江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4584号
上诉人（�审被告）：南京信璞腾泰信息科技有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道文苑路108号2001室。
法定代表人：赵凌燕，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁源，该公司店长。
被上诉人（原审原告）：南京财经大学，住所地南京市栖霞区文苑路*号。
法定代表人：宋学锋，该大学校长。
委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐可勋，江苏东域律师事务所律师。
上诉人南京信璞腾泰信息科技有限公司（以下简称信璞公司）因与被上诉人南京财经大学（以下简称财经大学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
信璞公司上诉请求：1、改判上诉人自2015年1月1日起给付被上诉人西苑洗衣房的房屋使用费计算标准为22000元/年、北苑洗衣房的房屋使用费计算标准为25000元/年；2、改判被上诉人适当补偿上诉人装修残值；3、改判被上诉人承担部分一审案件受理费。事实和理由：一、一审判决上诉人承担涉案房屋使用费标准过高，缺乏事实和法律依据，应予改判。涉案房屋租赁合同签订于2013年7月15日，租期自2013年7月15日至2014年7月14日，租金标准为西苑洗衣房22000元/年、北苑洗衣房25000元/年。2015年1月，被上诉人虽经招标，涉案两处房屋中标租金价格高于上诉人原承租价格，但中标人中标后均未与被上诉人签约，故该中标的租金价格不能作为本案确定房屋使用费的依据。中标人之所以在中标后未签订租赁合同，原因在于被上诉人组织招标活动不规范、不科学，致中标的租金价格畸高，背离涉�房屋合理的租金标准。一审法院在上诉人租赁期限届满后半年即将租金标准确定为5万元/年，超过原租金标准一倍，缺乏事实和法律依据，属于滥用自由裁量权。二、上诉人对涉案两处房屋装修花费20万元，被上诉人应对装修残值予以适当补偿。上诉人在承租涉案房屋期间，对房屋进行了装修，花费约20万元，截止目前该装修仅使用两年半，仍具备较大的残值。与上诉人同样的承租被上诉人房屋的经营户，在终止租赁合同时经被上诉人出面已得到相应的装修补偿。考虑到上诉人承租时间短、新的承租人对原有装修仍有利用价值、避免资源浪费的原则，上诉人在一审时提出被上诉人应对装修予以适当补偿的请求，但一审法院未予支持，希望二审法院以上诉人的装修残值充抵上诉人向被上诉人交纳的房屋使用费。三、一审法院判决一审诉讼费全部由上诉人承担违反法律规定，显失公平。一审法院并未全部支持被上诉人一审的诉讼请求，一审诉讼费的负担应根据过错程度、原告的诉讼请求是否全部被法院支持等因素公平裁判。一审法院判决一审案件受理费2305元、公告费260元，全部由上诉人负担，而未被判决支持全部诉讼请求的被上诉人却不承担诉讼费，显失公平。请求二审法院根据生效裁判结果重新确定一审案件受理费的负担，改判被上诉人承担部分一审案件受理费。
财经大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持一审判决。
财经大学向一审法院起诉请求：1、信璞公司迁出财经大学所有的位于南京市栖霞区仙林街道西苑洗衣房（即6号商业房，又称为仙西6号门面房）及北苑洗衣房（即仙北8、9号门面房）；2、信璞公司支付财经大学占用房屋使用费（西苑洗衣房自2015年1月1日起按照每月5916�的标准计算至实际搬出之日止，北苑洗衣房自2015年1月1日起按照每月18333元的标准计算至实际搬出之日止）；3、本案诉讼费用由信璞公司承担。
一审法院认定事实：
2013年7月15日，财经大学（甲方）与信璞公司（乙方）签订《南京财经大学仙林校区学生生活服务设施区委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）。双方约定，甲方将仙林校区学生生活服务设施区约240平方米的服务项目委托给乙方经营管理，具体而言，西苑洗衣房项目面积为80平方米，项目管理费为22000元，北苑洗衣房项目面积为80平方米，项目管理费为25000元，北苑理发室项目面积为80平方米，项目管理费为15000元；本次委托经营管理期限为2013年7月15日-2014年7月14日；乙方承管学生生活设施服务项目必须按照规定的服务项目，自主经营，自负盈亏，本期项目管理费总额为62000�，自签订合同起一周内，乙方一次性支付给甲方；甲方提供学生生活服务设施区的基础设施、设备，并附设备清单，对乙方进行监督、检查、考核；乙方独立承担合同期内的所有债权债务，自行承担经营期间消耗的天然气、水、电、蒸汽等费用；乙方对经营场所进行改造必须经甲方同意，未经批准不得擅自改造，……合同终止乙方不得提出费用补偿要求，在协议期内，经营所需设备由乙方自行负责配备，费用自理，合同终止，设备自行处理，乙方不得提出费用补偿要求。
上述合同签订后，信璞公司交纳了62000元管理费，并使用西苑洗衣房（即仙西6号门面房）经营洗衣、文印等业务，使用北苑洗衣房（即仙北8、9号门面房）经营多克奶茶、移动动感地带等业务。合同到期后，信璞公司仍继续使用西苑洗衣房和北苑洗衣房房屋至今，并曾向财经大学支付了2014年7月15日至2014年12月31日的租金2万元。
2015年1月12日，财经大学向信璞公司出具两份《关于租用协议已到期门面房退房的通知》，告知信璞公司涉案仙西6号门面房以及仙北8、9号门面房的租用协议已到期，并进入招标程序，若信璞公司中标则继续经营，若未中标，则希望信璞公司于2015年2月12日前将门面房内物品予以搬清。
2015年1月20日，财经大学向南京本硕文化用品店发出《中标通知书》，确定南京本硕文化用品店中标财经大学仙西6门面房，中标金额为71000元，并要求南京本硕文化用品店接到通知书后，核实中标项目并与财经大学后勤保障处联系合同签订事宜，若无故逾期签订合同，将作弃权处理。同日，财经大学向杭州经济技术开发区学丛水果店发出《中标通知书》，确定杭州经济技术开发区学丛水果店中标财经大学仙北8和9门面房，中标金额�220000元，并要求杭州经济技术开发区学丛水果店接到通知书后，核实中标项目并与财经大学后勤保障处联系合同签订事宜，若无故逾期签订合同，将作弃权处理。
2015年3月17日，财经大学向信璞公司委托代理人袁源出具《关于仙林校区仙西6门面房腾空的通知》和《关于仙林校区仙北8和9门面房腾空的通知》，告知因信璞公司没有中标，故要求信璞公司于2015年3月22日前搬走室内所有设施。
一审庭审中，财经大学陈述，南京本硕文化用品店和杭州经济技术开发区学丛水果店中标后，并未与财经大学签订合同，相应的租金也未支付。财经大学还陈述，与涉案房屋相邻的门面房合同没有到期，所以没有重新进行招标，另外，门面房经营内容不一样，不具有可比性。
一审法院认为，财经大学、信璞公司签订委托经营管理合同，约定财经大学将涉案仙西6号、仙北8、9号门面房交付给信璞公司使用收益，信璞公司支付财经大学租金，该合同应为房屋租赁合同，且签订合同系财经大学、信璞公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现上述合同于2014年7月14日到期后，信璞公司仍继续使用房屋，财经大学也未提出异议并收取了2014年7月15日至2014年12月31日的租金2万元，故应视为原合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现财经大学已于2015年1月12日通知信璞公司退房、并于2015年3月17日再次通知信璞公司腾空所租涉案门面房，应视为涉案合同已解除，信璞公司应当在收到通知后及时返还租赁物，但信璞公司至今仍占有使用涉案门面房，故对于财经大学要求信璞公司迁出涉案仙西6号以及仙北8、9号门面房的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因信璞公司自2015年1月1日后继续使用涉案门面房，但未再支付过使用费，故对于财经大学要求信璞公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的使用费的诉讼请求，一审法院亦予以支持，但财经大学虽将涉案门面房通过招投标的方式进行招租，并向南京本硕文化用品店和杭州经济技术开发区学丛水果店发出中标通知书，但南京本硕文化用品店和杭州经济技术开发区学丛水果店并未与财经大学订立租赁合同，双方也未实际履行，财经大学主张按照中标通知书载明的中标金额计算使用费，缺乏事实依据，财经大学也未提供其他证据证明其主张的使用费计算标准的合理性，故一审法院对该主张不予支持。对于使用费的计算标准，一审法院参考财经大学、信璞公司签订的委托经营管理合同，2015年的中标价格等因素，酌情确定涉案仙西6号�及仙北8、9号门面房的使用费计算标准均为每年5万元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、信璞公司于本判决发生法律效力之日起五日内迁出位于财经大学仙林校区的西苑洗衣房（即仙西6号门面房）和北苑洗衣房（即仙北8、9号门面房）；二、信璞公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付财经大学自2015年1月1日起计算到信璞公司实际迁出之日止期间西苑洗衣房和北苑洗衣房的房屋使用费（其中西苑洗衣房的使用费计算标准为5万元/年，北苑洗衣房的使用费计算标准为5万元/年）；三、驳回财经大学其他诉讼请求。一审案件受理费2305元，公告费260元，共计2565元，由信璞公司负担�此款财经大学已预交，信璞公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付财经大学）。
二审中，上诉人提交装修明细清单3页、案外人吴元和装修评估表复印件1页，证明上诉人对其租赁的房屋进行了装修投资，被上诉人现主张收回房屋，应当给予上诉人合理的补偿。被上诉人对该两份证据的真实性不予认可。本院认为，装修明细清单系上诉人单方提供、自行制作，被上诉人不予认可，且本案中上诉人并未就其装修补偿问题提出反诉，故本院不作本案证据采信。装修评估表系复印件，真实性不能确认，且与本案不具有关联性，本院亦不作本案证据采信。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
二审中，上诉人陈述，其所租赁的西苑洗衣房、北苑洗衣房已于2016年7月5日返还给被上诉人。被�诉人予以确认，同时陈述其已就仙西6号门面房与南京本硕文化用品店签订了房屋租赁合同。
以上事实，有本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：一审酌定上诉人以5万元/年的标准向被上诉人支付房屋使用费是否恰当。
本院认为，一审酌定上诉人以5万元/年的标准向被上诉人支付房屋使用费不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人签订的委托经营管理合同约定的租赁期间于2014年7月14日届满，之后上诉人继续使用涉案西苑洗衣房和北苑洗衣房，被上诉人并未提出异议且收取了2014年7月15日至2014年12月31日的租金2万元，故双方当事人之间形成不定期租赁合同关系。被上�人作为出租人，有权随时解除合同，但应当在合理的期限之前通知上诉人。因被上诉人于2015年1月12日、2015年3月17日已通知上诉人腾空涉案房屋，故一审法院确认双方当事人之间的房屋租赁合同已解除并无不当，本院以2015年3月17日作为双方当事人不定期租赁合同的解除日期。二审中，双方当事人均确认，上诉人已于2016年7月5日向被上诉人返还涉案西苑洗衣房和北苑洗衣房，故一审法院判决上诉人迁出涉案西苑洗衣房和北苑洗衣房已无必要，本院予以撤销。涉案西苑洗衣房和北苑洗衣房的租金上诉人交纳至2014年12月31日，对于自2015年1月1日至合同解除之日即2015年3月17日的租金、自2015年3月18日至房屋返还之日即2016年7月5日的房屋使用费，上诉人应当按照双方委托经营管理合同的约定向被上诉人支付，即西苑洗衣房按22000元/年、北苑洗衣房按25000元/年的标准支付。一审�院参考委托经营管理合同、2015年的中标价格，酌定上诉人按5万元/年向被上诉人支付房屋使用费于法无据，本院予以纠正。被上诉人在二审中称，其已就仙西6号门面房与南京本硕文化用品店签订了房屋租赁合同。本院认为，即便被上诉人与案外人南京本硕文化用品店就中标价格已签订了房屋租赁合同，但因合同具有相对性，被上诉人与案外人约定的租金标准并不适用于上诉人。至于上诉人主张被上诉人补偿装修残值的上诉请求，本院认为，上诉人在本案中并未就装修补偿提出反诉，上诉人可另案主张。
综上所述，信璞公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，同时，本案出现了上诉人已返还租赁房屋的新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第423号民事判决；
二、南京信璞腾泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付南京财经大学西苑洗衣房和北苑洗衣房自2015年1月1日起至2015年3月17日的租金、自2015年3月18日至2016年7月5日的房屋使用费（其中西苑洗衣房按22000元/年、北苑洗衣房按25000元/年计算）；
三、驳回南京财经大学的其他诉讼请求。
一审案件受理费2305元、公告费260元，合计2565元，由上诉人南京信璞腾泰信息科技有限公司负担1565元，被上诉人南京财经大学负担1000元。二审案件受理费2305元，由上诉人南京信璞腾泰信息科技有限公司负担1305元，被上诉人南京财经大学负担1000元。
本判决为终审判决。
审�长周晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月三十日
书 记 员 郭旭冬