广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1160号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈定周，男，汉族，1964年12月23日出生，住四川省西充县。
委托代理人谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴铭棠，男，汉族，1972年10月28日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人申桂树，广东广立信律师事务所律师。
上诉人陈定周与上诉人吴铭棠因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第981号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴铭棠应于判决发生法律效力之起十日内向陈定周返还77272.2元；二、吴铭棠在判决发生法律效力之起十日内向陈定周退还按金68000元；三、驳回陈定周的其他诉讼请求；四、驳回吴铭棠的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取为4142.05元（陈定周已预交），由陈定周负担2849.71元，由吴铭棠负担1292.34元；反诉案件受理费减半收取为4282.21元（吴铭棠已预交），由吴铭棠负担。
上诉人陈定周、吴铭棠均不服上述判决，向本院提起上诉。陈定周上诉称：第一，吴铭棠应向陈定周归还2013年2月中旬后至2013年9月的租金295607元。双方曾于2011年12月左右签订两年的租赁合同，陈定周已支付68000元押金。该合同期满后，双方又签订了《金名家具商场租赁合约书》，约定陈定周从2013年1月1日起续租乐从家具城第九排＊座二楼＊＊号商铺。然而从2013年2月中旬起至2013年8月底，吴铭棠对该出租商铺的商场外墙、二楼楼梯、商场的路面等进行不间断的装修，致使陈定周根本无法正常营业。该装修的事实已有证人王成冰、何海燕、梁翠珍证实。此外，吴铭棠于2013年9月10日至2013年9月14日、2013年9月19日至2013年9月30日无端停电，导致商铺无法正常经营。2013年9月30日，乐从镇司法所致电吴铭棠，令其打开电源，吴铭棠才打开电源。吴铭棠的上述行为导致陈定周商铺2013年9月份无法正常营业。吴铭棠已承认存在装修及停电事实，但陈定周在无法正常营业的情况下，仍按吴铭棠的要求如数支付2013年2月至2013年9月租金，共319398元。其中，一审法院已确认2013年2月至2013年8月租金为262698元，吴铭棠也己确认2013年9月份租金为56700元。陈定周缴纳租金是为了正常营业，吴铭棠装修导致陈定周无法正常营业，吴铭棠理应将装修期间收取陈定周的租金如数归还。此外，原审法院判决陈定周向吴铭棠支付2013年10月及2013年11月1日至2013年11月6日的租金无事实和法律依据。吴铭棠已承认其于2013年9月20日单方面解除与陈定周的租赁合同，并在陈定周租赁期间，将租赁物转租给第三人，还在2013年9月27日左右欲强行搬走案涉商铺内的物品，在乐从派出所警察交涉下才未搬走。后经乐从派出所和乐从司法所多次调解，吴铭棠仅同意返还陈定周170000元押金、2013年9月份租金，并同意支付两、三万元作为赔偿，陈定周基于损失巨大未答应该方案。陈定周当时提出续租三年，吴铭棠不同意。陈定周于2013年10月16日向法院提起本案诉讼。陈定周在此期间从未营业，且原审人民法院于2013年11月1日起开始对陈定周经营的商场进行保全，商场因此处于停业状态。吴铭棠于2013年11月7日擅自撕去原审法院粘贴的封条，将陈定周商场里所放的货物及办公设备等搬走。基于以上事实，于法于理，陈定周都不应向吴铭棠缴纳2013年10月及2013年11月1日至2013年11月6日的租金。原审法院不能将陈定周缴纳给吴铭棠的所有款项用于抵扣2013年2月至2013年9月的租金，尤其是2013年10月及2013年11月1日至2013年11月6日的租金。
第二，吴铭棠应向陈定周归还按金170000元。吴铭棠出租给陈定周的商铺并未取得建设工程规划许可证，其与陈定周签订的《金名家具商场租赁合约书》无效，过错在吴铭棠，其应将陈定周缴纳的按金170000元归还给陈定周。陈定周将170000元分两批缴纳给吴铭棠，分别是68000元和102000元。其中的68000元吴铭棠已确认，另外的102000元，陈定周已按吴铭棠发出通知的要求，于2013年8月26日支付50000元，于2013年9月8日支付11800元和200元，于2013年9月11日支付49900元，于2013年9月14日支付46800元，共158700元。这其中包括了按金102000元和2013年9月份租金56700元。吴铭棠承认收到陈定周158700元，但不确认是否包括102000元按金。然而从吴铭棠发给陈定周的通知可知，吴铭棠要求陈定周于2013年8月26日前向其缴纳按金170000元，之后陈定周便于2013年8月26日开始，分四次向吴铭棠支付了158700元，吴铭棠也已承认收到这笔款项。其中扣除2013年9月份的租金56700元，剩下的102000元为按金，如果不是按金，陈定周为何要缴纳这些费用。吴铭棠存在种种违约行为和违反法律规定的行为，如停电、在陈定周租赁期间将商场转租给第三人等不法行为，其理应归还按金。
第三，吴铭棠应赔偿陈定周于2013年2月至2013年8月装修期间导致的陈定周损失，具体损失以评估结果为准。吴铭棠在2013年2月至2013年8月的装修行为（装修事实已有王成冰、何海燕、梁翠珍证实）致使陈定周无法正常经营，损失惨重。陈定周提供的兴业理财卡账户交易对账单已明确显示了陈定周的收入从装修前每月的十多万元直降为装修之后的两、三万元，损失巨大。吴铭棠的装修行为已致使陈定周无法对所租的商铺进行正常经营，陈定周所遭受的损失应由吴铭棠承担。
第四，吴铭棠应向陈定周赔偿因吴铭棠2013年9月10日至9月14日和2013年9月19日至9月30日擅自停电导致陈定周的损失，具体损失以评估结果为准。吴铭棠于2013年9月10日至9月14日和2013年9月19日至9月30日无端停电，致使陈定周无法正常营业。该事实已有证人林翠珍出庭作证，证明吴铭棠擅自停电的事实以及停电时陈定周的经营状况。陈定周租赁吴铭棠的商铺是为了经营，如今吴铭棠继装修之后的无端停电行为再次给陈定周的经营带来损失，于情于理，该损失都应由吴铭棠承担。综上，陈定周上诉请求：1.撤销原审判决；2.本案诉讼费由吴铭棠负担。
吴铭棠辩称：第一，陈定周请求归还2013年2月至9月的租金没有法律依据，因为其已经使用案涉商铺；第二，陈定周要求归还按金170000元没有依据，因为其没有实际支付170000元按金；第三，陈定周要求赔偿装修损失没有依据，涉案商铺是由吴铭棠进行装修，陈定周并没有对装修进行投入；第四，吴铭棠并没有对涉案商铺进行过人为停电，其要求擅自停电造成的损失没有依据。
吴铭棠上诉称：一、原审法院认定陈定周在履行2013年的租赁合同过程中向吴铭棠支付款项合共421198元错误，陈定周实际向吴铭棠支付的款项为307945元。陈定周并未提供充分证据证明其于2013年3月25日支付16728元、6月25日支付10000元、6月30日支付10000元、8月13日支付38735元、8月14日支付37790元给吴铭棠，吴铭棠也明确表示没有收到上述款项，原审法院在陈定周没有提供充分证据证明上述事实的基础上对上述几笔款项予以确认，属于认定事实错误。二、原审法院计算陈定周从2013年1月1日至2013年11月6日的应付租金数额为343925.8元有误，实际应付金额为383898.8元。首先，原审法院在计算陈定周应付租金时没有计算2013年1月份的租金37277元，该笔款项实际由陈定周于2013年1月17日支付；其次，吴铭棠在反诉中主张2013年10月份的社保费762元、电费998元、水费174元，陈定周并未提出异议，但原审法院未予认定；再次，吴铭棠为陈定周购买了2013年11月份的社会保险，支出社保费762元，陈定周应予支付。因此，陈定周应付使用费总额应为383898.8元，而非原审法院认定的343925.8元。因此，即使在认定租赁合同无效的情形下，吴铭棠不但不应向陈定周返还款项，在扣除陈定周己付按金68000元后，陈定周还应向吴铭棠支付7953.8元（383898.8元－307945元－68000元=7953.8元）。综上，请求1.撤销原审判决，改判陈定周向吴铭棠支付使用费7953.8元；2.本案诉讼费由陈定周负担。
陈定周辩称：关于解除租赁的问题，陈定周认为属于单方解除的行为，应当承担违约责任，而且2013年9月份的租金不应支付；关于2013年5月至9月份的租金问题，2013年2月吴铭棠对其店铺一楼门口的路面、电梯等进行装修，案涉租赁物在二楼，正是由于吴铭棠单方装修行为，导致陈定周无法正常营业，按照合同法的规定，应当减少陈定周应交纳的租金。2013年9月期间，吴铭棠擅自停电15天，陈定周已经支付的租金应当返还，造成的损失也可以追偿；关于按金的问题，按金不止68000元，由于吴铭棠后来发函要求支付170000元，陈定周又补齐了170000元，所以，吴铭棠应全部返还按金。2013年10月之后，由于吴铭棠单方违约解除，陈定周没有经营，也提起了本案诉讼，一审法院在2013年11月已进行证据保全，陈定周因此不应支付之后的租金；至于违约金问题，因合同无效，故无需支付违约金。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
经审查，本院对原审查明事实予以确认。另查明，吴铭棠一审期间确认2013年收到陈定周支付的308145元。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，综合诉辩双方的意见，本院对本案分析如下：
一、关于案涉租赁物2013年1月房屋占有使用费问题。吴铭棠上诉认为，原审法院计算陈定周2013年应付房屋占有使用费时遗漏计算2013年1月的房屋占有使用费，应予纠正。本院认为，吴铭棠提起本案反诉请求时，仅主张陈定周向其支付拖欠的2013年5月至9月期间的租金，并未主张陈定周拖欠其2013年1月的租金，故本院对吴铭棠请求陈定周支付2013年1月的房屋占有使用费不作审查。
二、关于陈定周2013年已付款总额问题。吴铭棠上诉称，陈定周提交的证据不足以证明其于2013年3月25日支付16728元、2013年6月25日支付10000元、2013年6月30日支付10000元、2013年8月13日支付38735元、2013年8月14日支付37790元，吴铭棠未收到相应款项，故原审认定的陈定周2013年付款数额有误。因吴铭棠在二审期间自认已于上述时间收到相应金额的款项，虽然其不确认付款人为陈定周，但其对是否收款的陈述前后不一致，又未举证证明上述五笔款项是由陈定周以外的其他人支付，故本院对其上述主张不予采信，原审法院确认上述款项由陈定周支付正确，本院予以维持。吴铭棠一审期间确认2013年收到陈定周支付的308145元，结合本院对吴铭棠有异议的五笔付款的认定，本案陈定周2013年向吴铭棠的付款总额就为308145元＋16728元＋10000元＋10000元＋38735元＋37790元=421398元，原审确定陈定周付款总额为421198元有误，本院予以纠正。
三、关于按金数额的认定问题。陈定周上诉主张，其于2013年8月26日至2013年9月期间支付的158700元中包括了按金102000元及2013年9月租金56700元，故吴铭棠应退回的按金应为双方均无异议的68000元以及上述102000元，合共170000元。虽然吴铭棠否认陈定周支付的按金数额为170000元，但本院认为陈定周的主张更为可信，理由如下：（一）结合陈定周一审期间提交的证据可确定，吴铭棠在租赁期间要求陈定周2013年2月至9月支付的房屋占有使用费等费用总额为37242元＋36728元＋37038元＋37299元＋37831元＋38735元＋37790元＋56674元=319337元，而陈定周2013年1月至9月期间共向吴铭棠支付421398元，陈定周此期间实际付款金额超过其需付款金额102061元，吴铭棠对陈定周多付款行为没有作出合理解释；（二）陈定周2013年8月26日至2013年9月期间共支付158700元，吴铭棠对此无异议，该数额扣除2013年9月房屋占有使用费等费用后为158700元-56674元=102026元，此金额与陈定周之前交纳的按金68000元之和为170026元，与吴铭棠一审时提交的关于续租事项的《通知》》要求支付的续租按金170000元的数额基本一致；（三）2013年10月起的房屋占有使用费等费用在陈定周付款时尚未实际发生，具有不确定性，将陈定周2019年8月至9月期间多支付的102026元定性为预付的房屋占有使用费与常理不符，且吴铭棠也未举证证明双方之间存在预付房屋占有使用费的约定和交易习惯。基于前述，本院认为陈定周关于按金数额为170000元的主张更为可信，其请求吴铭棠退回按金170000元，本院予以支持。
四、关于本案陈定周2013年应付房屋占有使用费的问题。吴铭棠确认陈定周使用案涉租赁物至2013年11月6日，陈定周未举证予以推翻，故本院确认陈定周使用案涉租赁物至2013年11月6日。陈定周在此前已实际使用案涉租赁物，获得相应的占有利益，其本应支付截至2013年11月6日止的房屋占有使用费。但因吴铭棠一、二审期间均自认租赁期间存在对租赁物外墙、楼梯进行装修行为，该装修行为必然影响陈定周商铺的正常经营，造成一定的经济损失。综合考虑陈定周的举证情况及其商铺经营存在的商业风险、品牌效益等可变因素，本院酌定吴铭棠按2013年10月至2013年11月6日的房屋占有使用费、2013年10月至11月的社保费及2013年10月水电费的金额总和赔偿给陈定周，故陈定周无需支付上述费用。因此，陈定周上诉主张吴铭棠返还2013年2月中旬至2013年9月期间的房屋占有使用费，吴铭棠上诉请求陈定周支付2013年10月至2013年11月6日的房屋占有使用费、2013年10月至11月的社保费及2013年10月水电费，本院均不予支持。陈定周还主张吴铭棠赔偿其停电导致的经营损失，因陈定周本案中提交的证据不足以证明停电是由吴铭棠导致，故本院对其该项主张亦不予支持。至于2013年9月份房屋占有使用费等数额确定的问题。根据陈定周一审期间提交的编号为129的《金名实业通知单》可知，吴铭棠通知陈定周2013年9月应付款金额为56674元，且陈定周据此主张吴铭棠在2013年9月提高租金其仍然按吴铭棠要求的金额交付租金，结合陈定周实际付款情况，本院认定陈定周对2013年9月应付款金额为56674元无异议，原审确定陈定周2013年9月应付款金额为38994元错误，本院予以纠正。综上，本案陈定周2013年应付房屋占有使用费等费用总额为37242元＋36728元＋37038元＋37299元＋37831元＋38735元＋37790元＋56674元=319337元，与陈定周支付的数额（扣除按金102000元）基本相符，可见陈定周已经支付了2013年9月前的相关租赁费用，双方就此不需相互返还。
综上所述，陈定周的上诉部分有理，本院对有理部分予以支持。吴铭棠的上诉缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第981号民事判决第三项、第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第981号民事判决第一项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第981号民事判决第二项为：吴铭棠应于判决发生法律效力之日起十日内向陈定周退还按金170000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4142.05元，由陈定周负担2629.73元，由吴铭棠负担1512.32元；反诉案件受理费4282.21元，由吴铭棠负担。二审案件受理费9470.01元，由陈定周负担5633.74元，吴铭棠负担3836.27元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 莫志恒