浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第48号
原告：中瓯地产集团温州房地产有限公司。
法定代表人：王进权。
委托代理人（特别授权）：吴成情。
被告：朱美林。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司（以下简称中瓯地产公司）与被告朱美林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2015年4月30日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中瓯地产公司的委托代理人吴成情到庭参加诉讼。被告朱美林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中瓯地产公司诉称：2013年9月12日，原、被告双方达成关于金色嘉园17幢905室房屋买卖合意，被告交付定金100000元。2013年9月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390006710276）。该合同约定：1、买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款；2、买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款40%的首付款，计455330元，买受人已支付的定金人民币100000元转入首付款，不足部分当天补齐；3、买受人须于结顶前按照银行按揭、公积金贷款或组合贷款的政策补缴房款，将首付款付至银行或公积金管理中心要求的额度，以便办理剩余房款的按揭贷款；4、剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；5、买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；6、买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款455330元（包括定金100000元）。2014年1月10日，金色嘉园17幢正式结顶。结顶后，原告多次电话通知被告办理银行按揭手续，但被告一直未办理。2014年3月24日，被告补交购房款220000元，但仍未办理按揭贷款手续。2014年8月29日，原告委托律师事务所发律师函给被告，要求被告在2014年9月5日前支付剩余房款，但被告仍未按期履行义务。原告委托律师对被告提起本案诉讼并为此支付了律师费8000元。故原告诉至法院请求判令：一、被告立即支付原告剩余购房款440000元以及违约金（违约金自2014年9月6日起每日按总房款的万分之五计算至履行完毕之日止）；二、被告立即支付原告因主张权利而支付的律师费8000元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告公司营业执照、企业组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份，以证明原告的主体资格；
2、身份证复印件一份，以证明被告的身份情况；
3、商品房预售许可证复印件一份，以证明本案商品房已具备公开预售资格的事实；
4、商品房买卖合同一份，以证明原、被告签订《商品房买卖合同》以及双方对商品房买卖的权利义务进行约定的事实；
5、购房发票一份，以证明被告仅支付部分购房款的事实；
6、工程主体结顶证明书一份，以证明金色嘉园第17幢楼主体工程已于2014年1月10日正式结顶的事实；
7、律师函及快递单据、签收回单各一份，以证明原告委托律师事务所发律师函通知被告支付剩余购房款且被告已签收的事实；
8、发票一份，以证明原告委托律师对被告提起诉讼并为此支付律师费的事实。
被告朱美林未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供相应的证据。
原告提供的证据，因被告朱美林未到庭发表质证意见，亦未在答辩期限内提出异议，视为放弃质证和抗辩的权利。且经本院审查核实，尚未发现上述证据存有瑕疵和疑点，故均予以认定。
综合以上认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：
原告中瓯地产公司系“金色嘉园”楼盘的开发企业。2013年9月6日，原告取得金色嘉园二期预售许可证。2013年9月17日，原、被告双方达成关于金色嘉园17幢905室房屋买卖合意，被告支付定金100000元。同日，原告与被告朱美林签订了一份合同编号为201390006710276的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人朱美林，身份证号码××，地址：浙江省温州市民航路132弄15号101室，电话158××××6265、137××××8484；被告向原告购买金色嘉园第17幢905号的房屋，建筑面积87.79平方米，单价为每平方米12704.52元，购房总金额计1115330元。该合同组成部分附件八约定：付款方式为买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款40%的首付款，计455330元；剩余全部购房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。附件八第十二条约定：买受人确认其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人代收，亦视为买受人已经收到通知。合同签订后，被告支付了首付款455330元（包括定金100000元）。2014年1月10日，“金色嘉园”第17幢楼主体工程结顶。2014年3月25日，被告支付购房款220000元。2014年8月29日，原告按《商品房买卖合同》记载的通讯地址向被告发出书面通知，要求被告必须于2014年9月5日之前支付剩余购房款440000元，同时支付违约金259871元。被告于2014年8月30日收到后，没有按约定的时间履行支付义务。
另，原告因本案诉讼而支付律师代理费8000元。
本院认为：原告与被告朱美林于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》（除违约条款外）主体合格、内容合法，意思表示真实，属合法有效的合同。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。按双方签订的合同约定：买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。被告在原告通知其办理按揭贷款手续或支付剩余购房款后未按期办理相关的按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款，其行为已构成违约，应当承担违约责任。
关于违约责任，按照商品房买卖合同附件八的约定，原告有权要求被告朱美林自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。因被告朱美林在2014年8月30日收到原告邮寄的通知其办理按揭贷款或支付剩余购房款的信件，故被告朱美林应最迟于2014年9月6日前办理按揭贷款义务或支付余款。现被告朱美林未能按期履行该义务，其相应违约金应从其逾期之日即2014年9月7日起开始计算。另，虽双方约定违约金的计算标准每日按照总房款的千分之一计算，但该违约金约定过高，应予以适当调整；双方约定按照总房款计算违约金，考虑到原告并无证据证明自己的实际经济损失，且被告违约行为表现为未按约支付剩余购房款440000元，结合本案的实际情况，违约金宜调整为以被告朱美林尚未支付的购房款440000元为基数按日利率万分之三的标准从被告朱美林逾期之日即2014年9月7日起计算。对于原告要求被告承担律师代理费8000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱美林于本判决生效之日起十日内支付原告中瓯地产集团温州房地产有限公司购房款440000元及违约金，违约金以440000元为基数自2014年9月7日起按日利率万分之三标准计算至判决确定的履行之日止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8949元，由原告中瓯地产公司负担100元，被告朱美林负担8849元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 陈海鸥
人民陪审员 葛益忠
人民陪审员 陈丐伍
二〇一五年四月三十日
书 记 员 黄跃跃
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