广西壮族自治区灵川县人民法院民事判�书（2016）桂0323民初486号原告彭尔康，男，汉族，1966年2月26日出生，住XXX。原告奉双，女，汉族，1965年5月17日出生，住XXX。二原告的委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。二原告的委托代理人肖亮，广西远兴律师事务所律师实习律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际1-6层商业楼。法定代表人徐忠民，行长。委托代理人刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托代理人袁晗，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。原告彭尔康、奉双诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行了审理。在审理过程中，原告于2016年4月6日申请追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，经审查，本院依法追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告参加诉讼。另，经审查，招商银行股份有限公司南宁分行与本案的审理存在利害关系，本院依法追加招商银行股份有限�司南宁分行为本案第三人参加诉讼。2016年6月21日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司提起反诉，经审查，本院依法予以受理，将本诉与反诉合并审理。但此后，反诉原告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院书面通知，未预交反诉案件受理费。本院于2016年8月3日作出（2016）桂0323民初486号民事裁定，裁定本案反诉按撤诉处理。本诉继续审理。2016年9月7日，本院依法公开开庭审理了本案。代理书记员杨建平担任法庭记录。原告彭尔康、奉双及二原告委托代理人谢继香，二被告的委托代理人张宇杰，第三人的委托代理人刘凯中、袁晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月9日，原、被告签订了《商品房定向建购协议书》，并于2014年2月9日正式签订了《商品房买卖合同�，合同约定：原告购买被告开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋一套，建筑面积为373.66平方米，总价款为1007690元。被告承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告应当在合同生效30天内向房管所申请商品房买卖合同登记备案，2014年12月30日前交付房屋，在房屋交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告统一代办代领。合同签订后，原告依约支付了房款，缴纳了契税30230.7元，按期履行了合同约定的所有义务。被告于2014年12月30日将房屋实际交付原告。但被告并未按合同约定在合同生效30天内向房管所申请商品房买卖合同备案登记，未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺，被告提供的只是临时水电。其临�施工用电，电压极不稳定且经常断电，供水由被告自行抽取黄沙河的河水，经简单过滤后供业主使用，达不到生活用水的标准，且经常停水，无法正常使用。被告也未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、二被告将办理“桂林漓江奥林苑”A21幢A21号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证并交付原告；2、二被告为原告上述房屋提供永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施；3、本案的诉讼费由二被告负担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、《商品房定向建购协议书》、《商品房买卖合同》各一份。证明原告与被告的商品房买卖关系及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和关于产权登记的约定，房屋维修基金由被告承担；二、销售不动产统一发票一张、交通银行现金解款单二张、完税证一张、房地产交易纳税申报审核表一份，证明原告已按合同约定付清房款及契税的事实；三、钥匙一串、照片四张、通行证一张、物业管理费收据一张、安装大门等收据一张、减免物业费批示一份，证明本案房屋二被告已经交付原告使用；四、工商电脑咨询单，证明被告的基本情况；五、�电照片一组，证明被告仅为原告提供临时的用水用电设施达不到正常生活设施标准的事实。二被告辩称：原告未缴纳完全部房款，二被告有权要求原告履行先合同义务，故对原告的第一项诉请不予认可；二被告现正在积极设法解决基础配套设施问题，但目前存在一定困难。二被告对其辩解在举证期内未提供证据。第三人陈述称：原、被告签订的商品房买卖合同是无效合同，因为标的物设定了抵押权，其中A21抵押价值是552万。原、被告间的房屋买卖行为没有征得第三人同意，原告也没有代二被告偿还债务，根据法律规定，抵押物不能转让，商品房买卖合同无效。请求依法确认第三人的抵押权。第三人对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、灵川县房产管理局业务受理回执单、委托贷款借款合同、委托贷款抵押合同、抵押物清单、他项权利证书、桂林润松休闲健身有限公司股东会决议各一份。证明本案涉诉的标的物已经办理了贷款抵押登记手续，房屋所有权人为二被告，抵押权人为第三人。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产用地登记在灵01国用（2014）第21700090号宗地内。经过开庭质证，二被告及第三人对原告提供的证据四无异议；二被告及第三人对本院依法调取的证据均无异议，原告对本院依法调取的证据的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。对原告提供的证据一，二被告无异议，第三人对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为办理抵押手续时被告未向第三人提供该两份合同，而且房屋买卖合同仅有被告桂林市松杉房地产开发公司盖章，没有其他共有人盖章确认。对原告提供的证据二，二被告对其真实性无异议，但认为原告未履行完支付房款的义务，尚有50000元未支付，第三人对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可；对原告提供的证据三、五，二被告无异议，第三人对证据三、五所证明的情况不清楚，不予认可。本院认为，原告提供的证据一中两份合同虽�有被告桂林市松杉房地产开发有限公司盖章，但本案被告桂林润松休闲健身有限公司对两份合同也予以了认可，且这种由具有房地产开发资质企业对外销售多家公司合作开发的房地产的模式在当前环境下普遍存在，结合原告提供的证据二、三来看，原、被告双方也已实际履行了合同，因此，在第三人未提供明确证据证明两份合同系虚构的情况下，对原告提供的证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。原告提供的证据二、三、五具备了民事证据的形式要件，二被告作为形成证据的当事人或相对人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，在无其他相反证据证明的情况下，对原告提供的证据二、三、五的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。二被告对第三人提供的证据一无异议。原�对第三人提供的证据一的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，第三人主张不能成立，即使抵押是真实的，抵押也是2015年，而原告与二被告在2014年已经签订合同，第三人设定抵押权时房屋已经转移至原告名下，故第三人的抵押权不成立。本院认为，第三人提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且第三人提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产局向本院出具的《房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2006年4月9日，原告彭尔康与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《�品房定向建购协议书》一份，双方约定原告彭尔康购买被告开发的“桂林漓江奥林苑”第A21编号独体户型A组团房屋，房屋总价款为1007690元，双方还对付款方式等进行了约定。协议签订后，原告于2006年4月12日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款475000元。2014年2月9日，二原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋一套，房屋建筑面积为373.66平方米，总价款为1007690元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施在交房时正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后270个工作日内将办理�属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，二原告于2014年2月18日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款482690元。2014年2月20日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司向二原告出具了957690元的销售不动产统一发票一张。同日，二原告向税务部门缴纳了房屋契税30230.70元。二原告现已实际占有房屋。但二被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。二被告也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有�公司签订的关于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋的《商品房买卖合同》予以认可。再查明，2015年9月14日，两被告与本案第三人签订《委托贷款抵押合同》，合同约定两被告以包括本案讼争房产在内的5套房产为第三人向广西铁投冠信财富投资有限公司发放的委托贷款提供担保，并于2015年9月15日办理了抵押登记。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。第三人提出，本案讼争房产作为抵押物未经抵押权人同意不能转让，原告与被告之间的《商品房买卖合同》无效。本院认为，所谓的抵押物未经抵押权人同意不能转让，指的是抵押权设立之后再进行的转让应取得抵押权人的同意，而本案中，原、被告间签订《商品房买卖合同》进行房屋买卖时间早于抵押权设立的时间，因此不适用该项规定。对第三人的该项意见本院不予采信。二原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对二原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，二原告已支付购房款957690元，仅余50000元未支付，原告已支付的房款已达全部需支付房款的95%，并缴纳了房屋契税，已履行了自己的合同主要义务，并且原告已实际占有了讼争房屋，但因本案讼争房产已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记的相关规定，暂不具备将相关资料备案及将产权证办理至原告名下的条件。故，对原告要求办理资料备案及为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。关于原告的第二项诉讼请求，其实际包含了两项诉请，一是要求确认房屋所有权属原告，二是要求二被告提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施。关于确认房屋所有权属原告的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告已支付购房款957690元，仅余50000元未支付，原告已支付的房款已达全部需支付房款的95%，并缴纳了房屋契税，已履行了自己的合同主要义务，�且原告已实际占有了讼争房屋，原告为讼争房产的真实权利人，因此，对原告要求确认讼争房屋归其所有的诉请，本院依法予以支持。原告要求二被告提供符合交房使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合有关法律法规的规定，二被告称为原告提供符合使用条件的配套基础设施存在一定困难，不能作为其未履行义务的抗辩理由。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求本院依法予以支持。综上，对原告要求二被告为其所有的灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于二被告将已出售给二原告的房产抵押给第三人，使二原告的合同权益受到严重损害，二原告要求被告先履行合同义务，符合法律规定，二原告应在二被告履行合同义务后将尚未支付的房款50000元支付给二被告。关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，且涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，本案不宜再进行处理，各当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为原告彭尔康、奉双所有的灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施；二、驳回原告彭尔康、奉双的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。上述应负义务，义务人应按本判决确定履行期限履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  周元璋审 判 员  易升龙人民陪审员  李金香二〇一六年十二月八日代书 记员  杨建平附：本案适用的法律法规1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。