上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23517号
原告：李龙臣，男，1986年4月9日出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省五常市。
委托诉讼代理人：邓晓芬，上海海颂律师事务所律师。
被告：汪国清，男，1978年4月15日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：喻萌，上海言知律师事务所律师。
原告李龙臣与被告汪国清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人邓晓芬、被告之委托诉讼代理人喻萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李龙臣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.被告返还房屋；3.被告按每月3,000元的标准支付从2012年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费；4.被告支付违约金29.4万元。主张的事实和理由：原告于2010年4月以银行分期付款(首付406,463元、银行贷款947,000元)的方式购买位于闵行区北华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1301室)。后原、被告于2012年5月23日签订房屋买卖协议(当时尚未取得权属证明)，约定房屋总价147万元，被告应于2012年5月28日前支付首付款25万元，2012年12月20日前支付第二期房款30万元，签订正式的房屋买卖合同当日支付2万元。同时双方约定委托担保公司支付62万元用以清偿原告名下的银行贷款，否则由被告代替原告支付银行每月贷款。2012年6月1日原告按约交付房屋。被告支付首付款57万元(后改称经核对账单确认收到房款数额为32万元)及归还15期房贷计104,800元(以账单存款人的名字为准)，剩余房款至今未付。2014年9月23日原告取得1301室产权证，此后多次催促被告签订正式的房屋买卖合同并支付后续房款、办理过户手续，但被告以贷款审批下不来为由拒绝。上海市2016年3月25日实施的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条规定，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。因被告为非上海市户籍，且未连续缴纳满5年以上社保，不符合上海市购房者的条件，无法办理产证过户手续。综上，原、被告之间签订的房屋买卖协议在形式和内容上有严重瑕疵，法律政策上又无法继续履行，且被告有严重违约行为，已经无法实现合同目的，原告有解除合同的权利。原告先以电话及短信方式催促被告过户，但被告不来，后又于2016年5月26日发出律师函告知被告解除合同，并要求被告在收到律师函的七日内返还房屋，但被告依旧置之不理。故诉至法院主张上述权利。
被告汪国清辩称，不同意诉讼请求。被告按约通过划账以及现金方式交付房款63万元(支付现金部分以收条为准，余以划款方式支付的没有收条)，并持原告给其的还贷银行卡分45个月划入该卡用于每月还贷，累计有31万余元，直至原告注销该银行卡导致被告从2016年4月起无法继续还贷，故被告履行了付款义务。被告在原告取得产权证之后多次要求签订正式合同，但遭到拒绝，而原告于2014年12月将1301室设定债权金额为40万元的抵押，直至2016年3月房屋新政出台导致被告丧失购房资格，故造成目前限购局面的原因在于原告。被告没有违约行为，且合同中约定的违约金过高，不同意承担违约责任。此外，只要在房屋买卖合同中将被告的配偶列入，被告就有了共同购房的资格，不存在过户障碍，加之原告于诉讼期间将1301室产权转移至他人名下，属于恶意违约行为，故要求继续履行合同。如果法院于本案中判决解除合同，也不同意首付款及已代为归还贷款等问题于本案中一并处理，被告保留日后索赔的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。本院经审理认定事实如下：2012年5月23日原告李龙臣(出售方甲方)与被告汪国清(买受方乙方)签订《上海市北华路XXX弄XXX号XXX室买卖协议书》(该处房址实指本案讼争的1301室)，主要载明甲方所拥有名下位于1301室的房屋暂未办理房地产权证且无力偿还此房屋银行贷款(银行贷款数额约为92万元)，经甲乙双方经友好协商自愿达成以下协议：1、甲乙双方同意该房屋出售价格为147万元；2、此次买卖交易中所产生的交易税费和手续费均有乙方全部承担；甲方办理该房屋房地产权证所产生的税费和手续费有甲方承担；3、2012年5月28日前乙方支付甲方购房款25万元，甲方承诺收到此款项后优先办理该房屋房地产权证；4、甲乙双方签订本买卖协议40日内签定该房屋正式房地产买卖合同；签定买卖合同当日，乙方支付甲方购房款计2万元；5、2012年12月20日前乙方支付甲方该房屋购房款计30万元；扣除乙方代为甲方每月偿还银行贷款本金金额；6、因甲方无力偿还该房屋银行贷款，则甲乙同意共同委托担保公司垫资约为62万元用于清偿银行全部贷款；担保公司垫资过程中所产生的相关费用由甲乙双方均摊；7、自2012年6月1日起甲方该房屋的银行贷款每月还款由乙方承担直至担保公司垫资清偿甲方银行全部贷款之日止；8、甲乙双方签定该房屋买卖协议后七日内，甲方正式将该房屋交接与乙方，并许可乙方对该房屋进行装修；9、剩余购房款计90万元整甲方同意乙方以银行贷款的方式支付，如银行贷款额不足，则不足部分在甲乙双方房屋产权交易过户当日乙方以现金方式支付甲方不足部分购房款；剩余购房款应扣除自乙方2012年6月1日起替甲方偿还银行贷款本金的款项；上述房屋买卖协议条款甲乙双方一致同意，如有任何乙方未按双方条款履行，则违约方应向守约方赔偿违约金，违约金为该房屋总价的20%(折合29.4万元)。该协议签订后，原告交付1301室，被告居住至今。2014年9月原告登记为1301室产权人，同时基于银行商业贷款设立债权金额为94.7万元的抵押登记，后于同年12月设立抵押金额为40万元的抵押登记。
2016年5月26日原告方向1301室房址发出律师函，同月28日有人签收。该函主要载明，2012年5月23日双方就1301室达成房屋买卖协议，约定房屋总价格147万元，分四期支付房款，你于2012年5月28日前支付第一期房款25万元，2012年7月2日支付第二笔房款2万元，2012年12月20日支付第三期房款30万元，但剩余第四笔房款90万元至今未支付；签订买卖协议时尚未取得该房屋的产证，协议应属无效协议，自李先生取得产证后多次催告你支付房款并办理过户，但你以贷款审批不下来为由拒付第四期房款，属严重违约行为；你非上海市户籍，且未连续缴纳满5年以上社保，不符合上海市购房者的条件，无法办理产权过户；自收到本律师函之日起，你和李先生的房屋买卖协议解除生效；请你在接到本律师函7日内返还房屋，同时将该房屋恢复原状(其余内容略)。诉讼中被告表示其于2016年6月收到该函。
另查明，一、原告确认分别于2012年5月30日、11月27日、2013年1月9日、1月10日、6月26日收到被告支付的房款15万元、6万元、4万元、6万元、1万元，合计32万元。原告分别于2012年5月28日、11月26日出具16号1301室房款收据，分别载明收到被告交来的1301室房屋买卖首付款、第二期购房款25万元、10万元。此外，原告将其还贷的民生银行卡交付给被告。该银行还贷对账单载有被告划款存入记录累计金额为104,800元。被告处持有自动柜员机客户凭条一组，其中未纳入原告计入被告代为还贷范围且可辨认的凭证(均与上述民生银行账户的ATM存入记录一致)载明，2012年7月1日、9月1日、10月1日、11月2日、12月1日各汇入现金7,000元，2013年3月4日汇入现金6,400元，2013年4月1日、5月2日、6月1日各汇入现金7,000元，2015年5月3日汇入6,600元。原告于2016年4月注销上述银行卡并另行开户还贷。原、被告已往的录音对话中反映原告表示“你这四年，至少有七八次还款不及时，每次都卡的那么紧，晚个一两天，搞得我的征信都有问题”、“你贷款也就还了四年，我还了两年，毕竟我买这房子也有六年了吧”等内容。
二、上海市社会保险事业管理中心闵行分中心出具证明，载明被告缴纳社保情况为2009年7月至2014年10月。
三、2016年8月原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，次月24日原告与案外人办理过户手续。
本院认为，原、被告自愿签订房屋买卖合同，内容合法有效，应认定具有法律效力，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告处持有的房款收条，与其银行划款记录在具体金额及发生时间上不一致，二者之间完全对应的可能性较小，加之原告发送的律师函及起诉状中确认收到的房款一致，而房款金额巨大，是经济交往中的重要事务，产生错误认识的可能性较小，故原告辩称被告未付足首付款之理由不能成立，本院不予采信。原告将其还贷银行卡交付被告，在无相反证据的情况下，应认定在该卡注销之前的这段期间其内汇入款项源于被告的可能性较高。被告处提供的ATM存款凭证与还贷账户的汇入钱款一一对应，足以证明被告辩称不仅以汇款方式存入还贷账户，亦有现金存入之理由成立，加之双方通话内容中原告亦确认被告有四年还贷历史等情况，致本院确信被告履行了代为还贷的义务。由于原告在取得讼争房屋产权之后，除房屋贷款抵押之外，又在该房屋上向他人设立抵押，亦妨碍了过户条件的成就，且其未能提供有效证据证明在2016年新的限购政策出台之前已通知对方办理过户手续，故原告诉称被告未履行过户义务之理由不能成立，同时也说明被告支付剩余购房款的时间条件(产权交易过户当日)亦未成就。综上分析，不能认定被告有违反合同约定的行为，原告基于违约责任而诉请主张被告支付违约金之理由依据不足，本院不予支持。在国家日益加强宏观调控的背景下，部分房屋买卖双方可能会预见到国家会采取一些政策调整，但对于政策何时颁布、具体采取何种措施，远远超出了一般正常人的预见范围，因此，更为严格的限购政策调控对于一般交易当事人而言具有不可预见性。且限购政策调控的发生，未直接影响房屋买卖合同的效力，而只是改变了合同履行的环境。结合本案，若上海市人民政府于2016年不出台更为严格的限购政策，被告并不会成为限购对象，被告对其自身限购导致合同无法继续履行没有过错。但购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行，任何一方当事人都可以诉请解除合同，故原告发出解约通知并无不当，经送达给被告之后产生解除合同的效力。合同解除后，被告占有房屋的原有合同依据丧失，原告要求被告返还房屋的主张并无不当，本院予以支持。在原告发出解约通知之前，被告占有房屋存在合同依据，且以支出相当的经济代价为条件，并非无偿使用，故无需支付房屋占用费。而在被告收到解约通知之后，基于上述合同中没有明确约定若遇到限购政策致不能过户如何解决等事宜，双方理应先行磋商解除合同的后果，故应给予被告合理必要的准备时间。加之原告尚未对被告作出合理补偿，故在法院判决其承担搬离责任之前，被告继续占有房屋并无不当，原告要求被告支付在此期间房屋占用费亦有违公平合理原则，本院不予支持。至于日后是否会因被告不及时返还房屋而产生相关费用，尚属于不确定的事实，原告可待情况确定后决定是否主张，本案中不作处理。被告因本案合同解除而会遭受一定的经济损失，但经本院释明后，其仍坚持不同意于本案中处理解除合同的后果，为尊重当事人意见及避免损害当事人的合法权益，本案中不作处理，被告可另行主张权利。
综上所述，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告李龙臣与被告汪国清于2012年5月23日就上海市闵行区北华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同予以解除；
二、被告汪国清于本判决生效之日起三十日内返还原告李龙臣位于上海市闵行区北华路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
三、驳回原告李龙臣的其他诉讼请求(不包括本案中未处理部分)。
案件受理费3,957.50元(已减半收取)，由原告李龙臣负担3,917.50元，被告汪国清负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一七年二月九日
书记员 万 涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。