衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯巡民初字第218号
原告：徐爱军。
被告：张剑兴。
原告徐爱军与被告张剑兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李晓慧独任审判，于2014年7月16日、2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告徐爱军、被告张剑兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐爱军起诉称：2012年12月，被告因经营动漫城需要，向原告承租房屋。原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告承租原告所拥有的坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋二层房屋，租期8年，自2012年12月10日起至2021年1月20日止。双方约定年租金为：第一、二年租金为150000元，第三年至第八年每年递增7500元；租金支付时间为2013年2月5日，之后租金均于租期内每年的2月5日一次性支付；若延期支付租金，应按需支付年租金的日千分之一支付违约金。2013年3月，被告支付租金50000元，尚欠100000元未支付。经多次催要未果，原告现诉至法院，要求判令：一、被告支付尚欠2013年度的租金100000元及违约金（按日千分之一自2013年2月20日起算至款项实际还清之日止，暂算至2014年6月10日止为47500元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告张剑兴答辩称：承租房屋存在漏水问题，按合同约定应由被告承担维修责任。其通知原告维修，原告让其自行修缮，维修费从所欠租金中抵扣。被告维修房屋已花费四、五万元。后来原告和出租方协商，维修费折抵尚欠租金及损失，现已不欠租金。
原告徐爱军为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、原告徐爱军与案外人郑桂玉签订的房屋租赁合同1份，证明坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋一、二层的房屋系原告从郑桂玉处承租的事实；
2、原告徐爱军、案外人周国红与被告张剑兴签订的房屋租赁合同1份，证明原告、周国红与被告签订房屋租赁合同，被告承租坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋二层的房屋以及被告尚欠租金100000元的事实。
被告张剑兴为证明其主张的事实，向本院提交案外人周国红出具的收条2份，证明被告于2012年12月23日支付定金10000元以及于2013年2月8日支付租金50000元的事实。
原告提交的上述证据，经被告质证，本院认证如下：
被告对于证据1、2的真实性无异议，本院对于上述证据的真实性均予以认定。但被告对于证据2的部分待证事实有异议，认为不足以证明其尚欠租金100000元，双方协商一致将维修费折抵租金，现已不欠租金。本院认为，原告提交的该份证据难以证明被告实际尚欠租金100000元或者被告已经不欠租金的情况，但可以证明原、被告签订房屋租赁合同以及双方权利义务的事实，故对于该份证据的证据资格予以认定。
被告提交的上述证据，经原告质证，本院认证如下：
原告对于房租收条的真实性以及收到房屋租金50000元的事实无异议，本院予以确认。但原告对于定金收条以及被告支付房屋定金10000元的待证事实有异议，认为该份收条系周国红于诉讼期间出具，当庭申请对该份收条的形成时间进行司法鉴定。庭后，原告自愿撤回鉴定申请，希望法院依法判决。本院认为，首先，房屋租赁合同签订之初周国红与原告系共同出租方，租赁的具体事宜主要由周国红负责；其次，原告对于同时期周国红出具的房租收条无异议，且定金收条的落款时间早于房租收条，当时周国红与原告仍是合伙关系；最后，原、被告签订的房屋租赁合同中约定承租方需支付水电费押金10000元。综上所述，原告关于出租方未收到10000元的质证意见在无充分证据证实的情况下，本院不予采信，故对于被告提交的该份收条亦予以确认。
另，本院依法通知本案房屋租赁合同出租方之一的周国红作为原告参加本案诉讼，其明确表示放弃实体权利，故不予追加，并制作询问笔录一份。周国红陈述：当初其与原告、等人合伙，从郑桂玉处承租坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋一、二层的房屋。经协商，合伙人一致同意将二层转租给被告，由其负责转租的具体事宜。后其与原告作为出租方与被告签订房屋租赁合同。2013年3月，被告承租的二层房屋因存在漏水问题，要求出租方进行维修。出租方让承租方自行修缮，维修费用从所欠的100000元租金中抵扣。后经双方协商，所欠租金折抵被告的维修费用以及维修期间的停业损失，被告现已不欠租金。2013年8月，周国红退出与原告的合伙，不知晓此后房屋租赁的相关事宜。
庭审过程中，本院组织原、被告对于周国红的该份询问笔录进行质证，并认证如下：
被告对于该份笔录无异议。原告质证称，其与周国红合伙以及之后周国红退伙的情况属实，案涉二层房屋存在漏水问题，被告要求出租方维修以及双方同意被告自行维修并在尚欠租金中扣除维修费用的情况属实，故本院对于双方无异议的事实予以确认。但原告对于周国红关于所欠租金刚好折抵维修费及停业损失，被告现已不欠租金的陈述有异议，表示双方从未达成如此协议。原告认为，被告的维修费用在有正规发票等证据证实的情况下，愿意在所欠租金中扣除。本院认为，周国红该部分陈述的认定涉及本案的争议焦点，关乎案件的最终处理，应结合案件审理情况综合审查判断，将于后文阐述。
根据上述已确认的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
原告徐爱军与案外人郑桂玉签订房屋租赁合同一份，约定原告承租坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋一、二层的房屋，租赁期限自2012年10月21日至2021年1月20日。2012年12月10日，原告徐爱军和案外人周国红作为出租方，与被告张剑兴签订房屋租赁合同一份，约定：被告承租坐落于衢州市三衢路432号6幢D栋二层的房屋，租赁期限自2012年12月10日至2021年1月20日止；2012年12月10日至2013年2月5日为装修期，期间免收房屋租赁金；第一、二年的年租金为150000元，之后租金每年递增7500元；租金按年结算，支付时间为2013年2月5日及之后租期内每年的2月5日，每年在租期开始的前15天内，一次性支付年租金；承租方须支付水电费押金10000元，解除合同时无息退还；承租方必须按时支付房屋租金，如延期支付，按应付年租金的日千分之一支付逾期违约金；租赁期间，承租方发现房屋及其附属设施损坏或故障时，出租方应在接到通知后及时进行维修，逾期不维修，导致影响承租方正常经营，造成的损失由出租方负责。2012年12月23日，周国红向被告出具收条一份，确认收到房屋定金10000元。2013年2月8日，被告支付房租50000元，并由周国红出具收条一份予以确认。被告尚欠的租金因当时资金周转困难，经协商，出租方同意暂缓支付，未明确约定支付期限。案涉房屋交付使用后，被告主张存在渗漏问题，要求出租方加以修缮。经双方协商一致达成口头协议，由承租方自行维修，维修费用由出租方负担，从尚欠的房租中予以扣除。被告自行维修后，双方未能就维修费用的数额达成一致意见。原告现诉至法院，诉请如前。
本院认为：原告徐爱军与被告张剑兴订立的房屋租赁合同及此后的口头协议，意思表示真实，且不违反法律、法规的禁止性规定，自成立时生效，双方当事人应当依约履行自己的义务。按照书面合同约定，被告应在2013年2月20日前支付2013年2月5日至2014年2月4日止的租金150000元，被告支付了定金10000元及房租50000元。尚欠租金因双方协商一致，原告同意被告暂缓支付，未明确约定支付期限，双方订立的口头协议亦成立生效，视为对书面合同的补充约定，对于还款期限未约定的，被告可以随时支付，原告可以催告被告在合理期限内返还。此外，交付的定金在履行主合同时可以用来冲抵主合同的部分价款，被告尚欠租金共计90000元，故原告诉请被告支付尚欠租金，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按照书面合同约定按应支付年租金的日千分之一自2013年2月20日起支付逾期违约金的诉讼请求，因与之后双方达成的被告延期支付租金的口头协议相悖，结合双方关于违约责任的约定、承租房屋确实存在渗漏以及被告迟延支付租金给原告造成的合理损失等因素，本院酌定被告自原告起诉之日起按照尚欠年租金的日千分之一支付逾期违约金，故原告要求被告支付逾期违约金的合理部分，本院予以支持。被告提出因承租房屋存在漏水问题，双方于2014年3、4月份协商好其自行维修费用及损失折抵尚欠年租金，现已不欠租金的抗辩意见，虽有原出租方之一的周国红的证言相佐证，但因周国红系被告的朋友，且自2013年8月与原告散伙，不参与其后房屋租赁的实情，其证人证言在无其他证据相印证的情况下，本院难以采信。故对于被告关于不欠租金的抗辩，本院不予采纳。被告主张维修费用及损失应由原告承担，符合法律规定及合同约定，但因双方未能就维修费用达成一致意见，且被告未提供证据予以证实，故本案难以一并处理，被告亦可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告张剑兴于本判决生效之日起十日内支付原告徐爱军2013年2月5日至2014年2月4日的房屋租金90000元，并按照应支付年租金的日千分之一自2014年6月18日起支付逾期违约金至本判决确定的履行期限止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3250元，减半收取1625元，由原告徐爱军承担475元，由被告承担1150元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 李晓慧
二〇一四年九月十二日
书 记 员 吴 潇