江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民初296号
原告：苏州泽丰建设工程有限公司，住所地苏州市普福寺弄27-5号。
法定代表人：朱泽来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戚院平，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：杨红梅，该公司员工。
被告：苏州兴力达房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区月苑街25号。
法定代表人：张钧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋春，上海成通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘军，该公司员工。
原告苏州泽丰建设工程有限公司（以下简称泽丰公司）与被告苏州兴力达房地产开发有限公司（以下简称兴力达公司）建设工程施工合同纠纷一案，苏州市吴中区人民法院于2015年11月5日立案受理，泽丰公司于2016年3月20日变更诉讼请求为判令泽丰公司对兴力达公司开发的越湖滨湖名邸房产在150913060.16元范围内享有工程款优先受偿权。因泽丰公司变更诉讼请求超出了苏州市吴中区人民法院级别管辖范围，故苏州市吴中区人民法院将本案移送至本院审理。本院于2016年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泽丰公司的委托代理人杨红梅，被告兴力达公司的委托代理人蒋春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泽丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令兴力达公司继续履行2015年7月20日签订的工程款抵房协议，确认30920556元房屋归泽丰公司所有，并配合泽丰公司办理产权过户手续；2、判令泽丰公司对兴力达公司开发的越湖名邸商品房在30920556元范围内享有建设工程款优先受偿权（暂算为30920556元，实际金额待双方审计结算报告出具的金额为准）；3、案件受理费由兴力达公司承担。泽丰公司于2016年3月20日变更诉讼请求：1、撤销原第一项诉讼请求；2、变更第二项诉讼请求为判令泽丰公司对兴力达公司开发的越湖滨湖名邸的房产在150913060.16元范围内享有建设工程款优先受偿权。泽丰公司于2016年6月23日再次变更诉讼请求为判令泽丰公司对兴力达公司开发的越湖滨湖名邸的房产在148922693.15元范围内享有建设工程款优先受偿权。泽丰公司于2016年8月11日增加诉讼请求：判令兴力达公司支付泽丰公司到期工程款137797139.33元、到期保修金6590225.64元；变更诉讼请求为判令泽丰公司对兴力达公司开发的越湖滨湖名邸的房产在154272693.15元范围内享有建设工程款优先受偿权。事实和理由：2012年6月30日泽丰公司与兴力达公司签订建设工程施工合同一份，约定兴力达公司开发的越湖名邸三期项目发包给泽丰公司施工，随后泽丰公司与兴力达公司就2012年6月30日签订的建设工程施工合同又进行了协商，签订补充协议一份。合同及补充协议对工程概况、工程承包范围、工期、质量标准、合同价款、组成合同的文件、工程价款、工程结算等内容均作出约定。合同签订后泽丰公司依约进行施工，该三期工程A、B、C区已于2015年7月8日竣工验收合格。泽丰公司将该工程A、B、C区三个区域的竣工结算资料分别于2015年4月3日、2015年4月23日、2015年9月14日交付给兴力达公司，泽丰公司上报结算工程总价为704797085.6元，兴力达公司尚在结算审计中，兴力达公司认可在2016年1月31日前审计结算完毕。根据合同约定工程验收应付审核完成量的10%验收款，兴力达公司已审核的工程形象进度核定完成量为510042288.8元，而兴力达公司仅支付了19000000元，尚有32004228.88元未支付，在泽丰公司多次催要后，2015年7月20日兴力达公司与泽丰公司签订工程款抵房协议，就其中部分工程款先行抵房，其中约定抵给泽丰公司的房号及总价分别为5-601室总价1206135元、5-1101室1571564元、10-1002室总价1885917元、10-1003室总价1885917元、24-1003室总价1881274元、25-804室总价1201935元、29-1104室总价2057980元、14-1001室总价1993298元、14-1003室总价1885917元、14-1004室总价1993298元、19-1003室总价1885917元、15-902室总价1784384元、20-201室总价1891400元、20-502室总价1911840元、20-601室总价1985970元、20-702室总价1911840元、20-801室总价1985970元，总金额为30920556元。但兴力达公司因（2015）苏中商初字第175号金融借款合同纠纷一案，导致第三人查封了兴力达公司抵给泽丰公司的相应房屋，造成泽丰公司无法销售与办理产权事宜，侵害了泽丰公司的合法权益。2015年8月24日泽丰公司向查封法院提出资产保全异议，尚未审结。为维护泽丰公司的合法权益，特提起诉讼。
被告兴力达公司辩称：对于泽丰公司有关工程款优先受偿权的诉讼请求没有异议，对于泽丰公司要求支付的工程余款以及到期保修金没有异议。
原告泽丰公司为证明其本诉主张，提供了如下证据：
1、泽丰公司与兴力达公司于2012年6月30日签订的越湖名邸三期开发标段建筑工程施工合同、苏州市越湖名邸三期开发标段建设工程施工合同补充协议，证明双方签订了建设工程施工合同，该合同合法有效，并约定了双方权利义务，现兴力达公司违反合同约定的付款时间付款。
2、单位工程竣工验收证明书35份，证明泽丰公司承建兴力达公司开发的越湖名邸三期工程已经竣工并验收合格，泽丰公司在法定六个月时间内向兴力达公司主张建设工程款优先受偿权。
3、2016年3月16日的工程结算审定单，证明工程总造价为549185470.25元。
4、泽丰公司建筑业企业资质证书，证明泽丰公司为建筑工程施工总承包贰级资质。
被告兴力达公司对原告泽丰公司提供的上述证据进行质证，并发表如下质证意见：1、对于建设工程施工合同以及补充协议真实性、合法性、关联性均无异议，但不能凭该合同证明我方违反了约定的付款时间付款。2、对于35份单位工程竣工验收证明书真实性、合法性、关联性均无异议。3、对于2016年3月16日的工程结算审定单真实性、合法性、关联性均无异议。4、对于泽丰公司建筑业企业资质证书真实性、合法性、关联性均无异议。
被告兴力达公司为证明其本诉抗辩主张，提供了如下证据：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明涉案工程符合施工条件，行政部门同意准予施工。
原告泽丰公司对被告兴力达公司提供的上述证据进行质证，并发表如下质证意见：对于建设工程规划许可证、建设工程施工许可证没有异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：
2012年6月30日，兴力达公司作为发包人与承包人泽丰公司签订越湖名邸三期开发标段建设工程施工合同，合同约定兴力达是将越湖名邸三期开发标段中的土建、安装等工程发包给泽丰公司施工，开工时间暂定为2012年7月，实际开工日期以兴力达公司批准的开工报告为准，竣工时间暂定为2014年5月，实际竣工日期按照实际开工日期相应顺延，合同工期总日历天数为700天。合同价款为三亿五千万元，最终以实际结算为准。
合同专用条款第19条约定，工程款（进度款）支付，工程款按照形象进度支付：1）±0.00以下部分的工程款支付方式：泽丰公司按月（当月28日前）向兴力达公司提供该月±0.00以下部分工程形象进度审核报告，兴力达公司在收到该报告后15天内审核完毕，并在审核完毕5天内支付当月±0.00以下部分形象进度工程款的60%，以后每月支付5%，付至70%；2）±0.00以上部分的工程款支付方式：±0.00以上完成整层的主体结构（单层结构未完成不计量），该层的工程量计入当月的形象进度；泽丰公司在每月28日前向兴力达公司提供当月工程形象进度审核报告，兴力达公司在收到该报告后15天内审核完毕，并在审核完毕5天内支付该月形成进度工程款的70%；3）工程竣工验收合格后15各工作日内，支付总形象进度的10%；4）竣工备案、结算审计完成双方无异议后45天内兴力达公司支付至工程总价款的97%，3%余款为质量保修金；5）在兴力达公司付款前5日内泽丰公司应提交给兴力达公司同等金额税务发票。泽丰公司延期提交发票的，兴力达公司有权按照泽丰公司延期时间顺延支付款项的时间。泽丰公司提交发票的行为并不当然是为兴力达公司付款条件已经成就。
合同附件3工程质量保修书约定，质量保修期从工程竣工验收合格之日算起。在三期项目质量保修期满1年后14天内发包人向承包人支付40%的保修金额，质量保修期满2年后14天内发包人向承包人支付40%的保修金额，质量保修期满5年后的14天内付清剩余保修金额。
建设工程施工合同签订后双方又形成了补充协议，补充协议约定工程的建筑面积约为229798平方米，其中地上部分住宅与配套用房的建筑面积约为165795平方米、地下建筑面积约为63003平方米，兴力达公司有权根据开发环境和项目建设实际情况划分为A、B、C三个指定施工区域，各指定区域的开工时间以兴力达公司正式批准的开工报告日期为准。补充协议对于工程款的支付方式未进行变更约定。
泽丰公司的注册资本金为8000万元，具备房屋建筑工程施工总承包贰级资质。
合同签订后，泽丰公司按约进行施工。35份单位工程竣工验收证明书载明：A区16#楼、17#楼、18#楼、21#楼、22#楼、23#楼、26#楼、27#楼、28-A#楼、29-B#楼、30-A#楼、30-B#楼开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2014年7月30日，验收日期为2014年12月5日。C区1#楼、2#楼、3#楼、4#楼开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2014年7月30日，验收日期为2014年12月5日；6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、11#楼、12#楼、13#楼、地下车库二开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2014年8月30日，验收日期为2014年12月5日。B区5#楼、10#楼、14#楼、15#楼、19#楼、20#楼、24#楼、25#楼、28-B#楼、29-A#楼、地下车库一开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2014年11月30日，验收日期为2015年7月8日。
审理中，双方确认泽丰公司在涉案工程中总计施工三十三幢楼以及两个地下车库，三期工程没有整体竣工验收材料。双方一致同意以最后一幢楼的竣工验收时间作为涉案三期工程整体竣工验收时间，即2015年7月8日为涉案三期工程的整体竣工验收时间。
工程竣工验收后，泽丰公司向兴力达公司提交结算材料。2016年3月16日，双方就涉案工程造价形成工程结算审定单，该审定单载明越湖名邸三期A、B、C区工程审定总价为549185470.25元，兴力达公司、泽丰公司以及咨询企业江苏大成工程咨询有限公司在审定单上签字盖章。
双方一致确认兴力达公司已支付工程款金额为394912766.81元。
以上事实，由泽丰公司提供的越湖名邸三期开发标段建筑工程施工合同、苏州市越湖名邸三期开发标段建设工程施工合同补充协议、单位工程竣工验收证明书、工程结算审定单、建筑业企业资质证书、兴力达公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：泽丰公司与兴力达公司签订的越湖名邸三期开发标段建筑工程施工合同以及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，泽丰公司具备相应的施工资质，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。就涉案工程价款，2016年3月16日的工程结算审定单已明确涉案工程审定金额为549185470.25元，兴力达公司应当按照合同约定支付相应的工程价款。建筑工程施工合同约定竣工备案、结算审计完成双方无异议后45天内兴力达公司支付至工程总价款的97%，3%余款为质量保修金，质量保修期从工程竣工验收合格之日算起，在三期项目质量保修期满1年后14天内发包人向承包人支付40%的保修金额。现双方确定涉案工程于2015年7月8日整体竣工验收，于2016年3月16日完成结算审计，故兴力达公司应于2016年5月1日支付97%的工程价款532709906.14元，于2016年7月22日支付质量保修金6590225.64元（549185470.25元×3%×40%），据此兴力达公司共计应支付到期工程款、保修金539300131.78元。兴力达公司已支付工程款金额为394912766.81元，尚需支付泽丰公司到期工程款137797139.33、保修金6590225.64元，共计144387364.97元。
涉案工程于2015年7月8日整体竣工验收，泽丰公司于2015年11月5日提起诉讼，泽丰公司主张工程款优先受偿权未超过期限。涉案工程结算造价为549185470.25元，兴力达公司已支付工程款金额为394912766.81元，泽丰公司有权就其施工的越湖名邸三期工程的拍卖或折价所得在工程款154272703.44元的范围内行使优先受偿权。
综上所述，泽丰公司有关工程款优先受偿权的诉讼主张合法有据，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定，判决如下：
一、苏州兴力达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州泽丰建设工程有限公司到期工程款137797139.33、保修金6590225.64元，共计144387364.97元；
二、苏州泽丰建设工程有限公司有权就其施工的越湖名邸三期工程的拍卖或折价所得在工程款154272703.44元的范围内行使优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费796365.30元，保全费5000元，合计801365.30元，由苏州兴力达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75。）
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 陈 斌
二〇一六年九月五日
书 记 员 韩泽滔