福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第187号上诉人（原审被告）陈玉苹，女，1976年12月28日出生，汉族。委托代理人王祖逢，福建联商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李天明，男，1968年7月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）ＸＸ英，女，1969年3月27日出生，汉族。以上两被上诉人委托代理人曾若人，福建闽中律师事务所律师。以上两被上诉人委托代理人童红艳，女，1982年8月14日出生，汉族，公务员。原审被告叶黎川，男，1974年4月26日出生，汉族。上诉人陈玉苹因与被上诉人李天明、ＸＸ英、原审被告叶黎川房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2013）梅民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈玉苹的委托代理人王祖逢，被上诉人李天明、ＸＸ英的委托代理人曾若人、童红艳到庭参加诉讼，原审被告叶黎川因正在服刑无法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明的主要事实有：1、叶黎川、陈玉苹于2002年1月4日在三明市梅列区民政局办理结婚登记，于2012年11月30日在三明市梅列区民政局办理离婚登记。2、2004年8月9日，叶黎川向三明市机关事务管理局缴交三明市梅列区沪明新村73幢901室集资款，票据记载：集资户叶黎川；房屋坐落：三明市梅列区沪明新村73幢；单元号：901室；建筑面积95.68㎡（办证面积为95.62㎡），产权比例100%，集资金额114589.9元。3、2005年3月28日，李天明、ＸＸ英与叶黎川、陈玉苹双方签订一份《房产买卖合同》，内容为：“卖方（简称甲方）：叶黎川身份证号码350583740426711，陈玉苹身份证号码：350583197612280024；买方（简称乙方）：李天明身份证号码：350423196807200390，ＸＸ英身份证号码：350423196903270022甲方愿将三明市梅列区沪明新村73幢901室的住房一套转让给乙方，经双方协商，转让价为人民币290000元整（大写：人民币贰拾玖万元整），现约定以下几条内容供双方共同遵守：第一条、甲方将上述现房壹套，转售给乙方，在乙方第一次付清人民币陆万元作为定金后，甲方不得再售给第三者。第二条、乙方须在合同签订之日起拾日内付给甲方人民币150000元整（大写：人民币壹拾伍万元），甲方须同时提供购房发票、水、电、气、物管等费用的过户或结清手续给乙方。第三条、甲方须尽快协助乙方一起办好住房过户手续，并将本套住房相关按揭借款结清后的凭证给乙方，住房过户手续费由乙方承担。在过户手续办理之前，如遇国家开征房地产税等与住房产权人相关的税费，由产权人（甲方）承担。第四条、剩余房款人民币捌万元整待办好过户手续后当日付清。第五条、违约责任甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，甲方须将乙方所付定金的双倍返还给乙方。第六条、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，友好协商解决。出卖方（甲方）：叶黎川、陈玉苹；购买方（乙方）李天明、ＸＸ英2005年3月28日。”4、2005年3月28日，李天明将64000元购房款支付叶黎川，叶黎川出具收条给李天明。2005年4月1日，李天明按合同约定将剩余的146000元支付给被告叶黎川，叶黎川出具收条给李天明。2005年6月13日，李天明、ＸＸ英向三明市煤气公司申请三明市梅列区沪明新村73幢901室煤气开户。同年6月25日，三明市煤气公司为李天明在三明市梅列区沪明新村73幢901室安装了煤气并验收，之后，李天明在中国银行三明分行办理了煤气缴费存折。5、叶黎川为三明市梅列区沪明新村73幢901室缴交房屋维修基金6000元及装修保证金1000元。6、三明市房地产管理处为叶黎川颁发了所有权证号为：梅列12000232号《房屋所有权证》，该房产证载明坐落于三明市梅列区沪明新村73幢901室的房屋所有权人为叶黎川，《房屋所有权证》登记时间为2012年1月16日。7、李天明、ＸＸ英于2005年8月取得三明市梅列区沪明新村73幢901室的房屋钥匙并实际居住至今。原审判决认为，原、被告之间签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当遵循诚实信用原则、按照合同约定全面履行自己的义务。李天明已按合同支付叶黎川购房款210000元，叶黎川也将坐落于三明市梅列区沪明新村73幢901室房屋交付给李天明、ＸＸ英，二人已实际占有、居住该房屋至今，故李天明、ＸＸ英要求叶黎川、陈玉苹按合同履行义务的请求，应予以支持。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定……购房人也可以按照政府所定标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。由于该房屋叶黎川于2012年1月16日取得了房屋所有权证，所有权证号为：梅列12000232号，叶黎川购买三明市梅列区沪明新村73幢901室房屋尚未满5年，故李天明、ＸＸ英要求叶黎川、陈玉苹协助办理三明市梅列区沪明新村73幢901室房屋产权过户，目前尚不具备条件，叶黎川、陈玉苹应在购买该房屋取得房产所有权满5年后协助李天明、ＸＸ英办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认李天明、ＸＸ英与叶黎川、陈玉苹签订的《房产买卖合同》合法有效。二、叶黎川、陈玉苹应于取得坐落于三明市梅列区沪明新村73幢901室房屋所有权（2012年1月16日登记）满5年后协助李天明、ＸＸ英办理坐落于三明市梅列区沪明新村73幢901室房屋的所有权过户手续。案件受理费7520元，由李天明、ＸＸ英负担。宣判后，上诉人陈玉苹不服，向本院提起上诉。上诉人陈玉苹上诉称：一、当事人双方签订的协议虽名为《房产买卖合同》，实际上是“集资建房资格转让”，并非房屋所有权转让纠纷（2012年1月16日上诉人才取得该房屋房产证），且被上诉人所谓取得的“房产买卖资格”没有履行申请、审查、社会公示等的法定程序，一审判决认定《房产买卖合同》有效系认定事实不清，案由定性错误，案由应当为“经济适用房转让合同纠纷”。二、集资房供应对象是城市低收入住房困难家庭，被上诉人已参加过本单位房改，有证据证明其实际拥有三套以上商品房，不属法定集资房供应对象，一审判决违背国务院明令禁止集资房“不得向非经济适用住房对象出售”的规定。三、涉讼房屋是集资房，是政府法定的一种有限产权的政策性住房，属于《中华人民共和国合同法》第132条中的法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物。集资房产权人并不具有完整处置该房产的权利，产权人私自转让该集资房资格和房屋的行为，应当一律认定为无效。四、政府对集资房在土地、信贷、税收等许多方面都采用了补贴性的优惠措施，其价格远低于商品房。私下转让集资房购房资格，既违反了国家相关的税收规定，也剥夺了本单位和其他城市低收入家庭住房困难的可能性，从而损害了社会公共利益。对本案当事人双方私下签订转让集资购房资格，一审判决转让合法有效，违反《中华人民共和国合同法》第52条第（四）款“损害社会公共利益的合同无效”的规定。五、涉诉房屋是划拨土地上单位集资房，对本案当事人双方私下签订转让集资建房资格，一审判决违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定。六、上诉人参加集资建房时与所在单位人签订的协议明确“集资住房的产权今后进入市场交易、出租、调换、抵押等行为，按市政府有关规定执行”，原审判决涉诉房屋归被上诉人所有，违反《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定。七、原审判决涉讼房屋买卖合同有效，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”和《中华人民共和国合同法》第52条“合同存在违反法律、行政法规强制性规定情形的，应当认定为无效”的规定。八、《民法通则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”原审判决涉讼房屋已明确是经济适用房，应当按（国发（1998）23）《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、（国发（2007）24号）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房住房管理办法》执行，应认定该合同无效。请求撤销原判，改判驳回被上诉人李天明、ＸＸ英的诉讼请求。被上诉人李天明、ＸＸ英答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。原审被告叶黎川答辩称，其对原审判决查明的事实并无异议，但认为诉争房产因为考虑孩子生活和就学等原因不能转让，具体意见以上诉人陈玉苹的意见为准。本院经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。二审审理期间，上诉人陈玉苹于2015年3月31日提供被上诉人李天明、ＸＸ英的三明市区房产登记情况，证明被上诉人已参加过房改。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据与本案无关联性。被上诉人是否参加房改不影响本案双方之间房屋买卖合同的效力。双方之间的房屋买卖合同是合法有效的。本院认证认为，被上诉人是否参加房改不影响本案双方之间房屋买卖合同的效力，该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条中规定：“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”该规定区分了效力性强制性规定和管理性强制性规定，并区分其法律后果。违反了效力性强制性规定的合同才作为无效合同，而违反了管理性规定的合同，可以由有关机关对当事人实施行政处理，但并不影响合同的效力。上述两类规范的区分，可以尽可能地限制合同无效的范围，保障私法自治的实现，并鼓励和促进公平交易的发展。综上，本案双方当事人签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人主张本案合同无效的依据均属管理性强制性规定，不能作为本案合同无效的依据，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人主张其转让讼争房屋时不具有完整处分权利要求确认合同无效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人陈玉苹负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长闫明伟代理审判员陈新华代理审判员黄莉花二〇一五年五月二十七日书记员段剑岚（代）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；