海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第2011号
上诉人（原审原告）：海南华鑫物业管理有限公司。
法定代表人：崔洪涛，总经理。
委托代理人：吴长江、黄苏婷，海南嘉天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西元茂商业股份有限公司。
法定代表人：田明，总经理。
上诉人海南华鑫物业管理有限公司（以下简称华鑫公司）因与被上诉人山西元茂商业股份有限公司（原山西省元茂商业股份有限公司，以下简称元茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华鑫公司是依法成立的具有相应资质证书的物业服务企业。顺发新村小区系海南自力投资有限公司开发建设，该小区于1997年5月经房管部门批准成立业主委员会。华鑫公司自1994年2月起陆续通过与开发商、业主委员会签订相关物业服务协议的方式建立物业服务合同关系，成为海口市海秀大路XX号顺发新村小区的物业服务企业至今。本案所涉欠费房屋，即该小区X幢XXX房，用途为住宅，建筑面积346.33平方米，该房处在华鑫公司的物业服务范围。该房原归海口市秀英城市住宅发展公司所有，元茂公司于1997年8月30日向该司购买并于1998年2月24日将产权转移登记至元茂公司名下。元茂公司从购买涉案房屋后至今未向华鑫公司支付过物业费。
根据相关物业服务协议及物价部门批复，华鑫公司各时期针对顺发新村小区住宅业主的物业服务费收取标准分别为：1994年2月至1996年8月为1.27元／月／平方米，1996年9月至2001年5月为1.01元／月／平方米，2001年6月至2006年7月为0.60元／月／平方米，2006年8月至2010年12月为0.76元／月／平方米，2011年1月至今为1.0元／月／平方米。物业服务费的收取方式属于先服务后收费的即错月收费，次月收取当月费用。
关于滞纳金的问题。根据华鑫公司与业主委员会于2002年5月31日生效并履行至今的《物业管理委托合同书》第二十二条的约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收1‰支付滞纳金。
2014年1月10日，华鑫公司起诉要求元茂公司支付自1994年2月至2013年12月的拖欠物业费合计72873.75元及按照1‰计算的滞纳金274786.1元。
原审法院认为：华鑫公司与顺发新村小区开发商、业主委员会陆续签订的相关物业服务协议意思表示真实，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，属于有效，该协议对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。该条例第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。本案中，元茂公司自1998年2月24日起作为业主应当按期缴纳物业费却至今未缴纳，华鑫公司主张元茂公司支付自1998年2月24日起至2013年12月31日止期间部分拖欠的物业费共计52920.15元，符合法律规定，予以支持。元茂公司至今未向华鑫公司支付相应物业费构成违约，应当承担违约责任。物业服务协议约定的逾期支付物业费要承担的滞纳金，性质应视为违约金。自2000年1月1日起至2010年12月31日止期间有效实施的、现已失效的《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条规定，业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。按照协议约定的错月缴纳计算方法，2000年1月的物业服务费的违约金自2000年3月1日起计算，2000年2月的物业服务费的违约金自2000年4月1日起计算，依此类推，截至时间均计算至2013年12月31日，每月按照30日计算，违约金标准按照每日1‰计算。经核算，2000年1月1日起至2013年12月31日止的违约金（滞纳金）为105697.91元。故华鑫公司主张的上述期间的违约金部分，有合同和法律依据，予以支持。华鑫公司主张的自1998年2月24日起至1999年12月31日期间元茂公司拖欠物业费的违约金部分，缺乏合同和法律依据，不予支持。此外，元茂公司未举证证明元茂公司是该房屋1998年2月24日之前的实际业主，也未举证证明元茂公司与该房屋1998年2月24日之前的业主存在相关拖欠物业费由元茂公司承担的约定，也未举证证明元茂公司在1998年2月24日之前是该房屋的使用人且当时业主与元茂公司存在由元茂公司交纳物业服务费用的约定等情形，故华鑫公司关于元茂公司对1998年2月24日之前该房屋拖欠的物业费及相应违约金也应承担责任的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决：一、限元茂公司自本判决生效之日起十日内向华鑫公司支付物业费52920.15元及违约金105697.91元；二、驳回华鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6515元，由元茂公司负担2972元，华鑫公司负担3543元。
上诉人华鑫公司不服原审判决，向本院上诉称：
一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当被撤销。
华鑫公司自1994年2月起一直对海口市顺发新村住宅区范围内的物业实行统一、专业化的物业管理。涉案房产于1993年1月由海南裕晋实业贸易开发有限公司（下称裕晋公司）购买，后裕晋公司于1995年7月6日出具《证明》，表示朔州市商业总公司拥有涉案房产的产权，但无论是裕晋公司还是朔州市商业总公司都从未缴纳过物业管理费。后元茂公司于1998年3月取得了该房产的房产证。直至日前，华鑫公司才得知，元茂公司是由裕晋公司与朔州市商业总公司发起设立的，该房产在办证前在三家关联公司之间进行资产流转的情况，华鑫公司根本无从得知。且该房一直处于空置状态，无人使用，华鑫公司也只能向业主即元茂公司主张物业服务费。根据《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条的规定，业主在进行房产交易或租赁时，应当结清物业费，无论是否存在由谁支付物业服务费的相关约定，业主对于缴纳物业服务费都负有连带责任。
元茂公司在取得涉案房产时，应对其所取得的房产是否存在欠缴物业服务费等债务纠纷负有审查注意义务，并与裕晋公司、朔州市商业总公司协商确认交费义务的承担和结清物业服务费。华鑫公司不可能随时跟进小区内所有房产的交易过户情况，更不可能了解到元茂公司与裕晋公司、朔州市商业总公司三家关联公司之间的资产流转信息，不能因为元茂公司未及时结清物业服务费的过错，而由华鑫公司承担不利后果。事实上，华鑫公司应当也只能向元茂公司主张物业服务费，元茂公司与关联公司的内部约定，不能成为其拒绝向华鑫公司缴纳物业服务费的抗辩理由。
二、华鑫公司的诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。
华鑫公司自1994年2月起为该小区所有业主提供物业服务，元茂公司作为涉案房产的业主，应承担自1994年2月至债务清偿完毕之日止拖欠的物业管理费。根据华鑫公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同书》第22条的约定及《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条规定，“业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。”且最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和最高人民法院《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》规定，“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。”因此，自1994年2月起至1999年12月31日止，应当按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算逾期付款违约金。而自2000年1月1日起，应当按照每日加收1‰的滞纳金计算。原审判决对于2000年1月1日之前的部分滞纳金不予支持，属于适用法律错误，应当被撤销。
综上，华鑫公司提起上诉，请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第453号民事判决书，并改判元茂公司向华鑫公司支付X幢XXX房从1994年2月起至债务清偿完毕之日止，拖欠的物业管理费和滞纳金，暂计至2013年12月拖欠的物业管理费72873.75元及每日按欠费金额的1‰支付滞纳金274786.10元，合计347659.85元；2、诉讼费用由元茂公司承担。
被上诉人元茂公司未陈述答辩意见。
二审期间，华鑫公司向本院提交如下证据：1、元茂公司的企业档案、章程等资料；2、顺发新村小区业主管委会成员选票、房屋交付使用登记表；3、裕晋公司出具的《证明》；4、朔州市商业总公司出具的《借据》、《证明》；5、（1998）琼行终字第14号行政判决书；上述证据拟证明元茂公司是裕晋公司、朔州市商业总公司发起设立的，三家公司之间存在关联关系及财产混同等情形，案涉房产在办证前在三家公司之间进行资产流转的情况，华鑫公司根本无从得知，华鑫公司应当也只能向房产所有人元茂公司主张物业服务费。
二审中，元茂公司无新证据向本院提交，也未对华鑫公司提交的上述证据发表质证意见。
本院认证如下：华鑫公司提交的证据1、证据2、证据5有原件予以核对，本院对上述三份证据的真实性予以认可，但是该三份证据不能证明三个公司之间存在财产混同的情况，故对三份证据的证明力不予采信。对华鑫公司提交的证据3、证据4，因无原件予以核对，本院对其真实性不予确认，对该两份证据不予采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
二审另查明，根据元茂公司于1994年9月29日通过的公司章程，元茂公司的发起人有朔州市商业总公司、裕晋公司、郝增科、郭炜、肖改英、王允霞、段子俊、赵鹏、王志贵。1999年4月8日，海南省高级人民法院作出（1998）琼行终字第14号行政判决书，认定顺发新村小区于1993年9月交付使用，房屋出售率达100%。
本院认为，海南省高级人民法院（1998）琼行终字第14号行政判决书仅能证明顺发新村小区于1993年9月交付小区业主使用，且当时的房屋出售率达100%，但并不能直接证明1993年元茂公司即成为涉案房产的业主。本案诉讼过程中，华鑫公司自认涉案房产于1993年1月由裕晋公司购买，因此，元茂公司在1993年尚未取得涉案房产的产权。虽然裕晋公司、朔州市商业总公司是元茂公司的发起人之一，但并无证据证明三家公司之间存在财产混同的情况。元茂公司于1998年2月方取得涉案房产的产权，成为涉案房产的业主，故其应向华鑫公司支付自1998年起的物业管理费。对华鑫公司主张的1994年2月至1998年2月23日期间的物业费及滞纳金，该期间的物业管理费及滞纳金应由当时的业主支付，华鑫公司要求元茂公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对1998年2月24日至2013年12月31日止的物业管理费，原审法院核算为52920.15元，华鑫公司并无异议，本院予以确认。对滞纳金部分，华鑫公司主张的1998年2月24日至1999年12月31日期间，因无合同和法律依据，原审法院不予支持并无不当。自2000年1月1日起至2013年12月31日止期间的滞纳金，按每月30日，每日1‰的标准计算，应为266717.56元。原审判决核算为105697.91元不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但计算滞纳金的数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第453号民事判决书；
二、限山西元茂商业股份有限公司自本判决生效之日起十日内向海南华鑫物业管理有限公司支付物业费52920.15元及违约金266717.56元；
三、驳回海南华鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6515元，二审案件受理费6515元，共计13030元，由上诉人海南华鑫物业管理有限公司负担1050元，由被上诉人山西元茂商业股份有限公司负担11980元。
本判决为终审判决。
审 判 长 符敏秀
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 韩 芬
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 张晨曲