广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第583号
上诉人（原审被告）：韶关市安居物业服务有限公司。
法定代表人：李翠萍，该公司总经理。
诉讼代理人：赖泽停，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：韶关市国际花园业主委员会。
负责人：曾剑雄，主任。
诉讼代理人：吴松霖，男，1963年11月11日出生，汉族。
诉讼代理人：郭丽华，男，1979年2月2日出生，汉族。
上诉人韶关市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业）因与被上诉人韶关市国际花园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
本院经审理查明：2011年3月15日，业委会作为甲方与安居物业作为乙方签订《物业委托服务合同》一份，合同约定甲方选聘乙方对万通国际花园提供物业管理服务，委托管理期限为2011年4月1日至2014年4月1日。合同第三章服务内容与标准中的第九条约定“（六）常规性公共服务……2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患……（4）给排水系统。每半年清洗水池一次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；因工作需要的停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生……”合同第四章服务费用中的第十条约定“物业管理服务费执行粤价（2010）1号文件收费标准：1、本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式计收，物业服务费用（二级服务收费标准）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……”2011年4月1日，安居物业开始在万通国际花园进行物业管理，双方在物业服务过程中出现分歧，安居物业于2012年5月底撤出万通国际花园，不再为该小区提供物业管理。
另查明：万通国际花园小区共有九个二次供水水池，十三个化粪池。业委会、安居物业双方对是否清洗供水水池存在争议，安居物业称已在2011年9月清洗过二次供水水池，业委会对此不予认可。
再查明：依照韶关市物价局、韶关市建设局发布韶市价（2004）117号文件中附件二《韶关市普通住宅小区物业管理服务等级标准》对于物业服务二级服务等级标准进行明确，其中保洁服务中规定化粪池应当每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。三级服务等级标准中也规定化粪池每季度检查1次，每年清掏1次发现异常及时清掏。
2014年2月10日，业委会向原审法院提起诉讼，诉称：安居物业为万通国际花园提供物业服务的一年多时间里，没有对小区内二次供水共计九个供水池进行清洗，也没有对小区内十三个化粪池进行清掏。2012年6月，安居物业在移交万通国际花园物业管理权限给业委会时，业主和接手的韶关市丽江物业服务有限公司曾经对此提出过意见，当时，由于时间紧迫，在武江区建设局、新华街道办和居委会的协调下，商定新物业先接手，再由街道办督促安居物业处理解决上述问题，但在新物业接手后，安居物业并未清洗万通国际花园二次供水水池、也没有对化粪池进行清掏，为此，业委会只好要求新物业先行对万通国际花园二次供水水池和化粪池进行清洗和清掏。依据政府有关规定，安居物业在管理万通国际花园期间，有义务和责任对二次供水水池和化粪池进行清洗和清掏。为此，请求法院判令：1、安居物业一个月内补清洗万通国际花园九个二次供水水池和补清掏国际花园十三个化粪池；2、诉讼费由安居物业负担。
原审法院认为：业委会与安居物业签订《物业委托服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效合同。合同约定安居物业在从事物业服务期间，有义务每半年清洗水池一次，保证水质符合国家标准，且应当保证排水系统通畅。对于业委会要求安居物业清洗二次供水水池的诉讼请求。案件审理过程中，安居物业陈述其已履行了清洗水池的义务，但未提交证据证实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合业委会提交的武江区新华街芙蓉东社区居民委员会出具的证明，可以认定安居物业未按约定履行清洗九个二次供水水池的义务，故该院对于业委会要求安居物业补清洗万通国际花园九个二次供水水池的诉讼请求予以支持。对于业委会要求安居物业清掏十三个化粪池的诉讼请求，因《物业委托服务合同》约定安居物业应当保证排水系统通畅，且双方约定物业服务费用按照二级服务标准进行收费，而二级服务收费标准明确了保洁服务中规定化粪池应当每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。现安居物业未依约清掏化粪池，故该院对业委会要求安居物业清掏十三个化粪池的诉求予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月28日作出（2014）韶武法民一初字第302号民事判决：韶关市安居物业服务有限公司应于判决生效之日起三十日内清洗万通国际花园九个二次供水水池及清掏万通国际花园十三个化粪池。案件受理费100元，减半收取50元，由韶关市安居物业服务有限公司负担。
安居物业不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，法律适用不当。一、原审法院认定安居物业是否有清洗水池问题，单凭居委会提供有业主说没清洗水池就否定安居物业没清洗是无事实依据的。因安居物业在小区每项工作不是每户业主都清楚知道，只有签订服务合同的业委会成员和当事人有相关的依据才有权认定。二、每年清理化粪池一事，原审法院判决的依据是《委托合同》服务收费，安居物业认为原审法院解读有误，根据《中华人民共和国合同法》第二十一章委托合同第一点：委托合同的概念与特征。第二小点：委托合同的标准是劳务或服务，即受托人按照合同规定处理受托事务。受托合同是典型的服务性合同。受托人以委托人的费用处理委托事务。受托人办理事务与第三人发生的法律后果，直接由委托人自己承担。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，作出合理的裁决。
安居物业在二审期间向本院提交以下证据：一、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、安居物业的营业执照和税务登记证，安居物业认为其公司是三级资质，不需要按照二级服务标准提供服务，如清掏化粪池。业委会认为企业的资质与提供的服务标准没有关系。二、2011年9月的《支付证明单》、《申请》，安居物业认为该证据证实安居物业已经在2011年9月清洗过万通国际花园的水池，其公司本来准备在2012年1月退场，但出于维稳需要持续到2012年5月底才退场，收费也是收到2012年5月，由于当时存在纠纷没有再清洗水池。业委会认为上述证据不足以证明安居物业清洗过水池。
业委会答辩称：一、业委会与安居物业双方签订《物业委托合同》系双方真实意思的表示，未违反法律规定，是合法有效的合同。根据合同约定：安居物业在从事服务期间，有义务每半年清洗水池一次，保证水质符合国家标准，且应保证排水系统畅通。而业委会提交的新华街芙蓉东社区居民委员会调查结果安居物业未清洗水池和清化粪池的证明，提交的韶关市丽江物业服务有限公司证明安居物业未清洗水池和清化粪池的证明。证明了安居物业在服务期间未清洗水池和未清化粪池的事实。按照合同约定，安居物业已经违约，必须对此进行补救或补偿，做法是补清国际花园水池或补偿相应费用给业委会。二、安居物业以《物业委托合同》没有约定为由，所以没有清掏化粪池。但是，安居物业遗漏了合同中按照二级服务标准收费的规定。根据“韶市价（2004）117号文”二级服务保洁服务中规定：收费中化粪池应当每2个月检查l次，每年清掏l次，发现异常及时清掏。按照《物业委托合同》和韶市价（2004）117号文，以及安居物业未清掏化粪池的事实，安居物业必须补清国际花园的化粪池或补偿相当费用给业委会。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”对于原审法院判决中，双方未提出上诉的部分，本院不予审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：安居物业应否清洗万通国际花园九个二次供水水池及清掏万通国际花园十三个化粪池。
首先，根据《物业管理条例》第六条第二款第（一）项规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。”第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”业委会与安居物业签订的《物业委托服务合同》已经约定了每半年清洗水池1次，而安居物业自称其在为万通国际花园提供物业服务的14个月期间，仅清洗过一次水池，明显不符合合同约定的每半年清洗水池1次的内容。安居物业辩称由于存在纠纷，所以没有清洗，但是其物业费一直收到2012年5月，那么在其未退场的情况下，仍应按照合同的约定为业主提供物业服务。因此，原审法院判令安居物业清洗万通国际花园的九个二次供水水池合理合法，本院予以维持。其次，安居物业认可未清掏过化粪池，但是其认为双方合同并未约定清掏化粪池的内容。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第一款第（一）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”对于清掏化粪池的问题，虽然双方在合同中没有明确约定，但是韶关市物价局、韶关市建设局发布的韶市价（2004）117号文件中附件二《韶关市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的二级和三级服务等级标准中均规定了化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。故无论安居物业提供的是二级服务还是三级服务，均应至少每年清掏1次化粪池。因此，原审法院依照该文件，判决安居物业清掏万通国际花园的十三个化粪池的理由充分，本院亦予维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。安居物业的上诉理由均不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《物业管理条例》第六条第二款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由韶关市安居物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 李 罡
代理审判员 刘 茜
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 何海祥
第8页共9页