广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第143号
原告广州某建筑工程有限公司（反诉被告，以下简称原告），住所：。
法定代表人江某，职务总经理。
委托代理人龙、张某，是广东环球经纬律师事务所律师。
被告谭某（反诉原告，以下简称被告），女，1961年8月27日出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人徐某、黄某，是北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告广州某建筑工程有限公司与被告谭某房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州某建筑工程有限公司的委托代理人龙、张某，被告谭某的委托代理人徐某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月11日，我公司与谭某签订房屋租赁合同，我公司承租谭某名下的位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道某楼盘××座某号房屋。租赁期限自2011年10月11日至2013年10月10日。合同约定了租赁保证金为16000元，在解除合同之时退回保证金。2012年5月18日，谭某确认收取我公司交付的租赁保证金共26000元。合同签订后，我公司按合同约定交付租金，缴纳相应费用。2012年9月，我公司与谭某协商同意双方的租赁合同提前解除。我公司依协商约定迁出房屋，并将房屋交还给谭纪表，但谭某没有将租赁保证金退回给我公司，我公司追讨未晨，遂向法院起诉，要求：1、由谭某返还租赁保证金16000元及支付律师费5000元，公证费3000元；2、由谭某加付拒绝返还租赁保证金等费用的利息（自2012年10月10日至全部款项返还时止，按银行同期贷款利率6.4%计算），并由谭某承担案件诉讼费。
被告答辩称：本人与广州某建筑工程有限公司于2011年10月11日签订租赁合同，该公司承租本我名下的房屋。合同签订后，双方均按合同约定履行。2012年9月，广州某建筑工程有限公司未经本人同意，执意解除合同。在迁离本人房屋之时，恶意破坏房屋的各种设施，并拖欠物业管理费、水电费等。由于广州某建筑工程有限公司迁离后仍使用本人出租的房屋作为公司成立登记住所，并拒绝注销，令本人的房屋无法另行出租，给本人造成的租金损失达96000元。由于广州某建筑工程有限公司在合同履行过程中违约，依法需要承担违约责任，为此，本人不同意该公司的诉讼请求，并提起针对该公司的反诉，要求：1、没收广州某建筑工程有限公司的租赁保证金16000元；2、由广州某建筑工程有限公司支付尚欠的水电费、物业管理费等费共计12330元；3、由广州某建筑工程有限公司赔偿本人房屋损失共计162885元及租金损失96000元4、由广州某建筑工程有限公司向本人支付律师费1000元；5、判令广州某建筑工程有限公司立即注销使用广州市番禺区钟村镇汉溪大道某楼盘××座某号所办理的工商注册登记，并由广州某建筑工程有限公司承担案件诉讼费。
经审理查明，位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道某楼盘××座某号房屋为被告名下物业。
2011年10月11日，原、被告签订租赁合同，原告承租上述房屋。双方在合同约定了租赁合同的基本条款。其中租赁期限的约定为：自2011年10月11日至2013年10月10日，租金的约定为2500元。租赁保证金的约定为：保证金16000元，在解除合同时退回。合同签订后，原告交付租赁保证金16000元给被告，被告亦将房屋交付原告使用。
2012年9月，原告通过短信联系的方式向被告提出解除租赁合同。2012年10月，原告迁离该房屋。搬迁过程中，原、被告之间并没有办理房屋交付手续。其后，被告发现原告迁离租赁房屋，并认为原告破坏房屋的各种设施，遂报警要求处理。但公安机关至今未有处理结果。
2012年12月30日，原告以被告无理拒绝退还租赁保证金为由向本院起诉，诉讼请求与诉称相同。
另审理查明，与本案标的相邻的被告另一名下商铺、及与案外人名下的商铺与原告的租赁关系也因存有纷争，案件已由本院受理，案号为：（2013）穗番法石民初字第142号、（2013）穗番法石民初字第143号，案件均在审理过程中。
诉讼中，原告变更第1项诉讼请求中的公证费的标的，标的更正为1000元，被告对原告该部分变更后的答辩意见也为不同意该部分诉讼请求。
诉讼中，原告向本院提供的证据有：1、租赁合同（5份）；2、保证金收据；3、物品放行条及证明；4、公证书一份；5、公证费发票；6、律师费发票；7、通话记录；8、快递单；9、快递查询；10、报警回执，并以此支持其诉讼请求的成立。
被告对原告提供的证据中的第1项证据予以确认，但双方的租赁合同有两个版本，现时提交的是履行的版本，还有另一版本，内容简单，以作交付税收使用，对第2项证据予以确认，对第3项证据不予确认，对第4项证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。对第5项证据的真实性、合法性予以确认，但其主张的金额与发票的金额不符，对第6项证据的真实性提出异议，因原告可以自行诉讼，没有必要雇请律师代为诉讼，对第7项证据的关联性不予确认，因双方的短信内容只有三条，不能证明双方应解除合同协商一致，对第8、9项证据不予确认，对第10项证据的真实性予以确认，但为双方发生冲突后报警的。
诉讼中，被告向本院提供的证据有：1、房产证5份；2、租赁合同；3、报警回执；4、租赁物业现状照片；5、解除、终止房屋租赁合同申请表；6、南国奥林匹克花园缴费通知单；7、大陆居民往来台湾通行证；8、律师费发票；9、涉案商铺修复、维修合同、结算表、收据，并以此支持其抗辩主张的成立。
原告对被告提供人的证据中的第3、7项证据予以确认，对第1、4、5、6、8、9项证据不予确认，对第2项证据中关于第19-21号商铺部分予以确认，对其余部分不予确认。
上述事实另有庭审笔录为证。
本院认为，通过庭审查明的事实及原告提供的证据可知，原、被告之间所签订的租赁合同，主体适格，内容没有违反法律规定，合同为有效合同，对合同各方均具有法律的拘束力。双方在合同履行的初期，均按合同的约定履行，双方未致纷争。双方产生的纷争主要在于原告要求解除合同，已经搬离商铺，原告要求提前解除合同的方式是否符合法律规定，是否对被告产生法律拘束力的问题之上。原告举证已通过电子短信的方式告知被告，并征得被告的同意，因而完成提前解除合同的告知，由此，被告应当依合同约定，返还租赁保证金，支付相应处理提前解除合同时支付的律师费、及公证费。被告则抗辩认为收到原告的要求提前解除合同的电子信息，但收到电子信息，并不等于同意原告按现状解除合同，且原告在搬离商铺过程中，对商铺的各项设施恶意破坏，尚未进行恢复。故认为原告提前解除合同的方式违反法律规定，应当承担违约责任。由于双方均指控对方违约，故有必要审查双方提供的证据，结合本院查明的事实，进行综合分析认定，以辩是非。原告提前解除租赁合同的方式为电子信息通知及寄送邮件方式通知，从原告提供的电子信息内容上看，未能清晰反映其提前解除合同的要求，只是搬离原租赁商铺的意向。从被告回复的电子信息内容上看，被告对原告搬离原租赁合同的意向，未有作明确的答复。另外，从原告提供的向被告寄送文件的邮件及交寄的情况而看，该邮件没有邮寄部门的签章，也没有投递情况的反映，原告仅凭两项无法认定的证据作为提前解除合同的要约，为法理上及情况理上的欠缺，本院对其认为已经完成提前解除合同的相关法律手续的主张不予认可。因原告没有完备提前解除合同的相关法律手续，故双方的合同仍处于正常状态中。然而，原告单方面搬离租赁商铺，没有并纳租金，没有正式向被告交还租赁商铺，遂认为已经提前解除双方之间的租赁合同。原告此行为的结果不对被告产生提前解除合同的效力，同时也为原告在履行合同中违约，故此，原告要求被告返还租赁保证金、支付律师费、公证费及利息的诉讼请求，均不符合法律规定，本院对其诉讼请求，均不予支持。因被告在合同履行过程中为守约方，出现原告违约的情形下，要求没收原告的租赁保证金条件成就，故被告反诉要求没有原告交纳的租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持，当中被告为处理原告提出的合同履行的纷争而支出的律师费为其实际支付，故原告要求原告支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于租金损失问题，因双方的合同未正式解除，未履行时间的租金，被告未提出处理，现在提出处理的是原告搬离后可能的收入，指向于他人，因而为要求的指向失当，故其要求原告赔偿其租金损失的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁商铺的修复费用问题，被告在双方租赁存有纷争，双方未取得一致处理方案后，单方面作出修复的处分，行为结果由其承担，故被告要求支付修复商铺的费用支出的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案商铺尚欠的费用问题，因无法清晰欠费的时间段及被告是否已代支付，故被告要求原告支付该费用的诉讼请求，本案暂不作处理。关于被告要求原告取消使用租赁商铺作为注册登记的工商登记的问题，因工商注册登记的取消的行政权为工商局，故被告要求原告注册使用其商铺地址作为开办企业的注册住所的处理，应由被告要该行政部分门处理，本院不宜对该事项进行处理，故被告该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民合同法》第八条、第二十条第三款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、原告广州某建筑工程有限公司原交纳的租赁保证金16000元归被告谭某所有；
二原告广州某建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付律师费1000元给被告谭某；
三、驳回原告广州某建筑工程有限公司的诉讼请求；
四、被告谭某要求原告广州某建筑工程有限公司支付尚欠的水电费、物业管理费等费用的诉讼请求，本案不作处理；
五、驳回被告谭某的其他诉讼请求；
诉讼费203元，由原告广州某建筑工程有限公司负担；反诉诉讼费2072元，由原告广州某建筑工程有限公司负担572元，由被告谭某负担1500。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判长 吴森明
审判员 秦海量
审判员 张敬鹏
二〇一四年四月十一日
书记员 何英健