浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1333号上诉人（原审原告）：邵陈策。委托代理人：郑小雄，浙江高策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市瓯海房屋开发有限公司。住所地温州市瓯海区新桥街道卧云南苑*期**幢*楼西首。法定代表人：张小武，总经理。委托代理人：黄静，系该公司员工。上诉人邵陈策因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定：坐落于温州市瓯海中心区中心单元D-10-01地块“半塘佳苑”商住项目（推广名：国际华府）系被告温州市瓯海房屋开发有限公司开发建设，于2013年1月开工，3月以推广名“国际华府”对外宣传，5月21日项目名称经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”，6月正式公开销售，其宣传楼书、广告上载明“89㎡挑战130㎡，三房两卫两厅双阳台”、“115㎡挑战150㎡，四房两卫两厅双阳台”、“127㎡挑战170㎡，大四房两卫两厅三阳台”、“传承30载，集瓯海房开30载大成”等。2013年6月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（编号：201390005960067）及附件，约定原告向被告购买“半塘佳苑”3幢2101室商品房，建筑面积为115.47㎡，单价为23600元/㎡，总房价为2725092元，合同签订时支付不低于总房款30%的首付款825092元，剩余房款1900000元，原告同意按银行或公积金管理中心贷款设定的条件，向被告指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清，被告应当在2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付给原告使用。合同附件八第十一条特别约定，如原告申请深圳十方设计顾问有限公司对房屋内部、小区内部进行相应的优化改造的，被告可根据原告的授权将房屋直接交付给该公司，以便该公司完成优化改造后再将房屋交付给原告。合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。本合同在办理产权证时以政府部门提供的公安编号及地名办批文等政府部门为准，本小区地名批复为“半塘佳苑”等。同日，原告在被告处签订一份《装修委托书》（含附件户型平面图），委托深圳十方设计顾问有限公司对原告购得的商品房公共阳台、构架等区域（详见附件：户型平面图中A区、B区、C区、D区等部分）进行优化改造，将A区封闭为厨房、客厅，B区增加钢砼楼地面为客厅，C区、D区增加钢砼楼地面为阳台。上述合同签订后原告依约向被告支付首付款825092元。合同履行过程中双方发生争议，原告起诉至原审法院。现该讼争预售商品房及所在小区尚在施工建设。一审庭审中，原告不再要原审法院对被告的房产开发资质问题进行审查。原判认为：本案的焦点在于原告主张的下列事实是否足以导致原告就与被告建立商品房预售合同关系产生重大误解，进而原告主张撤销合同、退还购房款并赔偿利息损失的相关基础是否存在、理由是否成立。一、关于讼争楼盘项目名称及被告公司企业历史的问题。讼争楼盘项目原推广名为“国际华府”，后经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”。项目名称的改变，并不会影响合同双方的权利义务，且双方签订的《商品房买卖合同》中已经将本案项目明确为“半塘佳苑”。企业历史亦不是合同的主要内容，并不影响当事人的权利义务。故原告对楼盘项目名称及被告公司企业历史的认识问题均不构成重大误解，其相应的意见，不予采纳。二、关于讼争商品房面积及户型差异问题。双方签订的《商品房买卖合同》中已经载明商品房的建筑面积为115.47㎡，并附有商品房平面图。原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，结合其签订的《装修委托书》的内容，可以认定原告知晓自己购买的商品房建筑面积为115.47㎡，“实用面积”挑战150㎡，150㎡与115.47㎡之间的面积差及被告宣传的“四房两厅两卫”的户型需要通过其他途径获得，故原告不存在因错误认识使行为的后果与自己的意思相悖。故原告主张被告就商品房面积、户型的宣传构成欺诈，导致原告因被告的欺诈宣传而对合同产生重大误解，现基于重大误解请求撤销《商品房买卖合同》，依据不足，不予支持。综上，原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，特别是对于合同条款应当仔细认真解读，并与被告进行充分磋商，故原告认为被告宣传广告中存在欺诈行为，导致原告对合同产生重大误解，现基于原告存在重大误解，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》并由被告返还购房款及赔偿利息损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第71条的规定，判决：驳回原告邵陈策的诉讼请求。案件受理费12538元，减半收取6269元，由原告邵陈策负担。宣判后，邵陈策不服，提起上诉称：一、原审判决程序违法。一审上诉人提供的宣传资料、户型图、精装修示意图、证人证言等证据均能证明被上诉人虚假宣传的事实，原审法院未对上述证据进行举证质证，也未进行认证，显属错误。涉案《商品房买卖合同》附件八“销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内房屋效果为准”系格式条款，应认定为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。原判未对该条款进行分析认定，造成认定事实错误。上诉人与深圳十方设计顾问有限公司从未有过接触，《装修委托书》是在上诉人不知情的情况下签署的，并非上诉人的真实意思表示。二、原审判决理由和结果不公平、不合理。原审判决结果相当于向社会宣告房开公司作为经营者误导、虚假宣传不需要承担任何责任，而消费者的利益将无法保障，将会树立非常负面的社会引导。三、被上诉人虚假宣传的行为也违反了《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》要求经营者诚实信用及消费者充分的知情权的规定和要求。四、在当前的社会环境下，房屋购买者与经营者相比处于绝对弱势，上诉人作为一般老百姓在社会认知和法律认知上均远远不及被上诉人，并且在被上诉人营销手段的操作下，签订房屋买卖合同时，上诉人根本没有充分的时间阅读合同条款。考虑到交易双方的合同地位及合同签订形式，在被上诉人明显存在虚假宣传的情况下，单单要求上诉人在本案中保持审慎注意义务，显然有失偏颇。综上，请求撤销原判，依法撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审。被上诉人温州市瓯海房屋开发有限公司辩称：一、原审法院在一审庭审中对上诉人提供的证据均进行了举证、质证，并在判决书中进行了认证，不存在程序错误的问题。二、原审判决认定事实清楚，判决结果正确，不存在上诉人所称的不公平、不合理的问题。上诉人认为被上诉人作为经营者存在误导、虚假宣传，进而导致上诉人产生重大误解，其关于重大误解的主张不符合法律规定和司法实践的做法。三、上诉人一审系以重大误解为由要求撤销涉案《商品房买卖合同》，并非基于《消费者权益保护法》向被上诉人主张索赔。现其二审主张本案应适用《消费者权益保护法》，缺乏依据。四、合同一经签署，双方均有义务严格履行合同的义务。签订购房合同系购置重大财产的一项重大决定，上诉人理应保持审慎的注意义务，对于合同条款应仔细解读、充分磋商，现上诉人以没有充分时间阅读以及社会认知和法律认知不足为由不履行合同义务，有违诚实信用原则和相关法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人以被上诉人在开发资质和历史、涉案商品房“赠送面积”的宣传上存在欺诈行为并导致上诉人产生重大误解为由请求撤销涉案《商品房买卖合同》，应以其提供的证据足以证明被上诉人在上述问题的宣传上存在欺诈，使得上诉人在违背真实意思的情况下签订涉案《商品房买卖合同》为前提。关于被上诉人是否在上述两个方面的宣传上存在欺诈的问题，本院分别分析、认定如下：首先，关于被上诉人在其开发资质和企业历史的宣传上是否存在欺诈的问题，本院认为，上诉人在一审中明确表示不要求对被上诉人的开发资质进行审查，现其又对被上诉人的开发资质提出异议，本院二审亦不作审理。被上诉人的企业历史与其提供的商品及服务的质量不存在必然联系，对双方的权利义务不构成影响，故上诉人以被上诉人在企业历史的宣传上存在欺诈为由主张撤销涉案《商品房买卖合同》，其理由不能成立。其次，关于被上诉人在“赠送面积”的宣传上是否存在欺诈的问题，本院认为，房屋系大价值财产，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等因素。涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，上诉人理应知晓该平面图与被上诉人宣传的效果图之间的差异。另外，在涉案《商品房买卖合同》约定的面积与此前被上诉人在宣传资料中所标注的面积不一致的情况下，上诉人不可能不去考虑多出来的面积来自何处。况且上诉人在与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》的同时，又签署申请书委托深圳十方设计顾问有限公司对其购得的商品房进行优化改造，综合考虑以上事实，原判认定上诉人对于被上诉人在宣传时所称的“赠送面积”系通过对结构空井部位进行改造搭建得出的事实是明知的，符合本案实际。有关“赠送面积”的宣传并未对上诉人产生误导，况且被上诉人也未就“赠送面积”收取价款，故上诉人主张被上诉人“赠送面积”的宣传上存在欺诈并导致其产生重大误解，其理由同样不能成立。另外，原审法院在一审庭审中已就上诉人提供的证据组织双方进行了举证和质证，上诉人以原审法院未对其提供的证据进行举证、质证为由主张原判程序违法，缺乏事实依据。综上，涉案《商品房买卖合同》不存在法定的撤销事由，原审法院对上诉人要求撤销该合同、返还购房款及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12538元，由上诉人邵陈策负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧代理审判员  陈黛锦二〇一五年五月二十二日代书 记员  周婷婷