上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2064号
原告上海旺通投资管理有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路7888号。
法定代表人王新爱，董事长。
委托代理人陈开伟，上海容和律师事务所律师。
委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。
被告王平。
委托代理人施雨，上海市达辰律师事务所律师。
原告上海旺通投资管理有限公司诉被告王平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈开伟，被告委托代理人施雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告就上海市徐汇区某路某号商铺（以下简称系争房屋）于2004年3月15日签订房屋租赁合同，租期自2003年8月1日至2009年7月31日止。后签订补充协议自2003年8月1日至2006年7月31日租金调整为3.48元每天每平方米。但被告从2006年2月至今一直无故拖欠房租。后双方于2013年12月16日签订协议书一份，约定被告向原告支付2006年2月1日至2013年12月31日租金共计2，028，003元，且双方租赁关系至2013年12月31日解除。但被告仍未履行义务，并继续占用房屋，损害原告利益，故原告起诉至法院请求判令：1.被告搬离上海市某路某号商铺；2.被告支付自2006年2月1日至2013年12月31日的房屋租金2，028，003元及逾期支付滞纳金：自2014年1月1日计算至实际支付之日止，按日万分之三计算；3.被告支付自2014年1月1日至实际搬离之日的房屋使用费，按每天每平方米5元。审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为按照每天每平方米3.88元的标准主张房屋使用费。
被告辩称，不同意原告诉请。一、原告的诉讼主体资格有问题，原告在立案时使用的营业执照是过期的，是原告其中一名股东冒充其他股东签字延长经营期限，发放的营业执照已经被工商局收回。二、原告当时将系争房屋委托给盛大房地产公司管理，同意以每平方米12，800元将系争房屋转让给被告，待房屋的抵押登记撤销后去办理过户手续，故自2006年开始被告就无偿使用，被告不应支付房租。三、原告也默认了转让房屋的事实，故自2006年至今都没有向被告催讨过房租及相关费用，诉讼时效已经超过，原告怠于行使自己的权利，自行承担相应后果。
经审理查明，原告自2004年1月5日成为上海市某路某号店铺（建筑面积355.79平方米，以下简称系争房屋）的登记权利人。2004年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《盛大花园临街商业用房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积355.79平方米，租赁期限为自2003年8月1日至2009年7月31日止；每日每平方米租金3.88元，自2006年8月1日之后的期间，若甲方调整租金单价超过3.88元每天每平方米，则本合同按调整后的租金单价执行，若甲方调整租金单价超过4.27元每天每平方米，则本合同租金按4.26元每天每平方米确定。租金每三个月支付一次，乙方应于每到期日之前向甲方支付下一期三个月租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日按拖欠租金的0.5%支付违约金。乙方应在本合同租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照4.88元每日每平方米向甲方支付该房屋的占有使用费。合同补充条款约定，1、本合同签订时该商铺已于2003年8月1日交付使用，租赁期限自房屋交付时计算。2、租金从2003年8月1日至2006年7月30日为每天每平方米3.48元。2005年1月25日，原被告签订补充协议一份，约定：自2005年1月1日起，系争房屋租金按每天每平方米2元计算，原协议中自2003年10月1日至2004年9月6日的租金调整为每日每平方米2元，被告以往支付租金超出部分，可自2005年1月起抵扣当月租金，抵完为止。租金支付方式为先付后租，押两个月付两个月的原则。此补充协议是原告为了鼓励、扶持龙华路沿街商铺经营对原合同租金作出的调整和补充，本协议生效后双方应严格按照合同约定履行，如有违约将严格按照合同规定处理。被告支付租金至2006年1月31日，被告尚有42，694.80元租赁保证金在原告处。
以上事实，除当事人陈述外，另有房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议等证据证明，本院予以确认。
审理过程中，原告为证明向被告催讨租金向本院提供了由刘某某签于2013年9月7日的收条、邮寄给施某某信件的快递单及签署于2013年12月16日的协议书一份，该协议书主要内容为：甲方：原告、乙方：被告、施某某，经双方对账，乙方支付租金至2006年1月31日，自2006年2月1日至2013年12月31日未付租金累计为2，028，003元，甲方同意在乙方如期支付本协议约定租金的前提下，减免50%租金，乙方实际支付1，014，001.5元……双方确认租赁关系至2013年12月31日止……如乙方未按照本协议约定期限付清相应租金的，则减扣的50%租金作为违约金向甲方支付。甲方落款处由原告公司盖章，乙方落款处由施某某签字。被告对此发表质证意见为，不认识刘某某，承租人是被告，施某某虽然是被告亲戚，但被告没有授权施某某签署协议，协议对被告不发生效力。本院认为，租赁合同的主体是原、被告双方，原告向刘某某送达相关文书，与被告无关；2013年12月16日的协议书被告并未签字，施某某也未获得被告委托授权书，仅因被告和施某某之间存在亲属关系，并不能构成表见代理，故本院对该协议书的证明效力不予认可。
被告为证明其购买系争房屋的事实向本院提供了三名证人施某某、陈某某、汪某出庭作证，三证人均系上海盛大房地产投资有限公司员工或前员工，证人称：2008年上海盛大房地产投资有限公司股东分家前，原告名下的商铺由该公司管理，被告自2006年2月向该公司提出购买商铺，由施某某打报告，公司已经批准，因系争房屋上有抵押，不能办理过户手续，也就没有付房款，但房屋由被告使用。原告对此发表质证意见为，证人不能证明被告就系争房屋签订了买卖合同或支付过房款，系争房屋产权属于原告，施某某和被告是亲戚，构成表见代理，被告不支付房租还收取转租收益，故不予认可。本院认为，证人证言无相关书证予以佐证，故对证明内容不予认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是原告与被告之间真实意思表示，合法有效，原、被告均应受其约束。被告抗辩称原告主体资格消灭，但工商登记信息显示原告企业状态为确立，原告法人主体资格仍存在，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩称因2006年2月原告同意将系争房屋出售给被告，故被告从该时间就无需再支付房租。但系争房屋的产权人为原告，被告未能提供原、被告之间存在买卖合同的相关证据，被告也未就购买房屋支付过房款，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。
原、被告租赁合同期限为2003年8月1日至2009年7月31日，被告自2006年2月1日起未支付租金，构成违约，双方租赁合同至2009年7月31日到期终止，合同终止后，被告继续占有使用系争房屋，被告应支付相应房屋使用费，故原告要求被告搬离系争房屋及房屋使用费的诉请，本院予以支持。但原告未提供充分证据证明其向被告催讨过租金或使用费，故被告关于原告诉讼时效已过的抗辩意见，本院予以采纳，原告于2014年4月9日向本院提起诉讼，其主张的房屋使用费起算时间应为2012年4月9日，故原告主张的2006年2月1日至2012年4月8日的租金、房屋使用费及滞纳金均已超过诉讼时效，本院不予支持，原告自2014年1月1日起参照原租赁合同约定的租金标准每天每平方米3.88元主张房屋使用费，并无不当，本院予以支持。关于被告在原告处租赁保证金，待被告返还房屋并结清相关费用时，原告予以返还，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王平于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区某路某号商铺；
二、被告王平于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺通投资管理有限公司自2012年4月9日起至实际搬离房屋之日的房屋使用费：建筑面积355.79平方米，自2012年4月9日起至2013年12月31日按每天每平方米2元计算，自2014年1月1日起按每天每平方米3.88元计算；
三、驳回原告上海旺通投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计17，573.60元，由原告负担13，840.10元，被告负担3，733.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。