济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第83号
原告济南瑞丰投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人张瑞庆，董事长。
委托代理人田华，山东博翰源律师事务所律师。
委托代理人宿扬帆，山东博翰源律师事务所律师。
被告陈剑，男，1982年出生，汉族，住济南市。
原告济南瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰投资公司）与被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田华、宿扬帆到庭参加了诉讼，被告陈剑经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告瑞丰投资公司诉称，原、被告于2012年8月6日签订《商铺租赁及运营管理服务合同》（以下简称租赁合同），合同约定，原告将位于济南市历下区省府前街红尚坊出租给被告，房屋面积为358.8平方米，租赁期限自2012年8月6日至2015年8月5日，共计3年。租金为首年7元／平方米／日（优惠后为4元／平方米／日），其后每年以加6%幅度递增。每两个月为一期，预付两个月，之后提前10个工作日交下一期租金。物业服务费为10元／平方米／月，按季度支付。原告依约向被告交付了房屋，被告却违约拖欠第一期部分、第二期至第六期费用累计368211.08元，2013年11月12日原告通知被告解除租赁合同。同年12月13日，济南智信物业管理有限公司将其对被告享有的物业服务费欠款19444.65元债权转让给原告。原告为维护自身权益诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付租金及运营费368211.08元及违约金69241.59元；2.被告向原告支付房屋使用费至被告搬离之日止（暂计算至起诉之日为144072.55元）；3.被告支付物业费26732.22元；4.被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，原告撤销上述请求第3项：被告支付物业费26732.22元，其他诉讼请求不变。
原告为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：
证据1.商铺租赁及运营管理服务合同，证明原被告间存在租赁合同关系；
证据2.原、被告间房屋物品交付确认书、房屋现状确认书；
证据3.红尚坊租金支付通知函，证明原告多次向被告催收租赁费用；
证据4.解除合同通知函、快递单据，证明原告依照合同约定行驶解除权；
证据5.关于结算并交回标的物的最后通知、快递单据；
证据6.2014年1月17日陈剑出具的承诺、携物出门的凭单，证明被告于2014年1月18日交回租赁房屋；
证据7.收款回单三份，证明截至起诉之日，被告仅支付原告171460元租赁费用。
被告陈剑未向法院提交答辩意见。
被告陈剑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证、法庭辩论等诉讼权利。
经审理查明，2012年8月6日，原告瑞丰投资公司（甲方）与被告陈剑（乙方）签订《商铺租赁及运营管理服务合同》1份，与本案有关联的合同约定内容为：第一条标的物：位于济南市历下区省府前街东侧红尚坊商业广场红尚坊，建筑面积358.8平方米，甲方在2012年8月6日前依本合同约定交付给乙方。第二条用途：本合同项下标的物仅供乙方经营咖啡馆使用，经营品牌为JEAR咖啡。第三条期限：租期3年，自2012年8月6日至2015年8月5日。合同期限届满，如乙方需继续使用，应在届满前三个月向甲方提出书面申请，由甲方确认是否续签。期满后，双方未续签，乙方应在10天内向甲方交还房屋，超出10天，乙方仍占有房屋，乙方必须以合同约定最后一年的费用标准的1.5倍向甲方支付房屋占有费。第四条费用：费用指乙方因使用甲方房屋依约定向甲方支付的款项，包括租金和商业管理服务费。收取标准为固定费用，自起算日计算，第一年费用收取标准为7元／平方米／日（优惠后实际支付标准为4元／平方米／日，其中租金为2.8元／平方米／日，运营管理服务费为1.2元／平方米／日），其后每年以加6%幅度递增。费用按照预付两个月、先付后用方式由乙方向甲方支付。合同生效后5个工作日内，乙方支付两个月的费用。此后，乙方应提前10个工作日支付下一期费用。第五条物业管理及物业管理费：物业管理费收费标准为10元／平方米／月，乙方在与甲方办理标的物交接时，向物业管理公司预付三个月物业管理费，以后按季度支付，具体按物业管理公司的规定执行。第十七条乙方违约责任：乙方逾期向甲方支付相应的费用，逾期则以应付款按每日1‰之比例支付滞纳金，逾期超过30天仍未支付，甲方有权解除合同。如因乙方违约责任甲方依据本合同规定解除合同，甲方将不予返还乙方支付的全部保证金，除此之外，甲方有权追究乙方给甲方造成的直接经济损失。第十八条通告及送达：一方向另一方发出的通知或书面函件通过当面递交、专递信函或者传真的方式送达对方。第十九条适用法律和争议的解决：双方在本合同项下产生争议，协商不成时，任何一方可以向标的物所在地有管辖权的人民法院起诉。
上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告于2012年6月6日向原告转账70000元、2012年8月16日向原告转账91460元、2013年2月19日向原告转账10000元，合计支付171460元，被告自2013年2月19日之后未再向原告支付费用。原告分别于2013年5月17日、2013年7月8日、2013年8月9日、2013年11月21日向被告发送红尚坊租金支付通知函催收租赁费用。被告逾期交纳费用超过30天，2013年11月12日原告依照合同约定向被告邮寄送达解除合同通知函，要求解除租赁合同并收回租赁房屋，被告拒收上述邮件。2014年1月18日被告陈剑在携物出门单上签名并注明涉案咖啡店铺清空。
以上事实有原、被告签订的《商铺租赁及运营管理服务合同》、红尚坊租金支付通知函、收款回单、关于结算并交回标的物的最后通知及2014年1月17日陈剑出具的承诺、携物出门凭单等证据予以证明，另有庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
另查明，依照双方合同约定，签订合同当日被告交付房租，原告免收三个月租金，即实际计算租金期限为自2012年11月6日至被告解除合同日期2013年11月12日，该期间费用为4元／平方米／日×30天×12个月×358.8平方米＋4（1＋6%）元／平方米／日×7天×358.8平方米=537321.2元，原告已支付171460元，剩余费用355861.2元至今未付。
合同解除后至被告2014年1月18日交回涉案房屋期间的占有使用费用为，4（1＋6%）元／平方米／日×66天×358.8平方米=100406.59元。
该事实有双方签订的合同及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
另查明，依照合同约定，被告逾期付款应以应付款按每日1‰之比例支付滞纳金。在案件审理过程中，由于当事人约定违约金比例过高，经本院释明，原告自愿依照法律规定调整违约金额度。该事实有庭审中当事人陈述在案佐证，本院予以认定。
另查明，原告对因被告违约解除合同给其造成的直接经济损失未提交相应证据。
本院认为，原、被告双方所签订的租赁合同，为有效合同，双方应全面履行各自义务。双方所签订的合同租赁期限为3年，实际计算租金费用自2012年11月6日之日至2015年8月5日止。因被告违约拖欠原告租金费用超过30天，致使双方合同于2013年11月12日解除。因此，原告主张被告交纳租赁房屋期间的费用及承担逾期交费违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告所诉违约金的请求，因合同约定比例过高，经本院释明，原告自愿按照法律规定调整，本院予以酌情调整，自双方租赁合同确定欠款总额之日（2013年11月12日）起，以欠款额355861.2为基数，按同期人民银行同期贷款利率计算。双方租赁合同解除后，被告未按时交还涉案房屋，被告应赔偿原告因此造成的经济损失。但原告主张被告以合同最后一年租金费用的1.5倍支付该期间的房屋占有使用费，因该请求不符合双方合同约定，本院不予支持。因原告就被告给其造成的直接经济损失未提交相应证据，本院酌情参照双方合同期间履行的租金费用计算。
对于原告所诉被告支付物业费的请求，经本院释明，物业服务合同与租赁合同系不同法律关系，无法合并审理，原告自愿撤回该部分诉讼请求，本院对该部分内容不再审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一.被告陈剑于本判决生效后十日内支付原告济南瑞丰投资有限公司租金和运营费共计355861.2元；
二.被告陈剑于本判决生效后十日内支付原告济南瑞丰投资有限公司逾期交纳租金及运营费违约金（以355861.2元为基数，自2013年11月12日起至本判决生效之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；
三.被告陈剑于本判决生效后十日内支付原告济南瑞丰投资有限公司房屋占有使用费100406.59元；
四.驳回原告济南瑞丰投资有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9880元，由原告济南瑞丰投资有限公司负担1980元，被告陈剑负担7900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 李宗善
二〇一四年六月十三日
书 记 员 娄本燕