黄石市铁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂铁山民二初字第00033号
原告程炳法。
原告陆能仙。
委托代理人吴昊，湖北易圣律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人吴洪建，黄石市法律事务服务中心法律工作者。一般代理。
被告湖北徐风置业有限公司（以下简称徐风置业），住所地：大冶市殷祖镇殷祖街。
法定代表人徐文卿，该公司董事长。
委托代理人王娆，湖北东楚律师事务所律师。特别授权代理。
原告程炳法、原告陆能仙诉被告湖北徐风置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈武担任审判长并主审本案，审判员洪连、人民陪审员周宜祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆能仙及原告程炳法的委托代理人与被告徐风置业的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告为黄石市铁山区铁山大道68号地块的原门面房租赁户。2008年被告湖北徐风置业有限公司买下该地块后，与两原告达成优先购买原址新建楼盘门面房的协议。协议约定：“原告以9，000元左右每平米的价格购买一档门面，每档面积约40-100平米”。该楼盘门面房建成后，原告一直与其他相同协议购买人一起多次找被告要求依协议约定9，000元左右购买门面房及交纳定金，均遭被告拒绝。被告坚持按23，000元每平米的开盘价销售，导致原告无法在约定期内交纳定金达成购买协议。而且，被告在协议期内，已将全部符合协议条件的门面以23，000元每平米的高价对外出售完毕，导致协议无法履行。原告为此与其他同样协议签订人多次向有关管理部门上访，要求其出面协商解决，后经有关管理部门多次协调无果。特诉至本院，请求判令被告赔偿应当享有的协议价与现房价之间的差价可得利益损失100，000元。后增加诉称为：原告程炳法系铁山中心粮店会计兼财务科长，单位考虑其家庭困难（有四个子女），决定将一档50平米的粮店门面，以500元每月的福利价格，不限期限、不变价格，租给原告自谋生路。故该门面系单位改制时给原告的安置福利门面。原告一家以此为生活来源。现因被告恶意违反优先购买协议，拒绝按协议价9，000元左右每平米向原告出售，致使原告丧失了原门面的单位改制福利，造成巨大损失336，000元。现变更诉讼请求，酌情判令被告赔偿原告部分损失180，000元。
原告为支持其诉称的主张，向本院递交了如下证据材料：
证据一：原告身份证复印件。以证明原告主体适格。
证据二：被告企业法人营业执照、组织机构代码证。以证明被告主体适格。
证据三：优先购买门面的意向协议。以证明原、被告之间存在商品房预约合同关系，原告为拆迁旧门面的承租户及原告放弃原有福利利益，来换取优惠价9，000元每平米的原址新门面。
证据四：被告楼盘开盘公告。以证明门面房开盘日期为2010年4月27日，及合同履行期限为2010年5月，原告未丧失诉讼时效。
证据五：刘冬凤调查笔录。以证明被告拒绝按协议价格向原告出售约定门面。
证据六：欧阳秋梅调查笔录。证明目的同上。
证据七：黄石市粮油公司东方分公司证明。以证明原告原承租的门面系单位租给原告的改制福利谋生门面。
证据八：陈慧红调查笔录。以证明同时期原告附近门面市场租赁现价为每月3，500元，与原告单位福利门面租金至今存在巨大差价。
证据九：陈慧红门面税务登记。以证明陈慧红为附近门面房东。
证据十：房屋租赁合同复印件。以证明原告原门面附近门面租赁价格。
证据十一：黄石市铁山区人民法院（2010）铁民一初字第92号民事判决书。以证明法院在同类先决案件中认定被告对楼盘一楼40-100平米门面房存在恶意违约拒售的事实。
证据十二：黄石市中级人民法院（2011）黄民二终字第131号民事判决书。以证明法院在同类先决案件中认定被告在协议履行期间，已将全部符合协议条件的门面向第三方出售，被告造成合同履行不能，应承担违约责任。
证据十三：鲁兴华调查笔录及身份证。证明目的同证据八。
证据十四：鲁兴华房产证及租赁合同。证明目的同上。
证据十五：魏建文调查笔录及身份证。证明目的同上。
证据十六：魏建文房产证及租赁合同。证明目的同上。
证据十七：房屋租赁合同及租金收款收据。以证明原告自2007年起与黄石市粮油连锁公司东方分公司存在原门面租赁事实。
证据十八：离婚证。以证明两原告在2010年4月2日登记离婚。
证据十九：承诺书。以证明原告程炳法自愿将自己在本案中所获的诉讼收益，赠与原告陆能仙所有并处置。
证据二十：情况说明2份。以证明两原告与被告签订意向协议时是夫妻关系；协议上程炳法的签名及手印由陆能仙代签代按，程炳法认可；陆能仙书写的是其曾用名胡能仙。
证据二十一：社区居委会证明。以证明原告陆能仙原名为胡能仙，于1995年过继给居民陆垂棋做女儿后，更名为陆能仙。
证人刘冬凤出庭作证：刘冬凤和陆能仙是朋友。2010年5月初，刘冬凤陪同陆能仙去徐风置业看房子，问能否按协议的价格买房，具体问话细节记不清楚。
证人欧阳秋梅出庭作证：欧阳秋梅和陆能仙是朋友，其于2010年5月陪陆能仙去徐风置业三、四次，陆能仙要按协议的价格买房，售楼部的人说现在价格涨了，不能按协议的价格卖房。
证人鲁兴华出庭作证：鲁兴华与陆能仙系邻居。鲁于2010年在陆能仙以前门面对面买了一个40多平米门面，2011年出租出去了，租金每月3，500元左右，2008年是每月2，500元左右。两门面相距15米左右，中间横着铁山大道。
被告徐风置业辩称：一、原告诉称中歪曲和编造事实。1、双方签订的不是优先购买协议，而是意向协议；2、双方约定的每平米9，000元左右价格是预计价格，具体以物价部门定价为准；3、被告在楼房开盘前以会议纪要形式确定定金交纳标准为2000元，原告在协议规定的期限内拒绝交纳定金，才导致被告按协议规定出售门面。被告不存在以开盘价每平米23，000元价格要求原告购买门面；4、原告不在上访之列，而是其他签订人如程晓华进行过上访。二、双方签订的意向协议不是商品房预约合同，而是一份集终止租赁关系后给予拆迁补偿和洽谈门面买卖的综合性文件。对优先购买门面这块内容而言，只是一份意向性文件，不具有法律效力。三、原告在被告开盘后拒不交纳定金，构成违约，丧失了优先权。四、原告诉请180，000元损失于法无据。陆能仙原承租门面的所有权人是黄石市万隆房地产有限公司，不是铁山中心粮店。被告受让该公司的土地和房屋后，成为法律上的新出租人。在原告与被告达成优先购买协议并收取相关款项后，“租赁不破，租金不变”即为终止，无损失可言。五、原告起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权，应依法驳回。
被告举证如下：
证据一：企业法人营业执照及组织机构代码证。以证明被告主体资格。
证据二：资质证书。
证据三：土地使用证。
证据四：建设用地规划许可证。
证据五：建设工程施工许可证。
证据六：建设工程规划许可证。
证据七：预售许可证及公告。
证据二至证据七，以证明被告的房地产开发、经营资质及取得相应证件时间。
证据八：土地转让合同。以证明被告取得诉争房屋地段土地及房产的相应权益。
证据九：优先购买门面意向协议。以证明原、被告自愿终止房产租赁关系，被告退还租赁押金及支付原告拆迁补偿费，被告给予原告门面优先购买权和优惠权。
证据十：收条。以证明被告履行了意向协议规定的退款和拆迁补偿义务。
证据十一：会议纪要。以证明享有优先购买权的客户须在开盘后规定时间内交纳定金2，000元。
证据十二：房屋买卖合同一份（买受人：陆月全）。以证明2010年9月开盘后的门面销售价为每平米9，000元。
证据十三：公开销售公告。以证明享有优先权的购买户须在开盘后三十日内交纳定金以维护优先权。
证据十四：信访材料。以证明原告不在信访之列。
证据十五：上访回复。以证明信访最终处理时，门面尚未对外销售。
证人阮莉莉出庭作证：阮莉莉是被告公司营销部销售员。其公司规定享有优先购买权的人要交2，000元定金，交钱算数，未交的不管，开盘公告期满前没有人来问这事，之后有个叫张浩的来问过。门面价格当时未定。
证人颜文出庭作证：颜文是被告公司紫菘广场前台置业顾问。开盘后有个叫黄跃红的人来这里和销售主管吵过架，没有人来交纳定金。
经庭审质证，被告对原告递交的证据的质证意见是：证据一、二、三、十八无异议。证据四的真实性无异议，证明目的有异议。证据五、六不具有客观真实性，是调查人员炮制出来的，不应采信。证据七仅能证明原告享受了租赁优惠，不能证明该门面系改制福利门面。证据八、九、十与本案无关。证据十一、十二系未生效判决书和已生效判决书，但均不能达到各自证明目的。证据十三至证据十六均与本案无关。证据十七中的合同系复印件，真实性有异议；收条系原告与案外人发生的关系，其与租赁合同均发生在签订意向协议之前，与被告无关。证据十九上的程炳法签名及手印不清楚是否为本人亲自所为，且内容与被告无关。证据二十中关于意向书的签订经过不清楚，陆能仙的曾用名尚需公安机关证明。证据二十一真实性无异议，但仍需公安机关证明。证人刘冬凤、欧阳秋梅的当庭证言不具有真实性。证人鲁兴华的当庭证言与本案无关。
原告对被告递交的证据的质证意见是：证据一至证据八、证据十、十三均不持异议。证据九的真实、合法性无异议，证明目的有异议：证据九系双方真实意思表示，应为合法有效合同，非被告所述为意向性文件。证据十一系被告内部文件，不具有证据效力。证据十二证明门面价为9，000元，系偷梁换柱做法。符合意向协议的门面只有一楼13档，而13档门面均价为23，000元，非9，000元。证据十四、十五真实性无异议，证明目的有异议：该证据不能证明同类事件信访人员仅有张浩和程晓华两人。证人阮莉莉、颜文系被告职工，有利害关系，且两人当庭证言自相矛盾，又无其他证据形成证据链，不具有证据效力。
本院对上述双方当事人均无异议的证据，依法予以采信；对双方当事人有异议的证据，分别认证如下：
1、原告递交的证据四是要证明其未丧失诉讼时效，能达到证明目的，应予认定。证据五、六具有客观真实性，应予采信。证据七证明的租赁关系属实，但租金数额与证据十七中的收据显示的数额有一定出入，其他内容无证据印证，故予部分采信。证据八、九、十与本案无关联性。证据十一系本院未生效判决书，不能达到要证明的目的。证据十二与本案有关联，能达到其证明目的。证据十三至证据十六均与本案无关联性，不能达到其证明目的。证据十七中的合同虽系复印件，但其与其中的租金收据原件及证据七的相关内容相互印证。证据十九的承诺书与证据二十中的情况说明，是否为程炳法亲笔签名并捺印及内容是否真实，本院在庭审中当庭拨通现在浙江打工的程炳法手机进行核实，程给予了肯定，应予采信。证据二十一系原告社区居委会出具的证明，能证实该社区居民陆能仙的个人身份情况，无需公安机关佐证，足以认定。证人刘冬凤、欧阳秋梅的当庭证言基本一致，应予采信；证人鲁兴华的当庭证言与证据十四相印证，应予采信。
2、被告递交的证据九虽含有退出原租赁门面进行补偿拆迁费及退还租赁押金的约定条款，但大部分条款均为优先购买门面的约定内容，其性质应为商品房预约合同，不是意向性文件。证据十一的真实性应予采信，但应有其他证据印证才能达到证明目的。证据十二仅证明门面房25-1号的实际销售价格为9，000元，不能证明其他门面房的实际销售价格与之相同。证据十四、十五只能证明上访人员为张浩和程晓华两人，不能证明其他人也进行过上访。证人阮莉莉、颜文系被告职工，其证言应有其他证据印证，才能作为认定事实的依据。故对两人证言不予认定。
经审理查明：2001年初，原告程炳法承租其工作单位黄石市粮油连锁公司东方分公司铁山粮管所位于原铁山大道68号“矿建粮店”的一间约50平米的门面房，让其妻陆能仙做窗帘生意。2006年底前，程炳法每月交纳租金500-550元不等，2007年1月后，双方在合同中约定月租金为600元。2008年上旬，黄石市粮油连锁公司东方分公司将铁山大道68号房屋及土地使用权整体转让给黄石市万隆房地产有限公司，该公司随后又将该房屋及土地全部转让给被告徐风置业从事房地产开发。2008年9月6日，徐风置业为甲方与程炳法（协议上签名由程炳法委托陆能仙代签）、陆能仙（协议上签名为曾用名胡能仙）为乙方签订了一份《关于优先购买门面的意向协议》。协议内容：一、乙方在本协议签订之日起五日内必须退出租赁房，方可享有以下优先、优惠权。二、门面一个档，每档建筑面积约40-100平方米左右，大致原门面位置。三、门面价格：在出售门面房同等的价格上下浮5%（预计门面出售价格为每平方9，000元左右，具体价格以物价部门的定价为准）。四、该门面在楼盘开盘后一个月内，乙方需前来交纳定金，如逾期，则视为乙方自动放弃优先购买权，由此造成的一切后果由乙方自负，甲方概不负责。五、付款方式：按市房产局的《商品房买卖合同》的条款约定支付。六、租赁户在原门面退出后方可签订本协议，甲方并退还乙方原租赁门面时的押金。七、一次性补偿搬迁费伍仟元整。协议签订后，原告陆能仙于同年9月10在被告徐风置业领取了原门面租赁押金500元及搬迁补偿费5，000元，随后搬出了原租赁门面。之后，徐风置业将该地块上的建筑房屋全部拆除并开始建造“徐风·紫菘广场”项目工程。2010年4月1日，徐风置业召开楼盘销售会议，其中确定已签订意向协议的拆迁户，暂定收取定金2，000元。2010年4月27日，黄石市房地产管理局在《黄石日报》刊登该工程项目商品房预售许可公告，其中商业门面21档。2010年4月28日，徐风置业在楼盘所张贴“徐风·紫菘广场”商品房公开销售公告，特别提醒原与该公司签订优先购买权协议的市民，务必自2010年4月30日起三十日内交纳购房定金，逾期不交，则视为放弃优先购买权，该公司将另行向第三方销售。但该公告中未写明交纳定金的具体数额。2010年5月，原告陆能仙去被告售楼部要求按协议价每平米9，000元出售，售楼人员告知价格已涨，不能按协议价格卖房，应按市场价格下浮5%出售，双方未能协商一致。原告由此亦未在开盘后三十日内交纳定金。徐风置业后将商铺门面房全部卖予他人。
另查明：“徐风·紫菘广场”1-4层门面销售、租赁情况为：1、一层门面18档，其中25-1面积664.83㎡，公告销售价格为15，000元／㎡，实际销售价格为9，000元／㎡；25-2、25-3、25-4、25-5，面积分别为87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告销售价格为20，800元／㎡、21，000元／㎡；25-6面积51.59㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，224.66元／㎡；25-7面积为44.90㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，109.13元／㎡；25-8面积39.17㎡，公告销售价格为23，800元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-9面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-10面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-11面积54.03㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-12面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-13面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-14面积57.27㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-15面积31.53㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-16面积44.90㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有权的经营户拆迁还建。上述25-1、25-9至25-16被华联购物广场整体购买。2、二层门面25-19，面积1884㎡，公告销售价格为9，000元／㎡（被华联购物广场整体租赁）。3、三层门面25-20，面积1884㎡，公告销售价为7，000元／㎡，被华联购物广场整体购买。4、四层门面25-21，面积1884㎡，公告销售价格为5，500元／㎡。
还查明：2010年10月，案外人程晓华和张浩就同一事实，以商品房预约合同纠纷向本院起诉，要求徐风置业公司赔偿损失1，560，000元和520，000元。本院判决后，双方当事人不服，提起上诉。黄石市中级人民法院改判徐风置业分别赔偿两人损失为172，500元（23，000元／㎡×5%×3档×50㎡）、57，500元（23，000元／㎡×5%×1档×50㎡）。2012年6月，案外人程玲亦就同一事实，以商品房预约合同纠纷向大冶市人民法院起诉，要求徐风置业赔偿损失57，500元。大冶市人民法院判决支持了该诉讼请求后，徐风置业不服，提起上诉。黄石市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
此外，两原告于2010年4月2日在黄石市铁山区民政局登记离婚，离婚时未处分在徐风置业购买门面房的财产权益。2012年8月18日，原告程炳法书面承诺，自愿将属于其本人应得的本案诉讼收益，全部赠与原告陆能仙，由陆能仙自行处置。
本案争议的焦点是：一、诉讼时效是否超过问题。二、《关于优先购买门面的意向协议》的性质与效力问题。三、双方是否存在违约问题。四、违约损失如何计算问题。
一、关于诉讼时效是否超过问题。
被告于2010年4月27日在《黄石日报》刊登商品房预售许可公告后，又于次日在楼盘所张贴“徐风·紫菘广场”商住房公开销售公告，特别提醒与该公司签订优先购买权协议的市民，务必自2010年4月30日起的三十日内去被告交纳定金，否则视为放弃优先购买权，逾期该公司将另行向第三方销售。故本案诉讼时效应从2010年5月30日起至2012年5月29日止。原告于2012年4月10日诉至本院，未超过诉讼时效期间为二年的规定。
二、关于优先购买门面的意向协议的性质和效力问题。
原、被告之间订立的《关于优先购买门面的意向性协议》，从其内容看，虽然含有关于腾退出租房、退还租金及补偿搬迁费的条款，但大部分条款均系双方对将来新建门面的大致位置、面积及价格、付款方式的买卖意向，同时规定了购买方在将来订立买卖合同时可享受的优先、优惠条件。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的精神，这种内容和形式的意向书即为商品房预约合同。由于该协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。
三、关于双方是否存在违约问题。
被告在会议纪要里规定，签订了优先购买门面协议的购房户在楼盘开盘后三十日内交纳定金的数额为2，000元。但其是否向购房户履行了告知义务及何种方式告知，未形成证据锁链证实。当原告坚决要以9，000元／㎡的协议价格购房时，被告却提出以市场价格下浮5%出售，双方不能协商一致，引发争议。在争议未解决期间，被告将意向协议约定的门面出售给他人，使原告无法依照意向协议以同等价格下浮5%的价格购买新建门面，双方签订的协议已无履行可能，原告丧失了通过将来订立本约合同而购得的较便宜门面，应享有的优惠利益受到了侵害。故被告的行为违背了诚实信用原则，构成了违约。被告发出售房公告后，原告去被告售楼部询问售房价格，售楼人员并未告知原告应交纳多少定金，使原告在约定的定金交纳期限内出现了履行上的障碍。另外，从交易习惯看，双方当事人未就商铺价格达成一致的情况下，原告也不可能交纳定金。原告的行为并未违约。
四、关于违约损失如何计算问题。
被告的行为构成了违约，应承担相应的违约责任，赔偿原告损失。原告在诉请中主张180，000元损失，系比照其原门面房对面的个体经营业主鲁兴华（本案证人）的门面房在2008年和2011年的出租价格，与自己同时期的门面租赁价格之差乘以10年租期，得出336，000元后酌情主张的。但商品房预约合同的损失赔偿范围主要是指“所受损失”，一般包括四项内容：（1）、订立预约合同所支付的各项费用，例如交通费、通讯费等；（2）、准备为签订买卖合同所支付的费用，例如考察费、餐饮住宿费等；（3）、已付款项的法定孳息；（4）、提供担保造成的损失。这四项损失，有据可查，有账可算，比较明显。而原告所主张的租赁费损失显然不属于这四项损失范围。从原告与作为新出租人的徐风置业在2008年9月6日签订的优先购买门面并享受优惠权的协议内容看，原告是同意退租的，并随后在徐风置业领取了租房押金及拆迁补偿费，原租赁合同归于终止。故原告提出的损失以其原商铺对面不同地段的邻居商铺的出租金额为比价进行推算，于理于法无据。但预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，可从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，保护守约方利益。双方订立的门面预约合同虽然有“房价预计9，000元／㎡左右”的内容，但也有“在同等的价格上下浮5%，以物价部门的定价为准”的内容，故9，000元／㎡是一个当时预计的概数，而非具体价格。之后，本案房屋发售时，当地门面市场价格为20，000元／㎡以上，原告仍坚持按9，000元／㎡购买门面房，显然与双方订立预约合同的目的不符。鉴于原告未举出其实际所受损失的证据，本院参照徐风置业对门面房的发售价和平均每档约为50㎡的面积及预约合同的优惠比例，确定原告的损失较为妥当。具体计算为57，500元（23，000元／㎡×5%×1档×50㎡）。
综上所述，本院认为，原告要求被告赔偿门面房预约合同损失的诉讼请求应予支持，但损失计算依据与方法不正确，应予纠正。鉴于原告程炳法与陆能仙离婚时未对预约合同将来所产生的共同权益进行处分，程炳法在诉讼中承诺自愿将其个人所得的诉讼收益无偿赠与原告陆能仙，并由其自行处置，故本院应认定该赠与行为合法有效，可判决直接由原告陆能仙享有该项权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（三）项、第一百八十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告湖北徐风置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陆能仙违约损失人民币57，500元。
上述判决内容，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用3，900元，原告负担2，662.50元，被告负担1，237.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币3，900元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17—154101040002529。上诉人在上诉期满后七日内仍未交上诉费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 武
审 判 员 洪 连
人民陪审员 周宜祥
二〇一四年五月十九日
书 记 员 孔 扬