宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2901号
原告麦博文，男，1982年5月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人吴克泽，宁夏宁人律师事务所律师。
被告卢凯伟，男，1981年12月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
原告麦博文诉被告卢凯伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理。依法由代理审判员高靖雯适用简易程序于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴克泽，被告的委托代理人陆际能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告麦博文诉称，2011年5月8日，原、被告签订了一份《银川清真美食文化城商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于银川市某餐饮区×××号，面积为127.44㎡的商铺出租给被告。在合同中，双方对房屋的租赁期限、租金和租金的交纳期限及违约责任等都进行了规定。在合同签订初期，被告还能按照合同约定如期交纳房屋租金，但自2013年5月以来，被告一直以种种理由推脱，拒不支付房租，故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告向原告支付第三年（2013年5月8日至2014年5月8日）的房屋租金77718元及自2013年4月8日至实际付清之日至的利息（按年利率5%的四倍计算）；二、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
一、原、被告签订的租赁合同一份，证明：被告租赁原告的房屋，就必须履行按时支付房租的义务。
被告质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，无异议。
二、贷款利率表一份，证明：原告以同期银行贷款利率的4倍计算被告欠付利息是符合法律规定的。
被告质证意见如下：对该证据的真实性无意见，但对关联性、证明目的有异议，因该证据与本案无关，并且本案并不是借贷纠纷。
三、对账明细表二份，证明：被告向原告已支付的租金明确约定了是2014年-2015年的租金。
被告质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，因为该证据上明确载明2014年的利息不计。
被告卢凯伟答辩称，对于原告主张被告所欠的租金金额没有异议，但2013年的租金其实在2014年已经支付过了，2014年支付的租金应优先冲抵2013年的租金。原告主张的利息，没有法律依据，原告所说的违约责任也过分高于实际损失的30%。关于涉案房屋本身，因为涉案房屋有多处地面下陷和墙面开裂的情况，严重影响了被告的使用、经营，原告未能及时维修受损房屋，具有明显过错，应从租金中扣除被告的该部分损失。
被告卢凯伟为证明其抗辩主张向本院提交了照片五份，欲证明涉案房屋存在地面下陷及墙面开裂的情况。
原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，并称原告主张的是租金，至于被告所说的房屋损坏，原告并不知情。
经审理查明，2011年5月8日，原、被告签订《银川清真美食文化城商铺租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于银川市某餐饮区×××号，建筑面积为127.44平方米的营业房出租给被告经营使用；租期五年，自2011年5月8日起至2016年5月8日止；第一年租金64230元（租期为2011年5月8日至2012年5月8日），于2011年5月10日先支付32115元，剩余部分在2011年11月前一次性支付；第二年租金70653元（租期为2012年5月8日至2013年5月8日），付款时间为2012年4月8日；第三年租金77718元（租期为2013年5月8日至2014年5月8日），付款时间为2013年4月8日；第四年租金85490元（租期为2014年5月8日至2015年5月8日），付款时间为2014年4月8日；第五年租金94039元（租期2015年5月8日至2016年5月8日），付款时间为2015年4月8日；如被告拖欠租金累计达30天的，原告可以终止合同，被告需向原告赔偿违约金30万元整。上述合同签订后，因被告一直未向原告支付第三年的租金77718元，故原告诉至本院，请求依法判如所请。
另查明，2014年6月10日，原、被告对涉案房屋及其他三套房屋的租金进行结算并形成了对账明细表，载明被告就涉案房屋尚欠原告第三年的租金77718元，利息18134.2元（77718元×20%÷12个月×14个月=18134.2元）；第四年的租金85490元，利息2849.6元（85490元×20%÷12个月×2个月=2849.6元）。2014年6月12日，被告向原告支付了第四年的租金85490元，并由被告经营的伊顺祥餐饮有限公司在对账明细表上载明：“今已支出伊顺祥餐饮2014.4.8-2015.4.8号房租（叁拾柒万捌仟贰佰伍拾元整）￥378253元，5-4#、5-5#、5-7#今年利息忽略不计，以往账务（2014年5月之前所欠账务）2-3#（113989）、5-5#（80912）、5-7#（185236）、5-4#（77718）公司另作还款安排”。
本院确认的上述事实，有原告提供的《银川清真美食文化城商铺租赁合同》一份、对账明细表二份及原、被告的当庭相关陈述在案为凭，经本院开庭质证、审查，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《银川清真美食文化城商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原告与被告间的房屋租赁关系依法成立，本院予以确认。被告未按照合同约定期限向原告支付租金，应承担相应的民事责任。关于原告主张的租金，因原、被告在对账明细表中明确载明被告尚欠原告第三年租金77718元，2014年被告支付的款项系第四年的租金，故被告辩称其2014年支付的租金应优先冲抵本案租金的理由不能成立，被告应履行向原告支付上述租金的义务。关于原告按年利率20%主张的自2013年4月8日至实际付清之日至的利息，因被告的逾期付款行为已构成违约，应赔偿其违约行为给原告造成的利息损失。现原、被告已就违约金的计算标准通过对账明细表进行了调整，且原告主张的利息本质上应为违约金，但因该违约金的计算标准高于实际造成的损失，且2013年4月8日为付款日，不属于逾期范围，故本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率6.15%上浮30%计算，即年利率8%。综上，被告应向原告支付房屋租金77718元，并按年利率8%支付该款自2013年4月9日至本判决确定的还款之日止的违约金。被告抗辩称，涉案房屋存在地面下陷、墙面开裂等情况，应从原告主张的租金中扣除该部分损失。对于被告的该项抗辩主张，因被告提供的证据不足以证明原告给其造成了损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告卢凯伟于本判决生效之日起五日内支付原告麦博文房屋租金77718元及该款自2013年4月9日至本判决确定的还款之日止的违约金（按年利率8%计算）；
二、驳回原告麦博文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2476元，减半收取1238元，由原告麦博文负担212元，由被告卢凯伟负担1026元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 高靖雯
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 张媛媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。