北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第00413号
原告北京市朝阳区建筑工程公司，所在地北京市朝阳区花家地金兴路6号楼。
法定代表人马印秋，总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。
委托代理人顾卓巍，男，1978年6月16日出生。
被告北京翔峰房地产开发有限公司，所在地北京市延庆县经济技术开发区投资服务中心328室。
法定代表人高国富，董事长。
委托代理人邱捷，男，1979年2月3日出生。
委托代理人黄莉凌，北京市华伦律师事务所律师。
原告北京市朝阳区建筑工程公司（下称原告）与被告北京翔峰房地产开发有限公司（下称被告）建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张立功、顾卓巍，被告的委托代理人邱捷、黄莉凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方先后于2002年6月18日签订了《合作协议书》，2002年8月16日签订了《补充协议书》，依据相关合同约定原告将位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店北路的一块占地面积为8.3亩（合5500㎡）的土地有偿转让给被告进行规划开发建设，用地转让费共计2900万元人民币（其中包括：现金1150万人民币；项目临街北侧和东侧2500㎡底层商业建筑，作价1750万人民币）。合同签订后，原告已履行所有合同约定义务，然而被告至今未按合同约定将朝阳区高碑店北路项目临街北侧和东侧2500㎡底层商业建筑交付给原告，同时未支付合同剩余价款90万元人民币。鉴于被告的行为已违反合同法及双方合同约定，严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求：一、判令被告支付因不履行合同造成原告房屋价值损失16718900元（已建部分总价3435万元/面积1681.65平方米*未建成面积818.35平方米）；二、判令被告向原告支付合同剩余价款5900000元及利息损失(以5900000元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2005年5月1日至判决生效之日止)；三、判令被告赔偿原告房屋使用费损失10251470.66元（已办房产证房屋共有1681.65平方米，自2005年5月1日至2010年2月29日共计1765天，1681.65×1765×1.59元/平方米*天=4717895.30元；已办房产证未归还房屋面积200平方米，自2010年3月1日至房屋实际交付至原告之日止，按照2.22元每平米每天标准计算，截至到2014年3月15日为654900元；未建房屋面积818.35平方米，自2005年5月1日至判决生效之日止，按照每天1.84元/平方米，截至2014年3月15日为4878675.36元）。
被告辩称：对于原告第一项诉求，我方认为没有事实和合同依据，双方签订合同协议书、补充协议书都早于规划许可证时间，最后建成房屋和规划许可可能存在差异。依据《合作协议书》第2条第2款和补充协议书第1条第2款规定，规划许可和最终结果有差异有预见，且约定了面积增减的操作办法。没有完成面积系没有规划许可的面积，我方无法实际交付。对于这部分补偿，双方都有预见，当时合同也是平等协商结果。被告同意补偿818.35平方米的面积差，只是双方对于面积补偿费的标准存在分歧。被告对于818.35平方米面积差没有任何过错。对于原告第二项诉求中的590万元，原告陈述与事实不符，我方已经支付原告1060万元，还剩90万未付，但是原告一直未就该90万向我方主张，已经超过诉讼时效。我方现在同意支付这90万元，但利息损失不认可，因为原告一直未向我方主张，扩大利息损失不是我方逾期违约造成的。对于原告第三项诉求，没有事实和法律依据，1681.65平方米房屋建成后，一直是原告实际控制，原告没有向被告交付，城建档案馆档案中没有项目任何备案材料，原告作为施工单位，没有履行实物、施工资料交付义务，所以被告没有耽误原告实际使用，我方也因此认为租金标准鉴定和本案无关。被告作为房屋建设单位，还积极为原告办理房屋证，依据合同约定，2005年9月22日原告就取得房产证。200平方米房屋被告也一直未控制，原告没有控制我们一直不知道是何原因，这部分租金标准、鉴定结论跟本案无关。818.35平方米缺乏客观依据，是未建成部分，因为没有取得规划许可，被告无法建设不存在过错，这部分租金标准不同意支付，特别是鉴定结论对于没有建成部分能得出租金标准，我方不同意。
经审理查明：2002年6月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方就乙方为开发建设《白领家园》（暂定名）住宅项目拆迁征用甲方所属办公楼及土地（以下简称项目）签订了《合作协议书》，约定：甲方将其所属的位于朝阳区高碑店乡高碑店北路的项目，按现状有偿转让给乙方进行规划开发建设；项目占地面积约8.3亩（合5500㎡），项目现状建筑面积2870㎡；乙方向甲方补偿项目用地转让费1150万元，另外，乙方向甲方还建开发建设后，项目临街北侧和东侧2500㎡的首层建筑物（最终以规划审批设计方案为准，还建首层建筑物面积正负相差20㎡内，双方不作价格补差，如因设计方案原因，还建首层面积增减超过20㎡，增减超出部分面积价格补差双方另行协商确定），乙方通过还建首层建筑物和支付转让费后，乙方将取得本项目建设用地的使用权和开发权；甲方应得乙方还建的首层建筑物，由双方申请按照产权置换的有关规定办理房屋产权证；本协议签定之日，乙方向甲方支付定金500万元，甲方将项目用地及建筑物按现状移交乙方，待乙方取得开发项目开工证后五日内向甲方支付300万元转让费，乙方开发项目结构完工后，向甲方一次性支付剩余的350万元转让费；乙方在项目开发竣工并按有关规定验收合格后，向甲方交付还建的首层建筑；乙方还建首层建筑竣工验收合格交付甲方后，由甲方组织双方共同办理房屋产权证；乙方对还建甲方首层建筑按照项目的统一规划设计负责完成外装修，并保证相应的市政设施配套到位，室内装修原则上按照建设部和北京市有关规定完成，具体内容双方另行协商；甲方如在协议期内毁约，按乙方已付定金的两倍返还乙方；乙方须按协议约定向甲方支付定金，如乙方毁约，甲方对乙方所支付的定金不予返还，如乙方拖延付款按合同法有关规定向甲方支付违约金；甲乙双方的合作期限自本协议签订生效之日起到本项目竣工，双方均依法获得全部房产后本协议终止；由于本项目的开发建设规划、设计报批正在进行当中，乙方还建甲方的首层建筑的交付时间、设计方案待确定，待乙方整体规划开发方案经政府有关部门审批后，双方另行协商并签定补充协议；所有经双方协商签定与本协议有关的附件及补充协议，均为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力。
2002年8月16日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《补充协议书》，约定：根据甲乙双方于2002年6月18日签订的合作协议书第二条合作方式中第二款转让条件的规定，转让费用共计约2900万元，包括两部分，即乙方向甲方补偿项目转让费1150万元人民币和乙方向甲方赔建开发建设后项目临街北侧和东侧2500㎡底层商业建筑，该底层商业建筑以7000元/㎡计算；乙方还建给甲方2500㎡的首层建筑，乙方将按照商业用房进行规划、设计、施工，并保证甲方所得还建首层商业用房具有合法的房屋产权证（即商业用房）。
合同签订后，被告向原告支付了500万元定金和560万元项目转让费。
2003年8月19日，被告取得涉案项目的规划许可证。2003年10月，白领家园住宅小区6号楼、7号楼开工建设，其中的6号楼1层、7号楼一层即为双方在《合作协议书》和《补充协议书》中约定的项目临街北侧和东侧的首层建筑物。原告系白领家园住宅小区6号楼、7号楼的施工单位，被告系白领家园住宅小区6号楼、7号楼的建设单位。2004年12月23日，白领家园住宅小区6号楼、7号楼竣工，并且经验收合格。2004年12月29日，白领家园住宅小区6号楼、7号楼进行了竣工验收备案。
2004年8月25日，原告成为白领家园住宅小区6、7号楼部分的土地使用权人，2010年9月8日原告的土地使用权证进行了遗失补办。2005年9月22日，被告取得朝阳区高碑店北路甲6号院（即白领家园住宅小区）的房屋产权证，其上载明：6、7号楼一层为还建配套，面积分别为805.57平方米、876.08平方米，共计1681.65平方米，产权均属于原告，不在此次登记范围内。2010年1月26日，原告取得白领家园住宅小区6号楼1层房屋产权证，面积为805.57平方米；2010年2月8日，原告取得白领家园住宅小区7号楼1层房屋产权证，面积为876.08平方米。
诉讼中，经原告申请，本院委托北京仁达房地产评估有限公司对朝阳区高碑店北路甲6号院6号楼1层01、02号及7号楼1层01、02、03、04、05、06号配套房地产价值进行评估。2013年5月13日，北京仁达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：朝阳区高碑店北路甲6号院6号楼1层01、02号，建筑面积805.57平方米，市场价值1724万元，单位面积市场价值21397元/平方米；朝阳区高碑店北路甲6号院7号楼1层01、02、03、04、05、06号，建筑面积876.08平方米，市场价值1711万元，单位面积市场价值19534元/平方米；合计建筑面积1681.65平方米，市场价值3435万元。原告对该估价报告予以认可，被告认可该估价报告的真实性，但不认可其关联性，称该评估没有必要做。此后，经原告申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对朝阳区高碑店北路甲6号院6号楼1层01、02号及7号楼1层01、02、03、04、05、06号房地产市场租金价值进行评估。2014年2月21日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，估价结果为：一、6号楼1层、7号楼1层（建筑面积1681.65平方米）房地产，自2005年5月1日至2010年2月28日租金单位价格1.59元/平方米·天；二、7号楼1层（建筑面积约200平方米）房地产，自2010年3月1日至2013年7月15日租金单位价格2.22元/平方米·天；三、6号楼1层、7号楼1层未建部分（建筑面积818.35平方米）房地产，自2005年5月1日至2013年7月15日租金单位价格1.84元/平方米·天。原告对该评估报告予以认可，被告对该评估报告的真实性、合法性认可，对其关联性不认可。
诉讼中，原告认可其对白领家园住宅小区6号楼1层、7号楼1层开工建设时，已经知道施工图纸上的面积与双方合同约定的面积有差距。原告称当时就面积差向被告提出了口头异议，没有书面证据，被告则称施工图纸在报批之前原告已经确认，双方均未就各自主张提供证据证明。
关于白领家园住宅小区6号楼1层、7号楼1层的交付问题，被告认可其未按合作协议办理将上述房屋交付于原告的手续。诉讼中，被告称，6号楼和7号楼竣工后，原告作为施工方将该两栋楼向我方进行了整体交付，如果没有原告的整体交付，当时是无法办理四方竣工验收备案的，但实际上，原告只是将6号楼1层以上及7号楼1层以上房屋交付给了被告，而6号楼1层、7号楼1层并未交付被告，一直由原告实际控制，所以被告未向原告办理交付6号楼1层、7号楼1层的手续。原告则称，6号楼、7号楼竣工验收后就交付给了被告，但被告一直未将6号楼1层、7号楼1层交付给原告，原告办理完房产证后，于2010年3月1日实际占有了6号楼1层和7号楼1层除由东向西第二间以外的房屋，而7号楼1层由东向西第二间房屋约200平方米现仍由被告占有使用。审理中，本院对原告要求给付使用费的白领家园7号楼首层约200平方米的房屋进行了现场勘验，确认：原告主张的上述房屋位于朝阳区高碑店北路甲6号院7号楼首层由东向西数第二间；上述房屋面积为190平方米，原告按照该面积主张房屋使用费；上述房屋现由案外人李奇居住使用，李奇称：“2009年4月，我找的原告公司的宋璞，找他借用诉争的房屋，当时他答应了。从那以后至今，我一直在该房屋中居住。2013年，有人找过我，让我从这个房屋中腾退，我不知道他是谁，所以没有同意，后来再没有人找过我。”本院现场给案外人宋璞联系，宋璞称：“我于2005年时，由李奇通过白领家园小区物业的经理找到我，说李奇一家没有地方住，想暂时找个地方住一下。我就同意让李奇一家入住了诉争房屋。没有想到他一直住在里面不肯出来。”原告认可宋璞是其公司三产经营部的党支部书记。对于上述勘验笔录，原告、被告均无异议，予以认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《合作协议书》、《补充协议书》、付款凭证、房屋产权证、涉诉房屋平面图、照片、竣工验收备案表、土地使用权证、规划许可证、北京仁达房地产评估有限公司《房地产估价报告》、北京建亚恒泰房地产评估有限公司《房地产评估报告》、勘验笔录等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原告与被告签订的《合作协议书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，不具有法定的无效事由，对其效力应予认可，双方当事人应依照约定履行各自义务。根据上述协议，被告应向原告支付项目转让费共计约2900万元，其中包括1150万元人民币和2500平方米的首层商业建筑。但从本案查明情况看，被告仅向原告支付了1060万元和交付了1681.65平方米的首层商业建筑，未按约定履行其全部义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于首层商业建筑未交付部分的价值损失一节，双方均认可未交付部分的面积为818.35平方米，但对损失计算的标准存在争议。对此，本院认为，双方在《合作协议书》中明确约定，首层建筑物的面积最终以规划审批设计方案为准，如因设计方案原因，还建首层面积增减超过20平方米的，增减超出部分面积价格补差由双方另行协商确定；后，双方又在补充协议中约定涉案项目的全部转让费用为2900万元，而2500平方米的首层商业建筑为该项目费用中的一部分，该首层商业建筑以每平方米7000元计算。据此可知，2500平方米的首层商业建筑实为涉案项目费的一种转化形式，若由于设计方案原因出现了超过20平方米的面积增减，应按照每平方米7000元的标准进行价格补差。而从本案查明的情况看，被告向原告还建的首层建筑面积为1681.65平方米，比双方约定的2500平方米的面积减少818.35平方米，系由于设计方案的原因。因此，依据双方合同约定，对该部分建筑面积，应由被告按照每平方米7000元的标准向原告支付差价补偿费5728450元，支付时间为该首层商业建筑竣工验收合格之日即2004年12月23日。由于被告至今未向原告支付该笔费用，被告除了应向原告支付上述费用外，还应赔偿原告由于未及时支付上述费用而造成的经济损失。对于该损失具体数额，本院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，确定为以5728450元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的一点五倍计算。
关于原告要求被告支付剩余项目转让费及利息一节，从本案查明情况看，被告已向原告支付了1060万元，原告虽主张其中500万元为定金，但在被告履行了合同之后，该定金可依法抵作转让费，故本院认定被告未向原告支付的项目转让费为90万元，对原告主张的其他未付项目转让费的请求，本院不予支持。双方在合同中约定全部项目转让费应于开发项目结构完工后付清，但被告至今未向原告支付剩余的90万元项目转让费，给原告造成了相应的利息损失，应向原告进行赔偿。原告主张利息起算时间为2005年5月1日、利率按中国人民银行同期贷款利率计算，不违反双方合同约定和法律规定，本院予以认可。
关于房屋使用费一节，双方在合同中约定被告应在首层建筑竣工验收合格后向原告交付。根据本案查明情况，被告未与原告办理白领家园小区6号楼1层、7号楼1层的交接手续。被告虽辩称其上述建筑竣工原告作为施工方未向被告进行实际交付，但未提供相应证据佐证。本院综合考虑6号楼、7号楼已经经过了四方竣工验收备案，以及被告关于“原告作为施工方将该两栋楼向我方进行了整体交付”的自述，对被告上述辩称不予采纳，认定被告未按照双方合同约定向原告交付白领家园6号楼1层、7号楼1层的建筑物，应向原告赔偿相应的房屋使用费损失。对于房屋使用费的标准，双方均认可北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》的真实性和合法性，本院根据该评估报告确定房屋使用费。对于房屋使用费的起付时间，原告主张自2005年5月1日起算，不违反双方合同约定，本院予以确认。对于房屋使用费的止付时间，由于原告自认其于2010年3月1日实际占有了6号楼1层和7号楼1层除由东向西第二间以外的房屋（建筑面积共1681.65平方米），故本院认定该1681.65平方米房屋的使用费止付时间为2010年2月28日；而对于7号楼首层由东向西数第二间面积为190平方米的房屋，本院根据勘验笔录，确定该房屋使用费止付时间为2009年3月31日。对于原告主张的6号楼1层、7号楼1层未建部分的房屋使用费4878675.36元，由于该部分房屋并不存在，而该部分房屋的价值损失原告已另行主张，故对原告主张该部分房屋的使用费，本院不予支持。综上，本院确定被告应向原告支付的房屋使用费为5319798.65元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京翔峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区建筑工程公司支付房屋损失费五百七十二万八千四百五十元及利息（以五百七十二万八千四百五十元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的一点五倍，自二○○四年十二月二十三日起算至实际支付之日止）。
二、被告北京翔峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区建筑工程公司支付项目转让费九十万元及利息（以九十万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自二○○五年五月一日起算至实际支付之日止）。
三、被告北京翔峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区建筑工程公司支付房屋使用费五百三十一万九千七百九十八元六角五分。
四、驳回原告北京市朝阳区建筑工程公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费103980元，由原告北京市朝阳区建筑工程公司负担53980元（已交纳），被告北京翔峰房地产开发有限公司负担50000元（已由原告北京市朝阳区建筑工程公司预交，被告北京翔峰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区建筑工程公司）。
案件受理费223125元，由原告北京市朝阳区建筑工程公司负担100000元（已交纳），被告北京翔峰房地产开发有限公司负担123125元（已由原告北京市朝阳区建筑工程公司预交，被告北京翔峰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区建筑工程公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 兵
人民陪审员 贾玉淑
人民陪审员 张淑云
二〇一四年七月十日
书 记 员 范怡倩