江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1506号
上诉人（原审原告）王邦琦，男，1948年3月5日生，汉族，某厂退休职工。
被上诉人（原审被告）南京青和物业管理有限公司，组织机构代码73889684-3，住所地南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2号。
法定代表人符莉娟，该公司董事长。
委托代理人包先国，男。
上诉人王邦琦因与被上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人王邦琦和被上诉人青和物业的委托代理人包先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王邦琦原审诉称，其于2006年12月中旬发现其所购买的位于南京市江宁区佛城西路11号江南青年城（以下简称青年城）A某幢302室房屋（以下简称302室房屋）存在玻璃漏气（即玻璃夹层内存在水雾）的质量问题，其与开发商南京青和投资集团有限公司（以下简称青和投资公司）沟通后，确定由青和物业进行维修，2006年至2007年期间，青和物业曾三次上门维修，但均未修复，随后青和物业不再过问。出于维权和企盼青和物业继续维修的考虑，其暂停了交纳302室房屋自2006年11月19日起的物业费。就玻璃漏气问题，其多次沟通，该问题均未解决，遂其于2012年8月28日将青和投资公司及青和物业诉至法院，后经法院调解，由青和投资公司补偿其房屋维修费3500元，其于2013年4月28日收到该笔赔偿款。2013年底，其出售了302室房屋，结算物业费时青和物业竟提出要求其补交所有物业费的要求，并且在其于2014年2月23日搬出小区之际，青和物业以不让其出门为由强行收取了其6322元的物业费。其认为，数年间青和物业未履行维修义务，故自发现玻璃漏气问题时起，至收到维修款之时止的期间，其不应交纳物业，且过程中其为维权多次提交信函、直接交流甚至诉至法院，饱受伤害。故要求青和物业返还其已经交纳的物业费5500元（自2006年11月19日至2013年4月28日期间），赔偿其包含房屋折旧费、邮费、路费等在内的经济损失及精神损失合计2000元，并承担本案诉讼费用。
青和物业原审辩称，王邦琦所提主张系基于其房屋质量问题引起，与双方物业服务合同关系无关。其公司收取物业费系基于物业服务合同的约定，其公司亦依约提供了物业服务，理应收费，故请求驳回王邦琦诉请。
原审法院经审理查明，青和物业为青年城物业服务企业，青和物业分别与王邦琦、青和投资公司、青年城业主委员会签订了数份前期物业服务合同及物业服务合同，根据合同约定，2011年及之前多层住宅的物业费标准为0.6元／月／平方米，2012年1月1日起多层住宅的物业费标准为0.7元／月／平方米。王邦琦原为青年城302室房屋所有权人，房屋性质为多层住宅，建筑面积114.95平方米。因发现302室房屋存在玻璃漏气问题，且经王邦琦与青和投资公司、青和物业沟通，该问题一直未予解决，故其未缴纳自2006年11月19日起的物业费。
原审另查明，就302室房屋存在的玻璃漏气问题，王邦琦于2012年将青和投资公司、青和物业诉至原审法院［（2013）江宁开民初字第47号案］，该案审理中，双方当事人自愿达成了调解协议，约定：一、就王邦琦所购买的302室房屋存在的玻璃漏气问题，由青和投资公司于2013年4月20日前向王邦琦支付玻璃维修款3500元，由王邦琦自行维修；二、双方就302室房屋的玻璃漏气问题无其他争议，即就该问题王邦琦不再要求青和投资公司、青和物业维修或补偿；三、双方就该案无其他争议。该案调解中，青和物业就多次对302室房屋维修但未修好及可能存在的工作人员作风粗暴问题，向王邦琦进行了道歉。后青和投资公司向王邦琦支付了3500元玻璃维修款。
原审再查明，王邦琦出售了302室房屋并于2014年2月23日搬离该房，当日青和物业依据相关物业服务合同约定的物业费标准向其收取了2006年11月19日至2014年2月28日期间物业费6322元，但多收了2014年2月23至2014年2月28日期间共5天的物业费用14.37元（114.95平方米×0.7元／月／平方米÷28天×5天）。交纳上述费用后，王邦琦诉至原审法院，要求青和物业返还物业费并赔偿其经济、精神损失。
上述事实，（2013）江宁开民初字第47号案调解笔录、民事调解书、物业费收据、前期物业管理服务协议、前期物业管理委托合同、物业服务合同及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主应按约交纳物业服务费。本案中，第一，青和物业与建设单位签订了前期物业服务合同，后又与业主委员会签订了物业服务合同，并且亦与王邦琦本人签订了前期物业服务协议，王邦琦应依约向青和物业交纳物业费，但王邦琦已于2014年2月23日搬离青年城，青和物业在收取物业费时多收取了2014年2月24至2014年2月28日期间共5天的物业费用14.37元，该费用应予返还。第二，在王邦琦诉青和投资公司、青和物业商品房预售合同纠纷一案中，青和物业认可曾多次维修302室房屋玻璃但未修好以及可能部分工作人员的工作作风粗暴，这反映青和物业提供的服务存在一定瑕疵，但尚未达到须减免物业费的程度。综上，对于王邦琦要求青和物业返还物业费的诉请，原审法院予以部分支持。第三，对于王邦琦所称在对302室房屋玻璃漏气情况进行维修问题上，该纠纷已经原审法院调解处理结案，由青和投资公司赔偿王邦琦玻璃维修款3500元，并且约定王邦琦与青和投资公司、青和物业就302室房屋的玻璃漏气问题无其他争议，就该问题王邦琦不再要求青和投资公司、青和物业维修或补偿。该纠纷业已处理完毕，现王邦琦基于此要求青和物业赔偿其经济、精神损失缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决：一、南京青和物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还王邦琦物业费14.37元。二、驳回王邦琦的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费50元，由王邦琦负担。
王邦琦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人自2006年12月购买案涉房屋即发现房屋有质量问题，通知了青和投资公司，后由被上诉人接手维修，但被上诉人经三次维修后未能修复，便不再过问。被上诉人曾于2009年3月23日向原审法院起诉，要求上诉人给付物业费，后又撤回起诉。上诉人于2012年8月28日就房屋玻璃窗质量问题向原审法院起诉，要求青和投资公司、被上诉人进行维修，该案虽经原审法院调解结案，但被上诉人对于上诉人提出开具“小区汽车通行证“的要求未予答复。上诉人因房屋质量问题维权时间长达八年，向被上诉人致函不少于八封、面谈不少于五次、交流数十次，被上诉人对上诉人而言，不是给上诉人带来服务，而是给上诉人造成了伤害，被上诉人无权收取房屋玻璃窗质量问题调解前的物业服务费，同时需向上诉人承担经济损失和精神损失，故请求二审法院依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人青和物业要求本院二审维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认；双方在二审中均未提交新证据。
本院认为，依照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，在青和物业与建设单位、王邦琦签订的前期物业服务合同，以及青和物业与小区业主委员会签订物业服务合同后，王邦琦作为小区业主，应按此履行。本案中，王邦琦以青和物业未能解决其房屋质量问题为由，拒缴物业服务费。对此，本院认为，王邦琦所购房屋出现的质量问题，应依据买卖合同关系向青和投资公司主张权利，且青和投资公司在原审（2013）江宁开民初字第47号案件调解中，已经向王邦琦承担了3500元的赔偿责任，王邦琦不再要求青和投资公司、青和物业维修或补偿，就房屋玻璃窗的质量问题无其他争议，现王邦琦再次以青和物业未及时解决房屋玻璃窗质量问题为题，拒绝缴纳物业服务费，于法无据，且亦违反双方调解协议约定的内容，故本院对王邦琦要求青和物业退还调解之前的5500元物业服务费的主张，本院不予支持；对于王邦琦提出经济损失和精神损失的赔偿请求，缺乏事实和法律依据，原审未判决支持，并无不当。原审判决确定青和物业向王邦琦退还2014年2月23日搬家后5天的物业费用14.37元，超出王邦琦诉请范围，但青和物业在原审判决后未提出上诉，视为认可，本院对原审此项判决予以维持。
综上，上诉人上诉主张不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王邦琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 孙雪松