上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第23678号
原告陈汇安。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告史云飞。
被告上海俊通投资管理有限公司。
法定代表人陈达通。
委托代理人孔涛，上海利歌律师事务所律师。
委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。
原告陈汇安与被告史云飞、上海俊通投资管理有限公司（以下简称俊通公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员马顺山成合议庭，于2013年12月9日、2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告陈汇安及其委托代理人唐建，被告俊通公司的委托代理人孔涛到庭参加诉讼。被告史云飞经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈汇安诉称，上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）系被告史云飞动迁安置所得，2009年3月8日被告史云飞与原告陈汇安就系争房屋订立《房屋转让合同》，约定房屋以人民币80万元（以下币种相同）出售给原告，除房屋过户时原告尚需支付3.50万元外，原告已向被告史云飞支付了其余房价款，同时也实际取得系争房屋，原告及家人对房屋装修后一直居住至今。鉴于系争房屋的性质，在相关年限内不能办理过户，故系争房屋的权利登记在被告史云飞名下后将产权原件交给原告保管，双方一直未办理过户手续。2013年年初，原告得知系争房屋可以办理过户交易手续，原告要求被告史云飞办理过户，但被告史云飞始终避而不见，经原告查询发现系争房屋于2012年7月被被告史云飞恶意抵押给案外人，故原告于2013年4月向法院起诉，要求被告史云飞涤除抵押并协助原告办理过户手续。然而2013年6月7日，被告史云飞又恶意将系争房屋的权利转移给被告俊通公司，被告俊通公司在明知房屋涉诉且房屋已转让给原告情况下，与被告史云飞进行交易，亦属恶意。原告认为，原告一直居住在系争房屋中，俊通公司在交易期间从未上门查看过系争房屋，两被告的交易也不符合交易常规，房价过低，合同上交易主要条款均为空白，交房也存在不正常，是被告俊通公司持产证找锁匠在原告不在家时擅自撬锁入室，因而两被告存在恶意串通，就该买卖行为应确认无效。综上，为维护原告的合法权益，原告诉请要求：1、判令两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）无效，系争房屋产权恢复登记至被告史云飞名下；2、案件诉讼费用由两被告负担。
被告俊通公司辩称，2013年5月底6月初左右，经朋友介绍，被告俊通公司了解到被告史云飞因在外欠债急于出售房屋，被告俊通公司于2013年6月7日与被告史云飞就系争房屋签署了网上备案登记的买卖合同，于此之前被告俊通公司并不知道原告与史云飞之间的关系和房屋相关情况，被告俊通公司在签约前不存在任何恶意，合同应当有效。之后俊通公司取得系争房屋的产权证，再与原告发生的纠纷与本案合同效力并无关联。关于房屋的对价，当时实际市价大概在200万元至210万元之间，两被告的成交价是基于被告史云飞着急还债要求全款付清，故双方以180万元的价格最后成交了。2013年7月，被告俊通公司得到被告史云飞的通知，说系争房屋可以交付，故2013年7月4日由俊通公司凭借产权证找了开锁匠，由被告史云飞将房屋交付被告俊通公司，当时房内搬出的家具等物品，据被告史云飞告知是租客的。因原告陈汇安与被告俊通公司对房屋问题产生争议，在交涉中原告陈汇安告知其对系争房屋已行诉讼一事。被告俊通公司在购房中不存在恶意，原告的起诉没有任何依据，由此对原告的诉请被告俊通公司均不同意。
被告史云飞未作答辩。
经审理查明，系争房屋原权利人登记为被告史云飞。2013年6月7日，被告史云飞作为卖售人（甲方）与被告俊通公司作为买受人（乙方）就系争房屋签订买卖合同，房屋价款为180万元，甲、乙双方确定，在2013年9月6日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。相关其他的合同条款填充处均显示为空白。签约当日，买卖双方共同向房地产交易中心递交了房地产产权转移登记申请，同日由案外人周芳英账户向被告史云飞账户转账180万元，被告史云飞出具收条表示收到出售系争房屋所有房款180万元，由周芳英转入。2013年6月25日，系争房屋的权利核准登记至被告俊通公司名下。同年7月4日，被告俊通公司请相关锁匠撬开系争房屋的门锁，因原告及其家人居住其中，为此双方发生争议，原告向上海市公安局浦东分局张江派出所报案，当日民警分别向原告陈汇安及被告俊通公司人员陆晓军做了询问笔录。原告陈汇安表示系争房屋为2009年向史云飞购买，双方约定待系争房屋能办理产证时办理过户，史云飞的产证压在原告处；2013年7月4日原告在回家的路上接到邻居的电话，表示有人在搬其家中（即系争房屋）的东西，赶回家发现家中门锁被撬，家具等物品已搬至楼下，相关物品遗失，包括系争房屋的产权证及其他关于房产交易的合同及票据等。俊通公司的陆晓军表示其所购买的房屋在和卖家交接时与另一买家发生纠纷；系争房屋是朋友介绍，经了解房屋市价大概210万元，经买卖双方协商确定180万元成交，后双方办理过户手续，2013年7月3日晚，经朋友通知史云飞确定次日下午交房，收房时房门打开，史云飞让他人将系争房屋内的家具搬到楼下堆放，并向其交付房屋钥匙，关于物品史云飞表示均是租客的，后原告陈汇安及其家人赶到，为此报警。于此当日，原告陈汇安向被告俊通公司出具一份书面材料，表示其居住系争房屋，与俊通公司有纠纷，现商量下，原告2013年7月15日自动离开。同年7月16日，原告陈汇安再行因房屋水、电及门锁被人恶意破坏，向上海市公安局浦东分局张江派出所报警，民警到场。次日，原告陈汇安就系争房屋向被告俊通公司支付了1.70万元。目前，系争房屋仍由原告及其家人居住。
关于系争房屋看房情况，原告陈汇安表示被告俊通公司从未上门来看过房屋；被告俊通公司表示在购房前三、四天，被告史云飞来电称由其朋友领去看房，俊通公司人员与其朋友共同至系争房屋，却无人应门，经电话联系，被告史云飞称借住人有事突然外出，由此俊通公司工作人员看了周围环境及旁边类似房屋。在庭审中，俊通公司还表述“购房目的为自用，……；当时是史云飞将房屋交付我方，房屋是我们的了，所以换锁；……买房的时候史云飞没有跟我们说租客的事情，交房的时候说这些（房屋内物品）是租客的，交房的时候我们没有具体了解租赁关系有否结束”。就被告俊通公司提供的与被告史云飞于2013年7月4日签署的《二手房房屋交接书》中除对室内三台空调描述外，其他交接项目均显示为空白。
另查，系争房屋所在的上海张江物业发展公司出具证明，该房屋物业管理费从2007年起，由原告陈汇安交付。上海市浦东新区张江镇江益居民委员会出具证明，表示原告陈汇安及其家人自2009年3月起居住系争房屋至今。原告陈汇安于2013年3月29日至相关部门查询系争房屋的权利信息显示，权利人登记为史云飞，系争房屋的产权证于2012年7月11日重新申请补发，原登记日为2011年3月17日，原产权证号为浦XXXXXXXXXX，同时备注处载明“配套商品房，自2011年3月17日起3年内不得转让、抵押”。原告所提供的产权证复印件显示的登记日、产权证号均与相关部门权利信息中原产证信息一致。2012年7月30日系争房屋上设某以抵押权人为顾忆，债权数额为100万元，债务履行期限从2012年7月30日至2013年1月29日的债权抵押登记。
再查，2013年4月，陈汇安向本院对史云飞及案外人李中英提起诉讼，本院进行了诉讼前调解，随后同年6月4日，正式立案受理了陈汇安起诉史云飞及案外人李中英房屋买卖合同纠纷。陈汇安要求注销系争房屋上案外人设某的抵押权，由史云飞及案外人李中英继续履行双方订立的《房屋转让合同》即办理系争房屋过户手续。史云飞与案外人李中英原为夫妻，2009年4月20日双方协议离婚。该案审理中，本院曾向案外人李中英进行谈话，李中英对于陈汇安在诉状中陈述房屋买卖事实确认，但表示房屋出售系史云飞私下出售，其得知后无奈在《房屋转让合同》上签字，房款部分给了史云飞，部分给了李中英。因原告陈汇安在诉讼中发现系争房屋的权利从被告史云飞名下转移登记至被告俊通公司名下，由此另行提起本案诉讼。
就原告在本案中提供的其与史云飞、李中英《房屋转让合同》复印件中内容显示，2009年3月8日，以史云飞、李中英作为出卖方（甲方）与陈汇安作为购买方（乙方），约定房屋成交总价为80万元，2009年3月8日前支付12万元，同年3月30日前支付63万元，办完产权过户支付剩余5万元；同时还有就相关买卖事项约定。甲方处签署“李中英、史云飞”，见证方盖有“上海尤博房地产咨询有限公司”合同专用章，并签署“沈培华、江红英”姓名。原告陈汇安与案外人陈琳为父女关系，2009年3月8日，从陈琳为户名的账户中转账取款7万元，转存至XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户中，客户签名处签有“史云飞”；同年3月23日，从陈琳为户名转账至李中英账户中50万元，转账至史云飞账户中7.70万元，原告提供的收据或收条复印件均与上述支付可相对应。另外，沈培华到庭表示，其原为上海尤博房地产咨询有限公司工作人员，2009年3月就系争房屋的买卖是通过上海尤博房地产咨询有限公司居间介绍，其为经办人，为此提供了第三方所持有的《房屋转让合同》原件。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、收条、个人业务凭证、二手房房屋交接书、上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、证明、（2013）浦民一（民）初字第19569号案件受理通知书、上海市公安局案（事）件接报回执单、询问笔录、《房屋转让合同》、银行相关交易凭条、案外人谈话笔录等及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。就本案中两被告间关于系争房屋订立买卖合同的效力，现分析如下：第一，就被告史云飞而言，其在原告陈汇安及其家人居住于系争房屋内且原告陈汇安对双方间纠纷提出买卖的相关主张，并已向法院提起诉讼，在双方纠纷尚未处理完毕的情况下，擅自将系争房屋与他人签订买卖合同，并办理过户交易手续，使纠纷扩大化、复杂化，被告史云飞作为出卖人具有明显的恶意；第二，就被告俊通公司而言，在正常的房地产交易买卖中，买家支付房款，卖家从权利及实体上交付房屋是买卖中主要的合同履行内容；被告俊通公司购房是为自用的前提下，却在购买之前未看过房屋，关于房屋的使用、房屋的状况均称一概不知，根据其陈述，在欲看房时已从被告史云飞处得知房屋中有“借住人”，且明知被告史云飞并未实际控制系争房屋，不问不了解不实际看到房屋下，即同史云飞进行过户交易，在买卖合同中对房屋交付时间、违约责任等未做任何约定，被告俊通公司过于忽略房屋使用及交付的表现有悖于正常购房方应有的审慎态度；在两被告办理房屋交接中，被告俊通公司在明知房屋有他人居住，史云飞未能实际控制房屋并正常交付下，不怀疑房屋内还存在其他租赁、买卖或相关纠纷，自行找锁匠撬门而入，该获得房屋的途径有悖常理；即使购房时，被告史云飞表述房屋出租他人使用，但就房屋的租赁合同有否签订、租期是否到期、承租人是否愿意随时交付房屋，俊通公司自称不清楚不了解下，就撬门而入，难以认定其购买系善意；虽俊通公司提供了两被告间书面签署的交接书，但其中并无对水、电、煤气使用状况的交接，也未明确物业管理费缴纳是否清结等内容，除具有交接的形式外，并不符合一般交易交接的常规；就两被告的行为，亦并无任何证据显示原告在交易前为知情。根据上述种种显示，该交易行为明显有悖常理，本院难以认定俊通公司系善意的购买人；第三，被告俊通公司虽不认可原告与史云飞之间存在买卖关系，但原告从2009年就装修系争房屋后入住至今，并承担该房屋的物业管理费用，结合相关中介提供的《房屋转让合同》原件、合同签订人之一李中英在本院作出的陈述、原告实际付款与合同项中约定向史云飞和李中英付款一致的情况、中介经办人对房屋买卖的陈述以及原告所提供的原系争房屋产权证复印件，已足以形成一个有效的证据链，以此证明原告与被告史云飞及案外人李中英间存在房屋买卖关系；至于本案中原告就其与史云飞关于系争房屋建立买卖关系的相关证据为复印件及复印件来源的解释，因被告俊通公司在原告未在家时撬门进入，原告与被告俊通公司为交房产生争议报警的第一时间，原告也向相关部门反映与史云飞的交易材料遗失一节，故本院对原告的陈述予以采信；另外，原告虽在当时向俊通公司出具承诺及付款行为，但结合当时的报警记录及情境，原告的行为尚具合理解释性，不能以此视为原告对两被告行为的认可；综上，鉴于两被告就系争房屋的交易行为有异于正常的房产交易，可以判断为两被告系恶意串通，该行为损害了原告陈汇安的相关合法权益，因而本院确认两被告就系争房屋订立的买卖合同为无效。
根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，原告要求合同无效后，系争房屋产权恢复登记，该请求依法有据，本院予以支持。但鉴于被告俊通公司向被告史云飞已行支付180万元房款，故在被告俊通公司将产权恢复登记至被告史云飞名下的同时，应由被告史云飞向被告俊通公司返还180万元。鉴于被告史云飞系公告送达，未到庭应诉，被告俊通公司也未就合同无效相关后果提出主张，故两被告可就无效的责任承担及损害赔偿，另行主张。被告史云飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告史云飞与被告上海俊通投资管理有限公司就上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告上海俊通投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告史云飞名下；
三、被告史云飞应于本判决生效之日起十日内返还被告上海俊通投资管理有限公司房款1，800，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22，395元，诉讼财产保全费5，000元，共计27，395元，由两被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 马顺山
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。