陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第00886号
原告榆林市长盛集团路桥工程建设有限公司。
委托代理人高某。
委托代理人张某。
被告顾某。
原告榆林市长盛集团路桥工程建设有限公司（以下简称长盛集团公司）与被告顾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员葛美云独任审判于2014年4月11日公开开庭进行了审理，原告长盛集团公司的委托代理人高建强、张飞，被告顾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长盛集团公司诉称：2013年4月16日，原告与被告签订了租房合同，约定原告将位于新建北路89号房屋的第2层共19间，面积为576平方米的房屋出租给被告，租赁期限为1年，从2013年5月1日起至2014年5月1日止，租金为38万元，支付方式为从合同签订之日起支付3万元，其余35万元于2013年6月1日前一次性支付。合同签订后，被告一直未按照合同约定的期限支付租赁费，总是经原告多次催告，前后断断续续向原告支付了15.88万元。其余租赁费时至今日，分文未付。原告曾多次催要，被告以种种理由推诿，不予支付，原告无奈之下，向法院提起诉讼。原告认为，原告与被告所签订的租房合同系双方真实意思表示，内容亦不违反禁止性法律、法规，为真实有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按期支付租金是双方能否履行合同的关键，因此，被告拖欠租金的行为已经构成根本违约。根据双方签订的合同第十二条“因乙方责任终止合同的约定”第4项“拖欠租金累计达3个月”之约定，原告请求解除合同并收回房产条件已经形成，同时原告的诉讼请求亦符合《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同解除条件。为此，原告依法向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告之间签订的租房合同，并判令被告向原告腾交所租赁的房屋；2、判令被告向原告支付22.12万元的房屋租赁费；3、本案诉讼费应由被告承担。在审理过程中，原告放弃对第2项诉讼请求的主张。
庭审中，原告向本院提供了下列证据：
1、租房合同一份，用以证明2013年4月16日，原、被告签订租房合同，约定原告将位于新建北路89号房屋的第2层共19间，面积为576平方米的房屋出租给被告，租赁期限为1年，从2013年5月1日起至2014年5月1日止，租金为38万元，支付方式为从合同签订之日起支付3万元，其余35万元于2013年6月1日前一次性支付的事实。
2、补充协议三份、收款收据四支，用以证明在合同履行过程中，原、被告之间通过补充协议的方式经被告确认，以及被告支付的定金3万元，第三人代为支付，2013年11月11日屈萧支付租赁费4.2万元，剩余租赁费19.74万元至今未付，被告顾某构成违约的事实。
被告顾某辩称：双方签订租赁合同是事实，已经支付的租赁费实际是占房人支付的。合同约定租赁19间房屋，实际有8间房屋未交到被告手上。被告和长盛集团公司签订的补充协议，是在长盛集团公司胁迫下签订的。有一间房屋是姓曹的人占着，在8月8日搬走，但房屋空放着了，剩余7间房屋是姓李的人和姓屈的人使用着，一直未给被告交付。原告给被告交付的房屋无水无电，厕所不能用，纱窗也没有，房屋交给被告后，是被告将水电接通，厕所修理好，纱窗安装好的。原告口头答应给被告支付这些费用，但是没有给，地板漏水被告处理了半年才处理好。屈萧多次干预被告出租房屋，导致被告无法向外出租，房屋因此闲置着。被告管理的房屋在10月底是原告让被告搬出去的，因此被告认为房屋都不占着，有一间房屋放着电脑、桌子也都搬走了，仓库里放着东西，但这些东西都是没用的东西。
被告顾某向本院提供了下列证据：
1、律师函一份，用以证明被告租赁房屋的费用是免收的事实。
2、解除协议一份，用以证明原告给被告交付的房屋设施都不能用，被告将房屋设施维修好，原告答应给被告全部报销的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为有7间房屋未交付给被告。对原告提供的证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为补充协议被告签了，但是，大山教育在8月8日将房屋腾出，后房屋一直空放着了，被告也没有占，收款收据被告从来没有见过，对三万元的定金收据认可，对其余收据不认可。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为免收房费的前提是解除合同，但到现在都没有解除合同，所以原告不予认可。原告对被告提供的证据2有异议，认为解除协议双方并没有签字，合同没有解除。
本院对原告提供的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，应为客观真实，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方约定各项权利、义务的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，应为客观真实，能够证明在合同履行过程中，原、被告之间又签订补充协议，约定由被告直接与屈潇等租赁户签订租赁合同，并原、被告双方经协商，原租赁费38万元扣除过双方协商抵扣的费用为239400元，后屈潇又交纳租赁费42000元的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据，不能证明被告的证明目的，依法不予采信。
本院根据原、被告的陈述，庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年4月16日，原告长盛集团公司与被告顾某签订租房合同，约定：1、原告（甲方）将位于新建北路89号房屋的第2层共19间，建筑面积为576平方米的房屋出租给被告（乙方）；2、房屋用途为教育培训及办公；3、租赁期限为1年，从2013年5月1日起至2014年5月1日止；4、租金为38万元，支付方式为于本合同生效之日向原告支付定金3万元，剩余租金35万元于2013年6月1日之前付清；5、交付房屋期限为甲方于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方；6、维修养护责任，租赁期间甲方对房屋及其附着设施每隔2年检查、修缮一次，乙方应予以积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋修缮维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；7、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的同意，投资由乙方自理；8、在房屋租赁期间，水、电费、天然气费、电话费、物业费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；9、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；10、因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1﹥、擅自将承租的房屋转租，2﹥、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，3﹥、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4﹥、拖欠租金累计达3个月，5﹥、利用承租房屋进行违法活动的，6﹥、故意损坏承租房屋的；11、提前终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。12、违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的3%作为违约金，一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同还约定其他事项。合同签订后，被告顾某（甲方）与屈潇、李峰（乙方）及原告公司代表张飞（丙方）分别签订了补充协议，约定三方共同认可甲乙双方所签定的租房合同的事实。原、被告双方又于2013年8月9日签订补充协议，补充协议约定：总房租费38万元扣除屈潇、李峰租赁费问题上房价差额14000元，扣除大山教育房屋租赁费8800元，扣除李峰、屈潇房租7200元，扣除保证金3万元、李峰房租42000元、卫生费、水费等共计109600元，剩余乙方应再交给甲方的租金为240400元。后原、被告双方又在该补充协议上备注从租金240400元中再扣除换电表、水费共计1000元，剩余房款为239400元。上述合同签订后，原告将所出租的房屋向被告交付。后屈潇交纳房租费42000元。现原告认为，原告与被告签订的租房合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自的义务。按期支付租金是双方能否履行合同的关键，被告拖欠租金的行为已经构成根本违约。为此，原告依法向法院提起诉讼，请求判令解除原告与被告之间签订的租房合同，并判令被告向原告腾交所租赁的房屋。
本院认为：原告榆林市长盛集团路桥工程建设有限公司与被告顾某签订的租房合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，其主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行各自的义务。原告在合同签订后向被告交付所出租的房屋，现合同约定的租赁期限已届满，原、被告现在已经形成不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原告主张解除合同，被告在庭审中亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故原告主张由被告腾交所承租的房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，判决如下：
一、原告榆林市长盛集团路桥工程建设有限公司与被告顾某签订的租房合同及补充协议有效，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十日内，由被告顾某腾交所租赁的房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告榆林市长盛集团路桥工程建设有限公司负担2200元，由被告顾某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 葛美云
二〇一四年五月八日
书记员 胡晓鹏
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