浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2352号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程慧蓉。
委托代理人：张启龙、郑乐。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江盛泰房地产开发有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人：陈捷。
上诉人程慧蓉因与被上诉人浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年4月8日，程慧蓉与盛泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：程慧蓉向盛泰公司购买杭州经济技术开发区盛泰名都公寓3幢3单元3002室房屋一�，总价款为1267704元，程慧蓉选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款507704元，剩余购房款760000元应在签订本合同之日次日起五个工作日内与贷款银行签订按揭贷款合同并办理完毕相关贷款手续。如买受人按揭贷款合同未能在上述时间内办妥，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则承担逾期付款的违约责任。若买受人未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之一向盛泰公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求程慧蓉按日支付逾期应付款万分之三的违约金。
程慧蓉于合同签订当日支付了首付款507704元。2010年6月29日，程慧蓉因按揭贷款手续未办妥向盛泰公司反映情况，盛泰公司于当日向程慧蓉出具了便条，载明：“关于程�蓉女士到公司反映购房按揭未办下来的情况，我公司领导表示按揭问题尽量与银行沟通办理”。2012年5月，盛泰公司向程慧蓉发送《交房通知书》一份，告知程慧蓉其购买的房屋已具备交房条件，可办理交房手续。2013年4月23日，盛泰公司向程慧蓉发送催款函一份，告知程慧蓉尽快与银行办理按揭贷款手续，或者立即以其他方式付清全部房款，并在付款完成后办理房屋交接手续，否则盛泰公司将按合同第八条的约定追究其违约责任。2013年5月28日，程慧蓉向盛泰公司发送《解除合同通知》一份，告知因程慧蓉属于限贷对象，双方签订的案涉合同无法继续履行，要求解除案涉合同并由盛泰公司退还首付款并支付资金占用期间的利息。2013年6月4日，盛泰公司诉至原审法院，要求程慧蓉支付剩余购房款760000元并自2010年5月8日起支付逾期付款违约金直至还清之日止。2014年1月6�，盛泰公司申请撤诉，原审法院于同日裁定予以准许。后双方就案涉合同的处理方案未达成一致意见。程慧蓉至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。2014年3月3日，程慧蓉诉至原审法院，请求判令：一、依法解除程慧蓉、盛泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、盛泰公司返还程慧蓉缴纳的首期房款507704元，并支付资金占用期间的利息354123.6元（自2010年4月8日起算，按月息1.5%暂计算至起诉之日）；三、盛泰公司承担本案诉讼费用。盛泰公司提起反诉，请求判令：一、程慧蓉支付剩余购房款760000元；二、程慧蓉自2010年5月8日起支付逾期付款违约金直至还清之日止（2010年5月8日起按每日万分之三计算至付清为止）；三、本案的反诉费由程慧蓉承担。
另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住�价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。程慧蓉与唐奇志系夫妻关系，唐奇志已办理了两笔个人住房按揭贷款，贷款金额分别为750000元和700000元，上述贷款均于2013年7月11日之前结清。
原审法院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据案涉合同第七条的约定，如程慧蓉的按揭贷款合同未能在规定时间内办妥，且程慧蓉也未以其他方式付清全部房款的，则应当承担违约责任。现有证据显示，合同签订后，程慧蓉未能获得贷款。
程慧蓉认为盛泰公司曾书面承诺“按揭问题尽量与银行沟通办理”，现按揭贷款无法办理，故其有权解除合同。对此，原审法院认为，首先，案涉合同明确约定付款方式除按揭贷款外还包括其他付款方式。其次，从盛泰公司出具的便条上看，盛泰公司只表示按揭问题尽量与银行沟通，并未承诺办理按揭贷款的义务由盛泰公司承担或者案涉房屋的剩余购房款只能通过按揭贷款的方式支付。再次，即使程慧蓉确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非盛泰公司的原因造成，且程慧蓉也未提供证据证明其无偿还能力。最后，在得悉程慧蓉不符合银行放贷条件后，盛泰公司已通过发函和诉讼的方式向程慧蓉提出要求其继续履行合同义务的主张，至本案审理终结前程慧蓉仍未取得银行按揭贷款或者以其他付款方式付清剩余购房款。程慧蓉的行为已经构成逾期根本性违约。综上，程慧蓉的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于盛泰公司的反诉�求，本案受理后的首次排期开庭时间为2014年4月30日，盛泰公司提起反诉的时间为2014年4月26日，故盛泰公司的反诉并未超过法定期间。本案纠纷发生的原因为程慧蓉逾期支付剩余购房款，盛泰公司依约可以要求程慧蓉支付价款，并获得损失赔偿。故盛泰公司反诉要求程慧蓉一次性支付剩余购房款，于法有据，原审法院予以支持。关于盛泰公司要求程慧蓉支付逾期违约金的主张，其按照合同约定的日万分之三的标准计算逾期付款违约金部分，过分高于其损失，原审法院根据最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，确定以人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金，且违约金的起算时间确定为盛泰公司主张权利之日即2014年4月26日更为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年8月5日判决：一、程慧蓉于判决生效之日起十日内向浙江盛泰房地产开发有限公司支付剩余房款760000元；二、程慧蓉于判决生效之日起十日内向浙江盛泰房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（自2014年4月26日起暂计至2014年8月5日止为16302元，自2014年8月6日起至判决确定的履行期限届满之日止以760000元为本金按年利率7.80%另行计算）；三、驳回浙江盛泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回程慧蓉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12418元，反诉案件受理费6209元，合计18627元，由程慧蓉负担。浙江盛泰房地产开发有限公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；程慧蓉于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费（原审法院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：7332910182600017841）。
宣判后，程慧蓉不服，向本院提起上诉称：一、上诉人解除合同系因“不可归责于当事人双方的事由”。上诉人提交的“承诺函”并非为了证明本案未能取得按揭贷款系被上诉人的责任，而是为了证明未能办理按揭贷款的原因并不在上诉人方面，也不在被上诉人方面，而是国家对于房地产市场的宏观调控政策，上诉人属于典型的“限贷”对象。根据浙江省高级人民法院的有关规定，法院可以支持上诉人提出的解除合同的诉请。二、本案所涉合同确实无法继续履行。�然合同第七条第3项提到了履行合同的“其他方式”，对何谓“其他方式”合同并未明确约定。涉案合同属于典型的格式合同，由被上诉人单方面决定合同条款，应由被上诉人承担不利的后果。请求本院撤销原审判决，改判支持其原审诉请，驳回被上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对程慧蓉的上诉，盛泰公司辩称：一、本案应当适用省高院民一庭若干意见第五条的规定，出卖人请求继续履行合同并要求买受人承担违约责任应予以支持。二、本案合同可以继续履行，双方已约定通过其他方式，具体方式双方可以协商确定，并不是无法履行。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第七�的约定，如程慧蓉的按揭贷款合同未能在规定时间内办妥，且程慧蓉也未以其他方式付清全部房款的，则应当按合同第八条的约定承担违约责任。在合同签订后，程慧蓉在长达四年多的时间内既未能获得银行的按揭贷款，也未以其他方式付清全部房款，其间盛泰公司也已经对程慧蓉进行了书面催告，故盛泰公司根据案涉合同第八条的约定，要求程慧蓉支付剩余房款并承担逾期付款的违约金，并无不当。程慧蓉在合同中同意在未能办妥按揭贷款合同的情况下，以其他方式付清全部房款，该约定合法有效。故即使程慧蓉确因房产政策的变化无法获得银行按揭贷款，也应以其他方式付清房款，而不能以银行限贷为由请求解除合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程慧蓉的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18627元，由程慧蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年十一月十三日
书记员 王颖