北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01864号
上诉人（原审被告）陈忠，男，1986年8月14日出生。
委托代理人张俨，北京市诚实律师事务所律师。
委托代理人陈春朝，男，1972年10月20日出生。
被上诉人（原审原告）张磊，男，1987年2月24日出生。
被上诉人（原审原告）张娟，女，1983年12月26日出生。
被上诉人（原审原告）张岩，女，1986年1月24日出生。
三被上诉人之委托代理人杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。
原审第三人北京湘味浓餐饮管理中心（普通合伙），主要经营场所北京市昌平区东小口镇天通苑东二区东苑六组团19号楼1门。
执行事务合伙人马东。
委托代理人张俨，北京市诚实律师事务所律师。
上诉人陈忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年8月，张磊、张娟、张岩起诉至原审法院称：我方与陈忠于2014年4月10日签订关于北京市昌平区17-101房屋（以下简称17-101房屋）的租赁合同，租赁期限为2014年2月25日至2020年3月24日止，租金为2014年度478500元起，递增至2019年度578985元，按季提前支付，陈忠应将房屋租金按时打入北京农行×××张×账户。合同签订后，陈忠未按约定支付第一期租金，拖延15日后经我方多次催要才支付，2014年5月25日前应支付第二期租金，经我方多次催要，陈忠至今未支付。陈忠己将上述房屋转租给第三方使用。现我方起诉，要求：一、判令解除我方与陈忠于2014年4月10日签订的关于17-101房屋的租赁合同。二、判令陈忠将17-101房屋腾空交还给我方。
陈忠辩称：1、我向张磊、张娟、张岩支付第一笔租金后，对方一直拒绝向我出具发票，我与对方多次通过短信沟通，对方一直拒绝沟通。2、由于涉案房屋属于商业用房，需要用房产证办理相关营业执照，而对方一直拒绝提供，我在行使先履行抗辩权；3、我在这次诉讼中才看到张磊、张娟、张岩的房产证复印件，房产证是在2014年7月18日签订合同之后取得，即张磊、张娟、张岩在签订合同时隐瞒了没有房产证的事实，其行为构成欺诈，双方签订的合同属于可变更或可撤销的合同；4、即使在张磊、张娟、张岩没有向我出具发票和房产证的情况下，我仍然在2014年8月13日支付了第二笔租金。
湘味浓中心述称：2012年3月10日，我方与陈忠签订房屋租赁合同，由于租赁期限较长，我方在承租房屋中投入大量资金进行装修，且生意一天比一天好。如果因为陈忠迟延支付房屋租金解除其与张磊、张娟、张岩之间的合同，将直接导致我方对房屋的合法占有变为无权占有，将会给我方造成重大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。我方愿意在陈忠不愿意或者无力支付租金时代其支付欠付的租金，以维护我方承租利益的稳定性，请求法院认定本案张磊、张娟、张岩与陈忠签订的房屋租赁合同继续履行。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张磊、张娟、张岩与陈忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。《房屋租赁合同》第七条第五款约定，除双方另有约定外，乙方有拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。陈忠于2014年4月26日向张×的账号转入267441元后，未在合同约定的2014年6月25日前30日内交纳第五年度第二季的租金，而是在张磊、张娟、张岩多次催要并起诉后，于2014年8月13日交纳了119625元租金。陈忠辩称自己在交纳第五年第一季的租金后向张磊、张娟、张岩索要发票，张磊、张娟、张岩没有出具，且在张磊、张娟、张岩没有配合办理营业执照的情况下，行使了先履行抗辩权，对于该辩解，由于陈忠没有提供充分的证据加以证明，故本院对其辩解不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于陈忠辩称及湘味浓中心述称依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，湘味浓中心表示愿意代陈忠支付欠付的租金和违约金以对抗出租人的合同解除权，本院认为该条款的规定不能对抗张磊、张娟、张岩与陈忠约定的合同解除权，故本院对陈忠的辩解及湘味浓中心的述称不予采信。因陈忠未按期交纳租金的行为已经构成违约，故对于张磊、张娟、张岩要求解除《房屋租赁合同》、陈忠将涉案房屋腾空交还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋的装修问题，可由权利人另行主张。据此判决：一、解除原告张磊、张娟、张岩与被告陈忠于二〇一四年四月十日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈忠于本判决生效之日起六十日内将位于北京市昌平区17-101号房屋腾退给原告张磊、张娟、张岩。
判决后，陈忠不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、张磊、张娟、张岩未给我出具收取房租的发票，我暂缓支付租金是行使先履行抗辩权；2、张磊、张娟、张岩隐瞒了签订合同时未取得房屋所有权证的事实，给我方造成了经济损失，要求改判或将本案发回重审。张磊、张娟、张岩同意原判。湘味浓中心与陈忠意见一致。
经审理查明：17-101房屋由张磊、张岩、张娟按份共有。2014年4月10日，张磊、张娟、张岩、（出租方、甲方）与陈忠（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位17-101房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积约为1250.27平方米。（在此之间，陈忠自房屋原产权人处承租该房屋）除甲方同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。租赁期限自2014年2月25日起至2020年3月24日止。签订本合同时，乙方应向甲方支付35000元作为保证金，在本合同规定期限届满后且乙方无任何违反本合同的情况时，甲方将保证金无息返还给乙方，如果乙方有违反本合同的情况，则甲方不退还保证金。签订本合同后三日内支付租金39875元（租金有效期为2014年2月25日至2014年3月24日），第五年度为2014年3月25日至2015年3月24日，年租金为478500元，每季度应缴租金为119625元，其中第一季的租金应在2014年3月25日前30日内交纳，第二季的租金应在2014年6月25日前30日内交纳，第三季的租金应在2014年9月25日前30日内交纳，第四季的租金应在2014年12月25日前30日内交纳。除双方另有约定外，乙方有拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还，本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除。合同还约定了乙方支付租金账号为案外人张×（张磊、张娟、张岩三人之父）的账号。
陈忠于2014年4月26日向张×的账号转入267441元。张磊、张娟、张岩表示除第一笔租金119625元外，该款项包括2014年2月25日至2014年3月24日的房屋租金39875元，保证金35000元，物业费、供暖费等费用合计72941.1元，三人向法庭提供了张×2014年3月11日向北京方佳物业管理有限公司六处转账72941.10元的招商银行转账凭证和一张物业费、供暖费等计算明细。陈忠表示未交纳2014年的物业费，对对方提供的转账凭证和计算明细不清楚。陈忠于2014年8月13日向张×通过银行转账119625元，于2014年11月11日转账119625元，于2014年12月3日转账119625元。
2012年3月10日，陈忠（出租方、甲方）与马东（承租方、乙方、湘味浓中心执行事务合伙人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昌平区1门出租给乙方用于餐饮经营，房屋建筑面积为330平方米。租期为四年，自2012年3月10日起至2016年3月10日止。
承租房屋现由陈忠及湘味浓中心等次承租人使用。张磊、张娟、张岩表示在本案中不要求湘味浓中心等次承租人腾退房屋，其与次承租人的腾房问题另行解决。
诉讼中陈忠向法庭提供了张×与其交流的短信记录，该记录显示，张×自2014年4月15日至2014年6月30日间多次催要租金，陈忠于2014年8月22日向张×索要房屋所有权证书复印件。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、客户回单、收条、发票、短信记录、计算明细、招商银行转账凭证及三方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张磊、张娟、张岩与陈忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。《房屋租赁合同》约定，除双方另有约定外，乙方有拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。陈忠于2014年4月26日向张×的账号转入267441元后，未在合同约定的2014年6月25日前30日内交纳下一期的租金，而是在出租方多次催要且提起诉讼后，于2014年8月13日支付了119625元租金，其行为已构成为违约。陈忠以对方没有出具发票、没有配合办理营业执照为由抗辩，本院认为双方之间的合同中并未约定出租方有收取租金后应当为承租方出具发票的义务，陈忠亦不能证明己方向对方提出过配合办理营业执照的要求，故陈忠的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因陈忠违约，合同约定的解除条件已成就，故一审法院支持了张磊、张娟、张岩的诉讼请求正确，本院予以支持。对于陈忠的上诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百元，由张磊、张娟、张岩负担八百三十元（已交纳），由陈忠负担七十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由陈忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年三月十三日
书 记 员 杜 莹