成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初1352号
原告成都农村商业银行股份有限公司三圣支行。营业场所：四川省成都市xx。
负责人谢辉，成都农村商业银行股份有限公司三圣支行行长。
委托代理人黄菁，女，汉族，住成都市xx，系成都农村商业银行股份有限公司三圣支行员工。
委托代理人左露，女，汉族，住成都市xx，系成都农村商业银行股份有限公司三圣支行员工。
被告卢夷，女，1979年7月25日出生，汉族，住成都市xx。
被告刘玉山，男，1980年12月9日出生，汉族，住成都市xx。
原告成都农村商业银行股份有限公司三圣支行（以下简称农商行三圣支行）与被告卢夷、刘玉山借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由代理审判员詹茜适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告成都农村商业银行股份有限公司三圣支行的委托代理人左露、黄菁，被告刘玉山到庭参加诉讼，被告卢夷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理终结。
原告农商行三圣支行诉称，农商行三圣支行与卢夷、刘玉山于2014年8月22日签订编号为成农商锦三个借xx号的《个人借款合同》，约定借款金额2500000元，借款期限从2014年8月22日至2015年8月21日，年利率9%，按月结息到期还本。同时，农商行三圣支行与卢夷、刘玉山签订了《抵押合同》，约定卢夷、刘玉山以位于成都市xx房产并对《个人借款合同》项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，农商行三圣支行于2014年8月26日依约履行放款义务，放款2500000元，但卢夷、刘玉山于2015年12月24日偿还该笔贷款本金10000元，现尚余本金2490000元及相应利息卢夷、刘玉山均未支付。故起诉请求判令：1、卢夷、刘玉山向农商行三圣支行归还借款本金2490000元并按照《个人借款合同》约定支付利息、罚息、复利至全部款项还清之日止（截止2016年2月25日欠息199067.94元，庭审中陈述罚息已包含利息，罚息在年利率的基础上上浮50%计算）；2、农商行三圣支行对卢夷、刘玉山所有的位于成都市xx房产享有优先受偿权；3、卢夷、刘玉山承担全部诉讼费、财产保全费及其他为实现债权产生的费用（庭审中陈述产生了诉讼费和保全费）。
被告刘玉山辩称，对农商行三圣支行起诉的事实无异议。卢夷、刘玉山于2015年12月24日偿还本金10000元，卢夷、刘玉山一直在配合农商行三圣支行出售房屋用于偿还借款，但房产行情低迷，出售价格要低于欠款金额，出售房屋后仍有差价。卢夷、刘玉山曾要求农商行三圣支行授信进行分期还款，但农商行三圣支行没有同意，所以产生了复利和罚息，请求减免复利和罚息。
被告卢夷未作答辩，未提交证据材料。
经审理查明，2014年8月22日，农商行三圣支行与卢夷、刘玉山编号为成农商锦三个借xx号的《个人借款合同》，约定卢夷、刘玉山向农商行三圣支行借款2500000元，用于购机电产品，借款期限为12个月，自2014年8月22日至2015年8月21日，贷款利率为固定利率，年利率9%，借款期限内该利率保持不变。合同项下逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，贷贷款利息自贷款转存到卢夷、刘玉山账户之日起，按实际放款额和实际贷款期限计算。按月结息，结息日固定为每月第20日。贷款发放账户为卢夷、刘玉山在农商行三圣支行开立的账号为xx账户中。本合同项下的贷款按日计息，日利率=年利率/360。若卢夷、刘玉山不能及时支付利息，农商行三圣支行有权对未付利息按本合同约定的罚息利率计收复利。合同项下卢夷、刘玉山的任何还款，农商行三圣支行有权首先用于偿还本合同约定的应由卢夷、刘玉山承担而由农商行三圣支行垫付的费用以及农商行三圣支行实现债权的费用，剩余款项按先还息后还本、利随本清的原则偿还。本借款的担保采取抵押方式。若卢夷、刘玉山未按期归还债务本息则视为违约，农商行三圣支行有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，要求卢夷、刘玉山立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用，并按未清偿本金的一定比例收取违约金。借款逾期后，对卢夷、刘玉山未按时还清的借款本金及利息（包括被农商行三圣支行宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。
同日，农商行三圣支行与卢夷、刘玉山签订《抵押合同》，约定卢夷、刘玉山用位于成都市xx房产进行抵押，抵押担保范围为借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向抵押权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、抵押物处置费、过户费等)。抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日止。2014年8月25，卢夷、刘玉山将位于成都市xx房屋（权xx）抵押给农商行三圣支行并办理抵押登记。2014年8月26日，农商行三圣支行向卢夷、刘玉山发放了贷款2500000元。借款期满后，卢夷、刘玉山未能按期履行还款义务，卢夷、刘玉山于2015年12月24日偿还贷款本金10000元。农商行三圣支行向卢夷、刘玉山进行了多次催收，并向卢夷、刘玉山送达了律师函。截止2016年6月23日，卢夷、刘玉山尚欠农商行三圣支行借款本金2490000元，罚息、复利311117.94元。
以上事实的认定，有农商行三圣支行提交的农商行三圣支行营业执照复印件、组织机构代码证复印件及金融许可证复印件、负责人身份信息复印件，卢夷、刘玉山身份证复印件，承诺书、借款借据、个人借款合同、抵押合同、贷款支用申请审核表、他项权证、催收通知书回执、律师函、账户基本信息查询结果及双方当事人陈述在案为证。
本院认为，农商行三圣支行与卢夷、刘玉山签订的《个人借款合同》、《抵押合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，其合法有效，当事人应当遵照履行。合同签订后，农商行三圣支行已按约向卢夷、刘玉山履行了发放贷款的义务，卢夷、刘玉山应当按照双方约定履行还款义务，期限届满后卢夷、刘玉山未履行还款义务，现尚余2490000元本金及相应利息未还。根据《个人借款合同》的约定，农商行三圣支行有权要求卢夷、刘玉山立即偿还合同项下所有到期债务的本金并支付罚息、复利，本院予以支持。
卢夷、刘玉山用其所有的位于成都市xx房产为借款设置了抵押担保，该抵押担保有效。故农商行三圣支行要求对抵押物优先受偿，本院予以支持。抵押物优先受偿范围按法律规定执行。根据双方签订的合同中的约定：抵押担保范围为借款本金及利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向抵押权人支付的其他款项等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告卢夷、刘玉山应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告成都农村商业银行股份有限公司三圣支行借款本金2490000元，并支付罚息、复利(截止2016年6月23日罚息和复利共计311117.94元，罚息和复利之和自2016年6月24日起以未偿还的本金和利息为基数按年利率9%的基础上再上浮50%计算至清偿之日止)。
二、原告成都农村商业银行股份有限公司三圣支行对被告卢夷、刘玉山所有的位于成都市xx房屋（权xx）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14156元，保全费5000元，由被告卢夷、刘玉山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一六年六月三十日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。