广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四重字第3号
原告（反诉被告）：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：卢江滨，总经理。
委托代理人：王莉华、刘伟银，均系广东沁森律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李贵明，住广东省广州市天河区。
委托代理人：柏文朝，系广东合盛律师事务所律师。
原告港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）诉被告李贵明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日作出（2012）穗天法民四初字第2435号民事判决，被告李贵明不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，2014年5月22日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1491号民事裁定，裁定撤销本院（2012）穗天法民四初字第2435号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告港联公司的委托代理人刘伟银，被告李贵明的委托代理人柏文朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告港联公司诉称：2001年7月9日，原告与怡苑小区业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定由原告向怡苑小区提供物业管理服务，业主按时向原告支付相关物业管理费用。之后双方多次续签委托合同，原告也按委托合同的约定履行了义务，向怡苑小区提供了优质的物业管理服务。根据我国物业管理条例的相关规定，业主委员会签订的物业管理委托合同对业主有约束力，业主应当按照委托合同的约定履行义务。但是，被告作为怡苑小区75号三、四楼C单元的业主，拒不履行委托合同约定的义务，屡屡拖欠原告物业管理费用，自2010年9月起至2012年7月被告拖欠物业管理费45796.27元及滞纳金14063元，总计欠费59859.27元。原告多次向被告催缴，被告均置之不理，被告的行为已严重影响原告正常的物业管理服务，损害了原告及小区其他业主的合法利益。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告支付2010年9月1日至2012年7月31日止的物业管理费45796.27元及滞纳金（每月滞纳金以各月拖欠的物业管理费1991.14元为本金，分别自上述期间的每月10日起计至被告实际付清物业管理费之日止，均按每日千分之一的标准计算）。2、被告承担本案诉讼费用。
被告李贵明辩称：一、根据原、被告之间的物业管理委托合同的约定，物业管理费是酬金制性质，即原告的收益、报酬是固定的，每月的物业管理费是预交性的，所以根据酬金性的相关规定，预交的物业管理费根据原告的实际情况，结余是归业主所有，不足由业主交纳，所以是多退少补，所以原告有义务进行预算确定物业费的承担。原告必须定期公开财务资料及预交物业资金的结余情况，原告进驻涉案小区提供服务以来从未公开过财务报表，也没有公开过业主需要承担的物业费水平。涉案小区的预交物业费已超过广州市规定的物业费水平，根据原告的实际物业服务人员人数，我方认为预交的物业费已多于实际的需要，所以我方认为原告已重复收费，所以要求其履行及时公开财务报表的义务及退还多收取的结余资金给被告，所以根据合同法的规定，我方采取的是抗辩权，我方暂时预交原告主张期间的物业费，我方认为原告先履行其义务，被告根据原告提供的服务水平再交纳往后的物业费。二、原告在物业管理服务过程中也没有按合同的约定来履行管理、维修、养护等义务，导致小区的公共设施、设备及一些外墙的墙体、环境卫生等方面，墙体的老化、开裂、漏水、消防设施的损坏等，导致涉案小区的环境非常差，至今现状还是如此，一直没有改变。由于原告没有履行公开财务收支情况，导致重复收费，侵占了业主大量预交的结余资金，没有尽到管理、维修、养护义务，因此，我方自2010年9月开始暂停支付物业管理费，行使了抗辩权，不属于违反合同的情况。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告李贵明反诉诉称：2005年8月18日，广州市天河区怡苑小区业主委员会与原告的前身广州华联建设物业管理有限公司签订了一份《物业管理委托合同》，约定怡苑小区业主委员会将建筑面积为38803平方米的怡苑小区物业委托原告实行物业管理。合同第二十条第1款约定物业管理服务费，由原告按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；住宅首层7元／月／平方米、二层及以上8.1元／月／平方米。合同附件第五条约定原告的物业服务费采取酬金制形式，业主委员会同意每月从“管理费收入中”支取23000元作为原告的物业管理服务酬金，每月支取21000元作为清洁绿化服务费。据初步测算，怡苑小区的建筑面积为38803平方米，按照8.1元／月／平方米的交费标准，全体业主每月预交的物业服务资金为314304.3元，扣除23000元物业服务管理酬金和21000元清洁绿化服务费后，每月预收的物业服务资金结余资金约为270304.3元，自2005年8月18日至2012年12月18日共88个月的预收物业服务资金结余资金本金总额约有2378万元之巨。该笔巨额的预收物业服务资金结余款项属于怡苑小区全体业主共同所有，原告应无条件返还给业主。事实上，原告长期隐瞒物业管理费用的实际收支情况、预收物业服务资金结余的情况，以及业主应该实际承担物业管理费用支出明细，以达到长期无偿占有应由全体业主享有的预收物业服务资金结余款项的目的。此外，原告在日常物业管理方面，具有严重违约行为，包括但不限于以下情形：不按照合同第十八条第6款、合同附件第三条第3款和合同第十九条的约定及时履行维修、养护义务，导致怡苑小区长期以来环境脏、乱、差；墙体和楼面裂缝、老化、腐蚀霉变、渗水、漏水；设施和设备非正常损坏和老化等等。有的业主曾在2008年10月9日对小区前述状况进行了保全证据公证【《公证书》编号为（2008）粤穗广证内经字第102889号】，截至本反诉状提交之日止，前述状况仍未改变。原告长期以来只管收款、收费，却不履行合同约定的主要义务，已构成严重违约，给全体业主造成了较大的损失。原告应承担违约责任，赔偿各业主由此所遭受到的全部损失。为了避免损失进一步扩大，被告一直积极联系原告商谈，并多次催告原告履约，但原告不但拒绝履行，反而向贵院提起诉讼。为维护被告的合法权益，被告提出反诉，请求法院判令：1、要求原告退还预收物业服务资金结余资金本金（自2005年8月18日起计至2012年12月18日止）及其孳息（以该期间应返还的资金本金150808.20元为本金自2012年12月19日起计至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；2、原告向被告支付2566元违约金；3、原告公开自2005年8月18日起至今的全部财务资料和资金预算情况（2014年9月16日当庭增加）；4、原告承担本案诉讼费用。
原告港联公司反诉辩称：原告认为被告的反诉请求无事实及法律依据。一、被告于2010年5月购买涉案房屋，2010年5月以前的物业管理问题与被告无关，并且原告主张的是2010年9月至2012年7月期间的物业管理费，而被告反诉要求原告退还2005年8月18日至2012年12月18日的物业管理费，被告是2010年才购买案涉房屋，在2010年之前的物业管理费不属于被告交纳。二、根据物业服务收费管理办法第11条的规定，被告在反诉中提出的关于预收物业服务资金结余款项属于怡苑小区全体业主共同所有的主张，本身是没有问题，但是计算错误。1、涉案小区有两个计费标准（分别是7元／平方米、8.1元／平方米），但被告就仅按8.1元／平方米／月的标准计算；2、小区总的建筑面积38803平方米，但有部分面积没有分摊到业主，所以不能单纯按小区的总建筑面积进行计费；3、被告忽略在物业管理中电梯维保、消防维护费、服务管理人员的工资、社会保险及福利、秩序的维护费、办公费用等，这些都是属于在物业服务收费管理办法中明确规定由物业服务收费当中支出，而被告就把这一部分排除在外，计算完全错误。被告提到原告多处违反合同的约定，合同第27条明确规定，假设原告违反约定，被告不能以不支付物管费而作为抗辩理由；4、至于预收费用的结余属于全体业主共同所有，返还给业主个人则缺乏法律依据。三、实际上，原告至今仍然为怡苑小区提供物业服务，与小区业主的物业管理合同的权利义务尚未终止，因此不存在返还资金的义务，即便在合同权利义务终止后，物业管理收入如果仍有结余，也是向新聘的服务企业或业主委员会移交，不可能返还给被告个人。四、在整个物业管理过程中，原告不存在任何违约行为，而被告在反诉中提供的公证书是2008年某一天的情况，不能代表原告在管理整个小区中整个管理期间的状况。五、关于被告称原告在财务资料中严重违约，这说法没有依据，在小区的业委会成立前，原告的各项费用都进行审计，且允许业主查询并提出意见，业委会成立后原告与业委会签订物业管理合同，原告除了按照物业管理合同约定的义务进行履行外，均向业委会进行财务说明及接受业委会的审查监督，也随时接收业主关于物业费的查询及提问，所以不存在被告所述的财务不公开的情况。如果被告认为原告没有履行财务方面的合同义务，应当承担举证责任。六、原告并未否认原告与业委会签订的物业管理合同是酬金制，但原告从未重复收取物业管理费，酬金制是多退少补的机制，在这情况下的结余资金是归全体业主共同所有，而不是某个业主个人所有。在每年度的物业管理服务费可能出现结余或亏损的情况下，具体可采取弥补上年度的亏损、纳入专项维修资金或者根据业主大会的决定进行处置，所以在本案中即使原告收取的物业费有结余也是属于全体业主共同所有，被告在反诉中也认可这点。该结余如何处置应当由业主大会决定，任何单位及个人都无权要求将该结余退回给某个业主包括本案被告。被告称原告重复收费的现象是不属实的，所以被告无权要求原告退还物业管理费。七、被告计算物业管理费的公式不客观也不正确，因为酬金制收取的物业管理费中是包括了很多项费用支出，这些费用均是由原告报预案，然后由业委会同意通过的，被告仅仅是看到物业合同约定的每月23000元酬金，没有客观计算原告真实费用的支出。被告称原告收取物业管理费过高，该费用标准是原告与业委会签订的物业管理合同约定的，是当事人双方的真实意思表示，该费用标准是业委会同意通过的。因此，被告的反诉主张全部没有任何事实及法律依据。原告不同意被告的反诉请求，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2005年11月9日，港联公司经广州市工商行政管理局批准，其名称由广州华联建设物业管理有限公司变更为港联物业（广州）有限公司，是具备贰级物业管理资质的物业管理企业法人。另根据粤房地产权证（穗字第××号）记载，李贵明是广州市天河区体育东路华阳街75号三、四楼C房（以下简称案涉房屋）的产权人，该房建筑面积为245.82平方米、产权登记时间2010年5月22日。
2005年8月18日，港联公司（乙方）与涉案小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业管理委托合同》（以下简称合同），由甲方委托乙方对建筑面积为38803平方米的怡苑小区物业实行物业管理，委托管理期限为两年，自2005年8月18日起至2007年8月17日止；物业管理费首层7元／月·平方米，二层及以上8.10元／月·平方米；甲方同意乙方于每月10日前向各单元业主／住户收取相应的管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；本合同之附件所定之条款，与本合同均具法律效力；乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任等内容。《怡苑物业管理委托合同—附件》（以下简称合同附件）约定：管理人的酬金：甲方同意每月从怡苑管理费收入中支取人民币23000元作为乙方为怡苑履行物业管理服务职务的酬金，每月支付人民币21000元作为乙方的清洁绿化服务费；当经甲、乙方双方确认乙方有违约行为时，甲方有权扣罚乙方部分的管理人酬金；乙方每一季度向全体业主张榜公布管理费用收支账目，每月向甲方提交上月工作报告及账务报表，加强各方沟通，维持良好关系；乙方以管理公司名义向怡苑各单元发出收费通知单，收取有关各类按金、管理费、维修保养费、能源费及其他费用，并在预算内向各有关单位及部门支付怡苑的有关费用；按照甲方的财务制度提供财政资料，在每月15日前，向甲方呈交上月费用收支报告，并在每一财政年度结束后的两个月内，制备该年度的损益表、现金流量表及资产负债表，供甲方及其他业主审核等内容。
李贵明提供了广州市公证处（2008）粤穗广证内经字第102889号《公证书》（附照片），拟证明怡苑小区环境脏、乱、差，墙体和楼面裂缝、老化、腐蚀霉变、渗水、漏水，设施和设备损坏和老化等。经质证，港联公司认为，公证书只能证明的时间点是2008年9月12日，是在李贵明入住小区前，而且由于怡苑小区已经使用十多年，公共墙面剥落、老化属于正常现象，并非港联公司提供物业管理服务不到位所导致，总之照片反映的怡苑小区的当时状况不能证明原告存在物业服务的瑕疵。2013年1月15日的庭审中港联公司称怡苑小区上一届业主委员会已到期，新的业主委员会尚未产生；2014年9月16日的庭审中原告称怡苑小区已经成立新的业主委员会，但其并未与新的业主委员会签订新的物业服务合同，在此期间涉案小区一直由其进行物业管理服务，对此，李贵明无异议。李贵明承认其自2012年8月1日开始至今未交纳物业管理费。
关于结余资金的计算方式，李贵明称是按建筑面积245.82平方米计，除以整个小区的面积38803平方米，得出系数是0.00634，将该系数乘以整个小区每月结余资金270304.3元。即245.82平方米÷38803平方米=0.00634，然后0.00634×88个月×270304.3元=150808.2元；原告对此表示不同意。关于违约金的计算方式，被告称是根据合同附件第二条的约定，当原告有违约行为时，业主委员会有权扣罚原告部分的酬金，扣罚的比例应是20%，20%×23000元×88个月×0.00634（被告认为其交纳管理费的比例）=2566元；对此港联公司亦表示有异议。
关于公布管理费用收支账目问题，港联公司主张每年财务报表有进行审计并备案，审计每年都有在小区公告栏公开，在上届业委会届满前审计报告都有向业委会进行说明，且业主可随时到公司查阅相关财务报表；李贵明主张港联公司没有按照合同约定张榜公布财务报表，没有供业主查询财务报表，且涉案小区很长时间是没有业委会的，新的业委会也是刚成立，港联公司公开的形式不符合实际；双方对其主张均未提交相关证据予以证明。
另，在2014年11月4日，李贵明的委托代理人柏文朝对2014年9月16日庭审中增加诉请要求港联公司公开自2005年8月18日起至今的全部财务资料和资金预算情况做了具体的明确，其具体内容为：每月的费用收支报告、工作报告及账务报表（该部分内容来源于合同附件的第三条及第四条）；每季度的管理费用收支账目（附件第三条）、经营收入、物业维修、养护等费用的收支账目（合同第十八条第八项）；每年度的损益表、现金流量表及资产负债表（合同附件第四条第二项）。资金预算情况是指《怡苑物业管理委托合同-
附件》中第四条第三项约定的物业方需在每年十月底前为下一年度准备管理预算案还有《物业管理委托合同》第十八条第六项约定的物业管理年度管理计划、资金使用计划及预算、决算报告。在《物业管理委托合同》中第二十一条约定，经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。因此小区物业的经营性收入的具体财务状况也应予以公开。《怡苑物业管理委托合同-
附件》第三条第二项约定物业方应按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度测算物业管理服务收费标准。港联公司对此主张：1.李贵明于2014年9月16日提出增加诉讼请求和2014年11月4日明确诉讼请求具体内容均已超出法定期限。对于李贵明2014年11月4日所明确的具体内容中超出2014年9月16日庭审时反诉请求的内容的部分我方表示不同意其增加该部分内容。2、不属于李贵明要求进行财务公开的内容包括合同第十八条第六项、合同附件第三条第二项、附件第四条第二项及第三项，因为上述项目属于业委会与港联物业所签订物业合同中的约定，港联物业已经按照合同约定定时向业委会公开财务状况，港联物业并没有义务对上述财务项目进行张榜公布，并且港联物业并未阻止李贵明行使业主权利到港联物业办公场所查看上述财务资料。3、李贵明入住案涉小区前案涉小区的财务状况及管理情况均与李贵明无关，其无权要求港联物业公开其入住之前的财务收支状况。2014年11月6日，港联公司书面确认同意公布李贵明入住涉案小区之日至起诉之日的管理费用收支账目。
本院认为：港联公司作为具备贰级物业管理资质的企业法人，接受怡苑业主委员会的委托，履行了对案涉房屋所在的小区进行物业管理的职责，其主张自2010年9月起至2012年7月李贵明拖欠物业管理费，虽然此期间港联公司与案涉房屋所在小区的业主委员会签订的物业管理委托合同及其附件已经逾期，但港联公司一直履行物业管理委托合同及其附件的权利义务，故港联公司与李贵明双方形成了事实上的物业管理关系，根据公平原则，李贵明作为案涉房屋的产权人即怡苑小区的业主，应受物业管理委托合同及合同附件的约束。
关于物业管理费及其滞纳金问题。根据前文认定李贵明应受物业管理委托合同及其附件的约束，故应履行向港联公司支付相应物业管理费用的义务，虽李贵明主张港联公司作为物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，作为业主的李贵明可以请求港联公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；但是李贵明不应以此为由拒付相关物业管理费。因此，李贵明每月应支付的物业管理费为1991.14元（8.1元／月／平方米×245.82平方米），李贵明在2010年9月至2012年7月期间应支付的物业管理费为45796.22元（1991.14元／月×23个月）。李贵明逾期未付物业服务费给港联公司，构成违约，应承担违约责任，应按约定支付滞纳金。根据《物业管理委托合同》关于“甲方同意乙方于每月10日前向各单元业主／住户收取相应的管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金”的约定，李贵明应付滞纳金以每日应支付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准从该月11日起计至李贵明付清款之日止，每月的滞纳金总额应以不超过当月物业管理费1991.14元为限、滞纳金总额应以不超过物业管理费45796.22元为限。
关于反诉物业服务资金结余资金的问题。《物业管理委托合同》明确约定了每月物业服务费的收费标准，亦约定了港联公司的酬金是从管理费收入中支取，对于其余资金的使用支出，管理费的收支账目，应由港联公司按约定的每一季度向全体业主张榜公布，并向业主委员会提交上月报告及账务报表等，有需要时，可聘请独立会计师审核。本案中，李贵明未能提供充分证据证明港联公司未履行上述义务，亦无相关审计报告证明港联公司收取的管理费中尚有结余应当退还的情形，故李贵明要求港联公司退还其自2005年8月18日至2012年12月18日期间共88个月的物业服务资金即物业管理费结余资金及其孳息的诉求，缺乏充分事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于反诉违约金的问题。李贵明根据合同附件关于经甲、乙方双方确认乙方（即港联公司）有违约行为时，甲方（即业主委员会）有权扣罚乙方部分的管理人酬金的约定，要求港联公司支付违约金作为扣罚港联公司酬金的主张，因李贵明作为个体业主，并未得到全体业主授权，根据合同约定，其无权扣罚港联公司的酬金，故李贵明的该项诉求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于公开全部财务资料及资金的预算情况的问题。被告港联公司主张每年财务报表有进行审计并备案，审计每年都有在小区公告栏公开，在上届业委会届满前审计报告都有向业委会进行说明，且业主可随时到公司查阅相关财务报表；李贵明主张港联公司没有按照合同约定张榜公布财务报表，没有供业主查询财务报表，且涉案小区很长时间是没有业委会的，新的业委会也是刚成立，原告公开的形式不符合实际；双方对其主张均未提交相关证据予以证明。结合李贵明要求港联公司公开全部财务资料和资金预算情况的具体内容，根据物业管理委托合同及其附件的约定，港联公司直接对业主的信息公开的义务主要体现在合同第十八条第8项中规定“每个季度向全体业主和物业使用人公布一次经营收入，物业维修，养护等费用收支账目”和合同附件中第三条第4项中规定“每一季度向全体业主张榜公布管理费用收支账目”。港联公司作为酬金制的物业管理模式的物管公司其相关财务资料公开应该有更严格的标准，港联公司没有证据证明公开管理费用收支账目和费用收支账目的情况，应承担相应不利法律后果，依约向李贵明公开管理费用收支账目和费用收支账目，虽其对李贵明主张公开内容提出诉讼时效抗辩，但作为业主的李贵明，应有权随时要求港联公司公布其作为业主期间的管理费用收支账目和费用收支账目，不应受诉讼时效的限制，故本院对港联公司的诉讼时效抗辩不予采纳，结合李贵明取得房产证成为小区业主的时间为2010年5月22日，故本院确认港联公司应向李贵明公开2010年5月22日至2014年9月16日的管理费用收支账目和费用收支账目。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李贵明向原告港联物业（广州）有限公司支付物业管理费45796.22元及滞纳金（以每月应付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准从2010年9月10日起计至被告付清款之日止；每月的滞纳金以不超过当月物业管理费1991.14元、滞纳金总额以不超过物业管理费45796.22元为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告港联物业（广州）有限公司向原告李贵明公开2010年5月22日至2014年9月16日的管理费用收支账目和费用收支账目。
三、驳回原告港联物业（广州）有限公司的其它诉讼请求。
四、驳回被告李贵明的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1300元，由被告李贵明负担，反诉受理费1685元，由被告李贵明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 植
代理审判员 龙 帅
人民陪审员 刘红梅
二〇一五年一月三十日
书 记 员 何靖文
苏嘉俊
判决书已于2015年月日送达（32）