广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2043号
上诉人（原审被告）广州解放鞋业城，（大德路口至大新路口地段）。
法定代表人欧铨枝，职务总经理。
委托代理人王汉彬，广东五羊律师事务所律师。
委托代理人龙智勇，广东五羊律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）陈桂芬，女，汉族，1977年8月10日出生，身份证住址广东省高要市活道镇山塘口村委会双河村*号。
委托代理人莫穗玲，广东金宏桥律师事务所律师。
上诉人广州解放鞋业城因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈桂芬在原审诉称，原告与被告于2007年5月1日签订租用被告广州解放鞋业城商场自编号B场33号的租赁合同，合同期限为2007年5月1日至2010年8月30日止，原告以该铺作经营批发鞋业。合同签订后，原告除交付合同履行保证金16500元给被告，还每月交付租金5500元及履行合同约定的其他事项。但被告在2010年1月30日在商场贴出通知，告知各租户“从2010年3月1日开始工程大约需要两个月左右，整改工程完成后各租户在原地址继续经营”。原告信赖被告的承诺，按其要求在2010年2月27日前办理租赁的商铺及配合被告办理停业等相关手续。原告因被告的建设行为停止营业产生系列的损失。2010年10月18日前一个月被告已整改完毕，却没有按其在2010年1月30日的承诺，让原告回迁原址继续经营至合同顺延期满，而是偷偷将原告的B场33号卖给其他不相关人员作经营之用。原告由于被告的违约行为产生经营收入损失、工人工资、仓库租金支出损失等。故起诉请求判令：1、被告返还原告保证金16500元；2、被告支付原告三个月赔偿金16500元；3、被告支付原告损失140320元（包括收入损失68320元、仓库租金支出损失23200元、工人工资支出损失48800元）。
广州解放鞋业城在原审辩称，不同意原告的第2至4项诉讼请求，租赁合同已因政府行为于2010年2月底解除并终止，而并非被告单方提前解约，故被告不存在任何违约的情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。如原告确实有交纳保证金，同意退回保证金给原告。
原审法院经审理查明，2007年5月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方广州解放鞋业城商场自编号为B场33号的商铺作为经营场地使用，租赁期限自2007年5月1日起至2010年8月30日止；月租金为5500元，乙方必须在每月1－3日内一次性向甲方缴纳当月的租金、水电等一切费用；乙方在签订本合同的时候，已向甲方一次性交纳16500元作为保证金，以保证合同的顺利进行，合同期满后，乙方结清各项费用后，甲方将保证金退还给乙方（不计利息）；在租赁期内，如甲方因建设需要，提前三个月通知乙方，乙方应无条件退场；在租赁期内，甲方不得无故收回铺位而终止合同，否则，甲方赔偿乙方三个月租金；在租赁期内，如本地段因国家建设需要征用的，或出现不可抗拒等自然灾害，致使本合同不能继续履行而需要解除的，乙方在结清各项费用后方可解除合同，甲、乙双方均不承担责任，乙方应无条件退出铺位，甲方无须对乙方作出任何的补偿等。合同签订当日，原告向被告支付了保证金16500元。
2010年1月30日，被告向包括原告在内的广州解放鞋业城租户发出《通知》，称：根据《广州2010亚运城市行动暨赛时运行工作方案》及《广州市亚运主干道及场馆周边环境整治的工作方案》的要求，解放鞋业城属于此次整治景观范围之内，要对原建筑物重新规划整改，将原简易结构改造成钢筋混凝土结构。从2010年3月1日开始工程大约需要两个月左右，整改工程完成后各租户在原地址继续经营。因此，特通知各租户必须于2010年2月27日前将档口所有物品搬离现场，否则到工程动工之时责任自负。原告依据该通知于2010年2月底迁出了涉案商铺。原、被告无达成解除合同的协议。
2010年10月18日，被告向原告发出《关于租赁合同到期终止的通知函》，称B场33号商铺的租赁合同已到期，并通知原告办理租赁押金、保证金的退还手续等。
2010年11月17日，原告委托广东金宏桥律师事务所莫穗玲律师向被告发出《律师函》，要求被告按《租赁合同》履行权利义务，在2010年11月20日前将原告向被告承租的对应商铺交付原告使用等。
为证明2010年1月21日收到政府部门的整改通知以及政府部门要求整改工程须于2010年5月15日前完工，被告提交了2010年1月21日由广州市越秀区建设和市政局发给广州市建筑置业公司的《关于提请做好解放路大德路至大新路段东侧地块迎亚运环境综合整治工作的函》，告知在亚运前需要对解放鞋业城进行综合环境整治，广州市建筑置业公司应于2010年1月31日前落实环境改造工作计划，并保证于2010年5月15日前完成全部改造工作等。
原审庭审中，被告称：解放鞋业城的土地使用权是属于广州市建筑置业公司的，被告向其承租并建设商铺对外出租。原、被告均确认：解放鞋业城的整治工程于2010年10月底完成；原告向被告缴纳租金至2010年2月。
对于解放鞋业城整改完毕后被告有否通知原告回迁原址经营的问题，被告称：有口头通知原告回商场继续经营，因双方对有关租赁事宜协商不成，故原告没有继续承租，但没有书面证据证明。原告则称被告没有通知其回去商场经营。
另，原告为证明其停业损失，提供了以下证据：1、2009年1月至2010年1月的完税凭证共13张，上述完税凭证的填发日期均为2010年11月9日，金额均为178.4元；2、案外人陈水志向广州市教育电机厂承租仓库的协议（租期自2009年1月13日至2011年1月14日）和2009年12月至2011年1月的租金发票（付款人为陈水志）；3、2010年3月至10月的工资表，记载上述期间每月均有梁某、陈二妹、黄国华、陈树辉四人签收领取工资；4、证人梁某出庭提供的证人证言，梁某在庭审中称：其在2009年至2010年10月期间为原告打工，负责在仓库整理货物和送货工作，2010年3月前工作地点在解放鞋业城B场，2010年3月至10月工作地点位于大新路135号的仓库。
原审法院认为，原、被告双方在自愿基础上签订的《租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因亚运需要整改，被告通知原告暂时搬出涉案商铺，待整改完毕后再回原址经营，双方并无约定解除合同，而属于约定中止合同的履行，至整改完毕后恢复履行，故应自原告返回原址经营之日顺延未尽之租期。被告在整改完成后以合同到期为由不再提供该商铺给原告继续经营，属于单方终止合同，已构成违约，依约应承担违约责任。原告请求被告退回保证金及支付相当于三个月租金的违约金符合合同的约定，原审法院予以支持。原告提供的完税证、房屋租赁合同、租金收据及工资表和证人证言并不能直接证明因涉案商铺停业而产生的损失，故不能认定原告的实际损失高于约定违约金。因此，对原告另要求被告赔偿停业损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，原审法院判决如下：一、被告广州解放鞋业城应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈桂芬退还保证金16500元。二、被告广州解放鞋业城应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈桂芬支付违约金16500元。三、驳回原告陈桂芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3766元（原告陈桂芬已预付），由原告陈桂芬负担3141元，被告广州解放鞋业城负担625元。
判决后，广州解放鞋业城不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人根本没有违约，一审不应判决上诉人支付违约金。1、上诉人一审递交的广州市城乡建设委员会穗建环纪（2010）19号会议纪要《关于协调越秀区解放路南段房地产地块迎亚运环境整治工作的会议纪要》、广州市越秀区建设和市政局《关于提请做好解放路大德路至大新路段东侧地块迎亚运环境综合整治工作的函》、广州市越秀区建设和水务局越建水会记（2010）37号会议纪要《关于解放路解放鞋业城复建骑楼协调会的会议纪要》和中共广州市越秀区委办公室越委办（2010）40号会议纪要《关于解放路复建骑楼工程问题的会议纪要》等四份政府红头文件，均已证实上诉人通过《租赁合同》出租给被上诉人使用的广州解放鞋业城商场B场33号商铺，包括该商场其他的商铺，均全部是上诉人承租广州市建筑置业有限公司的房产。而房产的所有权和迎亚运环境整治以及退缩复建骑楼的责任主体，则由广州市建筑置业有限公司与越秀区建设局做好对接并解决拆迁改造的有关经费。为此，上诉人与各商铺的承租户（包括被上诉人）都属被动拆迁，根本无法预测回迁复业的时间。2、再从被上诉人一审递交的上诉人2010年1月30日《通知》和广州市越秀区越秀企业信息中心《通知》这二份证据的内容来看，上诉人和广州市越秀区越秀企业信息中心完全是配合了政府迎亚运环境整治工作，才让各商铺业户临时搬迁并办理暂时停业的。为此，请二审合议庭的法官留意这二份通知里面的“……整改工程完成后各租户在原地址继续经营……”和“由于商场整改需要办理3-6月的停业手续……”的内容，便能清晰地知道上诉人自始至终是为了服从和配合好政府迎亚运环境整治，同时亦为了避免业户停业后继续交纳税费会造成其它损失而进行工作的。因此，上诉人根本就没有意图违反《租赁合同》，和所谓借配合政府迎亚运环境整治工作之机会终结与各业户（包括被上诉人）原承租关系的行为故意。3、至于后来各业户无法按时回原地址继续经营和有一部份业户（包括被上诉人在内的15个业户）不能再回原地址继续经营的原因，先是政府迎亚运环境整治工作的复建工程未能按原定时间完工，后又出现了在此过程中由于政府的城市规划改变，要求广州市建筑置业有限公司复建整治工程的占地面积全部要从马路面往内退缩6米，以至整治后上诉人的鞋业城减少了600多平方米面积的场地，唯有将原有的63个档铺缩减为28个，所以才出现了有相当一部份业户不能再回原地址继续经营的情况。这一系列的责任不在上诉人，而是不可抗力的政府迎亚运环境整治工作造成的，上诉人缩减了经营面积600多平方米，即实际少了45个档铺。如果讲被上诉人是受害者的话，上诉人同样是更大的受害者。因此，一审以被上诉人不能回原地址经营而判决上诉人支付违约金，明显有违《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”这一法律规定。故请求撤销原审判决第二项。
陈桂芬答辩称同意原审判决。
二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。
二审中，本院致函广州市规划局了解广州解放鞋业城所使用建筑物是否合法建筑物，该局回复其局同意解放鞋业城临时商铺工程使用期限至2010年10月31日。
本院认为，《租赁合同》是广州解放鞋业城与陈桂芬的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。该合同约定租赁期至2010年8月30日止，但因亚运整改需要，陈桂芬依照广州解放鞋业城的通知于2010年2月底暂时搬出涉案商铺，现广州解放鞋业城在整改完成后以整改及整改导致经营面积减少系不可抗力为由不再提供该商铺给陈桂芬继续经营，鉴于：1、广州解放鞋业城通知陈桂芬迁出时亦告知陈桂芬整改工程大约需两个月时间，整改工程完毕后在原地址继续经营，虽整改工程到2010年10月才完成，但在双方未能协商一致解除合同的情况下，陈桂芬应可返回涉案商铺经营，履行尚未履行的租赁期间，广州解放鞋业城主张租赁期满不成立；2、广州解放鞋业城主张整改后其经营面积减少，但未提供证据予以证明，本院不予采信；3、虽整改是基于政府的要求，但整改既未导致解放鞋业城的整体灭失，亦无导致经营面积的减少，故广州解放鞋业城主张因政府行为属于不可抗力，合同已于2010年2月底解除理由不成立。故广州解放鞋业城该行为已构成违约，依约应承担违约责任，原审判决广州解放鞋业城退回保证金及支付三个月租金作为违约金符合合同的约定，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；广州解放鞋业城的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费625元由广州解放鞋业城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 姚伟华
代理审判员 张 怡
二〇一一年××月××日
书 记 员 蔡 峰