江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰姜民初字第0790号
原告：钱章明，男，1963年10月16日生，汉族。
委托代理人：朱如华，江苏陈继强律师事务所律师。
被告：栾正华，男，1976年8月1日生，汉族。
委托代理人：陈东，江苏天滋律师事务所律师。
原告钱章明与被告栾正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理。依法由审判员曹士平适用简易程序，于同年6月23日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本院于同年7月10日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年8月13日、9月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱如华、被告栾正华及其委托代理人陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱章明诉称：2012年10月4日，原、被告签订租房协议书一份，约定：原告将原位于姜堰镇人民南路46-20、21号的房屋及相应设施出租给被告经营；租期15年，自2012年12月1日起至2027年11月30日止；前5年每年房租360000元，实行先交租金后使用，前2年租金每半年交纳一次，此后为每年交纳一次，分别在每个交纳周期的前一个给付原告。协议签订后，原告依约将房产设施等交付给被告经营。但2014年的合同租金被告拒不交纳，其经营所产生的费用也是由原告垫付。被告的违约行为违背了诚实信用原则，损害了原告利益。为此，原告请求判令：1.被告立即按合同约定支付所欠原告租金180000元，并赔偿原告逾期付款的违约金72000元；2.给付原告代垫的水电费用等合计22088.75元，以上两项合计274088.75元；3.若被告要求继续履行合同，则原告要求其支付2014年下半年的租金180000元；4.被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告从2013年11月1日起至本案判决确定之日止按每日1000元的标准向原告支付房屋租金；2.判令被告给付原告代垫的水电费用等合计22088.75元；3.判令被告协助原告办理工商变更登记，并承担本案的诉讼费用。
被告栾正华辩称：1.在原、被告双方建立租赁关系后，被告一直处于亏损状态，租赁期满一年时，被告就准备解除租赁合同事宜积极与原告协商。在双方协商过程中，原告于2014年3月份单方面以收回租赁房屋的方式解除租赁合同。原告的行为已构成根本违约，故其要求被告支付180000元租金以及违约金没有事实根据。2014年3月底，原告已经通过封门的行为单方解除合同，封门之后的租金被告不予承担并保留要求原告承担违约责任的权利。被告只同意支付2013年12月至原告收回房屋之前的租赁费用；且合同约定从2012年12月1日起为租金起算日，现原告将2013年11月4日确定为第二年租金起算日没有合同依据。2.原告所主张的损失远远高于实际损失，并且有部分尚未发生。3.因原告已经将租赁房屋收回，客观上被告已经无法履行租赁合同，故不存在继续履行的可能和必要。4.关于协助办理工商变更登记部分，不属本案审理范围，请求法庭予以驳回。
经审理查明：2012年10月4日，案外人赵国祥受原告钱章明（与赵国祥系亲家）委托，与被告栾正华签订了房屋租赁合同，原告钱章明将其所有的姜堰镇人民南路46-20、21号的房屋及相应设施租赁给被告栾正华经营使用（开办姜堰五月花宾馆，系旅馆业）。租期15年，自2012年12月1日起至2027年11月30日止。合同第四条约定房屋租金数额、交纳期限、结算方式为：2012年12月1日为租金起算日，从起算日满12个月为一个使用年度，以此类推。第一个年度租金为360000元，前五年租金不变，实行先交租金后使用，前两年租金每半年交纳一次，此后为每年交纳一次，分别在每个交纳周期的前一个给付原告。租赁用途为经营商务宾馆。第六条约定违约责任：1.如因原告的原因，提前解除本协议或使本协议无法继续履行或有其他违约行为（不可抗力除外），原告应向被告支付当年租金的20%计算，不足以赔偿被告损失的，应赔偿被告所有因此而造成的损失（包括但不限于前期投入损失、经营损失、因解决纠纷产生的费用等）；2.如由于被告原因未能按期交纳租金的，逾期15天内按日向原告支付房屋�租金的0.5‰的滞纳金。超过一个月视同被告违约，届时原告有权解除本协议并收回房屋、追收欠缴的各项费用、应付租金；3.被告不得在此期间擅自将标的物转租他人，如有，原告有权终止合同，并追究被告相应责任及费用。第七条关于协议提前解除的情形约定：被告须结清应付租金和其他应支付的所有费用，属于被告的财物在交付时归原告所有。第八条约定：协议期限内任何一方要求变更本协议的内容，均应提前60天用书面形式通知另一方，在双方未达成新的协议之前，原协议的条款继续履行。上述条款为机打条款。合同末尾甲乙双方签字上方空白处，以手写方式附注：乙方（指被告）装修期间添置的电视、空调、电脑、麻将机期满后归乙方所有。
合同签订后，原告钱章明将上述房屋及其原金润宾馆部分旅馆业经营用物品交付给被告栾正华使用。被告栾正华付清第一年房屋租金后，对租赁房屋进行了部分改造，并购置了旅馆业经营用物品。2013年6月30日，被告栾正华将该租赁房屋以《股权转让合同》方式转租给李倜（男，1989年11月15日生，居民身份证号码××，汉族，江苏省泰州市人，高中文化，个体经商，住泰州市姜堰区娄庄镇烟墨小区6-10号）经营，双方并就房屋租金、租金给付方式以及其他双方权利义务等进行了约定。2013年7月1日，经被告栾正华同意，李倜在交纳了转让费及其他费用后，该房屋转由李倜经营五月花宾馆，李倜承继栾正华原租赁合同中的所有权利、义务，但营业执照未进行变更。2013年11月28日，李倜因涉嫌非法拘禁罪被公安机关刑事拘留，五月花宾馆经营活动停止。被告栾正华在宾馆门前张贴公告，欲变卖处理宾馆物品，原告获知后，双方经过数次磋商未果。
2014年2月22日，被告栾正华向原告钱章明发函，其内容为：“本人与你2012年10月4日签订的租房合同，因故本人不愿继续承租。已于2014年1月28日通知你收回房屋。现最后一次传达解除协议的意愿。本人不再承担1月28日后房租费用，近日将清空本人自己添置的物品（电视、空调、电脑、家具、床上用品等）。如因你方不正常办理交接造成公司各项执照过期、注销，本人不承担责任。因不交接产生的直接间接损失由你方承担。”原告于2014年2月27日收到该函件。2014年3月，因双方矛盾激化，原告钱章明派人将租赁房屋后门电焊封闭。2014年9月3日，本院进行现场查勘，查明案涉租赁房屋座西朝东，前门由里封闭，后门加锁，后门公共通道上的门钥匙由当地泓润花园业委会物业处保管。现场查勘时，租赁房屋的后门系由原、被告双方代表与本院工作人员一起要求物业服务人员胡宏喜拿钥匙当面打开，清点完毕后由胡宏喜�门并拿走钥匙，胡宏喜参加了物品清点的全过程。本院对案涉租赁房屋即姜堰五月花宾馆现场查勘后，还对属于被告承租经营期间购买添置的电脑、电视机、桌椅、床上用品等物品进行了登记，形成了清点笔录，但三楼有六间客房因无法开门而登记不成。
另查明，原告为被告代垫的电费5845元、电信费用4365元合计10210元。泰州市金源物业管理有限公司姜堰泓润花园管理处出具的证明记载五月花宾馆欠交2012年11月至2014年4月物业费用计11878.75元。
再查明，原告钱章明平时在外地工作，在与被告栾正华房屋租赁洽谈交涉过程中，主要委托其亲家赵国祥出面进行。原告近亲属和赵国祥均在姜堰城区工作、居住和生活。
以上事实，有当事人的陈述及房屋租赁协议书、商品房买卖合同、房屋所有权证书、通知、电话录音、手机短信、缴费票据、本院（2014）泰姜少刑初字第0030号刑事判决书和现场勘验笔录等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告钱章明与被告栾正华之间的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。本案中，被告栾正华自2012年10月即租用原告钱章明的房屋，并在接收租赁房屋后即进行部分改造，在2013年7月又将租赁房屋转租给李倜经营使用（经营用途未变）。但该一系列行为存在已达数月，原告钱章明近亲属和亲家等关系密切人员亦居住于姜堰城区，经常关注该租赁房屋，这从原告提交的其于2013年9月10日发给李倜之母周亚芹的《责令停止营业通知书》及与李倜之父李进的相关手机短信（该组证据在庭审中未获被告认可）可以推见。综合以上因素，原告应当知晓被告栾正华所作的一系列行为，且自2013年9月起其在六个月内亦未向被告提出异议，应当视为其认可被告栾正华的行为，故庭审中原告关于被告栾正华转租行为构成违约的主张，与事实不符，本院不予采信。原告关于被告迟延履行支付租金义务，违反合同约定的主张，具有事实和法律依据，本院予以采信。原告钱章明关于其代垫电费、电信费的主张，具有事实依据，被告应予支付；原告关于要求被告支付物业费用的主张，因该费用其并未实际垫付，且无合同依据，故本案中不予支持。2014年2月22日被告向原告发出解除租赁合同的书面通知；2014年3月，原告钱章明则采取封门措施。由此可见，被告发出解除合同的意思表示后，原告采取封门措施予以回应，双方事实上对解除租赁合同并无异议。
关于原告钱章明提出的各项诉讼请求，本院综合认定如下：1、关于房屋租金给付起讫时间，根据租赁合同第四条的约定，2013年12月1日为原、被告约定的第二年租金起算日；根据租赁合同第八条的约定，协议期限内任何一方要求变更本协议的内容，均应提前60天用书面形式通知另一方，在双方未达成新的协议之前，原协议的条款继续履行。被告于2014年2月22日向原告发出解除租赁合同的书面通知，租金本应计算至原告收到通知之日即2014年4月27日，但原告在2014年3月即已封门致合同事实上无法履行，故租金计算至2014年2月底；2、关于相关费用的诉求，原告钱章明未举证证明其实际垫付了物业费用，故本案中只能认定代垫的电费5845元、电信费用4365元合计10210元；3、关于协助办理工商变更登记，因原、被告事实上已经解除合同，虽然租赁合同中未有相应约定，但作为附随义务，被告有义务协助办理；4、关于违约责任，一方面，被告未按期支付租金，违约在先，应当承担违约责任。另一方面，原告收到被告解除合同通知后，本应有多种合法的救济途径，可以提出异议，请求人�法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；或者依租赁合同第六条约定，有权解除合同并收回房屋、追收欠缴的各项费用、应付租金等；或者依法要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告却采取封门阻止的行为，该行为既无合同的授权，又无法律依据，也是违约行为，需承担相应的违约责任。综合评判合同履行情况、双方的投入和各自的违约程度等，根据公平和诚实信用的原则，本院酌定被告支付原告违约金20000元。
关于原告随出租房屋一并移交给被告的电视机、空调、水壶、吸尘器、电脑、打印机、传真机等物品，因原告提交的租赁协议书附件中仅有物品名称及数量，没有物品商标或其他特定化可识别的标志，且双方尚存争议，本案中难以一并作出准确无误可供执行的判决，可由原告另行主张权利。
关于原、被告双方系争的被告�购置的电视机、空调、电脑和床上用品等所有权归属，不在原告诉讼请求范围之内，本案中不予处理，被告可以另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、确认原告钱章明与被告栾正华之间的房屋租赁合同于2014年2月27日解除；
二、被告栾正华于本判决生效后10日内将坐落于泰州市姜堰区姜堰镇人民南路46-20、21号的全部承租房屋返还给原告钱章明。
三、被告栾正华于本判决生效后10日内向原告钱章明支付租金90000元、违约金20000元及代垫的电费5845元、电信费用4365元，合计120210元。
四、原告钱章明自行办理姜堰市五月花城市酒店管理有限公司工商营业执照变更登记，被告栾正华予以适当协�办理。
五、驳回原告钱章明的其余诉讼请求。
如被告栾正华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5412元，由原告负担2706元，被告负担2706元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分的2706元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告栾正华于本判决生效后10日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5412元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：20×××88）。
审 判 长 曹士平
人民陪审员 许建国
人民陪审员 钱志清
二〇一四年十月十三日
书 记 员 张 露
本案法律条文附录：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。