广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第408号
原告（反诉被告）：李振斌，男，汉族，住广东省化州市。
委托代理人：李妙玲，广东国慧律师事务所律师。
委托代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所实习律师（授权时间自2015年3月24日至2015年5月8日止）。
委托代理人：李寿海，男，汉族，住广东省化州市。（授权时间自2015年5月8日起）
被告（反诉原告）：熊艳辉，女，汉族，住湖南省衡阳县。
委托代理人：夏中双，广东天诺律师事务所律师。
原告李振斌诉被告熊艳辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，由审判员方菲依法适用简易程序于2015年5月11日和6月11日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李妙玲、被告的委托代理人夏中双均到庭参加了两次庭审，原告的委托代理人李寿海到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年11月3日签订《房地产买卖合同》，双方约定原告向被告购买位于佛山市南海区的房屋一套。合同签订当日，原告即支付定金40000元与被告，并向中介公司支付了中介费10000元。款项支付完毕后，被告没有交付房屋并办理相关手续。现已将房屋转卖他人。涉讼房屋买卖合同已不存在继续履行的可能，所以卖方已实际解除涉讼房屋买卖合同。为此，诉请：1.被告向原告双倍返还购房定金80000元；2.被告支付原告已垫付的中介费10000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，在涉讼房屋买卖过程中原告构成违约，原告诉求没有事实和法律依据。在履行涉讼房屋买卖合同，被告给予原告足够履行期限，被告与中介多次催促原告履行合同，但原告不予理会且拒绝接听被告电话，不履行合同约定义务，导致合同无法继续履行，原告以行为表示解除合同，涉讼房屋买卖合同已实际解除。
被告反诉称，双方于2013年11月3日签订《房地产买卖合同》及附件，约定原告以1550000元购买涉讼房屋并承担一切税费，原告于签约当日支付定金50000元，原告于2013年12月15日签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机构办理申请买卖递件手续，逾期超过30天仍未履行约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总成交价10%的违约金等等。签约后，原告只支付定金40000元，且至2014年4月才办理贷款申请。2014年4月24日，原告在取得银行同贷书后，又不履行缴税义务，导致无法办理后续的过户手续并影响银行贷款的发放，致使合同无法继续履行，被告及中介公司多次催促均无果。为此，诉请：1.原告向被告支付违约金155000元；2.本案诉讼费由原告承担。诉讼中，被告明确，被告请求的违约金155000元已含定金40000元。
原告对反诉辩称，一、关于被告提及原告变更定金数额的问题。虽然合同约定定金5万元，但实际履行定金义务的过程中，由于中介需收取1万元手续费，当时因原告带备现金仅5万元，双方协商同意原告5万元中1万元作为中介费交付中介，其余4万元作为定金交付被告，所以经双方同意情况下变更定金数额，被告收取原告定金后，出具收据且没有提出异议。二、关于原告办理贷款申请时间。由于在签订购房合同时，被告是明确知道当时原告在佛山地区未购买社保，不具备办理贷款资格，且在签订涉讼房屋买卖合同后，被告知道原告上述情况，才没有催促原告办理贷款申请，待原告购买社保到期后，才办理贷款申请。这个情况是双方在签订涉讼房屋买卖合同时均知悉的。三、关于原告拒不缴纳相关税费问题。由于被告出售的房屋登记时间是2010年8月，在双方协商买卖时，涉讼房屋房产证尚未满5年，交易税费较高，因此在银行出具同贷书后，被告口头同意待涉讼房屋登记满5年后才办理缴税及过户手续。四、关于原告未履行支付首期房款义务。根据涉讼房屋买卖合同附件按揭付款约定买方支付首期楼款的时间是递件成功的当天，而本案至今双方仍未协商一致到房管局递件，因此支付首期楼款时间尚未届满，且被告擅自将涉讼房屋出售予第三方，若原告当时已提前向其支付首期楼款，则造成原告较大经济损失。综述，被告主张原告存在的违约行为均不成立，请求法院驳回被告的反诉请求。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.房地产买卖合同原件1份，用以证明原、被告与中介方于2013年11月3日签订涉讼房屋买卖合同，约定由原告向被告购买其位于佛山市南海区的房产。
3.2013年11月3日收款收据原件1份，用以证明被告于2013年11月3日收取原告支付的4万元定金。
4.2013年11月3日宝城地产收款收据复印件1份，用以证明原告于2013年11月3日向中介方支付中介费1万元。
5.个人社保费清单打印件1份，用以证明原告为获得购房资格，原告补缴2013年5月至2014年4月在佛山参保费用。
经质证，被告对原告的证据1无异议。对证据2真实性无异议，但合同条款附件第二条约定首期房款42万元支付条件是提前直接支付予被告，合同约定定金5万元，双方未作任何变更；合同第二条约定关于双方为本次交易向有关部门支付税费，由原告承担；合同第三条证明原告知悉涉讼房屋产权情况及房产证登记时间，不存在被告隐瞒原告涉讼房屋的产权登记情况。对证据3真实性无异议，但证明原告违反合同约定仅支付4万元定金。对证据4真实性无法确认，被告知悉原告支付1万元中介费的事实，该费用根据合同约定由买方承担。对证据5真实性无异议，但证明原告在签订涉讼合同时明知其不具备购房资格，还非善意地与被告签订涉讼房屋买卖合同，原告的行为具有欺骗性。
庭审中，被告举证如下：
1.粤房地权证佛字第××号A房产证复印件1份，用以证明被告是涉讼房屋所有人，登记日期是2010年8月25日，被告依合同第三条约定已提供给原告查看过房产证，原告完全清楚涉讼房屋登记状况。
2.中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书原件1份，用以证明原告违反合同附件第二条第3款等约定，迟延办理购房抵押贷款申请手续，原告取得同贷书后也没有缴纳税费等合同义务。
3.情况说明原件1份、广州市宝城房地产代理有限公司组织机构代码证复印件1份。
4.2015年4月29日赵友杰出具证明原件1份、工作证明原件1份。
证据3-4用以证明原告违反合同第二条第3款约定，不办理缴纳税费等事项，导致无法办理过户手续，且对中介及被告的催促置之不理。
5.微信3条照片打印件3张，用以证明原告违反合同约定拒不办理缴税和办理过户，导致合同无法继续履行。
6.网上截图打印件5张，用以证明缴纳税费是二手房买卖中办理房屋过户手续的前置必须程序，原告违反约定拒不履行缴税的合同义务和办理过户。
7.房屋买卖合同（买方林志强）原件1份，用以证明被告与案外人林志强之间房屋买卖合同涉讼房屋成交价为1500000元，低于被告与原告约定的成交价1550000元，造成被告50000元损失。
经质证，原告对被告的证据1真实性无异议，证明涉讼房屋在2013年时登记未满5年。对证据2真实性无异议，但该通知书不能证明原告存在违约行为，双方在签订涉讼房屋买卖合同时均知悉暂不具备购房资格，补办社保需要一定时间，因此只要在原告社保补缴费满一年后，立即提出贷款申请，均不构成违约。对证据3-4真实性、合法性、关联性均有异议，第三方证明案件相关情况需作为证人出庭接受法庭及双方询问。对证据5真实性无异议，该微信内容是原告与被告协商解决涉讼房屋买卖事宜，但不能证明原告存在拒不办理缴税及过户的行为。对证据6真实性无异议，房屋交易过户程序应以国土及房管部门的意见为准。对证据7真实性有异议，合同原件有多处粘贴痕迹，落款处双方签字不清，被告没有提供交易完税证明予以佐证合同履行情况。
诉讼中，本院调取并出示佛山市（南海区）房产查询证明原件1份。经质证，原告对该材料真实性无异议，该证据证明被告在未告知原告的情况下，于2014年12月25日将涉讼房屋另行出售予他人，并办理过户登记手续，被告的行为已构成违约并严重损害原告的权益。被告对该材料真实性无异议，但该证据只能说明涉讼房屋自2014年12月25日开始的权属人非被告，不能证明被告存在违约行为。涉讼房屋买卖合同最终不能履行的根本原因是，原告违反约定期限不履行缴纳税费等义务，且原告没有合法合理的正当延期履行义务的理由，被告只是在原告长期不履约的情况下，实现权利救济，减少损失，才以低价1500000元与案外人成交，所以被告与第三人的交易行为并非违约行为；同时说明在2014年1月至12月期间涉讼房屋市场交易价格处于下跌状态，被告有采取防止损失扩大的必要性。
经审查，被告对原告证据1-3、5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告证据4没有原件核对，本院不予审查认定，但被告对原告证据4的证明内容予以确认，本院对原告向中介方支付10000元中介费的事实予以确认。原告对被告的证据1、2、5、6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告的证据3、4属于证人证言，应由证人出庭作证陈述，本院对证据3、4的证据效力不予确认。被告没有提供其他证据证明被告证据7实际履行，从而证明证据7与本案的关联性，本院对证据不予审查认定。双方当事人均对本院出示的材料真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区的登记权属人为林志强、赵慧丹，登记日期为2014年12月25日。被告熊艳辉曾为涉讼房屋的登记权属人，登记日期为2010年8月25日。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
2013年11月3日，原告（买方）、被告（卖方）与广州市宝城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告以1550000元购买涉讼房屋，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费由原告承担。原告于签约当日支付定金50000元，首期楼款420000元原告应于递件成功当天支付给被告。原告应于2013年12月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机构办理申请买卖递件手续。楼价余款1080000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告指定账户。因原告或被告违反合同约定，逾期超过30天仍未履行约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总成交价10%的违约金。原告和被告中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已支付和应付的全部咨询及居间服务费。
原告与被告共同陈述双方签订房地产买卖合同时，被告已出示涉讼房屋的房地产权证予原告查看。
2013年11月3日，原告支付40000元定金予被告，被告开具相应金额收款收据予原告。
同日，原告支付10000元予广州市宝城房地产代理有限公司。
原告为非佛山地区户籍居民，自2013年5月至2014年4月在佛山市顺德区参加社会保险。
2014年3月底，原告与被告到银行办理原告的抵押贷款申请。
2014年4月24日，原告取得中国邮政储蓄银行的个人房屋贷款审批通知书。
原告与被告共同陈述双方曾在2014年4月26日左右到房管部门询问涉讼房屋过户需缴纳的税费。
被告在诉讼中陈述，被告于2014年8月24日与案外人林志强就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉讼房屋以1500000元出售予林志强。
原告在诉讼中陈述，原告于2014年11月期间打电话与被告协商房屋过户事宜，被告告知不再出售房屋予原告，已把房屋另售予他人。
原告于2014年12月18日向被告发出短信息一条，内容为：询问如何解决涉讼房屋买卖的事情，主张原告没有违约责任，因被告房产证没有够五年时间，涉及税费太多。原告只可等被告房产够五年才去过户，因为合同没有规定什么时候去过户。现房产证已满五年，被告现不配合原告交易过户是被告违约。另外原告已知道被告与案外人签订了房屋买卖合同，被告一房二卖，构成违约。被告回复主张原告构成违约，原告可提起诉讼。
本院认为，原告、被告与经纪方签订的《房地产买卖合同》中关于案涉房屋买卖事项的约定是原告与被告的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定原告于签约当日支付定金50000元，原告未足额支付定金，已构成违约。至双方签订房地产买卖合同时，佛山地区住房限购政策已施行两年多，原告明知自己在签订房地产买卖合同时尚未在佛山地区参加社会保险，不具备在佛山地区购房并申请抵押贷款的资格，仍允诺在2013年12月15日前办理抵押贷款申请的相关手续。原告至2014年3月才具备办理抵押贷款的条件并办理抵押贷款申请，原告逾期履行申请抵押贷款义务，已构成违约。双方当事人约定双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机构办理申请买卖递件手续。原告在签订房地产买卖合同前已查看涉讼房屋的房地产权证，知道或应该知道涉讼房屋至2015年才登记满五年。原告在2014年4月取得银行贷款审批通知书至被告主张就涉讼房屋与案外人签订房屋买卖合同的2014年8月前的期间，以涉讼房屋登记时间未满五年为由不予办理房屋递件过户手续，已超出双方约定的办理买卖过户递件的时间，且逾期时间超过三个月，已影响合同目的实现，构成根本违约。原告主张与被告就定金金额的变更、申请抵押贷款的时间推迟至原告具备购房资格后及待涉讼房屋登记满五年再行办理房屋过户手续达成口头协议，但未能举证证明，且被告不予确认，本院对原告关于未构成迟延履行的抗辩不予采纳。
原告构成根本违约，被告根据合同约定可对涉讼房屋买卖合同关系行使解除权。原告自认被告于2014年11月已向原告发出不再继续履行合同的通知，涉讼房屋买卖合同关系自原告收到通知当日已实际解除。原告构成根本违约，对合同的解除负有过错，本院对原告主张被告双倍返还定金及支付中介费的请求，均不予支持。就被告的违约金请求，被告没有举证证明就涉讼房屋与案外人达成房屋买卖协议前被告已解除并已恰当处理涉讼房屋买卖合同关系，本院综合考虑合同关于定金金额50000元的约定、合同的履行情况、原告的过错程度、被告的损失，在被告已没收原告支付的定金40000元的基础上，酌定原告另行支付违约金10000元予被告，被告主张原告支付违约金155000元过分高于被告的实际损失，本院对被告的违约金请求超出本院核定部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李振斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付10000元予被告（反诉原告）熊艳辉；
二、驳回原告（反诉被告）李振斌的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）熊艳辉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取1025元（原告已预交），由原告李振斌负担。反诉受理费减半收取1700元（被告已预交），由原告李振斌负担25元，由被告熊艳辉负担1675元。原告李振斌应负担的25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告熊艳辉，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一五年六月十二日
书记员 蓝斯艺