四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3995号
上诉人（原审原告）成西莲�女，汉族，1977年1月8日出生，住成都市青羊区。
委托代理人杨平，男，藏族，1973年5月4日出生，住四川省黑水县，系成西莲的丈夫。
委托代理人肖家秀，四川卓元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘小聪，男，汉族，1978年10月18日出生，住成都市龙泉驿区。
委托代理人罗晓平，四川谦信律师事务所律师。
上诉人成西莲因与被上诉人刘小聪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第1781号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人成西莲及其委托代理人杨平、肖家秀，被上诉人刘小聪及其委托代理人罗晓平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，成西莲、刘小聪于2009年2月19日�订房屋租赁合同，约定：刘小聪将位于东升镇新街27号，面积64.26㎡的商铺出租给成西莲；该铺面无家具电器，是空铺；租赁期限为5年，从2009年3月20日至2014年3月19日；成西莲支付水电押金1000元，合同期满后成西莲结清费用，刘小聪退还该押金；租金为一年一次性，金额为120000元，提前一月支付下一年租金，如成西莲未在一月内付清下年租金，合同视为作废，合同期内租金不变；刘小聪收取成西莲一次性转让费180000元，在合同期内，成西莲有权转让；合同期内，所产生的经营费用由成西莲承担，合同之前的一切债权债务与成西莲无关；成西莲在装修房屋时，不能动用房屋的主体结构，在装修期间，由装修引起的一切责任由成西莲承担。成西莲、刘小聪及中介在该合同上签名。成西莲在租赁期间按时向刘小聪交纳租金。现双方发生纠纷，商铺亦未再经营。
�述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、房屋租赁合同、租金收条、银行转款回单等证据在卷佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点集中在以下几点：1.刘小聪是否承诺过铺面到期后可以由成西莲续租；2.铺面转让费180000元是否应当退还；3.刘小聪是否应当退还装修折旧费。
关于第一个争议焦点，成西莲认为刘小聪出租时承诺该铺面可长期投资，到期后可以续租，刘小聪予以否认。原审法院认为，双方签订的合同中明确约定商铺的租赁期限为五年，合同中未对期满后的续租事宜作约定。成西莲认为最后两次交纳租赁费的时候刘小聪承诺过续签合同时进行优惠，但未提供证据证明，刘小聪亦未承认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任�供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，成西莲未举证证明其主张，故原审法院对成西莲的意见不予采信。
关于第二个争议焦点，原审法院认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、该房屋经营所形成的商业价值等，是否收取及具体金额并没有统一标准，主要由承租方与出租方进行协商。成西莲、刘小聪在房屋租赁合同中约定刘小聪收取成西莲一次性转让费180000元，成西莲在合同期内有权转让，该约定是双方当事人在市场交易中的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成西莲亦未举证证明刘小聪在签订合同时存在欺诈、胁迫或其他导致合同无效或可撤销的情形，故原审法院对成西莲要求刘小聪退还转让费的主张不�支持。
关于第三个争议焦点，成西莲认为装修投资了150000元，要求刘小聪退还装修折旧费70000元，刘小聪辩称不需要留下成西莲的装修，亦不同意支付费用，原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，成西莲请求刘小聪退还装修折旧费没有依据，原审法院不予支持。
综上，双方未在合同中约定过续租事宜，成西莲要求刘小聪延长租赁期限没有依据，原审法院不予支持。水电费保证金1000元，由于成西莲已缴清水电费，刘小聪应予以退还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十条，《关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：一、刘小聪于判决生效之日起十五日内向原告成西莲退还保证金1000元。二、驳回成西莲的其他诉讼请求。案件受理费2533元，由成西莲负担2500元，刘小聪负担33元。
宣判后，原审原告成西莲不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原判认定被上诉人没有承诺铺面到期后上诉人可以续租，系认定事实错误。原审法院以商业习惯为由认定被上诉人不退还转让费系适用法律错误。原审法院引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，未认定上诉人与被上诉人口头约定租赁期限届满后续租的事实，损害了�诉人的利益。
被上诉人刘小聪辩称，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。
经二审审理查明的事实和证据与原审相同，本院予以确认。
本院认为，成西莲对与刘小聪签订房屋租赁合同并已到期的事实没有异议，但认为双方已达成口头续租协议，刘小聪收取的转让费应予退还。对此本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，成西莲没有提交确实充分的证据证明双方已达成租赁届满后续租的事宜，且在刘小聪否认的情况下，成西莲的该上诉主张因证据不足不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉房屋租赁合同是成西莲和刘小聪在自愿、平等基础上签订的，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。在合同中约定成西莲应支付刘小聪180000元的房屋转让费，因该房屋转让费是承租方与出租方自愿协商的结果，法律并不禁止在租赁活动中收取转让费，成西莲、刘小聪在房屋租赁合同中约定刘小聪收取成西莲一次性转让费180000元，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，因此，刘小聪收取成西莲转让费180000元并无不当。成西莲未举证证明刘小聪在签订合同时存在欺诈、胁迫或其他导致合同无效或可撤销的情形，故原审法院对成西莲要求刘小聪退还转让费不予支持并无不当，本院�以支持。对成西莲主张刘小聪应退还其支付转让费的上诉理由，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，明确装修费补偿的条件是当事人在租赁期限届满后对装修费用达成约定的情况下，可以对装修费用进行补偿。但本案中，成西莲并未提交双方对租赁期限届满后装修费用如何进行约定的证据，故成西莲请求刘小聪退还装修折旧费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件理受理费5066元，由上诉人成西莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 刘冠男