广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民二初字第308号
原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司，住所地：广东某，注册号：XXX。
法定代表人黄文明，总经理。
委托代理人习召军，广东众坚律师事务所律师。
委托代理人梁森，广东众坚律师事务所律师助理。
被告钟燕青，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所律师。
被告郭检检，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX。
被告李丹，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人郭检检，系被告李丹的配偶。
原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司诉被告钟燕青、郭检检、李丹居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人习召军，被告钟燕青的委托代理人李燕、罗丽珍，被告郭检检到庭参加了诉讼。被告李丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告钟燕青是案涉物业（东莞市东城区樟村华信大厦3A601号房）的业主。原告在为被告钟燕青和被告郭检检、李丹提供案涉物业买卖的居间服务后，三方于2014年2月22日签订了《房地产买卖合同》，并约定了居间服务费用按总楼价485000元的3%计算，即14550元。被告钟燕青收取了被告郭检检、李丹支付的定金5000元，但被告钟燕青未履行约定。原告曾于2014年3月17日发出书面的履约通知函给被告钟燕青，被告钟燕青拒绝签收。后来被告钟燕青与被告郭检检、李丹达成解除合同的协议，导致案涉《房地产买卖合同》无法履行。三名被告存在共同违约行为，于是原告诉至法院请求依法判令：一、三名被告向原告支付房屋买卖居间服务费14550元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告钟燕青辩称：被告钟燕青在签订案涉《房地产买卖合同》之前，已经向原告如实提供了房屋产权证、身份证、户口本复印件，并明确告知原告其配偶肖天保多年下落不明的情况。原告明知案涉房屋交易存在肖天保不到场即无法办理按揭贷款手续等客观障碍，但原告仍通过隐瞒及误导的方式促使买卖双方签订合同，其行为违背诚信原则，损害了买卖双方的利益，无权要求支付报酬。
被告郭检检、李丹辩称：三方签订案涉《房地产买卖合同》时，被告郭检检、李丹已经明确告知原告是以按揭贷款的方式购买案涉房屋。原告在履行合同过程中违反了诚信经营的义务，以及被告钟燕青因客观障碍导致无法办理贷款手续，案涉《房地产买卖合同》无法继续履行。被告郭检检、李丹没有任何违约行为，故不同意支付居间服务费。但被告李丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，仅于庭后提交了委托被告郭检检代理本案诉讼的授权书。
经审理查明，案涉物业位于东莞市东城区樟村华信大厦3A601号房，权属人是被告钟燕青，占有全部份额。被告钟燕青与案外人肖天保均登记于编号为410000022的家庭户，与户主肖忠沅的关系分别为儿媳、子。
2014年2月22日，原告与被告钟燕青、郭检检、李丹签订了《房地产买卖合同》，约定由被告钟燕青向被告郭检检、李丹转让案涉物业，价款为485000元。该合同第七条约定：“本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务，不得损害买卖双方的合法权益。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付总楼价3%代理费。”该合同第八条约定：“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取。”该合同附件第一条约定了买方的付款方式，其中定金5000元应于2014年2月22日前支付，首期款150000元应于买方递件当天一次性支付，余款335000元采用普通按揭贷款方式支付，买方应于签订合同后5个工作日内到银行办理按揭贷款申请。合同签订当天，被告郭检检向被告钟燕青支付了定金5000元，被告钟燕青对此出具了一份收据。
双方对于案涉物业交易经过的陈述存在不一致之处，具体如下：
首先，关于签订案涉《房地产买卖合同》之前的磋商环节。原告陈述称被告钟燕青到原告处提出放盘出售案涉物业，并提供了房地产权证和身份证的复印件资料，原告当时向被告钟燕青询问其是否有权处分该物业，被告钟燕青回答称没有问题，原告没有询问被告钟燕青的婚姻状况，后来被告郭检检、李丹了解案涉物业时原告告知其案涉物业没有共有人及不存在抵押的情况。被告钟燕青陈述称其放盘出售案涉物业时明确告知原告有关其配偶下落不明的情况，并向原告咨询是否能出售，原告则表示即使被告钟燕青的配偶不在场也可以办理交易手续，并承诺会办妥所有手续，于是被告钟燕青才在原告处放盘出售，后来在签署案涉《房地产买卖合同》前，原告要求被告钟燕青不要将其配偶下落不明的情况告知买方。被告郭检检陈述称其在原告处了解案涉物业的坐落、面积，并没有获悉该物业是否有共有人或抵押的情况。
其二，关于合同履行情况。原告陈述称其一直要求被告钟燕青按照合同约定提供相应证件配合被告郭检检、李丹办理按揭，但被告钟燕青一直拒绝配合，故原告在2014年3月17日向被告钟燕青发出一份《履约通知函》，但被告钟燕青拒收。被告钟燕青陈述称其在签订合同后向原告提供了真实证件，原告提交给银行后，银行以被告钟燕青的身份证地址与户口本地址不一致以及被告钟燕青已婚为由，要求被告钟燕青带上配偶肖天保到场才能办理贷款手续，由于肖天保已下落不明，原告要求被告钟燕青找一名男子办理假证冒名顶替肖天保，被告钟燕青不同意伪造证件资料并要求解除案涉《房地产买卖合同》，原告不同意解除合同，最终买卖双方协商一致签订了《房地产买卖解除合同》并返还了购房定金。被告郭检检陈述称其在签订案涉合同后立即准备了贷款资料，但在每次催促原告办理贷款手续时，原告均要拖延，后来不得已才表示被告钟燕青不同意卖房，被告郭检检立即致电被告钟燕青核实情况，被告钟燕青告知实际情况是因其配偶肖天保多年下落不明无法办理按揭贷款，且被告钟燕青不同意按原告的要求办理假资料，故案涉合同无法继续履行，买卖双方在2014年3月8日一起到原告处要求解除合同，但原告予以拒绝，后来买卖双方经多次沟通后签订了《房地产买卖解除合同》，并且被告钟燕青已经退还了购房定金。原告据此认为三名被告的行为属于共同违约，依约应向原告共同清偿案涉居间服务费。
原、被告均未提交任何证据证明案涉《房地产买卖合同》的缔约及履行经过，双方协商未果，于是原告在2014年5月30日诉至本院请求依法裁判。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》及附件、房地产权证复印件、收据复印件、履约通知函、快递详情单，被告提供的《房地产买卖解除合同》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告李丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，依法应承担相应的不利后果。
根据原、被告双方的陈述及证据可认定案涉交易经过是：被告钟燕青委托原告出售案涉物业，然后原告接受被告钟燕青的委托并向被告郭检检、李丹报告了订立合同的机会，被告郭检检、李丹随后作出了委托原告作为居间人向被告钟燕青购买案涉物业的意思表示，最后原、被告对于转让案涉物业的价款、付款方式及期限、违约责任、居间报酬等内容达成了一致意见，并签订了案涉《房地产买卖合同》及其附件。因此，被告钟燕青与被告郭检检、李丹之间成立房屋买卖合同关系，而原告与被告钟燕青、郭检检、李丹之间成立居间合同关系。依法成立的合同，受法律保护。各合同当事人均应遵守诚实信用的原则，切实履行合同义务，一方不履行义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：原告是否存在损害委托人即三名被告利益的行为，三名被告应否向原告支付居间报酬。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告钟燕青在本案中抗辩原告未如实向被告郭检检、李丹报告订立合同的重要事项，导致买卖双方误以为可以按揭贷款方式完成案涉交易从而签订案涉《房地产买卖合同》，最终因无法办理按揭贷款而无法继续履行合同，损害了买卖双方的利益。首先，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告钟燕青应当举证证明其在缔约前已明确告知原告案涉物业还有其他权利人、原告存在隐瞒需要其他权利人参与才能完成交易的重要事项以及原告要求被告钟燕青提供虚假证件资料的行为。但被告钟燕青对其抗辩意见未提交任何证据证明，被告郭检检的抗辩意见也是基于被告钟燕青向其作出的单方陈述，故被告钟燕青对此应依法承担举证不能的不利后果。其二，根据案涉房地产权证的记载，被告钟燕青是享有案涉物业全部份额的权属人，依法可以处分该物业。原告根据房地产权证记载的信息向被告郭检检、李丹介绍称被告钟燕青可以转让该房屋，不存在故意隐瞒事实或者提供虚假情况的行为。综上所述，被告钟燕青、郭检检、李丹抗辩称原告在履行合同过程中存在损害三名被告利益的行为，证据不足，本院不予采信。
根据案涉《房地产买卖合同》的约定，买卖双方对案涉物业的交易选择了按揭贷款的付款方式，双方应当切实履行该项约定。若被告钟燕青的陈述属实，买卖双方在向第一家银行递交按揭贷款申请资料受阻后，理应穷尽所有途径解决，比如向其他银行递交申请。根据东莞市二手房交易市场的现状可知，不同的中介公司及银行机构办理过户交易及按揭贷款的流程和所需资料并没有统一规范，有的采取由原业主协助办理按揭贷款后再办理过户登记的方式，有的采取办理过户登记后由新业主办理按揭贷款的方式。被告钟燕青、郭检检、李丹作为完全民事行为能力人，完全可以多方咨询了解交易知识，并在遇到障碍后尽力采取补救措施。然而三名被告却迳行解除了房屋买卖合同关系，并拒绝履行其与原告之间的居间合同，有悖于法律规定及契约精神。故本院依法认定被告钟燕青拒绝配合办理按揭贷款手续的行为以及被告郭检检、李丹怠于采取补救措施及时办理按揭贷款手续的行为，均违反了案涉《房地产买卖合同》的约定，依法应当承担违约责任。
原告促成三名被告签订案涉《房地产买卖合同》，有权依据该合同第七条的约定要求三名被告支付报酬。报酬金额为485000×3%=14550元。因此，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；三名被告的抗辩理据不足，本院不予采纳。
综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告钟燕青、郭检检、李丹应于本判决生效之日起十日内共同向原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司支付居间报酬14550元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费82元（原告已预交），由被告钟燕青、郭检检、李丹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 李春嫦
二〇一四年八月十五日
书 记 员 黄洁文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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