江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北民初字第0702号
原告无锡市龙宇货运有限公司，住所地无锡市通江大道898号。
法定代表人叶建新，该公司董事长。
委托代理人唐建国、缪春雷，江苏智和律师事务所律师。
被告赵海波。
被告张亚明。
委托代理人顾勋（受上列被告共同委托），无锡市滨湖区希望法律服务所法律工作者。
原告无锡市龙宇货运有限公司（以下简称龙宇公司）与被告赵海波、张亚明租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员华伟适用简易程序，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2015年3月26日再次公开开庭进行了审理。原告龙宇公司委托代理人唐建国、缪春雷，被告赵海波与张亚明的共同委托代理人顾勋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告龙宇公司诉称：2012年7月28日，龙宇公司以无锡纵纬物流有限公司（以下简称纵纬公司）名义与赵海波、张亚明签订租赁合同，将位于锡山经济开发区芙蓉中二路102号-3路北三号楼的房屋租赁给赵海波、张亚明。租赁期间内，张海波、张亚明未按约给付租金，故诉至法院要求：1、赵海波、张亚明给付租金及管理费585000元及自2014年11月1日至租赁物实际移交之日按每年470000元计算的租金及管理费；2、赵海波、张亚明给付2014年5月1日至2014年10月31日止的逾期付款违约金150880元；3、赵海波、张亚明给付拖欠的水电费4006元；4、依约移交房屋。审理中，龙宇公司放弃本案中要求赵海波、张亚明给付2014年11月1日后的租金及管理费的诉请。
被告赵海波、张亚明共同辩称：龙宇公司原告主体不适格，租赁合同系赵海波与纵纬公司签订，龙宇公司无权主张合同项下权利；因出租人无房屋租赁许可证，故本案所涉房屋租赁合同应属无效；张亚明并非本案所涉租赁合同的相对方，故张亚明并非本案适格的被告；赵海波在租赁期间不存在拖欠租金的行为，货运公司主张的违约金计算亦缺乏事实依据；租赁期间，出租人擅自停电、加固门锁，导致赵海波无法进行经营活动，损害了赵海波的利益。综上，故请求驳回龙宇公司的所有诉讼请求。
经审理查明：2012年7月28日，龙宇公司法定代表人叶建新以纵纬公司名义与赵海波、张亚明签订无锡纵纬物流有限公司门面房仓库租赁协议，约定由赵海波、张亚明承租位于无锡市锡山经济开发区芙蓉中二路102号-3路北三号楼；租赁用途为旅馆、浴室、餐饮。租赁期限为2012年11月1日至2020年10月30日。租金为250000元，管理费为220000元，且根据市场情况进行调节，每两年逐增10%。租金的支付方式为先付后租，每一年支付一次，第一年年底交清，先支付10000元定金。租赁期间的水电费按每月底抄表数统一收取，水费按5.5元／吨计算，电费按1.5元／度计算。如赵海波、张亚明逾期给付租金，则需按照欠交租金总额的日千分之三支付逾期付款违约金。合同订立后，赵海波、张亚明给付押金50000元，2013年5月双方移交租赁房屋。租赁期间，赵海波、张亚明先后支付租金173643元（其中23643元为赵海波、张亚明以转账汇款方式支付，其中30000元为消防罚款抵充，其中120000元为现金）；
2014年6月23日龙宇公司发出催款函，载明：租金、管理费合计470000元，除已经支付的150000元，尚欠大量余款未曾按时支付；要求2014年7月1日前缴清所欠余款，否则将停止浴场的租赁经营。2014年7月18日，赵海波、张亚明共同向叶建新邮寄解除租赁协议通知书，载明：赵海波、张亚明于2013年5月拿到涉租房屋，于2013年11月6日装修结束；因纵纬公司未能及时提供房屋的相关手续致使赵海波、张亚明无法进行公司的注册登记，现提出解除租赁协议并要求赔偿所有经济损失。赵海波、张亚明并申请江苏省无锡市锡城公证处对其邮寄上述解除租赁协议通知书进行保全证据公证。2014年7月26日，叶建新向赵海波、张亚明回函，载明：合同签当日双方表示“以交房当日时起算房租”；合同订立后赵海波、张亚明共支付押金50000元，租金173643元。则按照赵海波、张亚明实际进场时间的计算，仍需支付2013年6月1日至2014年8月1日的租金……。2014年7月28日龙宇公司以赵海波、张亚明拖欠租金、管理费为由对其经营的浴场进行断电。
另查明：2011年11月26日，无锡正乾生物科技有限公司就锡山经济开发区团结大道西、芙蓉二路北地块取得编号为320205120110015建筑工程施工许可证。纵纬公司与货运公司签订租赁合同，约定纵纬公司将包括合同所涉出租的房屋在内的建筑物出租给货运公司使用。
审理中，龙宇公司主张租赁期间赵海波、张亚明结欠2014年7月22日起至2014年8月21日止结欠的水电费4006元，为证明其主张，龙宇公司提供其自行制作的水电费抄表信息佐证。对此，赵海波、张亚明不予认可。双方另对本案的租金、管理费具体计算起止时间存有争议：货运公司主张应自2013年5月其将涉案房屋交付赵海波、张亚明起算至2014年10月底；对此，赵海波、张亚明则认为应自2013年11月起装修结束起算至2014年7月浴场被断电时止。另，龙宇公司明确表示同意赵海波、张亚明提出的解除合同，并据此要求移交租赁房屋即腾空房屋并予以返还。
上述事实，有租赁协议、催款函、（2014）锡证民内字第3833号公证书、解除租赁协议通知书、水电费抄表信息、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：本案所涉的2012年7月28日无锡纵纬物流有限公司门面房仓库租赁协议虽由叶建新以纵纬公司名义与赵海波、张亚明所订，但鉴于龙宇公司已向纵纬公司租用了包括合同所涉出租房屋在内的建筑物，龙宇公司对相应的不动产即享有占有、使用、收益的权利；且考虑到叶建新系龙宇公司之法定代表人，合同订立后的相关租金、管理费亦由龙宇公司实际收取，故本院现认定龙宇公司应为租赁协议的相对方，其现主张合同项下权利，并无不妥，本院予以支持。涉及张亚明是否本案适格被告的问题，因租赁协议订立时，张亚明作为承租人签字予以确认；租赁期间，其又与赵海波共同向叶建新邮寄解除租赁协议通知书，提出解除租赁协议并要求赔偿损失。至于张亚明另称其并未实际参与浴场的经营，因是否参与浴场经营仅系其与赵海波二人内部的经营管理问题，与本案无涉。故本院现认定张亚明为租赁合同的相对方，其应对租赁合同项下的义务承担民事责任。关于合同项下的租金计算问题，因双方所订合同约定赵海波、张亚明每年应交纳的租金、管理费共计470000元，该租金、管理费均应理解为租金性质。虽赵海波、张亚明称应自2013年11月起装修结束起算租赁期间，但合同并未就此作出相应的约定，赵海波、张亚明接收房屋后进行装修的期间应视为其应当知道并甘愿承担的经营风险，上述租赁协议订立后，龙宇公司自2013年5月起移交出租房屋，结合叶建新于2014年7月26日回函中的内容考虑，故本院现认定租金应自3013年6月1日始起算；租赁期间，因赵海波、张亚明未能及时按约交纳租金，龙宇公司自2014年7月28日采取了断电措施；龙宇公司此举客观上造成了赵海波、张亚明无法再实际经营浴场，亦即其无法再继续利用租赁物实现合同目的，故本院现认定租金计算截止时间为2014年7月28日。故赵海波、张亚明应缴纳租金的总额现认定为544684.93元（一年零五十八天）；扣除其先后支付的款项合计223643元，尚需支付321041.93元。赵海波、张亚明未能根据合同约定的租金支付方式及时缴纳租金，已构成违约，理应承担相应的违约责任。现龙宇公司主张2014年5月1日至2014年10月31日止的逾期付款违约金150880元，鉴于赵海波、张亚明持有异议，本院依法予以调整，现酌定违约金按如下方法计算：自2014年5月1日起至2014年7月28日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算。至于龙宇公司另主张的水电费4006元，其提供的现有证据尚不足以证明其诉讼主张，故本院不予支持。涉及龙宇公司另主张移交租赁房屋，因租赁期间赵海波、张亚明已提出解除租赁合同；且审理中龙宇公司亦明确表示同意，故本院现认定租赁合同已经双方协商解除，故赵海波、张亚明理应及时将租赁房屋腾空并予以返还。具体返还时则应结合本案客观情况给予赵海波、张亚明必要的腾房时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、赵海波、张亚明于本判决生效后10日内支付龙宇公司321041.93元及违约金（2014年5月1日起至2014年7月28日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算；上述款项可汇至本院代转。款汇：无锡市锡山区人民法院，开户行：交通银行东亭支行，帐号：322000651018170063905）。
二、赵海波、张亚明于本判决生效后30日内将位于无锡市锡山经济开发区芙蓉中二路102号-3路北三号楼的涉租房屋交付龙宇公司。
三、驳回龙宇公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元，由龙宇公司负担5000元，赵海波、张亚明共同负担6200元（龙宇公司同意其预交案件受理费由赵海波、张亚明直接给付，本院不再退回。赵海波、张亚明应负担的案件受理费于本判决生效后10日内支付龙宇公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 陆凌云
人民陪审员 严露玮
二〇一五年四月二十五日
书 记 员 李凯凯
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。