湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民开初字第00008号
原告黄河，居民。
委托代理人杭贵祥，湖北举烛律师事务所律师。代理权限为：特别授权。
被告十堰威超伦置业有限公司，住所地：湖北省十堰市十堰经济技术开发区方块村军久巷6号。组织机构代码：77078621-4。
法定代表人余本香，系该公司总经理。
被告余超，系十堰市威超伦工贸有限公司总经理。
二被告共同委托代理人刘峰，湖北东之风律师事务所律师。代理权限为：特别授权。
原告黄河与被告十堰威超伦置业有限公司（以下简称威超伦置业公司）、余超民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月25日依照原告的诉前保全申请，作出（2014）鄂十堰中诉保字第00054号民事裁定书，冻结二被告银行存款共计2000万元或查封、扣押其同等价值的财产。2014年10月21日，本院立案受理后，依法组成由审判员马勇岗担任审判长，审判员刘勇、代理审判员沈德宏（主审）参加的合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。原告黄河及其委托代理人杭贵祥，被告威超伦置业公司、余超的共同委托代理人刘峰到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告黄河诉称，原告与两被告于2013年1月17签订《民间借贷借款合同书》、《民间借贷抵押合同书》、《房地产抵押贷款抵押物价值确认书》，约定两被告向原告借款1400万元，借款期限为六个月，月利率为3%，被告威超伦置业公司以其所有的位于十堰市白浪西路112号“超伦天地”1幢1单元2-1、3-1商业用房担保。合同签订当日，原告按照约定出借现金1400万元，被告出具借据。现合同期届满，被告拒不还款，特具状起诉，请求判令：一、两被告向原告偿还借款1400万元；二、判令二被告从借款之日起至2013年6月按月利率3%支付利息，从2013年7月份（展期以后）按月利率3.5%支付利息至还清之日，并对到期未支付利息计收复息；三、确认原告对被告抵押财产享有优先受偿权；四、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
原告为支持自己的诉请主张，向本院提交了如下证据：
第一组、原告身份证复印件及被告公司营业执照、机构代码证、余超个人委托书等一份，拟证明双方诉讼主体资格。
第二组、民间借贷借款合同书、借款借据、银行转账凭证各一份，拟证明双方签订借款合同出借1400万元，约定月利率3%，及通过银行转款1246万元的事实。
第三组、民间借贷抵押合同书及房地产抵押贷款抵押物价值确认书各一份，拟证明该笔借款存在抵押担保的事实。
第四组、借款展期协议一份，拟证明原告于2013年7月24日与余超签订展期协议，约定将月息定为3.5%，手续费为借款总额的2.5%。
被告威超伦置业公司辩称，原告所诉借款属实，但实际借款额为1246万元，已偿还548万元利息，且利息约定超过人民银行同期贷款四倍利率部分应该不予支持。
被告威超伦置业公司为支持自己的辩解理由，在法定期间内向本院提交了如下证据：
第一组、被告公司财务明细清单账一份，拟证明被告公司实际收到借款1246万元，偿还利息548万元的事实；
第二组、银行转款电子回单复印件10份，拟证明10次转款支付利息394万元给原告黄河指定人黄士保的事实。
被告余超辩称，本案借款与其个人没有关系，不应该承担责任。
被告余超未向法庭提交任何证据。
经庭审质证，被告威超伦置业公司、余超对原告所提交的第一组、第三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。对原告所提交的第二组、第四组证据，被告对其真实性无异议，但认为被告公司实际收到借款为1246万元，约定利息、手续费不符合法律规定。展期协议为余超个人签订，没有公司签章，对公司没有约束力。原告对被告公司所提交的第二组证据真实性、合法性和关联性均无异议，对第一组证据真实性无异议，但认为实际收到利息为394万元。
对双方均无异议的证据，本院予以认定。对上述有争议的证据，本院分析认定如下：对原告所提交的第二组证据，因虽协议中约定1400万元，但被告公司实际只收到1246万元，因此仅应该认定借款数额为1246万元；对原告提交的第四组证据，虽余超以个人名义签订，但其为被告公司实际控制人，其继续就借款利息进行协商应该认定为公司行为。合同中约定利息符合法律规定部分应予以支持，但其约定手续费等违反法律规定，应对该部分不予认可。被告公司提交的第一组证据中548万元包含有扣除的手续费和两个月利息，应该不予认可，实际支付利息为394万元。
经审理查明：被告余超系受被告威超伦置业公司委托办理与原告黄河的借款、抵押业务。2013年年初，被告余超以被告威超伦置业公司需要资金周转的名义与原告黄河商议借款。2013年1月17日，原告与被告公司签订《民间借贷借款合同书》、《民间借贷抵押合同书》。原告与被告公司《民间借贷借款合同书》中约定“借款金额为1400万元，借款期限为6个月，从2013年1月到2013年7月止”、“借款半年利率为18%，月利率为3%，借款手续费5%（一次性）自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。若出现依法实现抵押权收回贷款，则借款利息包括逾期罚息计算利息至债务清偿完毕之日”、“合同约定期限内执行合同利率，超期以民间借贷最高利率计算”、“放款时首先扣除5%的借款手续费（一次性）和前两个月的利息”、“因借款方违约而导致诉讼发生的诉讼费、诉讼代理费、公证费、交通费、执行费等实现债权的费用均由其承担”、“到期不偿还合同借款本金及利息的，黄河有权限期清偿，有权依法行使债权，同时对逾期借款按日计收万分之五的逾期利息，并对未支付利息计收复利”、“担保方式为超伦天地2、3层商业预告登记担保”。原告与被告公司《抵押合同书》中约定了抵押担保范围、抵押登记、抵押权的实现、违约责任等内容，其中“抵押物详见《抵押物清单》（该清单原告未提供）”。原告与被告公司在《房地产抵押贷款抵押物价值确认书》中约定“抵押物位于十堰市白浪西路112号，预售证号为鄂十房预售（2012）007号，房号1幢1单元2-1、3-1号，该商品房预测建筑面积共1750.06平方米”。
同日，被告余超以借款人名义出具借款借据，被告威超伦置业公司作为抵押人盖章，约定“还本付息方式为借款日预付前两个月的利息及手续费，从第三个月开始利息按月支付，到期归还本金，并利随本清，每月利息42万元”。2013年1月23日，原告黄河指定付款人黄士保向被告余超分三次转款680万元、320万元、246万元。原告借款到期后与被告商议还款事宜，于2013年7月24日与被告达成《借款展期协议》，约定“展期三个月、抵押物不变”、“展期利率为月息3.5%，手续费为借款总额的2.5%”、“展期发生当日借款人需付展期第一个月利息及手续费”。现原告索款无果，遂提起诉讼，请求判如所请。
另查明，原告与被告公司的所协议的抵押物“房号1幢1单元2-1、3-1号”已预告抵押登记于原告黄河名下，但尚未取得房管部门发放的他项权证；被告公司借款后，于2013年3月25日偿还利息42万元、2013年4月23日偿还利息42万元、2013年5月24日偿还利息42万元、2013年7月3日偿还利息42万元、2013年7月29日偿还利息49万元、2013年8月30日偿还利息49万元、2013年9月27日偿还利息49万元、2013年11月4日偿还利息49万元、2014年4月17日偿还利息10万元、2013年4月29日偿还利息20万元，共计394万元。
本院认为：合法的民间借贷受法律保护，债务应该清偿。本案中，原告黄河出借借款的事实清楚、证据充分，其诉请偿还本息应该予以支持。
关于原告黄河诉请被告威超伦置业公司、余超共同清偿债务的主张，虽原告向法庭提交的《民间借贷借款合同书》的落款处借款人“甲方”所加盖的为威超伦置业公司印章，法定代表人（或委托代理人）处为余超本人的签名，但《民间借贷借款借据》及《借款展期协议》上借款人处为余超本人的签名，同一笔借款出现了不同借款人的情况，应综合审理查明的情况予以审查认定。对此，本院认为，虽涉案借款均为被告余超以个人名义办理，但其借款行为有原告提供的“委托书”证明被告余超得到了被告威超伦置业公司的授权，原告指定出借人将其款项转入余超个人账户，被告公司财务及庭审中对其行为均予以认可，并以公司名义对原告该笔借款进行过偿还利息，宜认定余超的行为代表为被告公司，该笔借款的债务人为被告威超伦置业公司。
此外，虽本案中被告余超既存在对外吸收借款的事实，又存在以个人名义支付借款利息的情形，但其行为均被威超伦置业公司认可。在借款的过程中，原告没有对该笔借款是否需被告余超个人承担提出异议，原告提交的证据“委托书“也表明余超的行为是得到被告威超伦置业公司授权，庭审中亦没有提供证据证实存在余超需对借款承担连带责任的事实，宜认定被告余超代表公司进行借款，其偿还本息的责任应该由被告公司承担，被告余超不承担偿还借款责任。
对原告黄河诉请确认对抵押财产享有优先受偿权的主张，虽原告黄河与被告公司签订有《民间借贷抵押合同书》和《房地产抵押贷款抵押物价值确认书》，明确对抵押物“房号1幢1单元2-1、3-1号”进行约定，双方成立债权范畴内的抵押担保合同关系，合法有效，应该得到法律的保护。但原告起诉要求确认享有上述财产的优先受偿权，属于物权范畴，确认其享有优先受偿权的前提是取得涉案抵押物的抵押权。
根据《中华人民共和国物权法》规定，对抵押物设立抵押权应该办理抵押合同登记的，抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告公司虽对涉案抵押物办理了抵押预告登记，但其效力仅为原告黄河取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，并不发生类似于房屋他项权证之类导致房屋发生物权的设立或变动效力。原告应该在规定期限内申请办理抵押登记手续，正式取得房屋他项权证再主张权利为妥，故本院不宜在原告履行行政确权程序存在瑕疵的情况下直接认定原告享有优先受偿权，对原告的该项请求不应该支持。
对原告诉请偿还本息请求，因《中华人民共和国合同法》第二百条及相关法律的规定，民间借贷中约定的借款人向出借人支付的中介费、手续费、担保费等费用，应视为对利息的约定；借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。故本案中根据双方所提交的转账凭证、合同约定的1400万元中扣除约定的5%手续费（70万元）和前两个月利息（42万元／月×2个月）的事实，可以认定被告公司实际收到的借款本金为1246万元。对已支付利息，双方均认可为394万元。双方所约定的月息3%，在未将手续费计入利息的情况下，期内利息和逾期利息均超过了法律规定，应当予以调整为人民银行同期同类贷款利率的4倍，手续费约定无效。同时，被告所支付的利息394万元，亦没有超过利率调整后从借款之日到主张权利之日的借款利息，故其不存在利息冲减本金的情况。因此，原告的本金利息计算应以1246万元为本金，计息从借款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。
综上，原告黄河向被告威超伦置业公司主张偿还本金1400万元的本金及利息部分诉讼请求事实清楚，证据充分，应该予以部分支持。对原告起诉的优先受偿权，其可待取得他项权证后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告十堰威超伦置业有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告黄河借款本金1246万元及利息（自2013年1月24日起至本判决生效后十日内以1246万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，并将前述利息总额扣减已偿还利息394万元）
二、驳回原告黄河其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务。如一方当事人不履行，对方当事人应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的自动履行期届满之日起二年内申请执行。
案件受理费136040元、保全费5000元，由原告黄河负担15514元，被告十堰威超伦置业有限公司负担125526元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳管理办法》第十三条第一款的规定预交案件受理费，款汇收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，缴款人采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马勇岗
审 判 员 刘 勇
代理审判员 沈德宏
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 赵玲娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》
六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应该依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。