辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3702号
上诉人(原审被告)：武元政，男，1981年2月25日生，汉族，住大连市西岗区。
被上诉人(原审原告)：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。
法定代表人：高炜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，汉族。系该公司职员，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：邵瑞，男，1988年9月20日生，汉族，系该公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。
上诉人武元政因与被上诉人亿达物业管理有限公司(以下简称亿达物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武元政，被上诉人亿达物业公司的委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武元政上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿达物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.亿达物业公司未按照合同约定履行义务，致使其服务不到位，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，我有权行使先履行抗辩权，在其提供与合同约定义务相符的物业服务前拒绝交纳物业费。2.亿达物业公司未提供有效证据证明其按法定程序履行催缴义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，其请求不应予以支持。3.装修的时候换下来的旧窗被盗，当时的物业高经理跟我说不用报案，然后给我减免物业费，当时说的有他在没问题。4.上周去看了一下我的房子，现在是捡破烂的把收来的破烂都在我的房子后面堆积着，民工随便大小便。虽然我没去住，但是物业也不能任由外人去破坏，也是物业不作为。
亿达物业公司辩称，不同意武元政的上诉请求。1.关于武元政所称物业服务瑕疵，其未能证明我公司物业服务存在与其有关的重大瑕疵，其已经享受物业服务，依据前期物业合同缴纳服务费用是有法律依据的。2.书面催缴不是通过诉讼方式主张物业服务费的法定前置程序，且我公司多次以口头及张贴催费单形式进行物业服务费催缴。3.上诉人武元政家房屋的窗户何时被盗，如何被盗，被上诉人在一审时也核实过，对此情况不了解。4.屋内有人大小便的问题，因为属于其专有部分，物业公司未核实过是否有人进入户内进行大小便。关于其所称后院放垃圾的问题，被上诉人刚才已经核实，其房屋周边干净整洁，不存在该问题。
亿达物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2016年1月1日至2017年3月31日物业服务费15,736.28元及逾期交费违约金（暂时计算至2017年1月11日为343.44元），请求支付至实际支付物业费之日止，暂定合计16,079.71元。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：大连圣安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方，2016年11月17日前企业名称为大连亿达物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对融庄A3区提供前期物业管理服务。物业收费标准为：住宅：4.5元／月／平方米。物业服务费按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的3‰支付违约金。依据上述合同，原告为被告所居住的融庄A3区提供物业服务。2014年9月14日被告接收钥匙，签署《商品房交付使用集册》。被告房屋建筑面积为233.13平方米，未缴纳自2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业费15,736.28元。
对于被告辩称中提到的问题，原告解释：1、关于收费许可，融庄项目交付时，正是物业费收费许可到收费备案改革阶段，所以项目前期无法办理收费许可，后期改为收费备案，同时收费许可属于行政管理的范畴，不影响原告依据前期物业服务合同主张物业费。2、关于水电、景观、水系问题，水电的手续正规合法，公共景观、水系确实存在被个别业主侵占的问题，原告对此已下达违章整改通知书，并上报综合执法部门，需要等待综合执法部门的统一执法。3、关于会所问题，整个035地块，是包含融庄项目的，是统一配置的会所。4、关于安全防护问题，门岗采用的是车辆识别系统，外来人员无法进入，而且有门岗值守，项目目前配置有105个摄像头，可以覆盖主干道及各个门岗，且运行良好。5、关于外来人员进入问题，业主装修所需的施工人员需要办理相关的证件方可进入，不存在随意进入小区的问题，关于羊进入小区的问题，原告已与养羊户沟通，养羊户承诺搭建围栏以防止影响小区业主。6、小区之前确实发生过被盗的事件，但并非物业管理所导致。7、关于物业人员流动问题，人员流动属于正常现象，如发生缺编的情况，原告会及时补充。8、关于绿化、虫害问题，原告针对枯死树木已进行排查，根据天气情况会统一安排补植，虫害问题，原告已多次打药，虫害问题已基本得到控制。9、电线电缆部分是业主违建造成，原告正在处理，墙壁乱涂系业主施工人员所为，原告发现后就会清理。10、业主报修的时候前台都会有相应的记录。11、关于业主委员会的成立，需要开发商和政府部门移交资料，并由社区和开发商牵头进行，不存在原告阻碍业委会成立的问题。12、关于被告提出其家装修的时候拆掉的窗框被盗，物业经理同意在物业费上减免的问题，原告没有收到过关于物业费抵顶的确认文件，不存在抵顶的问题。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与被告形成物业服务合同关系，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，自2016年1月1日起至2017年3月31日止发生物业服务费15，736．28元（4．5元／月／平×15个月×233．13平方米），被告应予交纳。
关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
关于被告辩称原告在签订前期物业服务合同时，没有取得收费许可，擅自制定收费标准，违规收费，以欺诈手段签订合同，合同应属无效的问题。本院认为，原告提供的前期物业服务合同明确约定了物业费收取标准，被告在领取钥匙时对此亦是知悉，被告现未能提供有效证据否定该约定，同时关于收费许可属行政管理范畴，原告如违反相关规定，应由行政机关处理，而不影响原告依据前期物业服务合同向被告主张物业费，因此合同应属有效，被告应按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。
关于被告辩称原告提供的物业服务不到位，没有达到物业服务标准，物业管理不透明、不公开，小区存在安全隐患、物业人员流动频繁、不配合成立业主委员会等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益，同时本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于被告辩称其他业主的违章建筑问题。本院认为，因原告没有执法权，同时原告已经向执法部门进行了上报，被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。
关于被告辩称其家装修的时候拆掉的窗框被盗，物业经理同意在物业费上减免的问题，对此原告予以否认，被告亦不能提供抵顶物业费的有效证据，因此被告辩称主张因理由不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告武元政于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年1月1日至2017年3月31日物业服务费15,736.28元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元由原告负担5元，被告武元政负担195元。被告武元政负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
本院二审期间，武元政提交：1.手机照片打印件两张，拟证明小区门敞开。2.微信群截图照片打印件一份，拟证明小区业主在微信群中反映的问题及看法。3、照片打印件11张，拟证明其房屋院里堆放垃圾，被当做废品收购储存点。亿达物业公司认为照片真实性无法核实，即使真实，也可能是临时施工或其他车辆通行需要，不能证明物业服务存在瑕疵。对微信群截图照片真实性无异议，但认为反应的问题是否属实无法核实。本院认为，小区门2张照片打印件仅能证明案涉小区门敞开，但不能证明持续敞开，故对该证据不予采信。微信群截图中所涉人员身份无法核实，即使系案涉小区业主，亦系小区极少数业主反映的物业服务瑕疵问题，不能全面反映物业服务状况。且即使物业服务存在一定的瑕疵，一审法院亦通过不支持亿达物业公司诉请违约金的方式予以平衡物业公司及业主之间的关系，故本院对该证据亦不予采信。房屋院里照片11张拍照时间为本案二审期间，本案诉请物业费时间为2016年1月-2017年3月，该11张照片与本案不存在直接关联性，本院不予认证。
鉴于双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，亿达物业公司与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对作为案涉小区业主的武元政具有约束力，在亿达物业公司履行《前期物业服务合同》约定服务的情况下，武元政应按照约定交纳物业服务费。一审判决武元政给付亿达物业公司物业服务费并无不当，本院予以维持。
关于武元政提出的亿达物业公司服务不到位，其有权行使抗辩权的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条系对同时履行抗辩权的规定，而同时履行抗辩权的行使应符合下列条件：1.发生在互为给付的双务有偿合同。双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。2.该合同要求当事人同时履行。这种履行顺序的确定，或依法律规定，或按当事人约定，或按交易习惯。3.双方债务均已届清偿期。4.须对方之对待给付为可能履行。可见，在物业服务法律关系中，物业公司的合同义务为提供物业服务，而物业服务显然不属于给付内容。且案涉《前期物业服务合同》已明确约定了物业服务费的交纳时间，而物业服务则应是持续进行，故亿达物业公司提供服务与武元政支付物业服务费并不属于同时履行的情形。综上，武元政主张行使抗辩权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于武元政提出的亿达物业公司未提供有效证据证明其按法定程序履行催缴义务的上诉理由，因书面催缴物业费并非物业公司主张物业服务费的前置程序，且在亿达物业公司通过诉讼方式向武元政主张物业服务费时，法院送达传票和起诉状亦应视为物业公司的书面催缴，故武元政该项上诉理由亦不能成立。
关于武元政主张其家装修的时候拆掉的窗框被盗，物业经理同意在物业费上减免的问题。武元政此项主张系因窗框被盗要求亿达物业公司赔偿损失与物业费抵消，亿达物业公司不同意抵消。武元政主张亿达物业公司赔偿损失与亿达物业公司主张武元政给付物业费，二者系不同法律关系。武元政在本案一审中未提起反诉，本案不予审理。
综上所述，武元政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由武元政负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴义军
审判员 卢宏翔
审判员 周欣宇
二〇一八年七月十一日
书记员 牛超群