大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初2463号原告中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市。负责人常云安，经理。委托代理人宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。被告于洋，住大连市。原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告于洋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法由审判员张亚茹适用简易程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告中海物业管理有限公司大连分公司的委托代理人宫新立，被告于洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司大连分公司诉称，原告系“中海·英伦观邸”小区的物业服务企业，被告系“中海·英伦观邸”小区XX栋X单元X层X号房屋业主，其房屋建筑面积101.1平方米，该小区小高层住宅物业费标准为2元/月/平方米，根据被告与原告签署的《中海·英伦观邸前期物业服务协议》的约定，被告应于每季度首月1-10日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准支付滞纳金。被告自2012年2月29日起至2016年6月30日欠交物业费10518.8元，根据约定，被告应向原告支付滞纳金23266.48元。故请求判令被告给付原告物业费及滞纳金33785.28元。被告于洋辩称，我未交物业费确有此事，但是事出有因，1、我家房屋透寒、掉皮，虽然之前维修过，但未修好，原告至今不给维修。2、原告找人给我维修窗户时，导致房门损坏，一直未予赔偿。3、小区物业服务未达到服务标准，门禁、监控系统损坏无法使用；小区绿化养护不好；马葫芦盖丢失，给业主带来安全隐患；车辆停放混乱；财务收支状况未公开等。4、原告主张2012年2月29日至2014年6月30日期间的物业费已过诉讼时效。5、原告未按合同约定提供物业服务，其违约在先，被告不应支付滞纳金。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明，2009年10月19日，原告中海物业管理有限公司大连分公司与大连中海地产有限公司（以下简称中海地产）签订了《中海·英伦观邸前期物业服务合同》，合同约定，中海地产选聘原告对中海·英伦观邸提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：多层住宅人民币1.8元/月·平方米；小高层住宅：人民币2.00元/月·平方米；高层住宅：人民币2.00元/月·平方米；别墅：人民币3.00元/月·平方米。物业服务费首次交费按半年预收，以后按季度收取，业主或物业使用人应在每季度首月的1-10日内履行交纳义务，物业使用人拖欠服务费用的，业主承担连带责任；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠交费用每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。2010年12月25日，原告与被告签订了《中海.英伦观邸前期物业服务协议》，合同约定，购房人接受中海物业管理有限公司大连分公司提供的前期物业服务。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：多层住宅人民币1.8元/月·平方米；小高层住宅：人民币2.00元/月·平方米；高层住宅：人民币2.00元/月·平方米；别墅：人民币3.00元/月·平方米。乙方首次交纳物业服务费用按照商品房销售合同的约定按半年预交，以后乙方可以按季度交纳物业服务费用，乙方应在每季度首月的1-10日内履行交纳义务，物业使用人拖欠服务费用的，乙方承担连带交纳责任；乙方违反协议，不按双方约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交月费用的3‰交纳滞纳金。被告于洋系大连市沙河口区绿清北园XX号XX-X-XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为101.10平方米，该房屋物业服务费标准为建筑面积2.00元/月·平方米。现被告未交纳2012年2月29日至2016年6月30日期间的物业费10518.8元（101.1平方米×2元/月/平方米×52个月零1天）。2013年12月15日，原告向被告发出了提请及时交纳管理费专函，函告被告于2013年12月20日之前到管理处交纳2012年1月至2013年12月欠款。并将该函张贴在被告家门上。2013年12月20日，原告向被告发出了再次提请交纳管理费函，函告被告至迟在2013年12月23日之前及时交纳欠款。并将该函张贴在被告门上。2014年7月30日，辽宁正良律师事务所林静律师，向被告发出律师函，函告其购买的大连市沙河口区绿清北园XX号XX-X-XXX号房屋欠自2011年12月31日至2014年6月30日物业服务费共计人民币6066元及逾期交纳物业服务费产生的滞纳金8950.01元，收到本律师函后七日内与委托人联系并缴纳相应费用，否则委托人将依法行使向人民法院起诉的权利。被告当日收到此函。另查，2012年9月4日，大连市物价局为原告颁发了的收费许可证，记载：收费单位中海物业管理有限公司大连分公司(中海.英伦观邸)；有效日期2012年8月至2013年8月；物业服务费收费标准小高层、高层2元/月/平方米。2014年4月1日，大连市物价局再次为原告颁发了收费许可证，记载：有效日期2014年1月至2014年12月，其他内容同上。上述事实，有原告的起诉状、《中海·英伦观邸前期物业服务合同》、《中海·英伦观邸前期物业服务协议》、收费许可证、提请及时交纳管理费专函、再次提请交纳管理费函、律师函、照片、巡逻记录，被告提供的照片、录像资料、交接记录、住宅质量保证书以及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。被告申请证人夏令泽出庭作证，因证人系该小区业主，2014年7月，原告曾起诉到法院，要求证人交给物业费，现证人仍拖欠原告物业费，故证人与本案原告有利害关系，其证言本院不予采信。本院认为，原告与中海地产签订的《中海·英伦观邸前期物业服务合同》及原、被告签订的《中海.英伦观邸前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告及全体业主具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，故对原告要求被告支付物业费的主张，本院予以支持。被告应当按合同约定的物业服务费标准（即建筑面积2.00元/月·平方米）向原告交纳2012年2月29日至2016年6月30日期间的物业费10518.8元（101.1平方米×2元/月/平方米×52个月零1天）。关于原告要求被告给付滞纳金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于被告称房屋透寒、掉皮，原告不予维修的问题，因被告提供的照片无法证明是由房屋共有部分引起的，且房屋出现透寒应用专项维修基金或专项维修基金利息进行维修，被告以此为由拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告称原告找人维修窗户时，导致房门损坏，一直未予赔偿的问题，因与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告称小区物业服务未达到服务标准问题，因原告的服务对象为广大业主，并非被告一人，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，庭审中，原告表示针对业主反映的问题及时维修，不断提高服务质量。故被告以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。原告与被告应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于被告称原告的主张已过诉讼时效问题，本案被告在庭审中自认原告于2013年12月15日、20日张贴过交费函，且于2014年7月30日亦向被告发出律师函，应为原告向被告提出交费要求，属时效中断情形，故对被告该抗辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第五十四条第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告于洋于本判决生效之日起十日内给付原告中海物业管理有限公司大连分公司2012年2月29日至2016年6月30日止期间的物业费10518.8元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费645元（原告已预付），退回原告322.5元，由原告负担222.5元，被告负担100元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张亚茹二〇一六年八月一日书记员  赵艳娜附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第五十四条第二款专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。