陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商中民二终字第00035号
上诉人（原审原告）柞水县佰城房地产开发有限责任公司，住所地：柞水县乾佑镇农机路。组织机构代码：66413380-X。
法定代表人王能发，系公司总经理。
委托代理人惠凯，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人王树民，山阳县城区法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）吴小华，男，生于1960年2月1日，汉族，柞水县人，农民。
上诉人（原审被告）张承芳，女，生于1964年3月12日，汉族，柞水县人，农民。系上诉人吴小华之妻。
上诉人吴小华、张承芳共同委托代理人徐家红，柞水县乾佑法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）石淑芳，女，生于1943年5月29日，汉族，柞水县人，居民。系上诉人吴小华母亲。
上诉人柞水县佰城房地产开发有限责任公司（以下简称：佰城公司），上诉人吴小华、张承芳、石淑芳因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省柞水县人民法院（2013）柞民二初字第00079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人柞水县佰城房地产开发有限责任公司法定代表人王能发、委托代理人惠凯、王树民与上诉人吴小华、张承芳的委托代理人徐家红、上诉人石淑芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2008年1月，原告佰城公司欲在柞水县西新街市场巷自来水公司旧住宅楼原址开发建设商住楼，需对被告吴小华、张承芳、石淑芳的房屋进行拆除。2008年1月9日，原告佰城公司法定代表人王能发与被告吴小华、张承芳、石淑芳达成《兑换协议书》，协议书约定：“为解决原房地产开发公司半拉子住宅楼工程续建和自来水公司旧住宅楼拆建问题，统一规划二者的合理布局，就新旧住宅楼面积兑换事项，经甲（原告佰城公司）、乙（被告吴小华、张承芳、石淑芳）双方协商达成如下协议。一、兑换形式：现有旧房一楼一套兑换五楼住房一套，大套壹套，面积100平方米。如面积不够按平方米补偿差价。二、甲方另外补偿给乙方1楼门面房两间，面积60平方米。位置是原旧房位置不变，自北至南5-6号两间。如面积不够按平方米补偿差价。乙方不承担任何费用。……八、甲方按设计图纸施工保证质量。房屋交工后甲方应出具相关的产权证明资料协助乙方办理住房和门面房房产证，费用乙方自行承担。九、此协议自签订之日生效不得违约，否则应支付对方10万元违约金。”协议签订后，被告吴小华、张承芳、石淑芳的房屋被拆除。2010年7月19日，原告佰城公司法定代表人王能发在该商住楼二至七层平面设计图纸中将其中一套房屋设计图用红线圈定，并在图纸上注明：“1、一楼楼道归吴晓华所有，但是在整栋房出售完后，方可使用。2、经双方协商，五楼归吴晓华所有，以红笔为准。”；在一层平面设计图纸中将自北至南4-5号两间房屋设计图用红线圈定，并在图纸上注明：“以红线为准，2间门面房归吴晓华所有。不找差价。”图纸原、被告双方各持一份。该商住楼完工后，因对兑换给三被告的房屋是否还应支付差价双方发生争执，原告未向三被告交付房屋，2013年初，三被告将该商住楼五楼房屋一套及一层西新街自北至南4-5号两间门面房占有使用。
另查明，双方所诉商住楼一层西新街自北至南4-5号两间门面房的实际面积为82.69平方米、五楼一套住房的实际面积为132.98平方米。该商住楼五楼房屋市场出售价为3200元每平方米。
原审认为，本案的争议焦点为：被告吴小华、张承芳、石淑芳兑换所得房屋面积是否超出双方约定的面积；三被告是否应当向原告佰城公司支付相应价款。原告佰城公司与被告吴小华、张承芳、石淑芳因开发建设商住楼签订了《兑换协议书》，在履行过程中，原告佰城公司法定代表人在设计图纸上注明“五楼归吴晓华所有，以红笔为准”、“以红线为准，两间门面房归吴晓华所有，不找差价”，并将五楼一套房屋及一层自北至南4-5号两间门面房房屋设计图用红线圈定，此注明的内容是对原《兑换协议书》内容的补充、变更，双方均应履行。根据《兑换协议书》及《平面设计图纸》注明的内容，兑换给三被告五楼的房屋位置应是图纸圈定的位置，三被告现已占有使用，无需再交付，但房屋实际面积为132.98平方米，超过双方约定面积32.98平方米，对房屋超出的面积，双方未约定，按照协议内容“如面积不够按平方米补偿差价”的公平对等原则，三被告应按现商住楼五楼房屋市场出售价每平方米3200元向原告支付价款。根据《兑换协议书》及《平面设计图纸》注明的内容，兑换给三被告一层的两间门面房位置由原约定的自北至南5-6号变更为自北至南4-5号，现三被告已将该两间门面房占有使用，无需再交付，从设计图纸以及原告法定代表人在图纸上注明的“以红线为准，两间门面房归吴晓华所有，不找差价”内容判断，原告法定代表人明知这两间门面房实际面积会超过原约定的60平方米，仍注明“不找差价”，实质是对原《兑换协议书》约定面积的变更，此兑换的两间门面房面积以实际面积为准。在合同发生变更以后，当事人应当按照变更后的合同内容作出履行，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约，原告现要求三被告支付门面房部分价款，属毁约行为，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴小华、张承芳、石淑芳于本判决生效之日起30日内向原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司支付五楼32.98平方米房屋价款105536元；
二、驳回原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司要求被告吴小华、张承芳、石淑芳支付门面房部分价款的诉讼请求。
案件受理费10450元，由原告佰城公司负担8750元，被告吴小华、张承芳、石淑芳负担1700元。
上诉人佰城公司上诉称，原审判决第一项判决内容，认定事实清楚，适用法律正确。原审判决第二项判决内容，认定事实错误。2008年1月9日双方当事人签订的《兑换协议书》第二条明确约定了一楼门面房的位置及面积，而2010年7月19日的图纸是上诉人与被上诉人对一楼门面房位置的调整，即将一楼门面房的位置自北至南5-6号变更为自北至南4-5号，该图纸是对《兑换协议书》约定的门面房位置的变更。图纸上标注的“以红线为准二间门面房归吴小华所有，不找差价”是在《兑换协议书》第二条约定的60平方米的面积内不找差价。上诉人只拆除了被上诉人49.66平方米的房屋，已给予被上诉人吴小华、张承芳、石淑芳高额补偿，一审法院认定上诉人再给予被上诉人22.69平方米的门面房，显失公平。现涉案的自北至南5-6号二间门面房，双方当事人存在争议，在未经生效法律文书确认的情形下，任何一方均不得占用，但一审法院认定三被上诉人已将该二间门面房占有使用，无需再交付，明显错误。综上，请求撤销原审判决第二项内容，改判三被上诉人连带向上诉人支付超出《兑换协议书》约定面积的差额363040元。
被上诉人吴小华、张承芳、石淑芳答辩称，一、兑换协议的变更是双方当事人真实的意思表示，变更后的协议对双方具有法律约束力，双方应遵照执行。2008年1月9日上诉人与答辩人签订兑换协议，2010年1月19日上诉人与答辩人对兑换协议约定的房屋面积、位置进行了变更。图纸上红线界定的面积就是现在房屋的实际面积，上诉人约定红线界定的面积不找差价，答辩人就不应支付上诉人差价。上诉人要求答辩人支付面积差价，是上诉人对变更协议的悔约，应予驳回。二、涉案房屋已交付，答辩人占有使用于法于约有据，应受法律保护。一审庭审中上诉人认可房屋已交付使用，只要求答辩人支付面积差价，现上诉人又上诉称，涉案两间门面房存在争议未交付。但返还原物与本案是两个不同的法律关系，不应提起本案的诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判决的第二项内容。
上诉人吴小华、张承芳、石淑芳上诉称，上诉人依据“兑换协议及图纸补充约定”占有约定的房屋，上诉人占有房屋的面积没有超出“图纸补充约定”的面积，虽然五楼图纸未明确不找差价，但被上诉人佰城公司将五楼的一套住房给上诉人时，面积已确定，被上诉人明知该面积已超出原约定的100平方米的面积，而未要求对超出的面积支付差价，就是不支付差价。请求驳回被上诉人佰城公司的诉讼请求。
被上诉人佰城公司答辩称，上诉人吴小华、张承芳、石淑芳应按市场价格对一楼门面房及五楼房屋超出的面积补差价。
二审案件审理中，上诉人佰城公司提供了两份证据：程彦申证明、李奎秀证明，证明双方当事人协议时上诉人吴小华、张承芳、石淑芳承诺对超出的面积补差价。经当庭质证，上诉人吴小华、张承芳、石淑芳认为该两份证据不真实，双方协议时没有其他人在场。该两份证据无其他证据相印证，不予采信。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。上述事实有一审已认定的平面设计图纸、房产测绘报告书、佰城公司提供的兑换协议书等证据予以证实，以上证据经庭审质证并经本院审查，合法有效，予以采信。
本院认为，双方当事人于2008年1月9日签订的《兑换协议书》，是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。2010年7月19日，上诉人佰城公司的法定代表人王能发在一层平面图上以红线圈定了一楼2间门面房归吴小华所有，写明不找差价，并在二-
七层平面图上以红线圈定了五楼一套房屋归吴小华所有。平面图上的该约定，是双方对《兑换协议书》约定内容的补充和变更，双方应严格依约定履行。兑换给上诉人吴小华、张承芳、石淑芳一楼门面房位置及五楼房屋的位置在平面图上已标注，双方当事人均无异议，双方当事人现仅对合同中补偿差价的约定有争议。根据法律规定，当事人对合同约定条款的理解发生争议，应适用合同解释方法对合同进行解释。合同解释的方法有文义解释、体系解释、目的解释、按交易习惯及法理解释、诚实信用解释等方法，应按上述合同解释方法的先后顺序依次单独或综合运用对合同进行解释。2010年7月19日双方约定，2间门面房归吴小华所有，不找差价。从文义解释法分析，可以理解为当事人双方不找差价，但从体系解释法分析，实际是吴小华、张承芳、石淑芳不找差价。因为2008年1月9日双方约定一楼门面房两间，面积60平方米，面积不够按平方米补偿差价，是约束上诉人佰城公司的约定，上诉人佰城公司交付的面积不够60平方米时须补偿差价。2010年7月19日上诉人佰城公司在房屋平面图上标注两间门面房时明知面积已超出60平方米，而约定不找差价，显然是吴小华、张承芳、石淑芳不补差价。因此上诉人吴小华、张承芳、石淑芳对一楼两间门面房不应补偿差价，上诉人佰城公司要求对一楼两间门面房多出的面积补偿差价，不能成立。2010年7月19日，上诉人佰城公司与上诉人吴小华、张承芳、石淑芳约定五楼一套房屋归吴小华所有，未约定是否补偿差价。从体系解释法分析，2010年7月19日同一天，对一楼两间门面房明确约定不补差价，则无须补差价，而对五楼一套房屋未约定不补差价，即表明应补偿差价。2008年1月9日，双方约定兑换给上诉人吴小华、张承芳、石淑芳五楼一套100平方米的住房，上诉人佰城公司现给付上诉人吴小华、张承芳、石淑芳五楼一套住房面积是132.98平方米，上诉人吴小华、张承芳、石淑芳应对超出的32.98平方米的面积补偿差价，上诉人吴小华、张承芳、石淑芳称不应对该32.98平方米的面积补偿差价，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人佰城公司预交6745元，由上诉人佰城公司承担；上诉人吴小华、张承芳、石淑芳预交2410元，由上诉人吴小华、张承芳、石淑芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一四年八月五日
书 记 员 王 博