连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02814号
原告（反诉被告）杨永学。
委托代理人段培龙，江苏中瀛律师事务所律师。
被告（反诉原告）李敏。
被告（反诉原告）李伟忠。
被告（反诉原告）艾玲。
被告（反诉原告）李斌。
被告（反诉原告）居秋燕。
被告（反诉原告）居秋明。
被告（反诉原告）居少平，
上述被告（反诉原告）共同委托代理人赵鹏，江苏昭鹏律师事务所律师。
被告海州区新浦街道办事处市化社区居民委员会，住所地连云港市海州区市化路25号。
法定代表人孙小秋，主任。
委托代理人洪立东、王玮，江苏连城律师事务所律师。
第三人许良芳。
原告（反诉被告）杨永学与被告（反诉原告）李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平、海州区新浦街道办事处市化社区居民委员会（以下简称市化社区居委会）、第三人许良芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨永学及其委托代理人段培龙、被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平的共同委托代理人赵鹏、市化社区居委会的委托代理人王玮、第三人许良芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永学诉称，2002年9月份，原告与第三人许良芳（当时是新浦区通灌街主任）订立口头协议，约定原告先对位于连云港市海州区市化社区中华巷4-2号属于给被告所有的三间门朝南堂屋进行维修，并于2003年11月3日，由原告一次性交齐该房屋租金人民币4000元，该房租赁到拆迁为止。原告同意并当场交齐房屋租金4000元。2011年9月份，该房出现大面积漏雨，原告又请人包工包料对该房进行再次维修。两次共花维修费人民币12514元。2015年3月份，该房屋遇到旧城改造拆迁，原告主动多次与被告协商被拆迁房屋相关费用事宜，被告拒绝协商。请求1、判令被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平给付附属设施及装修费13089元、维修费用12514元、搬迁补偿款800元、搬迁临时安置费600元，共计人民币27000元；2、被告市化社区居委会承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。
被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平辩称，涉案房屋是被告所有，但是被告并未将房屋租赁给原告，原告是私自占有被告的房屋，被告一直到收到法院传票后，才知道原告的占有行为，原告占有被告房屋构成侵权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告市化社区居委会辩称，1、我单位作为被告不适格，我单位既非涉案房屋产权人也不是租赁合同的相对人，原告交纳的租金从未给付我单位，涉案房屋租赁与我单位无关。2、第三人许良芳于2001年12月从市化社区办理退休手续，而原告所诉第三人代为租赁涉案房屋发生于2002年9月，充分说明第三人并非职务行为，且第三人不是我单位法定代表人。3、我单位系原通灌街居委会与原市化街居委会在2001年11月经新浦区政府批准成立，第三人在2002年1月1日出具的加盖原通灌街居委会公章在2001年11月已作废。
第三人许良芳称，涉案房屋以前是被告李敏口头委托通灌街居委会的惠康明、刘荣华看管的，后来才口头委托的我，我于1994年调到通灌街居委会后，涉案房屋无人租，锁在那里，房顶倒塌。后来我代理被告李敏与原告杨永学签订了租赁合同，租期一年，收取了杨永学2000元租金，我用这钱将房屋的墙壁粉刷了，换了屋顶。后来李敏还来谢我的。涉案房屋要不是我们看管，早就塌了。
反诉原告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平诉称，反诉原告对涉案房屋拥有所有权，由于反诉原告不在连云港居住，所以房屋一直闲置。收到海州法院送达的起诉状后，反诉原告得知，自2002年9月开始，反诉被告占有使用反诉原告所有的涉案房屋，侵害了反诉原告的所有权。反诉原告自称对房屋进行改造，破坏房屋原有结构。反诉原告未委托街道或街道相关人员对涉案房屋予以看管、租赁。第三人许良芳不是房屋所有权人，对房屋不具有出租权。反诉被告占有涉案房屋十余年，未向反诉原告支付过租金。请求1、反诉被告对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、返回财产、恢复原状。2、反诉被告支付给反诉原告自2004年1月1日起至2015年6月9日止的房屋占有使用费40678元。3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉请求没有事实与法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，1988年11月6日，连云港市公证处出具（88）连证内字第1589号《公证书》，内容为“查李茹芝于一九八五年九月在江苏省连云港市病故。死亡后在连云港市新浦区通灌街中华巷12号留有房产（堂屋三间、东屋一间）。死者生前无遗嘱。根据中华人民共和国继承法有关规定，死者李茹芝的遗产，应由其女儿梁淑美、梁淑轩继承。”2002年7月15日，连云港市落实私房政策领导小组办公室下发连落房办（2002）7号《关于发还李如芝房屋产权的通知》，将李如芝所有的位于连云港市新浦区通灌街中华巷12号房屋发还给李如芝继承人，由其继承人办理接收产权手续。梁淑美已去世，其有三个子女：李继军、李敏、李伟忠，李继军已去世，李继军的妻子艾玲及女儿李斌为李继军的继承人。梁淑轩已去世，其有三个子女：居秋燕、居秋明、居少平。李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平为涉案房屋的继承人。
2002年1月1日，第三人许良芳（甲方）与原告杨永学（乙方）签订《协议》，内容为“关于中华巷李敏家3间房屋从2002年元月1日至2002年12月31日租金贰仟元正，房屋修理有乙方维修，水电自负，保持房屋结构，完好无坏交给甲方”。同日，第三人收取原告2002年度的租金2000元；对此，原告举证了加盖有“连云港市新浦区通灌街居委会”公章的收款收据一份，上面载有“交款单位许良芳…代收李敏家…贰仟元正…收款事由2002年元月1日至2003年元月1日…经办许良芳”字样；第三人称“这个钱收到了用在维修房屋上了”。2001年11月9日，新浦区人民政府作出新政发【2001】84号《关于同意撤销浦东街道办事处14个居（家）委会设立9个社区居委会的批复》，明确“撤销市化、通灌2个居委会，设立市化社区居委会”。第三人于2001年12月份退休，被告市化社区居委会于庭审中认可第三人系从市化社区办理的退休手续。原告主张的附属设施指“在院子里建棚子，打地坪、安装自来水管及下水道，及建大门”。原告称其占用“三间房屋，二十八平方”。
另查明，被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平否认其曾委托第三人或被告市化社区居委会对涉案房屋予以管理、出租。原告陈述称其直至2015年8月份才不用涉案房屋。被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平未收到任何租金。现涉案房屋即将被拆迁。
上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述及原告举证的协议、收款收据、收条、证明、录音、照片、房屋装饰装修及附属设施补偿协商价格、参考标准、证人证言、水电费发票，被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平举证的关于发还李如芝房屋产权的通知、公证书、户籍证明、火化证明、死亡证明、户口登记证明、租赁房屋价格指导，被告市化社区居委会举证的新浦区政府文件、职工退休审批表等在案予以证实。
本院认为，被告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平系涉案房屋继承人。第三人与原告签订房屋租赁协议，没有证据证明第三人或被告市化社区居委会得到了涉案房屋继承人授权或事后追认，第三人系无权处分，该房屋租赁协议无效。原告主张其受被告市化社区居委会的委托对涉案房屋进行管理，证据不足，本院对原告的上述观点，不予认可。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。本案中，原告装饰装修或者扩建涉案房屋，未得到涉案房屋继承人同意，由此产生的相关费用，应由原告负担；原告主张附属设施及装修费，本院不予支持。原告主张房屋维修费用，鉴于第三人与原告签订的房屋租赁协议中已明确“房屋修理由乙方（杨永学）维修”，虽然房屋租赁协议无效，但对于房屋维修的约定系原告真实意思表示，原告使用涉案房屋，维修义务在原告；对于原告主张维修费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的搬迁补偿款及拆迁临时安置费，本院认为，原告不是涉案房屋产权人，无权要求被告支付上述费用。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
对于反诉原告的反诉请求，本院认为，反诉被告占有使用涉案房屋，应当向反诉原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的支付标准，本院综合考虑第三人与原告签订的房屋租赁协议中约定的年租金价格、反诉原告主张的租金计算标准、涉案房屋的实际状况、原告占有使用的房屋面积、区位等因素，本院酌定，反诉被告应支付的2004年1月1日起至2015年6月9日止的房屋占有使用费为每年2000元。反诉被告应支付给反诉原告房屋占有使用费共计22871.23元【2000元/年×11年+（159天÷365天）×2000元/年=22871.23元】。另外，涉案房屋即将被拆迁且反诉被告已不再使用涉案房屋，反诉原告要求反诉被告对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、返回财产、恢复原状，已无必要；对此反诉请求，本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨永学的诉讼请求；
二、反诉被告杨永学于本判决生效后十日内给付反诉原告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平22871.23元；
三、驳回反诉原告李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平其他的诉讼请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费480元，由原告杨永学负担；反诉案件受理费410元，反诉原告负担180元，反诉被告负担230元（反诉原告已预交，反诉被告在履行上述给付义务时一并付给反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘兴超
代理审判员 董延磊
代理审判员 钱 永
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。