终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第810号
原告：苏清，住广州市。
被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人：严健良。
委托代理人：王晔，该公司法律顾问。
第三人：广州市农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市番禺区。
负责人：张新忠。
委托代理人：沙辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告苏清诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商天河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏清、第三人农商天河支行的委托代理人沙辉到庭参加诉讼。被告金辉洋公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏清诉称：原、被告于2004年5月10日签订《房屋认购书》，并于2004年5月12日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市黄沙大道199号辉洋苑xxxx房，购房价款为393042元。按照合同约定的付款方式，原告于2004年5月12日前支付了首期购房款123042元及综合税费8057元，原告于2004年5月31日收楼并使用该房屋至今。合同签订后，原告曾多次要求被告为原告办理该房屋的预售登记手续，但被告一直借故拖延。由于原告所购房产仍登记在被告名下，导致该房产因被告债务纠纷而被广州市中级人民法院查封。房屋被查封后，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法执字第621号之十、（2004）穗中法执字第508、510-512之十执行裁定书，该裁定认定原、被告之间就本案讼争房屋存在商品房买卖合同关系，在原告付清全部购房款后对原告所购房产依法予以解封。现原告已将购房余款缴至广州市中级人民法院作为执行款，《商品房买卖合同》等资料也经广州市中级人民法院核对。另外，原告所购买的房屋被金辉洋公司抵押给第三人，故第三人同本案的处理结果有法律上的利害关系。2015年5月广州市中级人民法院已解除了广州市黄沙大道199号辉洋苑xxxx房的查封。原告是合法的真正的购房者，被告应为原告办理房屋的预售登记备案手续及产权过户登记手续。据此，请求判令：1、被告立即为原告办理广州市黄沙大道199号辉洋苑xxxx房的产权登记及过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。
被告金辉洋公司没有答辩。
第三人农商天河支行辩称：本案涉案房屋已经抵押给我方，被告将房屋抵押给我方之后又擅自将涉案房屋出售给原告，并未经得我方的同意，因此，该房屋买卖行为不具有法律效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2004年5月10日，原、被告签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由原告向被告认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿xxxx单位，建筑面积为75.36平方米，套内面积为64.06平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）。原告同意按银行按揭付款方法付款，即成交价为人民币393042元。2004年5月12日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的30%，即人民币118042元（已扣除定金）及综合税费人民币8057元（即成交价的0.75％）。
原、被告曾经签订《商品房买卖合同》，约定：原告向金辉洋公司购买辉洋苑（自编：辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金洋阁）广州市黄沙大道粤南街北侧、西侧辉洋苑xxxx房屋，建筑面积共75.36平方米，其中套内建筑面积64.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.3平方米。该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6136元，总金额393042元；付款方式是2004年5月12日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款30%，即123042元，余款办理银行按揭手续；金辉洋公司应当在2004年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；金辉洋公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由金辉洋公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金辉洋公司的责任，原告不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告退房，金辉洋公司在原告提出退房要求之日起30日内，将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2％赔偿原告损失，原告不退房，金辉洋公司按已付房价款的4％向原告支付违约金。
合同签订后，原告向金辉洋公司支付款项如下：2004年5月12日支付订金10000元、2004年5月12日支付购房款113042元及税费8057元。
原告于2004年5月31日入住了讼争房屋。
又查，原告购买的上述房产已由金辉洋公司在2002年2月20日抵押给广州市东圃农村信用合作社。后广州市东圃农村信用合作社并入广州市农村信用合作联社天河信用社，而广州市农村信用合作联社天河信用社现已改制为广州农村商业银行股份有限公司天河支行。
2009年12月24日，广州市中级人民法院因原告等人提出执行异议的申请，作出（2004）穗中法执字第508、510－512号之十，（2006）穗中法执字第621号之十执行裁定书，认定原、被告之间存在针对异议房产的商品房买卖合同关系，并裁定原告在裁定书送达之日起三十日内将未支付的购房款支付到中院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交中院核对后，中院对其所购房产予以解封。原告于2015年5月13日向广州中院交纳了购房余款270000元。现广州市中级人民法院已解除对案涉房屋的查封。
2014年12月22日，本院作出（2014）穗荔法民三初字第2256号民事判决书，判决：确认原告苏清与被告广州金辉洋房地产有限公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑xxxx房存在合法有效的商品房买卖合同关系。现该判决已经发生法律效力。
另查明，原告已经与农商天河支行达成调解协议约定：由原告向广州市中级人民法院申请，申请广州市中级人民法院将原告交至广州市中级人民法院代管的剩余购房款370000元划扣至农商天河支行账户，农商天河支行收到上述款项后向原告出具涉案房屋的《涂销抵押证明》并协助原告办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，原告向农商天河支行支付的上述购房余款全额用于偿还金辉洋公司拖欠农商天河支行借款的债务及相关费用。
本院认为：虽然现无证据显示金辉洋公司在签订《商品房买卖合同》时通知抵押权人农商天河支行并取得其同意以及将相关的情况告知原告，但原告已经按照其与金辉洋公司的约定支付了首期的购房款项并实际接收涉案房屋入住至今。此后因涉案房屋被查封，原告向广州市中级人民法院提出了执行异议，广州市中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，在原告支付了购房款余额后解除了对涉案房屋的查封。本院作出的已经发生法律效力的（2014）穗荔法民三初字第2256号民事判决书，判决确认原告苏清与被告广州金辉洋房地产有限公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1201房存在合法有效的商品房买卖合同关系。因此，原告是涉案房屋的合法购买人，在原告支付了相应对价的情况下，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，负有将涉案房屋交付原告并协助原告办理涉案房屋的房地产权属证明文件的义务，原告诉请要求金辉洋公司协助办理涉案房屋过户登记手续，合理合法，应予以支持。至于涉案房屋上设定的抵押权问题，现抵押权人农商天河支行与原告达成调解协议约定若原告申请广州市中级人民法院将广州市中级人民法院代管的由原告缴纳的剩余购房款270000元划扣至农商天河支行，则在其部分债权已实现的情况下同意涂销抵押，而原告亦同意按照此方式涂销抵押，金辉洋公司在案涉房屋办理涂销抵押登记手续后应按照合同约定为原告办理案涉房屋的过户登记手续。
被告金辉洋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
1、被告广州金辉洋房地产有限公司于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑xxxx房屋抵押登记涂销之日起十日内为原告苏清办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑xxxx房屋产权登记手续及过户至原告苏清名下的手续。
二、驳回原告苏清的其余诉讼请求。
本案受理费50元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一五年七月二十日
书记员 李惠琦
钟细妹