广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第560号
上诉人（原审被告）金良珠，女，汉族。
委托代理人李始源，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人张建兵，广东乐而乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人孙杰，男，汉族，1982年7月27日出生。
上诉人金良珠因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2014）深南法沙民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：位于南山区沙河路某广场某栋EXXX号房产（涉诉房产）于2011年2月3日登记至被告名下，建筑面积274.79平方米，登记价125.5万元，房地产证号：XXXXXXX**。
2012年11月15日，被告作为卖方，案外人林某、李某作为买方，双方签订了《二手房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），约定：“买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区沙河路某广场花园X栋X层XX单位，转让成交价为人民币575万元整。……买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金人民币20万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。经买卖双方协商一致，约定买方按下述第2种方式（即买方向银行按揭贷款）给付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于卖方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；……A、买方须于2012年12月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款之外的剩余首期款（除银行贷款之外的全部楼款）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；B、买方须于2012年12月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；……在买方按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证注销抵押之日；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。”
2012年11月15日，被告金良珠（甲方）作为卖方，林某、李某（乙方）作为买房，原告（丙方）作为托管方，三方签订了《资金托管协议》（编号：009XXXX），约定：甲乙双方同意将定金20万元、交楼押金2万元交由丙方进行托管。被告出具一份《佣金支付承诺书（卖方）》，载明：“本人金良珠与买方林某、李某于2012年11月15日就某广场X栋XX物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为575万元整。现本人承诺，基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币7万元整。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”该承诺书落款处有被告签名。根据案外人林某出具的《佣金支付承诺书（买方）》，载明其自愿就涉诉物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付的佣金为69000元。
另查，案外人林某、李某诉本案被告金良珠，第三人即本案原告房屋买卖合同纠纷一案，根据深圳市南山区人民法院作出的（2013）深南法民三初字第37号民事判决查明，案外人林某、李某前往中国工商银行签署了《二手楼交易资金监管协议》，但金良珠并未至该行签订上述协议，亦未履行其他合同义务，故上述协议未生效，买卖合同无法继续履行，金良珠未依约履行合同义务，构成违约。该院判决：一、解除林某、李某与金良珠于2012年11月15日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）；二、金良珠于本判决生效之日起十日内向林某、李某支付违约金200000元；三、驳回林某、李某的其他诉讼请求。该判决已于2013年7月16日生效。
以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、资金托管协议、佣金支付承诺书、民事判决书及本院庭审笔录证实，并经当庭质证，足以认定。
原审法院认为，原、被告之间的居间合同关系明确，双方的合法权利均受法律保护。根据原审法院生效判决查明的事实，被告与案外人林某、李某签订的《二手房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）无法继续履行，金良珠未依约履行合同义务，构成违约，本院已判决解除上述《二手房买卖合同》。原、被告之间的居间合同无法继续履行，系因被告的违约行为导致。
被告出具的《佣金支付承诺书（卖方）》系其真实意思表示，合法有效。该《佣金支付承诺书（卖方）》明确承诺如因被告违约致使买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。又，被告与案外人林某、李某如成功签订《深圳市二手房买卖合同》则应向原告支付的佣金总额为139000元，故原告主张被告支付违约金139000元，理据充分，法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：被告金良珠于判决生效之日起十日内支付原告中原地产代理（深圳）有限公司违约金139000元。如被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元，由被告金良珠负担。受理费已由原告中原地产代理（深圳）有限公司向原审法院预缴，法院不退，由被告金良珠将应负之数迳付原告中原地产代理（深圳）有限公司。
宣判后，上诉人金良珠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人违约金139000元。其事实和理由为：根据合同法和民法通则的相关规定，违约金条款旨在保护和弥补守约方因违约方的违约行为遭受的合法权益损失，是以补偿性为准。本案中，上诉人已经履行了签订二手房买卖合同的义务，上诉人需承担的佣金也仅为人民币70000元。被上诉人在案涉合同的履行过程中没有遭受到直接或者间接的经济损失，要求上诉人支付相当于两倍佣金的高额违约金，明显过高，也明显与法律规定的违约金的补偿性不相符。上诉人在一审庭审中已经明确提出要求降低违约金数额，但一审法院仍然按照被上诉人的请求判决上诉人支付被上诉人高额违约金l39000元，没有任何事实根据和法律依据。鉴于此，恳请二审法院查明案件事实，依法改判上诉人无需支付被上诉人违约金139000元。
被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院二审审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明，上诉人二审调查时陈述其应支付的违约金为70000元。
被上诉人一审诉讼请求为：1、被告向原告支付居间违约金139000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。”本案中，被上诉人为上诉人和案外人林某、李某之间的房产交易提供居间服务，三方约定上诉人和案外人林某、李某在签订《深圳市二手房买卖合同》之前各自向上诉人支付佣金70000元、69000元。因上诉人违约，致使其与案外人林某、李某之间的买卖合同未能继续履行，故被上诉人可以要求上诉人支付违约金。被上诉人主张上诉人支付违约金139000元，该金额系被上诉人促成合同成立时可以获得的报酬，但显然超出被上诉人为从事居间活动支出的必要费用，结合上诉人本人在《佣金支付承诺书（卖方）》中所作承诺和本案所涉居间合同的履行情况，本院酌定上诉人应支付的违约金数额为100000元。上诉人主张原审认定损失数额过高应予调整，理由部分成立，本院予以部分支持。
综上，原审判决认定事实不清，处理有误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2014）深南法沙民初字第267号民事判决；
二、上诉人金良珠于本判决生效之日起十日内支付被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司违约金100000元；
三、驳回被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1540元，由上诉人金良珠负担1110元，被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担430元；二审案件受理费3080元，由上诉人金良珠负担2220元，被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担860元。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟 墨
代理审判员 李 东 慧
代理审判员 谢 佳
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 胡旬子（兼）