江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00018号
上诉人（原审被告）袁建国。
委托代理人李富生，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人曹广根，江苏东进信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐柏松。
委托代理人范向阳、陆迎春，江苏中毅律师事务所律师。
上诉人袁建国与被上诉人徐柏松房屋买卖合同纠纷一案，靖江市人民法院于2014年12月3日作出（2014）泰靖园民初字第683号民事判决，上诉人袁建国不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月16日，徐柏松与袁建国夫妇及其儿子、儿媳签订协议书，约定袁建国将坐落于靖江市南环路合兴大桥西侧2号（房屋所有权证号为靖房权证城字第××号、土地使用权证号为靖国用（2001）字第100260026…1号）楼房中自西首第三间起至第六间止的四间五层以及该房屋所占有的土地转让给徐柏松，双方确定交易价格为618万元，徐柏松于协议签订之日起2日内付100万元，协议签订之日起20日内再付200万元，余款318万元自双方设立的新公司登记注册完成及相应权证办至新公司名下后，以新公司名义向银行申请贷款，用所贷款项的四分之一支付，相对应的利息由徐柏松承担，不足部分由徐柏松在贷款到账后7日内另行支付。协议书还约定，徐柏松虽出资购买袁建国独资企业名下的房产及对应土地，但鉴于目前政策因素及考虑交易成本的最低化，现无法直接将权证办至徐柏松名下，为此，双方拟通过以下程序作为变通：1、双方于7日内共同申请注册一新公司，新公司的注册资本初定为100万元，徐柏松、袁建国所占股份分别为25%和75%，法定代表人由袁建国担任。2、新公司完成登记注册后，袁建国须尽责及时至相关部门办理将整幢楼土地证和房产证变更至新公司名下。其中涉及土地变更用途和房产证随之变更至新公司所发生的费用由双方按各自所占实际土地面积比例分摊。3、因上述两项内容的实际操作具有某种不确定性，但不管结果如何，徐柏松实际拥有产权的资产均为交易标的所指内容等。
2013年12月2日，徐柏松与袁建国签订补充协议书，约定：一、鉴于徐柏松所购房屋无独立使用楼梯，现双方同意由袁建国对该房屋新建楼梯，并约定：1、施工范围：按图施工（其中不包含楼梯栏杆、地砖、踏步砖；进户门、防火门；电梯及其供电线路，其余只预埋线管；变压器移位；内、外墙涂料不在内）；2、费用总额28万元；3、施工周期：合同签署之日起，2014年农历2月底竣工；4、费用分担：徐柏松承担20万元，其余8万元由袁建国承担；5、袁建国确保安全施工，隐蔽部分施工须通知徐柏松。二、鉴于徐柏松于2012年缴纳房款310万元，现双方同意将交款之日起至房产证办妥前四间房屋应收租金的一半，作为徐柏松租金所得，此款已由袁建国收取，现约定此款折抵徐柏松应付电梯工程款，不足部分应该于竣工验收之日起7日内补足。三、鉴于日前房屋产权证（含土地证）仍在袁建国名下，双方约定：袁建国负责在协议签署之日起6个月内，将所购房屋的产权证办至徐柏松名下，徐柏松须在办妥之日起15日内以转账方式一次性给付全部剩余房款。四、如果袁建国未能在上述约定期限内办妥房屋过户手续，徐柏松有权选择退房，届期袁建国需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由袁建国承担等。
原审另查明：徐柏松于2012年5月18日支付袁建国100万元、2012年5月29日支付40万元、2012年6月5日支付160万元、2012年12月19日、2012年12月24日各支付10万元、2013年12月13日支付5万元，上述款项合计325万元，其中320万元为房屋款，2013年12月13日支付的5万元为新建楼梯的费用。
原审还查明：袁建国系靖江市汇源特种工艺玻璃厂（以下简称玻璃厂，系个人独资企业）业主，玻璃厂系个人独资企业。案涉房产现均登记在玻璃厂名下，并在银行办理了抵押贷款。
原审法院认为：袁建国与徐柏松签订的两份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照执行。因2013年12月2日的补充协议对2012年5月16日原协议的部分内容进行了变更，对于变更部分的内容双方应按补充协议履行。根据双方约定，袁建国应在补充协议约定的该协议签署之日起6个月内，将徐柏松所购房屋的产权证办至徐柏松名下，现袁建国未能在约定期限内将房屋过户至徐柏松名下已构成违约。袁建国辩称办理房屋过户需要办理相应行政许可，且逾期过户系徐柏松怠于完成楼梯施工、未予配合以及行政审批手续的办理具有不确定因素等，但其未提供证据予以证明，对其上述辩称意见不予采信。
合同解除，是指合同成立后，未履行或未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，或当事人直接依据法律规定或双方约定的解除条件，通过行使法定解除权或约定解除权而使合同效力消灭的行为。双方签订的补充协议约定“如果袁建国未能在约定期限内办妥房屋过户手续，徐柏松有权选择退房，届期袁建国需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由袁建国承担等”。因双方约定了合同解除的条件，现袁建国未能按期办理过户手续，且案涉房屋向银行设定了抵押，袁建国陈述对于如何消除抵押尚不能确定，故案涉房屋进行过户的合同目的不能实现，且徐柏松亦不愿意继续履行合同，故徐柏松依据补充协议的约定要求解除双方之间协议的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。现徐柏松主张解除双方之间的协议，并要求袁建国返还其已付款项325万元。袁建国认可其已收到徐柏松款项325万元，但认为其中320万元系购房款，5万元系新建楼梯的费用。若解除双方签订的协议，袁建国仅同意返还徐柏松购房款320万元。然根据双方补充协议的约定，当袁建国违约时，新增楼梯的费用由袁建国承担等，故5万元新建楼梯的费用亦应由袁建国返还徐柏松。对于徐柏松要求袁建国返还款项325万元的诉讼请求，予以支持。
因袁建国未能按约将案涉房屋过户至徐柏松名下，其行为已构成违约，袁建国应当承担违约责任。根据补充协议约定，袁建国需按已付房款银行同期贷款利率的四倍支付违约金。现徐柏松主张按其付款之日起按信用社年贷款利率的四倍分段计算违约金，而袁建国认为徐柏松主张的违约金过高，违约金只应从袁建国违约之日即2014年6月1日起，按银行同期贷款利息的四倍计算，即便从2014年6月1日起计算的违约金亦超过了徐柏松的实际损失，请求降低。对此原审认为，双方仅约定了违约金的计算方式，但对违约金的起算点约定不明，因袁建国存在违约行为，故违约金应从徐柏松实际付款之日起按约计算，并以徐柏松实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定违约金数额为120万元。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除徐柏松与袁建国签订的2012年5月16日和2013年12月2日的协议。二、袁建国返还徐柏松款项325万元。三、袁建国支付徐柏松违约金120万元。以上二、三项合计445万元，袁建国于判决生效后15日内履行。本案受理费51800元减半收取25900元、财产保全费5000元，合计30900元，由徐柏松负担6789元，袁建国负担24111元。
上诉人袁建国不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋实因被上诉人违约而未能如期过户，一审判决认定上诉人违约显属事实认定错误。1、补充协议虽约定由上诉人对案涉房屋加建楼梯，然楼梯栏杆、地砖、电梯等依约应由被上诉人承建，但被上诉人根本未进场施工，该违约行为直接导致案涉房产因无法办理竣工验收而未能如期过户。一审判决忽视被上诉人的违约行为而认定上诉人违约显然错误。2、在案涉房屋外加建楼梯依法需办理规划变更、土地变更等审批手续，双方并未约定由上诉人承担上述办理义务，同时审批机关能否办理和何时办结审批手续无法预见，即案涉房屋因加建楼梯而办理规划变更审批的客观事件系不可抗力。3、案涉房产过户登记需双方共同申请办理，补充协议约定的上诉人负责将案涉房屋产权证办至被上诉人名下的义务属于无客观履行可能的无效约定。况且，上诉人已本着诚信原则积极地履行合同义务，然虽经上诉人屡次催促，被上诉人却从未履行共同申办过户手续的法律义务。4、上诉人抵押案涉房屋向银行贷款时，被上诉人夫妇一并提供了担保。案涉房产抵押与转让过户两不相关，所谓“案涉房屋需消除抵押后方能过户”也非上诉人的真实意思，一审判决以“案涉房屋抵押消除不能确定”进而认定房屋过户目的不能实现无事实依据。二、一审判决对违约金的计算因无事实和法律依据而不成立。一审判决认定上诉人违约的根本事实是案涉房屋未能如期过户，而该事实发生于2014年6月2日，故即使认定上诉人违约，上诉人的违约时点应自2014年6月2日起算，一审判决以被上诉人实际支付购房款之日为违约时点错误。综上，案涉房产实因被上诉人违约而未能实际过户，即使强行认定上诉人违约也应以案涉合同载明的约定时点作为起算日。请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的违约金诉请。
被上诉人徐柏松答辩称：一、案涉房产未能如期过户，系上诉人故意的根本性违约，原审判决依据事实和法律所作认定是正确的。1、规划变更与产权证过户是两种不同的行为，本案所涉房屋早有两证，规划变更、楼梯竣工与产权证过户两不相干。因两证至今在上诉人名下，而上诉人未申请规划变更，当然也不可能办理施工许可，电梯属于特种设备，被上诉人无法进场施工。上诉人认为“因被上诉人未进场施工导致案涉房产因无法办理竣工验收而未能如期过户”，该理由与事实不符。2、上诉人所述不可抗力根本不存在。上诉人在签订合同后，就应当积极申请规划变更，然其自始至终都没有把申请手续交到规划部门。法律规定的申请办理规划变更的主体是建设单位，本案中即为上诉人，申请所需资料包括变更申请书、原土地证、房产证等均在上诉人处，因此，负有办理规划变更义务的只能是上诉人。根据靖江市规划局网上公布的办事指南，申请规划许可证的承诺时限是15个工作日，被上诉人经咨询得知，规划变更是7-10个工作日。故上诉人至今未办理规划变更，完全是其单方主观原因，该行为客观上造成了后续证件的无法办理，显属根本违约。3、上诉人故意混淆视听，对法定的办理程序视而不见，明知未能办理权证过户的原因是土地用途未变更，却反过来说是被上诉人不予配合，系被上诉人违约，纯属推脱责任。4、上诉人第二次抵押案涉房产向银行贷款时，被上诉人夫妇并不知情，更未提供担保。从本案事实来看，案涉房屋未能过户是上诉人的以下行为所造成：没有办理土地用途变更，擅自将已出售房屋抵押贷款并出租。上诉人的上述行为系恶意违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算。违约金的起算点应为房款交付之日，原审认定正确。根据合同法第九十七条、第一百一十三条规定，案涉合同因上诉人违约解除后，被上诉人有权要求恢复原状并赔偿损失，被上诉人从未放弃要求赔偿损失的主张。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院对此予以确认。
二审询问审理后，上诉人提供了江苏靖江农村商业银行借款保证合同复印件1份，用以证明上诉人用案涉房产抵押贷款时被上诉人夫妇知情并提供担保。被上诉人认为该合同系复印件，未加盖银行印章，对其真实性无法确认，不予质证；且上诉人一审中未提供该合同，故不属于新证据。经本院审查，该合同签约日期为2012年8月23日，而双方订立补充协议的日期为2013年12月2日，故无论被上诉人是否在该合同中签名担保，在补充协议订立后，上诉人均应及时清偿贷款消除抵押，从而为房产过户扫除障碍，故该合同与本案无关联性，不属于新证据。
本院认为：关于上诉人袁建国是否违约。1、补充协议第三条约定“袁建国负责在协议签署之日起6个月内，将所购房屋的产权证办至徐柏松名下”。2、案涉房产两证现均登记在玻璃厂（业主为上诉人）名下，土地性质为工业用地，第一份协议订立后，该房产向银行设立了抵押，现尚未消除。3、二审中上诉人称，其为履行合同约定的过户义务，“首先是积极加建楼梯，其次去房管局、土地及规划局办理房产过户的相关准备咨询工作”。综上3点并结合其余查明事实，可以认定上诉人在订立补充协议后，在协议约定期限内，既未向银行清偿贷款消除抵押，从而为房产过户扫除障碍，又未积极向相关部门申请办理土地用途变更、规划许可证变更，其自认到目前为止仅仅向相关部门进行过咨询，从而造成加建楼梯的土建工程竣工验收、后续电梯等施工、验收及最终的房产证、土地证过户等一系列行为无法进行，上诉人的上述违约行为致使协议约定的房产过户目的不能实现，符合法律规定及协议约定的合同解除条件，案涉两份协议依法应予解除。上诉人认为本案系被上诉人违约的主张无事实和法律依据，本院不予采信。
关于违约金的计算。补充协议第四条约定“如果袁建国未能在上述约定期限内（6个月）办妥房屋过户手续，徐柏松有权选择退房，届期袁建国需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由袁建国承担”。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。结合以上事实及法律规定可见，补充协议中双方约定了案涉房屋买卖协议的解除条件，及解除后应当如何处理。因案涉房屋产权至今未过户，且一直由上诉人抵押、出租，故不存在房屋返还问题；对被上诉人已付房款，协议第四条明确约定上诉人“需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金”，该约定中名为违约金，实为“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；从该条内容及常理分析，并结合补充协议中亦约定了“交款之日起至房产证办妥前四间房屋应收租金的一半作为被上诉人租金所得”，该已付房款亦应当从交款之日起按约定利率计算违约金。原审根据这一认定并结合被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合考量，酌定违约金数额为120万元，已充分考虑了上诉人的合法权益和调整违约金的请求，并无不当之处。上诉人认为该违约金应以“2014年6月2日”这一违约时点为起算日，其实质是从被上诉人实际付款之日至“2014年6月2日”长达两年的时间内，上诉人实际占用被上诉人300余万元房款却无需给付违约金，明显有违公平和诚信原则，亦不符合违约金所兼具的补偿性和惩罚性功效，故本院对此不予采信。
综上，上诉人袁建国的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51800元，由上诉人袁建国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 刘春生
审判员 丁万志
二〇一五年三月十六日
书记员 袁高亮