福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第135号上诉人（原审被告）徐波，女，1969年4月30日出生，汉族。委托代理人王嘉鹏、谢飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门市银聚物业管理有限公司。法定代表人陈伟明，执行董事。委托代理人梁瑛、王慧智，福建理海律师事务所律师。上诉人徐波因与被上诉人厦门市银聚物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6789号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年4月23日，厦门市银聚物业管理有限公司向原审法院起诉，请求判令：徐波支付因欠缴物业管理费用（包括物业管理费、公维金、车位费、公摊水电费各项费用）产生的滞纳金共计4217.1元。原审判决查明，2006年6月，厦门市银聚物业管理有限公司与“银聚祥邸”小区的开发建设单位厦门银聚集团有限公司签订《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》（下称协议），将座落于厦门厦禾路585号、589号、587号、583号的“银聚祥邸”委托厦门市银聚物业管理有限公司进行前期物业管理，委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定所有业主或物业使用人受该合同约束，厦门市银聚物业管理有限公司依据该协议向业主或物业使用人收取物业费（分为物业管理服务费和其他物业费用，其他物业费用是除物业管理服务费以外物业服务企业依法依约收取或代缴代垫代收代管的费用、包括但不限于公共维修金、车位管理费、公摊水电费等）；物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅标准为6元／月·平方米；业主或物业使用人应于交房通知中约定期限届满之日起交纳物业管理服务费用；每月缴纳一次，每月的10日之前缴纳本日历月的物业费，逾期缴纳的业主或物业使用人应支付每日千分三的滞纳金；住宅房屋公共维修金标准为每月每平方米建筑面积0.5元，按月交纳，业主或物业使用人应在每个月缴交物业管理服务费时一同缴交，逾期应支付每日千分之三的滞纳金；固定车位及其使用管理服务费用为80元／个／月（日后以物价部门核定标准收取并多还少补），车库所有人或使用人在每月缴交物业管理服务费时一同缴交；大厦公共水、电费由物业内所有业主及物业使用人从房屋交付起根据实际使用量按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊；产权证办理完成后，各业主单元物业管理服务费及房屋公共维修金、公摊水电费等其他物业费用根据产权证记载的房屋建筑面积计算及分摊；业主或物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，厦门市银聚物业管理有限公司有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。2010年11月8日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于银聚祥邸物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2010）159号），上面载明“厦门市银聚物业管理有限公司：你司《关于银聚祥邸申请各项收费的报告》收悉，根据《福建省物业服务收费实施办法》和《厦门市物业服务收费管理办法》的有关规定，鉴于‘银聚祥邸’项目已取得建设工程竣工验收备案证明书，现就‘银聚祥邸’物业收费有关事项通知如下：一、物业管理费：你司向我局备案材料收悉，请按法规规定签订物业服务合同，约定物业服务等级内容及相应收费标准。自有车位的服务收费由双方约定。二、房屋公共维修金：按合同约定执行……”。后厦门市银聚物业管理有限公司自2011年1月1日起依据协议向业主或物业使用人收取物业费。另，该讼争小区当月产生的公摊水电费由厦门市银聚物业管理有限公司于下月向业主收取。另查明，徐波系厦门市思明区厦禾路585号818室的业主，该房产面积为530.91平方米。该房产系徐波于2007年2月1日购买，并于2009年8月18日交付使用。徐波入住后至今均由厦门市银聚物业管理有限公司为讼争小区提供物业管理服务，讼争小区尚未由业主委员会与新的物业服务企业签订《物业管理合同》。因徐波自2013年11月起未向厦门市银聚物业管理有限公司缴交物业管理服务费、房屋公共维修金、车位管理费、公摊水电费等费用，厦门市银聚物业管理有限公司于2014年3月23日通过EMS特快专递向徐波发出催缴函，徐波于2014年3月24日签收后，于同日向厦门市银聚物业管理有限公司缴交了截至2014年3月24日的物业管理服务费15927.3元、房屋公共维修金1327.3元、车位费800元、水费210元、公摊水电费837.92元、卫生费15元。因徐波逾期缴交上述费用，厦门市银聚物业管理有限公司遂于2014年4月23日诉至原审法院。另，厦门市银聚物业管理有限公司在法庭辩论阶段结束后，变更诉求中关于公摊水电费滞纳金的计算期间为当月产生的公摊水电费相应的滞纳金自下月11日起计算。原审判决查明上述事实，有厦门市银聚物业管理有限公司提供的商品房买卖合同备案证明、《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》、催缴函、邮寄单回执、水电费发票、业主物品移交清单、业主确认单、厦价房（2010）159号文件、物业管理费缴交说明，徐波提供的《中国工商银行电子银行回单》及本案庭审笔录、询问笔录等证据予以佐证。审理过程中，徐波提供《商品房买卖合同》、附件四《补充协议》、厦价房（2008）153号文件、厦价房（2010）7号文件、公告、厦价（2001）房字0**号文件、网络报道资料等证据，主张厦门市银聚物业管理有限公司违反购房合同约定，超过标准向徐波收取物业管理费，且该标准未经物价部门核准；徐波系为避免因厦门市银聚物业管理有限公司在小区张贴公共行为给徐波声誉造成不良影响而缴交物业管理费。厦门市银聚物业管理有限公司对《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》真实性、关联性无异议，证明对象有异议，认为该组证据可证明徐波为涉案物业的业主，徐波购买涉案物业时知道且应当知道厦门市银聚物业管理有限公司即为涉案物业的前期物业管理服务企业；厦门市银聚物业管理有限公司认为厦价房（2008）153号、厦价房（2010）7号两份文件属于地方部门规范性文件，只能作为徐波的法律适用；厦门市银聚物业管理有限公司对公告、厦价（2001）房字0**号文件、网络报道资料的真实性、合法性、关联性均不予认可。另，厦门市银聚物业管理有限公司提供照片三张，主张厦门市银聚物业管理有限公司已将为讼争小区提供的物业服务内容及服务标准在实际收费之日向业主公布，并上墙公示。徐波认为该证据系厦门市银聚物业管理有限公司为本次诉讼单方临时制作的，且与其实际服务工作情况不符。对上述证据，原审法院认证如下：对徐波提供的《商品房买卖合同》、附件四《补充协议》、厦价房（2008）153号文件、厦价房（2010）7号文件的真实性予以确认。徐波提交的公告，系建设单位而非厦门市银聚物业管理有限公司为催收物业管理费等费用而张贴，其主要内容与本案查明欠费的客观事实基本一致，与徐波主张的影响声誉并无直接关联，徐波以此作为不得已缴费的理由，原审法院不予采纳。徐波提供的厦价（2001）房011号文件系案外其他小区的物业收费批复，与本案不具关联性，原审法院不予采信。徐波提交的网络报道资料，系网络下载的材料，其内容未经有关部门核实或经申请该部门某出庭作证等合法的证据固定程序，原审法院对其真实性不予确认。对于厦门市银聚物业管理有限公司提供的照片，厦门市银聚物业管理有限公司未提供其他证据证明该上墙公示时间，故对厦门市银聚物业管理有限公司主张上墙公示系在厦门市银聚物业管理有限公司实际开始向业主收费之时原审法院不予采信。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。厦门市银聚物业管理有限公司接受“银聚祥邸”小区的建设单位厦门银聚集团有限公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》。该协议系双方当事人真实意思表示，合同中约定物业管理费按建筑面积6元／㎡·月的标准收取，其标准高于《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》即厦房价（2008）153号文件所涵盖的物业服务标准，但该文件并非法律或行政法规，违反该文件规定的并不直接导致合同无效，故该协议不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。徐波作为银聚祥邸小区的业主之一，接受了厦门市银聚物业管理有限公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业管理费用。徐波按时向厦门市银聚物业管理有限公司缴交了2011年1月至2013年10月的物业管理费且未就标准提出任何异议或采取其他法律途径解决，又在诉讼前缴清了2013年11月至2014年3月的物业管理费。徐波对厦门市银聚物业管理有限公司的服务质量及收费标准有异议，但其对厦门市银聚物业管理有限公司服务瑕疵举证不足，对收费标准也未通过有效途径予以解决。现徐波辩称系因厦门市银聚物业管理有限公司收费标准过高、物业服务存在瑕疵而逾期缴交物业管理费，要求驳回厦门市银聚物业管理有限公司滞纳金诉讼请求的主张，原审法院不予支持。徐波消极怠于履行足额缴纳物业管理费义务的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。故厦门市银聚物业管理有限公司主张以每月应交纳的物业管理费为基数计算自当月11日起至2014年3月24日止的滞纳金，符合合同约定，于法不悖，原审法院予以支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。关于车位管理费，徐波对厦门市银聚物业管理有限公司的收费标准并无异议。故徐波未按协议约定于每月10日之前缴交当月房屋公共维修金、车位管理费的行为已构成违约。现厦门市银聚物业管理有限公司要求徐波支付以每月欠缴的房屋公共维修金、车位管理费为基数自当月11日起分段计算至实际付款之日即2014年3月24日止的滞纳金是合法的，予以支持。关于公摊水电费，徐波对欠缴的期间及金额并无异议，其未按时缴纳该项费用的行为已构成违约。现厦门市银聚物业管理有限公司变更诉求，要求徐波支付以当月产生的公摊水电费为基数自下月11日起分段计算至实际付款之日即2014年3月24日止的滞纳金是合法的，原审法院予以支持。对于徐波辩称，系因厦门市银聚物业管理有限公司物业管理费收费标准过高而逾期缴交上述各项费用而应驳回厦门市银聚物业管理有限公司滞纳金诉讼请求，不予支持。对于上述费用滞纳金的收取标准，徐波主张该标准过高。原审法院认为，协议中虽约定逾期缴交上述费用应支付日千分之三标准的滞纳金，但综合考虑徐波已于2014年3月24日履行了缴交相关费用的义务，按该标准计算产生的滞纳金相比厦门市银聚物业管理有限公司因逾期收取各项费用所产生的实际损失而言，确实存在过高的情形，基于公平与诚实信用原则，原审法院对于徐波有关调低所欠费用滞纳金标准的主张予以采纳，酌定将各项费用的滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、徐波应于判决生效之日起七日内向厦门市银聚物业管理有限公司支付因逾期缴纳2013年11月至2014年3月的物业管理费、房屋公共维修金、车位管理费、公摊水电费所产生的滞纳金（以逾期缴纳的每月各项费用为基数，按银行同期同类贷款利率分段计算，逾期缴纳的每月各项费用及计算起止时间详见附表）；二、驳回厦门市银聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由厦门市银聚物业管理有限公司负担24元、徐波负担1元。宣判后，上诉人徐波不服，向本院提起上诉。上诉人徐波上诉称，请求依法撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下。一、一审判决事实认定错误。一审审理期间，上诉人为证明厦价房（2008）153号文件所称“自二00八年十二月一日起，物业服务收费不再实行个别定价”，即2008年12月1日前我市物业收费实行政府个别定价，被上诉人的收费标准未经过政府定价的事实，提交了厦价（2001）房011号文件。一审判决在没有否定该文件真实性情况下，仅以无关联为由，否认上诉人主张的事实，属认定事实错误。另，上诉人一审提交厦门网登载的厦门商报记者报道的《银聚祥邸物业每平方米6元天价收费未经物价局审核》一文，该文章已为公众所知晓，一审判决以内容未经有关部门核实或经该部门某出庭作证为由而不予采信，亦为事实认定错误。二、适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。上诉人认为，被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同约定的收费标准违反法律法规规定，具体如下：首先，被上诉人与开发商系关联企业（两个企业的人员混用，开发商代被上诉人向上诉人发催缴物业费通知可见其双方关系），开发商明知上诉人与其签订的购房合同明确约定物业服务收费标准应按政府有关规定执行，却与被上诉人约定超过政府规定的收费标准，应认定为双方串通损害上诉人利益，属于合同法第五十二条第二项规定的无效约定。其次，发改委、住建部《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”福建省地方法规即《福建省物业管理条例》第四十条第二款规定：“前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定”。上述部门规章及地方法规明确以下事项：第一，前期物业服务收费实行政府指导价（不实行市场调节价）；第二，前期物业服务合同约定的收费标准应以政府指导价为根据。第三，授权政府价格主管部门和房地产行政主管部门制定收费标准。据上述，厦门市政府有关部门制定的物业服务费指导价最高为3.39元／月.平方米，属于按照部门规章规定及经福建省地方法规授权制定的收费标准，讼争前期物业服务合同约定6元／月.平方米违反上述收费标准，应认定为违反法规、部门规章的情形，一审法院未依照上述司法解释处理属适用法律错误。三、判决理由不当。一审判决认为，上诉人及其他业主认为前期物业服务合同约定收费过高等，但未通过提请召开业主大会另行签订物业服务合同或提起确认无效之诉；反而按照被上诉人的要求支付物业管理费，故上诉人的抗辩不予支持。上诉人认为，被上诉人系依据讼争前期物业服务合同提起诉讼，法院理应依职权审查合同效力及是否有其他违法情形，无须当事人另案起诉。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，表明上诉人虽然已经对方威逼后按违法收费标准付费，但该付费行为不成为证明被上诉人收费合法性的依据。综上，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人厦门市银聚物业管理有限公司答辩称，原审判决认定事实正确，讼争的物业服务合同为前期物业合同，被上诉人已备案审批并进行公示。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉人提出以下异议外：1、原审判决书第四页第一段表述有歧义，被上诉人系依据前期物业协议，而非新的协议收取物业管理费；2、原审判决遗漏查明补充协议中约定物业收费要按照政府规定执行，厦门市政府在2008年12月1日前实行政府个别定价，一个楼盘要有一个批价文件，最高等级定价为每月每平方3.5元。对其余事实无异议，本院予以确认。本院认为，厦门市银聚物业管理有限公司向徐波收取物业管理费用所依据的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同。徐波作为银聚祥邸小区的业主之一，接受了厦门市银聚物业管理有限公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业管理费用。且根据原审判决查明的事实，徐波也依约缴纳了2011年1月至2014年3月的物业管理费。地方政府文件依法不能作为认定合同效力的依据，徐波的上诉理由依法不能成立。关于厦门市银聚物业管理有限公司滞纳金的诉讼请求，原审判决已酌情调低，并无明显不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人徐波负担。本判决为终审判决。审 判 长  林巧玲审 判 员  胡林蓉代理审判员  许 莹二〇一五年三月三十一日书 记 员  王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。