杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第658号
原告：王永飞。
委托代理人：郭军。
被告：浙江永佳集团有限公司。
法定代表人：段金富。
委托代理人：李文莉。
原告王永飞为与被告浙江永佳集团有限公司（以下简称永佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员王晓芳独任审判，于2013年6月19日公开开庭进行了审理。原告王永飞及其委托代理人郭军、被告永佳集团的委托代理人李文莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永飞诉称，原被告于2008年12月5日签订商位租赁合同，约定从2008年12月1日起原告租赁被告的杭州装饰城精品区19号商位，租期一年，至2009年11月30日期满。后因被告要对杭州装饰城精品区进行提升改造，需要整体拆迁，双方于2009年2月20日达成歇业协议，约定自2009年2月20日至2009年8月31日，原告暂时歇业，由被告给予原告每月1000元的补助，共六个月。但被告由于工程进度不能按时完成，未征得原告同意，在2009年8月5日仅以通知的形式告知原告，工程将在下半年完工，商位不能按期交付，租期顺延。原告于2011年8月26日向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，并按照《歇业协议》支付生活补助费。法院经审理后，于2011年11月14日作出了（2011）杭下民初字第1278号民事判决书，判决被告按照协议，双倍支付原告自2009年10月16日至2011年6月30日的生活补助，共计24600元，并驳回了其他诉讼请求。双方均未上诉。2013年1月28日，原告发现自己在D区22号的过渡房里存放的货物在未经许可的情况下被搬走，原告认为双方签订的商位租赁合同及补充协议合法有效，由于被告一直无法按照约定提供经营所需的营业用房，未能按照合同约定来继续履行合同，且在法院作出判决后，被告也从不主动与原告协商后续的有关经营用房事宜，完全无视原告作为市场承租方的权益。据此，原告要求解除双方的租赁合同及补充协议。由于法院的前一判决中，被告已经补偿了生活费到2011年6月30日，原告要求自2011年7月1日至2013年3月31日期间，按照双方签订的《商位租赁合同》中所约定的被告违约责任，由被告承担违约赔偿，违约责任规定，被告“未按约定时间提供商位的，每逾期一日，按年租金的1%向乙方支付违约金”。经原告核实，违约金的金额为人民币124293.9元，同时，被告应返还剩余的房租人民币18600元及保证金3000元，并按评估确认好的支付原告拆迁装修费用2800元。以上四项金额共计人民币148693.9元。综上所述，原告认为其与被告签订的《商位租赁合同》及《歇业协议》依法成立并生效，现被告违反了生效协议的约定，且已经严重损害了原告的合法权益，原告故诉讼来院请求：1.判令解除双方签订的《商位租赁合同》及其补充协议《歇业协议》；2.判令被告支付违约金人民币124293.9元（从2011年7月1日起计算到2013年3月31日止按年租金为19729.2元的标准计算）；3.判令被告返还剩余房租（摊位费）人民币18600元、拆迁装修补偿金人民币2800元以及返还保证金3000元。4.本案诉讼费用由被告承担。
被告永佳公司辩称，1.原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，根据《歇业协议》歇业期限为2009年2月20日至2009年8月31日，根据原告陈述，被告是在09年8月5日通知原告，商位不能按期交付，单就程序而言，原告当时知道商铺无法如期交付，距今已经超过两年诉讼时效。2.本案所涉的《商位租赁合同》及《歇业协议》已经解除。双方签订的《歇业协议》是对营业房的使用租赁安置已经做出新的约定，原告也腾退了原租赁房，因此经双方协商一致，《商位租赁合同》已经终止。原告在2011年8月26日向下城法院提起诉讼，诉讼请求第一项就是要求继续履行合同，法院已经驳回该诉请，故《歇业协议》已经无法继续履行，早已解除。3.原告无权要求被告支付违约金，被告已经按照《商位租赁合同》履行了所有义务，交付了租赁物。其后的歇业协议也是在双方协商下达成，被告不存在违约行为，原告无权按照《商位租赁合同》要求被告承担违约责任。4.《歇业协议》签订当日被告向原告交付了市场D区22号营业房，原告一直使用该房，原告所主张的所谓剩余房租及保证金，应予以抵扣该房费用。5.原告提出的装修补偿金欠缺合同、事实依据。
在庭审中，原告王永飞为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.商位租赁合同，用以证明双方的租赁关系、租金、租期等事实。
2.歇业通知，用以证明原告被迫歇业，合同顺延等事实。
3.市场管理中心的通知，用以证明被告至今未落实原告商位回迁工作等事实。
4.代收广告费收据、摊位费、综合服务费发票、保证金收据，用以证明原告交纳的租金及应返的剩余租金和保证金等事实。
5.判决书，用以证明本案原审认定的事实及判决。
上述证据经向被告质证，被告对证据1、2的真实性没有异议，但提出其中《商位租赁合同》在2009年2月20日终止，《歇业协议》在2011年6月30日终止。对证据3提出由法院核实。对证据4、5均无异议。
被告围绕着自己的答辩主张向本庭提交了如下证据：
致全体商户的一封信、通知各一份，用以证明原告多次通知被告在内的商户或签订租赁协议或搬离市场。
上述证据经向原告质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出原告没有看到过这份通知，无法确认真实性，被告也不能提供签收人回执。
上述证据经举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、4、5被告无异议，本院予以确认。证据3经本院核实，该证据在（2011）杭下民初字第1278号案件中已经被告确认无异议，故对该份证据本院予以确认。被告提交的证据系被告单方出具，原告提出异议，且该证据上回执联并无原告方的签字确认，故对该证据不予确认。
综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2008年12月5日，原告王永飞与被告永佳公司签订《商位租赁合同》，约定永佳公司将杭州装饰城精品区19号商位（位于一楼）出租给王永飞，租期一年，自2008年12月1日至2009年11月30日，租金19729.20元。合同约定，未按约定时间提供商位的，每逾期一日，永佳公司按年租金的1%向王永飞支付违约金。经书面催告后在七日内仍未提供商位的，王永飞有权解除合同。合同签订后，永佳公司将商位交付王永飞，王永飞向永佳公司支付了租金19729.2元及保证金3000元以及广告费、综合服务费等。2009年2月20日，王永飞与永佳公司签订《歇业协议》，称永佳公司需对市场进行整体提升改造，王永飞愿意配合市场改造暂时歇业。永佳公司要求王永飞歇业6个月，并将采取免租期6个月的方式作为补偿（合同期顺延），歇业期自2009年2月20日至8月31日。永佳公司保证6个月内完成总体建筑结构施工，并使经营户能在6个月后正常经营。在王永飞歇业期间，永佳公司发放1000元／间／月的生活补助，发放6个月。永佳公司保证，在提升改造后，2年内不提升现有房价。提升改造工程结束后，王永飞的营业房将由永佳公司负责统一安排及调整。如施工延期一个半月后，市场将一天补二天。现营业房在精品区西南中间第11间，下次回迁也是同地方。此后，原告王永飞腾退了杭州装饰城精品区19号商位，永佳公司为王永飞安排了过渡房屋杭州装饰城市场D区22号房屋。2009年8月5日，永佳公司向王永飞发通知，称杭州装饰城精品区因市场整体提升改造需要，整体拆迁，并拟定整体回迁至B区北侧新建部分。目前，整体施工工作因地质基础原因及季节气候影响，无法正常开展，造成无法于原拟定的8月31日交付，预计整体施工工程将在下半年完工。由此造成商户无法正常回迁，市场管理中心深表歉意，并将督促施工单位加紧工期，确保商户能早日回迁。2009年2月至9月，永佳公司按月向王永飞发放生活补助600元，王永飞亦予以接受。但之后原告认为被告仍未按协议交付商位，只支付了600元生活补助金，尚有补助金未支付，故于2011年8月26日向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，并按照《歇业协议》支付生活补助费。本院于2011年11月14日作出了（2011）杭下民初字第1278号民事判决书，法院认为，王永飞要求永佳公司继续履行合同，但合同中约定的同等地段、同条件的房屋已由永佳公司全部出租给他人经营使用，永佳公司已不可能再提供相应的商位给王永飞经营。因此，双方歇业协议中的回迁至同地方的内容已经无法继续履行，王永飞要求永佳公司继续履行的请求不予支持。后该案件判决被告支付原告自2009年10月16日至2011年6月30日的生活补助共计24600元，并驳回了原告的其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，2011年12月8日该判决已发生法律效力。2013年1月28日，原告发现自己放置于D区22号房屋的货物被搬走，认为被告一直未能按照约定向原告提供营业用房，按照双方签订的租赁合同，被告的行为已构成违约，故诉讼来院请求判令解除双方签订的《商位租赁合同》及其补充协议《歇业协议》、判令被告支付原告违约金、返还剩余房租、支付拆迁装修补偿金以及返还保证金等费用。
本院认为，原告王永飞与被告永佳公司之间签订的商位租赁合同以及歇业协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。本案主要争议的焦点在于：一、原告王永飞与被告永佳公司之间签订的商位租赁合同以及歇业协议是否解除。原被告双方签订的商位租赁合同，永佳公司已按约交付了合同约定的杭州装饰城精品区19号商位，商位租赁协议得到了履行。由于在约定的租赁期间届满前，永佳公司对市场进行改造，双方签订了协议，对于改造后营业房的使用、租赁、安置及歇业间的补偿等做出了新的约定，王永飞亦腾退了原租赁的营业房，因此经双方协商一致，原商位租赁协议已终止履行，故本院确认原被告双方签订的商位租赁合同于2009年2月20日已解除。原告王永飞在2011年8月26日起诉的（2011）杭下民初字第1278号案件中，向被告提出要求继续履行合同的意思表示，被告明确表示合同实际丧失了继续履行的基础，该事实经法院确认永佳公司已将歇业协议中约定的同等地段、同条件的房屋出租给他人经营使用，已不可能再提供相应的商位给原告经营，双方在歇业协议中约定的内容已无法继续履行，故对原告要求被告继续履行的请求不予支持，故原被告双方签订的歇业协议于2011年12月8日该判决生效之日起已解除。二、原告王永飞要求被告永佳公司按原商位租赁合同约定支付违约金是否有依据。经审理认为，该商位租赁合同系原被告双方协商一致解除，故原告要求被告按该协议承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。三、关于剩余租金、拆迁装修补偿金以及保证金的请求。经审理认为，原被告之间的商位租赁合同经双方协商一致已终止履行，因被告已收取商位租赁合同项下全部的一年租金19729.20元，故对于未履行部分的款项应予以退还。按合同约定原告实际使用商位应支付的租金为4439元，故被告应返还原告剩余租金15290元。被告收到原告的保证金为3000元，该款项也应予以退还。关于拆迁装修补偿金的诉讼请求，本案中，双方对于装修补偿并未作出约定，原告也未能向法院提交有效的证据证明其用于租赁房屋的装修费用，故其要求永佳公司进行装修补偿无事实依据，本院不予支持。四、关于本案的诉讼时效。经审理认为，解除合同的请求不应受诉讼时效的限制，对于合同解除之后原告所主张的损害赔偿请求权与不当得利返还请求权，原被告双方均在合同中未做出约定，故应自合同解除之日起算，本案原告的起诉尚在二年诉讼时效之内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王永飞与被告浙江永佳集团有限公司签订的《商位租赁合同》于2009年2月20日解除；原告王永飞与被告浙江永佳集团有限公司签订的《歇业协议》于2011年12月8日解除；
二、被告浙江永佳集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王永飞剩余租金15290元以及保证金3000元共计人民币18290元；
三、驳回原告王永飞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3274元（原告已预缴），减半收取为1637元，由原告王永飞负担1508元，被告浙江永佳集团有限公司负担人民币129元（现判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3274元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王晓芳
二〇一三年八月二日
书记员 何虹雅