山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终346号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴某。
委托代理人褚智昀，山西太初律师事务所律师。
委托代理人郭智馨，山西太初律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）高某。
上诉人吴某因与被上诉人高某租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民一初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托代理人褚智昀、郭志馨、被上诉人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年7月22日，原、被告双方签订商铺租赁合同，合同约定甲方将位于吕梁市离石区民生帝景商铺二层租赁给乙方使用，租赁期限为6年，自2015年3月1日至2021年3月1日止，租金支付方式为2015年至2017年租金每年度缴付一次，2018年起，租金每两年缴付一次，租金于2月28日一次性交纳，否则，按月息3%计息支付甲方。本合同第六条第一款规定：“合同的变更和解除：出现以下情况之一者，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，1、乙方违反本合同约定时。”。合同签订后，被告（反诉原告）对租赁房屋进行了装修，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）收租时，被告（反诉原告）以合伙协议变更负责人为由要求延期支付租金，2015年11月，原告（反诉被告）将租赁房屋转租于他人，并要求被告（反诉原告）承担租赁房屋的租金、物业管理费，被告以原告锁门造成其停业等为由拒绝支付租金并要求原告承担停业损失等相关费用。为此形成诉争。
原审认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政性法规，应属合法有效，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付房屋，被告（反诉原告）未按合同规定的期限支付原告租金，构成违约，原告（反诉被告）诉请中止合同于法有据，予以支持。因被告（反诉原告）实际经营为7个月，原告（反诉被告）要求按月息3%计算超过法定利率上限，故被告（反诉原告）应支付原告租金为87500元及按中国人民银行同期贷款利率予以计息，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付物业管理费、水电费等无法证明系被告（反诉原告）租赁期间产生的费用，故不予支持。被告（反诉原告）在未进行资金规划而对涉案标的盲目投入装修导致不能给付租金，应承担过错责任，原告（反诉被告）将还存有被告（反诉原告）设备的房屋转租他人，给被告（反诉原告）造成损失，亦有过错之责，被告（反诉原告）装修费用为102000元，桌椅、厨房设施、监控设施安装费酌情考虑30000元，营业损失210000元（1000元/天210天），故本院不予认可，依据过错责任，原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失等共计136800元（34200040%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十九条、第九十一条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）高某于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）吴某租金87500元及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2015年3月1日计算至2015年10月31日止）；三、原告（反诉被告）吴某于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）高某装修损失等共计136800元；四、驳回原告（反诉被告）吴某和被告（反诉原告）高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，反诉费2150元，由原告（反诉被告）吴某负担4443元，被告（反诉原告）高某负担1637元。
判后，上诉人吴某不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民一初字第1066号民事判决，判令被上诉人支付上诉人商铺租金10000元，并支付利息24000元，被上诉人支付上诉人租赁期间的物业管理费、水电费6965元；驳回被上诉人反诉请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：2014年7月22日，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同，但未按照合同约定于2015年2月28日交纳租赁费，截止上诉人提起诉讼时，本案租赁物仍处于被上诉人的控制之下。2015年11月，本案租赁物另行出租。被上诉人共占用租赁物8个月，应支付租赁费100000元，违约金24000元。上诉人不承担被上诉人的营业损失及装修费用、饭店设施赔偿责任。
被上诉人高某辩称，2014年7月22日被上诉人与案外人经上诉人同意后承租本案租赁物，2014年12月27日，我与合伙人协商退出合伙，并通知上诉人不再经营饭店，要求其重新签订租赁合同，但上诉人答复本案租赁合同期限从2015年3月1日开始，故不存在解除问题，一直拒绝协商解除租赁合同。上诉人与饭店实际经营人郭霞飞协商于2015年3月底交纳租赁费，之后索要未果又向被上诉人主张。
二审查明事实基本同一审，本院予以确认。
二审庭审中，上诉人吴某向本院提交一下证据：1、商铺租赁合同，用以证明双方租赁合同基本事实；2、被上诉人高某诉郭霞飞、岳帅、高飞合伙纠纷案起诉书及郭霞飞、唐启福、姚凤英、张朝岗出具的证明，同时申请唐启福、姚凤英、张朝岗出庭作证，用以证明因被上诉人与其合伙人内部纠纷而关闭饭店；3、吕梁金信物业管理有限公司出具的欠缴费明细，用以证明被上诉人高某使用租赁物期间欠缴水电费、管理费8577.5元。被上诉人高某质证称系上诉人吴某将饭店锁门。
本案的争议焦点为：1、本案租赁合同的解除时间；2、双方当事人在履行本案租赁合同时是否构成违约及如何承担违约责任。
本院认为，合同双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。
关于本案租赁合同解除时间的问题。本院认为，上诉人吴某与被上诉人高某于2014年7月22日签订的租赁合同第五条第五款约定，租赁期间，如被上诉人高某需要退房，必须提前两个月书面通知上诉人吴某，高某将可搬移的自购财产搬出，装修部分无偿归吴某所有（包括排风管道）；第六条约定，被上诉人高某未征得上诉人吴某同意欠交房屋租金时，吴某有权通知高某解除合同。被上诉人高某称其与上诉人吴某签订本案租赁合同后，因情势变更，要求解除合同，主张合同解除时间为2014年12月27日。上诉人吴某主张本案租赁合同于2015年11月解除。因本案租赁合同明确约定高某如需退房，需提前两个月书面通知吴某，但被上诉人高某未提供证据证明其向吴某书面提出解除合同，亦未通过诉讼程序与吴某解除该租赁合同。二审庭审中，上诉人吴某及其证人均陈述上诉人2015年8月接手本案租赁物，与其主张之本案租赁合同于2015年11月解除相矛盾，故对其此项上诉理由不予采信，本院依法认定本案租赁合同解除时间为2015年8月1日。
关于双方当事人在履行本案租赁合同时是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本院认为，按照双方当事人签订的租赁合同，本案租赁物的年租赁费为15万元，故被上诉人高某应支付上诉人吴某2015年3月1日至2015年8月1日的6个月租赁费75000元。被上诉人高某未按照合同履行交纳租赁费义务，构成违约，依法应承担相应违约责任。虽双方当事人约定违约方应承担另一方损失三倍作为违约赔偿金，但因上诉人吴某未提供证据证明其损失数额，故酌情认定被上诉人高某支付上诉人吴某违约金10000元。
关于被上诉人高某主张之营业损失、装修费用以及饭店设施的问题。本院认为，当事人对其诉讼请求应当提供证据加以支持，未提供证据或提供的证据不足以支持其诉讼主张的应承担举证不能的法律责任。被上诉人高某反诉主张因上诉人吴某锁门造成其营业损失，但未提供证据证明吴某对其店铺实施锁门，应承担举证不能的法律责任。结合上诉人吴某证人证言及高某在其诉郭霞飞、岳帅、高飞合伙纠纷一案起诉状中的自述，可以认定被上诉人高某经营之饭店并非因上诉人吴某之原因关闭，故对被上诉人高某关于营业损失的诉请不予支持。虽本案合同中约定本案租赁物装修部分在租赁期满后无偿归吴某所有，但双方签订该租赁合同时明确约定因被上诉人高某因餐饮租赁用房，装修投入较大，回本较慢，特要求租赁期限为6年。由此可知，装修部分归上诉人所有之约定系在特定租赁期限下达成，其中包含被上诉人高某的期待利益。因被上诉人高某为装修本案租赁物支出费用，而实际上本案租赁合同仅履行6个月，虽被上诉人高某违约在先，但装修部分全部无偿归上诉人吴某所有显失公平，故本院酌定由上诉人吴某支付被上诉人高某2万元作为装修部分补偿。双方当事人在合同中约定租赁合同期满后，被上诉人高某将可搬移的自购财产搬出。被上诉人高某主张之饭店设施补偿，但其提供的证据不足以证明上诉人吴某接手租赁物时内部设施状况，但被上诉人高某使用本案租赁物用以开办饭店，其饭店内存在部分其自购设施亦符合案件实际情况。因该部分设施用于饭店方能充分发挥其效能，故本院酌定由该部分设施归上诉人所有，上诉人酌情补偿被上诉人高某1万元。
上诉人吴某主张物业管理费、水电费6965元，但其提供的证据不足以支持其主张，故对其此项诉讼请求依法不予支持。
被上诉人高某应支付上诉人吴某的租赁费与上诉人吴某应给予被上诉人高某之补偿相互抵顶后，被上诉人高某还应支付上诉人吴某55000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民一初字第1066号民事判决第四项；
二、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民一初字第1066号民事判决一、二、三项；
三、被上诉人高某支付上诉人吴某55000元；
四、驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理费3930元，反诉费2150元，共计6080元，由上诉人吴某负担2080元，被上诉人高某负担4000元，二审案件受理费3856元，由被上诉人高某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马兴华
审 判 员 王晓强
代理审判员 任慧慧
二〇一六年七月二十日
书 记 员 白舒文