上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）重字第9号
原告马伏波。
原告马如波。
委托代理人张攀，上海范仲兴律师事务所律师。
原告马献民。
委托代理人马伏波。
被告陆勇进。
被告马晚明。
被告黄杨兴。
委托代理人张少省，上海市天地律师事务所律师。
第三人周文明。
第三人姬兴阳。
第三人田宏皎。
原告何慧芬与被告陆勇进、马晚明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月6日受理后，依法追加马伏波、马如波、马献民作为本案共同原告，追加黄杨兴作为本案共同被告，追加周文明、姬兴阳、田宏皎作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理，并于2012年12月21日作出（2012）宝民三（民）初字第1202号民事判决。2013年3月8日，原告何慧芬死亡。2013年6月19日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马伏波（同时作为原告马献民的委托代理人）、原告马如波及其委托代理人张攀、被告陆勇进、被告马晚明、被告黄杨兴的委托代理人张少省、第三人周文明、第三人姬兴阳到庭参加诉讼。第三人田宏皎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马伏波、马如波、马献民共同诉称，马根杜与何慧芬系夫妻，马伏波、马如波、马献民及马晚明系二人之子女。上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋（以下简称“301室房屋”）原产权登记在马根杜名下。马根杜于2009年1月9日去世，后马晚明持“马根杜”于2010年7月8日出具的公证委托书，于2010年7月13日与陆勇进签订《上海市房地产买卖合同》，将301室房屋过户至陆勇进名下。后陆勇进又与黄杨兴签订《上海市房地产买卖合同》，将301室房屋过户至黄杨兴名下。301室一直由何慧芬及马献民居住，在居住过程中，从没有人看过房，也没有人来主张过房屋权利。因马根杜、何慧芬均已去世，继承人为马伏波、马如波、马献民、马晚明，上述两份买卖合同的签订侵犯了马伏波、马如波、马献民的合法权益，故起诉要求确认马晚明代马根杜与陆勇进就301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陆勇进与黄杨兴就301室房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效，并将301室房屋恢复登记至马伏波、马如波、马献民、马晚明名下。
被告马晚明辩称，其向陆勇进借款人民币68万元，实际收到554，000元，之后把借款给了案外人黄某，2010年7月8日公证委托书是黄某到外地制作的，是假的。借款协议约定的还款日到了后，陆勇进向其催帐，其询问黄某，黄某表示欠款已划账还给了陆勇进，但具体什么时候还、还了多少，不清楚，也没有证据证明还款的情况。此后为了还债，马晚明将301室房屋过户给了陆勇进。301室房屋一直由何慧芬与马献民居住，居住过程中从未有人上门看过房，也没有人上门要求过交房，陆勇进也没有将卖房的事情告诉过她。两份买卖合同是无效的，同意马伏波、马如波、马献民的诉讼请求。同意返还陆勇进借款554，000元，至于其与黄某之间的事情可另外解决。
被告陆勇进辩称，当时是马晚明持公证书以买卖房屋的形式向陆勇进借款68万元，并约定两个月内未归还借款，则301室房屋归陆勇进所有。陆勇进实际借给马晚明68万元，借款到期后，马晚明未能归还借款，故该笔款项转化为房款。2010年7月份陆勇进看过两三次房，当时房屋是空关的。陆勇进没有串通伪造公证书，当时也不知道公证书的真伪，不知道马根杜已经去世。陆勇进已实际支付了房款，故第一份合同应为有效。关于第二份合同，因陆勇进需要用钱，故向周文明借款105万元，并办理公证委托田宏皎处理房屋买卖事宜，田宏皎是周文明找来的，当时说好陆勇进无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。后由于没有钱向周文明还款，故田宏皎将房屋出售给了黄杨兴，陆勇进对买卖合同签订情况、房屋过户及付款情况都不清楚。因为301室房屋登记在陆勇进名下，陆勇进有权处理，故第二份合同也有效。综上，不同意马伏波、马如波、马献民的诉讼请求。如果法院认定陆勇进与黄杨兴签订的合同无效，愿意返还黄杨兴借款扣除手续费、利息费等的余额部分77万元。
被告黄杨兴辩称，301室房屋系黄杨兴从陆勇进的委托代理人田宏皎处买来的，购房时黄杨兴看到301室房屋上的产权人是陆勇进，所以才购买了301室房屋。黄杨兴上门看过房，房屋内有人居住，房产中介及田宏皎当时说住的人是租客，房屋交易之后可以清退租客。黄杨兴已支付了全部房款110万元，其中105万元是支付给周文明，余款5万元是支付给田宏皎。两份合同都应当是有效的，第一份合同尽管产权人马根杜确实已经死亡的，但是陆勇进是将真实资金出借给马晚明，当时陆勇进有理由相信公证书的效力，且第一份合同中约定的房屋价格是符合当时的市价。黄杨兴是善意第三人，已支付了对价，第二份合同也应为有效，不同意马伏波、马如波、马献民的诉讼请求。
第三人周文明述称，2011年9月与陆勇进发生了105万元的借款关系，由周文明借给陆勇进105万元。田宏皎是周文明找来的，当时与陆勇进说好无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。借款到期后，陆勇进表示无力还款，要求将房屋处理掉，故周文明找到黄杨兴，让黄杨兴为陆勇进还款，把房屋卖给黄杨兴。之后收到黄杨兴支付的5万元及姬兴阳转账的100万元，现该借款已经还清，不再向陆勇进追究借款可能产生的利息、违约金、追讨费用等，且不同意承担因房屋买卖纠纷产生的任何责任。
第三人姬兴阳述称，本案中，姬兴阳只是代黄杨兴支付给周文明100万元作为房款，以抵掉陆勇进欠周文明的借款，就是这个事情，其他事实均与姬兴阳没有关系。
第三人田宏皎未作陈述。
经审理查明，马根杜与何慧芬系夫妻，婚后育有马伏波、马如波、马献民、马晚明四个子女。马根杜于2009年1月9日去世，何慧芬于2013年3月8日去世，继承人为马伏波、马如波、马献民、马晚明。马根杜原为301室房屋的产权人。2010年7月8日，湖北省襄樊市长信公证处出具公证书，主要内容为，兹证明马根杜、马晚明到该公证处，在公证员面前，就马根杜授权委托马晚明出售301室房屋的《委托书》上签名、摁手印。2010年7月13日，马晚明代“马根杜”与陆勇进签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以95万元的价格转让301室房屋。同日，马晚明与陆勇进签订《借款协议》，主要约定，马晚明向陆勇进借款68万元，301室房屋过户给陆勇进；马晚明于2010年9月12日前将所借款全额结清，陆勇进将301室房屋过户给马晚明；如马晚明未在2010年9月12日前归还该笔借款，则之后不再将该房屋过户给马晚明，同时马晚明于2010年9月12日之后的三个月内迁出户口。2010年7月27日，陆勇进经核准登记为301室房屋的权利人。
另查明，2011年9月2日，陆勇进向周文明出具《借据》及《承诺书》，主要内容为，陆勇进借到周文明现金105万元作周转资金，借款期为二个月（即2011年9月2日至2011年11月1日止），并保证2011年11月1日之前归还；如逾期归还，则愿意支付违约金并承担催讨费用。当日，周文明向陆勇进转账105万元。同日，陆勇进出具《委托书》，委托田宏皎办理301室房屋的买卖事宜，委托权限为：代为办理301室房屋抵押登记手续、签订301室房屋的买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款、办理房地产的转移登记等事宜；委托期限自2011年11月2日起至2012年11月1日止。该《委托书》经上海市奉贤公证处公证。2011年9月6日，周文明经核准登记为301室房屋的抵押权人，债权数额为105万元（该项抵押于2012年6月注销）。2012年5月22日，田宏皎代陆勇进与黄杨兴签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以110万元的价格转让301室房屋，交房及过户期限为2012年7月10日前。2012年6月25日，黄杨兴经核准登记为301室房屋的权利人。
审理中，马伏波、马如波、马献民、马晚明表示，301室房屋一直由马根杜、何慧芬、马献民居住，2009年马根杜去世后由何慧芬、马献民居住，2012年1月，马献民因为吸毒被关到戒毒所，就由何慧芬一人居住，2012年11月，马如波的儿子马龚入住，何慧芬去世后，由马龚一个人居住；目前，301室房屋由马龚及马如波之妻龚玲实际居住。
关于2010年7月13日买卖合同的付款情况，马晚明向本院提供工商银行转账明细，证明2010年7月14日陆勇进实际向马晚明转账554，000元，当天转给黄某55万元。陆勇进对证据的真实性没有异议，同时表示，2010年7月14日向马晚明银行转账554，000元，另支取14，250元用于缴纳契税、3万元用于支付中介费、2，000元用于支付做合同的费用，68万元扣除上述费用及银行转账554，000元外的79，750元则作为利息。马晚明表示，实际收到陆勇进554，000元，认可陆勇进所述各项费用及利息。
关于2012年9月2日借款的付款情况，陆勇进向本院提供银行明细清单，证明2011年9月2日周文明转入105万元，当天陆勇进取出77万元，另外两笔共28万元是交给周文明或中介。周文明对证据的真实性无异议，但表示，当时转了105万元给陆勇进，不清楚之后陆勇进取款的情况以及交给谁。
关于2012年5月22日买卖合同的付款情况，黄杨兴表示，2012年5月7日向周文明支付5万元，2012年5月17日，经田宏皎确认，同意黄杨兴直接将房款支付给周文明，故由姬兴阳转账100万元给周文明，余款5万元是在过户时直接支付给田宏皎；为此，黄杨兴向本院提供2012年5月7日周文明出具的收条、2012年5月17日田宏皎出具的确认书、姬兴阳及周文明的银行账户明细，未提供最后一笔5万元的支付凭证。陆勇进表示，除了周文明的借款，没有收到过其他房款。周文明表示，确认收到105万元，结清陆勇进的借款。姬兴阳表示，2012年5月17日代黄杨兴向周文明转账100万元，作为黄杨兴支付的房款，该款是姬兴阳借给黄杨兴的，借款关系由两人另行处理；同日姬兴阳还向周文明转账100万元，该款是另借给周文明的，与本案无关。马伏波、马如波、马献民表示，该两笔100万元显示的用途是“货款”，不是用于支付房款。
以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《公证书》、《委托书》、两份《上海市房地产买卖合同》、《借款协议》、《借据》、《承诺书》、银行明细及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。马晚明持“马根杜”于2010年7月8日出具的《委托书》，与陆勇进签订301室房屋买卖合同，但马根杜已于2009年1月9日去世，故马晚明所持《委托书》并不发生效力。同时，因马根杜已去世，“马根杜”与陆勇进签订的《上海市房地产买卖合同》出卖人主体已不存在，该合同欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。马晚明实际收取陆勇进554，000元，应予返还。
因无效合同自订立之时起就不具备法律效力，故陆勇进对301室房屋不享有所有权，也没有处分的权利，陆勇进与黄杨兴签订《上海市房地产买卖合同》的行为，属于无权处分。但该合同的效力，还涉及黄杨兴是否善意的问题。根据已查明的事实，陆勇进向田宏皎出具委托书是基于其与周文明存在借贷关系的事实，而周文明欲通过建立委托代理关系的方式，以出售房屋获得相应价款直接抵债的方式来保证债权的实现，有悖于我国民事法律代理制度的基本原则。本案中，田宏皎与黄杨兴进行磋商直至签订合同、付款的整个过程中，陆勇进均表示没有参与，而黄杨兴在知晓陆勇进与周文明借款关系的情况下，仍与田宏皎继续交易并指示姬兴阳向周文明还款，整个过程与正常的二手房交易有很大的差别，而黄杨兴并没有提出质疑。而且，黄杨兴虽称上门看过房，但当时何慧芬还居住在301室房屋内，黄杨兴对看房的事实也陈述不清。综上，本院难以认定黄杨兴系善意买受人，陆勇进无权处分301室房屋，其与黄杨兴签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。周文明认可收到黄杨兴105万元结清陆勇进的借款，姬兴阳认可代黄杨兴向周文明支付100万元的事实，陆勇进也认可实际收到77万元并表示愿意返还给黄杨兴，故本院认定黄杨兴已按合同约定向陆勇进支付房款77万元，应由陆勇进返还给黄杨兴。
301室房屋登记的原权利人为马根杜，现权利人为黄杨兴，在上述两份合同均被确认为无效后，应恢复301室房屋的权利原状。鉴于原权利人马根杜及妻何慧芬均已去世，故301室房屋可直接恢复至马根杜、何慧芬的继承人即马伏波、马如波、马献民、马晚明名下。因系争两份买卖合同的履行分别与马晚明与陆勇进的借款合同关系以及陆勇进与周文明的借款合同关系有密切的联系，两份买卖合同被确认无效后，对上述借款合同关系必然产生影响，相应的债权债务关系，可由相关当事人另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、以“马根杜”为出卖人与被告陆勇进就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陆勇进与被告黄杨兴就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告黄杨兴于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至原告马伏波、马如波、马献民及被告马晚明名下；
四、被告马晚明于本判决生效之日起十日内，向被告陆勇进返还554，000元；
五、被告陆勇进于本判决生效之日起十日内，向被告黄杨兴返还77万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费13，300元、财产保全费5，000元，合计18，300元，由被告马晚明、陆勇进、黄杨兴各负担6，100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 李非易
人民陪审员 时金兰
二〇一三年九月十二日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。