甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘07民初135号原告：张掖市三峰房地产开发有限公司被告：张掖市和顺房地产开发有限责任公司被告：甘肃华宇建筑工程有限责任公司被告：张掖市华腾物业管理有限责任公司被告：甘肃盛世华大房地产开发有限责任公司第三人：张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司原告张掖市三峰房地产开发有限公司（以下简称三峰公司）因与被告张掖市华大房地产开发有限责任公司（以下简称”华大公司”）、张掖市和顺房地产开发有限责任公司（以下简称”和顺公司”）、甘肃华宇建筑工程有限责任公司（以下简称”华宇公司”）、张掖市华腾物业管理有限责任公司（以下简称”华腾公司”）、甘肃盛世华大房地产开发有限责任公司（以下简称”盛世华大公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，在审理过程中，原告三峰公司申请追加张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司（以下简称”兴达城建公司”）为本案第三人参加诉讼，本院审查后依法追加兴达城建投资公司为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三峰公司委托诉讼代理人陈强、李俭、何兵年、谢瑞善，被告华大公司委托诉讼代理人魏伯雄，第三人兴达城建公司委托诉讼代理人王文灿到庭参加诉讼，被告和顺公司、华宇公司、华腾公司、盛世华大公司经本院合法送达传票传唤，未到庭参加诉讼。庭审中，原告三峰公司将诉讼请求变更为依法判令被告向原告支付土地本金24350300元及违约金2000万元。本案现已审理终结。原告三峰公司向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告向原告支付土地款本金24350300元及违约金2000万元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月20日，原告与华大公司签订《土地转让合同》一份，合同约定：原告将位于宗土地出让给华大公司，合同约定了土地价款、付款方式及违约责任；2016年4月23日，原告与和顺公司约定：土地尾款由和顺公司负责支付，华宇公司、华腾公司、盛世华大公司均承担连带担保责任。后原告曾多次向华大公司、和顺公司讨要土地款，二被告均以各种理由和借口迟迟不肯偿还债务。被告无正当理由拒不付款，严重损害了原告的合法权益，原告依法提起诉讼。审理过程中，原告认为兴达城建公司与本案有利害关系，申请追加兴达城建公司为第三人，并承担连带偿付责任。被告华大公司辩称：1、原告起诉被告华大公司的主要证据是土地转让合同，但原告没有证据证明已取得涉案土地的土地使用权，原告与华大公司签订的土地转让合同系无效合同。2、涉案土地在2015年6月19日由第三人兴达城建公司转让给第二被告和顺公司，并将土地使用权办理在和顺公司名下，涉案土地的转让主体究竟是谁需要确定，原告能否主张涉案土地的土地款。3、华大公司于2012年就已支付原告6000多万，双方签订合同的时间也是2012年7月20日，而原告与第三人签订抵顶债务协议时间是2013年3月18日，原告在接受第三人抵顶土地之前已收取华大公司的土地转让款，该行为应如何确定。4、依据原、被告与第三人签订的补充协议约定该债务是否归原告所有，需原告举证。被告和顺公司未到庭应诉答辩。被告华宇公司未到庭应诉答辩。被告华腾公司未到庭应诉答辩。被告盛世华大公司未到庭应诉答辩。第三人兴达城建投资公司述称:1、原告所诉属实。兴达城建公司与三峰公司、华大公司签订的土地抵顶协议及补充协议中约定，华大公司应向三峰公司支付土地转让款。理由如下：兴达城建公司于2011年11月7日通过土地拍卖取得了涉案土地，总面积129.51亩（86343平方米）。同日，兴达城建公司与张掖市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，2012年7月3日，鉴于甘州区政府欠三峰公司工程款，经甘州区政府同意，兴达城建公司将涉案土地依法转让给三峰公司。2013年3月18日，兴达城建公司与三峰公司签订土地使用权转让抵顶协议，将涉案土地抵顶给三峰公司，总价款为10573万元，除去6000万元工程款外，三峰公司支付兴达城建公司土地款4573万元。后兴达城建公司与华大公司联合参加土地竞买，并签订了土地竞买协议，但该协议并未实际履行。应华大公司的要求，三峰公司、和顺公司与兴达城建公司又签订了三方协议，将该宗土地的使用权办理在和顺公司名下。本案当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、2012年7月20日，三峰公司与华大公司签订的《土地转让合同》；2、兴达城建公司、三峰公司、华大公司签订的《补充协议》；3、张政国土建字（2011）121号《关于给张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司出让土地的批复》；4、张掖市国土资源局与兴达城建公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》；5、兴达城建公司、三峰公司、和顺公司签订的《协议书》；6、兴达城建公司与和顺公司签订的《土地使用权转让合同书》；7、关于变更登记2011-002号宗地土地使用权的函；8、和顺公司办理的《土地使用权证》；9、华大公司向三峰公司支付土地款8138万元的票据14张及抵顶房屋收据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的欲证明其依法取得涉案土地使用权的甘城投报（2012）33号《关于张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司转让国有建设用地2011-002号宗地使用权的请示》、《土地使用权转让抵顶协议》。华大公司认为，该证据无法证明三峰公司依法取得涉案土地的土地使用权。三峰公司虽然与兴达城建公司签订了《土地使用权转让抵顶协议》，但三峰公司没有在不动产登记部门办理变更登记，且该协议签订于2013年3月18日，而华大公司早在2012年就已向三峰公司支付6000多万元，三峰公司与华大公司签订的《土地转让合同》属无效合同。对于原告提交的欲证明兴达城建公司向财政部门缴纳土地出让金后，将交款书交给了三峰公司。华大公司认为，该土地出让金并不是兴达城建公司全部缴纳的，华大公司也缴纳了4000多万土地出让金，该土地的转让方是兴达城建公司，而不是三峰公司。同时，可以证明联合竞买的事实是存在的。兴达城建公司认为，对所附的票据与兴达城建公司有关联的均无异议，与兴达城建公司没有关联的兴达城建公司不知情。对于被告提交的欲证明支付给原告550万元土地款的收条。三峰公司认为，该收条中的480万元本金应予认可，但对利息70万不予认可。对被告提交的抵顶商砼148万的收据，三峰公司虽无异议，但认为与本案无关。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月7日，经张掖市人民政府张政国土建字（2011）121号文件批复，第三人兴达城建公司以10510万元报价竞得2011-002号宗地位于南一路北侧，总面积86343平方米（折合129.51亩）的国有建设用地使用权。同日，兴达城建公司与张掖市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同一份，约定将涉案的2011-002号宗地以每平方米1217.23元的价格出让给兴达城建公司。2012年7月3日，兴达城建公司以区城投报（2012）33号文件向甘州区人民政府请示将涉案2011-002号宗地使用权转让给三峰公司。2012年7月20日，甲方为三峰公司、乙方为华大公司签订《土地转让合同》一份，该合同约定：一、甲方自愿将于张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司签订的《以物抵债协议》中抵顶的（张掖市2011--002）宗地出让给乙方开发使用。二、土地价款：1、土地价款万元；2、6000万元的贷款利息；3、契税；4、拍卖佣金；5、该宗土地的前期规划费用。均以拍卖机关或有关部门出具的票据为准。三、付款方式：甲乙双方签订合同十日内，乙方付给甲方土地款6000万元；该宗土地手续办到乙方名下后付款1000万元；于2012年12月30日付1000万，剩余的土地款于2013年6月30日前付钱。契税、佣金、利息及前期规划费用在实际产生后另行由乙方付清。四、土地交付：合同签订后一个月内将此宗地（现状）交付乙方，此宗地交付乙方后不再与甲方有任何关系。五、该宗地在修建中所使用的全部混凝土（除季瑞开发的百分之五十外）必须使用金张掖商砼的混凝土，价格以市场价确定。六、乙方在开发该宗土地时无偿给甲方600平米的一层门店（在该宗土地开发的小广场附近坐北向南的位置）和150平米的住宅（在该宗土地开发的小广场旁边）。七、违约责任：任何一方违反上述条款约定，偿付对方2000万的违约金。八、甲方协调该宗地的政府出让批文下发到甘州区城投公司后，如果乙方要求将该宗土地过户到乙方名下时，则由甲方协调乙方负责办理土地过户手续并由乙方承担相应的费用。2016年4月23日，和顺公司、华宇建筑、华腾物业、盛世华大公司作为担保人在该《土地转让协议》尾部盖章，并注明尾款由张掖市和顺房地产开发有限公司承担债务责任。2013年3月18日，兴达城建公司为甲方、三峰公司为乙方签订《土地使用权转让抵顶协议》一份，该协议约定：一、抵债金额：1、本协议抵顶所欠工程款金额6000万元。2、甲方转让宗地（宗地编号2011-002号国有建设用地使用权（宗地面积86343㎡，约合129.51亩）国有建设用地使用权交纳出让价款为人民币壹亿零伍佰柒拾叁万元整（小写：10573万元）。3、对所抵顶的张掖黑河湿地保护工程暨滨河新区工程甘州区项目建管处所欠乙方工程款金额，以项目建设各方均认可的有资质的中介机构的工程决算价以及甘州区财政局投资评审部门评审价为准进行抵顶结算。4、自本协议签订之日起十日内乙方应将宗地价款（10573万元）抵顶所欠工程款（6000万元）后的剩余款项4573万元，由乙方一次性汇入甲方指定账户。如乙方未能按时付清余款并开具抵债款项税票，甲方有权解除本协议。5、自本协议签订之日起十日内，乙方应将甲方所支付该宗地保证金6000万元贷款利息（自2011年10月21日至2012年6月30日贷款利息共计350.01万元）一次性汇入甲方指定账户。二、甲乙双方责任与义务：1、乙方在完成转让宗地开发投资总额25%以上后，甲方协助乙方办理完毕土地使用权转让登记手续；如果乙方提前办理土地使用权转让登记手续，则由乙方自行负责协调办理并承担所有税费。2、乙方将余款付清并将抵顶款项6000万元税票交付给张掖黑河湿地保护工程暨滨河新区工程甘州区项目建管处，甲方收到建管处相关证明文件后，甲方在三十日内将支付土地转让文件办理完毕并将相关手续移交乙方使用。3、......。4、......。5、宗地转让过程中所产生的一切税费均由乙方承担。同日，兴达城建公司为甲方，三峰公司为乙方又签订《补充协议》一份，补充协议约定：一、......。二、乙方同意甲方与张掖市华大房地产开发有限责任公司采取签订《联合参加土地竞买协议》的方式将2011-002号宗地相关手续办理给张掖市华大房地产开发有限责任公司，《联合参加土地竞买协议》仅用于办理该宗地相关手续。乙方不再对该宗土地主张任何权利。三、2011-002号宗地抵顶工程款项后，乙方保证其挂靠资质单位及本人均不得向甲方以任何方式主张2011-002号宗地权利，因该宗土地抵顶事宜发生的所有争议，甲方概不负责。2013年3月，兴达城建公司为甲方，三峰公司为乙方、华大公司为丙方再次签订《补充协议》一份，该协议约定：2011年甲方通过竞买，以10573.03万元的成交价，取得国有建设用地2011-002号宗地使用权，其中丙方缴纳土地出让金1500万元。根据甲乙双方签订的《土地使用权转让抵顶协议》，协议约定由甲方将该宗土地相关手续办理给丙方。......；之后兴达城建公司为甲方，三峰公司为乙方、和顺公司为丙方签订《协议书》一份，约定2011年甲方以10573.03万元竞买取得宗地编号为2011-002号国有建设用地使用权（宗地面积86343㎡）。后根据区政府安排，该宗地抵顶给乙方，现乙方、丙方联合开发该宗地，成立该宗地开发建设项目公司张掖市和顺房地产开发有限公司，乙方、丙方请求甲方将该宗地土地使用权人变更登记为丙方。......2015年5月12日，张掖市甘州区人民政府给张掖市国土局出具关于变更登记2011-002号宗地土地使用权的函件一份，内容为：”经区政府研究，同意将该宗地使用权人由张掖市甘州区兴达城建投资开发有限责任公司变更为张掖市和顺房地产开发有限公司，请国土局按照相关程序予以办理”。2015年6月4日，兴达城建公司为甲方，和顺公司为乙方签订《土地使用权转让合同书》一份，合同书约定：甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就甲方向乙方转让土地使用权事宜达成由甲方负责提供该宗土地使用权现有的一切有关文件，乙方负责办理土地过户相关手续及缴纳相关费用。本院认为，本案各方当事人争议焦点是：1.原告三峰公司与被告华大公司签订的《土地转让合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”依据法律规定，国有土地使用权是一种重要的不动产物权，依取得方式不同分为两类：有偿出让与无偿划拨。所谓有偿出让，是指经有批准权的人民政府批准，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同，土地使用者向国家交纳土地使用权出让金，从而取得一定年限的国有土地使用权的行为。土地使用者取得土地使用权之后，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。以有偿出让方式取得的国有土地使用权可以依法转让，土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：”依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”本案兴达城建公司于2011年11月7日依法取得诉争土地使用权后，在2013年3月18日与三峰公司签订《土地使用权转让抵顶协议》一份，抵顶协议签订后，三峰公司在未依法办理相关土地审批、过户登记手续的情况下，与华大公司在2012年7月20日签订《土地转让合同》一份，合同约定将诉争土地转让给华大公司，但《土地转让合同中》对土地价款约定不明。2016年4月23日，和顺公司、华宇公司、华腾公司、盛世华大公司作为担保人在该《土地转让协议》尾部盖章，并注明尾款由张掖市和顺房地产开发有限公司承担债务责任。在此期间，三峰公司仍未依法补办相关土地过户登记手续。2013年3月，虽经三峰公司同意，兴达城建公司、三峰公司、华大公司又签订《补充协议》一份，协议约定：甲方（兴达城建公司）将诉争土地相关手续办理给丙方（华大公司），但该补充协议签订后，诉争土地使用权亦未按照法律规定办理过户到华大公司名下。之后兴达城建公司、三峰公司、和顺公司再次签订《协议书》一份，约定将诉争土地使用权人过户变更登记为和顺公司，并于2015年6月19日登记在和顺公司名下。本案中，因三峰公司自始未依法取得诉争土地的使用权，故其在不具备相关建设用地使用权的情况下，与华大公司签订的《土地转让合同》违反了法律强制性规定，该合同系无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。对原告三峰公司要求被告支付土地款本金24350300元及违约金2000万元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告张掖市三峰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费263551元，由原告张掖市三峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  杨祝续审判员  李 军审判员  岳 瑾二〇一七年七月十三日书记员  王 欢