广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三终字第160号
上诉人（原审第三人）：徐敏燕。
委托代理人：徐耀球，德庆县官圩镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈权。
原审被告：徐少辉。
委托代理人：徐耀球，德庆县官圩镇法律服务所法律工作者。
上诉人徐敏燕因与被上诉人陈权、原审被告徐少辉物权保护纠纷一案，不服德庆县人民法院（2014）肇德法民二初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人徐敏燕及其委托代理人徐耀球、被上诉人陈权、原审被告徐少辉的委托代理人徐耀球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于X县X镇X道X局X楼（宿舍）X边的第X层单元及第X层单元房地产所有权均属徐少辉所有，两个单元的杂物房相连，坐北向南，房屋所有权证所载杂物房的面积均为14.11平方米，房屋平面图载明杂物房长为4.90，宽为2.88。徐少辉于2009年10月16日与徐敏燕签订《房产转让协议》，将其所有的第二层单元（包括杂物房）【建筑面积为145.97平方米，其中套内面积为131.86平方米，《房地产权证》号为粤房地产证字第C10186**号，登记字号：德房私字00009XX，登记日期：2003年10月30日】以15万元的价格转让给徐敏燕，徐敏燕买受后已实际使用了该房屋，但至今尚未办理房地产所有权转移登记手续。2013年1月29日徐少辉与陈权签订《房地产买卖合同》，由徐少辉将其所有的第六层单元的房地产以178000元的价格转让给陈权。合同第一条规定，房屋建筑面积为145.97平方米，其中套内面积为131.86平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为无，（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。合同第五条规定：徐少辉保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由徐少辉负责处理，并承担相应法律责任，由此给陈权造成经济损失的，由徐少辉负责赔偿。该房地产徐少辉于2013年10月30日向德庆县房管局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为：C10186XX号。双方同意于2013年1月30日由徐少辉将该房地产交付给陈权使用。2013年2月26日陈权、徐少辉双方到德庆县住房和城乡规划建设局办理了房屋过户手续，陈权领取了德庆县住房和城乡规划建设局颁发的《广东省房地产权证》，该证载明：粤房地产权证号码为德字第65201304**号，房屋产权属人为陈权，房屋所有权取得方式为2013年2月7日购买，房屋编号为德房地00000068XX，登记时间：2013年2月26日，房屋坐落X县X镇X大道X局X楼（宿舍）西边第六层单元，建筑面积145.79平方米，套内面积131.86平方米。房地产权证附记中载明杂物房面积为14.11平方米，房地产平面图载明杂物房长为4.90，宽2.88。徐少辉将房屋卖给陈权前，其所属的两个相连的杂物房均由徐敏燕使用。2013年5月间徐敏燕将杂物房内的物品搬走，并将杂物房的卷闸门打开。陈权认为整个杂物房徐少辉均已卖给陈权，便将卷闸门的锁拆除，并换上新锁使用整个杂物房。2013年10月3日徐敏燕以杂物房其占有一半为由将陈权新安装的锁毁坏，并取回杂物房，造成陈权不能使用。徐少辉认为，自从将该房屋卖给陈权后，已将该单元的杂物房同时交付。由于第六层单元和第二层单元的杂物房是连着的，徐敏燕向其暂时借用第六层单元的杂物房用作仓库堆放物品，便将两间杂物房的墙拆除用作仓库，但此与其无关。因而三方发生争议。
2014年1月21日，陈权向原审法院起诉，请求判令：1、交付原房屋的杂物房给陈权使用，面积14.11平方米。2、本案诉讼费用由徐少辉承担。另，徐敏燕于2014年3月18日向原审法院申请以原审第三人名义参加诉讼，认为陈权侵占了其杂物房面积3.51平方米，本案的诉讼结果与其在法律上有利害关系。
原审法院同时查明：讼争的杂物房为坐北向南，位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）内北侧从西往东（现有杂物房门口）数起第三卡，中间并无砖墙间隔。经现场丈量，东西长：北面：为5.07米，南面为5.12米；南北长：东面：为5.25米，西面为4.76米；总面积为22.285平方米。而房屋产权证两个杂物房所载面积均为14.11平方米（东西长2.88米×南北长4.90米）。总面积为28.224平方米。
上述事实，有陈权提供的《房地产买卖合同》，《广东省房地产权证》。徐少辉提供的《房地产权证》。徐敏燕提供的《房产转让协议》。原审法院收集的讼争杂物房现场勘验图，德庆县房产管理服务中心档案证明以及各方当事人陈述材料在案作佐证。
原审法院认为：本案是物权保护纠纷。徐少辉于2013年1月29日与陈权签订的《房地产买卖合同》是有效合同，双方应依约履行。本案争议的焦点是：徐少辉是否应将杂物房面积交足14.11平方米给陈权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依照上述法律规定，陈权向徐少辉买受的房屋及杂物房已向有关部门办理了不动产登记手续，并领取了房地产权证。陈权已取得了位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）西边的第六层单元房屋及杂物房的所有权。因此，徐少辉应当按陈权购买的杂物房面积交足14.11平方米给陈权。徐敏燕虽先于陈权向徐少辉购买，但徐敏燕至今尚未办理不动产所有权转移登记手续，其所购买的建设局综合楼（宿舍）西边的第二层单元房屋及杂物房所有权仍属徐少辉所有。陈权、徐少辉及徐敏燕讼争的两个杂物房不动产登记簿所记载的长宽及面积虽与实际丈量的长宽及面积不相符，但由于两个杂物房所有权均属徐少辉所有，故徐少辉应在两个杂物房总面积中交足14.11平方米给陈权使用。至于剩余部分不足14.11平方米交付给徐敏燕使用属另一法律关系，徐敏燕可另循法律途径解决，本案在此不作处理。徐少辉以在出卖房屋给陈权时已与房屋中介言明杂物房面积与房屋证是有点出入，请求驳回陈权的诉讼请求证据不足，应不予支持。徐敏燕述称，陈权损坏了其杂物房的卷闸，要求陈权赔偿2500多元，属于财产损害赔偿纠纷，不宜在本案中合并审理，徐敏燕可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限徐少辉于该判决发生法律效力之日起15日内将讼争的位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）内北侧（坐北向南，从西往东数起第三卡）的杂物房以西墙为界往东划面积14.11平方米交付陈权使用。本案一审受理费100元，减半收取为50元，由徐少辉负担。
上诉人徐敏燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决于认定事实不顾，适用法律错误，偏袒陈权。原判认为：“同时查明：讼争的杂物房为坐北向南……经现场丈量，东西长：北面：为5.07米，南面为5.12米；南北长：东面：为5.25米，西面为4.76米；总面积为22.285平方米。而房产权证两个杂物房所载面积均为14.11平方米（东西长2.88米×南北长4.90米），总面积为28.224平方米。上述事实，有陈权提供的《房地产买卖合同》、《广东省房地产权证》。徐少辉提供的《房地产权证》，徐敏燕提供的《房产转让协议》。原审法院收集的讼争杂物房现场勘验图，德庆县房产管理服务中心档案证明以及双方当事人陈述材料在案佐证……。陈权、徐少辉及徐敏燕讼争的两个杂物房不动产登记簿所记载的长宽及面积虽与实际丈量的长宽及面积不相符，故徐少辉应在两个杂物房总面积中交足14.11平方米给陈权使用。至于剩余部分不足14.11平方米交付给徐敏燕使用属另一法律关系，徐敏燕可另循法律途径解决，本案在此不作处理……。”徐敏燕认为，原审法院既然已对讼争杂物房进行了现场勘验，明知讼争的两个杂物房在产权证上所记载的长宽及面积与实际丈量的长宽及面积不相符，就应按照实际情况灵活处理，以维护一方利益却不能损害他人利益为原则，原审法院却对这一查明的事实于不顾，做出错误的判决，侵害了徐敏燕的合法权益。
二、原审法院裁判不公。实施法律的目的在于平息纷争，并且根据法律的公平原则和兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，陈权与徐敏燕的杂物房面积相同且紧邻相连，徐敏燕早于陈权向徐少辉购买了第二单元及杂物房，房屋虽未办理过户，但已实际占有和使用，应与陈权向徐少辉购买了第六单元及杂物房享有同等的权利，但一审判决却回避该事实，明显偏袒陈权。
三、原审法院的裁判超出了陈权的诉讼请求范围。陈权起诉并没有请求法院从西往东分割杂物房，但一审法院超越陈权的起诉请求范围，将本属徐敏燕所属的杂物房分割给陈权。对于从西往东这间杂物房，房内的水电设施、灯具等均由徐敏燕购买安装，原审法院却不顾该事实，再次损害徐敏燕的利益，判决不公。综上，请求二审法院：1、撤销原判；改判位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）内北侧（座北向南，从西往东数起第三大卡）的杂物房中，西边的约11平方米杂物房归徐敏燕所有（东边的约11平方米杂物房归陈权所有）。2、本案一、二审诉讼费用由陈权承担。
被上诉人陈权辩称：一、原判事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。二、徐少辉将其房屋转让给陈权前后均未提及该套房产存在两个杂物房连在一起共用的情况。直至徐少辉交钥匙给陈权，将整个杂物房交给陈权使用四个多月，徐敏燕才提出该杂物房有她的一部分。三、徐敏燕所述的“该杂物房有其所属的一部分”该说法毫无根据。徐少辉及徐敏燕无法提供完成履行其所述的“房产转让协议”的具体证据（包括交易记录、收据、完税证明等），有关部门亦无该处房产及杂物房是徐敏燕权属的登记信息，徐敏燕根本没有该处杂物房的所有权和使用权。四、徐敏燕与徐少辉是否真正存在“于2009年10月6日签订《房产转让协议》”值得怀疑。2009年5月20日，徐少辉将【X县X镇X道X局X楼（宿舍）X边的第X层单元及第X层单元】两套房屋同时抵押给德庆县农村信用社贷款了27万元，该笔贷款在2013年5月19日到期。还银行的该笔贷款中有1万元是由徐少辉自己归还，余下的26万贷款直至2013年1月4日才由经手人陈荣许代其一次性偿还完毕并取出抵押给银行的房产证。2013年年底，徐少辉再次将【X县X镇X大道X局X楼（宿舍）西边的第二层单元】抵押给德庆县农村信用社进行贷款。故对徐敏燕提交的“2009年10月6日签订的《房产转让协议》”是否为伪造存疑。五、虽然原审法院实地丈量了杂物房面积与房产证登记的面积不一致，但只有该位置的杂物房属于徐少辉名下的，丈量的面积（22.285平方米）大于转让给陈权的杂物房面积（14.11平方米），而陈权亦己向徐少辉按转让协议交付了房价款并完成纳税过户手续，得到了房产局认可，受国法律保护。现应按转让协议及房产证上的杂物房面积（14.11平方米）划分给陈权。六、原判分割的杂物房是正确的，徐少辉从未告知（合同上亦无标注）陈权是徐敏燕安装的水电设施。交给陈权使用时徐敏燕也没有提出过异议，但却在陈权使用了几个月后以暴力破坏陈权使用的杂物房，撬烂杂物房卷闸门，在门口堆放沙等杂物不让陈权使用，陈权的合法利益受到损害。七、徐敏燕自2013年10月3日破坏杂物房至今一直阻止陈权使用杂物房。徐敏燕侵害陈权的合法权益长达10个月，造成陈权无法使用该杂物房放置摩托车和其他生活用品而无法入住该套住房，另需租房子住，造成经济损失。且徐敏燕对该杂物房进行了暴力破坏，致使原有的铁门墙壁等设施损坏，陈权对此进行重新修复亦造成经济损失。
原审被告徐少辉述称：一、2013年1月29日，徐少辉与陈权签订房地产买卖合同，将位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）西边的第六层单元转让给陈权，同时将该单元的杂物房（楼下自西向东第5卡）同时交付。此前的2009年10月6日，徐少辉将本幢第二层单元卖给徐敏燕，徐敏燕购房后向徐少辉暂时借用第六层单元的杂物房，因第二层单元和第六层单元的杂物房相连，徐敏燕便将两间杂物房的墙拆除用作仓库。二、关于杂物房的面积问题。第二层单元和第六层单元房产证上标注的杂物房面积均为14.11平方米，而事实上是每个杂物房的实际面积都是10.6平方米（2.47米×4.29米），与房产证登记的面积相差约3.5平方米。二审诉讼中，徐敏燕举示德庆县住房和城乡规划建设局出具的《证明》，证实第二层单元和第六层单元的杂物房经置换，其他情况如上述所述一致。本案中，陈权认为第六层单元杂物房的面积是14.11平方米，那出售房屋就不是现在这个价格了。第六层单元是通过房屋中介卖给陈权的，徐少辉已向中介说明杂物房实际面积与房屋证上登记的面积不相符。同样，在2009年10月6日徐少辉向购买第二层单元的徐敏燕说明了上述情况，徐敏燕知道后并没有提出异议。以上各单元的杂物房都有房产证登记，陈权也没有意见且已办理房屋的过户手续。之后，陈权认为杂物房面积与房产证登记面积不符而提出异议。徐少辉认为应按各单元原配套的杂物房进行分配。
二审诉讼期间，徐敏燕提交一份由德庆县住房和城乡规划建设局出具的《证明》，拟证明第二单元和第六单元的杂物房不是现在的位置，证实房产面积和实际面积有差别，杂物房位置应从西往东数，西边属第二单元、东边属第六单元。
陈权对徐敏燕提交的证据质证认为，徐少辉变更杂物房后，但房产证上的面积没有变更，徐少辉也没有经过合法的途径进行变更，应以房产证登记的杂物房面积为准。
徐少辉对徐敏燕提交的证据质证意见不持异议。
二审诉讼期间，陈权提交一份《二手房转让合同书》，证明徐少辉和陈荣许（房屋中介）签订转让房屋合同时，确认杂物房的面积是14.11平方米。
徐敏燕对陈权提交的证据质证意见为：对合同书提出异议，认为合同书所指的杂物房是附送的面积，至于实际面积与登记面积是否相符不清楚。签订合同前陈权亦看过第六单元房屋和杂物房并进行验收和核实使用。
徐少辉对陈权提交的证据质证意见与徐敏燕一致。
本院对徐敏燕、陈权提交的证据，确认与本案有因果的事实，即第二、六单元房屋的附属杂物房房产证登记面积均为14.11平方米，置换后变为同一单位，杂物房是坐北向南，从西往东，杂物房以西墙为界，西边由第二单元房屋使用，东边由第六单元房屋使用。
本院经审理查明，原审判决除对“该房地产徐少辉于2003年10月30日向县房管局申请产权登记”认定为“该房地产徐少辉于2013年10月30日向县房管局申请产权登记”有误外，其余事实的认定属实，本院予以确认。
本院认为：本案为物权保护纠纷，原审法院对本案定性准确，应予确认。二审根据诉辩各方的意见，本案争议的焦点是：第二、六单元房屋的附属杂物房各自的面积是多少的问题。案经原审法院现场勘测，陈权、徐少辉及徐敏燕讼争的两个杂物房不动产登记簿所记载的长宽及面积与实际丈量的长宽及面积不相符。从陈权举示粤房地权证德字第65201304**号《房地产权证》，证实了陈权受让徐少辉的杂物房面积为14.11平方米。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，陈权依法取得上述房屋及杂物房的所有权。徐少辉应当按陈权购买的杂物房面积为14.11平方米交付给陈权。至于徐敏燕举示其与徐少辉签订的《房产转让协议》而主张杂物房的所有权，因徐敏燕至今未为其所购房屋办理不动产所有权转户登记手续，根据上述法律的规定，徐敏燕并未依法取得位于X县X镇X大道X局X楼（宿舍）西边的第二层单元房屋及杂物房的所有权。徐敏燕上诉认为其所购的第二单元房屋及杂物房与陈权所购买的第六单元房屋及杂物房面积完全相同，因此相邻的两个杂物房的面积应按面积相同进行平均分割的主张于法无据，应不予支持。原审判决对本案事实认定清楚，程序合法，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐敏燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李升文
审判员 梁新敏
审判员 徐俭玲
二〇一四年八月二十日
书记员 陈智君