贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初3155号原告:鲍儒琪，女，1959年6月19日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地大方县奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡运，男，1979年12月16日出生，汉族，住贵州省大方县，大方县南天房地产开发有限责任公司职工。第三人：贵州省平坝县福乐多购物有限公司，住所地：贵州省平坝县。法定代表人：王忠进，公司经理。原告鲍儒琪与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“大方南天公司”）、第三人贵州省平坝县福乐多购物有限公司（以下至判决主文前简称“平坝福乐多公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告鲍儒琪之委托诉讼代理人黄朝云、被告大方南天公司之委托诉讼代理人胡运到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍儒琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房；2、判令被告及时为原告向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该5套商品房初始登记的相关资料；3、判令被告及时向大方县房产事业局办理“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房所有权转移登记，为原告办理该5套商品房的不动产产权证书；4、判令被告及时向原告交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房的购房发票、契税发票、交易税发票和水、电建设安装费、专项维修基金缴款凭证；5、判令被告按每日160.07元向原告支付自2015年10月31日起至人民法院判决确定的被告向原告交房之日止期间的违约金；6、判决第三人直接向原告支付该5套商品房在人民法院判决确定的被告向原告交房之日起至2030年1月9日期间的租金；7、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年2月至2014年1月，原告借款给被告，由被告按照月利率3%支付利息，每季度结算一次，2015年6月30日，经鲍儒琪与被告结算，被告欠原告借款本金660000.00元，本息合计855460.00元。结算当日，原告有意购买被告开发的“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房，经协商后，双方签订该5套房屋的《商品房买卖合同》，负1276号房约定，原告以20588.00元每平方米价格购买，该房建筑面积16.26平方米，套内建筑面积7.74平方米，公摊面积8.52平方米，总价款159348.00元。负1277号房约定，原告以20588.00元每平方米价格购买，该房建筑面积16.26平方米，套内建筑面积7.74平方米，公摊面积8.52平方米，总价款159348.00元。负1278号房约定，原告以20588.00元每平方米价格购买，该房建筑面积16.26平方米，套内建筑面积7.74平方米，公摊面积8.52平方米，总价款159348.00元。负1279号房约定，原告以20588.00元每平方米价格购买，该房建筑面积16.26平方米，套内建筑面积7.74平方米，公摊面积8.52平方米，总价款159348.00元。负1280号房约定，原告以20577.00元每平方米价格购买，该房建筑面积16.63平方米，套内建筑面积7.92平方米，公摊面积8.71平方米，总价款162974.00元。上述5份合同约定的交房日期均为2015年10月30日前，初始登记日期为房屋交付使用之日起90日，同时约定被告于交付使用之日起180日内向原告提供办理商品房初始登记的相关资料，并约定，逾期不交房的按照购房款万分之2的日利率计算违约金。5套商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计830131.00元，经原告、被告协商同意，从被告应当支付给原告的欠款855460.00元中抵扣。双方签订合同并结算后，被告向原告出具了房屋价款、维修基金、交易税和契税收据。到2015年10月30日，交房期限届满，被告未向原告交付上述5套商品房，也为办理相关初始登记和所有权转移手续。期间，原告购买的5套商品房已经由被告出租给平坝福乐多公司经营超市，年租金2800000.00，租期15年，每两年租金递增5%，第三人已经向被告支付了一年租金，按照原告所购5套商品房面积所占比例，在2015年1月10日至2030年1月9日期间，该5套商品房总面积81.67平方米，第一年租金应为42347.37元，之后每两年按5%递增。大方南天公司辩称，对原告方起诉所依据的事实没有异议。但双方签订了商品房买卖合同和返租合同后，按照公司商铺管理模式，涉案商品房已经招租就视为实际交付，被告不应当承担逾期交房的违约责任。第三人平坝福乐多超市由大方南天公司招租，租金由公司统一分配支付，第三人无直接向原告支付租金的义务。平坝福乐多公司未出庭陈述，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2012年至2015年期间，原告借款给大方南天公司，由大方南天公司按照月利率3%支付利息，每季度结算一次，2015年6月30日，经鲍儒琪与大方南天公司结算，被告共计借款本金660000.00元，本息合计855460.00元。结算当日，原告与被告协商后，双方签订“南天·星月国际”第一幢1单元负1176、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房的《商品房买卖合同》，合同约定负1276号房每平方米20588.00元，总价款159348.00元。负1277号房每平方米20588.00元，总价款159348.00元。负1278号房每平方米20588.00元，总价款159348.00元。负1279号房每平方米20588.00元，总价款159348.00元。负1280号房每平方米20577.00元，总价款162974.00元。上述5套商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计830131.00元，经原告、被告协商同意，从被告应当支付给鲍儒琪的欠款855460.00元中抵扣。双方签订合同并结算后，大方南天公司向鲍儒琪出具了房屋价款、维修基金、交易税和契税收据。在双方签订的5份《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。”。在第十三条第1（1）项约定：“逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”。在第十三条第1（2）项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。在第二十二条二初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，在第二十二条三（五）约定：“1、办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自负担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记滞后，出卖人不承担任何责任”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”。到2015年10月30日，交房期限届满，被告未直接向原告交付案涉5套商品房，也未办理所有权初始登记和所有权转移登记。大方县南天物业管理有限公司于2015年1月10日与平坝福乐多公司签订《商铺租赁合同》，将“南天·星月国际”地下商业第负壹层，建筑面积5400平方米出租给平坝福乐多公司使用。鲍儒琪于2015年7月10日与大方县南天物业管理有限公司签订五份《负一楼商铺委托租赁协议》，将涉案的5套房屋委托大方县南天物业管理有限公司招租。另查明，大方南天公司是依法注册的房地产开发企业，负责“南天·星月国际”房地产项目的开发，持有证号为方商房预字第201409号预售许可证。2015年11月25日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高民初字第1251号民事裁定，在73046183.00元价值范围内查封了包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年11月25日起至2018年11月25日止。泸州市龙马潭区人民法院于2015年12月1日裁定轮候查封包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年12月2日起至2018年12月1日止。本院认为，原告鲍儒琪与被告大方南天公司、第三人平坝福乐多公司因履行《商品房销售合同》发生争议，主要争议焦点为：1、被告是否应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋和办理相关房屋产权登记手续交付原告；2、被告是否应当承担违约责任；3、第三人是否应当向原告直接支付租金。关于被告大方南天公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告鲍儒琪交付房屋和办理相关房屋产权登记手续交付原告的问题。本院认为，原告鲍儒琪与被告大方南天公司签订《商品房买卖合同》是出于在被告不能履行偿还借款义务的情况下，经双方结算后，达成以房抵债的意思表示，在法律性质上属于债务履行方式的变更，应当依据双方签订的《商品房买卖合同》作为基础法律关系进行审理，结合审理查明的事实，原被告双方签订5份《商品房买卖合同》的时间在相关人民法院对涉案房屋采取保全措施之前，虽然涉案房屋未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案合同的签订系双方真实合意，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，合同双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。因此，被告大方南天公司应当按照约定于2015年10月30日前向原告鲍儒琪交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房。大方南天公司抗辩称涉案的5套商品房按照公司商铺经营管理的运营模式，已经于2015年7月10日在原告与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》之日起已经视为交付。本院认为，结合大方南天公司第负壹层商铺统一对外招租的运营模式，案涉的5套商品房虽然包含在大方县南天物业管理有限公司于2015年1月10日出租给平坝福乐多公司的地下商业第负壹层内，但第三人之间的租赁关系，在法律事实上并不对被告向原告履行交付义务造成障碍，原告在2015年7月10日与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》时，涉案房屋租赁给第三人平坝福乐多超市的事实已经存在。因此，从原告与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》之日，应当视为案涉商品房已经由被告大方南天公司向原告鲍儒琪交付，故对被告抗辩案涉商品房已经视为交付的意见，本院予以采纳。反之，对原告请求判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房的诉讼主张，应予驳回。对原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该5套商品房初始登记的相关资料和办理所有权转移登记的主张。本院认为，现行法律、法规没有对房地产开发商建成的商品房强制性要求进行房屋所有权初始登记，但本案中大方南天公司与鲍儒琪签订的5份《商品房买卖合同》均在第二十二条约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”和“出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”从民事法律尊重当事人意思自治和诚实信用原则的角度，被告大方南天公司应当依照约定在期限内向房产管理部门申请商品房所有权初始登记，但是原告作为诉的发起人，诉讼请求应当具备明确具体之条件，义务履行对象必须清晰，本案合同双方当事人约定出卖人向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，该“相关资料”属概括性表述，不具有确定性，导致人民法院作出实体裁判缺乏事实依据。因此，原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该5套商品房初始登记的相关资料的诉讼主张，本院不予支持。关于原告请求判令被告为其办理涉案商品房所有权转移登记并交付不动产登记证书的问题。本院认为，一方面根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，办理商品房转移登记，不是被告一方的义务，而是双方的共同义务。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国法律将登记作为不动产权属变动的生效条件，即商品房物权权利的取得必须以办理产权过户为标准，在办理产权转移登记之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的物权归属仍属于出卖人，由于买受人不是商品房的物权权利所有人，其对出卖人只享有依买卖合同而产生的债权请求权，交付占有状态不能改变物权未发生变动这一事实。按照合同的相对性原理，债权仅在合同双方当事人之间产生约束力，而不能发生对抗第三人的效力。本案涉案商品房因被告与其他第三人之间的债务清算原因涉诉而被相关人民法院查封，而人民法院对不动产采取的查封措施旨在对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”和第三十八条第一款第（二）项：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；”之规定，本案案涉房屋已经被人民法院采取查封保全措施，该查封行为直接阻却了出卖人履行办理商品房所有权转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案案涉房屋办理所有权转移登记已经出现法律上不能履行的情形，在经本院释明后，原告又不变更诉讼请求的情况下，其请求被告继续履行所有权转移登记并交付不动产登记证书的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告可待相关人民法院对涉案房屋采取查封措施的法律事实消灭后，再行主张权利。关于被告是否应当承担违约责任的问题。本院认为，原告请求判令被告按每日160.07元向原告支付自2015年10月31日起至人民法院判决确定的被告向原告交房之日止期间的违约金的主张非常明确，而该请求权发起的事实基础是以涉案房屋没有交付为前提，如前所述，本案涉及的“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房在原告鲍儒琪与大方县南天物业管理有限公司于2015年7月10日签订《负一楼商铺委托租赁协议》之时，视为大方南天公司已向原告鲍儒琪交付，因此，被告大方南天公司没有违反在2015年10月30日前交房的约定，不应当承担逾期交房的违约责任，故本院对原告的该项主张，不予支持。关于第三人平坝福乐多公司是否应当向原告直接支付租金的和原告其他诉讼主张的问题。本院认为，按照大方南天公司第负壹层商铺统一由大方县南天物业管理有限公司对外招租的运营模式，从2015年1月10日大方县南天物业管理有限公司与平坝福乐多公司签订《商铺租赁合同》时，大方县南天物业管理有限公司就成为该租赁法律关系中的出租人，平坝福乐多公司成为承租人，且原告鲍儒琪也是在认同该运行模式的情况下，与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》，双方之间构成委托法律关系，按照合同的相对性原理和相关法律规定，第三人平坝福乐多公司作为承租人只负有向出租人大方县南天物业管理有限公司支付租金的义务。而原告鲍儒琪可以在大方县南天物业管理有限公司收取租金后，依照双方之间商铺委托租赁协议的约定，按租金与总房价的比例统一进行结算。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告的该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告及时交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1276、负1277、负1278、负1279、负1280号商品房的购房发票、契税发票、交易税发票和水、电建设安装费、专项维修基金缴款凭证的主张，庭审中，被告认可可以开具发票，原告可凭收据到被告处直接换取发票即可，本院对原告的该项诉讼主张不作处理。第三人平坝福乐多公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，平坝福乐多公司不到庭，不影响案件的审理。综上所述，原告的各项诉讼主张因缺乏法律依据或事实依据，不应得到支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告鲍儒琪的诉讼请求。案件受理费11804.00元,由原告鲍儒琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  程 宏人民陪审员  肖凤媛人民陪审员  曾忠媛二〇一六年十一月二十四日书 记 员  文 茳