重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪法民初字第04438号
原告胡小娇，女，1985年4月20日出生，汉族，教师，住重庆市涪陵区。
委托代理人郭廷禄（原告胡小娇之母），女，1957年1月27日出生，汉族，居民，住址同上。
委托代理人申茂豆（原告胡小娇之夫），男，1981年8月8日出生，汉族，居民，住址同上。
被告重庆市晓红实业集团有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华西路3X号，组织机构代码76265980－5。
法定代表人韩乐勇，该公司董事长。
委托代理人鲜好平，重庆佳士律师事务所律师。
原告胡小娇诉�告重庆市晓红实业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员田世明适用简易程序，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告胡小娇及其委托代理人郭廷禄，被告重庆市晓红实业集团有限公司的委托代理人鲜好平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡小娇诉称，2009年9月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》和补充协议约定，被告将其开发的重庆市涪陵区XX路XX号XX小区X号楼XX-
X号房屋卖给原告，由被告为原告申办产权转移登记手续，且被告须在2010年10月1日交房后90日内取得土地房屋登记受理单。实际履行中，被告没有按期申请产权转移登记，在2011年10月14日才上报登记。依合同约定，被告应支付原告逾期申请过户登记的违约金5889.76元。此外，被告还收取擅自改变房屋部分结构，收取原告增加面积款4954.52元。原�认为被告擅自改变结构导致房屋面积增加，无权收取增加部分面积房款，其已收取部分应退还原告。请求法院判决被告立即支付逾期取得房屋产权登记受理单的违约金5889.76元，退还收取的超面积款4954.52元。
被告重庆市晓红实业集团有限公司辩称，被告已按约定期限内申请产权登记，由于登记主管部门的原因，才于2011年10月14日出具登记受理单。被告认为，登记主管部门逾期出具受理单，对被告而言属不可抗力，被告依法应免责。若法院认定被告的行为构成违约，因被告违约的终结时间是2011年11月14日，原告2014年8月14日起诉已超过诉讼时效，丧失了请求法院保护其权利的资格。原告主张被告擅自改变房屋结构的事实不属实，被告不应退还其超面积款4954.52元。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》和补充协议约定，被告购买原告开发的位于重庆市涪陵区XX路XX小区X号楼14-7号房屋，房屋套内面积为65.03平方米，其套内建筑面积单价为3155.74元／平方米；如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积与套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；房屋交房时间为2010年10月1日前。关于产权登记问题，双方在补充协议中约定房屋交付使用后90日内，由双方向房屋登记机构提出产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。若因被告的原因导致未能取得房屋登记机构出具的受理单，被告需支付按已付房款日万分之一标准计算的违约金。合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，被告于2010年10月1日交付了房屋。房地产登记主管部门于2011�10月14日受理原、被告的产权登记申请。2013年2月4日，被告按产权登记面积66.60平方米计算，收取原告房屋尾款4954.52元。2014年8月14日，原告提出本案诉讼。
诉讼中，原告主张被告违反合同约定，擅自改变房屋结构，将原约定的3个阳台中的1个阳台由非封闭阳台改为封闭阳台。由于面积计算规则不同，导致房屋面积增加。原告提供了房屋平面布局图复印件和房屋使用说明书佐证。其中，房屋平面布局图载明原告所购房屋共3个阳台，但没有明确说明是封闭式还是非封闭式阳台；房屋使用说明书是房屋交付时交与原告的文件，载明阳台均是非封闭式阳台。质证中，被告否认房屋平面布局图是被告制作，提出该证据不能证明是被告的承诺；使用说明书不能证明设计时阳台均为非封闭式阳台。
本院确认的上述事实，有原、被告的陈述记录，原告提供的重庆市商品房买卖合�及补充协议、房地产登记主管部门的产权登记信息资料复印件、房屋平面布局图复印件和房屋使用说明书等证据复印件在案佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议没有法定无效事由，属有效合同，对当事人均有约束力，对此，当事人没有争议。本案争议的主要问题是：第一、房地产登记部门2011年10月14日才受理原、被告的产权登记申请，是否是由于可归责于被告的原因所致？第二、原告的主张是否已超过诉讼时效？第三、被告是否有擅自改变房屋结构导致面积增加的事实？
关于房地产登记部门2011年10月14日才受理原、被告的产权登记申请，是否是由于可归责于被告的原因所致的问题。因房地产登记部门2011年10月14日才受理原、被告的产权登记申请，可能是多方面原因所致。根据民事诉讼证明�则，原告需对该事实承担证明责任，否则将承担证明不能的法律后果。诉讼中，原告没有证据证明房地产登记部门在2011年10月14日才受理原、被告的产权登记申请，确系被告的原因所致。因此，对原告主张被告支付其逾期取得房屋产权登记受理单违约金的请求，本院不予支持。
关于原告的主张是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度是法律为当事人设定的限期请求法院保护其民事权利的一种制度。超过诉讼时效期间，法院对其权利将不予保护。根据我国法律规定，普通诉讼时效期间为2年，从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，双方当事人能随时查询房地产登记情况，若有归责于被告的原因，导致房地产登记主管部门在2011年10月14日才出具登记受理单的事实存在，截止当日，被告的违约期间和应支付的违约金均能确定，原告亦能核实清楚。根�普通诉讼时效期间的规定，若无诉讼时效中止、中断的情形，原告主张违约金的诉讼时效不能超过2013年10月14日。因此，原告2014年8月14日起诉主张违约金，且未能证明在2013年10月14日前向被告主张过权利，即使被告的违约事实成立，亦因其主张超过诉讼时效，丧失了请求人民法院保护其权利的资格。故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
关于被告是否擅自改变房屋结构导致面积增加的问题。根据民事诉讼谁主张谁举证的证明规则，原告需证明被告承诺的房屋结构和实际交付的房屋结构有差异，否则将因待证事实未能被证明而承担证明不能的法律后果。原告提交旨在证明被告承诺三个阳台均为非封闭阳台的证据是平面布局图和被告交给原告的使用说明书。上述证据中，平面布局图系复印件，没有原件核实，原告也未提供其他证据佐证该证据的来源，无法核实其内容的真实性，且该证也没有明确载明阳台系封闭式还是非封闭式阳台，故不能作定案依据采纳。原告提供的使用说明书是房屋交付时被告交与原告的，不能证明是被告与原告签订合同时承诺的房屋结构，且此时房屋已经竣工验收并交付使用，该使用说明书将已经交付使用的封闭式阳台勾选为非封闭式阳台，显属书写有误。故原告主张被告擅自改变承诺的结构没有被证明，其主张被告返还超面积款4954.52元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告胡小娇的诉讼请求。
案件受理费74元，减半收取37元，由原告胡小娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 田世明
二〇一四年十月八日
书记员 李亚灵