福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3117号
上诉人（原审原告）吴凯乐，男，1976年10月1日出生，汉族。
委托代理人张伙星、卓智勇，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门丰创投资有限公司。
法定代表人叶佳昕，董事长。
委托代理人朱力宁，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会。组织机构代码B3460395-0。
法定代表人史志庆，主任。
委托代理人黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。
上诉人吴凯乐因与被上诉人厦门丰创投资有限公司（下称丰创公司）、厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会（下称曾厝垵居委会）合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7007号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴凯乐向原审法院起诉，请求判令：1、丰创公司与曾厝垵居委会共同返还吴凯乐购房款301963元；2、丰创公司与曾厝垵居委会赔偿吴凯乐房屋装修费用3万元；3、丰创公司与曾厝垵居委会赔偿吴凯乐利益损失397320元。
原审判决查明，2006年10月23日，元成公司与曾厝垵居委会签订一份《合作开发合同书》，约定双方共同开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目，并由元成公司负责运营工作。
2010年6月6日，元成公司与吴凯乐签订一份《房屋使用权转让合同》，约定元成公司向吴凯乐转让位于曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）5层35号房；房款按房屋建筑面积计算，每平方米单价8360元，总房款为301963元；付款方式为分期付款方式，签订合同当日付款151963元（含已付订金5万元），在2010年7月6日前，支付房款10万元，在2010年12月31日前支付房款5万元；出让方应在2010年12月31日前，将验收合格的房屋交付给受让方使用；出让方所转让使用权的房屋的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可等。
2012年8月29日，因元成公司拖欠他人债务，厦门市中级人民法院根据相关生效法律文书等作出（2012）厦执行字第409号执行裁定书，裁定将元成公司与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年9月18日，丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，确认自厦门市中级人民法院的裁定书送达之日起，该项目开发主体变更为丰创公司、曾厝垵居委会，元成公司不再是合作开发主体之一，原由元成公司与曾厝垵居委会就“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目所签的所有合同及补充协议继续有效，其中原由元成公司享有的权利和承担的义务，变更为由丰创公司承担和享有。“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目目前尚未竣工验收。
2013年3月21日，丰创公司以元成公司与吴凯乐签订的上述《房屋使用权转让合同》损害社会公共利益为由，以元成公司与吴凯乐为被告，向法院提起诉讼，诉讼请求包括确认该合同无效。原审法院以（2013）思民初字第4290号民事判决书认定上述合同损害社会公共利益，判决确认该合同无效；吴凯乐停止对曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）535号房屋的装修行为；吴凯乐于判决生效之日起七日内将该房屋腾空并归还丰创公司。吴凯乐不服该判决提出上诉。厦门市中级人民法院以（2014）厦民终字第677号民事判决书，驳回吴凯乐上诉，维持原判。
原审审理中，吴凯乐及丰创公司确认以下事实：吴凯乐已向元成公司支付购房款251963元；丰创公司于2014年7月14日已按吴凯乐支付购房款的110%即277159.3元向厦门市鹭江公证处办理了提存公证。
原审法院认为，根据上述（2012）厦执行字第409号执行裁定书以及丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，可以认定元成公司享有的曾厝垵生鲜食品超市综合楼中的相关权利和义务已由丰创公司享有和承担，故元成公司依据上述相关协议与吴凯乐签订的《房屋使用权转让合同》的权利义务也应由丰创公司继受。因此，丰创公司系本案适格被告。鉴于曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目尚未竣工验收，且根据（2014）厦民终字第677号民事判决书所确定的内容，上述《房屋使用权转让合同》系因违反社会公共利益而被认定无效，对此双方均有过错，在此情形下双方当事人应承担的是相互返还财产的义务，吴凯乐提出的装修费用及利益损失缺乏事实和法律依据，不予支持。因丰创公司已按吴凯乐支付购房款的110%退还购房款并办理了提存公证手续，吴凯乐要求丰创公司再支付上述购房款，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第104条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吴凯乐的诉讼请求。本案案件受理费5546元，由吴凯乐负担。
宣判后，吴凯乐不服，向本院提起上诉。
上诉人吴凯乐上诉称，一、上诉人与被上诉人丰创公司、曾厝垵居委会签订的《房屋使用权转让合同》被确认无效，过错在被上诉人，被上诉人丰创公司、曾厝垵居委会应共同赔偿上诉人房屋装修费用及利益损失。“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目是经政府相关部门合法批准，并由厦门元成置业有限公司（以下简称元成公司）进行公开广告宣传，上诉人正是因上述广告宣传而知晓并基于曾厝垵居委会的公信力而签订合同的。而被上诉人却利用众多受让人签订《房屋使用权转让合同》收集的资金完成项目建设后，为了再次获取更高利益，竟然违背诚信原则，以损害公共利益提起合同无效之诉，达到收回房屋的目的。本案的发生完全系被上诉人违反诚信原则单方撕毁合同所导致，其过错在于被上诉人丰创公司、曾厝垵居委会。原审法院仅依据《房屋使用权转让合同》第十一条：“受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解认可”就认定是双方均存在过错，应相互返还财产，各自承担损失，上述认定明显显示公平。
二、原审法院认定由上诉人与被上诉人各自承担损失，然后本案合同无效给上诉人造成巨大损失，但相反被上诉人却因合同无效而获取巨大的经济利益。丰创公司承继项目及合同的权利以后，为获取高额经济利益，不惜违背诚实信用原则，恶意提出合同无效诉讼，以收回房屋使用权并通过商业化运作获取高额利益（目前项目土地已变更为商用地，厦门市国土资源局可查询）。合同被生效判决确认无效后，丰创公司已达到目的，但却对上诉人提出的赔偿请求仅同意按已付款项金额的10%赔偿。自《房屋使用权转让合同》至今的五年多，厦门市岛内相同区域的房价涨价每平方米超过20000元人民币，若上诉人要重新购置房屋则成本已翻多倍，上诉人已造成巨大损失，根本无力在购买房屋。另一方面，被上诉人收回房屋十则因多年升值而获得巨大经济利益，被上诉丰创公司收回房屋后获得的利益至少每平方米20000元以上，相对于其赔偿上诉人10%的损失，被上诉人获取的是巨额的经济利益。原审法院仅仅判定由上诉人与被上诉人相互返还财产，让上诉人承担因合同无效产生的所有损失，而被上诉人却单方享有因合同无效产生的巨额的可得利益，原审法院这种显示公平的判决是不正确的。
三、关于上诉人主张的房屋装修损失是实际支出，并且上诉人对房屋的装修是基于上诉人与元成公司签订《房屋使用权转让合同》后，元成公司同意上诉人对该房屋进行装修入住；同时，思明区人民法院执行局亦委托有关评估机构评估。因此，被上诉人因判决合同无效收回房屋，其应承担上诉人因装修房屋所支付的费用。
综上所述，原审法院判决属认定基本事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。
被上诉人丰创公司答辩称，一、本案中丰创公司并不存在任何过错，不应承担任何责任。（一）丰创公司在涉案房屋被非法转让并签订讼争《房屋使用权转让合同》的过程中并不存在过错。1、讼争《房屋使用权转让合同》（包括本系列案其他案件的涉案合同）签署于2010年6月期间，即上诉人在2010年6月已经与元成公司达成合意“购买”涉案房产。而丰创公司系于2012年8月29日，经法院执行局作出裁定，方得介入“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的维权工作。即从时间上，丰创公司不可能参与向上诉人出售涉案房产的过程。2、讼争《房屋使用权转让合同》系由元成公司与上诉人签订，该合同上加盖的是元成公司的印章以及上诉人的签字，即系由元成公司与上诉人擅自违法交易涉案房产，该过程丰创公司并未参与。3、涉案房款均由元成公司收取，丰创公司承接曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目后，元成公司依裁定将该项目的相关文件资料移交予丰创公司，但丰创公司并未接收到任何房款。（事实上，当时元成公司已经债台高筑，根本不可能向丰创公司移交分文款项。）因此，在涉案房屋的转让过程中，丰创公司从不曾参与，亦不曾收取过分毫的售房款。（二）丰创公司在与部分购房者协调无果的情况下，为维护各方的合法权益，最终选择寻求司法救济，丰创公司的行为应得到法庭肯定。丰创公司承接曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目后，元成公司方才披露其违法售房的事实。经与各方协商，为维护各方的合法权益，由丰创公司负责处理元成公司违法售房的后续事宜。丰创公司亦积极的与众多购房者进行协商，并与部分购房者解除了《房屋使用权转让合同》。但部分购房者协商未果，无奈之下丰创公司只得寻求司法救济的途径，走上漫长的诉讼之路。有幸丰创公司的诉求得到厦门市两级法院的支持，元成公司与上诉人签订的《房屋使用权转让合同》被判定无效，对此丰创公司并无任何过错。
二、上诉人存在重大过错，应当承担相应的法律责任。（一）国家自2008年起已经明令禁止出售小产权房，以下系有关国家禁止出售小产权房的相关政策：2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”。2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。（二）在国家有关部门三声五令地禁止出售小产权房的情况下，上诉人为谋取巨大利益，明知不可为而为之，与元成公司合谋交易涉案房产。根据法院于另案中已经查明的事实，上诉人在购买涉案房屋时已经知晓涉案项目不可转让抵押的小产权房，且在其与元成公司签订的《房屋使用权转让合同》第十一条已明确注明“出让方所转让使用权的房屋的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可”。另，上诉人于本案一审提交的《声明书》亦明确表述，曾厝垵居委会同意元成公司将综合楼项目与他人共同合作经营，但曾厝垵居委会并未允许元成公司转让综合楼项目的部分或全部。可见，上诉人清楚涉案项目的性质，亦明智涉案房屋并非可在市场上流通的商品房，且不可能办理正式的房产权证。但因涉案项目所处位置优良，若将其中的房屋当做商品房出售，显然存在巨大的增值空间。为了贪图利益，上诉人才会以远低于市场的价格向元成公司购买涉案房屋，但为了规避政府禁止出售小产权房的禁令，上诉人与元成公司以自欺欺人的方式将合同的标题改为“房屋使用权转让”，虽名为使用权转让，但其内容与市面上通用商品房买卖合同基本无异。因此，上诉人在政府明令禁止明令禁止出售小产权房的大背景下，为谋取不正当利益，明知不可为而为之。企图用转让使用权的方式，规避政府禁令，以达到其获取房屋价值的违法意图。对讼争《房屋使用权转让合同》被法院判定无效的法律结果，上诉人存在不可推诿的重大过错，应当承担相应的法律责任。（三）上诉人擅自对涉案房屋进行违法装修，该装修部分的损失应自行承担。上诉人所谓的元成公司法人刘德伟作出同意上诉人装修的意思表示的时间系在厦门市中级人民法院作出执行裁定之后，此时元成公司已经失去对曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目的经营管理权，元成公司无权再干涉该项目的事宜。而且，此时该项目仍处于工程主体未完工，水电煤气等配套设施未安装，项目未进行竣工验收的情形，根本不具备可以进行装修的条件。再者，基于涉案房产的相关情形，并未与上诉人办理房屋的交付手续，上诉人对涉案房产亦不具备任何权利。就是在上述情况下，上诉人为了其自称的合同权益，强行进入涉案房屋内进行了简易装修，意图以此种占山为王的方式强夺讼争房屋。故，一审判决将上诉人的行为认定为对自身损害的扩大与客观事实相符。
三、上诉人不存在利益损失，丰创公司无须承担上诉人利益损失赔偿责任。（一）上诉人无法通过讼争《房屋使用权转让合同》获取合法的信赖利益，不存在利益损失。一方面，讼争《房屋使用权转让合同》系因元成公司及上诉人为了谋求非法利益，企图通过转让使用权的方式规避政府明文禁止性规定，恶意磋商，以损害其他方合法权益为代价所签订的合同。该讼争合同已经厦门市区、市及福建省高院三级法院的审理，均被认定为损害社会公共利益而判定为无效合同。那么显然，上诉人并无法在讼争《房屋使用权转让合同》的基础上建立其获得涉案房产合法权益的预期期望。即，上诉人必然无法依据讼争《房屋使用权转让合同》获得涉案房产的合法权益，且上诉人此种“恶意”的行为必然不受到法律保护。另一方面，上诉人所谓的利益损失其请求权基础来源于《合同法》第四十二条及五十八条的规定，即缔约过失责任。缔约过失责任的基本法理是一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失。于本案中，上诉人及元成公司已明知涉案房产不可转让的基本事实，即上诉人及元成公司已经明知讼争合同的违法性，且已经能够预见讼争合同被认定无效的法律后果，但双方为谋求己方的不当利益，恶意磋商订立讼争合同。因此，在订立讼争《房屋使用权转让合同》过程中，上诉人及元成公司已不具备法律所保护的诚实信用原则，而上诉人更不存在合同法所保护的信赖利益损失。倘若勉强要说上诉人与元成公司之前存在信赖利益，该信赖利益只能是上诉人相信元成公司能将违法出售的房产出售予己方？因此，上诉人在明知涉案房产不可转让的情况下，为规避法律禁止性规定而订立的讼争《房屋使用权转让合同》并不享有合法的信赖利益，且上诉人必然无法通过该合同获得讼争房产的合法权益。因此，本案中，上诉人不存在利益损失。（二）即便上诉人存在利益损失，丰创公司亦不应当承担赔偿责任。根据我国《合同法》第四十二条关于缔约过失责任表现形式的规定为：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”由此可见，我国法律规定的缔约过失责任具备法定性和相对性的法律性质。所谓法定性，即缔约过失责任是基于法律的规定而产生的一种民事责任。只有当事人的行为符合合同法第四十二条规定的情形之一，并给对方造成经济损失的，才应依法承担缔约过失责任。如前所述，丰创公司并未介入讼争合同的订立，不存在过错，更不具备该四十二条所规定的情形。所谓相对性，缔约过失责任只能存合同订立的磋商阶段，而不能存在于其他阶段。同时，缔约过失责任也只能在缔约当事人之间产生。显然，丰创公司并未介入合同订立，不存在与上诉人缔约磋商的行为，更不是讼争合同的缔约当事人。因此，丰创公司并非本案缔约过失的责任主体。退一万步说，即便上诉人真的存在利益损失，丰创公司亦不应承当相关的赔偿责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曾厝垵居委会答辩称，首先，就上诉人上诉理由而言，曾厝垵居委会认为上诉人提出的三点上诉理由均不能成立。上诉人第一点理由为其与被上诉人丰创公司及曾厝垵居委会签订了《房屋使用权转让合同》被确认无效，过错在于两被上诉人。这里存在明显的偷换主体，且不论《房屋使用权转让合同》的签订主体是丰创公司或是元成公司，曾厝垵居委会从头到尾均没有参与过《房屋使用权转让合同》的签订。合同无效的过错也不可能是曾厝垵居委会造成的。上诉人第二点理由认为《房屋使用权转让合同》被确认无效后给其造成巨大损失，但被上诉人却因合同无效而获得巨大利益。然而曾厝垵居委会在该合同被确认无效的前后过程中所得利益均没有改变，所谓因为合同无效获得巨大利益根本是无稽之谈。上诉人第三点理由认为其主张的装修损失是实际支出，并且是给予与元成公司签订的《房屋使用权转让合同》，取得元成公司同意的。然而上诉人不但没有提供任何对房屋进行了装修的证据材料，据曾厝垵居委会了解其也是在房屋尚未验收完毕前非法强行进行的装修，该权益不应予以保护，且不应有曾厝垵居委会承担责任。
其次，曾厝垵居委会并非本案的适格被告，并且该事实已经经过三级人民法院多次审查确认。讼争的房屋买卖合同签订主体为上诉人及元成公司，曾厝垵居委会并未作为其中的任何一方参与合同，也未曾因该合同取得任何利益。上诉人提供的证据也明确了曾厝垵居委会和元成公司的关系为：由元成公司负责该综合楼项目的全部运营工作，自主经营、自负盈亏。并且明确该综合楼项目应当由其与他人共同合作经营。在（2013）思民初字第4278号等系列案件丰创公司诉元成公司和上诉人讼争合同无效的过程中，曾厝垵居委会是否应当作为讼争合同的第三人参与诉讼曾是一个主要的争议焦点，而思明法院在审理过程中认为：“居委会对丰创公司与上诉人、元成公司之间的争议没有法律上的利害关系，故居委会作为第三人的请求本院不予支持”。在（2014）厦民终字第671号案件的审理过程中，贵院同样认为在审理元成公司负责该综合楼项目的全部运营工作时，其在运营过程中与上诉人签订的房屋使用权转让合同与居委会无关，未将曾厝垵居委会列为本案的当事人，可以维持。上列案件二审判决生效后，上诉人再次不服法院判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院组织召开再审听证后，同样认为一审判决以及厦门市中级人民法院的二审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回了上诉人的再审申请。
再次，本案中曾厝垵居委会对合同无效并不存在过错。曾厝垵居委会仅授权元成公司与其他人共同合作经营涉讼的综合楼项目，并且该房产并非正常流通的可以取得所有权办理产权证明的房产。上诉人在签订《房屋使用权转让合同》时即已经明确知道该事项，但为谋取不正当利益仍然与元成公司签订了该合同。涉案房款均由元成公司收取，与曾厝垵居委会无关。讼争《房屋使用权转让合同》被确认无效之诉系由丰创公司提起，该诉求已得到厦门市思明区人民法院及厦门市中级人民法院，乃至福建省高级人民法院的支持。而在此过程中各级法院均不认为合同无效与曾厝垵居委会有利害关系，即各级法院生效判决均认可曾厝垵居委会对合同无效不存在过错。因此，对于上诉人与元成公司违法所签订的《房屋使用权转让合同》被判定无效的结果，曾厝垵居委会并不存在过错。相反，上诉人明知涉案房产没有产权不可转让的情况下，趋于巨大利益的诱惑，以远远低于当时市场行情价格向元成公司购买涉案房产，并企图以转让使用权的方式规避法律法规禁止性规定。上诉人方对讼争《房屋使用权转让合同》被判定无效存在不可推诿的过错。
最后，上诉人不存在利益损失，曾厝垵居委会无须承担上诉人利益损失赔偿责任。讼争《房屋使用权转让合同》系因元成公司及上诉人为了谋求非法利益，企图通过转让使用权的方式规避法律禁止性规定，恶意磋商，以损害其他方合法权益为代价所得到的合同。该讼争合同已经福建省区、市、省三级法院的审理，均被认定为损害社会公共利益而判定为无效合同。那么上诉人显然无法在讼争《房屋使用权转让合同》的基础上建立其获得涉案房产合法权益的预期期望。上诉人所谓的利益损失其请求权基础来源于《合同法》第四十二条及五十八条的规定，即缔约过失责任。缔约过失责任的基本法理是一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失。于本案中，缔约方为上诉人与元成公司双方，曾厝垵居委会并非缔约的任何一方，不能由曾厝垵居委会来承担缔约过失责任。上诉人及元成公司已明知涉案房产不可转让的基本事实，上诉人及元成公司已经明知讼争合同的违法性，且已经能够预见讼争合同被认定无效的法律后果，但双方为谋求己方的不当利益，恶意磋商订立讼争合同。因此，在订立讼争《房屋使用权转让合同》过程中，上诉人及元成公司已不具备法律所保护的诚实信用原则，而上诉人更不存在合同法所保护的信赖利益损失。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，到庭当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对各方无异议之事实予以确认。审理过程中，吴凯乐向法庭提交如下证据：公证书、土地房屋登记卡，证明讼争房屋在一、二审期间变更土地规划及土地用途，最终经批准，土地使用权属已过户到丰创公司名下，土地用途变更为酒店，土地使用类型为出让。
本院认为，首先，本案讼争的《房屋使用权转让合同》虽然是由元成公司与吴凯乐签订，但根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，元成公司与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。元成公司就本案综合楼项目的相关权利义务已由丰创公司所继受，因此丰创公司是本案的适格被告。其次，根据（2014）厦民终字第677号民事判决书所确定的事实，“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目系经政府相关部门合法批准项目，但根据（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》第二十一条，已明确合同项下土地使用权及其地上建筑物不得转让、抵押。元成公司与吴凯乐所签订的《房屋使用权转让合同》第十一条亦已明确注明“出让方所转让使用权的房屋的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可”。可见，元成公司与吴凯乐对于涉案房产不得被转让，包括不得以转让使用权方式转让的事实是知道或者应当知道。对于该《房屋使用权转让合同》因违反社会公共利益而被认定无效，元成公司与吴凯乐均有过错，应承担相互返还财产的义务。因丰创公司已按吴凯乐支付购房款的110%退还了购房款并办理了提存公证手续，因此吴凯乐无权要求丰创公司再支付上述购房款。再次，根据（2014）厦民终字第677号民事判决书所确定的事实，吴凯乐向元成公司购买的讼争房产已明确不可转让、抵押，因此吴凯乐尚无权获得该房产的使用权，更不可能将该讼争房产在房产市场上进行流通交易，也就是说吴凯乐向元成公司所购买的涉案房产并不具备一般商品房所具有的价值增值的可能。虽然涉案地块已于2014年3月27日变更至丰创公司名下，但根据《关于曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目改变土地用途及补办完全出让的公示》丰创公司仍继受了曾厝垵居委会在（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》中的权利义务，可见虽然涉案地块的权属人及用途发生改变，但该地块的土地性质并未发生改变，该地块的使用权及地上建筑物仍然不得转让、抵押。因此，原审判决认定吴凯乐提出的利益损失缺乏事实和法律的依据，并无不妥。最后，曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目尚未竣工验收，吴凯乐不应对涉案房产进行装修，且其对装修产生的损失未提供证据予以证明，故原审判决不予支持其装修费用损失并无不妥。综上，吴凯乐的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11092元，由上诉人吴凯乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 洪德琨
审 判 员 胡林蓉
二〇一五年十月二十一日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。