浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸商初字第2365号
原告：中国建设银行股份有限公司诸暨支行。
负责人：黄小敏。
委托代理人：林晓东。
被告：左敏。
被告：姚伟东。
被告：海亮集团有限公司。
法定代表人：冯亚丽。
委托代理人：郦槐光、陈月依。
原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行（以下简称诸暨建行）诉被告左敏、姚伟东借款合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员蔡生苗独任审判，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告诸暨建行的委托代理人林晓东，被告海亮集团有限公司的委托代理人郦槐光、陈月依到庭参加诉讼，被告左敏、姚伟东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诸暨建行起诉称，2010年10月20日，被告左敏、姚伟东向原告申请住房按揭贷款56万元。经审查，原告诸暨建行于2011年3月10日同意发放个人住房按揭贷款56万元，并签订了借款合同一份，贷款期限自2011年6月8日起至2016年6月8日止，利息按月利率5.5417‰计算，在办理抵押登记手续前，由被告海亮集团有限公司担保。合同生效后，原告于2011年6月8日将贷款56万元划入借款人左敏、姚伟东购买房屋的海亮集团有限公司的帐户内。合同约定以等额本息还款法还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还借款本息10996.43元，利率于每年的1月1日调整。
贷款发放后，借款人未能按合同约定还本付息，虽经原告多次催告，被告左敏、姚伟东仍�还款。2013年3月8日起至7月14日止，被告连续129天未归还借款本息，拖欠本金44787.92元，利息10029.25元。现原告请求法院：一、判决被告左敏、姚伟东归还贷款本息403967.75元（其中本金44787.92元，利息10029.25元，利息算至2013年7月14日）及至贷款还清日止的利息；二、判决原告对被告左敏、姚伟东抵押的房产享有优先受偿权；三、判决被告海亮集团有限公司负连带清偿责任；四、由被告承担本案诉讼费。
被告左敏、姚伟东未提交书面答辩状。
被告海亮集团有限公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称，对担保的事实没有异议。
原告诸暨建行向本院提供如下证据：
1、购房合同一份，以证明被告左敏、姚伟东共同向被告海亮集团有限公司购买住宅、商铺的事实。
2、个人住房贷款申请表、借款合同、个人贷款支付凭证、开立贷款帐户通知书、预购商品房抵押权预告登记证、抵押人及其共有人授权书、房地产抵押所有权（共有）人意见书、声明书各一份，以证明被告左敏、姚伟东申请向原告借款用于购房按揭，并以其所购买的房产为借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，由被告海亮集团有限公司作担保，原告已交付了相应款项的事实。
3、结婚证一份，以证明被告左敏、姚伟东系夫妻关系的事实。
经质证，被告海亮集团有限公司对原告提供的证据1-3没有异议。
被告左敏、姚伟东、被告海亮集团有限公司未提交证据。
本院对原告提供的证据分析认定如下：原告提供的上述证据，被告海亮集团有限公司均无异议，被告左敏、姚伟东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的证据进行质证、抗辩的权利，且原告提供的证据与原件核对无异，记载的内容与本案有关联性，能够证明本案的事实，本院�为有效证据认定。
经审理，本院认定事实如下：被告左敏、姚伟东系夫妻关系。2010年10月20日，两被告共同向被告海亮集团有限公司购买诸暨市店口镇华东汽配水暖城62幢3单元302室住房一套及地下车库一间。2010年10日20日，被告左敏向原告诸暨建行申请住房按揭贷款56万元。2011年3月23日，原告诸暨建行与被告左敏、姚伟东、海亮集团有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：被告左敏向原告诸暨建行借款人民币和56万元，借款期限自2011年6月8日至2016年6月8日止，利息按月利率5.5417‰计算，如借款人未按合同约定足额归还借款本息，借款人应支付逾期罚息，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率在每年的1月1日调整，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整；借款人采用等额本息还款方法还款，在合同签订时的�款利率水平下，每月归还本息金额为人民币10996.43元；被告左敏、姚伟东以购买的诸暨市华东汽配水暖城62幢3单元302室、13号半地下车库作抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括诉讼费、财产保全费律师执行费、评估费、拍卖费、公告费、邮寄费等）；被告左敏、姚伟东在办理预告抵押登记后，应在能够办理相应房屋抵押登记手续之日起三个月内到有关部门申请和办理抵押登记手续，并在抵押登记完成之日将抵押房产的他项权利证书正本原件及其他权利证书交贷款人持有。被告海亮集团有限公司的保证期间为合同保证生效之日起到抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证方式为连带责任保证，保证的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；合同约定如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告诸暨建行于2011年6月8日将贷款人民币56万元划入被告左敏、姚伟东购买房屋的海亮集团有限公司的帐户内。2011年6月13日，原告诸暨建行与被告左敏、姚伟东共同到诸暨市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记证的附记栏中载明：债务人为左敏，债权约定期限2011年6月8日至2016年6月8日，债权金额56万元；抵押物为诸暨市店口镇华东汽配水暖城62幢030306住宅（153.71平方米）、62幢000012地下车库（39.86平方�）；预购商品房预告登记证号为诸房预商字第00031780号00031781号。因被告左敏、姚伟东没有办理房产权登记，也未办理正式的房屋抵押登记。贷款发放后，被告左敏未能按合同约定还本付息，自2013年3月8日起至2013年7月14日止，已连续129天没有按合同约定归还借款本息，拖欠本金44787.92元，利息10029.25元。故原告诸暨建行向本院提起诉讼，要求被告左敏、姚伟东提前归还全部借款及相应利息。
本院认为，原告诸暨建行与被告左敏、姚伟东、海亮集团有限公司之间的借贷、抵押、保证行为，未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。本案借款人虽为被告左敏一人，但被告左敏、姚伟东系夫妻关系，且被告左敏的贷款用于支付夫妻共同购买的房屋款，故本案的债务可以认定为被告左敏、姚伟东的夫妻共同债务，原告要求被告左敏、姚伟东共同偿还借款本息具有事实和法�根据，本院予以准许。被告左敏、姚伟东未能完全按合同约定及时足额归还借款本息已构成违约，按合同规定原告有权要求被告左敏、姚伟东归还尚欠的全部借款本息并支付相关费用。至2013年7月14日止，被告左敏、姚伟东尚欠原告诸暨建行借款本金人民币393938.50元，未支付利息10029.25元，由原告诸暨建行提供的证据所证实，被告左敏、姚伟东应履行归还借款本息之义务。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定，债务人可以正在建造的建筑物作为抵押。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题�解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据上述法律及司法解释的规定，可以认定本案所涉预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预售商品房抵押登记，为有效抵押，原告诸暨建行享有优先受偿权。原告诸暨建行与被告海亮集团有限公司在合同约定了保证期间、保证方式和范围，因被告左敏、姚伟东未正式办理抵押登记手续，故被告海亮集团有限公司的担保尚在保证期限内，应按约定承担连带保证责任。原告诸暨建行的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告左敏、姚伟东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已经查清，本院作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告左敏、姚伟东应归还原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行借款本金人民币393938.50元，支付利息10029.25元（利息计算至2013年7月14日止），支付从2012年7月15日起至借款本金实际归还之日止按合同约定的利息和逾期罚息，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、如被告左敏、姚伟东不�行或不完全履行上述付款义务，原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行有权对被告左敏、姚伟东提供的抵押物［（购房合同上的房屋坐落地址：诸暨市店口镇华东汽配水暖城62幢3单元302室住房住房一套及13号地下车库一间），（预购商品房抵押权预告登记证上房屋坐落地址及面积：诸暨市店口镇华东汽配水暖城62幢030306住宅153.71平方米；另有62幢000012地下车库39.86平方米）］依法定程序处分所得价款享有优先受偿权；
三、被告海亮集团有限公司对被告左敏、姚伟东的第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7360元，依法减半收取3680元，由被告左敏、姚伟东承担，被告海亮集团有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7360元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部，逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 蔡生苗
二〇一三年九月五日
书记员 傅刘强