湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第30号
上诉人（原审原告）：付灿雄，男，1964年9月1日出生，汉族，岳阳县人。
委托代理人：张科明，岳阳求真法律服务所法律工作者。
委托代理人：彭春朝，湖南金球律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李沣俊，男，1967年7月30日出生，汉族，岳阳市人，个体工商户。
委托代理人：易国良，湖南巴陵律师事务所律师。
原审第三人：岳阳汉帛包装制品有限公司。
法定代表人：曾兆东，公司经理。
委托代理人：徐航，湖南云梦律师事务所律师。
原审第三人：任硕，男，1973年12月11日出生，汉族，华容县人，岳阳市岳阳楼区棉麻有限公司法定代表人，现羁押于岳阳市看守所。
上诉人付灿雄因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员王德华、许进参加的合议庭，公开开庭对案件进行了审理。书记员颜静担任法庭记录。上诉人付灿雄及其委托代理人张科明、彭春朝，被上诉人李沣俊的委托代理人易国良，原审第三人岳阳汉帛包装制品有限公司（以下简称“汉帛公司”）的法定代表人曾兆东、委托代理人徐航，原审第三人任硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年1月20日，任硕向李沣俊借款100万元并出具了欠条，欠条约定此款限期二个月内付清，一月内如未按时支付利息可按租赁合同执行，二个月无条件归还本金。同日，汉帛公司（任硕为汉帛公司的实际控股股东）和李沣俊签订《房屋租赁合同》，约定租赁物为汉帛公司的房屋，租金为50万元一年，租赁期限为10年，2012年2月任硕因涉嫌非法集资被公安机关逮捕，任硕未能按约定偿还李沣俊的借款。李沣俊于是委托岳阳大益物业管理有限公司对汉帛公司的场地进行管理。2012年4月9日付灿雄与李沣俊签订一份《租赁合同》，李沣俊将其租赁汉帛公司房屋中的厂房一栋租赁给付灿雄，租赁期限从2012年4月9日至2015年，租金为20万元每年。当日付灿雄支付给了李沣俊厂房租金10万元，2012年6月11日付灿雄支付给李沣俊厂房租金10万元。付灿雄于2012年4月进场进行装修厂房。
另查明，岳阳县法院因受理岳阳市岳阳楼区信用合作联社与汉帛公司借款合同纠纷一案，于2012年2月28日作出（2012）岳民诉前保字第2号民事裁定书，冻结了被告汉帛公司的房屋（权证号为岳房权证岳阳楼区字第2464**号、246420号、2464**号），岳阳县法院于2012年7月11日将该裁定书送达给了付灿雄和李沣俊，并制作了询问笔录，汉帛公司的实际控制人任硕于2012年7月18日代表汉帛公司签收，告知各方汉帛公司的土地和厂房已经被查封，未经法院同意，任何人不得动用。岳阳县法院的工作人员还对办公楼和厂房的情况拍照保存，照片上显示在2012年7月11日厂房内还没有安装生产设备，但在2012年8月20日再次调查时，付灿雄在厂房内安装了生产设备。
再查明，任硕系汉帛公司的实际控制人，自2008年起以汉帛公司和岳阳市岳阳楼区棉麻有限公司（任硕系该公司的法定代表人）需在金融机构还旧贷新和公司经营需要资金周转为由，在社会上大量高息借贷，因涉嫌非法吸收公众存款罪于2012年3月1日被岳阳市岳阳楼区公安分局予以刑事拘留。因涉及债务人数众多，债务金额巨大，汉帛公司的资产已被司法机关整体冻结。2012年11月27日，付灿雄申请法院对汉帛公司厂房内装修的全部费用、机械设备拆装搬迁、天然气锅炉拆装搬迁费用、天然气锅炉管道安装报建、天然气开户、厂房内水电器材的配套安装、冷库拆装搬迁的价格进行评估。2013年1月13日岳阳三权价格评估咨询有限公司作出岳三权评字（2013）005号价格评估结论书，评估结果为：1、生产厂房装修费用477465元；2、拆装搬迁费用112680元；3、厂房内水电器材配套安装费用23726元；4、天然气锅炉安装报建费8000元；5、天然气开户190500元。在将该鉴定报告送达给双方当事人后，李沣俊于2013年1月22日对该鉴定报告提出异议，认为1、关于生产厂房装修部分的评估缺乏依据，而且部分项目评估单价与市场价相比偏高，2、关于天然气开户费用依据不足，评估结论书虽然提供了《供用气合同》和相关文件，但《供用气合同》没有签字盖章，也没有提供缴费的相关发票，汉帛公司的天然气已经由汉帛开户交费，付灿雄仅仅交纳了2万元，现在却评估19万元没有理由。而且工程是否完工验收没有依据。2013年3月12日岳阳三权价格评估咨询有限公司针对被告李沣俊的异议，作出了岳三评答字（2013）001号估价异议答复书，答复意见如下：1、关于生产厂房装修部分，是依照市场法、成本法来进行评估的，出具我们专业估价人员的专业意见报告，自认为估价结果是合理的，维护原估价结论；2、关于天然气开户费，评估公司是根据供用气双方的合同和湖南省物价局有关文件等来认定湖南盛锦新材料有限公司天然气开户费190500元，付灿雄已交汉帛公司开户费为21600元。
原审法院认为：李沣俊与汉帛公司2012年1月20日签订的《房屋租赁合同》不违反法律的禁止性规定，该合同为有效合同。李沣俊将其取得使用权的汉帛公司厂房转租给付灿雄，汉帛公司对李沣俊转租的行为没有提出异议视为默许，故李沣俊与付灿雄签订的租赁合同同样是有效合同，两份租赁合同前后关联且租赁物重叠，在两份租赁合同履行过程中，李沣俊没有过错行为，故不应承担相应的赔偿责任，但其收取的租金20万元应予返还原告。汉帛公司因自身债务及公司实际控制人任硕违法行为导致公司财产被整体冻结，致使租赁合同目的无法实现，故汉帛公司应该对原告付灿雄的损失承担赔偿责任。
付灿雄于2012年7月11日已经明知租赁场地已被法院查封的情况下，仍然进场安装设备，因此而产生的扩大损失部分，包括拆装搬迁费用112680元，停电两次泡米损失16000元、赔偿其他客户13000元、工人工资12800元由付灿雄自行负担。付灿雄在湖南盛锦新材料有限公司天然气开户的190500元费用，是其在搬迁新的场地后为生产需要必须的支出，该部分损失不予认定，其在汉帛公司厂房因为天然气使用的损失仅为21600元。对付灿雄可得利益损失20万元的请求不予支持，对其要求的违约金损失亦不予支持。综上，付灿雄的损失为：1、租金20万元，2、生产厂房装修费用477465元，3、厂房内水电器材配套安装费用23726元，4、天然气锅炉安装报建费8000元，5、天然气开户使用费21600元。李沣俊收取的20万元租金应该返还给原告付灿雄。经原审法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第66条之规定，原审法院判决如下：一、岳阳汉帛包装制品有限公司在本判决生效后十日内赔偿付灿雄人民币530791元；二、李沣俊在本判决生效后十日内返还给付灿雄租金20万元；三、驳回付灿雄的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由岳阳汉帛包装制品有限公司负担。
上诉人付灿雄不服，向本院提起上诉称：一、一审判决违背合同相对性原则，错误认定被上诉人李沣俊不承担赔偿责任；二、被上诉人李沣俊不能履行与上诉人之间的租赁合同构成根本违约，应当按照合同约定支付违约金并赔偿经济损失130万元。上诉人主张的130万元经济损失均符合法律规定，应予认定并支持；三、天然气开通费用190500元和评估费20000元应当由被上诉人李沣俊承担。故提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第三项，在维持第二项的基础上，改判由被上诉人李沣俊支付违约金并赔偿损失130万元，评估费20000元亦由李沣俊支付。
被上诉人李沣俊答辩称：一、答辩人李沣俊没有违约行为，不应承担违约责任。租赁合同不能履行不是答辩人的原因，上诉人的损失不应由答辩人承担；二、答辩人没有赔偿义务。合同签订后，答辩人将租赁物交付给了上诉人付灿雄，一直没有解除合同，系因第三人的责任导致合同无法履行。合同约定，非因答辩人的责任导致合同无法履行的，装修等归答辩人所有，即答辩人不赔偿装修损失。三、上诉人在岳阳县法院通知后知道租赁物有纠纷存在，会被查封，系上诉人安装设备的行为导致损失扩大。上诉人交纳的天然气等费用是其用在其他公司的，至于办证费用、可得利益损失、违约金都没有事实依据，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人答辩称：原审判决汉帛公司承担530791元的赔偿责任错误，违反了合同的相对性原则。该损失应当由被上诉人李沣俊承担，具体金额由人民法院认定。
原审第三人任硕答辩称：该案系上诉人付灿雄与被上诉人李沣俊之间的纠纷，与本人无关，不应由本人承担责任。原审判决合理合法，请求二审维持判决本人不承担责任。
各方当事人在案件二审过程中均未提供新证据。
原审法院查明的事实客观真实，本院予以确认。
另查明，原审法院委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对汉帛公司厂房内装修的全部费用、机械设备拆装搬迁、天然气锅炉拆装搬迁费用、天然气锅炉管道安装报建、天然气开户、厂房内水电器材的配套安装、冷库拆装搬迁的价格进行评估，上诉人付灿雄为此缴纳鉴定费20000元。原审判决未对该鉴定费作出处理。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、本案租赁厂房被查封致上诉人付灿雄无法使用，被上诉人李沣俊应否承担违约责任；二、如果被上诉人李沣俊应承担违约责任，违约责任的范围如何确定；三、因原审第三人的原因致使本案租赁厂房被查封，原审第三人应否在本案中直接承担法律责任。
关于焦点一、被上诉人李沣俊将其从汉帛公司租赁的厂房转租给上诉人付灿雄使用，并且双方于2012年4月9日签订了《租赁合同》，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。李沣俊应当履行出租人的基本义务，即将租赁物交付给付灿雄使用，并在租赁期内确保租赁物符合租赁使用的要求。本案租赁厂房由于被人民法院查封，致使租赁期内付灿雄无法使用，双方之间的租赁合同实际上已经无法履行。李沣俊未能履行其确保租赁物符合租赁要求的义务，已构成违约，故李沣俊依法应当承担违约责任。
关于焦点二、李沣俊未能履行出租人义务，租赁合同实际已经终止履行。李沣俊作为违约方，应当承担返还租金、赔偿损失的违约责任。故付灿雄缴纳的租金20万元应由李沣俊返还，造成的损失亦应当由李沣俊赔偿。除租金外，付灿雄的损失有：生产厂房装修费用477465元、水电器材配套安装费用23726元、天然气锅炉安装报建费8000元、天然气开户使用费21600元，以上合计530791元。岳阳县人民法院在2012年7月11日即已经告知付灿雄本案厂房已被查封，付灿雄在此后仍坚持进场安装生产设备，因此而扩大的损失（包括拆装搬迁费用112680元、停电损失）应由付灿雄自负，不属于李沣俊赔偿损失的范围。付灿雄实际仅缴纳天然气开户费用21600元，其主张天然气开户费用为190500元没有依据，本院不予支持。付灿雄主张的可得利益损失及其他损失没有事实和法律依据，本院不予支持。付灿雄在主张赔偿损失的同时还主张的违约金215829元不符合法律规定，鉴于实际损失远远超出违约金，本院已对其损失作出处理，故对其主张的违约金不予支持。
关于焦点三、上诉人付灿雄因租赁合同纠纷起诉被上诉人李沣俊，在案件一审过程中，原审法院追加任硕和汉帛公司为本案第三人。本案租赁厂房系因第三人汉帛公司自身债务原因被岳阳县人民法院查封，故第三人系造成本案租赁合同无法履行并给付灿雄造成损失的实际侵权人。但是本案是合同纠纷，不是侵权责任纠纷，第三人汉帛公司和任硕不是本案租赁纠纷的双方当事人。且付灿雄作为原审原告，在一审起诉时并没有向第三人汉帛公司及任硕主张权利，故原审超出原审原告的诉讼请求判决由第三人汉帛公司赔偿付灿雄的损失错误，本院依法予以纠正。原审第三人汉帛公司和任硕在本案中不应当直接承担法律责任，被上诉人李沣俊在本案中承担责任后，可以另行向第三人汉帛公司和任硕主张权利。
综上所述，被上诉人李沣俊关于其没有违约行为，不应当承担违约责任的答辩意见不能成立，本院不予采纳；上诉人付灿雄要求被上诉人李沣俊直接承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第555号民事判决第二项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第555号民事判决第一项、第三项；
三、由被上诉人李沣俊在本判决生效后十日内赔偿上诉人付灿雄生产厂房装修费用477465元、水电器材配套安装费用23726元、天然气锅炉安装报建费8000元、天然气开户使用费21600元，合计530791元；
四、驳回上诉人付灿雄的其他诉讼请求。
如未按本院指定期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18300元，鉴定费20000元，二审案件受理费16500元，合计54800元，由上诉人付灿雄负担20000元，由被上诉人李沣俊负担34800元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 王德华
审判员 许 进
二〇一四年六月二十三日
书记员 颜 静