黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终207号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙军，男，1970年5月15日出生，汉族，穆棱市第二中学教师，住所地黑龙江省穆棱市穆棱镇。
委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）岳增平，男，1954年8月20日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省穆棱市穆棱镇。
委托代理人李敬泽，黑龙江君驰律师事务所律师。
上诉人孙军诉被上诉人岳增平房屋租赁合同纠纷一案，由穆棱市人民法院于2014年9月3日作出（2014）穆穆商初字第62号民事判决。宣判后，原审原告、原审被告均不服该判决上诉于本院，本院于2015年4月21日作出（2015）牡民终字第148号民事裁定，裁定撤销穆棱市人民法院（2014）穆穆商初字第62号民事判决，发回重审。重审后，穆棱市人民法院于2015年12月24日作出（2015）穆民初字第210号民事判决，宣判后，原审原告孙军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人孙军及其委托代理人鄂玉荣、被上诉人岳增平及其委托代理人李敬泽到庭参加诉讼；并于2016年3月18日召集双方当事人进行�庭调解调查。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）孙军原审诉称：2011年元旦过后，原告租用被告所有的服务楼下300多平方米的门市房开饭店，由被告负责供暖，年租金、供热每年合计46000元，租期五年。原告饭店开业后，发现室内温度达不到正常经营的温度，便多次找被告协商，被告只是说尽量烧。可是，原告员工及顾客在店里都坐不住，只能用电热风取暖。在此期间，原告多次与被告交涉，被告说保证冬季正常经营饭店，但是温度就是达不到零上18度。在2011年4月份，与被告交涉饭店冬季取暖问题，被告不管，为此，原告多次找供暖管理部门，竟然无人问津。原告已在此饭店投资23万余元，无法停止经营，便找到被告妻子，经其同意原告投资35678余元，建造锅炉及室内空调设备，自行供热，现已供2012年、2013年冬季的取暖。由于按供暖每年交费时应�扣除供热费部分，即300平方米×49元／平方米×2年=29400元，现原告按约定尚欠供热费28000元，原告多交租赁费1400元，其多交部分应当折抵下一年的租赁费。然而，被告于2014年4月6日找原告要“房费”，原告要求扣除房费，原告以自己供暖为由，要求在原租金中扣交供热费，可是于2014年4月8日，原告发现饭店门被被告锁上不让原告经营，在没有办法营业的情况下停业至今。饭店雇佣人员照常开资，附属电器依然用电，现存饭店餐饮用料已废，加之每日的营业收入的损失。在被告锁门后，有许多订桌顾客，都无法宴请。因被告的行为，给原告造成了严重的损失。故原告起诉：1.要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.要求被告给付所欠就餐费及供热费22134元；3.要求被告赔偿穆棱昆仑酒店装修残值及冰箱存货损失92933元；4.由于锁门造成原告用于饭店的点菜柜、白雪冷柜、美的冷柜、不锈钢灶台、燃气灶台损失费17300元；5.要求被告赔偿2014年4月至2015年11月的营业损失382755元（40375元／年×1.58年×6人）；6.要求被告赔偿不锈钢架及洗碗池2860元；7.要求被告赔偿音响5530元；8.要求被告赔偿经营穆棱昆仑酒店桌、椅、碗、盘、盆损失40486元；9.要求被告赔偿装修的镜片480元；10.要求被告赔偿鉴定人交通费387元；11.要求被告赔偿鱼缸3200元，以上共计568065元。
被上诉人（原审被告）岳增平原审辩称：一、被告多次向原告催交房屋租金，但原告拒绝支付租金，故被告将房屋上锁，通知其解除房屋租赁合同。因此，双方于2014年4月8日已经解除了双方的租赁合同。二、关于取暖费和餐费，需要相关证据予以支持，待举证后再予以确认。三、关于原告装修问题。根据房屋租赁合同的相关司法解释的规定，原告装修的部分应当由原告拆除并恢�房屋原状。另外，原告的可移动投入由原告自行搬离，所花费用由原告自行承担，其要求被告承担全部装修残值损失，没有法律依据。四、双方合同已经于2014年4月8日解除，此后，原告无权继续使用该房屋，也就是原告不会产生营业损失。并且，原告主张的营业损失按照2014年黑龙江省餐饮行业人均工资收入为标准进行计算也没有任何依据，故其主张的2014年4月8日以后产生的营业损失诉讼请求不应当予以支持。五、关于房屋内酒水及冰柜中食材问题。在被告与原告将房门上锁后，原告曾多次进入过该房屋将其电脑等物品搬离，也就是原告是完全有机会将酒水和冰柜中的食材取走以避免因双方纠纷而产生不必要的损失的，因此原告在取走其他物品的同时没有将酒水和冰箱中的食材取走，导致酒水及冰箱中的食材无法使用的损失应当由原告自行承担，与被告无关。六、�告主张的厨房内的灶台、货架、洗碗池等项目已经包含在海林市价格认证中心的价格鉴定结论中，被答辩人在第二项诉求中已经主张，在此属于重复主张，不应当予以支持。七、原告主张的音响、桌椅板凳、锅碗瓢盆不属于装修装饰部分，其主张上述物品的赔偿没有法律依据。综上，因原告未能按时支付房屋租金，被告根据法律规定依法解除双方的租赁合同，于情合理，于法有据，故原告诉求不应当得到法律支持，请求贵院依法驳回原告诉请。
被上诉人（原审反诉原告）岳增平原审诉称：反诉原告于2011年3月将其自有的位于穆棱镇火车站对面一楼约277平方米的门市房出租给反诉被告用于经营饭店。双方约定每年租金为人民币46000元，每年3月份支付前半年租金，9月份支付后半年租金。双方履约期间，因反诉被告经营不善导致生意亏损，没有按照双方约定如�支付房屋租金，截止2014年4月8日，反诉被告仍拖欠反诉原告房屋租金37992元。此前，反诉原告曾多次向反诉被告催要房屋的租金未果。无奈，反诉原告为了维护自己的利益，将出租的门市房大门上锁，通知其解除合同，因反诉被告在门上也加了一把锁，导致双方解除合同后，反诉原告无法继续将该门市房出租他人，给反诉原告造成了严重损失，故反诉原告要求：1.判令反诉被告支付其拖欠反诉人2013年3月1日至2014年4月8日期间的房屋租金共计37992元；2.判令因反诉被告占用反诉原告房屋期间（自2014年4月8日至2015年11月30日）的房屋使用费用71944元，2015年4月8日后被反诉人按每日128元向反诉人支付房屋占有使用费，直至其将房屋内物品搬离时止；3.本案反诉费用由反诉被告全部承担。
上诉人（原审反诉被告）孙军原审辩称：1.原审判决认定至2014年4月6日，房租及�热费反诉被告仅欠反诉原告28000元，不是反诉原告主张的37992元；2.2014年4月8日是反诉原告锁的门，不是反诉被告强行占有、使用的，所以占有使用费的诉请不成立。
原判查明：被告（反诉原告）岳增平将其所有的位于穆棱镇火车站前一幢楼房中的一处一楼门市房（面积约300平方米）于2011年3月出租给原告（反诉被告）孙军经营穆棱市穆棱镇昆仑酒店。2013年6月3日补签了书面合同，合同中记载租期2011年3月至2016年3月，租期为五年，每年租金46000元，每年年后和每年9月份两次交齐，每次交半年23000元，含供热费。在经营期间，原告（反诉被告）孙军安装了锅炉以增强供热温度，但被告（反诉原告）岳增平没有停止对其所出租房屋进行供热。租赁使用房屋期间，原告（反诉被告）孙军给付了2011年3月至2012年3月的房屋租赁费，自2012年3月份以后，原告（反诉被告�孙军又分五次给付被告（反诉原告）岳增平59700元的房屋租赁费。因原告（反诉被告）孙军不能及时足额交纳房屋租赁费，被告（反诉原告）岳增平于2014年4月8日将出租房屋的房门锁上，原告（反诉被告）孙军停止经营至今。在诉讼过程中，经原告（反诉被告）孙军申请，海林市价格认证中心于2015年11月13日作出海价民鉴（2015）21号的价格鉴定结论书，对装修残值以及冰箱存货进行了鉴定，鉴定价格为：装修材料款34520元、装修人工费17413
元、锅炉价格35901元、冰箱存货5099元。其中装饰材料款中包括白钢货架材料费1800元、白钢灶台材料费4800元、铁货架材料费800元、白钢水池材料费2800元、白钢操作台材料费1500元。原告（反诉被告）孙军支付了鉴定费3300元及鉴定交通费387元。另查明，原告（反诉被告）孙军当庭陈述因被告（反诉原告）岳增平所有的整幢楼房系自行供热，“签合同时原告要求供热温度要达到18度，被告没有明确同意，但被告说是尽量供热，达到什么程度是什么程度”。被告（反诉原告）岳增平也承认，“温度一直没有约定，被告尽量供热提高温度”。再查明，原告（反诉被告）孙军经营饭店期间，被告（反诉原告）岳增平欠原告（反诉被告）孙军饭费2134元。
原审认为：原告（反诉被告）孙军与被告（反诉原告）岳增平之间房屋租赁合同合法有效。虽然岳增平表示其于2014年4月8日将出租房屋的房门锁上即是通知解除房屋租赁合同，但因岳增平没有提供证据证实其行为符合法律规定的解除合同的条件，现孙军要求解除合同，岳增平亦无异议，故本院对原告要求解除原、被告于2013年6月3日签订的房屋租赁合同书的诉讼请求予以保护。因岳增平对欠原告孙军就餐费2134元无异议，故对原告要求给付就�费的诉讼请求，予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，因孙军未能按期足额向岳增平交纳房屋租赁费，岳增平在没有按照法定程序解除合同的情况下将出租房屋的门上锁，原、被告均有过错。因岳增平所有的整幢楼房均系其自行供热，结合孙军“签订合同时原告要求供热温度要达到18度，被告没有明确同意，但被告说是尽量供热，达到什么程度是什么程度”的陈述，可以看出合同中“含供热费”的约定是指岳增平自行供热的情形。孙军在承租使用该房屋时对租赁房屋使用过程中供热可能出现的情况应该明知，在没有对供热达到什么标准进行明确约定的情况下，岳增平一直没有停止自行供热，可以视为岳增平履行了供热义务，故对孙军要求岳增平给付供热费用和安装锅炉残值的诉讼请求，不予保护。因约定的合同履行期未满，对孙军所投入的装修残值51933元（装修材料款34520元＋装修人工费17413元）
及冰箱存货损失5099元应由岳增平予以合理赔偿。孙军要求赔偿其用于饭店的点菜柜、白雪冷柜、美的冷柜、不锈钢灶台、燃气灶台损失费17300元、不锈钢架及洗碗池2860元、音响5530元、经营穆棱昆仑酒店桌、椅、碗、盘、盆损失40486元、鱼缸3200元、装修的镜片480元的诉讼请求，因上述物品中的不锈钢灶台、不锈钢架、洗碗池、装修的镜片等在装修物残值中已经有体现，不应重复计算以外，其他物品均系可拆除的经营性用具，应由原告自行拆除或取走，不予保护。孙军支付的鉴定人交通费387元，岳增平无异议，将在诉讼费用中一并调整。因原、被告均有过错，岳增平对孙军的营业损失应予以适当赔偿，虽然孙军要求营业损失382755元，并当庭陈述其年平均收入在35万元左右，但其没有提供有利证据证明营业损失的计算依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对孙军要求赔偿2014年4月至2015年11月的营业损失382755元的诉讼请求，不予保护。
被告（反诉原告）岳增平要求原告（反诉被告）孙军支付2013年3月1日至2014年4月8日期间的房屋租金37992元的诉讼请求，按照原、被告合同约定年租金46000元计算，自2012年3月至2014年4月8日�告（反诉被告）孙军应给付被告（反诉原告）岳增平房屋租赁费96841元，扣除自2012年3月以后孙军已给付岳增平59700元的房屋租赁费，孙军应给付岳增平房屋租赁费37141元。对岳增平超出部分的诉请，不予保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，在原、被告签订的合同没有依法解除的情况下，岳增平锁门的行为造成孙军无法使用房屋，故对岳增平要求孙军给付占用房屋期间（自2014年4月8日至2015年11月30日）的房屋使用费用71944元的诉讼请求，不予保护。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙军与被告（反诉原告）岳增平于2013年6月3日签订的合同书；二、被�（反诉原告）岳增平赔偿原告（反诉被告）孙军装修残值51933元及冰箱存货损失5099元；三、被告（反诉原告）岳增平给付原告（反诉被告）孙军就餐费2134元；四、原告（反诉被告）孙军给付被告（反诉原告）岳增平房屋租赁费37141元；以上二、三、四项折抵后，被告（反诉原告）岳增平于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）孙军22025元。五、驳回原告（反诉被告）孙军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）岳增平的其他诉讼请求。本诉案件受理费9481元，原告孙军负担8495元，被告岳增平负担986元；反诉案件受理费2499元，由反诉原告岳增平负担1770元，反诉被告孙军负担729元。鉴定费3300元及鉴定人交通费387元，原告（反诉被告）孙军、被告（反诉原告）岳增平各负担1844元。
宣判后，原审原告孙军不服，向本院提起上诉。
上诉人孙军上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人提交的婚庆宴庆光盘可证实上诉人经营红火，事实上上诉人饭店扣除劳务费、房租费每年盈利可观。盈利高于餐饮业人均工资，上诉人按平均工资索赔营业损失作为参考和比照并无不妥，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。二、原审判决适用法律不当。原判认定房屋租赁合同中未约定供热温度，岳增平所供热无法接待就餐人员，是不争的事实，上诉人购置锅炉后自行供热，岳增平是知道或者应当知道的，没有异议，双方供热才使得饭店冬季正常营业，故岳增平应当在房屋租赁费中扣减相应供热费。虽岳增平说供热达到什么程度是什么程度，但岳增平供热达不到温度，对上诉人显失公平，原审对上诉人供热费不支持，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人岳增平答辩称：上诉理由不能成立，�求驳回上诉。一、截止2014年4月8日上诉人拖欠被上诉人房租37992元，被上诉人于2014年4月8日不允许其继续使用租赁房屋，是因多次追讨租金不成的情况下所实施的合法行为。被上诉人无过错，不应承担任何责任；二、根据一审判决，上诉人支付租金到2014年4月8日，双方的合同至2014年4月8日予以解除，上诉人主张2014年4月至2015年11月的营业损失无法律依据；三、上诉人以黑龙江省餐饮业人均工资索赔营业损失无法律依据，其主张盈利高于餐饮业人均工资无事实依据。因此一审法院不予支持其营业损失的判项没有错误；四、双方租赁合同并未约定供热温度，且上诉人一审起诉状自认其租赁房屋的时间2011年元月，正是冬天，其装修时间也是2011年元月。上诉人对租赁房屋的温度应当是明知的，其仍与被上诉人签订租赁合同，证明其认可房屋问题，自行供热是其个人行为，双方在合同履行过程中并没有对上诉人自行供热给予补偿达成协议，其要求被上诉人承担供热成本没有事实依据、法律依据以及合同依据。
归纳本案争议焦点为：一、上诉人孙军要求被上诉人岳增平赔偿营业损失的主张是否成立；二、上诉人孙军要求被上诉人岳增平在租赁费中扣减供热费是否成立。
二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提供证据。
在二审审理期间，经协商，被上诉人岳增平同意接收墙壁上的四面镜子，给付上诉人孙军镜子款400元。经双方当事人核对租赁费收条，双方认可，至2013年3月1日前，双方租赁费用账目已结清。之后至2013年9月1日被上诉人岳增平收到上诉人孙军所交房租费10000元、拖欠房租费为13000元；于2014年1月30日被上诉人岳增平收到上诉人孙军所交2013年的房租费为8000元。故从2013年3月1日至2014年4月8日岳增平锁门止，孙军拖欠岳增平房租费为32857元。对原审认定拖欠房租费为37141元予以纠正。
根据当事人陈述、法庭调查，并结合原审举证、质证意见，本院二审采纳原审法院认定的证据，除去对拖欠房租费的数额37141元不认可之外，对原审法院其他查明事实，本院予以认定。
本院认为：关于上诉人孙军要求被上诉人岳增平赔偿因锁门造成的营业损失问题。在原审过程中，上诉人孙军未能提供证据，证明其营业具体情况及盈利情况。原审法院在审理中，对上诉人孙军已释明需提交营业损失的有利证据，但上诉人未能提供证据。在不能证明经营情况下，上诉人要求依据其饭店工作人员的工资情况计算损失，该主张没有依据不成立。故原审法院认为双方当事人均有过错，岳增平对孙军的营业损失应适当赔偿，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》及证据规则的规定，因上诉人孙军提供营业损失的证据不足，而对上诉人孙军要求被上诉人岳增平赔偿营业损失的主张没有保护，原审对之适用法律并无不当。
关于上诉人孙军主张要在租赁费中扣减供热费的问题。双方合同中约定了租赁费中含供热费，实际租赁中被上诉人岳增平一直供热履行了对房屋供热的义务。上诉人孙军主张被上诉人供热不够温度，而自行安装了锅炉，从而要求扣减供热费。但双方的合同中，对被上诉人供热的标准没有明确约定，根据双方当事人的法庭陈述，被上诉人岳增平是自行供热，未加入供热网，双方当事人对房屋供热温度没有达成一致意见，故上诉人孙军要求扣减没有依据，原审未支持该诉讼请求，亦符合法律规定。
关于二审中，被上诉人岳增平同意接收上诉人孙军安装的四面镜子，作价400元，对该调解意见，本院予以支持。关于拖欠租赁费的数额。经二审组织双方当事人核对，双方认可至2013年3月1日前账目结清，之后孙军又分两次交纳租赁费18000元。双方合同约定租期为2011年3月至2016年3月，几张收条中注明的是2012年3月1日、2013年3月1日，故对合同起始日应为2011年3月1日。故自2013年3月1日至2014年4月8日岳增平锁门止，依据合同约定的年租金46000元的标准，孙军拖欠岳增平房租费经计算为32857元，对原审认定拖欠房租费为37141元予以纠正。
综上，上诉人孙军的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持，但对原审拖欠房租费数额的判项予以改正，对原审其它判项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省穆棱市人民法院（2015）穆民初字第210号民事判决第一、二、三、五、�项；
二、撤销黑龙江省穆棱市人民法院（2015）穆民初字第210号民事判决第四项；
三、上诉人孙军给付被上诉人岳增平房屋租赁费32857元；
四、被上诉人岳增平给付上诉人孙军四面镜子款400元。
以上各给付判项折抵后，被上诉人岳增平于本判决生效后十日内给付上诉人孙军26709元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9481元，由上诉人孙军负担8192元，被上诉人岳增平负担1289元。一审反诉案件受理费2499元，由被上诉人岳增平负担1878元，上诉人孙军负担621元。鉴定费3300元及鉴定人交通费387元，由上诉人孙军、被上诉人岳增平各负担1844元。二审案件受理费7041元，由上诉人孙军负担6991元，被上诉人岳增平负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
审 判 员 李先平
代理审判员 李冬梅
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 李莎莎