广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初558号
原告中国建设银行股份有限公司河池分行，住所地：河池市西环路397号，组织机构代码：90088508-6。
负责人尹志水，该行行长。
委托代理人潘杏芝，该行住房金融业务部副经理。
委托代理人向诚，该行住房金融业务部客户经理。
被告袁海洋，男，瑶族，1972年3月20日生，住河池市。
被告广西龙昌房地产开发有限公司，住所地：河池市乾霄路869号，组织机构代码：67504051-0。
法定代表人蒙子车，经理。
委托代理人蓝建旺，广西锐勇律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司河池分行（以下简称建行河池分行）与被告袁海洋、广西龙昌房地产开发有限公司（以下简称龙昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法由审判员韦艳芳适用简易程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理，书记员韦京辰担任法庭记录。原告的委托代理人潘杏芝、向诚，被告龙昌公司的特别授权委托代理人蓝建旺到庭参加诉讼，被告袁海洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行河池分行诉称，被告袁海洋因购买河池市南新东路水岸华府小区xx号商品房，向原告申请个人住房贷款22.8万元。经原告审查，同意给予个人住房贷款22.8万元。原、被告双方签订编号为450210004-011-2010000716号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：贷款金额22.8万元，期限从2010年12月29日起至2037年12月29日止，借款月利率为人民银行公布的基准利率水平上，下调14.9999023%，贷款利率于每年1月1日调整一次，贷款采取等额本息还款法，在贷款发放时，贷款利率为5.44%。每月归还本息1313.57元。该笔贷款担保方式为抵押，用被告袁海洋所购的商品房作抵押，已办理抵押登记手续。被告龙昌公司因开发河池市“水岸华府”小区房产而与原告发生借贷关系的债务人承担阶段性保证责任，即在办妥房屋产权证、将房屋他项权证由原告收执之前承担连带保证责任。被告袁海洋的个人住房贷款在此保证范围内。该抵押房产至今未办妥房屋他项权证。原告按合同约定向被告袁海洋发放了贷款。然而被告袁海洋从2014年10月开始就不按时还款，长期拖欠贷款本息。原告多次催收，袁海洋仍未按合同约定履行还款义务。截止2015年12月29日，被告袁海洋已连续拖欠贷款本息4期，拖欠贷款本金1658.95元，拖欠利息3499.24元。根据原告与被告袁海洋双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条之约定，借款期间，被告已连续4个月未足额偿还贷款本息，原告有权解除借款合同，有权要求借款人清偿全部贷款本息及相关费用，有权依法处分抵押物用于清偿贷款本息及相关费用。根据原告与被告龙昌公司签订编号4502100042009000009号《个人住房（商业用房）借款最高额外保证合同》，原告有权要求被告龙昌公司承担连带保证责任。为维护原告的权益，请人民法院依法判决：1、解除原告与被告袁海洋签订的编号为450210004-011-2010000716号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告袁海洋偿还原告贷款本金208641.40元，利息及罚息3499.24元（利息暂算至2015年12月29日止，以后按规定另计）；3、判令被告袁海洋承担本案诉讼费；4、判令被告龙昌公司对被告袁海洋上述债务承担连带保证责任；5、判令原告对被告袁海洋用于贷款的河池市南新东路水岸华府小区xx号商品房享有优先受偿权。原告在举证期限内向本院提交以下证据：
1、被告袁海洋身份证复印件，被告龙昌公司的营业执照等，证明被告的主体资格；
2、中国建设银行个人住房借款申请书；
3、个人住房借款合同、个人住房借款最高额保证合同；
4、个人贷款支付凭证；
证据2-4证明原、被告双方之间建立了借款关系且原告方已经依约发放了贷款。
5、在建工程抵押登记证明；证明被告龙昌公司承担最高额保证责任，已经办理了抵押登记手续；
6、中国建设银行个人贷款对账单；
7、袁海洋拖欠贷款明细表；
证据6-7证明被告拖欠贷款本息的情况。
被告袁海洋未到庭亦未向本院提交证据。
被告龙昌公司辩称：本案事实清楚，本案应该优先执行抵押物进行抵债，如果抵押物不够的才由龙昌公司承担连带赔偿责任。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告袁海洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据，被告龙昌公司也未提出异议，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：
被告袁海洋因购买河池市南新东路水岸华府小区xx号商品房资金不足，向原告申请贷款。经原告审查同意，双方于2010年12月29日签订编号为450210004-011-2010000716号《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定的主要内容为：贷款金额22.8万元，期限从2010年12月29日起至2037年12月29日止，借款月利率为人民银行公布的基准利率水平上，下调14.9999023%，贷款利率于每年1月1日调整一次，贷款采取等额本息还款法，在贷款发放时，贷款利率为5.44%。每月归还本息1313.57元。如借款人未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同、宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用及有权依法处分抵押物用于清偿贷款本息及相关费用。
另查明，河池市南新东路水岸华府小区的开发商系被告龙昌公司，该公司（甲方）于2009年11月8日与原告（乙方）签订合同编号为4502100042009000009的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同的第二条约定：本最高额保证所担保的债务是指2009年11月8日至2012年11月8日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。由于至今为止被告袁海洋所认购的河池市南新东路水岸华府小区xx号房仍登记在被告龙昌公司名下，袁海洋未办理得房产证或他项权证。
借款合同履行过程中，被告袁海洋自2014年10月起未按合同约定履行按期还本付息的义务，截止2015年12月29日，已连续拖欠贷款本息4期，拖欠到期贷款本金1658.95元，拖欠到期利息及罚息3499.24元。原告经多次催收未果，遂提起诉讼，请求判如所请。
本院认为，被告袁海洋因购房所需，与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，未违反法律、法规的强制性规定，合同成立、有效。依法成立的合同即具有法律约束力，合同当事人必须按照合同的约定全面履行合同约定的义务。原告按约向被告袁海洋发放了贷款，即享有按期收回本息及在抵押物的价值范围内优先受偿之权利；被告袁海洋使用原告提供的贷款，应遵守合同的约定，承担按期偿付本息的义务。因被告在合同期内连续发生拖欠贷款本息现象，截止2015年12月29日，二被告已拖欠贷款本金1658.95元，拖欠利息3499.24元，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告诉请解除与被告袁海洋于2010年12月29日签订的450210004-011-20010000716号《个人住房（商业用房）借款合同》、要求被告袁海洋清偿截止2015年12月29日涉案合同项下全部贷款本金208641.40元，利息及罚息3499.24元以及2015年12月29日之后所产生的利息之请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告龙昌公司作为开发商与原告订立的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合法有效，原告依合同约定要求被告龙昌公司承担连带保证责任，有事实和法律依据。因涉案合同项下的贷款已依法办理了抵押登记手续，及法律规定享有在抵押物的价值范围内优先受偿之权利。如处分抵押物后所得款项不足以清偿债务，被告仍有义务继续清偿。故原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告袁海洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩意见，视为放弃自己的答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司河池分行与被告袁海洋于2010年12月29日签订的450210004-011-20010000716号《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告袁海洋向原告中国建设银行股份有限公司河池分行偿还截止2015年12月29日尚欠的借款本息共计212140.64元，其中本金208641.40元，利息及罚息3499.24元；2015年12月30日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息按合同约定的计息方法另行计付；
三、如被告袁海洋届时未履行上述判决第二项中所确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司河池分行可向被告实现抵押权，并在河池市南新东路水岸华府小区xx号的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款范围内享有优先受偿权；处置上述抵押物的价款超过债权数额的部分归被告袁海洋所有，不足部分由被告袁海洋继续清偿。
四、由被告龙昌公司对被告袁海洋上述债务承担连带保证责任。
本案受理费4482元（原告已预交），减半收取2241元，由被告袁海洋负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4482元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 韦艳芳
二〇一六年四月二十五日
书记员 韦京辰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。