.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区丰镇市人民法院民事判决书（2017）内0981民初239号原告（反诉被告）王某某，男，汉族，1952年3月14日出生，内蒙古丰镇市人，无业，现住内蒙古丰镇市。委托代理人ＸＸＸ，内蒙古义利律师事务所律师。被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司。法定代表人杨进,公司经理。委托代理人陈俊利，该公司法律顾问。本院受理原告（反诉被告）王某某诉被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告王某某、委托代理人ＸＸＸ，被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司委托代理人陈俊利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王某某诉讼请求为：1、解除原、被告间签订的《商铺认购合同》。2、由被告返还原告实际交付的购房款165996元。事实与理由：2013年7月，被告销售人员向原告推荐被告位于丰镇市久福中央广场V1024号商铺（建筑面积47.7平方米），见原告无力支付商铺购房款，被告销售人员告知原告可通过银行按揭贷款方式购买被告商铺，并称购买商铺后该商铺可交由被告代为出租管理，同时被告每年会向原告支付租金。另外考虑原告资金困难只要原告购买被告商铺，被告就会将支付原告的商铺租金与原告向被告支付的购房首付款进行折抵（依据《商铺认购合同》约定：V1024号商铺总价款为572400元，原告应向被告支付首付款286200元，但进行折抵后商铺首付款为165996元，商铺总价款372400元）。按照以上被告及其销售向原告所做承诺，原告如果向被告支付了购房首付款165996元，可以办理银行按揭贷款支付剩余房款；于是在2013年8月3日原、被告签订了《商铺认购合同》，原告尽其所有向被告支付了购房款165996元。此后，当原告向被告追问何时办理银行按揭贷款事宜时，被告这才告知原告无法办理银行按揭，因为原告年龄超过60岁，银行无法办理按揭业务。原告要求与被告退还购房首付款，但被告却称购房合同已经签订不给退款。原告认为被告在销售商铺时春在欺诈行为，无法办理银行按揭原告根本无法向被告支付剩余购房款，原告的购房目的根本无法实现。鉴于以上，被告不予退款原告又根本无力支付房款事实，原告只有向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的各项诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，双方签订的合同真实合法，已经进入履行阶段，原告已经收到了房屋的三年租金收益，在无法办理银行贷款的情况下，答辩人提出按照银行按揭的标准支付剩余的房款，但是被告任然不同意。故违约方应该为原告，我们要求继续履行合同。被告（反诉原告）诉讼请求：1、请求人民法院判令被反诉人履行合同并给付反诉人应付购房款(截止反诉之日)74932元;应付利息:28295。2、其余尚欠购房款及利息反诉人保留诉权:3、本案的本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由:二〇一三年八月三日反诉人与被反诉人在丰镇市久福中央广场签订了《商铺认购合同》被反诉人购买了反诉人位于本市久福中央广场商业内街V1024号商铺，商铺总价为人民币561240元(具体面积价款待实际测绘后双方结算)。双方合同约定:1、被反诉人签订该协议后，向反诉人支付商铺首付款50%即人民币283856元(其中包括该商铺前三年的返祖金117860元)。2、尚欠的50%购房款，被反诉人应当按照按揭方式支付。3、反诉人应当于二〇一四年十月三十一日前，将该商铺交付被反诉人使用，应在商铺交付后，办理产权登记。但双方签订合同后，被反诉人仅支付了该商铺的百分之五十购房款，其中还包括了其领取的三年返租金117860元。反诉人将商铺交付被反诉人后，多次电话通知，电视台公告通知，被反诉人到反诉人处签订房管部门统一的《商铺买卖合同》并以按揭方式付款，但被反诉人拒不按照反诉人的要求继续履行合同，更不支付尚欠房款，其违约行为给反诉人造成了较大的损失，且被反诉人在收到该商铺收益后，仍不交付购房款。现该商铺三年租期已近届满，下轮租赁即将开始。被反诉人仍拒不履行合同乡下的义务并提起本诉。故反诉人依据《中华人民共和国合同法》之规定，提起反诉，望法院予以支持。原告（反诉被告）王某某反诉辩称，被答辩人的诉称与本案事实南辕北辙严重不符，本案事实是:答辩人在签订《商铺认购合同》前已经年满61岁;在被答辩人销售人员存在欺骗的情况下，答辩人误以为可通过银行贷款方式支付价款。答辩人与被答辩人于2013年3月8日签订了《商铺认购合同》;《商铺认购合同》中明确约定:建筑面积47.7平方米、每平方米12000元、商铺总价款572400元、答辩人支付总价款的50%（即:286200元)作为首付款、首付款剩余商铺房款答辩人以银行按揭方式支付;《商铺认购合同》附件一中附有答辩人身份证复印件，复印件中明确记载答辩人出生于1952年3月14日；答辩人向被答辩人实际交付了165996元;答辩人从未收到过被答辩人任何形式的通知;答辩人与被答辩人间从未办理过任何商铺交接手续;答辩人从未使用过诉争商铺：答辩人与被答辩人间根本不存在商铺租赁关系;答辩人从未领取过被答辩人所谓的商铺租金。试想，若不是被答辩人销售人员对答辩人谎称答辩人可以银行按揭贷款方式购买其商铺，答辩人怎么可能购买被答辩人高达572400元的商铺，答辩人尽其所有却连《商铺认购合同》中约定的，购房首付款都未向被答辩人付清，被答辩人怎么可能将商铺交付答辩人使用？答辩人仅支付了《商铺认购合同》购房首付款中的部分钱款，认购商铺的合同目的根本就没有实现，更何谈购买商铺，更何谈将商铺出租并收益呢？可见，被答辩人诉称与本案事实严重不符，望法庭予以查明。二、被答辩人所引用的《合同法》第60条、第107条、第109条、第161条相关规定不适用于本案。鉴于上述本案实际情况，本案应适用的相关法律规定为:《物权法》第9条、《物权法》第23条、《民法通则》第153条、《合同法》第45条、《合同法》第94条、以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干部题的解释》第3条、第11条、第23条。依据以上相关法律法规结合本案案情可知：答辩人与被答辩人签订的《商铺认购合同》其合同目的是，答辩人认购被答辩人的商铺认购行为是正式购买商铺行为的先前行为:本案中答辩人并未如约履行交付认购商铺的购房款，所以《商铺认购合同》的合同目的没有实现:答辩人与被答辩人从未签订《商铺买卖合同》，也从未办理过房屋交接，答辩人从未对商铺进行过使用收益，商铺的不动产登记也从未办理，所以购买商铺的合同目的从未实现:《商铺认购合同》属于格式合同、附条件的合同，因银行按揭无法办理所以《商铺认购合同》条件不成立合同目的根本无法实现。综上，被答辩人诉求及事实理由与本案事实背道而驰，引用相关法律规定并不适用于本案，望人民法院依法驳回其各项诉求，维护答辩人合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月3日，原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订了合同编号为：内街商铺[020]的《商铺认购合同》，合同约定原告（反诉被告）王某某购买被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司所有的久福中央广场商业内街[V1024]号商铺，商铺建筑面积均为47.7平米，每平米售价12000元，商铺总价572400元。该商铺已施工建成。合同约定原告（反诉被告）王某某应向被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司支付首付款286200元，剩余的50%，按照银行按揭流程支付。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司约定了三年的租赁关系。首付款交付方式为：以被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司应给付原告（反诉被告）王某某三年租金加原告（反诉被告）现金方式交付的165996元，抵首付款286200元，剩余50%的购房款286200元，原告（反诉被告）王某某至今未付。本院认为，认购合同是平等主体间设立某种民事权利义务关系而签订的协议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《中华人民共和国合同法》第二条、第八条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订的《商铺认购合同》是买受人与出卖人之间真实意思表示，规定的权利义务关系明确，合同规定的主要内容具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且原告（反诉被告）王某某在起诉书中认可已将房屋租赁收益冲抵房屋首付款，首付款已达到合同总价款的50%，被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司已将商铺建成，已经具备交房条件。故该《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同，合同双方均应当按照合同约定履行各自义务，故对原告（反诉被告）王银奎认为该行为是正式购买商铺的先前行为的意见不予认可，原告（反诉被告）王某某应当按照合同约定向被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司支付购房款。合同约定总价为572400元，被告王某某已经给付购房款286200元，还应继续履行支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件……”但在原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购合同》中并没有约定不能办理按揭贷款为解除合同的条件，故对原告（反诉被告）王某某认为该《商品房认购合同》为付条件的合同，因不能办理按揭贷款应当解除的意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“……并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”本案中原告（反诉被告）王某某虽因年龄未能办理银行贷款，但被告（反诉原告）为促成合同继续履行允许原告（反诉被告）王某某变更房款支付方式，且可以立即配合原告（反诉被告）王某某办理房屋过户手续。并非上诉法律中所述不可抗力也非司法解释中所述“导致商品房买卖合同不能继续履行”的客观情况，且即使可以办理银行按揭，原告（反诉被告）王某某也应按月支付银行贷款。故对被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）王某某继续履行合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司现已经具备随时交房条件，为促成合同能够继续履行，被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）王银奎支付部分购房款74932元，本院予以支持。因被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司提出支付利息28295元的反诉请求于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）瑞达房地产开发有限责任公司可以另行起诉要求原告（反诉被告）王银奎支付剩余购房款。故依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司，继续履行双方于2013年8月3日签订的合同编号为内街商铺[020]的《商铺认购合同》。二、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司74932元购房款。三、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3619元，由原告（反诉被告）王某某负担。反诉案件受理费1182元由原告（反诉被告）王某某负担858元，被告（反诉原告）瑞达房地产开发有限责任公司负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审判长李晓玲审判员孟繁茹人民陪审员赵亮二〇一七年八月二十日书记员贺贵林附：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。