重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8344号
上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能·星城7街区4幢12-5。
负责人：毛良敏，总经理。
委托诉讼代理人：聂光明，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：ＸＸ，男，1977年1月16日出生，汉族，住四川省邻水县。
委托诉讼代理人：何依谦，女，1990年11月7日出生，汉族，住四川省邻水县。
上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司因与被上诉人ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初11863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人聂光明、王敏，被上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人何依谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判由被上诉人向上诉人支付2011年5月1日至2016年2月29日累计拖欠的物业费共9744.58元。事实和理由：本案物业服务费的诉讼时效应当从最后一笔物业服务费支付期限届满之日作为起算点，一审法院适用法律错误。上诉人已证明有依法向被上诉人催缴物业服务费，足以引起诉讼时效的中断，一审法院认定事实错误。请求依法改判。
ＸＸ辩称，一审判决正确。上诉人的上诉理由不符合合同规则，上诉人所说的起算点问题违背了诉讼时效规定，应维持原判。且上诉人物业有瑕疵给我们造成了损失。
深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司向一审法院起诉请求：依法判令被告立即支付截止2016年2月29日拖欠的物业费9744.58元及滞纳金4219.23元，共计13963.81元。
ＸＸ向一审法院反诉请求：1.请求确认《前期物业服务协议》为格式合同；2.请求确认《前期物业服务协议》第七条第四款为无效条款；3.请求依法判决反诉被告承担其未依法履行物业服务行为给反诉原告造成的损失5000元。
一审法院认定事实：被告（反诉原告）ＸＸ系位于重庆市×××大道××·星城××街区××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为120.01平方米，系住宅。2007年6月22日，重庆鲁能开发（集团）有限公司作为甲方，与作为乙方的原告（反诉被告）签订了《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方选聘乙方对鲁能·星城十一街区提供前期物业管理服务；合同期限分三个时间段，第一阶段为前期介入期，自2008年1月1日至十一街区合同约定的实际交房日期前二个月止，第二阶段为物业管理服务准备期，为十一街区合同约定的实际交房日期前二个月至交房当月，第三阶段为前期物业服务管理期，自十一街区合同约定的实际交房日期的次月起计算36个月，但在合同期限内，本物业经由合法程序成立之业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高能耗设施、设备运行所需能耗费用，此部分费用由乙方向业主据实分摊；本物业管理服务费用采用银行托收方式，每月收取一次，业主、物业使用人、物业经营人应于每月5日前将本月的物业管理服务费存入相应银行账户；如业主、物业使用人、物业经营人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。该合同还对服务内容和质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。该物业服务合同于2007年6月29日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。2008年9月3日，重庆市物价局对鲁能·星城十一街区的物业服务费标准进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米。2008年12月24日，原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司作为乙方，与作为甲方的被告（反诉原告）ＸＸ签订《前期物业服务协议》一份，其中第三条第一款约定，高层住宅物业服务收费标准为每平方米1.4元/月（含电梯运行费，不含公共区域公摊费用）；第七条第四款约定，甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。上述《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》签订后，原告（反诉被告）对鲁能·星城十一街区提供了物业服务至今。因被告（反诉原告）在原告（反诉被告）提供物业服务期间内未向原告（反诉被告）足额交纳物业服务费，2016年7月5日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼。审理中，原告（反诉被告）自愿撤回要求被告（反诉原告）支付滞纳金的诉讼请求；原告（反诉被告）称其针对被告（反诉原告）的物业服务收费标准为1.4元/月/平方米，被告（反诉原告）对该收费标准无异议，但对计收面积有异议，认为应当按照套内面积计收；原告（反诉被告）称其向被告（反诉原告）予以了催收，提供了催收函二份、交费通知单四张、律师函一份及信封照片一张予以证明，被告（反诉原告）称未收到过，也未看到过；被告（反诉原告）称其厨房被污水倒灌，提供了照片五张予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告（反诉被告）与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对鲁能·星城十一街区全体业主均具有约束力。原告（反诉被告）作为物业服务企业为鲁能·星城十一街区提供了物业服务，被告（反诉原告）作为该小区的业主，应当向原告（反诉被告）支付物业服务费用。原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付2011年5月至2016年2月期间的物业服务费，审理中，被告（反诉原告）提供诉讼时效的抗辩。原告（反诉被告）虽向本院提供了催收函二份、交费通知单四张、律师函一份及信封照片一张予以证明，但催收函、交费通知单及律师函无证据证明向被告（反诉原告）进行过送达，信封照片也看不出邮寄时间，故对原告（反诉被告）提供的催收证据，本院不予采纳。原告（反诉被告）于2016年7月5日向本院提起诉讼，按照诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告（反诉原告）交纳物业服务费的期间为2014年7月至2016年2月。对于物业服务费，根据原告（反诉被告）与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》及重庆市物价局的备案文件，结合本案当事人陈述，被告（反诉原告）交纳的标准为1.4元/月/平方米。被告（反诉原告）认为应当按照套内面积计收，因物业服务企业提供的物业服务范围不仅包括业主专有部分面积，还包括楼道等公共区域的面积，故物业服务费应当按照建筑面积计收。因此，在2014年7月至2016年2月期间，被告应交纳的物业服务费为1.4元/月/平方米×120.01平方米×20个月=3360.28元。本院对原告（反诉被告）诉请中超出该计算标准的部分不予支持。审理中，原告（反诉被告）自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于反诉原告的第一项、第二项诉讼请求，因反诉原告未提供证据证明《前期物业服务协议》违反了当事人意思自治原则，故本院不予支持；对于反诉原告的第三项诉讼请求，因反诉原告未提供证据证明反诉被告违反了物业服务合同的约定，且反诉原告未提供证据证明其损失的金额，故本院亦不予支持。判决：一、被告（反诉原告）ＸＸ在本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司2014年7月至2016年2月期间的物业服务费3360.28元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）ＸＸ的诉讼请求。案件本诉受理费75元（已减半收取），由原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司50元，被告（反诉原告）ＸＸ负担25元；反诉受理费25元（已减半收取），由反诉原告（本诉被告）ＸＸ负担。
本院二审审理期间，上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司提交盖有其印章的发送短信明细及打印的照片两张，意在证明对被上诉人ＸＸ进行过催收。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司请求主张ＸＸ所拖欠物业费的计算期间。
本院认为，上诉人上诉要求被上诉人支付2011年5月1日至2016年2月29日累计拖欠的物业费共9744.58元，并在二审庭后向本院提交盖有上诉人印章的发送短信明细及打印的照片两张，意在证明对被上诉人进行过催收。上诉人提供的发送短信明细系其单方制作，并未经第三方进行确认，无法证明其真实性。打印的照片亦系上诉人单方制作，从照片的内容上看不出缴费通知单送达至被上诉人处，故上诉人提交的催收证据本院均不予采纳。因上诉人于2016年7月5日向一审法院提起上诉，按照诉讼时效两年的期间计算，被上诉人交纳物业服务费的期间应为2014年7月至2016年2月，一审判决并无不当。
综上所述，深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张晋鹏
代理审判员 张冀兮
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 李 莉