北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06036号
上诉人（原审被告）北京美邦杰仕装饰材料有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村北京美联天地建材市场南B1-125。
法定代表人马正清，经理。
委托代理人姜萍，女，1975年5月31日出生。
委托代理人李杰，女，1982年5月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京鑫德奥汽车修理有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭2号。
法定代表人李德信，总经理。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人北京美邦杰仕装饰材料有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理本案，上诉人北京美邦杰仕装饰材料有限公司法定代表人马正清、委托代理人李杰，被上诉人北京鑫德奥汽车修理有限公司委托代理人母澈昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月，北京鑫德奥汽车修理有限公司（以下简称鑫德奥公司）起诉至原审法院称：鑫德奥公司与北京美邦杰仕装饰材料有限公司（以下简称美邦杰仕公司）在2011年6月20日签署了《房屋租赁协议》，由美邦杰仕公司承租坐落于朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋约900平米使用，租金每年1231200元，每月租金为102600元。租期五年，自2011年8月20日起至2016年8月19日止。2011年6月20日至8月20日作为鑫德奥公司给予美邦杰仕公司的免租期，免收租金。合同签署后，鑫德奥公司依约将租赁房屋提供给美邦杰仕公司经营使用，但美邦杰仕公司承租后长期拖欠租金，截止2014年12月20日，美邦杰仕公司应缴租金4104000元（40个月），累计已缴租金2153800元，拖欠房租1950200元。根据合同约定，美邦杰仕公司拖欠房屋租金的，鑫德奥公司有权解除协议，将房屋收回，并有权追究其违约责任。故鑫德奥公司诉至法院，要求解除鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签署的《房屋租赁协议》；美邦杰仕公司立即将租赁房屋腾空交还鑫德奥公司；美邦杰仕公司按合同约定标准支付拖欠的房屋租金直至实际腾退房屋时止（暂时截至2014年12月20日，共计拖欠租金1950200元）。
美邦杰仕公司辩称，美邦杰仕公司从2011年8月进驻房屋营业，到2012年8月没有拖欠房租，但后来广渠路修建高架桥，架桥历时14个月，之前美邦杰仕公司营业额每月平均40万元，架桥开始美邦杰仕公司就没有什么营业额了。美邦杰仕公司中途和鑫德奥公司商量过，不成的话就把房子给租出去。2014年7月17日鑫德奥公司将房屋强行锁门，里面有美邦杰仕公司三百万元的货品，美邦杰仕公司也报警了，警察不管，所以对于鑫德奥公司主张的房租有争议。美邦杰仕公司曾表示要把门打开甩货，卖了多少钱就交多少钱的房租，但鑫德奥公司不同意。
原审法院经审理查明：出租方鑫德奥公司（甲方）与承租方美邦杰仕公司（乙方）在2011年6月20日签订了《房屋租赁协议》，双方约定：甲方现有房屋座落于朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋（900平米）租给乙方，另有30平米卫生间甲方无偿提供乙方共同使用，其水电及卫生保洁由乙方负责；每年共计租金（壹佰贰拾叁万壹仟贰佰元整），每月租金为壹拾万零贰仟陆佰元整，租赁期为五年，租赁期2011年8月20日至2016年8月19日止；此出租房屋，甲方已装修完毕（包括房屋外墙，室内，卫生间，地面，墙体，水电线路，消防等），乙方不得擅自改动；如乙方因其自身原因需要更改装修，必须以书面形式报给甲方，征得甲方同意后，方可施工，但主体结构不得有任何改动，乙方投入的装修费用，自行承担，不论出现何种情形，甲方不承担赔偿责任；租金缴纳形式为每一季度（三个月）一缴纳为（叁拾万零柒仟捌佰元整），乙方必须提前一个月（30天）向甲方交纳下一次租金，如到期未向甲方缴纳租金，视为乙方放弃此协议，甲方有权解除此协议将此房屋收回；乙方在起租日时向甲方缴纳二个月房租（贰拾万零伍仟贰佰元整）作为风险抵押金。合同签订后，美邦杰仕公司于2011年8月进驻涉案房屋经营。庭审中，双方确认美邦杰仕公司自2011年6月23日至2014年7月向鑫德奥公司共计缴纳了租金2153800元及押金205200元，剩余租金美邦杰仕公司一直未予交纳。另查，2014年7月18日，鑫德奥公司将涉案房屋上锁予以封闭。
原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鑫德奥公司与美邦杰仕公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，内容不违反强制性的法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同的约定履行合同项下之各自的义务。鑫德奥公司按约定将涉案房屋提供给美邦杰仕公司使用，美邦杰仕公司即应依约向鑫德奥公司履行交纳房租的义务，现美邦杰仕公司未按约定向鑫德奥公司交纳房租的行为，违反了合同约定，导致鑫德奥公司合同目的无法实现，对此美邦杰仕公司应当承担违约责任。鑫德奥公司要求解除双方在2011年6月20日所签署的《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合双方合同约定，法院对此予以支持。鑫德奥公司要求美邦杰仕公司立即将租赁房屋腾空交还鑫德奥公司的诉讼请求，有合同及法律依据，法院对此亦予支持。关于鑫德奥公司主张美邦杰仕公司按合同标准支付拖欠房屋租金直至实际腾房时止的诉讼请求，法院认为，因鑫德奥公司在2014年7月18日将涉案房屋上锁封闭，美邦杰仕公司因此已无法实际使用涉案房屋，故法院支持鑫德奥公司要求美邦杰仕公司支付2014年7月18日之前所欠租金的诉讼请求，具体数额，法院扣除鑫德奥公司所交纳的房屋租金及押金后予以判定。对于鑫德奥公司要求美邦杰仕公司支付2014年7月18日之后租金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除北京鑫德奥汽车修理有限公司与北京美邦杰仕装饰材料有限公司于二零一一年六月二十日签订的《房屋租赁协议》。二、北京美邦杰仕装饰材料有限公司于判决生效后七日内将所租赁的朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋及三十平方米的卫生间腾空交还给北京鑫德奥汽车修理有限公司，腾房时，不得损坏房屋内的建筑结构。三、美邦杰仕装饰材料有限公司于判决生效后七日内给付北京鑫德奥汽车修理有限公司二零一四年七月十八日之前所欠的房屋租金共计一百三十九万六千一百六十元。四、驳回北京鑫德奥汽车修理有限公司之其他诉讼请求。
一审判决后，美邦杰仕公司不服，上诉至本院请求撤销原审判决，驳回对方的全部诉讼请求。其上诉理由为：一、原判认定《房屋租赁协议》有效缺乏事实依据，本案中涉诉的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，此类租赁合同无效；二、《房屋租赁协议》签订后由于广渠路二期工程施工，其门前修建高架桥，施工现场围栏将租赁房屋全面挡住，发生了上诉人签订合同时无法预见的重大变化，房租租金应当减少；三、双方已经过口头协商降低租金，美邦杰仕公司不存在拖欠租金的行为；四、鑫德奥公司应当就违法解除《房屋租赁协议》承担美邦杰仕公司的装修损失；五、鑫德奥公司故意隐瞒租赁房屋门前公路将要施工的事实，使美邦杰仕公司遭受了巨大的经济损失，应当承担赔偿责任；六、鑫德奥公司强行将承租房屋上锁封闭的行为侵害了美邦杰仕公司的合法权益，应当赔偿相应的经济损失。鑫德奥公司同意原判。
本院审理中，鑫德奥公司认可涉诉房屋未办理建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，但其认为涉诉房屋的建设已经得到北京市朝阳区南磨房地区办事处的认可，并出具了北京市朝阳区南磨房地区办事处城建城管科出具的“关于北京鑫德奥汽车修理有限公司自建房的情况说明”，欲证明本案涉及的房屋合法性。美邦杰仕公司对此表示不予认可，坚持认为涉诉房屋系违章建筑，并表示已向住房城乡建设部稽查办公司进行了举报。
美邦杰仕公司称自2012年9月份至2014年1月广渠路修建高架桥，对公司的经营产生巨大影响。鑫德奥公司对架设高架桥的事实表示认可，但其认为修建高架桥对美邦杰仕公司的正常经营活动并不产生影响。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及房屋租赁协议、房租明细、照片等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》的效力问题，二是美邦杰仕公司是否应缴纳房屋租金或房屋使用费，及欠缴金额如何认定问题。
首先关于争议焦点一。根据《城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十一条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。经查实，本案中涉诉房屋未办理建设工程规划许可证，亦无乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。又根据该解释第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。据此本院认定鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》无效，美邦杰仕公司上诉认为双方签署的《房屋租赁协议》无效的上诉意见本院予以采纳，原审法院认定鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》有效系认定错误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，本案中鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》虽无效，但美邦杰仕公司仍向鑫德奥公司支付房屋占有使用费。美邦杰仕公司上诉称已与鑫德奥公司就降低租金进行过协商并达成一致意见，其不欠付租金的上诉意见缺乏证据支持，鑫德奥公司亦否认，其该项上诉理由，本院不予采信。
一般而言，租赁合同是双方当事人协商一致的结果，订立的价格也是符合市场行情的，因此美邦杰仕公司应以《房屋租赁协议》约定的租金数额为基础向鑫德奥公司支付房屋占有使用费。但在本案中，双方当事人均认可涉诉房屋门前架设高架桥的事实，值得注意的是涉诉房屋系临街房屋，美邦杰仕公司租赁该房屋的目的系做门店经营、销售之用，虽然架设高架桥这一客观情况的出现既非出租方鑫德奥公司所为亦非鑫德奥公司所能控制，但高架桥的施工工程不可避免的会对美邦杰仕公司的经营产生一定影响。但美邦杰仕公司在发现租赁经营目的不能时完全可以采取退租、与鑫德奥公司协商降低租金等方法降低其损失，但在长达14个月的时间里美邦杰仕公司没有及时转变经营思路或采取有效措施减小修建高架桥对其公司经营带来的影响。综合以上情况，本院以双方当事人在原审法院已认定的欠付金额为基础，结合本案实际情况对美邦杰仕公司应支付的房屋使用费数额予以酌定。
关于美邦杰仕公司在本院审理中提出要求鑫德奥公司就违法解除《房屋租赁协议》承担装修损失；因故意隐瞒租赁房屋门前公路将要施工的事实承担赔偿责任；强行将承租房屋上锁封闭赔偿相应的经济损失，系美邦杰仕公司在二审程序中提出的反诉请求，且双方当事人无法就该问题达成调解，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，美邦杰仕公司可另行起诉，本案中不予处理。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04134号民事判决。
二、北京鑫德奥汽车修理有限公司与北京美邦杰仕装饰材料有限公司于二零一一年六月二十日签订的《房屋租赁协议》无效。
三、北京美邦杰仕装饰材料有限公司于判决生效后七日内将朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋及三十平方米的卫生间腾空交还给北京鑫德奥汽车修理有限公司，腾房时，不得损坏房屋内的建筑结构。
四、北京美邦杰仕装饰材料有限公司于判决生效后七日内给付北京鑫德奥汽车修理有限公司二零一四年七月十八日之前的房屋占有使用费共计一百一十一万六千九百二十八元。
五、驳回北京鑫德奥汽车修理有限公司之其他诉讼请求。
如果北京美邦杰仕装饰材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11176元，由北京鑫德奥汽车修理有限公司负担2493元（已交纳），由北京美邦杰仕装饰材料有限公司负担8683元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费17365元，由北京鑫德奥汽车修理有限公司负担3473元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京美邦杰仕装饰材料有限公司负担13892元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 易
代理审判员 邓青菁
代理审判员 张 羽
二〇一五年八月十八日
书 记 员 刘旭萌