湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初6897号原告：长沙市兴维物业管理有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段306号兴威帕克水岸园2栋27-29层。法定代表人：连潘南,总经理。委托诉讼代理人：王凤舞，湖南若华律师事务所律师。被告：匡楠，女，1962年7月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：王曙，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：许路，湖南万和联合律师事务所律师。原告长沙市兴维物业管理有限公司（以下简称兴维公司）与被告匡楠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，于2017年1月10日适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告兴维公司的委托诉讼代理人王凤舞，被告匡楠的委托诉讼代理人王曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴维公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费、水电费及公共分摊电费、维修资金共计24297元（其中，2008年6月至2009年11月、2010年1月至2011年4月、2012年9月至2016年10月的物业服务费18900元，电费737元，水费791元，电梯电耗分摊费2290元，二次供水加压电耗分摊费60元，维修资金1519元）；2、本案诉讼费由被告支付。事实与理由：原告系芙蓉中路名城的物业服务企业，被告系名城b栋409房的业主。2002年7月23日签订了名城物业管理合同，约定了各自权利义务。原告依约提供了物业服务，但被告拖欠原告物业管理费、电费及公共分摊电费、维修资金共计24297元。被告拖欠原告的各项费用违反了合同约定，严重影响原告的日常生产经营。原告为维护自身权利，诉至本院。被告匡楠答辩称：一、本案应当驳回原告的起诉，物业服务企业提起诉讼要求业主支付物业费有一个必要前提，即书面催缴。原告从未向被告催收物业费，更未进行过书面催缴；二、原告诉讼请求中2014年12月3日以前的各项费用均超过诉讼时效，依法不应当支持；三、原告所主张的各项费用没有事实、合同及法律依据，应当予以驳回；四、原告未妥善提供物业服务，导致被告的房屋无法使用，无权收取物业服务费用。原告未尽到管理义务，所管理的公共部位自2004年出现漏水，导致被告房屋经常出现积水，无法正常使用，此外原告允许旁边住户在原告面对的公共露台处安装了大型的油烟机，严重影响被告的正常居住，原告至今未能解决；五、即使按照原告的主张，对于被告这种以致无人居住的空置房屋，依法应当至少免除10%的物业管理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在查明的事实中综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兴维公司系长沙市天心区芙蓉南路名城的物业服务企业，被告匡楠系名城409房屋的业主，409房屋建筑面积225.05平方米。2002年7月23日，被告匡楠与原告兴维公司签订《名城业主公约》，就兴维公司为名城提供物业服务相关事宜进行约定。其中，管理服务费1元/㎡,生活用水0.94元/吨，生活用电0.51元/度，二次供水加压电耗分摊费0.06元/㎡，4层电梯电耗分摊费0.17元/㎡。每月25-30日为当月管理费、水电费缴纳期，住户可在物业公司财务室交付现金，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按月划拨。因409房屋一面面临露台，匡楠将面临露台的窗户改成门。2004年12月2日，清洗二次加压水箱的水从露台流入409房屋，兴维公司作出免除409房屋的部分物业、提供一定的用电额度费等处理。后因又发生漏水情况，自2012年9月起，匡楠未再交纳物业服务费。另查明，2010年12月22日，湖南省特种设备检测中心对名城四台电梯进行检测后，要求对电梯的相关问题进行限期整改，兴维公司根据电梯维修需要的费用和名城的建筑面积进行计算，地上建筑面积产权人的需要承担的费用为6.75元/㎡。兴维公司提交欠费明细、409房欠费情况，拟证明匡楠的欠缴物业服务费等费用的情况，上述二份证据系兴维公司自行制作，本院不予采信，对待证事实不予认可。兴维公司提交一组费用通知单，拟证明匡楠欠交水电费的数量，以及兴维公司一直在向匡楠主张权利，上述费用通知单系系兴维公司自行制作，兴维公司未举证证明已向匡楠送达上述费用通知单，也未举证证明在名城409房屋或相关地方张贴上述费用通知单，本院不予采信，对待证事实不予认可。匡楠提交一组照片，拟证明其他业主安装了大型油烟机，兴维公司提交整改函，拟证明兴维公司对其他业主安装的油烟机要求整改，上述二份证据与本案均无关联性，本院不予采信。本院认为，原告兴维公司作为名城的物业服务企业，为原告匡楠名下物业名城409房屋提供物业服务，匡楠应按《名城业主公约》的约定向兴维公司缴纳物业服务费、水费、电费、二次供水加压电耗分摊费、电梯电耗分摊费、维修资金等费用。被告匡楠从2009年12月开始未交纳物业服务费，但兴维公司并未举证证明其向匡楠进行了催缴，匡楠以超过二年的诉讼时效期间作为抗辩，本院予以采纳，故本院仅支持兴维公司要求匡楠交纳自兴维公司起诉之日,即2016年12月2日前二年期间内兴维公司主张的物业服务费，即自2014年12月至2016年10月的物业费5175元（1.00元/㎡.月×225㎡×23月）；兴维公司要求匡楠交纳维修资金1519元（6.75元/㎡×225㎡），匡楠亦提出超过二年的诉讼时效期间的抗辩，但维修资金具有公共利益的性质，交纳维修资金系法定义务，不应适用诉讼时效，匡楠应当交纳。兴维公司要求匡楠交纳电梯电耗分摊费2290元，二次供水加压电耗分摊费60元，电费737元，水费791元，但未举证证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告匡楠于本判决生效后10日内向原告长沙市兴维物业管理有限公司交纳物业费5175元；二、由被告匡楠于本判决生效后10日内向原告长沙市兴维物业管理有限公司交纳维修资金1519元；三、驳回原告长沙市兴维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，由被告匡楠负担110元，原告长沙市兴维物业管理有限公司负担290元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  羊宝林人民陪审员  邓小春人民陪审员  赵 箭二〇一七年六月一日代理书记员  董 鑫附相关的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。