上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3241号
原告虞昂。
委托代理人沈黎海，上海市锦天城律师事务所律师。
被告俞雯。
被告俞智明。
被告封秀杰。
上述两被告委托代理人俞雯，身份事项见上。
原告虞昂诉被告俞雯、俞智明、封秀杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，于2014年3月26日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告俞雯暨另两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告俞智明、封秀杰系夫妻，俞雯系两人之女。俞智明系上海市徐汇区某路某号底层车间承租人，封秀杰系上海市某饮食店个体工商户，该饮食店注册地址在系争房屋处。2010年9月10日，原告与俞雯签订房屋租赁合同，俞雯经俞智明同意将系争房屋出租原告，封秀杰则将其登记的个体工商户及其他证照借给原告对外经营使用。合同签订后，原告依约履行，并添置了设备、家俱开始营业。经营期间，被告经常无理刁难，阻扰原告正常经营，后俞雯又于2013年9月9日带领两名男子至原告店中强行取走营业款2，200元并驱赶原告员工至店外锁门后离开。原告认为，俞雯的行为系终止原告的经营活动，属擅自解除租赁合同提前收回房屋，明显违约，俞智明作为房屋承租人、封秀杰作为经营证照出借人，应共同承担连带责任。故原告诉至本院，要求：1、确认双方房屋租赁合同解除；2、判令三被告退还原告租金17，000元、押金50，000元；3、判令三被告返还原告垫付的煤气费633元、电费1，304.03元、煤气改造费4，915元、扩容电表费2，500元；4、判令三被告返还垫付的卫生罚款20，000元；5、判令三被告返还抢去的营业款2，200元；6、判令三被告支付原告违约金100，000元；7、判令三被告赔偿原告装潢损失4，440元（按装潢费用17万元、3年折旧完毕计算）、经营损失35，000元；8、判令三被告返还厨房设备：四门冰箱一台，操作台冰箱一台，微波炉一台，油炸炉一台，不锈钢水斗一个，不锈钢厨具、碗具若干，不锈钢货架，脱排油烟系统（风罩、离心机、烟机、风管、烟囱）；餐厅用品：BOSE小型音响一台，餐厅桌子若干，长沙发三个；收银机一部（电脑显示屏、主机、钱箱），税控机一台，2幅画，4盏吊灯，装饰镜。
三被告辩称，原告欠付营业税费、水、电、煤气费，被告多次催讨未果，9月9日被告到店中再次催讨，拿走了2，200元营业款，营业员报警，在当天晚8点下班后被告将门换锁了。同意解除合同，但被告不是封门，被告同营业员说第二天会开门让原告营业，可第二天原告自己不来经营，所以租金不应返还。原告还欠煤气费、税费等，所以押金5万元不同意返还。愿意返还原告垫付的煤气费633元、电费1，304.03元、煤气改造费4，915元，但扩容电表费被告没有承诺承担，所以不同意支付。卫生罚款是原告自己经营违规，不应由被告承担。营业款确实从原告处拿去，但是因为原告欠费所以拿的，被告愿意在结清原告欠费后返还。被告没有违约，不同意赔偿违约金、装潢费、经营损失。即使最终认定违约，违约金也过高。厨房、餐厅物品与营业款一样，被告同意在结清欠费基础上返还，但税控收银机不同意返还，因为原先被告交付原告房屋时有一个税控收银机，原告嫌弃比较脏旧就更换了新的，但老的税控收银机是完全可以使用的，如果一定要被告返还，那么原告应将老的税控收银机也返还被告。整个合同及事情都是俞雯一手操办的，与俞智明、封秀杰无关，所以俞智明、封秀杰不应承担责任。
经审理查明，被告俞智明、封秀杰系夫妻，被告俞雯系两人之女。俞智明系上海市某路某号独用部位底层车间房屋、公用部位底层卫生间、园地、底层灶间（以下简称系争房屋）的承租人。封秀杰系上海市徐汇区某饮食店个体工商户，该店注册于系争房屋地址。2010年8月17日，俞智明委托俞雯办理系争房屋出租事宜。2010年9月10日，原告（乙方）与俞雯（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方作为商铺使用；租期自2010年10月10日起至2013年10月9日止；月租金17，000元，半年支付，先付后用；乙方应向甲方交付保证金5万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的2倍计10万元支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；（二）甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；10-4租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的／倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同补充条款约定：在租期内，合同条款10-2、10-3、10-4、10-6双方以月租金的4倍计10万元向对方赔付；甲方交付乙方该房屋前的水、电、煤相关费用由甲方承担，交付后的水、电、煤相关费用由乙方承担；甲方承诺乙方申请并增加电表容量，保证餐厅正常使用；甲方承诺乙方申请并增加煤气表容量，保证餐厅正常使用。在签订该合同时，原告已知俞雯系受俞智明委托办理出租事宜。合同签订后，双方按约履行，原告在对房屋装潢后，持“上海市徐汇区某饮食店”个体工商户营业执照和食品卫生许可证开设经营“越域秘制牛肉面”店铺。2011年10月10日，原告以“上海市徐汇区某饮食店”名义向上海市食品药品监督管理局徐汇分局缴纳了罚款2万元。当日，俞雯与原告方短信记录显示，俞雯要求原告承担其中1万元，原告表示同意。因原告欠煤气费未付，2013年9月9日晚，俞雯带领2名男子至原告店中拿走了2，200元营业款，并赶出员工将系争房屋换锁，并短信通知原告称：“现在正式通知你，因为你们营业期间拖欠5个月煤气费多次催缴至今未处理，因经营违规卫生局要求停止生产也至今不理会，已经违反合同，现收回营业场地，如再擅自闯入，负法律责任。”此时，原告的租金已付至合同约定的租期届满之日即2013年10月9日。其后，被告沿用原先的装潢及设施、设备继续经营牛肉面（店名招牌已换为“某某家”）。
就税控收银机更换事宜，原告称被告原先留下的税控收银机里全部是死蟑螂，已损坏无法使用，所以新买了一个，并提供了购买发票，发票载明税控收款机及辅材共计4，490元。
审理中，三被告承认系俞智明、封秀杰夫妇委托女儿俞雯出租系争房屋。原、被告确认原告欠付：电费6，997.52元、电话费126.50元、水费890.40元、煤气费26，027.83元、2013年8月税费4，549.50元、2013年9月税费750元，上述费用合计39，341.75元。但双方对2012年的税费是否全部缴纳存在争议，对此被告未提供证据证实，原告则提供了2012年支付税费的单据以证明其以足额缴纳。
经至系争房屋处现场查看，现存于屋内的设备、物品有：四门冰箱一台，操作台冰箱一台，不锈钢水斗一个，不锈钢厨具三个，不锈钢货架一个，脱排油烟系统一套，BOSE小型音响一台，桌子2大9小，长沙发三个，收银机系统一台（电脑显示屏＋主机，钱箱缺失），税控收银机一部，吊灯4盏，装饰镜2面，被告称微波炉、油炸炉、钱箱、2幅画已扔。鉴于此，原告变更请求，要求被告返还经现场确认后现存于被告处的设备、物品，其余物品本案中不再主张。
以上事实，有租赁凭证、营业执照、卫生许可证、委托书、租赁合同、收据、报警记录、收条、公安询问笔录、短信截屏、发票、缴款书以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告均认为合同已解除，且事实上被告已收回房屋自营，故本院确认合同解除。被告于2013年9月9日晚至原告店中换锁，并发短信称收回营业场地、禁止原告擅自闯入，故被告辩称仍同意原告继续经营、是原告自己不经营所以租金不应退的意见，本院不予采信，原告多付的租金17，000元被告应予退还。根据现有证据及双方的一致意见，原告尚欠付的各项费用合计为39，341.75元，依据合同“房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”的约定，保证金5万元抵充上述欠费后，剩余10，658.25元被告应返还原告。若被告认为原告还有其他未付费用，在取得证据后另行主张权利。被告同意返还原告垫付的煤气费633元、电费1，304.03元、煤气改造费4，915元，本院予以准许。合同补充条款约定被告承诺原告申请并增加电表容量，故实际产生的电表扩容费2，500元理应由被告承担。根据双方往来短信，就卫生罚款事宜，双方已达成一致意见，故应遵照履行，被告承担其中的1万元。被告拿走原告的营业款2，200元，理应返还原告。被告以原告欠付煤气费为由提前行使合同解除权，但合同并未有欠煤气费可以解除合同的相关约定，被告亦不符合法定解除合同的条件，故被告的行为属擅自解除合同、提前收回该房屋，应按照合同10-4条款的约定，向原告支付违约金。原告基于合同补充条款的约定主张违约金10万元，具有合同依据，但鉴于本案双方履行合同的实际情况及租期仅剩一个月的事实，被告主张违约金过高的意见，本院予以采纳，违约金数额酌情予以调整。因被告违约解除合同，故装潢残值被告应予赔偿，但原告以17万元左右的装潢造价作为计算残值的基数，缺乏充分依据，本院酌情调整装潢残值数额为2，500元。原告主张的经营损失属实际损失，但被告应赔偿的违约金足以弥补实际损失，故原告再主张经营损失本院不予支持。租赁关系终止后，由原告为经营餐厅购买的现仍存放于被告处的设备、物品，理应返还原告，但考虑到脱排油烟系统及装饰镜系依系争房屋的结构安装并已与房屋本身紧密结合，拆除他用有损其原本价值，根据物尽其用的原则，应附随系争房屋继续使用，由被告给予原告一定补偿，具体数额由本院酌定。鉴于老的税控收银机已被原告处置，且原告无法证明老的税控收银机损坏无法使用，故原告新购置的税控收银机应由被告继续使用，考虑到该收银机新旧差异，被告给予原告一定的补偿，数额亦由本院酌定。
关于承担赔偿、返还义务的主体，本院认为，因原告在签订合同时明知俞雯系受俞智明委托签订，故依据法律规定涉案租赁合同直接约束原告与俞智明。又因被告确认当时俞雯系受俞智明、封秀杰委托签订的合同，且封秀杰又是俞智明的妻子及“上海市徐汇区某饮食店”的个体工商户、证照出借人，故封秀杰理应与俞智明共同承担合同项下的义务。被告俞雯作为代理人，不应承担合同责任。故本判决前述的赔偿、返还义务均由被告俞智明、封秀杰承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、确认原告虞昂与被告俞雯于2010年9月10日签订的《上海市房屋租赁合同》已解除；
二、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内返还原告虞昂租金17，000元、押金10，658.25元；
三、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内返还原告虞昂垫付的煤气费633元、电费1，304.03元、煤气改造费4，915元、扩容电表费2，500元；
四、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内返还原告虞昂卫生罚款10，000元；
五、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内返还原告虞昂营业款2，200元；
六、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内支付原告虞昂擅自解除合同的违约金70，000元；
七、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告虞昂装潢残值2，500元；
八、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内返还原告虞昂四门冰箱一台、操作台冰箱一台、不锈钢水斗一个、不锈钢厨具三个、不锈钢货架一个、BOSE小型音响一台、桌子2大9小、长沙发三个、收银机系统一台（电脑显示屏＋主机）、吊灯4盏；
九、被告俞智明、封秀杰于本判决生效之日起十日内补偿原告虞昂脱排油烟系统、装饰镜、税控收银机的费用共计6，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，030元，原告负担1，630元，被告负担3，400元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 蔡重洲
人民陪审员 严国华
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。