杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第612号
原告王辉。
原告尹辉。
二原告共同委托代理人赵一同。
被告杭州中大快餐有限公司。
法定代表人王小萍。
被告王小萍。
二被告共同委托代理人陈华生。
原告王辉、尹辉为与被告杭州中大快餐有限公司（下称中大公司）、王小萍房屋租赁合同违约纠纷一案，于2007年4月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年6月20日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人赵一同、二被告共同委托代理人陈华生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王辉、尹辉诉称，2004年11月26日，原告在浙江三江拍卖有限公司、广东省拍卖业事务有限公司处拍得广东发展银行股份有限公司珠海分行委托拍卖的位于杭州市朝晖路97号中山花园风荷苑裙楼1-7号商铺和3-1号写字楼。由于广东发展银行股份有限公司珠海分行之前已将中山花园风荷苑商铺出租给了被告，租赁期至2006年12月15日止。在原告付清房款后，广东发展银行股份有限公司珠海分行于2004年12月14日发函通知被告向原告交纳租金，并告之被告中大公司按原合同的内容和条款重新与原告签订租赁合同。原告与中大公司协商后均同意按原合同行使权利履行义务，因此双方并未重新订约。由此，中大公司本应从当月起向原告缴纳租金，但直至2005年2月底中大公司才开始缴纳租金。2004年12月15日至2005年2月15日的租金则一直拒绝支付。除该笔租金外，2006年11月15日至2006年12月15日的租金中大公司也未支付。以上三笔租金合计为84948元，另中大公司尚欠物业管理费2316元。合同期满后，中大公司未再续约，合同即告终止，中大公司却未及时归还房屋，原告多次发函进行催告，中大公司却拒不搬迁，造成原告巨大的经济损失。原告根据同类地段商业租赁价格，以3元／天／㎡㎡的标准要求中大公司赔偿损失204648元（截止2007年3月31日），上述赔偿金要求支付至中大公司交还所租赁的房屋并恢复原状之日止。此外，在租赁合同到期前，原告和第三人就该房产订立了合作协议，协议约定原告应在2006年12月17日前将该房产腾空交于第三人装修，而由于被告拒不腾房，原告为此支付了违约金及仲裁费用155975元。该损失同样应由被告予以赔偿。根据工商登记资料显示，中大公司成立时间是2003年4月23日，而租赁合同签订的日期却是2002年12月13日，在法人人格尚不存在的情况下，王小萍的订约行为是恶意的，根据公司法的规定，王小萍应对上述债务承担连带责任。请求法院1、判令被告中大公司立即腾退所租赁的房屋并恢复原状；2、判令被告中大公司给付租金84948元；3、判令被告中大公司给付物管费2316元，要求支付至返还租赁房屋之日止；4、判令被告中大公司赔偿损失204648元（截止2007年3月31日），上述赔偿金要求支付至被告办毕退租手续之日止；5、判令被告中大公司赔偿直接经济损失155975元；6、判令被告王小萍就上述请求承担连带责任；7、本案诉讼费用由二被告承担。
二原告为支持其诉讼诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明被告与广东发展银行珠海分行股份有限公司订立合同建立租赁关系。
2、拍卖成交确认书及所有权证等，欲证明原告拍得杭州市朝晖路97号中山花园风荷苑裙楼1－7号商铺，并办理了所有权转移登记，成为该商铺新的所有权人。
3、广东发展银行珠海分行股份有限公司的通知，欲证明珠海分行通知被告向新业主即原告缴纳租金。
4、通知函及律师函，欲证明原告通知被告缴纳拖欠租金，被告仅缴纳4个月租金，拒付2004年12月15日至2005年2月15日的租金。
5、收条及租金发票，欲证明被告实际缴纳的租金，并拖欠租金84948元。
6、通知及证明，欲证明被告在租赁期满后拒不搬出租赁房屋，原告多次催告其返还租赁物。
7、现场照片，欲证明被告直至起诉之时仍未将租赁物恢复原状返还给原告。
8、合作协议及仲裁裁决书，欲证明原告告知被告其与第三人签订的协议并要求被告按期搬出，被告拒不搬出造成原告无法履行协议，并造成直接经济损失155975元。
9、公证书，欲证明当时的律师函和通知等原告都是经过公证处公证后邮寄送达给被告的。
被告中大公司、王小萍辩称，1、第一项诉讼请求，缺乏事实和法律的基础，双方没有对合同到期后如何归还租赁房屋进行明确的约定。2、第二项诉讼请求，被告中大公司使用租赁房屋18个月，实际支付17个月的租金，剩余的1个月租金，由于被告尚有30000元押金在原告处，二者相抵，原告还需返还1684元。3、第三项诉讼请求，缺乏事实依据。2007年1月26日被告已经与租赁房屋所在的物管公司结清了所有的物管费，并有物管公司出具的证明。4、原告要求被告赔偿损失，该诉讼请求在合同中并没有相应约定，缺乏事实依据。6、要求被告王小萍承担连带责任缺乏法律依据。王小萍于2002年10月25日开始登记并筹备中大公司的成立，其为公司成立而对外租赁房屋的行为应被视为职务行为，并且该行为在被告中大公司成立后予以了追认，因此根据现有的法律可知，王小萍无须对此承担连带责任，其诉讼主体也不适格。7、由于二被告不存在违约，故也不需承担诉讼费用。综上，要求驳回原告对中大公司的诉讼请求及对王小萍的起诉。
二被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、房产租赁合同书，欲证明原、被告就诉争房屋签订合同及权利义务的约定。
2、房屋权属证书，欲证明原告主张权利应从2005年3月1日取得产权证开始计算。
3、发票，欲证明被告支付房租17个月的事实。
4、律师函，欲证明原告认可被告支付押金30000元的事实。
5、工商资料，欲证明被告的法人资格合法。
6、公安110资料，欲证明在2006年12月19日双方就诉争房屋产生的纠纷经过公安机关的处理。
7、物业公司证明，欲证明被告已结清所有物管费。
8、传真，欲证明被告与原业主之间就30000元押金事实的认定。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1，被告对真实性与合法性无异议。本院对该份证据予以确认。证据2被告对拍卖成交确认书的真实性有异议，认为不能证明原告已付清了所有房款；对产权证无异议。本院认为该组证据能互相印证，故对证据2的证据效力予以确认。证据3，被告对真实性有异议。本院认为原告未提供可供比对的原件进行核对，故对该份证据的证据效力不予确认。证据4被告称未收到。本院认为被告对原告的待证内容即未支付2004年12月15日至2005年2月15日的租金这一事实并无异议，故本院对该事实予以确认。证据5被告对真实性无异议。本院对该份证据证明的被告未支付租金84948元的事实予以确认。证据6被告认为该组证据不符合证据的形式要件，不予认可。本院认为被告的异议成立，对证据6的证据效力不予确认。证据7被告对真实性无异议，关联性有异议。本院认为照片可以证明拍摄时诉争房屋已空置，但对双方是否已办理交接手续、何时交接等事实无法证明，故该证据的证明力不予确认。证据8被告认为与本案无关。本院认为根据合同相对性原则，该组证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予确认。证据9被告认为公证书公证的材料系复印件，故其公证效力有瑕疵，对该份证据的合法性不予确认。本院对原告于2005年4月13日向被告邮寄送达致中大公司的《通知函》及附件（共三张）的事实予以确认。
被告提交的证据1、2、3、4、5，原告对真实性、合法性均无异议。本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认。证据6原告对该事实无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据7原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为仅能证明被告的物管费支付到2007年1月30日，之后未再支付。本院对该份证据的真实性予以确认，但该证据对被告于2007年1月26日搬离诉争房屋这一事实缺乏证明力。证据8原告对三性均有异议。本院认为该证据缺乏可供比对的原件，其内容与本案亦无关联，故对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2002年12月13日，广东发展银行股份有限公司珠海分行将杭州市朝晖路211号中山花园风荷苑底层商铺出租给被告中大公司，租赁期自2002年12月15日起至2006年12月15日止。租金为每月29316元，由承租方于每月5日前向出租方缴纳。承租方逾期缴纳租金除应及时如数补交外，逾期一天，应支付月租金金额的千分之五作为违约金。租赁期满，本合同即告终止，若承租方延期办理退租手续，则按每日944元的标准补偿出租方的经济损失。之后，签约双方按约履行了合同。2004年11月26日，二原告通过浙江三江拍卖有限公司、广东省拍卖业事务有限公司拍得广东发展银行股份有限公司珠海分行委托拍卖的杭州市朝晖路97号中山花园风荷苑裙楼1-7号商铺和3-1号写字楼。2005年3月1日，二原告取得上述房产的房屋权属证书。广东发展银行股份有限公司珠海分行将原租赁合同的权利义务转由二原告继受。中大公司向二原告缴纳了自2005年3月1日起至2006年11月15日的租金。2006年1月26日，中大公司与浙江信荣物业管理有限公司中山花园物业管理处结算了至2007年1月30日止的物业管理费及水电费。2007年5月23日二原告取得了诉争房屋的钥匙，并放弃要求被告中大公司腾房的诉请。
本院认为，中大公司与广东发展银行股份有限公司珠海分行就杭州市朝晖路211号中山花园风荷苑底层商铺签订房屋租赁合同后，二原告通过拍卖取得了该租赁物的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，二原告与中大公司对承受原房屋租赁合同的权利义务均无异议，故原租赁合同对二原告及中大公司均有约束力。自2005年3月起中大公司按期向原告支付了合同约定的租金，因此本案争议的焦点之一是2004年12月14日至2005年2月14日的租金是否应由二原告收取。根据拍卖成交确认书的约定，二原告自2004年12月10日付清全部拍卖金额后，即有权提取拍卖物，故拍卖物上的权利义务也应由二原告承受，即使没有办理物权变动登记，亦不影响合同的效力。因此，被告中大公司应将2004年12月14日至2005年2月14日的租金支付给二原告。本案争议的另一焦点是中大公司是否延期交房及损失如何赔偿。中大公司称其于2006年1月19日搬离诉争房屋，而综合本案的有效证据及双方的陈述，中大公司与二原告于2007年5月23日才办理诉争房屋交接手续。原租赁合同第七条第7项约定，租赁期满而承租方延期办理退租手续，按每日944元补偿出租方的经济损失，合同已对损失赔偿作了明确约定，故应按此标准予以赔偿并计算至双方办理房屋交接手续之日，原告要求以每日每平方米3元赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。原告称由于中大公司未及时退租腾房导致其向第三方支付违约金及仲裁费155975元而要求中大公司予以赔偿的请求，违背了合同相对性原则，且原告未举证其已支付了该笔款项，故对该请求本院亦不予支持。原告要求中大公司支付物业管理费，因其尚未向物业公司支付该款项，故亦无权向中大公司进行主张。对于2006年11月15日至2006年12月15日即租赁期届满前一个月的租金中大公司要求以押金30000元抵扣，因原租赁合同约定该笔押金系将租赁房产完好交回出租方的保证金，现租赁房产已交还给二原告，无论二原告是否从广东发展银行股份有限公司珠海分行取得该笔押金，均应按租赁合同约定将该押金退还给中大公司，故该押金可与中大公司欠缴的租金进行抵扣。被告王小萍作为中大公司的法定代表人与广东发展银行股份有限公司珠海分行签订房屋租赁合同承租诉争房屋作为中大公司的营业场所，系在公司设立过程中代表公司所为，其后果应由中大公司承担，故原告要求王小萍对上述债务承担连带责任，与法无据，本院不予支持。原告在审理期间放弃第一项诉请，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州中大快餐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王辉、尹辉支付租金54948元。
二、被告杭州中大快餐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王辉、尹辉赔偿经济损失150096元。
三、驳回原告王辉、尹辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8018元，由原告王辉、尹辉负担4347元，被告杭州中大快餐有限公司负担3671元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8018元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 董保民
审判员 叶东晓
审判员 章幼戎
二〇〇七年八月九日
书记员 方 谊