浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2803号上诉人（原审原告、执行案外人）：嵊州市佰利嘉依服装有限公司，住所地：嵊州市三江街道惠民街2号。法定代表人：吴映光，执行董事。委托诉讼代理人：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行，住所地：绍兴市越城区延安东路558号。负责人：秦建平，行长。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鑫，男，中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行员工。原审第三人（被执行人）：嵊州市金罗兰织造有限公司，住所地：嵊州市三江街道惠民街2号。法定代表人：赵柯芳，董事长。原审第三人（被执行人）：赵法明，男，1954年3月19日出生，汉族，住嵊州市。原审第三人（被执行人）：张苗秋，女，1955年9月9日出生，汉族，住同上。原审第三人（被执行人）：赵柯芳，女，1977年10月22日出生，汉族，住嵊州市。上诉人嵊州市佰利嘉依服装有限公司（以下简称佰利嘉依公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称邮储银行绍兴分行）、原审第三人嵊州市金罗兰织造有限公司（以下简称金罗兰公司）、赵法明、张苗秋、赵柯芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佰利嘉依公司上诉请求：依法撤销浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初4006号民事判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案争议焦点为上诉人向被上诉人出具的多份《承租人声明》是否有效。被上诉人一审中提交了分别出具于2014年11月27日和12月1日的《承租人声明》，该两份声明在盖有公章的前提下，或只有上诉人的经理签字，或只敲盖了法定代表人的法人章，上诉人的经理从未被书面授权对外处理该项事务，其在声明中的签字无效，另一份声明虽然加盖了法人章，但由于没有法定代表人本人签字确认也不发生法律效力。更何况该两份声明中关于所出租房屋的权属证书一栏为空白，作为一个承租声明，又在所涉房屋存在多个权证号的情况下，权属证书是该份承租声明的重要组成部分，是该份声明是否生效的要件之一。被上诉人提供的上诉人于2015年12月1日出具的《承租人声明》，权属证书一栏中的权证号是错误的，虽然被上诉人以笔误来解释这一错误，但由于上诉人从未从原审第三人处承租过权证号为嵊方权证城字第××号厂房，也就是上诉人在该份声明中处分了其不具有处分权的房屋，该处分无效，声明当然也无效。即使该三份声明得到认可，由于其为格式条款，又要求上诉人自行终止租赁关系，特别是在剩余年限长达7年租金已经全部付清的情况下，加重了承租人的责任，排除了承租人的权利，银行对此未予提醒或说明，符合合同法第40条关于格式条款无效的规定，应对该声明做不利于被上诉人的解释。鉴于本案所涉厂房的租赁早于抵押权设立的时间，应依法保护上诉人的租赁权。2、一审驳回上诉人的请求是基于对上诉人于2015年12月1日出具的《承租人声明》的认定，但该证据一审中没有被作为证据提交过，也没有经过原被告质证，一审程序违法。邮储银行绍兴分行辩称：一审终结后被上诉人调取了一份备案于嵊州市市场监督管理局的上诉人与金罗兰公司签订的租赁契约，该契约的租赁期限为一年，续租五年，租金每年10万元，该合同与上诉人提交的租赁合同落款时间非常接近，被上诉人有理由认为上诉人一审提交的合同系为了应付诉讼编造的虚假合同。对此一审法院已明确认定。承租人声明是单方证明而非合同，不适用合同法关于格式条款的规定，内容不违反法律、法规的强制性规定，其中一份声明中房产证号笔误，不影响效力；一审中被上诉人出示了两份承租人声明，不含2014年12月1日的承租人声明，判决书中存在笔误。请求驳回上诉，维持原判。佰利嘉依公司向一审法院起诉请求：1、依法判令准予带租拍卖被执行人金罗兰公司所有的位于嵊州市惠民街2号西首楼一至五层厂房（房产证号：嵊房权证城字第××号）。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：嵊州市人民法院立案受理原告邮储银行绍兴分行与被告金罗兰公司、赵法明、张苗秋、赵柯芳金融借款合同纠纷一案后，于2016年7月2日作出（2016）浙0683民初2547号民事判决，判决认定：2012年12月3日，原告与被告金罗兰公司签订《小企业最高额抵押合同》一份。合同约定，被告金罗兰公司以自己所有的坐落于嵊州市××镇××号的房屋所有权和国有土地使用权[房屋所有权证号为嵊房权证城字第××号、20××06号、20××07号，国有土地使用证号为嵊州国用（2012）第07703号]为上述最高额综合授信合同及其项下各单项业务合同提供金额为2800万元的最高额抵押担保。担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该抵押合同签订后，双方即办理了抵押登记（他项权证号：浙嵊房他证嵊字第201282**、20128267、20128268号）。判决确认邮储银行绍兴分行对金罗兰公司的上述抵押物享有优先受偿权。判决生效后，各被告均未履行判决书确定的义务，邮储银行绍兴分行向该院申请执行，该院于2016年8月2日立案，案号为（2016）浙0683执2446号。在执行过程中，该院欲拍卖案涉房产。案外人佰利嘉依公司向该院提交了一份落款时间为2009年3月12日金罗兰公司与其订立的《租房合同》，要求保护其租赁权。合同约定：将金罗兰公司座落于嵊州市三江街道惠民街2号西首楼一至五层（房产证号为嵊房权证城字第××号）3700平方米的厂房出租给案外人使用，租赁期限15年，自2009年3月1日起至2024年3月1日止；租金一次性付清为195万元。合同签订后，佰利嘉依公司于2009年3月20日至4月2日间分四次支付租金195万元。该院于2017年3月23日作出（2016）浙0683执2446号之一执行裁定书，裁定案外人对被执行人金罗兰公司的租赁权不得对抗本案申请执行人邮储银行绍兴分行。另查明，在金罗兰公司向邮储银行绍兴分行申请贷款时，佰利嘉依公司曾经在2014年12月1日（实为2015年12月1日）向邮储银行绍兴分行出具《承租人声明》，内容为：“本人承诺当你行行使抵押权时予以积极配合，包括但不限于在你行限定的时间内终止与抵押物所有权人的租赁关系，由此可能产生的纠纷均由承诺人与抵押人自行解决，承诺人不得以此对你行行使抵押权提出抗辩。”一审法院认为，因金罗兰公司未履行生效法律文书所确定的义务，该院有权拍卖其所有的房屋和土地。根据合同法及司法解释相关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立和合同签订时未与对方协商的条款。通常情况下，借款人（即出租人）向银行申请抵押贷款时，抵押物如有租赁，银行会要求借款人出具《承租人声明》，因为抵押物上是否有租赁及承租人是否在银行行使抵押权时放弃租赁会影响抵押物的价值，银行会根据承租人是否出具《承租人声明》决定是否放贷及贷款额度。承租人租赁房屋，其租赁关系设立的相对方是出租人，其是否出具《承租人声明》对已经设立的租赁关系并无影响，是否出具《承租人声明》完全取决于承租人自己的意愿，如果承租人觉得出具《承租人声明》损害了自己的租赁权，可以选择不出具声明或出具声明后要求出租人赔偿损失。本案的《承租人声明》虽然由邮储银行绍兴分行提供，但其篇幅短小，内容简单，并不会使人对内容产生歧义，原告佰利嘉依公司出具《承租人声明》上有其公司公章及法定代表人私章，可以认定系其对自身权利的处分，是其真实意思的表示。佰利嘉依公司与金罗兰公司就案涉房屋的租赁合同虽然签订于该房屋设定抵押之前，但佰利嘉依公司在2015年12月1日向邮储银行绍兴分行出具的承租人声明中已承诺在银行行使抵押权时积极配合，终止与金罗兰公司之间的租赁关系，由此产生的纠纷均由佰利嘉依公司与金罗兰公司自行解决，不对邮储银行绍兴分行行使抵押权提出抗辩，其应当接受该声明对其的约束，在邮储银行绍兴分行申请实现其债权而要求处置设定抵押的房屋的情况下，佰利嘉依公司与金罗兰公司的上述租赁合同应提前终止，故对其租赁权不予保护。原告提出的《承租人声明》因并非其真实意思表示及格式条款加重了原告负担等不具约束力的抗辩不成立，其要求对涉案房屋进行带租拍卖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。第三人金罗兰公司、赵法明、张苗秋、赵柯芳经该院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回佰利嘉依公司的诉讼请求。案件受理费12300元，由佰利嘉依公司负担。二审中，上诉人未提交新的证据。被上诉人邮储银行绍兴分行向法庭提交备案在嵊州市市场监督管理局的承租契约一份（附嵊房权证城字第××号权证），用以证明佰利嘉依公司2009年3月12日提交的租赁合同系虚假合同。上诉人对该证据的客观性无异议，但认为该证据不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，前述证据调取于嵊州市市场监督管理局工商登记档案，具有客观性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。除原审认定的“合同签订后，佰利嘉依公司于2009年3月20日至4月2日间分四次支付租金195万元”这一事实本院不予确认外，本院二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人佰利嘉依公司对于涉案厂房是否享有足以阻却执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，上诉人主张其在涉案房屋抵押前即与金罗兰公司签订了租赁合同且租赁期未满，要求对涉案房屋进行带租拍卖，上诉人须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。上诉人提交的租赁合同，虽形式上落款时间为2009年3月12日，但该合同与备案于嵊州市市场监督管理局的上诉人佰利嘉依公司与金罗兰公司签订的承租契约（签订时间为2009年1月5日，租赁标的为金罗兰公司厂房1515平方米，约定租期1年，续租5年，年租金10万元）不管是在租赁时间、租赁面积、租期、年租金等方面均存在矛盾。在租金支付方面，上诉人虽提交了交通银行结算业务申请书、金罗兰公司收款收据及房租发票，但交通银行结算业务申请书、金罗兰公司收款收据中载明的款项用途为预付款，房租发票只能证明2009年至2016年佰利嘉依公司支付了金罗兰公司1515平方米厂房的年租金10万元，租赁面积、年租金与租赁合同内容相悖，与备案于嵊州市市场监督管理局的承租契约相吻合。此种情形下，对签订于2009年3月12日的租赁合同的真实性，本院不予认可。即使如上诉人所言租赁合同真实，鉴于佰利嘉依公司在2014年11月27日、2015年12月1日向邮储银行绍兴分行出具的《承租人声明》中已承诺在银行行使抵押权时积极配合，终止与金罗兰公司之间的租赁关系，由此产生的纠纷均由佰利嘉依公司与金罗兰公司自行解决，不对邮储银行绍兴分行行使抵押权提出抗辩，该声明不违反法律、行政法规的强制性规定，按照“禁止反言”原则，其应当受该声明的约束。在邮储银行绍兴分行申请实现其债权而要求处置设定抵押的房屋的情况下，佰利嘉依公司与金罗兰公司的租赁关系终止，对其租赁权不予保护。原告提出的《承租人声明》无效的上诉理由，与原审辩论意见同，对此，原审已予充分阐释，本院认同，理由不再赘述。被上诉人邮储银行绍兴分行原审提交的两份《承租人声明》出具时间分别为2014年11月27日及2015年12月1日，并无落款时间为2014年12月1日的《承租人声明》提供，原审将落款时间为2015年12月1日的《承租人声明》记载为2014年12月1日出具，系笔误，本院予以指正。鉴于前述证据均经庭审质证，原审程序并无不当。虽然《承租人声明》中载明的权证号码与上诉人实际承租厂房的权证号码存在不一致，但鉴于上诉人实际租赁的金罗兰公司厂房地址为嵊州市惠民街2号，厂房权证号为嵊房权证城字第××号，其并无租赁权证号为嵊房权证城字第××号厂房的行为，其声明中载明的租赁物实为嵊房权证城字第××号厂房。被上诉人邮储银行绍兴分行在接收该声明时存在审核不严的情形，本院予以指正。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人嵊州市佰利嘉依服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  章建荣审判员  孙志萍审判员  王普庆二〇一七年八月二十八日书记员  范艳艳