瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第5468号
原告：郭明，男。
委托代理人：王微，辽宁士林律师事务所律师。
被告：大连亿发房地产开发有限公司。
法定代表人：徐元琪，该公司经理。
委托代理人：毛振，辽宁征信律师事务所律师。
原告郭明与被告大连亿发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王微，被告委托代理人毛振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭明诉称：我与被告于2013年11月21日签订商品房预售合同，约定被告将坐落于瓦房店市谢屯镇前进村桃花源小区第X栋X单元X-
X层18套房屋卖给我，上述房屋共计1522平方米，每平方米4000元，总金额6088000.00元。合同签订生效当日，我向被告付清购房款6088000.00元，被告为我开具了收款收据。根据合同约定，被告应当向登记机关办理预购商品房登记备案手续，但至今被告也没有给我办理。被告的违约行为给我造成巨大损失，我多次要求被告办理，但被告始终没有兑现承诺。现诉至法院要求确认我与被告之间签订的商品房买卖合同有效；确认瓦房店市谢屯镇前进村桃花源小区第X栋（商品房预售许可证为X号楼）X单元X-
X层18套房屋为原告所有；判令被告继续履行合同，为我办理上述房屋的登记备案手续；诉讼费由被告承担。
被告大连亿发房地产开发有限公司辩称：原告与我公司之间不存在商品房买卖法律关系，我公司没有收到原告一分钱，原告应该提供证据证明其主张。一、原告提供的商品房预售合同不合法，一个合同应该只签订一套房屋，且应该双方各执一份，且其内容应具备每套房屋的面积、价款、交房时间、办理产权登记时间，而这些合同中都没用，因此合同并没有成立。二、原告没有提供任何有效向我公司付款的证据，原告庭审中自认房款是分四次交的，这等于承认开具收据当天原告并没有付款的事实，因此，该收据不能作为付款凭证，且原告也未提供这四次付款的任何证据。三、原告与徐德珍之间存在借贷关系的证据充分，原告自认把钱款给的是徐德珍而非我公司，徐德珍及其他证人均可证明徐德珍与原告之间存在借贷关系。原告提出其在2012年分四次交付徐德珍款项，但没有任何证据，且房屋买卖合同没有签署的情况下原告怎么会先行给付房款而后签合同，这明显不符合买卖合同的正常交易习惯。综上，原告与我公司之间不存在任何法律关系，其与徐德珍的纠纷应当找徐德珍而非我公司。
经审理查明：2013年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于瓦房店市谢屯镇前进村第X幢X单元X-
X层18套房屋，建筑面积共计1522平方米，计价方式按建筑面积每平方米4000元计算，总金额陆百零捌万捌千元（6088000元）整，买受人于2013年11月21日前付清总房款。被告在该合同上盖章，案外人徐德珍作为被告委托代理人、原告郭明作为买受人在合同上签字并按手印。2013年11月21日，被告出具专业收款收据，确认收到交款人郭明桃花源4号楼3单元购房款6088000元，该收据上盖有被告公司财务专用章。原告主张购房款以现金方式支付给徐德珍。
同日，案外人徐德珍以被告公司名义出具承诺书，载明：大连亿发房地产开发有限公司出售给郭明的位于瓦房店市谢屯镇香洲大街桃花源小区X号楼X单元、X单元36套商品房以开出的商品房预售合同和收款收据为准，待网签登记备案时，我公司保证优先将以上全部住房办理登记备案。徐德珍在该承诺书中签字并按手印，但被告公司未加盖公章。2013年11月20日，被告取得瓦房管许字第XXXXXXX号商品房预售许可证，其上登记的X#楼即为案涉商品房预售合同中约定的X号楼。案涉房屋未交付，未办理备案登记，尚未办理房屋所有权证书。
另查，2013年5月8日，被告公司授权委托徐德珍办理公司的所有事宜，其所有决定，签字被告公司均承认有效。被告公司在该授权委托书上盖章，时任法定代表人张建新在该委托书上签字。2014年5月8日，被告公司法定代表人为徐德珍，现已变更为徐元琪。
再查，原告郭明与被告公司委托代理人徐德珍存在借款合同关系，2011年10月25日，徐德珍出具借条，载明借郭明2300000元用于桃花源小区建筑用款，并承诺于2012年5月31日一次性还清。2012年9月9日，徐德珍出具还款计划，载明欠郭明2300000元分期分批偿还，至2012年11月末还清。2011年10月25日，徐德珍、郭明及大连万辰建设工程有限公司共同出具抵顶房屋协议书，约定：大连万辰建设工程有限公司承包瓦房店市谢屯镇前进村南国小镇桃花园（源）小区中的20万平方米商品房施工建设，同时该公司全权委托徐德珍负责该工程全部施工和结算；依据上述情况，由大连万辰建设工程有限公司对桃花园小区施工建设全权代理人徐德珍向郭明借款2300000元作为该工程建设投入的部分用款，为保证出资人郭明利益，大连万辰建设有限公司和代理人徐德珍同意将已在建的桃花园小区9号楼X单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX七套住房，每套面积约85平方米，暂计590平方米，每平方米4000元价格，总计2367000元抵顶给债权人郭明，经郭明本人同意此次抵顶的房屋总计可作为偿还郭明在此项目中借给公司及全权代理人徐德珍的全部借款。2013年5月31日，大连万辰建设工程有限公司出具无债权债务承诺，承诺：徐德珍挂靠单位大连万辰建设工程有限公司无债权债务关系。2012年12月6日，郭明出具收条确认收到徐德珍还借款500000元。2013年2月8日及3月6日，徐德珍儿子徐盛伟向原告郭明还款180000元。
庭审中，徐某某作为证人出庭作证，主张其与原告系借贷关系，而非房屋买卖合同关系，案涉商品房预售合同系在其无力偿还借款的情况下原告逼迫其签订的，不是真实有效的。被告及徐德珍均未提供证据证明案涉商品房预售合同签订时徐德珍系受胁迫。郭明与徐德珍借款合同纠纷已另案诉讼。证人刘某某、孙某某均证实原告郭明与徐德珍之间存在借贷关系，但对双方是否签订商品房预售合同一事均表示不知情。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房预售合同、专用收款收据、承诺书、商品房预售许可证、授权委托书，被告提交的转账交易流水、收条、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、户口簿、起诉状、借条、还款计划、抵顶房屋协议书、无债权债务承诺、证明、证人徐某某、刘某某、孙某某证人证言及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告郭明与被告大连亿发房地产开发有限公司于2013年11月12日签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同自双方签字、加盖公章时成立并生效。被告主张徐德珍不是被告公司法定代表人，无权代表其公司与原告签订该合同，且双方签订的合同形式不符合商品房买卖交易习惯，该合同不是真实有效的。被告公司于2013年5月8日出具的授权委托书委托徐德珍负责公司事务，并对其签字效力予以认可，该授权委托书并没有明确权利终止的时间，原告基于被告的授权而相信徐德珍有权代表被告与其签订商品房预售合同，且被告已在该合同上盖章予以确认，该合同应为有效。对于商品房预售合同的形式，法律并没有明确规定，案涉商品房预售合同具备合同双方、房屋位置、建筑面积、单价、总价及付款时间等信息，符合合同成立要件。被告以其与原告之间不存在商品房买卖合同关系，而是徐德珍与原告之间存在借贷关系，双方是真借贷假买卖为由进行抗辩。从原、被告双方提供的证据及徐德珍当庭证言可知，原告与徐德珍之间确实存在借贷关系，且徐德珍已偿还部分款项，但双方借款金额与本案购房金额不同，且差异较大。徐德珍与原告达成的抵顶房屋协议中用于抵顶借款的房屋为X号楼中X-
X层的七套房屋，与本案案涉房屋并非一处。原告与徐德珍之间的借款行为不足以否认原告向被告购买案涉房屋的事实。对于被告的抗辩理由，本院不予采信。原告要求确认与被告签订的商品房预售合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张在与被告签订商品房预售合同前已通过现金形式分四次将购房款6088000元支付给被告代理人徐德珍，案涉商品房预售合同中亦写明2013年11月21日前付清总房款，且被告出具的专用收款收据上盖有其财务专用章，载明了收到原告郭明支付的购买桃花源X号楼X单元18套房屋的房款6088000元。综上，以上证据可以证明原告已支付全部购房款。被告主张其未收到房款，且徐德珍是在受胁迫情况下与原告签订商品房买卖合同并出具的收据，但未提供证据加以证明。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，被告反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不足的不利后果。对于被告的主张，本院不予采信。原告已履行了合同约定的主要义务，被告应按照约定继续履行合同义务。对于原告要求被告对案涉商品房预售合同进行备案登记的诉讼请求，本院予以支持。
现案涉房屋尚未办理商品房预售合同备案登记，也未向原告实际交付，且现不具备办理房屋所有权证书的条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现案涉房屋暂无法办理房屋所有权证书，物权尚未发生效力。对于原告要求确认瓦房店市谢屯镇前进村桃花源小区第X栋（商品房预售许可证为X号楼）X单元X-
X层18套房屋为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告郭明与被告大连亿发房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的商品房预售合同有效；
二、被告大连亿发房地产开发有限公司继续履行上述商品房预售合同，于本判决生效之日起十日内将上述商品房预售合同到房屋管理部门进行备案登记；
三、驳回原告郭明的其他诉讼请求。
案件受理费54416元，由被告大连亿发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姜 辉
代理审判员 李佩昕
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年八月十二日
书 记 员 化凌弘