北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第04035号
原告于学田，男，1960年12月10日出生。
被告牛红伟，男，1970年9月26日出生。
委托代理人董宝成，北京市中银律师事务所律师。
原告于学田与被告牛红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告于学田，被告牛红伟的委托代理人董宝成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于学田诉称，2013年2月24日，经中介介绍，原告将位于怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室楼房及室内物品出租给被告居住使用，双方签订了书面的租赁合同，合同约定租赁期限为一年，月租金为2200元，租金采用上交款方式，每半年交付一次。在租赁合同中，双方还约定了其他权利义务。原告按合同约定将租赁标的物交付被告使用，被告按约定交纳了上半年的租金。2013年5月11日上午9时许，被告使用的房屋着火，造成室内财物全部烧毁、门窗变形、楼板崩裂；因火势严重，楼道着火危及到楼内相邻财产和人身安全，消防队为了救人，将四户邻居的门撬坏；单元内所有防盗门锁被损坏；因受惊吓20天的孩子断奶，一个老人住院；灭火中楼下门店楼板漏水、屋顶及墙壁损坏，造成楼下商户停业；单元内5块电表和2个表箱被烧毁；宽带分装机、电视分装箱及相关线路被烧毁；楼道墙壁、楼梯被烧黑。因被告的过错给原告造成了巨大的经济损失。就赔偿问题，被告原承认全部赔偿，后又反悔，要求通过诉讼解决。原告认为被告在承租期间因其过错导致房屋着火，给原告造成巨大的经济损失，而且危及相邻各方的生命安全和财产，对此后果被告依法应承担赔偿责任。故此诉至法院，诉讼请求如下：1、要求被告赔偿原告装修损失84128元、室内财产损失9945元、楼板修复费用32275.47元；2、要求被告赔偿相邻财产损失8220元；3、要求被告赔偿原告合同期内的房租13200元；4、要求被告赔偿原告已经支付的供暖费、收视费1826元；5、要求被告赔偿修复前的租金损失按2200元每月的标准计算到2015年2月，费用为26400元；6、要求被告赔偿楼道粉刷费用11235元；7、诉讼费和鉴定费由被告承担。
被告牛红伟辩称，这次火灾事故被告没有过错，火灾有可能是电器的原因引起的。我不同意原告的全部诉讼请求。原告要求的装修费用损失及室内财产损失价值过高，我不认可，我认为室内装修费用在30000元左右，室内财产损失至多5000元。我认可楼板需要修复，但原告要求的修复费用过高，我认为费用应该为15000元。原告主张的相邻财产损失真实性不能确定，我不同意赔偿。原告主张的合同期内的租金损失，因火灾的发生不排除电器故障，故原告有责任，所以我不同意赔偿。对于原告主张的电费、供暖费、收视费我只认可实际发生的费用，火灾之后发生的费用我不认可。原告主张的合同期后的房租损失，因为我没有在房屋内居住，我不同意承担。原告主张的楼道粉刷费用过高，我认可2000元。鉴定费按照谁主张谁举证的原则由法院依法裁判。
经审理查明，2013年2月24日，原告于学田（出租方，甲方）与被告牛红伟（承租方，乙方）及北京玄泰房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订房屋租赁居间协议，约定原告将其自有的位于北京市怀柔区滨湖南街小区×号楼×单元202室房屋（以下简称202室房屋）出租给被告居住，月租金2200元，按半年交费；租赁期限暂定一年，从2013年2月24日至2014年2月24日；被告承租期间使用产生的水费、电费、暖气费、物业费、燃气费、收视费、电话费、宽带费及室内设施的维修费等由被告支付；被告在租赁期内，不得破坏所租赁房屋的结构及设施、物品，如有损坏由被告负责修理或照价赔偿，不得转让、转租，出售、抵押，承租者有使用的权利与保护的义务。合同签订后，原告依约将202室房屋交付给被告，被告依约向原告支付半年的租金13200元。2013年5月11日，202室房屋发生火灾。北京市怀柔区公安消防支队于2013年12月26日就此次事故出具京公（怀）消火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，内容如下：“火灾事故基本情况：2013年5月11日9时20分（接警时间），北京市怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室发生火灾，造成屋内客厅及部分卧室过火，烧毁屋内结构、装修及家具、家电，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间推断为2013年5月11日9时00分左右；起火部位为北京市怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室客厅东侧电视柜处；起火原因可以排除人为放火、遗留火种及生活用火不慎引发火灾的因素，不排除电气故障或电器使用不当引发火灾的因素。2014年4月30日，原告持所诉理由诉至我院，要求被告赔偿原告因此次火灾造成的损失。庭审中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1、部分发票、收据、收条、换锁服务单、用以证明原告在火灾发生后对邻居损失的赔偿情况，包括滨湖南街×号楼×单元502室防盗门950元；102室房顶、墙壁浸水、停业损失3000元；201室换锁芯200元；501室房屋换锁芯220元；401室防盗门1600元；301室防盗门950元；201室防盗门1300元。被告对该组证据的真实性不予认可。2、北京市怀柔区泉河街道办事处北园社区居民委员会出具的证明一份，载明202室因发生火灾导致室内的财产损失情况，并载明火灾导致202室房屋所在单元楼道内电表、电表箱、电线、电话线、电视线、网线部分被烧毁；楼道墙面被烧烤熏黑；消防队在救火中造成202室内严重积水，导致楼下理发店渗水引起电路受损、屋顶及墙面受到破坏并停业2天；消防队在救火中对单元内其他住户撬锁并破门而入等情况。被告对该证据的真实性不予认可。3、供暖费发票一张、收视费发票二张，用以证明原告就202室房屋交纳2013-2014年度供暖费1440.7元，2013年度及2014年度电视收视费共计432元，被告对该组证据的真实性认可，但对火灾发生后产生的上述费用不同意赔偿。4、原告自行委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司出具的检测鉴定报告一份，其检测结论及建议为：北京市怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室客厅的4块预制顶板均因火灾遭受到损伤，部分混凝土表面已形成裂缝网，出现混凝土脱落、钢筋外露情况，部分区域回弹值严重偏低，顶板变性明显、挠度较大；上述现象已严重影响构件的承载能力；从安全性考虑，建议及时对该客厅的顶板采取有效的加固处理措施。原告另提供其自行委托北京市建筑工程研究院有限责任公司出具的怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室客厅顶板火灾后加固施工说明一份，载明本次北京市怀柔区滨湖南街×号楼×单元202室客厅顶板加固施工费用为32275.47元。被告认可202室客厅楼板需要加固，但不认可加固施工费用32275.47元，被告认为费用应为15000元。经本院释明，原告表示不就楼板加固费用重新申请鉴定，并同意按照被告认可的加固费用数额向被告主张权利。5、施工协议及工程款发票一张，用以证明原告因202室房屋所在单元楼道火灾后需整体粉刷支付工程款11235元，其中每平米施工费用35元，粉刷面积为321平方米。被告对该组证据不予认可。
另查明，本案在审理过程中，本院依原告方申请依法委托北京科正资产评估有限责任公司对202室房屋因失火导致的财产损失进行评估。2014年10月10日，该公司出具评估报告书，评估结论为：评估基准日2014年9月10日（现场勘查日），通过对财产损失进行评估，202室房屋因失火所致财产损失价值的评估值总计为：94073.00元。其中：装修损失评估值：84128.00元；家具电器损失评估值：9945.00元。原告预付评估费9000元。经质证，原告对该评估报告认可；被告对该评估报告的真实性没有异议，但认为评估价值过高。
再查明，本案在审理过程中，本院多次联系北京市怀柔区公安消防支队（以下简称消防支队）要求调阅本案火灾事故的卷宗材料。后消防支队安排工作人员接待本院案件承办人阅卷，但明确告知承办人卷宗材料不能借走，亦不允许复印、摘抄、拍照，并有工作人员全程陪同承办人阅卷。阅卷后承办人要求复印与本案审理有关材料，遭到消防支队工作人员拒绝。后承办人根据阅卷回忆书写工作记录，记载了消防支队卷宗中火灾发生后对202室房屋居住人逐一所做的询问笔录中反映出的被告在火灾发生前已将202室房屋转租他人居住，但尚未实际收取房租，转承租人又安排多名工人居住于202室的基本情况。经对上述工作记录的质证，原告没有异议，被告不认可房租转租的事实，称其是因回老家将房屋暂借住给他人，并准备从老家返回后与原告解除租赁合同。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约将出租房屋交付给被告，被告理应按照合同的约定居住使用所租赁房屋。按照法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。根据已查明的事实可以认定，被告未经原告允许将202室房屋交由他人居住，并转由多名工人居住，导致室内安全风险增加，并在多人居住期间发生火灾，故被告作为房屋承租人即房屋的实际控制人对火灾的发生负有不可推卸的责任，对原告的损失亦应承担相应的赔偿责任。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。考虑对火灾事故认定中不排除电气故障引发火灾的因素，故原告作为室内设施的提供方对火灾的发生亦存有一定的过错，应自行承担部分损失，本院依此酌情确定被告方承担赔偿责任的比例。对于原告方的损失认定，室内装修损失及家具电器损失本院按照评估结论予以认定，数额为94073元；客厅楼板加固费用因原被告双方已达成一致意见为15000元，本院不持异议；相邻财产损失费，本院对火灾造成202室相邻住户财产损失的事实予以确认，但502室防盗门损失及102室财产损失原告未提供正规票据对损失情况予以证明，故本院对该损失情况难以确认，其余相邻财产损失共计4270元，本院予以确认；租金损失，因火灾发生导致原告出租房屋不能居住使用，亦不能出租获取收益，故租金损失应纳入原告的损失范围。合同期内的租金，本院根据被告应当承担的责任比例结合被告已给付的数额确定应给付数额，合同期后的租金本院按照合同约定的租金标准亦结合被告的责任承担比例为依据计算；供暖费及收视费损失，本院对合同期内实际发生费用予以考虑，数额认定为1656元，对于2014年度收视费因并非必然发生的损失，故本院难以支持；楼道粉刷费用，本院对该费用发生的真实性、合理性及与本案的关联性均予以确认，数额认定为11235元。原告方的损失除租金损失外共计126234元，由被告依责赔偿，租金损失扣除被告已支付部分后亦由被告依责赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告牛红伟于本判决生效后十五日内赔偿原告于学田房屋维修损失、室内家电损失、客厅楼板修复损失、相邻财产损失、供暖费、收视费、楼道粉刷费共计十万零九百八十七元。
二、被告牛红伟于本判决生效后十五日内赔偿原告于学田租金损失九千零一十九元，并自二〇一四年二月二十五日始至本判决确定给付之日止按照日租金五十七元八角的标准支付租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费九千元，由原告于学田负担一千八百元（已交纳），由被告牛红伟负担七千二百元（于判决生效后七日内交纳）。
案件受理费二千一百二十元，由原告于学田负担七百七十元（已交纳），由被告牛红伟负担一千三百五十元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姜丽娜
二〇一四年十二月十一日
书记员 曾琪惠