广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终275号
上诉人(原审被告)：阳江市国土资源局。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：关石，该局局长。
委托诉讼代理人：岑象宏，该局工作人员。
委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：阳江市永宜房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：张家卓，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。
上诉人阳江市国土资源局（以下简称阳江市国土局）因与被上诉人阳江市永宜房地产有限公司（以下简称永宜地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2014年4月21日，阳江市国土局（出让人）与永宜地产公司（受让人）签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，将位于阳江市江城区石湾北路东、振兴路南用地（原阳江高新区随垌用地）内的地块的国有建设用地使用权出让给永宜地产公司。合同主要约定：…第四条，宗地编号为2XXX-21，面积27121平方米；第五条，宗地用途为科教用地；第六条，出让人同意在2014年7月20日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地达到规定的土地条件：场地平整达到现状，基础设施达到三通（通水、通电、通路）；第七条，建设用地使用权出让年期为50年，从约定的交付日起算；第八条，出让价款为1465万元；…第十条，出让价款第一期732.5万元于2014年5月20日前支付，第二期732.5万元于2014年7月20日前支付；第十一条，受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；…第十六条，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年7月20日之前开工，在2016年5月31日之前竣工；…第三十条，……，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；…第三十八条，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算；等等。
合同签订后，阳江市国土局将出让土地交付永宜地产公司使用，永宜地产公司在土地建设过程中出现村民阻挠建设的问题，且发现涉案土地在出让前已抵押给广发银行股份有限公司阳江分行。永宜地产公司于2015年3月30日、同年4月5日、4月22日分别向江城区城北街道办事处、阳江市江城区人民政府、以及阳江市国土局反映村民纠纷情况，请求帮助调处化解用地纠纷。2015年4月8日，江城区土地储备中心复函江城区城北街道办事处，请街道组织相关人员做好群众思想工作，对用地纠纷进行调处。并回复永宜地产公司其中心已发函城北街道。2016年5月4日，永宜地产公司向阳江市国土局提出申请函，说明发现涉案土地在出让前已抵押，一直无法申请办理土地出让手续，导致无法实现合同的预期目的，永宜地产公司依据不安履行抗辩权规定，暂未向阳江市国土局支付土地出让金，并请求阳江市国土局解除出让土地的抵押登记，协助永宜地产公司办理相关土地出让手续。同年8月2日，阳江市国土局复函永宜地产公司，要求永宜地产公司按合同的约定支付出让价款以及缴纳违约金，并告知永宜地产公司出让的地块已注销抵押权，请永宜地产公司按规定程序办理该地块的相关手续。永宜地产公司于8月5日收到阳江市国土局该复函。庭审中，阳江市国土局承认在出让土地时并未告知永宜地产公司涉案土地已设立抵押权，抵押给案外人。8月8日，永宜地产公司复函阳江市国土局，认为阳江市国土局出让的土地明显存在瑕疵，影响永宜地产公司办理相关的土地出让手续及实现合同的预期目的，现阳江市国土局已注销土地抵押权，永宜地产公司同意缴交土地出让款1465万元，对于违约金，永宜地产公司认为虽阳江市国土局多次向其催缴，但其不存在违约而是阳江市国土局违约，阳江市国土局收取违约金不合理也不合法，并请求阳江市国土局对其进行合理赔偿。
永宜地产公司于2017年6月2日向阳江市国土局支付出让土地价款400万元，同年8月30日支付1065万元。2017年10月30日，永宜地产公司向阳江市国土局提出办理涉案土地国有建设用地使用权登记的书面申请。同年11月7日，阳江市国土局复函告知永宜地产公司，按规定办理完毕缴交违约金1674.7875万元相关事宜后，再申请办理使用权登记等事项。永宜地产公司遂向原审法院提起诉讼中，请求：判令阳江市国土局按双方签订的合同编号为4XXXXXX1的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，将坐落于阳江市江城区石湾北路东、振兴路南面积27121平方米的国有建设用地使用权登记到永宜地产公司名下。
另查明，阳江市国土局分别于2015年4月17日、2016年6月16日、同年11月11日、2017年7月11日、同年9月26日等时间向永宜地产公司发出催缴土地出让款以及违约金通知书。诉讼中，阳江市国土局表示在本案中不提出请求永宜地产公司支付违约金。另，涉案土地使用权经相关部门登记于2012年12月1日取得土地使用权证（证号：阳府国用（2XX2）第2XXX9号），于2013年8月12日办理土地他项权证（证号：阳府他项（2XX3）第XX3号），抵押权人为广发银行股份有限公司阳江分行，抵押期限自2013年6月3日至2016年6月2日止，2014年7月3日注销抵押登记。2014年7月22日，涉案土地又办理土地他项权证（证号：阳府他项（2XX4）第XX9号），抵押权人为广发银行股份有限公司阳江分行，抵押期限自2013年6月3日至2016年6月2日止，2016年5月16日注销抵押登记。
原审判决认为，永宜地产公司与阳江市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合法定程序，合法有效。合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
合同签订后，阳江市国土局依约履行了交付土地的义务，永宜地产公司理应依约支付土地价款给阳江市国土局。但由于阳江市国土局交付的土地在出让前已设立抵押权，且出让时阳江市国土局并未将此情况告知永宜地产公司，在涉案土地抵押权注销前，永宜地产公司以出让土地设有抵押权，阳江市国土局交付土地存在瑕疵为由抗辩，未依约支付土地价款亦属合理。现永宜地产公司已付清涉案土地出让价款1465万元，且涉案土地已办理国有建设用地使用权证，并已注销抵押权登记。另，对阳江市国土局主张永宜地产公司应按照合同的约定支付土地出让价款的违约金后再办理土地使用权证的问题。因阳江市国土局在本案中表示不提出请求永宜地产公司支付违约金。因此，对土地出让价款的违约金的问题，本案不作处理。对阳江市国土局的上述主张，应不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”之规定，以及合同第十一条“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；……”的约定，永宜地产公司请求阳江市国土局协助办理涉案土地的国有建设用地使用权登记，合理合法，应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：限阳江市国土局在本判决发生法律效力之日起十日内协助永宜地产公司将坐落于阳江市江城区石湾北路东、振兴路南用地（原阳江高新区随垌用地）内（出让宗地编号为2XXX-21，宗地总面积27121平方米）地块的国有土地使用权登记到永宜地产公司名下，登记所需费用由永宜地产公司负担。一审案件受理费109700元，由阳江市国土局负担。
阳江市国土局上诉请求：撤销原审判决，改判驳回永宜地产公司的诉讼请求。事实和理由如下：一、阳江市国土局与永宜地产公司在2014年4月21日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条规定，永宜地产公司分二期支付土地出让价款，第一期在2014午5月20日之前付7325000元，第二期在2017年7月20日前付7325000元。如果永宜地产公司能够按约定期限付清全部出让价款，阳江市国土局因涉案土地存在抵押无法交付土地或无法为永宜地产公司办理土地权属登记，永宜地产公司可以追究阳江市国土局的违约责任。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（2012年）第一条第（一）点第1项规定：受让人因抵押登记未注销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持，受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。因此，永宜地产公司不能以出让土地存在抵押为由拒绝支付出让价款，而且，在合同约定的付款期限内，永宜地产公司并未告知阳江市国土局因土地存在抵押而中止履行支付土地出让价款义务。原审判决认定：“原告以出让土地设有抵押权，被告交付土地存在瑕疵为由，未依约支付土地价款亦属合理”明显是错误的，且没有任何依据。二、永宜地产公司直至2017年8月30日才付清土地出让价款，明显没有依合同约定支付土地出让价款，所以其根据出让合同第十一条的规定，请求办理出让土地的权属登记是没有道理的，因该第十一条明确规定“受让人应按本合同约定付清本宗土地全部出让价款后”作为办证前提条件，而永宜地产公司根本就没有按合同约定期限付清全部土地出让价款，原审判决引用该条款作为判决依据，是错误的。三、阳江市国土局在本案中没有提出反诉请求永宜地产公司支付违约金，并不意味着永宜地产公司可以不支付违约金而迳行要求办理出让土地的登记手续，因为在没有按合同约定付清违约金的情况下，不能够认为永宜地产公司已按合同的约定付清全部土地出让价款。综上所述，请求支持阳江市国土局的上诉请求。
永宜地产公司答辩称：阳江市国土局的上诉理据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，主要理由：一、永宜地产公司已经付清涉案土地全部出让价款1465万元给阳江市国土局，阳江市国土局依法依约应当履行协助永宜地产公司办理涉案土地建设用地使用权登记手续的义务。第一、在阳江市国土局告知涉案土地的抵押权已被注销后，永宜地产公司分别在2017年6月2日、8月30日向阳江市国土局支付了土地出让价款400万元和1065万元，共1465万元，至此，已付清涉案土地全部出让价款。阳江市国土局对此事实亦予以确认，而且阳江市国土局提供的多份《催缴款通知书》中均把涉案土地的出让价款和违约金分开表述，不认为违约金属于出让土地价款的一部分。因此，出让合同约定的违约金不属于土地出让价款，阳江市国土局对此亦已确认。阳江市国土局在《民事上诉状》中认为永宜地产公司未付清违约金，不能够认为永宜地产公司按合同约定付清全部土地出让价款，将所谓的违约金等同于土地出让价款，明显与其确认的事实自相矛盾，对阳江市国土局该主张应不予采纳。第二、根据《出让合同》第十一条的约定，办证的前提条件是否已付清全部土地出让价款，在阳江市国土局确认永宜地产公司已在2017年8月30日付清土地出让价款的情况下，永宜地产公司有权申请办理涉案土地使用权登记手续，阳江市国土局应当履行协助办证义务，原审判决正确。二、阳江市国土局上诉认为不付清违约金，就不能要求办理涉案土地登记手续的上诉主张，有违民事公平合理原则，应不予支持。第一、如前所述，违约金不能等同于土地出让价款，双方签订的合同也没有约定以付清违约金作为办证的前提条件。第二、双方对违约金存在巨大争议，不能以阳江市国土局单方主张作为认定依据，更不能把阳江市国土局单方主张的巨额违约金的支付作为办理出让土地登记的前提条件。第三、阳江市国土局在本案中明确表示不请求永宜地产公司支付违约金，故违约金不作为本案处理的内容，阳江市国土局主张的违约金与本案无关。三、原审判决关于“原告以出让土地设有抵押权，被告交付土地存在瑕疵为由，未依约支付土地价款亦属合理”的认定，是正确的。因为土地出让合同属买卖合同，阳江市国土局作为出让人具有告知受让人标的物瑕疵的法定义务，阳江市国土局明知该土地存在纠纷和抵押权的瑕疵，却不告知永宜地产公司，存在违约行为。永宜地产公司发现涉案土地存在上述瑕疵后，已经通过书面的形式通知阳江市国土局中止履行支付土地出让价款，是行使不安抗辩权，是合理的。四、涉案土地是教学用地，牵涉到阳江教育事业的发展和人才的培养，更应明晰该用地的产权，在永宜地产公司已付清出让价款的情况下，阳江市国土局应当及时协助永宜地产公司办理涉案土地使用权登记手续。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是土地出让合同纠纷，《国有建设用地使用权出让合同》是阳江市国土局与永宜地产公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同有效正确，应予以维持。阳江市国土局上诉称永宜地产公司逾期支付涉案土地出让金，违反合同约定，阳江市国土局对逾期付款违约金没有反诉请求永宜地产公司予以支付，不等于永宜地产公司可迳行办理涉案土地所有权证，因此，应驳回永宜地产公司的诉讼请求。虽然永宜地产公司没有在合同约定期限内支付土地出让金，但永宜地产公司经阳江市国土局催收后已付清了涉案土地全部出让价款，按照《国有建设用地使用权出让合同》的第三十条“……，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”的约定，本案不符合《国有建设用地使用权出让合同》第三十条中“延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同”的约定解除情形，阳江市国土局不能请求解除合同，只能请求永宜地产公司支付逾期付款的违约金。由于本案《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，又不具备解除的条件，且双方当事人均没有请求解除合同，故双方都应按照合同继续履行各自义务，永宜地产公司已付清土地出让金，其请求阳江市国土局协助办理涉案土地国有建设用地使用权登记符合合同约定，应予支持。虽然阳江市国土局认为永宜地产公司在支付土地出让金过程存在违约行为，但阳江市国土局在本案中没有反诉请求永宜地产公司支付违约金，对此可以另循法律途径解决，不能据此拒绝履行协助办理涉案土地国有建设用地使用权登记的义务。综上所述，阳江市国土局的上诉理据不足，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费109700元，由阳江市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 莫怡华
二〇一八年五月三日
法官助理 李凤霞
书 记 员 冯梅瑰
附：《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。