江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1685号
上诉人（原审原告、反诉被告）于红红。
委托代理人于解放。
被上诉人（原审被告、反诉原告）连云港天盛置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠南路。
法定代表人张秀洋，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）连云港天盛置业有限公司墟沟海鲜美食城分公司，住所地连云港市连云区海棠中路。
法定代表人李海林，该分公司董事长。
委托代理人胡可刚，该分公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区中山西路平山段。
法定代表人李海林，该公司董事长。
以上三被上诉人共同委托代理人张宏，江苏宏浩律师事务所律师。
上诉人于红红因与被上诉人连云港天盛置业有限公司（以下简称天盛置业公司）、连云港天盛置业有限公司墟沟海鲜美食城分公司（以下简称海鲜美食城分公司）、连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第0005号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人于红红及其委托代理人于某、被上诉人天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司的共同委托代理人张宏、被上诉人海鲜美食城分公司的委托代理人胡可刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于红红一审诉称：天盛置业公司于2009年8月以《墟沟海鲜美食城招商说明书》的形式向于红红发出招租要约，并在《墟沟海鲜美食城招商说明书》中明确招商会须知、房租费用构成方式（即房屋设施年租金占总费用的50%、物管费占总费用的40%、其他综合费占总费用的10%）等事项，并附有海鲜美食城的房屋规划图；于红红于2009年9月竞拍到依海鲜美食城的房屋规划图上显示的18号商铺，并于2009年9月8日与海鲜美食城分公司签订《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》，于同日与家得福商贸公司签订《墟沟海鲜美食城物管合同》；天盛置业公司和海鲜美食城分公司在未以任何形式告知于红红的情况下擅自变更了于红红竞拍的18号商铺的位置规划，并恶意隐瞒变更事项，于2010年3月向于红红交付了该商铺，也未标注任何显示房屋位置和号码的信息，导致于红红错误接收了房屋。于红红发现接收房屋错误后，立即提出异议。但是天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司一直拖延未解决。因天盛置业公司、海鲜美食城分公司擅自变更商铺位置，将于红红最初竞拍的优势位置的商铺变更为客流量较少且地处垃圾通道旁的商铺，更有甚者，天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司仍按照变更前较好位置的商铺的租金、物业等费用标准要求于红红缴纳租赁费用、物业费用及综合费，致使于红红多缴纳商铺费用（包括租金、物管费及其他综合费）共计27.792万元；在于红红经营期间，天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司在未经于红红同意并提前告知于红红的情况下，于旺季擅自停水停电多达十九天，直接影响了于红红的正常经营，给于红红造成4.6849万元的经济损失；因天盛置业公司和海鲜美食城分公司擅自变更于红红竞拍所得的商铺位置，导致于红红发生的预期经济损失为30万元；天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司此种不诚信的、带有欺诈性质的违约行为，给于红红造成了巨大经济损失。请求1、天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司返还商铺租金、物管费及综合费共计27.792万元；2、天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司赔偿因擅自停水停电给于红红造成的经济损失共计4.6849万元；3、天盛置业公司、海鲜美食城分公司赔偿于红红的预期利益损失共计30万元。
天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司一审共同答辩并反诉称，一、于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司返还商铺租金、物管费及综合费共计27.792万元无事实根据和法律依据，其理由不能成立。于红红严重歪曲事实，编造理由，其诉求不能成立，事实如下：2009年，根据连云区委、区政府的要求，天盛置业公司对原连云港海鲜城进行全面重建改造，该项工程被连云区区政府列为2009年度5111重点工程项目。2009年8月29日在海鲜城建设已基本完成的情况下，天盛置业公司在墟沟文化馆礼堂召开招商说明会，并向与会人员发放了《墟沟海鲜美食城招商说明书》，并对海鲜城的状况向与会者进行了介绍与展示，招商说明书附件中明确载明图纸为“户型平面图”，介绍了房屋结构及面积，但对其房屋位置进行现场展示，于红红对其预竞拍房屋的位置非常清楚即现在位置，于红红诉称说明书附有房屋规划图并非事实。2009年9月4日，于红红报名参加该商铺租赁竞拍大会，在会上天盛置业公司现场展示租赁房屋的布局、结构及面积即现在状况，于红红在充分了解预租房屋的情况下竞拍了第18号商铺经营权，并于2009年9月8日与海鲜美食城分公司、家得福商贸公司分别签订《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》、《墟沟海鲜美食城物管合同》。2009年11月30日，海鲜美食城分公司将该房屋交付给于红红，于红红至起诉前从未提出任何异议。于红红诉称天盛置业公司、海鲜美食城分公司擅自变更18号商铺位置规划，并恶意隐瞒变更事项，其理由根本与事实及常理相悖。首先，天盛置业公司、海鲜美食城分公司从未对商铺位置规划批准方案进行变更，从未调整；其次在召开招商说明会时该房屋已基本建成，其布局为南北相对各一排商铺，北2号至28号为座北朝南商铺，南1号至30号为座南朝北商铺，现18号商铺即在16号商铺的西边，竞拍人在竞拍之前必然对预竞拍进行考察，早在说明会之前2个月天盛置业公司就成立招商办公室，并在走廊等多处张贴平面图、布局图等供商户选择参考，故于红红对房屋所在位置的排列不可能不知情。招商说明会对房屋的位置状况都与与会者进行了说明，竞拍大会中更将房屋位置、面积、结构进行现场展示，且于红红于2009年11月30日接收该房屋时进行了现场交验，一直未对该房屋的具体位置提出任何异议，也非常清楚自己投标的商铺位置位于B区，并在中标后按期缴纳了第一年房屋租金以及诚信经营保证金。上述事实足以证明于红红诉称天盛置业公司、海鲜美食城分公司擅自更改18号商铺位置规划的理由不能成立，于红红提出其多交纳商铺租赁费用27.792万元的理由无任何事实根据，要求退还无任何法律依据。二、于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司赔偿其因停水停电造成的损失4.6849万元无事实根据和法律依据。于红红在竞拍取得18号商铺的经营权后，从2011年开始恶意拖欠租金（物管费用），2011年4月，天盛置业公司根据各商户的申请，考虑商户经营情况，保证商户利益，对海鲜城全部房租设施费及物管等费用进行了全面调整，18号商铺2011年从原345000元／年降至263926元／年、2012年降至269204元／年、2013年降至299115元／年。全体商户一致承诺房租减免后，将不再有任何异议，遵守海鲜城的各项管理制度，正常守法经营，但至目前为止于红红仍恶意拖欠租金（物管费用）达275075元，在拖欠期间海鲜美食城分公司数次向其发函催要并告知其如不按合同履行将采取停水、停电等措施，于红红仍不按约给付，根据于红红与海鲜美食城分公司签订的《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》的约定，天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司有权对其采取停水、停电等措施停业整顿，对于于红红诉称在未告知其情况下，擅自停水、停电达19天完全与事实不符，其诉称的损失也不能成立，但即使存在停水、停电之情形也系于红红违约而造成，其产生的损失应由于红红自负。三、于红红要求赔偿预期利益损失共计30万元不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。”根据该条款之规定，赔偿预期损失的前提为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，并给对方造成损失，于红红在诉状中诉称“因天盛置业公司、海鲜美食城分公司擅自变更于红红竞拍所得的商铺位置，导致于红红发生的预期经济损失为30万元”，而本案中天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司完全按合同约定向于红红交付承租的房屋设施，无任何违约之处，故不承担任何赔偿责任，于红红提出的预期利益损失无事实根据不能成立。四、于红红的诉求已超过诉讼时效，依法不受法律保护。于红红诉称于2010年3月接收该商铺，在发现接收房屋错误后立即向天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司提出异议，该诉称与事实不符，2009年11月30日，于红红与海鲜美食城分公司进行了房屋验收交接，而不是2010年3月，于红红至今也从未向天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司提出异议，如存在于红红所述之情形，租赁房屋位置发生重大变化，于红红在交接时就应该发现，从2009年11月至2013年12月于红红起诉时已超过4年，依法律规定其诉求已经超过法律所规定的2年诉讼时效，依法不受法律保护。综上，于红红的诉求无任何事实根据和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。鉴于上述事实，天盛置业公司、海鲜美食城分公司反诉要求于红红给付房屋设施租金31516元，家得福商贸公司反诉要求于红红给付物管费、综合费243559元。
于红红一审针对反诉辩称：一、反诉请求已过诉讼时效，二、于红红已按期按约足额缴纳所有的租金、物管费等其他全部费用，从未拖欠。
原审法院经审理查明：2009年8月，海鲜美食城分公司对位于连云港市连云区墟沟海鲜美食城门面房使用权对外招标租赁，于2009年9月4日委托连云港市陆桥拍卖有限公司举行该海鲜美食城门面房使用权竞租会，于红红参加竞拍并取得第18号门面房租赁使用权。于红红同日签订成交凭证，并由连云港市连云港公证处进行公证，出具（2009）连港证经内字第273号公证书，证明竞拍行为及于红红竞拍结果真实、有效。2009年9月8日，于红红（乙方）与天盛置业公司、海鲜美食城分公司（甲方）签订《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方同意将墟沟海鲜美食城18号房屋租赁给乙方使用。乙方承诺无条件接受墟沟海鲜美食城管理，同意遵守墟沟海鲜美食城全部规章制度。二、合同期限为伍年，从2009年10月1日至2014年9月30日止，房屋租赁期限为五年，从第二年开始租金按5%递增（以后第一年度按上一年度的5%递增），以此类推；返还房屋时间为终止合同后二日内，逾期存放在屋内的物品视为乙方放弃所有权，由甲方按遗弃物处置。三、年租金第一年172500元，第二年181125元、第三年190181元、第四年199690元、第五年209675元。四、租金支付期限2009年9月8日。五、租金支付方式：转账或现金。六、乙方负责支付出租房屋的水费、电费等其它实际发生费用，水电费用每月交纳一次，次月1-5日到墟沟海鲜美食城财管室缴纳，水电费用价格按照墟沟海鲜美食城统一规定执行。七、出租房屋的用途：餐饮服务经营活动。”合同第八条至第十一条对甲乙双方的义务、违约责任、装修时间等作出了约定。第十二条：“《墟沟海鲜美食城经营服务制度》、《诚信经营保证书》、《防火完全责任书》和《墟沟海鲜美食城招商说明书》、《进场装修时间通知书》作为本合同附件，与本合同具有同等效力。”第十三条：“未尽事宜双方协商解决，书面补充合同与本合同具有同等效力。”第十四条：“本合同履行期间若发生争议，应先协商，协商不成向连云区人民法院起诉。”第十五条：“本合同一式二份，双方各执一份，经甲乙双方签字后即生效。”同日，于红红签署了《墟沟海鲜美食城经营服务制度》、《诚信经营保证书》、《墟沟海鲜美食城防火完全责任书》。2009年9月8日，于红红（乙方）与海鲜美食城分公司、家得福商贸公司（甲方）签订《墟沟海鲜美食城物管合同》，双方约定：“一、甲方同意将墟沟海鲜美食城18号房屋租赁给乙方使用。乙方承诺无条件接受墟沟海鲜美食城管理，同意遵守墟沟海鲜美食城全部规章制度。二、合同期限为伍年，从2009年10月1日至2014年9月30日止，房屋租赁期限为五年，从第二年开始租金按5%递增（以后每一年度按上一年度的5%递增），以此类推；返还房屋时间为终止合同后二日内，逾期存放在屋内的物品视为乙方放弃所有权，由甲方按遗弃物处置。三、年物管费、综合费：第一年物管费138000元、综合费34500元，第二年物管费144900元、综合费36225元，第三年物管费152145元、综合费38036元，第四年物管费159752元、综合费39938元，第五年物管费167740元、综合费41935元。四、物管费、综合费支付期限2009年9月8日。五、物管费、综合费支付方式：转账或现金。合同第六条至第九条对甲乙双方的义务、违约责任等作出了约定。第十条：“《墟沟海鲜美食城经营服务制度》、《诚信经营保证书》、《防火完全责任书》和《墟沟海鲜美食城招商说明书》、《进场装修时间通知书》作为本合同附件，与本合同具有同等效力。”第十一条：“未尽事宜双方协商解决，书面补充合同与本合同具有同等效力。”第十二条：“本合同履行期间若发生争议，应先协商，协商不成向连云区人民法院起诉。”第十三条：“本合同一式二份，双方各执一份，经甲乙双方签字后即生效。”
合同签订后，天盛置业公司于2009年11月30日将涉案房屋交付给于红红使用，2009年12月2日，海鲜美食城分公司与于红红签订《墟沟海鲜美食城设施租赁补充合同》，该合同主要约定：“一、此合同为墟沟海鲜美食城商户交验房屋的补充合同。二、甲乙双方交接房屋时，一、二、三层的所有房间、走道地面已按图纸施工完成水泥地坪的浇筑，达到交付要求。三、房屋墙体、顶面、楼梯在交接时整体情况与施工图纸一致，已经施工完成。四、房屋的给排水管道交接时已经按图纸施工安装完成，分户配电箱及箱内电器设施完整。五、各楼层的消防管道设施在交接时已经安装到位，消防栓位置明确，与施工图纸一致。……九、该书面补充合同为《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》的附属部分，与《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》具有同等法律效力。十、本附件一式二份，双方各执一份，经甲乙双方签字后即生效。”于红红接收房屋后按合同约定进行餐饮业经营活动，并按合同约定交纳了2010年4月15日到2011年4月14日全年租金172500元、物管费、综合费计172500元，共计345000元。2011年4月9日，于红红及其他部分墟沟海鲜美食城门面房的租户联名向天盛置业公司提出申请要求减免后四年部分租金，其主要内容如下：“1、2011年起租日后延壹个月（4月15日为起租日），另减免叁个月租金。后叁年按照叁个月贰个月壹个月减免租金。2、递增只前贰年递增2%租金。3、第一条、第二条如果天盛置业公司及分公司同意，我们26户经营户确保叁日内开业。4、参加今日（4月9日）协商经营户，确保4月10日开业，以到会人员签字生效。5、经营户应缴租金分两次上缴。6、以上条款如果天盛置业公司及分公司同意，我们26家经营户无条件执行。”同日，天盛置业公司相关负责人在该申请上签署“同意该申请”。此后，于红红按年分别交纳了2011年4月15日至2012年4月14日租金、物管费、综合费共计186998元、2012年4月15日至2013年4月14日租金、物管费、综合费共计302560元、2013年4月15日至2014年4月14日租金、物管费、综合费共计60000元，四年共计缴纳894558元，被告认可于红红四年共计缴纳896602.5元。海鲜美食城分公司认为于红红未按合同缴纳租金及物管费、综合费，多次向于红红发出催交通知、清欠通知，要求于红红按合同缴纳拖欠相关费用，否则将依合同约定停水停电。在庭审中于红红表示未收到通知且停水停电事实存在，并造成其经济损失，要求赔偿停水停电造成的损失。
原审法院另查明，《墟沟海鲜美食城招商声明书》第八部分第一条关于费用的约定为：业主总体费用分为房屋设施年租金、海鲜美食城物管费、其他综合费（包括卫生费、环卫费）两部分，房屋设施年租金占总费用的50%、海鲜美食城物管费占总费用的40%、其他综合费占总费用的10%。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。于红红与天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司签订的《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》、《墟沟海鲜美食城设施租赁补充合同》、《墟沟海鲜美食城物管合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据当事人举证、质证情况及庭审陈述，原审法院审查并组织各方当事人对现场进行勘察，现针对诉争的问题作出以下认定：一、天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司是否擅自变更第18号商铺位置规划。于红红认为天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司擅自变更第18号商铺位置规划，并恶意隐瞒变更事项，导致于红红错误接收房屋。根据庭审中天盛置业公司提交的经连云港市规划局东区分局核准的海棠路海鲜美食城扩建工程建施总平面图，海鲜美食城的建设并无擅自变更商铺位置，属于按规划定位施工，同时于红红在竞拍该商铺时，海鲜美食城已经主体竣工，于红红完全可以现场察看，且2009年11月30日于红红签收工程交接表并于同年12月2日与海鲜美食城分公司签署了交验房屋的补充合同，表明于红红完全明知第18号商铺所在位置，故于红红认为天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司擅自变更第18号商铺位置规划，并恶意隐瞒变更事项，无事实根据，其认为误收房屋与客观事实相悖，原审法院不予确认。二、关于于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司返还商铺租金、物管费及综合费共计27.792万元。于红红认为天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司擅自变更第18号商铺位置规划，并恶意隐瞒变更事项，无事实根据，其认为误收房屋与客观事实相悖，原审法院不予确认，故于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司返还商铺租金、物管费及综合费共计27.792万元，无事实依据，原审法院不予支持。三、关于于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司共同赔偿因擅自停水停电造成的经济损失共计4.6849万元。首先，在庭审中于红红未能举证证明天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司具体停水停电的时间及损失金额的证据，无法证明其诉求，且天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司对其诉求不予确认。其次，根据《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》及该合同组成部分《墟沟海鲜美食城招商说明书》中的约定，承租人应按时缴纳设施租赁费、水电费、排污费等，如未按时缴纳的天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司有权作出停业整顿、停水停电等措施。故对于红红要求天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司共同赔偿因擅自停水停电造成的经济损失共计4.6849万元，原审法院依法不予支持。四、关于于红红要求天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司赔偿于红红的预期利益损失共计30万元。首先，于红红诉称由于天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司擅自变更于红红竞拍所得商铺位置导致于红红发生预期经济损失30万元，根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。”本案中天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司并不存在擅自改变规划，变更第18号商铺的情形，因此，于红红该项诉求无事实依据，故原审法院对该项诉求亦不予支持。五、关于天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司反诉部分诉求。天盛置业公司、墟沟海鲜美食城分公司、家得福商贸公司提出要求于红红分别给付设施租赁费31516元，物管费、综合费243559元。根据《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》、《墟沟海鲜美食城物管合同》及减免租金的“申请”中约定的应缴纳费用，于红红应支付自2010年4月15日至2014年4月14日房屋设施租金、物管费、综合费为2010年租金172500元、物管费、综合费172500元共计345000元、2011年租金、物管费、综合费为263925元、2012年租金、物管费、综合费为269203.5元-（退税返还）4091.5元=265112元、2013年租金、物管费、综合费为299115元-（退税返还）3519元=295596元，合计为1169633元，于红红实际已交纳上述期间费用为894558元，尚欠交房屋设施租金、物管费、综合费计275075元，依约应支付墟沟海鲜美食城分公司、家得福商贸公司。于红红认为不欠设施租赁费、物管费、综合费，与事实不符，并认为已超过法定诉讼时效，而天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司向本院提交催款通知、清欠通知的韵达快运邮寄单据等证据及合同对付款时间的约定表明其反诉并未超过法定的诉讼时效，故原审法院依法对反诉的诉讼请求予以支持。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回于红红的全部诉讼请求。二、于红红于判决生效之日起十日内支付海鲜美食城分公司、家得福商贸公司房屋设施租金、物管费、综合费共计275075元。本诉案件受理费10050元，反诉案件受理费2775元，由于红红承担。
于红红不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误。被上诉人违反合同约定，擅自变更商铺位置，而且伪造商铺交接手续，企图掩盖其恶意变更商铺的事实，侵犯上诉人的权益。被上诉人于2009年8月向上诉人发出的《墟沟海鲜美食城招商说明书》附有《平面示意图》，上诉人据此竞拍18号商铺，于2009年9月8日签订了《墟沟海鲜美食城物管合同》和《墟沟海鲜美食城设施租赁合同》。前述合同约定《墟沟海鲜美食城招商说明书》与合同具有同等法律效力。而被上诉人交付的商铺并非平面示意图中的18号商铺，以楼梯为界的A区、B区，被上诉人把示意图中A区的18号商铺变为B区，导致上诉人的生意受到极大影响，当时上诉人提出异议，被上诉人一直不予解决。上诉人因合同中对于逾期装修的罚款和被上诉人的催促，不得不暂时接纳该商铺，但上诉人一直未停止维权。《墟沟海鲜美食城设施租赁补充合同》与《海鲜美食城工程交接情况表》系被上诉人伪造，上诉人从未见过也从未签署过此类房屋接受文件。二、上诉人在参与竞拍该商铺时，被上诉人根本没有以任何上诉人可获知的方式向上诉人出示连云港市规划局东区分局核准的海棠路海鲜美食城扩建工程建设总平面图，并且被上诉人在《墟沟海鲜美食城招商说明书》中明确注明以该说明书中的内容为准参与竞拍，所以判断被上诉人是否擅自变更商铺位置的依据只能是《墟沟海鲜美食城招商说明书》。三、上诉人已经提供充分的证据证明停水停电达19天及由此发生的损失数额。被上诉人对于上诉人在收房时提出的房屋位置变更问题一直没有提出合理的解决方案，违约在先，根本无权以所谓的拖欠租金为由对上诉人违法采取停水停电的措施。上诉人已按时足额向供电供水部门交纳了水电费，被上诉人无权停水停电。四、被上诉人违反合同约定，擅自变更商铺位置，给上诉人造成了巨大的经济损失，应赔偿上诉人的预期经济利益损失。五、被上诉人反诉的诉讼请求已超过诉讼时效。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人要求2011年以来的租金、物管费，此前从未主张过，显然已过诉讼时效。上诉人从未收到过被上诉人任何形式的催款通知，其提供的快递单证系伪造。六、一审判决上诉人欠交租金与事实不符，与法律相悖，上诉人已按期足额交纳租金，未有拖欠。一审判决只减租金而未减物管费及综合费的方式计算上诉人应缴费用不符合事实，三项费用是作为一个整体调整的。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉天盛置业公司、海鲜美食城分公司、家得福商贸公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。关于被上诉人是否擅自变更上诉人竞拍的商铺位置问题，被上诉人从未改变上诉人竞拍的商铺位置。首先，该商铺的承租是通过拍卖行竞拍招租并且经过公证处的公证，对于商铺的建设被上诉人是按照规划批准的图纸进行施工无法做任何改变。其次，上诉人与被上诉人签订的补充协议足以证明上诉人对竞拍的商铺予以接收并无任何异议，该补充协议系上诉人与被上诉人所签订不存在任何伪造。关于上诉人是否明知商铺位置的问题，该商铺在竞拍时已经基本完工，各竞拍人对所在位置有充分的了解，根据竞拍须知的规定竞租人领取号牌参加竞租，即视为竞租人已完全了解竞租标的，并且遵守招商说明书中各项规定。实际情况是上诉人明知自己的位置。关于停水、停电的损失，一审认定清楚，主张权利人应向法院提供相应的证据，否则其主张不能得到支持。关于赔偿损失等问题，一审判决已详细作出认定。关于上诉人是否交纳拖欠租金，根据合同的约定上诉人尚欠被上诉人租金及各项费用总计27万余元，事实清楚。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人于红红为支持其上诉请求，二审期间提供：1、其父亲于某书写的说明一份、房屋抵押及借款材料，证明上诉人因没钱交纳租金等费用，将房屋抵押借款，但被上诉人还是停水停电。2、一审法院关于于某反映对原审判决不服等问题到中央巡视组信访的事项告知书。3、照片，证明2014年5、6月垃圾乱堆情况。被上诉人质证认为，照片不能确定拍摄地点，18号商铺边上有一个运送垃圾的通道属实，是规划设计中本来就存在的。其他均不是新证据，是上诉人的单方观点及相关的告知事项。本院认证意见，于某书写的说明一份系单方意见，房屋抵押及借款材料仅表明于红红为履行合同而借款，与涉案纠纷无关联性，信访事项告知书表明于红红上访情况，不是新证据，也不能证明本案的相关事实；照片不能证明与涉案18号商铺的租赁合同纠纷存在关联性。
本院认为，关于被上诉人是否存在擅自变更于红红承租的18号商铺位置问题。一审法院已经查明海鲜美食城的建设系按规划定位施工，并无擅自变更商铺位置。于红红上诉主张18号商铺位置与招商说明书中的平面图所示不符，平面图中的楼梯在18号和20号商铺中间，而实际交付的房屋系在16号和18号商铺中间；被上诉人主ＸＸ面图仅是户型图，房屋座落的位置与规划设计图纸一致。本院认为，被上诉人一审提供海鲜美食城工程交接情况表，由于红红于2009年11月30日签名，对此于红红在庭审中认可系其本人签名；被上诉人一审提供的墟沟海鲜美食城设施租赁补充合同由于红红于2009年12月2日签订，对此于红红在庭审中亦认可系其本人签名。于红红接收18号商铺后进行了装修并实际经营，且从2011年4月起至2014年4月共向被上诉人交纳了租金、物管费、综合费894558元。于红红主张其在接收时即对商铺位置提出异议，且被上诉人承诺予以解决，未提供证据予以证实。综合以上事实，于红红虽主张楼梯位置与平面图所示不符，但于红红未提供证据证实其在接收房屋时即已提出异议，且于红红实际接收18号商铺并装修经营、交纳相关费用的行为，能够表明于红红已经实际接受了该18号商铺并实际履行了其与被上诉人签订合同，现于红红以商铺位置变更主张预期利益损失以及被上诉人存在违约，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。对于于红红主张被上诉人停水停电造成的损失，因于红红在实际接收使用了18号商铺后未完全按照合同约定交纳费用，依据合同约定，被上诉人有权采取停水停电等措施，一审判决对于红红的该主张未予支持，并无不当，本院对此予以确认。
关于涉案房屋的物管费、综合费是否应和租金一并减免问题，2011年7月9日，于红红及其他部分租户联名申请减免后四年部分租金，该申请明确载明系对租金的减免，并未涉及到物管费和综合费，故本院对于红红提出应将三项费用作为一个整体调整的主张不予支持。
关于被上诉人的反诉请求是否超过诉讼时效问题。被上诉人一审提交催款通知、清欠通知的韵达快运邮寄单据证明其反诉未超过诉讼时效。另，上诉人主张被上诉人于2012年5月1日至7日、2013年5月1日至7日以上诉人拖欠租金为由采取停水停电措施，亦可表明被上诉人曾多次向上诉人主张权利，其反诉请求未超过诉讼时效。综合以上事实，本院对于红红认为被上诉人的反诉请求超过诉讼时效的主张，依法不予支持。
综上，上诉人于红红的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12825元（上诉人于红红已预交），由上诉人于红红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 万红英
代理审判员 陈其庆
二〇一五年三月十日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；