辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00156号
上诉人（原审原告）：谭洪芬，女，个体业主。
委托代理人：田雄英，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路266号。
法定代表人：于洪，该公司董事长。
委托代理人：张书然，该公司职员。
委托代理人：陈长海，辽宁信德律师事务所律师。
原审原告谭洪芬与原审被告大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司（以下简称沃金公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2013年12月4日作出（2013）开民初字第4452号民事判决，谭洪芬和沃金公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人谭洪芬的委托代理人田雄英，上诉人沃金公司的委托代理人张书然、陈长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谭洪芬一审诉称：原、被告于2011年7月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连经济技术开发区正恒园4号楼-29-2号（建筑面积63.33平方米）房屋。案涉合同约定被告应当在房屋交付使用后180日内协助原告办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告向被告支付了全部房款528，172元，被告于2012年2月18日将案涉房屋交付原告使用，但被告至今未能协助原告办理案涉房屋产权登记手续。被告的行为违反了合同约定，致原告在贷款利率优惠、子女入学等方面产生重大损失。现请求依法判令：1、被告立即负责为原告办理位于大连经济技术开发区正恒园4号楼-29-2号房屋的所有权证书；2、被告给付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金（以528，172元为基数，自2012年9月1日起至原告取得房屋所有权证书之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；3、诉讼费由被告承担。
原审被告沃金公司一审辩称：因被告正在办理相关手续，现无法立即为原告办理产权登记手续。案涉合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告负责继续办理该房的产权手续。该条款是原、被告双方对被告逾期办证情况下违约责任的特别约定，依照该约定被告不应向原告支付逾期办理产权证违约金。
一审法院审理查明：2011年7月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于大连经济技术开发区正恒园4号楼-29-2号（建筑面积63.33平方米）房屋一套，总价款为528，172元。该合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告协助原告继续办理。合同签订后，原告向被告交付了全部房款，被告于2012年2月18日向原告交付了房屋。在本案一审审理过程中，被告明确表示因自身原因现无法马上办理案涉房屋的产权登记手续。原告于2013年9月3日向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。本案中，被告已明确因其自身原因无法马上办理案涉房屋的产权登记手续，原告要求被告立即负责办理案涉房屋的所有权证书不当，该项非金钱债务的违约行为暂时处于事实上不能履行的状态，原告要求被告立即履行无事实依据，原告的该项诉请一审法院不予以支持。因被告的原因导致案涉房屋的产权证逾期办理，被告应承担其它的违约责任。案涉合同第十五条约定被告逾期办理产权证承担违约责任的方式为继续负责办理，该约定对被告履行协助原告办理房屋产权初始登记的合同义务的期限未做约定，在双方无法达成补充协议，且按照合同有关条款或交易习惯也无法确定的情况下，一审法院认为原告有权随时要求被告履行，但应给予被告必要的准备时间，逾期，被告应向原告支付逾期办理产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。鉴于原告主张的违约金计算标准（中国人民银行公布的同期贷款利率）未超出上述规定，原告主张的该违约金的计算标准一审法院予以确认。结合本案实际，一审法院确定被告自原告向一审法院提起本案诉讼要求被告给付逾期办理产权证违约金之日（2013年9月3日）起90日为合理的宽限期限，自该期限届满的次日即2013年12月4日起至判决生效之日止，被告向原告支付逾期办理产权证违约金（计算方式：以购房款528，172元为基数，按原告主张的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），考虑到人民银行对银行贷款的基准利率已经放开的现实，一审法院确定以中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算。在判决生效之后，如果被告仍未能协助原告办理产权登记手续，则原告可以另行主张权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、自2013年12月4日起至判决生效之日止，被告大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司向原告谭洪芬支付逾期办理产权证违约金（计算方式：以528，172元为基数，按中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告谭洪芬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，由原告谭洪芬承担208元，由被告大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司承担138元。
谭洪芬上诉的理由及请求是：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。一、一审判决适用法律错误。《合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上不能履行是指法律上或事实上永久不能履行才可以判决不予履行。一审判决已经认定沃金公司因自身原因不能履行义务，故一审法院由此判决沃金公司不履行义务不符合法律逻辑。二、案涉《商品房买卖合同》第十五条是对沃金公司履行初始登记义务期限的明确约定，而一审法院认为沃金公司履行协助谭洪芬办理房屋产权初始登记期限未作约定是错误的。三、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定沃金公司协助谭洪芬继续办理房产证不属于特殊约定。即使没有该项约定，根据法律规定，沃金公司仍然有协助谭洪芬继续办理房屋产权证的义务。四、一审法院给予沃金公司九十日宽限期不合理。双方在《商品房买卖合同》中己经明确约定沃金公司在房屋交付使用后180日内完成初始登记义务，沃金公司不但没有在以上约定期限内完成初始登记义务，而且在房屋交付使用长达一年半的时间仍未能完成初始登记义务，一审法院再给予沃金公司九十日的宽限期不合理。
沃金公司上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审。案涉《商品房买卖合同》中第十五条的约定系双方的真实意思表示，是特殊约定，因此沃金公司不应承担逾期协助办理产权证的违约责任，不应支付违约金。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明，沃金公司已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，案涉正恒园4号楼于2014年4月2日取得初始登记，并于2014年4月3日开始可以办理产权证。
本院补充查明的上述事实有当事人的笔录等在案为凭，已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。也就是说，合同当事人可以对违约责任的承担事先作出安排，既可以约定违约金的数额，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法，同时还可以通过设定免责条款限制和免除当事人在未来发生的责任。本案中，沃金公司未能在合同约定的交付房屋后180日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料构成违约是不争的事实，沃金公司应当承担违约责任。而对于沃金公司逾期办证违约责任应如何承担，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，沃金公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由沃金公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沃金公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意沃金公司协助买受人继续办理。双方并没有约定“买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，可见，“商品房交付使用后180日内”是沃金公司办理房屋初始登记的期限，是沃金公司是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点，因此，谭洪芬要求从交付房屋后180日起计算违约金没有事实和法律依据。
虽然双方在合同中对逾期办证违约责任承担的约定是出卖人负责办理房屋的产权手续，但并不是说对沃金公司再没有任何限制。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，谭洪芬可以随时向沃金公司请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准支付违约金，一审法院酌定以中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算违约金并无不当，本院予以确认。由于谭洪芬没有证据证明在起诉前其就逾期办证违约金一事向沃金公司主张过权利或与沃金公司另行达成过补充协议，因此，违约金的起算时间并不明确，一审法院确定谭洪芬向法院提起诉讼之日（2013年9月3日）为主张权利之日并给予90日的宽限期亦无不当。因沃金公司已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，案涉正恒园4号楼于2014年4月2日取得初始登记，因此，违约金的计算截止日期已经明确。对此，本院对一审判决做以调整。另外，由于案涉房屋已经能够办理权属证书，谭洪芬再要求沃金公司履行协助办理产权证的义务已经没有实际意义，本院对谭洪芬的该项上诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第4452号民事判决第一项为：原审被告大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告谭洪芬支付逾期办理产权证违约金（违约金数额计算方式：以528，172元为基数，按照中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率，自2013年12月4日开始，计算至2014年4月2日止）；
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第4452号民事判决第二项；
三、驳回原审原告谭洪芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1，384元（谭洪芬已预交692元，大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司已预交692元），由谭洪芬负担692元，大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司负担692元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年五月九日
书 记 员 夏丽娜