陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第00345号
上诉人（原审原告）吴汉东，陕西省铜川市崔家沟监狱干警。
委托代理人冯小飞，陕西伟天律师事务所律师。
委托代理人李毅，陕西伟天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西天竹置业有限公司，住所地西安市莲湖区西北一路43号。
法定代表人胡立军，该公司总经理。
委托代理人孙士斌，该公司法务人员。
上诉人吴汉东因与被上诉人陕西天竹置业有限公司（以下简称天竹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴汉东之委托代理人冯小飞与被上诉人天竹公司之委托代理人孙士斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年9月9日吴汉东与天竹公司签订了《商品房买卖合同》及四个附件，约定由吴汉东购买天竹公司开发的位于本市纬二十六街天竹综合大厦31905号房屋，建筑面积152.85㎡，购房款41.1124万元。《商品房买卖合同》第十四条第二款约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：电梯，水，电，有线电视，宽带，天然气，暖气，保安监控于交房时安装到位；如遇在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人以书面形式将使用瑕疵问题通知出卖人；2、出卖人在收到使用瑕疵通知的30天内达到约定标准否则参照本合同第九条款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金；合同附件四补充协议第三条约定：暖气在房屋交付后第二个采暖期交付使用。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：如遇附件四补充协议约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条约定：本合同第八条所指的特殊原因，除包括人为不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力外，还包括：1、市政配套而引致的延误。包括停水、停电等市政管网情况造成无法正常施工的；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、导致施工停止或进展缓慢的气象原因；4、其他非出卖人所能控制的因素。《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》市政办法（2005）159号文件第一条载明：城市配套费用于城市规划范围内的城市道路、桥涵、排水、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理，消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内新建、改建、扩建项目，按照每平方米150元计征；第三条记载：城市配套费属专项征费，专款专用，12%用于城市集中供热公网建设。2006年8月15日西安市城建费用征收管理处向被告发出《西安市城建费用缴费通知书》，载明：天竹综合大厦建筑面积95058平方米，应缴市政公用设施配套费1425.87万元。位于本市纬二十六街天竹综合大厦由天竹公司开发建设，陕西省司法厅参与团购。2007年3月12日，天竹公司向西安市建委统收处交纳了城建配套费用1461.5723万元，该费用包括城建费用和行政事业性收费。天竹公司开发的天竹综合大厦设计为市政集中供暖，房屋交付使用后至今未能供应暖气。2011年10月10日天竹公司与陕西省司法厅共同向西安市市政公用局提交了供暖申请；2012年9月18日西安市市政公用局答复如下：天竹大厦位于明光路和纬二十六街十字东北角，属于无热源可供地区；目前正在积极协调各方面意见，争取早日开工建设。明确说明了由于市政规划原因，导致位于本市纬二十六街天竹综合大厦属于无热源可供地区，无法给天竹综合大厦供热。2013年5月27日天竹公司与西安市热力总公司签订了《供热工程施工合同》，工程项目名称为天竹综合大楼项目热力工程，包括项目一次热网工程施工、热交换站设备及安装设备。天竹公司向西安市热力总公司交纳了工程款1181.466万元。工程于2013年底竣工。
吴汉东于2014年5月诉至莲湖区人民法院称，其与天竹公司于2007年8月29日签订商品房销售合同，约定天竹公司自交房后第二个采暖期开始为业主提供集中供暖服务，但自2009年11月15日至今4个供暖季又45天，共计525天，天竹公司一直未能给其提供供暖服务。根据商品房买卖合同和合同附件的约定，天竹公司的行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、天竹公司向其支付4个供暖季又45天，共计525天，每日总房价万分之一点二的违约金，计26096.11元；2、诉讼费由天竹公司承担。
天竹公司辩称，吴汉东购买商品房及合同约定属实。天竹综合大厦设计为市政集中供暖，其公司于2007年已向西安市建委交纳了城建配套费用1461.5723万元。但房屋建成交付业主后，由于市政规划原因，导致天竹综合大厦无热源可供。其公司多次向西安市市政公用局申请供暖，该局于2012年9月18日做出答复，明确说明是市政规划原因导致天竹综合大厦无法供热。根据双方签订的商品房买卖合同第八条及附件四补充协议第二条的约定，延误供暖属于合同约定的可据实延期的情形，其公司也已尽到了应尽的义务，并不存在违约行为，请求法院驳回吴汉东的诉请。
原审法院认为，吴汉东与天竹公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，天竹公司辩称吴汉东所购买房屋属于市政集中供暖，工程是由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因天竹综合大厦的供热管道无法铺设到位，致吴汉东所购房屋至今未能供应暖气，属于非天竹公司所能控制的因素。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议中，此情形属于合同约定的“特殊原因，出卖人可据实予以延期”，合同房屋交付吴汉东使用后，天竹公司已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，已尽到了其应尽的义务，对其抗辩理由予以采信；吴汉东要求天竹公司支付延期供暖违约金的请求，不予支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告吴汉东的诉讼请求。案件受理费452元由原告承担。
宣判后，吴汉东不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定“原审原告所购买房屋属于市政集中供暖，工程是由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因天竹综合大厦的供热管道无法铺设到位，致原告所购房屋未能供应暖气，属于非被告所能控制的因素。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，此情形属于合同约定的‘特殊原因，出卖人可以据实延期’”。此项认定错误。原审法院认定“可以据实延期”的依据为《商品房买卖合同》合同第八条、第九条及附件四第二条。这几个条款是专门关于交房及逾期交房的违约责任的专门约定，不涉及供暖及供暖不能的违约责任。事实上，《商品房买卖合同》对供暖及供暖不能的违约责任另行约定，分别为《商品房买卖合同》第十四条、附件三第十项、附件四第三条。根据双方约定被上诉人在交房后第二个采暖期供暖，除法定的不可抗力事由外逾期不能供暖不存在任何免责的情形。合同是双方当事人的真实意思表示，被上诉人在签订合同时，在合同条款里明确承诺了供暖的时间、供暖不能的违约责任，其就应当受合同约束。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同，一方不履行或者履行合同不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。二、原审法院认定“合同房屋交付原审原告使用后，原审被告已按市政要求向相关部门按时足额缴纳了相关费用，己尽到了其应尽的义务，对其抗辩理由予以采信”。此项认定存在严重错误。被上诉人缴纳的城建配套费是所有建筑工程必须缴纳的费用，开发商交纳此项费用才能取得开发的最初资质，并不是说开发商缴纳的这笔费用专门用于铺设所开发项目的管道铺设。可见“城建配套费”是工程开发费用，而不是供暖费用。关于供热工程款，这笔费用是专用于供暖的，被上诉人缴纳这笔费用的时间是2013年5月27日，此时逾期供暖已达4年之久。原审法院依据被上诉人缴纳了上述两笔费用采信被上诉人的抗辩理由，认定事实严重错误。三、原审法院认定的供暖方式为市政集中供暖，事实认定错误。《商品房买卖合同》关于供暖的约定描述内容为“集中供暖”，集中供暖至少包括“市政集中供暖”和“小区自主集中供暖”，开发商一直未积极履行义务，应当承担违约责任。原审法院草率认定供暖方式为市政集中供暖，据此免除开发商的违约责任，不顾合同的条款约定，明显认定事实错误。四、原审法院的判决无视损害后果的存在，免除开发商的违约责任，事实认定错误。本案的事实是签订完购房合同、缴纳购房款后，天竹大厦业主满心期待入住后根据合同约定能住上暖气房，然而五年过去了房屋依然一片冰凉。许多有老人和小孩的家庭不得不在冬天送回老家、亲戚家；有的家庭自费购置燃气锅炉，600余户业主承担这么大的损害后果，原审法院视而不见，明显违背事实、违背法理，故请求依法撤销原判，判决被上诉人向上诉人承担违约责任，赔偿违约金，并承担一二审诉讼费用。
天竹公司辩称，一、原审法院认定事实清楚。首先，被上诉人所开发的天竹综合大厦是经市政府批准，手续合法的工程项目，设计的是市政集中供暖，根据市建委的要求以及《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》，被上诉人于2007年3月12日向西安市建委统收处缴纳了城建配套费1461.5723万元。由于市政规划原因，导致天竹大厦属于无热源可供地区。被上诉人无数次向西安市市政公用局申请供暖无果后，无奈之下，便和陕西省司法厅共同再次于2011年10月10日向西安市市政公用局提交了供暖申请，无法供暖的责任并不在被上诉人。2013年12月5日被上诉人根据西安市热力公司要求再次交纳了供热工程款1181.4660万元，已尽到应尽的义务。二、根据《商品房买卖合同》第八条、附件四补充协议第二条，延期供暖符合双方约定予以延期的情形，被上诉人不属于违约，故请求驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，2007年8月29日吴汉东与天竹公司签订了《商品房买卖合同》及四个附件，约定由吴汉东购买天竹公司开发的位于本市纬二十六街天竹综合大厦31905号房屋，建筑面积152.85㎡，购房款414224元。该《商品房买卖合同》附件三第十项约定供暖方式为集中供暖。因市政规划原因天竹综合大厦属于无热源可供地区，天竹综合大厦业主曾与天竹公司协商过其他集中供暖方式，但因环境条件等客观原因无法采用其他形式的集中供暖。其他事实同一审查明事实。
本院认为，吴汉东与天竹公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》约定天竹公司供暖方式为集中供暖，根据天竹公司的房屋设计，集中供暖为市政集中供暖，且天竹综合大厦也无法采用其他集中供暖方式进行集中供暖，故一审认定合同约定的供暖方式为市政集中供暖并无不妥。天竹公司按照合同约定的期限内履行了自己的义务，天竹公司已经按照市政要求向相关部门按时交纳了城市建设配套费，并在交房时暖气的基础设施已经安装到位，未能在双方约定的期限内供暖是市政规划原因使天竹综合大厦的供热管道无法铺设到位导致，故一审认定天竹公司的行为属于合同约定的“特殊原因，出卖人可据实予以延期”的情形并无不妥，吴汉东要求天竹公司承担逾期供暖的违约责任没有法律依据，对其上诉请求本院亦不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费452元，由吴汉东承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
代理审判员 王学堂
代理审判员 张 楠
二〇一五年六月十五日
书 记 员 刘潇潇