湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衡中法民二初字第26号
原告华�汇通资产管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区五一大道976号。
法定代表人王登才，该公司总经理。
委托代理人田雄，男。
委托代理人邓杰，女。
被告耒阳市大东江房地产开发有限公司，住所地：湖南省耒阳市蔡子池街道办事处南正街居委会三楼。
法定代表人曹建文，该公司董事长。
被告曹建文，男。
被告赵小铭，女。
原告华融汇通资产管理有限公司（以下简称华融汇通公司）因与被告耒阳市大东江房地产开发有限公司（以下简称大东江公司）、曹建文、赵小铭金融不良债权追偿纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告华融汇通公司的委托代理人邓杰到庭参加诉讼，被告大东江公司、曹建文、赵小铭经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现�审理终结。
原告华融汇通公司诉称：原告合法受让诉争金融不良债权，原债权人与被告大东江公司签订的《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》等合同合法有效。被告大东江公司拒不归还欠款，应承担违约责任。原告对抵押财产享有优先受偿权。被告曹建文、赵小铭作为保证人，应承担连带保证责任。请求判令：一、被告大东江公司偿还原告11710000元借款本金及利息7851889.95元（利息计算至2013年5月20日，顺延照计）；二、原告对被告抵押的位于耒阳市蔡子池办事处群英南路的“培兰斋”项目在建工程享有优先受偿权，且该优先受偿权先于该建筑工程的承包人的优先受偿权；三、被告曹建文、赵小铭对以上两笔借款承担连带保证责任；四、由三被告承担诉讼费用。
原告华融汇通公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据1、原告营业执照、组织机�代码证复印件、法定代表人身份证明书，拟证明原告法人资格；
证据2、被告大东江公司营业执照、组织机构代码证复印件、被告曹建文、赵小铭身份证复印件，拟证明被告身份；
证据3、借款合同复印件，拟证明被告大东江公司向原债权人借款12200000元的事实；
证据4、《贷款延期协议》，拟证明贷款展期的事实；
证据5、《抵押合同》复印件，拟证明被告大东江公司用“培兰斋小区”在建工程抵押的事实；
证据6、《保证合同》复印件，拟证明被告大东江公司为诉争借款提供担保的事实；
证据7、《最高额抵押合同》复印件，拟证明被告大东江公司用“培兰斋小区”在建工程抵押的事实；
证据8、借款借据复印件，拟证明原债权人履行借款合同义务；
证据9、抵押权证、土地使用证，拟证明抵押办理登记的证据；
证据10、承诺书，拟证明原告的抵押权优先于�设工程款受偿权；
证据11、催收回执，拟证明原债权人对诉讼时效的维护；
证明12、衡阳日报公告复印件，拟证明主债权及从债权转让通知事实；
证据13、《转让协议》复印件，拟证明主债权及从债权转让事实；
证据14、《单户债权转让协议》复印件，拟证明主债权及从债权转让通知事实；
证据15、利息计算通知单复印件，拟证明被告大东江公司目前所欠利息；
证明16、华融湘江银行开业批复，拟证明原债权人的变更。
被告大东江公司、曹建文、赵小铭未提交书面答辩及质证意见，亦未提供证据。
对原告华融汇通公司提供的证据，经庭审举证和法庭核实，并结合当事人的陈述，本院认证如下：原告的证据1至16中，除证据10和证据15外，均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院依法予以确认，可以作为认定案件事实的依据；原告的证据10系案外人耒�市聂洲建筑工程公司、耒阳市第四建筑工程公司与耒阳市商业银行耒阳支行之间的《承诺书》，与本案三位被告无关，所涉法律关系也不属于本案的审理范围，故原告的证据10本院不予采信；原告的证据15系原告单方制作，且适用的利率也与诉争合同的约定不符，故原告的证据15本院亦不予采信。
经审理查明：2005年9月20日，被告大东江公司与衡阳市商业银行耒阳支行签订《借款合同》【合同编号为：衡商银（耒）贷字第（2005年00007号）】约定，借款8000000元；借款期限为24个月，自借款借据入账之日起计算；借款用途为“培兰斋小区”项目开发；借款利率为月利率柒厘贰零毫，该利率实行一年一定，第二年如遇调整，按新利率执行；如大东江公司未按约定期限还款，且又未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权就逾期部分按借款合同利率上浮40%的比例计收利息，遇利率调整分段计息；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息额按贷款合同利率按月或按季计收复利，贷款逾期后改按逾期利率计收复利；该合同经双方书面同意可以修改、补充或解除，该合同的任何修改和补充均构成该合同不可分割的一部分。
同日，双方签订《抵押合同》【合同编号为：衡商银（耒）抵字第（2005年00007号）】约定，以“培兰斋小区”在建工程【抵押权证号为：衡房（耒2005）抵押许字0003号】和国有土地使用权【权证号为：耒国用（2003）字第01-238号】为2005年9月20日双方签订的《借款合同》约定的贷款作抵押；双方协议变更主合同内容，除增加借款金额之外，无需征得抵押人的同意，抵押人应按照变更后的债权的范围承担担保责任。合同签订后，双方于2005年9月22日在衡阳市房产管理局办理了在建工程抵押登记。
2005年9月26日，双方签订《贷款补充协议》约定，大东江公司若需将项目部分房屋对外招商招租，须事先征得贷款方同意，招商招租的押金及租金须存入贷款方，大东江公司保证租金优先归还贷款方贷款；贷款到位后，项目销售款大东江公司留30%用于运转、管理等费用，剩余70%款项全部用于归还贷款方本息，具体还款时，贷款方根据大东江公司每销售一套房屋按比例扣收贷款本息。
2005年9月28日和同年11月18日，衡阳市商业银行耒阳支行两次向本案被告大东江公司发放贷款6000000元和2000000元。
2007年10月17日，双方另签订《人民币借款合同》【合同编号为：衡商银（耒）贷字第（2007年0043号）】，借款4200000元；借款期限为12个月，借款实际发放金额和期限以借据为凭；借款用途为“培兰斋小区”项目扫尾工程；借款月利率为国家基准利率基础上上浮50%，合同期内如遇国家基准利率调整，于利率调整日依据新的国家基准利率和贷款合同约定的利率浮动比例对合同利率进行调整；按月偿付利息，每月20日为结息日，偿付贷款利息的宽限期为一个结息日，宽限期内不能偿清的逾期贷款利息，根据逾期贷款利率按月计收复利；若借款人未按约定期限还款，且又未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权自逾期之日起就逾期部分按逾期贷款利率计收利息，逾期贷款利率＝基准利率×（1＋50%利率浮动比例）×（1＋40%罚息率）。合同签订后，衡阳市商业银行耒阳支行于2007年11月2日向被告大东江公司发放贷款4200000元，该笔贷款到期时间为2008年11月2日。
同日，双方签订《最高额抵押合同》【合同编号为：衡商银（耒）抵字第（2007年0042号）】约定，以“培兰斋小区”在建工程【抵押权证号为：衡房（2007）抵押许字0004号】和国有土地使用权【权证号为：耒国用（2003）字第01-238号】为被告大东江公司于2005年9月20日至2007年10月17日在衡阳市商业银行耒阳支行11710000元的贷款提供担保；双方协议变更主合同内容，除增加借款金额之外，无需征得抵押人的同意，抵押人应按照变更后的债权的范围承担担保责任；在抵押有效期内，无论任何原因导致上述抵押物账面净值总额减少至不足以担保全部抵押债权时，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相当的担保。
同日，被告曹建文、赵小铭与衡阳市商业银行耒阳支行签订《保证合同》【合同编号为：衡商银（耒）保字第（2007年0008号）】约定，由曹建文、赵小铭为被告大东江公司于2005年9月20日至2007年10月17日在衡阳市商业银行耒阳支行贷款11710000元提供担保；担保方式为连带责任保证；保证期间为从主合同生效之日开始还款履行期届满之日起经过两年；保证人承诺不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提。
同日，被告大东江公司与衡阳市商业银行耒阳支行又达成两份《贷款延期协议》约定，将双方于2005年9月20日签订的《借款合同》展期至2008年10月17日；展期后贷款金额调整为7510000元；利率调整为9.3375‰；双方同时确认原借款合同的抵押合同、保证合同继续有效，直至该协议项下的贷款本息完全清偿为止；原借款合同除借款金额、利率、期限按本协议执行外，其他条款继续有效。
2009年7月30日，被告大东江公司在衡阳市商业银行耒阳支行向其出具的《衡阳市商业银行贷款催收通知书（第二联：回执联）》上加盖公章，承诺在收到该通知书之日起15个工作日内偿还依据《借款合同》【合同编号为：衡商银（耒）贷字第（2005年00007号）】已于2008年10月17日到期的尚欠的贷款本金7510000元，利息74440.08元。
2010年9月20日，衡阳市商业银行股份有限公司与原告华融汇通公司签订《资产转让协议》约定，从2010年6月30日起，转让方将其拥有的《资产明细表》中所列的全部资产转让给受让方华融汇通公司，华融汇通公司由此替代转让方取得对资产所享有的权利及相关权益，包括但不限于主债权、担保权益、对抵押物的权利和权益等。资产明细表中包含了被告大东江公司的本金余额共计11710000元的两笔贷款本息。
2011年6月8日，被告大东江公司在衡阳市商业银行耒阳支行向其出具的《华融湘江银行逾期贷款催收函回执》上加盖公章，承诺大东江公司于2005年9月28日在华融湘江银行耒阳支行（原衡阳市商业银行耒阳支行）借款6000000元，于2008年10月17日到期；于2005年11月18日借款2000000元，于2008年10月17日到期；2007年11月2日借款4200000元，于2008年11月2日到期。到2011年6月8日止大�江公司欠华融湘江银行耒阳支行贷款本金共计11710000元及利息2244540.4元（利息截止2010年9月21日）。大东江公司将在收到此通知后15日内归还贷款本金及利息。
2011年8月16日，华融湘江银行股份有限公司衡阳分行（原衡阳市商业银行股份有限公司）与原告华融汇通公司、被告大东江公司签订三方协议《单户债权转让协议》约定，三方确认本金余额共计11710000元的两笔贷款的主债权及担保债权于2010年6月30日转让给原告华融汇通公司；被告大东江公司保证在该协议生效后，按照借款合同约定的利率，分别向衡阳市商业银行或华融汇通公司履行还本付息义务；承诺向原告华融汇通公司继续履行原担保合同项下的抵押和保证担保义务；三方均在协议上加盖了公章。
2011年10月18日，华融湘江银行股份有限公司衡阳分行（原衡阳市商业银行）在《衡阳日报》上刊登《华融湘江银行股份有限公司衡阳分行与华融汇通资产管理有限公司债权转让通知暨债务催收联合公告》，就债权已转让华融汇通公司的事实通知各借款人及担保人，要求借款人及其担保人从公告之日起立即向华融汇通公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保义务，并列明了债务人、担保人及所负债务的明细表。
另查明，2010年10月8日，华融湘江银行股份有限公司的开业请示获得中国银行业监督管理委员会湖南监管局的同意，同时，株洲市商业银行、湘潭市商业银行、衡阳市商业银行、岳阳市商业银行、邵阳市城市信用社自行终止，其债权债务由华融湘江银行股份有限公司承继。衡阳市商业银行变更为华融湘江银行股份有限公司衡阳分行，其所属分支机构统一变更为华融湘江银行股份有限公司所属支行。
本院认为：本案系金融不良债权追偿纠纷。被告大�江公司与衡阳市商业银行耒阳支行签订的《借款合同》、《贷款补充协议》、《抵押合同》、《人民币借款合同》、《最高额抵押合同》、《贷款延期协议》，被告曹建文、赵小铭与衡阳市商业银行耒阳支行签订的《保证合同》，及衡阳市商业银行股份有限公司与原告华融汇通公司签订的《资产转让协议》、华融湘江银行股份有限公司衡阳分行与原告华融汇通公司、被告大东江公司签订的《单户债权转让协议》均为各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。被告大东江公司逾期不依约偿还贷款，已构成违约，应承担违约责任，依约支付逾期利息及复利。原告华融汇通公司受让诉争债权，应从受让之日的次日即2010年7月1日起计收逾期利息和复利。原告华融汇通公司提出的被告大东江公司偿还原告借款本金11710000元及利息的�讼请求，本院予以支持，但利息的计算应为：7510000元的贷款利息应按照《借款合同》第九条和《贷款延期协议》第一、二条约定的借款合同利率9.3375‰上浮40%，即9.3375‰×（1＋40%）=13.0725‰作为逾期贷款利率按月计算（包括逾期利息和复利），因原告诉请的至2013年5月20日的利息数额比约定利率计算所得的数额略小，应当视为对自身权利的处分；而4200000元贷款的利息应按照《人民币借款合同》第四条（二）、（四）项约定的中国人民银行同期贷款基准利率×（1＋50%利率浮动比例）×（1＋40%罚息率）作为逾期贷款利率按月计算（包括逾期利息和复利）。被告大东江公司以自有的“培兰斋小区”在建工程作抵押，并办理相应的抵押登记。故本院对原告提出的其对被告抵押的位于耒阳市蔡子池办事处群英南路的“培兰斋小区”项目在建工程享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。但因为原告享有的优先受偿权是否优先于“培兰斋小区”在建工程的承包人属于原告与案外人之间的法律关系，不属于本案的审理范围。故本院对原告提出的其优先受偿权先于该建筑工程的承包人的诉讼请求不予支持。被告曹建文、赵小铭作为连带保证人，应对以上两笔借款承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告耒阳市大东江房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告华融汇通资产管理有限公司借款本金11710000元及至贷款清偿之日止的利息【其中，自2010年7月1日至2013年5月20日的利息以原告诉请的数额7851889.95元为准；2013年5月20日以后�利息的计算方式为：7510000元贷款的利息按照13.0725‰的月利率标准计算；4200000元贷款的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率×（1＋50%）×（1＋40%）的月利率标准计算】；
二、如被告耒阳市大东江房地产开发有限公司不能按期清偿上述债务，原告华融汇通资产管理有限公司可以被告耒阳市大东江房地产开发有限公司位于耒阳市蔡子池办事处群英南路的“培兰斋小区”项目在建工程【抵押权证号为：衡房（2007）抵押许字0004号】折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿；
三、被告曹建文、赵小铭对上述债务承担连带保证责任，被告曹建文、赵小铭在承担连带保证责任后，有权向被告耒阳市大东江房地产开发有限公司追偿；
四、驳回原告华融汇通资产管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费139371元，由被告耒阳市大东江房地产开发有限公司、曹建文、赵小铭共同负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于湖南省高级人民法院。
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审判长 罗 源
审判员 滕小松
审判员 关德超
二〇一四年一月二十二日
书记员 李玉娟
校对责任人：关德超打印责任人：李玉娟附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转让最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。