北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第03943号
原告北京新正大物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区南华园四区8号楼。
法定代表人张伟，总经理。
委托代理人王艾新，女，1967年2月5日出生，北京新正大物业管理有限公司职员。
委托代理人刘庆珍，女，1970年8月25日出生，北京新正大物业管理有限公司职员。
被告王玉如，男，1936年2月14日出生。
原告北京新正大物业管理有限公司（以下简称新正大物业公司）与被告王玉如物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高晓奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告新正大物业公司委托代理人王艾新、刘庆珍与被告王玉如到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新正大物业公司诉称，北京市怀柔区康馨家园（以下简称康馨家园）在我公司物业管理范围内，被告王玉如系该小区业主。我公司依据国家物业管理的有关规定为康馨家园提供了物业服务，2008年至2013年度收费标准依据怀发改（2005）15号文件、京价（房）字第（1997）196号文件规定执行。按照上述文件规定的收费标准，被告每年应交纳物业服务费832.7元。在我公司向被告收取2008年至2013年度物业费时，被告拒付。故起诉要求被告立即给付拖欠的2008年度至2013年度物业服务费共计4163.5元，同时承担本案诉讼费。
被告王玉如辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积属实，欠费时间及欠费数额不清楚了。未交费的原因如下：1、26号门店2008年从墙面往外漏污水，给租户造成损失，原告只进行了管道疏通，向原告提出损失赔偿问题，当时工作人员说向公司反映，但一直没有结果，所以就没有交纳物业费；2、2009年25号门店租户将机动车停放在院里，汽车轮胎被扎坏，2010年摩托车被盗，但小区监控无法使用，不能查看监控录像；3、25号门店屋顶曾经漏水，向原告报修过，原告没有管理；4、25号、26号门店我均系出租给他人使用，原告应向房屋实际使用人收取物业服务费，而且原告从未找我要求交物业服务费。综上原因，我认为原告服务不到位，2012年以前的物业服务费应抵顶业主的损失，2013年的物业服务费我同意交纳。
经审理查明，康馨家园自建成后原告受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，被告王玉如系该小区9号楼25号门店、26号门店业主，其中25号门店建筑面积为55.44平方米，26号门店建筑面积57.12平方米。2003年9月27日原告与被告王玉如签订了《居住小区物业管理协议》一份，双方就物业管理事项、服务质量等内容进行了具体约定，同时约定物业服务费用按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。
合同签订后，原告按照合同约定物业服务项目及标准为康馨家园提供了物业服务至今，其2008年至2013年度物业收费标准按照北京市房屋土地管理局的京价（房）字（1997）196号文件规定标准执行，收费项目及标准为：保洁费每年每户48元、秩序维护费每年每户48元、生活垃圾清运费每年每户30元、化粪池清掏费每年每平方米0.3元、绿化维护费每年每平方米0.55元、管理费每年每平方米2.4元、公共设施维修费每年每平方米1元、小修费每年每平方米0.91元。按照上述收费标准，被告王玉如所有的9号楼25号门店每年应向原告交纳物业服务费412元、26号门店应交纳物业服务费420.7元。但在原告向被告收取2008年度至2013年度物业管理服务费时，被告拒绝交纳。2014年4月原告持诉称理由诉至法院，要求被告立即给付拖欠的物业服务费共计4163.5元，同时承担本案诉讼费。本案在审理过程中，被告坚持答辩意见，不同意原告诉讼请求。
原告就其主张，向本院出具了如下证据：1、2003年9月16日周易文与原告签订的《居住小区物业管理协议》一份，证明其与被告之间存在物业服务关系的合同依据及收费标准；2、收费通知7张，证明其2008年至2013年度期间向被告催收物业服务费的事实。被告王玉如未向本院出具书证。就怀柔区康馨家园小区的服务状况问题，本院向北京市怀柔区康馨家园业主委员会进行调查了解，该业主委员会向本院出具了《关于新正大物业公司物业管理服务情况意见》一份，证明：一、原告在康馨家园小区提供的物业服务存在瑕疵；二、原告在2012年度因原告不能按时给门卫保安发工资，使门卫保安离岗两个来月，存在治安隐患。
经法庭质证，被告对上述证据均无异议；原告对北京市怀柔区康馨家园业主委员会的证明亦有异议，认为其已经按照合同约定履行了物业服务义务，2012年撤管2个月的情况不存在，但认可有半个月时间没有门卫服务，对小区监控设施、儿童娱乐设施维修问题亦履行了维修义务，但由于其他客观原因无法修复，同时原告对被告王玉如答辩所称25号门店屋顶漏水、26号门店墙面渗漏污水的事实表示认可，但提出9号楼一层门店的下水管道系单独排放，故被告所有的26号门店墙面渗漏污水系业主使用不当造成下水管道堵塞所致，其接到报修后及时进行了疏通处理，其他损失不应由原告承担；25号门店屋顶漏水系由于楼上业主家自来水管道开裂所致，为此也曾找过楼上业主告知；小区监控设备损坏需动用维修基金，就此问题曾向居委会、小区业主委员会提出申请，但业主委员会不同意原告动用维修基金。
另查明，本院已生效的（2013）怀民初字第03623号民事判决书中判决原告新正大物业公司2008年至2012年度在康馨家园提供的物业服务未见明显瑕疵。
上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。
本院认为，原告新正大物业公司受开发商委托进驻康馨家园提供物业服务，且与被告王玉如又签订了《居住小区物业管理协议》，该协议不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告作为小区业主在享受到原告提供的服务后，理应按照协商确定的收费标准向原告交纳物业服务费，原告所诉，理由正当，本院应予支持。关于被告王玉如答辩称其本人非房屋实际使用人，不应作为本案被告的抗辩理由，因王玉如出租房屋，其与承租人之间达成的内部协议不对抗第三人，且物业使用人又未与原告直接签订物业服务合同，故原告向业主王玉如主张物业费并无不妥；关于其房屋下水管道堵塞及屋顶渗漏问题，可能涉及其他责任主体，且与本案非同一法律关系，本案不宜一并处理，其可另案主张权利；关于原告物业服务质量问题，根据康馨家园业主委员会出具的书证，可以证明原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告2013年度物业服务费酌情进行减免。另，原告认可其2012年度半个月没有门卫服务并表示减免2012年度15天的物业服务费用，对此本院不持异议。同时应当指出，原告作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人营造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告王玉如于本判决生效后七日内给付原告北京新正大物业管理有限公司二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度物业服务费共计四千零四十六元六角（其中北京市怀柔区康馨家园9号楼25号门店一千九百六十元六角、26号门店二千零八十六元）。
二、驳回原告北京新正大物业管理有限公司其它诉讼请求。
如果被告王玉如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告王玉如负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 高晓奇
二〇一四年六月十六日
书记员 刘 进