中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2231号
上诉人（原审被告）袁恒洪，男，1973年7月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人：袁丹，是广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘革（LAU，KAK），女，1967年2月10日出生，国籍：美国。住址：，Chappaqua，NY10514，USA.
委托代理人刘宇，男，1962年10月22日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：韦锶蕴，是广东纬韬律师事务所律师。
上诉人袁恒洪因与被上诉人刘革因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号房屋（房地产权证号为粤房地证字第××号）的权属人是刘革。2013年6月24日，刘宇与袁恒洪、中介方广州市中鸿地产代理有限公司签订No.0002466《房屋买卖合同》，约定刘革将位于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给袁恒洪，成交价为490万元。合同第十二条第四项约定买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。同时，双方约定按照按揭付款的方式支付楼款，于2013年6月24日前支付10万元作为定金，首期楼价款共计235万元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件当天（2013年8月31日）或之前付清，剩余245万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续须在2013年9月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。同时，备注中载明买卖双方均知悉广州市实行限购限贷政策，自愿提供房管局及银行所需资料证件。此外，该合同还约定了其他事项。
后袁恒洪如约向刘革支付了10万元定金。2013年8月22日，刘革作出委托书，委托刘宇作为其代理人，代理其出售涉诉房屋的有关事宜，委托期限自2013年8月22日至2014年8月22日止。2013年9月24日，广州市中鸿地产代理有限公司向袁恒洪发出《关于履行合同的函》，要求袁恒洪于2013年9月30日前按照合同约定提交与该物业交易有关的完整资料及履行合同约定的义务。2013年9月27日，袁恒洪向广州市中鸿地产代理有限公司发出《撤销合同告知函》，认为刘宇非涉诉房屋的实际权利人，且无刘革的合法授权，故合同应当无效，要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》。2013年10月24日，袁恒洪向刘宇发出《关于返还购房款的函》，要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》并全额返还其已经支付的购房款。2013年10月26日，刘宇向袁恒洪及广州市中鸿地产代理有限公司发出《关于履行合同的函》，要求袁恒洪于2013年10月31日按照合同约定提交与涉诉房屋交易有关的完整资料及履行合同约定的义务。2013年11月14日，刘革的律师向袁恒洪发出律师函，要求袁恒洪于2013年11月18日前书面回复刘宇是否继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，否则视为双方房屋买卖合同关系解除；同时明确刘宇保留追究袁恒洪支付逾期违约金及其他违约责任。
另查明，袁恒洪户籍在上海市浦东新区，其在广州市已有一处住宅房产，截至目前不具有广州市购房资格。
刘革于2014年4月14日提起诉讼称：2013年6月24日，双方在广州市中鸿地产代理有限公司的撮合下签订《房屋买卖合同》，合同约定刘革（委托代理人刘宇）将位于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号以490万元的价格出售给袁恒洪。合同签订后，我和中介方多次致电及致函要求袁恒洪依约履行合同并支付首期款，但其说自己的购房资格尚未取得。2013年9月27日、2013年10月24日，袁恒洪分别向中介方及我发函要求撤销三方的《房屋买卖合同》，并拒绝继续交易。现已远远超出合同约定2013年9月30日前完成交易的时间。2013年11月14日，我发函要求袁恒洪书面回复是否继续履行合同，但其不予理会。《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，袁恒洪理应按照合同约定履行义务。由于袁恒洪的违约行为，导致一直未能将房屋过户，该涉诉房屋处于无法出租也无法出售的境地，我实现出售房屋的时间一再拖延，同时也承担更大的市场变动风险以及费用承担。遂请求：1、判令解除双方于2013年6月24日建立的房屋买卖合同关系；2、判令袁恒洪支付违约金39万元（违约金以合同标的490万元的10%计算，扣除已付的10万元）；3、诉讼费由袁恒洪承担。
袁恒洪辩称：对刘革的全部诉讼请求均不同意，理由：在2013年6月24日，我与刘革的代理人刘宇签订房屋买卖合同，但在签约时刘宇并没有取得房屋产权人刘革的书面授权，合同约定的交易过户时间是在2013年9月30日前完成，而且在签订合同当日刘宇作为代理人收取了我支付的购房款定金10万元。当时，就刘革的签约资格以及代理权限问题，刘宇声称可以事后取得刘革的书面授权，但在合同履行过程中，直到合同约定的双方递件日2013年8月31日，我始终没有看到过刘革提交的合法有效的授权委托手续，故双方没有在合同约定的期限内办理递件手续。我在2013年9月27日、2013年10月25日分别向刘革发出两份撤销合同的函，以本案代理人刘宇没有得到刘革的授权为由撤销房屋买卖合同。所以，我认为双方所签订的房屋买卖合同已经按照合法途径进行了撤销。由于合同已经被撤销，故不存在被告需要向刘革支付违约金的情形。本案中我并没有违约，所以，刘革提出的诉讼请求的第二项不成立。而且，即使退一步来讲是由于我的违约而导致合同不能履行，由于房地产市场并没有明显的房价下降趋势，刘革并没有就该合同的履行产生较大的经济损失，所以依照合同法的有关规定，刘革提出按合同总标的额490万元的10%计算违约金也明显超过了其实际损失。刘革已经扣留了我支付的10万元定金，按照法律规定，违约金与定金罚则不能同时适用。综上所述，我认为刘革的诉讼请求不能成立。
原审法院认为：首先，刘革称双方签订No.0002466《房屋买卖合同》前已经刘革本人及袁恒洪的多次磋商，且双方亦确认刘革授权刘宇出售涉诉房屋；而袁恒洪在庭审过程中亦确认刘宇曾告知袁恒洪其能在签合同后取得刘革的书面授权；且刘革还称其出具委托书后曾向袁恒洪出示，刘宇还一直就房屋买卖事宜与袁恒洪进行协商；其次，刘宇代刘革与袁恒洪于2013年6月24日签订的《房屋买卖合同》中的落款处注明了“卖方：刘革。卖方代理人；刘宇代”。再次，刘革于2013年8月22日作出书面委托书，委托刘宇处理出售涉诉房屋的有关事宜。最后，若袁恒洪不清楚刘宇是否合法受托人，作为房屋购买方，涉诉房屋成交价高达490万元，袁恒洪亦应在合同签订后的的法定时间内催告刘革对刘宇的签约行为进行追认，而其于2013年9月27日、2013年10月24日才发出撤销涉诉房屋买卖合同的催告函，与常理不符。因此，刘宇是刘革出售涉诉房屋的合法受托人，故刘宇代刘革与袁恒洪袁恒洪、广州市中鸿地产代理有限公司于2013年6月24日签订的No.0002466《房屋买卖合同》是当事人真实的意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
因袁恒洪户籍在上海市，且在广州市已有房产，属广州市购房限购对象。而刘革、袁恒洪在签订房屋买卖合同前后，广州市并不存在相关购房政策的变动，袁恒洪作为购房人，在作出较大标的房屋购买决定前，当且应当了解与其相关的房产政策，也完全能够通过相关途径详细掌握当前政策的实施情况，因此致使双方的买卖合同无法继续履行，违约责任在于袁恒洪。鉴于刘革、袁恒洪双方签订的《房屋买卖合同》缺乏继续履行的条件，刘革主张解除上述合同，符合法律规定，予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》中的第十二条第四项约定买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。虽双方约定的违约金为房屋成交价的10%即49万元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）﹤javascript：SLC（116926，0）﹥》第二十七条﹤javascript：SLC（116926，27）﹥、第二十九条﹤javascript：SLC（116926，29）﹥的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651,114）﹥第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，综合本案全面情况将违约金的数额酌减为房屋成交价的5%，即人民币245000元，对刘革主张的超出部分的诉请，不予以支持。因刘革已经选择适用违约金条款，刘革应将已收取的定金10万元返还给袁恒洪，现刘革主张从违约金中直接扣减定金10万元的请求合理，袁恒洪亦不持异议，对此，予以准许，故袁恒洪还应向刘革支付违约金人民币145000元。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）﹤javascript：SLC（116926，0）﹥》第二十七条﹤javascript：SLC（116926，27）﹥、第二十九条﹤javascript：SLC（116926，29）﹥，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定判决：一、解除刘革与袁恒洪于2013年6月24日签订的No.0002466《房屋买卖合同》；二、袁恒洪在本判决发生法律效力之日起十日内支付刘革违约金145000元；三、驳回刘革的其余诉讼请求。本案诉讼费7150元，由被告袁恒洪负担。
判决后，袁恒洪不服原审判决，向本院提起上诉称：其一，由于刘宇是无权代理，故《房屋买卖合同》是可撤销合同，我已多次发出撤销合同的函件，故该合同已经被撤销，不存在违约之情形；其二，退一步说，即使合同是合法有效的，造成合同无法继续履行应当是签约各方的混合过错造成，违约责任不全在于上诉人一方；三、一审判决裁量的违约金过分高于被上诉人的实际损失，有违公平原则；四、本案一审的审理程序违法，应当中止诉讼而未中止。请求撤销（2014）穗番法石民初字第90号民事判决书，驳回刘革的全部诉讼请求，本案的一审、二审诉讼费由刘革承担。
刘革则答辩同意原审判决。
经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：针对袁恒洪的上诉理由，本院作如下分析：
一、关于《房屋买卖合同》的效力。效力的焦点在于刘宇是否享有代理权，对此，有几个时间点需要注意：双方签约时间为2013年6月24日，刘革出具委托书的时间为同年8月22日，中介发出《关于履行合同的函》是同年9月24日，袁恒洪发出《撤销合同告知函》是9月27日。从这几个时间不难看出，如果说刘宇签约时不具备代理权，则至8月22日，其已经具备了合法的代理权，合同的履行没有任何障碍。在此后，袁恒洪时隔一个多月，再发出《撤销合同告知函》，以刘宇无合法授权为由要求撤销合同就显然没有事实依据
--明明有委托书，何来没有代理权？因此，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，并非可撤销合同。原审法院对此的认定是适当的。
二、关于《房屋买卖合同》未履行的过错。在刘宇获得委托授权后，其多次发函要求袁恒洪履行合同，袁恒洪却以刘宇没有代理权为由拒绝履行，显属依据不足。在出卖方多次催促的情况下，袁恒洪拒不履行合同，构成违约，理应承担相应的违约责任。
三、关于违约金是否过高的问题。首先，应该由提出违约金过高的袁恒洪举证证明是否过高；其次，10%总房款的违约责任是双方商定的结果，袁恒洪在签约时就应该对此有清醒的认识；其三，原审法院已经充分考虑到了违约金的金额高低问题，调低了违约金的总额；其四，24.5万元看起来数额较大，但相对490万元的总房款而言，所占比例并不大。综合上述因素，袁恒洪提出违约金过高依据不足，本院予以驳回。
至于袁恒洪上诉所称程序问题一节，因两案为相互独立之案件，无需以另案审理结果为依据，故并不存在程序违法的问题。据此，上诉人上诉无理，予以驳回，审查原审判决并无不当，予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3400元由袁恒洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚德家
审 判 员 陈晓红
代理审判员 陈嘉贤
二〇一四年十一月四日
书 记 员 郝 烨