上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第7号
原告（反诉被告）上海翊如餐饮管理有限公司，住所地上海市东湖路7号东南侧房。
法定代表人吴冰洁。
委托代理人官振鸣，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人胡晓颖，上海市捷华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区某路某号地下一层01室、101室、二-四层。
法定代表人许昆泰，董事长。
委托代理人朱洁文。
委托代理人刘秋君。
原告上海翊如餐饮管理有限公司诉被告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，�院予以合并审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年，原、被告双方就原告承租被告位于上海市徐汇区某路某号百脑汇徐汇店某层部分物业签订《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》，原告承租面积144平方米，用于经营餐饮，租期自2013年5月1日至2018年4月30日。合同签订后，原告向被告支付两个月租金及管理费共计187，330元，并交纳履约保证金93，665元。原告同时着手对承租铺位进行设计装修及配置用品，共投入装修设计、设备配置等费用697，810元。但被告一直未能向原告提供环境影响评价报告，致使原告无法在承租的物业处办理相关营业证照，包括食品卫生许可证、营业执照等。被告的行为导致原告的餐饮店至今无法合法经营，致使合同�的不能实现，造成原告重大损失。故要求判令：1、解除双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》；2、被告返还原告支付的履约保证金93，665元；3、被告赔偿原告直接损失697，810元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订合同后，原告已经开始正常营业，但在营业过程中因为客流少导致生意不好，原告就擅自停业并自行撤离承租的场地。被告并未不协助原告办理证照，证照也并不影响原告使用房屋，原告周边的其他商家都陆续办出了营业证照并一直在正常经营。原告擅自停业并撤离，应付的租金也一直拖欠不付，原告的行为构成违约，应自行承担违约后果。合同同意解除。保证金按照合同约定应由被告没收，不同意返还。原告主张的损失都缺乏依据，也不应由被告承担。故要求驳回原告诉讼请求。
被告同时反诉称，根据双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》，双方的合作期自2013年5月1日至2018年4月30日，合同对相关费用进行了约定。之后，原告实际于2013年7月15日进场使用租赁的铺位，租金也从该日开始计算。但原告仅支付了2个月的费用，并于2013年11月11日擅自停业。被告多次发函要求原告恢复营业，但原告都不理睬。因原告长期拖欠费用并擅自停业，被告于2013年12月27日向原告发出解除合同的《通知函》，要求原告按约办理退租手续，但原告至今仍将其经营设备等物品滞留于场地中。故要求判令：1、解除双方签订的合同；2、原告向被告支付自2013年9月15日起至2013年11月10日止的商业合作费、商场综合服务费及商场管理费合计人民币174，841.33元及实际支付日止的逾期付款滞纳金（暂计自2013年9月15日起至2014年1月29日为人民币95，813元，按千分之四每日计）；3、原告迁出租赁的柜位并恢复原状，恢复费用由原告承担；4、原告向被告支付自2013年11月11日起至实际清场之日的场地占用费，按人民币187，330元／月计（暂计至2014年2月11日为561，990元）。
审理中，被告称，双方曾于2014年2月17日协商清场事宜，但原告拒绝清场，故被告于2014年2月20日自行进行了清场。原告原来承租的铺位已有新的承租人租赁，并已于2014年4月中旬进场，而且使用了部分原告遗留的固定装潢，已不存在清场问题。因此，被告当庭撤回了第3项反诉请求，同时明确第4项反诉请求的计算截止日期为2014年2月20日。
对于被告的反诉，原告辩称，同意解除合同，不同意其余反诉请求。双方签订的实际是租赁合同，原告承租房屋是为了经营餐饮，但被告提供的房屋不符合餐饮经营的目的，导致合同无法履行，相关的费用不应由原告承担。因为无法在租赁的场地正常经营，原告在试营业2-3个月后就退场不再使用该场地了。原告退场后场地在被告的实际控制中。因被告要求原告交清所有费用后才能清场，但双方对此无法达成一致，因此原告并未无故的恶意占有场地。故不同意支付租金、滞纳金及占用费。对于被告反诉请求的计算方式及金额无异议，但不应支付。故要求驳回被告反诉请求。
经审理查明，2013年4月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商业合作合同》，约定：甲方将位于上海市徐汇区某路某号百脑汇徐汇店某层编号为0Z04（该编号为双方在审理过程中共同确认）的房产提供乙方经营，建筑面积约为144平方米；双方约定，该房产仅用于乙方自己经营餐饮；乙方保证不擅自改变房产用途；乙方应具有经工商管理机关登记核准经营餐饮业的资格证书；合同签订时，乙方必须提交政府规定的证件，包括营业执照副�、税务登记证明、食品卫生许可证等；合同签订时，乙方必须提交履约保证金93，665元；若乙方违反本合同各项条款规定或未经甲方同意擅自终止合同的，甲方有权依双方合同之约定不予返还保证金；本合同合作期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止；甲方因故推迟交付柜位的，合作期相应顺延；合同期满双方不再续约或者本合同提前解除或终止的，应自期满、解除或终止之日前甲方撤离房产；若乙方经甲方许可提前撤离房产的，应自甲方确定的撤离时间撤离房产；乙方若在规定的日期内不能完成撤离作业，乙方应向甲方缴纳相当于每日商业合作费用、商场管理费用、商场综合服务费用之和两倍的违约金，超过期限达10日的，甲方有权处理乙方席位内乙方应带离的物品；乙方自装部分的装潢或道具设备，在双方合同期满不再续约或其他原因乙方撤离房产的，对于固定�该房产上的所有装潢或道具设备，乙方均不得拆除；乙方应向甲方支付商业合作费，标准为每月37，466元；支付方式付二押一，每2个月支付一次，乙方应当在每2个月中第1个日历月的第1日之前支付该2个月的合作费；乙方逾期支付的，每逾期一天应向甲方支付逾期部分千分之四的违约金；乙方在合作期限内未经甲方许可不得中途停业、歇业或变相停业、延长营业、歇业，或擅自撤场；乙方如欲在合同期间撤离房产，应于三十天前向甲方提出书面申请，经甲方书面同意的，在完成清场相关费用后，才可以撤离房产；如未经甲方同意自行撤离房产的，视为乙方违约；合作期内，由于甲方违约，乙方依照本合同约定解除合同的，甲方负责赔偿乙方的直接损失；合作期内，由于乙方违约，甲方依照本合同约定解除合同的，乙方无权要求甲方退还保证金或任何其他费用；乙方�经甲方同意擅自推迟开业或者擅自自行停业或未营业的，乙方应向甲方缴纳相当于每日商业合作费用、商场管理费用、商场综合服务费用之和两倍的违约金；在合作期内，甲方交付的该房产不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的，乙方可以在30日内书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任；在合作期内，乙方逾期支付相关费用，逾期累计超过15日的，乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业的，甲方可以书面通知乙方解除合同，提前收回该房产，并有权要求乙方承担违约责任；本合同第三年起，按合约第二年租金基础上递增7%（每月每平方695.5元）；第四年、第五年租金按第三年租金不变。
双方同时签订一份《商场综合服务合同》，约定：乙方每月向甲方支付综合服务费28，099元，合作期内该服务费保持不变；房产装潢由乙方负责，所有费用由乙�支出；甲方同意在装修期内免除乙方商业合作费；本合同终止时或其他原因，甲方应退还乙方所有设施设备及陈列物等给乙方，但固定于席位上的物品除外；但乙方若未能结清相应款项的，甲方有权留置全部或部分物品，直至乙方交清所有费用时为止；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任。
双方同时另行签订一份《商场管理合同》，约定：乙方每月向甲方支付商场管理费28，099元，合作期内该管理费保持不变；乙方在该房产开始营业之前，应当取得所有必须的政府批准、登记或许可证明文件，并确保该等证明文件在合作期内完全有效，否则由乙方自行承担一切责任；乙方在约定的装修期满后，应当立即开始营业；乙方应当保持该房产的连续营业，非经甲方书面同意，或者除非甲方另有临时通知，不得擅自停止营业；合同任�一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任。
上述合同签订后，原告开始对承租的铺位进行装修，并按约向被告支付了两个月的租金187，330元（审理中双方确认，双方所签订的上述合同的实质就是租赁合同，所约定的各项费用之和就是租金，每月租金合计93，665元）及保证金93，665元。装修完毕后，原告于2013年7月中旬开始试营业直至同年11月初停业。
2013年11月13日，被告致函原告，表示：截至2013年10月31日原告已欠缴租金145，029.68元及燃气费21，881.50元，而且原告于同年11月11日擅自停业，其行为已违反合同约定；故要求原告在同年11月15日前交付上述欠费并立即恢复营业，否则将终止合同并诉诸于法律。
2013年11月19日，原告向被告发出《律师函》，以被告未能向原告提供环评报告致使原告无法办理营业执照、无法合法营业为由，要求解除双方签署的合同、被告退还保证金并赔偿原告损失。此后原告人员撤离了承租的铺位，被告遂将该铺位予以封闭。
2013年12月31日，被告再次致函原告，表示：因原告拖欠租金并擅自停业，其行为违反合同约定，故要求解除双方间的所有合同并将收回铺位；根据合同约定将直接扣除原告交付的保证金；要求原告于2014年1月3日前办妥退柜手续、结清应付款项，并将柜位恢复原状返还被告；原告逾期清场的，被告将代为清场，因此发生的费用及损失由原告承担。
审理中，原告曾申请对铺位中的固定装潢现值进行鉴定，但因该铺位已被被告自行清场而导致双方对现场状况意见不一。之后原告认为已无法进行鉴定而撤回了鉴定申请。
庭审中，原告称，其第3项诉请包括装修费用、购置各类设施设备及家具等费用。对于原告所称的上述损失内容，被告表示不予认可。
被告称，原告停业并撤离铺位后，被告随即将该铺位予以封闭。此后双方曾于2014年2月17日协商清场事宜，但原告拒绝清场，故被告于2014年2月20日自行进行了清场，将可移动的设施设备等物品搬离了该铺位。之后于2014年4月中旬将该铺位交付新的承租人予以使用。原告遗留在铺位处的可移动的设施设备等物品，现由被告放置于仓库保管，原告如需要回，可与被告联系双方自行进行交接。对于被告所称自行清场情况，原告表示不清楚。
双方确认，双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》的实质就是租赁合同，三份合同约定的相关费用之和就是每月租金的金额93，665元。双方尚未就可移动的设施设备等物品进行交接。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》、收据、律师函、通知函、照片等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告就涉讼铺位签订的合作合同等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。审理中双方确认，双方签订的名为合作合同而实为房屋租赁合同。在房屋租赁合同关系中，原告作为承租人的主要义务是按约支付租金，被告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付原告使用。但原告作为承租人，在履行合同过程中，仅支付了首期两个月的租金，之后未再按约支付后续租金且擅自提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当按约承担相应的违约责任。
原告虽称其不付后续租金且提前终止合同系因被告未能提供环评报告而致使原告无法办理相关营业证照所致，但原告对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。首先，原告未能提供任何证据证明其确实曾经向有关管理部门申请办理相关证照且因无环评报告而被拒绝的事实；其次，综观双方所签订的相关合同，其中明确约定提供合法证照的责任在于原告，并未就被告是否负有具体的协助义务等事宜进行任何的约定。因此，即使原告确实曾经申请过办理相关证照且未能获准，原告将其责任归咎于被告的主张，也并无任何合同依据。原、被告之间建立的是房屋租赁法律关�，原告作为承租人的主要义务是按约支付租金，被告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付原告使用，双方如需对方承担其他义务，则应当在合同中对此加以明确的约定。综上，原告以被告未能提供环评报告致使其无法办出经营证照为由拒付租金且提前终止合同的行为，缺乏合同及法律依据，显属不当。
基于以上所述，对于原告的本诉诉讼请求，本院认为，原告作为违约方，无权主张解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告赔偿的各项损失，首先，原告未能提供确实而充分的证据就其主张的各项损失的真实性、关联性等予以证明；其次，双方纠纷系因原告违约而引起，即使确实存在由此而产生的损失，也应由原告予以承担；最后，对于其中原告主张的装潢损失，无论是根据双方的合同约定还是相关司法解释的规定，原告作为�约方均无权要求被告就固定装潢部分给予赔偿。对于可移动的设施设备，被告表示愿意返还原告，原告如有需要可自行与被告进行交接。因此，原告要求被告赔偿损失的诉请缺乏事实及合同依据且有悖于法律规定，本院不予支持。对于原告要求返还履约保证金的诉讼请求，根据合同约定，因原告违约致使合同解除的，原告无权要求被告退还保证金或任何其他费用。故原告该项诉讼请求有悖于合同约定，本院对此难以支持。
对于被告的反诉请求，本院认为，原告的行为违反合同约定，构成违约，被告依据合同约定行使解除权，其要求解除合同的反诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。原告拒付后续租金的理由缺乏事实及法律依据，故本院对于被告要求原告支付实际经营期间租金174，841.33元及滞纳金的反诉请求予以支持。在原告停业并撤离之后，涉讼的铺位已实际由被告予以控制，从被告自行封闭铺位、自行清场并另行出租等行为也充分说明被告对涉讼铺位拥有实际的控制权。在此情况下，被告再行要求原告承担其撤离之后的占用费，该项请求存在扩大损失之嫌且有失公平。故本院对于被告要求原告支付占用费的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海翊如餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》予以解除；
二、原告（反诉被告）上海翊如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司租金人民币174，841.33元及逾期付款违约金（违约金以人民币174，841.33元为本金，按照每日千分之四的标准，自2013年9月15日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）上海翊如餐饮管理有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币11，714.80元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费减半收取计人民币4，169.40元，由原告（反诉被告）负担1，355.30元，由�告（反诉原告）负担2，814.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
代理审判员 李 理
人民陪审员 严国华
二〇一四年十月二十日
书 记 员 顾雅萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明�
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。