河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第46号
原告杜国杰，男，1931年5月4日出生，汉族，大学文化，河南省洛阳市人，住洛阳市西工区。
原告杜素珍，女，1937年11月18日出生，汉族，初中文化，河南省洛阳市人，住北京市玄武区.
原告杜爱玲，女，1942年12月22日，汉族，中专文化，河南省洛阳市人，现住西宁市城中区。
原告胡珍娃，曾用名胡玉珍，女，1953年5月23日出生，汉族，初中文化，河南省洛阳市人，住北京市西城区。
原告杜嘉会，男，1948年5月16日出生，汉族，大专文化，北京市人，住北京市西城区。
以上原告共同委托代理人杜丽君，女，1939年10月1日出生，汉族，大学文化，河南省洛阳市人，住洛阳市。
原告杜丽君，女，1939年10月1日出生，汉族，大学文化，河南省洛阳市人，住洛阳市。
被告杜嘉融，男，1952年2月2日出生，汉族，初中文化，住北京市宣武区。
被告宁利茹，女，1948年9月22日出生，汉族，初中文化，河南省孟津县人，住洛阳市涧西区
委托代理人田慧卿，河南万基律师事务所律师。
原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱玲、胡珍娃、杜嘉会诉被告杜嘉融、宁利茹为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向各被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杜国杰、杜丽君及原告杜国杰、杜素珍、杜爱玲、胡珍娃、杜嘉会之共同委托代理人杜丽君、被告宁利茹及其委托代理人田慧卿到庭参加了诉讼。被告杜嘉融经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱玲、胡珍娃、杜嘉会共同诉称，被告杜嘉融与原告杜嘉会同是已故老人王娥的孙子，王娥世居洛阳市涧西区工农乡浅井头村，在村北街有院落一处，宅基地面积186.3平方米，建有三大间老屋85.3平方米，新建平房两间约20平方米（文革期间由大哥杜资贞所建）。平时，只有王娥一人居住，后有原告杜嘉会与胡珍娃和奶奶同住一个院，他们住平房内，原宅基地与房产证上写的是老人王娥名字。1978年12月老人去世，1986年换新房产土地使用证时变更成胡珍娃的名字（胡珍娃有变更房产土地使用证情况说明书一份）。宅基证所载院内房产85.3平方米系属王娥在世时的祖业，王娥去世后的财产由六子女所有，两间平房约20平方米为杜嘉会之父杜资贞新盖，杜资贞去世后，应归其子女，因全家财产没有分割，属于共有房产，文革后，大哥杜资贞及其子女先后去北京。2007年10月26日，被告杜嘉融接到姚兰菊（宁利茹婆婆）买房电话后，利用保管宅基证之机，盗用胡珍娃之名，未征得原告人的同意，从北京回来与被告宁利茹订立《协议书》一份，将85.3平方米及约20平方米平房，连同186.3平方米宅基地卖给宁利茹，所得50000元卖房款杜嘉融独吞。2011年4月清明节，杜丽君回家祭奠，发现三间大屋不见，被改建成二层楼房，二间平房上又加了一层。经过找村干部和多个群众调查，才知道被告杜嘉融擅自将三间上房及二间平房卖给新安县的宁利茹（这里有三个干部作证人签字材料二份）。被告未经原告同意，擅自处理共同房产侵犯了原告的财产所有权，违反了国家法律规定，特提起民事诉讼。诉讼请求：1、依法确认被告杜嘉融与被告宁利茹房屋买卖无效。2、被告承担本案诉讼费用。
被告杜嘉融于庭前递交书面答辩状称，1、卖房之事属实，本人无异议。2、由于历史原因造成的种种原由与卖房之事有着千丝万缕的关系，告我之人心中亦清清楚楚、明明白白。不提杜国杰几十年来与其母亲断绝母子关系，不探望，更不赡养，独吞其弟抚恤金，全然不顾其他人的情感等行径……如今来分什么遗产？真是不怕人耻笑。卖房之事确属我之行为，我们兄妹四人亲密团结，互敬互爱，可以说另许多人羡慕、敬佩。历来有事促膝相商，不可不说的是：家中之事往往多由我做主，父亲去世后，房子给了三弟，拆迁后几十万元全部归三弟使用，我们没有要一分钱，都是我当的家，何在之区区五万元，所以何来“盗用”之说？同院之人买房是情理之中，给任何人皆不合适，若说其中存在知道了要拆迁，有蒙骗之嫌，也只有买房人知道了。既然无人照顾到这些老房、烂房，与之需要之人岂不是善事？至于钱本是无心要钱的，若要岂是五万之低？道理自然明了。3、我已委托杜丽君（二姑）全权处理此事，不想因此事把仅存的点点亲情毁于一旦……4、法院判定后，如对方再拿出什么钱款，希望将钱打入房主胡珍娃账上或存入银行，待家中商定分法，全部认可后再行取出。我建议：全部捐给洛阳市残疾人协会，去弥补他（她）们罪过吧。我信不过他的为人。5、本人患腰疾，如今卧床月余，无法行动，更兼多发结肠息肉、胃及十二指肠溃疡出血，要住院治疗，恐不能按时出庭，望法庭谅解。6、本人声明：服从法庭对此事的最后判定。
被告宁利茹辩称，一、胡珍娃与答辩人于2007年10月26日签订的《协议书》并未违反现行法律法规的禁止性规定，应当受到保护。1、《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定：”农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”法律规定禁止将农村房屋转让给城市居民，并未规定不能将房屋转让给同一集体经济组织的村民。2、胡珍娃原系洛阳市涧西区浅井头村3组村民，取得集体土地建设用地使用权。答辩人也是本村村民，所以胡珍娃与答辩人于2007年10月26日签订的《协议书》实际上是同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的协议。3、法律并未限制农民购买农村房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。由此可见，胡珍娃、答辩人原作为同一集体经济组织成员之间基于其生产、生活所需，进行农村房屋买卖，其交易行为不违背法律规定，应为有效。
二、胡珍娃与答辩人于2007年10月26日签订的《协议书》，是胡珍娃的真实意愿，未受到外力胁迫。1、胡珍娃原来与答辩人的婆婆姚兰菊毗邻而居，两家关系非常好。1992年1月16日胡珍娃迁到北京随丈夫杜嘉会居住，原宅基地上的房屋因长年无人居住管理，到2007年时三间土坯上房已坍塌，两间厦房也摇摇欲坠（有照片为证）。答辩人此时已结婚需要分户另过，但村里无地可批。答辩人的婆婆遂多次与胡珍娃联系，希望胡珍娃将原房屋卖给答辩人一家，由答辩人翻建居住。胡珍娃最终爽快答应了。2007年10月26日，胡珍娃委托丈夫杜嘉会的弟弟杜嘉融与答辩人签订了《协议书》，约定胡珍娃（甲方）将房屋转让给答辩人，转让费用为50000元，协议签订后，不得反悔，甲方为房屋转让手续的办理提供一切方便等等。答辩人当天将50000元交付给杜嘉融。而杜嘉融将洛郊集建土05字第000253号集体土地建设用地使用证的原件以及户口本和身份证号复印件交给答辩人，当时同村村民胡建周（浅井头村第3村民组组长）、胡建平（浅井头村村长）、刘正勋（浅井头村村委委员）也作为见证人在协议书上签了字。2、答辩人有理由相信杜嘉融是受胡珍娃委托，有处分权。其实答辩人及婆婆姚兰菊在签协议书前认识杜嘉融，考虑到该宗宅基地的使用权人是胡珍娃，所以姚兰菊一直是与胡珍娃联系。后来，胡珍娃同意将房屋卖给答辩人后，说自己有事走不开，让丈夫的弟弟杜嘉融全权处理此事。一则杜嘉融与杜嘉会是亲兄弟，与胡珍娃是叔嫂关系，二则杜嘉融携带着洛郊集建土05字第000253号集体土地建设用地使用证的原件以及户口本和身份证号的复印件，三则杜嘉融本人也是警察，更不会干违法犯罪的事情。最终，杜嘉融也是以胡珍娃的名义与答辩人签订了协议。杜嘉融是有权代理，其合法行为的后果应由胡珍娃承担。原告诉称”杜嘉融接到姚兰菊的电话，利用保管宅基证之机，盗用胡珍娃之名，未征得原告人同意，签订协议书，将房屋及宅基地卖给答辩人，所得5万元由杜嘉融独吞……”该说法既滑稽可笑，更经不起推敲。
三、原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱现、杜嘉会诉讼主体资格不适格，且起诉已超过诉讼时效。1、原告诉称讼争房屋属于共有，涉及到继承。那么依据相关法律规定，众原告与杜嘉融之间应当先提起继承之诉，待人民法院判决确定众原告的权利后再行向答辩人主张权利。未经人民法院裁判，众原告的权利属于待定状态。2、2007年10月26日，胡珍娃将房屋卖给答辩人。多年来，未有利害关系人对此提出异议，如今已近7年。原告称2011年才发现权利受到侵害，根本占不住脚。诉争房屋卖给答辩人，首先杜嘉融、杜嘉会、胡珍娃知道，那么其他原告基于与胡珍娃的亲戚关系，也应当知道。所以，原告此次提起诉讼，已早超过诉讼时效，应当予以驳回。
四、诉争宅基地上的房屋已坍塌，物权已灭失，应当驳回原告的诉讼请求。2007年10月26日，胡珍娃与答辩人签订了《协议书》时，三间上房已坍塌，两间厦房也摇摇欲坠（有当时照片为证）。因确实无法居住，答辩人全家把原废墟清理后进行了重新建设，盖成前面两层，后面3层的全封闭院落。后来，浅井头被征收，政府依法与答辩人签订补偿协议，对答辩人合法建造的全部房屋进行了补偿。换言之，诉争房屋已坍塌，物权也灭失，政府根本不会与原告签订补偿协议，原告的诉讼请求亦无事实依据，应当予以驳回。
五、原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱现、胡珍娃、杜嘉会的户口均不在涧西区浅井头村，其无权使用诉争的宅基地。
六、原告现提出杜嘉融无处分权，要求确认合同无效，是恶意的，违背法律规定的诚实信用原则。原告本次提起诉讼，实则是经济利益驱动，因为诉争房屋所在浅井头村被征收，涉及到拆迁补偿利益问题，原告在巨大经济利益面前翻脸不认人，不惜违背事实真相违背做人的原则，歪曲真相，将法律和事实置之度外，实在令人遗憾可叹。
综上，胡珍娃与答辩人签订的《协议书》是其真实意思表示，未侵犯他人的合法权益，不违反法律法规禁止性规定，理应受到保护，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月26日，被告杜嘉融以原告胡珍娃的名义（甲方）与被告宁利茹（乙方）签订《协议书》一份，约定：双方经协商后，对甲方将房屋转让与乙方事宜确定如下：1、甲方胡珍娃在洛阳市工农乡浅井头村房屋壹处：图号05-12-07，地号05-12-208，用地面积186.3㎡，其中建筑面积85.3㎡，转让与乙方宁利茹。2、双方协商转让费用为人民币伍万圆整，双方签字后，一次性付清。3、双方协议签定后，不得反悔，甲方为房屋转让手续的办理提供一切方便。4、此协议一式两份，双方各执一份。该协议上还有三名见证人的签名。
本案审理过程中，1、双方当事人均认可在涉案协议签订时，原告胡珍娃并不在场，但是被告宁利茹称原告胡珍娃对签订协议知情。2、原告胡珍娃出具情况说明一份，内容为：我叫胡玉珍（胡珍娃），原居住在河南省洛阳市涧西区浅井头村，于1994年2月迁至北京市居住。关于浅井头的房产土地的问题现说明如下：1994年以前，由于爱人杜嘉会调往北京工作，我一个人住在浅井头村老宅中，在1992年左右（具体时间记不清了）村里清宅时，由于就我一个人住在家中，在发土地使用证时，村干部说：谁住在房中，使用证写谁的名字，因此现在的“房屋土地使用证”写了我的名字。使用证虽然写我的名字，但是财产应该是全家人所有，因此我把“使用证”交给了我的弟弟杜嘉融保存，至于杜嘉融卖房子的事，我本人一点也不知情，直到因卖房二姑责问时才知道，才知道房屋已被卖。我本人不同意卖房，现全权委托我二姑杜丽君代表处理房屋纠纷一切事宜，她有权决断一切问题，希望政府能够秉公处理，给妥善解决为盼。
另查明，涉案协议签订时，本案交易房屋所在土地使用权属证书上登记的权利人为原告胡珍娃。
还查明，原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱玲系兄弟姐妹关系，原告杜嘉会、被告杜嘉融为原告杜国杰、杜素珍、杜丽君、杜爱玲侄子，原告胡珍娃系杜嘉会之妻。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。在涉案协议签订时，被告杜嘉融既非土地使用权属证书上登记的权利人，亦无证据显示其在当时提供了足以证实其具备处分权利的证据，应当依法认定被告杜嘉融转让房屋的行为系无权处分；对于被告宁利茹提出的该房屋转让行为得到了证载权利人同意的辩解意见，因其并未提供充分证据证实该事实，且证载权利人及被告杜嘉融的陈述均显示了相反的内容，故对于该项辩解意见，本院不予支持。对于被告宁利茹提出的原告的起诉超过了法定的诉讼时效的辩解意见，此案系确认合同无效之诉，根据该诉的特殊性质，应当依法不受我国法律规定的一般诉讼时效制度的限制，故对于此项答辩意见，本院不予采纳。对于被告宁利茹提出的本案所涉房屋已经不存在，物权已灭失，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，本院认为，本案系合同纠纷，与相关物权法律关系相互独立，不应受到物权是否灭失的影响，故对于原告此项答辩意见，本院亦不予采纳。综上，在没有证据证实被告杜嘉融的无权处分行为得到全部权利人认可的情况下，该行为应当依法认定为无效。被告杜嘉融无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
被告杜嘉融（以原告胡珍娃名义）与被告宁利茹于2007年10月26日签订的《协议书》无效。
本案受理费100元，由被告杜嘉融、宁利茹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘朋涛
助理审判员 李晓佳
人民陪审员 胡宝红
二〇一四年八月七日
书 记 员 李丽艳