广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1130号
上诉人（一审被告）：张娜，女。
委托代理人：罗敬仁，广东华科律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告，反诉被告）：王庆彬，男。
委托代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉被告，反诉原告）：东莞市祥麟酒店有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城***栋。
法定代表人：张娜，该公司执行董事。
委托代理人：罗敬仁，广东华科律师事务律师。
一审第三人：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路。
法定代表人：邝雪光，该公司董事长。
上诉人张娜为与被上诉人王庆彬、东莞市祥麟酒店有限公司（以下简称祥麟酒店）及一审第三人东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称祥鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年12月21日，祥鸿公司作为甲方，与王庆彬作为乙方，签订一份租赁合同，约定乙方租赁物业的名称为广东省东莞市祥鸿国际农批城附设祥鸿大酒店，地址位于广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路侧，整栋楼共八层，占地面积1135.5平方米，其中建筑面积9700平方米，租赁期限自2012年3月1日起至2038年2月28日止共26年（含免租期2年在内，注：此2年免租期内含12个月免费装修期）；乙方有权在合同期内将该物业全部或部分转租或分租，甲方不得干涉及阻止并应向乙方提供相应的协助，如乙方全部转租或分租后，乙方应带转租或分租人的相关资料到甲方办理交接备案，甲方应全力配合至办妥为止；自合同起租日（交房日）为2012年3月1日……。2011年6月30日，王庆彬作为甲方与张娜作为乙方签订一份房屋租赁合同，其中约定：租赁物为前涉租赁合同的物业，第二条租赁期限为自2011年7月1日至2027年6月30日止（含一年装修免租期在内），实际租赁以起租日为准；第三条1）租金为：第1年免租期，第2-3年194000元／月，第4-5年223100元／月，第6-7年234255元／月，第8-9年245895元／月，第10-11年258117元／月，第12-13年271018元／月，第14-15年284501元／月，第16年298760元／月；2）租金必需按月于应交租期前5天内向甲方缴纳；第四条1）保证金（押金）双方同意依二押一租方式共应付人民币伍拾捌万贰仟元正，双方签定合约时，乙方即付人民币贰拾万元给甲方，以收到第一笔保证金起，合同才生效，余款于起租日起5天内，乙方应补足给甲方，逾期甲方有权终止合约，视为乙方放弃，已付保证金不予退还；……第五条1）乙方如需对该物业内置设计进行重大变更时，在不影响该物业的结构及安全的情况下，乙方应提前向甲方提供书面申请并提供设计图纸，经甲方书面同意后方可进行，如未经甲方书面同意而自行施工，造成该物业的损失或人身安全及伤害等财物损失，由乙方自行负责赔偿，但甲方于收到乙方提出书面申请10天内应作出批复，不得借故障碍。甲方不负责该物业的修缮；……第八条1）乙方必须按时交纳租金，逾期1天则按当月租金5‰收取滞纳金，直到交纳租金为止，连续30天未交纳租金算违约，甲方有权自行解除合同，并追回乙方其所欠租金，滞纳金及其它未缴费用后，甲方令乙方撤出租赁物，并不退还乙方保证金……。2011年9月16日，甲方（出租方）王庆彬与乙方（承租方）张娜签订房屋租赁合同（补充协议），约定对前涉房屋租赁合同补充如下：1.甲乙双方经协商同意，甲方将祥麟大酒店主体结构消防在2011年10月底前办好验收意见书，乙方起租时间由2011年9月1日起算起，逾期未办好消防主体结构意见书后，甲方应在办好消防主体结构意见书才开始与乙方算起租日；2.原合约（协议）未付余额部分，甲方于办好消防主体结构意见书后，乙方应起租日起一次性付清给甲方……。2011年10月20日，王庆彬作为甲方（出租方）又与项春波作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同补充协议，约定：1.合约（祥麟酒店有限公司）正式起租日为2011年10月1日；2.祥麟酒店有限公司原未完善施工部分，经双方同意，甲方一次性补偿人民币拾万元整（资金从房租中扣除），作为乙方办理主体结构消防及所有未完善工程等，由乙方自行施工，往后甲方一概不再负任何费用及责任，全由乙方自行承担所有责任及费用；3.合约二押一租方式共人民币伍拾捌万贰仟元正，扣除乙方签约时已付人民币贰拾万元整，余额双方签定本补充协议时，乙方二天内即付剩余款额人民币叁拾捌万俩仟元整到甲方账号；4.双方于2011年6月30日双方正式签署合约中的第一条，物业名称、地址、面积和用途：甲方同意将坐落在广东省东莞市祥鸿国际农批城附设祥鸿大酒店，现名称更改为祥麟酒店有限公司；5.原2011年9月16日双方签署的补充协议作废，自动失效；6.本补充协议一式两份，双方签字后，与原协议（2011年6月30日的合同）具同等法律效力，各方确认项春波系祥麟酒店总经理。至一审第一次庭审即2013年3月12日，张娜、祥麟酒店确认尚欠王庆彬租赁保证金104850元及2012年10月至2013年1月份租金776000元，张娜、祥麟酒店认为在案涉租赁物装修使用期间，发现租赁物外墙漏水，开业后漏水更严重，但王庆彬拒绝承担维修责任，故拒付租金，并认为案涉房屋租赁合同无效，王庆彬诉求的滞纳金条款为无效，祥麟酒店并反诉要求王庆彬向祥麟酒店支付东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城A20栋房屋外墙渗漏水修复费用（具体金额以鉴定价格为准），王庆彬表示不同意对案涉租赁物承担维修责任。另，祥麟酒店于2012年8月2日登记成立。
祥鸿公司提交建设工程规划许可证、消防设计审核意见书、消防合格证，拟证明案涉租赁物为合法建筑，且经过消防验收，具备经营的前提条件，祥鸿农批城是从以前的荣通仓库更名而来，地址与面积均一致，与消防验收资料相符；建设工程规划许可证显示建设项目名称为荣通货物仓库A20号楼（办公综合楼），建设位置位于东莞市厚街陈屋村，建设规模为1幢8层共9724.2平方米，消防设计审核意见书为关于同意东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司农批产品市场建设工程消防设计的审核意见，工程系位于东莞市厚街镇陈屋村将军路，总占地面积50140.38㎡，总建筑116424.39㎡，共24栋建筑，钢筋混凝土结构，消防合格证全称为公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，场所名称为东莞市祥鸿国际农批城，地址为东莞市厚街镇陈屋村将军路，发证机关为广东省东莞市公安消防局。张娜、祥麟酒店确认前述证据的真实性，但认为涉及的建筑物的具体名称与案涉租赁物的名称不一致，无法证明该规划许可证是案涉租赁物，王庆彬确认前涉证据的真实性，并另提交住所（经营场所）使用证明，显示祥麟酒店为租借，属东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司所有，属于经营性用房，张娜、祥麟酒店、祥鸿公司均确认该住所（经营场所）使用证明的真实性。
王庆彬主张案涉房屋租赁合同的相对方为张娜，如在法院认定张娜和祥麟酒店不可共同承担责任的情况下，其选择合同相对方张娜作为承担责任者；张娜和祥麟酒店则认为案涉房屋租赁合同的相对方为祥麟酒店，按照合同的约定租赁物用途是开办酒店，张娜只是作为祥麟酒店的代表，并称曾与王庆彬口头约定可以抵扣租金的债权有地面找平150000元、消防费用100000元、绿化48000元、垫付电费约20000元，合计318000多元，但没有证据提交，王庆彬不确认张娜和祥麟酒店的主张，称并未对前述款项作出承认，但表示其同意在第二项诉讼请求中扣除房屋租赁补充协议中的100000元。另经询问，张娜明确表示坚持认为本案中其无需承担任何责任，在本案中也不提出相应的反诉请求，如本案经审理后认定张娜需承担相应责任，张娜会另案起诉。
祥鸿公司向一审申请追加汕头市朝阳第二建筑总公司作为本案第三人参加诉讼，一审向其告知由于本案是租赁合同纠纷，而其依据工程施工合同书中其与该公司存在建设工程合同关系而申请追加，与本案分属不同的法律关系，故对其申请不予准许。
祥麟酒店认为案涉租赁物的漏水现象是由于主体结构的原因，故申请鉴定，经一审委托东莞市东城建筑规划设计院进行鉴定，该院经鉴定后出具东鉴字：A01305009号东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城A20栋祥麟酒店的外墙渗水原因的鉴定意见书，鉴定意见为：1.案涉建筑物祥麟酒店502、506、508、510、512、516、518、520、606、610、612、616、618、620、702、706、708、710、712、716、718、802、806、808、812、818、820房间的C轴外墙渗漏的原因为：C轴外墙悬挑空调板槽施工时，没有按图纸设计要求设置泄水管，而现状板槽内填满了砂浆，面层的防水层开裂，导致板槽内雨水积聚，砂浆长期湿润，雨水经过外墙墙体底部的灰缝，由墙体外侧渗透进内侧的房间内，继而导致房间的墙面及地面的装饰面层受潮霉变发黑。渗透为主体结构中的围护结构构件墙体渗漏。应及时清除悬挑空调板槽内的填槽砂浆，并按设计要求设置泄水口及板面去水找坡，确保板槽内排水顺畅，无积水。房间818的窗边墙体顶部与结构梁底交接处局部渗漏，渗漏为主体结构中的围护结构构件局部渗漏。应及时采取修复处理措施。2.案涉建筑物祥麟酒店601的A轴外墙窗边渗水及酒店内走道一侧（靠631、731房间入户门位置）⒀轴外墙窗边渗水，为铝合金窗与外墙交接处的缝隙渗漏。渗漏为主体结构中的围护结构构件渗漏。应及时采取修复处理措施。3.案涉建筑物祥麟酒店的天面机房及梯房渗漏为雨水经门坎灰缝内渗。渗漏为主体结构中的围护结构构件渗漏。应及时采取修复处理措施；4.案涉建筑物祥麟酒店的天面保温隔热层的挤塑泡沫保温隔热板厚约为11.8mm，不满足设计要求的30mm厚。各方均对该鉴定意见书确认真实性，祥鸿公司认为案涉租赁物的漏水是因装修不当造成，且其不清楚王庆彬转租的情况。其后由祥麟酒店申请，该院再于2013年12月30日作出东鉴字：A01312008号东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城A20栋祥麟酒店的外墙渗水问题修复方案，该次鉴定费用为12000元。2014年6月28日，经委托，广东华联建设项目管理咨询有限公司出具工程编号为HLLJH-Z-1627-14-003的工程造价鉴定书，鉴定前涉修复工程造价金额为51508.7元。王庆彬表示对修复方案及修复所需费用的简单报告均不持异议，但修复费用应由张娜、祥麟酒店、祥鸿公司承担，张娜、祥麟酒店确认修复方案鉴定报告的真实性，但认为工程造价鉴定意见不够客观，与实际要修复案涉租赁物的价格相差很大，祥鸿公司认为自身为本案第三人，相关权利义务应由王庆彬、张娜履行，故对该两份鉴定报告都不发表质证意见。由于张娜、祥麟酒店未在法院指定的期限内对案涉鉴定意见书提出书面异议，故向其告知依法视为其对前涉鉴定意见书不持异议。
一审法院审理认为：本案争议焦点为，一、王庆彬诉求的房屋租赁保证金、房屋租金及滞纳金是否合理，应由谁承担；二、案涉房屋的漏水、渗水问题是否应由王庆彬进行修复，如其不同意修复，是否应向张娜、祥麟酒店支付相应的修复费用。对此，一审法院作如下分析：
焦点一，王庆彬、张娜、祥麟酒店均对房屋租赁合同、补充协议2份的真实性不持异议，祥鸿公司作为本案第三人，对租赁合同的真实性也予以确认，故一审依法确认前涉合同、补充协议的真实性，根据上述合同、协议可知，王庆彬系从祥鸿公司处取得涉案租赁物的转租权，而涉案租赁物已经办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，案涉王庆彬与张娜签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。该房屋租赁合同为王庆彬与张娜签订，其后案涉租赁物用于开设祥麟酒店。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故现王庆彬要求张娜与祥麟酒店共同承担案涉房屋租赁合同的责任缺乏法律依据，经一审询问，王庆彬表示如必须选择，则要求签订房屋租赁合同的相对方张娜承担案涉责任，虽然房屋租赁合同补充协议为王庆彬与祥麟酒店总经理项春波所签订，但张娜、祥麟酒店对该补充协议由项春波签订均予以确认，故结合房屋租赁合同，一审认定系项春波代表张娜签订该房屋租赁合同补充协议。按照合同约定，在张娜拖欠租金的情况下王庆彬可以解除合同，由于王庆彬未行使解除权，故一审认定涉案租赁合同仍在履行。
张娜在2013年3月12日庭审时确认尚欠王庆彬租赁保证金104850元及2012年10月至2013年1月份租金776000元等费用，现未有证据显示张娜向王庆彬支付过保证金104850元和自2012年10月后的租金，由于王庆彬与张娜签订的房屋租赁合同第四条第1）项约定张娜应于起租日起五天内向王庆彬支付保证金余款，房屋租赁合同补充协议第1点约定“合约正式起租日为2011年10月1日”，故张娜应于2011年10月5日前向王庆彬支付完毕保证金，现王庆彬要求张娜支付保证金104850元，符合双方的约定，故一审予以支持。张娜主张双方约定可对酒店进行地面找平150000元、消防费用100000元，绿化48000元，垫付电费约20000元，合计318000多元进行抵扣，王庆彬对此不予确认，张娜也没有书面证据可以提交，故一审对该抗辩主张不予采纳。王庆彬与张娜签订的房屋租赁合同第三条第2）项约定“租金必需按月于应交租期前5天内缴纳”，由此看出，租金应按月于每月5日前缴纳，截止本院最后一次庭审之日2014年10月28日止，2012年10月至2014年10月租金支付期限均已届满，张娜应立即支付上述欠款共计194000元／月×24月＋223100元／月×1月=4879100元，王庆彬同意在租金中抵扣补偿款100000元，予以准许，故张娜应向王庆彬支付的2012年10月至2014年10月租金为4779100元。2014年11月开始，租金按照双方签订的房屋租赁合同计算至判决发生法律效力之日止。至于滞纳金，房屋租赁合同第八条第1）项有约定“逾期1天则按当月租金5‰收取滞纳金，该约定属于当事人意思自治的体现，其实质应属违约金，理应遵守，一审予以确认，张娜主张无需支付滞纳金于法无据，一审不予支持。根据双方的约定，计算滞纳金如下：（一）由于王庆彬在2011年10月20日签订的房屋租赁合同补充协议中同意补偿100000元，且同意在租金中予以扣减，故一审认定该100000元用于扣减2012年10月份的租金，2012年10月剩余租金94000元，应自2012年10月6日开始，按照每日5‰计至本金付清之日止，2012年11月至2014年9月租金滞纳金，以194000元为本金，按照每日5‰，分别从2012年11月至2014年9月，自每月6日起计至本金付清之日止；（二）2014年10月租金滞纳金，以223100元为本金，按照每日5‰，从2014年10月6日起计至本金付清之日止；（三）2014年11月起的租金滞纳金，以房屋租赁合同中约定的租金数额，按照每日5‰，分别从当月6日起计至本金付清之日止。以上计算的每月租金滞纳金均以所欠本金为上限，对王庆彬诉请滞纳金超出的部分，不予支持。
焦点二，由东鉴字：A01305009号东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城A20栋祥麟酒店的外墙渗水原因的鉴定意见书、东鉴字：A01312008号东莞市厚街镇将军路祥鸿国际农批城A20栋祥麟酒店的外墙渗水问题修复方案、工程编号为HLLJH-Z-1627-14-003的工程造价鉴定书，可知，案涉租赁物确实存在漏水、渗水现象，但焦点一中已确定本案合同相对方为王庆彬与张娜，故祥麟酒店非案涉房屋租赁合同的当事人，且经一审询问，张娜明确表示坚持认为本案中其无需承担任何责任，在本案中也不提出相应的反诉请求，如本案经审理后认定张娜需承担相应责任，张娜会另案起诉，故对于祥麟酒店的反诉请求，一审不予支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张娜于判决生效之日起三日内向王庆彬支付2012年10月至2014年10月租金4779100元人民币，2014年11月开始租金按照双方签订房屋租赁合同的约定计算至判决发生法律效力之日止；二、张娜于判决生效之日起三日内向王庆彬支付租金的滞纳金，按以下方式计算：（一）2012年10月租金94000元，应自2012年10月6日开始，按照每日5‰计至本金付清之日止，2012年11月至2014年9月租金滞纳金，以194000元为本金，按照每日5‰，分别从2012年11月至2014年9月，自每月6日起计至本金付清之日止；（二）2014年10月租金滞纳金，以223100元为本金，按照每日5‰，从2014年10月6日起计至本金付清之日止；（三）2014年11月起的租金滞纳金，以房屋租赁合同中约定的租金数额，按照每日5‰，分别从当月6日起计至本金付清之日止。以上计算的每月租金滞纳金均以所欠本金为上限；三、驳回王庆彬的其他诉讼请求；四、驳回祥麟酒店的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费45032.8元，由张娜承担，反诉受理费50元，由祥麟公司承担。鉴定费共计67000元，由麟酒公司承担。
张娜不服一审判决，向本院提起上诉称：一、祥麟酒店才是《租赁合同》的相对方，张娜不是本案适格的主体。张娜是祥麟酒店的股东，因祥麟酒店还未成立，才代表其与王庆彬签订《租赁合同》，其后果和责任应由祥麟酒店承担。补充协议是王庆彬与祥麟酒店总经理项春波所签订，其同样是代表祥麟酒店。一审判决认定项春波代表张娜签订补充协议是错误的。二、张娜作为代表与王庆彬签订合同后曾约定可以地面找平150000元、消防费用100000元、绿化48000元、垫付电费约20000元，合计318000多元抵扣租金。正因为王庆彬拖欠以上款项，祥麟酒店才无需另行向其支付保证金。三、祥麟酒店在装修使用期间，发现租赁物外墙存在漏水，开业后漏水更严重。但在祥麟酒店一再催促之下，王庆彬未承担维修责任，祥麟酒店只好拒付租金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。故上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王庆彬的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由王庆彬负担。
王庆彬二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
祥麟酒店二审口头答辩称：同意张娜的上诉请求。一、祥麟酒店是合同的实际相对方，一审判决认定张娜承担责任有误。二、祥麟酒店与王庆彬签订合同后曾约定可以地面找平150000元等费用，垫付电费20000元，这些款项抵扣租金，但王庆彬拖欠款项，酒店无需支付保证金。三、祥麟酒店找王庆彬沟通漏水的问题，但王庆彬拒绝履行，所以祥麟酒店只能拒绝交纳租金而要求履行修缮义务。
祥鸿公司二审未予答辩。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，亦未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张娜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，兹归纳本案争议焦点并作如下认定和处理：
关于承租人的确定问题。王庆彬与张娜于2011年6月30日签订房屋租赁合同的事实清楚，王庆彬主张张娜为承租人，理据充分。至于租赁物用于经营祥麟酒店，属于张娜的租赁用途，不能仅因祥麟酒店是实际使用人认定其为承租人。退一步而言，即便张娜关于在祥麟酒店开办前作为发起人承租案涉租赁物的主张成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，王庆彬有权请求张娜承担合同责任。
关于张娜是否享有先履行抗辩权问题。祥麟酒店使用的物业确有渗水现象的事实清楚，渗水原因业已查明，所需维修金额亦进行了价格评估。张娜依法有权要求出租人及时予以维修，王庆彬依法负有对租赁物进行维修的义务。但是，租赁合同的双方当事人就维修问题发生纠纷时，可以通过法律途径寻求解决，承租人可以自行维修，所垫付的维修费可以要求出租人承担或者主张与应付租金相抵扣，以避免损失扩大。本案中，张娜以王庆彬未履行维修义务为由拒付租金，该处理方式缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。张娜的上诉理由不能成立，依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45033元，由张娜负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 郭婧儿
审判员 何 飞
二〇一五年七月二十日
书记员 卢淑霞
附：相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
第1页共15页