四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初2369号原告：马禄群，女，汉族，1983年1月5日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。执业证号：15115200911430222委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师。执业证号：15115201010709624。被告：四川紫牛置地有限公司，住所地：宜宾市外南街59号8楼，统一社会信用代码：915115007623263651。法定代表人：张健川委托诉讼代理人：赵强，四川富绅律师事务所律师。执业证号：15115201010335152。原告马禄群与被告四川紫牛置地有限公司（以下简称：紫牛置地）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马禄群的委托诉讼代理人汪进莲、任震，被告紫牛置地的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马禄群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年1月28日签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款831293元，并自2014年5月1日起按照每月按照201.88元/平方米向原告支付“外滩一号”商铺的租金损失，每月按照202.29元/平方米向原告支付“外滩一号”49号、50号商铺的租金损失，直至清偿全部款项为止；3、判令被告从2014年9月30日起每日按照原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金，直至清偿全部款项为止；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于宜宾市翠屏区滨江路中坝大桥左侧“外滩一号”49号、50号、51号三江门面，面积分别为14.44㎡、14.44㎡、13.85㎡，购房总价款分别为500724元、500724元、479281元；原告以首付款加按揭贷款方式向被告支付房款，2014年4月30日前，被告向原告交付商品房。上述三份合同签订后，原告当即向被告支付了购房首付款共计831293元。当日，在被告的要求下，原告与宜宾市海港城商业管理有限公司签订了三份《委托经营管理合同》，将所购三套门面委托予宜宾市海港城商业管理有限公司经营管理，租期三年，其中51号商铺的月租金为201.88元/平方米，49号、50号商铺的月租金为202.29元/平方米。交房期限届满后，原告自外地返回宜宾办理按揭贷款手续和相关交房收手续，发现所购门面已经不复存在，楼盘的结构、外观均发生了重大改变，原告所购门面已经被改为通道和观光电梯。原告遂找被告解决，被告以该门面已交由自己的下属子公司宜宾市海港城商业管理有限公司经营管理有限公司经营管理、原告可定期收取费用为由，没有与原告办理交房手续。后经原告到相关部门查询得知，被告因楼盘后期形象打造、整体出租等原因，已经变更了规划，将原告所购门面变更为通道及观光电梯，且将原告所购三间商铺的权属办至被告自身名下。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告紫牛置地辩称：1、原、被告签订的三份《商品房买卖合同》均系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签署，合法有效、应受法律保护；2、原、被告签订三份合同当日，原告与宜宾市海港城商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，期限为2014年4月30日起至2023年4月29日止，共计9年，每月租金8638元，从2014年5月1日起截至2016年1月，原告共计收取租金131398元，被告履行了作为出卖人的交房义务，双方房屋买卖合同已经实际履行；3、原告主张解除三份《商品房买卖合同》的诉求于法无据，应当予以驳回。原、被告围绕诉讼请求及抗辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方的质证意见并结合当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2014年1月28日，原告马禄群与被告紫牛置地签订三份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于宜宾市翠屏区滨江路中坝大桥左侧新一中旁的“外滩一号”49号、50号、51号商业用房三间。其中49号、50号商业用房的建筑面积均为14.44平方米，单价为34676元/平方米，购房款总额为500724元；4附51号商业用房的建筑面积为13.85平方米，单价为34605元/平方米，购房款总额479281元。上述三份合同均约定：“出卖人（被告）在2014年4月30日前向买受人（原告）交付商品房；买受人以首付款加按揭贷款的方式支付购房款；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币400元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外）。”。当日，原告并入前期向被告已经支付的购房定金后，共计向被告支付了上述三间商业用房的首付款750729元。2014年1月28日，原告及案外人肖际丰作为所有权人、共同委托方（甲方）与宜宾市海港城商业管理有限公司，就其所购的上述三间商业用房同时签订了三份《委托经营管理合同》，三份合同均约定：“……甲方就其拥有的商业用房的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，提升被委托的商业项目的行业地位及市场价值，租赁合同期内乙方有权将该商业用房转租给第三方。甲方授权乙方的商业经营事宜为：制定经营方案，引进先进的商场经营理念；制定统一经营的标准并行使管理权；全面招商，引进商家；承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；组织所有商家对本项目进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动。委托期限为2014年4月30日起至2023年4月29日止，共计9年。委托期内每三年签一次租赁合同，本次租赁合同期限为3年；前一次租赁合同届满前三个月，由业委会委托第三方做出租金评估并制订下阶段租金标准后提出上调或下调租金方案，通过后，甲乙双方签订下阶段租赁合同。双方约定将甲方的应收租金汇入甲方指定的中国工商银行，户名为马禄群的账号……”同时，三份合同将三间商铺的月租金分别确定为：“49号、50号商铺的月租金为202.29元/平方米，51号商铺的月租金为201.88元/平方米”。2014年4月25日，原告向被告交纳了所购三间商业用房的转让登记费、转让手续费、契税、维修基金等项目费用，共计80564元。自2014年5月起，宜宾市海港城商业管理有限公司即按月向原告指定的账户汇入了三间商业用房的月租金8638元，截至2016年2月4日，共计向原告支付租金181398元。之后，宜宾市海港城商业管理有限公司因经营陷入困境，未再向原告支付后续租金。另查明：原告所购的翠屏区滨江路中坝大桥左侧新一中旁外滩壹号49号、50号、51号三间商业用房，因其所属的“海港城”商城经营所需，已被改造成为该商城的公共通道和“观光电梯”；登记的房屋所有权人为被告紫牛置地，登记时间2014年9月30日，三间商业用房现仅属于不具备物理状态的产权存在。2016年1月14日，被告就原告尚未支付的剩余按揭购房款，向原告发出书面通知，要求原告自接到通知之日起7日内提交相关资料办理银行按揭相关手续，结清剩余费用；后未果。原告至今未向被告支付其所购的三间商业用房剩余购房款。本院认为：原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案中，原告诉请解除合同的理由系因被告没有向原告办理交房手续，同时被告擅自对商铺改造致原告所购房产不符存在，且该三间商业用房权属的登记所有人现均为被告，以致原告取得房屋所有权的购房目的不能实现。经本院审查，依照原、被告合同约定，原告所购三间商铺均为现房，被告应在2014年4月30日前向原告交付房屋。但原告逾期未与被告办理交接房手续后，其委托的代为经营管理上述三间商业用房的宜宾市海港城商业管理有限公司，自2014年5月1日起即开始向原告支付租金，截至2016年2月累计已向原告支付租金181398元，即宜宾市海港城商业管理有限公司事实上已经代原告收房，并开始经营，原告亦依照双方签订的《委托经营管理合同》约定，作为商铺所有权人获取收益，故应当确认被告已按约向原告履行交房义务。原告所购三间商铺基于整个商城的经营所需被改造成为公共通道和观光电梯，以致该商铺客观上丧失了现实商铺的物理存在状态，但改造并未对三个商铺的权属造成影响，亦未对原告的租金收益构成妨碍，原告在长达一年半的实收租金期间内未对其所购商铺的权属、存在状态提出异议；同时，三间商铺是完全可以恢复至改造前的状态的，且原告并未提交证据证明该商铺的改造系被告所为，因此，原告以此为由主张解除合同，不能成立。关于案涉三间商铺权属登记现为被告的问题，被告确系超出约定的期限，至今尚未将三间商铺的权属登记至原告名下，但原告亦仅支付了合同约定的首付款，三间商铺尚余购房款总计73万元未向被告支付，且无证据证明尚未办理按揭贷款系由被告原因造成，反之，被告向本院提交了2016年1月向原告发出的催办按揭贷款的书面通知，故对原告基于此而主张其合同目的不能实现的理由，本院不予采纳。综上，原告诉请解除其与被告于2014年1月28日签订的三份《商品房买卖合同》，不符合法律规定，本院不予支持；诉请被告返还购房款及支付租金损失、违约金，因合同未解除，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马禄群的诉讼请求。案件受理费13550元，由原告马禄群负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  赵 杨审 判 员  黄 磊人民陪审员  周红军二〇一七年二月二十日书 记 员  梁 柯