山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第118号
上诉人（原审原告）刘鹏。
委托代理人吴向华，山东宇慧律师事务所律师。
委托代理人张辉，山东宇慧律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）荣建文。
委托代理人刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李静。
委托代理人刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。
上诉人刘鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2013）岱民初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘鹏的委托代理人吴向华、张辉，被上诉人荣建文、李静的委托代理人刘国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年9月19日，原告刘鹏与被告荣建文签订编号为15的《房屋租赁协议》一份，协议约定：“一、甲方将位于泰山大街中段（原罐头厂），2号楼西侧七层楼全部、东侧四层楼的第二、三、四层及一层的自东向西第1、2、3、4间租赁给乙方使用；二、租赁时间：自2012年01月01日至2021年12月31日，时间10年，到期可优先续租；三、租金交付办法，先交租金后用房，第一年租金人民币壹佰叁拾伍万元整（￥1350000.00），从第二年开始，每年递增7%，租金每半年交纳一次，交纳时间为每半年年末30天前交足下半年的租金方可继续使用。每超一天，按半年租金的5%收取滞纳金，甲方同时有权单方终止合同……”，合同签订之日，原告将位于泰山大街中段2号楼（房产证号：泰房权证泰字第××号）房产交付被告使用，截止至2011年12月31日为装修期。被告租赁使用期间支付原告刘鹏自2012年1月1日起至2012年6月30日止的租金675000元之后剩余租金至今未付，为此成诉。庭审中，经原、被告共同确认下列事实：1、原、被告双方共同确定于2013年6月30日解除《房屋租赁协议》；2、确定被告荣建文欠原告刘鹏2012年7月1日至2012年12月31日租金67.5万元；2013年1月1日至2013年6月30日租金72.225万元，以上合计共欠租金139.725万元；被告提出装修事宜，原告在合同未解除的情况下租与别人已构成违约，应由原告方给予赔偿的辩称，庭审中被告未向法庭提供证据。另查明，被告荣建文与李静于1990年8月22日登记结婚。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》不违背法律规定，系双方真实意思表示，属有效合同。原告以被告未交纳租金的违约行为解除合同的要求证据确凿，法律关系明确，原审法院予以支持。被告辩称虽未交纳租金构成违约，但原告在合同未解除的情况下租与别人也构成违约，双方均存在违约，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，原告应对被告投入装修部分进行合理赔偿的答辩，原审法院认为应根据该规定第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，对被告投入装修部分进行合理赔偿的答辩因原告没有违约行为不应得到法院的支持。庭审中被告并未对其主张提供证据，且原告不予认可，经原审法院释明，被告坚持不提起反诉，也不申请评估。为此原审法院对被告的该答辩请求不予支持。鉴于被告承租后，对房屋装修确已进行了投入，原告对被告装修的投入应给予适当补偿，原审法院酌定按被告实欠租金的20%给予补偿为宜。被告对欠租金139.725万元无异议，两项相抵后被告实欠租金为111.78万元。原告按《房屋租赁协议》第五条：“……每超一天，按半年租金的5%收取滞纳金，甲方同时有权单方终止合同”，要求被告支付滞纳金的要求应予支持，对“每超一天，按半年租金的5%收取滞纳金”标准明显过高，被告提出该标准过高应予调整的辩称予以采信，原审法院依法调整为按同期银行贷款利率的130%计算为宜。原告主张2011年9月至2011年12月31日装修期间租金45万元没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原告主张该房屋租赁协议系被告荣建文与被告李静在婚姻关系存续期间形成的，债务应由两被告共同偿还，被告李静既不是合同的承租人，也未参与租赁经营，根据合同相对性原则，原告要求被告李静承担责任于法无据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项之规定判决：一、自2013年6月30日依法解除原、被告于2011年9月19日签订编号为15的《房屋租赁协议》。二、被告荣建文于本判决生效之日起十日内支付原告租金111.78万元，并赔偿经济损失（经济损失计算方法为：以欠2012年租金67.5万元为基数自2012年7月1日起按同期银行贷款利率130%计算至本判决确定付款之日止；以欠2013年租金44.28万元为基数自2013年1月1日起按同期银行贷款利率130%计算至判决确定付款之日止）。三、驳回原告刘鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21425元，保全费5000元，由原告刘鹏承担4928元，被告荣建文承担21497元。
上诉人刘鹏不服原审判决上诉称，一、被上诉人荣建文未按约定支付租金已经构成根本违约，租赁合同应当解除，被上诉人荣建文应缴纳全部拖欠租金。上诉人并无过错，原审判决上诉人按照拖欠租金的20%进行补偿没有法律依据。二、被上诉人李静与被上诉人荣建文系夫妻关系，本案债务发生在其夫妻关系存续期间，被上诉人李静与被上诉人荣建文应承担共同偿还责任。三、对于装修期内的租金，被上诉人荣建文应支付给上诉人，原审判决未将装修期内的租金计算在内有失公允。请求二审法院撤销（2013）岱民初字第1066号民事判决第二、三项，改判两被上诉人荣建文、李静共同偿还租金1847250元。
被上诉人荣建文辩称，一审判决认定的事实合理合法。关于20%的租金的补偿，被上诉人荣建文认为是非常合理的，因为被上诉人荣建文在租赁期间大约对该房屋投资近300万元，所以被上诉人荣建文认为该补偿合理。对于装修期间的租金，在租赁合同中，没有约定该三个月的装修期需要在违约的情况下进行补交，被上诉人荣建文不应支付装修期间的租金。
被上诉人李静辩称，被上诉人李静既不是房屋租赁合同的承租方，也未实际参与租赁经营，依据合同的相对性原则，上诉人要求被上诉人李静承担连带责任，于法无据。一审法院的判决客观公正。
本院审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人刘鹏与被上诉人荣建文于2011年9月19日签订的房屋租赁合同，并不违反法律的强制性规定，系有效合同。被上诉人荣建文未按约定支付租金，构成根本违约，上诉人刘鹏有权解除合同。在一审庭审中，双方当事人均同意解除合同，因此，上诉人主张解除其与被上诉人荣建文于2011年9月19日签订的房屋租赁合同，本院予以支持。被上诉人荣建文所欠上诉人的租金数额为139.725万元，双方当事人在二审庭审中对该事实均予以认可，本院对该事实予以认定。被上诉人荣建文应向上诉人支付所欠租金139.725万元。对于被上诉人荣建文因欠付租金所产生的损失，原审法院按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算适当，对此，本院予以维持。对于被上诉人荣建文在租赁房屋上的装修投入，由于双方当事人签订的房屋租赁合同中并未约定可以用此抵顶租金，被上诉人荣建文在一审庭审中也未就此提出反诉，原审法院判决上诉人按实欠租金的20%补偿被上诉人荣建文没有事实与法律依据，本院对此予以纠正。上诉人主张的装修期间内的租金系上诉人在租赁合同期之外给被上诉人荣建文预留的装修期间，合同中未约定被上诉人荣建文向上诉人支付装修期间租金，上诉人主张该项租金，本院不予支持。关于李静是否承担责任问题，由于该笔债务发生于夫妻关系存续期间。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。上述债务发生于被上诉人荣建文与被上诉人李静夫妻关系存续期间，被上诉人李静未提交证据证明上述债务存在《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定的情形，故该笔债务应认定为夫妻共同债务。依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持泰安市岱岳区人民法院（2013）岱民初字第1066号民事判决第一项；
二、撤销泰安市岱岳区人民法院（2013）岱民初字第1066号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人荣建文、李静于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘鹏租金139.725万元，并赔偿经济损失（经济损失计算方法为：以欠2012年租金67.5万元为基数自2012年7月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至本判决确定的履行之日止；以欠2013年租金72.225万元为基数自2013年1月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至本判决确定的履行之日止）；
四、驳回上诉人刘鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21425元、保全费5000元，由刘鹏负担4928元，荣建文、李静负担21497元。
二审案件受理费21425元，由上诉人刘鹏负担5000元，被上诉人荣建文、李静负担16425元。被上诉人应负担的诉讼费已由上诉人预交，待履行本判决时由被上诉人荣建文、李静一并支付给上诉人刘鹏。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 李 腾
代理审判员 王 玥
二〇一四年四月八日
书 记 员 袁 琳