江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第00977号
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路41号。
负责人李颖，该行行长。
委托代理人陈静瑶，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人余超，江苏颐华律师事务所律师。
被告罗美丽。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下�称农行张家港分行）与被告罗美丽金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年10月23日公开开庭进行审理，原告农行张家港分行的委托代理人余超到庭参加诉讼，被告罗美丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行诉称：2012年4月1日，被告因购房需要与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向原告借款人民币43.5万元，借款期限为120个月，合同同时约定了还款方式、利率、违约责任等其他相关事项，被告以其自有的位于张家港市杨舍镇东方新天地2幢B309室房产为上述债务提供抵押担保并办理抵押登记。后原告依约发放借款，但被告未能按约履行还款，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告清偿贷款本金354073.57元�相应利息（暂算至2015年5月10日的利息为14448.17元，自2015年5月11日起至实际还款日的利息以合同约定计算为准）；2、被告赔偿原告为实现债权支付的律师费23437元；3、原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，农行张家港分行变更第二项诉讼请求为：被告赔偿原告为实现债权支付的律师费损失11718.5元。
被告罗美丽未作答辩。
经审理查明：2012年4月1日，罗美丽（借款人，抵押人）与农行张家港分行（贷款人，抵押权人）签订编号为NO32020120120034198《个人购房担保借款合同》一份，该合同“通用条款”中约定：本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和该合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为该合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用等；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权等措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该合同“特别条款”中约定：借款金额为435000元；借款用途为归还购买位于杨舍镇东方新天地2幢B309室房产的借款；借款期限120个月，自2012年4月1日起至2022年3月31日止；借款执行利率以借款发放日中�人民银行同期同档次人民贷款基准利率为基础上浮10%确定；借款人授权贷款人将全部借款直接划入张家港绿园置业有限公司的账户；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；抵押物坐落于张家港市杨舍镇东方新天地2幢B309室。
2012年4月9日，农行张家港分行与罗美丽办理了抵押登记手续，农行张家港分行取得了张房他证杨字第XX**号房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋他项权利人为农行张家港分行，房屋所有权人为罗美丽，房屋所有权证号为杨XXXX，房屋坐落于杨舍镇东方新天地2幢B309，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为435000元。2012年4月10日，农行张家港分行依约向罗美丽发放了435000元贷款，相应的借款凭证记载：到期日期为2022年4月9日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月10（号），执行利率为7.755%，逾期利率为11.6325%。
借款发放后，罗美丽未能按约归还借款本息，截至2015年5月10日，共结欠农行张家港分行借款本金354073.57元，利息（含复利、罚息）14448.17元，农行张家港分行为此涉讼。
另查明，2015年5月29日，农行张家港分行为本案诉讼与江苏颐华律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为23437元，现农行张家港分行变更为按律师收费的最低标准即11718.5元主张律师费损失。
以上事实，有《个人购房担保借款合同》、房屋他项权证、借款凭证、账户明细、《委托代理合同》及本院庭审笔录等予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。原告依约向被告发放借款435000元，被告理应按约还本付息，现被告未能按约归还借款本息，原告农行张家港分行有权按照合同约定要求被告归还尚欠的全部借款本息并承担相应的违约责任，原告农行张家港分行诉请的借款本息及律师费损失具有事实和法律依据，不违反合同约定和相关规定，本院均予以支持。被告罗美丽以自有房产为本案所涉借款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立，原告农行张家港分行可在登记的范围内依法行使抵押权。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告罗美丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃到庭答辩、质证的权利，产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款�（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关规定，判决如下：
一、被告罗美丽于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金354073.57元并给付结欠的利息（截至2015年5月10日为14448.17元，自2015年5月11日起至实际履行之日止按照双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、被告罗美丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司张家港分行律师代理费损失11718.5元。
三、如被告罗美丽到期未履行上述给付义务，原告中国农业银行股份有限公司张家港分行有权就被告罗美丽的本案债务，对被告罗美丽提供的抵押房产（坐落于张家港市杨舍镇东方新天地2幢B309，房屋所有权证号：杨XXXX）的拍卖、变卖所得价款，在张房他证杨字第XX**号�屋他项权证记载的债权数额435000元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7180元、财产保全费2620元，合计9800元，由被告罗美丽负担。该款原告已预交本院，由被告罗美丽在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 肖 建 峰
代理审判员 薛 风 琴
人民陪审员 钱�珍
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李 文 君
本判决适用法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借�人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项：
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在�造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。