福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第347号
上诉人（原审原告）张爱红，女，1962年10月11日出生，汉族，教师。
委托代理人陈琴，福建杰列律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武夷山京闽高尔夫酒店有限公司。
法定代表人潘邦辉，董事长。
委托代理人严小华，福建夷顺律师事务所律师。
上诉人张爱红因服务合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2013）武民初字第1420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张爱红的委托代理人陈琴，被上诉人武夷山京闽高尔夫酒店有限公司（以下简称高尔夫酒店）的委托代理人严小华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，张爱红购买坐落于武夷山市旅游度假区高尔夫酒店公寓3幢2层3228房屋一套，建筑面积180.91平方米，并于2011年7月25日取得产权证，房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2011第026**号。张爱红购买该房产后，与高尔夫酒店就提供物业服务及收费标准事项经协商签订《长期自住合同》一份，合同约定：高尔夫酒店有依约收取综合物业管理费的权利，安全防范、对物业共用部分、共用设施维护、维修等义务；张爱红有交纳物业管理费等义务，并享有使用酒店会所、球场等配套设施的权利；物业管理服务收费按建筑面积计算每月每平方米10元（含公共物业管理费、套内及公共冷暖气费、套内的水电费及公摊水电费）。该《长期自住合同》自2009年签订后，每年均进行续签，其中物业管理服务收费标准均未改变，但2013年双方未续签合同。2013年6月25日，张爱红向高尔夫酒店交纳物业管理服务费20000元，高尔夫酒店开具《收款收据》一张，载明2013年1月1日至9月15日物业费按每月每平方米13元计收，共计收取19990.50元，并注明剩余“9.5元留之后物业费”。现张爱红认为高尔夫酒店物业服务质量降低，按每月每平方来收取13元综合物业服务费没有依据，与其协商未果，故而形成诉讼。另查明，高尔夫酒店原名武夷山风景酒店有限公司，2012年2月23日变更为现名称。
原判认为，本案双方在2013年虽未签订书面的物业服务合同，但高尔夫酒店实际上为张爱红提供了物业服务，张爱红亦继续接受高尔夫酒店提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第三十二条、第三十三条关于物业管理企业资质的规定是一种管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力强制性规定”的规定，未取得物业管理企业资质但提供物业管理服务的，并不导致物业服务合同无效。且本案所涉物业的管理具有一定特殊性，该物业位于酒店内部，系酒店式公寓，高尔夫酒店作为一家星级酒店，也有其软硬件设施来提供该公寓的日常物业管理，包括安全防范、人员出入登记、公共区域卫生清洁、环境绿化日常维护等，故高尔夫酒店符合《中华人民共和国物权法》第八十一条所规定的“其他管理人”身份。张爱红要求确认《长期自住合同》无效的诉请原审法院不予支持。基于本案双方已形成事实上的物业服务合同关系，张爱红应当支付相应物业费。本案中的物业属于酒店式公寓，不同于普通小区和别墅，该物业费中除公共物业管理费外，实际还包含了套内及公共冷暖、套内水电费及公摊水电费等。关于该类物业的收费没有物价部门的相应参考标准，但因从2009年开始双方就按10元／平方米计算物业费，高尔夫酒店对2013年的物业费可以该标准为参考合理计收。考虑到近年来物价上涨的实际情况，以及在交纳物业费过程中，张爱红已于2013年6月25日向高尔夫酒店按每平方米13元交纳了物业管理费，应视为张爱红认可该物业费收费标准。张爱红认为其交纳物业费的行为系因高尔夫酒店停水、停电等而做出，以及要求按5元／平方米标准计算物业管理费，依据不足，原审法院对张爱红要求返还已收取的2013年1月1日以来物业费14572.7元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回张爱红的诉讼请求。
一审判决后，张爱红不服，向本院提起上诉。
上诉人张爱红上诉称，一、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同违反了法律、法规的强制性规定，是无效合同。根据《物业管理条例》第三十二、三十三条的规定，以及《物业服务企业资质管理办法》的规定，被上诉人不具有物业管理的资质，故本案双方的物业管理合同是无效合同。二、被上诉人将水电费、冷暖费等纳入物业费中违法。依据《物业服务收费管理办法》第二条，以及《物业服务收费管理办法》第十七条和《物业管理条例》第四十五条，供电、供水等费用应由有关单位向业主缴纳，物业服务企业无权代收。三、依据上述可得，本案双方物业服务合同无效，上诉人要求被上诉人返还已经收取的物业管理费依法应得到支持。原审认定上诉人接受了每平方米13元的物业管理费不当。首先，上诉人因为不同意被上诉人擅自提价而拒绝与其签订《长期自助合同》；其次，上诉人是基于被上诉人停水、停电的胁迫才预缴了所谓每平方米13元的物业费；最后，被上诉人亦未按承诺提供相应的服务。综上，原审判决缺乏事实和法律依据，请求二审撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高尔夫酒店答辩称，一、本案物业服务合同合法有效。首先，《物业管理条例》第三十二、三十三条并非效力性强制性规定。其次，《物权法》第八十一条规定业主可以委托“其他管理人”管理。可见我国现行法律并不排斥物业服务企业之外的其他物业管理人管理物业。最后，答辩人具有专业的酒店管理团队，物业管理机构及管理人员更专业，应属于其他物业管理人的范畴。二、目前，答辩人已经与71.37%业主续签物业服务合同，答辩人提高物业费主要是由于成本的增大的现实困难，希望能够得到业主的理解。三、上诉人认为答辩人以停水、停电的方式胁迫其缴纳物业费没有证据，该主张不能成立。综上，上诉人要求被上诉人退还14572.7元物业费的主张不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
经审理查明，除上诉人张爱红认为一审遗漏认定本案双方未续签合同系由于其不同意提高物业管理费及被上诉人以停水、停电的方式胁迫上诉人缴纳物业费外，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案双方签订的《长期自住合同》到期后，被上诉人高尔夫酒店提高了物业服务收费标准，虽然上诉人张爱红未再与被上诉人续签合同，但其于2013年6月25日缴纳物业费的行为，应视为其以实际行动接受了被上诉人在此标准下的物业管理服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。上诉人提出其缴纳物业费系因被上诉人以停水、停电的方式相威胁，但是对此并未提供证据予以证实，因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，上诉人应当承担举证不能的不利后果，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。上诉人认为本案双方物业服务合同因违反《物业管理条例》第三十二、三十三条的规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项关于“强制性规定”是指效力性强制性规定”的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。《物业管理条例》第三十二、三十三条，是关于物业服务企业资质的相关规定，属于管理性规定，并非效力性规定，而《物业服务收费管理办法》系部门规范性文件，故本案双方物业服务合同属于有效合同，双方均应恪守。综上，上诉人据此要求被上诉人返还14572.7元物业费的诉求没有事实与法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164元，由上诉人张爱红负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈君精
代理审判员 熊建安
代理审判员 邱丽琴
二〇一四年六月九日
书 记 员 任云卿
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。