上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4108号
上诉人（原审被告）：初益鸣，男，1980年6月16日出生，汉族，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：徐剑，上海市竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞文杰，上海市竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶辰华，男，1983年2月21日出生，汉族，现住上海市普陀区。
被上诉人（原审原告）：刘婷婕，女，1981年12月12日出生，汉族，现住上海市浦东新区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：乐音果，上海骏丰律师事务所律师。
原审第三人：上海汇隆典当有限公司，住所地上海市长宁区宣化路300号北塔2702B室。
法定代表人：池沛霖，董事长。
上诉人初益鸣因与被上诉人陶辰华、刘婷婕，原审第三人上海汇隆典当有限公司（以下简称汇隆典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初30958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人初益鸣上诉请求：撤销原判第一至第六项，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人先后签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》和《补偿协议》，然而被上诉人并未按期支付购房款，故根据合同法及房地产买卖合同约定，上诉人有权拒绝履行并可以解除合同。上诉人实际行使了合同解除权，并保留向被上诉人请求支付违约金的诉讼请求。涤除权是抵押物受让人的权利，注销抵押权并不是房屋过户买卖的前置程序或者前提条件，被上诉人要求上诉人涤除抵押权的说法是对法律的错误解读。造成房屋不能过户的原因其实是被上诉人没有按照约定履行支付购房款的义务。至于上诉人与第三人之间的债权债务纠纷，与本案属于不同的法律关系。上诉人应如何向第三人清偿债务，根据借款合同、相关事实及法律认定，一审法院作出的第一项判决完全超出房屋买卖合同的审理范围。
被上诉人陶辰华、刘婷婕辩称，不同意初益鸣的上诉请求。因为第三人担心资金安全问题，所以上诉人、被上诉人又约定等被上诉人贷款审批好后，在过户前支付首付款。然而被上诉人贷款手续全部办妥后，上诉人没有涤除房屋上的抵押。被上诉人愿意替上诉人涤除抵押，但是由于上诉人和原审第三人利息计算的问题导致房屋无法过户。过户之前涤除抵押是被上诉人的权利，被上诉人要求帮助上诉人涤除抵押是为了保障房屋交易安全。一审法院同时处理债务是便于履行买卖合同。因此一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人汇隆典当公司述称，对于一审判决没有意见，被上诉人已准备好钱款可以涤除房屋上的抵押，上诉人的上诉理由不能成立。
陶辰华、刘婷婕向一审法院起诉请求：1、初益鸣涤除上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋抵押权登记，与汇隆典当公司共同办理该房屋上的抵押登记注销手续；2、初益鸣协助陶辰华、刘婷婕办理上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户登记至陶辰华、刘婷婕名下；3、初益鸣腾出上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋，将房屋交付给陶辰华、刘婷婕；4、初益鸣支付陶辰华、刘婷婕以40万元（人民币，下同）为本金，按每日万分之五，计算自2016年7月30日起至实际办理房产过户交房日为止的违约金。
一审法院认定事实：初益鸣系上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房地产权利人。2013年11月，初益鸣向汇隆典当公司借款，双方签订借款合同，约定借款金额160万元，月利率0.9%，借款期限为2013年11月19日至2014年5月18日。之后汇隆典当公司办理了上述房屋的抵押登记，抵押登记的债权金额为160万元。
2016年3月，经房地产经纪公司提供居间服务，陶辰华、刘婷婕与初益鸣签订的《上海市房地产买卖合同》，约定陶辰华、刘婷婕向初益鸣购买上述房产。陶辰华、刘婷婕向初益鸣支付了20万元定金。之后由于陶辰华、刘婷婕无法通过银行的贷款审核，该合同未能履行。
2016年6月4日，陶辰华、刘婷婕（合同乙方、买受人）、初益鸣（合同甲方、出售人）经上海XX事务所居间，双方重新签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2820743），约定，甲方向乙方转让涉案房产，转让价款229万元；甲方应于2016年8月31日前腾空房屋并通知乙方验收交接；双方于2016年7月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的（2016年8月31日前），每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款的万分之五作为违约金。合同补充条款约定：该房地产已设定抵押，抵押权人为汇隆典当公司，抵押金额150万元；双方确认该房地产之附属设施、设备及现有装潢已包含在房地产转让价款内，乙方于签订本合同前已对该房地产进行验看，并同意甲方将该房地产按现状交付乙方即可；甲方保证该房地产内的管线畅通及附属设施设备的正常使用；双方确认，本交易过程中所产生的各种税费，均由乙方承担；甲方应于签订本合同后七个工作日至还贷银行办理提前还款手续，并应严格按照还贷银行的通知或相关政策及时还清贷款。且甲方应于还贷银行出具抵押注销相关资料后七个工作日办妥抵押注销相关事宜；甲方同意乙方可以向银行申请160万元贷款用于支付部分房价款；甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续，且乙方办妥贷款审批手续后五日内备齐资料至上海市闵行区房地产交易中心申请办理过户转让手续。若因任何一方故意拖延或不及时提供本交易所需资料及税费导致转让过户手续迟延办理或无法办理的，则该过错方应承担相应责任；甲、乙双方于交房当日对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，甲方将钥匙交付给乙方。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约前已支付甲方定金20万元，该笔定金自双方签订买卖合同时自动转为第一笔房款；乙方应于签订本合同当日直接支付甲方第二笔房款49万元；自上海市闵行区房地产交易中心审核完毕该过户转让登记（即出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》，贷款银行为抵押权人的《上海市房地产登记证明（抵押权）》）后3个工作日，乙方应将放贷所需资料交至放贷银行并委托银行将贷款160万元直接支付至甲方指定账户；甲方交付房屋当日，结清所有水电煤气等费用。
同日，陶辰华与初益鸣签订一份《补充协议》，明确：涉案房屋抵押权人为汇隆典当公司，债权金额150万元。双方约定：陶辰华（买受方，乙方）与初益鸣（出售方，甲方）于2016年6月4日签订《上海市房地产买卖合同》后，甲方应积极配合乙方办理各项产权交易流程，包括审限购、审税、申请银行贷款、产权过户等事宜；该房地产成交价共计280万元，合同价229万元，做低差额部分51万元。首付款69万元，贷款160万元，由于房屋存在典当公司的抵押，所以乙方于2016年6月4日支付首付款49万元整，支付甲方后，当场转至乙方指定账户，此流程只为配合乙方申请银行贷款所用，实际截止2016年6月4日，甲方只收到20万元定金。等乙方贷款审批好后，乙方在过户前将首付款支付给甲方；为顺利放款，甲方应在产权过户前，把该房地产上的户口迁出；因该房地产存在非银行的抵押，抵押数额加利息共计200万余元，该房地产之前发生的一切私人抵押及抵押利息由甲方自行承担。
当天，陶辰华、刘婷婕向初益鸣的银行账户转入49万元后，初益鸣当即以转账方式转回给了陶辰华、刘婷婕。
2016年6月8日、9日，陶辰华、刘婷婕向初益鸣支付了20万元房款。
2016年6月25日，陶辰华、刘婷婕向上海市闵行区财税部门缴纳的相关交易税费。
2016年10月，陶辰华、刘婷婕与初益鸣以及汇隆典当公司协商确认，由初益鸣向汇隆典当公司清偿借款本息共计215万元，三方于11月1日共同至房地产交易中心办理注销抵押登记和产权过户登记的相关手续。
2016年11月1日，陶辰华、刘婷婕与初益鸣及汇隆典当公司均来到了上海市闵行区房地产交易中心，此时初益鸣表示需要归还汇隆典当公司215万元中的利息过高，不同意清偿借款本息，汇隆典当公司与初益鸣就此协商，但未果，导致陶辰华、刘婷婕无法办理产权过户手续。
现陶辰华、刘婷婕以诉称理由诉至一审法院。
庭审中，初益鸣表示，如果其存在违约行为，陶辰华、刘婷婕主张的违约金计算方式亦过高，按每日万分之一计算较为合理。
一审法院认为，陶辰华、刘婷婕与初益鸣签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。由于涉案房屋存在抵押登记，陶辰华、刘婷婕与初益鸣办理产权过户的前提是需要初益鸣涤除抵押权。然初益鸣在双方约定的期限内一直未能清偿汇隆典当公司借款本息，导致无法注销抵押权登记，陶辰华、刘婷婕与初益鸣亦无法办理产权过户手续。初益鸣未能涤除抵押权的行为阻却了买卖合同的正常履行。况且，在陶辰华、刘婷婕与初益鸣以及汇隆典当公司已协商达成了由初益鸣清偿借款本息，汇隆典当公司注销登记，陶辰华、刘婷婕与初益鸣再办理过户手续的情况下，初益鸣却反悔再次导致交易受阻。显然，初益鸣已构成违约。现陶辰华、刘婷婕要求继续履行合同的请求，于法有据，法院予以支持。初益鸣应当履行涤除涉案房屋抵押权的义务，及时清偿汇隆典当公司的借款本息，再配合陶辰华、刘婷婕办理产权过户手续。
陶辰华、刘婷婕与初益鸣之间对涉案房屋买卖的真实交易价格为280万元。由于陶辰华、刘婷婕尚有240万元购房款未支付初益鸣，而合同继续履行的内容之一是陶辰华、刘婷婕向初益鸣支付应付的购房款，陶辰华、刘婷婕应当向初益鸣支付购房款。初益鸣在收到购房款后，则应将房屋交付给陶辰华、刘婷婕。
由于初益鸣未能及时涤除抵押权，导致陶辰华、刘婷婕与初益鸣未能按合同约定的期限办理产权过户手续，故初益鸣违约，应当承担违约责任。陶辰华、刘婷婕要求以已付款40万元为本金，按每日万分之五计算，符合合同约定，但按此计算方式计算的违约金确实过高，故一审法院酌情调整为按每日万分之二计算。由于双方约定的房屋交接期限为2016年8月31日，故违约金应自2016年9月1日起算。
一审法院据此判决：一、初益鸣于判决生效之日起十日内清偿上海汇隆典当有限公司的借款本息人民币215万元；二、上海汇隆典当有限公司于初益鸣清偿了抵押担保的借款本息后十日内，协助初益鸣办理注销上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室的抵押登记手续；三、初益鸣于上海汇隆典当有限公司协助办理注销抵押登记手续后十日内，协助陶辰华、刘婷婕办理上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室产权过户手续，将此房屋的产权过户登记至陶辰华、刘婷婕名下；在办理产权过户登记手续的当日，陶辰华、刘婷婕向初益鸣支付购房款人民币100万元；四、陶辰华、刘婷婕于初益鸣办理上述房屋产权过户手续之日起的45日内支付初益鸣购房款人民币140万元；五、初益鸣于陶辰华、刘婷婕支付了上述140万元购房款后的三日内，将上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋交付给陶辰华、刘婷婕；六、初益鸣于判决生效之日起十日内偿付陶辰华、刘婷婕自2016年9月1日起至实际交付房屋之日为止，以人民币40万元为本金，按每日万分之二计算的逾期交房违约金。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,355元，财产保全费5,000元，合计16,355元，由初益鸣负担。
二审中，上诉人称其于2016年9月18日通过转账的形式支付原审第三人140万元，并提供银行客户回单佐证。原审第三人认为，该钱款系因上诉人与被上诉人的房屋买卖需要撤销系争房屋上的抵押，上诉人本打算通过借朋友的房屋另行抵押并支付第三人部分现金，这笔钱款是第三人先打给上诉人朋友，上诉人朋友转给上诉人，上诉人再转给原审第三人，后因上诉人没有能力支付第三人部分现金，故上诉人朋友房屋上的抵押随即撤销，上诉人和原审第三人的抵押关系仍然存在，140万元只是空转了一下。被上诉人表示认可原审第三人的说法。对于本院询问上诉人为何一审中没有提出该节事实，上诉人先解释为当时没有记起来，随后又称因不想给朋友添麻烦所以没提。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人认为被上诉人未按买卖合同约定付款、被上诉人违约在先，对此本院认为，上诉人与被上诉人在签订买卖合同当日另行签订的《补充协议》中，对于首付款49万元的支付情况已明确作出约定，双方此后亦按此约定实际履行，故上诉人现称被上诉人未按约支付首付款，显有悖于双方的《补充协议》，故本院不予采纳。上诉人在二审审理中另提出其于2016年9月支付原审第三人140万元，对此本院认为，首先，若上诉人在2016年9月已偿还原审第三人140万元，上诉人、被上诉人、原审第三人于2016年10月再三方确认上诉人尚欠原审第三人借款本息215万元，显然不符常理。其次，上诉人在一审审理中从未提出该节事实，其在一审中自述系因原审第三人主张的利息过高故没有继续交易，现二审中上诉人推翻其在一审中的陈述，又不能合理说明理由，故对上诉人的该意见，本院亦不予采信。一审法院认定因上诉人未能及时注销抵押导致系争房屋无法过户构成违约、被上诉人要求继续履行合同于法有据并无不当，本院予以认同。因系争房屋上尚存有抵押，上诉人应注销抵押，配合被上诉人办理产权过户手续。至于上诉人结欠原审第三人的款项金额，因上诉人、被上诉人、原审第三人在2016年10月已达成合意，上诉人尚欠原审第三人借款本息共计215万元，因此一审法院根据上述约定判决上诉人清偿原审第三人借款亦无不当之处。综上所述，上诉人初益鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百四十二条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,710元，由上诉人初益鸣负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年七月十四日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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