湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第01016号
上诉人（原审被告）：武汉某有限公司
被上诉人（原审原告）：武汉市武汉市某学校
被上诉人（原审原告）：武汉市某局办公室
上诉人武汉某有限公司因与被上诉人武汉市武汉市某学校、武汉市某局办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二初字第00793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，武汉市某学校、武汉市某局办公室向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、武汉某有限公司向武汉市某局办公室支付自2011年10月1日至2012年1月6日期间拖欠的房屋租金72000元（按22500元／月标准计算）；2、武汉某有限公司向武汉市某局办公室支付自2012年1月7日至2012年8月31日期间拒不腾退租赁房屋的房屋使用费574192.5元（2012年3月27日前按22500元／月标准计算，2012年3月27日后按评估租金标准102838.5元／月计算）；3、武汉某有限公司向武汉市某局办公室支付拖欠的水电费4581元；4、武汉某有限公司向武汉市某局办公室承担损坏赔偿责任（赔偿数额参照房屋安全鉴定的房屋修复费用）；5、本案诉讼费及鉴定费用由武汉某有限公司承担。一审中，武汉市某学校、武汉市某局办公室申请撤回上述第4项诉讼请求。
武汉某有限公司辩称，一、租金已支付至2012年3月；二、武汉市某学校、武汉市某局办公室无权单方提高房屋租金；三、2012年7月18日之后，其不应支付任何房屋租金，且保留向武汉市某学校、武汉市某局办公室主张赔偿经济损失的权利；四、其在房屋租赁期间未使房屋受损，不应承担鉴定费用；五、武汉市某学校、武汉市某局办公室擅自与现承租人文小芬签订《房屋租赁合同》构成违约，侵犯了其用益物权。
一审法院审理查明：2003年11月15日，武汉市某学校与武汉某有限公司签订《房屋租赁协议书》，约定武汉市某学校将登记在国有土地使用证上的位于武汉市江汉区民意一路11号毛坯房屋租赁给武汉某有限公司使用，每月租金为壹万陆仟元，租赁期限为5年，自2004年1月1日起至2009年4月30日止。2009年4月30日，武汉某有限公司与武汉市某学校在租赁期限届满后未续签租赁合同，但武汉某有限公司仍继续使用该租赁房屋。
2010年9月，武汉市江汉区教育局为加强江汉区国有资产管理，授权武汉市某局办公室对武汉市江汉区民意一路11号房屋的租赁事宜全权负责。同月29日，武汉市某学校与武汉市某局办公室办理了房屋交接手续，武汉某有限公司作为租户在交接清单上签字盖章，三方在交接清单上确认武汉某有限公司租金已缴至2010年9月30日，并办理了交接手续。武汉市某局办公室成为租赁房屋的管理人后，未与武汉某有限公司签订租赁合同，武汉某有限公司仍继续使用该房屋，并按22500元／月的标准，于2011年1月26日向武汉市某局办公室缴纳了2010年10月至2011年3月期间的房屋使用费135000元。后因武汉市某局办公室认为武汉某有限公司未安全使用租赁房屋，即自2011年9月起拒绝收取武汉某有限公司租金，并于2012年1月6日向武汉某有限公司发出书面房屋腾退通知书，告知武汉某有限公司解除双方的不定期租赁关系，要求武汉某有限公司于当月底以前腾退房屋，但遭武汉某有限公司拒绝。
2012年3月16日，武汉某有限公司向武汉市某局办公室补缴了2011年4月1日至2011年9月30日期间的房屋使用费135000元。2012年4月，武汉市某局办公室委托湖北天枰资产评估有限公司对讼争房屋租金水平进行评估后，于2012年5月17日与案外人文小芬签订房屋租赁合同，将该房屋以月租102839元的价格租赁给文小芬。随后，武汉市某局办公室先后于2012年6月4日、7月22日、9月7日、10月11日多次向武汉某有限公司发出书面腾退通知书，告知租赁房屋已于2012年6月1日起发租给文小芬，要求其腾退。2012年9月17日，武汉某有限公司在回复函中否认收到武汉市某局办公室于2012年1月6日发出的房屋腾退通知书，并称自2011年9月后，因武汉市某局办公室不开具房屋租金缴款单，致使武汉某有限公司未能向财政局上交租金，武汉市某局办公室在租赁关系尚未解除的情况下与他人签订租赁合同，且自2012年7月18日起采取断电等方式使租赁房屋丧失使用功能，由此造成的损失需双方协商解决，不同意腾退。2013年2月，文小芬申请公证，将武汉某有限公司在租赁房屋的物品搬出另行存放，至此，武汉某有限公司尚欠水电费4581元。
一审法院认为：武汉市某学校与武汉某有限公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规，应属有效合同。一、该合同约定的租赁期间于2009年4月30日届满后，武汉某有限公司仍继续使用租赁房屋，武汉市某学校未提出异议，且武汉市某局办公室成为租赁房屋的管理人后亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、武汉市某局办公室自2011年9月起以拒收武汉某有限公司租金方式表达解除合同的意思，后于2012年1月6日以书面通知方式要求与武汉某有限公司解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁当事人可随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方的租赁关系自武汉市某局办公室书面通知武汉某有限公司后即解除。三、武汉某有限公司明知武汉市某局办公室要求解除租赁合同，仍拒不腾退并继续使用租赁房屋，应向武汉市某局办公室支付合同解除前所欠租金、合同解除后的房屋占用费、水电费等费用，但房屋占用费应参照原租赁合同租金标准计算（22500元／月）。因此，武汉市某学校、武汉市某局办公室主张武汉某有限公司支付自2011年10月1日至2012年8月31日期间房屋租金及占用费的诉讼请求，予以部分支持。对于武汉市某学校、武汉市某局办公室还主张武汉某有限公司支付拖欠水电费4581元的诉讼请求，与查明的事实和证据相符，予以支持。武汉某有限公司针对武汉市某学校、武汉市某局办公室的诉讼请求所提出的抗辩意见，与查明的事实及法律规定不符，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉某有限公司于本判决生效后十日内向武汉市武汉市某学校、武汉市某局办公室支付租金及房屋占有使用费合计247500元（自2011年10月1日起至2012年8月31日止，按22500元／月标准计算）；二、武汉某有限公司于本判决生效后十日内支付武汉市武汉市某学校、武汉市某局办公室水电费4581元；三、驳回武汉市武汉市某学校、武汉市某局办公室的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5154元、其它诉讼费46元，共计5200元，分别由武汉市武汉市某学校、武汉市某局办公室负担2614元，武汉某有限公司负担2586元。
判后，上诉人武汉某有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，按16000元／月标准支付房租费64956元。事实与理由：1、双方所签订的原租赁合同租金标准是：16000元／月。此后，双方虽然存在房屋租赁关系，但并没有签订任何房屋租赁协议或合同。因此，16000元／月租金标准是双方交租的唯一标准。并不存在其他标准。一审法院认定22500元／月是原租赁合同的标准，违背事实。2、2012年7月18日以后武汉某有限公司不应该交纳租金。该日，武汉某有限公司所租赁的经营场所遭到人为破坏，租赁房屋门口被强制性的修建里、外两道封闭性栅栏围堵，经营场所被强行断电，租赁房屋丧失了基本使用功用。3、武汉某有限公司一直按企业经营需要模式使用租赁房屋，从来没有改变房屋结构，武汉市某局办公室在2011年9月没有提出过拒收房屋租金。一审法院认为武汉市某局办公室于2011年9月起以不安全使用房屋为理由拒收武汉某有限公司租金方式表达解除合同的意思，没有依据。4、武汉某有限公司没有收到2012年1月6日的通知，武汉市某局办公室于2012年3月16日收取135000元租金并开具收据，与2012年1月即已解除租赁关系是矛盾行为。
被上诉人武汉市某学校、武汉市某局办公室答辩要求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为武汉某有限公司应按16000元／月还是22500元／月标准支付租赁房屋使用费。
武汉市某学校与武汉某有限公司签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应本着诚实信用的原则，依约履行合同义务。该合同约定租赁期限为5年，期限届满日为2009年4月30日。2010年9月，武汉市某局办公室经授权对本案租赁房屋的租赁事宜全权负责，武汉市某学校、武汉市某局办公室与武汉某有限公司办理了租赁房屋交接手续，故武汉市某局办公室有权行使出租人的权益。武汉某有限公司在租赁合同履行期满后，未与武汉市某局办公室签订续租合同，且其仍使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁关系。武汉某有限公司于2011年1月26日、2012年3月16日两次向武汉市某局办公室各缴纳了房屋使用费135000元，合计270000元，为22500元／月的租金标准，该标准系双方协商一致，且已实际履行，一审法院以此标准确定武汉某有限公司使用租赁房屋的使用费并无不当。武汉某有限公司上诉主张按16000元／月标准支付房租费，与本案查明事实不符，其提供的证据不足以证明该主张成立，武汉某有限公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5154元，由武汉某有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 李 娟