广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第892号
原告：广州市骏东物业管理有限公司，住址广州市越秀区。
法定代表人：龙小满，职务总经理。
委托代理人：黄毅敏，该公司职员，联系地址。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被告：陈永雄，身份证住址广州市增城区。
原告广州市骏东物业管理有限公司诉被告陈永雄物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄毅敏、黄锡峰到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤没有到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：原告受广州市xxx大厦之前的开发商委托，对xx大厦提供全面的物业管理服务，并收取物业管理费，计费标准为按建筑面积每月6元／平方米，该收费标准原告已经报送广州市越秀区物价局批准备案并由被告确认。在原告给xx大厦业主提供物业管理服务过程中，被告作为本大厦6C房共108.4319平方米的所有权人，自2013年5月起即拒绝向原告支付物业管理费，截至2014年3月，被告共计拖欠物业管理费6505.90元、电费6720.50元、水费174.64元。被告长期拖欠物业管理费、水电费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，致使原告无法对大厦公共设备的日常维护和保养提供充足的资金，同时也损害了其他业主的合法权益。特起诉至法院，请求：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费6505.90元（从2013年5月起计至2014年3月，按6元／平方米×108.4319平方米计算）及从2013年6月1日起计至实际清偿之日止的滞纳金（按被告所欠物业管理费总额的每日千分之一计算）；2、被告向原告支付从2013年5月起至2014年3月期间的水电费共6895.14元。
被告没有答辩。
经审理查明：原告系具有三级资质的物业管理服务企业。涉诉房屋位于广州市越秀区xxx房，建筑面积为103.43平方米，属于被告单独所有，于2011年2月25日登记。
涉诉房屋所在的xx大厦原名为广州市xxx中心，开发商为广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）。1992年12月8日，信托公司委托新鸿基发展（中国）有限公司（以下简称新鸿基公司）对位于广州市xxx号的广州商业中心进行全面的物业管理。受托方有权代为与购买该商业中心的小业主或租户签订《物业管理合同》和《小区管理办法》，并有权代为行使大厦管理权和收取管理费。该委托授权书没有约定委托授权期限。1996年1月10日新鸿基公司与原告签订委托管理协议书，将xxx号广州xx中心的管理事宜委托给原告，委托期限至1997年2月28日。1997年2月28日，广州市东山区广州商业中心业主联合会与原告签订委托书，委托其管理广州xxx号广州xx中心，委托书自签订之日生效，于同年3月1日起执行，至新的管理合同签订日止。1998年5月28日，广州市原东山区民政局发文（穗东社字［19xx］x号）批准成立广州市东山区德祥大厦业主联合会。同年8月26日广州市xxx大厦业主联合会（筹备）通知原告，由于业主联合会注册所需的费用及保证金等费用未能筹措完毕，有关与原告公司签订管理合约的事项需要押后办理。在此期间，仍由原告公司负责xxx大厦的日常管理工作，管理收费按照6.00元／平方米／月的标准计收。该管理费收取标准于2002年8月6日报经广州市原东山区物价局备案。2010年6月24日、2014年3月10日xxx号德祥大厦相关物业服务事宜备案资料报经广州市越秀区第三土地房屋管理所备案。
另查明：2010年12月24日，被告与xx大厦管理处签订了《xx大厦管理费、水电费分摊计费确认书》，该确认书记载：1、xx大厦由原告提供物业服务，管理费每月按6月／平方米收取；2、水费分摊，大厦总表度数减去各层分表度数之和所得的差额按各户实际使用量平均分摊，计费公式：分摊水费度数=（总表度数-
分表度数之和）／分表度数之和?×单户度数；3、用电分摊，①公共楼梯、通道、事故照明、变压器、线路损耗分摊，大厦总表减去各层分表之和所得之差额按各户使用量平均分摊。计费公式：分摊电费度数=（总表度数-
分表度数之和）／分表度数之和?×单户度数，②动力分摊（电梯、水泵等），按大厦总使用单元数平均分摊计费公式：每单元分摊动力电费=（动力电表实用度数＋需分摊度数）×国家规定用电单价／大厦总使用单元数，③中央空调费分摊=（空调用电度数＋需分摊度数）×国家规定用电单价＋（空调用水度数＋需分摊用水度数）×国家规定用水单价／每平方使用面积，《水费计费说明公示表》、《电费计费说明公示表》每月会在货梯前的管理处公告栏上张贴，若有任何疑问，请致电管理处等。德祥大厦至今尚未成立业主委员会。
审理中，原告为证明其代被告垫付了2013年5月-2014年3月期间的水电费，提供了如下证据：1、xx大厦水电情况说明，记载广州市德政南路50号德祥大厦是一座商业写字楼，采用中央供电、供水、供冷模式运行，供电部门对大厦提供1万伏高压供电，变压、维护、对大厦业户二次供电均由原告负责，供电部门依据转变电（电字号：KR1055）供电量对原告同一结算。供水部门供水至大厦总表后由原告进行加压对业户二次供水，供水部门依据大厦总表对原告同一结算。由于供电供水在中央处理过程中会出现损耗，损耗部分按业户认可的方式进行分摊，为此原告向供电、供水部门交纳的水电费必然包括大厦每一业主的实际用水用电。2、2013年5月-6月、2013年8月-2014年3月德祥大厦6楼C交款通知书共10份，记载上述10个月中电实用度金额合计1027.56元、分摊度数金额合计158.85元、电梯分摊金额合计803.26元、空调分摊金额合计4730.84元、水实用度金额合计217.12元、分摊度数金额合计-42.48元，总计拖欠水、电费共6895.15元。3、2013年5月16日、6月18日、2013年8月15日-2014年3月17日越秀供电局向原告出具的电费发票共10份。4、2013年5月23日、6月21日、2013年8月20日-2014年4月8日广州市自来水公司、广州市污水治理有责任公司向原告出具的水费发票、污水处理费发票各10份。5、2013年5月、6月、2013年8月-2014年3月电费计费说明公示表、水费计算说明公示表各10份，记载被告在上述10个月中拖欠电实用度金额1027.56元、分摊度数金额158.85元、电梯分摊金额803.26元、水实用度金额217.12元、分摊度数金额-42.48元。6、2013年6月、2013年8月-12月空调计费说明公示表，记载被告在上述6个月中拖欠空调分摊金额4730.84元。原告称上述公示表均按时张贴在大楼电梯口处。
此外，原告向法庭陈述称，被告已经向原告缴纳了涉案物业2013年7月份的物业服务费，故扣除掉该部分后，从2013年5月起计至2014年3月被告共拖欠原告涉案物业10个月的物业服务费。
本院认为：一、原告对涉案大厦提供物业服务的依据问题。涉讼房屋所在德祥大厦原由信托公司投资开发，并与新鸿基公司签订《委托授权书》，委托该司负责涉案大厦的物业服务。新鸿基公司在实际履行受托事项过程中，又与原告签订《委托管理协议书》，由新鸿基公司委托原告为涉诉大厦提供全部物业服务。基于此，原告自1996年起即在涉诉大厦提供物业服务。此后，原告又与广州市德祥大厦业主联合会及广州市德祥大厦业主联合会（筹备）签订相关委托书，继续由原告对涉案大厦提供物业服务。虽然广州市德祥大厦业主联合会已经广州市东山区社会团体登记管理办公室同意成立并准予登记，但该委员会因资金问题未能实际成立，故原告与业主联合会所签订的相关协议缺乏法律效力。此后，无证据表明原告曾与有权主体签订相关物业管理委托合同，且涉案大厦亦未成立业主委员会。故原告在涉案大厦所提供的物业服务并未经取得相应授权，属实际管理者。
二、物业服务费问题。基于前述原因，虽然原告提供物业服务未取得相应授权，但原告确已提供了物业服务，根据等价有偿的原则，理应取得相应的对价。从本案查明事实来看，原告主张按建筑面积6元／平方米的标准收取物业服务费，该收费标准经原东山区物价局同意并办理了备案手续。故对原告诉请被告按上述标准支付从2013年5月至2014年3月止，扣除掉被告已经支付的2013年7月份物业服务费后共计10个月合计6505.90元的物业服务费，合理合法，本院予以支持。此外，虽然原、被告双方之间并未签订过相关物业服务合同，亦未就逾期支付物业服务费的违约责任作出过约定，但可参照《广州市物业管理办法》第五十六条的规定，从原告提起本案诉讼之次日即2014年4月15日起每日加收欠缴物业管理费金额千分之一的滞纳金，故对原告关于被告自欠费之日起按欠付物业服务费总额支付每日千分之一的滞纳金的诉请，本院予以调整。
三、水、电费问题。被告曾签署xx大厦管理费、水电费分摊计费确认书，确认其须向原告履行支付分摊水电费的义务及分摊水电费的计算方式，根据原告提交的交款通知书及支付凭证等证据显示，被告在2013年5月至2014年3月期间拖欠的水电费共6895.14元，该水电费金额包含被告自用水电费在内，原告已代被告垫付了该实际发生的水电费，故被告应向原告支付水电费共6895.14元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第（五）项，参照《广州市物业管理办法》第五十六条的规定，判决如下：
一、被告陈永雄应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市骏东物业管理有限公司支付2013年5月至2014年3月拖欠的物业管理费6505.90元及逾期缴纳物业管理费的滞纳金（从2014年4月15日起每日按所欠物业管理费的1‰计付至清偿之日止，滞纳金总额以不超过所欠物业管理费的总额为限）；
二、被告陈永雄应自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市骏东物业管理有限公司支付2013年5月至2014年3月期间拖欠的水电费共6895.14元；
三、驳回原告广州市骏东物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费136元，由被告陈永雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
代理审判员 李 博
人民陪审员 刘碧纯
二〇一四年十月十五日
书 记 员 曾可欣