云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第950号
原告张艳姬，硕士文化，云南省文山市人，家住文山市。
委托代理人杨克冲，云南天信律师事务所律师（特别授权）。
被告文山市中成房地产经纪有限公司，组织机构代码证:30950288-5。。
住所地：文山市环北三路民族村*栋*号。
法定代表人陆恩曾，经理。
委托代理人陆恩曾，男，1983年9月29日生，壮族，大专文化，云南省西畴县人，农村居民，家住文山市世纪龙城E-510号，系该公司经理，特别授权。
原告张艳姬与被告文山市中成房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告张艳姬及其委托代理人杨克冲，被告文山市中成房地产经纪有限公司及其委托代理人陆恩曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳姬诉称：原告将其所有的位于文山市开化街道办事处土库房小区卧龙村40米路旁的房屋整栋租给被告作为经营宾馆使用，并于2015年2月4日签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：原告将其位于文山市七花南路的整栋房屋出租给被告使用，租赁期限共计120个月，自2015年2月1日起至2025年1月31日止。该栋房屋在被告承租的十年租赁期内租金及支付方式作如下分段计算实施：1、2015年2月1日至2018年1月31日止，此三年租期每年租金为420000元整。2015年2月1日至2018年1月31日止，此三年租金被告于2015年内全部付清给原告，具体支付方式如下：2015年2月11日前被告将2015年2月1日至2016年1月31日的租金420000元整支付给原告，2016年2月1日至2017年1月31日的租金420000元整，被告于2015年8月31日前一次性付清给原告，2017年2月1日至2018年1月31日的租金420000元整，于2015年11月1日前一次性付清给原告。本合同签订当日，被告向原告缴纳履约保证金100000元。若被告违反本合同各项条款之规定或未经原告同意擅自终止本合同，则上述履约保证金归原告所有，原告不再退还给被告。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告仅仅向原告支付履约保证金100000元，刷外墙漆费用10000元，房屋租金120000元，共计230000元。按照《房屋租赁合同》约定，被告应于2015年2月11日前交清第一年房租420000元及保证金100000元，但时至起诉之日，被告并未付清房租。经原告多次催要后，被告均予以拒绝，且明确表示其没有能力再履行合同。现请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告赔偿原告租金损失人民币84000元（计算方法：2015年5月15日至起诉之日，420000元/年÷365天×73天=84000元，计算时间：暂时计算至2015年7月27日，实际计算至解除之日）；3、由被告支付原告违约金37060元（300000元×5.4％÷365天×167天×5=37060元）；4、确认被告向原告缴纳的100000元履约保证金归原告所有，以上共计221060元；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告针对其主张，提供以下证据：
1、文国用（2010）第03064号《国有土地使用证》、借款抵押合同书复印件各一份，证明原告租赁给被告的房屋属于原告所有，该土地及房屋因借款抵押在建设银行；
2、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告于2015年2月4日签订《房屋租赁合同》，被告应于2015年11月1日前，缴清前三年租金，2015年2月1日至2016年1月31日的租金应于2015年2月11日支付原告，本合同签订当日，被告应向原告缴纳履约保证金100000元，若被告违反合同各项条款之规定或未经原告同意擅自终止本合同，则上述履约保证金归原告所有，原告不再退还给乙方，刷外墙漆的费用中10000元应由被告承担。
3、录音光盘、录音摘要、手机短信，证明合同履行过程中，被告已明确无法继续履行合同，要求终止合同，主要原因是因被告资金问题无法继续履行合同，而不是被告答辩中谎称不着边际的消防等原因，由于被告行为导致合同无法履行，其应赔偿原告租金等损失并承担违约责任。
经质证，被告对《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》录音光盘、录音摘要、手机短信均无异议。
被告文山市中成房地产经纪有限公司辩称：房屋租赁的目的主要用于酒店经营，退租的原因是因为房屋主体结构刚完工，完工时间是今年2月份左右，窗子都还没有安装，合同签订日期是2015年2月4日，生效日期是从该月1日起算。合同签订后被告依据合同约定打算将该房用于酒店经营，涉及到装修方案的设计、酒店经营的证件办理，主要是消防、安全方面的，在涉及方案中被告找到文山主要做消防、安全方面的人员到现场进行实地查看该如何做消防、安全方面的事宜。同年3、4月份，到现场查看消防、安全的人员依据新的消防法规，认为该房屋不符合2015年消防法规要求，办理不了酒店经营的证件。不符合有：一、1、建筑主体结构属二类高层，如作酒店经营，须封闭楼梯间且直接对外作为疏散通道；2、两个楼梯间的间距须有5米；3、楼梯踏步宽度只有250厘米，消防要求须达到280厘米；二、电器方面：没有消防控制室、发动机机房面积不够；三、水方面：地下水池差150立方、楼顶消防水箱容量也不符合消防要求。被告同意解除合同，因无法办理相关证件，不能接受原告要求的赔偿损失84000元、违约金30760元、履行保证金100000元，因该合同已履行不了。被告要求原告退还被告前后四次付给原告的230000元房屋租金，因房屋不符合酒店经营办理相关证件的要求，合同无法履行，被告没有违约。
被告针对其主张,提交了如下证据：
房屋租赁合同一份，证明该房屋租赁合同没有法律效力。
经质证，原告对房屋租赁合同合同认为内容一致、签字一致，盖章是双方各自盖的，公章也确实是被告公司的，合同是有效力的。
经审理查明，原告将其所有的位于文山市开化街道办事处土库房小区卧龙村40米路旁的房屋整栋租给被告作为经营宾馆使用，并于2015年2月4日签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：原告将其位于文山市七花南路的整栋房屋出租给被告使用，租赁期限共计120个月，自2015年2月1日起至2025年1月31日止。该栋房屋在被告承租的十年租赁期内租金及支付方式作如下分段计算实施：1、2015年2月1日至2018年1月31日止，此三年租期每年租金为420000元整。2015年2月1日至2018年1月31日止，此三年租金被告于2015年内全部付清给原告，具体支付方式如下：2015年2月11日前被告将2015年2月1日至2016年1月31日的租金420000元整支付给原告，2016年2月1日至2017年1月31日的租金420000元整，被告于2015年8月31日前一次性付清给原告，2017年2月1日至2018年1月31日的租金420000元整，于2015年11月1日前一次性付清给原告。被告应按期交纳房租,每逾期一天,被告应向原告交纳违约金,每天违约金按累计总拖欠费用金额(总拖欠费用金额=拖欠房屋租金+水电费+其他税费+累计违约金)为为基数乘以银行当年最高贷款利率的5倍为系数计算而得,总违约金按天累计。本合同签订当日，被告向原告缴纳履约保证金100000元，若被告违反本合同各项条款之规定或未经原告同意擅自终止本合同，则上述履约保证金归原告所有，原告不再退还给被告。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告仅仅向原告支付履约保证金100000元，刷外墙漆费用10000元，房屋租金120000元，共计230000元。经原告多次催要后，被告均予以拒绝，且明确表示其没有能力再履行合同。
上述事实，有当事人陈述、《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》录音光盘、录音摘要、手机短信证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告提出解除双方的合同，被告同意，本院予以确认。被告明确表示不能再继续履行合同，已构成违约，应赔偿原告的合理损失，原告的合理损失为：租金84000元（计算方法：2015年5月15日至起诉之日，420000元/年÷365天×73天），履约保证金100000元,二项共计184000元。原、被告虽然约定了违约金，但履约保证金与违约金不能同时并用，故原告要求被告赔偿违约金37060元,本院不予支持。因被告已支付履约保证金100000元，房屋租金120000元，共计220000元,扣减被告应赔偿原告的损失184000元,原告应退还被告36000元。被告辩称的因客观原因无法办理相关证件，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七、第一百零七、条第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张艳姬与被告文山市中成房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、原告张艳姬于本判决生效之日起十日内返还被告文山市中成房地产经纪有限公司36000元（已扣减原告张艳姬的租金损失84000元，履约保证金100000元）;
三、驳回原告张艳姬的其他诉讼请求。
案件受理费4620元，减半收取2310元，由被告文山市中成房地产经纪有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。申请执行期间，从法律文书履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。
审判员 王先志
二〇一五年十月二十九日
书记员 赵仕泽