广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4763号
上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：黄楚容。
委托代理人：何嘉华。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区教育局，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：徐启贵。
委托代理人：刘吉春。
委托代理人：刘淑瑶。
被上诉人（原审被告）：广州市权晟装饰有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李显权。
委托代理人：罗锦棠。
原审第三人：广州市荔湾区华进服装配料商行，住所地广州市。
法定代表人：邱菊芽。
原审第三人：广州市名信物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：罗广。
委托代理人：梁德华。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局与被上诉人广州市荔湾区教育局、广州市权晟装饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区杨巷路80号房屋是广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）管业的经管房。2007年11月27日，市国土房管局属下广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与广州市荔湾区教育局（乙方）（以下简称教育局）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作学校用途，建筑面积181平方米，租赁期限从2007年7月1日至2009年6月30日，租金2936.7元／月；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托第三人广州市名信物业管理有限公司（以下简称名信公司）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项，等等。合同到期后，双方无续签租赁合同。
2012年3月20日，教育局委托广州市荔湾区育苗学生生活服务部（甲方）与广州市权晟装饰有限公司（乙方，以下简称权晟公司）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作商业使用，租赁期从2012年6月1日起至2016年12月31日止，等等。2014年1月16日，市国土房管局以挂号信函的形式以租期届满未续签为由向教育局发出《解除租赁关系的通知》，通知解除与教育局就案涉房屋的租赁关系，并要求于2014年1月31日前将该屋腾空并交回使用权给市国土房管局。市国土房管局按2936.7元／月的标准收租直至2014年6月30日。
2014年7月，教育局出具一份《证明》，证明广州市荔湾区育苗学生生活服务部是受其委托对案涉房屋进行日常管理。
教育局为证明其非擅自转租，而是经市国土房管局委托人即名信公司同意并由名信公司代为办理招租事宜，提供了一组证据，包括《荔湾区杨巷路80号物业公开招租方案》、《荔湾区杨巷路80号物业公开招租情况》、《房屋出租公示》、《荔湾区杨巷路80号物业公开招租结果》、《通知》。以上证据均是名信公司发出并盖有名信公司公章，证据显示名信公司受广州市荔湾区育苗学生生活服务部委托，公开招租并经公示最后选定权晟公司承租案涉房屋。名信公司表示对以上证据不予承认。
2014年6月30日，市国土房管局向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除市国土房管局与教育局、权晟公司之间关于广州市荔湾区杨巷路80号房屋的租赁关系，并要求教育局、权晟公司及原审第三人迁出该房屋，将该屋的使用权交还；2.本案诉讼费用由教育局与权晟公司承担。
教育局原审答辩称：一、市国土房管局与我方的租赁关系有效地延续。双方于2007年11月27日签署的《租赁合同》约定，我方承租市国土房管局本案涉案房屋，租赁期限至2009年6月30日止，市国土房管局委托名信公司对该房屋进行租赁代缴、修缮和日常管理等事项。合同期满后，双方虽然未再续签书面租赁合同，但我方一直仍然按照原合同的标准向市国土房管局的委托管理人名信公司交付租金，该公司照常收取，迄今为止近5年的时间，从未提出过任何异议。按照《合同法》第236条规定，双方的租赁关系应为有效地延续状态。二、我方对本案涉案房屋并非擅自转租，而是经过市国土房管局委托人名信公司同意并由其代为办理公开招租的，应视为市国土房管局知道并认可招租结果。2011年12月，我方属下单位广州市荔湾区苗苗学生生活服务部（我方委托该服务部管理所使用的房屋）向市国土房管局的租赁房屋委托人名信公司提出将本案涉案房屋以公开的方式对外转租，该公司予以同意，并派出人员与我方下属单位工作人员组成公开招租工作小组，并代为办理公开招租事宜。我方正是依据名信公司的招租结果与竞得人广州市权晟装饰有限公司签署了租赁合同，租赁期限至2016年12月31日止。从以上过程可以看出，我方对本案涉案房屋进行转租以及转租的内容，市国土房管局委托人名信公司不但知悉，而且是在该公司的主导下完成的。该公司是市国土房管局就租赁事项的委托管理人，该公司所同意、认可的行为，其法律效力当然及于市国土房管局。同时，虽然市国土房管局与我方未续签书面租赁合同，但名信公司指定的招租方案及向我方人提供的招租结果通知中，有明确我方对外招租的期限为2016年12月31日，证明市国土房管局同意、认可我方的租赁期限为2016年12月31日。综上所述，市国土房管局以双方未续签合同，我方对外转租为由要求解除合同、收回物业是没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
权晟公司原审庭审表示没有答辩意见。
名信公司原审陈述意见与市国土房管局一致。
华进商行原审无陈述意见。
一审庭审中，市国土房管局表示在2013年11月查询涉案房屋企业注册基本资料时才知道案涉房屋转租给了原审第三人广州市荔湾区华进服装配料商行（以下简称华进商行），并提供了华进商行的企业注册基本资料为证，该资料显示华进商行业户地址在案涉房屋。教育局表示并未将案涉房屋转借华进商行使用，并未与华进商行建立过任何联系。为进一步查明案涉房屋的实际使用人，2014年8月，原审法院到案涉房屋首层张贴《通知》，通知案涉房屋的实际使用人于2014年9月1日到原审法院办理登记手续，逾期视为放弃主张的权利。但无人前来登记。
原审法院认为：广州市荔湾区杨巷路80号房屋是市国土房管局管业的经管房，市国土房管局依法享有对案涉房屋进行管理的权利。市国土房管局与教育局于2007年7月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。根据该合同第十九条约定，市国土房管局委托名信公司对案涉房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项，故名信公司从事代理行为产生的法律后果应当由被代理人即市国土房管局承担。现教育局委托名信公司对案涉房屋进行招租成功，可以看出名信公司是参与了教育局、权晟公司对外招租的各环节，名信公司事先知道并同意教育局的转租行为，名信公司的该行为后果应及于委托人市国土房管局，故原审法院认为市国土房管局也应该知悉并认可该转租行为，虽然名信公司对上述行为不予承认，但其无提供相反证据予以证明。况且，即使市国土房管局不认可上述转租行为，市国土房管局于2013年11月已知悉教育局、权晟公司有转租行为，其于2014年6月30日才诉至原审法院，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，市国土房管局已经过六个月的异议期，其以教育局、权晟公司转租未经同意为由请求解除租赁关系的诉请原审法院不予支持，其要求教育局、权晟公司及原审第三人搬迁也于法无据。既然市国土房管局知悉并认可该转租行为，由于该转租合同约定的租期至2016年12月31日，故市国土房管局与教育局之间已不是不定期租赁关系，市国土房管局以不定期租赁可随时解除租赁关系为由，要求教育局、权晟公司及原审第三人搬迁，理由不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2014年9月15日作出判决如下：驳回市国土房管局的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由市国土房管局负担。
判后，上诉人市国土房管局不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院事实认定不清。1.我方直到一审开庭才知道被权晟公司获得了涉案房屋的使用权，也直到开庭时才得知名信公司参与了涉案房屋的招租；2.名信公司将涉案房屋公开招租的行为并非受我方委托，而是受被教育局委托的，名信公司的行为不能及于我方；3.教育局与权晟公司之间的租赁合同应为无效合同，名信公司的招租行为并未经我方授权，其与教育局签订的租赁合同约定的期限为2016年12月31日，该无权代理行为不应及于我方。教育局与权晟公司擅自转租，谋取暴利，严重侵犯我方权益的租赁合同应为无效。（二）原审法院适用法律错误：原审法院认为我方于2013年11月已经知悉被上诉人转租涉案房屋的行为却直至2014年6月30日才诉至法院违反了最高院关于6个月异议期的规定，但事实上，首先，我方在2013年11月时不可能知道转租行为，更不可能默示认可该转租行为，其次，我方在2014年1月16日，我方在不能获得教育局转租证据的情况下，以挂号信方式向被上诉人发出《解除租赁合同关系的通知》，这已经表明了我方对转租行为的异议，相关实效应予中断。据此，请求二审判令：1.撤销原审判决；2.解除我方与教育局之间关于涉案房屋的租赁关系，教育局与华进商行迁出涉案房屋，并将使用权交还我方；3.教育局按照每月2936.70元的标准向我方交付租金直至其迁出涉案房屋日止；4.本案一、二审案件受理费由教育局承担。
被上诉人教育局二审答辩称：不同意市国土房管局的诉讼请求，1.我方与市国土房管局的租赁合同虽然在2009年1月30日到期，但至今我方仍按照合同约定的标准向市国土房管局交租，且市国土房管局已收取，2.2011年12月由我方委托的下属单位向市国土房管局委托的管理公司即名信公司提出将涉案房屋进行公开招租、转租，名信公司同意并进行了招租，我方是根据名信公司的招标结果签订的转租合同，该合同的租赁期限至2016年12月31日，名信公司作为市国土房管局的委托管理公司，其同意转租应视为已经取得市国土房管局的同意，至少该转租事实应已经市国土房管局所知晓，3.市国土房管局称其在诉讼时才得知转租的事实是没有事实依据的，名信公司受到市国土房管局的委托对涉案房屋进行管理，其有义务告知市国土房管局转租的情况，涉案房屋从2012年3月后一直处于转租状态，市国土房管局是有条件知道涉案房屋转租的事实的，转租合同应为有效。
被上诉人权晟公司二审答辩称：我方不同意市国土房管局的上诉请求、事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意教育局的答辩意见。
原审第三人华进商行陈述意见为：我方不同意市国土房管局的上诉请求、事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意教育局的答辩意见。
原审第三人名信公司陈述意见为：我方不同意市国土房管局的上诉请求、事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意教育局的答辩意见。
各方当事人对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均确认：案涉房屋的实际使用人为华进商行。
二审中，各方当事人对于以下事实存有争议：1.名信公司的授权范围，市国土房管局表示：根据合同第十九条的约定，名信公司的授权范围仅为租金收缴、修缮和日常管理等事项，其中日常管理是指报告欠租情况；教育局表示：合同没有约定日常管理的具体内容，授权范围不明的责任应由市国土房管局承担；名信公司表示：日常管理没有包括可对外进行招租。2.市国土房管局是否知道转租事实，市国土房管局表示：其不知道也没有同意教育局进行转租；名信公司表示：其清楚《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的合同内容，但其没有将案涉房屋对外招租的事实报告市国土房管局；教育局表示：转租行为是委托名信公司进行，因此告知名信公司则视为告知市国土房管局，市国土房管局知道且应当知道转租的事实。
二审中，市国土房管局表示：撤回上诉请求第三项。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为案涉租赁合同关系应否予以解除。
关于教育局是否存在擅自转租行为的认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，市国土房管局与教育局所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：市国土房管局委托名信公司对案涉房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项，据此可知名信公司作为市国土房管局的代理人，其就案涉房屋所享有的权利应限于租金收缴、修缮和日常管理事项，而不包括对外招租的权限。现名信公司在清楚地知道合同约定教育局不得将房屋进行转租的情况下，仍接受教育局的委托就案涉房屋对外进行招租，教育局作为合同的缔约相对人有理由相信名信公司上述超越代理权限的行为是取得了市国土房管局的同意，因此，原审法院认定名信公司的代理行为所产生的法律后果应由市国土房管局承担正确。据此，市国土房管局以教育局违反合同约定擅自转租为由而主张解除合同关系，缺乏事实及法依据，本院不予采信。原审法院驳回市国土房管局的全部诉求正确，本院予以维持。
关于市国土房管局撤销权的行使认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，由于表见代理的行为应由被代理人承担表见代理的后果，教育局根据名信公司招租结果于2012年3月20日与权晟公司签订了租赁合同，因此，市国土房管局撤销权的发生时间应当从2012年3月20日起算，而其在2014年1月才发出解除合同的通知，已经超过法律规定的六个月除斥期间，因此，市国土房管局未行使的撤销权作为形成权已经被消灭。市国土房管局上诉提出应以其2013年11月通过工商查询的时间作为权利发生的起算点，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市国土资源和房屋管理局的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年四月十六日
书 记 员 张辉