安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00593号
上诉人（原审被告）：合肥隆鼎房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市芙蓉路北与翡翠路西瑞格花园商铺（一）112、212号，组织机构代码59268674-6。
法定代表人：陈江敏，总经理。
委托代理人：刘大军，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈勇。
被上诉人（原审原告）：涂友红，系陈勇之妻。
上述两位被上诉人共同委托代理人：刘天明，男，1982年1月22日出生。
被上诉人（原审被告）：张广成，系合肥隆鼎房地产营销策划有限公司太湖路店负责人。
上诉人合肥隆鼎房地产营销策划有限公司（以下简称“隆鼎公司”）因与被上诉人陈勇、涂友红、张广成居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第01007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，上诉人隆鼎公司的法定代表人陈江敏及委托代理人刘大军，被上诉人涂友红及其与陈勇的共同委托代理人刘天明，被上诉人张广成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：陈勇与涂友红系夫妻关系，张广成系隆鼎公司在徽州大道与太湖路交汇处分店的工作人员，职务为经理。2013年9月11日，陈勇作为委托人（乙方）与作为经纪人的隆鼎公司（丙方）签订了《房地产经纪合同》，其中合同第一条双方主要约定：乙方委托丙方卖受坐落在合肥市包河区青年卫岗交换局3号楼509室房屋，提供以下服务：（一）提供订约信息；（二）充当订约介绍人；（三）协助、指导订立《存量房买卖合同》；（四）协助办理房地产交易手续；（五）协助办理其他手续等。第四条第（十一）项约定为：丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费5500元，不得收取其他费用。合同签订后，隆鼎公司安排员工带陈勇、涂友红前往合肥市包河区青年卫岗交换局3号楼509室看房，陈勇、涂友红按照张广成的要求，先后将购房款以及中介费用合计28.7万元交付给了张广成。后因未能实际交易，陈勇、涂友红找到张广成要求退款，此后张广成退还了部分款项。2014年3月17日，张广成向涂友红出具承诺书，内容为“欠涂友红总计17万元整，到2014年3月21日还款3万元整，到3月29日还款7万元整，4月29日还7万元整。”由于此后张广成未按约归还，故陈勇、涂友红提起本案诉讼，请求法院判令：1、隆鼎公司、张广成返还购房款17万元及利息（自2014年3月18日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部付清之日止）；2、支付违约金1.55万元。
原审法院认为：本案中，陈勇与隆鼎公司签订的《房地产经纪合同》，双方对居间服务事项、费用、权利义务以及违约责任等进行了约定，该合同体现双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行中，张广成作为隆鼎公司的工作人员，其接收了陈勇、涂友红购房款，并在房屋实际未能交易情况下，陈勇、涂友红要求退款时，张广成向陈勇、涂友红退还了部分款项，2014年3月17日对剩余的17万元，张广成向涂友红出具承诺书，涂友红予以接受。因此从双方的行为来看，表明双方均不再履行《房地产经纪合同》且进行了协商并达成了一致意见，所以双方的合同此时实际已经予以了解除。鉴于隆鼎公司、张广成并未按照承诺书的约定，在承诺的期限内予以还款，对陈勇、涂友红要求其归还房款的诉讼请求予以支持。鉴于在约定的期限内隆鼎公司、张广成并未予以还款，因此应当按自逾期日起承担利息损失，故陈勇、涂友红主张的逾期起始时间应予以纠正，利率可按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计算。由于陈勇与涂友红系夫妻关系，且涂友红实际参与了合同的签订、履行、解除等，因此其应当与陈勇共同享有合同权利、分担义务。张广成作为隆鼎公司的工作人员，其履行的应当是公司的职务，其经营活动的后果，依法应当由公司承担民事责任，故应当由隆鼎公司承担偿还责任。对于陈勇、涂友红主张的违约金，由于系双方协商且无证据证明是系一方单方解除合同，因此，陈勇、涂友红主张违约金不符合合同第五条的约定，不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第58条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、隆鼎公司于本判决生效后十日内返还陈勇、涂友红购房款计17万元并承担逾期利息（逾期利息具体计算方式为：其中的3万元利息计取时间自2014年3月22日起，7万元利息计取时间自2014年3月30日起，另7万元利息计取时间自2014年4月30日，均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率承担利息至本判决确定给付日止）。二、驳回陈勇、涂友红的其他诉讼请求。案件受理费4010元减半收取为2005元，其他诉讼费200元，合计2205元。由陈勇、涂友红负担185元，由隆鼎公司负担2020元。
上诉人隆鼎公司上诉称：张广成受出卖人顾晓美的委托，代为出售涉案房产，张广成收款是作为出卖人的受托人身份，而不是隆鼎公司的工作人员身份。涂友红支付的购房款没有汇入隆鼎公司的账户，隆鼎公司对张广成代收购房款之事毫不知情。《存量房买卖合同》附件四约定将购房款存入资金托管账户，也可证明陈勇明知购房款应存入资金托管账户。张广成是涉案太湖路店的负责人，该店是加盟店，由张广成自行承担店内一切费用开支，隆鼎公司未收取任何管理费用，不应承担经济责任。且张广成也表示该款由其个人归还，不需要隆鼎公司承担。本案诉讼中，张广成已支付15000元，应从总欠款中扣除。请求二审法院撤销原判，改判驳回陈勇、涂友红对隆鼎公司的诉讼请求。
被上诉人陈勇、涂友红辩称：陈勇、涂友红是与隆鼎公司建立房产经纪合同关系。签订房产经纪合同前，隆鼎公司工作人员多次带领陈勇、涂友红查看房屋情况。房产经纪合同签订后，张广成承诺将购房款代为存入托管账户的情况下，陈勇、涂友红根据张广成的要求，向其支付了中介费和部分购房款，但张广成将上述款项全部挪用，拒不返还。张广成并未告知陈勇、涂友红其是个人以出卖人的受托人的身份代表出卖人收取的房款。陈勇、涂友红是基于与隆鼎公司的房产经纪合同关系，将上述款项交给隆鼎公司太湖路店的负责人张广成。张广成的行为代表隆鼎公司，应由隆鼎公司承担还款责任。认可张广成于2014年6月22日还款15000元，同意从总欠款本金中抵扣。请求依法判决。
被上诉人张广成辩称：款项是我个人收取，应由我个人承担还款责任。对欠款数额无异议，但一审判决后，我于2014年6月22日又还了15000元。
隆鼎公司二审提交以下证据：1、公证书，证明张广成受出卖人顾晓美的委托，代为出售涉案房产，代为签订《存量房买卖合同》、办理产权过户、代领售房款等，并办理了公证。2、存量房买卖合同，证明陈勇明知购房款应存入资金托管账户。3、连锁店特许加盟协议，证明张广成是涉案太湖路店的负责人，该店是加盟店，由张广成自行承担店内一切费用开支，隆鼎公司未收取任何管理费用，不应承担经济责任。
陈勇、涂友红对上述证据发表如下质证意见：对证据1不知情，从未有人向陈勇、涂友红出示过。证据2是陈勇签字，但没有将合同给陈勇。证据3可以证明张广成是隆鼎公司太湖路店负责人，陈勇、涂友红向张广成支付款项是因为张广成以太湖路店负责人的身份承诺将买房款代为转入托管账户。
张广成对上述证据均无异议。
本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，张广成于2014年6月22日又向陈勇、涂友红还款15000元。
本院认为：本案二审争议焦点在于张广成收取陈勇、涂友红的买房款是基于张广成系隆鼎公司工作人员的身份还是出卖人顾晓美的委托人的身份。隆鼎公司举证证明张广成受出卖人顾晓美的委托，代为出售涉案房产，但未举证证明陈勇、涂友红知晓该委托。根据存量房买卖合同的约定，在房产过户未完成前，买受人应将房款转入托管账户，出卖人无收取房款的依据。陈勇、涂友红基于其与隆鼎公司建立了房产经纪合同关系，以及张广成系隆鼎公司太湖路店负责人的身份将买房款及中介费交到张广成的账户，委托其将房款转入托管账户更符合常理。虽然隆鼎公司与张广成内部约定太湖路店系由张广成自负盈亏，但此约定不能约束合同之外的第三人。在房产交易无法完成的情况下，对外应由隆鼎公司承担还款责任。因此，一审判决由隆鼎公司承担还款责任并无不当。隆鼎公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于张广成于2014年6月22日又还款15000元，二审对于该新发生的事实予以认定，并从总欠款中予以扣除。张广成欠付的款项自欠条确定的还款之日起至2014年6月22日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息损失应为2058元，此后应以总欠款额15.5万元为基数计算逾期付款利息损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第01007号民事判决第二项，即：“驳回陈勇、涂友红的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第01007号民事判决第一项为“被告合肥隆鼎房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈勇、涂友红购房款计15.5万元，赔偿逾期付款利息损失2058元（暂计至2014年6月22日，此后以15.5万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至本判决确定给付之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4010元减半收取为2005元、其他诉讼费200元，合计2205元，由陈勇、涂友红负担185元，由合肥隆鼎房地产营销策划有限公司负担2020元；二审案件受理费4010元，由上诉人合肥隆鼎房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚海峰
审判员 温占敏
审判员 王 苗
二〇一四年十月十七日
书记员 邓金晨
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。