杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭拱商初字第473号
原告：张东红。
委托代理人（特别授权代理）：陈树庆。
被告：杭州名楼不动产经纪有限公司。
法定代表人：钟彩芬。
被告：杭州裕兴房产代理有限公司。
法定代表人：张裕兴。
原告张东红为与被告杭州名楼不动产经纪有限公司（以下简称名楼公司）、杭州裕兴房产代理有限公司（以下简称裕兴公司）合同纠纷一案，本院于2012年4月9日立案受理，于2012年5月17日进行公开开庭审理。原告的委托代理人陈树庆到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月6日，原告与被告裕兴公司（香积寺店经办）签订《房屋出租全权委托合同》，将原告位于杭州市大关苑西六苑2幢2单元102室的房屋委托被告裕兴公司代理出租，2010年合同到期后，被告香积寺店经办工作人员因房客尚未退租为由要求延期并续签合同，经协商原告同意延期并在重新调整租金后同意继续签合同。2010年11月6日，原告与被告（香积寺店经办）签订《房屋出租全权委托合同》，继续将原�位于杭州市大关苑西六苑2幢2单元102室的房屋委托被告代理出租，合同期限自2010年12月22日至2012年12月21日，合同约定由被告支付原告每月租金1450元。合同的乙方（被委托人）签章由被告裕兴公司变成了被告名楼公司。合同签订后，从被告裕兴公司的法定代表人“张裕兴”开户的账号分四次支付给原告一年的租金，从2012年1月10日被告首次违约没有将租金打入约定的原告账户。自2011年12月22日起的租金，虽经原告多次讨要，但被告经办人员以公司运转发生困难为由表示无法履行支付义务，双方同意解除合同。2012年3月14日房客要求与被告提前解除合同，被告工作人员通知原告代理人陈树庆到场，对拖欠的水电费协商由房客直接与原告代理人结清，经检查房内设施齐全无损失后，被告工作人员也将房屋钥匙交付原告代理人陈树庆，应视为该合同已经实际解除。但被告提供解除合同的空白格式上，只写明解除合同的日期及被告拖欠原告房租的截止日期为2012年3月14日，对拖欠房屋租金的起始日期并没有写明，故解除合同协议搁置。原告认为，解除合同事宜拖延有可能导致本案问题的进一步复杂化，会给被告造成更大的偿付租金义务。鉴于被告经办人员已经将房产钥匙实际交付给了原告代理人，原告也无意增加被告支付租金的对应义务，同意将解除合同的截止日期确定为2012年3月14日。也为了避免原告在被告违约情况下造成更大的实际损失，原告也有权解除本合同，并要求被告偿付拖欠的租金自2011年12月22日至合同实际解除日2012年3月14日共两个月又23天房屋租金4011.7元，除此外，原告还要求被告向原告支付年租金的25%作为违约金，即3987.5元，共计人民币7999元整。原告认为，虽然本案第一份房屋出租全权委托合同由被告裕兴公司签订，第�份房屋出租全权委托合同由被告名楼公司签订，但鉴于两份房屋出租全权委托合同的具体经办均在杭州市拱墅区香积寺路263号同一地址的门店，且两份房屋出租全权委托合同上的“乙方（受托方）”的电话为“0571-883××××8”、地址为“杭州天目山路138号”、联系店（或称门店）都为“香积寺店”及其电话“8833×××8、8833×××8”都完全相同；而且原告委托出租房屋在两份合同履行期间均由两被告实际连续控制和出租；鉴于两被告的公司董事长都为张裕兴，而且第二份房屋出租全权委托合同签订后，是从张裕兴的个人银行户名汇款履行了合同义务；鉴于被告裕兴公司总部所在地天目山路138号侧门照片影印件上“名楼”图标后宣称“裕兴新锐”，以及从【名楼不动产】http：／／www.m-lou.com等网上检索到的有关信息公示等等，均让公众认为两被告在管理和利益上的混同性�原告认为，两被告在涉及本案的具体行为上有不可分割的连带经济利益或者说是本质上的利益共同体，故应承担连带责任，应为共同被告。原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付所拖欠的两个月又23天房屋租金4011.7元、合同违约金3987.5元，共计人民币7999元整。2、自被告于2012年3月14日向原告交付涉案房屋钥匙日起，实际解除合同。3、由两被告承担本案的诉讼费用。
两被告未到庭视为放弃答辩的权利。
原告向本院提交以下证据：1、原告张东红及代理人陈树庆的身份证复印件及授权委托书，证明原告张东红及代理人陈树庆的诉讼参与资格。2、两被告的工商登记资料及网上公示资料，以及第一被告原住址文二路295号现已改为他人使用的照片影印件。3、两被告先后与原告签署的房屋出租全权委托合同及附带的房屋物管委托合同，证明原、被告之间的合同关系。4、原告所有位于杭州市大关苑西六苑2幢2单元102室的《房屋所有权证》，证明原告签署涉案合同的资格及履行能力。5、原告账号12×××04（户名为张东红）存折收取被告履行付款的记录，证明被告于2011年9月13日履行了第二份《房屋出租全权委托合同》的最后一次付款义务后，再也没有履行应尽的付款义务。6、原告凭身份证明到银行查询获得的一份材料，证明被告裕兴公司的法定代表人“张裕兴”的账号62×××70向原告支付第二份房屋出租全权委托合同约定的相应租金，证明两被告对本涉案合同行为的连带责任。7、被告裕兴公司杨家门店收取涉案房屋的房客钱琪杉2012年1月8日至2012年4月7日租金4800元的收据，而该期间属原告与被告名楼公司签订的房屋出租全权委托合同的合同期内，证明两被告对本案合同行为的连带责任。8、从【名楼不动产】http：／／www.m-lou.com和【裕兴不动产】http：／／kunming.chinayx.cn上截取的部分网页内容，证明被告名楼公司与被告裕兴公司在对社会公示上表明两被告在管理及利益的共同性，佐证两被告对涉案合同行为的连带责任。9、被告裕兴公司所在地天目山路138号侧门照片，证明两被告的社会公示表明两被告管理及利益的共同性及应负的连带责任。
两被告未到庭视为放弃质证的权利。
本院对原告提供的9份证据的真实性均予确认，但对原告主张被告裕兴公司与被告名楼公司应共同承担责任的证明力本院不予认可。
根据上述有效证据，本院认定如下事实：2010年11月6日，原告（委托人、甲方）与被告名楼公司（乙方、受托人）签订一份房屋出租全权委托合同及一份房屋物管委托合同，合同约定的主要内容为：1、甲方委托乙方全权代理其出租房产，房产位于杭州市拱墅区大关西六苑2幢2单元102室；2、委�期限自2010年12月22日起至2012年12月21日止，委托期内甲方不得撤销委托，否则视为违约；3、委托租金为每月1450元，房屋租赁期间甲方授予乙方每年30天免租期，免租期作为乙方寻找承租之客户合理的空置期，甲方免除空置期的租金；4、付款方式为季付，每月的10日为支付日，首次付款日期为2011年1月10日，甲方同意乙方将每期租金打入指定银行的帐户中，开户名为：张东红，帐号：12×××04；5、乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除合同，乙方须支付甲方委托房屋年租金的25%作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：（1）如乙方逾期交付代理承租之客户房租且经甲方通知后仍未履行交付义务超过十日的，（2）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的，等等；6、因履行本合同发生的争议，如协商不成的，则任何一方应向不动产所在地人�法院起诉。上述合同签订后，双方在前期均能按约履行，被告名楼公司按约向原告支付了至2011年12月21日止的房屋租金。之后的租金被告名楼公司未按约支付。2012年3月14日，被告名楼公司向原告移交了案涉委托出租房屋的钥匙。
本院认为，原告与被告名楼公司之间签订的房屋出租全权委托合同对双方的权利、义务约定明确，双方均应按约履行。按照合同相对性的原则，原告诉称的被告主体应为被告名楼公司；原告要求被告裕兴公司共同承担责任于法无据，本院不予支持。原告自认与被告之间的委托合同于2012年3月14日实际解除，对此，被告未到庭进行答辩，本院对原告的自认事实予以确认。被告名楼公司应向原告支付所欠的房屋租金4011.7元，因被告未按约支付租金，其行为构成违约，还应向原告支付违约金；对原告主张的违约金本院结合合同的履行情况、原告的�际损失等因素，予以调整至1450元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告张东红与被告杭州名楼不动产经纪有限公司于2010年11月6日签订的房屋出租全权委托合同、房屋物管委托合同于2012年3月14日解除。
二、被告杭州名楼不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张东红租金4011.7元及违约金1450元。
三、驳回原告张东红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杭州名楼不动产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递�上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 周小林
二〇一二年五月二十一日
代书记员 周 吟