广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0607民初813号
原告：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区，组织机构代码：××。
法定代表人：张明，该公司总经理。
委托代理人：曾伯凯，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省邵东县。
委托代理人：柴森，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市海珠区。
被告：佛山市三水海都房地产有限公司，住所地：广东省佛山市三水区云东海旅游经济区中心区12、13、16号B地块（F2）C座二楼201-206室。
法定代表人：刘文生，该公司董事长。
委托代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：陈永梅。
原告深圳市金地物业管理有限公司诉被告佛山市三水海都房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员郭赤戈担任审判长，与代理审判员陆兰欢、人民陪审员何丽云组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人曾伯凯、柴森以及被告的委托代理人龚丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月18日，原告与被告签订《佛山云东海高尔夫花园前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业合同》”），约定由原告对被告所开发建设的云东海高尔夫花园提供前期物业管理服务。该花园管理区域建筑面积为7.89万平方米，采用B1、B2、B3分期开发形式。双方还签订了《云东海高尔夫花园前期物业服务合同补充备忘》（以下简称“《前期物业合同补充备忘》”），对空置房管理费作出约定。截止至2015年12月17日，被告尚欠B1、B2区空置房管理费218856.88元（2014年7月至2015年12月），B3区空置房管理费745555.35元，合计964412.23元。
被告在房屋销售期间，承诺对业主赠送管理费，该赠送管理费应由被告向原告支付。截止至2015年12月17日，其尚欠32、33、42、89共4栋房屋的管理费63075.12元（2015年5月至2015年12月）未支付。
为促进云东海高尔夫花园的推广、销售，原、被告双方签订了《销售配合服务协议》，约定由原告为被告提供销售配合服务，服务期限分别为2014年3月至2014年8月、2014年9月至2014年10月、2014年11月至2015年4月。2015年4月25日，原告与被告签署了关于《﹤云东海高尔夫花园﹥物业管理工作事项备忘录》（以下简称“《备忘录》”），就协议到期后的续约问题达成一致。自2015年5月1日起，双方就后续合同及款项问题多次协商，在此期间原告仍按前述《销售配合服务协议》为被告提供配合服务。截止至2015年12月17日，被告尚欠原告前期配合费203975.44元（2015年5月至2015年12月17日）、违约金61192.63元（以被告实际损失的30%计算）。
此外，根据双方签订的《前期物业合同》第七条之约定，被告应向原告移交物业服务用房供原告无偿使用，但被告却将位于云东海高尔夫花园综合楼2楼的物业服务用房挪作被告的高尔夫球会场所，致原告至今无正规办公场所，给原告的公司形象造成了极大损害。现要求被告立即返还该物业服务用房，并返还挪作他用的收益8万元（以周边同类型房屋的出租收益估算）。
综上，为维护自身的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告向原告支付B1、B2区空置房管理费218856.88元（2014年7月至2015年12月），B3区空置房管理费745555.35元，合计964412.23元；2、被告向原告支付赠送管理费63075.12元（2015年5月至2015年12月）；3、被告向原告支付前期配合费203975.44元（2015年5月至2015年12月17日）及违约金61192.63元；4、被告向原告返还位于云东海高尔夫花园综合楼2楼的物业服务用房，并返还挪作他用所得收益8万元；5、本案诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告请求变更诉讼请求第1项为：被告支付B1、B2区空置房管理费218856.88元（2014年7月至2015年12月），B3区空置房管理费745502.94元，合计964359.82元；请求变更诉讼请求第4项为：被告向原告返还位于云东海高尔夫花园综合楼2楼的物业服务用房，并返还挪作他用所得收益67500元。
被告辩称：1、被告同意向原告支付B1、B2区空置房管理费218856.88元、赠送管理费63075.12元、前期配合费203975.44元。2、B3区未实际移交原告管理，被告不应向其支付B3区空置房管理费745502.94元。首先，双方2015年4月25日签订《备忘录》结算空置房管理费时，双方确认纳入计费范围的仅B1、B2区；其次，原告在云东海高尔夫花园提供物业管理服务的工作人员仅5名，而整个B区的建筑面积是7.89万平方米，5名工作人员不可能管理7.89万平方米。3、原告主张前期配合费203975.44元的违约金61192.63元没有事实与法律依据。4、被告已将B1区9号别墅提供给原告作物业服务用房，原告使用物业服务用房的权利已得到保障，不应再要求被告支付任何费用。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、《物业管理企业备案登记表》、《前期物业合同》各一份，证明原告提供前期物业服务的依据。
2、《关于终止物业服务合同的通知》、《关于云东海高尔夫花园告知函的回函》、《关于云东海高尔夫花园相关事宜的征询函的回函》各一份，证明在双方协商过程中被告曾向原告发函的事实。
3、《前期物业合同补充备忘》一份，证明空置房管理费的计算标准和依据。
4、《B1、B2区空置房面积》，B1、B2、B3区空置房管理费明细，说明，《B3区业主资料移交》各一份，证明被告尚欠空置房管理费的具体情况。
5、《B区业主赠送管理费明细》一份、《确认书》四份，证明被告尚欠赠送管理费的具体情况。
6、2014年3月1日至2014年8月31日、2014年9月至2014年10月、2014年11月至2015年4月及2015年5月1日至2015年12月17日的《销售配合服务协议》各一份，证明原、被告签订《销售配合服务协议》，对双方的权利义务作了约定。
7、《资料清单》、《销售配合费》以及2015年5月至2015年12月的费用明细表各一份，证明被告尚欠前期配合费的具体情况。
8、《备忘录》一份，证明部分费用不再予以减免。
9、损失计算表一份，网页截图三份，证明被告未依约交付物业服务用房给原告造成的损失。
10、照片五张，《维修派工单》一份，2014年5月至2015年9月的《巡视检查记录表》共十六份，2014年11月至2015年12月的《清洁作业记录表》各一份，2015年1月至2015年12月的《岗位值班记录表》共十三份，2016年1月的《岗位值班记录表》三份，2016年1月的《交接班记录本》五份，2016年1月的《巡视检查记录表》一份，B3区119号、139号、152号的收楼资料各一套，B3区136号《收楼意见书》一份，证明原告为B3区提供了物业管理服务。
被告在诉讼中提供以下证据：
1、《前期物业合同补充备忘》及其附件一、二各一份，证明按双方规划，B区全部交由原告管理其应配备服务人员49人，而从2014年11月起原告在B区提供服务的人员仅5名，且服务范围缩减至大门看管和电瓶车接送服务2项。
2、《B区空置房管理费明细》一份，证明前期物业服务合同到期后，原、被告结算费用仅涉及B1、B2区，B3区未移交原告管理，不应计费。
3、《云东海高尔夫花园面积汇总表》一份、照片六张，证明被告将9号别墅作为物业服务用房交原告使用，原告实际一直在9号别墅办公。
经审查，原告提供的证据1、5、8以及证据6中2014年3月1日至2014年8月31日、2014年9月至2014年10月、2014年11月至2015年4月的《销售配合服务协议》，被告无异议，故本院均予以采信。原告提供的证据2，与本案诉请无关，本院不予采信。原告提供的证据3，能与被告提供的证据1印证，故对原告提供的证据3和被告提供的证据1，本院均予以采信，但原告提供的证据3不完整，应以被告提供的证据1为准。原告提供的证据4，被告对B1、B2区空置房的面积及其管理费无异议，故对该证据中的《B1、B2区空置房面积》及B1、B2区空置房管理费明细，本院予以采信；证据4中的说明以及《B3区业主资料移交》为原件，证据来源、形式合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院均予以采信，对B3区空置房管理费金额的认定在本院认为部分再作论述。原告提供的证据6中2015年5月1日至2015年12月17日的《销售配合服务协议》，原、被告并未实际签订，故本院不予采信。原告提供的证据7，《资料清单》有“李倩倩”签名，且被告亦确认“李倩倩”是其工作人员，故对该《资料清单》本院予以采信；该证据中的《销售配合费》以及2015年5月至2015年12月的费用明细表，被告对其金额无异议，故本院亦予以确认。原告提供的证据9，是打印件，无其他证据予以佐证，故本院不予采信。原告提供的证据10，是原件，且能通过证据4中的说明及《B3区业主资料移交》佐证，故对该证据的证明内容，本院予以确认。被告提供的证据2、3，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性均予以确认。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2010年12月18日，原告与被告签订《前期物业合同》，约定由原告为云东海高尔夫花园提供前期物业管理服务。该合同第四条约定物业服务期限自2010年12月18日起至2015年12月17日止；第七条约定在办理业主入住60日前，被告按不少于开发房屋建筑面积千分之二的比例配置，向原告提供（建筑面积700平方米）的房屋作为物业服务用房，在合同履行期间供原告无偿使用；第十一条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为3.9元／平方米／月。双方还签订《前期物业合同补充备忘》，约定物业区域内已竣工但尚未出售的物业，或因被告原因未能按时交付物业买受人的物业及被告自有物业的物业服务费由被告承担，被告应按照《前期物业合同》的相关约定支付，被告自竣工验收符合法定交付之日起的首年内按合同第十一条约定的物业服务收费标准的50%向原告缴付，第二年起按前述标准的80%向原告缴付，第三年按合同约定的标准向原告缴付；为确保服务质量和服务标准，项目B区交房入伙后和项目A＼B＼C区全部交房入伙后的物业服务人员配置标准按附件一、附件二执行。2014年7月至2015年12月，被告尚欠原告B1、B2区空置房管理费218856.88元。
被告在房屋销售期间，承诺对业主赠送管理费，该赠送管理费应由被告向原告支付。2015年5月至2015年12月，被告需向原告支付赠送管理费63075.12元。
为促进云东海高尔夫花园的推广、销售，原、被告双方签订了服务期限分别为2014年3月至2014年8月、2014年9月至2014年10月、2014年11月至2015年4月的《销售配合服务协议》，约定由原告为被告提供销售配合服务。2015年4月30日后双方未再签订《销售配合服务协议》，但原告仍为被告提供销售配合服务。2015年5月至2015年12月17日，被告需向原告支付前期配合费203975.44元。
2015年4月25日，原告与被告签订《备忘录》，明确了《销售配合服务协议》于2015年4月30日到期后，双方的合作内容及下一步与原告关于B区前期物业费用结算及配合的相关事项。其中第一点“双方达成一致事项”第（一）项“关于至2015年4月30日止未结算空置费用、赠送管理费及前期配合费用的支付事宜”载明“从2012年1月起计，至2015年4月30日止，甲方（即被告）未向乙方（即原告）支付B1、B2区空置房管理费及赠送管理费共计306800.11元。”。
原、被告双方共同前往相关部门办理物业管理企业备案登记，《物业管理企业备案登记表》载明物业用房位置是云东海高尔夫花园综合楼2楼，面积185平方米。但原告长期使用的物业用房是云东海高尔夫花园岭墅9号，且仅使用了该别墅一层的一部分，其二层和三层是空置的。
另查明：被告曾向原告交付一份说明和《B3区业主资料移交》，说明的主要内容是：“我司所开发的云东海高尔夫花园B区别墅已为现楼，为了配合交楼工作的顺利进行和交楼工作的需要，现将已达收楼条件业主资料移交贵司，具体详见附件。”。原告为B3区部分业主办理了收楼手续。《前期物业合同补充备忘》的附件二《云东海高尔夫花园物业服务中心职能架构及人员编制》约定B区交付使用后物业服务中心人员编制为49人，但原告并未依约配置服务人员，原告称其为B区提供服务的是21人。
B3区已全部竣工，原、被告双方一致认可通过竣工验收时间是2013年12月31日。目前B3区空置房建筑面积是15171平方米，原告主张被告尚欠的B3区空置房2014年7月至2015年12月管理费均按建筑面积15171平方米计算。
云东海高尔夫花园岭墅9号的建筑面积共1033.92平方米。
本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系。双方签订的《前期物业合同》、《前期物业合同补充备忘》、《销售配合服务协议》、《备忘录》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告对原告主张其支付B1、B2区空置房管理费218856.88元、赠送管理费63075.12元、前期配合费203975.44元的诉讼请求无异议，故本院均予以支持。本案的争议焦点是：1、被告应否向原告支付B3区空置房管理费及具体数额的确定；2、被告是否需向原告支付前期配合费的违约金及该如何计算；3、被告应否向原告返还位于云东海高尔夫花园综合楼2楼的物业服务用房及挪作他用所得收益67500元。针对本案的争议焦点，具体分析如下：
关于第一个焦点问题。双方2015年4月25日签订的《备忘录》仅表明被告未向原告支付B1、B2区空置房管理费，不能以此认定B3区未实际移交原告管理。被告称原告在云东海高尔夫花园提供物业管理服务的工作人员仅5名，亦未能提供证据予以证实。实际上被告曾向原告交付一份关于将已达收楼条件业主资料移交原告的说明和《B3区业主资料移交》，且原告能提供涉案B3区部分业主的收楼资料，因此本院推定被告已实际将B3区移交原告管理，其应向原告支付相应的空置房管理费。
B3区于2013年12月31日通过竣工验收，目前B3区空置房建筑面积是15171平方米，原告主张被告尚欠的B3区2014年7月至2015年12月空置房管理费均按建筑面积15171平方米计算。根据《前期物业合同》及《前期物业合同补充备忘》的约定，B3区2014年7月至2015年12月的空置房管理费为745502.94元（3.9元／平方米／月×15171平方米×6个月×50%＋3.9元／平方米／月×15171平方米×12个月×80%=745502.94元）。根据《云东海高尔夫花园物业服务中心职能架构及人员编制》，B区交付使用后物业服务中心人员编制为49人，但原告并未依约配置服务人员，即便按原告所称也仅有21人，故被告不应全额向原告支付上述745502.94元，本院酌定被告以745502.94元的40%为标准向原告支付B3区2014年7月至2015年12月的空置房管理费，也即298201.18元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。原告主张被告以其尚欠的前期配合费203975.44元的30%为标准支付违约金，但未能提供相应证据证实双方对2015年5月至2015年12月17日前期配合费的支付时间以及逾期责任作了约定，亦未能提供充分证据证实其在起诉前曾向被告主张过上述前期配合费，应承担举证不能的法律后果。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠费用所产生的资金占用损失即利息损失，以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理。因此，本院酌定违约金从原告起诉之日即2016年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。
关于第三个焦点问题。虽然《物业管理企业备案登记表》载明涉案物业用房是云东海高尔夫花园综合楼2楼，但被告向原告交付云东海高尔夫花园岭墅9号后，原告长期使用且未能举证证实其曾向被告提出异议，故应视为双方同意变更物业用房。云东海高尔夫花园岭墅9号的建筑面积共1033.92平方米，符合双方对物业用房面积的约定。在被告将云东海高尔夫花园岭墅9号交付原告作物业用房后，是否使用、怎么使用取决于原告。因此，现原告主张被告返还位于云东海高尔夫花园综合楼2楼的物业服务用房并返还挪作他用所得收益67500元，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告佛山市三水海都房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司支付B1、B2区空置房管理费218856.88元、B3区空置房管理费298201.18元、赠送管理费63075.12元、前期配合费203975.44元，共计784108.62元，并支付违约金（违约金以203975.44元为基数，从2016年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费全额收取共17154元，由原告深圳市金地物业管理有限公司负担7355元，被告佛山市三水海都房地产有限公司负担9799元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 郭赤戈
代理审判员 陆兰欢
人民陪审员 何丽云
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 梁 正