北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第18158号
原告马志忠，男，1976年1月27日出生，个体工商户。
委托代理人李振，北京市岳成律师事务所律师。
被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司，住所地北京市朝阳区营盘沟路2号。
法定代表人刘星，总经理。
委托代理人尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。
被告北京京东新汇商贸有限公司，住所地北京市朝阳区营盘沟路2号1层108室。
法定代表人刘星，总经理。
委托代理人尤宝柱，身份同上。
原告马志忠（以下简称姓名）与被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司（以下简称京东百汇公司、京东新汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马志忠及其委托代理人李振，京东百汇公司和京东新汇公司的共同委托代理人尤宝柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
马志忠诉称：我从张月丽手中转租摊位1层F1-107、112商铺用于经营糖炒栗子、副食，每月租金4000元，租期从2011年10月28日至2013年1月27日，共计15个月，免租期3个月。合同签订后，我一次性交纳了保证金6000元及全年租金48000元。因京东百汇公司、京东新汇公司未按合同约定提供配套设施及经营条件，主要无货梯及中央空调；未按约定对市场进行管理，维护并改善市场的整体形象，包括对商品品种的规划和控制功能区划分、商品档次定位等，同时无税控机，无法出具发票，没有办营业执照，造成我无法合理正常经营，我认为其提供的商铺根本不具备经营条件，已根本违约。同时没有按照承诺的装修期限正常营业，重新招商导致我无法经营实现合同目的。故我起诉至法院要求：1、解除双方间的租赁合同；2、京东百汇公司、京东新汇公司退还保证金6000元；3、京东百汇公司、京东新汇公司承担违约金8000元；4、京东百汇公司、京东新汇公司退还剩余租金20000元；4、京东百汇公司、京东新汇公司赔偿经济损失3000元。
京东百汇公司、京东新汇公司共同答辩称：我方主体不适合，不是适格的被告。马志忠的商铺系从张月丽处转租取得的，经过（2012）朝民初字第31244号民事判决确认马志忠与张月丽的转让协议合法有效，因此马志忠应该起诉张月丽。马志忠主张剩余7个月房租，但按照我方和张月丽签订的商铺租赁合同12个月履行期满后才有免租期，租金从2011年10月28日开始计算一年，故其免租期计算有误。关于保证金，我方收取的张月丽的保证金，没有收到马志忠交付的保证金。市场方只是做了备案手续，在马志忠起诉张月丽合同无效的案件中可以看出，我方合同相对方是张月丽。马志忠主张3000元损失没有提供相应的证据。按照市场经营的规范，本案马志忠从接手摊位后经营到2012年春节摊位就开始闲置，关张不干了；依据合同约定是构成违约，给市场造成经济损失，这种情况下保证金和租金不予退还。关于我方通知装修改造升级，我方是依照合同约定向合同约定的商户张月丽发布的，马志忠也应当依照我方通知履行自己的配合义务。二层没有正常开业是因为二层大部分商铺的离开，导致我方无法如期开业。马志忠经营的一层摊位不受影响，一层我方按照合同约定正常改造后如期开业，没有影响经营。2012年10月份一层市场开放，马志忠摊位在一层，所以其要求解除合同我方不认可。因为马志忠方没有按期正常经营，重新装修正常开业以后，我方通知过其很长时间，马志忠没有来过，我方已经收回商铺另行出租，马志忠的摊位已经不在了。合同因为马志忠的违约行为导致无法履行。
经审理查明：2011年7月30日，案外人张月丽（乙方、承租方）与京东新汇公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将市场一层107、112号铺位租赁给乙方经营使用，乙方承租该商铺的经营项目为糖炒栗子、副食；合同期限自2011年8月28日至2012年11月27日，共计15个月，免租期为3个月；月租金为4000元，租金支付方式为年付，计48000元；签订本合同同时，乙方须向甲方交纳保证金6000元。合同第六条乙方权利义务第7款规定：将场地出租、转让、转借给第三人或者和其他商户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按甲方相关规定办理手续，并交纳相关费用。2011年10月14日，马志忠（乙方）与张月丽（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方将北京京东百汇蔬菜海鲜综合市场一层107、112号铺位转让给乙方，并将商铺租赁合同及租金收条、保证金条同时交付给乙方，保证在和市场续签合同时给乙方变更承租名字……。2012年8月，马志忠起诉至本院要求确认其与张月丽签订的转让协议无效，本院于2012年9月19日做出（2012）朝民初字第31244号判决书，驳回马志忠的诉讼请求；现该判决已生效。后马志忠于2013年4月起诉至法院要求解除其与京东百汇公司、京东新汇公司之间的租赁合同。
庭审中，马志忠举出2011年10月28日的《商铺租赁合同》，甲方（出租方）为京东百汇公司及京东新汇公司，乙方（承租方）为张月丽，合同期限自2011年10月28日至2013年1月27日，共计15个月，免租期为3个月。合同第六条乙方权利义务第7款规定：将场地出租、转让、转借给第三人或者和其他商户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按甲方相关规定办理手续，并交纳相关费用。另，该合同中约定的乙方承租商铺位置、月租金、保证金、年租金与2011年7月30日的《商铺租赁合同》一致；甲方按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，维护市场正常营业秩序；甲方对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制功能区的划分、商品档次的定位、商品经营的管理等；甲方如在租赁期内对市场内商铺的布局进行调整、改建、扩建和维修等，甲方应于项目实施前二十天，书面通知乙方，乙方应积极配合，停业期间的租金免收、已交租金顺延使用；乙方延期交纳租金及相关费用10日以上的，甲方有权解除合同，清理搬出乙方添置的可移动物品，收回商铺，甲方不对乙方的任何损失进行补偿；乙方不服从甲方管理规定，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的剩余租金和保证金不予退还；乙方提前退租的，应提前三十日以书面通知甲方，经甲方同意后，并向甲方支付二个月违约金，租金余额及保证金不予退还；在租赁期内，甲方无故单方面宣布终止合同，属甲方违约，甲方应将剩余租金和保证金退还乙方，并应向乙方支付二个月的租金做为违约金。2011年10月28日，马志忠作为交款人缴纳了保证金6000元及全年租金48000元，京东百汇公司出具了财务收据。
庭审中，马志忠提交2013朝民初字第02245号判决书、2013二中民终字第09845号判决书；京东百汇公司、京东新汇公司对上述判决书真实性认可。经上述生效判决查明：2011年8月份招商时京东百汇公司正在办理工商登记手续，故以京东新汇公司名义签订合同；到10月份京东百汇公司设立后重新签了合同，同时为保证合同延续性，两家公司均在合同上盖章，实际经营管理是京东百汇公司。京东百汇公司、京东新汇公司认可市场无货梯、中央空调，无法代开发票，但表示合同并未约定其应提供上述设施或条件；同时称曾通知商户统一办理营业执照，市场履行了协助义务。根据经公证的市场录像，可以看出该市场分地下一层、地上两层，有一定商品品种的规划和控制功能区的划分，但存在专门商品品种规划区内有经营其他商品的现象，如服装区应在市场一层，但二层亦有一摊位经营服装。京东百汇公司在2012年6月22日通知，通知商户：2012年7月12日市场停业升级改造，交半年租金的商户已违反合同约定缴费期限及条款，限3日内搬出自己的物品，如逾期未搬出该铺位的物品，市场有权按合同条款约定给予处理；交一年期租金的商户，请7日内到市场部洽谈后续问题。2012年7月10日京东百汇公司再次张贴通知，通知商户：自2012年7月13日至2012年9月20日对市场进行升级改造，所有商户务必于7月12日前搬离自己物品，对于逾期未搬离的物品我公司不承担任何责任，所有物品损失由商户自行承担；在闭市升级改造期间，按照《商铺租赁合同》的约定及各商户的实际履行情况，对守约商户已交租金顺延使用。京东百汇公司、京东新汇公司认可于2012年7月12日关闭市场进行改造，2012年10月市场一层开放，但二层截止至2013年4月仍未开放营业。
经询，马志忠称2012年6月22日市场发通知要求撤柜重新招商，其按照通知提前在通知截止日期前3天搬走；其自述搬离费用、装修店铺费用、保全证据分摊公证费及重新选择经营场所等估算经济损失3000元。另询，京东百汇公司、京东新汇公司表示一层重新装修正常开业以后，通知过马志忠很长时间，马志忠没有来过，已经收回商铺另行出租。
以上事实，有各方当事人陈述、商铺租赁合同、交款收据、京东百汇公司通知、判决书等证据在案佐证。
本院认为：案外人张月丽与京东百汇公司、京东新汇公司在2011年10月28日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张月丽与马志忠就商铺达成转让协议，马志忠交纳了保证金和全年租金并在商铺实际经营，双方之间已就租赁合同的权利义务概括转让，马志忠以承租人的地位履行租赁合同项下权利义务；京东百汇公司、京东新汇公司主体抗辩依据不足，本院不予采信。虽马志忠主张市场存在无货梯、中央空调，无法代开发票及未办理营业执照等问题，但上述问题并未在合同中进行约定，故马志忠以此主张京东百汇公司、京东新汇公司违约，要求京东百汇公司、京东新汇公司承担违约责任缺乏依据。虽京东百汇公司、京东新汇公司未按已规划的商品区域安置摊位，存在违约情形，但上述行为不足以导致解除合同的后果，马志忠以此作为解除合同的理由，本院不能支持。
《商铺租赁合同》约定市场方如在租赁期内对市场内商铺的布局进行调整、改建、扩建和维修等，市场方应于改建、扩建项目实施前二十天，书面通知马志忠，马志忠应积极配合，停业期间的租金免收、已交租金顺延使用。基于上述约定，京东百汇公司张贴通知，通知商户自2012年7月13日至2012年9月20日对市场进行升级改造的行为不构成违约，但京东百汇公司未在其承诺的期限内恢复一层的营业，存在一定的迟延；同时京东百汇公司已将商铺收回另行出租，《商铺租赁合同》已无法履行；故京东百汇公司的行为已构成违约。马志忠向本院提起诉讼的时间是2013年4月，在京东百汇公司违约之后，其主张解除于法有据；而本案租赁合同在2012年7月12日市场关闭后已不再履行，实际已经解除，本院予以确认。京东百汇公司、京东新汇公司主张马志忠有违约行为但未提交充分证据证明，本院不予采信。京东百汇公司、京东新汇公司应将收取的保证金和剩余租金退还，租金的具体数额本院依据合同约定和解除情况予以确定。考虑京东百汇公司违约行为的具体情节及合同实际履行情况，本院对马志忠主张的违约金酌情予以判定。马志忠主张的经济损失依据不足且缺乏充分证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马志忠与被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于二〇一一年十月二十八日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告马志忠保证金六千元、剩余租金一万四千元。
三、被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告马志忠违约金一千元。
四、驳回原告马志忠其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费725元，由原告马志忠负担314元（已交纳），由被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司负担411元［原告马志忠已预交，被告北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告马志忠］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 赵丽晖
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张玉倩