辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第25号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：李笑梅，女，1963年1月2日出生，汉族。
委托代理人：王金明。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曹爱福，男，1963年11月23日出生，汉族。
委托代理人：陈乃生，男，1962年11月28日出生，汉族，。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨新建，男，1969年12月5日出生，汉族，。
申请再审人李笑梅与被申请人曹爱福、杨新建房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市大东区人民法院于2012年11月12日作出（2012）大东民（二）初字第3156号民事判决。宣判后，杨新建不服，向本院提起上诉。本院于2013年3月20日作出（2013）沈中民二终字第460号民事判决。该判决发生法律效力后，李笑梅向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2013年12月20日作出（2013）辽审一民申字第1515号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长，代理审判员安一凌（主审）、徐亮参加的合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李笑梅及其委托代理人王金明，被申请人曹爱福及其委托代理人陈乃生，被申请人杨新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月18日，李笑梅向沈阳市大东区人民法院起诉称，李笑梅与杨新建于2008年5月26日签订租房协议，协议第七条约定“未经李笑梅同意，不得将此房转租、转借、转让或挪做他人使用”。杨新建未经李笑梅同意与曹爱福私下签订租房协议，李笑梅得知后明确告知不得转租，现李笑梅与杨新建签订的租房协议约定的租期已到，李笑梅明确告知曹爱福腾房，曹爱福拒不腾房，故李笑梅来院诉讼，请求依法判令：1、确认杨新建与曹爱福签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令曹爱福将坐落于沈阳市大东区东边城街XX-
X号XX栋房屋腾空并交付给李笑梅，并赔偿相应租金至房屋腾空并交付给李笑梅时止；3、本案诉讼费用由杨新建、曹爱福承担。李笑梅在庭审中申请撤回了请求确认租赁合同无效和腾房两项诉讼请求。
曹爱福辩称，2011年6月份时房屋漏雨造成办公用品损失，我方已经诉讼到法院，现在法院已经受理，所以这一期间的租金我不能给付。我把租金交给杨新建，已交到2011年5月，一个月1500元租金。2011年至2012年此阶段没有交租金。
杨新建辩称，本案诉讼与我无关，从2010年6月开始，每月租金为1500元。
沈阳市大东区人民法院一审查明，李笑梅系沈阳市大东区东边城街12-1号房屋的所有权人。2008年5月26日，李笑梅与杨新建签订租房协议一份，约定李笑梅将该房出租给杨新建使用，租期从2009年6月10日至2012年6月9日，月租金1400元，每半年缴纳一次房租，上打租，提前一个月缴纳下半年房租。2010年11月10日，曹爱福与杨新建签订租房协议一份，杨新建将从李笑梅处租赁的沈阳市大东区东边城街12-1号房屋转租给曹爱福使用。双方约定租赁期限为二年，租期从2010年11月10日起至2012年11月10日止。月租金1500元，每半年支付一次房租（上打租），提前一个月预交下半年房租。2010年11月9日，杨新建为曹爱福出具收条一份，证明给付至2011年5月10日的半年房屋租金9000元及房外搭棚款300元。杨新建未给付李笑梅从2011年6月10日至2012年6月9日的租金，经李笑梅与杨新建确认从租赁期的第二年开始，每月租金变更为1500元。
沈阳市大东区人民法院一审认为，李笑梅与杨新建签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，应为有效。虽然在签订合同后杨新建将房屋转租与曹爱福，但依据合同相对性原则，在租赁期间内，应由杨新建给付李笑梅租金，故杨新建应给付李笑梅从2011年6月10日至2012年6月9日的租金，每月按1500元计算，共计18000元。从2012年6月10日起，该房屋实际由曹爱福占有使用，其与杨新建签订的合同期限超出了杨新建与李笑梅签订的合同期限，超出部分无效。故曹爱福应给付李笑梅从2012年6月10日起至实际腾房之日止的租金，每月按1500元计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条之规定，判决：一、杨新建于判决发生法律效力后十日内给付李笑梅从2011年6月10日至2012年6月9日的租金18000元（每月按1500元计算）；二、曹爱福于判决发生法律效力后十日内给付李笑梅从2012年6月9日至实际腾房之日止的房屋租金（每月按1500元计算）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由曹爱福、杨新建各负担75元。如被告未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，杨新建不服，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；由李笑梅、曹爱福承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，应该同院同判，认定李笑梅对转租行为的认可；2、我收到的9000元房租都交给了李笑梅，我没有从中收益，不应承担责任。
李笑梅辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曹爱福辩称，请求审理此案。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，曹爱福提交了沈阳市大东区人民法院委托自来水管冻裂造成的财产损失项目资产评估报告书、沈阳市大东区人民法院委托办公用品被雨淋湿所造成的财产损失项目资产评估报告书、照片。
本院二审认为，关于本案的租金问题，我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，承租人应当履行积极的告知义务和防止房屋损坏扩大的维修义务，出租人应当履行积极的维修义务，而在本案中出租的房屋水管爆裂，不能继续使用，出租人李笑梅于2011年7月提出维修后，实际的承租人曹爱福以保护现场为由提出现场勘查，2012年2月15日法院工作人员与光辉资产评估有限公司到现场勘查，于2012年2月16日作出勘查结果，认定房屋由于自来水管爆裂及房屋漏雨无法使用，因此租赁的房屋不符合租赁条件致使租赁合同无法履行，杨新建、曹爱福不应该缴纳2011年6月10日至今的房租。关于本案中腾退房屋的问题，根据我国合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，且李笑梅作为本案争议房屋的所有权人，具有占有、使用、收益和处分的权利，有权请求无权占有人返还原物腾退房屋，因此现房屋占有人曹爱福应该腾退房屋给所有权人李笑梅。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款（三）项之规定，判决：一、撤销沈阳市大东区人民法院作出的（2012）大东民二初字第3156号民事判决；二、曹爱福于判决发生法律效力后十日内腾出租赁的房屋，交付给李笑梅。一、二审案件受理费共计300元，由杨新建、曹爱福、李笑梅各自承担100元。
李笑梅申请再审称，原审认定事实不清，证据不足，请求撤销二审判决，依法改判。理由：原审认定李笑梅知道并默认杨新建将诉争房屋转租给曹爱福属认定事实错误。李笑梅根本不知道房子被杨新建转租，从来没有接触过曹爱福。在未经出租人李笑梅同意的情况下，杨新建将房屋擅自转租给李笑梅造成的损失，应由杨新建负责赔偿。至于曹爱福在房屋内的财产损失也应由杨新建赔偿。曹爱福从杨新建手中转租房屋后，一直由其使用和管理，应向我交纳租金。
曹爱福再审期间辩称，我是从杨新建处租赁的房屋，跟李笑梅没有关系。
杨新建再审期间辩称，1、我租期未到期前经李笑梅同意由我代她出租，房租在原有基础上每月涨100元，我如数交给了李笑梅。原审据此判定李笑梅知道并同意我将诉争房屋转租给曹爱福。我和李笑梅的租赁合同仅剩6个月就到期了，不可能再涨房租。而且我们每次协议到期都要重新签订协议。如果像李笑梅说的是她和我商量后涨的租金，不可能不重新签订协议。2、我将房屋转租曹爱福时曹爱福要房产证复印件，我告知李笑梅后，她把房产证复印件交给的我，让我交给曹爱福，曹爱福也证实了此事。3、李笑梅住在城际花园，在大东区医院上班，诉争房屋是其上下班途径地点，她在此房同小区还有一套住房，还有一个亲属，我不可能瞒着李笑梅把房屋擅自转租给曹爱福。4、曹爱福租用此房不久房顶出现漏点，我问李笑梅怎么修缮，李笑梅让我转告曹爱福天冷无法修缮，等春季进行修缮，后来又水管冻裂造成货物损失。5、我既不是房屋的使用者，也不是所有权人，也没有得到租金，没有任何收益，不应承担责任。6、我与曹爱福签订的《租房协议》第四条约定了发生水、电、盗等损失，由曹爱福自己承担损失。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
另查明，曹爱福于本次再审庭审中自认其于2013年9月24日搬出争议房屋。
本院再审认为，李笑梅与杨新建于2008年5月26日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。杨新建虽然在协议约定租赁期限届满前将诉争房屋转租给曹爱福，但依据合同相对性原则，在李笑梅与杨新建协议约定的租期内，杨新建仍为合同相对人，享有合同约定的权利，并负有合同约定的义务。由于曹爱福在房屋使用期间，于2010年12月20日发生房屋内自来水管冻裂漏水，于2011年6月2日发生屋顶漏雨，两次均造成了曹爱福存放在房屋内的物品损失。李笑梅虽然曾经于2011年5月提出过对房屋进行修缮，但由于一直未与曹爱福达成一致意见，故房屋始终未修缮成功，致使2011年6月屋顶漏雨造成曹爱福发生财产损失。
曹爱福在大东法院2011年7月11日庭审笔录中（屋顶漏雨损失之诉，附在大东区法院（2011）大东民一初字第550号正卷第56页）承认“库房发水以后我也继续使用”，直至2011年4月曹爱福因自来水管冻裂造成的财产损失起诉到法院后，在一审审理期间曹爱福申请对财产损失作出评估，鉴定机构于2012年2月16日作出评估报告后，曹爱福直至2013年9月24日才搬出腾房。即使按照曹爱福的主张其在房屋发生自来水管冻裂和屋顶漏水后系出于保全证据的目的才没有搬出腾房，但一方面曹爱福在2011年6月起诉要求赔偿漏雨损失的案件中就提出了解除租赁合同的诉讼请求，一审法院也于2012年9月20日判决解除曹爱福与杨新建的租房协议，并判令曹爱福腾房；另一方面其在再审庭审中陈述在评估后未腾房的理由为李笑梅和杨新建不同意评估结论，本院认为，2012年2月16日评估结论作出以后曹爱福在明知房屋存在漏雨问题的情况下仍占有房屋，故曹爱福与杨新建应支付李笑梅评估鉴定之后直至实际腾房期间的房屋租金。由于李笑梅与杨新建签订的租赁合同期间为2009年6月10日至2012年6月9日，故根据合同相对性原则，房屋租金按照每月1400元计算，杨新建应支付李笑梅2012年2月17日至2012年6月9日期间的房屋租金5320元（3个月×1400元／月＋24天×1400元／月÷30天／月），曹爱福支付李笑梅房屋租金应按照每月1500元计算，从2012年6月10日至2013年9月24日实际腾房期间共计23250元（15个月×1500元／月＋15天×1500元／月÷30天／月）。李笑梅要求杨新建支付2011年6月至2012年6月期间房屋租金的诉讼请求，因证据不足，不应全部支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沈中民二终字第460号民事判决及沈阳市大东区人民法院大东民（二）初字第3156号民事判决第三项；
二、变更沈阳市大东区人民法院大东民（二）初字第3156号民事判决第一项为：“杨新建于本判决发生法律效力后十日内给付李笑梅从2012年2月17日至2012年6月9日的房屋租金5320元（每月按1400元计算）”；
三、变更沈阳市大东区人民法院大东民（二）初字第3156号民事判决第二项为：曹爱福于本判决发生法律效力后十日内给付李笑梅从2012年6月10日至2013年9月24日的房屋租金23250元（每月按1500元计算）；
四、驳回李笑梅的其他诉讼请求。
如杨新建、曹爱福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计300元，由李笑梅负担90元，杨新建、曹爱福各负担105元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
代理审判员 安一凌
代理审判员 徐 亮
二〇一四年十月八日
书 记 员 王 龙
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。