山东省胶州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0281执异109号
案外人:青岛傲松家具有限公司，住所地胶州市。
法定代表人王彪，公司董事长。
委托代理人周国栋，山东汇融律师事务所律师。
申请执行人:胶州市金晟源小额贷款有限公司，住所地胶州市。
法定代表人郭光耀，董事长。
委托代理人张岩松，山东青大泽汇律师事务所律师。
被执行人：青岛中科旭阳建材科技有限公司，住所地胶州市。
法定代表人王磊，经理。
被执行人：王磊，男，汉族，住河南省许昌市。
被执行人：青岛浩磊家具有限公司，住所地胶州市。
法定代表人刘贝磊，经理。
被执行人：刘贝磊，男，汉族，住胶州市。
被执行人：刘全林，男，汉族，住河南省许昌市。
被执行人：青岛雪洁助剂有限公司，住所地胶州市。
法定代表人李建民，董事长。
被执行人：李建民，男，汉族，住胶州市。
被执行人：姜雪洁，女，汉族，住胶州市。
本院在执行申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司与被执行人青岛中科旭阳建材科技有限公司、青岛浩磊家具有限公司、青岛雪洁助剂有限公司、王磊、刘贝磊、刘全林、李建民、姜雪洁企业借贷纠纷一案中，案外人青岛傲松家具有限公司向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭公开听证进行了审查，现已审查终结。
案外人青岛傲松家具有限公司称，胶州市金晟源小额贷款有限公司与青岛浩磊家具有限公司企业借贷纠纷一案，法院在执行过程中，对青岛浩磊家具有限公司的土地厂房进行拍卖，流拍后，便将土地厂房折抵给胶州市金晟源小额贷款有限公司。法院在整个执行过程中，明知该土地厂房仍在生产经营使用中，却完全无视该土地厂房被申请人租赁使用的事实，没有按照法定程序执行，在不通知承租人的情况下，便强行对上述财产作出拍卖、变卖、折抵债务的行为，严重违反了法律规定，剥夺了申请人的优先购买权。现要求停止对青岛浩磊家具有限公司的土地厂房以物抵债折抵案款的执行。
申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司称，法院的执行行为程序合法，请求依法驳回案外人的异议申请。
被执行人青岛中科旭阳建材科技有限公司、青岛浩磊家具有限公司、青岛雪洁助剂有限公司、王磊、刘贝磊、刘全林、李建民、姜雪洁均未到庭，未答辩。
经本院审查查明，原告胶州市金晟源小额贷款有限公司与被告青岛中科旭阳建材科技有限公司、青岛浩磊家具有限公司、青岛雪洁助剂有限公司、王磊、刘贝磊、刘全林、李建民、姜雪洁企业借贷纠纷一案，我院于2014年11月19日作出（2014）胶商初字第1567号民事调解书，调解内容如下：一、被告青岛中科旭阳建材科技有限公司于2014年12月20日前支付给原告胶州市金晟源小额贷款有限公司贷款本金150万元。并将实际偿还本金之日前，借款合同项下产生并拖欠的利息于2015年5月1日前支付给原告。二、被告青岛雪洁助剂有限公司于2014年12月20日前代被告青岛中科旭阳建材科技有限公司偿还原告胶州市金晟源小额贷款有限公司贷款本金150万元。三、被告青岛中科旭阳建材科技有限公司于2014年12月20日前支付给原告胶州市金晟源小额贷款有限公司律师代理费3万元。四、若被告青岛雪洁助剂有限公司未按本调解书第二项履行还款义务，则该还款义务由被告青岛中科旭阳建材科技有限公司承担。五、被告青岛雪洁助剂有限公司、青岛浩磊家具有限公司、李建民、姜雪洁、刘全林、王磊、刘贝磊对本调解书第一至第四项承担连带清偿责任。六、保证人承担还款义务后，有权向被告青岛中科旭阳建材科技有限公司追偿。案件受理费31040元,调解减半收取15520元，诉讼保全费5000元，共计20520元，由被告青岛中科旭阳建材科技有限公司、青岛雪洁助剂有限公司、青岛浩磊家具有限公司、李建民、姜雪洁、刘全林、王磊、刘贝磊承担。
又查明，2014年7月30日，青岛浩磊家具有限公司将其土地及厂房（地号：、房产证号：）抵押给胶州市金晟源小额贷款有限公司，并办理了抵押登记（抵押金额为3500000元、利息1710333元），对上述土地、厂房胶州市金晟源小额贷款有限公司享有抵押权。
本院在执行（2014）胶商初字第1567号民事调解书的过程中，申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司就前述抵押权直接申请参与分配，经申请执行人与被执行人青岛浩磊家具有限公司确定，抵押金额及利息共计5180000元（利息截至2016年9月12日）。另有(2014)胶执字第2944号案件申请执行人吴华红、吴集斌、吴集涛、孙培亮申请参与分配。本院于2017年3月30日作出（2015）胶执字第1049号执行裁定书，载明上述土地及厂房保留价共计5634496元，优先扣除执行费20905元、评估费25000元、胶州市金晟源小额贷款有限公司垫付(2014)胶执字第2944号案件案款80000元、抵押金额及利息5180000元，余款248591元抵顶被执行人的等额债务，剩余债务被执行人应当继续清偿。裁定如下：一、被执行人青岛浩磊家具有限公司名下位于胶州市里岔镇朱戈刘村大朱戈工业园的土地及厂房（地号：、房产证号：）作价248591元，交付申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司抵偿248591元债务。二、被执行人青岛浩磊家具有限公司名下位于胶州市里岔镇朱戈刘村大朱戈工业园的土地及厂房（地号：、胶自）自本裁定送达胶州市金晟源小额贷款有限公司起转移。三、该厂房及土地过户需缴纳的所有税费由胶州市金晟源小额贷款有限公司承担。四、申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
本院所确认的上述事实有民事调解书、执行裁定书以及当事人的听证笔录在案佐证，上述材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，首先，案外人青岛傲松家具有限公司提交的董瑞芹与青岛浩磊家具有限公司、青岛中科旭阳建材科技有限公司于2014年7月3日所签订的协议书性质上属于合同行为，由该合同行为形成的是普通债权，不具有公示的意义，不能对抗法律规定及其他经过公示的权利，仅有合同行为未按法律规定办理登记的，不产生物权变更的效力。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所争议的土地及厂房（地号：、房产证号：胶自）青岛浩磊家具有限公司已经办理了不动产登记，履行了登记公示的义务，依法取得了上述土地及厂房的物权，上述物权的转让只能通过依法登记的方式或其他法律规定的方式。物权法规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。申请执行人胶州市金晟源小额贷款有限公司通过执行裁定书从青岛浩磊家具有限公司取得上述土地及厂房的方式符合法律规定。胶州市金晟源小额贷款有限公司已经取得上述土地及厂房的所有权，董瑞芹与青岛浩磊家具有限公司、青岛中科旭阳建材科技有限公司所签订的协议书中关于上述土地及厂房转让的条款因未依法办理不动产登记，不发生物权转让的法律效力，不能对抗胶州市金晟源小额贷款有限公司依法取得上述土地及厂房的所有权。
其次，董瑞芹与青岛浩磊家具有限公司、青岛中科旭阳建材科技有限公司于2014年7月3日所签订的协议书是协议当事人内部之间对自已权利义务进行处分的意思表示，在当事人内部之间产生合同拘束力。在该协议签订后，2014年8月18日，在原告董瑞芹与被告青岛浩磊家具有限公司、青岛中科旭阳建材科技有限公司民间借贷纠纷一案中，三方当事人就原7月3日已经达成以物抵债协议约定的借款本息重新调解并自愿达成调解协议，将原协议书内容部分变更，形成具有法律效力的民事调解书，根据意思表示的先后以及协议书与调解书效力的差异，应当以三方当事人在协议书之后达成的民事调解书为最终确定的意思表示。
再次，董瑞芹于2014年7月10日与案外人青岛傲松家具有限公司、青岛浩磊家具有限公司签订的租赁合同以及2017年7月26日签订的补充协议约定：因青岛浩磊家具有限公司欠董瑞芹债务无钱偿还，青岛浩磊家具有限公司于2014年7月3日及7月5日与董瑞芹签订协议及补充协议，将青岛浩磊家具有限公司所有的财产（包括土地、厂房、办公室及设备等）折抵给了董瑞芹偿还债务，董瑞芹已接管全部财产。现因青岛傲松家具有限公司要成立公司生产家具，为节约成本，青岛傲松家具有限公司租赁董瑞芹的所有财产并经青岛浩磊家具有限公司同意进行经营，租赁期限自2014年7月10日至2024年7月9日。后又签订补充协议，将租赁期限修改为2014年7月10日至2034年7月9日。本案争议的焦点是案外人青岛傲松家具有限公司与董瑞芹、青岛浩磊家具有限公司签订的租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本院在执行（2014）胶商初字第1567号民事调解书的过程中，在处置被执行人青岛浩磊家具有限公司的财产时已向当事人送达了执行裁定书及相关的法律文书并张贴了公告，具有公示效应。现案外人青岛傲松家具有限公司主张其已租赁涉案的全部财产，法院在执行过程中，没有按照法定程序执行，对青岛浩磊家具有限公司的土地厂房进行拍卖，流拍后，在不通知承租人的情况下，便强行对上述财产作出拍卖、变卖、折抵债务的行为，严重违反了法律规定，剥夺了申请人的优先购买权的异议理由不充分，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一的规定，裁定如下：
驳回案外人青岛傲松家具有限公司的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。
审判长 詹敬东
审判员 周丽萍
审判员 杨瑞国
二〇一七年十月二十七日
书记员 邱晓晓