江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第30号
上诉人（原审原告）黄圣权。
委托代理人李建，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李登程。
上诉人黄圣权因与被上诉人李登程房屋租赁合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2012）定民二初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2005年3月12日，原告黄圣权与定南县昌盛房地产开发有限公司邮苑佳家项目部签订了一份《商品房买卖合同》，定南县昌盛房地产开发有限公司将其开发的邮苑佳家商住楼的7号店（房产证面积39.53㎡）、二楼（房产证面积1062.74㎡）、三楼（房产证面积1062.74㎡）出售给原告黄圣权。2008年定南县昌盛房地产开发有限公司在原告黄圣权付清房款后交付了该房屋，并于2010年4月9日办理了房产证（7号店房产证号定南字第431007**，二楼房产证号定南字第431007**，三楼房产证号定南字第431007**）。
2005年11月15日，定南县昌盛房地产开发有限公司邮苑佳家项目部（甲方）与被告李登程（乙方）签订了一份《店面租赁合同》。该合同约定，一、租赁地点：县城龙亭路邮政局西北侧，商铺面积共计2050平方米。二、租赁时间：租赁期为99个月，即从2006年3月1日起至2014年5月31日止。三、租金及付款方式：每月租金每平方米4.7元，计租时间2006年3月1日，计租面积2050平方米，共计9635元／月，乙方应在每月5日前付清甲方当月房租，逾期5天交纳租金，视为违约而终止合同。…九、甲方有权将该房产出卖，但必须保证乙方租赁合同继续履行至合同期满，否则经济赔偿按第十条违约责任中的经济损失执行。十、违约责任：如乙方违约，装修不得损坏不得拆除。如甲方违约，赔偿乙方的一切经济损失。十一、甲方不能以任何理由提前终止合同。…该合同履行一段时间后，合同当事人对该合同的第三条计租面积2050平方米按实际面积更正为2165.01平方米，每月租金更正为人民币10175.55元，合同其它条款未变。
2008年定南县昌盛房地产开发有限公司在交付了该房屋后，原告黄圣权继续履行2005年11月15日被告李登程与定南县昌盛房地产开发有限公司签订的《店面租赁合同》，该房屋租金改由原告黄圣权收取（每月租金人民币10175.55元），房屋租金收款账户变更为户名黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户。账户变更后，被告李登程缴交房屋租金是通过转账等方式将房屋租金存入户名黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户上。
2012年9月1日，被告李登程通过转账方式向原告黄圣权支付了9月份的房租人民币101.76元，未足额支付9月份的租金。2012年9月26日，原告黄圣权发现被告李登程没有足额缴交2012年9月份的房租人民币10175.55元，只缴交了租金人民币101.76元，并委托何小平处理被告李登程未足额缴交房租之事。同日，原告黄圣权注销了户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户并新开了一个账户，并告知了何小平注销原账户及新开了一个账户的事情（未告知其新账户的账号），但未将该事实告知被告李登程。2012年10月2日，何小平用短信通知了被告李登程2012年9月份的房租未交足的事。短信内容为：“据说，你九月没交房租，请查找一下，如果属实的话，会很麻烦。”被告李登程2012年10月3日用短信回复了何小平，并与何小平进行了电话联系；2012年10月4日，被告李登程携带房租现金与何小平进行了面谈协商，但双方对该租金纠纷的解决未达成一致意见，何小平也未收2012年9月（不足额部分）、10月的房租现金；2012年10月8日，被告李登程与何小平再次面谈协商，但双方对租金纠纷的解决仍未达成一致意见，何小平也未收被告李登程带来的房租现金；2012年11月5日，被告李登程与何小平进行了电话联系，被告李登程要求用现金缴交2012年9月、10月、11月的租金，何小平没有答应并告知原告黄圣权已诉至法院。
查明，2012年9月1日，被告李登程通过户名李登程、账号62268200140005516XX的账户向户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户转账支付2012年9月的租金人民币101.76元，转账后被告李登程的该账户中尚有存款余额人民币88511.27元。
查明，2012年10月2日，被告李登程通过户名李登程、账号95599834712314246XX的账户向户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户转账人民币10176元，但转账未成功。
查明，2012年10月4日，被告李登程通过户名李登程、账号95599834712314246XX的账户向户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户转账人民币10075元，但转账未成功。
查明，2012年11月5日，被告李登程通过户名李登程、账号95599834712314246XX的账户向户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户转账人民币10176元，但转账未成功。
原审法院认为：2005年11月15日被告李登程与定南县昌盛房地产开发有限公司签订的《店面租赁合同》，系双方自愿，属双方真实意思表示，合同内容也符合法律规定，应受法律保护。原告黄圣权与定南县昌盛房地产开发有限公司邮苑佳家项目部签订了《商品房买卖合同》，并于2010年4月9日办理了房屋所有证，原告黄圣权是邮苑佳家商住楼的7号店、二楼、三楼的合法产权所有人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2008年定南县昌盛房地产开发有限公司向原告黄圣权交付该房屋后，将收受房租的账号变更为户名为黄圣权、账号为62268200140002174XX的账户，被告李登程也按要求把租金打入该账户。被告李登程知道收受租金的账户变更为原告黄圣权的账户并按要求履行房租缴交义务，应视为被告李登程知道涉案房屋所有权变更为原告黄圣权的事实，对被告李登程辩称不知道原告黄圣权是涉案房屋所有权人及原告黄圣权不具有诉讼主体资格的辩论意见不予采纳。
关于被告李登程2012年9月的房租仅支付人民币101.76元是操作失误，非故意违约的辩论意见，本院认为，一、被告李登程缴交的2012年9月房租人民币101.76元与实际应缴交房租人民币10176元（合同约定每月房租为10175.55元，被告李登程每月实际缴交房租10176元）数字、顺序都相同，只有小数点不同；二、转账后，被告李登程该账户中尚有存款余额人民币88511.27元，说明当时支付2012年9月份房租有足够的资金；三、被告李登程得知房租缴交错误后，积极与原告黄圣权委托处理房租纠纷的委托代理人何小平联系，希望协商解决房租纠纷；四、被告李登程采取了现金缴交房租或通过转账缴交房租等补救措施，但何小平拒绝接受房租现金，原告黄圣权注销了收受房租的账户，导致被告李登程无法通过现金或转账方式补缴2012年9月份房租及10月、11月的房租。综合以上四点，本院对被告李登程2012年9月不足额缴交房租是操作失误，非故意违约的辩论意见予以采纳。
关于原告黄圣权要求终止2005年11月15日签订的《店面租赁合同》及判决被告李登程从2012年9月起至《店面租赁合同》终止之日止按现市场价每月74361.41元给付租金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可见，出租人解除合同应符合“承租人无正理由”、“经催告后在合理期限内仍未履行的”等条件，原告黄圣权发现少缴交房租后通知了被告李登程，但未给其继续履行的“合理期限”；被告李登程不足额缴交房租的辩论意见符合常理，而且被告李登程采取了积极的补救措施，通过现金或转账方式补缴2012年9月的房租及缴交2012年10月、11月的房租，但因原告黄圣权方的原因，使被告李登程采取的补救措施未能实现，因此本院对原告黄圣权要求终止2005年11月15日签订的《店面租赁合同》的诉讼请求不予支持；对要求被告李登程按现市场价每月租金74361.41元支付从2012年9月起至《店面租赁合同》终止之日止的租金的诉讼请求予以部分支持，即2012年9月（不足部分）、10月、11月的房租按《店面租赁合同》约定租金支付。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第三项、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告黄圣权要求终止2005年11月15日甲方曾建平、何小平与乙方李登程签订的《店面租赁合同》的诉讼请求；二、被告李登程在本判决发生法律效力后3日内按合同约定的租金支付原告黄圣权2012年9月（不足额部分）、10月、11月的租金，合计人民币30425.04元；三、驳回原告黄圣权的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2976元，减半收取1488元，由原告黄圣权承担688元，被告李登程承担800元。
上诉人黄圣权上诉称：上诉人与被上诉人履行的《店面租赁合同》约定，被上诉人应在每月5日前付清上诉人当月房租，逾期5天交纳租金，视为违约而终止合同。因被上诉人支付房租时违反了上述约定，已构成违约，故上诉人按照约定可以解除合同。此外，被上诉人未采取补救措施也未履行2012年9月以后的合同义务亦构成违约。请求二审法院依法撤销原判，改判终止履行《店面租赁合同》，由被上诉人从2012年9月起至合同终止之日止的现行市场价租金及其利息。
被上诉人李登程辩称：答辩人未足额缴交租金是由于电话银行操作失误，并非主观故意违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，上诉人未给答辩人合理期限，且上诉人的交租账户在当月注销和何小平拒收现金等等原因，造成答辩人的补救未能实现。原审法院判决后，答辩人一直将租金交至法院指定的账户内，所以答辩人没有构成违约。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人提交了下列新的证据：1、江西省农村信用社（合作银行）（回单）十三份。2、上诉人黄圣权分别于2008年11月8日、12月8日出具给被上诉人的收条各一份。3、中国工商银行现金存款凭条、凭证各五份。欲证明被上诉人缴纳了租金。上诉人对上述证据的真实性不持异议，本院予以认定。上诉人对其合法性、关联性持有异议，本院认为，上述证据证明了被上诉人缴交租金的情况，本院对其合法性、关联性予以认定。
二审查明，被上诉人李登程在原审法院判决后，将2012年9月应交房租的不足部分及10、11、12月，2013年1、2、3月的房租全部按时交至原审法院指定的账户内。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。本案中，被上诉人李登程在交纳2012年9月的房租时，系因操作失误而未足额支付房屋租金，其非故意违约。而合同违约方承担的违约责任与违约行为的程度性质应当相一致，被上诉人李登程在得知房租缴交错误后，积极与上诉人黄圣权委托处理房租纠纷的委托代理人何小平联系，希望协商解决房租纠纷，被上诉人李登程采取了现金缴交房租或通过转账缴交房租等补救措施，但因何小平拒绝接受房租现金，上诉人黄圣权注销了收受房租的账户，导致被上诉人李登程无法通过现金或转账方式补缴2012年9月份房租及10月、11月的房租。被上诉人李登程所采取的积极补救行为，并未影响上诉人黄圣权依据租赁合同实现合同目的和根本权利，故上诉人黄圣权的上诉请求，不符合《中华人民共和国合同法》保持合同的稳定、鼓励市场交易、促进市场稳定的立法精神及公平原则，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2976元，由上诉人黄圣权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 王佳
书 记 员 曾慧