吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民再终字第1号
上诉人（原审被告）：韩俊廷，男，1954年3月29日出生，汉族，榆树市水利局工人，住榆树市。
委托代理人：马立军，吉林五州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐占军，男，1964年8月6日出生，汉族，无职业，住榆树市。
被上诉人（原审被告）：张晓艳，女，1970年10月19日出生，汉族，榆树市医院会计，住榆树市。
上诉人韩俊廷因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2014）榆民重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩俊廷及委托代理人马立军，被上诉人徐占军、张晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐占军一审重审诉称：徐占军与张晓艳原系夫妻，徐占军在榆树市新东方家园小区有一处底商（位于该小区8栋第8号底商）面积为270平方米，2010年3月5日，徐占军因突发脑出血在长春市住院治疗期间，即3月22日，张晓艳作为徐占军的妻子在其被救治不知情的情况下，私自将该底商楼以超低价格即50万元出售给韩俊廷，并且由张晓艳的弟弟张海军与韩俊廷签订了房屋买卖合同，同年9月21日徐占军因病情稳定出院后得知自己的底商楼被张晓艳私自出售，于是便找到韩俊廷要求退楼，双方交涉未果，韩俊廷于2011年4月1日在榆树市法院起诉，请求确认该房屋买卖合同有效，经一审判决该合同有效后徐占军上诉，经二审法院审理，认为一审法院判决错误，将该案发回重审，在重审下判之前，韩俊廷提出撤诉。徐占军认为，张晓艳在未取得共有人徐占军同意的情况下，私自将该底商楼出售给韩俊廷并由张晓艳之弟签订买卖合同的行为无效，故起诉至人民法院，请求一、判令韩俊廷与张晓�之间签订的房屋买卖无效；二、判令韩俊庭返还涉案房屋票据一枚；三、张晓艳承担返还韩俊庭购房款的义务；四、案件受理费由韩俊廷及张晓艳承担。
韩俊廷一审重审辩称：张晓艳与其所签订的房屋买卖合同合法有效，应履行办理房屋更名过户手续。徐占军与张晓艳原系夫妻，在其夫妻关系存续期间，其二人在榆树市新东方家园小区8栋第8号有一处底商，面积270平方米。2010年3月韩俊廷看到该楼张贴售楼广告，联系电话139XX****XX，便打电话咨询，后经过协商以50万元价格成交，并于2010年4月20日双方签订了房屋买卖合同，合同约定了付款方式及为韩俊廷履行办理开发商出具的售楼收据及更名，合同签订后，房屋交付，韩俊廷将此楼进行装修并入住。张晓艳作为共有人，有权决定处分共有财产，同时从本案的事实看，在装修过程中，因前期物业费和楼板质量的问题�徐占军和物业的才某某经理进行沟通、协调，从证据看，徐占军在出院后是知情，同意并认可，应依法认定为认可和追认，而且该底商楼价格合理，徐占军亦未在1年内行使撤销权，故徐占军主张房屋买卖合同无效，不应得到支持。韩俊廷购买该房屋属于善意取得，无权代理经过徐占军的追认变成有效代理，无权处分经过徐占军的履行以及追认，合同依然有效。
张晓艳一审重审辩称：我认为合同有效。我不同意由我返还韩俊廷的购房款，购房款已经用于偿还家庭外债和看病了。
一审法院重审查明：徐占军与张晓艳原系夫妻关系，双方于2008年4月28日登记结婚，均系再婚.2010年3月5日，徐占军因病到吉大一院住院治疗。2010年3月22日，张晓艳将位于榆树市新东方家园8栋二层270平方米底商楼以徐占军的名义与韩俊廷签订房屋买卖合同（该底商楼尚未办理产权证照）。合�约定甲方徐占军愿将新东方家园8栋一层门厅二楼大厅出售给乙方韩俊廷名下：1、甲方向乙方出售底商楼1-2层270平方米…；2、…甲方为乙方办理开发商出据的售楼收据及更名；3、楼房作价50万元整，签合同时乙方向甲方交定金5万元整，二次楼款25万元于4月20日交甲方，余款20万元年底交齐；4、乙方负责二期费用；5、违约处理…等；张晓艳在甲方处签名，韩俊廷在乙方处签名捺印，张晓艳弟弟张海军也在甲方处签名并捺印。合同签订后，张晓艳将标注日期为2008年11月4日名头为徐占军、金额为578,424元的购楼票据交给韩俊廷（在该票据的背面该小区的物业经理才某某于2010年4月15日注明“此楼已售给韩俊廷”），韩俊廷于签合同的当天支付给张晓艳5万元楼款，4月24日支付25万元，同时张晓艳将楼房钥匙交给韩俊廷。韩俊廷在收到钥匙后，对该楼房进行了装修并入住。2010�10月22日徐占军、张晓艳在民政部门协议离婚。2010年11月，徐占军到售楼处，要求售楼处不予办理其名下的即本案争议的底商楼的产权过户手续，售楼处的工作人员即在底商楼票据存根联上标注“必须本人来”的字样。同时，徐占军通知韩俊廷，他拒绝为韩俊廷办理房屋过户手续，双方发生纠纷。
一审法院重审认为：张晓艳在未征得徐占军同意的情况下，便将双方共有的楼房以徐占军的名义卖给韩俊廷，违反相关法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。徐占军请求将购楼票据返还的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，经本院审判委员会（2014）第42次、第46次、第49次会议讨论决定，判决如下：一、张晓艳以徐占军的名义与韩俊�于2010年3月22日签订的房屋买卖合同无效。二、韩俊廷在判决生效后15日内将购楼票据返还给徐占军。案件受理费8800元由张晓艳承担。
宣判后，韩俊廷不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.一审适用法律错误。通过2010年10月8日由被上诉人交纳的写有韩俊廷名字的供热费票据（证人才某某、杨某某证言）及2010年10月22日被上诉人的离婚协议记载没有财产处理这两份证据且有其他大量证据佐证证实徐占军有病出院后明知该楼已卖给韩俊廷而做出的认可行为及离婚时对该楼已出卖的事实无争议的认可，故本案应认定徐占军对共有人的处分行为予以追认，应适用合同法51条认定合同有效，而不应适用民通意见89条。且合同法颁布在民通意见之后，其89条规定也是一般认定无效，并非绝对无效；2.徐占军违反诚实信用原则，其请求也不应得到保护。本案张晓艳将卖房的钱用�为徐占军治病和还债，离婚前徐占军对张晓艳的卖房行为是认可并以行为予以追认的，在离婚时徐占军也没有对该房屋提出任何异议，却在与张晓艳离婚之后反悔，不给我方过户，到售楼处将楼票子标注“必须本人来”而拒绝更名，这是典型的不守信用的行为，其目的也很明显。故依据法律原则及精神，徐占军的反悔行为不应得到支持。综上，为保护善意购买人的合法权益，请求撤销（2014）榆民重字第14号民事判决书一、二项，改判合同有效。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
徐占军答辩称：我当时身体存在疾病，不会说话，韩俊廷与张晓艳签订的房屋买卖合同我不知道，没有我的签字。
张晓艳答辩称：我方主张买卖合同合法有效，楼是我主张卖的，卖房时徐占军有病。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。另，案涉房屋余款20万元韩俊廷并未给付。
本院认为：
（一）关于徐占军对张晓艳出售案涉房屋的行为是否予以追认的问题。
1.从张晓艳与韩俊廷的陈述来看不能证明徐占军对张晓艳的卖房行为予以追认。张晓艳陈述房子是她主张卖的，卖房当时她没有和徐占军提过这件事，徐占军清醒后，张晓艳说过一嘴，但徐占军未做声。韩俊廷亦述称，签订协议时，由于徐占军住院，没有跟徐占军联系过，原二审中韩俊廷也表示徐占军没有明确表示将房屋卖给他。
2.徐占军与张晓艳的离婚登记协议亦不能证明徐占军对张晓艳的卖房行为予以追认。韩俊廷主张徐占军与张晓艳在离婚登记协议书中财产处理一栏标明“无”，以此证明徐占军与张晓艳离婚时已无可分割之财产，二人认可对案涉房屋在离婚之前就已经处理完毕。徐占军主张财产处理一栏标明“无”是因为对财产未分割。因徐占军与张晓艳在离婚登记协议书中只是对“财产处理”一栏填写的“无”，并未填写“无财产”，鉴于该离婚登记协议中“子女安排”“财产处理”“其他协议”三项中填写的均为“无”，结合徐占军的解释，此处“无”的理解不能必然得出“无财产”的结论，故韩俊廷据此主张徐占军对张晓艳的卖房行为予以追认证据不足。
3.其他证据亦不能证明徐占军对张晓艳的卖房行为予以追认。
（1）韩俊廷主张结合2010年10月8日交款人写为“韩俊廷”的供热费票据及另案庭审笔录才某某及杨某某的证言可以证实徐占军对张晓艳卖房行为予以追认。徐占军表示采暖费不是他去交的，他不知道这事。证人才某某在另案一审中表示以其出庭陈述为准，但其出庭仅陈述了徐占军与张晓艳因协商减免物业费和采暖费的事情找过才某某，而未对供热费是否是二人找其协商之时交纳、由谁交纳及票据上韩俊廷的名字是谁让写的予以说明，张晓艳本次庭审又述称采暖费是她交的，票据上韩俊廷的名字是她让写的。对此，即使徐占军与张晓艳二人因协商采暖费等事宜找过才某某，采暖费具体是由谁交纳、韩俊廷的名字是谁要求写上去的无从考证，亦不能以此推定徐占军对张晓艳以其名义出卖房屋的行为予以追认。
（2）韩俊廷提供其电话信息记录及另案庭审笔录才某某出庭证言，证明2010年8月8日、10日、11日，因案涉房屋装修及质量问题，韩俊廷与徐占军多次通话沟通解决。因通话记录并无通话内容的记载，且徐占军对才某某的证言予以否认，而才某某两次出庭作证均未详细说明事情经过，仅在法庭询问“房子卖给原告（韩俊廷）二被告说没说”时才说“说了的”。且作为证人的才某某除自己的陈述外，无其他证据对其证言进行佐证，不能单独作为认定徐占军对张晓艳卖房行为予以追认的证据。
（3）韩俊廷提供另案一审庭审笔录122-139页出庭证人才某某、马某某、王某某、杨某某的证言证明徐占军在生病之前有卖楼的意思表示，韩俊廷购买的房屋属于善意取得。马某某陈述徐占军领其看房及王某某陈述案涉房屋贴有出售广告。即便证人陈某某，也不能以徐占军领人看房及案涉房屋贴有出售广告的事实来推定徐占军对张晓艳卖房行为予以追认，亦不能证明韩俊廷善意取得。
（二）关于案涉房屋买卖合同对徐占军是否发生效力的问题。
1.张晓艳的卖房行为属于无权代理。本案案涉房屋是以徐占军名下的578424元工程款债权相抵所得，购楼票据名头为徐占军。虽未办理房屋所有权登记，但应认定徐占军对该房享有权利。张晓艳以徐占军的名义将房屋出售给韩俊廷依法应征得徐占军同意，但张晓艳不能提供徐占军同意其出卖房屋的有效证据，庭审中亦述称房子是她主张卖的，卖房当时她没有和徐占军提过这件事，徐占军清醒后，张晓艳说过一嘴，但徐占军未做声。故张晓艳的行为属于无权代理；2、因张晓艳及其弟张海军是以徐占军的名义出卖案涉房屋的，而韩俊廷在庭审中也述称当时考虑房票子的本人没在场，分期付款有把握，后来由张晓艳之弟担保，此节能够证明韩俊廷在签订合同时对张晓艳是否有权代理徐占军出卖案涉房屋的行为存疑，韩俊廷也未提供证据证明其有理由相信张晓艳有代理权，故不构成表见代理。且合同签订后韩俊廷又未依法催告徐占军对张晓艳的行为予以追认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”之规定，因张晓艳以徐占军的名义出卖案涉房屋，徐占军对张晓艳出卖房屋的行为不予追认，该房屋买卖协议对徐占军不发生效力。
（三）关于韩俊廷主张其构成善意取得案涉房屋的问题。
张晓艳与韩俊廷签订的合同书已经标明“甲方徐占军愿将新东方家园捌栋一层门厅二楼大厅出售给乙方韩俊廷……”，在合同甲方处签的却是张海军与张晓艳的名字。韩俊廷在本案一审中述称“我当时考虑楼票子的本人没有在场，分期付款有把握，后来张晓艳的弟弟担保”，足以表明韩俊廷在购买案涉房屋时明知徐占军对案涉房屋享有权利，对张晓艳的处分行为存有疑虑，且其也表示在买房过程中因徐占军住院未与徐占军联系，可见韩俊廷未尽到其注意义务，存在过错。另，该案涉房屋尚未办理房屋所有权登记，案涉房屋价款也未给付完毕，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，韩俊廷的行为不构成善意取得。
（四）关于房屋、购楼票据及已付房款的返还问题。
由于案涉合同对徐占军不发生效力，韩俊廷应将房屋及购楼票据予以返还。关于已付房款，因韩俊廷在本案中并未主张返还，徐占军虽诉请由张晓艳返还房款，但由于其不享有房款返还的请求权，故房款的返还问题不是本案的审理范围，对徐占军此项请求不予支持。韩俊廷如因案涉房屋的买卖行为存在其他损失，可另行主张。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院2015年5�20日第十七次审判委员会研究决定，判决如下：
一、维持吉林省榆树市人民法院（2014）榆民重字第14号民事判决第二项，即上诉人韩俊廷在判决生效后15日内将购楼票据返还给被上诉人徐占军；
二、撤销吉林省榆树市人民法院（2014）榆民重字第14号民事判决第一项；
三、被上诉人张晓艳以被上诉人徐占军的名义与上诉人韩俊廷于2010年3月22日签订的房屋买卖合同对被上诉人徐占军不发生效力；
四、驳回被上诉人徐占军其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元（未预交）由被上诉人张晓艳负担，二审案件受理费经批准免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 徐 锐
二〇一五年五月二十日
书 记 员 杨 洋