北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21918号
原告（反诉被告）北京凯鼎国际科贸有限责任公司，住所地北京市海淀区学清路9号汇智大厦B座810室。
注册号：110108004794400
法定代表人吴运金，总经理。
委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京恒毅慧海咨询有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河南里18号楼705室。
注册号：110105009207080
法定代表人刘淑英，执行董事。
委托代理人姚国文，北京市雄志律师事务所律师。
委托代理人宛振生，男。
原告（反诉被告）北京凯鼎国际科贸有限责任公司（以下简称凯鼎公司）诉被告（反诉原告）北京恒毅慧海咨询有限公司（以下简称恒毅慧海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。凯鼎公司委托代理人王彬与恒毅慧海公司委托代理人姚国文、宛振生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凯鼎公司诉称，2011年7月14日，我公司与恒毅慧海公司签订了《房屋租赁合同》，约定恒毅慧海公司租赁给我公司位于北京市海淀区学清路23号院西北侧汉华办公楼一层、建筑面积685平方米（产权待办），恒毅慧海公司将海淀区学清路23号院1号楼汉华世纪大厦2层A210-1、2层A210-2、4层A411、4层A412房间作为我公司注册、工商、税务、迁址、年检等手续办理使用。房屋为办公使用。租赁期限自2011年9月1日至2016年8月31日。第一、二租赁年度，年租金675067.5元。本合同签订之日，我公司支付1个月的租金作为租赁保证金，即56255.63元。同时约定有下列情形之一的：9.2.3、甲方提供给乙方注册及实际使用的房屋违规，致使合同无法执行的；9.2.4、甲方无法在汉华世纪大厦1号楼为乙方提供4个独立法人的公司注册、工商、税务、迁址、年检等手续的，一方可书面通知另一方解除合同。违约方应向另一方按月租金两倍支付违约金。合同签订后，我公司交纳了租赁保证金，但恒毅慧海公司提供的工商年检地址无法进行正常年检。恒毅慧海公司的行为已构成违约，为此我公司于2013年7月1日向恒毅慧海公司发出《解除租赁合同通知函》，要求于7月14日解除合同并退还押金，但恒毅慧海公司并未答复。2013年8月13日，我公司又向恒毅慧海公司发出《解除租赁合同商议函》，要求解除合同。8月16日，双方签订了《房屋交付备忘》，办理了房屋交接手续，我公司已将承租的房屋退还给恒毅慧海公司，但恒毅慧海公司拒不退还租赁保证金。故我公司诉至法院，诉讼请求：1、请求判令恒毅慧海公司退还租赁保证金56255.63元；2、请求判令恒毅慧海公司支付违约金112511.26元；3、案件受理费由恒毅慧海公司承担。
恒毅慧海公司辩称，我公司与凯鼎公司签订合同后，我公司履行了合同，并按照凯鼎公司的要求提供了注册公司地址所需的材料，凯鼎公司已将公司迁址到租赁合同约定地点，我公司不存在违约行为，我公司未收到凯鼎公司所称的解除合同通知函、商议函等函件，凯鼎公司所述与事实不符。租赁期间，凯鼎公司擅自退租，我公司为了减少双方损失，与凯鼎公司办理了交接手续，但是否办理交接不能免除凯鼎公司应当承担的违约责任。凯鼎公司擅自退租，应当向我公司支付免租期内租金，其擅自退租的行为已经严重侵犯了我公司合法权益。故我公司不同意凯鼎公司的诉讼请求，并提出反诉，诉讼请求：1、请求法院判令凯鼎公司支付我公司违约金112511.26元以及损失人民币28122.8元；2、诉讼费用由凯鼎公司承担。
凯鼎公司针对恒毅慧海公司的反诉辩称，根据双方合同约定，恒毅慧海公司将海淀区学清路23号院1号楼汉华世纪大厦2层A210-1、2层A210-2、4层A411、4层A412房间作为我公司注册、工商、税务、迁址、年检等手续办理使用。2013年，因工商所不再同意实际办公地和注册地不一致，导致年检没有通过，致使合同无法履行下去，故所造成的损失应该由恒毅慧海公司承担。我公司不同意恒毅慧海公司的反诉请求。
经审理查明，2011年7月14日，恒毅慧海公司（甲方）与凯鼎公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方租赁给凯鼎公司的房屋位于海淀区学清路23号院西北侧汉华办公楼一层，建筑面积为685平方米（产权待办，以下统称该房屋）；甲方将海淀区学清路23号院1号楼汉华世纪大厦2层A210-1、2层A210-2、4层A411、4层A412建筑面积分别为16、40、28、29平方米的房屋作为乙方（共四个独立法人的公司）注册、工商、税务、迁址、年检等手续办理使用。该房屋租期自2011年9月1日起，至2016年8月31日止，共计5年。甲方承诺在2011年7月18日之前向乙方交付该房屋。第一、二个租赁年度，年租金均为675067.5元／年，月租金56255.63元。免租期自2011年7月18日至2011年8月31日。甲乙双方约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金，即人民币56255.63元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向另一方按月租金两倍支付违约金；因一方违约给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：1、甲方超出应交房日期5个工作日未向乙方交付该房屋的；2、甲方交付的该房屋不合法或不符合租赁条件（不符合本合同约定的），致使合同无法执行的；3、甲方提供给乙方注册及实际使用的房屋违规，致使合同无法执行的；4、甲方无法在汉华世纪大厦1号楼为乙方提供4个独立法人的公司注册、工商、税务、迁址、年检等手续的；5、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损失的；6、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；7、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。
合同签订后，凯鼎公司支付了恒毅慧海公司租赁保证金人民币56255.63元及房屋租金。恒毅慧海公司向凯鼎公司交付了位于北京市海淀区学清路23号西北侧汉华办公楼一层，建筑面积为685平方米的房屋。在合同履行期间，凯鼎公司的营业场所变更为海淀区学清路23号院1号楼4层A411室。2013年6月8日，北京市工商行政管理局海淀分局给凯鼎公司下发《责令改正通知书》，告知凯鼎公司在未办理住所变更登记的情况下，擅自于2013年1月从住所迁出，迁至学清路23号从事经营活动，上述行为违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条第一款的规定，构成了公司登记事项发生变更时，未按规定办理有关变更登记的违法行为，责令凯鼎公司于送达之日起60日内改正违法行为。后凯鼎公司于2013年8月8日将营业场所变更至学清路9号汇智大厦B座810室。
2013年8月16日，恒毅慧海公司与凯鼎公司签订《房屋交付备忘》：双方经协商一致，凯鼎公司于2013年8月16日将位于海淀区学清路23号院内西北侧汉华办公楼一层交还甲方。双方现场查核：”房屋交还时状况良好，空调（含遥控器）、照明等设备完整，同时交还电卡一张（电表剩余365度），房门钥匙（含大门）11把。电话费、网费等费用已由乙方结清，水费8月份的未结清。甲方同意乙方借用104室以及大门和104室钥匙至2013年8月31日”。2013年8月31日，凯鼎公司将104室钥匙交还恒毅慧海公司。但恒毅慧海公司至今未将租赁保证金退还给凯鼎公司。
诉讼中，恒毅慧海公司提供其与凯鼎公司及其他两个公司的房屋租赁合同及协议、工商登记信息，证明其提供了工商变更登记的手续及材料，凯鼎公司对于真实性无异议，但由于注册地与实际经营地不一致，故无法通过年检。为此凯鼎公司提供了工商行政管理局对其下发的《责令改正通知书》，恒毅慧海公司表示公司注册地与实际营业地分离是法律上是允许的。凯鼎公司称向恒毅慧海公司发送解除合同通知函、商议函，恒毅慧海公司均持有异议，表示并未收到上述函件。另查，恒毅慧海公司租赁的房屋尚未办理产权，至今未通过验收手续。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、押金条、工商注册信息、《责令改正通知书》、《房屋交付备忘》等证据材料在案佐证。
本院认为，恒毅慧海公司与凯鼎公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，凯鼎公司支付了房屋租金及押金，恒毅慧海公司亦交付了海淀区学清路23号院汉华世纪大厦西北侧汉华办公楼一层、建筑面积685平方米房屋给凯鼎公司实际经营使用。凯鼎公司称房屋未办理验收，但实际并未影响凯鼎公司入住并正常使用房屋。双方合同中明确约定了恒毅慧海公司提供给凯鼎公司四间房屋用于办理营业场所变更手续，经庭审核实，恒毅慧海公司亦配合凯鼎公司办理了营业场所变更手续。对于凯鼎公司不能通过年检问题，经询问，凯鼎公司在签订合同时，明知汉华世纪大厦2层A210-1、2层A210-2、4层A411、4层A412仅用于工商注册、税务、迁址、年检使用，并不实际在此办公，故对于可能产生的公司营业场所注册地与实际经营地不一致的状况出现亦是知晓的，在此情况下，凯鼎公司仍与恒毅慧海公司达成协议，以致出现工商行政管理局对其下发《责任改正通知书》，其本身负有过错，故凯鼎公司以此向恒毅慧海公司主张违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。2013年8月16日，双方签订《房屋交付备忘》，就凯鼎公司提前退出租赁房屋达成一致，系双方合意一致的结果，双方合同自此已协商解除。鉴于双方就房屋腾退及租金的支付均已解决完毕，恒毅慧海公司理应将租赁保证金退还给凯鼎公司。故凯鼎公司起诉要求恒毅慧海公司退还押金，本院支持。恒毅慧海公司称凯鼎公司擅自退租，亦缺乏法律依据，本院不予采纳，其要求凯鼎公司支付违约金并赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，北京恒毅慧海咨询有限公司退还北京凯鼎国际科贸有限责任公司房屋租赁保证金五万六千二百五十五元六角三分；
二、驳回北京凯鼎国际科贸有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回北京恒毅慧海咨询有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百七十四元，由北京凯鼎国际科贸有限责任公司负担二千四百六十八元，已交纳；北京恒毅慧海咨询有限公司负担一千二百零六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费三千一百一十二元，由北京恒毅慧海咨询有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 杨 婷
二〇一四年十二月二日
书 记 员 林 挚