浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2439号
原告：楼锦芳。
原告：余彬。
原告：余艳。
三原告的共同委托代理人金京华、金明清。
被告：方高春。
被告：方玲娟。
被告：方书颖。
法定代理人：方高春、方玲娟（即第一、二被告），系其父母。
被告：方万松。
四被告的共同委托代理人：毛建荣。
原告楼锦芳、余彬、余艳与被告方高春、方玲娟、方书颖、方万松建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告余彬及三原告的共同委托代理人金京华，被告方高春及四被告的共同委托代理人毛建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼锦芳、余彬、余艳起诉称，余汉弟于2011年7月18日因病去世，原告楼锦芳系其妻子，原告余彬和余艳系其子女。被告方高春和方玲娟系夫妻关系；被告方万松和方书颖系被告方高春与方玲娟的子女。2006年8月30日余汉弟与被告方高春、方玲娟、方万松签订了房地产绝卖契，约定被告坐落在原后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间房屋（现为义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元）以560万元的价格卖给原告。同日，被告方高春、方玲娟与余汉弟到义乌市公证处办理了委托书公证书，被告方高春、方玲娟特委托余汉弟为全权代理人，办理原“后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间房屋”的相关事项：1、负责该房屋建房、支付建房款项、房屋验收以及竣工验收和建房所需签字等；2、向土地管理部门办理土地登记、领证，向房地产管理部门申请房屋登记做证等事项。余汉弟按约履行了付清全部购房款的义务，被告也交付了涉案房产的相关材料。2006年8月22日由余汉弟出资在原后宅街道八方园区拆迁安置14幢处进行了开工建设，建成三间房屋，原告使用至今。但被告却一直不办理涉案房地产的土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理变更上述房地产过户登记至原告名下的相关手续。对此，原告多次与被告交涉均无果，遂酿成本案纠纷。另，2004年8月24日被告方高春与义乌市铁路建设暨场站改革领导小组指挥部签订了房屋拆迁安置补偿协议，被告方高春被安置在“八方创业园区块”。2005年8月11日义乌市人民政府作出义土农建字（2005）第2567号农村村民建设用地审批表，同意审批108平方米。2006年1月4日原义乌市建设局颁发了《建设工程规划许可证》，涉案建设工程符合城市规划要求，准予登记。2003年5月30日浙江省人民政府在建设用地项目呈报材料“一书方案”中作出同意涉案土地征收为国有建设用地。现在，与涉案房地产相邻的义乌市后宅街道北站一区80幢1单元房产、80幢5单元房产均已领取国有土地使用权证和房屋所有权证。可见，涉案房产已具备办理土地使用权及房屋所有权的初始登记及房地产过户变更登记至原告名下相关手续的条件。综上所述，原告认为，2006年8月30日余汉弟与被告方高春、方玲娟、方万松签订的《房地产绝卖契》未违反法律强制性的规定，应当认定该绝卖契有效。现涉案安置的土地已经转为国有划拨土地的情况下，该安置权权益的实质是国有土地使用权，而国有划拨土地依法可以转让，故该《房地产绝卖契》合法有效，双方均应该按照约定履行自己的义务。被告理应依约履行协助原告办理该房屋的相关权属的初始登记和变更登记的手续。故请求判令：一、确认余汉弟与被告方高春、方玲娟、方万松于2006年8月30日签订房地产绝卖契有效；二、被告立即办理义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元（原后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间）房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理变更上述房地产过户登记至原告名下的手续。
被告方高春、方玲娟、方书颖、方万松辩称，一、被告方万松的主体不适格，余汉弟所买的土地使用权与方万松没有任何关系。经过有关部门审批，涉案的土地使用权是审批给被告方高春、方玲娟、方书颖的，方万松对讼争的土地没有使用权，方万松在契约上签字是应余汉弟的要求才签的，所以方万松与本案没有关系，请求驳回原告对方万松的诉请。二、原告诉称2006年8月22日由余汉弟出资开工建设错误，余汉弟与方高春夫妇签订合同的时间是2006年8月30日，同日作了公证，将该地块卖给余汉弟之后，余汉弟才委托施工人员进行开工建设。在绝卖契签订之前，原告余汉弟就已经在开工建设这与常理不符。三、2006年8月30日在中间人何文龙、朱国斌的见证下签订了房地产绝卖契是事实，但契约当中转让的标的物是土地使用权，并非三间房屋，约定的转让价格560万元与事实不符，实际转让价是144.5万元，560万元是虚假的，原告也没有支付过560万元。四、根据农村村民建设用地审批表，讼争的土地使用权是审批给方高春、方玲娟、方书颖的，土地性质是农村建设用地，该讼争的土地使用权是方高春夫妇及方书颖的唯一的建设用地，转让之后方高春一家已经没有住房可供居住，转让所得的款项也是由方高春拿去还债的，方高春夫妇作为方书颖的监护人，按照法律规定，除被监护人的利益外是不得处理被监护人的财产，如今方高春夫妇为了偿还债务将唯一的住房进行了转让，侵犯了未成年人方书颖的合法权益，所以余汉弟与被告签订的契约无效，余汉弟与方高春夫妇也不是同一集体经济组织成员，土地使用权转让违反法律强制性的规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、亲属关系证明、死亡证明、结婚证各一份，以证明余汉弟于2011年7月18日因病去世，原告楼锦芳系其妻子，原告余彬、余艳系其子女的事实。被告质证意见，没有异议。
二、2006年8月30日余汉弟与被告方高春、方玲娟、方万松签订的《房地产绝卖契》、被告方高春、方玲娟出具的收条各一份，以证明2006年8月30日余汉弟与被告方高春、方玲娟、方万松签订了房地产绝卖契，约定被告将坐落在原后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间房屋以总价款为560万元的价款卖给原告及余汉弟已按约履行了付清全部购房款的事实。被告质证意见，关于真实性，房地产绝卖契中被告方高春、方玲娟、方万松签字属实，但契约中记载的560万元购房款是真实，实际交易价是144.5万元，故意写高价格是转让建设用地的一贯作法，余汉弟没有支付过560万元，转让的是建设用地，当时并不存房屋；该绝卖契与方万松无关，合同的标的物方万松没有所有权的。对绝卖契的合法性有异议，原、被告双方买卖的是建设用地，双方不是同一集体经济组织成员，买卖协议的内容违反法律强制性规定；讼争地块未成年人方书颖系共同所有人之一，方高春夫妇将唯一的住宅予以转让损害了未成年人的合法权益，该契约无效。对于收条中方高春夫妇签字的真实性没有异议，对收条中的内容真实性、合法性有异议，余汉弟并未支付560万元，560万元是虚假的，当时余汉弟为防止被告反悔多写了转让款的数额，本案转让的是建设用地，按照当时的市场行情也不可能有这么高的价格，不符合当时的客观情况，也不是房产的转让，是建设用地使用权的转让。后宅街道下万村所涉及转让建设用地使用权的村民都按照多写转让价款方式操作。
三、（2006）浙义证民字4090号委托书公证书及委托书各一份，以证明被告方高春、方玲娟特委托余汉弟为全权代理人，办理涉案房产的相关事项：1、负责该房屋建房、支付建房款项、房屋验收以及竣工验收和建房所需签字等；2、向土地管理部门办理土地登记、领证，向房地产管理部门申请房屋登记做证等事项的事实。被告质证意见，真实性没有异议，公证书恰恰证明了当时转让的就是建设用地使用权，而不是房屋，如果当时就存在房屋，没必要在公证的内容上有建房和支付房款的内容。
四、2004年8月24日被告方高春与义乌市铁路建设暨场站改革领导小组指挥部的房屋拆迁安置补偿协议复印件、农村村民建房用地审批表、建设工程规划许可证、开工报告、收条各一份，以证明被告方高春被安置在八方创业园区块，义乌市人民政府作出同意审批108平方米建房用地的事实。被告质证意见，房屋拆迁安置补偿协议的真实性没有异议；农村村民建房用地审批表的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，审批表中安置的土地除了方高春还有方玲娟、方书颖，根据该审批表，土地性质是农村集体性质；建设工程规划许可证没有异议，但不能达到原告的证明目的；开工报告的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的；收条的真实性无法确认，因为收条的出具人是案外人，但协议签订之后涉案房屋由余汉弟出资建造属实。
五、浙土字b（2003）-10310号建设用地项目呈报材料“一书方案”一份，以证明2003年5月30日浙江省人民政府作出同意涉案土地征收为国有建设用地的事实。被告质证意见，真实性没有异议，对关联性有异议，在呈报材料中无法证明讼争的土地系国有划拨土地，并且与农村村民建房用地审批表矛盾，从时间上来看，呈报材料在先，审批表在后。
六、1、义乌市后宅街道北苑一区80幢1单元的国有土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件、房屋拆迁安置补偿协议、农村村民建房用地审批表、建设工程规划许可证、情况说明、证明，2、义乌市后宅街道北苑一区80幢5单元的国有土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件、（2011）金义执民字第4356号协助执行通知书复印件、（2011）金义民初字第1262号民事调解书复印件，3、方万松在义乌市后宅街道后宅北站一区的土地登记证明各一份，以证明与涉案房产相邻的房产均已领取国有土地使用权证和房屋所有权证，涉案房地产已具备办理土地使用权证和房屋所有权证的初始登记和过户登记的条件。被告质证意见，复印件部分的真实性无法判断，原件部分的真实性没有异议，对关联性有异议，原告提供的证据均不是讼争地块，是案外人的土地、房屋证件，跟本案没有关系，不影响本案的判决，本案涉及未成年人，涉及到未成年人权益保护，从农村建房用地审批表中看，转让的是农村集体土地，即使后来征收成国有划拨土地，转让也需要相关部门的审批。对方万松在义乌市后宅街道后宅北站一区的土地登记证明没有异议。
七、涉案房产现场照片九张，以证明义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元房屋的现状。被告质证意见，讼争土地使用权上建造的房屋照片没有异议。
八、收款收据复印件二份，以证明涉案房屋的水、电表均由原告出资安装。被告质证意见，收款收据没有加盖公章，真实性无法判断，协议签订后整个房屋的相关事宜都由原告办理，水、电表被告没有去安装过。
被告未举证。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
原告所举的证据一，被告无异议，本院予以认定；原告所举的证据二，被告对契约中所记载的标的物、价款、收条中所载的款项有异议，并认为与方万松无关，该合同所涉的土地使用权性质为集体，合同损害未成年人方书颖的利益，该合同不合法。根据双方当事人在庭审中的陈述及原告所举的其他证据，可以认定原、被告转让的标的物为建设用地使用权，价款为144.5万元，被告实际收到的转让款为144.5万元，原、被告转让的建设用地的性质现为国有划拨性质，被告方高春、方玲娟转让的建设用地，方万松无使用权，被告方高春、方玲娟系被告方书颖的法定监护人，被告以家庭户的名义转让建设用地使用权，原告支付了合理的对价。故本院对该组证据中被告无异议的部分予以认定，对与事实不符的内容据实认定；原告所举的证据三、系公证文书，本院予以认定；原告所举的证据四，被告对其真实性无异议，结合其他证据，本院对该证据予以认定；原告所举的证据五，被告对其真实性无异议，本院予以认定；原告所举的证据六、被告对其真实性认可部分本院予以认定；原告所举的证据七，被告无异议，本院予以认定；原告所举的证据八，该证据系复印件，本院不予认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
因铁路移线拆迁安置，2005年8月11日，义乌市人民政府审批给方高春为户主与方玲娟、方书颖为一户的三人计108平方米的建设用地使用权。2006年4月1日，方高春户取得建设工程规划许可证，确定方高春户建设位置为后宅八方园区14幢，建设规模为地上四层，地下一层。2006年8月22日，方高春户取得开工报告。2006年8月30日，以方高春、方玲娟、方万松为出卖人（甲方），以余汉弟为买受人（乙方），双方签订房地产绝买契，载明：甲方将后宅八方园区14幢108平方米转让给乙方，转让价560万元（实际转让价为144.5万元）一次性付清，买卖成交后，甲方无条件协助乙方办理房地产过户相关的一切事宜，初始权证费由甲方支付，评估费、设施费、契税费、出让金、过户手续费等由乙方支付等等。签订协议当日，余汉弟支付方高春、方玲娟转让款144.5万元，方高春、方玲娟向余汉弟的出具收条载明“今收到余汉弟购买后宅八方园区14幢三间房屋（本户）款共计人民币伍佰陸拾万元整”。同日，方高春、方玲娟出具委托书一份，内容如下：“委托人方高春、方玲娟是夫妻关系。我们有后宅街道八方园区14幢三间房屋，因委托人经常外出不便亲自前往办理，特委托余汉弟为全权代理人，并办理以下事项：一、负责该房屋建设、支付建房款、房屋验收以及竣工验收和建房所需签字等；二、向土地管理部门办理土地登记、领证，向房地产管理部门申请房屋登记做证、领证等事项。委托人在办理上述事项所实施的法律行为和签署的有关法律文件，我们均予以承认，并由我们承担经济和法律责任。委托期限自公证之日起至办妥上述事宜时止。此委托无转委托权”。该委托书于2006年8月30日经义乌市公证处出具（2006）浙义证民字第4090号公证书公证。后余汉弟出资在该地块上建成地下一层，地上四层半房屋，并由原告及余汉弟管业使用至今。
另查明，余汉弟于2011年7月18日因病死亡。原告楼锦芳系余汉弟的配偶，余彬、余艳系余汉弟与楼锦芳的子女。余汉弟的父母已先于余汉弟死亡。被告方高春、方玲娟系夫妻关系，被告方万松、方书颖系方高春、方玲娟的子女。案涉地块于2003年由原义乌市统一征地事务所征收，浙江省人民政府于2003年5月30日批准征转用，批准文号为：浙土字b（2003）-10310号，案涉地块的土地性质为已依法被征收。涉案的房地产已具备办理初始登记及过户登记的条件。原告方于本案审理期间出具承诺书，表示自愿承担办理涉案房地产初始登记的费用。
本院认为，被告方高春、方玲娟、方书颖户因拆迁安置享有108平方米的国有划拨住宅用地使用权。余汉弟与被告方高春、方玲娟签订的房地产绝买契后，余汉弟出资再该108平方米土地上建成现有的房屋，故余汉弟与被告方高春、方玲娟签订的房地产绝买契实为住宅用地使用权转让协议，该协议中除价款与实际转让价不符外，其他内容系协议当事人余汉弟与方高春、方玲娟的真实意思表示；被告方高春、方玲娟对被告方书颖具有法定的监护职责，民法通则规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产；余汉弟受让方高春、方玲娟、方书颖的住宅用地使用权系善意、有偿取得，故被告方高春、方玲娟转让与方书颖共有的住宅用地使用权，并不损害方书颖的利益。综上，余汉弟与被告方高春、方玲娟签订住宅用地使用权转让协议除转让价款外无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，本院确认其有效。被告认为其与余汉弟交易的住宅用地为集体土地，转让协议损害方书颖的利益而主张协议无效的辩解，与本案事实和法律规定不符，本院不予采信。办理涉案房屋土地使用权及房屋所有权的初始登记及过户登记是被告方高春、方玲娟的合同义务，被告方高春、方玲娟不履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的责任。余汉弟死亡后，其享有的合同权利由其法定继承人即本案的原告继承。被告方万松虽在转让协议的出卖方处签字，但被告方万松对涉案的住宅用地无使用权，与本案无关联，故原告对方万松的诉讼请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决如下：
一、确认余汉弟与被告方高春、方玲娟于2006年8月30日签订的名为房地产绝买契实为住宅用地使用权的转让协议（实际转让价为144.5万元）有效；
二、被告方高春、方玲娟、方书颖于本判决生效后三十日内办理义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元（原后宅街道八方园区拆迁安置14幢）房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记，并协助原告楼锦芳、余彬、余艳办理过户登记至原告名下的手续。办理土地使用权及房屋所有权的初始登记及过户登记应缴纳的各项费用由原告承担。
三、驳回原告楼锦芳、余彬、余艳的其他诉讼请求。
案件受理费25500元，原告楼锦芳、余彬、余艳负担18920元，被告方高春、方玲娟负担6580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费51000元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吕兴文
二〇一四年十一月二十日
代书记员 周 胜