浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2327号
原告：戴建梁。
委托代理人：徐海明、黄晓芳，浙江竹里律师事务所律师。
被告：陈永毛。
原告戴建梁因与被告陈永毛房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年11月3日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告戴建梁及其委托代理人徐海明、黄晓芳、被告陈永毛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2010年11月18日签订《租房合同》，被告向原告承租嘉兴市城北路501号的房屋用于开设宾馆，双方约定了相关条款，房租一年一付，房租先交后用，如果被告拖欠房租一个月以上，原告可以终止合同，被告应承担违约责任。但被告自2015年起违约，租金未先交后用，开始拖欠租金，经原告多次催讨无果，且被告拒绝承担电梯维修、保养费。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的《租房合同》，被告立即将租赁房屋腾退返还原告；2.被告支付原告房租、电费及违约金11500元，房租暂计41250元，要求计算至被告实际腾退之日；3.被告承担电梯保养费330元及维修费6707元；4.被告赔偿原告实现债权的费用4783元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，双方之间订立合同时原告曾承诺被告会租满15年，从租赁开始至今双方已友好履行合同达到57个月，现被告已交房租至2015年9月底，10月开始的房租没有交。原告主张的电梯大修费用不应由被告承担，被告已每年承担了电梯的保养费，电梯大修费用应由产权人负责。原告将一楼大厅的面积计入了租赁面积租与他人，应补贴被告5万元一年。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.租赁合同1份，证明原、被告之间就房屋租赁事宜及各自权利义务进行约定的事实；
2.收据2份，证明被告已经支付原告房屋租金至2015年9月底；
3.房屋权属证书6份，证明原告有权对租赁房屋进行出租；
4.房屋权属证书1份，证明龙腾商务大楼1楼103室产权面积系159平方米，由原告出租给案外人，后案外人与被告协议共同使用上述面积；
5.租房合同2份，证明原告将龙腾商务大楼5楼房屋对外出租，后5楼的承租户与被告共同使用了电梯及大厅面积；
6.证明1份，证明龙腾商务大楼1楼103室及电梯系被告与5楼承租户共同使用的，年租金10万元，由双方各半负担；
7.代理协议1份，证明原告因本案租赁事宜委托代理人参加诉讼支付律师费的事实；
8.电梯维修协议、发票2份，证明原告支出电梯检测费以及维修费，按照双方合同约定，应由被告承担上述费用的50%；
9.解除租房协议1份，证明原告与案外人曾丽清解除租房合同，曾丽清将全部装修设施赠与原告。
上述证据，被告质证后认为，对于证据1、2、3、4的真实性无异议，对于证据5中原告跟吴俊涛的租赁合同无异议，被告与吴俊涛共用电梯和大厅，被告并未欠费，对于原告与汪汝伟合同的真实性有异议。对于证据6不予认可，被告与吴俊涛公用部分除了103室还有203室。对于证据7、8的真实性认可，对于律师费被告愿意承担合情合理的费用，但原告也应补偿被告相关设备及投入的费用，对于电梯大修费与被告无关，应由产权人承担，检测费应属于重复收费，不予认可。对于证据9，被告认为与本案无关联。
法庭审理中，被告提供下列证据：
1.电梯保养合同及收款收据、检测报告各1份，证明被告按约支付了每年的电梯保养及检测费；
2.KTV安全检查合格证及营业执照各1份，证明原告将1楼大厅的面积计入KTV面积，应返还被告房租收入；
3.供水合同1份，证明租赁房屋的自来水管改造，由被告支付了3000元费用；
4.协议1份，证明被告因租赁房屋铺设水泥地等投入了部分资金；
5.电费单据1份，证明原告收取了电费但未能向被告提供电费发票以供被告入账，且原告收取的电费存在差价。
原告质证后认为，对于证据1、3、5的真实性无异议，原告愿意在被告腾退租赁房屋以及履行完水表的更名手续后将3000元水管改造费退还被告；原告收取的电费存在每度4分钱的差额，系用于弥补总表跟分表之间的线损以及表损，属于合理范围之内。对于原告提供的证据2的真实性无异议，但与本案缺乏关联性；对于证据4，系被告与案外人签订的，原告并未参与，且案外人在退租时已经将所有固定的装修设施赠与原告。
经审核，对原告提供证据1、2、3、4、5、7、8的真实性均予以认定，对于原告提供的证据6，能够证明被告分担了大厅年租金以及电梯使用费；对于原告提供的证据9，与本案缺乏关联性，不予认定。对于被告提供的证据1、3、5的真实性予以认定，对于被告提供的证据2、4，与本案缺乏关联性，不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2010年11月18日，原、被告签订租房合同，约定由被告承租原告所有的位于嘉兴市城北路501号龙腾商务大厦三楼一层房屋用于开设宾馆（即嘉兴市南湖区城西新一天宾馆），租赁面积829.41平方米，租期5年，自2011年1月1日至2015年12月31日。第一、二年租金均为105000元，第三年租金110000元，第四年租金115000元，第五年租金120000元，第一年租金半年一付，第二年开始一年一付，按照先付后用，每期租金提前一个月支付。被告如需装修须保证房屋内部结构、外部装饰不受损害，全部装修费用由被告自行承担，基于电梯产生的费用（电梯年检费、电梯维修保养费、电梯电费等）均由被告承担，到合同到期为止。租赁期满后，被告在房屋内的装潢设施能搬动的归被告，其余消防设施、吊顶、装饰墙、管线等全部赠与原告或被告将房屋恢复原状交还原告。被告在租赁房屋内的用电用水费用，除按分表度数计算外，还需承担总表合用方按用电比例分摊总表和分表之间的差额数，水电费由原、被告按月结清等。被告支付原告租房保证金10000元，租房期满时，由双方进行结算退还。同时还约定，被告若逾期支付租金超过一个月的，原告可终止合同，并扣除被告交纳的保证金作为违约金。合同履行过程中，因一方违约导致另一方产生的诉讼费、律师费等均由违约方承担。
合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告着手进行装修，并支付了原告保证金10000元。2012年9月，因租赁房屋自来水管道改造，被告主张代原告支付改造费3000元，原告对于上述费用予以认可。因被告与案外人共同使用租赁房屋所在一楼的大厅，故被告每年承担大厅一半的租金，计5万元。租赁合同履行过程中，被告与嘉兴市巨通电梯有限公司签订了电梯保养合同，并承担了电梯日常保养费以及检测费用，最近一次合同的保养期限自2015年7月31日至2016年7月31日，被告支付嘉兴市巨通电梯有限公司保养费3600元。2015年7月28日嘉兴市特种设备检验检测院对电梯进行检测并出具了检测合格报告，发给了电梯使用标志。同时，原告出示了开票日期系2015年7月28日的电梯检验费发票一份，载明金额系600元，开票单位系嘉兴市特种设备检验检测院。2015年11月5日，原告因电梯维修所需，支付嘉兴市巨通电梯有限公司电梯维修费13414元。2015年7月，被告付清了结欠原告的2015年7月至9月的租金41250元（包含大厅使用费及三楼租赁房屋租金），对于之后的租金，被告至今未付。
本院认为，本案中原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。双方约定了被告迟延支付租金超过一个月的，原告有权解除合同。现被告尚欠原告租金未付远超一个月，故对于原告据此要求解除合同的诉讼，本院予以支持。当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年11月9日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的应终止履行；已履行的，应根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对于原告要求被告将租赁房屋腾退返还原告，并支付租赁期限内房屋租金的主张，本院予以支持。被告应支付原告自2015年10月1日至2015年11月9日期间的租金共计17875元。合同解除次日起至被告实际腾退房屋之日前，由于被告实际占有使用租赁房屋，故应支付原告占有使用费，该费用可参照双方租赁合同履行过程中实际支付租金标准予以支付，即按照每日458.33元计算。双方约定了被告迟延支付租金导致原告行使合同解除权时，原告可没收被告交纳的保证金作为违约金，故对于原告主张被告支付违约金的诉请，予以支持，并根据双方的约定依法确定违约金数额为10000元。原告主张被告支付电费，但未就被告实际欠付电费的事实向法庭进行举证以及说明，故对该项诉请，不予支持。原告要求被告支付电梯检测费以及维修费，对于电梯检测费，原告持有检测费发票原件，且发票上载明的缴款人系原告，被告虽抗辩该发票属于重复收费，但其未能提供证据证明其已交纳相关费用，故对于被告的抗辩，本院不予采信。按照双方约定，在合同履行期限内电梯的日常检测费以及维护费应由被告承担，现原告要求被告承担上述费用的一半，未超出双方约定，予以支持。至于原告要求被告承担电梯的维修费用，双方合同约定在合同履行期限内电梯产生的一切费用由被告承担，被告则抗辩按照合同约定被告应承担电梯的检测费、日常保养费等，对于电梯基于安全隐患产生的维修费应由原告承担。本院认为，双方之所以产生争议，系因对合同条款约定的“电梯维修保养费”的理解存有差异。现合同履行期限也已届满，且原告主张解除合同，被告已按照合同约定向电梯安装公司支付了电梯的日常保养费，现原告之所以支出上述维修费用，系基于经职能部门检测发现电梯的钢丝绳磨损比较严重、安全钳联动失效、紧急开锁不灵活等一些问题，为了提高电梯的运行寿命和使用效率，保证电梯运行安全可靠性而进行的一次全面维修。作为产权人，原告理应保证其提供租赁使用的电梯具备基本的安全使用性能，对电梯进行及时的维修、更换零部件更系原告应尽的基本义务，且该项工作不仅能保证电梯在当下正常安全运行、提高运行效率，长远来讲更能提高电梯的使用寿命，原告也可从中获益，从一般交易习惯的角度考虑，在双方对合同约定条款理解不一致的情况下，该笔费用由原告承担较为合理。故对于原告要求被告承担上述电梯维修费的主张，不予支持。本案因被告迟延支付租金酿成诉讼，原告因委托律师代为诉讼支付费用，且收费未明显超出浙江省律师收费相关规定，故对于原告要求被告支付原告实现债权的律师费的诉请，未超出双方合同约定及相关规定，予以支持。对于被告主张代为支付的自来水管改造费用，原告予以认可，故合同解除后应由原告予以返还被告，为避免当事人诉累，在本案一并处理。至于被告抗辩原告应返还被告基于出借大厅面积产生的租金收入及补偿被告在房屋租赁期限内出资对租赁房屋及场地进行添附支出的费用，既超出了双方的合同约定，也超出了抗辩的范畴，属于独立的诉讼主张，且从被告相关主张所涉的证据材料来看，被告的上述主张涉及案外人的利益，故不宜在本案处理，被告若坚持其主张，可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告戴建梁与被告陈永毛于2010年11月18日签订的房屋租赁合同于2015年11月9日解除，被告陈永毛于本判决生效后十日内将租赁的位于嘉兴市城北路501号龙腾商务大厦三楼（829.41平方米）及一楼大厅部分房屋腾退归还原告戴建梁。
二、被告陈永毛支付原告戴建梁房屋租金17875元，承担违约金10000元（违约金已以保证金抵扣）；
三、被告陈永毛支付原告戴建梁电梯检测费300元；
四、被告陈永毛支付原告戴建梁律师费4783元；
五、原告戴建梁返还被告陈永毛自来水管改造费用3000元；
上述二至五项相抵扣后，由被告陈永毛支付原告19958元，于本判决生效后十日内支付。
六、被告陈永毛于腾退房屋时支付原告戴建梁房屋占有使用费（按照每日458.33元，从2015年11月10日计算至被告实际腾退之日止）。
七、驳回原告戴建梁的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取707元，由原告戴建梁负担73元，被告陈永毛负担634元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白 燕
二〇一五年十二月二十日
书记员 张春琴