重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第00717号
原告：重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。
法定代表人：蓝立超，总经理。
被告：重庆金瑜盛实业有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街3号，组织机构代码62198393-5。
法定代表人：肖枫，总经理。
委托代理人：孙少瑜、张薇，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司（下称蓝峰公司）与被告重庆金瑜盛实业有限公司（下称金瑜盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝峰公司的法定代表人蓝立超、被告金瑜盛公司的委托代理人张薇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝峰公司诉称：原告于2011年12月31日起按照《物业服务合同》约定内容，向被告提供了物业服务至2014年3月31日，被告至今不缴纳物业服务费及违约金。现起诉请求：被告补交重庆市江北区石马河街道盘溪二支路XX号南桥丽景小区X幢X-
X号、X幢XX-X号和X幢XX-
X号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费及公摊费2959.2元，并支付自2012年1月21日起至2014年8月31日止以欠缴物业服务费为基数计算的违约金4905.7元；诉讼费由被告承担。
被告金瑜盛公司辩称：2005年9月13日被告与重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（下称创源公司）签订《房屋订购合同》，并于2005年9月14日签订《委托建设安置房合同》，涉讼房屋属于创源公司委托建设并订购的房屋，被告已将该房屋交付创源公司，因此该房屋的实际所有权人应为创源公司。另，创源公司曾出具物管费收取协议书和工作联系函，载明了涉讼房屋的物业费由创源公司承担，且以前均是由创源公司向前物业服务企业支付物业费。因此，被告不应承担本案物业费和违约金。此外，违约金的标准应按生效物业服务合同的约定，还应结合原告提供物业服务的情况来确定。请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告系叁级资质的物业管理企业。2011年12月28日，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告提供的物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，收费标准（按建筑面积计算）为：住宅第3层起按建筑面积每月每平方米0.75元（含电梯费）；住宅1-2层按建筑面积每月每平方米0.45元；水电公摊费6元／月·户。业主应于原告进场提供物业服务之日起交纳物业服务费用；每月15-20日由业主向原告按统一标准收取当月的物管（含电梯费）、公摊费和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室交纳给原告。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水电公摊费及代收代缴等费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同期限为3年，自2011年12月31日起至2014年12月30日止。合同还约定，有以下情形之一的，可以提前解除本合同：物业项目因拆迁等原因灭失的；因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；原告严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；业主委员会致使物业管理活动无法正常开展，原告应提前三个月告知业主委员会协商解除合同。需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，原告应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。此合同于2012年2月22日报重庆市江北区房屋管理局备案。
合同签订后，原告按约进入南桥丽景小区开展物业服务。2014年3月31日，重庆江北区南桥丽景业主委员会向原告发出《关于重庆蓝峰物业管理有限公司撤离南桥丽景物业小区的通知》，以原告“严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同”为由，要求原告于2014年3月31日撤离南桥丽景物业小区。原告遂于当天撤场。
另查，2005年9月13日，创源公司与重庆市明瑜实业有限公司签订《房屋订购合同》；同月14日，双方又签订《委托建设安置房合同》；2009年7月15日，又针对《房屋订购合同》签订《补充协议》。根据前述合同，创源公司委托重庆市明瑜实业有限公司修建南桥丽景小区房屋，并最终订购2325套住宅；同时约定“以创源公司的名义办理该项目中所有成套住宅的房管及国土总证”。2008年7月8日，创源公司与重庆市安润物业管理有限公司（下称安润公司）签订《明瑜·南桥丽景小区空置房物管费收取协议书》，约定创源公司委托安润公司对南桥丽景小区空置房进行物业管理服务，直至房屋交接完毕，并按0.4元／平方米的标准从2008年7月1日起支付空置房的物管费。庭审中，被告举示的发票存根联显示创源公司向安润公司支付了2011年度的物业费。2013年6月25日，创源公司制作《工作联系函》，函接对象为“‘南桥丽景’业委会”，并抄送安润公司和蓝峰公司；该函件主要载明创源公司将南桥丽景项目中50套左右未安置房屋移交蓝峰公司管理，并由创源公司从2013年7月1日起按0.4元／平方米支付物管费给蓝峰公司。2015年4月21日，创源公司出具《关于盘溪二支路十号“南桥丽景”房屋移交及产权情况的说明》（下称《情况说明》），载明金瑜盛公司于2009年7月15日向创源公司实际交付房屋2325套，金瑜盛公司配合办理房屋产权，自交付之日该上述房屋产权及实际使用权即归创源公司所有；截止2014年12月31日，上述实际移交房屋中尚有8套未办理产权过户，但其实际所有权、使用权、控制权及房屋钥匙均已移交创源公司，不作为金瑜盛公司的资产核算和管理，并附具体房号及面积表格。本案涉讼房屋均在前述表格之中。原告对以上证据质证时认为，对《委托建设安置房合同》及《房屋订购合同》的真实性没有异议，但与本案无关联性；发票的真实性亦无异议，但不能达到被告的证明目的；未收到过《工作联系函》，该函也未载明具体是哪几套房屋；《物管费收取协议书》是创源公司与小区前物业服务公司签订的，与本案无关联性；《情况说明》的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，房屋产权人还是被告。
再查，被告系重庆市明瑜实业有限公司工商登记名称变更而来；位于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路XX号南桥丽景小区X幢X-X号、XX-X号和XX-
X号房屋的登记权利人为被告。
本案庭审中，原告举示了《物业服务合同》及备案证明、登记信息查询结果、进行费用催收和提供物业服务的照片等证据，拟证明原告与小区业委会签订的物业服务合同合法有效，原告提供了物业服务，被告作为房屋所有权人应交纳相应费用；且原告在2013年12月和2014年4月进行过费用催收。被告质证认为，《物业服务合同》的真实性无法确认，被告并不知晓这份合同，该合同是否在小区公示，原告未举证证明；对合同备案证明无异议；被告未看到过原告张贴的催费公告，原告提交的证据中只能隐约看到公告时间是2013年11月30日，也无法确定本案涉讼房屋房号，故对此份证据无法确认；其他照片证据无法核实取景是否是涉案房屋所在小区内，无法达到原告的证明目的，更无法证明原告是按照合同约定履行服务的，故对证据的真实性不予认可；对权属登记信息资料真实性无异议，但房屋实际所有人应该是创源公司，物业服务费用应由创源公司承担。
以上事实，有《物业服务合同》及备案证明、通知、照片、登记信息查询结果、发票、《委托建设安置房合同》、《房屋订购合同》及补充协议、《工作联系函》、《物管费收取协议书》、《情况说明》及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》以及最高人民法院相关司法解释的规定，业主负有交纳物业服务费用的义务。结合原被告双方的主张及观点，本案的争议焦点即在于如何认定涉讼房屋的业主。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。参照该规定，创源公司委托被告建设南桥丽景小区成套住宅，并订购包含涉讼X幢X-X、XX-
X和XX-
X在内的2000余套房屋；而后被告已将前述房屋交付创源公司占有，只是尚未办理所有权登记。综合以上事实要素与法律规定，应认定创源公司为涉讼房屋的业主。另从被告举示的《工作联系函》、《物管费收取协议书》及发票等证据判断，创源公司是南桥丽景小区未安置房屋的物业服务费用交纳主体；故本案中，涉讼房屋的物业服务费用亦应由实际业主创源公司支付。综上所述，被告仅系涉讼房屋的建设单位，而非实际业主或物业使用人，原告要求其承担该房屋的物业服务费用缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 杨凌燕