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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第837号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广大服饰商贸城管理有限公司。住所地：广州市白云区。
法定代表人：刘黎德。
委托代理人：陈志明，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱世海，身份证住址广东省海丰县。
委托代理人：徐晓彦，广东安国律师事务所律师。
上诉人广州市广大服饰商贸城管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月21日，被上诉人（乙方、承租方）与上诉人（甲方、出租方）签订《商铺租用协议》，约定甲方将位于广州市白云区某商铺租给乙方作为经营鞋业之用；租期为三年，从2011年1月1起至2013年12月31日止；商铺面积19．96平方米，每月租金1800元，卫生费150元；签订协议时，乙方须向甲方交付租金及卫生费5000元作为信用保证金，并缴纳第一个月的租金及卫生费1950元，合计6950元；信用保证金在协议期满办理相关手续后无息退还给乙方；乙方信用保证金发票丢失不得退回信用保证金；租金自交付商铺钥匙之日开始计算；乙方必须在每月5日前主动向甲方交纳当月的租金、卫生及上月实用和公摊的水电等费用；若逾期不交或交不齐，甲方可以停止供应商铺内之水、电，停止供水电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，同时按双方签署的《商铺租用协议》，每日加收应付款总额5％的滞纳金，等等。
上述《商铺租用协议》签订后，被上诉人向上诉人支付防火保证金500元、铺位保证金5000元、整体装修费20000元、2011年1月、3月、6月份租金和卫生费每月各1950元及2月份租金及卫生费1050元，上诉人于2010年12月21日将商铺交付被上诉人使用。
为证实上诉人减免租金及商铺收回的情况，被上诉人提交了以下证据：一、《给商户的一封信》两份，落款时间均为2010年12月29日，内容分别是：尊敬的庄某、林某：……2010年，由于广州亚运会的召开，影响了工程施工的进度，由此造成的不便，还望您的理解，为了表示我们的诚意，公司决定：2011年2月份减半收取租金等等。二、落款日期为2011年11月24日的通知一份，内容是：服饰商贸城D1075档的商户：……一、给予优惠政策如下：1、2011年2月-4月份租金全免，只收取水电及卫生费用；2、5月份不予调整；3、2011年6月起按租金1350元／月执行（此租金为保密项，如有泄密责任自负）；4、2012年按现调价格收取，不递增等；该通知无上诉人盖章。三、《关于解除<商铺租用协议>的函》一份，显示上诉人致函庄某，因其拖欠6-10月份租金，若在2011年10月15日前仍未缴纳，则视为自动放弃该商铺的租赁权，上诉人将于2011年10月15日对所有未执行《商铺租用协议》的规定的商铺更换门锁，并无条件收回该商铺的租赁权等，该函落款日期为2011年10月10日，有上诉人公司盖章。
对上述证据材料，上诉人认为因函件不是直接向被上诉人发出，故减免租金与被上诉人无关。
在（2011）穗云法民四初字第1024号案中，上诉人起诉要求被上诉人李某强给付租金及卫生费、违约金，并陈述其在该案中之所以仅主张2月份半个月的租金，是因为其是于2011年1月份开张，1月份的租金已收取，其做出了一个开张庆典，相当于开门利是，所以就减半收取2月份租金。
庭审中，被上诉人确认讼争商铺内的门、窗均是由上诉人进行装修，其他项目是其自行装修。上诉人则陈述收铺确认书中的项目均是上诉人进行装修，该费用即为整体装修费。上诉人提交的落款日期为2010年12月21日的《租户收铺确认书》中铺内设备、设施情况为：“间墙白色煽灰、地面地板砖、卷闸门和商铺卷闸门钥匙3条、电器开关、电器插座、日光灯、漏电开关、电表、喷淋系统”，“租户收铺意见：经核查无误，同意交铺”后有被上诉人签名。
诉讼中，上诉人于2012年2月22日收到本案起诉书副本材料，并向原审法院递交了落款日期为2012年3月7日的反诉状，且于庭审中陈述涉案商铺在其提起反诉之时无人使用，同时确认其于2012年3月20日收回涉案商铺。
举证期限内，上诉人没有提供《商铺租用协议》所涉商铺取得合法规划报建的手续。
以上事实，有《商铺租用协议》、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：上诉人、被上诉人签订的《商铺租用协议》所涉的商铺没有取得合法规划报建的手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《商铺租用协议》应认定为无效合同。上诉人反诉要求解除《商铺租用协议》无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被上诉人现主张上诉人返还防火保证金500元、铺位保证金5000元合法合理，予以支持。对于整体装修费20000元是否应当返还的问题，虽然上诉人对讼争商铺的门、窗等进行了装修，但《租户收铺确认书》记载的装修项目均为商铺的基础装修，按常理，交付前，商铺需具备基本的使用条件，如灯、开关等，被上诉人对讼争商铺的使用必然包括对讼争商铺内装修物的使用，故被上诉人应付上诉人讼争商铺的商铺使用费中已包含了被上诉人使用讼争商铺内装修物的对价，加之双方并无约定被上诉人除了支付商铺使用费外另需要向被上诉人支付整体装修费，故上诉人抗辩称其无需返还被上诉人整体装修费缺乏理据，不予采纳。合同被认定无效后，被上诉人主张上诉人返还整体装修费20000元合法合理，予以支持。
虽然《商铺租用协议》无效，但被上诉人自2010年12月21日起实际接收了《商铺租用协议》所涉的商铺，理应自2011年1月1日起向上诉人支付房屋使用费及卫生费，且房屋使用费及卫生费可参照《商铺租用协议》计付。因涉案商铺的交回未办理交接手续，上诉人亦向个别业主发函其将于2011年10月15日收回拖欠租金的商铺，对此被上诉人表示认可并确认其自2011年10月后即未占有使用涉案商铺，上诉人于庭审中亦确认其另租时涉案商铺无人使用，故涉案商铺的交回时间可认定为上诉人收到被上诉人的起诉状副本之日（即2012年2月22日），上诉人于2012年3月7日提起反诉要求收回涉案商铺却又自认其已于2012年3月20日收回涉案商铺，则其关于长期未收回商铺是担心被上诉人以涉案商铺内有重要物品要其负责的解释难以自圆其说，故对上诉人于2012年3月20日收回涉案商铺的主张，不予采纳。现上诉人反诉要求被上诉人交回涉案商铺已无事实基础，对上诉人该反诉请求不予支持，对上诉人主张被上诉人支付2011年4月1起至2012年2月22日交回商铺之日止的房屋使用费及卫生费的诉讼请求予以支持，之后的损失应由上诉人自行承担，同时，被上诉人已向上诉人支付的2011年6月份的租金及卫生费应予扣减。经核算，该项费用金额为(1800+150)元/月×(9+22÷29)月=19029元。
对于被上诉人关于上诉人减免其2-4月份的租金及6月后减少400元/月租金的抗辩，其仅能提供上诉人向其他租户发出的公开信和减免通知，无法证实上诉人减免被上诉人租金的情况存在，故对被上诉人该抗辩不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，广州市广大服饰商贸城管理有限公司返还邱世海防火保证金500元、铺位保证金5000元、整体装修费20000元；二、本判决生效之日起五日内，邱世海支付广州市广大服饰商贸城管理有限公司房屋使用费及卫生费19029元；三、驳回广州市广大服饰商贸城管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。原审本诉受理费438元，反诉受理费193.7元，由邱世海负担反诉受理费140元，由广州市广大服饰商贸城管理有限公司负担本诉受理费438元、反诉受理费53.7元。
上诉人不服原审判决，上诉称：原审法院仅仅是按照常理推断认为，被上诉人对讼争商铺的使用必然包括对讼争商铺内装修物的使用，就认定商铺使用费中已包含了被上诉人使用讼争商铺内装修物的对价，明显是事实认定不清。
被上诉人在承租该商铺时已明确清楚了解其承租的物业是未带装修的空置物业。在被上诉人使用讼争商铺时，是被上诉人因经营需要而对商铺进行必要的装修添附，装修行为是被上诉人要求并认可的。上诉人作为出租方仅系接受被上诉人的委托对讼争商铺进行装修，装修费是被上诉人认可的，商铺装修完毕交付被上诉人使用后，被上诉人对商铺的装修和装修费均未提出异议。原审法院武断的认定，租金已含装修的对价是对事实的认定不清。
另原审法院判令上诉人返还全部的整体装修费，适用法律依据错误，明显不符合公平原则。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处置有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。
本案发生争议在于被上诉人认为是上诉人所提供的场地无市场登记证，导致被上诉人无法办理工商和税务证照致使被上诉人无法实际营业而要求上诉人返还相关费用。事实上，上诉人在讼争商铺争议期间已取得《市场登记证》，本案发生争议主因在于，被上诉人自身因经营理念和方式导致无法继续经营下去而变相要求解除租赁合同关系。如《商铺租用协议》被认定为无效合同，该装修是应被上诉人的经营思路和理念而进行的，装修费均是被上诉人认可的，而被上诉人确实使用了该讼争商铺及其装修物，上诉人确实为该讼争商铺支出了装修费用，如合同被确认无效，原属被上诉方的装修对上诉人而言已无实际使用价值，且讼争商铺内的装修物在承租期间被上诉人已实际使用必然也造成了一定的折旧。
上诉人认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定，如被上诉人坚持不继续经营，上诉人同意将装修添附物由被上诉人自行拆走。如不能拆卸，因该装修是应被上诉人的经营理念和要求而进行的，被上诉人如继续经营其是装修物最大利益的获得者。如合同不继续履行，主要责任在于被上诉人，法院应当根据双方的过错责任对相关费用进行分担，而不是由上诉人单独承担。因此，原审法院判令上诉人返还全部的整体装修费属适用法律错误，违背公平原则。
综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求上级人民法院依法撤销并予以改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
经审理，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：上诉人所出租给被上诉人经营的商铺因未能取得合法规划报建手续，属违章建筑。据此，上诉人与被上诉人双方签订的《商铺租用协议》因涉及的租赁物违法而应属无效合同。合同无效，上诉人依该合同取得的财产，依法应当予以返还给被上诉人。原审判决认定本案《商铺租用协议》因标的物违法而无效正确，判令上诉人应将依无效合同取得的防火保证金、铺位保证金及整体装修费返还给被上诉人并无不当。本院予以维持。上诉人上诉认为商铺使用费中并不包含商铺内的装修费用，被上诉人理应支付商铺整体装修费之述，经查，该整体装修费的收取依据主要为上诉人提交的《租户收铺确认书》中所罗列铺内设备、设施的情况，即“门墙白色煽灰、地面地板砖、卷闸门和商铺卷闸门钥匙3条、电器开关、插座、日光灯、漏电开关、电表、消防烟感、喷淋系统”等等。该基础设施，应视为商铺出租交付使用应具备的基本使用条件。在收取商铺租金时，再另行收取该项装修费显然不合情理。同时，鉴于双方签订的《商铺租用协议》内容中，并无收取该整体装修费的约定。因此，上诉人的上诉理由不能成立，其提出的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费492元由上诉人广州市广大服饰商贸城管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 彭 湛
代理审判员 吴 湛
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 刘 侃