苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第02382号
原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏绣路新天翔广场写字楼612室。
法定代表人成伦，该公司执行董事。
委托代理人程晓晖，该公司员工。
被告苏州中园创业投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星港街283号。
法定代表人王国民，该公司董事长。
委托代理人游澍，江苏政纬律师事务所律师。
委托代理人谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。
被告苏州市宝景汽车销售服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区双圩路145号。
法定代表人李祥，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人赵兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。
委托代理人朱莉，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。
原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司（以下简称永诚公司）诉被告苏州中园创业投资有限公司（以下简称中园公司）、苏州市宝景汽车销售服务有限公司（以下简称宝景公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由本院审判员王贤成适用简易程序独任审理，并于2014年10月20日、2015年4月21日组织各方进行证据交换。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2015年8月27日、9月18日依法公开开庭进行了审理。原告永诚公司的法定代表人成伦及委托代理人程晓晖，被告中园公司的委托代理人游澍（第一次庭审），被告宝景公司的委托代理人朱莉、赵兵（第二次庭审）到庭参加诉讼，被告中园公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告永诚公司诉称：永诚公司专业从事房地产销售代理、商铺、写字楼招租。2012年10月，永诚公司工作人员接到客户宝景公司许海军的电话，称自己是宝马4S店的，要在湖西找一个房产作为宝马快修店，并代表宝景公司委托永城公司寻找合适的房源。王超作为中园公司运营经理代表中园公司委托永诚公司提供房屋出租的居间服务，并承诺一旦介绍客户成交，愿意支付一个月租金作为中介费用。中园公司出租房屋当时大部分处于空置状态，招租迫切，对于所有中介公司都开放合作，并且都是一样的中介费条件。永诚公司于是联络宝景公司许海军前往中园公司看房，看的是中园大厦一楼东面；当即表示非常满意，但须回去向公司汇报。2012年11月5日，永诚公司介绍捷成教育前往中园公司看房，并请王超在《房屋租赁看房确认书（业主联）》上签字，明确了中介费和看房客户。客户宝景公司看房表示满意，要求看租赁合同，王超将租赁合同通过E-
MAIL至永诚公司成伦个人QQ邮箱。2012年11月6日，许海军携宝景公司其他人员再次看房，永诚公司在现场请他在《房屋租赁看房确认书（客户联）》上签字，他表示可以代表公司承诺，一旦成交，愿意支付半个月租金作为中介费。看房当日，许海军在现场丈量了详细尺寸，询问很多细节问题，并要求拟租赁合同。永诚公司在前日的《房屋租赁看房确认书（业主联）》上增加了客户“苏州市宝景汽车销售服务有限公司”，并再次请王超签字确认。随后，王超又将为宝景公司拟的租赁合同发至永诚公司上述邮箱，请永诚公司修改文本后发给宝景公司。随后，许海军多次带人来看房，并洽谈详细租赁事宜，但问及何时签约，其回答需要回去报批。之后再无音讯，永诚公司多次电话和宝景许海军联系，前期都称在报批，后期称不考虑，再后来称自己已经调离。2014年1月，见中园大厦一楼开出了苏州润宝行汽车服务有限公司（以下简称润宝行公司）快修店，位置、面积均和当时永诚公司提供中介服务的完全相同。在网上查询其公司介绍，得知该快修店隶属于宝景公司。电话联系中园公司王超，称许海军后来一直联系不上，向其讨要中介费，王超辩称此客户是其老板女儿认识的。永诚公司工作人员前往宝景公司拜访其公司总经理龚曦，其称不认识中园公司老板的女儿，公司里没有任何人与老板女儿接洽过。综上，中园公司和宝景公司在永诚公司介绍接洽、陪同下多次看房，并协助商谈租赁条件，协助拟定租赁合同的情况下私下签约，以达到不支付永诚公司中介费的目的。现永诚公司要求中园公司支付一个月租金人民币187925元作为中介费，并按照约定支付每天0.1%滞纳金；要求宝景公司支付半个月租金93963元作为中介费，并按照约定支付每天0.1%滞纳金。在中园公司给永诚公司的招租资料中，明确一楼租金为180元／平方米＊月，与第一年的“共计支付租赁等相关费用”完全吻合；因此中介费的收取按“共计支付租赁等相关费用”五年月支付的平均值计算。因被告未能按照约定支付中介费用，原告永诚公司诉至法院，要求判令：1、被告中园公司支付原告永诚公司相当于一个月租金的中介费人民币187925元，并支付自2013年6月1日起至法院判决确定的生效之日止，按约定每天0.1%计算的滞纳金；2、被告宝景公司支付相当于半个月租金的中介费人民币93963元，并支付自2013年6月1日起至法院判决确定的生效之日止，按约定每天0.1%计算的滞纳金；3、由两被告承担本案诉讼费用。
审理过程中，原告永诚公司将滞纳金诉请的计算的起始日明确为2013年9月25日，终止日期明确为实际支付之日。
被告中园公司辩称：1、被告中园公司从未以公司名义或指派个人与原告永诚公司签订任何委托合同或协议，由原告进行房屋中介代理服务；2、原告所提供证据上载明的王超并非被告中园公司的员工；3、原告所提及的两被告签订的房屋租赁合同实际的情况是由案外人润宝行公司与被告中园公司签订的，被告中园公司从未与被告宝景公司签订任何租赁或者服务合同；4、根据原告提交的《房屋租赁看房确认书》证据载明，被告认为原告提供的该证据涉嫌变造，因证据上的“六个月内”被划去，被告中园公司对此不予确认。
被告宝景公司辩称：1、原告不具备缔约主体资格及诉讼主体资格；2、原告提供的《房屋租赁看房确认书》并没有成立，不是居间合同，也未生效；3、被告宝景公司和案外人润宝行公司是两个独立的法人，润宝行公司和被告中园公司签订的租赁合同与被告宝景公司无关，宝景公司不是适格的被告；4、原告提供的《房屋租赁看房确认书》不具有真实性，内容经过涂改，并且涂改的内容对本案具有重要影响，《房屋租赁看房确认书》条款是格式条款，加重委托人的责任，排除委托人的权利，为霸王条款，条款没有效力；5、被告宝景公司无法知道原告是否完成了居间义务；6、原告不是独家代理，有关涉案的信息任何人都能通过公开途径获取。
经审理查明，原告永诚公司提交房屋租赁看房确认书（业主联），其中基本资料栏中的姓名处载明为苏州中园创业投资有限公司，其他为空白。出租情况栏为空白。出租方（即委托人）就委托永诚房屋出租房屋事宜承诺如下：1、委托人保证上述资料的真实性及合法性。2、自委托之日起六个月内（注：六个月内黑墨水笔迹划掉），如委托人（及与委托人相关的其他人士或单位）以任何形式及条件与永诚房屋介绍的租房客户自行交易，则视为永诚房屋履行了居间义务，并按下列第三条收取佣金。3、成交确认或租赁合同签订当日委托人即向永诚房屋支付金额为成交确认或合同中约定的1个月租金的服务佣金，每逾期一天支付1%滞纳金。出租方（即委托人）确认处载有“王超”字样的签名。日期为2012年11月5日。出租方看房确认栏处载明：苏州捷成教育培训中心、苏州市宝景汽车销售服务有限公司，出租方确认处均载有“王超”字样的签名。房屋租赁成交确认栏处均为空白。该确认书右下方落款为永诚房屋经纪连锁机构。原告永诚公司提交的王超的名片载明，其为中园公司的运营经理。
原告永诚公司提交房屋租赁看房确认书（客户联），其中基本资料栏中姓名处载明为苏州市宝景汽车销售服务有限公司，其他为空白。承租要求栏处为空白。承租方（即委托人）就委托永诚房屋租房事宜承诺如下：1、委托人保证上述资料的真实性及合法性。2、自委托之日起六个月内（注：六个月内黑墨水笔迹划掉），如委托人（及与委托人相关的其他人士或单位）以任何形式及条件与永诚房屋介绍的房屋业主自行交易，则视为永诚房屋履行了居间义务，并按下列第三条收取佣金。3、成交确认或租赁合同签订当日委托人即向永诚房屋支付金额为成交确认或合同中约定的半个月租金的服务佣金，每逾期一天支付1%滞纳金。出租方（即委托人）确认处载有“许海军”字样的签名。日期为2012年11月6日。承租方看房确认栏处载明：房源为苏州中园公司，承租方确认处载有“许海军”字样的签名。房屋租赁成交确认栏处均为空白。该确认书右下方落款为永诚房屋经纪连锁机构。原告永诚公司提交的许海军的名片载明，其为宝景公司的售后经理。
原告永诚公司提交的2012年11月5日的邮件，邮箱名为“伊家乐”，86599125@qq.com发给邮箱名为“Crystal”，54004709@qq.com的邮件显示邮件文件名称为730最终版苏州中园大厦租赁合同；2012年11月6日，邮箱名为“伊家乐”，86599125@qq.com发给邮箱名为“Crystal”，54004709@qq.com的邮件显示邮件文件名称为730最终版苏州中园大厦租赁合同；2012年11月7日，邮箱名为“黎明前的黑暗”，243347113@qq.com发给邮箱名为“Crystal”，54004709@qq.com的邮件显示邮件文件名称宝马预租合同。邮件所载明的宝马预租合同内容如下：出租人中园公司，承租人栏空白，出租物业概况：1、甲方将其合法拥有的坐落在苏州工业园区星港街283号中园大厦105C202C203C204室之房屋及设施出租给乙方作为办公展厅使用；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积为105室为971.26平方米，2楼三间为520.89平方米，仅作为办公展厅使用。该房屋租赁期共15年，自2013年1月7日起至2029年1月6日止。第一、第二年房屋租金为537174元／年，办公综合管理费及物业管理费用为1974984.96元／年，……。庭审中，永诚公司称，“伊家乐”的邮箱为王超下面的工作人员的邮箱；“Crystal”的邮箱为永诚公司成伦的邮箱；“黎明前的黑暗”的邮箱为王超的邮箱。
原告永诚公司提交的2013年9月24日的《租赁合同》载明，出租人为中园公司，承租人法定代表人为龚曦，出租人将其合法拥有的坐落于苏州市工业园区星港街283号（中园大厦）105室之房屋及设施出租给承租人作为办公及快修使用。出租人出租给承租人使用的该房屋建筑面积为105室为971.26平方米，仅作为办公及快修使用。该房屋及设施租赁期限共5年，自2013年6月1日起至2018年7月31日止。出租人同意将2013年6月1日至2013年7月31日作为承租人装修免租期。自2013年8月1日至2014年7月31日，租金为349653.6元，办公综合管理费及物业管理费为1748268元（综合管理费为1608406.56元，物业费为139861.44元）；自2014年8月1日至2015年7月31日，租金为349653.6元，办公综合管理费及物业管理费为1748268元（综合管理费为1608406.56元，物业费为139861.44元）；从第三年起，每年递增6%（包含租金，办公综合管理费，物业费），自2015年8月1日至2016年7月31日，租金为370632.8元，办公综合管理费及物业管理费为1853164.1元；自2016年8月1日至2017年7月31日，租金为392870.8元，办公综合管理费及物业管理费为1964353.9元；自2017年8月1日至2018年7月31日，租金为416443元，办公综合管理费及物业管理费为2082215.1元。该合同还对其他内容进行了约定。出租方落款处加盖中园公司公章，承租人落款处载有“龚曦”字样的签字。庭审中，原告永诚公司称该租赁合同来源于润宝行公司的工商查询资料。被告宝景公司提供的润宝行公司工商查询资料中的租赁合同内容同上列租赁合同内容一致。
2014年2月，永诚公司向原宝景公司的总经理龚曦作了访谈笔录一份，龚曦确认，2012年至2013年期间，其担任宝景公司的总经理。润宝行公司隶属于宝景公司，由于宝景公司地处边远，准备在园区湖西设立快修店。从前期准备到选址和房东谈判、签订租赁合同等一系列筹备工作都是由宝景公司代为完成，开展的业务主要是快修，是宝景公司业务中的一部分，人员也都是由宝景公司派驻过去的。许海军于2012年至2013年年底前一直在宝景公司工作，前期负责快修店（即润宝行）设立事宜，后期租赁合同签订等交由行政部门。润宝行公司的选址一直都是交由许海军负责的，在2012年间，在许海军的引领下看过天翔商铺，不满意；继而许海军又带看了中园大厦，满意；随后安排许海军和行政部门跟进此事，直到2014年1月开业。
苏州爱尚雅居房地产经纪有限公司、苏州德邻地产管理咨询有限公司、苏州盈源房地产经纪有限公司出具的证明载明，2012年下半年，中园大厦对外招租，主动联系各个中介公司的业务员，请求帮忙介绍客户，并代表公司承诺，只要带客户过来看房后成交租赁，即支付一个月的租金作为酬劳。先是电话、短信联系，后请各中介去现场看房，现场接待都是王超，出示的名片是中园公司的物业运营经理。后有带客户看房，接待的也是王超，其办公室在中园大厦一楼，办公室内也有类似内勤的女职员，有帮忙传递物业资料等，也称呼其为王经理。直到2014年年底，王超还一直有短信电话与各中介联系，内容也是请求帮忙介绍客户。
2015年6月1日，苏州市房地产市场管理处业务三科出具的证明载明，永诚公司经营范围函盖房地产经纪，于2004年1月18日向该处备案，自2004年1月至2015年6月1日期间该企业房地产经纪备案一直有效。
为查明本案事实，本院于2015年9月17日向宝景公司的原总经理龚曦进行了调查，并制作了谈话笔录一份。在调查中，龚曦称，宝景公司与润宝行公司均隶属于润东集团，苏州先成立的宝景公司，后成立的润宝行公司，其于2012年8月被任命为宝景公司的总经理，于2014年3月终止总经理职务。2012年的第四季度开始筹建润宝行公司，成立润宝行公司是为了延伸售后服务业务，筹建润宝行公司总负责人是其本人，具体由宝景公司的经理许海军实施，给许海军的指示是寻找合适的经营场所开办润宝行公司。2013年9月24日租赁合同上的龚曦字样的签名是其本人的签名，当时是代表宝景公司签订的租赁合同，该租赁合同的租赁房屋是用于开办润宝行公司用的。因为宝景公司准备派王盛到润宝行公司做相关负责人，该租赁合同的洽谈、商定都是宝景公司的筹备经理王盛负责的，前期是由许海军负责寻找润宝行公司经营场所的，后相关业务就转由王盛负责，至于许海军是怎么找到的房子，王盛和龚曦本人不清楚。租赁合同项下的租金是由宝景公司支付的。润宝行公司注册时，龚曦本人担任法定代表人，在2014年3月离职后更换了法定代表人。2014年2月，永诚公司的谈话记录上的签名是其本人的签名，记录内容是本人的真实意思。
永诚物业公司的企业法人营业执照载明的经营范围：提供房地产信息咨询和项目投资咨询服务，房地产营销策划和销售商品房的中介代理。提供经济信息咨询、中介、服务。
宝景公司注册地为苏州工业园区双圩路145号，润宝行公司的注册地为苏州工业园区星港街283号。
经询问，原告永诚公司称，中园公司通过王超委托多家中介公开发布了房屋租赁信息，租赁合同是从润宝行公司工商档案调取的，租赁合同的签约主体是被告中园公司与被告宝景公司，润宝行公司成立的日期为2014年2月27日，发照日期为2014年5月23日，租赁合同签订时，润宝行公司尚未成立，不可能成为租赁合同的签约主体。龚曦既是宝景公司的总经理及监事，又是润宝行公司法定代表人，不论租赁合同系同宝景公司签订，还是同润宝行公司签订，两公司业务混同、人员混同，相关费用都应由宝景公司支付。
经询问，被告中园公司称，王超曾是中园公司的员工，协助总经理工作。入职时并未签订劳动合同，离职时也未办理离职手续，具体入职、离职日期无法核实。租赁合同是中园公司与案外人润宝行公司签订，龚曦系该公司的法定代表人。宝景公司与润宝行公司是独立的法人，该租赁合同与宝景公司无关。
经询问，被告宝景公司称，租赁合同是从润宝行公司工商档案调取的，其不是租赁合同的签约主体。宝景公司与润宝行公司是独立的法人，该租赁合同与宝景公司无关。宝景公司在负责筹建润宝行公司的时候，许海军曾在宝景公司工作，但在签订租赁合同前已经离职，具体离职时间不清。
以上事实，有原告提交的房屋租赁看房确认书、房屋租赁看房确认书（业主联）、名片、房屋租赁看房确认书（客户联）、电子邮件、租赁合同、证明、工商登记资料，被告宝景公司提供的工商查询资料，法院的谈话笔录以及当事人庭审中的陈述等证据予以证明。
本案当事人争议的焦点问题：一、原告永诚公司与被告中园公司、宝景公司之间是否存在居间合同关系；二、两被告应否向原告承担付款责任。
一、关于原告永诚公司与被告中园公司、宝景公司之间是否存在居间合同关系。本院认为，原告永诚公司与被告中园公司、宝景公司之间的居间合同关系成立。具体理由如下：
首先，原告永诚公司提交的房租租赁看房确认书、名片、电子邮件、租赁合同以及法院向龚曦的调查笔录内容相互印证，已形成证据链，可以确认上述证据的真实性。
其次，原告永诚公司提交的房屋租赁看房确认书（业主联）载明了客户为中园公司，其提交的王超的名片上亦载明王超系中园公司的运营经理。庭审中，中园公司对于王超为其员工并无异议，其主张与永诚公司没有居间关系，并否认看房确认书上的王超的签名。为此，法院要求其通知王超出庭辨认签名，并确认签订涉案租赁合同的具体情况，其并未通知王超到庭予以辨认，未提交相应的证据证明中园公司通过其他中介机构或者自行联系签订涉案租赁合同。对于涉案租赁合同的签订过程亦未作出充分合乎情理的说明。同时，原告永诚公司提交的电子邮件内容亦可以佐证中园公司委托永诚公司办理出租的相关事宜。故可以确认中园公司委托永诚公司出租涉案房屋的事实。
再次，原告永诚公司提交的房屋租赁看房确认书（客户联）载明了客户为宝景公司，其提交的许海军的名片上载明许海军系宝景公司的售后经理，法院向宝景公司的原总经理龚曦所作的笔录中，龚曦亦确认许海军为宝景公司的员工，许海军曾负责寻找开设新公司的经营场所，并确认相应的租金是宝景公司支付。庭审中，宝景公司对于许海军为其员工并无异议，其主张与永诚公司没有居间关系，并否认看房确认书上许海军的签名。为此，法院要求其通知许海军出庭辨认签名，并确认签订涉案租赁合同的具体情况，其并未通知许海军到庭予以辨认，亦未提交相应的证据证明通过其他中介机构或者自行联系签订涉案租赁合同。对于涉案租赁合同的签订过程两被告亦未作出充分合乎情理的说明。据此，可以确认宝景公司委托永诚公司承租涉案房屋的事实。
第四，至于宝景公司提出的涉案租赁合同签订的相对方为润宝行公司，并非宝景公司，宝景公司与永诚公司之间不存在居间合同的抗辩主张。本院认为，从工商登记材料看，涉案租赁合同所租赁的房屋系润宝行公司的经营场所，租赁合同签订时，润宝行公司尚未成立，而负责寻找租赁房屋以及商谈租赁房屋均是以宝景公司名义进行，宝景公司的原总经理龚曦亦确认租赁合同上其签名系以宝景公司名义进行。故宝景公司关于其并非租赁合同的相对方，亦非居间合同相对方的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
第五，至于被告宝景公司提出的永诚公司不具备缔约主体资格及诉讼主体资格的抗辩。本院认为，永诚公司的营业执照以及其提供的苏州市房地产市场管理处的证明，可以确认永诚公司具备房地产经纪资质范围。即便永诚公司不具备房地产经纪资质范围，亦不能据此确认永诚公司不具备缔约主体资格及诉讼主体资格。故宝景公司的此项抗辩不成立，本院不予采纳。
二、关于两被告应否向原告承担付款责任问题。本院认为，两被告应按照看房确认书的约定向原告承担付款责任。理由如下：
首先，根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从原告永诚公司提交看房确认书约定的内容看，房屋出租人中园公司和承租人宝景公司委托永诚公司办理房屋租赁事宜，在永诚公司提供服务后促使成交确认或者租赁合同签订的，委托人应向永诚公司支付金额为成交确认或者合同中约定金额的一个月或者半个月的租金的服务佣金。该约定的性质符合居间合同的法律特征，应认定为居间合同关系，该法律关系未违反法律、行政法规的效力性规定，应为合法有效，对合同双方均具有法律效力。从原告永诚公司和宝景公司提交的工商登记材料中的租赁合同看，中园公司的房屋已经租赁给润宝行公司实际占有并使用，中园公司与宝景公司虽一致确认租赁合同是中园公司与润宝行公司签订，并否认宝景公司系租赁合同的一方主体，经法院向两被告释明，两被告并未提交相应的证据对租赁合同的签订是通过其他中介机构提供的居间服务所促成予以证明，并对租赁合同签订过程作出充分合乎情理的说明。应当认定两被告间租赁关系的建立是基于原告报告缔约机会和提供媒介服务为基础，而由原告提供居间服务促成的结果。鉴于此，原告提供的居间服务未能直接完成两被告租赁合同的签订并非原告的原因所造成，且租赁合同已经签订，亦不存在原告继续提供居间服务的前提和基础。故两被告利用原告提供的订立合同的机会和媒介服务签订了租赁合同，理应按照约定向原告支付相应的报酬。
其次，按照看房确认书（业主联）的约定，中园公司应自租赁合同成交确认或租赁合同签订当日向永诚公司支付成交确认或合同中约定的1个月租金的服务佣金，每逾期一天支付1%滞纳金。按照看房确认书（客户联）的约定，宝景公司应自租赁合同成交确认或租赁合同签订当日向永诚公司支付成交确认或合同中约定的半个月租金的服务佣金，每逾期一天支付1%滞纳金。从涉案租赁合同确认的租赁期限看，租赁合同自2013年6月1日起止2018年7月31日止，出租人同意将2013年6月1日至2013年7月31日作为承租人装修免租期。虽然合同落款日期为2013年9月24日，但从合同约定的租赁期限起始日期看，双方之间的租赁合同起始日为2013年6月1日。
再次，关于宝景公司提出看房确认书约定的内容限制了委托人不基于原告的信息，而以其他合理形式及条件自行交易，以及排除了委托人通过其他合理条件促成交易的权利，过分加重委托人责任，该条款应为无效。本院认为，看房确认书约定的自委托之日起六个月内，如委托人以任何形式及条件与永诚公司报告订立合同机会或者提供媒介服务的委托人自行交易，则视为永诚公司提供的居间服务，并应按照约定收取佣金。该约定在性质上应为永诚公司履行带看房等报告义务后，委托人如有恶意逃避报酬支付行为，应按照约定收取居间报酬的违约责任条款，目的在于保护永诚公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的居间人提供的信息，而恶意跳过居间人进行私下交易或者委托其他居间人致使报告订约机会或者提供媒介服务的居间人无法获得应得的报酬。该约定系各当事人自行处分民事权利的的行为，不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应为合法有效的条款。尽管本案中园公司的出租房屋信息可以通过公开的方式获知，永诚公司并非独家代理，但本案两被告看房以及租赁交易均是在永诚公司提供的房屋租赁信息服务下进行的，两被告并未提交证据证明房屋租赁交易是通过其他公开方式获知的房屋租金信息或者基于其他中介机构提供房屋租赁信息所促成。故被告的此项抗辩不成立。
第四，关于两被告提出的看房确认书出租方和承租方承诺的第2条：“自委托之日起六个月内，如委托人（及与委托人相关的其他人士或单位）以任何形式及条件与永诚房屋介绍的租房客户自行交易，则视为永诚房屋履行了居间义务，并按下列第三条收取佣金”中“六个月内”已经划去，委托只是六个月内有效的问题，本院认为，从该条约定的内容看，此条约定的是六个月内委托人以任何形式及条件与永诚公司介绍的业主或者客户自行交易的，视为永诚公司履行了居间义务，并按照促成交易支付相应的佣金。该条约定的性质为委托人如有恶意逃避报酬支付行为，应按照约定收取居间报酬金额的违约责任条款，规范的目的在于防范恶意逃避支付报酬的行为，而并非指永诚公司不提供居间服务亦应收取报酬。事实上，本案并不存在两被告完全自行交易的情形，而是两被告利用在原告提供的居间服务的基础上进行的交易。故即便“六个月内”字样是合同签订后划去，亦不影响两被告向原告应承担的付款责任。
第五，关于两被告应承担的付款责任。原告永诚公司认为应按照五年的租金及相关费用相加计算的平均月租金187925元／月作为支付款项的标准，被告中园公司、宝景公司认为，即便原告主张的居间关系成立，应支付款项应按照第一年的年租金349654.6元除以12个月计算的月租金作为报酬计算的标准，而不应包括综合管理费用及物业费用。本院认为，鉴于两被告均未举证证明其通过其他公开信息或合理正当方式达成后续租赁合同关系，应认定其违反看房确认书相关约定，原告诉请主张的违约事实成立。由于两被告已经另行签订租赁合同，原、被告之间居间合同关系事实上无需亦无法继续履行，由此造成的法律后果应由两被告依据看房确认书条款的约定向原告承担。即按合同约定，以一个月或半个月租金金额承担赔偿责任。作为违约责任的承担方式，上述赔偿责任应以实际损失填补为限。因诉争居间合同关系并未完全履行，原告作为提供服务的居间人亦有部分合同义务基于合同终止得以免除。同时，原告主张的滞纳金，在性质上应为违约金，原告也未就因被告违约导致其实际损失情况提交其他证据予以证实。根据合同法的公平和诚信原则，并结合涉案居间服务合同的履行情况、违约情节、过错和通常损失发生情况，参照两被告间签订的租赁合同有关租金数额，本院酌定被告中园公司、宝景公司分别应向原告赔偿款项29138元、14569元作为违约责任为宜。原告永诚公司主张按照租赁合同约定的五年租金加上五年办公综合管理费及物业管理费用的总和计算的月平均租金作为应支付款项的计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州中园创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司赔偿款29138元。
二、被告苏州市宝景汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司支付赔偿款14569元。
三、驳回原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5528元，由原告苏州市永诚物业咨询代理有限公司负担4671元，被告苏州中园创业投资有限公司负担571元，被告苏州市宝景汽车销售服务有限公司负担286元，前述费用原告已预交，法院不再退回，由被告苏州中园创业投资有限公司、苏州市宝景汽车销售服务有限公司在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王贤成
人民陪审员 商 磊
人民陪审员 陈学珠
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 曹梦杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。