天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第534号
上诉人（原审被告、反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房，住所地天津市河西区友谊路西园道**号。
经营者李津。
委托代理人李新民（李津之父）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国化工供销华北公司，住所地天津市河西区友谊路西园道12号。
法定代表人马国东，总经理。
委托代理人安静，天津三月风律师事务所律师。
委托代理人苑欣，天津三月风律师事务所律师。
上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2014）西民二初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理，并依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行审理。上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房的委托代理人李新民，被上诉人中国化工供销华北公司的委托代理人安静、苑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告（反诉被告）系天津市河西区友谊路西园道12号房屋的所有权人，2011年12月31日，被告（反诉原告）的经营者李津以案外人天津市中经堂大药房（2012年4月27日被注销）的名义与原告（反诉被告）签订《租赁合同》，约定：“原告（反诉被告）将坐落于天津市河西区友谊路西园道12号一层底商一间出租给天津市中经堂大药房使用（该底商由李津实际经营使用）；租赁期限从2012年1月1日起至2014年4月30日止；租金为每年150000元，支付方式为按季度支付，即每季度最后一个月的第15日支付下一个季度的租金；李津在合同签订时需要支付22500元的承租保证金及一个季度的房屋租金，租期结束李津无违约时，保证金如数退还；如无正当理由李津未按时交纳租金、水、电、取暖费及合同规定的相关费用，原告（反诉被告）有权解除合同；租赁期间，李津需向原告（反诉被告）一次性支付综合管理费，费用标准按每平方米3元／月计算，所承担的费用为4392元／年；招牌广告及门店装修由李津自行解决，原告（反诉被告）提供相应的产权手续；自合同履行完毕或解除合同3日内，李津向原告（反诉被告）交还房屋。逾期，李津同意原告（反诉被告）按原合同价格的1.5倍折成日租金计算；李津逾期未支付租金、水、电、取暖费等相关费用，除应支付拖欠金额外，还应承担自拖欠之日起至实际交付之日止，每日按拖欠金额的5%作为违约金支付给原告（反诉被告）。”合同签订后，双方依约履行。天津市中经堂大药房于2012年4月27日被注销，李津于2012年5月3日取得个体工商户营业执照，字号为天津市河西区鹤炎堂大药房，李津从此开始以天津市河西区鹤炎堂大药房的名义对外经营，并向原告（反诉被告）交纳房屋租金、综合管理费至2013年12月31日。2013年11月初，原告（反诉被告）开始对天津市河西区友谊路西园道12号楼房整体建筑进行外檐装修，装修工程于2014年7月结束。原告（反诉被告）施工期间，被告（反诉原告）的正常经营受到了影响，被告（反诉原告）以此为由未向原告（反诉被告）交纳2014年1月1日至2014年4月30日期间的房屋租金及相关费用，并要求原告（反诉被告）进行赔偿。2014年3月至4月，原告（反诉被告）通过书面方式通知被告（反诉原告），租赁期届满后不再续租，并要求被告（反诉原告）于2014年5月3日前搬出租赁房屋。被告（反诉原告）接到通知后，未按原告（反诉被告）的要求履行，继续占有使用租赁房屋。2014年8月25日，原告（反诉被告）公司员工到被告（反诉原告）处下达通知，内容为：“租赁合同已于2014年4月30日到期，自2014年1月1日至2014年8月25日，被告（反诉原告）一直未交纳房屋租金，原告（反诉被告）决定不再续租，请被告（反诉原告）于2014年8月31日前搬离租赁房屋，腾房验收手续按照《租赁合同》执行；自2014年9月1日起，原告（反诉被告）将停止向租赁房屋供水、供电，如被告（反诉原告）未搬离造成损失，原告（反诉被告）不承担任何责任。”被告（反诉原告）接到通知后并未搬离租赁房屋，并继续占有使用租赁房屋。原告（反诉被告）于2014年9月1日至2014年9月5日对租赁房屋采取了停水、停电措施，并于2014年9月6日恢复供水、供电。此后，双方经多次协商，未果。原告为此起诉来院，请求法院判令被告：1、立即搬离原告房屋；2、支付2014年1月1日至2014年4月30日的房屋租金50000元、2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元；3、支付2014年度综合管理费4392元；4、支付违约金652500元。诉讼期间，被告提起反诉，请求判令原告（反诉被告）：1、赔偿建店初投入的转店费215000元、店面装修费50000元；2、赔偿现存药品损失342839.18元（截至2014年9月30日）；3、赔偿销售损失550000元（2013年11月至2014年9月）；4、赔偿办理证照费用270000元；5、赔偿牌匾制作安装费用28000元；6、赔偿装修期间的报废药品损失8033.47元；7、赔偿停水、停电期间造成的冰箱药品失效损失1846.60元；8、退还承租保证金22500元；9、退还2013年11月至12月期间的房屋租金30000元、综合管理费732元。
原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方于2011年12月31日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并未违反相关法律禁止性规定，为有效合同。关于原告（反诉被告）所提要求被告（反诉原告）立即搬离原告（反诉被告）房屋的诉讼请求问题。原告（反诉被告）系租赁房屋的所有权人，有权对其所有房屋进行处分。因双方所签《租赁合同》期限已经届满，原告（反诉被告）依据《租赁合同》有权收回租赁房屋，故原告（反诉被告）所提该项诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年1月1日至2014年4月30日的房屋租金50000元、2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元的诉讼请求问题。因原告（反诉被告）在《租赁合同》履行期间对天津市河西区友谊路西园道12号整体建筑进行外檐装修，影响了被告（反诉原告）的正常经营活动，致使被告（反诉原告）遭受经济损失，原告（反诉被告）应免除2014年1月1日至2014年4月30日期间的房屋租金50000元作为对被告（反诉原告）的经济补偿，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年1月1日至2014年4月30日期间的房屋租金50000元的诉讼请求依法不予支持；因双方所签《租赁合同》期限届满后，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）明确表示不再续租的情况下继续占有使用租赁房屋，侵害了原告（反诉被告）的合法权益，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）按照《租赁合同》中约定的逾期交还房屋按原合同价格的1.5倍折成日租金向原告（反诉被告）支付房屋使用费。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年度综合管理费4392元的诉讼请求问题。因原告（反诉被告）在《租赁合同》履行期间对天津市河西区友谊路西园道12号整体建筑进行外檐装修，影响了被告（反诉原告）的正常经营活动，致使被告（反诉原告）遭受经济损失，原告（反诉被告）应免除2014年度综合管理费作为对被告（反诉原告）的经济补偿，故对原告（反诉被告）该项诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金652500元的诉讼请求问题。因原告（反诉被告）在《租赁合同》履行期间对天津市河西区友谊路西园道12号整体建筑进行外檐装修，影响了被告（反诉原告）的正常经营活动，致使被告（反诉原告）遭受经济损失，原告（反诉被告）对此亦有过错，其该项诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿建店初投入的转店费215000元、店面装修费50000元、办理证照费用270000元、牌匾制作安装费用28000元的诉讼请求问题。因上述费用系被告（反诉原告）用于经营活动的正常投入，与原告（反诉被告）无关，故对被告（反诉原告）上述诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿药店现存药品损失342839.18元、销售损失550000元、装修期间报废药品损失8033.47元、停水、停电期间造成的冰箱药品失效损失1846.6元的诉讼请求问题。因被告（反诉原告）所举证据不能确切证明被告（反诉原告）所受损失的具体数额，且不能证明其所受损失全部是由原告（反诉被告）所造成，故对被告（反诉原告）上述诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还在签订《租赁合同》时交纳的承租保证金22500元的诉讼请求问题。因被告（反诉原告）在《租赁合同》期限届满且原告（反诉被告）明确表示不再续租的情况下，继续占有使用原告（反诉被告）所有房屋，其行为侵害了原告（反诉被告）的合法权益，故被告（反诉原告）所交承租保证金不应再予退还，对被告（反诉原告）该项诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）所提要求原告（反诉被告）退还2013年11月至12月期间的房屋租金30000元、综合管理费732元的诉讼请求问题。因被告（反诉原告）所交上述费用属于双方正常履行《租赁合同》的行为，不存在退还问题，其该项主张不能成立，故对被告（反诉原告）该项诉讼请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决：一、被告（反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房于本判决生效之日起30日内，搬离其占用的天津市河西区友谊路西园道12号一层底商房屋，并将该底商房屋返还原告（反诉被告）中国化工供销华北公司；二、被告（反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房于本判决生效之日起10日内，给付原告（反诉被告）中国化工供销华北公司2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元；三、驳回原告（反诉被告）中国化工供销华北公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11738元，由原告（反诉被告）中国化工供销华北公司负担10452.75元，由被告（反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房负担1285.25元；反诉费18470元，由被告（反诉原告）天津市河西区鹤炎堂大药房全部负担。
上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法判令支持被上诉人在一审中全部的反诉请求；2、撤销原审判决第二项；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人在双方未协商一致的情况下对建筑整体外檐进行装修，双方对赔偿和继续租赁的事宜进行协商，约定上诉人免交装修期间的租金和管理费，被上诉人将上诉人店面牌匾拆除，被上诉人答应装修后给上诉人重新制作店面牌匾，但至今未予安装店面牌匾或给予合理的说法。被上诉人对建筑整体外檐进行装修，违约在先，对上诉人的正常经营造成极大的影响，给上诉人的正常经营带来巨大的损失。上诉人的各项损失是客观、真实存在的，被上诉人应对上诉人的损失给予合理的赔偿。双方约定装修期间上诉人延长租期，原审判决上诉人给付被上诉人房屋使用费，与事实不符。
被上诉人中国化工供销华北公司答辩，上诉人主张的各项损失没有事实和法律依据，也没有证据支持，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，双方《租赁合同》约定合同的装修免租期为15天，合同终止后延长15日租期。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方租赁合同约定，租赁期满被上诉人有权收回该房屋，上诉人逾期交还房屋，被上诉人按合同价格的1.5倍折成日租金支付房屋使用费。根据双方《租赁合同》的约定，租赁期限自2012年1月1日至2014年4月30日止，合同的装修免租期为15天，合同终止后延长15日租期。本院确认双方租赁期限自2012年1月1日至2014年5月15日。被上诉人要求上诉人支付2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元。原审法院对被上诉人该项诉请所作判决本院予以纠正。上诉人应支付被上诉人2014年5月16日起至起诉时止的房屋使用费为77671.42元。上诉人主张双方约定被上诉人装修期间给上诉人延长租期，上诉人不予支付被上诉人房屋使用费，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交相应证据予以证明。故上诉人该项上诉主张，本院不予支持。
上诉人主张的店面转让费及装修费265000元、办证费用270000元、牌匾制作安装费28000元，属于上诉人用于经营活动的正常投入，且双方合同约定装修费和牌匾制作安装费由上诉人自行解决，上诉人要求被上诉人赔偿上述费用，事实及法律依据不足，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿现存药品损失342839.18元、销售损失550000元、药品报废损失8033.47元、冰箱药品损失1846.6元。虽然双方租赁期间被上诉人对整体建筑进行外檐装修，影响了上诉人的正常经营活动，致使上诉人遭受经济损失，被上诉人存在过错。但上诉人所举证据不能证明其所述上述损失的事实存在及所受损失全部系被上诉人造成的。据此，原审法院以减免部分房屋租金和2014年度综合管理费作为对上诉人的经济补偿，同时对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求未予支持，亦是对上诉人所受损失给予综合全面的考量，处理得当。上诉人的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
上诉人要求退还承租保证金22500元，根据双方《租赁合同》的约定，租期结束上诉人无违约时，保证金如数退还。上诉人在双方租赁期间欠付租金，存在违约行为。故上诉人该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
上诉人要求退还2013年11月至12月期间的房屋租金30000元、综合管理费732元。上诉人在双方租赁期间所交上述费用系其履行合同的行为，上诉人主张双方约定被上诉人答应装修期间免交租金和管理费，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交相应证据予以证明。故上诉人的该项上诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1063号民事判决第一、四项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1063号民事判决第二、三项；
三、上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房于本判决生效之日起十日内，给付被上诉人中国化工供销华北公司2014年5月16日起至起诉时止的房屋使用费77671.42元；
四、驳回上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人中国化工供销华北公司在一审中的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11738元，反诉案件受理费18470元，二审案件受理费11208元，共计41416元，由上诉人天津市河西区鹤炎堂大药房负担20716.4元，被上诉人中国化工供销华北公司负担20699.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 安丽霞
代理审判员 孙 静
二〇一五年六月十六日
书 记 员 武 伟
速 录 员 李 晶