甘肃省敦煌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）敦民初字第203号
原告张翠霞，女，汉族，1956年5月5日出生。
委托代理人ＸＸ展，甘肃飞天律师事务所律师。
委托代理人刘星，男，汉族，1984年5月30日出生。
被告何凯慧，男，汉族，1983年10月4日出生。
原告张翠霞与被告何凯慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张翠霞的委托代理人ＸＸ展、刘星、被告何凯慧到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告诉称，2004年左右，被告何凯慧开始租赁原告所有的敦煌市大北街街道居委会楼一楼两间门面房；2013年1月1日，原被告续签了书面房屋租赁合同，合同约定由原告将其所有的敦煌市大北街街道居委会楼一楼门面房两间出租给被告何凯慧使用，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月30日，年租赁费为35000元；同时该合同还约定了租赁期满后，如被告要求继续租赁，需提前2个月向原告提出，原告收到被告的要求后3天内答复，如同意继续续租，则续签合同。合同签订后，原告将上述门面房于2013年1月1日交付被告何凯慧经营并使用。2013年6月左右，原告多次通过电话或口头通知被告何凯慧，原告将在租期届满后收回房屋，原被告未续签合同。2013年12月30日租期届满后，原告多次要求被告搬出并返还门面房，均遭拒绝。因被告拒绝搬出并返还门面房，导致原告无法向曹辉交付房屋，不得不向曹辉承担违约责任并赔偿给曹辉造成的经济损失。2014年2月14日，原告发现窗子开着，里面已经基本没有东西，就把门锁换了。2013年2月20日，被告将上述房屋正式交还给原告，导致曹辉重新与原告签订了合同，造成了经济损失。现依法提起诉讼，要求被告支付2013年12月30日至2014年3月1日期间的房屋租赁费并赔偿给原告造成的经济损失31800元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告何凯慧辩称，原告所说的合同签订、履行时间是对的。当时半年前被告就给原告丈夫说清楚要装修所租赁的房子，原告都没有说到期要收回房子不让续租的事，装修就花了5万多元。租赁到期前一个星期，刘星给被告打电话让被告和曹辉签合同。原告把房屋转给别人，让我和别人签合同的行为我无法接受。要涨房租，被告对原告说了租费太高接受不了。在合同到期后，原告停水停电给我也造成了巨大损失，房屋在我们有争议的时候原告就把房子租给别人了，致使被告现在没有能力承担。被告现在要求原告承担房屋装修费用50000元。年前房东把房屋门锁换了，2014年2月15日被告已经打不开门了，2月16号另一个租房子的人打电话让我搬房子。被告找了派出所和司法所，没有调解成功，2月20日被告搬完了房间里的东西，给原告说剩下的东西都不要了，剩下的东西指的就是装潢。现在房屋钥匙都在被告手里。
庭审中，原告向法庭提交以下证据及主张：
1、提交2013年1月1日原被告签订房屋租赁合同一份，原件。证明租赁期限、合同到期被告应该将房屋恢复原状，而且被告续租房屋要提前两个月向原告提出的事实。被告何凯慧经质证后对真实性无异议，但提出没有恢复原状是在等法院开庭，曾提前通知过原告要继续租赁房屋，但原告没有表示收回房屋的辩解意见。该证据真实有效，可以作为定案的依据。
2、提交2014年1月1日原告之子刘星与曹辉签订的合同、2014年2月20日的合同及赔偿协议。证明2014年1月1日，原告将房屋租赁给曹辉使用，因为被告没有及时搬出，导致原告迟延交付，返还了曹辉10800元租赁费并承担了违约金。2月20日原告又和曹辉重新签订了租赁合同。被告何凯慧经质证后认为，是原告与别人签下的合同，与被告没有关系，不同意承担赔偿责任。原告提供的上述租赁合同系在被告仍然占用租赁房屋、尚未将所租赁的房屋交还给原告时即签订的，其时原告尚不能行使对该房屋的处分、支配权，对此事实原告是明知的，因而造成所签订的合同不能按期履行的后果亦应是明知的，即使因而赔偿了曹辉10800元租赁费并承担了违约金，亦属于原告的责任扩大的损失范围，也不得就该损失向被告要求赔偿。
被告何凯慧没有向法庭提交证据。
上述证据，均经法庭质证。结合上述证据及当事人陈述，确认以下事实：
自2004年起，被告何凯慧一直租赁原告张翠霞所有的门面房屋用于做生意。2013年1月1日，原、被告就房屋租赁续签合同一份，约定年租金35000元，租期为2013年1月1日至2013年12月30日。租赁期间，被告何凯慧分期交纳了全部租赁费。2013年12月份，因2014年租金问题原、被告未协商一致，原告要求被告合同到期后搬出。但合同到期后被告未按期交还房屋，仍然占用该房屋。原告遂对房屋的水电气陆续停止供应，被告无法正常营业。2014年1月14日，原告张翠霞向本院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同、交回房屋并赔偿损失10000元，在诉讼期间，即2014年2月14日，原告在未通知被告的情况下将该出租房门锁更换。被告随即于20日前将剩余物品搬离出租房。原告已将该房屋转租他人并进行装修。在庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告何凯慧承担损失31800元。
本院认为，原、被告双方在2013年1月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方当事人均应按合同约定履行。被告在租赁期间对房屋进行装修的费用问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”对承租期间装修费用承担的规定，无论被告装修时原告是否同意，在双方无合同约定、租赁期限已届满的情况下，装修费用均应由被告自行负担，且被告在搬离房屋时明确表示剩余的东西（指装修）不要了，被告要求原告赔偿装修费用50000元的请求没有依据，本院不予支持。原、被告双方就租赁合同履行期届满前未达成继续租赁的一致意见，被告应当按合同约定在租赁期限届满时将租赁房屋交回原告，到期后被告无合同依据继续占用原告的租赁房屋给原告造成的租赁费损失，被告应当承担赔偿责任；合同履行期间届满后，原告没有义务给被告保证电、水、气的供应，因而被告辩称的原告断电断水断气致无法营业不承担房屋占用费用的辩解理由不能成立，应予以驳回；对于逾期占用房屋的期间的计算，原告在庭审中认可其在诉讼期间的2014年2月14日更换了被告租赁房屋的门锁，被告也认可在2014年2月15日发现门锁被更换了的事实，因而从2月15日起，被告亦无法对该房屋进行控制使用，故房屋逾期占用期间及费用应当计算至2014年2月14日。原告以原告之子刘星与曹辉签订的租赁合同二份及赔偿协议为依据主张被告承担损失31800元，被告何凯慧辩称与己无关、不承担赔偿责任，因原告提供的上述租赁合同系在被告仍然占用租赁房屋、尚未将所租赁的房屋交还给原告时即签订的，其时原告尚无法行使对该房屋使用权的处分与支配，对此事实原告是明知的，因而造成所签订的合同不能按期履行的后果亦应是明知的，即使因而赔偿了曹辉10800元租赁费并承担了违约金，亦属于原告的责任扩大损失的范围，原告依据上述证据向被告主张赔偿，该请求不予支持；对于房屋逾期占用造成的损失，参照原被告所签订的租赁合同的费用金额按实际占用期间计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百三十五条、第一百一十九条一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告何凯慧赔偿原告张翠霞房屋占用期间的损失4315元（年租金35000元÷365天×45天），限于判决生效后5日内付清；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果在本判决期限内不能履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为298元（原告已缴纳595元），由原告张翠霞承担258元，被告何凯慧承担40元，限于判决生效后5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审判员 张迎春
二〇一四年三月二十五日
书记员 张 筱