北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00456号
上诉人（原审原告、反诉被告）于萍，女，1987年8月4日出生。
委托代理人李向群（于萍之夫），1964年3月22日出生。
委托代理人吴绍凯，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京安邦电子技术研究所，住所地北京市海淀区昆明湖路***号。
法定代表人张友来，所长。
委托代理人于启波，北京市慧学律师事务所律师。
上诉人于萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第08670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，于萍起诉至原审法院称：2011年4月25日，我与北京安邦电子技术研究所（下称安邦研究所）签订《租赁合同》，主要约定：我从安邦研究所处承租位于北京市×××4号楼二层共计2400平方米的商业用房，用于注册公司并主营餐饮；租期为8年，自2011年5月1日起至2019年4月30日止，其中免租金装修期为3个月（2011年5月1日至2011年7月31日）；2011年5月1日至2013年4月30日租金每天每平米2.2元，2013年5月1日至2015年4月30日租金每天每平米2.3元，2015年5月1日至2019年4月30日租金每天每平米2.4元，支付方式为每季度第1个月的5号前预付当季度的租金。双方在合同中对房屋租赁保证金亦进行了约定，数额相当于第1年的3个月租金，即481800元。2011年5月7日，我通过工商银行以汇款形式向安邦研究所法定代表人张友来支付首笔房屋租赁保证金50000元。2011年5月13日，我通过建设银行网银转账的形式向张友来支付房屋租赁保证金431800元。至此，我已经按照合同约定支付了全部保证金，但安邦研究所至今未向我正式交付房屋。首次看房时，我就发现屋内尚有原租户遗留的货架、垃圾等，当即要求安邦研究所清理后再交房。以后看房时，我都是从租赁房屋旁边的”电玩城”领取钥匙。为了尽快装修房屋，我聘请了北京地煌装饰工程有限公司（下称地煌公司）从事装修设计，地煌公司派设计师考察了房屋。2011年5月27日，我向地煌公司支付了首期设计费100000元，地煌公司随后向我提供了装修平面图和效果图，我亦将装修平面图和效果图出示给了张友来。2011年6月27日，我通过北京市工商局的服务网站，以”北京牧场火锅店”的名称，申请注册个体工商户的名称核准，申请注册的地址即是租赁房屋。此后，我多次要求安邦研究所交付房屋并提供租赁房屋合法的规划手续或者房屋所有权凭证，但安邦研究所至今未提供，致使我无法入住、装修和办理工商登记注册。后我得知，依据《北京市禁止违法建设若干规定》（2011年1月10日市政府第228号令，2011年4月11日实施）第21条的规定，如租赁房屋属于违法建设，将无法办理营业执照，无法正常使用水、电、气、暖等公共服务，我将这一文件依据和情况告知了安邦研究所。在我反复催促下，张友来同意退还我房屋租赁保证金，并于2012年5月31日退还了12600元，剩余469200元至今未退。另在《租赁合同》尚未期满也未正式解除时，我发现安邦研究所已经将涉案房屋租赁给了”首航超市”。安邦研究所拒不交付房屋、拒不提供房屋合法手续、擅自将租赁标的转租的行为，不仅以其实际行为表明不履行合同的主要义务，并致合同的目的无法实现，其行为已经构成根本违约，依据《租赁合同》第十四条第（三）项、第十七条第（八）项以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十七条的规定，提起诉讼，要求：1、解除我与安邦研究所于2011年4月25日签订的《租赁合同》；2、退还我房屋租赁保证金469200元；3、赔付我房屋装修设计费100000元。
安邦研究所辩称：因于萍未交纳租金，我单位于2011年底通知于萍，要求其交纳，否则收回房屋，但直至2012年3月，于萍仍未给付，为此我单位于2012年3月底将房屋收回，另行出租。故属于萍违约，其无权要求解除合同。关于租赁保证金，返还的条件是于萍应履行付款义务，但其至今未交纳租金，根据合同第六条约定，保证金不再退还。关于装修损失，首先对于萍是否有该项损失，我单位持怀疑态度；即使存在，亦因于萍自身违约造成，根据合同法的有关规定，于萍无权要求我单位承担。综上，不同意于萍的诉讼请求。
安邦研究所反诉称：由于自身原因，于萍未能如愿开展商业活动，且长达近一年的时间未交租金。经多次催告后，我单位于2012年3月底收回了房屋。于萍的行为严重违反合同约定，保证金已经远远不足冲抵因其违约行为给我单位造成的损失，现提起反诉，要求于萍按照合同第十五条第四款的约定给付违约金481800元。
于萍针对反诉答辩称：因安邦研究所未交付房屋，且未提供相关房屋手续，以致合同无法履行，故不同意反诉请求。
原审法院经审理认为：于萍与安邦研究所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，安邦研究所有交付房屋的义务。对此，安邦研究所提交了署名李先生的招租广告、杨×的证人证言以及北京市北盛物业管理有限责任公司民岳家园分公司（下称北盛物业民岳家园分公司）、北京瑞得在线金地冲浪上网服务有限公司（下称瑞得上网公司）、北京赛豪台球厅、北京首航优购商贸连锁有限公司（下称首航商贸公司）的书面证言，结合于萍在起诉中的自述”每次看房，都从租赁房屋旁的电玩城领取钥匙”、”为了尽快装修......地煌公司派设计师考察了房屋”、”于萍将装修平面图和效果图出示给了张友来”、”申请注册地址为出租房屋”，可以印证安邦研究所已经履行了交房义务。于萍虽不认可，但如其所述”其在交纳保证金后，安邦研究所至今未交房”，而其在长达二年的时间未与催缴，显与常理不符。况且，于萍已经以出租房屋为经营场所申请注册北京牧场火锅店，但其无法证实未能获批的原因系因安邦研究所未提供房屋相关手续所致。故于萍以安邦研究所未交付房屋，亦未提供办证所需资料为由要求解除合同的主张不成立。但鉴于出租房屋已经由安邦研究所收回并出租，合同目的已经无法实现，故应予解除。于萍未依约交纳租金，构成违约。按照合同约定，如因乙方违约给甲方造成损失时，甲方将保证金冲抵赔偿金。于萍未付租金即为安邦研究所的损失，其所交保证金已不足以与应付租金相抵，故不再退还。因于萍违约，应自行承担相应损失，对其要求安邦研究所给付装修设计费的请求不予支持。对于于萍的欠租行为，安邦研究所未进行催缴，后又未通知且未与于萍达成合意的情况下将房屋收回并另行出租，亦属不当，故对安邦研究所要求于萍给付违约金的反诉主张，法院不予准许。据此，原审法院于2013年9月判决：一、解除于萍与北京安邦电子技术研究所于二○一一年四月二十五日签订的《租赁合同》；二、驳回于萍的其他诉讼请求；三、驳回北京安邦电子技术研究所的反诉请求。
判决后，于萍不服，上诉至本院称：租赁合同明确约定双方应办理交接手续，且看房不等于交房，我从未接收和实际占有房屋，交房的举证责任在安邦研究所，安邦研究提供的证人证言和单位证明不能证明招租广告系我张贴，且安邦研究所的证人杨×作证称看到招租广告的时间是2012年3月12日，而此时房屋已经由安邦研究所占有，原审判决认定安邦研究所交房有误；根据合同约定，提供办理营业执照的相关手续系安邦研究所的义务，涉案房屋至今没有获得房屋所有权证书，安邦研究所至今无法提供办理营业执照的相关手续，其在一审中提供的房屋合法的手续均是事后补充；房屋被收回后，安邦研究所主动退还我房租12600元，可以说明我始终在主张权利，也可以从侧面印证我已经获得了安邦研究所退还房租口头承诺的说法；同意原判第一、三项，请求二审法院撤销原判第二项，改判安邦研究所向我退还房屋租赁保证金469200元，支付房屋装修设计费100000元。安邦研究所同意原判。
经审理查明：2011年4月25日，于萍（乙方）与安邦研究所（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市×××4号楼二层共计2400平方米的房屋租给乙方用于餐厅、电玩经营以及办公使用；租赁期限8年，自2011年5月1日至2019年4月30日止，2011年5月1日至2013年4月30日租金为2.2元每天每平方米，乙方按季度向甲方支付租金，付款时间为每季度第一个月的5号之前；乙方应在租赁合同签订之日起5日内，向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为乙方承租该房屋第一年的三个月租金，即481800元；租赁期满或合同解除后，在乙方全部履行本合同约定的义务并交还该房屋之日起5日内，甲方将保证金按以下方式退还给乙方：如因乙方违约给甲方造成损失时，甲方将保证金冲抵赔偿金，如有剩余将剩余部分退还给乙方，如乙方不存在违约赔偿问题，甲方将保证金全额退还给乙方；甲方给予乙方三个月装修及试营业期，自2011年5月1日至2011年7月31日止，该期间免收租金；甲方应于2011年5月1日前将房屋交付给乙方，双方应办理交接手续，在《房屋及其附属设施设备交接清单》签字盖章确认；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将承租房屋及其附属设施转租、转借或交换给他人使用。合同第十四条第（三）项约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达十五日的；第（四）项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达十五日的。合同第十五条第（三）项约定：如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同的，应按该房出租最后一年的年租金标准向甲方支付违约金；第（四）项约定：乙方有本合同第十四条第四款约定情形之一的，应按该房屋出租最后一年一个季度的租金标准向甲方支付违约金。合同第十七条第（八）项约定：甲方有责任与义务为乙方办理经营证照及相关证件，并提供相关手续和资料。
合同签订后，于萍分别于2011年5月7日、2011年5月13日向安邦研究所交纳租赁保证金合计481800元。于萍表示，2011年6月，于萍以出租房屋作为注册地址向工商部门申请成立北京牧场火锅店，但未获批准。安邦研究所表示其于2012年3月底收回出租房屋另行出租。2012年5月31日，安邦研究所给付于萍12600元。
原审庭审中，为支持各自主张，于萍提交：1、其与安邦研究所签订的租赁合同及银行汇款凭证，证明双方之间存在租赁关系，其已给付保证金481800元；2、工商银行账户明细单，证明安邦研究所退还其保证金12600元；3、北京市工商行政管理局登记注册网上服务系统截屏图，证明租房用途为开餐厅，办证申请未获批准；4、房屋现状照片，证明房屋已由安邦研究所另行出租”首航超市”；5、装修设计效果图、装修设计费收据、设计委托合同书和补充协议、装修设计平面图，证明其已对出租房屋进行了装修设计，并支付设计费100000元；6、中国移动通信查询单及证人李×证言，证明其向安邦研究所索要过保证金，证言内容为：”因他人欠李向群五十余万元，债务人提出以玉抵债。后证人受李向群委托一同到安邦研究所看玉”；7、饮食业环境保护技术规范和北京市禁止违法建设的若干规定，证明其无法利用出租房屋开办餐饮公司。对于租赁合同及481800元保证金，安邦研究所表示认可，亦认可汇给于萍12600元，但认为系借款，并非保证金；至于其他证据，均不认可。
安邦研究所提交：1、其与于萍签订的租赁合同、于萍的付款凭证，证明其已经履行了交房义务，于萍未按约定给付保证金和租金，构成违约；2、其与产权方签订的租赁合同、补充协议及产权单位的书面证言、出租房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收意见书，证明出租房屋的合法性，且其已经履行了向于萍提供办证资料的义务；3、其与另一租户之间的租赁合同及该公司和首航商贸公司第三十五店的营业执照，证明上述公司已经以其提供的房屋证明办理了营业执照；4、租房网站上的招租广告，大致内容为”出租房屋位于民岳家园底商，联系人李先生、电话138××××××××”，北盛物业民岳家园分公司、瑞得上网公司、北京赛豪台球厅、首航商贸公司的书面证言，证言大意为：”2011年下半年到2012年春节期间，见到出租房屋内侧贴有出租广告，联系人为李先生、电话138××××××××”，证人杨×出庭称：”2013年3月，证人通过出租房屋张贴的招租广告，与之联系租房事宜；联系人李先生、电话138××××××××”，以此证明房屋已经交付，于萍擅自转租，构成违约；5、出租房屋现场照片，证明房屋可以作为餐饮用房。于萍认可138××××××××系其委托代理人李向群的电话，但否认招租；至于其他证据，均不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、付款凭证等证据在案佐证。
本院认为：安邦研究所与于萍签订的房屋出租合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议。诉讼中，双方当事人就安邦研究所是否向于萍交付涉案房屋、安邦研究所是否向于萍提供办理营业执照的相关手续发生争议。
关于交房一节，根据双方合同约定，安邦研究应于2011年5月1日前将房屋交付于萍。诉讼中，安邦研究所提交了署名李先生的招租广告、杨×的证人证言以及北盛物业民岳家园分公司、瑞得上网公司、北京赛豪台球厅、首航商贸公司的书面证言，证明其已经向于萍交付了房屋。虽然于萍否认存在招租行为，对上述证据的证明目的不予认可，但其认可上述证据中李先生的电话号码系其委托代理人李向群的电话，结合于萍在起诉中”为了尽快装修......地煌公司派设计师考察了房屋”、”于萍将装修平面图和效果图出示给了张友来”、”申请注册地址为出租房屋”等自述，并考虑到于萍在合同所约定的安邦研究所应当交房的期限届满后仍分两次向安邦研究所支付租赁保证金的事实，本院认为，上述证据及事实可以相互印证，证明安邦研究所向于萍交付了涉案房屋。
关于办理营业执照一节，于萍主张安邦研究未能提供办理营业执照的相关手续，造成其办证申请未获批准。安邦研究所对此不予认可，并向法庭提交了其与产权方签订的租赁合同、补充协议及产权单位的书面证言、出租房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收意见书，证明出租房屋的合法性且其已经向于萍提供办证资料。虽然于萍对上述证据不予认可，并主张上述手续均是事后补充，但其未能就其主张提供充分证据，故根据现有证据，无法证实申请营业执照未能获得批准系安邦研究所未提供房屋相关手续所致。
于萍上诉主张安邦研究所退还12600元可以从侧面印证其已经获得了安邦研究所退还房租的口头承诺，安邦研究所否认曾作出同意退租的口头承诺，从给付12600元款项的行为本身亦无法推断出安邦研究所曾作出该项承诺，故本院对于萍的该项主张不予采信。于萍未按照合同约定的时间交付租金，构成违约。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，在乙方全部履行本合同约定的义务并交还该房屋之日起5日内，甲方将保证金按以下方式退还给乙方：如因乙方违约给甲方造成损失时，甲方将保证金冲抵赔偿金，如有剩余将剩余部分退还给乙方，如乙方不存在违约赔偿问题，甲方将保证金全额退还给乙方。现于萍欠付租金，其主张退还的保证金的数额尚不足以与其所欠付的租金相抵，故对其要求退还租赁保证金的请求，本院不予支持。
于萍欠付租金构成违约，对合同解除负有过错，应当承担相应的责任，其上诉要求安邦研究所支付装修设计费，缺乏依据，本院不予支持。
综上，于萍的上诉请求，缺乏充分依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9492元，由于萍负担（已交纳）；反诉案件受理费4263.50元；由北京安邦电子技术研究所负担（已交纳）；二审案件受理费9492元，由于萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 祝 石