江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第02166号
原告张炎，工人。
委托代理人刘柏，男，1973年8月10日生，汉族。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被告江苏地杰房地产开发有限公司，住所地睢宁县东升街8号帝壹城销售部。
法定代表人王江斌，该公司董事长。
委托代理人杨志宏，江苏金合律师事务所律师。
原告张炎与被告江苏地杰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法先由审判员ＸＸ福适用简易程序独任审判，后组成合议庭，分别于2013年10月11日、2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告张炎及其委托代理人周修旺、刘柏，被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托代理人杨志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张炎诉称：2010年12月7日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的帝壹城小区3幢3单元305室（面积为118.94平方米、价款为430795元）、3幢-1单元32号车库（面积为26.22平方米、价款为102206元），价款合计为533001元。根据合同约定，被告应在2012年1月28日前将已取得商品住宅使用批准文件的住房和已取得备案文件的车库交付给原告；若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告应在商品房交付后360日内将办理产权证书所需要的资料报产权机关备案，否则按银行同期存款利率标准支付违约金；原告应承担水、电、燃气、太阳能购买和安装的费用；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但时至今日，被告没有将符合约定条件的房屋交付给原告。被告还将一楼电梯口封死。虽经原告多次交涉，但仍然没有结果。
综上，原告认为，被告逾期交房向原告按日支付已交付房价款万分之一的违约金标准太低，应该予以调整至日万分之五。合同中关于水、电、燃气、办理产权证的条款及原告承担太阳能购买和安装费用的条款属于无效条款，应该予以撤销。被告将一楼电梯口封死的做法是错误的，被告逾期交付房屋的行为已违约，其应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、将两份商品房买卖合同第九条调整为：若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；2、确认两份商品房买卖合同第十五条无效；3、确认两份商品房买卖合同补充协议（一）第2、4条约定无效；4、被告恢复一楼电梯通行；5、被告支付延期交房违约金146575元；6、被告负担本案的诉讼费用。
被告江苏地杰房地产开发有限公司辩称：双方签订的两份商品房买卖合同是当事人真实意思表示，条款是合法有效的，原告要求调整违约金条款没有事实和法律依据。我公司将在两个月内恢复一楼电梯通行。原告不应在上房之前要求被告支付违约金，因此请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月7日，原告张炎与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同两份，原告购买被告开发的帝壹城小区第3幢3单元305号商品房（建筑面积为118.94平方米、价款为430795元）、第3幢-1单元32号车库（建筑面积为26.22平方米、价款为102206元）。根据双方签订的合同第八条约定，被告应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给原告使用。如被告未按合同规定的期限将该商品房及车库交付原告使用，逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议（一）第2条规定“水、电、燃气、有线电视、电话、宽带以及房屋公共维修基金、契税、交易费等所有政府规定的相关费用由买受人自理”、第4条规定“太阳能热水器设备由出卖人统一采购、统一安装，交房前买受人必须据实支付采购和安装费用（不超出市场同品牌同规格产品的价格）”。同时双方对付款方式的约定为在2010年12月7日前付首付款，余款在2011年1月1日前付清。逾期付款超过五日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月7日支付第3幢3单元305号商品房首付款130795元、第3幢-1单元32号车库首付款32205元，于2011年3月1日支付第3幢-1单元32号车库余款70000元，于2011年5月17日支付第3幢3单元305号商品房余款300000元。
因被告江苏地杰房地产开发有限公司未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，其遂于2012年11月25日作出承诺，主要内容为：对帝壹城小区1号、2号、9号、10号、3号、8号、11号楼于2013年4月25日取得工程竣工验收合格证（规划、质检、设计、施工、监理等部门），于2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则该期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止；赔偿金在交房之日和钥匙一起交付。后因被告未能按照约定及时交付房屋及车库，原告提起本次诉讼。在诉讼过程中，原告变更了第五项诉讼请求，要求被告支付以533001元为基数、以日万分之五为标准从2012年1月28日计算至合同约定的交付条件为终点的违约金，并放弃了要求被告恢复一楼电梯通行的诉讼请求。被告在庭审中抗辩原告迟延支付购房款应承担相应的违约责任，后不要求在本案中予以冲抵，主张另行解决。
另查明，被告并未按照合同约定以书面形式通知原告上房，原告目前仍未上房，但被告在最后一次庭审时（2014年4月21日）当庭告知原告涉案房屋已经可以办理两证，符合上房条件，通知原告上房。
再查明，被告认为违约金标准较高，要求以在同类型案件中被告申请对同类地段、同类房屋及车库的月租金标准进行鉴证的结论作为参考，但鉴定机构以无法进行鉴证为由予以中止。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、承诺书、销售不动产统一发票、（2010）睢民初字第653号民事判决书、（2011）睢李民初字第59号民事判决书、（2011）徐民终字第1855号民事判决书、（2013）苏民申字第96号民事裁定书、录音资料、中止价格鉴证通知书等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告张炎与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。原告要求将合同第九条的违约金计算系数由日万分之一调整至日万分之五，要求确认合同第十五条以及合同补充协议（一）第2条和第4条无效，本院认为，双方签订的合同及其附属的补充协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的法定情形，故本院对原告该三项诉讼请求不予支持。
关于逾期交房而产生的违约金，根据商品房买卖合同的约定，被告应于2012年1月28日前将符合约定交付条件的商品房及车库交付原告使用，但迄今为止仍未书面通知原告上房，也未提供证据证明涉案房屋已经符合交付条件，违反了约定，应承担相应的违约责任。双方约定若被告逾期交房，合同继续履行的，被告应当自2012年1月29日起至实际交付之日止、按日支付已交付房价款万分之一的违约金，但被告于2012年11月25日作出承诺：如果不能在2013年4月28日前交付房屋，2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之贰补偿，并且逾期上房屋违约金自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”被告作出的上述承诺并不存在上述无效或者可撤销的法定情形，其应受到该承诺的约束，相应的违约金应当按照被告承诺的标准计算。原告认为房屋不符合约定条件，目前未上房，要求逾期上房违约金计算至符合合同约定的交付条件之日。本院认为，原告主张的合同约定的交付条件成就之日并不是一个确定的日期，虽然被告并未书面通知原告上房，但在2014年4月21日的庭审时当庭告知原告上房，本案中逾期上房违约金计算至法庭辩论终结前为宜。原告主张的违约金应为89437.57元（533001元×0.1‰×301天（即2012年1月29日至2012年11月25日）＋533001元×0.2‰×153天（即2012年11月26日至2013年4月28日）＋533001元×0.3‰×357天（即2013年4月29日至2014年4月21日）］。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏地杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张炎逾期交房违约金89437.57元；
二、驳回原告张炎的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3640元，由原告张炎负担1600元，由被告江苏地杰房地产开发有限公司负担2040元（鉴于原告已预交，被告应负担部分应于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ福
人民陪审员 顾存永
人民陪审员 刘光俭
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 刘海媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。