海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终950号上诉人（原审原告）宿梓枢。委托代理人蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南嘉地置业有限公司。法定代表人朱吕华，董事长。委托代理人李俊，该公司职员。委托代理人林秋嫩，海南昌宇律师事务所律师。上诉人宿梓枢因与被上诉人海南嘉地置业有限公司（以下简称嘉地公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2015年3月10日，原、被告双方签订《石梅山庄别墅订购协议书》（以下简称《协议书》），约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的石梅山庄A17栋别墅，暂定建筑面积264.56平方米，计价方式为按建筑面积计算每平方米19655.28元，总价款为520万元。原告应交纳购房定金人民币贰拾万元整，在双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）时，该购房定金自动转为购房款。协议书第三条约定，原告应于2015年3月15日前至被告指定地点签订《合同》，并按协议约定支付购房款、办证费用及相关税费等；否则视为原告放弃对该商品房的订购，被告有权单方面终止协议，且不再另行通知，并将该商品房另行出售给第三方，原告所支付的定金不予退还。协议书第六条约定了付款方式，即原告在签订正式《合同》当日付房屋总房款520万元。协议书第七条约定，原告保证向被告提供的资料真实有效。原、被告双方因履行本协议而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本协议首页所列明的地址、传真、电子邮件送达，一方如有变更应当于变更后3日内书面通知对方，否则变更方应对由此造成的后果承担责任。协议书还约定了其他事项。协议书签订后，原告宿梓枢依约支付了购房定金20万元，至2015年3月15日，双方未签订《合同》。2015年4月10日原告委托其律师发《律师函》给被告，通知被告解除《协议书》及附件，并要求退还已交付的购房款20万元。被告于2015年4月17日回函同意解除《协议书》，但认为不存在违约问题。2015年5月5日原告再次致函被告，通知被告解除《协议书》及附件，并要求退还已交付的购房款20万元。被告于2015年5月13日回函同意解除《协议书》，但仍坚持认为不存在违约问题。由此，双方发生争议，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2015年3月10日签订的《石梅山庄别墅订购协议书》及附件；2、判令被告双倍返还定金40万元。以上事实，有原告宿梓枢提供的证据：1、《石梅山庄别墅定购协议书》；2、收据；3、国内快递单；4、律师函；5函告书；6、回函；7、关于《函告书》的回复以及双方当事人的庭审陈述予以证实。原审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《协议书》是双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。原、被告双方应按照《协议书》的内容全面履行各自的义务。关于原告诉称“被告违反协议书的约定未能按期通知原告签订《合同》的地点，导致《合同》无法签订，被告的行为构成违约”的问题。根据《协议书》第三条，原告宿梓枢应于2015年3月15日前至被告嘉地公司的指定地点签订《合同》，否则视为原告放弃对该商品房的订购，被告有权单方面终止协议，且不再另行通知。协议还约定，双方因履行本协议而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本协议首页所列明的地址、传真、电子邮件送达，一方如有变更应当于变更后3日内书面通知对方，否则变更方应对由此造成的后果承担责任。该两项约定均是被告为了重复使用而预先拟定的格式条款。其中，“本协议首页所列明的地址”即海南省万宁市兴隆镇兴梅大道1号石梅山庄售楼部，是否为协议书上所列的“甲方指定地点”，即被告指定地点，是值得商榷的。从原告陈述、被告答辩以及庭审情况来看，原、被告双方并未就合同签订地点协商一致。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”以及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，结合本案，被告未对合同签订地作出解释，并且原、被告双方未就合同签订地点协商一致，故互不负违约责任。由此，被告的行为未构成违约，不应承担违约责任。原告要求被告双倍返还定金40万元的诉讼请求，法院不予支持。关于原告起诉要求解除双方签订的《协议书》及附件的问题。一方面，原告的诉求是基于双方未就《合同》签订地点约定一致，如若双方就合同签订地协商一致，依然存在继续履行协议的可能性；另一方面，被告在庭审中表示合同仍能继续履行。可见，解除协议不是双方的本意，解除协议的条件尚未具备。因此，从保护市场交易秩序、维护双方合法权益出发，原告请求解除双方签订的《协议书》及附件，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条之规定，判决：驳回原告宿梓枢的全部诉讼请求。案件受理费7300元，由原告宿梓枢负担。上诉人宿梓枢上诉称：一审判决对本案事实认定存在严重错误，导致判决结果不仅背离本案事实情况，还严重损害上诉人的利益。主要表现在：一、根据双方签订的《协议书》第三条“乙方应于2015年3月15日前至甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，并按协议约定支付购房款……”的约定，被上诉人应在2015年3月15日前通知上诉人去往何地签订《合同》，由于被上诉人违反协议书的约定，未能按期通知上诉人签订《合同》的地点，导致《合同》无法签订，其行为构成违约。一审法院依据《合同法》第三十九条、第四十一条关于格式条款的规定，认定被上诉人不承担违约责任显然是错误的。二、上诉人于2015年4月10日委托内蒙古新广律师事务所致函被上诉人及2015年5月5日自行致函被上诉人，被上诉人于2015年4月17日、2015年5月13日分别回函上诉人，同意解除双方2015年3月10日所签订的《协议书》及附件。由此可见，上诉人与被上诉人均确认解除《协议书》。在合同当事人确认解除合同的情况下，一审法院违反民事诉讼法规定的处分原则，判决驳回上诉人解除《协议书》的请求，实属适用法律错误。同时，在协议已经解除的前提下，被上诉人应当退还上诉人所交的20万元定金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人嘉地公司未作书面答辩，其在庭审中口头答辩称：本案争议的焦点在于《协议书》中约定的指定地点是否明确。首先，根据《协议书》第三条，上诉人应在被上诉人指定地点签订《合同》，且《协议书》中也约定了以签订《协议书》的地址为准，并明确说明地点是被上诉人的售楼处。其次，被上诉人的两次回函中已明确了指定地点是被上诉人的售楼处，但上诉人仍坚持要求解除合同，在此情况下，应由上诉人承担不能签订《合同》的后果。该房屋至今还未出售，被上诉人愿意继续履行签订的买卖合同，如果二审法院认为应该解除合同的话，不利后果应由上诉人承担，定金应不予退还。经审理查明：2015年3月10日，上诉人与被上诉人签订《协议书》，其中第五条约定：“在本协议有效期内，若甲方（被上诉人）将乙方（上诉人）所定购的房屋另行出卖给第三方或违约不卖，则甲方应双倍返还定购定金给乙方。”第六条约定：“双方约定在签订该商品房之正式《合同》时按一次性付款方式付款；乙方在签订正式《合同》当日付房屋总款计人民币520万元（含定金20万元）。”第十一条手写补充约定：“乙方（上诉人）于2015年3月10日支付定金200000元，余款申请延期2015年6月15日支付房款2000000元，8月15日支付房款3000000元。”另查明，2015年4月10日，上诉人委托律师向被上诉人发送《律师函》，通知解除双方签订的《协议书》并退还购房款20万元。2015年4月17日，被上诉人回函称因未见上诉人授权文件，该解除通知无效，并告知公司地址已列明在协议书首页，该地址为签约地址；双方签署《合同》的期限为2015年6月15日，其不存在违约问题。2015年5月5日，上诉人向被上诉人发送《函告书》，通知解除《协议书》并退还购房款20万元。2015年5月13日，被上诉人回函重申《合同》的签署时间是支付余款的2015年6月15日，公司的地址已列明在协议书首页，无需再另行指定地点；被上诉人对解除通知表示遗憾，但尊重上诉人的个人选择，并认为在其未违约的情况下，上诉人无故解除协议，收取的定金应不予返还。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方于2015年3月10日签订的《协议书》，系双方对交易商品房事宜进行初步确认而达成的合意，其性质应为预约合同。该协议双方意思表示真实，且内容未违反法律法规，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点是：一、被上诉人是否违反《协议书》的约定；二、双方签订的《协议书》应否予以解除。一、关于被上诉人是否违反《协议书》的约定的问题。上诉人主张根据《协议书》第三条“乙方（上诉人）应于2015年3月15日前至甲方指定地点签订《合同》，并按协议约定支付购房款”的约定，被上诉人应在2015年3月15日前通知上诉人去往何地签订《合同》，被上诉人未按期通知，导致《合同》无法签订，其行为构成违约，应双倍返还定金。经查，双方的《协议书》第六条约定了签订正式《合同》时应一次性支付全部余款，该协议第十一条同时补充约定，未支付的余款500万元，其中第一笔200万元延期至2015年6月15日支付。据此，应当认定双方通过补充条款的约定已将签署《合同》的时间由2015年3月15日变更为2015年6月15日。因此，被上诉人在2015年3月15日前未通知上诉人签约地点并未违反《协议书》的约定。其后，被上诉人于2015年4月17日和2015年5月13日两次回函上诉人时，已明确告知协议书首页列明的地址为签约地址及双方签署《合同》的期限为2015年6月15日。由此可见，被上诉人对签约地点和签约时间已向上诉人做了反复确认和说明，其主观上已充分表达了继续履行合同的意愿，上诉人主张因被上诉人的行为导致合同无法签订显然有悖于客观事实，本院不予采信。被上诉人不存在将定购房屋另行出卖他人或违约不卖的行为，根据双方《协议书》第五条“在本协议有效期内，若甲方（被上诉人）将乙方（上诉人）所定购的房屋另行出卖给第三方或违约不卖，则甲方应双倍返还定购定金给乙方”的约定，上诉人诉请被上诉人双倍返还定金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、关于双方签订的《协议书》应否予以解除的问题。被上诉人就《合同》的签约时间和签约地点向上诉人做了反复说明和确认，上诉人仍拒绝与其订立《合同》并诉至法院请求解除双方签订的《协议书》，被上诉人亦表态尊重上诉人的个人选择，同意解除《协议书》。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，该《协议书》应当予以解除。由于未能签订《合同》的原因在于上诉人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”的规定，上诉人无权要求被上诉人返还已交付的定金20万元。综上，双方签订的《协议书》应当予以解除，双方未能订立商品房买卖合同的原因在于上诉人，上诉人无权请求被上诉人返还定金20万元，其请求被上诉人双倍返还定金本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第1466号民事判决；二、解除上诉人宿梓枢与被上诉人海南嘉地置业有限公司于2015年3月10日签订的《石梅山庄别墅定购协议书》；三、驳回上诉人宿梓枢的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元、二审案件受理费7300元，均由上诉人宿梓枢负担。本判决为终审判决。审判长  陈海燕审判员  白玉琳审判员  陈 杰二〇一六年七月七日                                                                      法官助理谢婷婷                                                                       书记员邱飞丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：谢婷婷校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年7月20日印制（共印20份）