江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第304号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）许诗华。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）江西燕兴物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区章贡路38号。
法定代表人刘燕，该公司董事长。
委托代理人彭益昌，该公司法律顾问。
委托代理人罗芳，该公司办公室职员。
上诉人许诗华因与被上诉人江西燕兴物业管理有限公司（下称燕兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告燕兴公司一直负责赣州市章贡区渡口路7号南阳东昇小区的物业管理，被告许诗华系南阳东昇小区1栋1楼15号、16号店铺以及1栋二层5号写字楼的业主，拥有该小区面积为335.25㎡的房产。2009年8月8日，原、被告签订了一份《南阳东昇店面写字楼物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利与义务、物业管理服务费的收费标准以及违约责任等，其中约定：甲方（即原告）提供以下物业管理服务：1、定期对小区内的化粪池、公共给排水管道、沟道、窨井等公共设施进行维护和保养；依照国家有关规定，制定业主房屋装饰装修的管理规定，对业主的装饰装修进行审查和监督；做好小区公共场地的清扫和保洁，定期收集业主放置在指定地点的袋装生活垃圾，做好生活垃圾日产日清，保持小区的干净与整洁。本物业管理区域内物业管理公共性服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，店面、写字楼按0.80元／㎡·月交纳，业主从房屋交付之日起交纳物业管理公共性服务费用。因业主从办理交房、装修至入住需要一段时间，考虑到业主在这段时间的缴费方便，业主在办理交房手续时，应预交一年（12个月）的物业管理公共性服务费用，之后按每季（三个月）预收一次，业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务。同时约定，甲方违反本协议，未达到约定的管理服务内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期不改的甲方应承担相应的违约责任；乙方违反本协议，使甲方未能达到管理服务内容的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期不改的，乙方应承担相应的违约责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方双倍返还已收取的超额部分，乙方违反本合同的约定，不按协议约定的收费项目、标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每天1‰的标准加收滞纳金。以下情况甲方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的……。合同签订后，原告向被告等业主提供了物业管理服务，被告按约定交纳了2009年8月8日至2010年8月7日期间的物业服务费。2010年4月，因小区西面排污管道堵塞，污水溢出，被告多次要求原告解决，但原告一直未解决，影响了被告的正常经营，造成了被告一定的损失，被告为此拒绝交纳物业服务费。原告经多次催收，被告一直拖欠至今。原告曾于2012年11月诉至原审法院，要求被告交纳所欠物业管理费并支付逾期滞纳金，后因故撤回起诉。2013年7月，原告再次诉至原审法院，请求判令被告缴纳所欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理费用9651.60元，违约金2895.40元，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告更正其诉讼请求主张的物业费期间为2011年1月1日至2013年8月31日；被告提起反诉，请求判令原告赔偿其经济损失3000元，并确认其在小区内共有停车场地享有停放小车的权利，本案的诉讼费由原告承担。
原审法院认为：原、被告所签订的《南阳东昇店面写字楼物业管理服务协议》合法有效，双方均应遵照履行。被告未按合同的约定履行缴纳物业管理服务费的义务，已构成违约，应当承担引起本案纠纷的主要责任。原告在被告所在小区的物业管理服务方面虽存在一些服务不到位的情况，被告可按照合同的约定通过提出意见和建议、限期改正或辞退原告等多种方式行使业主的权利，但不能以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以计算为准；考虑到原告确实存在一些物业管理不到位的情况，因此，对其要求被告支付逾期滞纳金2895.40元的诉讼请求，本院不予支持；被告提出的排污管道长时间堵塞为多方面原因造成的，因原告未及时予以疏通而给被告造成的经济损失本应得到一定的补偿，但由于被告未提供合法有效的证据证明其损失的存在，因此，其提出的要求原告赔偿其经济损失3000元的反诉请求，本院不予支持；同时，本案为给付之诉，而非确认之诉，被告要求确认其在小区内共有停车场享有停放小车权利的反诉请求不属于本案的审理范围。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出如下判决：一、限被告许诗华于判决生效之日起五日内付清所欠原告江西燕兴物业管理有限公司自2011年1月1日至2013年8月31日期间的物业管理服务费8582.40元（即335.25㎡×0.8元／月·㎡×32个月=8582.40元）。二、驳回原告江西燕兴物业管理有限公司要求被告许诗华支付违约金2895.40元的诉讼请求。三、驳回被告许诗华的反诉请求。案件受理费114元，反诉费25元（已减半收取），合计139元，由原告江西燕兴物业管理有限公司承担39元，被告许诗华承担100元。
上诉人许诗华不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、被上诉人长期不履行疏通排污管道的行为，违约在先，上诉人拒绝缴纳2011年、2012年的物业管理费有正当合法理由。二、依据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人享有在小区共有物（占道停车位）停放一辆汽车的权利。被上诉人以上诉人的车辆为营运车辆为由，禁止上诉人的车辆在小区停放，侵犯了上诉人的合法权利。三、原审认为确认之诉和给付之诉须分案审理，没有法律依据。四、上诉人出资雇人将店铺门前水泥沟板封堵是客观事实，虽然支付证明是事后施工方补写，但该笔费用是客观发生的，被上诉人应当赔偿上诉人封堵水泥沟板缝隙所发生的1000元费用。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决。2、改判被上诉人赔偿上诉人封堵水泥沟板缝隙费用计1000元。3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人燕兴公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求；上诉人的第二项诉请不属于本案受理范围，请求依法驳回。
二审查明：原审过程中，上诉人提交了一份案外人詹昌华出具的书面《证明》，内容为：我叫詹昌华，男，现年46岁，住赣县茅店镇上坝村井前组，以泥工装修为业。2010年5月2日和5月6日分两次为南阳东升1栋15号、16号店面的老板许诗华疏通、封堵其店面门口的排污管和口子，当时按双方讲好的价钱（疏通费用、泥工费、材料费）一起收了他1000元。现在他为了打官司，要求补写收条，所以我写下了这个证明，我保证上面讲的都是实际的情况，我可以为我作的证明承担法律责任。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：一、关于物业管理费的缴纳问题。双方当事人签订的《南阳东昇店面写字楼物业管理服务协议》合法有效，被上诉人未及时疏通排污管道的行为属轻微违约行为，上诉人作为业主可请求被上诉人承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理费。二、关于被上诉人支付的排污管道疏通、修理费用的问题。上诉人原审提交的案外人詹昌华出具的书面《证明》以及照片等有关证据，可以证明上诉人自己出资对堵塞排污管道进行疏通、修理的事实。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人所支付的排污管修复费用可作为损失向被上诉人主张赔偿，故上诉人要求被上诉人赔偿其排污管修复费用1000元的上诉主张，于法有据，本院予以支持。三、关于上诉人主张的被上诉人禁止其在小区内停车的问题。上诉人在涉案小区停放车辆的有关权利系基于其所享有的建筑物区分所有权，与本案所涉的物业管理服务协议无直接关联，属不同的法律关系，当事人可另行主张。综上，原审认定事实部分不清，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1140号民事判决的第一、二项。
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1140号民事判决的第三项。
三、由被上诉人江西燕兴物业管理有限公司赔偿上诉人许诗华排污管维修费用1000元，该款限于本判决生效后五日内付清。
四、驳回上诉人许诗华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费114元，反诉费25元，二审案件受理费50元，合计189元，由上诉人许诗华负担89元，由被上诉人江西燕兴物业管理有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年二月七日
书 记 员 王 佳