江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0702民初1245号
原告：刘茜,女,1993年6月13日出生，汉族,江西省南昌市人,住江西省南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人：刘龙飞，男，1963年10月13日出生，汉族，赣州市于都县人，江西赣州新南方工程监理有限公司员工，住江西省赣州市于都县，特别授权代理。
被告：中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区中海国际社区中海派6栋一楼。
统一社会信用代码：9136070005443551Xl。
法定代表人：刘长军，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭丹，女，1989年2月15出生，汉族，该公司职员，住湖北省浠水县。
委托诉讼代理人：马永丰，江西南芳律师事务所律师，一般代理。
被告：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区邬都大道与兴国路交汇处中海国际社区。
统一社会信用代码：913607005918259947。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘茜诉中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司（以下简称中海物业）、被告中海宏洋地产(赣州)有限公司（以下简称中海地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘茜的委托诉讼代理人刘龙飞、被告中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人马永丰，被告中海宏洋地产(赣州)有限公司的委托诉讼代理人魏明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告经济损失人民币133268元；2、被告退房或换房；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年7月29日购买了中海的小三房，2016年6月拿到钥匙，同年8月开始装修，10月水电、地面、墙面砖均已完工，室内定制家具于11月26日全部完工。在家具完工当日发现卫生间蹲厕有污水往上冒，便打电话给物业管家睢林，睢林察看后说会把情况反映给领导及时处理，但物业不作为，直至12月2日，原告才发现整个房间被污水浸泡。由于物业对原告要求及时关闭楼栋供水总闸阀的要求不予理睬，导致发生了二次浸泡，造成直接经济损失87903元。之后，物业进行了疏通管道，物业保洁阿姨对房间污水等杂物进行了清理。之后，原告多次找两个被告协商解决赔偿损失，但两被告一直推诿责任、拖延，根据《合同法》等相关法律法规规定以及《前期物业管理服务协议》的规定，被告侵害了原告的财产权利，造成原告的直接损失87963元，租房费、管理费、拆运费等间接费用共计133268元。被告物业公司不作为，工作责任心不强，存在严重疏漏；被告地产公司房屋建造质量差，设计不合理，渗水严重，卫生间排污管在最底层未变直径是导致反水的直接原因。由于两被告的原因，导致原告的赔偿一直不能得到解决，房屋装修处于停滞状态，严重影响了原告家庭的正常生活，原告遂起诉至法院，要求依法处理。
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
证据1、《前期物业管理服务协议》复印件，证明合同中有约定物业公司需要维护，但是物业公司没有做到；
证据2、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明合同约定开发商有住宅质量保证义务，一旦出现问题需要开发商解决处理；
证据3、收条复印件；
证据4、收款收据复印件；
证据5、调货单复印件；
证据6、订购合同复印件；
以上四组证据，共同证明装修中的部分花费；
证据7、照片16张，证明2016年12月2日当天房屋被浸泡后的一些现状；
证据8、报纸、630采访视频，证明报社曝光到现场采访的电话录音；
证据9、房屋租赁合同复印件，证明因该事件，原告在外租房产生的额外费用。
被告中海物业辩称，1、答辩人已履行了公共物业管理职责，不是本案的侵权人，下水道堵塞是因为包括原告在内及楼上业主违规使用造成，原告应向实际侵权人主张权益。答辩人作为小区的物业服务企业，就本案下水管道进行每月保养、维护，在事发前与业主沟通建议其自行先行疏通，事后积极清理、消杀、对线路进行检测作业，答辩人已按合同约定履行了对小区内的物业管理义务。2016年11月26日，收到原告打来电话说烟道渗漏和公卫水管堵塞冒水，立即前去观看并登记，后回服务中心取楼上多层钥匙观看，顶层烟道无渗水，楼上也未装修并且烟道也无渗水，因原告正在装修，可能是因其自身原因导致堵塞，故与业主沟通建议其自行疏通，后于2016年12月2日告知下水道反水，疏通后取出异物有铁丝球、干油漆、油纸袋等物品，堵塞异物是由原告及原告楼上业主违规排弃生活及装修垃圾直接导致，原告应向他们主张权益。答辩人作为小区物业服务企业，如因业主违规使用造成财产损失都由答辩人赔偿，首先不符合法律规定，其次不利于小区物业管理，如法院支持被答辩人主张让答辩人承担赔偿责任而不向直接导致下水道堵塞引起反水的责任人主张权益，将直接导致错误引导业主随意违规向下水道排放废弃物品，从而类似损害时间频发的严重后果；2、被答辩人主张损失按其装修财产总额主张，不符合事实，无法律依据。在原告房屋反水后，答辩人第一时间组织人员进行清理，对房子进行消杀处理，工程人员对线路进行检测以防止损失进一步扩大；并在事发后答辩人第一时间联系了保险公司对原告损失进行确认；答辩人认为原告采用所有装修材料及人工费用作为其损失依据不符合事实，首先，厨房及卫生间本身做了防水，根据其使用需要本身就是可以带水作业区域，因本次反水造成损失小，对于其他反水区域应按事发时实际直接损失按修复费用予以认定；其次，事发后答辩人工程人员对原告线路进行检测，线路正常；同时在事发后原告未积极采取措施任其发展，如损失进一步扩大，应由其自己承担。故答辩人认为原告主张过高不符合本案事实；3、原告自身存在过错，应对损失承担主要责任。首先，原告不能证明排除导致下水道堵塞反水是因其自身违规排污导致；其次，原告在2016年11月26日已发现有冒水现象，在答辩人工作人员在排查原因时告知原告为防止损失建议自行先行疏通，但原告置之不理，在此之后直到反水发生止未进行任何处理，其对可能对其自身财产造成损失的后果持放任态度，未尽到相应合理注意义务；第三，在发生反水事件后，原告未采取妥善措施以避免损失扩大，其应对损失扩大部分承担全部责任。
被告中海物业为证明自己的答辩理由，提交了以下证据：
证据1、营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格；
证据2、小区设施保养、维护台账，管道月度保养记录等复印件，证明被告严格按照要求提供公共物业服务，对于责任范围内维修积极处理；对于管道、井盖等按要求每月进行检查、保养且在2016年11月26日已对原告提出问题做出回复；
证据3、通球实验记录、疏通照片，证明被告在接受物业时已进行通球实验，每月进行检查、保养；疏通后取出异物有铁丝球、干油漆、油纸袋等业主违规排弃生活及装修垃圾的事实；
证据4、线路检修照片、检修报告复印件，证明因本次反水未造成原告线路损坏的事实；
证据5、照片、示意图，证明反水导致原告房屋浸水区域范围。
证据6、《物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等复印件，证明原、被告在双方物业管理中权利义务；
被告中海地产辩称，1、答辩人已按合同约定将房屋交付原告，且原告房屋排水管堵塞导致反水并不属于答辩人保修范围，答辩人在本案中不存在违约行为。2016年6月2日，答辩人已按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，将原告购买的房屋交付于原告使用，双方的合同义务已履行完毕。现原告房屋因装修垃圾堵塞排水管致使房屋反水，这属于原告自身使用原因导致的结果，并不属于《住宅质量保证书》内保修的范围，答辩人没有合同上及法律上的义务承担反水导致的原告相关财产损失；2、答辩人的施工图纸由具有相关资质的设计单位设计并经相关单位的审查，施工过程中严格按照施工图纸施工，并不存在原告所诉的设计不合理、建造质量差等问题，且原告也未提交相关证据予以证实；3、原告装修期间疏于管理，事发后未采取有效措施防止损害扩大，因其自身原因造成的财产损失应由原告承担。反水事故源于装修垃圾堵塞排水管，而事发时原告房屋也在进行装修，答辩人完全有理由认为是原告自身的原因导致排水管堵塞至房屋反水。答辩人认为，原告因疏于管理，导致装修垃圾堵塞排水管至房屋反水并造成其财产损失的应由原告自己承担相应的后果。如原告认为导致堵塞排水管的装修垃圾不是其所为，那原告应找到真正的侵权人，并追究其相应的侵权责任。原告在2016年11月26日便发现卫生间排污口有异响，但其只是简单的向物业反映情况，而没有立即采取有效的措施防止事故的发生。从原告诉状中可以看出，原告母亲直至2016年12月2日才再次到房屋了解装修进度，其间长达7天时间里原告根本没有对卫生间排污口采取过任何补救、减损措施。由此可见，本案中原告相关的财产损失完全是因其自身原因造成，应由原告自己承担；4、原告主张的财产损失缺乏事实依据，请法院依法予以查明。在反水事故发生时，原告房屋并没有完全装修，被污水浸泡的也只限于着地部分木质家具，且被浸泡的木质家具也并不是完全不能使用。但原告主张的财产损失清单中，把装修期间所有的装修费用都列入损失清单中，这明显缺乏事实依据。答辩人认为，对于原告的财产损失，应本着实事求是、公平合理原则由法院依法认定，如确实无法作出认定则应委托第三方机构作出评估报告确定。综上所述，答辩人在本案中不存在违约行为，在施工过程中严格按照设计图纸施工，不存在设计不合理问题。原告装修期间疏于管理，事发后未采取有效措施防止损害扩大，因其自身原因造成的财产损失应由原告承担。原告主张的财产损失缺乏事实依据，请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告中海地产为证明自己的答辩理由，提交了以下证据：
证据1、营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格；
证据2、竣工验收备案表、商品房交付使用交接表、入伙会签单、住宅质量保证书等复印件，证明原告房屋所在的B8地块2#楼已通过竣工验收并取得了竣工验收备案表；被告在2016年6月2日已按合同约定将房屋交付于原告，且原告房屋排水管堵塞导致反水不属于被告保修范围；
证据3、施工图纸设计文件审查报告、送审施工图纸、审查合格书等复印件，证明原告房屋所属的B8地块2#楼施工图纸已经过赣州市科正建设工程施工图设计审查中心审查，审查结论为：送审的施工图设计文件经整改后符合国家《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）及国家和省建筑工程设计规范、标准的要求；
证据4、现场照片，证明导致原告房屋反水原因系排水管被装修垃圾堵塞所致；
证据5、情况说明，证明被告地产公司之所以没有变更底部排水管直径是因为实践施工中，变更排水管的做法不能完全杜绝底部管道的堵塞，甚至有可能增加底部排水管道的堵塞的可能性。
在本案审理过程中，原告依法向本院申请对本案争议房屋因反水淹没造成的装修财产损失进行了司法鉴定。2017年8月18日，江西赣州司法鉴定中心出具了赣虔司鉴中心[2017]（评）鉴字第08010号财产损失评估司法鉴定意见书，认定本案争议的赣州市章贡区中海国际社区中海派×栋×室房屋装修财产损失评估为：房屋装修部位无装修财产损失；房屋家具损失评估值为14988.43元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，两被告对原告提供的证据1、2的三性没有异议；原告对被告中海物业提供的证据1、5、6的三性没有异议；原告对被告中海地产提供的证据1、2、3、4的三性没有异议，本院经庭审核实，上述证据的内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：
1、两被告对原告提供的证据3-8的三性均有异议，本院对该些证据的详细认定如下：原告提供的证据3-6，因本案争议的房屋装修及家具的损失已通过专业的鉴定机构进行资产评估，故对该四组证据的三性本院不予确认；原告提供的证据7，两被告对案涉房屋出现了反水的事实并没有争议，但该反水事件给原告造成的实际损失应结合其他证据以及庭审查明的事实给予综合认定；原告提供的证据8系媒体对该事件的报道，对其真实性本院予以认可，但其载明的内容及责任承担应结合其他证据以及庭审查明的事实给予综合认定；两被告对原告提供的证据9的三性均有异议，本院经核实，该组证据中载明的承租人并不是原告本人，其是否实际支付了房租以及原告是否实际需要开支该支出无法查明，故对该组证据的三性本院不予认可。
2、原告对被告中海物业提供的证据2的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系由被告中海物业提供的维护保养台账及记录，其载明了被告中海物业在日常物业维护中的工作情况，故本院对该组证据的三性予以认可；原告对被告中海物业提供的证据3中的通球实验记录的三性没有异议，但认为即使有该通球实验，也不能证明管道不会堵塞，本院认为，该通球实验记录只能证明案涉的管道在做实验时是完好的，可以使用的，其疏通的照片因拍摄时间和地点以及是否与案涉管道有关无法确定，故对该组证据的关联性本院不予认可；原告对被告中海物业提供的证据4的关联性有异议，但对于被告中海物业对案涉房屋进行了清理和检测的事实并无异议，故对该组证据的三性本院予以认可。
3、原告对被告中海地产提供的证据5的三性均有异议，认为该说明与事实不符，本院经庭审核实，该组证据系由资质的设计公司对案涉排水管做出的说明，其结论与被告中海地产提供的证据2可以互相印证，故对该组证据的三性本院予以认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘茜系赣州市章贡区中海国际社区中海派×栋×室住房的业主。2016年11月26日，原告家人发现正在装修的房屋卫生间有污水上冒的情况，随即告诉了物业管家要求处理。2017年12月2日，原告家人发现卫生间污水溢至本案争议的房屋，导致该房屋内部分装修被污水浸泡。被告中海物业随即疏通了管道，物业保洁阿姨对房间污水、杂物进行了清理。2016年12月19日，被告中海物业委派电工师傅对案涉×室房屋内的线路进行检测，认定照明线路等可以正常使用。由于原告与两被告对赔偿事宜无法协商，故原告诉至本院，要求依法处理。
另查明，案涉的赣州市章贡区中海国际社区中海派×栋×室房屋装修财产损失经江西赣州司法鉴定中心评估为：房屋装修部位无装修财产损失；房屋家具损失评估值为14988.43元。
本院认为，本案的争议属于物业管理服务合同纠纷，首先要确认的是物业公司在本案争议的房屋财产损失中是否需要承担民事责任以及如何承担。首先，本案争议房屋发生污水溢泄的原因。原、被告对破裂排污管道为本案房屋所在的单元楼主排污管道的事实没有争议，本院认为，对于物业管理区域范围内排污管理的维修范围应当给予分段负责，从单元楼的下水立杠到园区的排水管道、窨井、化粪池应当由物业管理单位给予养护和维修，当该段管道发生堵塞或外溢时，应当由物业管理单位给予维修。本案中，事故发生的排污主管道由于堵塞导致污水上冒，给原告的家庭财产造成损害，物业管理单位即被告中海物业应当承担未履行合同约定的法律责任。关于原告诉称案涉房屋的管道设计存在缺陷，要求被告中海地产承担责任的问题，原告对该项主张并未提供任何证据给予证明，而被告中海地产提供的竣工验收报告、通球实验报告以及设计单位的说明均可以证明案涉的楼层对管道的设计符合相关标准，故对于原告要求被告中海地产承担责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次、关于如何界定原告的具体损失的问题。原告依法向本院申请对本案争议房屋因进水淹没造成的装修的损失进行了司法鉴定，认定本案争议的房屋资产评估值为14988.43元，对该项事实本院给予确认。关于原告另行租房居住产生的房租开支问题，鉴于本案争议的房屋属于原告个人所有，而原告提供的房屋租赁合同系第三人签订，且无法证明租赁的真实性和租金的支付情况，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。其次，关于原告要求被告退房或换房的诉讼请求，本案系因物业管理不善造成的财产损失赔偿案件，原告的该项诉讼请求属于商品房买卖合同争议的范畴，两者不属于同一性质的法律关系，且原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院对该项诉讼不予支持。最后，关于责任的划分问题。本案属于物业服务合同纠纷，被告中海物业在物业服务合同范围内对应进行养护和维修的共同管道未尽到责任，导致了事故的发生，应对该事故承担主要责任（本院酌定为80%）。原告作为业主，在事故发生前就发现卫生间有冒水的情况，但其未能引起足够的重视，亦未采取合理措施处置。在其通知物业管家后，未能及时的跟进和察看，对事故造成的损失扩大化应承担相应的责任，应对该事故承担次要责任（本院酌定为20%）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司于本判决生效之日起十日内向原告刘茜赔偿损失11990.75元（14988.43元×80%=11990.75元）；
二、驳回原告刘茜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2965元，由原告刘茜承担2000元，由被告中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司承担965元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 吴菁菁
人民陪审员 庄明静
人民陪审员 梁唯清
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 刘丽萍