湖北省随州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂13行终18号
上诉人（原审被告）随县不动产登记中心。住所地：随县厉山镇新县城厉山大道随县国土资源局*楼。
法定代表人姜德志，主任。（出庭）
委托诉讼代理人董立，湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：随县洪山镇供销合作社。住所地：随县洪山镇。
法定代表人齐志中，主任。
委托诉讼代理人王组力，随州市忠信法律服务所法律工作者。
原审第三人雷刚，男，1979年10月7日出生，汉族，住随州市曾都区。
上诉人随县不动产登记中心与被上诉人随县洪山镇供销合作社（以下简称洪山供销社），原审第三人雷刚房产行政登记一案，不服湖北省随县人民法院（2017）鄂1321行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人随县不动产登记中心的行政负责人姜德志及其委托诉讼代理人董立，被上诉人洪山供销社的委托诉讼代理人王组力到庭参加诉讼，原审第三人雷刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月17日，洪山供销社与雷刚签订了涉及房地产开发的《合同书》。合同约定：由洪山供销社提供所属川洪酿造厂土地3872.79㎡（含临街9间门面房下土地323.79㎡），雷刚在该土地范围内进行房地产开发。房地产开发完成后，雷刚还建洪山供销社9间门面房，位置以原厂临洪山路门面从南向北相连9间，面积不少于323.79平方米（合同其他内容与本案无关，在此不予表述）。2014年3月1日，雷刚按照合同约定将建成的9间门面返还给了洪山供销社，并承诺为其办理房地产权证。同时，洪山供销社与雷刚签订了为期4年的《房屋租赁合同》，双方约定将上述共9间门面房租赁给雷刚使用，租期为2014年3月1日起至2018年12月30日止，雷刚于2015年3月10日向洪山供销社交付了部分租赁费100080元。本案所涉土地原为洪山供销社所有，后被随县土地收购储备供应中心收购。2012年经依法拍卖程序，雷刚以中房集团随州房地产开发公司名义竞得并投资进行房地产开发。2012年8月，所开发的房地产项目经有关部门竣工验收。2012年10月22日，随县房产管理局为中房集团随州房地产开发公司颁发了随县房权证洪山字第××号房产总证。雷刚为把房产证办到自己名下，又提供中房集团随州房地产开发公司与雷刚签订的《商品房买卖合同》，申请进行房产权转移登记。随县房产管理局在审核雷刚提交的所有材料后，于2012年10月31日为雷刚办理了随县房权证洪山字第××号房产证，将中房集团随州房地产开发公司名下的房产总证变更登记在雷刚名下。2012年11月6日，经雷刚申请，涉案房屋所在的1-2层1-9号（1层1-9号为还建给原告的门面房）进行了分证登记，分证房产证号为随县房权证洪山字第××号。此后，雷刚将该证下的1层106、107两间门面出售给王祥州。2014年6月10日，随县房产局对20××07号房产证中剩余房屋又重新为雷刚颁发了随县房权证洪山字第××号房产证（证载房屋为1层101-105、108-109和2层101-109）。本案所涉门面房即在该证之下。
原审法院认为，随县不动产登记中心作为随县房产管理局在房屋登记职能上的职能继受部门是本案的适格被告。根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案中，雷刚在办理房屋登记时，隐瞒其已与洪山供销社签订《合同书》和涉案房屋实际为洪山供销社所有的真实情况，随县房产管理局在审核其申请材料时，虽对雷刚提交的申请资料尽到了审查职责，程序合法，但未了解涉案房屋的实际产权情况，而将应属洪山供销社的门面房错误登记在雷刚的名下，属事实不清，证据不足，故应当予以撤销。但登记错误的法律责任依法应由雷刚承担。至于雷刚已将本属洪山供销社的房屋106-107转卖给王祥州，王祥州属善意取得，洪山供销社因此短少二间门面房，可与雷刚协商解决或另行主张。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销随县不动产登记中心为雷刚颁发的随县房权证洪山字第××号房产证。二、责令随县不动产登记中心在判决生效后，根据相关当事人的申请在法定期限内履行重新核发房屋所有权证的法定职责。一审案件受理费50元，由雷刚负担。
上诉人随县不动产登记中心不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案土地权属的事实未查清。涉案土地已于2012年8月由随县土地收购储备供应中心收储并出让给中房集团随州房地产开发公司，经多次买卖转移后，雷刚现持有涉案土地使用权证。二、涉案房屋的初始登记依法只能登记为中房集团随州房地产开发公司，后续转移登记只能在此基础上进行。原随县房产管理局在办理登记的过程中，资料完备，程序合法。三、涉案房产、地产均设定了抵押权，不能在行政诉讼程序中撤销房屋所有权证，也不能办理产权转移登记。四，解决本案争议的正当程序包括：1、由随县洪山供销社申请异议登记；2、洪山供销社提起民事诉讼，抵押权人应当参与诉讼；3、依民事诉讼结果作为登记依据。综上，上诉人认为原判决未查清涉案房地产已设定抵押权的事实，混淆不同的法律关系，适用法律错误，判决不当。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人洪山供销社的诉讼请求。
被上诉人洪山供销社辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人没有提交新的证据。
经审理查明：原判认定的事实属实。
另查明:洪山供销社（作为乙方）曾与随县土地收购储备供应中心（作为甲方）签订了一份《国有土地使用权收购合同》，该合同约定：“甲方收购乙方土地3347.59平方米（含地上附着物），收购价格为481500元，甲方在该宗土地挂牌出让后30日内将收购价款一次性支付给乙方。”2012年11月16日，随县土地收购储备供应中心（作为出让人）与中房集团随州房地产开发公司（作为竞得人）签订《成交确认书》，确认中房集团随州房地产开发公司以1400000元竞得包括涉案土地在内的随县G（2012）84号地块（宗地面积为4180.23平方米）的国有建设用地使用权。洪山供销社原有的曾国用（2004B）第469号土地使用权证被注销。中房集团随州房地产开发公司作为涉案土地的使用权人办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建筑工程竣工验收备案证》。
本院认为，本案的争议焦点是房屋登记行政机关在办理涉案房产登记时是否存在违法情形。对于上述争议焦点，本院评判如下：
本案中，涉案房产办理了初始登记和转移登记，人民法院应审查行政机关在办理上述两次房产登记时是否存在违法情形。首先，在办理房屋初始登记中，根据《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，案外人中房集团随州房地产开发公司作为涉案房地产的开发建设单位向原随县房产管理局申请房屋初始登记时，已向行政机关提交了符合上述规章规定的材料，行政机关在审核申请人提交的材料符合法定条件后，为中房集团随州房地产开发公司办理涉案房屋初始登记并未违反法律法规的有关规定，该登记行为并不存在违法情形；其次，在办理房屋转移登记时，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，在中房集团随州房地产开发公司将涉案房屋转移给雷刚、雷刚又将部分房屋转移给案外人王祥州的过程中，申请人均提交了符合房屋转移登记的上述材料，原随县房产管理局审核材料后作出转移登记的行政行为亦不存在违法情形。洪山供销社起诉称行政机关对涉案房屋进行错误登记无事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”故本案应依法驳回洪山供销社的诉讼请求。
虽然洪山供销社在一审起诉时称其和雷刚就涉案房屋已签订了合同，约定了涉案房屋的权属，但双方并未按照《物权法》的相关规定对涉案房屋进行登记，故洪山供销社只是基于合同对涉案房屋拥有债权（若在该合同真实有效的情况下），并不当然享有对涉案房屋的物权。原房屋登记机关在审核房屋产权初始登记及转移登记时，已对涉案房屋的相关权属材料进行了审查，履行了应尽的法定职责。当事人要求房屋登记行政机关对涉案房屋是否存在与他人签订合同等内容进行审查，不属行政机关的审查范畴，且在当事人隐瞒此类情况下行政机关也无法审查。一审法院认定原房屋登记行政机关未了解房屋实际产权情况而错误登记应予撤销的理由系适用法律错误，本院依法予以纠正。洪山供销社与雷刚之间因合同产生的房屋纠纷应当另行提起民事诉讼或通过其他方式解决。
综上，原判虽然认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理错误。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条、参照《房屋登记办法》第三十条、第三十三条，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销湖北省随县人民法院（2017）鄂1321行初21号行政判决；
驳回随县洪山镇供销合作社的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由随县洪山镇供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 峻
审判员 尚晓雯
审判员 王 耀
二〇一八年五月十四日
书记员 杨昆鹏