广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0111民初1167号
原告（反诉被告）：罗志昆，男，1975年4月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
被告（反诉原告）：叶显平，男，1974年11月24日出生，汉族，身份证住址江西省九江县。
委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗志昆与被告（反诉原告）叶显平租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员关则深独任审判,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗志昆，被告（反诉原告）叶显平的委托诉讼代理人刘红娣、邝肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）罗志昆诉（辩）称：我方于2015年11月将位于广州市白云区人和西湖村锅塘工业区自编D1号部分厂房租给叶显平使用，双方约定场地使用费为32000元/月，管理费400元/月，保证金64000元，并签订了场地租赁合同。自2017年6月起，叶显平就开始拖欠场地使用费、管理费和水电费合计68926元，并于2017年10月下旬在未与原告协商的情况下搬走。故我方请求判令：一、叶显平支付2017年10月场地使用费32000元；二、叶显平支付9月、10月管理费共800元；三、叶显平支付8月、9月、10月电费共计32850元；四、叶显平支付2017年6月16日至11月1日的水费共计3276元；五、本案的受理费由叶显平负担。同意反诉原告要求退还保证金64000元的反诉诉请，但反诉原告要求赔偿租赁损失195681.9元的反诉诉请缺乏理据，请求法庭予以驳回。
被告（反诉原告）叶显平诉（辩）称：我方于2015年l0月31日与罗志昆经案外人罗志东同意转租而签订《厂房租赁合同》。我方向罗志昆承租位于广州市白云区蚌湖西湖村锅塘工业区自编Dl号厂房2611.5平方，并约定租赁期限自2015年11月1日起至2019年l0月30日止，租金32000元／月，保证金64000元，签订合同当日支付保证金外加一个月租金。同时合同第五条第3项约定，该房屋假若被政府征用、征收，或被列入即将拆迁改造范围，甲方应在收到政府的正式（拆、搬）迁通知后三个月内通知乙方，乙方应当按甲方的需求无条件配合征用、征收拆迁工作。乙方可以按政府要求的搬迁时间撤场，甲乙双方的租赁关系至此终止。在本款约定的情形下终止租赁关系，双方互不承担违约责任。租赁合同签订后，我方依照约定交付了租金及保证金，罗志昆也交付了厂房。我方承租涉案厂房后对厂房进行了全面装修并安装了各种生产设备，在我方使用厂房约一年半后方知承租的厂房因《广州白云国际机场噪音区治理项目》被政府征收，后经向政府相关征收部门了解，涉案厂房己于2015年2月27日被广州市国土资源和房屋管理局白云区分局纳入征收范围。我方为保障生产，按照征收单位要求搬离场地，被迫以更高的租金另租场地、重新装修，停产停业时间超过6个月。由于我方是在涉案场地被纳入征收范围后才入场租赁，征收单位不予补偿我方的停产停业损失，搬迁损失也只按照100元/方的标准支付，我方的损失未能从征收款项中得到补偿。我方认为，罗志昆明知涉案厂房已经纳入了被征收的范围仍然隐瞒事实转租给我方，造成我方巨大的损失，因此我方请求判令：一、罗志昆赔偿我方租赁损失195861.9元；二、罗志昆退还租赁保证金64000元；三、本案的全部诉讼费用由罗志昆负担。对本诉原告第二、三、四项本诉诉请予以认可，但对本诉第一项诉请不予认可，因为涉案土地房屋已被拆迁征用，我方于2017年10月11日已经搬离。
经审理查明：罗志昆与叶显平于2015年10月31日签订厂房租赁合同，约定罗志昆将坐落于本市白云区蚌湖西湖村锅塘工业区自编D1号厂房出租给叶显平使用，期限自2015年11月1日至2019年10月30日，保证金为64000元，每月租金为32000元，租金每两年上调10%；合同还约定如房屋被征收征用或被列入即将拆迁改造范围的，罗志昆应在收到政府正式的动（拆、搬）迁通知后三个月内通知叶显平，叶显平应按罗志昆的要求无条件配合征用征收拆迁工作，叶显平可按政府要求的搬迁时间撤场，双方租赁关系终止，叶显平也可在拆迁改造工程已动工并已实质性影响其正常使用的情况下向罗志昆交还场地终止租赁关系，在此种情况下终止租赁关系，双方互不承担违约责任。合同另就其他权利义务进行了约定。
双方确认涉案房屋并无建设工程规划许可证。2015年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局发布征收土地预公告，拟征收位于本市白云区人和镇地段土地用于建设白云国际机场扩建工程噪音区治理工程项目，叶显平还提交了白云空港经济区项目工程指挥部办公室发给的拆迁补偿通知书及相应的拆迁补偿协议书等。叶显平承租涉案厂房实际用于经营广州市圣美五金家具有限公司，该司与本市白云区人和镇人民政府于2017年10月12日订立拆迁补偿协议，约定因人和镇政府拆迁该司所在的本市白云区西湖村锅塘工业区D1-D3号建构筑物，故对该司进行拆迁补偿，协议具体约定人和镇政府在协议生效后10个工作日内将补偿款交付人和镇西湖村经济联合社，并由该联合社在收到款项后7个工作日内交付叶显平，叶显平在收到补偿款后30日内将拆迁厂房腾空交给人和镇政府。叶显平提出其因涉案厂房被征收，需要另行租赁厂房继续生产，故产生了租金差价，并且由于罗志昆签订合同时并无告知其涉案厂房已经列入土地征收范围，导致其无法获得150元/平方米的相应停产停业损失补偿，故反诉要求罗志昆赔偿相应租金、装修费用和停产停业损失195861.9元。
以上事实，有厂房租赁合同、土地征收预公告、拆迁通知、拆迁补偿协议、水电费电子回单及当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效，双方因无效合同取得的财产应当返还，现罗志昆同意叶显平要求退还保证金64000元的诉请，本院予以认定；叶显平对罗志昆要求支付管理费、水电费36926元的诉请也予以认可，本院亦予以认定。
涉案厂房位于拆迁范围，叶显平于2017年10月12日与拆迁人签订拆迁补偿协议，但并不能仅凭此认定叶显平已经在补偿协议签订前就将涉案厂房交付给罗志昆或拆迁人，叶显平作为承租人对腾空交还涉案厂房的时间未能提出充分证据证明，罗志昆主张叶显平支付2017年10月份的房屋占有使用费32000元合理合法，应予支持。
罗志昆作为出租人，明知涉案厂房无取得建设工程规划许可证，也应当知悉涉案房屋被列入拆迁范围等事宜，但其与叶显平签订涉案租赁合同时，并无向叶显平告知相关事宜；叶显平作为承租人，未审慎核查涉案厂房是否取得建设工程规划许可证及涉案厂房的产权和拆迁事宜，故双方对于合同无效均有过错。现叶显平要求罗志昆赔偿另行租赁厂房所产生的租金损失、未获拆迁人补偿的停产停业损失等195861.9元缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、于本判决生效之日起三日内，罗志昆向叶显平退还租赁保证金64000元；
二、于本判决生效之日起三日内，叶显平向罗志昆支付房屋占有使用费32000元、管理费和水电费36926元；
三、驳回罗志昆其他本诉诉讼请求；
四、驳回叶显平其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费761.6元，由叶显平负担；反诉受理费2599元，由罗志昆负担640元，由叶显平负担1959元（双方已经各自预交受理费，均同意由对方在履行本判决时将应当由对方缴纳的受理费直接支付给本方）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审判员 关则深
二〇一八年三月二十三日
书记员 周家怡