湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第01615号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨、叶菊娇，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：余晶。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告余晶物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人叶菊娇，被告余晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告余晶签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告余晶所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期43-3-1403号商品房进行了前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告余晶于2010年7月24日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告余晶立即向原告心港物业支付从2010年7月24日到2014年12月31日的物业管理费人民币10，329.16元以及逾期付款违约金人民币4，582.81元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告余晶承担。
被告余晶辩称：原告心港物业未履行房屋维护义务，不能按照物业合同的约定提供服务，违约在先。被告余晶2010年房屋装修完毕，即发现出现外墙漏水情况。被告余晶联系原告心港物业维修，但是原告心港物业未及时处理，后维修多次也未能修复，致使屋内墙面和地板的损坏逐渐加重，现已面目全非，问题至今仍未得到解决。被告余晶主张先履行抗辩权，即在原告心港物业正确履行物业服务义务前，拒绝支付物业服务费用。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2009年8月15日，原告心港物业与被告余晶签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定原告心港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告余晶位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期43-3-1403号房屋（房屋面积为138.55平方米）提供前期物业管理服务；被告余晶交纳物业管理费用时间按半年交纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.40元；每次交纳费用时间为物业管理费到期前15天；如被告余晶未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告余晶补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。被告余晶已向原告心港物业交纳部分物业服务费，后因房屋外墙漏水问题未能修复，被告余晶未交纳2010年7月24日起至今的物业服务费用。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告余晶涉案房屋的登记面积为138.55平方米。该房屋在2010年装修完毕后，即出现外墙漏水情况。被告余晶曾多次向原告心港物业反映问题，原告心港物业也协调开发商多次维修，但至今仍未完全修复，导致房屋室内墙面和地板受损。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票、催费通知单、被告余晶身份信息查询单，被告余晶提供的电子邮件及照片资料等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、原告心港物业与被告余晶签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告余晶未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，原告心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。被告余晶作为业主，享受了原告心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。被告余晶抗辩的房屋问题，因原告心港物业未提供反证，本院予以采信。综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到被告余晶的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为原告心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，原告心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定被告余晶按80%的比例向原告心港物业支付2010年7月24日至2014年12月31日的物业服务费人民币8，260.67元。原告心港物业主张的上述期间内的其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。因被告余晶抗辩的房屋质量问题在质保期内已经出现，相关赔偿问题涉及开发商且与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理，其主张的先履行抗辩权，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告余晶于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2010年7月24日至2014年12月31日的物业服务费人民币8，260.67元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币172元，减半收取人民币86元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币61元，由被告余晶负担人民币25元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告余晶将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年一月十二日
书记员 徐 盼
附：被告余晶物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2010.7.24-2010.12.31
1015.24（原告主张金额）
812.19
2011.1.1-2011.6.30
1163.82
931.06
2011.7.1-2011.12.31
1163.82
931.06
2012.1.1-2012.6.30
1163.82
931.06
2012.7.1-2012.12.31
1163.82
931.06
2013.1.1-2013.6.30
1163.82
931.06
2013.7.1-2013.12.31
1163.82
931.06
2014.1.1-2014.6.30
1163.82
931.06
2014.7.1-2014.12.31
1163.82
931.06
合计