湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第205号
上诉人（原审被告）株洲天富房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路汇达花园龙腾阁301号。
法定代表人杜建明，该公司总经理。
委托代理人杨立东，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加和解和调解等。
委托代理人黄先发，男，1980年3月2日出生，汉族，湖南醴陵人，系株洲天富房地产开发有限公司工程部负责人，住湖南省醴陵市。代理权限一般代理。
被上诉人（原审原告）李晋宏，男，1971年7月7日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
被上诉人（原审原告）戴礼嘉，男，1973年7月12日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。
共同委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加和解和调解等。
共同委托代理人张倩，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加和解和调解等。
上诉人株洲天富房地产开发有限公司与被上诉人李晋宏、戴礼嘉房屋买卖合同纠纷一案，株洲天富房地产开发有限公司不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2014）株石法民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天富房地产的委托代理人杨立东、黄先发、被上诉人李晋宏、戴礼嘉的委托代理人张倩、聂炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月11日，二原告与被告签订《株洲市商品房预销售合同》。二原告向被告购买石峰区响石广场康复路尚峰公寓105、108、109、110、113、115、106、112、111、114室，房屋建筑面积为387.57平方米，约定单价为1783.53元每平方，根据被告预测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币691244元。
2010年12月12日，二原告与被告针对诉争房屋签订房屋购销合同补充协议，该合同就双方签订的《株洲市商品房预销售合同》中所约定的内容予以补充与修订，约定房屋销售面积为387.57平方米，销售单价按每平方米人民币5000元计算，房屋销售总价为1937850元，经二原告与被告最终协商此房产以1917850元成交。该协议约定被告应于2011年4月30日前将该房屋交付给二原告，逾期被告应向二原告支付违约金，违约金按二原告已付款项（150万元）日万分之三计算。另约定被告应在2011年6月30日前将房屋产权证及国土使用证办理完毕，并交付给二原告，如未能按期交付，逾期被告应支付违约金，违约金按二原告已付款项（150万元）日万分之三计算。2013年4月13日，被告将诉争房屋105号门面出租给桂志华，约定租金每月3000元。2013年5月1日，被告将诉争房屋部分区域出租给陶彪，租金为每月2400元。2013年7月10日，二原告将诉争房屋中的106、108号门面出租给胡慧玲，约定每月租金4000元整。
另查明，诉争房屋因消防验收不合格至今未办理房产证及土地使用权证。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二原告与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》及房屋购销合同补充协议合法有效，双方当事人应按照约定全面的履行合同义务。本案争议的焦点有：一、诉争房屋的交付时间。房屋的交付时间以开发商通知业主收房，并实际办理之日为准。本案中，二原告主张被告并未将房屋及时交付给原告并提交了被告将诉争房屋出租的租赁合同，被告主张二原告委托其将诉争房屋出租，已将租金支付给了二原告，但并未提供证据予以证明，故该院认定被告交付房屋的时间为2013年7月10日。
二、逾期交付房屋产权证及国土使用证违约问题。被告主张未办证的原因系客观原因造成，房屋报建的时候消防是通过了的，但在验收时高压线妨碍登高消防车的操作，导致消防验收不合格，希望法院酌情考虑，该院认为，合同违约责任系无过错责任，仅因不可抗力导致合同不能履行或全部履行的，才能免除部分或者全部责任，本案中消防验收问题不属于不可抗力的情形，故不能免除被告的责任。三、违约金如何计算的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。逾期交房违约金：原、被告合同约定逾期交房按已付款支付日万分之三的违约金，即360000元，予以支持。逾期交付房产证及国土证的违约金：原、被告合同约定逾期交付房产证及国土证按已付款支付日万分之三的违约金，即396000元，被告主张不能办理房产证及国土证系因消防验收不合格，请求人民法院酌情考虑。根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况及当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为240000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交房违约金360000元；二、被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交付房屋所有权证、国有土地使用证违约金240000元；三、驳回原告李晋宏、戴礼嘉其他诉讼请求。本案受理费11360元，保全费4300元，共计15660元，由被告株洲市天富房地产开发有限公司承担12428元，原告李晋宏、戴礼嘉自行承担3232元。
上诉人株洲市天富房地产开发有限公司不服一审判决向本院提起上诉，请求本院：1、依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、被上诉人承担一切诉讼费用。事实及理由：1、一审认定事实不清，涉诉房屋在销售给被上诉人时为空置现房，并已交付给被上诉人。2011年6月被上诉人曾委托上诉人帮其出租涉诉房屋。2、被上诉人的涉诉房屋已出租，无任何损失，故一审判决上诉人承担延期交付房屋所有权证违约金24万元过高。综上，一审判决认定事实不清，判决金额过高，故为了维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请依法予以裁决。
被上诉人李晋宏、戴礼嘉答辩称：1、被答辩人逾期交房，一审法院认定事实正确。2、由于被答辩人的原因，答辩人至今未能取得房屋产权证、国有土地使用证，被答辩人应当承担违约责任。一审法院的判决充分考虑和维护了被答辩人的利益。综上所述，一审法院的判决充分审查了案件事实，也充分考虑了被答辩人权益。请二审依法驳回上诉，维持原判。
二审第一次庭审中，上诉人株洲市天富房地产开发有限公司提交了下列证据：
证据1、证明及招租广告（纸质），拟证明在2011年6月曾见过尚峰公寓一层的大厅卷闸门上贴有招租广告。招租广告上的联系电话是被上诉人的联系电话。
证据2、证人赵红英出庭作证的证言，拟证明尚峰公寓一层大厅卷闸门面贴招租广告的事实。
第一次庭审后，因案情需要，本院就本案询问了两被上诉人，形成《询问笔录》两份，在笔录中，被上诉人李晋宏承认其2011年担任株洲市工商局云龙示范区分局局长。与上诉人的法定代表人杜建明系普通朋友关系。其未委托上诉人出租过门面，2012年还提交过书面退房申请，所收取的上诉人转交的陶彪、桂志华的19000元租金是在上诉人既不退房款亦不交付房屋的情况下用来冲抵上诉人逾期交房办证的违约金。李江红系戴礼嘉的妻子。被上诉人戴礼嘉在笔录中认可电话号码1378631****为其妻子的号码。2013年其找过上诉人物业人员，表示若有人租门面，请物业帮忙留意。其它陈述与李晋宏基本一致。
第二次庭审中，对本院出示的两份《询问笔录》，上诉人对李晋宏的笔录的异议为：1、退房不是事实。2、19000元是租金，不存在冲抵违约金。对戴礼嘉的笔录异议为：戴礼嘉应该是2012年5月至6月之间找的刘惠兰。租金就是租金，不存在抵违约金。并提交了下列证据：
证据1、招租广告（电子文档及其属性显示记录），拟证明门面出租文档的形成时间是2011年6月15日以及上诉人是按合同约定时间交房。
证据2、证人刘惠兰出庭作证的证言，拟证明个子高高本案一楼门面所有权人（不知此人究竟是李晋宏还是戴礼嘉）是在2012年5月至6月之间找的她询问出租事宜以及2012年1月其与前任物管主任张学军交接物业管理工作之时听张学军说过本案一楼门面的所有权人（工商局局长）曾经委托招租的情况。
两被上诉人提交的证据1份：《解除购房协议通知》，拟证明：1、截止到2012年3月15日被上诉人没有收到上诉人所交付的房屋，也没有收到所交付的土地证及房产证。2、被上诉人提出要求解除双方签订的房屋买卖合同。3、被上诉人要求上诉人退还150万房款以及违约金。4、可以证明被上诉人在询问笔录中的回答是真实的。
两被上诉人对第一次庭审上诉人提交的证据的质证意见：证据1、2均不属于二审的新证据，不予质证。证明的签字人的身份无法核实，对证据的三性不予认可。对第二次庭审上诉人提交的证据的质证意见：证据1这个证明不能证明房屋交接的时间，与本案无关。证据2有异议：1、房子到现在还没验收，物业办公室实际上就是天富房地产成立的。2、证人说个子高高的人找过他，但不知道此人究竟是李晋宏还是戴礼嘉，故证人的推定不成立。3、证人仅仅是听过张学军进行过描述，但是没有具体参加。综上所述，证人证言不成立。
上诉人对两被上诉人提交的证据的质证意见：1、不清楚签字人是否是杜建明。2、即便是杜建明收到了这份通知，但也不能证明通知内容的真实性。
第二次庭审后，经上诉人要求，本院询问了位于株洲市石峰区康复路原玻璃厂员工宿舍楼一楼门面经营“湘味餐馆”老板向刘波，其陈述其餐馆位于被上诉人门面附近，因早上买菜或其它原因经常路过尚峰公寓一楼门面，2011年夏天发现被上诉人门面处贴有招租广告，但具体内容不清楚，之所以记得是2011年，是因为这年其小孩出生。
对该《询问笔录》，被上诉人对其真实性、关联性有异议，认为证人应出庭作证，且涉案房屋对外招租与房屋买卖的交付无因果关系。商品房的交付前提是竣工验收合格，同时办理相关交付手续。证人证言所描述的内容无法证明涉案房屋已依法依约交付。
为核实赵红英、向刘波证人证言的真实性，本院审判人员到位于株洲市石峰区的响石岭创业示范街核实有关情况（具体见卷宗光盘照片），情况如下：本案被上诉人的门面与证人赵红英的南杂店（红英综合商店，即石峰区康复路1号门面）为斜对面方向，红英综合商店的营业执照记载的营业许可日期为2010年11月3日。向刘波的门面（湘味餐馆）亦位于康复路，距离被上诉人门面20米左右，2011年6月23日前即在该处营业至今。
本院对上述证据的分析认定：对被上诉人在《询问笔录》中的回答内容，本院将结合其它证据的予以认定。上诉人第一次庭审中提交的证据1中的证明，除赵红英、向刘波外，其他署名的证人未能出庭作证，且身份无法核实，本院不予采信；证据1中的招租广告（打印纸A4）本身虽不能证实上诉人的目的，但因其与上诉人第二次庭审中提交的电子文档证据相一致，本院予以采信。证据2，因证人出庭作证，其陈述其店子位于尚峰公寓一楼门面对面属实，2010年其就已经在该位置开店，且与上诉人无利害关系，故其证言的可信度较高，但该证言仅能证明证人看见2011年下半年看见本案一楼门面贴有招租广告的事实，但究竟为谁所贴，未能证明。向刘波虽未出庭作证，但其证言系本院询问，且与赵红英的证言一致，本院予以采信。
上诉人第二次庭审中提交的证据1，该电子文档的内容与第一次庭审提交的纸质招租广告一致，内容显示的联系人为李小姐的电话号码实为戴礼嘉的妻子李江红所有，显示的联系人为李先生的电话号码实为李晋宏所有。因电子文档显示的修改时间为2011年6月15日，且该电子文档一经修改，即会形成新的修改日期。故对该电子文档显示的内容，本院予以采信。证据2，因证人系上诉人成立的前期物业管理办公室人员，与上诉人有利害关系，对其证言，对有其它证据佐证的部分，予以采信；否则，不予采信。
两被上诉人提交的证据，因有上诉人法定代表人的签名，对该证据证明被上诉人曾于2012年3月15日要求解除房屋门面合同的事实，本院予以采信。
对一审查明的事实，本院予以认定。二审补充查明的事实：被上诉人李晋宏与上诉人法定代表人杜建明系朋友关系。被上诉人购买的房屋（门面）系现房（该门面现位于康复路77宾馆隔壁）。2011年7月至11月，上诉人将其开发的房屋陆续交付给部分业主。被上诉人2011年6月15日，上诉人制作了一份门面招租广告，广告联系人的电话号码为被上诉人李晋宏以及李江红（戴礼嘉妻子）。2011年夏天，上诉人曾在本案被上诉人门面处张贴门面招租广告。2012年3月，被上诉人向上诉人提出解除房屋购买合同并支付违约金的要求。戴礼嘉曾到过上诉人物业办要求物业帮忙留意是否有人要租其门面。2013年4月、5月，上诉人以其财务负责人陈芳（上诉人法定代表人杜建明的妻子）或自身的名义将被上诉人购买的门面先后出租给桂志华（租期6年，租金每季度支付一次）、陶彪后，于2013年7月左右，陈芳将其与桂志华、陶彪签订的合同原件、租金收据、租金等交给了被上诉人。上述两份租赁合同的承租人与被上诉人至今仍处于履行状态。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议焦点为：1、涉案房屋为何时交付；2、一审判决上诉人逾期交付房屋及逾期办证的违约金数额是否过高。现分析如下：
关于本案房屋（门面）交付时间如何确定的问题
本案上诉人未能提供将房屋正式移交给被上诉人的书面证据材料（房屋交接表），故两者之间未办理规范的房屋交接手续是实。但是被上诉人的委托招租行为应视为被上诉人以其行为接受了房屋的交付，应承担交付的法律后果。理由在于：1、截至2011年6月15日，上诉人迟延交付房屋仅一个半月，且此期间双方并未就房屋的交付问题产生根本矛盾（未提出解除合同并要求支付违约金的问题），而此时上诉人已开始通知业主收房并着手交付。于此背景，结合李晋宏系法定代表人的朋友、房屋已出售、2011年6月15日上诉人制作的联系人为被上诉人一方的招租广告、证人证明上诉人大致于同时段（6月或之后）在本案被上诉人门面张贴招租广告的事实以及当时门面已经具备使用条件的状况，上诉人主张2011年6月15日的招租广告系被上诉人委托所致符合常理。2、被上诉人虽于2012年3月提出解除合同，但实际并未实施，结合戴礼嘉在询问笔录中自认在2013年去过上诉人的物业办要其帮忙留意出租门面（可证明双方继续在履行合同）、上诉人在门面已经出售的情况下未经被上诉人授权与桂志华在2013年4月签订有悖于常理的租期6年的合同以及不久上诉人即将租赁合同以及租金收据、租金交付与被上诉人的情况，可以认定上诉人主张2013年4月、5月，上诉人将部分门面出租桂志华、陶彪系被上诉人的委托出租行为的理由较被上诉人主张上诉人与桂志华、陶彪之间的租赁行为是擅自出租以及租金用于冲抵违约金的理由更为充分。而2013年4月、5月被上诉人的委托出租行为，在一定程度上亦可佐证2011年6月15日被上诉人委托招租行为存在的真实性。基于上述分析，根据民事诉讼证明标准以及日常生活经验，本案虽无直接证据证明上诉人的出租行为系被上诉人委托授权，但依据间接证据所形成的证据链，基本可以认定2011年6月15日上诉人制作的招租广告以及2013年4月、5月上诉人与桂志华、陶彪签订的租赁合同为被上诉人委托所致。而委托出租表明被上诉人已认可上诉人交付了房屋，即便房屋不符合双方事先约定的条件，亦是如此，理由在于，依据《合同法》第七十七条的规定，可以视为此种交付系双方当事人协商一致，变更了房屋原交付条件的约定所致。故本院确定2011年6月15日为房屋交付之日。
鉴于本案的上诉人的实际交房日应为2011年6月15日，故按照被上诉人的一审诉请以日万分之三的标准计算逾期交房违约金的日期应从2011年5月1日计算至2011年6月15日，即20250元。
二、关于一审判决上诉人逾期交付房屋及逾期办证的违约金数额是否过高的问题
因上诉人在上诉状中只是对一审判决认定的交房时间有异议，认为房屋在销售时就已交付，不存在逾期交房的事实。而对逾期交房日万分之三违约金标准过高的问题，上诉状并未涉及，且该问题超出了上诉期限，本院不予审查。
至于以日万分之三的标准计算逾期办证违约金数额是否过高的问题。2003年6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条亦有明确规定，即违约金数额以实际损失的130%为限。本案即使依照最高人民法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，并参照中国人民银行（银发（2003）251号）《关于人民币贷款利息有关问题的通知》关罚息利率问题的规定，大致按照年利率9.84%计算支付本案逾期办证违约金，上诉人应支付的每年逾期办证的违约金应为147600元（1500000元×9.84%），而自2011年6月30日至2013年11月30日的逾期办证违约金就已大大超过一审酌情确定的24万元。故上诉人提出的违约金过高的主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决逾期交房的时间认定有误致逾期交房违约金计算不当，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
维持湖南省株洲市石峰区人民法院（2014）株石法民一初字第11号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖南省株洲市石峰区人民法院（2014）株石法民一初字第11号民事判决第一项“被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交房违约金360000元”为“被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交房违约金20250元”。
一审案件受理费11360元，保全费4300元，共计15660元，由被告株洲市天富房地产开发有限公司承担12000元，原告李晋宏、戴礼嘉承担3660元。
二审案件受理费9800元，由上诉人株洲市天富房地产开发有限公司承担5000元，被上诉人李晋宏、戴礼嘉承担3800元。。
本判决为终审判决。
审判长 颜松喜
审判员 陈 程
审判员 李 黎
二〇一四年十月十六日
书记员 邹春华