宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民终字第374号
上诉人（原审原告）赵文海，男，1948年6月28日出生，回族，租住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）秦加明，男，1952年12月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被上诉人（原审被告）秦进步，男，1979年12月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被上诉人（原审被告）秦芬芬（曾用名秦峰），女，1983年7月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
三被上诉人共同委托代理人田超，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人赵怀峰，男，1972年5月5日出生，回族，租住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人保秀兰，女，1952年6月3日，回族，租住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
上诉人赵文海因确认合同无效纠纷一案不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2013）吴利民初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵文海及其委托代理人魏晋喜，被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬及其共同委托代理人田超，原审第三人赵怀峰到庭参加诉讼。原审第三人保秀兰经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年5月21日，以“秦进步、秦加明、秦芬芬”为甲方，“赵文海、赵怀峰”为乙方，签订《土地及房屋所有权转让合同》，内容为：“此合同为甲乙双方经平等自愿的条件下协商达成的：一、乙方将位于吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村1队，村民赵文海名下的土地及其上所属的建筑物和房屋所有权全部转让给甲方，该宅基地及房屋无任何债务纠纷，如有纠纷，由此所引发的一切债权债务责任都由乙方承担与甲方无关。二、该土地的面积为：约2.4亩土地（见乙方的土地使用权所注明）其上房屋及其附属物的所有权，及该土地使用权证都为合同标的物。三。该土地及其上房屋所有权转让费总额为：160000元整。四、付款及约束条件经双方平等自愿协商达成如下协议：甲方于2010年5月21日付50000元，剩余款项分两次付清，于2010年7月20日前付50000元，于2011年6月份前付60000元，期间甲方若搬迁具体事项双方协商解决。乙方于2011年6月份前，给甲方办理土地使用权证等相关手续。五、乙方负责给甲方办理土地使用权证，并将其上所注使用者姓名赵文海变更为姓名秦峰的国土资源管理局相关部门登记的土地使用证并提供相关合法证明，发生的一切费用都由乙方承担，甲方不承担任何费用。乙方如违约，甲方有权要求乙方赔偿甲方一切损失并退还甲方付给乙方的所有款项并支付转让费总额两倍的违约金。六、甲方如办理户口迁移手续，乙方负责办理户主姓名为秦峰户口所在地为合同标的物所在地的户口等相关手续，所产生的费用由甲方承担。乙方如违约，甲方有权要求乙方赔偿甲方一切损失并退还甲方付给乙方的所有款项并支付转让费总额两倍的违约金。七、本合同一式两份，双方签字之日起生效，本合同所有书写文字都有效。甲方：秦进步、秦加明、秦峰。乙方：赵文海、赵怀峰”。其中乙方中“赵文海”签名系由赵怀峰代签。2010年12月25日，以“秦进步、秦加明、秦芬芬”为甲方，“赵文海、赵怀峰”为乙方，签订《农村房屋及宅基地转让补充协议》，内容为：“甲乙双方经协商，对双方2010年5月21日签订的《土地及房屋所有权转让合同》达成如下补充协议，并承诺严格遵守：一、在乙方的要求下，甲方将合同余款于本合同签订之日一次性支付给乙方，乙方向甲方出具收条，并将宅基地使用权证原件交付给甲方；并保证在办理农村宅基地使用权证时，及时协助甲方将使用权证变更到甲方指定人员名下。变更时不得再向甲方提出任何条件。二、乙方出售给甲方的房屋下附宅基地面积以实际的丈量数据为准，其四至为东西上线45米，东西下线29米，南北左线37.8米，南北右线47米。如宅基地使用证上的面积与实际面积不符，多出部分甲方不再给乙方补交款项，如少出部分甲方也不再要求乙方退还多支付的款项；三、本合同签订后，如遇该宗宅基地及房屋拆迁补充、征收、征用等所产生的基于房屋和宅基地的各项利益均归甲方享有，乙方不得以任何理由或借口阻挠甲方行使上述权利，否则承担违约责任；四、本合同签订后，乙方不得以任何借口或理由再向甲方要求额外支付任何款项；不得对甲方正常的经营行为进行任何限制，否则承担违约责任；五、如乙方违约，要求解除合同或违反原合同与补充协议的约定，如导致甲方无法正常使用该宅基地及房屋，必须一次性全额退还甲方已经支付的款项，没有全额归还上述款项前，甲方有权占有、使用、处分，转让该宗宅基地及房屋，乙方还应承担合同总价款20%的违约金；如乙方部分违约，尚不影响甲方正常使用的，支付甲方合同总价款20%的违约金，并赔偿甲方的损失。六、本合同经双方签字捺印后生效，一式两份，双方各执一份，与原合同具有同等效力，如与原合同发生冲突，以本合同为准。见证人：马洪忠。见证人：赵文广。甲方：秦芬芬、秦进步。乙方：赵怀峰。”
另查明，2010年5月21日赵怀峰收取款项50000元，以赵文海的名义出具收据一张。2010年12月25日赵怀峰收取58000元并出具收据一张。2010年10月11日，赵文海收取款项40000元，出具收据一张。2010年8月11日，10月19日，11月6日、11月16日，赵文海又四次收取51000元，均出具了借条，在2010年8月11日、10月19日、11月16日出具的借条中均注明“顶房屋及宅基地转让费”。上述赵文海、赵怀峰共计收取199000元，赵文海自认包括赵怀峰收取的款项在内共计200000元，其中1000元未出具条据。
2010年11月19日，丁兵格、李兰与秦加明、秦进步、秦芬芬发生相邻纠纷，经赵文海从中协调，秦加明等人给付丁兵格、李兰20000元，丁兵格、李兰出具收条，并注明“现秦加明购买赵文海房屋四至保有原址四至不变，双方互不追究责任“。赵文海在收条上以证明人身份签名。
又查明，秦芬芬户籍于2010年12月25日从江苏丰县城东派出所秦河村委会迁至吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村1队。
原审法院认为，赵文海及秦芬芬均系吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村一队村民，属同一集体经济组织成员，因此涉案房屋及宅基地转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定。赵文海称其对赵怀峰转让涉案房屋及宅基地事宜不知情，但结合其诉状及相关陈述及对方提交证据可以证实，赵文海实际上收取了转让金，交付了涉案房屋及宅基地，并参与了秦加明、秦进步、秦芬芬因受让涉案房屋及宅基地而与丁兵格、李兰产生相邻纠纷的调解事宜。因此，赵文海对涉案房屋及宅基地转让事宜及赵怀峰与秦加明、秦进步、秦芬芬签订《土地及房屋所有权转让合同》、《农村房屋及宅基地转让补充协议》的事情是知情的。即使赵怀峰在签订合同时未经赵文海授权，赵文海接受秦加明等人20万元的行为也应视为是对赵怀峰的行为进行了追认。另，房屋所有权及宅基地使用权是否办理变更登记手续并不影响合同的效力。赵怀峰与秦加明、秦进步、秦芬芬签订的宅基地及房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，且合同已实际履行，应为有效合同，故赵文海要求确认涉案宅基地及房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告赵文海的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵文海负担。
宣判后，赵文海不服，提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判确认上诉人赵文海与被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬之间的农村宅基地转让合同无效，或者发回原审法院重审。事实和理由：一、原审判决认定上诉人赵文海知情且追认原审第三人赵怀峰转让宅基地的行为不符合客观事实。原审第三人赵怀峰未经上诉人赵文海同意，与被上诉人签订的宅基地转让合同无效。就本案事实而言，转让宅基地的行为系上诉人赵文海之子即原审第三人赵怀峰实施的。而原审第三人赵怀峰在没有经过上诉人赵文海的同意、未取得赵文海的授权情况下，擅自以赵文海的名义与被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬签订了宅基地转让合同。赵文海知道后明确表示不同意，并提出如果山水沟村重新给上诉人分配宅基地情况下，可以将宅基地转让给被上诉人。其后，村委会明确答复不会重新分配宅基地，赵文海随即明确向被上诉人告知，原审第三人赵怀峰与其签订的合同无效。但是，被上诉人置之不理。原判认定所谓赵文海知情且追认赵怀峰的行为不符合客观事实。因为，原判忽视了赵文海是在赵怀峰与被上诉人签订宅基地转让合同之后才知道的情节；忽视了赵文海与秦加明之前就存在租赁合同关系的情节，而赵文海是基于上述两个情节而被迫作出附条件的追认。然而，赵文海提出的条件未能成就，赵怀峰与被上诉人签订的合同当然就无效。至于上诉人和原审第三人实际收到转让费的事实，不能因此认定合同生效的结果，毕竟宅基地没有办理登记过户手续。二、原判认定被上诉人秦芬芬的户籍迁到吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村1队，系该村村民，不符合客观事实。原审时，秦芬芬向法庭出示户口簿，证明其户籍于2010年12月25日从江苏省迁至吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村。但是，该户口簿自身存在瑕疵，且郭家桥乡政府、山水沟村对于此事毫不知情。这是本案的关键事实之一，但是，原审法庭未能向乡政府、村委会调查核实，而是径行认定了秦芬芬系吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村一队村民的事实。三、上诉人赵文海与被上诉人之间形成的宅基地转让合同违反法律强制性规定，法院应当依法宣告无效。就本案而言，上诉人与被上诉人非同一集体经济组织成员，且转让宅基地的行为未经村委会和乡政府同意。因此，依据相关法律规定，上诉人与被上诉人之间的宅基地转让行为无效。综上，原审认定不符合客观事实，判决适用法律不当，程序违法，判决不公。请二审法院依法撤销原判，改判确认上诉人与被上诉人之间的农村房屋及宅基地转让合同无效，或者发回重审。
被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬共同答辩称，一、上诉人第一项上诉事实和理由不能成立。上诉人认为其对赵怀峰与三被上诉人签订并履行宅基地转让合同等行为不知情是不能成立的。上诉人不仅知情，并且以实际行为履行宅基地转让合同的事实确定。1.上诉人在一审时不管是向一审法院提交的诉状还是在一审法院组织的调解及庭审中，多次自认了其全面参与本案所涉宅基地转让合同履行的事实。2.上诉人不仅接受三被上诉人支付的价款并出具收款凭证的书面证据，同样直接证实了上诉人知情并参与的事实。3.上诉人以证明人的身份参与了三被上诉人与上诉人原邻居有关地界的协商事宜，并在证明中注明将涉案宅基地转让于三被上诉人的事实。上诉人不仅知道本案所涉房屋及宅基地的转让事宜，在事实上也收取了转让金并交付了房屋及宅基地使用证，上述事实均证实了上诉人第一条上诉事实和理由不能成立。二、上诉人第二项上诉事实和理由不能成立。本案事实是，涉案合同及补充协议系三被上诉人以家庭名义出面，实质由秦芬芬就上诉人赵文海名下位于吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村宅基地等转让事宜与赵文海及其家人共同协商后，由包括赵文海在内的全家人订立合同，三被上诉人已完全履行了合同义务。被上诉人秦芬芬不仅系吴忠市利通区郭家桥乡山水沟一队村民，而且是经上诉人与山水沟村协商后，上诉人按照合同约定，由上诉人协调将被上诉人秦芬芬的户籍转让吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村。故，上诉人为了达到不法目的的提出第二条上诉事实和理由不能成立。三、上诉人第三项事实和理由也不成立。本案中，对于涉案房屋及宅基地的转让，赵文海知情并实际参与了所有的履行行为，村委会经上诉人协调后，将被上诉人秦芬芬的户籍转入山水沟村，村委会完全同意该转让行为，该转让行为未违反法律规定。所以，本案不存在上诉人诉称的转让行为无效的任何法定情形。综上，请驳回上诉，维持原判。
原审第三人赵怀峰二审中无意见向法庭陈述。
原审第三人保秀兰经本院依法传唤未到庭，视为放弃其陈述的权利。
二审中，上诉人赵文海提交以下证据：
证据一、吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村村委会证明（两份）。证明：1.秦芬芬不是郭家桥乡山水沟村村民；2.秦芬芬、秦进步违法迁移户口到郭家桥乡山水沟村一队。
证据二、录音一份（录音对象是吴忠市公安局利通分局户籍民警马小琴）。证明：秦芬芬办理户口程序违法。
被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬质证意见是：证据一不是新证据，按照证据规则，举证期限截止2014年6月19日一审最后一次开庭。在一审时，法定的举证期限内，上诉人并没有提交，按照法律规定，该证据不能作为二审认定事实的依据。其中复印件的证明日期是2014年8月19日，从形式上讲是复印件，无出处，无来源，其真实性、合法性、关联性均不认可，不能达到其证明目的。同一日期的另一份证明，虽然是原件，但证明中正式的内容与证明下方的内容的字体完全不同，补充内容无印章，该证明载明的内容与本案无任何关系。两份证明不能作为认定本案事实的依据。证据二录音资料，不是新证据。从内容上讲，是一个女声和男声的对话，其二人是谁不清楚，女声的内容无法辨识。从具体说的内容讲更像是男声的自问自答，与上诉人旨在证明的问题毫无关联性，对真实性、合法性、关联性均不认可。
原审第三人赵怀峰质证对上诉人赵文海提交的证据认可。
被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬二审中未提交新的证据。
原审第三人赵怀峰二审中未提交新的证据。
本院对上诉人赵文海二审提交的证据的综合认定意见是：户籍制度是一项基本的国家行政制度，是国家依法收集、确认、登记公民基本信息的制度。户籍管理工作由公安机关主管。因此，居民住所地村委会或居委会并无确认该居民户籍的行政权力，对上诉人赵文海二审中提交的山水沟村委员出具的两份证明的证明效力不予确认。录音资料不能明确录音对象，更不能直接证明秦芬芬户口迁移系违反法律规定的行为，对录音资料不予确认。
二审审理查明，一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为，虽然宅基地使用权是农村集体经济组织给予其成员的福利保障权利，但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，并未禁止农村房屋及宅基地在不同农村集体经济组织成员之间为了生活、生产而相互转让，且根据我国相关的政策规定，农村居民的房屋及宅基地只是不允许向农村集体经济组织之外的城镇居民转让。再者，被上诉人秦加明、秦进步、秦芬芬虽然在2010年5月21日签订《土地及房屋所有权转让合同》时，户籍不在吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村，但在2010年12月25日签订《农村房屋及宅基地转让补充协议》时，被上诉人秦芬芬的户籍已迁到吴忠市利通区郭家桥乡山水沟村。因此，涉案房屋及宅基地转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人赵文海上诉认为，原审第三人赵怀峰转让涉案房屋及宅基地时其并不知情，事后也不认可，但结合其庭审陈述、收取被上诉人交付的款项以及以证明人身份调解被上诉人与其原邻居丁兵格、李兰相邻纠纷的行为分析确定，上诉人赵文海对其子即原审第三人赵怀峰将涉案房屋及宅基地出售给被上诉人等人的事宜是知情且积极参与并得到其认可的。因此，上诉人赵文海的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，依据我国《合同法》的规定，本案中，房屋所有权及宅基地使用权转让是否经过村委会同意办理变更登记并不是合同生效要件，是否经过村委会同意办理变更登记不影响合同的效力。综上，原审第三人赵怀峰与被上诉人签订的关于涉案房屋及宅基地转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，应为有效合同，均应遵循诚实守信原则履行合同。一审法院判决认定涉案房屋及宅基地转让合同属有效合同，对上诉人赵文海要求确认合同无效的诉讼请求不予支持是正确的，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵文海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永生
代理审判员 张 军
代理审判员 马春燕
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王利武
本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。