内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民初字第904号
原告赤峰鹏泰物业有限公司（以下简称鹏泰物业公司）。住所地：赤峰市。
法定代表人刘玉鹏，经理。
委托代理人王小龙，男，现住巴林右旗。
委托代理人隋晓滨，内蒙古松州律师事务所律师。
被告赤峰市昊赫房地产开发有限公司（以下简称昊赫房地产公司）。住所地：巴林右旗。
法定代表人宋仕首，经理。
委托代理人朱海泉，内蒙古庆州律师事务所律师。
委托代理人李艳婕，内蒙古庆州律师事务所律师。
原告鹏泰物业公司诉被告昊赫房地产公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹏泰物业公司的委托代理人王小龙、隋晓滨，被告昊赫房地产公司的委托代理人朱海泉、李艳婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏泰物业公司诉称，2010年9月30日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，约定被告公司开发建设的中和祥颐景园小区前期物业服务管理事宜由原告完成。合同约定了服务费用、经营管理、服务期限等条款和双方的权利义务关系。合同签订后，2010年10月1日，原告即入住小区并提供物业服务。可在原告履行合同的过程中，被告始终未能给付自己应承担的物业费（合同第七条第二项），不仅如此，被告在2013年3月不顾原告前期的大量投入，自己以低价收取物业服务费的行为，单方面强行终止了与原告签订的物业服务合同，迫于无奈，原告于2013年4月1日撤出了服务场所。时至今日，被告应承担的物业费一分钱都没有给付。现由于被告的不诚信行为已构成了根本违约，给原告造成了严重的损失。因此诉至法院，请求法院依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费及违约金共255483.43元，本案的诉讼费用由被告负担。
被告昊赫房地产公司辩称，1、原告关于要求被告给付自己应承担物业费的主张没有事实及法律依据，应予以驳回。
答辩人与原告签订的“前期物业服务合同”，明确约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用暂不交纳”。物业服务合同签订后，交付钥匙时原告已将出售房屋的物业服务费用借机收取，不存在未收、漏收的情况。
原告违约终止服务协议，并拒不退还保证金和物业费，致使合同不能履行，答辩人无需给付物业费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
2、原告关于答辩人单方终止合同之说纯属无稽之谈，人民法院的判决及原告自认的事实，能确定违约的是原告，是原告单方终止的物业服务合同。
原告在2012年年末交付楼房时利用发钥匙之际，向业主索要装修保证金提高至2000元每户，一期业主的装修保证金近2年不予退还，后业主上访旗政府、住建部门，原告又拒绝到物业管理部门交纳物业保证金，答辩人通知其处理后，原告先是放假后于2013年3月27日撤出服务现场。其后业主要求退还装修保证金、物业费，巴林右旗人民法院已作出实体判决。
人民法院查明认定事实确定原告违约，原告关于损失之说，没有法律依据，关于主张损失的诉求应驳回。
3、因原告的违约行为给被告造成巨额损失，因一期业主诉讼未出结果，损失未最终确定，答辩人现撤回反诉，待一期业主诉讼结束再一并主张违约责任。
原告鹏泰物业公司为支持自己的主张，向本庭提供以下证据：
1、提供《前期物业服务合同》1份，证明原告和被告双方达成了协议，按照该合同的第七条第二款以及合同中的第三条的约定被告应履行的义务。被告质证：有异议，（1）对该份合同与2013年二期业主、原告和被告关于物业合同纠纷中的条款结构不一致，真实性要核实，在（2013）年右民初字第926号民事案件中被告也提供了物业服务合同。（2）第七条第二款，明确约定已竣工尚未出售或者未交给原告的物业管理费暂不交纳。前期物业服务合同与法院确认和双方认可的合同条款不一致，也应该按照双方认可的条款执行。（3）本案是物业服务合同纠纷，人民法院才将原告物业公司什么时间从被告处领取的钥匙作为争议的焦点，来确定原告物业服务的范围和平米数和物业服务的时间，也才能确定被告的楼房是否竣工及售出的楼房有哪些，在不在物业服务和收取物业费的范围之内，但原告提供的合同都未提及。（4）物业管理条例及赤峰市关于物业管理条例都明确规定前期物业合同签订满两年或者入住率达到75%以上，物业公司与物业委员会签订物业合同，前期物业合同，也就不再具有约束力。
2、提交“521户的登记本”（复印件）1份，证明跟业主建立了物业台账。还证明原告给业主服务的面积，剩余的面积由被告来承担。被告质证：（1）对于这份证据是原告自行制作的，不能证明原告自行制作的台账记载的时间、范围、服务的具体户数及平米数就是原告当时具体接受的范围和平米数，原告没有未登记和不收取物业费的情况，该组证据既不能证实原告领取钥匙时服务的范围，也不能证实未登记的部分由被告来交纳物业费。（2）按物业合同在交付房屋时原告利用发放钥匙时收取了物业费和保证金，未售出部分无需承担物业管理费，这与（2013）右民初字第926号民事判决一致，也与双方认可的事实一致，同时在赤峰市境内这是一种行业习惯。
3、提交申请人民法院调取的“中和祥颐景园一期和二期的建设工程规划许可证”1份，证明原告为被告提供物业服务的面积，一期的建筑面积是89294.04平方米，二期的建筑面积是26705.69平方米，合计是115999.73平方米。被告质证：（1）真实性没有异议，该组证据能够确定被告开发建设的中和祥颐景园一、二期的面积，但与原告应收取的物业管理费以及被告应承担的物业管理费不具有关联性，原告与被告签订的前期物业服务合同明确约定原告收取物业管理费的范围、物业费的计算方式，并没有约定原告从事物业的范围是115999.73平方米，没有约定按平方米来收取物业费，原告自己提供的第二组证据证明是以户为单位向业主收取的，被告不是交纳物业费的主体，原告按实际服务的业主的范围和涉及到的平方米数收物业费，而不是以规划证上载明的数据收取物业费。（2）前期物业服务合同约定未售出部分或未移交给原告的部分暂不交纳物业管理费，从原告制作的登记档案收取物业费的范围上也能反映出没有售出的和未交工的不交纳物业管理费。（3）原告按合同约定收取物业管理费是原告自行行为，没有证据证实至2012年11月或2013年3月原告撤出时，被告楼房未售出的范围，因此该证据不能证实原告所要证明的问题。
原告提供的《前期物业服务合同》第七条的内容与被告提供的《前期物业服务合同》第七条的内容不一致，物业服务的521户登记本及“中和祥颐景园一期和二期的建设工程规划许可证”不能证明已竣工但尚未售出或者因被告的原因未能按时交给物业买受人的纳入物业管理范围的楼房的面积，与原告的主张没有关联性，本院对此不予认定。
被告昊赫房地产公司为支持自己的主张，向本庭提供以下证据：
1、提交《前期物业服务合同》1份，证明：（1）2010年9月30日，原、被告签订前期物业服务协议，该协议第七条第二款明确约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用暂不交纳”。（2）该合同因原告的违约单方终止行为履行至2013年3月27日后没有履行。（3）被告提供的合同与原告提供的合同部分不一致，但被告提供的合同是经法院确认效力的，原告提供的合同因双方对部分条款的内容有异议，不能作为本案的依据。（4）前期物业服务合同于2010年9月30日签订至2013年3月27日原告撤出服务现场终止合同，已经达两年零六个月之久，物业管理条例及赤峰市关于物业管理实施办法的规定，前期合同履行两年或入住率达75%，应由物业管理公司与业主委员会签订合同，原告依据该合同进入服务现场后的实际服务主体也包括业主，2013年业主起诉原告要求返还物业费和装修保证金，能证明合同主体包括业主，因此物业服务合同的效力现在有待确定。原告质证：（1）对真实性有异议。（2）原告所指的前期物业服务合同是房产部门备案的合同，应以这份合同为依据。
2、提交“（2013）右民初字第926号民事判决书”1份，证明原告于2013年3月27日撤出，是原告单方终止合同，而非是被告。原告质证：对被告证明的内容有异议，该判决书的内容并不是原告所主张的真实内容，对此原告方就该判决曾提出过上诉，二审中双方调解了此案，被告以此来证明原告存在违约，我方不认可。
3、提交于2013年11月5日原告的上诉状、（2014）赤民二终字第49号调解书各1份，证明：（1）原告的上诉状，认可巴林右旗人民法院除物业服务时间之外的事实，认可被告2013年3月5日通知其解决相关投诉事宜后，其开始不履行合同义务于2013年3月27日撤出的事实。（2）调解书能够说明和证实，原告认可一审判决书的效力，同意判付的款项，赤峰市中级人民法院做工作，如果原告按照约定的时间给付，被告负担40000元，否则执行原判决，原判决合法有效，能够作为证据使用。原告质证：在（2013）右民初字第926号判决书中和二审的案件中原告没有认可自己有违约行为，不能以法官的主观意见作为依据。
4、提交“商谈记录”1份，证明2013年4月2日撤出服务场所，停止了服务。原告质证：（1）都是被告工作人员签署的，没有原告的工作人员。（2）被告所认可的记录说明了双方是协议撤场，不存在违约行为。
（2013）右民初字第926号民事判决书和（2014）赤民二终字第49号调解书都是生效的法律文书，为有效证据。从这两份法律文书确定的内容看，原告于2013年已经对部分业主进行了物业服务并收取了纳入物业管理范围的已竣工且已经出售的楼房的相关物业费，因其违约撤出物业服务场所是产生业主向其索要物业费、装修保证金、楼道粉刷费的原因，所以由此产生的“原告的上诉状”及“物业服务纠纷商谈记录”具有关联性，应予采信。被告提供的《前期物业服务合同》有原告及其法定代表人的印章，虽然庭审中原告不认可，但其不要求对加盖的印章的真伪进行鉴定，为有效证据。
经审理查明，2010年9月30日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》及《物业合同补充协议》，该合同约定被告将其开发建设的中和祥颐景园前期物业服务管理事宜由原告完成。该《前期物业服务合同》第三章第七条约定了如“业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按全年交纳”等条款，但是原、被告提供的该合同的部分条款不一致。原告提供的《前期物业服务合同》第三章第七条第二款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳；被告提供的《前期物业服务合同》第三章第七条第二款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用暂不交纳。该合同第九章第三十二条约定，本合同期限自2010年10月1日至2015年9月30日止，在本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定，昊赫公司（本案被告）与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。2012年11月25日，原告鹏泰物业公司与被告昊赫房地产公司又签订了一份《物业服务补充协议》，约定多层及高层的物业费均为0.6元／平方米，同时在补充协议的第4条约定，装修保证金由原告收取。上述两份合同签订后，原告入驻到该小区内进行服务，同时向每户收取了800元和2000元不等的装修保证金，在收取该费用的同时由业主作为买受人在《中和祥颐景园小区装修使用协议书》上签字，该协议中除约定了装修的注意事项外，对收费标准也作了明确约定，同时约定收取的装修保证金经过三个月的使用后，业主凭收据可退回。原告还按照每户430元的标准收取了垃圾清运费、楼道粉刷费、公共照明费。另查明，在本院作出的（2013）右民初字第926号民事判决中认定，原告鹏泰物业公司于2013年3月27日单方终止物业服务，撤出巴林右旗大板镇中和祥颐景园小区，现该小区物业暂由被告昊赫房地产公司管理，被告昊赫房地产公司在庭审中称原告于2013年4月1日全部撤出。
本院认为，本案的焦点是对关于原、被告双方所签订的《前期物业服务合同》第三章第七条第二款“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业”范围的确定问题。该合同的物业服务范围指的是“竣工但尚未出售”的楼房面积，如果被告承建的楼房未竣工或者说根本就未开工建设，则无需原告的物业服务。原告鹏泰物业公司不能提供被告昊赫房地产公司交给其已竣工但尚未出售的楼房钥匙的时间（出售时间）以及竣工楼房的时间及面积，以被告昊赫房地产公司向巴林右旗住房和城乡建设局申请的《建设工程规划许可证》确定的准许建设的楼房面积减去其自行确定的为业主进行物业服务的面积，作为被告昊赫房地产公司应支付给其物业费的面积，有可能包括了被告承建的楼房未竣工或者说根本就未开工建设的楼房面积，因此该计算依据不充分，且被告昊赫房地产公司提供的《前期物业服务合同》第三章第七条第二款约定了“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用暂不交纳。”，原告鹏泰物业公司在庭审时虽不认可，但其不同意对该合同上加盖的印章的真伪进行鉴定，所以这一约定应为双方的真实意思表示，对被告昊赫房地产公司称“原告鹏泰物业公司提供的《前期物业服务合同》只是为了建立物业管理档案所用”的意见，本院应予采信。故原告鹏泰物业公司的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告鹏泰物业公司的诉讼请求。
案件受理费5132元，由原告鹏泰物业公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 韩 玉 惠
代理审判员 宋 艳 丽
人民陪审员 额尔敦其木格
二〇一四年九月十一日
书 记 员 图 雅