成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第2251号
原告王曲欣。
委托代理人曾昭著。
被告成都深长城物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区三色路***号五冶大厦*栋2�元**楼***号。
法定代表人陈耀忠。
委托代理人李洪斌。
委托代理人叶茂。
原告王曲欣诉被告成都深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物管公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王曲欣及其原告委托代理人曾昭著，被告深长城物管公司的委托代理人叶茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王曲欣诉称，2012年3月23日，王曲欣与深长城物管公司就成都市锦江区琉璃路299号东湖国际11栋底楼架空层出租给王曲欣开会所一事共同达成了协议，在签约之前深长城物管公司并未告知王曲欣该层属公共区域不能开会所，在收取了该层租金和另索取了30000元“好处费”后与王曲欣签署了租赁合同，签约后，王曲欣先后投入了70余万元对该层场地进行了装修和购置所需设备，并准备在同年六月底开业，在�修完毕准备开业之际，深长城物管公司以个别业主反对为由，于2012年6月13日勒令王曲欣立即停止开业前的准备工作，并用封条封住大门，断水断电，使王曲欣不能按计划正常开业，在王曲欣被迫停工后，后王曲欣多次找深长城物管公司协商解决，深长城物管公司避而不见，给王曲欣造成了很大损失。请求判令：1、深长城物管公司返还在签约时非法索取的“好处费”30000元；2、深长城物管公司赔偿王曲欣东湖会所装修费665760元，购置设备损失费35884元，合计701644元；3、深长城物管公司赔偿王曲欣各项间接经济损失费合计214200元；4、深长城物管公司承担本案一切诉讼费用。
原告王曲欣为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、原告身份证及被告营业执照，拟证明原、被告主体资格。
2、收据5张，拟证明原告为装修东湖会所花了装修费共计665760元。
3、购置物品费发票26张和定金收据3张，便条1张，拟证明原告购置了电视机，机顶盒等共用35884元。
4、天然气设计费发票（2500元），会所租金、押金、保证金发票（27000元），机麻定金收据（2000元），空调定金的收据（5000元），拟证明原告为开业购买机麻等设备所花费用。
5、好处费便条（30000元），拟证明原告给被告好处费30000元。
6、东湖国际会所场地使用合同（2份），拟证明双方签订了租赁合同，有合同关系。
7、停工通知书2份，证明被告要原告停工，违反了合同约定。
被告深长城物管公司辩称，在深长城物管公司提供前期物业期间，王曲欣找到深长城物管公司要求承租空地经营茶楼，深长城物管公司告知王曲欣如遇到不可抗拒因素要收回空地，双方不能互相追究违约责任，王曲欣的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回王曲欣的诉讼请求。
被告深长城物管�司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
1、2012年7月17日四川省建设行政执法责令限期改正通知书（复印件），拟证明被告不能继续履行合同是基于政府机关的行政命令，属于合同约定的不可抗拒的因素，原告不能追究被告的责任。
2、2012年11月30日四川省建设行政执法责令限期改正通知书，拟证明被告不能继续履行合同是基于政府机关的行政命令，属于合同约定的不可抗拒的因素，原告不能追究被告的责任。
3、《东湖国际项目前期物业服务合同》，拟证明深长城物管公司对东湖国际物业有合法的管理权。
4、长城物业集团股份有限公司出据的授权书两份，以及长城物业集团股份有限公司成都分公司出据的授权书一份，拟证明深长城物管公司系东湖国际小区物业合法管理权人。
经庭审质证，被告深长城物管公司对原告王曲欣提交的第1、6、7项证据无异议，对王曲欣提交的第2、3、4项证据的真实性无法确认，对王曲欣提交的第5项证据不予认可。原告王曲欣对被告深长城物管公司提交的第1项证据因是复印件不予认可，对第2、4项证据予以确认，对第3项证据因与本案无关不予认可。
经审查，本院认为原告王曲欣提交的第1、6、7项证据内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信，作为认定本案事实的依据；第2项证据系装修费收据，并非正式发票，无法核实原告支出费用的金额，本院对原告提交的第2项证据不予认定；原告提交的第3项证据，其中购置物品的26张发票的真实性予以确认，第3项证据中的购置物品收据3张，经本院现场勘查核实，对3张购置物品收据予以认定，第3项证据中的便条1张（沙发订金收条），系手工书写，收款人未核实，不能证明受到了相应损失，本院对该证据不予认定；原告提交的第4项�据中会所租金、押金、保证金发票，本院予以确认，第4项证据中天然气设计费2500元，由于现场未安装天然气管道等，不能证明确已受到相应损失，本院对此不予认定，第4项证据中的空调定金和机麻定金收据，不能证明其确实已经受到相应损失，本院不予认定。原告提交的第5项证据“好处费”收条中并无被告一方的签字，无法证明系被告收取，本院对原告提交的第5项证据不予认定。
被告深长城物管公司提交的第1项证据系复印件，本院对其真实性不予确认。对于深长城物管公司提交的第3项证据，由于该合同签订的双方为成都瑞湖置业有限公司与长城物业集团股份有限公司，但该证据与本案有关联性，本院对该份证据予以认定。综上，本院认为被告深长城物管公司提交的第2、3、4项证据内容客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信。
根据上述有效证据及当事人一致的庭审陈述，本院查明以下事实：
2012年3月23日，深长城物管公司（甲方）与王曲欣（乙方）签订了两份《东湖国际会所场地使用合同》，其中一份合同约定甲方将成都市锦江区琉璃路299号东湖国际一期内之11栋1层会所场地租赁给乙方作经营之用，乙方须保证在经营过程中不得擅自改变经营品类、品牌和位置，若需改变，必须征得甲方的书面同意，否则甲方有权收回该处场地；使用期限暂定为5年，从2012年5月10日起至2017年5月9日止；甲方于2012年4月10日将该场地按现状交付乙方使用，乙方接受交付行为视为对场地及附属设施设备均处于良好适用状态的确认；场地使用费6000元／月，从2013年1月起，场地使用费每两年递增10%；如因甲方不可抗拒的因素（如政府行为、业主大会的要求、甲方退出物业管理），需收回乙方使用场地而终止本合同的，甲乙双方互不追�违约责任，乙方场地使用相关费用按实际使用时间结算，多退少补，但甲方需提前十五天书面通知乙方，乙方在通知到达后应积极予以配合；乙方须在进场前向甲方提供经营场地装饰、装修方案，并按规定进行装饰、装修；乙方保证在所使用场地范围内进行经营，不得占用人行通道、消防通道等其它使用场地以外的地方；在场地及附属设施设备使用期间，应按甲方的相关规定合理、正常使用，不得破坏、改变场地结构、外观以及设施、设备。另一份合同约定：甲方将成都市锦江区琉璃路299号东湖国际一期内之1栋1层场地租赁给乙方作为东湖国际会所员工用房，须保证在使用过程中不得改变房屋用途，否则甲方有权收回该处场地；使用期限暂定为5年，从2012年5月10日起至2017年5月9日止；甲方于2012年4月30日将该场地按现状交付乙方使用，乙方接受交付行为视为对场地及附属设施设备均处于良好适用状态的确认；场地使用费2000元／月，从2013年1月起，场地使用费每年递增10%；如因甲方不可抗拒的因素（如政府行为、业主大会的要求、甲方退出物业管理），需收回乙方使用场地而终止本合同的，甲、乙双方互不追究违约责任，乙方场地使用相关费用按实际使用时间结算，多退少补，但甲方需提前十五天书面通知乙方，乙方在通知到达后应积极予以配合；乙方须在进场前向甲方提供经营场地装饰、装修方案，并按规定进行装饰、装修；乙方保证在所使用场地范围内进行经营，不得占用人行通道、消防通道等其它使用场地以外的地方；在场地及附属设施设备使用期间，应按甲方的相关规定合理、正常使用，不得破坏、改变场地结构、外观以及设施、设备。
原、被告双方签订合同后，原告王曲欣对承租的东湖国际1栋1层场地和11栋1层架空层进行修砌和装修，2012年6月13日，长城物业集团股份有限公司东湖国际管理处向原告王曲欣发出了《停工通知》，载明：“我管理处近期接到很多业主的投诉，反对此区域现在的全封闭装修及使用，经我管理处与业主等多方进行沟通，均未达成一致意见。为避免给你带来更大的投入，请立即停工。待多方协商意见一致后再定。”2012年6月21日，长城物业集团股份有限公司东湖国际管理处发出了《停工公示》，载明：“此区域‘业主活动中心’暂停施工。欢迎业主监督!”2012年11月30日，锦江区房产管理局又向深长城物管公司发出了锦房监（2012）责改04字201号《四川省建设行政执法责令限期改正通知书》，载明：“经查，你（单位）2012年11月30日擅自占用东湖国际小区架空层，改变共用设施用途的行为，违反了《物业管理条例》第五十条、第五十一条的规定。依据《物业管理条例》第六十六条的规定，现责令你（单位）于2012年12月10日前改正上述违法行为，否则，将承担相应的法律责任。”被告深长城物管公司要求原告王曲欣停止开业前的准备工作，并告知其提前终止合同。
2012年6月5日，原告向被告支付了会所从2012年5月10日至2012年8月9日三个月的租金18000元和三个月的场地租金6000元，以及场地押金1000元、会所押金2000元。2012年6月16日，原告购买液晶彩电11台，共计20278元，同日，原告购买了四件套盘20个、海纳百川紫砂杯10个、茶具2套、山清水秀杯10个、玻璃杯48个、开水瓶50个、6000瓦开水器1个、竹筷子2套、牙签2盒，共计2666元。2012年6月17日，原告支付了11个机顶盒收视费、互动综合包、全业务包等电视套餐费共计7920元。
查明，根据原告王曲欣提供的装修票据和清单，其主张了装修费665760元，在庭审中，被告没有确认装修费用，经本院释明后，原告不申请鉴定。根据现场勘验的结果，现场物品还有四件套盘20个、海纳百川紫砂杯10个、茶具2套、山清水秀杯10个、玻璃杯48个、开水瓶50个、6000瓦开水器1个、竹筷子2套、牙签2盒、机顶盒（及机顶盒配套的相关费用票据）11个、换气扇17个、电视机11台（电视机放在五星电器商场内）。庭审后，原告按原价卖出了3台电视机，还剩8台。
另查明，长城物业集团股份有限公司与东湖国际小区开发商成都瑞湖置业有限公司于2009年10月10日签订了《东湖国际项目前期物业服务合同》，该合同约定物业管理服务期限为3年，物业服务的内容包括：附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车棚；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。2011年9月31日，长城物业集团股份有限公司授权长城物业集团股份有限公司成都分公司负责处理东湖国际小区一切事务，2011年10月25日，长城物业集团股份有限公司成都分公司委托深长城物管公司对东湖国际小区公共场所进行专业管理，且注明在受托范围内深长城物管公司可以自身名义对外签订合同，长城物业集团股份有限公司对其分公司转委托的行为予以追认，深长城物管公司对东湖国际小区有合法的管理权限。本院向王曲欣释明，其可选择向上述委托人长城物业集团股份有限公司或受托人深长城物管公司主张相关权利，王曲欣向本院确认其选择向受托人深长城物管公司主张权利，即不变更本案诉讼主体。
本院认为，本案争议焦点在于：一、原、被告之间签订的两份《东湖国际会所场地使用合同》效力问题；二、被告应当赔偿原告多少损失费用。
第一，关于原、被告之间签订的�份《东湖国际会所场地使用合同》的效力问题。深长城物管公司与王曲欣签订了《东湖国际会所场地使用合同》，将东湖国际11栋1层小区公共区域（架空层）出租于王曲欣作会所，并将东湖国际1栋1层场地出租于王曲欣作会所员工用房。其中一份合同约定：“王曲欣须保证在经营过程中不得擅自改变经营品类、品牌和位置，若需改变，必须征得深长城物管公司的书面同意，否则深长城物管公司有权收回该处场地”，意旨将场地出租于原告作经营之用；另一份合同约定：“王曲欣租赁场地作为东湖国际会所员工用房，须保证在使用过程中不得改变房屋用途，否则深长城物管公司有权收回该处场地”，虽然该场地出租于原告作会所员工用房，但根本目的仍旧为经营会所。王曲欣租用上述两个场地后，未经相关许可，在公共区域搭建经营场所，改变小区物业共用设施用途，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其它重大事项”。同时违反了国务院颁布的行政法规《物业管理条例》第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”，第五十一条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意”，以及第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。应当�征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，由于两份合同违反了法律和行政法规的强制性规定，原、被告之间签订的两份《东湖国际会所场地使用合同》当属无效合同。深长城物管公司公共区域将公共区域出租他人进行经营，未征得业主同意，事后也未得到业主追认，应当属于无权处分。
第二，关于被告应当赔偿原告多少损失费用的问题。首先，合同无效后，原、被告如何承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”其次，根据前述对证据的认定，王曲欣支付了会所从2012年5月10日至2012年8月9日三个月的租金18000元和三个月的场地租金6000元，以及场地押金1000元、会所押金2000元。2012年6月16日，原告购买液晶彩电11台，共计20278元，同日，原告购买了四件套盘20个、海纳百川紫砂杯10个、茶具2套、山清水秀杯10个、玻璃杯48个、开水瓶50个、6000瓦开水器1个、竹筷子2套、牙签2盒，共计2666元。2012年6月17日，原告支付了11个机顶盒收视费、互动综合包、全业务包等电视套餐费共计7920元。本院认为，由于两份《东湖国际会所场地使用合同》都属无效合同，已无法履行，原告王曲欣向被告深长城物管公司交纳的场地押金1000元、会所押金2000元，应当予以退还。对于原告支付的会所租金18000元、场地租金6000元，由于深长城物管公司�非该物业的所有权人，出租场地也并未取得业主的许可，深长城物管公司无权收取租金，应当将租金予以退还。
对于原告王曲欣2012年6月16日为营业所用而购买的四件套盘20个、海纳百川紫砂杯10个、茶具2套、山清水秀杯10个、玻璃杯48个、开水瓶50个、6000瓦开水器1个、竹筷子2套、牙签2盒以及液晶彩电11台（每台为20278÷11=1843.45元），由于液晶彩电已卖出3台，还剩8台，共计17413.6元。以及原告王曲欣2012年6月17日为营业而缴纳的收视费、互动综合包、全业务包等电视套餐费7920元，由于被告深长城物管公司在2012年6月13日已发出了“停工通知”，载明：“我管理处近期接到很多业主的投诉，反对此区域现在的全封闭装饰装修及使用，经我管理处与业主等多方进行沟通，均未达到一致意见。为避免给你带来更大的投入，请立即停工。待多方协商意见一致后再定”，原告王�欣收到该份通知后并未立即停工，避免损失的扩大，反而为经营会所继续投入资金，购买了上述物品，对于上述部分扩大的损失，本院不予支持。对于原告所主张的换气扇17个的损失，由于未向本院提交票据，本院不予支持。
对于原告所主张的装修费665760元，由于只向本院提交了收据，经本院释明，仍不申请鉴定，本院对于装修费用不予认定，对于该项请求，本院不予支持。对于原告主张的天然气设计费2500元、机麻定金2000元、空调定金5000元、沙发定金5000元、好处费30000元，由于没有足够的证据证明受到了损失，本院不予支持。对于原告主张的营业损失费126000元及损失利息24700元，本院认为，因本案合同无效，双方均有过错，原告基于有效合同的正常履行来主张其经营损失及利息，没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的管理人员3人三个月的工资27000元，�于原告未向本庭提交该会所聘请管理员及其向管理员支付工资的证据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、《物业管理条例》第五十条、第五十一条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都深长城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王曲欣退还东湖国际1栋1层场地押金1000元、11栋1层会所押金2000元，以及会所租金18000元、场地租金6000元，以上共计27000元；
二、驳回原告王曲欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13258元，减半收取6629元，由原告王曲欣承担1988元，由被告成都深长城物业管理有限公司承担4641元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一四年四月三日
书 记 员 余 丹