上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1232号
上诉人（原审原告）俞蕾。
上诉人（原审原告）俞萍。
上诉人（原审原告）俞桂珍。
上诉人（原审第三人）俞金桃。
上诉人（原审第三人）赵金娣。
上列五上诉人共同委托代理人郝大海，北京市中银律师事务所上海分所律师。
上列五上诉人共同委托代理人朱辉，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）王纪明。
委托代理人陈辉。
被上诉人（原审被告）施锦秋。
被上诉人（原审被告）舒莹。
上列两被上诉人共同委托代理人陶雄军，上海众律律师事务所律师。
上诉人俞蕾、俞萍、俞桂珍、俞金桃、赵金娣因宅基地使用权纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人俞蕾、俞萍、俞金桃及其与上诉人俞桂珍、赵金娣的共同委托代理人郝大海、朱辉，被上诉人王纪明的委托代理人陈辉，被上诉人施锦秋、舒莹的共同委托代理人陶雄军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王纪明与俞桂珍系夫妻关系，俞蕾与俞萍系上述两人所生之女，俞金桃和赵金娣系俞桂珍之父母；施锦秋、舒莹系母女关系。
2003年10月12日，王纪明、俞蕾、俞萍、俞桂珍（甲方）（以下简称王纪明方）与施锦秋、舒莹（乙方）（以下简称施锦秋方）签订农村宅基地转让协议，约定甲方自愿将位于上海市青浦区徐泾镇光联新区39号房位（宅基地长25米、宽13.50米、占地面积约337.50平方米）一次性转让给乙方所有，转让价为人民币（以下币种均为人民币）245，000元。所涉宅基地2，100元超面积罚金、手续费和500元保险费由乙方负担。按《建房协议书》中已付的70，000元工程材料款由乙方负担。协议签订后，甲方自此放弃对所涉土地及新建房屋的一切权利，同时乙方自此享受所涉土地及新建房屋的一切权利。乙方在39号房位中自由建筑规划新建房屋，享有永久性产权。甲方应先将可行的建房材料手续提供给乙方，以自己的名义对外办理合同所涉之新建房屋的全部手续，费用由乙方承担。手续办妥后，甲方须将新建房屋的所有证件包括《宅基地使用证》交予乙方，并帮助乙方理顺关系。甲乙双方在签订协议之日起由乙方一次性付给甲方317，600元。协议自双方户主签字之日起，不得违约收回和退还，属永久性。合同落款由双方户主王纪明和施锦秋签字。合同签订后，施锦秋方向王纪明方支付了全部转让款，其中包括宅基地价格245，000元、超面积罚款和保险费，还包括支付给建房人员的70，000元。王纪明方将土地及已建未完成的建筑物交予施锦秋方，施锦秋方委托他人在该地基上继续建造楼房1幢并对房屋进行装潢。
原审法院另查明，1981年，俞金桃作为申请人代表其家庭申请农村建房，家庭其他人员包括俞桂珍之妹（俞桂秀、俞桂娟）、赵金娣及王纪明方。1981年经批准准予建房，后俞桂珍取得了宅基地使用权证。2003年2月28日，王纪明与青浦区建设用地事务所签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋和易地新建货币补偿），将上述宅基地房屋予以拆迁。2013年5月，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室出具证明，光联村3队417号王纪明（户）于2003年2月28日完成动迁。2013年6月5日，上海市青浦区徐泾镇光联村村民委员会出具证明，证明原青浦区徐泾镇光联村XXX号王纪明（女儿俞萍）于2003年3月动迁至徐泾镇光联新区630号（原房位号39号）（动迁自建房、无产权证）。2013年6月7日，上海市青浦区徐泾镇规保办出具证明，表示青浦区徐泾镇光联村XXX号王纪明户（女儿俞萍），于2003年3月动迁至上海市青浦区徐泾镇光联新区630号（原房号39号，自建房，无产权证）。
原审法院还查明，施锦秋方系居民，在他处有房屋。施锦秋方将系争宅基地房屋租赁于他人使用。赵金娣自2001年起长期在徐泾镇社区卫生服务中心住院治疗。俞蕾自2002年起到国外留学至2009年回国。王纪明与俞桂珍于2013年5月因征地户口转为非农户口。俞蕾与俞萍于1998年因考入中专，户口变为居民。
王纪明方认为施锦秋与王纪明签订的农村宅基地转让协议违反了国家强制性法律规范，且损害了国家利益，应为无效。现王纪明方家庭存在住房困难，施锦秋方在他处另有住房，故诉至原审法院，请求依法确认农村宅基地转让协议无效，并判令施锦秋方返还王纪明方宅基地（光联新区630号）。
原审审理中，王纪明方表示：2003年时房屋被拆迁，取得了本案系争的宅基地，该宅基地没有批复。当时该土地批给俞金桃、赵金娣及王纪明方名下。俞金桃、赵金娣及俞蕾并不知道宅基地转让协议签订一事，俞萍也是顺从父母之意才在协议上签字的。当俞金桃、赵金娣知道时土地已被转让；俞蕾2009年5月30日回国才知道转让一事。因无法找到施锦秋方，王纪明方未向施锦秋方主张过权利。施锦秋方受让后将房屋出租于他人，自己并未居住使用。王纪明方认为施锦秋方不是该集体组织的成员，无权受让宅基地，转让土地是王纪明一人的意思表示，其无权代表其他家庭成员的意见，故转让宅基地协议无效。如协议无效，土地应返还王纪明方，王纪明方已经收取的钱款予以返还。系争房屋可以拆除，如不拆除，经司法评估后，王纪明方可以按照当时建房的价值进行评估后折价支付。因施锦秋方建房后用于出租，其有收益，该部分收益也应进行相应抵扣。另王纪明方不同意施锦秋方提出的赔偿方案，施锦秋方的文化程度、认识水平比王纪明方高，应明知其不是该集体组织的成员，不能购买宅基地，且施锦秋方购买土地后用于投资，存在主要过错。
施锦秋方则表示：王纪明方庭审中陈述转让土地是用于看病及供俞蕾出国读书。动拆迁协议为王纪明代表签订，故对于宅基地转让协议其也具有代表权。且土地转让至今已经10年，俞蕾、俞萍、俞桂珍和俞金桃、赵金娣不可能不知情，签订转让协议后，施锦秋方与王纪明部分家人仍有联系。施锦秋方认为如合同无效，应以施锦秋方已支付的价款在当时可购买的商品房情况、按此商品房的现值由王纪明方进行赔偿。施锦秋方认为王纪明方均是成年人，具有完全民事行为能力，应遵循合同的约定履行，王纪明方的诉讼具有恶意。文化程度、认识水平与本案签订合同无关，施锦秋方不存在任何胁迫的行为，并认为其部分房屋自住、部分房屋出租。
原审法院经审理后认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。王纪明于2003年10月12日与施锦秋签订《农村宅基地转让协议》，约定王纪明方将其拆迁获得的系争宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员即施锦秋方，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。王纪明方请求确认协议无效的诉讼请求法院予以支持。
王纪明与施锦秋签订《农村宅基地转让协议》时未由王纪明全体家庭人员共同签名，但该协议中明确王纪明与施锦秋均是作为户主、代表户内全体人员。根据原宅基地房屋拆迁的合同亦是由王纪明以户主身份代表户内人员签名、王纪明方庭审陈述的转让的背景及转让款的用途、转让协议签订至今王纪明方及俞金桃、赵金娣均未提出异议等情况，应认定王纪明能代表家庭作出决定。鉴于双方签订的《农村宅基地转让协议》系双方真实意思的表示，施锦秋方在支付全部对价后取得宅基地、并出资在宅基地上建房、装修，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对王纪明方要求施锦秋方返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院作出判决：一、王纪明与施锦秋于2003年10月12日签订的《农村宅基地转让协议》无效；二、王纪明、俞蕾、俞萍、俞桂珍要求施锦秋、舒莹返还位于上海市青浦区徐泾镇光联村（原审误写为“前明村”）光联新区630号宅基地的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人俞蕾、俞萍、俞桂珍、俞金桃、赵金娣不服，向本院提起上诉称：首先，一审判决未查明王纪明家庭存在两个户口本、两个户主的情况，即王纪明、俞蕾、俞萍、俞桂珍四人为一户，户主为王纪明；赵金娣、俞金桃为一户，户主为赵金娣。王纪明作为一户的户主，签订《农村宅基地转让协议》会导致赵金娣、俞金桃，甚至包括俞桂珍、俞蕾、俞萍无房居住，这和王纪明签订宅基地房屋拆迁合同可能导致的后果完全不同，王纪明无权代表赵金娣、俞金桃签订这样的协议，且王纪明的无权代理行为也没有得到赵金娣、俞金桃的追认。俞蕾长期在国外，不了解王纪明私自转让宅基地的事情，回国后才知道，并无证据证明俞蕾追认过王纪明转让宅基地的行为。至于俞桂珍、俞萍基于家庭的原因没有反对王纪明转让宅基地的行为，但也没有追认过王纪明的行为。而且在王纪明向施锦秋转让宅基地的过程中，上诉人没有任何过错，但权利却受到严重伤害。因此一审判决根据原宅基地房屋拆迁的合同亦是由王纪明以户主身份代表户内人员签名、王纪明方庭审陈述的转让的背景及转让款的用途、转让协议签订至今王纪明方及俞金桃、赵金娣均未提出异议等情况，认定王纪明能代表家庭作出决定是错误的。其次，依据《合同法》第58条的规定，合同无效后，王纪明应当向施锦秋返还合同款，施锦秋取得的宅基地使用权应当返还。现上诉人仍然是村组织成员，获得宅基地的使用权没有法律上的障碍，而且上诉人愿意以合理的价格向施锦秋支付其建房的费用，并准备好了相关款项。上诉人在王纪明向施锦秋转让宅基地的过程中没有任何过错，施锦秋向上诉人及王纪明返还宅基地后，如果还有其他损失，可以向王纪明另案主张。一审判决不支持王纪明方返还的请求，属于适用法律错误。因此请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判施锦秋方返还位于上海市青浦区徐泾镇光联村光联新区630号宅基地。
被上诉人王纪明辩称：同意上诉人的上诉意见。
被上诉人施锦秋、舒莹辩称：王纪明及俞桂珍、俞蕾、俞萍在起诉状中称转让宅基地取得的钱款用于俞蕾的留学以及赵金娣的治疗，故王纪明的行为不是代表个人，而是代表家庭。而且签订的转让宅基地协议履行已达十余年，此前上诉人从未提出过异议。因此不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
在本院审理中，上诉人提供了王纪明、赵金娣分别为户主的两本户口簿，其中王纪明为户主的户口簿登记在册人员有王纪明、俞桂珍、俞萍、俞蕾；赵金娣为户主的户口簿登记在册人员有赵金娣、俞金桃。证明王纪明户与赵金娣户是分开的。
被上诉人施锦秋、舒莹对此称，该材料与本案无关。
本院认为：王纪明与施锦秋于2003年10月12日签订的《农村宅基地转让协议》，将王纪明方拆迁取得的系争宅基地使用权有偿转让给集体经济组织之外的城镇居民施锦秋方，违反了法律、行政法规的强制性、效力性规定，原审法院据此判决确认该协议无效并无不当。
《农村宅基地转让协议》中转让方虽仅由户主王纪明签字，但根据王纪明和上诉人在原审中表示王纪明签订该协议时，部分家庭成员知晓认可，以后其他家庭成员知晓后至今也未提出异议，并且转让宅基地取得的钱款也是用于家庭需求等情况，可以确认《农村宅基地转让协议》系双方当事人的真实意思表示。鉴于系争宅基地转让已十余年，施锦秋方也已按协议支付了全部转让款，并出资在宅基地上建房、装修的客观事实，原审法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序出发，判决对王纪明方要求施锦秋方返还位于上海市青浦区徐泾镇光联村光联新区630号宅基地的诉讼请求不予支持也无不当。俞蕾、俞萍、俞桂珍、俞金桃、赵金娣上诉认为王纪明户与赵金娣户分开，王纪明无权代表赵金娣、俞金桃签订宅基地转让协议以及王纪明与施锦秋签订的《农村宅基地转让协议》无效等，坚持要求施锦秋方返还系争宅基地使用权的主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，064元，由上诉人俞蕾、俞萍、俞桂珍、俞金桃、赵金娣共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 张的日
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……