福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第6225号
原告：叶春桂，男，汉族，37岁。
委托代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
委托代理人：郭明昆，福建联合信实律师事务所实习律师。
被告：黄洪滔，男，汉族，40岁。
原告叶春桂与被告黄洪滔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法由审判员陈秀娟适用简易程序于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告叶春桂的委托代理人陈昱、郭明昆与被告黄洪滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶春桂诉称：原被告于2013年8月签订编号为1200715的《房产买卖居间协议书》。协议书约定：原告以140万元的总价购买被告坐落于厦门市湖里区嘉园路16号之五401室的房产（以下简称讼争房产）；原告向被告支付购房定金10万元；被告应于2013年9月10日之前将房产交付给原告使用。协议签订后，原告支付了定金10万元，后应被告要求又支付购房款30万元。因被告无法履行合同义务，双方于2013年9月15日签订《补充协议》。该协议约定：因被告原因造成主协议无法履行，被告愿意返还购房款并承担主协议约定的违约金10万元（即为双倍返还定金中的1倍定金）及原告已支付给中介公司的佣金21800元；上述款项应于2013年9月30日前支付；逾期未支付的，自主协议约定违约时起以321800元为基数，按每月4%计付违约金。后被告于2013年10月底支付49800元，剩余款项未再支付。故原告起诉请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的违约金（双倍返还定金中的1倍定金）及中介费共计72000元；2、被告向原告支付逾期付款的违约金（以321800元为基数，按月4%计算，自2013年9月11日起计至被告实际付款之日止）；3、被告向原告支付本案律师费6000元。
被告黄洪滔辩称：2013年9月12日，黄海英将被告诉至贵院，请求判令被告向其归还讼争房产。2013年9月23日，贵院作出了民事裁定书，保全了讼争房产。根据相关法律规定，讼争房产不得再继续转让。因为出现了继续履行合同的法律障碍，在中介诱使下，被告于2013年9月15日签订了《补充协议》。后被告分别于2013年9月11日、22日、23日、24日分次退还原告的购房款40万元。2013年10月29日，被告主动承担缔约过失责任，支付给原告49800元的赔偿金。
被告并不构成违约，也不应承担定金责任或违约责任。被告系在妻子不知道的情况下与原告签订了《房产买卖居间协议书》。该协议书违背了《合同法》的基本原则和《婚姻法》第十七条关于夫妻共同财产平等处分权的规定，又因不可抗拒的因素导致合同不能履行，依法应认定为无效。另，原告主张的违约金金额过高，应以未付款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年10月29日起计算。
经审理查明：讼争房产登记在被告个人名下。2013年8月6日，原被告签订《房产买卖居间协议书》一份。该协议书约定：被告将讼争房产出售给原告，房产总价为140万元；原告应于2013年8月7日之前向被告支付购房定金10万元，于2013年9月15日之前（公证当日）向被告支付130万元；被告应于2013年9月10日之前将房产交付给原告使用；若被告不能按期向原告交付房产，应向原告承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达7个工作日的，原告有权解除合同并要求被告承担总房款的20%的违约金及中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的讼诉费用和律师费用等。当日，原告向被告支付现金2万元。后原告分别于2013年8月7日、2013年9月4日向被告转账支付8万元、30万元。
2013年9月12日，案外人黄海英在另案中[案号：（2013）湖民初字第5169号]因就讼争房产与被告存在所有权纠纷，申请保全被告价值140万元的财产。2013年9月23日，本院作出（2013）湖民初字第5169号《民事裁定书》，裁定保全被告银行存款140万元或查封、扣押、冻结其等值财产。
2013年9月15日，原被告签订《补充协议》一份。该协议约定：因被告原因造成主协议无法履行，被告愿意承担由此带来的违约责任；被告愿意承担主协议约定的违约金10万元及已支付给中介公司的佣金21800元，共计121800元，该款项被告最迟于2013年9月30日前支付给原告；被告应在2013年9月22日前返还原告支付的定金及首期款40万元；如被告未在上述日期内支付款项，愿意承担以已支付的定金、首期款及违约金的总额321800元为基数，按每月4%标准，自主协议约定违约时起计算的违约金等。后被告分别于2013年9月11日、2013年9月22日、2013年9月23日、2013年9月24日、2013年10月29日向原告转账支付20万元、10万元、5万元、5万元、49800元。
另查明:原告为本案讼诉支付律师费6000元。
以上事实，有原告提交的《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、《购房定金专用收款收据》、《法律事务委托合同》、《发票联》各1份、《转账凭证》3份，被告提交的（2013）湖民初字第5169号《民事裁定书》、《土地房屋权证》、《厦门市邮政储汇局进账单》、《借记卡交易明细》各1份、《活期账户明细账查询》2份作为证据加以证实，还有双方当事人的陈述及法庭审理笔录佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，讼争房产登记在被告个人名下，原告亦有理由相信被告对讼争房产享有完全的处分权，结合上述法律规定，被告以其在签订《房产买卖居间协议书》时未经其配偶同意主张该协议书无效于法无据，本院不予支持。被告以《房产买卖居间协议书》因不可抗力而无法继续履行为由主张该协议书无效亦无事实与法律依据，本院不予支持。原被告签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，双方均应按上述协议书及补充协议的约定履行各自的义务。
被告在《补充协议》中确认系因其原因造成《房产买卖居间协议书》无法履行，其愿意承担由此带来的违约责任。双方就被告应承当的违约责任及如何承担该违约责任再次进行了约定。根据《补充协议》的约定，被告应按期向原告返还违约金、中介佣金、首期款、定金等共计521800元。被告至今仅支付原告449800元，故原告要求被告支付拖欠的违约金及中介费共计72000元合法有据，本院予以支持。
虽然《补充协议》对被告逾期支付违约金、中介佣金等款项的违约责任进行了约定，但按约定计算的违约金金额过高，本院根据被告的实际付款情况调整该违约金的计算方式为：第1笔以5万元为基数，自2013年9月11日起计至2013年9月23日止；第2笔以5万元为基数，自2013年9月11日起计至2013年9月24日止；第3笔以49800元基数，自2013年9月11日起计至2013年10月29日止；第4笔以72000元为基数，自2013年9月11日起计至判决确定的还款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告应支付的违约金为上述4笔违约金之和。
因《补充协议》已对被告应承担的违约责任进行了重新确认，该补充协议并未约定被告应承担相应的律师费，故原告要求被告支付本案律师费6000元于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄洪滔应于本判决生效之日起七日内向原告叶春桂支付拖欠的违约金及中介费共计72000元。
二、被告黄洪滔应于本判决生效之日起七日内向原告支付逾期付款违约金（第1笔以5万元为基数，自2013年9月11日起计至2013年9月23日止；第2笔以5万元为基数，自2013年9月11日起计至2013年9月24日止；第3笔以49800元基数，自2013年9月11日起计至2013年10月29日止；第4笔以72000元为基数，自2013年9月11日起计至判决确定的还款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。
三、驳回原告叶春桂的其他诉讼请求。
如果被告黄洪滔未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1209元，由原告叶春桂负担364元，被告黄洪滔负担845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 陈秀娟
二〇一四年一月二十六日
代书记员 陈瑛瑛
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。