云南省盈江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盈民初字第160号
原告肖衡，男，务农。
委托代理人郑加伟，特别授权代理。
委托代理人ＸＸ，特别授权代理。
被告盈江佳业房地产开发有限公司（以下简称盈江佳业公司）
法定代表人飞云，该公司董事长。
委托代理人谢实龙，特别授权代理。
委托代理人李培军，特别授权代理。
原告肖衡与被告盈江佳业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告肖衡委托代理人郑加伟、ＸＸ，被告盈江佳业公司的委托代理人谢实龙、李培军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖衡诉称，2010年8月14日，原告与被告签订了合同编号为FZ--
10016号的商品房购销合同及补充协议。合同约定：原告购买被告开发的风情雅苑小区第22栋第3单元第101号预售商品房一套，该商品房套内面积为98.95平方米，单价为每平方米1807.47元（已包含分摊的共有建筑面积价格），总金额为157232元。被告应于2011年12月31日前，将经过建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。但是，被告到了2012年3月31日才交房，交付时没有向原告出示房屋竣工验收报告和小区竣工验收报告，蒙骗原告说已经通过了验收。房屋交付后迟迟没有将土地证、房产证办给原告。原告不得已向盈江县住建局反映，得不到答复后向盈江县人民政府信访，在盈江县信访局的组织下，被告承诺办理两证，并愿意同原告等业主协商处理违约事情。但过后不与原告等协商及兑现承诺。在2013年3月才进行房屋面积实测，在2013年3月25日才将已向原告收取了两年多的契税和公共维修金交税务部门和住建部门。被告不按合同确定的时间履行义务，将达不到交付使用条件的房屋给原告使用，并在发生纠纷后不积极处理，让原告生活十分不便，权利得不到保障。被告不但违反了法律的强制性规定，同时还违反了双方签订的《合同》第七条、第十二条，根据合同第九条、第十条约定，被告应支付给原告的违约金为：交房日期为2011年12月31日，违约时间计算至2012年3月31日止，交房违约金为：60天×50元＋157232元×0.001×（90天－60天）﹦7716元；2012年6月29日为办证结束日，实际办证结束日计算至2013年7月2日止，办证违约金为：157232元×7.8%×365天÷360天﹦12434元，两项合计20150元。请求人民法院：1、判令被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任，支付给原告违约金20150元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告盈江佳业公司辩称，一、答辩人因不可抗力迟延交房，符合法定免除责任情形，不应承担违约责任。答辩人与被答辩人于2010年8月14日签订《商品房购销合同》约定交房日期为2011年12月31日。在合同履行期间内，2011年3月10日，盈江县发生5﹒8级地震。地震给本案所涉工程造成重大影响。盈江3.10地震系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。因该不可抗力导致答辩人不能按照合同约定交房，符合法定免除责任情形，不应承担违约责任。二、答辩人没有违反产权登记的约定，不应承担违约责任。（一）本案所涉工程在交付时已组织相关方面进行竣工验收，并向盈江县住房和城乡建设局备案，具备交付、办证条件。（二）产权登记的主体是被答辩人，答辩人仅是协助办理。（三）答辩人已全面履行《商品房购销合同》关于产权登记的约定。《商品房购销合同》第二十条约定：“乙方在达到以下条件后，甲方应在90个工作日内协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关：1、甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；2、乙方向甲方支付清全部购房款、配套费、维修基金、契税及其他税费，并向物业管理公司付清了第一年的物业管理服务费；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方提供办理房屋所有权证的必须资料，如乙方未能及时提供办证资料，甲方有权顺延办理时间。”根据上述约定，被答辩人只有在达到条件后，答辩人才应在90个工作日内协助被答辩人向产权登记机关递交资料。而被答辩人签署授权委托书的时间是2013年3月12日，提供《住房登记查询结果通知书》、《诚信保证书》的时间是2013年3月12日，被答辩人产权登记证办理时间是2013年7月2日，领取时间是2013年7月7日。由以上时间点可知，答辩人在被答辩人达到《商品房购销合同》约定条件后，在约定时间内协助被答辩人办理了产权登记，不存在违约行为。（四）答辩人与被答辩人就产权登记事项达成合意。2013年3月8日，在盈江县信访局、住建局、盈江县教育局主持协调下，答辩人与本案所涉业主委员会关于办理房产证和土地证达成合意，答辩人已按该合意的内容协助被答辩人办理房产证和土地证。（五）答辩人与被答辩人就产权登记事宜有明确的约定，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。根据该第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是（1）由于出卖人的原因；（2）当事人没有特殊约定。答辩人已全面履行《商品房购销合同》关于产权登记的约定及双方达成的合意，对办理产权登记事项没有过错，且答辩人与被答辩人就产权登记有明确的约定。三、被答辩人计算交房、办证的日期错误。（一）关于交房日期。由于盈江3.10地震，答辩人主张3个月的停工期有法律依据和事实依据，因而，合同约定的交房日期应推迟为2012年4月1日，被答辩人主张逾期交房也应从2012年4月1日后计算。（二）关于办证日期。根据合同约定，答辩人在乙方达到条件后，应在90个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，而非90日，更非办理完毕产权证。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：
1、被告逾期向原告交房，应否承担违约责任；
2、被告是否逾期为原告办理房产证，应否承担违约责任。
针对以上争议，原告向本院提交如下证据：
1、商品房购销合同1份。欲证明开发项目依据，购买房屋是22-3-101房和价款、面积、单价、交房时间和违约处理方式和计算方法、产权登记的约定。
2、定金收据、首付收据、个人现金支付凭证、维修金收据、契税收据、办证费收据、配套设施费、物管费收据、完税证、税票各1张。欲证明原告在签订合同时就按计划交付了应交费用和已交所有费用单据，以及在签订合同时就将办证费用和所需证件交给了被告，契税和维修基金是由被告代收代交。
3、承诺书1份。欲证明原告接房时已经交清了所有费用，被告承诺原告不承担二套房地产税收政策的税费和与业主协商违约责任处理，以及承诺完善设施事项，至今没有按承诺履行。
4、中央皓城--
风情雅苑交房文件与房屋验收确认表。欲证明交房时被告出示的文件和原告收房时间是2012年3月31日，被告在交房时未出具房屋竣工验收确认表和小区规划竣工验收确认表。
5、中央皓城--
风情雅苑住宅使用说明书、商品房质量保证书各1份。欲证明被告保证从2011年12月31日起对质量实施保证，保证时间和合同交房时间一致，交房不受盈江3.10地震影响。
6、房产证1份。欲证明办证时间是2013年7月2日，被告违反合同约定，未在交房时90个工作日办证。
7、收据1份（照片复印件）。欲证明宏胜建筑有限责任公司成立传施工组在2013年2月1日才将16-18栋的工程竣工验收资料交给被告，被告在没有竣工验收资料就取得房屋验收备案表是不合理的。
经质证，被告对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为合同约定被告要履行完交房义务，需以原告交清所约定的费用，交清相关材料为前提，被告不存在违约；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，认为原告存在违约在先的事实，被告不应当承担违约责任；对证据3的真实性认可，对证明内容有异议，认为只能说明原告与被告之间重新规定了要履行的义务，被告是完全按照承诺书办理了相关证件，不存在违约；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为只能证明实际交房时间；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为原告没有确认交房的具体时间，不能证明被告存在违约；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为只能证明被告已经协助原告办理了房产证；对证据7有异议，认为与本案无关联。
被告盈江佳业公司对其答辩理由，向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法人身份证和资质证书各1份。欲证明被告主体资格及房地产开发资质。
2、建设工程竣工验收备案表1份。欲证明涉诉房地产项目于2013年3月23日已完成竣工验收备案，符合交房条件。
3、《商品房购销合同》1份。欲证明（1）原、被告双方签订《商品房购销合同》的时间是2010年8月17日；（2）被告仅协助原告办理房屋所有权证，原告自身才是办理房屋所有权证的主体；（3）原告应在达到所需条件后，被告才在90个工作日内将办理房屋所有权证所需递交到产权登记机关。
4、住房登记查询结果通知书、诚信保证书、授权委托书和房产证办理及领取日期统计各1份。欲证明（1）原告直至2013年3月12日才将办理房产证所需资料交齐，被告才能协助原告在90个工作日内将办理房屋所有权证所需递交产权登记机关；（2）被告自原告交齐所需资料之日起，不仅在合同约定期限内办理房产证所需资料递交产权登记部门，而且办理好了房产证，不存在逾期办证违约。
5、承诺书1份。欲证明在盈江县信访局、住建局、教育局主持下，被告已与合法成立并有权处理相关事宜的业主委员会就办证、物管、配套设施等事宜达成合意。
6、交房通知单和房屋验收确认表各1份。欲证明原、被告双方已办理完房屋交接手续。
7、紧急通知1份。欲证明2013年3月10日被告根据盈江县城乡和住房建设局的要求而停工，符合免责情形。
经质证，原告对被告所举证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明观点不认可，认为被告于2012年3月23日才交付备案与事实不符；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明观点有异议，认为原告已交了办证费600元，被告没有尽到协助通知义务；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为是在原告督促下被告才行使义务；对证据5真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点不认可，认为原告没有放弃追究被告违约的责任；对证据6无异议；对证据7的真实性、合法性、关联性不认可，认为系复印件，没有相关人员签字，具体内容不详。
根据原告申请，本院依职权向盈江县城乡和住房建设局调取的证据是：
商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表各1份。
经质证，原告认为盈江县城乡和住房建设局未提供相关的具体资料，证明该宗房地产证件不齐全，不具备验收条件；被告对该证据的真实性、合法性无异议，且手续合法，已经备案，但与本案无关。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，对原告所举证据1、2、4、5、6的真实性、合法性、关联性被告无异议，予以采信，对证明力均有异议，本院将综合全案进行评判；对证据3的真实性被告无异议，予以采信，对证明力不予采信；对证据7不予采信，理由是复印件，且无法与原件相核对。对被告所举证据1、6原告无异议，予以采信；对证据2予以采信，理由是该证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性；对证据3的真实性、合法性原告无异议，予以采信；对证据4、5的真实性、合法性、关联性原告无异议，予以采信；对证据7予以采信。对经原告申请本院依职权调取的证据因证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2010年8月14日，原告与被告签订了合同编号为FZ--
10016号的《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的风情雅苑小区第22幢第3单元第1层101号预售商品房一套；该商品房套内面积为86.99平方米，单价为每平方米1807.47元（已包含分摊的共有建筑面积价格），总金额为157232元；被告应于2011年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；原告如逾期付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，原告应按未付款的0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；原告在达到以下条件后，被告应在90个工作日内协助原告将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关：1、原、被告双方办理完毕房屋交接手续；2、原告向被告支付清全部购房款、配套费、维修基金、契税及其他税费，并向物业管理公司付清了第一年的物业管理服务费；3、原告填写办理房屋所有权证申请书并签署授权委托书给被告；4、原告向被告提供办理房屋所有权证的必须资料，如原告未能及时提供办证资料，被告有权顺延办理时间。补充协议约定：被告交房期限及逾期交房的违约责任是以原告交清全部房价款包含银行按揭款项到帐，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金为前提，若原告未交清上述款项，则被告不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。原告于2010年8月14日合同签订当天支付了10000元购房定金、购房首付款37232元、2358元的契税、3300元的配套设施费、3145元的公共维修基金、600元的办证费。2010年8月21日支付了剩余的110000元购房款。2011年3月10日盈江发生5.8级地震，盈江县住房和城乡建设局工程质量监督站发出紧急通知，要求各在建工程停工，被告所建盈江风情雅苑小区住宅楼工程被迫停工。2012年3月23日盈江风情雅苑小区住宅楼工程经勘察设计单位德宏州水利电力勘察设计院、设计单位保山市科丹建设设计有限公司、施工单位保山市辛街建筑工程有限责任公司、监理单位德宏州建设监理有限公司和建设单位（被告）验收合格，并已经盈江县住房和城乡建设局备案。2012年3月31日被告向原告交付了房屋。由于被告一直未将房产证和土地证办给原告，原告等人经多次向有关部门反映。2013年3月8日，双方当事人在盈江县相关部门主持下达成《承诺书》，承诺：1、关于办理房产证和土地证问题。自2013年3月11日起在一周内，由业主到住建部门进行首套房和二套房的咨询工作，凡在该周内完成咨询工作的住房，开发商承诺在一个月内办理出第一本证，二个月内办理完成需办理的房产证。房产证办理完成后二个月内完善相关土地手续。各位业主应给予积极支持和配合，由于住户不能完成提交相关资料，到场签字盖章的原因导致产权证不能办理的，与开发商无关。业主交房时已经缴纳所有费用，不承担办证税费。4、关于违约金的问题，如果开发商违反以上各项承诺时间，由开发商承担每天50元为违约罚款，再超过一个月按房价的0.5%作为违约金。如遇政府原因拖延的，由相关部门出示原因或开发商约业主代表到相关部门落实，拖延时间顺延。关于购房合同的违约金由业主与开发商双方进行协商解决。2013年3月12日经原告申请，盈江县住建部门向其发出住房登记查询通知书。2013年7月2日原告的房屋进行了产权登记。后原告因被告逾期交房及办证而要求被告承担违约责任，双方协商不成，原告为此诉讼到本院，并提出上述请求。
本院认为，关于第一个焦点，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。根据合同约定，被告交房时间为2011年12月31日，被告于2012年3月31日才将房屋交付给原告，被告已明显逾期交房，但被告不应承担违约责任，理由是，首先，本案所涉及的风情雅苑小区22幢工程竣工后，被告组织了工程监理、设计、施工等单位对该工程进行了竣工验收，该工程已经监理单位、设计单位、施工单位、建设单位共同验收合格，且已报盈江县住房和城乡建设局备案，因此，该房屋已具备使用条件。其次，根据我国《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案被告所建涉案风情雅苑22幢小区工程因2011年3月10日盈江县发生5.8级地震而被迫停工3个月，致被告不能按期交房，被告逾期交房的原因是地震引起的自然灾害，属不可抗力，严重影响了被告所建涉案风情雅苑22幢小区工程的进度。因此，根据法律规定被告不应承担延期交房的违约责任。关于第二个焦点，根据我国《合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，约定了原告在达到以下条件后，被告应在90个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料交产权登记机关：“1、原、被告双方办理完毕房屋交接手续；2、原告向被告支付清全部购房款、配套费、维修基金、契税及其他税费，并向物业管理公司付清了第一年的物业管理服务费；3、原告填写办理房屋所有权证申请书并签署授权委托书给被告；4、原告向被告提供办理房屋所有权证的必须资料，如原告未能及时提供办证资料，被告有权顺延办理时间。”该约定是对双方当事人办理产权登记的权利义务的约定，但该约定的条件一直未满足。2013年3月8日，双方就办证等问题达成《承诺书》，承诺：“1、关于办理房产证和土地证问题。自2013年3月11日起在一周内，由业主到住建部门进行首套房和二套房的咨询工作，凡在该周内完成咨询工作的住房，开发商承诺在一个月内办理出第一本证，二个月内办理完成需办理的房产证。房产证办理完成后二个月内完善相关土地手续。各位业主应给予积极支持和配合，由于住户不能完成提交相关资料，到场签字盖章的原因导致产权证不能办理的，与开发商无关。业主交房时已经缴纳所有费用，不承担办证税费。”该约定是对合同中产权登记内容的变更，依据该《承诺书》约定，原告于2013年3月12日经申请获得盈江县住房和城乡建设局出具的《住房查询结果通知书》，被告应当在两个月内即2013年3月18日至2013年5月18日前办理完成需办理的房产证，被告于2013年7月2日才为原告办理完成需办理的房产证，逾期45天，依据双方《承诺书》第4条“关于违约金的问题，如开发商违反以上各项承诺时间，由开发商承担每天50元为违约罚款，再超过一个月按房价的0.5%作为违约金。如遇政府原因拖延的，由相关部门出示原因或开发商约业主代表到相关部门落实，拖延时间顺延。”的约定，被告逾期办理完成需办理的房产证，已经构成违约，应当支付原告违约金2286.16元（30天×50元／天﹦1500元，157232×0.5%﹦786.16元，合计2286.16元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、由被告盈江佳业房地产开发有限公司支付给原告肖衡逾期办证违约金2286.16元。定于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告肖衡的其他诉讼请求。
案件受理费304元，由原告肖衡负担152元（已付），由被告盈江佳业房地产开发有限公司负担152元（未付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王ＸＸ
审 判 员 庞凤英
人民陪审员 郑维伦
二〇一四年八月十九日
书 记 员 侯雪虹
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