重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01278号
上诉人（原审原告）董辉，女，1987年7月20日出生，汉族。
委托代理人何仕华，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。
委托代理人唐泽涵，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）文学元，男，1961年2月28日出生，汉族。
委托代理人张小琴，重庆法韵律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张林，女，1981年10月24日出生，汉族。
上诉人董辉因确认合同无效纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第08312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：董辉与文学元之子文绍林原系夫妻关系，生育女儿文艺，董辉系非农业户口。文学元、宋光玉夫妻二人的原房屋因建设需拆迁。2011年1月11日，钟鼓楼办事处（协议称甲方）与文学元、文绍林二户（协议称乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“一、甲方拆迁乙方的房屋及设施，乙方表示完全同意。二、乙方被拆迁的房屋、附属设施的数量、结构及拆迁补偿费如下：砖混正房126.47㎡，单价160元，小计20235.20元；砖木正房28.14㎡，单价140元，小计3939.60元；砖木偏房51.51㎡，单价70元，小计3605.70元；土木偏房29.48㎡，单价55元，小计1621.40元；……。甲方向乙方支付拆迁补偿总额为33356元，包括房屋搬家费400元（200元×2户）。三、补偿安置形式：甲方采取集中修建楼房，成套的房屋安置乙方住房。四、安置地点、面积、质量：……。2、安置面积：乙方现有人口5人，其中农业人口4人，非农业人口1人。经双方协商同意，甲方安置乙方砖混结构房屋2套，建筑面积210㎡，其中120㎡一套，90㎡一套。五、房屋价款结算办法：甲方安置乙方房屋总建筑面积为210㎡，其中95㎡按每平方米160元计算，20㎡每平方米按410计算，95㎡按每平方米500元计算，其合计费为70900元，由乙方支付给甲方，双方应补给对方的全部费用作抵补后，乙方还应向甲方付款37544元。六、甲方安置乙方住房后，房屋所有权归乙方，其产权证和土地使用证由甲方负责为乙方办理，乙方只承担工本费，还房超过原房的面积部分由乙方（按）有关规定承担费用。”该《房屋拆迁补偿安置协议书》的乙方由文学元签名。按《办事处占地移民农房拆迁人口统计表》统计，户主姓名：文学元、文绍林，桑树居委会九组，统征人口3人，有文学元、宋光玉（文学元之妻，文绍林之母）、文绍林；增加人口2人，有董辉、文艺。
2013年1月6日，万州区钟鼓楼街道办事处移民科向桑树社区居委会发出《入住通知》，载明：“移民文学元户已还房在桑树B－1－601号建筑面积126．37㎡、桑树B－3－601号建筑面积94．21㎡，前来办理入住手续，请发放钥匙”。文学元已实际接收还房两套（B－1－601号、B－3－601号），该二套房屋尚未办理房屋产权证书。
2013年10月20日，文学元与第三人张林签订《房屋买卖合同》，约定：文学元将重庆市万州区钟鼓楼桑树村九组移民还房B栋三单元601房、面积94.21平方米，出售给第三人张林；房屋出售价36万元，合同签订生效后第三人张林支付30万元给文学元，剩余6万元，待房产证及相关证件全部办理完善后支付文学元，但第三人张林必须支付与银行同等的利息（其中3万元每年总计付1000元利息，另外3万元不付利息，待房产证办下来后付清）给文学元等内容。合同签订后，第三人张林于当日支付文学元购房款30万元，并给其出具了欠购房款6万元的欠条。同月23日，第三人张林向重庆市万州天然气公司交纳天然气初安装费2650元。
另查明，2011年6月3日，董辉与文绍林离婚纠纷一案，法院作出（2011）的万法民初字第3840号民事判决，准予董辉与文绍林离婚，文艺由董辉抚养。该案就董辉请求分割移民房屋及移民补偿费是诉讼请求，因双方并没有实际占有而未予调整。
2013年5月22日，法院就董辉、文艺与文学元、宋光玉、文绍林共有物分割纠纷一案作出（2013）万法民初字第01259号民事判决，驳回董辉、文艺的诉讼请求（判令被告将占地移民还房一套94.21平方米交付给董辉、文艺）。董辉、文艺不服提起上诉，2013年9月22日，重庆市第二中级人民法院作出（2013）渝二中法民终字第00981号民事裁定，撤销（2013）万法民初字第01259号民事判决，发回重审。该院依法另行组成合议庭进行了审理，于2013年12月19日作出（2013）万法民初字第07080号民事判决，驳回原告董辉、文艺的诉讼请求。原告董辉、文艺不服判决，提起上诉，重庆市第二中级人民法院正在审理中。
董辉在一审中诉称：我要求分得的房屋不是文学元、宋光玉被拆迁的私房，而是要求分得的优惠购房。安置协议有两个内容，一是对被拆迁房的评价补偿，二是对被拆迁人的安置。对被拆迁人的安置房，农村户籍控制在每人20平方米，非农业人口控制在每人15平方米，并不是原房有多少平方米就安置多少平方米。被告一家共计有5个人，因我是非农业人口只分配15平方米，被告一家享受限量还房95平方米。政府给被告一家还210平方米的住房，多余的115平方米按建造综合价500元购买，并非是被告的原房多而多还一套房屋。安置协议明确是拆迁的两户，文学元与宋光玉是一个户口本，为一户；我与文绍林及文艺是一个户口本，为一户。房屋的搬家费和倒腾费也是按两家支付。我和文艺是被拆迁人，应当购买优惠房。所谓优惠购房的标准和资格只有购到房屋，享受物权能实现。被告出卖给第三人的房屋，正在法院诉讼中，没有办理产权登记，该买卖违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（五）项、（六）项的规定。综上，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，不管是真或假，都是违法行为，对我构成侵权，应当认定无效。请求判令确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。
文学元在一审中辩称：董辉的主体不适格，其证据无法证明诉争房屋产权归其所有，无权确认房屋买卖合同是否有效。我是以个人名义与钟鼓楼办事处签订的协议，与董辉无关。原老房屋是我一个人的，在董辉与我儿子结婚前就有了。安置的住房不是按家庭人口的数量来分的房屋，是我的还房，属我所有，与董辉无关。我儿子做开颅手术需手术费，才将房屋卖给第三人，并已交付第三人使用，合同真实有效，第三人支付了相应的价款，不是非法转让。房屋属我所有，我对房屋处分是合法的。产权是否过户登记是后续完善的问题。我没有侵害董辉的权利，董辉可以通过其他途径进行救济。请求驳回其诉讼请求。
张林在一审中述称：我不认识原告，是与被告签订的房屋购买合同，并且支付了相应价款，合同是真实的。被告当时说房屋是他本人的，我才买的房屋。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，钟鼓楼办事处与文学元于2011年1月11日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，内容符合法律、法规及房屋拆迁安置补偿相关政策的规定。董辉作为被拆迁户的非农业户口的家庭成员，优惠购房时，可以申请建安造价的50%购买1个自然间（即15平方米）的住房，与原户主合并安置。钟鼓楼办事处交与文学元的两套还房至今未办理产权登记，房屋权属尚不明确。董辉举示的证据不能证明重庆市万州区钟鼓楼桑树村九组移民还房B栋三单元601房归其所有。董辉享有优惠购房的房屋面积，应请求被告予以补偿，以维护其合法权益。该案审理的是确认买卖合同效力，第三人张林有理由相信被告文学元对涉案房屋有权处分，并支付了相应的对价。因此，第三人与被告签订的《房屋买卖合同》有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告董辉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告董辉负担。原告董辉已预交案件受理费3350元，退还3310元。
董辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2013）万法民初字第08312号民事判决，改判确认被上诉人文学元与张林签订的房屋买卖合同无效，并由文学元承担全部诉讼费用。主要事实和理由：1、上诉人原系被上诉人家庭成员之一，在办理占地移民安置补偿时属于安置对象，并且与被上诉人分户各自享受了两套还房安置，上诉人和文绍林（前夫）及女儿为一户，搬家费和到腾费是分别计发，所以对于还房不仅是享有优惠购房的资格，而且享有物权；2、在与文绍林离婚时，住房还没落实，没有办理产权登记，离婚判决中载明“住房的分割另案处理”，在政府通知接房时，文学元将两套房子的钥匙都领走，不让上诉人和女儿入住而引发争议，在诉讼过程中擅自将房屋出售，违反了禁止性规定，合同是无效的。
文学元答辩称：1、法院的生效判决已经确认文学元对两套还房均有物权，而上诉人是不享有物权的；2、补偿的老房子是我修建的，上诉人无片瓦，我只是基于其与我儿子的婚姻关系才让其居住；3、我卖房子的目的是为了给儿子治病，不存在和张林转移财产的问题，房屋已经实际交付。
被上诉人张林未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。
本案二审过程中，被上诉人文学元提交本院（2014）渝二中法民终字第00286号民事判决一份，证明上诉人的确权之诉中的诉讼请求已被驳回，经上诉人质证，无异议。上诉人董辉提供（2014）渝高法民申字第00824号民事再审案件受理通知书，证明（2014）渝二中法民终字第00286号民事判决的效力待定，房屋的权属待定，经被上诉人质证，无异议，但认为不能达到其证明目的，生效判决的效力是确定的。
本院审查认为，两份证据均真实、合法、有效，与本案的审理亦有关联，依法予以采信。
经二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系对合同效力的审查和评判，房屋买卖合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，而合同是否有效，从签订之日起就已确定，不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。本案中争议的合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法定无效情形。此外，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案争议的房屋源于对被上诉人文学元、宋光玉原有房屋的拆迁安置补偿，但与被拆迁安置人员的数量、户口性质也有关系，上诉人董辉作为房屋拆迁安置对象之一，享受了优惠购房面积，这种基于特定身份的“优惠”最终可以转化为财产性权利，但并不当然因此取得物权。上诉人董辉没有充分证据证明其对争议的房屋享有物权法意义上的所有权，即便其对于争议房屋享有一定的权属份额，也不影响文学元与张林之间所签订的房屋买卖合同的效力，只是可能影响物权变动。在董辉、文艺与文学元、宋光玉、文绍林共有物分割纠纷一案中，本院作出的（2014）渝二中法民终字第00286号民事判决已经发生法律效力，虽董辉、文艺仍不服，向市高院申请再审，并已立案审查，但并不影响该生效判决的法律效力。
综上，上诉人的上诉请求及其事实理由明显不能成立，一审事实认定清楚，法律适用正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人董辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一四年八月七日
书 记 员 欧阳星宇