宁夏回族自治区隆德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民初字第498号
原告：杨宝龙，男，1985年10月20日出生，汉族，大专文化，个体户，住宁夏隆德县。
委托代理人：赵志宏，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：张国强，男，1971年5月4日出生，，汉族，大专文化，固原市供电局职工，住宁夏隆德县。
原告杨宝龙与被告张国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告杨宝龙及其委托代理人赵志宏，被告张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系我舅舅。2011年11月6日，我为了开办电信代理业务，租用被告所有的位于隆德县城灵隆商贸城2号楼2-14号门店。双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租期为五年，即自2011年11月6日至2016年11月5日，2011年11月6日至2012年11月5日的租金为28000.00元，于合同签订当日付清，之后租金按照市场同期房租标准双方协商进行调整，并一次性付清当年房租，合同期内双方不得以任何理由擅自终止合同，否则向对方支付违约金2万元。合同签订后，我支付了2011年11月6日至2012年11月5日的租金28000.00元，被告也将房屋交付我使用。在我租赁被告房屋之前，由于房屋水管破裂，导致房屋受损。我与被告协商后，被告让我找人维修，维修费用待合同期满后，由其支付给我。我找赵养成进行维修，支付维修费35000.00元。房屋维修好后，我按照电信部门的要求找薛晓强对该房屋进行了装修，支付装修费68000.00元。随后，我投入设备，开始代理电信业务。另外，我分别于2012年10月4日、2013年10月2日支付了2012年11月6日至2013年11月5日的租金28000.00元、2013年11月6日至2014年11月5日的租金28000.00元。2014年6月15日，被告妻子张蓓在我不知情的情况下私自撬开该租赁房屋，将房屋内我所有的财产及设备转移或损坏，价值199500.00元（其中手机780部，价值156000.00元；气拱门4个，价值8000.00元；电脑一台价值5300.00元；地毯60平方米，价值27000.00元；750瓦的鼓风机4个，价值3200.00元），并拆除了房屋内的装潢，将房屋出租给了他人。我多次找被告协商，被告均以各种理由推诿。现我起诉要求：1、解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2、由被告支付我违约金2万元；3、由被告返还我多支付了五个月的租金11500.00元（2300.00元×5个月）；4、由被告支付房屋维修费35000.00元；5、由被告赔偿装修折价费27200.00元（68000.00元÷5年×2年）；6、由被告赔偿财产损失199500.00元；7、由被告承担本案诉讼费。
原告委托代理人赵志宏代理意见，由于被告妻子的行为导致被告违约，因此依照双方合同的约定，被告应支付原告违约金2万元并返还多收取的5个月租金11500.00元。原告的装潢是依照使用期5年进行装修的，原告实际使用了3年，剩余2年原告未使用，因此被告应赔偿原告装修折价费27200.00元。被告的妻子在原告未到场也未通知原告的情况下，私自撬开该房屋，导致原告的财产丢失或被损坏，原告当时向公安机关主张了自己的权利，但由于公安机关的不作为，致使该证据未被公安机关及时保全，原告只能凭自己对货物的清点数额主张自己的权利，请求法庭对这一特殊情况予以考虑。
原告提供了以下证据，用以证明自己的主张：
1、《房屋租赁合同》一份，用以证实原、被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限、租赁费的给付方式、违约责任等权利义务及违约方应支付2万元违约金的事实；
2、收条三张，用以证实被告已支付原告三年租赁费及被告多收取原告5个月房租11500.00元的事实；
3、房屋装修费收条一张，用以证实原告支付68000.00元房屋装修费的事实；
4、房屋维修费清单一份，用以证实原告支付房屋维修费35000.00元的事实；
5、库存清单一份，用以证实原告的房屋被撬开后丢失及损坏的财物种类、数量及折价款为199500.00元的事实。
被告辩称，我和原告签订《房屋租赁合同》属实。房屋租给原告时，由于之前水管破裂，致使房屋受损。我同意让原告进行维修，并约定待合同到期后，我再支付维修费。由于我和我妻子之间有矛盾，2014年6月份，我妻子在我不知情的情况下，私自将该房屋撬开并出租给他人。我当时在固原，原告给我打电话，我让原告去报警。随后公安局工作人员给我打电话说要将我妻子抓走，我让公安局工作人员不要将我妻子抓走，我和原告协商解决。由于我妻子的行为，导致我违约，对原告主张的违约金2万元、多支付的租金11500.00元、维修费35000.00元、装修折价费27200.00元，我愿意赔偿。对原告主张的财产损失199500.00元，我认为不合理、不真实，也不应由我赔偿。
被告未向法庭提供证据。
经庭审质证，对原告提供的《房屋租赁合同》、收条、房屋装修费收条、房屋维修费清单，被告均无异议，对其证明效力本院予以确认；对原告提供的库存清单，被告虽未提出异议，但该证据为原告自己书写，没有其他证据予以佐证，不能证明原告受损财物及价值，对其证明效力本院不予认定。
本案争议的焦点为：原告主张的财产损失费199500.00元是否真实、合理，是否应由被告赔偿。
经审理查明，原、被告系外甥舅舅关系。2011年11月6日，原告为开办电信代理业务，租用被告所有的位于隆德县城灵隆商贸城2号楼2-14号门店。双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租期为五年，即自2011年11月6日至2016年11月5日，2011年11月6日至2012年11月5日的租金为28000.00元，于合同签订当日付清，之后租金按照市场同期房租标准双方协商进行调整，并一次性付清当年房租，合同期内双方不得以任何理由擅自终止合同，否则向对方支付违约金2万元。合同签订后，原告支付了2011年11月6日至2012年11月5日的租金28000.00元，被告也将房屋交付原告使用。在原告租赁被告房屋之前，由于房屋水管破裂，导致房屋受损。原、被告协商后，被告让原告找人维修，维修费用待合同期满后，由其支付给原告。原告找赵养成对租赁的房屋进行了维修，支付维修费35000.00元。房屋维修好后，原告按照电信部门的要求找薛晓强对该房屋进行了装修，支付装修费68000.00元。随后，原告投入设备，开始代理电信业务。另外，原告又分别于2012年10月4日、2013年10月2日支付了2012年11月6日至2013年11月5日的租金28000.00元、2013年11月6日至2014年11月5日的租金28000.00元。2014年6月15日，被告妻子张蓓在原告不知情的情况下私自撬开原告租赁的房屋，并将房屋出租给了他人。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。依照合同的相对性，被告妻子相对于原、被告来说，属于第三人，其私自撬开原告已租的房屋，将该房屋出租给他人，导致被告违约，被告应当依法承担违约责任。庭审中，原告要求解除合同，被告亦同意，可以予以解除。对原告主张的违约金2万元，多支付的5个月租金11500.00元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条（一）项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，因此对原告主张的装修折价费27200.00（68000.00元÷5年×2年）的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的维修费35000.00元的诉讼请求，由于原告是在征得被告同意后对租赁房屋进行维修，所支付的维修费35000.00元，被告认可并表示愿意支付，本院予以支持。原告主张的财产损失费199500.00元，因其未提供充足的证据予以证实，且该财产损失是由于被告妻子张蓓，即第三人的侵权行为所致，原告如有证据可另行主张，对该诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告主张的财产损失费不合理、不真实的辩解意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告杨宝龙与被告张国强签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告张国强支付原告杨宝龙违约金2万元，返还多收取的5个月租金11500.00元、赔偿装修折价费27200.00元，支付房屋维修费35000.00元，合计93700.00元，于判决生效后一月内付清；
三、驳回原告杨宝龙的其他诉讼请求。
案件受理费5698.00元，由原告杨宝龙负担3877.00元，被告张国强负担1821.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。
审判长 杨世杰
审判员 梁 甫
审判员 张列华
二〇一四年十一月十二日
书记员 杨 洋
附：本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。