江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01569号
上诉人（原审被告）许学生。
上诉人（原审被告）俞丽雯。
委托代理人殷元政，江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人钱丹燕，江苏神阙律师事务所律师实习人员。
被上诉人（原审原告）重庆新龙湖物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼。
法定代表人周洪斌，该公司董事长。
委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
委托代理人孙腾蛟，江苏金汇人律师事务所律师实习人员。
上诉人许学生、俞丽雯因与被上诉人重庆新龙湖物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
物业公司原审诉称：其系无锡市龙湖滟澜艺墅小区的物业服务公司，许学生、俞丽雯自2013年7月1日起未交纳物业管理费，现要求许学生、俞丽雯支付自2013年7月1日起至2014年7月1日止的物业费14260.70元及计算至2014年7月1日的逾期付款违约金7527.54元，共计21788.24元。
许学生、俞丽雯原审辩称：物业公司未提供证据证明其在物业服务期间是如何提供以及依据何种标准提供物业服务的，其所主张的物业费定价依据违反法律规定，在依法确定物业费的计费标准后，应从房屋交付的次月起计算物业费，要求驳回物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年5月18日，许学生、俞丽雯购买了无锡市龙湖滟澜艺墅第9幢535单元-1-2层XX室的房屋，用途为多层住宅，建筑层数为地上4层，地下1层，该房屋建筑面积为187.98平方米，合同约定交房时间为2013年1月15日。同日，许学生、俞丽雯与物业公司签订前期物业服务合同，约定由物业公司向许学生、俞丽雯所购买房屋的小区提供前期物业服务，合同约定住宅公共服务费小高层1.95元／平方米／月、多层住宅（六层）1.95元／平方米／月、叠拼多层住宅（四层）3.2元／平方米／月；公共水电分摊费0.4元／平方米／月；电梯使用费小高层0.55元／平方米／月、多层住宅（六层住宅）负一层至二层0.55元／平方米／月、多层住宅（六层住宅）三层（含）以上1.35元／平方米／月、叠拼多层住宅（四层住宅）负一层至二层0.55元／平方米／月、叠并多层住宅（四层住宅）三层（含）以上1.35元／平方米／月、车位管理费50元／月。合同另约定，房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由物业建设单位承担；房屋交付之日次月至本合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由业主方按照合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。物业服务费从交房期限届满之日的次月计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后的物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的20日之前交纳下一季度的物业服务费，逾期交纳的，按照欠交物业服务费（包括公共水电费、电梯使用费）总额加收每日千分之三的违约金。合同并对物业公司提供的服务范围等作出了约定。同日，许学生、俞丽雯又签署了承诺书1份，确认已详细阅读无锡龙湖滟澜艺墅业主临时公约（以下简称临时公约）并愿意遵守该临时公约，承担违反该公约的相应责任。2012年12月，无锡嘉南置业有限公司、物业公司、龙湖滟澜山物业服务中心向许学生、俞丽雯送达了交房通知书，该通知书上明确了集中交房时间为2012年12月29日及地址、办理房屋交接手续《房屋所有权证》及《国有土地使用证》代办须携带的材料、交房需要缴纳的费用等。在关于交房需缴纳的费用中关于相关费用收取说明第4项载明叠拼多层别墅（四层）负一层至二层物业费3.2元／平方米／月、公摊水电费0.4元／平方米／月、电梯使用费0.55元／平方米／月、车位管理费50元／月；叠拼多层别墅（四层）三层（含）以上物业费3.2元／平方米／月、公摊水电费0.4元／平方米／月、电梯使用费1.35元／平方米／月、车位管理费50元／月。2013年1月19日，许学生签署了商品房交接清单，接收了诉争房屋。同日，俞丽雯与无锡嘉南置业有限公司签订备忘录1份确认获得叠加别墅区号地下329、330车位，每月车位管理费为50元／个，并按照交房通知书列明的标准交纳了该房屋2013年1月1日至6月30日的包括住宅物管费、公摊水电费、电梯费、车位管理费在内的物业管理费用。后许学生、俞丽雯未再交纳过物业费用及2013年7月、8月、9月的车位使用费。
上述事实，有房屋产权证书、商品房买卖合同及附件1份、前期物业服务合同及附件1份、临时管理规约1份、承诺书1份、交房通知书1份、商品房交接清单1份、备忘录1份、苏南龙湖物业服务有限公司苏南滟澜山专用收据1份及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审另查明，2011年7月21日，物业公司通过招投标程序取得了龙湖滟澜艺墅500#-599#所在小区的物业管理权。2011年8月5日，无锡市物价局作出“市物价局关于龙湖滟澜艺墅500-599#住宅区前期物业服务收费的复函”，明确龙湖滟澜艺墅500-599#住宅区前期物业服务收费参照《市物价局关于龙湖滟澜艺墅住宅区前期物业服务收费的批复》执行。该批复载明：低层住宅（含四层）、非住宅等物业服务收费标准、特约服务收费标准等由你公司根据成本费用测算水平与业主或委托者双方协商确定。
上述事实，有招标公证书、中标通知书、无锡市物价局关于龙湖滟澜艺墅500-599#住宅区前期物业服务收费的复函1份、无锡市物价局关于龙湖滟澜艺墅住宅区前期物业服务收费的批复1份等证据在卷佐证。
诉讼中，许学生、俞丽雯提出物业公司未提供与其收费标准相适应的物业服务，且其所购买的房屋为多层住宅，地上为五层地下为一层，应按多层住宅（含六层）的1.95元标准交纳物业费而不应按物业公司主张的多层住宅（含四层）的3.2元标准交纳物业费且其收房时间为2013年1月19日，物业费应自2013年2月起计收，其多支付的物业管理费应抵扣未支付的部分，并提供了照片若干、无锡市普通住宅物业服务等级（试行）七级服务标准、民用建筑分类规定等证据予以佐证。物业公司认为许学生、俞丽雯所提供的证据与本案没有关联性。经法院实地查勘并征询双方当事人意见，双方当事人一致确认许学生、俞丽雯所在的龙湖滟澜艺墅535号房屋结构为地上四层地下一层（计入产权证面积），四层以上有阁楼及露台（不计入产权证面积），产权证显示总层数为5层。经法院向无锡市房管局物业管理处调查，地下停车库及阁楼不计算在楼层里，楼层是指从地上一层开始计算的。经法院向无锡市物价局调查，该局工作人员表示诉争的地上四层、地下一层的房屋属于无锡市物价局关于龙湖滟澜艺墅500-599#住宅区前期物业服务收费的复函中回复的情况，并表示其是根据物业公司提供的门牌号作出的该复函。
关于滞纳金，物业公司表示自2013年7月1日起以许学生、俞丽雯所欠物业费为基数按每日千分之三计算自欠付当月起至2014年7月1日止。
原审法院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司缴纳物业管理费。本案中，许学生、俞丽雯与物业公司签订了前期物业服务合同，明确了相关的权利义务，对物业管理费的收取标准、交纳时间及逾期交纳物业费的违约责任作出了明确的说明；且该收费标准经过了无锡市物价局的批准。许学生、俞丽雯作为业主理应交纳相应的物业管理费。关于收费标准，许学生、俞丽雯提出其所有的535号XX室所在的房屋为多层住宅，其产权证书上亦显示该房屋层数为5层，不应按物价局的复函中多层住宅（含四层）的标准来交纳物业管理费的抗辩意见。经法院向无锡市物价局核实，许学生、俞丽雯所有的535号即为其所作出的《关于龙湖滟澜艺墅500-599#住宅区前期物业服务收费的复函》中多层住宅（含四层）的情况，应按协商价来收取物业管理费。在前期物业管理合同中约定，多层住宅（含四层）的物业费收费标准为3.2元／平方米／月，且在交房通知书附件《关于交房需缴纳的费用》中明确叠拼多层别墅（四层）三层（含）以上物业费、公摊水电费、电梯使用费的相应收费标准，许学生、俞丽雯对此是明知的且按该标准交纳了半年的物业管理费，故对许学生、俞丽雯的抗辩意见，法院不予采信。许学生、俞丽雯另提出物业公司未提供与其所收物业费相对应的物业服务的抗辩意见，因物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以要求物业公司的行政主管部门对物业公司进行相应的处罚，或者通过法律规定的形式向物业公司主张权利，而不能以物业服务存在问题为由拒交物业管理费。同时物业公司在日常物业服务过程中也应该提高服务质量，尽可能的达到大多数业主的认可。根据双方约定，许学生、俞丽雯应每月应向物业公司交纳物业管理费930.50元。许学生、俞丽雯自2013年7月起未缴纳物业管理费，其提出了其接收诉争房屋的时间为2013年1月19日，物业费应自2013年2月开始收取，物业公司多收的2013年1月的物业管理费应抵扣未支付部分的物业管理费的抗辩意见。根据商品房买卖合同的约定，交房日期为2013年1月15日，交房通知书虽载明集中交房日期为2012年12月29日，但也明确了2013年1月1日以后仍旧可以收房，许学生、俞丽雯实际收房日期为2013年1月19日，根据双方签订的前期物业服务合同约定，房屋交付之日次月至本合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由业主方按照合同约定的前期物业管理服务收费标准承担，故许学生、俞丽雯2013年1月19日所交纳的六个月物业管理费的交付期间应为2013年2月1日至2013年7月30日，许学生、俞丽雯应支付自2013年8月1日至2014年9月30日共计12个月的物业管理费13027元及2013年8月、9月的车位管理费200元，共计13227元。对于物业公司主张的逾期付款违约金，因双方约定的每日千分之三的违约金过高，法院依法调整为按人民银行同期同档贷款利率的130%计算利息损失，对于超过部分法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、许学生、俞丽雯于判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司2013年8月至2014年9月的物业管理费及2013年8月、9月的车位管理费共计13227元及以所欠物业费为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算的自欠付当月起至2014年7月1日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。案件受理费345元，由物业公司负担35元，由许学生、俞丽雯负担310元。
许学生、俞丽雯不服原审判决，向本院提起上诉称：1，无锡龙湖滟澜艺墅未经合法招标程序选聘物业公司为前期物业服务公司，物业公司与许学生、俞丽雯签订的前期物业服务合同应当认定为无效；2，讼争房屋物业交费标准应为每平方米每月1.95元，认定为3.2元的依据不足；3，前期物业服务合同约定，电梯使用费由业主预先摊销交纳，最终以实际发生为准，由业主按建筑面积分摊，原审法院以业主预交的电梯使用费为准计入物业服务费总额，属认定事实不清。请求二审法院查明事实，依法改判。
物业公司答辩称：1，物业公司是按照招投标程序取得涉案房屋的物业管理权；2，讼争房屋的物业费收费标准，经无锡市物价局核准，且在物业服务合同中明确约定，两者相互一致，应对双方产生约束力。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，前期物业服务合同第三章第七条备注事项第1点约定，电梯使用费由业主预先摊销交纳，最终以实际发生为准，由业主按建筑面积分摊。
二审期间，物业公司出具“关于滟澜香颂电梯费的说明”一份，表示叠拼（叠上）电梯费为1.35元／平方米／月，叠拼（叠下）和高层为0.55元／平方米／月，公共能耗收费标准为0.4元／平方米／月。物业公司按如上标准收取电梯费及公共能耗费后，如之前核算有结余的，后期将与全体业主据实结算，协商处理。同时，物业公司向本院递交书面申请，撤回、放弃“要求上诉人支付因逾期支付物业费而产生的违约金”的诉讼请求。
上述事实，有前期物业服务合同、说明、申请在卷佐证。
本案争议焦点：1、前期物业服务合同是否有效；2、物业公司收取的物业服务费是否符合合同约定。
关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2011年7月21日，物业公司通过招投标程序取得了龙湖滟澜艺墅500#-599#所在小区的物业管理权，现许学生、俞丽雯上诉称“无锡龙湖滟澜艺墅未经合法招标程序选聘物业公司为前期物业服务公司，物业公司与许学生、俞丽雯签订的前期物业服务合同应当认定为无效”，未提供相应证据证明，对许学生、俞丽雯的该上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定多层住宅（含四层）的物业费收费标准为3.2元／平方米／月，许学生、俞丽雯上诉认为讼争房屋物业交费标准应为每平方米每月1.95元，与事实不符，对该上诉请求，本院也不予支持。
前期物业服务合同约定电梯使用费由业主预先摊销交纳，最终以实际发生为准，由业主按建筑面积分摊。本案中，起诉时，许学生、俞丽雯已入住讼争房屋一年以上，物业公司没有按照合同约定对电梯使用费进行结算，将预交的电梯使用费计入物业服务费总额，不妥，应予调整。考虑到许学生、俞丽雯仍居住在讼争房屋中，二审期间，物业公司也书面表示在后期将与全体业主据实结算，据此，本院将2013年8月至2014年9月的电梯使用费仍作为许学生、俞丽雯的预交款项，在以后的年度中按实结算。
鉴于二审期间，物业公司自愿放弃部分权益，不要求许学生、俞丽雯支付因逾期支付物业费而产生的违约金，该行为属当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院应予准许。
综上，原审判决认定事实虽有瑕疵，但二审期间已经纠正，本案可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
一、变更无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2209号民事判决第一项主文为：许学生、俞丽雯于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司2013年8月至2014年9月的物业管理费及2013年8月、9月的车位管理费共计13227元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、维持无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2209号民事判决第二项及诉讼费负担部分。
二审案件受理费345元，由许学生、俞丽雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年九月二十三日
书记员 唐广征