广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第1476号
上诉人（原审原告）唐颖君，女，1983年10月27日出生，汉族。
委托代理人王旭阳、陈汝山，广东法圣律师事务所律师和实习律师。
被上诉人（原审被告）陈卓龙，男，1964年2月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈纪超，男，1987年6月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈纪群，男，1988年11月24日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）涂洪勇，女，1973年11月6日出生，汉族。
四被上诉人共同委托代理人郭守梅，河南得益律师事务所律师。
上诉人唐颖君与被上诉人陈卓龙、陈纪超、陈纪群、涂洪勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园华苑20座G03房屋（产权证号：02101597**）的权属人为陈卓龙、陈纪超、陈纪群，其中陈卓龙占有份额为二分之一，陈纪超、陈纪群占有份额各为四分之一。2011年3月27日，陈纪超、陈纪群与唐颖君签订房屋买卖合同，双方约定唐颖君以167万元购买涉诉房屋，其中定金为5万元，首期楼款为50万元（含定金），余款通过办理银行按揭贷款支付。2011年3月30日，唐颖君与陈卓龙、陈纪群签订《补充协议》，约定将原约定的按揭贷款付款方式变更为办理委托公证后一次性付款，同时，双方确认定金20万元中的5万元已支付，15万元则待陈卓龙、陈纪群购车时支付，余款147万元在公证办妥后支付。后唐颖君在陈卓龙、陈纪群购车时通过代陈卓龙、陈纪群支付购车款的方式支付涉诉房屋购房款15万元。2011年7月23日，唐颖君丈夫盛业虎通过银行转账，向陈卓龙支付涉诉房屋购房款40万元、35万元、30万元，合共105万元。2011年5月12日，盛业春通过银行转账，代唐颖君向涂洪勇支付涉诉房屋购房款20万元。剩余购房款22万元，唐颖君以现金支付方式分多次向陈卓龙、陈纪超、陈纪群、涂洪勇支付。2011年9月11日，陈纪群、涂洪勇向唐颖君出具收条，确认唐颖君已全部支付了涉诉房屋购房款。后陈卓龙、陈纪群向唐颖君交付了涉诉房屋，但双方一直未就涉诉房屋到登记机构办理过户登记。2013年9月13日，陈卓龙因民间借贷纠纷被起诉（案号为2013年穗番法民一初字第1044号），2013年9月17日，原审法院依法查封了涉诉房屋。唐颖君了解情况后，遂于2013年11月18日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认唐颖君购买的位于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园华苑二十座G03房屋产权为唐颖君所有；2、陈卓龙、陈纪群承担本案诉讼费用。
原审另查明，陈纪超、陈纪群于2005年12月9日从其母亲张素莲处各继承涉诉房屋权属份额的四分之一，陈卓龙与涂洪勇于2008年3月17日登记结婚。
在原审庭审过程中，陈卓龙、陈纪超、陈纪群确认其与唐颖君关于涉诉房屋的买卖合同关系，并确认已经收取了全部购房款，涉诉房屋已交付给唐颖君且由唐颖君实际占有使用。
原审法院认为，涉诉房屋的房产证及房地产权情况证明均载明该房屋的权属人为陈卓龙、陈纪超、陈纪群三人，唐颖君亦未提供证据证明涂洪勇获得了涉诉房屋的产权，因此，涂洪勇并不是本案的适格被告。
唐颖君与陈卓龙、陈纪超、陈纪群就涉诉房屋订立的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。但该合同的有效并不必然产生房屋所有权的变更。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条又规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，房地产所有权的变动应由其所在地的登记机构办理登记，否则不发生公示的效力，即不发生对抗第三人的法律效力。虽然唐颖君向陈卓龙、陈纪超、陈纪群支付了全部购房款，陈卓龙、陈纪超、陈纪群也已将涉诉房屋交付给唐颖君使用，但因唐颖君和陈卓龙、陈纪超、陈纪群双方一直未到国土房管部门办理房地产登记过户手续，以致涉诉房屋的所有权尚未变更。同时，《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；……”现涉诉房屋已被原审法院另案依法查封，在法院依法解除查封之前，必然导致唐颖君和陈卓龙、陈纪超、陈纪群订立的房屋买卖合同不能继续履行，也就不能实现涉诉房屋所有权变更为唐颖君所有的目的，因此，唐颖君请求确认涉诉房屋产权归其所有，缺乏法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条的规定，于2014年1月10日作出如下判决：驳回唐颖君全部诉讼请求。诉讼费50元，由唐颖君负担。
判后，上诉人唐颖君不服原审判决，向本院提起上诉称：一，根据物权法第九条的规定，虽然未经登记不发生物权变更转让的效力，但法律有除外的规定。在签订合同以后，唐颖君付清了房款，案涉房屋也实际交付给唐颖君使用，没有及时办理物权变动的过错不在唐颖君，该房产被诉讼财产保全所依据的债务也是发生在唐颖君实际购买使用房产之后。法院一审查明了交易是真实的，资金往来是通过银行转账实现的，陈卓龙、陈纪超、陈纪群也确认，按法律规定，应当把案涉房屋确权到唐颖君名下。一审法院判决的逻辑否认了《物权法》第二十八条的规定。据此上诉请求：撤销原审判决；确认案涉房屋的产权归唐颖君所有；陈卓龙、陈纪超、陈纪群承担本案受理费。
被上诉人陈卓龙、陈纪超、陈纪群、涂洪勇答辩认为：我方没有恶意不配合过户的行为，一审适用法律不当，一审法院不应适用《房屋登记办法》第22条的规定对本案作出判决。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，唐颖君提交如下证据材料：1、2014年3月6日番禺法院作出的（2013）穗番法民一初字第1044-1号通知书，该通知书载明：案涉房屋登记归陈卓龙、陈纪超、陈纪群按份共有，故财产保全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，驳回唐颖君关于请求解除对广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园华苑20座G03的房屋的查封的申请。拟证明唐颖君对案涉房屋的财产保全查封提出了解封申请，但番禺法院驳回其申请，其没有救济途径。2、（2013）穗番法民一初字第1044号民事判决书，拟证明陈卓龙出具借条是发生在案涉房屋买卖之后。陈卓龙、陈纪超、陈纪群、涂洪勇质证后确认上述两份证据的真实性、合法性和关联性。
本院认为，涉诉房屋已经因另案诉讼被法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”，唐颖君对被法院查封的财产主张权利的，应当按照上述条款的规定提出书面异议，该异议被驳回后，应提起执行异议之诉，而非另行提起普通的民事诉讼。唐颖君提起本案普通的民事诉讼不当，应予驳回。
综上所述，原审法院查明事实清楚，唯适用法律错误，本院予以纠正。上诉人唐颖君的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十六条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1504号判决；
二、驳回唐颖君的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 李 焕