南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初232号
原告江苏顺康医药科技有限公司，住所地在南京市玄武区花园路12号。
法定代表人曹治平，该公司总经理。
委托代理人徐柏春，江苏宏林律师事务所律师。
被告南京悦达科贸有限公司，住所地在南京市鼓楼区中山路81号华夏大厦2604室。
法定代表人赵文浩，该公司总经理。
委托代理人顾璇，江苏高旗律师事务所律师。
委托代理人汪亚，江苏高旗律师事务所律师。
原告江苏顺康医药科技有限公司（以下简称顺康公司）与被告南京悦达科贸有限公司（以下简称悦达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员唐奇志独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告顺康公司的委托代理人徐柏春、被告悦达公司的委托代理人顾璇、汪亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顺康公司诉称：被告自2008年8月1日承租原告所有的位于南京市玄武区花园路12号（以下简称花园路12号）房屋第五层，建筑面积为409平方米，租赁期限为5年，至2013年7月31日止。合同期限届满前，原告与被告商谈续租事宜，被告明确表示不租。原告因此与案外人南京黎明生物制品有限公司（以下简称黎明公司）签订合同，将花园路12号房屋三至七层整体出租给黎明公司，租赁期限自2013年8月1日至2014年12月31日，租赁面积为1645.9平方米，折算后租金为100万元。后原告、黎明公司将租赁事宜告知被告，被告未提出异议。被告曾于2013年11月支付原告85000元，原告扣除了2013年1月至7月的租金49583.30元，将剩余35416.70元转交给黎明公司。2014年12月25日，黎明公司提起诉讼，向被告追讨原租赁房屋费用，此时原告得知，被告在合同期满后并未与黎明公司签订房屋租赁协议，一直占用租赁房屋，且于2014年5月20日左右搬离时未通知原告。原告认为，被告在房屋租赁合同期限届满且明确不继续租赁房屋的情况下，不向原告交付房屋，且搬离房屋时未通知原告，导致原告不能向黎明公司履约，给原告的利益造成损害，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年8月1日至2014年5月31日期间的房屋租金损失161557.70元；2、被告支付原告利息（自2014年6月1日至2016年1月8日共570天，按中国人民银行贷款年利率6%计算，利息为15137.73元，此后的利息按法律规定处理）。
被告悦达公司辩称：1、虽然原、被告签订的房屋租赁合同于2013年7月31日到期，但被告并未撤离房屋，并向原告支付了截至2013年12月31日的房租，故双方自2013年8月1日起已经形成了不定期租赁合同关系，且未对房屋租赁费达成新的意见，租赁费应按照原租赁合同约定的年租金85000元执行；2、被告已经于2013年12月份左右搬出租赁房屋，不欠原告房租，如原告认为被告拖欠房租，应对被告的搬出时间承担举证责任；3、原告诉讼已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：花园路12号综合楼共七层，建筑面积为2570.30平方米，该房屋原房屋所有权人为江苏先声汉合制药有限公司（该公司名称先后变更登记多次，先后变更登记为江苏天士力贝特制药有限公司、江苏天士力贝特医药科技有限公司，后于2012年5月18日变更为原告），2012年6月18日涉案房屋所有权变更登记至原告顺康公司名下。
2008年8月1日，江苏天士力贝特医药科技有限公司（甲方）与被告悦达公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将12号房屋的第五层（除电梯、楼梯等公用区域）租赁给乙方使用，建筑面积409平方米，租赁期限为5年，自本协议生效之日起计算，年租金为85000元，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。江苏天士力贝特医药科技有限公司变更为顺康公司后，悦达公司按上述《房屋租赁协议》向顺康公司支付房屋租金。2013年7月31日，上述《房屋租赁协议》期限届满后，被告悦达公司仍继续使用租赁房屋，并向顺康公司缴纳房租至2013年12月31日。
2013年10月16日，顺康公司（甲方）与案外人黎明公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将花园路12号房屋第三至七层出租给乙方使用，建筑面积共1645.90平方米，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为700000元，乙方有权将租赁场地转租，转租期限不得超过乙方的总承租期限，本协议生效后双方均有义务配合办理房屋租赁登记备案手续，协议同时对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订一份《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日，双方达成补充协议即乙方愿意向甲方一次性支付2014年12月31日以前的房租，经双方确认，2013年8月1日至2014年12月31日，甲方应得房租为1000000元，乙方已付150000元，剩余850000元于协议签订后十个工作日内付清。上述《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》签订后，顺康公司与黎明公司向南京市玄武区住房和建设局申请办理房屋租赁登记备案证明。2014年4月16日，南京市玄武区住房和建设局出具了宁房租（玄）字第1400207-1号房屋租赁登记备案证明，载明房屋坐落于花园路12号，租赁面积1645.90平方米，出租人为顺康公司，承租人为黎明公司，租赁期限自2013年8月1日至2014年12月31日。2013年12月，顺康公司将悦达公司缴纳的35416.70元房租转交给黎明公司。
2014年12月25日，案外人黎明公司以被告悦达公司在原租赁合同到期后一直占有使用租赁房屋至2014年5月20日为由诉至本院，要求悦达公司支付所欠2013年8月1日至2014年5月20日期间房屋租金并承担利息、支付水电费共计219162.49元，原告顺康公司作为第三人参与该案诉讼。2015年6月，本院作出一审判决，判决悦达公司于判决生效之日起十日内赔偿黎明公司租金损失102788.10元、利息3494.80元，并支付水电费205.89元，合计106488.79元。悦达公司不服一审判决，遂提起上诉，在二审案件审理中，原告顺康公司表示2013年8月1日，顺康公司电工将黎明公司承租的房屋钥匙交给了黎明公司人员，顺康公司没有收回被告悦达公司的房屋，因为黎明公司与悦达公司在交涉，之后的事不清楚；黎明公司也表示顺康公司未将钥匙交给黎明公司，当时悦达公司还在用五楼房屋，黎明公司未向顺康公司主张交付房屋，因为悦达公司没有表示不租，无法赶悦达公司走，顺康公司也不好赶悦达公司走。2015年11月，南京市中级人民法院作出终审判决，认为顺康公司与悦达公司在2013年7月31日合同到期之后仍存在不定期租赁关系，黎明公司尚未从顺康公司处获得涉案房屋占有、使用权利，黎明公司主张悦达公司侵权，不予支持，判决撤销一审判决，驳回黎明公司全部诉讼请求。终审判决后，原告顺康公司于2016年1月14日提起本案诉讼。
上述事实，有本院（2015）玄锁民初字第8号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第4775号民事判决书及当事人陈述予以证实。
审理中，原、被告存在以下争议焦点：
争议焦点一，被告何时搬离涉案租赁的房屋？合同到期后，双方之间存在何种法律关系？原告主张租金损失有无依据？
原告认为，原、被告之间的租赁合同到期前，原告曾就续租事宜询问被告，被告明确表示不承租房屋，此后原告便与黎明公司签订合同，并告知被告，被告仍表示不续租。双方已经通过明确的意思表示否定了原租赁协议的效力，双方之间并不存在不定期租赁合同关系。虽然被告于2013年年底支付原告85000元，但原告在收取了2013年1月1日至2013年7月31日期间的房租49583.30元后，将剩余35416.70元转交给房屋合法承租人黎明公司，此事实也印证了原、被告之间不存在不定期租赁合同关系。被告应当在原租赁合同到期后履行交房义务，但因为其不履行交房义务，给原告造成了损失，应赔偿原告损失。损失应按原告与黎明公司签订的每平方米每日1.60元计算，期限为2013年8月1日至2014年5月31日，扣除被告已付部分，主张租金损失161557.70元，并按年利率6%标准计算自2014年6月1日起利息。另外，原告认可被告于2014年4月30日搬离了房屋，但被告未及时履行交房义务，黎明公司于2014年6月1日才实际占有房屋。原告提供了证人吴某出具的书面证明，吴某称其在2014年5月17日左右为被告拆除位于花园路12号综合楼五楼冷库。被告认为该证据属于证人证言，证人未出庭，故对其关联性不予认可。
被告则认为，根据南京市中级人民法院（2015）宁民终字第4775号民事判决，原、被告在原租赁合同到期后形成了不定期租赁合同关系，原告以侵权为由主张租金没有法律依据。关于原告主张的租赁费用计算标准，应按原租赁合同约定的租金标准执行即年租金85000元。关于使用房屋期限，被告实际于2013年12月搬离，但双方结算水电费截至2014年4月底，故认可房屋使用至2014年4月27日。而且在黎明公司起诉被告一案中，黎明公司曾出具电费催交通知，亦可以证明被告水电费缴纳至2014年4月30日。关于原告主张的利息，因合同并未约定，故不应支持。
争议焦点二，本案是否已超过诉讼时效？
被告认为，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，被告搬离房屋已长达两年，原告未向原告主张租金。虽然黎明公司向被告主张过侵权造成的损失，但黎明公司与原告系两个独立的法人，故黎明公司的起诉不能替代原告应承担的法律责任，原告起诉已经超过了诉讼时效。
原告则认为，被告于2014年6月1日搬离房屋，2014年12月黎明公司起诉被告要求被告支付占有房屋期间的房租损失，原告作为第三人参与该案诉讼，而该案于2015年11月作出终审判决，法院认为黎明公司未取得涉案房屋的占有、使用权利，悦达公司不存在侵犯黎明公司的权利，驳回了黎明公司的诉讼请求，故原告主张权利的诉讼时效应当从2015年11月开始计算。
因原、被告意见分歧，致本案调解未果。
本院认为：关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》于2013年7月31日到期后，原告虽然与案外人黎明公司签订了起始时间为2013年8月1日的房屋租赁合同，但顺康公司并未与悦达公司、黎明公司办理交接手续，原告没有向被告收回房屋，且收取了被告2013年8月1日至2013年12月31日期间的租金，故双方自2013年8月1日起存在不定期租赁合同关系，《房屋租赁协议》继续有效，原告有权依据《房屋租赁协议》要求被告支付租金。故原告要求被告按与黎明公司签订的租金标准向被告主张损失，无法律依据，本院不予支持，但被告应按双方之间签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付房租至实际交付房屋之日止。
关于悦达公司支付房租的截止时间问题。原告顺康公司认为悦达公司于2014年4月30日搬离花园路12号五楼房屋，但悦达公司未与原告办理交接手续，黎明公司实际于2014年6月1日占有使用房屋，故要求被告悦达公司支付2014年5月31日之前的房屋租金损失并承担利息。被告悦达公司抗辩认为其于2013年12月即搬离租赁的花园路12号五楼房屋，水电费结算截止时间为2014年4月底，故被告不欠原告房租。对此，本院认为，因原、被告之间存在不定期租赁关系，被告悦达公司作为房屋承租人，在搬离承租房屋时应当履行交房义务，而被告未能提供证据证明其于2013年12月将涉案房屋交付给原告顺康公司，故被告应承担举证不能的后果，被告应支付原告2014年5月31日前的房租，并自2014年6月1日起承担逾期付款利息。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条规定“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力:……(七)申请追加当事人或者被通知参加诉讼；……”。本案中，在案外人黎明公司起诉被告悦达公司侵权责任纠纷一案中，原告顺康公司作为第三人参与诉讼，南京市中级人民法院于2015年11月作出终审判决，故本案诉讼时效应自2015年11月起计算，本案未超过法定诉讼时效。
综上，被告应支付原告2014年1月至2014年5月31日期间的租金35416.70元（85000元÷125），并按年利率6%标准承担自2014年6月1日至实际支付租金之日止利息。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告南京悦达科贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏顺康医药科技有限公司2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金35416.70元，并承担利息（按年利率6%计算自2014年6月1日至实际支付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3834元，因适用简易程序减半收取1917元，由原告江苏顺康医药科技有限公司负担1501元，由被告南京悦达科贸有限公司负担416元（该款原告已预交，被告在支付上述判决款项时一并支付给原告）；原告预交受理费余款1917元由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3834元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：1076）。
审 判 员 唐奇志
二〇一六年四月八日
法官 助理 杜 超
见习书记员 赵婷婷