辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一初字第00014号
原告：刘熙，男，1984年7月31日出生，汉族，无业，住鞍山市铁东区。
委托代理人：葛虹，女，1960年11月25日出生，汉族，系原告妻子。
委托代理人：刘刚，鞍山市立山区立山法律服务所法律工作者。
被告：北京首钢建设集团有限公司，住所地北京市石景山区。
法定代表人：王文利，该公司董事长。
委托代理人：宋先丽、杨思文，北京市嘉佑律师事务所律师。
被告：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
法定代表人：包洪根，该公司经理。
委托代理人：王珂殊，辽宁逸剑律师事务所律师。
原告刘熙为与被告北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢建设公司）、鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年1月21日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月17日、2015年7月2日公开开庭审理了本案。原告刘熙的委托代理人葛红、刘刚，被告首钢建设公司的委托代理人宋先丽、杨思文，被告宏昊房产公司的委托代理人王珂殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘熙诉称：原告所购商品房因两被告工程欠款纠纷执行一案被列为执行标的。原告依法提出案外人异议申请，被裁定驳回。原告认为：鞍山市中级人民法院（2014）鞍执裁字第16号执行裁定书，事实认定不清，适用法律错误，依法应予撤销。理由如下：一、原告商品房买卖合同有效。原告于2008年11月18日与第二被告宏昊房产公司签订了第一份《商品房买卖合同》，依约委托王汉群在2010年10月13日前支付了全部购房款。2012年9月1日收房占有使用至今（庭审中另称小区住宅安置单系入住后补开，其在2011年4月已经占有诉争房屋）。开发商宏昊房产公司销售该商品房依据为鞍房预许字第08055号《商品房预售许可证》，鞍山市中级人民法院对争议房屋的查封为2011年6月11日，鞍山市房产局在《商品房预售许可证》没有吊销或变更情况下冻结了争议房屋为不当行政行为，现已经原告申请行政复议于2014年12月23日解除了冻结。二、合法取得的商品房依法不得查封、执行。依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告所购买的本案争议商品房属于不得查封的法定情形，不能列为两被告执行一案的执行标的。三、本案查封效力期限届满，优先受偿权丧失。本案鞍山市中级人民法院于2011年6月16日在发证机关登记了预查封，2013年6月13日又登记了续预查封，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十七条：“预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。”的规定，该查封期限已届满，依法查封效力消灭，本案鞍山市中级人民法院的续查封期限已届满，因没有办理再续查封，效力依法已经消灭。故优先受偿权也相应灭失，已不能成为本案执行标的。综上，请求：1、撤销鞍山市中级人民法院（2014）鞍执裁字第16号执行裁定书；2、判令终止对原告合法取得实际占有的位于鞍山市立山区北胜利路38号，产籍号3－6－303－10商品房的执行；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告首钢建设公司辩称：1、原告向宏昊房产公司的买房事实不具有真实性，诉前保全查封时诉争房屋并没有买卖行为，不应产生相应法律效力。2、法院对宏昊房产公司的财产所采取的司法查封措施合法，（2014）鞍执裁字第16号执行裁定书认定事实清楚，合法有效，应予维持。
被告宏昊房产公司辩称：原告与我公司确实存在商品房买卖事实，被告也实际交付了房屋。鞍山市中级人民法院的诉前财产保全是由于我方工作人员的失误，对房屋进行错误登记，导致错误查封。
本院经审理查明：2008年11月18日，原告刘熙与金凤（另一案件原告）与被告宏昊房产公司达成购买宏昊房产公司开发的二套房屋的合意，并由金凤丈夫王汉群向宏昊房产公司支付定金5万元及购房款15，598，50元。此后，王汉群于2010年10月15日支付两处房屋剩余全部房款1，450，000元（含金凤购房款），被告宏昊房产公司于同日与刘熙及金凤分别签订《商品房买卖合同》一份，与刘熙的合同主要约定：原告购买宏昊房产公司开发的宏昊城色项目其中一套商铺（即本案诉争房屋），该房屋房号为公建座1－2层10号房，面积192.99平方米，房屋单价为（人民币）每平方米7216.97元，总金额1，392，803元。2011年4月，被告宏昊公司同意原告先行收房进行装修，原告及其他共六户业主向鞍山市铁东区飞翔防盗门经销处团购卷帘门六樘。被告宏昊房产公司对其开发的宏昊城色项目至今未办理竣工验收手续，原告亦未办理诉争房屋产权登记。
另查，2011年6月16日，首钢建设公司为与宏昊房产公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2011）鞍立保字第6号民事裁定书，将诉争房屋查封，此后于2013年6月13日再次对该诉争房屋采取了解除查封及重新查封措施。2011年7月11日，首钢建设公司诉宏昊房产公司建设工程施工合同纠纷一案，由本院立案审理。2013年9月27日，本院作出（2011）鞍民一初字第43号判决，宏昊房产公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2014年3月21日作出（2014）辽民一终字第00034号民事判决书。判决生效后，首钢建设公司向本院提出执行申请，本院在执行过程中，刘熙提出执行异议，本院于2014年12月18日作出（2014）鞍执裁字第16号执行裁定书，驳回刘熙的异议申请。
再查，宏昊房产公司开发的宏昊城色项目于2008年11月18日首次取得80%的商品房预售许可证（鞍房预许字第08055号）。2009年5月22日、2009年8月28日经宏昊房产公司冻结调整申请，原鞍山市房产局（现更名为鞍山市住房和城乡建设委员会）将诉争房屋在内的产籍号为3－303－24及3－6－303－（6、8～13）等房屋进行了冻结。2011年7月8日，宏昊城色项目再次取得80%－90%的商品房预售许可证（鞍房预许字第2008055A号）。2014年12月23日，鞍山市房屋产权登记管理中心对宏昊城色项目产籍号为3－6－303－（8～13、24）等房屋予以解冻。2015年5月5日，鞍山市住房和城乡建设委员会向本院出具《关于宏昊城色部分公建冻结调整过程的情况说明》，就该项目预售许可证及房屋冻结情况作了说明，主要内容为：“……鞍山市宏昊房产开发有限公司开发建设的宏昊城色项目，在2008年11月18日取得80%的商品房预售许可（鞍房预许字第08055号）、在2011年7月8日取得80%－90%的商品房预售许可（鞍房预许字第2008055A号）。……根据开发企业提出的冻结调整申请，原市房产局于2009年5月22日将3－6－303－（24）进行了冻结（鞍房预许字第08055－2号）、于2009年8月28日将3－6－303－（6、8～13）进行了冻结（鞍房预许字第08055－6号）。由于原市房产局只是在预售许可比例变化时重新发放预售许可证，无需在每次冻结调整操作都重新发放预售许可证，故以上房源在2008年11月18日颁发的第2008055号预售许可证上显示可售，虽然在2009年进行了冻结，但只在2011年7月8日颁发的第2008055A号预售许可证上显示不可售。2014年12月，在购房人委托律师办理房屋确权过程中，原市房产局才发现以上公建均已被开发企业通过手写合同、手写发票的方式进行了销售，而且有6户（3－6－303－9～13、24）冻结公建的销售时间是在开发企业办理冻结调整手续之后。因此，开发企业销售冻结公建房屋属于明显欺骗购房者的行为。而开发企业将另1户（3－6－303－8）已经销售的公建房屋拿到原市房产局办理冻结手续明显属于欺骗原市房产局的行为。购房人委托律师以购房时预售许可证（鞍房预许字第08055号）没有标明所购房屋为不可售房源为由，提请原市房产局对该部分房屋进行解冻。经研究，虽然该局面是开发商的欺骗行为造成的，但由于当时开发商法人已被公安机关逮捕，为维护购房人利益，于2014年12月23日将3－6－303－（8～13、24）进行了解冻（鞍房预许字第08055－27号）。特此说明。”。
上述事实，原告提供的证据有：《商品房买卖合同》及补充协议一份、预售许可证（鞍房预许字第08055号）一份、《房产冻结调整通知单》一份、收款收据叁张、王汉群证明材料及证人证言、本院诉讼保全的法律文书四份、《“宏昊城色”商铺交付收房情况说明》一份、个体工商户营业执照及企业机读档案登记资料各一份、卷帘门专用收款收据一份及证人许大军证人证言。被告首钢建设公司提供的证据有：执行裁定书一份、预售许可证（鞍房预许字第08055A号）一份、声明一份、诉前保全照片一组及《保全财产张贴公告的情况说明》一份。本院调取的证据有：鞍山市住房和城乡建设委员会《关于宏昊城色部分公建冻结调整过程的情况说明》一份、调整冻结回执单（鞍房预许调字08055－2、6、27号）三份、宏昊开发公司《解冻调整申请》两份及附表两份、本院诉前财产保全及执行相关材料。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。原告提供的《小区住宅安置单》一份，系开发商补开，本院不予采信。
本院认为：案外人执行异议之诉要结合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定来确认案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告刘熙与被告宏昊房产公司自2008年11月18日就形成事实上的房屋买卖关系，双方就诉争房屋签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同达成后，原告于当日支付了购房定金及部分购房款，并于2010年10月15日全部结清购房款，全面履行了合同义务。2011年4月，被告宏昊公司向原告先行交付诉争房屋进行装修，原告出具了装修过程中安装卷帘门的相关证据，此证据与被告首钢建设公司提交的诉前保全查封照片上已有卷帘门一节相吻合，可以认定原告已于法院查封前实际占有诉争房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告已经于法院查封前购买了诉争房屋，交付全部购房款并实际占有了该房屋，诉争房屋至今没有办理过户登记手续系由于宏昊房产公司未办理该房屋的竣工验收手续，且该房屋也曾被原市房产局冻结，原告对此并无过错。故原告对诉争房屋享有的权益足以排除强制执行，应当受到法律保护，其要求停止对该房屋执行的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告主张撤销本院（2014）鞍执裁字第16号执行裁定书一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故原告该节主张并非执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。
关于被告首钢建设公司辩称原告向宏昊房产公司买房的事实不具有真实性，诉前保全查封时诉争房屋并没有买卖行为，不应产生相应法律效力一节，本院认为该抗辨证据不足，而首钢建设公司提交的用以证明保全程序合法的诉前保全查封照片上却显示，查封的房屋上已经部分安装有卷帘门，部分还张贴有“此门市出租”的字样，故本院对首钢建设公司该项抗辨不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”之规定，判决如下：
停止对坐落于鞍山市立山区北胜利路38号、产籍号3－6－303－10房屋的执行。
案件受理费17，335元，由被告北京首钢建设集团有限公司及被告鞍山市宏昊房产开发有限公司各负担8667.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 张瑞虹
代理审判员 张 彤
代理审判员 徐云龙
二〇一五年七月十五日
书 记 员 陈 昆