河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀01执异97号
案外人：周兵兵。
申请执行人：吉焕臣。
委托代理人：马铁良，河北燕赵之光律师事务所律师。
委托代理人：吴月珍。
被执行人：河北天瑞福地房地产开发有限公司。
法定代表人李会生，该公司执行董事。
被执行人：李会生。
被执行人：王瑞增。
被执行人：李彤。
本院在执行吉焕臣与河北天瑞福地房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年11月10日作出（2015）石执字第00561-8号执行裁定：查封被执行人河北天瑞福地房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区：别墅三套：＊＊＊、�＊＊、＊＊＊；多层四套：＊＊、＊＊、＊＊、＊香槟小区幼儿园及小区物业所占用房屋产权。同日作出（2015）石执字第00561-9号查封公告，查封了除＊＊外的上述财产。案外人周兵兵针对执行标的中的多层＊＊（以下简称＊＊室）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周兵兵称，被查封的＊＊室实际原房主是张大平，但是该房屋早已把产权过户给周兵兵，在该房屋被查封之前的2007年6月8日，原房主张大平就与被执行人天瑞公司签订了《购房合同》，并支付了全部购房款，公司也已将房屋交付给周兵兵，由周兵兵居住至今。由于公司原因，该房屋尚未办理产权登记手续，但实际已归周兵兵所有。周兵兵请求法院依法解除对该＊＊房屋的查封。周兵兵还称其签合同的时候小区的名称叫香槟小郡，已经向开发商交了�，已经居住好几年了，都是事实。
申请执行人吉焕臣称，周兵兵在当庭提交的购房合同和收据原件之前向法院提交的证据复印件均不一致，且周兵兵不能合理解释，证据存在伪造的重大合理怀疑。周兵兵在之前提交的收据显示，收款时间是2007年6月8日，而在当庭提交的收据中显示，收款时间是2015年4月29日。没有交房手续，仅凭一张收款收据不能证实房款已经实际支付履行。
被执行人天瑞公司称，被执行人对周兵兵向法院所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。小区有过曾用名，以现在的名字为准。为了方便管理，门牌编号有过调整，小区房产交接都是给的钥匙没有任何手续。交款方式公司确认，因为门牌号变化票据也有可能发生变化。小区是小产权房手续不全。
本院查明，吉焕臣与河北天瑞福地房地产开发有限公司建设工程�工合同纠纷一案，经本院审理于2014年9月29日作出（2014）石民六初字第00028号民事判决：一、本判决生效后十日内，被告河北天瑞福地房地产开发有限公司向原告吉焕臣支付工程款及损失8454800.12元及利息（利息自2010年3月1日起至本判决生效之日止，以8454800.12元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本判决生效后十日内，被告河北天瑞福地房地产开发有限公司向原告吉焕臣返还用于安装香槟小郡住宅变压器款930000元及利息（利息自2010年3月1日起至本判决生效之日止，以930000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告李会生、王瑞增、李彤对判决前两项内容承担连带责任；四、驳回原告吉焕臣其他诉讼请求。因吉焕臣、李会生、王瑞增、李彤、河北天瑞福地房地产开发有限公司不服提出上诉，经河北省高级人民法院审理于2015年8月6日作出（2014）冀民一终字第398号民事判决：一、维持石家庄市中级人民法院（2014）石民六初字第00028号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销石家庄市中级人民法院（2014）石民六初字第00028号民事判决第一项，改判为：河北天瑞福地房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付吉焕臣工程欠款4386821元及利息（利息以4386821元为基数，自2010年3月1日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。因被告未履行法律文书确定的义务，申请人于2015年9月15日向本院申请执行，在执行中，于2015年11月10日作出（2015）石执字第00561-8号执行裁定：查封被执行人河北天瑞福地房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区：别墅三套：＊＊＊、＊＊＊、＊＊＊；多层四套：＊＊＊、＊＊、＊＊、＊＊香槟小�幼儿园及小区物业所占用房屋产权。案外人周兵兵于2016年6月25日针对查封的执行标的中的＊＊＊＊房屋向本院提出书面执行异议。
另查明，案外人周兵兵、张令令于2007年6月8日与河北天瑞福地房地产开发有限公司签订了《购房合同》，合同约定周兵兵、张令令购买河北天瑞福地房地产开发有限公司位于裕华区宋营村的香槟小郡＊号楼＊单元＊室（原＊单元＊室），该房屋约定建筑面积15.37平方米，单价（人民币）每平方2008元，房屋总金额为216924元，地下室11528元，天然气入户费3200元／户，总价款为231652元。周兵兵向本院提供了两份购房收据，2007年6月8日收据复印件一份，票号0003231，交款单位：1-1-401；收款方式：现；收款事由：房款。总价款231652元。和2015年4月29日收据一份，票号为0159937，交款人：周兵兵、张令令；收款事由：1-1-401；收款方式：现；金�231652元。2015年6月9日保修卡复印件一份，保修单复印件2份，取暖费收据复印件一份，2015年12月17日物业费复印件收据一份，2016年8月26日冷水收据复印件一份。2015年4月16日甲方（卖方）张大平与乙方（买方）周兵兵签订的房产买卖契约，丙方（经办方）：田朝华。约定张大平将位于石家庄宋营村香槟小郡＊＊，房屋面积108.3平方米，地下室15.37平方米共计290000元。付款方式：买方付定金10000元，买方购房前给卖方280000元；契约约定过户前买方周兵兵交给丙方服务费5000元。2015年4月27日收据复印件一份，现金5000元，经办人段艳辉（河北正大房地产中介有限公司经理）。2015年4月27日张大平出具的收条，收到周兵兵购房款290000元（注明：房款全部付清）。收条上载明香槟小郡＊＊室产权归周兵兵所有，及当日的工商银行凭证一份，显示28万元整。周兵兵称，该房屋在查封前已经居住了几年。
还查明，天瑞公司开发的位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区项目，至今仍未有相关审批手续，该项目土地性质为宅基地，所建住宅为村民住宅，案外人周兵兵不是该村集体组织成员。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人周兵兵不是宋营村集体组织成员，因天瑞公司开发的该项目土地性质为宅基地，所建住宅为村民住宅，故周兵兵对其购买的401室房屋主张实体权利，本院不予支持。案外人周兵兵的异议理由不符合上述法律规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人周兵兵的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王珊珊
审判员 毕丙戌
审判员 刘福生
二〇一六年九月二十八日
书记员 李静波