福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1364号原告：今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地福建省泉州市惠安县螺城镇建设北路君悦华庭8幢102室。法定代表人：刘火星，总经理。委托诉讼代理人：庄国灿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张雅洁，女，该公司员工。被告：胡建辉，男，1963年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司（以下简称大唐公司）与被告胡建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，由简易程序转普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄国灿、张雅洁、被告胡建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交清2013年11月至2016年6月物业管理费1700.14元，并按日千分之三计付从逾期之日（2013年12月1日）起至实际还款之日止逾期滞纳金2370.74元；2.判令被告交清2014年4月至2016年6月公共水电公摊费401.9元，并按日千分之三计付从逾期之日（2014年5月1日）起至实际还款之日止逾期滞纳金560.19元。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令被告交清2014年7月至2016年6月的物业管理费1177.02元，并按日千分之三计付从逾期之日（2014年8月1日）起至实际还款之日止逾期滞纳金1277.47元。事实和理由：原告于2009年7月10日与泉州市华祥房地产开发有限公司签订对祥光花苑物业管理服务的前期物业管理委托合同，并开始对祥光花苑提供物业服务工作。被告系原告提供物业服务的祥光花苑小区五期7栋705号房业主，该房屋建筑面积72.65平方米，2011年12月19日办理交房入户手续。原告遵守合同及《福建省物业管理条例》对该小区提供物业服务，但被告在上述期间无故欠交物业管理等费用，经原告多次催缴无果。被告拒不缴交物业管理服务费的行为严重影响原告对祥光花苑正常物业服务工作和损害了广大业主的利益，故起诉。被告胡建辉辩称，祥光花苑小区五期7栋705号房业主确实是答辩人的，原告诉称的物业费金额及公摊水电费没有错，答辩人的物业管理费没有缴交，但是公摊水电费答辩人有交。该房屋的房产证至今还没有办理出来。房产证一定要物业公司帮忙协调办理出来。请求判决答辩人不交物业费。对于原、被告双方没有争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，根据双方当事人的陈述及本院对双方当事人提交证据的审核，本案事实可认定如下：原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2009年7月10日，原告与泉州市华祥房地产开发有限公司签订《祥光花苑前期物业管理委托合同》，约定：1.原告为华祥•祥光花苑三、四、五期提供物业管理服务；2.合同期限自2009年7月10日起至华祥•祥光花苑业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；3.物业费收费标准高层带电梯住宅按建筑面积0.9元∕月收取，高层带电梯公共部位用水、用电根据实际使用情况按照“谁使用谁公摊”的原则向相应的业主或物业使用人收取；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水电费的，从逾期之日起每超过一天按千分之三的比例交纳滞纳金。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告系祥光花苑小区7幢705号的业主，建筑面积为72.65平方米，按约定被告应当向原告缴纳物业管理费、水电公摊费及其他相关费用,但至起诉之日止，被告尚欠原告自2014年7月起至2016年6月止(其中2015年1月至6月的物业费免除)物业管理费1176.93元，自2014年4月起至2016年6月止公共水电公摊费401.4元。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，华祥•祥光花苑的建设单位泉州市华祥房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。泉州市华祥房地产开发有限公司与原告签订的《祥光花苑前期物业管理委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。被告胡建辉作为华祥•祥光花苑五期7栋705号的业主，依法应按泉州市华祥房地产公司与原告签订的《祥光花苑前期物业管理委托合同》约定的标准向原告交纳物业管理费，被告胡建辉尚欠原告自2014年7月起至2016年6月止的物业管理费1176.93元的事实清楚，证据充分，故原告请求被告支付物业管理费1176.93元的诉求，合法合理，本院予以支持。原告请求被告支付1177.02元,系计算小数点的误差,本院不予支持。根据合同约定，水电公摊费按实际用量收取，原告提供被告缴纳水电公摊费的证据经送达被告质证，被告在开庭时对该证据的真实性没有异议，视为被告认可原告主张的水电公摊费401.4元，故原告请求被告缴纳2014年4月至2016年6月水电公摊费401.4元的诉求，本院予以支持。因合同中没有约定逾期缴纳水电公摊费的滞纳金，故原告请求被告支付水电公摊费滞纳金的诉求，本院不予支持。根据原告在庭审中称物业管理费于每月10前收取上个月的物业管理费及合同关于被告逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金的约定，可见，双方对逾期缴纳物业服务费应支付滞纳金有进行约定，原告请求判令被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金的诉求，本院予以支持，但按每天应交物业服务费的千分之三收取滞纳金，明显过高，应予以调整为年利率24%为宜，从逾期支付物业管理费的第二个月的第11日开始起算，即从2014年8月11日起算，至2016年7月19日止计滞纳金374.39元。被告在答辩中提出电梯门口墙壁砖损坏，地板砖损坏没有修复，入户门禁系统的门不能使用及要求原告协调办理房产证等问题，原告认为，因修复金额较大，房管部门也同意动用公共维修基金，但找各个业主签字，很多业主不签字，致使不能使用公共维修基金，原告也没办法出这笔钱来进行维修。本院认为，办理房产证是开发商的附属义务，原告可出于自愿协调办理房产证，但办理房产证不是原告的职责范围。故本院对此问题不予审查处理。对于电梯门口墙壁砖损坏，地板砖损坏没有修复，入户门禁系统的门不能使用动用公共维修基金问题，由原告及各位业主、业委会及有关部门尽快协调处理，但不能成为被告不交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告胡建辉应在本判决生效之日起十日内支付原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司自2014年7月起至2016年6月止的物业费1176.93元及其滞纳金374.39元，水电公摊费401.4元，合计1952.72元，并以1176.93元为基数按年利率24%计付自2016年7月20日起至本判决确定被告支付物业费之日止的滞纳金；二、驳回原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司负担25元，被告胡建辉负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞人民陪审员  李江阳人民陪审员  黄雅思二〇一六年十二月十四日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。