上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2527号
原告上海某某实业公司。
法定代表人张某某。
委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
被告上海某某休闲服务有限公司。
法定代表人刘某某。
委托代理人戴建方，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邓捷，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海某某实业公司与被告上海某某休闲服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2014年12月10日裁定驳回。被告对裁定不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于2015年1月19日裁定，驳回被告上诉，维持本院裁定。本院于2015年6月19日就本案公开开庭进行了审理。原告上海某某实业公司的委托代理人沙佳伟，被告上海某某休闲服务有限公司的委托代理人戴建方、邓捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某某实业公司诉称，2000年12月28日，原告与案外人上海某某家俱有限公司（以下简称“家俱公司”）签订的《租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区XX路XX号院的场地、房屋出租给家俱公司使用，租金（涉讼期间）为每年人民币（币种下同）279，900元。2004年1月2日，原、被告签订《租赁合同补充协议》约定，家俱公司注销后所承租的场地、房屋等一切后续事宜均由被告承担。
被告承租上述场所后，对原有房屋全部进行了拆除，并自行搭建了建筑物。鉴于上述《租赁合同》项下所涉地块现有建筑物既没有合法的房地产权证，也未办理过建设工程规划许可证，故按照法律规定，该《租赁合同》应属无效。据此，请求法院判令：原、被告于2004年1月2日建立的租赁合同关系无效；被告迁出并返还其所承租的闵行区XX路XX号内的场地及房屋；被告向原告支付场地及房屋占有使用费373，200元（自2013年7月1日暂算至2014年10月31日，实际主张至搬离之日止）。
被告上海某某休闲服务有限公司辩称，一、本案是沪台合作协议纠纷，并非租赁合同纠纷，被告租赁涉案标的物是为履行合作协议。由于双方的合作协议仍在有效期限内，故本案不能作为租赁纠纷处理。二、被告为履行合作协议需对原建筑物推倒重建，如果没有原告的参与配合是不可能建成的，也无法通过消防、环保、卫生等部门的审核。三、原告要求被告搬离属于物权请求权，但其未提供证据证明其对涉案标的物享有权利，故原告无权要求被告搬离。此外，原告诉称双方于2010年6月25日出具《情况说明》，但事后双方并没有去变更合作企业为台商独资企业，双方仍是合作关系。
经审理查明，2000年12月28日，原告上海某某实业公司（为签约甲方）与案外人家俱公司（为签约乙方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将座落于本市闵行区XX路XX号（现该门牌号改为XX路XXX号）院内的场地、房屋出租给乙方经营使用，乙方在该场所进行企业登记注册，注册资金150万美元；租赁标的物为：A、场地933平方米（原先有一幢房屋，现由乙方拆除后自行建房，甲方按该场地933平方米计算租赁面积）；B、房屋建筑面积1，206平方米（包括厂房769平方米、办公楼307平方米、加层120平方米、变电间10平方米）；乙方租赁的房屋仅作为生产、办公及销售服务场所使用；在租赁期限内，未经甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋用途；租赁期限从2001年1月1日至2032年9月30日止，租赁期满后，甲方收回租赁标的及其之上的建筑（无论是否经过改建），乙方应如期交付；年租金24万元，每5年调整一次，调整比例为环比递增8%；本着先付后用的原则，乙方应按季支付租金，逾期支付，则按月息支付滞纳金；?2002年10月1日至2003年9月30日的租金乙方应于2001年12月前付给甲方，2003年10月开始，乙方按季正常支付租金，具体金额如下：2002年10月1日至2007年9月30日期间，每年的租金为240，000元；?2007年10月1日至2012年9月30日期间，每年的租金为259，200元，?2012年10月1日至2017年9月30日期间，每年的租金为279，900元，2017年10月1日至2022年9月30日期间，每年的租金为302，300元，2022年10月1日至2027年9月30日期间，每年的租金为326，500元，2027年10月1日至2032年9月30日期间，每年的租金为352，600元。
此外，双方还约定：甲方未按约定向乙方交付该房屋的，甲方应按月租金的3%向乙方偿付违约金；在租赁期间，除发生政府规划，甲方不得以任何人为的、行政的决定为由，要求解除乙方对该场地的使用权，否则，甲方应赔偿乙方发生的损失；考虑到乙方基建施工等情况，甲方免除乙方2001年1月1日至2002年9月30日期间的租金；租赁期间，土地使用费、税费由双方各自承担50%，乙方所耗的水费、电费及通讯费等均由乙方承担；2006年开始，乙方每年应支付给甲方一定的资金作为甲方村民的福利补贴；如果在租赁期间遇到国家、政府征用租赁标的所在地块，双方均应依据国家征用土地的办法执行，必须在规定时间内完成搬迁；租赁标的内场地及1，206平方米建筑面积的固定资产赔偿归甲方所有，其余部分归乙方所有。
签约后，原告交付了上述场所，家俱公司对承租场所进行改建，拆除了原有的全部房屋，重新搭建了展厅、龙耘居、龙昇楼、综合楼、门卫室及辅助房等建筑物、构筑物，完成上述房屋的装饰装修后对外经营。
2004年1月2日，原告与上海某某娱乐休闲有限公司签订《租赁合同补充协议》，双方约定，家俱公司与出租方签订的租赁合同因该公司注销而终止，该公司的场地房屋租金、费用、法律责任等一切后续事宜均由上海某某娱乐休闲有限公司承担。
2009年10月，上海市工商行政管理局准予上海某某娱乐休闲有限公司企业名称变更为“上海某某休闲服务有限公司”。
此后，上述场所一直由被告承租经营至今。期间，被告向原告支付租金至2013年6月30日。
2014年11月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
诉讼中，本院根据原告申请并通过上海市高级人民法院，委托上海东方投资监理有限公司对被告（包括家俱公司）在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修进行了审价。2015年5月23日，审价单位向本院出具了《司法鉴定报告》，该鉴定报告记载的鉴定结论为：鉴定中心建筑物经济指标造价为16，441，231元，残值金额为8，768，656元。
原告认为，根据租赁合同不超过20年及税法的相关规定，审价单位不应以30年来计算折旧期，以20年计算较为合理。
审价单位认为，企业所得税法实施条例规定的20年折旧期，不是强制性的规定，本案以30年来计算折旧，主要系充分考虑双方在合同中的约定。
被告认为，本案不是简单的租赁关系，至少是中外合作关系引发的争议，故审价的范围太窄了，应包括整个合作经营期间所从事的商业活动，即在审价范围确定后进行综合评定才是正确的，现在的鉴定结论是不正确的。
审价单位认为，不管是商用的建筑物，还是一般的建筑物（包括景观、绿化及装饰装修等），建筑物本身的造价是一样的，与该建筑物作商用或民用无关。
另查明，位于本市闵行区XX路XX号院内的土地，系上海市闵行区某村民委员会（与原告系两块牌子一套班子）拥有的农民集体所有的土地。
以上事实，由原告与案外人家俱公司签订的《租赁合同》，《租赁合同补充协议》，《准予变更登记通知书》，上海东方投资监理有限公司出具的《司法鉴定报告》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本院认为，原、被告于2004年1月2日签订的《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，协议内容确认了原告与案外人家俱公司之前签订的《租赁合同》项下租赁权利、义务关系约束本案原、被告。
原告将未经合法批准的房屋出租给家俱公司（被告），因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本院依法确认原告与被告于2004年1月2日建立的租赁合同关系无效。
关于无效租赁合同关系之后果处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知涉案房屋没有经过合法批准，但仍予以出租，故应对租赁合同关系无效承担主要过错责任，被告（案外人家俱公司）对涉案房屋之性质未作必要的了解，也有未尽审慎之责的过错。
关于原告诉讼请求的房屋占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中，被告应参照双方约定的每年279，900元的租金标准，向原告支付自2013年7月1日直至实际搬离之日止的使用费。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于被告的辩称意见，一、被告辩称本案是沪台合作协议纠纷而非租赁合同纠纷，与本案查明的事实不符；二、原告是否参与配合承租人进行搭建，与本案定性无关；三、本案审理的系房屋租赁合同纠纷，并非因物权的归属发生的争议（且涉案房屋为无证建筑）；四、（现登记的）被告的企业性质与本案的处理结果没有法律上的因果关系。综上所述，被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海某某实业公司与被告上海某某休闲服务有限公司于2004年1月2日建立的租赁合同关系无效；
二、被告上海某某休闲服务有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX号院内的承租场所，并将该场所返还原告上海某某实业公司；
三、被告上海某某休闲服务有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每年279，900元的租金标准，向原告上海某某实业公司支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费；
四、原告上海某某实业公司于被告上海某某休闲服务有限公司搬离上海市闵行区XX路XX号院内承租场所之日起十日向其支付赔偿款8，768，656元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费383.13元，减半收取计191.56元，由被告上海某某休闲服务有限公司负担；审价费109，548元，由原告上海某某实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一五年七月七日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。