辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第00198号
上诉人（原审被告）：大连中海地产有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街3号6层602-21号。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：陈敏，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林扬，男。
原审原告林扬与原审被告大连中海地产有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2013年12月26日作出（2013）沙民初字第560号民事判决，中海公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中海公司的委托代理人杨婕妤，被上诉人林扬到庭参加诉讼。
原审原告林扬一审诉称：2010年10月17日，原告与中海公司签订商品房买卖合同，合同约定，林扬购买中海公司开发的“中海英伦观邸小区”小区某商品房一套，房屋面积、单价、总价款按照合同约定。合同约定的房屋交付日期为2011年7月31日前。双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，案涉房屋于2011年7月23日交付使用，并于2013年2月21日具备办理产权证条件，按照合同约定，中海公司应支付自2012年7月23日起至2013年2月21日止的逾期办理房产证赔偿金。虽然在合同约定中办理产权证的期间内，政府出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）以及《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》（以下简称《供热计量装置规定》），但上述新政并不能成为中海公司迟延办理产权证的合理理由。故请求法院判令中海公司支付逾期办理房屋产权证赔偿金27，398元。
原审被告中海公司一审辩称：林扬依据合同约定，要求中海公司承担逾期一年仍无法办理房屋权属登记赔偿金的前提必须是“因出卖人的责任”，而案涉小区购房者未能在约定期限内办理房屋权属登记的责任并不在中海公司，其不同意林扬的诉讼请求。首先，中海公司与林扬是在新的竣工验收备案规定出台前签订的商品房买卖合同，中海公司在2010年年底前已取得案涉小区办理竣工验收备案所需的全部文件，在办理竣工验收备案的过程中，大连市政府于2011年1月1日实施新的竣工验收备案规定，质监站要求中海公司须按新规定增加提交十余项办理备案所需文件，故导致案涉小区竣工验收备案表办理延后，中海公司不应承担任何责任；其次，中海公司在按新规定要求申办文件过程中，大连市政府于2011年8月又出台了《供热计量装置规定》，市建委要求中海公司就案涉项目安装供热计量表，市质监站需要依据市供热办出具的函件方可办理竣工验收备案手续。根据该规定的内容，中海公司认为案涉小区不应适用该项规定，直至住房和城乡建设部副部长仇保兴于2012年8月21日在2012年北方采暖地区供热计量改革工作电视电话会议上做出讲话，政府才确定案涉小区应在取得供热部门针对计量表事宜向质监站出具的函件后方可办理竣工验收备案。中海公司按规定办理了供热计量装置安装手续，市供热办直至2012年11月22日才向质监站出具了《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》，通知质监站可以办理竣工验收备案。因政府未能及时明确案涉项目是否适用该规定导致中海公司迟延办理备案手续，中海公司不应承担责任；最后，案涉小区部分业主在交房后私搭乱建，导致质监站在收到城建执法部门的通报后对案涉项目不予办理竣工验收备案，也因此导致林扬在约定期限内无法取得房屋权属证书，责任也不在中海公司。
大连市沙河口区人民法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、被告大连中海地产有限公司于判决生效之日起二十日内给付原告林扬逾期办理产权证赔偿金27，398元。案件受理费290元，由被告负担，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
中海公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回林扬一审全部诉讼请求。其基本上诉理由为：一、案涉房屋未能按合同约定时间办理房屋产权证书系因政府政策调整原因所致，并非中海公司原因所致，一审法院将政策调整的责任转嫁由中海公司承担，没有法律依据。二、一审判决认定中海公司作为开发商应当对并不适用于案涉项目的《供热计量装置规定》是否影响其履行与林扬的购房合同作出判断及应对，并将此情况告知林扬，无依据。1.案涉项目于2011年5月11日已取得大连绿波供热管理有限公司出具的供热配套工程验收达标的函件。2011年9月2日实施的《供热计量装置规定》并不适用本项目，故中海公司在该规定实行后未缴纳计量表费用并无不当。2.一审法院认定“中海公司没有提供相关证据证明在《供热计量装置规定》实施后自己所做的努力与工作，只是怠于履行，不积极办理手续”一节，不仅违背常理，且无任何依据。三、一审判决给予四个月的宽限期无依据。因大连各个政府部门的规定中并没有办理各项手续文件的期限要求，故一审判决给予四个月的所谓“合理限期”没有任何法律依据，更无视《供热计量装置规定》在2011年9月2日起实施，以及该规定并不适用于案涉项目，中海公司有权拒绝缴纳计量表费用的客观事实。而且在实际办理过程中，参与验收的政府各部门也是根据新政重新制订、安排自己部门的专项验收程序和文件格式，本身也拖延了办证期限，一审法院未考虑此环节，而推定给予四个月的期限没有事实和法律依据。四、一审庭审中，林扬代理人已自认部分业主确有私搭乱建的违法行为。虽然政府有关部门未对该部分业主予以行政处罚，并最终考虑案涉项目的实际状况为小区办理了竣工备案手续，但该违法行为并不因此转为合法，也不能否认客观上质监站确因此延缓办理竣工验收备案手续的事实，更不能将业主的过错转嫁给中海公司而要求其承担违约赔偿责任。
林扬二审辩称：不同意中海公司的上诉请求，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持一审判决。案涉房屋未按合同约定办理产权证书，系上诉人怠于履行导致，现上诉人称因政府政策条件导致延迟办证，但实际上新政策对上诉人办理房证没有任何影响。一审对违约金的支持符合法律规定，一审给予四个月的办证期也符合办理产权的时限。
本院经审查认为，原审既然已查明中海公司于2011年8月31日前已取得了《暂行办法》规定的全部验收文件，而此日期又系在双方约定的办理竣工验收备案手续期间，说明中海公司已履行了作为出卖人应承担的义务。只是由于中海公司在按新的备案政策办理相关手续过程中，大连市于2011年8月3日又颁布了《供热计量装置规定》，相关部门又要求中海公司按此规定执行，在案涉小区安装供热计量装置并取得市供热办出具的相关文件后市质监站方可办理竣工验收备案。《供热计量装置规定》明确的适用对象是“市内四区和高新园区内2011年9月1日后竣工的新建居住建筑。”而案涉项目早在2010年底前即已竣工，对于案涉项目是否适用该《供热计量装置规定》存在争议，需待相关部门进一步明确，在相关行政机关未能给出合法、有效的解释前，中海公司暂未缴纳安装供热计量装置费用，直到住建部副部长对计量表的安装作为办理竣工备案前提条件的讲话传达到地方且大连市政府有关部门确定需由建设单位缴纳供热计量表安装费用后，中海公司即按要求缴纳该项费用并取得了市供热办的确认和出具的函件，故其迟延缴费亦属情有可原。原审只是简单从新政颁布客观上对中海公司办理权属手续存在一定影响的角度出发，酌情给予宽限期限，且判令中海公司承担2012年1月1日后起算的违约赔偿金不妥，因该日期之后相关部门也没有明确《供热计量装置规定》是否适用于2011年9月1日前已竣工的建筑。故本案应从公平角度出发，综合考虑购房人的实际损失、中海公司的过错程度、结合迟延办证的具体情况对中海公司的违约责任酌情判定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第560号民事判决；
二、发回大连市沙河口区人民法院重审。
二审案件受理费290元（上诉人预交），退回上诉人大连中海地产有限公司。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年六月十八日
书 记 员 耿 艳