河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终2234号
上诉人（原审被告）商丘京港百货股份有限公司。
法定代表人马文东，董事长。
委托代理人崔海生、房青，河南向东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）商丘市方圆房地产开发有限公司。
法定代表人谢为彦，总经理。
委托代理人蒋士超、梁素珍，该公司员工。
上诉人商丘京港百货股份有限公司（以下简称京港百货公司）与被上诉人商丘市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，方圆公司于2016年2月1日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求：1、判决解除双方订立的房屋租赁合同；2、判令支付拖欠的租金3656358元、逾期付款滞纳金（滞纳金按逾期租金额的日千分之五自逾期付款之日计算至实际付清之日）及违约金。商丘市梁园区人民法院于2016年5月16日作出（2016）豫1402民初1356号民事判决，京港百货公司不服，向本院提起上诉。2016年6月30日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日对本案进行了公开开庭审理。上诉人京港百货公司法定代表人马文东及其委托代理人房青，被上诉人方圆公司的委托代理人蒋士超、梁素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2005年9月28日，原告方圆公司为甲方、被告京港百货公司的前身单位商丘市梁园区京港超市为乙方签订了《商丘市天朝商业广场租赁合同书》。租赁合同主要约定：第一条、甲方将座落在商丘市神火大道与××路交界处天朝家园附楼负一层及地上1—3层共四层，建筑面积约13300平方米（实际租赁面积以房管交易部门丈量的建筑面积为准，不得低于13000平方米，否则按比例扣减乙方向甲方交纳的租金额）产权属于自己的房屋出租给乙方，作为乙方经营商业购物中心使用。第二条、本租赁合同的有效期为15年，交房时间为2006年元月1日前，装修自本合同签订生效之日进场，免租期从扶梯安装验收合格之日起计算六个月，六个月期满后第一天计算租金和租期。第三条、每年租金支付方式按年度分为三次付清，每次应提前10天进行交纳，先交款后用房，若乙方不按约定时间迟延交纳租金，按逾期租金额的日5‰计算滞纳金。租赁期间前10年租金为每年390万元，第11年为402万元，第12年为414万元，第13年为426万元，第14年为439万元，第15年为452万元。税收部门征收的房屋租金税由甲方支付，水电费由乙方负担，商场物业管理费按有关文件规定与住宅户统一标准由乙方交纳。甲方负责商场周边及门前广场卫生、绿化、设备维修、治安管理、车辆看管，车辆看管费与住户同等待遇。广场灯光、喷泉及绿地所用水电费由乙方承担。甲方按报建设计图纸进行安装门窗、毛地坪、防盗门窗、楼梯、六部扶手电梯和2部货运电梯、墙壁粉刷、中央空调、排水系统，屋顶防漏、各种消防设施及设备、水电设施、门前广场及喷泉等。甲方根据情况在北门东墙允许乙方占用2-3米设立货物临时分捡区，但不能影响消防车通行。所有设备设施交付使用一年内（三包期内）的维修由甲方组织并承担费用，否则，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担（因乙方在合同有效期间人为损坏、使用不当而造成设备设施不能运行、维修更换费用乙方承担），一年后（三包期外），乙方承担设备设施的更换维修费（属生产厂家的质量问题除外）。租赁期满后原属甲方的设备设施能够保持正常运行，否则，乙方负责进行更换维修并承担费用。因电梯、空调、消防设备、变压器超过国家规定使用年限的维修费用由甲方承担。水电费乙方按国家规定价向有关部门按水电表指数交费（正常损耗平均分摊）。第十条、甲乙双方均应严格遵守本合同的所有条款，任何一方违约，均应承担违约责任。若出现以下三种情况之一，违约方应赔付守约方违约金人民币400万元：1、单方面终止合同；2、拖欠租金三个月（含三个月）；3、违反本合同第九条。双方签订租赁合同的房屋中包含了102户购买原告商铺由原告返租部分。合同签订后，原告履行了合同约定房屋交付义务，被告租赁的房屋开办了商场京港超市，按照合同约定履行了支付房屋租金义务。2007年11月23日，原告因与商丘市新利源资产管理有限公司存在债权债务关系，租赁房屋中面积为2338.94平方米被过户到商丘市新利源资产管理有限公司名下，2008年元月，被告将上述面积房屋每期所涉及的租金232518元从应付原告的租金中扣除，每期房租由130万元降为1067482元。2012年9月6日，原告因与神火集团存在债权债务关系租赁房屋中面积为2301.5平方米被过户到该集团名下，自2014年1月21日被告接到神火集团通知后将每期租金由1067482元降为838682元。2012年5月16日经双方结算，对2012年9月21日以前租金双方签字认可被告拖欠原告租金1030610元。按照合同约定及上述情况变化，2012年9月21日至2016年1月21日，被告应付原告租金10140702元（其中2012年9月21日至2013年9月21日四期每期付租金1067482元共计款4269928元，2014年1月21日至2016年1月21日共七期每期838682元计款5870774元）。2012年9月21日至2016年1月21日，被告给付原告现金45万元、给付购物卡89万元、代付102户商铺业主返租租金5563339元、代付原告配电室消防管理人员工资365575元、代付电费1519248元、代垫楼顶渗水维修费用4605元、垫付修水表费用7793元、垫付消除噪音设备工料费2780元、原告购物9221元，共计8812561元。折抵后被告下欠原告租金1328141元，该租金数额和2012年9月21日前被告拖欠租金1030610元合计共2358751元。截止到2016年5月21日（2016年1月21日交纳租金应使用到此时），被告共拖欠原告租2358751元未付，2015年11月30日、2016年1月22日经原告书面通知催要，被告仍未给付。同时查明，2015年10月被告商场发生抢购，造成部分柜台空虚，原告及102户业主代表对被告经营状况及履约能力不安，认为被告不能给付租金，存在资金链断裂、经营状况严重恶化等问题，要求解除房屋租赁合同，被告以代垫费用应折抵房租及原告违约应赔偿多项损失回应。2015年9月21日原告102户商铺业主租金返还事宜与被告达成共识，由被告发放98户业主租金，后被告实际发放12户共计42204元租金，返租商铺业主和原告认为被告丧失履行合同能力，后原告诉至法院。另查明，2011年8月22日商丘市梁园区京港超市变更为商丘京港百货股份有限公司，法定代表人仍为马文东。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的租赁合同书是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方在合同履行过程中，对代垫资金事项及数额折抵租金事项产生争议，各执一词，对此争议应依照合同约定进行处理。合同约定的租金支付方式为按年度分为三次付清，每次应提前10天进行交纳，先交钱后用房，原、被告双方在2012年9月21日前对租金往来进行结算，并经双方签字确认，予以认定。被告代付商铺业主租金原告认可，应予确定，发放工资、代付水电费、维修楼顶漏水费用、更换水表费用、消除噪音设施工料费用等事项系被告进行商场经营的需要，费用支出或为原告认可，或为合同约定，予以认定，费用支出均应折抵房租。经双方举证、质证，法院核对，扣除应当折抵部分后被告实际欠原告租金2358751元，原告要求给付租金的诉讼请求理由正当，予以支持。被告辩称原告没有给付税票不能给付租金，因开具发票是接受租金一方的法定义务，而非合同约定义务，该辩称理由不予采信；被告称效益分成应扣除租金，因无合同和法律依据，不予认定；租赁合同中合同第三条第二款虽约定的墙壁粉刷应由原告负责，但被告提交证据不能证明原告交付租赁房屋时没有粉刷墙壁，被告租赁房屋是为了经营商场使用，其按经营要求装修粉刷墙壁情形不能排除，故此，要求冲抵此项费用的事实不清，不予认定；原告履行了合同约定的不低于13000平方米房屋租赁面积，被告要求退还或冲减面积相差236.15平方租金68万元的请求，理由不能成立，不予认定；电梯挤伤人造成的损失，应当谁管理、谁使用，谁负责，合同约定2006年元月1日交房，而电梯挤伤人发生在交房以后，被告赔偿后要求冲抵原告房租无依据，不予认定；2010年维护消防设施支出的198000元维护费用应按照《租赁合同》约定，被告要求用设备维修费折抵房租的请求，没有合同依据；消防罚款被告没有提交应当有原告承担的有效证据，不予认定；电梯、空调使用应按照租赁合同的约定，被告要求原告承担设备设施维护费用，没有合同依据。被告称原告多收水电费、修路等其他事项所产生费用和损失问题在租赁合同中未约定或者约定不明，且双方未达成合意，被告要求将上述事项所产生费用折抵原告租金的反驳理由不能成立，不予认定。被告虽在本案审理过程中提起反诉，但在本院规定的期限内没有交纳反诉费用，不予审理。关于102户业主和楼上住户闹事、中央空调漏水造成损失、阀门爆裂所造成的损失等要求赔偿损失部分，应否赔偿本案不予审理，被告可另行提起诉讼。被告已拖欠原告租金的事实清楚，证据充分，诉讼过程中被告仅就折抵租金和原告应赔偿损失进行抗辩，对是否具有给付租金能力和是否可以持续经营、及原告对其经营状况严重恶化行使不安抗辩，被告均不能提供保证，经原告书面催要租金，时间长达五个月之久不能给付，被告不履行支付租金的合同主要义务，原告订立合同目的不能实现，其请求解除租赁合同的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因合同履行过程中双方确需对账核算，期间既有多付租金、又有少付情形，故此，该请求不予支持。原告主张被告赔付违约金400万元，因租赁合同约定明确，被告拖欠租金数额明显超过三个月，原告诉请具有合同依据，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第九十四条第三项、第四项，第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告商丘市方圆房地产开发有限公司与被告商丘京港百货股份有限公司于2005年9月28日签订的《商丘市天朝商业广场租赁合同书》。二、被告商丘京港百货股份有限公司支付原告商丘市方圆房地产开发有限公司租金2359751元、违约金400万元，两项合计6358751元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告商丘市方圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
京港百货公司不服，上诉称：2012年9月21日以前双方签字认可租金1030610元，并非拖欠的租金，而是待结算的租金，是用来抵扣租金的预留款项，原审认定为拖欠的租金是错误的。按照双方的约定，应当折抵租金的部分，原审法院没有全部认定；上诉人前期垫付的租金及应当作为租金扣除的上诉人支出的其他费用及损失，应当冲抵租金。关于102户业主和楼上住户闹事、中央空调漏水造成损失、阀门爆裂所造成的损失等要求赔偿损失部分，与本案系同一法律问题，应当一并审理。原审判决违约金400万元，没有事实及法律依据，高于法律规定。原审判决作出的时间是2016年5月16日，而将租金计算至2016年5月21日明显不当。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人方圆公司辩称：原审判决作出的时间虽然是2016年5月16日，但上诉人一直占有使用涉案房屋，应当支付租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
综合双方的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为：原审判决解除双方订立的房屋租赁合同，并判决商丘京港百货股份有限公司支付商丘市方圆房地产开发有限公司租金2359751元、违约金400万元，两项合计6358751元有无事实和法律依据。
双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议。上诉人二审期间所举的证据不属于新证据，且不影响对案件事实的认定，本院不予分析认证。
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，上诉人未履行合同约定的义务，经被上诉人书面催要，仍未给付租金，致合同的目的不能实现，原审判决解除双方订立的房屋租赁合同正确。原审判决作出的时间虽然是2016年5月16日，但上诉人一直占有使用涉案房屋，原审将租金计算至2016年5月21日并无不当，至于之后发生的租金，因本案中被上诉人未主张，本院不作评判。上诉人所主张原审没有折抵租金的其所垫付的其他费用及损失，虽于本案房屋租赁合同纠纷基于同一法律关系，但属于独立的反请求，因调解不成，上诉人可另行主张。双方合同约定拖欠租金三个月，赔付违约金400万元，违约金约定过高，应适当减少；鉴于上诉人一直未交付房屋，且逾期未支付房租，违约金酌定为200万元为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初1356号民事判决的第一项；
二、商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初1356号民事判决的第二项变更为：商丘京港百货股份有限公司支付商丘市方圆房地产开发有限公司租金2359751元、违约金200万元，两项合计4358751元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回商丘市方圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回商丘京港百货股份有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费65390元，由商丘京港百货股份有限公司负担56310，商丘市方圆房地产开发有限公司负担9080元。二审案件受理费56310元，由上诉人丘京港百货股份有限公司负担30480元，商丘市方圆房地产开发有限公司负担25830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
审 判 员 李念武
代理审判员 宋德卿
二〇一六年八月十五日
书 记 员 谭 杨