广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初8908号
原告（反诉被告）：叶雨灵，男，1969年7月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：李仁葵、许艾玲，分别系广东任允律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：伍沛明，男，1957年1月13日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
原告叶雨灵诉被告伍沛明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告伍沛明向本院提起反诉，本院依法予以合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶雨灵的委托代理人李仁葵、许艾玲，被告伍沛明的委托代理人张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶雨灵诉称：原、被告于2014年9月1日签订房屋租赁合同，该合同约定由原告租赁被告位于石岐区孙文东路50号半山翠苑地下备用房，饭堂、商铺、出租范围为底层含通上二楼的楼梯及被告为盘活二楼已开通上二楼的梯口，包括原告自建的一至二层及立面外挑的门楼阳台房产（屋）共计787.40㎡作为商业用途，租赁期限自2014年9月1日起至2018年8月31日止。同时合同第十条约定“承租方终止租约，需提前两个月书面知会对方”，原告因经营压力而欲终止租赁合同，故在2016年1月25日向被告发出《提前解约通知函》，后又于2016年1月25日向被告发出《补充声明》，要求与被告终止房屋租赁合同并要求被告返还房屋租赁保证金56000元，但被告都以各种理由予以推辞。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.终止原、被告所签订的房屋租赁合同；2.被告向原告返还房屋租赁保证金56000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。
诉讼中，原告叶雨灵变更第一项诉讼请求：确认原、被告于2014年9月1日签订的房屋租赁合同于2016年3月25日解除。
原告叶雨灵对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.房产证复印件；2.房屋租赁合同；3.提前解约通知函、补充声明；4.中国民生银行个人账户对账单；5.租赁保证金收据。
被告伍沛明辩称：一、叶雨灵无权提前解除合同，其提前解除合同的行为无效。叶雨灵以合同第十条为由，认为提前二个月通知被告即可解除合同，叶雨灵的理解明显是错误的。根据《房屋租赁合同》第十条：“租赁期内，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等有关事项，乙方终止租约或甲方如收回房屋需转让、抵押出租房屋的须提前二个月书面知会对方，租赁期满后在同等条件内，乙方即享有第一优先续约租用权”约定，该条只是对于若出现合同的变更或解除情况时，须提前二个月通知对方的程序约定，并没有提前二个月通知就可以解除合同的意思。叶雨灵则将其理解为提前二个月通知对方即可解除合同，明显是错误的。合同中只是约定了被告享有合同解除权的情况，对于什么情况下可以解除合同没有约定。在双方没有约定的情况下，应适用法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，双方协商一致可以解除合同，或在无法实现合同目的、一方根本违约的情况下，另一方才能享有合同解除权，提出解除合同，否则，合同不能被随意解除。所以，即使叶雨灵提前两个月通知被告，在没有合法的解除权存在的情况下，叶雨灵无故提前解除合同已经构成违约。叶雨灵无权解除合同，其单方解除合同的行为无效。二、叶雨灵未经被告同意单方提出解除合同并逾期未付租金的行为违约，被告无须返还保证金。如上所述，叶雨灵无权解除合同，叶雨灵未经被告同意，单方解除合同的行为已经违约。而且，叶雨灵从2016年2月份起，不按时支付租金。根据双方约定，2016年2月份的租金应在2016年2月3日前支付，但叶雨灵到2016年3月3日才支付2016年2月份租金，已构成违约。此后，叶雨灵拒绝支付租金，2016年3月份的租金至今未付，严重违反合同约定。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，保证金在叶雨灵未发生违约情况的，被告才将保证金或本金退回或抵偿租金。如今，叶雨灵已严重违反合同约定，不符合退还保证金的条件，被告无须退回保证金。另根据合同第十三条的约定，叶雨灵已经逾期4个月未支付租金，被告有权没收保证金。因此，被告无须退还保证金给叶雨灵。三、叶雨灵在租赁期内违反合同约定使用房屋，应将房屋恢复原状。根据合同的约定，被告将地下备用房，饭堂、商铺出租给叶雨灵，但叶雨灵将备用房改建为车位，经被告多次要求恢复均无果，叶雨灵的行为已经违反合同约定，应将备用房恢复。而且，叶雨灵未经其他业主同意，在二楼阳台公共空间的围栏设置广告牌。曾多次被小区业主投诉，影响被告与其他业主的邻里关系。叶雨灵应将占用公共空间的广告牌拆除。综上所述，叶雨灵存在多种违约行为，叶雨灵无权解除合同，也无权要求被告退还合同保证金。请求法院驳回叶雨灵的全部诉讼请求。
被告伍沛明反诉称：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，反诉原告严格按照合同约定履行合同义务。反诉被告自2016年2月份起不按时支付租金，并于2016年1月25日无故单方提出解除租赁合同。反诉原告多次致电反诉被告，认为反诉被告无权解除合同，并要求反诉被告按时支付租金，但反诉被告2016年3月份的租金至今未支付。鉴此，反诉原告于2016年4月26日委托律师向反诉被告发函，催促其按时支付租金。反诉被告不但不按时支付租金，而且，还通过法院起诉反诉原告要求终止合同。反诉原告认为：反诉被告逾期支付租金，已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第八条的约定，反诉被告应按月租金的3倍支付反诉原告违约金。反诉被告未经反诉原告的同意，单方提出解除合同，违反合同的约定和法律的规定，并且拖欠2016年3月份的租金至今未付，严重违反合同约定，反诉原告有权按合同约定收取反诉被告拖欠租金的利息（滞纳金）及不予退还合同保证金。综上所述，反诉原告为维护其合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1.反诉被告支付反诉原告2016年3月至同年6月份的租金90205.4元（其中租金22000元/月，3月、4月的租赁税共2205.4元）及逾期支付租金的利息（利息从每月4日起计至付清之日止，以应支付租金的1%计算）；2.反诉被告支付反诉原告违约金66000元（违约金按月租金的3倍计算）；3.反诉受理费由反诉被告承担。
被告伍沛明就其辩解意见及反诉请求在举证期限内提交证据如下：1.租赁合同；2.律师函、快递单及邮寄记录；3.现场照片；4.企业机读档案登记资料；5.租赁税发票。
反诉被告叶雨灵辩称：一、反诉原、被告双方在合同中明确约定如承租方终止租约，需提前两个月书面通知出租方，该条已经明确约定承租方有提前终止租约的权利，因此，反诉被告按照合同约定提前通知被告要求终止合同，并不是违约行为；二、反诉被告提前两个月书面通知被告要求终止租约，并通知反诉原告办理终止租约的包含租赁物交接，退还租赁保证金在内的各项手续，反诉原告均置之不理，甚至发函要求反诉被告继续履行租约。以上事实表明本案并非反诉被告违约，而是反诉原告违约。
经审理查明：2014年9月1日，伍沛明（出租方，甲方）与叶雨灵（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将座落在石岐区孙文东路50号半山翠苑地下备用房，饭堂、商铺、出租范围为底层含通上二楼的楼梯及甲方为盘活二楼已开通上二楼的梯口，包括乙方自建的一至二层及立面外挑的门楼阳台房产787.40㎡（附房产证复印件、不含乙方自建面积及二层套外面积）出租给乙方作为商业（用途）；二、租赁期限自2014年9月1日起至2018年8月31日止；三、约定租金：1.2014年9月1日－2015年8月31日租金为20000元/月；2.2015年9月1日－2016年8月31日租金为22000元/月；2016年9月1日－2017年8月31日租金为24200元；2017年9月1日－2018年8月31日租金为26620元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第3日前支付给甲方，付款方式为转账；四、乙方在合同生效后即向甲方交纳人民币56000元房租租赁保证金，租赁保证金不计利息，由甲方保管，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方或抵偿租金；五、任何一方未能履行本合同约定的条款，均属违约，违约方应承担违约责任，并按月租金的3倍向守约方支付违约金。属乙方违约的，甲方有权提前收回房屋，因此而造成的损失及责任概由乙方负责；六、租赁期内，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等有关事项，乙方终止租约或甲方如收回房屋需转让、抵押出租房屋的须提前二个月书面知会对方，租赁期满后在同等条件内，乙方即享有第一优先续约租用权；七、乙方除向甲方支付租金外，还需承担物业管理费及租赁税；八、乙方每月应支付的租金及物业管理费、租赁税等，必须在每月3日前缴交。如逾期每天按应收总额的1%加收滞纳金。逾期两个月视作乙方违约，甲方有权解除合同收回铺位，并没收保证金及罚款3个月租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，叶雨灵向伍沛明支付租赁保证金56000元。因经营不善，叶雨灵于2016年1月25日向伍沛明发出书面提前解约通知函，拟于2016年3月可以提前解除租约。2016年3月8日，叶雨灵向伍沛明发出补充声明，表示其将支付2016年2月份、3月份的租金，希望伍沛明向其退还房屋租赁保证金。伍沛明不同意解除租赁合同，不同意退还房屋租赁保证金，并认为叶雨灵的行为违约。就双方的争议事项，叶雨灵、伍沛明分别向本院提起本诉和反诉，分别主张前述实体权利。
另查，叶雨灵租金已缴纳至2016年2月。庭审中，双方约定于2016年6月7日办理商铺的交接手续。双方对租赁合同是否已解除存在争议，叶雨灵主张双方签订的租赁合同于2016年3月25日解除，同意向伍沛明支付2016年3月的房租，并要求伍沛明向其退回租赁保证金；伍沛明则主张双方未解除租赁合同，要求叶雨灵支付2016年3月至同年6月的房租，没收其租赁保证金，并支付违法解除合同的违约金。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，叶雨灵与伍沛明在合同第十条约定，租赁期内，如叶雨灵终止租约，须提前二个月书面知会伍沛明，该条款应视为双方对合同单方解除权的约定。叶雨灵因经营不善，已依约提前两个月书面告知伍沛明，故叶雨灵解除租赁合同的行为不存在违约情形，无须向伍沛明支付违约金，伍沛明应向其返还房屋租赁保证金。叶雨灵主张其已实际搬出案涉租赁房屋，但由于伍沛明的原因一直未能完成交接，而伍沛明则主张叶雨灵未将租赁房屋内的物品清空，双方均未提供充分的证据证明各自主张。由于叶雨灵欲于2016年3月终止房屋租赁合同，并称其已将房屋内物品清空，伍沛明则称叶雨灵相关厨房用品未清理干净，本院认为其厨房内物品是否清理干净不影响叶雨灵实际搬出的事实，故认定叶雨灵已于2016年3月搬出涉案租赁房屋。鉴此，本院认定叶雨灵、伍沛明于2014年9月1日签订的房屋租赁合同已于2016年3月25日解除，以及叶雨灵应支付2016年3月的租金22000元及物业管理费、租赁税等相关税费1102.7元，共计23102.7元。由于支付房屋租金和相关税费是叶雨灵的义务，故其逾期支付租金及相关税费应当承担逾期支付造成的利息损失，鉴于当事人约定的滞纳金过高，且该滞纳金实为应收租金及相关税费的利息损失，本院酌定调整为以23102.7元为基数，从2016年3月4日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告叶雨灵与被告伍沛明于2014年9月1日签订的房屋租赁合同已于2016年3月25日解除；
二、被告伍沛明于本判决生效之日起七日内向原告叶雨灵返还房屋租赁保证金56000元；
三、原告叶雨灵于本判决生效之日起七日内向被告伍沛明支付2016年3月的租金及相关税费共计23102.7元，并以23102.7元为基数，从2016年3月4日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；
四、驳回被告伍沛明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1800元，减半收取900元（原告叶雨灵已预交）；反诉受理费3424元，减半收取1712元（被告伍沛明已预交）。本案受理费共计2612元，由原告叶雨灵负担253元，被告伍沛明负担2359元，被告伍沛明于本判决生效之日起七日内向原告叶雨灵支付647元，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 尹方玫
二〇一六年七月十八日
书记员 陶亚端
许晓丹