上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民二（商）初字第6893号
原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市。
负责人苏岳勤，行长。
委托代理人胡晟之，支行职员。
委托代理人程苏，上海九州丰泽律师事务所律师。
被告林鸿居，男，户籍地福建省。
被告林云梅，女，户籍地福建省。
原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行诉被告林鸿居、林云梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员洪一帆独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡晟之、程苏到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行诉称，2011年9月6日，原告与被告林鸿居（主贷人）、林云梅（共同借款人）签订《个人购房借款／担保合同（商业）》，约定两被告向原告借款人民币（以下同）240万元，借款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款为基准利率；归还贷款本息方式为等额本息还款；罚息利率按合同约定利率基础上加收40%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及利息、罚息及其他费用；被告林鸿居以坐落于本市宝山区市台路XXX弄XX号XXX室的房屋进行抵押。2011年11月3日，原告向被告林鸿居发放了240万元的贷款。但两被告多次未按约定履行还款义务，原告决定提前收回全部贷款本息。原告多次催讨未果�遂提起诉讼，请求判令：1、两被告偿还贷款本金2，314，902.37元、暂计至2015年4月28日的利息48，996.68元，及自2015年4月29日起至判决生效之日止的逾期利息（以2，314，902.37元为本金，按贷款约定利率即人民银行基准利率上浮40%计付）；2、两被告支付律师费；3、若两被告不履行上述还款义务，要求处置本市宝山区市台路XXX弄XX号XXX室的抵押房屋并优先受偿；4、诉讼费由两被告承担。庭审中，原告撤销第2项诉讼请求。
原告为支持其主张，提供了以下证明材料：1、《个人购房借款／担保合同（商业）》，证明原告与两被告就借款约定的权利义务；2、个人借款凭证，证明原告发放贷款；3、预告登记证明，证明被告林鸿居将系争房屋抵押给原告，原告是房屋抵押权人；4、自营历史明细列表，证明两被告还款及违约情况；5、结婚证，证明两被告系夫妻关系；6�《中国工商银行个人贷款催收函》及催收凭证，证明原告向两被告催收。
被告林鸿居、林云梅未到庭应诉，无书面答辩意见，也未向本院提供证据。
鉴于两被告未到庭应诉，本院对原告提供的证明材料进行了审查。综合上述证据材料与案件事实的关联程度以及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院对其证明力均予以确认。经审理查明，确认原告所述事实属实。
另查明，2011年10月19日，原告与被告林鸿居的房屋办理了预告登记，预购商品房抵押权人为原告，预购商品房抵押人为被告林鸿居。
2014年12月8日，原告向被告林鸿居发送个人贷款催收函，要求其及时归还逾期贷款本金及利息，并按合同约定按时归还贷款本息，如未能及时归还贷款，原告有权宣布提前收回所有贷款、处置抵押物以及采取其他法律措施。截至2015年4�28日，两被告尚欠贷款本金2，314，902.37元及利息48，996.68元。
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同（商业）》合法有效，各方均应当全面履行各自的合同义务。现原告依约发放了贷款，两被告逾期未按约偿还贷款本息，构成违约以致涉讼，两被告应承担相应的民事责任。故原告诉请要求提前收回贷款本金、支付利息及逾期利息，于法有据，本院予以支持。
原告另主张房产享有抵押权，要求处分抵押物并优先受偿。对此，本院认为，虽然合同约定该房屋为本案系争债权设定抵押，但根据物权法规定，以房屋等不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案系争房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并未转换为抵押权登记，而抵押权预告登记的性质系在将来要求进行抵押权登记的请求权，虽然该�求权具有特殊的排他效力，但并不等同于抵押物权本身。故原告不能直接要求处置该房产并就所得价款优先受偿。鉴于系争房屋办理的抵押权预告登记，原告已经履行了发放贷款的义务，故待房屋登记手续办妥后，原告仍可依法要求将抵押权预告登记转换为抵押权登记。届时若原告的债权无法通过两被告还款的形式实现，原告在取得抵押权登记后仍然有权主张就处分抵押物后的财产优先受偿。
此外，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林鸿居、林云梅应于本判决生效之日起十日内归�原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行贷款本金人民币2，314，902.37元。
二、被告林鸿居、林云梅应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行截止2015年4月28日的利息人民币48，996.68元，以及自2015年4月29日起至判决生效之日止的逾期利息（以人民币2，314，902.37元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率基础上加收40%计算）。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25，871.20元，适用简易程序减半收取人民币12，935.60元（原告已预缴），由被告林鸿居、林云梅共同负担，于判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪一帆
二〇一五年八月十四日
书 记 员 郁丽婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登�时设立。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。