤甫善意、有偿取得了诉争房屋，并无不当。如袁秀荣认为张鸿斌擅自处分共有财产的行为给其造成了损失，可另行起诉，要求张鸿斌承担赔偿责任。综上，被上诉人张鸿斌与被上诉人阿不都拉江·那尤甫之间的房屋转让行为系双方真实意思表示，且阿不都拉江·那尤甫善意、有偿取得了诉争房屋，其合法权益依法应予保护，双方之间的房屋转让行为合法有效。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于被上诉人翟付有与阿不都拉江·那尤甫之间的房屋买卖合同是否有效的问题。
张鸿斌将诉争房屋转让给阿不都拉江·那尤甫的事实有其出具的证明证实。虽然该证明的出具时间是2003年12月20日，但结合阿不都拉江·那尤甫与翟付有签订房屋买卖协议的时间和翟付有入住诉争房屋的时间等情况，可以证实张鸿斌在阿不都拉江·那尤甫与翟付有签订房屋买卖协议之前就将诉争房屋转让给阿不都拉江·那尤甫。因此，原审法院将张鸿斌与阿不都拉江·那尤甫之间的诉争房屋转让时间认定为2002年，并无不当。上诉人关于诉争房屋的转让时间系2003年，且阿不都拉江·那尤甫与翟付有签订房屋买卖协议与诉争房屋无关的上诉理由与本院查明事实不符，本院不予采信。阿不都拉江·那尤甫通过购买取得诉争房屋后，有权进行处分，其将诉争房屋转让给翟付有的行为没有违反法律规定，合法有效，依法应予保护。上诉人要求确认阿不都拉江·那尤甫与翟付有之间房屋买卖合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张玲玲
审判员 韩 卫
审判员 佘 文
二〇一四年九月十二日
书记员 郭 丽