广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终第577号
上诉人（原审被告）：中山市长江兆业地产开发有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
法定代表人：梁志雄，该公司总经理。
委托代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：王朝华。
被上诉人（原审原告）：杨秀娴，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7660。
上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业公司）因与被上诉人杨秀娴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：杨秀娴（买受人）与长江兆业公司（出卖人）于2014年3月18日签订了中山市商品房买卖合同（合同编号1401013051），合同约定：杨秀娴向长江兆业公司买受位于中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢3009房，房屋建筑面积128.87平方米，套内建筑面积102.35平方米，购房总价90万元。合同第六条约定的付款方式为：长江兆业公司应当于2014年2月14日支付购房款45万元，于2014年3月15日支付45万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；3、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政府配套工程等因素所导致的延误。”合同第九条约定如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，并按已付房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意出卖人不再另行补偿或赔偿其损失（损失包括但不限于已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，杨秀娴依约向长江兆业公司支付了90万元购房款。长江兆业公司未在约定的期限内将符合交付条件的商品房交付杨秀娴使用，杨秀娴遂诉至原审法院，请求判令：1.长江兆业公司支付逾期交房违约金［暂计至2015年9月22日为64260元（900000×0.02%×357天）］；2.长江兆业公司承担本案诉讼费用；3.长江兆业公司从2015年9月23日起按日支付违约金直至符合合法交房条件之日止。诉讼中，杨秀娴撤回第三项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求的违约金计算至2015年9月22日，之后的违约金另行主张。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨秀娴、长江兆业公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后，杨秀娴按照约定支付了全部购房款，长江兆业公司也应按照约定的期限及交付条件将案涉商品房交付杨秀娴，但长江兆业公司未能在约定的期限内取得涉诉商品房的建设工程竣工验收备案登记证并交付杨秀娴使用，且长江兆业公司也没有证据证明，其无法按时交付商品房系因在签订合同之日的2014年3月18日至约定交付之日的2014年9月30日期间政府政策调整所导致，故长江兆业公司的抗辩没有事实及法律依据，原审法院不予采信，长江兆业公司已经构成违约，应承担违约责任。杨秀娴要求长江兆业公司支付违约金的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。双方在合同中约定逾期交房的按每日万分之二的标准计算违约金，该约定是当事人真实意思表示，符合法律规定，也不存在过分偏高的情形，长江兆业公司要求调低违约金没有事实依据，原审法院不予支持。杨秀娴在本案中要求长江兆业公司支付违约金从2014年10月1日起计算至2015年9月22日为64260元（90万元×0.02%×357天），原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：长江兆业公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向杨秀娴支付违约金64260元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407元，减半收取为703元（杨秀娴已预交），由长江兆业公司负担（长江兆业公司于原审判决生效之日起七日内迳付杨秀娴）。
宣判后，长江兆业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定长江兆业公司构成违约理据不充分，长江兆业公司不存在违约事实。涉案楼盘早于2012年底竣工，2013年至2014年通过相关验收手续，不管是房屋质量还是其他方面配套设施均满足住户使用、居住、生活需要。事实上，现在大部分与杨秀娴同批购房者已经在涉案楼盘入住并正常生活，足以证明楼盘质量和居住环境不存在问题。涉案楼盘属于烂尾楼改造工程，2008年长江兆业公司开发涉案楼盘前经过市政府审批可免建人防工程，但由于政府内部联动机制不完善，建设主管部门未能及时掌握这一情况，在办理综合验收备案手续时，要求增建人防工程，或将已销售的地下车库全部收回并不得再行销售。因2008年政府特批文件并非由长江兆业公司持有，长江兆业公司唯有暂停办理备案手续等待完成该项事物。此外，长江兆业公司2007年至2008年间办理规划报建手续时，交付标准没有光纤设施这一项，但涉案楼盘办理综合验收备案手续时却增加了该项内容，导致不得不对整个小区的通讯设备进行改造，大大延长了备案时间。因此，涉案楼盘未能办结综合验收备案手续的主要原因在于政府部门管理规定及交付标准的变动，这是长江兆业公司不能预见、不能掌控的事项，本案应适用商品房买卖合同第八条第二项第三点的约定，长江兆业公司不构成违约。二、原审法院对违约金认定法律适用不当，违约金过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，杨秀娴没有实际损失，原审法院判令长江兆业公司向杨秀娴支付64260元违约金明显过高。综上，请二审法院撤销原审判决，驳回杨秀娴的全部诉讼请求。
被上诉人杨秀娴答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，长江兆业公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，长江兆业公司提交《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明涉案商品房已于2015年12月30日取得竣工验收备案登记证。经质证，杨秀娴对该证据的真实性予以确认。
被上诉人杨秀娴在二审期间未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”长江兆业公司上诉认为未将涉案商品房交付杨秀娴使用的原因系因政府政策调整及交付标准变动所致，符合该条第二款第3点约定“非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政府配套工程等因素所导致的延误”，但长江兆业公司未能就其主张事实举证证明，故对其该点上诉意见，本院不予支持。
关于违约金是否过高的问题。本院认为，我国合同法关于违约金的规定具有补偿性、惩罚性双重功能。双方已在合同中明确约定违约金计算方法，且约定按已付房款每日万分之一的标准计算违约金并不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，双方应恪守约定履行。原审认定长江兆业公司支付从2014年10月1日起计算至2015年9月22日违约金64260元并无不妥，长江兆业公司上诉认为杨秀娴不存在实际损失，无需支付违约金的意见，理据不足，本院亦不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人长江兆业公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1407元，由上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 龙战江
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