浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭临民初字第2512号
原告黄根旺，男，1985年5月20日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市同安区。
委托代理人徐俊、王显峰，分别系浙江天晟律师事务所律师、实习律师。
被告赵毅，男，1987年6月16日出生，汉族，住浙江省临安市。
委托代理人汪卫、方贞贞，分别系浙江天目源律师事务所律师、实习律师。
第三人临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店，住所地浙江省临安市锦城街道石镜街888号，组织机构代码：69709733-1。
法定代表人鞠慧，该公司经理。
第三人临沂市金狮壹佰宾馆有限公司，住所地山东省临沂市罗庄区盛庄街道蒙山大道南段豪德建材市场对过，组织机构代码：66138111-1。
法定代表人鞠慧，该公司经理。
第三人青岛金狮大饭店有限公司，住所地山东省青岛市北区延安三路67号A1号楼，组织机构代码：75042768-7。
法定代表人张钧，该公司董事长。
第三人临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、青岛金狮大饭店有限公司共同委托代理人庞芬、张飞，浙江金麦律师事务所律师。
第三人杭州伊斯特服装有限公司，住所地：浙江省临安市锦城街道新溪桥88号，组织机构代码：60912968-0。
法定代表人马金明，该公司董事长。
委托代理人章炯、董文亮，浙江浙临律师事务所律师。
原告黄根旺诉被告赵毅房屋租赁合同纠纷一案，本院为查明案情，依法追加临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司、青岛金狮大饭店有限公司、杭州伊斯特服装有限公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2014年12月19日、2015年2月12日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告黄根旺的委托代理人徐俊、被告赵毅的委托代理人汪卫、第三人临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店、青岛金狮大饭店有限公司（上述三第三人以下均简称为金狮三方）共同委托代理人张飞、第三人杭州伊斯特服装有限公司（以下简称伊斯特公司）委托代理人章炯到庭参加诉讼；第二次庭审，原告黄根旺的委托代理人徐俊、王显峰，第三人金狮三方的共同委托代理人庞芬、第三人伊斯特公司委托代理人董文亮到庭参加诉讼，被告赵毅经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告2012年2月9日签订租赁协议，被告将临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分公司一楼沿街二间商铺租赁给原告使用，协议约定房屋租赁期自2012年2月9日至2015年2月9日，共计36个月，租金为每年10万元，支付时间为每年2月9日前，原告已经按照协议约定支付了两年的租金。原告承租后即开始装修、营业，共花费超过25万元。2013年12月13日，在原告正常营业期间，突然收到法院查封通知，并致使原告原定的业务无法开展。原告已经向被告支付了2012年2月9日至2014年2月9日的租金，从2012年12月13日至2014年2月9日原告的租金损失为15892元。因此，请求法院判令：1、原、被告解除租赁合同，被告返还租金15892元；2、被告赔偿原告装修损失25万元。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、租房协议复印件一份，欲证明原、被告签订租赁协议，租期为三年，租金为每年100000元的事实；
证据二、公证书、估价报告各一份，欲证明原告室内装潢的价值是333733元的事实。
被告辩称：不是被告的原因导致转租合同无法履行，原告没有经过被告同意擅自装修，损失应当由原告自行承担，原告实际使用涉案商铺已经超过两年，所付的两年租金已经期满，不存在租金返还的问题，原告主张的装修损失金额不合理，原告的损失已经得到补偿，不应重复赔偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供以下证据：
证据一、租房合同及转让协议各一份，欲证明涉案商铺是被告从第三人处租赁，租期从2010年2月4日至2015年2月3日，一共租赁三间房屋，转租两间给原告，实际交付时间是2010年2月10日的事实。
证据二、收条复印件一份，欲证明原告已经收到15万元补偿款的事实。
第三人金狮三方共同陈述：三个第三人不是本案合同的相对方，与原告不存在法律关系，在本案中无需承担责任，原告主张的装修损失没有合同依据且金额过高，综上请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人金狮三方向本院提供评估报告复印件一份，欲证明按照该报告对相同的时间段资产成新率价值的记载，原告提供的评估报告估价偏高的事实。
第三人伊斯特公司陈述：我方与金狮大饭店解除租赁关是因为金狮大饭店的违约行为，法院判决解除了我们双方的租赁关系，案件已经申请了执行，我方自愿给了原告150000元的补偿，且我方系房屋所有权人，也非本案的合同相对人，无需对本案承担任何责任。
第三人伊斯特公司向本院提供以下证据：
证据一、民事判决书一份，欲证明涉案整体房屋承租给金狮壹佰大饭店，因为其违约提起诉讼，并得到法院的支持的事实；
证据二、收条复印件一份（与原件核对一致，同被告提供的证据二），欲证明伊斯特公司自愿向原告补偿了150000元的事实。
诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下：
对原告提供的证据一、被告没有异议，第三人金狮三方认为合同中未约定装修事项，第三人伊斯特公司表示不清楚，本院经审查，对该证据真实性予以确认；
对原告提供的证据二、被告及各第三人均对公证书真实性没有异议，均认为估价报告高估装修价值。本院经审查，对该证据真实性予以确认，是否采纳原告提供的估价报告本判决下文继续阐释；
对被告提供的证据一、原告没有异议，第三人金狮三方对租房合同没有异议，对转让协议表示不知情，第三人伊斯特公司对被告提供的证据一表示不知情，本院经审核，对被告提供证据一的真实性予以确认；
对被告提供的证据二及第三人伊斯特公司提供的证据二，原告表示该补偿款与本案诉讼没有关系，且收条上已经注明，被告及第三人金狮三方对该证据没有异议，本院经审核，对该证据的真实性予以确认，并确认原告因搬出租赁房屋，收取第三人伊斯特公司给付的15万元的事实，关于该15万元是否与本案的处理有关本判决书下文继续阐释；
对第三人伊斯特公司提供的证据一，诉讼各方均无异议，本院对该证据证明效力予以确认。
基于以上证据分析，并结合庭审中诉讼各方陈述，认定以下案件事实：
第三人金狮三方系关联企业，2007年8月14日，第三人伊斯特公司与金狮三方中的青岛金狮大饭店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将临安市石镜街888号主楼1-7层建筑面积7727.29M2房产出租给被告使用，租赁期限自2008年2月18日起至2028年2月17日止，不得整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用。青岛金狮大饭店有限公司接手房屋后直接交给了临沂市金狮壹佰宾馆有限公司用于开设分店。
临安锦城装饰材料商店系案外人赵亚青经营的个体工商户，后该商店实际由被告经营。2010年2月4日，被告赵毅以临安锦城装饰材料商店的名义，与临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店签订租房合同，承租其中的3间房屋，租房合同约定租赁期限自2010年2月4日至2015年2月3日每年租金14万元，租赁期内被告不得擅自改动房产的主体结构，如因装修需要对局部改动须向出租方提出申请，征得同意后方可施工。2012年2月9日，原、被告签订租赁合同，约定被告将临沂市金狮壹佰宾馆有限公司临安分店一楼沿街二间商铺租赁给原告使用，租赁期限从2012年2月9日至2015年2月9日，每年租金10万元，租赁期内原告如将商铺转让需经被告同意。
2013年3月22日，伊斯特公司以青岛金狮大饭店有限公司未支付租金为由诉至本院，要求解除租赁合同并立即腾房等，该案经杭州市中级人民法院终审判决，支持了伊斯特公司的解除租赁合同和腾退房屋的诉讼请求。终审判决生效后，伊斯特公司向本院申请强制执行，本院于2013年12月13日张贴了执行公告，2014年2月18日委托公证部门对原告使用的两间营业房进行了证据保全。
另查明：原告自行委托了临安远大房地产评估咨询有限公司对其经营的两间店铺室内装潢进行了评估，该评估公司于2014年1月23日出具了评估报告，该评估报告采用的是成本重置完全价的方法，认为室内装潢时间点在2014年1月21日的评估总价值为333733元。并于2014年1月27日自行申请公证机关对其经营的店铺进行了证据保全。2014年2月24日，原告向第三人伊斯特公司出具收条，称收到伊斯特公司的补偿款15万元，并记载“该款与我诉赵毅等租赁案无关”，且收条上“补偿款”前的字迹进行了涂抹。
原告于2014年2月向本院递交诉状，要求被告进行赔偿，本院因案件需查明房屋层层转租情况及可能需要鉴定，予以了预登记立案。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。依照以上规定，合同违约造成的财产损失应当适用损害填补原则，故本案原告所受财产损失应当扣除第三人伊斯特公司支付的15万元，原告虽注明该款项与本案诉讼无关，但并不改变原告所受财产损失已经减少15万元的性质，在原告未举证证明尚存在其他损失的情况下，该15万元应视为是对装修部分的补偿。
本案原告对涉案房屋进行了装修，其与被告合同中并未约定合同期满后的装修归属，则依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，合同期满后被告无需对原告的装修部分进行补偿，在合同期未满的情况下，被告至多支付原告剩余租赁期内装饰装修残值部分。原告自己提供的估价报告系采用成本重置完全价的方法即计算按原样装修所需费用为333733元，即便采纳该估价报告，则333733元按三年分摊，每年应分摊111244元，原告已经租赁两年，剩余租赁期残值约为11万余元，原告获得的15万元已经足以弥补该部分损失，况且腾退房屋时原告也是自行取得物品残值，故原告要求被告赔偿装修损失的诉请不予支持。另原告搬出时间是在2014年2月9日以后，其先期支付的两年租金已经届满，原告虽称本院发出执行公告后被断水断电房屋不能正常使用，并未提供证据证明，且其提供的2014年1月23日评估报告中的照片显示灯具处于通电状态，明显与原告陈述不符，故原告要求退还部分租金的诉请也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄根旺的诉讼请求。
本案受理费5288元，减半收取2644元，由原告黄根旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5288元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68）。
审判员 陈广智
二〇一五年二月二十六日
书记员 潘 芸