广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第488号
原告黄永亮，住所地湖南省宁远县。
委托代理人卢彩虹，广东海智律师事务所律师。
委托代理人王金，广东海智律师事务所实习律师。
第一被告朱周源（曾用名朱周原），住所地广东省和平县。
第二被告谭永强，住所地广州市海珠区。
原告黄永亮诉第一被告朱周源、第二被告谭永强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢彩虹、王金、第一被告到庭参加了诉讼。第二被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第一被告于2014年7月11日签订一份《租赁合同》，租赁第一被告位于广州市海珠区华洲路113号首层房屋作为商铺使用，租赁期限为期两年，自2014年7月11日起至2016年4月30日止。租金为3800元/月，每年递增10%，合同约定签约时原告应缴纳按金11400元。原告于2014年7月11日，一次性向第一被告预付了47000元租金，并且缴纳按金11400元，2015年3月6日向第一被告支付了3800元租金。
2015年2月，第二被告谭永强告知原告其拥有该房屋产权，该房屋是第二被告从其处租赁而来，租赁合同于2015年2月到期，并且双方不再续签合同。第一被告未经他同意擅自转租该房屋，合同到期时原告须搬离该房屋。原告与第二被告交涉但最终无果而终，2015年3月，原告在被断水断电无法使用房屋情况下被迫搬离。故请求法院判决：1、确认《租赁合同》无效；2、两被告返还房屋转让费47000元、租金3800元、按金11400元，利率按银行同期同类贷款利率从2015年5月1日起计付至实际清偿之日止；3、诉讼费用由被告承担。
第一被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我承租了整排档口，再将每个档口转租出去，原告看上涉案档口，与次承租人，是做缝纫机的，沟通后找到我签合同。我收到后就转账给做缝纫机的老板了。那个老板的租期还没到就做不下去了，就贴纸出来，原告看到后联系这个老板，双方沟通好后就找我签合同。原告支付的转让费，是向上一手租客支付的顶手费47000元，由于做缝纫机的老板欠交3个月的租金及水电费，故我收到47000元后扣除上述费用，将剩余款项转给了这个老板。至2015年2月，我明确告知原告不用再交房租了。原告自2014年7月开始没有向我支付房屋的水电费，同意把水电费扣除后退回按金。原告2015年3月6日转账的是2015年1月份的租金。
第二被告未向本院提出任何答辩意见。
经审理查明，原告（乙方）与第一被告（甲方）于2014年7月11日签订一份《租赁合同》，约定第一被告将位于广州市海珠区华洲路113号首层房屋出租给原告使用，租赁期限为期两年，自2014年7月11日起至2016年4月30日止。租金为3800元/月，每年递增10%，合同约定签约时原告应缴纳按金11400元。原告于2014年7月11日向被告支付房租按金11400元，同日，原告向被告转账47000元，原、被告均确认这笔转款的性质为房屋转让费。2015年3月6日原告向第一被告转账3800元租金。
另查，涉案土华村华洲路工业二街A厂房登记于土华第三经济合作社名下，农村（墟镇）宅基地使用证号码：穗海新字第NO03××32。2007年5月1日，土华第三经济合作社（甲方）与第一被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将做坐落在海珠区土华村华洲路工业二街A厂房首层自编之33号房号的房地产（房地产权证号03××32）出租给乙方作商铺用途使用。租金期限为2007年5月1日至2015年4月30日。
2007年3月26日，第一被告（乙方）同梁某甲廉、谭树锦（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区土华华洲路113号首层，租给乙方使用，租赁期限8年，从2007年5月1日至2015年4月30日止。
另查，庭审中，原告主张实际使用涉案房屋至2015年3月6日，因断水断电于2015年4月底搬离。第一被告表示其不清楚原告搬离时间。原告确认其自承租开始未缴纳水电费，但原告均确认水电费收据上的水电费金额是4987.4元。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.2014年7月11日原告与第一被告签订的《租赁合同》。2.原告向被告支付按金11400元《收据》。3.原告2014年7月11日向第一被告转账47000元的工行转账记录。
第一被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.第一被告与谭树锦、梁某甲廉在2007年3月26日签订的租赁合同。2.2007年3月31日第一被告向黄某乙交付一楼租金的收据。3.穗海新字第NO03××32号宅基地证复印件，该复印件右下手写“此证只限于办理牌照之用梁某乙2007年4月14日”并加盖了“广州市海珠区华洲街土华第三经济合作社”公章，该公章右侧手写“同意出租或转让”，此句手写未加盖公章。4.第一被告与杨锦财签订的租赁合同。5.第一被告银行卡的流水清单，显示2014年7月14日转给黄某乙37907元，同日转给黄某丙4800元，2014年6月11日转给黄某丙5000元。6.2014年8月5日-2015年4月28日的房屋租金收据以及水电收据。7.土华第三经济合作社与第一被告广州市房屋租赁合同。8.梁某甲廉、谭树锦与第一被告签订的租赁合同。
本院认为，涉案房屋登记在土华第三经济合作社名下，根据土华第三经济合作社与第一被告签订的《广州市房屋租赁合同》，合同期限截止日为2015年4月30日。第一被告未能举证证实期限届满后，土华第三经济合作社同其续约。故原告与第一被告签订的《租赁合同》超过上述日期的部分即2015年5月1日至2016年4月30日的约定无效。对于2014年7月11日至2015年4月30日期间，由于原告实际使用涉案房屋，且向第一被告缴纳租金，第一被告也实际收取了原告的租金，同时，原告方未能举证证实土华第三经济合作社对于第一被告上述期间的转租提出异议，另原告确认其已于2015年4月底搬离，故上述期间的《租赁合同》约定有效。原告未能举证证实第二被告与原告存在房屋租赁合同关系，原告要求第二被告承担各项返还责任的请求，本院不予支持。
转让费问题。第一被告虽然主张原告与涉案房屋的上一手租户缝纫机老板谈成了转让费由第一被告从原告处收取后转交缝纫机老板，但第一被告未举证证实。第一被告同涉案房屋上一手承租人的关系属于另外法律关系，本院对第一被告的主张不予确认。根据原告提交的转账记录，第一被告确认收到转让费47000元，根据原告搬离时间和《租赁合同》约定的期限，第一被告应返还原告2015年5月1日至2016年4月30日转让费25991元[47000元÷（21月+2/3月）×12个月]。原告要求被告自2015年5月1日起按银行同类同期贷款利率向其计付利息至实际清偿之日的请求，合法合理，本院予以支持。
对于按金问题。第一被告表示扣除水电费后返回，根据第一被告提交的水电费票据，和原、被告庭审陈述，第一被告应扣除水电费4987.4元后返回原告按金6412.6元。
对于2015年3月6日转账的租金问题。原告主张该日转账的租金是2015年3月份租金，但第一被告不予确认，第一被告主张该日的租金是2015年1月份租金，2、3月份没有缴纳租金。根据谁主张谁举证原则，原告应对其主张进行举证，但原告明确表示其无法提供2015年1、2月份缴纳租金证据。故本院对原告要求被告返还这笔租金的请求，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告与第一被告签订的《租赁合同》合同期限超过2015年4月30日的部分无效；
二、第一被告在本判决生效之日起7日内向原告返还转让费25991元，并向原告计付自2015年5月1日起按银行同类同期贷款利率计算至上述转让费实际清偿之日的利息；
三、第一被告在本判决生效之日起7日内向原告返还按金6412.6元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3193元，由原告负担1443元，第一被告负担1750元。原告已预交齐受理费，第一被告应在本判决生效之日起7日内将其应承担的受理费1750元径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 隋 群
人民陪审员 黎筱敏
人民陪审员 赵 婷
二〇一五年九月十八日
书 记 员 徐 萍
张晓婷
黄志敏