苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相渭民初字第00591号
原告徐海兴。
原告凌雪珍。
两原告共同委托代理人管赛龙，江苏公大律师事务所律师。
被告徐熙南。
委托代理人ＸＸ、郭华明（实习），江苏德富信律师事务所律师。
被告阙素林。
原告徐海兴、原告凌雪珍与被告徐熙南、被告阙素林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法由审判员王建根独任审判，于2014年11月25日以简易程序公开开庭进行了审理，原告徐海兴及原告徐海兴、原告凌雪珍的委托代理人管赛龙、被告徐熙南、被告阙素林到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长、人民陪审员钱惠良、人民陪审员吴进兴参加评议，于2015年5月19日以普通程序公开开庭进行了审理，原告徐海兴及原告徐海兴、原告凌雪珍的委托代理人管赛龙、被告徐熙南及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告阙素林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告徐海兴、原告凌雪珍诉称，原、被告于1995年3月27日签订《房契》一份，协议约定被告将其所有的位于相城区渭塘乡圩东大队九组的房屋（包括楼房三幢三下、后面一幢一下、平房厨房间一间、场前小屋一间、围墙场地、石驳岸、三套卫生设备、自来水及房内门窗）一起转让给原告，房价计人民币82000元。协议签订后，被告腾空房屋将其交付原告居住，原告依约及时付清了房款。但双方未办理所售房屋的宅基地使用权变更登记手续。现距房屋买卖协议签署期将满二十年，原告的二个儿子早已成婚并育有下一代，但由于已购上述老宅原因无法申请建房，也无法分户。为明确权属，避免纷争，请求法院依法确认原、被告双方的房屋买卖合同有效。请求法院依法确认原告对位于相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋所占用的宅基地享有使用权。本案案件受理费由被告负担。审理中，原告明确请求法院依法确认原、被告双方的房屋买卖合同有效。请求法院依法确认原告对位于相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋享有所有权以及所占用的宅基地享有使用权。
被告徐熙南辩称，本案所争房屋系两被告及其子女向政府申请建造，故应视为共同财产，被告与原告签订的房屋买卖合同只有徐熙南签字，并没有被告阙素林签字，故视为无效。本案涉及的房契仅仅包含了房屋及附房等进行约定，对宅基地使用权没有明确约定，且法律规定宅基地不得转让。根据相关法律法规，农民享有一处宅基地使用权，原告已经有一处宅基地，应该符合申请建房的相关规定，而本案两原告购买本案涉及的房屋并不符合农村土地法律法规，所以涉及的房屋买卖本身就无效，综上，原告的第一项诉请无法律依据，请求驳回。对于第二项诉请，因为双方签订的房屋买卖合同无效，所以原告要求确认房屋归其所有无效，宅基地不能转让，而且也不在法院审理范围之内，请求法院要求依法驳回。一户农民只能享受一处宅基地，他们已经有了一处宅基地了。
被告阙素林辩称，当时1995年合同签订，我申明当时的时候没有办理过户，房屋买卖合同可以无效。出卖的时候没有写宅基地可以卖给对方，水泥场地卖给他是真的。使用权是给对方使用的，申明的是只卖房屋不卖宅基地。对方只有使用权没有所有权。
原告徐海兴、原告凌雪珍为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房契一份，证明双方1995年3月27日签订的房契被告徐熙南将所涉案的房屋及宅基地使用权与原告达成了协议，对于所涉房屋一起出让给原告，系双方真实意思表示，应视为有效。2、农村宅基地报批表一份，证明在签订合同之前涉案房屋的房屋使用权归被告所有，被告依法对该房屋享受处分权，虽然被告阙素林没有签字，但时隔二十年，被告阙素林对被告徐熙南出售房屋是知晓的，被告阙素林并没有对此提出异议，说明阙素林是默认的。3、原告老宅位于渭塘镇凤阳村（8）湾里22号的宅基地及现在家庭户籍表，证明原告三户并到一户里面，如果原告未购买被告房屋，可以申请建造新的宅基地，因为人数过多达到了分户的条件。4、被告徐熙南、被告阙素林家庭的常住人口信息查询表一份，证明徐栋华、徐金华是两被告的儿子、女儿，两被告以及两个子女的户口已经全部迁出诉争房屋，依据法律规定宅基地是本村村名的权利，被告一家已经迁出农村，在城市落户，所以被告无法享有宅基地的权利。
被告徐熙南、被告阙素林质证称，对证据的真实性均无异议。但对于房契，仅有徐熙南一人签字，其他家庭成员均无签字，所以视为无效。对于宅基地审批表恰恰证明被告家庭成员四人向村里申请建造该房屋，该房屋的使用权人是家庭四人，并不是徐熙南一人。对于证据3，原告徐海兴、原告凌雪珍在所在村享受了一处宅基地，另外申请一处宅基地需要向村镇申请，是否批准需要村镇决定。对于证据4宅基地使用权是村镇依法批准与两被告及其子女是共同享有的，并不因为其户口迁出而无法享有。
经审理查明，1995年3月27日，买房人徐海兴与卖房人徐熙南签订《房契》一份，载明“立卖房人徐熙南因子女户口均在外，又因在渭塘需买房，故将原落在圩东九组的老宅房屋卖给徐海兴，为防今后纠纷特立房契说明如下：徐熙南老宅房屋楼房三幢三下另加后面一幢一下，平房厨房间一间，场前小屋一间，围墙场地，石驳岸，三套卫生设备及自来水都卖给徐海兴（房屋内的门窗也包括在内），共计人民币捌万贰仟元正。自立房契后，徐海兴马上交付人民币陆万元给徐熙南，余下的贰万贰仟元待年终一笔付清给卖方。因卖方在渭塘房屋狭小一些，破家具无法一起拿走，又因还有一亩多田地要种，所以卖方要求买方也同意，楼下东间暂时让卖方关一些破家具，另小屋暂时让卖方关一些破农具及化肥。待徐熙南之女徐菁华结婚后（最多二至三年）全部出清给徐海兴。另徐熙南有一亩多田地，如卖方要种，让卖方种，如卖方不种，买方要代卖方种。卖方因要在渭塘装修房屋，所以自立房契之月后要待三个月后搬走。双方因今后口说无凭，特立此契”。买房人徐海兴签名，卖房人被告徐熙南签名，证明人徐火泉签名。房契签订二个月后,被告徐熙南即向原告徐海兴交付了房屋,被告徐熙南在渭塘镇购买了房屋。原告徐海兴亦支付了房款60000元,余款22000元于1995年底交付被告徐熙南。
另查明，原渭塘乡圩东村9组的房屋，由被告徐熙南申请建造，1989年11月10日，申请人徐熙南在原平房3间（老宅基地0.3亩）的基础上申请在原宅翻建楼房三上三下。同年11月17日，经原吴县渭塘乡土地管理所批准建造楼房三上三下（拆除全部老屋），宅基地使用面积贰分柒厘捌。原告徐海兴、原告凌雪珍生育女儿徐菁华、儿子徐栋华。徐菁华、徐栋华的户口均已迁出原户籍，其中徐菁华户口迁至苏州市相城区渭塘镇渭中街××号，徐栋华户口已迁至苏州市虎丘区滨河路××××号×幢××室。
原告徐海兴向被告徐熙南购买本案诉争的房屋前，家庭拥有渭塘乡圩东村9组房屋三楼三底及平房二间，宅基地使用面积叁分柒厘柒，建筑面积155.24平方米（其中辅房18平方米）。
另查明，原告徐海兴、原告凌雪珍入住后，对诉争房屋重新铺贴了地砖、地板，新换了门窗并重新进行了装修。
上述事实，由原告提供的房契、农村宅基地报批表、常住人口信息查询表及当事人陈述等佐证，本院予以认定。
本院认为，农村房屋和宅基地分属于农民和集体经济组织，农民对宅基地仅享有使用权，国家法律禁止宅基地使用权的自由流转。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。原、被告签订的房契即房屋买卖合同，因原告徐海兴、原告凌雪珍原来已拥有一处宅基地，双方虽系同一集体经济组织内部之间的农村房屋买卖，但所涉住宅用地未经乡（镇）人民政府审核及有权机关批准。故本院认定原、被告间签订的房屋买卖合同无效。但合同无效并不必然导致履行回转，原告徐海兴、原告凌雪珍入住后即对房屋进行了装修、修缮，且占有、使用该房屋已逾二十年，应确认房屋归原告所有，如返还，不符合公平和诚实信用原则。关于被告徐熙南、被告阙素林辩称房契上只有被告徐熙南签名，家庭其他人员没有签名的主张。本院认为，被告徐熙南作为家庭户主，与被告阙素林及子女共同生活。两被告申请建造诉争房屋时，徐菁华、徐栋华尚未成年，诉争房屋系被告徐熙南与被告阙素林出资建造，被告徐熙南签订房契出售房屋的行为，作为共同生活的家庭成员，不可能不知情，被告徐熙南的行为构成表间代理。且房屋出售并交付原告居住使用后多年，被告阙素林及其子女并未提出异议。被告阙素林在辩称中亦认为是只出售房屋不出售宅基地使用权。故被告徐熙南、被告阙素林的辩解主张，本院不予采信。被告徐熙南、被告阙素林的出售房屋的行为隐含了放弃宅基地使用权的真实处分意思，且随着房屋的交付，此弃权意思的表征行为已实际履行。本案诉争房屋即位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋应归原告徐海兴、原告凌雪珍所有。原告徐海兴、原告凌雪珍要求确认其对位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋享有宅基地使用权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：
一、位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋归原告徐海兴、原告凌雪珍所有。
二、驳回原告徐海兴、原告凌雪珍请求依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求。
三、驳回原告徐海兴、原告凌雪珍请求依法确认对位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村（8）湾里24号房屋的宅基地享有使用权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1850元，由原告徐海兴、原告凌雪珍负担925元，被告徐熙南、被告阙素林负担925元（此款原告自愿垫付，本院不再退回，被告负担部分，被告徐熙南、被告阙素林于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行园区支行营业所，账号：10×××99苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院专户）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建根
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 杨 僖