广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4077号
上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所广州市海珠区江南大道中232号华海大厦b座30楼。
法定代表人：谢海榆，董事长。
委托代理人：余世冰，该司职员。
被上诉人（原审原告）：徐冰。
被上诉人（原审原告）：姚安安。
上述两被上诉人共同委托代理人：谭德章，广东百高律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师
上诉人广东利海集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐冰、姚安安和广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）于2011年3月11日签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：徐冰、姚安安向利海公司购买海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢3层308号房，房屋地址为海珠区华怡路104号、106号（104号106号）308房，总金额2101317元，首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付631317元，剩余房款金额1470000元，须于2011年3月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；利海公司应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付徐冰、姚安安使用。利海公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为徐冰、姚安安办妥产权登记，并将以徐冰、姚安安为产权人的房地产权证交付徐冰、姚安安（第二十一条产权登记约定）。如因利海公司为履行相关义务造成徐冰、姚安安不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利海公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向徐冰、姚安安支付违约金；逾期达到120日的，则徐冰、姚安安有权在该120日届满之日起半年内解除合同（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定）。合同附件七补充协议第十一条约定，因不可抗力或者徐冰、姚安安逾期付款、市政规划改变、异常天气、异常地质状况，利海公司可以据实予以顺延交楼时间和房产证办理时间。由于司法、行政等国家机关不能出具相关法律文件及不能办理相关手续的原因，导致利海公司不能如期交楼或者办理产权证的，利海公司可以顺延交楼时间或产权证办理时间。合同签订后，徐冰、姚安安支付了全部房款和缴纳契税，利海公司分别于2011年8月8日、8月9日和2012年8月21日向徐冰、姚安安出具合计2100410元的购房款发票（其中，2012年8月21日购房款发票附注记载：预收款配比，退面积差房款￥907，换发票电子02011034￥631317），税务部门于2013年5月27日出具《契税完税证》给徐冰、姚安安。利海公司为徐冰、姚安安办理了涉案房屋的产权登记手续，房管部门于2013年9月26日进行产权登记，核发《房地产权证》给徐冰、姚安安。
徐冰、姚安安于2013年12月23日提起本案诉讼。请求原审法院判令：1.利海公司向徐冰、姚安安支付逾期办理房屋产权证违约金153396.14元（自2013年5月4日起算至2013年9月26日止，每日按商品房总价款2101317元的0.05%计算）；2.利海公司承担本案诉讼费用。
一审庭审中，徐冰、姚安安陈述：同意按已付购房款2100410元为基数计算迟延办证违约金。利海公司为证明徐冰、姚安安收楼日期，提交一份《收楼确认书》（左下方“业主确认签署”处留有姚安安的签名，日期为2012年10月10日）予以证明。
一审另查，徐冰、姚安安曾以利海公司延期交付使用为由，于2012年8月向本院提出起诉［案号：（2012）穗海法民三初字第1791号］，要求利海公司支付逾期交房违约金。该案审理期间，徐冰、姚安安提交三张金额合计为2101317元的购房款发票（其中一张发票日期分别为2011年3月11日，金额为631317元，其余两张发票与徐冰、姚安安本案提交的8月8日、8月9日发票一致），庭审时，徐冰、姚安安陈述：其在2011年8月9日已经将合同约定的总房款支付给利海公司，2012年8月21日前因面积差的原因，将2011年3月11日的发票更换了新发票，所以全部房款应是2100410元。对此，利海公司陈述：确认，徐冰、姚安安于2012年8月21日已经交齐了所有房款，但具体更换了发票，其公司需要回去核实。事后，利海公司没有在本院指定的限期内作出答复和举证证明。此外，徐冰、姚安安和利海公司还一致确认：涉案房屋在2012年9月27日取得竣工验收备案表，徐冰、姚安安于2012年10月10日收楼。之后，徐冰、姚安安和利海公司于2012年11月21日协商一致，签订《和解协议书》，主要内容为：双方确认涉诉房屋的总价款为2100410元，徐冰、姚安安已经付清房款及利海公司迟交楼违约责任赔偿金共计93468元。随后，徐冰、姚安安撤回起诉。
原审法院认为：徐冰、姚安安与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是合法、有效的合同，双方应自觉履行。关于办理产权登记责任及期限问题，双方在合同中已作约定，故从约定。按照合同约定，利海公司应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为徐冰、姚安安办妥产权登记。根据现有证据材料反映，徐冰、姚安安是在2012年10月10日办理收楼手续，故利海公司应在2013年8月6日前为徐冰、姚安安办妥房产证。现利海公司辩解徐冰、姚安安存在迟延支付购房款情况，应顺延办理房产证期限的意见，综合双方在原审法院（2012）穗海法民三初字第1791号案件举证材料、双方庭审陈述意见及2012年8月21日购房款发票的附注记载，原审法院采信徐冰、姚安安提出其按合同约定期限支付购房款，因面积误差更换购房款发票的事实客观存在，故利海公司辩解意见，缺乏依据，不予采纳。鉴于利海公司违反双方关于办理房产证合同约定的行为已构成违约，故利海公司应承担违约责任。现徐冰、姚安安主张利海公司支付迟延办证违约金，合法合理，予以支持。庭审中，利海公司提出参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，调整迟延办证违约金计算标准，由于该条款是针对双方在合同中没有作出约定或者损失数额难以确定的情况制定的；而且，利海公司也没有就合同约定违约金过分高于其实际损失事实进行举证证实，故利海公司提出调整违约金计算标准的意见，依据不足，不予支持。据此，徐冰、姚安安主张的迟延办证违约金从2013年8月7日起至2013年9月26日止，每日按已付房款2100410元的0.05%标准计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月18日作出如下判决：一、利海公司在本判决生效之日起10日内，向徐冰、姚安安支付迟延办证违约金（从2013年8月7日起至2013年9月26日止，每日按购房款总额2100410元的0.05%的标准计算）。二、驳回徐冰、姚安安的其它诉讼请求。
一审受理费3368元由利海公司负担。上述款项已由徐冰、姚安安预交，徐冰、姚安安同意由利海公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给徐冰、姚安安。
判后，上诉人利海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.利海公司不存在迟延办证行为。根据规定办理房屋初始登记的法定期限为30个工作日，广州市国土资源房屋管理局未在上述期限即2012年8月28日之前出具初始登记，故耽误的8个月期限不应当计入合同约定的办证期间，即扣除2012年8月29日至2013年5月17日，利海公司只需在2014年3月17日前办理产权证。而利海公司已经在2013年9月26日办理产权证，故利海公司不存在任何迟延办证的行为。根据涉案合同及附件第十一条约定，迟延出具房产证是房地产行政主管部门行为导致，利海公司有权免责，不应承担违约责任；2.涉案合同关于迟延办证违约责任条款约定应予调整。案涉合同为广州市国土资源和房屋管理局制定的，关于迟延办证的违约责任条款未经双方充分协商制定，加重我方责任。而且约定的违约金过分高于造成损失，涉案房屋已经办理抵押登记，不具备转让、融资功能，徐冰、姚安安已经居住使用涉案房屋，不存在任何损失。故违约金依法应调整为已付房款的同期贷款利率。综上，上诉请求：撤销原审判决，驳回徐冰、姚安安全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由徐冰、姚安安承担。
被上诉人徐冰、姚安安答辩称：同意一审判决，不同意利海公司的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，利海公司向本院提交以下三份证据：1.收件日期为2012年7月17日的《受理回执》，拟证明利海公司在2012年7月17日已经申请房地产权初始登记；2.登记日期为2013年5月9日的《房地产登记查册表》，拟证明房地产行政主管部门在2013年5月9日才完成初始登记；3.广州市房地产测绘院于2012年5月8日出具的《房屋面积测量成果报告书》，拟证明利海公司在2012年5月8日已经完成房屋面积实测，一直为办理产权证作准备。利海公司确认一审中并没有提交上述证据，也没有申请延期举证。对于上述证据徐冰、姚安安表示：三份证据均在一审前形成，利海公司在一审并无提交，已超过举证期限，不属于二审新证据。我方对三份证据的真实性、合法性认可，但是不确认关联性，不能证明利海公司拟证明事项。
本院认为：涉案双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是合法、有效的合同，双方均应依照合同自觉履行。本案争议的焦点在于利海公司是否应承担延迟办证违约责任以及违约金应否调整。
首先，关于利海公司是否应承担迟延办证违约责任的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）的约定，利海公司应在商品房交付之日起210个工作日内，即2013年8月6日前，到房地产登记机构为徐冰、姚安安办妥涉案房屋的权属证书，但利海公司直至2013年9月26日才办妥该权属证书，利海公司存在违约，故一审判令利海公司承担上述期间迟延办证的违约责任并无不妥。至于利海公司二审提出因房地产行政主管部门迟延办证导致利海公司逾期办证故应免除责任的问题。利海公司二审提交的证据均形成于本案诉讼之前，且一审并无提交，也无申请延期举证，故不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定中的新的证据。而且上述证据仅能证明利海公司于2012年7月17日申请过房地产初始登记，并不能证明是由于房地产行政主管部门的原因不能办理初始登记，故该证据本院不予采纳。综上，利海公司主张其不存在违约责任及免责，本院均不予采纳。
关于违约金应否调整的问题，涉案合同关于迟延办证违约责任条款约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对于利海公司具有约束力，即利海公司应当依照涉案合同第二十二条的约定，按照每日该商品房购房款总额0.05%标准向徐冰、姚安安支付迟延办证违约金。现利海公司并无证据证明涉案合同约定的违约金过分高于实际损失，故利海集团上诉称上述条款约定为广州市国土资源和房屋管理局制定的，其约定的迟延办证违约金过分高于徐冰、姚安安所遭受的损失，应按照已付房价款的同期贷款利率计算违约金予以调整，该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。上诉人利海公司的上诉请求，理据不充分，均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3368元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 张辉
李杨