广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4076号
上诉人（原审原告）：广州市西瀛市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：郭松烈，该公司总经理。
委托代理人：夏菁，广东海际明律师事物所律师。
上诉人（原审被告）：毕x芳，女，1977年12月10日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人：杜伟华，广东敏锐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：梁铭津，男，1975年3月23日出生，汉族，住广州市白云区。
上诉人广州市西瀛市场经营管理有限公司（以下简称西瀛公司）、毕x芳因与被上诉人梁铭津租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗荔法民三初字第976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：毕x芳于2012年1月5日签订了一份《租赁意向书》，该《租赁意向书》记载：经西瀛公司招商工作人员介绍，毕x芳对西瀛公司所开发的兴华（国际）饰品城首层1080、1081号铺位有租赁意向，铺位面积45.8平方米，合同期限五年，押金20000元，认租金额554400元，首期租金110880元，租金余额443520元，租金余款付款方式：按60个月平均支付，每月支付7392元；毕x芳在签订本意向书时支付20000元作为洽谈该铺位的意向金，如在2012年1月5日前能达成以上条件，西瀛公司无须经毕x芳同意自动将意向金转为定金，并且毕x芳须凭个人身份证在2012年1月5日前到项目现场签订《租赁合同》，同时凭诚意金收据冲抵其他应缴费用，如毕x芳未在上述规定时间内签订《租赁合同》，毕x芳同意定金不予退回，并视为毕x芳主动放弃承租权。如在2012年1月5日前未能达成以上条件，则西瀛公司须在次日无息退还毕x芳交纳的意向金。
2012年1月5日，西瀛公司与毕x芳签订《广州市房屋租赁合同》约定：西瀛公司将坐落在荔湾区站前路西站二街1号首层1080／1081铺出租给毕x芳作商业用途使用，建筑面积45.8平方米；租期从2012年1月5日至2017年1月4日，月租金2218元；租金按月结算，由毕x芳在每月的5日前按现金付款方式缴付租金给西瀛公司；毕x芳依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，毕x芳须按当月租金额的2%向西瀛公司支付违约金。
同日，西瀛公司与毕x芳签订《补充合同（一）》，约定：西瀛公司租给毕x芳的商铺位于广州市荔湾区站前路广州西站二街1兴华国际饰品城自编首层1080／1081号铺，建筑面积45.8平方米；租赁期5年：2012年1月5日至2017年1月4日，每月租金为5174元，注：以实际开业期为计算起租期，开业期以西瀛公司通知为准；商铺管理费为10元每平方米每月，每月管理费合计458元；水电费：各商铺电费按用电量及供电局计费标准加线路损耗计算；公用分摊：即公共电梯、空调、照明及管理用电等，按整个饰品城建筑面积平均分摊，公共用水费按在用铺位数平均分摊……；租赁期内，每月租金、管理费、水电费须于当月5日前向西瀛公司支付；违约处理：租赁期间，拖欠西瀛公司租金、管理费、水电费的，视为违约，每逾期一天，须按拖欠金额的百分之二计付违约金……；西瀛公司、毕x芳签订的《广州市房地产租赁合同》与本补充合同（一）内容不一致的，以本补充合同（一）约定的为准。
签订合同后，毕x芳按每月7392元的标准交纳租金至2013年4月。
2013年4月23日，毕x芳向原审法院提起另案诉讼【案号：（2013）穗荔法民三初字第686号】，要求判令西瀛公司与毕x芳签订的《租赁合同》无效，并解除《补充合同（一）》，返还多收的租金及利息等。该案经一审法院判决认定：西瀛公司与毕x芳签订的《租赁合同》有效，毕x芳要求解除《补充合同（一）》不予支持等。毕x芳不服该判决提出上诉，二审判决【案号：（2014）穗中法民五终字第510号】认为：原审法院认定毕x芳在签约当日已充分知道承租1080、1081铺的押金为20000元，首期租金为110880元以及月租金为7392元等事实，并无不当。因毕x芳在签约当日即支付了上述认租费和押金，并在2012年6月至2013年4月期间一直按每月7392元的标准实际履行交纳租金，在此期间也没有提出过异议。二审判决：驳回上诉，维持原判。2013年5月后，毕x芳就没有再交纳租金。2014年6月30日，毕x芳将案涉商铺交还给西瀛公司管业使用，并经双方协商一致，同意解除上述租赁合同。
据查：毕x芳与梁铭津于2000年1月7日登记结婚，于2013年4月17日登记离婚。
原审另查明：2013年7月2日，经工商行政部门核准变更（备案）登记，原广州市西瀛投资顾问有限公司的名称变更为广州市西瀛市场经营管理有限公司，法定代表人由雷建民变更为郭松烈。
因本案纠纷，西瀛公司于2014年4月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、毕x芳、梁铭津支付拖欠的商铺租金88704元、管理费5496元、水电费及公摊3086元，以上共计97286元（从2013年5月暂计至2014年4月止）；2、毕x芳、梁铭津按约每天2%的标准向西瀛公司计付违约金347237.86元（暂计至2014年4月25日止）；3、自2014年5月至生效判决履行之日止毕x芳、梁铭津应支付的商铺月租金、管理费、水电费及违约金（按上述标准支付）。
西瀛公司原审为证明毕x芳拖欠的水电费及公摊3086元，仅提供了2013年5月至2014年4月由西瀛公司向毕x芳开出的《收费通知书》，记载了该时段每月毕x芳应缴纳的水电费及公摊电费。
毕x芳原审答辩称：1、西瀛公司与毕x芳签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充合同（一）》因为违反法律规定而无效；2、租金标准应当以双方最后约定的每月5174元为准；3、西瀛公司主张的违约金没有法律依据，并且明显过高，请求法院予以减少；4、西瀛公司应当对损失的扩大承担责任；5、西瀛公司收取毕x芳110880元首期租金没有合同依据和法律依据。
梁铭津原审答辩称：本案与梁铭津无关。
原审法院认为：西瀛公司与毕x芳就荔湾区站前路西站二街1号首层1080／1081铺的租赁事宜签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充合同（一）》均是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。西瀛公司依约将商铺出租给毕x芳经营使用，并对毕x芳承租商铺所在的商场实施了管理行为，毕x芳也应按合同约定按时交纳商铺租金，管理费及水电费等。2014年6月30日双方协商一致解除合同，但2013年5月至2014年6月毕x芳一直拖欠租金、管理费、水电费及公摊费用，故西瀛公司要求毕x芳支付拖欠的上述费用的诉请原审法院予以支持。由于（2013）穗荔法民三初字第686号民事判决书及（2014）穗中法民五终字第510号民事判决书均认定月租金为7392元，故原审法院对该租金标准予以采纳。但西瀛公司主张的水电费及公摊3086元，由于证据不足，原审法院不予支持。
关于双方在合同中约定的按拖欠租金、管理费、水电费金额的百分之二计付每日违约金，由于违约金应当以违约造成的损失为基准，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为规定的“过分高于造成的损失”。西瀛公司认为毕x芳因拖欠上述费用而造成的损失包括两部分，一部分是租金、管理费、水电费本身的损失，另一部分是因为毕x芳没有经营，影响商场氛围，不利于商场招商带来的损失，但无提供证据证明以上损失。根据公平原则和诚信原则，原审法院认为本案违约金的计算标准应按照拖欠租金、管理费、水电费数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
西瀛公司将梁铭津列为被告的原因是西瀛公司认为毕x芳、梁铭津是夫妻关系，且认租费和保证金是通过梁铭津银行账号转账支付，故上述欠费应该由夫妻共同财产偿还。由于该合同是西瀛公司与毕x芳个人签订，租金、管理费、水电费及公摊的拖欠是从2013年5月开始，而毕x芳与梁铭津已于2013年4月离婚，该欠费并非发生在婚姻关系存续期间，故西瀛公司起诉要求梁铭津支付上述欠费，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，原审法院于2014年7月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，毕x芳向广州市西瀛市场经营管理有限公司支付从2013年5月至2014年6月的租金（按每月7392元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，毕x芳向广州市西瀛市场经营管理有限公司支付从2013年5月至2014年6月的物业管理费（按每月458元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，毕x芳向广州市西瀛市场经营管理有限公司支付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月6日起至毕x芳实际支付该月租金之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以该月所欠租金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，毕x芳向广州市西瀛市场经营管理有限公司支付物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠物业管理服务费为本金，从当月6日起至毕x芳实际支付该月管理费之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以该月所欠管理费为限）。五、驳回广州市西瀛市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如果毕x芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3984元，由广州市西瀛市场经营管理有限公司负担2710元，毕x芳负担1274元。
判后，西瀛公司、毕x芳均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人西瀛公司上诉称：一、原审判决将双方租赁合同中自愿约定的违约金数额，大大降低减少为参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准计算，是无视双方合同意思真实表示，过于以司法审判权干涉双方合同意思自治，是法律适用的错误。商铺租赁合同和补充合同是毕x芳经充分了解、选择、自愿与西瀛公司签订的，合同对商铺租赁期限、商铺月租金额、管理费、水电费及公摊、违约金都进行了清晰明确的约定。自签订合同后的一年多来，毕x芳、梁铭津一直遵守合同约定履行合同义务，租赁合同起到了对双方履约的规范、强制力保障作用。违约金的约定也同样起到了对其它商铺租赁方的警示，惩罚保障作用。合同体现了双方真实的意思表示，是当事人之间的法律，并没有胁迫、欺诈，应该优先得到法律的承认和保护。二、西瀛公司的损失事实上不仅有来自于毕x芳、梁铭津拖欠房租和上述方面影响的损失，还有来自于毕x芳不缴纳房租关闭商铺提起诉讼所带来的其它商铺效仿造成的反作用和损失，而这部分损失无法计算。正是由于这些实际损失无法具体量化，因而在合同中规定了违约金的计算方式。一审法院以西瀛公司没有证据证明损失而推翻双方合同约定的违约金，不符合法律规定的损失赔偿原则，也不符合违约金所具有的惩罚作用和功能。依据合同法的第113条法律规定：当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，同时还包括合同履行后可以获得的利益。所以西瀛公司损失并不单纯只是法院认定的房租贷款利率。三、原审法院认定梁铭津、毕x芳离婚的关键证据未经法庭出示质证，程序不合法，西瀛公司认为梁铭津需要对判决金额承担连带责任。（一）西瀛公司以夫妻共同债务为由起诉梁铭津，梁铭津在一审法庭上也自认双方是夫妻关系，其主张的2013年5月办理离婚手续并没有提出证据来加以证明，西瀛公司也没有对此质证而被一审法院直接认定毕x芳、梁铭津已离婚，梁铭津不承担责任，西瀛公司认为证据未经质证程程序不合法。（二）房屋租赁合同虽是以毕x芳名义签订，但在履行中一直由梁铭津实际履行缴付认租费和保证金，对于夫妻共同经营项目，理也应以夫妻共同财产偿还。综上所述，西瀛公司上诉请求维持一审判决第一、二、五判项，撤销第三、四判项，改判：支持西瀛公司原审全部违约金诉请；梁铭津承担连带责任。
针对西瀛公司的上诉主张，毕x芳答辩称：不同意西瀛公司的上诉请求、事实和理由。同时，毕x芳上诉称：一、原审判决适用法律确有错误。本案是城镇房屋租赁合同纠纷，原审判决未根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条审查涉讼商铺是否具有依法取得建设工程规划许可证并依照规划许可进行建设，或是否依法取得临时建设工程规划许可证并在规定使用期限内。西瀛公司出租的房屋是否具备建设工程规划许可证或是否经主管部门批准建设的临时建筑，直接影响到毕x芳与西瀛公司所签订的租赁合同的效力，但西瀛公司在一审阶段未向法院提交涉讼商铺的建设工程规划许可证或临时建筑的主管部门批准文件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条规定，西瀛公司应对合同订立及生效的事实承担法律责任。原审未依法审查涉讼商铺是否具备上述法律规定的合法证照，显属适用法律错误。二、广州市规划局于2014年6月16日作出的《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》显示，广州市规划局查无广州市荔湾区站前路西站二街l号相关建设项目的规划报建资料。该证据清楚证明涉讼商铺不具有建设工程规划许可证以及临时建筑主管部门的批准文件，即涉讼商铺属违法建筑。依照有关规定，西瀛公司与毕x芳之间签订的合同应为认定为无效合同。三、（2013）穗荔法民三初字686号、（2014）穗中法民五终字第510号民事判决认定毕x芳与西瀛公司之间签订的合同有效是错误的。该判决主要依据是出租方提交的《商品交易市场登记证》，西瀛公司就此仅向工商部门提交了广州富民服务公司与西瀛公司于2014年8月19日签订的《广州市房屋租赁合同》、《临时经营场所使用证明》、《广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司房屋，用地权属证明书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《广州市国有土地使用证》，上述资料是以《临时经营场所使用证明》作为其使用场地的证明文件，该《临时经营场所使用证明》的发证机关明确提到该证明不作为权属证明，即使办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》也不能证明涉案物业是合法建筑物，依据商品房屋租赁管理办法第六条规定，违法建筑不得出租。根据建筑规划法、城乡规划法的相关规定，未取得建设工程规划许可证或者未依证建设的，以及列为违法建设，根据最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷的解释第二、三条的规定，未取得规划许可证的，应依法认定该租赁合同无效。上述案件两级法院在审理中未查明广州市荔湾区站前路西站二街1号首层是否具备建设工程规划许可证或临时建筑的主管部门批准文件，就认定毕x芳与西瀛公司之间签订的合同合法有效，是错误的。本案法院在清楚涉讼商铺没有相关合法证照时，不应该再错误地引用原生效判决的错误认定。四、按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。据此，毕x芳与西瀛公司之间签订的合同应认定为无效合同，对双方当事人自始没有约束力，且毕x芳在2013年4月份已向法院起诉要求西瀛公司收回商铺，毕x芳已停止使用涉讼商铺，故毕x芳无需向西瀛公司支付租金、物业管理费和违约金。综上所述，毕x芳上诉请求撤销原审判决，依法驳回西瀛公司的全部诉讼请求。
针对毕x芳的上诉主张，西瀛公司答辩称：不同意毕x芳的上诉请求、事实和理由。关于涉案合同的效力已经另案两审法院确定为合法有效，判令双方需继续履行合同；现毕x芳的上诉理由，也已经被另案再审裁定驳回。
被上诉人梁铭津答辩称：同意毕x芳认为涉案合同无效的主张，但梁铭津不同意承担连带责任；不同意西瀛公司的上诉请求、事实和理由。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，一、西瀛公司二审期间提交：（2014）粤高法民二申字第1129号民事裁定书一份，证明毕x芳本案上诉状中主张的上诉理由在另案再审申请中已被广东省高级人民法院裁定驳回。二、毕x芳二审期间提交以下证据：1、三份《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，证明涉讼商铺未取得建设工程规划许可证为违法建设；2、（2014）粤高法民二申字第1129号民事裁定书、《商品交易市场登记证》及申办资料，证明涉讼商铺所在的市场申领市场登记证时未取得和提交建设工程规划许可证。三、（2014）粤高法民二申字第1129号民事裁定书“本院认为”如下：“毕x芳以涉讼房屋不具有建设工程规划许可证或临时建筑主管部门的批准文件及未经消防安全检查合格为由，主张涉案租赁合同无效。但西瀛公司提供了《企业法人营业执照》、《商品交易市场登记证》及涉案场地内其他商户已办理的《个体工商户营业执照》、领取证照登记表等证据，证明涉案场地已办理合法手续，西瀛公司可今年约提供场地进行使用。一、二审法院据此对毕x芳称与西瀛公司之间签订的租赁合同无效的主张不予采纳，并无不当……”。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案针对毕x芳、西瀛公司的上诉主张，认定如下：
一、毕x芳上诉主张涉讼商铺不具有建设工程规划许可证或临时建筑主管部门的批准文件，其与西瀛公司签订的租赁合同无效，其不负有向西瀛公司支付涉诉期间的租金、管理费及违约金的问题。毕x芳已针对其与西瀛公司之间签订的租赁合同效力提起诉请，已经法院生效民事判决驳回。毕x芳依据本案上诉所主张的理由针对生效判决提起再审，广东省高级人民法院亦作出（2014）粤高法民二申字第1129号民事裁定驳回了毕x芳的再审申请。毕x芳本案仍坚持以涉讼商铺未不具有建设工程规划许可证或临时建筑主管部门的批准文件为由，主张其与西瀛公司签订的合同无效，于法无据，本院不作赘述。原审法院对涉案合同效力及毕x芳依约应承担的相应责任作出的认定，公平合理，本院予以维持。
二、西瀛公司上诉主张毕x芳按合同约定的日2%计付违约金并要求梁铭津承担违约责任的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为规定的“过分高于造成的损失”。原审中毕x芳抗辩合同约定的日2%的违约金标准缺乏法律依据，要求法院驳回西瀛公司的该项诉请。西瀛公司虽称因毕x芳拖欠房租造成的损失不限于租金利息，还应包括毕x芳不缴纳房租关闭商铺提起诉讼所带来的其它商铺效仿造成的副作用和损失等。因其它商铺是否效仿本案系西瀛公司的经营风险，且西瀛公司并未对此举证证实其损失存在。故原审法院结合本案具体案情适用自由裁量权调整毕x芳应承担的违约金标准为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并无不妥，本院予以确认。
至于梁铭津是否应对涉案债务承担连带责任的问题，因涉案合同由毕x芳、西瀛公司签订，毕x芳、梁铭津亦出示了离婚证原件，证实两人已于2013年4月离婚，而涉案债务并非发生在毕x芳、梁铭津婚姻关系存续期间，因此原审驳回西瀛公司要求梁铭津对涉案债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人西瀛公司、毕x芳的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13388元，由上诉人广州市西瀛市场经营管理有限公司负担5420元，上诉人毕x芳负担7968元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年三月九日
书 记 员 璩方慧