浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭临民初字第2437号
原告：孙娜萍。
原告：范啸峰。
二原告共同委托代理人：吴桂江、巫晓军。
被告：浙江圣豪�地产开发有限公司。
法定代表人：蒋勤。
委托代理人：周苏临、刘应梅。
原告孙娜萍、范啸峰诉被告浙江圣豪房地产开发有限公司（简称圣豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年1月23日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人吴桂江、巫晓军、被告的委托代理人周苏临、刘应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系万马•伊顿庄园项目的开发商。万马•伊顿庄园英伦联墅二期开盘（2013年4月20日）前，被告向公众宣传、推广，并制定了优惠政策。原告为了取得开盘时的优惠政策，在被告指定账户预存了10万元，并与被告签署了《尊享优惠单》。2013年10月30日，原被告签订了《伊顿庄园认购协议》，约定原告自愿认购伊顿庄园第9幢楼104-304房，总价为4668437元，优惠价即折后价为3958225元。伊顿庄园第9幢楼104-304房，明明是三期期房，被告却告知是二期期房，损害了原告的利益，被告应承担《伊顿庄园认购协议》的违约责任，双倍返还定金。原告在双方签订认购协议的前后，实际已预付了全部的房款，但一直未签署正式商品房买卖合同。由于，双方已签署的认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，且双方约定需另行签订商品房买卖合同，所以双方之间的商品房买卖关系依法没有成立。若法院认定被告没有违约行为，因原告认为购买该房屋不能达到原告预期的目的，故原告愿意承担违约责任也要解除《伊顿庄园认购协议》。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除双方于2013年10月30日签订的《伊顿庄园认购协议》；二、被告双倍返还定金20万元；三、被告返还预付房款3858225元；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、万马•伊顿庄园英伦联墅二期尊享优惠单一份、交款回单复印件一份，欲证明被告在伊顿庄园二期开盘前向公众宣传、推广；原告为了取得2013年4月20日开盘时的优惠，在被告指定账户预存了10万元。
2、伊顿庄园认购协议一份，欲证明原告认购伊顿庄园第9幢楼104-304室，房价为3958225元；双方约定原告需预付10万元定金，商品房买卖合同需另行签订。
3、交款回单一组，欲证明被告在取得第9幢楼预售证之前已向原告收取了全部购房预付款及定金。
4、伊顿庄园预售证（网络打印件）一组，欲证明第9幢楼并非二期楼盘，而是三期楼盘；第9幢楼取得预售证的时间为2014年3月10日。
被告辩称：被告开发的伊顿庄园项目建设于2013年3月基本完工（不包括另一区块的公寓楼），建造的房屋均是低容积率的排屋。整个a区块在建造过程中�为两个标段，其中第10幢楼领取预售证时间为2012年5月18日。第9幢楼领取预售证时间为2014年3月10日。2013年4月12日，原告孙娜萍与被告签订《万马•伊顿庄园英伦联墅二期尊享优惠单》，登记序号为003，该优惠单约定：原告预存10万元，凭存单可在伊顿庄园开盘当日（2013年4月20日）认购所开房源，如认购成功并按时签约的客户，可以享受总房款额外减10万元的优惠，并可享受开盘当日公司同意的其他优惠；优惠单为实名制，仅能认购伊顿庄园第3、5、10、11、12幢排屋产品使用，一张优惠单仅限认购一套物业；原告应携带资料（优惠单、身份证、预存凭证）于2013年4月20日上午8：30至伊顿庄园销售部（万马路8号）认购，该优惠单有效期仅为开盘当日有效；该优惠单序号即为开盘当日选房顺序号；如认购成功，该预存款自动转为定金。优惠单签订后，原告即向被告预存了10�元。尊享优惠单签订前后，原告多次到伊顿庄园排屋现场看房，对第10幢104-304非常满意。2013年4月20日，原告来到被告销售部，要求购买第10幢104-304。根据认购价，该房屋的总价款为4438437元。经双方多次协商，一次性付款按8.8折优惠，领导再优惠8万元，同时享有优惠单“存10万元总房款额外减10万元的优惠”，经计算，最后商定合同价为3725824元（4438427×88％﹣80000﹣100000＝3725824）。被告根据双方的洽谈，将商谈的内容输入电脑预存的《浙江省商品房买卖合同》word版本中，将填好内容的《浙江省商品房买卖合同》以及附件一至八（包括补充协议）打印出，随同填好内容的《伊顿庄园认购协议》，以及固定内容的《前期物业服务协议》、《伊顿庄园临时管理规约》格式文本交给原告，原告详阅表示同意后，在《伊顿庄园认购协议》上签了字。随后，原告付清了3725824元�房款。被告分别于2013年4月20日、5月7日、6月17日开出三张金额为100000元、3175824元、450000元、不动产楼牌号为10幢104-304的发票，发票总金额为3725824元。款项付清后，被告多次催促原告前往被告处签订《商品房买卖合同》，但原告未予以配合。在对第10幢楼不断查看过程中，原告又相中了第9幢楼104-304，并要求变更房源。9幢104-304与10幢104-304的户型相同，面积相当，且均为西边套，只是9幢与10幢之间的绿地部分增加了一个变压器的宽度，因此绿地面积有所增加。当时销售人员明确告知9幢楼系暂未申领预售证的第三期，故暂不出售。原告遂多次找公司领导协商，要求放10幢104-304，购买暂未对外销售的9幢104-304，并要求将已付的购房款转移至9幢104-304，且承诺及时补交增加部分的房款。鉴于原告当时的真诚，被告最终同意了该方案。2013年10月30日，原告到被告售楼处，要求对变更的房源予以确定。根据认购价，9幢104-304的总价款为4668437元。经双方协商，原告采用一次性付款方式，在认购协议签订当日付清房款，最终合同价为3958225元。被告再次将商谈内容输入电脑预存的《浙江省商品房买卖合同》word版本中，将填好内容的《浙江省商品房买卖合同》（仅在预售证号一栏空缺）以及附件一至八（包括补充协议）打印出，随同填好内容的《伊顿庄园认购协议》，以及固定内容的《前期物业服务协议》、《伊顿庄园临时管理规约》格式文本交给原告，原告仔细斟酌后，再次在《伊顿庄园认购协议》上签了字。当日，原告即支付了增加部分的232401元购房款。2014年3月10日，第9幢楼预售证领取后，被告多次电话通知原告签订《商品房买卖合同》，原告未配合。约定的交付期间届满后，被告也曾多次电话通知原告签订商品房买卖合同及办理交付相关手续，原告置之不理。2014年9月30日，被告以书面信函的方式再一次通知原告办理房屋交接手续，原告恶意回避，不予签收。综上所述，被告认为，被告不存在任何欺骗行为，原、被告双方订立认购协议的前提是对《浙江省商品房买卖合同》条款达成一致意见，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，被告应按照诚实信用原则承担继续履行的责任，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。
被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、临安市建设项目规划建筑设计方案报表、临安市企业投资项目备案通知书各一份，欲证明被告开发的伊顿庄园项目规划建筑方案于2010年年底经有关部门批准实施的事实。
2、图纸目录、规划设计图一份，欲证明：1、规划设计图经临安市建设局建设工程规划审查。2、第9与第10相邻两幢楼，均位于伊顿庄园a区块的事实。
3、建设工程委托监理合同、圣豪•伊顿庄园a区块工程计划表、工程质量监督报告单各一份，欲证明：1、伊顿庄园的监理单位系杭州同洲工程建设监理有限公司的事实。2、经监理单位鉴证，第10号、第9号楼工程进度相同，至2013年2月初，两幢楼主体均已结顶，外架均已拆除，房屋均已建造完毕的事实。3、至2013年9月29日，伊顿庄园a区块所有房屋均已竣工验收的事实。
4、万马•伊顿庄园英伦联墅二期尊享优惠单复印件一份、交款回单复印件一份，欲证明：1、原告孙娜萍与被告签订尊享优惠单，登记序号为003的事实。2、尊享优惠单约定内容。3、优惠单签订后，原告即向被告预存了10万元的事实。
5、《伊顿庄园认购协议》一份、《浙江省商品房买卖合同》（打印件）一份、《圣豪•伊顿庄园前期物业服务协议、临时管理规约证明》（打印件）一份，欲证明：1、原、被告双方于2013�4月20日对原告所购10号楼104-304的基本情况、总价款及合同价、付款方式及期限，商品房买卖合同签订时间、房屋交付期限及条件等内容进行约定的事实。2、认购协议签订之前，原告已仔细阅读了被告的商品房买卖合同及补充协议、伊顿庄园前期物业协议、临时管理规约，并对这些文本条款无异议的事实。
6、交款凭证复印件一组，欲证明原告分别2013年5月7日、2013年6月3日分别向被告支付房款3175824元、450000元的事实。
7、销售不动产统一发票三份，欲证明被告分别于2013年4月20日、5月7日、6月17日开出三张金额为100000元、3175824元、450000元、不动产楼牌号为10幢104-304的发票，发票总金额为3725824元。
8、《伊顿庄园认购协议》一份、《浙江省商品房买卖合同》及附件（打印机）一份、《圣豪•伊顿庄园前期物业服务协议、临时管理规约》（打印机）一份，欲证明：1、原告要求变更所购楼盘，原、被告双方于2013年10月30日对变更后第9幢楼104-304的基本情况、总价款及合同价、付款方式及期限，商品房买卖合同签订时间、反顾问交付期限及条件等内容进行约定的事实。2、认购协议签订之前，原告已仔细阅读了被告的商品房买卖合同及补充协议、伊顿庄园前期物业协议、临时管理规约，并对这些文本条款无异议的事实。
9、交款凭证复印件一份，欲证明原告于2013年10月30日支付了第9幢楼增加的购房款232401元的事实。
10、商品房预售证［临售许字（2014）第014号］一份，欲证明第9幢楼预售证于2014年3月10日领取的事实。
11、通知、邮件详情单、查询记录各一份，欲证明被告按认购协议中原告提供的联系地址及联系电话发出房屋交付通知的事实。原告恶意回避不予签收的事实。
原、被告提供的上述证据经质证，本院认证如下：
一、对原�提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。
二、对被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为被告欲证明的事实不属于原被告争议的范围，故对该证据不予评析。
三、对被告提供的证据3，原告对其中的监理合同及工程计划表的真实性不予确认，且对其关联性有异议，对工程质量监督报告单的真实性无异议。本院认为被告欲证明的事实不属于原被告争议的范围，故对该证据不予评析。
四、对被告提供的证据4、6、9、10，原告对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。
五、对被告提供的证据5，原告对其中的伊顿庄园认购协议（第10幢楼104-304）的真实性无异议，但该协议已经解除，故对关联性有异议；对其他证据的真实性有异议，因该些证据均系被告单方制作，原告无法控制，被告�没有给原告看过。本院认可原告的质证意见，仅对伊顿庄园认购协议（第10幢楼104-304）的真实性予以确认。
六、对被告提供的证据7，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，该三份发票均系发票联，本应在原告手中，而不应当在被告手中。本院认可原告的质证意见，故对该证据不予采信。
七、对被告提供的证据8，原告对其中的伊顿庄园认购协议（第9幢楼104-304）的真实性无异议；对其他证据的真实性有异议，因该些证据均系被告单方制作，原告无法控制，被告也没有给原告看过。本院认可原告的质证意见，仅对伊顿庄园认购协议（第9幢楼104-304）的真实性予以确认。
八、对被告提供的证据11，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，原告也没有收到过该通知。经审核，本院对被告于2014年9月30日向孙娜萍发送过一封邮件（ems特快专递），但孙娜萍没有�到的事实予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：
2013年4月12日，原告与被告签订《万马•伊顿庄园英伦联墅二期尊享优惠单》，约定：原告预存10万元，凭存单可优惠认购伊顿庄园第3、5、10、11、12幢排屋，一张优惠单仅限认购一套排屋。当日，原告支付被告100000元。2013年4月20日，原告与被告签订《伊顿庄园认购协议》一份，约定原告认购被告的伊顿庄园第10幢104-304房，房屋总价款4438437元，原告于签订协议之日支付购房定金10万元，并于2013年5月5日前与被告签订《商品房买卖合同》，并一次性付清房款。2013年5月7日，原告支付被告3175824元。2013年6月3日，原告支付被告450000元。2013年10月30日，经双方协商一致解除2013年4月20日签订的《伊顿庄园认购协议》，并以被告为甲方、原告为乙方重新签订了一份《伊顿庄园认购协议》，协议约定�“……一、……乙方自愿认购伊顿庄园p9号楼104-304室商品房，房屋暂测建筑面积为330.34平方米（房屋暂测建筑面积以《商品房买卖合同》约定的面积为准，最终面积以实测建筑面积为准）。……三、……经双方协定，乙方选择第1种付款方式：1、一次性付款：……四、在本协议签订前，乙方已仔细阅读了甲方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《伊顿庄园前期物业协议》、《伊顿庄园业主临时管理规约》，对上述各文本条款无异议。五、乙方须于签订本认购协议之日支付购房定金壹拾万元整，并在本认购协议签订后／日内（即／年／月／日前）携带本认购协议、身份证、购房定金收据以及办理银行按揭的相关证件（包括但不限于户口本、夫妻双方身份证或未婚证明、收入证明等）已经到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》……六、甲、乙双方未在本协议第五条约定期限内签订《商品房买卖合同》的，将视作乙方自动放弃购房权利，甲方有权没收定金并将乙方认购之商品房另行出售。……注：甲、乙方通过协议确认：该房屋原告总价为4668437元，所有折后优惠价为：3958225元（及合同价）合同单价为：11982.28元／平米，该单价不因日后任何外因变动。”同日，原告又支付被告232401元。
另查明，伊顿庄园第10幢楼领取预售证时间为2012年5月18日，第9幢楼领取预售证时间为2014年3月10日。
本院认为：本案的争议焦点在于双方于2013年10月30日签订的《伊顿庄园认购协议》的法律性质系预约还是本约、双方商品房买卖关系是否已经成立以及被告是否违约。
关于认购协议，本院认为该协议的性质系预约合同，理由如下：预约是指将来订立一定契约的契约，仅根据当事人合同内容上是否全面，并不足以区分预约和本约。�断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么应当尊重当事人的意思表示。本案中，在原告已经支付300余万元购房款的情况下，双方在2013年10月30日签订的《伊顿庄园认购协议》第五条仍明确约定在将来需签订《商品房买卖合同》以最终明确双方房屋买卖法律关系的具体内容。协议第六条也明确约定如果双方不能签订《商品房买卖合同》，将视作原告自动放弃购房权利，被告有权没收定金并将该房屋另行出售，这也说明被告也明确知晓原告存在不肯签订本约的风险。综上，原、被告双方在签订认购协议时将该协议作为预约合同的意思表示均是明确的，故《伊顿庄园认购协议》�认定为预约合同。
关于双方商品房买卖关系是否成立，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从《伊顿庄园认购协议》的内容上来看，并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。被告主张《伊顿庄园认购协议》第四条已经涵盖了《商品房买卖合同》的主要内容，但本院认为，该条款系格式条款，且被告也未举证证明双方将认购协议第四条所涉及的文件作为认购协议的内容，故被告仅凭该条款主张认购协议具备《商品房买卖合同》的主要内容的抗辩意见，本院不予采信。综上，原、被告双方的商品房买卖关系尚未成立。
关于被告是否违约，原告主张被告未告知第9幢楼系未取得预售证的三期期房，构成违约，但原告先期认�了第10幢104-304房，后经和被告协商改为认购第9幢104-304房，从整个过程看，原告对第9幢楼当时未取得预售许可证的情况是明知的，而原告也能从公开途径获取该信息，被告不存在隐瞒信息的情形，且2014年3月10日第9幢楼已经取得了预售许可证，即使被告未告知该事项，也不影响双方认购协议的效力，故原告主张被告违约的意见，本院不予支持。被告虽然不存在违约行为，但根据《伊顿庄园认购协议》第六条的约定原告支付的10万元定金应视为解约定金，故原告以放弃10万元定金为代价解除《伊顿庄园认购协议》的主张，符合法律规定，本院予以支持。因双方商品房买卖关系尚未成立，《伊顿庄园认购协议》解除后，被告应当退还原告支付的其余购房款3858225元，被告也可以主张因原告违约而造成的损失，但因被告未在本案中提出诉讼请求，故可另案处理。因被告不存�违约行为，故本案的诉讼费由原告负担较为合理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告孙娜萍、范啸峰与被告浙江圣豪房地产开发有限公司于2013年10月30日签订的《伊顿庄园认购协议》；
二、被告浙江圣豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙娜萍、范啸峰购房款3858225元；
三、驳回原告孙娜萍、范啸峰的其它诉讼请求。
本案受理费39266元，财产保全费5000元，合计44266元，由原告孙娜萍、范啸峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受�费39266元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68）。
审 判 长 石 磊
人民陪审员 许国良
人民陪审员 卢观机
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张 洁
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。