北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2088号
上诉人（原审被告）：夏锦平，女，1958年12月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。
法定代表人：张士萍，董事长。
委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。
上诉人夏锦平因与被上诉人西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第30468民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏锦平上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实与理由：第一，我与西山美墅公司之间并未签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》是我与北京格兰浩泰物业管理有限公司之间签订的，北京格兰浩泰物业管理有限公司与西山美墅公司之间变更物业管理未征得小区业主或者是小区业委会的同意；第二，西山美墅公司不具备物业管理的专业资质；第三，西山美墅公司于2012年1月4日撤出西区的保安、保洁和绿化服务，其无权收取2012年1月至7月的物业费；第四，西山美墅公司的起诉已经超过诉讼时效，其在2006年至2012年期间从未主张过物业费；第五，西山美墅公司提供的物业服务质量低下，未履行物业管理义务，小区内环境破败不堪，同时我的房屋漏水是由于西山美墅公司服务不到位导致；第六，我与西山美墅公司之间并不存在借贷关系，不应该向西山美墅公司支付5000元的利息，我不交纳物业费的原因是西山美墅公司未尽到物业管理的义务，故只能采取不交纳物业费予以抗争。
西山美墅公司辩称，同意一审法院判决，不同意夏锦平的上诉请求和理由。
西山美墅公司向一审法院起诉请求：请求判令夏锦平给付拖欠的物业费56538.63元，自2006年7月20日至2012年7月30日，并支付违约金20847.05元，本案诉讼费用由夏锦平承担。事实与理由：夏锦平购买了北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）开发建设的位于北京市海淀区四季青乡××路×××号院××××馆××-××××号房屋。西山美墅馆园区的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，以下简称格兰浩泰公司）负责，格兰浩泰公司于2006年10月31日退出，我公司于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。夏锦平于2005年7月20日与格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司在退出时与我公司签订了《协议书》，将西山美墅馆园区的物业管理工作交给我公司接管，并将其对业主享有的物业费债权一并转移给我公司。夏锦平接受了我公司提供的物业服务，但一直未缴纳2006年7月20日至2012年7月30日的物业费，故诉至法院。
一审法院认定事实:位于北京市海淀区四季青××路×××号院××××馆小区（以下简称××××馆）由北京三九建业房地产开发有限公司开发建设，夏锦平为该小区××-××××号房屋的业主，房屋建筑面积195.32平方米。夏锦平入住后，于2005年7月20日与前期物业服务企业北京格兰浩泰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务管理费标准为4元/平方米/月。2006年8月，北京格兰浩泰物业管理有限公司更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业公司）。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订协议书，约定甲方于2006年10月31日撤离西山美墅馆，由乙方全面接管。双方并约定，在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费归乙方所有，并由乙方自行向业主收取。
后该小区成立海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山美墅公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。
西山美墅公司提供2006年11月1日公告，载明自该日起西宇嘉业公司退出西山美墅馆项目的物业管理工作，由该公司接手进行管理。西山美墅公司以此证明曾将上述债权转让事宜以公告的形式向夏锦平进行了告知，故夏锦平自入住起欠付的物业费，均应向西山美墅公司交纳。夏锦平不予认可，称未看到过上述公告。西山美墅公司入驻后，夏锦平未与该公司签订书面物业服务合同，西山美墅公司主张仍按照夏锦平与西宇嘉业公司之间约定的物业费标准履行。
夏锦平提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告，显示金泊顿公司作为独立的第三方评估监理机构接受西山新村业主委员会委托，于2012年7月30日至8月31日期间，对西山美墅馆物业项目应急接管进行了现场见证及评估查验，评估基准日为2012年7月30日。评估过程载明，金泊顿公司在北京市海淀区房管二所主持，西山新村业委会、北京盛世物业管理有限公司、金泊顿公司等出席的应急接管协调会上接受应急接管评估工作部署，并在其后的两次应急接管组织协调会上对项目评估所需资料、作业方式、标准、方案等进行确定，最终通过评估方案，于2012年7月30日至8月2日进驻查验现场，进行应急接管现场见证，并在其后开展物业公用部位、公共设施设备的现状综合性查验评估。评估结论：于评估基准日2012年7月30日，对西山美墅馆物业项目进行了公用部位及公共设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。具体为：资料查验1个点，不符合要求1个点；房屋结构、装饰装修及公用设施查验136个点，不符合要求136个点。电气系统查验21个点，不符合要求21个点。安全防范共查验38个点，不符合要求38个点。消防系统共查验22个点，符合要求8个点，不符合要求14个点......。西山美墅公司对该评估报告不予认可。
西山美墅公司提供短信记录若干，主张曾向业主发送过催缴物业费的短信，并提交案件列表，证明其在2012年9月就到法院主张权利，夏锦平不认可曾收到过催缴通知。
夏锦平主张西山美墅公司在提供物业服务过程中存在服务不到位、并给其带来损失，要求西山美墅公司予以赔偿，经法院询问，夏锦平表示不提起反诉，仅作为答辩意见。
一审庭审中，西山美墅公司要求将其主张的违约金变更为利息损失。
一审法院认为，夏锦平作为西山美墅馆××-××××号房屋业主，与西宇嘉业公司签订《前期物业管理服务协议》，确定双方物业服务合同关系。西宇嘉业公司通过协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山美墅公司实际提供了物业服务，夏锦平应向西山美墅公司支付物业费；另一方面，西山美墅公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。
夏锦平提出西山美墅公司存在服务瑕疵，并给其造成损失，不同意交纳物业费，并提交评估报告等证据。法院认为，就评估报告，西山美墅公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小区业主委员会委托有相应资质的评估公司，对西山美墅公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据，根据该评估报告，以及法院生效判决所确定的事实，西山美墅公司物业服务存在瑕疵，故法院依据西山美墅公司服务情况，对夏锦平应交纳的物业费予以酌减。夏锦平主张西山美墅公司服务过程中给其造成损失，但未提交充分的证据予以证明，对其主张不予采信。西山美墅公司主张利息损失，法院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。至于夏锦平所述西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2012年曾提交本院立案庭，故法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、夏锦平于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费四万五千二百三十元、利息损失五千元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，西宇嘉业公司作为前期物业服务公司与西山美墅公司签订协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认，且西山美墅公司为包括夏锦平在内的西山美墅馆小区的业主实际提供了物业服务，夏锦平应向西山美墅公司支付物业费。一审法院依据查明的事实及相关法律判决夏锦平向西山美墅公司支付2006年7月20日至2012年7月30日的物业费及利息损失，是正确的。夏锦平上诉主张，第一，夏锦平与西山美墅公司之间并未签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》是其与北京格兰浩泰物业管理有限公司之间签订的，北京格兰浩泰物业管理有限公司与西山美墅公司之间变更物业管理未征得小区业主或者是小区业委会的同意。由于西山美墅公司与西宇嘉业公司签订协议书，承接了西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务，并以张贴公告的形式告知小区业主，后为包括夏锦平在内的西山美墅馆小区的业主实际提供了物业服务，夏锦平应向西山美墅公司支付物业费。因西山美墅公司系前期物业服务公司，是在小区业委会成立之前受开发商委托为小区提供物业服务，并不违反相关规定。第二，西山美墅公司不具备物业管理的专业资质。因已生效的判决确认西山美墅公司系物业服务三级资质，所以其公司具备为西山美墅馆提供物业服务的条件。第三，西山美墅公司于2012年1月4日撤出西区的保安、保洁和绿化服务，无权收取2012年1月至7月的物业费。西山美墅公司虽然定于2012年1月4日撤出该小区，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，撤出之前的物业服务费业主应当缴纳。第四，西山美墅公司的起诉已经超过诉讼时效，其在2006年至2012年期间从未主张过物业费。因本案于2012年曾提交一审法院立案庭，西山美墅公司的起诉未超过诉讼时效。第五，西山美墅公司提供的物业服务质量低下，未履行物业管理义务，小区内环境破败不堪，同时夏锦平的房屋漏水是由于西山美墅公司服务不到位导致。经查，由于西山美墅公司的服务存在瑕疵，一审法院已经酌减了相应的物业费。第六，夏锦平与西山美墅公司之间并不存在借贷关系，不应该向西山美墅公司支付5000元的利息，夏锦平不交纳物业费的原因是西山美墅公司未尽到物业管理的义务，故只能采取不交纳物业费予以抗争。因夏锦平长期未缴纳物业费，造成了西山美墅公司物业费收入损失，一审法院判决其支付利息并无不当。本院认为，业主长期拖欠物业费，会给物业公司的经营带来一定的困难，使其降低物业服务的标准，进而损害其他按时交费业主的利益，且无助于双方矛盾的解决。
综上所述，夏锦平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一千零五十六元，由夏锦平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 张兰珠
审 判 员 张 琦
二〇一七年三月十五日
法官助理 吴银娇
书 记 员 杜宏艳