山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1414号
上诉人（原审原告）宋殿军
上诉人（原审原告）王丽
上列二上诉人委托代理人高松，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛益青房地产开发公司
法定代表人马鑫，董事长。
委托代理人卜庆璐，山东盟达律师事务所律师。
上诉人宋殿军、王丽因与被上诉人青岛益青房地产开发公司（以下简称益青公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第1724号民事判决，于2013年6月20日向本院提起上诉，本院于2013年6月20日受理后，由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年7月22日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王丽及上诉人王丽、宋殿军的共同委托代理人高松，被上诉人益青公司的委托代理人卜庆璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人宋殿军、王丽在一审中诉称，2009年9月22日，宋殿军、王丽与益青公司签订了《青岛市商品房预售合同》。该合同约定宋殿军、王丽购买益青公司开发的位于青岛市黄岛区漓江东路怡情海岸项目4栋1单元9层906户，房屋总价款为512791.74元，房屋交付期限为2010年12月31日之前。并约定益青公司如逾期交付房屋，应当按照已支付房款价日万分之一支付违约金。合同签订后，宋殿军、王丽足额支付了房屋价款，而益青公司却未按合同约定期限交付房屋。宋殿军、王丽认为，益青公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，而益青公司却迟迟不支付逾期交房违约金。请求法院判令益青公司支付逾期交房违约金21589元（自2011年1月1日至2012年2月25日）；本案诉讼费由益青公司承担。
益青公司在一审中辩称：1、益青公司的交付符合合同约定，不存在逾期。2005年，青岛经济技术开发区管委会（以下简称管委）决定在安子开发大型居住区，当时该块地是一片未开发的土地，没有任何配套设施，为此管委于2006年6月出台了《关于安子居住区配套工程建设的实施意见》，确定管委负责于2008年前完成该居住区的市政设施及管线、绿化景观、组团内道路、宅间道路。为了尽快启动该地块的开发建设，管委号召开发商尽快进行动工开发，益青公司为响应管委号召，于2008年初在一片荒地上动工开发，益青公司开发的安子居住区益青地块是当时最早动工的项目之一，也是最早竣工的项目之一。益青公司考虑到由政府负责的大配套系非自身控制因素，为保险起见，在该项目预售时，对交房条件和交付期限便留有比较大的回旋余地，先期签约的业主将交房期限确定在2010年12月31日前，后期签约的交房日期确定在2011年3月31日前，并将交付条件限定为该商品房经单体验收合格。益青公司所开发的商品房于2010年12月30日经过单体验收合格，在政府负责的电、供水等配套设施未完成的情况下，为保障入住的业主居住需要，益青公司利用施工用电、施工用水并自担差价为业主临时配套水电，对雨水、生活污水排放也采取了临时措施，在完成上述举措后，益青公司每家每户电话通知并于2010年12月31日在《青岛晚报》上发布公告通知业主收房。根据上述事实，益青公司的实际交付行为均符合合同约定的交付条件、交付期限，因此不应当承担逾期交房违约责任。2、项目总体竣工验收备案逾期，但益青公司具有合同约定的免责事由。益青公司开发的四个楼座早在2010年底前就已经单体验收合格，由益青公司负责的小红线（安子小区益青组团地块红线）内的全部配套项目也于2010年前全部完工。而由管委负责的安子小区用地红线内、小红线（各开发商开发用地红线）外的配套项目并没有按时开工建设，也没有按时竣工，直到2011年底，安子小区的配套项目才陆续竣工，而安子小区的道路、供水直到现在仍没有完全竣工。在此之前，益青公司以及其他开发商多次向管委相关部门反映，请求加快大配套进展速度，并申请项目竣工验收备案，但管委相关部门以大配套未完工为由，对各开发商的竣工验收备案申请不予受理，直到2011年12月份大配套基本完成后，管委相关部门才同意接受各开发商的竣工验收备案材料，进行备案登记审查。益青公司开发的项目于2012年2月17日进行了备案登记。根据宋殿军、王丽与益青公司签订的合同补充条款第四项的约定：因政府原因造成逾期交付不适用主合同逾期交房的违约责任条款。益青公司开发的项目总体竣工验收备案登记虽然晚于合同约定的房屋交付期限，但由于造成该后果的原因是合同约定的免责事由之一，因此益青公司不应当承担逾期备案的违约责任。
原审判决查明和认定的基本事实是：1、2009年9月22日，宋殿军、王丽与益青公司签订商品房预售合同，合同约定：乙方（宋殿军、王丽）向甲方（益青公司）购买黄岛区漓江东路521-4号怡情海岸3、4号楼1单元9层906户；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币513886.71元；乙方于2009年9月22日与甲方签约，并付首付款163886.71元，乙方应于本合同签订后30日内，履行完毕商业贷款手续过程中其所应履行的全部义务，金额为350000元；合同第十一条约定甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，该房屋的交付必须符合该商品房经单体验收合格；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行交接验收，房屋交付的标志为甲方发出交房通知书。合同中的补充条款约定：关于主合同“第十一条”，本条在合同“不可抗力”之外，增加因执行法律、法规和政府规章等强制性文件原因（包括政府行政命令或决定）；关于甲方通知乙方办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。合同签订后，宋殿军、王丽按约支付了全部房款人民币513886.71元。
2、益青公司提交《建筑安装工程承包合同》、《工程承包合同》、《管道燃气设施配套建设合同》、《报验申请表》、《竣工验收证明》、《管线试压记录》，证明小红线以内的配电、供暖、中水、雨污水、消防用水、自来水、管道燃气等配套工程均于2010年年底前完工并验收合格。
3、2010年12月30日，安子小区住宅楼C、D、E、F及地下车库，经施工单位自评，建设单位、监理单位初验，工程质量初评，合格，申请对工程进行竣前检查。2010年12月31日，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格。
4、2010年12月31日，益青公司在《青岛晚报》上发出交房通知。
5、2011年1月1日，宋殿军、王丽领取了涉案房屋的钥匙。
6、《青岛市建设工程竣工验收备案证》（青开建竣备字第2012-014号）载明：安子小区住宅楼C、D、E、F#楼及地下车库竣工验收日期为2012年2月17日。
7、2012年2月25日，益青公司在《青岛晚报》上发出可办理房产证及未办理入住手续的业主办理入住手续的通知。
原审法院认为，宋殿军、王丽与益青公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，宋殿军、王丽与益青公司双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格，交付的时间为2010年12月31日前，房屋交付的标志为益青公司发出交房通知书，益青公司通知宋殿军、王丽办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。2010年12月31日，经施工单位，建设单位、监理单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格，并且已通电、通水、通燃气，中水、雨污水、消防用水等验收合格，已经具备基本的居住使用条件。益青公司于2010年12月31日按合同约定在《青岛晚报》上发出交房通知后，宋殿军、王丽亦于2011年1月1日领取了涉案房屋钥匙。因此，益青公司不存在逾期交房的事实，故对宋殿军、王丽要求益青公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回宋殿军、王丽的诉讼请求。本案案件受理费340元，由宋殿军、王丽负担。
宣判后，宋殿军、王丽不服原审判决，上诉至本院。
上诉人宋殿军、王丽上诉称：一、被上诉人益青公司存在逾期交房的事实，应当向上诉人支付逾期交房违约金。原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、向上诉人交付经过国家有关部门验收合格的房屋是被上诉人交付房屋的法定条件。根据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条等相关规定，房地产经过综合竣工验收合格后方可向业主交付。因此，上诉人与被上人签订的《青岛市商品房预售合同》中关于商品房交付条件为“经单体验收合格”的条款因违反我国法律、法规的强制性规定，系无效条款，被上诉人在未通过综合竣工验收的条件下向上诉人交付房屋的行为系违法行为。2、上诉人与被上诉人签订的房屋预售合同系格式合同，按照《合同法》第39、40、41条及《消费者权益保护法》第24条之规定，被上诉人作为格式合同的制定者，利用其优势的地位制定对作为消费者的上诉人不公平、不合理的条款用于减轻或者免责被上诉人的责任，也应属于无效条款。因此，应当向上诉人承担赔偿的违约责任。3、原审法院支持被上诉人将大量未通过国家竣工验收的问题房屋流向市场，将会给人民群众的生命、财产安全埋下重大隐患，产生恶劣的社会影响。二、被上诉人并未提供有效证据证明其在2010年12月31日发出过交房通知书，原审法院认定事实不清。一审庭审中被上诉人并未提交有效证据用以证明其在2010年12月31日发出过交房通知书。因当时涉案楼盘并未通过国家有关机关的综合竣工验收，不符合交房条件，即使被上诉人发出过上述通知也不产生任何法律效力。三、上诉人不因在《怡情海岸房屋交付流程确认单》上签字而丧失向被上诉人主张违约责任的权利。从被上诉人提交的《怡情海岸房屋交付流程确认单》的性质及内容来看，该份确认单系对怡情海岸小区房屋交付流程的确认。因此，即使上诉人在该份确认单上签字确认并领取了钥匙，也仅仅只能证明上诉人认可被上诉人提出的房屋交付流程，并不能证明上诉人同意接受被上诉人交付的不符合法定交付条件的房屋，更不能因此丧失向被上诉人继续主张违约责任的权利。四、被上诉人不存在免责事由，应当承担违约责任，原审法院认定事实不清，适用法律错误。《商品房预售合同》补偿条款第四部分约定了明确的免责事由，即：不可抗力及因执行法律、法规和政府规章等强制性文件原因（包括政府行政名利或决定）。被上诉人辩称因政府配套原因而逾期交房并非合同约定的免责事由，不能免除其违约责任。综上，被上诉人未在合同约定的期限内交付符合法定要求的房屋，已构成违约，应当支付自2011年1月1日至2012年2月25期间的逾期交房违约金。请求：1、依法撤销（2012）黄民初字第1724号民事判决书，改判被上诉人支付逾期交房违约金21589元；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人益青公司答辩称：1、关于双方合同约定的单体验收即可交付是否违反法律法规的问题。上诉人对《城市房地产管理法》第27条、国务院《城市房地产经营管理条例》第17条的解读是错误的。该上述规定只是规定了房地产开发项目经验收合格后方可使用，没有具体规定是否需要经过综合验收，《城市房地产开发经营条例》第18条同时规定，开发项目竣工后应当进行综合验收，即综合验收与交付使用没有直接的关联。2004年5月19日国务院关于第三批取消和调整审批项目的决定第83项，取消了房地产开发项目综合验收的审批程序，即综合验收不是法定的审批程序，只是一个备案，因此国家法律法规当中并没有明确规定房屋必须经过综合验收方可交付使用，因为验收合格可以分为单体验收合格和综合验收合格，而上述法律没有明确规定。双方当事人在合同当中已经约定单体验收合格作为交付条件，该约定没有违反国家强制性禁止性的法律规范，该约定体现了双方真实意思表示，应当合法有效。2、关于上诉人提到的格式合同问题。双方签订的合同是青岛市有关主管部门制订的，作为开发单位与购房者都应当选择采用该合同文本，被上诉人不是该格式合同制订者。而且关于单体验收合格即可交付的约定是双方选择采用的条款，而非格式条款，该条款应当是有效的。3、关于上诉人提到的交房通知书的问题。被上诉人在一审提供的证据五交房公告，是双方合同约定的通知方式，而且上诉人也在发出通告后第二日接收房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，上诉人宋殿军、王丽与被上诉人益青公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均合法，其效力本院予以确认，缔约双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。上诉人要求被上诉人支付其逾期交房违约金的诉求能否得到支持，取决于被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。在双方签订的商品房预售合同中，明确约定：房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格，交付的时间为2010年12月31日前，房屋交付的标志为被上诉人发出交房通知书，被上诉人通知上诉人办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。2010年12月31日，经施工单位，建设单位、监理单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格，且已通电、通水、通燃气，中水、雨污水、消防用水等验收合格，已经具备基本的居住使用条件。被上诉人于2010年12月31日按合同约定在《青岛晚报》上发出交房通知后，上诉人方亦于2011年1月1日领取了涉案房屋的钥匙。因此，上诉人不存在逾期交房的违约行为，故对上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人的其他上诉理由，亦无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人宋殿军、王丽的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人宋殿军、王丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 孙 琦
二〇一三年九月八日
书 记 员 张倩芸
书 记 员 王 繁