广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2168号
上诉人（原审被告）：陈立锋。
委托代理人：王振华，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄映婷，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：干又青。
委托代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。
委托代理人：吴昊，广东格明律师事务所实习律师。
原审被告：陈肖霞。
原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行。
负责人：张明辉，行长。
委托代理人：郭锡昆，系该行员工。
委托代理人：黄丽璇，系该行员工。
原审第三人：深圳市中部房地产有限公司。
法定代表人：李名胜，总经理。
委托代理人：刘友英，系该公司员工。
上诉人陈立锋因与被上诉人干又青、原审被告陈肖霞、原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）、深圳市中部房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第608号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年5月18日，干又青（卖方）与陈立锋（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：陈立锋购买干又青所有的深圳市南山区麒麟路阳光海景豪苑A座xx房（以下简称涉诉房产），总价款168万元，定金5万元，付款方式为买方向银行按揭贷款支付房款，买方须将首期款（不含定金）于2013年6月25日之前支付至监管账号中，买方须于2013年6月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方应于收到全款当日将该物业交付给卖方，卖方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时，买方可以写第三人名字，卖方同意收到定金之日将该物业给买方使用，买方自行支付相关水、电及物业管理费，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，以及其他内容；同日，干又青与陈肖霞签订了内容一致的一份《二手房买卖合同》。2013年6月4日，干又青与陈肖霞签订《交楼确认书》，载明干又青向陈肖霞交付涉诉房产。2013年6月27日，干又青与陈立锋签订了关于45.4万元的《二手楼交易资金监管协议》。庭审中干又青与陈立锋、陈肖霞均确认买方由陈肖霞变更为陈立锋、干又青与陈立锋、陈肖霞均确认干又青与陈立锋签订的合同为实际履行的合同；招行深圳分行陈述其据以办理按揭贷款的《二手房买卖合同》系由干又青与陈立锋所签订，对干又青与陈肖霞签订的合同不知情。陈立锋与招行深圳分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定陈立锋向招行深圳分行借款117.6万元用于购买涉诉房产，以及其他内容。2013年7月3日，招行深圳分行向干又青发出《贷款承诺书》，载明：“……陈立锋符合我行个人按揭贷款借款人的基本条件，我行同意在购房人与售房人已在国土部门办理完毕下述房屋的房地产过户手续，核发了以购房人为权利人的《房地产证》（且该《房地产证》记载的有关内容与房地产买卖合同及原房地产证一致），以及按揭贷款申请人与我行办妥按揭贷款相关手续，且我行已取得以下房产以我行为抵押权人的抵押登记回执、及／或保证人已向我行出具相应的《个人贷款不可撤销担保书》等其他必要手续的前提下，向按揭贷款申请人发放按揭贷款117.6万元.我行将根据按揭贷款申请人与售房人共同出具的《二手楼贷款转入账户确认书》的授权，按下列金额、户名及账号发放按揭贷款，作为按揭贷款申请人向售房人支付的购房款：开户银行：招行，账户名称：干又青；账号：4xxxxxxxxxxxxxx9，划款金额：177.6万元整，本承诺书自2013年7月3日起生效，有效期三个月，……”。干又青与陈立锋作出《二手楼贷款转入账户确认书》，载明：“……对于贵行向买房人发放的上述按揭贷款，不可撤销地授权贵行在将该按揭贷款款项转入买房人／借款人在招商银行凯利的账号：6xxxxxxxxxxxxxx1账户后，将上述按揭贷款一次性全部划入买卖双方指定的如下账户：户名：干又青，账号：4xxxxxxxxxxxxxx9，开户行：招商银行……”。2013年7月15日，涉诉房产登记至陈立锋名下；2013年8月8日，陈立锋将涉诉房产抵押给招行深圳分行。庭审中，干又青、陈立锋双方已确认干又青已经收取了定金及首期款，干又青、陈立锋、陈肖霞及招行深圳分行均确认干又青尚未收到购房尾款117.6万元。2013年9月11日，干又青向招行深圳分行发出《律师函》，要求招行深圳分行遵守承诺，在《贷款承诺函》指定的有效期内履行房款义务，以及其他内容。陈立锋提供了涉诉房产所在物业管理处相关工作人员出具的《证明》及报警回执，拟证明干又青于2013年8月16日、17日到涉诉房产处，进入涉诉房产、驱赶租客、换锁，干又青陈述其将涉诉房产交给陈立锋后无法收到售房尾款，确有去涉诉房产处维权，方法可能不当，但并非陈立锋所述的骚扰其租客。2013年8月18日，陈肖霞向招行深圳分行员工发出短信，载明：“白先生，你好，阳关海景xx，陈立锋贷款尾款问题让银行直接联系我即可。而且卖家违约了，赶走我的租客，房子换锁了。已经不用放尾款。信息进行保密，否则会追究责任，知悉。陈肖霞”。陈立锋、陈肖霞确认上述信息为真实，且陈述系因干又青多次赶走租客并锁门的行为而一时气话要求招行深圳分行暂停放款，在发送完暂停发放尾款的短信后有通知招行深圳分行放款，但无证据予以证明。2013年9月30日，陈立锋向招行深圳分行员工发出短信，载明招行深圳分行如在未经其允许的情况下房款给干又青，则其不还贷款，以及其他内容。2013年12月13日，陈立锋、陈肖霞向招行深圳分行发出《律师函》，要求招行深圳分行按照《贷款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》发放贷款尾款，以及其他内容。2014年7月17日，招行深圳分行将117.6万元款项支付至干又青所留的收款账户。
干又青一审诉讼请求为：1、陈肖霞、陈立锋、招行深圳分行立即共同向干又青支付购房尾款117.6万元；2、陈肖霞、陈立锋、招行深圳分行立即共同向干又青支付至还清之日止的延迟履行合同义务的违约金（以成交价168万元为基数，按日万分之五计算，自2013年7月6日起，计算至还清之日止，暂计至2013年11月3日为84840元）；3、陈肖霞、陈立锋将付清全部欠款之前所收取的全部租金返还给干又青（按每月5000元计算，计至付清之日止，暂计至2013年11月为30000元）；4、陈肖霞、陈立锋返还涉案房产出租期间，从干又青处直接扣缴的有线电视费、煤气费等合计800元；5、陈肖霞、陈立锋、招行深圳分行共同承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用；6、陈肖霞、陈立锋、招行深圳分行对本案的全部诉讼请求承担连带责任。2014年7月22日，干又青撤回第1项诉讼请求，并撤回对招行深圳分行的全部诉讼请求。
原审法院认为，干又青与陈立锋签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，合同当事人均因严格依约履行，并承担相应的合同责任。干又青与陈立锋、陈肖霞及招行深圳分行均确认实际履行的合同为干又青与陈立锋签订的《二手房买卖合同》，故干又青诉请陈肖霞承担相应责任的全部诉讼请求，无合同依据，原审法院不予支持。干又青与陈立锋约定购房尾款的支付方式为按揭贷款支付并共同作出《二手楼贷款转入账户确认书》，且陈立锋已与招行深圳分行签订了《个人购房借款及担保合同》，故干又青与陈立锋之间约定按揭付款的方式属于当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任；招行深圳分行以向干又青出具《贷款承诺书》的形式，形成了对陈立锋向干又青支付购房尾款之债的加入，在干又青已履约的情况下，陈立锋及招行深圳分行共同负有向干又青支付购房尾款的义务。干又青撤回对招行深圳分行的全部诉讼请求，以及撤回第一项诉讼请求，属于干又青对自身权益的合法处分，原审法院予以确认。虽干又青与陈立锋在合同中并未明确约定购房尾款的具体时间，但根据《贷款承诺书》可知，干又青应于招行深圳分行取得抵押登记回执后合理期限内取得售房尾款。陈立锋及招行深圳分行未举证证明招行深圳分行取得抵押登记回执的具体时间，结合实务中抵押登记回执的取得时间应为办理抵押登记同时的情形，以及招行深圳分行享有收取抵押登记回执的权利及义务的情形，原审法院酌定招行深圳分行在2013年8月8日办理涉诉房产抵押登记的同时取得抵押登记回执，且第三人在取得抵押登记回执后应依《贷款承诺书》立即向干又青放款，故原审法院酌定干又青应于2013年8月9日收到售房尾款；招行深圳分行未及时向干又青支付购房尾款，陈立锋亦未通过其他方式向及时干又青支付购房尾款，反而要求招行深圳分行不予放款，导致干又青在守约的情况下，无法及时实现其收取售房款的合同目的，作为《二手房买卖合同》的合同相对人，陈立锋应当承担合同约定相应的迟延付款违约责任。干又青于2014年7月17日才收到售房尾款，迟延341天，故干又青有权向陈立锋主张迟延付款的违约金，计得为286440元（168万元×341天×每天万分之五）。陈立锋主张因干又青迟延交房而迟延付款，因在干又青与陈立锋签订《二手楼交易资金监管协议》之前，干又青已将涉诉房产交付给陈立锋，陈立锋并未在此时就迟延交房提出异议，故原审法院认定干又青与陈立锋已就房产交付的时间达成了变更的合意，并继续履行双方的《二手房买卖合同》，对于陈立锋的该项抗辩，原审法院不予采信；陈立锋主张因干又青前往涉诉房产处闹事迟延付款，因干又青到涉诉房产处与陈立锋发生矛盾系在2013年8月16日晚及2013年8月17日，此时干又青已未能依约收到售房尾款，故陈立锋主张据此拒付购房尾款，无合同及法律依据，原审法院不予采信；陈立锋称中介所要按揭服务费及银行内部原因导致迟延付款，因干又青根据合同相对性向陈立锋主张合同责任，故陈立锋的该项抗辩，无法律依据，原审法院不予采信。关于干又青诉请陈立锋将付清全部房款之前的租金返还给干又青的诉讼请求，因涉诉房产已实际交付给陈立锋陈立峰使用，且已登记在陈立锋名下，干又青并未诉请解除合同，故干又青的该项诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。关于干又青诉请陈立锋支付从干又青处直接扣缴的有线电视费、煤气费等费用800元，干又青并未举证证明存在上述费用，应当承担举证不能的责任，对于干又青的该项诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、陈立锋于本判决生效之日起十日内向干又青支付违约金286440元；二、驳回干又青的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18620元，由干又青负担15147元，陈立峰负担3473元；保全费5000元、管辖权异议受理费100元由陈立锋负担；案件受理费及保全费干又青已预缴，原审法院不退，陈立锋于本判决生效之日起十日内将所负担部分迳付干又青。
上诉人陈立锋不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判；2、本案诉讼费用由干又青承担。事实和理由：一、原审判决认定是招行深圳分行未及时向干又青支付购房尾款，因此，陈立锋认为应当由招行深圳分行承担迟延付款的责任。1、本案的购房尾款1176000元应由招行深圳分行负责支付，原审判决认定招行深圳分行已于2013年8月9日已办理抵押登记，招行深圳分行应当立即向原告支付1176000元，但招行深圳分行却未及时付款，因此，未付款责任在于招行深圳分行。2、陈立锋未授权任何人要求招行深圳分行推迟放款，对原审原告陈肖霞短信要求推迟放款并不知情。3、对于干又青在2013年8月16日的过激行为，是由于一直未收到尾款造成的，而这正是由于招行深圳分行未及时付款导致的。4、干又青委托律师于2013年9月11日向招行深圳分行发送《律师函》，催告招行深圳分行立即将贷款发放给干又青，但招行深圳分行也未予放款。5、在诉讼过程中，陈立锋也委托律师向招行深圳分行催告要求立即向干又青放款，但招行深圳分行仍不放款。基于以上几点，本案完全是招行深圳分行未及时付款致干又青未及时收到售房尾款，责任不在陈立锋，故一审法院判决由陈立锋承担违约责任是错误的。二、陈立锋即便因招行深圳分行未及时向干又青放款而应承担责任，但陈立锋认为原审判决认定的违约金计算方式、标准是不当的，违约金金额明显过高。1、因迟延付款给干又青造成的实际损失大大低于原审判决确定的违约金金额。陈立锋认为，干又青因迟延付款导致的实际损失主要表现为利息损失，对于利息损失，应当以迟延付款金额为基数，参考银行同期贷款利率予以确定。根据现行贷款利率，利息损失为66836元，大大低于一审判决认定的286440元。参照最高院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释（1999）8号），该批复确定了对当事人逾期付款时实际损失的方法。依照该批复，人民法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，根据此标准计算的逾期付款违约金金额也大大低于一审判决认定的违约金金额。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”’之规定，上诉认为一审判决认定的违约金金额过分高于造成的损失。2、陈立锋实际并未有违约行为，迟延付款是由于招行深圳分行造成。在确定违约金金额时应考虑系由招行深圳分行迟延付款这一事实。3、买卖合同中关于违约金的约定属于格式条款，并不是陈立锋与干又青合意，其内容不符合当事人的本意，也不符合公平原则。首先，违约金按房屋转让成交价为基数计算不合理，有违公平的法律原则。从该条款的内容来看，未对合同履行情况加以区别而一概以转让成交价为基数计算违约金，会导致明显不公平、不合理的结果。比如，当陈立锋只有1万元尾款未支付时，将会导致违约金金额大大超过未付款金额的相当不合理的结果。也就是说，对已经履行部分再支付违约金既不合当事人本意，也不公平、合理。其次，干又青在2013年10月24日的《民事起诉状》中也明确要求按未付款金额及银行同期贷款利率计算违约金，由此可见按未付款金额来计算违约金符合合同双方本意。因此，故陈立锋认为，对陈立锋已经支付给干又青的购房首期款504000元不应当再计算违约金。综上所述，陈立锋认为迟延付款的责任在于招行深圳分行，同时，原审判决以转让成交价总额168万元为基数按日万分之五计算的违约金金额过分高于干又青的实际损失，依法应当予以减少。为此，陈立锋特依法上诉至贵院，请依法改判。
被上诉人干又青答辩称，一、本案中，陈立锋与原审招行深圳分行是责任承担主体，干又青既可以向陈立锋主张权利，也可以向招行深圳分行主张权利，现干又青在一审中撤回对招行深圳分行的诉讼请求，并不影响干又青向陈立锋主张房屋买卖合同的违约责任，若陈立锋认为其违约责任是由招行深圳分行引起的，应对招商银行另案起诉，不能以其对招行深圳分行享有的权利对抗干又青，因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈立锋的上诉理由不成立，应依法予以驳回。二、依据陈立锋与干又青签订的二手房买卖合同的约定，原审法院认定的违约金计算方式、计算标准、违约金数额是正确的，陈立锋的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回，事实上原审法院认定的违约金金额尚不足以弥补干又青的实际损失。1、陈立锋与干又青之间的二手房买卖合同是双方真实的意思表示，合同中的所有条款都是双方一致认可的，即应当予以遵守，因此陈立锋认为违约金金额明显过高的说法不能成立，其应承担的违约责任应以合同的约定为准即应按违约责任条款计算并支付违约金。2、办案中陈立锋恶意迟延支付购房尾款，时间长达341天，其恶意违约行为给干又青造成了巨额损失，干又青实际收到购房尾款时涉案房产的市场价格远远高于二手房买卖合同约定的168万元。干又青对涉案房产的差价损失远远高于陈立锋应支付的违约金额，陈立锋支付的违约金实际上并不能完全弥补干又青的实际损失，因此陈立锋认为干又青的实际损失只是利息损失没有事实和法律依据，不应得到支持。三、根据上述事实，不难看出，即便陈立锋为其恶意违约行为承担了违约金责任，其仍然在本案中赚取了巨额的房屋差价利益，一审判决确认的违约金数额不足以弥补干又青的实际损失，更惶论惩罚恶意违约行为、保护交易安全。根据相关法律法规的规定，干又青实际上是有权请求支付实际损失的，但干又青却只要求陈立锋依合同约定支付违约金，表明了干又青充分遵守意思自治的合同原则，但陈立锋竟然要求仅支付购房款的利息损失，该行为无异于利用诉讼逃避法律责任，这种恶意违约及严重损害他人权益的行为应当予以严惩。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈立锋的上诉理由不仅不能成立，其违约行为更应得到严惩，基于此，干又青恳请二审法院依法驳回其全部上诉请求，维持原判。
原审招行深圳分行招行深圳分行陈述称，一、原审判决第12页-13页中关于我行以向干又青出具《贷款承诺书》的形式，形成了对陈立锋向干又青支付购房尾款之债的加入，在原告已履约的情况下，陈立锋与我行共同负有向干又青支付购房尾款的义务的相关认定我行不予以认同，我行认为是没有任何事实和法律依据的。二、我行在本案中未能及时向陈立锋发放贷款完全是由于陈立锋与干又青就涉案房屋买卖发生纠纷所致，我行对此并不存在任何过错，依法无须承担任何法律责任。三、干又青在一审阶段已采取书面方式明确放弃对我行提出的全部诉讼请求，因此我行在本案中依法无须承担任何法律责任。
原审第三人深圳市中部房地产有限公司未陈述意见。
本院经审理查明，原审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，干又青与陈立锋签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。本案的争议焦点是：在合同履行过程中，干又青已履行了其作为卖方的交付房产及协助办理房地产证的主要义务，但涉案房款尾款人民币117.6万元未能如期收到，相应的责任应否由买方陈立锋承担？对此，本院认为，支付购房款是买方最基本、最重要的合同义务。陈立锋与干又青约定其以按揭贷款的方式支付该购房尾款，根据第三人招行深圳分行出具的《贷款承诺书》，招行深圳分行应在取得涉案房产抵押登记回执后的合理期限内向干又青发放该购房尾款，招行深圳分行已在2013年8月8日取得了涉案房产抵押登记回执，但原审被告陈肖霞及陈立锋分别在2013年8月18日、2013年9月30日向招行深圳分行发送短信，要求招行深圳分行停止向干又青发放购房尾款，招行深圳分行亦向法庭陈述停止放款的原因系应原审被告陈肖霞及陈立锋的要求。陈立锋作为买方不积极履行支付房款的合同义务，反而要求招行深圳分行停止放款，陈立锋的该行为已构成违约。至于其主张因与第三人深圳市中部房地产有限公司之间的纠纷、干又青因未收到房款到涉案房产闹事等原因才要求招行深圳分行停止放款均不成为其免责的合理事由，故陈立锋上诉主张不承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。但招行深圳分行发放款项有个合理期限，原审判决从2013年8月9日开始计付违约金并不妥当，而原审被告陈肖霞2013年8月18日向招行深圳分行发送短信并无证据证明是受陈立锋的委托，在不能证明陈肖霞的该意思即是陈立锋的本意的情况下，本院认为陈立锋承担违约责任的时间从其自己向招行深圳分行发送短信要求停止付款的时间即2013年9月30日开始计算更加合理，故本院认定陈立锋迟延付款违约金应从2013年9月30日计至2014年7月17日共289天。陈立锋上诉主张违约金过高，但双方的合同对违约金作了明确的约定，以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金亦不明显过高，本院不予以调低。综上，陈立锋应向干又青支付迟延付款违约金人民币242760元（168万元×289天×每天万分之五）。原审判决认定事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第608号民事判决第二项；
二、改判深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第608号民事判决第一项为：陈立锋于本判决生效之日起十日内向干又青支付违约金242760元。
二审案件受理费人民币5596.6元，由上诉人陈立锋负担4869.1元，由被上诉人干又青负担727.5元；一审案件受理费人民币18620元，由干又青负担16000元，陈立锋负担2620元；保全费5000元、管辖权异议受理费100元由陈立锋负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮十二月十二日
书记员（兼） 李 全 慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。