浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐商初字第1659号
原告：中国农业银行股份有限公司乐清市支行。
负责人：冯卫兵，该支行行长。
委托代理人：陈亚男，原告公司职员。
委托代理人：陈剑云，原告公司职员。
被告：胡志良。
被告：郑艮彩。
被告：温州中驰置业发展有限公司。
法定代表人：刘嵩。
委托代理人：吴岩银、南仕，浙江合众律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司乐清市支行诉被告胡志良、郑艮彩、温州中驰置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理。后本院依法组成合议庭于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈亚男和陈剑云、被告温州中驰置业发展有限公司委托代理人吴岩银和南仕到庭参加诉讼，被告胡志良、被告郑艮彩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司乐清市支行起诉称：2010年3月28日，被告胡志良、郑艮彩与原告签订了编号为33105201000011406的《个人购房担保借款合同》，借款金额合计为人民币271万元，借款期限自2010年3月28日起至2023年3月27日止。同时合同中约定：1、借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮29%，执行年利率为4.2174%，实行等本递减还款法。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。3、合同有效期内，发生影响贷款人债权实现的事项，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。4、借款的担保方式为抵押。由胡志良以位于乐清市中驰湖滨花园25幢104室的房产提供抵押担保，抵押物暂作价人民币3875785元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。
同日，原告与被告签署了《贷款及保证承诺书》，其中被告温州中驰置业发展有限公司承诺：从贷款发放之日起，至原告据被告胡志良的委托办妥住房房地产权证及住房抵押登记手续之日止，对原告发放给被告胡志良的贷款，承担连带责任保证。
以上合同及承诺书由各当事人签章确认后，原告于2010年3月30日向被告胡志良发放了人民币217万元的贷款，并在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年5月起，被告胡志良因企业经营不善，无法联系，且抵押房产已被查封，开始拖欠贷款本息。截止2014年7月20日，被告尚欠贷款本金1858782.29元、利息、罚息及复利21855.9元。现原告起诉要求：1、判令被告胡志良、郑艮彩立即偿还原告贷款本金人民币1858782.29元及利息、罚息、复利（自2014年4月21日起利息、罚息及复利按合同约定计收至债务清偿之日止，暂算至2014年7月20日，正常息为21408.7元，罚息为316.42元，复利为130.78元）；2、依法判令上述债权对被告胡志良坐落于乐清市中驰湖滨花园25幢104室抵押房产的拍卖、变卖款享有优先受偿权；3、判令被告温州中驰置业发展有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费等费用由被告承担。
在举证期限内，原告向本院提供了如下证据：
1、身份证、户口本、户籍查询资料、结婚证、企业基本信息查询单及变更情况，以证明被告诉讼主体资格。
2、个人借款凭证、申请书、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同，以证明被告向原告借款的事实。
3、贷款及保证承诺书，以证明温州中驰置业发展有限公司为胡志良承担连带保证。
4、房地产预登记证明、房地产抵押清单，以证明原告取得房屋预登记。
5、会计入账信息、欠息清单，以证明该笔贷款发放和欠息情况。
6、贷款提前到期通知书，以证明已通知担保人该笔贷款提前到期。
被告胡志良、郑艮彩未作答辩，亦未在法院指定的举证期限内提供证据。
被告温州中驰置业发展有限公司答辩称：原告已经取得抵押物权，答辩人已履行完毕阶段性连带责任保证义务，原告无权要求答辩人承担连带责任。答辩人需承担保证责任的，原告依法应先行实现抵押物权。即便原告未取得抵押物权的，答辩人也无需承担连带责任。本案诉争商品房早已具备办理转移登记与抵押登记手续的条件，答辩人多次以报纸公告等方式通知业主办理转移手续，因被告胡志良、郑艮彩及原告原因一直未予办理抵押登记手续，造成原告无法取得抵押物权的过错在于原告及被告胡志良、郑艮彩，并非答辩人。综上，要求驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告温州中驰置业发展有限公司在举证期限内未提供证据。
原告提供的上述证据原件在庭审出示并质证，被告胡志良、郑艮彩未到庭，视为放弃质证的权利，被告温州中驰置业发展有限公司对原告提供的第一组证据的真实性、合法性无异议。对第二组证据中的个人借款凭证、申请书，认为是原告单方面提供的，真实性有待法庭核实。对个人购房担保借款合同、商品房买卖合同的真实性无异议。对第三组证据的真实性无异议，但该证据能证实被告温州中驰置业发展有限公司承担的是阶段性保证责任。对第四组证据的房地产预登记证明的真实性无异议。对第五组证据，认为系原告单方提供，需法庭核实。对第六组证据的真实性无异议，但合法性有异议，认为原告缺乏提前到期的依据。
原告提供的上述证据原件经本院审核，真实、合法，可以证明原告诉称的事实，本院予以认定。
经审理查明，2010年3月28日，被告胡志良作为借款人，被告胡志良、郑艮彩作为抵押人，被告温州中驰置业发展有限公司作为保证人与原告签订了编号为33105201000011406的《个人购房担保借款合同》，借款金额合计为人民币271万元，借款期限自2010年3月28日起至2023年3月27日止。同时合同中约定：借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮29%，执行年利率为4.2174%，实行等本递减还款法。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿之日止。合同有效期内，发生影响贷款人债权实现的事项，如借款人未足额偿还借款本息超过90天，则贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押。被告胡志良、郑艮彩以其位于乐清市中驰湖滨花园25幢104室房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。被告温州中驰置业发展有限公司自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2010年3月17日，原告与被告温州中驰置业发展有限公司还签署了《贷款及保证承诺书》，被告温州中驰置业发展有限公司承诺从贷款发放之日起至原告根据被告胡志良的委托办妥住房房地产权证及住房抵押登记手续之日止，对上述贷款承担连带责任保证。2010年3月29日，被告胡志良、郑艮彩与原告办理了预购商品房抵押权预告登记（房预乐字第××号）。后原告于2010年3月30日向被告胡志良发放了人民币271万元的贷款，在合同履行期间，被告胡志良依约陆续还款至2014年4月20日，但自2014年4月21日起至今本息分文未付。截止2014年4月20日，尚欠借款本金1858782.29元。
另查明，被告胡志良与被告郑艮彩于2004年7月9日办理结婚登记，本案涉及债务发生在俩被告夫妻关系存续期间。
本院认为：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《贷款及保证承诺书》均未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。原告依约发放了借款，履行了合同约定的义务，但被告胡志良未依约还本付息，其行为构成违约。根据借款合同的约定，原告有权提前收回借款，并有权对借款本金计收罚息。被告郑艮彩与被告胡志良系夫妻关系，上述债务发生在俩被告夫妻关系存续期间，并用于俩被告共同购置房产，应属夫妻共同债务，由俩被告共同偿还。被告胡志良、郑艮彩提供坐落于乐清市中驰湖滨花园25幢104室的房产作为抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。可见，被告胡志良存在提供抵押的意思表示，以及设立担保物权的具体行为，应视为原告享有上述房产的担保物权。当被告胡志良未能偿还上述房产按揭贷款时，原告有权就依法拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿。根据合同约定，被告温州中驰置业发展有限公司为上述债务提供连带责任保证，但保证期间至办妥房产证及抵押登记手续之日止，现尚无证据表明本案所涉房产已经办理了产权证及他项权利证书，故被告温州中驰置业发展有限公司仍应对被告胡志良的上述债务承担连带保证责任。被告胡志良、郑艮彩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡志良、郑艮彩应偿付原告中国农业银行股份有限公司乐清市支行借款本金1858782.29元及逾期利息（自2014年4月21日起以1858782.29元为基数按编号为33105201000011406的《个人购房担保借款合同》中约定的贷款利率下浮29%再上浮50%计算至本判决确定的履行之日止）。款限本判决生效后十日内交本院民二庭转付。
二、若被告胡志良、郑艮彩未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖、变卖被告胡志良、郑艮彩提供抵押的坐落于乐清市中驰湖滨花园25幢104室的房产（房预乐字第××号），所得价款由原告中国农业银行股份有限公司乐清市支行优先受偿。
三、被告温州中驰置业发展有限公司对上述第一项款项承担连带偿还责任，在其承担保证责任后，有权向被告胡志良、郑艮彩追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司乐清市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费21726元，公告费300元，由被告胡志良、郑艮彩、温州中驰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 朱文协
人民陪审员 蔡秀慧
人民陪审员 周婵芝
二〇一五年二月十五日
代书 记员 李建双