重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第00324号
原告任玲，女，1967年9月9日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
被告彭明菊，女，1969年1月23日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）向贵均，重庆鹏腾律师事务所律师。
被告杨伟，男，1967年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
第三人重庆市长寿区茂增房产经纪有限公司，住所地重庆市长寿区文苑北路2号23幢负1-18，组织机构代码06050955-4。
法定代表人黄俊锋，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）程晓燕，女，1976年11月27日出生，汉族，公司员工，住重庆市长寿区。
原告任玲与被告彭明菊、杨伟，第三人重庆市长寿区茂增房产经纪有限公司（以下简称茂增公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员刘丽适用简易程序于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告任玲，被告彭明菊及其委托代理人向贵均，第三人茂增公司的委托代理人程晓燕到庭参加了诉讼。被告杨伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告任玲诉称，2014年11月27日，经第三人茂增公司的居间介绍，我与被告彭明菊签订了《房屋买卖合同》，约定由被告彭明菊将其所有的位于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1的房屋出售给我。同时约定房款分三次支付，签订合同当日支付定金20000元，2014年11月30日前支付房款100000元，2015年3月20日前支付房款203000元。签订合同时，被告彭明菊出示的房地产权证上只有她的名字，且合同系第三方拟定的，我不清楚涉案房屋是否属于夫妻共有财产。合同签订后，我依约向被告彭明菊支付了定金20000元，但被告彭明菊拒绝收取合同约定于2014年11月30日前支付的100000元，并拒绝将房屋交付给我。被告彭明菊的行为已构成违约，现我要求被告彭明菊按照合同约定的房屋实际成交价的20%的标准向我支付违约金64600元（审理中，原告任玲将诉讼请求变更为要求解除其与被告彭明菊及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》中关于其与被告彭明菊之间将位于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1房屋买卖的合同，并由被告彭明菊向其支付违约金64600元。）
被告彭明菊辩称，原告所述不属实。我将涉案房屋出售给原告，我的丈夫杨伟是知晓并同意的。2014年11月29日，因我担心此时将房屋交付原告，原告若不履约，我承担的风险过大，故与原告协商要求原告一次性支付剩余房款，若原告不同意，我便继续按合同约定履行。但原告拒不将双方约定于2014年11月30日之前支付的100000元房款支付给我，故我没有将房屋钥匙交付给原告。若原告在2014年10月30日找到我，要求向我支付100000元房款，我愿意接受，也愿意将涉案房屋钥匙交付给原告的。故我不存在违约行为，不应当向原告支付违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。我与原告彭明菊及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》第五条约定的违约金为2%，若人民法院认定我应当向原告支付违约金，则原告请求的违约金也过高，请人民法院按照房屋实际成交价323000元的2%的标准予以调整。现我同意解除我与原告任玲及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》中关于我与原告任玲之间将坐落于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1的房屋买卖的合同。
被告杨伟未答辩。
第三人茂增公司述称，原告所述属实。我公司员工程晓燕系原告任玲与被告彭明菊房屋买卖事宜的经办人。签订合同时，被告彭明菊称涉案房屋为其本人所有，且房地产权证载明的产权人也只有被告彭明菊，其并未告知我公司涉案房屋为夫妻共有财产。2014年11月28日、29日程晓燕均有电话联系被告彭明菊，要求被告彭明菊接收原告交付的100000元购房款，并将房屋交付原告，但被告彭明菊拒绝接收100000元房款，并要求原告一次性付清剩余房款才将房屋交付原告。本案与我公司无关，我公司不应当承担责任。
经审理查明，被告彭明菊、杨伟系夫妻关系，双方于1998年5月26日登记结婚。2012年4月19日，重庆市长寿区人民政府就位于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1房屋颁发房地产权证书，产权证号为206房地证2012字第03827号，权利人为彭明菊。
2014年11月27日，原告任玲（乙方）与被告彭明菊（甲方）、第三人茂增公司（丙方）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：“房屋基本情况：坐落长寿区文苑大道8号3幢15-1，层次15，房号1，建筑结构钢筋，建筑面积（住宅）79.2㎡，房地产权号206-2012-03827，备注：甲方将该房的水、电、气等相关户头一并转让，并包括在总房款内”。第三条约定：“甲、乙双方协商后的实际成交价为人民币叁拾贰万叁仟元（大写），该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担，（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介费用／元，乙方须向丙方交纳中介服务费贰仟元（小写：2000元）”。第四条约定：“1、甲、乙双方约定在2014年11月27日乙方交购房定金人民币贰万元（小写：20000元）给甲方，当甲方收到乙方定金之时起，不得将房屋转售第三方。2、甲、乙双方约定，乙方在2014年11月30日之前接房付房款人民币壹拾万元（小写：100000元）给甲方。3、甲、乙双方约定在2015年3月20日之前办理产权过户手续或公证手续。4、乙方在公证委托之日付清购房余款人民币贰拾万零叁仟元（小写：203000元）。”第四条（第二个）约定：“……2、甲方于合同签订之日起将房屋权属证明交与丙方，并承诺于2014年11月30日之前腾空该房屋，将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理等的过户手续及相关费用的交接事宜，且甲方须在办理产权过户手续后30日内将该房屋上的所有的户口迁出。……”第五条约定：“……5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除该合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且须赔偿丙方房屋成交价的3%作为中介费。”第八条约定：“……4、乙方可选择公证委托。5、过户发生的相关费用由乙方承担。6、接房后发生的安全事故与甲方无关。”
同日，原告任玲向被告彭明菊支付定金20000元。
2014年11月29日，原告任玲与被告彭明菊经协商后，由第三人茂增公司在第八条中增加一项内容：“6、若在2015年3月20日之前未付清全部房款，则从2015年3月21日起支付违约金，每逾期一日，向甲方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。”
原、被告及第三人均认可《房屋买卖合同》第五条第五款约定的“房屋实际成交价”即323000元。
2015年1月5日，本院依职权向被告彭明菊做调查，并形成询问笔录。彭明菊称，位于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1号的房屋为其与丈夫杨伟共同共有。其与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》无杨伟签字，系因不清楚出售该房屋是否需要杨伟签字。中介公司亦只是告知其在公证过户时需要其丈夫到场，并未告知《房屋买卖合同》也需要其丈夫签字。杨伟至今只知道涉案房屋已出售，但不知出售价格，也不知买受人。其与杨伟均住在重庆市江北区鲁能星城十街区4栋2单元11-2。《房屋买卖合同》签订当日，原告向其支付了定金20000元。2014年11月30日，其与原告在长寿碰面，原告要求向其支付房款100000元，并由其将涉案房屋钥匙交付给原告。但其认为那时就将房屋钥匙交付给原告，承担的风险太大，故要求原告付清全部房款，并在房屋过户到原告名下后，再将房屋钥匙交付原告，原告不同意，故其没有收钱。之后，原告电话联系其要求按照合同履行，但其仍认为承担的风险太大，要求支付房价全款后再向原告交付房屋钥匙，故问题至今未解决。其亦称若现在原告要求解除合同，其也同意，但称只应该把收取的20000元定金返还给原告。
审理中，第三人茂增公司提交中通快递寄件单、快递查询情况截图、《告知书》各一份，拟证明其公司于2014年12月5日向被告邮寄《告知书》要求被告按照《房屋买卖合同》履行义务。
《告知书》载明：“彭明菊女士你好！你于2014年11月27日通过我公司签定出售重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1号住房的买卖合同，合同中第三条第2项甲乙双方约定乙方在2014年11月30日前支付部分房款计人民币壹拾万元整（￥：100000.00元）给甲方，第四条第2项中甲乙双方约定甲方在2014年11月30日前交房给乙方。从2014年11月28日到目前是2014年12月5日期间我公司工作人员已经多次和你通电话通知你配合完成上述事宜，均遭到你的拒绝配合。现我方正式通知你，你未按合同履行约定，已经造成违约，请你在七日内与我方协商处理买卖合同中约定事宜，如再次逾期拒绝配合协商处理，我们将通过法律途径起诉，由此造成的一切损失和法律后果均由你承担。”中通快递寄件单载明收件人为彭明菊，收件人详址为重庆市江北区渝鲁大道十里街区，电话为1363664****，快递单号为718666845939。快递查询情况截图显示，快递单号为718666845939的快递于2014年12月7日下午1：47：37拍照签收。
以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、结婚证、房地产权证、调查笔录等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为，关于《房屋买卖合同》的相对方的问题。原告任玲及第三人茂增公司均称签订《房屋买卖合同》时只知晓涉案房屋产权人为被告彭明菊，并不知晓涉案房屋为被告彭明菊与被告杨伟的夫妻共有财产。被告彭明菊亦称签订合同时，第三人只组织了其与原告任玲签字，其并不知晓该合同是否需要其丈夫杨伟签字。且在2015年1月5日，本院对被告彭明菊进行调查时，被告彭明菊亦称被告杨伟尚不知晓涉案房屋的买受人是谁。故《房屋买卖合同》的合同相对方为原告任玲与被告彭明菊及第三人茂增公司。
关于《房屋买卖合同》的效力问题。原告任玲与被告彭明菊及第三人茂增公司于2014年11月27日签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方均应按照合同约定享受权利并承担义务。
关于原、被告间房屋买卖合同应否解除的问题。原告任玲以被告彭明菊于2014年11月29日拒绝收取《房屋买卖合同》约定于2014年11月30日之前支付的100000元，并拒绝交付《房屋买卖合同》约定于2014年11月30日之前交付的涉案房屋钥匙，已构成违约为由，要求解除其与被告彭明菊及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》中关于其与被告彭明菊房屋买卖合同部分。因原告任玲要求按合同约定向被告彭明菊支付房款100000元，被告彭明菊明确表示拒绝，并拒绝将涉案房屋钥匙交付给原告，导致原、被告所签订的房屋买卖合同不能继续履行，被告的行为已构成根本违约，原告任玲有权要求解除双方所签订的房屋买卖合同，在本院于2015年1月5日向被告送达起诉状副本时，原告要求解除合同的意思表示到达被告，且被告彭明菊在当日本院对其作询问笔录时明确表示同意解除其与原告任玲及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》中关于原告任玲与其房屋买卖合同部分。故本院依法确认原告任玲与被告彭明菊及第三人茂增公司签订的《房屋买卖合同》中关于原告任玲与被告彭明菊房屋买卖合同部分于2015年1月5日解除。
关于原告主张的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》第四条约定：“1、甲、乙双方约定在2014年11月27日乙方交购房定金人民币贰万元（小写：20000元）给甲方，当甲方收到乙方定金之时起，不得将房屋转售第三方。2、甲、乙双方约定，乙方在2014年11月30日之前接房付房款人民币壹拾万元（小写：100000元）给甲方。3、甲、乙双方约定在2015年3月20日之前办理产权过户手续或公证手续。4、乙方在公证委托之日付清购房余款人民币贰拾万零叁仟元（小写：203000元）。”第四条（第二个）约定：“……2、甲方于合同签订之日起将房屋权属证明交与丙方，并承诺于2014年11月30日之前腾空该房屋，将该房屋钥匙交给乙方。……”第五条约定：“……5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除该合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且须赔偿丙方房屋成交价的3%作为中介费。”本案中，因原告任玲要求按合同约定向被告彭明菊支付房款100000元，被告彭明菊明确表示拒绝，并拒绝将涉案房屋钥匙交付给原告，导致原、被告所签订的房屋买卖合同不能继续履行，被告彭明菊的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》第五条的约定，违约金金额为64600元（323000元×20%）。
对于约定的违约金是否应当予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。审理中，被告彭明菊辩称即使其存在违约，原告任玲主张的违约金亦过高，请求本院予以调整。原告任玲则称被告彭明菊违约给其造成的损失为《房屋买卖合同》签订后，因被告彭明菊违约造成其至今无法取得涉案房屋，亦无法购买新的房屋，而房价上涨的损失。但原告任玲未明确房价上涨给其造成的损失，亦未提供证据证明房价上涨而给其造成的损失的具体金额。综合考量原告任玲未明确其损失的金额，亦未能对其实际产生的损失予以证明的情况，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告彭明菊主张适当减少违约金的请求，本院予以支持，故本院酌情主张违约金45220元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告任玲与被告彭明菊及第三人重庆市长寿区茂增房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于原告任玲与被告彭明菊就坐落于重庆市长寿区文苑大道8号3幢15-1房屋进行买卖的合同于2015年1月5日解除；
二、被告彭明菊在本判决生效后10日内向原告任玲支付违约金45220元；
三、驳回原告任玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费707.50元，由被告彭明菊负担（原告任玲已预交，限被告彭明菊在本判决生效后10内迳付原告任玲707.50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 刘 丽
二〇一五年三月十二日
书 记 员 黄春燕