江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0424民初1973号原告：邱家兴，男，1978年6月3日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，现住江西省九江市修水县东城区，原告：朱桂花，女，1976年8月1日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，现住江西省九江市修水县东城区，两原告委托诉讼代理人：黄治国，男，1958年4月11日出生，汉族，住江西省九江市修水县，两原告委托诉讼代理人：刘丰，修水县中心法律服务所法律服务工作者。被告：修水县金瑞福置业有限公司（以下简称金瑞福公司）。住所修水县义宁镇珠江大酒店附属C栋六楼，统一社会信用代码91360424063455985W。法定代表人：袁凤廷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐传福，男，1962年11月6日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系该公司员工。委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。原告邱家兴、朱桂花与被告修水县金瑞福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用普通程序，分别于2017年8月15日和2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告邱家兴、委托诉讼代理人黄治国、徐传富两次开庭均已到庭参加诉讼，委托诉讼代理人刘丰、冷立勋在分别在第一次和第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱家兴、朱桂花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理并交付所购房屋的产权证书，并向原告支付前期违约金42262元（其中：逾期交房违约金410000元×0.2‰×275天＝22550元，逾期完善供气违约金410000元×0.2‰×88天＝7216元，逾期完善网络、有线电视违约金30×2×88天＝5280元、逾期交付产权证书违约金410000元×0.2‰×88天＝7217元）；2、判决从2017年4月1日至向原告交付所购房屋产权证书之日止每天82元的违约金。事实和理由：原、被告于2015年11月18日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告所开发的位于修水县东城区工业大道玉龙国际小区8栋1单元302室住房一套，建筑面积121.1㎡，价格为每平方米3385.63元，总价款为410000元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付时供水、供电、燃气在交房时未达到使用条件则按合同第十二条约定按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；有线电视、网络未按时达到交付条件，则每日向买受人支付30元违约金；出卖人未按约定时间将商品房交付给买受人，则按第一项处理：（1）逾期在30日之内，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金；因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，至买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按时交付了购房款，被告却逾期275天，于2016年10月3日才将未经验收合格的房屋交付给原告，产权证书至今未办理和交付，至2017年3月31日已逾期88天，被告至2017年1月1日逾期88天才完善燃气、网络和有限电视，被告已严重违约。双方经多次协商，但未能达成一致意见。被告金瑞福公司辩称，一、关于逾期交房。合同约定的违约金过高，合同约定按已付购房款日万分之二标准计算逾期交房的违约金，该约定明显高于违约行为造成的损失，不应高于实际损失的30％，体现为所买房屋的租金，经江西求实司法鉴定中心司法鉴定，玉龙国际小区8栋1单元302室自2016年1月1日至2016年10月2日期间的平均租金纯收益为7230元。二、关于逾期办理产权证。1、办理产权证的法律责任主体不是被告。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理产权证的责任主体是购买人，房地产开发企业只是履行协助义务。2、原告没有证据证明其没有办理产权证的原因是“出卖人的责任”。3、逾期办证没有给原告造成任何损失，合同约定的违约责任过高。约定责任应当与损失相当，合同约定的违约金明显过高，被告请求法院不予支持。4、不动产登记制度改革是答辩人延期提交办证所需资料的主要原因。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2015年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定:被告将其开发的位于修水县东城区工业大道8栋1-302房卖给原告；该房建筑面积121.1㎡，每平方米单价3385.63元，总价款为410000元；由原告支付首付款130000元，余款280000元向银行申请按揭贷款支付；被告应当在2015年12月31日前将商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；交付时供水、排水、供电、燃气配套设施齐全，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；交付时电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户，未达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。原告按约向被告付清首付款，并就余款280000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2016年10月3日，被告向原告交付了房屋，逾期交房275天，该房至今未办理产权证书。诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，向本院申请对修水县东城区工业大道地段玉龙国际同类毛坯房屋2016年到2017年度每平方米套内建筑面积月租金进行评估鉴定。2018年1月3日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县东城区工业大道地段玉龙国际小区住宅8栋1单元302室（毛坯房住宅）自2016年1月1日至2016年10月2日期间的平均租赁纯收益为59.7元/平方米（期末贴现值），租赁纯收益现值为7230元（期末贴现值）。原告对该鉴定意见不予认可，坚持有关违约金应按合同约定计算。本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表现，不违反法律的强制性规定，本院予以认可。被告未在约定的时间之内交付房屋、办理产权证书属违约行为，双方约定逾期交房超过30日的，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金，现被告主张约定违约金过高，请求按实际损失为基础，不高于损失的30%的标准计算违约金，并申请了该房屋的租金损失鉴定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告请求按实际损失为基础，不高于损失的30%的标准计算违约金，于法有据，本院予以支持，故逾期交房违约金按实际损失的130％的标准计算被告逾期交房违约金，造成原告最直接的损失体现为房屋的租金，根据鉴定意见该地段自2016年1月1日至2016年10月2日期间的租赁纯收益现值为7230元，即逾期交房违约金为7230元×130%=9399元。对于本案被告所应承担逾期办理和交付房屋产权证书违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％计12300元。本案中，从被告逾期办理和交付房屋产权证书的违约之日即2017年1月1日起计算至判决之日止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故该项违约金以涉案房屋总价款的3％为限计12300元。以上两项违约金合计21699元。另原告主张被告在交房时供气、有限电视、无线宽带未达到交付条件并主张违约金，但其证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条及有关法律规定，判决如下：一、被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告邱家兴、朱桂花办理位于江西省修水县东城区工业大道地段玉龙国际小区住宅8栋1单元302房的产权登记手续；二、被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告邱家兴、朱桂花支付逾期交房和逾期办理房屋产权登记违约金共计人民币21699元；三、驳回原告邱家兴、朱桂花的其他诉讼请求。案件受理费857元，由被告修水县金瑞福置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  冷跃晖人民陪审员  何玉华人民陪审员  徐哲平二〇一八年三月二十六日书 记 员  张芷若