广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第51号
原告（反诉被告）李爱华，女，汉族，身份证住址河南省唐河县。
委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘鸿，男，汉族，身份证住址广东省陆丰市。
委托代理人张书亭，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
委托代理人白云。
被告刘定国，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
2014年9月27日刘鸿、李爱华签订《农庄租赁合同》一份，载明“……一、刘鸿将坐落于长岭皮石矿横坑果园的农庄出租给李爱华经营使用。……二、农庄面积：10000平方，包含餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等。……三、租赁期限为8年，从2014年9月1日至2022年8月31日止。2、第一年，租金为每平方5元，即从2014年9月1日至2015年8月31日止，每月为人民币伍万元整。……4、签订本合同之日起，刘鸿给付李爱华2个月的免租装修期，即从2014年9月1日至2014年10月30日止。从2014年11月1日起租。四、其他费用：1、签订本合同后2日内，李爱华支付以下两项费用：A，刘鸿农庄场地的建设补偿费人民币叁拾万元整。B，2个月押金和1个月租金合计人民币壹拾伍万元。……”刘鸿在《农庄租赁合同》尾部“出租人”处签名并加盖指印，李爱华在《农庄租赁合同》尾部“承租人”处签名并加盖指印，刘定国在《农庄租赁合同》尾部“见证人”处签名并加盖指印，各方均予以确认。
2014年9月27日刘鸿出具收据一份，载明“李爱华交来2014年11月1日至2014年11月30日租金50000元。”同日刘鸿出具收据一份，载明“李爱华交来场地押金2个月100000元。”同日刘鸿出具收据一份，载明“收到李爱华补偿费300000元。”
二、其他情况
李爱华、刘鸿均认可双方就房屋之交付未出具书面凭证，双方自2014年10月29日开始产生矛盾。李爱华于庭审中称房屋于2014年10月29日交付，刘鸿于庭审中称房屋于2014年9月27日交付。
庭审中，在回答“双方产生矛盾的原因是什么？”这一问题时，李爱华称“刘鸿、刘定国拒绝提供房产证明，也未按合同约定办理农场的移交手续；李爱华按照合同进行装修准备经营时，被深圳市龙华新区规划土地监察局指令李爱华租赁的农场餐厅属于非法搭建物，必须拆除。”刘鸿称“双方产生矛盾的原因是李爱华在未经刘鸿同意的情况下，擅自将租赁物部分拆除；李爱华拒绝缴纳租金”。
庭审中，在回答“据你所称的房屋交付给你的2014年10月29日至今，你有否在农庄进行经营？”这一问题时，李爱华称“没有经营，李爱华在装修过程中就被城管查出来，就停了。”在回答“据你所称2014年9月27日交付房屋至今，原告有否在农庄进行经营？”这一问题时，刘鸿称“还没经营，还在装修。”
2014年10月29日深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》一份，载明“当事人：长源果场搭建户住址（地址）：龙华新区民治办事处留仙大道由东向西右侧山坳（长源果场）经查，你单位在龙华新区民治办事处留仙大道由东向西右侧山坳（长源果场）未经批准擅自搭建占地约300平米一层的临时建筑物。上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第十七条的规定，现责令你（单位）立即停止违法行为。若你（单位）继续抢建，我机关将以依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十八条的规定，对抢建部分迳行拆除。”
李爱华于庭审中确认其诉讼请求中“返还费用480000元”计算方式为100000＋50000＋300000＋30000=480000元，其中30000元为公关费，100000元为押金，50000元为2014年11月1日至2014年11月30日的租金，300000元为建设补偿款。李爱华于庭审中提交刘定国收条两份，2014年10月2日收条载明“今收到付张观亮生活费10000元”，2014年11月4日收条载明“今收到李爱华生活费用20000元整贰万元整”。李爱华称刘定国以向相关人员送礼为由要求其支付上述30000元款项，但对此未能提交任何证据予以证实。
李爱华于庭审中确认其诉讼请求中“赔偿损失160000元”计算方式为76800＋96000＋4500＋80000，其中76800元为装修费，96000元为工程款，4500元为支付给厨师的生活费用，80000元为厨房承包费。李爱华于庭审中提交2014年9月22日李爱华与深圳市当代装饰工程有限公司所签合同书一份，载明“……1.5、工期：本工程自2014年10月11日开工，于2014年11月30日竣工。1.6、合同价款壹拾玖万贰仟元整……6.1、签定合同当天李爱华即付总造价40%的备料费，装修工程开工第十五天付50%，工程完成验收后一周内付10%。……”。李爱华于庭审中提交深圳市当代装饰工程有限公司所出具收据两份，2014年10月12日收据载明“今收到李爱华交来工程装修款76800元”，2014年11月2日收据载明“今收到李爱华交来工程装修款96000元”。李爱华于庭审中提交2014年10月15日李爱华与罗世川所签《餐厅厨房承包合同》一份，载明“……一、总则：罗世川以自身的厨艺技能总承包李爱华餐厅厨房事务，罗世川所有人员以罗世川为代表和负责人，……二、承包期限：暂定一年，即从2014年10月15日起至2015年10月15日，若遇经营等原因，李爱华终结公司的经营活动，则可提前解除合同，互不追究责任；……”。李爱华于庭审中提交罗世川无日期收条三份，分别载明“今收到生活费4500元”，“10月份包厨费用肆万元正”，“11月份包厨费用肆万元正”。
刘鸿未能提交充分证据证实其对《农庄租赁合同》中所载明的租赁物包括餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等不动产有合法占有、使用、收益权。刘鸿未能提交充分证据证实其将租赁物包括餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等不动产交付给李爱华时之原状。
李爱华称刘定国为刘鸿合伙人，但未能提交任何证据予以证实。刘鸿称刘定国为其朋友。
三、双方诉讼请求
李爱华诉至本院，请求确认李爱华、刘鸿、刘定国签订的《农庄租赁合同》无效，刘鸿、刘定国返还所付的各项费用计480000元，并赔偿损失160000元，合计640000元，刘鸿、刘定国对上述款项承担连带还债责任，并承担本案诉讼费。
刘鸿于本案审理过程中提起反诉，请求确认李爱华、刘鸿、刘定国签订的《农庄租赁合同》无效，李爱华返还租赁物并恢复原状，支付2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金200000元，并承担本案的全部诉讼费用。
四、本院裁判意见
本院认为，（一）关于2014年9月27日双方所签《农庄租赁合同》之效力。
本案租赁物包括餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等不动产，不仅包括房屋不动产，还包括土地不动产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”
刘鸿未能提交充分证据证实其对《农庄租赁合同》中所载明的租赁物包括餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等房屋、土地不动产有合法占有、使用、收益权。故2014年9月27日刘鸿、李爱华所签《农庄租赁合同》无效。
（二）关于本诉。
1、关于返还费用480000元中的公关费30000元。
李爱华称刘定国以向相关人员送礼为由要求其支付2014年10月2日收条中载明的张观亮生活费10000元，2014年11月4日收条中载明的生活费用20000元，但对此未能提交任何证据予以证实。本院对李爱华要求刘鸿、刘定国返还此部分费用的诉讼请求不予支持。
2、关于返还费用480000元中的押金100000元，2014年11月1日至2014年11月30日租金50000元，建设补偿款300000元。
第一，2014年9月27日刘鸿、李爱华所签《农庄租赁合同》无效。第二，即便依据双方所签《农庄租赁合同》，合同亦载明2014年9月1日至2014年10月30日为免租装修期。第三，2014年10月29日深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》，认定本案所涉临时建筑物为未经批准擅自搭建，并责令停止违法行为。第四，双方均认可2014年10月29日双方开始产生矛盾。第五，双方均认可迄今为止李爱华尚未经营，在装修期间双方即已产生矛盾。李爱华基于以上事实要求刘鸿返还押金100000元，2014年11月1日至2014年11月30日租金50000元，补偿款300000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。李爱华称刘定国为刘鸿合伙人，但未能提交任何证据予以证实。故本院对李爱华要求刘定国返还此部分费用的诉讼请求不予支持。
3、关于赔偿损失160000元中的装修费76800元，工程款96000元。
第一，2014年10月29日深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》，认定本案所涉临时建筑物为未经批准擅自搭建，并责令停止违法行为。双方均认可2014年10月29日双方开始产生矛盾。第二，李爱华与深圳市当代装饰工程有限公司所签合同书中载明工程开工日期为2014年10月11日，在2014年10月29日工程开工18日后李爱华即明知本案所涉租赁物为未经批准擅自搭建。在此情况下李爱华仍在深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》后足额将不可能继续进行的装修工程的款项全额支付给深圳市当代装饰工程有限公司明显不符常理。第三，李爱华仅提交深圳市当代装饰工程有限公司手写收据，未能提交银行转账凭证等第三方出具的客观证据证实已足额支付工程装修款之事实，明显证据不足。李爱华要求刘鸿、刘定国赔偿此部分款项的诉讼请求缺乏事实及法律依据，有悖常理，本院不予支持。
4、关于赔偿损失160000元中的支付厨师生活费用4500元，厨房承包费80000元。
第一，李爱华自始至终从未开始餐饮经营，在装修期间双方已产生矛盾。第二，李爱华与罗世川所签《餐厅厨房承包合同》中载明承包期限开始日期为2014年10月15日，在2014年10月29日承包期限开始14日后李爱华即明知本案所涉租赁物为未经批准擅自搭建。在此情况下李爱华仍在深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》后将尚未进行工作亦根本不可能继续工作的厨房人员生活费、2014年10月厨房承包费、2015年11月厨房承包费全额支付给罗世川明显不符常理。第三，李爱华与罗世川所签《餐厅厨房承包合同》载明若遇经营等原因，李爱华终结公司的经营活动，则可提前解除合同，互不追究责任。李爱华终结经营活动可以提前与罗世川解除合同，罗世川并不能追究李爱华任何责任，在此情况下李爱华仍在深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》后将尚未进行工作亦根本不可能继续工作的厨房人员生活费、2014年10月厨房承包费、2015年11月厨房承包费全额支付给罗世川更加不符常理。第四，李爱华仅提交罗世川手写收据，未能提交银行转账凭证等第三方出具的客观证据证实已足额支付厨师生活费用、厨房承包费之事实，明显证据不足。李爱华要求刘鸿、刘定国赔偿此部分款项的诉讼请求缺乏事实及法律依据，有悖常理，本院不予支持。
（三）关于反诉。
1、关于返还租赁物并恢复原状。
刘鸿未能提交充分证据证实其将租赁物包括餐厅房屋，农舍，停车场，荔枝林等不动产交付给李爱华时之原状。故李爱华应将租赁物归还刘鸿。
2、关于支付2014年9月1日至2014年12月31日期间租金200000元。
第一，2014年9月27日刘鸿、李爱华所签《农庄租赁合同》无效。第二，即便依据双方所签《农庄租赁合同》，2014年9月1日至2014年10月30日期间本便是免租装修期，刘鸿要求李爱华支付2014年9月1日至2014年10月30日期间租赁物使用费缺乏事实及法律依据。第三，2014年10月29日深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》，认定本案所涉临时建筑物为未经批准擅自搭建，并责令停止违法行为。双方均认可2014年10月29日双方开始产生矛盾。双方均认可迄今为止李爱华尚未经营，在装修期间双方即已产生矛盾。在2014年10月29日深圳市龙华新区规划土地监察局出具《停止违法行为通知书》后双方已产生矛盾，李爱华在2014年11月1日迄今亦未进行经营。刘鸿要求李爱华支付2014年11月1日至2014年12月31日期间租赁物使用费亦缺乏事实及法律依据。本院对刘鸿此项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十一条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、确认2014年9月27日被告（反诉原告）刘鸿、原告（反诉被告）李爱华所签《农庄租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）刘鸿于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）李爱华押金100000元；
三、被告（反诉原告）刘鸿于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）李爱华2014年11月1日至2014年11月30日租金50000元；
四、被告（反诉原告）刘鸿于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）李爱华补偿费300000元；
五、驳回原告（反诉被告）李爱华其他诉讼请求；
六、原告（反诉被告）李爱华于本判决生效之日起三日内将依据2014年9月27日《农庄租赁合同》从被告（反诉原告）刘鸿处取得的租赁物返还被告（反诉原告）刘鸿；
七、驳回被告（反诉原告）刘鸿的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10200元，已由原告（反诉被告）李爱华预交，此款由被告（反诉原告）刘鸿负担7172元，余款由原告（反诉被告）李爱华自行负担。本案反诉案件受理费2150元，已由被告（反诉原告）刘鸿预交，此款由原告（反诉被告）李爱华负担150元，余款由被告（反诉原告）刘鸿自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 媛
代理审判员 江 涛
人民陪审员 王嘉义
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘 依
书 记 员 文英玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
第1页共15页