广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第598号
原告钟金业，男，汉族，1987年6月13日出生，住广东省四会市。
委托代理人麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
被告吕瑞昌，男，汉族，1963年10月4日出生，住广东省佛山市南海区。
原告钟金业诉被告吕瑞昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年5月7日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年7月1日作出（2015）佛中法立民终字第715号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年9月10日对本案公开开庭进行了审理，原告钟金业及委托代理人麦剑飞、被告吕瑞昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月25日，原告与被告经平等自愿、协商一致签订《购房协议》（以下简称《协议》），《协议》约定被告将其拥有的位于佛山市禅城区绿景路27号xx房（产权证号为060008314**）含单车房的房产出卖给原告。《协议》另约定：“被告必须保证出售房地产产权清晰，没有任何产权纠纷和财产纠纷或其他权力限制，若买卖前即已存在的任何纠纷或权力障碍，概由甲方负责，并承担相应的法律责任；如果由于甲方原因不能过户，则甲方必须无条件退回乙方已支付的所有购房款。”《协议》签订当天，原告向被告支付了50000元购房定金，并按合同约定于2015年2月4日向被告支付了首期房款200000元。
原告按协议支付首期购房款后，多次催促被告办理房产过户手续，但被告迟迟未办理，并借故推诿，严重损害了原告的利益。后经原告于2015年3月20日在禅城区房地产档案馆查询，发现该房产存在抵押及二次抵押的情况，且房产存在法院的司法查封，造成房产不能顺利交易过户，这情况属于被告违反《协议》的保证责任，属违约行为。直到起诉时，被告仍一直未履行过户义务，且不愿退还首期购房款。从产权纠纷及权力障碍情况来看，将造成合同不能实现及预期违约，导致原告的权利无法保障。
原告认为，被告在原告不知情的情况下隐瞒房屋产权已存在纠纷和权力限制导致房屋不能过户情况，仍与原告签订《协议》，并收取原告首期房款，存在欺诈的嫌疑，并且违反合同保证责任，构成违约，严重侵犯原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、解除合同，被告立即向原告返还首期房款200000元及定金50000元；2、被告向原告支付合同违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、同意解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、同意退还原告支付的首期款及定金共250000元，但现在经济困难无法偿还；3、违约金条款是中介填写的，不是被告的真实意思表示，不同意支付违约金，且违约金也过高。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、《购房协议》1份。拟证明原、被告于2015年1月25日签订购房协议，双方对讼争房产的房款及违约金等均作出约定，该约定是双方真实意思表示。
3、《收据》2张、汇款转账凭证3份。拟证明原告实际向被告支付首期购房款200000元及定金50000元，已经履行了协议约定的原告方义务。
4、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》9张。拟证明讼争房屋即禅城区绿景路27号xx房的权利人为被告，现仍处于查封和抵押状态，被告违反协议约定未解除房屋的查封和抵押。
5、证人陈某（地产中介经营者）的证言。拟证明原、被告关于房屋买卖是双方真实意思表示，被告当时没有告知原告关于房产的抵押和查封情况。
诉讼中，被告未提交证据。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、3、4，被告对其真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性；证据5即证人陈某的关于《协议》签订时被告未告知涉案房屋已被查封的陈述，结合原、被告的陈述，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2015年1月25日，被告吕瑞昌（卖方、甲方）、原告钟金业（买方、乙方）、案外人佛山市禅城区宏立房地产服务部（经纪方、丙方）签订《购房协议》，约定由原告以总价（被告实收金额）839898元购买被告拥有的位于佛山市禅城区绿景路27号xx房含单车房之房产，建筑面积127.16平方米，其中单车房面积约为6平方米。协议还约定有：一、该合同（即协议）签订时，原告向被告支付50000元作为购房定金，在收取定金后，如被告将涉案房屋另售他人，须承担违约责任。二、该合同签订后，按双方另行约定支付首期房款250000元（含定金），剩余购房款589898元由原告办理银行按揭贷款支付。三、甲方责任：1、必须保证出售的房地产产权清晰，没有任何产权纠纷和财务纠纷或其他权力限制；若买卖前即已存在的任何纠纷或权力障碍，概由甲方负责，并承担相应的法律责任，如因此而给乙方造成经济损失的，甲方须予赔偿。2、如果由于甲方的原因或涉案房产手续不齐等原因不能过户，则甲方须无条件退回乙方已支付的所有购房款。3、……。四、甲方同意在收齐乙方全部房款之日将涉案房屋交付乙方使用。五、合同签订后，如甲方中途不卖或超过双方约定的交房日15天仍未交付涉案房产即视为甲方违约，该合同即告解除，甲方应从违约之日起七日内将所收定金及房款全部退回给乙方，另向乙方支付50000元违约金，并向丙方支付20000元中介服务费。
《协议》签订之日，原告向被告支付购房定金50000元，2015年2月4日再通过银行转账方式向被告支付首期房款200000元。
原告提供的2015年3月20日的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》显示：1、涉案位于禅城区绿景路27号xx房的权利人系被告，建筑面积为120.67平方米，原告陈述购买的单车房无产权证，被告称其也不清楚单车房有无产权证书但上述查询的产权信息不含单车房面积。2、该房屋被设定抵押，抵押权人分别为深圳发展银行佛山华远支行和吴冬梅。3、房屋于2014年4月18日被佛山市南海区人民法院以（2014）佛南法罗执字第220-3号裁定书查封，查封期限至2016年4月17日。
原告提供的2015年9月20日的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》显示上述抵押及查封状态仍在继续，并因本案于2015年4月8日轮候查封，本院（2015）佛城法民二初字第840号案于2015年7月9日再轮候查封。
诉讼中，原、被告一致确认：双方未签订其他买卖合同或协议。
被告陈述：涉案房屋先抵押给银行，再抵押给吴冬梅，其未将抵押给吴冬梅的情况告知原告；其不知涉案房屋被法院查封的情况，亦无人向其询问，所以没有告知原告及中介方。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告及被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的义务。根据查明的事实，被告因涉及另案纠纷，涉案房屋在双方买卖合同签订前既已被佛山市南海区人民法院查封，并于本案诉讼过程中因另案被本院依法查封，且还存在两次抵押，故被告已违反《协议》约定的保证责任且权利限制未被解除，事实上亦已导致合同目的在涉案房屋权力限制解除前无法实现，且原因应归责于被告，原告诉请解除与被告之间的《购房协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告未提供证据证明起诉前已向被告发出解除买卖合同的通知，而原告起诉状副本已于2015年4月23日送达至被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原告与被告于2015年1月25日签订的《购房协议》已于2015年4月23日解除。涉案《购房协议》既已被解除，原告的购房目的不能实现，故原告诉请被告返还购房款和定金合计250000元，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的违约金，双方《协议》中仅约定被告中途不卖和超过合同约定的交房日15日仍未交房时的违约金的支付事宜，对于被告本案之违约情形之违约金并未做出明确约定，而约定的房屋交付条件尚未成就，被告不存在逾期交房或对于出卖行为反悔的违约情形，故原告主张50000元违约金并无合同依据，本院不予支持。但是，原告因资金被占用而造成一定经济损失，作为过错方的被告无偿占有使用亦有失公平，为免讼累，本院确定从款项交付日起至本判决确认的返还之日止，由被告按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告钟金业与被告吕瑞昌于2015年1月25日签订的《购房协议》已于2015年4月23日解除；
二、被告吕瑞昌于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟金业返还购房款（含定金）250000元并支付利息（利息计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中50000元本金自2015年1月25日起、200000元本金自2015年2月4日起均计至本判决确定的返还之日止）；
三、驳回原告钟金业的其他诉讼请求。
被告吕瑞昌如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2900元、财产保全费2020元，合计4920元，由被告吕瑞昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一五年九月十四日
书记员 潘明珠
附引用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。