广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第479号
原告：陈炯尧，男，汉族，1979年7月11日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
原告陈炯尧诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、王建荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员陈雪敏、人民陪审员陈洁欣组成合议庭，适用普通程序进行审理，曾因祥鸿公司在答辩期内提出管辖权异议而暂缓审限，恢复审限后于2015年11月9日进行庭前证据交换，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国平、被告祥鸿公司的委托代理人王芝芳、被告王建荣的委托代理人刘函秋、邓自芬到庭参加了庭前的证据交换以及本案的庭审，此外，被告祥鸿公司的委托代理人谢营、被告王建荣也到庭参加了本案的庭审。被告祥鸿公司于2015年11月27日撤回追加王建荣为本案被告的申请。原告于2015年12月2日也向本院申请撤回追加王建荣为本案被告的申请。本院于2015年12月3日裁定准予原告撤回对被告王建荣的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告祥鸿公司于2009年10月19日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称“案涉合同”），以租代售的方式将该项目XX区33号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告祥鸿公司全额缴纳了租金。后来原告获知被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”土地使用权限仅为30年。原告认为，被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”物业土地使用权限仅为30年，而被告祥鸿公司在与原告签订租赁合同时，隐瞒该事实，按照40年的使用期限收取了原告的物业租金，应予以退还多收的租金并承担利息。原告请求法院判令：1.被告祥鸿公司立即退还原告租金人民币163899.23元及利息54915.13元（以163899.23元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2009年10月19日起计算至全部退还之日止，暂计至2015年1月26日为54915.13元）；以上合计暂为人民币218814.36元；2.本案诉讼费用由被告祥鸿公司承担。经本院对案涉合同的效力进行释明后，原告认为因祥鸿公司在未取得案涉商铺的建设工程规划许可证正证的情况下将案涉商铺出租给原告，导致案涉租赁合同无效，给原告造成损失，祥鸿公司违反法律法规的规定，存在严重过错，应承担责任，返还租金，并赔偿原告损失。因此，原告变更诉讼请求如下：1.被告祥鸿公司立即向原告退还租金624378元；2.被告祥鸿公司赔偿原告损失（从原告支付租金之日起以623478元为本金，按照人民银行同期贷款利率计至被告付清之日止，暂计243507元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告祥鸿公司辩称：原告要求退还租金624378元没有事实依据，原告当时实际支付463578元，并没有实际支付624378元。第二项诉讼请求关于损失的计算也没有事实和法律依据。在合同签订的时候，原告清楚铺位的实际情况，包括没有产权证，而且作为承租人的原告有义务对铺位的权属和相关的规划证件进行核实和审核。原告在签订合同时存在过错，而且铺位已经交付给原告使用，损失也不存在，所以被告认为对原告超出实际支付的诉求部分应当驳回。另外，基于合同无效以及原告已经实际使用和收取了案涉铺位的租金，因此，原告应当支付从合同签订日至铺位实际交还给被告之日期间的占有使用费。该款项应当从被告应退的资金数额中予以扣减。
经审理查明：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2009年10月19日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币624378元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元／间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。祥鸿公司向原告出具了收款收据，注明“收到陈炯尧交来承租XX-33铺位使用权首期租金463578元正”。另外，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金160800元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。
引发本案的原因及本院的释明情况：
原告主张在案涉合同履行的过程中得知前述《补充协议书》的情况，认为祥鸿公司对案涉租赁物所在土地所享有的使用年限仅至2039年12月31日，遂起诉，要求祥鸿公司退还案涉合同未能履行部分所对应的租金。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，应由王建荣承担本案债务，遂申请追加王建荣为本案被告。原告也同意追加，本院依法追加王建荣为本案被告。经本院释明，原告明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司。庭审后，原告撤回对王建荣的起诉，祥鸿公司撤回追加王建荣为本案被告的申请。本院依法裁定准予原告撤回对被告王建荣的起诉。
为查明本案事实，本院向东莞市城乡规划局发函调查，该局函复确认前述建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。本院根据案涉租赁物目前的报建情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向当事人释明案涉合同为无效合同。后原告变更诉讼请求为要求祥鸿公司退还已交的租金624378元并赔偿利息损失。
其他情况：
庭审辩论终结前，双方当事人均未向本院提交现有的案涉
租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据。祥鸿公司确认其基于委托经营协议需向原告支付的租金160800元已经与原告基于案涉合同需向祥鸿公司支付的租金160800元相互抵扣，但主张原告实际支付的数额是463578元，其余160800元并未实际支付，且在五年委托经营期限内虽然以祥鸿公司的名义与实际承租人签订合同的，但在五年委托经营期限届满后祥鸿公司已经将案涉租赁物交还给原告，由原告自行收取租金，原告也已经与其他的物业公司以及实际承租人签订了三方协议，故原告实际承租期间的占有使用费应在祥鸿公司需退还的款项中扣除。本院限祥鸿公司在指定的期限内提交上述三方协议，但祥鸿公司没有在指定的期限内提交。原告主张占有使用费不应在本案中抵扣，应另案处理，且五年委托经营期限届满后案涉租赁物仍由祥鸿公司控制和收租，原告没有自行收取租金。
以上事实，有原告提交的东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同、收款收据、开业新闻的截图、补充协议书复印件、东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议，祥鸿公司提交的核准变更登记通知书、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议决议、委托书、一审民事判决书、二审判决书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、信息公开告知书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议，东莞市城乡规划局向本院出具的复函以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉合同是否有效；2.祥鸿公司是否需要向原告退还租金和赔偿损失，若需要，所需退还的数额是多少以及损失如何确定。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告在庭审辩论终结前均未向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管的批准意见建设，并认定原告与祥鸿公司所签订的案涉合同为无效合同。
二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是原告与祥鸿公司，祥鸿公司应向原告返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向原告返还的金额，本院认为，虽然原告直接支付给祥鸿公司的使用费仅有463578元，但并不代表原告实际支付的款项就只有463578元。根据合同约定，原告需要向祥鸿公司支付的租金是624378元，在支付该624378元的过程中，原告已经直接支付了463578元，其余160800元虽然原告没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，原告是完全有权向祥鸿公司收取160800元的，因此，该160800元是原告基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但原告将其有权向祥鸿公司收取的160800元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的160800元相抵扣，即原告实际上已经向祥鸿公司履行了160800元的支付义务，祥鸿公司向原告出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，原告实际上向祥鸿公司支付的使用费应为624378元，祥鸿公司应当向原告返还占有使用费624378元。
至于原告需承担的占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。原告和祥鸿公司均确认祥鸿公司基于委托经营协议需向原告支付的租金与原告基于案涉合同需向祥鸿公司支付的租金已经相互抵扣，即原告已经收取了委托经营协议所涉的五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，原告已经实际使用了案涉租赁物。原告因案涉合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，原告只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从其需向原告退还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，应参照案涉合同的租金标准，并结合原告实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共20年，首个合同期期满后，自动续租20年，作为第二个合同期，合同续租20年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，原告与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是原告支付624378元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为624378元÷40年=15609.45元／年。
其次，关于原告实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给原告并由原告收取租金，而原告主张期满后一直由祥鸿公司控制和收取租金，原告没有自行收取租金，本院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给原告的情况下，本案只对原告在五年委托经营期间的占有使用费即15609.45元／年×5年=78047.25元进行扣减。关于原告在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案不予处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除原告在本案中需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向原告退还的使用费应为624378元-78047.25元=546330.75元。
至于原告诉求祥鸿公司赔偿损失的问题，本院认为原告在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的文件进行审查，自身也存在过错，且在祥鸿公司占用原告资金的同时，原告也占用了案涉租赁物，因此，对原告诉求祥鸿公司赔偿损失，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本
判决发生法律效力之日起三日内向原告陈炯尧退还使用费546330.75元。
驳回原告陈炯尧的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费12479元，由原告负担4624元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担7855元；另外收取管辖权异议受理费100元，由王建荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈雪敏
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十二月十日
书 记 员 尹丽君
方淑敏
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