江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）射商初字第0972号
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人臧正志，该公司董事长。
委托代理人尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。
被告金宏粉。
被告王管喜。
被告盐城绿都房地产开发有限公司，住所地在江苏省亭湖区南洋开发区富康路1号。
法定代表人朱祥生，该公司董事长。
委托代理人赵敏。
委托代理人刘咏桦，江苏刘咏桦律师事务所律师。
委托代理人周海军，江苏刘咏桦律师事务所律师。
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下简称射阳农商行）与被告金宏粉、王管喜、盐城绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告射阳农商行的委托代理人尤海云、被告绿都公司的委托代理人周海军到庭参加诉讼，被告金宏粉、王管喜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告射阳农商行诉称：2010年7月5日，原、被告签订《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》，约定被告金宏粉、王管喜向原告借款170万元，借款期限从2010年7月5日起至2025年7月20日止，按月利率5.445‰结算利息，结息方式为等额本息。被告金宏粉、王管喜以所购房屋为借款作抵押担保，被告绿都公司为该笔借款提供连带保证责任担保。同年7月16日，双方办理了抵押权预告登记。截止2013年10月31日，被告金宏粉、王管喜仅归还本金172805.17元，余款未能偿还，构成违约。请求判令被告金宏粉、王管喜偿还原告借款本金1527194.80元，利息85462.40元，并自2013年11月1日起至偿清之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定）；被告金宏粉、王管喜支付原告律师代理费2万元；被告绿都公司对被告金宏粉、王管喜的债务承担连带清偿责任；原告对被告金宏粉、王管喜抵押的房屋享有优先受偿权。
原告射阳农商行为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、2010年7月5日，原、被告签订的《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》及抵押物清单一份；
2、2010年7月16日，盐城市住房保障和房产管理局出具的盐城市预购商品房抵押预告登记申请书一份；
3、2010年7月31日，被告金宏粉出具的借款借据一份；
4、代理费发票一份。
被告金宏粉、王管喜未作答辩，亦未提供证据。
被告绿都公司辩称，担保属实，涉案房屋我公司已交付被告金宏粉、王管喜使用，由于被告金宏粉、王管喜在房屋面前建有违章建筑，无法验收，致使产权证未能办理，责任应由被告金宏粉、王管喜承担。物保与人保并存时，原告应优先行使抵押权。
被告绿都公司为支持其答辩理由，向本院提交竣工验收大幅复印件一份，证明被告金宏粉、王管喜的房屋未能办理房产证的原因是房屋门口有违章建筑，无法验收。
经质证，被告绿都公司对原告射阳农商行提供的证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为按照合同约定，原告应先行使抵押权。原告射阳农商行对被告绿都公司提交的证据认为复印件不能作为证据使用，与本案没有关联性。
本院认为，原告射阳农商行提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明案件事实，本院予以认定。被告绿都公司提交的证据因是复印件，缺乏其他证据相佐证，本院不予认定。
本院经审理查明：2010年7月5日，原告射阳农商行下属的盐海支行（合同中称甲方、贷款人、抵押权人）与被告金宏粉、王管喜（合同中称乙方、借款人、抵押人）、绿都公司（合同中称丙方、保证人）签订《个人商（住）房按揭某鉴于乙方向丙方购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人商（住）房按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2010年7月5日起至2025年7月4日止，共15年，向乙方发放额度为人民币壹佰柒拾万元整的个人商（住）房按揭贷款，为乙方所购房屋总价款的48.3%；本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为本合同的组成部分具有同等的法律效力；借款利率按月利率5.445‰执行，借款期限在一年以上的，借款利率按月计付，结息日为每月第二十日，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定，国家法定利率调整时，甲方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不另行通知乙方和丙方；甲方直接依据乙方预先签署的《划款扣款授权书》和甲方与售房单位签订的按揭贷款合作协议所约定的内容，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户（帐户名称盐城绿都房地产开发有限公司，帐号3209243301201000000601）内；借款期限在一年以上的，经甲、乙双方约定采用等额本息还款法，确定每月还本付息额，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清；等额本息还款法，指在贷款期内每月等额偿还贷款本息，每月还款额=贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数／{（1＋月利率）还款月数-1}，每月等额还本息金额为（大写）壹万肆仟捌佰肆拾壹元整；乙方愿以本人有权处分的盐城东方绿苑43幢101号的房产，经评估后价值叁佰伍拾贰万伍仟贰佰壹拾元整，作为向甲方借款的抵押物，抵押物清单作为本合同组成部分，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押房产的净收入为准；当乙方不能依合同约定按期偿还借款时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其他方式处置抵押房产的价款优先受偿，上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形；抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用；抵押权的效力及于抵押的从物、从权利、代位权等；抵押担保期限自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止；本合同有效期内如乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿；丙方对乙方的债务承担连带责任保证，保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止；保证范围为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用；乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。
2010年7月16日，原告射阳农商行与被告金宏粉、王管喜对坐落在盐城东方绿苑43幢101、101-1的房产办理了预购商品房抵押预告登记，抵押设定债权数额为170万元，债务履行期限自2010年7月5日至2025年7月4日。
2010年7月31日，原告射阳农商行向被告金宏粉、王管喜发放贷款170万元，被告金宏粉出具借款借据一份，借据载明：借款金额170万元，月利率5.445‰，用途购房，结息方式等额本息等内容。
借款后被告金宏粉、王管喜向原告射阳农商行支付部分本息，截止2013年10月31日，被告金宏粉、王管喜尚欠原告射阳农商行借款本金1527194.83元，利息85462.40元，之后亦未能按约偿还本息。被告绿都公司亦未履行担保义务，原告农商行诉至本院。
另查，原告射阳农商行为本起诉讼向江苏盐城黄海岸律师事务所支付代理费2万元。
又查，2013年11月1日起，射阳农商行根据法定利率的调整，执行利率为年利率7.205%。坐落在盐城东方绿苑43幢101、101-1的房产尚未办理产权证。
本案的争议焦点是：1、原告射阳农商行能否对涉案房屋行使优先受偿权？2、被告绿都公司是否应当承担保证责任？
本院认为：1、原告射阳农商行与被告金宏粉、王管喜之间的金融借款合同、抵押担保合同及原告与被告绿都公司之间的保证合同，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告金宏粉、王管喜未按约按期还本付息属违约行为，原告依据合同约定提前主张被告还款，具有事实和法律依据，本院予以支持，被告金宏粉、王管喜应依约向原告偿还全部借款本息及实现债权的费用。
2、关于原告射阳农商行能否对涉案房屋行使优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记仅系为保障将来实现物权所设定的登记，其还可能因债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而消灭，其依赖于本登记行为，并不具有物权的绝对支配性，因而就抵押权预告登记而言，不具有优先受偿效力。本案中，双方并未办理正式的抵押登记手续，仅办理了抵押权预告登记，故本院认定涉案房屋的抵押权尚未设立，原告要求对涉案房屋行使优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于被告绿都公司是否应当承担保证责任的问题。被告绿都公司在与原告射阳农商行签订保证合同时，对保证方式、保证范围及保证期间均有明确约定。在抵押权未能设立的情形下，原告只能要求保证人被告绿都公司对被告金宏粉、王管喜的上述债务承担连带清偿责任。故被告绿都公司应在约定的保证范围内对被告金宏粉、王管喜的全部债务承担连带清偿责任。
综上，原告射阳农商行主张被告金宏粉、王管喜偿还原告借款本金1527194.80元，利息85462.40元，并自2013年11月1日起至实际给付之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定）；被告金宏粉、王管喜向原告支付代理费2万元；被告绿都公司对被告金宏粉、王管喜上述债务承担连带清偿责任部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告绿都公司承担保证责任后，有权向被告金宏粉、王管喜追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金宏粉、王管喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司支付借款本金1527194.80元，利息85462.40元，并自2013年11月1日起至实际给付之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定）。
二、被告金宏粉、王管喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司支付代理费2万元。
三、被告盐城绿都房地产开发有限公司对被告金宏粉、王管喜上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
四、被告盐城绿都房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告金宏粉、王管喜追偿。
五、驳回原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费19494元，由被告金宏粉、王管喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审判长 潘高良
审判员 王小萍
审判员 张玲玲
二〇一四年十一月十八日
书记员 张为伟
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。