长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绿民二初字第497号
原告张纯广，男，1981年8月5日生，汉族，现住吉林省九台市。
被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司，住所地长春市绿园区。
法定代表人张爱民，董事长。
委托代理人赵志鹏，男，1979年6月22日生，汉族，该公司部门经理，现住长春市经开五区5。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
原告张纯广诉被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张纯广、被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司的委托代理人赵志鹏、母澈昌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张纯广诉称，2012年6月25日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告向被告支付人民币捌拾贰万伍仟肆佰伍拾叁元整，用于购买被告2012年开发建成的长春市绿园区春城大街华瀚四季花园小区D9幢1门601室，并约定具体的付款时间、付款方式、房屋交付使用时间、办理房产证的时间及逾期付款和逾期办理房产证违约金的计算方式等，原告逾期付款每日按逾期应付房价款总额的万分之二计算违约金，被告逾期办理房产证违约金的计算方式为被告按已付房价款总额的0.5%向原告支付违约金。当日，原告向被告交付契税、维修基金、印花税及代办房产证的代理费用，并督促被告按合同约定时间完成交房及办理产权证等义务。原告按合同约定支付了房价款，2012年10月31日，被告将商品房交付给原告使用。但至今被告仍未按合同第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证，完成权属交割。原告未能如期取得产权证的原因是被告未能按合同约定在2013年10月31日前完成权属登记，已严重违反合同约定，造成违约，应承担逾期办证的违约责任。原告认为合同所约定的被告逾期办理房产证按已付购房款总额的0.5％向原告支付违约金，属于违约金过低的情况，依法申请调整至合理标准，理由如下：一、该违约金的计算方式造成违约金本身过低。按照这样的计算方式，被告违约1天与违约若干年的责任一样，只需承担4127.00元违约金，这使被告可以不顾购房者的利益而无限期地怠于办证。定额违约金的做法是免除被告责任，排除原告主要权利的做法。因此，该违约金的计算方式造成违约金本身过低，应予调整成按已付购房款总额为基础，按一定比例按日计算违约金。二、该违约金比较过低。与逾期办证给原告带来的损失比较，该违约金过低，逾期办证造成原告各个方面的巨大和无法确定的损失，如影响正常转卖、出租、正常使用，不能办户口、影响孩子上学、给家庭关系造成不良影响、利息损失、孽息损失、信用损失、多付物业费、房屋租金、取暖费等等，逾期办证造成的直接或间接损失及影响远超该违约金。直接损失可以计算，但间接损失难以确定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条之规定，违约金应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。与逾期付款的违约金比较，该违约金过低。原告与被告为买卖关系，原告用钱买被告房产的使用权、经营权和所有权，按《中华人民共和国物权法》等相关法律文件，单纯“交钥匙”而未办理完房产证、完成所有权转移，双方的交易并未完成，合同约定原告逾期付款每日按逾期应付房价款总额的万分之二计算违约金，而被告逾期办理房产证违约金的计算方式为被告按已付房价款总额的0.5%向原告支付违约金，严重违反公平、平等原则。延期办证的违约金计算方式和标准应与延期付款的计算方式和标准相同或大体相同。综上所述，合同约定的被告延期办理房产证的违约金明显过低，现请求人民法院依法予以调整，要求按被告逾期办妥房产证的实际天数，以原告所交付购房款总额为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金给原告，即按日按中国银行同期定期贷款利率的150%为标准计算，其中，自2013年11月1日到起诉日的违约金为51590.00元；自起诉日下一日到房产证办妥且交付给被告当日的违约金按实际天数计算，并由被告负担本案全部诉讼费用。
被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司辩称，双方签署的《商品房买卖合同》真实有效，且相关内容符合法律、法规的规定。根据合同规定，买受人逾期付款或出卖人逾期交付房屋，均应向对方按日支付万分之二的违约金，买受人逾期付款责任和出卖人的逾期交房责任是相对等的，是一个公平的、体现双方真实意思表示的合同，双方均应该按照合同约定履行相关责任，不存在显失公平情形。同时，合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”买受人的房屋产权未能在合同规定期限内取得并非其主观原因导致，而是长春房地产市场的普遍现象。不能归责于“出卖人责任”。同时，买卖合同第十五条约定了出卖人365日内办理产权登记备案手续，但并未就365日内未能完成产权登记备案手续约定相应的违约责任。同时，该条第二款约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”其期限系约定取得权属证书的期限，并不等于出卖人办理产权登记备案手续的期限。买受人取得房地产权属登记证书的期限应该结合地方办理产权证的实际情况以及合同约定前置程序的时间（产权登记备案手续365日）来界定，不能直接认定为该条款约定的“规定期限内取得房地产权属证书的期限”就是365日。《商品房买卖合同》约定的产权证逾期违约金的约定，不存在违约金过低需要调整的情形。按照总房款的规定比例计取逾期办理产权证的违约金的方式是由行业监管部门规定，符合市场惯例和实际情况。买卖双方将逾期办理产权证违约金的比例确定为0.5%是双方的真实意思体现，且已充分考虑了逾期办理产权证给买受人造成的损失，不存在过低的情形。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，是在合同未约定违约金比例的情况下适用的，不能适用于本案。综上，买卖合同为双方真实有效的意思表示，双方均应该按照合同履行相关责任。逾期办理产权证的违约责任按照总房款的固定比例进行确定不存在显失公平需要法院进行调整的情形。原告要求增加逾期办理房产证违约金的诉讼请求，缺乏事实基础及合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案在开庭审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证及辩论，原告当庭提供的证据有：1、原、被告于2012年6月25日签订的商品房买卖合同一份、2012年6月25日收据一份、2012年10月31日收款收据一份、2014年5月13日购房发票一份，证明原告于2012年6月25日购买被告开发的房屋，合同约定被告应当在2013年10月31日前为原告办理房屋产权登记，但被告违约，至今未办理。2、催告函一份、通讯地址和联系方式变更告知函一份、邮寄送达回执一份，证明原告关于办理产权证事宜催促过被告多次，并向其邮寄送达，但无法收取。3、2014年缴费通知书一份、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方约定的违约金过低，原告的损失远高于违约金。4、2012年6月29日代理费票据一份，证明原告已交过代办费。被告对第一组证据的真实性均无异议，对证明的问题也没有异议；对第二组证据真实性没有异议，对于证明目的不予认可，认为该组证据恰恰可以证明原告相关通知并没有实际送达被告；对于第三组证据真实性不予认可，认为与本案无关联性；对于第四组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
被告当庭提供的证据有：1、原、被告双方于2012年6月25日签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告双方在买卖合同第15条约定了逾期办理产权证的违约责任。2、从建委网上下载的统一制式文本的商品房买卖合同一份，证明原、被告所签署的买卖合同第15条有关逾期办理产权证的违约金计取方式是和建委统一的制式文本一致的，符合长春市房地产的行业惯例。3、长春另外一个项目保利香槟商品房买卖合同一份，证明长春市同期项目关于产权登记的相关违约金计算与本案商品房买卖合同对比，违约金的比例相同或者更低于本案违约金的约定，双方违约金的约定是符合长春市市场行情的。原告对证据1真实性没有异议，但认为签订合同时被告没有向其明释违约金的条款，所以造成对相关的文件不了解，就在合同上签了字；对证据2真实性及权威性均有异议；对证据3真实性有异议，且认为与本案无关。
经审理查明，2012年6月25日，原告张纯广与被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于长春市绿园区春城大街华瀚四季花园小区D9幢1门601号房屋，并就房屋价款、面积、交付期限、逾期交房的违约责任、产权登记等事宜进行详细约定。原告已按合同约定支付购房款825453.00元，被告于2012年10月31日将此房屋交付给原告，原告已办理相关入住手续，但原告至今未能办理此房屋的产权证。原告起诉要求被告增加逾期办理房产证的违约金，按被告逾期办妥房产证的实际天数，以原告所交付购房款总额为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（即按日按中国银行同期定期贷款利率的150%为标准计算），共给付原告逾期办理房产证违约金人民币51590.00元（从2013年11月1日计算至起诉日，250天）及从起诉日下一日至办妥房地产权证予原告之日止的违约金，并承担诉讼费用。
本案争议的焦点问题是：原告的诉讼请求是否应予支持。
针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下：
本案通过庭审，根据原告提供的证据及双方的陈述能够确认2012年6月25日，原告张纯广与被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于长春市绿园区春城大街华瀚四季花园小区D9幢1门601号房屋，房屋总价款为825453.00元，被告已于2012年10月31日将房屋交付，但至今未能办理产权证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受被告依法应当人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”的约定，本案被告未能在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使得原告未能取得房地产权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，因原、被告双方在合同中对于违约责任有明确的约定，即按原告已付房价款的0.5%支付违约金，故被告应向原告支付已付房价款的0.5%作为违约金，即4127.27元（825453.00元×0.5%）。虽原告认为违约金过低应予调整，但其向法庭提供的证据，不能充分证明其主张成立，故依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关法律的规定，判决如下：
一、被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司给付原告张纯广因逾期办理位于长春市绿园区春城大街华瀚四季花园小区D9幢1门601号房屋产权证明的违约金人民币4127.27元；
二、驳回原告张纯广的其它诉讼请求；
以上条款于本判决生效后立即执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1090.00元，由原告张纯广承担1040.00元、由被告华瀚投资集团长春置业有限责任公司承担50.00。（与前款一并执行）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 董天静
代理审判员 邵 汀
人民陪审员 刘桂茹
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 赵 航