北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0108执异106号
案外人杨文婷。
委托代理人王甫，北京市晨野律师事务所律师。
申请执行人兴业银行股份有限公司北京甘家口支行，住所地北京市海淀区三里河路17号甘家口大厦11层。
负责人葛欣，行长。
委托代理人刘海屏，北京大成律师事务所律师。
委托代理人郭文敏，北京大成律师事务所律师。
被执行人北京金政房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区史家胡同24号9室。
法定代表人张玉国，董事长。
被执行人北京高通投资有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人齐飞，经理。
被执行人北京弘瑞佳成科技有限公司，住所地北京市东城区美术馆后街27号楼福顺轩旅馆102室。
法定代表人王征，总经理。
被执行人常顺同。
本院依据本院（2015）海民（商）初字第10121号民事判决书，在执行兴业银行股份有限公司北京甘家口支行（以下简称兴业银行甘家口支行）与北京金政房地产开发有限责任公司（以下简称金政公司）、北京高通投资有限公司、北京弘瑞佳成科技有限公司、常顺同金融借款合同纠纷一案[执行案号：(2016)京0108执2656号]过程中，裁定查封金政公司名下xxx房屋的过户手续。对此，案外人杨文婷向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成由审判员张旸担任审判长，审判员罗红梅、潘亮洁参加的合议庭，以公开听证的方式进行了审查。杨文婷的委托代理人王甫、兴业银行甘家口支行的委托代理人刘海屏、郭文敏到庭参加听证，金政公司经本院传票传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人杨文婷述称：请求法院停止、排除对xxx房屋的执行。2006年4月到2007年8月，杨文婷与金政公司签定多个房屋买卖合同，约定金政公司将109套住宅、11套底商出售给杨文婷。兴业银行甘家口支行对杨文婷的大量购房情况明知，并在2006年6月为其中的37套住宅提供了按揭贷款。2013年12月25日杨文婷还专门通过公证处发函给兴业银行甘家口支行，声明杨文婷已经购买相关房屋。上述房屋已经全部交付杨文婷占有使用，109套住宅已经办理房产证，11套底商金政公司一直拖延办理房产证。为此，杨文婷在2014年9月在朝阳法院起诉金政公司，要求金政公司办理11套底商的房产过户。2016年，杨文婷发现金政公司意图利用法院的审判和执行程序逃避房屋过户义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨文婷享有物权期待权，其有权提出异议，排除对其已经购买的11套底商的执行，且可以对抗申请执行人兴业银行甘家口支行对房屋的优先受偿权。在该规定中，司法解释规定了四个要件，符合该四个要件的，人民法院应当支持执行异议申请，排除执行。目前，杨文婷申请排除执行符合该四个要件：一、在法院查封之前，杨文婷早就与金政公司签订了合法有效书面买卖合同，且该合同的效力已经过法院判决确认；二、在人民法院查封之前，杨文婷早已合法占有并使用11套底商多年；三、杨文婷已经就11套底商支付了全部价款（因双方未最终对账，杨文婷愿意将剩余价款按照该《规定》和人民法院的要求交付执行）；四、没有办理11套底商的过户登记不是杨文婷自身的原因，杨文婷多次催促办理，甚至通过诉讼要求办理，金政公司均想方设法恶意逃避。综上，请求法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和相关法律支持杨文婷的执行异议申请，排除对杨文婷购买的11套底商的执行，防止金政公司恶意利用人民法院的审判和执行程序逃避房屋过户义务。
申请执行人兴业银行甘家口支行辩称：案外人杨文婷不具有排除本案执行的权利。杨文婷提出异议，声称其对案件标的享有所有权，但实际上其并非执行标的的所有权人。兴业银行甘家口支行享有合法有效的抵押权，杨文婷的异议主张不能对抗兴业银行的抵押权。杨文婷依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出执行异议，在判断杨文婷的权利能否符合该条规定能够排除执行时，应依据上述规定第二十四条至第二十七条的内容进行界定，而杨文婷的异议主张并不符合上述条文规定。同时，杨文婷的异议主张不能满足上述规定第二十八条规定的条件：第一，杨文婷与金政公司始终没有签订合法有效的房屋买卖合同；第二，在双方2007年8月31日签订的购房补充协议中明确双方是租赁关系，如果杨文婷对房屋的占有事实存在，也是基于租赁关系的占有，而非基于买卖关系的占有；第三，房屋价款尚不明确，无从判断杨文婷是否已经支付了全部或部分价款；第四，杨文婷与金政公司签订合同是在2006年，涉案房屋的产权证是在2007年核发，住宅的房产证是2010年办理，杨文婷却主张直到2014年才知道涉案房屋可以办理房屋产权登记，不合常理。综上所述，杨文婷提出的执行异议没有法律依据，不能对抗兴业银行甘家口支行的抵押权，请求法院驳回杨文婷的异议申请。
被执行人金政公司未发表答辩意见。
本院经审查查明：
本院于2015年8月24日作出（2015）海民（商）初字第10121号民事判决书，对兴业银行甘家口支行与金政公司、北京高通投资有限公司、北京弘瑞佳成科技有限公司、常顺同金融借款合同纠纷一案，判决如下：一、被告北京高通投资有限公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行借款本金六千四百九十八万二千四百四十四元九角九分及其利息、罚息、复利（截至二〇一五年一月十二日合计四十三万一千六百五十六元九角，自二〇一五年一月十三日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定计算）；二、被告北京高通投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行律师费二十七万六千六百元；三、原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行对被告北京金政房地产开发有限责任公司抵押的位于xxx的房屋所有权及其分摊范围内的建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、被告北京弘瑞佳成科技有限公司、常顺同对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；五、被告北京弘瑞佳成科技有限公司、常顺同承担保证责任后，有权向被告北京高通投资有限公司追偿。
判决书生效后，兴业银行甘家口支行于2016年3月10日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年5月16日作出（2016）海民执字第2656、2657号强制执行裁定书，裁定：查封北京金政房地产开发有限责任公司名下的房屋的过户手续。同日，本院作出（2016）海民执字第2656、2657号协助执行通知书，请北京市国土资源局朝阳分局协助执行：一、查封北京金政房地产开发有限责任公司名下位于xxx房屋的过户手续。二、房屋所有权证号：X京房权证朝其字第xxx号。三、查封范围：xxx。
另查，杨文婷曾就其与金政公司商品房预售合同纠纷提起诉讼。北京市朝阳区人民法院于2013年3月1日作出（2013）朝民初字第11283号民事判决书，判决：确认原告杨文婷与被告北京金政房地产开发有限责任公司关于xxx商品房的买卖关系有效。金政公司不服上述判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）二中民终字第07631号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。金政公司不服上述二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年6月20日作出（2014）高民申字第01859号民事裁定书，裁定：驳回北京金政房地产开发有限责任公司的再审申请。
就杨文婷与金政房地产之间的购房纠纷，上述判决书作出了以下认定：
第一，关于双方签订房屋买卖合同的情况，判决书查明：2016年4月28日，金政公司（甲方）与杨文婷（乙方）签订《购房补充协议》（以下简称补充协议一），约定：乙方购买甲方锦鸿阁项目商品房：1.住宅：B座105套住宅，单价每平方米1.1万元，总价9079.78万元；2.商业：首层366.42平方米，单价每平方米3万元；二层463.55平方米，单价每平方米2.8万元；两层总价共计2397.2万元；3.车位：购买车位30个，总价345万元；上述乙方所购房屋及车位总价款共计人民币11822万元。2006年11月6日，金政公司（甲方）与杨文婷（乙方）签订《付款补充协议》（以下简称补充协议二），载明：一、乙方购买的住宅尚有8套房款未付，另再购4套住宅，以上12套住宅总价款（含印花税）为932.55万元；二、乙方购买商业部分面积从原来的G轴增加到F轴，即首层增加至419.12平米，二层增加至534.06平方米，建筑面积单价不变，仍按原协议执行，两层共计2753.72万元，应乙方要求，双方协议分期付款；三、根据第一条、第二条的约定，乙方应付甲方房款共计3686.27万元，于2006年12月31日前分期或者一次性支付1500万元，余款于2007年5月31日前付清；……2007年5月1日，金政公司与杨文婷签订《物业租赁合同》（合同号xxx），约定杨文婷向金政公司承租涉案房产，建筑面积共计1062.74平方米，租赁期限自2007年5月1日至2027年4月30日，租金标准为每建筑平方米每日3.95元，金政公司委托北京青之旅物业管理有限公司提供物业管理与服务，杨文婷向青之旅公司交纳物业费。2007年8月31日，杨文婷与金政公司签订《购房补充协议》（以下简称补充协议三），载明：金政公司（甲方）与杨文婷（乙方），根据《购房补充协议》及《付款补充协议》，甲方已将xxxB座F轴以北建筑面积为1062.74平方米的商业用房预售给乙方，具体房号为xxx，鉴于乙方所购商业用房产权证尚未办理完毕，故双方不能签署正式商品房买卖合同，为使乙方办理有关手续，双方特签订商业租赁合同（合同号xxx），待产权证办理完毕，双方正式签署商品房买卖合同后，物业租赁合同（合同号xxx）无条件作废。
第二，关于房款给付情况，判决书查明：对于杨文婷已付的购房款情况，双方无争议部分共计9845万元，其中包括2006年11月6日至2006年12月31日期间共计付款696.9388万元，2007年1月1日至2007年5月31日期间共计付款2800万元；双方有争议部分为3000万元，杨文婷主张该3000万元是于2006年6月12日以支票方式支付的，金政公司对此不予认可。根据上述查明事实，（2013）二中民终字第07631号民事判决书认定：依据双方所签订的补充协议二的内容，可以证实金政公司已于2006年11月6日确认，尚未付款的12套住宅和商业房产共计款项3686.27万元，将由杨文婷于该协议签订后至2007年5月31日前支付。再依据双方确认的杨文婷已付款项，可以证实杨文婷于2006年11月6日至2007年5月31日期间共计付款3496.9388万元。
第三，关于房屋交付使用情况，判决书认定：涉案房产已于2007年3月31日被交付杨文婷实际使用至今。
再查：2016年7月7日，杨文婷向本院案款专户汇入人民币1893300元。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，已经发生法律效力的（2013）朝民初字第11283号民事判决书以及（2013）二中民终字第07631号民事判决书确认了以下事实：第一，杨文婷与金政公司于2006年至2007年期间，就涉案房屋签订了一系列书面买卖合同，并经法院判决确认合同有效。第二，涉案房屋已于2007年3月31日被交付杨文婷实际使用。第三，金政公司与杨文婷于2006年11月6日签订补充协议二，确认未付款的12套住宅和商业房产共计款项3686.27万元。之后，杨文婷已经按照协议约定付款3496.9388万元。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条的规定，在本案其他当事人未提供足以推翻的相反证据的情况下，本院对已为上述生效民事判决书所确认的事实予以采信。根据以上事实，杨文婷在本院查封涉案房屋前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有房屋。现杨文婷已将判决书认定的应付房款与已付房款之间的差额主动交至本院，且无证据表明涉案房屋未办理过户手续系因杨文婷自身原因造成。因此，综合以上情形，杨文婷提出的异议主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。
申请执行人兴业银行甘家口支行对涉案房屋主张抵押权，该权利与杨文婷对涉案房屋的物权期待权之间的冲突，宜在审判程序中界定解决。在此之前，因案外人杨文婷的异议主张符合法律规定的条件，为避免涉案房屋被执行后可能出现的权利落空的风险，本院认为，应中止对涉案房屋的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对xxx房屋的执行。
案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 旸
审判员 罗红梅
审判员 潘亮洁
二〇一六年七月十二日
书记员 时利娜