湖北省汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉川民初字第00818号
原告潘金兰，退休工人。
原告刘丹，个体工商户。
上述二原告的委托代理人王华兵，系汉川市城关法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告刘奔，务工。
被告金中发，个体工商户。
委托代理人周德红，系汉川市城关法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。
上述原、被告房屋买卖协议确认纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘丹、原告潘金兰的委托代理人、被告刘奔、被告金中发及委托代理人、证人邓某甲、刘某甲、蔡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，1981年12月14日，原告潘金兰与刘传禹结婚，婚后生育一子一女即原告刘丹和被告刘奔，1988年原告潘金兰与刘传禹在汉川市仙女山街道办事处西门桥体育东村共同建造二间二层房产一栋，建筑面积170平方米。当年年底，刘传禹因交通事故死亡，留有五岁的原告刘丹和二岁的被告刘奔。为了维持生计，原告潘金兰携着五岁的原告刘丹外出务工，被告刘奔随其姑妈和祖父刘志堂一起生活。十多年的时间里，原告潘金兰与被告刘奔聚少离多。2003年，祖父刘志堂去世后，被告刘奔的起居和日常生活完全由姑妈刘金荣照顾和处理。2012年11月，被告金中发致电远在江西省的原告潘金兰，要求协助办理该房产的过户手续。为了捋清原委，俩原告找到被告刘奔了解此情况，发现被告刘奔与其姑妈刘金荣于2005年10月11日将属于二原告和被告刘奔三人共有的房产以低价卖给原租户即现在的被告金中发。事发后，俩原告多次找被告金中发协调解决返还该房产一事。然而，被告金中发不但不理睬此事，还召集社会上的闲杂人员对俩原告进行威胁。故原告诉至法院，请求依法确认俩被告于2005年10月11日签订的《房屋买卖契约》无效，并由二被告承担本案诉讼费用。
二原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告潘金兰身份证及户口簿复印件，证明原告基本情况；
证据二：原告刘丹身份证及户口簿，证明原告身份及一直居住在该地；
证据三：被告刘奔身份证，证明被告身份情况；
证据四：原告潘金兰结婚证，证明原告潘金兰与刘传禹系夫妻关系；
证据五：常住人口信息，证明原告刘丹户籍于2004年6月14日已迁至江西；
证据六：原告刘丹结婚证，证明原告于2004年3月29日在江西瑞昌市登记结婚；
证据七：出生医学证明，证明原告刘丹之子出生时间；
证据八：瑞昌市居委会证明，证明原告潘金兰于2005年一直居住在该辖区；
证据九：汉川市糖酒副食品公司证明，证明原告潘金兰之夫刘传禹死亡原因及时间；
证据十：公证书，证明刘传禹死后留有遗产；
证据十一：房屋买卖合同，证明俩被告未经俩原告同意，私自签订房屋买卖协议。
被告刘奔辩称，二原告所述事实属实。
被告刘奔为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋买卖协议，证明协议不是本人写的，在不知情时在协议上签的字；
证据二：公证书，证明公证书原在自己爷爷手里，爷爷死后，房子处理了很长时间才把此书交给本人。
被告金中发辩称，1、房屋买卖系原告全家人共同意识所为。1988年腊月，潘金兰之夫刘传禹因交通事故死亡，事后潘金兰在武汉东西湖与他人重新组建家庭，将一儿一女丢给公婆抚养。1995年刘奔、刘丹的奶奶去世，至此，刘奔、刘丹随爷爷生活。2003年刘奔、刘丹的爷爷去世，此时，刘丹又长大成人，随其母外出务工，家中只剩刘奔一人，生活一切均由其姑妈、姑夫照料。潘金兰由于已另外重组家庭多年，全家遂商量并托付姑妈刘金荣夫妇和刘某乙等人将刘奔所有的房屋卖出。我出价62000元购买刘奔的房子，于2005年10月11日签定了购房协议，并于当天在其兄刘某乙家将62000元交给刘奔，刘奔携款回到武汉东西湖其母亲处。因此，刘奔出售属于自己的房屋，是经全家人共同商议后的行为。2、潘金兰倾全家之力为我办理土地证过户手续。我们夫妻二人均在汉川市体育馆菜场靠卖蔬菜度日，2005年靠借贷62000元购买刘奔房屋，由于一时无钱办理权属转让过户手续，全家人节衣缩食二年，至2007年攒足办理过户费，到东西湖找到潘金兰家，要求履行房屋买卖合约，潘金兰称刘奔工作忙，没时间回汉川。几次托人说情，最后答应办过户手续，需付款3000元路费。并将刘奔身份证复印件及委托人刘某乙全权办理过户手续的授权委托书交给我，并委派潘金兰现在的丈夫一同到汉川拿回所谓的路费钱3000元。3、潘金兰、刘丹已丧失继承权，刘奔出售房屋系有权处分。刘奔出售房屋系其全家人共同意思所为，既或二原告不知情，也无权干涉刘奔处置自己财产的行为。因刘传禹于1988年因交通事故死亡，根据我国《继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡开始，而原告潘金兰在其夫死亡后，并没有要求遗产继承，而是在与公爹、公婆共同生活一段时间后外出与人重新组建家庭；原告刘丹也成立了自己的家庭，已表明其均放弃了自己应继承的份额。即使没有放弃，而根据我国《继承法》第八条之规定：继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。因此说明原告已丧失继承权，刘奔出售房屋系有权处分。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告金中发为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：被告的身份证，证明金中发的基本情况；
证据二：契约，证明房屋买卖的事实；
证据三：土地证，证明讼争房屋的土地已过户给金中发；
证据四：委托书，证明刘奔委托我办理房产证的事实；
证据五：公证书，证明刘奔的爷爷刘志堂的遗嘱属实；
证据六：证人邓某乙、刘某乙、蔡某的证言，证明房屋已买卖的事实。
经庭审质证，原告提交的证据一、二、三被告无异议，其他证据被告刘奔无异议，被告金中发均有异议；被告刘奔提交的证据，原告和被告金中发均无异议；被告金中发提交的证据，原告和被告刘奔仅对证据四有异议，对其他证据无异议。对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
原告提交的证据四结婚证，原告证明潘金兰与刘传禹系合法夫妻关系，被告金中发异议认为刘传禹已去世，结婚证应注销。经庭审核实，该结婚证是国家规定的法定部门办理的结婚证，尽管案外人刘传禹已去世，但不能否认其与潘金兰曾经是合法夫妻关系的事实。因此，对该份证据的证明目的，本院依法予以采信。
原告提交的证据五、六、七分别为常住人口信息、刘丹结婚证、医学证明，被告金中发异议认为：证明内容与本案无关。经庭审核实，原告刘丹系原告潘金兰与刘传禹婚生女，后嫁到江西，并将户籍已从汉川转到江西，刘丹并在江西一直生活，生有孩子。对该份证据的证明目的，本院依法予以认可。
原告提交的证据八望仙桥居民委员会证明，被告金中发异议认为潘金兰在武汉市东西湖生重新组合家庭，在江西租住不等于长期居住。经庭审核实，对该份证据的证明目的，应与其他证据相结合综合认定。
原告提交的证据九汉川市糖酒公司的证明，被告金中发异议认为，证明死亡时间该公司无权证明，应有公安机关证明材料。经庭审核实，刘传禹原系汉川市糖酒公司职工，因交通事故于1988年元月份去世。2013年6月18日汉川市公安局城关派出所在证明上加盖了公章并签署“属实”。据此，对该份证据的证明目的，本院予以采信。
原告提交的证据十公证书，被告金中发对证明目的不认可，认为是刘奔的爷爷将房子赠与孙子的。经庭审核实，2001年12月26日，刘奔的爷爷刘志堂立下遗嘱愿意将“该房子我应继承的份额和土地使用权一并给孙子刘奔”，并在汉川市公证处进行了公证。对该份书证，原告举证目的是证明刘传禹死后留有房产。据此，对该份证据的证明目的，本院依法予以认可。
原告提交的证据十一房屋买卖契约，原告证明目的是该房屋系潘金兰与刘传禹婚后共同财产，在未进行遗产分割的情况下，未经两原告同意，刘奔擅自买卖该房屋，属无效协议。被告金中发异议认为是全家人真实意思表示，买卖协议合法有效。本院认为，该协议是本案讼争的焦点，应结合其他证据依法认定。
被告金中发提交的证据四土地证，原告和被告刘奔均有异议，被告刘奔异议认为：房屋在不知情的情况下，逼着我在协议上签的名字，土地过户办证不是我去办的，对此证不予认可；原告异议认为土地过户办证不是房屋的所有人、共有人办的，也未授权，是非法的；即使过了户，也不能证明房屋就是被告金中发的，未经共有人同意的买卖协议是无效的。经庭审核实，讼争房屋土地证已过户给被告金中发，但是房屋产权未予办理过户手续，对该份证据的证明目的，应结合其他证据综合认定。
经审理查明，潘金兰与刘传禹于××××年××月××日在原汉川县民政局办理结婚登记手续；××××年××月××日生育一女刘丹，现已在江西成家立业；××××年××月××日生育一子刘奔，现居住在汉川；1988年在汉川市仙女山街道办事处西门桥体育东村建有二间二层房产一栋（建筑面积170平方米），并在相关部门以刘传禹名义办理了房产证和土地证。刘传禹因交通事故去世后，潘金兰与刘丹外出打工，刘奔随其爷爷、姑妈一起生活。期间，讼争房屋租给金中发居住，租金由刘某乙收取后转交给刘奔。2005年10月11日，刘某乙的父亲起草了《房屋买卖契约》，以62000元将讼争房屋卖给金中发，刘奔和金中发分别在卖方和买方上签了字。金中发付款后居住至今。2007年8月15日，刘奔署名一份委托书，说明因在外省不能到场，委托其哥哥刘某乙全权办理过户相关手续。同年8月28日，汉川市国土资源局以地号10021271给金中发办理了土地过户手续，但至今未予办理房屋产权过户手续。二原告认为讼争房屋系共有财产，未经共有人同意或追认，刘奔擅自处分的行为无效；被告金中发明知被告刘奔无权处分该房屋而与其进行交易，主观上具有串通损害两原告权益之恶意。为此，原告诉至本院，请求依法确认俩被告于2005年10月11日签订的《房屋买卖契约》无效；本案的一切费用由俩被告承担。
本院认为，本案讼争房屋系原告潘金兰与刘传禹婚后共同财产。刘传禹去世后，潘金兰、刘丹、刘奔对该房屋依法享有继承权，但该房屋作为遗产至今未予分割。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，被告刘奔未经其他共有人同意或授权擅自处分共有房屋，属无权处分；被告刘奔与金中发签订《房屋买卖契约》以及办理土地过户手续期间，原告潘金兰、刘丹并未售后追认；被告金中发在租住该房屋期间，以及与被告刘奔签协议时，应当知道所持房产证不是刘奔本人，且该房屋至今未进行产权变更登记，不符合物权法关于善意取得的构成要素。综上所述，原告的诉讼主张，本院依法予以支持。被告金中发与被告刘奔的签订的房屋买卖契约属于另一法律关系，可由双方自行处理。被告金中发认为原告已放弃继承权，并未提交证据佐证，本院不予支持；被告金中发关于诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院依法予以驳回。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十六条、第二十六条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、被告刘奔与被告金中发于2005年10月11日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、驳回原告潘金兰的其他诉讼请求。
本案件受理费1300元，由原告潘金兰负担300元，被告刘奔、金中发负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费1300元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄生陆
审判员 李洪波
审判员 吴 华
二〇一三年九月一日
书记员 黄学华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国继承法》
第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……
第十六条：公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人……
第二十六条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
第三十条：夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产，任何人不得干涉。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。