福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1259号
上诉人（原审原告）汪伟明。
上诉人（原审原告）陈小真。
上列两上诉人共同委托代理人庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张细双。
委托代理人黄必良，福建致理律师事务所律师。
委托代理人陈珊玲，福建致理律师事务所实习律师。
上诉人汪伟明、陈小真因与被上诉人张细双房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，两原告系夫妻，户籍原在崇武镇西华村。2006年11月，惠安县政府向原告汪伟明核发惠集用（2005）字第152171号《集体土地使用证》，审定两原告取得位于惠安崇武镇莲西村莲福路的宅基地，使用权类型为划拔，使用权面积192㎡。之后，两原告在该宅基地上修建房屋，建筑面积550㎡，房屋结构为框架结构。2009年3月23日，两原告的户籍从崇武镇西华村海景湾花园19号505室迁入崇武镇莲西村莲福路201号。2012年7月19日，两原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告以150万元的价格向两原告购买上述房屋。同日，两原告出具《收条》1份交原告收执，该《收条》载明：“兹收到张细双支付的购房款人民币150万元（人民币壹佰伍拾万元整）。收款人：汪伟明陈小真2012年07年19”。被告之妻林香兰婚前户籍在崇武镇莲西村，婚后于1998年3月2日将户籍迁入被告户籍所在地崇武镇海门村靖海路42号，2014年8月11日，林香兰的户籍迁入其母张某的户籍所在地莲西村莲发路72号。两原告曾两次就本案纠纷提起诉讼后撤诉。2014年6月23日再次起诉，请求判决确认两原告与被告于2012年7月19日签订的房屋买卖合同无效。经向两原告核实，两原告确认起诉状及委托代理合同上签名的真实性，确认提起本案诉讼系两原告的真实意思表示。
原审判决认为，（2013）惠执异字第4号执行裁定书是其他执行案件文书，真实性予以采信，但涉讼房屋买卖合同的效力应结合其他证据进行综合认证。两原告在起诉状中陈述“合同签订后，原告及家人继续居住涉讼房屋，直至2013年8月，被告使用暴力强占房屋”，被告提供的证据1即水费缴费卡、供电服务卡及水、电、垃圾费缴费单据可以证明被告至少自2013年8月起开始缴交涉讼房屋的水电费等费用，足以证明涉讼房屋现由被告居住使用，两原告提供的证据1即莲西村村委会出具的《证明》明显不符合客观事实，不予认定。被告提供的证据2即崇武镇海门村村委会出具的《证明》，可以证明被告与林香兰在海门村没有申请宅基地。由于房屋和土地有着天然的关联性，我国采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。目前，我国法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但对不同村民组织成员之间房屋买卖行为的效力，在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案两原告与被告签订房屋买卖合同对两原告位于莲西村的房屋进行交易时，被告及其家庭成员尚非莲西村村民，但被告至少自2013年8月起就缴交涉讼房屋的水电费，两原告亦承认被告2013年8月起占用涉讼房屋，根据上述事实可以看出，被告实际居住使用涉讼房屋至今已一年多，已对该房屋形成了稳定的占有关系。且被告之妻林香兰的户籍已迁入莲西村，被告夫妻在海门村并无申请宅基地，鉴于此，从有利于维护现有的房屋占有关系及被告之妻林香兰的户籍已迁入莲西村的角度考虑，可予确认两原告与被告签订的房屋买卖合同有效。
综上，两原告与被告签订房屋买卖合同，将其位于崇武镇莲西村的房屋卖给被告，并将《集体土地使用证》交被告持有，事实清楚，足以认定。虽然被告户籍在崇武镇海门村，但其妻林香兰原户籍在崇武镇莲西村，因与被告结婚迁往被告户籍地，目前又已迁回崇武镇莲西村，且该房屋现已由被告居住，对该房屋又形成了较为稳定的占有关系，被告夫妻在海门村又未申请宅基地，从维护交易安全及现有的房屋占有关系角度综合考虑，可予确认两原告与被告签订的房屋买卖合同有效。两原告主张被告使用暴力强占房屋，缺乏证据证明，不予采纳。两原告主张涉讼房屋买卖合同无效，依据与理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定判决：驳回原告汪伟明、陈小真的诉讼请求。受理费100元，由原告汪伟明、陈小真负担。
宣判后，原告汪伟明、陈小真不服，向本院提起上诉。
上诉人汪伟明、陈小真上诉称，一审判决认定事实错误，本案房屋系被上诉人暴力占有，并非上诉人自愿腾让，有崇武边防派出所的出警记录为证。被上诉人妻子并非本案当事人，其行为与本案无关。一审判决适用法律错误。上诉人于2014年6月23日起诉，2014年7月22日本案第一次开庭审理，被上诉人妻子于2014年8月11日才将户籍迁回崇武镇莲西村。合同签订之后，特别是已在诉讼中案外人的行为怎能影响之前合同的效力。一审以“从维护交易安全及现有的房屋占有关系角度综合考虑”作为定案依据错误。一审判决完全错误，请求二审依法改判。
被上诉人张细双答辩称，一审认定事实及适用法律正确。上诉人主张本案房屋系被上诉人暴力占有没有事实依据。从签订房屋买卖合同至今诉争的房屋一直是被上诉人使用，本案是房屋买卖，并非是宅基地转让。上诉人之前并非莲西村的村民，也是从其他莲西村的村民处取得诉争房屋。被上诉人是以合适的市场价格取得诉争房屋。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：双方签订的房屋买卖合同是否有效。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人提供录音光盘及书面整理资料各一份，用以证明本案上诉人与被上诉人之间是因存在债务纠纷，房屋是以抵押的形式，不是实际的买卖，以对抗其他债权人。被上诉人对录音的真实性、客观性有异议，且认为与本案没有任何关联，无法证明上诉人的主张。被上诉人二审中提交以下证据：2014年1月份至12月份水费收据、2014年4月份至12月份电费发票、2014年1月份至12月份垃圾处理费收据，用以证明诉争房屋在合同签订后一直由被上诉人使用，并由被上诉人缴交相关的水电费、垃圾处理费。上诉人质证认为，被上诉人说是在2012年7月19日合同签订后移交房屋。而被上诉人提交的规费是在2014年1月以后，上诉人主张被上诉人在2013年8月强制将上诉人的家人赶出，崇武边防派出所有到现场，本案是确认合同效力，所以这些缴纳规费的问题与本案无关。
本院认为，上诉人二审提供的录音资料中，并无被上诉人明确表示关于双方签订房屋买卖合同是上诉人用房屋抵押及对抗其他债权人的陈述，无法证明上诉人关于是用房屋抵押且为对抗其他债权人的主张。被上诉人二审中提供的水、电、垃圾费缴费单据与一审期间提供上述单据存在连续性，可以证明被上诉人至少自2013年8月起居住使用诉争房屋并缴交水电费等费用。
被上诉人张细双虽非崇武镇莲西村集体经济组织成员，但被上诉人之妻林香兰原系崇武镇莲西村集体经济组织成员，后虽因与被上诉人结婚将户籍迁出莲西村，但2014年8月11日又因子女投靠父母将户籍迁回崇武镇莲西村，并无证据证明林香兰在户籍迁出和迁入莲西村期间有在其他集体经济组织取得宅基地并建房，因此，作为同是农业户口且与林香兰系夫妻关系的被上诉人与上诉人签定房屋买卖合同，并不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合同有效。已生效的（2013）惠执异字第4号执行裁定书，已认定被上诉人已支付全部购房款并占有使用诉争房屋，二审中上诉人亦承认房屋买卖合同签订后已收到被上诉人支付的全部购房款。上诉人关于与被上诉人签订房屋买卖合同是实为抵押和对抗其他债权人及系被上诉人暴力占有诉争房屋的主张，证据不足，不予采纳。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人汪伟明、陈小真负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年四月八日
书 记 员 王莉莉
附：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。