浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江九民初字第315号
原告方克正。
委托代理人陆富、李银。
被告福雷德（杭州）置业发展有限公司。
法定代表人洪稚。
委托代理人吴艳群。
原告方克正为与被告福雷德（杭州）置业发展有限公司（以下简称福雷德公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年6月25日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员陈维专独任审判，于2012年7月23日公开开庭进行了审理。原告方克正的委托代理人陆富、被告福雷德公司的委托代理人吴艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方克正诉称，2010年3月27日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买被告开发的福雷德广场5幢2706号房屋一套，房屋总价款为611694元（商品房交付时补交房款2193元，房价调整为613887元）；2、支付方式为银行按揭，首付款311694元（含已付定金2万元）；3、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择退房，也可以选择不退房。4、被告应当在2010年12月31日前交房，逾期将支付万分之一违约金。
在合同签订后，原告依约支付首付款并于2010年4月20日与杭州银行股份有限公司官巷口支行签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，按揭贷款30万元。2011年2月19日，原告依据被告寄发的《入伙通知书》的要求办理了收房手续并交纳了物业维修基金2729.35元，支付银行贷款抵押保险费1728.90元、代办房产证费用1500元，公共能耗费420元、物业管理费1260元。但被告却未及时交房和未按约定将有关材料向产权登记机关备案。原告认为被告的行为已构成违约，根据合同规定，原告可以要求退房。现为维护自身合法权益，特起诉至本院，望判如所请。诉讼请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还已付房款人民币613887元，赔偿利息损失79809.20元（暂算至起诉日）并双倍返还定金40000元；3、判令被告退还物业维修基金2729.35元，贷款抵押保险费1728.90元，代办房产证费1500元、公共能耗费420元、物业管理费1260元，共计7638.25元；4、判令被告支付逾期交房违约金1529.20元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
对于第2项诉讼请求中的利息损失，原告补充陈述如下：利息损失有两部分组成：1、首付款311694元的利息损失，从2010年3月28日起，按年利率6.31%，暂算至2012年5月18日，为41491.17元；2、银行按揭利息，自2010年6月17日起暂算至2012年5月16日，共计39190.38元。
被告福雷德公司辩称，1、合同解除条件尚未成就。福雷德公司已于2010年9月10日向房管局提交了相关材料，并且有房管局出具的文件为依据，现房产证未办出，系房管局的原因所致，市政府已经召开协调会，预计在近期能够解决。2、即便解除合同的条件成就，依据《商品房买卖合同》第15.1条的约定，被告只需按已付房价款1%的标准向原告赔偿损失。3、原告实际已将房屋对外出租，有租金收益，租金收益应与其损失充抵。4、案涉房屋已抵押给银行，福雷德公司是借款合同的保证人，若被告要向原告返还房价款，则应先清偿银行债务，剩余部分才能返还给原告。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原告向被告购买房屋以及房屋总价款；
2、房贷合同一份，证明原告办理按揭贷款的事实。
3、保险单一份，证明原告投保的事实；
4、商品房交接书一份，证明原被告交接房屋的事实；
5、杭州经济技术开发区房产管理局回函一份，证明被告未按合同的约定履行办理产权义务的事实；
6、发票五份，证明原告支付房款、物业费和公共能耗费、代办房产证费用、贷款抵押保险费的事实；
7、银行贷款还款明细及房屋租赁合同各一份，证明银行按揭利息及房屋出租时间及租金。
被告为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、杭州经济技术开发区房管局证明一份，证明被告已经按期向房管局申请办理产权证。
2、杭州一清环保工程有限公司工商登记基本情况一份，证明原告已将案涉房屋出租，获得收益。
上述证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1-4的三性均无异议。对证据5，真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告已于2010年就已向房管局提交了相关材料。对证据6，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告要求被告返还该些费用的理由不能成立。对证据7，对银行贷款还款明细无异议，对房屋租赁合同，被告认为承租方杭州一清环保工程有限公司未盖公司印章，且租金每月1500元低于同层次同方向房屋的租赁价格，故对该份租赁合同的真实性有异议，此外，租赁合同的租期一年，但原告现仍在继续出租。
原告对被告提交的证据1有异议，在房屋未交付之前一般不可能办理产权证的，与原告提交的证据5互相矛盾。对证据2，真实性、合法性无异议。
在本案审理过程中，就原告提交的经济技术开发区房产管理局出具的“回复函”以及被告提交的该局出具的“证明”，本院向该局进行了询问并制作了询问笔录，该局回复，上述两份材料确系该局出具，但2010年的证明是经济技术开发区管委会专题会议协调后出具的，是为了解决商铺的商户工商注册登记所用，并不能证明福雷德广场的房产证正在办理，实际情况以2012年4月18日的回复为准。
对于本院制作的询问笔录，原告无异议。被告福雷德公司对该份询问笔录的真实性、合法性无异议，但认为福雷德公司已经向房管部门提交办证材料，是房管部门和下沙经济技术开发区管委会一直以与二期无关的一期物业配套用房未达成协议为由迟迟不给予书面的答复，案涉房屋各项手续均符合规定，完全符合办理产证的要求。
经审查，本院对原、被告提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-4，被告对三性均无异议，均予以确认。原告提交的证据6，被告对真实性、合法性无异议，本院对客观真实性予以确认，该些证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为本案事实认定的依据，予以确认。原告提交的证据7，本院认为，被告虽对房屋租赁合同的真实性有异议，但未提供证据予以证明，故其质证意见不予采纳，原告的该两份证据真实有效，予以确认。被告提交的证据2，与原告提交的房屋租赁合同能相互印证，予以确认。
原告提交的证据5和被告提交的证据1，均由经济技术开发区房管局出具，内容互相矛盾，根据本院向该局核实情况并制作的询问笔录，对原告提交的证据5予以确认，对被告提交的证据1不予确认。
综上，依据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：
2010年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买位于福雷德广场5幢（暂定名）2706号房屋一套，用途为办公楼，建筑面积41.84平方米，单价每平方米14619.84元，总金额611694元；原告在合同签订之日支付购房首付款311694元（已含定金2万元），余款30万元采取商业按揭贷款方式付款，并在签订本合同起十天内办理完毕相关贷款手续；被告应当在2010年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告如未按期交付，逾期不超过180日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、原告不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、任选上述第1项或第2项。
同日，原告向被告支付首付款311694元。
2010年3月31日，原告向杭州互动房地产代理有限公司支付了办证费1500元。
2010年4月20日，原告及其配偶陈小孩与杭州银行股份有限公司官巷口支行签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，合同约定，原告向银行贷款30万元，以其所购房屋提供抵押担保，并由被告提供连带责任保证。被告作为保证人亦在合同上盖章确认。
2010年5月27日，原告向中国人寿财产保险股份有限公司投保了个人贷款抵押房屋综合保险，第一受益人为杭州银行股份有限公司官巷口支行。原告为此支付了保险费为1728.90元。
2011年1月19日，原告向杭州福雷德置业管理有限公司交纳了2011年3月1日至2011年12月31日期间的物业管理费1260元及公共能耗费420元。
2011年1月25日，原告向被告缴纳了物业维修基金2729.35元。
2011年2月19日，原、被告签订商品房交接书并补交了房价款2193元。商品房交接书载明：双方于2011年2月19日交接福雷德广场5幢1单元2706室，并依据商品房最终实测结果，房价调整为613887元。双方确认商品房于2011年1月26日正式交付。原告补交了房价款2193元。
2012年4月，原告向杭州经济技术开发区房产管理局去信咨询福雷德广场（艾肯金座）5幢2706室房屋的相关房产证办理情况。该房产管理局于同月18日作出回复，表明该局至今未曾受理福雷德公司办理所有权初始登记的申请，也未曾收到过该公司办理所有权初始登记所需的相关材料。
另查明，被告交付案涉房屋后，原告将该房屋租赁给杭州一清环保工程有限公司，租期一年，2011年2月20日至2012年2月19日，租金每月1500元。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，合同当事人均应恪守契约，履行各自义务。依据合同的约定，被告应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方确认的房屋交付时间为2011年1月26日，但依据经济技术开发区房产管理局出具的证明，截至2012年4月18日，该局未曾受理福雷德公司办理所有权初始登记的申请，也未曾收到过该公司办理所有权初始登记所需的相关材料。可见，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，符合合同约定，可予支持。
依据最高人民法院《关于审理商品房爱买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同解除后，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还给买受人。因此，原告要求被告返还购房款613887元及相应利息的诉请，理由正当，可予支持。截止2012年12月16日，原告支付的购房首付款的利息为53431.4元（以首付款311694元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率年利率6.31%，自2010年3月28日起暂算至2012年12月16日），银行按揭贷款的利息为50487.36元（根据银行的还款明细，自2010年6月17日至2012年12月16日期间，原告共支付了贷款利息50487.36元），两项合计103918.76元。
关于原告要求被告返还代办房产证费、物业维修基金的诉请，本院认为，被告未在合同约定的期限内办理房产证，代办房产证费用1500元应由被告承担。物业维修基金是业主按照国家有关规定交纳的费用，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修和更新改造。案涉房屋买卖合同解除后，原告不再是业主，故原告要求被告承担物业维修基金2729.35元的诉请，理由正当，可予支持。
关于原告要求被告返还公共能耗费和物业管理费、贷款抵押保险的诉请，本院认为，原告接收房屋后，已经出租使用，而公共能耗费和物业管理费是使用房屋过程中必然会产生的费用，故原告要求被告返还该些费用的诉请，不予支持。原告向被告支付房价款是原告的合同义务，原告向银行申请抵押贷款，并投保贷款抵押保险，系其履行付款义务的行为，且办理抵押贷款并非一定要投保，故该部分损失不应由被告承担，原告该项诉请，亦不予支持。
关于原告要求被告双倍返还定金40000元的诉请，因原、被告签订商品房买卖合同时，定金已经转化为房价款，故该项诉请，无事实及法律依据，不予支持。
关于原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉请，被告于2011年1月26日向原告交付房屋，已经超过合同约定的交房时间，即2010年12月31日，依据合同的约定，被告应向原告支付逾期违约金1596元（自2011年1月1日起，以已付房价款613887元为基数，按每日万分之一的标准计算，算至2011年1月26日）。
根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。至2012年12月16日，原告因合同解除而造成的实际损失，包括购房首付款的利息及银行按揭贷款的利息损失，代办房产证费用和物业维修基金等损失，本院已认定的就已有108148.11元之多，而合同约定的按已付房价款的1%计算损失，仅为6138.87元，远不足以弥补原告的实际损失。因此，被告福雷德公司辩称其仅需按已付房价款的1%赔偿买受人损失的抗辩意见，本院不予采信。但原告确实已将案涉房屋进行出租，获得租金收益18000元（租金每月1500元，租赁期限一年），根据损益相抵的原则，原告获得的租金收益应从利息损失中扣除。至于被告辩称抵押贷款合同中被告提供担保，故原告应还清贷款后，再由被告返还房价款，本院认为抵押贷款合同与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，本案不作处理，当事人可另主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告方克正与被告福雷德（杭州）置业发展有限公司于2010年3月27日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告福雷德（杭州）置业发展有限公司返还原告方克正购房款613887元并支付相应的利息85918.76元（首付款的利息及银行按揭贷款利息均暂算至2012年12月16日，已减支房租收益18000元）；
三、被告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付原告方克正逾期交房违约金1596元；
四、被告福雷德（杭州）置业发展有限公司赔偿原告方克正代办房产证费用1500元及物业维修基金费2729.35元；
上述第二、三、四项合计人民币705631.11元，被告福雷德（杭州）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告方克正的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11229元，减半收取人民币5614.50元，由原告方克正负担人民币480.50元，由被告福雷德（杭州）置业发展有限公司负担人民币5134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11229元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈维专
二〇一三年一月二十五日
代书 记员 王 洁