广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3878号
上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区勒流街龙涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区德区勒流街道龙涌公园二楼，组织机构代码77692406-7。
负责人：伍甜源。
委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张越华，广东广顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶伟纯，男，1973年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖银雪，女，1964年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。
上诉人广东省佛山市顺德区勒流街龙涌股份合作经济社（以下简称龙涌股份社）因与被上诉人叶伟纯、廖银雪合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭审理本案，上诉人龙涌股份社的委托诉讼代理人卢泓，被上诉人叶伟纯、廖银雪的委托诉讼代理人刘世新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙涌股份社上诉请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第568号民事判决；2.确认龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪签订的《合作协议》的性质是《土地租赁合同》；3.确认《合作协议》关于叶伟纯、廖银雪拥有涉案房地产（房地产权证号：粤房地权证佛字第××）70年使用权的约定无效；4.确认《合作协议》关于155平方米农村村民住宅建设用地的土地租赁关系无效；5.确认《合作协议》关于51平方米用地的土地租赁关系无效；6.判决叶伟纯、廖银雪将上述155平方米农村村民住宅建设用地和51平方米农用地返还龙涌股份社；7.本案一、二审诉讼费由叶伟纯、廖银雪共同承担。事实与理由：一、关于本案的基本事实。（一）2003年4月28日，龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪签订了一份《合作协议》。该协议实际上是土地租赁合同。双方约定龙涌股份社将位于勒流金龙路边的870平方米土地租赁给叶伟纯、廖银雪使用。其中664平方米（证载663.89平方米）属于国有划拔的土地，另外51平方米属于农用地，155平方米属于农村村民住宅建设用地。双方还约定叶伟纯、廖银雪每月交纳土地租金2000元给龙涌股份社。（二）该协议签订后，叶伟纯、廖银雪出资在上述664平方米国有划拔土地上建设一幢四层楼房（套内建筑面积1236.52平方米）用于开办幼儿园。叶伟纯、廖银雪在未办理用地批文、未办理报建手续、未取得建设工程规划许可证和建筑施工许可证的情况下，在上述155平方米农村村民住宅建设用地和51平方米农用地上建设金城幼儿园大门、围墙、保安亭、水泥地面操场和儿童玩乐设施。（三）龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪之间的关系实际上是土地租赁关系，不是合作关系。1.双方约定叶伟纯、廖银雪取得的是上述房地产的使用权。2.双方约定叶伟纯、廖银雪每月向龙涌股份社交纳土地租金2000元。3.龙涌股份社并不是用土地使用权入股叶伟纯、廖银雪经营的幼儿园，即该幼儿园无论盈利还是亏损均与龙涌股份社无关。龙涌股份社仅是每月收土地租金2000元及取得120平方米商铺的使用权。因此，龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪双方的关系只能是土地租赁关系。（四）该协议关于叶伟纯、廖银雪拥有涉案房地产70年使用权的约定无效。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”依据顺发（2001）13号文件之规定，证载663.89平方米的土地在2001年已转为国有建设用地。因此，本案涉案证载663.89平方米土地的租赁期限不适用广东省高级人民法院民一庭针对集体建设用地使用权租赁年限（而不是国有建设用地使用权租赁年限）适用法律问题所作出的批复，而只能适用《合同法》第二百一十四条的规定。（五）龙涌股份社认为，该协议关于155平方米农村村民住宅建设用地和51平方米农用地的土地租赁关系无效，即该协议属于部分无效协议。叶伟纯、廖银雪在上述206（155＋51）平方米土地上建设建筑物违反了《土地管理法》等法律法规的规定。叶伟纯、廖银雪应将该206（155＋51）平方米土地返还龙涌股份社。1.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转。依据这一规定，上述155平方米农村村民住宅建设用地的使用权不得出租（流转）。2.《广东省高级人民法院〈关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见〉》第十二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。……。”依据这一规定，该协议实际上是以出租的形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同。3.《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。依据这一规定，足以认定上述155平方米农村村民住宅建设用地和51平方米农用地的土地租赁关系无效。（六）涉案土地共为870平方米，其中51平方米至今仍是农用地，819平方米原是龙涌股份社的二间蚕房，集体土地建设用地使用证号为：06230601007540623060XXX754、06230601007550623060XXX755号。2002年8月15日，顺德市规划国土局在第06230601007550623060XXX755号《集体土地建设用地使用证》的封面上批复：“此宗用地安排155㎡作村民住宅用地，此证变更。”据此，上述819平方米的集体土地建设用地（原二间蚕房用地）的664平方米转为国有建设用地，安排155平方米作为村民住宅用地（664＋155=819）。上述批复中的“此宗用地”就是指原二间蚕房的819平方米用地。该批复足以证明819平方米地块中有664平方米转为国有建设用地，剩余155平方米安排为村民住宅用地。现在的用地现状是：上述155平方米村民住宅用地和51平方米农用地连在一起为一长方形地块（宽约10米，长约20米），叶伟纯、廖银雪就在该长方形地块上建设幼儿园的围墙、大门、保安亭、玩乐设施、操场等。二、龙涌股份社第1项和第2项诉讼请求不属于重复起诉。所谓重复起诉，是指当事人就人民法院作出判决的事项对相同的对方当事人再次提起诉讼。在（2013）佛顺法勒民初字第462号案（以下简称第462号案）的判决书中，一审法院仅仅是对龙涌股份社第462号案的诉讼请求作出判决，即驳回龙涌股份社关于“《合作协议》超过租赁期限20年的部分无效”的诉讼请求。即第462号案并未判决“双方的关系是租赁关系”，也未判决“70年使用期限合法有效”。即第462号案“本院认为”中的说理性论述不能作为实体问题判决处理的依据。龙涌股份社在本案提出的第1项和第2项诉讼请求不属于重复起诉，“一事不再理”的规定不适用本案。三、在上述第462号案的审理过程中，佛山市顺德区国土城建和水利局复函（顺建函﹤2013﹥1152号）复函仅仅是对涉案的664平方米（证载663.89平方米、房地产权证号为03××02号）的国有划拨用地的土地用途予以说明。该复函对涉案的155平方米的村民住宅用地和51平方米农用地的土地用途未作出任何说明。1.该复函陈述的“函中提及的房地产（房地产权证号为03××02号）现土地用途为其他土地，没有具体使用年限。”土地的“使用年限”和“租赁年限”是两回事，没有任何法律法规规定国有划拨土地的“租赁年限”为70年。据此，上述第462号案判决书的“本院认为”中一方面认定双方的关系是租赁关系，另一方面又将“租赁年限”与“使用年限”混为一淡，从而得出“70年使用期限合法有效”的错误结论。四、对《关于勒流社区居民委员会金龙路7号房地产有关情况的复函》（顺建函﹤2015﹥1722号）的意见。该复函答复的内容不够具体。涉案土地870平方米，有663.9平方米是国有划拨土地，涉案房产建设在该土地上；另有155平方米是两证合一的时候转为农村村民住宅建设用地，龙涌股份社在一审第一次开庭时提供了顺德区房地产档案馆盖章的批复材料，2002年8月15日，顺德市规划国土局在原集体土地建设用地使用证封面上批示：“此宗用地已安排155平方米作村民住宅用地，此证变更”。另有51平方米是农用地，没有任何用地手续。该复函只是笼统回复663.9平方米是国有用地。复函注明“来函附件2的宗地图上标注的7号房地产西北侧约200平方米土地未办理房地产权证，该土地属勒流街龙涌股份合作经济社所有。”该复函应当说明有155平方米是村民住宅用地，有51平方米是农用地。龙涌股份社的原负责人将上述155平方米农村村民住宅建设用地及51平方米农用地出租给叶伟纯、廖银雪，违反了广东省人民政府《广东省集体用地使用权流转管理办法》第四条的规定。因此，龙涌股份社主张案涉协议关于155平方米农村村民住宅建设用地及51平方米农用地的土地租赁合同关系无效，于法有据。
龙涌股份社在庭审中补充其上诉意见：一、涉案地块办证的部分已经转为国有用地，至今龙涌股份社都没有查阅到有文件规定国有土地可以租赁70年。二、原审判决将第462号判决书的本院认为的论述作为定案依据是不准确的，第462号案中龙涌股份社只是诉请租赁期限超过20年以上的部分无效，该案判决只是驳回了龙涌股份社的该诉请，对本案的诉请没有作处理。一审法院以重复诉请为由驳回龙涌股份社的诉请没有理由。三、一审判决认为龙涌股份社主张155平方米为农村村民住宅建设用地和51平方米为农用地未提交证据证明土地性质是不正确的。龙涌股份社在一审时已经举证房地产档案馆查阅的资料予以证明。四、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定村民住宅建设用地是不得流转的。
叶伟纯、廖银雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于涉案地块是住宅用地还是农用地还是建设用地的问题，叶伟纯、廖银雪在一审时提交了国土部门土地利用现状和土地规划，涉案土地都属于建设用地。涉案土地原来是集体用地，在2013年转为国有用地，土地属“村改居”，虽然土地转为国有用地，但土地使用权人还是龙涌股份社，合作协议没有违反法律强制性规定。二、龙涌股份经济社与叶伟纯、廖银雪合作的土地面积是870平方米，涉及两个土地证，两个土地证面积是819平方米，819平方米以外还有51平方米没有土地证，原来的两个土地证合宗，将土地证用地面积调整为663.9平方米，这个土地证面积调整不是双方的原因，是国土部门调整的。涉案地块除了663.9平方米外，155平方米不是农村村民住宅建设用地，证载没有具体使用年限，双方约定70年使用权没有违反法律强制性规定，因此也是有效的。龙涌股份社的上诉请求没有事实依据。退一万步讲，如果判令《合作协议》无效，会导致叶伟纯、廖银雪对涉案房产的投入有损失，导致交易不稳定，引发一系列纠纷。
2015年6月8日，龙涌股份社向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪于2003年4月28日签订的《合作协议》的性质是土地租赁合同；2.确认《合作协议》关于叶伟纯、廖银雪拥有涉案房地产（粤房地权证佛字第××）70年使用权的约定无效；3.确认《合作协议》关于155平方米农村村民住宅建设用地的土地租赁关系无效；4.确认合作协议关于51平方米农用地的土地租赁关系无效；5.叶伟纯、廖银雪将155平方米农村民住宅建设用地和51平方米农用地返还龙涌股份社；6.本案诉讼该费用由叶伟纯、廖银雪负担。
一审法院认定事实：2003年3月17日，原“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”就其位于金龙路边蚕房两间需拆重建，原有两证记载用地面积为819平方米，为了符合城区规划，经有关部门核准，调整后用地面积为664平方米，向有关部门申请将上述两证并宗。2003年4月28日，“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”与叶伟纯、廖银雪签订《合作协议》，约定“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”提供座落在佛山市顺德区勒流镇龙涌股份社金龙路边面积870平方米（原有蚕房两证记载用地面积为819平方米，并宗后使用证面积为663.89平方米）的土地，由叶伟纯、廖银雪在该土地上投入资金130万元建造楼房，叶伟纯、廖银雪拥有房产的使用权及该地块改建、重建、修建房产的使用权，期限为70年。同时约定，在70年使用期限内“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”不得擅自解除协议，收回上述土地的使用权，如有违约，应赔偿叶伟纯、廖银雪的直接和间接经济损失。叶伟纯、廖银雪提供首层铺位给“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”使用，由2003年9月1日起，叶伟纯、廖银雪交付每月租金2000元。“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”由时任正副社长及理事三人作为代表在《合作协议》上签名，并加盖公章。期后，叶伟纯、廖银雪按照协议约定修建了案涉房产，并按照协议约定每月向龙涌股份社支付租金2000元。叶伟纯、廖银雪在修建后的房产内开办幼儿园，在剩余的空地上设立保安亭，围了围栏用作操场及安装了儿童游乐设施。
龙涌股份社曾就案涉纠纷提起诉讼，即第462号案，龙涌股份社在该案中请求确认《合作协议》超过租赁期限20年的部分无效。在该案中已查明，涉案房地产的权属人为龙涌股份社，土地使用权取得方式注明划拨，土地性质为国有。经咨询佛山市顺德区国土城建和水利局，案涉的房地产的现土地用途为其他土地，所涉及土地属“村改居”国有划拨土地，没有具体使用年限；若该房地产办理过户，需补办土地出让手续，届时将界定土地用途及土地使用年限。“顺德市勒流镇龙涌股份合作社”名称变更为佛山市顺德区勒流街龙涌股份合作经济社，即本案龙涌股份社。一审法院依法作出（2013）佛顺法勒民初字第462号民事判决书，对《合作协议》的性质已经作出认定，并就70年使用权的效力问题作出判决，上述判决已被（2014）佛中法民一终字第235号民事判决所维持。
另查，勒流社区居民委员会金龙路7号房地产用地面积663.89平方米，现土地用途为其他土地，该房地产土地为土地证（证号：06230601007540623060XXX754号）与土地证（证号：06230601007550623060XXX755号）两宗用地合宗所得，因办理上述土地合宗需按城市规划要求调整用地红线，故合宗后的用地面积由原来的819平方米调整为663.9平方米，案涉土地属于龙涌股份社所有。
一审法院认为，关于龙涌股份社要求确认《合作协议》的性质及70年使用权的约定无效的诉请，已经在（2013）佛顺法勒民初字第462号民事判决书中予以论述，且该案判决已被生效的（2014）佛中法民一终字第235号民事判决所维持，故龙涌股份社的上述两项诉请属于重复诉请，一审法院在本案中不再重复论述。龙涌股份社主张剩余的155平方米为农村村民住宅建设用地和51平方米为农用地，请求确认该部分的土地租赁关系无效并退还土地，经审查，龙涌股份社在诉讼中未提交证据证明上述两地块的土地性质，应承担举证不能的不利后果，故龙涌股份社的上述诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。经咨询佛山市顺德区国土城建和水利局，上述206平方米土地未办理房地产权证，该土地属于龙涌股份社所有，在未违反法律法规的强制性规定和违背社会公序良俗的情况下，龙涌股份社享有自主支配使用之权利。龙涌股份社自愿将上述土地交由叶伟纯、廖银雪使用，虽然叶伟纯、廖银雪为开办幼儿园需要，利用上述空地上设立保安亭，围了围栏用作操场及安装了儿童游乐设施，是叶伟纯、廖银雪行使土地使用权之方式，在相关部门需对上述土地作出利用规划决定之前，不宜认定叶伟纯、廖银雪的利用土地行为不妥。如若龙涌股份社认为叶伟纯、廖银雪存在违法用地或者违反土地规划的情况，可向行政主管部门申请处理。
综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回龙涌股份社的全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取为50元，由龙涌股份社承担。
本案双方当事人在二审期间没有提交新证据。
经审理，本院对除一审法院认定的其“依法作出（2013）佛顺法勒民初字第462号民事判决书，对《合作协议》的性质已经作出认定，并就70年使用权的效力问题作出判决，上述判决已被（2014）佛中法民一终字第235号民事判决所维持”的事实不予确认外，对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院另查明，龙涌股份社起诉叶伟纯、廖银雪确认合同无效纠纷第462号案中，龙涌股份社的诉讼请求为请求判决双方签订的《合作协议》超过租赁期限20年的部分无效，租赁期限为2003年9月1日至2023年8月31日止。一审法院作出判决仅在本院认为部分称“双方的关系应认定为租赁关系”，并认为案涉房地产的现土地用途为其他土地，所涉及土地属于“村改居”国有划拨土地，没有具体使用年限，在涉案房地产未办理过户手续之前，双方关于70年使用期限的约定是龙涌股份社行使其合法权利，并未违反相关的土地法规和政策，内容合法有效，判决驳回龙涌股份社的诉讼请求。龙涌股份社不服该判决，上诉至本院，本院作出（2014）佛中法民一终字第235号民事判决，认为由于涉案土地没有具体使用年限，土地主管部门并未对叶伟纯、廖银雪对涉案土地的70年使用期限持否定态度，一审法院据此认定龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪关于70年使用期限的约定有效并无不当，判决驳回上诉，维持原判。
本院于二审期间发函佛山市顺德区国土城建和水利局调查涉案土地情况，佛山市顺德区国土城建和水利局于2016年9月20日向本院复函表示，土地证号为06230601007540623060XXX754、062306010075的两宗地合宗后，由819平方米调整为663.9平方米，剩余155.1平方米的土地性质是国有土地，上述土地均已按顺发（2001）13号文集体土地转国有；对于证号为06230606100755的土地（土地证已注销），用地面积395平方米，原土地使用者为“勒南六队蚕房”，即属勒流街道龙涌股份社使用的土地，其可按规定自行安排使用，如建设村民住宅，根据档案记载，证号为06230601007550623060XXX755的土地已安排155平方米作村民住宅用地。在本院再次发函询问后，佛山市顺德区国土城建和水利局向本院表示，涉案土地合宗后用地面积调整后，减少的约155平方米的土地可由龙涌股份社安排作村民住宅用地，具体位置不明确，该土地与粤房地权证佛字第××号的宗地不相邻，同时，因涉及的870平方米的土地范围是龙涌股份社与叶伟纯、廖银雪约定的，该局无法确认该土地具体位置。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是双方签订的《合作协议》的合同性质是否为土地租赁合同。龙涌股份社主张《合作协议》的性质是土地租赁合同关系，并据此主张《合作协议》约定的涉案房地产70年使用期限无效。本院认为，确定合同的性质应根据合同当事人在合同中所约定的具体内容以及当事人约定的真实意思表示来进行判定，从《合作协议》的约定看，该协议并不符合土地租赁合同关系的法律特征。首先，双方约定由龙涌股份社提供土地，由叶伟纯、廖银雪投资建设楼房，楼房建成后叶伟纯、廖银雪需提供首层120平方米的铺位给龙涌股份社使用。按照该约定，龙涌股份社负有供地的义务，叶伟纯、廖银雪负有投资建造房屋，并将一部分房屋提供给龙涌股份社使用的义务。而一般的土地租赁合同中，出租人将土地交付承租人使用后，承租人仅负有支付租金的义务，并不负有在土地上投入资金建造房屋，且需将一部分房屋提供给出租人使用的义务。故双方之间的关系更类似于合作建房的性质，即由龙涌股份社提供土地使用权，叶伟纯、廖银雪投资进行建设，对于建设好的房屋的使用权益，双方进行了相应了分配。其次，虽然合同中约定由叶伟纯、廖银雪每月交给龙涌股份社2000元租金，但该2000元的租金相对于龙涌股份社所提供的土地面积来说显然是不多的，叶伟纯、廖银雪的投入在于其在涉案土地上建设房屋所投入的资金，但双方并没有将叶伟纯、廖银雪投入建设房屋的资金作为抵顶叶伟纯、廖银雪租赁土地租金的任何意思表示，故该2000元的约定显然不是承租土地的租金。从双方当事人在《合作协议》中所约定的权益分配方式看，该2000元应属于双方所约定的在龙涌股份社双方合作关系中所分配到的除可使用120平方米铺位以外可享有的利益。再者，从本案双方合同标题以及合同用语看，均无土地租赁合同的意思表示。因此，考量整个《合作协议》的约定，该《合作协议》的性质并不是土地租赁合同，本院对于龙涌股份社要求确认该协议为土地租赁合同的诉讼请求不予支持。
关于龙涌股份社要求确认《合作协议》约定的涉案房地产70年使用权无效的问题。因本案《合作协议》不属于土地租赁合同，故不能适用合同法所规定的最长二十年租赁期限的限制。同时，涉案土地为“村改居”过程中由原集体所有土地转为国有土地，土地性质为划拨，并无具体使用年限，土地主管部门不但对叶伟纯、廖银雪70年使用期限未持否定态度，而且涉案房产还依法办理了房地产权证，在双方当事人意思表示真实，且无证据显示违反了法律强制性规定的情况下，龙涌股份社要求确认《合作协议》约定的涉案房地产70年使用权无效缺乏理据，本院不予支持。
关于龙涌股份社要求确认另外的155平方米和51平方米土地租赁关系无效的问题。首先，如上所述，本案合作协议并不是土地租赁合同，故龙涌股份社请求确认土地租赁合同无效缺乏依据。其次，本案中，对于155平方米的土地，原就属于龙涌股份社的集体建设用地，在合宗并地后，主管部门回复已转为国有性质，只是说明可由龙涌股份社安排为住宅用地，即龙涌股份社可自行作出安排。虽然土地主管部门之后回复称，合宗并地后再安排的155平方米的土地与663.98平方米的土地并不相邻，但并未说明叶伟纯、廖银雪现使用的155平方米的具体性质。而对于另外51平方米，也并无证据显示土地的具体性质。再者，叶伟纯、廖银雪在涉案房产上办幼儿园时，仅是在周边剩余的206平方米土地上搭建了幼儿园操场和围墙等简易设施，如该搭建违反了行政法规的规定，可由土地主管部门进行处罚，但该土地具体使用方式并不是判定双方之间合同无效的依据。在双方并非土地租赁关系，且土地性质并不明确的情况下，龙涌股份社要求认定合同无效缺乏理据，本院不予支持。
关于龙涌股份社要求确认双方签订的《合作协议》的性质是土地租赁合同，且要求确认双方就涉案房地产所约定70年使用权无效的诉请是否构成重复起诉的问题。因龙涌股份社在第426号案中并未提出要求确认双方签订的《合作协议》的性质是土地租赁合同的诉讼请求，故龙涌股份社在本案中要求确认《合作协议》性质并不构成重复起诉。同时，龙涌股份社在第426号案中提出的诉讼请求为要求判决双方签订的《合作协议》超过租赁期限20年的部分无效，但本案中是要求确认涉案房地产70年使用权的约定无效，二者内容上并不完全一致，故不构成重复起诉。一审法院认为龙涌股份社在本案中所提出的该两项诉讼请求属于重复诉请错误，本院予以纠正。但一审法院判决驳回龙涌股份社的全部诉讼请求的结果正确，本院予以维持。
综上所述，龙涌股份社的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东省佛山市顺德区勒流街龙涌股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
书记员 许佩珊
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