吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第88号
上诉人（原审被告）：吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司。住所：吉林市高新区恒山西路C区*号。
法定代表人：段伟刚，董事长。
委托代理人：王志海，男，1952年8月2日生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：刘永学，男，1982年5月27日生，汉族，无职业，住吉林市船营区解放大路梧泰大厦******号。
委托代理人：王月，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市长城电器销售有限公司。住所：吉林市昌邑区天津街**号。
法定代表人：郑建平，该公司董事长。
委托代理人：侯文辉，吉林众达律师事务所律师。
委托代理人：蔡立志，该公司职工。
上诉人吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司、刘永学因物权保护纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司（以下简称梧泰公司）的委托代理人王志海，上诉人刘永学及其委托代理人王月，被上诉人吉林市长城电器销售有限公司（以下简称长城公司）的委托代理人侯文辉、蔡立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长城公司在原审时诉称：2004年7月7日原告向被告梧泰公司购买的吉林市解放大路梧泰大厦2－6－17号建筑面积为177.926平方米房屋于2010年经过判决取得所有权，现已更名完毕。在执行过程中，发现被告刘永学强占该房屋并谎称该房屋已经租赁给他。原告认为：被告的行为已经侵犯了原告合法财产所有权，致使原告蒙受重大经济损失。现依据《中华人民共和国侵权责任法》，《中华人民共和国物权法》之规定诉至贵院，请求法院：1.依法确认刘永学与被告梧泰公司之间签订的《租赁协议》无效；2.依法判令被告刘永学立即从原告所有的房屋吉林市解放大路梧泰大厦2－6－17号中搬出；3.依法判令被告梧泰房公司支付原告占有使用费50450元；4.依法判令本案的一切诉讼费用由被告承担。
刘永学在原审时辩称：2009年4月15日我与被告梧泰公司签订《房屋租赁合同》，约定由我承租被告吉林市梧泰大厦2-6-17号，面积177.926平方米的房屋，租赁期限为15年，自2009年4月15日起至2024年4月14日止。梧泰公司于签订合同当天交付房屋钥匙。五年多以来，我均按照合同约定的时间及金额履行交付房租的义务，并承担诉争房屋的水电等杂费。租赁合同真实有效，且已经履行，我占有房屋是依据合同的合法占有，并不存在原告诉状中的所称的“强占”和“谎称”的情况。且依据《中华人民共和国合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告在诉状中已经承认，其是在2010年法院判决后才取得诉争房屋的所有权，故所有权变动的时间是在租赁期间发生，依法不影响我与被告梧泰公司的租赁合同之效力。
梧泰公司在原审时辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，其起诉请求没有法律依据，应当予以驳回。
原判决认定：2004年7月7日长城公司（乙方）、梧泰公司（甲方）和吉林市华泰房屋建筑工程有限责任公司（丙方）三方就乙方购买房屋达成协议，该房屋坐落于吉林市船营区梧泰大厦2单元6层17号，面积为177.926平方米。随后长城公司法定代表人郑建平与梧泰公司签订商品房买卖合同，该合同于2005年6月13日在吉林市房地产管理局作备案登记。原审法院于2010年12月23日作出（2010）船民一初字第829号民事判决，主要内容：一、原告吉林市长城电器销售有限公司与被告吉林市梧泰房地产开发有限公司签订的购买位于吉林市解放大路梧泰大厦房号为2-6-17号，建筑面积为177.926平方米，总价款为355852元房屋一套商品房买卖合同有效；二、被告吉林市梧泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告吉林市长城电器销售有限公司办理上述房屋产籍登记手续。后梧泰公司不服判决提出上诉，吉林市中级人民法院于2011年5月18日作出（2011）吉中民一终字第335号民事判决书：驳回上诉，维持原判。（2011）吉中民一终字第335号民事判决书于2011年6月30日发生法律效力。长城公司于2013年4月12日办理了房屋所有权转移登记。梧泰公司于2009年4月15日将本案争议房屋出租给刘永学，租赁期限为15年，租赁日期为2009年4月15日起至2024年4月14日止，租金为人民币3360元（以上费用不含水、电、暖、税、卫生等各项杂费）。经吉林市价格认证中心对吉林市解放大路梧泰大厦2-6-17号房屋2009年4月1日至2013年4月12日、2013年4月13日至2014年4月23日租赁价格进行鉴定，价格鉴定结论为2009年4月1日至2011年3月31日房屋租赁价格为800元／月，2011年4月1日至2014年4月23日房屋租赁价格为850／月，2009年4月1日至2013年4月12日租赁价格为39940元，2013年4月13日至2014年4月23日租赁价格为10510元。
原判决认为：2009年4月15日梧泰公司与刘永学签订的租赁协议约定年租金为3360元，月租金不足300元，根据房屋的坐落位置及面积，该租赁价格明显低于市场价格，且原告有证据证明被告刘永学在2012年以前并未实际占有房屋。据此，足以认定该租赁协议系二被告之间恶意串通所形成，属于无效合同，故原告请求确认梧泰公司与刘永学签订的租赁协议无效的诉讼请求，本院予以支持。即便如二被告抗辩长城公司依商品房买卖合同仅对争议房屋享有债权，此时房屋产权登记仍在梧泰公司名下，那么，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，二被告均以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁原则”予以抗辩，但该法律原则仅限于对租赁合同效力产生影响，而根据《中华人民共和国物权法》的规定，因长城公司取得物权之原因行为（买卖合同）早于梧泰公司的租赁行为，所有权依法发生变动。此时，承租人刘永学对租赁物的占有已由原来的有权占有变为无权占有。长城公司作为占有物的权利人依法享有返还原物请求权，被告刘永学亦应将吉林市船营区梧泰大厦2单元6层17号房屋返还原告，且从立法本意讲是为了保护合同当事人遵循诚实信用原则，保护交易安全而制定，原告与梧泰公司签约并在房地产管理机关备案登记，从平衡当事人利益角度出发，亦应优先保护原告依法取得的不动产物权。另，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，原告主张因梧泰公司侵权行为造成的损失50450元，其起算点从2009年4月至2014年4月，因长城公司与梧泰公司进行房屋交易时并未约定交付期限，且实际上房屋亦未交付占有，故原告请求以2009年4月为起算点计算损失的主张本院不予采纳。另，依法确认长城公司与梧泰公司签订的购买位于吉林市解放大路梧泰大厦房号为2-6-17号商品房买卖合同有效的判决生效的日期是2011年6月30日，判决生效后梧泰公司即具有转移房屋产权的义务，故本院支持其从2011年7月起因梧泰公司侵权行为造成的损失；根据吉林市价格认证中心鉴定，2011年7月至2014年4月房屋租赁价格为850／月计算损失为28900元。关于刘永学对涉案房屋进行的装修，应由其自行拆除，由此造成的损失可依租赁合同，另行向出租人梧泰公司主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决。
原审判决主文：一、被告刘永学于本判决生效之日起七日内将吉林市解放大路梧泰大厦2－6－17号房屋返还给原告吉林市长城电器销售有限公司；二、被告吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吉林市长城电器销售有限公司经济损失28900元；三、驳回原告吉林市长城电器销售有限公司其他诉讼请求。诉讼费13867元（案件受理费12537元、保全费1330元）原告负担1331元，由被告吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司负担12536元，被告吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司负担部分于本判决生效之日起七日内径行给付原告吉林市长城电器销售有限公司。
原审判决后，梧泰公司、刘永学均不服，向本院提起上诉。梧泰公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。其主要上诉理由：原审法院认定租赁合同无效于法无据。被上诉人主张本案租赁合同无效，但在诉状中并没有陈述无效的法定事由。原审法院以刘永学强占该房屋及与梧泰公司恶意串通为由，判决租赁合同无效，从程序及事实上均无任何依据。双方签订的租赁合同是自愿签订，并不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。此外，本案所涉房屋长城公司并未实际占有，所以依照事实和法律规定，长城公司不享有物权请求权。另，原审判决梧泰公司承担诉讼费数额不公平。综上，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
刘永学上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：我于2009年到梧泰公司担任网管工作，因我家在外地，当时梧泰公司承诺给我解决住房，每月收取我租金，并签订了合同。由于我一个人租住，所以开始没有装修，我依照合同支付租金，并不违反国家法律的禁止性规定，租金过高或过低不是合同无效的依据。我也没有与梧泰公司恶意串通，租房时并不知道该房有争议。综上，请求二审法院依法支持我上诉请求。
长城公司针对两上诉人上诉请求在二审时辩称：原审法院认定两上诉人之间签订的租赁协议无效正确。长城公司在原审诉讼请求中明确要求确认合同效力，原审法院据此依法确认合同无效符合民事诉讼法的规定。因租赁协议已被确认无效，所以上诉人无权占有本案诉争房屋。此外，梧泰公司明知已将该房屋合法转让给长城公司，仍以超低价格将该房屋出租给自己的员工，明显存在主观恶意。综上，请求二审法院驳回两上诉人上诉，维持原审判决。
二审期间上诉人刘永学申请黄世军、王洪君两位证人出庭作证，共同证明刘永学在2009年就已经实际使用该房屋。针对两位证人的证言，被上诉人对其真实性、合法性均有异议，认为两位证人前后陈述的事实相互矛盾，且证人出庭不符合法律规定。此外，证人都与上诉人刘永学之间存在特殊关系，其证言不应被采信。上诉人梧泰公司对两位证人证言无异议。本院认为，上诉人刘永学二审提供的证人证言并不符合法律规定的二审新证据的要求，且两位证人均与其存在特殊关系，故对上述证据，本院不予采信。上诉人梧泰公司、被上诉人长城公司二审未向本院提供任何证据。
经过庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：上诉人梧泰公司与被上诉人长城公司及案外人吉林市华泰房屋建筑工程有限责任公司就本案诉争房屋于2004年7月7日即已达成购买房屋协议，且该协议已被（2011）吉中民一终字第335号生效民事判决确认为有效。被上诉人长城公司根据该生效判决于2013年4月12日办理了该房屋所有权转移登记。据此，梧泰公司于2009年4月15日与上诉人刘永学签订租赁协议时即应知道该房屋权属存在争议，其以明显低于当时市场价格即以月租金不足300元的价格出租给上诉人刘永学明显存在恶意。此外，梧泰公司在二审法庭辩论中，自认刘永学与梧泰公司法人段伟刚的亲属存在一些特殊关系，据此，能够认定双方存在恶意串通行为。原审法院根据案件实际情况，认定双方存在恶意串通行为，以此确认双方所签订的租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。依据该无效协议，被上诉人长城公司有权要求上诉人梧泰公司对其违法占有期间的损失要求赔偿。原审法院根据鉴定结论，结合本案实际情况，确定长城公司实际损失数额为28900元，并无不当，本院予以维持。关于梧泰公司上诉主张的诉讼费分担问题，本院认为，原审法院结合案件实际情况，酌定确定诉讼费分担数额，并无不妥，梧泰公司该项主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计623元，由上诉人梧泰公司负担523元，由上诉人刘永学负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凤昌
审 判 员 刘任成
代理审判员 张利宏
二〇一五年三月十七日
书 记 员 卢佳欢
（此件共9页，印15份）