上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2073号
原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人魏国英，职务董事长。
委托代理人陆文君，上海市中炀律师事务所律师。
被告（反诉原告）李斌，男，住上海市。
委托代理人钱建荣，上海市大公律师事务所律师。
原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）李斌（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2014年9月11日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆文君、被告的委托代理人钱建荣到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院予以受理。之后，本院根据被告的申请，通过上海市高级人民法院依法委托上海华瑞建设�济咨询有限公司对上海市长宁区延安西路xx号xx室二层及一层部分商铺装修工程造价进行鉴定。2015年1月22日，本院收到上海华瑞建设经济咨询有限公司关于《延安西路xx号xx室二层及一层部分装修工程造价的鉴定报告》（以下简称：鉴定报告）。2015年2月13日，本案转为普通程序，组成合议庭审理。2015年3月3日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆文君、被告及其委托代理人钱建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称，2013年7月，被告租赁原告位于本市延安西路xx号xx室两层及一层部分面积的商铺（以下简称：涉讼商铺），双方签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）约定：租赁期为2013年9月14日至2018年12月31日，前两年租金为每月人民币20，000元。被告每两个月支付一次租金，先付后用，被告应于每期的15日前向原告支付�金；合同解除后，被告逾期归还房屋，应按每日1，000元的标准支付商铺占有使用费。租赁合同履行过程中，原告收到被告支付至2014年2月底的租金，被告于2014年3月起拒绝支付租金，被告同时关闭了涉讼商铺大门。2014年4月1日，原告发送催款告知函给被告，告知其应在一周内支付租金，否则双方签订的租赁合同解除，原告收回涉讼商铺。但被告并未予以理会，也未向原告交付商铺，涉讼商铺仍然由被告占有使用，原告现向法院提出诉请如下：一、请求确认原、被告就涉讼商铺签订的租赁合同于2014年4月8日解除。二、被告支付原告自2014年3月14日至同年4月8日的租金16，666元；三、被告按1，000元每日支付原告自2014年4月9日至商铺实际归还之日止的占有使用费；四、被告支付原告违约金60，000元。审理中，原告明确第二项诉请为：被告支付原告自2014年3月14日至同年4月8日�商铺租金，以日租金657.50元计，共计17，095元。
被告本诉辩称及反诉诉称，被告租赁涉讼商铺的目的是为了开设餐饮，被告在签订租赁合同时就向原告询问并得到承诺，涉讼商铺可以申请卫生许可证，故才愿意租赁。之后，被告办证时需要原告提供相应的材料予以协助，而原告一概予以搪塞，拒绝履行承诺。办证过程中，被告才得知原告将涉讼商铺出租给被告的同时，又将本市长宁区延安西路xx号xx室另一部分的商铺租给了案外人上海胜介咖啡吧（以下简称：案外人）。2013年11月14日，案外人办理了《餐饮服务许可证》。因此，同号的商铺不能再办理《餐饮服务许可证》，至此，被告无法在涉讼商铺内继续经营。租赁合同规定，涉讼商铺未符合合同约定，原告应承担违约责任，且被告有权解除合同。2013年11月14日后，被告租赁商铺的目的已无法实现，故请求法院确认2013年11月15日为解除合同之日，并要求原告承担装修费及其他损失。综上，被告请求法院驳回原告的本诉请求，同时提出反诉请求如下：一、请求确认原、被告就涉讼商铺签订的租赁合同于2013年11月15日解除；二、被告不支付2013年11月15日起至今的租金或商铺占有费；三、原告返还被告从2013年11月15日起至2014年2月份止已支付的租金及两个月保证金，共计100，000元；四、原告承担涉讼商铺的装修费，共计250，000元；五、原告向被告支付违约金60，000元。审理中，被告鉴于鉴定报告已经出具，明确第四条反诉诉请金额为205，695元。被告同时撤回第二条反诉请求。
原告反诉辩称，租赁合同的解除原因系被告拒绝支付租金，故被告应承担违约责任，被告同时不具有法定的解除权，原告不同意被告提出的第一、五项反诉请求及第三项中涉及租金的反诉请求；按照租赁合同的�定，保证金应先折抵被告拖欠的费用，若付清后还有剩余同意返还；被告租赁商铺时从未向原告提出要开设餐饮店，原告是在被告装修完毕后才得知。合同在履行中，被告未向原告提出过办理《餐饮服务许可证》，且该证经变通后是可以办理的，并非被告所述根本无法办理；涉讼商铺二楼原为日料店，被告在原装修的基础上进行了重新装修。因此，鉴定报告中的总造价应当将原装修部分扣除。综上，希望法院驳回被告提出的全部反诉请求。
经审理查明，原告系涉讼商铺的权利人。
2013年7月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份租赁合同及补充协议。租赁合同约定如下：甲方出租给乙方涉讼商铺，建筑面积约为120平方米；乙方向甲方承诺，涉讼房屋作为商业使用。甲方于2013年7月14日前向乙方交付涉讼房屋。租赁期为2013年9月14日至2018年12�31日。甲、乙双方约定，涉讼商铺每月租金20，000元。乙方每两个月支付一次租金，先付后用，乙方应于每期的15日前向甲方支付租金；签合同当日，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即40，000元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方在合同的租期届满后的当日内返还商铺，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1，000元整每天向甲方支付商铺占用使用费。乙方返还商铺应当符合正常使用后的状态；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的乙方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金……（六）乙方逾期未支付每期租超过15天的。双方《补充协议》约定如下：免租期为2013年7月14日至2013年9月13日；商铺遗留设备由�方使用……。
租赁合同及补充协议签订后，被告依约向原告支付了租金及保证金，原告向被告交付了涉讼商铺。之后，被告对涉讼商铺进行了装修。装修完成后，被告对外经营餐饮。
2014年1月16日，上海市食品药品监督管理局长宁分局向被告出具了一份《责令改正通知书》。
2014年4月1日，原告在涉讼商铺的大门上张贴了一张《告知函承租方》。函件主要内容为：给予被告一周时间支付拖欠的租金，被告如未履行付款义务，原告即解除合同，收回涉讼商铺。
审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉讼商铺的装修工程造价进行鉴定。鉴定结论为：原、被告就涉讼商铺装修无异议部分的造价为158，063元，有异议为47，632元。庭审中，原、被告均对鉴定报告无异议。
原告在第一次庭审中自认：其向被告交付的涉讼商铺为�胚状态，但商铺内的空调和桌椅系原告所有。原告在第二次庭审中变更为：涉讼商铺二楼原为日料店，被告利用了原装修。被告自认：涉讼商铺内原有简易装修，被告拆除后重新装修。被告还自认：2014年1月16日被相关部门处罚后，被告就不再继续经营。被告于2014年2月间撤离了涉讼商铺，由于其找不到原告，故双方未进行商铺交接。
另查明，原告同时起诉了案外人马明明（系涉讼商铺同号的另一缔约人），原告亦要求马明明支付租金，并承担违约责任。
上述事实，有原告提供的一份《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《上海市房地产产权证》、照片、《告知函承租方》，被告提供的《责令改正通知书》、《鉴定报告》等证据以及双方当事人的陈述，经庭审质证无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告签订�租赁合同依法成立，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告在租赁合同中只约定了涉讼商铺用于商业经营，但未对具体项目进行明确，故被告主张原告曾向其承诺涉讼商铺可经营餐饮，并承诺可以办理卫生许可证的事实，本院难以采信。被告同时提出原告因此违约的理由，本院亦不予采纳。综上，被告主张租赁合同于2013年11月15日解除以及原告承担违约金、返还租金的反诉请求，本院不予支持。被告未按约支付租金，其行为已构成违约，原告因此依据租赁合同的约定行使合同解除权，并要求被告支付违约金的本诉请求，本院依法予以支持。租赁合同虽于2014年4月8日解除，但被告还应支付拖欠的租金以及解除后的商铺使用费，原告因此主张的租金符合租赁合同的约定，本院予以支持。原告主张商铺使用费的依据与合同约定的条款原意不符，合同该条款是针对租赁合同租期届满后逾期返还涉讼商铺的违约赔偿责任，并非针对合同解除后的赔偿责任。因此，租赁合同解除后的损失赔偿不适用该合同条款。根据相关法律规定，租赁合同解除后商铺使用费的损失可参照租金标准，故本院支持商铺使用费参照租金标准计。鉴于原、被告在2015年3月3日对涉讼商铺钥匙进行了交接，故本院确认该日为被告交还原告商铺之日。
租赁合同约定：被告返还涉讼商铺应当符合正常使用后的状态。根据涉讼商铺交付的状态，被告返还的商铺符合合同的约定，本院予以确认。审理中，原告认为涉讼商铺内的部分装修系交房时存在，原告对此节事实未能提供相关证据予以证实，原告在庭审中的诉称前后也不一致，故本院对于原告提出的相关主张不予认可。被告对涉讼商铺进行了装修，原告已按装修现状收回了商铺，商铺�遗留的装修对原告具有一定的利用价值，故从公平原则出发，本院根据鉴定报告酌情确定原告就装修部分补偿被告55，000元。
关于保证金。租赁合同约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。因此，根据合同的约定，被告付清应当负担的费用后，原告应将保证金返还被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司与被告（反诉原告）李斌就本市长宁区延安西路xx号xx室两层及一层部分面积商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年4月8日解除；
二、被告（反诉原告）李斌应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司支付从2014年3月14日至同年4月8日止的商铺租金人民币17，095元；
三、被告（反诉原告）李斌应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司支付本市长宁区延安西路xx号xx室两层及一层部分面积的商铺使用费（从2014年4月9日起算至2015年3月4日止，按每月人民币20，000元计）；
四、被告（反诉原告）李斌应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司支付违约金人民币60，000元；
五、被告（反诉原告）李斌向原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司付清应付钱款之日起的三日内，原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司向被告（反诉原告）李斌返还保证金人民币40，000元；
六、原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内�被告（反诉原告）李斌补偿本市长宁区延安西路xx号xx室两层及一层部分面积商铺的装修款人民币55，000元；
七、驳回被告（反诉原告）李斌的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费人民币4，950元，由被告（反诉原告）李斌负担。
本诉案件受理费人民币3，633.30元，由原告（反诉被告）红运（上海）投资咨询有限公司负担人民币633.30元，被告（反诉原告）李斌人民币3，000元。
反诉案件受理费人民币3，725元，由被告（反诉原告）李斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人�陪审员杨耀丰
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一�当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……