广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第67号
上诉人（原审被告）詹辉生，男，1953年3月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）广州东华物业管理有限公司。
法定代表人陈可，该公司总经理。
委托代理人梁结明，该公司职员。
上诉人詹辉生因物业服务纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州东华物业管理有限公司（以下简称：“东华物业公司”）是具有从事物业管理资质的企业法人，位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城吉祥南街6幢之一301是詹辉生名下的房产，该房产建筑面积101.80平方米，系詹辉生于1992年12月向番禺洛溪新城地产有限公司购买。目前，该物业小区尚未成立业主委员会。
2005年7月8日，东华物业公司（即乙方）与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州番禺区开源房地产实业公司（即甲方）签订《物业管理合同》，约定将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签订物业管理委托合同前委托东华物业公司实行物业管理。《物业管理合同》第十八条约定委托管理期限从2005年7月11日至业主委员会成立并依法选聘物业管理公司接管之日止；第二十二条约定物业管理服务费标准按附表（《洛溪新城小区物业管理收费标准》）标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述《物业管理合同》还对其它事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。
根据《物业管理合同》的有关约定和詹辉生物业的面积，詹辉生名下物业每月的管理费应为101.8平方米×0.60元=61.08元，2005年7月至2012年12月期间詹辉生名下的物业管理费为61.08元×90月=5497.20元。根据《物业管理合同》的有关约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，需从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述合同签订后，东华物业公司开始为詹辉生物业所在小区提供管理服务，因詹辉生未向东华物业公司交纳2005年7月至2012年12月期间的物业管理服务费，东华物业公司遂于2013年8月5日诉至原审法院，请求：1、詹辉生清偿拖欠东华物业公司的物业管理费，自2005年7月起至2012年12月止，合计人民币5454元；滞纳金自逾期之日起按照欠费金的千分之一每日计算，截至2012年12月合计人民币约4432.89元（实际滞纳金从欠费之日起计至全部款项清偿之日止），总计人民币9886.89元；2、詹辉生向东华物业公司支付本案产权查册费40元；3、诉讼费由詹辉生承担。
原审庭询中，东华物业公司表示詹辉生名下物业是按《物业管理合同》附表《洛溪新城小区物业管理收费标准》中如意吉祥小区每月每平米0.6元收费标准计算。东华物业公司并在原审庭询中表示：“詹辉生物业的建筑面积是101.8平方米，标准是按照0.6元／平方米／月计算，每月管理费是61.08元，但我公司按60.6元／月收取管理费。2005年7月起至2012年12月共计90个月，合计管理费是5454元。”东华物业公司在本案原审庭询中承认其在履行物业服务过程中存在瑕疵；东华物业公司主张其多次向詹辉生催收物业管理费用，但没有提交证据证明其已向詹辉生书面催收过物业管理服务费用。
另查明，为提起本次诉讼，东华物业公司到广州市番禺区国土资源和房屋管理局查核涉诉房屋的《房地产权情况证明》一份，并因此支付查询费40元。
原审法院认为：东华物业公司是具有相应物业管理资质的公司，因该公司与詹辉生物业小区开发商签订《物业管理合同》，而取得对该小区进行物业管理的资格。虽然涉案小区尚未成立业主委员会，但东华物业公司依照与开发商的前期物业管理委托合同对该小区提供了物业服务，詹辉生作为广州市番禺区洛溪新城吉祥南街6幢之一301房的业主，接受了东华物业公司提供的物业管理服务，双方已形成事实的物业管理服务合同关系。东华物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故对东华物业公司要求詹辉生缴纳拖欠物业管理费本金的主张予以支持。东华物业公司主张物业服务费的收费标准为每月0.6元／平方米，东华物业公司的上述主张并未超过政府指导价规定的标准，在合理的范围，对此予以支持。根据《物业管理合同》及附表的有关约定和詹辉生物业的面积，詹辉生名下物业每月的管理费应为61.08元，因在本案中东华物业公司主张仅按每月60.60元标准收取物业服务费，是东华物业公司真实意思的表示，是东华物业公司对自己民事权利的处分行为，应予确认。因东华物业公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，且未有证据证明其已向詹辉生书面催收过物业管理服务费用，故原审法院对东华物业公司要求詹辉生支付物业管理费滞纳金及查册费的主张不予支持。物业管理企业的选择及物业服务费用的收取，关系到涉案小区全体业主的利益，因此，物业管理公司的选聘，由业主共同决定，若业主认为东华物业公司在涉案小区所提供的物业管理服务未能满足业主对物业管理的需求或其收取物业管理费的标准过高，可待小区业主委员会成立后提请涉案小区业主大会通过法定程序另行选定物业管理公司或再行商定物业管理费标准，在小区业主委员会成立之前，业主也可建议物业开发商另行选聘物业公司。东华物业公司也应当立即完善物业管理制度，加派保安、清洁人员，提高物业服务水平，增加服务意识，更好的为广大业主服务。驳回东华物业公司的其他诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2013年10月28日作出判决：一、詹辉生应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月60.60元的标准支付2005年7月至2012年12月期间的物业管理服务费5454元给广州东华物业管理有限公司；二、驳回广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费25元，由詹辉生负担。
判后，上诉人詹辉生不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以东华物业公司已与詹辉生前期原物业小区建设单位（番禺洛溪新城地产有限公司）签订《物业管理合同》并形成与詹辉生的事实的物业管理服务合同关系，认定詹辉生支付物业管理费用，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期服务合同己终止。而新的物业管理单位只有按国家和政府的规定用招标的方式在公开、公平、公正的条件下完成。詹辉生没有跟东华物业公司签订过任何物业服务合同，东华物业公司利用早己终止的前期物业服务合同强加在詹辉生头上是不合法的。詹辉生不承认与东华物业公司物业服务合同的存在，不存在拖欠管理费之说。二、东华物业公司称其于2005年7月与发展商番禺洛溪新城地产有限公司签订了合同，就有管理权限，但东华物业公司对涉案小区出现的违章建筑以及严重影响住宅部分业主生活、安全的餐饮行业未进行有效管理和预防，还与一楼商铺饭店老板存在“利益”关系，做出损害公共利益及他人利益的行为。请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、确认詹辉生与东华物业公司不存在服务合同关系；3、确认物业管理费债务诉讼时效己过期；4、东华物业公司应立即停止与一楼商铺饭店的“利益”关系；5、诉讼费用由东华物业公司承担。
被上诉人东华物业公司答辩称：詹辉生称东华物业公司与饭店有利益关系，詹辉生无提供相关的证据证明，法院不应以传言来定案。如果如詹辉生所说东华物业公司与饭店有利益的关系，詹辉生应提交相关的证据来证明。詹辉生称其没有与东华物业公司签订物业管理合同，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，建设单位与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力。关于一楼商铺，东华物业公司作为物业服务企业无执法权，在一审庭审中东华物业公司也确实提到过可能在管理、卫生方面有不到位。物业管理公司无权决定关于商铺是否出租作饭店使用，业主出租给承租人，东华物业公司无法控制，不是推卸责任。如果詹辉生觉得利益受到一楼商铺、饭店的侵害可向相关的侵权人主张。东华物业公司作为物业公司也会积极配合詹辉生向侵权人主张相关的权利。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：二审期间，詹辉生称其直至2008年左右才知道东华物业公司是涉案房屋所在小区的物业管理公司，其没有收到过东华物业公司发出的催缴物业管理费的通知。詹辉生确认其在原审期间并无针对本案所涉物业管理费超过诉讼时效期间问题提出过抗辩。东华物业公司确认涉案房屋所在小区一楼的商铺亦属于其物业管理的范围。
本院认为：涉案房屋所在小区至今尚未无成立业主委员会，东华物业公司是根据该公司与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费的。虽然东华物业公司没有与詹辉生本人签订物业管理服务合同，但东华物业公司已向包括詹辉生在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业管理关系，詹辉生认为其与东华物业公司之间不存在物业管理关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
东华物业公司在本案中主张的是2005年7月至2012年12月期间的物业管理服务费，詹辉生称未收到过东华物业公司催缴物业管理费的通知，但詹辉生在原审诉讼期间并无提出诉讼时效的抗辩，二审期间亦无新的证据证明东华物业公司的请求权已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对詹辉生关于涉案物业管理费已超过诉讼时效的上诉理由不予支持。詹辉生无证据证明其已支付了2005年7月至2012年12月期间的物业管理费，东华物业公司在本案中主张的物业管理费的计付标准并无超过上述《物业管理合同》及附表约定的标准，故原审法院判令詹辉生按照东华物业公司主张的每月60.6元标准支付2005年7月至2012年12月期间物业管理费并无不当。
詹辉生称一楼商铺经营餐饮业所产生的油烟、噪音等对其正常居住、生活、安全造成严重影响，因东华物业公司并非一楼商铺的业主，詹辉生并无充分证据证明上述经营餐饮的商铺系东华物业公司出租、代为出租或者东华物业公司参与经营，故詹辉生主张东华物业公司为上述问题产生的直接责任人依据不足。涉案小区的现状反映出东华物业公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，原审法院鉴于东华物业公司存在履约瑕疵行为，已驳回了东华物业公司要求支付物业管理费滞纳金及查册费的请求，故詹辉生认为其有权拒绝向东华物业公司缴纳物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人詹辉生的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人詹辉生。
本判决为终审判决。