浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第1173号原告杭州天元大厦有限公司，住所地杭州市江干区钱江新城钱潮路**。法定代表人孙军，董事长。委托代理人姚莉、陈楠楠，浙江星韵律师事务所律师。被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司，住所地，住所地杭州市江干区钱潮路**iv>法定代表人赵明国，总经理。委托代理人朱民强、钱晓蔚，浙江援手律师事务所律师。被告杭州嘉怡城市酒店有限公司，住所地杭州，住所地杭州市江干区天城路**>法定代表人赵明国。原告杭州天元大厦有限公司（以下简称天元公司）为与被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司（以下简称贵豪公司）、杭州嘉怡城市酒店有限公司（以下简称嘉怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告天元公司委托代理人姚莉、陈楠楠、被告贵豪公司委托代理人钱晓蔚到庭参加诉讼，被告嘉怡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告天元公司诉称：2006年7月25日，原告天元公司与被告贵豪公司签订《场地租赁合同》，对租赁关系进行了约定。合同中约定：1、贵豪公司向天元公司租赁杭州天元大厦内四处场地，租期自2006年8月1日起至2016年7月30日止；2、自合同签订之日起七日内，贵豪公司应向天元公司支付105万元作为履约保证金，履约保证金不予退还，届时可抵房租费；3、按酒店营业之日起算租金，租金计算方式为第一年按1.60/㎡/天，以后每两年递增5%，最后三年递增20%，租金每半年一付，每半年租赁期开始前30日支付；4、若贵豪公司未按约定支付租金，应每日向天元公司支付迟延租金万分之五的违约金；5、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司在场地租赁合同中为贵豪公司的担保人，承担连带责任。2006年7月1日，贵豪公司支付给原告履约保证金105万元。2009年2月9日，天元公司以《前三期场地租金、能源费的结算通知单》的形式明确双方实际租赁场地面积为2639平方米，从2007年10月1日起按照《场地租赁合同》约定方式开始计算租金，且鉴于贵豪公司拖欠租金，同时告知贵豪公司已将履约保证金抵扣房租。2009年4月20日，贵豪公司以《关于履行合同和创建五星级饭店工作事宜的回复函》的形式对前述租赁面积、租金起算和履约保证金抵扣等事项均表示认可。时至今日，贵豪公司仅支付租金至2012年3月31日，原告曾多次向被告催讨，并经贵豪公司财务人员签字确认，根据场地租赁合同第七条第5项的约定，贵豪公司在实际使用房屋过程中产生的水、电、气等能源费用应当按照实际消耗每二个月向甲方缴纳一次。截止2015年4月28日，贵豪公司尚未支付的能源费为811837.36元。故诉至本院。现请求判令：1、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司支付自2012年4月1日起至实际支付之日止的租金（暂计算至2015年5月31日为人民币7453063.8元）；2、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司支付自租金逾期之日起至实际支付之日止的滞纳金（以欠缴租金为基数，按日万分之五的标准，暂计至2015年5月31日为人民币2245488.73元）；3、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司支付自2014年7月至实际支付之日的能源费（暂计至2015年5月28日为811837.36元）；4、本案诉讼费用和保全费用由被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司承担；5、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司对被告杭州贵豪餐娱乐有限公司的给付义务承担连带清偿责任。被告贵豪公司辩称，对于原告主张的房屋租金，原告主张的至2015年5月31日依合同约定计算的租金总额数字无误，但贵豪公司认为因原告的原因导致在租赁过程中无法使用租赁物的，应由原告减免租金。2012年3月，因原告拟申请评定五星级酒店需对内部进行装修改造，遂要求贵豪公司在2012年8月前完成女子spa配套及男子水疗的改建装修。贵豪公司为配合原告的要求，在2012年3月19日开始施工，但因原告切断消防系统导致营业场所一直无法使用；同时，因该大厦六楼改建，原告又将被告营业场所入口和通道占用进行施工，该等因素皆致被告水疗营业场所自2012年03月19日至2013年4月5日一直处于停业状态。因此，贵豪公司认为原告应免收2012年03月19日至2013年4月5日期间的租金1721939元。虽至2013年04月06日恢复营业，但经营状况与之前相比差额巨大，贵豪公司勉强支撑到2015年9月后不得已将区域关闭。据贵豪公司统计，停业前水疗区前12个月均营业额在180多万左右，因此原告的停业改建装修要求及令被告停业的行为已给被告造成了重大的损失，该损失还包括停业期间人工工资、水电及利息损失等，总计金额约为1100万余元，且正在不断扩大。同时，贵豪公司了解，当时被原告影响运营的并不止贵豪公司一家单位，还有一家名为杭州新国利餐饮管理有限公司亦受到影响，贵豪公司曾与原告多次协商，但原告均以拖延的态度面对，虽同意免除停业期间内的房屋租金，但一直未解决赔偿等实质性的问题。而与此同时，却与同样受到装修影响的位于该大厦内的杭州新国利餐饮管理有限公司达成补偿协议，以多过月租金2倍的补偿费向新国利进行补偿，而新国利在接收补偿款的期间内是正常营业的，而贵豪公司却一直处于无法营业的状态。因此，贵豪公司认为原告不仅要减免停业期间的租金，同时亦应向贵豪公司进行赔偿。贵豪公司曾向法院提起反诉，但原告在与贵豪公司的庭外和解过程中要求以贵豪公司撤回反诉作为条件，故贵豪公司撤回反诉，但原告也不能否认上述的客观事实。关于原告主张的滞纳金，贵豪公司认为无须支付，系因原告违约在先。关于能源费。贵豪公司注意到，原告提供的关于水电费、空调费均系原告自制表格，本着谁主张谁举证的原则，应由原告提供已支付该等费用、且原、被告之间关于能耗比例约定的证据，若未能提供该主张无证据支撑，贵豪公司对此不做答辩。被告嘉怡公司未进行答辩，亦未向本院提交证据。原告天元公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、场地租赁合同一份，证明：1、天元公司和贵豪公司的租赁关系以及对租赁场地、租期、租金、违约责任等具体约定；2、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司对贵豪公司履行合同承担连带保证责任。2、前三期场地租金、能源费的结算通知单一份，3、关于履行合同和创建五星级饭店工作事宜的回复函一份，证明天元公司与贵豪公司对租赁面积、租金起算、抵扣履约保证金等进行确认。4、杭州天元大厦与贵豪餐饮娱乐往来清单一份，证据5、天元大厦催收单一份，6、天元大厦催收单一份，证明天元公司多次催促贵豪公司支付租金。7、浙江省地方税务局通用机打发票一份，证明催收单、往来清单的签收人俞燕燕为贵豪公司的财务工作人员。8、水电表抄表记录一份，9、空调分摊费用记录一份，证明能源费的数据和计算方式。10、2014年7月至2015年5月水电及燃气费用票据，证明合同约定的应该由被告贵豪公司缴纳的能源费已经实际发生，并由原告向水电燃气公司缴纳。经庭审质证，被告贵豪公司对于证据1场地租赁合同三性无异议，对原告要证明的证明对象，第一点予以认可，第二点和被告贵豪公司没有任何关联；对证据2、3三性无异议，对于证明对象，证据2确是被告公司员工签字，但是签字的效力是签收，不是表示对所载明数字的确认；对证据3，回函内容是针对2008、2009年相关费用支付情况，本案原告主张的时间是2012年4月1日开始，所以该证据与本案无关，对于实际租赁面积为2639平米被告贵豪公司予以认可，证据3实际是被告贵豪公司向原告提交的，原告将此作为证据能证明当时是原告原因要求被告进行装修，这一点和被告贵豪公司答辩过程中陈述的一致；对证据4、5、6三性均无异议，但被告贵豪公司认为该往来清单和催收单效力仅限于确认收到相应单据，不代表被告贵豪公司对原告签收单上数字的确认；对证据7三性无异议；对证据8、9三性均有异议，从该两组证据显示的内容来看均是由原告自制，也没有被告贵豪公司的确认，也没有第三方比如水业或电力部门收取的凭证；对证据10真实性、合法性无异议，但对于证明客观事实真实性存疑，事实上该费用无法区分空调费对应数额，并且众所周知空调运转事实上是传送冷热能源的介质，不会产生大量的水电费，贵豪公司认为原告在不能独立区分相应费用的前提条件下仍存在举证不能的问题，此外原告提供证据是大量发票，未提供支付方式，该费用是否已经付清贵豪公司无法确认。对于证据的关联性及证明对象，贵豪公司查了相关票据发现水业公司的发票是机关性质的发票，本案主体是企业法人，因此发票对应的水费是否应该由被告承担被告存疑，被告还注意到部分用水是事业消防，被告认为与本案无关。原告所在的天元大厦酒店内有客房需要24小时恒温供水供热，原告开发的游泳池也是恒温的，并且在该大厦本身储热没有一般建筑材料强，因此需要消耗大量的能耗才能达到合适温度，天元大厦酒店大堂区域大，是一个开放性的区域，若需要保证温度适宜也将耗费更大的空调能源，此外贵豪公司了解原告员工办公区域，员工餐厅面积很大，该面积并未体现在房产权证上，但是这些区域均使用了能耗，故原告单纯以房产证上面的面积折算空调费显然不具有客观性。被告空调开关设置原告处，因此原告对贵豪公司使用空调开启和关闭具有自主性，且不是24小时为被告提供空调，所以原告更应该举证证明开启和关闭时间，已明确被告使用时间段，并计算合理空调费。被告的营业区域包括水疗区，该区域能耗是被告自有的天然气等设施设备提供的能源，并自主缴纳费用与原告无涉及。如果法院及原告对被告陈述内荣存疑的，可以进行现场勘验，或者由原告委托专业的鉴定机构对被告应承担的空调费计费区域及空调费用进行鉴定，此外贵豪公司认为原告此次提交的证据远远超过本案举证期限，要是法院认为要对本组证据采纳的，根据民事诉讼法司法解释原告应该承担相应责任。本院认为，被告贵豪公司对于证据1-7、10真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以认定。证据8、9虽系原告单方制作，但结合证据10能够证明本案相关事实，故本院予以认定。被告贵豪公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、场地租赁合同一份，证明原被告建立租赁合同关系。2、关于现经营受损及要求损失赔偿报告一份，3、关于请求天元大厦对房租、人员开支及营业收入损失补偿报告一份，证明贵豪公司多次以书面形式要求原告对因原告导致的装修停业损失进行减免租金及补偿。4、荷风生活行馆外围现况照片一组，证明因原告施工，造成贵豪公司营业场所无法经营。5、天元公司对贵豪餐饮娱乐有限公司的复函一份，证明原告确认消防系统被切断的客观情况，并就对贵豪公司的补偿和赔偿问题表明态度。6、关于杭州贵豪荷风生活行馆试营业报告一份，证明贵豪公司至2013年4月6日得以恢复营业。7、补偿协议一份，证明原告与同受施工影响的第三方达成补偿协议，而该餐饮企业在原告装修期间仍正常营业，进一步证明被告贵豪公司比这家企业遭受损失更大，至今未获得补偿赔偿或减免租金的后续事宜。8、凭证一份，9、协议一份，证明贵豪公司已支付能源费。10、贵豪公司文件一份，证明贵豪公司自2012年3月19日开始停业装修，也就是贵豪公司要求减免租金的起算点，该份文件原告已签收。经庭审质证，原告天元公司对证据1三性无异议；对证据2、3真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，不能证明其证明对象，其中被告贵豪公司多次提到损害、补偿赔偿，但从未明确减免租金的要求；对证据4三性均有异议，该证据为系列照片，不知拍摄于何时何地是否合成修改，原告只看到打印件，因此无法证明其证明对象；对证据5真实性、合法性无异议，原告认为其不能证明原告愿意对被告进行补偿赔偿，并且明确了大厦建设行为是为了大厦整体经营，是原、被告共同受益的行为；对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明贵豪公司是因为原告的建设行为至2013年4月6日才得以营业；对证据7补偿协议，只看到复印件，原告代理人了解情况过程中也没有看到原件，对三性均有异议，对证明对象，原告与第三方达成的补偿协议与本案无关。证据1-7与原被告履行租赁合同的行为无关，原告认为这些证据要证明的事实不是基于本诉抗辩，而是独立的侵权损害诉讼请求，应当另行提起诉讼。对证据8、9三性均无异议，能源费是一直在变化，每月有新产生，现在的数字肯定与当时不符，如果被告贵豪公司对此有异议，可以庭后进行对账。对于证据10，该证据系逾期举证，也未提供原件，证据上也没有天元公司的章，是不是天元公司签收的需要核实，无法质证，经审核原件，对证据10真实性、合法性无异议，但该文件只能证明贵豪公司的单方意思表示，天元公司从未回复，双方也并未达成合意。本院认为，原告天元公司对被告贵豪公司提交证据1-3、5、6、10真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以认定；原告天元公司对证据8、9无异议，故本院对证据8、9予以认定。证据4、7真实性无法核实，故本院不予认定。对于原告天元公司、被告贵豪公司提交的上述证据，因被告嘉怡公司未到庭，视为放弃了提出抗辩与质证的权利。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2006年7月25日，原告天元公司作为出租人（甲方）、被告贵豪公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方以下场地：景观平台下消防通道南侧2263平方米和消防通道北侧2200平方米；东侧健身房437平方米和游泳池603平方米；东裙房一楼前侧376平方米；乙方承租甲方场地用途：桑拿房、美容美发室、足浴房、KTV夜总会、棋牌房、健身房、游泳池、乒乓室、台球室、商场；租期自2006年8月1日起至2016年7月30日止，共计拾年；租金计算为景观平台下消防通道南侧2263平方米、北侧2200平方米的建筑面积和东裙房一楼前侧376平方米，第一年租金按1.6元/平方米/日；第二年开始递增，第一个二年递增5%，即1.68元/平方米/日；第二个二年递增10%，即1.85元/平方米/日；第三个二年递增15%，即2.13元/平方米/日；最后三年递增20%，即2.55元/平方米/日；健身房、游泳池第一至第三年止租金为3万/年，第四至第五年止租金为5万/年；五年期间健身房、游泳池日常人工、水电、气、能源和设施日常维护、修理、运营费用，均由乙方单位自理；本合同租金实行先支付后租用，每半年支付一次，每次需提前30天支付下次半年度的租金，租金标准按本合同第三条执行；自合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付105万元作为履约保证金，履约保证金不予退还，届时可抵房租费；乙方未按照约定支付租金，应每日向甲方支付延迟租金万分之五的违约金，等等。被告嘉怡公司在担保方一栏、杭州棋院在产权方一栏加盖公章予以确认。2009年2月9日，原告天元公司向被告贵豪公司出具《前三期场地租金、能源费的结算通知单》一份，言明：“贵方承租场地是亲水平台下消防通道南及东群房1F商城，共2639平方，……截至目前累计应支付租金1836568元，扣除原贵方支付的105万履约保证金，贵方还需支付租金786568元”。被告贵豪公司员工签收该函。2009年4月20日，被告贵豪公司出具《关于履行合同和创建五星级饭店工作事宜的回复函》对被告贵豪公司承租场地是亲水平台下消防通道南及东群房1楼共2639平方米予以确认。原告天元公司分别于2013年1月24日、10月29日、2014年6月19日，向被告贵豪公司催讨尚欠房租，并经贵豪公司工作人员签字确认。涉案房屋现仍由被告贵豪公司占有使用。另查明，庭审中被告贵豪公司确认，截至2015年5月31日，被告贵豪公司共欠原告天元公司租金共计人民币7453063.8元。再查明，经原告天元大厦、被告贵豪公司确认，被告贵豪公司已付清自2014年6月至2015年4月期间能源费（除空调使用费）人民币577929.73元。2015年7月1日，原告天元大厦出具缴款单位为被告贵豪公司、款项内容为“15年5月份能源费”、金额为40332.07元的收据一份。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，被告贵豪公司对截至2015年5月31日共欠原告天元公司租金人民币7453063.8元不持异议，但其认为因天元大厦改造，原告天元公司自2012年5月开始切断消防系统并持续半年时间、自2012年7月9日开始在被告“荷风生活馆”门外施工，要求减收自2012年3月19日至2013年4月5日之间的房屋租金共计人民币1721933元，就上述辩称，被告贵豪公司均未提供足够的证据予以佐证亦无法构成其拒不支付房租的法定或约定抗辩事由，本院不予支持，故被告贵豪公司应向原告支付自2012年4月1日至2015年5月31日期间尚欠房屋租金人民币7453063.8元。因案涉合同尚在履行，就原告主张被告贵豪公司支付此后以《场地租赁合同》约定的租金标准计至款项实际支付之日止的诉请，于法无据，原告可另案主张。被告贵豪公司主张天元公司对案外人杭州市新国利餐饮管理有限公司予以补偿的辩称，与本案无关，本院不予采信。至于原告天元公司向被告贵豪公司主张支付逾期付款滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《场地租赁合同》约定，“乙方未按照约定支付租金，应每日向甲方支付延迟租金万分之五的违约金”，原告天元大厦以此标准要求被告贵豪公司支付逾期付款滞纳金，于法有据，本院予以支持。经计算，截止至2015年5月31日为人民币2245488.73元，此后以应付但未付租金为基数，按照上述标准计至实际支付之日止。就原告天元公司向被告贵豪公司主张支付能源费的问题。能源费包括水电费及空调使用费。庭审中，原告天元公司、被告贵豪公司对贵豪公司已付清截止至2015年4月的水电费的事实不持异议，故本院予以确认；对于5月份的水电费，因被告贵豪公司已提交天元公司出具的相应收据，在天元公司未提交足以反驳的相反证据，故本院认定被告贵豪公司已缴纳2015年5月份的水电费。至于空调使用费，对于原告主张的空调费，该项费用确系被告承租案涉房屋使用过程中产生的费用，现原告天元公司对该项诉请已提供相应证据及计算过程予以证明，故本院对此项诉请予以支持，经计算，被告贵豪公司应支付原告天元公司自2014年7月至2015年5月28日空调使用费人民币282269.61元。综上，被告贵豪公司应向原告天元公司支付自2014年7月至暂计至2015年5月28日能耗费人民币282269.61元。因案涉合同尚在履行，就原告主张被告贵豪公司支付此后计算到被告贵豪公司实际支付之日的能耗费，于法无据，原告可另案主张。此外，《场地租赁合同》中明确约定被告嘉怡公司为被告贵豪公司提供连带责任保证，承租人贵豪公司未按约履行还款义务时，被告嘉怡公司应承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州天元大厦有限公司自2012年4月1日至2015年5月31日期间租金人民币7453063.8元。二、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州天元大厦有限公司逾期付款滞纳金人民币2245488.73元。（暂计算至2015年5月31日，此后以未付租金为基数，以日万分之五为标准计算至实际支付之日止）三、被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州天元大厦有限公司截止至2015年5月28日的能源费人民币282269.61元。四、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司对上述债务的给付承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告杭州天元大厦有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币84862元，由原告杭州天元大厦有限公司负担人民币4276元，由被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司负担人民币80586元，保全费人民币5000元，由被告杭州贵豪餐饮娱乐有限公司、被告杭州嘉怡城市酒店有限公司负担，两被告应负担的诉讼费、保全费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币84862元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  叶文军审 判 员  韩 涛人民陪审员  徐奇燕二〇一六年一月十一日书 记 员  刘佩文