广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云中法民二终字第142号
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第一居民小组。住所地：新兴县。
负责人：苏洁贤，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第二居民小组。住所地：新兴县。
负责人：李连棣，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第三居民小组。住所地：新兴县。
负责人：顾锦华，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第四居民小组。住所地：新兴县。
负责人：简淑英，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第五居民小组。住所地：新兴县。
负责人：张波，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第六居民小组。住所地：新兴县。
负责人：顾惠琼，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第七居民小组。住所地：新兴县。
负责人：温伯喜，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第八居民小组。住所地：新兴县
负责人：冯雪珍，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第九居民小组。住所地：新兴县
负责人：冯湛深，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第十居民小组。住所地：新兴县。
负责人：冼桂霞，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第十一居民小组。住所地：新兴县。
负责人：叶洪明，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第十二居民小组。住所地：新兴县。
负责人：周飞榕，该小组小组长。
上诉人（原审原告）：新兴县新城镇司背社区居民委员会第十三居民小组。住所地：新兴县。
负责人：廖宝养，该小组小组长。
上列十三上诉人的共同委托代理人：谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。
上列十三上诉人的共同委托代理人：冯日森，住新兴县。
被上诉人（原审被告）：伍耀广，男，1965年11月7日出生，汉族，住肇庆市。
委托代理人：广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：广东勤思进律师事务所实习律师。
原审第三人：新兴县新城镇司背社区居民委员会。住所地：新兴县新城镇。
负责人：叶树新，该居委会主任。
上诉人新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组因与被上诉人伍耀广、原审第三人新兴县新城镇司背社区居民委员会（下称司背社区居委会）确认合同无效纠纷一案，不服新兴县人民法院（2013）云新法民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：2005年5月28日，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会作为发包方，伍耀广作为承包方，三方共同签订了一份《承包土地合同书》。合同约定：经三方协商并征得新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组同意，发包方将各方所属位于新城镇北垌C7、C8地块的土地发包给承包方。该土地位于新兴县新城镇城北商住区C7、C8地块，面积8140.35平方米（县规划局准建面积）；东至新城镇沿江北路；南至新洲汽车站；西至新洲大道；北至新兴县地方税务局。承包时间从2005年6月1日至2025年9月底止。承包款计付办法：2005年6月1日起至同年9月底止前四个月用于基建工程，免收四个月承包款；2005年10月1日起至2010年9月底止，每平方米每月承包款为1.1元，每月承包款为8954.39元；2010年10月1日至2015年9月底止，每平方米每月承包款为1.32元，每月承包款为10745.26元；2015年10月1日至2020年9月底止，每平方米每月承包款为1.85元，每月承包款为15059.65元；2020年10月1日至2025年9月底止，每平方米每月承包款为2.59元，每月承包款为21083.51元。承包款交付办法为伍耀广于每月10日前交清当月承包款。承包期间，伍耀广可在承包地内依法兴建铺位、宿舍等建筑物，并征得发包方同意，可以以伍耀广的名义将土地及建筑物转包他人经营。此外，合同还约定了双方的权利义务及违约责任等内容。合同签订后，双方依约履行合同。2005年6月17日，新兴县土地储备中心致函新兴县供电局，内容为因司背社区居民委员会需要建设北垌开发区C7、C8地块，要求新兴县供电局给予安装用电。此后，伍耀广在承包的C7、C8地块上建成了钢架结构的多间商铺，并用作对外出租经营建筑材料，即形成现时的装饰装修材料城。伍耀广租赁土地至今，每月均按合同约定的面积8140.35平方米及当月相应的租金单价计付租金给司背社区居委会。司背社区居委会每月代收上述租金后，于每年的年终统一结算并按面积计算划拨至新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组自行支配。合同履行至2012年年底，各方基本能依约履行各自的权利和义务。但至2012年12月21日，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组将司背社区居委会和伍耀广作为共同被告诉至原审法院，请求：一、判令新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会、伍耀广于2005年5月28日签订的《承包土地合同书》无效，并判令伍耀广立即将新兴县新城镇北垌开发区C7、C8地块（9588.6平方米）的使用权归还新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组；二、判令伍耀广支付多占用新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组土地的占用款1671975.2元（1448.35平方米×13元／月／平方米×12个月×7.4年，暂计至2012年9月28日止，以后另计）。三、本案诉讼费用由司背社区居委会和伍耀广承担。
另查明，新城镇司背社区居委会于2002年5月28日、2005年6月10日、2008年6月10日通过的《居民自治章程》第六条“村内房屋土地规划管理：‘本居委会现有土地（含征地留用地和牛岗垌各组提留经济留用地），属集体所有，由居委会统一管理，发生经济效益按各居民小组实际原有平方面积计算下拨到各组’……”此外，新城镇司背社区居委会2005年6月10日通过的《居民自治章程》载明新城镇司背社区居民委员会居民代表由第一小组苏洁贤等4人，第二小组李连棣等3人，第三小组顾锦华等3人，第四小组简淑英等2人，第五小组叶宝辉等3人，第六小组顾慧琼等2人，第七小组温伯喜等2人，第八小组冯雪珍等4人，第九小组叶树新等7人，第十小组冼桂霞等3人，第十一小组梁秀英等2人，第十二小组周钜坤等2人，第十三小组廖炳发等7人，合计44人组成。
又查明，涉案的城北商住区C7、C8地块是政府征用新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组及司背社区居委会的土地后划拨给新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组及司背社区居委会的留用地。新兴县国土资源局于2002年10月9日核发了该地块《国有土地使用证》（证号：新府国用2002字第002283号），该证登记土地使用者为新城镇司背社区居民委员会，土地用途为商业、住宅，使用权类型为划拨，登记面积为10356.6平方米。该土地登证后，因该地块周边道路扩容及街道规划的重新调整，C7、C8地块的使用面积亦相应减少，但司背社区居委会作为持证人未到有关部门办理面积变更登记手续。直至2005年5月28日，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、伍耀广、司背社区居委会在订立合同时，合同各方以新兴县规划设计测绘室出具的《司背留用地平面图》所载的面积8140.35平方米（6373.93平方米＋1766.42平方米）为租赁面积约定在合同中，而该面积并不包括当时规划该地块内置的24米街道的面积。合同签订后，2005年6月27日，司背社区居委会又与新兴县新城镇人民政府签订了一份《土地调换协议书》，C7地块的面积因与新兴县新城镇人民政府调换土地减少了164平方米。2006年4月10日，新兴县人民政府复函新兴县规划局，同意将C7、C8地块原规划内置的24米宽街道调整为7米宽的消防通道。规划调整后，伍耀广将该街道腾置出的土地连同合同约定土地作一个整体开发建成装饰装修材料城商铺，并用作对外出租。基于以上土地面积发生的变化，合同各方对伍耀广实际使用的土地面积发生争议，诉讼中，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组委托了新兴县国土资源局测绘队对该地块进行了测量，并提交了测绘地块的《宗地图》，证明C7、C8地块的现有面积为9700.6平方米。对此，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组及司背社区居委会认为伍耀广实际租用面积比合同约定的8140.35平方米多占用了1560.25平方米。同时，司背社区居委会认为新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组将其列为被告，属于错列主体，申请改列为本案第三人参加诉讼，并提出独立诉讼请求：1、判令伍耀广支付多占用面积的租金以及逾期付款的利息，租金从伍耀广承租之日起按每平方米每月20元计算；2、判令伍耀广将取消24米规划路涉及的土地归还给第三人。
庭审中，对于出租地块是经过民主议定及公开竞投程序的问题，司背社区居委会提供了两份会议记录，认为其出租北垌开发区C7、C8地块（又称沙洲留用地）召开过居民代表大会。其中：2004年3月23日一份记载：参会人员：全体居民代表，议事内容：关于沙洲留用地（即C7、C8地块）的出租事宜，对伍耀广提出的租地条件是否同意或接纳：1、租地时间20年，每五年为一计租时段；2、第一个五年为每平方米为0.8元／月，第二个五年为1元／月，第三个五年为1.5元／月，第四个五年为2元／月；会议决议记载无意见。该会议附有一份56人签名的会议误工补助发放表。2005年5月25日一份记载：参会人员：新一届居民小组长以上干部，事项：关于沙洲、松根自留地的发展问题；议事内容：1、有关松根垌的土地发展问题；2、沙洲留用地出租有关事项；3、狂犬病防治计划；会议无决议记载，但附有一份32人签名的会议误工补助发放表。此外，司背社区居委会还提供了一份2005年5月28日召开居民小组长以上干部会议误工补助明细表，该表有34人签名领补助。对该次会议，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组认为司背社区居委会从未向其提出过有关C7、C8地块租赁事宜，伍耀广当天也无到场，更无可能在2005年5月28日当天签订合同。因此，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组认为《承包土地合同书》是在非公开、公平、公正的情况签订的，并申请了证人第十三小组居民廖宝养、第十三小组居民廖国强、第六小组居民叶伟国、第八小组居民叶中立出庭作证，以证明2005年5月28日当天无召开租赁竞投会。庭审中，证人廖宝养（2005年任第十三小组副组长及司背居委会居民代表、现任第十三小组组长）证实2005年5月28日司背居委会没有举行C7、C8地块租赁投标会；证人廖国强（第十三小组居民）证实2005年5月28日司背居委会没有举行C7、C8地块租赁投标会，但在第二天便被告知承包合同已签订；证人叶伟国（第六小组居民）证实没有举行C7、C8地块租赁投标会；证人叶中立（第八小组居民，2005年司背居委会居民代表）证实2005年5月28日无通知其参加会议。
以上事实，有新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组提供其法定代表人证明书、身份证、C7、C8地块土地证及司背居委、居民小组留用地面积一览表、关于居民小组级印章管理存放变更情况的说明、十三个居民小组长证言、居委会自治章程、承包土地合同书；第三人提供的2004年3月23日和2005年5月25日会议记录及误工补助发放明细表、2005年5月28日会议误工补助发放明细表、2008年至2012年居委统一代组发包经济项目每月账面实收租金汇总表、年终收益下拨租金结算明细表和明细一览表、土地证登记地籍附图、土地调换协议书、关于开通文兴路及调整沙洲南路有关问题的复函、沙洲留用地现规划图、宗地图、司背居委自治章程；伍耀广提供的伍耀广身份证、2005年5月28日土地租赁合同、2005年6月17日新兴土地储备中心证明、2005年11月7日证明、司背留用地平面图、宗地图、新规设（2011）号附图、租金发票及原审法院的庭审笔录等材料证实、附卷。
案经原审法院审理认为：新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会为了使集体的土地得到更好的开发利用，共同将其共有的国有土地出租给伍耀广使用，使集体获得一定的合理的租金回报，符合双方的共同利益。新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会与伍耀广在该意思表示的基础上签订了《承包土地合同书》，以确定双方的权利和义务。该《承包土地合同书》名义为土地承包合同，内容实质为土地租赁合同。本案的争议焦点为：1、新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会与伍耀广签订《承包土地合同书》是否违反法律强制性规定导致合同无效。2、伍耀广所使用的实际土地面积及对多使用的土地面积计收租金的标准和时间应从何时开始。
对于焦点1，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组认为三方在签订该合同时，严重违反了《中华人民共和国居民委员会组织法》第十条关于涉及全体居民利益的重要问题必须提请居民会议讨论决定和《中华人民共和国土地管理法》第十五条关于必须经村民会议三分之二以上人员或三分之二以上村民代表同意及《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条关于土地发包须经“五项程序”之规定，主张所订立的《承包土地合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。再根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。”的规定，而《中华人民共和国居民委员会组织法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条及《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条的内容均不是关于合同效力性的强制规定，三者均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，而且，本案系土地租赁合同纠纷，案件的处理并不适用《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》。现新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组以三方签订的《承包土地合同书》违反法律、行政法规强制性规定为由，要求确认该承包土地合同无效的请求，其理由不能成立，不予支持。综上，《承包土地合同书》是新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会、伍耀广各方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示，且内容合法不损害社会公共利益，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。既然《承包土地合同书》合法有效，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、伍耀广及司背社区居委会各方就必须履行该合同约定的权利、义务，同理，对新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组要求伍耀广归还租赁地块的请求，亦不予支持。
对于焦点2，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会要求伍耀广支付多使用土地租金的问题。首先，如何确定多占用土地的面积。在签订合同时，合同各方以新兴县规划设计测绘室出具的《司背留用地平面图》所载的面积8140.35平方米（6373.93平方米＋1766.42平方米）作为租赁面积约定在合同中，而该面积只是新兴县规划局批准的准建面积，且不包括出租地块内置24米街道的面积。但合同签订后，租赁地块因新兴县新城镇人民政府置换土地及新兴县人民政府调整规划取消了地块内置的24米街道，伍耀广使用土地的面积的确已发生了变化，租赁合同所约定的面积8140.35平方米已不能真实地反映伍耀广的实际使用面积，应当根据实际情况进行调整，伍耀广自开始建设时就一直将C7、C8地块的全部面积整体使用，并没有单独预留24米街道的土地面积，所以应按新兴县国土资源局重新测绘的面积9700.6平方米计算租金。据此，伍耀广实际租用面积比合同约定的面积超出了1560.25平方米。其次，多占用土地租金按何种标准计算。由于合同各方在租赁合同中约定了租金的计算办法，即2005年10月1日起至2010年9月底止，每平方米每月为1.1元；2010年10月1日至2015年9月底止，每平方米每月为1.32元等，而伍耀广是在租赁C7、C8地块时使用的是规划预留的24米街道的土地面积，并不是新占用原告及第三人的其他土地，因此租金应按双方约定的单价计算；也因伍耀广开始建设时就一直将C7、C8地块的全部面积整体使用，故此也应从按约定的计租时间即从2005年10月1日开始计付该部分租金。鉴于伍耀广自租赁以来一直未支付多使用的1560.25平方米面积租金给出租方，故对新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组、司背社区居委会要求伍耀广支付多使用面积租金之诉求，合法合理，应予以支持。伍耀广补交的租金核算如下：（一）2005年10月1日起至2010年9月底止，应补交102976.5元（5年×12个月×1.1元／平方米／月×1560.25平方米）；（二）2010年10月1日至2012年9月28日止，应补交49428.72元（2年×12个月×1.32元／平方米／月×1560.25平方米）；以上（一）和（二）合计152405.22元。至于2012年10月1日以后应补交的租金，也应按合同约定的单价和多使用的1560.25平方米面积计算。而新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组要求按市价13元／月／平方米以及司背社区居委会要求按市价20元／月／平方米计付多使用面积的租金和逾期付款利息的主张，理据不足，不予支持。此外，对于司背社区居委会还要求伍耀广归还已取消24米规划路的土地的请求，由于司背社区居委会已提出了支付多使用面积租金的请求，且已获原审法院支持，现又要求伍耀广退还多使用的土地，该诉求明显与前一诉求重复，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、新兴县新城镇司背社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会共同与伍耀广于2005年5月28日签订的《承包土地合同书》有效。二、伍耀广应于判决生效之日起十日内支付截止至2012年9月底超出合同约定面积的租金152405.22元给新兴县新城镇司背社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会；2012年10月1日以后超出合同约定面积的租金，应按合同约定的单价和超出的1560.25平方米面积计付给新兴县新城镇司背社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会。三、驳回新兴县新城镇司背社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19847.77元，由新兴县新城镇司背社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三居民小组和新兴县新城镇司背社区居民委员会共同负担16399.67元、伍耀广负担3448.10元。
上诉人新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至第十三居民小组不服原审判决，共同向本院上诉称：请求二审法院撤销原判，裁定驳回我们十三个居民小组的起诉。事实与理由：一、一审判决程序违法。1、《民诉法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的其他组织”的规定，我们十三个居民小组并非新府国用（2002）字第002283号《国有土地使用证》（该土地性质形式为国有，实质为集体所有）的使用者，该土地使用者是司背社区居委会，根据《物权法》第五十九条的规定，与该租赁合同（承包土地合同书）纠纷有直接利害关系的是第三人全体居民，并非我们十三个居民小组。原审判决未根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条：“立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉”的规定，裁定驳回我们十三居民小组的起诉。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条和最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第65条的规定，司背社区居委会不具有独立诉讼请求权的适格主体，且司背社区居委会未根据相关规定缴纳受理费，原审法院不应对司背社区居委会的请求作审理。3、一审判决认定本案名为土地承包合同，实质为租赁合同，却将本案定性为确认合同无效纠纷。4、一审判决未根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条：“法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由”的规定，对该案证据是否采纳阐明理由。5、原审法院未根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条和最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第65条的规定，依职权通知罗健志等58名次承租人作为第三人参加诉讼，程序严重违法，应将本案发回原审法院重审。6、在原审法院第二次开庭时，我方提交了一份证据《司背社区居民委员会第一到第十三给新兴县人民法院的一封信》，该信的内容提及了在2005年5月28日，司背社区居委会没有对本案承包合同进行公开竞投，有第一到十三居民小组的签名，亦有现任的居委会干部签名，这些干部包括新兴县司背社区居民委员会副主任叶新垣，叶树新，还盖了司背后社区居委会的公章，有现任居委会支书廖锦章签名。一审法院对上述证据没有进行核查，程序违法。二、一审判决认定事实不清。1、本案的租赁合同未经提请居民会议讨论决定而签订的，签订合同的当事人恶意串通，瞒着居民与伍耀广签订合同。2、《城市居民委员会组织法》第十条规定：“居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。”《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准。”《农村土地承包法》第十九条规定：“土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案：（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。”上述法律规定是效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。3、未经发布招标公告和编制招标文件进行招标投标而签订本案合同，违反《招标投标法》第十六条及《招标投标实施条例》第十五条的规定。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决未适用《物权法》第五十九条：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（五）法律规定的其他事项。”和《城市居民委员会组织法》第十条及《土地管理法》第十五条的规定。2、一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害集体利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定。3、一审判决曲解最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定。4、一审判决未根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条：“法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”的规定。四、一审判决实体处理不当。1、一审判决第二判项确定的给付顺序倒置且没有确定给付比例。2、我们十三个居民小组并非新府国用（2002）字第002283号《国有土地使用证》载明的土地使用者，亦并非该土地实质的出租人（名义出租人），一审判决判令承租人向我们十三个居民小组给付租金，没有事实及法律依据，且违反之前的交易习惯。3、一审判决未判令伍耀广返还8140.35和1560.25平方米土地，实体处理错误。4、从伍耀广与罗健志等58名次承租人签订的转租合同可知伍耀广收取的租金与其交的租金差额巨大，足以证明司背社区民委会与伍耀广损害我们十三个居民小组的集体利益的程度。5、请求确认租赁合同是否有效，应由我们十个居民小组的居民为原告，以居委会为被告，十三个居民小组和承租人及罗健志等58名次承租人为第三人提起诉讼，而不应以我们十三个居民小组为原告提起诉讼。综上所述，请二审法院依据事实与法律规定作出公正的裁判。
被上诉人伍耀广辩称：我认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人司背社区居委会在法定期限内无作书面陈述。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
另查明：司背社区居委会向原审法院提出独立的诉讼请求后，原审法院于2013年5月24日向司背社区居委会发出缴纳诉讼费通知书。司背社区居委会向原审法院提出缓交申请，原审法院准许了该申请。
二审诉讼中，上诉人向本院提交了《司背第一至第十三居民小组给新兴县人民法院的一封信》，拟证明在2005年5月28日，司背社区居委会没有对本案的承包合同进行公开竞投，损害了村民的利益，存在恶意串通的行为；提交了58份工商行政部门出具的机读资料及13人的身份证复印件，拟证明有58个次承租人，要求追加这58个次承租人为本案当事人。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。本案争议焦点一是上诉人的起诉是否符合法院受理案件的条件；焦点二是上诉人，原审第三人与被上诉人签订的合同是否合法有效；焦点三是如何处理被上诉人多占用的土地；焦点四是一审判决程序是否违法。
关于第一个争议焦点上诉人的起诉是否符合法院受理案件的条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”因上诉人认为其与被上诉人签订的合同无效而提起确认合同无效的诉讼，故上诉人是与本案有利害关系的其他组织，且其起诉有明确的被告伍耀广，也有明确的请求及事实理由，且该案亦属于原审法院受理范围及具有管辖权的民事案件，故上诉人上诉要求本院驳回其起诉的理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点上诉人，原审第三人与被上诉人签订的合同是否合法有效的问题。1、上诉人认为未经居民大会讨论并征得大多数居民的同意而签订合同，违反相关法律规定，合同无效。法律设置民主议定程序的目的在于让居民对本集体的重大事项有知情权及决定权。本案中，新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组的居民是否知道及同意上诉人、司背居委会与伍耀广签订合同，决定本案所涉合同的效力。双方当事人于2005年签订合同，距上诉人于2012年起诉时止，该合同已履行了8年。在此期间，双方均对合同没有提出异议，上诉人的居民及原审第三人亦按合同的约定收取了租金。上诉人的居民及原审第三人以其在合同履行多年没有提出异议及按合同的约定收取租金的行为表明其是知道且同意与伍耀广签订的合同。虽然上诉人及司背社区居委会均未能提供证据证明其在与伍耀广签订合同时召开居民大会，但因上诉人以自己的行为表明其知道及同意与伍耀广签订合同，故并不因未召开居民会议而影响居民实现民主议定程序的目的。上诉人以未经居民大会讨论决定，隐瞒居民而签订合同，违反相关法律规定的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定合同有效的理由不当，本院予以改正。2、上诉人认为未经招投标而与伍耀广签订合同，违反《中华人民共和国招标投标法》第十六条及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第十五条的规定，应确认合同无效。因《中华人民共和国招标投标法》第十六条及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第十五条规定的内容不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规的强制性规定，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。3、上诉人上诉认为伍耀广与司背社区居委会恶意串通，以欺诈的方式签订合同，故合同无效。因上诉人提供的证据不能证明其主张的事实，上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人、司背社区居委会于2005年5月28日签订的《承包土地合同书》是双方当事人的真实意思表示，虽然约定的租赁期限为二十年四个月，但因双方约定，2005年6月1日起至2005年9月底止前四个月伍耀广用于基建工作，上诉人及司背社区居委会免收伍耀广四个月承包款，从上述约定的内容来看，双方约定的真正租赁期限为20年，故该内容没有违反法律规定，其他内容也没有违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。一审判决确认合同有效正确，本院予以维持。上诉人以合同无效为由，要求伍耀广返还土地的理由不成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点如何处理多占用的土地问题。虽然双方在合同中约定，伍耀广按租用8140.35平方米计付租金给上诉人及司背社区居委会，但因伍耀广实际使用的面积为9700.6平方米，故伍耀广应交纳其多占用的土地的租金。关于应按何种标准计算多占用土地的租金问题。由于合同各方在租赁合同中约定了租金的计算办法，即2005年10月1日起至2010年9月底止，每平方米每月为1.1元；2010年10月1日至2015年9月底止，每平方米每月为1.32元等，而伍耀广是在租赁C7、C8地块时使用的是规划预留的24米街道的土地面积，并不是新占用上诉人及原审第三人的其他土地，因此租金应按双方约定的单价计算；也因伍耀广开始建设时就一直将C7、C8地块的全部面积整体使用，故此也应从按约定的计租时间即从2005年10月1日开始计付该部分租金。经核算，伍耀广应补交的租金（计至2012年9月28日止）为152405.22元。至于2012年10月1日以后应补交的租金，也应按合同约定的单价和多使用的1560.25平方米面积计算。而上诉人要求按市价13元／月／平方米以及原审第三人要求按市价20元／月／平方米计付多使用面积的租金和逾期付款利息的主张，理据不足，不予支持。
关于第四个争议焦点一审判决程序是否违法问题。1、上诉人认为伍耀广承租土地后，将土地转租给他人，故要求追加次承租人作为本案当事人参加诉讼。因本案是确认合同效力纠纷，而该合同的相对人是上诉人、原审第三人及伍耀广，根据合同的相对性原则，一审判决未将次承租人列为本案当事人正确，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。2、上诉人认为原审第三人司背社区居委会未预交受理费，一审判决对其提出的诉讼请求进行实体处理，程序错误。因司背社区居委会在收到原审法院送达的预交受理费通知书后，向原审法院提出缓交申请，且得到原审法院的批准，故一审判决在司背社区居委会未交受理费的情况下对其提出的诉讼请求进行实体处理正确。上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19847.77元，由新兴县新城镇司背社区居民委员会第一至十三居民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年一月九日
书 记 员 林家丽