安徽省颍上县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）颍民一初字第03167号
原告：曾磊，女，1970年1月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。
委托代理人：孙兵，安徽慎诚律师事务所律师。
被告：阜阳市金鹏房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区。
法定代表人：刘利，该公司董事长。
委托代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。
原告曾磊与被告阜阳市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房地产公司）为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月16日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告曾磊的委托代理人孙兵、被告金鹏房地产公司委托代理人贾乃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾磊诉称：2011年6月28日，原告曾磊与被告金鹏房地产公司签订《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定被告拆除原告位于颍上县人民西路北侧42号4单元501室房屋，在原地原址原楼层的基础上按1：1.5的比例返还产权面积，由被告为其办理房产证，并约定自2011年7月28日起15个月交房。后被告按期交房，交房后原告发现，原告与被告约定的五楼房屋实际变为六楼，1-2楼均为商铺，且被告也未能为原告办理房产证。后经了解，被告未办理房产证是因为该栋房屋未经验收合格。为维护原告的合法权益，请求依法判令一、被告承担未按合同约定还原原告五楼的违约责任；二、被告承担逾期办理房产证的违约责任并支付违约金，违约金按照房屋总价款496000元的逾期贷款利息标准计算，从2012年10月28日起至履行完毕之日止；三、本案诉讼费由被告承担。
被告金鹏房地产公司辩称：原告诉状中陈述与事实不符，原、被告之间不存在商品房买卖合同法律关系，双方之间是拆迁安置补偿法律关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。被告已按合同约定履行义务，在约定的履行期限内将建筑质量合格的房屋交付给原告。被告不存在违约行为，拆迁协议中没有约定办理产权证的时间，只要被告在合理期限内为原告办理均符合协议约定，原告也没有配合被告提供相关证件。原告以楼层过高为由，主张被告违约不能成立。双方协议中没有约定楼层高度，被告依据行政许可进行建设，规划部门在行政许可之前已经就设计方案进行公示，原告及相关权利人均无异议。被告向原告交付房屋及双方签订补充协议时，原告也认可房屋高度。原告以他人购房合同约定违约金计算基数不能成立，应按双方协议约定2700元每平方米计算。曾磊拆迁补偿房屋面积大于约定建筑面积，其应退还被告7000多元房款。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：原告曾磊与被告金鹏房地产公司于2011年6月28日签订（颍）房拆字（2011）第07号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定被告拆除原告位于颍上县人民西路北侧42号4单元501室房屋，在原地原址原楼层的基础上按1：1.5的比例返还产权面积，产权调换后房屋建筑面积为111.3平方米，价格为2700元每平方米，交房时间为自2011年7月28日起15个月，水、电、房产证由被告办理交原告等内容。双方于2012年5月10日又签订补充协议，约定五层8户业主在原合同的基础上置换为在建楼六层，附赠阁楼，阁楼净高度为2.11米，阁楼与走道不算六层房屋面积等内容。后被告按期交房，但未予原告办理房产证，且原告认为被告改变了双方约定的楼层，为此诉至法院。
另查明，该栋房屋未经过颍上县规划管理部门验收合格。
以上事实有下列证据予以证明：
1、原告曾磊的身份证复印件、被告金鹏房地产公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、原、被告双方签订的阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书和补充协议各一份，证明原、被告协议约定拆迁补偿的事实及补偿房屋面积、调换价格及交房时间等相关内容；
3、颍上县老公安局家属楼拆迁安置补偿方案细则一份，证明金鹏房地产公司将该栋房屋现金补偿方案及标准、产权置换方案标准进行公示，该栋房屋所有住户均同意并签字认可；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明该栋房屋进行建设前已取得相关规划审批。
5、工程竣工验收报告一份，证明该栋房屋虽经过有关部门验收，但未经过颍上县规划部门、质监部门验收通过。
本院认为：原、被告之间签订的房屋拆迁安置协议系平等主体之间签订，是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告曾磊要求被告金鹏房地产公司承担逾期办证的违约责任并支付违约金，本院认为，本案中房屋虽为回迁房屋，但原、被告双方在拆迁补偿安置协议书中约定房产证由被告办理交于原告，被告金鹏房地产公司应按照协议约定在法定期限内为原告办理房屋产权证书。被告辩称原告未予配合提供相关证件，但其未举证证明该主张，结合原、被告提供的证据及本案查明的事实，该栋房屋未经过颍上县规划管理部门验收合格。被告该辩称本院不予认可。被告未及时办理，存在违约行为，可参照法律有关处理商品房买卖合同纠纷案件的相关规定赔偿原告逾期办证的经济损失。被告辩称其不存在违约行为，只要在合理期限内办理均符合约定，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告主张被告应当按照市场价出售的房屋单价承担逾期办理房产证的违约责任并支付违约金，违约金按照房屋总价款496000元支付逾期贷款利息标准计算，从2012年10月28日起至履行完毕之日止。本院认为，双方在拆迁安置协议中已约定房屋价格每平方米为2700元，故涉案房屋总价款为300510元【111.3平方米（暂以合同约定面积计算，房产证办理之后，应以房屋实际面积据实结算）×2700元】。本案房屋在双方签订拆迁补偿安置协议书时尚未建成，依据原、被告当庭陈述，双方一致认可已按合同约定时间交付房屋，即于2012年10月28日前交付该套房屋，依照相关法律规定被告应于2013年1月28日前为原告办理房屋产权证书。故被告逾期办证造成原告的经济损失应以房屋总价款300510元，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款标准利率加浮40%计算为宜，从被告逾期办证之日2013年1月29日计算至实际办证之日。本案中，原告曾磊要求被告金鹏房地产公司承担按合同约定还原其五楼的违约责任，本院认为，原、被告双方在签订补充协议中已对楼层置换进行了相关约定，原告该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告金鹏房地产公司要求原告曾磊退还房屋实际面积大于约定面积的房价款7000余元，因其没有提供证据证明其主张，本院不予支持，被告可另行主张权利。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告阜阳市金鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾磊逾期办理房产证损失（按300510元×中国人民银行规定的同期金融机构贷款标准利率加浮40%计算，自2013年1月29日计算至实际办理房产证之日）；
二、驳回原告曾磊其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告曾磊负担300元，被告阜阳市金鹏房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 左明媚
代理审判员 高群英
人民陪审员 李先坤
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 展静芝
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。