甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第420号
上诉人（原审被告）孙某英，女，汉族，1952年6月27日出生，住甘肃省白银市白银区。
委托代理人强承军，甘肃中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某莉，女，汉族，1964年5月12日出生，住兰州市七里河区。
委托代理人侯思霞，甘肃金城律师事务所律师。
委托代理人邹世语，甘肃金城律师事务所律师。
上诉人孙某英因买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第80049号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙某英及其委托代理人强承军，被上诉人孙某莉及其委托代理人侯思霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告孙某英与原告孙某莉系姐妹关系，2008年双方就原告购买被告位于兰州市七里河区土门墩街道西津西路863号（原813号）1单元第2层202号的房屋达成合意，并在原告支付购房款项30000元后，于2008年8月11日，在兰州市房地产交易中心签订房地产买卖契约，约定被告孙某英自愿将坐落在兰州市七里河区土门墩路西津西路813号的房地产出售给原告孙某莉，面积45平方米，价款3万元，由原告于2008年8月11日前一次性付清给被告，同意于同日将房屋交付原告，并对双方的权利义务等做了约定，同时被告提供夫妻的户口复印件、售房人基本情况说明及共有人王立新对出售房产做出同意的声明，在办理过户登记过程中，因该涉案房屋属于有限产权导致过户不能。但原告自此即占有使用该房屋至今，并将户籍迁至该房屋。2011年12月20日，原告向兰州通宝汽车有限公司缴纳4724元，以“支付原五金住房剩余30%所交产权差价款”，兰州通宝汽配有限公司向原告出具了票号为：NO.0001529的收据；同日被告也向兰州通宝汽车有限责任公司缴纳4724元，通宝汽配有限公司向被告出具票号为NO.0001533的收据，后该公司向原告退还4724元。2012年4月19日，兰州西太华工贸集团股份有限公司与被告孙某英签订房屋产权购买协议，由兰州西太华工贸集团有限公司将位于兰州市七里河区西津西路863号1单元第2层202号房屋的30%产权以4723.47元的价款出售给孙某英，2013年3月兰州市房地产管理局颁发房屋产权证号为兰房权证（七里河区）字第297549号房屋所有权证，孙某英享有100%产权。因被告迟迟不给原告办理房屋产权过户手续，为此原告诉讼来院。庭审中，被告对原告提交的房屋买卖契约上本人的签名及捺印提出异议，申请司法鉴定。2015年2月9日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出司鉴中心（2015）技鉴字第28号、第29号鉴定意见书，认定：房地产买卖契约落款“甲方（签章处）”留有的“孙某英”签名字迹是孙某英所签，该签名字迹处留有的指印是孙某英右手食指所留。
原审另查明，位于兰州市七里河区土门墩路西津西津路863号1单元2楼202室房屋系房改房，原系甘肃省兰州五金采购供应站（后兰州五金采购供应站兼并至兰州工贸集团股份有限公司，后更名为兰州西太华工贸集团有限公司）公有住房，1997年12月被告孙某英购买该房70%产权，2011年12月兰州西太华工贸有限公司委托兰州通宝汽车工贸有限公司代收购买30%产权的款项。关于被告引用的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）中对已购公有住房和经济适用住房上市出售核准的规定已被《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号）取消。
原审认为，依法成立的合同自成立时生效并受法律保护。本案中，原告孙某莉与被告孙某英签订的房地产买卖契约是双方当事人的真实意思表示，内容不侵害国家集体或个人的权益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方在签订房地产买卖契约时，被告未取得诉争房产100%产权，导致产权手续没有变更，但双方已部分履行了契约，原、被告亲属均证明原告于2008年向被告交付购房款3万元，原告亦自此占有使用房屋至今，期间被告未提出异议或要求解除双方之间的买卖关系。2013年，在原告起诉前该涉案房屋的100%产权登记到被告名下，产权过户条件成熟，符合合同有效的相关法律规定，故原告诉讼有理，本院应予支持。关于30%产权的价款应由原告退还被告。关于被告提出的按份共有人的优先购买权问题，兰州西太华工贸集团有限公司从未提出主张优先购买权，同时该公司已将其享有的诉争房产30%产权出售给被告，即表示其已放弃优先购买权，兰州西太华工贸集团有限公司对于诉争房产所享有的优先购买权已消灭，关于被告的其他抗辩理由依法均不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告孙某英于本判决生效之日起10日内将位于兰州市七里河区土门墩街道西津西路第863第1单元2层202室房屋过户到原告孙某莉名下。案件受理费4328元、财产保全费1533元，由被告孙某英负担。
宣判后，孙某英不服，向本院提起上诉认为：一、《房地产买卖契约》自始不具备法律效力。双方签订的房地产买卖契约因违反《房地产法》第三十八条和《物权法》规定的共有人取得财产权利和优先购买利益，属于损害他人合法权益，违反法律的强制性规定，合同理应被认定为无效，自始不具有约束力；二、《房地产买卖契约》因违反法律规定，属于法律的履行不能，不具备继续履行的前提。该契约在当时就已经不具备继续履行的前提和条件，属于法定的终止权利义务的情形；三、若根据原判决认定契约有效，则原审法院应当告知西太华公司，确认其是否参加诉讼，而非武断的判定西太华公司放弃了优先购买权。请求二审：1、查明本案事实，并依法改判；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人孙某莉答辩认为：一、双方签订的协议合法有效，上诉人称协议不具有法律效力的主张不能成立；二、双方的《房地产买卖契约》已实际履行，并不存在上诉人所述的履行不能的情况，上诉人应将产权变更登记在被上诉人名下；三、一审法院审理程序合法，兰州西太华公司与本案审理没有关系。请求二审：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律约束力，合同当事人均应依照合同履行约定的义务。在本案中，上诉人孙某英与被上诉人孙某莉签订的房地产买卖契约系双方的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同当事人均有相应的民事行为能力，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于上诉人孙某英认为双方的约定因违法《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国物权法》的规定而无效的上诉理由，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，故上诉人孙某英以双方合同违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定而无效的上诉理由，没有法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案涉案房产系上诉人孙某英与原甘肃省兰州五金采购供应站共有，其中上诉人孙某英占有70%的份额，原甘肃省兰州五金采购供应站占有30%的份额，根据上述法律规定，占有涉案房屋70%份额的上诉人孙某英有权就本案涉案房屋作出处分，上诉人孙某英认为双方的合同违反了《中华人民共和国物权法》的规定而无效的上诉理由亦无法律依据，本院不予支持。
关于上诉人孙某英认为合同因履行不能而不具备继续履行的前提，属于法定的终止权利义务的情形的上诉理由，本案涉案房屋既非法律禁止流通之物，该房屋亦无灭失、为他人所有之情形，故本案不存在履行不能的情况。且本案涉案房屋已交付被上诉人孙某莉，故上诉人孙某英认为本案合同属履行不能的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
关于上诉人孙某英认为原审应当告知西太华公司，待其明确参加诉讼，而原审却武断的认为其已丧失优先购买权的上诉理由，被上诉人孙某莉就本案提起诉讼时，上诉人孙某英已取得涉案房产100%的所有权，有权就涉案房产作出处分而不必依赖于他人的意思表示，故原审未通知西太华公司参加诉讼并无不妥。
上诉人孙某英二审时向法庭提交了部分录音证据，意图证明该证人在一审时所做证言为虚假陈述，但一审时被上诉人孙某莉向原审法院提交了诸多证人证言，且证人证言之间可以相互印证，现上诉人孙某英仅仅提供了部分证人证言，不足以推翻其他证人所做证明，故对于上诉人孙某英所提交的录音证据本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4328元，由上诉人孙某英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任登光
审 判 员 李志勇
代理审判员 王 博
二〇一五年八月十四日
书 记 员 刘艺涵