吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0322民初1887号
原告张朋，男，1976年4月7日出生，汉族，现住梨树县。
委托代理人李一，吉林吉平律师事务所律师。
被告四平市天成房地产开发有限公司。
法定代表人靳永利，经理。
委托代理人张晶，女，1978年9月28日出生，汉族，现住四平市。
第三人孙永克，男，1963年3月15日出生，现住梨树县。
原告张朋诉被告四平市天成房地产开发有限公司、第三人孙永克商品房销售合同纠纷一案，2015年5月12日本院受理后，经本院依法公开审理并于2016年2月25日做出(2015)梨民一初字229号民事判决，当事人不服该判决上诉至四平市中级人民法院，四平市中级法院于2016年5月24日做出（2016）吉03民终452号民事裁定书，裁定对该案发回本院重审，重审后，本院另行组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理，原告张朋及其委托代理人李一，被告四平市天成房地产开发有限公司委托代理人张晶，第三人孙永克到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张朋诉称，2012年9月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，将被告开发的位于梨树县郭家店镇的东旭佳苑小区2号楼3号商网卖给原告，面积为132平方米，每平方米价格为4200元，总价款为554400元，合同约定原告首付284400元，余下27万元由被告为原告办理按揭贷款，当原告分四次交足284400元首付款后，原告多次找被告办理按揭贷款时，发现原告购买的商网已被他人占用，原告多次与被告交涉无果，导致原告购买房屋的目的无法实现。现原告诉至法院，被告不给原告按合同约定安排房屋，办理入户手续及按揭贷款手续、交付房屋，违反双方合同的约定，侵害了原告的合法权益。请求法院判令：确认原告与被告的商品房买卖合同有效，按合同办理入户手续并交付房屋；或按原告实际交付的284400元双倍返还购房款及赔偿损失。
四平市天成房地产开发有限公司（以下简称开发公司）辩称被告：被告对原告陈述的事实无异议，原告的商品房买卖合同合法有效。因该合同不具有无效的情形，应继续履行。我方同意向原告交付房屋。
孙永克辩称：本人并不是适格的第三人，其理由，本人孙永克于妻子庄艳波共有一处房产，房照名为庄艳波，原产权证004655号，产籍卡号25-2-8商网门市房。2010年10月22日与被告开发公司签订产权调换协议，产权调换协议书第19号，当天开发法定代表人王宝中与第三人签订协议书。内容为甲方按照拆迁顺序号进行原址回迁，即先回迁的原则，并约定原址无偿回迁一号楼91平方米商网。后由开发公司建设的房屋面积发生变化，第三人补交房屋面积差价，189000元。同时缴纳了该房产相应面积的取暖费、物业费等相关费用共计10320元，并且在东旭佳苑售楼处办理了入住手续，被告交付房屋钥匙。本人取得的房产是有产权调换协议和商品房买卖合同及补交房款收据和缴纳相关的取暖费、物业费收据为前提条件的。而原告张朋并未交纳全部房款，只交了首付款，且未交取暖费、物业费等费用。本人取得该房产的手续齐全。我不应是本案的第三人，原告也无权与我争夺该房产.其至今为止,也未取得全部完备的购房手续。为此，本人并不反对原告主张权利，原告应向收款人或开发公司主张权利，而不应该向回迁户主张权利。我不应成为所谓的第三人，请求法院依法驳回原告追加第三人的请求。
经审理查明：2010年10月22日第三人孙永克与被告开发公司签订产权调换协议，产权调换协议书第19号，当天开发法定代表人王宝中与第三人签订协议书。内容为甲方按照拆迁顺序号进行原址回迁，即先回迁的原则，并约定原址无偿回迁一号楼91平方米商网。后由开发公司建设的房屋面积发生变化，第三人补交房屋面积差价189000元。同时缴纳了该房产相应面积的取暖费、物业费等相关费用共计10320元。2012年12月份回迁到争议的房屋，2013年4月12日东旭佳苑售楼处要求与第三人补签了《商品房买卖合同》。
2011年9月26日原告看到被告开发公司宣传单后，找到被告售楼处，预交定金10万元，收据记载4号楼04商网,2012年8月7日，原告再次交款127200元，同时确定了房屋位置和面积，为2号楼3号房，开发公司为原告指明了具体房屋位置，面积132平方米。2012年9月21日，原告张朋同被告开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定“开发公司将第2幢3号房商务楼出售给原告张朋，面积132平方米，每平方米4200元，总金额554400元。付款方式为：首付284400元，贷款27万元。”合同后加盖了被告单位公章及法人名章，由原告签名。合同订立当时，原告交付楼款5万元。2012年10月11日，原告将剩余的应交付的首付楼款付清，原告的付款地点均在售楼处。后被告未能按合同交付楼房，原告诉讼来院。
认定上述事实的证据有：2012年9月21日的商品房买卖合同，2011年9月26日、2012年8月7日、2012年9月21日、2012年10月11日收据四张，现场照片2张及原告方的陈述。
原告张朋提交的证据如下：
1、2012年9月21日商品房屋合同，证明原告与被告签订商品房买卖合同时首付284400元已交完，余下的由被告协助办理按揭贷款，合同由被告公司盖章，双方买卖事实成立，原告履行自己的义务，合同明确了约定房屋位置在郭家店镇东旭佳苑2号楼3号商网，面积为132平方米，被告已给原告开具了正式税务发票，且在房产局已有存档，符合最高法院关于商品房买卖的解释，明确了详细位置。被告没有异议。第三人有异议，2015年原告状告天成房地产开发有限公司，在开庭的时候我在场，被告的律师问原告及原告的律师是否有合法的手续，原告当时说没有什么手续，按揭手续也没办下来。钱交给王旭博了，但是天成公司没有这个人。
2、2011年9月20日原告与被告公司的东旭佳苑签订的认购协议。证明在正式签订合同一年前，原告与被告已签订了房屋认购协议，由被告的东旭佳苑经办人签字并盖章。说明双方的买卖房屋是真实合法有效的，被告单位的姜雷经手签字。被告无异议，内部认购协议上标明的认购房号4号楼4号商网与原告被告签订的商品房买卖合同上标明的2号楼3号商网是同一处。第三人对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。
3、四张票据，证明原告依据与被告2012年9月21日所签订的商品房买卖合同，共交款284400元，收据当中明确了2号楼3号商网的位置，并有经手人姜雷签字和东旭佳苑盖财务章，原告已按协议履行了义务。被告无异议。第三人有异议，钱交给谁了，交给王旭博了，为什么公司给出的手续，王旭博不是该公司的人员。4号楼变成2号楼我们不理解。
4、2012年12月30日被告给原告所开的697号税务发票原件，该发票名称、数额、单价与合同是一致的，且在房产部门档案中也是原告名称，证明原告和被告已履行了全部商品房买卖的合同内容，被告应按此合同和证实发票交付房屋。
被告无异议。第三人有异议，按揭手续没有办理，不应该出现这个证据，所以这个证据不真实。
5、证人王叙博到庭作证。证明原告买房是经证人王叙博手购买的房屋，交款及签订2012年9月21日房屋购买协议书（2012第307号）整个过程是王叙博经手的，王叙博对整个过程清楚。王叙博称当时东旭佳苑项目部由我、马晓东、王玉华，我们三个人是负责人，当时我负责销售，2012年9月21日张朋在我们公司售楼处交款，指定购买本案的涉案房屋，他交的284400元的购楼款都是经我手的，商品房买卖合同是王玉华将合同带回四平开发公司的，由开发公司的会计吕桂英盖的章，商品房买卖合同及发票都是公司正规出具的，此套房屋也是我们公司正常销售的。当时这套房屋是给张朋办理的按揭贷款，剩余的款项公司打算给他做按揭，到2012年末因各种原因银行贷款没有办下来。2013年3月份我和马晓东和王玉华分伙了，我就离开公司的该项目了，2013年3月19日离开的。项目部后续马晓东经营管理。
项目部是独立核算独立承包，挂靠天成房地产开发公司。孙永克现在住的就是2号楼的3号商网，4号楼3号商网现在的位置在我们步行街西数地3个。孙永克回迁的位置应该在孙永克搬入的商网这趟（2号楼）五个门市中，具体位置不确定。王玉华和孙永克签订回迁协议。《商品房买卖合同》我们公司没有签过，所有回迁户都不用签订商品房买卖合同。原告无异议，第三人有异议，原告没有异议。
第三人孙永克提交证据如下：
1、2010年10月22日孙永克与四平市天成房地产开发公司签订了产权调换协议书及商品房买卖合同，2013年4月20日及2012年4月12日两张收据，一个是189000元，一个是10320元，证明第三人不差东旭佳苑的钱，我手续齐全，我是回迁户，回迁的是原址原位。原告有异议。1、根据证据规则应当提交原件，没有提交原件无法证明真实性。2、所举两个证据相互矛盾，既然有产权调换协议书就不应该有商品房买卖合同，其中有一个是假的。3、产权调换协议书没有具体位置，不可以对抗原告与被告的买卖发票。4、中级法院的裁定已载明应原经手人涉嫌犯罪，已立案侦查，无法证实两个的真实性。5、在商品房买卖合同当中因没有原件所写的位置与原告购买方重叠，但时间上是2013年4月12号，显然是在原告购买后，且原告办理了整套手续包括税务发票。6、所为的交款在二审庭审中，被告公司没收收到。可见3个证据的真实性关联性以及本次开庭没有原件，均无法抗辩原告的主张。被告有异议。同原告代理人的质证意见，孙永克2013年4月12日签订的商品房买卖合同不是被告公司出具的。且这份合同上没有购房金额，因为是复印件也无法辨别公章的真伪。因原被告对第三人举得证据有异议，第三人庭后7个工作日内向法院提交上述证据的原件，法庭通知原被告到庭质证，原被告均未到庭质证。
根据张朋的诉讼请求及开发公司、第三人的答辩，本院总结本案焦点为：1、2012年9月21日签订商品房买卖合同是否有效？2、原告要求履行合同和双倍返还购楼款的请求是否合理，应否予以支持？3、第三人是否是本案适格的当事人？双方当事人对焦点均无异议与补充。
本院认为，2010年10月22日第三人孙永克与被告开发公司签订产权调换协议，后由开发公司建设的房屋面积发生变化，第三人补交房屋面积差价189000元。2012年12月份回迁到争议的房屋，2013年4月12日开发公司要求与第三人补签了《商品房买卖合同》。证人王叙博证实第三人孙永克回迁的房屋位置是第三人入住的这栋楼房的五个门市其中一个，现这五个门市都已经入住，没有闲置的楼房。争议的房屋第三人已经入住，第三人被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。故第三人孙永克享有该楼房的所有权。
被告开发公司作为房地产开发企业将开发楼房出售给本案原告张朋，双方于2012年9月21日签订了协议书，该商品房买卖合同不违反法律规定，应为有效合同。由于被告开发公司于2010年10月22日与回迁户孙永克订立了产权调换协议书，并按照协议书将本案争议房屋交付给孙永克。该回迁协议具备合同有效要件，同样是一份有效合同。但被告开发公司在与原告订立合同时，隐瞒了存在回迁合同这一事实，并将争议房屋交付给回迁人，造成本案诉争的合同已经履行不能，而达不到合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，被告的行为已构成根本违约，合同目的已不能实现，本案诉争的合同应予解除。原告的交付房屋请求不能得到支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告故意隐瞒房屋已经作为拆迁补偿房屋给回迁人孙永克事实，再次与原告订立合同，最终导致合同无法履行，应承担违约责任，故此原告请求被告按实际交付的284400元双倍返还购房款的请求应予支持。鉴于被告已按照购房款一倍承担了赔偿责任，原告在此之外再行请求的赔偿损失无具体请求数额及计算方式，不予支持。
综上所述，依照《中华人民和共和国合同法》第八条、九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、第三人孙永克与四平市天成房地产开发有限公司于2010年10月22日签订的产权调换协议书有效。
二、原告张朋与被告四平市天成房地产开发有限公司于2012年9月21日签订的商品房买卖合同有效。
三、被告四平市天成房地产开发有限公司返还原告张朋购楼款284400元，同时赔偿原告张朋经济损失284400元（于本判决书生效后十日内给付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告四平市天成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 刘建华
审 判 员 赵艳江
人民陪审员 石玉杰
二〇一六年十一月二日
书 记 员 华伟东