四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3518号
上诉人（原审原告）成都高新发展股份有限公司。住所地：成都市高新技术产业开发区。
法定代表人陈明乾，董事长。
委托代理人周朝，中豪律师集团（四川）事务所律师。
委托代理人舒志明，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都英瑞物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥横街*号。
法定代表人周小丽，执行董事。
委托代理人曾兵，四川英济律师事务所律师。
上诉人成都高新发展股份有限公司（以下简称高发公司）因与被上诉人成都英瑞物业管理有限公司（以下简称英瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第3426号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人高发公司委托代理人舒志明、被上诉人英瑞公司委托代理人曾兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月17日，高发公司与英瑞公司签订了一份《海发大厦第七层房屋租赁合同书》，约定高发公司将位于成都市人民北路第二段29号海发大厦第七层的写字楼（建筑面积1700平方米）租赁给英瑞公司使用，租赁期从2009年6月17日至2019年6月17日止，其中2009年6月17日至2009年11月17日为免租期。合同第三条“租金、物业管理费用及其交纳期限”约定“1、本合同租金实行季度支付制，租金标准为20元／平方米，租金支付方式转账，租期第四年开始每年租金在上一租期年度租金基础上递增3%；2、第一次租金支付时间为2009年11月31日支付2010年一季度的租金，以后每季度租金在上个季度结束前10日内结清”、第六条“乙方（英瑞公司）的权利义务”第7款约定：“有权将房屋转租、分租，但须监督第三人严格按照房屋使用功能以及经营范围从事合法经营”、第十条“免责条件”第2款约定：“因国家法律、政策变动或者高发公司经营调整而导致合同不能继续履行的，双方不承担责任”。此外，上述合同第七条“合同解除”明确约定了高发公司、英瑞公司双方有权单方解除合同的几类情形，即高发公司有权单方解除合同的情形为：英瑞公司擅自改变房屋约定的用途使用房屋且从事非法经营活动，经高发公司二次书面通知未改正的；英瑞公司利用承租房屋进行非法活动，对方易燃易爆、剧毒等物品，损害公共利益；英瑞公司拖欠租金、物业管理费达三个月以上的；英瑞公司不遵守海发大厦物业管理规定，经高发公司提示后仍不遵守的。英瑞公司有权单方解除合同的情形为：高发公司未按时向英瑞公司交付房屋；出租房屋经合理修缮后仍不能正常使用的；高发公司未书面告知英瑞公司私自将房屋转让或转租的。
案涉合同履行过程中，高发公司于2013年6月8日向英瑞公司出具了《解除合同通知函》，载明：“我司2012年度增发重组未果，由于受行业经济政策、外部环境变化等因素影响，公司董事会决定充分利用公司现有资源，进一步盘活公司资产，尽最大努力增加效益。在这一背景下，我司对海发大厦等资产进行清理。贵我双方于2009年6月17日签订了《海发大厦第七层房屋租赁合同书》，将海发大厦第七层的写字楼出租给贵公司使用，但我司最近实地考察发现贵司并未实际使用该租赁物业，而是将其转租。为此，我司决定成立成都倍新服饰有限公司经营服装（内衣）等业务，充分利用海发大厦资产。我司现在依据《租赁合同》第十条的约定，请贵司在本函发出之日起15日内来我司协商解除租赁合同及相关后续事宜，否则，依据《合同法》第96条的规定，从16日起我司与贵司签订的租赁合同即行解除；贵司则应当在解除后15日内将租赁物业返还我司，逾期不返还的，我司将按照每日人民币2万元收取占用费”。2013年6月18日，英瑞公司向高发公司出具《关于成都高新发展股份有限公司有关﹤解除合同通知函﹥的回复》，载明：“我公司于2013年6月17日上午收到贵公司发出的《解除合同通知函》，现回复如下：……我公司招商，经营海发七楼，其行为是否违反租赁合同，请贵公司仔细阅读合同第六条第7款；贵公司重组未果及设立成都倍新服饰有限公司与我公司何涉，但也谢谢通报；贵公司发个通知就称租赁合同即行解除，且要求在15日内将租赁物业返还，否则，将按照每日人民币2万元收取占用费，请问，贵司前述要求于法何据；我公司郑重向贵公司明确，贵公司的解除合同通知无理、无据、无法，不可行”。
英瑞公司向高发公司出具上述函件后，分别于2013年7月1日、7月8日、9月27日三次通过银行向高发公司转账支付2013年7月至9月的租金108516元，该费用高发公司先后三次退回给英瑞公司，为此，英瑞公司又于2013年10月24日再次向高发公司转入上述款项。2013年9月30日，英瑞公司向高发公司转账支付2013年10月至2013年12月的租金，该款项被高发公司退回，英瑞公司遂于2013年10月24日再次向高发公司转入给款项。诉讼中，高发公司向原审法院提交了一份《情况说明》，载明：“我公司已经收到英瑞公司截至2013年6月30日前的全部房屋租金。因租赁合同已经于2013年7月2日解除，故我公司不再向英瑞公司收取房屋租金，亦多次退回英瑞公司向我公司汇转的款项。经公司财务部核实，英瑞公司于2013年10月24日又向我公司汇转了两笔金额均为108516元（合计数额217032元）的款项。如按照每日2万元占用费计算，该笔款项仅为7月1日一天的租金1133元、7月2日至7月11日的占用费20万元及剩余零头15899元”。
另查明，2013年4月1日，高发公司召开第七届董事会第八次临时会议，讨论并通过了关于成立高发公司全资子公司成都倍特海发内衣城有限公司（以工商登记部门最终核定名称为准）进行内衣的批发、零售经营的相关事宜。2013年8月1日，经工商行政管理部门核准，成都倍新服饰有限公司成立并领取了《企业法人营业执照》。该公司登记的住所地位于成都市金牛区人民北路二段29号1栋7层，经营范围为批发兼零售：服装、内衣、鞋、帽等。
诉讼中，英瑞公司于2014年1月2日向高发公司转款108516元，欲支付2014年1-3月的房屋租金，高发公司认可收到款项，但对款项性质不予认可。
原审法院对高发公司认为合同已行解除的理由、依据进行询问，高发公司答复称其系行使的约定解除权，权利依据是案涉合同第十条第2款“因国家法律、政策变动或者高发公司经营调整而导致合同不能继续履行的，高发公司、英瑞公司双方不承担责任”的约定。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《海发大厦第七层房屋租赁合同书》、《解除合同通知函》、《关于成都高新发展股份有限公司有关﹤解除合同通知函﹥的回复》、《成都银行客户回执》、《情况说明》、《第七届董事会第八次临时会议决议》、成都倍新服饰有限公司的《企业法人营业执照》等证据在案佐证。
原审法院认为，高发公司、英瑞公司于2009年6月17日签订的《海发大厦第七层房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。高发公司要求英瑞公司腾退案涉房屋并支付相应占用费，该请求成立的前提系案涉合同已行解除，因此，本案首先要解决的关键问题是案涉合同是否已经解除以及解除的时间。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，合同一方当事人可以在法定解除或者约定解除条件成就时，行使单方解除权。由于该解除权系形成权，无需征得对方当事人同意，而直接因享有解除权的一方当事人的意思表示，使合同关系消灭，故根据《合同法》第九十六条的规定，该解除权的行使必须具备以下两个条件：1、当事人一方需依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，即提出解除合同的一方当事人需享有法定或者约定的解除权；2、该权利需以正当的方式行使。只有具备以上要件，才能依据法律之规定解除合同，而不能简单地以对方当事人未能在三个月的异议期内向人民法院或者仲裁机构提出异议作为合同解除的判定要件。
本案中，高发公司主张其行使的系约定解除权，依据系案涉租赁合同第十条“免责条件”第2款关于“因国家法律、政策变动或者高发公司经营调整而导致合同不能继续履行的，原、英瑞公司双方不承担责任”的约定。对此，原审法院认为，1、上述条款中关于“因高发公司经营调整而导致合同不能履行的，高发公司、英瑞公司双方不承担责任”的内容仅系合同不能履行的情况下，对于法律后果、责任分担的约定，该条款内容本身并未约定高发公司在经营调整的情况下，可单方解除合同。且，案涉租赁合同在条款组成上，有专门的章节约定高发公司、英瑞公司双方可单方行使解除权的几类情形，而高发公司所引用的上述条款规定的是免责条件。从以上条款的构成和内容来看，并不能当然地将案涉合同第十条第2款解读为赋予高发公司单方解除权的条款；2、高发公司虽在诉讼中称其受行业经济政策、外部环境变化等因素影响，欲盘活公司资产、增加效益，于2013年设立了全资子公司成都倍新服饰有限公司，但该公司的成立以及高发公司欲如何运营、管理该公司，是高发公司作为市场主体的自治行为，并不能仅此作为判定本案租赁合同从根本上无法履行的依据，且高发公司在诉讼中亦未能举示充分之证据证明案涉租赁合同已无法继续履行。综上，本案中，高发公司未能依据《合同法》第九十六条适当行使单方解除权，案涉租赁合同并未解除，由此，高发公司要求英瑞公司腾退租赁房屋并承担相应占用费的请求不能成立，原审法院不予支持。对英瑞公司抗辩意见，原审法院予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人名共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：驳回成都高新发展股份有限公司的诉讼请求。案件受理费24720元，由高发公司承担
宣判后，原审原告高发公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，发回重审；一、二审案件诉讼费由英瑞公司承担。其主要上诉理由为：1、原审认定租赁合同尚未解除，应当进行释明，告知高发公司变更诉讼请求，因此原审违反了法定程序。2、原审在英瑞公司超过法定异议期限未向人民法院起诉的情况下仍然对合同解除的条件进行实质审查的行为，严重违反了合同法第九十六条和合同法司法解释（二）第二十四条的规定。3、原审认为案涉租赁合同第十条第2款“因国家法律、政策变动或甲方经营调整而导致合同不能继续履行的，甲乙双方不承担责任。”未排列在合同的单方解除条款框架内，且未有明确的解除合同内容，认定高发公司不具有合同约定的单方解除权，属于对合同条款理解错误。4、高发公司提交的证据已经能够充分证明合同无法继续履行，合同已经解除的事实，原审认为高发公司未能充分证明租赁合同无法继续履行的依据不足。综上，原审基于对合同条款的错误理解，致使适用法律错误。
被上诉人英瑞公司答辩称，1、高发公司依据租赁合同第十条第2款的约定行使单方解除权不成立，该条并非约定解除权，高发公司不存在经营困难，其依据仅仅为成立了全资子公司；2、高发公司的解除函系变相为英瑞公司设定了义务，但在合同中并未约定，应当遵守诚实信用原则。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人高发公司为证明英瑞公司在租赁期间未缴纳物管费，不遵守物业管理规定，违反了租赁合同第七条第3款、第5款的约定，高发公司有权解除合同，提交了《关于海发大厦第七层的相关情况报告》复印件。经庭审质证，英瑞公司认为该份证据材料系复印件，对真实性不予认可。本院认为，高发公司所举证据材料载明形成时间为2010年7月6日，并非新形成证据，且系复印件，无其他证据印证，英瑞公司对其真实性亦不予认可，故对该份证据材料不予采信。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、原审法院是否违反法定程序未进行释明；2、高发公司要求解除合同是否符合合同约定的解除条件。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条对人民法院依职权释明的范围及内容进行了规定，即限于对当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力两方面。本案中，原审法院认定合同并未解除虽与高发公司主张的观点不一致，但并不属于应当释明的法律关系性质或民事行为效力的内容，对高发公司的此上诉意见本院不予支持。
高发公司在《解除合同通知函》中明确其依据租赁合同第十条行使约定解除权，且一审中再次对此予以明确。本院认为，该约定仅是对合同无法继续履行后的责任承担方式的约定，对于何种情形属于高发公司经营调整范畴并未作出明确约定，对此应遵循诚实信用原则，从保护交易公平、安全的角度，对该约定条款作出严格解释。原审法院关于高发公司设立全资子公司是其作为市场主体的自治行为，并不能仅此作为判定案涉租赁合同从根本上无法履行的依据的认定正确，高发公司主张约定解除条件成就的理由不能成立，高发公司据以要求解除合同的行为无效，案涉租赁合同并未解除。
综上，上诉人高发公司的上诉理由均不能成立。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费24720元，由上诉人高发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 王晓川
代理审判员 宋 颂
二〇一四年九月九日
书 记 员 任文磊