广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第834号
上诉人（原审原告）：李秀英。
被上诉人（原审被告）：深圳市宏发展广告实业有限公司。
被上诉人（原审被告）：深圳市邦德星光文化发展有限公司。
上诉人李秀英因物权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1704号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李秀英与案外人游秀珠分别系宝安区新安街道前进路xx台2栋201、301房屋的所有权人，该两套房屋均位于xx台2栋商业裙楼，系相邻房屋。深圳市邦德星光文化发展有限公司（以下简称邦德公司）与案外人深圳市童声源文化传播有限公司（以下简称童声源公司）分别承租了前述两套房屋。游秀珠已另案向童声源公司及深圳市宏发展广告实业有限公司（以下简称宏发展公司）提起诉讼，案号为（2012）深宝法民三初字第1705号。2002年12月25日，案外人荆x与深圳市xxx实业有限公司（以下简称xxx公司）签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），向xxx公司购买涉案房产，双方在该合同的附表四中约定，xxx公司拥有本项目外墙面的广告权益，该工程竣工验收之后，xxx公司可将其拥有权益项目移交给指定的物业管理公司。2007年7月19日，李秀英向案外人荆x购得涉案房产。2007年12月19日，李秀英与邦德公司签订了《租赁合同》，约定李秀英将位于宝安区新安街道前进路xx台2栋201的房地产出租给邦德公司使用，建筑面积共计1，144.56平方米，月租金总额为人民币62，000元，租赁期限自2007年12月20日至2012年12月20日止，用途为培训课室。合同第五条第7项约定，李秀英拥有本大厦墙身及顶层天面广告位置的所有权和使用权。根据邦德公司合理要求，免费提供原圣地雅哥咖啡厅广告位置及顶层外墙部分广告位置供邦德公司使用。同日，李秀英与邦德公司签订了《深圳市宝安区新安街道前进路xx台2栋201房产租赁补充协议》，第二条第3项约定，根据邦德公司合理要求，免费提供原圣地雅哥咖啡厅广告位置及顶层外墙部分广告位置供邦德公司使用。2007年12月20日，李秀英与邦德公司签订《房地产租赁合同》，该合同已向深圳市宝安区人民政府房屋租赁管理办公室备案，备案编号为宝AH022011。合同约定李秀英将位于宝安4区新安街道前进路xx台2栋201的房地产出租给邦德公司使用，建筑面积共计1，144.56平方米，月租金总额为人民币62，000元，租赁期限自2007年12月20日至2012年12月20日止。租赁房地产用途为商业。合同第十二条约定，邦德公司应合理使用租赁房地产及其附属设施，并不得利用租赁房地产从事违法行为；对邦德公司正常、合理使用租赁房地产，李秀英不得干扰或者妨碍。2009年5月18日，李秀英与邦德公司签订了《深圳市宝安区新安街道前进路xx台2栋201房产租赁合同补充协议》，约定李秀英因原圣地雅哥咖啡厅面向前进路（宝安中学）外墙广告位置现无法原样提供给邦德公司使用，因此广告位的调整经双方协商同意从2009年5月20日起每月降租4，000元，由原每月总租金62，000元调整为每月总租金58，000元。邦德公司在庭审中确认，前述协议所指的外墙广告位置调整是指涉案房产与相邻的1楼房屋之间的横梁对应的外墙部分，不再提供给其使用；而涉案房产相对应的外墙位置及该房产与相邻的2栋301房屋之间的横梁对应的外墙位置，其仍然有权使用。2011年9月29日，邦德公司与宏发展公司签订《广告位置换协议》，宏发展公司拟在深圳市宝安区前进一路xx台（下称“物业”）裙楼所属墙体制作大型LED户外显示屏，由于该显示屏将部分占用邦德公司现有广告位，现双方协议：广告位置换期限起始日期为2011年9月29日至2012年12月20日，合同期满后，如邦德公司达成续租意向，则本协议有效期自动续延，直至邦德公司不再承租位于宝安区前进一路xx台裙楼之物业。宏发展公司负责有关广告位设置的审批手续，审批等产生的相关费用由宏发展公司承担。广告位的设计方案由宏发展公司负责设计，制作费用由宏发展公司承担。本广告位的所有经营权由宏发展公司全权行使，所得任何收入与邦德公司无关。宏发展公司每日为邦德公司无偿发布广告，每日投放100次（每次15秒）。邦德公司播放内容由邦德公司自费自行制作。2011年11月1日，深圳市xx物业管理xx台分公司出具证明，证实案外人童声源公司作为xx台2栋301房产的承租方，为了扩大其商业品牌的知名度与美誉度，决定向政府相关部门申请在承租物业外墙制作LED门面招牌广告一块，以上情况属实并经小区物业管理公司同意。2011年11月14日，深圳市宝安区城市管理局应案外人童声源公司的申请，作出行政许可决定书（深宝城许字（2011）第180号），同意在宝城4区前进一路xx台2栋商业裙楼面向前进一路与新安二路交汇处方向三、四楼外墙设置LED显示屏广告牌壹块，规格为：长15米×高8米。使用期限两年，自2011年11月14日起至2013年11月13日止。现涉案房产及相邻的xx台2栋301房产的外墙已设置一块LED显示屏广告牌，占用的外墙位置包括2栋201与301之间的横梁对应的外墙部分、2栋301房屋对应的外墙部分及2栋301房屋与裙楼天面之间的横梁对应的外墙部分。其中，2栋201与301之间的横梁对应的外墙部分属于邦德公司依照租赁关系有权使用的广告位置，并未超出李秀英许可的范围。该显示屏除播放邦德公司的宣传广告及垃圾分类、安全生产等公益广告外，还播放了深圳xxx医院、xxx宝安店、宏发展装饰、xxx西城雅筑等商业广告。2012年5月25日，李秀英委托代理人向邦德公司、宏发展公司发出律师联系函，要求宏发展公司、邦德公司在收到律师函之日起10天内拆除侵权LED显示屏，并赔偿相关损失。
李秀英诉至原审法院，请求判令：1、宏发展公司、邦德公司将宝安区新安街道前进路xx台2栋外墙LED显示牌广告予以拆除，并予以恢复原状；2、诉讼费由宏发展公司、邦德公司承担。
原审法院认为，涉案房产的开发商xxx公司在将争议房产出售时，已在《深圳市房地产买卖合同》（预售）的附表四约定，xxx公司拥有本项目外墙面的广告权益，该工程竣工验收之后，xxx公司可将其拥有权益项目移交给指定的物业管理公司。该约定仅涉及广告权益的让渡，无涉外墙面所有权归属，因此并不违背法律法规的规定，且系当事人的真实意思表示，合法有效。据此约定，双方争议的外墙面广告权益已通过合同约定的方式归xxx公司所有，并由xxx公司指定的物业管理公司管理，李秀英虽未与xxx公司签订合同，但其通过二手房交易的方式购得涉案房产，成为房产所在小区的业主，应同样受前手业主与开发商之间条款的约束，故涉案房产所在小区的物业管理公司有权对小区外墙面的广告权益进行管理。本案中，LED显示屏广告牌的设立，已经征得有权管理方即小区物业管理公司的同意，属有权设立，李秀英认为宏发展公司、邦德公司设置广告牌的行为系侵权行为并要求将广告牌拆除的主张，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回李秀英的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由李秀英负担。受理费李秀英已预交。
上诉人李秀英不服原审判决，向本院提起上诉，称：虽然开发商xxx公司和一手房业主荆x签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）的附表四约定，xxx公司拥有本项目外墙面的广告权益，但这里仅仅约定开发商拥有外墙面的广告权益，也就是开发商只有广告收益权，并没有外墙的所有权的明确约定，根据《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（2）最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……等规定明确指出，外墙所有权属于全体业主，只有所有权人才有占有、使用、收益和处分的权利。开发商既然不拥有外墙的所有权，那又何来收益权，上述开发商的上述约定属于无权处分行为，开发商在房地产买卖合同中关于外墙面使用权属于开发商，开发商拥有外墙广告收益权的约定，系格式条款，排除了业主的主要权利，应属无效约定，不能作为认定权利归属的依据。属于无效的。请求：二审法院撤销一审错误判决，改判被上诉人将宝安区新安街道前进路xx台2栋外墙LED显示牌广告予以拆除，并予以恢复原状。
被上诉人邦德公司与宏发展公司口头答辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应发应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院公正处理。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案二审的争议焦点是：xxx公司是否拥有涉案房屋外墙面的广告权益。对此，本院认为，在xxx公司与荆x签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）的附表四中约定xxx公司拥有本项目外墙面的广告权益，该工程竣工验收之后，xxx公司可将其拥有权益项目移交给指定的物业管理公司。该约定仅涉及广告权益的让渡，并不是对外墙面所有权归属的约定，没有违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，因此原审判决认定其合法有效，适用法律正确。上诉人上诉主张该合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年九月四日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。