惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第929号
原告:陈某某，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：曾某某，广东安泰信律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司），住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：彭某某，广东深腾律师事务所律师。
原告陈某某诉被告某某公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年5月13日立案受理后，由审判员薛银标适用简易程序独任审判，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人曾某某、被告某某公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，原告与被告在2012年12月1日签订《广东省商品房买卖合同》和《金龟山某某园商品房房价确认书》，购买被告开发的金龟山某某园第7幢7单元05号的商品房，商品房的总价款为401072元，原告已按约定交纳。根据《金龟山某某园商品房房价确认书》，原告对所购商品房享有三年内无条件退房的权利，而根据被告的《金龟山某某园商品房回购承诺书》，凡在《商品房买卖合同》签定之日后的第13个月内提出回购申请的，给予实付房款10％的增值回报，凡在《商品房买卖合同》签定之日后的第25个月内提出回购申请的，给予实付房款20％的增值回报，凡在《商品房买卖合同》签定之日后的第37个月内提出回购申请的，给予实付房款30％的增值回报，原告在2014年5月8日提出回购申请，被告接受后只向原告支付了回购款100000元，其他回购款、增值回报和占用款项期间的相应利息经原告屡催无效，故请求判令被告：一、支付商品房回购款301072元给原告；二、按实付房款401072元的20％支付增值回报80214.4元给原告；三、自2014年5月8日起以401072元为基数按中国人民银行同期贷款利率的4倍赔偿原告的利息损失，直至清偿之日止；四、承担本案的所有诉讼费用。
原告提交房价确认书、收款收据及pos刷卡单、承诺书、回购申请表、商品房买卖合同等证据，拟证明其诉称事实。
被告某某公司辩称：1、原告所主张的还款实际回报不符合事实，原、被告签订房屋买卖合同的时间是2013年2月15日，而原告向被告提出回购的时间是2014年05月8日，按照双方的回购承诺书，原告享有的购房回报是10%，而并非原告主张的20%。2、原告主张的利息损失没有法律依据，且过高。原、被告双方仅就回购达成一致，但实际回购款何时支付给原告没有明确，同时被告在双方确认回购后已经支付10万元款项，因此，按40万的总购房款主张利息不符合事实，原告主张利息损失时并未于提供相应证据，同时双方协商过程中，原告也一直未书面要求被告支付回购款项，利息损失应该从起诉之日起开始按同期银行贷款利率计算。
被告未提交证据。
经审理查明：2012年12月1日，原、被告签订《金龟山某某园商品房房价确认书》，主要约定：原告购买被告开发的涉案楼盘第7幢7层05号房，建筑面积76.83平方米，购房总价401072元，已付首期款201072元，借款200000元，被告在确认书上备注“此房享受三年内无条件退房，客房需在2013年2月15日前付清全款即人民币401072元，此承诺书方可生效，逾期开发商将收回回购承诺书。”同日双方签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的位于西区响水河金龟山某某园第7幢7层05号房，房屋总建筑面积为76.83平方米，房屋总价款为人民币401072元，一次性支付；合同第七条规定原告逾期付款15日内，以应付款为基数从逾期之日起每日向被告支付万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，以应付款为基数从逾期之日起每日向被告支付万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款401072元，其中最后付清购房款时间为2013年1月26日。
另查明：2013年1月26日，被告出具《金龟山某某园商品房回购承诺书》给原告收执，承诺书主要载明：原告购买涉案房屋，购房价401072元，一次性支付购房价401072元，除出现地震、自然灾难等不可抗力外，所购买的商品房符合惠州二手房交易的条件，可在且只能在《商品房买卖合同》签订之日后的第13个月内、第25个月内或第37个月内提出回购申请。被告承诺：1、对银行按揭付清购房合同款的客户无条件按实付房款价回购此商品房。2、对一次性付清购房合同款的客户无条件按实付房款价回购此商品房外再给予相应的增值回报：凡在《商品房买卖合同》签订之日后的第13个月内提出回购申请并办理完相关回购手续的给予实付房款价10%的增值回报；凡在《商品房买卖合同》签订之日后的第25个月内提出回购申请并办理完相关回购手续的给予实付房款价20%的增值回报；凡在《商品房买卖合同》签订之日后的第37个月内提出回购申请并办理完相关回购手续的给予实付房款价30%的增值回报。2014年5月8日原告向被告申请回购涉案房屋，同年10月被告向原告支付了回购款10万元，尚欠购房款301072元。
以上事实，根据原告提交的房价确认书、收款收据及pos刷卡单、承诺书、回购申请表、商品房买卖合同以及原、被告的庭审陈述等证据，经庭审核实，可以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同和房价确认书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚信履行相应的义务。原告按约定支付全部购房款，并向被告提出回购申请，被告同意回购且向原告支付回购房款10万元，剩余房款和回报款经原告催收被告未予支付，已属违约，原告主张退回购房款及其利息、回报款，于法有据，应予支持。
关于回购承诺何时生效起算的问题，房价确认书注明原告在2013年2月15日前付清全部房款，无条件退房承诺才生效，逾期开发商收回回购承诺，原告在2013年1月26日付清房款，此时回购承诺才生效，回购起算时间应从2013年1月26日开始。
关于合同条款中增值回报率的计算标准问题，根据双方签订买卖合同和回购承诺的目的，既有买卖房屋的意思又具融资功能，按照合同目的和回购承诺书中“第13个月内、第25个月、第37个月”的理解，应解释为付清房款后的第13个开始计算回报率更合理，因此原告申请回购时间在2014年5月8日，属于付清房款后第13个月内提出回购申请，增值回报率应按实付房款10%计算。
关于逾期付款的利息计算问题，双方在合同中约定了付清房款后第13个月内增值回报率为实付房款的10%，原告主张逾期付款的利息符合合同的原意，不应认定双方没有约定逾期利息，利息应参照第13个月内增值回报率的标准计付逾期利息更为合理，结合本案实际，酌定按中国人民银行同期同类贷款的二倍向原告支付逾期利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条及第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾某某实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内退回原告陈某某购房款301072元及回购增值回报款40107元。
二、惠州大亚湾某某实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈某某逾期退款利息（2014年5月9日至2014年9月30日的利息以401072元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍计至实际支付之日止；2014年11月1日以后的利息以301072元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍计至实际支付之日止）；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为4276元（已由原告预交），由被告惠州市大亚湾某某实业有限公司负担，原告已预交的受理费不予退回，由被告在本判决发生法律效力之日起10日内直接向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 薛银标
二〇一五年七月二十一日
书记员 陈 露