重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初4944号
原告（反诉被告）重庆市万州区移民局，住所地重庆市万州区百安坝安宁路73号，统一社会信用代码11500101711685333P。
法定代表人蒋健余，局长。
委托代理人沈力，男，汉族，1968年1月11日生，住重庆市万州区,系该单位职工，特别授权。
委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇泗港路,组织机构代码72742958-8。
法定代表人葛剑锋，董事长。
委托代理人刘庆华，男，汉族，1968年10月1日生，住西安市碑林区，系该单位职工，特别授权。
原告（反诉被告）重庆市万州区移民局（以下简称万州区移民局）与被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司（以下简称泰博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员黄用颜独任审判，适用简易程序于2016年5月24日、6月3日两次公开开庭进行了审理。万州区移民局委托代理人沈力、王洪卫，泰博公司委托代理人刘庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万州区移民局诉称，2010年9月30日，原被告签订租赁合同，双方约定：租期20年，由万州区移民局将原万州国际大酒店的房屋、场地、全部设备设施等租赁给泰博公司用于建设五星级酒店，泰博公司应在2011年底前完成五星级酒店的升级改造，试营业一年后通过国家旅游局的验收并正式挂牌，前五年免收租金，第六年起租金50万元，以后每年递增5万元至100万元后封顶不再递增。合同签订后由泰博公司另行组建了重庆万州国际大酒店有限责任公司进行经营管理至今。现因国家政策发生重大变化，控制楼堂管所及培训中心的建设规模，不能实现合同目的。双方就解除合同不能达成一致意见。请求判令：1.解除原被告双方于2010年9月30日、2012年5月10日分别签订的《三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）租赁合同书》及《三峡移民库区移民培训中心（万州国际大酒店）租赁补充协议》；2.被告泰博公司返还租赁物；3.诉讼费用由泰博公司承担。
被告（反诉原告）泰博公司辩称及反诉称，双方签订的《三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）租赁合同书》及《三峡移民库区移民培训中心（万州国际大酒店）租赁补充协议》属实，同意解除。合同履行中，泰博公司专门另行组建了重庆万州国际大酒店有限责任公司进行营运，投入了大量资金，对原万州国际大酒店进行升级改造，后因万州区移民局提供的建设手续不到位，并于2012年2月6日发函要求泰博公司停止施工和改造，造成诸多浪费，现万州区移民局提出解除合同，属根本性违约，造成泰博公司人力、物力、财力的重大损失。请求判令：反诉被告万州区移民局补偿反诉原告泰博公司投资费用16315106.71元；反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告万州区移民局针对反诉原告泰博公司的反诉请求辩称，合同履行中，反诉原告泰博公司违约在先；由于国家宏观政策的调控，致使双方签订的合同不能继续履行，反诉被告万州区移民局不构成违约；即使反诉原告泰博公司有投入，反诉被告万州区移民局也只能对其进行有限补偿；对双方共同委托重庆顺达会计师事务所有限责任公司所作出的关于重庆万州国际大酒店有限公司租赁三峡移民培训中心资产经营投入资金有关情况的《财务咨询报告书》予以认可，但只认可补偿泰博公司“基本能说明的金额”部分8461617.25元，“有疑问待说明的金额”部分7853489.46元，请求法院依法裁判，“不能说明的金额”部分1035717.66元，不予认可，并且要求泰博公司将租赁资产、场地、设备设施等移交后分三次支付，每次支付三分之一。
经审理查明，2010年9月30日，万州区移民局（出租人，甲方）与泰博公司（承租人，乙方）及重庆泰博能源投资有限公司（担保人，丙方）签订三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）《租赁合同书》，约定：甲方将其下属三峡库区移民培训中心（原万州国际大酒店）所有的房屋（歌城、洗浴中心除外）、场地、现有全部设备设施等出租给乙方，出租房屋面积26000平方米，占地面积93.65亩，详见合同附件一“租赁物所在地红线规划图”，该房屋现有设备设施情况详见合同附件二“资产与营运物资交接盘点表”，该附件作为交付以及交还租赁物时的验收依据；该房屋及场地租赁期共计20年，自2010年10月7日起至2030年10月6日止；鉴于乙方需投入资金对房屋及场地进行改造升级，甲方同意免收租金五年，第六年起收取租金50万元，以后每年租金在上一年度基础上按5万元递增，直至年租金总额达到100万元时封顶，不再递增。乙方必须于每年１０月７日前向甲方一次性支付当年的租金；该租赁物在合同成立之前的所有债权债务、员工工资、社保等由三峡库区移民培训中心承担；租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期交还，乙方如要求续租，必须在期满前６个月书面通知甲方，甲方同意后，重新签订租赁合同。租赁期满后，租赁物的所有固定资产和无形资产（含乙方投资新建、升级改造的）归甲方所有；乙方确保酒店在2011年底前完成五星级酒店的升级改造，试营业一年后通过国家旅游局的验收并正式挂牌；乙方对租赁物改造升级的整体规划、设计、施工等方案须经甲方书面同意，并取得政府职能部门的批准；因升级改造中整体景观规划设计的需要，乙方可重新进行景观与绿化的布局与调整，并在所租赁的经营场所范围内适当移植各种树木。同时，乙方须全权负责租赁物内现有绿化和名贵树种的维护和管理；乙方负责整体接收三峡库区移民培训中心（原万州国际大酒店）的所有员工，并妥善处理好劳资关系；租赁期内发生的水、电、通信费、税费、各类管理费等与酒店经营有关的一切税费均由乙方承担，甲方不承担任何费用；丙方自愿为乙方提供担保；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋及场地，转让后合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。租赁期间，若因政府政策的调整而计划出售该租赁物时，在同等条件下，乙方享有优先购买权；乙方确保酒店在2011年底前完成五星级酒店的升级改造，试营业一年后（2012年12月31日）通过国家旅游局的验收并正式挂牌为五星级酒店，否则超过此时间则视为违约，每超出一个月应向甲方按5万元∕月支付违约金；乙方逾期三个月未足额交纳租金，甲方有权单方解除合同；双方在合同中还对免责条件等事项进行了约定。合同签订后，2010年11月17日，泰博公司正式接手经营管理三峡库区移民培训中心（原万州国际大酒店），并于2011年10月20日，注册成立重庆万州国际大酒店有限公司。2012年5月10日，出租人万州区移民局（甲方）与承租人泰博公司（乙方）签订《三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）租赁补充协议》，约定：本补充协议生效后12个月（扣除政府有关职能部门要求停工天数）内完成五星级酒店的升级改造，竣工后12个月通过国家旅游局的验收并正式挂牌为五星级酒店。同时在原合同基础上延长两年租期；在以后的施工建设中，若因甲方的原因造成工程暂时停工的，甲方应予支付乙方停工期间的直接经济损失。因甲方原因造成工程停建的，甲方应予支付乙方停建直接经济损失；改造升级工程竣工验收后60天内，由甲、乙双方共同委托专业机构对工程进行审计，确认乙方投资额；在租赁期间内，若因政府政策的调整而计划出售该租赁物时，若乙方未购得该租赁物，甲方应支付给乙方相应补偿，补偿金额＝乙方投资部分的评估价-
因改造升级拆除的甲方原有资产项目的评估价。2016年4月20日，根据万州区移民局、重庆万州国际大酒店有限公司的共同委托，重庆顺顺达会计师事务所有限责任公司对重庆万州国际大酒店有限公司在承租重庆市万州区移民局所属三峡库区移民培训中心资产经营期间（2010年8月至2015年10月）涉及投入资金情况（含泰博控股集团、泰博制钢股份有限公司、泰博能源投资公司的投入），涉及投资的项目有：1、租赁经营前期费用：酒店前期策划费、开办费。2、工程前期支出费用：地勘费、设计费。3、工程支出费用：设计单位等差旅费、项目人员工程及福利费、国宾楼工程支出费用、样板房工程支出费用、样板房内电气及家具支出费用。4、更新改造支出费用：物品、设施更新及改造、固定资产添置支出费用。5、绿化工程支出费用：施工区树木移植及后期养护、日常园林绿化及环境美化。6、创建绿色饭店及品牌建设支出费用。7、代移民局付款支出费用：区移民局借款、代移民局付租赁经营前期费用进行财务咨询。2016年4月28日，重庆顺顺达会计师事务所有限责任公司作出《财务咨询报告书》，财务咨询结果为：据重庆万州国际大酒店有限公司提供的财务资料显示，申报租赁期间共投入金额合计17350824.37元。经梳理和分类：基本能说明的金额为8461617.25元，占申报投入金额的48.77%；有疑问待说明的金额为7853489.46元，占申报投入金额的45.26%；不能说明的金额为1035717.66元，占申报投入金额的5.97%。
上述事实，有原被告签订的《租赁合同书》、《租赁补充协议》，《财务咨询报告书》以及双方当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本诉原告万州区移民局与本诉被告泰博公司于2010年9月30日、2012年5月10日分别签订的三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）《租赁合同书》以及《租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背国家法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同履行中，本诉原告万州区移民局提出解除上述两份合同，本诉被告泰博公司同意解除，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同期限长达二十年，已实际履行了五年多，尚未履行的部分因合同解除，双方应当终止履行。租赁合同终止履行后，本诉原告万州区移民局要求本诉被告泰博公司返还租赁物（包括泰博公司租赁期间新投入部分），泰博公司亦同意，且符合法律规定，本院予以支持。关于反诉部分，双方当事人在履行合同中，因国家宏观政策发生重大变化，控制楼堂管所及培训中心的建设规模，未能升级改造建成五星级酒店，双方合同目的不能实现，经双方协商一致，解除租赁合同，均不构成违约，双方当事人在本案中互不承担违约责任。但反诉原告泰博公司在履行合同的过程中，为建成五星级酒店，对租赁物进行了人、财、物的大量投入，根据公平原则，反诉被告万州区移民局应当给予反诉原告泰博公司一定补偿。依据双方共同委托重庆顺顺达会计师事务所有限责任公司作出《财务咨询报告书》的财务咨询结果，对于泰博公司的投入，基本能说明的金额为8461617.25元，万州区移民局予以认可，应当全额补偿给泰博公司。有疑问待说明的金额为7853489.46元，本院根据公平原则以及泰博公司在租赁合同关系解除后，新成立的重庆万州国际大酒店有限公司内部职工劳动关系的处理涉及经济补偿等问题、双方当事人的履约情形、解除租赁合同的原由，结合本案的客观实际，酌情决定由万州区移民局补偿泰博公司385万元，上述共计12311617.25元。考虑到双方当事人解除合同后租赁物返还移交以及尚有许多遗留问题的处理，万州区移民局补偿款可分期支付给泰博公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）重庆市万州区移民局与被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司于2010年9月30日、2012年5月10日分别签订的三峡库区移民培训中心（万州国际大酒店）《租赁合同书》以及《租赁补充协议》。
二、原告（反诉被告）重庆市万州区移民局在本判决生效后五日内补偿被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司400万元。
三、（反诉原告）泰博制钢股份有限公司在本判决生效后一个月内返还原告（反诉被告）重庆市万州区移民局租赁房屋、场地、设备、实施等（包括泰博公司租赁期间新投入部分），并办理移交手续。
四、租赁物移交手续办理完毕后五日内，由原告（反诉被告）重庆市万州区移民局五日内补偿被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司600万元。
五、剩余补偿款2311617.25元，由原告（反诉被告）重庆市万州区移民局在本判决生效后三个月内支付给被告（反诉原告）泰博制钢股份有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费59845元，共计68645元，由万州区移民局、泰博公司各负担34322.5元（万州区移民局已交8800元，尚欠25522.50元迳付泰博公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内直接向该院预交上诉案件受理费，逾期不交纳上诉案件受理费或未提交缓交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄用颜
二〇一六年六月六日
书记员 杨程程