天�市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民初字第0053号
原告宁培安。
委托代理人侯宝波，天津名士律师事务所律师。
被告朱金凤。
被告董洪军。
被告李顺虹。
第三人陈迎娟。
原告宁培安诉被告朱金凤、董洪军、李顺虹，第三人陈迎娟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁培安委托代理人侯宝波，被告朱金凤、董洪军、李顺虹，第三人陈迎娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁培安诉称，被告朱金凤、杨作怀夫妻于2013年12月31日从原告处借款人民币贰拾伍万元，借款期限为一个月，当时用第一被告夫妻的房产作为抵押，该房产即（2014）滨汉诉保字第36号裁定书保全房产。其一，天津市滨海新区人民法院保全查封被告朱金凤房产是有法律依据的，合法有效，任何单位不能撤销。其二，2013年12月31日在借据中用此房产担保抵押，同时被告朱金凤把天津市房地产买卖合同交付原告。抵押给原告和法院查封在前，被告之间交易在后。其三，被告之间的交易是违法无效的，三被告明知是抵押的房产和被法院依法查封的房产还交易，无视法律。他们之间自己书写的合同是无效的。第一被告与第二、三被告及第三人之间的房屋买卖合同无效。陈迎娟与朱金凤有买卖合同关系，朱金凤与董洪军、李顺虹之间有买卖合同关系。他们之间存在利益关系。其四，被告之间的房产不能交易。房地产的交易是要式法律行为，被告持有的天津市商品房买卖合同系复印件，是房地产管理部门提供并明确表示不能交易的。其五，被告之间具有恶意交易之嫌。综上，被告之间的房产交易违法无效，行为和后果严重侵害了原告的合法权益，故原告�至法院。诉讼请求：一、依法判令三被告之间的房屋买卖合同无效。二、认定查封有效。三、诉讼费用由被告朱金凤承担。
原告宁培安为支持其诉讼请求，向法院提交以下证据：
证据一、被告朱金凤的借据，证明原告与被告朱金凤之间的借贷关系及用房产抵押的事实。
证据二、（2014）滨汉诉保字第36号民事裁定书，证明2014年6月25日对涉案房产进行诉前保全，保全合法有效。
证据三、（2014）滨汉民初字第3178号民事调解书，证明2014年7月18日法院认定原告与被告朱金凤之间的借款关系及抵押的事实。
证据四、天津市商品房买卖合同，证明合同原件交付原告，已明确抵押事实的存在。
证据五、（2014）滨执异字第68号执行裁定书，证明此次诉讼的依据，此裁定书否定查封、否定抵押、否定生效的法律文书，系属不妥。
被告朱金凤辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋在2013年9月5日通过中介卖给第三人陈迎娟，陈迎娟后来又卖给董洪军、李顺虹夫妻。本人与陈迎娟之间的房产买卖是合法有效的，不同意查封、执行本案涉案房产。该房产属于董洪军与李顺虹夫妻所有，所有买卖均通过中介，具备合法手续。
被告朱金凤为支持其抗辩主张，向法院提交以下证据：
证据一、中介费收据，证明2013年9月5日出售四季花苑34-1-301房屋给陈迎娟，中介费1500元。
证据二、2014年6月11日朱金凤与董洪军、李顺虹及天津卓越房地产经纪有限公司的房屋买卖合同，证明陈迎娟将房屋卖给董洪军、李顺虹，因为合同在朱金凤的名下，房本没有下来，中介通知朱金凤签的该份合同。
被告董洪军、李顺虹辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同是有效的，我们已经支付房款，并且已经于2014年6月30日入住该房屋，不同意执行涉案房产，本案涉及的房产属于我们所有。
被告董洪军、李顺虹为支持其抗辩主张，向法院提交以下证据：
证据一、合同两份，证明董洪军、李顺虹2014年6月11日与朱金凤、陈迎娟签订房屋买卖合同。
证据二、房屋登记证明，证明朱金凤将房屋登记证明原件交付给董洪军、李顺虹。
证据三、房屋中介费收据，证明董洪军、李顺虹通过中介购买房屋，并于2014年6月11日交中介费3000元。
证据四、中国工商银行汇款明细清单，证明董洪军、李顺虹2014年6月28日通过银行将28.5万元的房款打给陈迎娟。
证据五、收条两张，证明董洪军、李顺虹通过中介将定金1万元及房款交给陈迎娟，因为房屋在朱金凤名下，所以朱金凤写的收条。
证据六、天津卓越房地产经纪有限公司员工出具的交易证明，证明通过中介买的涉案房屋。
证据七、燃气使用证明，证明董洪军、李顺虹在2014年6月30日入住房屋�今。
证据八、天津卓越房地产经纪有限公司汉沽分公司负责人兰娟证人证言，证明董洪军、李顺虹从卓越地产买的房屋。
第三人陈迎娟辩称，本人从朱金凤处购买房产，后卖予董洪军、李顺虹夫妇，此房产应归该二人所有，本人与朱金凤以及董洪军、李顺虹夫妇之间的房屋买卖合同合法有效。
第三人陈迎娟为支持其抗辩主张，向法院提交以下证据：
证据一、与朱金凤的房屋买卖合同，证明2013年9月5日从朱金凤处购买涉案房屋。
证据二、2013年9月6日房款收条，证明2013年9月6日陈迎娟将房款通过银行交予朱金凤，朱金凤出具收条。
证据三、银行交易明细，证明2013年9月6日陈迎娟将购房款打给朱金凤。当时取了25万的现金，加自带的4万元现金，共计29万元存入朱金凤的账户。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市滨海新区汉沽东风南路东侧四季花苑（B区）34-1-301�建筑面积59.08平方米。被告朱金凤与案外人天津市绿地置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，由天津市绿地置业有限公司将涉案房屋以202173元的价格卖予朱金凤。因开发商原因，该涉案房屋未能办理产权证。天津市滨海新区汉沽住房保障和房屋管理局于2012年4月18日向朱金凤出具所有权预告登记证明，登记证明号为41008121835731。
2013年9月5日，被告朱金凤与第三人陈迎娟经中介签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，被告朱金凤自愿将涉案房屋出售给第三人陈迎娟，房屋总价为31万元。陈迎娟于同日交付定金5000元，并于2013年9月6日交付房款29万元。双方同时约定待房产证办理完毕后，再由陈迎娟交付剩余房款2万元。同日，被告朱金凤向中介支付佣金1500元。2013年9月6日，朱金凤向陈迎娟出具收条，收条载明，今收到陈迎娟交来购房款（部分）29万元整。后陈迎娟入住涉案房屋。
2013年12月31日，被告朱金凤向原告宁培安出具借条。借条载明，今宁培安借给朱金凤现金贰拾伍万元整，抵押物为朱金凤名下的房屋坐落于汉沽区东风南路东侧四季花苑（B区）34-1-301，使用期限壹个月。双方未办理抵押权登记手续。
2014年3月，陈迎娟在中介方天津卓越房地产经纪有限公司汉沽分公司登记出售涉案房产。经协商，被告董洪军、李顺虹夫妻决定购买该房屋，并于2014年6月11日与陈迎娟、原房屋所有人朱金凤及中介方天津卓越房地产经纪有限公司汉沽分公司共同签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定甲方（卖方）朱金凤将涉案房屋出售给乙方（买方）董洪军、李顺虹，房屋总价款为315000元。同时约定乙方于2014年6月11日将定金10000元交付给甲方，并于2014年6月30日前将部分房款285000元交于甲方。剩余房款20000元于该房屋产权证下发�交于甲方。同时甲方承诺于2014年6月30日前将涉案房屋及钥匙交于乙方。同日，第三人陈迎娟，被告董洪军、李顺虹分别向中介方各支付中介费3000元。被告朱金凤分别于2014年6月11日、6月28日向被告董洪军、李顺虹出具收条，收条分别载明收到二被告购买涉案房屋支付的定金10000元及部分房款285000元。该295000元均由第三人陈迎娟收取。后董洪军、李顺虹于2014年6月30日入住该房屋并于2014年7月22日与天津市燃气集团有限公司汉沽销售分公司签订《用户安全使用燃气协议书》。被告董洪军、李顺虹夫妻在涉案房屋居住至今。
另查，2014年6月24日，原告宁培安作为申请人，以被告朱金凤作为被申请人向本院汉沽审判区提出诉前保全申请，请求查封被告朱金凤名下的涉案房屋，并提供担保。该审判区于2014年6月25日作出（2014）滨汉诉保字第36号民事裁定书，裁定查封被告朱金凤名下的涉案房屋。2014年7月8日，原告宁培安因民间借贷纠纷向本院汉沽审判区提起诉讼。该案在审理过程中，经该审判区主持调解，原告宁培安与被告朱金凤自愿达成如下协议：被告朱金凤于2014年8月18日前返还原告宁培安借款250000元，利息6667.2元，合计256667.2元。该案受理费2525元，诉讼保全费1520元由被告朱金凤负担并于2014年8月18日前给付原告宁培安。该审判区于2014年7月18日作出（2014）滨汉民初字第3178号民事调解书，对上述协议予以确认。后本院汉沽审判区在执行申请执行人宁培安与被执行人朱金凤民间借贷纠纷一案中，被告董洪军、李顺虹作为异议人向本院提出书面异议。本院受理后依法进行审查，并于2014年12月18日作出（2014）滨执异字第68号执行裁定书，裁定中止对朱金凤名下的涉案房屋的执行。原告不服该裁定，诉至本院。
上述事实，有原、被告提交证据及双方陈述在案予以证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋的原所有权人为被告朱金凤，其有权对该房屋进行处分。2013年9月5日，被告朱金凤与第三人陈迎娟签订《房屋买卖（置换）合同》，自愿将涉案房屋出售于陈迎娟，双方就转移涉案房屋所有权的意思表示已于该日形成，且陈迎娟亦支付相应对价，该对价并不存在畸高亦或是畸低的情形，基本与市场价格吻合。故该《房屋买卖（置换）合同》系合同双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且第三人陈迎娟已入住该房屋，该合同已实际履行。2014年6月11日，第三人陈迎娟与被告董洪军、李顺虹达成买卖涉案房屋、转移该房屋所有权的合意。因涉案房屋尚未办理产权证，故由原预登记所有人朱金凤代为与被告董洪军、�顺虹签署《房屋买卖（置换）合同》，由该二人将购买房屋款项直接交付陈迎娟亦属合理。且该二被告所支付的相应对价同样不存在畸高亦或是畸低的情形，现该二被告已经支付房款并实际入住至今。
2013年12月31日，被告朱金凤向原告宁培安出具借条，虽载明抵押物为朱金凤名下的涉案房屋，但此时该涉案房屋已经由朱金凤出售给第三人陈迎娟。且根据法律规定，以建筑物进行抵押的，应当进行抵押登记。抵押权自登记时设立。朱金凤虽作出抵押的意思表示有违诚信，但该抵押行为并未进行抵押登记。故设置于该涉案房屋的抵押权并未成立。原告虽称被告朱金凤、董洪军、李顺虹及第三人陈迎娟明知涉案房屋系抵押及查封房产仍进行买卖，其相互之间的交易应属违法，但各被告及第三人均对此予以否认。且经本院释明，原告并未就其主张提供有证明力的证据。故�于原告要求判定三被告及第三人之间房屋买卖无效的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋转移所有权在前，且未设立有效的抵押权，各被告及第三人均不同意执行涉案房屋，且原告亦存在可以执行被告朱金凤其他财产的情况下，对于原告要求执行涉案房产，撤销本院（2014）滨执异自第68号执行裁定书的主张，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回�告宁培安的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告宁培安自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 李 健
代理审判员 卓丹红
人民陪审员 赵丽茹
二〇一五年二月十三日
书 记 员 黎增堂
本案引用的法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零八条�请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或�反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。