湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）湘1002执异112号
案外人：张菊丽，女，1953年3月29日出生，汉族。
申请执行人：郴州鼎信典当有限责任公司。
法定代表人：刘光临，系公司总经理。
委托诉讼代理人：王妤琛，湖南众望归律师事务所律师。
被执行人：陈盈志，男，1966年8月20日出生，汉族。
本院在执行申请执行人郴州鼎信典当有限责任公司（以下简称鼎信公司）与被执行人陈盈志等民间借贷纠纷一案过程中，案外人张菊丽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张菊丽称：张菊丽于1986年陆续交给张勉15万元用于集资建设位于郴州市南岭大道七里洞张家组房子，并在房子建成后，协商分得401、402号和108号房。由于当时办理房产证需要郴州市城市户口，作为农村户口的张菊丽只能将401、402号和108号房挂靠在陈盈志名下，但土地证、土地审批单登记在“张菊的”（张菊丽与张菊的系同一人）名下，张菊丽亦在房屋内居住10多年之久。近期张菊丽得知农村户口、外地户口也可以办理房产证，便于2016年10月28日前往房管局咨询，方知房产已被贵院查封，故案外人向贵院提出执行异议，请求解除对位于郴州市南岭大道七里洞张家组401、402号住房和108号杂房的查封。
申请执行人鼎信公司称：1、不动产以登记为准，涉案的401、402号和108号房产登记在陈盈志名下，案外人并非涉案房产的权利人；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人并未与陈盈志签订《房屋买卖合同》，也未支付房屋的全部价款，也未提交合法占有不动产的证据，不符合排除执行强制执行的条件。综上，请求驳回案外人的异议申请。
本院查明事实如下：
（一）张勉、张朝彬、陈盈志系郴州市城市户口，为解决住房问题，于1997年经市政府批准，购买了位于郴州北湖区七里洞张家组一块200㎡的空地，在取得相关单位审批后进行集资建房。住房于2001年1月10日正式建成，于2001年9月竣工验收，共有七层。2002年2月4日，张勉、张朝彬、陈盈志签订《集资分房协议》，约定：一、201.202.301.302住房、106.105.110.104杂房所有权归张朝彬所有；二、401.402.501.502.601.602住房、109.107.108.102.101杂房所有权归陈盈志所有；三、701住房、103杂房归张勉所有。签订分房协议后，张朝彬将所分配的部分住房和杂房转让给王贤福等四人；陈盈志将所分配的住房和杂房转让给张菊丽等四人，其中张菊丽受让401、402号住房和108号杂房、张菊丽受让401、402号住房以及108号杂房。2002年3月8日陈盈志与张菊丽签订《房屋转让协议书》，约定陈盈志同意转让住房205.14㎡、杂房26.2㎡的房屋所有权给张菊丽，转让价格为460元/㎡，共计转让款106416.4元；自本协议签字之日起，张菊丽将转让款全部支付给陈盈志，陈盈志负责办理房产、国土等有关审批手续。张菊丽按照集资要求已将购房款全部支付给张勉。2002年4月27日郴州市国土资源局根据各户住房和杂房的建筑面积，计算出每户分摊占地面积，并于2002年6月9日分别发放《国有土地使用证》，其中：张菊丽取得的《国有土地使用证》证号为：郴国用（2002）字第2040号，分摊土地34.77㎡，国土证中的“张菊的”与案外人“张菊丽”系同一人。交付房屋后，张菊丽对401、402号住房和108号杂房进行装修并占有入住十余年。
（二）2011年5月10日，陈盈志将《集资分房协议》中的101、102、401、402、108等11套住房全部登记在自身名下，权证号码为：00014678。本院在受理鼎信公司与陈盈志、李亚萍民间借贷纠纷一案后，根据当事人的申请，于2015年2月3日依法查封了登记在陈盈志名下的位于郴州市北湖区七里洞张家组101、102、401、402、108等11套房产，权证号码为00014678。2015年7月8日，鼎信公司自愿撤回对李亚萍的起诉，本院依法予以准许。当天，债权人鼎信公司、债务人陈盈志、担保人郴州市三农农业开发有限公司自愿达成调解协议，由陈盈志向鼎信公司偿还本息及实现债权费用，郴州市三农农业开发有限公司对陈盈志的还款义务自愿提供连带责任保证。
（三）履行期限届满后，债务人陈盈志、担保人郴州市三农农业开发有限公司均未自动履行，鼎信公司向本院申请强制执行，本院于2015年7月8日依法立案执行，执行案号为（2015）郴北执字第1132号。在本院强制执行过程中，案外人张菊丽向本院提出执行标的异议，请求终止对上述401、402号和108号房产的执行，并解除查封。
本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因受买人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，在本院依法查封涉案房屋之前，张菊丽已与陈盈志签订了《房屋转让协议书》，购买了位于郴州市七里洞张家组401、402号住房和108号杂房，且已经按照集资要求支付了全部购房款，并实际占有、支配、使用涉案房产十余年，且没有证据证明系案外人张菊丽的原因未办理过户登记，故案外人张菊丽的异议理由成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于郴州市南岭大道七里洞张家组401、402号和108号房产（权证号码为000146**）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 尹敏莲
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张 靓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。