江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00051号
上诉人（原审被告）苏州工业园区万参塘餐饮有限公司。
委托代理人刘晶，江苏华为律师事务所律师。
委托代理人刘璐，江苏华为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区商业旅游发展有限公司。
委托代理人李东华，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
原审被告苏州工业园区栢联商务咨询有限公司。
委托代理人马振华，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人苏州工业园区万参塘餐饮有限公司（以下简称“万参塘公司”）因与被上诉人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称“商旅公司”）、原审被告苏州工业园区栢联商务咨询有限公司（以下简称“栢联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2689号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏州工业园区月光码头休闲广场B4场地为商旅公司所有。2010年4月20日，商旅公司（出租方、甲方）与苏州工业园区海银投资有限公司（后公司名称变更为苏州工业园区柏联投资发展有限公司、于2011年3月21日再次变更为苏州工业园区栢联商务咨询有限公司）（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定甲方出租给乙方位于苏州工业园区月光码头休闲广场B4房屋，出租房屋面积共1637.3平方米；租赁期限12年，自2010年4月20日起至2022年4月19日止。合同5.1租金，自2010年4月20日起2010年12月19日为优惠期，月租金1637.3元；2010年12月20日到2011年1月19日期间，月租金为19647.6元；2011年1月20日到2011年4月19日期间，月租金为32746元；2011年4月20日到2012年4月19日期间，月租金为34383.3元；2012年4月20日到2013年4月19日期间，月租金为36020.6元；2013年4月20日到2014年4月19日期间，月租金为37657.9元；2014年4月20日到2015年4月19日期间，月租金为39295.2元……；合同5.2综合管理费，2010年4月20日起2010年12月19日为优惠期，免交综合管理费；2010年12月20日到2011年4月19日期间，月综合管理费为32746元；2011年4月20日到2012年4月19日期间，月综合管理费为34383.3元；2012年4月20日到2013年4月19日期间，月综合管理费为36020.6元；2013年4月20日到2014年4月19日期间，月综合管理费为37657.9元；2014年4月20日到2015年4月19日期间，月综合管理费为39295.2元；2015年4月20日到2016年4月19日期间，月综合管理费为40932.5元……合同5.5承租人经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、中央空调费、网费、煤气开通费等费用自理。合同7.2租金支付方式。1）每三个月为一个付款周期，每个付款周期开始前7个工作日内。合同7.3若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠交付费用总额的日千分之一计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所欠的租金或其他费用之日为止。合同7.4若乙方欠缴租金或其他费用达10天时，甲方有权在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿，若乙方拖欠上述费用达30天，甲方有权在书面告知的情况下对乙方采取断水断电等措施，并可终止合同，保证金不予退还，乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金。合同9.1承租场所仅限作为经营餐饮使用，店名暂定。合同15关于合同终止及承租场所的归还。当本合同提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付时的原貌，保持完好无损，并交付甲方。甲、乙双方亦可同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，而甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。若乙方未能在承租期满或以前或在本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原状（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于2倍的日租金及综合管理费）。合同16.5乙方应在承租期内由于其违约行为、过错而对甲方造成的一切损失（包括租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费等）承担责任。
上述合同签订后，栢联公司支付保证金161730元。栢联公司于2010年7月13日向商旅公司支付2010年4月20日至2011年3月19日期间应付的租金、综合管理费196476元。（租赁合同约定应于2010年4月20至22日间支付，见合同7.2）。2011年5月，从刘宏（于楼殿的妻子）个人帐户转入商旅公司帐户203025.2元，用于支付2011年3月20日至2011年6月19日期间应付的房屋租金、综合管理费。（租赁合同7.2合同约定每3个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内，应于2011年3月18前支付）。2011年7月21日，刘宏（于楼殿的妻子）将现金206299.8元存入商旅公司帐户，用于支付2011年6月20日至2011年9月19日期间应付的房屋租金、综合管理费。（租赁合同7.2租赁合同约定每3个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内，应于2011年6月17前支付）。2011年11月25日，从万参塘公司帐户转入商旅公司帐户206299.8元，用于支付2011年9月20日至2011年12月19日期间应付的房屋租金、综合管理费。（租赁合同7.2租赁合同约定每3个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内，应于2011年9月19前支付）。一审审理中，诉讼双方一致确认自2011年12月20日起欠房屋租金、综合管理费。2012年3月20日，万参塘公司财务蔡国霞存现金100000元入商旅公司帐户。
另查，自2011年8月起欠付商旅水电费，至2012月4月，根据水电费催缴单、电费发票显示共计拖欠水电费133704元。一审审理中，商旅公司、栢联公司确认水电费都是有万参塘公司支付的。2012年3月左右，争议房屋停水停电。
再查，商旅公司表示因栢联公司未书面告知其公司名称变更，商旅公司出具的租金、管理费发票均开具给苏州工业园区海银投资有限公司（以下简称“海银投资公司”），栢联公司或万参塘公司财务工作人员签收后亦从未提出异议；水电费发票均开具给万参塘公司，栢联公司、万参塘公司也从未就该发票抬头提出过异议。栢联公司明确表示由于万参塘公司尚未设立，其只支付了第一笔的租金、综合管理费用，2011年3月，栢联公司已经更名，商旅公司仍继续开具海银投资公司发票，主体不对。
又查，商旅公司委托建屋物业自2011年10月起向万参塘公司催交水电费，2012年5月29日发“水电费催缴单”催交所欠的全部水电费。商旅公司委托建屋物业于2012年3月底起停止向诉争房屋供电。商旅公司于2012年4月12日向万参塘公司发出催款律师函。商旅公司于2012年6月4日向栢联公司发出解除合同律师函，且栢联公司于当日签收，并抄送万参塘公司。
另查，海银投资公司的经营范围为对房地产业、餐饮业、其他商务服务业的投资。
2010年9月，万参塘公司在《企业名称预先核准申请书》中，载明的经营范围为“餐饮、住宿、烟酒销售”，住所地“月光码头休闲广场B4”。投资人分别为于楼殿，投资额20万元，刘春明，投资额20万元，栢联公司，投资额10万元。
2011年4月15日，苏州工业园区工商行政管理局准予设立登记万参塘公司，许可经营项目大型饭店，一般经营项目餐饮管理，住所月光码头休闲广场B4。
2010年9月，万参塘公司股东刘春明与上海尊雄装饰工程公司签订合同，于2010年10月1日至2011年1月26日期间对房屋进行了装修。诉争房屋开始以饭店形式进行利用，即万参塘公司此后开始经营，直至被吊销营业执照止。商旅公司与万参塘公司目前未就承租场所进行交接，场所内留存由万参塘公司出资的装修和可移动物品。在发回重审的二审期间，（2013）苏中民终字第1967号案件2013年9月3日的询问笔录中万参塘公司表示房屋现在无法交接。重审期间，在2014年9月17日的笔录中万参塘公司表示房屋现在无法交接。
一审审理中，苏州市价格认证中心对争议租赁物月光码头B4室内装修及可移动物品做出《价格鉴证结论书》，其中室内装修共计2149922.47元，可移动物品358272元。栢联公司、万参塘公司一致确认上述《价格鉴证结论书》的财产都是万参塘公司的财产。万参塘公司表示对于可移动物品其要求搬走，对于室内装修部分要求商旅公司赔偿。商旅公司表示不同意就装修部分进行利用。
又查，（2012）园民初字第1623号案件中商旅公司支付律师费22000元。重审期间，商旅公司支付律师费56000元。
以上事实，由商旅公司提交的商业用房租赁合同、（2012）园民初字第1623号民事判决书、（2013）苏中民终字第1967号民事裁定书、《价格鉴证结论书》、工商档案内企业名称预先核准申请书、核准通知书、公司设立登记申请书等设立登记申请材料、准予设立登记通知书、水电费交款通知单、水电费催缴单、催款律师函、解除合同律师函等及庭审笔录予以证实。
原审原告商旅公司的诉讼请求为：1、确认商旅公司与栢联公司、万参塘公司之间的商业用房租赁合同于2012年6月4日解除；2、栢联公司、万参塘公司立即归还房屋并支付自2012年7月5日至实际返还之日的房屋占用费及延期付款违约金（按照合同约定的当期租金和综合管理费标准计算房屋占用费，按照逾期付款千分之一每天的标准，从合同约定各应付相应房屋占用费日期计算至实际支付之日止的延期付款违约金）；3、栢联公司、万参塘公司支付拖欠的租金、综合管理费合计285529.6元，水电费133704元，共计419233.6元，判令栢联公司、万参塘公司支付前述拖欠费用应付的延期付款违约金（计算标准为千分之一每天，从2012年6月5日计算至两被告实付之日）；4、栢联公司、万参塘公司承担商旅公司已经支付的合理律师费用损失78000元；5、栢联公司、万参塘公司承担本案的全部诉讼费用（含案件受理费和价格鉴证费等）。
原审法院认为，本案争议焦点为栢联公司、万参塘公司是否承担合同主体责任。
商旅公司认为栢联公司、万参塘公司系租赁合同的共同相对方，应该共同承担合同责任。栢联公司认为，其签约行为是设立万参塘公司过程的行为，商旅公司在二审期间已选择设立后的万参塘公司承担责任，故其不应承担责任。万参塘公司认为，其只是使用租赁场所，与商旅公司没有合同关系，不应承担合同责任。
原审法院认为，商旅公司与栢联公司签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。首先，从现有证据表明，栢联公司系租赁诉争场所后在使用过程中设立万参塘公司，而非为设立万参塘公司而租赁诉争场所，栢联公司作为合同主体仍应承担相应的合同责任。理由如下：1、租赁合同明确约定合同目的仅为经营餐饮使用，并未披露要设立万参塘公司使用。2、履约过程中，栢联公司不仅以实际支付部分租金（至2011年3月）和保证金的方式履行合同，而且在万参塘公司工商登记资料中记载“委托万参塘公司负责房屋的全部经营管理”，这就意味着栢联公司仍是租赁主体，也没有对外披露是公司设立行为。栢联公司辩称对工商登记材料不知情，这明显与其作为万参塘公司股东的身份不符，不予采信。3、万参塘公司不仅是在租赁合同签订1年后设立，而且栢联公司此后也从未要求与商旅公司变更租赁合同的承租主体，仅在诉讼过程中作相应抗辩，明显与事实不符，不予采信。其次，相对于商旅公司善意相对人而言，万参塘公司作为诉争场所的实际使用人，享有租赁合同权利，履行租赁合同义务，根据诚实信用原则，应视为其以实际行为加入租赁合同的承租方，理应承担相应合同责任。理由如下：1、商旅公司作为出租人，出租房屋，享有租金收益，在履约过程中并不存在过错，其合法权益理应得到法律保护。2、万参塘公司的工商登记资料显示，其提交的诉争房屋租赁合同承租方添加了万参塘公司名称，应视为其自愿加入租赁合同关系。万参塘辩称这仅是工商登记需要而为，与事实不符，不予采信。3、万参塘公司不仅实际使用房屋，享有合同权利，而且也实际支付了部分租金和水电费用，履行了合同义务。
关于合同的解除及责任，租赁合同履行期间，因栢联公司、万参塘公司长期、较大数额地拖欠租金，在商旅公司发出催缴函后仍未缴纳。商旅公司于2012年6月4日向栢联公司发出解除合同律师函，且栢联公司于当日签收，并抄送万参塘公司。商旅公司诉请要求确认合同于2012年6月4日解除，有相应事实及法律依据，予以支持。同时，栢联公司、万参塘公司欠付租金的行为已构成违约，理应承担相应违约责任。
关于商旅公司请求归还承租房屋的问题。原审法院认为，合同15条约定：“双方约定当本合同提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付时的原貌，保持完好无损，并交付甲方。”本案中，由于栢联公司、万参塘公司拖欠缴纳租金构成违约导致合同解除，商旅公司有权要求栢联公司、万参塘公司恢复原状。关于万参塘公司主张的装修设施由商旅公司接收并给予一定的经济补偿，商旅公司明确不同意接收并补偿，万参塘公司的上述主张，于法无据，不予支持。故栢联公司、万参塘公司应及时腾空并搬离，将承租场所恢复原状交付商旅公司。
关于占用费，合同解除日期应为2012年6月4日，关于2012年7月5日之后至今的房屋空关房屋占用费部分，双方在解除租赁合同后，栢联公司、万参塘公司应积极进行物品交接，并应交还钥匙，但栢联公司、万参塘公司并未交还钥匙，也未进行交接，商旅公司因此无法对外出租并获得相应租金收益，对此租金、综合管理费损失应由栢联公司、万参塘公司承担。2012年7月5日至2013年4月19日的房屋占用费损失可参照月租金36020.6元计算，综合管理费按照每月36020.6元计算；2013年4月20日到2014年4月19日期间的房屋占用费损失，参照月租金37657.9元，综合管理费每月37657.9元计算；从2014年4月20日至今的房屋占用费损失，参照合同约定的当期租金和综合管理费之和计算。对于商旅公司所主张占有费的违约金，由于合同已经解除，该主张已缺乏合同依据，不予支持。
关于合同期限内的拖欠的租金、综合管理费、水电费及相应违约金。由于租金、综合管理费实际交至2011年12月19日，根据合同约定的租金标准，从2011年12月20日至2012年6月4日拖欠租金、综合管理费为123799.6元（34383.3＊2＊4＋36020.6＊2＊1＋36020.6＊2÷30＊16-租金100000-保证金161730），水电费133704元。有相应事实及法律依据，予以支持。商旅公司主张从2012年6月5日起按照日千分之一计算违约金，万参塘公司认为过高。原审法院认为，商旅公司主张违约金明显高于给商旅公司造成的损失，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。
关于商旅公司请求的律师费78000元，依合同约定，支持（2012）园民初字第1623号合理的律师费22000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、依法确认商旅公司与栢联公司于2010年4月20日签订的房屋租赁合同于2012年6月4日解除；二、栢联公司、万参塘公司于判决生效之日起十日内将月光码头休闲广场编号为B4的承租场所归还商旅公司；三、栢联公司、万参塘公司于判决生效之日起十日内支付商旅公司租金、综合管理费123799.6元、水电费133704元并支付相应的违约金（以257503.6元为标的，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍标准，从2012年6月5日起计算至本判决确定的履行之日止）；四、栢联公司、万参塘公司于判决生效之日起十日内支付商旅公司自2012年7月5日起至判决确定的履行之日止的房屋占用费（参照判决查明部分租赁合同约定的当期租金和综合管理费之和计算）；五、栢联公司、万参塘公司于判决生效之日起十日内支付商旅公司律师费损失22000元；六、驳回商旅公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16066元，鉴定费18400元，合计34466元，由商旅公司负担6066元，栢联公司、万参塘公司负担28400元。
上诉人万参塘公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定上诉人为本案诉讼主体并承担支付租金等责任缺乏事实依据和法律依据；二、上诉人在正常经营的情况下，被上诉人随意停水停电，单方强行终止租赁合同，导致上诉人和栢联公司遭受资产巨大损失，应当承担相应责任；三、一审判决栢联公司、万参塘公司支付房屋占用费无事实依据和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人商旅公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告栢联公司答辩称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法改判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，现有证据能够证实：栢联公司为经营餐饮而向商旅公司租赁房屋，签订合同时并未披露要设立万参塘公司并供其使用涉案房屋，而是后来才将房屋交由其参股的万参塘公司使用，且栢联公司从未向商旅公司提出要求变更租赁合同的承租主体；栢联公司在合同中明确其将于2010年6月30日前开始经营餐饮，而万参塘公司的设立自2010年9月才开始启动；万参塘公司登记设立的资料中的商业用房租赁合同中明确承租方为栢联公司、万参塘公司；2011年12月31日，栢联公司以委托管理申请的形式向商旅公司明确其“万参塘公司负责房屋的全部经营管理”，其真实意思表示包含了栢联公司、万参塘公司均为实际上的经营管理者，而未有“万参塘公司替代栢联公司履行涉案租赁合同承租人义务”或“明确栢联公司已将房屋转租给万参塘公司”的意思表示；商旅公司开具以栢联公司为抬头的租金及管理费发票以及之后的律师函既有栢联公司工作人员签收，也有万参塘公司工作人员签收，且在商旅公司提起诉讼前栢联公司、万参塘公司从未提出过异议；万参塘公司不仅实际使用房屋，享有合同权利，而且也实际支付了部分租金和水电费用，履行了合同义务。以上查明的事实已形成完整的证据链条，能够证明万参塘公司自愿加入租赁合同关系，而商旅公司、栢联公司均无异议。故一审判决认定栢联公司、万参塘公司作为租赁合同的共同承租方实际履行了租赁合同具有事实依据，并无不当。现有证据证明涉案合同的解除日期应为2012年6月4日，在解除租赁合同后，栢联公司、万参塘公司应积极进行物品交接，并应交还钥匙，但栢联公司、万参塘公司并未交还钥匙，也未进行交接，导致商旅公司因此无法对外出租并获得相应租金收益，对此租金、综合管理费损失应由栢联公司、万参塘公司承担。万参塘公司关于其与栢联公司不承担房屋占用费的上诉理由于法无据，本院不予支持。另外，栢联公司、万参塘公司自2011年8月起开始拖欠水电费，自2011年12月起开始拖欠租金、管理费，且拖欠行为已经超过合同约定的30日，商旅公司根据合同约定可以采取停水停电的措施，故万参塘公司关于商旅公司随意停水停电，单方强行终止租赁合同的主张与事实不符，本院不予采信。至于万参塘公司关于因与商旅公司的租赁纠纷导致其装修等资产遭受损害的主张，其可以收集证据另行提起诉讼进行主张。
综上，万参塘公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16066元，由上诉人万参塘公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月十八日
书记员 杨颖颖