大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初6215号原告大连富佳物业管理有限公司法定代表人于波，系该公司经理。委托代理人周桢，系该公司法务。委托代理人董娟，系该公司法务。被告孙纯盛。原告大连富佳物业管理有限公司与被告孙纯盛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连富佳物业管理有限公司的委托代理人周桢、董娟，被告孙纯盛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连富佳物业管理有限公司诉称，2010年12月26日，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会签订府佳名都物业管理委托合同，约定府佳名都小区委托原告进行物业管理。委托合同第六章第二十七条约定物业管理服务费：住宅房屋为建筑面积每月每平方米0.5元，收取时间为每双月5日前，业主、使用人逾期交纳物业服务费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的3‰按日交纳滞纳金。被告购买府佳名都小区**号房屋，建筑面积62.53平方米。被告欠交2014年1月1日至2015年12月31日期间物业费750元，截至2016年5月15日该笔费用产生1,118元滞纳金。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2014年1月1日至2015年12月31日物业费750元；被告支付上述物业费逾期交费滞纳金1,118元（暂计算至2016年5月15日）。被告孙纯盛辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。被告不同意缴纳物业费主要有以下原因：原告没有尽到维修义务，被告家是顶层，房屋四周墙都透寒，也有裂缝，房顶没有保温层，被告和原告说过，原告在房顶涂了胶但没有效果，现在透寒越来越厉害，原告承诺维修但一直未维修；原告服务被告感受不到；被告自己把窗换了；暖气阀质量不好也爆裂了两次，给被告造成了损失；原告主张的滞纳金过高。经审理查明，原告自2001年10月22日被大连市国土资源和房屋局准予从事物业管理活动。2010年大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《府佳名都物业管理委托合同》，约定甲方将位于大连市甘井子区促进路125号的府佳名都小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2011年5月16日起至2016年5月15日止；物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，电梯费自二层以上按每月每人4元收取，收取时间为每双月5日前；业主、使用人逾期交纳物业费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的3‰按日交纳滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。大连市物价局批准原告对案涉小区收取物业服务费的标准为0.5元/月/平。另查，被告孙纯盛系大连市甘井子区芳馨园**房屋的业主，该房屋建筑面积**平方米。被告自2014年1月1日至2015年12月31日没有交纳物业费，拖欠物业费合计750元（0.5元/月/平×62.53平×24个月）。又查，原告于2014年12月8日向被告邮寄催费通知函。本院所确认的上述事实，有《府佳名都物业管理委托合同》、物业服务企业资质证书、收费许可证（副本）、EMS快递单及签收信息查询单、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连富佳物业管理有限公司系大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的《府佳名都物业管理委托合同》对小区全体业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《府佳名都物业管理委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其应该交纳拖欠的物业服务费。关于被告称房屋透寒、发霉长毛等问题，物业没有进行维修，被告因此拒交物业费的意见，本院认为，房屋透寒、长毛等问题与房屋结构等因素有较大关系，并非原告的物业服务所直接造成的，被告因此拒交物业费没有事实和法律依据。但从庭审调查情况看，该小区其他业主普遍反映该小区的12号楼在2014年由物业公司进行了外墙保温，而其他楼未享受到此服务。考虑到物业公司对12号楼以外的楼房未及时进行物业服务范围内的维护，以及被告家的实际情况，本院酌定被告按照拖欠物业费的九折向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费675元（750元×90%）。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙纯盛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连富佳物业管理有限公司支付拖欠的自2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费675元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连富佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由原告负担50元，被告负担50元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 瑾审 判 员  李晓男人民陪审员  王景华二〇一六年十二月十五日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。