杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第434号
原告浙江大酒店有限公司。
法定代表人孙志广。
委托代理人陈涵。
被告杭州天际线百货有限公司。
法定代表人谢律胜。
委托代理人雍正如。
被告浙江永乐家电有限公司。
法定代表人黄秀虹，
委托代理人黄建平。
委托代理人宋新成。
原告浙江大酒店有限公司（下称浙江大酒店）为与被告杭州天际线百货有限公司（下称天际线公司）、浙江永乐家电有限公司（下称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2009年4月14日公开开庭进行了审理。原告浙江大酒店委托代理人陈涵、被告天际线公司委托代理人雍正如、被告永乐公司委托代理人黄建平、宋新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江大酒店诉称，2007年6月27日，原告与被告天际线公司签订了租赁合同书和租赁场地物业管理协议各一份，天际线公司租用原告酒店东北侧二层2720平方米的场地用于商业经营，租赁期分为两期：其中第一期自2007年7月1日起至2009年12月31日止，在附条件的前提下，第二期从2010年1月1日起至2013年12月31日止。2007年7月27日，原告与天际线公司、永乐公司三方签订备忘录一份，约定：原告同意天际线公司将所承租的场地转租给永乐公司，每月租金372300元，由被告每六个月（每期）向原告支付一次租金，并规定下期租金款项必须在上期最后一个月的15日前一次性支付。逾期达15日，原告与天际线公司签订的租赁合同自行终止，天际线公司向原告支付500000元违约金。备忘录还约定：如天际线公司逾期不向原告支付租金，原告有权向永乐公司发出书面通知要求永乐公司在三日内支付，永乐公司如不支付，由二被告所签订的原场地转租合同自行终止。备忘录中特别注明，永乐公司同意在转承租原告场地期间，对房屋租赁合同和备忘录所规定的天际线公司的责任与义务承担连带责任。此外，2007年7月27日三方还签署了租赁场地物业管理协议，转租期间场地使用所产生的水、电费等由永乐公司支付给原告。备忘录签订后，天际线公司向原告支付了截止至2008年12月的房屋租金。根据备忘录的约定，天际线公司应在2008年12月15日前支付下期六个月的租金，但天际线公司一直无故拖欠原告的租金不付。至今已造成原告租金损失。2009年2月5日，原告向永乐公司发出通知函，要求其在收到原告书面通知之日起三日内一次性将天际线公司拖欠原告的六个月房租支付给原告，但永乐公司置之不理。原告认为二被告的行为已构成违约，故提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与被告天际线公司签订的《租赁合同书》、《租赁场地物业管理协议》终止；确认原告与被告天际线公司、被告永乐公司签订的三方《备忘录》、《租赁场地物业管理协议》终止。2、被告天际线公司将租赁的原告场地（酒店大楼东北侧二层，建筑面积2720平方米）腾退并交还给原告。3、被告天际线公司向原告支付拖欠的2009年1月房屋租金计人民币372300元（以后的房屋租金每月372300元计算至本判决生效之日止）；4、被告天际线公司向原告支付违约金500000元；5、被告永乐公司对上述第2、3、4项请求承担连带清偿责任和腾退场地责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同、租赁场地物业管理协议，欲证明1、原告与天际线公司签订房屋租赁合同及物业管理协议，天际线公司承租原告大楼东北侧二层2720平方米的经营性场地；2、天际线公司每月应缴的租金为372300元。
2、备忘录、租赁场地物业管理协议，欲证明1、原告同意天际线公司将承租的场地转租给永乐公司。2、天际线公司每六个月向原告支付一次租金。3、天际线公司逾期未交租金达15日，双方合同自行终止，天际线公司向原告支付500000元违约金。4、天际线公司不付租金，原告有权通知永乐公司支付，永乐公司不付，则天际线公司与永乐公司之间的场地转租合同终止。5、永乐公司对天际线公司的责任与义务承担连带责任。6、水电费等费用由永乐公司支付给原告。
3、租金收据、进帐单，欲证明天际线公司只支付了截止至2008年12月的房屋租金，其应在2008年12月15日前支付第二期租金。
4、通知函、邮寄单证，欲证明原告于2009年2月5日正式发函通知永乐公司支付租金。
5、房屋产权证，欲证明原告对出租房屋拥有合法权属。
被告天际线公司辩称，2008年9月份，天际线公司公司进行了重组，因此与原告协商希望对备忘录中约定的租赁期限进行变更。2009年1月24日天际线公司与永乐公司签订了终止协议并办理了交接手续。随后原告起诉至法院，并将租赁房屋收回。起诉后双方又进行了协商并达成口头协议，天际线公司同意再支付一个半月的租金给原告，扣除前期保证金及永乐公司的水电费，还应支付249019.18元。之后天际线公司已经将该款项支付给原告，但原告在收到款项后却未按约定撤回起诉。对原告诉讼请求的第1项无异议，第2项、第3项被告已履行，原告已经收回房屋，对第4、6项应该不予支持，第5项与天际线公司无关。
被告天际线公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同和备忘录，欲证明天际线公司与原告之间存在租赁关系。
2、2009年1月19日的公函，欲证明天际线公司曾向原告提出请求，由天际线公司承租步步高公司的场地，由于原告与步步高公司的纠纷导致租赁物存在瑕疵。
3、请求报告，欲证明原告有意向撤诉和承担诉讼费用并已收回房屋。
4、支票存根、保证金发票、发票联，欲证明2009年3月18日天际线公司支付给原告249019.18元租金。
被告永乐公司辩称，永乐公司与天际线公司房屋租赁合同已经终止，也支付了所有的相关费用。2、永乐公司与天际线公司终止合同并办理交接手续的情况已通知了原告，原告没有异议。3、原告并没有在诉讼之前向永乐公司发过任何函件。综上，对原告的所有诉讼请求均不予认可。
被告永乐公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、永乐公司营业执照副本，欲证明永乐公司是适格主体。
2、原告的法定代表人身份证明，欲证明原告是适格主体。
3、房屋租赁合同及三份补充协议，欲证明永乐公司与天际线公司为房屋租赁合同当事人，与原告不存在租赁关系。
4、终止协议，欲证明永乐公司已与天际线公司协商解除了房屋租赁合同，并对双方的权利义务予以明确。
5、证明、收据、公函、房屋交接确认书，欲证明永乐公司已按合同约定履行了义务。
6、公函，欲证明永乐公司与天际线公司终止合同后，第一时间告知了原告。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
对原告提交的5份证据，天际线公司均无异议。永乐公司对证据2、5无异议；对证据1、3认为均发生于原告和天际线公司之间，故真实性无法判断；对证据4有异议，认为从未收到过。本院对证据1、2、3、5的证据效力予以确认，证据4系原告发给永乐公司的一份函及邮件详情单，该函的落款时间为2009年2月6日，而邮件详情单所盖的邮戳则显示于2009年2月5日邮寄，且没有收件人签收，故对该组证据的效力不予确认。
对被告天际线公司提交的证据1、2，原告无异议；证据3原告认为真实性无法判定；证据4原告对真实性无异议，对证明内容有异议。永乐公司对天际线公司提交的4份证据均无异议。本院对天际线公司提交的四份证据的效力予以确认。
对被告永乐公司提交的证据1、2，原告无异议；证据3原告认为其非合同相对方，故真实性无法判定，对其关联性予以确认；证据4原告认为真实性无法判定，且认为对原告未发生法律效力；证据5中的证明、收据、房屋交接确认书真实性原告无法确认，对公函的真实性予以确认。天际线公司对上述五份证据均无异议。本院对永乐公司提交的五份证据的效力均予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2007年6月27日，原告与天际线公司签订了租赁合同书和租赁场地物业管理协议各一份，合同约定：天际线公司向原告承租杭州市延安路595号浙江大酒店东侧二层2720平方米的经营性场地用于商业经营。租赁期分为两期：第一期自2007年7月1日起至2009年12月31日止，在附条件的前提下，第二期从2010年1月1日起至2013年12月31日止。第一期租金每月372300元。租金自2007年7月1日起计算，按月支付，天际线公司应于上个租赁月15日前支付下一个租赁月的租金，先缴后用，首期租金于签订合同后七日内支付。原告给予天际线公司一个月装修免租期（2007年7月1日至7月31日）。天际线公司应向原告缴纳保证金350000元。双方还约定：天际线公司逾期半个月未缴纳前述租金等费用，原告有权停止供水供电，逾期30天未缴租金或其他应缴费用，原告有权单方终止合同，天际线公司在接到单方解除合同的书面通知后三天内应立即退还租赁标的物，并在付清欠缴租金及其他费用的基础上，再向原告赔偿三个月租金，保证金由原告没收。后天际线公司因招租困难，要求将场地转租给永乐公司。2007年7月27日，原告与被告天际线公司、永乐公司三方签订备忘录一份，约定：原告同意天际线公司将所承租的场地转租给永乐公司，每月租金372300元，由天际线公司每六个月（每期）向原告支付一次租金，并规定下期租金款项必须在上期最后一个月的15日前一次性付清。逾期达15日，原告与天际线公司签订的租赁合同自行终止，天际线公司向原告支付500000元违约金。备忘录还约定：如天际线公司逾期不向原告支付租金，原告有权向永乐公司发出书面通知要求永乐公司在三日内支付租金，永乐公司如不支付，由二被告所签订的原场地转租合同自行终止。永乐公司同意在转承租原告场地期间，对房屋租赁合同和备忘录所规定的天际线公司的责任与义务承担连带责任。同日，三方还签署了租赁场地物业管理协议，约定转租期间场地使用所产生的水、电费等由永乐公司支付给原告。同时，二被告之间又另行签订了房屋租赁合同及三份补充合同。根据上述合同、备忘录等的约定，天际线公司向原告支付了截止至2008年12月的房屋租金及保证金350000元。2008年12月15日前天际线公司应支付下期六个月的租金，但天际线公司未向原告支付。另查，2009年1月24日，二被告签订一份终止协议，双方同意提前解除就杭州市延安路595号一楼部分和二楼全部房屋的租赁合同，合同终止日为2009年1月31日。永乐公司于2009年1月24日前支付给天际线公司3500000元作为经济补偿。永乐公司于2009年2月5日前将租赁房屋腾空并按现状交付给天际线公司，双方签署房屋交接确认书，于2009年2月10日前结清相关水、电等费用。2009年2月2日，二被告签署了房屋交接确认书。2009年2月20日，永乐公司函告原告，称其已于2009年1月24日与天际线公司解除合同，结清所有费用并将房屋交还给天际线公司，对在租赁期间产生的相关水、电费用会依据约定予以结清。现涉案租赁房屋已空置，但天际线公司与原告之间尚未办理房屋的交接手续。原告认为二被告的行为已构成违约故而提起诉讼。审理期间，天际线公司与原告曾进行协商，并于2009年3月18日向原告支付人民币249019.18元。
本院认为，原告与天际线公司签订的租赁合同书和租赁场地物业管理协议、原告与天际线公司、永乐公司三方签订备忘录及租赁场地物业管理协议系签约各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。上述合同对签约的原、被告双方均有约束力。本案中天际线公司向原告承租涉案租赁房屋后经原告同意又将该房屋转租给永乐公司，但租金仍由天际线公司向原告缴纳。现天际线公司未向原告支付租金实际已逾期30天，天际线公司的行为已构成违约。按照约定，原告与天际线公司的合同自行终止，天际线公司应承担违约责任。庭审中天际线公司对终止合同亦无异议。而永乐公司与天际线公司之间的转租合同已于2009年1月31日终止，2009年2月5日永乐公司将租赁房屋腾空归还给了天际线公司。鉴于原告与天际线公司对终止租赁关系已达成协议一致，天际线公司与永乐公司的转租赁关系已实际终止，故对原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。天际线公司违约事实清楚，应向原告支付违约金500000元。至于拖欠的租金，虽然原告与天际线公司在审理过程中曾进行了协商，但现有证据只能证明双方曾有的意向，无法证明最终达成和解，天际线公司在本案审理阶段向原告支付的人民币249019.18元，可作为租金予以抵扣。永乐公司虽将案涉租赁房屋腾空归还给天际线公司，但天际线公司未能提供其已将租赁房屋归还给原告的相关证据，故应向原告履行归还租赁房屋的义务并承担相应的租金，自2009年1月至判决之日计四个月，天际线公司还应向原告支付的租金为1240180.82元。由于三方在备忘录中明确约定永乐公司在转承租原告场地期间，对房屋租赁合同和备忘录所规定的天际线公司的责任与义务承担连带责任，该约定未附任何条件，故永乐公司应对转承租原告场地期间的天际线公司应承担的相关义务承担连带责任，因永乐公司与天际线公司的合同于2009年1月31日解除，自解除之日起永乐公司不再转承租原告场地，故永乐公司所承担的连带责任为天际线公司应支付的2009年1月31日前的租金及相关的违约责任。原告要求永乐公司对2009年1月31日后天际线公司应付的租金及腾房义务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、第一百一十四第一款、第三款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江大酒店有限公司与被告杭州天际线百货有限公司签订的《租赁合同书》、《租赁场地物业管理协议》、原告浙江大酒店有限公司与被告杭州天际线百货有限公司、被告浙江永乐家电有限公司三方签订的《备忘录》、《租赁场地物业管理协议》终止。
二、被告杭州天际线百货有限公司将租赁的杭州市延安路595号浙江大酒店大楼东北侧二层，建筑面积2720平方米房屋腾退并交还给原告浙江大酒店有限公司。
三、被告杭州天际线百货有限公司向原告浙江大酒店有限公司支付房屋租金人民币1240180.82元。
四、被告杭州天际线百货有限公司向原告浙江大酒店有限公司支付违约金500000元。
五、被告浙江永乐家电有限公司对上述第三项中租金372300元及第四项承担连带责任。
六、上述二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
七、驳回原告浙江大酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12523元，诉讼保全费4882元，由被告杭州天际线百货有限公司、浙江永乐家电有限公司负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12523元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 丁 弘
二〇〇九年四月三十日
书 记 员 杨 帆