上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第515号
上诉人（原审被告）陈桂月。
委托代理人汤静波。
委托代理人项清清，上海金沁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市虹口体育馆。
法定代表人卢佳文。
上诉人陈桂月因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市虹口体育馆（以下简称虹口体育馆，甲方）与陈桂月（乙方）于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其拥有的上海市东体育会路XXX号虹口体育馆正门西大厅梯下的房屋租借给乙方，租期自2012年3月1日至2014年2月28日，经营内容为会所，租借面积约200平方米，年租金人民币（以下币种均为人民币）100，000元，押金5，000元，付款方式为每季度付款一次，每次付款25，000元，先付后用。合同第三条约定乙方在装修和租赁期间不得擅自改变租房用途和转租他人，不得擅自改变原建筑结构，如需改变用途和建筑结构时，须提供相关批文、图纸、书面申请，经甲方同意加盖法人章和法定代表人签字后方可实施，否则，乙方将承担由此造成的一切法律和经济责任，同时甲方有权单方面解除合同。合同签订后陈桂月对承租房进行装修时将房屋分割成多间并申办闻荷轩（上海）足部保健会所。2012年2月9日，陈桂月向虹口体育馆支付租金25，000元，2012年10月23日支付租金50，000元，2012年11月30日支付租金25，000元，共计支付一年租金100，000元。此后陈桂月未再支付相关费用。2012年7月17日，陈桂月员工夏凤琼因在租赁房屋内卖淫被上海市公安局虹口分局处以行政拘留5日。2012年8月2日，上海市工商行政管理局虹口分局因陈桂月无照经营对陈桂月处以200元罚款。期间，虹口体育馆于2012年7月18日书面通知陈桂月称因其未能办理相关证照，虹口体育馆多次受到职能部门举报，故通知中止双方之间签订的《房屋租赁合同》。在中止协议期间，2012年7月20日起虹口体育馆将停止对租赁房屋的水电供应。同日，陈桂月之子汤静波在通知上书面承诺在未办理出营业执照前暂不对外营业。2012年10月16日，虹口体育馆向陈桂月发出解除合同通知，称因陈桂月严重违反合同条款，致使虹口体育馆蒙受经济损失和负面影响，故按照合同约定通知自即日起解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，要求陈桂月于2012年10月26日前将租赁房归还虹口体育馆。同日，汤静波在通知回执上签收。因陈桂月未在虹口体育馆通知的期限内搬迁，2013年2月26日，虹口体育馆又向陈桂月发出律师函，要求陈桂月办理解除合同的手续并结算水电费用。嗣后，因双方交涉无果，虹口体育馆起诉至原审法院，要求判令解除虹口体育馆与陈桂月之间的《房屋租赁合同》，陈桂月将承租房屋恢复原状交付虹口体育馆，并向虹口体育馆支付2012年3月1日至2013年2月28日期间的水、电费共计14，081.5元。
原审审理中，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市东体育会路XXX号虹口体育馆正门西大厅梯下房屋不可拆除装潢项目残值进行工程造价司法审价，上海第一测量师事务所有限公司于2013年10月30日出具工程造价司法审价鉴定意见书，确认上海市东体育会路XXX号虹口体育馆正门西大厅梯下房屋工程造价为200，470元，经折旧后现装潢残值为149，350.15元。
原审审理中，虹口体育馆表示解除合同系陈桂月违约，其装潢项目虹口体育馆均不需要，要求陈桂月全部拆除恢复原状，不同意按鉴定意见书的金额补偿陈桂月装潢损失。考虑到陈桂月对租赁房屋装潢确有相应投入，虹口体育馆自愿补偿陈桂月30，000元并承担本案鉴定费用。
原审审理中，虹口体育馆撤回要求陈桂月支付水电费的诉讼请求，同意退还陈桂月押金5，000元。
原审法院认为，虹口体育馆与陈桂月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。陈桂月未经虹口体育馆同意，擅自将承租房屋分割为多间，且陈桂月的员工在陈桂月承租期间因在租赁房屋内卖淫被公安机关处罚，已构成违约。此外，合同约定租金每季度付款一次，先付后用，陈桂月延付后续租金的行为亦有违合同约定。现虹口体育馆已于2012年10月16日书面通知陈桂月解除合同，且符合合同约定的单方解除权，故虹口体育馆要求确认解除其与陈桂月签订的《房屋租赁合同》，并要求陈桂月将租赁房屋恢复原状返还虹口体育馆的诉讼请求于法有据，法院予以支持。因本案合同的解除系陈桂月违约所致，故剩余租赁期内装饰装修残值的损失应由其自行承担，现虹口体育馆自愿补偿陈桂月30，000元，退还押金5，000元，并承担本案鉴定费用，于法不悖，法院予以照准。陈桂月称虹口体育馆曾口头同意陈桂月分割租赁房屋，但并无相关证据证明，故法院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认上海市虹口体育馆与陈桂月签订的《房屋租赁合同》于2012年10月16日解除；二、陈桂月应于判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下房屋，将该房屋恢复原状后交还上海市虹口体育馆；三、上海市虹口体育馆应于判决生效之日起10日支付陈桂月30，000元；四、上海市虹口体育馆应于判决生效之日起10日退还陈桂月押金5，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由陈桂月负担。本案鉴定费8，316.98元，由上海市虹口体育馆负担。
陈桂月不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其承租系争房屋作为会所使用，分割使用的材料是可拆除的石膏木料板，分割并没有改变房屋原有建筑结构，原审法院认定陈桂月分割房屋行为系违约是错误的。陈桂月没有安排员工进行违法行为，公安机关处罚的是员工个人，不是针对陈桂月的会所，原审法院将员工的违法行为认定为陈桂月的违约，没有依据。陈桂月迟延支付租金已得到虹口体育馆的认可、接受，双方对此没有争议，陈桂月没有发生直接导致合同解除的行为，虹口体育馆不享有单方解除合同的权力，不同意解除租赁合同。由于目前租赁合同已经到期，故同意返还房屋，但不同意恢复原状，要求虹口体育馆按照装修原值进行补偿，并退还押金5，000元。而，虹口体育馆在租赁合同签订后没有履行其相关的附随义务，没有向陈桂月提供产权证及排水证，并从2012年7月20日之后停止供水供电，已构成违约，虹口体育馆自2012年7月20日起停止供水供电，却收取陈桂月2012年3月1日至2013年2月28日整年的租金，虹口体育馆应退还2012年7月20日之后的租金，原审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，依法改判由虹口体育馆补偿装修费200，470元，并退还2012年7月20日之后的租金。
被上诉人虹口体育馆辩称，双方在签订合同时约定如果陈桂月要分割房屋，应征得虹口体育馆同意，陈桂月的员工在租赁房屋内有卖淫行为，并被公安机关处罚，该行为违反了合同约定和法律法规的规定，且陈桂月还存在迟延支付租金的情况，虹口体育馆很早就提供了房产证，租赁房屋不需要排水证，虹口体育馆也没有排水证，虹口体育馆是因陈桂月违约，按照合同约定解除合同的，原审法院认定事实清楚，判决公正，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈桂月与虹口体育馆于2011年12月27日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行自身的义务。陈桂月在系争房屋内开设足浴保健会所期间，因陈桂月的员工在系争房屋内卖淫，被公安机关处罚，且因无照经营被相关管理部门处罚，上述事实应视为陈桂月在合同履行中存在不符合约定的行为。虹口体育馆认为陈桂月在经营中未遵守国家法律法规，已构成违约，主张解除租赁合同，理由成立。原审法院对虹口体育馆要求确认解除其与陈桂月签订的租赁合同、陈桂月将系争房屋恢复原状返还虹口体育馆的诉讼请求予以支持，并无不妥。陈桂月上诉认为其未安排员工进行违法行为，公安机关处罚的并非陈桂月的会所，并以此为由主张陈桂月未违约，虹口体育馆无权解除租赁合同，理由尚不充分，本院不予采纳。由于租赁合同未涉及虹口体育馆负有提供产权凭证及排水证的义务，且因陈桂月未办理相关证照，虹口体育馆才采取停止供水供电的行为，陈桂月上诉主张虹口体育馆已经违约，理由不能成立，本院亦不予采纳。鉴于租赁合同因陈桂月违约而解除，而陈桂月又一直占用系争房屋至今，故陈桂月上诉要求虹口体育馆按工程造价补偿房屋装修费200，470元并退回2012年7月20日之后的租金，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈桂月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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