文书内容四川省隆昌市人民法院执 行 裁 定 书（2017）川1028执异34号案外人：孙世君，男，1967年12月30日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。申请执行人：邓延芬，女，1963年8月22日出生，汉族，内江市人，住内江市东兴区。申请执行人：向文芳，女，1971年5月9日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。申请执行人：邓健，男，1976年4月19日出生，汉族，内江市市中区人，住内江市市中区。申请执行人：王誉钦，男，1966年2月10日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。申请执行人：罗庆华，男，1968年1月11日出生，汉族，隆昌县人，住隆昌县。申请执行人：罗仁强，男，1971年11月2日出生，汉族，内江市市中区人，住内江市市中区。被执行人：邱俊芳，女，1961年6月17日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。被执行人：谢庆才，男，1963年9月13日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。在本院执行邓延芬、向文芳、邓健、王誉钦、罗庆华、罗仁强等与邱俊芳、谢庆才民间借贷纠纷等执行案中，案外人谭远富、谭昌华、邹燕、张清、孙世君、孙世长对本院查封被执行人邱俊芳所有的、由四川昭城房地产开发有限公司（以下简称昭城公司）名义开发的位于内江市东兴区椑木镇5号地块一、二期“嘉和苑”的20个门面及20个门面上二层500㎡营业房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月20日进行了听证，异议人谭远富、谭昌华、张清、邹燕与申请执行人邓延芬、王誉钦、邓健、罗庆华、被执行人邱俊芳参加了听证。因上述六人提出异议请求涉案标的为同一种类，涉案的申请执行人及被执行人系同一人，异议请求具有同一性，本院决定六案合并审查，对异议人孙世长、孙世君两案进行书面审查，现已审查终结。孙世君称，2013年8月16日，自己与昭城公司及其委托人邱俊芳签订了《商品房购销合同》，购买了东兴区椑木镇嘉和苑1号楼2楼整层营业房，合同约定购房款为2771918元，面积556.61㎡，付款时间为2013年8月16日。合同签订后，自己按合同约定缴纳了定金及房款。2014年10月4日，邱俊芳委托孙世长将钥匙交给自己，自己装修好后于2015年9月1日搬进使用至今。交房后，自己曾多次催邱俊芳办理房产证，邱俊芳回答正在办理中。上述门面在法院查封之前自己已经签订了合法有效的购房合同，付清了全部房款，并一直占有使用，法院查封严重影响了自己的工作和生活，侵犯了自己的合法权益，特提出执行异议，请求人民法院依法解除查封。申请执行人邓延芬、向文芳、邓健、王誉钦、罗庆华罗仁强称：1.案外人谭远富、谭昌华、张清、邹燕等与邱俊芳签订的《商品房购销合同》无效，合同主体不合格且错误，争议房产的开发商是昭城公司，而出售却是邱俊芳签字盖章为“内江市东兴区嘉和苑售楼部”，2014年11月18日邱俊芳在内江市中级人民法院听证会上承认该售楼部的章是自己私自刻的，昭城公司也证实没有取得预售许可证，自己没有经手卖房，因此该售楼部和邱俊芳不具备合法出售房屋的主体资格，所签合同无效。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，案外人购买的上述法院查封房屋至今都未取得商品房预售许可证，因此其签订的《商品房购销合同》无效。3.异议人出具的证据完全是邱俊芳开具的现金收据，案外人所交现金没有提供从哪个银行取款，巨额房款用现金支付不合实际更不合情理。按照合同约定2014年11月30日前交房，在没有竣工验收合格、没有售房许可证、没有办理房产证、土地使用权证等情况下，各案外人居然把所有购房款都全部付给了邱俊芳，这太不合情理，现实生活中不可能有这样的事情，明显是虚假的。4.申请执行人王誉钦、邓建与邱俊芳签订的《商品房购销合同》与上述各案外人与邱俊芳所签的合同一致，已经被生效判决确认无效，案外人谭远富、谭昌华、邹燕、张清等与邱俊芳签订的合同也应该一样无效。5.案外人诉称房屋已经交付使用，但没有提供证据进行证明。总之，以上事实足以让申请执行人合理怀疑案外人与被执行人双方串通事后签订的虚假的《商品房购销合同》，其合同无效，请求裁定驳回各案外人的异议请求。被执行人邱俊芳称：房子只是挂靠昭城公司的牌子修的，是自己出资修建，修好了就卖，自己以各案外人签订的购房合同是真是的，买卖已成事实。邓建、王誉钦是借贷关系不是买卖关系，与本案不同。现已经卖了几十户了，那些人一辈子辛苦的钱，希望法院考虑房屋买卖的实际，维护买房人的利益。本院查明，被执行人邱俊芳以四川昭城房地产开发有限公司（原内江市江城房地产开发有限公司）名义在内江市东兴区椑木镇5号地块进行房地产开发，修建了“嘉和苑”一、二期20个门面及20个门面上二层500余平方米的营业房及住房。因被执行人邱俊芳、谢庆才对外欠债，内江市中级人民法院于2014年11月以（2014）内民保字第19、55、58、58-1、60、61号民事裁定书查封了“嘉和苑”一、二期20个在建门面及20个门面上二层500㎡的营业房及住房。申请执行人邓延芬、向文芳、邓健、王誉钦、罗庆华等凭生效文书申请法院强制执行，内江市中级人民法院指定由隆昌县人民法院执行。执行中，本院于2017年4月6日以（2015）隆昌执1056号之三执行裁定书续查封了“嘉和苑”一、二期20个门面及20个门面上二层500㎡的营业房，并向相关部门发出协助执行通知书，于2016年11月2日发出《强制迁出公告》，案外人孙世君以法院查封了归自己所有的房屋，要求解除查封。另查明，邱俊芳以“内江市东兴区嘉和苑售楼部”名义于2013年8月16日与案外人孙世君签订《商品房购销合同》，合同约定孙世君购买东兴区椑木镇嘉和苑（一期）1号楼2楼整层营业房，购房款为2771918元，面积4980㎡，付款时间为2013年8月16日付房款30万元，以后每月支付20万元，交房前付清。孙世君分14次付给邱俊芳270万元。本院认为：案外人孙世君与邱俊芳签订的《商品房购销合同》所购买的商品房并无《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条所规定的包括预售许可证在内的“五证”，属于法律上禁止预售的商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，案外人购买的上述法院查封房屋至今都未取得商品房预售许可证，因此其签订的《商品房购销合同》无效。作为正常购房，首先应该了解该房是否取得预售许可证，第二要了解是否处于可售状态，第三要保证将房款交到售楼专用监管账号。案外人谭远富、谭昌华、邹燕、张清、孙世君、孙世长在未查清上述情况下交房款给邱俊芳个人，所交房款未进入监管账号，导致未办理网签和备案登记，买卖无效，案外人与开发商（邱俊芳）之间形成的仍是一般债权关系，案外人对房屋并无优先权利，不能对抗其他债权，其只能通过向开发商（邱俊芳）要求退款或赔偿来维护其权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，争议的房产均属被执行人邱俊芳所有，各案外人并未取得房屋所有权，其异议请求不能成立。依照《》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人孙世君的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  计大姝人民陪审员  方箴和人民陪审员  王好美二〇一七年十月十一日书 记 员  吴力生