广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民四终字第5号
上诉人（原审被告）：中山市太子房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：管小立，该司董事长。
委托代理人：刘瑾玮、陆佩珊，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：杨永光，男，1949年12月3日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门上海街。
被上诉人（原审原告）：沈君巧，男，1959年3月25日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门上海街。
两被上诉人的共同委托代理人：罗坚，男，1963年8月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
原审第三人：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市三乡镇。
上诉人中山市太子房地产中介服务有限公司（以下简称太子房地产公司）与被上诉人杨永光、沈君巧，原审第三人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）因涉澳居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法民四初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨永光、沈君巧共同向原审法院起诉称：杨永光、沈君巧与太子房地产公司的法定代表人管小立是朋友关系。2007年10月下旬，管小立向杨永光、沈君巧游说称，其与吉雅公司的法定代表人张其比较熟悉，且了解吉雅公司的经营情况，吉雅公司有一批商铺、住宅出售，凭借其与张其的关系，可以低于市场价格20%的价格购得商铺、住宅，该投资有巨大的投资价值，其也购买了多间房产。同年10月30日，杨永光、沈君巧在太子房地产公司的指引下到了吉雅公司所开发的中山市三乡镇中心区综合市场，经管小立介绍认识了张其。同日，杨永光、沈君巧与吉雅公司签订了3份商品房买卖合同，约定吉雅公司向杨永光、沈君巧出售位于中山市三乡镇中心区综合市场6号楼第4、5、33、34、35号商铺及8号楼第2-9号商铺，共13间商铺，购房总价款为650万元，付款方式为一次性付款，交楼期限为2008年4月30日前。当日，杨永光、沈君巧付清了650万元购房款，吉雅公司开具了收据。次日，杨永光、沈君巧与吉雅公司还到公证处签订了商品房买卖合同。11月2日，杨永光、沈君巧向太子房地产公司支付了中介佣金5万元。然而约定的交楼期间届满后，吉雅公司仍不履行交付义务。杨永光、沈君巧向国土部门调查后发现，所购商铺的权利人另有其人，吉雅公司在与杨永光、沈君巧签订商品房买卖合同时与太子房地产公司串通隐瞒了一房多卖的真相。太子房地产公司作为专业的房地产中介机构，在介绍杨永光、沈君巧购房时没有查阅商品房的产权是否清晰，具有严重过错，直接导致了杨永光、沈君巧巨大经济损失。为维护杨永光、沈君巧合法权益，请求法院判令太子房地产公司：1.返还中介费5万元；2.赔偿经济损失5万元。后杨永光、沈君巧将诉讼请求2为变更：太子房地产公司对（2008）中三民一初字第710号案件中吉雅公司应向杨永光、沈君巧支付的350万元赔偿款中未能受偿部分的30%承担补充清偿责任。
太子房地产公司原审辩称：一、太子房地产公司已履行了居间合同的义务，为杨永光、沈君巧提供了订立合同的机会，杨永光、沈君巧也与吉雅公司签订了商品房买卖合同并向太子房地产公司支付了居间报酬，居间合同的权利义务已履行完毕。二、太子房地产公司不是商品房买卖合同的当事人，杨永光、沈君巧与吉雅公司之间的商品房买卖合同的履行情况与其无关。三、太子房地产公司在履行合同过程中没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，房地产是否存在产权纠纷或其他瑕疵不属于其必须查明的事实，因此其在履行合同过程中不存在违约行为。四、法院在（2008）中三民一初字第710号判决书中判令吉雅公司双倍返还购房款，杨永光、沈君巧由此造成的损失已经得到补偿，杨永光、沈君巧再要求太子房地产公司承担补充清偿责任于法无据。五、本案商铺涉及虚假按揭，杨永光、沈君巧在签订商品房买卖合同时明知商铺是备案在他人名下的，由此导致的风险应由其自行承担。
吉雅公司的法定代表人张其在广东省四会监狱服刑，原审法院在原审开庭前委托广东省四会监狱对张其进行询问并制作了笔录。张其在笔录中反映：1.吉雅公司与杨永光、沈君巧不存在真实的商品房买卖关系。杨永光、沈君巧经太子房地产公司的法定代表人管小立介绍，向吉雅公司高息借款，双方签订商品房买卖合同的目的是用商铺作借款的担保，双方并没有购买商品房的意思表示。2.同意适用我国内地法律解决本案纠纷。
原审法院查明：2007年10月30日，经太子房地产公司的法定代表人管小立介绍，杨永光、沈君巧与吉雅公司签订了3份《中山市商品房买卖合同》，约定杨永光、沈君巧购买吉雅公司开发的位于广东省中山市三乡镇综合市场6号楼第4、5、33、34、35号以及8号楼第2-9号商铺，共13间商铺，总价款为650万元（其中，6号楼4、5号商铺的建筑面积为350.6平方米，套内建筑面积342.5平方米，单价为每平方米4278.38元，总价款150万元；6号楼33、34、35号商铺的建筑面积为525.15平方米，套内建筑面积513平方米，单价为每平方米6822.62元，总价款为350万元；8号楼第2-9号商铺的建筑面积共640平方米，套内建筑面积608平方米，单价为每平方米2467.1元，总价款150万元；上述商铺的性质均为现售）；付款方式为一次性付款，买受人在签署《广东省商品房买卖合同》前已付清楼款并出具收据，出卖人应当在2008年4月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易所申请登记备案。合同还约定了其他事项。当日，吉雅公司向杨永光、沈君巧开立了收款收据，载明收取杨永光、沈君巧6号楼第4、5、33、34、35号商铺以及8号楼第2-9号商铺购房款650万元。同日，在管小立的见证下，吉雅公司（甲方、卖方）与杨永光、沈君巧（乙方、买方）签订一份《商铺买卖合约补充协议（一）》，约定：1.甲方需于2007年11月1日至2008年4月30日期间，在每月1日前向乙方支付上述13间商铺的租金22.5万元，如过期1个月或以上没有付款给乙方，乙方有权以上述商铺之业权人身份处理上述商铺，包括出售、出租等，甲方绝无异议；2.甲方承诺以500万元出售上述6号楼4、5、33、34、35号共5个商铺给乙方，并需于2008年5月1日前把该5个商铺按现有设备及装修交给乙方使用，甲方并按规定于交铺后2年内办妥土地使用证及房产证；同时，在2008年5月1日至2009年10月31日期间，由甲方按每月3万元支付租金给乙方，甲方并负责所在商铺的管理费、杂费、租务税等；3.乙方接收上述6号楼4、5、33、34、35号共5个商铺后，即取消8号楼2-9号商铺的买卖合约公证，并交还甲方，但甲方同意乙方可以选择以4800元／平方米购入上述商铺。协议还约定了其他一些事项。同年10月31日，杨永光、沈君巧与吉雅公司就签订商品房买卖合同事宜到中山市菊城公证处办理了公证。同年11月2日，杨永光、沈君巧向太子房地产公司支付购买上述13间商铺的佣金5万元，管小立代表太子房地产公司向杨永光、沈君巧开立了收据。
2008年3月，吉雅公司、张其非法吸收公众存款、虚假按揭案发。杨永光、沈君巧于2010年1月7日诉至原审法院，主张前述实体权利。庭审中，杨永光、沈君巧及太子房地产公司均同意适用我国内地法律解决本案纠纷。
另查：根据中山市国土房管档案馆的档案资料，涉案13间商铺的产权登记情况为：（一）6号楼4号商铺的买方为万学育，建筑面积为175.3平方米，购房总价为767814元，签约日期为2004年11月21日，备案登记日期为2004年11月26日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司三乡支行，贷款金额为460000元；6号楼5号商铺的买方为李振，建筑面积为175.3平方米，购房总价为767814元，签约日期为2005年8月3日，备案登记日期为2005年8月30日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司三乡支行，贷款金额为460000元。（二）6号楼33、34号商铺的买方为黄丽诗，建筑面积均为175.05平方米，购房总价均为840240元，签约日期均为2007年7月26日，备案登记日期均为2007年8月21日，抵押权人均为交通银行股份有限公司中山分行，抵押登记日期均为2007年9月6日，贷款金额均为420000元；6号楼35号商铺的买方为黄雄春、黄志伟，建筑面积为175.05平方米，购房总价为840240元，签约日期为2007年7月20日，备案登记日期为2007年8月1日。（三）8号楼第1、2号商铺的买方为陈伟强，建筑面积为269.8平方米，购房总价为1160140元，签约日期为2005年6月9日，备案登记日期为2005年7月29日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司三乡支行，贷款金额为696000元；8号楼第3、4号商铺的买方为韦向辉，建筑面积为220平方米，购房总价为971520元，签约日期为2005年5月23日，备案登记日期为2005年6月27日，抵押权人中国建设银行股份有限公司三乡支行，贷款金额为582000元；8号楼第5、6号商铺买方姓名为第三人韦向辉，建筑面积为220平方米，购房总价为971520元，签约日期为2005年5月23日，备案登记日期为2005年6月21日，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额为582000元；8号楼第7、8号商铺买方为唐俭雄，建筑面积为220平方米，购房总价为971520元，签约日期为2005年5月26日，备案登记日期为2005年6月21日，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额为582000元。另，吉雅公司与管小立、植明尧于2007年2月14日签订了商品房买卖合同，约定管小立、植明尧向吉雅公司购买8号楼1号商铺，商铺建筑面积为190.5平方米，单价为4429.68元／平方米，总价款80万元，在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清楼款80万元，交付日期为2007年12月30日。
2008年10月28日，杨永光、沈君巧向原审法院提起诉讼，要求解除与吉雅公司签订的3份商品房买卖合同，吉雅公司返还已付购房款650万元并赔偿损失650万元。原审法院受理了该3件案件，案号分别为（2008）中三民一初字第709、710、711号。在案件审理过程中，吉雅公司辩称与杨永光、沈君巧之间是非法集资关系，签订商品房买卖合同的目的是为了偿还借款。原审法院于2011年11月18日作出（2008）中法三民一初字第710号民事判决，认定吉雅公司在与杨永光、沈君巧签订商品房买卖合同前已将6号楼33、34、35号商铺已备案在案外人名下，故意隐瞒了将商铺出卖给他人的事实，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，判决解除杨永光、沈君巧与吉雅公司签订的商品房买卖合同，吉雅公司向杨永光、沈君巧返还已付房款350万元及利息，并赔偿杨永光、沈君巧350万元。宣判后，该案的当事人没有提出上诉，杨永光、沈君巧于2012年7月31日向原审法院申请强制执行。因吉雅公司的财产被中山市公安局查封，无其他财产可供执行，原审法院于2012年8月7日作出（2012）中一法执字第4445-1号执行裁定，终结案件的该次执行。2013年4月15日，原审法院作出（2008）中三民一初字第709、711号民事判决，认定杨永光、沈君巧与吉雅公司签订的商品房买卖合同的单价、总价款等约定与一般的商品房买卖合同有异，且杨永光、沈君巧未具体说明购房资金来源及交付情况，杨永光、沈君巧一直没有实际占有、使用涉案6号楼4、5号及8号楼2-9号商铺，结合吉雅公司的辩解，有理由相信涉案的商品房交易并非真实的商品房买卖，遂判决驳回杨永光、沈君巧的诉讼请求。杨永光、沈君巧不服判决，已提起上诉。在上述案件的审理过程中，杨永光、沈君巧均未向原审法院提交其与吉雅公司就涉案商铺所签订的补充协议。
在本案原审审理过程中，杨永光、沈君巧确认补充协议的真实性，但坚持认为其与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。原审法院询问为何补充协议约定的商铺单价与商品房买卖合同中约定的单价相差甚远，为何在购买了13间商铺后还与吉雅公司约定取得6号楼第4、5、33、34、35号商铺后取消8号楼2-9号商铺的公证等问题，杨永光、沈君巧称其与吉雅公司约定购买13间商铺后必须将商铺返租给吉雅公司出租，其先以500万元购买6号楼的5间商铺，而签约时8号楼的8间商铺前面是开阔的农耕空地，吉雅公司称2009年10月将开辟马路，上述8间商铺将来成为临街旺铺，其遂以150万元的价格购买了8号楼的8间商铺，待将来开通马路后其可以选择以4800元／平方米购买，也可以选择不购买，不购买时吉雅公司须向其退回150万元购房款；2009年11月期间，8号楼8间商铺前面的马路进行施工，其向吉雅公司声明愿意选择以4800元／平方米的购买上述8间商铺，并要求吉雅公司交回6号楼商铺的使用权，吉雅公司称6号楼商铺的使用权不能移交，8间商铺的差价房款可在返租租金中扣减，扣减后吉雅公司尚欠其租金513000元。
原审法院再查：2008年3月14日，吉雅公司的法定代表人张其涉嫌以“一房多卖”的手段诈骗真实购房人的购房款被公安人员带至中山市公安局三乡分局接受调查，同日被刑事拘留。2009年7月30日，中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤不服判决提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院经审理查明吉雅公司、张其等存在以下犯罪事实：（一）因开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场等项目需要大量资金周转，吉雅公司、张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。（二）2003年1月至2007年10月期间，张其、吉雅公司为支付非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的“商品房买卖合同”，同时伪造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款本金共计2.05035亿元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭“供楼”款，至2009年4月30日尚有贷款本金1.1703835868亿元未能归还。中山市中级人民法院于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判决吉雅公司犯非法吸收公众存款罪、犯骗取贷款罪，判处罚金145万元；张其犯非法吸收公众存款罪、犯骗取贷款罪，决定执行有期徒刑14年，并处罚金98万元。张其等被告不服判决，提出上诉。广东省高级人民法院于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述刑事判决书附虚假按揭物业明细表及非法吸收公众存款明细表各1份，陈伟强、韦向辉、唐俭雄均在虚假按揭明细表中，太子房地产公司的法定代表人管小立在非法吸收公众存款明细表中，但杨永光、沈君巧并未列入非法吸存名单。
原审法院认为：本案属于涉澳居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，因太子房地产公司的住所地及本案居间合同的履行地均在原审法院辖区，而杨永光、沈君巧自愿向原审法院提起诉讼，故原审法院作为有涉澳民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于各方当事人均选择我国内地法律作为本案的准据法，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款以及《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（十七）项“居间合同，适用居间人住所地法”的规定，本案应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。第三人吉雅公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并由其自行承担相应的诉讼风险。本案中，杨永光、沈君巧称与太子房地产公司存在居间合同关系，太子房地产公司确认该事实，故对于杨永光、沈君巧与太子房地产公司存在居间关系的事实原审法院予以确认。但本案杨永光、沈君巧、太子房地产公司与吉雅公司就居间的内容说法不一，杨永光、沈君巧与太子房地产公司主张居间合同的内容是太子房地产公司介绍杨永光、沈君巧购买商铺，吉雅公司则主张居间内容是介绍高息借款。为证实其主张，杨永光、沈君巧提交了经公证的3份商品房买卖合同，但3份合同就位置邻近的商铺所约定的购买单价相距甚远，载明的商铺面积与登记备案的商铺面积不一致，出售的单价也与吉雅公司另行出售给其他案外人的售价差距较大；而3份商品房买卖合同约定的单价计算到分，购房款总额则为整数，此种计价方式有别于一般商品房买卖的计价方式，对前述不合常理之处，杨永光、沈君巧对此未作合理解释。而且，杨永光、沈君巧与吉雅公司签订的补充协议的内容与商品房买卖合同所记载的商铺单价、商铺数量等明显不符，且补充协议的内容反映杨永光、沈君巧并不实际享有商铺的处分权，杨永光、沈君巧对此所作解释不合理且与原审法院查明事实不符，而其所反映的2009年11月与吉雅公司协商购买8号楼2-9号商铺恰恰与张其被刑事拘留的时间重合，彼时张其的人身自由受限，杨永光、沈君巧主张此时与张其进行协商真实性存疑，再结合吉雅公司的主张，杨永光、沈君巧未实际占有、使用商铺以及（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明的事实，原审法院认定杨永光、沈君巧与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖关系，签订商品房买卖合同的目的是为了作借款的抵押。同时，补充协议是在太子房地产公司的法定代表人管小立的见证下签订，原审法院已认定杨永光、沈君巧与吉雅公司之间实际是高息揽存的关系，因此太子房地产公司在本案中提供居间服务的内容是介绍杨永光、沈君巧向吉雅公司高息借款。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，太子房地产公司名为介绍杨永光、沈君巧向吉雅公司买房，实为介绍二人向吉雅公司、张其高息借款，而吉雅公司、张其非法吸收公众存款已构成犯罪，太子房地产公司介绍杨永光、沈君巧高息借款给吉雅公司的行为属于以合法形式掩盖非法目的，该行为也破坏了我国的金融管理秩序，损害了国家利益，因此杨永光、沈君巧与太子房地产公司的居间关系符合上述合同无效的法律规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”据此，原审法院应当追缴太子房地产公司因无效合同从杨永光、沈君巧取得的财产5万元收归国家所有，双方均不能得益。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项、第五十九条、第一百二十六条第一款，《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（十七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回杨永光、沈君巧的诉讼请求；二、追缴中山市太子房地产中介服务有限公司因无效合同而从杨永光、沈君巧处取得的财产5万元收归国家所有，限中山市太子房地产中介服务有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳。案件受理费14800元（杨永光、沈君巧已预付），由杨永光、沈君巧负担。
太子房地产公司不服一审判决，向本院上诉称：一、太子房地产公司与杨永光、沈君巧之间的居间合同关系因双方履行完毕即告终止。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。太子房地产公司为杨永光、沈君巧报告了订立合同的机会，杨永光、沈君巧与吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，且该合同经过公证机关公证，是已成立的合同，即上诉人已经履行其合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。杨永光、沈君巧已于2007年11月2日支付了太子房地产公司相应的报酬，及杨永光、沈君巧也履行了其合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。太子房地产公司与杨永光、沈君巧之间的居间合同关系，因双方的履行完毕即告终止。二、关于杨永光、沈君巧与吉雅公司是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。1.杨永光、沈君巧于2007年10月30日签订《中山市商品房买卖合同》，并于2007年10月31日经中山市菊城公证处进行公证（后经过签订《补充协议》，取消购买8号楼第2-9号商铺），该合同自双方签署之日起生效。2.根据广东省中山市第一人民法院作出的（2008）中三民一初字第710号民事判决书认定的事实，杨永光、沈君巧与吉雅公司签订的关于购买6号楼33、34、35号商铺的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定有效。上述判决第一项判令解除杨永光、沈君巧与吉雅公司所签订的关于6号楼33、34、35号商铺的《中山市商品房买卖合同》。上述民事判决书是生效判决，应当作为本案的定案依据。合同解除的前提是该合同已经成立生效，即杨永光、沈君巧与吉雅公司是存在真实有效的买卖合同关系的。根据广东省中山市中级人民法院作出的（2010）中中法刑二初字第25号民事判决书并未将杨永光、沈君巧列入非法吸收公众存款明细表；另虚假按揭物业明细表显示，6号楼4、5号商铺与8号楼2-9商铺系虚假按揭物业。上述刑事判决是生效判决，本案应当以此判决认定的事实作为本案的定案依据。吉雅公司在签订买卖合同时对以上商铺是有权处分的，且《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，是有效的买卖合同。在法律上，合同效力与物权效力不同，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同有效并不必然产生物权的变动，物权不能发生变动，不一定导致合同无效。因此，杨永光、沈君巧与吉雅公司合同履行期间，杨永光、沈君巧知道该商铺已登记在他人名下，无法进行登记备案，使得物权无法发生变动，商铺不能登记在其名下，并不导致双方的合同无效。三、杨永光、沈君巧与太子房地产公司之间存在有效居间合同关系，原审法院认定该合同无效，判决追缴太子房地产公司收取的5万元归为国家所有，是认定事实证据不足，适用法律不当。根据前述，太子房地产公司与杨永光、沈君巧的居间合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，没有损害到国家、集体或第三人利益，是合法有效并经双方履行已终止的合同。本案中没有任何证据证明太子房地产公司与吉雅公司、张其存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，原审法院忽略杨永光、沈君巧主张其与吉雅公司存在真实的买卖合同关系，仅根据吉雅公司的片面主张作出判决。原审判决对本案该事实的认定是没有任何证据佐证，且与上述两份生效判决认定的事实存在明显矛盾，属认定事实和适用法律错误。综上所述，太子房地产公司请求二审法院判令撤销广东省中山市第一人民法院（2010）中一法民四初字第12号民事判决第二项。
被上诉人杨永光、沈君巧二审共同辩称：一、（2008）中三民一初字第710号民事判决已认定涉案的房屋买卖是真实的，且该案已进入强制执行阶段。二、原审法院在（2008）中三民一初字第709、711号案件的二审判决未作出之前就认定涉案房屋买卖合同并非真实的，违背了事实，也损害了杨永光、沈君巧的合法权益。三、杨永光、沈君巧购买涉案房屋是2007年10月30日，属于楼盘剩余的尾货。由于吉雅公司急于出售并回笼资金，必然让利。杨永光、沈君巧当然可以根据涉案房屋的现状与吉雅公司商议成交价，且杨永光、沈君巧购买该13间商铺，双方自愿商议成交价后去掉尾数保留整数（这是当今大多楼盘尾货的交易习惯），是理所当然的正常交易行为。由此，房屋的单价具体计算到分，不足为奇。同时，这也是应房管交易部门的规定填写准确成交单价，否则将不予受理。四、根据（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书均没有载明杨永光、沈君巧是非法吸收公众存款或非真实的商品房买卖。原审法院并没有以上述生效判决为依据，简单采信张其的陈述是错误的。杨永光、沈君巧认为原审判决应当全部改判，并请求二审法院驳回太子房地产公司的上诉请求。
原审第三人吉雅公司二审期间未发表答辩意见。上诉人太子房地产公司及被上诉人杨永光、沈君巧，原审第三人吉雅公司二审期间均未提供证据。
本院确认原审法院查明的上述事实。本院二审另查明：（一）张其在原审时确认，本案是吉雅公司向杨永光、沈君巧借款650万元，两人没有真正买过商铺，两人通过太子房地产公司管小立介绍相识且谈妥借款条件及利息，私下签有借款协议和补充协议，管小立是介绍给吉雅公司借款人而不是介绍他人与吉雅公司买房，为此支付管小立（太子房地产公司）介绍费50万元。（二）本院刑事判决书中的虚假按揭物业表细表中抵押物业涉及本案6号楼第4号、5号，8号楼第2、3、4、7、8、9号商铺。在非法吸收公众存款明细表中，出借人管小立出借金额为50万元。
本院认为，本案属于涉澳居间合同纠纷。原审判决确定管辖权及准据法的依据充分，本院予以维持。
本案二审争议的焦点是，上诉人太子房地产公司是否已合法、诚信履行了居间服务的合同义务。本案中，太子房地产公司与杨永光、沈君巧均确认太子房地产公司所履行的居间合同内容为介绍杨永光、沈君巧购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇综合市场6号楼第4、5、33、34、35号以及8号楼第2-9号商铺。故本院认为，要判定太子房地产公司是否已经合法履行居间合同义务的前提是，杨永光、沈君巧与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖交易关系。对此，吉雅公司的法定代表人张其则予以否认，其主张杨永光、沈君巧实际是向吉雅公司高息借款，并非真实的商品房买卖交易关系。本案中，虽然杨永光、沈君巧与吉雅公司就上述涉案商铺签订了商品房买卖合同，但同日双方又签订了一份补充协议，该补充协议与商品房买卖合同的内容除原审法院所认定的不合常理之处以外，还存在以下方面：1.商品房买卖合同中约定涉案商铺的交楼日期为2008年4月30日，而补充协议则约定在2007年11月1日至2008年4月30日期间吉雅公司需向杨永光、沈君巧每月支付涉案商品租金合共225000元。也就是说，吉雅公司在签订商品房买卖合同的次日，即尚未向杨永光、沈君巧交付商铺就需要向杨永光、沈君巧支付租金。2.三份商品房买卖合同中约定杨永光、沈君巧共向吉雅公司购买13间商铺，而补充协议则约定杨永光、沈君巧在接收6号楼的4、5、33、34、35号商铺后，可以选择取消对8号楼2-9号8间商铺的商品房购买合同或以每平方米4800元的价格购买上述8间商铺。也就是说，杨永光、沈君巧在不确定是否购买8号楼2-9号商铺的情况下，亦按商品房买卖合同所约定的每平方米2467.1元的单价向吉雅公司一次性支付了8间商铺的购买款，而且商品房买卖合同与补充协议对商铺的单价约定差异较大。再结合吉雅公司的法定代表张其的陈述，根据高度盖然性原则，原审法院认定杨永光、沈君巧与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖关系、签订商品房买卖合同的目的是为了作借款的抵押并无不妥，本院予以维持。
由于太子房地产公司居间的物业涉及虚假按揭骗取贷款的刑事犯罪，而张其明确太子房地产公司管小立是介绍杨永光、沈君巧向吉雅公司借款而非购买商铺，而太子房地产公司仍居间见证了杨永光、沈君巧与吉雅公司关于商品房买卖合同、补充协议的签订过程，因此应认定太子房地产公司知悉上述非法情况。另外，杨永光、沈君巧向太子房地产公司所支付的5万元是对涉案13间商铺共同支付的总中介费，并无具体予以区分，故原审法院一并认定太子房地产公司名为介绍杨永光、沈君巧向吉雅公司买房，实则介绍二人向吉雅公司、张其高息借款并追缴太子房地产公司因无效合同所取得的5万元，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人中山市太子房地产中介服务有限公司的上诉理由不能成立，故驳回其上诉请求，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由中山市太子房地产中介服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 军
审 判 员 吴朝晖
代理审判员 秦 燕
二〇一四年三月十八日
书 记 员 谢文婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。