重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第04554号
原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人刘文燕（特别授权），女，1984年10月出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。
被告刘小勤，女，1972年4月生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）诉被告刘小勤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人刘文燕、被告刘小勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洋世达公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，2005年12月21日被告入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却违约不交纳物管费。被告从2010年12月1日起截止于2014年2月28日累计拖欠原告物业服务费6345.3元、水电公摊费331.5元、维修费30元及违约金10523.92元，截止2014年3月13日拖欠水费721元，共计17951.72元。上述费用虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。
被告刘小勤辩称：原告提供的物业服务不合格，自己住房的生活阳台外有一平台，原告长期未做清洁。要求在以前未做清洁的时间段内减免部分物管费。
经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告刘小勤系重庆市南岸区南坪福红路XX号阳光华庭X栋X-
X号房屋业主，该房屋建筑面积125.13平方米。被告于2005年12月21日入住该小区。
2010年8月11日，阳光华庭小区第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告为阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；业主或物业使用人未能按时交纳物管费及水、电公摊费应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。
合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2010年12月起开始未缴纳物业服务费、水费和水电公摊费。原告多次向被告催收未果，遂于2014年5月8日起诉来院，要求判令被告给付从2010年12月1日起截止于2014年2月28日累计拖欠原告的物业服务费6345.3元、水电公摊费331.5元、维修费30元，截止于2014年3月13日拖欠的水费721元，共计7427.8元。
另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与洋世达公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与洋世达公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即洋世达公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原告于2012年8月2日在其公司所管理楼盘中的33个单元（含被告所住房屋单元）入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》并经重庆市南岸公证处公证。
以上事实，有原、被告陈述、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、欠费清单、水电气抄表记录表、关于催收物业服务费的函、关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知、水费抄表单、洋世达公司代交水费的明细、公证书、阳光华庭派工单、照片等证据为证，并经法庭认证，足以认定。
本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费、公摊费实属违约，故原告要求被告给付从2010年12月1日起截止于2014年2月28日累计拖欠的物业服务费6345.3元、水电公摊费331.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告请求的水费721元，由于原告提交了2014年3月13日自来水公司的抄表记录，及原告向自来水公司的缴费证明，故对原告要求被告支付水费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告请求的维修费30元，庭审中被告认可其提供了服务，也认可其收费标准，本院亦予以认可，依法予以支持。
被告虽提交证据证明原告的服务存在不足，但物管合同系长期、持续、全面的服务合同，某些方面服务的不足难以避免，但从小区整体的物业服务考虑，被告的不足之处尚未构成根本违约。而被告拒交物管费则构成了根本违约，故对原告按合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准明显过高，可按商业银行贷款利率计算。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘小勤于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司2010年12月1日起截止于2014年2月28日拖欠原告物业服务费6345.3元、水电公摊费331.5元、维修费30元，截止2014年3月13日的水费721元，共计7427.8元；并按照中国人民银行规定的人民币同期同档贷款基准利率支付违约金（自欠费当月起计算至欠款付清之日止）。
二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取124元，由原告重庆洋世达物业管理有限公司负担99元，被告刘小勤承担25元（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，被告支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张颖
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 凌莉