成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2013)青羊民初字第3976号原告（反诉被告）吕斌，男，汉族，1971年5月29日出生，住成都市青羊区。委托代理人杨学荣，北京奥东（成都）律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）杨义村，男，汉族，1972年9月24日出生，住成都市成华区。委托代理人马瑞成，四川川达律师事务所律师。特别授权。第三人聂齐，男，汉族，1976年12月22日出生，住四川省威远县。第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司，住所地：成都市青羊区石人西路8号。法定代表人黎钜成，职务不祥。原告吕彬与被告杨义村、第三人聂齐、荣德（四川）体育休闲管理有限公司（以下简称荣德公司）房屋租赁合同纠纷本、反诉两案，本院受理后，决定合并审理，由本院审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。吕彬及其委托代理人杨学荣，杨义村及其委托代理人马瑞成到庭参加诉讼。第三人聂齐及荣德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕彬诉称，第三人聂齐向第三人荣德公司整体承租了荣德体育休闲广场综合楼，并将综合楼三楼（即茶楼）分租给杨义村管理，杨义村又将该部份房屋转租给吕彬经营，租赁期限为2011年2月22日至2018年7月30日。在租赁期间，吕彬一直按照合同约定按时向杨义村支付房租。2012年房租期满前，吕彬按照合同约定向杨义村支付2013年房租时，杨义村无故拒收房租，并以吕彬违约为由，要求解除合同，故请求1.判令杨义村单方面解除合同并要求吕彬交付房屋的通知无效，并继续履行合同；2.判令杨义村提供合法房产证明文件，履行租赁合同第十三条义务，协助吕彬办理营业执照；3.本案诉讼费由杨义村承担。被告(反诉原告)杨义村辩称，其是合法有效解除合同，且提供了房产证明文件，请求驳回吕彬诉讼请求。并提起反诉称，2011年2月21日双方签订《房屋租赁合同》后，杨义村依约履行了合同，但吕彬违反合同约定拖欠房租，虽经催收无果，故杨义村于2013年5月21日向吕彬送达了《解除合同通知书》，解除了双方所签订的《房屋租赁合同》，但吕彬一直拒绝归还租赁房屋。请求判决：1.吕彬向杨义村归还租赁房屋；2.判决吕彬向杨义村支付自2013年5月25日以来的租金直至房屋交付之日（至反诉日即2013年9月8日计108天按1369.86元计算为146575元）；3.吕彬承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）吕斌针对反诉辩称，原租赁合同合法有效，杨义村请求无法律依据；房屋租金是杨义村拒绝收取，并非吕彬拒不缴纳。请求驳回杨义村请求。第三人聂齐、荣德公司在法定期限内未提交书面答辩，亦未提供相应证据。经审理查明，2011年2月21日，杨义村（甲方）与吕彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：因甲方租荣德公司四层钢结构房屋（位于荣德体育休闲广场内）的第三楼茶楼，现甲方将三楼茶坊、四楼办公室一间及二楼西侧厨房转租给乙方，租赁期限为2011年2月22日至2018年7月30日止，整体设备设施场地租赁费为每年500000元，交租方式为年交，提前一个月支付下年度租金，如乙方超期十五天未交纳下年租金，甲方收回所承租房屋设施，双方所订合同自动失效并追究违约责任；乙方在租赁期内，有权转租所余下的合同期限给第三方，但乙方无权单独转让合同给第三方，必须由甲方与其第三方签订租赁合同；在合同期内，甲方不得以任何理由、借口等收回乙方所租赁房屋及涨房租，乙方无任何理由中途退租；如遇政府拆迁及规划变更行为，政府对其经营性补偿由甲乙双方协商处理，且甲方退还乙方所余房屋租金；甲方提供相关手续，协助乙方办理经营执照；双方若违背其中一条，视其违约，违约方向守约方支付违约金100万元等。合同签订后，吕彬向杨义村支付了500000元租金，随后进场装修了租赁房屋开始经营，并支付租金至2013年5月24日。2012年3月12日，吕彬（转让方）与梁敏（受让方）、杨义村（出租方）签订《房屋转让合同》，约定吕彬将前述承租房屋转让给梁敏，杨义村对此予以认可，租赁期限为`2012年3月4日至2018年7月30日，原租金支付义务由梁敏向杨义村支付，房屋转让费为575000元，并约定了分期付款期限。2013年3月17日，三方又签订《解除协议》，解除前述《房屋转让合同》，注明房屋租金已交到2013年5月24日，未付余下转让费系梁敏在接手茶楼后两三个月得知该广场将被拆迁及梁敏用吕斌提供的《国有土地规划决定书》到工商部门不能办理营业执照等合法经营所必需的证件，致其处于无证经营状态，故三方同意解除原《房屋转让合同》，并约定双方于2013年4月4日交接，吕彬在扣除3月4日至4月3日的房租41667元、经营期间使用茶楼设备的利息78333元，吕彬不再支付梁敏任何费用。随后吕彬继续接手茶楼进行经营，因茶楼西侧厨房被城管部门拆除的赔偿事宜及茶楼屋面的漏水问题，双方发生争议。2013年5月21日，杨义村向吕彬发送《解除合同通知书》，载明因吕彬违反合同约定第五条、未尽缴纳房租义务，经催收无果，现正式告知与吕彬解除租赁合同，同时追究其合同约定第十四条的违约责任，要求吕彬接通知后三天内搬出场地，否则将强制收回房屋等。2013年6月7日，吕彬以短信通知杨义村，载明“经多次催促你方收取房租，明天是合同约定交纳房租的最后一天，请尽快告知有效的银行卡帐号，或亲自收取，如因你方自身原因，导致我方无法交纳下一年房租，我方不承担违约责任”。2013年6月8日，吕彬再次以短信通知杨义村，载明“我方多次催促你方收取房租，今天是合同约定交纳房租的最后一天，请尽快告知有效的银行卡帐号，或亲自收取，如因你方自身原因，导致我方无法交纳下一年房租，我方不承担违约责任。昨晚雨后房屋多处漏水，请尽快给出解决方案”。随后双方以律师函的方式进行交涉，无果，吕彬遂起诉。另查明，荣德体育休闲广场综合楼由荣德公司取得该地块国有土地划拨决定书后修建，整体租赁给聂齐。2009年10月16日，聂齐与杨义村签订《租赁协议》，以130000元将综合楼的三楼茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房的经营权转让给杨义村。庭审中，杨义村认可茶楼西侧厨房被城管部门拆除事实及茶楼屋面存在漏水问题，但表示已进行了整修。就吕彬向梁敏提供的《国有土地规划决定书》，吕彬称系杨义村交给吕彬，而《国有土地规划决定书》到工商部门不能办理营业执照，杨义村陈述系荣德公司交给聂齐后，聂齐交给杨义村，其他商户已办理营业执照，但未提供相应证据予以证明。上述事实，有双方所提交的身份证、荣德公司工商登记信息及企业法人营业执照、《房屋租赁合同书》、律师函及特快专递邮件详情单、《转让协议》、收条、收据、《国有土地规划决定书》、银行收据等证据及双方的当庭陈述在案为证。本院认为，吕彬与杨义村于2011年2月21日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方虽然中途转租给第三方，但经三方协商解除转租协议后，吕彬收回涉案房屋继续经营，而对此杨义村予以认可，在合同期限内，双方仍应按《房屋租赁合同》约定履行。双方所签订合同约定“在合同期内，甲方不得以任何理由、借口等收回乙方所租赁房屋及涨房租，乙方无任何理由中途退租”，该约定是对双方权利义务的约束，且吕彬已将租金准备好，在多次通知杨义村收取租金无果的情况下，杨义村以吕彬违反合同约定、未尽缴纳房租义务为由解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为，不符合合同约定，本院不予支持，故对吕彬要求确认杨义村单方面解除合同并要求交付房屋的通知无效，并继续履行合同的诉讼主张，本院予以支持；对吕彬要求杨义村提供合法房产证明文件，协助其办理营业执照的诉讼主张，因双方于合同中约定由杨义村提供相关手续，协助吕彬办理营业执照，故对吕彬该项主张，本院予以支持；对杨义村反诉要求吕彬归还租赁房屋的诉讼请求，基于前述认定，本院不予支持；对其反诉要求吕彬支付自2013年5月25日至反诉日即2013年9月8日（108天）按1369.86元计算为146575元的诉讼请求，因其基于双方所约定的年租金进行的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院对吕彬的本诉请求予以支持，对杨义村的部份反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨义村于2013年5月21日向原告（反诉被告）吕彬发送的《解除合同通知书》无效，双方继续履行于2011年2月21日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）杨义村于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吕彬提供合法房产证明文件，协助其办理营业执照；三、原告（反诉被告）吕彬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）杨义村支付自2013年5月25日至2013年9月8日按1369.86元计算的租金146575元；四、驳回被告（反诉原告）杨义村的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱债务的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）杨义村负担，因原告（反诉被告）吕彬已预交，由被告（反诉原告）杨义村支付给原告（反诉被告）吕彬。本案反诉受理费1617元，减半收取809元，由原告（反诉被告）吕彬负担409元，被告（反诉原告）杨义村负担400元，因被告（反诉原告）杨义村已预交，由原告吕彬在履行上述给付义务时一并支付给被告（反诉原告）杨义村。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 进二〇一三年十二月三十日书记员 吴逢皋