湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1103号原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行。负责人胡振华，系该行行长。委托诉讼代理人毛瑞忠（特别授权），男，汉族，1963年6月22日出生。委托诉讼代理人赵时运，系湖南五溪律师事务所律师。被告马波，男，汉族，1985年11月1日出生。被告湖南中怀房地产开发有限公司。法定代表人：宁虎平。委托诉讼代理人向网（特别授权），系湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人廖芷艺，系湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告马波、湖南中怀房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行委托诉讼代理人毛瑞忠、赵时运、被告湖南中怀房地产开发有限公司委托诉讼代理人向网、廖芷艺到庭参加诉讼，被告马波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行提出诉讼请求：1、判令被告马波立即偿还原告贷款本金224778.38元及截止2016年4月25日的利息912.66元，2016年4月25日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日止；2、判令湖南中怀房地产开发有限公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、判令原告对抵押物（位于怀化市天星东路与湖天南路交汇处西南角“天星·尚品星城”住宅小区2栋1308号的房屋）处置所得享有优先受偿权；4、判令两被告共同承担贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费及律师费等）。事实与理由：2012年6月2日，被告马波向原告出具《中国建设银行个人住房借款申请书》及《抵押承诺书》，被告湖南中怀房地产开发有限公司向原告出具《贷款担保书》。鉴于此，2012年8月30日原告与两被告签订编号为430720001-011-2012002520的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告马波向原告借款人民币25万元，期限240个月，用于购买被告湖南中怀房地产开发有限公司开发的“天星·尚品星城”住宅小区2栋1308号商品房。合同对贷款利率、贷款逾期的罚息利率、还款方式及违约责任等均做了明确约定。另被告马波作为合同的抵押人，以该笔借款所购商品房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告湖南中怀房地产开发有限公司作为保证人签字，为上述贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2012年9月12日向被告马波发放了贷款人民币25万元整。贷款发放后，被告马波未按约归还贷款本息，截止起诉之日已拖欠多期，经原告多次催缴仍怠于履行还款义务。根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告湖南中怀房地产开发有限公司作为保证人亦应承担连带清偿责任。综上，为维护原告之合法权益，维护金融资金安全，依据《民事诉讼法》及其他相关法律法规、规范性文件的规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行提供下列证据支持其主张：第一组证据：证据1、原告营业执照、组织机构代码证、主要负责人身份证明；证据2、马波身份证复印件；证据3、中怀房地产开发有限公司企业工商信息；证据4、中怀房地产开发有限公司组织机构代码证；第一组证据拟证明本案当事人具备诉讼主体资格。第二组证据：证据5、中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表；证据6、中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表、客户须知及告客户书；证据7、贷款担保书；证据8、抵押承诺书；证据9、《个人住房（商业用房）借款合同》；证据10、个人贷款支付凭证；证据11、怀方预湖天开发字第212005982号预告登记证；第二组证据拟证明:1、被告马波与原告发生借款合同关系，向原告按揭贷款25万元;2、被告马波对贷款事项已经确认无误，原告已全部履行发放贷款义务;3、被告湖南中怀房地产开发有限公司为该笔按揭贷款提供连带责任担保;4、被告马波以所购商品房作为抵押物，若不能按时归还贷款本息，原告有权处置该抵押财产;5、该抵押的预购商品房已经怀化市房产管理局贷款抵押登记备案。第三组证据：证据12、个人贷款对账单及附件（原告当庭提交被告马波拖欠贷款的最新数据）；第三组证据拟证明目前该笔贷款拖欠情况(截止2016年12月20日，该笔贷款尚欠借款本金219490.94元，尚欠利息1131.91元，共计220622.85元)以及被告马波拖欠贷款情况(马波在2015年2月12日偿还了本金580.08元、利息1173.06元后，当日尚欠本金234134.61元。)。被告马波未予答辩。被告湖南中怀房地产开发有限公司辩称：2011年11月27日，本案另一被告马波与被告湖南中怀房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定购买由被告湖南中怀房地产开发有限公司开发建设的天星·尚品星城住宅小区2栋1308号商品房。马波支付首付款后，剩余款项采用银行按揭贷款的方式支付。2012年6月2日，马波向原告出具《中国建设银行个人住房借款申请书》及《抵押承诺书》，被告湖南中怀房地产开发有限公司向原告出具《贷款担保书》。2012年8月30日，原告与被告湖南中怀房地产开发有限公司、被告马波签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并且被告马波还以其所购该商品房向原告办理了抵押权登记，被告湖南中怀房地产开发有限公司为上述借款提供人保，承担保证责任。贷款发放后，另一被告马波未按约返还贷款本息，现原告起诉要求被告湖南中怀房地产开发有限公司与马波承担连带责任。首先，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。由此可见，我方当事人作为原告债权的保证人，在债务人马波自身已经提供抵押物作为担保的情况下，只需对抵押物担保的债权范围以外的债权承担保证责任。其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条第一款：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。据此，原告应当优先行使抵押权，与债务人协商对抵押物进行变卖、拍卖，对变卖、拍卖所得款优先受偿。倘若抵押物不足以偿还债务人全部债务，那么原告可以要求被告湖南中怀房地产开发有限公司与债务人对余下债务承担连带责任。现原告在没有优先行使对债务人的抵押权的情况下，径直向人民法院起诉要求被告湖南中怀房地产开发有限公司与债务人马波对全部债务承担连带责任，显然与法律的强制性规定相悖。综上所述，请人民法院依法驳回原告要求我方当事人对全部债务承担连带责任的诉讼请求。被告湖南诚建房地产开发有限公司未提供证据支持其主张。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，被告湖南中怀房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行所举证据均无异议，且上述证据均真实、合法、有效，本院予以确认。经审理查明：2012年6月2日，被告马波向原告出具《中国建设银行个人住房借款申请书》及《抵押承诺书》，被告湖南中怀房地产开发有限公司向原告出具《贷款担保书》。鉴于此，2012年8月30日原告与两被告签订编号为430720001-011-2012002520的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告马波向原告借款人民币25万元，期限240个月，用于购买被告湖南中怀房地产开发有限公司开发的“天星·尚品星城”住宅小区2栋1308号商品房。合同对贷款利率、贷款逾期的罚息利率、还款方式及违约责任等均做了明确约定。贷款利率为基准利率上浮0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额1871.30元。其中第十六条、第十七条约定，借款人未按期还款构成违约，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息并承担相关费用。第十二条约定，“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保......保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直挂要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”。被告马波作为合同的抵押人，以该笔借款所购商品房（位于怀化市鹤城区天星东路南侧天星广场旁尚品星城2﹟楼1308号房）作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告湖南中怀房地产开发有限公司法定代表人宁虎平在保证人栏签字，且在被告湖南中怀房地产开发有限公司作为保证人加盖公章，为上述贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2012年9月12日向被告马波发放了贷款人民币25万元整。贷款发放后，被告马波未按约归还贷款本息，截止起诉之日已拖欠多期，经原告多次催缴仍怠于履行还款义务。被告马波拖欠贷款情况为：马波在2015年2月12日偿还了本金580.08元、利息1173.06元后，当日尚欠本金234134.61元。。原告扣收了被告湖南中怀房地产开发有限公司的部分保证金偿还该笔贷款后，目前该笔贷款拖欠情况为：截止2016年12月20日，该笔贷款尚欠借款本金219490.94元，尚欠利息1131.91元，共计220622.85元。本院认为，原告与两被告签订的编号为430720001-011-2012002520的《个人住房（商业用房）借款合同》真实、合法、有效，被告马波本应依约按期还本付息，但从2015年2月13日起未按期还本付息，属违约行为，现原告宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还所欠借款本息并承担相关费用，本院予以支持。被告马波以该笔贷款所购房屋作为抵押为该笔借款设定抵押权，但仅到房产管理部门进行预告登记备案，但并未办理正式的房屋抵押他项权证，因此原告仅在一定时间内获得对抗他人的权利，但并未取得正式的抵押权，现原告要求对抵押物在债权范围内优先受偿，本院不予支持。根据原告与两被告签订的编号为430720001-011-2012002520的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告湖南中怀房地产开发有限公司在本案房屋他项权证办理及交付给原告之前对该笔借款本息承担连带保证责任，且该保证责任并不因原告拥有其他担保物而受影响，原告均可要求被告湖南中怀房地产开发有限公司承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条中关于约定优先的原则，对原告要求被告湖南中怀房地产开发有限公司对该笔贷款尚欠的借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》二十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马波于本判决生效之日起10日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金219490.94元及利息、罚息1131.91元，并支付2016年12月21日起至还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按2012年8月30日签订的编号为430720001-011-2012002520的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收）；二、被告湖南中怀房地产开发有限公司对被告马波的上述第一项判决所承担的债务承担连带偿还责任，并在承担偿还责任后，有权向被告马波追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4685元，由被告马波、湖南中怀房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴家林人民陪审员  沈 红人民陪审员  向绪平二〇一七年一月十六日代理书记员  石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。