广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第826号
上诉人（一审被告）广西紫域房地产开发有限公司。
法定代表人罗从保。
委托代理人黄斌。
被上诉人（一审原告）刘军平。
被上诉人（一审原告）刘军文。
上诉人广西紫域房地产开发有限公司与被上诉人刘军平、刘军文因商品房销售合同纠纷一案，不服广西柳江县人民法院（2013）江民初字第768号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成由审判员黄智文担任审判长，代理审判员丘洪兵和代理审判员翁春亚参加的合议庭审理了本案，代书记员潘毅华担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年5月14日，广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文签订《商品房买卖合同》，约定刘军平、刘军文购买广西紫域房地产开发有限公司位于柳江县穿山镇柳石路56号紫域·白莲国际城第16栋1单元202号房屋一套，建筑面积129.70平方米，其中套内建筑面积109.37平方米，该商品房按套内面积计算单价为人民币3704.75元，总金额405189元。合同第八条约定出卖人应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门并受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条规定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定将商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条规定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担，并从移交之日起由买受人交纳相关费用。合同第十四条中就基础设施、公共配套设施作如下约定：供水、供电于收房后30天内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件的，由双方协商处理。本案涉案商品房于2010年9月16日开工建设，2010年9月26日经柳江县建设局批准获得商品房预售许可证，2011年12月16日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年2月3日在柳江县住房和建设局进行了竣工验收备案。2012年5月12日，广西紫域房地产开发有限公司在《柳州日报》刊登交房公告，并于同日委托广西紫运物业服务有限公司代办相关交房事宜。刘军文于2012年4月18日领取入伙通知书。2013年3月28日，刘军平、刘军文以广西紫域房地产开发有限公司逾期交房为由，诉至一审法院，请求判令广西紫域房地产开发有限公司支付刘军平、刘军文逾期交房违约金43354.26元（405189元×5／10000×214天=43354.26元）。一审法院在审理叶龙检等人诉广西紫域房地产开发有限公司的22个商品房销售合同纠纷案的过程中，于2012年9月20日到涉案商品房小区进行现场调查，提供给该小区内的水电均是从工地上接来的临时供水、供电，水电安装需住户自行购买水电设备从一楼总管接入。一审法院另查明，本案涉案商品房小区于2012年12月6日通过有关部门的供水验收。刘军平、刘军文应支付的购房款405189元已按合同约定以首付款、按揭贷款方式付清给广西紫域房地产开发有限公司。本案涉案商品房自施工之日2010年9月16日起至2011年12月16日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收之日止，连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时的天数为76天。
一审法院审理认为，广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋符合交付的条件和相关基础设施、公共配套设施已经进行了约定。2011年12月16日，本案涉案商品房小区通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年2月3日在柳江县住房和建设局进行了竣工验收备案，可视为达到《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”这一交付条件；2012年5月12日，广西紫域房地产开发有限公司在《柳州日报》上刊登交付房屋公告，并于同日委托广西紫运物业服务有限公司代办相关交房事宜，广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文约定的交房时间为2011年12月30日，广西紫域房地产开发有限公司逾期交房。广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文在合同第八条约定气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）的可予以延期交房，故应将自广西紫域房地产开发有限公司施工之日2010年9月16日起至2011年12月16日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收之日止期间的连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时的天数从交房逾期的天数内扣除，总应扣除天数为76天，扣除76天后广西紫域房地产开发有限公司交房逾期天数为58天。供电、供水的情况，一审法院在审理叶龙检等人诉广西紫域房地产开发有限公司的22个商品房销售合同纠纷案的过程中，于2012年9月20日到涉案商品房小区进行现场调查，提供给该小区内的水电均是从工地上接来的临时供水、供电，水电安装需住户自行购买水电设备从一楼总管接入，显然，广西紫域房地产开发有限公司违反了《商品房买卖合同》第十四条广西紫域房地产开发有限公司应于交房后30日内让供水、供电达到使用条件的约定，故水电逾期运行的时间按刘军平、刘军文所诉称的时间计算，计算至2012年7月31日。对于广西紫域房地产开发有限公司辩称存在市政配套设施安装延误的情形，广西紫域房地产开发有限公司可以据此延期交房，广西紫域房地产开发有限公司提交供水供电的证明材料，证明该延期存在市政配套设施安装延误的事实的辩称意见，以及辩称供水供电不能单凭广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文双方就能解决的，要依赖市政供水供电部门，因市政部门的原因导致交房延期的不能归责于广西紫域房地产开发有限公司，要求广西紫域房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任显失公平的辩称意见，因广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文在合同第十四条中约定水电在收房后30天内达到使用条件，没有可以延期水电达到正常使用方面的条件约定，且据广西紫域房地产开发有限公司提供的证据，其指向的是生活用水、用电，而不是建设用水、用电，故不予支持广西紫域房地产开发有限公司的辩称意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十四条约定“如果在规定的日期内未达到使用条件的，由双方协商处理”的约定，由于广西紫域房地产开发有限公司与刘军平、刘军文仅仅对逾期交房违约金的计算有约定，对逾期供水、供电方面的违约责任如何承担没有明确的约定，又不能协商妥善解决，而依照本案《商品房买卖合同》，供水、供电逾期不能达到正常使用条件的情形并不属根本性违约，但考虑刘军平、刘军文购房目的是居住和使用，而正常供水供电是前提保障，故对逾期供水、供电时间段的违约金从公平合理的原则考虑，以刘军平、刘军文购房款为基数比照中国人民银行规定的贷款利率，以银行贷款年利率5.6%计算。因此，对于广西紫域房地产开发有限公司应赔偿刘军平、刘军文的违约金应分两段计算，即从约定的交房期间至公告交房期间的违约金按合同第九条“逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”的约定计算，即405189元×1／10000×58天=2350.10元；交房以后2012年5月13日至刘军平、刘军文诉称供水供电设施投入运行的2012年7月31日止的违约金以刘军平、刘军文购房款为基数，比照中国人民银行规定的贷款利率，以银行贷款年利率5.6%计算，即405189元×5.6%÷365天×80天=4973.30元，共计应赔偿违约金7323.40元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院作出如下判决：一、广西紫域房地产开发有限公司赔偿刘军平、刘军文7323.40元；二、驳回刘军平、刘军文的其他诉讼请求。案件受理费884元，由广西紫域房地产开发有限公司负担50元，刘军平、刘军文负担834元，广西紫域房地产有限公司负担的案件受理费应连同本案债务一并给付刘军平、刘军文。
上诉人广西紫域房地产有限公司不服一审判决，上诉称，一审法院在审理本案中，违反法定程序和公平原则，适用法律法规不当，认定事实错误，其判决依法应当撤销。一、关于违反法定程序。被上诉人作为本案原告提起诉讼，其诉请第一项是“判令被告支付原告逾期交房违约金43354.26元”；该诉请内容一审期间没有发生变更。而一审判决第一项是“被告广西紫域房地产开发有限公司赔偿原告刘军平、刘军文7323.40元”。该判决正文对赔偿款项的性质没有确认。但在“本院认为”部分，一审法院释明，该款项包括依双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金2350.10元，以及交房后至供水供电设施投入运行期间，“以刘军平、刘军文购房款为基数，比照中国人民银行规定的贷款利率，以银行贷款年利率5．6％计算”的违约金4973.30元。即该款项，包括逾期交房违约金和逾期供水供电违约金两部分。但被上诉人仅诉请支付逾期交房违约金，无论在诉状中还是在庭审时，都没有诉请支付逾期供水供电违约金。仅依据该释明，一审判决的第一项，就超出了被上诉人的一审诉请范围，违反了不告不理原则，属于严重违反法定程序。二、关于适用法律法规不当。一审法院是以合同法第一百一十四条违约金条款作为判决依据的。依该条款，违约金是指按照当事人的约定或法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方当事人支付的金钱或财产；其核心是有约定或法律直接规定。本案上诉人与被上诉人就供水供电违约时，约定“协商”解决，没有约定违约金或违约金的计算方式：一审法院是明知“比照”银行贷款利率标准计算违约金毫无依据的，所以在判决正文中，故意对赔偿款顼的性质不予确认，显属适用法律法规不当。三、关于认定事实错误。一审查明：本案涉及的“紫域・；白莲国际城”16栋1单元202号商品房在2010年9月16日开工建设，2010年9月26日获准预售，2011年12月16日竣工验收，2012年2月3日获准备案，2012年5月12日公告交房：施工期间雨天为76天，涉案合同约定交房日期为2011年12月30日前。对以上事实，上诉人没有异议。因此，上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》，合法有效，是确定双方权利义务的关键依据，但一审法院认定的部分事实与该合同约定存在明显冲突，属于认定事实错误：1、供水供电属于市政配套设施，其安装延误，依据涉案合同第九条约定，上诉人是可以据实予以延期交房的。一审法院合议庭审判人员曾于2012年9月20日亲临现场调查，当时该小区市政供水供电设施仍未能正常使用，即上诉人至2012年9月20日，仍可以“市政配套设施安装延误”为由，延期交房，现上诉人于2012年5月12日公告交房，不仅没有违反合同逾期交房，而且是提前交房。因此在计算逾期交房违约金时，一审法院仅扣减雨天因素，忽略了市政配套设施安装延误因素，属认定事实错误。2.按涉案含同第十四条的约定，供水供电不属于交房条件，而是交房后上诉人的附随义务。即上诉人有义务，在被上诉人收房后三十日使供水供电达到使用条件。未履行该义务，如一审判决引用的合同法第一百零七条，上诉人“应当承担继续履行（采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上述违约责任承担方式中，没有赔偿违约金的方式：并且，一审法院已确认上诉人是2012年5月12日交房，则上诉人应当在2012年6月13日后，才会发生供水供电的违约行为。因此，一审法院自2012年5月13日开始，计算逾期供水供电违约金，不仅没有法律依据，而且也属事实认定错误。3.对供水供电这一附随义务完成的标准，双方在涉案合同第十四条约定，是“达到使用条件”：在附件三有关设备标准的第三顼“配备设备”中，约定的是“一户一表，电表出户，户外抄表”；在上诉人提供的小区使用说明书第三条第四项，上诉人的承诺是“各户供水为一户一表，供水管安装到客卫”配独立水表。三线单相制供电，电力线到户，独立电表，电表箱统一安装（直接对供电局）每户负荷容量为6KW”。上述标准证明：达到使用条件和通水通电是两回事；相关设备安装到位，就是达到使用条件；能否正常使用，则有赖于市政配套。而在本案中，这些要求，上诉人在交房时都已完成；无论水电都是一户一表，证明供水供电是应由供水供电部门直接向业主承担的责任。一审判决混淆“达到使用条仵”和通水通电是两种完全不同的责任，将不应由上诉人承担的责任强加给上诉人，同样属于事实认定错误。另一方面，上诉人在市政供水供电设施投入运营前，提供了临时水电，免费供业主使用，没有影响业主装修、居住，上诉人实际上是代市政部门采取补救措施；该小区市政供水供电设施在2013年初正式投入使用，证明经上诉人协调、市政部门承担了继续履行的责任。上诉人没有影响任何业主对住房的使用，业主不可能遭受损失。一审判决认定上诉人已采取了临时供水供电措施，再推定被上诉入仍遭受经济损失，不符含逻辑。4、上诉人与被上诉人签订的是《商品房买卖合同》，不是《生活住宅使用合同》。一审法院忽略了商品房的资产属性，将其简单视为生活住宅，以偏概全，认定被上诉人“购房目的是居住和使用”，由此出发，将本不应当由上诉人承担的贵任强加给上诉人、将依法应予驳回的诉讼请求变换方式予以支持，违反了公平原则。因此，上诉人提起上诉，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人刘军平、刘军文辩称，一审判决正确，请求维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审法院查明的2012年9月20日“提供给该小区的水电均是从工地上接来的临时供水、供电，水电安装需要住户自行购买水电设备从一楼总管接入”有异议，认为上诉人交房时水电表及管线均已安装，需要临时用水、用电的用户仅用购买电线，供电设备及临时用水的管线均是由上诉人提供；上诉人对一审查明的“本案涉案商品房小区于2012年12月6日通过有关部门的供水验收”有异议，认为小区供水系通过了“连接市政管网的市政连通验收”。
上诉人在二审期间提交《“紫域·白莲国际城”商住小区使用说明书》一份，拟证实供水供电达到使用条件的标准。
被上诉人质证称，对上诉人提交的《“紫域·白莲国际城”商住小区使用说明书》的真实性予以认可，但被上诉人提起诉讼时该小区的供水供电未达到使用标准。
被上诉人对一审查明的事实无异议，二审期间未提交证据。
本院对上诉人提交的证据及争议事实的分析和认定：上诉人提交的《“紫域·白莲国际城”商住小区使用说明书》系上诉人为方便小区业主居住、生活所制作的说明性文本，且系双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的出卖人应当向买受人提供的文件，该说明书可以作为该小区基础设施是否达到使用条件的参照标准。
关于上诉人对一审查明事实的异议，上诉人主张临时用电的供电设备及临时用水管线均由其提供，上诉人未能提供相关证据予以证实，本院对上诉人的该项异议不予采信；上诉人主张本案涉案商品房小区供水于2012年12月6日通过“连接市政管网的市政连通验收”，根据上诉人一审提交的《用户管道竣工验收意见表》仅载明本案涉案商品房小区已通过用户管道竣工验收，不能证实是否为通过“连接市政管网的市政连通验收”，故本院对上诉人的该项异议不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决是否超出当事人的诉讼请求；二、上诉人是否构成逾期交房。
关于争议焦点一，被上诉人刘军平、刘军文在一审诉状中请求“判令广西紫域房地产开发有限公司支付刘军平、刘军文逾期交房违约金43354.26元”，一审辩论终结前，被上诉人刘军平、刘军文均未增加要求上诉人支付供水、供电逾期不能达到正常使用条件违约金的诉讼请求，一审判决上诉人广西紫域房地产开发有限公司赔偿被上诉人刘军平、刘军文供水、供电逾期不能达到正常使用条件的违约金4973.3元，违反民事诉讼不告不理的原则，超出了当事人的诉讼请求范围，本院应当予以纠正。
关于争议焦点二，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条、第九条对交房时间、延期事由及逾期交房的违约责任作了明确约定，上诉人主张供水供电未能正常使用属于“市政配套设施安装延误”，系上诉人可以延期交房的抗辩事由，认为一审法院对逾期交房的天数计算有误。本院认为，本案供水、供电未能正常使用，系小区居民生活供水、供电未能正常使用，而上诉人施工所需的用水、用电没有延误，小区工程施工未受影响，故本院对上诉人主张供水供电未能正常使用系“市政配套设施安装延误”，认为上诉人不构成逾期交房的上诉理由不予支持，一审法院对本案逾期交房违约金的认定并无不当。
综上所述，一审查明事实清楚，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳江县人民法院（2013）江民初字第768号民事判决第二项；
二、撤销广西壮族自治区柳江县人民法院（2013）江民初字第768号民事判决第一项；
三、上诉人广西紫域房地产开发有限公司支付被上诉人刘军平、刘军文逾期交房违约金2350.1元。
一审案件受理费884元（被上诉人刘军平、刘军文已预交），二审案件受理50元（上诉人广西紫域房地产开发有限公司已预交），共计934元，由上诉人广西紫域房地产开发有限公司负担71.5元，被上诉人刘军平、刘军文负担862.5元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
代理审判员 丘洪兵
代理审判员 翁春亚
二〇一四年十一月四日
代书 记员 潘毅华