湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第04671号
原告长沙人人物业管理有限公司。
法定代表人谭辉虎，公司总经理。
委托代理人汪铭，系公司员工。
委托代理人童润海，系公司员工。
被告黄建平。
被告黄河，系该房房主。
原告长沙人人物业管理有限公司与被告黄建平、黄河物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员佘志明担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任记录。原告委托代理人汪铭、童润海，被告黄建平、黄河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙人人物业管理有限公司诉称，2005年11月13日，原告与被告黄建平签订物业管理协议，对双方的权利义务作了具体约定。但二被告违反合同约定，自2011年5月1日起至2015年10月31日，累计欠缴物业管理费9474元。原告通过各种方式进行催缴，但被告仍拒不履行合同约定义务。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告黄建平、黄河支付欠缴的物业管理费9474元；二、被告黄建平、黄河支付违约金2500元；三、被告黄建平、黄河承担全部诉讼费用。
被告黄建平辩称，原告与被告黄建平于2005年11月13日签订《住宅物业管理服务协议》，由于原告在维护管理上存在重大过失和不作为，给被告造成严重经济损失。根据《住宅物业管理服务协议》第四条、第五条，原告的不作为具体表现为：1、房屋主体顶层及外墙漏水，多次与原告沟通无果，被告只能自行修缮；2、消防设施损坏无法使用，至今仍未修缮；3、电梯多次出现关人现象，且电梯内无安检标志及合格证；4、小区多个点位监控设施损坏，至2014年所有监控设施完全损坏。根据《住宅物业管理服务协议》第七条、第十二条，原告有配合、协助公安部门进行安全监控和巡视的义务，但小区直至2014年才开始建立巡视制度，安防监控因年久失修已无法正常运行，门禁系统损坏，2014年原告才对单元门进行更换维修。2011年4月9日下午15时左右，被告发现家中被盗，被告随即报警，在调取监控录像时由于监控模糊不清，公安机关无法确定犯罪嫌疑人，以致无法及时破案。被告认为原告有安排保安巡逻和及时修缮门禁、监控系统的义务，原告应当对被告家中被盗事件承担相应的责任。2012年1月10日22点20分，被告回家后发现家中大型家电及家具被盗，损失共计四万五千余元，从监控室发现盗窃事件系被告前妻陈飞燕所为，而前妻进入到被告家中系原告工作人员开具放行条所致，被告认为原告在人员管理与制度设定存在巨大漏洞，监控室随意开具放行条直接造成了被告四万五千元的经济损失。综上，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为以及承担因原告过失造成的财产损失前，被告拒绝支付物业管理费。
被告黄河的答辩意见与被告黄建平一致。
经审理查明，2005年11月13日，原告长沙人人物业公司（甲方）与被告黄建平（乙方）签订《住宅物业管理服务协议》，由人人物业公司对XXX提供物业管理服务。协议约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用部位是指业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶等）、户外墙面等部位；2、共用设施、设备的运行、维护和管理，共用设施、设备是指业主、使用人共同使用的上下水管道、电梯、照明、消防设施、辅助管理系统线路及设备、绿地、路灯、非经营性车场车库等；3、园艺及环境卫生，包括共用绿地、园林等管理和养护，公共环境、房屋共用部位及生活垃圾的清洁卫生；4、安全及消防，包括配合协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）等；5、交通秩序与车辆停放，确保车辆停放有序、交通畅通。二、双方权利及义务：1、甲方对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用；2、乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他费用。三、物业管理服务质量标准：参照长沙市物业管理优秀住宅区标准进行管理。四、物业管理服务费用及其他费用：1、费用交纳时间为每月8日至15日；住宅物业管理服务费为0.9元／平方米／月，入伙时甲方向乙方一次性预收3个月物业管理服务费。2、维修基金的使用由甲方根据实际情况按照有关文件的规定提出年度使用计划，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。五、违约责任：若物业出售商的工程质量（保质期内）、购房承诺等未达到和乙方约定的条件或其他第三方给乙方造成的损失和影响，甲方应从中起协调作用，但乙方不能因协商未果而拒交物业管理费和其他各项费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交费用，并有权采取停电、停水措施及从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。该协议甲方由原告盖章，乙方黄建平签名。
被告黄建平系XXX小区XXX房的业主，该房建筑面积XXX平方米，每月应缴物业管理费0.9元／平方米／月，共计157.6元。被告黄建平自2011年5月至2011年10月，共6个月，欠缴物业管理费945.6元（157.6＊6=945.6元）。2011年10月起，被告黄建平儿子黄河实际占有、使用XXX小区XXX房。被告黄河自2011年11月至2013年12月，共26个月，欠缴物业管理费4097.6元（157.6＊26=4097.6元）。2014年1月起，物业管理费标准调整为1.15元／平方米／月，被告黄河每月应缴物业管理费为201.4元，被告黄河自2014年1月至2015年10月，共22个月，欠缴物业管理费4430.8元（201.4＊22=4430.8元）。被告黄建平、黄河欠缴物业管理费共计9474元。2014年6月10日，原告致函被告黄建平，催缴物管费。
另查明，2011年4月9日下午3时左右，被告黄建平家中被盗，被告黄建平报案称被盗价值2万余元金器。2012年1月10日，被告黄建平前妻陈飞燕经保安员同意，从家中搬走部分家电、家具。陈飞燕系XXX小区XXX房业主入住登记表内登记入住的人员。庭审中，原告认可小区监控设施老化，需维修，消防管道部分破裂，不能提供2014年以前巡逻记录。
以上事实有《住宅物业管理服务协议》、收据、公证书、现场记录、XXX《关于适当调整物业管理费的票选》现场公开统计结果、《入住登记表》、长沙市公安局开福分局四方坪派出所开具的《事情经过》、《证明》、当事人陈述等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，一、原告与被告签订的《住宅物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告提供物业管理服务，被告应按协议约定支付物业管理费。原告已向被告书面催收欠缴的物业费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任，原告诉请被告支付物管费的请求，本院予以支持。二、被告黄建平家中被盗，原告未尽到及时维护监控系统的义务，且案发当时无巡逻记录证明，因此，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告要求减免物管费的抗辩，本院予以部分支持。关于原告开具放行条允许被告黄建平前妻陈飞燕进入被告黄建平家中，本院认为陈飞燕系被告黄建平入住登记表内登记入住的人员，原告开具放行条不违反《住宅物业管理服务协议》中规定的义务，对此原告不承担责任。综上，本院酌情减免被告20%的物业管理费，被告应缴纳的物业管理费为9474-1894.8=7579.2元，其中被告黄建平承担2011年5月至2011年10月物业管理费756.48元；被告黄河承担自2011年11月至2015年10月物业服务费6822.72元。三，被告以原告物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，原告诉请的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告黄建平在本判决生效之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付自2011年5月至2011年10月物业管理费756.48元，被告黄河在本判决生效之日起10内向原告人人物业管理有限公司支付自2011年11月至2015年10月物业服务费6822.72元；
二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费99元，由被告黄建平、黄河承担70元，原告人人物业管理有限公司承担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 佘志明
人民陪审员 张 勤
人民陪审员 刘正青
二〇一六年一月十三日
代理书记员 喻 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。