上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1479号
原告（反诉被告）上海青浦盈港客运管理有限公司。
法定代表人刘剑，经理。
委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告（反诉原告）单仁焕。
委托代理人张昱伟。
原告上海青浦盈港客运管理有限公司诉被告单仁焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由代理审判员段美玲适用简易程序进行审理。本案于2014年5月29日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶坤元，被告委托代理人张昱伟到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法于2014年5月30日受理。本案于2014年7月31日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡新，被告委托代理人张昱伟到庭参加诉讼。经当事人申请本案适用简易程序期间延长一个月。因案情复杂，本案于2014年9月29日依法转为普通程序，并组成合议庭审理。本案于2014年11月10日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人叶坤元，被告委托代理人张昱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海青浦盈港客运管理有限公司诉称：2012年9月20日原、被告签订一份“商铺租赁合同”，该合同约定由原告将产权属己的7号商铺租赁给被告。合同第十条约定：租赁期限为1年，即从2012年9月20日至2013年9月19日。合同第十一条约定：年租金为人民币50，000元，先付后用。合同签订后，被告支付合同约定的一年期内的租赁费。2013年8月19日因为配合上海市轨道交通17号线项目的建设与被告又签订租赁合同终止协议书。约定双方即日起终止租赁合同。但是签订上述协议后，被告既不搬迁也不支付租赁使用费，自2013年9月20日至今租赁费用分文未付。故原告起诉，要求：1、判令被告立即腾退出原告的7号商铺；2、判令被告支付原告商铺租赁费33，333.36元（从2013年9月20日计算至2014年5月19日，实际应计算至腾退之日）；3、判令被告支付违约金2万元。本案受理费被告负担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告自2013年9月20日至2014年5月22日的商铺租赁费33，750.03元（按照年租金50，000元标准计算）。
被告单仁焕辩称：不同意原告诉请，被告已经支付2013年9月到12月的租金，所以原告才开具发票给被告。2014年后因被告经营受到原告阻挠，包括采取停电、封店门、拆门，导致被告无法正常营业，故被告不同意支付2014年起的租金。另外，被告没有任何违约，所以不同意支付违约金2万元。被告认为双方签订租赁终止协议约定原告需支付被告补偿款18，540元。因为原告多次停电，并采用、停电、拆门、封门等手段阻挠被告正常经营，导致被告许多货物损失或丢失，所以被告提出反诉，要求：1、要求被反诉人支付动迁征收补偿款18，540元；2、要求被反诉人赔偿反诉人货物损失1万元。
原告对被告的反诉辩称：征收补偿款为双方约定，原告同意支付征收补偿款。对于被告的损失，原告认为没有事实依据，故不同意支付。
经开庭审理查明，位于本区7号商铺自2006年1月19日登记在原告名下。
2012年9月20日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将本区7号商铺租赁给被告使用。租赁期限为1年，自2012年9月20日至2013年9月19日，年租金50，000元，先付后用。被告须在合同签订一周内，全额支付年租金。在合同履行期内如遇不可抗力因素及政府政策和法规规定致使本合同无法履行的，双方均不承担责任；被告须在一周内撤离租赁商铺等。
2013年8月19日原告与被告签订《租赁合同终止协议书》，约定为配合上海市轨道交通17号线项目的建设，根据原、被告双方于2012年9月20日签订的《商铺租赁合同》相关条款达成协议，原、被告同意自2013年8月19日起终止2012年9月20日的《商铺租赁合同》，原告支付被告18，540元为动迁征收的补偿款，基于动迁征收的时间不确定性，原、被告约定，上述《商铺租赁合同》解除后，被告仍可在7号商铺内进行不固定期限的经营，并参照《商铺租赁合同》约定的金额及支付方式支付商铺使用费，商铺使用费按被告实际经营天数计收，多退少补，原告提前15天书面通知被告迁出上述商铺，被告须无条件迁出，否则将承担由此造成的损失并支付违约金2万元，原告在被告迁出3个工作日内，一次性全额支付给原告动迁征收补偿款，等。
2014年1月16日原告开具发票，载明7号铺单仁焕，租赁费（13.9-13.12）共计13，870元。另外，被告表示从未支付自2014年1月1日开始的租金。
2014年4月8日，原告向被告邮寄公函，要求被告收到函件后7天内搬离系争商铺，并告知被告已经结欠租赁使用费27，083.40元。邮件全程跟踪查询单显示该份函件在2014年4月9日的处理结果为：妥投（他人收家人单仁烦）。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、商铺租赁合同、租赁合同终止协议书、发票、上海市中山律师事务所公函及邮寄凭证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人的争议和本院意见为：
一、2013年9月至12月的租金被告是否已经支付
原告表示，2013年9月至12月之前的租金是被告以现金方式缴纳后原告开具发票。但因工作疏忽，原告在被告尚未缴纳租金的情况下先行开具发票给被告，并要求被告按照该发票金额交纳租金，但实际上被告并未缴纳该段期间的租金。
被告表示，被告已经以现金方式交纳2013年9月至12月的租金，因此原告才开具发票。
本院认为，根据原告自述，2013年9月前租金是被告先支付现金原告再开发票，原告主张2013年9月到12月的租金先行开票而被告未缴纳租金，显然这种收款开票方式不同于双方此前的交易方式，而且先开发票并将发票交给付款人再收款的做法也不符合通常的收款开票程序，原告就其主张未能提供充分依据予以证明，故对于原告该项主张本院不予采信，本院确认被告已经支付2013年9月到12月的租金。
二、被告应支付房屋使用费的期间及金额
原告表示，被告于2014年5月22日自行迁出系争房屋，故要求被告租金支付至该日。
被告表示，被告并非2014年5月22日自行迁出系争房屋，被告的东西是在2014年5月20日左右被原告强行搬出系争房屋的。因自2014年2月开始原告采取拆门、封门、停电等措施阻挠被告经营，故不同意支付2014年租金。为此，被告提供广告牌封门的照片。
原告表示，该广告牌确为原告在2014年4月22日晚上制作，但4月23日一早就被被告移走了，最后一次庭审时原告表示也没有向被告索要该广告牌，因为当时不知道是被告移走的。但在2014年11月27日谈话笔录中，原告又表示广告牌是被告移走的，为此双方还发生纠纷并报警，但最后也不了了之。
被告表示，广告牌在2014年5月拍摄照片中还是存在的，被告不曾移走，广告牌一直固定在系争房屋门口。
原告表示，该广告牌是后来在2014年7、8月又制作的，不是4月22日制作的广告牌。
本院认为，被告使用系争房屋理应支付原告房屋使用费，其自认2014年1月1日起没有支付租金，故应支付原告自2014年1月1日起的租金。至于支付租金的结点，根据广告牌照片及原告自认，2014年4月22日晚原告在被告门口竖起广告牌，且在被告提供的拍摄于2014年5月20日的照片中广告牌仍存在，原告表示是2014年7、8月份制作的新的广告牌，但该组照片被告在2014年6月6日已经邮寄给法院，照片中的广告牌不可能是今年7、8月份才制作的，故对原告该项主张本院不予采信。原告应就何时将广告牌移走承担举证责任，但原告未举证证实何时将广告牌移走，故本院认定原告未移走广告牌，该封门的行为显然影响被告的经营，故2014年4月22日之后的房屋使用费被告不需支付。被告主张2014年2月原告已经采取拆门、封门等行为，原告对此予以否认，被告未对此主张提供证据，故本院对该项主张不予采信。综上，被告仍需支付原告2014年1月1日至2014年4月22日的房屋使用费，双方对租金标准均无异议，本院确定房屋使用费金额为15，342元。
三、被告是否应支付违约金及违约金标准
原告认为，要求被告腾退的律师函在2014年4月9日送达被告，给予被告7天腾退时间。被告逾期未腾退，故应按照租赁合同终止协议书第四条约定支付2万元违约金。为此，原告提供律师函及邮寄凭证及查询单。
被告认为，并未收到该律师函，查询单中显示单仁烦签收，不是被告签收，邮寄凭证中的电话号码也不是被告的，并认为违约金标准过高，要求予以调整。
本院认为，根据2013年8月的终止协议书，显然双方建立了不定期租赁关系并约定了腾退的条件。被告虽否认收到律师函，但原告邮寄地址为系争房屋地址，且查询单显示的结果，本院有理由相信被告已客观知晓腾退事项，对被告抗辩未收到律师函的意见不予采信。被告应依约履行腾退义务，但终止协议书约定原告须提前15天通知，律师函给予的腾退时间仅为7天，本院依据终止协议书内容确定被告应在4月24日前腾退，被告逾期腾退应依约承担违约责任。被告提出2万元违约金标准过高，要求调整至租金标准的意见，本院予以采纳，酌情调整违约金为4，800元。
四、反诉被告是否应支付反诉原告货物损失
反诉原告认为，因反诉被告拆门、封门、停电导致其货物损失，故反诉原告主张货物损失1万元。为此，反诉原告提供货运清单、损失清单、货品照片。
反诉被告认为，未曾采取拆门、封门、停电等措施，对货运清单、损失清单、货品照片不认可，不同意支付该部分损失。
本院认为，反诉原告提供的送货单日期均为2014年1月，而反诉被告采取封门措施在2014年4月，且送货单中的金额与其诉请金额也不能对应，反诉原告就其损失的金额以及损失与反诉被告封门行为之间的因果关系未能提供充分依据予以证实，故对于其主张货物损失的诉讼请求本院不予支持。
另外，反诉被告同意支付反诉原告动迁征收补偿款18，540元，为处分自己权利的行为，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告单仁焕应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦盈港客运管理有限公司房屋使用费人民币15，342元；
二、被告单仁焕应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦盈港客运管理有限公司违约金4，800元；
三、反诉被告上海青浦盈港客运管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告单仁焕补偿款18，540元；
四、反诉原告单仁焕的其余诉讼请求本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，133.30元，由原告上海青浦盈港客运管理有限公司负担829.75元，由被告单仁焕负担303.55元；反诉受理费197.25元，由反诉原告单仁焕负担62.50元，反诉被告上海青浦盈港客运管理有限公司负担131.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。