绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第2819号
原告：戴均升。
委托代理人：陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥金柯桥大道333号。
代表人：陈军，行长。
委托代理人：沈朝青、寿景兴，银行工作人员。
原告戴均升诉被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2015年9月24日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告戴均升及其委托代理人陈敏敏（第二次），被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行的委托代理人沈朝青、寿景兴，证人祁某、蒋某到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告戴均升诉称：2013年12月6日，原、被告签订《房屋租赁意向书》，该意向书约定原告将座落于柯桥百福园办公楼一楼（鉴湖路299号沿街店面）营业房（建筑面积50平方米左右）出租给被告使用，租期为6年，自2013年12月6日起至2019年12月6日，年租金180000元。然而，由于被告签订意向书后，因相关审批手续一直到2015年7月1日才与原告正式签订租赁协议，导致原告自2013年12月6日起至正式签订协议时止，近19个月的房租费损失282000元。虽经原告多次催讨，被告起初以正在等待上级审批为由推托，协议签订后又说无法支付。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，明确诉讼请求为：判令被告支付给原告房租费损失282000元。
被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行辩称：1.在2015年6月30日签订正式租赁协议前，原告与被告间并没有达成有效的租赁合同，仅仅是意向书，且在意向书中也有条款明确写明，具体的内容以正式的租赁合同为准。因此，虽原、被告签订了意向书，但没有达成正式的租赁合同，故原告要求被告支付房租费没有依据；2.在双方签订的租赁意向书中，双方没有关于期限的约定，银行内部的程序较为复杂，要经过调查和审查，这个过程较长，但并非被告故意拖延原告签订租赁合同的情况，故被告无须承担违约责任；3.2015年6月30日双方签订正式的租赁合同前，被告并未实际占有使用房屋，也没有约定限制对方对讼争租赁房屋继续使用或是它用的条款，被告认为在上述19个月期间的房屋，原告可以自行使用，故原告要求被告支付租赁费损失是显失公平的。综上，请求法院依法判决。
本院经审理查明，2013年12月6日，原告（合同甲方）作为出租方，被告（合同乙方）作为承租方，签订《房屋租赁意向书》一份，约定：甲方自愿将座落在柯桥百福园办公楼一楼（鉴湖路299号沿街店面）营业房（建筑面积50平方米左右），出租给乙方使用；租期6年，自2013年12月6日起至2019年12月6日止。租赁期满后租赁协议自动终止，但乙方如需续租有优先租赁权；租金为每年180000元（含税）在正式协议签订后按年支付；租赁期内，乙方使用租赁房屋需要支付的水、电费用按规定由乙方承担；经乙方上级有关部门批准后再正式签订租赁协议，具体内容以正式协议为准。
2015年6月30日，原告（合同甲方）作为出租人，被告（合同乙方）作为承租人，签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于柯桥区鉴湖路百福园小区102号营业房的房地产出租给乙方作设立离行式自助银行用途使用，使用面积50平方米；租赁期限2015年7月1日至2021年6月30日，年租金135000元。租金按年结算，乙方承诺每年7月份，在收到甲方开具的、合法的完税发票后15个工作日内以汇款付款方式缴付租金给甲方；甲方保证于2015年7月5日将该租赁房地产交付给乙方使用。如果甲方未按约定向乙方提供租赁房地产的，每逾期一日，甲方须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方在承租的租赁房地产内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由甲方负责到有关部门办理增容手续，费用由甲方负担等。合同还对其他事项作了约定。
另查明，讼争租赁房屋系原告所有。2013年12月6日，原、被告签订《房屋租赁意向书》后，原告将讼争租赁房屋隔出50平方米左右的一间，用于被告开设自助银行备用。后，因被告租赁房屋需上级审批，直至2015年6月30日双方才签订正式租赁合同。自2013年12月6日至2015年6月30日期间（近19个月），讼争租赁房屋一直处于空置状态，期间曾有案外人希望承租，后被告知原告已将上述房屋租赁给被告。
又查明，针对讼争租赁房屋因空置近19个月的损失问题，原告曾与被告工作人员柴建法（签订租赁合同时被告具体经办人）多次电话联系，要求被告支付该期间的租金损失，但未果。原告认为，因被告原因导致其产生长达近19个月的房屋租金损失，被告理应予以赔偿，遂成讼。
以上事实，由原告提供的2013年12月6日《房屋租赁意向书》、2015年6月30日《租赁合同》、绍房权证柯桥字第××号房屋产权证书、讼争租赁房屋现场照片、电话录音光盘；原告申请的证人祁某、蒋某的证言以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用、公平原则。本案原、被告就讼争租赁房屋达成租赁意向，后签订租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法受法律保护。
结合原告的庭审陈述，本院认为，原告要求被告支付房租费损失282000元的损失，主要理由如下：一、从合同实际履行情况看，双方于2013年12月6日签订的《房屋租赁意向书》已包含了租赁标的物、租金标准、租赁期限、付款方式等内容，且意向书签订后，原告为被告腾空房屋，并已将房屋交付被告，故该意向书的内容双方已经实际履行；二、从缔约过失的责任看，被告直至2015年6月30日才与原告签订正式的《租赁合同》，系被告自身原因所致，不能归咎于原告。该期间长达19个月，远远超过了合理的期限范围，其损失巨大，应由被告承担该期间的租金损失；三、从公平的角度看，被告作为金融机构，柴建法作为被告工作人员，其言行原告完全有理由相信是代表被告的意思，柴建法明确表示空置期间的租金会支付给原告，导致原告未将房屋另行出租他人，现被告反悔，给原告造成损失的情况客观存在，因此，也应当由被告承担一定的责任。针对原告的上述理由，被告认为，双方在意向书中明确约定，以正式合同为准，且房屋并未交付，故被告不应当承担原告主张的19个月的租金损失。
本院认为，根据查明的事实，双方在2013年12月6日签订意向书后，原告虽将房屋予以空置，等待被告随时装修使用，但其未将钥匙在意向书签订后交付被告，且根据《租赁合同》约定，原告保证于2015年7月5日将该租赁房地产交付给被告使用。可见，关于原告认为在此期间双方已按照意向书实际履行合同的主张，与事实不符，本院不予采纳。然，原、被告自2013年12月6日签订意向书后，原告为被告空置房屋、导致近19个月租金损失确系不争的事实。被告作为金融机构，上述租赁事项须经上级审批，但审批时间长达近19个月，根据被告庭审中的陈述，该时间显然超出了合理范围。结合原告与被告经办人柴建法的录音资料，原告对被告签订正式租赁合同的期限（两、三个月）、（空置期间）租金支付等事项存在重大信赖。现被告辩称没有限制原告对讼争租赁房屋继续使用或是其他条款，原告可以自行使用，显然有违诚信原则。根据我国合同法第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。因此，被告应当对原告的损失承担损害赔偿责任。
至于具体赔偿的金额，本院认为，根据双方签订的意向书看，原告对被告签订正式合同需经上级审批流程系明知，结合庭审中被告对通常审批时间的陈述及日常实践，本院认为三个月的审批期限是一个较为合理的期限。而本案的讼争租赁房屋空置时间长达近19个月，在此期间，曾有案外人要求租赁房屋未果。虽原告与被告就租赁相关事宜有所交涉，但在此期间原告一直未向被告实际交付租赁房屋（包括钥匙），也未及时通知被告接收房屋或是采取其他有效措施减少损失，自身也存在一定的过错。综合本案双方过错情况，从诚实信用、公平原则角度出发，结合双方在租赁合同中约定的年租金标准，本院酌情认定被告应赔偿给原告的租金损失为90000元。
综上，本院对原告诉讼请求合理部分，依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行应于本判决生效后十日内支付给原告戴均升房屋租赁损失90000元；
二、驳回原告戴均升的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530元，减半收取2765元，由原告戴均升负担1883元，由被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行负担882元，被告中国农业银行股份有限公司绍兴柯桥支行应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5530元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任莹
二〇一五年十一月十八日
书记员 盛薇