北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第9138号
上诉人（原审被告）宋晓明，男，1963年5月15日出生。
上诉人（原审原告）马江波，男，1978年11月7日出生。
上诉人宋晓明、马江波因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人宋晓明、马江波到庭参加诉讼，现已审理终结。
2014年7月，马江波起诉至原审法院称：2010年我租赁宋晓明位于西城区地安门××号房屋用于经营，租期3年。租赁合同到期前，双方又续签了3年的合同，约定合同期限自2013年7月1日到2016年6月30日。我承租房屋后将房屋转租给次承租人杨妍妍使用。宋晓明在2013年4月知道我将房屋转租给次承租人后，多次到次承租人使用的房屋处口头告知要收回房屋，后经协商，我同意将房屋年租金由11万元涨至12万元，宋晓明才默认准许我转租所租赁房屋，并在2014年6月之前未提出任何异议。我于2014年6月29日按约支付租期内第二年的房租11万元后，宋晓明不顾第一年已经同意我转租房屋的事实，又以承租人未经出租人允许转租给次承租人为由单方解除合同，强行拆除租赁房屋门窗，造成我及次承租人无法继续使用该房屋，故诉至法院，请求判令：解除双方之间的房屋租赁合同；宋晓明返还房屋租金11万元及利息；宋晓明支付违约金20000元；宋晓明支付合同期内的预期收益10400元。诉讼费由宋晓明承担。
宋晓明辩称：马江波所述合同签订时间及内容属实。双方于2010年6月11日签订了一份合同，合同约定月租金8000元。马江波把房子租过来以后先后转给了好几个人，我都不知道。2012年10月马江波帮我搬家的时候，表示还想租我的房子，我同意了，但要求把房租涨到每年12万元，每年5月前付清下一年的房租。2012年10月19日，马江波拿着合同让我签，我当时没戴眼镜没看合同具体内容就签了。到了2013年3月左右，我发现合同写的是11万元，便找到马江波，马江波于5月份将2013年7月到2014年6月房租12万元给我。今年3月，我接到房管局的危房通知，准备修房时才从第三方杨妍妍处得知马江波把房子转租了，我找到马江波要求终止合同，并要求支付不当得利及违约金15万。马江波称没钱只给我11万，另外4万元没给，并说解除我们之间的合同，让我去把杨妍妍赶走。我于6月30日将房屋从杨妍妍处收回。马江波称我把房屋的门锯了并报警，派出所让到法院解决。现在我同意双方的合同于2014年6月30日解除，不同意退还租金和利息，因为我没收马江波租金，11万是不当得利和违约金，是马江波未经我同意将房屋转租属违约行为，马江波无权收取转租的房租差额，故我不同意给付违约金和预期收益。
原审法院经审理认为：宋晓明与马江波签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。诉讼中，宋晓明与马江波一致确认双方的租赁合同于2014年6月30日解除，法院对此不持异议。关于马江波要求宋晓明返还租金及利息的诉讼请求，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。马江波主张11万元为2014年7月1日至2015年6月30日的房租，符合合同约定的付款日期和数额，宋晓明主张11万元系马江波支付的违约金和不当得利，马江波对此不予认可，宋晓明未就此提供充分证据予以证实，法院对宋晓明的答辩意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故宋晓明应将合同解除后的租金返还马江波，但马江波要求宋晓明支付利息没有依据，法院不予支持。关于马江波要求宋晓明支付违约金和预期收益的诉讼请求，合同约定马江波转租需经宋晓明同意，马江波虽主张宋晓明于2013年4月得知其将房屋转租，并已通过协商涨租金的方式征得宋晓明同意，但未提供充分证据予以证明，宋晓明亦对此不予认可，法院对此不予采信，据此马江波主张宋晓明违反合同约定，要求宋晓明支付违约金和合同预期收益的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院于2014年8月判决：一、确认马江波与宋晓明的商铺租赁合同于二〇一四年六月三十日解除。二、判决生效之日起十日内，宋晓明返还马江波房屋租金十一万元。三、驳回马江波其他诉讼请求。
判决后，宋晓明不服，上诉至本院称：一审法院将11万赔付款认定为房租，与事实不符，请求二审法院改判驳回马江波的诉讼请求。
马江波亦不服，上诉至本院称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，在宋晓明毫不负责任的否定我提交的录音证据，且没有对录音证据进行质证和鉴定的情况下，就轻易采信对方的答辩意见，否定我的证据，审理程序不合理不适当，故意偏袒宋晓明，严重侵害了我的合法权益。宋晓明在签订合同前多次找次承租人杨妍妍闹事，可以清楚的知道其确实知悉房屋转租事宜。房屋转租后，我们协商过事情解决的方案，将房屋每年租金由11万元调至12万元，我按期给付了12万元租金，宋晓明收到租金后未再找杨妍妍的麻烦。请求二审撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月11日，马江波（乙方）、宋晓明（甲方）签订商铺租赁合同一份，马江波租赁宋晓明位于西城区地安门外××号的房屋用于经营。租期自2010年7月1日至2013年6月30日，月租金8000元。2012年10月19日，双方续签商铺租赁合同一份，租期自2013年7月1日至2016年6月30日，合同约定年租金11万元。租金缴付方式为年付，即每年七月一号之前缴付下一整年的房屋租金。关于转租，合同约定租赁期间马江波如欲将租赁房屋转让给第三方使用，必须征得宋晓明的同意。关于违约责任，合同约定违约金为人民币贰万元整，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿乙方合同期内的预期收益并给付违约金。2012年2月22日，马江波与第三人杨妍妍签订商铺租赁合同，将承租房屋转租给杨妍妍使用，租期自2012年3月1日至2013年6月30日，月租金12500元。2012年11月17日，马江波与杨妍妍续签商铺租赁合同，租期自2013年7月1日至2016年6月30日，月租金为13500元。2014年6月30日，宋晓明自杨妍妍处将房屋收回，马江波与宋晓明在一审过程中确认同意双方的租赁合同于2014年6月30日解除。2013年4月27日、7月2日马江波先后向宋晓明账户转账共计12万元，双方一致确认12万元为2013年7月1日至2014年6月30日期间的房租。2014年6月29日马江波向宋晓明账户转账11万元。马江波称11万元为2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金，宋晓明称11万元为马江波未经允许转租的违约金和不当得利。
上述事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同、中国工商银行电子银行回单等证据材料在案作证。
本院认为：宋晓明与马江波签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。宋晓明与马江波一致确认双方的租赁合同于2014年6月30日解除，本院对此不持异议。现宋晓明称2013年6月29日转账的11万元系马江波未经允许转租的违约金和不当得利，马江波予以否认，并主张11万元系2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金，因上述款项的转帐时间与数额符合双方的合同约定，而宋晓明所述缺乏证据支持，故本院对宋晓明的主张不予采信，11万元应认定为租金。在合同解除的情况下，宋晓明应予返还。宋晓明如认为马江波确有违约行为并获取了不当得利，可另行主张权利。另马江波确实存在转租行为，且未能提供充分证据证明该行为已经获得宋晓明的同意，其要求宋晓明支付违约金和合同预期收益的诉讼请求缺乏事实和法律依据，相应上诉意见本院不予采信。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持，宋晓明、马江波的上诉请求依据不足，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2405元，由马江波负担1155元（已交纳），由宋晓明负担1250元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费4810元，由马江波负担2500元（已交纳），由宋晓明负担2310元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 卢涛
代理审判员 王云
二〇一四年九月十九日
书 记 员 潘伟