江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第0014号
原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，住所地盐城市开放大道158号。
法定代表人陆安杰，该公司董事长。
委托代理人祁军，该公司副总经理。
委托代理人顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。
被告肖学粉，居民。
委托代理人陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。
第三人杨家峰，盐城飞驰新天地商业管理有限公司经理。
原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下至判决主文前简称亭湖置业公司）与被告肖学粉、第三人杨家峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亭湖置业公司的委托代理人祁军、顾兵，被告肖学粉及其委托代理人陈昌洋均到庭参加诉讼，第三人杨家峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告亭湖置业公司诉称：2012年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于人民南路45号的飞驰新天地B楼2162号白肉区商铺，房屋价款为520万元，被告应于合同签订时一次性付清人民币400万元，剩余的120万元于2012年10月18日付清。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。同日，双方又签订了补充协议，进一步明确了被告应于2012年1月18日前付款人民币400万元交至原告账户，被告在2012年10月18日前将所欠房款人民币120万元，利息9万元，本息合计129万元交至原告账户。被告如逾期付款超过30日的，原告有权解除本协议，将商铺另行出售，并要求乙方承担商铺成交总价款50%的违约金。合同签订后，原告累计收到房款360万元，余款160万元被告至今未付，故请求法院判决：1.解除原、被告双方签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（合同标的物为盐城市人民南路45号飞驰新天地广场B号楼2162号房）；2.被告返还上述第一项请求中的商品房并协助原告将该商品房产权过户到原告名下，并承担过户变更登记税费；3.被告支付违约金78万元，同时返还该商铺2012年度至2014年度期间租金196.8万元；4.诉讼费用由被告承担。
被告肖学粉答辩称：原、被告双方2012年1月20日签订《商品房买卖合同》后，被告已向原告交付了全部房款计520万元，并已至盐城市房地产交易中心办理了房产过户手续，取得了涉案房屋的产权证和土地使用证，被告不存在欠付房款的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人杨家峰未到庭陈述。
经审理查明，2011年1月20日，原、被告签订了《认购协议书》，该协议约定飞驰新天地B楼1056、1057号商铺核定建筑面积78.28平方米，实际成交价为160万元，单价每平方米20439.4元。肖学粉（乙方）于2011年3月底前支付房款50万元，2011年8月底前支付房款30万元，余款80万元在2011年10月底前通过办理按揭手续付清或以现金方式付清。亭湖置业公司（甲方）承诺2011年12月31日前交付商铺，并协助乙方办理房产证、土地证手续。协议约定了商铺经营规范及任何一方未经对方同意单方解除协议需承担10万元违约责任等内容。该协议甲方栏处由第三人杨家峰签字并盖有原告公司章印。根据该协议约定，被告肖学粉分别于2010年12月13日、2011年1月14日、2011年1月17日、2011年1月26日、2011年6月2日、2011年6月7日和2011年7月13日以银行汇款转账等方式共计向第三人杨家峰支付购房款103万元，杨家峰出具收到肖学粉房款共计102万元的三份收条。原、被告双方在本案审理中均陈述该份协议中涉及的1056、1057号商铺因其他原因实际未由被告肖学粉所购买。
2012年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定由被告购买原告开发的位于人民南路45号飞驰新天地B楼2162号白肉区商铺，房屋价款为520万元，被告应于合同签订时一次性付清人民币400万元，剩余的120万元于2012年10月18日付清。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。同日，双方又签订了补充协议，进一步明确了被告应于2012年1月18日前付款人民币400万元交至原告账户，被告在2012年10月18日前将所欠房款人民币120万元，利息9万元，本息合计129万元交至原告账户。被告如逾期付款超过30日的，原告有权解除本协议，将商铺另行出售，并要求乙方承担商铺成交总价款50%的违约金。
该合同签订后，被告肖学粉分别于2012年1月20日、2012年1月21日、2012年1月29日及2012年5月8日以银行转账等方式累计向原告支付了房款360万元，对该付款事实原告予以认可。2012年3月1日，原告向被告出具了销售不动产统一发票，载明收到被告购房款520万元，并在备注栏注明“此金额已经包含［预售定金］和［预收购房款］”。次日，盐城市物业管理中心向被告出具了收取10.4万元的维修基金缴款凭证。2012年5月8日，原告向被告出具了“证明”一份，内容载明“肖学粉购房的飞驰新天地B楼2162号商铺按《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，应于2012年10月18日将所欠房款120万元付给我公司，并承担利息9万元。经双方协商肖学粉2012年3月31日前付所欠房款120万元，不付利息。由于肖学粉贷款审批时间延迟。肖学粉于2012年5月8日已付所欠房款120万元，我公司未收取利息。”2012年8月2日，被告肖学粉依照第三人杨家峰的要求，以肖学粉之子张成鹏的名义通过银行本票方式向杨家峰支付了房款10.7万元，杨家峰出具了盖有盐城飞驰新天地商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）业务印章的收据一份，该收据上注明收到肖学粉10.7万元购房款。
另查明，商业管理公司系受原告委托对原告开发的飞驰新天地广场商铺进行经营管理的独立法人单位，该公司与原告的法定代表人为同一人，其经营场所亦在飞驰新天地广场楼上，第三人杨家峰系该公司经理。2012年1月31日，被告肖学粉向原告出具了收条一份，内容为收到2162号白肉商铺本年度租金计497880元。原告称该款项已现金给付被告，被告肖学粉对此不予认可，称其出具该收条系应原告公司会计做账的要求而书写，原告并未实际退还租金。2012年3月15日，商业管理公司向被告肖学粉出具证明一份，证明其购买的2162号商铺2012年度的租金为56.8万元。庭审中，被告肖学粉提交了由第三人杨家峰书写的结算清单一份，内容包括：“102万、240万、＋120万、租金56.8万、56.8×10÷12＝47.3万（10个月）、欠160万、＋10.7万”等字样。被告称该结算清单可以证实其已按照杨家峰的计算方法全额支付了所有购房款项，其中47.3万元系以原告未退还的租金部分抵充购房款。杨家峰在以证人身份出庭作证时对该结算清单系其亲笔书写并无异议，但拒绝陈述其书写原因。
还查明，杨家峰于2014年3月25日以证人身份参加庭审审理时，其当庭认可曾多次收取被告肖学粉款项并出具102万元收据，2012年8月2日收取被告肖学粉10.7万元款项及出具结算清单等事实，并陈述其曾为其他经营户介绍购买商铺并代收购房款。杨家峰辩称其与被告肖学粉之间存在借贷关系，并提交了2012年1月19日由被告肖学粉签字的借条一份，借条内容为“今借到杨家峰人民币160万元，分六年还清，具体还款计划……如未能按上述还款时间支付借款，则依逾期还款天数按日千分之五的标准向杨家峰支付违约金”等。被告肖学粉称该借条系原、被告双方签订买卖合同时因被告资金紧张，杨家峰主动提出借款给被告用于支付房款，但由于被告家人未同意，该借条并未实际履行，后其向杨家峰索要该借条未果。
第三人杨家峰于2014年3月25日以证人身份参加本案庭审，因与本案的处理结果有利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼。
上述事实，有当事人的陈述、认购协议书、商品房买卖合同及补充协议、不动产统一发票、银行票据回单、房款收条、证明及结算清单便条等证据在卷证实。
本案争议焦点：（一）第三人杨家峰收取被告款项的行为性质应如何认定。（二）被告是否已经付清了全部购房款。
关于争议焦点（一），本院认为：1、第三人杨家峰代表原告签订《认购协议书》并预收被告103万元房款的行为系职务行为，其行为产生的后果应由原告承担。首先，原、被告于2011年1月20日签订的《认购协议书》上盖有原告公司章印，原告对此并无异议，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。杨家峰代表原告在该份协议上签字的行为，应认定为获得原告相应授权而履行的职务代理行为。该份协议未明确约定购房款的给付方式，原告亦未明确告知被告杨家峰有无代理权及代理权限的范围，故杨家峰依照该协议约定收取被告103万元购房款的行为亦应认定为代表原告而履行双方协议的职务代理行为，由此产生的民事责任应由原告承担。其次，杨家峰作为证人出庭作证时虽辩称该款项中部分为其与被告之间的借贷往来，但其未提供证据加以证实，且杨家峰出具给被告的四份收据中，有三份系注明“房款”，另一份系肖学粉丈夫通过银行汇款给杨家峰（共两次，两份收据）后，杨家峰打的收据之一，因肖学粉丈夫与杨家峰之间无其他债务，也应认定为房款方为合理。第三，被本院追加为第三人后也拒不到庭参与诉讼，视为其对自身权利的放弃，本院对其主张不予采信。最后，被告肖学粉陈述实际缴纳的103万元款项与杨家峰开具的102万元收条之间存在的1万元差距系计算错误导致，并认可依照102万元计算已缴纳房款数额，系当事人对自身权利的处分，本院予以确认。综上，原告辩称杨家峰收取被告103万元房款系其与被告个人之间的往来而与原告无关，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2.根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，案涉《商品房买卖合同》签订后，杨家峰代收被告10.7万元房款的行为构成表见代理，该代理行为有效，应认定被告已缴纳了上述房款。第一，杨家峰系商业管理公司经理，该公司负责飞驰新天地广场商铺的日常经营管理工作，其办公场所在飞驰新天地广场楼上，该公司与原告间存在委托管理关系，且两公司法定代表人为同一人。第二，杨家峰在被告认购商铺及购买涉案商铺过程中起到了重要作用。被告与原告签订《认购协议书》，杨家峰在该协议上代表原告签字，并按照协议约定收取了被告缴纳的部分认购房款，该协议所涉商铺未能购买后，双方并未协商退还被告已缴纳的房款，而是由双方重新签订了购买涉案商铺的合同，在涉案商铺购买合同签订及缴纳相应购房款项过程中，杨家峰均在场参与。第三，被告有理由相信杨家峰的行为代表原告公司，属于善意相对人。杨家峰在审理中作为证人时陈述其曾通过职务上的便利，帮助其他业主购买飞驰新天地商铺，并转交部分购房款。被告通过他人介绍认识杨家峰并先后两次在其参与的情况下签订商铺买卖合同并交付了部分款项，原告未提交证据证明其向被告明确告知杨家峰未获授权或提出异议，基于上述事实，被告作为普通民事主体，有理由相信杨家峰可以代表原告收取购房款，且客观上原告在其自称仅收取了240万元购房款，未达到双方合同约定的一次性支付400万元购房款的情况下，依然为被告办理了全额的不动产统一发票及产权过户手续，系对被告向杨家峰缴纳房款行为的认可。故原告认为被告不构成善意相对人的主张不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点（二），本院认为，被告已经履行了给付全部购房款的义务，故原告要求解除案涉合同无事实和法律依据。
1.杨家峰收取被告房款的行为分别构成职务代理行为和表见代理行为，被告支付给杨家峰的购房款均应认定为缴纳给原告的购房款。双方在案涉商铺买卖合同中明确约定“一次性缴纳购房款400万元，剩余120万元另行交付”，且2012年5月8日的证明也证实双方对购房款剩余120万元并无异议，可见其他房款应已经完成交付。若如原告所称，则原告在被告欠付160万元房款的情况下，帮助被告办理产权过户手续并出具了520万元购房款发票，有违常理。
2.关于原告提出其以现金方式已退还被告2012年全年房租497880元的主张，仅有被告签字的收条，无其他证据相印证，原告作为房地产开发公司，其陈述该部分款项全部以现金方式交付也与常理不符，且该陈述与商业管理公司随后出具给被告“证明”中的租金数额56.8万元并不一致。故对原告认为该部分租金已退还给被告的主张不予支持。
3.杨家峰收取被告的102万元购房款、合同签订后其收取被告的10.7万元房款以及被告陈述用以抵充房款的2012年剩余10个月租金47.3万元，三项之和为本案双方所争议的160万元。该事实与杨家峰亲笔书写的结算清单中对520万元购房款的详细组成数额均相吻合，且与杨家峰数次出具的收款收条、租金数额证明相印证。上述事实足以证明该160万元被告应缴纳的购房款已经全部交付，被告合同义务也已经履行。因此，原告主张被告欠付160万元购房款的事实不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费67436元，由原告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省高级人民法院；开户银行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75）
审 判 长 周联联
代理审判员 臧 峰
代理审判员 樊丽萍
二〇一四年十二月九日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。