上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34141号
原告丁建飞。
原告黄朋。
上列两原告共同委托代理人李玛林，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人赵长伟。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
原告丁建飞、黄朋诉被告上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月11日、11月13日公开开庭进行了审理。原告丁建飞及其委托代理人李玛林、被告豪全公司的委托代理人陈伟军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁建飞、黄朋诉称，2010年12月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区航头镇航鹤路78弄长泰东郊御园322号1层1-3层室房屋（以下简称系争房屋），房屋单价为每平方米人民币（以下币种同）24，397元，总房价款为4，577，771元。双方在合同中约定，被告于2012年6月30日前将系争房屋交付原告，若被告逾期交付房屋，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已支付房款的日万分之二计算，自上述约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止，房屋符合约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付房屋手续，原告应在收到通知10日内，会同被告对该房屋进行验收交接，在验收交接时，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。原、被告签约后，原告方按约通过首付和按揭的方式向被告支付全部房款。约定交付房屋到期后，原告和小区其他业主发现系争房屋所在小区房屋建造质量存在严重问题，房屋根本不具备交付条件，房屋渗水漏水非常严重，几乎每户都存在漏水点。后经包括原告在内的众多业主与被告交涉，被告承诺对小区所有漏水房屋进行修缮，并进一步明确被告按日万分之二标准向原告支付迟延交付房屋的违约金，但被告至今没有完成系争房屋的漏水修缮，系争房屋至今不符合约定的交付条件。为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金，以总房价款4，577，771元为基数，按日万分之二标准计算，自2012年7月1日至2013年9月30日；2、本案案件受理费由被告承担。
被告豪全公司辩称，根据合同约定，被告的交房通知发出十日内，视为被告已经交房，不存在延期交房，因此请求驳回原告诉请。
经审理查明：2010年12月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为4，577，771元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之_计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过_天，原告有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付”中第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后被告应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若原告因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由原告自行承担。原告经被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由原告承担，该房屋的保修期限也从该日起算。原告自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。之后，原告依约支付预售合同约定的全部房价款4，577，771元。
2011年11月15日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2011）第061-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年6月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证。2012年6月19日，被告向原告发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号，已通过政府有关部门的验收，于2011年12月20日取得《新建住宅交付使用许可证》，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2012年6月30日前交房，为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2012年6月25日2012年6月28日，上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请您提前与售楼处电话预约，地点：上海市浦东新区航鹤路78弄……”。2012年7月15日，被告再次向原告发送催告函，表示被告已如约通知原告办理交付手续，但原告至今未办理，现委托上海长宜物业服务有限公司提供办理交付手续服务，通知原告于2012年7月20日至2012年8月5日前往航鹤路XXX弄XXX号、XXX号（物业服务中心）办理交付手续等。原告在该函件上注明其于2012年6月28日办理验房过程中发现系争房屋多处渗漏水，故对该催告函不接受，要求被告整改完毕无渗漏水后再通知原告。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区川桥路XXX号达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10之前公布漏水房屋（长泰东郊御园）的维修方案，维修方案参考《长泰东郊御园检修善后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付长泰东郊御园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于长泰东郊御园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月20日，豪全公司向原告发送《通知书》，通知原告“根据您与我公司签署的《上海市商品房预售合同》约定，我公司已于2012年6月19日通知您前来办理交房手续，您提出的质量问题已全部完成修缮工作，特通知您于2013年5月27日前来办理验收及相关事宜”。2013年8月9日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园一期26#别墅（门牌号316～326）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）26#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面为坡屋面。（2）抽样检测表明，26#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，26#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）26#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。
另查明，原告于2012年6月28日对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，验房当日原告对房屋多处渗水等问题提出异议。2012年10月27日对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，在验房当日，原告对系争房屋包括多处渗水、裂缝等问题提出异议。2013年5月26日，原告再次对系争房屋进行验收，根据验房记录单显示，原告对二层北卧阳台文化砖、大理石沥青污染、二层北卧铝合金门沥青污染、二层压顶大理石损坏、三层文化砖污染、墙面污染等提出异议。2013年6月28日，原告再次对系争房屋进行验收，根据当日验房记录单，原告提出二层北阳台文化砖大面积打磨过、三层南阳台文化砖打磨过、二层北阳台大理石破损问题。
审理中，原告另提供其于2012年7月22日向被告交送的《关于房屋未达到正常居住条件，不能配合交付的异议函》，被告表示未收到该份函件。另原告提供2012年8月11日业主代表与长泰东郊御园开发商代表签订的承诺函件，该承诺上明确开发商承诺在指定日期之前确保此份协议签字业主（含书面授权业主，以下简称“业主”）按国家行业标准修好各自所购长泰东郊御园房屋（含地下室等赠送面积），修缮完成后，开发商针对渗漏部位淋水并邀请业主到现场监督执行，经淋水不再出现漏水、渗水，作为维修完成的验收标准；如开发商未能按承诺在上述指定日期之前为业主修好房屋，应当向业主支付赔偿金，赔偿金按业主已支付的房价款日万分之二计算，赔偿金自上述指定日期第二日起算；第1-2条所指的指定日期，由开发商会同东方雨虹于该承诺书签署之日起五个工作日内确定，并需经业主代表书面认可，该日期不得晚于本承诺书签订之日起三个月等。被告对该份承诺函件认为系业主在售楼处强迫鲍磊签订，上面有很多涂改添加的痕迹，许多业主名字是后添加的；而且之后在政府部门的主持下，与业主代表重新签署会议纪要，会议纪要变更了该承诺的内容。原告另提供证人李辉及朱某某当庭作证，以证明系争房屋所在小区存在大面积渗水，被告对系争房屋进行了维修，脚手架直至2013年6月才逐步拆除，被告曾与业主协商，承诺过按照日万分之二的标准赔偿违约金。被告对系争房屋所在小区存在渗漏水，曾进行过大规模维修事实予以确认，但认为证人系系争房屋所在小区业主或业主家属，与本案有利害关系，证人朱某某的证言都是听来的，且其谈到的赔偿方案当时是同地段、同区域、同等房屋的租金标准赔偿。
审理中，被告确认其确对系争房屋搭设过脚手架进行维修。同时，被告向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿原告11个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿原告11个月损失；并愿意补偿原告11个月的物业费6，600元，由被告直接向相关物业公司支付。
以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交付通知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证、验房记录单、催告函、长泰东郊御园一期26#别墅（门牌号316～326）主体结构工程质量和完损现状检测报告、通知书等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。被告在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向原告发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求原告办理交房手续。现房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故原告理应按照合同约定办理房屋验收交接手续。之后被告依约向原告发送催告函，要求原告办理房屋交付手续，但原告仍未前往办理相关的交付手续，根据双方合同约定被告按本合同第十五条之约定书面催告后原告仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院难以支持。被告自愿补偿原告相应损失并以代原告向相关物业公司支付物业费形式补偿原告物业费，并无不当，本院亦予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告丁建飞、黄朋的全部诉讼请求；
三、被告上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丁建飞、黄朋补偿款66，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，576元，减半收取3，788元，由原告丁建飞、黄朋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。