上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1597号
原告陈立。
委托代理人刘桂美。
被告上海金地宝山房地产发展有限公司。
法定代表人陈必安。
委托代理人王宁。
委托代理人沈宏亮。
原告陈立与被告上海金地宝山房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈立的委托代理人刘桂美，被告上海金地宝山房地产发展有限公司的委托代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈立诉称，原告向被告购买上海市宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）。2012年11月，系争房屋按精装规格交房后不到一个月，发现墙体墙面渗水、墙纸发霉，报修多次后仍未解决问题，故改用涂料上墙。后被告又对外墙进行修补，前后维修共计18个月。在使用中，原告还发现房屋内地板划痕和边角损坏、中央空调不制热，最近则出现卫生间洗脸盆上方管道漏水。为维护原告合法权益，故起诉要求：1、判令被告赔偿原告损失118，785.90元；2、延长空调的维修时间（从空调修好之日起算，延长保修期2年）；3、延长房屋的保修期18个月（从保修期届满之日起开始起算）；4、判令被告对房屋内地板划痕和边角损坏进行修复；5、判令被告对卫生间洗脸盆上方管道漏水及所造成的天花板损坏进行修复。
审理中，关于诉请1中的损失组成，原告作如下说明：1、使用费损失（未能入住的损失）8.1万元，从2012年12月计算至2014年5月共计18个月，按同地段月租金4，500元计算；2、物业费损失，原告已付2012年12月-2013年12月物业费4，083.30元并要求免除2014年全年的物业费3，769.20元（未付），共计7，852.50元；3、2013年10月25日至2014年1月上涂料期间被告承诺的在外租房的费用、交通费、膳食费补偿共计8，000元；4、上涂料购买多乐士五合一涂料花费5，889元；5、原告代理人的医疗费支出5，000元（实际发生1，000多元，后续还需治疗，故暂时主张该金额）；6、卫生间梳洗盆漏水，无法上涂料，只能上瓷砖，瓷砖购买费用380元；7、花架、高脚酒杯等物品损坏损失2，500元；8、购买墙纸支付押金1，000元；9、购买84消毒液、杀虫剂、清洁工具等支出314.40元；10、电视背景墙墙纸损坏更换花费400元；11、在室内翻修，入住前的初次保洁费支出350元；12、室内空气需要长时间清洁和除湿，购买空气清洁器花费3，600元；13、维修期间发生水电费及有线电视费已缴纳未使用造成损失，上述水电费及损失共计500元；14、精神补偿、人工费、误工费、双休日和假日里额外来回的车费、汽油费等补偿2，000元（系原告代理人在处理维修事宜时发生）。
被告上海金地宝山房地产发展有限公司辩称，关于诉请1，赔偿数额过高，很多金额计算没有法律依据，仅同意赔偿涂料费5，889元并免除原告两年的物业费（物业费从判决生效之日起开始免除）。关于诉请2-3，根据合同约定和法律规定，被告在保修期内承担的是保修义务，根据保修记录，被告也履行了保修义务。法律和合同都没有约定房屋和设备要进行延保，因此不同意延保。关于诉请4-5，卫生间管道渗水，原告已报修，正在维修中。至于地板，已经过了一年的保修期，被告不再承担免费保修义务。
经审理查明，2011年8月28日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《上海市商品房预售合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，购买房屋的总房价款2，758，450元。合同第十一条约定，甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。合同附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中关于保修期部分约定：自房屋交付使用之日起，非人为损坏之房屋工程质量保修期如下（设备出具厂家质保卡，以生产厂家的质保期为准）：（1）房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间的防渗漏，为5年。（2）电器管线、给排水管道、设备安装和装修为2年。（3）墙面、顶棚抹灰层脱落为2年。（4）地面空鼓开裂为2年。（5）门窗翘裂、五金损坏为2年。（6）卫生洁具为1年。（7）电气开关为1年。（8）家用电器、燃气具、橱柜、卫浴设备�1年。（9）墙纸为1年。另约定交付标准仅以该附件为限，全装修交房。本附件所述的电器产品由生产厂家承担保修责任，保修期限按生产厂家的保修期为准。该合同附件五《金地艺境城临时管理规约》部分第3.4条约定，收费起计日期：自开发商通知业主办理入住手续之日的次月开始，业主不来办理入住手续的，不影响物业服务公司对业主物业管理费的收取。上述合同签订后，2012年11月，被告向原告交付系争房屋。
2013年10月28日，被告向其施工单位华鼎建筑装饰工程有限公司（以下简称华鼎公司）发出《维修催告函》，要求华鼎公司对原告于2013年8月10日反映的室内墙纸整体发霉（已更换两次墙纸）的质量问题于2013年10月30日开始相关维修工作。
审理中，关于房屋交付后的后续事宜，原告表示，交房当日就发现房屋墙面有水珠渗出，被告员工说开�就可以了，原告也就不说了。2012年12月底，原告将家具搬入房屋后发现墙体发霉生虫。经原告报修，被告就墙纸问题陆续修了5次。该期间（2012年12月底至2013年10月）因为被告陆续在修墙纸，而墙纸需要撕掉再上墙纸，需要挪动家具，影响居住，原告一家就居住在自有的国顺路房屋内。被告向华鼎公司发出《维修催告函》后，2013年10月份进行再修测试时，被告要求更换墙纸为涂料。接着内墙上涂料施工了两个半月，大概在2014年1月中旬完工。嗣后发现是因为外墙渗漏引起内墙渗漏，于是在2014年4月底5月初被告又对外墙进行维修，维修了两个星期，维修完毕后原告一家搬进系争房屋。同时，2014年1月份内墙上涂料完工后，因为涂料味道太重，原告于是买了空气净化器净化空气，而被告也答应修复外墙，故在2014年1月至5月期间原告未入住系争房屋。
被告表示，�告交付房屋后，2013年8月份收到了原告有关墙纸发霉脱落、需更换的报修要求，被告上门进行了维修。后在维修中发现渗漏和墙纸的不透气性，就更换乳胶漆。到了2014年1月份室内整改完毕，此后修外墙，涉及到外立面较多，但在外墙施工过程中，不会影响原告对房屋的使用。原告在系争房屋内的居住情况，被告无法核实。2013年10月份之后原告所说的维修情况，被告无异议。2013年8月份之前，不清楚原告是否报修过。
审理中，为证明己方有关损失的主张，原告提供下列证据：1、物业费缴纳发票，证明原告已经缴纳了2012年12月到2013年12月的物业费4，083.30元；2、墙漆涂料发票，证明购买墙漆涂料花费5，889元；3、羊毛刷、消毒液等购物发票、收银单，证明原告购买刷涂料、发霉去味所使用工具花费314.40元；4、瓷砖发票，证明因为卫生间梳洗盆漏水，无法上涂料，只能上瓷砖，花费380元；5、家具销售合同，证明被告上涂料前铲墙时把花架、花瓶、高脚玻璃杯等打碎损坏，故要求赔偿购买时价格2，500元；6、订货单、付款通知书，证明被告维修时将电视背景墙角落损坏，原告经被告同意后购买墙纸自己贴上去花费400元；7、就医记录、医疗门诊收费票据，证明在被告维修期间，造成原告代理人刘桂美手破发炎等，刘桂美治病所发生的医疗费用；8、个人购房借款／担保合同（组合）、个人贷款还款计划表、贷款还款计划查询列表信息、国顺路房屋产权证，证明原告贷款购买系争房屋，需要将其国顺路房屋出租用于偿还贷款，但后来发现系争房屋无法使用，原告一家就居住在国顺路房屋内；9、2013年10月份收据，证明购买墙纸支付了1，000元定金，但是因为被告说经测试只能上涂料，不能贴墙纸，后来就退了800元，原告损失了200元；10、水电费发票（含2013年10月至2014年1月期间的电费、2013年11月与2014年1月的水费等）、有线网络客户账单，证明水电费、有限电视费发生金额。
经质证，被告认为，证据1、真实性无异议，物业费不是以房屋实际入住为缴纳标准，与房屋质量纠纷无关；2、真实性无异议；3、如果是墙体发霉刷乳胶漆，施工方肯定会对墙面处理，原告这些费用没有必要产生；4、真实性无法核实；5、真实性无法确认，不能证明是被告维修施工导致的损坏；6、真实性无法确认；7、只是证明原告代理人去就诊，但是不能证明生病是房屋维修导致的，与质量纠纷之间不存在因果关系，被告不予认可；8、借款合同仅能证明原告贷款购房，与本案无关。如原告主张为预期利益损失，则被告在签订合同时不能预见该项损失，原告的主张缺乏法律依据。国顺路房屋产证的真实性无法确认；9、真实性无法确认，即便真实，并非必须购买该墙纸；10、真实性无异议，但仅能证明原告在使用房屋过程中产生了正常的水电费，无法证明其产生与维修有关。有线电视费系正常居民支出费用，非因维修而导致额外支出，与被告无关，不予认可。
审理中，原告表示，诉请中的卫生间管道漏水、天花板损坏及地板问题已修好，不需要法院处理，撤回相关诉请。
以上事实，有上海市商品房预售合同、收楼通知书、《维修催告函》、照片及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该合同附件部分对房屋工程质量保修期作出明确约定，另明确载明电器产品由生产厂家承担保修责任，保修期限按生产厂�的保修期为准。因此，原告应根据设备情况与生产厂家解决空调维修及延保问题，其要求被告延长空调维修时间，缺乏依据，本院不予准许。同时，在合同对房屋质量保修期已作约定，而被告不同意延长房屋保修期情况下，原告因房屋质量问题要求延长房屋保修期，亦缺乏合同、法律依据，本院不予准许。
本案中，关于维修事实，双方对房屋墙体质量问题所导致的墙纸发霉、更换乳胶漆及后续外墙维修事宜并无异议，对于内墙刷涂料期间为2-3月及外墙修理两周亦无异议。本案的争议焦点在于被告因房屋维修对原告造成的损失如何进行赔偿。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故违约所造成的赔偿责任应以实际发生、合理及可预见为限。以此为原则，本院对原告所主张的损失评析如下：其一，关于使用费损失，应考察被告的维修是否足以影响原告正常居住使用房屋。结合本案，2013年10月前，被告在2013年10月发函华鼎公司时写明已更换两次墙纸，另结合引起墙纸问题的渗漏一般具有一定的持续性，故对原告有关2013年10月前有过多次报修、维修的主张，本院予以采信。但是原告未能提供证据证明2013年10月前的墙纸维修系对房屋进行整体维修，该维修行为难以对原告使用房屋造成实质性影响，原告亦有义务采取适当措施防止房屋使用的损失扩大，故原告主张该部分期间的使用费损失，本院难以支持。2013年10月之后，双方已采取措施对墙面整体上涂料处理，该维修期间及上涂料完工后的一段期间，�必严重影响原告对房屋的居住使用，故对原告主张的2013年10月之后的使用费损失，可予准许。至于使用费损失标准，原告所主张的标准缺乏依据，本院酌情予以处理。其二，关于涂料费、84消毒液、杀虫剂等材料及清洁、施工工具的支出，其实质系原告为协助维修之需要而产生的材料及辅材等支出，原告亦提供了证据予以佐证，被告应予以支付。其三，关于物业费补偿与免除，考虑到物业费系原告向物业公司支付，且业主是否入住并不影响物业费的缴纳。原告以房屋未使用为由要求被告免除或补偿物业费，缺乏依据，本院不予准许。其四，关于初次保洁费与空气清洁器支出，原告并无证据证明上述费用发生的实际情况，然考虑到房屋经上涂料维修后，为恢复房屋正常使用，必然需要对房屋再次进行保洁及对房屋的空气进行净化，故本院在合理支出范围内予以考虑；其五，关于花架、高脚杯等物品损坏、墙纸押金、瓷砖与电视背景墙更换墙纸所造成的损失或费用支出，依常理，在维修过程中因家具腾挪等势必对部分墙面、家具造成影响，原告为了减少影响而采取购买墙纸、瓷砖等补救措施，并无不当，然原告所提供的证据尚不足以证明其实际损失金额，故本院在合理及被告可预见损失范围内予以考虑。其六，关于水电费、有线电视费，其中水电费，从原告提供的证据看，在2013年10月至2014年1月整体维修及原告未能正常使用房屋期间，仍有一定的水电费发生。通常情况下，特别是在整体维修情况下，为维修便利需要，使用房屋内的水电在所难免，故对原告主张的水电费的合理部分本院酌情予以考虑。至于有线电视费，属正常家庭生活开支，原告主张的未使用房屋期间的费用损失实际上为间接损失，非被告所能预见，本院不予准�。其七，关于精神补偿、人工费、误工费、车费、汽油费、医疗费损失，上述损失非被告违约所致，亦非被告所能预见，原告主张缺乏法律依据，本院不予准许。其八，关于原告主张的2013年10月25日至2014年1月期间被告承诺的8，000元补偿，原告并未对该承诺进行举证，故相关的交通费、膳食费补偿缺乏合同、法律依据，本院不予准许。况且即便存在该承诺，承诺的主要内容为在外租房费用补偿，即使用费损失，原告对此已在前述使用费损失进行主张，而本院已有所考虑，故对该部分补偿主张，本院不再予以准许。综上，综合考虑房屋维修的实际情况、原告的合理损失及维修对房屋使用造成的影响等因素，本院酌定被告赔偿原告损失3.5万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海金地宝山房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈立赔偿损失3.5万元；
二、原告陈立的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1，337元，由原告陈立负担943元，由被告上海金地宝山房地产发展有限公司负担394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉�请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。