广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第270号
原告冯兰芬，女，黎族，1987年7月24日出生。
委托代理人李成飞，广东君言律师事务所律师。
委托代理人张肇明，广东君言律师事务所律师。
被告张军，男，汉族，1980年3月13日出生。
委托代理人汪海燕，广东广和律师事务所律师。
被告平安银行股份有限公司深圳分行。
法定代表人姚贵平，行长。
委托代理人谢晋琳，男，汉族，1963年10月1日出生，系该行职员。
委托代理人何茂林，男，汉族，1983年1月18日出生，系该行职员。
原告冯兰芬与被告张军、被告平安银行股份有限公司深圳分行（下简称平安银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李成飞、张肇明，被告张军委托代理人汪海燕，被告平安银行股份有限公司深圳分行委托代理人谢晋琳、何茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月2O日，原告与被告张军签订《二手房买卖合同》，约定如下：1、原告以人民币1，120，000元的价格向被告张军购买深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房产；2、买方于合同生效之日起5日内向卖方支付定金人民币100，000元，剩余楼款通过向银行按揭贷款的方式支付，买方于2012年9月20日前将首期款支付至监管银行的监管账户，买方于2012年9月20日之前向按揭银行提供所需的申请材料，买方申请发放贷款的数额＋定金＋首期款必须高于房屋转让价；3、鉴于物业处于抵押状态，卖方需于签署合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书，用于办理赎楼手续，卖方保证在合同签订后60日内办理完毕赎楼手续，卖方保证房产状态正常，不会影响房产交易的顺利进行，否则卖方将按合同第ll条承担违约责任；4、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；5、房屋转让的所有税费均由买方承担。《合同》签订后，原告依约于20l2年8月20日向被告张军支付了定金人民币l00，000元。2012年9月3日，原告依约将首期款人民币350，000元支付至华夏银行的监管账户。2012年9月中旬，原告取得了银行同意发放人民币1，050，000元贷款的《个人二手房按揭贷款承诺书》。原告催促被告张军尽快办理赎楼及注销房屋抵押手续，以确保合同的顺利履行，但被告张军见房屋价格上涨，却一直拖延办理赎楼手续。2012年9月，原告前往深圳市房屋登记中心查询涉案房产的抵押登记情况，意外地发现涉案房产不但抵押登记未注销，并且还被案外人司法查封，对于查封房产，担保公司是不愿办理赎楼手续的。得知涉案房产查封情况后，原告还协助被告张军与案外人协商，以解决其与案外人的纠纷，使涉案房产尽快得以解除查封。被告张军也向原告表示，在房产解封后将继续履行合同。但房产解封后，被告张军仍怠于办理涉案房产赎楼手续，并且之后该房产又被另一案外人司法查封。自合同签订之日至今，涉案房产的房价一直在上涨，被告张军见房产增值，就拒绝继续履行与原告签订的合同。20l3年3月21日涉案房产已经解封，具备继续履行的条件，但被告张军准备将涉案房产转卖给他人，以谋取更高的获利。综上，保护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告张军继续履行双方于2012年8月20日签订的《二手房买卖合同》，即由原告代被告张军向被告平安银行深圳分行偿还涉案房产抵押贷款，被告平安银行深圳分行注销涉案房产抵押，原告将剩余房款（房屋转让价-
定金-
代还银行款项）支付给被告张军，由被告张军将房产过户至原告名下；2、被告张军向原告支付迟延履行合同违约金（从2012年10月20日起算计算至被告张军实际履行之日止，每日按转让成交价的万分之五计算）；3、被告张军承担本案的全部诉讼费用（含财产保全费用）。
被告张军答辩称，1、原告和被告张军签订合同时该房产已被查封，但被告张军不知情，所以根据法律规定，该合同是无效的。2、原告起诉的诉求与合同中第11条约定的内容是不吻合的，所以应按合同中的约定解除合同。
被告平安银行深圳分行答辩称，1、原告起诉被告平安银行深圳分行是没有事实依据的，也没有法律依据，被告平安银行深圳分行不是原告与被告张军的合同当事人，没有任何法律规定抵押权人对抵押房产的买受人承担义务，同时被告平安银行深圳分行提交的担保合同第3条第2款中约定，被告平安银行深圳分行对原告和被告张军之间的房产的转让是不知情的，也没有出过书面材料同意此次转让。即使原告希望银行配合房产的过户，也应该把被告平安银行深圳分行作为第三人进行诉讼。且被告平安银行深圳分行已经就被告张军拖欠贷款一事向福田法院提起诉讼，待原告清偿完被告张军拖欠被告平安银行深圳分行的本金、利息、罚息、复利及诉讼费和保全费后，凭生效法律文书或由宝安法院执行局的法官来领取房地产证原件。综上，被告平安银行深圳分行希望原告尽快变更错误的诉讼主体。
经审理查明：2012年8月20日，原告和被告张军签订了一份《二手房买卖合同》，该合同开头的合同签订人部分载明的卖方为被告张军，买方为原告冯兰芬、买方代理人为何军贤，合同相关内容约定如下：1、被告张军将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房屋（房产证号：深房地字××号）转让给原告，转让成交价为人民币1，120，000元；2、原告在签订本合同之日起5日内（含当日）向被告张军支付定金人民币100，000元；3、原告应于2012年9月20日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告张军应配合提交所需的卖方资料及相关文件并按银行要求签署法律文件；4、被告张军保证在合同签订后60日内办理完赎楼手续，并保证房产状态正常，不影响房屋的正常交易，否则愿意按合同第11条承担违约责任；5、在银行出具贷款承诺函之日（如被告张军需要赎楼的，则在被告张军赎出房产证原件并办理注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起30日内（含当日）原告和被告张军需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、该合同第11条约定：如被告张军未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告张军以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如被告张军逾期履行义务超过五日，原告可以解除合同并选择要求被告张军按转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已经支付的定金。被告张军主张上述《二手房买卖合同》中“冯兰芬”的签名并非其本人所签，但原告对该《二手房买卖合同》及相应的签名均予以确认。2012年8月20日被告张军出具收条，证明收到何军贤交付的定金人民币100，000元，何军贤称该定金为其代理原告交付的涉案房屋的定金。
原告、被告张军与华夏银行深圳分行签订了《二手房屋交易资金托管协议》，约定原告将房产交易资金人民币350，000元委托华夏银行深圳分行托管。2012年9月3日，华夏银行深圳分行出具《二手房交易资金监管业务办理回执》，证明原告已经依约将监管资金打入双方指定的监管帐户。2012年9月19日华夏银行深圳分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，承诺向按揭申请人即原告发放贷款人民币1，050，000元。
被告张军至今未办理赎楼手续，且被告张军未提供证据证明其未办理赎楼手续的原因在于原告。
原告诉至法院，主张被告张军违约，并请求判令被告张军继续履行双方签订的《二手房买卖合同》并向其支付迟延履行违约金。
另查，1、被告张军主张涉案房产2012年7月26日被法院查封，2012年10月份曾解封，后又立即被法院查封，2013年3月20日解封，现被本案原告申请查封。2、原告提供了房屋产权信息查询单、婚姻记录登记证明、社保清单，证明其符合政策性购房条件。3、原告表示其愿意一次性以现金方式付清房款。4、因被告张军未按期偿还贷款，被告平安银行深圳分行诉至法院请求实现抵押物权，深圳市福田区人民法院于2013年7月5日做出（2013）深福法民二初字第3973号《民事调解书》，调解内容如下“一、被告张军于2013年8月8日之前向原告平安银行股份有限公司深圳分行偿还贷款本金800，000元，利息、罚息及复息共计93，180.33元（暂计至2013年4月15日，之后利息、罚息及复息按合同约定及中国人民银行有关规定计付至贷款清偿日止）；二、原告平安银行股份有限公司深圳分行对依法处置抵押物深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G（房产证号：深房地字第××号，权利人：张军）所得款项享有优先受偿权；三、被告王艳艳对上述债务向原告承担连带清偿责任；四、若两被告未能按照上述第一条约定按期足额向原告偿还所欠的款项，原告有权向法院申请强制执行”。（2013）深福法民二初字第3973号《民事调解书》于2013年7月5日生效，且被告张军至今未清偿贷款。
以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、资金托管协议、二手楼交易资金委托监管协议、个人二手房住房公积金组合贷款承诺书、收款收据、交易资金委托监管业务收款收据、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，买卖双方签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。被告张军主张原告并非实际买方，但《二手房买卖合同》、《二手房屋交易资金托管协议》中的“买方”均为原告，原告对此亦予以确认，且被告张军作为有完全行为能力的合同相对人在签署相关合同等文件时应当尽到必要的注意义务，即被告张军在《二手房买卖合同》、《二手房屋交易资金托管协议》中的签署行为即视为被告对合同相对人的确认，故本院认定涉案《二手房买卖合同》的买卖双方分别为原告和被告张军。
双方签订的《二手房买卖合同》中约定，被告张军应当在合同签订后60日内办理完赎楼手续，并保证房产状态正常，不影响房屋的正常交易，否则愿意按合同第11条承担违约责任。本案中，原告已经按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管等相关义务，但被告张军至今未办理赎楼手续，且无证据证明被告张军未办理赎楼手续的原因在于原告，被告张军应当按合同约定承担违约责任。虽然平安银行深圳分行已经就涉案房产主张了抵押物权，但涉案房产的转让需以注销抵押登记为前提，故本案中《二手房买卖合同》的继续履行并不妨碍平安银行深圳分行实现抵押物权。综上所述，在被告张军违约的情况下，鉴于本案已经查封了涉案房产，且原告符合相关的限购政策，故原告主张被告张军继续履行双方于2012年8月20日签订《二手房买卖合同》，本院予以支持。结合双方签订的《二手房买卖合同》的相关约定，以及社会经济生活的客观情况，本院认定继续履行方式如下：被告张军应当于本判决生效之日起十日内共同办理深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房屋（房产证号：深房地字××号）的赎楼手续，并注销抵押登记，被告平安银行股份有限公司深圳分行应当协助办理赎楼及注销手续；原告冯兰芬应当在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起25日内向被告张军支付剩余购房款人民币1，020，000元；原告冯兰芬和被告张军应当在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起30日内办理过户登记手续，将办理深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房屋（房产证号：深房地字××号）过户登记至原告冯兰芬名下；被告张军应当自办理完毕过户登记之日起三个工作日内将涉案房产交付给原告冯兰芬。另，如被告张军拒不办理赎楼手续并注销抵押登记，原告代为清偿被告张军拖欠的被告平安银行股份有限公司深圳分行的贷款本息等款项后，有权要求其应付给被告张军的在剩余房款中进行相应抵扣。
因被告张军未在合同签订后60日内办理完毕赎楼手续，故原告请求被告张军向其支付迟延履行合同违约金（以转让成交价人民币1，120，000元为基数，从2012年10月20日起计算至本判决指定的支付之日止，按每日万分之五计算），本院予以支持。
原告的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张军应当于本判决生效之日起十日内办理深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房屋（房产证号：深房地字50003066**号）的赎楼手续，并注销抵押登记，被告平安银行股份有限公司深圳分行应当协助办理赎楼及注销手续；
二、原告冯兰芬应当在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起25日内向被告张军支付剩余购房款人民币1，020，000元；
三、原告冯兰芬和被告张军应当在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起30日内办理过户登记手续，将深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋20G的房屋（房产证号：深房地字50003066**号）过户登记至原告冯兰芬名下；
四、被告张军应当自办理完毕过户登记之日起三个工作日内将涉案房产交付给原告冯兰芬；
五、被告张军应当在本判决发生法律效力之日起三个工作日内向原告冯兰芬支付迟延履行合同违约金（以转让成交价人民币1，120，000元为基数，从2012年10月20日起计算至本判决指定的支付之日止，按每日万分之五计算）；
六、驳回原告冯兰芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币999元，保全费人民币899元，均由被告张军负担，受理费和保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 朱永红
二〇一三年九月十八日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 边秋红
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。