贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1346号
上诉人（原审被告、反诉原告)周宏宇，男，1979年1月30日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告)王亮，男，1987年2月11日出生，汉族。
上列二上诉人共同委托代理人龙锡华，贵州黔信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贵州鸿祥房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市建设路93号。
法定代表人邹文溪，该公司总经理。
委托代理人何朝杰，清镇市威清法律服务所法律工作者。
委托代理人马庆峰，清镇市威清法律服务所法律工作者。
上诉人周宏宇、王亮与被上诉人贵州鸿祥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2015年6月16日作出（2015）清民初字第793号民事判决，上诉人周宏宇、王亮不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
原判查明，2013年3月18日，原告（反诉被告）贵州鸿祥房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）周宏宇、王亮作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，载明：一、甲方将位于清镇市商业用房在房屋良好的状态下出租给乙方，房屋总建筑面积为253.34平方米。二、房屋租赁期限（两年）自2013年4月10日至2015年4月9日止，租金为人民币2300元/月（如该物业楼下六米街打通，自打通之日起租金上浮15%），按半年付一次计人民币13800元整······。五、合同期满后，乙方有权按本协议约定条件续租，租金上涨10%······。2015年3月9日贵州鸿祥房地产开发有限公司下发通知给周宏宇，明确告知租赁房于2015年4月9日到期后，不再对外出租。2015年3月16日周宏宇以清镇市金伯朗桌球概念馆的名义去函，告知贵州鸿祥房地产开发有限公司要求按合同条款续租，如公司提前收回房屋，则补偿其52万元的损失。2015年4月9日贵州鸿祥房地产开发有限公司与周宏宇、王亮为合同发生纠纷，经清镇市公安局红枫街派出所出警处理，告知双方到相关部门处理，不能因此引发治安纠纷。2015年4月10日贵州鸿祥房地产开发有限公司在租赁房张贴通知，告知周宏宇、王亮于2015年4月15日前结清相关费用，清空商业用房交还公司。后因双方发生争议，贵州鸿祥房地产开发有限公司向法院提起诉讼，请求判令周宏宇、王亮：1、将位于清镇市商业用房交付给原告；2、立即支付占用位于清镇市商业房从2015年4月10日起每月按2300元标准至该房实际交付给原告时止的费用；3、赔偿原告损失30000元；4、承担本案诉讼费。诉讼中，周宏宇、王亮向法院提出反诉，请求判令原告：1、根据合同约定继续履行租赁合同；2、承担本案诉讼费。另查明，贵州鸿祥房地产开发有限公司为清镇市商业用房办理了建筑工程施工许可证(编号为522525200604280101)及贵阳市商品房预售许可证《（2008）筑商房预字第009号》，未办理房屋产权证。2015年5月15日贵州鸿祥房地产开发有限公司与李桂芝签订《构建活动板房合同书》，在清镇市新华路丁字口建造活动板房，造价为30770元。
原判认为，本案争议的焦点是原、被告签订的房屋租赁合同到期后，被告能否依据合同约定直接续租。原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，原合同到期后，被告提出要求续租，但原告不同意续约，根据《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，被告无权要求原告必须与其续约，虽然双方的合同中约定被告有权续租，但现在是原告要收回房屋自用，不存在“优先续约权”的适用情形，合同到期后未续，被告无权再占用原告的房屋，因此，原告要求被告搬出占用的房屋并赔偿占用期间的费用从2015年4月10日起每月按2300元计算至房屋交付给原告时止的请求，合同到期后，被告占用原告房屋的使用费参照原月租金2300元计算，于法有据，予以支持。对原告要求被告赔偿30000元损失的请求，原告构建活动板房与被告占用原告房屋之间没有直接的因果关系，于法无据，不予支持。对二被告反诉要求原告继续履行租赁合同的请求，因原租赁合同到期后，原、被告之间并未形成新的合同法律关系，不存在原告继续履行合同的情形，故对被告周宏宇、王亮的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《最高人民法院关于<审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周宏宇、王亮于本判决生效之日起十日内从清镇市商业用房迁出，并将该房屋返还给原告贵州鸿祥房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）周宏宇、王亮于本判决生效之日起十日内向原告贵州鸿祥房地产开发有限公司支付自2015年4月10日起至实际迁出之日止的逾期腾房使用费（按照每月人民币2300元的标准按实计算）；三、驳回原告（反诉被告）贵州鸿祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周宏宇、王亮的反诉请求。案件受理费300元，由被告（反诉原告）周宏宇、王亮负担260元，原告（反诉被告）贵州鸿祥房地产开发有限公司负担40元。反诉费25元，由被告（反诉原告）周宏宇、王亮负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审宣判后，上诉人周宏宇、王亮不服该判决，向本院提起上诉称，本案中，根据双方2013年3月18日签订的《房屋租赁协议书》约定，合同期满后上诉人有权按照协议约定的条件续租。因此，既然原审判决已经认定该协议合法有效，那么双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。现上诉人要求按照该约定续租房屋，完全是行使自己的合法权利，并不存在将一方意志强加给另一方的情况，上诉人要求的并非优先续租权，而是要求被上诉人全面履行协议约定的义务。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人贵州鸿祥房地产开发有限公司答辩称，本案争议房屋已经属于政府拆迁征收范围，已不存在续租的可能。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人贵州鸿祥房地产开发有限公司向本院提交如下证据材料：1、清镇市发展和改革局于2013年12月17日下发的清发改备案（2013）96号《关于清镇市三角花园城中村5号地块棚户区改造（清镇市丁字口商业城溪岭湾）项目备案的通知》；2、《清镇市三角花园棚户区城中村（一期）改造5号地块勘界图》；3、清镇市房屋征收局2015年6月15日作出的《清镇市人民政府关于三角花园5号地块棚户区改造项目（一期）房屋征收安置补偿方案（征求意见稿）》。上述证据用以证明本案争议的清镇市新华路鸿祥商业步行街3号楼2-1号商业用房已经属于清镇市三角花园棚户区城中村（一期）改造项目的征收范围。上诉人周宏宇、王亮经质证后认为，上述证据不属于二审中新的证据。且其中的征收安置补偿方案只是征求意见稿，不是定稿，因此，不认可其证明目的。
另查明，清镇市人民政府于2015年4月8日发布《清镇市人民政府关于对三角花园5号地块棚户区改造项目（一期）范围内房屋征收的通告》，决定自通告公布之日起由清镇市房屋征收局对项目红线范围内国有土地上房屋开展征收工作。又查明，本案双方当事人于2013年3月18日签订的《房屋租赁协议书》第七条约定，合同期内，如遇建设、拆迁等其他客观原因导致承租人不能继续使用该物业，出租人不承担承租人的损失。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方当事人于2013年3月18日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据该《房屋租赁协议书》第五条：“合同期满后，乙方（承租人）有权按本协议约定条件续租，租金上涨10%。”的约定，双方对于两年租赁期限届满后的续租问题已经形成合意，该合意应当属于预约合同性质。但是，从被上诉人贵州鸿祥房地产开发有限公司一、二审提交的清镇市人民政府征收通告、改造地块勘界图等证据的内容来看，本案争议房屋已经处于清镇市三角花园5号地块棚户区改造项目征收范围内，清镇市房屋征收局已经于2015年4月8日（即本案租赁协议约定的租赁期限届满前一日）起开始对项目红线范围内国有土地上房屋开展征收工作，因此，因政府的征收行为，双方对于续租问题达成的预约合同的合同目的已经无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，被上诉人贵州鸿祥房地产开发有限公司有权解除该预约合同，不再履行与上诉人续签租赁协议的义务。况且，本案双方当事人签订的《房屋租赁协议书》第七条也已经对租赁房屋如遇拆迁时合同关系的解除做出了明确约定。因此，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采信。
综上，虽然原审判决适用法律略有瑕疵，但是判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，本院对原审判决结果依法予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人周宏宇、王亮负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 甘 炫
审 判 员 田 勇
代理审判员 邱翠雪
二〇一五年八月七日
书 记 员 石 敏