重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第01892号
上诉人（原审原告）彭小红。
委托代理人关瑛。
被上诉人（原审被告）重庆骏建房地产开发有限公司。
法定代表人高晓东，该公司董事。
委托代理人张飞。
委托代理人杨胤龙。
彭小红因与重庆骏建房地产开发有限公司（下称骏建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2012）中区民初字第09700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，2011年4月29日，骏建公司取得了重庆市渝中区菜袁168“香江美地”D3幢的《重庆市商品房预售（预租）许可证》（渝国土房管（2011）预字第（308）号）。2011年11月15日，骏建公司（合同中称“甲方（卖方）”）与彭小红（合同中称“乙方（买方）”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区菜袁路168号3幢14－8住宅一套预售给乙方（建筑面积103.34平方米，建筑面积单价6971元／平方米，总成交金额为720383元）；乙方于2011年11月15日支付首期款220383元，余款500000元向银行申请按揭贷款；甲方应当在2012年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第二十六条规定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”，第二十七条规定：“本合同连同附件共30页，一式6份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房地产登记机构各一份”。双方还对其他权利义务进行了约定。
同日，骏建公司（甲方）还与彭小红（乙方）签订了《附件五：合同补充协议》，作为《重庆市商品房买卖合同》的附件。该补充协议第二条“关于交接房”约定：1、将合同第八条第一款“甲方应于确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”变更：“乙方应当在本合同约定商品房交付时间主动到甲方办理接房手续，甲方不再另行通知乙方接房。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》或者政府主管部门出具的已经办理了竣工验收备案登记的证明文件”……3、双方约定，发生不可抗力或因国家政策、法规、规范的调整或政府职能规定引起的延期，导致甲方不能按期交房，甲方应当在以上事实发生之后60日内告知乙方，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，不承担逾期交房的违约责任……5、因履行本合同产生的有关款、税、费，由双方按合同约定和国家规定各自承担。乙方未交清房款、各种税费、违约金或赔偿金，或者未履行其它约定义务的，甲方有权不向乙方交付房屋，甲方不承担延期交房的违约责任。6、房屋专项维修基金（即大修基金）按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定由乙方自行到相关部门缴纳，并且在本合同签订之日起2个工作日内将房屋专项维修基金收据或发票原件交予甲方。甲方不再另行通知。如乙方未按规定时间履行以上义务的，甲方有权单方解除本合同，乙方除应承担解除合同所产生的相关税、费外，还应向甲方支付合同总额5％的违约金。7、乙方不得无正当理由拒绝接房，包括但不限于以房屋质量存在瑕疵、小区规划瑕疵、环境瑕疵等理由，自本合同约定的确定交付时间即视为交付，乙方有证据证明甲方的房屋因主体结构存在安全隐患除外。
第三条“关于合同解除”约定：因乙方原因双方协商或甲方单方解除合同的，由乙方承担相关税、费，且乙方有义务及时配合甲方办理相关解除手续并承担相应的违约责任，在乙方完全完成协助义务以后，甲方退还乙方相应款项。甲方退还任何款项给乙方时，如其中涉及乙方以贷款方式支付的款项，则乙方在此同意并授权甲方将该部分款项退还相关银行即视为退还给乙方。
第四条“关于按揭贷款”第4款约定：乙方在获得贷款后，未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致贷款银行向甲方扣收贷款本息及费用的，乙方除应立即返还甲方被扣划金额本金外，并从银行扣款之日起每日按已扣款总额的百分之一向甲方支付违约金。若乙方连续2个月或累计3个月未按时归还银行借款的，甲方享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回已交付的商品房（该房已装修的，装修损失由乙方自行承担），并收取乙方购房款总额5％的违约金。同时乙方应承担所有税、费，并无条件协同甲方到相关部门办理解除合同的手续。（2）有权终止或不予办理房地产权证及办理合同登记备案，并无须承担任何责任。
第五条“关于合同的登记和权属办理”约定：1、合同第十二条第1款“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”中的“10日”双方同意约定为“90个工作日”，且仅限于采用一次性付款方式的客户。采用银行按揭付款方式的，自银行按揭贷款到达给甲方账户之日起90个工作日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案。2、合同第十三条第1款“现售商品房的，自本合同签订之日起30日内”中的“30日”双方同意约定为“180个工作日”，且仅限于采用一次性付款方式的客户；采用银行按揭付款方式的，自银行按揭款到达甲方账户后180个工作日内由甲乙双方向土地房屋登记机构提交办证资料，并取得登记受理单。3、合同第十三条第2款“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内”双方同意约定改为“预售商品房，在本商品房实际交付使用且乙方向甲方提交该房屋大修基金发票后180个工作日，”由甲乙双方向土地房屋登记机构提交办证资料，并取得登记受理单。
第六条“关于物业管理”约定：本物业实行统一管理，乙方对物业管理内容、质量、收费标准以充分知晓和了解，并愿意接受重庆市江宇物业管理有限公司提供的前期物业管理以及双方约定的收费标准（本项目物业管理费按房屋建筑面积收取）：住宅为1.4元／平方米（不含水电公摊费）。乙方应在签署本合同的同时，与重庆市江宇物业管理有限公司签署《前期物业管理服务合同》及相关物业管理文件。本物业实行有偿服务，物业管理公司自合同约定的房屋交付之日起计收物管费。
第七条“关于合同内容的确定”约定：甲、乙双方同意以本合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务的最终有效依据。甲方宣传内容仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的承诺。如甲方所作宣传与本合同内容约定标准不一致的，以本合同约定为准。
第八条“其他”约定：以上补充协议内容甲、乙双方已进行了充分的阅读，甲乙双方已充分理解并同意补充协议的内容。本补充协议与主合同的有关规定约定不一致的，以补充协议约定内容为准。本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，作为主合同的组成部分，与主合同具有同等的法律效力。
合同签订后，彭小红按约支付了全部购房款。2012年9月11日，骏建公司取得了重庆市渝中区菜袁路168号D3幢的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字（2012）22号）。2012年12月10日，骏建公司与彭小红办理了其所购房屋的交接房手续。
庭审中，骏建公司认可其与彭小红之间签订的《重庆市商品房买卖合同》和《附件五：合同补充协议》的版本由其提供。
彭小红一审诉称，骏建公司公示其于2011年4月29日取得了渝中区菜袁路168号香江美地第2期D3幢《房屋预售许可证》（渝国土房管2011预字第201号）。2011年11月15日，彭小红与骏建公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》，对双方的权利义务进行了约定。其中，《附件五：合同补充协议》第二条第1款关于骏建公司不另行通知接房的约定，免除了骏建公司责任，加重了彭小红义务，违反了《中华人民共和国合同法》第40、41、42、43、52、53条以及《消费者权益保护法》第24条的规定；第3款违反了建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知（建房{1997263号}）第37条；第5款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条；第6款的约定彭小红将缴纳大修基金收据和发票原件交给骏建公司是没有法律依据的；第7款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋如有质量问题，是不能交付的；第三条违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第11条“格式条款不得含有扩大提供方含有下列权利的内容：单方解除合同的权利”的规定；第四条第4款违反了合同法中关于合同相对性的规定，银行和彭小红之间的贷款关系，是彭小红和银行的关系，与骏建公司无关，骏建公司无权以此追究彭小红的责任；第五条第1、2、3款中约定的办理预售登记及权属登记的期限没有法律依据，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；第六条约定的物管费住宅为1.4元／平方米，并未区分收费，违反了《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价（1999）398号文件）中附属的重庆市城市普通高层住宅大厦（商住混合楼）物业管理服务分级、收费指导标准的备注中（4）电梯费从第三层楼开始计收的规定，且物业管理公司自合同约定的房屋交付之日起计付物管费显失公平，也违反了上述398号文件第20条，空置房减半收取物业费的规定，江宇物管公司资质也不够；第七条违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，宣传资料属于合同承诺，应视为合同内容的规定；第八条违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。故彭小红诉至法院，请求判令：1、2011年8月4日彭小红、骏建公司签订的《重庆市商品房买卖合同》之《附件五：合同补充协议》中第二条第1.3.5.6.7款、第三条、第四条第4款、第五条第1、2、3款、第六条、第七条、第八条均无效；2、本案诉讼费用由骏建公司承担。
骏建公司一审辩称，彭小红、骏建公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效。且双方已经实际履行了合同，故请求法庭依法驳回彭小红的诉讼请求。
一审认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”
关于《附件五：合同补充协议》第二条第1款的效力问题。彭小红主张骏建公司利用格式条款免除了骏建公司责任、加重彭小红责任，故属无效条款。本案中，彭小红、骏建公司在庭审中均认可《附件五：合同补充协议》的版本由骏建公司提供，而骏建公司并未提供证据证明该协议内容是由双方协商确定的，故可以认定，《附件五：合同补充协议》第二条第1款属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。该条款的约定，是双方当事人对于接房通知义务的自由分配，彭小红、骏建公司在签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条中明确约定了交房时间，彭小红完全可以在交房时间到来时要求骏建公司交付符合交房条件的房屋，故该条款并不存在加重彭小红责任、免除骏建公司责任的情形，彭小红的该项主张不能成立。
关于《附件五：合同补充协议》第二条第3、5、7款、第三条、第四条第4款、第五条第1、2、3款、第六条、第七条、第八条的效力问题。彭小红主张第二条第3款违反了建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知（建房{1997263号}）第37条的规定；第二条第5、7款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定；第三条违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十一条的规定；第五条约定的办理预售登记及权属登记的期限违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；第六条违反了《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价（1999）398号文件）的规定；第七条、第八条违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，故以上条款应属无效。《中华人民共和国立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。”第五十六条第一款规定：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”依据上述法律规定，彭小红援引的《物业管理委托合同示范文本》、《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》等规定并非《中华人民共和国合同法》第五十二条中所指的“法律、行政法规的强制性规定”，故彭小红的该项主张不能成立。
关于《附件五：合同补充协议》第二条第6款、第四条第4款的效力问题。彭小红主张第二条第6款约定彭小红将缴纳大修基金收据和发票原件交给骏建公司是没有法律依据的；第四条第4款违反了合同法中关于合同相对性的规定，银行和彭小红之间的贷款关系，是彭小红和银行的关系，与骏建公司无关，骏建公司无权以此追究彭小红的责任。一审认为，合同领域遵从意思自治原则，合同当事人的约定即为当事人之间的“法律”。上述条款是彭小红、骏建公司的自由约定，不存在导致条款无效的情形。
综上所述，彭小红、骏建公司签定的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》是双方真实意思表示，并已实际履行，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且骏建公司在彭小红起诉前已经合法取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》，故《重庆市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》合法有效。彭小红的诉讼请求不能成立，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回彭小红的诉讼请求。本案减半收取受理费40元，由彭小红负担。
宣判后，彭小红不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判《合同补充协议》中第二条1、3、5、6、7项、第三条、第四条4项、第五条1、2、3项、第六条、第七条、第八条无效，一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一.骏建公司与彭小红在签订《认购书》时，并未将《商品房买卖合同》及《合同补充协议》样本公示。当彭小红交了20000元购房定金后，骏建公司却发出《签约通知书》，要求彭小红必须签订其提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，否则便威胁定金20000元不退。在签订过程中，彭小红即发现《合同补充协议》部分条款存在加重购房人责任，免除骏建公司义务的情况，要求其修改，但骏建公司拒绝对《合同补充协议》的任何条款进行修改，并称必须签《合同补充协议》，否则不能视为已签订《商品房买卖合同》，20000元购房定金就不退了，对预定的房屋骏建公司可以另行出售。彭小红被迫签订上述合同，骏建公司并未与彭小红进行协商。故《合同补充协议》属于格式条款。二.骏建公司提供的格式条款中免除自身义务，加重对方责任的条款无效。1.骏建公司在《合同补充协议》第二条第1项中，将《商品房买卖合同》第八条第1款“甲方（即骏建公司，下同）应于交房日七日前书面通知乙方（即购房人，下同）做好交付准备”变更为“乙方应在本合同约定交付时间主动到甲方办理接房手续，甲方不再另行通知乙方接房”；同时将“双方正式交接时，甲方应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”变更为“甲方应出示《备案登记证》或政府主管部门出具已办理备案登记的证明文件”。上诉人认为此条不应被修改，原因：首先，由于骏建公司掌握诸多不能预见的因素，对准确的接房时间最为清楚，为避免购房人按照约定时间专程赶来接房却接不到房，骏建公司仍应当书面通知购房人接房时间；其次，按照《城市住宅小区综合验收管理办法》和《商品房销售管理办法》规定，商品房应在综合验收合格后方能交付使用，在交付时应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，骏建公司以《证明》代替《证书》于法无据。2.《合同补充协议》第二条第3款“双方约定，发生不可抗力或因国家引起延期，致甲方不能按期交房，甲方在以上事实发生之后60日内告知乙方，甲方可据实延期，不承担责任”。上诉人认为，骏建公司可以“据实”不承担责任，则应当将“据实”的情形及时告知购房人，60日的期限过长。3.《合同补充协议》第二条第5款“乙方未交清房款，各种税费，违约金或赔偿金。或未履行其他约定义务，甲方有权不交房，甲方不承担责任”，上诉人认为购房人不交违约金和赔偿金不应当约定为甲方可以不交房的抗辩理由中。4.《合同补充协议》第二条第6款“房屋专项维修基金由乙方自行到相关部门缴纳，并且在2个工作日内将收据或发票原件交予甲方。如乙方未交，甲方有权单方解除本合同，乙方除应承担解除合同所产生的相关税、费外，还应向甲方支付合同总额5％的违约金。”上诉人认为，骏建公司要求购房人提交缴费收据原件不合理，并且如购房人已缴费但未提交原件，骏建公司也可以解除购房合同，并由购房人承担全部税费及违约金也不符合法律规定。5.《合同补充协议》第二条第7款“乙方不得以包括不限于房屋质量、小区规划、环境存在瑕疵理由拒绝接房，本合同约定交房时间即为交付，仅限于房屋主体结构存在安全隐患除外”，上诉人认为，该条免除了对方瑕疵交付的责任，如果房屋存在瑕疵并且已经严重影响居住的，购房人有权拒绝接房。6.《合同补充协议》第三条“因乙方原因双方协商或甲方单方解除合同的，由乙方承担相关税、费，且乙方有义务及时配合甲方办理相关解除手续并承担相应的违约责任，在乙方完全完成协助义务以后，甲方退还乙方相应款项。甲方退还任何款项给乙方时，如其中涉及乙方以贷款方式支付的款项，则乙方在此同意并授权甲方将该部分款项退还相关银行即视为退还给乙方”，上诉人认为，该条对乙方原因没有约定清楚，可能包括购房人已教大修基金未提供原件，骏建公司可以解除合同的情形，而该理由明显不合理。7.《合同补充协议》第四条“乙方在获得贷款后，未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致贷款银行向甲方扣收贷款本息及费用的，乙方除应立即返还甲方被扣划金额本金外，并从银行扣款之日起每日按已扣款总额的百分之一向甲方支付违约金。若乙方连续2个月或累计3个月未按时归还银行借款的，甲方享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回已交付的商品房（该房已装修的，装修损失由乙方自行承担），并收取乙方购房款总额5％的违约金。同时乙方应承担所有税、费，并无条件协同甲方到相关部门办理解除合同的手续。（2）有权终止或不予办理房地产权证及办理合同登记备案，并无须承担任何责任”，上诉人认为，该条约定事项是购房人与银行之间的贷款合同关系，由于购房人办理按揭后，银行已将贷款支付给了骏建公司，购房人和银行的关系与骏建公司无关，骏建公司以购房人不还贷款来解除合同没有道理。8.《合同补充协议》第五条将骏建公司办理商品房买卖合同登记的时间和办理房屋产权证的时间延长到90个工作日和180个工作日不符合法律规定，交大修基金原件不合理，也没有依据。9.《合同补充协议》第六条“本物业实行统一管理，乙方对物业管理服务内容、质量、收费标准以充分知晓和了解，并愿意接受重庆市江宇物业管理有限公司提供的前期物业管理以及双方约定的收费标准：住宅为1.4元／平方米（不含水电公摊费）。乙方应在签署本合同的同时，与重庆市江宇物业管理有限公司签署《前期物业管理服务合同》及相关物业管理文件。本物业实行有偿服务，物业管理公司自合同约定的房屋交付之日起计收物管费”，上诉人认为，重庆市关于物业费收取的规定中明确了一、二楼不收电梯费，同时，本楼盘最终衍变成了拆迁安置房，也达不到商品房的标准，其按照1.4元／㎡的标准收取物管费没有依据。10.《合同补充协议》第七条“甲、乙双方同意以本合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务的最终有效依据。甲方宣传内容仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的承诺。如甲方所作宣传与本合同内容约定标准不一致的，以本合同约定为准”，上诉人认为，骏建公司在宣传资料中明确表示本小区的电梯为每栋4部三菱高速电梯，每户为美心防盗门等内容，已构成要约，而非要约邀请，而该条却将本应成为合同内容的骏建公司承诺排除在了合同约定之外，排除了骏建公司的合同义务。11.《合同补充协议》第八条“以上补充协议内容甲、乙双方已进行了充分的阅读，甲乙双方已充分理解并同意补充协议的内容。本补充协议与主合同的有关规定约定不一致的，以补充协议约定内容为准。本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，作为主合同的组成部分，与主合同具有同等的法律效力”，上诉人认为，《合同补充协议》系骏建公司单方拟定，重复使用，未经购房人协商，在签订时骏建公司采取胁迫手段迫使购房人签订，其实质属于减轻或免除骏建公司义务，加重购房人责任的格式合同，侵害了购房人的合法权利，应属无效合同。
骏建公司答辩称：1.骏建公司在售房部已对《商品房买卖合同》和《合同补充协议》公示，上诉人也曾在一审中认可看到过上述合同，在此情况下，购房人才签订的该合同，骏建公司并未胁迫购房人签订。2.《合同补充协议》第二条第1款是针对合同已约定了接房时间的情况对通知义务的变更，购房人完全可以按照主合同约定的接房时间前来接房，未能接房的，我公司仍然要承担逾期责任，并未加重购房人义务和免除我公司的责任。3.第3款针对的是不可抗力情况的通知问题，由于购房人数量多，我公司根据实际情况确定60日内通知是合理的。4.第5款针对的是购房人没有履行合同义务，我公司可以行使后履行抗辩权的约定，并未加重购房人的义务。5.第6款的约定是因为交纳大修基金是购房人的义务，在办理产权登记时必须使用交纳大修基金发票的原件，我公司在使用完毕后又将大修基金原件退还给了购房人。6.第7款是基于主合同约定的交房条件是经过竣工验收，而没有质量瑕疵、规划瑕疵不是合同约定的交房条件。7.《合同补充协议》第三条针对的是因购房人原因解除合同，购房人才承担约定的法律责任，并未约定我公司可以擅自解除合同。8.第四条第4款针对的是购房人对银行违约导致银行扣划我公司款项的情况，如约定的条件不成就，就不生效。9.第五条关于办理合同登记的时间和办理产权登记的时间，法律没有强制规定，属于合同双方可以约定的范围。收大修基金原件是为方便办理产权登记，用完后也退还给了购房人。10.第六条是根据楼盘前期物业管理的规定约定的，只是开发商初步拟定，最终小区的物业费收取应由业主大会和物管公司签合同，并未扩大我公司的权利，加重购房人的义务。11.第七条是提示广告宣传是参考信息，不是我公司的承诺，不构成合同条款。12.第八条是对内容效力的提示条款，没有加重对方义务。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1.《合同补充协议》是否属于格式条款，2.《合同补充协议》中第二条1、3、5、6、7项、第三条、第四条4项、第五条1、2、3项、第六条、第七条、第八条是否无效。对此评判如下：
一、《合同补充协议》是否属于格式条款
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。即格式条款应系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经过双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。本案中，《合同补充协议》系对主合同——《商品房买卖合同》约定内容的变更，在形式上，该《合同补充协议》仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，故不符合格式条款的特征。对于上诉人提出由于骏建公司在签订《合同补充协议》时不允许购房人协商、修改，并威胁如不签订《合同补充协议》，则不能视为签订《商品房买卖合同》，之前交纳的购房定金20000元不退，在此情况下，上诉人被迫签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》双方并未协商，其条款属于格式条款的上诉意见，本院认为，格式条款的提出是没有经过协商过程的，经过协商订立的条款不构成格式条款。上诉人的上诉意见已经反映出双方在签订《合同补充协议》过程中仍有协商的过程，只是在协商过程中骏建公司不同意修改任何条款，并利用已收取购房人20000元购房定金的有利地位，提出不签订《合同补充协议》就不退定金的主张，导致购房人认为精神受到强制，被迫签订了不能反映其真实意思的《合同补充协议》，而意思表示不真实的合同条款与格式条款分属不同的法律范畴，对上诉人的这一上诉意见，本院不予支持。
二、关于《合同补充协议》中第二条1、3、5、6、7项、第三条、第四条4项、第五条1、2、3项、第六条、第七条、第八条是否无效的问题
关于协商签订的合同，其内容不违反法律、法规的禁止性规定的，合同效力均应认定有效。而本案中，《合同补充协议》中第二条1、3、5、6、7项、第三条、第四条4项、第五条1、2、3项、第六条、第七条、第八条等条款约定的内容，均不违反我国法律、法规的禁止性规定，均属有效约定，对双方当事人具有约束力。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人彭小红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
审 判 员 徐华
代理审判员 于利
二〇一三年六月七日
书 记 员 张坤