湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初2277号
原告：周晚美，女，1963年3月17日出生，汉族，居民，户籍所在地浏阳市。
委托代理人：张亮，湖南声威律师事务所律师。
被告：宾金勇，男，1974年10月18日出生，汉族，居民，户籍所在地浏阳市。
被告：谭应连，女，1986年12月7日出生，汉族，居民，系被告宾金勇之妻，户籍所在地浏阳市。
两被告委托代理人：刘林峰、周彩平，湖南浏阳河律师事务所律师。
原告周晚美与被告宾金勇、谭应连民间借贷合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晚美及其代理人张亮、被告宾金勇、谭应连的委托代理人刘林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晚美向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款445万元及利息82.56万元（要求计算至实际还款之日止）；2、请求确认原告在上述债权范围内对登记在被告宾金勇名下位于浏阳市XX街道办事处XX路XXXX小区X楼的房产（产权证号为XXXXXXX、XXXXXXXX）变卖、折价、拍卖款中享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2014年3月，被告宾金勇以房地产项目启动资金周转困难为由，向原告借款445万元，并以浏阳市XX街道办事处XX路XXXX小区X楼的房产进行了抵押，现借款逾期，被告未履行还款付息义务。
被告宾金勇、谭应连的主要答辩意见：1、存在借款事实，但借款金额应以实际交付的金额为准，且已经以房抵债还清了借款；2、借款的利率应以双方最后达成的协议为准，即从2015年11月9日按月利率1%计算，且没有约定计算复利；3、借款的用途约定为项目开发，即在黄泥湾以被告宾金勇作为法定代表人的项目开发，该借款没有用于两被告的夫妻共同生活，不是夫妻共同债务，被告谭应连不应承担偿还责任；4、被告宾金勇与原告签订借款合同借款，系其作为浏阳市诚达房地产公司法定代表人的履职行为，该借款用于项目开发，属于公司的债务。
本案经审理认定事实如下：原告与被告宾金勇经朋友介绍认识，两被告系夫妻关系。2014年3月3日，被告宾金勇以开发建设黄泥湾项目需要资金为由向原告借款200万元，经协商同意后，被告宾金勇向原告出具借条一份。载明：“今借到周晚美同志现金贰佰万元整，用于开发建设黄泥湾项目，借款期限暂定壹年，按月息二分五厘（2.5分）计取回报，满壹年结息一次。借款人：宾金勇身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX借款日期：2014年3月3日”。当日，原告在浏阳农村商业银行通过卡存款的方式将200万元存入被告宾金勇在该行账号尾数为0376的卡上。借款后，被告宾金勇未按约定还本付息。2015年11月8日，原告与被告宾金勇就上述借款进行结算，并重新达成了借款协议。被告宾金勇在收回2014年3月3日的借条原件后向原告重新出具了一份借条。该借条载明：“今借到周晚美同志现金肆佰肆拾伍万元（小写4450000.00元）.（其中：周晚美本金306万元，代还张霞本息139万元，借款利息按年利息18%计付）借款人：宾金勇（按捺）2015年11月8日”。同日，原告与被告宾金勇还签订了一份《借款合同》。该合同约定：借款金额为445万元、借款期限为六个月、利息约定为月利率1.5分、担保方式为以位于浏阳市XX街道办事处XX路XXXX小区X楼600平方米的房产作抵押，如借款到期未还抵押房产及其手续无条件归原告。2015年11月9日，原告在浏阳农村商业银行向张瑕在招商银行长沙晓园支行尾数为7077的账号转账139万元、在该行通过卡存款的方式将5万元存入被告宾金勇指定的刘培根账号尾数为3466的卡上。为此，被告宾金勇再次向原告出具借条一份，借条载明：“今借到周晚美人民币伍万元整（¥50000.00元），款打至刘培根农商行账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。借款人：宾金勇（按捺）2015年11月9日”。同时，原告又与被告宾金勇签订了《代偿还借款协议》和《借款合同》。协议的主要内容为：原告同意代宾金勇偿还其所欠张瑕借款139万元，宾金勇同意将原抵押给张瑕的房产转押给原告，并协助原告办理抵押所有手续。合同的主要内容为：借款金额为445万元、借款期限为六个月、利息约定为月利率1分、担保方式为以位于浏阳市XX街道办事处XX路XXXX小区X楼600平方米的房产作抵押，如借款到期未还抵押房产及其手续无条件归原告。当日，原告与被告宾金勇到浏阳市房屋产权登记管理中心办理抵押登记手续，其中房产证号为XXXXXXXXXX房产的他项权证号码为浏房他字第XXXXXXXXX号，登记债权为200万元；房产证号为XXXXXXXX房产的他项权证号码为浏房他字第XXXXXXXXX号，登记债权为205万元。此后，因被告未按约还款，原告便向本院提起诉讼。诉讼中，被告对其与原告于2015年11月9日签订的《代偿还借款协议》的真实性提出异议，认为该协议上宾金勇的签名非其本人作出，并口头申请进行笔迹鉴定，但未向本院办理申请鉴定手续。
本院认为，被告宾金勇向原告借款有借条、交付凭证、借款合同及代偿还借款协议等证据为证，双方的借贷关系真实、合法、有效。原告向被告给付了借款后，被告就应按约偿还借款，逾期未还构成违约，应当承担违约责任，故原告请求偿还借款本息的诉求，于法有据，本院予以支持。被告宾金勇向原告借款发生在其与被告谭应连婚姻关系存续期间，现无证据证明两被告对外所负债务有特别约定及原告知晓该约定，也无证据证明该借款未用于夫妻共同生活、生产，因此被告宾金勇所负上述债务应认定为夫妻共同债务，两被告应当承担共同偿还责任。原告向被告实际交付的借款金额为344万元，故借款本金应认定为344万元。对于2014年3月3日的200万元借款，约定月利率为2.5分（即年利率30%），超过了法律规定，应予核减至按年利率24%计算，根据该规定计算，截止到2015年11月9日，被告欠原告本息合计为280.8万元（本金200万元+200万元*20.2月*2%/元*月）；对于2015年11月9日代偿张瑕的139万元及重新借的5万元借款，虽然对利率有两次约定，但应以最后一次约定为准，其约定月利率为1分（即年利率12%），不违反法律规定，本院予以确认。关于第一次200万元借款的利息计入总借条以后是否可重新计息的问题。借贷双方对前期借款本息结算后可以将不超过年利率24%利息计入后期借款本金，但以该本金计算利息后，借款人支付的本息之和，不能超过最初借款本金为基数以年利率24%计算的利息之和，即后期本金*后期利率≤初始本金*24%/年，根据计算后期利率不能超过17.09%（初始本金*24%/年÷后期本金），现后期约定的利息为年利率12%，没有超出上述标准，故原告要求将第一次200万元借款的前期利息计入后期本金继续算息诉讼请求，合法有据，应予支持，被告要求不计复利的辩解，本院不予采纳。被告以自有房产为其借款进行抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告依法享有对抵押财产的物上支配权，其要求对抵押财产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持，但根据物权的公示效力，其优先受偿权的范围仅限在登记债权额范围之内。被告提出该借款系浏阳市诚达房地产公司借款，以及已经通过以房抵债还清借款的意见，因与查明的事实不符，本院不予采信。被告提出要对《代偿还借款协议》中被告宾金勇的签名进行笔迹鉴定，因从本案的证据来看，该鉴定结论并不能影响原告代被告偿还张瑕借款139万元的真实性，且被告亦未向本院办理申请鉴定手续，故本院对被告的该项申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、宾金勇、谭应连于本判决生效后十日内偿付周晚美借款本金344万元、前期利息80.8万元及后期利息（计算方法：以424.8万元为基数，自2015年11月9日起按年利率12%计算至实际履行之日止）；
二、周晚美在上述债权范围内（不超过405万元）对宾金勇提供抵押担保的位于浏阳市XX街道办事处XX路XXXX小区的房产（产权证号为：浏房权证字第XXXXXXX、XXXXXX**号）折价、拍卖或变卖所得价款中享有优先受偿权；
三、驳回周晚美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费48729元，由周晚美负担1710元，由宾金勇、谭应连共同负担47019元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何志远
人民陪审员 何宗勇
人民陪审员 李晓红
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 张桔俐
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。