云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第247号 上诉人（原审原告）邵福兵，男，1975年8月9日出生，汉族，现住昆明市。 上诉人（原审原告）邵爱香，女，1963年4月4日出生，汉族，现住昆明市。 两上诉人共同委托代理人张震，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）云南海龙实达建筑工程集团有限公司，住所地：昆明市西山区春雨路右侧。 法定代表人文少昆，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）胡永兰，女，1963年11月11日出生，汉族，现住昆明市西山区。 两被上诉人共同委托代理人吴碧君，昆明市法律援助中心律师，特别授权代理。 上诉人邵福兵、邵爱香因与被上诉人云南海龙实达建筑工程集团有限公司（以下简称“海龙公司”）、胡永兰租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭于2014年3月27日对本案公开进行了询问，上诉人邵福兵、邵爱香及其共同委托代理人张震、被上诉人海龙公司的委托代理人吴碧君，胡永兰及其委托代理人吴碧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2008年3月5日，邵福兵、邵爱香签订《合伙协议书》，约定：“一、合伙组织名称：拟定为云南鑫深彩钢复合板厂或云南鑫琛彩钢瓦厂……三、合伙期限：10年，自2008年3月5日到2018年3月5日。4、经营场所：位于昆明市西山区明波泰来钢材市场1-6号铺位……”2008年3月10日，明波泰来钢材市场（甲方）与邵福兵（乙方）签订《昆明明波泰来钢材市场摊位招租合同书》（以下简称“合同书”），其中明确：“一、承租期限：昆明明波泰来钢材现货市场是以经营钢管为主的现货市场，甲方同意出租本市场的摊位给乙方承租从事加工生产彩钢复合板，承租面积为190平方米×6=1140平方米（其中包括：办公用房屋面积120平方米，货场面积7米×14平方米×6=588平方米，公摊道路面积432平方米），摊位号1-6号铺位（即原长虹钢管铺位另加一个铺位），签订合同最短期限为贰年，双方商定租期自2008年4月8日起至2010年4月8日止，租期为贰年……五、违约责任：1、乙方如合同未到，中途退场，甲方概不退还剩余租金。2、甲方如遇不可抗拒的因素（如：自然灾害、城市改造等）造成甲方不能履约，乙方应配合甲方按《中华人民共和国经济合同法》不可抗拒原则处理，甲方应退还乙方剩余月份的租金，并不承担任何赔偿责任……”合同尾部甲方由胡永兰签字捺印并加盖明波泰来钢材市场公章，乙方由邵福兵签字确认。胡永兰系明波泰来钢材市场的工作人员，租金一直由胡永兰收取，在合同书租赁期限届满之后，邵福兵、邵爱香继续使用涉案铺位，邵福兵、邵爱香向胡永兰缴纳租金截至2013年1月8日止。除双方合同书明确的在签订合同时涉案地块上已有建筑物以外，其余建筑物均由邵福兵、邵爱香搭建建盖。涉案土地为昆明市西山区马街街道办事处明波社区居民委员会庄房村居民小组的集体土地，诉争建筑物至今并未被拆除。2012年9月19日，朝政房屋拆迁有限公司与明波社区居民委员会庄房村居民小组就位于明波社区居民委员会庄房村昆安路旁（泰来钢材市场）房屋建筑面积为1269.9平方米，房屋主体结构为砖混、砖木、钢架大棚的建（构）筑物约定了相应补偿款。另，2003年3月5日，明波泰来钢材市场的主办单位由西山区明波办事处经委变更为昆明海龙实达轻钢结构工程有限责任公司，2006年2月22日，昆明海龙实达轻钢结构工程有限责任公司将企业名称变更为昆明海龙实达建筑工程有限公司，2013年1月10日又将名称变更为云南海龙实达建筑工程集团有限公司。后邵福兵、邵爱香诉至一审法院，请求：一、由明波泰来钢材市场返还邵福兵、邵爱香拆迁补偿款300000元，由海龙公司和胡永兰承担连带责任；二、由胡永兰、海龙公司承担本案诉讼费用。 一审法院认为：确认合同是否有效，应当从合同双方当事人的行为能力、对标的物的处分权利、合同内容是否违反法律规定以及是否损害公序良俗等方面进行考虑。明波泰来钢材市场租赁昆明市西山区马街街道办事处明波社区居民委员会庄房村居民小组的集体土地用于明波泰来钢材市场的加工、销售场地，明波泰来钢材市场将市场内部分用地转租给邵福兵、邵爱香用作经营，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”明波泰来钢材市场将昆明市西山区马街街道办事处明波社区居民委员会庄房村居民小组的部分集体土地租赁给邵福兵、邵爱香经营复合板、彩钢瓦加工、销售的行为违反了法律、法规的强制性规定，故该合同系无效合同。庭审中，一审法院已向邵福兵、邵爱香释明涉案合同可能会涉及无效，邵福兵、邵爱香坚持其诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邵福兵、邵爱香在租赁场地期间建盖了钢架大棚、活动板房、安置了机械设备，但双方签订的《合同书》第五条第2款约定如遇城市改造等不可抗力因素的影响，明波泰来钢材市场除应该退还剩余租金外，不承担任何赔偿责任。该条款是双方的真实意思表示，应该视为双方关于补偿问题的清算条款。双方在《合同书》中明确出租人无需承担赔偿责任的情况下，一审法院对邵福兵、邵爱香要求明波泰来钢材市场赔偿拆迁款项的诉讼请求不予支持。明波泰来钢材市场于2003年已收归投资方海龙公司管理，并不具有独立承担民事责任的主体资格，对外应该由海龙公司承担责任，在明波泰来钢材市场不承担责任的情况下，对邵福兵、邵爱香要求海龙公司对拆迁款承担连带责任的诉讼请求不予支持。至于邵福兵、邵爱香要求胡永兰对补偿款承担连带责任，因胡永兰系明波泰来钢材市场的职工，其收取租金的行为应视为职务行为而并非个人行为，故对邵福兵、邵爱香要求胡永兰对拆迁补偿款承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告邵福兵、邵爱香的全部诉讼请求。”本案案件受理费5800元（邵福兵、邵爱香已预交），由邵福兵、邵爱香承担。 一审判决宣判后，邵福兵、邵爱香不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第4194号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、《昆明明波泰来钢材市场摊位招租合同书》合法有效且主要义务已履行完毕，一审法院认定该合同无效属适用法律不当。整个合同履行期间没有任何主管部门对双方的正常经营行为进行过任何形式的制止和干预，即使庄房村居民小组与昆明明波泰来钢材市场的租赁合同无效，也不必然导致本案双方的租赁合同无效。二、一审法院对双方合同中第五条第二项的约定理解错误。本案双方的合同已经转变为不定期租赁合同，该条约定已经不再适用。三、上诉人主张的拆迁补偿款系针对上诉人所搭建房屋的拆迁补偿，被上诉人无权占有该部分补偿款。综上所述，一审法院适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人胡永兰及海龙公司共同答辩称：一、合同的有效性，请求法院依法进行认定。二、被上诉人无侵权行为，亦未收到补偿款，故没有义务对上诉人进行补偿或赔偿。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，除证实昆明明波泰来钢材市场工商登记情况的证据外，双方均无新证据向法庭提交，但因二审中邵福兵、邵爱香撤回对昆明明波泰来钢材市场的起诉，故对于上述证据依法不作为认定本案事实的证据予以采信。 经审理，双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议，本院对于一审法院认定的案件事实依法予以确认。 综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付拆迁补偿款？ 本院认为：昆明明波泰来钢材市场与邵福兵于2008年3月10日订立的《昆明明波泰来钢材市场摊位招租合同书》系双方真实意思表示，且合同主要权利义务已经履行完毕，该合同应属有效。一审法院对此认定有误，本院依法予以更正。 因合同有效，故根据合同书第五条第二款“甲方如遇不可抗拒的因素（如：自然灾害、城市改造等）造成甲方不能履约，乙方应配合甲方按《中华人民共和国经济合同法》不可抗拒原则处理，甲方应退还乙方剩余月份的租金，并不承担任何赔偿责任”的约定，涉案租赁物遇拆迁，属城市改造，按照上述约定，被上诉人不应当承担对上诉人的赔偿责任。同时，双方签订的合同期限届满后，双方未再次签订书面租赁协议，故依据法律规定，双方变为不定期租赁合同关系，双方权利义务关系仍应当适用原合同约定。上诉人的租金交纳至2013年1月8日，但根据其自认，其于2013年7月才搬离，已超出不定期租赁的租期，故上诉人搬离时不定期租赁合同已履行完毕，被上诉人不应再承担对上诉人的补偿义务。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律有误，但处理结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人邵福兵、邵爱香承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。 审 判 长 杨 茜 代理审判员 朱 欢 代理审判员 符圆圆 二〇一四年八月十一日 书 记 员 孙浩宇