山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书（2015）临罗民一初字第2255号原告张海霞，男，1974年10月4日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托代理人段新明，山东宇衡律师事务所律师。被告北京东泽创展房地产经纪有限责任公司，住所地：北京市朝阳区。法定代表人何文洋，总经理。委托代理人焦炜，山东正之源律师事务所律师。第三人临沂华创置业有限公司，住所地：临沂市罗庄区。法定代表人郑巧鸿，董事长。原告张海霞与被告北京东泽创展房地产经纪有限责任公司、第三人临沂华创置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海霞的委托代理人段新明，被告北京东泽创展房地产经纪有限责任公司的委托代理人焦炜到庭参加诉讼，第三人临沂华创置业有限公司送达了书面答辩状后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月3日，原告收到临沂市罗庄区人民法院送达的（2015）临罗执异字第29号执行裁定书，原告认为该裁定书缺乏事实与法律依据。一、被告申请执行的上述房产在查封前已由原告买受，支付了全部价款，并已占有使用，应判归原告所有，依法不属于执行财产。原告与第三人早在2012年12月26日就签订了罗庄区华创·XXX小区X号楼XXXX号房、XXX号房的买卖合同，原告在合同签订后依合同约定交清了全部房款（查封前交清，有收据为证），并在查封前对该房实际占有使用。根据《物权法》、《合同法》等法律规定，该房屋买卖合同合法有效，上述房产不属于执行财产，应依法判归原告所有。二、该房交付后，原告曾多次要求第三人办理过户，因第三人原因，至今未办理过户手续，原告并不存在过错，根据相关司法解释，被告申请查封上述房产错误。涉案房产是在法院查封前签订买卖合同、交清全部房款并已实际占有使用，有《现房买卖合同》和交款收据为证，事实清楚、证据充分。该房屋应当依法归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不应查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因上述房产未办理过户登记非因原告自身原因，故被告申请法院查封上述房产错误，原告所提异议成立。法院在原告所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况下，援引该规定第二十九条，驳回原告所提执行异议，属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求判令停止对华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房产的强制执行，请求确认位于临沂市罗庄区华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房产归原告所有，诉讼费由被告承担。被告北京东泽创展房地产经纪有限责任公司辩称，原告所诉与事实不符，本案查封房产系临沂华创置业有限公司名下财产，罗庄法院查封不存在任何问题，请依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本案查封的位于罗庄区的华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房系临沂华创置业有限公司名下房产，与异议人没有任何关系。首先该房在2014年11月6日罗庄区法院查封时登记在临沂华创置业有限公司名下，查封本案诉争房产时，临沂市房产局工作人员在收到协助执行通知书、民事裁定书后，登记并签字确认，有罗庄法院查封裁定及送达回证可以证实。其次原告在法院查封后至申请执行7个月期间从未提出查封异议，而异议人对法院查封当时就知道了，这从异议人转移华创XXXXX号楼XXX号楼可以印证，本案涉案房产2014年11月6日被查封后，异议人将位于华创XXXXX号楼XXX房的别墅在2014年11月10日与临沂华创置业有限公司签订了买卖合同，恰恰是在法院查封后，并办理了房产证，这也与原告诉称XXXX号房没有房产过户的过错在华创公司是站不住脚的。第三本案被查封房产与异议人没有任何关系。从异议人提供的购房发票可以看出2012年12月28日所谓的交款收据，交款人是王恩彩，根本不是异议人张海霞；其次张海霞所谓的购买本案争议房产的购房合同签字时间为2012年12月26日，签完合同后第二天，就以别人名义交纳巨额房款与实际情况不符，也不符合常理；第三2013年4月2日由临沂华创置业有限公司委托被告销售表中就包括本案诉争的房产，说明当时根本就没有卖出，这与异议人出具的购房合同、交款收据根本上是矛盾的，被告的售房表是当时真实情况的记载，如果已经卖出，华创公司不会再要求我公司继续销售。第四本案诉称的房产于2013年9月6日出售给了冯升涛，有双方签订的认购协议书可以证实，说明异议人所诉争的房屋根本就不是她本人房产，是华创公司名下财产，实质为转移被查封财产而提出的异议，不能成立，请依法驳回其诉讼请求。第三人临沂华创置业有限公司辩称，原告所述与事实相符。2012年12月26日，原告与第三人签订了《现房买卖合同》，原告购买了第三人开发的华创·XXX小区X号楼XXXX号、XXX号房屋，并于2012年12月20日、2013年1月14日分两次共支付购房款195万元。该房屋已于2013年5月10日交付给原告，后原告多次向第三人要求过户并办理房产证，但因为房产抵押等原因，一直未能办理。综上所述，华创·XXX小区X号楼XXXX号、XXX号房屋已经由第三人出售给原告并由其实际占有，已经不属于第三人的财产。原告的诉讼请求符合事实和法律，应当予以维持，请法院依法查清事实，依法判决。经审理查明，本院在审理北京东泽创展房地产经纪有限责任公司与临沂华创置业有限公司居间合同纠纷一案中，于2014年11月5日作出（2014）临罗商初字第1846号民事裁定书，裁定冻结临沂华创置业有限公司银行存款900000元或查封、扣押同等价值财产，并于2014年11月6日向临沂市房产交易中心发出协助执行通知书，查封了临沂华创置业有限公司位于临沂市罗庄区华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号的房产。2015年2月2日本院作出（2014）临罗商初字第1846号民事判决书，该判决生效后，北京东泽创展房地产经纪有限责任公司申请法院强制执行。2015年6月1日，原告张海霞向本院提出执行异议，要求解除对该房产的查封。2015年6月24日，本院作出（2015）临罗执异字第29号执行裁定书，驳回异议人张海霞的异议。原告不服，又诉至本院。原告向法院提供了以下证据：1、原告与第三人临沂华创置业有限公司签订的现房买卖合同，合同落款时间为2012年12月26日，房产价款为195万元，证明原告已于法院查封之前购买了华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房产。被告认为该合同是虚假的，第三人临沂华创置业有限公司向被告出具的价格表证实该房屋在2013年4月份之前还没有卖出，2013年9月6日该房屋还卖给了其他人。2、收据两张，其中一张入账日期为2012年12月20日，交款人为王恩彩，数额为100万元；另一张入账日期为2013年1月14日，交款人为张海霞，数额为95万元。3、2013年1月14日网上银行转账回执单一份，交款人为张海霞，数额为95万元，收款方为杨荣海。原告主张交款人王恩彩系原告的嫂子，回执单上的收款人杨荣海系第三人的经办人员，证实原告已经足额缴纳了房款。被告认为收款单据的真实性无法确认，第三人也未能提供单据的上下联以证实该收据的真实性，回执单款项并非转入了第三人的账户，与本案无关。被告向本院提交了以下证据：1、（2014）临罗商初字第1846号民事裁定书及送达回证，证实该房产已经法院依法查封，原告对该证据真实性无异议，但认为无法证实查封的合法性。2、第三人临沂华创置业有限公司华创XXX项目可售物业保底销售价格表，系2013年4月2日第三人委托被告销售XXX房产，本案诉争的房产在该表格中，证实该房产当时并没有销售出去，与原告提供的购房合同相互矛盾，证实原告提供的购房合同是虚假的。原告主张并不知情，真实性无法确认。3、2013年9月6日第三人临沂华创置业有限公司与案外人冯升涛签订的关于华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房产的认购协议书，证实该房产曾于2013年9月6日由第三人卖给了案外人，后因其他原因没有交易成，证明原告提供的购房合同是虚假的。原告主张并不知情，真实性无法确认。4、2014年11月10日原告与第三人签订的购买华创·XXX小区XX号楼XXX号房的购房合同，主张原告于法院2014年11月6日查封本案诉争的房产4天后即签订了其他房屋的购房合同并于2015年1月份办理了房产登记，同时证明原告辩称自己对本案诉争的房产没有过户不存在过错这一说法是不能成立的。原告对该合同真实性无异议，但认为与本案无关，本案争议的房产原告多次要求第三人办理过户手续，但第三人一直推脱，未过户的责任系第三人而非原告。以上事实，主要根据原、被告陈述、举证及法庭调查认定，均已记录、收录在卷。本院认为，被告提供的第三人临沂华创置业有限公司华创XXX项目可售物业保底销售价格表和2013年9月6日第三人与案外人冯升涛签订的认购协议书，均加盖了第三人临沂华创置业有限公司的公章，对该两组证据的真实性本院予以认定，根据该两份证据显示，本案争议的房屋在被法院查封之前并没有卖出，仍属于第三人的财产，原告虽提供了2012年12月26日与第三人签订的房屋买卖合同，但与被告提供的上述证据相互矛盾，同时原告也没有办理房屋产权登记，故对该合同的真实性无法确认。原告虽提供了收款收据及网上银行转账回执单，但其回执单的金额仅为95万元，对另一张100万元的收据未能提供相关资金往来的其他凭证，仅凭一张收据无法证实该收款收据的真实性，同时原告与第三人之间还存在其他的房屋买卖行为，原告亦未能提供买卖其他房屋的资金往来凭证，即原告未能提供证据证实该收据就是用于购买本案争议的房屋。综上，本院查封的临沂市罗庄区华创·XXX小区X号楼XXXX、XXX号房产系登记在第三人临沂华创置业有限公司名下，原告作为案外人提出异议，未能提供充分证据证实其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形，应承担举证不能的诉讼后果，对原告的主张，本院不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张海霞的诉讼请求。案件受理费21900元，由原告张海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  段欣欣人民陪审员  岳荣济人民陪审员  侯素霞二〇一五年十一月二十日书 记 员  王雨情