南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第462号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，组织机构代码83198988-X，住所地在南京市鼓楼区中山北路124号。
负责人顾生，行长。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人叶志敏，男，汉族，交通银行股份有限公司江苏省分行资产保全部员工。
被告袁秋瑾，女，汉族，1979年8月31日生。
被告许丙祥，男，汉族，1976年2月7日生。
被告南京恒泰投资担保有限公司，组织机构代码74822010-X，注册地在南京市玄武区板仓街209号605室，住所地在南京市管家桥51号。
法定代表人杨焱，总经理。
委托代理人王炜，江苏三法律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告袁秋瑾、许丙祥、南京恒泰投资担保有限公司（以下简称恒泰担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行委托代理人蔡安明、叶志敏，被告恒泰担保公司委托代理人王炜到庭参加诉讼。被告袁秋瑾、许丙祥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，2010年1月19日，原告与袁秋瑾签订个人借款合同一份，约定，袁秋瑾向原告申请贷款405000元购买南京市浦口区滨江大道1号某新城111幢1007室，贷款期间20年。袁秋瑾与原告签订抵押合同一份，约定以上述房屋作为抵押物，为上述借款提供担保，许丙祥作为案涉房屋的共有权人，向原告出具抵押担保声明书，并办理了抵押登记。许丙祥书面承诺，如袁秋瑾逾期还款，原告有权要求许丙祥还款。被告恒泰担保公司作为保证人，为上述借款提供连带责任保证。2010年1月22日，原告按约放贷，但袁秋瑾未按约还款。原告经催要未果，遂诉至法院，请求判令被告袁秋瑾立即偿还借款本金376142.72元及相应利息（含罚息、及应付利息之复利）至还清之日；判令被告许丙祥对上述贷款本息承担共同还款责任；判令原告对被告袁秋瑾所有的位于南京市浦口区滨江大道1号某新城111幢1007室房屋享有优先受偿权；判令被告恒泰担保公司对上述贷款在物保不足的范围内承担补充清偿责任，诉讼费由三被告承担。
被告袁秋瑾、许丙祥未到庭，亦未进行答辩。
被告恒泰担保公司辩称，对案涉借款合同、抵押合同、保证合同均不持异议，但抗辩，2010年1月1日我方与原告方签订过一份二手房贷款合作协议，约定我方仅提供原告取得房他项权证之前阶段性担保。而本案中原告已取得案涉及房产的他项权证，我方将不再承担相关的担保责任。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年1月1日，交行江苏分行与恒泰担保公司签订二手房贷款合作协议一份，约定，恒泰担保公司负责受理并推荐给交行江苏分行个人二手房贷款，协助办理相关抵押登记手续，并在交行江苏分行执管房屋他项证及房屋抵押合同前，对贷款承担连带保证责任，协议期限自2010年1月1日起同年12月31日止。2010年1月19日，交行江苏分行与袁秋瑾签订个人借款合同一份，约定袁秋瑾向交行江苏分行借款405000元用于购房，借款期限20年，利率为同期贷款基准利率下浮30%，月利率为3.465‰，如遇国家调整利率，则以次年1月1日为合同利率调整日；借款人逾期还款的，贷款人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；如发生借款人未按约偿还借款本息，贷款人有权提前收贷。同年1月19日，交行江苏分行与袁秋瑾签订房地产抵押合同一份，约定袁秋瑾将其名下的位于南京市浦口区滨江大道1号某新城111幢1007室房产（丘号：10745400-III-76）作为抵押物，为上述借款提供担保，并办理了抵押登记。同年1月10日，许丙祥作为抵押房屋的共有权人，向交行江苏分行出具抵押担保声明书，自愿提供案涉房屋作为抵押物，为上述借款提供担保。同年1月10日，许丙祥与交行江苏分行签订共同还款协议书一份，约定，许丙祥作为上述借款的共同还款人，还款范围为主债权、利息、实现债权的费用等。同年1月19日，恒泰担保公司与交行江苏分行签订保证合同一份，约定，恒泰担保公司作为保证人，对借款合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期限为债务履行期限届满之日起两年。主合同约定为债务人可分期履行还款义务的，保证期间按各期还款义务分别计算，自每期债务履行期限届满之日起，计至最后一期债务履行期限届满之日后两年止。
另查明，交行江苏分行于2010年1月22日按约向袁秋瑾发放贷款。但袁秋瑾自2012年4月起未能按约还款，截止2013年4月11日，尚欠贷款本金376142.72元，利息、罚息及复利20057.16元。
审理中，交行江苏分行主张，二手房贷款合作协议为双方签订的框架性协议，案涉保证合同系对个案的特别约定，保证合同中并未约定阶段性担保而是约定恒泰担保公司承担保证责任的期限自最后一期债务履行期限届满之日的两年后，因此恒泰公司在本案中应当承担保证担保责任。且框架协议系2010年1月1日签订，而保证合同于2010年1月19日签订，即使存在条款内容的冲突，也应当认为保证合同是对二手房贷款合作协议有关担保期限约定的变更，应当按照保证合同来履行。
以上事实，有原告交行江苏分行提供的个人房产抵押贷款合同、借款借据、抵押担保声明、房地产抵押合同、他项权证、保证合同、共同还款协议书、欠款明细，被告恒泰担保公司提交的二手房贷款合作协议，以及本院庭审笔录、谈话笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的借款合同、抵押合同、保证合同、共同还款协议均合法有效。交行江苏分行按约放贷，但袁秋瑾未能按约偿还借款本息，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。借款合同约定，如发生借款人未按约偿还借款本息，贷款人有权单方面宣布贷款本金提前到期，要求立即偿还所有贷款本息，并有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。截止2013年4月11日，袁秋瑾尚欠贷款本金376142.72元、利息、罚息及复利20057.16元。故交行江苏分行主袁秋瑾元立即偿还借款本金376142.72元、利息、罚息及复利20057.16元，并支付2013年4月12日后利息（按同期贷款基准利率下浮30%，再上浮50%的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。共同还款协议书约定，许丙祥作为上述借款的共同还款人，还款范围为主债权、利息、实现债权的费用等。故交行江苏分行主张许丙祥对贷款本息承担共同还款责任的诉讼请求，本院亦予支持。抵押合同约定，袁秋瑾以其名下的位于南京市浦口区滨江大道1号某新城111幢1007室房产作为抵押物为上述贷款提供担保，许丙祥作为抵押房屋的共有权人，向交行江苏分行出具抵押担保声明书，自愿提供案涉房屋作为抵押物，为袁秋瑾向交行江苏分行申请的借款提供担保。上述房产已办理了抵押登记。因此，交行江苏分行主张对袁秋瑾的抵押房产优先受偿的诉讼请求，本院亦予支持。
关于恒泰担保公司是否应当承担担保责任的问题。本院认为，首先，恒泰担保公司对案涉贷款的保证期限应当适用保证合同之约定。虽然二手房贷款合作协议约定，恒泰担保公司仅在交行江苏分行执管房屋他项证及房屋抵押合同前，对贷款承担连带保证责任。但是，案涉保证合同系对个案的特别约定，合同中并未约定阶段性担保，而是约定恒泰担保公司承担保证责任的期限自最后一期债务履行期限届满之日的两年后。且二手房贷款合作协议系2010年1月1日签订，而保证合同为2010年1月19日签订，即使存在条款内容的冲突，应视为保证合同系对二手房贷款合作协议有关担保期限约定的变更，故恒泰担保公司对案涉贷款的保证期限应当适用保证合同之约定。其次，恒泰担保公司仅对案涉贷款未得清偿部分承担补充清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。债务人自己提供其房产作为抵押物为案涉借款提供担保；同时，保证合同约定，恒泰担保公司作为保证人，对借款合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。因此，交行江苏分行应先就袁秋瑾、许丙祥及抵押房产实现其债权，恒泰担保公司对未得清偿部分承担连带清偿责任，并有权在承担担保责任后，就其实际清偿部分向袁秋瑾追偿。
被告袁秋瑾、许丙祥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审期间举证、质证的抗辩权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告袁秋瑾自本判决生效后十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金376142.72元、利息、罚息及复利20057.16元，并支付自2013年4月12日起至判决确认给付之日止的利息、罚息（按同期贷款基准利率下浮30%，再上浮50%的标准计算）；
二、被告许丙祥对上述（一）项债务承担共同清偿责任；
三、如被告袁秋瑾、许丙祥未履行上述（一）、（二）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权就被告袁秋瑾名下位于南京市浦口区滨江大道1号某新城111幢1007室（丘号：10745400-III-76）房产折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
四、被告南京恒泰投资担保有限公司对上述（一）、（二）、（三）项债务未得清偿部分承担补充清偿责任，并有权在承担担保责任后，就其实际清偿部分向被告袁秋瑾追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7242元，保全费2500元，公告费600元，合计10342元，由被告承担（鉴于原告已预交，由被告自本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用。
审 判 长 邢嘉栋
代理审判员 周 磊
人民陪审员 吕汉宁
二〇一三年九月十七日
见习书记员 陈天忆