辽宁省新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民民（三）初字1503号
原告高瑞英，女，1956年4月17日出生，汉族，退休人工，住址辽宁省沈阳市铁西区。
被告李舒，男，1964年6月1日，汉族，干部，住址辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人王承，男，住址辽宁省沈阳市皇姑区。
第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司。住所地新民市辽河大街***号。
法定代表人金昌顺，系该公司总经理。
委托代理人杜琳琳，女，系该公司副经理。
委托代理人郝沈武，系辽宁公正律师事务所律师。
原告高瑞英诉被告李舒、第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法由审判员郭景富担任审判长并主审，与代理审判员王保兴、人民陪审员张威组成合议庭，于2014年5月19日、7月2日两次公开开庭进行了审理。原告高瑞英，被告李舒及其委托代理人王承，第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司委托代理人杜琳琳、郝沈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我于2012年在新民市兴隆堡镇美国郡购买龙源街27号楼4单元2楼2号，并对房屋进行精装修，于2012年12月18日我入住，我们在沈阳市内还有其他住房。2013年11月26日15时许，我接到物业办公室电话，说因三楼地热漏水，水已流进我家，我马上从沈阳打车返回兴隆堡，到家后整个房间全都被泡，床及家具、衣物及棚顶灯等全部损坏。之后我和物业公司对漏水情况进行排查，排查得知被告李舒家有细流水的声，然后物业于师傅开阀挨个试，打开自来水阀没有流水声，打开温泉水阀屋里就哗哗响。得出结论：李舒家室内的温泉水阀没关。11月28号我和房管员及李舒共同进李舒家室内，看见温泉水龙头开着。12月12日我找物业经理沈海涛，经理说不管并说这是业主与业主之间的事，与物业无关。后来，我见到李舒后，李舒说：我家是清水房，我也没住，你愿意告就告吧。2014年1月5日，我发现楼上又漏水，我又找物业，后物业排查是四楼李舒家的地热阀门漏水，造成我家再一次被水冲泡。关于赔偿问题赔偿未果，故诉至法院，请求判决被告和第三人赔偿我因此所造成的一切损失5，000.00元及评估费2，000.00元。
被告辩称，原告诉我财产损害不妥。其诉状中所写：得出结论是四楼温泉水阀门没有关。我是2012年夏在物业取得的房屋钥匙，物业并没有带我去验房，我也没进行过任何装修和改动过任何设施，也未向物业提出装修和进行装修登记。温泉水阀管井门是由物业上锁并根据业主装修要求和交纳费用后，由物业人员开启。业主本人无权也无能力去开启温泉水阀。2013年11月26日温泉水阀开启造成漏水，完全是因物业管理人员开启造成的。造成三楼、二楼财产损失，应由物业承担。2014年1月5日，地热连接件漏水，是产品的施工问题。对地热部分设施，我未进行过改动，出现漏水情况是产品质量和施工技术问题。当时物业和施工单位一同到现场进行过查验。地热漏水也在产品和施工保质期内（三个供暖期），是产品和施工质量问题，也应当由物业协调施工单位对原告进行赔偿。综上，我认为原告诉我财产损害赔偿不妥，应由物业公司承担全部责任。
第三人辩称，被告提出他家走廊的温泉水阀不明原因是打开状态，说是物业公司操作。温泉阀门的开启并不是由物业公司操作的。水阀和水表是被告的自有财产，属于被告单独使用部分，只是在公共区安装，水阀和水表在管井门内，管井门平时使用通用琐，钥匙由物业公司管。正常情况下，已办入住的用户自家的水管都是开启状态。原、被告就第二次漏水提出的地热漏水问题，物业公司找过地热公司进行调解，但未达成一致意见。被告李舒家跑水是户内的温泉水水龙头未关导致，被告家的自用部分出现问题，其责任应由被告承担。关于赔偿问题，根据相邻关系，楼下业主的损失应由楼上业主承担。虽然被告没有实际入住，但钥匙在被告手，自2012年6月15日到案发，被告随时可能进入屋内，打开水龙头。所以赔偿责任应由被告承担，不应由我方承担。
经审理查明，原告高瑞英和被告李舒同住新民市兴隆堡镇龙源街27号楼4单元，原告住在二楼，被告住在四楼。第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司（以下简称物业公司）是该住宅区的物业管理部门。2013年11月26日15时许，原告接到物业公司工作人员电话，得知家里进水，原告立即返回兴隆堡，原告看到整个房间进水后，原告和物业公司对漏水情况进行排查，排查得知被告李舒家有细流水的声音，经物业公司于某开阀测试，打开自来水阀没有流水声，打开温泉水阀屋里就哗哗响。原告和第三人认定，李舒家室内的温泉水阀没关。11月28号原告和房管员及李舒共同进李舒家室内，看见温泉水龙头开着。12月12日原告因赔偿问题找到物业公司，协商未果；原告又找到李舒，李舒称他家是清水房，没有入住，与其无关。2014年1月5日，原告发现楼上又漏水，又一次找物业公司，后物业公司排查是四楼李舒家的地热阀门漏水，造成原告家再一次被水冲泡。关于赔偿问题，被告和第三人相互推脱责任。故原告诉至法院，请求判决被告和第三人赔偿原告经济损失5，000.00元及评估费2，000.00元。原告高瑞英室内大白、石膏板顶棚、桑拿棚中吊顶的损失经辽宁华诚信资产评估有限公司评估为1，570.00元，评估费为2，000.00元。原告室内吊灯于2012年12月1日更换，支付500.00元。
另查明，原告高瑞英因室内被水冲后，找到物业公司，物业公司未查明漏水原因及李舒家水龙头是否有问题，物业公司控制管井内的李舒家的温泉水阀是全开或半开状态。
再查明，被告李舒于2012年6月15日接收房屋，未装修、未居住。案发时被告李舒家的温泉水龙头是开启状态。温泉水公共部分有管井，管井内是一户二阀，分温泉水阀和自来水阀，管井上锁，由物业公司人员控制，用户没有管井钥匙。
上述事实，有双方当事人的陈述、有原告提供的现场照片、买灯信用卡票，有评估报告及收据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争论的焦点是：原告高瑞英室内被冲的经济损失应当由谁承担赔偿责任。虽然被告李舒接收房屋后，未装修，未改动原有设施，也未居住，但是案发时李舒家的温泉水龙头是开启状态，水流入原告家中。从原告和第三人查实的李舒家温泉水有细流水声音看，可推定为公共部位管井内的李舒家的温泉水阀是半开启或少半开启状态。在这种情况下，由于李舒家室内的温泉水龙头是开启状态，故可产生流水，导致原告家进水，财产受到损失。而温泉水在公共部位设有管井，是一户两阀，即自来水阀和温泉水阀，其管井由物业人员控制，应用户要求进行开启或关闭。本案被告李舒未居住，第三人也没有提供证据证明被告近期申请开启公共部位的温泉水阀。本院认为，设在公共部位的管井是物业公司管理，管井内的水阀开启属物业人员职责，被告李舒家在公共部位的水阀处于半开启或少半开启状态是第三人物业公司工作人员对公共部位温泉水阀管理不到位，造成原告经济损失，应承担主要赔偿责任（80%）；被告李舒接收房屋后，对其财产负有管理的义务，应检查室内水阀或电源是否处于关闭的状态，以维护个人及邻里的安全，对原告的损失应承担次要赔偿责任（20%）。第三人关于用户入住后，水管是开启状态和认为被告随时可能进屋打开水阀而未关和不同意赔偿的辩解无理，不予采信。被告李舒不同意赔偿的辩解无理，不予采信。原告的经济损失依照原告换棚室灯的信誉卡和评估报告，可认定为2，070.00元。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条（六）、第十九条之规定，判决如下：
一、被告李舒赔偿原告高瑞英经济损失2，070.00元的20%，即414.00元。
二、第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司赔偿原告高瑞英经济损失2，070.00元的80%，即1，656.00元。
三、被告李舒支付原告高瑞英鉴定费2，000.00元的20%，即400.00元。
四、第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司支付原告高瑞英鉴定费2，000.00元的80%，即1，600.00元。
以上一至四款于本判决后3日内给付。
案件受理费50.00元，被告李舒负担10.00元，第三人沈阳佰斯德物业管理有限公司负担40.00元；原告已交纳175.00元，退回原告125.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 郭景富
代理审判员 王保兴
人民陪审员 张 威
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 李 晴
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