北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字7299号
原告北京创辉物业管理有限公司。
委托代理人孙超，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告符ＸＸ，女。
委托代理人呼ＸＸ（符ＸＸ之夫）。
原告北京创辉物业管理有限公司（以下简称”创辉物业公司”）与被告符ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯镜独任审判，公开开庭进行了审理。原告创辉物业公司之委托代理人孙超，被告符ＸＸ之委托代理人呼ＸＸ到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
创辉物业公司诉称，我公司是经北京市建设委员会核准具有资质的物业管理企业，我公司与北京创辉房地产开发有限公司（以下简称”创辉房地产公司”）于2004年1月8日签订了《ＸＸ别墅物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》）及《ＸＸ别墅物业管理委托合同补充协议》（以下简称”《补充协议》”），我公司受创辉房地产公司的委托，负责ＸＸ别墅项目前期的物业管理及服务。依据《物业委托合同》第十九条第1款的约定，物业服务费的标准为4.9元／建筑平方米／月，依据第2款的约定物业服务费采取年收取制，于每次交付期满之日起15日内一次性缴纳下一年度的物业服务费。依据《物业委托合同》第十九条第8款的约定，如业主逾期缴纳物业服务费的，我公司有权自应付之日起至实际交付之日止，每日向业主收取应付款未付款项千分之三的滞纳金。符ＸＸ于2005年3月13日与创辉房地产公司签订编号为ＸＸＸＸ号《商品房买卖合同》（以下简称”《买卖合同》”），购买了ＸＸ别墅项目ＸＸＸ号房产（以下简称”该房产”）。在《买卖合同》中对物业服务费、支付方式、违约责任等均予以了明确的约定。同时符ＸＸ签署了《承诺书》，承诺已经仔细阅读过《ＸＸ别墅业主临时公约》，同意遵守公约条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。符ＸＸ于2005年6月8日与创辉房地产办理了收楼手续书，接收了该房产。
符ＸＸ接收房产后，前期还能依据《物业委托合同》及《业主临时公约》的约定缴纳物业管理费。但自2006年9月1日起，便开始长期拖欠我公司大额的物业管理费，虽经我公司多次催要，符ＸＸ仍然拒绝交纳2006年9月1日至2013年12月31日止的物业管理费，给我公司造成了经济损失。
我公司认为《物业委托合同》、《买卖合同》、《ＸＸ别墅业主临时公约》均为各方真实的意思表示，符ＸＸ应当依据约定支付物业管理费，如逾期支付应当承担约定的违约责任。符ＸＸ长期、恶意拖欠物业管理费的行为已严重违反《物业委托合同》及买卖合同》、《ＸＸ别墅业主临时公约》的约定，给我公司造成了经济损失，同时使得我公司的经营陷入困境，对ＸＸ别墅项目整体的物业管理及服务造成了不利影响，故我公司诉至法院，诉讼请求为：1、请求法院判令符ＸＸ支付拖欠的2006年9月1日至2013年12月31日的物业服务费人民币共计104889.4元；2、请求法院判令符ＸＸ支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金人民币133242.92元；3、请求法院判令本案的全部诉讼费用由符ＸＸ承担。
被告符ＸＸ辩称，不同意创辉物业公司的诉讼请求。创辉房地产公司与我于2005年3月13日签订了《商品房买卖合同》，合同附件四”物业服务”中规定了创辉房地产公司委托的物业公司的服务内容和服务质量。我方认为，创辉物业公司一直没有完全履行物业管理职责，导致我方生活环境和居住质量严重受到损害。创辉物业公司在物业管理中，无视我方多次提出的合理要求，无视合同中对物业管理之规定，令我方受到巨大损失。2012年4月9日，创辉物业公司曾以拖欠物业管理费事宜，向贵院提起过诉讼，请求法院判令我方支付2006年9月1日至2011年12月31日的物业费及物业费滞纳金共计人民币328761.53元。经过我方出示大量有力证据和双方法庭辩论，创辉物业公司未向我说明原因即撤销了起诉。我认为创辉物业公司未尽保证物业服务质量义务的事实举例：1、创辉物业公司承诺”住宅区无刑事案件”，事实上，ＸＸ小区多户居民家中遭遇失窃，使得被盗业主人身和财产蒙受巨大损害，为求自保，我们自费在自家装上了防盗装置，即便如此，失窃事件仍未停止，由此可见，创辉房地产公司和创辉物业公司的物业管理服务十分糟糕。令人匪夷所思的是，尽管创辉物业公司在2008年11月27日致业主的公开信中，明确声明”尽快完善安防措施”，但就在我们接到起诉书前的2014年3月份，小区内又再次发生入室盗窃案件；2、创辉物业公司承诺”污水排放通畅”，但我方在居住的几年时间里，每到夏季雨季，房屋都严重漏水，我方多次提出维修，物业都推三阻四。特别是2012年7月21日大雨，由于小区内排水系统存在严重缺陷，大水冲进我家地下室，保守估计损失在十万元以上。暴雨前后，物业公司无人过问和安慰我们，更没有提供任何帮助，只有我们自己买沙袋、抽水机来紧急应对这一严重事件；3、创辉物业公司承诺”设备良好、运行正常、空调系统管理到位”，但在使用过程中，空调及采暖设备运行严重不正常，存在设计缺陷，给我方生活造成极大麻烦，且每年维修和换置零件费用不菲；4、创辉物业公司承诺”污水排放通畅”，我家一至三层卫生间自居住以来一直有严重臭味产生并持续至今，我方多次反应，从未得到真正彻底解决；5、创辉物业公司承诺”绿化管理和养护措施落实，绿地无损坏、侵占现象，花草、树木修建及时，无枯枝及病虫害现象，达到国家绿化标准”，但我家的绿化管理自居住之后一直呈现被无视状态，草坪沙化、树木枯死，迫不得已，我们自行绿化自家花园并栽种树木，此一行为得到物业认可，并向我们收取了管理费；6、创辉物业公司承诺”小区实行24小时封闭式保安服务，设有安全监控中心，门岗配有对讲系统”，但事实上，每家的对讲系统都无法正常使用，小区多次安装都不加以验收，系统瘫痪至今。另外，任何一个人都可以进入小区，没有严格检查，竟有骗子假借物业之名推销物品，骗走住户的钱；6、我方入住后相当长一段时间内，所使用的水经常浑浊不堪，无法作为正常饮用水使用，且多次停水，多次向物业反映无果，只能自购净水机；8、自我方入住以来，已有十个年头，但小区一直在建造新的商品房而使住户处于半工地环境，直至今日，小区仍在建设中，未有像样的大门，小区外也极其脏乱，因此根本未达到封闭式安全管理要求，征收高档物业费不合理；9、自入住以来，创辉物业公司一直按照《北京市物业管理办法》规定的最高标准征收物业费，且从未说明制定标准的依据，是否有海淀物价局的核准文件等，从业主角度来说，这一标准极不符合物业管理事实和业主应得的服务，我们拒交物业费有充分的事实缘由和法律依据；10、从创辉物业公司提交的材料来看，其虽与创辉房地产公司签订了《物业管理合同》，但并未与业主本人签订物业管理合同，在《商品房买卖合同中》也未有创辉物业公司作为受托方的名字和任何信息，创辉物业公司实际上是一家没有得到我们认可的物业管理公司，因此其不具备起诉业主的法律主体资格。综上所诉，创辉物业公司不具备起诉的法律主体资格，即便其通过狡辩获得，也没有履行物业管理职责，严重违背国务院2007年修订颁布的《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》精神，其更没有履行合同中规定的物业管理内容和物业管理质量之规定，令我方蒙受巨大损失。创辉物业公司的起诉歪曲事实，我方具有非常正当的理由拒绝缴纳物业管理费，故请法院判令驳回创辉物业公司的诉讼请求。
经审理查明，如下事实：
2004年1月8日，创辉房地产公司与创辉物业公司签订《物业委托合同》，创辉房地产公司委托创辉物业公司负责ＸＸ别墅的物业管理，并约定本物业服务费标准为4.90元／建筑平方米／月，采取年收取制，业主在办理入住手续时预交首年度的物业服务费，以后于每次交费期满之日起15日内一次性缴纳下一年度的物业。后在《物业委托合同》的基础上，双方又签订《补充协议》，约定双方合同期限延续至2017年1月8日止。
2005年3月13日，符ＸＸ与创辉房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称”《买卖合同》”），符ＸＸ购买了ＸＸ新村一期Ｘ幢Ｘ号房，建筑面积243.25平方米，地上3层，地下1层；该合同第十九条约定本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格每平方米每月4.9元，由物业管理企业按年（半年、季）收取；价格构成包括物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；第二十条约定买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。该合同所附附件四物业服务中记载：一、物业服务内容，涉及共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共同设施设备管理，包括：共用的上下水管道、配电系统、排污系统、消防系统、保安系统等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、保安执勤、配合协助当地公安机关搞好工作；其他设施设备，包括IC卡能源课计量系统......摄像监控系统；二、物业服务质量，其中记载污水排放通畅、小区实行24小时封闭式保安服务，设有安全监控中心，门岗配有对讲系统......住宅区无重大火灾和刑事案件。
2005年4月8日，符ＸＸ签订《承诺书》表示为维护创辉物业公司的管理，其已详细阅读过《ＸＸ别墅业主临时公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。
2005年6月8日，符ＸＸ接收该房产，并已缴清物业管理相关费用。
入住后，创辉物业公司为该小区提供了物业服务，但符ＸＸ此后未交纳相应物业管理费。创辉物业公司为此出示了其于2007年9月8日下发的交纳物业费通知，要求符ＸＸ到公司财务部缴纳2006年6月1日至2007年5月31日共计14303.10元物业管理费，其中业主或使用人签字以及签收日期为空白，除此以外，该公司还出示了分别于2010年10月、11月、12月寄出的三次催缴通知单和邮寄单，证明其三次通知符ＸＸ交纳物业费，上述信件都被拒收。其中通知单上载明ＸＸ室业主（即符ＸＸ）应及时到公司财务处交纳2006年9月1日至2010年12月31日拖欠的物业费共计61980.1元，逾期按照规定每天加收欠款费用总额千分之三的滞纳金，累计加收，仍不交纳将依法追讨。符ＸＸ代理人称催告函收到过2至3次，但不是通过信件邮寄的。
符ＸＸ提供了2008年11月20日被盗业主起草的《致所有ＸＸ业主的一封公开信》、2008年11月23日全体ＸＸ业主致北京创辉房地产开发有限公司并创辉物业公司的信、2008年11月27日创辉物业公司和创辉房地产公司《致ＸＸ小区业主的一封公开信》及附件1《小区安全防范系统整改措施及计划》和防盗门安装的照片等证据，证明ＸＸ小区存在重大的安全问题，创辉物业公司未尽到安全保障责任。创辉物业公司则辩称其发信不能证明自己存在问题，而业主之间的信是业主们个人行为，且并未收到过他们的投诉信。同时符ＸＸ还出示了其他多张照片和多份合同、收据证明，”小区建设和管理存在重大问题，致其损失严重；房屋设计存在重大问题，物业对此置若罔闻；空调暖气设备运行不正常，物业疏于管理和维修造成其损失；物业没有承担绿化管理及养护措施，未达到国家标准；小区水质存在严重问题，致使其要自己花钱购买净水设备；入住十年，小区一直施工，未能封闭管理；小区大门简陋，难以承担高档小区之名；小区门口及周边脏乱差”等。创建物业提供2011年6月23日和2012年7月21日照片，辩称其做好了防汛准备，大雨是不可抗力，他们已尽到了义务；还提供光盘1张，光盘内容为2014年4月物业公司保安的巡逻记录，以证明该小区保安每一小时巡逻一次；认为被告所提到的水管爆裂、小区仍在建设等问题属于房地产公司的事情，与自己无关，业主自行改造花园，应当自行承担费用。
另查，经现场勘验，该小区内因业主（包括本案被告）多有将房前房后公共绿地自行用围栏圈住，形成较为封闭的空间的情况；本案涉诉房屋门前的可视对讲系统可以使用，对于室内布防系统，创辉物业公司称目前小区正在进行围墙改造，故对于布防系统的线路会产生一定的影响。
上述事实，有双方当事人的陈述、《ＸＸ别墅物业管理委托合同》、《ＸＸ别墅物业管理委托合同补充协议》、《商品房买卖合同》、《有关”ＸＸ”别墅临时管理规约事宜承诺书》、《收楼手续书》、《第1、2、3次费用催缴通知单》、《致ＸＸ小区业主的一封公开信》、《勘验笔录》、照片等证据在案佐证。
本院认为，创辉物业公司接受创辉房地产公司的委托对涉诉小区进行物业管理。现创辉物业公司提供了相关物业服务，符ＸＸ应当按照约定向创辉物业公司交纳相应的物业管理费。故创辉物业公司要求符ＸＸ交纳自2006年9月1日至2013年12月31日的物业服务费104889.4元之诉讼请求，理由正当，应予支持。
同时针对符ＸＸ的辩称，结合本案查明事实，从中可以看出创辉物业公司目前物业服务存在一定的瑕疵，存在需要进行一步改进的地方，故对创辉物业公司主张的滞纳金一节，本院不予支持。符ＸＸ辩称地下室进水问题，因涉及房屋建造等问题，不应成为其未交物业费的理由。
本案原、被告双方做为物业服务合同的甲方、乙方，应当认识双方之间存在着相互依存的关系，只有物业公司提供完善的物业服务，业主才会愿意主动足额交纳物业费用，而业主只有主动履行交费义务，物业公司才有资金支持以保证具备提供完善物业服务的能力。因此原、被告应当本着相互支持的态度合理有效的解决双方存在的矛盾，以使小区环境更加宜居。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告符ＸＸ于本判决生效之日起十日内给付原告北京创辉物业公司管理有限公司自二O0六年九月一日至二O一三年十二月三一日止的物业管理服务费十万四千八百八十九元四角；
二、驳回原告北京创辉物业公司管理有限公司其他诉讼请求。
如果符ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百八十二元（已由北京创辉物业公司管理有限公司预交），由北京创辉物业公司管理有限公司负担七百四十一元，已交纳；由符ＸＸ负担七百四十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯 镜
二〇一四年十二月十二日
书记员 包立娟