湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第114号
上诉人（原审被告）周凤鸣。
上诉人（原审被告）邓文明。
二上诉人共同委托代理人郭文斌，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）唐晓瑜。
被上诉人（原审原告）唐佩遥。
被上诉人（原审原告）邓建玲。
被上诉人（原审原告）吕中华。
四被上诉人共同委托代理人唐智，湖南征雁律师事务所律师。
上诉人周凤鸣、邓文明因租赁合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第1152号民事判决，于2015年1月23日向本院提起上诉，原审人民法院于2015年3月18日移送案卷及材料，本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加的合议庭，于2015年5月7日上午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员甄园园担任法庭记录。上诉人周凤鸣、邓文明的共同委托代理人郭文斌，被上诉人唐晓瑜、唐佩瑶、邓建玲及其共同委托代理人唐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2013年1月27日，原告唐佩瑶、邓建玲、唐晓瑜、吕中华与被告周凤鸣、邓文明签订了《永州市冷水滩区洛哈仕酒吧转租合同》，将该洛哈仕酒吧转租给被告周凤鸣、邓文明经营，该合同约定：一、租赁范围：1、具体位置为建湘大楼一楼大厅；2、现在洛哈仕酒吧经营的营业大厅、包厢、制作间、仓库、出品间、监控室、员工更衣室与其他与经营有关的场所；3、现在洛哈仕酒吧经营用的设备和用具；二、租赁时间为2013年元月27日至租赁场地拆迁为止；三、租金以2个月为单位计算，2个月租金为12万元。租金每两个月交纳一次，即先交租金后使用；四、合同租赁期内，若甲方违约，甲方双倍返还乙方押金。若乙方违约，甲方没收押金并有权收回租赁场地和设备；五、乙方如未按合同约定时间按时交清定期租金，每拖延一天按拖欠金额1%加收滞纳金，拖欠时间超过一个月，甲方有权终止合同；六、租赁期内，甲方双方不得擅自解除合同。签订合同后，被告交纳租金至2013年8月27日。另查明，洛哈仕酒吧的经营场地为永州市冷水滩区河东清桥路中心花坛建湘大楼一楼大厅，2010年原告四人为经营该酒吧从陈昌令、杨明秀、钟可可、王斌、杨频、冯桂萍处租得该场地，酒吧于2010年12月开始营业。2014年7月9日，因四原告拖欠租金，陈昌令、杨明秀、钟可可、王斌、杨频、冯桂萍向本院提起诉讼，要求原告支付截至2014年6月25日的租金285000元，并终止与原告之间的租赁合同关系，本院已作出（2014）永冷民初字第955号民事判决，判决终止陈昌令、杨明秀、钟可可、王斌、杨频、冯桂萍与原告之间的租赁合同。
原判认为，本案的争议焦点为《永州市冷水滩区洛哈仕酒吧转租合同》的效力问题。一、原告未经出租人同意转租，转租合同是否有效。被告认为原告未经出租人的同意将酒吧房屋转租，因此，该转租合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。因此，合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说，应当认定为有效。同时，自2013年1月27日原、被告签订转租合同以来，建湘大楼一楼大厅的出租人并未因原告的转租行为而要求解除出租合同，故被告以原告未经出租人同意转租为由主张合同无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；二、被告是否能随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告约定租赁时间为2013年1月27日至租赁场地拆迁止，双方对租赁期限的截止时间约定不明确，该租赁合同系不定期租赁合同，依法被告可随时解除合同。三、被告的解除合同通知是否送达到位？被告认为其已于2013年9月9日通过原告的会计刘美玲向原告送达了终止租赁合同的通知，因此其与原告之间的转租合同已经解除，不应承担2013年9月9日后的租金。经审理查明，会计刘美玲仅在原告处兼职会计工作且兼职办公室也不在原告处，其不负责接洽酒吧相关业务，更加没有权利接收相关法律文书。另外，会计刘美玲当庭证实其在收到解除通知后并未转交给原告。因此，被告将解除合同通知书送达给会计刘美玲应认定为无效送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被告送达无效，合同不能当然解除。故本院对被告的转租合同已于2013年9月9日解除的抗辩主张不予采信；四、对于被告认为的转租合同存在欺诈和显示公平的问题，本院认为，被告作为市场经济的主体，是具有完全行为能力的成年人，其应当对转租合同的条款有认知能力，并应对市场风险有足够的认识。因此，租金过高、经营亏损不能成为其拒付租金的正当理由。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的转租合同系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定为有效。二被告应当按照该合同的约定按时给付租金。因建湘大楼一楼大厅的出租人已要求终止出租合同，并支付截至2014年6月25日的租金，故被告也应支付原告截至2014年6月25日的租金。经本院核算，2013年8月27日至2014年6月25日的租金为6万×9个月＋6万÷30天×29天=598000元。现二被告已拖欠租金达一年之久，故原告有权解除双方之间的转租合同。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告唐佩瑶、邓建玲、唐晓瑜、吕中华与被告邓文民、周凤鸣于2013年1月27日签订的《永州市冷水滩区洛哈仕酒吧转租合同》；二、被告邓文明、周凤鸣于本判决生效之日十日内支付原告唐佩瑶、邓建玲、唐晓瑜、吕中华自2013年8月27日至2014年6月25日止的租金598000元；三、驳回原告唐佩瑶、邓建玲、唐晓瑜、吕中华的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11000元，由原告唐佩瑶、邓建玲、唐晓瑜、吕中华承担525元，被告邓文明、周凤鸣负担10475元。
判决后，原审被告周凤鸣、邓文明不服，以“刘美玲是被上诉人的会计，参与了转租合同的签订，收取了上诉人的押金和第一期租金，刘美玲应系被上诉人的表见代表人，转租合同应当自解除通知书送达时即时解除；租金期限有误，合同约定半个月的装修准备期，上诉人实际缴纳租金的截止日期应为2013年9月15日止，原判认定事实不清，适用法律不当”为由，向本院提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，刘美玲不是被上诉人的代理人，一审认定计算租金的时间是正确的；适用法律是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审审理期间提交如下证据：1、邓文明、周凤鸣缴纳租金的收据3张，拟证明被上诉人委托刘美玲收取租金的，刘美玲实际上是代被上诉人管理酒吧的，说明刘美玲有权接收解除合同的通知书；2、永州市人民政府专题合议纪要［永府（2013）51号］，拟证明政府明确在2013年5月底前拆除酒吧所在的这栋楼，2013年8月份要签订拆除协议。被上诉人质证认为：证据1的真实性无异议，但不属新的证据，刘美玲是财务人员，无权接收解除合同书；证据2，没有看到过这份文件。本院审核认证为：证据1在一审时已提交，不属新的证据；证据2系永州市人民政府会议纪要，对其真实性本院予以采信。但本案涉及的酒吧所在房屋并未依会议纪要的要求按期拆除。
被上诉人在二审审理期间未提供新的证据。
本院开庭查明的事实与一审认定的一致，一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争执焦点为：1、刘美玲的行为是否构成表见代理；2、租金的截止日期如何确定。
1、刘美玲的行为是否构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。在本案中，刘美玲是被上诉人雇请的会计，不是上诉人与被上诉人所签订的《洛哈仕酒店转租合同》的被上诉人的代理人，该合同的双方当事人为本案的上诉人和被上诉人，刘美玲只能履行其会计的职责，收取租金、押金等。上诉人将解除合同通知书交给刘美玲，并未直接交给被上诉人，是怠于履行告知义务，刘美玲并未得到被上诉人的授权履行代理行为，故其行为不构成表见代理。上诉人提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
2、租金截止日期的确定。上诉人与被上诉人签订的《洛哈仕酒店转租合同》约定：（二）租赁时间从2013年元月27日至租赁场地拆迁为止（半个月的装修期）；（五）双方权利义务中乙方权利和义务……（5）合同租赁期满或合同提前终止时，乙方应在合同到期或终止前三日内搬出。由于双方对租赁期限的截止时间约定不明确，应视为不定期租赁。虽然上诉人提出已将解除合同通知书送给刘美玲，因刘美玲的行为不构成表见代理，且上诉人至今未将租赁物移交给被上诉人，也未依合同约定搬出，原判按已生效的（2014）永冷民初字第955号民事判决截至2014年6月25日计算租金确定本案租金截止日期适当，至于半个月装修期的问题，因邓文明2013年1月29日缴纳租金的收据上明确时间为2013年1月27日至2013年3月27日，故原判从2013年8月27日计算租金至2014年6月25日止正确。上诉人提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费11000元，由上诉人周凤鸣、邓文明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘明跃
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕伟文
二〇一五年五月十一日
代理书记员 甄园园