湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00434号
上诉人（原审被告）杨金娥。
委托代理人周俊，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼要求；代为进行和解等特别授权。
被上诉人（原审原告）陈红。
委托代理人王光华，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：代为调解等特别授权。
上诉人杨金娥因与被上诉人陈红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2014）鄂南漳民二初字第00015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人杨金娥的委托代理人周俊、被上诉人陈红的委托代理人王兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈红一审诉称：被告杨金娥与原告之父陈友钊均在南漳县园林绿化局工作，2005年8月被告自愿将其位于本单位的单元式三楼西户一套住房出售给原告，于2005年8月31日双方签订《售房协议》，约定：将该套面积为90.77平方米的单元房协商作价2.8万元出售给原告；原告先付购房款1.5万元时被告交付房屋；被告在一个月内办妥房屋所有权证，办证的费用由被告承担；并约定违约责任及其他事项。当日，原告交付购房款1.5万元，一个月后原告多次要求被告履行约定的办证义务未果；2006年被告提出增加5000元，双方协商未成。经单位领导几次组织调解，2006年12月19日双方以加付3000元达成口头变更协议，2006年12月19日原告又交付给被告房款1.6万元，因临近春节，就约定春节后办理房屋权属变更登记；2007年3月21日，原告邀请被告前往房管部门途中，被告杨金娥又改主意，借口不能一同前往，最终被告也没办理房屋所有权证变更登记，此事搁置至今。原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，原告已履行了全部付款义务，被告却违反诚实信用原则，任意加价且不履行证件变更义务，其行为给原告造成了相应损失，应当按照约定承担违约责任。现依法请求确认双方签订的《售房协议》有效。判令被告履行协议第二款约定的办理《房屋所有权证》权属变更登记至原告名下，并承担办证的所有费用，并承担违约金2800元，赔偿损失3000元。
杨金娥一审辩称：一、原告的起诉已经超过法定诉讼时效，人民法院应不予保护。双方在2005年8月31日签订售房协议，到2006年双方协商增加5000元未果的情况算起，已超过诉讼时效。即便是从2007年3月21日起算，已经经过了近七年，仍然超过了两年的法定诉讼时效。二、原、被告双方签订的《售房协议》无效，请求人民法院予以撤销。原告与被告签订协议时被告正在住院动手术急需用钱。原告抓住被告这一情况，在医院提出购买被告的房屋，签订协议时，原告处于不清醒状态存在重大误解。《售房协议》所确定的房屋价格明显偏离当时的市场价值。90平方米的房屋仅售28000元，况且被告在当时已对房屋进行了装修，装修费用花去五、六千元，原告在起草的合同中约定不可拆除房屋内现有配套设施及相关饰品，明显显失公平。因此，原告属于趁人之危，法院应依法予以撤销。被告无权处分该房屋，该房屋当时属于原告与前夫婚姻存续期间的共同财产，该房屋在离婚时并未处理，仍属于共同共有的财产。被告无权处分婚姻存续期间的共同共有的财产，故该协议无效。三、致使房屋买卖不能正常过户的责任是原告单方违约造成的，原告应当支付违约金给被告，更不应当赔偿原告支付的律师费3000元。正是由于房屋买卖协议是原告利用被告住院不清醒的状态下所签订的，房屋价值明显低于当时的市场价格。也许是原告良心发现，主动向被告提出增加5000元，双方协商未成。更不可能出现原告在诉状中陈述经单位协调加付3000元达成口头变更协议，这是原告单方片面之词。真实情况应该是在原告主动提出增加5000元的基础上再增加3000元。即在原来售房协议基础上增加8000元，总购房款应该是36000元，原告支付完购房款的情况下被告才有义务配合原告履行过户手续，在被告没有收到所有购房款的情况下，被告没有义务配合原告方过户。故原告方违约在先，被告无须承担违约金，更无须赔偿原告支付的律师代理费3000元。四、鉴于房屋目前原告未居住，房屋原告出租的情况下，要求原告返还被告的房屋。被告愿意返还原告的购房款，放弃近九年房屋的租金，也不再要求原告承担违约金2800元。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原审判决认定：原告陈红之父陈友钊与被告杨金娥均在南漳县园林绿化局工作。2005年8月31日原、被告双方签订了一份《售房协议》；约定被告将其所有的一套面积为90.77平方米的单元房作价28000元出售给原告，原告预付购房款15000元，被告交付房屋钥匙。被告可以进行简易装修。剩余房款待证件办齐交验时一并付清；被告负责在原告首付款后一个月内办齐房产所有证件，证件费用由被告承担，并约定了违约责任，若单方违约致使买卖不成，由违约方付给对方2800元违约金。协议当天原告即给付被告房款15000元，被告给原告出具收条一份。在约定的一个月期限内原告多次要求被告办理该房屋证件未果。2006年被告提出增加房款5000元，双方协商未成。经南漳县园林绿化局组织双方调解，双方同意增加房款3000元，由被告杨金娥承担办理过户手续。原告陈红当即给付下余房款16000元。被告将其房产证交给原告保管，双方约定待春节后办理房产过户手续。2007年3月21日原告邀被告前往房管部门办理过户手续，途中被告要求原告将房产证交还给她，由其一人前往办理，原告要求同行，被告杨金娥又改变主意以其他借口不能前往，致使过户手续至今未能办理。为此，原告向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2005年8月31日签订的《售房协议》有效；2、判令被告履行协议第二条约定的办理《房屋所有权证》的义务，权属变更登记至原告名下，并承担办证的所有费用；3、判令被告承担违约金2800元，并赔偿损失3000元（律师代理费）；4、案件受理费由被告负担。
原审法院认为，原、被告双方于2005年8月31日所签订的《售房协议》，是双方真实意思的表示，合法、有效。原告按照合同的约定支付了房款（包括2006年12月19日双方同意增加房款3000元）履行了自己的合同义务。被告杨金娥理应依照合同约定，其交付了房屋后，应当履行办理房屋产权过户登记手续，其以多种理由推诿办理房产过户手续的行为，违背了双方的合同约定。其以超过诉讼时效的理由，不能成立，双方交易的是物权，物权不受诉讼时效的限制。故对其抗辩理由不予支持。被告以对合同重大误解，请求撤销合同的理由亦不能成立，且被告先以签订合同时在其住院期间处于不清醒状态，存在重大误解为由，但在单位调解后，原告增加了房款3000元，双方意见一致后，原告给付了所有的剩余房款，其收到后并给原告出具了收条，说明双方对最后的房价31000元是没有异议的，故被告的理由不能成立。被告辩称的无权处分房屋的理由，称其为与前夫的共同财产，在原告提供的该房屋的产权证上，只有被告杨金娥作为房屋所有权人，而没有其他权利人登记，且被告亦没有提供支持其理由的相关证据证实，故对被告辩称理由不予采信。被告辩称的是原告违约，而非被告违约的理由其未提供任何证据证实，故原审法院不予采纳。综上分析意见，原、被告双方签订的售房协议，是双方真实意思的表示，合法、有效，原审法院予以确认。原告已经履行了合同约定的义务，被告履行了部分义务，其应当依照合同约定，履行办理该房屋的产权过户登记手续，故原告请求依法判令被告办理该房屋产权过户登记手续，并承担办证所有费用，应予支持（但法律规定应由买方负担的除外）。但其请求被告承担违约金2800元，因合同约定的是“若单方违约致使买卖不成，由违约方给付对方2800元违约金”，现双方买卖成立，故对其违约金的请求不予支持。经调解，双方不能达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈红与被告杨金娥签订的《售房协议》依法成立、有效。二、被告杨金娥在判决生效后十五日内协助原告办理南房权证城关镇字第24010927**号房屋的过户登记手续到原告陈红的名下，并承担办证的有关费用（法律规定应由买方负担的除外）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费720元，由被告杨金娥负担。
上诉人杨金娥不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：原审判决认定上诉人与被上诉人签订的售房协议有效是错误的。1、上诉人与被上诉人签订售房协议时正是上诉人住院手术期间，对该售房协议存在重大误解，被上诉人属欺诈、乘人之危。2、被上诉人未履行其支付义务。在双方单位调解下，同意被上诉人增加5000元购房款，被上诉人仅支付了3000元，尚欠2000元未支付。3、上诉人与被上诉人之间的房屋售价远低于2005年南漳的房屋市场价。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人签订的售房协议无效。
被上诉人陈红答辩称：1、上诉人称协议签订时存在重大误解、显失公平、乘人之危、欺诈等情形，均与事实不符。2、即使存在撤销原因，杨金娥上诉未主张撤销，其主张合同无效，也无事实与法律依据。3、被上诉人早已付清全额房款，杨金娥上诉称尚欠2000元无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对方的上诉无事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人杨金娥与被上诉人陈红于2005年8月31日签订的《售房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被上诉人陈红已履行完毕支付购房款的义务，上诉人杨金娥也应当遵守合同约定交付房屋并且协助陈红办理房屋过户手续。上诉人杨金娥称与被上诉人陈红签订的《售房协议》存在欺诈，乘人之危的情形，应当认定无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……”第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……。”本案中，首先，《售房协议》不存在损害国家利益情形，不属于无效合同。其次，即使该协议签订时存在欺诈、乘人之危的情形，或者上诉人主张的房屋售价显失公平，上诉人杨金娥也未依据法律规定在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，并且上诉人杨金娥始终未能提供证据证明被上诉人陈红属欺诈、乘人之危使杨金娥在违背真实意思的情况下签订该《售房协议》，故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。关于双方在单位调解下增加购房款的数额，南漳县园林绿化局出具的调处情况说明及杨金娥收到剩余房款后出具的收条，均证明双方达成的协议是增加购房款3000元，上诉人杨金娥主张双方同意增加购房款5000元无证据证明，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨金娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 张耀明
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十一月六日
书 记 员 王文翔