湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第358号
上诉人（原审原告）吉首市闽辉房地产开发有限公司。
法定代表人李志春，该公司董事长。
委托代理人吴耀江，湖南广湘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨仕成，男，1962年11月15日出生，土家族，农民，吉首市人。
委托代理人王大志，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙仁华，男，1977年12月1日出生，汉族，永顺县人。
委托代理人向成，湖南湘州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚敦芳（又名姚芳），男，1980年5月24日生，苗族，吉首市人。
被上诉人（原审被告）杨兵玉，女，1967年9月2日生，吉首市人。
被上诉人（原审被告）陈远杰，男，1981年9月21日生，吉首市人。
上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司、杨仕成因与被上诉人龙仁华、姚敦芳、杨兵玉、陈远杰排除妨害纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司的委托代理人吴耀江、上诉人杨仕成及其委托代理人王大志、被上诉人龙仁华及其委托代理人向成、被上诉人姚敦芳均到庭参加诉讼。上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司的法定代表人李志春、被上诉人杨兵玉、陈远杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年6月30日，原告闽辉房地产开发有限公司与被告杨仕成签订了《停车场承包经营合同》，合同约定，原告将其所有的座落在仓储路文溪桥旁占地约8000平方米停车场承包给被告杨仕成，承包价格：每月人民币6000元，承包期：2012年7月1日至2013年6月30日止。合同还约定，原告如因规划需要可提前收回承包权，但需提前1个月通知被告杨仕成；被告杨仕成经营期间属自主经营，独立核算，自负盈亏，如在承包经营场地内增设任何经营活动必须报原告同意方可进行，否则视为违约；被告杨仕成在停车场内外临时搭建的建筑物拆除时，原告不负责一切费用；被告杨仕成在承包经营期内，必须保护好停车场的各种设施，不得随意变改，如的确是因停车场需要整改的，首先报原告同意后方可进行，费用由被告杨仕成自己承担，合同到期后恢复原貌等内容。合同届满后，原告与被告杨仕成未签订书面承包合同，被告杨仕成继续经营，每月向原告缴纳承包费人民币6000元至2014年5月28日止。之后，被告杨仕成将该承包地分别租赁给他人经营。2014年6月5日、6月13日、9月17日，原告先后向被告杨仕成发出通知要求被告杨仕成于6月30日及9月25日腾出场地，双方协商不成，至今未腾出场地。被告杨仕成于2012年10月1日与被告龙仁华签定了《土地租金合同》，租期5年（自2012年10月1日至2017年10月1日止），租金每年42000元，2014年1月8日预交租金人民币5万元，同年5月25日支付租金人民币7000元。被告杨仕成于2012年5月18日与被告姚敦芳签定了《租赁协议》，租期6年（自2012年5月18日至2018年5月18日止），租金每年22000元。在该租赁期间，被告杨仕成与被告姚敦芳的妻子梁菲又签订《土地租金合同》，租期10年（自2015年5月18日至2025年5月18日止），租金每年30000元。被告姚敦芳除缴纳2014年租金人民币3万元外，还向被告杨仕成预交租金人民币6万元整。被告杨仕成于2011年5月25日与被告陈远杰签定了《租赁协议》，租期6年（自2011年5月25日至2017年5月25日止），租金每年12000元。2014年5月25日被告陈远杰缴纳了租金人民币12000元。被告杨兵玉在被告杨仕成承包停车场期间租赁了场地，租金每年14400元，2015年3月中旬到期。2014年6月4日，原告与湘西自治州恒安机动车驾驶员培训有限责任公司（以下简称恒安公司）签订了《土地使用权转让合同》，原告以人民币750万元的价格将吉首市文溪路88号土地使用权转让给恒安公司，按照合同约定恒安公司应先支付转让款100万元，违约金按照合同转让总价的10%比例计算，2014年6月5日，恒安公司向原告支付100万元。2014年11月25日，原告因转让地不能清场，无法在约定一个月内移交恒安公司，双方签订了解除《土地使用权转让合同》协议，原告退还土地转让款人民币100万元，支付违约金人民币45万元，同日原告已支付该款。
原判认为，本案属排除妨害纠纷。焦点：1、被告杨仕成与被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳签订的租赁协议是否合法有效。2、原告主张的损失是否应当支持。关于被告杨仕成与被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳签订的租赁协议是否合法有效。2012年6月30日签定的《停车场承包经营合同》的期限是一年，而被告杨仕成在未征得原告闽辉房地产开发有限公司同意，与被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳签订了超出承包期限租赁协议，被告杨仕成与被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳签订的租赁协议应属无效协议。被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳侵占该停车场属非法占有，应予搬离。关于原告主张的损失是否应当支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原告在庭审中提供了因转让地不能清场支付了人民币45万元直接损失的依据，对该部分的损失，该院予以支持；对原告因该停车场已抵押银行主张银行利息损失，虽提供了利息依据，但不能认定是转让地不能清场造成的损失，该院不予支持。被告杨仕成超出权限与被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳签定了场地租赁协议，致使场地不能退出，被告杨仕成存在过错，对原告造成的损失被告杨仕成应当承担责任。被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳对原告的损失不应当承担责任。被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳与被告杨仕成租赁协议，依照法律规定或者按照约定解决。综上所述，原告与被告杨仕成签订的承包合同到期后，原告未与被告杨仕成签订固定承包合同，而是经营一个月支付一个月的承包费，原告要收回场地时已多次通知了被告杨仕成，被告杨仕成、杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳辩称几被告对该场地是合法占有的理由不能成立，该院不予采信。被告杨仕成辩称投资120多万元用于停车场扩建，该费用应由原告承担，未提出反诉，原告是否应承担，应另案诉讼。依据《中华人民共和国民法通则法》第一百三十四条第二款（二）项、（七）项、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨仕成、杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳停止侵占，于本判决生效后三十日内退出原告吉首市闽辉房地产开发有限公司所有的吉首市文溪路88号停车场。二、被告杨仕成赔偿原告吉首市闽辉房地产开发有限公司损失人民币45万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15164元，原告吉首市闽辉房地产开发有限公司承担7014元，由被告杨仕成承担8050元，被告杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳共同承担100元。
宣判后，吉首市闽辉房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：改判一审判决第二项。事实与理由：一、原审错误认定上诉人主张的部分损失性质，致使应支持的损失未予支持；二、除杨仕成外，杨兵玉、龙仁华、陈远杰、姚敦芳作为本案的直接侵权人，依法应共同承担赔偿责任。
针对闽辉房地产开发有限公司的上诉杨仕成答辩称：一、公司的损失与杨仕成没有关联性，是其他原因造成的，损失在签订协议之前杨仕成是不能预见的，因此公司的损失没有事实和法律依据。2、杨仕成包括其他的承租人均不是本案的侵权行为人，本案是承包合同纠纷，不是侵权纠纷，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
针对闽辉房地产开发有限公司的上诉龙仁华答辩称：吉首市闽辉房地产开发有限公司的损失是否清晰到目前仍然不清楚，即使有损失也是吉首市闽辉房地产开发有限公司自己造成的，这个损失与龙仁华没有关系。
针对闽辉房地产开发有限公司的上诉姚敦芳答辩称：损失是由于公司管理不善造成的，不能由我们承担。
上诉人杨仕成不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并驳回一审原告的诉讼请求，诉讼费全部由一审原告承担。事实与理由：一审采信的证据与认定的事实不相一致，认定事实错误；二、一审适用法律错误，本案应当是合同履行纠纷，而非物权保护（排除妨害）纠纷。本案应适用合同法有关不定期租赁条款；三、一审要求上诉人向被上诉人赔偿直接损失45万元错误，根据吉首市人民政府会议纪要，证明了停车场不能改变用途，被上诉人与驾校签订的合同无法履行的事实，吉首市闽辉房地产开发有限公司主张的损失明显超过可预见范围。
针对杨仕成的上诉闽辉房地产开发有限公司答辩称：一、吉首市闽辉房地产开发有限公司与杨仕成于2012年签订合同至2013年6月份，2013年6月之后我们就未与杨仕成继续签订合同，且向杨仕成打了招呼，我们租金也只收至2014年5月底，公司已经通知杨仕成场地需要收回，从这个时候开始双方不再存在租赁关系，但杨仕成未退回场地，其行为属于侵权行为，因此，本案起诉排除妨害的定性准确。二、关于一审判决认定的45万元的违约金，我们签订的合同是将土地转让给驾校，合同约定过户由驾校负责，且约定了10%的违约金，杨仕成上诉称土地的性质是停车场，不能作为其他用途，我们已经告知了驾校，是否改变土地性质与合同没有关系，因此，杨仕成的上诉理由是错误的。土地转让协议约定了相关的违约行为，由于杨仕成及其他承租户不进行清场，我们才被迫解除合同，本应该承担75万元的违约金，经过协商确定为45万元。
针对杨仕成的上诉龙仁华答辩称：对杨仕成的上诉，我们要求按照杨仕成与龙仁华签订的合同履行。
针对杨仕成的上诉姚敦芳答辩称：2013年他们的合同就到期了，但是公司没有告知我，也没有给我退钱，我也愿意走。
针对二上诉人的上诉，被上诉人杨兵玉、陈远杰均未答辩。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
另查明，被上诉人杨兵玉与杨仕成的租赁合同于2015年3月到期，租赁合同到期后在本案二审开庭前，杨兵玉已搬离吉首市文溪路88号停车场。
本院认为，本案的争议有三：一是本案应定性为租赁合同纠纷还是排除妨害纠纷；二是上诉人杨仕成、龙仁华、姚敦芳是否应退出吉首市文溪路88号停车场？三是吉首市闽辉房地产开发有限公司的损失应如何确定责任应当如何承担？
关于争议焦点一。排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。根据上诉人即一审原告吉首市闽辉房地产开发有限公司提出的诉讼请求主要是停止非法侵占并赔偿相关损失。本案中，双方当事人对双方是否存在租赁合同等不存在争议，其主要争议在于杨仕成、龙仁华、姚敦芳等是否应当退出停车场及敏辉公司的损失应当如何确定。故根据上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司的诉讼请求及本案争议问题，一审确定本案为排除妨害纠纷，并无不当，应予确认。
关于争议焦点二。上诉人杨仕成与上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司签订的书面合同约定承包期限至2013年6月30日，后双方再未签订书面合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故自2013年6月30日后，双方应视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。故杨仕成超过其租赁期限转租他人，其超过期限的转租行为应为无权处分行为，杨仕成与转租户超过租赁期限的转租合同未得到敏辉公司的追认应为无效合同。故被上诉人龙仁华、姚敦芳等在上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司通知其腾出场地后，仍未在规定时间搬离场地，应为无权占有行为。故龙仁华、姚敦芳等作为无权占有人，应当退出吉首市文溪路88号停车场。
关于争议焦点三。上诉人杨仕成在超过租赁期间将租赁地转租他人，在敏辉公司解除与其的租赁关系并通知其他租户在规定期间搬离场地，故上诉人杨仕成与上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司之间的租赁合同已解除，上诉人杨仕成超过租赁期间将场地出租他人，致使场地不能退出，上诉人杨仕成因违约行为导致其他租赁户侵占本案争议地，应承担赔偿责任。一审根据上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司提供的因转让地不能清场支付了湘西自治州恒安机动驾驶员培训有限责任公司违约金45万元，确定该45万元为上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司的直接损失并予以支持，并无不当，应予支持。
综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共15164元，由上诉人吉首市闽辉房地产开发有限公司、杨仕成各自承担7582元。
本判决为终审判决。
审 判 长 向美蓉
审 判 员 张安成
代理审判员 田竺青
二〇一五年七月九日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……