呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00273号
上诉人（原审原告、反诉被告）高永生，男，1973年12月10日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人莫力，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李淑珍，女，1961年2月2日出生，汉族，退休职工，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人苏雅拉图，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
上诉人高永生因与被上诉人李淑珍房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第3501号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人高永生的委托代理人莫力、吴军，被上诉人李淑珍的委托代理人苏雅拉图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月1日，高永生与李淑珍签订《房屋租赁合同》，合同约定：李淑珍出租给高永生位于兴安南路武警黄金二支队大门北侧A1座综合楼三层，建筑面积280.95平方米；租期五年，自2010年3月15日至2015年3月15日；租金为前两年每年8万元，后三年每年9万元；租金每半年一付，每年的2月15日及8月15日前预付半年租金；关于合同的履行，双方约定：若因出租方生活上的特殊需要而不能继续履行租赁合同的，出租方如数退还剩余租金，而不承担任何罚金；若因承租方责任导致合同不能履行的，除了清偿完所欠各项费用后，所余租金全部退还。同时还约定：租赁期间出租方若停租改售，同等条件下优先承租方购买。合同签订后，双方均按合同约定履行，高永生房租交至2013年9月15日。2013年7月左右，李淑珍通知高永生出租房要出售，高永生也承诺找上房后给李淑珍腾房，在2013年10月13日高永生公司搬家，迁入新址办公，但有一部分物品仍放置在李淑珍的出租房内。从2013年9月15日开始，李淑珍就催促高永生搬家，其间双方也产生过争执，高永生于2013年10月17日向呼和浩特市公安局赛罕区分局大学东路派出所报案。2013年11月2日，李淑珍在搬高永生剩余物品时双方又发生争执，高永生再次向派出所报案。另查明，2013年9月15日之后的租赁费、电费、物业费等均由李淑珍缴纳。
原审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》后，双方均依合同约定履行了自己的合同义务，至2013年9月15日双方产生纠纷，高永生公司迁入新址，所签《房屋租赁合同》已无法履行，双方主张解除《房屋租赁合同》应予支持。李淑珍依合同的约定在2013年7月时就通知高永生出租房要出售，高永生也表示找到房之后就给李淑珍腾房，此期间高永生于2013年10月12日另租它处用于办公，一审法院认为，高永生在李淑珍通知卖房后找到新址办公，因此另租房屋产生的租金、转让费应由高永生自行承担，对高永生主张的房租差价、转让费不予支持；高永生提供公司5-7月期间电子缴税付款凭证，以此证明公司在2013年9月17日后26天的停业损失，一审法院认为，高永生并未提供证据证明公司因此停业，也无证据证明损失系李淑珍造成，对此不予支持。李淑珍在2013年7月通知高永生卖房，至2013年9月15日高永生在未缴纳租金的情况下仍在继续使用房屋，直至2013年10月13日高永生将公司物品搬走至新址办公，因双方合同未到期，李淑珍卖房虽提前通知了高永生，高永生也表示找到房后给李淑珍腾房，李淑珍也应该给高永生留必要的时间找新址、搬房内物品，高永生公司在2013年10月14日在新址办公，但高永生仍将部分物品留置在李淑珍房内，至2013年11月3日李淑珍将高永生物品全部搬走，11月3日前所产生的房屋租金、电费、物业费、采暖费应由高永生承担。李淑珍称在2013年11月3日将高永生全部物品搬走，另租它处放置，2014年1月13日高永生将上述物品搬走，此期间李淑珍支出的租赁费、搬运费应由高永生支付李淑珍。李淑珍提供的2013年11月6日的搬运费收据以及看管费收据一审法院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十条之规定，判决：一、解除高永生与李淑珍之间的《房屋租赁合同》；二、高永生于判决生效后十日内给付李淑珍房屋租金12500元及滞纳金37.5元、电费803元、物业费1071.43元、采暖费942.12元、搬运费3200元、另租房屋租金7000元，共计人民币25554元；三、驳回高永生的诉讼请求。案件受理费8440元由高永生负担；反诉费1150元由高永生负担439元，李淑珍负担711元。
高永生不服一审判决，向本院提出上诉称，1、原判决未查明李淑珍在合同履行期间内为达到卖房收房目的，多次到出租房屋内打砸、断电等行为，而认定高永生承诺找上房屋后给李淑珍腾房属认定事实错误。高永生重新租赁房屋，将公司迁入新址，是由于李淑珍的违约行为致无法正常使用承租房屋所致。原判决认定双方合同解除的理由无事实依据。2、李淑珍在双方租赁合同未到期且没有解除合同的情况下，单方解除合同，多次带人到高永生承租房内闹事儿，高永生被迫重新租房。李淑珍的行为构成根本违约，应当承担违约责任。赔偿高永生的损失。3、李淑珍在租赁合同未到期的情况下，擅自雇人将办公室物品全部拉走，由此产生的搬运费、租金等费用应由李淑珍自行承担。高永生已交纳2012—2013年度采暖费，2013年供暖时高永生已被撵出，并未实际使用房屋，且李淑珍提供的采暖费发票的付款单是向日葵广告公司，李淑珍主张的采暖费不真实。高永生已缴纳了2012年7月至2014年7月的物业费共计2500元，而李淑珍提供的“物业管理费催交通知”只有物业管理负责人签字，没有盖章，该证据不能证明高永生拖欠物业费的事实。故请求二审法院撤销原判决，改判支持高永生的全部诉讼请求，并驳回李淑珍的全部反诉请求。
李淑珍答辩称，1、高永生拖欠房租已达三个月，高永生的行为已构成违约，解除房屋租赁合同的条件以成就；2、李淑珍无任何违约行为，不应承担任何赔偿责任；3、原判决认定高永生赔偿李淑珍各项费用损失正确。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一、被上诉人李淑珍在与上诉人高永生履行双方所签订的租赁合同期间是否存在影响高永生正常使用承租房的行为，是否应当赔偿高永生的损失；二、原判决认定高永生赔偿李淑珍房屋租金12500元、电费803元、物业费1071.43元、采暖费942.12元、搬运费3200元、另租房屋租金7000元是否正确。
2013年度高永生将房屋租金交至9月15日，李淑珍7月份通知高永生房屋要出售。2013年10月13日高永生搬出承租房，双方实际已终止了合同的履行。高永生以2013年11月份的报案材料，证明李淑珍在房屋租赁期间实施了影响其正常使用房屋的行为证据不足，证明李淑珍违约理由，亦无事实依据，高永生的该部分上诉理由，因无事实依据，故不能成立。
高永生房屋租金交至2013年9月15日，高永生实际占有使用该房屋至2013年10月13日，高永生在9月16日至2013年10月13日期间占有使用该房屋属无权占有，占有期间所产生的房屋租金损失12500元及滞纳金37.5元、电费803元、物业费1071.43元、采暖费942.12元应由高永生承担。高永生无充足证据反驳以上费用的数额，本院对原审认定的上述费用及金额亦予以确认。李淑珍将高永生的置留物品另行租房保管，高永生亦应赔偿李淑珍搬运费3200元及房屋租金7000元。综上，上诉人高永生的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8440元，由上诉人高永生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨海鹰
代理审判员 杨蔚堃
代理审判员 张蒙江
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 于文硕