江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5439号
上诉人（原审被告）：南京秦泰教育科技有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路218号长安国际中心2901室。
法定代表人：韩红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王斌，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏天联置业投资有限公司南京第二分公司，住所地南京市秦淮区军农路3号。
负责人：刘彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马琳，江苏众盛律师事务所律师。
原审被告：南京南工院科技园管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路532-2号21号楼。
法定代表人：翟吉和，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张锐，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷振武，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人南京秦泰教育科技有限公司（以下简称秦泰教育公司）因与被上诉人江苏天联置业投资有限公司南京第二分公司（以下简称天联南京二分公司）、原审被告南京南工院科技园管理有限公司（以下简称南工院公司）合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦泰教育公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回天联南京二分公司的诉讼请求；2、由天联南京二分公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，未查清涉案房屋停止使用的真实原因。涉案房屋不能续租并非上诉人的原因，因此上诉人不应承担赔偿责任。因天联南京二分公司未按租赁合同约定支付租金、物业管理费和水电费，从而导致涉案房屋租赁合同到期后未能续签。上诉人、天联南京二分公司于2014年2月10日签订的《关于共同开发秦泰科技文创园的补充协议书》明确约定了上诉人承担赔偿责任的前提条件，即因上诉人原因导致涉案房屋停止使用。一审判决在未查清涉案房屋停止使用的真实原因的情况下，认为因上诉人不能按约续签租赁合同，应当赔偿被上诉人的损失，上诉人认为，虽然其与南工院公司签订的《房屋租赁合同》并无确保上诉人续租及期限的约定，业务租赁期限的约定，但是正确处理本案的关键是必须查清涉案房屋停止使用的真实原因。
天联南京二分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。天联南京二分公司当时是因为上诉人承诺确保租赁物使用期限不低于10年，才同意将租赁物进行装饰装修，并增添了附属物。被上诉人从无拖欠租金的事实。是因为上诉人与南工院公司就租赁问题没有协调好，所以没有续签租赁合同。南工院公司作为天联南京二分公司投资的受益人，也应当承担赔偿责任。
南工院公司述称，一审判决中认为南工院公司不需要承担责任的部分是正确。南工院公司与上诉人的租赁合同已经履行完毕，到期不再续租是南工院公司的权利。
天联南京二分公司向一审法院起诉请求：南工院公司和秦泰教育公司共同赔偿天联南京二分公司损失442090元。2016年7月12日增加诉讼请求为：南工院公司和秦泰教育公司共同赔偿天联南京二分公司电梯款130480元、安装监控费13032元、外部装修改造费313537元、外墙栏杆费用26150元、电表5001元、线路材料3200元，合计491400元。2016年7月28日变更诉讼请求为：南工院公司和秦泰教育公司对天联南京二分公司投资秦淮区天堂新村××号讲习楼进行外部装修与改造、增添附属物予以折旧补偿428693元。2017年3月16日变更诉讼请求为：南工院公司和秦泰教育公司赔偿天联南京二分公司电梯132440元、空调外墙固定栅栏65040元、门头及地坪29170元、自行车棚34580元、西侧墙边停车场2490元，合计263720元。
一审法院认定事实：2013年12月3日，天联南京二分公司与秦泰教育公司签订《合作协议》，天联南京二分公司甲方为唐修连，乙方为刘洪辞，天联南京二分公司持有的《合作协议》复印件载明：一、甲乙双方共建秦泰科技文创园，利用乙方原南京工业职业技术学院房产（天堂新村××号）载体打造运营；二、甲乙双方比例为：甲方40%股份，乙方60%股份，甲乙双方资金从光华科技创意园天使基金中借贷运作，各自承担借贷责任；三、租用房产的法人实体用甲方秦泰教育公司承租，而后转租给乙方天联南京二分公司，双方共管公司财务，双方按股比享有股东权利；……协议下方甲方落款处由秦泰教育公司的法定代表人唐修连签字并加盖秦泰教育公司印章，乙方落款处由刘洪辞签字并加盖天联南京二分公司印章。秦泰教育公司持有的《合作协议》中第二条约定为“二、甲乙双方比例为：甲方40%股份，乙方为60%股份。甲方运作投入资金。”协议正文甲方落款处由唐修连签字，未加盖秦泰教育公司印章。其余条款相同。
2013年12月23日，南工院公司和秦泰教育公司签订《房屋租赁合同》，约定，南工院公司将讲习楼第3、4层西面、第5层整层共计1500平方米的房屋出租给秦泰教育公司使用，租期一年，自2014年1月1日起至2015年2月28日止；秦泰教育公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得南工院公司书面同意；秦泰教育公司返还该房屋时，其装修部分不得破坏，如有破坏，需要恢复至出租前的状态；秦泰教育公司不得转租该园区房屋。同日，南工院公司和秦泰教育公司还签订另一份《房屋租赁合同》，约定，南工院公司将讲习楼二楼（建筑面积1100平方米）出租给秦泰教育公司使用，房屋租赁期自2014年1月1日起至2016年2月28日止；秦泰教育公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得南工院公司书面同意；秦泰教育公司返还该房屋时，其装修部分不得破坏，如有破坏，需要恢复至出租前的状态；秦泰教育公司不得转租该园区房屋。
2014年1月8日，秦泰教育公司与天联南京二分公司签订《房屋租赁合同》，约定秦泰教育公司将讲习楼第3、4层西面、第5层整层共计1500平方米的房屋出租给天联南京二分公司使用，租期一年，自2014年1月1日起至2015年2月28日止；天联南京二分公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得秦泰教育公司书面同意；天联南京二分公司返还该房屋时，其装修部分不得破坏，如有破坏，需要恢复至出租前的状态。同日，秦泰教育公司与天联南京二分公司还签订另一份《房屋租赁合同》，约定，秦泰教育公司将讲习楼二楼（建筑面积1100平方米）出租给天联南京二分公司使用，房屋租赁期自2014年1月1日起至2016年2月28日止；天联南京二分公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得秦泰教育公司书面同意；天联南京二分公司返还该房屋时，其装修部分不得破坏，如有破坏，需要恢复至出租前的状态。
2014年2月10日，天联南京二分公司与秦泰教育公司签订《关于共同开发秦泰科技文创园的补充协议书》，甲方为秦泰教育公司，乙方为天联南京二分公司，载明，甲乙双方经友好协商，于2013年12月共同签订了创办“秦泰科技文创园”的协议书，并确定于2014年2月底，由乙方出资，对天堂新村××号“讲习楼”（以下简称讲习楼）进行部分装修及加装新的客户电梯，甲方确保乙方合同到期后正常续签，确保大楼的各项设施不受外界的干扰，并得到正常使用；甲方确保该“讲习楼”使用期不低于10年，否则，因甲方的原因而停止使用（自然灾害除外），造成乙方投资损失，应由甲方全额赔偿，由此造成的一切后果及损失，均由甲方承担。
2014年2月至3月，秦泰教育公司向南工院公司提交关于“讲习楼局部装修”的报告、关于“讲习楼电梯”更换的报告、新建自行车停车棚申请报告，报告其需要对讲习楼进行局部装修、更换电梯、新建自行车停车棚。关于“讲习楼电梯”更换的报告有两份，其中一份还载明，乙方（被告秦泰教育公司）提供该电梯购买合同和正式发票，经过相关质检部门检验合格后方可使用，该电梯所有权归甲方（被告南工院公司）所有，在乙方承租合同期限内，电梯使用单位登记为乙方，电梯由乙方使用管理，与该电梯有关的包括但不限于管理、保养、维护、人员培训等一切费用均由乙方支出；租赁合同终止前30天内，乙方需无条件并无偿向甲方移交该电梯所有资料并将使用单位变更为甲方，若租赁合同续签，移交资料及变更手续时间按新的合同期限办理。同年3月17日，天联南京二分公司向秦泰教育公司出具《情况说明》，载明：因双方合作的需要，由江苏天联置业投资有限公司出资，在“讲习楼”西侧墙边新建一个大型停车棚。天联南京二分公司随后在讲习楼拆除并安装新的电梯，对空调外墙安装栅栏及门头格栅，并在讲习楼边新建停车场及自行车棚。
2015年11月，南工院公司向法院起诉秦泰教育公司要求秦泰教育公司返还房屋并支付费用，江苏天联置业投资有限公司、天联南京二分公司作为第三人参加诉讼。2016年3月1日，南工院公司向秦泰教育公司发出《通知》，告知其双方关于讲习楼之房屋租赁协议已于2016年2月28日到期，因园区建设之需要，根据学校总体规划，现该楼停止使用，不再对外出租，请秦泰教育公司及时结清输电线暖冬工腾空楼内物品，及时移交房屋，南工院公司将于2016年3月10日起对该楼停水、停电、封楼。南京市雨花台区人民法院于2016年5月20日作出（2016）苏0114民初805号民事判决，查明：位于南京市××区××门坎镇××村西方××（现为××区天堂新村××）的土地使用者为轻工业部南京机电学校（石门坎分部），现为南京工业职业技术学院；讲习楼于1987年2月4日被批准建设；2012年南京工业职业技术学院委托南工院公司负责其大学科技园天堂园区（天堂新村××号）的运营与管理工作。判决：秦泰教育公司腾空讲习楼569.5平方米房屋交还南工院公司，并支付相关费用。该民事判决已生效。
一审审理中，天联南京二分公司申请对讲习楼电梯、空调外墙固定栅栏及门头格栅、停车场及自行车棚的市场价值进行评估。经评估，讲习楼电梯、空调外墙固定栅栏及门头格栅、停车场及自行车棚在2016年9月5日的市场价值合计263720元。天联南京二分公司为此支出评估费6200元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，秦泰教育公司承租南工院公司运营、管理的讲习楼部分房屋，并将上述房屋转租给天联南京二分公司。现各方租赁合同期限均已届满，且未能续签，生效判决判令秦泰教育公司腾房返还。根据天联南京二分公司、秦泰教育公司于2014年2月10日签订的《关于共同开发秦泰科技文创园的补充协议书》，双方确认天联南京二分公司出资对讲习楼进行部分装修及加装新的客户电梯，秦泰教育公司确保天联南京二分公司合同到期后正常续签，确保讲习楼使用期不低于10年，否则因秦泰教育公司原因停止使用，造成天联南京二分公司投资损失，应由秦泰教育公司全额赔偿，故秦泰教育公司应依约对天联南京二分公司经评估的装修损失263720元予以赔偿。秦泰教育公司关于房屋不能续租不是其原因所致故不承担赔偿责任的辩称意见，一审法院认为，南工院公司和秦泰教育公司签订的《房屋租赁合同》并无确保秦泰教育公司续租及期限的约定，也无租赁期限10年的约定，秦泰教育公司承诺天联南京二分公司到期后续签、使用期不低于10年，现其不能按约续签租赁合同致天联南京二分公司损失应当予以赔偿，故对南工院公司和秦泰公司该项辩称意见不予采信。天联南京二分公司要求南工院公司承担共同赔偿责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、南京秦泰教育科技有限公司于判决生效之日起十日内补偿江苏天联置业投资有限公司南京第二公分司电梯132440元、空调外墙固定栅栏65040元、门头及地坪29170元、自行车棚34580元、西侧墙边停车场2490元，合计263720元。二、驳回江苏天联置业投资有限公司南京第二公分司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5256元、评估费6200元，合计11456元，由南京秦泰教育科技有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
上诉人秦泰教育公司与被上诉人天联南京二分公司2014年2月10日签订的《关于共同开发秦泰科技文创园的补充协议书》，约定由天联南京二分公司出资对涉案房屋进行装修，秦泰教育公司确保天联南京二分公司合同到期后正常续签且使用期不低于10年，否则，因秦泰教育公司的原因而停止使用（自然灾害除外），造成天联南京二分公司投资损失，由秦泰教育公司全额赔偿。但是，在2014年上诉人秦泰教育公司与被上诉人天联南京二分公司签订的房屋租赁合同到期后，秦泰教育公司未能再次与天联南京二分公司续签合同，天联南京二分公司使用期限未达到双方约定的10年，天联南京二分公司主张秦泰教育公司按照双方约定赔偿损失符合双方约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持并无不当。
因双方的租赁合同已经履行完毕，双方争议的内容属于共同开发协议补充书的内容，故双方的争议并非房屋租赁合同纠纷，一审确定的案由不当，应予变更。
秦泰教育公司上诉提出，涉案房屋不能续租是因天联南京二分公司未按租赁合同约定支付租金、物业管理费和水电费，从而导致涉案房屋租赁合同到期后未能续签，并非上诉人的原因，因此上诉人不应承担赔偿责任。但是，南工院公司对于其未与上诉人续签合同的原因，一直陈述是因南工院公司园区建设需要，根据学校总体规划，涉案房屋停止使用，不再对外出租导致。因此，上诉人上述主张没有依据，不能成立。上诉人作为与被上诉人天联南京二分公司所签订租赁合同的合同相对方，在天联南京二分公司不存在续约过错的情况下，不能依约与被上诉人天联南京二分公司续签租赁合同，即应当认定是上诉人的原因导致被上诉人未能按约使用房屋，并应当按照双方约定赔偿天联南京二分公司的损失，上诉人认为被上诉人天联南京二分公司不能使用房屋非其原因的主张不能成立。
综上所述，上诉人南京秦泰教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5256元，由上诉人南京秦泰教育科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年八月十一日
书记员 戴 苗