江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2463号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐礼华。
委托代理人高中新，江苏东域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处，住所地南京市雨花台区铁心桥街道。
法定代表人徐立，该办事处主任。
委托代理人钱问宇。
委托代理人张雪峰，江苏国成律师事务所律师。
上诉人唐礼华因与被上诉人南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处（以下简称铁心桥办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨铁民初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人唐礼华及委托代理人高中新，被上诉人铁心桥办事处委托代理人张雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁心桥办事处原审诉称，铁心桥办事处依照与唐礼华签订的企业拆迁补偿协议，于2008年6月26日给付唐礼华补偿款的20%计1469380元，但唐礼华未依约于收到该款后三个月内自行迁出并交付房屋及附着物，经多次催告未果。请求判令解除双方之间的企业拆迁补偿协议，唐礼华返还拆迁补偿款1469380元及利息（从2008年6月26日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）。
唐礼华原审辩称、反诉称，铁心桥办事处不是建设单位，未取得土地使用证、建设用地规划许可证、拆迁许可证，无拆迁主体资格，其组织的拆迁属于违法拆迁，双方签订的拆迁协议是无效协议，不存在履行问题。因为土地征收房屋征收均属于行政行为，该案不属于民事案件范围。因铁心桥办事处答应的土地置换没有兑现，未满足拆迁条件，即使拆迁协议是合法有效的，唐礼华亦有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权。请求驳回铁心桥办事处的诉讼请求，反诉请求确认双方于2008年6月30日签订的企业拆迁补偿协议无效，赔偿唐礼华停业损失（暂定8000000元）。
原审审理期间，铁心桥办事处撤回解除合同及返还拆迁补偿款和利息的诉讼请求，请求法院先行对企业拆迁补偿协议效力进行确认，唐礼华撤回损失赔偿诉讼请求。双方均同意先由法院对合同效力进行判决。
原审法院查明，2008年6月3日，铁心桥办事处与唐礼华（南京市雨花台区鑫源粮油饲料厂，已注销）签订企业拆迁补偿协议一份，约定：铁心桥办事处参照市政府有关文件补偿标准，对用地范围内涉及的房屋及附着物进行拆迁补偿；房款4594400元、停损222700元、搬迁334000元、定补428300元、提前搬迁租金补偿767500元、基础补偿100000元；厂区内所有租住企业由唐礼华将其迁出、所产生的一切费用由唐礼华承担；唐礼华各类补偿款总计7346900元，自协议签订并经铁心桥办事处现场验收合格后，唐礼华凭协议到指定部门领取补偿款；协议签订后铁心桥办事处付款20%，唐礼华腾空房屋并交铁心桥办事处拆除时再付50%，余款在唐礼华交房后三个月付清；唐礼华须在铁心桥办事处付第一笔款之日起三个月内搬迁、将房屋腾空、并将房屋及附着物完整交铁心桥办事处拆除，否则扣除相应补偿款。协议签订后，铁心桥办事处依约于同年6月26日给付唐礼华补偿款的20%计1469380元。唐礼华未依约交付房屋。争议房屋所在土地系集体土地性质。铁心桥办事处未提交有关部门批准实施拆迁的文件，唐礼华未提交有关部门批准土地使用、建设房屋的文件以及土地使用证书。
原审审理中，双方对本案是否属于人民法院民事案件受理范围、是否承诺土地置换、企业拆迁补偿协议效力问题存在争议。
原审法院认为，双方所签的企业拆迁补偿协议属于房屋拆迁安置补偿合同，属于人民法院受理民事案件范围。唐礼华主张铁心桥办事处曾经承诺给予土地置换，仅提供三个利害关系人出庭作证，不予采信。
关于企业拆迁补偿协议效力问题，原审法院认为，土地管理法规定，国家实行土地用途管制制度；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案铁心桥办事处拆迁行为属非征地房屋拆迁，南京市部分地区集体土地非征地房屋拆迁实施意见规定，拆迁实施单位取得集体土地非征地房屋拆迁实施方案批准通知书后方可实施拆迁，铁心桥办事处未提交取得集体土地非征地房屋拆迁实施方案批准通知书的证据；铁心桥办事处与唐礼华签订的企业拆迁补偿协议约定拆迁的房屋，唐礼华未提交土地使用及建房合法手续；该企业拆迁补偿协议违反了法律强制性规定，故双方所签企业拆迁补偿协议属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第四十三条、第四十四条及其他法律的规定，判决如下：原告（反诉被告）铁心桥办事处与被告（反诉原告）唐礼华间企业拆迁补偿协议无效。本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，合计200元，由原告（反诉被告）铁心桥办事处负担100元，被告（反诉原告）唐礼华负担100元。
唐礼华不服原审判决，向本院提起上诉。称，原审法院对上诉人主张被上诉人曾经承诺给予土地置换以及要求按照其他拆迁户同样补偿标准对待不予理睬，属于认定事实错误；原审法院适用“南京市部分地区集体土地非征地房屋拆迁实施意见”，属于适用法律错误；原审法院认定上诉人在一审期间未提供土地使用及建房合法手续，属于超越职权裁判；原审法院对被上诉人第二次变更后的诉讼请求未作任何裁判，属于程序性错误；原审法院支持上诉人的反诉请求，又判决上诉人承担一半的诉讼费用，无法律依据。
铁心桥办事处答辩称，原审法院围绕本案的争议焦点合同效力问题进行审理，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2013年5月7日，原审法院组织双方谈话时，铁心桥办事处撤回解除合同及返还财产和利息的诉讼请求，唐礼华撤回赔偿损失的诉讼请求，双方均同意由法院先行对合同效力进行判决。二审中，双方当事人对此均无异议。
上诉人唐礼华在二审期间提交从谷歌网站下载的两张航空照片，证明其房屋比同类地段同样被拆迁人钢化锻造厂的要大得多，在原审期间唐礼华要求参照钢化锻造厂和圣迪奥公司补偿标准进行补偿安置，铁心桥办事处不予理睬，明显不公平，因此双方签订的协议无效。铁心桥办事处认为不能确定该照片内容，对其真实性不予认可，该照片与本案合同是否有效没有关联性。
被上诉人铁心桥办事处在二审期间没有提交新的证据。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，唐礼华与铁心桥办事处所签订的《企业拆迁补偿协议》具有民事合同性质，应受合同法、土地管理法等法律调整。原审法院依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》之规定作出判决，并无不妥。由于双方当事人在原审中均同意先由法院对合同效力作出判决，并撤回了其他诉讼请求，有关土地置换及拆迁补偿标准问题，不属于本案审理范围。原审法院在双方当事人都清楚对方撤回或部分撤回诉讼请求的情况下，对拆迁补偿协议效力作出判决，程序上亦无不当。
关于涉案《企业拆迁补偿协议》效力问题。本院认为，农村集体所有的土地用于非农业建设，未经依法批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关强制性规定。争议房屋所在土地系集体土地性质，铁心桥办事处和唐礼华均未提交改变涉案土地用途经依法批准的相关证据，故上诉人唐礼华与被上诉人铁心桥办事处签订的《企业拆迁补偿协议》属无效协议。
关于原审案件受理费的收取问题，应当根据《诉讼费用交纳办法》的规定予以处理，考虑到本案裁判的理由及原审中双方均存在撤回或部分撤回诉讼请求等因素，原审法院对本诉、反诉案件受理费收取存在不当，本院对此予以更正。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
原审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由铁心桥办事处负担；原审反诉案件受理费50元，由唐礼华负担25元，铁心桥办事处负担25元。二审案件受理费50元，由上诉人唐礼华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 季 峰
代理审判员 汪德全
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 石 莹