山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1170号
原告山东杰西环保设备有限公司，住所地济南市。
法定代表人苏娟，总经理。
委托代理人郭耀东，北京市中银（济南）律师事务所律师。
被告孙海英，女，1968年7月25日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人朱高国，男，1972年9月2日生，汉族，济南天桥济洛路法律服务所法律工作者，住济南市。
被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人吕妍，总经理。
委托代理人丁艾东，山东鼎桥律师事务所律师。
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行，住所地济南市。
代表人李小兵，行长。
委托代理人李振，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
委托代理人刘永雨，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所实习律师。
原告山东杰西环保设备有限公司（以下简称山东杰西公司）与被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司（以下简称济南圣豪公司）、孙海英、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行（以下简称邮政储蓄银行济南市经七路支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东杰西公司法定代表人苏娟的委托代理人郭耀东、被告济南圣豪公司法定代表人吕妍的委托代理人丁艾东、被告邮政储蓄银行济南市经七路支行代表人李小兵的委托代理人李振、丁越、被告孙海英的委托代理人朱高国到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告山东杰西公司法定代表人苏娟的委托代理人郭耀东、被告济南圣豪公司法定代表人吕妍的委托代理人丁艾东、被告邮政储蓄银行济南市经七路支行代表人李小兵的委托代理人刘永雨、被告孙海英的委托代理人朱高国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东杰西公司诉称，原告与被告济南圣豪公司于2008年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于济南市的房屋一至五层出租给被告济南圣豪公司，租赁期限为自2008年12月1日起至2016年2月10日止；房屋租金和物业费每年为186万元整。第一年年租金为每半年缴纳一次，自合同签订之日起三个工作日之内，将上半年租金付给原告，下半年租金于到期前提前一个月付清。后几年的年租金为每年缴纳一次，其中第二年的年租金提前一个月缴纳，其他每年的租金须提前三个月缴纳，不得拖欠，如逾期，每日按房租总额百分之二缴纳滞纳金，逾期一个月，原告可单方解除合同；每年租金递增年租金的1%；租赁期间，拖欠房租累计30天以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，且应按照合同总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同同时对其他事项作出约定。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了合同义务。但是，被告济南圣豪公司违反合同约定，自2013年起即拖欠原告租金和物业费拒不支付，截至到2014年4月30日，被告济南圣豪公司已累计拖欠原告租金和物业费达2358632.00元之巨。此期间，原告曾多次向被告济南圣豪公司催要未果。另，被告济南圣豪公司承租房屋后将房屋转租给被告孙海英、中国邮政储蓄银行济南市经七路支行使用。综上，被告违反法律规定，并违反《房屋租赁合同》约定，长期拖欠原告巨额租金和物业费，其行为给原告造成巨大经济损失。故此，为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，一、判令解除原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司签订的房屋租赁合同；二、判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司拖欠的租金及物业费1935522元（截止至2014年5月10日）并判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司自2014年5月11日至判决生效之日止的租金及物业费（按房屋租赁合同约定的每年1954877元计算）；三、判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司违约金100万元；四、判令三被告立即将房屋腾空交还给原告山东杰西公司。
被告济南圣豪公司辩称，第一、原告起诉的诉讼主体错误。1.答辩人是涉案的《房屋租赁合同》的承租人，原告把孙海英作为本案被告主体错误。答辩人济南圣豪商务宾馆有限责任公司（以下简称“圣豪宾馆”）是吕研一人出资设立的有限责任公司，孙海英与吕研系表姐弟关系。2008年11月27日，孙海英受吕研委托，代表吕研与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁了济南市经七路34号的房屋，租赁该房屋的目的就是为了设立“圣豪宾馆”。2010年1月，答辩人圣豪宾馆设立以后，即在孙海英代表签订的《房屋租赁合同》上加盖公章，对合同予以确认。综上，本案所涉及的房屋租赁合同的承租人是答辩人圣豪宾馆，因该房屋租赁关系所产生的权利义务，均由答辩人圣豪宾馆承担，与孙海英个人无关。2.答辩人转租房屋系与原告协商同意，中国邮政储蓄银行济南市分行不存在违约，将其列为被告不当。2009年11月27日，孙海英受吕研委托，代表吕研与原告又签订了《房屋租赁补充协议》，约定承租方可以把租赁房屋的一至二层部分位置转租给中国邮政储蓄银行。2010年4月，答辩人公司已经正式成立，直接以公司名义与中国邮政储蓄银行济南市分行签订房屋租赁合同，将一、二层部分位置转租给邮储银行济南分行，邮储银行济南分行已如约全面履行合同义务，无任何违约行为，原告将其列为被告没有任何道理。以上事实同时印证，涉案房屋租赁合同的承租人是答辩人，而不是孙海英。3.本案涉案房屋存在纠纷，与涉案房屋有利害关系的主体未参加诉讼，漏列当事人。答辩人与原告签订的房屋租赁合同中约定：房屋出租面积为该栋楼的一至五层，共计3500平方米左右（其中包括部分临建房）。该临建房部分为陕西大秦实业有限公司（以下简称“大秦公司”）垫资建设，原告与大秦公司签有《房屋加盖协议》，协议约定：原告应支付大秦公司20%的工程款，其余工程款每年以租金分红的形式支付。在原告现股东认购股权之前，原告与大秦公司之间不存在纠纷。2012年8月，原告现股东认购股权之后，原告与大秦公司出现纠纷。2012年底，大秦公司的王斌持原告与大秦公司之间的《房屋加盖协议》多次向答辩人要求支付租金。综上，本案涉案房屋存在产权纠纷，处理该房屋的租赁问题，与该房屋有利害关系的任何一方，均应到庭参加诉讼。第二、答辩人作为承租人，不存在违约。前面已经陈述，原告与陕西大秦公司的王斌之间因房屋加盖部分存在纠纷，王斌于2012年底之后，多次到答辩人处要求支付租金，原告不能及时有效解决该项纠纷，致使答辩人不知该如何缴纳房屋租金。同时原告与答辩人又达成协议，在原告与王斌之间的纠纷解决之前，答辩人暂缓缴纳租金及物业费，但需要代替原告缴纳除邮储银行之外的其他租户的水电费，答辩人均依约代为缴纳，而原告却不履行约定，多次派人扰乱答辩人的经营秩序。2014年5月13日，原告再次派人扰乱答辩人的经营秩序，答辩人报警，在杆石桥派出所的协调下，原告与答辩人签订了书面的《房屋租赁金缴纳协议》，约定：答辩人在2014年5月21日前缴纳80万元租金，剩余部分在原告解决完与陕西王斌加盖工程款后一次性缴纳。以上事实说明，答辩人没有缴纳2013年之后的房屋租金，并非违约，而是因为原告与陕西的王斌因房屋加盖部分（亦即涉案租赁房屋的一部分）产生纠纷，导致答辩人支付租金产生障碍，答辩人无法履行合同义务，且暂时不交全部租金也得到原告允许。所以，答辩人不存在违约行为。第三、原告计算的租金数额不正确。承前所述，由于原告与陕西王斌之间就租赁的房屋存在纠纷，导致答辩人没有缴清租金。除此之外，原告所主张的租金数额也与实际不符。按照《房屋租赁合同》以及《补充协议》的约定，房屋租金和物业费从2009年5月10日起开始缴纳，答辩人已经缴纳至2013年5月9日。按照合同的约定2013年5月10日至2014年5月9日的租金为1935524元，并且还应从中减去以下费用：1.答辩人替原告缴纳了其他租户的水电费，其中仅电费就有225861.21元。2.原告收取答辩人2010年5月10日-2013年5月9日的房屋租金，没有开具发票，给答辩人造成经济损失。3.原告与陕西王斌存在纠纷，两方均多次来找答辩人索要租金，尤其是原告纠集社会人员扰乱答辩人经营秩序，导致答辩人经营损失。扣除以上费用，实际应交的租金，也应当在原告与陕西王斌解决好房屋纠纷后支付。综上所述，孙海英和邮储银行济南分行不是本案的适格诉讼主体，法院应当驳回原告对孙海英和邮储银行济南分行的诉讼请求；答辩人作为本案涉及租赁合同的承租人，不存在违约行为，不应当承担违约责任；租金应当在原告与房屋的利害关系人解决好房屋纠纷后按照实际所欠租金支付。另外，房屋租赁合同约定出租房屋的面积是3500平方米，而原告的产权证面积为3079.25平方米，其余部分是临建部分，按照相关法律规定临建部分应当属于无效，临建部分也不能证明是属于原告所有，原告无权就该部分主张租金。
被告孙海英辩称，济南圣豪商务宾馆有限责任公司（以下简称“圣豪宾馆”）的股东及法定代表人吕研，是我表弟。在公司成立之前，吕研委托我帮助他租赁场地用来开办宾馆，在这种情况下，我代表吕研与原告山东杰西环保设备有限公司签订了《房屋租赁合同》，租下了经七路34号的房屋。吕研以该租赁房屋作为经营场地，成立了济南圣豪商务宾馆有限责任公司，公司成立后，在房屋租赁合同上加盖了公章，对合同效力以及内容都进行了确认。合同履行中，圣豪宾馆实际使用房屋，缴纳租金，并经原告允许，把承租的一部分房屋转租给中国邮政储蓄银行济南市分行。在房屋租赁关系中，我只是圣豪宾馆的签约代表人，圣豪宾馆是实际承租人，房屋租赁合同的权利义务都由圣豪宾馆承担，与我个人无关。因此，原告把我作为被告起诉，诉讼主体错误。请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。
被告邮政储蓄银行济南市经七路支行辩称，答辩人基于与圣豪公司签订的《房屋租赁合同》而使用济南市经七纬一路34号的1560平米的房屋。该合同的租赁期限为五年，答辩人已经将第五年（即2014年4月7日至2015年4月6日）的租金2034972元支付给了圣豪公司。答辩人并不是本案适格被告。答辩人与本案原告杰西公司不存在房屋租赁合同关系，如果答辩人使用的济南市经七纬一路34号的部分房屋权属确实属于原告杰西公司，那么答辩人在本案中也应当是以第三人的身份参加诉讼，原告杰西公司选择答辩人作为本案被告没有事实和法律依据。原告杰西公司要求被告立即腾房，如果法院审查认为该项诉讼请求有事实和法律依据，判令答辩人腾房，答辩人将依据与圣豪公司签订的《房屋租赁合同》向圣豪公司主张权利。
经审理查明，位于济南市（共5层，建筑面积2795.18㎡，用途商用）涉案房屋的所有权人为原告山东杰西公司，房屋所有权证号为济房权证中字第0168**号。
原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司于2008年11月27日签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“出租方（以下简称甲方）山东杰西环保设备有限公司，承租方（以下简称乙方）济南圣豪商务宾馆有限责任公司。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于山东省济南市。2、出租房屋面积为该栋楼的一至五层，共计3500平方米左右（其中包括部分临建房）。第二条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共柒年，自2008年12月1日起至2016年2月10日止。（其中包含两个月零十天的免费装修筹备期）。2、在履行本合同的有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，用于开商务用酒店和洗浴城。非经甲方同意，乙方不得将该栋楼的房屋转租，转签他人，否则乙方应负法律责任。赔偿金额按违约方法计算。第四条租金及支付方式。1、在本合同期内，经双方协商房屋租金和物业费每年为186万元整（其中税金超过6万元的部分由乙方承担）。第一年年租金为每半年缴纳一次。自本合同签订之日起三个工作日之内，乙方将上半年租金付给甲方，下半年租金于到期前提前一个月付清。后几年的年租金为每年缴纳一次。其中第二年的年租金乙方提前一个月缴纳，其他每年的租金乙方须提前三个月缴纳，不得拖欠，如逾期，每日按房租总额百分之二缴纳滞纳金，逾期一个月，甲方可单方面解除合同。9、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给其他人使用的；（4）拖欠房租累计30天以上的。第五条其他约定，2、每年租金递增年租金的1%。”被告孙海英在上述合同落款承租方法定代表人处签名。被告济南圣豪公司自2013年5月11日始至今未向原告山东杰西公司交纳房屋租金和物业费，其中2013年5月11日至2014年5月10日期间（即第五年租金和物业费）金额共计1935522元。另，按上述房屋租赁合同约定，被告济南圣豪公司应向原告山东杰西公司交纳2014年5月11日至2015年5月10日期间（即第六年租金和物业费）1954877元。
原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司均认可上述房屋租赁合同涉及的租赁面积为3500㎡，其中取得房屋所有权部分为2795.18㎡，未取得房屋所有权部分（即部分临建房）为704.82㎡。该704.82㎡临建房未经相关规划审批。原告山东杰西公司主张涉及临建房部分的租赁合同约定应为有效；被告济南圣豪公司对此不予认可，并主张涉及临建房部分的租赁合同约定应为无效。原告山东杰西公司主张上述临建房的产权及使用权均归其所有；被告济南圣豪公司对此不予认可，主张临建房的使用权归原告山东杰西公司及案外人王斌共同所有，并提供房屋加盖协议复印件一份予以证明。原告山东杰西公司对该房屋加盖协议不予认可。因该房屋加盖协议系复印件，且原告山东杰西公司不予认可，本院认定不能作为有效证据使用。另，经审查该房屋加盖协议内容，亦无法证明被告济南圣豪公司关于上述临建房的使用权归原告山东杰西公司及案外人王斌共同所有的主张。
原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司于2009年11月27日签订房屋租赁补充协议，该协议载明：“甲方山东杰西环保设备有限公司，乙方济南圣豪商务宾馆有限责任公司。甲乙双方现就乙方租赁甲方位于济南市经七路34号房产的有关事宜，在2008年11月27日签订的房屋租赁合同的基础上，作部分的变动，并达成如下协议。一、由于乙方前期房屋装修投资较大，市场利润回报较慢，经甲乙双方友好协商，甲方同意，修改原合同第三条1.该房屋的租赁期共七年。自2008年12月1日起至2016年2月10日止。其中包含两个月零十天的免费装修筹备期。改为：该房屋租赁期共十一年，自2008年12月1日起至2020年5月10日止。其中包含五个月零十天的免费装修筹备期。二、由于乙方前期经营不善，造成巨大亏损，且经乙方提出申请，并经甲乙双方友好协商，甲方同意修改原合同的第三条2.在履行本合同的有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，用于开商务酒店和洗浴城，非经甲方同意，乙方不得将该栋楼的房屋转租，转签他人，否则应负法律责任，赔偿金额按违约方法计算。改为：在履行本合同有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，并把一至五层部分位置用于开商务酒店，且经甲方同意，乙方可把该租赁房屋一至二层部分位置租赁给中国邮政储蓄银行经营。除此以外乙方应负法律责任，赔偿金额按违约方法计算。三、在履行合同的有效期内，甲方同意取消原合同第四条1.的括号部分（其中税金超过六万元的部分由乙方承担）和第五条3.乙方每年向甲方提供五万元的招待费用。四、原《房屋租赁合同》其他条款不变。”
被告济南圣豪公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司济南市分行于2010年5月14日签订房屋租赁合同，将其承租的本案所涉房屋部分转租给中国邮政储蓄银行有限责任公司济南市分行使用，面积为1560平方米（具体范围详见附件一），租赁期限自2010年4月7日至2015年4月6日。被告邮政储蓄银行济南市经七路支行至今仍使用该房屋租赁合同约定的面积。后被告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行由原名称中国邮政储蓄银行有限责任公司济南市经七路支行变更为现名称。
原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司均认可截止2014年12月24日，被告济南圣豪公司代原告山东杰西公司交纳电费共计253850.86元，该费用应从原告山东杰西公司主张的租金和物业费中扣除。
原告山东杰西公司主张违约金100万元的计算方式为按房屋租赁合同约定11年总租金2151.5201万元乘以20%，得出430.3040万元，只主张100万元。被告济南圣豪公司对此不予认可，并主张其不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金标准过高，应予降低。
本案在审理过程，原告山东杰西公司将原诉讼请求即依法判令解除原告山东杰西公司与被告孙海英签订的房屋租赁合同；判令被告孙海英支付原告山东杰西公司拖欠的租金和物业费2358632.00元（截止至2014年4月30日），并判令被告孙海英支付原告山东杰西公司自2014年5月1日起至判决生效之日止的租金和物业费；判令被告孙海英支付原告山东杰西公司违约金100万元；判令被告立即腾房变更为一、判令解除原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司签订的房屋租赁合同；二、判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司拖欠的租金及物业费1935522元（截止至2014年5月10日）并判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司自2014年5月11日至判决生效之日止的租金及物业费（按房屋租赁合同约定的每年1954877元计算）；三、判令被告济南圣豪公司支付原告山东杰西公司违约金100万元；四、判令三被告立即将房屋腾空交还给原告山东杰西公司。
在本院于2014年9月2日开庭审理本案时，原告山东杰西公司主张房屋租赁合同的解除时间应为2014年5月10日，但没有发出解除通知。被告济南圣豪公司对此不予认可，并主张其不存在违约行为，不同意解除合同。
以上事实，由房屋所有权证、房屋租赁合同两份、补充协议、房屋加盖协议复印件及当事人的陈述等证据予以证实。
本案争议的焦点问题为，被告济南圣豪公司是否存在违约行为。
原告山东杰西公司主张被告济南圣豪公司自2013年5月11日起至今未按合同约定交纳租金和物业费，经多次催要仍拒不交纳，已构成违约。
被告济南圣豪公司对此不予认可，主张关于临建房部分原告山东杰西公司与案外人王斌产生纠纷，双方均向其索要租金，且其与原告山东杰西公司达成房屋租赁金缴纳协议，约定在原告山东杰西公司与王斌解决纠纷之前暂缓交纳租金及物业费，故其不存在违约行为，并提供房屋租赁金缴纳协议予以证明。原告山东杰西公司对该房屋租赁金缴纳协议不予认可，并主张在该协议落款甲方处签名的冯泽艳系其股东王元胜的一个朋友，冯泽艳听王元胜说有人欠租金后就帮着要租金，在要租金时冯泽艳与被告济南圣豪公司发生矛盾，但冯泽艳没有告诉原告山东杰西公司其与被告济南圣豪公司签订了房屋租赁金缴纳协议，且亦未授权冯泽艳去签合同，原告山东杰西公司对冯泽艳的上述行为不认可，也不追认。被告济南圣豪公司对此不予认可，但未提供相应证据予以证明。经审查，被告济南圣豪公司亦未按上述其自己提供房屋租赁金缴纳协议的约定向原告山东杰西公司交纳房租和物业费。
本院认为，被告济南圣豪公司提供房屋租赁金缴纳协议证明双方约定在原告山东杰西公司与案外人王斌解决纠纷之前暂缓交纳租金及物业费，其不存在违约行为。原告山东杰西公司对此不予认可，被告济南圣豪公司未提供其他证据证明其上述主张，且亦未按上述自己提供房屋租赁金缴纳协议的约定向原告山东杰西公司交纳房租和物业费，因此，其未按房屋租赁合同的约定交纳租金及物业费，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。
综上，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告山东杰西公司与被告济南圣豪公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，但涉案房屋中包含的704.82平方米临建房未经相关部门规划审批，故双方签订的《房屋租赁合同》中涉及该704.82平方米临建房的部分为无效合同。依法成立的合同，受国家法律的保护，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。原告山东杰西公司按照合同约定将涉案房屋交付被告济南圣豪公司承租使用后，被告济南圣豪公司未按照合同约定的标准支付相应的租金及物业费，已构成违约。原告山东杰西公司主张解除与被告济南圣豪公司签订的房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。本院于2014年9月2日开庭审理本案时，原告山东杰西公司主张解除房屋租赁合同的通知已到达被告济南圣豪公司，虽然被告济南圣豪公司对此提出异议，不同意解除合同，但所提异议不成立，因此，解除合同的时间应为2014年9月2日。被告济南圣豪公司至今仍使用本案所涉房屋，被告邮政储蓄银行济南市经七路支行仍使用面积为1560平方米（具体范围详见附件一）的本案所涉房屋，因此，原告山东杰西公司要求被告济南圣豪公司及邮政储蓄银行济南市经七路支行将本案所涉房屋腾空交还给原告山东杰西公司，事实清楚，理由正当，本院予以支持。被告孙海英在房屋租赁合同落款处的签名系代表被告济南圣豪公司的职务行为，其法律后果应由被告济南圣豪公司承担，故原告山东杰西公司要求被告孙海英腾房的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照相关法律规定，原告山东杰西公司主张租金及物业费中涉及704.82平方米临建房部分，应为房屋占有使用费，可参照合同约定的租金标准计付。原告山东杰西公司依据合同约定及相关法律规定主张要求被告济南圣豪公司支付房屋租金、物业费及占有使用费，具有合同和法律依据。被告济南圣豪公司主张临建房的使用权归原告山东杰西公司及案外人王斌共同所有，原告山东杰西公司不予认可，被告济南圣豪公司未提供有效证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。因此，被告济南圣豪公司应向原告山东杰西公司支付2013年5月11日至2014年5月10日的房屋租金、物业费及占有使用费1935522元；支付自2014年5月11日至本判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元标准计算的房屋租金、物业费及占有使用费，但应扣除被告济南圣豪公司代原告山东杰西公司交纳的电费253850.86元。
关于原告山东杰西公司主张的100万元违约金问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，第三年以后每年的租金被告济南圣豪公司须提前三个月缴纳，即第五年（2013年5月11日至2014年5月10日）的租金应于2013年2月11日前缴纳，第六年（2014年5月11日至2015年5月10日）的租金应于2014年2月11日前缴纳，被告济南圣豪公司自2013年5月11日至今未支付房屋租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金过高，原告山东杰西公司亦未举证证明其受到的损失，以及损失与其所主张的100万元违约金相当，且被告济南圣豪公司明确表示违约金约定过高，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，对于被告济南圣豪公司欠交的房屋租金部分，本院酌情将违约金调整为中国人民银行同期贷款利息的1.3倍予以支持。因租赁合同中涉及704.82㎡平方米临建房部分已被认定为无效，被告济南圣豪公司未支付房屋占有使用费，亦对原告山东杰西公司造成相应的利息损失，对该部分本院酌情按照中国人民银行同期贷款利息的标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告山东杰西环保设备有限公司与被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司2008年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月2日解除。
二、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行于本判决生效之日起三十日内将位于济南市（该楼一至五层，共计3500平方米，包括部分临建房）腾空并返还给原告山东杰西环保设备有限公司。
三、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东杰西环保设备有限公司2013年5月11日至2014年5月10日期间的房屋租金、物业费及占有使用费1935522元。
四、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东杰西环保设备有限公司自2014年5月11日至本判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元标准计算的房屋租金、物业费及占有使用费，但应扣除被告济南圣豪公司代原告山东杰西公司交纳的电费253850.86元。
五、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告山东杰西环保设备有限公司自2013年2月12日起至本判决生效之日止的违约金，计算方式：以1545752元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算出的利息。
六、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告山东杰西环保设备有限公司自2014年2月12日起至本判决生效之日止的违约金，计算方式：以自2014年5月11日至本判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元除以3500㎡乘以2795.18㎡标准计算的房屋租金及物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算出的利息。
七、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告山东杰西环保设备有限公司自2013年2月12日起至本判决生效之日止的利息损失，计算方式：以389770元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
八、被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告山东杰西环保设备有限公司自2014年2月12日起至本判决生效之日止的利息损失，计算方式：以自2014年5月11日至本判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元除以3500㎡乘以704.82㎡标准计算的房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
九、驳回原告山东杰西环保设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33670元，原告山东杰西环保设备有限公司负担9250元，被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司负担24420元；财产保全费5000元，由被告济南圣豪商务宾馆有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 申红旗
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年二月二日
书 记 员 吕 娜