广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠阳法民一初字第635号原告：吴维绛，女，汉族，住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：吴向阳，广东深大地律师事务所律师助理。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区。法定代表人：郭耀名。委托代理人：张敬伟，公司员工。委托代理人：谢立莹，公司员工。原告吴维绛诉被告惠州市光耀城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判长叶志光、审判员张香萍、助理审判员冯文娟组成合议庭适用普通程序，于2014年9月16日、11月4日公开开庭审理。第一次开庭原告吴维绛及其委托代理人刘红生到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼；第二次开庭原告吴维绛及其委托代理人刘红生、吴向阳到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴维绛诉称：原、被告双方于2013年5月25日签订了楼宇认购书（编号：8000098），认购位于惠阳区秋长镇百花城（花园楼盘）一期01幢05号（别墅）物业。经双方充分协商，2013年秋，原告根据被告的通知，亲自到被告公司合同部签订了《商品房买卖合同》并早在当年5月就已支付了全部房款。然而直到2014年6月17日，被告已经拖了大半年仍然未为原告办理房屋的网签、备案和房产过户登记，甚至一直迟迟不交付双方早已签订的合同给被告，在政府和媒体的敦促和众多未网签和拿到合同业主的信访后，方交付当初签订的合同。而且经原告多次催告，被告仍不予网签备案，导致原告的房产被别人查封，被告的行为严重损害了原告的利益。根据广东省高级人民法院向全省各级法院下发的《关于印发的通知》的规定：“当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力”、“买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；”据此，原告作为买受人，向法院提起在解封前后办理过户登记手续的诉讼请求应该是允许的。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《建设部办公厅关于转发》的第一条和第二条规定，“建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，因此本案原告作为消费者，应比承包人甚至抵押权和其他债权都优先受偿的权利。而且，本案房产是原告用于自住的而且房屋已过交付期限，原告也抢在该房被查封前先行占有。按照生存权优先于经营权的司法原则，以及保障民生，维护社会和谐稳定的角度，应该确认该房产为原告所有，并为原告办理网签备案及房屋过户登记手续。因该房产现被查封和已过交房期，且原告早已支付所有房款和已申请查封异议，根据粤高法[2012]240号等相关法律及文件规定，同时依照法官对我们当事人的释法说理，现应原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院依照国家法律法规和相关司法解释规定，支付原告的诉讼请求。此外，原告为购买该房产东凑西借，已经支付巨额资金和欠下了许多债务，可以说是顺其所有和负债累累，同时，原告为维护涉诉房产合法权益又耗费了许多的资金和精力，原告的经济状况的已几乎达到经济崩溃的状况，而且原告身上还肩负着繁重的养家糊口的社会义务，因此，原告已没有更多资金投入至繁琐的司法诉讼中。原告为相应政府号召，用司法手段理性维权，维护社会和谐稳定，原告请求法院支持如下诉讼请求：1、请求法院判令对申请人吴维绛购买的房产（惠阳区秋长镇百万花城（花园楼盘）一期01幢05号（别墅）物业），在该房产解封后，被告立即（且于解封当日）为被告办理房屋网签、备案登记和产权过户登记等房屋产权登记手续。2、请求法院判决确认“位于惠阳区秋长镇百万花城（花园楼盘）一期01幢05号（联排别墅）物业”房屋产权在该房解封后属于申请人吴维绛所有。3、请求法院判令在该房产解封后（于解封当日的第一时间）被告立即将该房产交付申请人使用。4、请求法院判令被告向申请人支付逾期履行后合同义务和逾期办理网签、备案等房产权行政登记的违约金5万元。5、请求法院判令被告向申请人支付逾期交房的违约金（自2014年7月1日起，至本案判决生效之日止，被告须按日向申请人支付房价款的万分之一的违约金，支付总额为逾期交房总天数乘以合同约定的房价总额后再乘以万分之一）。6、请求法院判令被告承担本案诉讼费用、保全费和律师费。7、请求法院批准申请人吴维绛缓交或免交诉讼费。原告为其陈述的事实及辩解提交如下证据：购房票据及认购书、购房合同。2、媒体报道、光耀放假通知、《百万花城合同移交费》、催办函、停工公告。3、政府会谈记录、光碟（第二次）。3、光碟（第一次）、光碟（第二次）、租赁合同（复印件）。4、声明书。被告未答辩亦未提交任何证据。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告购买涉案房屋百万花城花园一期二组团01幢05号，由被告代办过户手续，过户相关费用均由原告承担，并对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后原告依约已经全部付清房款给被告（具体付款日期详见列表），可是被告一直未能履行合同约定的义务进行网签、备案登记以及产权过户，被告也未将涉案房屋交付给原告使用。现涉案房屋已被相关部门查封，故原告向本院起诉诉请被告继续履行合同解封后办理网签、备案登记、过户手续等等。原告庭审时称对涉案房屋其已自行收楼。列表：原告花园房号约定交房日期及总价款合同签订日期实际付房款情况另已付其他办证费用吴维绛百万花城一期二组团01幢05号2014年6月30日、总价款1028251元无（推定合同签订日为2013年5月25日）2013年4月29日付定金140000元、2013年5月25日付888251：总房款已全部付清转移登记费80元、查档费50元、维修基金6122元、合同登记费80元、制证工本费80元、立档费50元本院认为，原被告所签订的商品房买卖合同系双方自愿签署的，未违反相关法律规定，应为有效合同，合同双方当事人应依法按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付全部楼款，被告应按照合同的约定为原告代办网签、备案登记、产权过户，现涉案房屋已被相关部门查封，被告亦应在涉案房屋解封后办理网签、备案登记、产权过户，原告同时应自行负担相关办证费用，至于具体的数额则按相关的部门的要求为准。因此原告诉请被告解封后办理涉案房屋的网签、备案登记、产权过户理由充分，本院应予以支持，但原告应同时负担相关办证费用（具体的数额则按相关的部门的要求为准），鉴于本案属于商品房买卖合同纠纷，非确权纠纷，故原告第二项诉请法院确认涉案房屋在该房解封后属于原告所有理由不充分，本院不予支持。关于原告第三项诉请请求法院判令在该房产解封后被告立即将涉案房产交付原告使用问题，既然原告已依约支付全部房款，按照合同约定被告应将涉案房产交付给原告使用，但是只有在涉案房产符合交付条件的时候才能交付原告使用，至于涉案房产何时符合交付使用的条件未知，因此原告诉请在该房产解封后被告立即将涉案房产交付原告使用的诉讼请求理由不充分，本院不予支持，应予驳回该诉请。关于原告的第四项诉请请求法院判令被告向申请人支付逾期履行后合同义务和逾期办理网签、备案等房产权行政登记的违约金5万元问题，经本院审查，原被告之间签订的商品房买卖合同并无约定逾期办理网签的违约责任，仅仅有逾期办理产权登记的违约责任即商品房买卖合同第十五条，该第十五条明确约定的是被告在商品房交付使用后180日内办理，现被告还未将商品房交付给原告使用，是原告自行收楼，因此原告诉请逾期办理产权登记的违约金理由不充分，本院不予支持，应予驳回该诉请，可待条件成就后再另行主张。关于原告的第五项诉请请求法院判令被告向申请人支付逾期交房的违约金问题。根据涉案商品房买卖合同的约定被告应在2014年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用，现截止到开庭之日止被告仍未将涉案房屋交付原告使用，属于逾期交房，但是被告何时交付未定，因此原告的实际损失未能确定，因此原告诉请被告支付逾期交房的违约金理由不成立，本院不予支持，应予驳回该诉请，原告可待涉案房屋实际交付之后再另行主张。至于原告第七项诉请法院批准缓交或免交诉讼费，该项不属于诉讼请求，属于申请事项，本院在此不予处理。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市光耀城投资有限公司在涉案房屋百万花城花园一期二组团01幢05号解封后立即为原告吴维绛办理房屋网签、备案登记、房屋所有权转移登记手续；二、驳回原告吴维绛的其他诉讼请求。本案诉讼费13980元，由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  叶志光审 判 员  张香萍代理审判员  冯文娟二〇一四年十二月二日书 记 员  曾露露