北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03266号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中经商务公司，住所地北京市昌平区北七家乡政府街西。
法定代表人姚玉林，总经理。
委托代理人姚瑶，女，1982年1月15日出生，本公司职员。
委托代理人吴凡，男，1983年1月17日出生，本公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨超，男，1957年11月16日出生。
委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。
第三人北京北亚工业科技开发集团，住所地北京市昌平区北七家工业科技园创业大厦。
法定代表人韩静轩，总经理。
委托代理人孙远晰，女，1981年4月2日出生，本公司职员。
上诉人北京中经商务公司（以下简称：中经公司）因与杨超、北京北亚工业科技开发集团（以下简称北亚集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，杨超的委托代理人王晓松、中经公司的委托代理人姚瑶、吴凡、第三人北亚集团的委托代理人孙远晰到庭参加了诉讼。现已审理终结。
杨超在原审法院起诉称：1997年1月10日，杨超与中房集团昌平房地产开发公司第四开发部签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区15号房屋。中经公司以中房第四开发部名义进行售房，中房第四开发部的债权债务均由中经公司继承。合同签订后，杨超已经付清全部房款，但是中经公司至今仍未为杨超办理《房屋产权证》。基于以上事实，为维护合法权益，杨超诉至法院，请求判令：1、中经公司继续履行《北京桃园公寓商品房销售契约》，为杨超办理昌平区15号房屋的《房屋所有权证》；2、中经公司承担本案诉讼费用。
中经公司在原审法院答辩称：1、我公司是涉诉房屋的合法开发商，也是唯一销售商。我公司并未将诉争房屋作为债务抵偿给北亚集团，也未授予北亚集团诉争房屋的销售权。2、我公司与杨超签订的销售合同早已解除，杨超从未向我公司支付过任何购房款项。3、杨超与北亚集团存在恶意串通，杨超与北亚集团签订合同中销售价款仅为其与我公司签订合同中销售价格的一半，杨超在与我公司签订合同时完全知晓该房屋的真实售价，而履行与北亚集团签订的合同，双方存在恶意串通，并均获利，只有我公司遭受损失。4、杨超未尽合理的注意义务。杨超在与北亚集团签订合同时，并未向我公司咨询北亚是否具备销售权，无视交易风险，其本质是与北亚集团存在恶意串通行为。5、我公司与北亚集团不存在以房抵债的事实。6、北亚集团没有任何证据可以证明我公司与其存在相关的债权债务。7、杨超无权利向我公司主张办理房屋产权证。我公司在取得产权手续后向全园区张贴了办理产权证的相关文件，要求购房带齐交款凭证前来办理手续，而杨超从未要求办产权证；如果按照杨超所述仅为办理产权证而签署高价购房合同，开发商和购房人都将多缴纳税费，这明显不符合市场和常理。另外，我公司早在2005年已将争议房屋出售，建委已将就该套房屋办理了合法的产权手续。综上所述，杨超的诉讼请求缺乏法律及事实依据，请求法院驳回杨超的事实请求。1、我公司是涉案房屋合法开发商，我公司并未将诉争房屋抵押给北亚集团，也未授权北亚集团销售我公司房屋。2、根据我公司与杨超签订的房屋销售合同约定，杨超应于合同签订当日向我公司支付购房款，逾期我公司有权解除合同。现杨超一直未向我公司支付房款，我公司已经张贴解除合同通知书。我公司认为双方之间的合同已经解除。3、杨超与北亚集团串通，他们之间约定的房款与我公司约定的房款有差距。杨超在支付北亚集团房款时未向我公司咨询其是否有销售权，未尽应有的合同义务。我公司不同意杨超的诉讼请求。
中经公司反诉称：反诉人与被反诉人签订15号房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》后，被反诉人至今未依约支付协议约定的购房款，已经构成严重违约，故反诉人特此提出反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》；2、被反诉人立即腾退15号房屋；3、本案反诉费由被反诉人承担。
杨超针对反诉答辩称：双方之间签订的合同是合法有效的，被反诉人履行了合同义务，反诉人的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院依法驳回。
第三人北亚集团述称：我们同意杨超的意见。
原审法院经审理查明：1997年1月10日，杨超（乙方）与北亚集团（甲方）签订《合同书》，合同约定由于乙方为北七家地区招商引资过程中作出了一定贡献，甲方将15号三室二厅，建筑面积139.5平方米的公寓一套，以优惠价格1480元每平方米出售给乙方，房款总计206460元。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。同年1月13日，杨超向北亚集团交纳了购房款206460元。杨超交纳房款后便入住到上述房屋内居住。
1997年1月10日，杨超（乙方）与中房集团昌平房地产开发公司第四开发部（甲方，以下简称：中房第四开发部）签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，该合同约定的房号、面积与《合同书》相同，将房屋售价变更为每建筑平方米2800元，价款总计390600元。合同中约定乙方同意在本契约签订本日内将购房价款全部交齐；逾期超过60日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。
经法庭询问，杨超称其就涉案房屋在同一天与中房第四开发部和北亚集团各签订了一份房屋买卖合同，与北亚集团签订合同的目的是为了支付购房款，与中房第四开发部签订合同的目的是便于办理房屋的产权登记手续。
北亚集团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京宏翔鸿企业管理公司。中经公司亦系由工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。中经公司成立后，挂靠在中房第四开发部，建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由中经公司承继。在中经公司开发桃园公寓过程中因拖欠工业企业总公司的占地费12706652.8元，经协商，中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费。工业企业总公司将上述债权债务转让给北亚集团。中经公司曾书面要求与北亚集团结算，后由于中经公司法定代表人姚玉林因合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北亚集团的结算工作。在本案审理过程中，北亚集团出示证明和桃园公寓已支付北亚集团款项说明，同意中经公司以其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元，并确认诉争房屋包含在30套折抵占地费的房屋中。中经公司在本案中不认可桃园公寓已支付北亚集团款项说明的内容，对其公章亦不认可。但在（2010）昌民初字第9694号民事案件和（2011）一中民终字第3856号民事案件中中经公司认可该说明的真实性。
2013年，杨超以房屋买卖合同纠纷将中经公司及周×诉至法院，要求确认中经公司与周×于2005年8月1日签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。2013年12月12日，法院以（2013）昌民初字第9749号民事判决书，认定杨超分别与北亚集团、中房第四开发部针对涉案房屋签订的除单价不同外其他内容基本一致的两份合同，两份合同均合法有效。杨超基于涉案房屋所产生的权利义务应受其与北亚集团签订的《合同书》调整，杨超有权主张涉案房屋的相应权利；中经公司与周×之间的买卖合同有恶意串通损害杨超利益之嫌，依法应当认定为无效。并判决周×与中经公司签订的关于涉案房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。中经公司与周×不服一审判决，上诉至我院，请求撤销原审判决，依法改判驳回杨超的诉讼请求。2014年6月16日，我院作出（2014）一中民终字第2789号民事判决书，认定杨超与中经公司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房销售契约》合法有效。合同签订后，杨超实际居住使用了诉争房屋。中经公司与周×签订的合同符合恶意串通，损害第三人利益的情形，原审法院认定合同无效是正确的。中经公司与周浩洋的上诉请求不能成立。并判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认定上述事实有《北京桃园公寓商品房销售契约》、合同书、补充协议、发票、证明、桃园公寓已支付北亚集团款项、（2013）昌民初字第9749号民事判决书、（2014）一中民终字第2789号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：根据查明的事实，北亚集团享有对中经公司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费，北亚集团认可涉案房屋包含在上述30套房屋内。虽然北亚集团与杨超签订的《合同书》在未经房屋开发商即中房第四开发部追认的情况下，属于效力待定的合同，但杨超与中房第四开发部签订除房屋单价不同外其他内容基本一致的《北京桃园公寓商品房销售契约》的行为应视为中房第四开发部追认了《合同书》的效力，即认可北亚集团有权向杨超出售《合同书》中所约定的房屋。虽然《合同书》中约定的房款低于《北京桃园公寓商品房销售契约》所约定的房款，但上述两个合同均不存在恶意串通损坏第三人利益的行为，并未违反法律的禁止性规定，且两份合同均已经法院生效判决确认为合法有效。现杨超已经依据与北亚集团签订的《合同书》向北亚集团交纳了购房款，北亚集团将涉案房屋交付给杨超居住使用至今，杨超按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故本院认定其有权主张该房屋所产生的相应权利。故中经公司作为该房屋的开发商理应履行相关义务，为杨超办理该房屋的所有权变更手续。关于中经公司庭审中提交的《中共北京市委办公厅文件》、昌平县人民政府《检查》、《昌平县土地管理局就北七家镇政府收取开发商土地出让金意见》、《国有土地使用权出让合同》的等材料，上述材料无法佐证其答辩意见，亦无法证明中经公司与北亚集团之间债权债务的情况，故法院不予采信。关于中经公司以杨超未全额支付购房款为由反诉要求解除双方之间签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》并要求杨超腾退涉案房屋的诉讼请求，如前所述，因针对涉案房屋所产生的权利义务应受杨超与北亚集团所签订的《合同书》调整，故在杨超根据该份合同履行了交纳约定房款的义务后，中经公司行使解除权的理由不能成立，故对于中经公司反诉的诉讼请求，法院不予支持。对于中经公司认为其已经向本院起诉要求确认北亚集团与杨超于1997年1月10日签订的《合同书》无效，本案应中止审理一节，因该《合同书》已经生效判决确认为合法有效，该案的处理结果与本案没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于中经公司的中止审理申请，法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）北京中经商务公司于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）杨超办理北京市昌平区15号房屋的房屋所有权证。二、驳回原告（反诉被告）杨超的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京中经商务公司的诉讼请求。
中经公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判，对方承担诉讼费用。其主要上诉理由是：1、一审判决程序严重违法。2、一审判决认定事实自相矛盾。3、一审判决混淆了法律关系。
杨超、北亚集团服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：中经公司与周×签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》已经法院生效判决确认为无效，现中经公司以房屋已经卖与他人为由主张原审法院判决错误，理由不足，本院不予支持。中经公司主张原审法院剥夺其举证权利没有事实依据，中经公司提交的政府文件等证据，不足以推翻本院生效判决确认的以房抵债事实，本院不予采信。生效判决已经认定中经公司与杨超之间的房屋买卖合同关系合法有效，因此，中经公司应当按照合同履行，为杨超办理所有权登记手续。
综上所述，中经公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件诉讼费七十元，由北京中经商务公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件诉讼费七十元，由北京中经商务公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京中经商务公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年四月十七日
书 记 员 赵 彤