宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞姜民初字第109号
原告：林××。
委托代理人：夏××。
被告：张甲。
被告：吴甲。
委托代理人：吴乙。
被告：张乙。
原告林××为与被告张甲、吴甲房屋买卖合同纠纷一案
，于2013年5月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后
，依法由审判员郭敬波适用简易程序，于2013年6月17日公开
开庭进行了审理，庭审中原告林××申请追加张乙为本案被告
，本院依法予以准许，并通知被告张乙参加诉讼。因案情复杂
，本案于2013年7月8日转为普通程序组成合议庭审理，于2013
年8月19日第二次公开开庭进行了审理。原告林××及其委托
代理人夏××、被告张甲、被告吴甲及其委托代理人吴乙到庭
参加诉讼，被告张乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依
法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林××诉称：2012年10月初，原告因居住在宁波市
鄞州区××镇××房屋拆迁，通过宁波市鄞州区姜山镇阳光房
产中介郑某，购买了集体土地使用证登记在被告张甲名下坐
落在姜山镇山西村的房屋一座，价格为138000元。被告张甲的房屋系委托其儿子即被告张乙代为办理，2012年10月24日，原
告林××与被告张乙以被告张甲的名义签订《房屋买卖契约》
一份，按《房屋买卖契约》之约定，由被告吴甲作担保人，张
乙收取原告支付的房款100000元后将房屋钥匙和该房屋集体土
地使用证交付给原告，原告居住管理讼争房屋至今。但被告张
阿本某某接受余款38000元，也不肯在《房屋买卖契约》上签
名。因讼争的房屋占用的土地性质为集体用地，原告林××并
非该集体经济组织成员，故该《房屋买卖契约》无效。请求法
院判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖契约》无效；被
告张乙返还原告购房款100000元，赔偿经济损失30000元；被
告张甲、吴甲对上述项款承担连带责任。
被告张甲辩称：讼争的房屋是其儿子即被告张乙偷偷卖
掉的，被告张甲并没有委托过被告张乙出卖讼争房屋，而且原
告林××支付的款项被告张甲没有收到过，故不应承担连带责
任。
被告吴甲辩称：其并没有在《房屋买卖契约》上签名，
也没有签订担保协议，所以其并不是担保人。原告林××和被
告张乙签订《房屋买卖契约》的时候其并不在场，故不应承担
连带责任。
被告张乙未作答辩。
原告林××为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列
证据：
1.《房屋买卖契约》两份，以证明原告林××与被告张
甲之间存在房屋买卖关系，购房款为138000元，被告张乙是被告张甲委托的代理人，被告吴甲明知被告张乙代理被告张甲出
卖讼争房屋，并在契约上作为担保人签名的事实；
2.申请证人郑某（系该《房屋买卖契约》上的中证人
）出庭作证，以证明讼争房屋买卖经过，原告林××已经支付
100000元（《房屋买卖契约》签订当天支付1000元，次日支付
99000元），并证明被告吴甲称保证被告张阿某某在《房屋买
卖契约》上签名，并在《房屋买卖契约》上“担保人”处签名
的事实；
3.收款条一份，以证明原告林××已经向被告张乙支付1
00000元购房款的事实；
4.鄞集用字第（2002）23－8577号集体土地使用证一份
，以证明讼争房屋为该集体土地使用证上房屋，并且由被告张
乙交付原告林××的事实。
被告张甲未向本院提交证据。
被告吴甲为证明自己的主张，向本院提交《房屋买卖契
约》一份（陈述称该份证据系被告张乙持有的一份《房屋买卖
契约》），用以证明被告吴甲没有在《房屋买卖契约》上签名
的事实。
对于各方当事人提交的证据，被告张乙未到庭质证，视
为其放弃诉讼权利。其他当事人的质证意见及本院的认定情况
如下：
对于原告提交的证据1，被告张甲质证后认为，其从来没
有委托儿子即被告张乙出卖讼争房屋，对于《房屋买卖契约》
并不知情；被告吴甲质证后认为，自己只是中证人，并非担保人，本院认为各方当事人对于该证据的真实性并无异议，本院
予以认定，至于被告张甲是否委托被告张乙出卖该房屋，以及
被告吴甲是否系保证人，本院结合其他证据在下面综合作出认
定。对于原告提交的证据2，被告张甲无异议，被告吴甲质证
后认为其并非保证人。本院对证人郑某证实讼争房屋买卖经
过以及原告已经支付100000元，以及被告吴甲在该《房屋买卖
契约》上签名的事实予以认定，对于被告吴甲是否系保证人，
本院结合其他证据在下面综合作出认定。对于原告提交的证据
3，被告张乙虽未到庭质证，但该收款条上有被告张乙的签名
，且与证人郑某证明被告张乙已经收到原告买房款100000元
的证言相互印证，故本院予以认定。对于原告提交的证据4，
被告张甲、吴甲无异议，本院予以认定。
对于被告吴甲提交的由被告张乙持有的一份《房屋买卖
契约》，原告质证后认为，对该份证据的真实性无异议，但认
为该份由被告张乙持有的《房屋买卖契约》之所以没有被告吴
甲的签名，是因为签订契约的时候被告吴甲并不在场，第二天
交款的时候原告本来不信任被告张阿某某在《房屋买卖契约》
上签名，被告张乙找到被告吴甲作保证人，被告吴甲保证被告
张阿某某在《房屋买卖契约》上签名，并在原告持有的《房屋
买卖契约》上“担保人”处签名，但未在被告张乙持有的另一
份《房屋买卖契约》上签名；被告张甲质证后认为对该份《房
屋买卖契约》并不知情，本院对该份证据的真实性予以认定，
但因为被告吴甲认可原告所持有的《房屋买卖契约》上“吴甲
”签名是其所签，故对于被告吴甲以该份证据证明其没有在《房屋买卖契约》上签名的主张丙认定。
根据各方当事人的陈述及上述证据的认定情况，本院认
定事实如下：
2012年10月24日，原告林××通过案外人郑某，与被
告张乙签订《房屋买卖契约》一份，该《房屋买卖契约》约定
，由被告张乙代理被告张甲将坐落于宁波市鄞州区姜山镇××
村房屋【土地证号为：鄞集用字第（2002）23－8577号】出卖
给原告林××，总价格为138800元，该契约另约定“若今后遇
到可以办理过户手续，房屋拆迁，国家征用，旧村改造等事宜
，此房的扩户、补贴等一切享受都归乙方（原告林××）所有
”等内容，原告林××、被告张乙、中证人郑某分别在该《
房屋买卖契约》上签名，当日原告林××支付给被告张乙1000
元。2012年10月25日，原告林××向被告张乙支付余款时，对
原告持有的《房屋买卖契约》复印后书写补充“因此（房屋）
产权是张甲于张乙代理出卖，又因张甲当时人不在，所以无法
签名，现在先付房款壹拾万元，待以后张甲签名后付清余额。
”被告张乙在该《房屋买卖契约》复印件上捺手印，被告吴甲
在该《房屋买卖契约》复印件以及原件上“担保人”处签名。
但吴甲未在被告张乙所持有的另一份《房屋买卖契约》上签名
。当日原告林××又向被告张乙支付购房款99000元，被告张
乙向原告林××出具了100000元的收款条，并向原告林××交
付了讼争房屋的钥匙及登记在被告张甲名下的集体土地使用证
。之后，中证人郑某及被告吴甲找到被告张甲，张甲表示讼
争的房屋集体土地使用证系被其儿子即被告张乙偷走的，自己不愿意出卖讼争房屋。
本院认为，本案的争议焦点一是原告林××与被告张乙
签订的《房屋买卖契约》是否有效；二是《房屋买卖契约》如
果无效的法律后果如何；三是被告吴甲是否应当承担保证责任
，如应承担，如何承担。
关于争议焦点一：原告林××与被告张乙以被告张甲的
名义签订的《房屋买卖契约》效力问题。本案讼争的登记在被
告张甲名下坐落于宁波市鄞州区姜山镇山西村的房屋【土地证
号为：鄞集用字第（2002）23－8577号】系农村集体土地上房
屋，农村房屋买卖涉及农村集体土地使用权转让，农村集体土
地使用权只能转让给该集体经济组织成员，而原告林××并非
该集体经济组织成员，根据房地一体化原则，原、被告之间的
房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为
无效。另外，被告张乙以被告张甲的名义与原告林××订立的
《房屋买卖契约》，并没有得到被告张甲的同意，属于无权代
理行为。被告张甲在知道被告张乙与林××签订《房屋买卖契
约》后也不予追认，故也应认定被告张乙以被告张甲的名义与
原告林××签订的《房屋买卖契约》无效。
关于争议焦点二：《房屋买卖契约》无效的法律后果问
题。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还
。本案被告张乙没有代理权而以被告张甲的名义与原告林××
签订了《房屋买卖契约》，未得到被代理人即被告张甲的追认
，对被告张甲不发生效力。且被告张乙在收取原告林××支付
的100000元购房款之后，也未实际交付给被告张甲，故被告张乙因该《房屋买卖契约》取得的100000元购房款应当返还原告
林××。至于原告要求赔偿损失30000元，因原告未提交相关
损失的证据，且从《房屋买卖契约》中“若今后遇到可以办理
过户手续……”等内容可以看出，原告明知买卖农村集体土地
上房屋违反法律的强制性规定，无法办理过户手续，仍然与被
告张乙签订《房屋买卖契约》，存在明显的过错。另外，讼争
的房屋自2012年10月25日起也已交付原告林××使用，故对原
告林××要求赔偿损失30000元的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点三：被告吴甲是否应当承担保证责任。被
告吴甲辩称自己只是作为中间人在《房屋买卖契约》签名，首
先，被告吴甲是在“担保人”处签名；其次，根据原告林××
的陈述，2012年10月25日原告因为担心被告张甲不会在《房屋
买卖契约》上签名而不愿意支付购房款，被告张乙找到被告吴
甲，被告吴甲向原告作出保证称被告张阿某某在《房屋买卖契
约》上签名，该陈述与《房屋买卖契约》的中证人郑某的证
言相一致。因为被告吴甲担保“被告张阿某某在《房屋买卖契
约》上签名”，使原告林××产生信任并于2013年10月25日又
向被告张乙支付了购房款99000元。而被告吴甲在当时并没有
征求过被告张甲的意见，之后被告吴甲找到被告张甲，被告张
甲也明确表示不会出卖诉争房屋，故被告吴甲存在明显过错。
原告林××与被告张乙以被告张甲名义签订的《房屋买卖契约
》无效，吴甲对原告林××的担保合同也无效，因为被告吴甲
在该担保行为中存在过错，应承担相应的民事责任。其承担民
事责任的部分，不超过被告张乙对返还原告林××购房款其中99000元（因100000元购房款中另外1000元系被告吴甲作为担
保人签名之前已经支付）中不能清偿部分的1／3承担赔偿责任
。
被告张乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺
席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、
第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国但保
法》第五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《
最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的
解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民
共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条、第九条，中华人民
共和国《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五
条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若
干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、原告林××与被告张乙以被告张甲名义签订的《房
屋买卖契约》无效；
二、原告林××返还被告张乙坐落于宁波市鄞州区姜山
镇山西村的房屋及集体土地使用证【集体土地使用证号为：鄞
集用字第（2002）23－8577号】，被告张乙返还原告林××购
房款100000元；
三、被告吴甲对上述第二项被告张乙应返还原告林××
购房款其中99000元中不能清偿部分的1／3承担赔偿责任；
四、驳回原告林××的其他诉讼请求。
以上义务各自在本判决生效后十五日内履行完毕。如果
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由原告林××负担550元，被告张乙
负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银
行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中
级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作
自动撤回上诉处理。
审 判 长 周小鸥
审 判 员 郭敬波
审 判 员 缪建飞
二〇一三年九月三日
代书记员 李卓臻