重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03129号
上诉人（原审被告）李书芳。
委托代理人吴光银，男，1964年12月30日出生。
被上诉人（原审原告）喻长开。
委托代理人张绍礼，男。
上诉人李书芳与被上诉人喻长开农村房屋买卖合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2014年4月17日作出（2013）綦法民初字第03853号民事判决，李书芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月23日进行了询问审理，上诉人李书芳的委托代理人吴光银，被上诉人喻长开的委托代理人张绍礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：喻长开原系重庆市綦江区村民，属地质灾害移民户，现住重庆市綦江区。李书芳、罗成君系母子关系，李书芳原系重庆市綦江区村民，2006年11月其将户口从湛家村迁入罗成君户籍后，为重庆市綦江区居民；罗成君系南桐矿业公司砚石台煤矿工人，住重庆市綦江区。
2005年5月31日，罗成君以李书芳名义与喻长开在社长和其他人见证、执笔的情况下，签订了《房屋买卖协议》。协议约定：李书芳将其所有的位于青年镇湛家村的现有住房（砖木结构，一楼一顶共柒间）、地楼（壹间）、猪舍（石木结构，叁间）卖与喻长开，四至界畔和面积以房屋所有权证登记为准，价格为19000元；李书芳协助喻长开办理产权过户手续，相关税费由喻长开负担；签订协议时喻长开付购房订金7000元，剩余12000元于2006年2月1日付清，届时接管房屋；签订协议后，任何一方不得违约，如李书芳违约，须赔偿喻长开14000元，若喻长开违约，则赔偿李书芳7000元。此外，合同还约定了其他相关事项。协议签订当日，喻长开即向罗成君付款7000元。之后，青年镇湛家村委会及其上湾社在《房屋买卖协议》上盖章。2005年10月，罗成君、李书芳将前述房屋腾出交与喻长开居住使用。2006年2月25日晚，喻长开在所购房屋中向罗成君交付了剩余房款12000元，一同在场的李书芳通过罗成君转手向喻长开交付了《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》（乡村房屋所有权证号为桐（青房）字第XXXXX号；集体土地建设用地使用证号为№：XXXXXXX），罗成君与喻长开当即签订了“房屋完清手续”（“房屋完清手续”为在场见证人罗亮执笔书写），确认购房款19000元全部付清。2008年8月后，喻长开按照所购房屋所在地村社的要求，先后向湛家村委会交纳了购房地盘费、葬坟地盘费、转房管证费、地盘赞助费等费用共计1670元。2010年12月31日，湛家村召开社员代表大会，同意喻长开落户居住。2011年10月4日，青年镇燕石村与该村千秋社联合证明，喻长开因原住宅属地质滑坡地段，已经迁至湛家村居住，旧房已于2005年拆除，希有关部门办理住房手续。2013年1月14日，青年镇湛家村及其上湾社亦联合证明，喻长开因地质灾害购买了李书芳所在上湾社的房屋，李书芳知情房屋买卖等事实。之后，喻长开要求李书芳协助办理产权过户手续，李书芳不从，双方为此发生纠纷。2013年1月31日，李书芳将罗成君、喻长开诉至一审法院，请求确认《房屋买卖协议》无效，要求喻长开返还房屋。同年5月，李书芳撤回了起诉。次月，喻长开又诉至一审法院，请求如诉请予以判决。
另查明，据《乡村房屋所有权证》（桐（青房）字第XXXXX号）和《集体土地建设用地使用证》（№：XXXXX）记载，登记房屋建造于1987年，为自建私有住宅，砖木结构，2层4间，用地面积87.50平方米，建筑面积129.20平方米，1991年办理登记，所有权人为李书芳。《房屋买卖协议》中，所称房屋柒间，实为房屋产权证登记之四间隔断形成；地楼（壹间）、猪舍（石木结构，叁间）为李书芳居住使用时自建生活附属设施，虽在土地使用权证登记用地面积内，但未进行审批和办理产权登记。
又查明，李书芳之前夫罗宗佑于1988年1月11日死亡，其子女罗成君、罗成芝均已独立生活，且均不在青年镇湛家村居住。2005年5月23日，李书芳与砚石台煤矿工人付纪松登记结婚，租住于重庆市綦江区。为顺利出让本案争议房屋，李书芳曾将房屋钥匙委托邻居罗成祥家保管，以便有意前来购房者察看。2005年5月9日，青年镇政府通知喻长开，其家住位置为自然形成的山体滑坡地段，注意撤离。基于此，喻长开在经人引荐并实地踏看本案争议房屋后，方进行了前述房屋交易行为。
再查明，罗成君亦持有一份房屋买卖协议，但该协议系喻长开所持协议原件在拟定和签字完成后的复印件，喻长开和罗成君在复印件上捺印后，罗成君没有将其提交村社盖章。对于复印件上多出的第十条即“倒开门堪沟上面提留一块，归李书芳百年归天所用”之内容，喻长开和罗成君均称为对方添加，互不认可系自己书写，且均未提供证据证明。
审理中，罗成君对“房屋完清手续”上自己的签名提出异议，认为不是自己书写，申请进行笔迹鉴定。一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定意见为送检《房屋完清手续》原件上卖方署名“罗成君”字迹与样本字迹是同一人书写形成，即《房屋完清手续》原件上卖方“罗成君”署名为罗成君本人书写。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然《中华人民共和国土地管理法》关于“宅基地属农民集体所有；农村村民只能拥有一处宅基地”之规定，对宅基地使用权作了身份属性限制，即只有集体经济组织成员才有获取宅基地的资格，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权，但并未绝对禁止农村房屋的买卖。喻长开属于遭受地质灾害的农村居民，原址房屋拆除后已无房居住，其在异地买房并不违反现有政策法规的规定。
本案中，李书芳在前夫死亡后，于1991年办理了本案争议房屋中住宅的产权登记，系住宅的合法权利人。在交易中，虽然《房屋买卖协议》系罗成君以李书芳名义所签订，房屋转让款也是由罗成君收取，但从李书芳为转让本案争议房屋，曾将房屋钥匙委托邻居保管，以便有意前来购房者察看和2005年10月，李书芳、罗成君将本案争议房屋腾出交与喻长开以及喻长开在支付第二次购房款时，李书芳亦在场，并当场向喻长开转交房屋产权证件的行为看，李书芳是在积极配合履行合同义务，客观上系对罗成君处理自己房屋行为的认可，是一种事实上的追认，因此，罗成君的行为已构成有权代理，由此产生的法律后果应由李书芳承担。《房屋买卖协议》签订后，双方当事人完成了房款、权利凭证和房屋交付等主要义务，除协助办理产权转移登记等附随义务外，协议内容已基本履行完毕，可见该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，且喻长开已实际居住争议房屋多年，当地村、社及群众又同意入住，并未损害国家、集体或者第三人的合法权益。但《房屋买卖协议》中，纳入交易范围的地楼（壹间）、猪舍（石木结构，叁间）为李书芳居住使用时自建生活附属设施，虽在土地使用权证登记用地面积内，但未办理审判手续和产权登记，不能确定其合法性，且其与该协议中关于“四至界畔和平方面积以房屋所有权证的登记为准”之约定不符，因此，对《房屋买卖协议》的效力，应认定其中关于住宅买卖的协议有效，对超出产权登记范围的地楼、猪舍等建构筑物买卖约定，一审法院不予处理。
审理中，罗成君辩称其母亲李书芳出嫁后，自己没有与她来往过，“房屋完清手续”上“罗成君”的签名不是自己书写；李书芳辩称其对房屋买卖的情况一律不清楚，直到被通知协助办证后才知道房屋被出卖，均与查明的事实不符，一审法院不予采纳。
另，罗成君提供的房屋买卖协议第十条内容，无法核实其真实性，且该条内容与本案无关联性，一审法院不予确认。
综上所述，对喻长开之合理请求，一审法院予以支持；不当请求，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十条、第六十三条第一、二款、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第十二条之规定，遂判决：一、喻长开与罗成君于2005年5月31日签订的《房屋买卖协议》中关于转让李书芳所有的位于重庆市綦江区住宅（乡村房屋所有权证号为桐（青房）字第XXXXX号、集体土地建设用地使用证号为№：XXXXXX）的约定有效；二、李书芳于本判决生效之日起十日内协助喻长开办理前述住宅的产权变更登记；三、驳回喻长开的其他诉讼请求。一审案件受理费40元、鉴定费1000元，共计1040元，由喻长开承担案件受理费40元、罗成君承担鉴定费1000元。
李书芳对原审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，确认两被上诉人的房屋买卖协议无效，上诉人不承担过户义务；本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一审法院认定事实不清，证据不足。一审查明的上诉人李书芳通过被上诉人罗成君向被上诉人喻长开交付了争议房屋的两证不是事实，上诉人李书芳不知情且没有在现场，一审法院不能仅凭有利害关系的证人作证就认定这一事实不公平；原审法院适用法律错误，罗成均是无权处分人，其签订的房屋买卖协议无效，上诉人李书芳也没有对此进行追认，根据物权法由于该房屋至今未过户，因此不能确认其效力。
喻长开答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审审理中原审被告罗成君死亡，本院于2014年8月1日发出（2014）渝五中法民终字第03129号民事裁定书对本案进行中止审理。经询问罗成君的继承人李书芳、犹广秀、罗俊，三人均明确表示不愿作为当事人参与本案诉讼。
二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地虽然实行“一户一宅”原则，但允许农村房屋买卖，并没有作出涉及农村宅基地使用权不可以转让的禁止性规定。喻长开与罗成君于2005年5月31日签订的《买卖房屋协议》是双方协商后的真实意思表示，喻长开属于遭受地质灾害的农村居民，原居住房屋已被拆除，经当地村、社及社员大会同意入住，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，故对喻长开请求确认房屋买卖协议有效的诉求，本院予以支持。对李书芳提出的罗成君是无权处分人、其与喻长开签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，在本案中，根据已查明的事实，罗成君的行为已构成有权代理，由此产生的法律后果应由李书芳承担，本院不再赘述。且喻长开在购得房屋后不久就搬入居住至今，讼争房屋已进行了交付，双方均已实际履行，故对李书芳提出不知晓，合同无效的辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，李书芳的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李书芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪方
审 判 员 段晓玲
代理审判员 王 冬
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 杨 静