黑龙江省北安农垦法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑8106执异1号
案外人李松龄，男，1982年1月20日出生，汉族。
委托代理人王宝琴，黑龙江方圆律师事务所律师。
申请执行人王玉，男，1959年5月25日出生，汉族。
委托代理人张志广，黑龙江张志广律师事务所律师。
被执行人哈尔滨龙华盛房地产开发有限公司，组织机构代码67212763-7，住所地黑龙江省宾县宾州镇西城街。
法定代表人蒋洪生，职务经理。
被执行人蒋洪生，男，1958年6月6日出生，汉族。
第三人黑龙江省逊克农场，统一社会信用代码91233005132065754L，住所地黑龙江省逊克农场场部，
法定代表人寇晓明，职务场长。
委托代理人蒋雪峰，黑龙江蒋雪峰律师事务所律师。
委托代理人刘超，男，黑龙江省逊克农场建设科科员，住黑龙江省逊克县。
本院在审理原告王玉与被告哈尔滨龙华盛房地产开发有限公司（以下简称龙华盛公司）、第三人黑龙江省逊克农场（以下简称逊克农场）合同纠纷一案中，依申请人王玉财产保全申请，于2016年6月21日作出（2016）黑8106执保9号裁定，查封了逊克农场世纪佳缘小区4号楼一、二单元2-4层房屋、4号楼车库一单元北侧2套、南侧4套、二单元南侧2套、北侧四套房屋。2017年1月10日，案外人李松龄提出书面异议，同时申请黑龙江省逊克农场作为第三人参加听证。本院受理后，由审判员王洪春、杨蓓、祁红艳依法组成合议庭进行了公开听证，案外人李松龄、委托代理人王宝琴，申请执行人王玉、委托代理人张志广，第三人逊克农场委托代理人蒋雪峰、刘超到庭参加听证，被执行人龙华盛公司、蒋洪生经通知无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人称，第一，2013年8月，被执行人蒋洪生从案外人处借款500万元，期限为一年，被执行人蒋洪生以其所有的位于逊克农场世练纪佳缘小区的4号楼一、二单元2-4层房屋、4号楼车库一单元北侧2套、南侧4套、二单元南侧2套、北侧四套房屋作为抵押担保，并签订抵押合同。由于蒋洪生未能按期还款，将全部抵押房产交付案外人，现案外人已将部分房屋卖给王立志；第二，蒋洪生自愿用涉案查封房屋通过抵押物折价的方式抵偿案外人借款本息，案外人已经支付法院查封房屋的全部价款，并且取得住户购房登记卡。由于案外人实际占有、使用、管理、处分上述房屋，所以争议房屋的产权人已经实际为案外人李松龄；案外人曾经到逊克农场办理过房屋产权过户手续，虽然未完成产权过户，但原因是被执行人龙华盛公司造成的，案外人并无过错。第三人逊克农场也明确告知，只要手续齐全，就第一时间为案外人办理产权过户手续。根据最高人法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，北安农垦法院执行案外人的财产明显违法。第三，案外人李松龄对涉案房屋享有合法物权，而申请执行人与被执行人之间为债权债务关系，根据物权优于债权的原则，申请人实现债权的顺序后于物权所有人即案外人，故法院执行涉案房屋是错误的，侵害了案外人的合法权益，应当撤销黑龙江省北安农垦法院（2016）黑8106执保字9号执行裁定书，依法解除案外人所有的位于逊克农场世纪佳缘小区4号楼一、二单元2-4层房屋、4号楼车库一单元北侧2套、南侧4套、二单元南侧2套、北侧四套房屋的查封，维护案外人的合法权益。
案外人当庭提交以下证据：
证据一、借款合同，证实蒋洪生在2013年8月23日向案外人借款500万元的事实；
证据二、抵押合同，证实2013年8月23日蒋洪生与案外人签订房屋抵押协议，约定在期限届满后，蒋洪生如逾期未还款，案外人有权处分抵押财产的事实；
证据三，世纪佳缘楼房抵押明细表，证实被查封房屋已经进行抵押登记；
证据四、逊克农场建设科证明一份，证实李松龄与蒋洪生因借款设定房屋抵押，双方持抵押合同到房产部门进行了抵押登记，建设科已将抵押房屋登记备案在李松龄名下；
证据五、住户购房登记卡两份，证实蒋洪生将争议房屋抵押给案外人，案外人为房屋的所有权人的事实；
证据六、房屋全款收据1份，证实案外人已给付购买房屋的全部价款；
证据七、房屋买卖合同，证实案外人将本案争议的房屋已出售给王立志，行使了对抵押物的处分权；
证据八、缴费明细表、协议书、收据、收条及供热入网协议、吴全忠证明，证实案外人对抵押房屋进行了管理、维修、安装供热等，并支出了大量费用等事实；
证据九、逊克农场建设科说明一份，证实案外人李松龄已通过折价的方式取得查封房屋的所有权，且实际占有、使用、管理、处分，未办理产权并不是异议人的过错；
证据十、逊克农场与哈尔滨龙华盛房地产公司开发协议书一份，证实逊克农场与龙华盛房地产开发有限公司双方约定龙华盛房地产公司、蒋洪生有权在回迁房屋之外处分房屋，因此蒋洪生将其开发的房屋抵押给李松龄合法有效。
申请执行人王玉辩称，案外人李松龄与人民法院裁定查封的标的物不存在物权关系，也不存在债权关系，所提供证据并不能认定异议人的主张。李松龄与蒋洪生之间存在形式上的个人之间的民间借贷关系，是否真实未经人民法院及相关机关予以确认。对不动产的抵押要到有权机关办理抵押登记手续，由有权机关出具物权凭证方能设立抵押权，逊克农场建设科不是不动产登记机关，作为异议人也没有举出充分证据证明时间、地点等事实的存在，并没有向法庭出示商品房预售登记证明和房屋产权抵押证明以及他项权利证明等合法有效的权利证书。李松龄对争议房屋是否进行了管理和投入以及一些白条收据，均不能证明李松龄对该标的物享有所有权和抵押权，也不能证明李松龄在人民法院对标的物查封前实际合法占有了该房屋。李松龄没有向法庭出示对争议标的物存在买卖关系的买卖合同、销售不动产的发票，该楼到目前为止没有办理验收，不存在过户及抵押登记问题。因此，李松龄无权对人民法院的查封提出异议，应驳回其异议申请。
第三人逊克农场辩称，本案争议与第三人无关。案外人提交的世纪房产抵押明细表，是蒋洪生在2013年将该表交到逊克农场建设科备案的。
经审查查明，本院在审理原告王玉与被告哈尔滨龙华盛房地产开发有限公司、第三人黑龙江省逊克农场合同纠纷一案中，依申请人王玉财产保全申请，于2016年6月21日作出（2016）黑8106执保9号执行裁定书，查封了逊克农场世纪佳缘小区4号楼一、二单元2-4层房屋、4号楼车库一单元北侧2套、南侧4套、二单元南侧2套、北侧四套房屋。
另查，2013年8月23日，蒋洪生为案外人李松龄出具借款500万元的借据一张，双方同时签订了抵押合同。在该抵押合同中约定，还款期限届满后，蒋洪生未能如期还款，双方同意以抵押物折价偿还借款。后双方将抵押房屋清单交逊克农场建设科备案。
又查，2015年7月29日，蒋洪生为李松龄出具住户购房卡2张和购买房屋收据（金额为1214万元），李松龄并未支付房屋价款。此后，李松龄以约定抵押房屋折价还款而占有上述房屋，并对抵押房屋进行维修、安装玻璃和门锁、室内粉刷、以及办理供热、供水等手续，为此支付了相关费用。
本案争议的焦点问题是：案外人是否依法取得法院查封的逊克农场世纪佳缘小区4号楼一、二单元2-4层房屋、4号楼车库一单元北侧2套、南侧4套、二单元南侧2套、北侧四套房屋的产权。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当进行依法登记，登记后方能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，案外人李松龄虽然与被执行人蒋洪生签订了抵押合同，但由于案外人未出示不动产权属证书及提供合法有效的产权证明，故不能证明其对争议房屋享有物权。第一，从案外人提交的证据进行审查，案外人与被执行人蒋洪生之间仅为民间借贷关系，以及为保证债权实现而设定抵押物的担保，并没有能够引起争议房屋所有权发生变动的有效证据。另外，案外人与蒋洪生虽然在抵押合同中对争议房屋的处分权进行约定，但作为主合同的从合同，该抵押合同既不能改变主合同法律关系的性质，也不能产生抵押物所有权变动的法律后果，因此，案外人主张其享有物权优于申请执行人的债权无事实根据和法律依据；第二，案外人与蒋洪生之间签订抵押合同的标的物为房屋，作为不动产抵押，应依法到不动产管理部门办理抵押登记才能生效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。虽然案外人与蒋洪生向逊克农场建设科提交了抵押房屋的清单，以及该建设科在本次听证结束后出具了抵押登记证明等，但由于逊克农场建设科非法定不动产管理部门，其无权办理不动产的登记、变更、转让等行为。所以，案外人与蒋洪生之间的抵押合同因未到不动产管理部门进行登记而不发生法律效力；第三，案外人与蒋洪生在抵押合同中约定将抵押房屋以折价的方式还款，即在蒋洪生未按期还款的情况下，案外人取得抵押房屋的所有权，该约定内容违背了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，不具有法律上的约束力。故案外人关于蒋洪生自愿通过抵押物折价的方式偿还500万元借款并取得约定抵押房屋物权的主张，依法不能成立；另外，案外人取得购房卡和购房收据，并非案外人向蒋洪生实际购买房屋而取得的凭证，而是为保证案外人所主张的债权实现所采取的保证性措施，双方不存在真正的房屋买卖关系，故案外人不能以此取得争议房屋的物权；第四，案外人根据抵押合同的约定而认为已经取得了房屋的物权，并对该房屋占有、使用、管理、维修和处分，由于其所依据的抵押合同及合同内容均不能产生法律上的物权变动的效力，案外人占有约定抵押房屋的行为不属于合法占有，因此，案外人不因其占有、管理、维修等行为而成为争议房屋的所有权人。
综上，申请执行人在诉讼中申请财产保全、法院依法作出的查封行为并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院<关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）>》第七十一条第三款的规定，裁定如下：
驳回案外人李松龄的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 祁红艳
审判员 杨 蓓
审判员 王洪春
二〇一七年一月十九日
书记员 佟 飞