广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第66号
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所，住所地：广州市番禺区。
法定代表人陈学谦。
委托代理人钟武平。
委托代理人张桂宇。
被告林桂英，身份证住址：广州市番禺区。
被告�俊敏，身份证住址：广州市番禺区。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉被告林桂英、郭俊敏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所委托代理人张桂宇到庭参加了诉讼，被告林桂英、郭俊敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉称，原告是广州市番禺区国土资源和房屋管理局的直属单位，主要负责市桥城区四个街道的直管公房经营管理和房地产管理工作等。广州市番禺区的房屋是原告管辖的直管公房，由原告依据职能进行经营管理。2010年以前被告已是该房屋的原承租人，因房屋在2008年10月10日被鉴定为C级即局部危房，需要拆除重建。2009年11月24日，原告与被告就拆除原承租房屋重建期间的安排等事宜签署《房屋拆迁协议书》，并约定在房屋重建后由被告继续续租涉讼房屋。2010年9月28日，双方签署了编号为20100560的《广州市直管房屋租赁合同（住宅）》，约定由被告承租位于广州市番禺区房屋，承租面积为35.81平方米，租赁期限从2010年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金为125.3元，双方在租赁合同中约定“严格按照房屋用途适用房屋，爱护和正常适用房屋及其设备”、“乙方同意并确认下来事项：……3.本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋……”、“租赁期满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取），并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金”。合同签订后，原告按约定将上述房屋交付给了被告使用。2011年2月17日，原告在对涉讼房屋进行安全检查时发现被告擅自改变涉讼房屋的用途，将其改为加工厂。其后，原告在对被告的承租资格审查时发现，被告实际于1998年6月已拥有自有住房，且房屋面积已经超过了住房标准下限，因此被告已经不符合租住直管房的条件，且违反了双方签署的合同约定。为此，原告于2013年7月委托律师向被告发出《律师函》，告知被告限期到原告处办理解除房屋租赁合同并将房屋交还给原告管业，但该函件被退回。被告及户内同住家属继续占有保障住房的行为严重损害了其他符合配租条件的申请人的合法权益，住房保障制度的目的无法实现，原告的工作无法正常开展。因此为维护公共利益，实现住房保障的目的，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2010年9月28日签署的《广州市直管房租赁合同》；2、两被告在合同解除后七日内按原状（即不得破坏房屋结构、拆除或者破坏屋内设备、装修、水电和消防设施）腾退其承租的位于广州市番禺区市桥街海傍后街4巷6号102房屋并交回原告管业；3、两被告向原告支付自2014年1月1日起至交回原告管某止按125.3元每月计算的使用费；4、两被告支付2011年1月1日起至2013年12月31日的违约金4510.8元及2013年12月1日至交回原告管某止按125.3元每月计算的违约金；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告林桂英、郭俊敏均未应诉答辩，亦未举证。
经审理查明，原告系负责其所辖地区范围内直管公房经营管理及房地产工作业务的事业单位。位于广州市番禺区市桥街的房屋（产权证号：粤房地证字第××号，�地址为番禺市市桥镇海傍后街四巷3号，以下简称“涉讼房屋”）的登记权属人为原告。被告林桂英与被告郭俊敏是母子关系。
2010年9月28日，原告作为出租方，被告林桂英作为承租方，双方签订一份《广州市直管房租赁合同（住宅）》（合同自编号：20100560）。合同约定，原告将涉讼房屋出租给被告作为住宅使用，建筑面积共35.81平方米，租赁期限从2010年10月1日起至2014年9月30日止，租金按月计算，每月125.3元，每月租金由被告于当月20日前（遇20日为星期六、日，交租时间顺延）以现金方式支付，租赁保证金375.9元；原告应当按约定时间交付房屋给被告使用；被告必须严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备；被告必须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，被告须按拖欠租金额的2%向原告支付违约金，如逾期3个月，原告有权终止本合同并收回�铺，并有权追讨被告拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由被告承担；被告向原告交纳的保证金，在租赁期届满不再续租或终止解除本合同后，被告必须缴清与该商铺有关的水某、电费、电话费、通讯费、清洁费、物业管理费及其他费用，原告应在被告缴清相关费用之日起1个月内将租赁保证金不计利息退回，因被告违约而终止或解除合同的，租赁保证金不予退回；本合同终止、解除后，被告必须在本合同终止或解除之日起3个月内将房屋人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由被告负责；被告同意并确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原告有权解除本合同并收回房屋，签订本合同后，被告或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起3个月内解除本合同并将房屋交回给原告，逾期不交回的，视为被告违约，按合同约定的违约责任处理；租赁期满或解除本合同且原告要求收回房屋的，被告应交回原承租房屋和设备给原告，房屋交接后被告遗留在房屋内的物品，视为被告放弃所有权，原告有权自行处置；租赁期届满，原被告双方未续订合同而原告收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告的违约金，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期1天，按应付金额1%支付滞纳金；原告送达给被告的文件、通知等资料，处当面签收外，还可以邮寄方式寄往被告承租房屋或被告户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在被告承租房房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，�录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达。双方还在前述合同“其他事项”栏订明：换约续租，按原状维修，测量后调整月租金。另，被告郭俊敏作为同住家属在前述合同附件《乙方家属名单》中载明。
前述租赁契约签订后，原告依约将涉讼房屋交付给了被告林桂英、郭俊敏使用。
2011年2月7日，原告向林桂英发出《直管房收回房屋使用权通知书》，告知林桂英因其改变公房使用性质改为加工场，原告决定解除双方的租赁合同，要求林桂英在2011年3月3日前迁出涉讼房屋，并清缴租赁期间的所有费用，将属私人物品（一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修一律不得拆走）自行搬走，遗留在房屋内的物品视为放弃所有权，原告有权自行处置。
2013年7月31日，原告委托广东武平律师事务所通过中国邮政特快专递（EMS邮寄单号：1039530151404）按涉讼房屋的地址向给�告林桂英寄发律师函，向被告在收到该函后七日内清走涉讼房屋内属于个人的物品，到原告处办理解除租赁合同并将房屋交回的相关手续。经查，该邮件无人签收被退回。
2014年1月15日，原告以被告林桂英、郭俊敏未交还涉讼房屋为由，提起本案诉讼。
庭审中，原告称，在2011年2月17日检查涉讼房屋时发现被告林桂英、郭俊敏将涉讼房屋改装为加工场，且在房屋内堆放货物，原告即发出通知要求解除双方的租赁合同关系，但被告林桂英、郭俊敏拒收该通知且不同意交回房屋。后，原告对其租赁条件进行审核时，发现被告林桂英名下登记有一套住房，产权证号1237052，产权登记时间为1998年6月23日，房屋座落于广州市番禺区市桥镇德安新村2巷3座501房，建筑面积51.3平方米，已经超出了人均住房面积标准下限，故被告林桂英、郭俊敏不符合租用直管房的条件，遂向其发出《律师函》，要求解除租赁合同并通知其搬离，返还涉讼房屋，但被告林桂英、郭俊敏不肯将涉讼房屋交回，至今仍一直占用涉讼房屋。就此，原告提交了产权证号为1237052的《房地产权情况证明》、照片6张予以证实。该照片显示涉讼房屋内放置有加工机器及货物。
另外，原告确认被告林桂英、郭俊敏已经按约支付了租赁保证金375.9元及2010年10月1日起至2013年12月31日期间的租金，但自2014年1月1日起未再支付租金，也未交回涉讼房屋。
以上事实，有原告提供的《房地产权证书》、《广州市直管房租赁合同（住宅）》、《直管房收回房屋使用权通知书》、《房地产权情况证明》、律师函、EMS邮寄单、投递详情单以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告林桂英、郭俊敏于2010年9月28日签订的编号为20100560的《广州市直管房租赁合同（住宅）》主体适格、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告已按照合同约定将涉讼商铺交付给被告使用，被告也应按照合同约定向原告支付房租。现原告主张被告林桂英、郭俊敏擅自改变涉讼房屋用途，自2014年1月1日开始拖欠房租至今，且被告林桂英名下已有自有产权房屋，不符合租赁直管房条件，并提供照片、通知书、律师函、照片等证据予以证明，就原告该主张，被告林桂英没有提交有效证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因此，本院采信原告前述主张的事实。现原告以被告林桂英已有自有产权房屋，不符合公共租赁住房的配租条件，且长时间拖欠租金的行为已达到合同约定的解除条件，要求解除双方签署的编号为20100560号的《广州市直管房租赁合同（住宅）》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合�法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告请求被告林桂英及其同住家属被告郭俊敏腾空涉讼房屋，并将涉讼房屋按原状（即不破坏房屋结构、拆除或破坏屋内设备、装修、水电和消防设施）交回原告管业，合法有据，本院予以支持。
关于2014年1月1日至被告林桂英、郭俊敏交还涉讼房屋给原告管业期间的租金（占用费）。现租赁合同约定，涉讼商铺每月租金为125.3元，被告应于当月20日前支付该月租金；合同解除后，被告拒不返还房屋的，原告有权要求被告按租金标准缴纳房屋占用费，因此原告请求被告林桂英、郭俊敏按每月125.3元标准支付2014年1月1日至交还涉讼房屋给原告管业期间的租金（占用费），合法有据，本院予以支�。
关于违约金。原告请求被告林桂英、郭俊敏按照合同约定的按占用期内租金总额的100%即125.3元每月，支付从2011年1月1日至返回涉讼房屋期间的违约金。本院认为，按该标准计算的违约金总额明显过高，而原告没有举证证明其因被告拖欠租金所遭受的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故本院认为违约金计算方式调整为以2011年1月1日至涉讼房屋返还给原告管业期间的每月租金（占用费）125.3元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2011年1月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以125.3元为限，比较公平合理。
被告林桂英、郭俊敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条�第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所与被告林桂英于2010年9月28日签订的编号为20100560号的《广州市直管房租赁合同（住宅）》；
二、被告林桂英、郭俊敏于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区房屋房屋腾空并交还给原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所管业，被告林桂英、郭俊敏在腾退上述房屋时不得破坏房屋结构、不得拆除或破坏屋内设备、水电和消防设施；
三、被告林桂英、郭俊敏应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付2014年1月1日起至履行完毕上述第二项判决内容期间的租金（占用费），该租金（占用费）的计算标准为每月125.3元；
四、被告林桂英、郭俊敏应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付支付违约金（违约金计算方法为以2011年1月1日至上述第二项判项履行完毕期间的每月租金、占用费125.3元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2011年1月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以125.3元为限）；
五、驳回原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告林桂英、郭俊敏负担。
如不服本判决，可在判�书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 李润好
人民陪审员 朱杏梅
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 霍淑玮
书 记 员 李会兰