广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初7800号
原告（异议申请人）：方仁初，男，1970年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告（异议申请人）：邹鸾珍，女，1971年10月13日出生，汉族，住址同上。
共同委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。
被告（申请执行人）：梁镜泉，男，1971年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。
被告（申请执行人）：梁飞洋，男，1983年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。
第三人（被执行人）：冯扬添，男，1970年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
第三人（被执行人）：黄金连，女，1969年1月1日出生，汉族，住址同上。
原告方仁初、邹鸾珍诉被告梁镜泉、梁飞洋、第三人冯扬添、黄金连案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告方仁初及两原告的共同委托诉讼代理人邱昌亮到庭参加了诉讼。被告梁镜泉、梁飞洋、第三人冯扬添、黄金连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方仁初、邹鸾珍向本院提出诉讼请求:一、停止对位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃居委旗山路三街三巷3号房屋的执行，并确认该房屋归原告所有；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:1.第三人冯扬添、黄金连自愿将涉案房地产权出让给原告。原告方仁初、邹鸾珍与第三人冯扬添、黄金连于2013年8月22日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告以545000元的价格向冯扬添、黄金连受让位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃居委旗山路三街三巷3号房屋。合同签订后，原告付清了全部购买款。双方事后了解到，对于国有划拨土地出让须在土地性质由集体转为国有后五年才能流转，因此，双方对于涉案房产暂不过户，待五年期满后过户也达成了共识。《房地产买卖合同》是依照法律法规订立，没有违反强制性规定，该合同虽然现在尚不符合政策的相关规定，但双方约定的合同在五年期满后，即自动生效，该合同不应认定为无效合同，应以效力待定合同处理为宜。2.案涉房产由原告投资兴建。合同签订后，原告以第三人名义，出资办理了涉案房产的规划报建和设计审批等手续，并全额出资完成了房屋基础到主体结构、室内外装修、家用电器等，为此，原告支付了房屋建设、装修等费用共计人民币120多万元。虽然现在房产仍然用了第三人名义登记产权，但第三人并没有任何出资，所有建房资金均由原告方独立承担。3.原告与第三人冯扬添、黄金连对房屋的产权归属做出了约定。原告兴建房屋后，按照双方合同约定，原告用了第三人的名义办理了房地产产权登记手续。为了确保在条件成熟的五年后第三人将案涉房产过户给原告，双方到顺德公证处办理了授权委托公证，第三人确认无论涉案房产是否办理过户手续，均不影响原告对该房产行使权利。4.涉案房产自建好后一直由原告及其家人管理和使用至今。综上，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律的强制性规定，属于效力待定的合同，第三人冯扬添、黄金连应依照合同约定的内容履行义务，原告出资建房并合法占有该房屋，被告以第三人拖欠债务未还，向法院申请拍卖涉案房产还债，其请求不能对抗原告。
被告梁镜泉书面答辩称：1.原告方仁初、邹鸾珍与第三人冯扬添、黄金连签订的《房地产买卖合同》为无效合同，依法不能取得涉案房产的物权。2.涉案房产登记在冯扬添、黄金连名下，为二人名下物业，依法应当拍卖以清偿债务。3.原告主张停止执行没有法律依据，应驳回其诉请。
被告梁飞洋、第三人冯扬添、黄金连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无向本院提交书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。被告梁镜泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件2份、被告户口本复印件1份；2.房地产买卖合同；3.购地款收据4张、转账交易回单打印件8张；4.建房协议书1份、收据11份、转账交易回单9张、装饰工程合同书1份、工程预算表1份、收据5张、转账交易凭条3张、水管安装工程协议书1份、转账交易回单打印件1份、发票1张、供用水合同1份、宽带业务登记凭证1份、广播网络电视发票1份、村委会证明1份；5.（2016）粤0606执异37号执行裁定书1份；6.建设用地批准书复印件1份；7.公证书1份；8.房地产权证1份。经审查,上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且能互相印证，本院予以采纳。关于原告提供的邻居证明5份，因该组证据的证明实为证人证言，原告无提供作出证言的各人的身份信息供核查亦无申请证人出庭作证，该组证据不符合证据形式，本院不予采纳。关于原告提供的(2015)佛顺法容民初字第583号民事判决书1份，本院认为该判决书与本案无关联性，本院不予采纳。
本院经审理认定事实如下：2013年8月22日，原告方仁初、邹鸾珍与第三人冯扬添、黄金连签订了一份《房地产买卖合同》，内容如下：“一、房屋概况，甲方（冯扬添、黄金连）愿将其拥有完全产权的座落于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃居委会旗山路三街三巷3号的房地产出售给乙方（方仁初、邹鸾珍），乙方愿意购买甲方所出售的房地产。甲方出售的上述房地产基本情况已载于顺德区[2011]顺许字第0011号《建设用地批准书》中，甲、乙双方拟订交易上述房地产的全部，用地面积80平方米。二、价款及支付，1.甲、乙双方同意以人民币伍拾肆万伍仟元整（￥545000元）的价格为成交价。甲方保证该价格已含80平方米的用地优惠，乙方无需再补地价，如需补地价由甲方承担。付款方式如下：（1）本合同签订之日，乙方向甲方支付13万元；（2）2013年8月27日前，乙方向甲方支付27.5元，甲方收到上述款项后十天内负责办理相关报建手续；（3）办理甲方名下的房产证后，甲方必须立即无条件办理委托乙方抵押、买卖等公证，办理该公证后当天，乙方向甲方支付12万元；（4）房地产过户至乙方名下后，乙方再向甲方支付2万元；（5）上述款项必须在本合同签订后8个月内付清（由于甲方原因不能办理报建、出房产证、公证、过户手续除外）。2.甲方收到上述款项后必须向乙方出具收款收具。三、费用负担，1.本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。合同签订后，除补地价需交纳的费用由甲方负担外，本合同履行过程中发生的报建费用、公证费、契税、营业税、过户费、印花税及其他全部费用由乙方负担。2.甲、乙双方确认，本合同签订后，上述地块上的建筑物由乙方出资兴建。…七、违约责任，1.甲方如不按合同规定的日期交付地产，包括逾期不配合办理有关报建、出房产证、公证、过户等手续，每逾期1天按乙方已付款总额的千分之五计算违约金支付给乙方。逾期超过7天的，或者甲方明确表示不履行合同的，乙方有权解除本合同。解约时，甲方立即将已收房款双倍退还给乙方，由甲方赔偿乙方建房费用50万元。…3.如果甲方出售的房地产存在他项权利设定或者其他产权纠纷以致影响到乙方权利行使，一切责任由甲方承担，应向乙方双倍退还房款，并由甲方赔偿乙方建房费用50万元。…
上述合同签订后，原告依约于当日向第三人冯扬添、黄金连支付了第一期合同款13万元；2013年8月27日，原告依约向两第三人支付了第二期合同款27.5万元，第三人冯扬添依约办理了涉案土地的报建手续；同年10月21日、23日，原告方仁初分两次向第三人冯扬添各支付了1万元共计2万元；2014年1月16日，原告方仁初再次向冯扬添支付2万元；同年3月25日，冯扬添、黄金连到顺德公证处办理了公证，原告依约向第三人冯扬添、黄金连支付了7万元；4月1日，原告再次第三人支付了3万元。至此，双方约定的购地款545000元全部支付完毕。
2013年9月30日，原告方仁初与ＸＸ兵签订《建房协议书》一份，约定由ＸＸ兵在位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃居委会旗山路三街三巷3号的土地上采取包工不包料的方式承包建设房屋一座，双方约定工程价款按水泥投影面积每平方420元结算，原告负责购置材料。上述协议履行过程中，原告方仁初共向ＸＸ兵支付工程款364900元。
2014年3月21日，佛山市住房和城乡建设管理局向第三人冯扬添发放了粤房地权证佛字第××号房地产权证书，载明涉案房屋权属人为冯扬添，土地使用权取得方式为划拨，附记为：“初始登记，2014年3月规划条件核实，建设用地批准书；顺德区（2011）顺许字第0011号。属固化宅基地。按顺发[2001]13号文集体土地转国有。宗地统一编码：440606006019GB04357。”同年3月26日，双方办理了抵押权登记，抵押权人为原告方仁初，抵押债权为300万元。上述房产证原件为原告持有。
2014年3月25日，第三人冯扬添、黄金连在顺德公证处办理了委托公证，委托书内容如下：“我们，冯扬添、黄金连是夫妻关系。我们以冯扬添的名义共有房屋一套：坐落佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会旗山路三街三巷3号，房地产权证是粤房地权证佛字第××号。现我们委托邹鸾珍为合法代理人，以我们的名义全权办理如下事宜：1.代为出售上述房屋，签订房地产买卖合同，签订存量房网签文件，办理房屋买卖合同公证，收取售房款及买受人支付的贷款和缴纳相关的费用；2.代为到相关房地产交易、管理、登记部门办理换领新证、产权交易、过户、查档、登记等手续；3.代为办理该房地产的物业管理、业主卡、水、电、燃气、电话、有线电视、宽带等方面的开户、销户、过户手续；4.如上述房地产的购买人需要办理二手楼按揭贷款手续，代为协助办理相关手续；5.代为清偿以上述房地产为抵押物的借款，代为取回相关金融机构或私人退回的他项权证及相关文件；6.代为办理上述房地产的抵押注销登记手续；7.纳税申报和缴纳上述房屋的税款以及支付一切正当费用；8.代为办理上述房屋过户中可能涉及的80平米土地出让金减免手续。委托期限至二○一九年九月二十四日为止。”
2014年8月24日，原告方仁初与佛山市梦雕装饰工程有限公司签订了一份《装饰工程合同书》，约定由佛山市梦雕装饰工程有限公司承包涉案房屋的装修工程，合同约定的工程价款为43478元，约定的工期为2014年8月24日至9月22日。9月26日，双方进行结算，佛山市梦雕装饰工程有限公司确认实际结算工程款为43478元，并已支付完毕。
随后，原告以方仁初的名义开通了涉案房屋的供水、网络、数字电视等业务，并缴纳了相应的费用。
因第三人冯扬添、黄金连未履行已发生法律效力的（2014）佛顺法容民初字第1849号民事判决确定的向本案被告梁镜泉偿还借款本息的义务，根据梁镜泉的申请，本院依法立案受理，执行案号为（2015）佛顺法执字第2867号。在执行过程中，本院于2015年5月13日查封了涉案房产。原告方仁初、邹鸾珍就上述房产被查封向本院提出了执行异议，本院于2016年5月5日作出（2016）粤0606执异37号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告不服（2016）粤0606执异37号执行裁定，于2016年5月19日向本院提起诉讼。
庭审中，原告称办理抵押登记的借款并未实际发生，因为原告知道冯扬添有很多欠债，为了保障原告对涉案房屋的权利办理了抵押登记，担保的债权设定为300万元是因为预计到涉案房屋限制转让的五年期满之时，房屋的价值为300万元，如果无法顺利过户，则向第三人追回300万元。原告自称建造涉案房屋、购置家具家电共花费了130万元；涉案房屋未缴纳土地出让金，五年后办理过户费用需要缴纳40万元的土地出让金。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告诉请停止执行涉案房屋的理由是否充分应依照上述规定的四个条件进行审查。
经审查，原告提交的水管安装工程协议书、供用水合同、宽带业务登记凭证、广播网络电视发票及村委会的证明等材料能相互印证，本院对原告主张其实际控制涉案房屋予以确认。从本院查明的情况来看，原告已向第三人冯扬添、黄金连支付了545000元购买土地使用权并自行在该土地上兴建了涉案房屋，当视为涉案房屋的对价已支付完毕。故，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款”两个条件。关于原告的主张是否符合上述规定第（一）、（四）项的规定，本院作如下分析：
关于双方签订的《房地产买卖合同》的效力问题，涉案房屋的土地性质属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押…”可见，划拨土地使用权原则上不得单独转让，只有与其地上建筑物、其他附着物所有权一并转让并经有关部门批准才允许进行转让。佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区委社会工作部于2012年联合发出的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》第二条第三项规定：“…‘村改居’范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、二顺序继承人除外）…”涉案房屋的产权登记发证时间为2014年3月21日，而原告与第三人冯扬添、黄金连在2013年8月22日签订了《房地产买卖合同》，可见，涉案房屋自签订买卖合同之日，其土地使用权未获得有权机关的批准予以转让，属于禁止转让的范围。另一方面，从双方签订的《房地产买卖合同》的内容及履行过程来看，原告向第三人冯扬添、黄金连购买涉案土地并自行在上面兴建房屋，双方买卖时涉案土地上的房屋并未兴建，双方买卖的标的实为座落于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃居委会旗山路三街三巷3号国有划拨土地的使用权，而国有划拨土地使用权亦为上述规定明令禁止单独转让的范围。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，原告与第三人冯扬添、黄金连签订的《房地产买卖合同》因违反禁止性强制性规定为无效合同。原告的主张不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。
关于原告对未办理过户手续有无过错的问题，原告在诉状中称“双方约定五年后再过户”，在庭审中也多次表明为了避免涉案房屋无法顺利过户办理了抵押登记、委托授权公证等手续，双方的书面合同第七条约定“如因乙方（第三人）原因使甲方（原告）无法行使房屋权利，乙方应该退还双倍已收房款并支付甲方建房款50万元”。可见，原告对涉案房屋在五年内无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案土地并自行建房，原告对房屋无办理过户手续存在一定的过错。另，原告自称知悉第三人冯扬添有许多欠债，并通过虚构借款关系办理了抵押登记、在《房地产买卖合同》中约定退付房款、办理委托授权公证等方式保障其权利，可见，原告不但知悉涉案房屋在五年内无法办理过户手续，且对涉案房屋可能被用于清偿第三人债务的法律后果是有所预见并采取了措施以规避风险，原告明知涉案房屋无办理转移登记将产生的风险却孤意行之，应自担其风险。综上，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。
综上所述，涉案房屋虽已支付购地款并由原告兴建、控制，但购房合同为无效合同，原告对无过户存在过错，原告诉请排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故原告诉请停止对涉案房屋的执行理据不足，本院不予支持。
关于原告诉请确认涉案房屋的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的变动以登记为准，未经登记不发生法律效力。涉案房屋登记在第三人冯扬添名下，未办理转移登记，原告诉请确认房屋归其所有缺乏事实和法律依据，本院一并予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于审理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告方仁初、邹鸾珍的全部诉讼请求。
案件受理费9250元，由原告方仁初、邹鸾珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李洁锋
审 判 员 王晓娜
人民陪审员 冯文君
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 谢 鹏