重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11568号原告重庆市渝北区新城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路汉渝路68号，组织机构代码70943698-7。法定代表人黄庆高，总经理。委托代理人任佳佳，重庆远博律师事务所律师。被告邱双琼（又名邱令辉），女，1974年10月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区新城物业管理有限公司与被告邱双琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月17日受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员袁宗平、刘成均组成合议庭，适用普通程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区新城物业管理有限公司（以下简称：“新城物业公司”）的委托代理人任佳佳到庭参加了诉讼。被告邱双琼经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新城物业公司诉称，原告自2004年12月起为重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX花园小区全体业主提供物业管理服务，按照合同的约定从2010年1月起至2012年4月止按每月0.45元／平方米的标准收取物业服务费；从2012年5月起按每月0.52元／平方米的标准收取物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交费用千分之三的滞纳金。原告一直严格按照合同的约定提供物业服务。被告所购买的位于XX花园X-X-X-X号房屋，面积为121.99平方米，自2011年1月起至今，被告一直未按照合同的约定向原告交纳物业服务费。截至2014年6月30日，被告共计拖欠新城物业公司物业服务费2580.74元。原告多次催收无果。现原告起诉要求判令被告向原告支付2011年1月至2014年6月的物业服务费2580.74元及违约金（违约金以每月物业服务费为本金，从2011年2月1日起按每日3‰的标准逐月计算至所欠物业服务费清偿之日止）。被告邱双琼未作书面答辩。被告邱双琼在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告邱双琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理查明，原告新城物业公司系具有三级资质的物业服务企业。被告邱双琼系重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX花园小区X幢X-X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.99平方米，房屋用途系住宅。2010年4月25日，以重庆市渝北区XX花园业主委员会为甲方、原告新城物业公司为乙方，双方签订了《物业管理服务合同》1份。该合同约定，本物业服务期限为两年，即从2010年1月1日起至2011年12月31日止。本物业服务期的服务费按以下收费标准（以住宅建筑面积计算）：住宅按0.45元／月·建筑平方米（含所有公摊费用）；业主每月交物业服务费的时间为1日-10日，逾期不交纳物业服务费的，乙方有权追收或按法律程序追交。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求、物业管理费用等进行了约定。2012年5月7日，又以重庆市渝北区XX花园业主委员会为甲方、原告为乙方，双方签订了《物业管理服务合同》1份。该合同约定，本物业服务期限为两年，即从2012年1月1日起至2013年12月31日止。从2012年5月1日起住宅按0.52元／月·建筑平方米（含所有公摊费用）的标准交纳物业服务费，业主每月交物业服务费的时间为1日-10日，逾期不交纳物业服务费的，乙方有权追收或按法律程序追交。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求、物业管理费用等进行了约定。2014年1月8日，再次以重庆市渝北区XX花园业主委员会为甲方、原告为乙方，双方签订了《物业管理服务合同》1份。该合同约定，本物业服务期限为壹年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。本物业服务期的服务费按以下标准（以住宅建筑面积计算）从2014年1月1日起施行，住宅：0.60元／月·平方米（公摊费用由业主委员会在停车收取的清洁费中支付）；门面：1.00元／月·平方米；空置房及空置门面的物业管理服务费按建筑面积减半收取的标准交纳物业服务费；业主每月交物业服务费的时间为1日-10日，逾期未缴纳物业服务费的，乙方有权追收或按法律程序追交，并收取每天3%的违约金或滞纳金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求、物业管理费用等进行了约定。上述合同签订后，原告对XX花园小区提供了物业服务至今。从2011年1月起至2014年6月止期间，被告未向原告交纳物业服务费。2014年5月16日，原告通过向被告邮寄律师函的方式，向被告催收物业服务费，但被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费。2014年7月17日，原告要求判令被告给付从2011年1月起至2014年6月止期间的物业服务费2580.74元及违约金诉至本院。本案在审理中，原告自愿撤回要求被告支付从2014年1月至6月期间物业服务费滞纳金的诉讼请求。上述事实，有当事人举示的资质证书、物业管理服务合同、土地房屋权属登记卡、律师函、国内信函收据及邮件查单、当事人陈述以及庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，本案原告与业主委员会于2010年4月25日、2012年5月7日、2014年1月8日分别签订的《物业管理服务合同》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该三份合同对XX花园小区全体业主均具有约束力。原告对XX花园小区提供了物业服务，被告应当按合同约定向原告给付物业服务费。因被告房屋用途为住宅，根据原告与业主委员会于2010年4月25日签订的《物业管理服务合同》关于住宅物业服务费收费标准为0.45元／月·建筑平方米（含所有公摊费用）的约定，从2011年1月1日起至2011年12月31日止共12个月期间，被告应交纳的物业服务费为658.74元（0.45元／月·平方米×121.99平方米×12个月）；因原告与业主委员会于2012年5月7日签订的《物业管理服务合同》约定从2012年5月1日起住宅物业服务费收费标准为0.52元／月·建筑平方米，故从2012年1月1日起至2012年4月30日止期间，被告应当给付的物业服务费标准，参照2010年4月25日签订的《物业管理服务合同》关于住宅物业服务费为0.45元／月·建筑平方米的收费标准约定执行，为此，该时间段被告应给付的物业服务费为219.58元（0.45元／月·平方米×121.99平方米×4个月）。根据原告与业主委员会于2012年5月7日签订的《物业管理服务合同》关于从2012年5月1日起住宅物业服务费收费标准为0.52元／月·建筑平方米的约定，从2012年5月1起至2013年12月31日止共20个月期间，被告应交纳的物业服务费为1268.69元（0.52元／月·平方米×121.99平方米×20个月）。根据原告与业主委员会于2014年1月8日签订的《物业管理服务合同》关于住宅物业服务费0.60元／月·平方米的约定，从2014年1月起至2014年6月止共6个月期间，被告应交纳的物业服务费为439.16元（0.60元／月·平方米×121.99平方米×6个月）。因此，从2011年1月起至2014年6月止期间，被告应交纳的物业服务费共计2586.17元，但原告诉讼请求中仅要求被告给付物业服务费2580.74元，本院予以准许。对于原告要求被告给付从2011年1月起至2014年6月止期间的物业服务费的滞纳金诉讼请求问题，本院认为，原告与业主委员会于2010年4月25日、2012年5月7日签订的《物业管理服务合同》中并没有约定违约责任，故原告要求被告给付从2011年1月起至2013年12月止期间物业服务费滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案在审理中，原告自愿撤回要求被告支付从2014年1月至6月期间物业服务费滞纳金的诉讼请求，是当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邱双琼在本判决生效后三日内，给付原告重庆市渝北区新城物业管理有限公司从2011年1月起至2014年6月止期间的物业服务费2580.74元；二、驳回原告重庆市渝北区新城物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告邱双琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  袁宗平人民陪审员  刘成均二〇一五年二月九日书 记 员  易夕寒