西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民三初字第01030号
原告（反诉被告）西安新宇早期教育培训中心，住所地：西安市西大街桥梓口上海城*层。
法定代表人曹晓丽，该中心校长。
委托代理人冯宇，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人赵良善，陕西恒达律师事务所律师。
被告（反诉原告）西安上海城投资管理有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街369号1幢1单元10355室。
法定代表人王铁军，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，陕西秦鼎律师事务所律师。
委托代理人马龙，陕西秦鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安新宇早期教育培训中心诉被告（反诉原告）西安上海城投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯宇、赵良善、被告委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月12日，原、被告双方签订了《西安上海城时尚广场租赁合同》及《合同补充条款》，约定：原告租赁被告位于西安市莲湖区西大街369号上海城时尚广场三层A2号商铺（套内面积900平方米），经营“金宝贝”品牌早期教育，原告向被告交纳100000元保证金，被告为原告经营提供合法的便利条件。2012年3月23日，双方签订《补充协议二》，约定：原告租赁被告的商铺套内面积由900平方米变更为716.28平方米，通道面积（148.87平方米）按照一半74.44平方米计算租金（含物业费）；被告需向原告提供20千瓦功率的电力及相应的线路设施；被告保证三部电梯的正常运转，如租赁期内三部电梯不能同时使用给原告造成损失被告应承担赔偿责任；被告同意原告有权在电梯右边五个墙面外做广告；被告保证原告承租商铺的相邻商铺不得经营例如酒吧、KTV等嘈杂类营业活动；该协议签订后，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，任一方违反，每日应按照原告的日租金标准向对方承担违约责任；双方确认，该协议签订后，任一方不得再依据《西安上海城时尚广场租赁合同》及《合同补充条款》追究对方违约责任。但是，被告严重违反《补充协议二》的约定，将租赁给原告的通道重复租赁给第三方使用，未提供约定功率的电力和设施，未保证三部电梯正常运转，未提供广告位，并将相邻商铺租赁给第三方经营网吧、KTV、电玩游戏厅等进行嘈杂类商业活动。由于被告的违约行为，致使原告经营场所嘈杂，无法正常进行教学活动，直接导致大量客户流失，严重亏损。在原告多次与被告协商后，被告均不予解决，无奈之下，原告于2013年9月15日向被告发函解除了双方的租赁合同。综上，由于被告的违约行为致使原告无法正常经营，应依据双方合同约定承担相应的违约责任，故诉至法院，请求：1、确认原告解除函已发生法律效力，解除双方之间的租赁合同；2、判令被告退还原告保证金100000元，支付原告违约金467050.47元，并赔偿原告损失780190.90元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，首先，原告诉请被告退还保证金100000元主体不适格。2010年5月12日，被告与西安新宇早期教育培训学校签订租赁合同，西安新宇早期教育培训学校向被告交纳100000元保证金，同年12月27日，因西安新宇早期教育培训学校违规装修，破坏消防设施及商场结构，导致被告损失53万余元，被告遂收回商铺，并作出扣除保证金的处理。2012年3月23日，被告与原告重新签订租赁合同，由原告接收本案所涉商铺。故保证金系西安新宇早期教育培训学校交纳，且因西安新宇早期教育培训学校违约已扣除，故原告对前承租人已清理完毕的债权债务不享有诉权。其次，原告诉称被告未保证三部电梯正常运转、未提供墙体广告位置、相邻商铺从事嘈杂类经营活动等均与事实不符，被告不存在任何违约行为。综上，原告起诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称，2012年3月23日，双方签订协议，约定原告租赁商铺面积为790.72平方米，租赁期至2015年5月11日，租金为每平方米40元，管理费每平方米20元，支付方式为按季度一次性交纳，原告至今仍拖欠被告本年度第四季度租金及管理费142329.60元，已构成违约，依照双方协议约定，原告应当按照日租金承担逾期付款责任至其交付租金日止，故请求：1、继续履行双方签订的租赁合同，原告支付被告第四季度租金94886.40元及管理费47443.20元，合计142329.60元；2、判令原告支付违约金21191.40元（2013年10月1日至2013年10月20日），后期违约金给付至支付租金之日；3、本案诉讼费用由原告承担。
对被告的反诉，原告辩称，被告未依照双方的租赁合同履行义务，已构成严重违约，现要求原告支付第四季度的租金显失公平，且双方的租赁合同已解除，故应驳回被告反诉请求。
经审理查明，原告原名称为西安新宇早期教育培训学校，2011年9月2日，经西安市莲湖区教育局莲教发（2011）144号文件批准，名称变更为西安新宇早期教育培训中心，校长由忻春变更为曹晓丽。2010年5月12日，原告与被告签订《西安上海城时尚广场租赁合同》、《合同补充条款》各一份，约定原告租赁被告位于西安市西大街369号上海城时尚广场三层A2号商铺从事“金宝贝”儿童教育经营，套内面积900平方米，租赁期限自2010年5月12日至2015年5月11日，租金每月每平方米45元（每平方米逐年递增5元，租金含每月每平方米物业费20元），租金按季交纳，每期期末提前15日交清下一期租金，原告应向被告交纳保证金100000元。合同签订后，原告向被告交纳保证金100000元。2012年3月23日，双方签订《补充协议（二）》对原租赁合同予以变更，约定：原告租赁面积为716.28平方米，通道面积（148.87平方米）按照一半74.44平方米计算（含物业费）；被告保证三部电梯正常运转；被告同意原告在电梯右侧五个广告位制作墙体广告；被告保证原告承租的相邻商铺不得经营酒吧、KTV等嘈杂类营业活动等；第十八条约定，如任一方违约，则每日按照原告日租金标准向对方承担违约责任；第十九条约定，双方不再依据《西安上海城时尚广场租赁合同》、《合同补充条款》追究对方违约责任。2012年1月17日，被告与西安市莲湖区艾克斯网吧签订西安上海城商场综合管理服务协议，西安市莲湖区艾克斯网吧租赁与原告商铺相邻的商铺经营“X4网吧”，租赁期间自2012年5月1日起至2018年4月30日止，该网吧包括网络区、台球区及茶艺区。2013年8月8日，原告支付被告租金94886.40元，租金付至2013年9月30日。2013年9月17日，原告自行搬离上海城时尚广场三层A2号商铺。2013年9月26日，原告向被告发出《解除租赁关系及收房通知函》，认为被告严重违约单方解除双方的租赁合同，被告于2013年9月27日收到该解除函。
庭审中，原告称其于2013年9月15日向被告发出《解除租赁关系函》一份，双方租赁合同已于2013年9月15日解除，但被告称其未收到该解除函，原告所举证据亦不能证明该解除函已送达被告。
在案件审理中，原告自愿放弃要求被告赔偿装修损失400000元之诉讼请求。
经本院现场勘查，目前，西安市西大街369号上海城时尚广场第三层“X4网吧”正常经营，第三层“长安第一烤场”已停业，第二层电玩城已停业，第一层酒吧已停业，负一层KTV正常经营。上海城时尚广场第三层分别有东边和西边两部扶梯，以及一部厢梯可供通行，另有两部厢梯位于第三层的电梯门已封闭。可供通行的两部扶梯第三层入口均位于“X4网吧”营业大厅中，一部厢梯出口面对“X4网吧”吧台，绕过“X4网吧”吧台可见原告经营的“金宝贝”儿童教育大门。原告经营的“金宝贝”儿童教育大门与“X4网吧”所经营的台球厅南北相邻，原告经营的“金宝贝”儿童教育仅有大门一处出入口。双方合同约定的五处墙体广告位现为“X4网吧”食品饮料销售处。
另查，2012年7月1日至2013年6月30日，原告租赁商铺日租金为922.51元；2013年7月1日至2014年6月30日，原告租赁商铺日租金为1054.29元。
上述事实，有西安上海城时尚广场租赁合同、合同补充条款、补充协议（二）、解除租赁关系及收房通知函、勘验笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，合同法设立的目的是维护社会经济秩序，鼓励合同交易，增进社会财富。从当事人的角度而言，订立合同的目的是实现特定的经济利益。在租赁合同中，出租人签订合同的目的是获得租金，而承租人的合同目的在于获得承租房屋的占有、使用权，以期取得相应的使用利益。原、被告双方于2010年5月12日签订的租赁合同、补充条款以及补充协议（二）意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。在合同履行期间，由于被告将原告相邻商铺租赁给“X4网吧”经营网吧、台球及茶秀，对原告经营造成不利影响，并且被告未依照双方约定保证电梯正常运转及广告位的使用，故本院认定被告在合同履行中存在过错。原告于2013年9月17日自行搬离，并向被告发出《解除租赁关系及收房通知函》，于2013年9月27日到达被告，原告因被告过错搬离致使其订立租赁合同的目的无法实现，故本院对原告《解除租赁关系及收房通知函》的效力予以确认，双方租赁合同自2013年9月27日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故本院对被告反诉要求原告继续履行合同、支付下一季度租金以及原告承担违约责任的请求不予支持，且因被告无证据证明扣除保证金的事实依据，故被告应当退还原告保证金100000元。双方合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告应依据双方签订的《补充协议（二）》第十八条之规定承担违约责任，由于被告与西安市莲湖区艾克斯网吧签订的租赁合同期间自2012年5月1日起至2018年4月30日止，故本院对原告请求被告自2012年7月1日至2013年9月23日承担违约责任之诉请予以支持，唯双方签订的《补充协议（二）》第十八条对违约金的约定过高，本院予以适当减少，以日租金的30%计算，应为127899.24元（2012年7月1日至2013年6月30日以日租金922.51元计算为101014.84元；2013年7月1日至2013年9月23日以日租金1054.29元计算为26884.40元）。就原告诉请赔偿经济损失一项，因原告所举证据不能证明其实际损失，且违约金亦是对原告损失的赔偿，故本院对原告请求赔偿经济损失之诉请不予支持。本案中，原告经莲湖区教育局批准对名称进行变更，故西安新宇早期教育培训学校与西安新宇早期教育培训中心系同一主体，被告辩称原告主体不适格之理由本院不予认可。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告西安新宇早期教育培训中心与被告西安上海城投资管理有限公司签订的西安上海城时尚广场租赁合同、合同补充条款、补充协议（二）于2013年9月27日解除；
二、被告西安上海城投资管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告西安新宇早期教育培训中心保证金100000元；
三、被告西安上海城投资管理有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告西安新宇早期教育培训中心违约金127899.24元；
四、驳回原告西安新宇早期教育培训中心其余诉讼请求；
五、驳回被告西安上海城投资管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22208元（原告已预交），由原告承担20100元，被告承担2108元；反诉费1738元（被告已预交），由被告承担（被告在履行本判决时一并向原告支付案件受理费2108元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王永桓
审 判 员 周 荣
代理审判员 王 弘
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 贺佳玥