广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第222号
上诉人（一审被告）：柳州市鸿江投资咨询有限公司。
法定代表人：李韬，该公司总经理。
委托代理人：梁云麟。
委托代理人：曾祥君。
被上诉人（一审原告）：姚家杰。
委托代理人：何旺发，广西和清律师事务所律师。
上诉人柳州市鸿江投资咨询有限公司（以下简称“鸿江公司”）因与被上诉人姚家杰买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2013）城中民二初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年8月16日受理后，依法组成合议庭于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人鸿江公司委托代理人梁云麟、曾祥君，被上诉人姚家杰委托代理人何旺发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月15日，姚家杰与鸿江公司签订《房屋买卖协议（一次性）》。协议书第一条约定甲方（鸿江公司）自愿将坐落于五星街81号门面（建筑面积37.98平方米）出售给乙方（姚家杰）；房产总价为人民币2735000元。协议第三条约定乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房认购金人民币五万元整，7个工作日内双方到房产局签订网上签约正式合同。30日内乙方准备好剩余房款人民币2685000元整，双方到方圆置业担保有限公司监管，5日内乙方配合甲方办理该房产过户手续，过户完毕10日内交房给乙方，并保证房屋原有设施完好，不得恶意损坏原有设施。协议第五条约定，如果甲方在规定的时间内不能将此房产过户给乙方，则退还乙方已支付的购房认购金。
《房屋买卖协议》签订后，姚家杰于2012年8月15日向鸿江公司交付购房认购金5万元，鸿江公司向姚家杰开具《收据》。姚家杰、鸿江公司双方尚未在房产局签订网上签约正式合同。鸿江公司亦未在《房屋买卖协议》规定的时间内将协议约定的房产过户给姚家杰，也未向姚家杰退还购房认购金人民币5万元。
另查实，《房屋买卖协议》约定的买卖房屋并非鸿江公司所有。
一审法院审理认为：姚家杰与鸿江公司签订的《房屋买卖协议（一次性）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定及损害他人合法权益，合法有效，双方应当按照协议履行义务。
《房屋买卖协议（一次性）》签订后，姚家杰依约履行向鸿江公司交付购房认购金5万元的义务，鸿江公司未按照协议约定将房产过户给姚家杰的行为已构成违约，应当按照协议约定承担返还姚家杰购房认购金人民币5万元的违约责任，故姚家杰要求鸿江公司退还购房认购金人民币5万元的诉请合法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：鸿江公司向姚家杰退还购房认购金人民币5万元，案件受理费1050元（姚家杰已预交），由鸿江公司承担。
上诉人鸿江公司不服一审判决，上诉称：根据协议第三条规定，姚家杰与鸿江公司应在协议签订之日起7个工作日内（即2012年8月24日前）到房产局签订网上签约正式合同，30日内姚家杰准备好剩余房款人民币贰佰陆拾捌万伍仟元整（￥2685000.00）双方到方圆置业担保有限公司监管。但直到约定的时间过后，姚家杰都未到鸿江公司处与鸿江公司到房产局签订网上签约正式合同，也未与鸿江公司一起到方圆置业担保有限公司监管，严重违反协议的约定。为此，鸿江公司多次派人去电催促姚家杰，要求其尽快全面履行协议所规定的义务，但姚家杰拒不履行，从而严重影响了鸿江公司正常的经营活动。无奈之下，鸿江公司只能依照协议附1条的规定，于2012年8月30日在《柳州晚报》的第45版刊登了公告。由此可知，是鸿江公司的违约行为，导致协议无法继续履行，属于违约方鸿江公司应当承担违约责任。
其次，根据协议第三条的规定，鸿江公司将诉争房产过户给姚家杰的前提条件有两个：一是姚家杰在签订协议之日起7个工作日内，与鸿江公司一起到房产局签订网上签约正式合同，二是30日内姚家杰准备好剩余房款人民币2685000元与鸿江公司一起到方圆置业担保有限公司监管，两个前提条件都需要姚家杰配合鸿江公司才能办理，鸿江公司单方是无法办理上述事项的。而姚家杰不仅没有在规定的时间内与鸿江公司联系办理事宜，在鸿江公司多次催促，甚至登报公告后也拒不履行自己的义务，导致协议无法继续履行。为了维护协议的法律严肃性，避免鸿江公司经济损失进一步扩大，鸿江公司根据协议书的约定，对于姚家杰的违约行为，不予退还姚家杰支付的5万元购房认购金，是有理有据，也是符合法律规定的。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，特提出上诉，恳请二审人民法院依法撤销原审判决，改判驳回姚家杰的诉讼请求。
被上诉人姚家杰答辩称：在签订买卖协议之后，姚家杰一直要求鸿江公司签订正式合同，但是鸿江公司说房屋的产权人出差在外地无法回来，因此才无法到房产局签订正式的合同。鸿江公司作为中介公司，没有处理好和产权人的关系，由于鸿江公司的原因导致正式合同无法签订，本案的交易不成功。由于交易不成功，姚家杰原来交纳的5万元应当退回。因此，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回鸿江公司的上诉。
二审期间，鸿江公司对一审法院查明的事实有以下异议：一审法院遗漏查明双方合同约定：“如姚家杰不配合鸿江公司办理上述相关手续，姚家杰逾期则自愿按总房款的千分之八每日计算违约金支付给鸿江公司。”另外，一审法院还遗漏查明鸿江公司接受了房屋所有权人的委托来卖房。
鸿江公司二审提交新的证据如下：2012年8月30日《柳州晚报》一份，证明按照双方签订的协议附件的约定，如果姚家杰不按时协助鸿江公司办理过户手续的话，鸿江公司可以通过《柳州晚报》告知姚家杰，现鸿江公司已经在《柳州晚报》上刊登公告，告知姚家杰已违约的事实，现在合同无法履行的过错应当由姚家杰承担。
姚家杰对一审法院查明事实无异议。二审亦未提交新的证据。对鸿江公司二审提交的新的证据，姚家杰质证认可此份证据的真实性，但鸿江公司刊登的公告是其单方的陈述，是为了规避自己的违约责任而刊登的，并不是事实。
本院质证认为：鸿江公司二审提交的新的证据的真实性，姚家杰并无异议，对其真实性本院予以认定，且该证据可以证实本案的事实，对其关联性与证明效力，本院亦予以认定。对鸿江公司二审提出的异议，关于合同的内容，一审法院遗漏查明，本院对该合同内容予以补充查明。对于鸿江公司称其是接受房屋产权人委托卖房的事实，由于鸿江公司未提供相关证据证实，本院不予认定。
综上，除二审补充查明事实外，本院对一审法院查明事实予以确认。
本院另查明：鸿江公司与姚家杰签订的《房屋买卖协议》约定“如乙方不配合甲方办理上述相关手续，乙方逾期则自愿按总房款的千分之八每日计算违约金支付给甲方”。但直至二审开庭时止，鸿江公司均未提供房屋产权人的授权委托其出卖房屋的手续。
本院认为：鸿江公司与姚家杰签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：鸿江公司是否应当向姚家杰退还认购金5万元？
关于以上争议焦点，本院认为，鸿江公司不是争议房屋的所有权人，其是以代理人的身份与姚家杰签订房屋买卖协议，但在签订协议后，鸿江公司直至二审开庭时均不能提供房屋所有权人的授权证明，证实其有资格代表房屋所有权人进行房屋的买卖，其与姚家杰签订的《房屋买卖协议》无法产生物权变动的效力。鸿江公司有违约行为，应当承担相应违约责任，故鸿江公司应当退还姚家杰支付的购房认购金5万元。
综上所述，鸿江公司的上诉请求于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（上诉人柳州市鸿江投资咨询有限公司已预交），由上诉人柳州市鸿江投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 钢
代理审判员 温清华
代理审判员 李婷婷
二〇一三年九月十八日
书 记 员 韦晓璐