广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第863号
上诉人（原审被告）：广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司。住所地：东莞市大岭山镇107国道与大岭山大道交汇处领尚天地商住区*栋首层。
负责人：梁顺源。
上诉人（原审被告）：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路**号宜安广场2804、某****室。
法定代表人：梁顺源，该公司董事长。
委托代理人：范升平，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：李文锐，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢振宇。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司（以下简称莱佛士东莞分公司）、某广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人谢振宇物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢振宇向原审法院诉称：谢振宇依据（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书取得东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室房屋的产权，当谢振宇持裁定书到莱佛士东莞分公司在风景山庄的物业管理处要求办理入伙手续时，管理处职员以案涉房屋前业主罗彩兰、某杨润添尚欠5年多的物业管理费未交为由拒绝给谢振宇办理入伙和业主卡，谢振宇不得已交纳了案涉房屋自2013年10月1日起至2014年7月的物业管理费1240元。谢振宇认为，首先，物业服务合同具有相对性和针对性，案涉房屋拖欠的物业管理费属于前业主罗彩兰、某杨润添的个人债务，依法应由其个人承担。谢振宇与罗彩兰、某杨润添之间也不存在债务的转让或承继关系。因此谢振宇不应承担其拖欠的物业管理费。如罗彩兰、某杨润添不偿还，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司应另行向罗彩兰、某杨润添追偿。其次，谢振宇从未承诺愿意承担前业主所欠的物业管理费，在拍卖程序中也未提及原拖欠物业管理费的承担事宜，因此谢振宇不应承担此债务。最后，谢振宇竞买取得案涉房屋的产权后的物业管理费已经依法支付，而且莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司还多收了谢振宇740元物业管理费。综上，谢振宇认为莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司的行为侵害了谢振宇的合法权益，谢振宇诉至法院，请求判令如下：一、某确认莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司与案涉房屋前业主罗彩兰、某杨润添之间的物业管理费纠纷与谢振宇无关；二、某判令莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司停止侵害谢振宇的权益，不得拒绝谢振宇办理新业主卡和正常使用房屋；三、某判令莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司退还多收谢振宇的物业管理费740元。
谢振宇为上述主张提供的证据材料有：1.（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书；2.拍卖成交确认书；3.欠费记录；4.拍卖公告；5.购房发票；6.物业管理费发票。
莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司共同向原审法院辩称：一、某物业管理费不同于一般的债务，它跟物业是捆绑在一起的，根据建筑物区分所有权原则，物业有单独所有部分，也有共有部分。案涉房屋自交付使用之日起就会产生物业管理费。新旧业主之间的房屋买卖，作为物业管理公司是不会也不能干涉的。而且谢振宇也是知道案涉房屋有拖欠物业管理费。因为在案涉房屋的拍卖过程中，拍卖师就已经口头告知各竞买人。谢振宇作为新业主，应该承担案涉房屋所欠的物业管理费，东莞樟木头风景山庄业主委员会就此专门开会并表决通过。二、某谢振宇已在物业管理处办理了案涉房屋的转名手续，谢振宇可随时去申请办理业主卡，自由使用案涉房屋。三、某关于退费的问题，新业主应该要代旧业主缴纳所欠的物业管理费，这是谢振宇的义务，所以不存在退费的问题。
莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司为上述主张提供的证据材料有：《关于风景山庄多项物业管理事项议案表决结果的通知》。
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司东莞樟木头支行与被执行人罗彩兰、某杨润添、某东桥置业有限公司其他合同纠纷一案过程中，依法委托东莞市正平拍卖有限公司于2013年10月10日公开拍卖原属罗彩兰、某杨润添所有的位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室房屋。谢振宇以145000元竞得案涉房屋并缴纳了相关税费。2014年3月26日，原审法院作出（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书，裁定原属罗彩兰、某杨润添所有的位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室房屋归谢振宇所有。该裁定书于2014年4月14日送达给谢振宇。
案涉房屋所在的风景山庄已经依法成立业主委员会，即东莞市樟木头风景山庄业主委员会，莱佛士东莞分公司接受业主委员会的委托为风景山庄提供物业管理服务。莱佛士东莞分公司出具的欠费记录显示，前业主罗彩兰、某杨润添拖欠2009年1月至2013年9月的物业管理费合计7068元。莱佛士东莞分公司要求谢振宇代为缴纳。2014年7月7日，谢振宇缴纳了案涉房屋自2013年10月至2014年7月的物业管理费、某水费合计1242.8元。谢振宇称莱佛士东莞分公司以支付上述费用后即视为付清所欠物业管理费为由哄骗其缴纳了2013年10月至2014年3月26日的物业管理费740元，要求退回。谢振宇未提交证据证明莱佛士东莞分公司存在欺骗行为，莱佛士东莞分公司也予以否认。原审法院庭审中，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司均确认谢振宇已在物业管理处办理了案涉房屋的转名，谢振宇可以随时申请办理业主卡，自由出入和使用案涉房屋。
以上事实，有（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书、某拍卖成交确认书、某欠费记录、某拍卖公告、某购房发票、某物业管理费发票、某《关于风景山庄多项物业管理事项议案表决结果的通知》及原审法院庭审笔录为证，可以证实。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。原审法院作出的（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书于2014年4月14日送达给谢振宇并发生法律效力，谢振宇自当天起对东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室房屋享有物权。案涉房屋所在的风景山庄已经依法成立业主委员会，莱佛士东莞分公司受业主委员会委托进行物业管理，因此谢振宇、某莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司之间成立物业服务合同关系。原审法院庭审中，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司已确认谢振宇可以随时申请办理业主卡，自由出入和使用案涉房屋。因此谢振宇的第二项诉讼请求实际上已履行完毕，本案不再处理。
本案争议的焦点是案涉房屋前业主罗彩兰、某杨润添所欠物业管理费是否应由谢振宇承担。对此，原审法院分析如下：一、某罗彩兰、某杨润添所欠物业管理费是基于其与莱佛士东莞分公司之间的物业服务合同而产生，莱佛士东莞分公司为原属罗彩兰、某杨润添的案涉房屋提供物业管理服务，所产生的物业管理费自然应由罗彩兰、某杨润添承担。谢振宇在继受取得案涉房屋的物权前并未接受莱佛士东莞分公司的物业管理服务，无需支付相应的物业管理费。二、某原审法院委托东莞市正平拍卖有限公司发布的案涉房屋的拍卖公告中，并未明确将买受人负担前业主所欠物业管理费作为竞买条件，《拍卖成交确认书》中也未明确前业主所欠物业管理费应由谢振宇负担。综上，谢振宇无需承担罗彩兰、某杨润添所欠的物业管理费。本案中，谢振宇支付了其取得案涉房屋物权前的一部分物业管理费，谢振宇主张系莱佛士东莞分公司的欺骗行为所致，但未提交证据予以证明，莱佛士东莞分公司也否认存在欺骗行为。从本案的情况来看，谢振宇多支付了其认为不应由其支付的部分物业管理费，而莱佛士东莞分公司在收到该物业管理费后也为谢振宇办理了案涉房屋的转名手续，并承诺其可以随时办理业主卡，自由出入和使用案涉房屋。因此应视为双方已就所欠物业管理费的缴纳和案涉房屋的使用协商一致，谢振宇多支付的物业管理费是双方的协商结果，不应退回。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、某《物业管理条例》第四十二条、某《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、某第一百四十二条的规定，判决如下：一、某谢振宇无需向莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司支付东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室房屋前业主罗彩兰、某杨润添所欠的2009年1月至2013年9月的物业管理费；二、某驳回谢振宇的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由谢振宇负担。
上诉人莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、某原审法院对案由的定性错误，导致适用法律错误。本案并不是在物业管理期间发生的物业纠纷，纠纷来源于谢振宇在竞拍中购买的带有权利瑕疵（物业管理费欠费）的房屋，其应否应当承受权利瑕疵的问题。二、某原审法院认定事实不清，法律适用错误。事实上，涉案欠费在拍卖前已经存在，在拍卖前法院是有通知所有受让人拍卖房屋的欠费情况。东莞市正平拍卖有限公司的拍卖师张先生在拍卖前根据法院的要求向风景山庄服务中心调取了拍卖房屋的欠费情况，在拍卖现场于每个单元报了底价后，还报了欠费。在拍卖现场有业主委员会的秘书蓝某和另外6个业主也见证了该事实。谢振宇在原审庭审时述说在拍卖现场也听到拍卖师讲述管理费欠费的事宜，拍卖师还建议受让方可以跟物业公司协商。法律上，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十五条规定，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。根据以上法律规定，拍卖人对于拍卖标的的瑕疵有告知义务，竞买人有权了解拍卖标的瑕疵的权利。莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司认为在拍卖前、某拍卖时不管是口头告知或是书面告知，该告知内容应当作为拍卖合同的有效组成部分。作为受让方的谢振宇，在拍卖人有告知拍卖标的的瑕疵的情况下，应当承受该标的物的瑕疵。原审法院忽视了拍卖师对于案涉物业的瑕疵告知内容。三、某原审法院的判决缺乏事实依据和法律依据。原审法院认为物业管理欠费在拍卖公告和拍卖成交确认书中没有明确列明，就因此认为谢振宇无需承担涉案物业欠费。原审法院没有认真阅读拍卖成交书上的全部条款。拍卖成交确认书的第十条约定，拍卖标的须知、某规则是本成交确认书的重要组成部分，与本成交书具有同等的法律效力。而拍卖须知、某拍卖规则上关于瑕疵的条款，说明了谢振宇应当承受涉案房屋的权利瑕疵。四、某原审法院没有考虑到公平原则。在2013年10月10日东莞市正平拍卖有限公司拍卖73套风景山庄的房屋，这些房屋都是境外投资者因投资失败被银行申请法院拍卖的房屋，这些欠费业主很多都没有在山庄出现过甚至没有联系方式。凭风景山庄业主委员会当时入不敷出的财务状况根本承受不起这些诉讼费用、某律师费。莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司以酬金制形式服务风景山庄，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司只是业主委员会的受托机构，物业管理费的收入和亏损都归属于全体业主，并非莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司。对于这批物业的管理费欠费，如果买受人不承受，就要全体业主来筹集资金。买受人享受了低价的购房价，但对于房屋的权利瑕疵却不愿承受。买受人对于拍卖标的的权利瑕疵是明知的，要求其他的业主承担管理费的欠费不合理。综上所述，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.依法改判东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭16座4楼B室的物业管理费欠费7068元由谢振宇承担；3.本案一、某二审诉讼费用由谢振宇承担。
被上诉人谢振宇向本院答辩称：原审判决是公正的，要谢振宇承担前业主的欠费是不合理的，谢振宇也没有口头承诺替前业主交费。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：莱佛士公司于二审期间向本院提交《证人出庭作证申请书》，申请证人蓝某、某罗某出庭作证，但莱佛士公司仅向法院提供了该两证人电话号码，未向法院提供该两证人的通讯地址，二审庭审期间，证人蓝某、某罗某未出庭作证。
莱佛士公司于二审期间向本院提交《调取证据申请书》，申请法院向东莞市正平拍卖有限公司调取《拍卖标的须知》和《拍卖规则》，本院依法到东莞市正平拍卖有限公司调取上述材料。东莞市正平拍卖有限公司向本院出具了《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》。该《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》均经案件双方当事人质证。莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司对《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》予以认可，谢振宇表示对《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》真实性不予确定。
谢振宇与东莞市正平拍卖有限公司于2013年10月10日签订《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》第十条其他约定第一款约定，买受人签订的东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的须知、某规则是本成交确认书的重要组成部分，与本成交确认书具有同等的法律效力。《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》均有谢振宇的签字确认。《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》中瑕疵说明，标的物涉及的所有办证税、某费、某过户税、某费、某金等有关费用均由买受人承担（委托人另有约定的除外），如有所欠的一切水费、某电费、某物业管理费、某建设费、某设施费、某开锁费等费用均由买受人承担。竞买人承诺并声明，本人已收到并认真阅读了本场拍卖会的《竞买须知》，认可其中所有条款以及内容，如有违背，甘愿承担由此引发的一切经济和法律责任。
以上另查明的事实，有莱佛士公司于二审期间向本院提交的《证人出庭作证申请书》、某《调取证据申请书》、某《追加案件当事人申请书》，东莞市正平拍卖有限公司出具的《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》与《拍卖竞买规则》，以及本院调查函、某二审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：谢振宇自原审法院作出的（2009）东三法执字第722号恢字1号之一执行裁定书送达之日即2014年4月14日起对案涉房产享有物权，谢振宇与莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司之间成立物业服务合同关系，本案系谢振宇与莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司之间因案涉房产的管理费问题引发的纠纷，因此本案案由为物业服务合同纠纷。莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司为原审被告，在本案中并未提起单独的诉，因此本院对莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司上诉请求第二项予以驳回。原审法院对谢振宇诉讼请求第二项、某第三项均予以驳回，谢振宇并未对此提起上诉，应视为服从原审判决，本院对谢振宇的该两项诉讼请求不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：谢振宇应否向莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司支付案涉房产前业主罗彩兰、某杨润添所欠的2009年1月至2013年9月的物业管理费。对此，本院分析如下：
罗彩兰、某杨润添所欠物业管理费是基于其与莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司之间的物业服务合同而产生，莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司已经为案涉房产提供了物业服务，罗彩兰、某杨润添理应向莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司支付物业管理费。因罗彩兰、某杨润添未向莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司支付物业管理费，而谢振宇通过拍卖方式取得案涉房产，案涉房产在拍卖过程中，谢振宇签字确认的《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》瑕疵说明中已经明确买受人应当承担案涉房产所欠的一切物业管理费，谢振宇在《东莞市正平拍卖有限公司2013年10月10日（第17期）拍卖标的的须知》中亦明确认可拍卖须知的所有条款以及内容。即谢振宇在拍卖案涉房产时是认可承担案涉房产所欠的物业管理费。现谢振宇又通过诉讼方式请求法院确认案涉房产前业主罗彩兰、某杨润添所欠的2009年1月至2013年9月的物业管理费与其无关，有违诚实信用原则，谢振宇该项请求缺乏事实与法律依据，原审法院判令谢振宇无需向莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司支付案涉房产前业主罗彩兰、某杨润添所欠的2009年1月至2013年9月的物业管理费不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人莱佛士东莞分公司、某莱佛士公司部分上诉请求成立，本院予以部分支持；其他上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、某《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、某第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第703号民事判决；
二、驳回谢振宇的全部诉讼请求。
本案一审诉讼费25元，二审诉讼费50元，均由谢振宇承担。
本判决为终审判决。
（本文无正文）
审 判 长 胡晓婷
审 判 员 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 陈梦诗
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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