广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第516号
上诉人（原审原告）：李钇萱（曾用名李晓芳）。
委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市金润隆房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市大亚湾澳头凯旋居名仕阁***房。
法定代表人：郑少聪。
委托代理人：毛宏宇，北京炜衡（深圳）律师事务所律师。
上诉人李钇萱因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
李钇萱向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2011年6月1日至2012年3月10日的逾期交房的违约金人民币元37419.84及该款按自2012年3月11日起中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止的利息；2、被告承担本案的全部诉讼费用；3、解除原告与被告于2010年5月12日签订的商品房买卖合同。
主要事实和理由：原告于2010年5月12日与被告签订了商品房买卖合同，向被告购买金润东方公寓2幢715号房产，房产总价款为263520元。合同约定的交房时间为2011年5月31日前，如被告逾期交房超过60日，原告有权要求被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。被告交房的装饰、设备标准符合附件三的标准。原告依约支付了全部房款，被告却未按合同约定的时间交房。被告实际至2012年3月10日才取得验收合格证书，被告的实际交楼时间为2012年11月25日，被告应向原告支付2011年6月1日至2012年3月10日的按总房价263520元每日万分之五的违约金。
金润隆公司辩称：一、原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交房期限为2011年5月31日，原告对此明知，其诉讼时效至2013年5月31日届满，原告至今才提起民事诉讼，又未能举证证明有诉讼时效中止、中断的情形，原告的起诉已经超过了诉讼时效，其请求不应得到支持。二、原告增加的诉讼请求仅要求解除合同，不具有可裁判性。基于上述理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年5月12日，原告李钇萱作为买受人，与作为出卖人的被告金润隆公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾澳头妈庙金润东方公寓第2幢715号房，建筑面积为72平方米，总价为263520元；二、付款方式，原告采用银行按揭方式支付房款，于签订合同日前向被告付清购房首期款53520元，余款210000元办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同附件四第三条约定，“书面通知”是指以挂号信或快递方式按照商品房买卖合同上记载的原告地址发出书面通知，自该通知发出之日起七日后视为原告已收到该书面通知。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款，但被告未在约定的日期内交付房屋。原告认为被告迟延交房已经构成违约，于2013年9月4日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查：被告于2012年3月9日取得涉案项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2012年4月17日进行验收备案登记。2012年3月5日、3月9日，被告在《惠州日报》上刊登交楼通知，通知涉案项目的全体业主自同年3月10日起办理房屋交付手续。2012年11月25日，原告前往被告处办理收楼入伙手续，目前已实际使用上述房屋。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告李钇萱与被告金润隆公司签订的商品房买卖合同及合同附件，均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
关于原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同的问题。首先，被告逾期交房虽已超过60日，但原告没有行使合同解除权，且已经办理了收楼入伙手续并实际使用了该房屋。其次，原、被告在合同中明确约定，被告应当在2011年5月31日前向原告交付房屋，逾期交付超过60日的，原告有权解除合同。合同解除权属于除斥期间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原、被告未约定合同解除权的行使期限，被告也没有催告，因此，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起（即2011年7月31日起）一年内行使，但原告于2013年9月4日才向本院起诉，其合同解除权逾期超过一年未行使，解除权已经消灭。故原告的该项请求理由不足，本院不予支持。
关于原告请求被告支付逾期交房的违约金是否超过诉讼时效的问题。依据法律规定，诉讼时效应当从权利人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，违约行为一经发生，其侵害权利人合法权益的事实即已确定，而违约金无论是按日计算还是按天计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。依据本案事实，原、被告签订的合同明确约定被告的交房时间为2011年5月31日前，被告未在上述日期内交房的，从2011年6月1日起，被告侵害原告的合法权益的事实即已确定，原告此时应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，但原告于2013年9月4日才向本院起诉，其请求权已经超过两年，原告也未举证证明诉讼时效存在中止、中断的事由，故其主张被告支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。综上，依照《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：
驳回原告李钇萱的诉讼请求。
案件受理费736元，由原告李钇萱负担。
当事人二审意见
上诉人李钇萱不服原审判决上诉称，原审判决适用法律不当。
上诉人与被上诉人于2010年5月12日签订《商品房买卖合同》，向被上诉人购买金润东方公寓第2幢715房，建筑面积72平方米，房价总额为263520元。合同约定：被告交房日期为2011年5月3l日逾期交房超过60天，按已交房款万分之五支付违约金给买受人；被告交房的装饰、设备标准符合附件三的标准，即是毛坯房且经商品房验收合格的交房标准。
上诉人依约向被上诉人付清了2成房款（首期款）即人民币53520元，余额210000元于2010年10月13日在中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行办理了按揭贷款。该楼盘在2012年3月10日才取得验收合格证书，2012年11月25日才向上诉人交房。
因此，被上诉人逾期交房已构成违约，根据《商品房买卖合同》约定，应向上诉人支付自2011年6月1日起至2012年3月10日（计284天）每天按房价款263520元的万分之五的违约金37419.84元。一审法院认为：上诉人与被上诉人签订的合同明确约定被告的交房时间为2011年5月31闩前，被上诉人未在上述日期交房，从2011年6月1日起，被上诉人侵害上诉人的合法权益的事实即已确定，上诉人此时应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，但上诉人于2013年9月4日才向法院起诉，请求权已超过2年，上诉人未举证证明诉讼时效存在中止、中断事由，因此主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效。
一审法院对诉讼时效的认定是错误的，逾期交房违约金的诉讼时效应从2012年3月10日起计算，理由如下：
1、本案所涉楼盘于2012年3月9日竣工验收，被上诉人2012年3月5日和9日在《惠州日报》上刊登交楼通知，通知全体业主自2012年3月10日起办理房屋交付手续。被上诉人的延期交房通知行为，即是对逾期交楼的认可。该认可不仅是对不能在2011年5月31日交房而是在2012年3月10日交房已构成违约的认可，也是对构成违约需承担违约责任的认可。而2012年11月25日上诉人接受被上诉人的交房行为，并不能视为上诉人放弃追究被上诉人的违约责任。
被上诉人的延期通知和上诉人接受被上诉人交房，不仅是对原合同交房日期（2011年5月31日）的变更，而且是对逾期交房违约责任的一次确认和承诺，因此，上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼时效起算点应从2012年3月10日重新计算。
2、如果以约定的交房日期（即2011年5月31日）为诉讼时效的起算点，如果被上诉人通知在2013年6月1日后交房，而上诉人信任这个通知，届时，在2013年6月1日后，由于诉讼时效超过，上诉人不仅丧失了要求被上诉人承担逾期交房违约责任的请求权，而且丧失了要求被上诉人交房的请求权，这显然是很荒谬的。被上诉人因逾期交房违约，只要发一个延期交房的通知，不仅不用承担违约责任，而且可不用交房，被上诉人因违约不仅不用承担任何责任，反而获得巨大的利益，这显然是有违法律追求公平正义的精神。作为购房者，信任延期交房的通知是符合常理的。因此上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼时效起算点应以被上诉人“延期交房通知”规定的时间（即2012年3月10日）重新计算。
3、以被上诉人“延期交房通知”规定的时间为诉讼时效的起算日，是被上诉人自行选择的结果。“延期交房通知”规定的交房日期是山被上诉人确定的，也就是说逾期的期限是受被上诉人控制的。被上诉人以“延期交房通知”的形式重新确定新的交房日期，是被上诉人自行选择的结果。上诉人基于对被上诉人“延期交房通知”的信任，于2012年11月25日接受交房。均是当事人真实的意思表示，其效力应予以承认。但上诉人并未明示放弃追索被上诉人逾期交房的违约责任，被上诉人也未在通知中明示其不承担逾期交房的违约责任，因此，被上诉人“延期交房通知”同时包含承担逾期交房的违约责任，上诉人接受交房同时包含追索被上诉人逾期交房的违约责任。
被上诉人“延期交房通知”与上诉人接受交房，其实质是《商品房买卖合同》的补充合同。被上诉人逾期交房的不仅是《商品房买卖合同》的违约责任，而且是这一补充合同（延期交房）的一项债务。因此上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任（即关于延期交房的补充合同的债务）的诉讼时效起算点应以被上诉人“延期交房通知”规定的时间（即2012年3月10日）。
4、这是逾期交房，而不是逾期不交房，“延期交房通知”规定的时间是由被上诉人控制的，逾期交房通知规定的时间不以上诉人的意志为转移，不存在怠于行使违约责任请求权的空间。以被上诉人“延期交房通知”规定的时间为诉讼时效起算点，不会加重被上诉人的负担，也不会鼓励权利人怠于行使请求权。
另外，1、延期交房的行为我们认为属于侵权行为，其时间点是连续的，按照诉讼时效的起算点应当延续到房子实际交付来进行起诉，所以我们认为不存在超过诉讼时效的问题；2、一审计算诉讼时效，本案中也应当向劳动合同案件中未签劳动合同的案件计算，超过两年的部分不应该算是合适的。
综上，原审判决适用法律不当，对诉讼时效的认定错误，逾期交房违约金的诉讼时效应从2012年3月10日起计算，请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决，判令被上诉人自2011年6月1日起至2012年3月10日每天按房价款263520元的万分之五向上诉人支付违约金37419．84元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计息时间自2012年3月11日计算至该违约金付清为止）。二、一、二审诉讼费用山被上诉人承担。
被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司答辩称，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，请求二审予以维持。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，双方当事人对原审判决判令驳回上诉人要求解除《商品房买卖合同》的请求，均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否已超过法定时效。
根据双方签订的合同约定，被上诉人应在2011年5月31日前将经验收合格的房屋交付给上诉人使用，但涉案房屋直至2012年3月9日才经过竣工验收，2012年3月10日被上诉人才通知上诉人收楼，因此，被上诉人交房已逾期，按合同约定被上诉人应向上诉人支付逾期交房的违约金。虽然上诉人在2011年6月1日起就已知被上诉人已逾期交房，但因双方签订的合同未约定违约金的支付期限，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人履行义务的宽限期届满之日起计算，……”的规定，计算违约金的诉讼时效期间应从被上诉人符合交楼条件并通知上诉人收楼的2012年3月10日起计算，据此，上诉人于2013年9月4日向原审法院起诉，并未超过诉讼时效。被上诉人应向上诉人支付从2012年6月1日起至2012年3月10日的逾期交房违约金。原审判决认定上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金已超过诉讼时效错误，本院依法纠正。又因双方约定的按已交房款每日万分之五的违约金计算标准过高，故本院调整为按已交房款每日万分之三计算。即被上诉人应缴交的违约金为22056.62元（263520元×0.0003×279天）。
综上所述，原审判决认定事实有错，实体处理亦错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第923号民事判决；
二、确定上诉人李钇萱与被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；
三、被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后，七天内向上诉人李钇萱支付违约金22056.62元。
本案一、二审受理费合计1472元，由上诉人李钇萱负担294.40元，由被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司负担1177.60元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一四年七月二日
书记员 黄美静
附相关法律条文
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人履行义务的宽限期届满之日起计算，……。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；