福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第1286号
原告厦门市园博园景区管理处，住所地福建省厦门市集美区集杏海堤中段园博园管理中心大楼，组织机构代码79808546-0。
法定代表人黄全能，处长。
委托代理人王恩接，福建兴世通律师事务所律师。
委托代理人张式华，福建兴世通律师事务所律师。
被告广州逸臣贸易有限公司，住所地广东省广州市白云国际机场候机楼主楼一楼02988号，组织机构代码76950496-1。
法定代表人肖颂恩，董事长。
委托代理人刘雷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托代理人陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告厦门市园博园景区管理处与被告广州逸臣贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玮斌适用简易程序公开庭进行了审理。原告厦门市园博园景区管理处委托代理人王恩接、张式华，被告广州逸臣贸易有限公司法定代表人肖颂恩、委托代理人刘雷、陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市园博园景区管理处诉称，2007年6月8日，原告作为出租方就位于厦门市园博园景区内的“景观餐厅”物业与作为承租方的被告签订编号为002的《租赁合同》。合同签订后，原告即于2007年7月20日将“景观餐厅”物业交付被告，被告经检验后同意接收，租金从2007年8月1日起计缴。2008年9月28日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定：“景观餐厅”的实测面积为2049平方米，双方同意根据租赁物的实测面积按照租赁合同约定租金标准计算租金；原告给被告增加2年的免租期，免租期延至2010年12月6日，并免收免租期内的物业管理费，且从2010年12月7日至2011年12月6日期间的租金减半收取（即每月按36882元收取）。然而”景观餐厅”物业自2010年12月7日至2014年3月7日期间的租金2430776.48元及综合管理费263480.91元，被告均分文未付。原告认为，被告拖欠租金及综合管理费的时间已经达到两个月以上，原告依约有权解除租赁合同，收回物业并没收被告的履约保证金，且被告应补缴租赁期间拖欠的租金及综合管理费合计2694257.39元。据此，原告请求判令：1、确认原被告之间于2007年6月8日签订的租赁合同于2014年3月7日解除；2、被告将其承租的位于厦门市园博苑景区内的“景观餐厅”的物业移交给原告；3、被告支付2430776.48元的租金及263480.91元综合管理费；4、确认原告有权没收被告交付的履约保证金221292元；上述物业租金、综合管理费、履约保证金合计2915549.39元；5、本案的诉讼费用均由被告承担。
被告广州逸臣贸易有限公司辩称，1、本案讼争租赁合同无实际履行，原被告双方事实上达成了无需履行合同权利义务的约定。双方虽然于2007年6月8日签订了相关讼争物业的租赁合同，被告虽然也于2007年7月20日接收了讼争物业，但被告多年来一直未能使用讼争物业，而原告也未要求被告使用和缴纳租金等费用，闲置资源的严重浪费促使被告多次找原告协商解除租赁合同，都因原告承诺无需缴纳租金而告终。对于讼争物业的经营现状以及被告无需缴纳租金等费用，原告是支持的，双方对于保持现状直至合同期满解除是达成过一致意见的，客观上也确实如此。2、本案讼争租赁合同目的根本无法实现，继续履行，只会无端增大被告的损失。园博园游客数量极其有限，餐饮需求量很低，加之讼争物业未通过消防验收等一系列原因，被告如继续使用讼争物业经营，只会增大损失，造成恶性循环。3、原告已收回讼争物业自用或出租，被告不存在违约的情形。被告未实际使用讼争物业，部分物业，原告也收回自用，原告与被告客观上达成无需缴交租金的默契和认同。4、本案原告诉请超过相应诉讼时效，不应得到法律的支持。本案原告主张被告应支付自2010年12月7日起至2014年3月7日期间的租金及综合管理费，违背了我国法律有关诉讼时效的相关规定。根据我国《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，因此原告主张中超过一年诉讼时效部分的诉请，依法不应得到法律支持。
经审理查明，2007年6月8日，原告作为出租方就位于厦门市园博园景区内的“景观餐厅”物业与作为承租方的被告签订编号为002的《租赁合同》。合同约定：被告向原告承租位于厦门市园博园景区内的“景观餐厅”物业，物业建筑面积2061㎡，租赁期限8年，从2007年7月1日起至2015年6月30日，其中2007年7月1日至2007年12月31日为免租期，物业第一年至第三年的租金单价为36元／月／㎡，合计74196元／月，第四年起每年以前一年为基数递增5%：物业租金以三个月为一个租金付款周期，下一个周期租金在周期开始之前7日内缴清；被告按照该物业3个月租金标准向原告缴纳履约保证金，即221292元；合同规定如被告拖欠租金超过两个月，原告有权终止本合同，没收履约保证金并收回该物业。《租赁合同》第八条约定：《厦门市园博园景区管理处物业管理规定》、《厦门市园博园景区文明经营管理公约》、经甲方审核批准的《经营规划书》为本合同附件，具有同等法律效力。原告提供的《入驻指南》中第四项规定综合管理服务费按季缴纳，收费标准为3.3元／月／平方。但《入驻指南》并非《租赁合同》的组成部分。2007年7月20日原告将“景观餐厅”物业移交被告。2008年9月28日，双方签订《租赁合同补充协议》，补充协议约定：“景观餐厅”的实测建筑面积为2049平方米，双方同意根据租赁物的实测面积按照租赁合同约定租金标准计算租金；原告给被告增加2年的免租期，免租期延至2010年12月6日，并免收免租期内的物业管理费，且从2010年12月7日至2011年12月6日期间的租金减半收取（即每月按36882元收取）。2014年2月18日，原告委托律师发函向被告催讨拖欠的物业租金及管理费，限被告收函后五日内支付，否则将解除合同。2014年2月20日，被告收到该函。2014年3月5日，原告向被告发函要求解除《租赁合同》，限被告于收到函后三日内将“景观餐厅”物业移交原告，2014年3月7日，被告收到该函。
2007年5月25日，厦门市委机构编制委员会下发厦委编（2007）14号《关于成立厦门市园博园景区管理处的批复》，确认原告有权负责景区内建设项目的开发建设与管理，负责景区内各商业网点及商业经营活动的运营管理工作。2007年，在原被告签订租赁合同之前，原告委托广告公司印发《招商手册》：招商手册宣传园博园景区的年游客量将突破一千万人次。本案审理过程中，法院依法调取园博园入园数据统计，2011年为295932人，2012年为3581392人，2013年为1371904人。
以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《厦门市园博园景区管理手册》、《租赁合同补充协议》、《园博园商业服务配套设施交接书》、《律师函》、《解除合同告知函》，被告提供的《招商手册》及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以认定。
本院认为，原被告双方2007年6月8日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。根据双方约定，拖欠租金累计达2个月原告即可立即终止合同，没收履约保证金221292元并收回该物业。被告从2010年至2014年一直拖欠租金未缴，其行为已构成违约，原告要求解除与被告的房屋租赁合同，立即收回位于厦门市园博园景区内的物业并没收履约保证金221292元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求。被告自2010年至2014年持续存在拖欠租金的事实，被告提出原告关于租金的诉讼请求超过一年诉讼时效的抗辩。本院认为，被告于2014年2月20日收到原告委托律师发函向被告催讨拖欠的物业租金及管理费的函件，应视为诉讼时效的中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，“延付或者拒付租金”的诉讼时效期间为一年。2013年2月20日之前被告欠缴的租金，因已超过一年诉讼时效，原告对该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。被告于2014年3月7日收到原告发出的解除《租赁合同》函，双方签订的租赁合同应认定为于2014年3月7日解除。据此，被告应缴纳以下两部分的租金：（1）被告收到原告催讨律师函一年以前的租金：73764元／月×12月=885168元。（2）被告收到律师函（2014年2月20日）之后到租赁合同解除（2014年3月7日）之前的租金，73764元／月／30天×15天=36882元。以上租金合计922050元。但因原告所承租的物业系园博园景区封闭管理的一部分，因其特殊的商业环境，商业业态需要一定数量的游客流量作为支撑。根据原告在租赁合同签订前委托广告公司所做的招商宣传，景区内年游客量将达到一千万人次。但实际上，2013年入园人数仅为1371904人，且已经为历年来入园人数高峰。原、被告在庭审中也确认，在租赁合同存续期间，被告在大部分时间都没法正常经营，2012年、2013年游客数量攀升的主要原因是在园博园举办的元宵灯会短时间的客流集中。本院认为，依据订立合同时商业风险的不可预期性及公平原则，在被告因客流量偏少导致实际上无法经营的情形下，原告主张被告应按照《租赁合同》的约定全额支付租金显失公平。结合本案的实际情况，法院酌情对被告应付租金进行调整，具体计算如下：922050元×15%=138307.5元。关于原告要求被告支付拖欠的综合管理费的诉讼请求，本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，双方仅在原告提供的《入驻指南》中有对综合管理费的进行约定，而《入驻指南》并不是双方签订的《租赁合同》第八条所约定的合同附件，即《租赁合同》并没有对被告应当支付综合管理费进行约定，原告据此主张综合管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告厦门市园博园景区管理处与被告广州逸臣贸易有限公司间于2007年6月8日签订的《租赁合同》于2014年3月7日解除；
二、被告广州逸臣贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内将其承租的位于厦门市园博园景区内的“景观餐厅”物业移交给原告厦门市园博园景区管理处；
被告广州逸臣贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告厦门市园博园景区管理处租金138307.5元；
原告厦门市园博园景区管理处有权没收被告广州逸臣贸易有限公司交付的履约保证金221292元；
驳回原告厦门市园博园景区管理处的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30124元，减半收取15062元，由原告厦门市园博园景区管理处负担13255元，由被告广州逸臣贸易有限公司负担1807元，限于本判决生效之日起7天内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审判员 陈玮斌
二〇一四年七月二十八日
书记员 黄家林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。