南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鼓民初字第2994号
原告丁尧武，男，汉族。
被告南京市百盛国际大厦业主委员会（下称百盛国际业委会），住所地本市鼓楼区中央路233号百盛国际大厦A座602室。
负责人邓某某。
委托代理人张某某、王某某
原告丁尧武诉被告百盛国际业委会物权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贲小青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁尧武，被告百盛国际业委会主任邓良平、委托代理人张某某、王某某参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁尧武诉称，2011年6月5日，被告在百盛国际大厦一楼大厅内张贴了招聘大厦物业公司的公告。6月16日，被告在大厅内张贴了召开业主大会、选聘物业公司的通知，但未将会议内容提供给业主。6月20日，被告在大厅内公布了九家报名物业公司中的三家作为候选物业公司，并公布了名单和报价，但未向业主解释为何仅留下三家资质等级最差的物业公司。7月2日，被告公布了业主大会的投票结果，决定聘请南京鸿利物业管理有限公司（下称鸿利物业公司）为百盛国际大厦的物业管理人。原告认为，被告选聘物业公司的行为，未能得到业主大会授权，选聘过程未能做到公开、透明；被告选择的三家候选物业公司有两家报价超过南京市普通住宅物业服务收费政府指导价，属于无效投标；被告作出的选聘物业公司的决定违法无效，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告撤�2011年7月2日作出的聘用鸿利物业公司的决定，并在大厅内张贴公布一周；二、业主委员会书面向业主道歉，并在大厅内张贴公布一周；三、诉讼费用由被告承担。
被告百盛国际业委会辩称，被告于2011年4月22日依法成立。2011年5月9日，被告收到百盛国际大厦原物业公司南京绿地科瑞物业有限公司（下称绿地物业公司）提请选聘新物业公司的通知后，立即组织开展选聘工作。由于经验匮乏，被告就选聘物业公司的程序和法律规定问题，向鼓楼区房产局物业科和中央门街道物业办公室进行沟通、咨询，相关政府部门对本次选聘物业活动也非常重视，并给出了书面指导意见。根据政府相关部门建议，被告依法召开业主大会，召开程序公开、透明合法，并最终根据业主大会的表决结果选聘鸿利物业公司作为本小区的物业服务企业，符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，座落本市鼓楼区中央路231号、233号的百盛国际大厦系商住两用楼，占地面积4935.7平方米，房屋总建筑面积37708.1平方米，其中住宅21024.5平方米（共134套住宅），非住宅16683.6平方米。原告系百盛国际大厦B座903室业主，其房屋建筑面积为163.7平方米。2011年4月12日百盛国际大厦业主大会表决通过《业主大会议事规则》，其中约定业主大会可以选择集体讨论、书面征求意见及两者相结合的形式召开会议。2011年4月22日南京市百盛国际大厦业主委员会成立，即本案被告，并在房产部门备案。绿地物业公司为百盛国际大厦提供前期物业管理服务。2011年5月9日，绿地物业公司向被告发函，要求被告及时召开业主大会，通过社会招标的方式及时选聘物业管理企业。2011年6月5日被告启动选聘物业公司的程序，并公开发布了报名公告，公告确定了报名企业需具备的条件、报名起止时间等。6月16日，被告收到物业公司报名材料后，即发出召开业主大会选聘物业公司的通知，并公告了业主大会召开的时间、选票发放和投票方式及业主大会的决议内容等。2011年6月20日晚，被告在百盛国际大厦一楼召开会议，邀请了包括原告在内的部分业主参加，讨论确定了三家物业公司作为候选物业公司。2011年6月20日至7月1日，被告将前述三家候选物业公司提供的公司简介、物业服务合同样本以及选票式样向全体业主进行了公示。2011年6月25日至29日，被告成员上门向业主发放选票，并于6月26日至7月1日上门回收选票，选票的发放均有签收记录，选票的回收采用密封的投票箱。被告共计向业主发放选票100张，收回有效选票98张。2011年7月2日，被告在百盛国际大厦一楼召开业主大会，部分业主和街道、社区工作人员一起参加，当场开启投票箱，公开唱票、�票，最终鸿利物业公司得到95张选票，入选托管百盛国际大厦进行物业服务。当日，被告即向全体业主通告了业主大会的表决结果，并向政府相关部门进行备案。2011年8月1日起，鸿利物业公司正式入驻百盛国际大厦小区进行物业管理服务。
另查，南京市现行“普通住宅”的标准是住宅建筑面积144平方米（含144）以下、容积率在1.0（含1.0）以上，同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。
以上事实，有双方当事人陈述；原告提交的不动产发票；被告提交的南京市业主委员会备案表、业主大会议事规则、报名公告、关于召开业主大会选聘物业公司的通知、书面征求意见表、选举结果、业主大会情况通告、照片；本院开庭笔录等证据予以证明。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，�主认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，目的是保障业主监督业主委员会依法从事自治管理等活动。原告现依法提起撤销权之诉，其作为原告的诉讼主体地位适格。经业主选举产生并在房产部门登记备案的业主委员会，属于《民事诉讼法》第四十九条规定的其它组织，可以作为民事诉讼的当事人。本案中的被告百盛国际业委会系依法成立，其作为被告的诉讼地位适格。
根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理服务。百盛国际大厦小区房屋总建筑面积37708.1平方米，其中住宅21024.5平方米，非住宅16683.6平方米，在三级资质物业服务企业可以承接的面积范围内。本案中，被告通过公开招投标的方式，最终确定三家三级资质的物业服务企业备选，并无不当。原告主张被告选聘低资质的物业服务公司侵犯其权益，无事实和法律依据，本院不予采信。
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）等规定，物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别试行政府指导价和市场调节价，其中普通住宅实行政府指导价，各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他立项为高档住宅的物业服务收费实行市场调节价，服务和收费标准由当事人合同约定。本案中，原告主张投标的三家物业服务企业中有两家报价超过政府指导价，属于无效招标，本院认为，百盛国际大厦小区物业性质不属于普通住宅，其物业服务收费可实行市场调节价，参与投标的物业服务企业报价超过普通住宅的政府指导价，并无违法之处。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项及国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项的规定，选聘物业服务公司由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据业主大会的选举结果，鸿利物业公司得到95张选票，占建筑面积24841.03平方米，达到建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求，被告据此作出聘用鸿利物业公司的决定，遵守了上述“双过半同意”原则，该决定合法有效，对全体业主具有约束力。原告主张被告选聘物业公司的行为未得到业主大会授权，但被告通过书面征求意见及短信平台的方式召开业主大会选聘物业服务企业，符合百盛国际大厦《业主大会议事规则》及国务院《物业管理条例》的相关规定，合法有效。
综上，被告在组织本次选聘物业服务企业过程中，程序公开、透明，根�业主大会的表决结果决定聘用鸿利物业公司作为物业服务企业，符合法律规定。原告要求撤销被告2011年7月2日作出的聘用鸿利物业公司的决定，并向业主书面道歉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第二款以及国务院《物业管理条例》第十二条等规定，判决如下：
驳回原告丁尧武的诉讼请求。
本案诉讼费80元减半收取40元，由原告丁尧武承担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 贲小青
二〇一一年八月二十五日
见习书记员 冯 腾