鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0611民初69号
原告（反诉被告）赵淑琴，女，1969年7月22日出生，汉族。
委托代理人霍建军。代理权限为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
被告（反诉原告）苏现英，女，1967年10月12日出生，汉族。
委托代理人杨新军。代理权限为承认、反驳、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
委托代理人郭艳。代理权限为承认、反驳、变更诉讼请求，进行和解，代理法律文书。
原告（反诉被告）赵淑琴与被告（反诉原告）苏现英买卖合同纠纷一案，本院2016年1月5日受理后，被告苏现英于2016年1月18日提出反诉，分别于2016年1月21日、2016年3月30日公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）赵淑琴及其委托代理人霍建军，被告（反诉原告）苏现英及其委托代理人杨新军、郭艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵淑琴诉称：2007年，我租用苏现英房子做宾馆生意，2015年4月27日合同到期后，苏现英不再让我租用房子，双方于2016年6月14日就租用房子内的空调、电脑、电水器等物品达成协议，约定我将租房内的空调、电脑、热水器等物品折价卖给苏现英，折合价款共计36000元，付款方式为苏现英先预付我20000元，剩余16000元于2015年年底付清。协议签订后苏现英于2016年6月14日支付了16000元，尚有20000元未支付。故诉至法院，请求判令：被告苏现英支付我欠款20000元。
被告苏现英辩称：1、本案中的房屋于2015年4月27日到期，赵淑琴拒不交房，不肯腾清房屋，而此时我租住的房屋也即将到期，即将无处可居住，所以才无奈签下本案协议；2、赵淑琴请求无法律依据，赵淑琴并非房屋租赁人，苏现英也并非出租方，出租方杨新军不认可，请求法院驳回赵淑琴的诉请；3、2007年霍建军租赁杨新军的房子，并签订租赁合同，2015年4月该房租赁到期，赵淑琴和苏现英并非租赁协议当事人，不同意返还20000元，应撤销本案协议。
被告（反诉原告）苏现英反诉称：2007年4月12日，霍建军与杨新军签订了房屋租赁协议，该房屋也就是本案涉案房屋于2015年4月底到期，但房屋到期后霍建军拒不腾房，赵淑琴从中作梗，并提出将房内空调、电脑等物品作价36000元卖给我才肯交房。此协议并非签订人的真实意愿，属于无效协议，应予撤销。本案中，赵淑琴应当支付我超期占用房屋的租金，且依据租赁协议规定，由于赵淑琴未按规定腾清房屋，应支付我违约金20000元，另外根据我国法律规定，赵淑琴还应支付其不肯腾清房屋造成的营业损失。为维护我的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、依法撤销反诉原、被告2015年6月14日签订的协议；2、赵淑琴返还我16000元；3、赵淑琴支付我租金1726元及因赵淑琴侵占房屋造成的营业损失22500元，共计24226元；4、赵淑琴支付违约金20000元。
反诉被告赵淑琴辩称：1、苏现英与赵淑琴签订的协议是有效的，苏现英与杨新军系夫妻关系，且每次交房租时都是苏现英来收取，赵淑琴支付租金，有收条为证，可以证明苏现英有签订协议的权利，综上所述，2015年6月14日苏现英给赵淑琴书写的欠条和房款协议应具有法律效力；2、苏现英要求返还16000元，该款是其支付我转让宾馆内空调、电脑、床等一切旅馆经营必须物品转让费36000元中的一部分款项，且余款未支付，写有欠条和协议，我方认为没有理由退款；3、苏现英要求我支付租金1726元，2015年6月14日之前协商的转让费为40000元，但写的是36000元，写协议的时候考虑到租金。关于侵占房屋的损失22500元，租赁的时候是空房，我们归还的时候也应该是空房，空房没有营业损失，营业损失不成立，苏现英所用的物品也是我们转让的；4、苏现英要求我支付其违约金20000元，根据2007年4月12日签订的租房协议第6条，违约金应该是擅自终止协议方向对方赔偿所造成的一切损失违约金20000元，租赁合同终止是苏现英提出的终止，给我们造成了重大损失，根据合同约定，苏现英应向我赔偿违约金20000元。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案本诉部分争议焦点为：原告赵淑琴要求被告苏现英支付欠款20000元有无事实及法律依据。
围绕本案本诉争议焦点，原告赵淑琴提交证据如下：证据1、租房协议1份，证明原、被告双方签订了租房协议；
证据2、协议1份，证明：2015年6月14日，我把原租房内空调、电脑等物品卖给苏现英，共计折款3.6万元，支付方式为苏现英先预付2万元，剩余1.6万元于2015年底付清；
证据3、欠条1份，证明：2015年6月14日，双方签上述协议时，苏现英支付我1.6万元剩余4000元没有支付；
证据4、2014年3月10日收条1张，证明：涉案房屋租金收取人为苏现英。
经庭审质证，苏现英对赵淑琴提交的证据1、2、3、4证据的真实性没有异议。1、租房协议可以证明房屋到期时间为2015年4月底，赵淑琴存在延期交房的情况，未按照租房协议规定，霍建军在房屋到期后应该保持房屋现状完好归还，因此其无权再对房屋中的东西进行处置；2、2015年6月14日的协议中的内容不是苏现英的真实意思表示，是由于赵淑琴拒不腾房，以及苏现英面临无房居住的情况下，无奈签定；3、本协议可以证明赵淑琴延期交房的情况；4、收条与本案没关联性。
围绕本诉部分，苏现英提交证据：租赁合同1份，同赵淑琴的证据1，证明：合同双方是霍建军与杨新军，而不是赵淑琴与苏现英。
经庭审质证，赵淑琴对该证据的真实性没有异议。
本院认为，原告赵淑琴及被告苏现英提交的租赁合同，来源合法，内容真实，且各方对证据的真实性均无异议，本院对租赁合同的真实性予以确认；原告赵淑琴提交的证据2协议、证据3欠条、证据4收条，被告苏现英对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
根据反诉原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案反诉部分争议焦点为：1、2015年6月14日反诉原、被告签订的协议是否有效；2、反诉原告苏现英的各项诉请有无事实及法律依据。
围绕本案反诉争议焦点，反诉原告苏现英提交证据如下：2007年4月12日租赁合同1份，证明：本案中的房屋于2015年4月27日到期，但反诉被告赵淑琴是2015年6月14日腾清的房屋，赵淑琴未按合同期限腾清房屋，应赔偿给苏现英造成的损失。
经庭审质证，赵淑琴对苏现英提交的证据没有异议。
围绕反诉部分，赵淑琴未提交证据。
本院认为，反诉原告苏现英提交的租赁合同，反诉被告赵淑琴无异议，本院予以采信。
依据上述本院确认的有效证据，结合原、被告双方的诉辩意见，本院确认以下案件事实：2007年4月12日，杨新军与霍建军签订了一份租房协议，约定杨新军将位于鹤壁市淇滨区贸易区楼房一套上下两层租给霍建军，每年租金11000元，付款方式为一年一付，提前两个月付清，租赁期限为2007年5月至2012年四月止，共五年。
2011年4月27日，杨新军在2007年4月12日租房协议上签字，内容为：“同意延长三年，从二〇一二年五月至二〇一五年四月底止，租金每年增加壹仟元（每年租金共计壹万肆仟），其余条款不变，到期保持现状，完好归还。”
2014年3月10日，苏现英写下收条一张，载明：“今收到房租壹万肆仟元正（14000元），苏现英，2014.3.10号。”
租赁到期后，2015年6月14日，苏现英与赵淑琴就原租房内的空调、电脑、热水器等物品达成协议，约定赵淑琴将房内空调、电脑、热水器等物品折价卖给苏现英，折款共计36000元，付款方式为苏现英先预付赵淑琴20000元，剩余16000元于2015年年底付清，同时约定赵淑琴协助苏现英正常经营、使用。同日，苏现英向赵淑琴支付了16000元，有4000元未支付，苏现英向赵淑琴写下欠条一张。当时在场人有赵淑琴、苏现英、赵淑琴的姐姐、苏现英的妹妹。
另查明，苏现英与杨新军系夫妻关系，赵淑琴与霍建军系合伙关系。
本院认为，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。本案中，赵淑琴与苏现英就原租房内的空调、电脑、热水器等物品签订协议，同日苏现英支付了16000元，并且书写了4000元的欠条，赵淑琴将以上物品交付苏现英使用，从协议的签订及履行均体现了双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方应按照协议约定履行合同义务。故原告赵淑琴要求被告苏现英支付欠款20000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于苏现英辩称是因为其没有房子居住无奈才签订的协议，因苏现英缺乏有效证据证明其受胁迫等导致合同失效的情形，该辩称意见本院不予采纳。
关于苏现英辩称电脑、热水器等物品不能正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条的规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。赵淑琴将电脑等物品交付时，苏现英应及时对该物品进行检验是否合格，苏现英在交付款项、书写欠条时均未提出异议，视为其对该物品进行检验且合格，且双方交付的货物本身就是旧的。
关于苏现英辩称杨新军与霍建军签订的租赁合同，赵淑琴与苏现英无权就房屋内的物品进行买卖。因赵淑琴与霍建军系合伙关系，赵淑琴有权对合伙财产进行处分，且霍建军也认可赵淑琴的处分行为，故赵淑琴有权处分其合伙共同财产。
关于苏现英的反诉请求，赵淑琴与苏现英于2015年6月14日就房屋内的电脑、热水器等物品协商折价36000元，且当天苏现英支付16000元，并书写欠条一张，可视为双方对房屋租赁的后续问题处理完毕。故对其诉讼请求予以驳回。
案经调解无效，经合议庭合议。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）苏现英于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）赵淑琴货款20000元；
二、驳回被告（反诉原告）苏现英的诉讼请求。
上述第一判项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，由被告苏现英负担；反诉案件受理费1304元，减半收取652元，由反诉原告苏现英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院提出上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 刘 海
审 判 员 王银忠
人民陪审员 代振兴
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 李 超