浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初03537号
原告（执行案外人）：黄谋亮。
原告（执行案外人）：陈小影。
以上原告共同委托诉讼代理人：陈中查，浙江玉山律师事务所律师。
被告（申请执行人）：郭杨权。
被告（被执行人）：吴继泉。
被告（被执行人）：林少少。
被告（被执行人）：林瑞军。
被告（被执行人）：章招弟。
原告黄谋亮、陈小影与被告郭杨权、吴继泉、林少少、林瑞军、章招弟案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄谋亮、陈小影及其委托诉讼代理人陈中查到庭参加诉讼。被告郭杨权、吴继泉、林少少、林瑞军、章招弟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄谋亮、陈小影向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告吴继泉、林少少于2013年8月28日签订的坐落于苍南县灵溪镇天和家园37幢××室的房屋买卖合同合法有效。2、请求停止对苍南县灵溪镇天和家园天和家园37幢××室房屋的执行，并立即解除查封。3、本案受理费由被告负担。事实和理由：2013年8月8日，被告吴继泉、林少少经人介绍将坐落于苍南县灵溪镇天和家园37幢××室以2127710元价款出卖给原告黄谋亮、陈小影所有，双方并签订定金协议书。协议书约定：定金30万；2013年8月28日前立卖断契约；红包8800元；银行按揭尾数剩下给买方交纳；当天立契当天公证。协议当日，原告黄谋亮、陈小影支付30万元定金（之前己付3万）给被告吴继泉收讫。2013年8月28日，双方签订房屋买卖契约。当日，原告黄谋亮、陈小影将购房款538260元转入被告吴继泉账号并支付现金红包8800元；与此同时，被告吴继泉、林少少将涉案房屋的商品房买卖合同、农商行按揭卡及相关材料一同交付原告持有，且办理了公证书公证委托涉案房屋的相关事宜。2013年9月1日起，该涉案房屋余下的银行按揭款由原告黄谋亮、陈小影缴纳。2014年8月15日，原告办理涉案房屋交房手续并缴纳相关费用。原告就涉案房屋进行装修并于2015年2月6日（农历2014年12月18日）入住及占有、管理至今。2015年7月22日，被告吴继泉、林少少因与被告郭杨权民间借贷纠纷一案，涉案的房屋被苍南县人民法院查封且执行。2016年3月3日，原告就涉案房屋提出执行异议，被贵院裁定驳回。该坐落于苍南县灵溪天和家园37幢××室房屋系原告黄谋亮、陈小影合法取得属于原告黄谋亮、陈小影的合法财产并合法占有。请法院支持原告的诉讼请求。
被告郭杨权、吴继泉、林少少、林瑞军、章招弟未作答辩。
原告黄谋亮、陈小影为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1、身份证7份，证明原告、被告的主体资格；2、商品房买卖合同及查询信息、收据，证明涉案房屋产权登记；3定金协议及契约、证明房屋买卖的事实；4银行回单及凭证，证明支付房款事实；5公证书及发票，证明委托办理涉案房屋相关事项的事实；6记录表、登记表、清单、确认单、验收单、交接单、流转单、收费项目、发票、收据、签购单、钥匙，证明办理交房及支付费用的事实；7电费扣款、数字电视登记、天然气抄表及登记材料、证明，证明原告使用涉案房屋的事实；8银行凭证，证明原告支付涉案房屋按揭款的事实；9判决书及裁定书、通知书，证明涉案房屋被查封及执行的情况；10执行裁定书及送达回证，证明异议被驳回。补充提交证据：2016.7.14浙江农村银行按揭款的凭证总额3月-7月共5期35540多元，证明2016年1月涉案房屋被查封后缴不了按揭款，吴继泉名下用以缴纳按揭款的银行卡被冻结，原告只能按吴继泉的身份缴纳。
被告郭杨权、吴继泉、林少少、林瑞军、章招弟在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
对原告提供的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，原告提供的证据1、9、10，系国家法定机关出具和本院生效的裁判文书，符合证据的基本特征，其证明力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；证据2，证明开房商与吴继泉、林少少向开发商购买涉案商品房，该房产登记在吴继泉、林少少名下，执行异议中双方对此无争议，本院予以认定。证据3，系房屋买卖双方为实现其目的而达成的一种合意，意思表示真实，且收据能证明原告已履行交付房款义务；证据4、5、7、8及补充证据，系金融机构及有关职能部门出具的有效凭证，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对此，本院予以确认；证据6系物业管理部门出具，证明原告入住涉案房屋交纳相关物业费的事实。上述证据能相互印证，形成完整的证据链，其证明力本院予以认定，能够证明原告主张的待证事实。
本院经审理，认定事实如下：2011年8月2日，吴继泉、林少少向温州银联投资置业有限公司购买坐落于苍南县灵溪天和家园37幢××室商品房，并经备案登记。2013年8月8日，被告吴继泉、林少少经人介绍将坐落于苍南县灵溪镇天和家园37幢××室以2127710元价款出卖给原告黄谋亮、陈小影，双方并签订定金协议书。协议书约定：定金30万；2013年8月28日前立卖断契约；红包8800元；银行按揭尾数剩下给买方交纳；当天立契当天公证。协议当日，原告黄谋亮、陈小影支付30万元定金（之前己付3万）给被告吴继泉收讫。2013年8月28日，双方签订房屋买卖契约。当日，原告黄谋亮、陈小影将购房款538260元转入被告吴继泉账号并支付现金红包8800元；与此同时，被告吴继泉、林少少将涉案房屋的商品房买卖合同、农商行按揭卡及相关材料一同交付原告持有，且办理了公证书公证委托涉案房屋的相关事宜。2013年9月1日起，该涉案房屋余下的银行按揭款由原告黄谋亮、陈小影缴纳。2014年8月15日，原告办理涉案房屋交房手续并缴纳相关费用。原告就涉案房屋进行装修并于2015年2月6日（农历2014年12月18日）入住并占有、管理至今。期间，开发商办理商品房初始登记后，2015年4月23日，该涉案房屋转移登记在吴继泉、林少少名下。吴继泉、林少少公证委托黄谋亮办理涉案房屋产权证的相关事项，因开发商及告知黄谋亮该屋已办理初始登记、转移登记，黄谋亮未及时办理过户登记。2015年7月22日，被告吴继泉、林少少因与被告郭杨权民间借贷纠纷一案，涉案的房屋被本院查封且执行。2016年3月3日，黄谋亮就涉案房屋提出执行异议申请，被裁定驳回。黄谋亮不服，在法定期限内向本院起诉。
本院认为，吴继泉、林少少与房开公司的商品房预售合同已经备案登记，具备对抗其他第三人的公示效力。原告与吴继泉、林少少房屋买卖合同真实合法，不违反法律禁止性规定，对双方当事人产生法律效力。原告与吴继泉、林少少交易目的是特定房屋，均以其履约行为明确表示转移房产所有权的合意，房屋买卖合同成立并发生法律效力后，原告即已取得了该房产的准法律物权，即拥有“物权期待权”。原告已按约定支付价款及缴纳按揭贷款，已作为业主占有使用讼争房屋，其依房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护，因此就本案讼争房屋享有足以排除强制执行的实体权利。故原告的诉请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、确认黄谋亮与吴继泉、林少少于2013年8月28日签订的关于苍南县灵溪镇天和家园天和家园37幢××室房屋买卖契约有效；
二、不得执行坐落于苍南县灵溪镇天和家园天和家园37幢××室房屋。
本案受理费23822元，黄谋亮自愿负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0327执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 陈诗意
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 李悌师
二〇一六年九月二十日
书 记 员 李翩翩
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出
相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。