江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第00150号
原告江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地江苏省邳州市青年东路延长段。
法定代表人周恒昶，该公司董事长。
委托代理人周恒华，系该公司法务主任。
委托代理人马开永，江苏大运河律师事务所律师。
被告连云港俊景房地产发展有限公司，住江苏省连云港市赣榆区青口镇华中南路。
法定代表人卢真，该公司总经理。
委托代理人范ＸＸ、徐进瑞，江苏公善民律师事务所律师。
原告江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）与被告连云港俊景房地产发展有限公司（以下简称俊景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，原告欢乐买公司委托代理人周恒华，被告俊景公司委托代理人徐进瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欢乐买公司诉称，2011年3月29日，原、被告双方签订房地产租赁合同一份，约定由被告将其开发建设的原赣榆县华中国际广场41390.55平方米的物业出租给原告进行商业经营使用，租期为15年，租金标准为每平方米每天0.6元，从交房的第四年起每年租金递增5%。根据合同第二条第4项规定，被告最迟应在2012年9月1日前将租赁标的物交付原告，逾期超过3个月的，原告有权解除合同，同时被告应根据合同第十六条第5项的约定向原告支付违约金500万元。合同生效后，原告按约向被告支付了定金100万元，但被告没有按合同约定期限向原告交付已经建成的租赁标的物，且在其后的近二年时间内经原告多次催促，被告依然不能履行合同，为此，原告于2014年6月16日向被告下达了书面的解除合同通知书，依法解除双方之间的租赁合同，并要求被告在接到通知后十个工作日内与原告联系，以便协商解除合同解除后的相关事宜，但被告依然一拖再拖，对解决双方之间的纠纷没有丝毫诚意。现依法起诉，请求：1.依法解除原、被告双方于2011年3月29日签订的《房地产租赁合同》；2.依法判令被告返还原告定金100万元，并向原告支付违约金500万元；3.由被告承担诉讼费用。
被告俊景公司辩称，1.同意解除租赁合同；2.租赁合同第十六条虽然系双方为保证履行合同自行约定的违约金数额500万元，但该违约金数额明显过高，显失公平，应属无效；3.物业时间交付日到期后，双方一直在继续履行合同，并就物业延期交房时的装修、有关配套设施以及物业验收等相关事宜一直在洽谈，至原告起诉前，应当认为双方之间的合作是比较融洽的，为此被告同意就解除合同后返还定金事宜与原告协商解决，但请求法庭依法驳回原告要求被告承担500万元违约金的诉讼请求。
原告欢乐买公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据：
1.原、被告双方于2011年3月29日签订的《租赁合同》一份，证明原被告双方于2011年3月29日形成了关于赣榆县华中国际广场物业租赁关系，租赁面积为41390.55㎡，租金标准为前三年每平方米0.6元／天，从第四年开始，每年租金标准递增5%，总租期为15年，同时双方在合同的第十六条第五项中约定如有违约，违约方应当支付违约金500万元。
2.江苏邳州农村商业银行2011年5月5日的结算业务申请书一份，证明原告于2011年5月5日根据合同约定向被告支付了定金100万元。
3.2014年6月16日原告给被告邮寄送达的一份书面的合同解除通知书、邮寄底单一份。
被告俊景公司质证认为：
1.对证据1真实性没有异议，该份租赁合同同时证明合同的性质实际上是预约合同，租赁合同虽然对租赁面积、租金以及租期做了相关约定，但因该物业没有建成和交付，双方没有实际履行租赁合同，原告没有在人员及装修方面投入。
2.对证据2的真实性无异议，但原告没有按照合同约定的期限支付该笔定金。
3.对证据3，因从邮寄单的通知无法看出被告公司有实际签收，是否送达到现在无法确认。
被告俊景公司为证明自己的答辩主张，向本院提交一份租赁合同，该合同内容与原告的租赁合同内容一致，并提交双方在2014年9月24日协商解除合同的倾向性的意见协议书，双方均未签字。
原告对租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议。对意见协议书质证后认为，双方虽然进行了协商，有了初步意见，但该意见是被告提出的，且被告未履行，该意见不能代表原告的实际损失以及被告应当承担的违约责任。
本院对原、被告提供的证据的认证意见为：1.对原告提供的证据1、2，因被告认可其真实性，对其合法性亦未提出异议，且该两份证据与本案具有关联性，故本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提供的证据3，虽然被告质证时认为无法确认，但被告明确认可签收邮寄单的王加荣系其公司工程部的总经理，且邮寄单加盖有邮政部门的公章，故本院依法确认该邮寄单的真实性、合法性和关联性。2.对被告提供的租赁合同真实性、合法性、关联性本院予以确认；对被告提供的一份双方均未签字确认的协议书，因原告认可双方进行了协商，并初步形成了协议所述意见，故本院确认该份协议书的真实性，但因该份协议双方并未签字，因而对双方没有约束力。
经审理查明，2011年3月29日，原、被告双方签订房地产租赁合同一份，合同约定，甲方（俊景公司）将其开发建设的赣榆县华中国际广场41390.55平方米的物业出租给乙方（欢乐买公司）进行商业经营使用。该合同第二条第1项规定，租期共15年，自2012年9月1日至2027年8月31日止……。第4项物业交付日期规定，甲方在2012年9月1日前，将按合同附件5-1要求完工的物业交付乙方，由乙方对该物业进行装修。如甲方提前或逾期交付物业，本条规定的租期、免租金期根据实际交付日相应调整；如逾期交付时间超过3个月，乙方可选择终止本合同，甲方承担本合同第十六条规定的违约责任……。合同第三条第1项规定，租金标准为每平方米每天0.6元，从交房的第四年起每年租金递增5%。合同第五条定金条款规定，为确保合同能够正常履行，乙方需向甲方支付人民币100万元作为定金，在本合同生效后十五个工作日内（如有特殊原因，乙方可顺延五个工作日），乙方将上述款项转让甲方指定的账户。此定金在乙方向甲方第一次交付租金时视同租金进行冲抵（定金不计利息）……。合同第十六条违约责任规定，2.在本合同执行过程中，由于一方违反本合同约定或违反国家有关法规及相关规定而造成合同解除或终止的，即为违约。3.在本合同执行过程中，因一方未认真履行合同条款而造成合同解除或终止的，即为违约。4.乙方如不能按时向甲方缴交场地租金，时间超过10天，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的1‰每天向甲方缴交滞纳金（10天允许期为考虑假日或人为疏失）。如乙方逾期支付租金超过三个月，甲方有权解除本合同，视同乙方违约。5.违约方须向对方支付500万元的违约金及致使对方受到的具体损失……。第十八条通知条款规定，一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按本合同所示地址发送。上述通知或信件必须由邮局传递、专人传递或通过传真传送。如邮局传递或专人传递，则于送达时视为正式送交。如收件人拒收，则以函件退回发件人时视为送达。如以传真发送，则以传真确实收到该通知为准。更改地址、执照内容等重要文件要在七天之内以书面通知对方（详细通讯地址见附件7）……。第二十二条附则规定：1.本合同适用于中华人民共和国的有关法律；3.如本租赁合同不能生效，甲乙双方各自承担在此期间产生的一切费用和损失，并互不追究责任；4.本合同自双方签字、盖章后生效，合同期满终止。该合同还对其他事项进行了约定，双方均在合同上签字、盖章确认。
合同签订后，原告欢乐买公司于2011年5月5日通过江苏邳州农村商业银行汇款100万元保证金给被告俊景公司。2014年6月16日原告欢乐买公司给被告俊景公司邮寄送达的一份书面的合同解除通知书，被告俊景公司工程部的总经理王加荣签收该邮件。
另查明，被告俊景公司自本案诉讼时仍未将涉案租赁房屋交付给原告欢乐买公司。双方亦就合同履行进行过协商，但未能达成一致意见。
上述事实有原、被告双方的当庭陈述及以下证据证明：1.租赁合同一份；2.江苏邳州农村商业银行2011年5月5日的结算业务申请书一份；3.合同解除通知书、邮寄底单一份；4.协议书一份。
本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，原被告双方均应当恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定一方解除合同的条件的，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，虽然原告欢乐买公司未严格按照合同约定时间支付100万元定金，但被告俊景公司实际收取，且在随后的3年时间中从为此提出过异议，应视为对原告欢乐买公司延期交付定金的认可。被告俊景公司至本案诉讼时仍未履行交付房屋的义务，根据双方合同约定的交付物业时间，被告俊景公司的该行为已经构成违约。为此，原告欢乐买公司有权依据双方《房地产租赁合同》的约定主张解除合同，并有权要求被告俊景公司赔偿违约金。
关于本案合同解除的问题，原告欢乐买公司主张解除合同，被告俊景公司亦当庭表示同意解除合同，且已经实际收到原告欢乐买公司邮寄的解除合同通知书。双方解除合同的行为符合合同法的相关规定，因此，合同自解除通知到达对方时解除，故本院根据原告欢乐买公司邮寄给被告俊景公司解除合同通知书的时间，依法确认双方解除合同的时间为2014年6月16日。
关于原告欢乐买公司主张的500万元违约金问题，被告俊景公司认为该条款约定500万的违约金过高，显失公平，属于无效条款，请求法院驳回原告的该主张或者对该500万违约金进行调整。本院认为，该条款系为了保证合同正常履行而约定，系双方协商一致的结果，且该条款对双方均有约束力，并非针对被告一方的违约行为而作出的约定，因此对被告辩称该条款显失公平而属于无效条款的意见，本院不予支持。对于被告俊景公司要求调整500万违约金的请求，本院认为，综合原被告双方合同履行情况以及被告方的过错程度，原告欢乐买公司主张的500万元违约金偏高，理由为：第一，原告欢乐买公司并未举证证明其已实际损失500万元，虽然原告欢乐买公司在庭审中辩称若涉案房屋如期交付，原告欢乐买公司一年的利润就高达2880万元，但因经营的盈利收入是多个商业因素结合而导致的可能性结果，不具有确定性，且原告欢乐买公司并未就此损失举证证明，故而本院对原告此项诉讼主张不予支持。对于原告欢乐买公司在庭审中主张可以就此事项申请评估，但原告欢乐买公司至今未向本院提交书面的评估申请，故而本院对此诉讼主张不予支持；第二，原告欢乐买公司主张为签订合同作了前期投入，但并未提供证据证明具体的投入数额；第三，原告欢乐买公司只向被告俊景公司支付了100万元定金，并未对涉案房屋进行实际投入。本院综合双方合同实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及原告可能存在的损失，依据公平原则和诚实信用原则，将上述违约金调整为120万元。
关于本案原告欢乐买公司要求被告俊景公司返还定金100万元的主张，因被告俊景公司未按约交付房屋构成违约，故而本院对原告的该主张依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：
一、确认原告江苏欢乐买商贸股份有限公司与被告连云港俊景房地产发展有限公司于2011年3月29日签订的《房地产租赁合同》，已于2014年6月16日解除；
二、被告连云港俊景房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告江苏欢乐买商贸股份有限公司支付违约金人民币120万元；
三、被告连云港俊景房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内返还原告江苏欢乐买商贸股份有限公司定金人民币100万元；
四、驳回原告江苏欢乐买商贸股份有限公司其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费53800，保全费5000元，共计58800元，由被告连云港俊景房地产发展有限公司负担5万元，原告欢乐买商贸服务有限公司负担8800元。（原告已预交，本院不再退还，由被告负担部分在履行付款义务时一并支付给原告）。
如果被告连云港俊景房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，应按不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户银行：南京农业银行山西路支行，帐号：03×××75）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 朱培培
二〇一五年三月十六日
书 记 员 孙海荣
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
（二）《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。