内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2013）包青民四初字第132号原告高艳，女，1974年2月7日出生，汉族，无职业，住包头市。委托代理人韩建琴，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告保利（包头）房地产开发有限公司，住所地：包头市青山区钢铁大街17号，组织机构代码：78705701-8。法定代表人刘平，该公司董事长。委托代理人高猛，该公司员工。原告高艳诉被告保利（包头）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告高艳及其委托代理人韩建琴、被告保利（包头）房地产开发有限公司的委托代理人高猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高艳诉称，原告与被告于2009年11月23日签订《保利花园商铺买卖合同》（以下简称合同）。合同签订后，原告按照约定交付了房款686285元，合同第十二条约定：出卖人（即被告）应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书。如因出卖人（即被告）的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的万分之十向原告支付违约金。原被告于2010年8月12日办理交接房手续，被告应按合同约定在720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书，即到2012年8月2日办理完毕，但到目前，原告多次找到被告询问房地产权属证书办理情况，被告均以各种理由推脱。故诉至法院，请求：1、请求被告每日按商品房价款万分之十（即每日686.285元）支付原告违约金，自2012年7月20日（房屋交付之日）到2013年7月12日（房地产权属证书办理完毕之日），共计358天，违约金总计245690.03元；2、诉讼费由被告承担。被告保利（包头）房地产开发有限公司辩称，房本办理的前置程序需要通过诸多国家行政部门审批，其审批快慢直接影响答辩人的办证进度，房本办理滞后是常态问题。对于合同中约定的“出卖人责任”，不应从结果判断就把责任全部归责于开发商，而应综合考虑政府行政行为所造成的原因和存在的客观实际，对于“出卖人原因”的认定，应解释为过错原则，因为每个房本的办理都会减少答辩人在银行的按揭保证金，对于答辩人也是受益的，因此答辩人在主观上不会存在缓办或故意不办的主观意图。客观上答辩人在办理房本过程中受制因素较多，除了受制于行政机关外还受业主本人提交资料的进度有效，单一的把责任归于答辩人明显不当。本案中原告提交身份证的时间为7月初，房本办理下来的时间为7月12日。房管局的制式合同显失公平，违约金的比例明显过高，每天为686元，请求人民法院根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十六条规定予以调整。原告的收房日期为2010年8月12日，按照合同约定，答辩人在2012年8月1日完成资料报产权机关登记备案即可，在房管局房屋初始登记办理需要提交的材料中，答辩人最后办理完毕的测绘平面图是在2012年7月16日，也是在合同约定之日内。所以答辩人不应承担违约责任。经审理查明，原告高艳作为乙方、被告保利（包头）房地产开发有限公司作为甲方，于2009年11月23日签订《包头市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告高艳购买被告位于青山区保利花园沁心园1s-27号房屋一套，房款总计686285元。出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人每日按商品房价款的万分之十向买受人支付违约金。原告高艳已按照合同约定付清购房款，2010年8月12日，被告保利（包头）房地产开发有限公司将房屋交付原告高艳。该房屋于2013年7月12日登记为原告高艳单独所有，房屋产权证号为包房权证青字第5727**号。原告高艳为支持其主张，提交如下证据：1、保利花园商铺买卖合同，证明双方之间存在房屋买卖合同关系，根据该合同第十二条的约定向被告主张迟延办理产权登记的违约金；2、收款收据2份，证明原告按照被告要求履行了相关的缴费义务，被告于2010年8月12日将房屋交付原告，3、产权证，证明房屋产权登记的时间是2013年7月12日。被告保利（包头）房地产开发有限公司质证：对证据1的真实性、合法性、关联性认可；证据2只能证明原告履行了缴费义务，但是办理房产证还需要原告履行本人签字并提供相应的证件等其他义务。对证据3的真实性、合法性、关联性认可。被告保利（包头）房地产开发有限公司为支持其主张，提交如下证据：1、国有土地使用证，证明2009年7月23日取得国有土地使用证，2、建设工程规划许可证，证明2006年6月22日取得建设工程规划许可证，3、建设用地规划许可证，证明2006年6月7日取得建设用地规划许可证，4、建设工程竣工验收备案表，证明竣工时间是2011年6月20日，5、商品房项目交付使用核准通知书，证明2011年12月13日取得商品房项目交付使用核准通知书，6、户室面积信息表，证明在2011年7月16日取得户室面积信息表，7、商品房初始登记办结通知书，证明2012年11月16日办理完商品房初始登记，8、房屋初始登记办理须知，证明办理大产权需要提交的资料清单，9、登记办证指南，证明办理分户产权所需资料，10、所有权转移登记书，证明办过户产权需要业主本人签字并提供身份证原件才能够办理，11、钥匙签收确认书，证明在2010年8月12日将房屋交付原告。在2012年8月1日前办理完毕产权登记，就完成双方交易。上述十一份证据，能够证明我公司在交房后720日取得办理房产证所需的材料并提交产权登记机关。原告高艳质证：对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可。被告出示的证据能证明取得相关的办理产权登记需要的资料的时间，无法证明其向产权登记机关提交备案资料的时间，从证据7可以看出初始登记是在2012年11月16日，已经超出了交付房屋之后720日。以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录、证人证言在案佐证。本院认为，原告高艳与被告保利（包头）房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同主体应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据该合同第十二条的约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《包头市新建商品房登记办理须知》（被告证据9）关于工作时限的规定，凡符合规定、手续齐全的，自收件之日起网上备案商品房1个有效工作日可领取房屋权属证书。故被告应在房屋交付使用后721日内为原告办理房屋权属证书。原告高艳所购买的房屋在2010年8月12日交付，被告应在2012年8月3日前为原告办理房屋权属证书，而实际办理时间为2013年7月12日，迟延341天。原告高艳主张按照合同约定每天686.285元支付违约金，违约金过高。而给原告造成的损失双方均未提出证据予以证明，难以确定，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于被告承担的违约金参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额在中国人民银行六个月到一年期的贷款利率上浮50%计算，即686285元×6%×341÷360×（1＋50%）=58505.80元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告保利（包头）房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告高艳迟延办理房屋所有权证书违约金58505.80元。二、驳回原告高艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，原告负担3878元，被告负担1212元，被告负担部分随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 付 洁代理审判员 袁 静人民陪审员 于佩珊二〇一三年十二月三十一日书 记 员 龙 娇附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法HYPERLINK”http：／／133.1.0.13／model／showtxt.aspdbname=chl&fn=chl106s086.txt&tiao=第一百一十四条”第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。