广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民初字第157号原告于桂芝。原告魏玉姝。原告谢维春。原告张丽。四原告特别授权委托代理人韦尚东，广西维仁律师事务所律师。被告伍风业。原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽诉被告伍风业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成由审判员黄中华担任审判长，代理审判员黄绍新、人民陪审员黄大生参加的合议庭，于2014年8月20日进行了第一次公开开庭审理，书记员覃茂华担任庭审记录。原告于桂芝、魏玉姝及四原告特别授权委托代理人韦尚东到庭参加诉讼，被告伍风业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第一次庭审后，本院认为原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》有可能被认定为无效合同，因此向原告方释明。释明后，四原告于2014年10月27日向本院递交《变更诉讼请求申请书》，申请变更诉讼请求。本院受理四原告的变更诉讼请求，并另行组成由审判员黄绍新担任审判长，审判员韦朝欢、人民陪审员黄大生参加的合议庭，于2015年2月2日进行第二次公开开庭审理，书记员张昂扬担任庭审记录。四原告特别授权委托代理人韦尚东到庭参加诉讼，被告伍风业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告以拥有位于巴马县某乡某桥头的房屋使用权20年（从2009年9月4日起至2029年9月3日止）为由，将该房屋一楼门面、二楼、三楼、四楼共五个房间出租给四原告经商住宿使用，租赁期限自2009年12月9日至2029年9月3日止，共计租金30万元，当时双方签订了《房屋租赁协议书》，有陆某以及韦某在场见证，四原告并于2009年12月9日付清全部租金30万元给被告。2012年9月10日原房主的丈夫黄某以房屋是其所建造未经其本人同意出租为由，将该房屋中的所有物品搬离租屋，并更换了房屋门锁，导致原告无法使用该租屋。该案经所在地乡人民调解委员会调解无效。原告认为，被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条应认定租赁合同无效，因此原告已预付的30万元租金自2012年9月至2029年9月的未能租赁期限的房屋租金25.5万元，被告应予以返还。对本案合同无效被告有过错，因此造成原告往返费用的经济损失，被告依法应予以赔偿。为此，原告提起本案诉讼，请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议书》无效；二、判令被告返还原告租金人民币25.5万元，赔偿原告的经济损失2万元（含往返机票、交通费等），两项共计27.5万元；三、案件受理费，由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：1、《房屋租赁协议书》1份，以证实原告向被告租用房屋20年的事实。2、2009年12月9日伍风业书写“收条”1份，以证实被告伍风业已收到房屋租金30万元的事实。3、2009年11月1日伍风业书写的“收条”1份和农业银行业务单3份，以证实被告收到原告租赁房屋定金3万元和原告通过银行将27万元转账到被告指定账号，原告共支付房屋租金30万元的事实。4、“伍风业出租房屋内物品清单”1份，以证实被告出租房屋的物品移交，同时证明被告将房屋出租给原告的事实。5、“申请书”复印件4份，以证实原告因与黄某发生纠纷曾向有关部门请求解决的事实。6、“调查笔录”复印件1份，以证实本案合同标的房屋权属有争议的事实。7、“告知书”复印件4份，以证实黄某与原告方的纠纷有关部门解决未果的事实。8、汽车费、机票、保险单等票据一组39份，以证实原告方因本案造成的经济损失为20718元的事实。被告伍风业因下落不明，经本院公告送达民事起诉状副本、变更诉讼请求申请书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，被告有答辩和对证据进行质证的权利，本案被告伍风业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提交的上述证据，本院认证如下：证据1《房屋租赁协议书》有双方当事人签名，形式完整，且有见证人见证，本院对该协议书的真实性、关联性予以认定，其合法有效性将在“本院认为部分”予以阐述。证据2“收条”有伍风业的签名和落款日期，有伍风业明确收到房屋租金30万元人民币的意思表示，形式完整，内容详实，本院予以确认。证据3中的“收条”，认证意见与证据2的认证意见相同，另外3张银行业务单有出单银行盖章确认，本院予以确认。证据4有原告谢维春和被告伍风业双方签字认可，本院予以确认。证据5“申请书”有证据7“告知书”相回应，本院对其真实性予以确认。证据6是所在乡司法所工作人员为调查案情所制作，尽管具备真实性、合法性，因该证据并非房屋权属的凭证，故对其证明目的不予确认。证据7是所在乡人民调解委员会制作，本院予以确认。证据8有出票、出单等单位盖章，本院予以确认。为查明案件事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本院依职权调取相关证据：一、就本案有关事实向黄某、陆某进行调查，黄某证实：四原告与被告于2009年12月9日签订的《房屋租赁协议书》所租赁的房子是其建造；在协议书第二页“原房主签字”栏上签名的韦某是其前妻；其与前妻韦某于2011年8月离婚，离婚时韦某自愿放弃该房子的分割；黄某不许四原告使用房屋后，在所在村委、乡司法所、派出所相关人员在场的情况下将房屋内的物品搬出。陆某证实，在协议上第二页“在场见证人签字”栏上的签名“陆某”是其本人所签，四原告与被告所签协议书属实，韦某的签名属实。二、调取本院某生效民事调解书，该民事调解书证实，黄某是某县某乡某村某屯人，韦某是其前妻，双方在本院诉讼离婚，离婚时韦某自愿放弃对本案所涉房屋的分割。三、就本案所涉房屋的建设是否向行政主管部门报批分别向某县国土资源局与某县住房和城乡建设局分别发函调查，某县国土资源局复函证实本案所涉房屋的房主建设该房屋时未向其申报审批，也未经其批准占用土地和取得集体土地使用证；某县住房和城乡建设局复函证实本案所涉房屋的建设未办理建设工程规划许可证等相关证件，房屋的建设未经其批准。对本院依法调取的证据，原告方质证意见如下：一、认为黄某的证言无法证实，但能证明原告方不能使用所租房屋是由黄某引起的；二、对陆某的证言、本院某生效民事调解书和某县国土资源局、某县住房和城乡建设局复函证实的内容无异议。对依职权调取的证据，本院的认证意见：陆某的证言、本院某生效民事调解书、某县国土资源局与某县住房和城乡建设局复函证明的事实，四原告无异议，本院予以确认。对黄某关于“四原告与被告于2009年12月9日签订的《房屋租赁协议书》所租赁的房子是其建造；在协议书第二页“原房主签字”栏上签名的韦某是其前妻；其与前妻韦某于2011年8月离婚，离婚时韦某自愿放弃该房子的分割。”的证言，有本院某生效民事调解书和陆某的证言相证实，本院予以确认；对原告方不能使用所租房屋是由黄某引起的意见，本院予以采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月9日，四原告在见证人的见证下与被告签订《房屋租赁协议书》，将位于某县某乡某村某桥头一栋四层半的楼房的一楼门面、二楼、三楼、四楼共五个房间承租给四原告作经商住宿使用，租赁期限自2009年12月9日起至2029年9月3日止，租金30万元人民币。被告将房屋内的物品列单造册一并移交给四原告使用。同日，被告书写“收条”一张，确认收到原告张丽给付租金人民币30万元。2012年9月10日，合同外第三人黄某主张四原告所承租的房屋是其建造，不同意出租给四原告，并将租赁房屋内的物品搬出屋外，致使四原告无法占有使用所承租的房屋。四原告为了能够继续占有使用承租的房屋，于是分别书写“申请书”到所在地乡人民政府寻求解决。所在地乡人民调解委员会受理四原告的申请，并于2012年9月14日主持当事人进行调解。因调解达不成协议，该人民调解委员会于当日发出“告知书”，将调解结果分别书面告知四原告。四原告在无法占有使用租赁房屋之后，没有与被告取得联系，无法将不能使用租赁房屋的事实通知被告。四原告提交汽车票、飞机票、火车票、保险单等，以证实因本案受到的损失为20718元。四原告所承租的房屋，在建造时未向土地行政管理部门申请宅基地，未取得集体土地使用证；也未向建设行政主管部门申领建设工程规划许可证等相关证件，未经建设行政主管部门批准建设，没有任何合法手续。黄某是某县某乡某村某屯人，韦某是其前妻，双方于2011年8月离婚，离婚时韦某自愿放弃对该房子的分割。本院认为，本案原、被告租赁的房屋所在地在农村，是使用农村集体土地建设的房屋，该房屋的房主在建设房屋时应依法申请宅基地，取得集体土地使用证。而租赁房屋所在地各项建设已纳入统一规划。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第一条第二款的规定，本案房屋租赁合同纠纷可以参照本解释处理。本解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该规定，由于该房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经建设行政主管部门批准建设和土地行政管理部门批准占用宅基地，因此，无论是房主黄尚鹏、韦凤艳，还是通过某种方式取得房屋使用权的其他权利主体，就该房屋与他人订立的房屋租赁合同均不具有合法有效性，应认定为无效。因此，原告方请求确认其与被告订立的《房屋租赁协议书》无效，理由成立，本院予以支持。原、被告订立期限20年的房屋租赁合同，租金为30万元人民币，年均租金1.5万元，原告方实际占有使用房屋2年又9个月。根据合同无效的处理原则，原告方应把房屋退还给被告，被告所收取的房屋租金应返还给原告方，但被告有权要求原告方参照合同约定的租金支付房屋使用费，现原告方主动按3年房屋使用费扣除4.5万元，仅请求被告返还25.5万元，原告方的请求合理合法，本院予以支持。本案中，被告将并非自己所有且未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋出租给原告方，导致租赁合同无效，被告有过错；同时，原告方没有要求被告提供房屋的权利凭证备案，没有主动查验房屋是否有权利凭证和房屋权利凭证是否真实合法，未尽到应有的审慎义务，从而与被告订立无效合同，对导致合同无效与被告有同等过错。因此，原告方请求被告赔偿其往返机票等损失2万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽与被告伍风业签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告伍风业于本判决生效后10日内返还原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽房屋租金25.5万元人民币；三、驳回原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽的其他诉讼请求。案件受理费5425元，由原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽负担2865元，被告伍风业负担2560元（案件受理费原告方已预交，被告伍风业负担部分在给付上述款项时一并支付给原告方）。公告费1050元由原告于桂芝、魏玉姝、谢维春、张丽负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院或广西河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西河池市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉案件受理费5425元。（上诉案件受理费汇入，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长黄绍新审判员韦朝欢人民陪审员黄大生二○一五三月四日书记员张昂扬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。