江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00945号
上诉人（原审被告）南通宏昌置业有限公司，住所地海门市包场镇长桥村十四组。
法定代表人江洪昌，董事长。
委托代理人张冲，海门市包场法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵志清。
被上诉人（原审原告）蔡友娣。
两被上诉人委托代理人徐卫琴，江苏智昇律师事务所律师。
上诉人南通宏昌置业有限公司（以下简称宏昌公司）因与被上诉人赵志清、蔡友娣拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门民初字第00496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年2月1日，因宏昌公司开发包场镇金厦华庭建设工程需要对赵志清、蔡友娣坐落在海门市包场镇长桥村31组的房屋进行拆迁，宏昌公司与赵志清订立了“海门市城市房屋拆迁补偿安置协议”一份，约定：宏昌公司拆除赵志清所有的44.60平方米住宅，赵志清放弃产权置换，自愿货币补偿，合计应得补偿款201296元；乙方（赵志清）在2011年2月12日之前腾空房屋将钥匙交予甲方（宏昌公司）。赵志清曾在2011年1月2日出具收条一份，载明：因宏昌公司开发的335线北侧（原交警中队西侧金厦华庭工程）原赵志清选择安置303室为136平方米，现赵志清放弃产权置换，自愿选择货币补偿，故一次性收到拆迁补偿款201296元（大写），赵志清在涉及拆迁的问题上没有纠葛。蔡友娣以该拆迁补偿协议非其本人签名且补偿价格明显过低不予认可。
在双方签订上述协议的当日，双方又签订了房屋买卖协议一份，主要内容：乙方（宏昌公司）实施包场镇金厦华庭项目的建设和开发工程，甲方（赵志清）需购买乙方建造的一间门面房，现达成买卖协议如下：一、乙方建造门面房的高度为5.6米，面积40平方米（左右）；二、甲方购买朝南向的门面房，其位置自东起第五间；三、乙方出卖门面房的价格为人民币50万元，如乙方出卖其他任一间同面积每间门面房的价格低于50万元（或每平方米的价格低于12000元的），乙方同意按下降的幅度向甲方退还差价；四、乙方拆迁结束，保证在一年内向甲方交付门面房。若延迟交房，乙方按每日万分之五支付违约金；五、本协议签订日，甲方向乙方预交的买房定金计45.8万元整；六、乙方向甲方交付门面房时，甲方再付给乙方4.2万元，双方当场结清购房款；七、甲方应及时做好腾出应拆所有房屋的准备，甲方必须在2011年2月12日之前把旧房的钥匙交给乙方，以便乙方进行拆除工作；八、双方如有其它协议其内容与本买卖协议相矛盾时，双方应参照本协议为准；九、十（略）。
上述协议订立后，赵志清的住宅交由宏昌公司予以拆除。赵志清并未领取拆迁补偿款，也未支付分文购房款，但宏昌公司认可已收到买卖协议中赵志清预交的买房定金45.8万元。赵志清、蔡友娣主张该45.8万元，是其不同意原拆迁协议确定的201296元补偿款，经与宏昌公司协商做工作，宏昌公司重新确定给予补偿款45.8万元。宏昌公司主张该45.8万元，是赵志清开始选择产权置换，故安置给其金厦华庭303室的住房一套。后赵志清选择货币安置，因此将该套商品房按市场价折算为45.8万元，由赵志清、蔡友娣作为预付定金购买的案涉商铺。
另查明，宏昌公司于2013年4月24日取得施工许可手续，于同年6月17日取得商品房销售许可证。2013年11月涉案工程基本结束，并通过了竣工验收。在实际施工过程中，因规划设计有调整，案涉房屋买卖协议所涉的第5间（现编号为177号）商铺实测面积为54.59平方米。2013年11月23日，宏昌公司向赵志清发出通知，告知：40平方米的门面房是楼梯间，位置是东往西第4间，原买卖协议第5间为笔误。但赵志清对笔误不予认可，坚持自己所购的为第5间即177号。之后，宏昌公司多次发出通知，先是要求按40平方米商铺面积履行合同，后要求赵志清按市场价15000元／平方米、后同意以合同价12500元／每平方米支付177号商铺超出面积部分房款。但赵志清不同意。经有关部门做工作，宏昌公司要求赵志清、蔡友娣最低一次性补面积差价包括其他配套费用20万元后交付房屋，但赵志清仍未同意，双方协商未成。期间，宏昌公司于2013年8月3日开具了销售发票以每平方米11000元将争议房屋出售给案外人。庭审中，宏昌公司表示该发票已作废，房屋实际未出售。
宏昌公司提供了包场镇政府会议纪要、设计变更资料、面积测绘表、正式合同文本及补充规定等证据，证明设计图纸非宏昌公司擅自更改，是由于赵志清所在村的村民多次上访要求将原规划设计在西侧的通道移到东侧，后根据政府会议纪要的要求进行了更改，并进行过公示。赵志清、蔡友娣对宏昌公司证据的真实性没有异议，但认为按照司法解释的规定超过面积3%的部分房价款应由宏昌公司承担。
赵志清提供了江某、仇某、赵某等人的商品房买卖合同和销售发票，其中江某183-1号商铺面积55.32平米，价格8000元／平方米；仇某175号商铺面积39.67平方米，价格8800元／平方米；赵某179号商铺（实为相连4间）216.09平方米，价格8391.55元／平方米。赵志清、蔡友娣主张按双方协议约定应按最低价格结算，退还其多支付的房款。宏昌公司对赵志清证据的真实性没有异议。但认为，江某是宏昌公司法定代表人的孙女，低价出售是宏昌公司的赠予；赵某曾为宏昌公司经营提供资金，宏昌公司结欠利息，故房价予以下浮；仇某为40平米的房屋，与前述房屋不属相同面积的门面房，不符合合同约定的以最低价结算的条件。
原审法院认为，赵志清、蔡友娣是开发楼盘的拆迁户，依法应享有相应的拆迁权益。赵志清与宏昌公司签订的拆迁补偿安置协议，因蔡友娣不认可，后双方又签订了房屋买卖协议，确定补偿价款为45.8万元并作为预付定金，同时约定了房屋腾出交拆的时间等内容。因此，该房屋买卖协议应属拆迁补偿安置协议的补充，应按房屋拆迁补偿安置协议对待，不属于商品房预售或宏昌公司取得商品房销售许可证之前所签订的商品房预约合同。故该协议名为买卖实为拆迁补偿安置协议，是双方当事人协商一致的基础上达成，是真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当全面履行。宏昌公司辩称赵志清自愿放弃产权安置给其的303室住房，选择了货币安置，因未能提供相应的产权安置协议，法院不予采信。赵志清出具收条的时间在协议达成之前，钱款也非调整确认后的45.8万元，故与本协议不具有关联性，且法律并未禁止拆迁户以产权置换方式选购门面房。因此，宏昌公司应按协议约定交付177号商铺。
协议约定约40平米房价为50万元，同时约定如宏昌公司出卖其他任一间同面积每间门面房的价格低于50万元（或每平方米的价格低于12000元的），宏昌公司同意按下降的幅度退还差价。该约定应视为双方对房屋价款或单价调整附条件条款，当条件成就时生效。现宏昌公司对外出售约40平米的房屋最低单价为8800元。因此，赵志清、蔡友娣有权要求按此价格进行房款结算。江某的房屋非赵志清订购时确定的40平方米同面积房屋，虽与赵志清调整后的房屋面积相近，但不具有合同上的关联性，故赵志清要求按此房价款计算，法院不予采纳。关于面积差的问题，确因规划调整所致，不能归责于宏昌公司违约，且本案不属于商品房买卖合同纠纷，不适用相关司法解释。因此，赵志清、蔡友娣主张超过3%部分由宏昌公司承担，法院不予支持。原审法院酌情确定超出面积仍按协议约定即调整后的单价8800元／平方米计算，其余配套设施等费用按相关规定另行结算。
由于案涉工程在拆迁和实际施工过程中，原设计道路又进行了调整，导致施工工期延长。宏昌公司在工程通过竣工验收后当月即向赵志清发出了通知。因双方对房屋面积、价款等发生争议，尤其是价款包括超面积部分价款，双方协议约定不明且另附条件，以至双方无法按协议继续履行，又不能就争议部分双方补充协议。对此，责任并不完全在于宏昌公司。因此，赵志清主张宏昌公司延期交房违约，要求宏昌公司从2012年2月12日起支付违约金，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、南通宏昌公司向赵志清、蔡友娣交付海门市包场镇金厦华庭177号商铺；赵志清、蔡友娣按每平方米8800元价款结付剩余房款和符合规定的其他配套、服务费用。双方于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回赵志清、蔡友娣其他诉讼请求。
宣判后，上诉人宏昌公司不服一审判决，向本院提起上诉称，赵志清、蔡友娣已经选择货币安置而放弃产权置换，双方之间所签订的房屋买卖协议应属商品房预约合同。赵志清、蔡友娣最终选择了45.8万元的货币安置，并且在同日又以该款预购了宏昌公司的商铺。原审既已查明面积因政策性因素调整，就应当按照调整后的面积计算价格，或者按合同约定面积交付房屋。因案涉房屋买卖合同为商品房预约合同，双方就房屋买卖合同尚有许多实质性的内容未达成一致意见，该合同不具备房屋买卖合同的实质性要件，赵志清、蔡友娣要求交付房屋的诉请不应支持。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，案件诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人赵志清、蔡友娣答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，宏昌公司因开发包场镇金厦华庭建设工程需要对赵志清、蔡友娣的房屋进行拆迁，理应给予相应安置补偿。双方为此所签订的一系列合同，均因拆迁赵志清、蔡友娣位于海门市包场镇长桥村31组的房屋引起，且系在同一日内签订，其性质系属宏昌公司对赵志清、蔡友娣的拆迁安置补偿协议及其补充协议。案涉协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并对双方当事人产生法律约束力。宏昌公司主张双方之间所签订的房屋买卖协议应属商品房预约合同，与其拆迁赵志清、蔡友娣房屋的事实不符，对其主张本院不予支持。宏昌公司主张赵志清自愿放弃产权安置给其的303室住房选择了货币安置，但未能提供相应的产权安置协议，故原审对其主张不予采信并无不当。双方签订房屋买卖协议约定，赵志清、蔡友娣购买宏昌公司朝南向的门面房，其位置自东起第五间，确定补偿价款为45.8万元并作为预付定金，同时约定了房屋腾出交拆的时间等内容，现赵志清、蔡友娣原有房屋已经拆除，故宏昌公司应按协议约定交付177号商铺。因规划调整致房屋面积发生变化，而非因宏昌公司违约所致，故对于超出面积仍按协议约定即调整后的单价8800元／平方米计算。综上，宏昌公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6343元，由上诉人宏昌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年七月一日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定