浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1513号
原告（反诉被告）孟某某。
委托代理人朱建文。
被告（反诉原告）季某某。
委托代理人张小娟。
原告孟某某为与被告季某某房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月15日向本院提起诉讼，诉讼过程中被告季某某于2014年7月30日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭合并进行了审理。原告孟某某的委托代理人朱建文、被告季某某及其委托代理人张小娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟某某诉称，2013年8月16日，被告将其坐落于义乌市某某街道某某中行路XX号、XX号共六间店面出租给周某某从事餐饮服务，租期从2013年8月18日至2018年8月17日，双方对租金及违约责任等权利义务作了约定。合同签订后周某某按照合同约定向被告支付了保证金30000元及第一年租金132000元，并对房屋进行了装修，购置了设备。2013年11月12日，经被告同意周某某将承租房屋及装修设备等全部转让给原告。2013年12月18日，被告与原告重新签订了租房合同，合同内容与周某某和被告签订的合同一致，原告又重新向被告缴纳了10000元保证金。2014年6月30日，在原告经营期间被告将出租房屋的钥匙更换，致使原告人员不能进入，无法正常经营，7月5日被告向义乌市公安局某某派出所报案，双方仍不能达成和解。请求判令：一、解除原、被告双方2013年12月18日签订的租房合同；二、判令被告退还原告保证金40000元和未到期（2014年7月1日至8月17日）房租16500元；三、判令被告支付原告违约金50000元并赔偿原告装修设备损失500000元。
被告季某某辩称，被告不存在违约行为，无需支付违约金及各项损失。2014年6月15日原告因自身经营不善停止营业，被告在2014年6月30日更换钥匙，并未影响原告正常经营。2014年6月30日被告经过店面发现后门未关，于是被告打电话询问，经原告同意更换了钥匙。2014年7月5日原告向派出所报案，被告立即交付了钥匙，原告在拿到钥匙后仍没有进行经营，可以看出原告自2014年6月15日至今没有经营并非被告原因导致。原告要求提前解除合同，原告交付的10000元保证金应不予退还。另外30000元保证金是由周某某支付，因周某某提前与被告解除合同，保证金双方协商不予退还，原告非合同相对人，无权要求退保证金30000元。
原告为证明其本诉主张，向法庭提供了以下证据：
1、2013年8月16日周某某与被告签订的租房合同原件一份，用以证明被告与周某某之间存在房屋租赁的事实及租期、租金、保证金的事实。
被告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。
本院认为该合同与本案处理缺乏关联性，对其证明力不予认定。
2、2013年8月17日被告出具的收条原件二份，用以证明被告收到周某某保证金30000元及第一年租金132000元的事实。
被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为这是被告与周某某之间的合同与本案无关。
本院认为该组证据与本案的处理缺乏关联性，故对其证明力不予认定。
3、2013年11月12日卢柏荣与原告签订的转让协议原件一份，用以证明周某某将涉案房屋及装修、设备全部转让给原告的事实。
被告认为该协议是原告与第三方签订的，被告对其真实性、合法性均有异议，转让金额也不予认可，与被告无关。
本院认为该协议与本案处理缺乏关联性，本院对其证明力不予认定。
4、2013年12月18日原、被告签订的租房合同原件一份，用以证明原、被告在2013年12月18日重新签订了租房合同及双方权利义务的约定。
被告对该证据无异议。
本院对该证据的证明力予以认定。
5、2014年7月13日义乌市公安局某某派出所出具的证明原件一份，用以证明因被告在2014年6月30日更换钥匙，致使原告无法正常营业，被告行为构成违约。
被告对该证据的真实性、合法性无异议，但不能证明被告存在违约行为，在2014年7月5日被告就将店面后门钥匙交付原告。
本院认为从证明的内容看能证明原告曾因被告更换门锁而报警、双方在派出所进行协商的事实。
被告在本诉中为证明其主张向法庭提供了以下证据：
1、刘某某、涂某某出具的证明原件各一份，用以证明原告经营的店面于2014年6月15日因经营不善已停止营业的事实。
原告的质证意见是该组证据属证人证言，应出庭作证。证据的内容与事实不符，旁观人无法知道是否因经营不善而暂停经营。
本院认为这二份证明属证人证言性质，证人应当出庭作证接受当事人的质询，被告没有向法庭说明证人不出庭作证的理由，故对这二份证明的证明力不予认定。
2、谈话笔录原件一份、义乌市某某开锁服务单原件一份，用以证明被告进行开锁是出于安全考虑，并未违约的事实。
原告的质证意见是谈话笔录是被告代理律师与开锁人的谈话，双方存有利益关系，真实性无法确认。
本院认为谈话笔录中记载的询问人为赵鹏、楼青松，记录人为赵鹏，均是与本案无关的人员，故对该笔录的证明力不予认定。从开锁服务单记载的内容看能证明中行路XX号1楼更换了门锁的事实，但无法证明被告所要证明的对象。
3、中国移动通信客户清单原件一份，用以证明被告换锁事先征得原告同意，在原告的指使下换锁的事实。
原告对该证据的三性均有异议，认为虽然在6月30日19时拨打过原告的电话，但是否接通及双方之间的谈话内容无法确认，对证据的三性均有异议。
本院认为该证据只能证明被告的手机曾拨打过的电话号码及曾经拨打过原告手机的电话号码，无法证明其他内容。
4、告知书复印件一份，用以证明被告换锁后已告知其领取钥匙，并未影响原告的经营。
原告的质证意见是该证据三性均无法确认。
本院认为该告知书只能证明被告曾经制作过这份书面告知书，无法证明被告所要证明的对象。
5、2014年7月21日义乌市公安局某某派出所出具的证明原件一份，用以证明被告于2014年7月5日把钥匙交付原告并未影响原告经营的事实。
原告的质证意见是对该证据的真实性无异议，证明了被告私自更换门锁的事实，因双方无法和解，不得已原告报案，在公安机关将钥匙交付。
本院认为从证明内容看能证明原告所要证明的对象，原告对该证明的真实性也无异议，故对该证明的证明力予以认定。
6、2014年8月27日义乌市某某街道幸福社区居民委员会出具的经营场所证明原件一份，用以证明被告对房屋有合法的所有权。
原告对该证据无异议。
本院认为某某街道幸福社区居民委员会不具有证明房屋产权合法性的资格，仅凭这一份经营场所证明无法证明本案租赁房屋具有合法产权，故对该证据的证明力不予认定。
诉讼过程中被告提起反诉称，2013年8月16日，被告将坐落于义乌市某某街道某某中行路XX号、XX号共六间店面出租给周某某并签订了租房合同。2013年11月12日，周某某将承租房屋转租给原告。2013年12月15日，周某某与被告解除合同。因周某某租期未满提前解除合同，保证金30000元不予退还，周某某表示同意。2013年12月18日，原、被告签订了租房合同。约定：租期为2013年8月18日至2018年8月17日，每年租金提前一月一次性付清，原告支付保证金15000元。原告于2013年12月18日支付了保证金10000元，尚欠5000元。合同签订后原告因经营不善于2014年6月15日停止营业。原告尚欠2014年6月1日至2014年6月15日水电费共计4500元。按合同约定原告应于2014年7月18日前支付下一年度租金，但经被告催告仍无故拖欠。现请求判令：一、原告腾退房屋；二、原告自2014年8月18日始支付租金每天397.8元至实际腾退之日止；三、支付2014年6月1日至2014年6月15日期间水电费4500元及保证金5000元；四、支付违约金50000元。
原告对被告的反诉答辩称，反诉涉及的水电费双方在解除合同时原告会支付的，原告不存在违约行为不应承担违约金。被告违约在先损失应自已承担。
被告为证明其反诉主张向法庭提供了以下证据：
1、2013年12月18日原、被告签订的租房合同原件一份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及原告违约的事实。
原告对该合同的真实性无异议。
本院认为该证据能证明原、被告曾于2013年12月18日签订过租房合同的事实，但不能证明被告所要证明的其他内容。
2、2013年12月18日原告出具的欠条原件一份，用以证明原告尚欠保证金5000元的事实。
原告对该证据的真实性无异议。
本院对该证据的证明力予以认定。
3、水电费数据抄写单原件一份，用以证明原告欠水电费的事实。
原告的质证意见是该证据的真实性无法确认，水电费以实际产生为准。
本院认为该抄写单是被告单方制作，原告又不予认可，故对其证明力不予认定。
原告没有就反诉部分向法庭提供证据。
本院对本案事实认定如下：2013年8月16日，被告与周某某签订了一份租房合同，约定：被告将坐落于义乌市某某街道中行路XX号、XX号共六间店面出租给周某某从事餐饮服务，租期从2013年8月18日至2018年8月17日，第一年租金132000元，第二年租金145200元，第三年租金159720元，第四年租金175692元，第五年租金193261元，每年租金提前一个月一次性付清，店面产生的税费、水电费由周某某承担，在合同期内如被告在周某某没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人视为违约，如周某某在被告没有违反合同的情况下提前解除合同视为周某某违约；周某某向被告交纳经营保证金30000元。合同签订后周某某向被告交纳了保证金30000元及第一年租金132000元。
2013年11月12日原告与周某某经被告同意签订了一份转让协议，约定：某某中行路36-XX号聪聪店美食城转让给原告，所有店面设备、厨房设备全部转让给原告，转让费共计250000元，已付50000元，在11月15日付180000元，余下20000元在开张后七天内付清。
2013年12月15日周某某与被告经协商一致解除了双方于2013年8月16日签订的租房合同。2013年12月18日，原、被告签订了一份租房合同，约定：原告将坐落于义乌市某某街道中行路XX号共六间店面出租给被告从事餐饮服务，租期从2013年8月18日至2018年8月17日，第一年租金132000元，第二年租金145200元，第三年租金159720元，第四年租金175692元，第五年租金193261元，店面产生的税费和水电费由原告承担，原告在装璜施工时如要改变房屋墙体、楼板、楼梯需经过被告同意，原告向被告交纳经营保证金15000元，原告经营期满需对房屋结构复原。合同签订后原告向被告交纳了保证金10000元。
本院认为，原、被告于2013年12月18日签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故该合同合法有效，现原、被告均同意解除该合同，应予准许，故对原告要求解除合同的诉讼请求、被告要求原告腾空房屋的反诉请求应予支持。因本案原、被告是自愿解除合同，不存在被告扣除原告交纳的保证金10000元的条件，故对原告要求返还保证金10000元的诉讼请求予以支持。但原告要求被告返还保证金40000元的诉讼请求则缺乏事实依据，不能支持。原告要求被告返还2014年7月1日至8月17日的房屋租金16500元，本院认为原告此前并未通知被告解除合同，故原、被告签订的租房合同在依法确认解除前对原、被告双方仍有约束力，因此原告要求返还租金的理由不足，不予支持。原告要求被告支付违约金、赔偿装修损失的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。对于被告要求原告支付水电费4500元的反诉请求，因被告并未向法庭提供其4500元水电费形成的依据，故对该反诉请求不予支持。对于被告要求原告支付违约金50000元的反诉请求，本院认为本案是原、被告自愿解除合同，被告并未举证证明原告存在违约的行为，故对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条的规定，判决如下：
一、解除原告孟某某与被告季某某于2013年12月18日签订的《租房合同》。
二、被告季某某返还原告孟某某保证金10000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告孟某某的其他诉讼请求。
四、原告孟某某于本判决生效后十日内将承租的房屋腾空，并自2014年8月18日起按每日397.8元支付被告季某某租金至腾空之日止。
五、驳回被告季某某的其他反诉请求。
案件受理费4933元，由原告孟某某负担4908元，被告季某某负担25元；反诉费795元，由被告季某某负担645元，原告孟某某负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费11456元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 员 陈高明
二〇一四年十月九日
代书记员 谢丹萍