江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪商初字第00446号
原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行，住所地泗洪县泗州大街富园广场小区19幢1-105室，
负责人洪韶，该行行长。
委托代理人黄立公，该行职工。
委托代理人孙邦喜，该行职工。
被告石青海，泗洪通达包装有限公司副总经理。
被告戴连中，教师。
被告江苏首义置业有限公司，住所地泗洪县青阳镇水岸城邦小区C9幢。
法定代表人洪涛，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司泗洪县支行（以下简称农业银行）诉被告石青海、戴连中、江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人黄立公、孙邦喜，被告石青海、戴连中，被告首义公司法定代表人洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告石青海于2011年3月18日在原告处办理个人商用房按揭贷款217.7万元，用于购买水岸城邦第25幢合101643号商品房，贷款期限10年，到期日为2020年3月17日，还款方式按月等额本息，当时签订《个人购房担保借款合同》，约定以所购房产抵押，并办理抵押登记，被告戴连中为该笔借款提供连带担保；被告首义公司在房屋未取得权属证书之前提供阶段性保证担保。合同生效后，被告石青海仅偿还部分贷款，自2015年2月2日起停止支付贷款本息，尚余贷款本金1428552.24元及利息未还。为了维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告石青海偿还原告贷款本金1428552.24元及利息33285.97元（利息计算至2015年5月20日）及后续利息和罚息；2、被告戴连中、首义公司对上述债务承担连带担保责任；3、原告对泗洪县青阳镇水岸城邦小区第25幢合101643号商品房享有优先受偿权；4、三被告承担本案诉讼费用及保全费用。
被告石青海辩称：同意原告诉讼请求，现因企业经营不善，无力全额偿还贷款，希望可以先偿还已到期贷款，后续的贷款仍按原按揭贷款合同约定继续偿还。
被告戴连中辩称：同意石青海的意见，涉案房屋每年都有租金，租金足够交房贷的。被告戴连中会督促石青海把每年的房屋租金用来偿还银行贷款，且办理贷款的时候用涉案房屋抵押，也可以用抵押的房屋清偿债务。被告戴连中现在一个月工资3000元，没有偿还贷款的能力。
被告首义公司辩称：1、原告应当向法庭明确陈述剩余的按揭合同部分是否继续履行或解除，如原合同解除，首义公司对代偿部分享有追偿权以及对担保物担保权享有转让优先受偿权；2、被告首义公司承担的是阶段性担保责任；3、原、被告之间已经设定担保物，只有在担保物不足以清偿所欠贷款的情况下，首义公司才对阶段性的债务承担保证责任。
经审理查明：2011年3月18日，被告石青海因购买被告首义公司开发的水岸城邦小区25幢合101643号商品房需要，向原告借款，被告石青海作为借款人、抵押人，被告戴连中、首义公司作为担保人与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额2177000元；借款用途购买房产；借款人购房的房产位于水岸城邦25-合101643；借款期限自2011年3月18日起至2020年3月17日止；借款利率为浮动利率：在基准利率基础上上浮15%；还款方式为等额本息，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；抵押人与抵押物共有人同意以水岸城邦25幢-合101343房屋担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记；首义公司提供阶段性保证担保＋抵押；阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带担保责任；借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率在本合同借款执行利率基础上上浮50%；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同日，原、被告在泗洪县房地产管理处办理了抵押预告登记。被告戴连中作为担保人，签署了《承担连带清偿责任承诺》，承诺内容为“如借款人石青海贷款未按期归还，戴连中愿意无条件代借款人偿还所欠贷款本息，并对该笔贷款承担无限连带清偿责任。”被告石青海与其配偶戴荣侠签署了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺内容为“我们作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对石青海向原告申请的借款承担无限连带清偿责任。”2011年3月18日，原告向被告石青海发放贷款2177000元，约定还款方式为等额本息还款，执行利率为7.59%，逾期利率为11.385%，并由石青海在个人借款凭证上签字、捺印。被告石青海在还款过程中，因其自2015年2月份起至今未按约偿还贷款本息，故而成诉。
另查明：被告石青海购买被告首义公司开发的水岸城邦小区25幢合101643号商品房至今未办理房屋产权证书。
以上事实有原告提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、被告戴连中签署的《承担连带清偿责任承诺》、被告石青海及戴荣侠出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、还款明细单各1份及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原、被告之间的《个人购房担保借款合同》合法、有效。借款合同签订后，原告依约向被告石青海交付了借款，被告石青海在合同履行过程中多次逾期还款，未足额偿还借款本息超过90日，已构成违约，故原告有权依合同约定提前收回已发放借款。被告首义公司对被告石青海在原告处办理的贷款提供阶段性保证，直至石青海取得房地产权利证书，且办理抵押登记手续之日止，但至今石青海未取得房地产权利证书，更未办理抵押登记，故被告首义公司应按合同约定对石青海的债务承担连带保证责任。被告戴连中作为借款合同的保证人，在借款人石青海未按约履行义务时，其应当对石青海的债务承担连带偿还责任。因被告首义公司、戴连中与原告在借款合同中已明确约定借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。原告已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权，故原告有权要求被告被告首义公司、戴连中承担连带担保责任。被告首义公司、戴连中承担保证责任后，有权向债务人追偿。故对被告首义公司、戴连中的抗辩理由，本院不予采信。
因被告石青海用其购买的房屋为原告设定抵押权，原告与被告石青海对此进行了预告登记，但由于被告石青海对抵押房屋尚未取得房屋产权证书，故并未完成办理抵押登记，在未办理房屋抵押登记之前，原告仅享有的是当抵押登记条件成就时对被告石青海抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对石青海抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，“以建筑物或其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押未登记不发生物权效力，因此本案抵押权并未设立。故原告要求对被告石青海办理抵押权预告登记的房屋行使优先受偿权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告石青海偿还原告中国农业银行股份有限公司泗洪支行借款本金1428552.24元及利息33285.97元（利息计算至2015年5月20日），之后的利息、罚息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮15%，对逾期部分加收50%罚息，从2015年5月21日起计算至实际给付之日止。于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告戴连中、江苏首义置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告戴连中、江苏首义置业有限公司承担保证责任后，有权向被告石青海追偿。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17957元，保全费2170元，由被告石青海、戴连中、江苏首义置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费17957元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 仲 伟
代理审判员 李 伟
人民陪审员 韩继祥
二〇一五年九月十一日
书 记 员 刘 哲
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
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