广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1449号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈孙福。
委托代理人：梁梅，广西天华阳光律师事务所律师。
委托代理人：玉荣叠，广西天华阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西中天世纪物业服务有限责任公司。
法定代表人：肖黄金，总经理。
委托代理人：李德高，广西金益律师事务所律师。
上诉人陈孙福因与被上诉人广西中天世纪物业服务有限责任公司（以下简称中天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月26日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陈孙福的委托代理人梁梅、被上诉人中天物业公司的委托代理人李德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：中天物业公司是一家具有三级物业管理资质的独立法人。2011年1月30日，由中天物业公司作为乙方与吴建强、吴彩英、吴建峰作为甲方（南宁市旭龙房产营销策划中心）签订了一份《物业管理委托协议书》，由甲方聘请乙方作为甲方的物业管理公司，管理甲方位于南宁市朝阳路76号、物业类型为商业写字楼、面积约70000平方米的南方广场。合同第五条约定，协议有效期自2011年1月30日起至2012年1月30日。第七条约定，甲方要求乙方提供的物业管理服务包括：管辖区内二十四小时的保安服务；管辖区内清洁卫生，垃圾清�处理；公共设施、设备、运行、维修、维护和管理；电梯的维修管理、停车场的管理；上下水、电、消防、电梯、通讯、消防设施维护管理，及相关费用的代收代缴；公共秩序的维护，安全防范事项的协助管理等。第八条约定，物业服务费中高层写字楼按1.5元／月／平方米、商业商铺按2.0元／月／平方米收取费用（暂按，报批后实施）。第九条约定，乙方就其提供的合同约定的服务项目除收取物业管理费外，因公共使用水、电、电梯发生的耗损费用，由乙方按业主各自物业面积所形成的比例分摊；因使用水、电、通讯等设施设备而发生的直接费用，由各业主自行缴纳；因各业主使用上述设施设备而发生的公共消耗部分，其所需费用按面积分摊到各业主；因商业经营公共使用的水、电、电梯、自动扶梯、通讯、电讯、消防等公共设备设施所发生费用，按商业经营使用面积分摊到各业主。第十四条约定，甲方应将物业涉及的设施、设备和建筑物现有图纸移交给乙方。甲、乙双方的图纸移交应按现状由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附属物为乙方管理范围。未经移交或移交不清，解释划定不明的设施设备、建筑物及其附属物管理失当或造成损失在一年内由甲方负责维修，到期后若乙方续签合同：如设备设施损坏而需维修的，由乙方报相关部门批准后负责维修，维修费用从维修基金中列支，甲方不再承担其费用。第二十九条约定，甲方所有权转让行为不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同，享有本合同规定的各项权利。双方签订上述合同后，双方履行合同至合同期满。之后，双方继续按原合同履行。至2012年4月，以南宁市旭龙房产营销策划中心为委托人，�天物业公司为受托人，就相同的物业双方又签订了一份合同期间为2012年4月1日起至2012年9月30日止的《南方大厦物业服务合同》。其中，合同第四条约定，乙方提供的物业服务包括：制订物业服务工作计划并组织实施；物业档案资料的收集与管理；物业共用部位的日常维护与保养；物业共用设施设备的日常维护与保养；物业共用部位、共用设施设备和相关场地的清洁卫生，垃圾清扫，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆进出、停放秩序管理；公共秩序和环境卫生的维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修协议签订及秩序管理。第六条约定，物业管理人员配备23人（此表为在班人员，不包括轮休人员。保安、监控为12小时工作制，其他人员为8小时工作制）：物业经理1人、管理主管1人、客服1人、管理员兼收费1人、电工班4人、保卫主管1人、保卫6人�监控主管1人、监控3人、保洁员4人，共23人。第十条约定，业主应当在（每次交费的具体时间），按［月］交纳物业服务费，业主仍未交纳物业服务费的，且经多次催交无果情况下经甲方同意乙方可采用断电的方式追缴。第十一条约，经甲乙双方协商，本物业管理区域的公共服务项目收费多次催交无果情况下经甲方同意乙方可采用断电的方式追缴。㈠本物业管理区域内，由乙方负责代收供水、供电等相关费用，乙方接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，乙方水电收费必须及时张贴公摊公示，未经公示业主有权拒付水电费；㈡本物业管理区域内，公共使用的水、电等费用由业主按［其拥有的专用部分物业建筑面积］［户］分摊，乙方负责代收代交。该合同关于资金的约定为：公共维修资金按0.3元／月／平方米计；甲方双方均应依法使用专项维�资金；本物业管理区域未建立专项维修资金的，按以下方式建立维修资金，乙方收取维修资金专款专用并设专有帐户；经甲乙双方协商，维修资金专户存储、专款专用，暂以乙方名义开设专用帐户，由甲方负责管理该账户密码，需使用维修资金时，乙方应事先征得甲方的书面同意；维修资金属于所交纳的业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。合同的其他内容与《物业管理委托协议书》合同基本一致。
另查明：2010年8月6日，陈孙福与吴建强签订了一份《房屋买卖合同》，由陈孙福向吴建强购买位于南宁市朝阳路76号南方广场主楼21楼、22楼的房屋（总建筑面积1000平方米，最终面积以政府相关部门实测面积为准），产权性质为商业用途。2011年3月4日，陈孙福出具了一份委托书，委托黄国良办理�所购买的南方大厦21、22楼物业相关事宜。同年3月7日，黄国良与中天物业公司签订了《入住房协议书》，确认收到并遵守《住户手册（含“前期物业管理服务协议”及“业主临时规约”等）》。黄国良在该《入住协议书》后注明：面积暂时按967.34平米计算物业服务费，日后按房产证实际面积计算。之后，陈孙福按967.34平方米的标准向中天物业公司交纳了2011年3月份物业服务费1451元，并交纳了当月的公共维修资金290.20元及装修保证金3000元、水电周转金2500元。此后，因陈孙福认为其所购买的楼房顶层漏水，在要求中天物业公司维修无果后，陈孙福从2011年5月起不再向中天物业公司交纳各项管理费及水电等费用。
还查明：中天物业公司主张陈孙福拖欠自2011年5月至2012年11月的各项费用，并主张对陈孙福应交纳的各项费用已进行公示，但其对公示的事实未能提供证据予以证实。陈孙福主张其所使用的21-22层天面漏水，致使其与何某旺签订的租赁合同不能履行（合同期限为2011年6月15日至2014年6月14日，月租金24750元），房屋不能出租，导致房屋在2013年1月15日租给胡金连前一直未能租出去，租金损失455000元及支付给何某旺的违约金100000元。庭审中，陈孙福申请的证人谭某哲出庭证实，其于2011年4月至2012年4月在南方大厦物业中心任副主任一职，其在职期间，南方大厦物业管理人员共配备了21人，管理人员不足，导致管理不到位。中天物业公司于2012年12月之后退出对南方大厦物业的管理。中天物业公司、陈孙福因履行物业管理职责及支付物业费等问题产生纠纷，中天物业公司遂于2013年5月向法院提起诉讼，请求判令：1、陈孙福支付物业综合服务费、公共维修资金、城市生活垃圾处理费、水费、公共用水公摊费、电费、公共用电公摊费、电梯用电公摊费、用电线损合计41471.47元；2、本案诉讼费用由陈孙福承担。陈孙福应诉后在举证期限内提起反诉，请求判令：1、中天物业公司赔偿陈孙福各项损失445500元；2、本案诉讼费用全部由中天物业公司承担。
一审法院经审理认为：一、关于本诉的问题。
中天物业公司作为有资质的物业管理公司，其与南方大厦的原所有人签订了《物业管理委托协议书》及《南方大厦物业服务合同》，该两份合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。而陈孙福作为南方大厦的业主，在购买南方大厦的房屋并入住南方大厦时签订了入住协议书，承诺履行大厦的前期物业管理服务协议，且其入住后也实际履行了中天物业公司与房屋原所有人签订的物业管理服务合同。因此，中天物业公司、陈孙福之间形成了物业服务管理�同关系，双方应按《物业管理委托协议书》、《南方大厦物业服务合同》全面履行各自的义务。中天物业公司在履行合同的过程中已实际提供了物业管理的服务，因此陈孙福应向中天物业公司支付相应的物业管理服务费。对于陈孙福在使用物业的过程中，其所使用的21-22层的天面（属大厦的共用部分）漏水的问题该由哪一方承担相应的责任的问题。法院认为，在大厦的房屋已超过保修期的情况下，中天物业公司作为大厦的物业管理方，其负有对物业共用部分进行维护与保养的义务，且其在日常管理中亦已向各业主收取了公共维修资金，故中天物业公司负有对共用部分的楼顶、天面进行日常维护与保养，对天面漏水进行修复的责任。现中天物业公司在提供物业管理服务的过程中，对陈孙福所使用的21-22层天面漏水问题未能及时组织人员进行修复，故其履行合同义务不�合约定。对中天物业公司请求陈孙福支付的各项费用，经审核如下：
1、物业服务费26412元。陈孙福从2011年5月至2012年11月一直未交纳该项费用，应按陈孙福实际使用的面积967.34平方米，以每平方米1.50元计算，为26118元。因中天物业公司提供的物业管理服务不符合约定，故应酌情扣减该费用，认定应由陈孙福按该费用的三分之二支付，即为17412元。对于陈孙福主张中天物业公司提供的物业管理服务中，物业管理人员仅有21人，人员严重不足的问题，因在物业管理服务合同中约定的管理人员为23人，故陈孙福主张中天物业公司提供的21人属人员严重不足，对此不予支持。
2、公共维修资金5282.40元。《物业管理条例》第五十四条第二款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪�他用。故中天物业公司不是公共维修资金的所有权人，也没有证据证实其为大厦的公共设施设备及其他共用部分代业主垫支了维修资金，且其现在也已经不是南方大厦的物业管理人，故其起诉要求陈孙福支付该项费用没有法律及合同依据，不予支持。
3、城市生活垃圾费880元。因中天物业公司已获得南宁市兴宁区环境卫生管理站的委托，代为收取南方大厦的垃圾处理费用，故陈孙福应按垃圾处理费的收费标准向中天物业公司支付该项费用。因陈孙福共有22间房屋，故应按每间8元／月的标准支付5个月，为880元。
4、水费1497.7元、公共用水公摊费3401.27元、电费486.9元、公共用电公摊费617.8元、电梯用电公摊费2864.9元、用电线损28.5元。因根据物业服务合同约定，中天物业公司向陈孙福收取上述费用前，应对收费情况进行公示，未经公示的，陈孙福有权�绝缴纳。现中天物业公司无证据证明已对上述收费情况进行公示，且其计收费用的依据为其单方形成，陈孙福不予认可，故其请求陈孙福支付上述费用，不予支持。
二、关于反诉问题。
陈孙福反诉主张中天物业公司不恰当履行物业管理服务合同，在其所使用的21-22层天面漏水后未能及时修复，导致其房屋漏水，导致其租金损失445500元。虽然中天物业公司未完全按照物业管理服务合同履行管理义务，在陈孙福使用的房屋天面漏水时未能及时组织人员进行修复。但陈孙福对其主张的损失未能提供充分的证据予以证实，仅提供了其与何某旺签订的一份租赁合同及何某旺收到违约金的收据，且何某旺并未出庭接受质证。故对陈孙福的反诉请求，因证据不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第五十四条第二款之规定，判决：一、陈孙福应向中天物业公司支付物业管理服务费17412元；二、陈孙福应向中天物业公司支付城市生活垃圾费880元；
三、驳回中天物业公司的其他诉讼请求。四、驳回陈孙福的反诉请求。案件受理费418元、反诉案件受理费3991元，共计4409元，由中天物业公司负担289元，陈孙福负担4120元。
上诉人陈孙福不服一审判决上诉称：一、一审认定事实不清，判决上诉人向被上诉人支付物业管理费17412元及城市生活垃圾费880元无事实及法律依据。（一）判决上诉人向被上诉人支付物业管理费17412元没有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，一审—方面认定被上诉人作为南方大厦的物业管理方，负有对共用部分的楼顶、天面日常维护与保养的义务，对天面漏水有进行维修的责任，也认定被上诉人对上诉人使用的21—22层天面漏水问题未能及时组织人员修复，故其履行合同义务不符合约定，但
又判决应由上诉人按物业费的三分之二向被上诉人支付物业管理费，没有事实及法律依据：1、截止2012年底被上诉人离开南方大厦前，被上诉人都没有修复22层的天面漏水问题，其不依约履行物业管理服务违约行为一直在持续之中；2、22层天面漏水导致上诉人不能正常使用房屋是不争的事实，而且是由于被上诉人不履行物业管理责任的违约行为所造成的，被上诉人的违约行为直接影响上诉人作为房屋所有人的用益物权，给上诉人造成损失；这种损失会持续到被上诉人对天面漏水的问题修复之日止；既然被上诉人不履行物业管理服务直接导致上诉人不能正常使用物业，并给上诉人造成巨大损失，就没有理由判决上诉人向被上诉人支付物业管理费。3、物业管理人员不足也是不争的事实，不管是从大厦实际物业管理服务所需的人员来看，还是从物业管理服务合同约定的管理人员来看，都存在人员不足的问题，人员不足就会导致物业管理服务水平下降或达不到物业管理合同的要求。4、被上诉人还有水电周转金、装修押金共5500元没有返还上诉人，这些费用应该从物业管理费扣除。5、从2011年10月25日开始，被上诉人通过下达文件的方式停止了对上诉人的物业管理服务。综上，被上诉人没有履行维修天面漏水的责任及人员配备不足管理不到位，导致上诉人无法正常使用物业，其履行合同义务不符合约定，上诉人不仅可以拒绝交纳物业管理费，而且可以要求被上诉人赔偿上诉人的损失，因此，一审判决上诉人应向被上诉人支付物业管理费17412元没有事实及法律依据。（二）一审判�上诉人向被上诉人支付城市生活垃圾费880元无事实及法律依据。根据南宁市兴宁区环境卫生管理站的委托，被上诉人代为收取南方大厦的垃圾处理费用，兴宁区环境卫生管理站要求的是每户8元／月，而上诉人的房屋21层作为上诉人住处，22层当时没有租出去也没有使用，根本没有产生垃圾，且后来出租给他人使用也只是一户，凭什么认定21、22层共有22间且被上诉人是否以这些数字向兴宁区环境卫生管理站交纳了相关费用也没有证据支持。上诉人的房屋虽然是两层但只作两户使用，要收只能按两户来收，断然不会有22间的数字。二、上诉人的反诉请求，一审不予支持，完全是妄顾本案事实。上诉人所拥有的22层因天面漏水不能正常使用。22层原使用人是用作旋转餐厅使用的，而上诉人出租给何某旺后，由于天面严重漏水，何某旺一直拒绝接收，上诉人为此事多次找被上�人维修都得不到解决，最终导致何某旺解除合同，并要求上诉人支付违约金100000元。对此事实，上诉人提供充分的证据，足以充分证明被上诉人的违约行为给上诉人造成巨大损失的事实，一审驳回上诉人的反诉请求没有任何事实及法律依据。综上，—审认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人承担物业管理费及垃圾处理费、驳回上诉人的反诉请求均没有事实及法律依据。请求二审查明事实，作出公正的判决。
被上诉人中天物业公司答辩称：首先，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。其次，关于物业费用，按照双方约定，应当是全额支付的。另外，生活垃圾费，被上诉人在履行物业服务合同中，已经履行了相应的服务，而且这项的收费是有合法依据的，应当予以支持。
当事人争议的焦点是：一、上诉人陈孙福应否向被上诉人中�物业公司支付物业管理费和城市生活垃圾费？如应支付，数额应是多少？二、被上诉人中天物业公司应否赔偿上诉人陈孙福经济损失445500元？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人陈孙福申请证人何某旺出庭作证。
证人何某旺陈述：我与陈孙福于2011年6月15日签订租赁合同后，我即现金交付4个月的租金150000元作为押金，陈孙福出具收据。第二天陈孙福就将房屋交付给我，双方办有交接手续。因陈孙福没有解决房屋漏水问题，我于2、3个月后提出解除合同，陈孙福将我交纳的120000元退还给我，我向陈孙福出具了收据。解除合同时，双方口头约定1个月内支付违约金，但陈孙福到2012年7月才支付我100000元违约金。陈孙福向一审法院提交的2013年7月9日《证明》是我写的。
上诉人陈孙福质认认为：证人的证言正好可以证明�方在一审提交的租赁合同是真实存在的。我方将涉案房屋出租给何某旺，由于该房屋的屋面严重漏水，不符合合同约定，所以，何某旺就提出退租，我方不仅退回了合同的租金和保证金，还支付给了何某旺违约金。由于被上诉人没有履行物业服务合同的义务，导致了我方的物业没有得到合理使用，造成了我方的租金损失和违约金损失。
被上诉人中天物业公司质证认为：证人的证言是不真实的。首先，证人说签订合同之后退租的时间是三个月，但是回答我方提问时又说是2011年7月份。因此，从退租时间上看就有明显的矛盾。其次，关于签订合同之前，证人说有去验房，说陈孙福并没有告诉说有漏水情况，双方也不懂有漏水情况，而按照常理，如果有漏水情况，上诉人应当是知道的，因此，证人所说的都不是事实。第三，何某旺预交的120000元租金与合同不符�因此，证人所说的都不是事实。
对一审查明“中天物业公司于2012年12月之后退出对南方大厦物业的管理”的事实，被上诉人中天物业公司提出异议，认为其于2012年11月底退出对南方大厦的物业管理而非12月之后。根据中天物业公司在起诉状自称的自2010年6月24日至2012年11月30日的物业管理期间，故中天物业公司对上述事实提出异议，本院予以采信。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。证人何某旺在二审的陈述，因与2013年7月9日出具的《证明》内容互相矛盾，中天物业公司亦不认可，故本院对何某旺出庭陈述称已收取陈孙福的100000元违约金的事实不予采信。
二审补充查明：南宁市兴宁区环境卫生管理站出具的《委托书》称：“根据南宁市人民政府南府字（2003）18号文和南宁市物价局、财政局、城市管理局南价费（2013）31号文《�于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》的通知精神。现我站委托中天物业公司收取南方大厦所属各单位2011年度城市生活垃圾处理费。收费标准：（1）居民住户每户8.00元／月，96.00元／年；（2）门（面）店经营面积30平方米以下（含30平方米）按20元／店·月收取，240元／年；（3）餐饮娱乐业按3.3.元／箩·次收取（一箩为25公斤，不足半箩‹；13›；公斤的减半收费，半箩以上按一箩计收）征收。
2011年10月25日，中天物业公司向陈孙福发出《停电通知》称：21-22层业主您好！因您从6月份至今没有交物业一切费用，物业服务中心只能对您停业服务，并于2011年10月26日下午6点对您实行停止水电供应。望您见到通知后把电脑等电器关好，以免损坏或丢失数据！
一审期间，陈孙福提交其与何某旺于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同书》、何某旺于2012年7月10日出具的收到陈孙福支付违约金100000元的《违约金收据》及何某旺于2013年7月9日出具的《证明》称“我于2011年6月15日与陈孙福签订租赁南宁大厦主楼22层的租赁合同并付给陈孙福定金123750元，但由于22层位于顶层，漏水严重，我要求陈孙福维修好后才能交房给我使用，但合同签订后，陈孙福一直不能解决房屋漏水问题，我于2012年7月10日向陈孙福提出退租并要求支付违约金100000元。”
陈孙福与何某旺于2011年6月15日签订涉案房屋的《房屋租赁合同书》，约定房屋面积495.48平方米，租赁用途为餐厅和办公，每月租金24750元正。租期从2011年6月15日至2014年6月14日。
陈孙福与胡金连于2013年1月7日签订涉案房屋的《房屋租赁合同书》，约定房屋面积495.48平方米，租赁用途为餐厅和办公，每月租金27225元正。租期从2013年4月1日至2018年4月1日。胡金连于2013年7月10日出具的《证明》称“租赁下来，自己花钱进行装修并同时解决屋顶的漏水问题，为此，多花了维修费就达40000多元并多花了30天的装修时间。”
本院认为：陈孙福作为南方大厦的业主，在购买南方大厦的房屋并签订入住协议书后，承诺履行大厦的前期物业管理服务协议，也实际履行了中天物业公司与房屋原所有人签订的物业管理服务合同。因此，中天物业公司、陈孙福之间形成了物业服务管理合同关系，双方应按《物业管理委托协议书》、《南方大厦物业服务合同》全面履行各自的义务。
一、本诉问题
中天物业公司在履行合同过程中，已实际提供了物业管理的服务，陈孙福在2011年3月签订入住房协议书后，亦向中天物业公司支付了2011年5月之前的物业服务费等有关费用。中天物业公司�为大厦的物业管理方，负有对物业共用部分进行维护与保养的义务，且其在日常管理中亦已向各业主收取了公共维修资金，故中天物业公司负有对共用部分的楼顶、天面进行日常维护与保养，对天面漏水进行修复的责任。在涉案的22层天面出现漏水、陈孙福向中天物业公司反映要求解决后，由于中天物业公司在提供物业管理服务的过程中，对陈孙福所使用的22层天面漏水问题提供的物业管理确有瑕疵，陈孙福以此为由拒交物业服务费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约相对应。因此，对于陈孙福的抗辩理由，一审部分予以支持并无不当，判令陈孙福向中天物业公司支付2／3的物业服务费17412元依法有据，本院予以维持。陈孙福向中天物业公司交纳了装修保证金、水电周转金共5500元，现中天物业公司已退出对南方�厦的物业服务，陈孙福主张其应支付的上述费用应从中扣除，本院予以采纳，即陈孙福应向中天物业公司支付物业服务费17412元-5500元=11912元。此外，中天物业公司获得南宁市兴宁区环境卫生管理站的委托，代为收取南方大厦的垃圾处理费用，中天物业公司诉请陈孙福交纳2011年7月至11月共5个月的城市生活垃圾费依法有据。中天物业公司根据南宁市兴宁区环境卫生管理站的《委托书》收费标准（1），酌定陈孙福共有22间房屋，按每月8元／间的标准诉请支付城市生活垃圾费880元，而未按收费标准（2）门店经营面积30平方米按20元／店·月收取，属于中天物业公司自行处份权利，本院予以准许。陈孙福主张应按2户每户8元／月的标准计算，向中天物业公司交纳城市生活垃圾费2户×5个月×8元=80元，理由不能成立，本院不予采纳。中天物业公司诉请陈孙福交纳公共维修资金5282.40元、水费1497.7元、公共用水公摊费3401.27元、电费486.9元、公共用电公摊费617.8元、电梯用电公摊费2864.9元、用电线损28.5元等，因一审判决没有支持中天物业公司的上述各项诉求，中天物业公司未提出上诉，本院对一审此项判决予以维持。
二、反诉问题
中天物业公司作为南方大厦的物业管理方，负有对物业共用部分进行维护与保养的义务。陈孙福在2011年5月向中天物业公司报告22层天面出现漏水后，中天物业公司直至2012年11月底离开南方大厦前，所提交的证据均不能证实其对22层天面漏水问题采取了相应的措施、进行了有效的维修。由于中天物业公司不完全履行合同义务，未能及时组织人员对漏水的22层天面进行修复，怠于行使物业管理职责，导致陈孙福购买22层楼房出租受益的目的无法实现。中天物业公司违反合同约定构成违约，应承担违约责�。陈孙福主张因22层天面漏水一直未能解决，导致22层楼房一年半时间无法出租受益，请求赔偿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，陈孙福请求中天物业公司承担赔偿损失责任，应予支持。
但陈孙福明知22层天面漏水，未能积极采取补救措施，防止损失扩大，亦有过错。结合本案事实，在应给予中天物业公司对22层天面合理修复期限的情况下，本院酌情支持陈孙福三个月的租金损失。陈孙福提交的《房屋租赁合同》与何某旺二审接受质询时所作的陈述虽在房屋交付时间、退租时间等节点上存在矛盾，但中天物业公司对房屋的月租金并没有提出异议，亦没有反驳证据证明月租金过高，故本院对陈孙福主张的涉案房屋当时的月租金价格予以采信。中天物业公司应赔偿陈孙福因22层楼房不能出租所造成的经济损失为24750元／月×3个月=74250元。
综上，一审认定陈孙福与中天物业公司之间系物业服务管理合同关系正确，本院予以维持。陈孙福上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1106号民事判决第二、三项；
二、撤销广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1106号民事判决第四项；
三、变更广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1106号民事判决第一项为：上诉人陈孙福应向被上诉人广西中天世纪物业服务有限责任公司支付物业管理服务费11912元。
四、被上诉人广西中天世纪物业服务有限责任公司赔偿上诉人陈孙福经济损失人民币74250元。
一审案件受理费418元，由被上诉人中天物业公司负担250元，由上诉人陈孙福负担168元；反诉案件受理费3991元，由上诉人陈孙福负担3192元，由被上诉人中天物业公司负担799元。二审案件受理费257元，由上诉人陈孙福负担；反诉案件受理费3991元，由上诉人陈孙福负担3192元，由被上诉人中天物业公司负担799元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
代理审判员 黄 琴
代理审判员 吴 宁
二〇一四年一月六日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）
第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院�予支持。