石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）裕民二初字第00789号
原告张浩。
委托代理人张国平，男，汉族，1980年8月20日出生。
委托代理人林竹，河北世纪联合律师事务所律师。
被告郑培初。
委托代理人董付华，河北明杰律师事务所律师。
第三人河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司，住所地，石家庄市青园街50号。
负责人张鲁，该公司董事长。
委托代理人郭苏芳、张晓伟。
原告张浩与被告郑培初、第三人河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄林独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国平、林竹、被告郑培初及其委托代理人董付华、第三人的委托代理人郭苏芳、张晓伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月23日，原告与被告签订了一份《房屋买卖三方合同》，中介方是河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司，约定将被告所有的位于石家庄市裕华区东岗路燕港怡园B-2-1004室及地下室卖给原告，由原告一次性支付123万元，并且原、被告双方约定于2014年4月4日办理过户。原告支付被告定金3万元。因验房时，房屋有瑕疵，故约定交房的特殊条件为：被告（出卖人）与楼上业主协调卫生间防水处理事宜，费用原告负担。被告承诺东北角卧室无漏水，但是被告在约定的过户期限到来之前，始终未能协调楼上业主，并刻意隐瞒卧室漏水和渗水情况，之后在原告发出追究和解除合同通知后，仍然拒不履行。为此，原告为维护其合法权益，诉至贵院，请求判决1、解除房屋买卖合同，2、被告违约，支付原告双倍定金6万元。
被告辩称，被告依据2014年2月23日签订的房屋买卖三方合同进行了履行前的义务，协调了楼上业主进行防水处理。被告房子的卧室东北角进行装修，没有漏水现象，没有违约行为。
第三人述称，房屋买卖三方合同真实合法有效；我方居间义务已经完成，收取中介费合法合理；责任应由违约方郑培初自己承担，第三人已经尽到了合同所约定的所有义务，第三人为守约方，对此不承担。
经审理查明，2014年2月23日，被告郑培初（甲方）、原告张浩（乙方）与第三人河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定，原告购买被告位于石家庄市裕华区东岗路燕港怡园B栋2-1004室的房屋，其中第三人为中介方，总房款为1230000元，其中30000元作为物业保证金，实际首付款为1000000元，剩余200000元办理银行贷款，原告支付被告30000元作为购房定金；乙方银行贷款审批通过3个工作日办理过户，乙方承担过户税费；丙方的中介服务费22600元，由原告承担。同日原告通过银行转账的方式，向被告支付了30000元的购房定金，并向第三人支付了22600元的中介服务费。在验房时发现卫生间和东北角卧室漏水后，原、被告在合同上备注：甲乙双方协商一致同意，甲方负责承诺与楼上燕港怡园B栋2-1104室业主协商卫生间做防水处理事项，费用由乙方承担；甲方承诺东北角卧室无漏水现象；乙方首付款于过户当天转入房管局监管账户。之后原、被告又在合同上备注：现甲乙双方协商改为一次性付款，甲乙双方于2014年4月4日办理过户手续。
2014年3月24日，被告与燕港怡园B栋2-1104室业主签订《协议书》，其同意被告房屋的购买者即原告在其客厅卫生间地面做防水维修。对于该协议，被告并没有送达原告和第三人，称只是电话告知第三人的员工张晓伟协调好了。2014年4月30日，原告向被告和第三人发送《履约催告函》，原告在函中称“被告2014年4月22日才与1104室业主卫生间做防水事宜”，被告称没有收到此函，让快递员放在邮箱，但是后来去没有看见，第三人收了此函。
针对上述请求，原告提交证据材料如下：
1、证据一是中介费22600元《收据》、30000元定金的《收条》，通过银行卡支付给被告。被告对30000元定金没有异议，其它的不清楚。第三人对证据的真实性没有异议。
2、证据二是原告向被告发送的《履约催告函》、快递签收证据、截图，要求被告履行合同义务。被告称证据二没有收到，让快递员放到信箱，但是后来没有看见；截图的真实性有异议。第三人称收到了催告函。
3、证据三是张晓伟为第三人员工的《证明》及其出具的《关于燕港怡园B-2-1004房屋买卖过程》。被告质证称张晓伟为第三人员工没有异议；证据提交过了举证期限，该证据不真实，没有全面记录，没通电话协调楼上卫生间问题的说明，也没有多次通电话的说明，拆除卫生间吊顶问题等。第三人质证称张晓伟为第三人员工没有异议；这是大体经过。
4、证据四是“小吴帮忙”调查采访燕港怡园B-2-1104及楼上楼下存在质量缺陷，整个楼面防水层和保温层没有达到房屋质量标准，造成买卖合同标的燕港怡园B-2-1104质量不好，造成房屋漏水，是房屋存有的质量缺陷，被告在出售时没有说明白漏水的原因，隐瞒事实真相。被告质证称光盘是经过修剪过的，真实性不能够确认；光盘不完整，没有连贯性；缺乏关联性，住户的说法不是质量鉴定部门，只是反映情况，不构成根本违约。第三人质证真实性没有异议，漏水的情况是真实的。
为支持其抗辩主张，被告郑培初提交的证据如下：
1、证据一是《协议书》，证明被告与楼上用户协商维修房屋卫生间防水问题。原告质证对其真实性有异议。第三人质证不认可。
2、证据二是《房屋买卖三方合同》，证明三方买卖合同关系及三方权利义务。原告质证对真实性没有异议。第三人质证认可。
3、证据三是2014年2月23日的《收条》，证明原告依据三方合同履行了合同定金义务。原告质证没见过该证据，不予认可。第三人质证认可该证据。
4、证据四是《卖房518独家委托协议》及被告将房屋钥匙和权属证明的收条，证明被告委托第三人销售燕港怡园B栋2-1004室房屋，第三人独家代理，协议2014年3月18日到期，第三人应返还钥匙、房产等。原告质证未见过该证据。第三人质证认可该证据，被告郑培初2014年6月10日上午拿走了房屋钥匙。
5、证据五是《催告函》及将此函发给原告张浩的快递单。原告质证没有收到此函。第三人质证确认收到快递，收到了催告函。
6、证据六是照片一组，显示东北角房屋已经不漏水，确实修过了，大雨过后，也不存在漏水，证明被告已经按照合同约定进行维修，维修东北角房屋漏水是被告和第三人一起维修的。原告质证真实性无异议，但与本案无关。第三人质证称维修是在网上播出“小吴帮忙”之后维修的。
本院认为，原告张浩、被告郑培初与第三人河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司于2014年2月23日签订的《房屋买卖三方合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，原被告应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告诉状及《催告函》和被告《履约催告函》均表示，原、被告不再履行合同，同意解除合同，对于原告解除合同的请求，本院予以支持。
关于房屋质量的问题。原被告双方提供的证据“小吴帮忙”视频、《履约催告函》、《协议书》及《催告函》、照片，依据其记载有关卫生间和东北角卧室漏水问题的具体内容，再结合该房屋的现状，可以认定合同标的即B栋2-1104室房屋确实存在质量问题，且在签订合同时特殊约定内容“甲乙双方协商一致同意，甲方负责承诺与楼上燕港怡园B栋2-1104室业主协商卫生间做防水处理事项，费用由乙方承担；甲方承诺东北角卧室无漏水现象”，可以认定原告已经知道该事实，但双方没有约定具体的协调和维修时间，依据原告的《履约催告函》载明的“被告2014年4月22日才与1104室业主卫生间做防水事宜”及其他证据；东北角卧室被告、第三人进行了维修，证据可以认定被告已经按照合同约定履行了合同义务，其不存在违约行为。
关于过户与支付房款的问题。《房屋买卖三方合同》第3.2.2条和第5.1条均约定了过户和支付房款的前后顺序；变更为“原告首付款于过户当天转入房管局监管账户”之后，过户和支付房款的同时履行。最后变更为“现原被告协商一致改为一次性付款，原被告于2014年4月4日前办理过户手续”，购房款在2014年4月4日过户前支付还是在过户后支付，三方在庭审中的陈述为，原告：4月4日前；被告：同意，原告先给我钱，我才能过户；第三人：过户的同时给被告钱，过户的时候进行资金监管，先将钱放入资金监管，然后进行过户。综合分析后，可以认定被告给原告办理过户的前提条件是，原告将全部购房款一次性转入房管局资金监管账户，即原告先履行付款的义务，被告后履行过户的义务，故本院认为，原告未支付购房款违约在先，最终导致被告未办理过户手续，违约责任应当由原告承担，故对于原告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十三、九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告、第三人河北佳昱房地产经纪有限公司佳福分公司三方的房屋买卖合同。
二、驳回原告张浩的其他诉讼请求。
案件受理费1300元减半收取650元，由原被告各负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 黄林
二〇一四年八月二十日
书记员 孙然