山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1875号
上诉人（原审被告）郭连锁，男，汉族。
委托代理人李宪斌，山西晋浩律师事务所律师。
委托代理人赵晶莹，山西晋浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王连瑞等455名太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会村民。
诉讼代表人王连瑞，男，汉族。
诉讼代表人任五楞，男，汉族。
诉讼代表人白宝明，男，汉族。
诉讼代表人郭建生，男，汉族。
诉讼代表人郭保新，男，汉族。
委托代理人贾林。
被上诉人（原审被告）太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会，住所地太原市小店区刘家堡乡东柳林村。
法定代表人王彩凤，主任。
上诉人郭连锁因与被上诉人王连瑞、被上诉人太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2014）小民重字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭连锁的委托代理人李宪斌、赵晶莹，被上诉人王连瑞的委托代理人贾林到庭参加诉讼，被上诉人太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会经本合议庭依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原太原市南郊区石墨制品厂系小店区东柳林村于1983年开办的集体企业，后停业闲置。2007年2月5日，东柳林村委会召开会议讨论将该石墨制品厂出卖事宜，并决定先报名后进行公开招标拍卖。2007年3月21日东柳林村委会委托山西高原房地产土地评估咨询有限公司对原石墨制品厂厂房进行评估，该公司于2007年3月26日做出晋原房估字第070003号评估报告，评定该厂房屋总面积为1625㎡，价值为283465元。2007年3月22日该评估机构又对原太原市南郊区石墨制品厂机器设备潜水泵2台、万能铁1个、30车床、40车床、20车床、摇臂钻、浸渍釡、真空泵、气泵、电机、烤箱炉、锅炉、循环泵、电创、混合机、冷凝器、减速机各一台及其他设备，进行了资产评估，经评估上述财产价值为11482元。后公开竞卖，被告郭连锁愿意支付300000元价格购买该厂的厂房设备。2007年3月28日，被告东柳林村委会与被告郭连锁签订买卖合同，合同约定将东柳林村原南郊区石墨制品厂（太原市防腐设备材料厂）的旧厂房、旧设备及土地以300000元的价格整体出卖与被告郭连锁，并将未评估的50千瓦变压器及线路和一眼深井一并归被告郭连锁所有，双方还对价款支付时间、方式以及其他权利义务等进行了约定。2007年4月27日，被告郭连锁支付了合同价款300000元，被告郭连锁接收了原太原市南郊区石墨厂的财产，具体明细以评估报告单为凭。2007年原告王连瑞、任五愣等村民因对村委会变卖石墨厂的行为不满开始上访。被告东柳林村委会提出因部分村民对原石墨制品厂的买卖合同有异议，在2008年11月25日，东柳林村委会召开村民代表会议对已拍卖的旧石墨厂的买卖合同内容的修改进行了研究。2008年11月26日，二被告重新签订了买卖合同，合同约定，东柳林村委会作为甲方，郭连锁作为乙方，村委会将石墨制品厂的设备及房屋全部出让给郭连锁，土地等政府出让手续办理后转让与被告郭连锁；土地出让手续未办理前，乙方不得私自改变土地用途；出让金额为三十万元整，已付清；该厂原有的动产、不动产（包括50千瓦变压器及线路、离厂房东约十米的一眼井）处分权归乙方；乙方有权转让、出租、抵押标的物，甲方予以配合；如乙方将来需办理工商、集体土地使用权等手续，甲方应积极配合，产生费用由甲乙双方协商办理；该厂原有的债权、债务由甲方负责，与乙方无关；该合同从签字之日起生效，同时双方于2007年3月28日签订的《买卖合同》作废。另外，双方还对违约责任等权利义务进行了约定。在本案审理期间，被告郭连锁自行在厂区内加盖了彩钢车间、维修屋顶、做防水、绿化、修建围墙、硬化场地等。在庭审中被告郭连锁称其在厂区内加盖的设施共投资140万元，但未提供证据。在本案审理过程中，本院建议原被告对涉案厂区内加盖彩钢厂房、修建围墙、硬化场地、铺设水管等进行鉴定，原被告均不同意进行鉴定。
另查明，东柳林村委会2008年有选民687名，2011年底被告东柳林村委会经过选举，法定代表人变更为郭燕斌。2015年初被告东柳林村委会经过选举，法定代表人变更为王彩凤。
一审法院认为，本案争议焦点为被告东柳林村委会与被告郭连锁分别于2007年3月28日、2008年11月26日签订的买卖合同是否有效。关于2007年3月28日二被告签订的买卖合同已经由二被告协商作废，对此本院不再进行评价。关于2008年11月26日二被告签订的买卖合同，该合同将东柳林村集体所有的土地的使用权转让与郭连锁，违反《中华人民共和国土地管理法》中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的禁止性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，被告郭连锁2007年4月27日支付的合同款300000元，被告东柳林村委会应当返还；被告郭连锁应当返还依合同取得的厂房等财产，财产以山西高原房地产土地评估咨询有限公司评估报告中确定的财物为准，另加50千瓦变压器一台及线路和一眼深井，若不能返还的则按照评估价格支付价款。被告郭连锁明知系本案诉讼期间却在涉案厂区内进行了加盖彩钢厂房、修建围墙、硬化场地、铺设水管等行为，对此应由其自行拆除，恢复原状，由此造成的损失应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会与被告郭连锁于2008年11月26日签订的买卖合同无效。二、被告太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会于本判决生效后五日内返还被告郭连锁300000元，被告郭连锁于本判决生效后五日内返还被告太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会原太原市南郊区石墨制品厂厂房、设备、50千瓦变压器及线路和一眼深井，设备按照山西高原房地产土地评估咨询有限公司评估明细为准，不能返还的按照山西高原房地产土地评估咨询有限公司评估价格折价赔偿。三、被告郭连锁在本案审理期间所进行的建筑于本判决生效后五日内由其自行拆除。
上诉人郭连锁不服原判决上诉本院称，一、一审被上诉人主体不合法。本案为代表诉讼，一审的原告（被上诉人）应为太原市小店区刘家堡乡东柳林村455名村民，但是部分村民对本案并不知情，其身份证复印件、户口页是被五名诉讼代表人以其他理由要走的，并且花名册上的签名和手印也非出自其本人。该五名诉讼代表人在部分村民不知情的情况下，就代其提起诉讼，诉讼主体不合法。二、上诉人郭连锁与被上诉人太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会于2008年11月26日签订的买卖合同有效，一审法院适用法律错误。（一）买卖合同主体适格，意思表示真实。涉案石墨制品厂系东柳林村的集体企业，该企业的厂房、设备作为集体财产，被上诉人东柳林村委会有权代表村民处分。上诉人郭连锁与被上诉人东柳林村村委会作为石墨制品厂买卖合同的双方当事人，其主体资格符合民事法律规定。（二）买卖合同的签订符合《村民委员会组织法》的相关规定，程序正当合法。经一审法院审理查明，2007年2月5日，被上诉人东柳林村委会召开会议讨论涉案石墨制品厂的出卖事宜，并决定先报名后进行公开招标拍卖，并在村里进行了公告。随后对石墨制品厂的厂房及设备分别进行评估，评估后的总价为292947元。公开竞卖后，上诉人郭连锁以300000元的价格中标，双方签订买卖合同。被上诉人东柳村委会作经过东柳林村民代表会议论讨论决定后，将石墨制品厂买卖事宜在村里公告，并通过招头标方式以评估价格卖给郭连锁，该一系列行为在程序方面符合《村民委员会组织法》第二十四、二十六条的相关规定。（三）买卖合同不违反《土地管理法》第六十三条的规定，合同真实有效。一审法院认定，2008年11月26日上诉人与被上诉人签订的买卖合同，该合同将东柳林村集体所有的土地的使用权转让与郭连锁，违反《中华人民共和国土地管理法》中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的禁止性规定，应属无效合同。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农民集体所有的土地使用权原则让不得出让、转让，但是存在例外情况，即在符合土地利用规划的建设用地上的农村集体企业因破产、兼并等特殊情形下，地随房走，其也是可以出让、转让的。本案中的石墨制品厂所占用的集体土地性质属于建设用地，符合土地规划，在小店区国土局、规划局均有备案，因此该范围内的集体土地使用权在石墨制品厂集体转让于上诉人郭连锁的特殊情况下，是可以地随房，一并转让。买卖合同的内容不违反《土地管理法》第六十三条的规定，一审判决关于买卖合同无效的理由不能成立。另外，根据被上诉人东柳林村委会与被上诉人郭连锁签订的买卖合同第一条约定：“甲方将村集体的原太原市南郊区石墨制品厂的设备及房屋全部出让给乙方，土地等政府出让手续办理后转让于乙方”。集体土地使用权的转让是附条件的，只有等出让手续办理后才转让于郭连锁，而目前，实际转让给郭连锁的仅是石墨制品厂的房屋与设备。综上所述，一审法院判决适用法律错误，依法应当予以改判。上诉请求：1、请求依法改判上诉人郭连锁与被上诉人太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会于2008年11月26日签订的买卖合同有效。2、请求依法撤销一审判决第二、三项；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王连瑞辩称，一审法院判决依法有据。村委会与上诉人在08年签订的买卖合同，无论实体上还是程序上，都属无效。在此前提上，返还各自财产也依法有据，土地管理中都有相关规定，希望二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人太原市小店区刘家堡乡东柳林村村民委员会未答辩。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
合议庭认为，郭连锁与东柳林村村民委员会于2008年11月26日所签《买卖合同》解除了双方于2007年3月28日所签《买卖合同》。并约定：将该村石墨制品厂的设备及房屋全部出让给郭连锁，土地等政府出让手续办理后转让给郭连锁。该厂原有动产、不动产处分权归郭连锁，郭连锁有权转让、出租、抵押。该厂的原有债权、债务由郭连锁负责。上述合同虽然规定土地等政府出让手续办理后转让给郭连锁，但在政府征收之前，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，东柳林村村委会无权转让该村的集体土地使用权，故该约定无效。上述协议同时规定石墨厂不动产处分权归郭连锁，且授予郭连锁有权转让、出租，抵押权，因石墨厂的的不动产并未进行物权登记，属于地上附着物，故该合同脱离土地使用权而单独对未进行物权的不动产设立、抵押、转让权不能成立。郭连锁提出即使《买卖合同》内容违反《土地管理法》第六十三条的规定，但个别条款无效也不必然导致合同全部无效。本院认为由于郭连锁支付对价是全部受让石墨厂的土地使用权、厂房、固定设施及机器设备，故《买卖合同》中土地、厂房、固定设施等主要标的物的转让无效，其他从属财产的转让不能独立履行。故原判认定郭连锁与东柳林村村委会于2008年11月28日所签《买卖合同》无效，于法有据。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭连锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一五年十二月二十日
代理书记员 田丽霞