杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第01173号
原告：黎尚益。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。
法定代表人：张伟强。
委托代理人：郑昕。
原告黎尚益为与被告杭州田逸之星置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理，于2015年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告黎尚益到庭参加诉讼。被告杭州田逸之星置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黎尚益起诉称：2013年5月20日，原告与被告签订《抵押借款合同》，约定被告向原告借款680000元，借款期限为12个月，自2013年7月19日起至2014年7月18日止。借款利息为月利率1.5%，利息每月支付一次，担保方式以被告自有房产以商品房预售的形式作为借款担保，具体借款担保房产如下：田逸之星大厦X号楼XXX、XXX室。此外，双方针对上述《抵押借款合同》签订《补充合同》，在该《补充合同》第四条中约定：“如甲方逾期超过15天未支付乙方借款利息的，则视为甲方同意按借款金额（即借款本金）的总房价出售约定的商品房给乙方，且甲方须在二天内开具相应的商品房销售发票给乙方并协助乙方办理相应的房产登记过户手续。”同日，双方还分别签订了编号为2013预1227687、2013预1227688的二份《浙江省商品房买卖合同》，约定将田逸之星大厦X幢XXX室、XXX室销售给原告，并办理了网上合同备案登记手续。同日，原告以购房款的名义向被告支付了出借款680000元，被告收到借款后向原告出具了收款收据。事后，因房地产市场行情急转直下，被告表示无力偿还借款本金。为此，双方结合当时房价形式，经充分协商后按照以房抵债的模式达成协议，约定将借款抵购房款，由原告按照双方重新商定的价格（8000元／平方米）的标准购买上述二套房屋，并于2014年6月17日分别签订了编号为2013预1227687-1、2013预1227688-1的二份《协议书》。上述以房抵债协议中明确约定新的价格内容以及借款抵做购房款事项外，还专门在第五条中约定“甲方应根据本协议内容及时向登记机关申请网签变更登记事宜”，现因上述协议签订后，被告迟迟没有按照协议约定向登记机关申请网签变更登记，且未按照双方之前所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件五第二条之约定向房屋登记机构申请预告登记，考虑到商品房买卖合同（预售）备案价格等重要信息如不及时变更，势必导致将来原告办理产权登记时需要多缴纳相关税费从而损害原告权益，且被告配合办理备案变更登记和预告登记是其合同义务，被告至今没有配合办理有违诚信。现提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1.请求判决原、被告双方关于杭州市下城区田逸之星大厦X号楼XXX室、XXX室的商品房买卖合同关系成立并生效，双方签订的编号为2013预1227687-1、2013预1227688-1的二份《协议书》有效；2.被告配合将编号为2013预1227687、2013预1227688的二份《浙江省商品房买卖合同》备案登记价格等内容，分别依照编号为2013预1227687-1、2013预1227688-1的二份《协议书》之约定内容办理商品房买卖合同（预售）备案变更登记手续；3.被告就上述商品房买卖为原告申请预告登记；4.本案诉讼费用由被告承担�
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.抵押借款合同，证明双方存在借款以及担保事项的约定。
2.浙江省商品房屋买卖合同2份，证明抵押借款合同签订同时当事人双方签订2份商品房买卖合同，各份合同的附件五第二条约定了被告与原告一起办理预告登记的内容。
3.补充合同，证明当时双方约定如逾期超过15天未支付乙方借款利息的，则视为被告同意按借款本金的总房价出售约定的商品房给原告，且被告须在二天内开具相应的商品房销售发票给原告并协助原告办理相应的房产登记过户手续。
4.收款收据，证明原告以购房款名义向被告支付了借款680000元。
5.协议书2份，证明双方达成以房低债协议，新商定抵债房屋的单价金额为每平方米8000元，被告应及时办理网签变更登记事宜。
被告杭州田逸之星置业有限公司书面答辩称：1.原告现主张其与被告的商品房买卖关系有效，即表明双方之间的原借款关系已经消灭。双方在签订商品房买卖合同的同时也签订了所谓的《抵押借款合同》，但没有完成真实有效的抵押。即使借款成立，但没有实质的抵押存在，故借款合同自产生便存在瑕疵。2013年7月19日双方的《补充合同》设定了借款转化为购买款的情形，现转化条件早已成就，且原告也以实际行为主张其出借款已经作为购房款，故双方之间除《商品房买卖合同》之外的借款关系已经消灭，双方纠纷仅限于如何履行《商品房买卖合同》。2.原告与答辩人签署了两份《商品房买卖合同》，但其支付的款项仅大致相当于一份《商品房买卖合同》中应当支付的额度，故仅应支持其关于一份《商品房买卖合同》所主张的权利。原告于2013年7月19日向被告支付了680000元，�2013年预1227687号《商品房买卖合同》的房屋价款是685194元，2013预1227688号《商品房买卖合同》的房屋价款是688236元，故其支付的购房款只能对应于一份《商品房买卖合同》的权利。至于2014年6月18日双方又签订的《协议书》，既违背杭州市关于商品房价格须经备案销售的管理规定，是扰乱市场经济秩序的行为，又与双方的权利义务对等性严重不符合，显示公正。故该协议书应认定为无效。原告的实际权益应对等于一份《商品房买卖合同》。综上所述，请求法院对原告与被告所签订的2013年预1227687号《商品房买卖合同》判决确认有效并办理预告登记，对原告与被告所签订的2013年预1227688号《商品房买卖合同》判决确认无效而解除，并驳回原告的其余诉讼请求。
原告提交的五组证据，被告因缺席未进行质证，系放弃质证权利。本院认为原告的证据1-5均提交了证据原件，证据之间可以相互印证，与本案具有关联，故予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月19日，原告黎尚益与被告杭州田逸之星置业有限公司签订了一份《抵押借款合同》，合同约定被告向原告借款680000元，借期为12个月，自2013年7月19日起至2014年7月18日止，借款利率为月利率1.5%，利息每月支付一次。担保方式以被告自有房产以商品房销售形式作为借款担保。具体借款担保的房产为：田逸之星大厦X号楼XXX、XXX室。此外，双方针对上述《抵押借款合同》签订《补充合同》。同日，原、被告双方还分别签订了编号为2013预1227687、2013预1227688的二份《浙江省商品房买卖合同》，约定将田逸之星大厦X幢XXX室、XXX室销售给原告，并办理了网上合同备案登记手续。同日，原、被告双方还针对上述《抵押借款合同�以及《商品房买卖合同》签订了一份《补充合同》，在该补充合同第四条中约定：“如甲方逾期超过15天未支付乙方借款利息的，则视为甲方同意按借款金额（即借款本金）的总房价出售约定的商品房给乙方，且甲方须在二天内开具相应的商品房销售发票给乙方并协助乙方办理相应的房产登记过户手续。”同日，原告向被告转账680000元，被告向原告出具了相应金额的收款收据一份。因被告无法按时归还借款。2014年6月18日，原、被告双方经协商，决定对原商品房买卖合同的部分内容进行变更，以被告所欠借款本金抵作变更后的商品房买卖合同的部分购房价款，其余房款在房屋交付后向原告交付办理产权证书的资料之日按实结算并支付，并就继续履行变更后的商品房买卖合同事项签订二份编号为2013预1227687-1、2013预1227688-1的二份《协议书》，原《商品房买卖合同》中对应商品房的单价变更为每平方米8000元。上述二份协议书签订后，被告未能依照协议约定向登记机关申请网签变更登记，故原告诉讼来院。
本院认为，原告黎尚益与被告杭州田逸之星置业有限公司之间基于同一笔款项先后签订了《抵押借款合同》、《补充合同》以及二份《商品房买卖合同》。在合同履行过程中，因被告无法按期归还借款本息，双方经协商一致，另行签订了二份《协议书》，该二份《协议书》系对《商品房买卖合同》权利义务内容所作出的变更，均系当事人真实意思表示，变更协议内容具体明确，未违反法律和行政法规的禁止性规定，双方当事人应按变更后的合同全面履行各自义务，故对原告要求确认原、被告之间存在商品房买卖合同关系及二份《协议书》成立并生效的诉讼请求，本院予以支持。被告确认双方之间的商品房买卖合同关系，�又认为2014年6月18日签订的《协议书》无效。对此本院认为商品房价格是否备案并不影响合同的效力，被告称协议书权利义务不对等故而显失公平的理由也缺乏证据佐证，故对其抗辩本院不予采信。关于原告要求被告配合办理商品房买卖合同（预售）备案变更登记手续及预告登记的诉讼请求，本院认为，商品房买卖合同（预售）备案登记手续是国家房屋主管部门对房屋预售方采取的一项行政管理措施，预售方在《浙江省商品房买卖合同》已办理网上合同备案登记手续并未解除的情况下，客观上也无法办理二份《协议书》预售合同的备案登记手续，预售方应承担的是行政责任而非民事责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告杭州田逸之星置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系放弃诉讼权利之行为，责任应自负，不影响本案的审理�综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黎尚益与被告杭州田逸之星置业有限公司签订的关于杭州市下城区田逸之星大厦X号楼XXX室、XXX室商品房买卖合同关系成立并生效，原、被告双方所签订的编号为2013预1227687-1、2013预1227688-1的二份《协议书》有效；
二、驳回原告黎尚益的其他诉讼请求。
案件受理费80元（原告已预缴），由被告杭州田逸之星置业有限公司负担（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉�件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王土根
人民陪审员 郑 义
二〇一五年十二月二日
书 记 员 周伴伴