江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第2001号
上诉人（原审被告）王步华，女，1963年1月9日生，汉族。
委托代理人周亚，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏百惠家美时投资有限公司。
法定代表人任嵬，该公司董事长。
委托代理人孟滨，江苏忠清律师事务所律师。
上诉人王步华因与被上诉人江苏百惠家美时投资有限公司（以下简称百惠家美时公司）租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1386号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王步华及其委托代理人周亚，被上诉人百惠家美时公司的委托代理人孟滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年12月20日，江苏百惠家美时投资有限公司与王步华签订商铺租赁合同，合同约定百惠家美时公司将其所有的坐落于徐州市民主北路61号4-2号门面房租赁给王步华使用，租期一年，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，每月租金为770元。租赁合同约定租赁期间，若租赁方因经营需要收回房屋，自行使用，应提前一个月通知承租方，承租方无条件退租。租赁期间如遇拆迁、改造等事项，租赁方提前一个月通知承租方，承租方应无条件退租，在规定期内交还房屋。合同签订后，王步华即占有涉案房屋。合同约定期限届满后，被告继续按原合同约定租金缴纳至2013年2月份，并占有使用该房屋。
2013年2月17日百惠家美时公司下发通知一份，通知各租赁户：“我公司民主路房产消防、电路等设施已使用10多年，目前老化损坏严重，消防要求达不到新规范，部分电线裸露，存在严重安全隐患。安检部门多次要求我们停业整改，因此，本期合同到期后不再续签，我公司将对民主路门面进行消防、电路、管网等设施设备进行整体改造，决定于3月20日收回房屋，望各租赁户按时做好搬迁工作。”现百惠家美时公司以双方合同期限届满，要求王步华返还房屋。王步华答辩称其享有优先承租权，原告应予赔偿，表示不愿意交付房屋，双方各执己见，经原审法院调解无效。
原审法院认为，根据法律规定，所有权人或者管理人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，位于徐州市民主北路61号4-2号门面房，为百惠家美时公司所有，因此有权对该房屋进行处分。2012年12月31日双方的租赁合同期满后，百惠家美时公司没有收回房屋，王步华继续使用并缴纳租赁费，双方当事人之间的租赁协议转为了不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方签订的租赁合同中约定“租赁期间，若租赁方因经营需要收回房屋，自行使用，应提前一个月通知承租方，承租方无条件退租。租赁期间如遇拆迁、改造等事项，租赁方提前一个月通知承租方，承租方应无条件退租，在规定期内交还房屋。”百惠家美时公司于2013年2月17日、3月28日分别通知王步华将收回出租商铺，已履行合同约定。故百惠家美时公司要求王步华交付房屋的诉请，有事实及法律依据，法院予以支持。王步华关于其享有优先承租权的主张，可于符合双方合同约定的情形出现时，向百惠家美时公司主张行使，但其以此为由拒绝交还房屋无法律依据。王步华以其曾对涉案房屋进行改造为由，要求百惠家美时公司予以赔偿、回报，并以此为由拒绝向百惠家美时公司交还承租的房屋，均无法律依据，因此王步华的辩称理由不能成立，法院不予支持。遂判决：王步华于判决生效后十五日内将其从江苏百惠家美时投资有限公司承租的位于徐州市民主北路61号4-2号门面房腾空。
上诉人王步华不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、我与被上诉人签订的合同应当视为在2013年续签。2012年合同到期后，双方继续按该合同内容履行，原审法院也对此进行了认定，原租赁合同中的约定“租赁期间，租赁方因经营需要收回房屋，自行使用，应提前一个月通知承租方……”的规定有效，被上诉人也是按原合同规定执行的，无论是一审法院的认定还是双方当事人的行为，都是在按照原合同执行，从行为上都认定原合同在2013年有同等的效力，是2012年合同的延续。认为转为不定期合同是没有事实依据的。2、关于上诉人是否享有优先承租权的问题，现在被上诉人已经对外贴出了招租广告，应视为合同约定的情形出现，此情况下上诉人应当享有优先承租权。3、上诉人对所租的房屋结构进行了改造，经济上投入很大，且其不同于门面房的装修，是上诉人将该房屋改造成的门面房，将该房子从普通房屋改造成了营业用房，由于上诉人的努力是该房屋的价值得到了很大的提升，被上诉人因此受益是客观的事实。根据谁受益谁补偿的原则，被上诉人应当给予补偿。4、原审法院认为上诉人出示的证据没有证人出庭，但是一审中上诉人提供了证人出庭，被拒绝，且庭审期间被上诉人对外承租方停水停电砸坏门窗等行为，对上诉人的身心造成了伤害。5、从上述事实看，在合同延续期间被上诉人造成我的损失被上诉人应当予以赔偿。综上，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人百惠家美时公司答辩称，1、2013年合同已到期，双方没有再重新签订协议，在此期间被上诉人多次通知上诉人腾空房屋，但是上诉人没有腾空，双方也没有协商再签合同，一审法院认定2012年合同到期后双方之间是不定期租赁合同是符合法律规定的。2、关于优先承租权的问题，一审认定在符合约定享有优先承租权的情形下可以主张，我们认为这点认定也是有一定的事实根据的，但是上诉人没有在一审中主张权利，况且就本案来讲是不存在优先承租权的问题，也就是说本案没有发生上诉人可以享有优先承租权的情况，因为合同到期后被上诉人要求收回房屋是针对众多承租人的，收回后是为了进行改造而不是为了进行租赁，即使以后对外进行租赁也要在维修过后，也就是说合同到期后根据双方签订的原订合同的约定被上诉人要求收回房屋，上诉人应无条件同意。所以本案不存在上诉人上诉主张的优先承租权的问题。3、上诉人认为对所租的房屋进行改造投放了很大费用，我们认为这个改造费用按合同约定不应当由被上诉人承担，而且上诉人在一审时也没有提出反诉。也不是不能作为被上诉人一审诉请的抗辩理由。4、上诉人认为法院审理程序违法，我们认为一审程序合法，也没有影响到本案的实体的处理后果。综上，一审判决适用法律正确认定事实正确。请求二审法院依法维持一审判决。
经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：涉案租赁合同应否继续履行，上诉人应否向被上诉人交付涉案房屋。
二审期间上诉人王步华提供的证据有：一、个体工商户营业执照、房屋租赁登记备案证明。证明：1、上诉人在租赁被上诉人房屋期间合法经营，从无违法行为；2、上诉人与被上诉人之间自2001年1月建立租赁关系，至今年已长达13年之久。3、长期租赁期间，上诉人已形成稳定的客户群体及良好的商业信誉。二、商铺出租合同。证明：1、上诉人与被上诉人之间有较长时间连续的租赁关系，租赁合同为每年一签。2、因长期保持较好的租赁关系，双方在合同第九条约定，合同期满，如甲方的租赁房屋需要继续出租，在同等条件下乙方享有优先承租权。本案上诉人享有优先承租权。三、收据21份，共8页。证明：1、上诉人与被上诉人之间存在长期连续的租赁关系，2、上诉人按约定按时向被上诉人缴纳房租、电费从未拖欠；3、被上诉人也知晓上诉人在租赁经营期间所代理品牌有稳定的客户群体及良好的商业信誉。四、工商登记资料查询。1、徐州滋彩商业管理有限公司系锦江酒店的经营人，被上诉人与其签订的房屋租赁合同。2、现上诉人所有的民主北路61号底层商铺含上诉人计有15家，通过上诉人了解，有13家并不是与被上诉人签订房屋租赁协议，而是与徐州滋彩商业管理有限公司签订的房屋租赁协议；被上诉人已将上诉人所租赁使用的房屋租赁给了徐州滋彩商业公司，被上诉人损害了上诉人的优先承租权。五、照片一组11张，7页，证明：1、该组照片摄制时间为2013年6月被上诉人所有房屋装修期间，被上诉人以所谓的消防改造名义发函与事实不符，事实上被上诉人已将底层正在租赁使用的商铺转租给了徐州滋彩商业公司，由徐州滋彩商业公司出资进行装修，然后再对外转租，现底层13家商铺均是直接与徐州滋彩公司签订租赁协议。2、照片显示上诉人所租赁相邻商铺为晨光文具、斑马文具店，该店与上诉人同为承租人，至今为止仍在继续经营，经上诉人了解，该店现系与徐州滋彩公司签订房屋租赁协议。3、在装修期间，在醒目位置贴出门面出租广告，招租联系人员及电话系证明被上诉人并非自用，而是对外出租，招租联系人薛先生及电话现经了解证实为徐州滋彩公司副总经理。4、装修期间，底层已有多家商铺承租经营，现经核实均是与徐州滋彩公司签订房屋租赁协议。六、照片一组。10张，10页，证明照片拍摄于二审上诉期间。1、该组证据证明上诉人所有底层商铺除被上诉人外已全部出租经营，经上诉人了解13家商铺均是与徐州滋彩公司签订房屋租赁协议。2、本组照片与原审提交照片证据相互印证，证明上诉人已将底层商铺出租给徐州滋彩公司，违反租赁合同约定，损害上诉人优先承租权。3、在底层商铺中既有原承租户，也有新承租户，被上诉人要求上诉人迁出没有道理。4、原审未能查清事实，上诉人的优先承租权条件已具备。七、徐州市民主北路61号底层商铺房屋租赁现状。证明：1、底层商铺在2013年6月开始装修，当年7、8、9月各商铺即开始经营，原承租户并非上诉人一家，被上诉人要求上诉人迁出没有道理，2、上诉人与被上诉人约定的优先承租权条件早已具备，上诉人享有优先承租权，原审判决未能查清事实。八、租赁合同，徐州滋彩公司与一个商铺签订的租赁合同，租赁的房屋就是民主北路61号底层商铺，在合同最后一页提到联系人薛勇及联系电话，和原审提交的照片中招租广告人员和电话是一致的。上诉人认为被上诉人已经将房屋租赁给徐州滋彩公司，损害了上诉人的优先承租权。
被上诉人百惠家美时公司质证认为，一、对第一份证据个体户营业执照的真实性没有异议，关联性方面说明不了本案的争议焦点问题。该份证据证明不了上诉人的三点证明观点，这份营业执照体现的是经营方面的行政许可手续，不能证明上诉人的实际经营状况。二、不具备证据的法定条件，因为是复印件。这份房屋租赁登记证明的有效期是从2006年-2007年，早已过期。三、对第三份证据的真实性没有异议，但证实不了上诉人的观点，与本案的焦点有关的内容例如合同第十一条的规定，反而能够说明被上诉人一审主张的正确性。四、对收据的真实性没有异议，我们没有发现这里面有这二年房租的交缴情况；说明不了上诉人提供该组证据要证明的观点，例如电费房租从未拖欠，双方之间存在连续良好的租赁关系，事实上上诉人已经拖欠了房租。五、对工商登记查询的真实性有异议，即使是真实也与本案的争议焦点没有关联性，这份所谓的滋彩公司的工商登记资料不能证明上诉人要证明的观点，也证明不了被上诉人已经将上诉人租赁使用的房屋租赁给了滋彩公司。由于这个房屋至今被上诉人占用，不存在房屋租赁问题。这份证据与本案毫无关联性。六、对真实性有异议，不能证明其中的带有出租公告的照片是在租赁标的物现场拍摄的，与本案毫无关系，尤其不能证明位于民主路61号的门面房已经由被上诉人出租给滋彩公司；更不能证明本案争议的位于民主路61号房屋已对外出租，这个房屋现在还由上诉人使用，所以不存在被上诉人曾对上诉人正在使用的房屋进行对外招租。七、对照片的真实性没有异议，关联性与上诉人的证明观点不一致，照片所反映所有的商铺都在正常经营，但是上诉人提供这份照片证明不了13家商铺均是与滋彩公司签订租赁协议，而且这些商铺都是迁出后又继续使用的，况且这些商铺使用的是不同的房屋，与本案没有关联性。这些商铺即使形成优先承租权，也要考虑同等条件下，行使是一方面，得到优先承租又是一个方面，不能证明上诉人的观点。八、不能作为证据使用，只能作为上诉人的主张和说明使用，同我们对第七份的质证意见，别人的情况不能代表上诉人的情况，即使别人享有优先承租权，也要考虑同等条件下，行使是一方面，得到优先承租又是一个方面，不能证明上诉人的观点。九、对合同的真实性有异议，是复印件，并且只有一方的内容而没有承租方的内容，不具备合同的有效形式。即使是真实的，也证实不了本案的争议焦点问题。
对于上述证据，本院经分析认为，上诉人提供的工商登记、房屋租赁登记备案证明、商铺出租合同、收据等证据能够证明其与被上诉人之间租赁合同签订及履行情况，但是无法证明其因此具有优先承租权及不应搬出的事实。且从其提供的工商登记查询、照片等证据看，也仅仅证明涉案房屋同等地段的其他房屋的使用现状。同样无法明确被上诉人的上诉观点。
本院认为，1、房屋租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。涉案房屋的租赁期限至2012年12月31日到期后，双方当事人没有继续签订租赁合同，故虽然双方的租赁关系继续存在，但是租赁合同关系已经从定期租赁关系转变为不定期租赁关系。租赁期限为不定期的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。
2、双方当事人之间的租赁合同虽然约定“租赁期间，若租赁方因经营需要收回房屋，自行使用，应提前一个月通知承租方，承租方无条件退租。租赁期间如遇拆迁、改造等事项，租赁方提前一个月通知承租方，承租方应无条件退租，在规定期内交还房屋。”被上诉人能够提供证据证明其提前履行了通知的义务，故被上诉人有权要求上诉人交还房屋。
3、上诉人认为其对于涉案房屋享有优先承租权，故其应继续承租该房屋而拒不搬出。但上诉人现仍实际使用涉案房屋，其提供的证据不能证明被上诉人已经将涉案房屋又出租给他人，故其行使优先承租权的前提条件尚不成立。其以此为由拒不迁出无事实及法律依据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人王步华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一三年一月七日
书 记 员 孙玉娟