北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13750号
上诉人（原审原告）北京信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街1号院11号楼1层0105号。
法定代表人丁桃，总经理。
委托代理人洪魏君，女，1983年4月21日出生，北京信诚房地产经纪有限公司总经理助理。
被上诉人（原审被告）赵桂荣，女，1975年3月25日出生。
委托代理人张登成（赵桂荣之夫），1973年6月25日出生。
委托代理人于洪文（赵桂荣之姐夫），1974年2月14日出生，黑龙江省北安市兆麟派出所干部。
上诉人北京信诚房地产经纪有限公司（以下简称信诚房地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。信诚房地产公司之委托代理人洪魏君，赵桂荣之委托代理人张登成、于洪文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，信诚房地产公司诉至原审法院称：2013年5月12日，赵桂荣因无时间管理房屋，将位于北京市朝阳区五里桥×街×号院×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）委托给信诚房地产公司，与信诚房地产公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定：赵桂荣将涉案房屋委托给信诚房地产公司，委托期间为2013年5月12日至2016年5月11日，共3年，月租金为2500元，租金的支付方式为每半年为一期支付，第一期的支付时间是2013年5月。合同签订后，经赵桂荣同意信诚房地产公司第二次支付房租时间晚于合同约定的支付时间，房租支付后赵桂荣以信诚房地产公司未按合同要求的时间支付租金为由收房，并与涉案房屋内的租户杨×签订《北京市房屋租赁合同》，导致信诚房地产公司对于涉案房屋无法正常收取租赁费用。赵桂荣的行为构成合同诈骗，信诚房地产公司保留追究的权利。赵桂荣在合同期内与租户私自签约，特别提示第一条规定的是合同期满后不得私自签约，而本案中，赵桂荣在合同期内就与租户私自签约，故应当支付2个月房租，即5000元违约金。信诚房地产公司与赵桂荣签订合同的期限是三年，还剩余两年半，信诚房地产公司与租户签的合同是3500元，与赵桂荣签订的合同是2500元，则每月差价乘以30个月，信诚房地产公司有30000元经营损失。赵桂荣的行为给信诚房地产公司造成了严重的经济损失，故信诚房地产公司起诉至法院，要求：第一，解除信诚房地产公司与赵桂荣之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；第二，赵桂荣退还信诚房地产公司15000元租金；第三，赵桂荣支付信诚房地产公司违约金15000元、经营损失30000元。
赵桂荣在原审中未到庭应诉，但于庭前提交书面意见辩称：我与北京信腾我家房地产经纪有限公司签署的合同，与信诚房地产公司并不存在合同关系，信诚房地产公司没有向我支付过租金，不存在退还信诚房地产公司租金的事宜。由于不存在合同关系，违约金无从谈起。合同因信诚房地产公司延付租金已于2013年11月19日被我方依据合同约定行使单方解除权而解除，不存在再判令解除合同的问题。事情大致经过如下：2013年11月12日，我给合同上所留的信诚房地产公司两个电话催缴租金被拒绝，2013年11月19日，我在北京的亲戚去信诚房地产公司处发现公司已经关门，门上贴了电话，我按照这个电话打过去，接听人是周×的媳妇，我告诉她根据合同约定单方解除合同，且信诚房地产公司应当支付给我10000元违约金。2013年11月20日，我坐飞机到北京。由于信诚房地产公司违约，我有权收回房屋，信诚房地产公司应当将房屋恢复原状，但由于租户杨×已经将房屋装修成美容院，杨×要求信诚房地产公司赔偿装修等各项损失。在此情况下，信诚房地产公司苦苦哀求我把房屋出租给杨×，这样可以免除杨×向信诚房地产公司提出的赔偿主张，我遂与杨×订立了新的租赁合同。我与信诚房地产公司也达成协议，由信诚房地产公司赔偿我15000元（10000元是违约金，5000元是赔偿金，包括我的误工费、往返机票费、住宿费等费用）。我把上述费用的票据都交给了信诚房地产公司法定代表人丁桃。综上，我不同意信诚房地产公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：涉案房屋系赵桂荣购买。2013年5月11日，赵桂荣与北京信腾我家房地产经纪有限公司（2013年10月28日，北京信腾我家房地产经纪有限公司名称变更为北京信诚房地产经纪有限公司，以下简称信诚房地产公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定赵桂荣将涉案房屋委托信诚房地产公司代理出租，代理期为2013年5月12日至2016年5月11日，租金为每月2500元，半年一付，信诚房地产公司向赵桂荣各期应付租金为每年的5月12日和11月12日；如信诚房地产公司未按期支付租金达7日以上的，赵桂荣有权单方解除合同，并有权向信诚房地产公司收取月租金400%的违约金。出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的400%支付违约金。合同签订同时，赵桂荣还为信诚房地产公司出具授权委托书，全权委托信诚房地产公司独家代理其出租涉案房屋。赵桂荣在特别提示中签字，特别提示内容为：“业主在合同期满后不得私自与本公司租住房屋的租户或租户关系人签约，否则业主应向公司支付两个月的房租作为违约金。”
合同签订后，赵桂荣将涉案房屋交付信诚房地产公司。2013年5月21日，信诚房地产公司与案外人杨×签订《北京市房屋租赁承租合同》，约定信诚房地产公司作为租赁代理机构，将涉案房屋租与杨×，租赁期限为2013年5月21日至2016年5月20日，月租金为3500元。合同签订后，信诚房地产公司将涉案房屋交付杨×。此后，杨×对涉案房屋进行了装修，并占有使用至今。杨×向信诚房地产公司支付租金至2013年11月20日。
信诚房地产公司称2013年11月12日应付下一期租金时，由于信诚房地产公司经营困难，经信诚房地产公司与赵桂荣协商，赵桂荣同意信诚房地产公司延迟支付房租，故信诚房地产公司于2013年11月21日向赵桂荣转账支付下一期租金15000元。信诚房地产公司就此提供短信清单、2013年11月20日信诚房地产公司工作人员发给赵桂荣的短信、电话通话清单、银行交易凭证加以佐证。赵桂荣对此不予认可，表示由于信诚房地产公司迟延支付租金，赵桂荣行使了单方解除权，合同已经解除，15000元中的10000元是违约金，5000元是误工费、机票等的赔偿金。
2013年11月23日，杨×与赵桂荣订立《北京市房屋租赁合同》，约定赵桂荣将涉案房屋租与杨×，租期为2013年11月23日至2014年11月22日，月租金3500元，每3个月支付一次。合同签订后，杨×向赵桂荣支付了租金，并继续占有使用涉案房屋。
另查，信诚房地产公司曾在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）起诉杨×要求解除合同并赔偿损失，该案中赵桂荣系第三人。朝阳法院已于2014年7月作出（2014）朝民初字第14855号民事判决书，认定因为信诚房地产公司迟延支付租金的行为符合合同解除的条件，赵桂荣行使了解除权，故判决解除杨×与信诚房地产公司的租赁合同，未支持信诚房地产公司要求杨×给付租金、违约金及利息的诉讼请求。
庭审中，信诚房地产公司认为赵桂荣在合同期内与杨×私自签约，违反了特别提示的约定，应当给付5000元违约金。赵桂荣认为其与杨×签署合同是在信诚房地产公司为了不赔偿杨×装修损失的前提下，信诚房地产公司恳求赵桂荣与杨×签署的合同，不同意就此向信诚房地产公司支付违约金。信诚房地产公司要求按照房屋租金差价的标准计算30个月，作为信诚房地产公司的经营损失，赵桂荣不同意赔偿。
法院释明信诚房地产公司，如果法院认定信诚房地产公司存在迟延支付租金的事实，导致赵桂荣按照合同约定提前解除合同，信诚房地产公司构成违约，信诚房地产公司是否认为合同约定的月租金400%的违约金标准过高。信诚房地产公司表示如果法院认定其违约，其同意按照合同约定标准赔偿赵桂荣违约金。
原审法院认定上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》、民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，信诚房地产公司逾期支付赵桂荣租金超过7日，赵桂荣依约享有合同解除权，并已明示信诚房地产公司行使了该权利，同时与涉案房屋的实际占用人杨×另行订立了《北京市房屋租赁合同》，故信诚房地产公司与赵桂荣之间的合同已经解除。根据双方提供的证据，无法确定赵桂荣通知信诚房地产公司解除合同的具体时间，但可以认定赵桂荣与杨×签署房屋租赁合同之日，信诚房地产公司已然清楚赵桂荣提出的合同解除主张，故法院确定信诚房地产公司与赵桂荣的合同已于2013年11月23日解除。
信诚房地产公司与赵桂荣对于2013年11月21日信诚房地产公司给付赵桂荣的15000元的性质认定不一致，信诚房地产公司认为系下一期租金，但其并未充分举证证明双方在2013年11月12日至21日期间对信诚房地产公司迟延支付租金协商一致，故法院对于信诚房地产公司的主张不予采信。即使信诚房地产公司给付款项时自认为是租金，而赵桂荣主张其中10000元系违约金，符合合同约定，法院予以采信。赵桂荣主张另外5000元系误工费、机票等损失，赵桂荣未提供证据，法院不予采信，则赵桂荣应当退还信诚房地产公司5000元。
关于信诚房地产公司主张的违约金问题，赵桂荣解除合同符合双方的约定，赵桂荣不存在违约行为，信诚房地产公司主张的按照月租金400%的标准支付违约金，没有依据，法院不予支持。另，合同期满后赵桂荣与次承租人订立合同才符合特别提示中赵桂荣违约的情形，本案中赵桂荣已在合同履行期间内因信诚房地产公司违约行使了单方解除权，并不符合特别提示的规定，法院对信诚房地产公司的该项诉讼请求，不予支持。信诚房地产公司主张的经营损失，违约方是信诚房地产公司，其即使存在损失，也并非赵桂荣造成，故法院不予支持。
赵桂荣经原审法院合法传唤未按时到庭应诉，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京信诚房地产经纪有限公司与赵桂荣签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二○一三年十一月二十三日解除；二、赵桂荣于判决生效之日起七日内退还北京信诚房地产经纪有限公司五千元；三、驳回北京信诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，信诚房地产公司不服原审法院判决，以原审法院认定事实不清、适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19692号民事判决；2、依法改判赵桂荣赔偿信诚房地产公司15000元或发回重审；3、一审和二审诉讼费由赵桂荣承担。赵桂荣同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
以上事实有双方方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。信诚房地产公司与赵桂荣签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应受该合同之约束。根据本案查明之情况，信诚房地产公司未按照合同约定向赵桂荣支付租金超过七日，符合合同中约定的赵桂荣（甲方）有权单方解除合同之情形。信诚房地产公司虽主张该公司在租金支付日期前后就租金迟延支付之原因已经与赵桂荣及时沟通并已征得赵桂荣同意，但并未向本院提交证据证明，故本院对信诚房地产公司该项主张无法采纳，原审法院认定赵桂荣依约行使合同解除权，信诚房地产公司与赵桂荣之间的合同解除并无不当，本院予以确认。信诚房地产公司称2013年11月21日其向赵桂荣给付的15000元系租金，但并未向本院提交充分证据证明其与赵桂荣就迟延支付租金协商一致，故原审法院对信诚房地产公司该主张不予采信，并无不妥。综上所述，信诚房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费650元，由北京信诚房地产经纪有限公司负担625元（已交纳），赵桂荣负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1300元，由北京信诚房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 胡 潇