贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第821号
上诉人（原审原告）广州市华凌实业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路73号。
法定代表人刘卓瑜，该公司总经理。
委托代理人邓佑建，女，1951年10月16日出生，汉族。
委托代理人何裕贤，男，1983年6月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）贵阳万河房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区溪北路80号。
法定代表人李崇一，该公司董事长。
委托代理人杜思恩，贵州致正律师事务所律师。
委托代理人付阳，贵州致正律师事务所律师。
上诉人广州市华凌实业有限公司与被上诉人贵阳万河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2014年3月28日作出（2014）花民商初字第11号民事判决。宣判后，广州市华凌实业有限公司向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，广州市华凌实业有限公司（以下简称广州华凌实业）与贵阳万河房地产开发有限公司（以下简称贵阳万河房开）于2009年7月签订合同编号为200907004的《商品房买卖合同》，约定原告广州华凌实业向被告贵阳万河房开购买位于贵阳市花溪区吉林村花溪御院第9幢1单元8层1号房。合同第三条第二款约定“该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上9＋1层，地下1层”。第四款约定“该商品房建筑面积共233.63平方米，其中套内建筑面积199.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.95平方米”。第四条第一款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4494.29元，总金额壹佰零伍万元整”。合同第六条第一款约定“买受人于2009年7月31日支付人民币壹佰零伍万元整进入资金监管账户贵阳市商业银行三合支行12810120060000571”。合同第八条约定“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府对本开发项目的建设作调整；3、非出卖人的原因造成停水、停电累计超过8个小时（每满8个小时计1天）”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十五条第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2009年7月31日，原告向被告交付了本案的购房款1050000元及房屋维修基金21000元，被告向其出具了加盖公司财务专用章的收款收据，原告为被告办理了商品房预售合同登记备案。
2009年4月28日，原告作为乙方与甲方袁刚签订《房屋租赁合同》，约定原告向袁刚租赁位于贵阳市南明区桃园巷9号2单元7层14号的房屋一套，租赁限期为2009年5月1日至2010年6月30日，每月租金3500元。为保障租赁合同的履行，甲、乙双方一致同意达成如下附加条件：乙方同意在租赁房屋期间雇用由甲方指定的三位人员作为乙方临时员工，其中普通员工二人每月工资不低于1800元，临时负责人每月工资不低于2500元。综合费用每月900元。2009年4月30日，原告分别与袁刚指定的三名临时员工刘建平、邓佑建、刘见蓉签订《广州市职工劳动合同》，约定每月向三人支付共计6100元的工资。2010年6月20日，甲、乙双方签订《补充协议》将原合同的租赁期限延迟为2010年7月1日至2014年6月30日。2010年3月15日，贵阳市人民政府发出筑府发（2010）28号文件：“2010年3月14日我市发生一起建筑工地模板支撑体系坍塌事故，市委、市政府高度重视，要求对全市所有在建建筑工地存在的安全隐患进行全面排查并予以整改。经市人民政府研究决定，即日起立即开展全市在建建筑工地安全生产大检查”。同日，贵阳市花溪区建设局发出紧急通知，要求“从即日起我区所有在建工地立即停工进行安全大检查”。2010年3月18日，贵阳市住房和城乡建设局发出筑建通（2010）9号文件：“复工要求：建设项目施工手续齐全、经自查、复查、检查并整改合格的，由施工单位写出复工申请报告，监理单位对施工单位复工申请报告提出审查意见，建设单位对施工、监理单位的同意复工报告提出审查意见，提出复工申请报告。施工手续齐全，并检查合格，按项目管理权限分别由市建管处和各区建设局批准复工。在大检查及停工整改期间，只能进行抢险和隐患排除工作，不得进行工程实体施工”。2010年4月22日，被告向贵阳市花溪区建筑管理站提出复工申请报告获予批准，被告于2010年5月28日在《贵州都市报》B14版刊登了延期交房公告，载明延期交房原因系政府要求停工自查共用了36天。2010年9月2日，贵阳市花溪区供水公司出具证明一份，载明“经统计，因管道施工造成花溪御院片区2009年5月至2009年9月停水16天，2009年10月至2010年5月31日停水3天，共计影响该片区供水19天”。2010年9月，贵州省气象档案馆出具贵阳市2009年5月-2010年8月间降水量≥25.0mm出现日期及降水量表，在该期限内大雨及暴雨天数共计11日。2014年1月23日，贵州电网公司贵阳花溪供电局出具10KV养南线2009年5月-2010年8月停电情况统计表，其中停电累计超过8个小时的共计4天。2010年7月14日至2010年8月25日，由建设单位贵阳万河房开、勘察单位贵州黔水建设工程有限公司、设计单位贵州建筑科研设计院、监理单位贵州百盛监理有限公司及施工单位贵州建工集团总公司共同出具对花溪御院9号楼验收合格的《建设工程竣工验收报告》。2010年8月26日，被告在《贵州都市报》B7版刊登了交房公告，公告交房的时间为2010年8月27日至29日。2010年8月30日，原告委托刘见蓉对花溪御院9号楼1单元8楼1号房的楼宇交接书及入住汇签表进行了签字确认。按合同约定扣除整改35天、停水19天、停电4天，共58天，被告逾期交房29天。2012年3月18日，贵阳市花溪区地方税务局开具的销售不动产统一发票（自开）存根联，载明“付款方名称：广州市华凌实业有限公司。收款方名称：贵阳万河房地产开发公司。不动产项目名称：花溪御院。销售的不动产楼牌号：9栋1单元8层1号房。建筑面积（单位：㎡）：231.99。单价（单位：元／㎡）：4494.29。金额：1042630.34元。备注：原合同房款1050000.00元，现实测面积少1.64平方米，退房款7369.66元”。2012年10月15日，原告广州华凌实业向被告贵阳万河房开发出《再次要求开具发票的函》，载明“由于贵司长期拖延交付发票，给我司在财务、税务以及物业正常使用方面带来麻烦和损失，加之至今未按合同约定取得房地产权属证书，使我司长期不能建帐并正常使用物业。我司于2012年6月29日向贵司发出《关于尽快向我司交付购房及相关发票的函》至今未收到贵司的回复。…要求贵司收到本函后一周内将购房发票和贵司所收取的各项费用的发票一起开出…”，并于2012年10月18日将该函的内容经中华人民共和国广东省广州市广州公证处进行了公证。2012年10月29日，被告贵阳万河房开向原告广州华凌实业发出《函》，载明“贵司2012年10月17日来函已于2012年10月22日收悉，经落实各部门，了解各方面情况，现作如下回复：一、我司正在积极办理开据贵司发票，估计一个月左右办理完毕。…二、我司收取的配套设施费用4996元人民币，是我司向各单位缴纳的煤气、水、电、对讲、有线电视费用，是以房开公司名义统一去办理的，对方是单位对单位，不对个人，因此，给贵司的发票是大发票复印件，我司给贵司房款发票时，一并寄来”。2012年12月6日，原告广州华凌实业向被告贵阳万河房开发出《关于解决发票问题的函》，载明“贵司在2012年10月29日《函》中承诺一个月左右开据发票给我司，至今还是没有收到…”。2013年1月15日，被告贵阳万河房开向原告广州华凌实业退还购房款7369.66元及维修基金147.39元。
2013年4月1日，原、被告双方签订《房产代售合同》，约定由被告贵阳万河房开为原告广州华凌实业代售本案的涉案房屋。委托期限为合同签订之日起至2013年8月31日止。2013年8月15日，原告广州华凌实业向被告贵阳万河房开发出《催告函》，载明“…根据合同的约定，贵司应当于房产交付后的540天内，为我司办理好上述房屋的权属登记。…请贵司于接到本函件后的60日内，为我司办理好上述房屋的权属登记，并使我司取得房地产权属证书”。2013年9月15日，原告广州华凌实业向被告贵阳万河房开发出《再次要求提供商品房验收合格证的函》，载明“…请贵司收到本函后尽快向我司提供商品房验收合格证，否则我司仍不能正常行使该房屋的所有权，并将依法追究贵司应承担的责任”。因双方多次协商未果，原告诉至法院，请求：一、判令被告为原告办理贵阳市花溪区吉林村花溪御院第9幢第1单元8层1号房的权属登记；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金1050元；三、判令被告向原告支付逾期交付合格房产的违约金，违约金的支付应当从2010年6月1日起至具备交房条件之日止，暂计至2013年12月31日为137445元；四、判令被告赔偿原告因不能按时、按合格要求交付房屋而导致的损失，从2010年6月1日起至具备交房条件之日止，暂计至2013年12月31日为451500元（其中：租金150500元、员工工资262300元、综合费用38700元）；五、判令被告向原告开具购房款和房屋维修基金的发票；六、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原判认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告广州华凌实业与被告贵阳万河房开的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行合同义务。根据庭审查明事实及原被告双方提供证据，本案的争议焦点如下：焦点一，被告交付房屋是否符合合同约定的交房条件？被告是否应承担逾期交房违约金及赔偿损失？根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》“建设单位收到施工单位工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。建设单位组织工程竣工验收，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见”之规定，被告于2010年8月25日取得由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位共同出具对花溪御院9号楼验收合格的《建设工程竣工验收报告》，故被告交付的房屋符合合同约定的验收合格的交房条件。并于2010年8月26日刊登了该月27日至29日的交房公告，8月30日原告接收了诉争房屋。被告存在逾期交房的违约事实，应承担民事责任，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，被告应当在2010年8月30日之后的二年内向法院主张权利，但被告向法院主张权利的时间是2013年12月31日已过诉讼时效，故对其主张被告应承担逾期交房违约金及赔偿损失的请求，不予支持。焦点二，被告是否逾期为原告办理涉案房屋的房屋所有权证书？庭审中，被告对原告要求为其办理讼争房屋的权属登记不持异议，虽辩称原告委托其转卖本案房屋，双方已口头约定暂不办理房屋权属证书，不应支付逾期办证违约金，因讼争房屋已在2010年8月30日交付，代售合同已到期自然解除，被告理应完善产权登记备案，故对其辩称不予采信，根据合同约定被告应向原告办理房地产权属证书并承担逾期办证违约金1042.63元（已付房价款1042630.34元×0.1%）。焦点三，被告是否应当向原告开具购房款和维修基金发票？根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条之规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票”。被告负有向原告开具购房发票的义务，但《中华人民共和国发票管理办法》是行政法规，应由国家税务机关根据该规定对违反发票管理法规的行为进行处理。要求开具发票不是民事案件的受案范围，应属税务机关的职能，故对原告的此项诉讼不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳万河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告广州市华凌实业有限公司办理贵阳市花溪区吉林村花溪御院第9幢第1单元8层1号房的权属登记；二、被告贵阳万河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告广州市华凌实业有限公司逾期办证违约金1042.63元；三、驳回原告广州市华凌实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4850元（已减半收取），由原告广州市华凌实业有限公司承担4800元，被告贵阳万河房地产开发有限公司承担50元。
上诉人广州华凌实业上诉请求撤销原判第三项，支持其一审诉请中的第三项、第四项和第五项，诉讼费用由被上诉人负担。理由是，第一，被上诉人提交的《竣工验收报告》未向政府主管部门备案，不能证明其房屋验收合格，故不具备交房条件。由于其违约行为一直在持续，因此，上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金没有超过诉讼时效。第二，由于被上诉人违约不能按时交付符合合同约定的经过验收合格的房屋，导致上诉人产生租房租金、员工工资等经济损失，被上诉人应当按照法律规定进行赔偿。第三，上诉人向被上诉人交纳了购房款和房屋维修基金，则被上诉人负有开具相应发票的义务，原判认为上诉人的该请求不属于民事诉讼受案范围没有法律依据。
被上诉人贵阳万河房开答辩称，涉案房屋通过了建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位的综合验收，符合合同约定的交房条件，且上诉人也已经接收了房屋，故上诉人称房屋不具备交付要求没有事实依据。因不可归责于答辩人之外的原因，答辩人仅逾期交房18日，且上诉人于2010年8月30日收房时，已经知道答辩人逾期交房的事实，但其直至2014年才主张权利，超过了法律规定的两年诉讼时效。另外，房屋维修基金存放于国家监管账户，不属于应税收入，不可能开具发票，而是否开具发票属于行政法律关系，不属于本案民事诉讼管辖的范围。
本院二审查明的事实与原判查明的事实一致，本案事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、法定代表人身份证明、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、购房款收据、房屋维修基金收据、《再次要求开具发票的函》、《函》、《关于解决发票问题的函》、《催告函》、《再次要求提供商品房验收合格证的函》、《补充协议》、《广州市职工劳动合同》、《商品房预售合同备案登记表》、贵阳市人民政府文件、花溪区住建局文件、复工申请报表、花溪区供水公司证明、花溪区供电公司证明、花溪区供电停电情况统计、贵州省气象档案馆气象咨询报告书及降水量统计表、建筑工程验收竣工报告、《贵州都市报》、委托书、楼宇交接书、入住汇签表、《房产代售合同》、记账凭证等证据在卷佐证，并经质证，本案予以确认。
本院认为，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，即建设工程是否合格，应当经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的验收，如果五家单位验收意见均为合格，并出具《竣工验收意见》，视为房屋验收合格，《竣工验收意见》上载明的日期即为房屋验收合格之日，买受人不得行使拒绝受领权。而备案登记是行政机关对建筑工程进行管理行为，是否进行备案登记与房屋质量是否符合交付条件没有必然的因果关系，故上诉人以被上诉人所交付的房屋没有提交备案登记而提出房屋不具备交付条件无事实依据和法律依据。上诉人提出被上诉人的房屋不具备交付条件构成违约并要求被上诉人承担逾期交房违约金的问题，双方合同约定的交房时间为2010年5月31日，涉案房屋于2010年8月25日经过五家单位的综合验收，同年8月30日上诉人领取房屋的钥匙，从时间上看，被上诉人交付房屋超过合同约定时间86日，构成逾期交房，上诉人主张权利的时间应自2010年8月26日开始起算，但上诉人一直到2013年12月31日才向人民法院提起诉讼，且在诉讼过程中没有提交诉讼时效中止、中断的证据，故其主张逾期交房违约金超过了两年的诉讼时效，对其该主张不予支持。而对于上诉人提出房屋的质量不合格故其权利延续的问题，如前所述，涉案房屋经五家单位综合验合格且上诉人接收了房屋，故其该主张不能成立。上诉人提出的租房、员工工资等损失是基于其主张的被上诉人交付房屋不合格，如前所述，涉案房屋的交付符合合同约定且上诉人已经接收，其不使用该房屋而另行租房产生的费用与被上诉人无关，不予支持。就上诉人提出的购房发票以及房屋维修基金发票的问题，被上诉人收取上诉人的购房款，就应当为上诉人开具税务发票，虽然被上诉人提交了发票的存根联，但从上诉人与被上诉人之间的函件往来情况可以看出，该发票的收据联并没有交付上诉人，故被上诉人仍然负有向上诉人出具发票的义务，原判认为上诉人索取发票不属于民事诉讼的管辖范围不当。对于房屋维修基金能否出具发票的问题，因房屋维修基金不属于被上诉人的应税收入，而是存入政府的管理账户，故被上诉人没有为上诉人开具房屋维修基金的发票的义务。综上所述，原判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民商初字第11号民事判决；
二、贵阳万河房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向广州市华凌实业有限公司出具贵阳市花溪区吉林村花溪御院第9幢第1单元8层1号房屋的购房税务发票。
一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费9700元，由上诉人广州市华凌实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 罗 静
二〇一四年八月十三日
书 记 员 马 瑛