宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北民初字第1458号
原告：王文君。
原告：王文林。
原告：王文兆。
原告：王文达。
原告：王文华。
原告（兼原告王文君、王文林、王文兆、王文达和王文华委托代理人）：王翠娥，女，1954年12月8日出生（公民身份号码：3302111954********），汉族，户籍地宁波市镇海区庄市街道勤勇村朱家桥，现住宁波市镇海区庄市街道兆龙路11号楼206室。
六原告共同委托代理人：庄德章，浙江雄镇律师事务所律师。
被告：蒋正伙。
委托代理人：陈轩凤。
委托代理人：刘志龙，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告：江北区高教项目征地拆迁与协调小组办公室。住所地：宁波市江北区甬江街道联成村风华路***号。
法定代表人：陆志峰，系该单位主任。
委托代理人：李军飞，浙江浙甬律师事务所律师。
原告王文君、王文林、王文兆、王文达、王文华、王翠娥为与被告蒋正伙及被告江北区高教项目征地拆迁与协调小组办公室（以下简称高教拆迁办）农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年5月8日公开开庭对本案进行了审理。原告王文林、王翠娥及六原告共同委托代理人庄德章、被告蒋正伙委托代理人陈轩凤及被告高教拆迁办委托代理人李军飞到庭参加了两次庭审。被告蒋正伙委托代理人刘志龙到庭参加了第二次庭审。审理过程中，原、被告要求庭后自行协商解决，后协商无果。本案现已审理终结。
原告王文君、王文林、王文兆、王文达、王文华、王翠娥起诉称：原告母亲沈荷清（又名沈和卿）于1996年11月11日因病去世，原告均系其合法继承人。沈荷清生前在宁波市江北区联成村三官堂有集体土地性质的祖传房屋二间，土地使用权面积为80.36平方米。上世纪八十年代，原告母亲将该房屋出租给奉化市大堰镇农民即被告蒋正伙居住，以修（管）代租。1996年，被告蒋正伙伙同他人炮制了与原告母亲沈荷清对涉案房屋的买卖事实，实际上原告母亲当时已身患××，神志不清，并不存在与被告蒋正伙进行房屋买卖的事实。2014年上半年，涉案房屋所在区域被列入拆迁范围，原告获悉后，多次上门口头或去函向被告高教拆迁办就涉案房屋的归属问题提出交涉，被告高教拆迁办也曾为此召集原告代表与被告蒋正伙进行协调，但无果。2014年11月初，原告获悉两被告已于2014年10月16日就涉案房屋签订了《江北区农村集体土地住宅拆迁安置协议（调产安置）》。现涉案房屋已被拆迁。原告认为，原告母亲沈荷清与被告蒋正伙就涉案房屋的买卖事实上不存在，且即使存在，原告母亲沈荷清当时也缺乏订约的民事行为能力，并且双方签订的协议违反了我国法律关于农村房屋不得向非同村人转让的强制性规定，依法应为无效。两被告在明知涉案房屋属于原告母亲所有的情况下，还相互串通就涉案房屋签订拆迁安置协议，不仅违反了我国法律以及国家相关政策的强制性规定，更损害了原告的合法权益，依法应为无效。诉请判令：一、撤销两被告于2014年10月16日签订的《江北区农村集体土地住宅拆迁安置协议（调产安置）》；二、将位于宁波市江北区联成村三官堂，地号为1309167号的房屋归原告所有。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告蒋正伙与沈荷清（又名沈和卿）的房屋买卖行为无效；二、判令两被告订立的《江北区农村集体土地住宅拆迁安置协议（调产安置）》无效；三、判令被告蒋正伙返还因沈荷清房屋被拆迁所获得的所有利益予沈荷清的合法继承人即六原告，并由被告高教拆迁办承担连带责任。
被告蒋正伙答辩称：本被告于1982年到宁波打工，经人介绍租住在沈荷清的房屋里，当时房屋西边一间已无法住人，中间一间勉强可住人，到1995年，中间一间已基本无法住人，西边一间已经倒塌。当时被告就和沈荷清协商如何修缮的问题，沈荷清表示无力修缮，要被告自己修缮，并表示愿意将房屋送给被告，但沈荷清同时表示要将其三代宗亲的牌位移到寺庙里。被告表示同意，立马雇人对房屋进行了修缮，并花了2200元将沈荷清宗亲的牌位移到了净圆寺。1996年4月份，被告与沈荷清签订了房屋《赠送契约》，沈家的主要亲属都出场进行了见证，涉案房屋所在地的联成村村委会也进行了签字盖章。如果没有这次修缮，该房屋早就不存在了。1996年5月初，沈荷清又以生活困难为由，提出要以3000元的价格将房屋卖给被告，被告也予以了同意，联成村村委会也同意该房屋买卖，双方于1996年5月30日又签订了《卖（买）屋契约》，1996年6月份被告办理了房屋契证和税证，并缴纳了税金，1996年10月份被告对涉案房屋进行了重建。当时因国家对农村房屋没有登记制度，农村宅基地如何使用也没有规定，故当时被告也没有办理房屋所有权登记。多年来，原告没有对涉案房屋提出产权要求，也知道本被告与沈荷清就涉案房屋进行了交易，并知道本被告对涉案房屋进行了重建，直到涉案房屋要拆迁了，原告方才提出了产权主张。本被告认为其与沈荷清间就涉案房屋的买卖合法有效，国家机关也已经承认涉案房屋的产权归被告所有，原告与本被告间不存在产权纠纷，本被告与被告高教拆迁办签订的拆迁安置协议符合法律规定，原告的相关诉请主张没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告高教拆迁办答辩称：首先，根据原告提供的证据，无法证明原告诉状上所称的沈荷清与涉案土地登记表上登记的使用权人系同一人，原告是否有权提起诉讼，尚存疑议，且原告方作为继承人提起诉讼，其权利主体是否存在遗漏，还需进一步明确；其次，沈荷清已将涉案房屋卖给了被告蒋正伙所有，被告蒋正伙也缴纳了契税，并办理了房屋契证，依法应认定涉案房屋已属于被告蒋正伙所有，两被告就涉案房屋签订的拆迁安置协议，符合政策和法律规定，并不存在违法的情形，依法有效，原告诉称两被告存在非法串通的行为，没有事实和法律依据。综上，对原告的诉请，应依法予以驳回。
原、被告主要争议焦点为：
一、涉案房屋原来是否属于原告母亲沈荷清所有。
就涉案房屋的原所有人问题，原告方提供了《土地登记公开查询结果》、《土地登记申请书》、《地籍调查表》、《土地登记审批表》、《赠送契约》和《卖（买）屋契约》以及六原告与沈荷清的《关系证明》各一份，用以证明涉案房屋原属于其母亲沈荷清所有。被告蒋正伙对上述证据及待证事实没有异议，被告高教拆迁办对上述证据的真实性没有异议，但认为原告母亲沈荷清的具体身份信息不清，原告诉状上所称的沈荷清与涉案房屋登记表上的名字存有出入，不能确认涉案房屋原属于原告母亲沈荷清所有。
本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。根据原告方提供的上述证据显示，位于宁波市江北区联成村三官堂，地号为1309167号的80.36平方米的房屋一直登记在沈荷清名下，上述登记信息由被告蒋正伙妻子陈轩凤代为填写，经过了相关房产管理部门的实地查勘核实。原告母亲名字也为沈荷清，曾用名沈和卿，原住宁波镇海区庄市。在名为沈和卿的卖房人与被告蒋正伙签订的两份契约中，记载着房屋所有人为沈和卿，家住宁波市镇海区庄市，在江北区甬江镇联成村三官堂有一祖传80.36平方米的房屋属于其所有。从以上事实中可以看出，原告母亲沈荷清与两份契约中的房屋所有人的身份信息吻合，被告蒋正伙也未对原告母亲沈荷清系房屋所有人的事实予以否认，在涉案的相同地点也未发现还有其他相同的利害关系人存在，而涉案房产登记信息中的沈荷清由买房人蒋正伙的妻子陈轩凤代为填写，并经过房产管理部门的实地查勘核实，由此可见，原告母亲沈荷清系涉案房产的原所有人的事实应予确认。对原告主张涉案房屋原属于其母亲沈荷清所有并至今一直登记在母亲名下的事实，本院予以确认。
二、原告母亲沈荷清与被告蒋正伙是否就涉案房屋先后签订过《赠送契约》和《卖（买）屋契约》。
对此，原告诉称其母亲沈荷清并没有与被告蒋正伙就涉案房屋签订过《赠送契约》和《卖（买）屋契约》，上述两份契约签订时，原告母亲已身患××神志不清，该两份契约系被告蒋正伙伙同他人炮制。对其主张的事实，原告方除上文中提供的《赠送契约》和《卖（买）屋契约》外，另提供了庄市居委会主任庄剑萍出具的证明一份，并申请了证人戴某出庭作证。被告蒋正伙对原告诉称事实不予认可，辩称上述两份契约系其与沈荷清真实签订，当时沈荷清神志清晰，行动便利，契约签订时有沈家主要亲属到场见证，并经过了涉案房屋所在地的联成村村委会的签字盖章确认。对其抗辩主张的事实，被告蒋正伙提供了联成村村委会出具的《情况说明》一份为证。被告高教拆迁办认为上述两份契约为真实合法有效，同时也提供了沈荷清与被告蒋正伙签订的《赠送契约》和《卖（买）屋契约》为证。
对原告方提供的两份契约，两被告对其真实性均无异议，对庄建平出具的《证明》，两被告对其形式真实性无异议，但认为庄剑萍依法应出庭作证，其提供的书面证言不具有合法性，且其证言缺乏其他证据佐证，其证言不具有真实性。对证人戴某的证言，两被告对其真实性不予确认。对被告蒋正伙提供的《情况说明》，原告对其形式真实性无异议，但对其内容的真实性不予确认，被告高教拆迁办对其真实性无异议。对被告高教拆迁办出具的两份契约，其内容与原告提供的两份契约一致，但原告认为，该两份契约上只有沈和卿的盖章，沈和卿的签名并非其本人所签，故对该两份契约的真实性存有异议；被告蒋正伙对两份契约的真实性予以确认。
本院认为，上述两份《赠送契约》和《卖（买）屋契约》，成文于1996年，上面有被告蒋正伙的签字，并有原告母亲沈和卿（又名沈荷清）的盖章，沈和卿签名虽为他人代签，但其所盖私章并无证据证明系虚假，且两份契约上均有涉案房屋所在地的联成村村委会的盖章确认，上面也有沈和卿的亲属沈月卿和沈小毛的签字见证，并无证据证明该两人的签字系虚假。实际上，在原告向本院提供作为参考的一份沈善福的函件上，沈善福也表示，“经其询问在乡的二妹沈月卿和有关乡邻，始知蒋正伙以小恩小惠甜言蜜语骗取沈和卿，并伪造我是见证人，与沈和卿搞了一份毫无法律依据的赠送契约”。从沈善福的信函内容可以看出，沈和卿与被告蒋正伙确曾签订过契约，只是沈和卿受了被告蒋正伙的欺骗。但沈和卿是否受了蒋正伙的欺骗，缺乏其他证据佐证。在另一方面，被告蒋正伙也提供了联成村村委会出具的《情况说明》一份，对《卖（买）屋契约》签订的真实性也予以了佐证，该份《情况说明》与上述契约的内容能相互印证，无证据证明其内容存在虚假，故对该份《情况说明》内容的真实性，本院予以确认。综上，本院认为，原告母亲沈荷清与被告蒋正伙就涉案房屋于1996年先后签订过《赠送契约》和《卖（买）屋契约》应属事实，本院予以确认。对原告母亲沈荷清当时是否因患病缺乏民事行为能力，原告方提供的庄剑萍的书面证言及戴某的证人证言缺乏其他证据佐证，本院不予采信，对原告诉称其母亲沈荷清签订契约时缺乏民事行为能力的事实，本院不予确认。
结合上述争议事实的认定及原、被告诉辩和举证、质证意见，本院认定案件事实如下：
原告母亲沈和卿，曾用名沈荷清，已于1996年11月11日去世，其配偶王兴来于1964年3月去世。其与王兴来共育有六子一女，分别为原告王文君、王文林、王文兆、王文达、王文华、王翠娥和已于2009年4月28日去世的王文奎。王文奎的配偶为龚菊英，其二人育有一子一女，名叫王健和王萍，上述三人均健在，但均表示愿放弃对王文奎就涉案房产的继承权。
沈荷清生前有位于宁波市江北区联成村三官堂，地号为1309167号的80.36平方米的集体土地上的祖传木结构房屋两间，于上世纪80年代初由沈荷清出租给来自宁波市奉化市大堰镇的农民即被告蒋正伙一家人居住，因房屋年久破旧，期间一直由被告蒋正伙出钱负责修缮。1996年4月24日，沈荷清与被告蒋正伙签订《赠送契约》一份，该契约写明，因被告蒋正伙为人老实，且对涉案房屋历年保护良好，故决定由沈荷清将涉案两间房屋赠送蒋正伙永久所有。该协议由涉案房屋所在地的联成村村委会盖章确认，并表示同意由被告蒋正伙受赠。1996年5月30日，沈荷清与被告蒋正伙又签订《卖（买）屋契约》一份，该契约写明，由沈荷清将涉案的两间房屋以3000元的价格卖给被告蒋正伙所有，款项当即付清。该契约同样经过涉案房屋所在地的联成村村委会盖章确认，并表示同意办理手续。后于1996年6月，经涉案房屋所在地的联成村村委会及当时的江北区甬江镇人民政府在《房屋所有权转移申请表》上盖章确认同意，被告蒋正伙缴纳了涉案房屋转让的契税，并办理了受让人为被告蒋正伙的房屋契证。但涉案房屋的土地权属一直登记在原告母亲沈荷清名下。2014年10月16日，被告蒋正伙就涉案的部分房屋与受托拆迁单位即被告高教拆迁办及拆迁人江北区统一征地事务所签订了《江北区农村集体所有土地住宅拆迁安置协议》一份，另有一部分面积的涉案房屋由被告儿子与拆迁部门签订了拆迁协议。现涉案房屋均已拆迁完毕。
对以上事实，除原、被告双方的庭审陈述及上文已做分析认定的证据和争议焦点外，原告另提供了镇海区庄市街道庄一社区出具的《证明》、龚菊英和王健、王萍出具的《放弃遗产继承承诺书》、原告方发给被告高教拆迁办的《通知函》、两被告签订的《江北区农村集体所有土地住宅拆迁安置协议（调产安置）》及费用清单为证，被告高教拆迁办提供了被告蒋正伙对涉案房屋的房屋所有权转移申请表、税收缴款书、往来款收据和房屋契证为证。双方当事人对对方提供的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院认为：原告母亲沈荷清与被告蒋正伙就涉案房屋于1996年签订的买卖契约，并无证据证明违反了原告母亲沈荷清的真意表示，也无有效证据证明原告母亲沈荷清在签约时缺乏民事行为能力。就涉案房屋买卖时的背景情况看，涉案房屋系原告母亲沈荷清祖传木结构房屋，房屋年久破旧，被告蒋正伙于上世纪八十年代初就开始承租该房屋，期间一直由被告蒋正伙负责修缮，而原告母亲沈荷清则早已移居他处，原告母亲沈荷清于1996年将上述房屋卖与被告蒋正伙所有，符合当时的实际情况。故对原告母亲沈荷清与被告蒋正伙于1996年签订的买卖契约，本院认为应系协议双方的真实意思表示，原告称该协议系被告蒋正伙伙同他人一手炮制，本院不予采信。该协议签订时，我国法律及国家政策并未明确禁止非同村集体成员间对农村房屋的买卖。协议签订后，被告蒋正伙经过涉案房屋所在地的村委会及镇人民政府的确认同意，已及时缴纳了契税，并办理了房屋契证。最高人民法院在1992年回复贵州省高级人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（（1992）民他字第8号）中也明确表示，“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，依法办理该项手续后，能认定买卖有效”。可以看出，当时的司法政策也并未否定涉案类农村房屋买卖的效力。现涉案房屋买卖已完成近二十年，综合涉案房屋买卖时的历史背景及稳定当事人的现有生活秩序考虑，原告母亲沈荷清与被告蒋正伙于1996年签订的《卖（买）屋契约》理应认定有效，对原告要求确认该契约无效的请求，本院不予支持。被告蒋正伙就涉案房屋与被告高教拆迁办签订的拆迁协议并不违反我国法律的强制性规定，依法有效，对原告要求确认该协议无效并要求被告蒋正伙返还拆迁收益的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王文君、王文林、王文兆、王文达、王文华和王翠娥的全部诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告王文君、王文林、王文兆、王文达、王文华和王翠娥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 周进军
审 判 员 王 翔
代理审判员 蒋利芳
二〇一五年十二月七日
代书 记员 孙丽娜