吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珲民二初字第158号
原告:金雪花,女,朝鲜族,护士,住吉林省珲春市。
委托代理人:刘春林,吉林德成律师事务所律师。
委托代理人:金永仁,吉林德成律师事务所律师。
被告:朴东春,男,朝鲜族,珲春市XX食品加工厂业主,住吉林省珲春市。
委托代理人:马光天,吉林竞捷律师事务所律师。
被告:姜香花,女,朝鲜族,公务员,住吉林省珲春市。
委托代理人:马光天,吉林竞捷律师事务所律师。
原告金雪花诉被告朴东春、姜香花确认合同有效纠纷一案,本院于2015年3月4日受理,2015年3月31日、2015年7月16日组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审,原告金雪花及其委托代理人刘春林、金永仁,被告朴东春的委托代理人马光天、被告姜香花到庭参加诉讼。第二次庭审,原告金雪花及其委托代理人刘春林、被告朴东春、姜香花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金雪花诉称:2015年2月12日,原告与二被告在珲春市房屋产权管理中心签盯《房屋买卖合同》,约定二被告将位于珲春市新安街、房屋面积为163平方米的房屋出售给原告,房屋单价为每平方米1000元,房屋总价款为163000元,同时约定房屋过户费用由原告负担。合同签订后,原告按约定交付了购房款。综上,请求法院确认原告与二被告于2015年2月12日签订房屋的《房屋买卖合同》合法有效。后原告增加诉讼请求要求二被告履行房屋变更登记义务。
被告朴东春辩称:对原告的两项诉讼请求均没有异议,但被告朴东春现在无法履行房屋变更登记义务,因为案外人李晓东对诉争房屋向珲春市人民法院申请了保全,且已向法院申请了执行。
被告姜香花辩称:对原告的两项诉讼请求均没有异议,但被告朴东春现在无法履行房屋变更登记义务,因为案外人李晓东对诉争房屋向珲春市人民法院申请了保全,且已向法院申请了执行。
原告为证实自己的主张向本院提供了如下证据:
1.2015年2月12日原告与二被告签订的《房产买卖契约》、入账汇款凭证、2014年5月6日个人借款合同。证明2014年5月6日二被告向原告的妹妹金玉姬借款300万元,因后期二被告无力偿还借款将其名下的4套房屋出售给原告，并签订了房屋买卖合同。房款在扣除300万元借款后，剩余房款2483507元由原告一次性偿还给银行以还清该房屋的抵押贷款。经庭审质证,二被告对该证据无异议,故本院对该证据予以采信。
2.公证书。证明金玉姬受二被告委托办理房屋过户相关手续。经庭审质证,二被告对该证据无异议,故本院对该证据予以采信。
3.房地产估价报告书。证明诉争的4套房屋除丘地号为XX的房屋外,均进行了价格评估,原告购买的价款远远高于市场价。经庭审质证,二被告对该证据无异议,故本院对该证据予以采信。
4.房屋所有权证。证明二被告对房屋享有处分权,处分房屋不侵犯任何人的权利。经庭审质证,二被告对该证据无异议,故本院对该证据予以采信。
5.房产业务受理单、通知书、送达回执。证明原告在办理诉争房屋过户手续过程中,因案外人李晓东提出异议登记,珲春市房产管理局停止了过户手续的办理,后珲春市房产管理局又依据珲春市人民法院的通知书对诉争房屋办理了查封手续。经庭审质证,二被告对该证据无异议,故本院对该证据予以采信。
6.证人金玉姬出庭证言。内容为“我是原告金雪花的妹妹。二被告曾向我借款300万元,当时没有抵押物,所以约定如到期未能还款,我可以就已在银行抵押的本案诉争的4套房屋行使权利。借款到期后,二被告未能如期还款,经我与原、被告三方协商,由原告购买二被告的4套房屋,总房款为二被告对我的欠款加4套房屋在银行抵押的贷款2483507元,共计5483507元。付款方式是将300万欠款直接抵扣,原告向银行支付贷款本息2483507元。”经庭审质证,二被告对该证人证言均无异议,故本院对该证人证言予以采信。
7.2013年10月11日珲春市房屋产权管理中心备案的《房屋买卖契约》。证明案外人李晓东之所以保全了诉争房屋,是因为二被告没有按照双方签订的《房屋买卖合同》（总价款为550万元）交付房屋价款。但双方在珲春市房屋产权管理中心备案的房屋买卖契约能够体现诉争房屋交付了全部的房屋价款并履行全部的交易手续。原告认为备案的合同效力大于双方签订的《房屋买卖合同》效力。经庭审质证,二被告对该证据无异议。本院认为,二被告对该证据无异议,故本院对该证据的真实性予以采信,关于备案的《房屋买卖契约》的效力问题不是本案的争议焦点,故本院对此不予评判。
二被告未向本院提交证据。
经审理查明,金玉姬系原告金雪花的妹妹。2014年5月6日,金玉姬与被告朴东春、姜香花签订《个人借款合同》,约定金玉姬借给二被告300万元,借款期限至2014年7月5日,如到期不能归还,金玉姬有权处理二被告所有的房屋4套。因二被告逾期未能归还该笔借款,经金玉姬与原、被告三方协商,由原告购买二被告的4套房屋,总房款为二被告对金玉姬的欠款300万元加4套房屋在银行抵押的贷款2483507元,共计5483507元。付款方式为将二被告的300万元欠款直接抵扣并由原告向银行支付贷款本息2483507元。2015年2月12日,原告与二被告分别就4套房屋签订4份《房产买卖契约》,就本案诉争房屋签订的《房产买卖契约》约定“二被告将位于珲春市新安街,面积为163平方米的房屋出售给原告,房屋单价为每平方米1000元,房屋总价款为163000元,房屋过户费用由原告负担。”合同签订后,原告向该房屋抵押贷款银行支付了全部贷款本息。
另查明,2015年2月12日,原、被告在办理上述4套房屋所有权转移登记过程中,案外人李晓东向珲春市房屋产权管理中心提出异议登记,珲春市房屋产权管理中心根据案外人李晓东的异议登记申请中止了上述4套房屋所有权转移登记手续的办理。2015年2月13日,案外人李晓东作为原告起诉了朴东春和姜香花,要求二被告共同支付原告上述4套房屋的人民币245万元及利息。2015年2月13日,李晓东向我院申请财产保全,要求查封朴东春名下的上述4套房屋。2015年2月16日,我院作出（2015）珲民二初字第141-1号民事裁定书,查封了朴东春名下的位于珲春市新安街的4套房屋,并在裁定中告知被告朴东春在查封期间,被告朴东春可以使用被查封物,但因被告朴东春的过错造成被查封物损失的,应由被告朴东春承担责任。在查封期间内,被告朴东春不得变卖、转让被查封物,不得对查封物设定权利负担,不得有妨碍执行的其他行为。查封期间自本裁定生效之日起二年。2015年4月13日,本院作出（2015）珲民二初字第141号民事判决,支持了李晓东的诉讼请求。现该判决已生效,李晓东已就该案向我院申请执行。
本院认为,原告与二被告签订的《房产买卖契约》系当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效。故原告要求确认原告与二被告于2015年2月12日签订房屋的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求,本院予以支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”。本案中,诉争房屋已被我院裁定查封,故原告要求二被告履行房屋变更登记义务的诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定,判决如下:
一、确认原告金雪花与被告朴东春、姜香花于2015年2月12日签订的《房产买卖契约》合法有效；
二、驳回原告金雪花要求被告朴东春、姜香花履行房屋变更登记义务的诉讼请求。
案件受理费3560元,其他诉讼费用100元,共计3660元,由原告金雪花负担1780元,由被告朴东春、姜香花负担1880元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 孙 博
代理审判员 于 婷
代理审判员 金美兰
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 金 辰