重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第08301号
原告冉诗冕，男，1988年8月20日出生，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人赵芡（特别授权），重庆渝北区双龙法律服务所法律工作者。
委托代理人王永强（特别授权），重庆泽耀律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号。组织机构代码：62204113－0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人史永峰（特别授权），上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王量，上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所实习律师。
原告冉诗冕诉被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）商品房买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉诗冕之委托代理人赵芡，被告云天公司之委托代理人史永峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冉诗冕诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号6－11－5商品房，合同总价款689976元。原告按合同约定付清了房款，被告应于2011年12月31日将房屋交付原告使用，但直到2012年8月31日才将房屋交付，被告按照合同约定应当支付原告逾期交房违约金17800元，并于该商品房实际交付之日起30日内支付，但被告只向原告支付交房违约金5340元，余款12460元至今未付。
《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，被告于2012年8月31日将房屋交付给原告，应在2012年10月31日前向房屋登记机构办理《房地产权证》，逾期应向原告按日支付已付房款万分之一的违约金，然而被告至今未向房屋登记机构提交为原告办理产权证的资料，应向原告支付2012年11月1日起至2014年5月30日止的办证违约金39673元，之后被告产生的违约金另行起诉。原告现起诉来法院，请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金12460元，并支付12460元的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算，至实际支付交房违约金之日止）；2、判令被告为原告办理《房地产权证》，并按双方合同约定支付办证违约金39673元（暂计算至2014年5月30日止，之后产生的违约金另行起诉）。
被告云天公司辩称，1、被告存在逾期交房的事实；2、同意为业主办理《房地产权证》。被告办证迟延是事实，但原告已对办证违约金的债权予以了放弃。
经审理查明，原、被告于2010年10月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：CQ－918743），合同主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号（项目暂定名：云天锦绣前程）6栋11－5号住宅房屋，房屋建筑面积109.07平方米，建筑面积单价为6325.99元／平方米，房屋总价款689976元；房屋属预售商品房，《商品房预售许可证》号：2010－052。
出卖人应于2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议约定处理。
属预售商品房的，在房屋实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。买卖双方应相互配合办理本商品房产权登记。由买方委托卖方办理的，买方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由买方提供的资料提供给卖方。如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过60日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金，并于卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金。
合同补充协议第六条卖方逾期交房的违约责任（补充买卖合同之第九条），即鉴于买方充分了解其购买房屋的实际情况，经买卖双方协商一致，若卖方未能按约定交房，从逾期之日起30个工作日内，买方不追究卖方的违约责任；若卖方逾期交房超过30个工作日的，卖方每日按买方已付购房款的万分之一向买方支付违约金。
补充协议第九条产权登记（补充买卖合同之第十三条），由买方委托卖方办理的，买方应按买卖合同第十三条第三款约定的时间将办理产权登记所需全部资料提交给卖方。若买方在规定时间内未提供所需资料，或未付清已到期的银行贷款、相关税费、专项大修基金，卖方有权拒绝按买卖合同约定的时间为买方办理产权登记的相关手续，且不视为违约。若因卖方原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，卖方每日按买方已付购房款的万分之一向买方支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，卖方不承担违约责任。
合同签订后，原告按约付清了房款。
2012年8月30日，涉案工程项目取得建设工程竣工验收备案登记证。
2012年9月5日，原被告双方签订《接房备忘录》，约定：一、卖方即被告愿意承担截止时间为2012年7月31日的《商品房买卖合同》项下包括但不限于因其逾期交房等产生的违约金及造成买方即原告的其他全部经济损失共计17800元，对之前已收到首笔30%违约金的，已于此次付款中予以扣除。二、2012年8月1日起至取得竣工备案证期间的违约金按万分之三另计。三、鉴于卖方资金紧张，承诺分三期向买方支付第一条项下款项，第一期于2012年9月15日前向买方支付第一条项下款项的30%，约5340元；第二期于2012年11月15日前向买方支付第一条项下款项的30%，第三期于2013年1月15日前向买方支付第一条项下款项的40%以及2012年8月1日之后的违约金。……六、买方不再追究签订的《商品房买卖合同》项下包括但不限于卖方因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在卖方交房且买方支付完其他应付款项之后全部了结。
审理中，经双方核对，被告应当支付原告逾期交房违约金为17800元，已支付5340元，尚欠12460元未付。资金占用利息以12460元为基数，从2013年1月15日起，按人民银行同期贷款利率计算，直至付清为止。
另查，涉案房屋权属转移登记已在办理中。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举证并本院依职权调查的证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按约履行了合同约定的付款等义务，被告理应完成合同约定之义务。就原告向被告主张之各项诉讼请求，本院分别评述如下：
一、判令被告立即支付原告逾期交房违约金12460元，并支付12460元的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算，至实际支付交房违约金之日止）。
被告在审理过程中认可其应当承担逾期交房违约责任。就违约金额，经双方核对，被告应当支付原告逾期交房违约金为17800元，已支付5340元，尚欠12460元未付。资金占用利息以12460元为基数，从2013年1月15日起，按人民银行同期贷款利率计算，直至付清为止。本院对此依法予以确认。
二、判令被告为原告办理《房地产权证》，并按双方合同约定支付办证违约金39673元（暂计算至2014年5月30日止，之后产生的违约金另行起诉）。
本院认为，被告作为诉争所涉房地产开发项目的开发商，负有办理房地产物权初始登记及转移诉争房屋的房地产权属登记给原告的义务；原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证，其实质即是要求被告履行物权转移登记之义务。原告要求被告履行办理《房地产权证》即转移登记的义务，理由正当，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，其争议焦点为2012年9月5日《接房备忘录》的性质及效力。原告认为《接房备忘录》系格式条款，商品房买卖合同中《特别告知》第7条明确规定，对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。而《接房备忘录》第六条显然排除了购房人的主要权利、免除了被告主要义务，应属无效。经审理查明，《接房备忘录》仅是双方就接房事宜进行的特别约定，并不具有格式合同的性质，其中第六条约定原告不再追究案涉《商品房买卖合同》项下包括但不限于被告因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在被告交房且原告支付完其他应付款项之后全部了结。此文字内容表明原告为了接房而放弃对合同项下其他违约责任进行追究的权利，当然亦包含逾期办证违约金在内，该约定明确具体，也并非含义不明需要特别解释。故原告该诉称理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告冉诗冕逾期交房违约金12460元及资金占用利息（以12460元为基数，从2013年1月15日起，按人民银行同期贷款利率计算，直至付清为止）；
二、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行转移重庆市南岸区辅仁路4号6栋11－5号房屋所有权和国有土地使用权给原告冉诗冕的义务；
三、驳回原告冉诗冕其他诉讼请求。
案件受理费563元，由原告冉诗冕负担363元（已缴纳），由被告重庆云天物业发展有限公司负担200元（此款暂由原告冉诗冕垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告冉诗冕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 陆希娟
二〇一五年一月十六日
书 记 员 尚 丹