吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）白民二初字第22号
原告于翠萍，女，现住吉林省洮南市。
委托代理人白守仁，男，法律顾问，现住白城市。
被告长春宏桥房地产有限责任公司（简称宏桥公司）
法定代表人陈翠萍，该公司董事长。
委托代理人关力军，该公司工作人员。
被告长春宏桥房地产有限责任公司洮南分公司（简称宏桥洮南分公司）
负责人关强，分公司经理。
二被告共同委托代理人朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
第三人高洪军，男，家庭住址不详。
原告于翠萍诉长春宏桥房地产有限责任公司、长春宏桥房地产有限责任公司洮南分公司、第三人高洪军合同纠纷一案，原告于2013年7月2日诉讼到本院，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员暴志东担任审判长，审判员姜文林，代理审判员曹宝明组成合议庭，于2013年8月12日、2014年1月13日、2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告于翠萍、委托代理人白守仁，二被告委托代理人关力军、朱彦良到庭参加诉讼，第三人高洪军经公告送达，无正当理由未出庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月6日，原告与被告签订一份洮南市金街购物中心商品房内部认购协议，协议规定被告将房屋出售给原告，价款为人民币2,185,500.00元，房屋交付时间为2012年5月30日，逾期交付每日按照100.00元赔偿。协议签定后，原告及时履行了给付价款义务，但是被告未按合同约定将房屋交付给原告，致使原告合法利益受到损害，请求判令被告交付商品房，办理房屋产权证，承担每日100.00元违约金，并承担诉讼费用。2014年4月8日，公开开庭向原告释明是否变更诉讼请求，庭审中原告提出变更诉讼请求：1、要求被告履行合同，交付房屋，并协助办理房屋产权相关手续；2、要求第三人高洪军给付借款本息并支付违约金，被告宏桥公司承担连带责任。
二被告辩称，1、原告的第一点请求没有达到法律的要求，不具备交付房屋的条件，协议只是确定债权的依据；2、不存在违约的事实，，违约金数额违法；3、确定给付价格义务与事实不符；4、对原告变更诉讼请求无异议。
第三人经本院公告送达后，未到庭，亦未提出书面答辩。
庭审中，合议庭归纳本案的争议焦点为：1、原告是否已交清楼款；2、被告应否向原告支付所诉楼房；3、原、被告签订的内部认购协议是否有效。
原告为支持自己的主张，向法庭出示如下证据：
1、原告身份证一份，证明原告是房屋认购人。
经质证，二被告无异议，本院予以确认。
2、洮南市金街购物中心商品房内部认购协议书，证明：1、原告依法认购被告光明街十四号北侧104号东数第7户141平方米商品房一、二层的所有权；2、证明房价款；3、证明交付房屋的时间；4、证明被告违约的事实。
经质证，二被告有异议，认为认购协议不真实，与本案事实和其他证据相矛盾，这份认购协议是借款的一种担保方式，并不是真实的买卖协议，所证明的内容交付时间及违约责任、补偿方式没有效力。
3、2012年1月6日被告出具2,185,500.00收据一枚。证明原告交足购房款，被告收取全部购房款。
经质证，二被告有异议，认为这个票据记录的内容不属实，与本案其他证据相矛盾，无法证明。
4、2012年1月16日高洪军出具的2,185,500.00元的工程款收据，证明被告收到此款后当时支付给了工程承包人高洪军，高洪军收到此笔款。经质证，被告有异议，认为该票据产生是由于本案被告的实际施工人高洪军欠原告60万元，高洪军要求预付工程款，所以出具了这张收据，高洪军没有完成工程款所约定的工程项目，该票据生效的条件未成就。由于高洪军私自离开工地，并未实际完成剩余工程。
5、2012年1月6日协议书，证明第三人高洪军从原告处借款60万元，借款期限4个月，还款期限为2012年5月6日，逾期按月息5分计算，并约定用北侧东数第七户购物中心房屋抵押。
经质证，被告对证据本身无异议，对证明问题有异议，认为这份证据体现了高洪军向原告借款60万元的抵押协议，其中这个协议与内部认购协议中原告主张有矛盾，而且不能存在流质条款，协议中也认定了该房屋属于高洪军。
6、2012年1月12日借据，证明第三人高洪军从尹民处借款480,000.00元，用于建设金街购物中心，借款期限2012年5月12日，按高洪军和原告签订的协议办，即逾期支付月息5分，并以此房抵押。
经质证，被告有异议，认为这份证据与本案被告无关，与本案争议的焦点无关，借款人是高洪军，债权人是尹民，两人均不是本案当事人。
7、还款协议，证明协议约定逾期还款，该房屋所有权归原告于翠萍和尹民（尹民系原告于翠萍的姐夫）所有。
对原告所举上述证据2、3，商品房内部认购协议，收据，该证据是以抵押担保的形式签订和出具的，并不能证明原、被告双方买卖关系的成立，对该证据本院不予确认。
证据3、4、5、6、7，能够证明第三人高洪军从原告处借款的事实，此款是由实际施工人即第三人高洪军的工程用款，被告对原告与第三人高洪军签订的借款协议本身无异议，本院对上述证据予以确认。
被告为支持自己的主张，向法庭出示如下证据：
1、内部认购协议一份，包括实际施工人高洪军注明“以工程款抵顶”，用以证明文字体现的内容与实际内容不符。
经质证，原告对证据本身无异议，对证明的问题有异议，认为这份协议并不能证明本案争议的事实。
2、协议书一份，与原告所举与高洪军签订的相同，证明，我们对此知情，这是一份借款合同，是以争议的房屋作为抵押向原告借款，本案原告并没有交清购房款，其内部认购协议无效。
经质证，原告对证据本身无异议，对证明的问题有异议。
3、2012年3月6日被告代表人与高洪军签订协议书一份，证明双方签订内部认购书以工程款抵顶房款的条件不成就，因为高洪军并未实际施工完成，本案的实际借款人是高洪军，其并未实际取得购买此房屋的交付义务。
经质证，原告有异议，认为：1、证据中的签字人与本案无关；2、所证明问题与本案也没有直接关系；3、被告举证与本案案由无关。
4、结算汇总表一份，证明高洪军中途离开工地至今，其没有实际完成该工程，经结算并由高洪军签字确认，高洪军尚欠被告先期预付的工程款。
经质证，原告有异议，认为高洪军是否欠被告工程款与本案无关，也无法确定是高洪军与被告真实结算的凭证。
5、文件批文一份，证明工程每平米的价格。
经质证，原告认为与本案无关。
6、证人姚XX的证人证言，证实高洪军是通过其认识关力军并取得该工程的。证明高洪军与宏桥公司的工程款的付款方式，比如什么时间交楼，什么时间付工程款。
经质证，被告对证人证言无异议，原告对证人证言有异议，认为证人证言与本案无关。
证人李XX，系该工程中的技术员，证明高洪军的施工量及工程款的计算问题，其双方签订结算单时证人参与了，结算后高洪军未完成工程就走了。
经质证被告对证人证言无异议，原告对证人证言有异议，认为证人证言与本案无关。
证人佟XX，证明高洪军是通过我认识的关力军并取得的该工程，我是该工程的技术员，证明高洪军与被告的施工及工程款问题。
经质证被告对证人证言无异议，原告对证人证言有异议，认为证人证言与本案无关。
证人丁XX，证明协议问题，60万元是借款抵押，是内部认购协议用的。
经质证被告对证人证言无异议，原告对证人证言有异议，认为证人证言与本案无关。
对被告所举上述证据3，协议书，证明双方签订的内部认购协议书以楼房抵顶房款的条件未成就，未按协议完成剩余工程，而本案第三人高洪军是借款人，其并未实现取得购买此房屋的交付义务。原告对该份证据虽然有异议，但没有证据证实其主张，本院对该证据予以确认。
证据4、5，因该证据是被告与第三人高洪军之间结算的问题，是否欠款与本案没有关系，本院对该证据不予确认。
对证人姚XX、李XX、佟XX、丁XX的证言，因与本案无关，本院不予采信。
经审理查明，2012年1月6日，原告于翠萍与第三人高洪军签订一份借款协议。协议约定，由原告借给第三人高洪军60万元，期限四个月，于2012年5月6日还清，月息5分，第三人高洪军用商用房抵押等条款。同日出具2,185,500.00元工程款收据一枚。同日原告又与被告签订内部认购协议（不是正式商品房买卖合同），约定被告用光明街十四号北侧东数第七户商品楼，面积141平方米（一、二层），内部认购价格为15,500.00元每平方米，合计人民币2,185,500.00元，竣工日期为2012年5月30日，并向原告出具收据一枚（普通收据）。因工程用款，第三人高洪军于2012年1月12日从尹民（系原告于翠萍的姐夫）处借款480,000.00元，还款期限为2012年5月12日，如到期未还，可按高洪军和于翠萍签订的借款协议的条款执行。2012年3月6日被告代表关力军与第三人高洪军签订未完工程协议书一份，约定第三人高洪军（实际施工人）于2012年5月15日前将未完工程全部完工并交付被告，上述协议签定后，第三人高洪军从原告处借款60万元，从尹民处借款480,000.00元，用于工程建设。但第三人高洪军到2012年5月28日工程没有交付被告，同日被告与高洪军进行工程结算并由第三人高洪军确认签字的工程结算单。被告多付给第三人高洪军工程款后第三人高洪军私自撤离施工现场至今。致使未完工程由被告另找施工队完成全部工程。2012年7月1日，原告与第三人签订还款协议，协议约定第三人高洪军从原告处借款1,080,000.00元，用于洮南市金街购物中心建筑工程承包垫付支出，以《协议书》《借据》确定的“抵押物”或现金偿还以上借款等条款。由于该工程现已完工，原告要求被告按协议规定履行合同义务，并办理产权证照。被告提出因第三人高洪军未按协议规定的时间交付未完的全部工程，并私自撤出工地，而且第三人高洪军与原告之间属借款关系，不同意原告的主张，成诉。请求判令第三人高洪军给付借款本息，被告履行合同义务，并承担诉讼费用。
现根据双方当事人的诉讼请求和本院确定的案件事实，针对案件的争议焦点，本院综合评判如下：
一、于翠萍与第三人高洪军签订的借款协议有效，高洪军应承担偿还借款本息的责任。
2012年1月6日，原、被告双方签订借款协议，约定第三人高洪军从原告处借款60万元，该借款协议系双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告与第三人高洪军的借款关系成立，双方签订的协议合法有效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”的规定，第三人高洪军借款到期后，未按借款协议约定履行还款义务，故应承担偿还借款的责任。
二、“内部认购协议”应视为对借款行为设定的物的抵押担保。
2012年1月6日，原、被告双方签订的内部认购协议是基于第三人高洪军从原告处借款600,000.00元，当时为争得被告的同意，保证债务的履行，被告用其资产为第三人做了抵押担保，被告与第三人高洪军就未完成的剩余工程签订了协议，并约定于2012年5月15日前将剩余工程施工完毕交付给被告，该协议履行期限届满后，第三人高洪军未将剩余工程施工完毕。而且“内部认购协议书”和“收据”从形式上看是购房，实为抵押担保。另外，第三人高洪军向原告借款600,000.00元，被告承认此笔借款是工程用款并承诺如第三人高洪军还不上此笔款项，被告也能还得上。“内部认购协议”设定的抵押担保是被告宏桥公司的真实意思表示，该抵押担保应认定合法有效，故被告宏桥公司应承担抵押担保的责任。原告要求被告履行合同，交付楼房的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三人高洪军从尹民处借款480,000.00元，属于高洪军与尹民之间的借款关系，虽然借条上写明按高洪军与于翠萍签的借款协议执行，但被告对此借款不予认可。故该借款关系可以另行解决。
关于2012年1月6日原告与第三人高洪军签订的借款协议约定月利5分，该约定违反法律规定，应按中国人民银行同期贷款利率四倍保护为宜，故原告请求给付月利5分的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，长春宏桥房地产有限责任公司洮南分公司属宏桥公司的下属分支机构，故宏桥洮南分公司对本案不承担民事责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第三人高洪军于本判决生效后十日内给付原告借款人民币600,000.00元及利息（自2012年1月6日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；
二、被告宏桥公司以坐落在洮南市光明街十四号北侧104号东数第七户141平方米的商品房承担抵押担保责任。
三、被告宏桥公司洮南分公司不承担责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费24,284.00元由原告承担14,484.00元，被告宏桥公司、第三人高洪军承担9800.00元及保全费5000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 暴 志 东
审 判 员 姜 文 林
代理审判员 曹 宝 明
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 倪继迎（兼）