广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第667号
上诉人（原审原告）广州嘉邦酒店物业服务有限公司。
法定代表人付保林，职务：董事长。
委托代理人赵仲明，广东品泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区教育局。
法定代表人徐启贵，职务：局长。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区玛利亚幼儿园。
法定代表人罗惠琼，职务：总监。
上述两被上诉人共同委托代理人陈艳，邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
上诉人广州嘉邦酒店物业服务有限公司（以下简称嘉邦物业公司）因物业管理纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：四季花园小区的住宅区和广州市荔湾区玛利亚幼儿园（以下简称玛利亚幼儿园）四季花园校区虽在同一规划红线图范围内，但各自独立封闭，本案争议的焦点是，玛利亚幼儿园四季花园校区是否在四季花园小区物业管理区域内。对此，依照《广东省物业管理条例》第八条“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”的规定，嘉邦物业公司应提交已向房管部门备案的证据。在本案中，嘉邦物业公司并无提交该方面的证据。另依照《广东省物业管理条例》第七条第三款“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”的规定，嘉邦物业公司应向房管部门申请确认玛利亚幼儿园四季花园校区在其物业管理区域内，再另循法律途径解决。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院作出如下判决：驳回嘉邦物业公司的诉讼请求。本案一审受理费3159元，由嘉邦物业公司负担。
判后，嘉邦物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为“四季花园小区的住宅区和玛利亚幼儿园四季花园校区虽在同一规划红线图范围内，但各自独立封闭”与事实并不相符。四季花园并非一个全封闭式的小区，小区并不仅仅包括住宅区，还包括在住宅区以外的众多街铺（均面向马路）、露天停车场（在马路旁边）、配套设施、住宅区以外的广场和小区道路等等区域，所有的这些区域不但与玛利亚幼儿园相连，其公共设施设备更是与玛利亚幼儿园共用。由此可见，上诉人提供物业管理服务的范围并不仅仅限于住宅区，而是针对包括玛利亚幼儿园在内的整个物业管理区域。而且，小区的规划红线图更是印证了这一点，从规划红线图可以看出，红线以内的范围不但包括住宅区，还包括小学、幼儿园、小区内道路、商铺对面的空地、广场等等范围。二、物业管理区域的确认，应该根据规划红线图进行确认，一审法院以嘉邦物业公司未提交备案的证据为由驳回嘉邦物业公司的诉讼请求是适用法律不当。一审法院认为嘉邦物业公司应提交已向房管部门备案的证据，其法律依据是《广东省物业管理条例》第八条。但如何确认物业管理区域应该适用《广东省物业管理条例》第七条第一款“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定”。嘉邦物业公司己经在一审时提交了四季花园小区的规划红线图，同时提交了大量图纸及其他证据证明幼儿园校区与小区共用供电、供水、消防设备、消防警报系统、排水、道路、安保等等设施设备与公共资源。由此可见，提交备案资料并非判定同一物业管理区域的标准，更非嘉邦物业公司的必须举证责任；只要是在规划红线图范围之内，而且物业的配套设施设备共用并不可分割，就属于同一个物业管理区域。而嘉邦物业公司一审时提供的证据已经足以证明自身的诉求。至于《广东省物业管理条例》第八条第二款的规定，其内容是“已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”很明显，该条款主要规定的是物业服务企业应该向主管部门履行的行政义务，其调整的是物业服务企业与主管部门之间的行政管理关系，而非平等主体之间的民事法律关系。三、嘉邦物业公司事实上已经履行了备案的义务。首先，正如前所述，嘉邦物业公司认为物业管理区域的认定应该是以规划红线图为主要依据，而非以是否进行备案为依据。其次，从嘉邦物业公司提交的《物业服务合同》中已经可以证实，其已经履行了向主管部门进行备案的义务。因为《物业服务合同》的第一条以及附件一已经对四季花园小区的物业管理区域进行了详细的说明，而《物业服务合同》的最后一条也明确规定：该合同一式六份，区国土局、冲口街道各执一份。由此可见，该物业服务合同已经交主管部门进行了备案，这意味着该小区的物业管理区域也同时进行了备案。除此以外，四季花园的发展商也早己将该物业管理区域进行备案，因为所有的四季花园商品房买卖合同中均已明示了整个物业管理区域包括小学、幼儿园在内，这已经是一个客观存在的事实。四、一审法院在事实上已经认可幼儿园校区位于四季花园小区物业管理区域内，却又以未提交备案证据为由驳回，明显自相矛盾。至于一审法院依《广东省物业管理条例》第七条第三款认为上诉人应向房管部门申请确认物业管理区域是错误的。因为该法规所指的争议是发生在相邻地块之间，相邻地块各自的业主或管理人之间的争议，并不适用于本案。本案中小学和幼儿园并非一个独立的地块，而是被包含在四季花园小区的规划地块之内，而且共用公共设施设备，这些事实已为一审法院所认定。因此，向房管部门提出申请的程序绝非上诉人起诉的法定前置条件，无论上诉人是否有向房管部门申请，均不影响上诉人向被上诉人主张拖欠的物业服务费的实体权利与民事诉讼权利。五、一审法院对举证责任分配不公。被上诉人既然认为案涉物业与四季花园小区分属不同的两个物业管理区域，理应提供足够的证据加以证实，否则应由其承担举证不能的不利后果。依据《广东省物业管理条例》第七条第一款及第三款的相关规定，如果被上诉人认为案涉物业与四季花园小区分属两个不同的物业管理区域的，那么被上诉人是否曾经有向相关主管部门提出过要求将案涉物业划定为一个单独的物业管理区域被上诉人是否已经得到有关主管部门的批复同意将案涉物业划定为一个单独的物业管理区域如果被上诉人从未申请办理过相关手续，从未提出过有关异议，被上诉人也根本不能提供相关的这些证据，应由被上诉人承担举证不能的不利后果。六、涉案物业设施设备与四季花园小区的公共设施设备是公用的，体现在供电供水、消防、警报系统，还有小区道路使用等方面。被上诉人之所以得以正常使用这些设备完全有赖于这些设备正常运转，对方对涉案物业使用也是占用小区的公共资源，这些资源的权利是属于小区的全体业主的，从该事实来看，被上诉人应当支付相应的代价，所以被上诉人应当支付物业服务费。3、上诉人是四季花园小区的物业服务公司，小区内的设备及资源的管理和物业服务都是由上诉人提供的，包括上述的设备维护更新检测管理，对小区道路和秩序的维护，提供保安服务、卫生、清洁等服务。被上诉人在使用涉案物业的过程中已经享受上诉人提供的物业服务，因此被上诉人负有支付物业服务费的义务。故上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
两被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求以及事实和理由。具体理由如下：一、涉案物业由政府投资建设，属国有资产，不附属于四季花园小区，上诉人诉称其为四季花园配套教育用地，与事实不符。红线图并非作为划分管理区域的标准，即使涉案物业与小区处于红线图范围内，但不能作为认定管理区域的依据。二、上诉人与四季花园小区业主委员会签订的《物业管理合同》与被上诉人无关，不能作为约束被上诉人及认定被上诉人应交纳物业费的依据。上诉人提交的物业服务合同并没有约定对被上诉人物业进行收费。被上诉人并非四季花园的业主，没有享受过业主的权利，也从来没有参与过业主大会。三、上诉人提交的《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》不能作为上诉人收取物业费的依据。该通知单是指导性意见，只规定了收费的上限，且第13条明确写明业主有权自主决定物业服务公司，收费标准也是双方协商确定的。四、上诉人未向被诉小学、幼儿园提供物业服务，被上诉人物业的供水供电设施是有相关管理部门提供的，直接向管理部门缴纳费用，并不需要与小区业主分担。被上诉人物业消防、保洁、供水供电都有相应的服务，并非由上诉人提供的服务。且上诉人单方改变消防车通道的用途，通道上设置停车位的行为已侵害了小学、幼儿园、车辆的通行权，影响了学生出入的安全，一旦有火情发生，将严重阻碍消防车辆的及时进入。被上诉人并未享受上诉人提供的物业服务。
经审理查明：四季花园小区坐落于广州市荔湾区花地大道中240号至248号，四季花园首届业主委员会于2010年3月22日成立。2010年7月18日，四季花园业主委员会（甲方）与嘉邦物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，续聘嘉邦物业公司对四季花园提供物业管理服务，该合同第一条物业基本情况载明物业类型为住宅、商铺、配套设施和用房，建筑面积140120平方米；第三章服务费用第十一条载明本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准（以物价局收费规定为准）如下：高层住宅：1.43元／月.平方米；商用物业：4.8元／月.平方米；地下车位：100元／月.每车位，……乙方每2个月按已收的专有部分物业管理费10%的比例提取酬金。2012年5月14日，四季花园业主委员会（甲方）与嘉邦物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，续聘嘉邦物业公司对四季花园提供物业管理服务，约定：第一条物业基本情况载明物业类型为住宅、商铺、小学、幼儿园、公建配套设施和用房，建筑面积139374.336平方米；第三章服务费用第十一条载明本物业管理区域物业服务标准按照广州市住宅物业服务一级服务标准进行服务，收费选择包干制方式，乙方应缴纳合同履约保证金人民币壹拾伍万元整。由业主缴纳的物业服务资金按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准（以物价局收费规定为准）如下：高层住宅：1.43元／月.平方米；商用物业：4.8元／月.平方米；地下车位：100元／月.每车位。……业主逢单月15日前交纳当月及次月的物业服务费，逾期应按日计付0.05%滞纳金等。该合同附件一载有物业构成明细，其中学校的建筑面积是5502.31平方米，幼儿园是1663.65平方米。
玛利亚幼儿园四季花园校区所在地块属于房地产开发项目的配套设施用地，由四季花园的房地产开发商2010年7月5日移交给广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾教育局）使用、管理。荔湾教育局于2011年2月28日取得该校区的《房地产权证》，建筑面积与共用面积均为1663.65平方米，套内建筑面积与自用面积均为空白，产权取得方式是划拨，规划用途是幼儿园。此后，荔湾教育局将该校区移交给玛利亚幼儿园使用。
2012年3月1日，嘉邦物业公司去函玛丽亚幼儿园四季花园园区，要求补交2010年7月起的每月物业服务费7985.52元。
2012年6月9日，玛利亚幼儿园回复嘉邦物业公司，请其与荔湾教育局联系。
2012年6月18日，嘉邦物业公司去函荔湾教育局，要求补交2010年7月起的每月物业服务费7985.52元。
玛利亚幼儿园四季花园校区在四季花园小区的建设用地规划许可证确定的红线图范围内。四季花园小区的住宅区和玛利亚幼儿园四季花园校区是各自独立封闭的，两者之间由小区的消防通道隔开，幼儿园的车辆和人员经消防通道出入，无须经过住宅区。
玛利亚幼儿园四季花园校区另聘公司对校区进行物业管理。从小区的供电、供水、排水、消防图纸看，校区与小区共用供电、供水、排水、消防设备。但校区的水、电费自行交纳，并未分担小区的公用水、电费。
另查，嘉邦物业公司于2013年9月24日向原审法院诉称：广州市［穗价（2010）99号］文《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》第十三条已经明确规定，对于住宅小区内的教育配套设施，也应该向物业服务单位支付物业服务费，而支付物业服务费的义务，由该教育配套设施的业主及物业使用人承担；至于物业服务收费的标准，按照小区的物业服务合同的约定进行。四季花园小区已经成立了业主委员会，依照我国《物业管理条例》的相关规定，业主委员会与物业服务公司签署的《物业服务合同》是对小区的全体业主及物业使用人有约束力的，为此，荔湾教育局、玛利亚幼儿园作为小区教育配套设施的业主及使用人，理应按照《物业服务合同》约定的收费标准，向嘉邦物业公司支付物业服务费。根据房产权证显示，玛利亚幼儿园四季花园校区的建筑面积为1663.65平方米，因其属于民办商业性质，按照每平方米4.8元的物业收费标准，荔湾教育局、玛利亚幼儿园每月应向嘉邦物业公司交纳7985.52元的物业服务费。故起诉请求：1、荔湾教育局、玛利亚幼儿园支付玛利亚幼儿园四季花园校区自2010年7月起至实际支付之日止的物业服务费（暂计至2013年8月的金额为303449.76元）；2、荔湾教育局、玛利亚幼儿园支付拖欠物业服务费的违约金（暂计至2013年5月的金额31025.2元）。本案诉讼费用由荔湾教育局、玛利亚幼儿园承担。
荔湾教育局、玛利亚幼儿园原审辩称不同意嘉邦物业公司的诉讼请求：一、涉案物业由政府投资建设，属国有资产，不附属于四季花园小区，嘉邦物业公司诉称其为四季花园配套教育用地，与事实不符。二、嘉邦物业公司与四季花园小区业主委员会签订的《物业管理合同》与荔湾教育局、玛利亚幼儿园无关，不能作为约束荔湾教育局、玛利亚幼儿园及认定应交纳物业费的依据。三、嘉邦物业公司提交的《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》不能作为嘉邦物业公司收取物业费的依据。四、嘉邦物业公司未向被诉小学、幼儿园提供物业服务，且其单方改变消防车通道的用途，通道上设置停车位的行为已侵害了小学、幼儿园、车辆的通行权，影响了学生出入安全，一旦有火情发生，将严重阻碍消防车辆的及时进入。
又查，二审中嘉邦物业公司称已在小区发公告通知业主参加业主大会故应视为玛利亚幼儿园已接到通知，玛利亚幼儿园、荔湾教育局认为玛利亚幼儿园并不在物业服务区域故也从来没有接到参加业主大会的通知。
再查，国务院颁布的《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利”，第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务”。《广东省物业管理条例》第七条规定“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”，第八条规定“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。2014年5月1日起施行的《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定“建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见”，第十三条规定“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业资质证书；（四）《建设用地规划许可证》及附图；（五）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第（四）项至第（七）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况”。
另查，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价（2010）99号文）第十三条规定“住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施；医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院（站）等医疗机构和社区卫生服务机构。
本院认为，本案争议的焦点为如何评判案涉物业是否属于嘉邦物业公司提供物业服务的物业管理区域？评析如下。
首先，案涉物业所在地块属于房地产开发项目的配套设施用地，由四季花园小区的房地产开发商于2010年7月5日移交给荔湾区教育局使用、管理，虽然现无依据显示四季花园小区规划红线范围发生了变更，但从案涉物业的权属证明来看，亦无依据表明案涉物业需同四季花园小区其余物业的所有权人一样分摊四季花园小区公共面积，即对于管理公共区域和公共设施设备的上诉人而言，荔湾区教育局是否应与其他小区业主一样享有表决权等业主权利以及承担业主义务并无明确依据和规定。其次，即便案涉物业属于四季花园小区的规划红线范围，《广东省物业管理条例》第七条也说明物业管理区域除根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，还要结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。从现状来看，一方面，四季花园小区的住宅区和玛利亚幼儿园四季花园校区各自独立封闭，两者之间由小区的消防通道隔开，幼儿园的车辆和人员经消防通道出入而无须经过住宅区；另一方面，幼儿园与小区的供水、供电、排污等管网设施并不能截然分开。由此可见，对于案涉物业是否属于物业管理区域，双方的意见不一且不能协商一致。最后，依照《广州市物业管理暂行办法》第十一条、第十三条的规定可见，原审认定嘉邦物业公司应提交已向房管部门备案的证据并无不当，嘉邦物业公司认为原审分配举证责任不当理据不足，本院不予采信；另提供物业服务合同只是进行物业管理区域备案所必需的文件资料之一，嘉邦物业公司以《物业服务合同》第一条以及附件一已经对四季花园小区的物业管理区域进行了说明且最后一条也明确规定区国土局、冲口街道各执一份主张四季花园小区物业管理区域已进行了备案与上述规定不相符，本院亦不予采信。
综上，现有证据不足以证实案涉物业属于四季花园小区的物业管理区域，嘉邦物业公司应提交物业管理区域的备案资料给房地产行政主管部门进行备案，荔湾教育局、玛利亚幼儿园对物业管理区域有异议亦应向房地产行政主管部门提出。《广东省物业管理条例》第七条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。因此，在双方当事人并未就玛利亚幼儿园四季花园校区是否属于嘉邦物业公司物业管理区域达成一致意见的情况下，应当交由房地产行政主管部门确定。嘉邦物业公司在物业管理区域划定争议未得到房地产行政主管部门解决之前向人民法院提起诉讼，不属民事案件受理范围，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1404号民事判决；
二、驳回广州嘉邦酒店物业服务有限公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月十七日
书 记 员 杨仁义