广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4232号
上诉人（原审原告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜（女）、曹道雄（男），系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：黄小勇，住湖南省。
上诉人（原审被告）：唐燕飞，住广州市黄埔区。
委托代理人：黄小勇（系被告唐燕飞之丈夫），基本情况同上。
上诉人广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中公司）、黄小勇、唐燕飞因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄小勇、唐燕飞是位于广州市白云区同泰路倚翠街39号304房的业主。2009年11月7日，黄小勇、唐燕飞与广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第五条约定：银山公司已选聘云某公司进行前期物业管理服务。2009年12月1日，云某公司与黄小勇、唐燕飞签订《倚绿山庄西区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业管理服务合同》），约定：云某公司为黄小勇、唐燕飞提供物业管理服务，黄小勇、唐燕飞按照房屋建筑面积每月每平方米2元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；当月物业管理费的交纳时间是每月15日至22日……。后云某公司为该小区提供了物业管理服务。黄小勇、唐燕飞每月应当交纳的物业管理费是372.58元。2012年7月1日起，黄小勇、唐燕飞开始欠交物业管理费。经云某公司催收，至2014年10月31日，黄小勇、唐燕飞尚欠物业管理费10432.3元未支付。
2014年12月25日，云某公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、黄小勇、唐燕飞立即支付物业管理费，共计10432.3元（2012年7月1日至2014年10月31日）；2、黄小勇、唐燕飞支付逾期交纳物业管理费滞纳金（至2014年10月31日暂计9319.72元；3、本案诉讼费用由黄小勇、唐燕飞负担。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务的，业主应当依约交纳物业管理费。故云某公司要求黄小勇、唐燕飞支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持，但滞纳金标准过高，该院予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于黄小勇、唐燕飞关于物业服务合同无效，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，根据《物业管理条例》第二十四条规定，选聘前期物业服务企业的方式有招标、协议两种，黄小勇、唐燕飞并无提供证据证实建设单位违反上述规定选聘云某公司，且无论物业服务合同是否有效，只要物业服务企业提供了物业管理服务，业主交纳相应物业管理费的义务就无法免除，因此，黄小勇、唐燕飞的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于黄小勇、唐燕飞关于云某公司物业管理质量差，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，合同及法律赋予业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，故该抗辩意见无法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，于2015年3月18日作出如下判决：一、被告黄小勇、唐燕飞于本判决生效之日起5日内向原告广州市云某物业管理有限公司交纳2012年7月1日至2014年10月31日期间的物业管理费10432.3元。二、被告黄小勇、唐燕飞于本判决生效之日起5日内向原告广州市云某物业管理有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（以372.58元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2012年7月23日、2012年8月23日……2014年9月23日、2014年10月23日起，计至支付完毕之日止，以本金为限）。三、驳回原告广州市云某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，由被告黄小勇、唐燕飞负担并于本判决生效之日起5日内迳付原告广州市云某物业管理有限公司。
判后，上诉人云某公司、黄小勇、唐燕飞均不服原审判决，向本院提起上诉。
云某公司上诉称：一、双方签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同明确约定，逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。黄小勇、唐燕飞自2012年7月1日起在长达二年多的时间里，拒不履行按时缴纳物业管理服务费用的行为，构成根本违约，云某公司按照合同约定向其主张滞纳金合法有理。二、原审法院认为云某公司主张的按每日3‰缴纳滞纳金的标准过高，忽视了导致滞纳金额过高的主要原因在于黄小勇、唐燕飞恶意拖欠物业管理费的行为，黄小勇、唐燕飞拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见并无法律依据。原审法院在黄小勇、唐燕飞对于滞纳金标准没有提出异议的情况下，判令调整以银行同期贷款利率进行计算违约金，对云某公司显失公平。上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判支持云某公司所有的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄小勇、唐燕飞承担。
黄小勇、唐燕飞上诉称：一、原审法院避重就轻，回避了黄小勇、唐燕飞一审答辩的主要诉求。云某公司与银山公司违法签订《前期物业管理合同》，该合同应属无效，不能对业主产生约束力。而原审法院回避了黄小勇、唐燕飞答辩时指证云某公司与开发商违法签订《前期物业管理合同》的相关证据。云中公司至今没有在广州市白云区国土资源和房屋管理局办理备案，而且，云某公司与建筑单位银山公司的法定代表人均为同一人，其自身的合法性得不到保障，没有提供物业服务的资格。银山公司至今没有办理过涉案物业竣工验收之备案，银山公司违法将没有通过验收合格的楼盘交付前期物业，应为业主支付应交物业管理费用，直到通过合格验收之日。由此可知云某公司没有到房管局物业科办理实质性备案，不具备进驻小区实施管理的条件。开发商银山公司2010年2月25日发出收楼通知，欺诈黄小勇、唐燕飞，称通过政府有关部门验收，定于2010年2月27日交付使用，并威吓黄小勇、唐燕飞收到通知之日起10日内不办理收楼手续，视为已收楼，《前期物业管理服务合同》是在欺诈威吓下签订的。为此，请求判令黄小勇、唐燕飞免交2011年5月18日前应缴纳的物业管理费用，由云某物业向开发商银山公司收取。二、云某公司物业服务存在严重质量瑕疵，应按70％收取物业管理费。云某公司提供的物业服务，远远达不到《前期物业管理服务合同》中约定的标准，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标等现象。且云某公司收取2元／平方米高于广州市物业管理协会约定的1.8元／平方米指导价（三级资质物业，电梯楼）。三、黄小勇、唐燕飞不应该缴纳滞纳金。本案中，《前期物业服务合同》并没有具体约定违约金标准。原审法院支持云某公司收取滞纳金按同期银行贷款利率计算，实际上是套用了违约金的计算方式。云某公司因物业服务质量有瑕疵，达不到《前期物业管理服务合同》约定的服务标准，已经违约在先，不应再收取违约金（原审判决的滞纳金）。上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判为：黄小勇、唐燕飞免交2011年5月18日前的物业管理费；依据云某公司物业服务质量瑕疵，按70%收取物业管理费；不予缴纳欠交物业管理费的滞纳金。2、一、二审诉讼费由云某公司承担。
二审中，黄小勇、唐燕飞确认：其上诉状中关于请求“黄小勇、唐燕飞免交2011年5月18日前的物业管理费”的内容予以撤销。明确其上诉请求为：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判为：依据云某公司物业服务质量瑕疵，按70%收取物业管理费；不同意缴纳欠交物业管理费的滞纳金。2、本案一、二审诉讼费由云某公司承担。
云某公司与黄小勇、唐燕飞均答辩不同意对方的上诉请求。
云某公司与黄小勇、唐燕飞对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，黄小勇、唐燕飞向本院提交证据材料如下：1、广州百润物业有限公司的资质证书、工商信息、入驻倚绿山庄的招牌，拟证明柏林半山雅墅是倚绿山庄规划小区的三期建设，与倚绿山庄一、二其同属一个规划红线内，应当同属一个物业管理区域。2、《关于对倚绿山庄和柏林半山雅墅成立业委会意见的复函》（穗云国房函（2013）1017号），拟证明一个规划红线内已有一个物业管理公司，云某公司的进驻是违法违规的。3、《建设工程施工质量验收监督意见书》（穗监质验（2011）第037号），拟证明云某公司接管没有正式验收通过的物业管理。4、互联网上下载的2013年8月28日《南方日报》相关报导打印件一份，拟证明《南方日报》报导涉案小区私搭乱建、管理混乱与云某公司没有管理到位有直接关系。5、小区管理现状的照片47张和说明一份，拟证明云某公司没有按照《前期物业管理服务合同》的约定提供相应对等的服务，存在严重的服务质量问题。6、“就小区管理乱状与同和街道城管科中队负责人谈话”的录音，拟证明小区管理混乱，与云某公司没有管理到位有直接关系。7、13位“业主”签名接受调查的《柏林半山雅墅小区物业服务质量调查表》，拟证明更多的业主对于某公司的服务质量表示不满。8、云某公司公示的《管理处财务数据一览2015年1-6月份》，拟证明占道停车费没有公示，是灰色收入。
对黄小勇、唐燕飞提交的上述证据材料，云某公司表示：黄小勇、唐燕飞提交的该8份证据均不属于新证据。对证据1、2、3的真实性无异议，但对其证明内容及与本案的关联性不予认可。百润物业的存在并不影响云某公司对小区进行物业管理，云某公司也没有影响该小区业主大会的成立，规划局给案外人的复函与云某公司无关。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据5反映的都是业主的私人行为，云某公司只有监督管理的义务，虽曾提出制止和反对的意见，也有通知过城管、街道，但是没有效果，并不能代表云某公司未尽到合同义务。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可。该录音中对话双方的身份无法确认，也未听到黄小勇、唐燕飞的声音，且对话中也并未提及小区的管理乱状是由云某公司造成的。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，13户业主根本不能代表大部分业主的意见。对证据8的真实性予以确认，但本案追收的是2014年10月31日止的物业费，而该一览表反映的是2015年1-6月份的情形，与本案没有关联性，且无法证明黄小勇、唐燕飞主张的灰色收入。
本院认为：云某公司与黄小勇、唐燕飞于2009年12月1日签订的《前期物业管理服务合同》是双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。黄小勇、唐燕飞虽主张该合同是“在欺诈威吓下”签订，但并未提供充分有效的证据予以证实，对此本院不予认定。在黄小勇、唐燕飞已实际收楼的情况下，云某公司提供了物业管理服务，黄小勇、唐燕飞则应承担缴交物业管理费的义务。至于黄小勇、唐燕飞提出涉案房屋开发商银山公司“欺诈黄小勇、唐燕飞”“定于2010年2月27日交付使用”一节，属另一法律关系，黄小勇、唐燕飞不能以此为由主张其有权不缴纳涉案房屋物业管理费。
关于物业服务质量的问题。黄小勇、唐燕飞认为云某公司提供的物业服务存在质量问题，应按70%的标准收取物业管理费。本院认为，物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业管理费也是全体业主享受物业服务的物质基础，对于黄小勇、唐燕飞以物业服务存在质量问题为由要求少交物业管理费的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如黄小勇、唐燕飞认为云某公司存在物业服务质量问题，可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于滞纳金的问题。根据《前期物业管理服务合同》的约定，拖欠物业管理费的，应“按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金”，该约定的滞纳金性质上属于违约金。黄小勇、唐燕飞认为《前期物业管理合同》无效而不同意交纳物业管理费及滞纳金，应视为对滞纳金的标准亦有异议。鉴于该滞纳金标准过高，原审法院将滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利息，较为公平合理，并无不当。
黄小勇、唐燕飞二审提交的上述证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人云某公司、黄小勇、唐燕飞的上诉理由均乏充分依据，其上诉请求应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费294元，由广州市云中物业管理有限公司负担147元，黄小勇、唐燕飞共同负担147元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十一月十六日
书记员 邹凌青
黄咏欣