黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1389号
上诉人（原审原告）亓冠杰，男，1972年11月25日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市动力区。
被上诉人（原审被告）李宛婷，女，1986年3月22日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）哈尔滨彬利地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区华远新家园35栋1A商服。
法人代表人曹广彬，男，职务经理。
上诉人亓冠杰因与被上诉人李宛婷、哈尔滨彬利地产经纪咨询有限公司（以下简称彬利地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日通过阅卷和调查、询问当事人的方式审理此案。上诉人亓冠杰到庭参加诉讼，李宛婷、彬利地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年6月6日，亓冠杰、李宛婷、彬利地产公司签订居间合同书，约定亓冠杰将位于哈尔滨市利民开发区南京路绿海田园5栋A单元7-8层1号房屋以348000元的价格卖给李宛婷，李宛婷以商业贷款支付购房款。李宛婷保证其名下无房产无贷款无不良记录，造成银行审批贷款不通过，由李宛婷自行承担，李宛婷应于2013年9月12日办理完贷款手续，亓冠杰配合办理。李宛婷逾期支付买房款每逾期一日赔偿亓冠杰千分之二的违约金。签约后，李宛婷付给亓冠杰定金20000元，亓冠杰将房屋钥匙交付李宛婷，李宛婷入住并装修。在办理房屋贷款手续时，因李宛婷贷款材料不齐，到了约定日期2013年9月12日，贷款没有审批，亓冠杰要求李宛婷交全款，双方未能达成一致，彬利地产公司将房产相关手续交还亓冠杰，并退还李宛婷相应费用。亓冠杰多次要求李宛婷搬出房屋，李宛婷坚持亓冠杰给付房屋定金后搬出。经法院释明，李宛婷不要求对其装修金额委托司法鉴定。
亓冠杰在一审中诉称，亓冠杰与李宛婷经居间单位彬利地产公司介绍，三方于2013年6月6日在彬利地产公司签订房屋买卖合同，亓冠杰以人民币348000元的价格将坐落于哈尔滨市利民开发区南京路绿海田园5栋A单元7-8层1号私产房屋出售给李宛婷。合同约定李宛婷用商业贷款支付购房款，同时约定李宛婷于2013年9月12日办理完贷款手续，亓冠杰配合李宛婷办理房屋产权过户手续。但是合同签订后，李宛婷以看房为由强行将部分物品放置该诉争房屋内，并且至今也没有办理银行贷款手续，导致违约，其强占房屋行为给亓冠杰造成严重经济损失。根据合同第五条第二款约定：李宛婷逾期支付买房款每过一日须赔偿亓冠杰违约金为房屋价款348000元的千分之二，即每日696元。李宛婷的违约行为，导致合同不能履行。亓冠杰为了维护自己的合法权益，依法诉至人民法院，请求：1、依法判令继续履行亓冠杰与李宛婷房屋买卖合同结清余款并赔偿有关损失合计338000元；2、依法判令李宛婷承担违约责任，给付亓冠杰违约金（违约金按合同约定每延期一天按房款348000元千分之二计算至判决之日止）；3、依法判令李宛婷承担本案诉讼费用。法庭审理过程中，亓冠杰当庭变更诉讼请求为：1、依法判令解除亓冠杰与李宛婷的房屋买卖合同。2、依法判令李宛婷承担违约责任，给付亓冠杰违约金100000元（违约金按合同标的348000元的30%计算，主张额为100000元）。3、依法判令彬利地产公司在其收款范围内承担连带给付义务14000元。4、依法判令李宛婷承担本案诉讼费用。
彬利地产公司在一审中辩称：合同确实是当时签的，2013年6月6日李宛婷给彬利地产公司38000元，之前给过2000元。20000元给亓冠杰作为买房定金，剩余20000元有5000是中介费，15000元是过户手续费及相关税费，如果还有剩余充当购房首付款。李宛婷总是迟延提交手续拖延办理贷款。彬利地产公司第一次约李宛婷去银行办审批手续，李宛婷没有如期到场。后期到场后由于李宛婷名下有贷款，银行要求李宛婷把贷款还清提交还款凭证才能再贷款。银行的审批期限是一个月，每次要手续李宛婷都延期一个多月后再提交，每次都超期，办理不了。房屋还没有过户。后来彬利地产公司主张解除合同，总找不到李宛婷。2013年贷款手续没有办成，到2014年只能协商解决这件事，亓冠杰2014年3、4月份提出要求支付全款。该做的工作彬利地产公司已经都做了。彬利地产公司对亓冠杰不承担连带给付责任。
李宛婷在一审中辩称，李宛婷没到场是因为有事，贷款办不下来。2014年1月左右，亓冠杰通知不用贷款了，要求交全款，现在生意赔钱了，没有现金买这个房子。李宛婷一共给付彬利地产公司房款40000元左右，后来交没交钱李宛婷忘了。李宛婷当时贷款时，生意被骗不在哈尔滨，把车子抵押还之前的贷款，贷款也没贷出来，这个房子的款也贷不了。在2014年春节期间李宛婷可以贷款了，找到中介，他们说亓冠杰不同意贷款了，要求支付全款。买房时亓冠杰和中介公司说可以先装修后贷款，李宛婷房子先行装修也不能白装。李宛婷现在的意思是最少得把20000元押金给李宛婷，李宛婷装修就白装修李宛婷认了，房屋合同可以解除。
原审判决认为：亓冠杰、李宛婷、彬利地产公司签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效。由于李宛婷的违约行为导致合同无法继续履行，亓冠杰要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，予以支持。因李宛婷对房屋进行装修，但不要求对装修价款进行司法鉴定，法院无法确认装修价款，亓冠杰表示不同意使用李宛婷装修物品及材料，故李宛婷应将房屋恢复原状向亓冠杰返还房屋，李宛婷不能积极履行合同义务，导致合同解除，在履行合同中存有违约，故亓冠杰请求判令李宛婷承担违约责任，予以支持。签订合同后，李宛婷付给亓冠杰定金20000元，同时居间合同中又约定违约金的计算方式，亓冠杰主张按照违约金计算方式主张违约责任，故亓冠杰收取的定金20000元应当返还李宛婷。亓冠杰诉请违约金过高，支持其按人民银行同期同类银行贷款利率计算。居间合同中约定李宛婷于2013年9月12日前办理完毕贷款手续，李宛婷未能办理，违约日期为2013年9月12日，故违约金计算期间为自2013年9月12日至本判决确定的履行期限届满之日止。彬利地产公司作为居间方为亓冠杰与李宛婷买卖房屋提供居间服务，并收取李宛婷交付的居间费用，合同约定李宛婷保证其名下无房产无贷款无不良记录，造成银行审批贷款不通过，由李宛婷自行承担。彬利地产公司已经多次积极的与李宛婷沟通，但由于李宛婷原因未能按期办理贷款，彬利地产公司已履行积极磋商的义务。亓冠杰将房屋交付给李宛婷时并彬利地产公司不知情，彬利地产公司在合同履行中并无过错，故亓冠杰要求彬利地产公司承担责任，无事实依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及相关规定判决：一、解除亓冠杰、李宛婷、彬利地产公司于2013年6月6日签订的居间合同书；亓冠杰返还李宛婷购房定金20000元；李宛婷于十五日内将房屋恢复原状返还亓冠杰；二、李宛婷于本判决生效十五日内给付亓冠杰违约金（违约金以348000元为本金，按人民银行同期同类银行贷款利率计算自2013年9月12日至本判决确定的履行期间届满之日止）；三、驳回亓冠杰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，由亓冠杰负担
3185元，李宛婷负担3185元。
原审原告亓冠杰不服一审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决李宛婷向亓冠杰支付违约金数额明显过低，而且适用法律错误，应该按照法律规定增加违约金费用利息30%（截止至7月30日），共计57158元。还有购买房屋以及延迟履行期间，亓冠杰已缴纳的取暖费用9904元，物业费2900元，共计12804元，原审判决对此事实没有给出任何判决。请求：撤销原审判决，依法改判违约金57158元及取暖费用9904元，物业费2900元，共计12804元。庭审中，亓冠杰变更诉求：请求判令李宛婷按照银行同期贷款利率的1.3倍的标准承担违约责任，放弃对李宛婷占用房屋期间使用费用、取暖费用、物业费等诉求。
李宛婷在二审中经传票传唤未到庭参加诉讼。
彬利地产公司在二审中经传票传唤未到庭参加诉讼。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：亓冠杰、李宛婷、彬利地产公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定及全国人大及其常委会和国务院制定的行政法规，原审认定合同有效正确，本院予以认同。
本案系亓冠杰因李宛婷在签订房屋买卖合同并实际占用房屋后，未按照约定支付购房款而产生的违约赔偿之诉。现双方对解除该合同并无异议，争议的是李婉婷承担违约责任的标准问题，虽亓冠杰与李宛婷在签订合同中约定了按本金日千分之二的违约金，但因该约定的违约金超过法律保护的上限，故原审法院予以调整并无不当之处，而原审判决是基于亓冠杰在一审中坚持其按合同约定标准的主张，予以认定为中国人民银行同期同类银行贷款一倍利率计算违约金，亦无不当之处。由于亓冠杰在二审中变更其按本金日千分之二标准主张违约金的主张，请求判令李宛婷按照银行同期贷款利率的1.3倍的标准承担违约责任，经审查，亓冠杰在二审中提出的该项新的主张，并未超出法定违约金的上限限定，且亓冠杰存在付出对李宛婷占用房屋期间使用费用、取暖费用、物业费等实际发生的费用，而其对此又予以放弃主张权利，故对其二审新的诉请，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，基于亓冠杰在二审中变更的诉求，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第11号民事判决主文第一、三项及诉讼费负担部分；
二、变更哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第11号民事判决主文第二项为：李宛婷于本判决送达后十五日内，给付亓冠杰违约金（违约金以348000元为本金，按人民银行同期同类银行贷款利率的1.3倍计算自2013年9月12日至本判决确定的履行期间届满之日止）。
二审案件受理费1549.05元，由上诉人亓冠杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理审判员 张惟光
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 徐 翀
王迪