湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第05010号
原告长沙欣怡物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路283号。
法定代表人李洞明，总经理。
委托代理人宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。
委托代理人彭载南，湖南高新律师事务所实习律师。
被告王仪。
原告长沙欣怡物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告王仪（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宁芳媚、彭载南到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买了湖南长沙一心实业有限公司开发的一心花苑小区B栋0810号商品房，房屋面积为99.7平方米。湖南长沙一心实业有限公司聘请原告为一心花苑小区提供前期物业服务。被告于2004年8月15日办理房屋交接入伙手续并与原告签署前期物业管理服务合同，物业服务费每月1.2元／平方米，每月25日前缴纳当月物业费。逾期缴纳物业服务费的，原告有权根据约定要求被告从逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金。2013年12月22日，长沙市雨花区一心花苑业主委员会与原告签订《长沙市一心花苑物业服务合同》，续聘原告继续为小区全体业主提供物业服务，并约定2014年1-6月自住住宅物业服务费为每月1.2元／平方米，自2014年7月1日起自住住宅物业服务费为每月1.45元／平方米。物业费按季度缴纳，每季度第一个月为集中缴费期，逾期缴费的，原告有权要求业主从逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金。原告依约提供了物业服务，但被告却不按时缴纳物业服务费。同时拖欠水费。经原告无数次催要未果。诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告物业服务费1296.1元，违约金97元，合计1393.1元；2、判令被告立即支付原告为其垫付的水费608.4元；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告未答辩。
经审理查明，被告系长沙市雨花区韶山北路283号一心花苑B栋810号房屋（产权面积99.7平方米）的业主。2004年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方物业管理服务内容为（1）房屋共用部位的维护和管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）环境卫生；（4）安全防范管理；（5）交通秩序与车辆停放；（6）房屋装饰装修管理。物业管理服务费用收费标准为住宅按建筑面积为每平方米1.2元／月；商业、写字楼物业管理费按建筑面积为每平方米3.0元／月；物业管理服务费用标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整。每次交纳费用时间为当月二十五日前交纳。物业管理收费自通知的入伙之日起计算，不办理入伙手续者视同入伙。车位租赁费、车位管理服务费用，按长沙市物价局审核批准价格收取。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有线电视等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可采取仲裁或向法院提起诉讼，并在物业管理费交齐之前暂停本协议约定的服务项目。协议对双方的权利义务、物业管理服务质量、物业维修基金的管理与使用等其他事项还进行了约定。当日，被告验收了涉案房屋。2013年12月22日，长沙市雨花区一心花苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《长沙市一心花苑物业服务合同》。合同第一条约定物业名称为一心花苑小区，物业类型为住宅，坐落位置在长沙市韶山北路283号。建筑面积为81795.45平方米。物业管理区域东至鸿名商业中心，南至湖橡社区，西至韶山北路，北至市国税局篮球场。第五条约定物业服务费收取具体标准为自住住宅物业1.2元／月／平方米，改变使用性质住宅物业为2.5元／月／平方米，商业用房（商铺）为3元／月／平方米。业主自购车库车位30元／月／个。二次供电价格0.64元／度，二次供水价格3.12元／吨。如合同有效期内水价、电价发生变化的，本物业二次供电、二次供水加价按当地政府有关规定执行。第六条约定物业服务费用由乙方按季向业主或物业使用人收取，每季第一个月的10号至30号为集中交费日期。业主或物业使用人应在规定交费时间内按时交费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第七条约定2014年1月至6月乙方按照第五条标准收取物业服务费用，按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈亏由乙方自行承担。由业委会、单元长和专家团对合同执行期内乙方服务质量和财务状况评估通过，并报由长沙市物价局核定后，2014年7月起按调价后价格收取，具体为自住住宅物业1.45元／月／平方米，改变使用性质住宅物业为2.5元／月／平方米，商业用房（商铺）为3元／月／平方米。本次评估如未通过，则乙方有权解除本合同。第二十条约定本合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止。第二十九条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日（当前季度集中交费日结束的60天）起按万分之五标准向乙方支付违约金。逾期三个月仍未交纳的，乙方可采取限制、暂停代购水电服务以及司法途径解决，并在物业管理费用交齐之前可暂停针对该业主和物业使用人在本合同约定的服务项目。合同对物业服务内容及标准、双方权利义务、物业的经营和管理、物业的使用与维护、合同解除和终止等其他事项还进行了约定。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告自2014年1月1日起未向原告交纳物业服务费。经原告催收，被告仍拒不交纳物业服务费。原告遂于2014年11月19日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，1、2013年9月27日，长沙市雨花区城乡建设局作出编号为20130216的《业主委员会备案通知书》，载明：长沙市雨花区一心花苑小区第二届业主委员会成立时间为2013年8月28日，任期五年。业主委员会成员为李炎军、贺兰、袁志伟、李丽笙、申继、谭红艳、喻真一，其中主任为李炎军，副主任为袁志伟、申继。该通知书抄送长沙市雨花区左家塘街道办事处。2、原告对违约金明确为以当季度物业管理费为计算基数，以每月30天计算，从2014年1月起至2014年10月止，以下一季度的首日起至2014年10月26日止的天数为逾期天数，以日万分之五为标准计算出当季度的违约金然后累计求和，其中2014年6月30日前自住住宅物业服务费标准为1.2元／月／平方米，2014年7月1日起自住住宅物业服务费标准为1.45元／月／平方米。原告根据上述方法计算出违约金共计63.4元。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《长沙市一心花苑物业服务合同》、房屋产权情况、房屋验收交接表、催收公告、物业费及违约金明细表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及长沙市雨花区一心花苑业主委员会与原告签订的《长沙市一心花苑物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，合法有效。业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表全体小区业主与原告签订物业服务合同。因此，上述两份合同对原、被告具有约束力。（1）关于物业服务费。被告作为长沙市雨花区一心花苑小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但被告自2014年1月1日起未交纳，已构成违约，应承担支付物业服务费及违约金等民事责任。根据合同约定，2014年6月30日前自住住宅物业服务费标准为1.2元／月／平方米，2014年7月1日起自住住宅物业服务费标准为1.45元／月／平方米。被告涉案住房面积为99.7平方米，自2014年1月1日起至2014年10月31日止，被告应支付原告物业服务费1296.1元（99.7平方米×1.2元／月／平方米×6月＋99.7平方米×1.45元／月／平方米×4月）。原告要求被告支付物业服务费1296.1元，本院予以支持。（2）关于违约金。根据合同约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起按万分之五标准向乙方支付违约金。本案审理期间，原告对违约金明确为以当季度物业管理费为计算基数，以每月30天计算，从2014年1月起至2014年10月止，以下一季度的首日起至2014年10月26日止的天数为逾期天数，以日万分之五为标准计算出当季度的违约金然后累计求和。本院认为该违约金约定的标准过高，本院调整为按日万分之二的标准计算，被告应支付原告违约金25.4元。原告要求被告支付违约金97元，对其主张超过部分，本院不予支持。（3）水费。原告要求被告支付垫付的水费608.4元，因原告未提交相应证据予以证明，对原告该项诉求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王仪应于本判决生效之日起七日内支付原告长沙欣怡物业管理有限公司物业服务费1296.1元（从2014年1月1日起至2014年10月31日止）及违约金25.4元；
二、驳回原告长沙欣怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告王仪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐琳
二〇一五年二月四日
书记员 周宇
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。