湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第701号
上诉人（原审被告）：汪亚军，男，汉族，1975年3月25日出生，湖北省崇阳县人，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：谢三军，湖北乾兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：龚舒帅，男，汉族，1984年11月19日出生，湖北省崇阳县人，住崇阳县。
被上诉人（原审原告）：龚舒敏，女，汉族，1985年10月3日出生，湖北省崇阳县人，住崇阳县。
被上诉人（原审原告）：金文辉，男，汉族，1973年9月11日出生，湖北省崇阳县人，住崇阳县。
三被上诉人委托诉讼代理人：陈晓，湖北乾兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人汪亚军因与被上诉人龚舒帅、龚舒敏、金文辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汪亚军上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判由被上诉人退还上诉人保证金5000元，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人违约在先，上诉人并未违约。按照租赁合同约定，合同期满上诉人在同等条件下有优先续租权，但被上诉人违背约定，虚构事实，以即将与他人签订租赁合同为由，违反合同约定的租金涨幅，要求上诉人交纳让人无法接受的高额租金，否则不与上诉人签订续租合同。但事实上被上诉人至今都未联系到其他承租人，反而导致上诉人停止经营，造成损失，却还要赔偿被上诉人租金损失，实在是于法无据、于理不通。二、并非上诉人违约不返还财产。在双方未签订续租合同的情况下，上诉人已清理好财产，随时准备退出。但租赁合同约定合同期满后7日内，被上诉人应退还上诉人保证金5000元。但被上诉人至今未退还保证金5000元，是被上诉人先行违约。三、被上诉人至今未将房屋另行出租，以被上诉人提出的出租价格也很难租出去，故被上诉人没有租金损失。四、一审法院归纳焦点错误，其将案件焦点归纳为“被告汪亚军逾期退房造成原告损失的计算方法问题”，无形之中将违约责任强加给了上诉人，丝毫未依据客观事实来考虑违约的先后主次，也未考虑上诉人未退房原因是为了索取保证金的自救行为，导致一审判决不公。
龚舒帅、龚舒敏、金文辉辩称：一、被上诉人不存在任何违约行为，依法不承担任何违约责任。尽管租赁合同约定租赁期满上诉人在同等条件下有优先承租权，但上诉人不能接受被上诉人提出的租金条件，因此上诉人应按照租赁合同的约定在7日内返还租赁房屋。上诉人未按合同约定返还房屋则构成违约。至于退还保证金的问题，合同约定是先退出租赁房屋后返还保证金，但上诉人迟迟没有退出租赁房屋，根据合同约定，是上诉人违约在先，保证金不予退还。二、租赁合同期满，上诉人继续占用被上诉人的房屋不返还，造成被上诉人的租金损失，依法应当由上诉人赔偿。一审判决根据双方合同的约定计算上诉人逾期退房给被上诉人造成的租金损失的计算方式合情合理，请求二审维持一审判决。
龚舒帅、龚舒敏、金文辉向一审法院起诉请求：请求判令汪亚军立即腾出承租房屋，支付违法占用房屋期间的占用费5万元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年4月1日，被告汪亚军向开发商租赁崇阳县天城镇白鹭文化广场主楼第四层的房屋，用于经营台球室、溜冰场。后该房屋出卖给三原告，2011年3月1日，原、被告之间重新签订了房屋租赁合同。合同约定，第三条：房屋租金及支付方式：……第三年（自2012年4月1日至2013年3月30日止）租金为158066元，乙方（汪亚军）需在2011年3月1日前一次性付给甲方（龚舒帅、龚舒敏、金文辉），从第四年开始，每年租金比前一年上涨5﹪，乙方需在每年3月1日前支付当年租金给甲方。第四条：履约保证金：乙方为保证合同的履行，于签订合同的同时向甲方交纳保证金5000元，予以作为租赁物受到损害、毁损、灭失的担保。如租赁物未遭受损害，则甲方于合同履行期届满后七日内将此保证金退回给乙方，并不计算利息。如果租赁物遭受损害，由乙方照价赔偿，在保证金内结算，多退少补。第五条：特别约定：……（十二）、合同期限届满或合同终止后的七日内，乙方必须将其所有的一切货物、柜台、货架等自行搬走，并无条件全面退场。如果乙方逾期退场，乙方除每天按租金人民币5000元并依逾期天数累计计算向甲方承担违约责任外，还应向甲方支付违约金10000元；甲方有权随时强制乙方退场。第六条：租赁期限届满后的招租：在租赁期限届满前3个月，甲方有权将租赁物进行租赁期限届满后的招租。届时，乙方可按甲方的要求招标。在本合同期内，乙方如果未出现违约之情形，在同等条件下享有优先权。但是，乙方不得干涉、阻扰甲方的招租与买卖工作。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告依约交纳了保证金5000元，并逐年交纳了房屋租金。2015年3月30日，合同期满后，被告汪亚军没有与原告重新签订租赁合同，也没有向原告交纳租金。为此，原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉提起诉讼，要求被告汪亚军立即腾出租赁房屋，支付违法占用房屋期间的占用费5万元，并承担本案诉讼费。一审法院还认定，2015年6月23日，被告汪亚军已将租赁房屋腾出并返还给被告龚舒帅、龚舒敏、金文辉。
一审法院认为，原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉与被告汪亚军签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立，合法有效。被告汪亚军应当按照约定全面履行自己的义务，其在租赁期限届满后七日内未依约返还租赁房屋，应承担违约责任。被告汪亚军提出“该房屋没有租赁给他人，没有造成原告的损失，不应承担违约责任”的答辩意见，无法律依据，不予支持。原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉在租赁期限届满后七日内应依约将收取的保证金5000元返还给被告汪亚军，其未依约履行该义务，亦应承担违约责任。原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉要求被告汪亚军支付违法占用房屋期间的占用费5万元，其性质属于赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告汪亚军在租赁期限届满后，应当依约在七日内向原告返还租赁房屋。其没有依约返还租赁房屋，致原告不能将该房屋租赁给他人，造成了原告的租金损失，被告汪亚军应承担违约责任。故原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉诉请被告汪亚军赔偿损失，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依合同约定，2014年4月1日至2015年3月30日，该租赁房屋的日租金为：158066元／年×（1＋5﹪）×（1＋5﹪）÷365天=477元／天。故原、被告在合同中约定如被告逾期返还租赁房屋，被告每天按租金5000元向原告承担违约责任，明显违反上述规定，依法应予调整。一审法院酌定以日租金477元／天为宜。据此计算原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉的实际损失为：477元／天×（30×2＋23-7）天＝36252元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百三十五条之规定，判决：一、由被告汪亚军赔偿原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉的损失36252元，限本判决生效后三日内付清。二、原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉返还被告汪亚军保证金5000元，可在被告汪亚军履行上述给付义务时予以抵销。三、驳回原告龚舒帅、龚舒敏、金文辉的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担400元，被告汪亚军负担650元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审诉讼中，双方当事人为交接租赁房屋钥匙退房和退还保证金发生争议，经一审法院审理该案的法官组织协调，上诉人汪亚军才于2015年6月23日将租赁房屋腾出并返还给被上诉人龚舒帅、龚舒敏、金文辉。经本院审理查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，一、关于双方当事人是否存在合同违约行为的认定问题。本案租赁合同期满后，双方当事人签订的原合同的权利义务即已终止。上诉人汪亚军基于其原承租人的身份，享有在同等条件下的优先承租权。但上诉人汪亚军意欲与被上诉人龚舒帅、龚舒敏、金文辉签订续租合同，应在双方协商一致的基础上，重新设立新的民事权利义务关系。本案双方当事人在协商签订续租合同的过程中，对于租金涨幅的问题未能协商一致，导致续租事宜不能达成一致合意，故双方当事人之间未能重新设立新的民事权利义务关系。被上诉人龚舒帅、龚舒敏、金文辉请求上诉人汪亚军返还租赁房屋符合双方当事人签订的原租赁合同的约定，并不构成违约，亦未侵害上诉人汪亚军的优先承租权。根据双方当事人签订的房屋租赁合同第四条“履约保证金：乙方为保证合同的履行，于签订合同的同时向甲方交纳保证金5000元，予以作为租赁物受到损害、毁损、灭失的担保。如租赁物未遭受损害，则甲方于合同履行期届满后七日内将此保证金退回给乙方，并不计算利息。如果租赁物遭受损害，由乙方照价赔偿，在保证金内结算，多退少补”的约定，三被上诉人将5000元履约保证金退还给上诉人汪亚军的前提条件是租赁房屋未遭受损害的前提条件下才予以退还。而判断租赁房屋是否遭受损害，是在上诉人汪亚军先行清空其搁置在租赁房屋中的自有财物并腾退房屋的情况下才能进行。因此，腾退租赁房屋是上诉人汪亚军应当先行履行的义务，退还5000元保证金是三被上诉人此后才应当履行的义务。本案上诉人汪亚军在合同期满后直至本案一审诉讼期间在一审审理该案法官的协调下才腾退租赁房屋，属先行违约。三被上诉人主张先履行抗辩权理由正当，在汪亚军未腾退房屋之前不予退还保证金并不构成违约。一审判决认定汪亚军逾期退房违约并无不当，本院继续予以认定。二、关于三被上诉人是否存在租金损失的问题。本案三被上诉人的房屋属经营性用房，该房屋在经营过程中可获取一定的收益；且三被上诉人房屋在原租赁合同履行期间，一直存在租金收益。因此，上诉人汪亚军认为其合同逾期后占用租赁房屋期间未对三被上诉人造成租金损失的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人汪亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人汪亚军负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 侯欣芳
审判员 杨荣华
二〇一六年十一月十七日
书记员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；