宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东执异初字第8号
原告：谭静。
委托代理人：颜恩超，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：胡昊。
被告：马凤珍。
委托代理人：石可杰，浙江三港律师事务所律师。
被告：张素琴。
原告谭静与被告马凤珍案外人执行异议之诉一案，本院于2015年4月2日立案后，依法追加张素琴为本案被告，并组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告谭静及其委托代理人颜恩超、胡昊，被告马凤珍及其委托代理人石可杰到庭参加诉讼。被告张素琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭静起诉称：2009年6月11日，张素琴由于无经济能力偿还位于宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房屋的按揭贷款，遂与原告夫妇签订《房屋转让协议》，约定将该房屋卖给原告夫妇，由原告夫妇偿还剩余贷款，并支付给张素琴首付款以及张素琴已还贷款共122789.5元，房屋转让费15000元，待时机成熟后，张素琴即将房屋过户给原告夫妇。协议签订后，原告夫妇遂对涉案房屋进行装修，并实际占有使用，一直居住至今。2014年7月4日，原告与丈夫宋哲敏协议离婚，离婚协议中明确约定该房屋归原告所有，并且2014年9月1日，张素琴委托任燕与原告重新签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约定张素琴将上述房屋卖给原告，并过户至原告名下，至此，原告已成为房屋实际权利人，且原告于2014年9月15日已经还清全部房屋贷款，过户时机已经成熟，原告遂要求张素琴将该房屋过户至自己名下，但张素琴却以各种理由推脱，过户之事一再拖延，但原告业已成为该房屋的实际所有权人。2015年2月5日，被告马凤珍向宁波市江东区人民法院申请强制执行该房屋，原告为维护自身合法权益提出案外人执行异议申请，贵院于2015年3月23日作出（2015）甬东执异字第7号执行裁定书，驳回原告的异议。但原告认为，原告与张素琴的《商品房买卖合同》真实有效，且实际占有该房屋并付清所有价款，贵院的强制执行措施严重损害了原告的合法权利。请求判令：立即停止对宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房屋的强制执行，并确认该房屋的所有权（价值人民币约40万元）。
被告马凤珍辩称：第一，被告之间的双方债权债务关系已经得到了张素琴的肯定，也经法院审理判决。第二，该房产在张素琴名下。第三，该房产仍是在五年之内的限制买卖的房屋，张素琴与谭静之间的买卖合同应当是无效的，谭静明知不能买卖的房屋仍予以购买，存在实际的过错。
被告张素琴提出书面答辩称：一、因本人无经济能力，于2009年6月11日将位于宁波市洪塘北城春色xx幢xx号xx室房屋卖给谭静夫妇，并签订了书面的《房屋转让协议》，之后谭静夫妇离婚，离婚协议约定房屋归谭静所有，后因房屋过户需要正式的房屋买卖合同，遂应谭静要求，于2014年9月1日委托任燕在原《房屋转让协议》的基础上与谭静重新签订《存量房屋买卖合同》。二、自2009年6月11日将涉案房屋卖给谭静夫妻后，该房屋便一直由谭静实际占有居住，房屋的装修、物业、水电费、通信费也一直由谭静支付。并且在《房屋转让协议》签订当日，谭静就已支付购房款122789.5元以及房屋转让金15000元，房屋之后的贷款一直由谭静负责偿还。三、2014年由于本人有官司在身，该房屋被法院查封，但没有及时告知谭静，导致房屋不能按照之前的约定进行过户，但谭静已经付清了所有的银行贷款，谭静对上述事宜无任何过错。
原告谭静为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、《存量房屋买卖中介合同》、《公证书》、《房屋转让协议》各一份，拟证明原告谭静与被告张素琴之间存在房屋买卖合同关系的事实。经质证，被告马凤珍对《房屋转让协议》真实性、合法性、关联性存在异议，马凤珍对真实性无法得知，对于合法性，该房屋在五年之内限制买卖，所以有异议。《存量房屋买卖中介合同》、《公证书》的真实性无异议，对关联性有异议。
2、离婚协议书一份，拟证明离婚协议书中明确约定房屋归属原告的事实。经质证，被告马凤珍对协议书的真实性不予确认，认为这是原告与其前夫之间的协议。
3、收条、银行业务回单、银行还款通知单、个人贷款结算通知书、个人贷款归还欠款明细单、浦发银行东方卡各一份，拟证明原告已经支付房屋首付款以及还清房屋所有贷款的事实。经质证，被告马凤珍对收条的真实性、合法性、关联性不予确认。张素琴是否收到款项，这么大一笔数目现金交付的可能性不大，且是否是那个时间交付，我们不清楚。对于个人贷款归还欠款明细单，从证据上看是否是原告在归还款项也无法证明。对于其它证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
4、电信客户登记单、费用发票、支付宝水电费、电话费、煤气费缴费回单、装修合同复印件各一份，拟证明原告一直实际占有使用涉案房屋的事实。经质证，被告马凤珍对装修合同的真实性无法确认，并认为与本案无关联性。对电信客户登记单、费用发票支付宝水电费、电话费、煤气费缴费回单真实性没有异议，对关联性有异议。
5、房屋产权证、土地证、经济适用房补缴收益金及票据各一份，拟证明该房屋已经符合国家过户条件的事经质证，被告马凤珍对房屋产权证、土地证、经济适用房补缴收益金及票据没有异议，仍属于张素琴所有。
6、（2015）甬东执异字第7号执行裁定书复印件一份，拟证明法院驳回原告执行异议申请的事实。经质证，被告马凤珍对该份证据的真实性及要证明的事实没有异议。
被告马凤珍提供以下证据支持其答辩：房屋产权证复印件一份、（2015）甬东执异字第7号执行裁定书复印件一份，拟证明该房产属于张素琴所有，且规定了五年内限制买卖房屋的规定。经质证，原告谭静对上述证据没有异议。
被告张素琴未提交任何证据。
因审理案件需要，本院调取了（2014）甬东商初字第179号民事调解书，证明被告马凤珍、张素琴之间存在民间借贷纠纷关系的事实。经质证，原告谭静与被告马凤珍均无异议。
被告张素琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案进行抗辩和质证的权利。
本院认为，原告提供的证据6，被告提供的证据以及本院调取的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，其证明力予以确认。原告提交证据1、2来证明原告谭静与被告张素琴之间存在房屋买卖合同关系的事实，结合被告张素琴的答辩意见，本院对这一事实予以确认。原告提交证据3来证明原告已经支付房屋首付款以及还清房屋所有贷款的事实，结合被告张素琴的答辩意见，本院对这一事实予以确认。原告提交证据4来证明原告一直实际占有使用涉案房屋的事实，结合被告张素琴的答辩意见，本院对这一事实予以确认。
经审理，本院认定：原告谭静与宋哲敏原系夫妻关系。2009年6月11日，张素琴与宋哲敏签订房屋转让协议一份，约定将张素琴所有的位于宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房屋转让给宋哲敏，该房屋张素琴以按揭贷款购买，贷款期限为10年，共120期，至2009年6月10日，张素琴已还贷款16期，余下104期自房屋转让之日起由宋哲敏还贷。待五年期满，张素琴应无条件协助宋哲敏办理好该房屋的过户手续，所需费用由宋哲敏负责。协议签订后，原告夫妻支付张素琴已还贷款共122789.5元，房屋转让费15000元，原告夫妇遂对涉案房屋进行装修，并实际占有使用。之后，该房屋每期贷款都由原告夫妻负责偿还，2014年9月15日已经还清全部房屋贷款。2014年7月4日，原告谭静与宋哲敏协议离婚，离婚协议中明确约定该房屋归原告所有。2014年9月1日，张素琴委托任燕与原告重新签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约定张素琴将上述房屋卖给原告，并过户至原告名下，但因该房屋被本院查封，至今未能办理过户手续。
另查明，被告马凤珍与张素琴民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月24日作出（2014）甬东商初字第179号民事调解书，在案件审理过程中，本院依法查封了登记在被告张素琴名下位于宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房产。2015年2月5日，被告马凤珍向本院申请强制执行该房屋，原告向本院提出案外人执行异议申请，本院于2015年3月23日作出（2015）甬东执异字第7号执行裁定书，驳回原告的异议。
又查明，宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房屋系普通(限价)商品房，房屋产权证上写明：上市交易限制五年。该房在2009年7月6日取得产权。
本院认为，张素琴与宋哲敏签订房屋转让协议一份系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护。马凤珍称该房产是在五年之内限制买卖的房屋，张素琴与谭静之间的买卖合同应当是无效的。但涉案房屋虽然系限价商品房，五年内不得上市交易，五年期满符合交易条件后仍然能够进行交易，故张素琴与宋哲敏签订的房屋转让协议实际能够履行，且该限制性交易的规定系管理性规定并非导致合同无效的效力性强制规定。因此，对马凤珍提出的房屋转让协议无效的辩称，不予支持。现原告谭静作为诉争房屋的买受人，已支付了全部价款，并已实际占有诉争房屋，虽然其与张素琴未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明未办理过户系谭静的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，对于谭静所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，谭静诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，应予支持。但根据《物权法》之规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于谭静确权的诉讼主张应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，判决如下：
一、停止对宁波市江北区洪塘北城春色xx幢xx号xx室房产的执行；
二、驳回原告谭静其他诉讼请求。
本案受理费7300元，由原告谭静负担3650元，被告张素琴负担3650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭本判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费7300元；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行:中国银行宁波市分行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈春玲
审 判 员 赵 践
人民陪审员 郭文煌
二〇一五年七月三日
代书 记员 阮 雅