辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6064号
上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区松山商店，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：王春年，该单位经理。
委托诉讼代理人：王阳辅，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。
法定代表人：陈作秋，单位经理。
委托诉讼代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施宏，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人沈阳市皇姑区松山商店（以下简称“松山商店”）因与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称“国资经营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
松山商店上诉请求：撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16314号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审认定涉案房屋产权于1988年5月移交给沈阳市皇姑区商业网点规划建设办公室错误，被上诉人仅提供一份所谓的“移交协议书”，但并无证据证明移交协议中处分人沈阳市食品公司为所有权人，因此该公司所签的移交协议的行为为无权处分行为，不足以证明沈阳市皇姑区网点规划建设办公室对诉争房屋拥有处分权，因此被上诉人无权处分该房屋。被上诉人之间不存在房屋租赁关系，上诉人在2006年后没有向上诉人主张过房租，如果其系合法权利人，不会在长达8-9年的时间里不收房租。二、一审法院适用法律错误。本案纠纷不是平等主体之间的房屋租赁纠纷，不是民事诉讼受案范围。涉案房屋为国有直管公房，依据转制文件，购买方（申请人）可采取重新租赁的方式，继续维持租赁关系，本案上诉人使用该房屋正是依据上述转制政策，因此上诉人有权继续承租使用诉争房屋。
国资经营公司辩称，一审认定涉案房屋产权于1988年5月移交给沈阳市皇姑区商业网点规划建设办公室正确，被上诉人与上诉人于2005年1月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方存在租赁关系。本案属于民事诉讼受案范围，不适用《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条的规定。答辩人依据本案诉争房屋所有权人的授权，享有占有、使用、收益、处分的权利。产权交易合同书及资产评估报告在对方转制时并未列入转制资产范围且租赁争议房屋并不构成企业产权交易的条件。租赁合同对双方均有约束力，答辩人依法要求解除合同、收回房屋、追索租金及占用费有事实和法律依据。不管争议房产是否为国有直管非住宅用房，房产属性不影响答辩人对争议房屋误伤权利的行使。对方提供的《沈阳市人民政府关于出售中小型企业产权有关政策问题的通知》与本案无关联。
国资经营公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方于2005年1月1日签订的租赁合同；2、依法判令松山商店向国资经营公司支付拖欠的房屋租金120,633元（计算至2014年11月15日，租赁合同解除前的房屋租金按照1018元/月的标准据实给付，1018元×118.5月=120,633元）；3、依法判令松山商店腾退房屋；4、依法判令松山商店自双方解除租赁合同之日起至实际腾退房屋之日止按照40元/平方米/月的标准向国资经营公司支付房屋占用费用；5、判令松山商店承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：松山商店原系皇姑区副食品公司下属企业。位于沈阳市于洪区黄河北大街92号2门的商业网点（建筑面积为303.14平方米），在转制之前一直由松山商店使用。1998年6月，松山商店由集体企业改制为股份合作制企业，改制过程中对于松山商店资产进行了评估出售，但未涉及诉争网点房。但松山商店承认该房屋企业改制前即占有使用。企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。在1988年5月涉案网点产权移交给沈阳市皇姑区商业网点规划建设办公室。2005年1月1日，双方签订《房屋租赁合同》,合同约定，租期为一年即从2005年1月1日至2005年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金3054元，一次性上缴给国资经营公司。到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。松山商店未交纳租金。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而松山商店仍继续使用租赁房屋。2014年11月5日，国资经营公司于《辽沈晚报》发布公告一份，通知松山商店解除双方之间的租赁合同。2015年3月4日，国资经营公司明确向松山商店提出解除租赁合同。
2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权国资经营公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以国资经营公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。
另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，属本地区三级路段，其他用房每月每平方米租金指导价为40元。
一审法院认为，1、关于主体是否适格的问题。根据沈皇编发[2013]13号文件及皇姑区金融国资办公室出具情况说明，足以证明国资经营公司诉讼是经产权人沈阳市皇姑区金融国资经营办公室授权后，作为本案国资经营公司代产权人行使物上请求权，故国资经营公司属适格主体。
2、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋及是否属于民事案件受理范围的问题。首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直管管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用的房产。根据松山商店改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对松山商店企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。
其次，对松山商店主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持问题。该规定是指，政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。
3、关于合同是否应予解除的问题。对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。松山商店虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含涉诉房产，该房产亦不属于直管公房，故松山商店主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据。现涉诉房产沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，国资经营公司依房屋所有权人授权行使请权，要求解除合同、收回房屋，符合是事实及法律规定，予以支持。
关于解除合同的时间，国资经营公司主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因为当时松山商店并未下落不明，故国资经营公司采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日国资经营公司提起向法院提起诉讼，明确作出催要租金及解除合同的意思表示，2015年1月29日送达到松山商店处，故确认双方间房屋租赁关系于2015年1月29日解除。
关于给付租金及占用费问题。庭审中告双方均承认租金未交付，鉴于租金请求的诉讼时效为1年，现国资经营公司未提供诉讼时效存在中断、中止的法定事由，故租金应自2014年1月26日起至2015年1月29日止，共计1年零4天，为12352元（1018×12+1018/30×4=12352元）。自2015年1月30日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按三级地段）、其他房屋租金指导价，每月每平方米40元标准给付占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼费》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、国资经营公司与松山商店的房屋租赁合同关系于2015年1月29日解除；二、松山商店于本判决发生法律效力之日起十日内给付国资经营公司房屋租金12352元；三、松山商店于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米40元标准给付国资经营公司房屋占用费（自2015年1月30日起至房屋实际腾出时止）；四、松山商店于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市于洪区黄河北大街92号2门（建筑面积303.14平方米）商业网点腾出，并完好交给国资经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。如果松山商店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元，由松山商店承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人所提被上诉人无权占有、处分涉案房屋，双方不存在租赁关系的问题，沈阳市人民政府印发的沈政发[1984]166号文件规定，各单位在住宅中代建的商业网点和用网点资金建设的网点，产权归所在区商业网点办公室所有，二审审理期间上诉人亦表示“以前将租金交给皇姑区商业网点办公室，签订协议后将租金交给国资经营公司的法定代表人”，可见皇姑区商业网点办公室系诉争房屋的权利人。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建皇姑区金融国资办公室。2014年沈阳市皇姑区金融国资办公室出具《情况说明》，载明：原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。授权国资经营公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以该公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼，由此可见，诉争房屋的权利已归属皇姑区金融国资办公室。经其授权，被上诉人以其名义代替产权人行使物上请求权，符合民事诉讼法的规定，应为适格主体。另，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，且二审审理期间，上诉人自认签订协议后，将租金交给被上诉人的法定代表人，可见，双方存在真实的租赁关系。现被上诉人要求解除合同、给付租金及占用费诉至法院，该诉请系被上诉人就双方争议的租赁合同关系提起的民事诉讼，属于民事受案范围。综上，对于上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格、双方不存在租赁关系及本案不属于人民法院民事案件受理范围的上诉请求，本院均不予支持。
关于上诉人所提涉案房屋属国有直管公房问题，其有权继续使用问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，现沈阳市皇姑区金融国资办公室已取得了涉案房屋所有权，该房屋是否为国有直管公房并不能否定被上诉人依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故被上诉人起诉要求解除双方间租赁合同，并由上诉人给付其租金的主张应受到法律保护，本院对上诉人提出的有权继续使用涉案房屋的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6200元，由上诉人沈阳市皇姑区松山商店负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年六月二十九日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。