陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民三终字第00046号
上诉人（本诉原告、反诉被告）中国人民解放军68093部队。
法定代表人傅强，队长。
委托代理人尤开广，该部队政治处主任。（特别授权）
委托代理人王昊，陕西渭塬律师事务所律师。（一般代理）
上诉人（本诉被告、反诉原告）王春明。
中国人民解放军68093部队（以下简称68093部队）与王春明租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2014年4月1日作出（2014）渭滨民初字第00552号民事判决书，中国人民解放军68093部队、王春明均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭审理，王春明及中国人民解放军68093部队代理人尤开广、王昊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告所属的三分队与被告于2008年4月1日签订租赁合同一份，约定将营区大门外养殖场整体出租给被告用于家畜养殖。合同约定租赁期五年（2008年5月1日至2013年4月30日）；年租赁费2500元；电费每度0.65元，据实结算；被告负责维修管理营房和猪舍，不得改建房屋结构。合同签订后被告即在养殖场新建猪舍22间，期间原告方士兵曾帮助施工。此后双方均如约履行了合同。2013年4月30日合同到期后，双方均未明确表示是否续签合同，至2013年10月12日、30日，原告两次以书面形式通知被告解除合同，且要求被告搬离。被告至今占有使用养殖场且未交纳2013年4月之后的租金和电费。上述事实，有原告提交的谈话录音2份，被告提交的证人刘召林、朱孟田、李秀英证言各1份，新建猪舍照片2张、解除合同通知1份、电费结算单1份，原、被告共同提交的《租赁合同》1份，及当事人的陈述在卷为证。上述证据已经经过当庭举证、质证，足以认定。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为：1、被告是否应当搬离场地并支付租金；2、被告是否应当支付电费；3、新建猪舍归谁所有，原告是否应当折价赔偿；4、原告是否应当赔偿被告售猪损失。对此分述如下：1、被告是否应当搬离场地并支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原租赁合同履行期限届满后，双方未续签书面合同，被告继续使用该租赁场地，原告未提出异议，应当视为双方形成以原合同为条件的不定期租赁合同关系。不定期的租赁合同双方均有权随时解除，但出租方要求解除时应当留给承租方合理准备期。2013年10月12日、30日，原告两次以书面形式通知被告解除合同，且给被告留出了足够搬离时间，合同解除条件已经成就，双方租赁合同应当解除，被告应当及时搬离。2013年4月30日至今被告实际占有养殖场，应当依据原合同约定的标准交纳租金，具体数额为（2500元÷12月×11月）2291.67元，但原告只请求支付1875元，在合同约定的范围之内，系原告对于自身权利的处分，本院予以支持。2、被告是否应当支付电费。原告要求被告支付电费698元。被告认可2013年4月30日后未交纳电费，但对原告计算的数额有异议，对其提供的电表照片的真实性不认可。原告提供的电表照片属于孤证，无法证明被告用电量情况。根据原、被告双方认可的2012年5月至2013年3月电费交费单可以计算出被告平均每月电费（580元÷11月）52.72元，结合被告自2013年4月30日后未养猪，仅有日常生活用电的事实，本院对每月电费酌定为35元，被告应当向原告交纳电费（35元／月×11月）385元。3、新建猪舍归谁所有，原告是否应当折价赔偿。原告认为被告私自扩建猪舍，合同解除后应当依法拆除，恢复场地使用原状。被告认为在原告方口头同意且承诺合同期满后还予续签的情况下，才扩建猪舍的，现合同解除，猪舍作为固定投资无法收回，原告应当赔偿。本院认为，合同关系中，一方存在违约或恶意蹉商的情况下才承担赔偿责任。原告无违约行为，被告亦无证据证明原告承诺合同期满后必然续签，恶意蹉商无法认定，故原告无赔偿义务。《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告提供的证人证言均证实扩建猪舍时有许多士兵帮忙施工，原告对此辩解为养殖场旁边还有一个空军部队，帮忙士兵可能为空军士兵。原告未能说清空军士兵帮忙施工的动机原因，亦未提供有效证据加以证明，其抗辩理由本院不予采信。由士兵帮忙的事实可以推定原告对被告扩建猪舍之事是明知并允许的，被告在原告允许之下扩建猪舍亦不违约。被告扩建的猪舍与原告养殖场原建筑使用性质相符，客观上提高了养殖场的使用价值，为保护财产价值，根据产权、地权相统一原则，在合同解除后扩建猪舍应当归原告所有，原告就所扩建的猪舍对被告做出适当补偿，对补偿数额本院酌定为5000元。4、原告是否应当赔偿被告售猪损失。被告认为，如果原告能提前通知合同期满后仍允许继续使用的话，其不会在合同到期前急于售猪，不会有经济损失，原告因怠于履行提前通知义务，应当赔偿被告损失13120元。对于到期的租赁合同，法律只规定了出租人无异议时视为自动续约，但并未规定出租人有提前通知义务。合同期满后是否允许承租人继续使用，是出租人的权利，而非义务。在什么时间出售猪，是被告的自主经营决策权，被告在行使此权利时应当承担相应市场风险。所以被告该反诉的理由不能成立，本院不予支持。为维护当事人合法权益，维持正常社会秩序，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告王春明于本判决生效之日起十五日内搬离养殖场，向原告中国人民解放军68093部队交还养殖场房屋、猪舍。二、被告王春明于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军68093部队租赁费1875元、电费385元，共计2260元。三、被告王春明扩建的22间猪舍归原告中国人民解放军68093部队所有，原告中国人民解放军68093部队于本判决生效之日起十五日内补偿被告王春明修建猪舍费用5000元。（以上二、三项相抵，原告中国人民解放军68093部队给付被告王春明2740元）四、驳回被告王春明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告王春明承担。反诉案件受理费640元，减半收取320元，由原告中国人民解放军68093部队承担50元，被告王春明承担270元。
宣判后，中国人民解放军68093部队、王春明均不服该民事判决，向本院提出上诉。中国人民解放军68093部队上诉称，1、原审法院未判决王春明支付其占用承租物期间的费用，不符合上诉人的诉讼请求；2、原审法院判决中国人民解放军68093部队补偿王春明5000元无事实与法律依据，请求二审法院，依法撤销原审判决第二、第三项，驳回王春明的反诉请求。王春明上诉称，双方在签订合同时，中国人民解放军68093部队三分队故意隐瞒军队有关空余房地产租赁管理的规定，使其作出错误的意思表示，故双方所签订的租赁合同属于无效合同，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判王春明与68093部队三分队签订的租赁合同无效；2、判决中国人民解放军68093部队赔偿王春明建造猪舍等各项损失8万元。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则。关于本案所涉《租赁合同》的效力，上诉人王春明虽主张合同无效，但从查明事实看，本案双方2008年4月1日签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容约定明确，不违反法律强制性规定，而王春明所称的军队有关空余房地产租赁管理的规定，系军队内部规范，并不影响本案双方签订的合同效力，且本案双方已经实际履行终结，故王春明该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于王春明扩建猪舍的问题，本案双方在2008年4月签订租赁合同后，王春明于2008年5月就开始扩建猪舍，且扩建时68093部队曾派人帮忙，扩建完成后68093部队亦没有提出任何异议，现68093部队称对王春明扩建一事不知情不符合一般社会经验，应认定68093部队对王春明扩建行为明知并允许的，故68093部队要求王春明恢复原状，理由不能成立；同时，王春明作为承租人，扩建猪舍系其为了经营需要的单方行为，且扩建时王春明已经知道双方合同将于2013年4月30日到期，而68093部队作为出租方，在合同履行期间并无过错或违约行为，故王春明主张由68093部队赔偿其扩建猪舍费用的理由不能成立，但原审法院基于保护财产价值的原则，判决68093部队补偿王春明扩建猪舍费用5000元并无不妥。关于王春明上诉主张由68093部队退还其租金的问题，本院认为，当事人应该根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，本案为租赁合同纠纷，68093部队作为出租方，已经依约履行了交付租赁场地的义务，且在合同履行过程中68093部队既无过错亦无违约，王春明作为承租人理应依约给付租金，故王春明该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王春明上诉主张由68093部队赔偿其售猪损失的问题，原审法院对此说理清楚、认定准确、处理妥当，王春明该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于王春明占用承租物期间的费用问题，经二审审查，原审法院依据68093部队的一审请求范围，对此作出判定，并无不妥，故中国人民解放军68093部队该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元由中国人民解放军68093部队承担50元；由王春明承担590元，鉴于王春明家庭困难，本院决定予以免缴140元，由王春明实际承担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 杨旭东
代理审判员 邱有前
二〇一四年八月十一日
书 记 员 杨 敏