北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第03224号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司（原名称北京金飚餐饮管理有限责任公司），住所地北京市海淀区王庄路18号西郊宾馆8号楼二层。
法定代表人焦红，总经理。
委托代理人初学平，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京京裕宾馆有限公司，住所地北京市海淀区清华东路甲1号4层。
法定代表人：袁恩胜。
申请再审人北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司（以下简称金梦天鸿公司）因与被申请人北京京裕宾馆有限公司（以下简称京裕宾馆）所有权纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第10670号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第02400号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。金梦天鸿公司的委托代理人初学平、刘培杰到庭参加诉讼。京裕宾馆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京金飙餐饮管理有限责任公司（以下简称金飙餐饮公司）在一审法院起诉称：我公司自1999年开始承租京裕宾馆位于北京市海淀区清华东路甲1号的房屋从事餐饮服务，双方签订书面的租赁合同。为此我公司在租赁房屋内进行了大量的装修，在此房屋内取得了营业执照。双方最后一份租赁合同是自2011年1月15日到2012年1月14日，年租金189300元。2011年6月，租赁房屋面临拆迁，但京裕宾馆与拆迁公司北京市海淀区京海农工商公司达成协议后，却不将本应该补偿给我公司的款项返还给我公司。故我公司诉至法院，请求：1、请求法院依法判决京裕宾馆返还我公司拆迁补偿的装修费300000元，停产停业损失350000元，搬家补助费150000元，电力安装费72000元，共计872000元；2、由京裕宾馆承担本案的诉讼费。
京裕宾馆辩称：一、没有事实和证据表明金飙餐饮公司在房屋承租期内，所承租的房屋被拆除。同时，双方所提交的照片证据，均证明该房屋至今仍存在而没有被拆除，其所主张的事实自然也不存在。二、金飙餐饮公司的诉讼主张没有法律法规支持。我宾馆作为被诉方，始终强调在金飙餐饮公司租赁期内，由于其不同意对承租房屋拆除，因此，该房屋仍存在而没有灭失。法律法规所支持的是在其承租期内，对其使用的租赁房屋发生了实际拆除行为，租赁灭失而需给予的补偿。而金飙餐饮公司没有提出在其租赁期内其承租房屋没有拆除而要求我方返还拆迁款的法律法规依据何在。三、双方签订的”租赁协议”合法有效。双方于2011年1月14日签订的租赁协议第五条第1项明示”如遇拆迁没有任何损失补偿（包括经营损失）。”第七条第2项明示”此房屋为临建，遇有国家征地、开发、联建、政府行为需要占用本协议租赁的房屋场地时，本协议即行终止，甲、乙双方无条件服从，双方互不承担损失，乙方搬出之日起甲方将多收的租金退还乙方。”该协议经双方签章后生效，并已实际履行。金飙餐饮公司的起诉实际是对双方签订并已履行协议的违反，依法也不应得到支持。四、京裕宾馆对其院内其他房屋拆除是对其民事权利的行使，也与金飙餐饮公司无关，金飙餐饮公司也无权干涉京裕宾馆的民事权利。故我方不同意金飙餐饮公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2005年4月13日，京裕宾馆与北京顶顶酷咖啡厅（以下简称顶顶酷咖啡厅）签订《租赁协议》，约定京裕宾馆将海淀区清华东路甲1号一层东侧院内平房出租给顶顶酷咖啡厅，租赁期限一年，自2005年4月15日起至2006年4月14日止。该协议中焦红作为顶顶酷咖啡厅法定代表人签字。2005年4月21日，顶顶酷餐厅将营业地址变更为海淀区清华东路甲1号一层东侧。2005年6月14日，顶顶酷咖啡厅名称变更为金飙餐饮公司。后焦红与京裕宾馆分别于2007年1月15日、2010年1月31日、2011年1月14日续签协议，焦红承租京裕宾馆位于清华东路甲一号建筑面积为207.52平方米的房屋用于餐厅经营，其中2011年1月14日的租赁协议期限截至2012年1月14日止。合同约定房屋为临建，遇有国家征地、开发、联建、政府行为需要占用本协议租赁的房屋场地时，本协议即行终止，甲乙双方无条件服从，双方互不承担损失。上述协议签订后，焦红为经营餐厅将租赁场所进行了装修等投入。经查，京裕宾馆所出租房屋产权属北京市海淀区京海农工商公司（以下简称京海农工商公司）。
2011年5月27日，京海农工商公司向金飙餐饮公司等商户贴出通知，告知依据北京市规划委员会等文件，北京海融达投资建设有限公司负责实施双清路（清华东路-
北五环路）道路拓宽工程改造建设，需拆除该道路规划红线范围内的所有房屋及附属物，要求在6月30日前将房屋搬空交拆迁公司拆除。2011年6月29日，京裕宾馆向金飙餐饮公司贴出《搬迁通知》，通知商户将于2011年7月1日停水、停电，要求各商户在2011年7月3日前将房门钥匙交给宾馆。后金飙餐饮公司就拆迁补偿事宜多次与京裕宾馆协商未果。租赁合同到期后，京裕宾馆将金飙餐饮公司租赁房屋封存。
另查，2011年5月，北京海融达投资建设有限公司（以下简称海融达公司）受海淀区政府的委托，由海融达公司负责承担双清路（清华东路-
北五环路）的征地拆迁工作。海融达公司与京海农工商公司签订有《拆迁补偿协议书》，由海融达公司对京海农工商公司在双清路规划红线内的全部房屋及附属物房屋总建筑面积为4613.9平方米（包含：京裕宾馆规划红线内、八家村施工院、肖庄变电站、八家大队路口的房屋）进行拆迁补偿。2011年5月25日，京海农工商公司（甲方）与京裕宾馆（乙方）签订《搬迁协议书》，双方确认在双清路改扩建工程有京裕宾馆租赁房屋建筑面积2029.92平方米及附属物需拆迁。京海农工商公司共计补偿京裕宾馆拆迁补偿费5580000元。其中，根据评估公司评估作价，经甲乙双方共同协商，甲方补偿乙方重置成新价款为2450022元；依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，按照海淀区124号文之规定，一次性停产停业补助费为3044880元；依据北京市人民政府（2001）109号文第三条第二款之规定，非住宅设备搬运补助费为50748元；空调拆装费32000元；电话移机费2350元。甲方在协议签订并通过审计审核后于二十个工作日内先行支付乙方拆迁补偿总款50%，乙方应在施工单位进场后七日内将所属的所有房屋和土地搬迁腾空，一并交给甲方，交接时乙方应保证被拆迁房屋及房屋附属物的完整、齐全。甲方将以上房屋及附属物全部拆除完毕后十五个工作日将尾款付清。双方另约定，甲方只针对乙方一家协商拆迁补偿事宜，所有因乙方内部经营、承包、对外出租房屋等所出现的各种问题及相关的遗留问题均由乙方承担责任。2011年6月7日，京海农工商公司与京裕宾馆签订《搬迁补充协议书》，京裕宾馆同意于2011年6月30日前将所属房屋、附属物和土地搬迁腾空。
诉讼中，金飙餐饮公司提供公司法定代表人焦红与京裕宾馆法定代表人郭广华的谈话录音，证明京裕宾馆已与京海农工商公司签订拆迁补偿协议，拆迁标的包括焦红所租赁的房屋。其中郭广华谈到：”他给我的就是按我房屋建筑还有一些水啊电呢这些投资给了我，大概数你可能也了解，””他跟我说的就这么一个标准，就是大概应该是1500，””你那是200多平米，我就想照着咱那是7、8百一平米给你，听就这么谈，可能跟你想的太大，””他给了我一笔钱啊，他应该一次给我，他给了我一半...”京裕宾馆对于谈话录音真实性无异议，但认为因金飙餐饮公司租赁房屋未被拆除，金飙餐饮公司主张缺乏法律根据。金飙餐饮公司则提供拆迁前后的照片、证明由于拆迁导致其无法正常经营。京裕宾馆不予认可，并提供金飙餐饮公司交纳电费收据、现场照片，证明金飙餐饮公司一直正常经营；且其经营场所系临时建筑。金飙餐饮公司则认为如果房屋系临时建筑办不了营业执照，在租赁期内因为拆迁，导致不能正常经营。金飙餐饮公司对于其主张的装修补偿，提供了《北京市装饰装修工程施工合同》及收条一张、证明对租赁房屋进行装修支付装修费110万元；金飙餐饮公司另提供电力安装费72000元收据一张，证明对房屋的投入。京裕宾馆均持有异议。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、《搬迁通知》、《拆迁补偿协议书》、《搬迁协议书》、电话录音、内资企业登记审核表等证据材料在案佐证。
一审法院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则进行。焦红与京裕宾馆签订租赁协议，租赁京裕宾馆位于海淀区清华东路甲1号一层东侧院内平房进行经营，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。焦红系金飙餐饮公司法定代表人，相关法律责任应由公司承担。在租赁期内，房屋产权人京海农工商公司以及京裕宾馆先后贴出通知，告知金飙餐饮公司所租赁的房屋将进行拆迁，要求在2011年7月1日前搬迁，证明上述租赁场所属拆迁范围，京裕宾馆辩称金飙餐饮公司租赁的房屋属临建，不属拆迁范围，缺乏证据支持，法院不予采信。京裕宾馆将搬迁通知贴出后，告知金飙餐饮公司租赁房屋停水停电，并要求金飙餐饮公司限期搬离，故金飙餐饮公司租赁房屋不再具备经营条件，由于尚在租赁期内，客观上使金飙餐饮公司遭受了经济损失，依据国家有关拆迁规定，金飙餐饮公司应当得到拆迁补偿。根据金飙餐饮公司提交的电话录音，以及京裕宾馆提供的拆迁协议书，证实拆迁部门确实已将应由金飙餐饮公司享有的拆迁权益已由京裕宾馆领取。故京裕宾馆应将相应拆迁款项予以返还。京裕宾馆称双方在合同中已约定如遇拆迁，互不承担损失，不同意支付金飙餐饮公司相关拆迁补偿，确实有违公平原则，法院不予采纳其意见。现金飙餐饮公司起诉要求京裕宾馆返还拆迁款，有事实与法律依据，法院支持。具体数额根据京裕宾馆与京海农工商公司签订的拆迁协议予以确定。其中装修款一项，根据金飙餐饮公司提交的装修合同及收据，能够证实在其租赁房屋期间，确实将房屋装修，拆迁后，其装修投入应当予以补偿。考虑到京裕宾馆与京海农工商公司就房屋重置成新价款系协商确定，京裕宾馆亦未提供具体评估明细，而金飙餐饮公司提供的装修款支出系个人收条，证据亦不充分，故金飙餐饮公司的装修补偿由法院予以酌定。金飙餐饮公司主张的停产停业损失，法院根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》及相关文件规定结合金飙餐饮公司租赁的房屋面积数予以确定；搬家补助费予以适当考虑；由于金飙餐饮公司未提供证据证明京裕宾馆领取了电力安装费的补偿，故其此项诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京京裕宾馆有限公司返还北京金飙餐饮管理有限责任公司拆迁房屋装修补偿二十八万元、停产停业损失三十一万一千二百八十元、搬家补助费二万元，以上共计六十一万一千二百八十元；二、驳回北京金飙餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求。
京裕宾馆不服一审法院判决，上诉至本院。请求撤销原判，驳回金飙公司全部诉讼请求。其主要上诉理由是：租赁合同有约定，遇拆迁没有任何补偿，产权人给的停产停业补偿是给我们的。
金飙餐饮公司服从一审法院判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院二审认为：双方租赁合同约定有遇拆迁互不承担损失的条款，京裕宾馆并无赔偿金飙公司拆迁损失的合同义务。京裕宾馆对于金飙公司的装修损失、停业损失既不存在侵权行为、也不存在合同约定的赔偿义务，因此不应按照金飙公司损失数额确定京裕宾馆补偿金飙公司的数额。
但在拆迁补偿过程中，确定重置成新价和停产停业补助、搬家费等项时考虑了包括金飙公司在内的装修和实际经营情况，京裕宾馆因拆迁获得了补偿，同时金飙公司因拆迁有损失，京裕宾馆应当适当补偿金飙公司。具体数额应当在京裕宾馆就金飙公司承租面积实际得到的补偿数额内，考虑双方各自损失大小，合理分配。
京裕宾馆所得补偿数额是京裕宾馆与农工商公司协商的结果，且是对京裕宾馆租赁面积整体补偿数额，并未对金飙公司所租赁面积单独计算，因此本院按照金飙公司所租面积占京裕宾馆承租总面积的比例估算，京裕宾馆就此部分面积实际获得一次性停产停业补助费311280元，重置成新价款为250467元。
因房屋被拆迁，京裕宾馆无法继续获得此部分面积的租金、金飙公司无法继续经营餐饮业，双方均有停产停业损失，因此此部分停产停业补助应当由京裕宾馆、金飙公司分享。金飙公司可以另行选址经营，而京裕宾馆因拆迁永远不可能继续得到转租利润，因此此部分面积停产停业给京裕宾馆造成的损失较金飙公司更大，在分配补助款时京裕宾馆应当适当多分。本院酌定京裕宾馆从所得停产停业一次性补助费中补偿金飙公司93384元。
承租人为商业经营进行装修一般考虑到租赁期限内收回装修成本并有利润，金飙公司装修后已使用约两年，而装修后与京裕宾馆签订租赁合同期限仅一年，可以推定其应当已经收回大部分装修成本。考虑到金飙公司经营餐饮业的装修投入比一般装修大，本院酌定京裕宾馆从此部分面积所得重置成新价款中补偿金飙公司175327元。
原审法院判决京裕宾馆给付金飙公司搬家补助费二万元并无不当，本院予以确认。以上三项合计，京裕宾馆应当给付金飙公司288711元。综上所述，京裕宾馆上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14526号民事判决第一项为：本判决生效后七日内，北京京裕宾馆有限公司给付北京金飙餐饮管理有限责任公司房屋装修补偿十七万五千三百二十七元、停产停业损失补偿九万三千三百八十四元、搬家补助费二万元，以上共计二十八万八千七百一十一元；二、驳回北京金飙餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求。
金梦天鸿公司申请再审称：原终审判决适用法律有误，出租人的经营损失不应被认为是停产停业损失；装修补偿及重置成新价款应当补偿给承租人，与装修成本是否能够收回没有关系。请求撤销二审判决，维持一审判决。
本院对原终审判决查明的事实予以确认。
本院另查明，金飚餐饮公司于2013年5月17日经北京市工商行政管理局海淀分局核准，更名为北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司。
本院再查明：受拆迁人委托，北京首佳房地产评估有限公司就拆迁京裕宾馆进行评估，并于2011年3月19日作出首评房（2010）字第1835-201A号《北京市房屋拆迁评估报告》。该评估报告及附表《北京市房屋价格估价结果通知单》载明：被拆迁的京裕宾馆建筑面积为2029.92平方米，地上物拆迁补偿价共计3487466元，其中拆迁房屋重置成新价2116156元，装修、设备及附属物1371310元。
上述事实，有原两审判决所列证据、名称变更通知、《北京市房屋拆迁评估报告》及附表《北京市房屋价格估价结果通知单》及当事人再审中的陈述等证据在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，焦红与京裕宾馆所签租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。焦红其时任金梦天鸿公司法定代表人，故相关法律责任应由公司承担。拆迁时，金梦天鸿公司处于实际经营状态，其营业用房在拆迁范围内，同时京裕宾馆已领取了包括金梦天鸿公司营业用房在内的全部拆迁补偿款。虽然双方在租赁协议中约定，遇拆迁双方互不承担损失，但根据拆迁补偿协议书，拆迁补偿款中包括了对被拆迁房屋停产停业损失的补偿和装修及附属物的补偿，该补偿不属于双方租赁协议约定的互不承担损失的范围，故京裕宾馆应将相应拆迁款项返还给金梦天鸿公司。
针对停产停业损失补偿问题。根据相关规定，停产停业综合补助费是对承租被拆迁房屋进行实际经营的承租人的补偿。本案中，虽然京裕宾馆也领取有营业执照，但其经营范围是住宿，销售日用百货、工艺美术品等。在被拆迁房屋出租给金梦天鸿公司后，京裕宾馆没有从事住宿、销售等生产经营，不承担经营风险，故实际生产经营者应为金梦天鸿公司，拆迁产生的停产停业损失补助费应归金梦天鸿公司所有。对于停产停业损失补助费的数额，由本院根据拆迁补偿协议书、搬迁协议书及相关规定予以确定。
对于装修损失补偿问题。金梦天鸿公司对租赁房屋进行了装修，但拆迁时未就其所租赁房屋的装修价值单独进行评估。虽然京裕宾馆与京海农工商公司协商确定了京裕宾馆建筑面积的重置成新价款，但并无评估明细，而金梦天鸿公司提交的装修款支出证明系个人收条，不足以证实装修款的数额，故金梦天鸿公司的装修损失补偿款数额由本院参考《北京市房屋拆迁评估报告》及附表《北京市房屋价格估价结果通知单》并根据本案具体情况予以酌定。
原审判决对于搬家补助费数额的认定是恰当的。金梦天鸿公司的其他诉讼请求无有效证据证实，本院对此不予支持。
综上，原两审判决的处理有不妥之处，本院再审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第10670号民事判决和北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14526号民事判决。
二、北京京裕宾馆有限公司支付北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司停产停业损失补偿款三十一万一千二百八十元、拆迁房屋装修补偿款十五万元、搬家补助费二万元。
三、驳回北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一万二千五百二十元，由北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司负担五千六百三十四元（已交纳），由北京京裕宾馆有限公司负担六千八百八十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费一万二千五百二十元，由北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司负担五千六百三十四元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京京裕宾馆有限公司负担六千八百八十六元（已交纳）。
公告费二百六十元（北京金梦天鸿餐饮管理有限责任公司已交纳），由北京京裕宾馆有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李雅靓