安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第02289号
原告（反诉被告）：安徽瑞福置业投资有限公司。
法定代表人：陈翱翔，该公司经理。
委托代理人：周荣春，安徽黄山松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈某某，男，1968年10月16日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。
委托代理人：凌刚，安徽信拓律师事务所律师。
原告安徽瑞福置业投资有限公司诉被告陈某某及反诉原告陈某某诉反诉被告安徽瑞福置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人周荣春、被告（反诉原告）委托代理人陆铭、凌刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽瑞福置业投资有限公司（简称瑞福公司）诉称：被告从2013年10月8日起租用原告受托管理的合肥市蜀山区贵池路南面沿线电子工程学院内“瑞福·食尚街”3号楼（2#、3#、4#）内的房屋，建筑面积共计695.41平方米从事餐饮经营，为明确双方的权利义务，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定“房屋月租金（不含水、电、气、设备、物业等费用）的收费标准为：一层95元／㎡／月，二层65元／㎡／月，租金支付方式：租金按季度（季、半年）结算，从计租之日2013年10月8日起，至2014年3月5日止，房屋月租金为49374.05元，从2014年3月6日起，至2015年3月5日止，房屋月租金为51842.75元（以每年3月5日为房屋月租金递增时间节点，房屋月租金以上一年房屋月租金为基础，年递增5%）。承租方如逾期支付，每逾期一日，受托方按滞交金额的3%向承租方加收违约金。如果逾期21日不按合同约定交纳房屋租金及物业费，承租方同意自动解除本合同，并同意受托方收回租赁的房屋”。承租人另需按照每月每平方米两元向原告支付物业服务费，合同对其他权利义务做出相应约定。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供经营所需商铺。起初，被告尚能勉强支付房屋租金及其他相关费用，2014年新年伊始，被告就称生意不好，以各种理由拖延交纳房租及物业服务费，截至诉请之日已累计欠申请人租金373411.17元，并因拖欠房租产生了违约金达269468.84元，拖欠物业服务费19471.2元，违约金48824.36元。原告考虑到双方的合作关系，始终秉持协商的态度与被告进行沟通，以期解决拖欠的费用，但被告始终推诿拒交，致使原告至今未能要回上述拖欠款项。综上，原告认为，被告的行为已侵害原告的合法权益，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金373411.27元（自2014年2月1日起至2014年8月31日，包含2013年10月8日-2014年1月31日期间，按照合同租金少收取的20%的金额为13378.78元）及对应的违约金269468.84元（2014年2月1日-2014月5月31日期间的违约金为248472.52元，2014年6月1日-2014年8月31日期间的违约金为20996.32元），物业服务费19471.2元（2014年2月1日-8月31日）及对应的违约金48824.36元，以上合计691704.47元；2、本案的全部诉讼费用及律师费3000元由被告承担。
被告陈某某辩称：1、被告并非无故欠付租金及物业服务费。根据合同法的规定，原告出租给被告使用的房屋具有基本的适用性是被告承租房屋使用获得收益的前提条件，由于被告瑕疵交付租赁房屋，隐瞒房屋严重渗水的状况（一楼办公区域和二楼营业区域）严重渗水，造成租赁房屋不能有效使用，给被告的经营造成巨大影响。被告经营的火锅店一开业就遭遇漏水的严重问题，而且越来越严重，被告多次与原告交涉维修问题，原告直到2014年4月份开始维修直至7月份才陆续维护完毕，原告维修期间造成被告不能正常营业。因房屋漏水，在营业中给顾客造成损失，造成店内设备损害以及停业损失等，为此被告多次找原告协商赔偿事宜，但原告至今未能给予答复。被告认为，原告未能提供符合正常使用的房屋且不能及时履行维修义务是当然的违约在先，故被告为了让原告重视这个问题并督促原告履行维修义务，只能以不予支付租金和物业服务费来行使正当的抗辩权利，以迫使原告与被告商谈损失赔偿问题；2、原告的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告的租金已经交清至2014年1月31日（详见原告方举证的编号为3734517和3988981的两张收据，收据上非常清楚的载明了代收租金的缴纳期限），2013年10月8日至2014年1月31日期间，因为整条街的生意都不好，整条街的租金都有一定的下浮，原告口头答应被告减免20%（2014年1月8日-1月31日的租金就是按80%计算并实际收取的，详见3988981号收据），对此希望原告尊重事实信守承诺。实际上，被告从2014年2月1日起停付租金的。被告的物业服务费已交清至2014年1月31日（详见原告方举证的两张物管费发票，发票上非常清楚的载明了物管费的缴纳期限），2014年2月1日至8月31日（共计7个月）的物业费合计9735.6元，故原告的物业服务费起诉金额有误。3、原告违约金计算的标准太高，请求法院予以核减，违约金以弥补合理损失为主，故以同期同类银行贷款年利率计算较为合理。综上，请求法院依法驳回原告方不合理的诉请。
同时陈某某反诉称：2013年10月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，反诉原告承租房屋后开办了刘一手火锅店，在合同履行中，反诉原告依约履行义务。由于反诉被告提供的出租房存在质量问题，自合同履行时出租房就开始漏水，特别是2014年1月23日晚7时许，二楼大厅漏水处多达6处，且如瀑布一样，造成当日多位顾客的衣物被污染，造成停业10天。2014年5月23日一楼办公室被漏水浸湿，导致办公室设备损坏。在我方的一再催告下，于2014年4月16日开始维修，直至2014年7月才陆续维护完毕，后勉强开业经营。为此，反诉原告多次与反诉被告进行交涉，要求其对我方损失予以确认，但反诉被告一直置之不理，为此，反诉原告要求法院判令：1、反诉被告赔偿因出租房质量问题导致反诉原告的经济损失110870元整；2、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。
瑞福公司针对反诉辩称：1、该房屋漏水并非公共部分的漏水，而是楼上租户安徽省出气筒音乐餐饮管理有限公司在装修时因为改造造成漏水，非工程质量问题，反诉原告若要主张损失，应当起诉该公司，而非我方；2、关于反诉原告诉请的经济损失，我方认为无事实依据。据我方的了解，在漏水期间，该公司水费及电费与漏水之前无差别，故其正常经营并未受到影响。
经审理查明：2013年10月8日，产权方中国人民解放军电子工程学院、承租方陈某某、受托方瑞福公司三方签订书面房屋租赁合同，约定：受托方受房屋产权方委托将坐落于合肥市蜀山区贵池路南面沿线电子工程学院内的“瑞福·食尚街”3号楼（2#、3#、4#）内的房屋出租给承租方使用；租赁房屋的建筑面积共计695.41平方米，其中一层建筑面积139.08平方米，二层建筑面积556.33平方米；承租方向受托方承诺，房屋的租赁用途为餐饮（重庆刘一手心火锅贵池路二店）；该房屋租赁期限为五年，自2013年10月8日起至2018年10月7日止；免租期是委托方对承租方在装修时间方面的补贴和优惠，具体计算时间为承租方实际进场装修之日起开始计算，商户进场之日起应缴纳首期租金，从免租期截止日的次日起开始计算房屋租金和其他约定的收费项目，免租期内承租方应承担自房屋交付之日起除租金外的其他费用；房屋月租金（不含水、电、气、设备、物业等费用）的收费标准为：一层为95元／㎡／月，二层65元／㎡／月，月租金总计为人民币（大写）肆万玖仟叁佰柒拾肆圆零伍分（小写：￥49374.05）；租金按季度结算，每期租金结算总额为人民币壹拾肆万捌仟壹佰贰拾贰圆壹角伍分（小写：￥148122.15）；从计租之日2013年10月8日起至2014年3月5日止，房屋月租金为49374.05元，从2014年3月6日起至2015年3月5日止房屋月租金为51842.75元（以每年3月5日为房屋租金递增时间节点，房屋月租金以上一年房屋月租金为基础，年递增5%）；第一期租金时间为2013年10月8日至2014年1月7日，第二期租金时间为2014年1月8日至2014年3月5日，第三期租金时间为2014年3月6日至2014年6月5日；房屋租赁遵循先交租金后使用的原则，每期租金应提前十五日交付下期租金，承租方逾期交付租金，每逾期一日，受托方按滞交租金总额的3%向承租方加收违约金；承租方应向受托方交纳履约保证金（三个月的租金）合计人民币壹拾肆万捌仟壹佰贰拾贰圆壹角伍分（小写：￥148122.15）；承租方应按期（与房屋租金同期、同时）支付物业管理费，以房屋租赁总建筑面积计算，物业管理费暂定为贰元／平方米／月，共计为每月人民币（大写）壹仟叁佰玖拾圆零捌角（小写：￥1390.8元），物业管理费由受托方统收统支管理，承租方逾期交付物业管理费，受托方将按房屋租金的违约金条款处理，受托方提供的物业管理服务主要包括：物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备（如有）的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等；倘若承租方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，承租方应承担受托方为追讨欠款所发生的相关费用（例如差旅费、手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）；合同第二十二条约定：凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应通过友好协商解决，如果协商不能解决的，可向产权方所在地的人民法院起诉，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担；合同另对房屋装修、转租、街区营销策划活动、变更和解除本合同的条件及违约责任、合同的终止等其他相关租赁事宜均作了约定。
房屋租赁合同签订后，陈某某随即进入案涉房屋并开始装修。装修完成后，陈某某将案涉房屋用于经营重庆刘一手心火锅贵池路二店。2013年10月8日，陈某某向瑞福公司支付了2013年10月8日至2014年1月7日的房屋租金22935.04元及物业费4172.46元，2014年1月13日，陈某某向瑞福公司支付了2014年1月8日至2014年1月31日的房屋租金30580.06元及物业费1076.76元。瑞福公司认可陈某某已经缴清了2013年10月8日至2014年1月31日的房屋租金及物业费，但认为当时减免了陈某某部分房屋租金，前提是其及时足额缴纳后期的房屋租金，现其拖欠租金，所以要求收取前期给予陈某某的房屋租金20%的优惠计13378.78元。陈某某未支付2014年2月1日后的房屋租金及物业费。
2014年1月23日，案涉房屋二楼大厅部分屋顶发生漏水现象，影响了火锅店内部分顾客就餐，2014年4月份，一楼办公室部分屋顶也发生漏水现象，对店内办公产生了一定影响。自2014年4月份至2014年7月份，瑞福公司经过十几次维修，现已经解决了上述漏水问题。
以上事实，除双方当事人陈述外，尚有瑞福公司提交的营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份、法定代表人身份证明1份、房屋租赁合同1份、委托函1份、房租收据复印件1张、物业费发票存根2张、合肥市蜀山区人民法院（2013）蜀民一初字第01164号民事判决书1份、合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第00203号民事裁定书1份以及陈某某提交的公司章程1份、股东会决议1份、许可使用授权书1份、营业执照复印件1份、营业额统计表1份、照片1组及视频治疗1段等在卷佐证，足以认定。瑞福公司提交的安徽出气筒音乐餐饮管理有限公司的房屋租赁合同、陈某某提交的残疾证2份、身份证2份、与本案没有关联性；瑞福公司提交的修理单据1组、处理方案1份等系复印件且对方不予认可，本院对其真实性不予认定；瑞福公司提交的水电费汇总表系其单方统计所得且对方不予认可，本院对其证明目的不予认定，瑞福公司提交的照片2张、律师费发票1张达不到其主张的证明目的，本院对其证明效力不予认定；瑞福公司并未申请证人出庭佐证，其提交的四位证人出具的证明的真实性无法核实，本院对其证明效力不予认定；陈某某提交的证人王某、侯某的证人证言，因两证人系被告的员工，与本案有利害关系且王某并未出庭作证，本院对该份证据的证明效力不予认定；陈某某提交的通知2份、手工发票2张达不到其主张的证明目的，本院对其证明效力不予认定。
本院认为：中国人民解放军电子工程学院委托瑞福公司代为经营管理合肥市蜀山区贵池路南面沿线电子工程学院内的“瑞福·食尚街”2、3、4号楼，系双方真实意思表示，应属合法有效，委托方中国人民解放军电子工程学院、受托方瑞福公司、承租方陈某某签订的房屋租赁合同系三方真实意思表示，已发生法律效力，各方应恪守履行。瑞福公司将案涉房屋交付陈某某占有使用，陈某某自2014年2月1日起欠付租金及物业管理费，现原告起诉要求被告支付自2014年2月1日至2014年8月31日的租金及物业管理费有事实及法律依据，应予支持。瑞福公司根据租赁合同的约定，主张2014年2月1日至2014年8月31日的租金为360032元，陈某某对租金数额没有异议，本院依法予以确认。瑞福公司主张因陈某某拖欠租金，故要求其支付2013年10月8日至2014年1月31日的租金优惠共计13378.78元，因给予陈某某租金优惠系瑞福公司当时的真实意思表示，上述期间的租金已经支付完毕，且合同中亦有关于装修期间免收租金的约定，因此瑞福公司要求陈某某继续支付上述减免的租金没有事实及法律依据，本院依法不予支持。瑞福公司主张2014年2月1日至2014年8月31日的物业费19471.2元，根据租赁合同的约定，本院确认该期间的物业费为9735.6元。关于瑞福公司要求被告按照合同约定支付租金对应的违约金269468.84元及物业费对应的违约金48824.36元的诉请，案涉房屋屋顶漏水后，瑞福公司作为物业管理服务的提供方，并未及时履行协调解决及维修的义务，对陈某某的经营活动产生了一定的负面影响，自身在履行合同义务过程中存在瑕疵，但结合陈某某提供的照片及双方陈述可知，此种影响仅限于局部，并未造成火锅店停业或大面积区域不能使用，且根据陈某某提交的营业额汇总表亦可看出，漏水事故发生期间其营业额并未出现明显的大幅度下降，另瑞福公司最终已经将漏水问题解决，因此陈某某以不交租金及物业费作为对抗手段没有事实及法律依据，妨碍了瑞福公司主要合同权利的实现，应当支付一定的违约金，现陈某某主张违约金过高，要求依法核减，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告陈某某支付瑞福公司违约金40000元，超出部分，本院不予支持。瑞福公司主张为实现权利支出律师费3000元，但未提供相应的聘请律师合同予以证明，本院对该项诉请不予支持。陈某某反诉要求瑞福公司支付因房屋漏水产生的经济损失110870元，因案涉房屋屋顶漏水问题产生后，维修系断续进行且持续一段时间，陈某某主张共计10天的停业损失较为合理，但营业额并不等于利润，屋顶漏水问题于2014年7月份得到解决，火锅店2014年8月份的营业额为316986.8元，成本为306796.64元，因此该月的利润为10190.16元，本院参照正常月份即2014年8月份的数据，确定其10天的停业损失为3396.7元（10190.16元／月÷30天×10天）。陈某某主张的监控设备的损失，未提供证据证明，本院不予确认。据此，根据《》第第一款，第、第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈某某于本判决生效之日起10日内向安徽瑞福置业投资有限公司支付2014年2月1日至2014年8月31日的房屋租金360032元及物业管理费用9735.6元；
二、陈某某于本判决生效之日起10日内向安徽瑞福置业投资有限公司支付违约金40000元；
三、安徽瑞福置业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向陈某某支付经济损失3396.7元；四、驳回安徽瑞福置业投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回陈某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10747元，由安徽瑞福置业投资有限公司承担4408元，陈某某承担6339元。反诉受理费2517元，由安徽瑞福置业投资有限公司承担77元，陈某某承担2440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李志明
人民陪审员 崔宏文
人民陪审员 甄小力
二〇一四年十一月十日
书 记 员 陈月云
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。