江西省龙南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0727民初1157号
原告：张林俊，男，1964年8月21日生，汉族，住江西省瑞金市。
委托诉讼代理人：赖华明、罗莉莎，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
被告：钟德阳，男，1975年12月2日生，汉族，住龙南县。
委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师。
第三人：龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。
法定代表人：林院金，系公司董事长。
原告张林俊与被告钟德阳、第三人龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张林俊的委托诉讼代理人赖华明、被告钟德阳的委托诉讼代理人邱国梁到庭参加了诉讼，第三人华翔置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张林俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金（违约金自2016年5月1日起以房屋转让价为基数，按月息2.5%支付至配合办理备案登记注销手续之日止）。2、判令被告于判决生效后十日内配合原告办理备案注销手续。3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭将第一项诉讼请求变更为：“1、判令被告支付违约金（违约金自2014年12月13日起以所欠金额1429344元为基数，按月息2.5%支付至配合办理备案登记注销手续之日止）”，并增加一项诉讼请求为：“4、解除原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及于2016年3月23日签订的《承诺书》”。事实和理由：原告因债权关系，从第三人华翔置业股东吴宗明处获得该公司开发的龙南县财富广场项目五间商铺（E13、E14、B36、B37、B38）的处置权，用于抵偿吴宗明欠原告的股权转让款。2014年11月13日，原、被告签订《协议书》，约定将上述五间商铺出售给被告，《协议书》中约定：1、五间商铺的总价分别为E13：2282784元、E14：2146560元、B36：1423888元、B37：1381318元、B38：1014487元；2、付款方式：合同签订即日，乙方支付甲方人�币壹佰万元作为受让五间商铺定金，合同签订十五日内，再付甲方人民币贰佰万，余款在本协议签订之日起三十日内付清。如延期，按月利率3%计息，并承担违约责任；3、甲方必须确保五间商铺无抵押担保、无产权争议，否则，乙方有权要求甲方退回乙方已支付款，甲方同时承担违约责任；4、乙方受让五间商铺后，在办理产权证过程中承担一切规定应承担税费，甲方有义务协助。协议签订后，被告向原告支付了购房款300万元，并于2015年11月27日与开发商签订了E13、E14两间商铺的正式购买合同且已在房管部门备案登记，合同备案编号为20151106017。另三间商铺因第三人华翔置业原因无法办理备案登记手续。2016年3月23日，原、被告就该商铺的买卖事宜签订《承诺书》，约定：被告在2016年4月30日前付清购买E13、E14两间商铺的余款1429344元（不计利息），如逾期未付清，�无条件将两件商铺退回原告，原告有权作任何处置，并无条件配合原告办理该两间商铺的过户手续，承担由此产生的一切费用，原告有权通过法律手段按月利率2.5%向被告主张违约金，并且被告应承担诉讼产生的全部费用；2、被告无条件放弃B36、B37、B38三间商铺的购买权。余款付款期限届满后，原告多次电话向被告催收余款，被告均以各种理由拒付。原告委托律师于2016年8月16日向其致函，要求其配合办理退回商铺的手续，其故意拒收该律师函。原告认为，原、被告签订的协议及被告向原告出具的承诺书，系双方真实意思表示，应全面、积极履行。按照被告承诺，被告应在2016年4月30日前付清购买E13、E14两间商铺余款1429344元，否则，被告将无条件向原告退回上述店铺，配合原告办理过户手续，并承担由此产生一切费用。被告拒付余款行为，已构成根本性违约，原�有权根据《合同法》第九十三条第二款规定解除合同。
被告钟德阳辩称，一、原告张林俊与被告钟德阳之间于2014年11月13日签订房屋买卖的《协议书》及其附件《承诺书》（2016年3月23日）是无效合同，不具有法律效力。根据《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，此项是法律禁止性条款，《合同法》第52条规定范围法律禁止性规定的合同为无效合同，原告在签订合同时及至开庭时止，都没有取得房屋及相应土地使用权证或不动产证，即原告无权与被告签订房屋买卖合同。二、有关财富广场廊下商业E区14号、13号商铺的购买，是被告与房地产开发商龙南县华翔投资置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，原告不是合同当事人，不具有合同中的权利义务，也无权提出办理备案注销手续。三、原、�告之间实际发生的是借欠款法律关系，不是房屋买卖关系。由于原告享有对龙南县华翔投资置业有限公司的债权，取得部分商铺的处置权，其处置权的内容方式就是由原告找好买方，房子由公司卖，以原告债权抵购房款，买房将房款支付给原告。被告与龙南县华翔投资置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》第五条：“付款方式及期限出卖人与买受人约定按下列第一次性付款方式付款，一次性付款买受人签订本合同前支付100%购房款人民币叁佰捌拾柒万伍仟陆佰柒拾陆元”，即合同签订前买受人已付清房款，以原告债权抵掉房款。因此，原、被告之间是欠款法律关系。综上，原、被告之间基于房屋买卖关系签订房屋买卖《协议书》、《承诺书》为无效合同，原告依据无效合同提出违约金诉讼请求，于法无据，原告不是被告与第三人房屋买卖合同的当事人�无权提出注销备案合同。为此，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人华翔置业未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求及争议的焦点问题依法提交证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。
原告为支持其主张，提供了下列证据材料：
1、原、被告身份证复印件，证明原、被告身份信息。
2、原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》、于2016年3月23日签订的《承诺书》各一份，证明原、被告之间房屋买卖合同关系以及关于价款、解除合同、违约条款的约定。
3、吴宗明于2013年4月20日向原告出具的《欠条》、于2014年10月10日出具的《委托书》、第三人华翔置业于2016年8月22日出具的《证明》，证明原告因债权取得本案诉争商铺的处置权。
4、被告与第三人华翔置业于2015年11月27日签订的《赣州市商品房买卖合同》，证明本案诉争商铺已办理备案手续。
5、《律师函》、EMS邮寄回单，证明原告委托律师催告被告办理注销手续。
被告钟德阳、第三人华翔置业未提供证据材料。
根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：
2013年4月20日，原告张林俊与案外人吴宗明就双方债权债务事宜达成协议，约定吴宗明欠付原告张林俊股份转让款927万元，以将吴宗明分配到位于龙南县财富广场的商铺由原告张林俊销售并收取价款的方式折抵该笔欠款。2014年10月10日，案外人吴宗明根据上述协议出具《委托书》一份，内容载明：“今全权委托张林俊到华翔公司办理分�给我的商铺B36、B37、B38、E13、E14号五间，其中，具体户名由张林俊确认，张林俊所办理的该五间商铺即确认的购房（商铺）户名及相关签字文件等本人均以承认。委托人：吴宗明2014年10月10日”。原告与案外人吴宗明未就上述所涉商铺签订房屋买卖合同或办理产权过户登记手续。
2014年11月13日，原告张林俊与被告钟德阳就上述龙南县财富广场E13、E14等商铺的买卖事宜签订《协议书》一份，协议载明：“甲方（指原告张林俊）因债权关系，从龙南县华翔置业投资有限公司股东吴宗明手获得该公司开发的龙南县财富广场项目五间商铺处置权（用于抵还吴宗明欠甲方的借款），经与乙方（指被告钟德阳）协商一致，同意出让给乙方，双方就此事宜达成如下协议条款：1、乙方受让的商铺编号、面积、单价及总价：E13#：82.95㎡×34400元/㎡×8折=2282784元E14#：78㎡×34400元/㎡×8折=2146560元……。2、付款方式：合同签订即日，乙方支付甲方人民币壹佰万元作为受让五间商铺定金，合同签订十五日内，再付甲方人民币贰佰万元，余款在本协议签订之日起三十日内付清。如延期，按月利率3%计息，并承担违约责任。……”。协议签订后，被告向原告支付商铺购房款共计300万元。
2015年11月27日，被告钟德阳与第三人华翔置业就上述龙南县财富广场E13、E14商铺签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106017）一份并办理合同备案手续，合同就房屋价款、房屋交付期限、交付条件、违约责任等权利义务进行了约定，被告钟德阳未另行向第三人华翔置业支付上述商铺购房款，合同所涉商铺已完成交房，但相应房屋产权证书至今仍处于办理阶段。
2016年3月23日，原、被告就上�双方签订的《协议书》所涉款项支付问题达成补充协议，被告钟德阳据此向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：“本承诺人从张林俊手上购买龙南县文化艺术中心项目商铺五间（编号为：E13、E14、B36、B37、B38，该五间商铺为张林俊从开发商股东吴宗明手抵欠款所得），并于二零一四年十一月十三日与张林俊签订商铺购买合同，支付了购买E13、E14两间商铺款人民币叁佰万元（该两间商铺已与开发商在二零一五年签订正式购买合同并在房管部门备案登记），由于种种原因，B36、B37、B38三间商铺未能与开发商签订正式购买合同及备案登记。本人也一直未再支付张林俊购买商铺款，经与张林俊协商同意，本人承诺就有关事项向张林俊作如下承诺：一、本承诺人所欠张林俊购买E13、E14两间商铺余款人民币壹佰肆拾贰万玖仟叁佰肆拾肆元，保证在2016年4月30号前付清（�计利息），如逾期未付清，本承诺人无条件将该两间商铺退回张林俊，张林俊有权作任何形式处置，并无条件配合张林俊办理该两间商铺的过户手续，承担由此产生的一切费用，张林俊退回本人缴纳的购房款。如本人不予配合，张林俊有权通过法律手段维护自身利益，本人除承担所欠张林俊款按实际所欠时间计算利息以外（月利率按百分之二点五计算），还应承担诉讼产生的全部费用。二、本承诺人同意无条件放弃B36、B37、B38三间商铺的购买权，张林俊有权对该三间商铺作任何形式的处置。……”。
第三人华翔置业于2016年8月22日出具《证明》一份，载明：“吴宗明系我公司股东，因投资关系取得我公司开发的龙南县财富广场项目未售商铺E13、E14、B36、B37、B38的处置权，吴宗明取得上述房产后，指示公司登记于张林俊名下。张林俊接受该商铺后未直接登记于本人名下，经公司同意将E13、E14两间商铺转让给钟德阳，另外三间因有纠纷搁置。现E13、E14两间商铺于2015年11月27日备案登记于钟德阳名下，目前还未向不动产登记部门申请产权登记”。
本院认为，关于原告主张解除与被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及双方达成的补充协议即被告于2016年3月23日出具的《承诺书》的请求。对此，被告方提出因本案所涉商铺至今未取得权属证书，故原、被告就该商铺买卖签订的《协议书》、《承诺书》为无效合同的辩解意见。《城市房地产管理法》第三十七条关于未取得权属证书房屋不得转让之规定系属行政管理之规定，而法律法规亦未明确规定此情形下签订的房屋买卖合同，合同当然无效，故对被告据此提出原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成《承诺书》�效的辩解意见，本院不予采纳。原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成的《承诺书》，属双方真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，具备法律效力，对原、被告双方当事人具有法律约束力。关于合同解除问题，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告于2016年3月23日达成的《承诺书》中约定：“……所欠张林俊购买E13、E14两间商铺余款人民币壹佰肆拾贰万玖仟叁佰肆拾肆元，保证在2016年4月30日前付清，如逾期未付清，本承诺人（指被告钟德阳）无条件将该两间商铺退回张林俊，张林俊有权作任何行使处置，并无条件配合张林俊办理该两间商铺的过户手续，承担由此产生的一切费用，张林俊退回本人缴纳的购房款……”，从此约定内容可知，原、被告已达成以剩余款项14929344元逾期未支付为合同解除条件的约定，而被告自剩余款项支付期间届满至今仍未能向原告清偿剩余款项，被告此违约行为已导致合同解除条件成就，故对原告由此主张解除原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成的补充协议即《承诺书》的请求，符合法律规定，本院予以支持。有关《协议书》、《承诺书》已履行部分的处理,因原、被告未达成一致意见且被告方也未就此提出主张，故在本案中不对上述已履行部分进行处理。
关于违约金承担问题，原、被告在2016年3月23日达成的《承诺书》中约定若被告逾期支付剩余款项1429344元则应按月利率2.5%计付逾期付款利息。因被告此未按约定支付剩余款项之违约行为在原告主张合同解除之前已发生，故被告应承担此自逾期之日起至原告主张合同解除之日止的违约责任，但综合本案查明的事实，被告逾期支付原告剩余款项的损失主要为价款利息损失，故按月利率2.5%计付逾期付款利息的标准过高，本院依法调整为按月利率2%计付逾期利息，即被告应支付自逾期之日（2016年5月1日）起至原告诉请主张合同解除之日（2016年10月19日）止的逾期付款利息计160086.53元[1429344元×2%/月×（5个月+18天）]给原告。
关于原告提出由被告协助办理《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106017）的合同备案注销手续的主张。因该《商品房买卖合同》在房管部门的备案注销与否的前提是该份合同是否被撤销、解除或符合其他应予以注销之事由，在本案中，该《商品房买卖合同》的签订主体为被告与第三人华翔置业，而原告并非该份合同的签订主�，且被告与第三人华翔置业在本案中均未提出撤销或解除该合同之主张以及注销合同备案之合意，但原告在其未取得上述《商品房买卖合同》的主体地位，也未提供证据证明该合同已被撤销、解除或有其他应予注销事由之情形下，即针对被告与其他主体签订之合同提出注销合同备案的主张，有违合同相对性原则，故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张林俊与被告钟德阳于2014年11月13日签订的《协议书》及于2016年3月23日达成的《承诺书》解除。
二、由被告钟德阳于本判决生效之日起十日内支付逾期付款利息计人民币160086.53元给原告张林俊。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费7300元，由原告张林俊负担4000元，由被告钟德阳负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 曾飞鹏
审 判 员 曾 莹
代理审判员 刘 欢
二〇一七年二月六日
书 记 员 肖泽华