上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2002号
原告上海博锦房地产开发中心有限公司。
法定代表人李滨。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告卜庆荣。
原告上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）与被告卜庆荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告博锦公司之委托代理人程安卿，被告卜庆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告博锦公司诉称，2009年12月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋出租给被告，租赁期限自2009年12月20日起至2014年12月19日止，年租金为人民币（下同）98，848元，前两年租金不变，以后每年在前一年基础上上调5％，租金支付方式每三个月为一期，于前一季度最后一个月25日前支付。被告逾期支付租金，则每逾期一日按应付未付部分的1％支付违约金。被告自2010年5月20日起无故拖欠租金，经原告催告，被告仍未履约。原告遂诉诸本院要求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告搬离承租房屋；3、被告支付原告拖欠自2010年5月20日至2012年11月7日租金247，344元，要求计算至法院判决解除租赁合同之日止；4、被告支付原告违约金20万元（该项违约金为按照合同第二十条第1、2款约定计算的合同履行期间租金的滞纳金）；5、被告支付房屋使用费（按8，650元／月计算自法院判决解除合同之日起至被告实际搬离房屋之日止）；6、被告支付原告律师费3，000元。
诉讼中，因原告于2013年3月18日对涉案房屋采取了停电措施，故原告撤回了第5项诉请。
被告卜庆荣辩称，原告提出的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，被告不能同意。原告至今没有行使约定解除合同前的告知义务，而原告所称的催款通知书也没有向被告发出过，但现同意解除合同。至于被告延付租金之原因，是因为被告承租经营后并未出现原告宣传资料上讲的人流量，造成被告经营亏损，而且被告曾向原告提出过退还房屋，原告不同意，之后便无法联系到原告。此外，依照法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，故原告对部分租金已丧失了胜诉权。
经审理查明，原告系涉案房屋（商铺）的开发商。其在金色西郊城金色休闲广场的招商广告中以坐拥虹桥交通枢纽客源充足稳定，将收获超值商业回报作为重点对外进行宣传，并且在该招商广告中郑重承诺虹桥交通枢纽360亿元投入、日均100万人流、80万元平方米住宅社区、60万常住人口。在双方建立租赁关系初期，原告为建设金色西郊城金色休闲广场步行街，提升商业街整体形象，聘请广告策划公司为各承租户统一制作店招等。
2009年12月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的位于闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层建筑面积112.84平方米房屋出租给乙方经营餐饮（品牌暂定为村夫烤鱼），租赁期限为5年，自2009年12月20日起至2014年12月19日止，免租期自2009年12月20日起至2010年2月19日止。甲方应于2009年12月19日将房屋交付乙方。租金每年98，848元，即每月8，237元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%。租金自2010年2月20日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。首季度租金24，712元应于签订本合同之日支付。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金8，237元。在租赁期内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方装修该场地所涉的一切费用均由乙方承担。本合同无论以任何方式终止，甲方均无义务对乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。如乙方未按约足额支付租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除合同。任一方擅自解除本合同或者由于违约导致另一方依约解除本合同，则违约方除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向另一方支付违约金8，237元。任何一方违反本合同其它约定，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。
租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营金村餐厅，并向原告支付了租赁押金8，237元及自2010年2月20日起至2010年5月19日止的租金24，712元。期间，由于被告对原告承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与原告反映试图寻求解决方案但均无果。后被告再未向原告支付租金。原告于2012年3月30日以催款通知书形式发函要求被告于2012年4月10日前将拖欠的租金199，756元及滞纳金527，354.16元付清。然被告未向原告支付拖欠款项也未搬离涉案房屋，遂成讼。
另查明，2013年3月18日，原告对涉案商铺停止了供电，之后在该商业街砌起了高墙，阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。
审理中，原告表示同意向被告退还保证金。同时，为节省诉讼成本，原、被告双方均同意对涉案房屋内被告所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在原、被告所提费用范围之间进行酌定。被告提出对于当初的房屋装修价值同意按1，500元／平方米作为标准，原告提出对于当初的房屋装修价值同意按800元／平方米作为标准，但要按照每年20％进行折旧。根据双方意见，本院结合被告提供的房屋现场照片及装修清单等证据，现酌定涉案房屋的装修残值为42，000元。
还查明，被告于2013年3月18日之后撤离了承租场所。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《租赁合同》；旨在证明原告向被告催讨拖欠款项的《催款通知书》及快递详情单；被告提供的旨在证明其对房屋进行装修的照片；旨在证明原告的商业街存在较多瑕疵，原告没有做到通过广告为被告进行宣传，造成整个商业街空租率很高的照片；旨在证明原告采取封门砌墙等行为阻止其经营的照片；旨在证明原告承诺客源稳定的招商广告资料等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证属实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故合同成立后，对签约双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，由于原告在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成被告进驻后经营惨淡，处于进退两难的境地。尤其是被告就上述情况多次欲联系原告时，却无法找到原告的相关人员，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（本院受理的四起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，被告未按约支付租金的行为与原告在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即被告未按约支付租金系事出有因。而且被告对原告主张的违约金的计算标准认为过高，要求予以调整。据此，本院酌情由被告向原告支付违约金1万元，考虑到本院已经以承担违约金的方式对被告的违约行为进行了制裁，故对原告另行要求被告承担律师费的诉讼请求，不予支持。关于原告诉请被告支付租金一节，现原告没有证据证明其曾向被告主张过自2010年5月20日至2011年3月30日期间的租金，因此，该时间段的租金已过诉讼时效，本院不予支持。对余下时段的租金，本院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由被告按50％比例计付，即被告按4，118.50元／月的标准向原告支付租金。此外，考虑到原告于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及被告已撤离承租场所的事实，本院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。
合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告按70%的比例予以补偿，即原告承担29，400元。
综上所述，原告要求被告支付（部分）租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；被告关于延付租金系事出有因的辩称意见成立，本院予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第（三）项之规定，判决如下：
一、原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告卜庆荣签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；
二、被告卜庆荣于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋归还给原告上海博锦房地产开发中心有限公司；
三、被告卜庆荣支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金97，120.89元；
四、被告卜庆荣支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司违约金10，000元；
五、原告上海博锦房地产开发中心有限公司退还被告卜庆荣租赁保证金8，237元；
六、现在上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的装饰装修归原告上海博锦房地产开发中心有限公司所有，原告上海博锦房地产开发中心有限公司支付被告卜庆荣装修损失补偿款29，400元；
上述第三、四、五、六项条款相抵后，被告卜庆荣于本判决生效之日起十日内支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司租金69，483.89元。
七、驳回原告上海博锦房地产开发中心有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，055.16元，减半收取计4，027.58元，由原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担3，343.58元，被告卜庆荣负担684元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一四年一月二十三日
书记员 钱洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效为一年：
……
（三）延付或者拒付租金；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。