山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶商初字第2120号
原告青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市。
代表人高祥辉，行长。
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所实习律师。
被告青岛融成置业有限公司，住所地山东省青岛市胶州市.
法定代表人徐波，董事长。
委托代理人周茂喜，山东海之信律师事务所律师。
被告卢涛，男，汉族，汉族，住山东省胶州市.
原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告青岛融成置业有限公司、卢涛金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行的委托代理人潘永业、张传昌，被告卢涛，被告青岛融成置业有限公司的委托代理人周茂喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行诉称：2012年10月29日，原告同被告卢涛、青岛融成置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告卢涛向原告借款29万元，借款期限共计300个月，自2012年10月29日起至2037年10月29日止，并以卢涛名下位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户房产提供抵押担保。同时，合同约定，该笔借款由被告青岛融成置业有限公司提供阶段性保证担保。
合同签订后，原告于2012年10月30日如期发放了该笔借款。但被告卢涛自2015年5月21日开始即未按约向原告偿还借款，原告多次与被告协商未果，截至2015年9月27日，被告卢涛尚欠原告借款本金275047.98元、利息5083.18元、罚息111.23元。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令两被告连带偿还借款本金275047.98元、利息5083.18元、罚息111.23元（利息、罚息暂计算至2015年9月27日），自2015年9月27日至实际给付之日止的利息继续计算；3、原告对位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。
被告青岛融成置业有限公司答辩称：原被告三方签订个人购房贷款合同属实，但是具体还款情况以及原告的其他诉讼请求在质证过程中一并阐述。
被告卢涛答辩称：对欠款事实无异议，但是暂时没有能力还款。我想跟原告调解，以后按期还款。
经审理查明：2012年9月25日，被告卢涛（乙方）与被告青岛融成置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元7层703户住宅，该房屋的总房价款为427222.35元，乙方付首付款137222.35元，剩余29万元通过商业按揭贷款方式支付。
2012年10月29日，原告（贷款人、抵押权人）与被告卢涛（借款人、抵押人）、被告青岛融成置业有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：青岛银胶支个房借字2012第0687号）一份。合同约定被告卢涛向原告申请29万元个人住房按揭贷款用于购买位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户的房屋，借款期限300个月，自2012年10月29日起至2037年10月29日止。借款利率：初始借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮15%计息，借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满十二个月后，按中国人民银行调整后同期档次贷款基准利率和本合同约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。借款人未能按照约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。借款人按照按月等额本息还款方式偿还贷款本息，还款日为每月的21日。本合同项下债务到期或提前到期，贷款人未受清偿构成违约事件，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。
合同还约定，借款担保采用抵押加保证担保方式，被告卢涛以其购买的位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户的房屋为该笔贷款提供抵押担保。被告青岛融成置业有限公司提供阶段性保证担保，保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费……等）。
同日，被告卢涛向原告出具同意抵押与确权声明一份，载明：“本人卢涛同意以位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户房产作为青岛银胶支个房借字2012第0687号《个人购房担保借款合同》项下抵押担保。”
另查明，2012年10月30日，原告取得预告登记义务人卢涛的预告抵押登记证（胶房地预市字第201285496号），房屋坐落于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703。现该房屋尚未办理房产证，原告亦未取得房屋抵押权他项权证。
上述合同签订后，原告于2012年10月30日向被告卢涛发放贷款29万元，借款到期日2037年10月30日，年利率为5.5675%。后被告卢涛逾期未按合同约定归还借款本息。
庭审中原告自认，自起诉后到开庭前被告卢涛共还款六次，分别于2015年11月24日还款1000元，于2015年12月14日还款2500元，于2015年12月18日还款800元，于2015年12月19日还款700元，于2016年1月12日还款4000元，于2016年3月12日还款2400元，共计11400元。截止到2015年4月8日，被告卢涛共欠原告本金273519.31元、利息3756.51元、罚息140.89元。
以上事实，有原告提供的青岛市商品房预售合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人借款凭证一份、面签面谈记录一份、同意抵押与确权声明一份、借款还款明细表一份、房屋预告抵押登记证复印件一份及当事人陈述存案予以证实，经当庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，原告与被告卢涛、青岛融成置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人卢涛发放了借款，被告赵存风作为卢涛的共同还款人，应当共同依照合同约定的期限偿还借款本息。现被告卢涛未按照合同约定及时足额还款，原告主张依合同约定宣布借款提前到期，并要求借款人全部偿还借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。
对于被告卢涛名下位于胶州市龙州路117号融城金州小区4号楼1单元703户的抵押物，原告已取得了该房屋的预告抵押权登记证。抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案原告取得的预告抵押权登记，已经向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在本案借款人未依约履行还款义务时，原告有权就上述房产处分所得优先受偿。
被告青岛融成置业有限公司作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在原告尚未取得被告卢涛所购房屋的抵押他项权证的情况下，对被告卢涛因逾期偿还贷款而产生的债务，应按合同约定承担连带清偿责任。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告卢涛、青岛融成置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：青岛银胶支个房借字2012第0687号）。
二、被告卢涛于本判决生效后十日内共同偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金273519.31元及至本判决生效之日止合同约定的利息、罚息。
三、如果被告卢涛不履行上述第二项中的给付义务，原告青岛银行股份有限公司胶州支行有权就胶房地预市字第2012854**号《房地产抵押预告登记证》项下的房产处分所得价款优先受偿。
四、被告青岛融成置业有限公司在取得房产证并办妥被告卢涛贷款所购房屋的抵押登记手续且原告收到他项权证前对上述第二项承担连带清偿责任。
五、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5750元，保全费2270元，共计8020元，由被告青岛融成置业有限公司、卢涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘伟伟
审 判 员 范少恒
人民陪审员 吴晓红
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 宋籽仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。