北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8214号
原告危海，男。
委托代理人张玉婧（危海之妻）。
被告王科伟，男。
原告危海与被告王科伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告危海及其委托代理人张玉婧与被告王科伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告危海诉称，原告于2011年7月10日起，租用被告位于本市海淀区巨山路巨山院内的一处70平米库房，后于2013年8月5日起，增加租用原库房旁边的一处75平米库房，两库房租金按季度分别向被告付款。租赁关系建立以来，双方一直履行各自义务。2013年12月11日被告群发短信通知原告自2014年1月1日涨房租。但同时又发送短信表示合同到期后再涨。原告认为双方一直延续原有书面合同关系，合同期限应按年度计算，故2014年1月2日，原告向被告支付70平米库房2014年第一季度租金8303元。但此后被告对此提出异议，通过电话表示租金应为9581元。原告表示不清楚租金调整情况，却被被告要求“要么补钱，要么搬走”。由于租金上涨的突然和不合理，原告只能仓促寻找库房，腾空了租用被告的库房。但在原告腾空库房的2014年1月18日，被告借故拖延，拒不办理交接手续，并拒绝退还房租。原告认为被告在履行合同过程中，违背了诚实信用原则，随意提高房租，且拒绝配合协商处理争议，应承担相应的责任。故诉至法院请求：1、请求依法判令被告退还保证金、剩余租金共计10451.5元。2、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告王科伟辩称，不同意原告的诉讼请求。双方就库房租赁仅在2011年至2012年有书面合同。此后没有续签合同。故书面合同到期终止后，双方实际是按季度租赁库房和交纳租金。自2012年至2013年，库房租金标准经过多次调整，每次均是以季度为单位开始调整，并且也都是通过口头通知或短信方式进行。每次我方通知后，原告在接下来的季度就按照新标准支付房租。因此双方已经以实际履行行为达成了新的合同关系。2013年12月由于市场情况变化，我方通过短信告知的方式，通知原告两个库房租金标准的调整，且原告并未提出异议。由于2014年1月1日后，原告未按调整后的租金标准支付租金，双方才发生争议。双方确于2014年2月9日进行了库房交接，此前不确认1月18日原告是否搬出。我方认为由于双方就库房租金价格的纠纷发生在农历春节前，双方均应就自己的决定提前通知对方，提前通知的时间应采取对等的标准。我方提出租金标准上涨提前了近一个月时间，原告提出解除合同腾退库房也需要提前通知我方，且正值春节期间，原告的临时解除合同亦给我方造成了困难和损失。目前，我方确认两处库房原告方交纳最后一期租金的时间和数额。现我方同意退还保证金2129元，至于剩余租金，2014年1月1日之后使用的日期应按照每日1.5元标准计算，扣除已使用期间的费用。同时还应扣除30元应由原告负担的电费。这样计算，我方同意退还原告5887元。
经审理查明，2011年7月5日，王科伟作为出租方（甲方）与承租方危海（乙方）签订《房屋及土地租赁合同》一份（以下简称租赁合同）。合同约定：1、甲方将巨山院内70平米房屋出租给乙方，租赁期限自2011年7月10日起至2012年7月9日止，全年租金25550元（即每天每平方米1元）。2、电费按照每度1.2元计算，卫生费30元。3、租金支付方式为按季度交纳，乙方在合同签订之日向己方交付第一季度租金6387.5元。同时交纳保证金2129元。如合同期未满，因乙方原因解除合同保证金不予退还。4、违约责任。逾期未交费用，甲方按应交款10%向乙方收取违约金，如违约金超过10天未交，甲方有权停水停电或终止合同，由此造成的损失由乙方承担。合同期内需终止合同，应提交三个月向甲方提出书面通知，双方同意后，按实际租用时间计算租金。一方违约，另一方有权终止合同，损失由违约方承担。租赁合同签订后，双方按照约定履行各自义务。租赁合同约定期限届满后，双方未续签租赁合同，但仍保持租赁关系。2012年第四季度开始，就70平方米库房，双方按照每天每平方米1.1元计算。2013年第二季度开始，双方就70平方米库房，按照每天每平方米1.3元计算租金。
2013年8月5日，危海与王科伟对于就近位置的一处75平方米库房达成租赁协议，但未签订书面合同。该库房的租金标准按照每天每平方米1.3元计算，租金亦三个月交纳一次。
2013年12月11日，危海收到出租方发送的两条短信，第一条短信内容为：“从2014年一月一起起库房调价至每平米一点五元”。第二条短信内容为：“合同没到期不调价，到期以后再调”。上述两条短信前后相隔约二十分钟。此后双方因租金问题产生争议。2014年2月9日，因危海将库房腾空，双方就两处库房办理了库房钥匙的交接手续。
就上述两处库房的最后一期租金，危海于2013年11月14日向王科伟交纳了75平米库房自2013年11月5日至2014年2月4日期间的租金8896元。于2014年1月2日向王科伟交纳了70平米库房自2014年1月1日至2014年3月31日的租金8303元。
诉讼中经本院询问，双方当事人确认：1、两处库房只有最后一期租金的交纳和退还存在争议。此前两处库房因租赁关系涉及的各项费用和租金均无纠纷。2、危海同意从王科伟在本案中应退还的保证金及剩余租金中，扣除应支付给王科伟的30元电费。
上述事实，有双方当事人陈述以及双方当事人提交的上述证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。危海与王科伟于2011年7月5日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据租赁合同约定，双方就70平方米库房约定的租赁期限自2011年7月10日起至2012年7月9日止。上述租赁期间届满，危海仍继续使用租赁库房，王科伟未就此提出异议，双方仍保持稳定的租金交纳和手续关系。根据法律规定，上述情况属于双方形成续租，由于双方未再签订新的租赁合同，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此后，在2013年8月5日，双方另就75平方米库房形成租赁关系，但双方未就此签订书面合同。故根据法律规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。但就上述不定期租赁，根据双方租金交纳情况，两处租赁库房均以季度为交费周期，同时亦以季度为租金标准调整节点，故就双方形成的不定期租赁，相应的交费季度应视为双方在调整或变更合同关系时，应考虑的合理准备期。根据诉讼中双方当事人陈述，现双方均认可合同关系已解除，王科伟亦同意返还危海租赁保证金2129元，对此本院不持异议。
本案双方主要对剩余租金的计算存在分歧。产生分歧的原因在于双方对于租金调整起点的日期存在不同认识。2013年12月11日，出租方通知危海“从2014年1月1日起库房调价至每平米1.5元”，并同时强调“合同没到期不调价，到期以后再调”。而上述通知作出时，危海已经交纳了75平米库房2012年11月至2013年2月期间的季度租金，尚未交纳70平米库房2013年第一季度的租金。参考双方不定期租赁关系的实际履行情况，上述短信通知的调价应解释为70平方米库房自2013年1月1日按照每平方米1.5元收取租金，75平方米库房应自2013年2月5日起按照每平方米1.5元收取租金。危海对此解释为两处库房均应自2013年7月开始提价或王科伟解释为两处库房均应自2013年1月1日开始提价均与双方实际履行情况和履行习惯不符。且从后续危海支付租金行为来看，危海对上述租金调整标准未予接受。但对于不予接受上述租金调整，以及解除合同关系，危海一方面由于理解不同，一方面由于准备不及，并未就解除合同关系、腾空并返还库房的时间提前向王科伟作出有效通知，导致双方直至2013年2月9日才实际完成返还租赁库房的交接手续。故危海应向王科伟就75平方米库房支付自2013年2月5日至9日期间的租金，就70平方米库房支付自2013年1月1日至2月9日期间的租金。但由于双方对于库房租金标准的提高并未达成一致意见，且造成双方对合同履行理解偏差的原因系双方未就续租签订书面合同，王科伟对此亦有一定责任，故上述剩余期间的租金标准，仍应按照原有的每天每平方米1.3元计算。对于王科伟提出的按照1.5元租金标准计算的抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据租金交纳情况，就70平方米库房，租金已交纳至2014年3月31日；就75平米库房，租金交纳至2014年2月4日。故王科伟应返还危海70平方米库房自2013年2月10日至2013年3月31日期间的租金，同时可在上述租金中扣除75平方米库房2014年2月5日至2014年2月9日期间的租金及30元电费。就此王科伟应返还危海剩余租金为3935元（1.3＊70＊50-1.3＊75＊6-30）。对于危海主张的返还剩余租金数额超出上述合理数额部分，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（四）项，第七十七条、第七十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王科伟于本判决生效之日起十五日内返还危海租赁保证金二千一百二十九元，剩余租金三千九百三十五元，上述共计六千零六十四元。
二、驳回危海的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六十一元，危海已预交三十一元；由危海负担二十六元；由王科伟负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 陈萍芳
人民陪审员 宗亚荣
二〇一四年五月三十日
书 记 员 王 莹