江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审三民申字第00817号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：华润置地（无锡）有限公司。住所地：江苏省无锡市滨湖区梁青路**号。法定代表人：王印，该公司董事长。委托代理人：田心静，江苏双汇律师事务所律师。委托代理人：毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：施方奇。委托代理人：林悠，江苏锦程律师事务所律师。再审申请人华润置地（无锡）有限公司（以下简称华润公司）因与被申请人施方奇商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2014）锡民终字第0413号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。华润公司申请再审称：（一）一、二审法院仅以2013年6月30日华润公司不能交房一事为由，认为华润公司构成根本违约，施方奇享有法定解除权，无事实与法律依据。（二）一、二审法院认定2013年7月10日华润公司作出《案件处理说明》之后的利息不属于扩大的损失，系错误认定。2013年7月10日至2013年11月7日期间的房款利息损失应当由施方奇承担。（三）一、二审法院认定2013年6月26日施方奇向滨湖法院提起诉讼之后的利息应按照银行同期贷款利率计算的主张，系错误认定。（四）一、二审法院认定一审案件诉讼费用83062元由华润公司承担，严重违反《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，华润公司请求对本案依法再审。施方奇提交意见称：（一）华润公司的行为属预期根本性违约，所以本案无法适用合同中关于逾期交房设定的违约条款，应当依据相关法律和司法惯例判定。（二）华润公司关于“扩大的损失”的申请理由不能成立，相应阶段的利息应当由华润公司支付。（三）房款在被返还施方奇之前一直在华润公司的占用之下，房款利息按照银行同期贷款利率计算是合法合理的。（四）华润公司关于“法院认定诉讼费用83062元由华润公司承担，违反《诉讼费用交纳办法》的规定”的申请理由不能成立。本院审查查明：2011年5月31日，施方奇与华润公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号8-11-2001，备案号201105310113），约定：施方奇购买华润公司开发的无锡市幸福里（悦府）8幢11单元20层2001号房屋，建筑面积298.12平方米，总价854.1313万元（含约定的装修）；买受人应于本合同签订时支付首付款84.1313万元，2011年6月15日前支付270万元，同年7月31日前支付余款500万元；房屋经验收合格后在2013年6月30日前交付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同日，双方还签订了《户内装修标准补充协议》及《户内装修及设备标准》，施方奇委托华润公司按约定标准对上述房屋进行装修，华润公司不向施方奇收取任何费用（包含材料、人工、管理费用在内的全部费用）。华润公司于2013年6月30日前完成该房屋的装修，并书面通知施方奇办理该房屋的交付手续。该协议还对房屋公共部位、外墙约定了装修标准。施方奇的住所地为常州市，2008年12月4日已领取（无锡市）太湖国际一街区46-101房屋的产权证。在2011年5月31日与华润公司签订上述购房合同时，施方奇填注的住址即为“太湖国际一街区46-101”。合同签订当日，施方奇签署了购房人申明陈述书，申明：“拟购的幸福里（悦府）8-11-2001住房符合无锡市关于‘对已有的1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市户籍居民家庭，或符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才’的规定。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的‘不予受理房屋登记’等一切法律责任及经济责任。”在该陈述书备注栏中注明：“户主及配偶身份证，户口簿，结婚证，一年以上纳税或社会保险证明，符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才等证件复印件应另附。”华润公司作为核验单位在该陈述书上盖了章。合同签订后，施方奇按约支付了首付款84.1313万元，2011年6月9日支付150万元、6月14日支付200万元、8月25日支付200万元、9月27日支付120万元、11月23日支付100万元，付清了总房款。2013年3月13日，双方就房屋交付问题进行了磋商，华润公司方工作人员明确表示6月份交房肯定是不可能了，双方还就退还房款及赔偿利息损失进行了商谈，但未达成一致意见。庭审中，华润公司确认上述磋商是本着对施方奇负责的态度才明确告知他不再交房，且双方确实在交房日前已经协商不交房事宜。施方奇于2013年6月26日向无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）起诉。在审理过程中，滨湖法院于2013年7月9日至华润公司及售楼处进行调查，该公司工作人员表示，涉案楼盘第8幢仅售出施方奇这一套，无法完成整个大楼的装修，也无法通过整体的竣工验收，事实上，对于8号楼公司主观上不愿意去办竣工验收手续，客观上也确实没有去办，目前8号楼已停止销售和装修，公司要考虑好销售定位后再做销售。滨湖法院随即又查看了涉案房屋的现状：华润悦府8号楼11单元毛坯房整体已经建成，但楼房周围无配套道路通行，电梯无法正常使用，房屋套内除屋顶及地面有少量管道铺设外，无装修迹象，整个单元门厅及楼道无装修迹象。滨湖法院委托金融机构按照同期银行贷款利率、以施方奇分次付款为基数、截至2013年6月30日发生的利息进行计算，总额为1079896.69元，双方对此予以确认。同时双方还一致确认施方奇逾期付款违约金计算为48640元，施方奇同意在法院支持其诉讼请求的前提下，在华润公司应承担的违约金中扣除该款。2013年7月10日，华润公司向法院作出《案件处理说明》，申明同意施方奇解除合同的诉请，愿意直接返还施方奇房款854.1313万元及按照合同约定的违约金256240元（已付房款的3%），但对于施方奇的其他诉讼请求不予认可。2013年10月21日，双方达成《退款协议》，即由华润公司于15日内先返还施方奇购房款854.1313万元。同年11月7日，华润公司返还施方奇全部购房款。滨湖法院认为，华润公司不能交房的行为是导致合同解除的直接原因，施方奇要求行使法定解除权，并由华润公司承担解除合同的违约责任的主张，于法有据，应予支持。该院于2013年12月9日作出判决，华润公司于判决生效后立即向施方奇支付以购房款854.1313万元为基数、自每笔购房款交付日计算至购房款返还之日（2013年11月7日）止的利息；其中扣除施方奇同意承担的逾期付款违约金48640元。案件受理费79078元、保全费5000元，合计84078元，由施方奇负担1016元，由华润公司负担83062元。华润公司对该判决不服，向无锡中院提起上诉。无锡中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：（一）关于“华润公司是否构成根本违约，施方奇是否享有法定解除权”的问题。施方奇虽然属于违反无锡市限购政策的买房主体，但该限购政策属于地方性政策，违反限购政策并不必然导致合同的无效，且施方奇在购房时申明愿意承担暂不能办理住房登记的后果，其购房资格问题并不影响合同的履行，华润公司不得据此要求解除合同。施方奇在合同履行过程中，确有逾期付款的违约行为，但华润公司并未因此行使解除权，而是事实上接受了施方奇的全部购房款，因此，华润公司的解除权已消灭，其有义务继续履行合同，但可以要求施方奇承担逾期付款的违约责任。从2013年3月华润公司与施方奇协商的内容及滨湖法院对房屋状况的调查和现场勘查情况可知，双方在诉讼前虽就房屋交付问题进行磋商但并未形成一致意见，华润公司无法按照合同约定在2013年6月30日前交付房屋是事实，且具体交房时间无法确定。因此，无锡中院认定华润公司的行为构成违约，施方奇依法可以解决合同，并无不当。（二）关于“华润公司作出《案件处理说明》之后的利息是否属于扩大的损失”的问题。本案中，在华润公司无法按期交房的情况下，要求解除合同或继续履行合同，均属施方奇的正当权利。2013年7月10日华润公司作出《案件处理说明》前后，施方奇与华润公司多次就解决争议进行磋商，但因对责任承担及违约赔偿数额分歧较大未达成一致意见。双方磋商的合意应当为解决争议的整体方案，在双方就责任承担和违约赔偿数额不能达成一致意见的情况下，施方奇仍有权利要求华润公司继续履行合同，也有权利暂不接受华润公司提出的“解除合同，返还房款，按房款的3%赔偿违约金”的单方提议。因此，本案并不存在施方奇应当采取却未采取措施而造成损失扩大的情形。华润公司关于“2013年7月10日其作出《案件处理说明》之后的房款利息损失属于扩大的损失，应当由施方奇承担”的申请理由，不能成立。（三）关于“施方奇提起诉讼后的利息是否应按照银行同期贷款利率计算”的问题。本案二审阶段，施方奇明确要求华润公司承担支付违约金和赔偿损失的违约责任。无锡中院在认定房款3%的违约金不足以弥补施方奇损失的情况下，综合考虑华润公司营利性企业的性质以及当前资金市场的通常情形，比照银行贷款利率计算房款的利息作为施方奇的损失赔偿，并无不当。施方奇分期交付房款给华润公司至华润公司返还房款期间，房款一直处于华润公司占用和支配之下。因此，华润公司提出的“施方奇提起诉讼后的利息应当按照银行同期存款利率计算”的申请理由，无事实和法律依据，不能成立。（四）关于诉讼费的计算及承担问题。施方奇提出减少诉讼请求数额的时间是在法庭调查终结之后，因此，本案一审根据变更前的诉讼请求数额确定诉讼费数额无误。无锡中院根据《诉讼费用交纳办法》所确定的“诉讼费用由败诉方负担”的基本原则，从立法精神理解，判定本案一审变更诉讼请求部分的诉讼费用由华润公司负担，并无不当。华润公司提出“一审案件诉讼费用83062元由华润公司承担，严重违反《诉讼费用交纳办法》的规定”的申请理由，不能成立。综上，华润公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回华润置地（无锡）有限公司的再审申请。审 判 长  邢 斌代理审判员  沈迎春代理审判员  殷复坤二〇一四年十二月一日书 记 员  王 炜