山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2015）青民初字第1033号原告刘美秀，女，1965年5月30日出生，汉族，居民。委托代理人王延良，青州云门法律服务所法律工作者。被告青州安信置业有限公司。法定代表人王桂美，经理。委托代理人张增顺，山东春水律师事务所律师。原告刘秀美诉被告青州安信置业有限公司（以下简称安信置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员李荣江适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘秀美及其委托代理人王延良、被告安信置业公司的委托代理人张增顺到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员李荣江担任审判长，与人民陪审员蔡相红、牛英春组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘秀美的委托代理人王延良、被告安信置业公司的委托代理人张增顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月，经原、被告双方口头协商，被告将开发的位于青州市经济开发区（新火车站西）沿街商品房一套卖予原告，其中房屋面积220平方米，每平方米8000元，挑层74平方米，每平方米4900元，共计价款2122600元。并约定同年10月1日（即国庆节）前交付使用，交房前办理好房屋的有关手续。之后被告没有与原告签订书面房屋买卖合同，逾期后被告也没有向原告交付房屋。后原告得知被告故意隐瞒未取得该商品房预售许可证明的事实，导致上述房屋的书面买卖合同不能签订，房屋无法正常办理房屋登记手续，由此给原告造成巨大的损失。为此，特诉至法院，1、依法确认原、被告订立的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还购房款1050000元及该款按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算的利息；3、判令被告赔偿损失1000000元；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告陈述与事实不符，原、被告双方从来没有订立商品房买卖协议，即没有书面的也没有口头的。对原告出示的四份证据没有异议，原告为取得被告开发的相应位置房屋而向颐德花园项目指挥部支付的诚意金，原告没有提交交纳房款任何证据，原告要求被告返还购房款及利息损失，并赔偿损失的有关诉讼请求，缺乏事实及法律依据，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年2月份，原告刘美秀预想购买被告安信置业公司正在开发的青州市颐德花园A区4座-1号及A区3座-3号商铺各一处，并于2011年2月14日、4月9日、4月26日、2012年1月18日分别交纳诚意金200000元、200000元、350000元及300000元，合计1050000元。2013年10月27日，原、被告订立商铺认购书一份，约定原告购买被告开发的位于青州市颐德花园A区4座1号商铺一处，由被告售楼处工作人员闫兴民签字确认。该认购书载明：“刘美秀A区-4座1号商铺220㎡8000元／㎡挑层74㎡4900元／㎡2208000＝1760000元744900＝362600元合计2122600元已交：1050000元余款：1072600元收款：1030000元首付；50万再次付50万最后以房管局丈量为准结清。闫兴民2013.10.27号”。同时查明，被告安信置业公司于2011年1月20日经青州市工商行政管理局注册成立的有限责任公司，注册资本1000万元，经营范围：房地产开发、房屋销售及物业管理。2014年3月27日，被告建字第3707812014Q0010号建设工程规划许可证，载明建设项目名称：颐德花园A3、A4、A6、B1、B3、B5、B6、C7—C1、C13#楼及地下建筑。2014年5月12日，被告取得房开证青开发字第2014010号开发经营权证，载明开发颐德花园A区1#6#B区1#6#、商业楼C7#C9#酒店公寓写字楼、C11#商住、C10#C12#住宅楼。2015年10月13日，被告取得编号为2015-031建筑工程施工许可证。2015年11月4日，被告取得编号为青房注字第2015123号及青房注字第2015124号商品房预（销）售许可证各一份。本院所确认的上述事实，有原告提交的注册企业信息表一份、收取诚意金证明四份、商铺认购书一份，被告提交的建设工程规划许可证一份、房屋开发经营权许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预（销）售许可证二份及当事人陈述在案为凭。以上证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容，该商品房认购书应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告于2013年10月27日订立的青州市颐德花园A区-4座1号商铺认购书，对所购房屋的确定位置、建筑面积及单价、总价款、已交房款，剩余房款交付等均进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质性内容，原告也根据合同的约定确定了房屋的坐落位置后，运进了瓷砖、沙及水泥等装饰材料，应当认定双方订立的商铺认购书为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明；（二）……。本案中，被告于2011年2月份开始便收取原告购房诚意金，2013年10月27日为原告出具青州市颐德花园A区-4座1号商铺认购书，被告在原告于2015年8月24日起诉本案后，于2015年11月4日才取得了商品房预售许可证。现原告请求确认原、被告订立的商品房买卖合同无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告已收取的原告购房款1050000元，应予返还。原告主张被告赔偿损失1000000元，本院依照上述司法解释规定及本案实际，酌定支持原告主张损失500000元，其余请求本院不予支持。该商铺买卖合同无效的责任在被告，被告应赔偿原告所支付购房款的利息损失，现原告主张对所交购房款1050000元自被告为原告出具商铺认购书之日至判决确定返还之日按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算利息损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院亦予以支持。被告作为开发企业，应遵循诚实信用原则，依法依规经营，以谋求企业的更大发展，本院希望被告能够慎思。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、确认原告刘美秀与被告青州安信置业有限公司于2013年10月27日订的商品房买卖合同无效；二、被告青州安信置业有限公司返还原告刘美秀交付的购房款1050000元，并支付赔偿款500000元；三、被告青州安信置业有限公司支付原告刘美秀购房款1050000元自2013年10月27日至本判决确定还款之日按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算的利息损失；四、驳回原告刘美秀的其他诉讼请求。上列第二、三项所涉款项，均于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25285元，诉讼保全费5000元，均由被告青州安信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李荣江人民陪审员  蔡相红人民陪审员  牛英春二〇一六年四月十五日书 记 员  徐铭利