上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2961号
原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司。
法定代表人沈子伟。
委托代理人顾美珍。
委托代理人陈天宝，上海市申中律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海智添实业有限公司。
法定代表人苏官明。
委托代理人孙鸿书，上海金沪律师事务所律师。
原告上海益吉贸易有限公司（以下简称“益吉公司”）与被告上海智添实业有限公司（以下简称“智添公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序。审理中，被告向本院提起反诉，本院于2013年12月24日依法予以受理。本案于2013年12月11日、2014年5月20日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈天宝、被告委托代理人孙鸿书到庭参加了两次庭审，原告原委托代理人沈黎（于2014年5月20日被撤销委托）到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人顾美珍、被告法定代表人苏官明到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）益吉公司诉称：位于上海市松江区松胜路XXX号厂房（以下简称“涉案房屋”）原系上海宁发啤酒原料有限公司（以下简称“宁发公司”）所有。2010年8月13日，宁发公司与被告签订《租赁合同》，约定宁发公司将涉案房屋出租给被告；租赁期限自2010年10月15日至2018年10月14日；租金第一年为60万元，以后每三年增值一次，每次增值幅度为5万元。后宁发公司因与中信银行股份有限公司宁波宁海支行（以下简称“中信宁海支行”）贷款纠纷涉讼，涉案房屋因该诉讼被浙江省宁海县人民法院（以下简称“宁海法院”）强制执行，原告经拍卖程序于2013年9月5日取得了涉案房屋所有权，之后原告即与被告协商继续履行合同事宜，但未达成一致。双方约定被告应于每年10月15日前支付下一年的租金，原告在2013年9月接收房屋后，因被告没有按约支付租金，故发送了两份律师函给被告催缴租金，但未果，被告行为已经构成违约。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告将涉案房屋返还给原告；3、被告支付原告自2013年9月5日起至房屋返还之日止的租金，按照每年65万元标准计算；3、被告支付原告逾期付款违约金，本金是2013年9月5日起至最后一次庭审日（按照每年65万元标准计算），自2013年10月15日起至判决生效之日止，按照日万分之四的标准计算。
被告（反诉原告）智添公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告是同意支付租金的，但标准应当按照合同约定每年再扣减20万元即每年45万元计算，起算时间应从2013年10月15日开始，如果按照原告主张的65万元一年其是不同意支付的。如果原告一定要解除合同，则必须先赔偿被告的损失。
同时，被告（反诉原告）智添公司反诉称：鉴于原告坚持解除合同，故原告应赔偿被告损失。被告在租赁房屋后，对房屋进行了装修，现原告要求解除合同，系违约，应当对被告的这些装修作出赔偿，故被告要求原告支付装修费200万元。
针对被告（反诉原告）智添公司的反诉请求，原告（反诉被告）益吉公司辩称：被告主张的损失没有依据，故不同意赔偿。
经审理查明：松江区松胜路XXX号1幢房屋，房屋类型为工厂，建筑面积3，921.86平方米，原告登记权利人为宁发公司，核准登记日期为2010年6月1日，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。
2010年8月13日，宁发公司作为出租人与被告作为承租人签订《租赁合同》，约定宁发公司将涉案房屋出租给被告，实际建筑面积为4，100平方米；租赁期限自2010年10月15日至2018年10月14日；双方约定宁发公司于2010年9月1日将房屋交付给被告使用，并给予被告45天的装修免租期；租金每3年增值1次，每次增值幅度为5万元，自2010年10月15日至2012年10月14日年租金为60万元，2012年10月15日至2015年10月14日年租金为65万元，2015年10月15日至2018年10月14日年租金为70万元；租金每12个月支付1次，可以支票也可以现金支付，宁发公司收到被告所交的租金，应在当日内开具收款凭证；被告未按时交付租金，经宁发公司催告后十日内未交付的，被告承担违约和赔偿责任。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后宁发公司将涉案房屋交给被告，嗣后，被告又将上述租赁物陆续分租给多个案外人。
2012年2月7日，宁发公司将松胜路XXX号1幢房屋抵押给中信宁海支行，最高债权限额为1，666，8000元。同日，被告向中信宁海支行出具承诺函，载明：被告同意宁发公司对上述房地产设定抵押担保，并不以任何方式和理由阻碍银行根据与出租人有关约定行使抵押权；放弃同等价格条件下的出租财产优先购买权，放弃同等价格条件下的出租财产优先承租权；被告同意中信宁海支行行使抵押权的通知到达被告时，提前解除尚未到期的租赁关系。
之后，宁发公司与中信宁海支行发生诉讼，2012年8月27日，宁海法院出具民事调解书［案号（2012）甬宁商初字第1934号］，载明：宁海县施恩麦芽有限公司（以下简称“施恩公司”）欠中信宁海支行借款本金11，000，000元及利息、罚息；宁发公司及储为爽对上述款项承担连带清偿责任；施恩公司、宁发公司、储为爽如到期不能偿付上述款项，则中信宁海支行有权以位于上海市松江区松胜路XXX号1幢的房地产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。之后因债务人未按约履行，故中信宁海支行向宁海法院申请对涉案房屋强制执行。
2013年2月17日，宁海法院委托估价公司对于松胜路XXX号土地、房产及装修进行评估；宁波市豪斯房地产估价有限公司出具房地产估价报告，载明评估的房屋位于松胜路XXX号，总建筑面积为4，101.36平方米（其中有产证建筑面积3，921.86平方米，无产证建筑面积179.5平方米），公开市场价值为1，564.10万元，变现价值为1，251.40万元。估价结果包括估价对象房地产及室内装修价值。同年6月5日，宁波阳明拍卖有限公司接受宁海法院委托对涉案房屋进行拍卖。涉案房屋带租约拍卖，由原告以1，190万元最高价竞得。同年9月5日，宁海法院出具执行裁定书，确认上述原告拍卖取得房屋的事实，涉案房屋及相应其他权利归原告所有。裁定书于2013年9月10日送达原告。2013年10月28日，松江区松胜路XXX号1幢被登记于原告名下，房地产权证号为沪房第松字（2013）第0308**号，产证载明建筑面积为3，921.86平方米，类型为工厂。
2013年9月16日，原告发送催缴通知书给被告催要2013年9月5日至2014年9月4日的租金；同年10月28日，原告再次发函催要上述租金，并要求被告于2013年11月10日前支付，逾期，原告将单方解除合同。但未果，故原告涉讼。
另查明：在宁海法院强制执行过程中，宁海法院曾三次给被告方制作过询问笔录。具体为：一、2012年11月14日，作为被告股东同时系被告法定代表人弟弟的苏官斌陈述如下，被告向宁发公司承租了涉案房屋，2010年8月13日签订租赁合同。租期为2010年10月15日至2018年10月14日。租金从2010年起每年60万元，每三年递增一次。2010年10月15日至2012年10月14日每年60万元，2012年10月15日至2015年10月14日每年65万元，2015年10月15日至2018年10月14日每年70万元，租金一年支付一次，先付后用，现金和支票支付都有，2012年前的租金已经支付了，2013年租金未支付。被告于2012年2月7日向中信宁海支行出具的承诺书是自愿的，被告保证配合法院执行工作，保证按法院要求腾空房屋。要求法院在评估时能将房屋价值与装修价值分开评估。当日，宁海法院告知被告方要主张装修利益的，应于10日内提供相关证据材料。二、2013年4月23日，对于被告法定代表人苏官明制作了询问笔录，在该笔录中宁海法院告知苏官明法院将拍卖涉案房屋，告知被告如要主张权利，应于10日内申报权利，如逾期未申报权利，视为放弃。苏官明表示清楚。三、2013年5月16日，被告法定代表人苏官明及委托代理人孙鸿书陈述如下，被告向宁发公司承租了涉案房屋，租期从2010年10月15日至2018年10月14日，租金为2010年10月15日至2012年10月14日为每年60万元，2012年10月15日至2015年10月14日为每年65万元，2015年10月15日至2018年10月14日为每年70万元，租金每12个月支付一次。租金支付到2012年12月，2013年未支付。其要求主张优先购买权，并向法院申报租赁权。被告在本次询问中向法院提供了2010年8月13日的《租赁合同》。宁海法院告知被告如何行使优先购买权，并要求被告于2013年6月15日前将尚欠的租金交付至宁海法院，拍卖成交后若被告想继续履行合同，则应向买受人支付租金。在整个执行过程中，被告曾于2013年4月26日向宁海法院提出过执行异议申请状，称宁海法院的裁定书和执行告知书要求其在指定期限内腾空涉案房屋属于侵权行为，其租赁权应予保护。
还查明，在拍卖公司及宁海法院存档的仅为2010年8月13日原、被告之间的《租赁合同》。
2014年5月20日，本院至涉案房屋现场进行勘查，涉案房屋门牌号为上海市松江区松胜路XXX号，四周均有围墙，内有多幢房屋，其中位于场地中间楼房一幢（该楼房南北两侧均为三层结构，中间为二层结构），该幢楼房在产权证中有记载即为25号1幢；贴着北侧围墙自西向东，依次为平房两间及另外一排平房；贴着西侧围墙中间有简易棚一排；隔开简易棚一段距离靠近西南侧大门有简易棚一间。
审理中，被告陈述，其租赁的涉案房屋系毛坯，是其对房屋进行了装饰装修，而且当时只有25号1幢，其余的均是其租赁后自行搭建。被告还向本院明确租金为一年一付，先付后用，前一年的最后一个月支付下一年的租金。其租金支付至2012年12月10日，之后未再支付。没有交纳过保证金。租金标准应该是按照合同约定的每年再扣20万元。被告为证明这一事实向本院提供了其与宁发公司的补充协议一份，协议约定因涉案房屋系毛坯房，被告在实际使用中进行了装修，装修款100万元，该笔钱款以每年20万元的方式在应支付租金中予以抵扣，从2011年10月14日开始，分5次扣清。被告陈述就这一情况其在宁海法院陈述时就予以了说明，但是宁海法院未予理睬，其提供的补充协议宁海法院也不收。
原告对于被告所提交的补充协议不予认可，其称在法院执行和拍卖中被告从未提起过该情况，对于该协议的真实性存在异议。
审理中，原告向本院明确，对于现在在使用房屋的次承租人没有相应的搬离请求，其会在执行中自行协商解决，若无法协商则另案诉讼。
以上事实，由租赁合同、房地产权证、催缴通知书、房地产登记簿、承诺函、民事调解书、执行申请书、司法鉴定委托书、房地产估价报告、拍卖委托书、拍卖公告、拍卖须知及成交确认书、民事裁定书、裁定书送达回证、询问笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，被告与宁发公司于2010年8月13日签订的《租赁合同》系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。在本案涉案房屋经原告拍卖取得后，涉案房屋的所有权发生了变动，但这并不影响《租赁合同》效力，原、被告作为合同相对方，均应按照合同约定全面履行各自义务。
本案中，原告拍卖取得涉案房屋的民事裁定书于2013年9月10日送达原告，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》有关不动产拍卖成交或者抵债后，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人起转移的规定，原告从该日期起就享有了涉案房屋所有权，同时也享有并承担了租赁合同中作为出租人的权利和义务，即原告有权向被告收取自2013年9月10日起的租金。本案中双方争议的关键为租金的标准是否应按照合同的约定再扣减每年20万元？被告虽然就此提供了补充协议，但是根据宁海法院及拍卖公司存档材料来看，被告从未在涉案房屋执行拍卖过程提及有此补充协议，而且被告多次在宁海法院的陈述笔录也一直确认租金是按照合同标准，并未提出扣减20万元的一事，可见原告在拍卖取得涉案房屋过程中始终对此不知情。况且该补充协议也并非是对于租金降低的直接约定，而是关于装修折抵租金的约定，原告在拍卖中就装修部分已经支付了全额对价。综上，本院认为该补充协议若确实存在，也仅约束被告与宁发公司，对于本案原告并无拘束力。原、被告在履行租赁合同中，租金标准应按照该合同约定。而根据合同的约定及被告的陈述2013年9月10日至2014年10月14日的租金已届履行期限，而且被告也未向宁发公司支付过，故理应支付给原告，在原告多次催讨后，被告在原告给予的合理期限内仍然未予支付，而且在本案中也明确只有按照每年扣减20万元的标准才支付，故被告的行为已违反法律的规定，符合法定解除合同的条件，原告有权行使合同解除权。至于合同解除时间，根据原告2013年10月28日的发函，其要求被告11月10日付款，逾期则行使单方解除权，因被告未付款，故次日原告已行使单方解除权，合同解除日应为2013年11月11日。
合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还给原告。故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的确认及本院现场勘查，被告应返还的房屋系上海市松江区松胜路XXX号1幢房屋、其他平房、简易棚及场地。同时，被告还应按照合同约定标准支付2013年9月10日起至上述房屋返还之日止的房屋租金及使用费。
至于原告要求被告支付违约金的诉请，经查，双方未对此作出明确约定，故本院对原告违约金的诉请不予支持，被告可按照银行同期贷款利率向原告支付逾期利息。原告主张的本金起始时间有误，应为2013年9月10起至最后一次庭审日（2014年5月20日），具体为650，000元÷365天×253天=450，548元。利息的起算日期则应从原告发函给予被告的最后付款期限次日开始，即从2013年11月11日起至判决生效之日止。
关于被告所提的装修损失赔偿，本院认为，首先，被告在宁海法院的拍卖执行程序中经宁海法院多次指定期间也未提供装修依据并主张权利，而在本案中所提供的证据也尚难以对此予以证明；其次，原告系通过拍卖执行程序从案外人宁发公司处受让了涉案房屋，其在支付拍卖款中包括了装修及扩建的对价，更何况本案合同的解除归责于被告，故被告的装修损失不应再由原告予以赔偿，本院对于被告的反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司与被告（反诉原告）上海智添实业有限公司于2010年8月13日签订的《租赁合同》于2013年11月11日解除；
二、被告（反诉原告）上海智添实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区松胜路XXX号1幢房屋、其他平房、简易棚及场地等返还给原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司；
三、被告（反诉原告）上海智添实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司自2013年9月10日起至房屋实际返还之日止的房租及使用费（按照每年650，000元的标准计算）；
四、被告（反诉原告）上海智添实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司逾期付款利息（以450，548元为本金，自2013年11月11日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、驳回被告（反诉原告）上海智添实业有限公司反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，352元，反诉案件受理费11，400元，财产保全费4，270元，合计诉讼费24，022元，由原告（反诉被告）上海益吉贸易有限公司负担134元（已付），由被告（反诉原告）上海智添实业有限公司负担23，888元（已付11，400元，余款14，488元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年六月二十三日
代理书记员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条
……
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权买拍成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。