湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2552号
上诉人（原审原告）：杨明立，男，1987年4月9日出生，汉族，户籍所在地武汉市青山区，
委托诉讼代理人：李洁、张娜，湖北瀛楚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。
法定代表人：洪昌龙，董事长。
委托代理人：万金平，公司职员。
上诉人杨明立与上诉人武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初6352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨明立上诉请求：1、撤销原判，改判三江公司向杨明立支付逾期交房违约金共计77022元；2、判决三江公司向杨明立赔偿逾期交房期间杨明立已支付的物业管理费损失共计2141元；3、判决三江公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审程序违法，遗漏了“燃气”项目未进行专项验收、未按照合同约定在2015年6月30日之前燃气管铺设进户的审理。二、一审法院事实认定不清，对三江公司应承担何种责任认定错误。
三江公司上诉请求：1、撤销原判，改判其承担逾期交房违约金为5728.94元，2、上诉诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的部分案件事实与实际不符。一审判决认定上诉人“在2016年6月27日前未达到交付条件”属于对案件重要事实认定错误，与事实及法律不符。房屋实际交付时已满足交付条件，且杨明立接收房屋时未提出异议。二、一审判决三江公司承担妨害杨明立房屋使用权的违约金，而杨明立诉讼请求中未提出该项请求，合同也未约定该项违约金，一审判决包括了该项请求，超出了杨明立诉讼请求的范围，属于超范围审理。三、一审认定并判决上诉人承担逾期办理产权登记违约金，无合同及法律依据。双方合同只约定了不能办理房地产权属证书的违约责任，未约定逾期办理的违约责任。
杨明立向一审法院起诉请求：1、判令三江公司按照合同约定向杨明立支付逾期交房违约金（从2015年7月1日起，按照杨明立已付房款万分之二每日的标准，向杨明立支付违约金至实际交房之日止）；2、判令三江公司按照杨明立已付房款的1%向杨明立支付逾期办理产权登记违约金10609元；3、判令三江公司向杨明立返还逾期交房期间杨明立已经支付的物业管理费共计3211元；4、诉讼费由三江公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月2日，杨明立与三江公司签订房屋买卖合同，购买位于武汉航天首府二期小区10幢22层6号房屋（现小区更名为武汉恒大首府小区）。合同第九条约定三江公司应当在2015年6月30日前将符合约定8项交付条件的商品房交付买受人使用。其中第九条第3项约定供电、给水、排水等设施按要求设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。第九条第5项约定于2015年6月30日通电。如果逾期交房自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十条约定买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。杨明立已向三江公司支付全部购房款1060915元。2015年7月27日，杨明立办理了房屋交接手续。
2016年6月27日，供电部门完成了武汉航天首府小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。
一审法院认为，杨明立与三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。杨明立已按约支付了全部购房款。三江公司应按照合同约定履行按期交房义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：
一、三江公司交付房屋是否达到交付条件
关于三江公司交付房屋在2016年6月27日前是否达到交付条件，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3项和第5项的约定。第九条第3项：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。三江公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第九条第5项：“供电：于2015年6月30日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《商品房买卖合同》系三江公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2016年6月27日之前未达到合同约定的交付条件。
二、三江公司应承担何种责任
双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1、出卖人应当按期交房；2、按期交付的房屋应该达到交付条件。
对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任，三江公司在2015年7月27日向杨明立交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向杨明立支付逾期交房违约金5728.94元（1060915元×2÷10000×27天）。
对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。一审法院认为，合同第九条的约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。三江公司交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对杨明立房屋使用权的妨害，杨明立参照合同第十一条约定向三江公司主张违约责任，予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，酌情调整为14258.70元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。房地产作为不动产，权属证书是享有物权的合法凭证，开发商取得出售房产的初始登记是买受人办理权属证书的前提，三江公司未按合同约定的交付房屋时间起90日内办理完房地产初始登记，应按杨明立已付房款的1%支付违约金。故杨明立请求三江公司按已付房款的1%向杨明立支付逾期办理产权登记违约金10609元的主张，予以支持。
杨明立与武汉三江物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并支付物业服务费。杨明立向三江公司主张返还物业服务费没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付杨明立违约金合计30596.64元。二、驳回杨明立其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费389元减半收取194.5元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。
二审期间各方当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。
关于涉案房屋何时具备合同约定的交房条件的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，杨明立按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。三江公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定三江公司此时才具备房屋交付使用条件，超出合同约定的2015年6月30日前的交房时间，逾期交房363天。
关于三江公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2015年7月27日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，三江公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金），杨明立主张三江公司支付逾期交房363天违约金，有事实和法律依据。三江公司提出其只应承担2015年6月30日起至实际交房日2015年7月27日止的逾期交房违约金以及一审超出杨明立诉讼请求审理的主张不能成立，该上诉请求，本院不予支持。对于杨明立所提的“燃气”未达交房条件的上诉理由，因缺乏充分证据予以证实，本院不予支持。对违约金的计算，一审法院采取以实际收房前后两段时间计算违约金，并根据杨明立收房后行使房屋使用权妨害程度以及三江公司违约程度，酌定三江公司承担违约金，该酌定并无显著不当，本院予以维持。杨明立提出一审酌定没有事实和法律依据，应按合同约定计算违约金的上诉主张，因该酌定系一审法院从平衡双方利益的综合考量，酌定调低违约金的幅度，属于一审法院合理行使自由裁量权的范围，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以尊重，因此杨明立的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1829元，由杨明立负担1779元，武汉三江航天投资发展有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 更
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年六月九日
书记员 肖 华