苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2913号
原告吴建林
原告赵菊英
原告吴志荣
上述仨原告共同委托代理人陆费红、周兰兰，江苏久顺律师事务所律师。
被告杨月美
被告王玲
上述俩被告共同委托代理人陈黎、程超，江苏正欣律师事务所律师。
原告吴建林、赵菊英、吴志荣诉被告杨月美、王玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。仨原告共同委托代理人周兰兰，俩被告及其共同委托代理人陈黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建林、赵菊英、吴志荣共同诉称，仨原告为苏州吴中区玫瑰久久花园27幢801室房屋（以下简称玫瑰久久27-801房屋）的所有人，2011年1月9日，原告吴建林与被告杨月美签订了房屋买卖定金协议，约定被告杨月美向原告吴建林购买玫瑰久久27-801房屋，定金20000元。后仨原告与俩被告于2011年1月14日签订了编号为苏吴契201101140010的存量房买卖契约，约定售房款为63万元，俩被告应于2011年3月1日前支付该房款。上述合同签订后，俩被告并未按约支付上述房款，后原告委托江苏水城律师事务所律师发函催告，但被告均无反应。期间原告方也多次要求中介撮合双方协商，但被告方均不予理睬，故请求法院判令解除原、被告双方签订的编号为201101140010号存量房买卖契约，并且要求俩被告协助办理注销登记手续；判令俩被告赔偿原告违约金50400元，并承担本案诉讼费用。
被告杨月美、王玲共同辩称，原告方诉称的房屋买卖定金协议实际上就是房屋买卖合同。本案所涉及的房屋买卖的网签合同是在2011年1月14日签订的，签订之后房产交易中心告知本案所涉车库必须要和房产一起过户，但是由于当时原告没有办理车库的不动产登记，所以房产交易中心告知原告要办理完车库的登记之后再来办理交易房屋的过户手续，所以当时签订的网签合同没有办法履行下去。至2011年2月12日，原告方办理完成了车库的登记，而且重新办理了房产证，所以原、被告虽然在2011年3月3日办理了车库的网签，但由于原告方重新办理了房产证，所以房产交易中心要求重新签订房屋的网签合同，之后原告听说重新网签要全额征收营业税，其中税款将相差3万余元，于是要求被告承诺税收3万元的差额由被告承担才同意签订网签合同，被告表示签订了网签合同再说，税收问题可以咨询相关人士再协商解决，但是原告方不同意。2011年3月2日苏州发布了限购政策，具体的实施时间就是在3月3日，被告方属于限购对象，所以房屋买卖合同也就暂时没有履行下去，之后被告方也多次联系原告方试图解决此事，原告方说此事先放一放，于是一直拖了5年，今年原告方来找被告谈房子的事情，被告方说要购买，原告方同意出卖，但是不同意以之前的价格出售，所以也就没有谈下去。基于以上事实，被告方认为由于原告方重新办理了新的房产证，所以本案所涉及的存量房买卖合同需要重新签订才能继续履行房产交易手续，政府发布了限购政策之后，到限购政策于2014年9月26日解除，在此期间双方并没有解除房屋买卖合同关系，而限购措施解除后，本案所涉房产转让的政策障碍已经排除，双方就可以继续履行原来约定的房屋买卖合同，所以被告方要求原告方共同至房产交易中心撤回2011年1月14日的房屋网签合同，并重新签订新的网签合同，车库的网签合同因为是在新的房产证办理之后才签订的，所以应该不需要重新签订。至于房款，被告方承诺再签订新的网签合同之后一个星期之内全部付清，不需要贷款，如果原告方不愿意继续履行房屋买卖合同，如有必要被告方也可以在一周之内将全部房款交付至法院，作为有诚意也有能力购房的证明。同时基于以上事实，被告方认为，被告方没有任何违约行为，原告方主张的违约金不能成立，并且被告方要求继续履行房屋买卖合同。
经审理查明，2011年1月19日，原告吴建林代表其他俩原告与被告杨月美在中介机构“江苏天地人营销策划有限公司苏州分公司”（以下简称天地人房产中介公司）撮合下签订“房屋买卖定金协议”一份（其中甲方为售房人，即原告吴建林等；乙方为购房人，即被告杨月美），协议主要内容如下：甲方自愿将位于苏州市吴中区玫瑰久久花园27幢801室（同时注明房产权证号码）出售予乙方，房价858000元，乙方于2011年1月9日向甲方支付定金人民币20000元，购房款支付方式为房管局资金托管，其余以现金方式支付，甲方在收齐房款前二日将房屋交付乙方，本定金协议生效后15日内甲乙双方签订网签合同并办理资金托管手续，办理房屋转让手续所产生的费用由乙方承担……，另约定，此房价包含维修资金、煤气开通费、装修保证金、1号地库005号车位、27幢18号自行车库。原告吴建林，被告杨月美分别在甲乙双方落款处签字确认，天地人房产中介公司亦在居间方落款处盖章确认。当天，被告杨月美向原告吴建林支付了定金20000元，原告吴建林则向被告杨月美出具收条一张。2011年1月14日，原、被告双方前往房产交易中心签订网签合同（即编号为苏吴契201101140010，存量房买卖契约）。同年1月30日，原告方为吴中区玫瑰久久花园27幢23号车库办理房产不动产登记，2月12日，原告方为玫瑰久久27-801房屋重新办理房产不动产登记，新房产权证明确包含有玫瑰久久27幢23号车库。随后，原、被告双方于2011年2月21日再次前往房产交易中心签订玫瑰久久27幢23号车库交易网签合同（即编号为201102210032，存量房买卖契约）。2011年3月15日，原告方委托江苏水城律师事务所律师沈培亮向被告方发出“律师函”，表示被告方未依约履行合同义务已时过半月，遂要求被告方在收到律师函之日起七日内与委托人协商继续履行或者解除存量房买卖契约，否则，委托人将通过诉讼途径解决。
另查，2011年1月27日，国家财政部、国家税务总局发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。同年3月2日，本市政府作出市区住房限购措施（即“限购令”），明确“对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”，“限购令”直到2014年9月底解除。
诉讼中，原告方陈述，原、被告双方在2011年1月14日签订网签合同后，因交易房屋玫瑰久久27-801房屋所附带的车库未有房产证，房产交易中心工作人员告知车库和房屋必须一起过户，车库不能单独过户，要求办理完车库不动产登记后才能与房屋一并过户。为此，原告方即去办理车库不动产登记，并将车库记载在房屋产权证上，所以又重新办理了玫瑰久久27-801房屋产权证。过后，原、被告双方又到房产交易中心办理车库交易网签合同，但由于房屋产权证已经变更，故要撤销前一份网签合同后重新再签订一份网签合同，但被告方不予配合，一直联系不上，所以委托律师向被告方发出“律师函”，要么继续履行，要么解除合同。
被告方陈述，2011年1月14日，原、被告双方签订的网签合同，由于附带的车库没有房产登记，房产交易中心工作人员告知原告要办完车库房产登记后才能与房屋一起过户，所以上述网签合同无法履行。2011年2月12日，原告办理了车库房产登记后，并重新办理了房产权证，因此，原、被告曾约好3月3日一起去办理车库网签合同，但由于房产权证已经变更了，所以房产交易中心要求重新签订网签合同。但由于税收政策的调整，重新签订网签合同可能导致增加营业税，所以原告方要求被告承担该笔税收后才能签订网签合同。3月初，发布了“限购令”后，被告方属于限购对象，因此双方就未再将签订网签合同进行下去。此后，被告方亦多次联系原告方，原告方则说先放一放，一起拖到今年5月份。原告方来找被告方谈房子事情，被告方要求购买房屋，要求继续履行2011年1月9日签订的“房屋买卖定金协议”。
庭审中，被告方对原告方提供的“律师函”的真实性无异议，但认为并非是被告方不履行2011年1月14日签订的网签合同，而是因为该合同本身不能履行，并且亦未能办理资金托管手续，所以尽管当时被告方带足了资金亦无法给付。当即提供农业银行银行卡交易明细清单一份，该交易清单上反映账户名为被告杨月美的银行卡于2011年3月3日发生金额为632602.73元的资金交易。此外，被告方还表示，在收到“律师函”后曾多次与原告方就涉案房屋买卖合同的履行进行联系。原告方则认为，发出“律师函”后，被告方从没与原告方进行过联系，而是原告多次想方设法同被告方联系，但均未成功。对于银行交易清单真实性无异议，但与本案缺乏关联性。同时亦不同意被告方要求继续履行双方于2011年1月9日“房屋买卖定金协议”，并认为该合同早已解除，而且被告方要求履行合同的请求已经过了诉讼时效。被告方就其关于“收到律师函后多次与原告就涉案房屋买卖合同进行协商”的事实陈述未能提供相应证据佐证。
另，原告方为述明双方签订网签合同的事实过程，提供时任天地人房产中介公司员工的杜某出庭作证。证人杜某到庭陈述，“房屋买卖定金协议”及其相应网签合同是其帮原、被告一起签订的，当时都不知道玫瑰久久小区的车库均没有办理房产证，以前车库没办房产证的只要写一个说明即可过户，但是当天签网签时的房产交易中心工作人员不同意，表示必须把车库产证办下后才能过户。然后房东（即原告方）办好车库产权登记后双方一同前去办理车库网签，由于新的房产证编号变了，房产交易中心要求撤销以前的网签合同，重新签订新的网签合同。但是打电话联系买家（被告方），买家（被告方）总说忙，没能过来。当时已有税收变动风声，因此，其希望在税收政策变更前将房子过户，然而买家（被告方）总是拖，不接电话，后来税收政策调整了，双方都不愿意承担增加的税收，最终合同没有履行。当时，房东（原告方）愿意把定金退给买家（被告方），但买家（被告方）不同意。
审理中，本院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。另，原告方增加诉讼请求，要求一并解除编号为201102210032的《存量房买卖契约》，亦即车库网签合同，并要求被告方予以协助办理注销登记。
本院认为，原、被告双方于2011年1月9日签订的“房屋买卖定金协议”，尽管其名为“定金协议”，但其约定的内容已经满足了房屋买卖合同的相关要件，故应视为房屋买卖合同，该合同标的物为玫瑰久久27-801房屋。其中，仨原告为出售方，俩被告为买受方。同时，上述合同体现了原、被告双方的真实意思表示，且亦不违反法律强制性规定，故合法有效。从原告方为了能够满足房产交易中心关于签订涉案房屋买卖网签合同的要求，办理了车库不动产产权登记的行为以及被告方提供的银行交易清单上反映被告方于2011年3月3日筹款632602.73元的行为，可以表明原、被告双方在履行涉案房屋买卖合同上都体现出足够的诚意，因此，涉案房屋买卖未能得以实际履行并非系原、被告所愿。经查，涉案房屋买卖合同未能得以履行的原因主要有如下三点，即买卖房屋附带车库的不动产登记事宜；国家财政部、国家税务总局房屋交易税收政策调整因素；苏州市政府住宅房屋“限购令”的规定，而上述事由均非本案当事人所能掌控，由此可见，涉案房屋买卖合同不能实际履行是基于不能归结于合同双方当事人的原因所致，换言之，涉案房屋买卖合同未能履行，合同双方当事人均无过错。因此，本院对原告方要求被告方承担50400元违约金的诉讼主张不予支持。
诉讼中，原告方认为涉案房屋买卖合同（即房屋买卖定金协议）已经解除，被告方对此持有异议，并在答辩中提出要求继续履行的主张。对此，本院认为，从被告方提供的银行交易清单上可以反映，被告方筹款到位的时间为2011年3月3日，而此时，市政府的“限购令”亦已颁布，由于被告方属于限购对象，因此，该时涉案房屋买卖合同已经成为事实上的履行不能。根据证人陈述，原告方曾向被告方作出“退还定金”的意思表示，则是被告方“不同意”，才使得定金退还无法实现。上述“退还定金”应当理解为原告方作出的解除涉案房屋买卖合同的意思表示。由此可以表明，原告方已经就涉案房屋买卖合同的解除通知送达到了被告方，被告方对该“解除通知”表示不同意，但并未在规定的期限内向有权机构提出主张。结合被告方自此时起直至本案起诉之日前时经数年均未向合同相对方即仨原告提出任何有关合同上主张，即使在“限购令”解除后亦未提出相应主张的事实，可以表明被告方以其实际行为认可了涉案房屋买卖合同已经解除的事实。由此，本院对原告方主张的涉案房屋买卖合同即“房屋买卖定金协议”已经解除的主张予以采信。由于编号为苏吴契201101140010的《存量房买卖契约》（即玫瑰久久花园27幢801室房屋交易网签合同）以及编号为苏吴契201102210032的《存量房买卖契约》（即玫瑰久久27幢23号车库交易网签合同）均是为了履行涉案房屋买卖合同而实施的行为，亦即上述两网签合同依附于涉案房屋买卖合同而产生，现涉案房屋买卖合同已经解除，故上述两份网签合同亦无存在的必要，因此，原告方要求解除上述两份网签合同，并要求被告方协助办理注销登记的主张理由正当，应予支持。其解除之日应为原告方解除主张到达被告之日，就本案而言，应以最后一次庭审日期为宜，即2016年7月29日。鉴于涉案房屋买卖合同即房屋买卖定金协议已经解除，故原告方基于该合同而取得的定金应予返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告吴建林、赵菊英、吴志荣与被告杨月美、王玲于2011年1月14日签订的编号为苏吴契201101140010《存量房买卖契约》以及于2011年2月21日签订的编号为苏吴契201102210032《存量房买卖契约》于2016年7月29日解除。
二、被告杨月美、王玲应于本判决生效之日起十日内协助原告吴建林、赵菊英、吴志荣办理苏吴契201101140010《存量房买卖契约》和苏吴契201102210032《存量房买卖契约》的注销手续。
三、原告吴建林、赵菊英、吴志荣应于本判决生效之日起十日内返还被告杨月美、王玲定金人民币20000元。
四、驳回原告吴建林、赵菊英、吴志荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10125元，由原告吴建林、赵菊英、吴志荣负担5062元，由被告杨月美、王玲负担5063元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 顾小炜
人民陪审员 陆永进
人民陪审员 席志新
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王 洁