江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3446号
上诉人（原审原告）：徐霞，女，1975年2月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈胜利，女，1963年3月29日生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。
上诉人徐霞因与被上诉人陈胜利房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初9923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
徐霞上诉请求：撤销原判，改判支持我方诉讼请求。事实和理由：1、原审法院认为陈胜利有理由相信陶伟艳签订解约协议的行为代表徐霞错误。签订房屋、支付房款时徐霞均在场，而解除协议签署时徐霞并不在场。陈胜利在原审中陈述买方为陶伟艳，不认识徐霞，陈胜利没有任何理由相信陶伟艳签订解除协议的行为能够代表其所谓的主体不适格的徐霞。2、原审法院认为陶伟艳将房款退还徐霞后，徐霞曾与陈胜利直接通话联系，陈胜利有理由相信徐霞对于相关事项知晓且同意，故该解约协议对徐霞有约束力系错误认定。陈胜利有理由相信徐霞知晓签订解约事项与解约协议是否对徐霞有约束力在法律和逻辑上并无联系。徐霞和陈胜利通话是要求其对自己的损失进行赔偿，通话无法得出任何推定。3、陈胜利和陶伟艳从未告知过徐霞其二人签订了解约协议（陈胜利在原审中谎称不认识徐霞，陶伟艳在原审中明确其从未告知过徐霞），徐霞与诉讼中才知晓有此份文件。4、陈胜利违约，解约协议对徐霞没有约束力，解约协议不能免除陈胜利的责任，原审判决错误，恳请二审法院支持徐霞的上诉请求。
陈胜利辩称：同意一审判决。
徐霞向一审法院起诉请求：1、陈胜利向徐霞赔偿300000元；2、陈胜利承担本案的诉讼费用。
一审法院经审查认为：2016年3月11日，陈胜利（甲方）与陶伟艳（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于昆山市周市镇云山诗意花园诗意居1号楼1004室房屋以1250000元价格出售给乙方。本合同签订之时，乙方支付人民币300000元作为购房定金，甲方同时提供房身份证复印件、房产证及土地证原件以作为过户之用。第三条约定：经双方同意于5月20日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方一次性付款：在过户当日，乙方将房款余额在丙方见证下支付给甲方，待双方过户签订后，乙方领取房产证之日后办理房屋交接手续。第十一条补充约定：1、签订合同当日乙方付甲方300000元定金，300000元首付款，合计600000元；2、甲方银行欠款610712.48元由乙方负责偿还；3、过户当日乙方付甲方30000元整，物业费用由乙方承担；4、甲方应积极配合乙方办理产权过户手续；5、2016年3月11日起生效。合同首部显示出售方为陈胜利，购买方为陶伟艳（321281198612166361），合同尾部陈胜利在甲方处签字，乙方处签字为“陶伟艳代”，丞宁居公司在丙方处加盖单位公章。合同签订当天，陈胜利收到通过陶伟艳支付的购房定金和首付款共计600000元。2016年5月23日，陈胜利（甲方）与陶伟艳（乙方）签订《解约协议》一份，载明：双方曾就买卖甲方所有的昆山市云山诗意花园诗意居1号楼1004室在丞宁居公司居间介绍下，于2016年3月11日签订了《房屋买卖合同》，且甲方已经收到乙方支付的定金计600000元。现由于乙方明确向甲方及丞宁居表示不再继续购买该房地产，买卖双方就解除该协议达成如下一致意见：一、甲、乙双方同意自本协议生效之日解除该合同。二、甲、乙双方同意在甲方将已收取的款项610000元无息返还，在双方签署本协议后今日内支付至如下指定账户：户名：陶伟艳，账户：62×××72。三、待各方履行完毕本解约协议上述约定后，甲乙双方就该房地产买卖事宜再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议经甲乙双方签字后生效。在第一条上方空白处手写“含贷款3月至4月的款”。解约协议首部显示乙方为丞宁居公司，陶伟艳在尾部的乙方处签字，陈胜利在甲方处签字。签订解约协议当日，陈胜利将61万元分多次转入陶伟艳指定账户，关于该61万元陈胜利陈述2016年3月、4月两个月的贷款是陶伟艳支付的，贷款每月4000元左右，所以陈胜利共计返还陶伟艳61万元。现徐霞主张与陈胜利签订合同后，陈胜利拒不配合过户的行为构成违约，故诉至本院。
一审另查明:徐霞提供丞宁居公司出具的收据一份及银行转账凭证，证明涉案房屋买卖合同签订前徐霞欲通过丞宁居公司购买云山诗意小区云山里XXX6+XXX7室，并于2016年3月6日向丞宁居公司支付意向金10万元，收据上显示经办人为陶伟艳，后双方未达成最终买卖交易。银行转账凭证显示徐霞于2016年3月11日向陶伟艳账户汇款50万元。徐霞陈述之前的意向金10万元和签订合同当日的50万元转账恰构成支付陈胜利的购房定金及首付款。2016年5月23日、5月24日陶伟艳分两次将60万元汇至徐霞指定账户。
一审再查明：陈胜利于本案公告期间向一审法院致电，陈述其得知诉讼事宜，要求法院将相关应诉材料及开庭传票邮寄至上海市普陀区武咸东路888号弄28号XXXX室，预留电话为150××××6668。徐霞庭审后提供其本人的通过记录，显示徐霞于2016年5月21日、5月22日、5月24日多次与该号码通话联系。
一审又查明：一审法院给陶伟艳作调查笔录，其陈述：本案中徐霞与陈胜利之间的房屋买卖是我居间的，我之前是丞宁居公司的员工，2016年7月份离职。2016年3月，我带徐霞去看涉案房屋，徐霞看中房屋后就约房东来签合同。签订合同的时候买卖双方都在中介处，也见面的，当时我在会议室、买方在会议室门口，卖方在会议室。当时徐霞说房产证写她老公的名字，不写她的名字，她信任我，全权委托我来签订合同，当时徐霞未出具书面的授权委托书，都是口头的，当时我让徐霞本人在合同上签字，她说没事的，她相信我。签完合同后三方一起去了银行，徐霞将钱转给我，我再转给房东，徐霞说整个事情都是我操办的，转给我放心。转款59万，含定金在内一共支付了60万。我于4月25日向买家询问他的款项有无到位，她说钱还没有到账，她也着急。5月16日，徐霞、我们和陈胜利约好去还房东房屋上的贷款，因为当时已付的60万元房东陈述自己去浙江定房子，所以已付的60万元没有用来归还该房屋上的贷款。5月16日房东去了还贷银行，徐霞委托我去的，但是房东没有钱偿还，需要徐霞垫付，但是徐霞本人没过来，也没有把剩余房款转给我，这笔钱需要我们公司先垫付再由买方支付公司，当时公司已将钱款准备好，但需要陈胜利向公司出具借条，陈胜利不同意签字，所以没有当天没有还成。5月19日我们又联系陈胜利，但是后来房东告诉我她老公不同意她出卖涉案房屋。之后买卖双方直接联系，可能发生了一点口角，买方愿意在原房价基础上加点钱，但是陈胜利不卖了。解约协议上的签字是我本人签的，地点在地铁里面，解约协议模板是公司的洪经理出示给我的，当时徐霞一直要求将60万还给她，我就一直向房东要，房东说当时合同是我签的字，我要出一份解约协议才把钱给我，我就带着这份解约协议去上海了三次。解约协议签订后被洪经理拿走了，我只是把60万元给徐霞了，并没有把解约协议的事情告知徐霞。我和徐霞之间无私人关系，当时徐霞对我口头的委托是全权委托。关于10万元的收据，是本案房屋之前的收据，最后没有成交，10万元一直放在我们这边，所以签订合同当天徐霞实际支付了50万元。一审法院要求陶伟艳于作笔录后5日内将手机内保存的与双方的聊天记录提交法庭，其未在规定期间内提交。
昆山市周市镇云山诗意花园诗意居1号楼XXX4室（建筑面积139.09平方米）自2012年6月21日起登记为陈胜利单独所有。
上述事实，有房屋买卖合同、收据、银行转账凭证、房产证、一审庭审笔录予以证实，一审法院院予以认定。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、本案的徐霞主体是否适格。二、陈胜利是否需要承担违约责任。
第一，关于徐霞的主体资格。从房屋买卖合同的签订及付款看，与陈胜利直接接洽的均为陶伟艳，陈胜利据此认为徐霞并非本案适格原告。首先，房屋买卖合同中虽然首部显示购买方为陶伟艳，但合同尾部陶伟艳签字后面有个“代”字，陈胜利作为合同签订的现场参与者，当时并未对陶伟艳的该签字提出任何疑问。关于付款，徐霞和陶伟艳的陈述一致，均称签订涉案房屋买卖合同前徐霞已因向丞宁居公司支付诚意金10万元，合同签订当天三方一起前往银行转账。合同签订当日陶伟艳向陈胜利支付60万元，徐霞在同日向陶伟艳支付50万元，陈胜利于2016年5月23日分多次将61万元返还给陶伟艳，陶伟艳于2016年5月23日、5月24日分两次将60万元返还徐霞，从转款时间的紧凑性、金额的吻合性，结合徐霞和陶伟艳的陈述，关于该60万元实际由徐霞支付的主张一审法院予以采信。其次，案件公告过程中陈胜利与一审法院电话联系，要求一审法院向其邮寄应诉材料及开庭传票，其提供的电话为150××××6668，徐霞提供的通话记录中有与该号码的通话联系，且通话时间与本案中双方房屋买卖合同发生争议的时间相吻合，徐霞关于就涉案房屋买卖与陈胜利曾有直接联系的陈述一审法院予以采信。再次，一审庭审中陈胜利对签订合同现场中介经办人员是谁陈述不清楚，而陶伟艳的身份即为丞宁居公司员工，徐霞虽未向陶伟艳出具书面的授权委托材料，但陶伟艳陈述徐霞对其委托为全权委托，现徐霞对陶伟艳签订合同及代为付款的行为也予以认可。综上，一审法院认定本案房屋买卖合同中买方为徐霞，陶伟艳与徐霞系委托关系，徐霞为本案适格原告。
第二、关于徐霞要求被告赔偿300000元的主张，本案中徐霞与陶伟艳之间系委托关系，虽徐霞未向陶伟艳出具书面的授权委托材料，但在整个房屋买卖合同交易过程中，一直是陶伟艳与陈胜利直接接洽，陶伟艳代徐霞签订房屋买卖合同、代徐霞支付房款，陈胜利有理由相信陶伟艳签订《解约协议》的行为亦代表徐霞，且根据徐霞提供的通话记录，2016年5月24日陶伟艳将房款退还徐霞后，徐霞曾与陈胜利直接通话联系，陈胜利有理由相信徐霞对于解除合同的相关事宜知晓且同意，故该《解约协议》对徐霞依法具有约束力。解约协议中载明解约原因为买方向卖方及丞宁居表示不再继续购买涉案房屋，解约的后果为卖方将61万元无息返还买方，待各方履行完毕本解约协议上述约定后，双方就本房地产买卖事宜再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。解约协议签订后，徐霞再以陈胜利违约为由要求陈胜利返还双倍定金剩余金额于法无据，一审法院不予支持。根据法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，并按照受托人的要求报告委托事务的处理情况，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，但与本案无关。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决：驳回徐霞要求被告陈胜利赔偿300000元的诉讼请求。案件受理费5800元，公告费300元，以上合计6100元由徐霞负担。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权限终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权限的，该代理行为有效。本案中，陶伟艳作为徐霞的代理人在此次房屋交易过程中与陈胜利洽谈、签约、付款，陈胜利有理由相信陶伟艳签订的解约协议亦代表徐霞，故陶伟艳的代理行为构成表见代理，该代理行为对徐霞有约束力。双方现已经解除房屋买卖合同，并约定双方就本房地产买卖事宜再无争议，且互不追究其他任何法律责任，故徐霞要求陈胜利返还双方定金没有法律依据，本院碍难支持。如徐霞认为自己没有就解除协议授权陶伟艳，对自己的实际损失，徐霞可另行主张权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费收取5800元，由徐霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 孟 桢