重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3296号
上诉人（原审被告）林丽军。
被上诉人（原审原告）重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司，组织机构代码证号71165704-1。
法定代表人薛单玶，董事长。
委托代理人刘涛，重庆易坤律师事务所律师。
上诉人林丽军与被上诉人重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司（以下简称嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2016年2月24日作出（2015）江法民初字第11113号民事判决，林丽军对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭审理，并于2016年6月14日进行了询问，林丽军、重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司的委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年12月13日，嘉信公司、林丽军签署《房屋租赁合同》，主要约定嘉信公司将位于江北区五里店的自有商业用房出租给林丽军使用，建筑面积1994.31平方米。林丽军承租该房屋用于休闲会所使用。房屋租赁期限为2013年12月15日起至2023年12月14日止，装修期为3.5个月，装修期免租。房屋租金在租赁前三年每平方米每月租金为人民币16元，第四年每月每平方米租金为人民币17.5元，以后每年每月每平方米增加1元，直至期满。租金第一年按月支付，从第二年开始按季支付，先付租金后用房。租金在每期期满10日前支付下期租金。若逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期支付租金的万分之五支付违约金。逾期一月不交租金，保证金全部作为违约金归嘉信公司，并追收租金。林丽军在承租该房屋时，需缴纳人民币40000保证金。嘉信公司应于2013年12月10日前向林丽军交付房屋。若林丽军逾期支付房屋累计租金一个月以上的，嘉信公司在书面通知后有权单方面解除本合同。协议签订当日，嘉信公司即按照协议约定将涉案房屋交付林丽军。
2014年8月28日，嘉信公司、林丽军双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“双方经协议一致同意，甲方为乙方增加半个月的免费装修期，即约定装修期由3.5个月改为4个月。同时甲方同意对乙方新安装的消防设备费用34000元由甲方承担，并在租金中抵扣，乙方同意该消防设备在退房时不撤除，无偿交甲方使用。至此甲方就该房屋出租所应履行的义务全部履行完毕，乙方今后不得再以任何理由（包括但不限于房屋质量、房屋消防设施设备、政府部门的消防批准手续等理由）要求甲方免收租金”等内容。
2015年5月25日，嘉信公司向林丽军发出的《逾期支付房屋租金解除合同通知书》，主要载明“…截止2015年5月25日，你已拖欠我公司租金223362.72元…为此，我公司现特发此函，要求你在三日内向我公司支付拖欠的全部租金，否则，我公司将按合同约定要求你承担全部违约责任直至要求解除租赁合同”。2015年7月6日，嘉信公司向林丽军发出《限期搬出租赁房屋通知书》，主要载明“…鉴于你长期拖欠租金的实际情况（截止2015年6月30日，你已拖欠我公司租金243907.52元），我公司于2015年5月26日，向你发函解除了该租赁合同。我公司向你发出解除合同通知书后，你在长达一个多月的时间里，既不履行合同义务，也未提出任何异议。为此，我公司现特发此函，要求你在三日内搬出租赁房屋，将租赁房屋交还我公司并向我公司支付拖欠的全部租金，否则，我公司将按照合同约定要求你承担全部违约责任直至采取强制措施收回租赁房屋”。2015年7月10日，嘉信公司的委托代理人刘涛前往涉案房屋向林丽军送达《限期交还租赁房屋通知书》并致电林丽军告知要求解除合同，林丽军因当时不在要求将该通知书放在涉案房屋内。该通知书主要载明“…我公司于2015年7月6日再次发函给你，要求你在三日内将租赁房屋交还我公司。我公司再次发函，解除你与我公司签订的租赁合同，要求你在2015年7月13日前搬出租赁房屋，将租赁房屋交还我公司并向我公司支付拖欠的全部租金，否则，我公司将按合同约定要你承担全部违约责任直至采取强制措施收回租赁房屋”等内容，后刘涛将《限期交还租赁房屋通知书》放在涉案房屋。
一审另查明，嘉信公司、林丽军双方签订《房屋租赁合同》后，截止2015年12月28日，林丽军向嘉信公司打款512463元（不包含保证金4万元）。
林丽军表示双方的交易惯例是租金转账支付给嘉信公司的职工李小红（音），水电费和物管费支付给物管公司的员工李廷梅（音），李廷梅虽然是物管公司的员工，也是嘉信公司方董事长的亲戚。2015年7月26日，林丽军在李廷梅的要求下将5万元租金直接支付给李廷梅并举示转账详情单以及双方短信来往记录。该转账详情主要载明“收款人：李廷梅转账金额：500000提交时间：2015-07-26处理结果：成功用户备注：佳丽缘房屋租赁费”，短信记录主要载明“李廷梅（物管）：…你欠了这么久的房屋和物管费不交，还一次又一次不讲信用，欺骗我们。林丽军：领导！烦请您把电给我合闸，我在六点之前给您或者李小红的账户上打款五万元，如果六点之前您见不到钱，您再把闸拉下都可以。李廷梅（物管）：最好打给我。李廷梅（物管）：收到。”。嘉信公司对于上述证据均不予认可，表示这笔费用是林丽军缴纳的物业管理费用，嘉信公司并未收到林丽军支付的这笔5万元的房屋租金。
嘉信公司在一审中诉称，2014年8月28日，嘉信公司与林丽军签订房屋租赁合同，约定嘉信公司将重庆市江北区1994.31平方米房屋租赁给林丽军使用。前三年每月租金每平方米16元。租金按季支付，先付租金后用房。合同还约定林丽军逾期支付房屋租金一个月以上的，嘉信公司有权单方解除合同。合同签订后，嘉信公司依约将房屋交付给林丽军，林丽军接收房屋后一直未支付全部租金，现嘉信公司诉至法院请求判令确认双方签订的房屋租赁合同于2015年7月10日解除；判令林丽军返还房屋；判令林丽军支付房屋租金（从2015年2月1日起至合同解除之日止，按照每月31908.96元的标准计算）；判令林丽军支付房屋占用损失（自合同解除之日起至房屋返还之日止，按照31908.96元每月的标准计算）。
林丽军在一审中辩称，依据双方的合同约定，在林丽军存在逾期支付的情况下，嘉信公司可以向林丽军催收，然后要求林丽军支付滞纳金，最后才能要求解除合同，现在嘉信公司没有行使第二项权利而要求解除合同不符合合同约定；嘉信公司要求确认合同解除，是嘉信公司单方的意思，林丽军并未同意；在租赁期间内，林丽军曾向嘉信公司提出降低租金，但是没有获得嘉信公司的同意。林丽军存在拖欠租金的情况属实，但是从2015年4月起林丽军才存在欠付的情形，在嘉信公司催收的时候，林丽军支付了一部分租金，因为经营状况不好，一直没有付清；嘉信公司交付的房屋面积与合同约定的面积有较大差异，涉案房屋内有大量的消防设施，占用了林丽军的实际使用面积，导致林丽军投入过多，实际回报较少并且至今涉案房屋一直在漏水。
一审法院认为，嘉信公司、林丽军双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议依法有效，双方当事人均应按照协议的约定行使权利、履行相应的合同义务。
合同生效后，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。嘉信公司、林丽军双方签订的租赁合同中明确约定若承租方逾期支付房屋累计租金一个月以上的，在出租方通知后有权单方面解除合同，现林丽军已认可其从2015年4月起因经营不好开始拖欠房租、在2015年7月10日嘉信公司告知林丽军要与其解除租赁合同并应林丽军要求送达解除合同通知书至涉案房屋，因此该通知书已经送达林丽军，双方的租赁合同于2015年7月10日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，现嘉信公司、林丽军双方之间的房屋租赁合同已经解除，林丽军应当在嘉信公司给予合理期间内搬离涉案房屋，因此对于嘉信公司主张的要求林丽军返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，法院予以主张。
承租人应当按照约定的期限支付租金。嘉信公司、林丽军双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》中明确约定装修期为4个月，装修期免租以及扣除消防设施设备费用34000元。房屋建筑面积为1994.31平方米，房屋租金在租赁前三年每平方米每月租金为人民币16元，因此截止合同解除时为止（2013年12月15日起至2015年7月10日止），林丽军应缴纳的房屋租金为：1994.31平方米*16元/月/平方米*18月+1994.31平方米*16元/月/平方米/30天*26天=602015.71元。扣除双方约定的4个月装修期免租租金（127635.84元）以及消防设施设备费用34000元后租金金额为440379.87元。至于林丽军打款562463元的认定，一审法院认为，对于其中的512463元嘉信公司认可已经收取，因此对该笔款项不再赘述。对于另50000元，因双方对于该5万元存在争议，综合林丽军举示的短信来往记录以及陈述的交易管理，一审法院认定林丽军并未举示充足的证据作为物业公司员工的李廷梅获得嘉信公司的授权代为收取涉案房屋租金5万元并且嘉信公司已经收到该笔5万元，因此对林丽军主张的5万元租金已经支付嘉信公司法院不予采信。因林丽军的打款金额已经超出林丽军应缴纳的合同期内的房屋租金72083.13元，因此对于嘉信公司主张的要求林丽军支付租金的诉讼请求，无事实依据，不予主张。
房屋租赁合同解除后，承租人应当在合理期间内交还承租房屋，逾期不交还的，应当支付出租人因承租人的逾期腾房行为而造成的房屋占用费。本案中，嘉信公司、林丽军双方的房屋租赁合同于2015年7月10日解除，嘉信公司要求林丽军在2015年7月13日前搬离涉案房屋，但林丽军至今仍在该房屋内经营。林丽军的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任，嘉信公司主张的房屋占用损失实质上就是房屋占用费，因此对于嘉信公司主张的要求林丽军支付以31908.96元每月为标准，2015年7月13日至实际返还房屋之日止的房屋占用损失有事实以及法律依据，法院予以主张。对于嘉信公司主张超过前述计算方式的部分，法院不予支持。因林丽军实际打款给嘉信公司的金额已经超过其应当支付的租金金额72083.13元，该超出的72083.13元实质就是林丽军对于其超过合同期间内占有、使用涉案房屋给嘉信公司造成损失的弥补，是对嘉信公司主张的房屋占有使用损失的弥补，因此该72083.13元应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、原告重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司与被告林丽军于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月10日解除；二、被告林丽军于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区五里店的房屋返还给原告重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司；三、被告林丽军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司房屋占用损失（以31908.96元每月为标准，从2015年7月13日计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告重庆市嘉信超远实业（集团）有限公司其他诉讼请求。义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2852元，由林丽军负担。
宣判后，林丽军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）江法民初字第11113号民事判决书，改判驳回嘉信公司的全部诉讼请求；2、诉讼费由嘉信公司承担。主要事实及理由：1、林丽军逾期支付房屋租金是在依法行使合同履行抗辩权，不是违约行为，嘉信公司无权单方解除合同；2、租赁房屋未通过建设工程消防验收备案，致使林丽军租赁房屋后，无法通过装修工程消防验收备案，导致林丽军无法正式营业；3、租赁房屋与大楼消防主机关联不上，主机处于瘫痪状态，租赁房屋没有排污处理，上述情形在签订租赁合同时，嘉信公司没有如实告知。
嘉信公司辩称：双方签订租赁协议后，又签订了补充协议，约定免除林丽军半个月的房租以解决林丽军所称的漏水问题；涉案房屋取得房屋产权登记，说明涉案房屋已经经过了消防验收，林丽军未举示证据证明涉案房屋存在排污和消防不达标的问题，林丽军的上诉理由不成立，请求二审法院判决驳回林丽军的上诉请求。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。针对林丽军的上诉请求所依据的事实及理由，本院做如下评判：
关于林丽军认为嘉信公司未履行租赁合同义务，林丽军拒交租金是对合同履行的不安抗辩。本院认为，林丽军与嘉信公司先后签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，其中《房屋租赁合同补充协议》约定“装修免租期从3.5个月延展为4个月，林丽军自行安装的消防设备34000元由嘉信公司承担，在租金中抵扣；嘉信公司就该房屋出租所应履行的义务全部履行完毕，林丽军不得再以任何理由（包括但不限于房屋质量、房屋消防设备设施、政府部门的消防批准手续等理由）要求减免租金”。该协议系双方自愿签订，真实有效，嘉信公司按约交付了房屋，且林丽军已经实际展开了经营，故林丽军认为其拒交租金系对合同履行的不安抗辩的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于林丽军认为涉案房屋未通过消防验收、没有排污处理措施及嘉信公司将消防主机置于涉案房屋内的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。林丽军虽举示了数张屋面漏水、摆放消防设备的图片，但从照片可以看出背景房屋为清水框架，不能确认是否系林丽军承租的范围，林丽军也未举示其他证据予以证明。故林丽军的此项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。林丽军的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2852元，由林丽军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 程 容