四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川34民终445号上诉人（原审被告）：王娟，女，1971年4月出生，汉族，四川省西昌市人，电信公司员工，大学文化，户籍地四川省西昌市，现住四川省西昌市。委托诉讼代理人：李杨，四川能言律师事务所律师，代理权限一般代理。被上诉人（原审原告）：王斌，男，1964年10月出生，汉族，四川省西昌市人，公务员，大学文化，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：刘诚，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐华，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人王娟因与被上诉人王斌买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2017）川3401民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王娟及其委托诉讼代理人李杨、被上诉人王斌的委托诉讼代理人刘诚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王娟上诉请求：请求二审人民法院依法改判，纠正一审法院明显不当的判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对该案基本事实认定错误。一审法院认定：“被告将案涉房屋的产权办至自己名下，与约定相矛盾。”不当。涉案房屋的产权证是上诉人单位四川省电信有限公司凉山分公司（以下简称电信公司）统一去办理的，不是上诉人去办理的。该房是单位的福利房，只有本单位职工才有权享有。上诉人与被上诉人私下达成的协议，未经电信公司认可，故将房产证办至王娟的名下合情合理。并且双方私下的约定只办理购房手续及办理房屋产权登记手续，并未对过户进行约定，故一审法院依协议判决上诉人履行过户手续，缺乏基本的事实依据。二、一审法院适用法律错误，引用的法律和判决理由缺乏内在的关联性。1、一审法院引用最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，认为上诉人应当协助被上诉人办理过户手续。但法院引用的这条规定与判决结论根本就是两回事。最高院的该条解释是针对房管部门对房屋登记信息有误，真实权利人有权向登记机关要求重新确权的规定。一般原告是真实权利人，被告是行政机关，案由是确权纠纷，这与被上诉人要求上诉人依约定办理过户手续没有关系。2、一审法院引用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，但该条明确写明是针对“债权请求权”的规定，债权请求权和物权请求权是两回事。就算一审法院引用该条，本案也没有出现该条所规定的情形，故对该案当然适用一般诉讼时效的规定。事实上2007年6月上诉人单位就将房屋产权办在王娟名下，王斌是知道或应当知道的，他认为办错了，应当在两年之内提出诉讼。现在十年过后，被上诉人才提起诉讼，早已超出诉讼时效，故依法应当驳回其诉讼请求。三、一审法院对房屋的管理关系，认定为委托关系不当。一审法院认为依约定，该房屋是被上诉人的，上诉人是受被上诉人委托管理房屋，被上诉人有权随时解除合同。但该案的事实是2007年6月房产证就已经办在了上诉人王娟的名下，从法律角度讲王娟才是涉案房屋的产权人，才有资格对该房屋进行管理和处分，王斌从未真正的取得该房屋的所有权，无权对该房屋进行任何实质处分（包括经营管理权）。被上诉人王斌辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，认定法律关系是准确的，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。理由：1、双方签订的协议合法有效。2、从协议内容看是代购行为，房屋产权属于被上诉人。一审法院判决对方协助过户，是购房的附属的义务，是购买房屋的一个完整行为之一。本案房屋从性质上讲是集资房，但不是住房是经营性门面，且按国家法律规定，集资建房是可以上市和过户的。上诉人未出示相关证据证实案争的房屋不能办理过户登记手续。协议第二条的约定既包括办理房屋的登记手续，也包括过户手续。3、被上诉人去年听说对方要用房产证办理抵押贷款才知道上诉人办理了房屋产权证，便提起诉讼，没有超过诉讼时效。且被上诉人主张的是物权请求权，一审驳回上诉人关于诉讼时效的理由符合法律规定。4、管理协议就是委托合同关系，对委托合同被上诉人作为授权方，可以随时解除授权，收回管理。王斌向一审法院起诉请求：1．判令被告王娟继续履行代理购房协议，为原告王斌办理位于西昌市房屋（西昌市房权证监字第××号）的不动产过户登记手续；2．判令解除原被告双方之间的房屋管理协议；3．由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系原告之妹，双方经协商于2005年2月18日签订了《代理购房及房屋管理协议》，由被告以自己的名义代原告购买凉山州中国电信家属院9号、10号面积为127.5平方米的门面房二间。协议约定由原告支付房屋全款共计172，000.00元，房屋产权100%属于原告，被告代原告购房并管理和经营该门面。2007年6月11日，该房屋的所有权证书办理完成后，房屋所有权人为被告。原告于2017年听说被告准备用该门市办理抵押贷款手续时，才知道其所购门市早已办理产权证书，但被告以种种理由拒不办理过户登记手续。《代理购房及房屋管理协议》合法、有效，是双方真实意思表示，没有违反国家强制性规定。该协议约定原告有案涉房屋100%的所有权，且被告负责办理购房及登记手续，故原告要求被告办理过户登记是约定的权利，也是约定的被告的义务。物权之诉不适用诉讼时效的规定。原告有权解除房屋管理协议，该协议性质为委托关系，委托人依法随时有权解除委托。另外，从被告的答辩看出被告有利用管理权限占用房屋的意图，再让被告管理房屋将侵害原告利益，应当予以解除。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。一审法院认定的事实：2004年6月16日，王斌之妻李国华向王娟支付购房款172，000.00元。2005年2月18日，王斌作为甲方，王娟作为乙方签订了《代理购房及房屋管理协议》，其中载明：“……代理购房地址：凉山州中国电信家属院第9号、10号门面房两间。面积共计127.5平方米……一、乙方为甲方代理购房，房屋产权100%属于甲方。二、乙方负责办理购房的一切手续及办理房屋产权登记手续，未经甲方许可，乙方不得擅自出租、出让、转让等，否则根据当时市场行情，赔偿甲方一切损失。三、乙方代为管理9号、10号门面房时，应妥善管理，不得对房屋造成非正常性的破坏，否则乙方负责赔偿损失。四、乙方代甲方管理及经营门市房，必要的家具及修理由甲方负责提供。五、甲方一次性支付购房款172，000.00元，并另外向乙方支付购房代理手续费17，200.00元。六、经甲方许可，乙方代为管理9号、10号门市房屋的出租及经营，乙方可提取出租和房屋经营收益的15%……此协议自代理购房之日起开始生效（2004年5月），具有法律效力。”王斌和王娟双方在该协议落款处签字。2007年6月，王娟取得了案涉房屋的房屋所有权证，其中载明：房屋所有权人为王娟，房屋坐落于四川省西昌市（西昌市房权证监证字第××号，建筑面积120.67平方米）。王娟分别于2012年1月28日、2016年2月5日将出租案涉房屋收到的租金支付给王斌。一审法院认为，案涉《代理购房及房屋管理协议》系双方当事人真实意思表示，虽然该房屋系集资房，但其买卖并未违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告也未能提交合法、有效的证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形。因此，《代理购房及房屋管理协议》合法、有效，王斌和王娟均应按照合同约定履行己方的义务。《代理购房及房屋管理协议》明确约定案涉房屋产权100%属于王斌，且王娟负责办理购房的一切手续及房屋产权登记手续。王娟将案涉房屋的产权办至自己名下，与“房屋产权100%属于王斌”的约定相矛盾。王娟辩称只要将房产证办下来就已履行了合同义务，无事实和法律依据，该院对该辩解意见不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定，王斌有权要求王娟协助办理房屋过户登记手续。本案王斌委托王娟代其管理及经营案涉房屋，双方之间形成了委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，王斌有权解除与王娟之间的房屋管理协议。关于王斌的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。王斌要求王娟为其办理房屋过户登记手续的诉讼请求属于物权请求权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”规定，物权请求权不适用诉讼时效的规定。关于王斌要求解除双方之间的房屋管理协议的诉讼请求，因双方一直在履行该房屋管理协议，也不存在超过诉讼时效的问题。因此，该院对王娟辩称王斌的诉讼请求已超诉讼时效的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，判决：1、被告王娟于本判决生效之日起十五日内协助原告王斌办理位于四川省西昌市的房屋（西昌市房权证监证字第××号，建筑面积120.67平方米）的过户登记手续；2、解除原告王斌与被告王娟之间的房屋管理协议。案件受理费22，800.00元，减半收取计11，400.00元，由被告王娟负担（被告应负担的费用原告已垫付，由被告在履行以上义务时径付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人王斌与上诉人王娟系同胞兄妹。王娟系四川省电信有限公司凉山分公司员工，2004年四川省电信有限公司凉山分公司为该公司员工集资修建了商铺，王娟将该指标让给其兄王斌，由王斌集资购买并向王娟支付购房代理手续费17，200.00元。2004年6月16日，王斌之妻李国华向王娟支付购房款172，000.00元。2005年2月18日，王斌作为甲方与王娟作为乙方补充签订了《代理购房及房屋管理协议》，约定：“代理购房地址：凉山州中国电信家属院第9号、10号门面房两间。面积共计：127.5平方米。甲方、乙方经协商就代理购房及房屋管理达成如下协议：一、乙方为甲方代理购房，房屋产权100%属于甲方。二、乙方负责办理购房的一切手续及办理房屋产权登记手续，未经甲方许可，乙方不得擅自出租、出让、转让等，否则根据当时市场行情，赔偿甲方一切损失。三、乙方代为管理9号、10号门面房时，应妥善管理，不得对房屋造成非正常性的破坏，否则乙方负责赔偿损失。四、乙方代甲方管理及经营门市房，必要的家具及修理由甲方负责提供。五、甲方一次性支付购房款172，000.00元，并另外向乙方支付购房代理手续费17，200.00元（壹万柒仟贰佰元正）。六、经甲方许可，乙方代为管理9号、10号门市房屋的出租及经营，乙方可提取出租和房屋经营收益的15%。七、未尽事宜双方协商解决。此协议自代理购房之日起开始生效（2004年5月），具有法律效力。”上述房屋交付后，王娟便按约定代为管理，并将房屋向外出租。对自2004年起至2010年期间的房屋租金，王娟按双方约定提取了15%，自2010年起便提取了房屋租金的30%。2007年6月王娟取得了案涉房屋的房屋所有权证，产权证号为：西昌市房权证监证字第××号，房屋所有权人为王娟。2017年4月王娟准备将该房屋产权证用于抵押贷款，王斌夫妇知道后，王斌便提起本案诉讼。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：上诉人王娟是否应当协助被上诉人王斌办理案涉房屋的产权过户登记；上诉人王娟与被上诉人王斌之间的房屋管理协议是否应予解除。关于上诉人王娟是否应当协助被上诉人王斌办理案涉房屋的产权过户登记的问题。案涉《代理购房及房屋管理协议》是双方当事人真实的意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合同内容真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人应全面履行约定的义务。虽然本案争议的房屋系王娟所在单位的集资房，但其不是住宅系经营业商铺，王娟未举证证明该房屋不允许转让和不能进行过户登记。王斌按约定履行了支付购房款和手续费的义务，王娟亦应按照合同约定履行办理购房和办理房屋产权登记手续的义务。《代理购房及房屋管理协议》明确约定案涉房屋产权属王斌所有，第二条约定的王娟有义务办理房屋产权登记手续，是指为王斌办理房屋产权登记，并非将房屋产权登记在王娟自己名下，现房屋产权证登记的王娟所有，理应变更登记为王斌。另一方面，虽然2007年6月王娟就将争议房屋产权证登记在自己名下，但因王斌与王娟二人系同胞兄妹的特殊身份关系，王斌对王娟充分的信任，2017年5月在王娟准备用该房屋产权证进行抵押贷款时，才知道其该项权受到侵害，并于2017年9月18日便提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民事法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被分割时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，王斌要求王娟协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求未过时效。王娟提出双方未对案涉房屋过户进行约定，以及王斌要求办理案涉房屋过户手续的主张已过诉讼时效的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予采信。王娟应当协助王斌办理案涉房屋的产权过户登记，一审法院依协议约定判决王娟履行过户手续正确。关于上诉人王娟与被上诉人王斌之间的房屋管理协议是否应予解除的问题。王斌购买案涉房屋后，在《代理购房及房屋管理协议》中约定由王娟代为管理房屋的出租及经营，并由王娟提起15%的经营收益，双方之间形成了委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，双方均可以随时解除上述委托合同。同时，双方之间的房屋委托管理协议处于持续履行状态，王斌主张解除，不存在超过诉讼时效的问题。王斌提出解除其与王娟之间的房屋管理协议，于法有据。王娟提出房屋的产权登记在其名下，其才是案涉房屋的产权人，王斌未真正取得该房屋的所有权，无权进行实质处分，一审法院对其管理房屋，认定为委托关系不当的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人王娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22，800.00元，由上诉人王娟负担。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  杨发蓉审判员  刘 莉二〇一八年六月十四日书记员  唐 春