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广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鱼民初（二）字第144号
原告中国银行股份有限公司××行，住所地：广西柳州市××大道××号。
代表人刘甲。
委托代理人陶××。
委托代理人吴××。
被告谢××。
被告曾××。
被告柳州市××开发有限公司，住所地：广西××海关××号。
法定代表人刘××。
委托代理人刘乙。
委托代理人李××。
原告中国银行股份有限公司××行与被告谢××、曾××、柳州市××开发有限公司（以下简称嘉靖××）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理后，由本院代理审判员杨社刚独任审判，依法适用简易程序，于2013年9月6日公开开庭审理了本案。书记员罗航担任法庭记录。原告的委托代理人陶××、吴××，被告嘉靖××的委托代理人刘乙、李××到庭参加诉讼。被告谢××、曾××经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月17日，原告与被告谢××、曾××、嘉靖××签订了《个人住房贷款合同》。合同约定：原告向被告谢××、曾××提供人民币382000元的贷款，贷款期限为30年，被告谢××、曾××按月等额本息还款方式归还贷款本息。同时，被告谢××以其所有的位于柳州市××栋13-2房产作为该笔贷款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。合同另约定被告嘉靖××为被告谢××、曾××的合同债务提供连带责任的保证。合同签订后，原告依照合同的约定向被告谢××、曾××发放了人民币382000元的贷款。然而，在借款期间，被告谢××、曾××未能按时足额归还贷款本息，多次出现拖欠事实，经原告催收仍不归还。截止2013年4月9日，被告谢××、曾××尚欠原告贷款本金375575.21元、利息11020.74元，罚息231.8元，共计人民币386827.75元。
原告认为，被告谢××、曾××作为借款人向原告借款，应对该债务承担偿还的责任。嘉靖××作为保证人，应当按照合同的约定，对被告谢××、曾××的债务承担连带保证责任。根据合同对争议解决方式的约定，故诉至法院，请求判令解除原告与被告谢××、曾××于2011年5月17日签订的《个人住房贷款合同》；被告谢××、曾××归还原告贷款本金375575.21元、利息11020.74元，罚息231.8元，共计386827.75元（利息计算截止2013年4月9日，以后利息按有关规定另行计付）；被告谢××、曾××支付原告的律师代理费16223元，以上两项共计人民币403050.75元；被告嘉靖××对被告谢××、曾××的债务承担连带支付责任；以被告谢××、曾××抵押给原告的房产，折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告谢××、曾××的身份证复印件各一份，证明被告谢××、曾××的主体身份情况。
2、2011年5月17日双方签订的《个人住房贷款合同》（编号：2011年房贷字030号）及附件《个人住房贷款合同通用条款》一份，证明原告与三被告的权某某务关系，其中《个人住房贷款合同通用条款》第三条第1.2项、第三条第2.5项约定未按期归还贷款本息，原告就有权终止或解除本合同；《个人住房贷款合同》第18条、《个人住房贷款合同通用条款》里面第4款都约定了被告嘉靖××承担阶段性的连带保证责任，保证期间是从合同签订之日起至借款人办妥抵押登记权证办好，贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，在对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人为违约而引起的本合同项下的任务，保证人仍承担相应的违约责任或／及保证责任。
3、2011年6月2日的《中国银行借款借据》一份，证明原告发放贷款人民币382000元给被告谢××、曾××的事实。
4、柳房预字第F0033200号《房屋预购登记证明》一份，证明原告与三被告签订合同后并对该房屋在2011年5月20日办理了预购登记。该预购登记因为被告谢××、曾××没有及时地将房产证提供给原告，导致无法在法定的期限内进行他项权证登记。
5、《贷款已还款明细单》、《逾期未还款查询》各一份（打印件，盖有原告公章），证明截止2013年4月9日，被告谢××、曾××尚欠原告贷款本金375575.21元、利息11020.74元，罚息231.8元，共计人民币386827.75元，逾期已经达到了五期，符合解除个人住房贷款合同的条件。
6、《催收记录》三份，证明原告已经履行了催收义务。
7、《委托代理合同》、《收据》各一份，证明原告为此花费的律师费共计人民币16223元。
8、（2012）北民一初第1498号柳北区人民法院民事裁定书一份，证明位于柳州市××栋13-2房屋于2012年9月4日被法院查封。
被告谢××、曾××未作答辩，亦未向法庭提交证据。
被告嘉靖××辩称其不应当承担连带责任，因为原告没有及时办理抵押权证书，导致了其利益受损。被告嘉靖××不是单个去办理房产证，而是成批的办理，被告嘉靖××已经将该房产证交给了原告，不能办理房屋抵押权登记不是被告嘉靖××的过错。
被告嘉靖××为其辩解提供的证据有：
1、《嘉靖花园10号楼移交客户中行房屋所有权证名单》一份，证明在2012年7月23日被告嘉靖××移交该房屋的所有权证书给原告，原告在2012年7月24日收到了该证书并盖章签字予以确认，原告应当根据预抵押登记的规定和贷款合同的约定在法律规定的期限内办理房屋抵押登记手续，但原告没有去办理房屋抵押登记手续，造成了该贷款无抵押，这都是由原告的过错造成的。被告嘉靖××的保证期限是到房屋抵押登记时止，因此这个不能抵押的后果和法律责任应由原告自行承担。
经过开庭质证，原、被告双方的质证意见如下：
对原告提供的证据1、3、5、6、7，被告嘉靖××无异议。
对原告提供的证据2，被告嘉靖××对真实性无异议，但认为抵押权证拖延办理，才导致其现在没有办法回购房屋，所以其不应当承担连带责任。
对原告提供的证据4，被告嘉靖××对其真实性无异议，但不同意原告证明目的。
对原告提供的证据8，被告嘉靖××对其真实性无异议，但认为因该房屋已经办理了预告抵押登记，所以即使法院要查封，在预告抵押登记的三个月内也不能查封。
对被告嘉靖××提供的证据1，原告对其真实性无异议，但认为向原告移交产权证并不是被告嘉靖××免除连带责任的条件，根据合同的第四条第二点的约定，开发商的保证期间是原告收到抵押权证之日止，而且办理抵押权证也是借款人办理的，不是由原告办理的。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谢××、曾××经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
本院对各方当事人对上述无异议和对真实性无异议的证据予以确认，但对上述证据能否支持各方当事人各自主张的证明目的或观点，本院将结合案件情况作出分析认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年5月17日，原告与被告谢××、曾××、嘉靖××签订了《个人住房贷款合同》及附件，约定：原告向被告谢××、曾××提供人民币382000元的贷款用于购买柳州市××栋13-2房屋，贷款期限为30年，自贷款发放之日起算，还款期数为360期；贷款利率按浮动利率执行；每期还款金额按等额本息还款法计算公式计算，逐月还款，每月还款日为5日；如逾期还款，原告仍向被告计收逾期利息及其罚息；被告谢××、曾××以贷款所购买的房屋一套作该笔贷款的抵押物，当被告谢××、曾××不能按合同约定履行还款义务的情况下，原告有权依法处分抵押物并从中优先受偿；被告嘉靖××为被告谢××、曾××的合同债务提供阶段性连带责任的保证，保证范围为本合同项下的贷款本息、违约金（包括罚息）和赔偿金及相关费用。自借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应当承担相应的违约责任或／及保证责任；所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关某某部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日办理正式抵押登记；在合同有效期内，若谢××、曾××未按合同约定偿还或支付到期贷款本息的，即为违约，则原告宣布合同项下的借款本息全部立即到期，并有权终止或解除本合同等等。
合同签订后，原告依照合同的约定向被告谢××、曾××发放了人民币382000元的贷款。2011年5月20日原告与被告谢××在柳州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，对位于柳州市××栋13-2房屋进行了抵押预登记。然而，在借款期间，被告谢××、曾××未能按时足额归还贷款本息，多次出现拖欠事实，经原告催收仍不归还。截止2013年4月9日，被告谢××、曾××尚欠原告贷款本金375575.21元、利息11020.74元，罚息231.8元，共计人民币386827.75元，原告因未能及时收回上述贷款本息，故诉至本院，引起本案纠纷。
另查明，在2012年7月23日被告嘉靖××移交该房屋的所有权证书给原告，原告在2012年7月24日收到该证书并盖章签字予以确认，2012年9月4日，柳北区人民法院将该房屋依法予以查封。
结合各方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：被告嘉靖××是否应对被告谢××、曾××的上述还款义务承担连带保证责任。
对此，本院认为，由于原告与被告谢××、曾××、嘉靖××签订的合同及附件中明确约定被告嘉靖××对被告谢××、曾××的还款义务承担的是阶段性连带保证责任，该保证责任期间是自合同生效之日起至办理完产权证及抵押登记手续并将抵押物的抵押登记证明交付原告之日止。因此，在正常情况下如果没有办理房屋产权抵押登记手续时，被告嘉靖××的连带保证责任不能免除。但本案中，由于在《个人住房贷款合同》中约定了所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关某某部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日办理正式抵押登记，而原告已在2011年7月24日收到了所购房屋的所有权证，其应当在合理的期限内依约办理抵押物的登记手续，原告未及时办理抵押登记存在过错，也放任了无法办理抵押登记手续的事实的存在，由此导致谢××、曾××所购房屋现已被其他国家机关予以查封，无法办理抵押登记手续事实的发生。故本院认定该房屋未办理房屋抵押登记手续系原告怠于行使权利所致，由此产生的不利后果应由原告自行承担。对于被告嘉靖××来讲，由于其作为房地产开发商提供的仅为阶段性保证担保，在原告办理抵押登记手续后，其保证责任予以免除。现原告怠于行使权利，放任无法办理抵押登记手续的事实存在，最终无法办理抵押登记手续时，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，因原告的不作为，客观上阻止了解除被告嘉靖××保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，作为第三人提供的阶段性保证，其保证责任应予免除，故对原告诉请被告嘉靖××对被告谢××、曾××上述债务承担连带支付责任，本院不予支持。
此外，虽然原告已经于2011年5月20日与被告谢××在柳州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。而房屋他项权证书是不动产物权，是在依法办理抵押登记，取得抵押权后的不动产物权的权属证明书，故取得房屋预告登记证明与取得房屋他项权证书不同，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，原告诉请以被告谢××、曾××抵押给原告的房产，折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用，本院不予支持。
综上，本院认为，原告与三被告签订的《个人住房贷款合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。依据该合同的约定，被告谢××、曾××未按合同约定的期限偿还到期借款本息即已构成违约，原告有权宣布合同项下的借款本息全部到期，并要求解除合同，承担原告为实现上述债权而支付的律师代理费，合理合法，本院予以支持。此外，被告谢××、曾××经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司××行与被告谢××、曾××于2011年5月17日签订的《个人住房贷款合同》；
二、被告谢××、曾××向原告中国银行股份有限公司××行归还贷款本金人民币375575.21元；
三、被告谢××、曾××向原告中国银行股份有限公司××行支付贷款利息及罚息（其中，截止2013年4月9日的利息人民币11020.74元，罚息人民币231.8元，之后的利息、罚息按上述《个人住房贷款合同》约定的利率及中国人民银行的有关规定计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
四、被告谢××、曾××向原告中国银行股份有限公司××行支付律师代理费人民币16223元；
五、驳回原告中国银行股份有限公司××行的其他诉讼请求。
案件受理费人民币7346元，减半收取人民币3673元（原告中国银行股份有限公司××行已向本院预交），由被告谢××、曾××负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7346元（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院诉讼费专户，账号：20
--118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨社刚
二〇一三年九月十八日
书 记 员 罗 航
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。_
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权某某务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。