安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二初字第01159号原告：合肥深长城物业服务有限公司。法定代表人：吕雨华，董事长。委托代理人：吴志刚，安徽奥成律师事务所律师。被告：张社青，女，1965年10月16日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：曹安成，安徽万世律师事务所律师。原告合肥深长城物业服务有限公司诉被告张社青物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥深长城物业服务有限公司委托代理人吴志刚，被告张社青的委托代理人曹安成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥深长城物业服务有限公司诉称：被告向合肥佳和置业有限公司购买了和地蓝湾小区11幢201-205、13幢201-214、216-220、302室房屋，上述房屋用途为商业，建筑面积共计3278平方米，由原告提供物业管理服务。根据《和地蓝湾前期物业服务合同》及《关于和地蓝湾项目物业管理费标准》的约定，被告所有的商业物业管理服务费用为3.5元／月／平方米，物业管理服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月20日，7月20日前履行交纳义务；如果被告未能按时交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每日万分之三的标准支付违约金。原告依据物业管理服务合同，向小区业主提供了物业管理服务，但截至目前，被告仍拖欠2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计413028元，该费用虽经原告多次催收，但是被告一直未交纳。为此请求人民法院依法判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费413028元及违约金66663元（物业费暂计至2013年12月31日，违约金暂计至2013年10月10日，以后顺延至款清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张社青在庭审中辩称：1、原告不是本案的适格主体，原、被告之间没有形成物业合同关系。2007年12月14日合肥佳和置业有限公司与深圳市长城物业管理有限公司（现名称变更为长城物业集团股份有限公司）签订物业服务合同，合同期限为2010年6月至2013年6月份，长城物业集团股份有限公司在2013年12月10日出具了情况说明，表明原告受长城物业集团股份有限公司委托代为履行其与开发商签订的合同，原告与长城物业集团股份有限公司形成了委托关系，按照司法解释，物业服务企业严禁将所服务区域一并委托他人代为履行，委托关系无效，且签订合同时没有收费，原告和建设单位签订的合同无效，所以原告不是本案的适格主体。2、原告受长城物业集团股份有限公司委托，在履行合同过程中并没有履行物业服务合同规定的相关物业服务。同时对原告的诉讼请求享有同时、先履行抗辩权，有权拒绝缴纳。并且给被告造成了巨大的财产和经营损失。3、长城物业集团股份有限公司及原告按3.5元／月／平方米收取，远高于市场价，且长城物业集团股份有限公司及原告与被告的相邻楼上业主约定收取的标准为0.65元／月／平方米，原告按3.5元／月／平方米收取违反了诚实信用原则，损害了被告及其他业主权利。4、原告没有向被告催缴过任何物业费，且根据司法解释规定，需经过书面催缴程序。原告计算的收取费用时间与事实不符，建设单位于2011年6月28日才通知被告交房，所以原告从2011年1月1日开始计算物业费没有事实和法律依据。5、被告购买的一整层该区域的保洁及安保均由被告方自己提供；原告在职职工只有74人，而服务小区达到7个，原告根本没有能力履行合同的相关义务。综上，长城物业集团股份有限公司非法将自己物业管理区域整体委托原告进行物业管理为法律所禁止，原告与开发商签订物业服务合同时也没有收费许可，可见被告与原告之间没有形成任何法律权利义务关系，原告不是本案适格主体，同时长城物业集团股份有限公司及原告没有履行催缴程序，原告无权要求被告支付物业费。长城物业集团股份有限公司及原告由于根本没有实际履行物业合同规定的物业服务，给被告造成了巨大的财产和经营损失，故被告有权拒绝缴纳任何物业费用。故请求人民法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：和地.蓝湾物业项目建设单位系合肥佳和置业有限公司，2007年12月24日，合肥佳和置业有限公司作为甲方和作为乙方的深圳市长城物业管理股份有限公司签订了一份《和地.蓝湾前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对和地.蓝湾提供前期物业管理服务事宜，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。2009年12月份，深圳市长城物业管理股份有限公司退出物业管理，其名称变更后的物业企业即长城物业集团股份有限公司在2013年12月10日出具《情况说明》对此予以了说明，内容为“长城物业集团股份有限公司（原名深圳市长城物业管理股份有限公司）与合肥佳和置业有限公司签订《和地蓝湾前期物业服务合同》，约定由我集团公司为位于安徽省合肥市马鞍山路的‘和地蓝湾小区’提供前期物业管理服务。因业务管理需要，我集团公司在合肥成立全资子公司合肥深长城物业管理有限公司，并且安排由合肥深长城物业管理有限公司为‘和地蓝湾小区’提供前期物业管理服务。相关前期物业服务费用均由合肥深长城物业管理有限公司收取，并以合肥深长城物业管理有限公司作为收费单位，在物价主管部门办理了收费许可审批手续。”2009年12月22日，合肥佳和置业有限公司再次作为甲方和作为乙方的合肥深长城物业管理有限公司签订了一份《和地.蓝湾前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对和地.蓝湾提供前期物业管理服务事宜。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、交费时间、违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾的收集（不包含建筑及装修垃圾的收集和清运）、清运以及雨、污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。对于物业服务费用，合同第六条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：蓝湾公寓（高层住宅）1.35元／月.平方米，80湾公寓1.44元／月.平方米，办公楼4.80元／月.平方米，商业物业3.5元／月.平方米，会所／托儿所2.5元／月.平方米，酒店物业：与酒店管理公司协商后确定。以上标准应符合交房时当地政府规定的收费标准并不超过此标准，不包含物业管理区域内的公共水电能耗，但包含物业服务企业办公自用水电能耗。改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收取。对交费时间和方式，合同第七条主要约定：业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年的1月20日，7月20日前履行交纳义务。对违约责任，合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。对物业服务期限，合同第三十六条约定：本物业管理服务期限为三年，从本物业首期入住之日起计算。即从2010年7月1日至2013年6月30日（暂定）。若首期入住日推后，则管理期限顺延；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，合肥深长城物业管理有限公司依约在和地.蓝湾小区从事物业服务工作至今，此外该小区至今尚未成立业主委员会。合同服务期限届至前即在2013年6月28日，合肥佳和置业有限公司和合肥深长城物业管理有限公司签订《补充协议》，主要约定将物业服务期限顺延1年，顺延期自2013年7月1日起至2014年7月1日止，顺延期内，物业服务收费依照原合同约定的标准执行；如遇国家和地方规定，要求调整物业服务收费方式，双方同意按原合同约定执行。另查明，被告张社青系和地蓝湾11幢商业201-205室（建筑面积996.16平方米）、13幢商业201-214室（建筑面积897.60平方米）、13幢商业216-220室（建筑面积521.80平方米）以及13幢商302室（建筑面积862.29平方米）业主，房屋类型为非住宅，规划用途为商业服务。2010年11月15日，被告张社青交纳了和地蓝湾11幢商业201-205室、13幢商业201-214室、216-220室，自2010年9月1日至2010年12月31日期间的物业费计30436元，（按3.15元／月／平方米计算），自2011年1月1日至2013年12月31日期间，张社青未再向原告缴纳物业服务费用。此外对另13幢商302室，系张社青20**年5月19日购买，建设单位于2011年6月21日通知其在6月28日办理入住手续，但该套物业至张社青入住以来至2013年12月31日期间也未予交纳物业服务费。期间在2013年1月28日原告方委托安徽奥成律师事务所通过全峰快递向张社青发物业服务费催告函（律师函），予以催缴物业服务费等，并在2013年12月16日以合肥深长城物业管理有限公司名义向张社青提起（2014）包民二初字第01159号诉讼，后因主体变更为合肥深长城物业服务有限公司，合肥深长城物业管理有限公司撤回起诉。在物业服务期间，被告方曾经对部分物业部位进行整修、封闭且聘请了保洁等人员，以及就二楼公共污水管道断裂等要求原告方进行检修并认为其检修不力，同时被告还就车辆停放、垃圾堆放等向原告方提出整改意见。另，合肥深长城物业管理有限公司成立于2009年9月27日，批准营业期限至2029年9月24日，经营范围为物业服务等，服务资质为二级，服务价格登记证号为皖价服证第01070058号。2013年8月22日变更名称为合肥深长城物业服务有限公司。以上事实有营业执照、资质证书、服务价格登记证，《和地.蓝湾前期物业服务合同》、《补充协议》，物业服务费催告函（律师函）、全峰快递回执，房屋产权登记信息，《情况说明》，入住通知书、函以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：和地.蓝湾物业区域其前期物业管理由建设单位合肥佳和置业有限公司选聘的物业服务企业即深圳市长城物业管理股份有限公司承担，对此有双方在2007年12月24日签订的《和地.蓝湾前期物业服务合同》为凭。此后在2009年12月22日，合肥佳和置业有限公司再次作为甲方和作为乙方的合肥深长城物业管理有限公司签订了一份《和地.蓝湾前期物业服务合同》以及之后签订的《补充协议》，约定由甲方选聘乙方对和地.蓝湾提供前期物业管理服务事宜，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。对于建设单位重新选聘的物业服务企业，从被告张社青提供的长城物业集团股份有限公司在2013年12月10日出具的《情况说明》也对此作出了说明，因此合肥深长城物业管理有限公司在和地蓝湾物业区域从事前期物业管理是系于前物业服务企业的退出，建设单位重新选聘并与之签订有新的物业服务合同为依据，而非物业服务企业即深圳市长城物业管理股份有限公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托合肥深长城物业管理有限公司所为，所以对于被告张社青辩称的关于全部物业服务业务是系一并委托应当无效的意见，缺乏事实和法律依据，其此节辩称意见本院不予采纳。另经审查，合肥佳和置业有限公司和合肥深长城物业管理有限公司签订的《和地.蓝湾前期物业服务合同》、《补充协议》，体现建设单位和合肥深长城物业管理有限公司之间的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，所以双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因合肥深长城物业管理有限公司现变更为合肥深长城物业服务有限公司，所以其权利、义务应当由原告合肥深长城物业服务有限公司承继。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以前述合同，被告张社青作为和地蓝湾物业区域业主，依法对其具有约束效力。在合同履行期间，原告依约为包括被告张社青在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告张社青作为业主，其房屋的建筑面积、成交时间以及商业服务性质均有房屋产权登记信息为凭，其中2010年11月15日，被告张社青交纳了和地蓝湾11幢商业201-205室、13幢商业201-214室、216-220室，计2415.56平方米自2010年9月1日至2010年12月31日期间的物业费计30436元，也证明其已经办理了前述房屋的入住手续，现2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费其没有交纳。但是对于其中的13幢商302室，建筑面积为862.29平方米，因建设单位于2011年6月21日才通知张社青在6月28日办理入住手续，因此原告将该部分物业计费时间从2011年1月1日起算物业服务费用，显然存在计算错误，应当根据《和地.蓝湾前期物业服务合同》第七条约定的“业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用”之规定，该13幢商302室物业计费时间应当自2011年6月28日起计算。对于物业公司的管理和服务质量，原告作为被告方所有商铺所属小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应视为原告在持续不断的履行物业服务义务，对于原告从事物业服务工作的质量，被告张社青作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。现被告方认为原告根本没有履行或没有能力履行物业合同规定的服务，但对此并未提供充分、有效的证据予以反驳。另按照合同约定，物业费用应先行预交，所以被告关于同时以及先履行抗辩权的意见，对此并无合同依据；另外被告方辩称其自行聘请了专门人员进行环境保洁等，但此举并不能因此排斥原告所进行的物业服务和管理工作，故本院对其相关辩称意见不予采纳。因原告在提供物业服务期间，被告方曾经就二楼公共污水管道断裂等要求原告方进行检修并认为其检修不力，同时对车辆停放、垃圾堆放等向原告方提出过整改意见，原告方工作人员在收到后对意见并无证据证明已经予以了整改并对被告方进行了反馈，所以客观上证明在物业服务中，原告因此存在一定的瑕疵和不完善之处；同时被告曾经对部分物业部位进行整修、封闭且聘请了保洁等人员，客观上也减少了原告方的工作量度，根据物业服务收费应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，本院故对原告主张的物业费用予以一定的酌情核减，据此综合案情，本院决定核减40%为宜。本案中对于张社青未缴纳和地蓝湾11幢商业201-205室、13幢商业201-214室、216-220室，计2415.56平方米2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，合计应为304360.56元，按照核减40%后应为182616.34元；另13幢商302室，建筑面积为862.29平方米，自2011年6月28日起至2013年12月31日期间的物业费，可以30个月计算，故物业费计应为90540.45元，按照核减40%后应为54324.27元；两项合计总物业费为236940.61元。因其拖欠物业费用已经违反了物业服务合同的约定，原告要求其支付物业管理费，符合合同约定和法律的规定，对此本院予以支持。对于张社青的其他辩称意见，本院认为：原告系依法设立的有限责任公司且取得了物业服务企业二级资质证书，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书、服务价格登记证在卷佐证，其进驻和地蓝湾物业区域进行物业服务也是基于其与建设单位签订的物业服务合同，因此被告关于原告主体资格不适的，收费不合法的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另原告作为物业服务企业，其在小区的物业服务具有整体性和持续性的特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，另2013年12月16日以合肥深长城物业管理有限公司名义向张社青提起（2014）包民二初字第01159号诉讼，能够反映出原告方业经催告并未放弃对被告张社青承担费用的追讨，此外原告向被告发出物业服务费催告函（律师函），对此有全峰快递回执在卷佐证，应当是书面催缴的方式之一，因此被告关于以原告未经过书面催缴程序等作为不缴费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于被告张社青关于物业收费标准的辩称意见，因物业服务费收取标准系物业服务合同的约定，依法应当对业主具有约束效力，且物业收费依照规定可区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，至于其相邻物业的收费标准，那是他方之间的权利义务关系，该举对被告并不具有法律约束效力，故其抗辩理由缺乏法律依据，本院对此也不予采纳。本案中，被告张社青已经连续不缴纳物业管理等费用达3年之久，违反了合同第七条的相关约定，因此应当按照合同的约定交纳违约金，按照合同第七条缴费时间的约定，被告张社青交纳物业服务费的时间应为上半年度在1月20日前，逾期之日相应为自1月21日起，下半年度缴费时间在7月20日前，逾期之日自7月21日起，以此类推。故被告张社青对承担的违约金应分段以每期物业费按前述核减40%后为基数，计取至原告主张的日期即2013年12月10日止，违约金总数为36757.20元，2013年12月11日以后的违约金以所欠物业费236940.61元为基数，按日万分之三计取至本判决确定给付日止。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张社青于本判决生效之日起十日内向原告合肥深长城物业服务有限公司支付物业服务费计236940.61元；二、被告张社青于本判决生效之日起十日内向原告合肥深长城物业服务有限公司支付物业服务费违约金36757.20元（截止2013年12月10日止），2013年12月11日以后的违约金以所欠物业费236940.61元为基数，按日万分之三计取至本判决确定给付日止；三、驳回原告合肥深长城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张社青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8495元减半收取4248元，由原告合肥深长城物业服务有限公司负担1767元，被告张社青负担2481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  魏斌二〇一四年六月三十日书记员  陈姗附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。