陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00375号
上诉人（原审被告）乔某。
委托代理人乔某某。
委托代理人马某某，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周某某。
委托代理人田某某，陕西东源律师事务所律师。
上诉人乔某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第04955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月15日，原、被告签订了租赁合同书，原告周某某将位于榆阳区牛家梁镇王则湾长青停车场大门北侧2楼20间房屋出租于被告乔某，租赁期限从2011年5月15日起至2017年12月15日止，每年租金为8万元，付款方式为每年提前一个月交清全年租金。如被告拖欠租金，原告有权收回房屋，被告应向原告支付一年租金30%的违约金。2012年9月1日，原、被告签订了门市租赁合同书，原告周某某将位于榆阳区牛家梁镇王则湾村长青停车场由北向南第3号门市出租于被告，租赁期限从2012年9月1日起至2013年8月31日止，每年租金为25000元，付款方式为提前一个月付清全年租金。如被告拖欠租金，原告有权收回门市，被告并应向原告支付一年租金30%的违约金。合同到期后，双方未续签合同，口头约定按原合同履行，租金变更为每年35000元。但是两份合同均已到交付租金期限时，被告以经济困难为由未向原告缴纳20间房屋的租赁费，门市的租赁费交纳了18000元。2014年5月20日，原告通过陕西东源律师事务所出具律师函一份，向被告发出解除合同的通知并催要租金，被告乔某于2014年5月28日收到该通知。但被告一直拒不支付租金。故原告提起诉讼，请求：1、确认原告与被告于2011年5月15日所签的租赁合同、2012年9月1日所签的门市租赁合同为有效合同，并确认原告与被告解除此两份合同的效力。2、判令被告按照合同约定偿付拖欠原告的租赁费，并按照合同约定承担30%违约责任付违约金34500元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原告周某某与被告乔某签订的房屋租赁合同、门市租赁合同，主体、形式合法，内容亦不违反国家法律规定，依法应确认为有效合同。原、被告双方应严格按照合同约定履行各自义务，现房屋租赁合同履行期限未届满，门市租赁合同期限届满后，承租人仍继续使用租赁物，为不定期租赁。因被告迟延履行支付租赁费的义务，经原告催告后仍未履行，原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2014年5月28日已经将解除合同通知书送达于被告，被告收到后未提出异议，应当认定原、被告双方签订的房屋租赁合同、门市租赁合同于2014年5月28日予以解除。故原告提出要求确认合同解除的效力的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，被告应当返还原告的租赁物，并应当向原告支付租赁费至返还租赁物之日止。因原、被告约定房屋租赁费每年为80000元，因此被告应当以月租赁费6667元向原告交纳租赁费至租赁物返还之日止；门市租赁费为每年35000元，已经缴纳18000元，被告应当按照每月2917元向原告交纳租赁费至租赁物返还之日止。原、被告双方虽对于违约金约定为年租金的30%，但原告并未证明其除租赁费外还有实际损失，故对原告要求被告支付违约金的请求依法不予支持。被告的抗辩理由无事实依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告周某某与被告乔某签订的房屋租赁合同、门市租赁合同有效，于2014年5月28日予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告乔某返还原告周某某位于榆林市榆阳区牛家梁镇王则湾村长青停车场大门北侧的2楼20间房屋及由北向南第3号门市一间，交原告周某某管理。本判决生效后十日内，由被告乔某支付原告周某某从2014年5月15日起至返还租赁物之日止房屋租赁费（租赁费每月以6667元计算）；支付原告周某某从2012年9月1日起至返还租赁物之日止的门市租赁费（租赁费每月以2917元计算，被告乔某已付原告周某某门市租赁费18000元）。四、驳回原告周某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告乔某负担。
宣判后，乔某不服该判决，上诉认为，原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《门市租赁合同》，被上诉人未及时向上诉人通知交付房屋租赁费，且前两年均是被上诉人上门收取。2014年5月17日，被上诉人前来收取房租，上诉人提出生意不景气，希望降低租赁费。被上诉人当时同意协商，后来却通过律师函通知解除合同，并非上诉人拒绝支付租金。双方处于协商租赁费期间，被上诉人主张解除合同有违权利不得滥用的原则。上诉人迟延交付的行为并未达到致使合同目的不能实现的程度，上诉人也愿意交付房屋租赁费。综上，请求二审法院改判确认上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》、《门市租赁合同》继续履行。
被上诉人周某某辩称，被上诉人曾要求上诉人缴纳租赁费，上诉人提出要求降低租赁费，但被上诉人未同意，故在上诉人拒绝按照合同约定缴纳租赁费的情况下，被上诉人请求解除双方之间的合同，上诉人的诉讼请求不能成立。
二审期间，上诉人向法庭提供如下证据：
第一组，证明一份，证明被上诉人曾断电，并赶走上诉人的事实。对于断电之后的租赁费，原审法院依然进行判决是错误的。
第二组，收条两支，证明被上诉人断电行为给上诉人造成的损失。
经庭审质证，被上诉人的委托代理人对第一组证据的真实性不予认可，认为证人应当出庭作证。第二组证据，被上诉人的委托代理人认为与本案无关。
本院对上述证据认证认为，因被上诉人的委托代理人在二审庭审时认可被上诉人于2014年7月30日停电的事实，该陈述与第一组证据中断电的陈述相互印证，故本院对该证据中关于被上诉人断电的事实予以认定。对第二组证据，因被上诉人不认可，且无其他证据佐证，故本院依法不予认定。
二审另查明，被上诉人于2014年7月30日对出租房屋进行断电。被上诉人在一审起诉时请求由上诉人将门市租赁费从2013年9月1日付至实际腾房之日止。二审与一审查明的其余事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人乔某与被上诉人周某某签订的房屋租赁合同、门市租赁合同是双方真实意思表示，应系有效合同，双方均应按约履行。双方于2011年5月15日签订的房屋租赁合同约定如上诉人拖欠租金，被上诉人有权收回房屋。因上诉人拖欠租金至今，故符合双方约定的合同解除条件。另双方于2012年9月1日签订的门市租赁合同于2013年8月31日止，现已租赁期满。被上诉人于2014年5月28日将解除合同通知书送达上诉人，该门市合同亦予以解除。原审法院判决双方之间的合同解除及上诉人返还租赁物，符合法律规定，应予维持。但对于租赁费计算截止日期，因被上诉人于2014年7月30日对出租房屋进行断电，导致租赁房屋无法正常使用，如继续计算租赁费对上诉人有失公平，故原审法院判决第三项应予变更。该第三项中“支付原告周某某从2012年9月1日起至返还租赁费之日止的门市租赁费”，因被上诉人在一审起诉时明确请求门市租赁费从2013年9月1日起计算，故判决所述“2012年9月1日”存在笔误，应予纠正。此外，关于上诉人的装修损失问题，因上诉人未提供相关证据佐证，且在一审中未提起反诉，本案不予审理，上诉人可另案主张权利。综上，上诉人所持上诉理由因证据不足，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，处理正确，但判决上诉人在被上诉人断电后继续承担租赁费不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2014）榆民初字第04955号民事判决主文第一、二、四项。
二、变更榆阳区人民法院（2014）榆民初字第04955号民事判决主文第三项为：本判决生效后十日内，由上诉人乔某支付被上诉人周某某从2014年5月15日起至2014年7月30日止房屋租赁费（租赁费每月以6667元计算）；支付被上诉人周某某从2013年9月1日起至2014年7月30日止的门市租赁费（租赁费每月以2917元计算，上诉人乔某已付被上诉人周某某门市租赁费18000元）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，二审案件受理费100元，合计600元，由上诉人乔某承担500元，被上诉人周某某承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年六月三日
书 记 员 康 娜