襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第00931号
原告（反诉被告）龚湘然，女，1978年6月14日出生，汉族，住南漳县。
委托代理人王毅，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）湖北华人置业投资有限公司（以下简称华人公司）。住所地：襄阳高新技术产业开发区车城湖北路。
法定代表人王星，华人公司总经理。
委托代理人刘江涛、彭小伟，湖北隆中律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）龚湘然与被告（反诉原告）华人公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭方望独任审判，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚湘然的委托代理人王毅，被告（反诉原告）华人公司的委托代理人刘江涛、彭小伟到庭参加诉讼。因案情复杂，不能在简易程序期限内审理终结，依法转为普通程序进行审理，并于2015年12月3日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）龚湘然的委托代理人王毅，被告（反诉原告）华人公司的委托代理人彭小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚湘然诉称：原、被告于2012年6月9日签订商品房买卖合同，合同签订后，原告按合同约定履行了义务，但被告未按合同约定为原告办理土地使用权证及房屋所有权证，故请求判令：被告为原告办理土地使用权证及房屋所有权证，办证一切费用由被告承担；被告支付原告违约金2244.4元；本案诉讼费用由被告承担。
被告华人公司辩称：被告按合同约定向原告交付了房屋，但在办理相关证照过程中，原告未能及时提供办证所需资料及缴纳相关费用，导致办理房产证过程中造成延误，故未办理房产证的责任在于原告；双方合同中约定的360日是将资料报产权登记的时间，并非取得房屋产权证书的时间。综上，应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告华人公司提出反诉称：反诉原告与反诉被告龚湘然于2012年6月29日签订购房合同。合同约定反诉被告应于2012年7月6日付清全部房款，但反诉被告实际付款日期为2012年12月9日，其行为构成违约，故依法提起反诉。请求依法判令：反诉被告龚湘然支付反诉原告华人公司违约金7241.6元（已冲抵反诉被告主张的2244.4元违约金）；本案的反诉诉讼费用由反诉被告龚湘然承担。
反诉被告龚湘然辩称：其未按合同约定按时付款属实，但自反诉被告于2012年12月9日付清房款后，反诉原告未向反诉被告主张过权利，已超过两年诉讼时效，应驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。
原告龚湘然为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
一、原告龚湘然和案外人李彪与被告华人公司签订的商品房买卖合同及销售不动产统一网络发票两份。用于证明原告龚湘然和案外人李彪购买了被告开发的位于襄阳第22号地块上的一套房屋，原告已支付全部房款的事实。经质证被告对购房合同及销售不动产统一网络发票的真实性无异议，故本院对该证据予以认定。
二、原告龚湘然与李彪的离婚证及离婚协议。用于证明原告龚湘然于2012年10月24日与李彪办理离婚登记并协议本案诉争房屋归原告龚湘然所有，故龚湘然属本案适格的诉讼主体的事实。经质证被告对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据予以认定。
三、原告龚湘然交纳契税、产权办理费、工本费、维修基金的入伙费用结算单。用于证明原告交纳相关办证费用的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据予以认定。
被告华人公司针对本诉部分未向本院提交证据。
反诉原告华人公司为支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：
反诉被告龚湘然和案外人李彪与反诉原告华人公司签订的商品房买卖合同及销售不动产统一网络发票两份。用于证明反诉被告未按双反合同约定按时全额支付购房款及违约金计算依据的事实。经质证，经质证反诉被告对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据予以认定。
经审理查明：2012年6月29日，原告龚湘然及其前夫李彪（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为：XF201204958的商品房买卖合同，合同主要约定：一、买受人购买出卖人开发的位于襄阳第22号地块上的一套房屋，建筑面积为92.27平方米；二、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；三、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格及符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同的补充协议约定：若买受人采用银行住房抵押贷款的方式支付房款，应在2012年6月29日前支付房款138789元，余额部分31万元买受人承诺在2012年7月6日前到银行办理完毕相关银行按揭贷款手续，并于上述期限内由银行代为支付。2012年6月30日，李彪和原告龚湘然向被告华人公司交纳预收购房款138789元；2012年12月9日，李彪和原告龚湘然通过银行按揭的方式向被告华人公司支付购房款310000元。银行按揭款交付当日，李彪和原告龚湘然向被告华人公司交纳了维修基金4614元、契税8976元、印花税224元、产权登记费80元、他项权证登记费80元、银行按揭评估费1795元、办证手续费200元、预告登记费160元。现因被告未为原告办理相关所有权登记手续，故而引起本诉。
另查明：2012年10月24日，原告龚湘然与李彪在民政部门办理了离婚登记，并协议本案诉争房屋归原告龚湘然所有，龚湘然支付李彪购房出资款69500元。
本院认为：原、被告签订的的商品房买卖合同，未违反相关法律法规，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人均应依合同约定履行义务。合同签订后，原告已支付了全部房款，并在支付购房按揭款时缴纳了相关的办证费用，被告应按合同的约定在交付房屋后的360日内即（2013年12月27日前）为原告办理相关的产权登记手续，现被告未为原告办理土地使用权证及房屋所有权证的行为，已违反了双方合同的约定，被告应当承担相应违约责任。被告辩称双方《商品房买卖合同》中约定的360日是将资料报产权登记的时间，并非取得房屋产权证书时间的理由，因《商品房买卖合同》是相关主管部门监制的格式合同，且该格式条款系被告方提供，故被告应遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，且被告不能合理解释双方《商品房买卖合同》中第十五条约定的“规定期限取得房地产权属证书”是指何期限，属于对第十五条约定的360日的延续。故应视为因被告原因，原告未在规定期限内取得房地产权属证书。原告要求被告为原告办理土地使用权证及房屋所有权证的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告还要求被告负担办证一切费用的请求，因双方合同中已明确约定了部分办证费用的负担主体为原告，且原告也已实际缴纳，如在之后办理登记手续过程中存在另行产生的费用，可依照相关法律法规予以执行或另行主张，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告还要求被告支付违约金2244.4元，因被告未为原告办理相关的权属登记手续，行为已构成违约，按双方合同的约定，被告支付原告的违约金应按原告已缴纳房款的0.5%计算，经计算为2243.95元，超出部分，本院不予支持。
反诉原告华人公司提起反诉，要求反诉被告龚湘然支付反诉原告华人公司因延迟支付房款的违约行为而产生的违约金7241.6元（已冲抵反诉被告主张的2244.4元违约金）。按双方合同的约定，反诉被告银行按揭款31万元应于2012年7月6日前支付，其实际支付的时间为2012年12月9日，其延迟支付房款的行为违反了双方合同的约定，其行为已构成违约。对于反诉被告提出反诉原告主张权利的诉讼时效应从2012年12月10日起算，现原告的起诉已超诉讼时效的理由，反诉原告认为龚湘然在要求为其办理权属登记手续时，华人公司已多次向其主张违约金，至今未为其办理权属登记手续属于行使先履行抗辩权，也是华人公司向反诉被告主张违约责任的一种间接方式，主张违约金可以通过诉讼、仲裁或直接向原告主张权利的方式实现，反诉被告的违约行为已自2012年12月9日终止。但庭审中，反诉原告未提供自2012年12月9日以后向反诉被告主张过权利的证据，现原告于2015年6月17日向本院提起反诉主张权利，已超过了两年的诉讼时效，故对反诉原告的反讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定之规定，判决如下：
被告华人公司于本判决生效之日起三十日内为原告龚湘然办理土地使用权证及房屋所有权证；
被告华人公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2243.95元；
三、驳回原告龚湘然的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告华人公司的反诉请求。
如负有履行义务的当事人未按本判决所指定的期限履行金钱付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费460元，由被告华人公司负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告华人公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—45170104000133X。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郭方望
审 判 员 张 华
人民陪审员 肖玉梅
二〇一五年十二月三日
书 记 员 李丹晖