上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第155号
原告（反诉被告）上海恒世房地产有限公司。
法定代表人张泽林。
委托代理人陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨笑丹。
被告（反诉原告）王培琰。
法定代理人杨笑丹。
被告（反诉原告）杨桂清。
委托代理人杨笑丹。
被告（反诉原告）从纯花。
委托代理人杨笑丹。
原告上海恒世房地产有限公司（以下简称“恒世公司”）与被告杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。同年2月14日，被告杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花提起反诉，本院予以受理。本案于2014年2月14日、4月1日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈思，被告韩先荣、高利丽到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。
原告恒世公司诉称：2012年5月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定四被告向原告购买位于上海市松江区人民北路2908弄“龙湖好望山城”277号1512室房屋，总价111万元，被告应于2012年4月26日前支付34万元、于2012年5月25日前支付77万元。若被告未按时付款，逾期30天内违约金按应付款的日万分之二计算，超过30天按应付款的日万分之五计算。上述合同签订后，被告逾期支付房款，分别于2012年5月9日支付45万元，于2012年9月4日支付66万元。原告故诉至法院，请求判令：四被告支付逾期付款违约金33，660元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2012年9月4日起计算至实际支付之日止）。庭审中，原告撤回对利息的主张。
被告杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花辩称：其不违约。因原告没有按照合同约定注销抵押，导致预告登记办理逾期，给被告带来损失。据此，被告亦提出反诉：1、原告支付擅自将房屋继续抵押给银行2个月贷款利息14，304.41元；2、原告支付上述金额利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2012年4月17日起算至实际支付之日止）；3、原告支付因调查取证上班请假的工资5，172.41元。庭审中，被告自愿撤回第2项反诉请求。
原告恒世公司针对反诉辩称：被告签订预售合同时已经知道房屋存在抵押，原告未违约，被告也没有损失，不同意赔偿。
经审理查明：2012年4月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定四被告向原告购买位于上海市松江区人民北路2908弄“龙湖好望山城”277号1512室房屋全装修房屋（以下简称系争房屋），总价111万元；被告应于2012年4月26日前支付34万元、于2012年5月25日前支付77万元贷款房款；被告应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续；若非原告原因，被告未按期办理贷款手续或贷款金额不足导致贷款房款未在约定日期前支付的，被告应在2012年5月25日后7日内一次性付清全部房款；被告逾期付款在30日内的，则自约定的付款期限届满之次日起至实际付款日止，支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日内的，原告有权解除合同，若原告继续履行合同的，自约定的付款期限届满之次日起至实际付款日止，支付逾期应付款万分之五的违约金；系争房屋交付必须取得《住宅交付使用许可证》，原告对该房屋设定的抵押注销并缴纳了物业维修基金，原告承诺在2013年12月31日前办理房屋初始登记手续，取得大产证；该合同附件四房屋权属情况中列明包括系争房屋在内44，830.86平方米的在建工程及土地使用权上设立“在建房屋抵押”、“持证抵押”，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。本合同生效之日起30日内，双方共同办理预告登记，其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理。合同对其他事宜作出约定。
合同签订后，被告于2012年4月26日支付26万元、于同年5月9日支付9万元、于同年5月11日支付10万元、于同年9月4日支付66万元。原告向被告交付系争房屋。
另查明，2012年3月13日，系争房屋取得商品房预售许可证。2012年5月9日，原告向四被告代收预告抵押登记费160元。后被告签订《个人购房担保借款合同》借款金额66万元。2012年7月9日，中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行放弃在系争房屋上设立的抵押权。四被告于2012年8月14日成为系争房屋的预购房屋登记权利人，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，债权数额66万元，期限从2012年6月5日起至2041年6月5日。
审理中，原告提供了违约金的计算方式：被告应于2012年4月26日支付9万元，实际于5月9日支付，逾期13天，按日万分之二标准为234元；应于2012年4月26日支付10万元，实际于同年5月11日支付，逾期15天，按日万分之五标准为300元；应于2012年5月25日支付66万元，实际于同年9月4日支付，逾期95天，按日万分之五标准为31350元。被告认为其违约利息损失为总房款被原告占用自2012年5月27日起至2012年8月14日止的利息损失，并计算了复利。工资损失系被告为本次诉讼调查取证计算4.5天的工资损失。
以上事实，由商品房预售合同、收款收据、房地产登记簿、《个人购房担保借款合同》、商品房预售许可证信息、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对付款期限及逾期付款的违约责任均有明确约定，从履行情况看，被告确逾期支付9万元房款，产生的逾期付款违约金为234元。至于贷款66万元部分，本院认为，根据目前银行发放贷款的一般惯例，涤除预售房屋的“在建房屋抵押”、“持证抵押”是预售房屋预告登记在被告名下并之后使按揭贷款放款的必要条件，原告作为专业开发商对此应予明知，并及时履行涤除上述抵押的义务，以免影响原告按揭贷款的及时发放。但直至约定的付款期限届满后的2012年7月9日，系争房屋上述抵押权才最终消灭。故造成逾期支付房款的责任不能归责于被告。对原告主张的这部分逾期付款违约金，本院不予支持。至于反诉部分，本院认为被告按照合同约定的期限支付房款系其主要义务，现系争房屋也已交付被告使用，亦未出现过户登记的障碍，故其主张的利息损失以及计算方式缺乏合同依据和法律依据。其主张工资费用，亦欠缺事实和法律依据，本院亦难以支持。原、被告各自撤回其相关的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海恒世房地产有限公司逾期支付房款违约金234元；
二、驳回被告（反诉原告）杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花的反诉诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费642元，减半收取321元，反诉案件受理费143.46元，合计诉讼费464.46元，由原告（反诉被告）上海恒世房地产有限公司负担296元（已付），被告（反诉原告）杨笑丹、王培琰、杨桂清、从纯花负担168.46元（已付143.46元，余款25元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一四年五月十五日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。