上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4924号原告(反诉被告)：殷昊，男，1992年8月21日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：郑辉芳，上海尚法律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘金标，男，1961年5月27日生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：沈丽萍，女，1967年2月17日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：廖育颖，上海田玉秀律师事务所实习律师。第三人：上海大宅房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇鹤望路XXX号。法定代表人：凌福昌。原告(反诉被告)殷昊与被告(反诉原告)沈丽萍、刘金标、第三人上海大宅房地产发展有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷昊及其委托诉讼代理人郑辉芳、被告沈丽萍及被告沈丽萍、刘金标共同的委托诉讼代理人闫文慧到庭参加诉讼。第三人上海大宅房地产发展有限公司无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告沈丽萍继续履行《房地产买卖居间协议》；2、第三人上海大宅房地产发展有限公司协助被告沈丽萍办理上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证；3、被告沈丽萍取得房屋产权之日起协助原告办理过户手续，将涉案房屋过户给原告。事实与理由：2015年9月8日，经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原告委托其母倪春燕与被告刘金标签订了《房地产买卖居间协议》，并于当日支付了2万元现金，9月12日通过银行转账支付18万元定金，共计20万元定金。在签订合同之时，被告沈丽萍也在场，两被告系夫妻关系，当场授权被告刘金标签订该合同。2016年1月14日，原告支付首付款62万元(含定金20万元)，同年1月底，被告将涉案房屋交付给原告，由原告占有使用。涉案房屋为分配给被告沈丽萍的动迁房，2017年12月11日配套商品房供应单已经办出，明确了购房人为沈丽萍。现该房屋已经能办理小产证并能上市交易，但被告沈丽萍迟迟以各种理由不办理产证，导致涉诉房屋无法过户至原告名下，故原告诉至法院。被告沈丽萍、刘金标辩称：合同签订后，被告收到了原告支付的首付款62万元，但由于涉案房屋的配套房商品房供应单迟迟未办出，导致涉案房屋小产证无法办理，并非被告主观不想过户给原告。2016年1月29日，经原告要求，被告将涉案房屋交付原告使用。为此，双方签订了《协议书》，约定若产证在2016年6月之后办出，居住费用按照每月2,500元计算，直至产证办出为止。原告曾在2017年8月将被告诉至法院，并申请了财产保全。该案庭审中原告表示有能力一次性支付剩余房款1,446,000元。2017年12月配套商品房供应单办出后，由于原告不同意将涉案房屋解封，故被告沈丽萍一直无法小产证。且2018年3月20日两被告书面通知原告支付剩余房款配合原告办理过户，原告表示暂时无法支付房款，要等原告另外出售一套房产后才能支付。原告经被告催告履行后仍未支付房款的行为构成违约。被告沈丽萍提出反诉：1、原告向两被告支付逾期付款违约金，以2,066,000元为基数，自2018年3月31日起，按照每日0.05%的标准，计算至原告实际付清之日止；2、原告向两被告支付房屋租金，按照每月2,500元的标准，自2016年1月31日起，计算至判决生效之日止。针对两被告的反诉，原告辩称，违约金原告不认可，如果法院认定原告构成逾期付款，则违约金高过需要法院予以调整，对于房屋租金原告同意支付。本院经审理确认如下事实：上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋系被拆迁人为被告沈丽萍的拆迁安置房。2012年11月9日，被告沈丽萍与相关动迁部门签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。涉案房屋于2011年7月1日办出了大产证。2017年12月11日，涉案房屋的配套商品房供应单办出，确认购房人的姓名为被告沈丽萍。2015年9月8日，原告的母亲倪春燕代原告与被告刘金标签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买被告刘金标位于上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室的房屋。签订该协议时倪春燕向被告刘金标出示了委托书一份，证明原告委托其母亲代办购房事宜，原告授权其母亲签订房地产居间买卖协议等事项。《房地产买卖居间协议》约定涉案房屋总价2,066,000元，首期房价款62万元，第二期房款144万元通过贷款支付，原告应于签订示范文本的上海市房地产买卖合同后七日内向银行申请贷款，权利人为原告的产证办出后7日内签订上海市房地产买卖合同并交房，交房当日支付尾款6,000元。关于违约责任，双方约定如任何一方未按本协议履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求对方承担每日总房价日万分之五的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议。2015年9月8日，原告母亲倪春燕向被告刘金标支付了2万元定金，2015年9月12日倪春燕支付18万元购房款，2016年1月14日，倪春燕支付购房款42万元。被告认可收到原告累计支付的房款62万元。2016年1月29日，原告母亲倪春燕与被告刘金标签订协议一份，双方约定原告需补偿被告房租直到产证办出来为止，产证出来后签订网签的买卖合同当日支付给被告房租补偿款，房租从2016年2月1日算起，若2016年6月之前产证办出来按房租3,500元/月计算，若2016年6月之后产证没办出来按2,500元/月计算。2016年1月29日被告交钥匙给原告。2018年3月20日，两被告向原告发出书面通知，通知原告现房屋可以办理过户，原告需在收到本函件后七日内向嘉定法院申请解封，以便被告沈丽萍能够办理房屋产权证，且原告在收到本通知函后七日内需一次性支付剩余购房款1,446,000元，否则，被告有权单方解除《房地产买卖居间协议》。因双方就付款及过户事宜沟通未果，原告诉至本院。另查明，1、对于被告刘金标签订的《房地产买卖居间协议》，被告沈丽萍表示认可，认为涉案房屋属于两被告共同的财产，被告刘金标的签字也可以代表被告沈丽萍，且签订上述协议时被告沈丽萍也在场。2、2017年8月，原告曾将被告诉至法院，要求被告配合办理涉案房屋的过户手续，并在该案中对房屋申请了财产保全，案号为(2017)沪0114民初11757号，该案审理中，涉案房屋取得了配套商品房供应单，后因原告暂时无法支付剩余房款，原告撤回了该案的起诉。3、2018年5月29日，原告将剩余房款1,446,000元支付至本院代管款账户，以证明其具有履约能力。4、原告为上海户籍，自述其名下无其他房产，具备购房资格。本院认为，原告母亲倪春燕代原告与被告刘金标签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应继续履行。被告沈丽萍虽未在《房地产买卖居间协议》上签字，但其表示对上述协议知情并同意，故被告沈丽萍也应当受该协议的约束。原告按约向两被告支付了62万元购房款后，两被告应当在涉案房屋办理出产权证及符合上市交易条件后配合原告办理过户手续。涉案房屋为动迁安置的配套商品房，该房屋拟登记的权利人由被告家庭成员间协商确定。涉案房屋的配套商品房供应单，已确定沈丽萍为涉案房屋的购房人，故被告沈丽萍应先行办理其名下的房地产权证，然后再配合原告办理过户手续。鉴于涉案房屋目前登记在第三人名下，故第三人对被告沈丽萍办理房地产权证负有协助的义务。至于两被告主张的逾期付款的违约金，因涉案房屋具备过户条件后，两被告已于2018年3月20日明确向原告发出催促履行的通知，并给予了合理期限，原告经催告后仍未支付剩余房款构成违约。至于违约金的支付标准，被告诉请按照总房价的日万分之五，原告认为过高需要法院予以调整，本院酌情调整为总房价的日万分之三。违约金的计算期间应为2018年3月31日至原告将剩余房款支付至法院账户之日即2018年5月29日止，违约金数额确定为37,188元。至于两被告主张的租金，双方之间的协议对此有明确约定，原告也愿意支付，本院予以支持。第三人上海大宅房地产发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，不影响案件审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告沈丽萍应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，第三人上海大宅房地产发展有限公司应予以协助；二、被告沈丽萍应在上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证办出后十日内配合原告殷昊办理过户登记手续，将上述房屋的产权过户登记至原告殷昊名下；三、原告殷昊应于办理产权过户登记手续之日向被告沈丽萍、刘金标支付剩余房款人民币1,446,000元；四、原告殷昊应于本判决生效之日起十日内向被告沈丽萍、刘金标支付违约金人民币37,188元；五、原告殷昊应于本判决生效之日起十日内向被告沈丽萍、刘金标支付房屋租金，按照2,500元/月的标准，从2016年2月1日支付至本判决生效之日止。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告沈丽萍、刘金标负担。反诉受理费2,149.37元，由原告殷昊负担。原、被告上述各自负担之款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一八年六月二十二日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件审理。