上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2967号
原告（反诉被告）林榕，女，住福建省。
委托代理人倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司，住所地北京市。
法定代表人邹星，董事长。
被告北京网展时代科技有限公司上海分公司，注册地上海市。
负责人孙沙沙，职务销售总监。
被告邹星，男，1983年11月5日出生，汉族，住湖北省。
以上三被告共同委托代理人李玉珠，上海博拓律师事务所律师。
以上三被告共同委托代理人闫煜伟，上海博拓律师事务所律师。
原告林榕诉被告北京网展时代科技有限公司、北京网展时代科技有限公司上海分公司、邹星房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。2015年1月6日，经原告林榕申请，本院追加邹星作为本案被告参与诉讼。2015年1月20日，被告北京网展时代科技有限公司提起反诉，本院于2015年1月26日受理了反诉，并于2015年3月10日、3月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）林榕的委托代理人倪富华、被告（反诉原告，以下简称被告）北京网展时代科技有限公司、被告北京网展时代科技有限公司上海分公司、邹星的共同委托代理人李玉珠、闫煜伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经当事人合意，本案延长简易程序一个月。
原告林榕本诉诉称，2013年10月9日，被告北京网展时代科技有限公司（以下简称“网展时代公司”）与搜候（上海）投资有限公司（以下简称“搜候公司”）签订《租赁协议》，约定，被告网展时代公司承租搜候公司所有的上海市1503室房屋（以下简称“涉讼房屋”），租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，租金为每月人民币56，374.62元。2014年2月13日，搜候公司将涉讼房屋转让给原告。2014年4月19日，原告与被告网展时代公司签订《租赁合同补充协议》，约定，从2014年5月起，由原告向被告网展时代公司收取租金。实际履行中，一直是被告北京网展时代科技有限公司上海分公司（以下简称“网展时代上海分公司”）承租并支付租金，原告按照被告网展时代上海分公司的要求开具抬头为被告网展时代上海分公司的发票。根据租赁协议的约定，被告网展时代上海分公司与被告邹星对合同承担连带责任。自2014年9月起，被告网展时代上海分公司无故不再支付租金。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告网展时代上海分公司之间的租赁关系并返还房屋；2、三被告向原告支付租金169，123.86元；3、三被告向原告支付损失453，884.50元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：判令三被告向原告支付损失733，975.6119元。后原告认为，双方租赁合同应于原告提起诉讼之日即2014年11月10日解除，故变更第二项诉讼请求为：要求判令三被告支付2014年9月1日至11月10日的租金131，540.78元。
被告北京网展时代科技有限公司、北京网展时代科技有限公司上海分公司、邹星共同辩称并被告北京网展时代科技有限公司反诉诉称，2014年7月，被告网展时代公司因故与原告协商解除租赁合同，8月5日，原告称已找到新的承租人同意解除租赁合同，并要求被告方于8月底搬离。被告方已经于2014年8月15日搬离了涉讼房屋，并支付租金至8月底，双方租赁合同已经合意解除，故不同意原告的诉讼请求。但对三被告承担连带责任没有异议。依据补充协议的约定，被告网展时代公司交纳的租赁保证金已转给原告，故反诉要求判令：1、确认原告与被告网展时代公司于2014年8月15日解除《房屋租赁合同》补充协议；2、原告返还保证金169，123.86元。
原告林榕反诉辩称，原告与被告方没有达成解除合意，被告方是擅自搬离，故不同意反诉请求。
经审理查明，2013年10月9日，被告网展时代公司（乙方）与案外人搜候公司（甲方）签订租赁合同一份，约定乙方承租涉讼房屋，甲方于2013年9月16日前向乙方交付房屋，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，月租金56，374.62元，每月首日或之前支付，租金三年内不变，保证金为3个月租金，即169，123.86元。合同补充条款约定，乙方承租涉讼房屋拟用作注册新公司，新设公司营业执照签发之日起10个工作日内按照甲方要求办理合同换签手续，完成换签手续之日起新设公司继续履行合同项下承租方一切权利义务，且乙方对新设公司履行合同项下义务承担不可撤销连带保证责任。补充条款5.5条第（5）项约定，乙方向甲方拖欠支付合同规定的包括但不限于租金、管理费、其他费用、水、电、煤气、电话及电讯（如适用）费用等各项费用中任何一项或多项或全部，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付每日0.3%的迟延支付违约金／滞纳金，因乙方迟延缴纳水、电、煤气、电话及电讯（如适用）费用而引起的任何罚款／滞纳金都应由乙方独自负担。补充条款第10.3条约定，乙方应在合同期满或提前终止之前办妥注册地址的注销或变更手续，违反该约定的，保证金不予退还，并赔偿甲方一切损失。补充条款第16.1条约定，甲方擅自解除合同的，影响乙方支付2倍保证金的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追偿。第16.2条第（11）项约定，乙方中途擅自退租的，甲方有权提前收回房屋，并无需承担任何装修费、设备添加费的补偿。第16.3条约定，发生第16.2条情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；（2）乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；（3）前述违约金应在合同解除后7日内一次性支付。第16.7条约定，在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行合同而依照法律或合同向乙方行使任何权利的前提下，如乙方未按时支付合同所定的租金、管理费或任何其他费用的全部或一部分（以下简称“欠款”）超过十四天或乙方违反、不履行合同规定之任何条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后七天内未予纠正，甲方可行使下列权利：（a）甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于合理的法律费用，包括律师费和诉讼费，不管是否开始法律程序……合同附件六“特别条款”第一条约定，乙方在涉讼房屋内新设公司，新设公司完成工商登记后，由新设公司承租涉讼房屋，乙方及邹星对新设公司履行合同项下义务承担不可撤销连带保证责任，若新设公司未能成立，则由乙方继续履行合同，被告邹星对乙方履行合同项下义务承担不可撤销连带保证责任。
2013年10月14日，被告网展时代公司在涉讼房屋内注册成立被告网展时代上海分公司。
2014年2月13日，原告登记为涉讼房屋的产权人。
2014年4月15日，原告与被告网展时代公司、搜候公司签订补充协议一份，约定，因原告与搜候公司签订了房屋买卖合同，原告取得了涉讼房屋的产权证，租赁合同中原出租人搜候公司由新出租人原告取代，租赁保证金转至原告指定帐户。
后因被告方搬离涉讼房屋，故涉讼。
审理中，关于被告方搬离的时间，被告方陈述，因经营不善，租金负担过高，故与原告进行协商提前终止合同，原告要求被告方于2014年8月底前搬离，被告方遂于2014年8月15日搬离。为此，被告提供了三名证人，证人徐柏廷陈述，其于2014年4月至2015年1月供职于被告网展时代上海分公司，2014年8月2日、3日左右，原告到证人处协商租赁事宜，原告同意被告方搬离，由证人与搜候公司售楼处蒋小姐负责找到下一个租客，由证人公司承担中介费以及一个月免租期损失，剩余的押金和物业的押金都退还被告方。8月5日、6日左右，蒋小姐找到了租客，该租客愿意在8月底9月初租下涉讼房屋，要求被告方承诺在8月底前搬离，因为当时被告方还没有找到新址，所以没有同意。8月7日左右，证人电联蒋小姐，表示已经找到新址，同意签署之前的协议，但蒋小姐不同意，原因是租客出国了。被告方于8月15日搬离了涉讼房屋，支付了搬离当月的全部房租，但因为要继续找租户，所以钥匙一直在证人处没有返还。证人张颍陈述，其在被告网展时代上海分公司任出纳，2014年8月，原告到被告公司会议室，之后证人张颍听证人徐柏廷说原告已经同意被告方搬离，之后陆续有人来看房，8月15日搬离涉讼房屋，房屋支付了一个月，但2014年7月-8月的发票没有开。证人陈建锌陈述，其在2014年5月至10月在被告网展时代上海分公司任销售顾问，2014年8月初，听到证人徐柏廷说月底要搬走，之后公司搬到了金沙江路的金沙广场。原告对证人张颍和证人陈建锌的证言不予认可，认为系听他人所说，没有证明力。证人徐柏廷的证言证实了是被告方经营不善单方解除合同，按照证人徐柏廷的陈述，被告方应负责为原告找到下家才能解除合同，但被告方并未找到下家。原告陈述，原告从未与被告方协商过提前解约事宜，原告系2014年11月发现被告方擅自搬离，后通过中介找到了新的租户，于2014年12月6日与新租户签约，约定在签约日前交付涉讼房屋，起租日为2015年1月20日。故原告不认可上述证人证言。本院认为，被告方的三位证人，均自认在本案纠纷发生时为被告方工作人员。三位证人与被告方有利害关系，证人张颍、陈建锌的证言属于传来证据，证人徐柏廷的证言无其他证据予以佐证，故本院难以采信。
被告方确认，涉讼房屋钥匙没有返还，原因是原告要求被告方寻找新的租户。被告网展时代上海分公司尚未注销。
被告方另提供《搬场服务合同》一份及建行网上银行电子回单一份，合同显示委托方为上海锦呈网络科技有限公司，受托方为上海弘禄搬场有限公司，搬迁原址填写为上海市901／902室，搬迁新址填写为涉讼房屋，两处地址右侧标有互换箭头。搬场时间为2014年8月11、12、13日。电子回单显示，上海市锦呈网络科技有限公司于2014年8月19日向上海弘禄搬场有限公司转账支付搬场费7，500元，收款人帐号与合同约定一致。原告对上述两份证据不予认可，认为合同在搬迁地址处有修改，且委托方为案外人，与被告方无关。原、被告一致确认，原告开具给被告方的押金收据及部分租金发票按照被告方的要求，抬头为上海锦呈网络科技有限公司，原告开具的租金发票也按照被告方要求抬头为上海锦呈网络科技有限公司。本院认为，搬场合同的委托人与押金收据、租金发票中的付款人一致，委托人付款的情况与合同约定相符，符合证据三性，本院对该合同及付款凭证予以认可。
关于租期内的费用，被告方确认，所有费用已经结算到2014年8月底。原告确认，涉讼房屋租金及物业管理费付至2014年8月底，但被告方应当支付至2014年12月1日，另尚有电费未结清。为此原告提供了北京锦融物业管理有限公司上海第二分公司2014年12月8日发出的《客户付款通知书》，通知书显示客户名称为被告网站时代公司，催讨费用包括：2014年7月电费6，630元、8月电费2，847.50元、9月电费190元、10月电费26.25元，以及2014年9月-12月物业管理费9，104.48元／月，共计38，475.65元。原告方确认，原告不同意先行垫付。被告方确认，被告方在物业公司处尚有押金未退还，被告方同意支付2014年8月以前的电费，可以用物业管理费押金予以抵扣，剩余押金返还被告方。经本院释明，原告未在本院规定期限内予以垫付。
关于第三项诉讼请求中所主张的赔偿，原告明确包括如下几项损失：1、租金逾期付款损失，计算方式为：56374.62×0.003×90＋56374.62×0.003x62＋56374.62×0.003×30。共计30，442.2948元；2、免租期损失，包括本案争议租赁合同约定的自交房日2013年9月16日至起租日2013年12月1日期间共计2.5个月的免租期租金损失140，936.55元，以及原告给与下家的1.5个月免租期损失89，013元；3、解除合同的违约金，相当于保证金金额即169，123.86元；4、律师费20，000元；5、逾期支付物业费、电费的违约金，计算方式为6630×0.003×4×30＋9104.48×0.003×2×30＋2847.5×0.003×3×30＋9104.48×0.003×30＋190×0.003×2×30＋26.25×0.003×30，共计38，475.65元。上述五项合计733，975.6119元。被告方不同意支付上述损失，并且认为违约金计算标准过高，被告方已经多支付了半个月的租金，原告并无损失。
以上事实，有上海市房屋租赁合同及补充协议、房地产权证、客户付款通知书、律师费发票、收据、搬场服务合同、中国建设银行网上银行电子回单、中国建设银行单位客户专用回单、及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。
因双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，双方的争议焦点在于：一、双方合同解除的事实和法律依据。原告方主张，因被告方擅自搬离，故原告提起诉讼，双方租赁合同解除。被告方主张，双方合同为协商解除。被告方的主张，缺乏证据佐证，即使按照证人徐柏廷所述，原告与被告方就解除达成的协议包括被告方为原告找到下一任租客，同时证人徐柏廷也确认，被告方完成该项约定，在第三方找到租客要求被告方配合搬离时，被告方也未及时予以承诺。故被告方的主张，缺乏证据佐证，本院难以采信。被告搬离涉讼房屋，并未获得原告同意，原告按约行使解除权，具有事实和合同依据。原告确认双方租赁合同于其起诉日即2014年11月10日解除，减少了双方损失，本院予以确认。
违约责任如何承担。依据合同法的规定，违约方应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。租赁合同解除后，原告已确认房屋收回，故房屋返还的诉讼请求，无需再行判决。被告作为违约方，应当承担租赁期内的租金，即131，540.78元。关于赔偿的诉讼请求，包括了违约金和损失赔偿的请求。对于逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金，本院认为，被告方搬离的时间是2014年8月，租金付至该月月底，后续未支付租金系搬离所带来的必然结果，被告方的违约行为是擅自搬离涉讼房屋导致合同解除，而非拖欠支付租金，故原告主张被告方承担迟延支付租金的违约金及催讨欠款应当承担的律师费，与事实不符，本院难以支持。原告主张的解除合同违约金即169，123.86元，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于免租期损失，原告要求被告方支付争议租赁合同的免租期租金损失140，936.55元，符合合同关于解约后违约责任的约定，本院予以支持。但原告给予下家的免租期损失，系原告在出租时与下家自行协商的结果，也符合一般的租赁交易惯例，与被告方的违约行为并无必然联系，故本院不予支持。关于电费和物业管理费，收取和催讨该两项费用的主体为物业公司，而非原告，原告也未代被告方垫付相关费用，且被告方尚有押金在物业公司处，经本院明确告知，原告未能在本院规定期限内予以垫付，故原告并未因被告方拖欠电费和物业管理费而产生损失，故该项违约金请求，本院不予支持。关于保证金，按照租赁合同约定，被告方应当注销或移出在涉讼房屋内的工商登记，但被告方在庭审中确认尚未注销或移出相关工商登记，故被告方要求返还保证金的条件未成就。且涉讼房屋已经出租给案外人，原告未因被告方工商登记未注销而遭受损失，故原告主张没收保证金，缺乏依据。待被告方在涉讼房屋内的工商登记注销或移出后，保证金应予以返还。
另外，被告网展时代上海分公司并无独立承担民事责任的法人人格，故涉讼租赁合同项下义务应当由被告网展时代公司承担。被告邹星对被告网展时代公司在租赁合同项下的付款义务承担连带责任无异议，于法不悖，本院予以认可。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）林榕与被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司、被告北京网展时代科技有限公司上海分公司就上海市1503室房屋缔结的租赁合同于2014年11月10日解除；
被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林榕支付租金人民币131，540.78元；
被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林榕支付免租期租金损失人民币140，936.55元；
被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林榕支付解除合同违约金人民币169，123.86元；
被告邹星对被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司上述第二、三、四项付款义务承担连带责任；
驳回原告（反诉被告）林榕其余的本诉诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司其余的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12，455.20元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币6，227.60元，由原告（反诉被告）林榕负担人民币3，050.20元，由被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司、邹星共同负担人民币3，177.40元。
反诉案件受理费人民币1，841.25元（已减半收取），由被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司负担。
保全费人民币3，620元，由原告（反诉被告）林榕负担人民币1，083元，被告（反诉原告）北京网展时代科技有限公司、邹星负担人民币2，537元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年四月九日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。