河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2904号
上诉人（原审被告）：开封市艺术博物馆。
住所地：河南省开封市龙亭区徐府街**号。
组织机构代码：416307911。
法定代表人郭世军，馆长。
委托诉讼代理人：赵顺利，河南予瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：郭天天，女，汉族，1992年7月8日生，住河南省祥符区。
委托诉讼代理人：王予皖，河南论衡律师所律师。代理权限为特别授权。
上诉人开封市艺术博物馆因与被上诉人郭天天房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
开封市艺术博物馆上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案是由高庆启动的虚假诉讼，实际控制人系国家公务员，其假冒她人名义，擅自经商，违反规定。2、根据文物保护法的规定，上诉人系国家重点文物保护单位，作其他用途应由相关人民政府报国务院批准，故合同没有生效。3、根据合同法的规定，郭天天无权要求上诉人继续履行合同，且无继续履行的必要。本案实质是郭天天转租给公务人员，违反了租赁合同中关于转租的约定，郭天天没有交租金又转租属根本违约。4、一审法院根据被上诉人提供的流水账认定被上诉人的利润和损失证据不足。郭天天并未实际经营，不存在将其赶走不让经营，被上诉人没有利润和损失，不应支持其所谓损失。
郭天天答辩称，1、上诉状所称假的虚假均无证据，租赁是真实的，有租赁合同。上诉人所称的高庆是公务员与本案无关，不是法庭审查的范围。2、原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人租赁房屋不到期的情况下，被撵走系上诉人违约，一审判决正确，请法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
郭天天向一审法院起诉请求：1、要求开封市艺术博物馆继续履行租赁合同，返还强占的房屋；2、判令开封市艺术博物馆承担违约责任，并赔偿郭天天损失12万元；3、判令开封市艺术博物馆返还其非法侵占的郭天天物品，并赔偿由此造成的损失；4、开封市艺术博物馆承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：开封市艺术博物馆原馆长孙某任期期间，开封市艺术博物馆与郭天天签订租赁协议一份。租赁协议的内容为：由郭天天租赁开封市艺术博物馆位于开封市艺术博物馆院内西楼下西侧南屋，年租金3000元，郭天天应当一次性付清年房租全额。租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日。合同还约定，承租人拖欠租金达三个月的，承租人可以收回房屋，承租人使用房屋只准经营书画、玉器、工艺品，不得擅自变更使用范围。合同签订后，开封市艺术博物馆没有收取郭天天租赁费。郭天天在租赁房屋中经营二个月后将房屋强行收回，郭天天停业至今。郭天天所提交的证据营业流水账显示营业额分别为29000元和23000元。郭天天对所需要返还的物品没有证据证明。另查明，开封市龙亭区人民法院（2015）龙法民初字第1119号民事判决书查明的案件事实为：开封市艺术博物馆曾与程光远签订一份协议书，将馆内戏楼下西侧南头房屋一间出租给程光远，租赁期限自2013年7月31日至2015年6月30日，每年租金3000元。自2014年7月1日起，程光远未交纳房屋租金。2015年5月1日，开封市艺术博物馆与郭天天签订一份协议书，将上述房屋出租给郭天天，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，每年租金3000元。2015年5月26日，郭天天取得营业执照，在出租屋内经营书画、玉器、工艺品等，现处于停业状态。现该判决已经生效。2016年6月9日，开封市艺术博物馆对郭天天提交的租赁协议书上的印章的真实性提出鉴定申请，经开封市中级人民法院委托，选定河南蓝天司法鉴定中心为鉴定机构。2016年8月23日，河南蓝天司法鉴定中心以经催交未交鉴定费为由将鉴定予以退回。
一审法院认为，郭天天提交的2015年5月1日的租赁协议书，与开封市龙亭区人民法院（2015）龙法民初字第1119号民事判决书查明的案件事实及证人孙某证明在租赁协议上加盖印章的事实能够证明租赁协议合法签订，真实有效并已经实际履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。依法成立的合同，受法律保护。本案中，开封市艺术博物馆强行收回租赁物未履行法定手续，其行为违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开封市艺术博物馆应当将租赁物交付郭天天继续履行租赁，并赔偿造成郭天天不能正常营业期间的违约损失。对于违约损失的确定，参照郭天天提交的经营流水记录及租赁物所处商业区的位置及开封市商业经营的收入情况，郭天天主张按每月3000元确定违约损失，该数额较为合理，故对其主张的开封市艺术博物馆影响郭天天经营期间的实际违约损失予以支持。对开封市艺术博物馆的郭天天没有交纳租赁费租赁合同没有实际履行的辩解意见，因不符合法律规定，不予采纳。对郭天天主张要求开封市艺术博物馆返还物品的诉讼请求，因郭天天没有证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、开封市艺术博物馆于判决生效后三日内将郭天天承租的位于开封市艺术博物馆院内西楼下西侧南屋租赁物交付郭天天，由郭天天按照租赁协议书的约定继续租赁；二、开封市艺术博物馆赔偿郭天天租赁房屋期间的违约损失从2015年7月起按每月3000元的标准至开封市艺术博物馆将房屋实际交付郭天天使用之日止。三、驳回郭天天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由郭天天负担350元，开封市艺术博物馆负担2350元。
本院二审期间，上诉人申请其员工孙某、王美玲、姚媛出庭作证，孙某证言目的同一审，同一审意见不予采信。王美玲、姚媛证明没有见过承租人郭天天，2015年5月6月份涉案租赁店铺系锁门状态。被上诉人对均系上诉人员工的证人证言不予认可。对于该证据因证人与上诉人有利害关系且无其他证据作证，故对该证言不予采信。被上诉人郭天天陈述其系从亲戚程光远处转接的店面，租赁协议是委托高庆商谈签订的，店铺是雇张玉玲帮忙打理，上诉人对店铺上锁后未经营。上诉人对该事实无异议，但认为实际承租人为高庆且没有履行合同。本院对于高庆接受委托代签租赁协议的事实予以确认。
本院认为，被上诉人郭天天有权委托他人代理民事行为，其委托高庆代为签订租赁协议，并认诺该行为后果，应视为其本人真实意思表示。上诉人开封市艺术博物馆在租赁协议上加盖印章的行为亦是其作为民事主体的意思表示，能够证明租赁协议合法签订，真实有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。该协议并不违反法律强制性规定，上诉人称租赁协议违反《文物保护法》没有生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人郭天天承接程光远店铺继续在涉案租赁房屋内放置物品，则无论其是否开门营业，均是对租赁房屋的使用，其对自己的铺面有经营或者停业的权利，租赁合同已实际履行。因上诉人与程光远之间租赁纠纷成诉亦影响到承接人郭天天的实际经营，郭天天的经营时间较短即发生对租赁协议效力的争议，双方协商未果。因双方未在租赁协议中明确约定支付租金的时间，且协议实际履行较短时间即发生纠纷，未能继续使用承租房屋，故郭天天因履行抗辩而未支付租金的行为不宜认定为对合同的根本违约，上诉人上诉称被上诉人因转租及违约而丧失承租资格的上诉理由亦不能成立。因双方对纠纷均未及时妥当处理，且出租人、承租人双方自纠纷产生后均未实际履行合同，故对该期间的损失应各自承担为宜，一审判决对损失的认定的承担处理不当，本院予以纠正。但双方签订的租赁合同合法有效，上诉人作为出租人，被上诉人作为承租人均应按照合同履行双方的义务。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初406号民事判决第一项、第三项；
二、撤销开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初406号民事判决第二项。
二审案件受理费2350元，由上诉人开封市艺术博物馆承担1175元，被上诉人郭天天承担1175元。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 尹福中
审判员 李曼曼
二〇一七年二月二十七日
书记员 王 爽