沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）经开民初字第01367号
原告：辽宁精通投资有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：吴能，该公司总经理。
委托代理人：孙妍，辽宁神华律师事务所律师。
委托代理人：孟保权，男，汉族，住址：沈阳市铁西区，该公司员工。
被告：沈阳泰温机械有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：郑泰浩，该公司董事长。
委托代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。
原告辽宁精通投资有限公司（以下简称“精通公司”）与被告沈阳泰温机械有限公司（以下简称“泰温公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅靖担任审判长，与人民陪审员孙永芝、任昕旸组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙妍、孟保权，被告法定代表人郑泰浩及其委托代理人潘卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告精通公司诉称：2011年11月23日，原、被告双方签订土地使用权及地上建筑物所有权转让交易《协议书》，该协议约定：原告分三期付款，并在原告为被告代还沈北新区农村信用合作社的贷款本息后十日内，办理交易标的物的过户手续。协议7.1条约定若被告收到原告的定金后不履行协议的，被告除双倍返还定金外，如果原告要求继续履行协议的，被告应当继续履行。7.2条约定若被告不按本协议约定及时协助办理各种相关手续，每逾期一日，按原告已支付款项的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付人民币200万元定金，另100万元定金原告于2011年8月31日支付，且于2011年11月28日原告代被告偿还6，114，943元沈北新区农村信用合作社贷款本息。之后，被告应当为原告办理过户手续，但其不但未予以办理过户手续，反而向原告无理要求增加标的物转让款。为此，原告要求被告如期履行协议，但被告拖延至2013年12月2日方办理完过户手续，被告已严重违反合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任。综上，被告在履行协议过程中存在重大违约事实，同时在主观上有故意拖延办理交易标的物过户手续长达两年之久，已给原告带来了重大经济损失，原告也无法正常经营。原告为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求判令被告向原告支付延迟办理土地证及房产证违约金人民币118万元；判令被告因其不履行协议书而向原告双倍返还定金人民币600万元；判令被告偿还水电费1.8万元；判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告泰温公司辩称：1、2011年11月23日，被告与原告签定协议书，约定被告将自己所有的位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号面积为20019.4平方米的工业用地使用权及其地上建筑面积为1245.44平方米的办公楼、6493.44平方米的厂房等建筑物及地上其他附着物转让给原告，转让价格1800万元。协议就双方应履行义务、期限和方式作了明确的约定，但原告完全不履行合同义务，没有与被告开立共管银行账户，没有将剩余转让款汇入共管账户，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。2、根据协议约定，原告应最迟在2011年11月26日将剩余转让款汇入共管账户，时至今日因原告原因使共管账户没有开立，原告已经构成违约，原告应依约定承担违约责任。3、更名过户过程中更是原告故意拖欠造成更名过户的延迟完成。综上，被告认为根据合同约定，原告构成了违约，被告严格按照合同约定以及合同法的规定履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年11月23日原告泰温公司（甲方）与被告精通公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将其拥有的位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号面积为20019.40平方米的工业用地使用权及其地上建筑面积为1245.44平方米的办公楼、6493.44平方米的厂房等建筑物，以及地上其他附着物转让给乙方。土地使用权及地上建筑物的转让价款为人民币1800万元。协议第2.2条约定：乙方分三期支付给甲方转让款，具体如下：在本协议签订当日，乙方向甲方支付定金人民币叁佰万元整（含签署该协议之前已支付的人民币壹佰万元）；自本协议签订之日起三日内，甲、乙双方在甲方指定的银行开立共管银行（甲方暂定上海浦东发展银行），并由乙方将剩余转让价款人民币壹仟伍佰万元整汇入该共管银行账户；甲乙双方同意：甲方在2011年11月28日前使用共管银行账户资金解除转让标的物上设置的他项权利，即偿还甲方拖欠沈阳市沈北新区农村信用合作联社的贷款人民币陆佰万元本金及利息，乙方应积极协助；解除转让标的物抵押之日起10日内，甲、乙双方备齐办理产权变更登记的所有资料共同向相关部门申请更名过户。乙方同意在向相关部门申请更名过户当日将共管银行账户转让款中相当于本协议履行过程中甲方负担的税额人民币万元电汇至税务部门指定银行账户，待更名过户完成之日，将共管银行账户中的剩余转让款电汇至甲方指定银行账户。第4.1条约定：土地使用权及地上建筑物产权人更名过户手续，由甲方负责办理，乙方应积极协助。第7.1条约定若甲方在收到乙方的定金之后不履行协议，甲方除双倍返还定金之外，如果乙方要求继续履行协议，则甲方应当继续履行。第7.2条约定若甲方不按本协议约定及时协助办理各种相关手续，每逾期一日，按乙方已支付款项的万分之一向乙方支付违约金。
同日原、被告双方签订《租赁合同》约定被告精通公司将位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号建筑面积1245.44平方米的房屋，出租面积为此房屋的二分之一约为622.72平方米，由原告泰温公司优先选择租赁范围，位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号建筑面积6493.44平方米的房屋，位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号使用权面积20019.40平方米的土地出租给原告泰温公司。租赁期限为两年。起止时间为空白。租赁期内，原告泰温公司无偿使用租赁物，不需向被告精通公司支付任何费用。租赁期间，租赁房屋的水费、电费、煤气费、电话费、采暖费等，在各方使用范围内自行承担。
另查明：2011年8月31日，泰温公司收到精通公司交付定金100万元；2011年11月20日，泰温公司收到精通公司交付的人民币200万元；2011年11月28日，精通公司替泰温公司向沈北新区农村信用社偿还借款本金及利息6，114，943.78元。
双方在履行协议过程中因银行明确表示不能以两个公司的名义开设共管账户。原被告就以哪个公司的名义开设共管账户没有达成一致意见，共管账户没有开设成功，双方发生争议。精通公司向沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令泰温公司继续履行双方签订的协议书；协助精通公司办理土地及房产变更登记手续。沈阳市中级人民法院于2012年5月18日作出（2011）沈中民二初字第130号民事判决，判决：一、精通公司与泰温公司继续履行2011年11月23日协议书；二、泰温公司于判决生效之日起15日内为精通公司办理位于沈阳经济开发区八号路9甲1号面积为20019.40平方米的工业用地使用权，建筑面积为1245.44平方米的办公楼，建筑面积为6493.44平方米的厂房的产权变更登记手续；三、精通公司于上述房地产更名过户完毕之日向泰温公司支付转让款8，885，056.22元；四、泰温公司于收到转让款8，885，056.22元之日起15日内将位于沈阳经济开发区八号路9甲1号土地及地上建筑物一同交付给精通公司；五、驳回泰温公司的其他诉讼请求。嗣后，精通公司向法院申请强制执行。2012年8月23日沈阳市中级人民法院作出（2012）沈法执字第253号执行裁定，裁定：解除对涉案土地及房产的查封，并将上述土地及房产产权更名过户到精通公司名下。但因泰温公司拖欠税费及员工保险费用，致使未能执行更名过户。
再查明：2013年5月20日双方签订《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》（以下简称“补充协议”），精通公司为甲方，泰温公司为乙方。约定乙方拖欠张士税务局税费及员工保险费用，使得甲乙双方无法办理正常房地产过户手续；甲方同意为乙方垫付其拖欠沈阳张士经济开发区税务局税费以及其拖欠的员工保险费用。乙方同意甲方将其垫付的费用从双方房产土地交易协议书中转让款的尾款中扣除。乙方同意在缴清其在张士税务局所欠税费及员工保险费用，并在缴清滞纳金后开始办理房地产过户手续。第1.2条约定：甲方需在协议签订之日起第二个工作日将乙方欠缴的员工保险费用打入乙方指定的银行账户内，乙方在收到此款后到相应保险部门指定地点缴纳拖欠保险费用；对于乙方欠缴的各项税费，待乙方通知甲方后，由甲、乙双方一并到税务部门进行缴纳；第1.3条约定：乙方自签订本协议起两周（其中不包括精通公司因不正当理由造成付款延误的时间）内需办理以下事项：将欠缴的税费以及员工保险补齐，并向张士税务局或有关部门提供已缴证明；需向张士税务局提供房地产交易中缴税所需的材料，积极配合甲方办理标的物过户的所有手续；第1.4条约定乙方向税务部门提交标的物过户所需手续，由税务部门进行乙方过户过程中需缴纳的税费的核算，在税务部门核算结果出来的同时，乙方需缴清之前因拖欠张士税务局税费及员工保险费用所产生的滞纳金，此款项由甲方为其垫付，并从尾款中扣除。第2.1条约定：甲方应为乙方垫付的费用共计人民币壹佰贰拾万元（其中不包括因乙方欠缴税费及保险费用而产生的滞纳金）。第5.3.1条约定：由于乙方原因故意造成的延误，未在规定时间内履行并完成本协议中第1.3条内规定的内容，自第十五日起，每满七天减少其免费租赁期三个月。
2013年5月30日原、被告双方出具《情况说明》，内容为：“鉴于辽宁精通投资有限公司与沈阳泰温机械有限公司于2013年5月20日签署的《协议书》补充协议。在沈阳泰温机械有限公司补缴税费及员工保险费用的过程中，税务部门要求其将欠缴的各项税费、员工保险费用及产生的滞纳金一并缴清，故此应沈阳泰温机械有限公司要求，由辽宁精通投资有限公司提前支付给沈阳泰温机械有限公司人民币拾万元整，用于沈阳泰温机械有限公司缴清滞纳金。支付时间为2013年5月31日。至此，辽宁精通投资有限公司为沈阳泰温机械有限公司垫付人民币共计壹佰叁拾万元整。（包含2013年5月20日协议中已付的人民币壹佰贰拾万元整）经双方协商，沈阳泰温机械有限公司同意将此笔款项（共计人民币拾万元整）从双方交易款的尾款中扣除。”
2013年7月12日，泰温公司的法定代表人出具借条，内容为：“今辽宁精通投资有限公司借给沈阳泰温机械有限公司人民币400，000元整（大写肆拾万元整）用于缴纳其拖欠张士税务局税费及员工保险及滞纳金的剩余部分。此次借款经双方协商，从双方交易款的尾款中扣除。至此，沈阳泰温机械有限公司承诺，此款项为其拖欠税费、员工保险及滞纳金的最终部分，并保证不会再以因拖欠张士税务局税费、员工保险及滞纳金为由向辽宁精通投资有限公司借款。”
2013年11月8日泰温公司将税费、员工保险及滞纳金缴纳完毕。2013年12月3日房屋所有权更名过户完毕。2014年1月14日泰温公司收到房屋及土地买卖合同的尾款3，399，550.71元。
2014年2月8日精通公司出具《通知》内容为：辽宁精通投资有限公司现已拥有位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号，总面积20019.40平方米（原沈阳泰温机械有限公司厂区）的土地使用权及房产权，现决定于2014年2月15日对厂区物业、门卫、房屋使用、土地使用等管理权进行收回。为保障厂区安全，我公司将加强安全保卫工作，严格按照辽宁精通投资有限公司门卫管理制度对出入人员、车辆等进行登记管理。请相关人员于2014年2月15日前，将名单、需进出车辆车牌号报门卫处，经辽宁精通投资有限公司负责核准后，方可进出厂区（未按通知要求报送名单或不在名单范围内的人员在2月20日后将禁止进入厂区），其他重大事宜商洽解决。
泰温公司缴纳电费至2014年6月。2014年7月25日精通公司缴纳2014年7月份电费14，457.89元。原、被告双方在庭审过程中确认泰温公司于2014年8月27日起未再进入厂区。
以上事实，有《协议书》、《租赁合同》、《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》、《情况说明》、借条、《通知》、电费发票及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《协议书》、《租赁合同》、《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告主张被告支付延迟办理土地证及房产证违约金118万元的问题，原、被告双方于2011年11月23日签订的《协议书》中第七条“甲方的违约责任”第7.2条约定“若泰温公司不按本协议约定及时协助办理各种相关手续，每逾期一日，按精通公司已支付款项的万分之一向精通公司支付违约金。”但是该《协议书》中第二条“转让价款及支付”也约定“双方设立共管银行账户，并由精通公司将剩余转让价款汇入该共管银行账户。精通公司同意在向相关部门申请更名过户当日将共管银行账户转让款中相当于本协议履行过程中泰温公司负担的税款电汇至税务部门指定银行账户。”双方在履行协议过程中因银行明确表示不能以两个公司的名义开设共管账户。原被告就以哪个公司的名义开设共管账户没有达成一致意见，共管账户未开设成功，造成原告精通公司未能支付剩余转让款。被告泰温公司在原告精通公司未能按约定将剩余转让款汇入共管账户以及对泰温公司负担的税款进行替代汇缴的情况下，未能办理更名过户手续，不存在违约。
2013年5月20日双方签订补充协议，精通公司同意为泰温公司垫付其拖欠的税费以及其拖欠的员工保险费用和滞纳金。泰温公司同意精通公司将其垫付的费用从双方房产土地交易协议书中转让款的尾款中扣除。同时约定由于泰温公司原因故意造成的延误，未在规定时间内履行并完成本协议中第1.3条内规定的内容，自第十五日起，每满七天减少其免费租赁期三个月。该补充协议变更了原协议约定的履行方式和违约责任的承担方式。
2013年7月12日，泰温公司的法定代表人出具借条确认精通公司已经将约定垫付的税费、员工保险费用及所产生的滞纳金均已经支付完毕。按双方约定，泰温公司应在二周内将所欠缴的税费以及员工保险补齐。而泰温公司于2013年11月8日将税费、员工保险及滞纳金缴纳完毕。因双方约定由精通公司垫付税费、保险费用及滞纳金，在精通公司支付上述费用之前，泰温公司不存在违约，不应承担违约责任。按照双方约定，泰温公司应在收到上述费用后二周内完成补缴，而泰温公司于2013年11月8日才将税费、员工保险及滞纳金缴纳完毕，按双方约定每满七天减少其免费租赁期三个月。因此说，根据双方于2013年5月20日签订的《补充协议》中第五条“违约责任”之规定，被告泰温公司迟延办理标的物更名过户手续而应负的违约责任为“每满七天减少其免费租赁期三个月。”故被告对此所承担的违约责任已由原约定的“违约金”承担方式变更为“减少免费租赁期”的承担方式。综上，原告主张被告按已支付款项的日万分之一支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告双倍返还定金600万元的问题，原、被告双方签订的《协议书》第7.1条约定“若泰温公司在收到精通公司的定金之后不履行协议，泰温公司除双倍返还定金之外，如果精通公司要求继续履行协议，则泰温公司应当继续履行。”本案泰温公司在收到定金后，并未不履行协议，而是双方在履行协议过程中因银行明确表示不能以两个公司的名义开设共管账户。原被告就以哪个公司的名义开设共管账户没有达成一致意见，共管账户未开设成功，双方发生争议。在精通公司按约定支付垫付的费用后，泰温公司已经按协议履行了相关义务，原告已经取得了涉案土地及房产的所有权，双方协议已经履行完毕，故原告该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告偿还水电费1.8万元的问题，2014年7月25日精通公司缴纳2014年7月份的电费14，457.89元。双方《租赁合同》约定：租赁期间，租赁房屋的水费、电费、煤气费、电话费、采暖费等，在各方使用范围内自行承担。原、被告双方在庭审过程中确认泰温公司于2014年8月27日起未再进入厂区。因2014年7月份原告与被告均有人员在厂区内用电，并且双方未对各方实际使用电量进行确认，均未向本院提供证据证明使用电量情况，本院酌定，对电费应各承担50%，被告应返还原告垫付电费7228.95元（14，457.89元×50%）。原告主张垫付水费，因未向本院提供证据证明，被告不予认可，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳泰温机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁精通投资有限公司电费7228.95元；
二、驳回原告辽宁精通投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元62，186元，由被告沈阳泰温机械有限公司负担50元，由原告辽宁精通投资有限公司负担62，136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费62，186元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅 靖
人民陪审员 孙永芝
人民陪审员 任昕旸
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 刘 雪
本判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。