河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书豫01民终355号上诉人（原审原告）郑州天伦物业管理有限公司。法定代表人周新吾，该公司执行董事。委托代理人白之一，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁浩伟，男，1987年9月26日出生，汉族。委托代理人鲁璐，女，1988年11月7日出生，汉族。上诉人郑州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦物业）与被上诉人梁浩伟物业服务合同纠纷一案，天伦物业于2015年6月4日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、梁浩伟向天伦物业支付物业服务费4340.10元及违约金8463.2元（共计12803.3元）。2、梁浩伟承担本案的诉讼费用。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年11月5日作出（2015）管民二初字第1336号民事判决。天伦物业不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人天伦物业的委托代理人白之一，被上诉人梁浩伟及其代理人鲁璐到庭接受了询问。本案现己审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月18日，天伦物业（甲方）与梁浩伟（乙方）就梁浩伟所购买的位于郑州市陇海东路66号方圆创世小区13号楼2单元15层东户房屋签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：“一、甲方的权利和义务。1、对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境、卫生、公共秩序、交通等项目进行运行、维护、服务与管理；2、依据本协议向乙方收取物业服务费等费用；3、自主依据法律法规开展各项经营、管理活动，但不得损害业主及物业使用人的合法利益；4、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；5、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。二、乙方的权利和义务。1、监督甲方物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2、依据本协议向甲方交纳物业服务费等费用；三、物业管理服务内容。1、房屋共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯等）及其运行的维护和管理。2、公共秩序维护，对可疑人员进行巡查。3、交通秩序与车辆停放。机动车、非机动车在本物业内的进出、停放；管理好进出本物业及停车场车辆的停放秩序，保持本物业内的交通畅通。4、负责本物业区域内所有共用场地等种植的花草树木的养护和管理。四、物业管理服务质量。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。路灯、楼道灯完好率不低于95%。3、本物业内道路、广场等共用场地每日清扫一次，随时保洁。共用污、雨水管道每年疏通1次，共用雨、污井每月检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、对草坪、花卉、绿篱、树木，根据其品种和生长情况及时进行修建、养护，保持观赏效果。5、公共程序维护、安全防范等事项的协助管理。主出入口24小时站岗值勤。对进出小区的机动车辆实行证卡管理，引导车辆有序通行停放。五、物业服务费用。1、乙方于每月十日之前缴清当月物业服务费。2、高层住宅1.15元／月·㎡（含0.05元／月·㎡的电子监控设备运行维修费）3、乙方应于河南中信中原置业有限公司签订的《商品房买卖合同》之约定交房之日起向甲方交纳物业服务费用。六、违约责任。1、因甲方原因造成的管理服务质量未达到约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正。逾期未改正，经三分之二以上业主签字同意，可以提前解除合同，但应提前30天书面通知甲方。2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收应交费用总额5‰的违约金。甲方有权对欠费业主进行公示通报，并可提起诉讼追讨。3、因乙方所交物业服务费关系到本物业全体业主的共同利益，乙方不得以任何理由拒交物业服务费，如果乙方认为物业管理服务质量达不到要求或有其它异议，可通过河南中信中原置业有限公司或其它正当途径解决。”梁浩伟自2012年11月以前均能按时交纳物业费，但自2012年12月起未再交纳物业费，引起争诉。原审法院另查明，2014年3月7日，郑州市方圆创世业主委员会向天伦物业提交编号为方业函（20140301）的函一份，要求天伦物业就物业服务存在问题进行整改。诉讼过程中，梁浩伟提供照片打印件一组（12页），证明天伦物业服务中存在小区单元门被车辆堵死，消防通道被占，小区私拉电线，小区出口管理混乱等问题。原审法院认为，天伦物业公司与梁浩伟于2010年9月18日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。天伦物业依照约定为梁浩伟入住的方圆创世小区提供物业服务，梁浩伟接受了物业服务，应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。梁浩伟拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故天伦物业要求梁浩伟支付物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。所购郑州市管城回族区陇海东路66号方圆创世小区13号楼2单元15层东户1501号房屋的建筑面积为150.96平方米，以此计算，2012年12月至2014年12月底期间梁浩伟应交纳物业管理费为4340.10元（150.96平方米1.15元／月／平方米25个月）。但天伦物业在提供物业服务的过程中存在严重瑕疵，故对天伦物业主张的2012年12月至2014年12月期间的物业费予以部分支持。关于天伦物业要求梁浩伟支付违约金。虽然梁浩伟未按合同约定向天伦物业交纳物业管理费，但天伦物业亦未按照合同约定提供相应的物业服务，双方均有过错，故天伦物业要求梁浩伟支付违约金的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、梁浩伟于判决生效后十日内支付郑州天伦物业管理有限公司自2012年12月至2014年12月期间的物业管理费3038.07元（按拖欠数额4340.10元的70%计算）。二、驳回郑州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由梁浩伟负担。宣判后，天伦物业不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定天伦物业提供的物业服务存在严重瑕疵与事实不符，据此酌情减少物业服务费是错误的。一审中，梁浩伟举证证明小区单元门被车辆堵死、消防通道被占等问题，根据《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”第六项之约定，天伦物业“对进出小区的机动车辆实行证卡管理，引导车辆有序通行、停放”。天伦物业已履行了前述义务，对小区车辆发放了通行卡，在小区道路、消防通道设置隔离桩，引导车辆的有序停放，恰恰是小区业主委员会说车位不够用，将天伦物业购置的隔离桩强行毁坏，而现在又将业主在消防通道停车的责任归咎于天伦物业的服务不到位。二、原审法院未支持天伦物业关于违约金的诉请违反法律规定。即使天伦物业存在违约行为，根据《合同法》“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，梁浩伟未按照约定支付物业费也应承担违约责任。请求：撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第1336号民事判决，依法改判支持天伦物业的诉讼请求或发回重审，梁浩伟承担一、二审诉讼费用。被上诉人梁浩伟答辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，是天伦物业违约在先，已构成违约事实，导致发生纠纷。二、从起诉至今，天伦物业从未对其物业服务做出积极改善，依然故我，不按要求为方圆创世小区业主提供服务。三、天伦物业的上诉理由不能成立。一审中梁浩伟方提出的几个问题天伦物业方均未提出相反证据或有所改善，一审法院判决梁浩伟缴纳70%物业费，已充分考虑到了天伦物业的利益，作为业主方已作出了极大让步，同意接受判决。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案系物业合同服务纠纷，天伦物业上诉称一审判决认定其提供的物业服务存在严重瑕疵并据此酌情减少物业服务费是错误的。一审中作为业主方的梁浩伟已经提供了照片、方圆创世小区业主委员会的函件等相关证据证明天伦物业在物业服务中存在瑕疵，并且天伦物业作为物业服务企业，应积极听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量和物业服务水平，这样才能达到双赢的效果。因此，一审法院综合本案具体情况酌情减少梁浩伟应缴纳的物业费并无不当，天伦物业的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。天伦物业上诉称一审判决未支持其关于违约金的诉请违反法律规定。虽然梁浩伟未按合同约定向天伦物业交纳物业管理费，但天伦物业亦未按照合同约定提供相应的物业服务，故天伦物业要求梁浩伟支付违约金的依据不足，天伦物业的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由郑州天伦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾小潭审判员  马 莉审判员  刘平安二〇一六年三月十一日书记员  刘 佳