辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第205号
上诉人（原审被告）：张增娟，女，汉族，1954年5月1日出生，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：汪德璞，男，汉族，1949年3月4日出生。
被上诉人（原审原告）：沈阳丰华物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区贵和街6号。
法定代表人：刘波，该公司总经理。
委托代理人：吴玲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：金澜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张增娟因与被上诉人沈阳丰华物业管理有限公司（以下简称丰华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民小字第835号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，公开进行了审理，上诉人张增娟的委托代理人汪德璞，被上诉人丰华物业公司的委托代理人吴玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告丰华物业公司一审起诉称：丰华物业公司于2009年10月28日与沈阳军东地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由丰华物业公司为鑫丰雅苑小区提供物业服务，服务费为0.8元／平方米／月。丰华物业公司依据合同履行了义务，但张增娟经多次催促仍拖欠物业费，现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院判决张增娟支付丰华物业公司物业服务费3752元；2、请求法院判决张增娟承担诉讼费。
原审被告张增娟一审辩称，物业公司服务不到位，2009年6月物业未履行治安管理职责，我的电动车存放在小区内，后来被盗，报案后仍未破案，物业公司有失职之处。另外我的房屋阳台、阁楼、飘窗等处的墙体、棚顶存在漏水情况，至今未有效维修。园区管理不到位，小区随便出入，安全性差，所以我没有缴纳物业费。
原法院审理查明，张增娟系沈阳市铁西区北四中路8号鑫丰雅苑小区4号262号房屋所有人，房屋建筑面积为111.74平方米。丰华物业公司与沈阳鑫丰房产开发有限公司于2007年11月1日签订了《前期物业服务合同》，物业服务费为每月每平方米0.80元。张增娟每月应交物业服务费89.39元。张增娟自2009年6月1日至2012年11月30日总计拖欠物业服务费3752元。张增娟所有房屋存在漏水情况。
原审法院认为，依据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，该物业服务合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。丰华物业公司与沈阳鑫丰房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对丰华物业公司及鑫丰雅苑小区全体业主及物业使用人均具有约束力，丰华物业公司按合同约定为鑫丰雅苑小区提供物业服务，张增娟作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。但张增娟房屋存在多处漏水，造成墙皮脱落。丰华物业公司在庭审中承认在2009年后未对张增娟房屋漏水情况进行维修。根据丰华物业公司房屋漏水及物业服务情况，本院酌情支持丰华物业公司请求的物业费的70%，既物业费为2626.4元（3752元×70%）。庭审中张增娟认为其房屋质量存在问题，与本案物业合同纠纷不是同一法律关系，本案不予处理。张增娟辩称丰华物业公司服务不到位、楼道卫生差、园区车辆停放管理差、楼道设施不维修等问题，因张增娟并未提供充足证据支持自己的诉讼观点，且涉及园区业主公共权益的物业服务问题，可由业主委员会依法行使权利，不宜由业主单独主张，故该院对于此抗辩理由不予采纳。建设一个祥和、文明的小区不仅需要物业公司按照物业委托合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持。丰华物业公司要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务，共创一个文明、和谐的小区。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、被告张增娟于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳丰华物业管理有限公司自2009年6月1日至2012年11月30日，物业服务费2626.4元（3752元×70%）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由原告张增娟承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，张增娟不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院撤销一审不当判决。支持上诉人向被上诉人支付50%物业费的合理诉求，请求支持上诉人要求物业公司给予上诉人失盗电动自行车价值70%的赔偿合理诉求，本案上诉费和一审诉讼费均由被上诉人承担。理由：1、上诉人所居住的案涉房屋自2006年11月30日购买入住起直至现在每逢雨季都发生多处严重漏水的状况，这是上诉人和被上诉人都认同的事实，否则被上诉人是不会主动提出给付70%物业费的请求。2009年直到现在，被上诉人再也没有给上诉人的房子维修过一次；2、上诉人于2009年6月4日存放在小区车棚中的一台新电动自行车被盗，价值2050元人民币。故请求二审法院依法维护上诉人的合理诉讼请求。
被上诉人丰华物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述，丰华物业公司提供的《前期物业服务合同》等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：依据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，丰华物业公司与沈阳鑫丰房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对丰华物业公司及鑫丰雅苑小区全体业主及物业使用人均具有约束力，丰华物业公司按合同约定为鑫丰雅苑小区提供物业服务，张增娟作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。原审法院根据丰华物业公司的物业服务情况，酌情支持丰华物业公司请求的物业费的70%，而上诉人提出被上诉人应按50%标准收取物业费，其理由为房屋漏水及电动车被盗。对此，原审法院认为其房屋质量问题与物业合同纠纷不是同一法律关系，不予处理，并无不当。关于上诉人提出的要求物业公司给予上诉人失盗电动自行车价值70%的赔偿的主张，本院认为，上诉人的该请求系为独立的二审新增加诉讼请求，本院对此请求不予审理。其可以另案主张权利。原审法院酌定给付物业费70%，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张增娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年一月十九日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2015）沈中民二终字第00205号
上诉人张增娟因物业服务合同纠纷一案，不服××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开（或不公开）开庭审理了本案。……（写明当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（未开庭的，写：“本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”）
……（概括写明原审认定的事实和判决结果，简述上诉人提起上诉的请求和主要理由，被上诉人的主要答辩，以及第三人的意见。）
经审理查明，……（写明二审认定的事实和证据）。
本院认为，……（根据二审查明的事实，针对上诉请求和理由，就原审判决认定事实和适用法律是否正确，上诉理由能否成立，上诉请求是否应予支持，以及被上诉人的答辩是否有理等，进行有分析的评论，阐明维持原判或者改判的理由）。依照……（写明判决所依据的法律条款项）的规定，判决如下：
……（写明判决结果。分四种情况：
第一、维持原判的，写：
“驳回上诉，维持原判。”
第二、全部改判的，写：
“一、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；
二、……（写明改判的内容，内容多的可分项书写）。”
第三、部分改判的，写：
“一、维持××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决的第×项，即……（写明维持的具体内容）；
二、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决的第×项，即……（写明撤销的具体内容）；
三、……（写明部分改判的内容，内容多的可分项书写）。”
第四、维持原判，又有加判内容的，写：
“一、维持××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；
二、……（写明加判的内容）。”）
……（写明诉讼费用的负担）。
本判决为终审判决
审判长李倩
审判员
二〇一五年一月二十日
书记员李颖