广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扶民初字第1245号
原告卢国平。
委托代理人李建业，广西大腾律师事务所律师。
被告广西实德房地产开发有限公司.
法定代表人苏增加，经理。
委托代理人李登，广西李登律师事务所律师。
原告卢国平诉被告广西实德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由代理审判员李泠满适用简易程序进行独任审判。于2015年12月11日公开开庭审理了本案。书记员欧永恒担任法庭记录。原告卢国平及委托代理人李建业，被告委托代理人李登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢国平诉称，被告系扶绥县“实德·金源国际”项目的开发商，被告在宣传销售其开发的“实德·金源国际”商铺时，从2011年至2013年用大量户外以及在《扶绥商域广告》头版上，作出了“北京华联入驻金源国际”的广告宣传。受此宣传信息的影响，原告在2012年4月19日与被告签订了购置位于扶绥县××镇××大道××号“实德·金源国际”第x号楼xx号商铺的《商品房买卖合同》，合同标的商品房建筑面积共36.33平方米，单价为每平方米14437.99元，总金额为524532元，并按合同约定于2012年5月2日付清首付款262532元（总价的50%），并为此缴纳了税费16810元。此前，被告声称商品房已经验收合格可以交房，但是至今该项目仍是荒无一人，无任何商家进驻，北京华联进驻更是子虚乌有。原告认为，被告在户外及《扶绥商域广告》头版所作“北京华联入驻金源国际”的广告宣传，是具体确定的，因为原告购买的是商铺而非住房，这对订立合同及房屋价格有重大影响，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之要约情形，但现在北京华联并未入驻，致使原告购买的房屋无法实现用于经营商铺的合同目的，标的房屋的实际价值更系远远低于合同价。这属于《合同法》第九十四条（四）款规定的重大违约可解除合同的情形。根据《合同法》第九十七条规定，解除合同后原告已经支付的房款被告应全额返还，并且应全额赔偿因本合同造成原告的经济损失即所交税费以及利息等。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》；2、被告全额返还原告已经支付的房款262532元，并以此为基数，自2012年5月2日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付原告利息（暂计至2015年9月11日止，被告应付利息为52506.40元）；3、被告赔偿原告因购房而缴纳的税费16810元，并以此为基数，自2012年5月4日起至本安判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付原告利息（暂计至2015年9月11日止，被告应付利息3361.66元）；4、被告承担本案诉讼费。
原告对其主张在举证期限内提交的证据有：
证据1、商域信息广告单3份，拟证明被告虚假宣传的欺诈行为；
证据2、2015年9月拍摄的照片，拟证明被告售房时承诺华联入驻未实现，原告有理由认为双方签订的购房合同不能实现用于经营商铺的目的；
证据3、商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、税收通用完税证及收据；拟证明原告因买房而支出的费用。
被告广西实德房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请解除合同的解除权已消灭。北京华联尚未入驻，但并非不入驻。被告是按照北京华联的要求建设超市的，现已建成，还有部份附属设施未完善，北京华联入驻的条件尚未成就。被告不存在违约。原告逾期不行使合同解除权，解除权已消灭。因原告到工商部门投诉，请求对被告在户外广告及《扶绥商域广告》头版所作“北京华联入驻金源国际”的广告宣传确认为虚假广告，要求返还房款。经调解无效作出《终止消费者权益争议调解告知书》，这与原告在2015年3月10日的法庭上回答法官的询问所回答是2014年8月问过旁边的住户知道华联不入驻是相一致的，这证明了合同解除权发生之日是原告向工商行政部门投诉之前的8月间。同时，原告于2015年1月4日提出撤销合同之诉，同样请求返还房款及利息、赔偿缴纳的税费及利息，这种行为也是催告。原告已经催告，按合同法及其解释第15条规定，其解除权行使的合理期限为三个月，原告逾期不行使，解除权消灭。2、原告起诉请求解除合同已超过合同解除效力的期限。原告与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定于2012年5月2日付清首付款，缴纳了税费。按照最高人民法院《合同法》解释（二）第三十一条“合同解除效力溯及于合同成立之时，但合同已部分履行的，解除效力不溯及已履行部分。当事人另有约定的除外”的规定，原告提起合同解除效力溯及于合同成立之时。即从2012年4月19日起算两年内有权通知答辩人解除合同或向人民法院提起诉讼。可是，原告却于2015年9月21日提起诉讼，解除合同的请求已超过合同解除效力的期限，不受法律保护。3、原告诉请返还已付的房款及利息、赔偿其所缴纳的税费及利息缺乏法律依据。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告当庭提交证据有：
证据1、营业执照、组织机构代码，拟证明被告的主体适格；
证据2、原告于2015年1月4日向法院提交的民事起诉状、民事裁定书，拟证明原告曾向法院提出撤销合同的诉讼；
经开庭质证，原、被告双方对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议，但被告认为原告提交的广告单不能证明原告所购买的商铺不能实现经商的目的，华联入驻与否不是商铺能否营业的唯一条件；原告则认为被告提交的证据与本案无关。本院认为，原、被告所提交证据符合法律规定的，并且双方当事人对证据真实性、合法均没有异议的，本院予以确认，作为本案的证据直接使用。
本案的争议焦点如下：一、原告所购买的商铺是否能够实现经营的合同目的；解除商品房销售合同的条件是否成就；二、被告是否应返还和赔偿原告的购房款、税费并及利息。
综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：2012年4月19日，原告卢国平与被告广西实德房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件。合同约定，原告购买被告开发的位于扶绥县××镇××大道××号实德·金源国际第x号楼xx号房，建筑面积36.33平方米，价格每平方米14437.99元，总金额524532元；付款方式为银行按揭，买受人须在签订合同当日付清房款的50%即262532元作为购房首期款；出卖人应当在2013年1月28日前交付房屋；合同还约定了违约责任等其他条款。2012年5月2日，原告向被告支付预售商铺定金20000元及预收商铺款242532元。2012年5月3日、4日，原告就该房分别向扶绥县地方税务局缴纳税费15998.26元及262.27元。过后，原告没有办理银行按揭手续，亦没有再支付房款，被告也没有按房屋交付给原告。2014年12月6日，原、被告因消费者权益争议在扶绥县工商行政管理局新宁工商所调解不成，该所发出新工商消终字（2014）2号终止消费都权益争议调解告知书决定终止调解。
另查明，自2011年至2013年期间，被告在《商域》及户外上作出“傍住华联赚大钱”、“北京华联已入驻金源国际，坐享财富首站”等广告语作宣传。直至目前，华联超市尚未实际入驻被告开发的小区。原告认为现在北京华联并未入驻，致使原告购买的房屋无法实现用于经营商铺的合同目的，标的房屋的实际价值更系远远低于合同价，为此，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》；2、被告全额返还原告已经支付的房款262532元，并以此为基数，自2012年5月2日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付原告利息（暂计至2015年9月11日止，被告应付利息为52506.40元）；3、被告赔偿原告因购房而缴纳的税费16810元，并以此为基数，自2012年5月4日起至本安判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付原告利息（暂计至2015年9月11日止，被告应付利息3361.66元）；4、被告承担本案诉讼费。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”结合本案，根据原告的陈述，其是将华联超市入驻金源国际作为其购房的重要因素，然原告在明知华联超市尚未实际入驻的情况下与被告签订合同，其应负有对所购房屋进行必要的了解和对被告宣传内容进行核对的义务。从原、被告双方确认的商铺现状看，被告在原宣传超市所在位置建设的房屋结构可作为超市使用，在原告所购商铺附近亦没有设置其他障碍，虽然华联至今仍未入驻，但并未影响到原告所购房屋作为商铺使用的合同目的。原告基于一般的理解而产生对所购房屋未来增值的期待虽也具有一定的合理性，但以超市未入驻致使原告购买的房屋无法实现用于经营商铺的合同目的，标的房屋的实际价值远低于合同价为由，要求解除合同，不属于被告的根本性违约的情形。因此，原告请求解除合同，被告返还房款并赔偿税费及利息的理由不充分，本院不予支持。为了保护合同当事人的合法利益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告卢国平的诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3164元，由原告卢国平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
代理审判员 李泠满
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 欧永恒