福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3006号原告刘明煌，男，汉族，1979年9月2日出生，住福州市晋安区。委托代理人洪安然，北京盈科（福州）律师事务所律师。被告黄银霞，女，汉族，1977年5月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告高诚槐，男，汉族，1975年8月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告刘明煌诉被告黄银霞、高诚槐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪安然到庭参加诉讼。被告黄银霞、高诚槐经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明煌诉称，2012年12月3日，被告高诚槐、黄银霞与原告刘明煌签订《房屋出售及回购协议》，约定两被告将其所有的坐落于福州市鼓楼区某花园2座＊单元房屋及福州市鼓楼区某大厦B区＊、＊、＊单元房屋出售给原告刘明煌。协议条约定，买卖双方同意将购房款项依次用于偿还两被告所欠以下款项：曹某55万元，徐某1245628元，陈某108万元，肖某92万元，刘明煌1140990元，吴某500万元整等。签订协议后，原告累计支付两被告购房款4016618元，其中购房款代为偿还曹某55万元，徐某1245628元，陈某108万元，偿还原告本人1140990元。后由于两被告未将其出让某公司的转让款用于清偿债务，且存在其他债务原因导致上述转让房屋被法院查封冻结，且已经抵押给银行。致使诉争房产无法办理房屋过户手续，不能实现合同目的。故，原告诉至法院，请求判令：解除原告与被告黄银霞、高诚槐于2012年12月3日签订的《房屋出售及回购协议》。被告黄银霞、高诚槐返还原告购房款人民币4016618元，并按银行同期贷款利率标准支付自2012年12月3日起至实际还清全部款项之日止的资金占用利息，暂计算至起诉之日止为396608元。由两被告承担本案诉讼费用。被告黄银霞、高诚槐未提交书面答辩状。原告向本院提交了如下证据：A1.《房屋出售及回购协议》，证明：1.2012年12月3日，原、被告签订《房屋出售及回购协议》，约定两被告将其所有的坐落于福州市某花园2座＊单元房屋及福州市鼓楼区某大厦B区＊、＊、＊单元房屋出售给原告，以上所有房屋转让总价为6188784元。2.买卖双方同意将购房款项依次用于偿还两被告所欠以下款项：曹某55万元，徐某1245628元，陈某108万元，肖某92万元，刘明煌1140990元，吴某500万元整等。3.两被告应配合原告办理房屋过户手续。A2.曹某《收条》，证明2012年10月12日刘明煌代被告高诚槐偿还曹某55万元，被告高诚槐对该笔汇款予以确认。A3.网银银行转账汇款明细，证明刘明煌2012年12月3日转账99万元、12月5日转账255628元，代被告高诚槐偿还徐某款项共计1245628元，被告高诚槐确认该款项从购房款中转出。A4.网银银行转账汇款明细，证明2012年12月4日刘明煌代被告高诚槐偿还陈某108万元，被告高诚槐确认该笔款项从购房款中转出。A5.公证书，证明被告高诚槐、黄银霞于2012年12月6日委托刘明煌办理上述房产的出售转让、交易过户等手续，并对《委托书》上的签名予以公证。A6.执行和解协议书，证明2012年11月15日，被告高诚槐与陈某签订执行和解协议，承诺第一期执行款108万元到陈某建行账户。A7.银行流水，证明原告代被告高诚槐偿还陈某108万元、徐某1245628元的银行转账记录。本案审理过程中，根据原告申请，本院向福州市房地产档案馆查询了上述涉案房产的抵押和权利限制情况，房地产档案馆向本院出具了一份《福州市房屋权属登记信息查询证明》。原告对上述查询证明无异议。被告黄银霞、高诚槐未提交证据。本院认为，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，依法视为放弃抗辩权利。原告提交的证据均系书证，与原件核对无异，本院予以确认。本院根据已认定的上述证据，查明如下事实：2012年12月3日，被告高诚槐、黄银霞作为甲方与作为乙方的原告刘明煌签订一份《房屋出售及回购协议》。约定甲方将其所有的坐落于福州市鼓楼区某花园2座＊单元房屋及福州市鼓楼区某大厦B区＊、＊、＊单元房屋分别以总价2103024元以及4085760元的价格出售给乙方。合同生效后甲方应根据乙方的要求过户至指定人员名下。双方同意将上述购房款以及甲方出让某公司转让款450万元，依次用于偿还甲方所欠以下款项：曹某55万元，徐某1245628元，陈某108万元，肖某92万元，刘明煌1140990元，吴某500万元整等。上述款项依据甲方所出具的借据、法院裁定书、甲乙双方书面确认为准。甲、乙双方签订协议后，甲方应配合乙方到相关部门办理房屋过户手续，若乙方违约则甲方应将房款退还给乙方，但应赔偿甲方100000元，如甲方违约，则甲方应赔偿乙方100000元。同时合同还就房产回购，税款承担，合同生效条件等相关条款进行了约定。同年12月6日，两被告向公证处办理了全权委托原告代理出售上述房产以及办理买卖过程中手续的公证委托书。签订上述协议之前，原告于2012年10月12日向上述协议指定的收款人曹某支付现金55万元。协议签订后原告通过银行转账于2012年12月3日向张某银行账户支付99万元，于12月4日向陈某银行账户支付108万元。被告对上述原告支付的三笔款项进行了书面的确认，其中原告转入张火金银行账户的款项，被告确认系归还徐某的借款。12月5日原告再次通过银行转账向张某银行账户支付255628元。另查明，上述涉案房产均被两被告抵押给福建海峡银行股份有限公司福新支行。同时上述涉案房产还被福建三明市、永安市、沙县、厦门湖里区、厦门思明区等地区的多家法院查封。导致涉案房产无法办理房屋产权过户手续。本院认为，一、原告与两被告于2012年12月3日签订的《房屋出售及回购协议》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的相关强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的合同义务。二、本案涉案房屋现处于抵押与查封的状态，本案被告在与原告签订合同后未采取措施对案涉房屋进行解押、解封以消除影响本案合同履行的障碍，从而导致合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。《房屋出售及回购协议》的解除条件已经成就。由于两被告的违约行为导致合同的目的无法实现，故原告诉求解除双方之间的《房屋出售及回购协议》合法有据，本院予以支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告已根据被告的指定分别于2012年10月12日向曹某支付现金55万元，于2012年12月3日向徐敏支付99万元，于12月4日向陈某支付108万元，于12月5日向徐某支付255628元。并提交收据以及转账凭证予以证明，现合同已经解除，两被告应当将原告支付的房屋转让款返还给原告。故原告诉求两被告返还已支付的房屋转让款2875628元的主张，合法有据，本院予以支持。本案解决的争议系房屋买卖纠纷。关于原告另主张要求两被告返还的1140990元款项系协议中用于抵销部分购房款的被告所欠原告款项，现因买卖合同予以解除，已经不存在原告用债权抵销应支付给两被告的购房款问题，双方之间如有争议，原告依法另行主张其权利。据此，原告该相应请求，本院不予支持。四、关于违约金《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房屋出售及回购协议》约定：如两被告违约，则应赔偿原告100000元。现两被告的违约行为致使本合同目的不能实现，故两被告作为违约方需要向守约方的原告支付相应的违约金。现由于双方约定的100000违约金已不足与补偿原告已付款项的利息损失，原告诉请要求被告按照中国人民银行同类贷款基准利率计付资金占用期间的利息，与法有据，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利。本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘明煌与被告黄银霞、高诚槐于2012年12月3日签订的《房屋出售及回购协议》于本判决生效时解除；二、被告黄银霞、高诚槐于本判决生效后十日内返还原告刘明煌购房款2875628元以及资金占用费（以2875628为本金，按中国人民银行同类贷款基准利率计算，从2012年12月5日起计至实际还款之日止）；三、驳回原告刘明煌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费42106元，原告刘明煌负担8000元，被告黄银霞、高诚槐负担34106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员陈建忠二〇一四年十二月九日书记员华占梅