重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01172号
上诉人（原审原告）李永松。
被上诉人（原审被告）郭美兰。
委托代理人郭可明，重庆市云阳县法律援助中心法律工作者。
第三人夏定友。
上诉人李永松因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2014）云法民初字第01561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告李永松诉称，2009年7月12日，原、被告签订房屋转让协议书和补充协议，约定房屋总价款为150000元，被告已支付145000元。原告已经按照协议的约定履行了全部义务，被告至今未支付余款5000元。2014年5月7日，被告领取了房地产权证。经原告多次催收，被告未支付下欠购房款，现原告起诉请求：1.判决被告支付下欠购房款5000元，并支付违约金5000元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审被告郭美兰辩称，2009年7月12日，原、被告签订房屋转让协议书和补充协议，并约定房屋总价款150000元属实。被告已经按照协议的约定支付了购房款145000元，协议约定余款5000元是在房屋证件办理完毕后支付。房屋证件指的是房屋权属证书。被告在2014年5月7日到开发商处领取房地产权证时被告知原告尚欠开发商购房款2046.40元，被告代原告支付了2046.40元。2014年5月8日，被告与购房介绍人熊安全一同前往原告家中支付扣除代付的2046.40元外的购房余款，但原告拒绝接收。因此被告并不存在违约行为，不应支付违约金，被告愿意支付扣除代付款项外的购房余款2953.60元。
第三人夏定友陈述，本案是原、被告的房屋买卖合同纠纷，与第三人无关，李永松购买房屋时还下差购房款2046.40元，郭美兰领取房屋产权证时支付了该笔款项。
重庆市云阳县人民法院一审经审理查明，2007年，云阳县云安镇易礼富等18户居民在新县城桂花路联户自建房屋，通过联建户协商一致，同意推荐夏定友（任命）为法人代表。同年，原告李永松从第三人夏定友处购买了云阳县新县城桂花路×巷×单元×楼集资房一套，房屋面积暂按123平方米计算（含公摊面积），房屋单价为660元／平方米。后原告分两次缴纳购房款共计78000元，余款待交房产证件时全部付清。2009年7月12日，原告李永松（甲方）与被告郭美兰（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：甲方将云阳县新县城桂花路×巷×单元×楼三室一厅一卫一厨，面积（含公摊）123平方米房屋一套转让给乙方，金额按补充协议执行，办理房屋手续费税费由乙方承担，交易税由甲方承担；甲方必须协助乙方办理产权手续，乙方按约定的房款交清后，甲方将原始购房合同交给乙方，3天内交钥匙；甲、乙双方必须遵守协议，不得违约，如违约，应按房款金额的25%支付违约金，双方签字后合同生效。同日，原、被告签订补充协议，协议约定：房屋转让实际金额为150000元，现付款145000元，余款5000元在房屋证件办理完毕后，由郭美兰一次性付清，否则按违约处理。被告郭美兰按协议的约定支付了购房款145000元。2009年9月6日，原告将其购房合同及房款收据交给被告。2014年5月7日，被告郭美兰从云安镇易礼富联建房工程项目部领取了本案争议房屋的房地产权证，登记日期为2014年3月28日，房屋坐落云阳县双江街道桂花路二巷61号2幢二单元1-1，房屋建筑面积为122.04平方米。被告郭美兰领取房地产权证时，经第三人夏定友计算，原告李永松尚欠购房余款2046.40元［660元／平方米×122.04平方米-78000元-500元（进户防盗门未做，扣500元）］。庭审中，原、被告对第三人计算的购房余款2046.40元无异议。2014年5月8日，被告前往原告家中支付扣除其代付的2046.40元外的剩余购房款，但原告未接收。原告于2014年5月14日起诉至一审法院，要求处理。
上述事实，除有原、被告及第三人的陈述外，还有原告提供的房屋转让协议书、补充协议、收据，被告提供的云安镇易礼富联建房工程项目部出具的证明、房地产权证复印件，证人熊安全、郭忠万的出庭证言以及该院调查的集资建房合同复印件、第三人夏定友的询问笔录、云安镇人民政府关于易礼富等18户居民联建项目法人任命书在卷佐证，证据之间能够相互印证，该院予以采信，对其证明的事实，该院予以确认。
一审法院认为，原、被告签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告约定的房屋总价款为150000元，而被告仅支付了145000元。根据原、被告双方合同的约定，现被告已经领取了房屋的房地产权证，其应向原告支付购房余款5000元。然而原告应保证其出售的房屋没有任何瑕疵，其将房屋出售给被告时，仅支付了78000元房款，尚有购房余款未支付。原告陈述其将房屋转让给被告时，双方约定了原告下欠第三人的房款由被告支付，而庭审时被告对此表示否认，且原、被告的房屋转让协议书以及补充协议也未约定原告尚欠的房款由被告支付，故原告不能举证证明其下欠第三人的购房款应由被告支付，根据合同的相对性原理，原告购买房屋时下欠的购房款应由其自行支付。现被告为领取房地产权证，代原告支付了原告下欠第三人的购房余款，且庭审时，原、被告及第三人均认可余款数额为2046.40元，故被告代为支付的2046.40元应从其下欠原告的购房余款5000元中予以扣除。
原、被告对补充协议“余款5000元，房屋证件办理完毕后，由郭美兰一次性付清，否则按违约处理”的理解不一致，原告认为“房屋证件办理完毕”指的是2009年9月6日其将原始购房合同和房款收据交予被告后，被告即应当支付购房余款，而被告认为“房屋证件办理完毕”指的是房屋产权证件办理完毕。一审法院认为，从补充协议的文义以及通常理解，“房屋证件办理完毕”应当指是的房屋产权证件办理完毕。本案房屋的权属于2014年3月28日登记，被告郭美兰于2014年5月7日得到云安镇易礼富联建房工程项目部领取房地产权证的通知，并于2014年5月8日主动到原告家中支付扣除其代付的2046.40元后的购房余款。故被告积极履行合同的行为并未构成违约，对原告请求被告支付违约金5000元的诉讼请求，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，据此判决：一、被告郭美兰在本判决生效后十日内支付下欠原告李永松的购房款2953.60元；二、驳回原告李永松的其他诉讼请求。
李永松不服一审判决，向本院提起上诉称，我与郭美兰签订的是房屋转让协议书，按照合同法规定，我将自己在合同中的权利义务一并转让给郭美兰，并且将原始购房合同及权利义务都交给了郭美兰。双方订立的补充协议也强调房屋总金额为15万元，在郭美兰领取房产证后一次性付清尚欠的5000元，否则构成违约。郭美兰与夏定友也签订了集资建房合同，此后一切事宜与上诉人无关，一审判决扣除2046.40元房款没有法律依据。因此，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付房款5000元及违约金5000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郭美兰答辩称，办理房产证时，上诉人欠第三人房款2046.40元，根据合同相对性原则，我方代为支付后，应当在欠款中扣除。因此，一审判决并无不当，请求予以维持。
第三人夏定友称，没有意见。
本案二审中上诉人李永松提交了郭美兰2009年7月12日出具的收条一张，注明收到李永松原始购房合同一份。李永松主张该收条能够证明其与郭美兰订立合同后即将有关权利凭证交付，其与夏定友订立的原始合同中可以看出自己尚欠夏定友2046.40元，该款项应当由郭美兰支付；房屋面积无论如何变化，房款都应当是15万元。
被上诉人郭美兰质证认为，虽然当时书写了收条，当时李永松与夏定友的原始合同并未实际交付给我，而是由李永松自己找到夏定友更改合同，此后才交付我与夏定友的合同。李永松与夏定友的合同中并未记载李永松尚欠夏定友2046.40元，双方对于房屋面积变化后对房款如何处理没有协商。
第三人夏定友质证认为，是李永松找到我要求变更合同，我将原来李永松与我的合同收了，变为我与郭美兰的合同，但合同条款的内容是一致的，因还没有据实结算，原合同不可能注明还欠2046.40元房款。
本院认为，双方当事人对于该份收条的真实性、合法性并无异议，该书证的内容上并未记载李永松尚欠夏定友的房款2046.40元由郭美兰承担，对于李永松的该项主张本院不予采信。
综合双方当事人诉辩意见，本案存在的争议焦点为：本案法律关系是房屋买卖合同还是债权债务概括转移合同，本院对此综合评判如下：
债权债务概括转移合同是指合同当事人将其依据合同享有的权利与义务一并转移给第三人；房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。上诉人李永松与第三人夏定友之间订立了房屋买卖合同，此后李永松与郭美兰之间又订立了《房屋转让协议书》。从该协议书的内容分析：首先，双方明确转让的是“云阳县新县城桂花路二巷（云师附校门口）二单元附楼（一楼）三室一厅一卫一厨，面积（含公摊）123平方米房屋一套”，并非将李永松与夏定友订立房屋买卖合同中的权利、义务一并进行转让；其次李永松负有协助郭美兰办理产权手续、房屋钥匙等义务，与房屋买卖合同中出卖人转移房屋所有权的义务一致，如系债权债务概括转移，则应属夏定友的合同义务而与李永松无关，二者存在明显差别；最后，协议书对李永松与夏定友签订《集资建房合同》中注明尚欠的3180元欠款及房屋面积发生变化如何处理未作明确约定，当时房屋面积尚未测量确定，当事人客观上也无法明确李永松尚欠夏定友的房款为2046.40元。因此，李永松与郭美兰所订立的合同无论从合同名称、出卖标的物还是相关合同权利义务的归属上看，均符合房屋买卖合同的构成要件。合同具有相对性，郭美兰、李永松与郭美兰、夏定友之间的房屋买卖合同分别约束合同当事人。第三人夏定友有权要求郭美兰支付尚欠的2046.40元房款才交付房屋产权证书，由于合同约定李永松负有为郭美兰办理房屋证件的义务，郭美兰虽依合同交付该款项，但系代李永松履行其合同义务，以直接实现收取房屋产权证书的合同目的。郭美兰代付2046.40元房款后有权向李永松追偿，该债务与郭美兰尚欠李永松余款5000元的债务均已经到期，郭美兰主张互相抵销，符合合同法规定，一审法院予以支持并无不当。
本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李永松提出的上诉事实及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由被上诉人郭美兰负担；二审案件受理费50元，由上诉人李永松负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年八月十二日
书 记 员 胡相龙