北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第14152号
原告段媛媛，女，1983年10月23日出生。
委托代理人苏建友，北京市中闻律师事务所律师。
被告潘越，女，1967年10月7日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被告FANLUKE（路克樊），男，1955年7月9日出生，美国公民。
委托代理人陈海昶。
被告李军忠，女，1969年2月23日出生。
委托代理人陈海昶。
被告袁胜军，男，1962年8月30日出生。
委托代理人陈海昶。
原告段媛媛诉被告潘越、FANLUKE，李军忠、袁胜军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段媛媛委托代理人，被告潘越、李军忠及其潘越、李军忠、FANLUKE、袁胜军委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段媛媛诉称：原、被告于2012年12月31日签订了房屋买卖协议书（一），被告一、二为夫妻关系，被告三、四系夫妻关系。涉案房产为被告一、三名下共有，合同约定，原告购买位于北京市西城区宣武门外大街××号×层公寓××××室的房屋，房价款为人民币1600000.00元，买断原物业积欠甲方的房屋租赁费用50000.00元。原告已于2012年12月29日、12月31日、2013年1月7日，先后分别三次将购房款支付给被告，被告亦出具收条，证明原告已将全部购房款支付完毕。当时原告并没有看到两被告与物业签订的房屋租赁合同，被告当时称原告可十几年不交物业费，可用物业欠被告的租赁代理费折抵。原告交完房屋全款后，被告才将租赁合同交给原告，原告找物业确认后才知道，被告隐瞒事实，物业根本不认可原告可以不交物业费用，亦不承认原告变为债权人，两被告更是没有出具任何具有法律效力的与物业进行解除合同的协议书及物业公司拖欠被告租赁费的欠条。所以，“房屋买卖协议书（一）”的第3款约定应为无效条款。由于该房屋是被告产权共有，原、被告又是自行成交，并没有通过中介，在原告付款后，为了过户更加方便，两被告于2013年1月8日委托原告的母亲纪君全权办理房屋过户的相关手续。纪君于2013年1月9日与原告签订《存量房屋买卖合同》合同编号：CW221199，但在2013年1月10日原告与两被告的委托代理人纪君办理房屋产权过户登记手续时，发现被告李军忠将委托代理公证书撤销，导致纪君无法代为继续办理过户手续，被告潘越由于其丈夫系外籍人员，需要提交其中文译名公证，但潘越拒不配合。故两被告并未按照合同约定于2012年1月10日办理产权过户手续。就此事，原告找被告多次协商，可两被告总是以各种理由推脱过户时间，每次约定好了时间办理过户，结果又是以其他理由不予配合，原告认为两被告再无信用可言。原告认为，被告在卖房过程中隐瞒事实在先，不予过户违约在后，而原告已经完全履行了双方签订的买卖合同约定的义务，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，原告特向贵院提出如下诉讼请求：1、判令四被告继续履行与原告签署的房屋买卖协议书，协助原告办理涉案房屋的过户手续。2、诉讼费由被告承担。
被告潘越、FANLUKE，李军忠、袁胜军辩称，2012年12月31日，潘越及其配偶FANLUKE（路克樊）、李军忠及配偶袁胜军与被告段媛媛签订房屋买卖协议书，段媛媛以165万元的价格购买四被告所有的位于北京市西城区宣武门外大街××号×层公寓××××号房屋。2013年1月9日原告段媛媛指定其母亲纪君作为四被告的代理人并代办网签合同，在办理过程中原告与其母纪君恶意串通，擅自修改原协议多项条款，严重侵害了四被告的合法权益。为此，四被告多次催促原告重新办理网签以完成过户手续，均遭到原告拒绝。以致延误过户时间，故双方没有按期过户的主要责任在于原告母女。现四被告同意原告的诉讼请求。另发表如下补充意见：一、被告李军忠、袁胜军夫妇积极配合原告办理过户手续，不存在故意怠慢行为。涉案房屋买卖合同签订后，被告李军忠积极履行合同义务，于2013年1月16日、同年1月25日分别以邮政快递及其邮件的方式向原告发出《催告函》，然而原告的回应却是拒绝办理过户手续，而要通过诉讼解决，因此未如期办理过户的责任在于原告。二、未能完成过户手续的原因在于原告变更了网签合同条款，使得网签合同与双方原房屋买卖协议不一致，一些条款存在明显差异，不符合双方原来的约定。为了能尽快办理过户，被告李军忠提出变通方式，在网签合同中注明“以原协议为准”，但是原告却予以拒绝，并表示要向法院起诉，通过诉讼解决。强调一点，四被告现坚决不同意原告以80万元价款购买房屋的全部面积。综上所述，四被告认为：由于原告违反原合同约定，擅自变更网签合同，使得李军忠无法签署相应过户手续所需文件导致过户不能，故造成违约的责任在于原告。
经审理查明，被告李军忠与袁胜军为夫妻关系。被告潘越、FANLUKE系夫妻关系。北京市西城区宣武门外大街××号×层公寓××××号房屋系李军忠、潘越按份共有的产权房屋，李军忠与潘越各占50%的份额。2012年12月28日，李军忠（甲方）、段媛媛（乙方）签订购房意向书，约定：“经甲乙双方友好协商，甲方自愿出售位于宣武区宣武门外大街××号公寓×层××××号名下50%份额的产权，甲乙双方协商同意以下条款：一、乙方愿意接受的购房条件为：1、购房房屋总价80万元。2、乙方支付2.5万元买断物业公司拖欠甲方的代理租赁欠款。3、甲乙双方于2012年12月31日上午在公证处（金融街）正式签约，甲方及配偶、乙方到场，共同签署声明同意售房公证书、双方购房合同公证、对购房人委托过户手续公证。到期不签，视同违约，违约方按定金罚则处理。意向书终止。所有正式合同、公证等均以双方同意达成一致为准。4、付款时间：2012年12月29日，乙方向甲方支付定金五万元；声明同意书公证、购房合同公证做好，支付首付款甲方20万元；银行解押后，做委托公证书前，支付全部57.5万尾款（定金五万元冲抵购房款）。在此期间，任何一方均不得违约，乙方未及时支付，视同违约，甲方可以解除本约定，定金、首付款不退。……”同日，潘越与段媛媛签订了内容一致的购房意向书。2012年12月29日，段媛媛分别支付李军忠、潘越购房定金各5万元。2012年12月31日，李军忠夫妇（甲方）与段媛媛（乙方）签订《房屋买卖协议书（一）》，约定：“……。1、甲方自愿将房屋50%的产权以人民币60万元出让给乙方，办理手续所涉及税务等相关一切费用均由乙方承担。2、乙方自愿支付甲方20万元房屋装修现状费用及相关设备设施。3、乙方另支付甲方2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用（房屋委托租赁合同）。甲方对该楼物业公司的债权随产权转移给乙方，并签署权利转移通知，乙方可据此向物业主张权利。4、上述三项共计82.5万元。5、甲方委托纪君（段媛媛之母）按委托公证书之内容办理该房屋产权对乙方的转移、登记等过户相关手续。二、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。三、甲、乙双方同意按下列方式办理付款及过户：1、双方按已签订的购房意向书，乙方已支付甲方定金五万元整。甲方与配偶办理售房声明同意书公证及房屋买卖合同书公证，乙方再支付甲方20万元，甲方立即办理银行解除贷款抵押登记手续，并由银行开具撤销抵押凭证；此合同公证在甲方收到尾款之后生效。所有公证书均由甲方领取，在收到尾款后交付乙方。2、银行解押后，甲方对纪君在该产权过户、登记进行授权委托公证前，乙方支付全部57.5万元尾款，定金五万元冲抵乙方购房款。3、甲方收尾款后当即向乙方出具三次收款全部收款凭据，并移交与该房款相关的（包括但不限于）产权证、购房票据、契税票据、银行撤销抵押凭据、物业原代理租赁协议（房屋委托租赁合同）等文件，乙方接收后出具收条。同时，甲方将双方认可后办理好的对纪君的授权委托书交付纪君。……。5、由被委托人纪君协助乙方自行办理网签、过户等相关事宜；如在乙方办理过户手续时，需要甲方协助，甲方应无条件协助办理。……。”同日，潘越夫妇与段媛媛签订了内容一致的《房屋买卖协议书（一）》，段媛媛分别支付李军忠、潘越购房首付款各二十万元。2013年1月7日，李军忠夫妇（甲方）与段媛媛（乙方）签订《房价款说明及补充协议（附件1）》，约定：“一、乙方确认与甲方全款购房房价款为80万元整，买卖房屋协议中第二条关于20万元装修款废除，乙方应按房价款缴纳相关税金，与甲方无关。二、以上房价款之外，乙方另支付甲方3000元购置该房屋现有家具。三、甲方与乙方交接房屋手续为当日2013年元月7日，委托公证书由2013年元月8日交接。……。”同日，潘越夫妇与段媛媛签订了内容基本一致的《房价款说明及补充协议（附件1）》，段媛媛分别支付李军忠、潘越购房款各575000元。至此，段媛媛支付李军忠、潘越共计165万元。2013年1月8日，李军忠夫妇在北京市中信公证处办理了委托公证，内容为：“委托人：李军忠……。受托人纪君……。委托原因及事项：委托人李军忠、袁胜军二人系夫妻、登记在李军忠名下位于北京市宣武区宣武门外大街××号×层公寓××××的房产是二人的夫妻共同财产。因我们工作繁忙，现委托纪君为我们的代理人，代理我们办理上述房产的如下手续：一、签订房屋买卖合同并办理网签；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、办理物业交割手续；五、代为查阅房屋登记档案；六、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受委托人无权转委托。上述委托只针对买受人段媛媛办理。委托期限为自本委托书签署之日至二О一三年三月十日止。同日，潘越夫妇与纪君办理了内容一致的委托公证书。2013年1月9日，纪君作为李军忠、潘越的委托代理人与段媛媛办理了编号为CW221199的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），即网签合同，合同约定：“出卖人李军忠……。委托代理人纪君……。出卖人共有人潘越……。委托代理人纪君……。买受人段媛媛……。买受人共有人潘越……。委托代理人纪君……。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币800000元。定金人民币50000万元。支付日期为：2012年12月22日（该日期纪君手写改为29日）。……。（下述为手写内容）第六条房屋的交付……；4、移交与海格物业公司解除原委托租赁合同书面手续；5、移交北京燕侨海格物业管理公司积欠出卖人该房产的代理租赁费欠条；6、移交海格物业公司统一将积欠代理租赁费（不低于五万元）作为延续抵充该房屋未来发生的物业费的书面证明。……。附件三房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定1、该房屋产权属李军忠、潘越共有，各占50%产权。房屋抵押已解除。2、原于2006年5月20日与北京燕侨海格国际物业管理公司签订15年的委托租赁经营合同，出卖方承诺已解除委托租赁关系。海格国际物业管理公司尚欠出卖方不低于伍万元的代理租赁费，出卖人以贰万伍仟元卖与买受人。出卖人同意提供相关书面凭证。……。”2013年1月10日，李军忠夫妇在北京市中信公证处办理了撤销委托声明书，撤销了对纪君的公正委托书，故而该房屋的过户手续未办理完成。后原告持诉称理由，将四被告诉至本院，提出如下诉讼请求：1、判令四被告继续履行与原告于2012年12月31日签订的房屋买卖协议书，协助原告办理涉案房屋的过户手续。2、判令四被告共同承担逾期办理过户手续的违约金，每日按照房屋购房款160万元的万分之五计算，截止至实际过户之日止。3、诉讼费由被告承担。
本案审理过程中，李军忠、潘越另案诉至本院，认为网签合同侵犯了其权利，要求确认网签合同无效并要求段媛媛支付违约金50000元。李军忠、潘越主张网签合同侵犯其权利的条款为：1、合同第四条关于定金的支付日期有涂改，定金实际支付日期为29日，但网签合同上签订的日期为22日，李军忠、潘越认为此处不一致会造成其多支付违约金的风险；2、网签合同上约定的房价是80万，李军忠、潘越认为双方原合同约定的是165万，两者严重不符，严重侵犯了其权利；3、网签合同第六条四至六项及附件三第二条系手写内容，李军忠、潘越认为该条款中关于折抵不低于五万元物业费的约定与原合同不一致，且该条款涉及到海格物业公司，可能无法实现，加重了其义务，会导致其承担违约金的巨大风险；4、网签合同中李军忠、潘越的委托代理人系纪君，李军忠、潘越认为其已于2013年1月10日撤销了对纪君的委托，网签合同中不应再有纪君的名字；5、网签合同第九条及附件六中关于税费的承担约定是各自负担，李军忠、潘越认为双方原合同约定的一切税费由段媛媛负担，该条款会造成其损失数十万元的税款。针对以上五点，段媛媛、纪君解释如下：1、关于定金支付日期错误的问题，段媛媛、纪君主张系其笔误造成，并且及时进行了修改，而且该处错误只会对段媛媛造成不利影响，段媛媛实际支付定金是12月29日，支付定金的时间晚于网签合同约定，会造成段媛媛违约而不是李军忠、潘越违约；2、关于房价款的约定，纪君段媛媛主张原合同约定的是160万，此份网签合同购买的只是李军忠的50%份额，所以是80万。3、关于网签合同手写的内容，纪君、段媛媛主张在双方原合同中有关于段媛媛购买李军忠、潘越物业债权的约定，既然段媛媛购买了物业债权，李军忠、潘越就应该提供相关凭证，该条款内容并未违反双方约定；4、关于网签合同中纪君为委托代理人的约定，纪君、段媛媛主张双方有经过公证的委托书，李军忠、潘越明确委托纪君代为办理过户事宜，李军忠、潘越在1月10日擅自撤销委托，纪君、段媛媛并未认可，而且即使1月10日撤销了委托，但1月9日，纪君还是在委托期之内。5、关于网签合同中税费的约定，纪君、段媛媛主张系其疏忽所致，实际上税费已经由段媛媛实际缴纳。
另案庭审中，李军忠、潘越主张涉案网签合同出售的是100%的房屋产权，纪君、段媛媛对此不予认可，本院前往西城区房管局询问涉案网签合同的相关情况，房管局工作人员明确告知涉案网签合同出售的只是李军忠的50%的产权份额。本院经审理认为：双方签订的《房屋买卖协议书（一）》及《房价款说明及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，段媛媛已经按照合同约定支付了全部购房款，李军忠和潘越应当按照约定为被告办理过户手续，双方在房屋买卖协议中明确约定由段媛媛之母纪君代理原告办理房屋过户手续，李军忠和潘越亦据此为纪君出具了经过公证的《委托书》，李军忠和潘越虽在2013年1月10日经过公证处声明撤销了对纪君的委托，但2013年1月9日纪君仍在委托期限之内，故纪君代理李军忠和潘越与段媛媛于2013年1月9日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同），对具有法律约束力，该合同应属合法有效。李军忠和潘越主张其撤销了对纪君的委托，纪君就不应出现在网签合同中的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。关于李军忠和潘越主张网签合同中房价款错误的问题，根据法院向房管部门工作人员的核实，涉案网签合同出售的只是李军忠名下的50%的产权份额，故网签合同中的房价款约定并无不当，李军忠和潘越的此项意见，本院不予采纳，李军忠和潘越以此主张网签合同无效的理由，不能成立，法院不予采纳。由于在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的子那个值，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保证双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实际的权利义务仍应以原理房屋买卖合同及补充协议约定为准。因此，李军忠和潘越所主张的网签合同与原合同不一致之处，实际履行中均应以原合同及补充协议的约定为准。综上所述，李军忠和潘越主张涉案网签合同无效的理由，不符合我国合同法的规定，对李军忠和潘越要求确认网签合同无效的诉讼请求，法院不予支持。由于段媛媛已经履行了合同义务，并未构成违约，故对李军忠和潘越要求段媛媛支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，本院于2013年10月17日一审判决驳回李军、潘越的诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未提出上诉，现该判决已经发生法律效力。
审理中原告鉴于各种原因，表示暂时撤回要求四被告共同承担逾期办理过户手续违约金之请求，另案就政策调整致税收增加的费用及违约金问题一并起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、产权证、房屋买卖协议书、存量房屋买卖合同、税单、通知、网签合同查询单、汇款凭证、收条、意向书、协议书、补充协议、房屋物品交割单、短信、公证书、声明、发票、律师告知函、房屋委托租赁合同、房屋转移登记申请书、光盘、产权证交接记录、本院（2013）西民初字第18667号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖协议书（一）》及《房价款说明及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，段媛媛已经按照合同约定支付了全部购房款，李军忠和潘越应当按照约定为原告办理过户手续。双方在房屋买卖协议中明确约定由段媛媛之母纪君代理李军忠和潘越办理房屋过户手续，李军忠和潘越亦据此为纪君出具了经过公证的《委托书》，李军忠和潘越虽在2013年1月10日经过公证处声明撤销了对纪君的委托，但2013年1月9日纪君仍在委托期限之内，故纪君代理李军忠和潘越与段媛媛于2013年1月9日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同），对具有法律约束力，该合同应属合法有效。但鉴于网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保证双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实际的权利义务仍应以原房屋买卖合同及补充协议约定为准。因此，原告所主张的网签合同与原合同不一致之处，实际履行中均应以原合同及补充协议的约定为准。故原告现要求四被告继续履行上述合同，协助原告办理涉案房屋的过户手续。于法有据，本院对此予以支持。
审理中，原告鉴于各种原因，表示暂时撤回要求四被告共同承担逾期办理过户手续违约金之请求，另案就政策调整致税收增加的费用及违约金问题一并起诉，该申请不违反法律规定，本院对此准予。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
被告潘越、FANLUKE（路克樊），李军忠、袁胜军继续履行与原告段媛媛签订的《房屋买卖协议书（一）》及《房价款说明及补充协议》，被告潘越、FANLUKE，李军忠、袁胜军于本判决生效后十日内协助原告段媛媛办理涉案房屋的过户手续。
案件受理费五十元，由李军忠、潘越负担（原告段媛媛已预交五百元），自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李凤新
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 石 雪
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 王 雨
书 记 员 李 婷