四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1162号
上诉人（原审被告）袁大钞，男，生于1994年12月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。
上诉人（原审被告）曾仲英，女，生于1957年8月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。
二上诉人共同委托代理人牟汝中，男，生于1954年10月，汉族，四川省珙县人，住四川省珙县。
上诉人（原审被告）袁梦，女，生于1988年9月，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。
被上诉人（原审原告）刘东华（曾用名刘中华），男，生于1964年7月，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人赖进友，长宁县长宁法律服务所法律工作者。
上诉人袁大钞、曾仲英、袁梦为与被上诉人刘东华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2015）长民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘东华曾用名刘中华。袁礼华、曾仲英夫妻共同生育袁大钞、袁梦两名子女。袁礼华于2014年3月15日去世。1990年7月2日，袁礼华经原业主转让取得花滩区公所印发的《四川省长宁县花滩区公所印发售房产契本契》一份，该房契载有房屋种类、座落、列数、间数、基地面积、四至等内容，其中载明间数为平房贰间、基地面积140.25平方公尺，四至为：东至围墙；南至李建华滴水；西至街心；北至李秀清砖柱。1992年12月28日，刘东华作为乙方、袁礼华作为甲方签订《售房协议》，约定：“甲方原购买同古铁业社瓦房两间，因用于抵押同古信用社贷款陆千元，现贷款已超期，加之甲方对购买的房子的利用价值不大，甲方愿意处理一大间用于偿还同古信用社贷款，剩余贷款部分仍用另一间房子继续抵押担保在同古信用社贷款肆仟伍佰元正。经甲乙双方协商特达成如下协议。一、甲方出售给乙方的房子界址为，南与袁礼华房共例，东止围墙，北与刘中华自有房子连界，西止街心。共计面积72平方米。二、房子售价为叁仟伍佰元整。三、乙方在12月28日晚交清房款，甲方12月29号把房子交给乙方使用。四、乙方对原租借甲方房屋的租借人的撤搬不负任何责任，如有他人干涉和侵占乙方房子购买权全由甲方负责处理。五、本协议从签字之日起生效。双方必须严格遵守，谁违约，一切后果由违约者自负。”刘中华与袁礼华及证人欧某甲、范某某均签字摁印确认。1992年12月29日，刘中华代为罗永华向铜鼓乡信用社偿还贷款3500元。袁礼华向刘中华出具《收条》一张，载明：今收到刘中华买房现金：叁仟伍佰元正《3500.00元》。袁礼华及证人欧某甲、范某某均签字确认。此后，该房屋由刘中华居住、使用。2014年4月29日，长宁县国土资源局出具“长国土（2014）字第10号”《关于袁大钞申请审核情况公告》，对袁大钞的土地使用权登记申请予以公布，其中载明宗地面积为140.25平方米。2014年12月1日，长宁县国土资源局出具《关于袁大钞办理土地证收回的情况说明》，《说明》称：袁大钞于2014年6月在我局申请办理的土地证书号长宁国用（2014）第03512号，经调查该宗地存在权属争议，现已收回证书。待土地权属争议解决后，方可重新确权。
另查明，2015年3月16日，一审法院组织双方对讼争土地进行现场勘查。勘查结果反映讼争土地已不存在地上房屋，现作为露天仓库的组成部分使用。
刘东华要求判决确认其与袁礼华签订的《售房协议》合法有效；袁大钞、曾仲英、袁梦协助将袁礼华名下房契号为0555905的瓦房一间（面积为72平方米）过户到刘东华名下。
袁大钞、曾仲英、袁梦辩称，其在袁礼华生前从未得知此事；《售房协议》、《收条》的签名并非袁礼华亲笔签名；签订合同的是“刘中华”不是刘东华；讼争房屋多年前已垮塌，讼争房屋现已不存在；地契权利人为袁礼华，其不是登记权利人，无法过户；综上，请求驳回刘东华诉讼主张。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条之规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。刘东华与袁礼华签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，签订合同时的财产共有人曾仲英虽未签字确认，但其在刘东华长期公开占有、使用房屋期间并未提出异议，且袁礼华所得售房款系用于偿还家庭债务，故一审法院对袁大钞、曾仲英、袁梦提出对讼争合同不知情的抗辩不予采纳。虽然《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日生效，2008年1月15日废止）第九条规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1日施行，2001年6月29日废止）第十八条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。上述规定应当是对房屋产权移转要件的规定，而非合同有效要件的规定，房屋未登记过户并不必然导致房屋买卖合同无效。刘东华与袁礼华自愿签订合同，刘东华依约支付了购房款，袁礼华也向刘东华交付了房屋，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立，具有法律约束力。袁大钞、曾仲英、袁梦作为袁礼华的继承人并未明示放弃讼争房地的继承权，故该合同对被告具有同等约束力。袁大钞、曾仲英、袁梦虽辩称合同及收条均非袁礼华本人签字，但经一审法院释明后放弃申请对笔迹、摁印进行鉴定，故对袁大钞、曾仲英、袁梦的抗辩不予支持。刘东华要求袁大钞、曾仲英、袁梦协助将袁礼华名下房契号为0555905的瓦房一间（面积为72平方米）过户到其名下。根据一审法院组织双方实地勘察，讼争房屋已不存在，刘东华主张的标的物已灭失，其要求过户的主张已不具有可实现性，故对刘东华的该主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第五十八条，第八十五条，第八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘东华与袁大钞、曾仲英、袁梦的被继承人袁礼华之间于1992年12月28日签订的《售房协议》合法有效；二、驳回刘东华的其他诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由袁大钞、曾仲英、袁梦承担。
袁大钞、曾仲英、袁梦上诉的主要理由：被上诉人购买其房屋的事，袁礼华在世时没有提及此事，被上诉人应当提交对售房协议和收条上袁礼华字迹鉴定的司法鉴定意见；收条上三个人的签名不符合常理，是伪造，被上诉人提供的证人证言不能采信；一审法院认定刘东华占有使用房屋上诉人没提出异议不属实；购买房屋支付的钱是曾仲英的收入，袁礼华本人没有遗产。请求二审法院认定以刘东华与袁礼华名义于1992年12月28日签订的《售房协议》无效。
刘东华答辩的主要内容：一审法院认定事实清楚，上诉人所称均不是事实，请求二审法院驳回上诉人的请求。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：袁礼华是否将诉争房屋出售给刘东华、刘东华与袁礼华于1992年12月28日签订的售房协议是否有效。
关于袁礼华是否将诉争房屋出售给刘东华的问题。袁大钞、曾仲英、袁梦称合同及收条均非袁礼华本人签字，但经一审法院释明后放弃对笔迹鉴定的申请。书写售房协议的范方清、签订协议时的在场人欧俊民均作为证人参加了一审诉讼。长宁县农村商业银行铜鼓支行出具关于袁礼华于2012年12月30日还清该行贷款的情况说明。一审法院认定刘东华与袁礼华于1992年12月28日签订售房协议的事实清楚，证据充分。上诉人并未提交自刘东华其购买之日1992年12月28日起至袁礼华还清贷款之日2012年12月30日期间，袁礼华及其家人占用使用该房屋的证据，也没有提交袁礼华及其家人向刘东华主张权利的证据。原判认定刘东华购买房屋后即占用、使用的事实并无不当。上诉人称购买房屋支付的钱是曾仲英的收入，袁礼华本人没有遗产。但从袁礼华售房产契本契、售房协议、长宁县农村商业银行铜鼓支行出具的情况说明看，该辩称理由不能成立。
关于刘东华与袁礼华于1992年12月28日签订的售房协议是否有效的问题。刘东华与袁礼华自愿签订合同，刘东华依约支付了购房款，袁礼华也向刘东华交付了房屋，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有合同无效的情形，原判确认该协议有效正确。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费600元由上诉人袁大钞、曾仲英、袁梦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 永
审 判 员 张问桃
代理审判员 吴 靖
二〇一五年十月十五日
书 记 员 王纯强