吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终3015号上诉人（原审被告）：周福海，男，汉族，1969年2月11日出生，住长春市净月旅游开发区。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，女，汉族，1965年1月14日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：李保尔，男，汉族，2002年7月8日出生，住北京市昌平区。法定代理人：李士臣（李保尔之父），男，汉族，1964年12月4日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：李士颜，男，汉族，1972年4月30日出生，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：李如意，女，汉族，2006年4月14日出生，住广东省深圳市南山区。法定代理人：李士颜（李如意之父），男，汉族，1972年4月30日出生，住广东省深圳市南山区。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：任立君、金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人周福海因与被上诉人李如意、李保尔、李士颜、李军房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周福海上诉请求：撤销一审判决，改判租赁合同继续履行。事实和理由：1.一审判决双方解除合同并返还房屋明显对周福海不公平。首先，一审认定周福海承诺于2015年12月30日不付清房租就同意解除合同与事实不符。其次，周福海对案涉租赁房屋进行了扩建、翻建及装修，费用高达2500万元，所欠房租与此无法相比，周福海不同意解除合同。如果李如意、李保尔、李士颜、李军强行要求解除合同，应当对周福海的损失进行补偿。2.一审判决判令利息的给付方式自2015年9月1日起按银行同期贷款利率计算是错误的，双方并未约定迟延给付租金应当给付利息，更没有约定利息的给付方式，庭审中也没有审理利息的事宜。3.一审判决判令周福海给付拖欠的物业费20余万元是错误的，李如意、李保尔、李士颜、李军并未实际给付该物业费，不应判令周福海给付物业费。4.双方签订租赁合同伊始，周福海支付了50万元押金，一审法院并未审理，也未予保护。李如意、李保尔、李士颜、李军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，周福海的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。1.李如意、李保尔、李士颜、李军向周福海发出解除合同的通知，周福海签收并同意“如2015年12月30日不付清房租合同解除”，且在一审审理中，周福海对《解除合同通知》并无异议。一审法院判决解除合同认定事实清楚，适用法律正确。2.周福海的行为构成违约，应当支付利息。3.双方约定物业费由承租方承担，但周福海一直没有缴纳，对于周福海欠缴的物业费物业公司势必会向李如意、李保尔、李士颜、李军追缴，故一审判决周福海支付物业费符合法律规定。4.50万元押金、扩建和装修费用不属于一审法院审理范围，一审法院不予审理程序合法。根据双方合同约定，周福海违约在先，无权要求退还押金，且对于押金和装修费用，一审程序中周福海并未提出反诉请求也未对押金提出异议，一审法院不予审理符合法律规定。对于扩建费用，周福海所称的扩建工程并未得到相关部门的许可，并且已经破坏了原房屋主体结构，对其非法扩建工程无权主张损失，人民法院不应予以保护。李如意、李保尔、李士颜、李军向一审法院起诉请求：1.解除李如意、李保尔、李士颜、李军与周福海签订的《中海房屋租赁合同》，周福海返还租赁的房屋；2.周福海向李如意、李保尔、李士颜、李军支付拖欠的房屋租金及利息；3.周福海支付拖欠的物业费209017.72元；4.案件受理费由周福海负担。一审法院认定事实：2013年5月8日，李如意、李保尔、李士颜、李军(出租方)与周福海(承租方)签订《长春中海国际社区H5-101商业经营用房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定“一、出租方将其按份共有的坐落于长春市南关区临河街以西.102国道以北中海国际社区H5幢101号(长房权字第201601120703-1号，建筑面积3981.28平方米，丘(地)号:3-70/164-27(101)，份额:李士颜和李军各占1%、李保尔和李如意各占49%)商业房屋出租给承租方作商业营业使用；二、租赁期共15年，自2013年9月1日至2028年8月31日。三、略。四、1.租金：2014年8月31日前支付2014年9月1日至2015年8月31日租金240万元，2015年8月31日前支付2015年9月1日至2016年8月31日租金252万元。2.租金构成：租金仅为该房屋的租赁费用，租赁期间的物业管理费、水费、电费、采暖费等所有费用均由承租方自行承担。五、六略。七、承租期内，发生下列情形之一的，出租方无条件终止合同，收回本房产使用权，对承租方已付押金、租金不退还：2.拖欠租金累计超过三个月。3.拖欠应由承租方承担的费用”。另查：2014年9月1日至2015年9月1日，房屋租金为2400000元，周福海已经支付1200000元。2015年9月1日至2016年8月31日，房屋租金为2520000元。庭审中，李如意、李保尔、李士颜、李军同意按照房屋租金2520000元/365天计算房屋占用期间的占用费。2015年12月2日，李如意、李保尔、李士颜、李军向周福海发出书面《解除合同通知》，周福海当日收到该通知后承诺：“如2015年12月30日不付清房租，合同解除。付清房租，合同继续履行”。周福海未按该承诺履行给付租金义务。一审法院认为：李如意、李保尔、李士颜、李军与周福海之间签订的《长春中海国际社区H5-101商业经营用房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。现周福海未按期履行支付租金的行为实属违约行为。李如意、李保尔、李士颜、李军于2015年12月2日向周福海发出书面《解除合同通知》，周福海当日收到该通知后承诺：“如2015年12月30日不付清房租，合同解除。付清房租，合同继续履行”。现周福海未按此期限给付租金。因此，双方签订租赁合同解除之日为2015年12月30日。因周福海在合同解除日前尚欠房屋租金，故李如意、李保尔、李士颜、李军诉请支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，涉案房屋一直由周福海占有使用，那么周福海亦应支付占用房屋期间所产生房屋占用费用。关于周福海拖欠物业费一节，根据租赁合同约定，租赁房屋物业服务费由周福海承担。周福海对该承担方式及拖欠事实均不持异议，故对李如意、李保尔、李士颜、李军诉请被告支付拖欠物业服务费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、李军、李保尔、李士颜、李如意与周福海签订的《长春中海国际社区H5-101商业经营用房租赁合同》于2015年12月30日解除。二、周福海于本判决生效后三十日内将位于于长春市南关区临河街以西，102国道以北中海国际社区H5幢101号房屋返还给李军、李保尔、李士颜、李如意。三、周福海于本判决生效时立即向李军、李保尔、李士颜、李如意支付拖欠的房屋租金（2014年度至2015年度）人民币1200000元及利息(利息以120万元为基数，自2014年9月1日至全部给付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。四、周福海于本判决生效时立即向李军、李保尔、李士颜、李如意支付拖欠的房屋租金（2015年9月1日至2015年12月30日）房屋租金人民币837000元（计算公式为：年租金2520000元/12月*3个月+6900元/日*30天）及利息（利息自2015年9月1起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。五、周福海于本判决生效时立即向原告李军、李保尔、李士颜、李如意支付房屋占用费（2015年12月31日起至腾迁之日止，按日租金6900元计算）。六、周福海于本判决生效时立即向李军、李保尔、李士颜、李如意支付拖欠的物业服务费人民币209017.72元；七、驳回李军、李保尔、李士颜、李如意的其他诉讼请求。案件受理费39832元，由周福海负担。本院二审另查明，李如意、李保尔、李士颜、李军与周福海之间签订租赁合同伊始，周福海依约支付李如意、李保尔、李士颜、李军押金50万元，该合同第三条合同押金约定：本合同生效之日起三日内，承租方一次性支付押金人民币伍拾万元整。押金含义：一方面为本合同承租定金，即承租方保证按第四条约定按期缴纳第一期租金正式承租入住。如违约，则以全部押金承担违约赔偿，出租方另租他方。如出租方违约，到期不租给承租方，出租方赔付承租方人民币壹佰伍拾万元整。另一方面为租赁押金，即保证按第四条约定按年支付租金、保证房产安全完好，如违约不按时支付房租，出租方停止出租，收回房产，全部押金作为承租方违约金归出租方；同时，该押金为承租方保证该房产安全、完整、无损之押金。另，二审庭审中，长春市保多利休闲洗浴有限责任公司申请参加诉讼。据长春市保多利休闲洗浴有限责任公司称，该公司由周福海和隋海峰分别注资70%和30%成立，周福海为该公司法定代表人。本院认为，李如意、李保尔、李士颜、李军与周福海之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。周福海未按期支付租金构成违约。李如意、李保尔、李士颜、李军于2015年12月2日向周福海发出书面《解除合同通知》，周福海当日收到该通知后并未提出异议，并且承诺：“如2015年12月30日不付清房租，合同解除。付清房租，合同继续履行”。因周福海未按此期限给付租金，双方签订的租赁合同解除条件成就，租赁合同于2015年12月30日解除。周福海主张其因扩建、装修房屋支出的费用远大于其所欠房租，但其因扩建、装修支出的费用不能构成拒付租金的抗辩，故对此主张本院不予支持。关于欠付租金利息是否应当给付以及500000元押金是否应当抵扣的问题。周福海欠付租金已经构成违约，根据双方约定该500000万元押金作为违约金不应当返还，故周福海主张以该500000万元押金抵扣租金的请求本院不予支持。因该500000万元押金作为违约金已经实际履行，欠付租金的利息损失已通过取得该500000万元押金的方式得到补偿，李军、李保尔、李士颜、李如意已经实际取得押金的情况下，主张支付欠付租金的利息，本院不予支持。关于周福海是否应当给付李如意、李保尔、李士颜、李军其欠付的物业费。双方在租赁合同中未对物业管理费的数额进行约定，李士颜、李军与物业公司签订的《补偿协议书》虽约定了物业管理费为2.00元/平方米，但因该笔费用尚未实际支付，无法确定实缴数额，故李如意、李保尔、李士颜、李军主张周福海支付拖欠的物业管理费209017.72元，本院不予支持。物业管理费可待李如意、李保尔、李士颜、李军实际支付后，另行主张权利。关于是否应当追加长春市保多利休闲洗浴有限责任公司为本案第三人的问题，虽长春市保多利休闲洗浴有限责任公司申请参加诉讼，但本案纠纷系因李如意、李保尔、李士颜、李军与周福海之间租赁合同所引发，长春市保多利休闲洗浴有限责任公司并非该合同的相对人，至于长春市保多利休闲洗浴有限责任公司与周福海之间则系另一法律关系，与本案不存在关联，即无证据证明长春市保多利休闲洗浴有限责任公司与本案处理之结果存有法律上的利害关系，故不应追加长春市保多利休闲洗浴有限责任公司为本案第三人。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初299号民事判决第一、二、五项；二、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初299号民事判决第三、四、六、七项；三、上诉人周福海于本判决生效后立即内向被上诉人李军、李保尔、李士颜、李如意支付拖欠的房屋租金人民币2037000元；四、驳回上诉人周福海的其他上诉请求；五、驳回被上诉人李军、李保尔、李士颜、李如意的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39832元，由上诉人周福海负担38232元，被上诉人李军、李保尔、李士颜、李如意负担1600元；二审案件受理费36360元，由上诉人周福海负担30760元，被上诉人李军、李保尔、李士颜、李如意负担5600元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  贺银婷二〇一六年十月十二日书 记 员  米志娜