广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法生民初字第227号
原告吴林营，女，1984年11月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人罗永生、江杰，均为广东凯永律师事务所律师。
被告广州国际采购中心有限公司，住所地。
法定代表人罗镇星，董事长。
委托代理人杨春涛、江健勋，均为该公司职员，联系地址。
原告吴林营诉被告广州国际采购中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月12日受理后，依法由审判员李泳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江杰，被告的委托代理人江健勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴林营诉称，2013年1月19日，我和被告签订关于广州市琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1700#、1701#、1766#、1767#、1543#、1544#共6个展位的《展位租赁合同》，计租面积72.45平方米，约定租期从2013年4月1日至2016年3月31日止，我于2013年1月19日实际向被告支付展位费34413.75元、水电费保证金7425元、运营管理保证金7425元，合计人民币48903.75元。按照合同约定，被告应于2013年3月10日将该展位交付给我方使用，但被告没有按合同约定履约，我多次催促被告交铺，协商退款，被告都一直没有理会。直至2014年2月18日，被告才发出《广州国际采购中心展位装修开业敦促书》通知我收铺入场开业。鉴于被告延期交铺的行为已构成根本性违约，我有权根据《合同法》第九十四条第4款规定要求解除合同。另外，根据广州市中级人民法院于2013年10月30日发出的（2013）穗中法执字第1047号《公告》，我向被告租赁的广州市琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位已于2012年10月26日被广东省高级人民法院以（2012）粤高法民一终字第123号诉讼保全裁定书查封，被告与我签订《展位租赁合同》时故意隐瞒该事实，存在欺诈行为，按照《合同法》相关规定，我有权要求解除该合同。（2013）穗中法执字第1047号《公告》载明广州市中级人民法院拟依法处理（评估、拍卖）查封财产，法院拍卖涉案展位的行为，必将导致我与被告签署的《展位租赁合同》合同目的无法实现，我要求解除该合同。按我与被告双方签署的《展位租赁合同》第八条第2款，被告无故解约的，应按租期对应的租金及按金（按金包含水电周转保证金和营运管理保证金）的100%赔偿我违约金。由于被告未交付展位给我，己给我造成损失，且合同是被告所制定的格式合同，参照该条款的约定，被告应向我支付违约金14490元。故起诉要求判令：1、解除原、被告签订的《展位租赁合同》；2、被告立即向原告返还已支付的合同款共48903.75元；3、被告立即向原告支付违约金14490元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州国际采购中心有限公司辩称，展位被法院查封的事实，在房管部门有登记，属于公开信息，任何人都可以查询到，我司不存在隐瞒展位被查封情况的事实，而且按照相关法律规定，展位被查封的是所有权，并不影响展位使用权的出租，不同意原告因此主张解除《展位租赁合同》。另外，我司已于2013年4月16日交付铺位给原告，原告亦已签收。收铺时间较约定晚，是因为原告没有及时来收铺。且该期间仍属于免租期。因我司已履行了义务，不存在违约，原告要求解除合同及赔偿违约金，没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《展位租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市海珠区琶洲大道东2-8号的展位（1700#、1701#、1766#、1767#、1543#、1544#）租赁给乙方，其中1700#、1701#、1766#、1767#、1544#五个展位的建筑面积均为12.6平方米，1543#展位建筑面积9.45平方米，合计计租面积72.45平方米，租赁期为2013年4月1日至2016年3月31日止；保证金计付标准和付款方式水电周转保证金为7245元（100元／平方米／月），营运管理保证金7245元（100元／平方米／月），保证金于合同签订后7日之内缴付，否则本合同自动失效，如乙方在合同有效期内退租，则相关保证金归甲方所有，并无需退还乙方已经缴纳其他费用，如乙方履行完合同于合同期满后不续新约的，甲方扣除各项应缴纳费用后，无息退还乙方所缴纳的保证金；展位费计付标准于签订合同之日起7日内支付；展位费用第一年为0元，2014年4月1日至2015年3月31日为10000元，2015年4月1日至2016年3月31日为20000元；物业管理费第一年为1086.75元／月，第二年为2173.50元／月，第三年为2173.50元／月，付款日为每月5日；展位交付期限甲方预定在2013年3月10日将展位交付给乙方使用，乙方应在甲方发出通知之日起7天内接收展位，否则视为按展位交付条件已接受；甲方无故单方提前解约的，则甲方在退还剩余租期内租金及全部按金后，还应按照如下标准支付违约金，2013年4月1日至2014年3月31日解约的，甲方应按照乙方已完成的租期对应的租金及按金100%向乙方支付违约金，第二年解约的，按照50%，第三年解约的，按照30%支付；在租赁期内，如乙方需要提前解除本合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方同意并办好所有退租手续交足所有费用方可终止经营，如甲方不同意乙方提前解除合同，乙方单方解除合同，则甲方没收乙方所缴纳的所有费用作为违约金，同时甲方有权继续追讨乙方应缴未缴款项；因地震等自然现象，动乱等社会现象，政府行为等不可控制、不可预料并不可克服因素影响本合同履行或造成损失，双方互不向对方承担责任；因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将剩余不计息退还给乙方，所缴纳的租金，按日计算未使用时间的租金无息计算退回；合同解除或终止后，乙方展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无需支付任何费用。
合同签订后，原告于2013年1月19日向被告的代理人（广州市德明房地产代理有限公司）支付了租金及保证金40000元。被告于2013年3月27日向原告开具2张收款收据，分别载明“收到原告2014年4月1日至2015年3月31日展位费34413.75元”；“收到原告水电周转保证金7245元和营运管理保证金7245元，共14490元”。上述2张收款收据金额共48903.75元。
2013年4月16日，被告通知原告接收铺位。原告在《广州国际采购中心常年展位交收表》的客户栏签字确认，并注明“展位交付日期2013.4.16”。该交收表的主要内容有：“兹收到贵公司展位交付通知书，连同各样设施及《用户手册》，本人已详细检查上述展位，该展位其装备及设施情况良好，本人表示满意”。同日，原告与广州市银岭物业管理有限公司签订《广州国际采购中心物业服务协议》，确认原告同意选聘广州市银岭物业管理有限公司作为上述展位的物业服务管理人，提供物管服务。2014年2月18日，被告向原告发出《展位装修开业敦促书》，要求原告尽快于2014年3月18日前进场装修与开业，如逾期不办理展位装修开业手续，将保留追究法律责任和要求赔偿的权利。之后，原告没有进场开业，为解约之事与被告发生纠纷，遂提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《展位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告交付展位给原告使用的预定时间是2013年3月10日。现从被告提交的《展位交收表》，反映被告实际交付展位的时间是2013年4月16日，虽然较预定时间有迟延。但根据原告在接收展位时签订的《展位交收表》，原告已明确“本人已详细检查上述展位，该展位其装备及设施情况良好，本人表示满意”。显然，原告对被告在此时间所交付的现状展位并不持有异议，原告已以书面签字形式认同被告迟延交付展位的行为。由于被告已经履行了交付展位给原告的合同义务，原告亦予以接受。因此，原告以被告逾期交付展位构成根本违约为由起诉要求解除合同，依据不足，本院不予支持。
广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位在原、被告签订《展位租赁合同》时已被广东省高级人民法院诉讼保全裁定予以查封，该查封状态可以在广州市国土资源和房屋管理局的网站上进行查询，原告认为被告在签订合同时故意隐瞒，存在欺诈行为为由起诉要求解除合同，依据不足，本院不予采纳。
鉴于广州市中级人民法院已于2013年10月30日发出公告，明确将对广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位予以拍卖处理，且直至本案诉讼期间1543#、1544#展位仍处于查封状态，致使原告与被告间针对1543#、1544#展位的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除双方关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还其已缴纳的广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位租金、水电周转保证金和营运保证金，本院予以支持。1543#、1544#展位计租面积22.05平方米占总计租面积72.45平方米的30.43%，故被告应退还总租金34413.75元的30.43%即10472元、水电周转保证金22.05×100元即2205元、营运管理保证金22.05×100元即2205元，三项合计14882元予原告。
关于违约责任问题。《展位租赁合同》约定“甲方无故单方提前解约的，则甲方在退还剩余租期内租金及全部按金后，还应按照如下标准支付违约金，2013年4月1日至2014年3月31日解约的，甲方应按照乙方已完成的租期对应的租金及按金100%向乙方支付违约金”，由于被告的原因致使合同中关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位部分无法履行，已给原告造成损失，参照该条款的约定，被告应按按金的100%向原告支付违约金，即应向原告支付该部分违约金4410元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告签订的关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位部分的《展位租赁合同》。
二、被告在本判决生效之日起10日内，返还租金10472元、水电周转保证金2205元和营运保证金2205元给原告。
三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金4410元给原告。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费742元，由原告负担551元，由被告负担191元。上述款项已由原告预交部分，原告同意由被告在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 泳
二〇一四年六月十日
书记员 练海涛
孙雪莹