湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初2785号原告刘志忠，男，1958年10月6日出生，瑶族，退休工人，住湖南省江永县。诉讼代表人：薛志卫、肖顺清、陈江云、伍国华、张诰梅（特别授权）。被告永州市云天房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区**号。法定代表人邓茗风，系该公司董事长。被告：黄明武，男，1970年4月22日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。被告：唐海波，男，1972年5月12日出生，汉族，公务员，住湖南省永州市公安局**。被告：彭莉，女，1965年11月13日出生，汉族，职工，住湖南省永州市零陵区**号。委托诉讼代理人易达、甘剑，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。被告：李璐，女，1977年12月25日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。被告：邓茗风，男，1972年4月4日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。原告刘志忠与被告永州市云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）、黄明武、唐海波、彭莉、李璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案后，于2015年7月4日作出（2014）零民初字第1634号民事判决，被告唐海波、彭莉不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2016年6月9日作出（2016）湘11民终字390号民事裁定，撤销本院（2014）零民初字第1634号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2016年12月7日重新立案后，根据原告的申请，依法追加邓茗风为被告，并适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人薛志卫、肖顺清、陈江云、张诰梅、伍国华，被告唐海波、被告彭莉的委托诉讼代理人易达、甘剑到庭参加了诉讼，被告云天公司、黄明武、李璐、邓茗风经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2010年12月13日签订的《云天·芙蓉广场商品房买卖合同》（合同编号为YT-0245）有效；二、判令被告在一个月内为原告办理房产证和土地使用权证，并按约定支付每年的租金62207元及给付违约金5183.92元。事实及理由：2006年9月27日，被告唐海波、彭莉为逃避法律和党纪束缚，雇请亲戚、亲信成立被告云天公司，并委托黄明武为公司法定代表人，颜志刚协调各种关系。2006年12月5日，被告唐海波、彭莉平均出资348万元委托被告黄明武通过政府拍卖形式购买位于永州市零陵区萍阳北路（零陵卷烟厂新大门右侧）面积为4427平方米的土地，用于开发河西新农贸市场（云天·芙蓉广场）。被告黄明武、唐海波、彭莉从2010年5月开始销售云天·芙蓉广场地上一、二层商铺。原告在确认被告各种手续齐全后，于2010年12月13日与被告云天公司签订《云天·芙蓉广场商品房买卖合同》，合同编号为YT-0245，A栋1层，商铺号为A1-2004、A1-2004A、A—2005、A1-2006、A1-2006A，合计建筑面积为28.48M2，总价款为518390元。2013年6月5日，被告唐海波、黄明武未经原告同意，偷偷将原告购买的商铺卖给被告邓茗风、李璐，而被告邓茗风、李璐却以种种理由拒绝履行合同。按原、被告签订的合同约定，被告应在合同签订90日内向永州市零陵区房产局办理合同备案，并在300个工作日内为原告办理房产证，但被告至今未履行上述义务。被告应在合同签订后的每年11月13日支付下一年度租金62207元，被告至今未付2013年11月13日之后的租金。现被告同流合污，恶意转移资产，逃避债务，其险恶用心就是让原告所购房产落空，故特诉至法院。被告彭莉辩称：原告诉请的事实不清楚，缺乏法律依据，她不是本案的主体，不应承担民事责任，请求依法驳回对她的诉讼请求，主要理由：1、2006年9月云天公司成立时的股东是黄明武与颜志刚；2、2011年6月云天公司的新股东是黄明武、章卡宁、胡樱；3、2007年颜志刚作为股东在经济上出现困难要求他进行融资，他只是融资并不是公司的股东，也没有享受公司的权利；4、2011年12月颜志刚将自己的股权转让给唐海波及黄明武，并且书写了转让协议，而他在2011年5月23日就将自己的投资进行了结算，2013年6月5日黄明武、唐海波将在云天公司的股权转让给邓茗风及李璐，在此期间她已经将自己融资的资金进行了结算，因此与她没有任何关系。原告是与云天公司、唐海波、黄明武签订的房屋买卖合同，并没有与她签订，合同上也没有她的签字，他们之间是2014年2月12日之前签订合同发生的关系，并且收取了租金，所以所有原告是与唐海波、黄明武、云天公司发生的关系，云天公司现并没有破产，是实际存在的，所以原告方要求她承担法律责任，没有充分的证据予以证明，故请求依法院驳回原告对她的起诉。被告云天公司、黄明武、唐海波、李璐、邓茗风未作书面或口头答辩。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据:1、原告与被告云天公司签订的房屋买卖合同，欲证实合同第1-10条是房屋买卖合同，第11条是房屋买成之后的租赁合同；2、购房款收据，欲证实原告已向被告云天公司支付了购房款；3、被告云天公司通过零陵农行支付给业主的租金的转账单，欲证实被告云天公司已实际支付给各业主租金，买卖关系已正常成立并履行；4、委托协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉，原告实际上是向被告唐海波、彭莉购买的商品房；5股权转让协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉；6、承诺书，欲证实被告云天公司的实际控股人之一是被告彭莉，因此原告实际上是向被告彭莉购买的商品房；7、股权转让协议书，欲证实被告云天公司的法定代表人及股东变更为被告邓茗风、李璐，因此他们要为原告所受损失及办证承担责任，同时也证明原告的债权债务关系变更没有经过原告等债权人的同意；8、补充协议，欲证实的内容同证据7；9、湖南省永州市中级人民法院（2014）永中法民一初字第24号民事判决书，欲证实判决主文第三项“被告黄明武、陈青林对上述借款本息承担连带清偿责任”，被告云天公司的实际控股人被告唐海波、彭莉要承担连带清偿责任；同时也说明2012年10月11日永州市食天下文化有限公司（以下简称食天下公司）向潇湘银行借款，2013年6月5日被告云天公司的法定代表人虽然变更了，但原股东仍然要承担责任，即被告唐海波、彭莉作为被告云天公司的实际控股人，仍然要为公司存在的矛盾负责；10、（2014）永中法民三初字第41号民事判决书，欲证实判决书主文第三项“被告邓茗风、李璐、黄明武对上述第一项被告永州市食天下饮食文化城有限公司990万元借款本息在担保的最高余额内承担连带清偿责任”，被告云天公司的实际控股人被告唐海波、彭莉要承担连带清偿责任。同时也说明2013年6月27日、9月18日食天下公司向零陵农行借款，2013年6月5日被告云天公司的法定代表人虽然变更了，但原股东仍然要承担责任，即被告唐海波、彭莉作为被告云天公司的前实际控股人，仍然要为公司存在的矛盾负责；11、（2016）湘11民初78号民事判决书，欲证实被告云天公司拿着原告的房产向农行进行贷款，该抵押是无效的，已被中院判决撤销；12、公安机关对黄明武的讯问笔录；13、公安机关对唐海波的讯问笔录；14、公安机关对彭莉的讯问笔录；15、公安机关对蒋修永的讯问笔录；16、公安机关对邓茗风的讯问笔录；17、公安机关对颜志刚的讯问笔录；上述12-17项证据共欲证实被告唐海波、彭莉是被告云天公司的原实际控股人；18、交易明细，欲证实被告唐海波在云天公司控股期间，给付原告的返租款项。对上述证据，被告彭莉质证认为：证据1的合同是原告与云天公司签订的，与彭莉没有任何关系，彭莉没有收钱（合同不全面，后面一张签字的没有复印）；证据2也是云天公司收的款，不是彭莉收的款，彭莉不是云天公司的股东；证据3与彭莉没有任何关系；证据4是无效的协议书；对证据5、6的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，彭莉、唐海波在云天公司不是股东，彭莉在颜志刚的名下融资了部分资金，后面已经退出来了，退出来后，彭莉只是云天公司聘请的人员，所以不享受云天公司任何的权利；对证据7、8的真实性没有异议；证据9在判决书上写得很清楚，彭莉不是本案的当事人，判决的结果也与彭莉没有任何关系，判决没有要求彭莉承担任何责任；证据10起诉的过程中彭莉从2011年5月23日后已经与云天公司没有任何关系，判决的结果没有要求彭莉承担任何责任；证据11没有将彭莉追加为当事人，与彭莉没有关系；对证据12-17讯问笔录的合法性没有异议，但对真实性、关联性不予认可，因为唐海波、邓茗风等都是本案的被告，每个人都在推脱自己的责任，强加在彭莉身上；证据18与本案无关，明细表上的金额与彭莉没有任何关系，没有彭莉的签字，也没有任何证据体现该笔钱流入到彭莉的账户名下。为支持其抗辩主张，被告彭莉向本院提交了下列证据：1、《永州市云天房地产开发有限公司章程》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，云天公司成立时只有黄明武、颜志刚两位股东；2、《永州市云天房地产开发有限公司的决议》，欲证实：（1）2007年股东会决议云天公司股东黄明武增资105万元，颜志刚增资95万元，彭莉并没有入股成为股东；（2）2011年股东会决议颜志刚于2011年6月12日将股权转让给新股东胡樱、章卡宁；（3）2011年股东会决议原云天公司股东颜志刚经法定程序退出云天公司；3、《永州市云天房地产开发有限公司股权转让协议》，欲证实从2011年6月12日起，颜志刚不再是云天公司的股东；4、《企业注册登记资料》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，与本案无关。对上述证据，原告质证认为：对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，这是以合法手段掩盖非法目的，唐海波、彭莉是暗股，是实际操控人，而颜志刚、黄明武在云天公司是没有任何股权的，关于变更看起来很合法，原告认为是一个骗子变更给另一个骗子，是拿原告的东西进行转让。被告彭莉反质证认为：工商行政管理局的企业工商注册登记资料是原始证据，上面有相关部门的盖章，是具有法律效力的，在云天公司的章程第四章中说明了股东情况及由谁来负责，股东决定、股份的转让等都来自于信息中心，也是具有法律效力的，颜志刚将自己的股份转让给别人，也有明确的约定，从2006年9月27日至2014年股东的变更与彭莉没有任何关系。被告云天公司、黄明武、唐海波、邓茗风、李璐未向本院提交证据。对原告及被告彭莉提交的上述证据，本院认证认为：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性，被告彭莉未表异议，予以采信；证据12、13、14、15、16、17系公安机关依法形成的证据，予以采信；证据18系原告方单方制作，没有对方及相关部门的签章予以证实，故不予采信。对被告彭莉提交的证据1、2、3、4的真实性，原告方未表异议，予以采信。根据原、被告的陈述和采信的证据，本院确认本案如下事实：2006年9月27日，被告唐海波、彭莉出资成立被告云天公司，被告黄明武及颜志刚虽是该公司仅有的两名名义上的股东但不出资，不享有公司任何股权及利润分红，不承担股东义务和法律责任，被告唐海波、彭莉两人各占公司50%的股份；同时委托被告黄明武为该公司法定代表人，颜志刚只负责协调各种关系；事实上，被告黄明武负责云天·芙蓉广场的施工和管理，月薪1900元，年终视业绩好坏给予一定奖励，颜志刚的报酬约定是：年终视其辛苦情况给予一定补助。2006年12月5日，被告唐海波、彭莉平均出资348万元委托被告黄明武通过政府拍卖形式受让位于永州市零陵区萍阳北路（零陵卷烟厂新大门右侧）面积为4427平方米的土地，用于开发河西新农贸市场（云天·芙蓉广场）。被告云天公司从2010年5月开始销售云天·芙蓉广场地上一、二层商铺。原告在确认被告云天公司各种手续齐全后，于2010年12月13日与该公司签订《云天·芙蓉广场商品房买卖合同》（合同编号为YT-0245），购买A栋1层，商铺号为A1-2004、A1-2004A、A—2005、A1-2006、A1-2006A，建筑面积为28.48M2，总价款为518390元的商品房，并于签订合同之日将购房款一次性给付云天公司。该合同第十一条还约定：买受人在购买本商品房前，本商品房已经由出卖人租赁给北京食天下集团统一经营食天下国际博展中心项目，租赁期自2011年1月1日至2020年12月31日止，每年租金为合同总价款的12%，逾期未支付租金应按日向买受人支付逾期应付租金万分之五的违约金。合同补充协议另约定：买受人暂不办理该商品房的所有权证，出卖人在接获买受人书面通知后再给予办理本商品房的所有权证。原告已收到2013年11月13日之前的租金，但此后租金至今未收到，没有有效证据证明食天下公司、被告云天公司于2014年8月25日之后还在租赁该商铺，该租赁合同在事实上已终止。2011年5月23日，因经营理念不同，被告唐海波、彭莉签订一份股权转让协议，约定彭莉将其在公司的50%的股份转让给被告唐海波，被告唐海波分三年共四次给付被告彭莉股权转让金300万元。2013年6月5日，被告黄明武及陈青林与被告邓茗风、李璐之间又签订一份股权转让协议，约定：邓茗风、李璐以1000万元的价格受让了黄明武、陈青林在云天公司100%的股权。湖南省高级人民法院（2014）湘高法民二终字第71号民事判决书认定该股份转让协议有效，邓茗风、李璐对云天公司第一层及第二层商铺销售返租情况已知晓，并自愿进行处理，黄明武和陈青林不再承担责任。2012年5月28日，被告唐海波以被告云天公司的名义用公司房屋产权证分别为020251**号、020251**号（第二层，共3806.74平方米）的两份房产证和两份国土证（001609号、001612号）作抵押，为食天下公司向零陵农行最高额贷款提供担保，担保债权最高额为1160万元，农业银行实际贷款990万元。2012年10月11日，被告唐海波又以该公司的名义用公司产权证分别为02016053号、02016054号、02018337号、02018016号的共四份房产证及相应四个国土证（共3604平方米）作抵押，为食天下向潇湘农村商业银行贷款1200万元提供担保。2013年8月7日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（产权证号713004429号,937.18平方米）作抵押，向邓秋艳借款500万元。2013年9月30日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（产权证号713005361号，1656平方米）作抵押，向熊艳平借款600万元。上述四笔共计3290万元借款至今未还。企业工商注册登记资料显示，该公司历次注册变更情况为：2007年12月19日，原来两股东黄明武、颜志刚未变但共增资200万元，公司注册资本由原来的800万元增加到1000万元，此后一直保持1000万元的注册资本；2011年6月13日，公司法定代表人变更为章卡宁，股东也变更为黄明武、章卡宁、胡樱三人；2011年8月16日，股东变更为章卡宁、胡樱两人；2011年12月9日，股东变更为黄明武、章卡宁两人；2012年8月21日，公司法定代表人变更为陈青林，股东也变更为陈青林和黄明武两人；2013年6月8日，公司法定代表人变更为邓茗风，股东也变更为邓茗风和李璐两人。另查明：原告与被告云天公司签订的合同约定被告云天公司应在合同生效之日起90日内向永州市零陵区房产局办理合同备案，并在合同备案后300个工作日内为原告办理房产证，但被告云天公司至今未履行上述义务；被告云天公司原用原告所购房作抵押为食天下公司向零陵农行贷款990万元提供担保，现已被湖南省永州市中级人民法院判决予以撤销抵押权。本院认为，原告与被告云天公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反相关法律的规定，未损害第三人的合法权益，原告已完全履行自己的付款义务，双方的合同应是已成立的有效合同，故对原告要求确认双方之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。被告云天公司应当按约定为原告办理房产证和土地使用权证，根据合同约定，办证所需的税费按当时标准应由原告承担，现因被告原因导致拖延办理，故增加的费用应由被告云天公司承担。双方虽约定原告自愿暂不办理合同备案和产权证，如需办理出卖人凭买受人的书面通知，但现迄今已六年余，且原告已于2014年起诉要求办证，视为原告已正式书面通知被告云天公司办证，故被告云天公司仍应履行为原告办证的义务。租赁合同包含在买卖合同内，亦为有效合同，且被告云天公司已实际履行给付租金的行为，故2013年1月13日至2014年8月25日期间的租金为48728.82元（62207元/年÷12月/年÷30天×282天），租金未付的违约金为6870.76元（48728.82元×282×5÷10000）。被告黄明武仅是被告云天公司名义上的法定代表人，并不能实际控制公司，公司股权转让给被告邓茗风、李璐之前的实际出资人为被告彭莉、唐海波，被告彭莉、唐海波将商铺出售给原告后，有义务按约定为原告到房产部门办理合同备案，并办理产权证，但被告彭莉将股权转让给被告唐海波之前未到房产部门办理合同备案，这一重大违约行为导致之后公司能将所售房产进行巨大金额的抵押贷款，从而直接导致不能办理原告的产权证。根据权利义务相一致的原则，被告彭莉在本案中应对被告云天公司不能按约给原告办理房产证的义务承担连带责任。被告唐海波在实际出资且为控股股东期间，将公司房产作抵押，向银行贷款2190万元，被告邓茗风、李璐作为公司现控股股东，在其持有公司股权期间，也将公司房产抵押向他人借款1100万元，该两笔借款至今未还，该行为直接导致不能办理原告的产权证。根据公司法司法解释的规定，有限责任公司控股股东对公司极不负责，怠于履行义务，导致公司财产流失、灭失的，公司控股股东应对公司债务承担连带责任。同时根据权利义务相一致的原则，被告唐海波应对被告云天公司不能按约给原告办理产权证的义务承担连带责任，被告邓茗风、李璐应对公司的义（债）务承担连带责任。被告黄明武仅是名义股东，对公司的违约行为无法控制，故不应对公司义（债）务承担连带责任。因被告唐海波、彭莉在被告云天公司控股期间，公司已按时支付原告租金，而拖欠原告租金主要发生在被告邓茗风、李璐控股期间，因此支付租金和违约金的义务应由被告云天公司承担，被告邓茗风、李璐应承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告刘志忠与被告永州市云天房地产开发有限公司于2010年12月13日签订的商品房买卖合同有效；二、限被告永州市云天房地产开发有限公司在三个月内为原告刘志忠办理房产证和土地使用权证，办证费用按合同约定当时的标准由原告承担，现增加的费用部分由被告永州市云天房地产开发有限公司承担；三、由被告永州市云天房地产开发有限公司支付原告刘志忠租金48728.82元和违约金6870.76元，此款限在本判决生效后十日内付清；四、由被告唐海波、彭莉对上述第二项义务承担连带责任；五、由被告邓茗风、李璐对上述第二、三项义（债）务承担连带责任；六、驳回原告刘志忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8984元，由被告永州市云天房地产开发有限公司、唐海波、彭莉、邓茗风、李璐承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李少阳审 判 员  黄明鸣人民陪审员  彭久红二〇一七年一月十七日书 记 员  张凌萍附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条【股东滥用权利的责任】公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。