上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3083号
上诉人（原审被告）上海凌涵实业有限公司。
委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海康浩装饰工程有限公司。
委托代理人张＊＊＊＊＊，公司员工。
委托代理人曹憬，上海至真律师事务所律师。
上诉人上海凌涵实业有限公司（以下简称凌涵公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人凌涵公司之委托代理人孙鸿书，被上诉人上海康浩装饰工程有限公司（以下简称康浩公司）之法定代表人刘＊＊＊＊＊及委托代理人张＊＊＊＊＊、曹憬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，康浩公司系上海市松江区＊＊＊＊＊镇北松公路＊＊＊＊＊号厂房的登记权利人，房地产权证号为松20060＊＊＊＊＊9，该房屋建筑面积为4，842.71平方米，分为1、2、3三幢，建筑面积分别为1，044平方米、2，581.71平方米、1，217平方米。2013年8月1日，康浩公司（甲方、出租方）与凌涵公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由凌涵公司向康浩公司承租系争房屋，约定的建筑面积为4，900平方米，占地面积为6，873平方米（场地、配电房及配套设施），租赁期限十年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止。定金为人民币（下同）5万元，于2013年7月30日由凌涵公司支付给康浩公司，该款充入租金；押金为30万元，分两次付清；租金，每半年一付。在半年日期到的七天前由凌涵公司支付到康浩公司指定账户。水电费用等，在租赁期内，由凌涵公司自行支付。2013年8月1日到2013年9月15日，为凌涵公司入住的装修期，康浩公司予以免20万元租金的优惠。装修费用由凌涵公司自行支付。合同期满凌涵公司退租，经康浩公司提出，凌涵公司所装修和改建处，原则须恢复原样，如凌涵公司有困难无法恢复原样，必须在康浩公司同意下方可，但康浩公司不赔偿任何费用，如果凌涵公司损坏康浩公司产物由凌涵公司承担赔偿。双方确认2013年8月1日为凌涵公司的入住期。合同第八条第2款约定，合同期间，凌涵公司未经康浩公司许可转租或部分转租他人，康浩公司未经凌涵公司许可转租或部分转租他人，都是违约行为，由此造成的损失，违约方将支付守约方当年（指合同附件1中所示的租赁年度）全部租金的200%的处罚；该条第3款约定，凌涵公司未经康浩公司许可擅自改变房屋结构为严重违约，本合同终止，违约方须支付守约方当年（指合同附件1中所示的租赁年度）全部租金的200%的处罚；该条第4款约定，凌涵公司应严格按照国家有关的法律法规，合法经营。所经营的项目须符合环保、卫生、治安、安全、消防的要求，如有违反，责任自负。合同附件1约定了分级制租金支付表，附件2约定了租金支付期限表，该合同另对其他事宜进行了约定。2013年8月21日，康浩公司（甲方，出租方）与凌涵公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁补充合同》，双方约定就主合同即上述合同补充两点，其中的第一点针对主合同第八条第2款，补充内容为：“在乙方再次向甲方要求下，甲方同意乙方经营操作中的合作伙伴沈＊＊＊＊＊（上海＊＊＊＊＊实业有限公司，以下简称＊＊＊＊＊公司）暂住在乙方租赁厂房之内，但必须按照主合同中第八条违约责任执行，如违反一切规定责任由乙方全部承担（包括法律责任），甲方不承担一切任何责任包括法律责任。在租赁期内乙方如在厂内发生一切有关事务，也由乙方自行处理承担，包括承担法律责任。一切事务与甲方无关，甲方无需承担任何责任包括法律责任。”后康浩公司诉至法院，要求判令：1、解除双方之间于2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》；2、凌涵公司返还租赁房屋、并将房屋恢复至合同订立时的状况；3、凌涵公司向康浩公司支付违约金60万元。
原审中，对于上述补充合同，凌涵公司据此认为其对外转租房屋是经过康浩公司同意的，其他转租行为也是经过康浩公司默许的。康浩公司对该补充合同的真实性不持异议，但对凌涵公司的证明目的和证明内容均不予认可。康浩公司称，签订该补充协议有特殊背景：凌涵公司与沈＊＊＊＊＊名下＊＊＊＊＊公司系合作伙伴，凌涵公司多次向康浩公司提出允许＊＊＊＊＊公司暂住的申请，康浩公司最终同意了该申请，并在补充合同中有所体现，但这不能证明康浩公司同意凌涵公司对外转租，更不能证明康浩公司对于凌涵公司其他转租行为表示默许。
原审审理中，凌涵公司提交收据一份，证明其给案外人黄＊＊＊＊＊发放了工资，并说明黄＊＊＊＊＊系康浩公司派驻凌涵公司的工作人员、康浩公司对凌涵公司改建租赁房屋应当知情等，康浩公司对该收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并称康浩公司并未向凌涵公司派驻过包括黄＊＊＊＊＊在内的任何工作人员。
原审审理中，康浩公司称，系争房屋交付时，整个厂区有南北两排房子，共三幢标准厂房，厂区四周有围墙，南面和东面各有大门，南大门为主大门，东大门为备用大门。关于现状，凌涵公司称，其将2号厂房外面的围墙推倒，并将2号厂房改造成商铺，对外转租给12家；将1号厂房改造成公寓房，在没有改变房屋结构的情况下分割成80间房间，其中50间转租出去，另外30间凌涵公司自己经营；3号厂房维持原状，对外出租给次承租人仍作厂房使用。
另，凌涵公司为证明其对外转租情况，共向原审法院提交了7份租赁合同，最早的一份系2013年9月21日签订，最晚的一份系2014年5月17日签订，租赁区域分别涉及1、2、3号厂房。凌涵公司称，2014年1月22日王＊＊＊＊＊（出租方）与案外人李＊＊＊＊＊（承租方）签订的房屋租赁合同即是关于1号厂房50间公寓房的，2014年1月8日，凌涵公司（出租方）与案外人上海＊＊＊＊＊金属装饰工程有限公司（承租方）签订的租赁合同即是关于3号厂房的，其余5份合同所涉区域均在2号厂房，并称2号厂房共转租给了12家，且均已办出了合法的营业执照。康浩公司则称，其对凌涵公司具体转租的情况不清楚，但从未同意凌涵公司转租。
原审审理中，关于2号厂房区域的次承租人申办营业执照一事，凌涵公司另称，既然次承租人可以申领营业执照，且康浩公司在相关申请材料上盖章，也足以说明康浩公司同意转租。康浩公司对此不予认可，并称，次承租人确实办出了营业执照，但申请材料上的康浩公司公章系伪造后加盖的，并非康浩公司的真实意思表示，更不能据此判定康浩公司同意凌涵公司转租，且关于公章被伪造一事，康浩公司已向有关部门举报。
此外，原审审理中，康浩公司称其以双挂号信的形式分别于2013年11月、2014年2月向凌涵公司发出告知函，敦促康浩公司对擅自改造等违约行为进行整改，否则保留进一步采取法律措施的权利，前件妥投，后件被退回。凌涵公司则称未收到过该两份函件。
康浩公司为证明凌涵公司改建房屋的事实，另提交上海市松江区＊＊＊＊＊镇人民政府（以下简称＊＊＊＊＊镇政府）当场拆除违法建筑决定书及2014年8月4日＊＊＊＊＊镇政府对凌涵公司工作人员王＊＊＊＊＊所作的询问笔录。凌涵公司对该证据的真实性没有异议，并认可王＊＊＊＊＊在询问笔录中的陈述，且强调该证据证明凌涵公司对违法建筑已经主动整改完毕了。
在上述询问笔录中，王＊＊＊＊＊对“共拆了哪些地方”的询问，回答是：“除了南围墙和西围墙共177米之外，我们还拆了在南大门的不锈钢伸缩门一套，共计12米；西大门铁大门一扇，厂内铁门一扇，已换了新的铁门；南面厂房内东侧的一部连接一楼到二楼的升降机一台；北面厂房一楼到二楼的楼梯也因为装修的关系在改造”。另，在被问及“北面厂房一楼办公室铁门7扇、窗4扇及二楼铝合金门5扇、窗5扇你们拆了吗”时，王＊＊＊＊＊回答：“不是我们拆的，这些都是上一家租客干的，我们租下来的时候就已经没有了。”对于上述第二个问询，原审审理中，康浩公司认为其所涉区域也是凌涵公司拆除的，但没有书面证据予以证明。
原审审理中，康浩公司提交其从上海市城市建设档案馆调取的系争房屋的规划设计图纸，并明确要求凌涵公司以该图纸为准恢复原状。凌涵公司对该图纸真实性没有异议，并认可康浩公司向其交付时的租赁物情形与图纸一致。
2014年8月18日，在原审第二次庭审结束后，法院通过谈话方式向凌涵公司释明：若合同解除的，对于解除的法律后果如有具体主张的，应在指定期限内以反诉的形式书面向法院提出，如至期未提出反诉也未明确对解除后果的具体要求的，视为凌涵公司在本案中对合同解除的法律后果不提主张，但至期凌涵公司并未提出反诉。
原审认为，双方之间签订的厂房租赁合同及补充合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于涉案租赁合同应否解除，以及解除后果如何处理？
关于合同解除，康浩公司以凌涵公司擅自转租、擅自改建、擅自改变房屋用途为由主张解除，而凌涵公司则以上述理由均不成立为由提出抗辩。
首先，关于是否擅自转租，合同第八条第二款明确约定：合同期间，一方未经另一方许可转租或部分转租他人，都是违约行为，对此造成的损失，违约方应向守约方承担责任。从该条的约定来看，双方对擅自转租行为持一致的否定态度。但根据本案已查明的事实，凌涵公司转租行为显然存在。在凌涵公司未举证证明经康浩公司同意，且康浩公司又不予追认的情况下，理应认定凌涵公司擅自转租，虽然相关司法解释要求出租人应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出解除请求，但结合本案情形，凌涵公司对外转租是陆续开展的，最晚的转租合同签订时间为2014年5月17日，2013年9月21日至2014年5月17日期间，凌涵公司自认对外签署了七份租赁合同，即便将双方因公章真假问题存有争议的涉2号厂房转租合同排除在外，做公寓房转租的涉1号厂房转租合同的签约日期为2014年1月22日，康浩公司于2014年7月9日起诉，单以此来看，康浩公司仍有权以擅自转租为由解除合同。
其次，关于是否擅自改造，康浩公司同意凌涵公司装修并给与一定优惠，并不代表康浩公司同意凌涵公司对系争房屋进行改造，审理中，凌涵公司自认将2号厂房破墙开店、将1号厂房分割改造成公寓房80间转租或自身经营等，在其无证据证明经过康浩公司同意、且康浩公司又不予认可的情况下，这些改造均系擅自变动，即便该变动未涉及房屋建筑主体及承重结构，该变动也突破了合法建造的范畴，显然属于违章建筑，康浩公司可依法要求凌涵公司在合理期限内恢复原状。本案中，凌涵公司虽否认收到康浩公司要求整改的告知函，但根据康浩公司提交的邮寄凭证及查询结果来看，康浩公司函告凌涵公司整改一事具有一定的可信度，且即便凌涵公司确未收到告知函，其在接受＊＊＊＊＊镇政府的有关拆违的执法措施后，也应当自觉清理违法搭建，但至诉讼期间，凌涵公司仍未将擅自改造部分恢复原状，足以认定凌涵公司对在合理期限内恢复系争房屋原状持消极否定态度，康浩公司据此可主张合同解除。
第三，对于是否改变房屋用途，双方在租赁合同及补充合同中并未对租赁用途进行明确约定，但根据系争房屋从登记性质上属于厂房的事实，以及双方在租赁合同名称列明“厂房租赁合同”的情况，根据合同条款解释的一般规则，本案系争房屋应按照厂房的性质使用。凌涵公司破墙开店将部分厂房用作商用、分割为公寓房转租或自营的行为，均属对系争房屋的不当使用，应认定为凌涵公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。尽管康浩公司尚无证据证明上述行为已致使租赁物受到损失，但凌涵公司的上述行为加重了社会管理负担，且公寓房出租极易产生环保、卫生、治安、安全、消防方面的重大隐患，该做法加重了康浩公司作为出租方的责任风险，也瓦解了双方作为租赁关系双方原有的信任关系，康浩公司据此主张解除合同的，应当予以支持。凌涵公司所提破墙开店既符合市场潮流，又符合经营需要等说法，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
综合以上分析，法院认为康浩公司行使解除权的要件事实成立，故解除合同的主张合法有据，理应支持。至于合同解除的日期，因康浩公司在诉前并未通知凌涵公司解除合同，而是在本案诉讼中明确提出了解除合同的诉请，故本案起诉的行为可以认定为康浩公司行使解除权的有效方式，法院以诉状副本送达时间即2014年7月16日作为合同解除日。
关于合同解除的后果处理问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，康浩公司向法院明确，关于合同解除后果的主张，限于本案诉请；而凌涵公司经法院释明，在指定期间内未对合同解除法律后果提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提相关主张。
本案中，根据已查明的事实，康浩公司主张返还房屋、恢复原状均于法有据，应予支持。鉴于对“原状”本身进行清晰界定的复杂性和困难性，康浩公司主张以城建档案馆调取的备案图纸为标准恢复原状，于法不悖，法院予以支持。至于康浩公司所提违约金，因本案确系凌涵公司违约，且合同对违约责任亦有明确约定，故法院对该项诉请亦予以支持。关于违约金的计算标准，康浩公司认为合同约定的标准过高，自愿调整为60万元，法院对此不持异议；凌涵公司认为违约金标准过高要求调整，但却无证据予以证明，故法院对凌涵公司的上述抗辩意见不予采纳。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年九月三十日作出判决：一、康浩公司、凌涵公司于2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2014年7月16日已解除；二、凌涵公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区＊＊＊＊＊镇北松公路＊＊＊＊＊号的厂房恢复原状（以上海市城建档案馆备案的施工图纸为准）后返还康浩公司；三、凌涵公司于判决生效之日起十日内支付康浩公司违约金60万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，960元，减半收取4，980元，由凌涵公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，凌涵公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人转租、改建房屋均经被上诉人同意，被上诉人还曾派工作人员与上诉人一起工作；上诉人花费巨资将工业用房改造成公寓、商铺，使厂房的使用价值大幅提高，被上诉人并无任何经济损失，原审判决上诉人承担60万元违约金，显不合理，故要求二审法院撤销原审判决。
被上诉人康浩公司辩称：被上诉人从未同意上诉人转租并改造房屋；厂房的商业用房及公寓用房面积超过70%；上诉人擅自分割房屋且不加固承重，严重危害房屋安全；对照合同约定，违约金的调整系合理范围内，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示厂房租赁意向书一份，旨在证明意向书明确被上诉人允许上诉人对外招商招租；被上诉人亦出示厂房租赁意向书一份，旨在证明其从未同意转租。双方互不认可对方出示的意向书。本院注意到，上诉人出示的意向书有“同意部分转租第三方”的表述，其余内容与被上诉人出示的意向书内容一致，鉴于上诉人未能出示原件，故不予确认。本院同时认为，双方签订意向书后，又签订厂房租赁合同，故双方间的权利义务关系应以租赁合同的约定为准。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方间的厂房租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。合同约定，承租方未经出租方许可转租或部分转租他人，系违约行为；承租方未经出租方许可擅自改变房屋结构为严重违约，本合同终止。本案中，凌涵公司将厂房改建为公寓、商铺并出租，显与约定不符。凌涵公司主张其转租、改建行为均经康浩公司同意，然为康浩公司所否认。二审中，凌涵公司主张康浩公司曾派工作人员与其一起工作，康浩公司亦予以否认，凌涵公司同时陈述该工作人员工资系由其发放，故凌涵公司的主张，显难成立。涉讼合同还约定，违约方须支付守约方当年全部租金200%的处罚，故原审判决的违约金已作调整，合理妥当，康浩公司的辩解理由，可予采纳。综上而言，凌涵公司关于撤销原审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，960元，由上诉人上海凌涵实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……