重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第15037号原告刘云龙，男，1970年11月6日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区静安路1号，组织机构代码72344582-0。法定代表人冯霞，执行董事。委托代理人蔡雨，女，1988年4月28日生，汉族，住河南省郑州市二七区，该公司员工。原告刘云龙与被告成都万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦独任审理，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法由审判员刘海兵担任审判长，与代理审判员陈吉彦，人民陪审员何柳组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘云龙，被告成都万科物业服务有限公司的委托代理人蔡雨到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘云龙诉称：2010年7月20日，原告与重庆与开发珊瑚置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了重庆市渝北区XX道XX号XX幢X单元X-X号房屋，于2011年12月31日接房并与被告签订了《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）临时管理规约》和房屋两书。之后，原告的邻居97幢1单元103房屋业主樊琴将房屋用于经营会所并进行违章搭建，违章建筑修建至原告窗台边，严重损害原告权益，而被告未履行职责，甚至没有将原告权益受损的情况通知过原告。此外，原告发现大量建筑垃圾堆放在原告的停车库内，无人清运。被告未按照《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）临时管理规约》及物业服务合同的约定履行物业服务义务，导致原告权益受到损害，故原告起诉请求1.判令被告履行物管职责，制止违建侵害，排除妨害，恢复原状；2.判令被告赔偿原告损失1万元；3.判令被告清除原告车库中的垃圾并向原告赔礼道歉。被告成都万科物业服务有限公司辩称：1.97幢1单元103业主樊琴装修前，被告要求其签署《装修管理服务协议》、装�备案表、装修施工人员登记表、承诺书及提交装修方案图，向其发放了装修施工证、《装修禁止行为及注意事项现场交底说明》、《装修告知书》，告知装修中的禁止行为和注意事项。在樊琴装修期间，被告每周两次在小区巡检，并填写《装修现场监控记录表》，发现违章搭建行为后，被告对其发出了违章整改通知书，并及时将违章搭建情况报请小区所属的宝圣湖社区处理。被告还在日常管理中进行了禁止违章搭建的宣传工作。2.被告对小区的违章搭建行为依法只有劝止、上报的权利，被告已经进行了劝止、上报，并配合有关部门查处违章搭建行为。3.违章搭建的实施人是樊琴，原告应当向侵权人樊琴要求承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等侵权责任，被告不是实际侵权人，不应承担侵权责任；被告也不具有强制拆除违法建筑的权力，且原告提出的排除妨碍、恢�原状的诉讼请求不属于本案的物业服务合同关系范围。4.被告已经履行了物管职责，原告要求被告赔偿缺乏事实和法律依据。5.原告的车库属于专有部分，被告不负责原告车库的维护和管理，如果原告的车库存在非因原告原因产生的垃圾，应属于第三人侵权行为所致，原告应向实际侵权人主张权利。经审理查明：原告系重庆市渝北区XX街道XX道XX号XX幢X-X房屋业主。2010年7月20日，原告与小区开发商重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订了《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）临时管理规约》。原告于2011年12月31日办理接房手续并领取了房屋两书。2013年11月22日，万科·渝园97幢1-3房屋业主樊琴与被告签订了《装修管理服务协议》，主要内容为樊琴在2013年11月22日至2014年1月22日期间对万科·渝园97幢1-3�屋进行装修，该协议第六条第1款第（5）项约定：一楼私家花园、业主户内可通达的平台等不得违章搭建建筑物、构筑物；第六条第2款第（1）项约定：装修户未经批准不得搭建建筑物、构筑物。同日，樊琴填写了《装修备案表》、《装修施工人员登记表》，并向被告提交了施工相关图纸，被告向其发放了《装修施工证》、《装修告知书》、《装修禁止行为及注意事项说明》。被告（乙方）与重庆渝开发珊瑚置业有限公司（甲方）签订了《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）前期物业管理服务委托合同》，约定由被告对友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）小区进行前期物业服务，第八条第11款约定，乙方有权制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律、法规规定的行为及时向相关管理部门报告。第八条第15款约定，乙方应当向业主和非业主合法使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主合法使用人装修物业时，业主应签署装修承诺书，告之（知）装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和非业主合法使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。2015年1月20日，重庆市渝北区宝圣湖街道宝圣南路社区居民委员会向宝圣湖街道办事处提交《关于万科渝园97-3业主顶楼违章搭建的情况报告》，内容为：2015年1月20日，社区干部在万科渝园巡查违章搭建时，发现万科渝园97-3的业主樊琴存在违章搭建现象，该住户已入住，社区干部当场制止工人施工，并对其下发整改通知书。该居民委员会另出具了《证明》，内容为：万科�园物业公司工作人员，于2015年1月18日向宝圣南路社区反映97-3业主存在违章搭建。2015年8月5日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：判决被告将原告房屋范围内的环境恢复到原被告签订物业服务合同之前的状态。庭审中，原告陈述XX幢X-X房屋其未装修，也未实际居住，只是偶尔回来查看；97幢1-3业主违章搭建的位置位于该幢房屋后花园，不属于原告房屋所在范围，但距离原告房屋过近，影响原告的采光、景观、隐私和安全；原告的车库堆放垃圾的情况是在2015年8月4日以前发现，不清楚是谁堆放的，之后垃圾已经清理，不清楚是谁清理的。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋�量保证书》、《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）前期物业管理服务委托合同》、照片、装修施工证、装修施工人员登记表、装修禁止行为及注意事项现场交底证明、装修告知书（存根）、承诺书、装修管理服务协议书、装修图纸、《关于万科渝园97-3业主顶楼违章搭建的情况报告》、《证明》及当事人当庭陈述等在案为据。被告举示的违规行为整改通知单不能反映出是否张贴，拆除违建照片与本案无关，本院不予采纳；被告举示的装修现场监控记录表、2014年1月26日情况报告复印件的真实性无法确认，本院不予采纳。本院认为：关于原告要求被告履行物管职责，制止违建侵害，排除妨害，恢复原状（将原告房屋范围内的环境恢复到原被告签订物业服务合同之前的状态）的诉讼请求，均属于《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定的承担侵权责任的方式，原告应向侵权行为人主张。本案中，原告诉称违章建筑系97幢1-3业主搭建，故被告并非侵权行为人，且原告也陈述违章建筑位于97幢1-3房屋的花园，不属于原告的房屋范围。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，违章建筑应由城乡规划主管部门等予以查处，故被告也无查处违章建筑的权限。因此，原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失。《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）前期物业管理服务委托合同》中约定被告应当告知业主装修中的禁止和注意事项，对违反装修管理规定的行为应当及时制止、报告相关部门，被告在97幢1-3业主装修时签订的协议中约定了装修禁止事项，要求该业主签署《承诺书》，并向其发放了《装修禁止行�及注意事项说明》等告知材料，尽到了合同约定的告知义务；被告于2015年1月18日向万科渝园小区所在社区报告了97幢1-3违章搭建情况，尽到了合同约定的报告义务。物业服务合同并未约定被告应当将违章搭建情况告知相邻业主，也未明确告知的时限。原告举示的《友诚·生态名苑（万科渝园／朗润园）临时管理规约》系原告与小区开发商之间的权利义务约定，对被告无约束力。因此，原告认为被告发现违章建筑后未及时通知原告造成其损失，要求被告赔偿损失1万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于清除车库垃圾和赔礼道歉。即使原告的车库之前存在堆放垃圾的情形，根据原告的陈述，垃圾也已经清理，故对原告再要求被告清理车库垃圾的诉讼请求本院不予支持。赔礼道歉属于承担侵权责任的形式，�告未举示证据证明车库垃圾系被告堆放，即不能证明被告系侵权行为人，故该项诉讼请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘云龙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘海兵代理审判员  陈吉彦人民陪审员  何 柳二〇一五年十二月四日书 记 员  杨如玉