陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终65号
上诉人（原审原告、反诉被告)：西安市市区机关房产管理所。住所地：陕西省西安市未央区开元路***号*楼。
法定代表人：禹军，该房产管理所所长。
委托代理人：王旭，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：庞森，陕西许小平律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告)：西安市房地产开发第四公司。住所地：陕西省西安市莲湖区二府街**号。
法定代表人：汪世光，该公司经理。
委托代理人：王旭，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：庞森，陕西许小平律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：西安联丰百货商场。住所地：陕西省西安市碑林区骡马市**号。法定代表人:杨志杰，该商场总经理。
委托代理人:杨新安，该商场总经理助理。
委托代理人:任方方，该商场副经理。
上诉人西安市市区机关房产管理所(以下简称市区机关房产管理所)及西安市房地产开发第四公司（以下简称房地产四公司）与上诉人西安联丰百货商场(以下简称联丰商场)租赁合同纠纷一案，各方当事人均不服西安市中级人民法院（2015）西中民三初字第00184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人市区机关房产管理所、房地产四公司的共同委托代理人王旭、庞森，上诉人联丰商场的委托代理人杨新安、任方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1991年9月10日，市房地局市区机关房管所(发包者，甲方)与东方商店(承包者，乙方)签订《承包协议》约定，为贯彻党中央“关于进一步深化改革的精神”，做到利于搞活经济，有利于国家财政增收，有利于发展集体经济，以及优化产业结构，提高企业管理水平和经济效益，甲方、乙方经过多次认真的磋商，根据当前市场因素，并全面考虑到预期的经济效益和市场可能发生的变化，乙方按建筑面积(不分非营业面积和营业面积)每月40元/平方米一揽子进行承包出租，全权管理经营，对于双方承担的经济及其它责任达成如下协议:一、甲方向乙方提供解放路155号招商大楼，除去联建及安置原拆迁户和另有协议出租面积外，所余地下室一至五层的建筑面积5500平方米进行承包。二、乙方按自己的企业法人营业执照自主经营、独立核算、自负盈亏，甲方不得干预该企业的经营及其它业务活动，承包期间不论亏盈都与甲方无关。三、乙方负责收取所承包面积分摊的电梯、货架柜台、变压器等需要折旧更新设备的折旧费、维修费。折旧费交甲方建项账户存入，维修费由乙方专项账目存入;对于甲方出租单位和个人分摊的折旧费、维修费甲方收取。折旧费由甲方专项账户存入，维修费交乙方列专项账户存入。(设备折旧年限及折旧额待商定后确定);除以上设备外，其他费用和税款(管理人员工资、卫生费、电话费、电费、水费及该楼的小修费用、营业税、柜台税等)均由乙方按规定公摊收交。四、乙方保证按季向甲方预交承包款，否则按约定的比例罚款(在尚欠银行贷款期间所收款额均由乙方负责偿还甲方所欠贷款及利息，每次偿还数必须由甲方认证签字)，贷款还清后交租形式另定。五、乙方在经营期间必须严格遵守国家的政策法令和法规，照章经营、其经营中发生的一切经济责任均由乙方负担，与甲方无关。六、乙方在经营承包期间必须爱护房产及附属设施，如因经营业务需要对场地进行改造或装修，应征得甲方同意，其费用由乙方负担(但不得有损于房屋的整体结构)。七、如遇人力不可抗拒的自然因素及国家宏观政策的重大调整等引起乙方经营困难时双方可另行协商。八、经双方商定承包期限暂定十四个月，即从1991年11月1日至1992年12月31日止，承包期满是否延长，双方待此承包期满再行协商。九、此协议自签订之日起生效，双方应严格遵照执行，任何一方不得擅自修改或终止，否则应负法律责任，未尽事宜双方另行商定。十、本协议一式八份，双方各持四份，均具同等法律效力，签字盖章后生效。甲方处加盖有市区机关房产管理所公章和李守忠私章、冯华起私章，乙方处加盖有西安东方百货商场公章和韩东珠私章、杨志杰私章。1991年9月12日，市区机关房管所(甲方)与韩东珠(乙方)签订《解放路155号工商业拆迁安置大楼营业房租赁合同》约定，根据国家有关房管政策，同意将解放路155号工商业拆迁安置大楼1-2层(具体位置见图示)、建筑面积960平方米，租赁给韩东珠，租金2304元，设备折旧费、维修费3840元，为了有效地加强房产管理，现将双方应恪守的义务以租赁合同形式签订如下:一、甲方向乙方提供营业场地，乙方按划定位置凭此合同办理营业执照、依法经营，同时按国家规定租金标准向甲方按月提前交纳租金和按建筑面积应摊的电梯、变压器等大型设备的折旧费和维修费。二、营业场地照明设施为一次性安置使用，损坏后由使用单位自行更换;乙方如需装修房屋可在不得破坏整体结构的情况下进行，但应事先征得甲方同意，并办理有关手续。三、甲方鉴于乙方对该楼的建设起过决定性的贡献，所以，对乙方所租赁的营业用房可联营或转租。五年内，乙方只要资金到位，甲方同意乙方仍按原每平方米的工程造价购买所租赁营业用房的房产权，并同时购买五楼办公用房80-100平方米的产权，甲方负责给予房产过户。四、为了大楼的安全和整齐统一，乙方不得经营易爆易燃品和污染大、噪音大的项目。五、乙方在自主经营的同时，还必须服从大楼管理委员会的统一管理，并按规定缴纳大楼管理费、卫生费、治安费、水、电费及工商税收等各种费用。六、大楼的小修和定期维修由甲方统一安排实施，乙方必须予以配合。七、乙方如不按缴纳租金及设备折旧费，维修费，在三个月以内罚滞纳金25%，六个月以内罚滞纳金50%，超过半年罚100%。乙方从向甲方交纳完购买房产权款之日起产权属乙方所有，并给甲方停交房租金。八、乙方在租赁期间如遇国家政策性提高租金标准，甲方将按新租金标准计算租金，乙方亦按新的标准向甲方缴纳租金。九、以上合同未列入者，双方可随时磋商解决。十、此合同一式三份，甲、乙双方和大楼管理委员会各执一份，盖章后均具同等效力。甲方处加盖有市区机关房产管理所公章和李守忠私章，乙方处加盖有西安东方百货商场公章和韩东珠私章。1992年12月30日，市房地局市区机关房管所(发包者，甲方)与东方商店(承包者，乙方)签订《承包协议》约定，为贯彻党中央“关于进一步深化改革的精神”，做到利于搞活经济，有利于国家财政增收，有利于发展集体经济，以及优化产业结构，提高企业管理水平和经济效益，甲方、乙方经过多次认真的磋商，根据当前市场因素，并全面考虑到预期的经济效益和市场可能发生的变化，乙方按建筑面积(不分非营业面积和营业面积)每月41元/平方米一揽子进行承包出租，全权管理经营，对于双方承担的经济及其它责任达成如下协议:一、甲方向乙方提供解放路155号招商大楼，除去联建及安置原拆迁户和另有协议出租面积外，所余地下室一至五层的建筑面积5906平方米进行承包。二、乙方按自己的企业法人营业执照自主经营、独立核算、自负盈亏，甲方不得干预该企业的经营及其它业务活动，承包期间不论亏盈都与甲方无关。三、乙方负责收取所承包面积分摊的电梯、货架柜台、变压器等需要折旧更新设备的折旧费、维修费。折旧费交甲方建项账户存入，维修费由乙方专项账目存入;对于甲方出租单位和个人分摊的折旧费、维修费甲方收取。折旧费由甲方专项账户存入，维修费交乙方列专项账户存入。(设备折旧年限及折旧额待商定后确定);除以上设备外，其他费用和税款(管理人员工资、卫生费、电话费、电费、水费及该楼的小修费用、营业税、柜台税等)均由乙方按规定公摊收交。四、乙方保证按季向甲方预交承包款，否则按5%的比例罚款(在尚欠银行贷款期间所收款额均由乙方负责偿还甲方所欠贷款及利息，每次偿还数必须由甲方认证签字)，贷款还清后交租形式另定。五、乙方在经营期间必须严格遵守国家的政策法令和法规，照章经营、其经营中发生的一切经济责任均由乙方负担，与甲方无关。六、乙方在经营承包期间必须爱护房产及附属设施，如因经营业务需要对场地进行改造或装修，应征得甲方同意，其费用由乙方负担(但不得有损于房屋的整体结构)。七、如遇人力不可抗拒的自然因素及国家宏观政策的重大调整等引起乙方经营困难时双方可另行协商。八、经双方商定承包期限暂定二年，即从1993年元月1日至1994年12月31日止，承包期满是否延长，双方待此承包期满再行协商。九、此协议自签订之日起生效，双方应严格遵照执行，任何一方不得擅自修改或终止，否则应负法律责任，未尽事宜双方另行商定。十、本协议一式八份，双方各持四份，均具同等法律效力，签字盖章后生效。甲方处加盖有市区机关房产管理所公章和李守忠私章、冯华起私章，乙方处加盖有西安东方百货商场公章和韩东珠私章。
1996年6月26日，房地产四公司(甲方)与西安解放路招商商场(乙方)及西安国力实业发展有限责任公司(丙方)签订《交接协议书》约定，根据市区机关房管所与第四房地产开发公司的协商约定，“四公司”(下称甲方)代理房管所处理招商大楼一切权益，现按甲方的要求，将招商商场(下称乙方)的经营场地移交给甲方最终移交给西安国力实业公司(下称丙方)。为了顺利而有序的交接，经过三方协商，达成如下协议:1、移交工作自96年6月26日正式开始，计划于96年6月30日前结束，自移交结束之日起，大楼内一切经济、法律、治安、消防、工商、环卫、水电等责任均由丙方承担。2、确认招商自有各类资产，进行验收、有偿移交，并协商价格，招商提供的清单有:行政办公自有资产123699元，自有公用设备352813.74元，自有消防设备器材62388.80元，自有工具4800元，共计543701.54元。约伍拾肆万叁仟柒佰元。3、700余平方米营业场地的补偿，甲方必须按双方“协商意见”补偿，否则乙方有权继续按1991年9月12日解放路155号工商业拆迁安置大楼营业用房租赁合同执行。4、为了商场的正常运作，按原招聘合同精神确定去留工作人员名单，以便连续上岗，并移交保安、消防人员的关系与工作。5、移交、接收、变更商场内现有的租赁合同与押金单据，变更单据后结算押金费用。6、招商商场的财务移交问题，从正式交接之日起，财务收支归甲方(丙方)，以前的财务收支由招商商场和甲方另行结算。7、由于宏凯离场是与原机关房管所签订的租赁协议，故宏凯商场租赁的253平方米的建筑面积，不在此次移交的范围。该面积的移交由甲方与丙方单独进行。8、招商市场属招商商场所有，国力公司如用此字号，双方另行协商。9、本协议一式六份，各方持有两份，三方法定代表人或委托代理人签字后生效，各份具有同等法律效力。甲方处有房地产四公司加盖公章，李守忠签字;乙方处有西安解放路招商商场加盖公章，杨志杰签字;丙方处有西安国力实业发展有限责任公司加盖公章，李志民签字。
另查明，1994年，西安东方商场办理了注销登记，西安东方商场的债权债务由西安解放路招商商场承继。1994年，市区机关房产管理所根据西安市政府文件将招商大楼权益划归市区机关房管所、房地产四公司。1997年，西安解放路招商商场名称变更为西安联丰百货商场。
又查明，2011年，原审法院在双方另案的诉讼中，委托西安康胜会计师事务所有限责任公司就涉案债权债务进行审计，其中包括双方在招商大楼承包、租赁期间的债权债务进行审计。西安康胜会计师事务所有限责任公司出具西康胜会审字(2012)第034号审计报告，内容所载:经过对被告(即本案原告)提供的1992年至1994年账务资料、双方签订的合同等财务资料进行审计，具体情况如下:（1）、原告主张权益被告认可的共计9185069.88元，其中账面记载原告实际缴纳租金6685069.88元、支付被告借贷款2500000.00元……。
审理中，联丰商场称因审计报告未涉及95年后账目，其于95年后补交的租金承包费有1292100元应予抵扣，其中95万元为银行转账支票，加盖了银行档案资料查阅专用章，其余系收据无原件。具体票据有:95年1月25日西安解放路招商商场向房地产四公司转账付房租的15万元转账支票和95年元月23日房地产四公司开具的20万元房租收据，95年5月17日招商商场给房地产四公司转账付押金的20万元转账支票和95年5月17日市区机关房管所拆迁办出具的20万元承包款收据，95年6月20日，招商商场给房地产四公司转款20万元的转账支票和西安市房地产四公司出具的20万元承包款收据，95年12月22日招商商场给市区机关房管所拆迁办转账20万元付借款的转账支票和96年元月3日市区机关房管所拆迁办出具的20万元承包金收据，1996年元月12日招商商场给市区机关房管所拆迁办划转承包金的20万元转账支票和96年元月3日市区机关房管所拆迁办出具的20万元租金(承包金)收据，96年2月15日市区机关房管所拆迁办出具的23万元承包金收据，96年3月15日市区机关房管所拆迁办出具的2100元承包金收据，95年9月4日市区机关房管所拆迁办出具的6万元承包金收据。市区机关房产管理所、房地产四公司对此认为其账上查不到相应记录，不予认可。
联丰商场在反诉中称：自1994年11月18日-12月12日和1996年2月6日代市区机关房产管理所、房地产四公司垫支房地产税738301.01元应予抵扣，并提供96年2月6日代市房地局缴纳招商商场房产税16万元税收缴款书、96年2月6日营业税72100元税收缴款书、94年11月招商商场代为补交房产税30万元缴款书、94年11月招商商场代为缴纳房地产税6万元缴款书、94年11月招商商场代为缴纳房产税70115.04元缴款书、94年11月招商商场代为缴纳营业税55841.04元缴款书、94年11月招商商场代为缴纳城建税16450元缴款书、94年11月招商商场代为缴纳城建税3795.02元缴款书。市区机关房产管理所、房地产四公司称合同期内缴纳营业税等各种税费是联丰商场的义务，且缴款书上也看不出缴纳的是哪栋房产的房产税，对此不予认可。
据此，市区机关房管所、房地产四公司请求:1、判令联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司支付拖欠的租金和承包费共计8721833.87元。2、判令联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司支付拖欠的租金和承包费所产生的利息11717050.24元。3、判令联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司支付罚款436091.69元。4、请求判令联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司返还代收租金723111.42元并支付其相应利息971449.39元。5、判令联丰商场支付本案诉讼费。
联丰商场作为反诉原告对市区机关房管所、房地产四公司反诉请求:1、判令二反诉被告向反诉原告返还1996年6月26日《交接协议书》中约定的各类资产款543701.54元，并按照央行同期贷款利率承担自1996年6月26日起至暂计算至2016年6月30日的利息615661.01元，本息合计为1159362.55元。2、判令二反诉被告向反诉原告返还为其垫付的房产税738301.01元，并按照央行同期贷款利率承担自1996年2月6日起至暂计算至2016年6月30日的利息997108.04元，本息合计1735409.05元。两项合计2894771.60元，抵扣原告的诉讼请求。
以上事实，有《承包协议》、《解放路155号工商业拆迁安置大楼营业房租赁合同》、《交接协议书》、西康胜会审字(2012)第034号审计报告、租金承包费收据、缴款书、庭审笔录等在卷佐证。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方对91年9月10日《承包协议》、91年9月12日《解放路155号工商业拆迁安置大楼营业房租赁合同》、92年12月30日《承包协议》均认可属实，以上合同意思表示真实，内容合法，对双方具有法律约束力。联丰商场提供之94年3月28日《承包协议》未能向原审法院提供原件，市区机关房产管理所、房地产四公司对真实性不予认可，故原审法院不予认定。双方在两份承包协议中分别约定承包出租费用为40元/平方米、41元/平方米，建筑面积分别为5500平方米、5906平方米，应当按照约定履行。联丰商场称应从此承包面积中减去属于华联经贸部的416平方米产权面积，未能提供充分有效的证据证明，不予采信。联丰商场称市区机关房产管理所、房地产四公司给予四个月的免租期，未能提供证据支持其主张，不予采信。关于承包合同的履行截止时间，虽然双方签订的承包协议中约定承包期限截止为94年12月31日，但根据《交接协议书》之内容显示，招商商场的经营场地于1996年6月26日开始办理移交，故联丰商场称承包金应计算至94年12月31日之主张与事实不符市区机关房产管理所、房地产四公司称承包金应当计算至1996年6月26日之主张原审法院予以支持。同理，虽然联丰商场认为租赁合同时间截止时间为96年3月31日，但实际双方的租赁合同履行结束时间亦应为《交接协议书》所显示的96年6月26日。关于联丰商场称应从租赁合同960平方米中减去宏凯商场所用之253平方米面积一节，双方均认可租赁合同中联丰商场使用的960平方米中包括宏凯商场所使用的253平方米，故联丰商场使用的租赁面积应予以扣减253平方米为707平方米。按照租赁合同中的价格:每月租金2304元+设备折旧费、维修费3840元＝6144元，除以960平方米，再乘以707平方米，每月租金实为4524.8元。从1991年9月12日至1996年6月26日，共计57个月零15天，应收租金为260176元。另，从1991年11月1日至1996年6月26日，根据《承包协议》计算，两份《承包协议》应收承包费共计为13217845.87元。故，截止1996年6月26日，市区机关房产管理所、房地产四公司应当收取的承包费和租金两项共计13478021.87元。根据西康胜会审字(2012)第034号审计报告，房地产四公司、市区机关房产管理所账面记载联丰商场95年之前实际缴纳租金6685069.88元，应予扣减。另，联丰商场称95年后补交租金承包费共计为1292100元一节，其中95年元月25日转账付房租的15万元、95年5月17日转账付押金的20万元、95年6月20日转款20万元、1996年元月12日划转承包金的20万元的票据加盖有银行档案资料查阅专用章，故原审法院对此予以认定，以上共计75万元应予扣减。95年12月22日转账的20万元中用途为付借款，且相关收据均未能提供原件，故不予认定。联丰商场95年后交纳的75万元租金承包费应予扣减。关于联丰商场的反诉，其反诉内容一中称《交接协议书》中约定的各类资产款543701.54元，要求二反诉被告返还或抵扣该款，因《交接协议书》涉及案外人国力公司，且交接协议与本案法律关系不同，故此反诉内容本案不予处理。其反诉内容二称自1994年11月18日-1994年12月12日和1996年2月6日垫支房地产税738301.01元，应予扣减。经审查，房产税、城建税系应由产权人负担之费用，但联丰商场提供之票据加盖有银行档案资料查阅章，故原审法院对联丰商场反诉称应抵扣之房产税590115.04元和城建税20245.02元共计610360.06元之主张予以采信，应予扣减。营业税根据双方合同约定，属联丰商场应自行负担之费用，故不予扣减。
综上，联丰商场应支付市区机关房产管理所、房地产四公司的租金和承包费为:市区机关房产管理所、房地产四公司应收租金和承包费13478021.87元减去市区机关房产管理所、房地产四公司账面记载联丰商场95年之前实际缴纳的租金6685069.88元，再减去联丰商场95年后交纳的75万元租金承包费，为6042951.99元。联丰商场未按约定支付款项，构成违约，违约责任以6042951.99元款项为基数，从1996年7月1日起至2015年7月1日止，以中国人民银行同期贷款利率计算。合同约定的罚款，因联丰商场已承担利息损失，故原审法院对市区机关房产管理所、房地产四公司请求联丰商场支付罚款之请求不予支持。市区机关房产管理所、房地产四公司请求之返还代收租金的请求，因与本案无关，原审法院不予处理。市区机关房产管理所、房地产四公司其余诉讼请求予以驳回。关于反诉，联丰商场代垫付之房产税、营业税共计610360.06元，应予扣减。联丰商场请求的利息损失，以610360.06元为基数，从1996年7月1日起至判决给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算。联丰商场其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、西安联丰百货商场于本判决生效后15日内支付西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司租金和承包费6042951.99元;二、西安联丰百货商场于本判决生效后15日内支付西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司租金和承包费利息(以6042951.99元为基数，从1996年7月1日起至2015年7月1日止，以中国人民银行同期贷款利率计算);三、西安联丰百货商场代西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司垫付之房产税、营业税共计610360.06元，在西安联丰百货商场以上应付款项中予以扣减;四、西安联丰百货商场代西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司垫付之房产税、营业税利息(以610360.06元为基数，从1996年7月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)，在西安联丰百货商场以上应付款项中予以扣减;五、驳回西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司其余诉讼请求;六、驳回西安联丰百货商场其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费167904元(原告已预交)，由西安联丰百货商场负担83952元，原告负担83952元;反诉受理费14979元，由西安联丰百货商场负担11235元，原告负担3744元，在付款时一并支付。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。市区机关房产管理所和房地产四公司共同上诉称：一、一审判决适用西安康胜会计师事务所出具的《审计报告》认定联丰商场向上诉人缴纳了6685069.88元租金承包费属于认定事实错误，本案应适用陕西先锋会计师事务所的《司法鉴定意见书》。二、一审判决将联丰商场1995年5月17日向上诉人支付的一笔20万元的押金也认定为是其向上诉人缴纳的租金属于事实认定错误。三、一审判决驳回上诉人要求联丰商场支付罚款436091.69元的诉讼请求明显错误。四、一审判决上诉人向联丰商场支付610360.06元房产税和城建税没有事实及法律依据，应当依法改判驳回联丰商场的该项反诉请求。请求：1、依法撤销(2015)西中民三初字第00184号判决书第一、二项，并依法改判联丰商场向上诉人支付拖欠的承包金和租金共计人民币8078729.87元，改判联丰商场以此为基数按同期人民银行贷款利率向上诉人支付从1996年7月1日起至2015年7月1日止的利息；2、依法撤销(2015)西中民三初字第00184号判决书第三、四项，并改判驳回联丰商场向上诉人提出的要求上诉人向其支付610360.06元房产税和城建税的反诉请求；3、依法撤销(2015)西中民三初字第00184号判决书第五项，并依法改判联丰商场向上诉人支付罚款436091.69元;4、本案一、二审诉讼费全部由联丰商场承担。联丰商场答辩称，第一、康胜会计师事务所出具的《审计报告》是在另案的庭审中，市中院委托康胜审计所对双方之间在华谊大厦建设时期及双方租赁、承包招商大楼时期的债权、债务分两部分进行全面的审计。陕西先锋会计师事务所的《司法鉴定意见书》是市区机关房产管理所、房地产四公司于2014年6月19日在另案中拒绝联丰商场参加而单方委托陕西先锋审计所对其双方债权债务进行的审计。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，康胜会计师事务所出具的《审计报告》不但认定“联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司缴纳了6685069.88元租金承包费”是正确的，而且由于市区机关房产管理所、房地产四公司至今没有足以反驳的相反证据和理由，所以康胜《审计报告》也是处理本案双方债权、债务的唯一有效依据。第二、上诉人称:“一审判决将联丰商场1995年5月17日向市区机关房产管理所、房地产四公司支付的一笔20万元的押金也认定为是其向市区机关房产管理所、房地产四公司缴纳的租金属于事实认定错误”，该上诉理由因与事实不符而不能成立。1、因为在另案的审计中，联丰商场所提交的是市区机关房产管理所、房地产四公司向联丰商场出具的，补交承包金1292100元收据，上面加盖有西安市财政局票据监制章的《西安市行政事业性收费票据内部结算票据》复印件。但是，市区机关房产管理所、房地产四公司既不认可证据的真实性，也拒绝向审计机构提供95-96年的财务账，导致康胜审计所作出的认定为“市区机关房产管理所、房地产四公司方提供的自1995年1月23日-1996年2月15日的市区机关房产管理所、房地产四公司支付联丰商场的租金及承包金款项共计1292100元票据复印件……由于市区机关房产管理所、房地产四公司方所提供资料为复印件，我们无法认定。”2、为此，联丰商场委托律师事务所从银行调取了转账支票的原始凭证，以此证明上列款项己实际向市区机关房产管理所、房地产四公司支付的事实。银行转账支票5张计95万元，其中就包括“1995年5月17日向上诉人支付的一笔20万元的押金”，且该张转账支票的日期与市区机关房产管理所、房地产四公司出具的《收款收据》相对应，1995年5月17日市区机关房产管理所、房地产四公司收到该款后，给联丰商场开出的《收款收据》上明确记载是“今收到招商交来承包款项。”所以，原审法院将1995年5月17日联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司转账的20万元认定为缴纳的承包金是正确的。三、关于市区机关房产管理所、房地产四公司对原审判决驳回其要求联丰商场支付罚款的诉讼请求的上诉理由，联丰商场认为:原审法院不但审理本案的程序违法，而且认定事实错误，判决联丰商场向市区机关房产管理所、房地产四公司支付租金和承包费6042951.99元因为没有事实依据和法律依据的支持，显然错误。根据《承包协议》第四条约定，联丰商场不但不是依约按季向市区机关房产管理所、房地产四公司交纳承包金，而是每月向市区机关房产管理所、房地产四公司交纳承包金，且又根本不存在拖欠市区机关房产管理所、房地产四公司租金和承包费的事实，所以更不应当向其支付所谓的罚款及利息。四、上诉人称:“一审判决上诉人向被上诉人支付610360.06元房产税和城建税没有事实及法律依据”，该上诉理由根本没有事实依据与法律依据的支持。
同时，联丰商场上诉称：一、原审法院对本案的主要事实认定不清。原审法院“不予采信”联丰商场提供的应从承包面积中扣减华联416平方米房产面积的证据，认定本案的主要事实不清.二、原审法院“根据《交接协议书》之内容显示，招商商场的经营场地于1996年6月26日开始办理移交，从1991年11月1日至1996年6月26日，根据两份《承包协议》应收承包费共计为13217845.87元”的判决，不但认定本案的主要事实不清，而且造成市区机关房产管理所、房地产四公司的不当得利。1、原审法院对《承包协议》截止日期的事实认定不清。2、原审判决以《交接协议书》的时间为根据，认定市区机关房产管理所、房地产四公司有权收取95年后的承包金，认定本案的主要事实不清。三、原审法院“不予采信”联丰商场提供的在租赁、承包合同的实际履行中，市区机关房产管理所、房地产四公司给予4个月免租期，案件的事实认定不清。四、原审法院对联丰商场提供的向市区机关房产管理所、房地产四公司补交租金和承包金共计为1292100元，只认定其中的75万元，不但认定案件事实不清，而且对联丰商场显失公平。五、原审法院界定543701.54元各类资产款的法律关系错误。联丰商场反诉的是:基于《租赁合同》而发生的固定资产的处理，显然与本案属同一法律关系。因为本案法院审理的是“租赁合同”和“承包合同”纠纷，与租赁和承包合同有关的本案就应当处理，法院作出因“《交接协议书》涉及案外人国力公司，且交接协议与本案法律关系不同，故此反诉内容本案不予处理。”原审法院认定本案的法律关系错误，应当认定的没有认定。请求：1、撤销西安市中级人民法院(2015)西中民三初字第00184号民事判决书第一、二项，改判驳回二被上诉人的诉讼请求。2、依法改判上诉人为二被上诉人垫付的税款合计为738301.01元，并按照央行同期贷款利率承担自1996年2月6日起至给付之日的利息。3、依法认定二被上诉人向上诉人返还《交接协议书》中约定的各类资产款计420002.54元，并按照央行同期贷款利率承担自1996年6月26日起至给付之日的利息。4、本案一、二审诉讼费、反诉费全部由二被上诉人承担。
市区机关房产管理所和房地产四公司共同答辩称：一、一审法院不予采信联丰商场提供的应从承包面积中扣减华联416平方的证据是正确的，一审判决此节认定事实清楚。1、一审中双方分别向法庭提供的招商大楼平面图已经证明，卖给国力公司的7088平方米中包含了承包给联丰商场的5906平方米和租赁给联丰商场的960平方米。而华联经贸部的416平方米从分布图上可以看出与卖给国力公司的7088平方米是相互独立的，因此华联经贸部的416平方米房产并不包含在承包给联丰商场的5906平方米内，联丰商场主张这416平方米应当从其承包的面积中扣除是没有事实依据的，一审判决不予采信是正确的。2、在西安市中级人民法院(1993)经执字第31号案中，市中院执行庭之所以委托联丰商场对判决给华联的416平方米进行代管是因为在当时联丰商场已经承包了招商大楼大部分的面积，另外属于各拆迁户的面积也是由联丰商场代管的，在当时联丰商场事实上管理着整个招商大楼，因此联丰商场是可以对判决给华联的416平方米进行代管的最佳人选，所以市中院执行庭才会找联丰商场对该部分面积进行代管，而不是像联丰商场所说的因为华联的416平方米房产包括在其承包面积中才找他代管。而且联丰商场的法定代表人也是华联的法定代表人，联丰商场一直经营这416平方米，所以其才应将经营这416平方米的收益支付给华联。二、一审法院认定租赁和承包协议的实际截止日期和联丰商场移交招商商场的日期为1996年6月26日是正确的，一审判决此节认定事实清楚。在1994年12月31日《承包协议》到期后，联丰商场并未向市区机关房产管理所、房地产四公司交还所承包的5906平方米房产，直到1996年6月26日才将这些房交接给陕西国力实业公司，对此联丰商场与市区机关房产管理所、房地产四公司及国力公司三方之间的《交接协议书》、《承诺书》和《移交书》完全可以证明。根据《合同法》第一百二十四条规定:本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。因此承包合同可以参照租赁合同的规定，根据《合同法》第二百二十六条规定:租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定租赁和承包协议的实际截止日期和联丰商场移交招商商场的日期为1996年6月26日是正确的，一审判决此节认定事实清楚。三、房地产四公司、市区机关房产管理所从未与联丰商场约定过免租期，一审判决关于此节认定事实清楚。房地产四公司、市区机关房产管理所虽然认可联丰商场首次交纳承包金的时间为1992年4月，但这并不能证明《承包协议》的实际履行时间是1992年4月，相反这只能证明联丰商场从一开始就存在不按时向市区机关房产管理所、房地产四公司交纳承包费的违约行为。本案没有任何直接证据证明房地产四公司、市区机关房产管理所曾与联丰商场约定过免租期，联丰商场用其20多年前违约迟延支付承包费的行为来主张曾与房地产四公司、市区机关房产管理所约定1991年11月1日至1992年3月为免租期是毫无事实依据的。根据双方《承包协议》的约定，联丰商场承包房地产四公司、市区机关房产管理所5500平方米房产的月承包金为22万元，如果有5个月的免租期就是110万，在1991年时110万元对双方都是一笔巨款，如果联丰商场所说的免租期真实存在，双方不可能不将免租期写进合同里，这只能说明联丰商场所主张的免租期根本就不存在。四、一审判决没有认定联丰商场主张的1292100元补交租金和承包金中的542100元认定事实清楚，首先，联丰商场只提供了五张其在银行调取的转账支票的原始凭证，其余的342100元都没有证据原件，因此不具有真实性，一审判决对这些复印件不予认可是正确的。另外联丰商场提交的1995年1月25日的转账支票上记载金额是15万元，而其提交的与之对应的收款收据复印件上记载的金额却是20万元，并且收款收据的上记载的时间却比转账支票上早了两天，为1995年1月23日，房地产四公司、市区机关房产管理所不可能在联丰商场还没有交钱就向其开具收据，因此联丰商场主张这20万元已经补交不是事实。其次，联丰商场提交的1995年12月22日转账支票上用途一项填写的是“付借款”，由此可见，这张转账支票上所记载的20万元并不是联丰商场向房地产四公司、市区机关房产管理所缴纳的承包款，一审判决对这笔20万元不予认可是正确的。一审判决关于联丰商场出示的所谓“第三份《承包协议》”认定事实清楚。在一审时联丰商场确实并未向法庭提供这份承包协议的原件。这份《承包协议》双方手头都没有原件，只有招商商场在工商局的登记材料里有一份原件，这样的情况也只能说明，即使假设这份《承包协议》是真实的，那这份合同也只能是当时为了招商商场工商登记时证明其营业场地所用。联丰商场用房地产四公司、市区机关房产管理所帮助其办理工商登记的材料反过来向房地产四公司、市区机关房产管理所提出主张，违背诚实信用原则。五、一审判决关于1995年后联丰商场是否继续占用房地产四公司、市区机关房产管理所房产并是否应继续缴纳承包金这一案件焦点在法庭调查中进行了充分的调查，并且在判决书第15页到16页“本院认为”部分写到“关于承包合同的履行截止时间，虽然双方签订的承包协议中约定承包期限截止为94年12月31日，但依据《交接协议书》之内容显示，招商商场的经营场地于1996年6月26日开始办理移交，故被告联丰商场称承包金应计算至94年12月31日之主张与事实不符，二原告称承包金应计算至1996年6月26日之主张本院予以支持”。由此可见，一审法院己经完全查清了这一事实，联丰商场说一审法院在此处系偏袒房地产四公司、市区机关房产管理所而故意所为完全是无中生有。六、一审法院没有违反《证据规定》，市区机关房产管理所、房地产四公司已经尽到了举证责任，是联丰商场没有尽到他们应的举证义务，其应当承担举证不能的法律后果。七、一审判决认定法律关系正确。前面己经论述过，《交接协议书》明确交接的是整个招商大楼，而不仅仅是交接960平方米房产。《交接协议书》签订的目的是将招商大楼交接给购买方国力公司并且终止双方之间的承包和租赁关系，对此《承诺书》中的注释部分完全可以证明。因此一审判决关于此节的事实和法律关系的认定完全是正确的。根据《交接协议书》和《移交书》可以证明，联丰商场的相关资产是由其直接交付给国力公司的，房地产四公司、市区机关房产管理所从未接收联丰商场任何资产，向联丰商场支付资产款的也是国力公司，并且国力公司和联丰商场经过协商己经对相应资产进行了折价交接，不存在联丰商场未收取资产款的状况，由此也可看出，这笔资产的转让是一个买卖合同关系，而且买卖双方是联丰商场和国力公司。所以联丰商场反诉房地产四公司、市区机关房产管理所54万的所谓资产款的主张房地产四公司、市区机关房产管理所不但被告不适格、又涉及案外第三人国力公司，还跟本案的租赁合同不属于同一法律关系，因此一审不予处理是正确的。需要特别说明的是，一审时主审法官当庭向联丰商场释明这笔资产款的主张与本案不属于同一法律关系，将不予处理，要求其撤诉，但联丰商场却不予理会。所以联丰商场说本案程序违法完全没有事实依据。
二审经审理查明，一审法院查明的事实清楚、正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人双方1991年9月10日签订的《承包协议》、9月12日签订的《解放路155号工商业拆迁安置大楼营业房租赁合同》及1992年12月30日《承包协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，对双方具有法律约束力。
本案的争议焦点为：1、上诉人双方承包和租赁合同实际履行终止时间。2、上诉人联丰商场尚欠市区机关房产管理所和房地产四公司承包和租赁费是多少。3、联丰商场所承包和租赁商场面积中是否应当扣减华联公司416平方米。4、双方签订的承包和租赁合同是否有四个月的免租期。5、联丰商场是否应当支付市区机关房产管理所、房地产四公司罚金436091.69元。6、一审判决市区机关房产管理所、房地产四公司向联丰商场支付610360.06元房产税和城建税是否正确。7、一审认定1995年后联丰商场补交承包费、租金的数额是否正确。8、依据《交接协议书》涉及的联丰商场自有资产移交给国力实业发展有限公司（以下简称国力公司）是否应当认定由市区机关房产管理所、房地产四公司承担。
1、关于上述合同实际履行终止时间问题，上诉人双方1992年12月30日签订的《承包协议》虽约定：双方承包期限暂定为二年，从一九九三年元月一日至一九九四年十二月三十一日止。但在承包期限到期后，联丰商场未按期向房地产四公司移交所承包的商场，且仍实际占有。一九九六年六月二十六日，联丰商场、房地产四公司与国力公司签订《移交协议书》，联丰商场将其承包和租赁的场地、资产移交给国力公司。据上事实，一审认定联丰商场应承担承包费、租赁费的截止日期为1996年6月26日并无不当。
2、关于上诉人联丰商场尚欠市区机关房产管理所、房地产四公司承包和租赁费是多少、一审采纳证据是否适当的问题，一审判决依据双方签订的合同约定，按照合同履行终止时间，确认联丰商场应当支付的承包费和租赁费，并依照上诉人双方在另案诉讼中，由西安中院委托西安康胜会计事务所有限责任公司就涉案债权债务进行的审计结论，认定联丰商场尚欠市区机关房产管理所、房地产四公司支付承包和租赁费数额亦无不当。市区机关房产管理所、房地产四公司上诉提出的一审应采纳陕西先锋会计师事务所的《司法鉴定意见书》的理由，因该鉴定联丰商场未参与，且西安康胜会计事务所有限责任公司就涉案债权债务进行的审计结论已为生效判决所采纳，故一审据此确认联丰商场尚欠市区机关房产管理所、房地产四公司支付承包和租赁费数额的事实符合法律规定。
3、关于联丰商场所承包和租赁商场面积中是否应当扣减华联公司416平方米的问题，联丰商场在一审抗辩中称：承包面积中含有华联公司416平方米应予以扣减，但其仅提供了生效法律文书证明，因双方当事人在与国力公司移交平面图中表明，涉案商场一楼包含有华联公司房产，且该房产并未包括在联丰商场承包面积之内，因此，原判以联丰商场并未提供充分的证据加以证明，驳回其诉讼请求并不违反法律规定。
4、关于双方签订的承包和租赁合同是否有四个月的免租期问题，联丰商场在一审抗辩中称：双方约定有四个月的免租期，并提供了一份1994年3月28日的《承包协议书》复印件，市区机关房产管理所、房地产四公司对该证据不予认可。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”。联丰商场作为该协议的一方当事人，应当提交原件，在其未提交原件的情况下，原判未予认定，符合法律规定。
5、关于联丰商场是否应当支付市区机关房产管理所、房地产四公司罚金436091.69元的问题，我国法律规定的违约金制度，是以赔偿守约方经济损失为主，惩罚为辅。原审中，上诉人市区机关房产管理所、房地产四公司即主张了违约金，又同时主张罚金，原判根据联丰商场的违约责任和市区机关房产管理所、房地产四公司经济损失，支持市区机关房产管理所、房地产四公司违约金的诉讼请求并无不当。
6、关于一审判决市区机关房产管理所、房地产四公司向联丰商场支付610360.06元房产税和城建税是否正确。《中华人民共和国房地产税暂行条例》（2011修订）第二条规定：“房产税由产权人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳……”。本案所涉的房产属全民所有，作为经营管理的单位，市区机关房产管理所、房地产四公司理应依法承担缴税义务，原审支持联丰商场反诉要求市区机关房产管理所、房地产四公司支付1994年11月18日-1994年12月12日和1996年2月6日其垫付房产税590115.04元和城建税20245.02元共计610360.06元之主张正确。故市区机关房产管理所、房地产四公司的该上诉理由不能成立。对于联丰商场主张的营业税，根据双方合同约定，属联丰商场应自行负担之费用，原判未予支持，不予扣减亦属正确。
7、关于一审认1995年后，联丰商场补交承包费、租金的数额是否正确的问题，原判依据反诉原告联丰商场提交的有效证据，认定联丰商场1995年后补交承包费、租金75万元并无不当。
8、1996年6月26日，市区机关房产管理所、房地产四公司、联丰商场与国力公司签订《交接协议书》。《交接协议书》第二条载明：确认联丰商场自有资产有偿移交，共计548701.54元。《交接协议书》中并未明确上述款项由谁承担，且对该款涉及案外人国力公司，故原判认为《交接协议书》涉及案外人国力公司，且交接协议与本案法律关系不同，该反诉内容本案不予处理的判决亦无不当。
综上，市区机关房产管理所、房地产四公司、联丰商场的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156102元（西安联丰百货商场预交101610元、西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司预交54492元），由上诉人西安联丰百货商场负担101610元，由上诉人西安市市区机关房产管理所、西安市房地产开发第四公司负担54492元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 西 京
代理审判员 成芳代理审判员逢东
二〇一六年四月八日
书 记 员 宋 瑞 花