黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民初字第617号
原告齐齐哈尔铁路物流公司，组织机构代码证号12851968-8。
法定代表人尤君平，男，职务该公司总经理。
委托代理人杨庆国，男，该公司法律顾问。
委托代理人房国海，男，该公司职员。
被告嵇秀玲，女，1963年9月23日出生，汉族，铁锋区新骄阳保健品商店个体业主。
委托代理人李振生（原告爱人），男，1960年5月26日出生，汉族，无职业。
委托代理人辛萍，女，1963年10月23日出生，汉族，骄阳保健品商店法律顾问。
原告齐齐哈尔铁路物流公司与被告嵇秀玲房屋租赁纠纷一案，原告于2014年5月16日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔铁路物流公司及其委托代理人杨庆国、房国海被告嵇秀玲的委托代理人李振生、辛萍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：齐齐哈尔铁路物流公司于2013年1月1日与骄阳保健品商店签订了房屋租赁合同，原告将位于齐齐哈哈尔市铁锋区龙沙路28号的房屋出租给骄阳保健品商店使用，租期一年，双方在签订合同时就约定：合同到期后不再续租。现双方的租赁合同已在2013年12月31日到期，原告多次要求被告从房屋中迁出，但被告迟迟不走。原告在2014年年初虽然因工作需要，将房屋出租给同一总公司下属的另一分公司使用，但因被告原因现在已解除了，现原告要收回房屋自用，故原告诉至法院要求被告从租赁的房屋中迁出，并给付2014年1月1日至6月30日的房屋租金5500.00元，同时承担因拒不迁出形成的违约金11000.00元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告陈述的不属实，被告租赁原告的房屋已达十年之久，双方已形在稳定的租赁关系，多年来被告从未拖欠过原告的租金，也一直按约定使用房屋。2013年1月1日被告确实与原告签订了一年期的房屋租赁合同，合同中也约定了不再续租，但合同中还约定了如果原告继续出租房屋，被告有优先承租权。现原告与他人签订了三年的房屋租赁合同，侵犯了被告的优先承租权，虽然在诉讼过程中原告与他人解除了房屋租赁合同，但这是原告规避法律的行为，原告还是要继续出租房屋，所以被告要求履行原告与他人之间签订的三年租赁合同，并给付租金，故被告不同意从原告的房屋中迁出。
原告为证实自己的诉求，提供了如下证据：
证据一：原、被告之间签订的房屋租赁合同一份，证实齐齐哈尔铁路物流公司与骄阳保健品商店于2013年1月1日签订了房屋租赁合同，租赁期间为一年，合同中约定到期不再续租；经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为合同中虽然约定了到期后不再续租的条款，但合同中同时还约定了如果原告出租，被告有优先承租权的条款。本院认为该证据与本案有关联性，且证据来源合法，本院予以确认。
证据二：原告与冀洪波之间签订的房屋租赁合同、租金收据、双方之间的解除协议书、退款通知书和退款收据，证实原告确是因为总公司的安排将房屋租给另一分公司使用，开办车票代售点，但这也是总公司的统一安排，并没有出租给个人，但现在该合同已解除，并退回了收取的租金，不存在将房屋租给他人使用的事实；经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为这是原告与第三人恶意串通，损害被告利益的行为，原告与第三人冀洪波签订了房屋租赁合同，并不是与单位签订的合同，虽然合同在诉讼过程中解除了，但这证实原告确有出租房屋的行为，这就侵犯了被告的优先承租权。本院认为，上述证据与本案有关联性，且证据来源合法、真实，本院予以确认。
被告为证实自己的辩解观点，向本院提交了如下证据：
证据一：原、被告之间自2004年至2013年期间房屋租金票据和房屋租赁合同，证实被告自2004年始就租用原告单位的房屋使用，已形成长期稳定的租赁关系，如果原告收回房屋，将给被告的经营造成很大的损失；经质证，原告对上述证据的真实性没有异议，确实房屋已租给被告十年了，但合同都是一年一签的，每年都有约定，不能因为房屋长期租给被告，原告就不能收回房屋了，一收回房屋就给被告造成损失，这是不公平的。本院认为上述证据客观真实，本院予以确认。
证据二：原告与鸿立来饭店2013年1月1日签订的房屋租赁合同，证实在这份合同中也有到期不再续租的条款，说明这个条款不是针对被告个人设定的，而是原告房屋出租合同中通用的条款，但事实上在2014年1月1日原告又与鸿立来饭店签订了房屋租赁合同，而唯独要收回被告租赁的房屋；经质证，原告认为该证据与本案没有关联性，该合同只证明有不再续租的条款，但不能证明原告与鸿立来饭店又签订了续租合同。本院认为，合同具有相对性，单一具体合同条款并不适用于其他人，故本院认为该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
通过对双方当事人提供证据的质证、认证，本院确认如下事实：原告齐齐哈尔铁路物流公司自2004年始就将自己所有的位于齐齐哈尔市铁锋区龙沙路28号房屋（面积18.11平方米）租给被告嵇秀玲使用，用于经营骄阳保健品商店，2004年至2008年原、被告之间没有签订租赁合同，自2009年始双方每年签订一次房屋租赁合同，租期均为一年，双方均履行了各自的权力与义务。2013年1月1日原告与骄阳保健品商店再次签订了房屋租赁合同，租期一年，年租金11000.00元，并收取租赁保证金1000.00元，合同中约定：合同到期后不续租，同时合同还约定：租赁期届满原告仍要对外出租的，在同等条件下，被告有优先承租权。2013年12月31日原、被告之间的房屋租赁合同到期后，原告预将房屋收回租给同一总公司下的另一分公司设立火车票代售点，后该租赁合同在诉讼过程中解除，现原告主张自用房屋，要求被告从房屋中迁出。自2014年1月1日至2014年6月30日被告一直占有使用房屋，应交付的租金为5500.00元。
本院认为，原、被告双方之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权力和义务。原、被告双方在合同中明确约定：如原告继续出租房屋，被告在同等条件下有优先承租权。但此条款是在原告继续出租房屋的情况下才成立的，因优先承租权不是法定权利而是当事人基于租赁合同约定的权利，仅在合同当事人之间发生效力，现原告已与案外人解除了房屋租赁合同，不存在原告将房屋出租给第三方的情况，且根据合同缔约自由的原则，现原、被告之间的租赁合同期限已满，原告现未将房屋出租给其他人的情况下，被告在房屋租赁期满后已无任何理由占有使用房屋，故本院对原告要求被告迁出的诉讼请求应予支持。被告自2014年1月至2014年6月30日一直使用房屋，应给付原告房租5500.00元，租赁关系解除后，原告应退还被告租赁保证金1000.00元。原告主张被告拒不迁出房屋已构成违约，要求支付违约金11000.00元，因双方对优先承租权的理解存在异议，被告不构成违约，故本院对原告该主张不予采信。被告主张原告将房屋出租给案外人之后又解除了租赁合同，是规避法律的行为，原告仍要继续出租房屋，其要求享有与案外人同等的承租权，但原告作为物权的所有人，其有权利处分自己的房屋，原告虽然在诉讼前与他人签订了房屋租赁合同，但在诉讼过程中该租赁合同已解除，已解除的民事行为不再产生法律效力，被告不能以此为依据要求优先承租权，故本院对被告的主张不予支持。本案经本院审委会讨论研究，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，判决如下：
一、被告嵇秀玲（骄阳保健品商店）于本判决生效之日起十五日内从原告齐齐哈尔铁路物流公司所有的位于铁锋区龙沙路28号房屋中迁出；
二、被告嵇秀玲（骄阳保健品商店）于本判决生效之日起五日内给付原告2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金5500.00元；
三、原告齐齐哈尔铁路物流公司于本判决生效之日起五内日退还嵇秀玲房屋租赁保证金1000.00元。
本案受理费150元，由被告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 王 睿
人民陪审员 徐志弘
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 马丹萍
附本判决依据的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。