南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第617号
原告李露，女，汉族，1969年8月17日生。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
被告南京锋尚房地产开发有限公司，住所地本市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人张在东，公司董事长。
委托代理人庞捷，男，汉族，1977年9月24日生，公司行政部副总经理。
原告李露与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李露的委托代理人赵仁明、魏伯宝，被告锋尚公司的委托代理人庞捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李露诉称，2010年12月23日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的本市原下关区姜家园299号18幢房屋，购房款为18954300元，约定的交房时期为2010年6月30日。被告未能按期交房，经原告多次催促仍不能交付。根据合同约定及相关法律规定，被告锋尚公司的行为已构成违约。故原告提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金3165566.63元（2010年7月26日至2011年1月29日期间的违约金97023元，2011年1月30日至2011年3月15日期间的违约金58314.78元，2011年3月16日至2013年2月8日期间的违约金1317323.85元，2013年2月9日至2013年12月31日期间的违约金1692905元）；二、被告承担诉讼费用。
被告锋尚公司辩称，对于原告主张的违约金计算方式和数额无异议，但是根据原、被告双方签订的《别墅定制协议》约定，原告尚欠被告购房款300余万元，且原告在支付其已付购房款期间，也存在迟延支付的情形。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2009年8月5日，原告李露与被告锋尚公司签订《别墅定制协议书》，约定由李露购买锋尚公司开发建设的北H1别墅，合同约定的总价款为25898400元，锋尚公司应于2010年7月25日前向李露交付房屋，延迟交付房屋的，按照已收价款的万分之一／天计算违约金。此后，原告李露与被告锋尚公司签订《延期交付违约金计算》补充协议，该补充协议中约定锋尚公司按照日万分之一的标准支付李露自2010年7月26日至2011年1月29日期间的延期交房违约金97023元，对于2011年1月30日至2011年10月8日的延期交房违约金，标准也为日万分之一；该补充协议第二条约定：双方签署《商品房预售合同》总金额应为25898400元-6944100元（装修及节能款）=18954300元。2010年12月22日，锋尚公司作为预售人与李露作为预购人签订《南京市商品房预售合同》，约定由李露购买锋尚公司开发建设的本市原下关区姜家园299号18幢（含-1、1、2层）房屋（即北H1别墅），房屋总价款为18954300元。合同第六条约定，锋尚公司应于2011年6月30日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年10月8日后，锋尚公司须按原告李露已付价款的万分之一／天计算，支付迟延交付期间的违约金。该合同经产权登记机关预售登记。与此同时，原告李露（甲方）与锋尚建筑节能环保系统技术（北京）有限公司（乙方）签订《建筑节能系统解决方案协议》（以下简称装修合同），约定由乙方对甲方已购北H1别墅的装修进行设计、采购和施工，施工期间为2011年7月1日至2011年10月8日，合同价款为6944100元；原告李露与被告锋尚公司签订《履约担保合同》，约定由锋尚公司担保锋尚建筑节能环保系统技术（北京）有限公司在《建筑节能系统解决方案协议》中的合同义务。本案审理过程中，原告提交的装修合同原件中，第三条第2项支付方式为：1）于本协议签订时支付定金1388820元；2）余款于本协议签订后30日内向银行贷款后支付，如银行贷款未办理下来，于本协议签订后30日时一次性支付。被告所提交的装修合同原件中，第三条第2项支付方式为：1）于本协议签订时支付定金1388820元；3）余款于本协议签订时一次性支付。
2009年7月6日至2010年12月30日，原告李露分六次向被告锋尚公司支付了12958400元，锋尚公司出具了收据，收款事由为北H1别墅购房款。2011年3月16日，原告李露通过中国民生银行贷款9940000元，支付至被告锋尚公司指定的账户。对于被告锋尚公司辩称的原告欠付300万元购房款，原告李露对欠付300万元事实不持异议，但认为：原、被告所签订的《别墅定制协议书》已被此后签订的《南京市商品房预售合同》和《建筑节能系统解决方案协议》所取代，原告已付清《南京市商品房预售合同》合同款18954300元，所欠付的300万元系《建筑节能系统解决方案协议》合同款；原告所购北H1别墅距离原、被告双方最初约定的交房时间已经过3年多，至今未能交付，且仍未有交付计划，原告有权拒付余款。
2012年11月13日，被告锋尚公司作为甲方、别墅购房人作为乙方、被告锋尚公司的法定代表人张在东作为丙方签订《协议书》，该协议书中约定：甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金。黄建良作为李露的代理人在该协议书上签字。
另查，锋尚国际公寓北H1别墅现在尚未通过竣工验收，不具备交付条件。
以上事实，有双方当事人陈述、别墅定制协议书、南京市商品房预售合同、补充协议、建筑节能系统解决方案协议、个人借款凭证、收据、协议书等证据在案予以佐证，足可认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李露与被告锋尚公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规关效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告锋尚公司至今未能按照合同约定交付房屋，构成违约，应当向原告承担违约责任。双方的争议焦点在于：原告在《南京市商品房预售合同》中的付款义务是否已经全部履行完毕，即原告尚欠的300万元系预售合同还是装修合同的合同款。对此，本院认为，原、被告在履行别墅定制协议、商品房预售合同以及装修合同过程中，并未区别进行、分开履行，被告对于原告的付款均记载为北H1别墅购房款，收据和贷款的金额也无法与数份合同记载的各次付款金额相对应，且原、被告分别出示的装修合同在付款方式上的约定也不同，无法认定原告已履行了预售合同的付款义务。故对于原告以预售合同的合同款为基础主张的逾期交房违约金，本院根据预售合同和装修合同的两份合同款数额，按比例计算原告已付预售合同的合同款，并以此计算被告应支付的违约金数额。根据原、被告在补充协议以及商品房预售合同中的约定，原告现按照日万分之一主张2010年7月26日至2013年2月8日期间的逾期交房违约金，应予支持。因原、被告于2012年11月13日签订的协议书中变更了此前合同约定的违约金标准，变更后的违约金为每年按照总房款的10%计算。该协议书系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，合法有效。原告主张被告锋尚公司按照年10%的标准支付自2013年2月9日起至2013年12月31日期间的违约金，亦有合同依据。根据以上确定的计算方式，对于原告主张的逾期交房违约金分段计算如下：1、2010年7月26日至2011年1月29日期间，原、被告于《延期交付违约金计算》中确定了被告应向原告支付的延期交房违约金为97023元，本院对此予以确认；2、2011年1月30日至2011年3月15日期间，被告在此期间应付违约金为12958400元×18954300元÷25898400元×0.0001×45天=42677.47元；3、2011年3月16日至2013年2月8日期间，被告在此期间应付违约金为22898400元×18954300元÷25898400元×0.0001×696天=1166404.52元；4、2013年2月9日至2013年12月31日期间，被告在此期间应付违约金为22898400元×18954300元÷25898400元×0.1÷365天×326天=1496803.15元，以上违约金合计为2802908.14元。
被告锋尚公司辩称原告尚未完成《别墅定制协议书》的付款义务以及原告已付款存在迟延支付的情形，故无权主张迟延交房违约金。对此，本院认为，交付房屋系被告的主要合同义务，现被告存在延期交房的违约事实，原告根据双方签订的协议主张延期交房违约金，既有事实基础，也有法律依据；被告辩称的原告迟延付款与原告依据被告违约提起的本次诉讼并不冲突，原告迟延付款也非被告迟延交付房屋的原因，故被告以此为由抗辩原告向其主张迟延交房违约金，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
被告南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李露2010年7月26日至2013年12月31日期间迟延交房违约金2802908.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32125元，因适用简易程序减半收取16062.5元，保全费5000元，合计21062.5元，由原告李露负担1500元，由被告南京锋尚房地产开发有限公司负担19562.5元。（此款已由原告预交，被告在给付上述判决款项时加付此款）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一四年三月二十四日
见习书记员 宋文天