广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初4825号
原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区卫国路107号201房，组织机构代码：73309746-0。
法定代表人：苏日生，该公司董事长。
委托代理人：甄育萍，女，汉族，1979年6月1日出生，住广东省佛山市禅城区，该公司法务。
委托代理人：阳贵军，男，汉族，1982年10月20日出生，住湖南省江永县，该公司法务。
被告：刘玉宜，女，汉族，1969年10月24日出生，住广东省佛山市南海区，
委托代理人：邝沛忠，男，汉族，1972年7月19日出生，住广东省佛山市南海区，系被告丈夫。
原告广东同信物业管理有限公司诉被告刘玉宜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张尚谦独任审判，于同年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳贵军及被告的委托代理人邝沛忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2009年1月16日与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》，为豪景雅苑住宅小区（佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路42号）提供物业管理服务。被告为该小区业主，其物业为豪景雅苑C2-306房，建筑面积为92.5平方米。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务。根据物业服务协议的约定，被告应向原告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用，其中物业服务费按建筑面积0.55元/平方米/月计算，即每月物业服务费为50.88元，每季度收取一次，本季度第二个月的1日至30日收取本季度的物业服务费。公摊水电费按每年100元收取。但被告自2009年1月1日以来，无故一直拖欠物业服务费和公摊水电费，经原告多次催收未果。截至2015年12月31日，被告共拖欠物业服务费和公摊水电费为4273.64元和700元。因此，被告拖欠原告上述费用共计4973.64元。按照《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》第六章第十三条第三款第5项的约定，被告应从拖欠之日起按每日万分之三的标准向原告支付违约金。故请求判令：1.被告支付拖欠的2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4273.64元，2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，共计4973.64元（详见计算清单）；2.被告自拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之三的标准向原告支付违约金1796.93元（暂计到2015年12月31日，详见计算清单）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告需要完善物业服务，例如清理车辆的车位、处理绿化、公布停车收费的资金使用情况、公布维修资金情况等；原告入驻小区后，物业管理费上涨；对原告起诉的物业管理费具体金额不清楚，但是差不多需要几千块；公摊水电费没有意见；违约金不合理，因为是原告原因造成被告一直没有缴纳物业管理费。
庭审中，原告举证如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书2份、执业许可证（均为复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2.被告人口信息查询表（原件），用以证明被告诉讼主体资格。
3.佛山市（南海区）房产查询证明（原件），用以证明被告所涉案件的建筑面积和应当缴纳相关费用的依据。
4.物业管理委托合同（原件），用以证明双方签的物业管理合同合法有效，原告为被告提供了相应的物业服务，被告应当按照合同的约定履行相应缴费义务，并承担相应的民事责任。
5.水电费发票8张（原件），用以证明原告有实际为小区提供相应物业管理服务。原告在物业管理过程中为该小区缴纳和垫付了相应水电费，该部分费用应当由该小区相关业主分担，而不是由原告承担。这八张水电费合共782.58元，但是这只是2011、2012、2013年期间一部分的水电费。
经质证，被告对原告出示的证据认为：对证据1-3和证据5没有异议；对证据4认为没有与原告签订过任何物业管理委托合同，故该合同是否真实的需要再核实。
庭审中，被告举证如下：
6.照片38张，用以证明小区车辆乱停乱放，占用消防通道、安全通道等，原告没有履行安全通道、消防等管理义务。
经质证，原告对被告出示的证据认为：对照片的真实性没有异议，但该小区属于社区管理下的小区，小区停车位是经过社区管理委员会同意，且社区管理委员会也收取了一部分停车费用，如何处理停车位问题原告无法做主。
本院经审查认为，原、被告所举出的上述证据均具有真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年1月16日，佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对豪景雅苑住宅小区进行物业管理，原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费公摊费用等，内容包括：物业管理服务费为0.55元／月／平方米，每3个月收一次；室外停车位租金按150／月／位收取（其中车位费10%作为小区公共设施设备维修经费）；如小区公共场地经乙方（即本案原告）合理规划后，增加的车位所收取的费用，用以补贴乙方的管理服务成本支出（车位费10%为业主基金）；公共水费、电费按实际使用量由业主分摊支付；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三计算滞纳金等。
另查明：1.被告系佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑C座306房业主，该房屋建筑面积为86.19平方米；2.被告对公摊水电费实际按照每年每户100元的标准计算无异议；3.双方对《物业管理委托合同》自2009年1月16日起至2012年12月31日到期后原告仍继续实际提供物业管理服务至今无争议；4.双方共同确认原告向被告发交费催告函，被告亦向原告反映过物业管理存在的问题。
本院认为:原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效,被告系佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑C座306房业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，故该《物业管理委托合同》依法对被告有约束力，被告应依照《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。被告抗辩称未直接与原告签订《物业管理委托合同》，该抗辩意见并不足以对抗《物业管理委托合同》依法对被告具有的约束力。
被告抗辩称原告未完全履行物业管理义务，应承担举证责任。但根据被告所举的证据，并结合原、被告双方的陈述，只能证明被告对原告在小区车位的规划管理和财务公开上存在异议，而原告已对该争议作出合理解释，认为车位规划非原告所为，并愿意配合业主共同解决车位的合理管理使用问题。综合本案事实，本院认为，原告与被告的上述争议，尚不足以证明原告未依约履行提供物业管理服务的基本义务，也不足以构成被告得以拒绝支付物业管理服务费及公摊水电费的抗辩理由。此种情况下，被告仍应在依约按期支付物业管理服务费及公摊水电费的基础上，通过合法途径要求原告对其物业管理服务存在的瑕疵及财务公开等方面加以完善改进。被告拒绝依约支付物业管理服务费及公摊水电费，理据不足，本院不予支持。
根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费为0.55元／月／平方米，在合同无明确约定的情况下，收取物业管理服务费的面积应按照业主房屋记载的建筑面积计算。被告所有的佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑C座306房屋记载的建筑面积为86.19平方米，每月物业管理服务费为47.4元，故2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费应为3982元（0.55元/月/平方米×86.19平方米×84个月）。原告所主张的物业管理服务费超出该范围的部分，本院不予支持。被告对公摊水电费实际按照每年每户100元的标准收取无异议，原告诉请被告支付2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，本院予以支持。
根据《物业管理委托合同》的约定，被告逾期交纳物业管理费的，应每日按欠款数额的万分之三支付滞纳金。《物业管理委托合同》所约定的滞纳金，实为违约金。因被告未依约按期支付物业管理服务和公摊水电费，已经违反合同约定，原告诉请被告依约支付违约金，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称非因其原因而违约，理据不足，本院不予支持。按照本院所确定的应缴费面积，原告所得以主张的违约金自2009年1月1日起暂计至2015年12月31日止应为1674元。原告主张的违约金超出本院核准的部分，本院不予支持。原告诉请被告依约继续支付违约金至所欠物业管理服务和公摊水电费全部清偿之日止，理据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款的规定，判决如下：
一、被告刘玉宜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费3982元、公摊水电费700元、违约金1674元及以尚欠物业管理服务费和公摊水电费为本金自2016年1月1日起至实际付清日止按日利率万分之三计算的违约金。
二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并于履行上述判决时一并迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张尚谦
二〇一六年五月十六日
书记员 邱靳文