浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第20号
上诉人（原审被告）：李少平。
委托代理人：项志正，浙江南林律师事务所律师。
委托代理人：邢红伟，浙江南林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱建芬。
被上诉人（原审原告）：孙勇珍。
被上诉人（原审原告）：杨晓伟。
三被上诉人共同委托代理人：沈炳松，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人：胡建平。
上诉人李少平与被上诉人朱建芬、孙勇珍、杨晓伟房屋租赁合同纠纷一案，南浔区人民法院于2014年11月13日作出（2014）湖浔民初字第152号民事判决，上诉人李少平不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年12月28日，朱建芬、孙勇珍、杨晓伟委托陈培生与李少平签订房屋补充租赁协议，协议约定：朱建芬一方将其所有的位于南浔区南浔镇江南路18号商住楼1层9号-11号、2层16号-23号房屋租给李少平，租赁期自2012年10月31日起至2015年4月30日，租金每年60万元，先付后用，一年一付且需提前三十日将全年租金一次性交付。另外合同约定朱建芬一方同意李少平转租部分房屋。租赁期间，李少平将一层部分房屋及二层转租他人使用。2012年—2013年租金已全部结清。李少平于2014年5月20日支付10万元，于2014年6月7日支付5万元，截止2014年10月31日，李少平尚欠租金15万元未付，经朱建芬一方催讨后仍未支付，后朱建芬一方通知；李少平解除双方的租赁合同并要求其在规定时间内腾空房屋，李少平未在规定时间内搬离，朱建芬一方遂诉至该院。
原审法院审理认为：朱建芬一方系房屋产权人，其与李少平间订立的《房屋补充租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。朱建芬一方按约向李少平交付了租赁标的，李少平每年应按约定一次性支付租金。李少平2014年仅支付部分租金，经朱建芬一方催告后，剩余租金李少平逾期仍未支付，现朱建芬一方要求解除合同，理由正当，该院予以支持；李少平提出由于朱建芬擅自封锁租赁的房屋致使李少平一方无法正常营业因而拖欠租金的抗辩意见，该院认为李少平提交的证据不足以证明朱建芬一方有擅自封锁李少平营业场所的行为，故对李少平提出的抗辩该院不予采纳；对于李少平提出已将货款抵租6万元的主张，由于该货款系李少平与他人之间的债务关系且李少平未提交相关证据证明朱建芬一方同意用该笔债务抵销部分租金的事实，故该院不予认可，合同解除后，承租人应将租赁物返还朱建芬一方，故朱建芬一方要求李少平返还房屋的诉求，该院予以支持；双方当事人在租赁合同中并未约定违约金或逾期支付租金的利息，故对于朱建芬一方要求李少平一方支付逾期付款利息的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除朱建芬、孙勇珍、杨晓伟与李少平签订的《房屋补充租赁协议》；二、李少平于判决生效之日起十五日内搬离南浔镇江南路18号商住楼1层9号-11号、2层16号-23号房屋，并将房屋返还给朱建芬、孙勇珍、杨晓伟；三、李少平于判决生效后十日内给付朱建芬、孙勇珍、杨晓伟租金（计算至2014年10月31日）人民币150000元；四、驳回朱建芬一方其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3262元，减半收取人民币1631元，由朱建芬、孙勇珍、杨晓伟负担人民币23元，李少平负担人民币1608元。
李少平不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对原租赁合同《房屋补充租赁协议》并未解除这一事实认定不清。2009年4月8日原房东和李少平及杨云丰签订了为期8年的租赁合同，虽然2012年原房东将房屋转让给朱建芬一方，且朱建芬与李少平重新签订了租赁协议，但杨云丰对房屋转让事宜并不知情。直至上诉之日，杨云丰还一直继续履行和原房东签订的《房屋补充租赁协议》，并持续租住在出租房屋内。因此《房屋补充租赁协议》并未因李少平与朱建芬一方签订新的租赁协议而当然解除，新的租赁协议是否生效也应作进一步调查、质证，但一审对李少平提交的《房屋补充租赁协议》未予认定，系法律适用错误；二、一审判决侵犯了案外人杨云丰的合法权益，实属不公平判决。案外人杨云丰一直履行着与李少平、原房东的租赁协议，对房屋转让、重新签订租赁合同等情况一无所知，一审法院作出腾空房屋、返还房屋的判决对杨云丰是极不公平的；三、一审法院对李少平主张的用货款欠款转抵房屋6万元的事实不予认定，系事实认定错误。货款欠款人胡建平系孙勇珍丈夫，因此当李少平与胡建平达成欠款转抵租金的合意时，李少平有足够的理由相信孙勇珍知晓此事，且孙勇珍在之后的数月内未否认此事。李少平正是抱着欠款已抵消了租金的想法，故而一直未对胡建平的欠款予以追讨；四、一审法院未认定朱建芬一方擅自将营业场所锁住这一事实不予认定，显失公平。朱建芬一方将李少平的营业场所锁住的事实确实存在，派出所备案记录可以予以证明。朱建芬一方的行为给李少平造成了一定的经济损失，李少平有权要求经济赔偿。法院对该节事实应当予以认定。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回朱建芬、孙勇珍、杨晓伟的诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱建芬一方承担。
朱建芬、孙勇珍、杨晓伟答辩称：我方从原房东处接手了涉案房屋后，即重新签订了租赁合同，对之前的事情并不清楚。所谓6万元货款与本案并无关联。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审中，李少平向本院提供以下证据：证据1、房产证一份，证明涉案店铺的房产人是冯瑜；证据2、协议一份，证明案外人杨云丰与原房东冯瑜签订有租赁协议；证据3、工商基本信息一份，证明涉案房屋二楼是开宾馆的。
朱建芬、孙勇珍、杨晓伟经质证认为，对证据2的真实性有异议，且上述证据与本案均不具有关联性，朱建芬一方是与李少平发生房屋租赁关系。
本院经审查认为，朱建芬一方对证据1的真实性无异议，可以证明冯瑜为涉案房屋原先的所有人，故对该证据的证明效力予以认定，证据2的真实性经由本院进一步调查，对该证据的真实性不予认定；证据3与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力不予认定。
本院为查清事实，向原房主冯瑜询问案情并制作调查笔录一份，冯瑜称证据2即2009年5月1日租赁协议上“冯瑜”的签名并非其签署，此前其也从未见过该份协议。朱建芬一方经质证认为，对调查笔录的真实性、合法性和关联性均无异议，该调查笔录可以证明杨云丰系涉案房屋的次承租人，与冯瑜之间不存在直接的房屋租赁关系。李少平经质证认为，冯瑜是房屋出售人，与朱建芬一方有利害关系，对其证言不应采信。同时，李少平向本院申请就冯瑜的签字进行笔迹鉴定。本院认为，根据冯瑜的陈述，此前其将涉案房屋出租给李少平，李少平再将部分房屋转租给杨云丰，这与李少平二审陈述的案外人租金一直由其收取后交付房主可以相互印证，故对李少平一方的鉴定申请本院不予支持。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋的租赁关系应如何认定；二、6万元房租能否以货款抵扣；三、朱建芬一方是否应向李少平作出经济赔偿。
关于争议焦点一，2012年11月28日陈培生代表朱建芬一方与李少平签订的《房屋补充租赁协议》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该份租赁协议中，朱建芬一方将涉案房屋出租给李少平，同时允许李少平将部分房屋另行转租，转租租金由李少平负责收取，并将全部租金以一年一付的方式交付给朱建芬一方。现李少平拖欠部分租金未予交付，已经构成违约。朱建芬一方请求解除租赁合同应予支持。李少平辩称，2009年原房东和李少平及杨云丰签订了为期8年的租赁合同，该合同并未因新的租赁协议当然解除，涉案房屋部分已直接出租给案外人杨云丰，因此一审判决不能解除朱建芬一方与李少平之间的租赁协议。本院认为，根据2012年合同，李少平系涉案房屋的承租人，房屋二楼对案外人转租，故案外人为次承租人。二审中李少平亦认可租赁期间案外人的租金由其收取后，再全部交由朱建芬一方。因此各方当事人已经按照2012年房屋租赁协议实际履行合同。一审判决解除租赁合同、判令李少平腾空并返还房屋符合法律规定。
关于争议焦点二，李少平诉称其与孙勇珍的丈夫胡建平达成欠款转抵租金的合意，但其仅提供了购销合同和家电结算明细，从上述两份证据来看，无法推断出胡建平同意以6万元欠款转抵租金的意思表示，且二审中胡建平本人对此也未予认可。一审判决未将欠款抵扣租金并无不当，李少平可另行提起诉讼向胡建平主张该笔欠款。
关于争议焦点三，本院认为，李少平关于朱建芬一方擅自将营业场所锁住导致其产生经济损失的上诉意见，缺乏充分的证据予以证明。即使该事实存在，与本案亦属于不同的法律关系，李少平可待证据充分后另行提起诉讼。故对李少平的该节上诉理由，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3262元，由上诉人李少平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一五年三月十一日
书 记 员 贾艳红