河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终218号
上诉人（原审被告）李建强，银行职工。
委托代理人李建春，河北正扬时代律师事务所律师。
委托代理人关现坤，河北正扬时代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王燕，银行职工。
委托代理人李建春，河北正扬时代律师事务所律师。
委托代理人关现坤，河北正扬时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王增晓，农民。
委托代理人张瑞，河北张瑞律师事务所律师。
委托代理人孔令显，河北张瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）申海霞，农民。
委托代理人张瑞，河北张瑞律师事务所律师。
委托代理人孔令显，河北张瑞律师事务所律师。
上诉人李建强、王燕因房屋买卖合同纠纷一案，前由临城县人民法院作出（2013）临民一初字第251号民事判决，李建强、王燕不服，提出上诉，邢台市中级人民法院作出（2014）邢民四终字第325号民事裁定，撤销原判，发回临城县人民法院重审。临城县人民法院另行组成合议庭进行了审理，并作出（2014）临民一初字第422号民事判决，李建强、王燕不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人李建强、王燕的委托代理人李建春、关现坤，被上诉人王增晓、申海霞及二被上诉人的委托代理人张瑞、孔令显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，二原告为夫妻关系，二被告亦为夫妻关系。2010年3月，经陈新华介绍，原、被告就被告位于临城县城幸福路工行家属院编号为000694的房屋达成买卖协议，口头约定，分期付款，至2011年春节前付清全部房款。原告分别于2010年3月20日、2010年11月4日两次共向被告支付房款300000元，由被告李建强为原告出具收款条两张，被告收到第二次房款后向原告交付了房屋钥匙，原告对房屋进行装修后入住。
原告以390000元的房价，于2011年春节前原告向被告支付剩余的90000元时被告拒收，原告将该款放到了介绍人陈新华处。原告提供了陈新华、邢会芳、李建峰证言。临城县人民法院在审理本案过程中，通过多种方式、方法、多种渠道、多次调解，双方当事人没有达成一致意见。
原审认为，原、被告口头达成房屋买卖协议，双方认可，且被告在收到原告交付的300000元房款后，即将其房屋内物品搬走，并将房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。房屋买卖合同应采用书面形式，但双方已履行合同主要义务，该合同成立，原、被告应依约定履行合同义务。2010年3月20日，被告王燕银行卡收到原告房屋款200000元，至11月4日付第二次房款交房产钥匙，有7个多月时间，证人证明王燕知情，而且被告在将房屋钥匙交付给原告后，原告对房屋进行了装修而后入住。被告王燕辩称房屋买卖不知情的理由不能成立。原告称房价390000元，有证人证明，且被告交付了房屋，应认定房价为390000元。被告称房屋买卖合同未达成合意的理由不成立。第一次庭审中，原、被告及证人都没有对4月11日付款提出异议，误将“4112010”认为是4月11日，不能证明证人有主观恶意，证人证言应予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、确认原告王增晓、申海霞与被告李建强、王燕房屋（房屋所有权证第××号）买卖合同成立，房屋买卖价格为人民币390000元。二、被告李建强、王燕协助原告王增晓、申海霞办理房屋过户手续。三、原告王增晓、申海霞向被告李建强、王燕支付剩余房款人民币90000元。限本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原、被告各负担3575元。
上诉人上诉称：请求撤销原审判决，改判双方买卖合同不成立，驳回被上诉人诉讼请求，全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审判决事实不清，其认定的基本事实缺乏证据证明，原审判决适用法律错误，程序违法。首先，作为发回重审的案件，原审未履行重新通知当事人应诉、举证等法定程序，竞行开庭判决，程序违法。原审庭审未依法核对双方当事人及其他诉讼参加人，其判决列明的当事人及诉讼代理人错误。其次，虽然证人在（2013）临民一初字第251号案件庭审中出庭，因被质疑与被上诉人具有亲属关系，在发回重审中证人不敢出庭接受质证。原审以证人证言形式所作的证明不符合法律规定。就作证内容而言，证人的表述与事实不符，所述付款时间和地点错误。李建强在房屋买卖过程中未见过证人邢会芳，证人陈新华只是中间人起联系作用，并未参与价款的协商。一审仅以证人证言认定双方买卖合同成立，交易价款为390000元证据不足。第三，双方房屋买卖未达成合意，合同关系不能成立。上诉人让被上诉人占有争议房产是好意施惠行为，上诉人始终表示自己的房产不低于450000元，被上诉人主张390000元，且对于履行方式、履行费用等合同主要条款未作约定。原判认定合同成立且已实际履行属适用法律错误。第四，该房屋为二上诉人共有财产，李建强单方转让属于无权处分。同时由于该房屋未履行过户登记，被上诉人未足额支付房款也不能构成善意取得。被上诉人不应享有争议房产，应依法予以返还。上诉人当庭补充，原审程序违法，在庭审后未经当事人申请直接取证，向证人陈新华、邢会芳进行询问，该询问笔录未经质证，直接作为审判依据。
被上诉人王增晓、申海霞答辩主要称，一、作为发回重审案件，一审法院按照一审普通程序审理，程序合法。作为发回重审案件，一审法院按照法定程序已经向上诉人送达了司法公开告知书、开庭传票等，在原一审、二审中也向上诉人指定了举证期，并且一审庭审中核对了当事人，充分保障了上诉人的诉讼权利。一审法院完全有权不依当事人申请，对涉案的关键事实向有关证人调查取证，一审法院所做笔录证明的事实与两名证人在（2013）临民一初字第251号判决书中证人所做证明事实吻合，且（2014）临民一初字第422号判决书中并没有直接依据两名证人的取证笔录作为确定案件事实的证据，被上诉人方观点是不能成立的。发回重审阶段即使程序上存在瑕疵，但上诉人的实体权利得到了充分保障，因此，一审法院按照普通审理，适用法律正确，程序合法。二、证人并非不敢出庭，也并非无正当理由拒绝出庭，而是未通知其出庭，在一审中未出庭的事实已经核实，再审无新情况，证人无需出庭；证人表述的时间和地点虽有出入，但因历史已久，难免予以遗忘，证人在看过收条后作证，证言部分瑕疵并不妨碍其对整体事实的证明。反之，上诉人的辩解无证人证实。三、上诉人与被上诉人虽未签订书面合同，但双方就房屋主要内容达成合意，合同关系已经成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
被上诉人方证人均能证实：在商谈买卖合同之时，上诉人和被上诉人已经就房价款及如何履行的合同核心事项达成了一致，上诉人和被上诉人之间无书面房屋买卖合同，但是上诉人李建强出具的收据显示被上诉人已经支付了390000元房款中的300000元，被上诉人已经履行了合同主要义务，并实际占有和使用了涉案房屋，上诉人也接受了被上诉人的履行，那么依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同成立且生效。被上诉人夫妇基于双方买卖合同而对涉案房屋的占有是合法的，并非像上诉人所说的让被上诉人居住是好意施惠的事实行为，至于上诉人认为被上诉人占有房产未支付合理对价，不是被上诉人的过错，被上诉人一直在积极履行合同义务，上诉人迟延受领的违约行为不应归责于被上诉人。四、本案不适用善意取得制度。所谓善意取得，是指无权处分人在不法将其受托占有的他人财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权力人丧失所有权。本案中，房屋的处分人为二上诉人，均为涉案房屋的所有权人，并非无权处分人，且证人陈新华、李建强均证实二人在协商时均在场，王燕对390000元没有提出异议，因此，该房屋买卖行为是被上诉人与二上诉人真实意思的表示，因此，本案不适用善意取得。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。因此，二审法院应当驳回上诉人李建强、王燕的上诉请求。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。二审庭审中证人陈新华、邢会芳出庭证明上诉人与被上诉人约定的房屋价款为390000元。证人陈新华、邢会芳与上诉人李建强是邻居关系。证人陈新华与被上诉人是邻村乡亲关系。证人邢会芳与被上诉人系朋友关系。
本院认为，双方当事人均认可口头协商买卖本案争议的房屋。上诉人在收到被上诉人交付的300000元房款后，上诉人即将其房屋内物品搬走，并将房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人进行装修后入住，对上述事实双方没有异议。本案主要争议是双方的房屋买卖合同是否成立和房屋价款。房屋买卖合同应采用书面形式，虽然本案的双方当事人没有采用书面形式，但被上诉人给付上诉人大部分房款，上诉人也将房屋交付给被上诉人。被上诉人称房屋价款为390000元，上诉人称房屋价款为450000元。证人陈新华、邢会芳在（2013）临民一初字第251号案件庭审中曾出庭证明，上诉人与被上诉人协商的房屋价款为390000元。在本案二审庭审中陈新华、邢会芳再次出庭，证明房屋价款为390000元，陈新华系上诉人与被上诉人房屋买卖的介绍人，与上诉人系邻居关系，与被上诉人系邻村的乡亲关系。证人也对房款交付的时间、地点作出了说明。虽然本案房屋价款无直接的书面证据，但根据已查明的事实和民事证据盖然性原则应认定本案争议的房屋价款为390000元。上诉人称房屋买卖合同未达成合意，合同不成立，本院不予支持。应认定双方的房屋买卖合同成立。本案曾发回原审法院重审，重审期间原审法院没有给双方当事人重新指定举证期限，但上诉人重审中向一审法院提交了新证据，且在一审庭审前也未因举证问题提出要求延期开庭的申请，上诉人的权利已实际行使。原审程序虽然有瑕疵，但并未影响上诉人的实体权利。王燕曾以有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，被上诉人也向一审法院提出追加王燕为被告。王燕并未交纳诉讼费或反诉费，原审法院根据本案的案情，确定王燕以被告身份参加本案诉讼并无不妥。上诉人王燕主张李建强单方转让房产属无权处分行为。从已查明的事实，被上诉人已支付的300000元购房款中有200000元是直接汇入王燕的帐户，王燕称对出售房屋不知情，不符合常理，王燕主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元，由上诉人李建强、王燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 王小英
二〇一六年三月十四日
书 记 员 梁 冰