福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民初字第101号
原告福鼎市农业局，住所地：福鼎市太姥大道152号。
法定代表人曾庆游，局长。
委托代理人曾锋，福建民哲律师事务所律师。
被告福鼎市中盛房地产开发有限公司，住所地：福鼎市中兴大厦18层1809号。
法定代表人张明恩，董事长。
原告福鼎市农业局诉被告福鼎市中盛房地产开发有限公司（下称：中盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月11日受理后，依法组成合议庭。本院依原告申请，于2013年3月26作出财产保全裁定，依法查封本案诉争房屋。并于2013年7月29日公开开庭进行了审理，原告福鼎市农业局的委托代理人曾锋到庭参加诉讼。被告中盛公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福鼎市农业局诉称：2008年2月29日，原、被告就回迁安置相关事宜签订《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定被告取得原告单位福鼎山前宿舍楼地块进行房地产开发建设，被告应在原告房屋腾空之日起24个月内将回迁房屋交付给原告使用，回迁安置房建筑面积为2829m2。若无法按期交付，应按实际延期交付使用的时间每日按10元／m2的标准向原告支付违约金。
2009年4月8日，双方进一步明确双方回迁安置权利义务，达成《房屋拆迁回迁安置补充协议》，将原定2829m2回迁面积更改为2873.19m2，并确定被告应交付给原告的回迁房屋就地安置在三、四、五、六层整层及七层D套（96.69m2），房号为301-309、401-409、501-509、601-609及七层D套，合计毛坯房37套。
2008年6月1日，原告依约将房屋腾空并交付被告。2010年5月30日协议约定的回迁安置交付期限届满，被告却未能按期履行回迁安置房交付义务。原告为此向被告交涉，但被告开发的“中盛大厦”却迟迟未能竣工验收备案，直至2012年7月，被告才完成“中盛大厦”商品房竣工验收备案，之后原告多次要求被告依约履行回迁安置房交付义务，但被告却以所谓原告应退还保证金为由拒绝履行。请求：1、判令被告向原告交付福鼎市中盛大厦三、四、五、六整层及七层D（96.69m2）壹套，房号为301-309、401-409、501-509、601-609及七层D套，合计毛坯房37套商品房；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金计300万元（从2010年6月1日起计至原告起诉之日止），并以应回迁面积2873.19m2为基数、按每日10元／m2的标准继续支付违约金至被告履行完毕回迁安置房交付义务之日。
被告中盛公司未作答辩。
原告为证明其主张向本院提供下列证据，第一组：原告《组织机构代码证》、法定代表人身份证明，证明原告身份情况及主体资格；第二组、被告《企业法人营业执照》、私营企业登记基本情况表，证明被告身份情况及主体资格；第三组：《房屋拆迁回迁安置协议书》、《房屋拆迁回迁安置补充协议》，证明双方于2008年2月29日就回迁安置事宜签订拆迁回迁安置协议，约定被告在原告腾房后24个月内交付回迁房，补充协议约定回迁房中盛大厦三、四、五、六整层及七层D套（2873.19m2）；第四组：被告《回迁安置房交付告知书》、原告《通知》及《关于要求尽快办理回迁安置房手续的函》、EMS特快专递单及查询结果，证明被告于2012年8月2日告知原告回迁安置房于2012年7月16日通过验收，具备交付条件，原告此后多次要求被告办理交付安置房的事实。
被告中盛公司未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院对原告所举证据的真实性予以采信。
本院依职权向福鼎市房地产管理所调取了被告开发建设的“中盛大厦”《商品房预售许可证》、福鼎市建设局《关于“中盛大厦”商品房预售许可的决定》及被告提交的“中盛大厦”预售申请资料。原告对此质证认为，对上述证据无异议，从被告申请预售的书面文件可看出，涉案37套房屋是作为回迁安置房已在房管部门备案，不在预售范围。
经审理查明：
1、2008年2月29日，原、被告双方就被告开发建设的原告位于福鼎市山前宿舍楼地块回迁安置房事宜签订《房屋拆迁回迁安置协议书》。协议第六条约定：被告（甲方）应在原告（乙方）腾房之日起24个月内将回迁房屋交付给原告使用，回迁安置房建筑面积为2829m2。若无法按期交付，应按实际延期交付使用的时间每日按10元／m2的标准向原告支付违约金；第十条约定：被告在原告腾房后24个月未将回迁房交付使用的，属违约，被告自延期交付之日起，按回迁交付保证金总额的日1.5‰向原告支付违约金，逾期回迁超过6个月，被告应按受让地块商品住房的市场销售价格计算相应回迁总金额，并按此总金额的日1.0‰计算，向原告支付延期回迁违约金。
被告向原告支付房屋回迁交付保证金565.8万元。并按工程建设进度分两期归还被告，第一期在主体工程封顶后十日内退还50%，第二期在交付回迁房屋之日起十日内还清剩余保证金。
2、2008年6月1日，原告依约将房屋腾空并交付被告。
3、2009年4月8日，双方达成《房屋拆迁回迁安置补充协议》，将原定2829m2回迁面积更改为2873.19m2，并确定就地回迁安置房屋为三、四、五、六层整层及七层D套（96.69m2），房号为301-309、401-409、501-509、601-609及七层D套，合计毛坯房37套。
4、2012年8月2日，被告发函通知原告安排回迁安置房接收工作，并告知原告“中盛大厦”于2011年10月13日通过竣工验收，并于2012年7月16日通过综合验收，已备案完毕。
5、原告分别于2012年10月18日、2012年12月18日书面通知被告尽快办理回迁安置房，并告知被告要求向其物业办理交接手续无理，对保证金退还及增加面积补款事宜按合同约定履行。
6、“中盛大厦”三层至六层及七层D套（709），即本案诉争房屋系回迁安置房，不属预售许可范围。
本院认为，原、被告所签订的《房屋拆迁回迁安置协议书》及《房屋拆迁回迁安置补充协议》合法、有效，双方均应履行。2008年6月1日，原告将房屋腾空交付被告开发建设，至2010年5月31日约定的回迁安置房交付期限届满，而被告未依约将回迁安置房交付原告，已构成违约。原告请求被告交付福鼎市“中盛大厦”第三、四、五、六整层及七层D套，有合同为据，应予支持。庭审中，原告主张被告按协议第十条约定标准支付延期交付回迁安置房违约金，即逾期回迁前6个月内违约金按被告交付保证金总额的日1.5‰计算，超过6个月的违约金按市场销售价格计算回迁总金额的日1.0‰计算。本院认为，原告调整后的违约金标准低于其起诉时主张的标准，可予准许。协议约定被告所交保证金为565.8万元，回迁房市场销售价格可按被告申请预售所申报预售平均价格计算，即7328.4元／m2。故被告应付违约金为：1、前6个月（2010年6月1日至2010年11月30日）为：565.8万元×182天×1.5‰＝1544634元；2、2010年12月1日起违约金以2873.19m2×7328.4元／m2＝21055885.6元为基数，按每日1.0‰标准计算，截至起诉之日（2013年3月4日）共计824天，违约金为17350049.2元。原告主张起诉前违约金为300万元，未超过前述金额，予以准许。至于剩余保证金退还及超过安置面积款项问题可待办理本案诉争安置房交付后另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告福鼎市中盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福鼎市农业局交付“中盛大厦”第三、四、五、六整层及七层D套，房号为301-309、401-409、501-509、601-609及七层D套（709）；
二、被告福鼎市中盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福鼎市农业局延期交付回迁安置房违约金（截至2013年3月4日违约金为300万元，此后以21055885.6元为基数，按每日1.0‰的标准，计至本判决确定的付款之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82880元，由被告福鼎市中盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 高树惠
代理审判员 陈富强
代理审判员 陈光华
二〇一三年八月二十七日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。