温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1359号
原告：温州时代集团大地房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道时代广场8楼。
法定代表人：季爱萍，董事长。
委托代理人：杨介寿、叶连友，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：方茫茫。
委托代理人：叶宏德，浙江人民联合律师事务所律师。
原告温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代大地房开公司）与被告方茫茫商品房销售合同纠纷一案于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙晓琳适用简易程序于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告时代大地房开公司的委托代理人杨介寿、叶连友，被告方茫茫的委托代理人叶宏德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代大地房开公司诉称：2013年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市鹿城区的悦江锦园第××幢××室商品房一套，双方约定该套商品房单价为每平方米59760元，总金额为7962423元，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：见附件八“。该《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第一条约定”买受人按下列第2种方法按期付款：……2、其他方式：银行按揭贷款……买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款的30%，计2392423元整；剩余房款计5570000元整。买受人支付达到银行放贷条件的首付款，具体金额在银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。”该合同附件八《补充协议内容》第二条约定“1、买受人支付房款，若采用按揭贷款的：由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。”第三条约定“1、根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在规定时间内配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。2．根据合同约定因买受人违约而解除合同的，买受人除向出卖人支付相应违约金外，还应承担出卖人由此产生的一切损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）”。合同签订后，被告已支付购房款2392423元，剩余房款5570000元未按约定支付。原告曾多次以各种形式通知被告办理住房按揭贷款申请手续，但被告未前往办理且至今未向原告交齐剩余购房款。综上，请求法院判令：1.解除原、被告于2013年7月4日订立的《商品房买卖合同》（包括附件）；2.被告向原告支付违约金人民币1592484元（总房款的20%），该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告方茫茫辩称：1.原、被告就商品房买卖协议已经达成新的协议，在收到解除通知之日，我方已与原告的工作人员达成初步方案，被告前期缴纳的购房款转为其他房幢号的购房款，虽未正式签订书面协议书，但均认可该调解方案并具有可行性，请求法院调解解决本案；2.若双方无法达成换房方案的一致意见，被告同意解除双方的《商品房买卖合同》及附件，但原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。合同无法履行的主要责任并非完全在被告方，原告在履行合同过程中例如绿化、环境、层高、未办理备案登记等方面均存在瑕疵，导致被告无法接受涉案房屋，故原告应承担其违约责任。原告主张的违约金高于其实际损失，应予以调整。经向中介了解房屋市场价格，且原告与其他业主也曾签订过补充协议（下降10%），涉案房屋市场价值为720万元左右，而涉案房屋合同价格为800万元左右，故原告实际损失没有达到其主张的违约金。
经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区的悦江锦园（推广名：时代滨江）第××幢××室商品房系原告时代大地房开公司开发建设。2013年7月4日，方茫茫（作为买受人）与时代大地房开公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买悦江锦园第××幢××室商品房一套（建筑面积：133.24平方米），每平方米单价为59760元，总金额为7962423元。该合同附件八补充协议第一条约定，买受人采用第2种方式即银行按揭贷款方式付款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款计2392423元，剩余房款计5570000元，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。第三条约定，根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。第十条约定，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。出卖人以挂号信或快递形式按照上述联系方式寄发给买受人的，信函寄出后7日内视为到达买受人。合同签订后，被告依约支付购房款2392423元，该合同业经温州市房屋登记中心备案。2013年11月19日，原告完成了悦江锦园第4幢的主体结顶，达到了银行的放贷条件。原告依照合同联系地址分别于2014年8月20日、2015年6月10日向被告发出《关于办理悦江锦园银行按揭贷款的通知》，通知被告在一定期限内办理住房按揭贷款申请手续。被告至今未办理按揭贷款手续。6月29日，原告向被告发出《关于解除《商品房买卖合同》的通知》，要求解除合同并承担总房款20%违约金。现双方就合同解除产生纠纷，并诉至本院。
另查明：方茫茫诉时代大地房开公司商品房预售合同纠纷，方茫茫以时代大地房开公司涉嫌虚假宣传为由请求撤销双方的《商品房买卖合同》，经（2014）温鹿民初字第3145号民事判决，驳回方茫茫的全部诉讼请求。该案已于2015年2月18日生效。
以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、现金解款单（回单）、POS单、《关于办理悦江锦园按揭贷款手续的通知》及邮寄材料、《关于解除商品房买卖合同的通知》、《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》、交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议、结顶证明、（2014）温鹿民初字第3145号《民事判决书》、生效证明书以及当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。现涉案房屋已结顶并具备贷款条件，经原告多次书面通知，被告拒不履行贷款手续，亦未缴纳剩余房款，已构成违约，故原告要求解除合同并收取违约金，于法有据。关于违约金金额，合同约定按总房款的20%计算违约金，考虑到现行房地产市场价格整体下行的趋势，该违约金条款的约定仍属公允，故原告要求被告支付违约金1592484元（2392423元×20%），本院依法予以支持。由于被告已实际支付2392423元购房款，故上述违约金金额可在已付购房款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州时代集团大地房地产开发有限公司与被告方茫茫于2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》（包括附件）；
二、被告方茫茫支付原告温州时代集团大地房地产开发有限公司违约金1592484元，该款在被告方茫茫已付的2392423元购房款中予以扣除；
三、原告温州时代集团大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告方茫茫799939元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19132元，减半收取9566元，由被告方茫茫负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 孙晓琳
二〇一五年十月二十三日
代书记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。