福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0703民初761号
原告（执行案外人）：曾善阳，男，1967年7月5日出生，汉族，住建瓯市。
原告（执行案外人）：谢红，女，1969年1月27日出生，汉族，住建瓯市。
上述原告委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈志斌，男，1979年4月1日出生，汉族，住建瓯市。
被告（被执行人）：陈芝桦，女，1981年9月16日出生，汉族，住建瓯市。
第三人：林建，男，1977年8月3日出生，汉族，住建瓯市。
原告曾善阳、谢红与被告陈志斌、陈芝桦及第三人林建案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告陈志斌于2016年4月17日向本院申请对原告曾善阳、谢红提交的《房屋买卖合同》及《收据》、《收条》的形成时间进行鉴定，本院予以准许，并依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，2016年5月19日，被告陈志斌向本院提出撤回鉴定申请，本院予以准许并依法撤回司法委托。原告曾善阳、谢红的委托诉讼代理人黄建勇，被告陈志斌、第三人林建到庭参加诉讼，被告陈芝桦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
曾善阳、谢红向本院提出诉讼请求：1.请求确认曾善阳、谢红与陈芝桦、林建签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判决解除对建瓯市房产的查封和停止对该房产的执行。事实和理由：2011年7月25日，陈芝桦、林建向开发商购买房屋，全额交付了购房款1，139，813元，其中首付款343，473元及超面积补价款6340元，银行按揭贷款790，000元。双方签订了《商品房买卖合同》，办理了商品房预售合同登记备案手续，之后又办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。已于2012年12月17日前交房，但未办讼争房屋权属证书。陈芝桦在中国农业银行建瓯支行办理的按揭贷款790，000元，借款期限120个月（10年），陈芝桦、林建支付了2012年2月-12月的11期银行按揭贷款的月供合计104，280元（本息），从2013年1月起的贷款月供由曾善阳、谢红偿还。2012年12月17日，陈芝桦、林建将讼争房产以1，130，000元转让给曾善阳、谢红，曾善阳、谢红于合同签订当日交付了定金200，000元，于2013年1月17日交付了购房款340，000元，并承担从2013年1月起的银行按揭贷款还款义务，至2016年9月份已支付贷款月供404，860.62元（原计算至起诉当月贷款月供合计357，200元），陈芝桦、林建已付11期按揭贷款本息104，280元，曾善阳、谢红会在办理产权转移登记之日支付。曾善阳、谢红自2013年1月6日接收房屋后，即开工对该房产进行装修，并居住至今，因陈芝桦涉诉案件的债权人陈志斌申请执行，该房产被南平市建阳区人民法院执行查封，曾善阳、谢红知悉后，曾向法院提出案外人执行异议申请，请求法院依法裁定中止对该房屋的执行，但执行异议申请被驳回。曾善阳、谢红对该裁定不服，认为其与陈芝桦、林建于2012年12月17日订立的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，签订时间在法院查封之前，且双方已按合同分别履行付款及交付房屋的义务，该合同内容没有违反法律强制性的规定，合法有效；曾善阳、谢红于2013年1月6日已合法占有该房屋，并居住使用至今，其合法占用讼争房屋系在法院查封之前；依据《房屋买卖合同》的约定，尚有购房款104，280元有待房产过户时交付，曾善阳、谢红同意提前交付给法院执行；因讼争房屋产权证书尚未办至陈芝桦、林建名下，曾善阳、谢红客观上无法办理讼争房产转移登记手续，曾善阳、谢红对此不存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，曾善阳、谢红对讼争房屋提出异议完全符合第二十八条之规定，其请求应当获得支持，故提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。
陈志斌辩称，对陈芝桦、林建向开发商购买房产，总价1，139，813元，首付343，473元，银行按揭贷款790，000元，办理了商品房预预告登记和抵押权预告登记等事实没有异议，对曾善阳、谢红诉称的其它内容有异议，认为均与客观事实不符。一、在查清陈芝桦讼争房产信息的基础上，陈志斌于2013年3月26日向建瓯市人民法院提出诉前财产保全。当日，建瓯市人民法院作出（2013）瓯民保字第39号民事裁定，查封陈芝桦的房产。此时，陈芝桦与谢红等人均未对此裁定提出异议。由此可证实讼争房产在查封前并没有转让给他人。二、陈芝桦、林建与谢红于2012年12月17日签订《房屋买卖合同》系虚假合同，理由如下：第一，《房屋买卖合同》第1条约定：“2012年12月17日，交付购买房屋定金200，000元。”只有收据一张，并没有转款凭证。第二，《房屋买卖合同》第2条约定：房产“两证”的交付，事实上至今为止“两证”尚未办妥，无法交付。第三，《房屋买卖合同》第3条约定：“2013年元月17日，甲方（陈芝桦、林建）将房屋全部退出交给乙方（谢红），不得拆水电闭路等所有固定设施”，这充分证明该房屋在转让前已经装修好的。曾善阳、谢红民事起诉状第2页第4自然段诉称，2013年1月6日接收房屋即开工对该房进行装修，而建瓯市腾飞物业有限公司出具的《居住证明》内容为居民曾善阳、谢红于2013年2月房子装修并居住至今，两者之间相互矛盾。第四，《房屋买卖合同》第6条第2项中约定：由乙方（谢红）向银行续贷、续还。从曾善阳、谢红提供的证据来看，曾善阳、谢红没有向陈芝桦在《个人住房担保借款合同》第31条约定的还款账号（以下称“8212”卡）转入过钱，至今为止仍然由陈芝桦还款。第五，从谢红银行账户信息及流水、曾善阳银行账户流水的证据来看，《房屋买卖合同》签后至2013年4月之间并无谢红和曾善阳银行还款记录，且最早转入陈芝桦的钱款系在2013年5月8日由谢红转入陈芝桦（以下称“7372卡”）的卡内，并不是约定还款的“8212卡”，曾善阳、谢红也没有证据证明从“7372卡”有转款到还款的账户“8212卡”上。并且上述还款时间是在（2013）瓯民保字第39号民事裁定书生效后。此外，陈芝桦在收到谢红支付的定金200，000元后，即将总价1，330，000元的房屋交付给谢红，不符合交易习惯和生活法则。另外，陈芝桦在中国农业银行建瓯支行办理《个人住房担保借款合同》并进行预购商品房抵押权预告登记，符合《物权法》第20条预告登记的规定，中国农业银行建瓯支行系商品房抵押权人，陈芝桦转让该商品房时未经中国农业银行建瓯支行同意，应认定陈芝桦转让该商品房的行为，违反了《物权法》第191条第二款的规定，应认定谢红与陈芝桦、林建签订《房屋买卖合同》无效。可见《房屋买卖合同》是虚假交易的基础上签订的，且违反法律强制性规定，依法应认定无效。陈芝桦、林建与谢红、曾善阳涉嫌伪造《房屋买卖合同》等证据妨碍司法，应承担相应的法律责任。三、《房屋买卖合同》签名处曾善阳未签名，故曾善阳不具有原告主体资格。四、建阳市人民法院做出的（2014）潭执行字第491-2号《执行裁定书》是正确的，应依法维持。综上所述，请求依法驳回曾善阳的起诉和驳回谢红的诉讼请求。
陈芝桦未到庭，未作答辩。
林建述称，讼争房产是通过中介机构转让，售房协议也是由中介机构提供，之前并不认识曾善阳、谢红。签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，真实有效，不存在陈志斌所说的虚假合同。合同签订后银行按揭贷款都是由谢红、曾善阳负责偿还。在房屋被法院查封之前其与陈芝桦就已经将房屋交付给曾善阳、谢红占有使用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院也依法调取了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对曾善阳、谢红提供的《房屋买卖合同》及《收据》、《收条》，陈志斌对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，陈芝桦、林建与曾善阳、谢红双方具有完全民事行为能力，买卖房屋的意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益，陈芝桦、林建与谢红签订的《房屋买卖合同》真实，合法，与本案具有关联性，应予以确认。对曾善阳、谢红向陈芝桦、林建购买讼争房产，谢红与陈芝桦、林建于2012年12月17日签订了《房屋买卖合同》的事实予以确认。《收据》、《收条》有陈芝桦的签名与捺印，并有谢红的银行账户转款明细予以佐证，真实、合法，与本案具有关联性，应予以确认。对陈芝桦分别于2012年12月17日、2013年1月17日收到谢红支付的购房定金200，000元及购房款340，000元的事实予以确认。2.针对曾善阳、谢红提供的《银行按揭贷款分期还款表》、《陈芝桦的银行账户信息》、《谢红的银行账户信息及历史交易清单》、《曾善阳的银行账户存款明细清单》，陈志斌对《银行按揭贷款分期还款表》的真实性、合法性、关联性有异议，对《谢红的银行账户信息及历史交易清单》、《曾善阳的银行账户存款明细清单》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，结合《房屋买卖合同》中对银行按揭贷款的约定，林建在庭审中的陈述以及曾善阳、谢红的银行账户历史交易清单，可以形成相互印证，且陈芝桦、林建与中国农业银行建瓯市支行签订的《个人购房担保借款合同》中并未约定还款账户为不可撤销的唯一还款账户，且账户已于2013年5月2日销户，客观上无法通过该账户还款，曾善阳、谢红通过陈芝桦另行开设的账户用以偿还银行按揭贷款未违反法律强制性规定，也未违反陈芝桦、林建与中国农业银行建瓯市支行之间的约定。因此，对曾善阳、谢红提供的《银行按揭贷款分期还款表》、《陈芝桦的银行账户信息》、《谢红的银行账户信息及历史交易清单》、《曾善阳的银行账户存款明细清单》，应予以确认。对2012年2月至2012年12月期间的银行按揭贷款系陈芝桦支付，2013年1月之后的银行按揭贷款系曾善阳、谢红支付的事实予以确认。3.针对曾善阳、谢红提供的《居住证明》三份，陈志斌对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该三份证明均系单位出具的证明材料，虽有加盖单位公章，但未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合该类证据形式要求，没有证据效力，不予确认。但结合《商品房买卖合同》确定的交房时间，《房屋买卖合同》约定的交房时间以及曾善阳、谢红、林建的庭审陈述，可以确认曾善阳、谢红在讼争房屋在被查封前已经合法占有使用该讼争房屋的事实。4.针对曾善阳、谢红提供的《装修记录》，陈志斌对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据虽系曾善阳、谢红单方制作，但与《商品房买卖合同》确定的交房时间及林建的庭审陈述能形成印证，对该证据，应予以确认。对曾善阳、谢红在接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并居住使用至今的事实予以确认。
本院经审理认定事实如下：陈芝桦与林建于2007年7月3日登记结婚，于2015年3月25日协议离婚。2011年7月25日陈芝桦、林建向房地产开发有限公司购买讼争房产，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记手续，合同约定，陈芝桦、林建采用按揭贷款方式支付购房款，讼争房产定于2012年12月31日前交付。合同签订后，陈芝桦、林建依约支付了购房款，其中790，000元系向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行申请的按揭贷款，借款期限120个月，从2012年1月11日至2022年1月10日。陈芝桦、林建与中国农业银行股份有限公司建瓯市支行签订了《个人购房担保借款合同》并办理了预购商品房抵押权预告登记。之后，陈芝桦、林建因要出售房屋，将讼争房屋挂牌出售，通过房产中介认识曾善阳、谢红夫妻二人，并就讼争房屋买卖达成合意。2012年12月17日，陈芝桦、林建与谢红签订《房屋买卖合同》，约定讼争房屋出售价格为1，330，000元，曾善阳、谢红于2012年12月17日支付购房定金200，000元，于2013年1月17日支付购房款340，000元，剩余购房款790，000元因系银行按揭贷款，双方特别约定，《房屋买卖合同》签订当日陈芝桦、林建尚欠的银行按揭贷款742，600.63元由曾善阳、谢红向银行续贷、续还，陈芝桦、林建已支付的银行按揭贷款104，280元待讼争房屋产权转移登记至曾善阳、谢红名下时，由曾善阳、谢红将该款支付给陈芝桦、林建。陈芝桦、林建需在2013年1月17日前将讼争房屋交付给曾善阳、谢红。若陈芝桦、林建在2013年1月17日时无法办齐房屋产权证书，可待权属证书办齐后，双方再行办理房屋产权转移登记手续。合同签订当天，谢红从账户中转账200，000元到陈芝桦账户中用以支付购房定金，陈芝桦于当天出具《收据》一份，确认收到谢红购买讼争房屋购房定金200，000元。2013年1月10日，谢红从账户中转账9500元到陈芝桦账户中，用以偿还银行按揭贷款。2013年1月17日，谢红账户中分别转账200，000元、140，000元到陈芝桦账户中，用以支付购房款。陈芝桦于当天出具《收条》一份，确认收到谢红购房款340，000元整。2013年5月8日至2015年4月11日期间，相应的银行按揭贷款系从谢红账户中转账至陈芝桦账户中用以偿还，2015年4月11日至2016年8月期间的银行按揭贷款系从曾善阳账户中转账至陈芝桦账户中用以偿还。2013年3月26日，陈志斌向建瓯市人民法院申请诉前保全，建瓯市人民法院作出（2013）瓯民保字第39号《民事裁定书》，裁定查封陈芝桦所有的讼争房产。2013年7月19日，建瓯市人民法院针对陈志斌与陈建辉、陈建敏、陈芝桦民间借贷纠纷一案做出（2013）欧民初字第1351号《民事调解书》，确认陈建敏、陈芝桦对陈建辉结欠陈志斌欠款1，000，000元及利息承担连带清偿责任。该调解书生效后，陈建辉、陈建敏、陈芝桦未按调解书确定的日期履行还款义务，陈志斌向建瓯市人民法院申请执行，因执行困难，陈志斌提出申请后，该案被南平市中级人民法院指定由建阳市人民法院执行。本案在执行过程中，本院于2014年8月6日作出（2014）潭执行字第491-2号《执行裁定书》，裁定查封陈芝桦与林建共同共有的房产份额，查封期限二年。2015年3月25日，本院向建瓯市房地产管理处发出协助执行通知书，要求对上述房产继续查封，查封期限三年。2016年1月11日，曾善阳、谢红向本院提出案外人执行异议申请，本院经审查，依法驳回曾善阳、谢红的异议。曾善阳、谢红对该裁定不服，依法向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，在讼争房屋被查封（2013年3月26日）之前，陈芝桦、林建已将房屋交付给曾善阳、谢红占有使用。曾善阳、谢红接收讼争房屋后对房屋进行了装修并居住使用至今。因陈芝桦未前往开发商处办理产权转移登记手续，导致曾善阳、谢红无法将讼争房产的产权转移登记至自身名下，截至法庭辩论终结前，讼争房屋产权仍登记在建瓯泛华房地产开发有限公司名下。曾善阳、谢红同意将应给付给陈芝桦、林建的剩余购房款104，280元按照人民法院的要求交付执行。
本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提出执行异议的同时可一并提出确认其权利的诉讼请求。本案的争议焦点为一、曾善阳与谢红是否系讼争房屋的权利人，其享有的权利是否真实、合法。二、曾善阳、谢红所享有的权利能否排除执行。针对争议焦点一，曾善阳、谢红向本院提交了《房屋买卖合同》、《收据》、《收条》及银行账户明细清单等，用以证明其对讼争房屋享有权利，而《房屋买卖合同》是否成立并生效是其享有权利的前提。因此，应当确认该《房屋买卖合同》是否合法、有效。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，曾善阳、谢红与陈芝桦、林建具有完全民事行为能力，陈芝桦、林建将讼争房屋出售给曾善阳、谢红是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，谢红与陈芝桦、林建于2012年12月17日在合同书上签字捺印，曾善阳虽未签字，但其与谢红系夫妻关系，且曾善阳以自己的行为（接收、装修房屋，支付购房款）表示接受，因此，该《房屋买卖合同》自2012年12月17日签订时依法成立并生效。合同生效后，曾善阳、谢红有依约履行付款义务，因此，曾善阳与谢红系讼争房屋的权利人，其享有的权利真实、合法。对曾善阳、谢红主张的请求确认《房屋买卖合同》合法、有效的诉讼请求，予以支持。陈志斌辩称，曾善阳未在《房屋买卖合同》上签字，不具有诉讼主体资格，应驳回其起诉。本院认为，曾善阳与谢红系夫妻关系，讼争房屋系夫妻双方关系存续期间购买，且曾善阳与谢红均具有购买讼争房屋的意思表示，庭审中林建也表示其房屋系出售给曾善阳与谢红，因此，曾善阳系讼争房屋的权利人之一，有权提起案外人执行异议之诉。对陈志斌的辩解，不予采纳。陈志斌辩称，讼争房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，陈芝桦、林建将讼争房屋出售时未经抵押权人同意，违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，应为无效合同。本院认为，讼争房屋权属证书尚未办理至陈芝桦、林建名下，房屋抵押权尚未登记设立，且即使未经抵押权人同意也并不影响《房屋买卖合同》的效力。对陈志斌的辩解，不予采纳。针对争议焦点二，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，从审理查明的事实可知，曾善阳、谢红在讼争房屋被查封（2013年3月26日）之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前已合法占有讼争房屋并居住使用至今，曾善阳、谢红已按照合同约定支付大部分价款并同意将剩余价款交付法院执行，未能办理房屋过户登记并非曾善阳、谢红的原因所致，且陈志斌亦未举证证明曾善阳、谢红存在不能排除执行的事由，因此，可认定曾善阳、谢红所享有的权利能够排除执行。对曾善阳、谢红主张解除对讼争房屋的查封并停止执行的诉讼请求，应予以支持。陈芝桦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，判决如下：
一、确认谢红与陈芝桦、林建于2012年12月17日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；
二、解除对位于建瓯市解放路泛华广场A-9#楼2210室房产的查封并停止执行。
案件受理费16770元，由陈芝桦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
代理审判员 廖淑芳
代理审判员 邓 禹
二〇一六年九月十四日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。