广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第53号
原告：梁永华，住从化市。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林强，执行董事。
委托代理人：赵碧菲，该公司职员。
原告梁永华诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。之后转为适用普通程序，依法组成合议庭于2015年5月8日公开开庭进行审理。原告梁永华以及被告委托代理人赵碧菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月18日，刘某、潘某培与被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议，约定刘萍、潘玉培购买由被告开发的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街53号3栋1梯1101房，该房产总价款为599585元。而后因原告与刘某、潘某培双方达成协议，刘某、潘某培同意将房屋的购买权转让给原告，且在2013年7月4日原告与被告双方再次签订《商品房买卖合同》以及本合同的补充协议，此合同属于对刘某、潘某培和被告所签合同的延续合同，因此延续前一份合同的约定不变。合同中约定被告应当在2013年6月30日前将上述房屋交付原告使用，若被告未能如期交房，应自交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，且补充协议约定被告应当在商品房交付之日起420个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同签订后，原告已依约将房款交付被告，但被告却在2014年8月4日才将房屋交付给原告，逾期交房400天，被告理应按合同约定的计算方式向原告支付违约金23983.40元。为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告向原告支付违约金23983.40元（从2013年7月1日起计至2014年8月4日止，每日按599585元总房价款0.01%的标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告的诉讼请求没有法律依据。根据原、被告双方签订的补充协议第七条约定，如遇甲方无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方可据实予以延期交房。被告未能按照约定交房是由于政府原因（置换地以及永久用电接入问题），被告逾期交房，符合双方合同约定。根据国土部门复函，因置换地和永久用电问题政府未解决，并非被告原因造成项目竣工延迟，并批准将竣工期限延长至2014年3月27日，而项目于2013年12月9日取得了《建设工程质量监督报告》，项目整体已通水、通电、通邮，达到交付条件。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告经营范围包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等，该公司是位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2013年4月18日，案外人潘玉培、刘萍与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定：潘玉培、刘萍购买被告开发的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街53号欣荣宏国际商贸城3栋1梯1101房，建筑面积为93.58平方米，房屋总价款为599585元，被告应当在2013年6月30日前交付房屋等内容。
之后，案外人潘某培、刘某将该房屋转让给原告。2013年7月4日，原告（乙方）重新与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街53号欣荣宏国际商贸城3栋1梯1101房，建筑面积为93.58平方米，房屋总价款为599585元，付款方式为按揭贷款方式，首期款自本预售合同网上签订之日起不超过5日支付全部房价款的61.64%即369585元，剩余房款230000元于2013年8月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。
其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第七条约定，如遇甲方无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方可据实予以延期交房。第十三条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。
合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，2013年7月19日被告开具金额为599585元的购房发票给原告。
诉讼中，原、被告双方均确认原告已于2014年8月4日收楼。
另查明：一、2011年11月1日，被告取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；二、2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》，规划验收合格；三、2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》，工程竣工验收合格；四、2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；五、2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，人防部门同意竣工验收备案；六、2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》，环保部门同意涉案项目竣工环保验收；七、2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；八、2012年5月8日，被告向从化市自来水公司报装用水，2013年9月3日完成某用水；九、2012年6月26日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，现供气工程已竣工且已通燃气；十、2012年6月27日，被告与广州供电局有限公司从化供电局签订《供用电方案协议》，2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；十一、2013年10月8日，被告与从化市邮政局签订《委托制作维护信报箱协议书》，信报箱工程已竣工，2015年4月9日取得通邮。
2013年9月9日，从化市国土资源和房屋管理局向被告出具《关于广州市宏都房地产有限公司申请竣工延期的复函》，认为被告提出的无法按期竣工的理由，经该局调查核实如下：1、B区地块主体已竣工，到期未完成建设的是B区与A区相连的边角位置，规划为城市广场用地，包括B区与A区相连的天桥；2、涉及城市广场建设需占用城南村和禾仓村姓钟围经济合作社的留用地，已另行选址置换，目前正在办理相关手续，所涉及村社的农民不再阻挠施工；3、根据2013年5月17日市政府工作会议纪要《关于欣荣宏集团投资项目问题协调会议的纪要》的会议内容，证实截止至2013年5月17日项目仍未完成某用电的接入工作。据此，该局认为，欣荣宏时代广场项目属于非企业自身因素造成超期未竣工，造成超期未竣工的两个原因不属于企业自己可避免的客观情况，影响该地块未能按期动工建设的因素可认定为不可抗力。同时因影响项目按期竣工的置换地问题已解决，永久用电问题在市政府的支持协调下，相关部门已在积极配合解决中，因此，拟批准被告的延期竣工申请，延长该地块的竣工期限至2014年3月27日之前。
本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。
关于交房条件及是否逾期交房的问题。根据合同约定，被告应在2013年6月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告，且交付时涉案房屋应经竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，以及满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件等。但是，被告在合同约定的交房时间前无法将符合交付条件的房屋交付给原告，直至2013年12月9日才取得《建设工程质量监督报告》，该报告可以证明涉案楼盘的建筑工程经验收合格，但取得报告的时间迟于约定的交房日期，且合同还约定交房时被告应取得永久供电、供水、供气、通邮等证明文件，涉案楼盘于2013年9月3日才完成某用水，2015年1月16日才完成某用电。因此，被告辩称不存在逾期交房的违约行为，本院不予采纳。
关于应否免除被告延期交房的违约责任问题。被告认为因政府对置换地以及永久用电问题未及时解决，导致工程竣工验收延误，延期交房不属于其自身原因引起，且国土部门已批准将竣工期限延长至2014年3月27日之前，因此应免除其延期交房的违约责任。本院认为，虽然补充协议第七条约定，因政府行为（公共事业部门）导致无法施工，被告可据实延期交房。但是，首先，补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容，被告未提交充分证据证明置换地、永久用电问题属于补充协议约定的政府行为，原告对此也不予确认，故被告认为置换地、永久用电问题属于政府行为的依据不足；其次，被告作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的。本案中被告抗辩的两个原因，被告在楼盘开发建设过程中是知道存在的，也即与原告签订合同前就已经知道，那么被告在签订合同时就应当充分知道该原因对交房时间的影响，从而对交房时间和条件作出合适的约定。被告作为开发商，选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，既然约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束。至于国土部门出具的复函，是国土部门对被告申请竣工延期的答复，与本案商品房预售合同关系属于两个不同的法律关系，不能约束商品房预售合同关系中的买受人。故被告以上述理由要求免除其违约责任的依据不足，本院不予采纳，据此被告应承担逾期交房的违约责任。
关于如何计算违约金的问题。根据合同第十四条的约定，被告应自约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。因原告已于2014年8月4日自愿收楼，已实际占有上述房屋，是其权利处分，故逾期交房违约金应计至收楼日止。现原告主张从2013年7月1日起至收楼日（2014年8月4日）止每日按总房价款万分之一计算违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁永华支付逾期交房违约金（以599585元为本金，按每日万分之一的标准从2013年7月1日起计至2014年8月4日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费400元（原告已预交200元），由被告广州市宏都房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 江志辉
审 判 员 冯晓东
代理审判员 张庆格
二〇一五年五月十八日
书 记 员 周 超