湖南省祁东县人民法院民 事 判 决 书（2015）祁民一初字第982号原告江艳凤，女。委托�理人雷志伟，湖南真诚律师事务所律师。被告罗凌峰，男。第三人石华山，男。原告江艳凤为与被告罗凌峰、第三人石华山房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告江艳凤及其委托代理人雷志伟，被告罗凌峰，第三人石华山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江艳凤诉称，1987年，原告与第三人石华山登记结婚，2000年原告夫妻在洪桥街道大塘角修建二壕从地到天的房屋，共五层，建筑面积461平方米。2005年，第三人石华山对房屋装修后，搬入居住。2001年，原告犯贩卖毒品罪，被判处有期徒刑六年。2004年，第三人石华山在办理该房屋房产证时，因原告在监狱服刑，第三人没有原告的身份证，就把房产、地产证办到第三人石华山�个人名下。2006年原告出狱后，为彻底戒毒，原告远离故乡，去北京打工一直到现在。而第三人石华山从1991年开始吸食毒品，一直持续到2012年。其中，2000年12月5日，第三人石华山犯贩卖毒品罪，被判处有期徒刑二年；2012年10月23日，第三人石华山犯非法持有毒品罪，被判处有期徒刑一年。到2015年春节期间，原告母亲告诉原告：第三人石华山在2007年已将洪桥街道大塘角从地到天二壕房屋卖给别人。当时，原告母亲考虑到原告与第三人关系不好，担心原告知道第三人把房子卖了，要与第三人离婚，就没有告诉原告，现在看见原告与第三人夫妻关系好了，才敢告诉原告。原告经了解：2007年6月，第三人石华山无钱购买毒品吸食，为购买毒品，第三人对隔壁邻居说要变卖与原告共有的该处房屋。当时，被告罗凌峰住在原告家对面。平时，被告与他人打牌，第三人有时在观�。听说第三人打算出售该处房子消息后，2007年6月的一天，被告找到第三人要求购买该处房屋，经第三人与被告协商，约定该处房屋出售价格为178,000元，当天被告与第三人签订房屋买卖合同，并付清全部购房款。原告认为：祁房权证号00012648房屋属于原告与第三人的夫妻共同财产，被告明知该房屋为原告与第三人夫妻共同共有，在未经原告同意或未经原告书面授权的情况下，被告恶意受让该房屋，并且转让价格明显不合理，至今房地产登记的所有权人仍是第三人。第三人明知道自己没有处分与原告共同共有房屋的权利而将房屋转让给被告，第三人与被告签订的房屋买卖合同无效，被告应当将祁东县洪桥街道大塘角（开发公司商品房）二壕从地到天的房屋返还给原告和第三人。现原告请求人民法院依法判决确认第三人与被告就祁东县洪桥街道大塘角（开发商品房）二壕从地到天房屋签订的买卖合同无效；被告将祁东县洪桥街道大塘角（开发公司商品房）二壕从地到天的房屋返还给原告和第三人；本案诉讼费由被告承担。被告罗凌峰辩称，2004年7月15日，第三人石华山用洪桥镇南山南路四巷19号两壕房子的地产证、房产证作抵押在洪桥镇城西农村信用社贷款50,000元，时过三年后，信用社催第三人还贷付息，因第三人还不起借款，在第三人妹夫罗贤君的联系下，2007年8月第三人夫妻决定将房屋卖给被告。经双方商定，2007年8月20日，被告首付65,000元到城西信用社，帮第三人付清50,000元借款和15,000元利息，将抵押在城西信用社的石华山房屋的房产证和地产证拿出，并交由被告进行保管。原先商定2007年8月23日，双方签订房屋买卖协议，卖方交房，买方付款。因第三人说其岳母在其家里放了许多东西，要延迟一个月交房，最后到2007年10月4日，石华山夫妇才交房给被告，被告将余款和押金2000元一并付清。被告与第三人签订的房屋买卖合同是双方自愿的买卖，价格合理并办理地产证。原告诉状所称的不符合客观事实。被告购房后进行了装修、改造和加层，一直居住至今。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人石华山辩称，其卖房子的时候，与原告的关系不好，当时，不想让原告父母居住在该房，打算赶走他们。被告罗凌峰听说第三人石华山要卖房，找到第三人协商，双方签订了房屋买卖协议书。由于该房子在信用社办理了抵押登记，被告陪第三人去信用社还了贷款，办理解押手续。被告第一次付款65,000元，第二次付款113,000元。第三人已将房屋交付给被告，从未找过被告要求返还房屋，被告已经居住在该房多年。经审理查明，2001年，原告因犯贩卖毒品罪被判处有期徒刑六年，并处罚金3000元，2006年4月15日刑满释放。2004年7月15日，第三人石华山用诉争房屋作抵押向祁东县城西农村信用合作社贷款50,000元。2007年8月19日，被告罗凌峰代替第三人石华山向祁东县城西农村信用合作社偿还贷款本金50,000元及利15,000元，并办理了诉争房屋的解押手续。2007年8月23日，第三人与被告签订房屋买卖协议书，公证人有李武明、罗凌云、罗贤君。合同中约定，第三人将洪桥镇城南开发区大塘角两壕从地到天房屋一至四层卖给被告，售价为178,000元，付款方式为第一次付款65,000元，第二次付款111,000元，第三次付款2000元。2007年8月20日，第三人石华山写了一张“今收到罗凌峰购房款陆万伍仟元整”收条。2007年10月4日，第三人石华山又写了一张“今收到罗凌峰购房款壹拾柒万捌仟元整（178,000元）房款已全部付清，属实”收条，公证人有罗凌云、罗贤君。2008年1月22日，被告罗凌峰办理了诉争房屋的祁国用（2008）第0125号国有土地使用证。现被告罗凌峰已将诉争房屋装修、改造、另在顶楼添加建造一层且居住至今。第三人石华山于2012年因犯非法持有毒品罪被判处有期徒刑一年，并处罚金三千元。上述事实，有户籍资料、（2001）祁刑初字第51号刑事判决书、房产局档案查阅、利用审批表、相片、房屋买卖协议书、收条、祁东县房地产抵押注销登记申请表、祁国用（208）第0125号国有土地使用证、房产证、予以证实，与原告、被告、第三人的陈述一致，本院予以确认。原告提供的关于原告与第三人的结婚档案遗失的证明，因不符合证据的形式要件，本院不予采信。原告提供的讯问笔录、询问笔录、疾病诊断证明、案外人的营业执照、租房协议书等材料与本案无关联，本院不予采信。证人罗贤君出庭作证的证言，被告有异议，原告没有提供其他证据相佐证，对该证据本院不予采信。证人周光汉出庭作证的证言，原告有异议，被告没有提供其他证据相佐证，对该证据本院不予采信。被告提供的肖志荣、彭德生出具的证言，因证人未出庭作证，无法核实该证据的真实性，本院不予采信。本院认为，被告罗凌峰与第三人石华山在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房屋买卖协议书》，是双方的真实意思表示，没有出现合同法第五十二条的关于合同无效的情形，也没有出现其它法律、行政法规规定的无效的情形，被告与第三人签订的房屋买卖协议书应属有效合同。被告罗凌峰与第三人石华山签订房屋买卖协议书时，国有土地使用证、房屋所有权证的登记权利人均为第三人石华山，被告罗凌峰有理由相信第三人石华山有权处分讼争房屋。被告买房�，对讼争房屋进行了装修、改造、另在顶楼添加建造一层且居住至今。第三人虽有吸毒的经历，但不影响第三人与被告签订房屋买卖协议书的真实性。原告未能举证证明其是诉争房屋的所有权人，亦未能举证证明被告与第三人之间存在恶意串通等导致合同无效的情形，其应承担举证不能的不利后果。故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。案经调解未成，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江艳凤的诉讼请求。本案受理费3860元，由原告江艳凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判�唐玮尉人民陪审员  刘功杰人民陪审员  唐方杰二〇一六年一月二十九日书 记 员  陈兰芳附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有�定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。