黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青法民初字第45号
原告许波
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）。
法定代表人张俊宝，职务经理。
第三人大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙建筑公司）。
法定代表人张祜君，职务经理。
委托代理人许万福，该公司职工
委托代理人周相山，该公司职工
第三人辛志福
委托代理人于世军，黑龙江良言律师事务所律师。
第三人陈中林
原告许波与被告德圣隆房公司及第三人海龙建筑公司、辛志福、陈中林确认商品房买卖合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员邢友担任审判长，人民陪审员杨安保、孙涛参加评议。公开开庭进行了审理。原告许波及委托代理人任春宇、被告法定代表人张俊宝、第三人海龙建筑公司委托代理人许万福和周相山、第三人辛志福及委托代理人于世军、第三人陈中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许波诉称，2010年期间其通过第三人海龙建筑公司在被告德圣隆房地产公司购买三套二楼，房屋坐落青冈县美名苑东区一号楼二楼商服20、21、23门，面积749平方米，楼房总价款为2021625元。第三人海龙建筑公司为美名苑东区建筑施工单位，被告欠第三人海龙公司工程款，用这三套楼抵顶的。三套楼是通过被告同意后开具了购楼的相关手续，海龙建筑公司以还其材料款，并取得了三套房屋的钥匙。现发现被告又将以上三套楼房以欺诈方式抵押给了他人，经多次与被告及第三人协商未果。其诉讼请求，要求确认与被告及第三人海龙建筑公司购买美名苑东区一号楼二楼商服（20、21、23门）面积749平方米商品房买卖合同有效，该房屋归原告所有。
被告德圣隆房地产开发有限公司辩称，对原告许波的请求没有意见。
第三人海龙建筑公司述称，我公司在青冈设项目部，是美名苑东区的施工单位，建筑资金我公司垫付。2010年7月10日与8月13日被告德圣隆公司与我公司签订用楼顶工程款的工时费、材料款，有原始协议书证实，双方已入账。因为我公司在施工期间欠原告许波的工时费、材料款，经原告同意，并经被告德圣隆公司盖章签字，开具售楼合同与交款收据顶抵给许波。以上事实庭审中提供证据证明。
第三人辛志福述称，原告的陈述及第三人的述称不足以充分说明案涉房屋的理由。其在青冈县房地产管理处办理了预告登记，与被告德圣隆公司签订的合同才享有排他效力。因此，应对其主张的合同应予以保护，对其他人的请求予以驳回。另外享有或持有合同的其他债权人只享有债务人不履行的情况下，请求被告履行债务的权利，不能对抗与被告签订的房屋买卖合同。
第三人陈中林述称，该房屋是其花现金购买的商品房，其已将装修用的沙子和水泥拉回运至楼上，被原告阻止。对原告请求没有异议，可是根据商品房买卖法律规定，应归我所有，否则，被告应退款并赔偿损失500000元。
经审理查明，青冈县美名苑东区系被告德圣隆公司开发的建设项目，该公司登记住所哈尔滨市南岗区国民街63号，法定代表人孙洪金，2009年德圣隆公司取得了美名苑东区的建筑用地规划许可证，同时取得了国有土地使用证。2010年5月10日美名苑东区开发的住宅工程由大庆市海龙建筑安装工程有限公司投资承建，该公司住所大庆市让胡路区西强路38号，经营范围：房屋建筑工程施工总承包贰级（见《建筑业企业资质证书》编号A2014023060402号），承包境外房屋建筑工程和境内招标工程。因此，第三人海龙建筑公司为实际建设施工单位，其与被告德圣隆公司签订了建设施工合同。建筑资金由第三人海龙建筑公司自行垫付。
2010年11月末美名苑东区住宅工程主体竣工后，被告德圣隆公司就工程款的给付与第三人海龙建筑公司用商品房抵顶工程款进行财务决算。庭审中第三人海龙建筑公司提交了以下原始书面证据证明。证据﹤一﹥2010年7月10日德圣隆公司用商品房抵顶施工单位工程款财务结算，协议一份，附表三张。内容：按照建设施工合同，德圣隆公司以工程总造价的40%用商品房抵顶海龙建筑公司工程款，抵顶情况如下：其中⑤未售出的商服，面积3572815平方米，总价额：12450778元，优惠10%，顶工程款：11205700元。①-⑤项合计顶工程款：16700740元，其抵顶细节见附表三页。德圣隆公司签字并加盖公司印章，双方已入账。旨在证明1号楼二层商服楼21门，面积237.19平方米，23门，面积256.85平方米，被告抵顶了工程款的事实成立。第二诉争1号楼二层商服楼21门，23门商服楼，第三人因欠原告材料款，已作价给付了原告许波，且售楼许可证明及到房地产管理部门申请合同登记备案均在许波名下。证据﹤二﹥2010年8月13日，被告德圣隆公司与第三人海龙建筑公司签订的商品房抵顶工程款协议及附表4.内容：双方协商同意，商服总面积841.159平方米，总价2645591元，按总价优惠10%，顶工程款为2381031元。德圣隆公司与海龙建筑公司盖章并签字。以此证明，1号楼商服20门，面积254.71平方米，被告德圣隆公司抵顶工程款的事实在先，且已履行。诉争的1号楼20门商服楼，第三人因欠材料款，已作价给付了原告许波，且售楼许可及到房地产管理部门申请登记备案在许波名下。经质证，被告德圣隆公司承认，第三人海龙建筑公司、陈中林没有异议。第三人辛志福认为只有其与被告德圣隆公司签订的商品房买卖合同才具有真实性，对抵顶工程款的事实不予认可。
原告许波为了证明以上三个商服楼抵顶工程材料款的事实及登记备案的商品房买卖合同唯一性，交付房屋钥匙及管护事实。庭审中提供以下证据证实：证据﹤一﹥2010年11月15日售楼专用票据一张。2010年12月28日售楼专用票据一张。2011年1月18日售楼专用票据一张。其中1号楼20门，面积254.71平方米，21门面积237.19平方米，23门面积256.85平方米，并加盖了德圣隆公司的财务专用章，买楼人原告许波。证据﹤二﹥2012年11月25日，原告许波交纳的2011年三个商服的取暖费26206元，每平方米35元，有青冈县海亿供热有限公司收费票据原件第二联付款的房地美东1#20.21.23门予以证明。证据﹤三﹥青冈县地税局报税申请可证实一号楼20、21、23门商服名下所有人为原告许波。证据﹤四﹥2010年12月28日及2011年1月18日，向房地产管理处申请登记备案的原始商品房买卖合同原件，均盖有青冈县商品房预售管理专用章，第18页，出卖人被告黑龙江德圣隆房地产开发有限公司加盖公章，法定代表人孙洪金名章，买受人许波签字。合同编号分别为：2010120082、2010120083、2010120085，封面右上角红色字样“办证”。上述证据旨在证实原告许波的建筑（材料）工程款是用1号楼商服20门、21门、23门给付的，并依法取得了买受人的资格，取得了房屋钥匙。被告德圣隆公司优先支付工程款的事实成立，证据具有真实性、合法性、关联性的特征，并形成完整的证据链。经质证，被告德圣隆公司现法定代表人张俊宝无异议，第三人海龙建筑公司、陈中林无异议。第三人辛志福提出异议，理由，因第三人本人同样持有与被告德圣隆公司签订的案涉三处商品房的买卖合同，并且就第三人与德圣隆公司经房地产管理处审查予以备案，其有证据证明已做了预告登记。所以，原告提交的三份合同不具有真实性，取暖费与税务申报的证据不具有直接的证据效力。
另查，被告德圣隆公司经黑龙江省住房和城乡建设厅批准从事房地产开发经营业务时间2008年10月23日，至2011年4月1日，该公司的法定代表人为孙洪金，2011年4月2日，该公司法定代表人变更为张俊宝。有公司提供的企业法人营业执照、税务登记证、资质证书等附卷证实。张俊宝庭审中明确表示其法定代表人资格是高振军任命其为法人的，公司是否有注册资质、资金等不知道。青冈县美名苑东区整个开发其没有参与，实际投资人是谁也不知道，接任企业法人后，也没有人授权或告知其有权售楼或处分美名苑东区的商品房，表示没有投资无权售楼。任法定代表人后，其专用个人名章在望奎会计朱艳华手中保管，公司在望奎县建设银行开户，对公司与第三人辛志福、陈中林等三个合同如何收款是怎么入账提供不出证据，以上事实庭审笔录在卷证实。
又查，第三人辛志福主张其与被告德圣隆公司签订的商品房预售合同文本三份有效，且同时作了预告登记，具有排他的效力。庭审中提供了证据，青冈县房地产管理处预告登记档案原件由该单位工作人员送交当庭质证。证据：﹤一﹥2012年8月17日，美名苑（东区）1号楼2层20号门，面积254.71平方米，价款636775元。2012年8月17日1号楼2层23门，二层面积256.85平方米，价款642125元。2012年8月23日售楼专用票据，1号楼2层商服，面积237.19平方米，价款592975元。售楼人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司青冈项目部，经手人申东磊，附产权证明3份。﹤二﹥NO2010120082、NO2010120085、NO2010120083三份商品房买卖合同，时间2012年8月17日和2012年8月23日，合同中出卖人被告德圣隆公司，法定代表人张俊宝盖名章。﹤三﹥预购商品房预告登记申请表、审批表、预告登记证复印件。上述证据旨在证明，第三人辛志福从合同文本到法律规定均为诉争三个商服楼的合法购买人，登记在其名下完全合法。经质证，原告许波提出质疑，理由，售楼合同文本比较严肃，具有唯一性，第三人预告登记备案的商品房买卖合同是复制的，被告的法定代表人张俊宝明确表示不知道，没有签字授权，又没有在合同中加盖名章，名章是青冈项目部按揭贷款用的，是申东磊私刻的，与使用的真名章不一致。而且被告德圣隆房地产公司原法人代表孙洪金已经与原告签订了三份备案的商品房买卖合同。通过电视台文艺节目播出丢失是无效证据，房屋早已交付，事实上原告手中合同文本是真实的。因此，第三人提供的证据应当确认无效。被告德圣隆公司法定代表人张俊宝质证意见，表示预告登记不是我办理的，是申东磊办理的。其法人名章在望奎工地会计朱艳华手中保管。证人申东磊出庭在另一个案件中承认是其老板高振军让他办的，第三人辛志福的钱是赵东交给他的。合同名章的确不是张俊宝的企业法人用章，而是在青冈项目部为贷款而私刻的。被告德圣隆公司法人张俊宝对是否有权处分已经抵工程款且交付的房屋不作回答，保持沉默，对第三人辛志福的房款收取去向提供不出公司账面的收入记载的任何书证，对是否收到诉争商服房款疑点颇多，无合理、合法的解释。以上事实有两个案件的庭审笔录在卷证实。第三人陈中林认为被告德圣隆公司一楼三卖，其行为构成欺诈，别的没有异议。
再查，第三人陈中林提供的2012年6月6日售楼专用票据一张，购买美名苑东区1号楼二层20门，价款1400905元，盖有被告德圣隆公司青冈项目部公章，购楼款是经过赵东交给申东磊的。经质证，被告德圣隆公司没有收到款，第三人辛志福只认为自己的有效，申东磊是高振军授权办理的。陈中林另案单独起诉并缴纳了案件受理费，因诉讼标的含在本案中，故经过陈中林本人同意，以独立请求权第三人参加本案的诉讼。现第三人陈中林书面说明被告经赵东已退返房款223400元，下欠买房款1177505元。
另，本院于2013年2月28日对被告法定代表人张俊宝的询问笔录，张俊宝明确表示预告登记中的名章不是法人用章，而是办理按揭贷款的章。而法人名章在会计朱艳华处保管，申东磊办理预告登记这件事我根本不知道，他也没有与我说过。前任法人之间，公司办理的事不知道。2013年2月14日，调取周相春的询问笔录。周相春证实在2009年5月25日至2012年5月末任被告德圣隆公司的出纳员职务，其公司在2010年12月份至2011年11月份公司没有现金支付海龙建筑公司相应工程款，所以用部分青冈项目部商品房抵顶工程款，经手管理所有的商品房买卖合同。经海龙建筑公司经理吴凤海同高振军协商同意，将其中的五套商品房买卖合同开给海龙建筑公司抵账，包括1号楼20门商服，合同号NO2010120082；21门商服，合同号NO2010120083；23门商服，合同号NO2010120085。以三套楼抵顶工程款，所有手续都是真实的，并且由海龙建筑公司青冈项目部时任会计许万福出具了领取这三套商品房买卖合同的证明，是复写的。这个证明现存放在德圣隆公司装合同的档案柜中，是其亲手放的。经质证，原告、被告与第三人海龙建筑公司、陈中林均无异议。第三人辛志福对张俊宝与周相春证实与说明的内容均提出异议，认为被告德圣隆公司法人代表张俊宝在庭审陈述有多处不一致，与其签订商品房买卖合同与办理预告登记是在张俊宝任法人期间的事实。名章的效力不存在用途上的区别，对出纳周相春证实的真实性有异议，应出庭进行质证。
根据本案已查明的事实以及原、被告庭审陈述、第三人述称及各方的举证事实，本案商品房买卖关系从交易性质、工程款结算方式及交易习惯的真实性、合法性上予以确认以下事实成立：1、第三人海龙建筑公司投资建设的商品楼与被告德圣隆房地产公司按合同约定已经决算完毕。2、原告许波对案涉三套商服楼的来源基于工程款的优先受偿，决算表、协议书及附表应予以采信。3、被告德圣隆公司时任法定代表人孙洪金与原告许波最初签订的第一份商品房买卖合同文书系唯一原始入账证据，双方认可一致，商服楼的钥匙已交付。取暖及物业管理费原告已支付，证据应予采信，管理事实予以确认。4、2012年5月末，美名苑东区项目已经主体竣工，有被告德圣隆公司出纳证实，被告承认第三人海龙建筑公司已经与其结算的事实，并没有任何证据反驳，抵工程款的商品楼在楼层楼号（数额）价款等项一一对应，形成完整的证据链条。
又查，本案被告德圣隆公司在美名苑东区商品房预售及买卖合同管理上存在以下诸多疑点：1、从总体看，被告德圣隆公司案涉合同履行随意，对楼款收入、支付管理混乱，拒不提供第三人辛志福、陈中林交款去向与性质，含混其辞，大量现金交易（340余万元）不能说明去向，仅有第三人陈述通过赵东交给申东磊，无其他证据佐证。2、按常理与交易习惯，被告明知抵顶工程价款的商服楼买卖合同已经与原告许波签订且已交付钥匙，与海龙建筑公司已决算完毕，却仍在青冈电视台文艺广告节目称诉争的三套商服楼合同文本丢失，一是这种方式本身不具有合法性；二是对房地产管理部门是一种欺诈，达到以诉争三套商服楼办理预告登记实现借款的最终目的。3、被告法定代表人张俊宝否认参与第三人辛志福的预告登记非其办理的，否认名章不是常用的法定代表人名章，是按揭贷款用的，在交付房款、借款担保及重要事实上所作陈述前后不一致，既无证据，又不能作出令公众信服的解释，大量的公司收款没有其他证据予以佐证，系与公司正常管理相悖。4、根据工程完工情况，属于已交付完的商服，且房产处应当办证的产权合同备案。5、第三人辛志福对款项的性质及交付没有陈述清晰。被告德圣隆公司法人代表称不知道，可能入账一部分吧，前后矛盾，对于借款如何转换为购房款，又不能提供其他书面证据证明出售给第三人案涉商服属正常高价交易，具有合法性。因此不予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖关系哪一个优先成立，是否存在真实买卖关系是本案争议所在。本案被告与第三人商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。此案标的是具有特定性的物，是以相同的房屋为标的，以不同方式签订的两个以上的买卖合同。因被告德圣隆公司已就诉争三个商服房屋抵偿出资工程款在先，工程结算与抵顶协议有效，应予采信。优先给付工程款的事实成立。然后被告德圣隆公司同意签订商品房买卖合同并交付给原告许波，原告提供的三份原始商品房买卖合同成立并有效，对原告、被告产生拘束力。理由如下：①2010年7月至8月抵顶工程款协议及附表证明给付第三人海龙建筑公司工程款。②从时间上看，原、被告签订商品房买卖合同的时间为2010年11月15日至2011年1月18日，时间在先。③商品房买卖合同在房地产管理处备案唯一。④原告许波已交纳两年物业费、取暖费，有忆海供热公司收费原件票据予以证实。⑤原告许波已取得了诉争三个商服的楼门钥匙，房屋已经转移交付，符合转移占有使用之标志。⑥被告德圣隆公司与第三人海龙建筑公司下账清晰，抵工程款并决算等手续完备。而被告德圣隆公司与第三人辛志福签订的案涉三个商品房买卖合同，被告德圣隆公司为达到借款的目的故意编造事实欺诈消费者，隐瞒了已支付工程款的重要事实，存在众多疑点。不能与原告已取得的商品房的合法完善的证据对抗，违背购买商品房的常理与交易习惯。理由如下：①签订的商品房买卖合同并非原件，明显不真实。从时间上看，被告与第三人辛志福在2012年7月至8月13日签订商品房买卖合同，时间在后，与原告许波取得钥匙时间相差半年。②被告德圣隆公司售房借款没有入账，释明后限期仍无法提供。（从已查的客观事实分析是第三人借款为实现债权的一种保证形式。④被告法定代表人张俊宝对借款并制作商品房买卖合同事实一概不知。⑤被告为了达到筹款目的，不正当阻止给付工程款的事实，欺骗房地产管理部门，电视台文艺部广告播出合同丢失，形式上不合法，内容上构成欺诈行为。故现有证据不足以证明被告与第三人辛志福之间存在真实的商品房买卖关系。本案原告许波与被告签订并已交付的原始商品房买卖合同是否备案，属于（预售人）德圣隆公司之义务，不是商品房合同生效的必要条件，不影响合同的效力。《合同法》第37条规定：当事人一方已履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。是否转移登记，属房地产管理部门管理性规定，并非强制性规定，并不影响合同的效力。因此，原告许波要求确认的商品房买卖合同有效的请求应予支持。第三人辛志福可另行另案主张其实体权利。另，第三人陈中林以原告身份单独诉讼，本院释明后，将其列为本案有独立请求权第三人参加诉讼。其与被告签订的售楼票据有效，但已无法实现，因被告欺诈行为，要求返还购楼款并当赔偿损失的请求，应予支持，考虑被告的行为，结合商品房买卖的法律规定，适当按本金的20%比例赔偿。已查明退款223400元，应赔偿235501元，合计1413006元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第二百八十六条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释﹤二﹥》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款﹤三﹥项之规定，判决如下：
一、原告许波与被告德圣隆房地产开发有限公司经第三人大庆海龙建筑安装工程有限公司签订并交付的美名苑东区一号楼二楼商服（20、21、23门）面积749平方米商品房买卖合同成立并有效。
二、被告德圣隆房地产开发有限公司于本判决生效后给付第三人陈中林售楼款及违约损失合计1413006元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22995元、保全费5000元由被告德圣隆公司负担（已由原告垫付，应支付给原告）；第三人陈中林缴纳的案件受理费17517元、保全费5000元由德圣隆公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 邢 友
人民陪审员 杨安保
人民陪审员 孙 涛
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 王艳秋