浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第759号
上诉人（原审被告）钟阿妙。
委托代理人（特别授权）相垚，浙江剡城律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）许华娣。
被上诉人（原审原告）柯桥区钱清镇清风村民委员会。
法定代表人潘文龙。
委托代理人（特别授权）叶建伟。
上诉人钟阿妙因与被上诉人柯桥区钱清镇清风村民委员会（以下简称“清风村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯钱民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月26日公开开庭审理了本案，上诉人钟阿妙及其委托代理人相垚、许华娣、被上诉人清风村委会的委托代理人叶建伟到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年9月10日，原、被告订立租房合同一份，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村原腾蛟桥徐家溇楼屋一幢（实际为每层5间共计10间）出租给被告，租期自2003年9月10日起至2008年9月9日止，租金每年24，000元。合同成立后，被告居住使用讼争房屋，被告已向原告支付房屋使用费至2009年12月31日。原告交付被告使用时未对房屋进行装修，交付后，被告未经原告同意对房屋进行了装修。现原告表示不再续租给被告。另查明该租赁房屋无相关产权证明，也未经审批，但原、被告陈述一致该房屋系原告建造。经实地勘查，目前该房屋内装饰装修物有卷帘门、铝合金门窗、木楼梯、天花板、空调、壁挂电扇、热水器等。上述房屋二楼靠西三间、三楼靠西二间，被告已腾空，但上述房屋仍由被告占有。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告租赁给被告的房屋未经有关部门审批，因此应当认定此租房合同无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告参照《租房合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费、赔偿利息损失以及被告腾退房屋的诉讼请求，该院予以支持，但原告应当给予被告合理的腾退期限。被告在腾退房屋过程中，对于未形成附合的装饰装修物如空调等应当自行拆除，已形成附合的装饰装修物，能拆除的应当拆除，不能拆除的被告已放弃要求原告补偿的权利，该院予以准许，被告在拆除装修物过程中不能破坏房屋主体结构。对于被告提出因涉案房屋在2012年至2014年间因原告不法行为导致租赁房屋无法使用，要求减少或免交上述房屋的使用费，该院认为，虽原告代理人在庭审中否认上述事实，但在该院走访了解过程中，原告负责人亲口承认曾确有强制要求被告腾退房屋的行为，为此，该院依法传唤原告负责人到庭参加诉讼，但其拒不到庭，其应当承担由此引发的不利后果，同时，经该院实地勘查，该房屋二楼靠西三间、三楼靠西二间被告确已不再使用以及门口等地方亦存在破损的现状，故该院酌情减少2012年至2014年间的房屋占有使用费2万元，被告尚应支付9万元，至于2014年后至被告实际腾退之日的房屋占有使用费，因被告未采取补救措施，也未将腾空的房屋归还原告，故被告仍应按双方约定支付房屋占有使用费。对于被告提出原告曾有切断原告水源的行为，因未能提供相应的证据，该院不予采信。对于被告主张的因原告的侵权行为导致其人身、财产损失，因属于另一法律关系，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第十三条之规定，判决：一、被告钟阿妙应于判决生效之日起90日内将上述《租房合同》所涉的坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村腾蛟桥徐家溇一幢（两层各五间）房屋腾空并返还给原告柯桥区钱清镇清风村民委员会；二、被告钟阿妙应于判决生效之日起十日内支付给原告柯桥区钱清镇清风村民委员会房屋占有使用费9万元，并支付自2014年8月1日起至判决确定腾退房屋之日止按年24，000元计算的房屋占有使用费，同时被告需支付房屋占有使用费9万元自2014年8月14日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，500元，由原告柯桥区钱清镇清风村民委员会负担455元，被告钟阿妙负担2，045元，限在判决生效之日起七日内向该院交纳。
上诉人钟阿妙不服原审判决，提出上诉称：一、关于自2010年至今未付被上诉人房屋租金的问题，事实上，上诉人从租赁合同到期后都是缴租的，是被上诉人以房子要拆为由不收。2012年9月19日（农历）上诉人去村委会与当时新任书记商量续租和交租金事宜，该书记说房子要拆了，就不用再交房租了，今被上诉人又说至今未付房租与事实不符，被上诉人不遵守承诺，责任在被上诉人。二、关于租赁合同到期上诉人继续占有房屋的问题，上诉人在2007年已有在本村建造住房的审批手续，但被上诉人一直未给予落实和安置，作为村民无处居住，只能在该租房内暂作栖身之处作过渡。为何还需缴纳房租？三、关于被上诉人对上诉人的强行腾房问题，事实上，被上诉人不顾上诉人请求，无视村民应享有的正当权益，多次采用非法手段，如切断上诉人的生活用水，迫使上诉人无法使用房子，正常生活。2013年3月20日，被上诉人派一大群人拆房，强行抢走上诉人财物，至今尚未归还，造成上诉人大量经济损失，上诉人的母亲受到惊吓而患有疾病，作为被上诉人对上诉人造成的经济损失和精神、心理伤害不作赔偿，却仍要上诉人再交房屋没有道理。综上，上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷都是因被上诉人对上诉人的侵权行为引起的，请求撤销原判，查明案件事实，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人清风村委会辩称：一、上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同法律关系明确，按照合同约定，租赁该房屋系用于生产经营，一审法院审理查明，上诉人实际用途是用于开打卷店，但后来停止经营，目前用于居住，明显改变了住房合同的用途。故被上诉人有权要求上诉人支付相应的房屋占有使用费，对上诉人提出的被上诉人对上诉人有财产损害及人身伤害行为，被上诉人的意见与一审庭审意见一致。二、一审法院判决认定被上诉人负责人未到庭故未支持被上诉人11万元占有使用费的请求明显错误。但被上诉人考虑到上诉人原系本村村民，综合考量，未提起上诉，原则上同意一审法院判决，对于上诉人其他请求，与本案系不同法律关系，上诉人可以依法另案处理。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人钟阿妙在二审期间提交证据如下：照片和视频一份，证明被上诉人曾对上诉人进行强制腾退，并导致上诉人母亲受伤等事实。被上诉人质证认为，照片在一审中已提交，并不能作为新证据；对于视频，根据视频内容，并没有拆除上诉人租赁的房屋，也并不是被上诉人清风村委组织，也没有影响上诉人使用房屋的功能，与本案没有关联性，上诉人诉称的侵权、人身损害赔偿等没有事实与法律依据，即使有，也与本案属不同法律关系。本院认为上述证据能够证明被上诉人曾就涉案房屋强制要求上诉人进行腾退的事实。
被上诉人清风村委会在二审期间未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院围绕上诉人的上诉请求与理由经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被上诉人租赁给上诉人的房屋未经相关部门审批，故涉案房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，房屋占有使用人仍应按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，根据双方当事人的庭审陈述，上诉人钟阿妙至今仍占有使用该租赁房屋，故其应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，虽上诉人主张其曾在向被上诉人缴纳房屋租金时被告知无需缴纳，但其未能就该项事实举证证明，故本院对此不予采信。另，上诉人主张因被上诉人未妥善处理其建房审批手续导致其无处居住，与本案没有法律上的关联性，本院不予支持。据上诉人提交的证据可以证实，被上诉人于2013年确有对上诉人强制腾退房屋的行为，目前上诉人实际占有部分房屋亦为事实，原审法院据此酌情对2012年至2014年间的房屋占有使用费予以扣减2万元并无不当。上诉人主张因被上诉人侵权在前，故其无权主张2013年3月30日之后的房屋占有使用费，于法无据，本院不予采纳。对上诉人所述因被上诉人的强制腾退行为导致上诉人母亲受伤、存在财物损失等事实与本案无关联性，上诉人可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人钟阿妙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年九月一日
书 记 员 叶 婷