陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商南民初字第00430号
原告（反诉被告）赵甲红，男，汉族，商洛市商州区纪律检查委员会职工。
原告（反诉被告）刘美珍，女，汉族，商洛市商州区粮食局下岗职工，系赵甲红之妻。
委托代理人李志，陕西秦南律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）柯明，男，汉族，农民。
委托代理人严良杰，陕西秦东律师事务所律师。代理权限：特别代理。
原告（反诉被告）赵甲红、刘美珍与被告（反诉原告）柯明因房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月30日向本院起诉，同年7月11日，被告柯明提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵甲红、刘美珍及其共同委托代理人李志、被告（反诉原告）柯明的委托代理人严良杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵甲红、刘美珍诉称，原、被告双方于2011年8月4日达成房屋买卖协议，被告柯明将其位于金丝峡镇街道八间六层房屋以总价款400万出售给原告赵甲红。协议签订后，原告赵甲红、刘美珍交纳了10万元定金，并支付了房款50万元。2011年11月15日被告柯明将该房虚假登记在二原告名下，房产证号为：商房权证字72**号。原告赵甲红、刘美珍要求查看房产证原件，被告柯明拒绝。同时被告柯明未按合同约定将房屋北院墙修好，房屋后院临时占用房屋亦没拆除。2013年6月28日被告柯明冒充原告赵甲红名义在商南县城镇房地产管理所申请注销了该房产证。得知房产证注销后，原告赵甲红、刘美珍提出行政诉讼，商南县人民法院（2014）行初字第00001号行政判决书判决商南县城镇房地产管理所重新审核登记。但至今被告没有将房屋登记到原告赵甲红、刘美珍名下，一直控制该房屋，现已将该房部分出租，使该合同目的不能实现。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第94条、第107条之规定，现起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，判令被告退还原告购房款60万元并支付违约金30万。
被告（反诉原告）柯明辩称，被告柯明收到10万元定金后即按约定将北院墙修好，并经原告赵甲红验收合格后，原告赵甲红、刘美珍才按合同约定交纳了50万元购房款。现在北院墙断口是后来被过路卡车撞坏的。2011年11月15日，被告柯明为原告赵甲红、刘美珍办理了房屋产权登记后多次以短信、电话、信件方式催其履行合同余款340万元，但原告赵甲红、刘美珍一直拒不履行合同义务，致使房屋闲置近三年，无法出租、出售，给其造成巨大经济损失。为减少损失，2013年被告柯明将房屋出租，此为自救行为，并不违约。合同约定交付房屋的前提条件是付清全部购房款，而原告赵甲红、刘美珍在未付清全部购房款的情况下，被告柯明没有义务向其交付房屋。相反，原告赵甲红、刘美珍拒不履行合同义务的行为构成违约，故提出以下反诉请求：1、解除柯明与赵甲红、刘美珍签订的房屋卖卖合同；2、赵甲红、刘美珍所付定金10万元不予退还；3、赵甲红、刘美珍向柯明赔偿房租及建房时贷款利息损失共计70万元；4、由赵甲红、刘美珍承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）赵甲红、刘美珍辩称，柯明办理房产证时其并未到场，也从未见过房产证，所以没有向柯明支付剩余房款。另外，柯明一直未按合同约定将房子院墙修好，后院亦让他人非法占用，并且房屋一直由柯明实际占有，所以柯明的损失不应由赵甲红、刘美珍承担。
经审理查明，原告赵甲红与被告柯明2011年8月4日签订了房屋买卖合同，合同约定：柯明将其位于金丝峡镇街道八间六层房屋及所属院落以400万元出售给赵甲红；赵甲红预交定金人民币10万元整，以后抵做房款；付款方式为：赵甲红支付定金后，在20个工作日内，柯明将房屋北院墙修好，并经赵甲红验收合格，赵甲红再支付50万元，柯明将房屋登记到原告赵甲红名下并办好房产证后，赵甲红付清全部房款；赵甲红付清房款后，柯明将房屋交付赵甲红占有并使用，同时交付产权证；如柯明违约，应按赵甲红交给柯明资金的5‱日向赵甲红支付违约金，并退还10万元本金，如赵甲红违约，其交给柯明的10万元定金不予退还等条款。在合同履行中，2011年8月5日原告赵甲红通过银行转账向被告柯明支付定金10万元，随后被告柯明将房屋北院墙修好（2013年被拉土车撞毁）。2011年8月24日原告赵甲红再次通过银行转账向柯明支付50万元购房款。2011年11月15日，被告柯明持事先办理的土地使用证、建设规划许可证、赵甲红、刘美珍身份证复印件及申请，到商南县城镇房地产管理所申请办理房产证，房管所核发了署名赵甲红、刘美珍的房屋所有权证。房屋所有权证记载：房屋总层数为六层，建筑面积2392.50㎡。随后，被告柯明以短信告知原告赵甲红房屋已经办理登记手续，2011年11月23日赵甲红回复短信为“知道，理解我在想办法，上次要租房的人见您了没？我给他说年租金20万元到30万元，你帮我在房上面打个广告，内容：此房出售。”2011年12月26日被告柯明又以信件方式向原告赵甲红、刘美珍夫妇告知“房产证于2011年11月15日已经办好，房产证编号为7259，请你们十日之内前来履行购房合同书等相关事宜”。但原告赵甲红、刘美珍一直未按约定支付剩余房款。2012年9月24日被告柯明再次致信赵甲红、刘美珍夫妇，催其支付剩余房款340万元，原告赵甲红、刘美珍夫妇仍未履行。2013年6月1日被告柯明将此房屋一层四间门面房以每年35000元出租给冀雪玲经营服装店，2013年7月1日又将房屋一层另外四间门面房以每年35000元出租给鲍荣波经营莲都超市，其他房屋一直未出租。
另查明，依据被告柯明以赵甲红名义所写的申请书，2013年7月1日，房管所收回赵甲红的商房权字72**号房屋产权证书，并注销原房屋权属登记。2014年2月原告赵甲红、刘美珍知道后向本院提起诉讼，请求确认商南县城镇房地产管理所注销行为违法。2014年5月8日本院做出（2014）商南行初字第00001号判决：由商南县城镇房地产管理所重新审核登记。至今柯明并未重新登记。
还查明，被告柯明房屋后院未被临时房屋非法占有，后院平房实为金丝峡镇水保站所有，建房时间为1989年9月。被告柯明房屋二楼以上为酒店用房样式建设，2011年至2013年期间，相同地段、面积略小于柯明房屋且较为陈旧的房屋（内有部分家具、电器）租金一年为21.7万元。2011年2月1日被告柯明为建房需要向张喜山借款150万，约定年息为30万，因房屋未能出售至今未还，已支付二年利息共计60万元。
上述事实，经双方当事人当庭举证、质证，有下列证据证实：
1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》证实，原、被告双方买卖房屋的价款、付款方式、产权过户时间、房产证及房屋交付时间、定金及违约金的支付等具体约定情况。
2、原告赵甲红向被告柯明支付定金及房款的转账凭单、被告柯明出具收条证实，原告赵甲红、刘美珍先支付被告柯明10万元定金，随后又支付房款50万的事实。
3、商南县人民法院（2014）行初字第00001号行政判决书、商南县城镇房地产管理所核发署名为赵甲红、刘美珍编号为7259号的房屋所有权证、被告柯明以赵甲红名义所写申请书证实，被告柯明申请办理房屋登记，及商南县城镇房地产管理所核发了署名赵甲红、刘美珍的房屋所有权证的事实；被告柯明以赵甲红名义向房管所申请并注销了房产证等事实。
4、原告赵甲红提供房屋照片证实，后院院墙断口未修补及房屋已被出租的事实。
5、陈代亮、金光宏证言证实，被告柯明房屋后院墙为2011年11月修好，2013年被拉土车撞倒的事实。
6、太吉河镇（现更名金丝峡镇）水保站土地使用证证实，被告柯明后院房屋系金丝峡镇水保站所有的事实。
7、被告柯明与原告赵甲红互发的短信、被告柯明向原告赵甲红、刘美珍夫妇邮寄的告知书、国内特快专递邮件详情单、中国邮政客服短信证实，被告柯明将房产证办好后告知原告赵甲红并要求赵甲红履行合同及原告赵甲红收到函件、短信等事实。
8、冀雪玲证言、冀雪玲与被告柯明房屋租赁合同、鲍荣波证言、鲍荣波与被告柯明房屋租赁合同证实，被告柯明房屋一楼八间门面房房租一年共计7万元；吴念鹏证言、吴念鹏与王玲房屋租赁合同证实，2011年至2013年期间与该房屋在相同地段、相同期间、面积略小于柯明房屋且较为陈旧的房屋（内有部分家具、电器）租金一年为21.7万元；原告赵甲红2011年11月23日回复被告柯明的短信证实，原告赵甲红欲将房屋每年20-30万元出租等事实。据此，被告柯明整栋楼租金损失综合考量按每年25万元计算为宜。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按约定履行合同。诉讼中，原、被告双方均要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院予以认可。因原、被告双方同意解除合同，故原告赵甲红、刘美珍要求退还购房款50万元，符合法律规定，本院予以满足。被告柯明2011年11月15日按合同约定为原告赵甲红、刘美珍办理了房屋登记，并告诉了原告，而原告赵甲红、刘美珍未按约定支付房款，后经被告柯明督促，原告赵甲红、刘美珍仍未履行，原告行为显系违约，依法应承担违约责任。原告诉称被告虚假登记、未将北院墙修好、后院临时用房没有拆除，无事实依据，故原告赵甲红、刘美珍要求被告柯明返还定金10万元、支付违约金30万元，理由不能成立，本院不予支持。被告柯明将房产登记至原告赵甲红、刘美珍名下后，原告赵甲红、刘美珍未按合同约定履行付款义务，致使被告柯明既无法出售亦无法出租房屋，其对房屋的处分权受到严重影响，故被告柯明反诉要求原告赵甲红、刘美珍赔偿其房租损失，理由正当，本院予以支持。根据原、被告双方提供的证据和陈述来看，双方买卖房屋的年租金确定为25万元较为适当。因2013年6月28日被告柯明申请注销房产证后，其对房屋处分的权利已不受影响，故其2013年6月28日之后之损失本院不予支持，损失应从2011年11月23日即原告赵甲红短信回复被告柯明之日计算至2013年6月28日柯明申请注销登记之日，按19个月计算，租金损失共计395833.33元。又因定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故赵甲红、刘美珍除定金外另需赔偿柯明损失295833.33元。因借款150万之利息损失与房屋买卖合同纠纷之间没有因果关系，故被告柯明反诉要求原告赔偿借款利息损失，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵甲红、刘美珍与被告柯明签订的房屋买卖合同；
二、被告柯明于本判决生效后十日内返还原告赵甲红、刘美珍购房款50万元；
三、原告赵甲红、刘美珍给付被告柯明定金10万元不予返还；
四、原告赵甲红、刘美珍于本判决生效后十日内向被告柯明赔偿房屋租金损失295833.33元；
五、驳回原告赵甲红、刘美珍及被告柯明的其他诉讼请求。
案件受理费14950元、反诉费6950元，共计21900元，由原告赵甲红、刘美珍承担13140元，被告柯明承担8760元。
上述给付款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 ：曹振勇
审 判 员 ： 李 哲
人民陪审员 ： 汤 勇
二〇一四年十月十三日
书 记 员 ： 王 亮