青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第8号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡传明。
委托代理人陈汉霞。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李四龙。
原审第三人李海林。
上诉人胡传明因与被上诉人李四龙及原审第三人李海林房屋租赁合同纠纷一案，李四龙于2014年9月19日向青海省湟源县人民法院提起诉讼，请求判令李四龙与胡传明转让青棵散酒店的口头转让协议无效，胡传明返还李四龙转让款40000元。该院于2014年11月13日作出（2014）源民一初字第352号民事判决。宣判后，胡传明不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人胡传明的委托代理人陈汉霞、被上诉人李四龙、原审第三人李海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年4月23日，李四龙与胡传明经口头协议，约定由胡传明将其以每年8000元承租的由第三人李海林所有，位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”二间铺面转让给李四龙，转让费为60000元，其中包括2014年4月23日至2014年8月31日的房租及店铺内散酒、药材等商品的价值。李四龙于4月23日当天给付胡传明30000元，其余30000元出具欠条一张，胡传明并将店铺交给李四龙。受让店铺后李四龙将该店铺交给徐双军经营。后因胡传明欠胡剑龙钱，2014年6月2日李四龙在胡传明的要求下支付给胡剑龙10000元。2014年5月1日，居住在西宁的第三人李海林来湟源得知铺面已被转租后以未经其同意为由要求经营店铺的徐双军退房或交三年的房租36000元及押金10000元。2014年8月1日，在第三人李海林的要求下经营店铺的徐双军向其交300元。现李四龙认为第三人李海林以胡传明无权转租为由要求其搬出并收回房屋，导致无法正常经营。遂起诉要求确认口头转让协议无效，胡传明返还转让款40000元。胡传明认为其是在征得房东同意后转让，李四龙应继续履行合同，反诉要求支付其余转让款20000元。
原审法院认为，李四龙与胡传明于2014年4月23日口头达成的店铺转让协议实际上既是对位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”门面房屋的转租，又包括胡传明所承租房屋内散酒、商品价值的转让，因此，双方之间实为转租关系。承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给他人。本案中，胡传明事先未征得原出租人李海林的同意，李海林明确表示因未经其同意要求经营店铺的徐双军腾退房屋，即明确表示不让李四龙经营，表明李海林不认可胡传明与李四龙双方之间的转租行为。由此可见，出租人李海林不同意转租，胡传明将铺面转租构成无权处分，胡传明与李四龙之间的房屋转租行为无效。李海林在得知涉案房屋已被转租后虽要求李四龙退房或交三年的房租36000元及押金10000元后继续经营，但其提出的租金每年12000元高于其与胡传明之间的租金每年8000元，故李海林的此主张不能认为是对胡传明与李四龙转租行为的追认。合同无效后，基于该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，李四龙、胡传明双方约定的转让费60000元中，包括涉案房屋的房租及店铺内散酒、药材等商品的价值，但未明确约定房屋租金及商品的价款分别为多少，庭审中，双方均认可将租金与商品价值部分未作价款区分而作为一个整体进行了交易，故在无法区分的情况下应当一并返还。庭审中，根据胡传明的当庭自认，在其要求下李四龙给付案外人胡剑龙的10000元应视为向胡传明支付的转让费。故胡传明应将40000元转让费返还给李四龙，李四龙亦应返还双方已交接的房屋及房屋内的散酒、药材等商品。李四龙、胡传明在对店铺交接时未对店铺内的商品进行清点，亦无制作交接物品清单，在庭审中，双方对于店铺内的剩余散酒、商品的陈述不一致，而胡传明所交付的除盛酒容器、生活用具外，散酒、药材等商品因李四龙在经营期间已将部分售出而无法返还，故应将使用期间的租金及售出商品的价值从胡传明应返还的转让费中酌情折价扣除。胡传明在庭审中未向法庭提交关于交付物品价值的证据，根据李四龙对经营期间销售额为18000元的陈述，应酌情扣除18000元为宜。关于应该扣除的租金，本案中，胡传明与原出租人李海林之间的租赁协议至2014年8月底期满，租期内李四龙已实际经营使用店铺四个月，故房租应按胡传明与第三人李海林的房租标准计算后予以扣除，8000÷12个月x4个=2666.67元。综上所述，本案为租赁合同法律关系，李四龙与胡传明就涉案标的店铺房屋上建立的转租关系无效，李四龙关于返还转让费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。胡传明负有依法退还转让费的义务，但转让费的返还中应扣除使用期间的租赁费及其他价值构成。胡传明要求李四龙给付转让费20000元即继续履行协议的反诉请求理由不足，不予支持。遂判决：一、李四龙与胡传明转让青棵散酒店的口头转让协议无效；二、胡传明于本判决生效之日起十日内向李四龙退还店铺转让费19333.33元；三、李四龙于本判决生效之日起十日内胡传明返还店铺及现有物品（以胡传明当庭提交且李四龙认可的照片中现有物品为准）；四、驳回胡传明关于要求李四龙支付欠款20000元的诉讼请求。本案案件受理费600元，减半收取300元，由李四龙负担156元，胡传明负担144元。反诉受理费550元，减半收取275元，由胡传明负担。
宣判后，胡传明不服向本院提起上诉认为：1、原判认定事实错误，胡传明将店铺的散酒、药材等和四个月的房租作价6万元转给李四龙，店铺内的商品价值有5万元。而李四龙将店铺内散酒、药材变卖后称销售额为18000元，原判对此认定错误，不应按此价格认定；2、原判认定胡传明与李四龙的口头协议无效错误。故请求撤销原判，改判李四龙给付胡传明转让费20000元。
李四龙以原判正确为由进行了口头答辩。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，李海林与胡传明口头协议，李海林将位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”二间铺面租赁给胡传明，租期为2013年8月至2014年8月，年租金8000元。诉讼中李海林表示租赁期限已届满，涉案二间铺面要收回。
本院认为，李四龙与胡传明口头达成的店铺转让协议既是对位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”铺面房屋的转租，又包括胡传明所承租房屋内散酒、商品价值的转让，双方之间实为转租关系。由于胡传明事先未征得原出租人李海林的同意，将”互助青裸散酒店”铺面房屋转租，故胡传明与李四龙之间的房屋转租行为无效。原判认定李四龙与胡传明口头达成的店铺转让协议无效正确，应予支持。胡传明上诉所持李四龙与胡传明口头达成的店铺转让协议有效的上诉理由不能成立，不予支持。合同无效后，基于该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原审第三人李海林在诉讼中明确表示其不知胡传明将涉案铺面房屋转让李四龙，也不同意涉案铺面房屋的转让，其与胡传明租赁合同的期限已届满，涉案二间铺面要收回。现因李海林与胡传明租赁合同的期限已届满，李四龙应将店铺直接返还李海林，原判将店铺返还李四龙欠妥，应予纠正。李四龙、胡传明双方约定的转让费60000元中，包括涉案房屋的房租及店铺内散酒、药材等商品的价值，但未明确约定房屋租金及商品的价款，原判根据实际情况将胡传明应返还40000元转让费中将李四龙使用期间的租金及售出商品的价值从胡传明应返还的转让费中酌情折价扣除的计算方式及数额可行，应予维持。胡传明上诉称店铺内的商品价值有5万元，没有提供证据证实，故不予认定。综上所述，胡传明要求李四龙给付转让费20000元的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持青海省湟源县人民法院（2014）源民一初字第352号民事判决第一、第二、第四项，即李四龙与胡传明转让青棵散酒店的口头转让协议无效；胡传明于本判决生效之日起十日内向李四龙退还店铺转让费19333.33元；驳回胡传明关于要求李四龙支付欠款20000元的诉讼请求；
二、撤销青海省湟源县人民法院（2014）源民一初字第352号民事判决第三项，即李四龙于本判决生效之日起十日内向胡传明返还店铺及现有物品（以胡传明当庭提交且李四龙认可的照片中现有物品为准）；
三、李四龙于判决书送达之日起十日内向李海林返还位于湟源县城关镇建设西路公园路口的”互助青裸散酒店”铺面二间；
四、李四龙于判决书送达之日起十日内向胡传明返还现有物品（以胡传明一审当庭提交且李四龙认可的照片中现有物品为准）；
一审案件受理费300元，由李四龙负担156元，胡传明负担144元。反诉受理费275元，由胡传明负担；二审案件受理费1150元由胡传明负担。
如果不按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 闻 宁
审判员 宋敏芳
审判员 张 薇
二〇一五年三月六日
书记员 王文隽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。