广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1934号原告：广东省粤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区，组织机构代码证号：19036550-1。法定代表人：潘绍雄，董事长。委托代理人：何挺、莫如华，男，均为该公司职员，联系地址同原告地址。被告：李贵恩，1968年7月15日，住广州市海珠区。原告广东省粤安物业管理有限公司诉被告李贵恩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何挺到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2007年3月1日至2014年3月1日期间，广州市新业路干警综合楼小区业主委员会与原告签订多份《物业管理委托合同》，合同期限为2007年3月1日至2017年2月28日止。根据《物业管理委托合同》约定：本物业的管理服务费，由原告按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取，2007年3月1日起，业主住宅物业按0.9元/月/平方米计算；2011年经原告征询全体业主意见后，自2012年3月1日起至2015年8月30日，业主住宅物业按1.05元/月/平方米计算；业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告依约为该物业提供了物业管理服务。被告为涉案小区物业的产权人及物业使用人，自2007年3月起开始拖欠物业管理费用，上述费用经原告多次催收未果。故起诉要求判令：1、被告向原告清付2007年3月至2015年8月期间的物业管理费（按87.22平方米计算，其中2007年3月至2009年8月期间按0.9元/月/平方米的标准计算为2355元，2012年1月至2015年8月期间按1.05元/月/平方米的标准计算为4004.2元）以及延付上述物业管理费的滞纳金（从2007年3月1日起，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日千分之三的标准计算至实际清付之日止）；2、被告向原告清付2015年1月至2015年8月期间的自用水某358.62元（按被告当月用水量×水价标准逐月计算）及滞纳金（从2015年4月6日起，以当月欠付费用为基数，按每日千分之三的标准计算至实际清付之日止）；3、被告承担本案受理费。被告没有提出答辩意见及举证。经审理查明：原告是领有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》的企业。根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区新业路26号403房的产权人为被告；建筑面积为87.22平方米；所有权来历为2001年2月向广州市公安局海珠区分局买；等。原告主张其公司从2007年3月1日起至今对新业路干警综合楼实行物业管理。原告于2015年10月30日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、涉案小区的名称为新业路干警综合楼小区，被告所有的涉案房屋位于该小区内；2、2012年2月之前按0.9元／月／平方米收取物业管理费，2012年3月起按照1.05元／月／平方米收取物管费；3、涉案小区的物业管理费缴费周期为每月缴纳一次，最迟在每月的5号前缴纳上一个月的物业管理费。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告（乙方）与广州市新业路干警综合楼业主委员会（甲方，以下简称为综合楼业委会）于2007年2月28日签订的《物业服务合同》，主要内容：甲方将新业路干警综合楼委托乙方实行物业管理，物业位置为广州市海珠区新业路20－26、34－38、40－42双号；委托管理期限自2007年3月1日起至2009年2月28日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）车位物业管理费，代收户内水某及公共水、电分摊费用；（3）合同约定的装修押金及有偿服务费用；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，本物业管理服务费标准为0.9元/月.平方米，由乙方按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于每月的5日前交纳上一月的物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每月应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；等。2、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2009年2月18日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2009年3月1日起至2011年2月28日止外，其他内容与证据1基本相同。3、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）又签订《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2011年3月1日起至2014年2月28日止外，其他内容与双方于证据1基本相同。4、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2014年1月19日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2014年3月1日起至2017年2月28日止、物业管理服务费标准改为1.05元/月.平方米外，其他内容与证据1基本相同。证据1-4拟证明原告提供物业服务。5、涉案房屋的水表抄表记录表，其中载明：15.1.24水表本月行度自报1401，15.3.21水表本月行度自报1422，15.5.31水表本月行度自报1444，15.7.25水表本月行度自报1459，15.9.21水表本月行度自报1472。拟证明住户使用水量。6、涉案小区的水费、污水处理费发票若干张，其中载明：2015年1月至2015年9月的水某单价为1.98元/吨，污水处理费单价为0.9元/吨，合计2.88元/吨。拟证明原告已代缴水某。7、新业干警楼物业管理处于2011年4月向小区住户发出的《关于调整物业管理费的意见征询》。8、综合楼业委会与新业干警楼物业管理处共同于2011年5月26日向小区住户发布的《关于调整物业管理费的联合公告》，主要内容：由于物价的不断上涨使得物业公司对小区的日常维护成本大幅增加；为确保小区的正常服务，维持小区物业的正常使用，使物业保值、增值；前段时间管理处就调整物业管理费事宜征询小区全体业主意见，在小区众多业主的理解和支持下，至5月26日止管理处共收到业主同意调整物业管理费的348户，占小区总户数的77%，不同意的58户，占小区总户数的12%，未定或无表态的52户，占小区总户数的11%；管理处征询业主调整管理费的结果符合相关规定，管理处也就调整物业管理费的所有过程及结果向相关职能部门反映报告，经与小区业委会商量决定从2011年7月1日开始调整物业管理费，由原来的0.9元/㎡调整为1.05元/㎡；附件一为《统计表》，附件二为《同意调整物业管理费单元号》；等。证据7、8拟证明管理费标准从0.9元调至1.05元。9、原告委托律师于2014年11月23日以特快专递方式向被告发出的《律师函》及全球邮政特快专递详情单（其中载明：编号为1022693943606；收件人为被告；收件地址为海珠区新业路26号403房；内件品名为律师函；等）、网上查询的邮件妥投记录单（其中载明：邮件号码为1022693943606；2014年11月25日投递并签收，签收人为本人收；等），《律师函》的主要内容为：被告自2007年3月起欠交原告费用，截至2014年10月止，共计欠交物业管理服务费5456.6元，欠交垃圾处理费275元；请被告在收到本律师函后五日内向原告交清全部欠交费用及滞纳金；等。拟证明原告在2014年11月23日曾向被告催收过物业管理费、垃圾费。在本案诉讼期间，原告变更第1项诉讼请求中的滞纳金标准为按中国人民银行银行同期贷款利率的标准计算，并撤销第2项诉讼请求中的滞纳金请求。本院认为：原告提交的证据足以证明其公司已从2007年3月1日起至今对涉案小区进行物业管理，被告所有的涉案房屋位于原告管理的小区范围内，故原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求被告支付物业管理费。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费和自用水某的时段和事实没有提出否定抗辩和举证，应承担不利的后果，故本院对原告上述事实主张予以采信。原告表示物业管理费每月缴纳一次，最迟在每月的5号前缴纳上一个月的物业管理费。经审查，原告陈述的缴费周期符合日常交易习惯，本院予以采信。原告就其主张的物业管理费缴费标准为自2007年3月1日起至2012年2月止按0.9元/月/平方米计算，自2012年3月1日起至2015年8月30日止，按1.05元/月/平方米计算的事实，提交了《物业服务合同》和《关于调整物业管理费的联合公告》为证，被告对此没有提出否定抗辩，故本院对原告主张的上述缴费标准予以确认。但原告主张2012年1月及2月的物业管理费按1.05元/月/平方米计算与其陈述不符，本院予以纠正，应按0.9元/月/平方米计算。因此，被告应按87.22平方米的标准计付2007年3月至2015年8月期间的物业管理费（其中2007年3月至2012年2月×0.9元/月/平方米的标准计算，之后按1.05元/月/平方米的标准计算）及被告支付延付2007年3月至2015年8月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行银行同期贷款利率的标准计算）给原告，滞纳金应以被告所欠的物业管理费为限。对原告主张的其余滞纳金请求，本院不予支持。同理，原告关于被告欠付2015年1月至2015年8月期间的自用水某358.62元及被告已代缴水某的事实，已提供了相关证据予以证明，被告对此没有提出否定抗辩及举证，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。原告在诉讼中撤销部分诉讼请求，是其处分自己诉讼权利的意思表示，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李贵恩在本判决生效之日起10日内，按87.22平方米的标准计付2007年3月至2015年8月期间的物业管理费（其中2007年3月至2012年2月期间按0.9元/月/平方米的标准计算；2012年3月至2015年8月期间按1.05元/月/平方米的标准计算）给原告广东省粤安物业管理有限公司。二、被告在本判决生效之日起10日内，支付延付本判决主文第一项所确定的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行银行同期贷款利率的标准计算，总额以被告所欠的物业管理费为限）给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付2015年1月至2015年8月期间的自用水费358.62元给原告。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担1元，被告负担49元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王君碧二〇一六年十二月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲