吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第244号
上诉人（原审原告、反诉被告）汪德孟，男，汉族，1965年8月16日出生，住浙江省永嘉县。
委托代理人袁满明，吉林崇旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘清山，男，汉族，1963年4月12日出生，住吉林省榆树市。
委托代理人孙立新，吉林天德厚律师事务所律师。
上诉人汪德孟因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2013）榆民初字第3470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
汪德孟原审诉称：2011年5月15日双方当事人签订房屋租赁合同一份，合同约定刘清山将座落在榆树市五棵树镇迎宾路北商业用房6个（总面积1670平方米）租给原告开家得乐超市，租期15年，每年租金30万元并附期限上浮，一方违约赔付对方30万元违约金。2013年8月21日汪德孟接到申丽平通知，称汪德孟租赁的房屋第6号一、二层底商已卖给她，限定期倒房，如继续租用租金10万元，并强行将汪德孟的东西扔到室外，派出所出警后才得到制止。刘清山违约将租给汪德孟的房屋对外出售，致使汪德孟的营业面积减少，无法按原计划经营，给原告造成巨大损失，请求依法解除与汪德孟所签订的房屋租赁合同；要求汪德孟赔偿违约金30万元。
刘清山原审辩称：根据双方签订的合同约定，出租人可以在租赁期限内出售房屋，因此刘清山把六个出租屋其中的一个出售给他人符合约定。事实上也并不是刘清山不把房屋租赁给汪德孟，而是汪德孟主动提出不再租赁已经出售部分的房屋。故双方签订的租赁合同合法有效，汪德孟诉请解除合同、支付违约金主张不成立。
刘清山原审反诉称：合同签订后，汪德孟没有按照合同约定的期限交付租金，2012年的租金汪德孟直至2013年元旦左右才支付完毕，2013年的租金也至今没有支付。汪德孟违反合同约定，未能按照合同约定支付房屋租赁费，汪德孟应该依据合同约定承担违约责任。2013年10月初，我们要求汪德孟交付2013年房租时，才告知我们因为和购买第6号商铺的买主申丽平之间发生了纠纷，加之因使用第6号商铺销售冷鲜肉的情况不理想，第6号商铺就不租用了，只租用5个商铺就行了，这样汪德孟租用的商铺从6个变成了5个，租金从每年的30万变更为25万元。2013年10月20日找汪德孟人交付租金时，汪德孟又提出都不租用了，要解除合同。经协商汪德孟承诺给付恢复房屋原样的费用5万元，但是在当天下午2点钟约定签合同时，汪德孟突然反悔，并把刘清山及其爱人打伤，汪德孟的工作人员被拘留。综上，要求法院判令1.确认双方之间的房屋租赁合同合法有效；2.判令反诉被告汪德孟向反诉原告刘清山支付2013年的房屋租赁费；3.判令反诉被告汪德孟向反诉原告刘清山支付违约金30万元；4.诉讼费由汪德孟承担。
汪德孟辩称：在刘清山没有解决卖给申丽平房子的情况下，我已经明确表示解除与其的租赁合同，就不应该再支付租金。我也没有违约。
原审法院审理认定：2011年5月15日，双方当事人签订了一份房屋租赁合同，刘清山将坐落在五棵树镇迎宾路北6个商业用房租给汪德孟开家得乐超市。租期为15年，自2011年10月1日至2026年10月1日；租金每年30万元，租赁税费汪德孟负责；房屋租金先付后用，使用前一个月付全年的房屋租金；租赁期间甲方有权出售，但使用权依然归乙方使用，如有纠纷由甲方负责；房屋租期已满后屋内装修设施归甲方，如租期不满时乙方提前30天告知，乙方不得私自转让；此合同除不可抗拒原因外，其中一方违约按合同约定赔给对方违约金30万元。
2011年10月1日至2012年10月1日合同如约履行，2012年10月1日至2013年10月1日房屋租赁费汪德孟分别于2012年8月29日给付20万元、2012年10月4日给付10万元。2012年7月19日刘清山将出租房屋第6号商业用房（276.70平方米）卖给曲国柱，曲国柱又将房屋转卖给申丽平，申丽平与汪德孟因第6号商铺租金问题协商未果。2013年10月10日左右，刘清山派徐书伟、王东宁将超市第6号商铺隔断，只出租5个商铺，协商租金为25万元，当时汪德孟开的家得乐超市还在正常经营。2013年10月20日下午双方当事人发生口角打仗，五棵树派出所立案查处，后汪德孟从承租的房屋撤出，但未交付租赁房屋钥匙。庭审时刘清山同意解除房屋租赁合同。2014年4月30日汪德孟的委托代理人主动来法庭交付租赁房屋钥匙，法庭通知刘清山人来交接，刘清山至今未来。
原审法院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是合同是否继续履行，哪方违约，如何承担责任的问题。汪德孟主张解除合同告诉到法院，起诉状副本送达到刘清山时，应确定为通知对方的时间。在庭审过程中刘清山同意解除合同，合同解除的要件成立，该租赁合同应予解除。汪德孟在履行合同过程中，2012年租金虽然未按合同规定期间交纳，但刘清山已接受，应视为在合理期限内支付。刘清山在履行合同中，虽然使部分租赁物所有权发生转移，但不影响房屋租赁合同效力，双方均没有违约行为。对汪德孟请求和刘清山反诉支付违约金的请求均不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”汪德孟请求解除合同后，虽已从租赁房屋搬迁，但就合同的解除双方并没有达成协议，汪德孟应该按照合同的约定给付租赁费。2014年4月30日汪德孟委托代理人到法庭交付钥匙定为腾交日，标准应按双方最后协商的每年25万元租金的比例计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除汪德孟与刘清山房屋租赁合同。二、汪德孟（反诉被告）于本判决生效后十日内给付刘清山（反诉原告）房屋租金人民币145833元（25万÷12个月×7个月）。三、驳回汪德孟请求刘清山支付违约金的诉讼请求。四、驳回刘清山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元由汪德孟负担、反诉费4900元由汪德孟负担2000元、刘清山负担2900元。
宣判后，汪德孟不服，向本院提起上诉，理由为：1.原审认定被上诉人没有违约行为错误。在合同履行过程中由于租赁的房屋存在消防隐患，于2011年12月23日被榆树市消防查封；2013年8月21日，上诉人接到申丽平的搬迁通知后，多次找被上诉人要求解决此事，被上诉人不予理睬，最后发展到买房人申丽平将上诉人的商品扔出屋外，上诉人报警才控制事态，申丽平还将被上诉人卖给她的6号商铺用砖混隔断，使上诉人使用的超市面积被分离，致使此面积内的床位无法使用，经营计划无法实现。由于上诉人严重违约致使合同目的无法实现，损失巨大。2.原审判令上诉人给付租金145833元没有法律依据。双方当事人在在处理申丽平房子问题时，上诉人已明确表示解除与被上诉人的租赁合同，就此事上诉人的员工曾与被上诉人的妻子发生厮打，公安已作出治安处理，上诉人发短信告知被上诉人合同已经无法履行，合同法规定解除合同通知自到达之日起生效，所以双方的合同已经自通知之日解除，故上诉人不负有支付租金的义务。
刘清山二审辩称：一审判决正确，请求维持原判。
二审庭审时，汪德孟向本院提交一份证据：光盘里刻录的照片一张，证明上诉人向被上诉人发过短信，告知其与申丽平发生纠纷，向被上诉人打电话不接，就发短信告知。
被上诉人质证认为，该短信被上诉人没有收到过，内容也无法证实上诉人和申丽平发生纠纷找过被上诉人。
由于该份证据无法证实短信是发给了被上诉人刘清山，故本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：（一）关于被上诉人刘清山是否构成违约的问题。双方租赁合同约定，被上诉人刘清山有权出售房屋。在刘清山将6号商铺出售后，6号商铺的现所有人申丽平向上诉人要求提高6号商铺的租金。此时上诉人可以“买卖不破租赁”为由，对申丽平主张继续执行与被上诉人刘清山签订的《房屋租赁合同》，且上诉人也自认，被上诉人没有要求其从租赁房屋迁出。故上诉人主张新的房屋所有人向其主张权利，造成其无法经营，被上诉人构成违约的上诉理由不成立。上诉人原审提供的消防大队的封条，上面没有显示处罚的相对人及原因，无法证实案涉房屋存在消防隐患，故上诉人该主张不予支持。（二）关于上诉人是否应向被上诉人支付租金的问题。上诉人主张，由于被上诉人没有解决卖给申丽平房子的问题，上诉人已明确向被上诉人表示了解除租赁合同的意思，此通知自到达之日起生效，故双方合同已解除，上诉人也就不再负有给付租金的义务。本院认为，由于双方租赁合同中没有就解除合同进行约定，也不存在被上诉人违约或其他法定解除合同的情形，故上诉人主张自通知到达对方时合同已解除的理由不成立。由于自2013年10月1日起至2014年4月30日上诉人交回房屋止，上诉人实际占有使用了该房屋，其应当向被上诉人支付此期间的房屋使用费，故上诉人主张不应支付租金，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，987.00元由上诉人汪德孟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年九月五日
书 记 员 胡 亮