江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04360号
上诉人（原审被告）常熟九龙市场管理有限公司。
委托代理人顾健，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人张翔。
被上诉人（原审原告）杨学锦。
委托代理人徐剑，江苏福地律师事务所律师。
上诉人常熟九龙市场管理有限公司（以下简称九龙公司）因与被上诉人杨学锦房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第00023号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月15日，杨学锦（乙方）与九龙公司常熟九龙市场管理有限公司（甲方）签订店铺认租意向书，主要内容为：1、乙方自愿认租九龙大市场二层店铺用于鞋业经营，同意交付20000元作为店铺认租诚意金。乙方提出备选店铺意向为2373、2372、2371共有3间，合计面积为91.06平方米，具体店铺号根据甲方通知和实际交付的店铺确定，店铺面积、租赁年限等相关事宜以双方正式签署的租赁合同为准，届时诚意金自动转入租金；2、乙方应在甲方通知后5日内携带身份证原件、诚意金收据原件至市场管理部签署乙方已知悉的店铺租赁合同、商业店铺配套合同及九龙大市场管理公约并根据甲方通知付清相应租金、设施配套费及中央空调公摊使用费等费用。要求乙方于交付诚意金后即开始店铺装修……若乙方经甲方通知后5日内未前往九龙大市场五楼按照甲方通知要求签署上述意向店铺租赁合同及公约或者乙方未缴清甲方通知要求的租赁费用及其他费用的，甲方基于上述任一情形直接清偿收回上述店铺而无需另行通知，认租书自行终止作废，店铺认租诚意金不退还，归甲方所有；3、如有通知事项以本文书所载明的联系地址或店铺地址送达。若挂号邮寄送达，以乙方为收件人付邮后四日届满视为乙方送达收悉。若快递邮寄送达，以为乙方为收件人付邮后两日届满视为乙方送达收悉……；4、本文书经双方充分商议后形成，自甲乙双方签字或盖章时生效预约协议书最后约定，该协议经双方签署后生效……。同日，杨学锦支付九龙公司20000元，九龙公司向杨学锦出具收到店铺诚意金（编号为：2371、2372、2373）20000元的收据。
又查明，涉案2371、2372、2373店铺已由九龙公司另行出租给他人使用。
庭审中，九龙公司认为其在店铺认租意向书签订后，已将店铺交付给杨学锦装修使用，杨学锦也在店铺自行安装了门锁，实际上形成了租赁占用关系。杨学锦交付的认租诚意金20000元已转为租金。杨学锦实际占用店铺长达11个月，实际产生的租金远远超过杨学锦给付的20000元，对于差额部分，九龙公司保留对杨学锦主张的权利。退一步讲，假如未形成租赁占有关系的过错也在于杨学锦。双方签约后，九龙公司已经多次通知杨学锦签订正式的租赁意向书，但杨学锦接到九龙公司通知后，迟迟不来签订意向书，也不装修、也不开业。按照双方约定该种情形，店铺认租诚意金不应该退还。由于杨学锦的过错导致九龙市场2楼男女鞋批发市场未形成，给九龙公司造成了巨大的损失，对此，九龙公司也保留向杨学锦索赔的权利。为此，九龙公司提供了其公司工作人员马芳芳于2015年3月9日与杨学锦本人的电话通话录音，以证明九龙公司已经将店铺交付给杨学锦装修使用，杨学锦也在店铺自行安装了门锁，双方已经形成了租赁占用关系，且九龙公司已通知杨学锦要求签订正式租赁意向书的事实存在。杨学锦对九龙公司提供的录音证据的真实性表示认可。其认为当时因考虑到订的几个店铺今后可能会租下来，为了防止别人搞破坏，就用普通的锁锁了一下。但双方并没有办过交接手续，九龙公司也未通知杨学锦签订正式合同，而且九龙公司已将2371、2372、2373号店铺出租给他人经营。故九龙公司应当退还收取的诚意金20000元。
上述事实，由杨学锦提供的店铺认租意向书、收据、九龙公司提供的录音资料及双方当事人陈述等在案佐证。
原审原告杨学锦的诉讼请求为：判令九龙公司返还诚意金20000元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据查明的事实，本案属预约认租合同纠纷，杨学锦与九龙公司常熟九龙市场管理有限公司于2013年3月15日签订的店铺认租意向书，系为将来正式认租九龙大市场二层部分店铺签署正式租赁合同而订立的预约认租协议，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方均应按协议条款诚实信用地履行各自义务。本案中，杨学锦依约向九龙公司交纳了20000元店铺认租诚意金，履行了合同义务。九龙公司在收到杨学锦上述款项后，应及时履行通知杨学锦签署正式租赁合同的义务。由于九龙公司没有履行通知九龙公司签订正式租赁合同的义务，且将杨学锦拟认租的店铺另行出租给他人，导致预约认租协议已无履行可能，依法应予解除。由于九龙公司的违约行为，致使杨学锦不能实现租赁店铺的目的，故九龙公司收取杨学锦的店铺认租诚意金，没有法律依据，应当及时退还。现杨学锦要求九龙公司退还店铺认租诚意金20000元，原审法院予以支持。从九龙公司将杨学锦预约的3个店铺另行出租给他人的行为分析，可以证明杨学锦并未占有控制上述店铺，九龙公司并未交付涉案店铺，故九龙公司关于双方已事实上建立租赁占用关系的抗辩意见不能成立。同时，九龙公司没有充分证据证明其主张的曾通知杨学锦签订正式租赁合同，系杨学锦不肯签合同的事实存在，故对九龙公司不予退还诚意金的抗辩主张，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原审法院判决：常熟九龙市场管理有限公司返还杨学锦店铺认租诚意金20000元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由九龙公司负担（杨学锦同意其预交的案件受理费300元由九龙公司向其直接支付，原审法院不再退还，由九龙公司在判决生效之日起十日内向杨学锦支付）。
上诉人九龙公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、涉案店铺已由被上诉人占有控制，双方已形成事实上的租赁关系。上诉人在多次通知被上诉人签订正式租赁合同无果的情况下，将涉案店铺另行出租是为避免损失进一步扩大的无奈之举。二、上诉人已通过电话通知、张贴书面通知等多种形式通知被上诉人签订正式租赁合同，被上诉人自己有顾虑迟迟不来。双方未签订正式租赁合同的过错在于被上诉人，系被上诉人违约，上诉人依约可以没收诚意金而不返还。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人杨学锦答辩称：一、上诉人一直未将店铺交付给被上诉人，被上诉人也没有实际使用。被上诉人对涉案店铺上锁，是为了防止别人破坏，这只是一种临时的保护措施。二、双方订立的只是预约合同，上诉人一直未通知被上诉人订立正式的房屋租赁合同。三、被上诉人已将店铺出租他人，由于上诉人的违约行为，致使被上诉人不能实现租赁店铺的目的，故上诉人收取诚意金和保证金没有法律依据，应当返还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2013年3月15日杨学锦与九龙公司签订的店铺认租意向书合法有效，双方均应按约履行。该认租意向书属于双方为将来订立正式的房屋租赁合同而订立的预约合同。杨学锦已依约向九龙公司支付了店铺认租诚意金20000元，九龙公司负有及时通知杨学锦签订正式租赁合同的义务。关于九龙公司认为涉案商铺已由杨学锦占有控制，双方已形成事实租赁关系的上诉意见，本院认为，虽然杨学锦曾对涉案店铺上锁，二审中九龙公司表示知晓并认可杨学锦的上锁行为，但该行为不能当然视为双方已就形成租赁关系达成合意，且从九龙公司将涉案店铺另行出租他人并无障碍的事实可知，涉案店铺仍可由九龙公司自主处分，故对九龙公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于九龙公司认为其已多次通知杨学锦签订正式租赁合同，双方未签订正式租赁合同的过错在于杨学锦的上诉意见，本院认为，九龙公司对其主张的通知事实未能提供充分有效的证据予以证明，难以认定正式租赁合同未签订系杨学锦的过错所致，故对九龙公司的该上诉意见，本院亦不予采纳。鉴于九龙公司已将认租意向书所涉店铺另行出租给他人，以自己的行为表明不履行认租意向书约定的主要义务，杨学锦已不能实现认租意向书的合同目的，故杨学锦有权要求解除认租意向书。本案中，杨学锦的诉讼请求为要求九龙公司返还诚意金，该诉讼请求实为行使认租意向书解除后恢复原状的请求权，包含有解除认租协议书的意思表示，故原审法院认定认租意向书依法应予解除，并无不当。认租意向书解除后，九龙公司应当将收取的诚意金20000元返还给杨学锦。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人常熟九龙市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十九日
书记员 王文君