安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1409号
上诉人（一审被告）：金毅，男，1957年1月4日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：刘海，安徽兴皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶慧明，安徽兴皖律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张弛，男，1987年3月9日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区秣陵街道弘景大道****号。
委托诉讼代理人：刘傲，安徽铭诚律师事务所律师。
一审被告：金璐璐，女，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区芜宁路香山综合楼*幢*单元***室。
委托诉讼代理人：刘海，安徽兴皖律师事务所律师。
上诉人金毅因与被上诉人张弛、一审被告金璐璐房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金毅及一审被告金璐璐的委托诉讼代理人刘海、被上诉人张弛的委托诉讼代理人刘傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金毅上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、张弛承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉大楼原先是没有电梯的，金毅完全是应张弛的要求专门为其购置一台新电梯并进行安装后投入运行。金毅是在三年承租时间的基础上进行考量才同意花费18.2万元购置电梯并安装的，一旦租赁合同解除，造成的损失应由张弛承担。二、《房屋租赁合同》第三条第五项约定“款到后33天确保电梯安装运行”，这是一种工程术语，即完成电梯安装任务，不能将其理解为一种日常电梯使用术语，一审法院理解为“验收合格运行”是错误的。金毅在一审中提供了《曳引式电梯安装、改造、修理自检报告书》，可以证明金毅在2015年8月8日已经完成了电梯的安装和检测，并向芜湖市特种设备检验中心申请验收。这一事实表明金毅已经履行了电梯安装运行的义务，而审查验收的时间并非金毅所能控制和决定的。三、一审法院认定张弛未实际使用案涉房屋是错误的。张弛从2015年7月10日实际控制该房屋至今拒不交付钥匙，导致金毅无法对外出租房屋，应将其实际占用控制房屋的时间计算为应付房租的时间。一审法院仅计算45天，违背事实。四、一审法院判决解除合同不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方如需解除合同必须依据双方认可的《房屋租赁合同》第五条第二项的规定执行。
张弛辩称：一、金毅安装电梯的费用和行为依据的是双方于2015年7月10日签订的房屋租赁合同的约定，合同约定款到后33天确保电梯安装运营，如不能按期运营退房租。张弛作为不具有电梯安装专业知识的自然人，对于电梯的正常运营应当理解为有安全运营许可证，能安全的载物载人。金毅并未按照合同约定在33天内确保电梯的安全运营。张弛在一审中提供的现场照片、供电公司提供的该电梯的专业电表的度数表，均显示金毅没有按照合同约定期限安装电梯，更没有在合同约定期限内取得安全运营许可证，已构成根本违约。二、张弛的职业是艺术培训，租赁金毅的房屋为了开办艺术培训辅导班，所以在金毅不能按照合同约定保证电梯运营的前提下，张弛只能以更高的价格在短时间内租赁第三方房屋，确保九月份能正常招生，所以自双方产生纠纷之日起，被上诉人并未实际使用该房屋。三、综上，一审判决具有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回金毅的上诉请求。
金璐璐述称：同意金毅的上诉观点。
张弛向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》；2、金毅、金璐璐返还张弛租金和押金共118750元以及至实际还款之日的利息；3、金毅、金璐璐支付张弛经济损失15044.32元；4、金毅、金璐璐承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：金毅作为出租方即甲方与张弛作为承租方即乙方于2015年7月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于芜湖市赭山西路香山大厦I幢2单元7层房屋，租赁期为三年，自2015年7月10日至2018年7月9日。甲方于2015年7月10日交房，乙方于2015年7月10日支付18个月的租金112500元，另收押金6250元（一个月租金），第二次房租交纳时间为2016年12月31日。款到后33天确保电梯安装运行，如不能按期运行，甲方退房租乙方。电梯使用电费及维保费配件更换费按照实际发生金额由各使用楼层确认后分摊支付。合同生效后，张弛于2015年7月10日支付18个月的房租112500元、押金6250元，共118750元，金璐璐收款后向张弛出具收条一份。之后双方就电梯运行发生争执不能取得一致意见，遂成讼。另查明：1、金毅、金璐璐系父女关系。2、涉案房屋即香山综合楼I幢2-701为金毅单独所有。3、金毅在2015年7月10日与中菱电梯有限公司签订《电（扶）梯供货安装运输合同》一份，项目名称：五一广场香山综合楼，该公司于2015年7月11日出具收款收据一张，载明金毅交香山大厦电梯款167000元。金毅为中菱电梯有限公司的法定代表人。4、2015年7月8日，中菱电梯有限公司与安徽鑫超楼宇设备工程有限公司签订《产品安装工程项目委托合同》一份，工程名称：五一广场香山综合楼，预定开工日2015年7月12日，预定竣工日期2015年8月9日，同时双方还签订了“产品委托安装工程项目安全协议”。双方在2015年8月8日对项目进行了自检。中菱电梯有限公司于2015年10月9日向芜湖市特种设备监督检验中心书面申请对该工程进行检验。5、2015年8月26日，张弛与芜湖雷力锋行投资管理有限公司签订《小贝壳文化艺术中心商铺租赁合同》一份，承租该商铺用于经营新闻、播音、主持类培训。
一审法院认为，张弛与金毅签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，为有效民事合同，对双方均具有法律约束力。合同中已对电梯是否按期运行需承担的违约责任进行了明确约定，金璐璐在2015年7月10日出具收条，载明已收到张弛交纳的租金和押金，张弛已经履行了付款义务，此时“款到”的条件已具备，金毅应在款到后33天即2015年8月14日前确保电梯安装运行，如不能按期运行，则应承担退还房租的违约责任。现查明的事实是金毅已对涉案的房屋进行了电梯安装，但该电梯在本案第一次法庭辩论终结前没有通过芜湖市特种设备监督检验中心的检验，也无法正常使用，现双方就“按期运行”的理解发生分歧，庭审中，张弛认为33天运行指正常安全使用电梯，而金毅辩称新安装电梯还存在调试、试运行的过程，通过安全检验一般需要半年左右的时间，在33天内是无法完成的，对此分歧，结合双方对电梯专业知识的认知程度以及金毅所在公司与电梯安装公司就涉案房屋电梯的委托安装合同的签订时间及预期开工、预期竣工时间来分析，张弛作为房屋租赁方对涉案房屋电梯的运行只能理解为电梯的正常安全的使用即所谓乘坐电梯上、下楼，而该电梯在合同约定的时间没有达到正常安全使用的状态。金毅当初预计可以在2015年8月14日前使安装的电梯正常安全使用，但事实上没有达到其预期，对此金毅应承担相应的违约责任，故对张弛要求金毅退还租金的诉请应予支持，由于张弛未实际使用承租的房屋，其交纳的押金金毅亦应退还。鉴于张弛在2015年8月26日已另行承租房屋进行招生，事实上已不可能继续履行与金毅签订的房屋租赁合同，故对张弛要求解除合同的诉请予以支持。金毅不认可上述主张的反驳意见，不符合合同约定和法律规定，应不予采信，但张弛在没有充分了解安装电梯程序的情况下与金毅签订了房屋租赁合同并对电梯的安装运行进行了约定，合同履行过程中因电梯运行与金毅发生争执并另行承租房屋经营，其本身存在一定过失，亦应承担一定的民事责任，故对其张弛要求金毅承担所交费用的利息及后续租房造成经济损失的诉请不予支持。金毅已依约安装了电梯，只是未能在合同约定期限内使电梯正常使用，故酌情确定张弛承担自合同签订之日即2015年7月10日起至2015年8月26日止的租金，按照房屋租金标准计算，具体数额为：45天×（第一年年租金75000元÷365天）=9246元，在所交房租中抵扣。金璐璐虽系金毅的女儿，在双方合同履行过程中也代收过钱款，但其不是合同当事人，不是本案的适格主体，不应承担民事责任，故对张弛对金璐璐的诉请应不予支持，综上，一审法院判决：一、解除张弛与金毅于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》；二、金毅于判决生效之日起十日内返还张弛房租112500元及押金6250元，合计118750元；三、张弛承担2015年7月10日至2015年8月14日期间的租金9246元；四、驳回张弛对金璐璐的诉讼请求；五、驳回张弛的其他诉讼请求。上述二、三项折抵，金毅实际返还张弛款项为109504元。案件受理费减半收取1574元，由张弛承担74元，金毅负担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金毅向本院提交一份新证据，即：特种设备合格通知单、特种设备检验申请单，证明案涉电梯的检验时间需要六个月，金毅无法控制检验时间。张弛质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。金毅申请检验时间是2015年10月9日，距离双方合同约定的保证电梯运营的时间2015年8月14日有近两个月。合同通知单时间是2016年4月1日，距离合同约定的时间有半年之久，足以证明金毅并没有按照合同约定保证电梯安装运营，张弛作为不具备专业知识的自然人，不可能了解电梯安装运营相关知识，金毅作为法人，应当知道电梯安装的手续，在此情况下仍与张弛签订约定33天的合同，不能按照合同约定完成义务的不利后果应由金毅自行承担。金璐璐对该证据无异议。本院的认证意见为：认可张弛的质证意见，该证据不能达到金毅的证明目的。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，一、金毅与张弛订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。该合同明确约定张弛付清房租及押金共118750元后，张弛在33天内“确保电梯安装运行”。张弛已按合同约定履行了付款义务，张弛应当在收款后33天内履行“确保电梯安装运行”义务。结合双方对电梯专业知识的认知程度以及金毅所在公司与电梯安装公司就涉案房屋电梯的委托安装合同的签订时间及预期开工、预期竣工时间等因素分析，双方约定的“确保电梯安装运行”应理解为电梯安装完成并能正常安全使用。张弛在一审中提供的现场照片、该电梯的专业电表的度数表均证明案涉电梯并未在双方约定的期限内安装完成并投入使用，金毅在二审中提交的特种设备检验申请单也表明，其向芜湖市特种设备监督检验中心申请对该电梯进行检验的时间为2015年10月9日，超过了双方约定的期限。金毅因自身对电梯的安装、调试、检验所需时间预计不足，导致其无法在33天内完成“确保电梯安装运行”的合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据本案具体情况，对张弛要求解除房屋租赁合同及退还房租、押金的诉请予以支持，并无不当。二、金毅要求张弛承担合同解除给其造成的经济损失的上诉主张，因其在一审中并未提出该项请求，本院二审对此不予审查。三、因张弛于2015年8月26日已另行承租房屋进行招生，且金毅并未举证证明张弛在2015年8月26日之后仍实际占有使用案涉房屋，故一审法院判决张弛承担2015年7月10日至2015年8月26日的租金，并无不当。综上，金毅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3148元，由上诉人金毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 李家坤
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。