天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第1797号
原告闫穆印。
委托代理人李加金，河北省唐山市迁西县物价局工人。
被告天津长远嘉和置业有限公司，住所地天津宝坻节能环保工业区。
法定代表人张葵，总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告闫穆印与被告天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法由代理审判员杨建军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫穆印、被告天津长远嘉和置业有限公司的委托代理人武萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月31日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园4号楼××号商品房，房屋价款为659259元。合同约定被告应于2012年12月30日前将符合条件的房屋交付给原告。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但时至今日被告仍未交付房屋，给原告造成了实际损失。故此起诉要求：1、请求判令被告交付符合法律规定条件的房屋；2、判令被告赔偿原告按照合同计算的逾期交房损失333585元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交了商品房买卖合同一份、房款发票一份、契税完税证一份、房屋预告登记证明一份、2013年10月15日被告给原告的通知函一份。
被告辩称，第一，涉诉商品房已经满足原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定的交房标准，故同意原告的第一项诉讼请求。第二，根据原、被告双方签订的补充合同第二条：…甲方逾期交房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。造成涉诉房屋延期交付的原因是被告方历经三次股权转让，影响了涉诉房屋工期；涉诉项目在施工过程中遭遇恶劣天气导致无法如期完工；涉诉房屋总承包方中建六局拒不交付涉诉房屋验收资料，导致房屋无法进行竣工验收，上述原因系甲方所不能控制，因此被告不承担违约责任。第三，如果法院判决被告承担违约责任，被告也认为双方约定的违约金过高，要求适当调整。且原告请求的部分利息已经超过两年的诉讼时效，请法院予以扣除。
被告为支持其抗辩主张，提交了原被告双方签订的房屋买卖合同一份。
经审理查明，2012年5月31日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园4号楼××号商品房，房屋价款为659259元。合同约定被告应于2012年12月30日前将符合条件的房屋交付给原告。同时约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。补充合同第2条第2款约定，被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同对其他权利义务亦进行了约定。合同订立后，原告按照合同约定履行了交付全部购房款的义务，但因涉诉房屋未经验收，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告并未向原告交付涉诉房屋。
另查，原告及其配偶子女因购买涉诉房屋已于2013年6月登记天津市蓝印户口。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、政策及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，本院确认合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了交纳全部购房款的义务，被告应当及时向原告交付房屋，其未能如期交付，应当承担违约责任。被告援引双方签订的补充合同第二条第二款“甲方逾期交付商品房应当承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外”对原告诉请进行抗辩。本院认为，该条款是对合同履行过程中的不可抗力进行的约定，而法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在买卖合同履行期间如果发生了上述事件，依法可以免除违约方的违约责任。本案中，被告作为从事商品房开发和销售的市场经济主体，以获得利润为目标，应当对经营过程中的各种风险具有预见能力，对因经营管理及市场不确定因素造成的损失亦应具有承受能力，且被告并未提供证据证明其延期交房的行为系政府原因或者非甲方所能控制的原因导致，故本院认为，被告未能如期交房的行为并不属于法律规定的不可抗力的范畴。且该条款系被告方提供的格式条款，对该条款进行解释时应当严格按文义作出不利于提供方的解释，除该条款明确约定外不应将任意第三方的行为均作为“非甲方所能控制的原因”而免除被告的责任，故本院对其上述抗辩主张不予采信。被告将不能交付房屋的其他原因归结于股权转让、恶劣天气及中建六局拒不交付验收资料。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同成立并生效，生效的合同对双方具有约束力。被告是否存在股权转让、是否与中建六局存在纠纷和是否应向原告承担逾期交房的违约责任是两个不同的法律关系，不应认定为被告不承担违约责任的依据。至于被告主张的因恶劣天气造成无法按期交付，因其未提供证据，本院不予采信。
对于被告辩称的，原告主张的违约金过高，应当予以适当减少的问题。本院评判如下：第一，关于违约金的性质问题。双方合同第五条约定的，被告承担日万分之五违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有强烈的惩罚意图，但违约金的性质具有补偿及惩罚的双重性质。第二，关于合同目的实现的问题。任何具有民事行为能力的人，从事任何民事行为均有自己的目的，合同目的有表面目的，同时还存在隐含目的，为实现自己的目的，合同当事人会依约履行自己的合同义务。本案原告作为非天津市户籍人员与被告签订商品房买卖合同，其合同表面目的为购买商品住宅，以便居住、生活；在合同履行过程中，虽然因被告迟延交房造成原告未能受领房屋和暂未实际取得房屋所有权，合同表面目的尚未实现，但根据天津市本地区政策规定，原告购买涉诉房屋后，其隐含的交易目的（合同目的）却已经实现，即以在本地区投资购买商品住宅为基础条件，其本人及配偶、子女取得了天津市蓝印户口，其子女在入学、升学、就业等方面，可享受本市常住户口待遇。至此，原告虽尚未受领涉案房屋，暂未取得房屋所有权，但却已经实际办理了天津市蓝印户口，实现了合同隐含目的。第三，关于违约金计算标准的问题。依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，在原告合同隐含目的已经实现的情况下，原告在本合同项下最主要的损失为购房款的利息损失。因此依据法律规定，原告主张违约金的损失一般不应高于同期间购房款贷款利息的百分之三十。第四，关于本小区的实际情况。涉诉房屋所在小区已经有部分业主实际入住，该部分业主诉请利息损失及违约金的，本院均未予支持；另有部分业主与被告签订了《天津市商品房买卖合同之补充合同》，双方约定对涉诉房屋交付期限进行了延长，同时约定再次逾期交房，将按每月2000元的标准向上述业主支付房屋租金，上述业主向本院再次起诉被告违约的，本院也仅对双方约定的房屋租金予以支持。因此基于上述理由结合涉诉房屋所在小区的实际情况，依照公平原则，兼顾合同的履行情况，本院认定双方对违约金约定过高，被告主张降低违约金的数额符合法律规定。本院认为，原告的实际损失虽然以购房款贷款利息损失为最主要损失，但并非全部损失，故本院依据公平原则认定被告应向原告支付的违约金数额可以高于同期购房款利息之百分之三十的标准。本院认定被告应当按照合同约定支付原告所交房款的利息为87488.2元（计算方法附后）。因本案诉前，与原告同一小区业主起诉要求被告支付违约金，本院以2013年12月1日为节点，对违约金的标准进行了分段计算，因此，为了统一裁判尺度，确保裁判公平，确定对本案违约金进行分段计算，具体如下：2012年12月31日至2013年11月30日（335天）违约金计算标准为日万分之二，违约金数额为659259元×万分之二×（335天-90天）=32303.70元；2013年12月1日至2015年2月28日（455天）违约金计算标准为日万分之一，违约金数额为659259元×万分之一×455天=29996.28元，合计62299.98元。
被告抗辩称，原告起诉超过诉讼时效部分法院不应予以支持，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。被告于2013年10月1日向原告发出的通知函对逾期交房致歉，并通知原告协商交房及赔付事宜，上述通知函应认定为被告对原告违约并造成损失的承诺行为，因此，依据该证据本院应认定本案诉讼时效中断，并从2013年10月1日起重新计算，故原告起诉并未超过诉讼时效期间，对被告的时效抗辩，本院不予采信。原告主张被告交付房屋，因诉争房屋尚未经竣工验收，亦未取得准许交付使用证，尚不具备交付条件，原告可在诉争房屋具备交付条件后，另行主张被告交付房屋，故此本院对原告此项诉讼请求暂不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：
一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后十日内向原告闫穆印支付自2013年12月1日至2015年2月28的利息87488.2元。
二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告闫穆印自2013年12月1日至2015年2月28的违约金62299.98元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6304元，已减半收取3152元（原告已预交），原告负担1500元，被告天津长远嘉和置业有限公司负担1652元，被告负担部分于判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 杨建军
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款第（一）项：（一）法律上或者事实上不能履行；
第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
中国人民银行一年至三年短期贷款年利率：
2012年12月31日起至2014年11月22日为6.15%
2014年11月23日起至2015年2月28日为6.00%
计算方法：
2012年12月31日至2014年11月22日692天
2014年11月23日起至2015年2月28日98天
利息总额为（659259元×692天×6.15%÷365天）＋（659259元×98天×6.00%÷365天）=87488.2元