连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1739号
原告（反诉被告）周斌。
被告（反诉原告）沙庆春。
原告周斌与被告沙庆春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告沙庆春向本院提起反诉，本院决定与本诉案件合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周斌及其委托代理人、被告沙庆春的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周斌诉称，2009年3月下旬，原、被告签订了新浦区瀛洲路38-3号门面房租赁合同，年租金4万元整先行支付，租赁期限2009年4月15日至2014年4月14日。原告每年4月15日左右先付清全年租金，2012年10月，被告从有利于自己的角度向原告发出2012年年底解除租赁合同的通知，并口头承认自己违约，愿意赔偿给原告造成的损失。原告于2012年11月5日租下隔壁房屋，于2012年12月底搬出，被告因解除租赁合同而获得利益却至今未履行赔偿义务。现请求人民法院依法判令：1、被告返还原告租金11667元；2、被告给付原告装修费损失25749元；3、被告给付原告另租房屋费用及多支付的租金39000元；4、被告返还原告押金1000元。
被告沙庆春辩称，1、原告诉讼请求所提到的租金11667元，由于原告违约在先，其违约的行为是周斌承租的房屋转让给了周斌2，所以不存在退还租金的问题；2、关于装修损失及另租房屋费用，因原告违约在先，不存在承担另租房屋费用和赔偿损失的费用，另租房屋是周斌2承租，而非原告周斌承租，与周斌不存在法律关系，所以赔偿主体也存在问题；3、对于诉讼当中所提到的2012年12月底搬出，这个时间是错误的，而事实上原告是2013年2月27日才从租赁房屋中搬出，原告所述的解除合同的原因错误，真实的解除原因是原告违约转租，将房屋转租给了哥哥周斌2，所以被告才将房屋收回，这才是导致合同解除的原因；4、原告所述被告口头承认违约并愿意赔偿，也与事实不符，本案的客观事实是原告违约在先，并造成了被告一定的经济损失，被告不可能赔偿原告的经济损失，相反，被告应当要求原告赔偿损失。综上，原告要求返还租金及赔偿损失，无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告沙庆春诉称，反诉被告周斌于2009年3月23日，与反诉原告沙庆春签订了《租赁协议》并且开始租赁沙庆春的房屋进行经营活动。2012年8月下旬，沙庆春发现周斌违约擅自将房屋转租给了别人，所以，沙庆春于2012年10月向周斌提出了《终止合同通知》，周斌于2013年2月27日将房屋交付沙庆春，并承诺次日来签订《终止房屋租赁合同》，结清欠缴的水电费等费用，后双方为相关费用而发生争执，未协商成功。2013年3月1日，周斌某、周斌、周斌2父子三人在出租房无理取闹，报警后经派出所民警到现场调处未果。鉴于周斌违约转让行为和违约损坏原房屋的内部结构和装修等违约行为。现请求人民法院依法判令：1、反诉被告退还装修补偿费10000元；2、反诉被告给付应涨房租12000元；3、反诉被告给付欠缴房租2200元（租赁合同签字之日起20天装修期间的租金）；4、反诉被告给付应缴水费2102.4元、电费105.7元；5、反诉被告给付拆除清运垃圾费8000元；6、由反诉被告承担本案的反诉费用。
反诉被告周斌辩称，反诉原告的诉讼请求无法律依据，本案是反诉原告违约在先，反诉原告应当承担违约责任。
经审理查明，2009年3月23日，周斌和沙庆春签订一份《租赁合同》，双方约定：1、沙庆春将坐落于瀛洲路38-3号门面（以下简称租赁房屋）出租给周斌使用，租赁期限为2009年4月15日至2014年4月14日止，房屋押金1000元，每年租金为40000元，合同生效之日周斌向沙庆春支付定金20000元，租金按年结算，周斌于每年的4月15日前交付给沙庆春；2、周斌不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得沙庆春书面同意，投资由周斌自理，退租时，周斌不得随意损坏房屋的内部结构和装修（作为补偿，租金5年不上涨，同时补贴周斌10000元，自首年度房租中扣除，并从签字之日起给20天装修工程时间）；3、周斌擅自将承租的房屋转租的、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的、或者擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，沙庆春可终止合同并收回房屋，造成沙庆春损失，由周斌负责赔偿；4、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；5、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，如支付的违约金不足以补偿对方损失，违约方还应承担赔偿责任。合同签订后，沙庆春按约将租赁房屋交付周斌使用，周斌对租赁房屋进行了装修，并向沙庆春交纳了押金1000元。2012年4月16日，周斌向沙庆春交纳了2012年4月15日至2013年4月14日的房屋租金40000元。
另查明，2012年10月，沙庆春向周斌发出《终止租赁合同通知》，该通知内容如下：租赁房屋承租方周斌先生，因出租方家中宾馆改造需要，按租赁合同第十三条，特提前通知承租方，将于2012年底终止租赁合同。后双方就解除租赁合同一事未能达成一致意见，并产生矛盾。在收回租赁房屋时，沙庆春和周斌未办理书面的房屋交接手续。诉讼中，周斌称沙庆春于2013年2月21日收回租赁房屋，周斌搬出租赁房屋时，房屋并没有被破坏，但沙庆春对此不予认可，认为其于2013年2月27日将租赁房屋收回，收回时租赁房屋已被周斌破坏。2013年3月9日，沙庆春分别给付租赁房屋的电费93.61元（抄标日期为2013年2月5日）和6.17元（抄表日期为2013年3月5日），合计99.78元。庭审中，原告周斌提供了案外人周斌2与他人签订的《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》以及收条，欲证明另租房屋费用及多支付租金的情况，沙庆春提供了他人出具的8000元收条，欲证明周斌破坏房屋结构，沙庆春雇人修理房屋及清理装修垃圾的费用。
上述事实，有当事人的当庭陈述及周斌提供的终止租赁合同通知、租金收条、报警记录、照片、房屋转租合同、房屋租赁合同、收条，沙庆春提供的租赁合同、发票、收条等证据在案予以证实。
关于本诉部分，本院认为，周斌和沙庆春双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。对于被告沙庆春称原告周斌将租赁房屋转租给周斌2，原告违约在先的观点，因其未提供有效证据予以证实，本院不予采信。关于收回租赁房屋的时间问题，原告周斌称被告沙庆春于2013年2月21日收回租赁房屋，但被告对此不予认可，认为其于2013年2月27日才收回租赁房屋，因原告对其主张未能提供有效证据予以证实，故本院确定被告收回租赁房屋的时间为2013年2月27日。被告沙庆春以其宾馆改造需要为由，提前解除租赁合同，并收回租赁房屋，其行为已构成违约，应当对其违约行为给原告周斌造成的损失承担赔偿责任，并返还租金及押金。关于原告周斌诉求的各项费用，根据相关法律规定，并结合原、被告的诉辩称意见，本院作如下认定：1、押金1000元，因原、被告双方的租赁合同已解除，被告沙庆春应当将该费用返还给原告周斌；2、租金11667元，原告周斌主张数额过高，被告沙庆春于2013年2月27日收回租赁房屋，故被告应当将2013年2月27日至2013年4月14日的租金退还给原告，即5151元（40000÷365×47）；3、装修损失费25749元，原告周斌虽未能提供有效证据证实装修损失的具体数额，但装修损失确实存在，本院结合原告装修的有关情况及剩余租赁期等因素，酌情认定为10000元；4、另租房屋费用及多支付的租金39000元，因原告周斌提供的证据系案外人周斌2与他人签订的房屋租赁合同及收条，其根据该证据主张权利，依据不足，故本院对此不予支持。综上，被告沙庆春应给付原告周斌各项费用合计16151元。
关于反诉部分，本院认为，在收回租赁房屋时，反诉原告沙庆春和反诉被告周斌未办理书面的交接手续，且反诉原告未提供有效证据证实反诉被告对租赁房屋的装修及房屋结构进行了破坏，故对于反诉原告要求反诉被告退还装修补偿费10000元、给付应涨房租12000元、欠缴房租2200元和拆除清运垃圾费8000元的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告周斌在使用租赁房屋期间，应当按时缴纳水电费，故反诉被告周斌应当将反诉原告沙庆春垫付的电费99.78元给付反诉原告。对于反诉原告要求反诉被告给付应缴水费2102.4元的诉讼请求，因反诉原告未提供有效证据予以证实，且反诉被告也不予认可，故本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告沙庆春于本判决生效后十日内给付原告周斌16151元。
二、反诉被告周斌于本判决生效后十日内给付反诉原告沙庆春99.78元。
二、驳回原告周斌的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告沙庆春的其他诉讼请求。
案件受理费1860元（原告已预交），由原告周斌负担1700元，由被告沙庆春负担160元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告，反诉费用280元（反诉原告已预交），由反诉原告沙庆春承担255元，由反诉被告周斌负担25元，反诉被告负担部分于给付上述款项时一并给付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2140元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
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审 判 长 杜秀丽
代理审判员 杨 路
人民陪审员 王永红
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 江向晖
附：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。