四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1871号
上诉人（原审第三人）：杨芳，女，汉族，住四川省梓潼县。
委托代理人：曹体林，四川翠云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丽蓉（又名赵利容、赵利蓉），女，汉族，住四川省梓潼县。
委托代理人：赵兴甲，四川经义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李庆，男，汉族，住四川省梓潼县。
上诉人杨芳因确认合同有效纠纷一案，不服梓潼县人民法院（2013）梓民初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理本案后，于2014年11月3日依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨芳的委托代理人曹体林与被上诉人赵丽蓉及其委托代理人赵兴甲以及被上诉人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2004年4月19日，赵丽蓉与李庆签订《住房买卖合同》，约定李庆将位于梓潼县文昌镇紫阳街35号房管所宿舍4楼1号（含分摊面积共64.54m2）卖给赵丽蓉。合同约定：“买卖房屋的价款为31000元，采用二次性付款方式，李庆在签订房屋买卖合同之日一并将房屋交付赵丽蓉使用，赵丽蓉一次性支付房款30000元，余款1000元人民币于赵丽蓉领到李庆转移变更登记的新房屋所有权证时一次性付清；房屋内的窗帘、热水器、浴霸、炉盘、坐式马桶、灯具一并折价处理归赵丽蓉所有；李庆协助赵丽蓉办理房屋所有权证转移变更手续，及时向赵丽蓉开具单位的土地使用权证明书，并各自承担房屋转移变更手续费用；赵丽蓉接手房屋时，李庆自行付清原使用房屋产生的水、电、气、有线电视收视费和物业管理有关费用；如一方无正当理由不履行合同，违约方承担全部法律、经济责任；如遇到特殊人力不可抗拒的自然灾害和人为影响时，互不承担违约责任等。”赵丽蓉于2004年4月19日一次性支付李庆房款30000元，李庆向赵丽蓉出具收款条一张，并将该房屋所有权证移交给赵丽蓉。此后赵丽蓉一直居住在该房屋中，该房屋一直未办理所有权转移变更登记手续。
另查明：李庆与杨芳于1995年1月9日办理结婚登记。李庆于1996年12月通过房改政策购买获得涉案房屋，购房实付金额为18104.02元。1997年11月27日，李庆取得该涉案房屋的房屋所有权证。该《梓权私字第6079号房权证书》上面记载的房屋所有权人为李庆，无共有权人，且李庆享有该住宅100%产权。李庆与杨芳因顾及小孩读书，于2003年底搬至现三圣路北段122号居住。李庆因职务犯罪，于2005年被取保候审，2006年被判处有期徒刑3年6个月，于2009年1月出狱。李庆与杨芳均认可除李庆在监狱服刑期间，李庆与杨芳均居住在一起。涉案房屋的房产证在交予赵丽蓉之前放在李庆与杨芳所居住的房屋内，赵丽蓉、李庆之间签订的买卖合同也是放在所居住的房屋内。涉案的《住房买卖合同》系李庆起草。之后，李庆一直未按照合同约定协助赵丽蓉进行房屋产权变更手续。
上述事实，有结婚证、收款条、住房买卖合同、房屋所有权证、证人证言及双方当事人的陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。
原判认为：合同是当事人以设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法有效的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、原告与被告签订的《住房买卖合同》是否有效；二、被告能否以显示公平、原告赵丽蓉并非善意取得该房屋为由，请求撤销双方当事人签订的《住房买卖合同》。一、关于合同的效力问题，我国《民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是所有合同生效必须具备的基本条件，依此规定要件，本案中，原、被告均是智力健全的成年人，具有独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格，原、被告具有完全的民事行为能力，符合合同生效的第一个要件。其二，原、被告意思表示是否真实，原、被告在签订房屋买卖协议时，没有任何一方强迫对方与自己签订房屋买卖协议，协议是被告自己起草，双方在自愿的前提下达成的协议，协议约定了交易房屋所处地段、房屋数量、面积、价款、如何过户、违约法律后果等内容，被告愿意出售、原告愿意购买，说明当时双方当事人签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，符合合同生效的第二个要件。再次，原、被告双方签订的房屋买卖协议，是双方当事人对自己民事权利和义务关系的自由处分约定，不违反法律的强制性规范或者社会公共利益。被告辩称在出售房屋时，涉案房屋仅办理了房屋产权证，还没有单独的土地使用证，属于未依法领取权属证书的情形，属于房地产不得转让的情形之一，此合同因违反《城市房地产管理法》的强制性规定，因而属于无效合同。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理性的禁止规范，并非效力性的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力性的禁止规范。虽然李庆在出售该房屋前未领取房屋单独的土地使用证，但是其已经领取了房屋所有权证，未办理土地使用证只是违反了管理性规范并不能对抗第三人，更不当然导致买卖合同无效。对于李庆的这一辩称本院不予支持，该合同符合合同生效的三个要件。因此，原、被告签订的房屋买卖合同协议有效。二、被告能否以合同显失公平、被告赵丽蓉不构成善意取得为由，请求撤销房屋买卖协议。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”由此可以看出，显失公平的构成要件包括两方面：一是客观要件，即客观上当事人之间的经济利益不平衡；二是主观要件，即一方故意利用优势或者另一方无经验等订立了显失公平的合同。客观上，出售房屋的价格是双方协商确定的，即使当事人之间的经济利益不平衡，也不能认定显失公平；主观上，原、被告双方在买卖法律关系中双方地位平等，没有优劣之分，双方可以对房屋买卖讨价还价，原告也没有迫使被告出售房屋，被告对自己房屋市场价值应当知情，被告自愿将涉案房屋出售给原告，属被告对自己民事权利的任意处分，原告愿意购买，并未违反法律规定，原告与被告达成的房屋买卖协议，不能认定显失公平。被告也未举证证明此合同存在显失公平的情形，故被告的这一辩称，不予支持。
关于杨芳在本案中是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”原、被告诉讼标的是房屋买卖关系，杨芳认为双方签订的房屋买卖协议侵犯了其共有财产的权利，杨芳申请作为第三人参加诉讼，请求确认该涉案房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，并确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。杨芳实际是以本诉的原、被告为自己的被告进行的诉讼，符合法律规定有独立请求权第三人的规定。涉案房屋系被告与第三人在婚姻关系存续期间购买，理应属于其夫妻共同财产，对于这一事实，予以认可。关于第三人主张被告出售房屋未经本人同意，擅自处分共有财产，属于无权处分，应属无效问题。本案争议房屋属于不动产，所有权证上记载的所有权人是“李庆”，共有权人一栏是空白，因此李庆是公示的所有权人。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，原告基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人李庆就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护，因此基于物权公示前提下原告与被告订立的房屋买卖合同应当受法律保护。即使被告出售的房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，也不能对抗善意的原告。何况原告购买该涉案房屋后，一直居住在房屋里面，被告和第三人是多年的夫妻，共同生活多年，被告将其与原告签订的房屋买卖合同也一直放置于他们所居住的家中，房屋出售至今已十年，第三人并未通过法律途径主张其所诉称的权利。因此第三人请求确认原、被告之间所签订的合同无效的诉讼请求，不予支持。
综上，原告与被告签订的房屋买卖协议，意思表示真实，内容符合法律规定，应受法律保护，该协议对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当严格按照协议约定行使权利、履行义务。原、被告之间的《住房买卖合同》明确约定，被告协助原告办理房屋所有权证转移变更手续，各自承担办理房产转移变更相关费用，因此，本着尊重当事人意思自治原则，原告主张被告承担所有办理产权过户手续费用的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、原告赵丽蓉与被告李庆订立的房屋买卖合同有效；二、限被告李庆于本判决生效后十五日内按照合同约定，协助原告办理产权变更登记手续；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回第三人杨芳请求确认该买卖合同无效的诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取275元，保全费330元，共计605元，由被告李庆负担；第三人之诉案件受理费275元，由第三人杨芳负担。
宣判后，原审第三人杨芳不服，向本院提起上诉。杨芳的主要上诉理由为：一、原判认定被上诉人赵丽蓉与被上诉人李庆所签订的《住房买卖合同》有效属认定事实不清。（一）一审法院根据《民法通则》第55条的规定认为二被上诉人所签订的《住房买卖合同》有效是错误的。首先，从签订合同的主体上来看，该合同主体不合法。一审法院已经认定本案所涉房屋系夫妻共同财产，那么合同中的卖方应当是夫妻双方，而该合同中卖方仅是被上诉人李庆一个人，上诉人在该合同中未签字同意。其次，从合同的内容上看，该合同的内容违反了法律、法规的规定。被上诉人李庆在处分夫妻共同共有的房屋时根本未告知过上诉人，更没有取得上诉人的同意，而且还欺骗上诉人说该房屋时租赁给被上诉人赵丽蓉居住，其行为侵犯了上诉人对其共有财产的合法权益。同时，被上诉人赵丽蓉当时在购买该房屋时应当知道上诉人的存在，应当征询上诉人的意见，然而她至今都没有任何证据证明上诉人当时是同意出售该房屋的。（二）被上诉人赵丽蓉当时的行为不构成善意取得。根据《物权法》第106条第一款规定，善意取得应当具备一定条件。首先，赵丽蓉应当知道李庆所出售的该套住房是夫妻共同财产，无论李庆当时告知她该套房屋系个人财产还是他们夫妻均同意出售，她都应当要求李庆出示相关证据，然而被上诉人赵丽蓉当时没有尽到相应的注意义务，所以赵丽蓉当时应当知道李庆对该套住房没有完全的处分权，赵丽蓉当时忽视上诉人的存在属于“非善意”。其次，被上诉人李庆当时以31000元的价额将该套房屋及装修、所有家用电器、家具一并出售给被上诉人赵丽蓉，其价格明显不合理。该套房屋在1996年通过房改政策购买时，当时的价格就是24727.20元，购买后上诉人夫妻双方对该房屋进行装修花费了20000余元，并购买有家具及家用电器等生活用品，八年后随着经济及物价的上涨，该套房屋及室内财产在当时的市场价格应当至少在60000元以上，而被上诉人以31000元的价格购买，并且当时仅支付30000元，该价格明显不合理。再次，该房屋属于应当登记的但至今未发生物权的变动。所有，被上诉人赵丽蓉当时的行为不构成善意取得。二、原判适用法律错误。原判根据《民法通则》第55条认定该案双方争议的《住房买卖合同》有效属适用法律错误，该合同的主体及内容均不合法，该合同应当认定为无效；同时根据《物权法》第106条及相关法律法规的规定，被上诉人赵丽蓉当时的行为根本就不构成善意取得，一审法院根据善意取得制度判决驳回上诉人的诉讼请求错误。即使被上诉人当时的行为构成善意取得，但是根据“物权优于债权”的原理，被上诉人赵丽蓉也不应当取得该套房屋的所有权。综上所述，上诉人认为，一审判决在认定事实和适用法律上均存在错误，导致在判决结果上作出了错误的判决。为了保护上诉人的合法权益不受侵犯，请求二审法院就该案进行重新审理后依法作出公正的判决。
被上诉人赵丽蓉辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，裁决结果合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李庆辩称：一审法院判决在认定事实和适用法律上均存在偏差，从而导致判决结果出现错误，恳请二审法院重新审理该案后依法作出公正、公平的判决。
本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为被上诉人李庆与被上诉人赵丽蓉签订的《住房买卖合同》是否合法有效。首先，《住房买卖合同》一直放置于上诉人杨芳与被上诉人李庆共同生活居住的家中，且在李庆服刑期间，没有证据显示上诉人杨芳向被上诉人赵丽蓉主张过租金，杨芳应知道案涉房屋系买卖而非租赁。被上诉人赵丽蓉购买案涉房屋后一直居住在房屋里面，房屋系家庭重要财产，上诉人杨芳未对赵丽蓉在该房屋内居住长达十年的事实提过异议，应视为案涉房屋的出售系杨芳与李庆的共同意思表示。其次，案涉房屋所有权证上记载的所有权人是“李庆”，无其他共有人，被上诉人赵丽蓉基于不动产登记公示的公信力而从事交易，已尽到合理审查义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，赵丽蓉基于对不动产登记的信赖有理由相信李庆能全权处理案涉房屋，且赵丽蓉支付了合理对价，并在该房屋内居住多年，对善意第三人的合法权益应予以保护。
综上，被上诉人李庆与被上诉人赵丽蓉签订的《住房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属合法有效。上诉人杨芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人杨芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一四年十一月二十七日
书记员 杨 丽