安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2015）相执异字第00043号案外人：马灿，男，1979年3月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。申请执行人：李琼，女，1973年9月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被执行人：淮北市九方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：曹岩，该公司董事长。被执行人：曹岩，男，1966年1月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。本院在执行李琼与淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）、曹岩民间借贷纠纷一案中，案外人马灿于2015年11月10日对本案执行标的位于安徽省淮北市相山区某处房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。案外人马灿述称，2014年11月17日，马灿与九方公司签订了《商品房买卖合同》，约定九方公司将其位于淮北市相山区某处房屋出售给马灿，马灿向其支付全部房款837002元。同日，九方公司给马灿开具入住通知单，并将上述房屋的钥匙交给马灿，将该套房屋正式交付马灿使用，马灿持入住通知单到该小区宏发物业公司签订了《物业服务合同书》、《房屋装饰装修管理协议书》，并按要求缴纳了物业服务费1699元、垃圾清运费150元、装修保证金1000元。2015年1月25日，马灿与淮北市亚光亚装饰公司签订协议，并开始对该房进行装修施工，其间马灿办理了煤气、用电的开户。2015年5月，马灿正式搬入该房居住。2015年11月5日，法院对该房张贴了《查封公告》及（2015）相执字第01601号执行裁定书。根据该两份法律文书内容，马灿通过联系被执行人相关负责人，并经过查询才得知，2011年10月12日，被执行人向李琼借款10万元，同时将该房以买卖合同备案的方式作为该笔借款的抵押担保。根据前述情况及（2015）相民一初字第01257号民事判决书，马灿认为，其全款购买该房产用于自住，主观上无过错，且已经居住半年之久，应属合法占有该处房产，而李琼虽然对该房产进行了买卖合同备案，实际是为10万元借款提供抵押，而非购买该房产，其所借出的10万元显然也无法购买该处房产，李琼与九方公司并未办理抵押登记备案，其双方签订的买卖合同不产生抵押效力，因此该登记备案无效。因此申请复议依法中止执行，并解除对该房产的查封，以维护异议人的合法权益。案外人马灿为证明其主张向本院提交了以下证据：异议人身份证明、执行裁定书、查封公告、民事判决书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、东紫昱苑小区入住联系单、东紫昱苑物业服务合同书、服务装饰装修管理协议、物业缴费收据、家庭居室装饰装修施工合同及装潢票据、城市管道燃气居民供用气合同及燃气缴费发票（上述证据材料均为复印件）。申请执行人李琼辩称，马灿的异议理由不成立，证据不充分，事实不清楚，缺乏法律依据，请求法院依法驳回异议。其认为：1、李琼与九方公司签订了商品房买卖合同并依法向淮北市房地产管理局申请办理预告登记及登记备案，完全符合《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条规定，李琼为该处房产权利人是有法可依的。2、李琼与九方公司签订商品房买卖合同的时间为2011年10月12日，备案时间为2011年10月13日，预告登记时间为2011年10月13日，而马灿与九方公司签订商品房买卖合同为2014年11月17日。因此，李琼先于马灿购买系争房屋，且李琼已在淮北市房管局办理完毕预告登记手续，从而确定李琼系该房屋权利人的法律主体地位。而造成此行为发生的责任，应归咎于九方公司一房多卖涉嫌合同欺诈，与李琼没有因果关系，马灿应另案诉讼九方公司或寻求其他解决方法维护自身权益。故在本案中向李琼提出异议理由不成立，缺乏法律依据。3、马灿所举证据表明，马灿与九方公司的交易行为没有发生实际付款，所以该购买行为是虚假的，应属于无效行为，且不排除九方公司与第三人恶意串通损害李琼权益之嫌请求法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，确认出卖人九方公司与马灿订立的商品房买卖合同无效。4、马灿也是九方公司的原债权人。2014年11月初马灿得知九方公司资金链断裂，为确保其债权利益而将其转为购买房屋，而且在知晓系争房屋已登记备案在李琼名下时，“抢”得该房屋，造成是买受人的假象，而其身份与李琼无异。当时，马灿还“抢”到一套位于东紫昱苑某号楼某室，现在马灿仍剩余27万元债权已转到黄山。因此马灿不属于善意取得第三方，请求法院依法拍卖系争房屋。故，李琼申请对异议房产予以查封，并依法拍卖该房产，实现担保物权，优先偿还李琼借款本金及利息。李琼为证明其主张向本院提交了以下证据：商品房买卖合同、淮北市住宅与房地产信息网备案合同信息、预告登记证（以上证据均为复印件）。被执行人九方公司、曹岩均未提出书面意见，亦未提供证据材料。本院查明，李琼与淮北市九方房地产开发有限责任公司、曹岩民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月20日作出（2015）相民一初字第01257号民事判决书，判决：被告淮北市九方房地产开发有限责任公司偿还原告李琼借款本金10万元及2014年10月12日至2015年1月11日的利息5648.89元，并自2015年1月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息、违约金至清偿借款本金之日止；被告曹岩对上述借款本金、利息、违约金承担连带清偿责任。被告曹岩在承担保证责任后，有权向被告淮北市九方房地产开发有限责任公司追偿。该判决书生效后，九方公司、曹岩未履行，李琼向本院申请执行。执行中，本院于2015年10月27日作出（2015）相执字第01601号执行裁定书，于2015年10月29日由相关机关予以协助查封，并于2015年11月5日在位于安徽省淮北市相山区某处房产处张贴查封公告。案外人马灿对此提出异议，认为其与九方公司就该房产签订了商品房买卖合同，并支付了全部房款，且已装修入住，故请求法院依法中止执行，并解除对该房的查封。另查，2014年11月17日，马灿、邱蕾娜（马灿之妻）与九方公司就异议房产签订了商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），九方公司向马灿、邱蕾娜开具销售不动产统一发票。同日，九方公司向马灿、邱蕾娜开具东紫昱苑小区入住异议房产的联系单，马灿与马方德（马灿之父亲）与安徽宏发物业服务有限公司就异议房产签订了东紫昱苑物业服务合同书及房屋装饰装修管理协议，并缴纳了部分物业费、垃圾清运费、装修保证金。2015年10月28日，马灿与淮北华润燃气有限公司签订了城市管道燃气居民供用气合同。再查，马灿名下有位于安徽省淮北市相山区有位于淮北市相山区某处房产一套。2015年6月2日，马灿、邱蕾娜与李振启签订房屋买卖合同，约定将该房产作价48万元卖与李振启，淮北市房地产管理局已受理该房产买卖业务，李振启支付了部分房款，并已入住该房产。还查，2011年10月12日，李琼、丁严超（李琼之夫）与九方公司签订了商品房买卖合同，约定九方公司将异议房产以48万元卖与李琼，于2011年10月13日在淮北市房管局作合同备案，备案号为2011007362，并于2011年10月13日，办理预告登记，预告登记号为淮预房淮房字第＊＊＊＊＊＊**号。2015年8月20日，本院就李琼与九方公司、曹岩民间借贷纠纷一案作出（2015）的相民一初字第01257号民事判决书，该判决确认，2014年7月11日，李秀莲、李琼与九方公司签订了借款合同，为保证资金安全，还签订了补充协议约定双方签订房地产买卖合同，九方公司将九方·东紫昱苑某处房屋（异议房产）作价48万元转让给李秀莲、李琼作为借款抵押，若九方公司未按照借款合同的约定履行义务导致李秀莲、李琼解除借款合同则房地产买卖合同自动生效。并认为，李琼与九方公司虽签订了商品房买卖合同，但实际系为借款提供抵押而签订，双方只办理了商品房买卖合同备案，并未办理抵押登记，李琼与九方公司签订的商品房买卖合同不产生抵押的效力。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，而在执行李琼与九方公司、曹岩民间借贷纠纷一案中，本院查封了尚登记在九方公司名下的异议房屋，但该房屋在被查封前已被该公司售与马灿，双方签订了合法有效的书面商品房买卖合同，马灿按约定支付了房屋总价款，虽马灿在异议房屋所在地另有房屋一处，但已与他人签订房屋买卖合同，并收取了部分房款，买房者亦入住，应认为马灿名下尚无其他用于居住的房屋。因此本案马灿的房屋消费者物权期待权应予保护。另，本案生效判决书已对李琼与九方公司签订的商品房买卖合同作出了认定，双方签订该合同的目的为提供借款抵押，且因未办理抵押登记，不能产生抵押的效力，因此，李琼要求依法拍卖异议房屋，实现担保物权，优先偿还其债权的主张，本院不予支持。李琼辩称，马灿未向九方公司实际支付房款，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。李琼还认为其自己为异议房屋权利人，系首先购买人，且马灿存在虚假购买行为，所签商品房买卖合同无效，亦不属于善意取得第三人，对此涉及实体法律关系的认定，不属本案审查范围。故，马灿对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议主张成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，裁定如下：中止对被执行人淮北市九方房地产开发有限责任公司名下位于淮北市相山区某处房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  徐继东代理审判员  吴邦海人民陪审员  范保中二〇一五年十二月十四日书 记 员  王 衬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。