广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3593号
上诉人（原审原告）：广州市第四装修有限公司，法定代表人：郭志成，职务：董事长。
委托代理人：苏兴晃、詹礼愿，广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州昊天化学（集团）有限公司，法定代表人：迟天俊，职务：董事长。
委托代理人：詹朝霞，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：粤海中心。
法定代表人：林宝应。
被上诉人（原审被告）：新国际（广州）房地产有限公司。
法定代表人：黄贤。
上诉人广州市第四装修有限公司（以下简称第四装修公司）因与被上诉人广州昊天化学（集团）有限公司（以下简称昊天公司）、粤海中心、新国际（广州）房地产有限公司（以下简称新国际公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市环市东路472号22楼全层是以粤海中心名义登记的房产。1991年12月27日，粤海中心（为甲方）与新国际公司［原名称为京光（广州）房地产实业有限公司，为乙方］签订《有偿长期使用粤海大厦楼层合约书》，约定“乙方向甲方支付粤海大厦楼层长期使用费3382170元，甲方向乙方出具建设该大厦的有关文件和批准书，乙方先向甲方支付总额的百分之五十资金，甲方收到乙方第一次款后，必须将乙方使用的楼层逐步清场交付乙方进场办公，同时，乙方应将其余的百分之五十全部付清。甲方向乙方提供广州市环市东路472号粤海大厦第22楼全层共914.1平方米给乙方使用，乙方对该楼层拥有长期使用权。如乙方确实需要转让二十二楼使用权，甲方为第一转让人，如甲方不接受转让，乙方有权选择新的转让对象等”。
1999年12月8日，新国际公司（为甲方）与第四装修公司（原名称广州市第四装修公司，为乙方）签订《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》，约定“鉴于甲方有偿拥有广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层共计914.1㎡的长期使用权，就甲方向乙方转让该长期使用权一事，达成如下协议：转让价格为4200000元。甲乙双方应共同以书面形式确认乙方付清转让价格，乙方以抵减甲方投资开发新国际大厦（东风东路739号）工程款形式支付转让款项。乙方按第二条向甲方付清转让价格之日，为使用权交接之日，甲方将22楼交付乙方使用。使用权交接后，乙方应遵守粤海中心的物业管理制度等”。之后，第四装修公司使用了广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层房屋。
2010年3月29日，原审法院在执行昊天公司申请执行粤海中心土地使用权出让合同纠纷案中发出（2010）南法执字第90-1号执行裁定书，裁定查封粤海中心名下登记的位于广州市环市东路472号17楼、22楼、23-25楼的房产。之后，第四装修公司向原审法院提出执行异议，认为法院查封了粤海中心粤海大厦包括22楼在内的房产，并将部分楼层进行拍卖，直接影响其对广州市环市东路472号粤海中心大厦22楼的长期使用权，请求法院对广州市环市东路472号22楼予以解除查封，原审法院于2010年11月23日发出了（2010）南法执外异字第4号执行裁定书，以第四装修公司与新国际公司签订《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》后，其只享有上述房产的使用权，没有所有权，不影响法院对该房产的处理为由，驳回其异议申请，第四装修公司没有就此裁定提出执行异议之诉。
2011年，第四装修公司向广州市越秀区人民法院起诉，要求确认其与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》合法有效，并对广州市环市东路472号22层拥有长期使用权。该院于2011年11月29日作出（2011）穗越法民三初字第1271民事判决书，认为第四装修公司与新国际公司签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》约定第四装修公司以在新国际公司欠付工程款中扣减4200000元结算作为其享有涉案房屋长期使用权的对价，此情况实属新国际公司将讼争房屋交付第四装修公司长期使用、收益，第四装修公司向新国际公司支付4200000元租金作为对价的房屋租赁关系，并判决第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》，除约定长期使用权中超过2019年9月30日的使用期限无效外，其它内容合法有效，驳回第四装修公司的其它诉讼请求。第四装修公司不服判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1543号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2013年8月27日，原审法院作出（2013）南法执字第90-7号执行裁定书，裁定拍卖粤海中心名下登记所有的位于广州市越秀区环市东路472号22楼的房产。第四装修公司向原审法院提出执行异议，请求停止对粤海大厦22楼全层的拍卖，并依法予以解封，原审法院作出（2013）穗南法执外异字第19号执行裁定书，认为广州市环市东路472号22楼全层是登记在粤海中心名下的财产，第四装修公司称其已通过生效并履行完毕的买卖合同合法取得了粤海大厦22楼所有权，并无法律根据，对于第四装修公司要求解除上述房产查封的请求不予支持，另第四装修公司提出已向广州市越秀区人民法院就上述房产提起确权之诉，要求停止拍卖的请求亦应予以驳回，故裁定驳回第四装修公司的异议申请。
因本案纠纷，第四装修公司于2013年11月1日向原审法院起诉请求：一、确认广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层914.1㎡所有权属于第四装修公司；二、判令停止执行粤海大厦22楼全层；三、判令粤海中心、新国际公司协助第四装修公司把粤海大厦22楼全层过户到第四装修公司名下；四、本案诉讼费用由粤海中心、新国际公司、昊天公司承担。一审诉讼中，第四装修公司明确第二项诉讼请求为判令停止（2010）南法执字第90号案对粤海大厦22楼全层的执行。
昊天公司原审辩称：一、第四装修公司于2011年向广州市越秀区人民法院提起涉案房屋使用权问题的诉讼，该案经一审、二审法院两级审理，判决已经发生法律效力，第四装修公司无权再次提起诉讼，应依法驳回第四装修公司起诉。二、诉争房产至今仍登记在粤海中心名下，粤海中心依法享有涉案房屋的所有权，粤海中心拒不履行生效判决确定的义务，法院强制执行涉案房屋的行为合法有效。三、第四装修公司与新国际公司签订的《转让粤海大厦有偿长期使用权协议书》及新国际公司与粤海中心签订的《有偿长期使用粤海大厦楼层的合约书》其本质就是租赁合同，第四装修公司仅对诉争房产享有长期使用权，没有所有权，第四装修公司的全部诉请依法不成立，应予以驳回。四、第四装修公司提起诉讼已超过法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回。五、第四装修公司有滥用诉讼权利及司法资源之嫌。六、应要求第四装修公司直接向法院缴纳租金。请求驳回第四装修公司的诉讼请求。
粤海中心、新国际公司无答辩。
原审法院认为，财产所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋是登记在粤海中心名下的财产，第四装修公司要求确认广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层914.1㎡所有权属于第四装修公司的依据不足，原审法院不予支持。粤海中心与新国际公司签订的《有偿长期使用粤海大厦楼层的合约书》及新国际公司与第四装修公司签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》约定转让的仅是涉案房屋的使用权，而不是所有权，第四装修公司认为该合约书及协议书反映出当时两协议双方当事人真实的意思表示是将房屋所有权进行买卖，第四装修公司已经通过生效并履行完毕的买卖合同合法取得了粤海大厦22楼全层所有权，第四装修公司提供的证据不足以证明该事实，原审法院不予采纳，第四装修公司要求停止原审法院（2010）南法执字第90号案执行粤海大厦22楼全层并请求粤海中心、新国际公司协助第四装修公司把涉案房屋过户到第四装修公司名下的依据不足，原审法院对于第四装修公司该诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年4月30日作出判决：驳回广州市第四装修有限公司的诉讼请求。一审案件受理费103411元，由广州市第四装修有限公司负担。
判后，第四装修公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、第四装修公司通过生效并履行完毕的买卖合同取得粤海大厦22楼全层所有权，事实清楚、证据充分。（一）涉案《有偿长期使用粤海大厦楼层的合约书》名为使用权转让协议，实为房屋买卖合同，新国际公司已经通过该合同取得粤海大厦22楼全层所有权。从内容上合约书约定新国际公司以3382170元为对价取得472号22楼全层的长期使用权，3382170元在房屋交付时全部交清，且权将该楼层的长期使用权进行整体转让，即第四装修公司已实际上取得了该房屋所有人拥有的占有、使用、收益、处分等权利，自该房屋交付至新国际公司时，所有权人已变更为新国际公司，仅因某些原因未能办理过户登记手续，但并不影响其取得该房屋的所有权的事实。（二）涉案《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》，性质系以物抵债，实为房屋买卖合同。如上所述，新国际公司取得472号22楼全层所有权后，因拖欠第四装修公司工程款，遂于第四装修公司签订《转让粤海大厦有偿长期使用权协议书》，协议书约定其将472号22楼全层的长期使用权用作抵减其投资开发新国际大厦的工程款人民币4200000元，即双方签订的系以物抵债的买卖协议。协议签订后，新国际公司将粤海大厦22楼金层交付给第四装修公司，由第四装修公司自行装修使用至今，粤海中心对此转让与使用至今无任何异议。且上述协议书，虽然是约定转让长期使用权，但合同主要条款约定：1、受让人拥有无期限的长期使用权，超过最长土地使用权出让年限；2、一次性支付对价，且对价与当时同地段房屋买卖价格相当；3、约定转让方办理申请、审批、变更等手续。同时，合同没有设置权能保留，也没规定转让人有权收回房屋。从以上内容来看该合同，反映出当时双方的真实意思表示是将房屋所有权作为交换对价，而非仅仅转让房屋使用权，即名为使用权转让协议，实为房屋买卖合同。二、原审判决存在适用法律不当问题。如上所述，第四装修公司已经通过生效并履行完毕的房屋买卖合同，取得粤海大厦已从第四装修公司使用该房屋时开始，转移至第四装修公司。三、如上所述，第四装修公司已于1999年12月取得粤海大厦22楼全层的所有权，享有的相应权益受相关法律保护，系第四装修公司合法的财产，而非粤海中心的财产，昊天公司基于粤海中心的债权而于2010年3月对该房屋向法院申请查封、拍卖等强制执行程序，没有法律依据，并侵犯第四装修公司作为所有权人的法定权益，应依法予以驳回其申请。四、粤海中心、新国际公司均已取得转让粤海大厦22楼全层的对价，依法应相互协作将该房屋变更登记至第四装修公司名下。粤海中心及新国际公司就粤海大厦22楼所有权转让已经各自按合同约定取得应有的对价3382170元和4200000元，就涉案两协议来说，都已经享受了应有的权利，应按诚信信用原则及公平原则履行办理变更登记手续等义务，相互协助将粤海大厦22楼全层变更登记至第四装修公司名下。五、人民法院对粤海大厦22楼全层进行查封等强制执行措施存在不当，应依法予以撤销。第四装修公司在协议签订及履行的整个过程中均没有任何过错，且在签订协议后通过抵扣工程款的形式一次性支付了粤海大厦22楼全层的转让全部价款，并实际占有使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，据此，虽粤海大厦22楼全层还没过户到第四装修公司名下，但第四装修公司已经支付全部对价，且在整个过程中没有任何过错，法院依法不得对该房屋进行查封、扣押、冻结。因此，（2010）南法执字第90号对该房屋进行查封有误，应依法对该房屋停止执行，并解除对粤海大厦22楼全层的查封。六、本案是针对昊天公司所申请对案涉标的物查封、拆卖，而第四装修公司的诉讼请求其中一项要求停止执行案涉标的物。即便受目前法律政策的影响，所有权暂时还不能确认到第四装修公司名下，那么也应当按照合同本身的本意，将其使用权归于第四装修公司，在这种情况下，对本案的拍卖应当是停止。综上，第四装修公司上诉请求撤销一审判决，改判支持第四装修公司原审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由昊天公司、粤海中心以及新国际公司承担。
昊天公司答辩称：一、一审查明事实清晰准确，判决合法，应驳回第四装修公司的上诉请求。二、与一审答辩意见一致。三、1、新国际公司是没有出卖房屋产权的资格，第四装修公司所主张的买卖合同由于主体的不存在或者是说没有合法的处置权，依法应当认定该买卖不能成立。2、从合同的内容本身看，昊天公司认为所有的协议都一致反映了第四装修公司仅仅拥有房屋的使用权，第四装修公司当庭一再强调合同的本质是所有权，但是从合同行文从未出现过所有权。本案中所有权应当归粤海中心，而且判断是否拥有所有权最后应以房地产登记管理部门是否进行了登记作为最终的判决依据。3、从所有的生效执行裁定书及已生效相关的判决书，都判决第四装修公司只拥有房屋的使用权。第四装修公司不能以拥有使用权来主张拥有所有权。4、从合同的履行本身看，第四装修公司是主张已经支付了相关的使用费，但事实上没有相应的证据证实第四装修公司是支付了相关的款项，更没有证据证明新国际公司有办证义务或已履行了办证义务，因此第四装修公司所谓的买卖合同转移了所有权的说法，没有证据支持。
粤海中心、新国际公司未答辩，亦未提交书面答辩状。
第四装修公司、昊天公司对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、第四装修公司主张其已取得广州市环市东路472号22层的所有权是否成立？二、第四装修公司主张解除对广州市环市东路472号22层的查封是否成立？评析如下。
首先，第四装修公司2011年向广州市越秀区人民法院起诉时，其要求确认其与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》合法有效且对广州市环市东路472号22层拥有长期使用权，该院于2011年11月29日作出（2011）穗越法民三初字第1271民事判决书，认为广州市第四装修有限公司与新国际公司签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》约定广州市第四装修有限公司以在新国际公司欠付工程款中扣4200000元结算作为其享有涉案房屋长期使用权的对价，此情况实属新国际公司将讼争房屋交付广州市第四装修有限公司长期使用、收益，广州市第四装修有限公司向新国际公司支付4200000元租金作为对价的房屋租赁关系，并判决广州市第四装修有限公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》，除约定长期使用权中超过2019年9月30日的使用期限无效外，其它内容合法有效，驳回广州市第四装修有限公司的其它诉讼请求。本院亦作出（2012）穗中法民五终字第1543号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款的规定，当事人对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，昊天公司认为第四装修公司无权主张对广州市环市东路472号22层拥有所有权合理有据，本院予以支持。第四装修公司并无充分依据否定上述生效判决的认定，故其主张依据《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》等事实取得了广州市环市东路472号22层的所有权没有理据，本院不予采信。
其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，如上所述，第四装修公司主张其因购买而取得广州市环市东路472号22层的所有权的理据不成立，在生效判决确认第四装修公司只享有对广州市环市东路472号22层的有期限的使用权的情况下，第四装修公司主张依据上述第十七条的规定，主张解除查封的上诉理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人第四装修公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费103411元，由上诉人广州市第四装修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月十日
书 记 员 璩方慧