广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民二终字第160号
上诉人（一审被告）李怀文，钦州永通停车场个体经营者。
委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。
委托代理人李凡，广西源群律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组。
法定代表人陈历光，该小组组长。
委托代理人李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
上诉人李怀文因土地租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第761号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人李怀文及其委托代理人邓光、李凡，被上诉人钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组（下称菠萝桥居民小组）的法定代表人陈历光，委托代理人李绍卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，钦州市人民政府因建设钦州三桥及金海湾西大街而征用了原告的土地。2007年7月12日，钦州市国土资源局、钦州市建设规划委员会（简称甲方）与原告（简称乙方）签订《协议书》一式三份，约定甲方征用乙方集体土地须留27亩给乙方作为就业用地，从双方签字之日起40天内办理好就业用地的国土部门及建规委部门的选址手续，甲方根据乙方就业用地建设需要，在乙方提交项目批文时甲方要为乙方办好建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证交给乙方。协议书签订后，双方于2007年8月22日通过选址确定了5块地块共27.16亩（详见地形图）为预留给原告作就业用地，但未有办理建设用地规划许可证手续。2008年3月7日，原告与被告签订《土地承包合同》一式五份，约定原告将钦州金海湾西大街与文峰南路交汇处的就业用地约13.6亩（原菠萝队停车场，北面9.6亩、南面4亩）发包给被告继续经营停车场，承包期限为以该停车场在国家征用或生产队立项取得政府批准后，项目动工建设为终止承包时间，原告在正式动工之日起，应提前一个月通知被告，被告接到书面通知后在一个月内清场将土地使用权交还原告，租金按停车场面积比例交纳，2008年租金72025元，2008年以后租金每年递增10%，于1月1日前付清，否则原告有权终止合同。合同签订后，双方已依约履行了义务，被告已交纳租金至2013年（2013年度租金为115996元）。2011年12月31日，钦州市住房和城乡建设委员会将原预留给原告的五块就业用地调整为三块（详见地形图、其中地块一、地块二为原告租给被告作停车场用地），并为原告发放了建设用地规划许可证。2013年4月27日和2014年1月22日，钦州市国土资源局为原告的该用地办理了《国有土地使用证》和《集体土地使用证》，证上注明用途为“机关团体用地”和“乡镇企业用地”。2012年4月1日，原告与广西英杰置业有限公司签订《合作开发三产用地协议书》，约定由原告将政府征用后预留给原告的27.16亩就业用地与广西英杰置业有限公司进行合作开发经营，合作项目呈报后，钦州市发展和改革委员会于2013年8月28日以市发改备案字第（2013）44号文件同意项目备案。2013年9月，原告通知被告按合同约定清场交还土地，但被告至今未交还土地仍继续经营。原告和英杰公司对项目进行动工建设时引起纠纷，为此，原告诉至本院。
一审法院审理后认为，原告与被告签订的《土地承包合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。根据合同的约定，被告承包经营的停车场在国家征用或原告立项取得政府批准后，项目动工建设为终止承包时间。现该停车场政府已经征用，城建和国土部门已为原告发放了建设用地规划许可证和土地使用证，原告与英杰公司立项合作开发该幅土地，立项项目已得到市发改委的同意并且进行了备案登记，解除合同条件已成就。因此，原告请求解除合同依法予以支持。被告至今仍继续在承包土地经营，依法应当交纳土地使用费，根据本案实际，土地使用费可参照合同约定的租金予以交纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除原告钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组于2008年3月7日与被告李怀文签订的《土地承包合同》；二、被告李怀文于本判决生效之日起十日内将承包的土地交还原告钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组；三、被告李怀文支付原告钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组土地使用费（土地使用费计算：在2013年度租金总额115996元的基础上递增10%，从2014年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止进行计付）。案件受理费人民币3574元，减半收取1787元，由被告李怀文负担。
李怀文不服判决，上诉称，一、本案解除合同的条件未成就。1、备案不等于审批，审批属于行政许可事项，只能一次审批，而备案可以重复。2、从发改委、市住建委的职能设置可知，建筑工程的审批主管部门是住建委，但至今被上诉人并没有取得住建委所发的建筑工程平面图、施工许可证，说明被上诉人与案外人英杰公司的合同尚未具备动工建设的先决条件，而依本案合同第二条约定：项目动工建设为终止承包时间。二、判决上诉人支付土地使用费没有依据。1、判决未生效，合同没有解除，在此情况下只存在租金，不存在所谓的土地使用费。2、被上诉人在一审中明确，土地使用费标准是依据周边同行业的市场价，因此一审应当进入评估程序。被上诉人一审没有申请评估，应承担举证不能的责任。在被上诉人没有申请评估的情况下，一审依据2013年度周边租金总额为标准计算土地使用费，与被上诉人的诉请不符。三、一审程序违法，被上诉人诉请土地使用费从2014年2月起计算，但一审判决却从2014年1月1日起计算，超出了被上诉人的诉讼请求。请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人菠萝桥居民小组辩称，1、本案合同解除的条件已成就。合同明确本案所涉土地是本村民就业用地，对于承包终止时间有约定，即以国家征用或生产队该项取得政府批准，这两个条件是平衡的，条件成就之一我们就可以终止合同。本案涉及两个地块，上诉人承包并且开发做停车场，2013年1月份之前涉及的地块钦州市政府已经征用，我们提交的土地使用证已很明确，2013年通过划拨方式将使用权交给居民小组。所涉地块英杰公司出资做贸易大厦和加油站，这些项目2013年8月已经得到发改委的立项批准，9月份我们已通知上诉人按照合同进行清场，但上诉人不同意，因此产生本案纠纷。对于使用费问题，一审判决要求上诉人9月份清场，我们要求按合同支付租金，一审法院按照当事人真实意思表示判决是正确的。
双方当事人无没有向本院提交新的证据。
对一审查明事实，上诉人认为，判决书第6页第三行称原告和英杰公司对项目进行动工建设时引起纠纷是错误的。实际上原告及英杰公司并没有动工。
被上诉人对一审查明的事实没有异议。
对一审查明事实中上诉人有异议的部分。本院认为，被上诉人菠萝桥居民小组称已进场动工建设，但没有提交相应的证据，对此事实，本院不予认定。对其余事实，双方均无异议，应予以认定。
归纳诉辩双方的分歧意见，本案双方争议的焦点为：1、双方的合同是否已符合约定解除的条件；2、一审是否存在程序违法。
本院认为，根据双方所签订的合同，约定的承包期限，即解除合同的条件为：以该停车场在国家征用或者居民小组立项取得政府批准后，项目动工建设为终止承包时间。明确了合同终止的两个条件，一是生产队的项目取得政府立项批准，二是该项目动工建设。对于第一个条件，政府立项，即涉案地作为居民小组的就业用地，居民小组与英杰公司合作的项目，因是作为商业项目，根据自治区政府相关文件规定，须经发改委同意。因此，在向发改委申请后，市发改委同意备案登记。但对于第二个条件，即项目动工建设问题。被上诉人与英杰公司的项目，虽然取得了土地使用权证及建设用地规划许可证，但至今尚未向主管部门钦州市住建委申请报建，尚未取得相应的建设工程规划许可证，并不能进行工程的建设。同时，也没有提交相关的地质勘探、测绘等证据，不能确认已进行过相应的项目前期工作。被上诉人称其已进入工地进行施工，但并没有相应的证据，即使被上诉人有自行整理工地的行为，也尚不能称为项目的动工建设。因此，合同终止的条件并不成就，被上诉人主张合同解除条件已成就的理由不成立。一审判决认定合同解除的条件成就，判决解除合同错误，应予纠正。如果上诉人在取得了相应的准建手续后，进行动工建设，仍可以主张权利，提出解除合同。
对于一审程序是否存在违法，即上诉人认为一审超出诉讼请求判决问题。一审依据合同约定，及合同已解除的情况，判决支付合同约定的租金及解除后占用期间相应的使用费并无不当。至于被上诉人请求的租金是从2014年2月起，而一审判决是从2014年1月1日前，只相差一个月，并没有对案件的审理结果产生实质性的影响，也是符合双方约定的支付租金时间。因此，对上诉人此上诉理由，不予支持。对于被上诉人所主张的租金，因合同仍继续履行，且合同约定的支付2014年度租金的时间已超过，因此，上诉人仍应当依照合同约定支付2014年度的租金给被上诉人。
综上所述，一审认定基本事实正确，但认定本案双方的合同已符合解除条件不当，适用法律不当，导致判决错误，应予纠正。上诉人上诉主张合同解除条件没有成就的理由成立，应予支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销钦南区人民法院（2014）钦南民初字第761号民事判决第一、二项；
二、变更钦南区人民法院（2014）钦南民初字第761号民事判决第三项为：被告李怀文支付原告钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组2014年租金127595.6元（租金计算标准：依合同约定，在2013年度租金总额115996元的基础上递增10%，共计127595.6元），限于本判决生效后10日内付清；
三、驳回被上诉人钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区居委会菠萝桥居民小组的其他诉讼请求。
一审案件受理费3574元（菠萝桥居民小组已预交），由上诉人李怀文负担1072元，被上诉人钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区菠萝桥居民小组负担2502元；二审案件受理费3574元，由上诉人李怀文负担1072元，被上诉人钦州市钦南区文峰街道办事处文昌社区菠萝桥居民小组负担2502元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 成
审 判 员 李忠祝
代理审判员 李彦君
二〇一四年十一月三日
书 记 员 陈秋玲