北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10364号
原告李丹，男，1976年4月12日出生。
委托代理人陆亦军。
被告美佳物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人许盾，。
委托代理人余昌明。
委托代理人赵瑜。
被告美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司。
负责人陈金北。
委托代理人赵瑜。
委托代理人毕宗强。
原告李丹（以下简称姓名）与被告美佳物业管理（深圳）有限公司（以下美佳物业公司）、美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司（以下简称美佳物业北京分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陆亦军，美佳物业公司的委托代理人赵瑜，美佳物业北京分公司的委托代理人赵瑜、毕宗强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李丹诉称：我系北京市朝阳区百子湾东里XX号楼X单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，美佳物业北京分公司系该房屋所在小区的物业管理人，美佳物业公司系美佳物业北京分公司的开办人。2013年7月18日晚，原告发现涉案房屋一层室内、地下一层及二层的屋顶、地面均被污水重度淹浸。经勘查，发现污水源自厨房污水倒灌，下水道中的污水上涌冲开厨房下水管，污水淹浸了房屋一层后，漫流入地下一层和二层，使得涉案房屋上下三层全部被污水淹漫，房屋内原告装修、家具、地热采暖设施等严重受损。原告随即将此事通报美佳物业北京分公司。2013年7月19日下午，美佳物业北京分公司派人对下水道进行了疏通，暂时排除了污水持续上涌倒灌的情况。鉴于涉案房屋因下水倒灌毁损严重，已无法居住，原告遂于7月18日当晚将家中家具、物品等搬离，并借住别处。后涉案房屋的厨房下水道又多次被涌开，房屋多次被污水淹浸。后因协商赔偿事宜未果。故诉至法院，要求美佳物业公司、美佳物业北京分公司对涉案房屋受损一事承担赔偿责任，赔偿李丹损失14.1万元。
美佳物业公司辩称：一、我方作为物业管理部门，对XX小区内楼内下水立管及通向污水井的下水管道共用部分行使管理、维护的义务，但事故发生的区域位于李丹自有房屋之内，对于事故发生的原因，李丹不能证明由于我方管理失误造成。事故发生的原因是公共区域堵塞还是居室内自用部分使用不当发生的事故，目前尚无明确定论，因此李丹的请求无事实依据。二、我方已经尽到物业管理服务协议中约定的义务。每年与专业的清掏公司签订化粪池清掏合同，由专业的清掏公司完成XX小区内化粪池、园区雨污水管段、雨污水管井、隔油池、一层水平主管道的清掏工作。专业的清掏公司也按照双方合同要求，对小区定期进行清掏工作。在我方管理赛洛城小区期间，也未曾发生类似事件。此次污水倒灌事故的发生，应属于突发的偶然事件。三、李丹要求我方承担赔偿责任，不符合双方之间的合同约定。对于此次污水倒灌事故，如果经过鉴定确由同一栋上下层业主管道渗、漏、堵引发的，李丹应根据业主临时公约与相邻的业主自行解决。综上，不同意李丹的诉讼请求。
美佳物业北京分公司辩称：同美佳物业公司的意见一致。
经审理查明：李丹系涉案房屋的所有权人。美佳物业北京分公司系为涉案房屋所在的小区提供物业服务的物业公司，系美佳物业公司设立的分公司。涉案房屋的结构为一层及地下一层，李丹将地下一层改造成为两层。
2013年7月18日，涉案房屋所在楼宇的下水主管道堵塞，污水将涉案房屋内厨房的下水管道和下水主管道的连接处顶开，涌入涉案房屋内，造成涉案房屋全被污水所淹。李丹一家于当晚将家具家电搬离涉案房屋，并前往他处借住。
2013年7月19日，美佳物业北京分公司对下水主管道进行疏通。
2013年9月19日，涉案房屋再次因同样原因被污水倒灌。美佳物业北京分公司接到报修后，再次对下水主管道进行疏通。
庭审中，李丹称2013年11月，涉案房屋再次被污水倒灌。李丹自2006年入住涉案房屋后，在装修过程中未对下水管道进行改动。因污水倒灌，造成涉案房屋内墙面、屋顶、地暖、楼梯、吊顶、壁柜、橱柜、电路、窗帘、沙发受损。美佳物业公司和美佳物业北京分公司对于污水倒灌的原因均认可为下水主管道堵塞。
庭审中，李丹申请对涉案房屋受损部位出具修复方案。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心接受本院委托从事上述鉴定工作。2014年8月20日，鉴定中心出具北京建研院司鉴中心（2014）建鉴第字57号司法鉴定意见书。其中现场勘验调查记录显示，涉案房屋的受损部位有：（1）厨房：顶板饰面有霉变、开裂现象；墙体饰面层有受潮痕迹，饰面层起皮、开裂、脱落。厨房壁柜饰面有起皮、开裂脱落现象，橱柜洗菜池下部污损。（2）门厅及走廊：一层门厅鞋柜下部饰面有开裂、起皮现象；墙体饰面层有受潮痕迹，饰面层起皮、开裂、脱落。（3）卫生间门框外侧有锈迹。（4）卧室1：南侧顶板有饰面层起皮、开裂，局部脱落现象；墙体饰面层有受潮痕迹，饰面层起皮、开裂、脱漏。（5）卧室2：壁柜下部饰面有开裂现象；更衣室门及卧室门门框有锈迹；墙体饰面层有受潮痕迹，局部起皮、开裂、脱落。（6）一层至地下一层楼梯踏步饰面起皮、开裂有霉变现象，扶手局部缺失，踏步有松动现象。（7）地下一层及地下二层墙面及顶板饰面层有发霉、起皮、开裂、脱落现象。（8）地下一层吊顶石膏板有脱落现象，木质龙骨有发霉现象；储物间内壁柜表面饰面有开裂、起皮现象。（9）地下一层至地下二层壁柜下部饰面层有开裂、脱落、起皮现象。（10）地下二层窗帘吊杆脱落。对此，鉴定中心出具的修复方案为：一、顶板及墙体饰面层起鼓、脱落修复方案：1、修复范围：涉案房屋厨房、门厅及走廊、卧室1、卧室2、地下一层、地下二层墙面及顶板饰面层空鼓、起皮、开裂部位。2、基层处理：①针对抹灰有开裂、脱落部位进行剔凿，并重新进行抹灰；②因房屋内饰面层存在大面积空鼓、起皮、开裂现象，建议对修复范围内所有饰面层以及腻子层进行剔凿。清洁基层，并涂刷界面剂来增强腻子与基层表面的粘结性；满刮腻子，砂纸打磨保证表面平整光滑、线角顺直。3、饰面层涂饰：选取与原涂料品种、颜色相同的涂料进行施工，滚涂法施工时，将蘸取漆液的毛辊先按W方式运动将涂料大致涂在基层上，然后用不蘸取漆液的毛辊紧贴基层上下、左右来回滚动，使漆液在基层上均匀展开，最后用蘸取漆液的毛辊按一定方向满滚一遍。阴角及上下口宜采用排笔刷涂找齐。二、石膏板吊顶修复方案：1、修复范围：地下一层吊顶石膏板脱落、龙骨霉变部位。2、石膏板拆除、安装：拆除有渗水痕迹的石膏板吊顶，以及已经霉变的木质龙骨，制作相同尺寸的龙骨以及石膏板，进行安装，龙骨间距应一致，固定应牢固，石膏板表明应平整，无凹凸，无断裂，边角整齐，安装后的石膏板应与墙面完全吻合，石膏板间接缝应紧密。3、基层处理：按照设计要求对板缝、钉眼进行处理后，满刮腻子、砂纸打光。4、饰面层涂饰：按照5.1.1条中饰面层涂饰进行施工。三、木质基层饰面层破损修复方案：1、修复范围：①饰面层破损部位：厨房壁橱饰面起皮、开裂部位；一层门内鞋柜下部饰面开裂、起皮部位；卧室2壁柜下部饰面开裂部位；地下一层至地下二层壁柜下部饰面开裂、脱落、起皮部位；地下一层储物间内壁柜饰面起皮、开裂部位。②木质面板霉变部位：厨房壁柜下部饰面起皮，饰面板霉变部位。2、基层处理：①饰面层破坏部位：将破损部位饰面层剔除，清理基层。②木质面板破损部位：将原木质板拆除，选择与原材料相同木质板制作相同规格面板进行安装。3、饰面层涂饰：先在基层上满刷清油一遍，再用油腻子将钉孔、裂缝、残缺处嵌刮平整，干后打磨光滑，再刷中层和面层油漆。四、木质楼梯修复方案：1、修复范围：一层至地下一层楼梯、地下一层至地下二层楼梯。2、踏步松动部位：将踏步取下后重新进行安装固定。3、霉变部位以及扶手缺失部位：将已经霉变的踏步拆除。制作与原楼梯规格相同的踏步及扶手重新进行安装。4、饰面层破损部位：①基层处理：将破损部位饰面剔除，清理基层。②饰面层涂饰：先在基层上满刷清油一遍，再用油腻子将钉孔、裂缝、残缺处嵌刮平整，干后打磨光滑，再刷中层和面层油漆。五、其余部位修复方案：1、门框有锈迹修复方案：①修复范围：一层卫生间门、卧室2门及卧室2更衣室门。②修复方法：对门框使用除锈剂进行除锈，然后涂刷防锈漆，再涂刷相同面漆。2、窗帘吊杆脱落：重新进行安装。3、洗菜池下部橱柜污损修复方案：对洗菜池下部橱柜有污渍部位进行清洁，对有损坏的橱柜进行拆除，并制作规格相同的橱柜进行安装。验收：施工完毕后，应按中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001的相关标准进行验收。李丹交纳鉴定费20000元。
关于李丹提出的地暖被损坏的问题。李丹称在2014年6月20日，鉴定中心人员勘验现场时所有地暖的开关均能打开，李丹将地暖开关打开后放了两天，想看地暖热不热，两天后再去查看，发现地暖不热，就将此情况告知鉴定中心。鉴定中心答复可能地暖与空调一样是恒温的，当时是夏天，外面气温也高，室内达到一定温度了，所以地暖不启动。因此李丹向本院表示，不再对地暖是否损坏及地暖的修复方案做鉴定。如今后发现地暖有问题，将另案主张权利。
庭审中，李丹、美佳物业公司、美佳物业北京分公司对于鉴定报告均予以认可，并均确认依照上述修复方案对涉案房屋进行修复的费用为69000元。
庭审中，李丹提交：一、2014年1月1日李丹与案外人何洪洋签订的北京市房屋租赁合同，合同约定李丹承租何洪洋所有的位于北京市西城区红XX路X号院X号楼XX号房屋用于居住，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。租金每月6000元，总计72000元。支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日。二、金额为72000元的租金发票。三、何洪洋交纳房产税和个人所得税的票据。用以证明李丹因涉案房屋被污水倒灌，无法居住，租房居住产生的租金损失。李丹认为该损失已实际发生，故要求美佳物业公司、美佳物业北京分公司赔偿。
上述事实，有房产证、鉴定意见书、照片、租金发票、北京市房屋租赁合同及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。现双方均认可造成李丹所有的涉案房屋被污水倒灌的原因是涉案房屋所在楼宇下水主管道堵塞。美佳物业北京分公司作为为涉案房屋所在小区提供物业服务的物业公司，应对房屋共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理。现下水主管道堵塞造成涉案房屋被污水倒灌，给李丹造成损失，可以认定美佳物业北京分公司在进行物业服务管理过程中存在过错，应当承担赔偿责任。但因美佳物业北京分公司是美佳物业公司设立的分公司，不具有企业法人资格，其应承担的相应赔偿责任应由美佳物业公司承担。关于李丹主张的赔偿金额，其中的房屋修复费用部分，双方已依据鉴定意见书中的修复方案对修复费用金额达成一致意见，本院予以确认。其中的租金损失，系李丹因涉案房屋无法居住使用外出租房的支出，且已实际发生，故本院对该部分费用予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告美佳物业管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李丹十四万一千元。
二、驳回原告李丹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3120元，由被告美佳物业管理（深圳）有限公司负担［原告李丹已预交，被告美佳物业管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内给付原告李丹］。
鉴定费20000元，由被告美佳物业管理（深圳）有限公司负担［原告李丹已预交，被告美佳物业管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内给付原告李丹］。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 于 娜
人民陪审员 邱 凡
二〇一五年一月八日
书 记 员 王嘉雯