广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛吴法民二初字第173号
原告：黄晓书，女，汉族，住广东省广州市天河区，公民身份号码×××0027。
委托代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。
委托代理人：黄志超，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省吴川市。
被告：吴川市供销社股金服务中心，住所地吴川市。
负责人：梁观福，主任。
委托代理人：刘钊，广东梅江律师事务所律师。
被告：珠海经济特区金海地发展有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：黎森，经理。
委托代理人：杨观强，吴川市公职律师事务所律师。
原告黄晓书诉被告吴川市供销社股金服务中心（下称股金中心）、珠海经济特区金海地发展有限公司（下称金海地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆华平、黄志超，被告股金中心的委托代理人刘钊，被告金海地公司的法定代表人黎森及委托代理人杨观强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1999年10月18日，原告向被告金海地公司认购深圳市南山区南新路天马综合楼807房，双方约定：该房为复式房，面积154.36平方米，单价为3800元／平方米，共款586568元。当日双方签订了协议。但是，由于原告当日未能筹集全部房款，经与俩被告协商后，俩被告同意原告分二期付款。故当日原告按俩被告的要求，将第一期房款265894元交给被告股金中心收取，股金中心收取原告第一期房款时即出具收入收据和交款说明。当原告正准备按口头约定时间缴交第二期房款时，被告金海地公司因与深圳东泽公司和招国泉等人发生经济纠纷，天马综合楼被东泽公司申请法院查封，致双方未能按期履行完毕协议。
现在，经原告查实，被告与深圳东泽公司的经济纠纷已解决，原告所购的该套房产现已归被告金海地管理、使用。可是，俩被告却未按协议履行，收取原告的第二期房款320674元并将原告购买的房产交付给原告使用。被告的行为，属民事违约行为，应依法承担相应的民事责任。为此，原告特具状起诉，请求法院判决：1.被告继续履行预售房产认购协议，将深圳市南山区南新路天马综合楼807房交付给原告使用，并为原告办理该房产登记手续；2.由被告承担本案的诉讼费用。
原告为其陈述提供的证据有：1.身份证，拟证明原告的身份情况、地址和诉讼的主体资格；2.民事裁定书，拟证明位于深圳市南山区南新路天马综合楼其中的50套的房产由深圳东泽公司抵偿给被告金海地公司，原告购买的807房属于东泽公司抵偿的房产中的一套的事实；3.预售房产认购协议，拟证明原告于1999年10月18日与被告金海地公司、股金中心签订协议购买天马综合楼807房，价格为586568元，按3800元／平方米，面积154.36平方米；4.收入收据，拟证明原告与被告金海地公司签订协议后，依约向被告股金中心支付第一期房款265894元的事实；5.付款证明，拟证明被告股金中心收到原告第一期房款时，出具证明给原告，说明由原告交付第二期房款后为原告办理房屋手续的事实以及同意原告分二期支付房款的事实；6.民事裁定书，拟证明原告准备交第二期房款时，被告由于与招国泉等人的债权债务纠纷，天马综合楼的房产被法院查封10套，其中原告所购的807房在查封房产之内的事实；致原告无法续交第二期房款的事实；7.执行裁定书，拟证明两被告之间因经济纠纷而在吴川市人民法院起诉，被告股金中心将原告购买的807房予以查封；同时证明该房屋现属于被告金海地公司所有的事实。
被告股金中心辩称：一、答辩人和另一被告金海地公司作为甲方与原告签订预售房产认购协议。是因答辩人出借大笔资金给吴川市棉麻公司投资金海地公司的房地产经营。为使答辩人出借的资金能安全顺利收回便与金海地公司约定，金海地公司出售经法院裁定的天马综合楼房产由答辩人收取房款，以抵偿棉麻公司的借款。原告购买的房产不是答辩人所有的，履行该合同交付房屋不是答辩人的义务。
二、原告不按合同约定一次性付足房款，是违约行为，应承担由此引起的责任。原告与答辩人和金海地公司签订的预售房产认购协议第一条约定：“乙方（原告）一次性交付人民币586568元。”但原告并不按此约定付足，只付265894元。答辩人收到原告265894元后，随即发函给原告及金海地公司，明确告知“尚欠320674元，请在用户交足上述房款时给予办理该房使用和产权办证等相关手续。”但原告一直不交足尚欠的房款，明显违约。后来，金海地公司与招国泉发生纠纷，包括原告在内的十多人认购的套房被法院查封，原告等十多个认购户均向作出查封裁定的法院提出异议，法院审理后认为原告等三户未付足房款，未取得该房权属，不予解封，其余已付足房款的认购房均已予解封，办理产权登记手续。原告诉状所称“双方未能按期履行完毕协议”不是事实，不按约履行合同是原告一方。答辩人和金海地公司并没有任何违约行为。
三、原告诉请“办理产权登记手续”问题。该房的报建用地规划手续均在深圳东泽公司。金海地公司与东泽公司纠纷经法院裁决后，在一定时期双方均履行法院裁定的义务，大部分向金海地公司购房户均能顺利办理产权登记手续。但后来东泽公司经营不善，公司法定代表人不知所踪，无法联系，能否再顺利办理产权登记手续，也是个未知数。但这不是答辩人的义务，这都是原告不按合同约定期限付足房款所致，这责任应由原告承担。
原告不按时付款，致使答辩人资金不能及时回收，原告应承担迟滞付款的违约责任，至少计付银行利息损失。以减少金海地公司承担向答辩人支付的利息损失。
被告股金中心为其陈述提供的证据：账册8页，拟证明金海地公司委托股金中心收取房款的事实。
被告金海地公司辩称：1999年5月18日，经深圳市南山区人民法院作出（1998）深南法执字第319-327号民事裁定书，深圳东泽实业有限公司（下称东泽公司）将其开发的、位于深圳市南山区南新路天马综合楼4369平方米（共50套）的住宅以2950元／平方米的价格抵偿其所欠我司的债务，其中包括原告认购的807房。1999年5月28日，我司由于与南海收购站有借贷关系；南海收购站与吴川市棉麻公司有借贷关系；棉麻公司又与股金中心有借贷关系，我司便委托股金中心代为收取东泽公司抵偿债务的房屋的卖房款，以抵偿我司的相关借款。
1999年10月18日，原告与我司、股金中心（同为甲方）签订预售房产认购协议，约定由原告一次性交款589568元向甲方定购深圳市南山区南新路天马综合楼807房，面积154.36平方米（复式），单价每平方米3800元。同日，股金中心开具收入收据收到原告的房款265894元，并致函我司称上述房屋的房款586568元，已付265894元，尚欠320674元，要求我司在原告交足房款时给予办理该房使用及产权办证等手续，该函并抄送给东泽公司。后来原告一直未与我司联系补交所欠房款之事。
2002年吴川市审计局清理吴川市供销社、股金中心的财务账册，确认原告尚欠我司卖房款320674元的事实。2002年1月，原告定购的807房由于我司与东泽公司的债务和招国泉等人的债务纠纷等原因，被珠海市香洲区人民法院作出（2003）香执字第481号之一民事裁定予以查封，原告提出执行异议后该法院作出（2002）珠香执字第481号之五民事裁定，以原告未付足房款为由“对其异议另行处理”。2005年起，由于我司与股金中心的债权债务纠纷，原告所定购的807房又被股金中心起诉并查封至现在。
基于以上的事实，我司认为，我司、股金中心为甲方与原告签订的预售房产认购协议是合法有效的。但是，由于原告尚欠320674元的房款未付清给我司，属违约在先，以及我司的该套807房被其他公司或者个人以及股金中心的查封，才令我司到现在仍未履行交付房屋的合同义务。因此，原告现起诉要求继续履行协议，由于我司单方面无法为原告办证，不能继续履行该协议的办证义务，即使原告支付清余下的房款及从定购房屋之日起至付清房款之日为止的、按欠款额以银行同期同类贷款利率计付逾期付款的利息给我司，我司也无法提供东泽公司的相关资料并协助原告办理房屋登记手续。所以，原告称我司存在民事违约没有依据，我司也无法继续履行该协议，应依法解除。
综上所述，我司未能交付房屋给原告使用，是由于原告未依约交足房款，以及其他公司、个人以及股金中心的查封所致。我司没有东泽公司的配合，单方面无法继续履行协议。即使原告交清所欠的房款并支付相应的利息给我司，我司也无法与东泽公司协调而履行相关的合同责任。
被告金海地公司无证据提供。
经审理查明：深圳市南山区人民法院于1999年5月18日作出（1999）深南法执字第319-327号民事裁定，裁定将深圳东泽实业有限公司（下称东泽公司）将其开发的位于深圳市南山区南新路天马综合楼4369平方米（共50套）的住宅以2950元／平方米的价格抵偿给被告金海地公司，其中包括原告认购的807房。1999年5月28日，被告金海地公司向被告股金中心出具委托书，委托书内容：“我司购买深圳天马综合楼的房款是经贵中心借给棉麻公司，再由棉麻公司转借给南海收购站，我司从南海收购站借入的。现经深圳市南山区人民法院民事裁定书（1999）深南法执字第319-327号裁定给我司抵债的天马综合楼的住宅房共伍拾套。我司将该住宅楼房共伍拾套划给你中心处理，所得房款抵偿以上三公司的来往债务。”1999年10月18日，被告金海地公司与被告股金中心作为甲方与原告黄晓书作为乙方签订预售房产认购协议，约定由乙方一次性交款586568元向甲方定购深圳市南山区南新路天马综合楼807房（复式），面积154.36平方米，单价每平方米3800元；协议还约定房款可由金海地公司直接收，也可委托股金中心收，由金海地公司提供该房的房产证给乙方。同日，原告向股金中心交付房款265894元，股金中心开具收入收据给原告并致函金海地公司称上述房屋的房款586568元，已付265894元，尚欠320674元，要求金海地公司在原告交足房款时给予办理该房使用及产权办证等手续，该函并抄送给东泽公司。
2003年1月24日，原告定购的807房由于金海地公司与招国泉等人的债务纠纷，被珠海市香洲区人民法院作出（2003）珠香执字第481号之一民事裁定予以查封，原告提出执行异议后该院作出（2003）珠香执字第481号之五民事裁定，以原告未付足房款为由对其异议另行处理。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的预售房产认购协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照协议履行自己的义务。
关于本案合同主体问题。案涉房产虽仍登记在东泽公司名下，但已经深圳市南山区人民法院裁定东泽公司抵偿给被告金海地公司，案涉房产的所有权已转移至被告金海地公司，对此珠海市香洲区人民法院作出的裁定亦予以确认，原告与被告股金中心亦无异议。故本案合同当事人应为原告与被告金海地公司。被告股金中心作为协议的甲方只系案涉房产的房款代收人，并不是本案合同当事人。原告已交付部分房款，还有部分房款尚未交付，被告金海地公司亦未交付房产给原告使用及未为原告办理房产登记手续。现原告请求继续履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，原告与被告金海地公司应继续履行本案的预售房产认购协议，双方应按照合同的约定履行各自的义务，原告应向被告金海地公司交付剩余的房款，被告金海地公司应交付房产给原告使用并协助原告办理房产登记手续。
关于被告股金中心辩称原告尚未交付的部分房款应向其交付及原告不按时付款，致使其资金不能及时回收，原告应承担迟滞付款的违约责任，至少计付银行利息损失。如上所述，被告股金中心并不是本案合同当事人，股金中心作为款项代收人系基于其与被告金海地公司之间的委托合同关系，不属本案审理范畴。
被告金海地公司称其因无法提供东泽公司的相关资料而不能协助原告办理房屋登记手续，无法继续履行该协议，主张解除合同。对此，被告金海地公司没有提出反诉。其与原告签订的预售房产认购协议没有约定解除的条件，其主张解除合同的理由亦不符合合同法规定的法定解除的情形。被告金海地公司作为房产的出卖人，协助原告办理房产登记手续系其所应负担的合同约定义务和法定义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条及第一百零七条的规定，判决如下：
原告黄晓书与被告珠海经济特区金海地发展有限公司应继续履行双方签订的预售房产认购协议；
限原告黄晓书于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告珠海经济特区金海地发展有限公司交付余下房款320674元；
限被告珠海经济特区金海地发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将深圳市南山区南新路天马综合楼807房交付给原告黄晓书使用，并协助原告办理房产登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费9666元，由原告黄晓书和被告珠海经济特区金海地发展有限公司各负担4833元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 赵汝浩
审 判 员 李 琼
代理审判员 简振华
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 梁希灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。