庭长 批示
院长 批示
湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01410号
原告：任芳婷。
原告：熊绍昌。
被告：杨志喜。
原告任芳婷、熊绍昌与被告杨志喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任芳婷、熊绍昌、被告杨志喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任芳婷、熊绍昌诉称：2012年4月，在任芳婷、熊绍昌告知杨志喜须顾虑接手经营风险的情况下，杨志喜与合伙人李洪彬从声言正处重病等家庭灾难中的李继山手中接受转让，开始经营武昌区首义路三巷3号宜人居商务旅馆。当时商定，重新签订合同，由杨志喜经营至李继山原签订的合同期，即2014年1月17日止。2014年1月17日合同到期，杨志喜以种种理由拒不签订新的合同，同时到目前为止也完全拒付房屋租金。熊绍昌今年七十岁，任芳婷也是年近七十的老人，由于健康原因，这二年只好跟随女儿在外地生活。一年多来，为解决问题，任芳婷、熊绍昌三番五次不远千里从外地赶回来找杨志喜交涉，至今无果。眼看私下商量解决无望，任芳婷、熊绍昌只好起诉至法院，请求判令杨志喜归还武昌区首义三巷2号、3号房屋、支付2014年1月17日起的房屋使用费。
被告杨志喜辩称：租金一直未交是事实，但未交租金是因为双方未续签新的房屋租赁合同；租赁房屋的装修、设施、办证等费用都是我向上一个承租人支付了转让费，任芳婷、熊绍昌要求我归还武昌区首义三巷2号、3号房屋，应当支付我转让费或者同意我转让该房屋收回转让费。
经审理查明：2012年4月23日，转让方（甲方）李继山与承让方（乙方）杨志喜、房东（丙方）任芳婷签订《武汉市武昌区首义路三巷三号房屋租赁合同转让三方协议书》，就房屋承租转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将自己位于武昌区首义路首义三巷二号的店铺承租权利转让给乙方使用，建筑面积为三百多平方米。二、甲方将承租房屋转让给乙方后，甲方与丙方签订的原房屋租赁合同废止，乙方与丙方重新签订房屋租赁合同，按新签订的房屋租赁合同按时向丙方交纳租金，并承担该合同所约定的应由承租方缴纳的水电费及其他各项费用。三、甲方将房屋租赁合同未执行完期限的使用权转让给乙方。甲方对承租期间的经营权使用费支付丙方人民币贰万元整，应于本协议签订日一次付清。乙方承租该房屋后，在新的租赁期内享有该房屋的使用权，租赁期限按照乙、丙双方签订的房屋租赁合同规定的期限执行。四、乙方接手前该旅店所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。五、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与丙方无关；租赁房屋如遇征用拆迁，甲方与丙方不需要对乙方进行任何补偿，乙方自行承担由此造成的一切损失，包括房屋租赁经营没有到期而造成的经营损失等。六、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
同日，出租方（甲方）任芳婷与承租方（乙方）杨志喜签订《房屋租赁合同》，就租赁房屋一事对原合同中相关条款进行修订，并重新达成以下协议：第一条房屋坐落、间数、面积、房屋质量：房屋位于武昌阅马场首义路三巷三号，独栋三层。第二条租赁期限：1、租赁期三年，从2011年1月18日起将出租房屋交付承租方使用，至2014年1月17日合同有效期满。2、承租人有下列情形之一的，出租人有权终止合同、收回房屋：1）租期内遇房屋拆迁；2）承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；3）承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和他人利益；4）承租人拖欠租金累计达一周的。3、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应按合同约定租金标准基础上上浮100%向甲方支付逾期期间房屋使用费，并赔偿甲方因此所受的损失，甲方也可以向人民法院起诉和申请执行。4、租赁期满，如乙方想续租，甲乙双方再行协商，重新签订合同。第三条租金和押金的交纳期限和付款方式：1、该房屋租金为（人民币）每年九点六万元整，即每月八千元整，每半年租金为人民币四万八千元整。2、承租人应于本合同生效之日起当日向出租人支付房屋租赁押金，押金金额为人民币一万元整。3、租金按每半年结算，由承租人于每半年头第壹个月的第壹日前交付给出租人。第四条租赁期间房屋修缮和装修折旧：1、承租人负责房屋内外装修，以及全部装修费；承租期内修缮房屋的费用由承租人负责。2、由承租人保障使用期间的房屋安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属硬件设施。如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。3、甲方有权随时检查房屋质量状况，并监督经营过程中乙方对房屋的使用情况是否符合合同规定及是否擅自改变房屋结构、是否损害甲方利益、是否守法经营等。4、经营期间如遇房屋拆迁，出租人不负责退还房屋装修的一切费用，由拆迁引起的一切损失由乙方自行承担。第五条违约责任：1、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金按每日五十元结算，超过30日甲方有权立即解除合同。2、承租方在租赁期内，不得将房屋转租或转借，违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权收回房屋并终止此合同，造成房屋毁坏的乙方还应负责赔偿甲方全部损失。3、乙方可以将承租房转让，但必须与甲方协商并征得甲方同意。4、乙方在经营期间对房屋主体建筑无权拆除或更改，不得擅自安装水电管线及设备。乙方因经营需要进行二次装修和修缮时，必须提前与甲方协商，经书面同意后方可施工；经营期间对房屋造成的毁损而产生的经营损失由乙方承担。否则甲方有权收回房屋。租赁期满或合同解除，乙方可以搬走房屋内的可移动设施，但附着于房屋和墙上的设施（包括防盗网、房门、门锁、电线、开关等）不能拆除，乙方也不能对房屋结构墙体有任何破坏，否则乙方负贵修复或赔偿甲方相关损失，并支付此维修期间的房屋租金，甲方也有权从押金中扣除。5、甲方依据国家相关法规，对乙方的经营活动有监督的权力：因乙方原因造成重人责任事故时，乙方应承担相应的经济及法律责任，情节严重的甲方有权将该旅店经营权无条件收回另行处置。6，旅馆经营期间产生的与营业执照相关的债务、经营期问产生的与旅馆相关的供应商方面的各种债务、经营期问旅客生命财产损失产生的债务、违法违规经营产生的罚款等均由乙方承担。7、乙方在经营期间要遵守国家和地方的有关法律法规，守法经营，并自己负责旅馆的财产安全；乙方在经价期间必须及时交纳经营过程中产生的各种运营费用，依法积极交纳国家规定的各项税费，如有拖欠甲方有权动用乙方保证金支付，并收取每天5%的滞纳金。8、乙方租赁期满或合同解除后，乙方的经营情况与甲方无关，乙方的所有盈亏由乙方自行承担，包括乙方经营投资的所有费用，即使这些费用没有在经营期间收回；乙方租赁期满或合同解除后，甲方不需支付乙方装修和其他任何补偿，房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按甲、乙双方签订的租赁合同执行）。9、如果乙方违反本协议，则甲方可解除协议并要求乙方承担违约金。如果乙方违反其在本协议中所作的陈述、保证或其他义务，而使甲方遭受损失，则甲方有权要求乙方予以赔偿。双方还对其它相关事宜进行了约定。
任芳婷、熊绍昌从2011年1月18日起即将出租房屋交付杨志喜使用并从事经营活动。租赁期满后，杨志喜未与任芳婷、熊绍昌协商一致、重新签订合同，亦未归还所租房屋。
另查，任芳婷、熊绍昌系夫妻关系。
以上事实，有结婚证、房屋所有权证、《武汉市武昌区首义路三巷三号房屋租赁合同转让三方协议书》、《房屋租赁合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：任芳婷与杨志喜于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》，已于2014年1月17日到期，该合同合法有效，应当受到法律保护，双方依据该租赁合同产生的权利义务已履行完毕，现理应自到期日止终止该租赁合同的履行；杨志喜在租赁期满后至今仍占有使用任芳婷、熊绍昌上述房屋，以种种理由不归还房屋，于法于理不符。因此，任芳婷、熊绍昌要求杨志喜归还所占用的房屋并支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。杨志喜在房屋租赁期满后，不按合同约定归还租赁的房屋，特别是在任芳婷、熊绍昌明确表示不再续租、要求收回房屋后，仍然占有使用已到租赁期限的房屋，属违约行为，除应立即返还租赁房屋外，理应比照所租房屋已实际履行的房租标准，支付占用期间的房屋使用费。杨志喜的抗辩意见无证据支持，且于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杨志喜于本判决生效之日起五日内将武昌区首义三巷2号、3号、建筑面积313.70平方米房屋归还原告任芳婷、熊绍昌；
二、被告杨志喜于本判决生效之日起五日内按照每月8000元的标准支付原告任芳婷、熊绍昌自2014年1月17日起至房屋归还之日止的房屋占有使用费。
如果杨志喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告杨志喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员谢慧明
二〇一五年十二月三十一日
书记员徐建娥