北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第31465号
原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号新华联商业大厦201。
注册号：110000450075888
法定代表人陈子威，经理。
委托代理人郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告北京行申国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号院401号楼(劲松孵化器2266)。
注册号：110105017757974。
法定代表人尹富平，总经理。
原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德新兴公司）与被告北京行申国际贸易有限公司（以下简称行申贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯德新兴公司之委托代理人郝伟与被告行申贸易公司之法定代表人尹富平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凯德新兴公司诉称，2014年9月15日，我公司与行申贸易公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定行申贸易公司承租我公司位于海淀区×K02B号房屋，该房屋面积18.55平方米，租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日。2015年6月26日晚，北京遭遇强降雨，行申贸易公司承租的店铺屋顶出现滴水现象，我公司收到行申贸易公司反映问题后对渗水问题第一时间排查并进行了全面修复，依约履行了对店铺的维修义务。2015年6月29日，行申贸易公司将店铺内商品转移走后暂停营业，并向我公司发出《有关“结衣珠宝工坊”暂停营业的说明》。我公司多次与行申贸易公司协商，要求其按照合同约定恢复营业，行申贸易公司却借协商之机提出若干无理要求作为恢复营业的条件，我公司未予同意，行申贸易公司持续停业且无开业意向。7月8日，我公司向行申贸易公司发出《律师函》要求其依约履行各项义务，行申贸易公司拒收。截至我公司起诉，行申贸易公司已暂停营业近30天。依据合同约定，行申贸易公司的行为属于擅自中途退租，已经构成严重违约，我公司有权解除合同，扣除已付所有租金以及租赁保证金和其他费用，同时要求行申贸易公司支付欠缴费用并承担违约责任。为维护我公司权益，特起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月31日解除；2、判令行申贸易公司向我公司支付拖欠的2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金24857元、物业管理费2968元、水电费150元及滞纳金1298.67元，共计29273.67元；3、判令行申贸易公司已向我公司支付的房屋租赁保证金41737.5元和公用事业保证金1484元不予退还；4、判令行申贸易公司向我公司支付解除合同违约金83475元（相当于当年六个月租金和六个月的物业管理费之和）。
行申贸易公司辩称，不同意凯德新兴公司的诉讼请求。6月26日漏雨非常严重，当天晚上我在凯德新兴商铺的微信群说了店铺漏雨的事情，27日早晨我电话通知了凯德新兴公司的运营主管和商场的主管，主管的回复是当天休息，周一再说，当天我停止营业后将店铺东西搬走了，凯德新兴公司说我恶意逃场，要求2天内恢复营业。凯德新兴公司没有履行对房屋的维修和保养义务，违反合同义务，造成我公司经济损失，我公司要求凯德新兴公司赔偿并要求由第三方验收维修结果是正当的。我公司将商品搬离是行使不安抗辩权，不是违约；凯德新兴公司提供的租赁合同是格式条款，合同大部分条款是加重我公司责任的，特别是违约责任的约定。我公司已经交纳了租赁保证金，凯德新兴公司没有其他经济损失，不返还我公司保证金还要我公司支付违约金，明显不公平，而且我公司认为约定的违约金过高。
经审理查明，2014年9月15日，凯德新兴公司（甲方，出租方）与行申贸易公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区×K02B号（合同中简称该房屋），双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为18.55平方米；租赁期自2014年10月1日至2015年9月30日，双方暂约定该房屋交付日为2014年10月1日；保底租金按租用面积计算，月租金额为每平方米670元，月保底租金为12428.5元；乙方应按约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金41737.5元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋每月物业管理费为1484元。商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10时至晚上10时，甲方有权提前书面通知乙方调整前述营业时间；若乙方需于本合同约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租；乙方擅自中途退租的，或者乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或前款约定的各项费用的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方还有权要求乙方按每日每平方米73.97元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。
上述合同签订后，凯德新兴公司如期将约定房屋交予行申贸易公司使用。行申贸易公司依照约定向凯德新兴公司支付租赁保证金41737.5元和公共事业保证金1484元，并支付租金至2015年6月30日。
2015年6月26日21时左右，行申贸易公司承租房屋发生漏雨，当晚，行申贸易公司将店铺内全部待售商品搬离，6月27日将其他经营物品搬离，并停止营业至今。行申贸易公司确认6月27日店铺内已不再漏雨。
2015年6月29日，行申贸易公司向凯德新兴公司发出《有关“结衣宝工坊”暂停营业的说明》，声明“2015年6月26日傍晚店铺发生严重漏雨现象，同日决定暂停营业。我司希望凯德MALL翠微路针对漏雨现象，积极开展维修，并在维修结束后出示有资质部门提供的房屋维修验收报告。我司同时希望：1、贵司承诺在出示房屋维修验收报告之前停止收取我司在×K02B的租金及物业管理费（自2015年6月26日起至提示房屋维修报告止）；2、承诺如果在合同期内（2015年9月30日前）贵公司未完成房屋维修，出示房屋维修验收报告，则返还我司已缴纳的房租及物业管理费463.75元（2015年6月26日至6月30日），返还我司交纳的租赁保证金41737.5元；3、承诺向我司支付因贵公司未完成房屋租赁合同第六条“甲方应对商场进行维修和保养”所规定的义务给我方造成的损失”。凯德新兴公司主张行申贸易公司未征得其同意而发出上述通知，属擅自停业。行申贸易公司对通知真实性认可，但表示其并非擅自停业，而是漏雨导致无法营业。
2015年7月1日，凯德新兴公司向行申贸易公司发出《关于贵公司店铺漏水事宜回复》的邮件，称其接到行申贸易公司反映的问题后，经过工程部专业人员第一时间排查确定了漏水主要原因为屋顶花园消防排烟管因强暴雨雨水渗入管道内，再由管道从消防排烟口处身处，顺着墙面滴至店行申贸易公司铺顶部装饰框架，然后雨水由装饰框架滴至柜台及地面，且凯德新兴公司针对该问题于2015年6月30日进行了全面修复，并确保漏水管道不会再出现漏水现象。行申贸易公司认为凯德新兴公司在6月30日进行维修，已超过了合同中须在48小时内维修的约定，且凯德新兴公司未对其他可能漏雨的地方进行排查，存在再次漏雨的可能。
2015年7月3日，行申贸易公司向凯德新兴公司发函称7月1日来函收悉,并要求凯德新兴公司对如下问题给予确认:“1、6月26日商场的漏雨，我司“结衣珠宝工坊”柜台可能起因于消防排烟管，但当日商场内部出现多处漏雨，是否均未消防排烟管？如果另有原因，我司柜台上方是否也存在类似隐患？请贵公司检查并通报我公司，并书面保证在租赁合同有效期内，我司“结衣珠宝工坊”柜台承租面积18.55平方米区域内，不会因为贵公司没有尽到《房屋租赁合同》第六条第一款“甲方应对商场进行维修和保养”之规定，而出现影响正常营业的现象。2、请返还6月27日至6月30日我司已经交付的房租及物业费1855元。3、请贵公司承诺，自7月1日起至贵公司提交上述第一点要求的书面保证书为止，停止向我司收取在合同期内的“结衣珠宝工坊”的店铺租金，并赔偿我司因不能正常营业而产生的损失，每日损失按照我司向贵公司提交的“结衣珠宝工坊”最高月营业额至日平均的50%计算……”。凯德新兴公司于收到上述函件当日向行申贸易公司发函，声明行申贸易公司违反了租赁合同关于营业时间的规定，并限其于收到此函后2日内恢复正常经营，否则将依法解除租赁合同并依据合同收取违约金83475元、收回房屋。行申贸易公司表示收到上述函件。
庭审中，凯德新兴公司还提交一份《律师函》，称已于2015年7月8日通过EMS快递向行申贸易公司送达，并提供相应邮单，收件人为行申贸易公司法定代表人尹富平，邮单显示拒收，邮件查询系统显示于2015年7月16日由本人收。《律师函》表明：1、要求贵司务必于2015年7月10日前恢复店铺正常营业；2、若未按照时限要求恢复营业，则依照《租赁合同》第12.2条之约定，贵司构成严重违约，凯德新兴公司可径行依约行使解除权，贵司已支付的全部租金、租赁保证金等其他费用均不予退还，同时贵司应支付违约金83475元，金额为六个月的租金及物业管理费用，如违约金不足以弥补因此造成损失的，贵司亦负有补足义务等内容。对于上述邮件及《律师函》，行申贸易公司表示其公司在租赁合同中所留地址已不存在，该函件未收到，亦未拒收。
凯德新兴公司主张行申贸易公司租赁期间欠缴电费150元，行申贸易公司对此表示认可。行申贸易公司提供店铺照片5张，证明漏雨情况，另提交微信截图4页，证明其他店铺在2015年9月至10月期间也发生过漏雨现象。凯德新兴公司对照片认可，对微信截图不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、律师函、快递单、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，凯德新兴公司与行申贸易公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，乙方擅自停止营业达到十天以上的，视为乙方擅自中途退租；乙方擅自中途退租的，或者乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。行申贸易公司自2015年6月27日起停止营业，在凯德新兴公司发函后，亦未恢复营业且已超过十日，凯德新兴公司有权解除合同。凯德新兴公司最后一次发函要求行申贸易公司于2015年7月10日前恢复营业，否则解除合同，据此，双方租赁合同应已于2015年7月10日解除，行申贸易公司应当支付7月1日至7月10日期间的租金、物业管理费、电费、逾期付款滞纳金等相关费用。凯德新兴公司要求行申贸易公司支付7月11日至8月31日期间的租金、物业管理费等费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。合同签订后，行申贸易公司已经向凯德新兴公司支付相当于三个月租金和三个月物业管理费的房屋租赁保证金及公共事业保证金1484元，现行申贸易公司中途退租构成违约，根据合同约定，乙方违约的，上述费用不予退还，故凯德新兴公司要求确认上述费用不予退还的诉讼请求，本院均予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方租赁合同中既约定了房屋租赁保证金及公共事业保证金，又约定了违约金，且违约金金额相当于六个月租金和六个月物业管理费，明显过高。租赁合同到期日应为2015年9月30日，若双方如期履行，凯德新兴公司可获得的利益为租金收益，同时需向行申贸易公司退还房屋租赁保证金及公共事业保证金，本院认为，现因行申贸易公司违约，不予退还的房屋租赁保证金及公共事业保证金足以弥补凯德新兴公司的损失，且在合同解除后，凯德新兴公司可将房屋另行出租以减少其损失，故其要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认北京凯德新兴房地产经营管理有限公司与北京行申国际贸易有限公司于二Ｏ一四年九月十五日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一五年七月十日解除；
二、北京行申国际贸易有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司二Ｏ一五年七月一日至二Ｏ一五年七月十日期间的租金四千一百四十二元八角、物业管理费四百九十四元六角、电费一百五十元以及逾期付款滞纳金四十七元九角，以上共计四千八百三十五元三角；
三、北京行申国际贸易有限公司已向北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金，共计四万三千二百二十一元五角不予退还；
四、驳回北京凯德新兴房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百一十九元，由北京凯德新兴房地产经营管理有限公司负担二千三百六十六元，已交纳；由北京行申国际贸易有限公司负担一千零五十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 李蜀晋
二〇一六年三月三十日
书 记 员 胡美青