湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第68号
上诉人（原审被告）岳阳市福隆置业有限公司，住所地岳阳市金鹗东路通海大厦五楼。
法定代表人杨华，该公司经理。
委托代理人袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
上诉人（原审原告）方琼。
委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。
上诉人岳阳市福隆置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳阳福隆置业有限公司的委托代理人袁波浪，被上诉人方琼及其委托代理人贺先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月8日，方琼、岳阳市福隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，岳阳市福隆置业有限公司将福隆.巴陵尚都008幢03层303号房屋出售给方琼，房屋面积为129.33平方米，单价为3793.11元／平方米，房屋价款为490563元，付款方式，签订合同时已付房款140563元，余款35万元做为公积金贷款。岳阳市福隆置业有限公司应在2012年5月30日前将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付方琼使用，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇到下列特殊原因，岳阳市福隆置业有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且岳阳市福隆置业有限公司在发生之日起30日内告知方琼的；2、遇国家政策、法规发生变化，政府行为等非岳阳市福隆置业有限公司导致延期的。逾期交房违约责任，1、逾期不超过60天，按日向方琼支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，方琼有权解除合同，方琼要求继续履行合同的，合同继续履行，岳阳市福隆置业有限公司按日向方琼支付已交房款的万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，岳阳市福隆置业有限公司应书面通知方琼办理交付手续，岳阳市福隆置业有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，岳阳市福隆置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，方琼有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由岳阳市福隆置业有限公司承担。合同附件三约定次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口，洗脸盆排水接口，淋浴排水接口，地漏排水接口。保安系统：楼宇可视对讲和门禁管理系统。合同签订后，方琼依约支付了全部房款。2012年12月12日，勘察单位核工业长沙工程勘察院、设计单位福建省闽武建筑设计院有限公司、施工单位湖南省第三工程有限公司、监理单位湖南环宇建设工程咨询监理有限责任公司及岳阳市福隆置业有限公司对福隆.巴陵尚都的该栋房屋的工程进行了竣工验收。方琼于2013年6月13日收房并交纳了自2013年1月1日至2014年1月31日的物业管理费2018元，但发现次卫的设计不符合合同约定，门禁管理系统没有完善，楼宇可视对讲没有开通，要求岳阳市福隆置业有限公司予以整改，双方协商未果，酿成纠纷。
原审法院认为，一、方琼、岳阳市福隆置业有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，是应受到法律保护的有效合同，双方均应依合同的约定履行各自的义务。合同约定岳阳市福隆置业有限公司应于2012年5月30日前按约定将商品房交付方琼，而岳阳市福隆置业有限公司的工程直至2012年12月12日才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕。已构成延期交房，对此岳阳市福隆置业有限公司应承担延期交房的违约责任，因此方琼要求岳阳市福隆置业有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定的交房条件是该商品房经验收合格，而该房的竣工验收时间是2012年12月12日，因此，岳阳市福隆置业有限公司承担延期交房违约责任的时间应计算到2012年12月12日。违约金具体计算应为方琼已交房款的总额×延期的天数×日万分之四。至于岳阳市福隆置业有限公司辩称造成迟延交房是由于天气和政府的原因的说法，就岳阳市福隆置业有限公司提供的证据来看不足以证明符合合同约定的可以延期的条件，岳阳市福隆置业有限公司的该理由原审法院不予以采信。另合同约定的违约金为万分之四，相当于月息1.2%，属于正常的范围，因此岳阳市福隆置业有限公司辩称违约金过高的理由原审法院不予采信。
二、物业费的问题。方琼是2013年6月13日收的房，方琼在收房之前的物业管理应由岳阳市福隆置业有限公司负责，因此方琼所交纳的自2013年1月1日至2013年6月13日的物业管理费843.42元的损失应由岳阳市福隆置业有限公司承担。
三、关于次卫生间及保安系统的问题。双方签订的商品房买卖合同附件三约定，次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口、洗脸盆排水接口、淋浴排水接口、地漏排水接口，但该房屋的主卫、次卫均按座便式设计和施工的，违背了双方的合同约定，岳阳市福隆置业有限公司应按合同约定将次卫卫生间进行改造，但方琼没有提供改造费用为5000元的证据，原审法院按岳阳市福隆置业有限公司自认的1600元予以确认。同时岳阳市福隆置业有限公司未按附件三完善门禁管理系统、楼宇可视对讲亦未开通，方琼要求岳阳市福隆置业有限公司完善门禁管理系统，开通楼宇可视对讲的诉讼请求原审法院应予支持。综上，原审法院依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、由岳阳福隆置业有限公司支付方琼逾期交房违约金38460.14元（490563元×196天×4÷10000）；二、由岳阳福隆置业有限公司承担房屋次卫生间按蹲便式结构进行改造费用1600元，承担方琼物业管理费损失843.42元；三、由岳阳福隆置业有限公司为方琼所购房屋完善门禁管理系统、开通楼宇可视对讲；四、驳回方琼的其他诉讼请求。案件受理费2037元，由方琼承担937元，岳阳福隆置业有限公司承担1100元。
上诉人岳阳福隆置业有限公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院判决逾期违约金按照日万分之四的标准承担过高，应当予以调整。2、逾期违约责任应当考虑天气、政府部门、检测检验原因等不可抗力因素。
被上诉人方琼答辩称，1、岳阳福隆置业有限公司要求对违约金进行调整没有法律依据。2、岳阳福隆置业有限公司延期交房并无不可抗力的事实。
二审期间，上诉人岳阳福隆置业有限公司、被上诉人方琼均未向本院提交新的证据。
经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，关于岳阳福隆置业有限公司赔偿预期违约金是否过高的问题。本案中岳阳福隆置业有限公司认为违约金约定过高，要求法院予以减少，那么双方争议的焦点问题主要集中在双方已约定的违约金是否过高以及如何进行调整。至于何种情形为过高，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。依据该条之规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的实际损失为基础进行调整，而要确定实际损失之大小，便需先解决举证责任分配问题，依据民事举证一般规则，应当由主张调整违约金的一方承担举证责任，故岳阳福隆置业有限公司应对双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失以及造成损失的大小承担相应的举证责任，而岳阳福隆置业有限公司并未提交任何证据予以证明，且参照中国人民银行银行同期贷款利率来看，双方约定的违约金标准也并未超出该利率的四倍，另方琼积极履行合同义务，在履行合同过程中并无过错，故结合本案案情综合考虑，双方所约定的违约金并未过高。故对上诉人岳阳福隆置业有限公司主张违约金过高要求调整的上诉请求本院不予支持。至于上诉人主张其逾期交房系因不可抗力原因造成，但其所主张的天气、政府部门、检测检验等原因均不属于不可抗力，且其并未提交相关证据予以充分证明，故对其主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费762元。由上诉人岳阳福隆置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 万大洋
代理审判员 程 鹏
二〇一五年四月十五日
书 记 员 毛宇宁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。