杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1317号
原告：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地：杭州市上城区金隆花园金梅轩14层1424室。
法定代表人：陈凌军，董事长。
委托代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。
委托代理人：夏璟，浙江五联律师事务所律师。
被告：魏一华。
委托代理人：汤恭致，浙江元茂律师事务所律师。
被告：张金龙。
原告杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称投资公司）与被告魏一华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法适用简易程序由审判员朱旭东独任审理，于2015年10月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人夏璟及被告魏一华的委托代理人汤恭致到庭参加诉讼。后本院根据原告的申请，追加张金龙为被告，并于2015年12月15日再次公开开庭进行审理，原告的委托代理人夏璟到庭参加诉讼，被告魏一华、张金龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案按缺席开庭进行审理，现已审理终结。
原告投资公司诉称：原告系一家上城区国有全资公司，根据2008年8月12日杭州市上城区人民政府作出《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函【2008】95号），上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转注入原告名下。
2014年4月9日，原告与被告魏一华签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将其位于杭州市水澄路1号建筑面积为240平方米的房屋出租给被告魏一华作为营业用房使用。租期为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止，第一年租金为人民币147000元，以后每年递增3%，第二年年租金为151410元，第三年年租金为155952.3元，租金每半年支付一次，应在每年的4月1日、9月20日前支付当期租金，先付后用。被告魏一华逾期交付租金的，如原告同意补缴的，除应及时如数补交拖欠租金外，还应承担迟延交付租金额的千分之三/日的违约金。合同履行过程中，被告魏一华并未按约于2014年9月20日前支付该期租金73500元和于2015年4月1日前支付当期租金75705元，尚拖欠原告自2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金合计149205元，存在逾期交付租金的行为。现知晓被告魏一华已将房屋转租被告张金龙。原告认为：被告魏一华逾期交付租金的行为，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。根据《房屋租赁合同》第7-1条约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，没收履约保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：…（2）拖欠租金累计达15天以上的；…”为了保护国有资产的安全与稳定，根据《房屋租赁合同》的约定及《合同法》等相关法律法规的规定，原告作为该处房产的经营管理权人，要求自即日起解除与被告之间的房屋租赁合同，并请求被告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。由于被告魏一华不具备腾房义务的可能性，为此原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判令确认原告与被告魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告魏一华向原告支付自2014年10月1日至2015年9月30日期间拖欠的租金合计人民币149205元；3、判令被告魏一华向原告支付逾期缴纳租金的违约金19343.58元（按万分之六/日计算，暂算至2015年7月31日止。）此后的违约金应计算至实际履行之日止；上述两项诉讼请求合计：168548.58元；4、判令被告魏一华在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于原告；5、判令本案全部诉讼费由被告魏一华承担。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令确认原告与被告魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月28日已解除；2、判令被告魏一华向原告支付自2014年10月1日至2015年7月28日期间拖欠的租金合计人民币122851.68元；3、判令被告魏一华向原告支付逾期缴纳租金的违约金28708.12元（按万分之六/日计算，暂算至2015年12月31日止。详细计算见附注）此后的违约金应计算至实际履行之日止；上述两项诉讼请求合计：168548.58元；4、判令被告张金龙在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于原告，被告魏一华予以配合，将涉案水澄路1号的房屋及时归还；5、判令被告张金龙按原《房屋租赁合同》租金标准（即每日1.728元/平方），支付自2015年7月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂算至2015年12月31日止（共计156天）64696.32元，此后的房屋占有使用费应计算至实际履行之日止。被告魏一华应当就本项诉请承担连带还款责任。上述五项诉请合计216256.12元；6、判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭后，原告撤回下述诉请：1、判令被告张金龙在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于原告，被告魏一华予以配合，将涉案水澄路1号的房屋及时归还；2、判令被告张金龙按原《房屋租赁合同》租金标准（即每日1.728元/平方），支付自2015年7月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂算至2015年12月31日止（共计156天）64696.32元，此后的房屋占有使用费应计算至实际履行之日止。被告魏一华应当就本项诉请承担连带还款责任。
被告魏一华答辩称：1、原告仅凭上政函【2008】95号不能证明该房屋属于原告所有；2、被告魏一华不支付房租有合理理由，双方签订合同时，道路并未整修，签订合同后，被告魏一华承租的房屋门前道路正在地铁施工，导致无法经营，属于情势变更，被告多次和原告协商要求减少租金均未果，其次被告魏一华承租原告的房屋后，原告一直未开具相关的发票；3、被告拖欠租金是从2015年4月开始，不是2014年10月开始。故被告有合理理由不支付房租，要求驳回原告的诉讼请求。
被告张金龙未到庭应诉，庭前也未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。
审理中，原告为证明其主张的权利，向本院提交以下书面证据材料：
1、杭州市上城区人民政府关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股集团有限公司方案的批复（上政函【2008】95号），证明根据上政函【2008】95号批复的内容，原告系涉案房屋水澄路1号的合法经营管理权人的事实。
2、2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告魏一华就涉案房屋的租赁期限、租金及支付方式、原告的单方解除权等合同权利义务作出了约定的事实。
被告魏一华向本院提交承包协议书一份，证明被告魏一华将涉案房屋转租张金龙使用。
被告张金龙未到庭应诉，也未提交书面的证据材料，视为放弃举证质证的权利。
经庭审质证，本院对原告及被告魏一华提交的证据材料认证如下：
被告魏一华对原告提交的证据1的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，认为该证据只能证明城区行政事业单位或街道的经营资产转到原告名下，但原告没有证明涉案房屋系上城区行政事业单位或街道的经营资产；对证据2的真实性有异议，原告的公章及被告魏一华的签字均有异议，需要通过司法鉴定认定真实性。原告对被告魏一华提交的证据因无原件核实，对其真实性不予确认。
张金龙未到庭应诉，也未提交书面的质证意见，视为其放弃质证的权利。本院认为被告魏一华虽对原告提交的证据2的真实性有异议，并提出鉴定申请，然未在规定的期间缴纳鉴定费用，视为其放弃要求鉴定的权利，同时被告魏一华也未提交相关证据证明原告提交的证据2系伪造，故本院对其异议不予采信。据此对原告提交的证据予以确认，同时认为，被告在2015年10月12日庭审后提交承包协议书复印件，原告对此不予确认，基于原告已撤回相关诉请，该证据与本案无关联。
根据上述有效证据的认定及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2008年8月12日杭州市上城区人民政府下发上政函【2008】95号关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股集团有限公司方案的批复，内容为设立杭州上城区投资控股集团有限公司，性质为国有独资企业，将上城区的多项资产无常划入该公司，其中包括涉案的水澄路1号。该房屋自2010年起一直由被告魏一华承租使用。2014年4月9日原告投资公司（甲方）与被告魏一华（乙方）就涉案房屋（建筑面积约为240平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，第一经营年年租金147000元整，以后每年递增3%，即第二经营年年租金151410元，第三经营年年租金155952.3元；租金每半年支付一次，即在每年的4月1日、9月20日前支付当期租金，先付后用，乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补缴的，除应及时如数补交外，还应承担延迟交付租金额的每日千分之三的违约金；如乙方有拖欠租金累计达15天以上的，或未经出租人书面同意，擅自转租等行为的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。之后被告魏一华于2014年4月17日支付73500元租金。
本院认为，原告投资公司与被告魏一华签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，被告魏一华应积极履行支付房租的责任，被告魏一华抗辩因城市道路建设欲减少租金，该抗辩属于变更合同条款，变更合同条款需双方协商一致，协商不一致或约定不明确实为未变更，故被告仍应按时支付房租。被告魏一华未按期支付租金，原告根据合同约定拖欠租金累计达15天以上，原告有权解除合同的约定，原告采取起诉方式通知被告解除合同，并要求确认双方合同解除日为2015年7月28日具有事实与法律依据，本院予以支持。被告魏一华合同签订后仅支付一期的租金73500元，被告魏一华在2015年10月12日庭审中抗辩其欠租从2015年4月开始，而不是从2014年10月开始，但未提交交款凭证佐证，故本院认定被告魏一华自2014年10月1日起至今的租金均未缴纳，原告要求被告魏一华支付缴纳2014年10月1日至2015年7月28日的租金122851.68元予以支持，同时原告根据合同约定，要求按每日万分之六的标准支付违约金未超过双方的约定,要求至租金付清之日止符合法律规定，本院予以准许，经计算至2015年11月30日止违约金为26452.7元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州上城区投资控股集团有限公司与被告魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月28日已解除；
二、被告魏一华向原告杭州上城区投资控股集团有限公司支付租金122851.68元、违约金26452.7元，并以122851.68元为基数，从2015年12月1日起按每日万分之六计算违约金至实际履行之日止。
预收案件受理费3671元，应收取1666元，由被告魏一华负担1666元，退回原告杭州上城区投资控股集团有限公司2005元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 朱旭东
二〇一五年十二月三十日
书记员 韩文涛