广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3号
上诉人（原审原告）王波，男，1983年6月19日出生，汉族。
委托代理人关海燕，广东富临国泰律师事务所律师。
委托代理人吕长莉，广东富临国泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）增城香江房地产有限公司。
法定代表人翟美卿，系该公司董事长。
委托代理人王文杰，系该公司工作人员。
上诉人王波因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月12日，王波（乙方、买方）与香江公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中合同约定：……第三条、商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房……已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20110734号。……第四条、合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的森林半岛（自编号J1至J10）森林半岛街78号幢14层1402房，房屋地址：增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街78号1402房。……第七条、计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米（人民币）8903.97元，总金额648476元。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，则按下列第2种方式处理：……2、具体详见补充协议的约定。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，该商品房不符合交付标准，则按下列第3种方法处理：……3、双方继续履行本合同，甲方合理期限内交付该公用设施及附属公建配套项目。……第二十五条工程质量保修……（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；……等内容。该合同附件七约定：……第五条关于收楼的变更约定甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部变更如下：5.1甲方应当在2012年12月31日前将该商品房交付乙方使用。甲方无需向乙方发出书面收楼通知，无论甲方是否向乙方发出书面收楼通知，乙方均应按上述约定的交付日期自行到甲方处办理收楼手续，且甲方无任何催告义务。……5.3该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不能以此为由拒绝收楼。乙方以该商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，除非乙方能够证明房屋不具备交付条件，否则双方同意《商品房买卖合同》约定的交楼日期届满之日或甲方通知交楼日期届满之日视为甲方实际交付房屋之日，……5.4该商品房的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格。甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当出示有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电的使用证明材料。（五）环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。甲方将上述交付资料（一）至（五）项的原件存放于收楼处以备乙方查验，无需向乙方提供上述资料的复印件。甲方将上述资料存放于收楼处备查即视为已向乙方提供有关该商品房的交付资料，乙方不得以此为由拒绝收楼且甲方不承担由此产生的逾期交楼责任。……5.5双方一致同意，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目是否验收合格不作为乙方对该商品房的验收标准之一。……5.9甲方如未按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付乙方的，双方同意按如下方式处理：合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价的万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%。……等内容。签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，王某约履行了支付房款的义务。
2012年11月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明：兹有广州香江物业管理有限公司……该项水表安装工程已经竣工，验收合格。
2012年12月3日，增城市城乡规划局就香江公司开发的住宅（自编号翡翠绿洲J1~J10栋）出具《增城市建设工程规划验收合格证》。
2012年12月6日，增城市环境保护局出具《关于广园东香江花园一期建设项目竣工环保预验收的意见》。
2012年12月21日，香江公司取得住宅楼（自编号翡翠绿洲六期J1~J10栋）燃气管道工程《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》载明：……兹证明承包单位广州市番禺煤气有限公司施工的翡翠绿洲六期J1~J10栋燃气管道工程，已按合同规定完成，经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，已通过验收，具备通气条件。……2013年8月9日，广州市番禺煤气有限公司出具《证明》：兹证明翡翠绿洲六期J1~J10栋燃气管道工程2012年12月21日竣工，并于该日同期投入使用。
2012年12月21日，广州市增城供电局新塘供电所出具《供电证明》载明：兹有增城香江房地产有限公司商业、住宅楼（自编号翡翠绿洲六期J1~J10栋）工程洋房的供电系统……验收合格，已正式投入运营，系永久性供电。
2012年12月21日，香江公司向王波发出《收楼通知书》。
2012年12月28日，增城市城乡建设局出具涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表注明监督站出具的电梯验收准用证等内容。
王波于2012年12月30日进行对涉案房屋验收，并委托广州天玑房地产咨询服务有限公司出具《房屋质量咨询报告》，载明：……第二部分，墙地面工程，入户花园：墙面一处空鼓；次入户门：两侧门垛宽度偏差15mm；厨房：墙面多处露网；杂物间：阴角方正度偏差35mm，墙面一处露网，两侧门垛宽度偏差10mm；客厅：墙面垂直角度偏差11mm，墙面一处空鼓，阳台门顶一处空鼓；主卧：墙面垂直角度偏差7mm，7mm，墙面一处空鼓；次卧：墙面二处露网，墙面垂直度偏差10mm；卧室过道：天花一处木方未清理；注：室内墙面大面积起砂，发霉（呈白色粉末状）。第三部分门窗工程入户门：门窗关闭时不严密松动；厨房：两个窗锁不灵活；主卧：窗户栏掉漆，窗扇缺窗把手；次卧：窗扇开关有异响。为此，王波于同日向香江公司发出《拒绝收房通知书》认为，香江公司未在交房验收时按照合同第十二条、第十五条约定出具或提供有关该房屋的资料原件及加盖甲方公章复印件。香江公司小区公建及配套设施不符合规定及涉案房屋存在如下问题：未安装可视对讲系统、入户门安装不良、入户花园墙面一处空鼓、次入户门两侧门垛宽度不一致、厨房墙面多处钢丝网外露、厨房门两侧门垛宽度不一致、厨房窗两个窗锁不灵活、工人房排水管处墙面阳角方正度偏差35mm、墙面一处钢丝网外露、工人房窗锁无法锁上、客厅南面墙面垂直度偏差11mm、一处空鼓、一处电源插座相线零线接反、阳台顶部空鼓、阳台门锁及把手未安装、阳台门底部未作防水措施、主卧室南侧墙面垂直度偏差7mm、飘窗下部墙面一处空鼓、飘窗护栏表面掉漆、窗扇未安装把手、次卧墙面两处钢丝网外露、墙面垂直度偏差10mm、窗扇开关时有异响、窗扇把手安装不良无法完全封闭到位、飘窗护栏掉漆、过道卧室间过道顶部天花内有一处施工木板未清理、卫生间顶部墙面有横向裂纹、整个房屋室内墙面严重起砂等问题而拒绝收楼。香江公司否认收到上述《拒绝收房通知书》。
2013年5月31日，王波签署《收楼确认书》，接收了涉案房屋。
一审另查明：涉案楼盘物业提供方为广州市香江物业管理公司。
2013年6月25日王波诉至原审法院，请求判令：一、香江公司自2012年12月31日起每日按总房价0.05%的标准向王波支付延期交房违约金至香江公司将符合法定交付条件和合同约定交付条件的房屋及配套措施交付王波之日止（计至起诉日违约金为42717.56元）；二、确认《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第五条的约定无效；三、自2012年12月31日起，至王波实际收楼日止，房屋在整改期间的物业管理费用，由香江公司承担（计至起诉日止共837.54元）；四、诉讼费由香江公司负担。
香江公司原审中辩称：请求法院依法驳回王波的诉讼请求。
在本案一审审理中，一、王波陈述针对涉案房屋存在的质量问题，香江公司已经进行整改，对于室内墙面起砂，香江公司已对涉案房屋的墙面进行重做，在上述陈述的质量问题整改后，王波才收取涉案房屋。
二、王波陈述针对涉案楼盘公共部分（小区过道、公共阳台）地面铺设、施工等问题，香江公司已于2013年3月至4月份施工完毕。
三、涉案房屋为毛坯房交付，王波陈述接收涉案房屋后，已经进行室内装修。
四、香江公司认为王波主张涉案房屋存在的问题，均属于质量瑕疵，属于合同约定的工程保修整改范围内，且已经按照王波的要求进行相应的整改。
原审法院认为：王波与香江公司在2011年10月12日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行，王波认为《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第五条无效的主张，并无事实依据，不予采纳。
关于涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”的规定，建设工程必须经过竣工验收合格才能交付使用，竣工验收是建设单位和其他单位共同参与的验收过程，建设单位提出竣工验收申请，是竣工验收过程的起点，验收结论经报备，行政主管机关审核验收文件完备，发出《竣工验收备案表》，是竣工验收阶段结束的标志。结合合同及附件中关于交房条件的约定和合同的目的，涉案房屋的交付条件应为香江公司取得《竣工验收备案表》和满足通水、通气、通电等居住使用条件，否则视为未符合交房条件。增城市城乡建设管理局在2012年12月28日就涉案楼盘出具《竣工验收备案表》，且涉案楼盘已在2012年12月31日前具备通水、通气、通电等居住使用功能，因此，王波认为在2012年12月31日前涉案房屋不具备交付及居住使用条件与事实不符，不予采纳。
至于王波主张涉案房屋在合同约定交付房屋之时存在的质量问题能否构成拒绝收楼的理由，经查王波提出的质量问题均属于工程质量保修范围内，且王波亦无证据证明涉案房屋主体建筑工程存在质量问题，故依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不能以此为由拒绝收楼。”的约定，王波以质量问题为由拒绝在2012年12月31日前接收房屋，不符合上述约定，依法无据。另，王波认为涉案楼盘的公共设施（小区通道、公共阳台）的施工在2012年12月31日没有完成，因此不符合交楼条件。但根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中公共设施是否施工完毕不作为收楼验收的标准的约定，王波不得以此为由拒绝收楼。故对王波的上述主张不予支持。
王波要求香江公司承担整改期间的物业管理费用，因王波拒绝收楼的上述理由均不成立，故按照合同约定应视为王波在2012年12月31日已收楼并应支付物业管理费。同时，香江公司对涉案房屋存在的质量瑕疵进行整改，并不影响王波对上述房屋的整体使用。而物业管理费为王某合同约定的必然支出，并非因香江公司对涉案房屋进行整改而产生的额外损失，故对王波的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回王波的诉讼请求。案件受理费535元，由王波负担。
判后，王波不服，向本院提起上诉称：一、合同附件七第五条免除了被上诉人的责任、排除了上诉人的权利依法应确认无效。本案涉讼合同附件七是被上诉人提供同一版本合同，是被上诉人为重复使用而预先拟定，并且在订立时未与上诉人协商的合同，是格式合同。该附件第5条，改变了广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市商品房买卖合同》第12至17条的约定，这一改变限制了被上诉人依照居住条件交付房产的责任，免除了被上诉人在房屋出现质量问题时应当承担的违约责任，排除了上诉人对所交付房产进行验收和提出异议的权利，但被上诉人在将上诉附件提供上诉人签署时从未履行告知义务，更未提醒上诉人注意免除或限制权利的条款，并对该条款说明。根据《合同法》第39条、40条和《消费者权益保护法》第26条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释【2009】5号）第9、10号规定，应认定无效条款。二、上诉人在约定时间收楼，但房产根本不符合最基本的居住条件，严重违反了《建筑地面工程施工质量验收规程GB50209-2002》、《建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001》、《建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002》的规定，并非瑕疵问题，而且上诉人委托了广州市天玑房地产公司出具《房屋质量咨询报告》显示房屋存在严重质量问题。三、被上诉人交付房屋时未按照合同第15条约定提供文件以供上诉人核实，其交付不符合合同约定。四、上诉人发现问题后按照合同16条的约定，向被上诉人邮寄拒收楼通知，但是被上诉人拒收，也未按合同约定15日内做出书面的答复和处理意见。按照合同16条第2款的约定，上诉人异议事实成立，涉诉房屋视为未交付。上诉人已向法庭提交了有被上诉人交楼人员签收的《房屋交付验收异议跟进表》及在合同约定时间寄出的《拒绝收楼通知书》。五、被上诉人违约，应承担延迟交楼期间的物业管理费。综上，请求：1、确认双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）附件七第五条的约定无效；2、被上诉人自2012年12月31日起至收楼日止，每日按总房价的0.05%向上诉人支付违约金；3、被上诉人自2012年12月31日起至收楼日止，支付房屋在整改期间的物业管理费；4、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人香江公司答辩称：第一，被上诉人已举证证明2012年12月28日及在合同约定的交楼日期之前涉案房屋具备了合同约定的交楼条件，取得了竣工验收备案表、具备通水电通气的功能，并通知了上诉人收房，上诉人提出的质量问题均是瑕疵问题，属于保修范围，不影响交楼。第二，上诉人主张合同附件七第5条无效，无法律依据。双方自愿签订合同，且没有违反法律法规强制性规定。第三，上诉人要求验收文件，原件在我方售楼部备查，供上诉人核实，且依据合同约定，没有义务提供复印件给上诉人。故请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中上诉人对规划验收合格证等资料提出异议，但被上诉人不予认可，且上诉人之后也陈述对竣工验收备案表的真实性无异议。目前也并无证据推翻上述资料的合法性，故上诉人异议不成立。另上诉人还认为一审判决书第五页“墙面空鼓开裂”应为“地面空鼓开裂”，如果是笔误请求二审法院予以纠正。经本院核实，该部分确为笔误，应为“地面空鼓开裂”。
本院认为，一审认定王波与香江公司于2011年12月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件合法有效正确。本案争议的焦点在于：一、涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第五条是否有效？二、涉案房屋是否符合交楼条件？
首先，关于附件七第五条是否有效的问题。王波与香江公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中的“商品房预售合同说明”的第2条明确说明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”。在该合同附件七补充协议中亦明确说明：“针对《商品房买卖合同》有关条款，双方经平等友好协商，同意补充如下内容：……第五条关于收楼的变更约定甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部变更如下：……”。由此可见，上述涉案合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容，上诉人王波以涉案合同附件七第五条属于格式条款为由主张该条款无效的意见不成立，本院不予采纳。
其次，关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。一、上诉人以交付房屋不符合居住条件，质量严重违反国家规范要求为由主张涉案房屋不符合交付条件。经查，涉案房屋在涉案合同约定的交楼日期即2012年12月31日前已经取得了规划、环保等有关部门出具认可的文件，建设工程已经竣工验收合格且满足通水、通气、通电等居住使用条件，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条中关于建设工程交付使用必须具备条件的相关规定，同时也符合涉案合同附件七5.4约定“该商品房的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格。”，且上诉人所提供广州天玑房地产咨询服务公司出具的《房屋质量咨询报告》等证据并不足以证明涉案房屋主体建筑工程存在质量问题，故上诉人以涉案房屋存在空鼓等质量问题，违反国家规范为由主张涉案房屋质量不符合交付条件，理据不足，本院不予采纳。二、上诉人还主张涉案房屋交付时被上诉人并未提供备案表等资料故不符合交楼条件。根据涉案合同附件七5.4的约定：“甲方（香江公司）将上述交付资料（一）至（五）的原件存放于收楼处以备乙方（王波）查验，无需向乙方提供上述资料的复印件。甲方将上述资料存放于收楼处备查即视为已向乙方提供了有关该商品房的交付资料，乙方不得以此为由拒绝收楼且甲方不承担由此产生的逾期交楼责任”，故被上诉人交楼的条件是将备案表等资料存放于收楼处备查即可。现上诉人提供的《房屋交付验收异议跟进表》无任何公司盖章，上诉人称签名的经办人为被上诉人工作人员，但是被上诉人并不认可，且表中验收异议和答复处理栏中内容空白，故上诉人以《房屋交付验收异议跟进表》中验收异议栏中载明“开发商拒绝出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表……”为由，主张收楼时被上诉人未提供备案表等资料，理据不足，本院亦不予支持。
第三，上诉人还主张依据涉案合同第十六条约定，上诉人对房屋质量提出异议，被上诉人在十五日内未答复，涉案房屋就视为未交付。本院认为，根据附件七第五条约定“甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部并更如下：……”，涉案双方已经对第十六条作了变更，不应再作为依据，故该主张不成立。
综上，被上诉人已于涉案合同约定的收楼时间即2012年12月31日之前具备了法律规定及合同约定的交楼条件且完成交楼程序，虽然期间上诉人以房屋存在质量问题为由拒绝收楼但并不影响收楼时间，故被上诉人并未逾期交楼，上诉人主张逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。同理，上诉人还主张被上诉人应当承担逾期交楼期间的物业管理费，本院亦不予支持。
综上所述，王波的上诉理由不成立，应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1070元，由上诉人王波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷