四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第538号
上诉人（原审被告）四川全胜置业有限公司。
法定代表人石中华。
委托代理人石全胜。
被上诉人（原审原告）成都全程德邦物流有限公司。
法定代表人薛大鹏。
委托代理人王国龙。
上诉人四川全胜置业有限公司（以下简称全胜置业公司）因与被上诉人成都全程德邦物流有限公司（以下简称德邦物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全胜置业公司及其委托代理人石全胜，被上诉人德邦物流公司的委托代理人王国龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2013年1月29日，德邦物流公司与全胜置业公司签订了《商铺租赁合同》，合同主要内容为：甲方（全胜置业公司）将位于四川省南部县南隆镇幸福大道西延线金峰园小区B栋底层口面房第四间部分的房屋铺面租于乙方（德邦物流公司）使用，租用面积280平方米，用途为物流经营；房屋租赁期自2013年3月10日至2015年3月9日，共计2年；房屋年租金76，000元，基于本合同产生的房屋租赁税费由乙方承担，甲方负责帮助乙方在合同签订后二十个工作日内办好《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》及《交通运输经营许可证》，乙方在领取相关证件并核实无误后十个工作日内将第一年租金76，000元汇到甲方银行账号（开户银行中国工商银行开户名称四川全胜置业有限公司开户账号）；甲方应于乙方付款后将房屋按约定条件交付给乙方；交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的，乙方有权单方解除合同；因甲方房产权利瑕疵导致乙方不能承租或不能办理《营业执照》的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应按照一个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失等内容。2013年2月22日，德邦物流公司在中国建设银行双流县支行华阳分理处向全胜置业公司转账76，000元，中国建设银行于2013年2月26日因该账户为不动户又将款退回德邦物流公司账户。2013年3月1日，德邦物流公司向全胜置业公司发出《通知函》，称德邦物流公司2013年2月26日在装修承租全胜置业公司店铺期间，南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰房产公司）派人告之其与全胜置业公司存在购房纠纷，不得进行装修，否则将强制拆除，全胜置业公司法定代表人石中华得知该情况后，告知德邦物流公司按原计划装修，如果产生相应的损失将由其全额承担，但崚鹰房产公司于2013年2月28日派人将德邦物流公司安装的承租店铺隔离墙拆除，故德邦物流公司通知要求与全胜置业公司解除合同，并由全胜置业公司承担75，349.88元的经济损失。全胜置业公司于2013年3月14日向德邦物流公司回函，称出租房屋系合法购买，租赁合同是依法成立的，德邦物流公司应向侵权人主张索赔，应撤回《通知函》。
原审另查明，崚鹰房产公司因与全胜置业公司对案涉租赁房屋的产权存在争议，已向原审法院提起诉讼。全胜置业公司在庭审中称案涉出租房屋系从崚鹰房产公司金峰园项目部购买，并提交案涉房屋《买卖合同》及已支付400万元购房款《收条》，产权证正在办理中，出租房屋时已告之德邦物流公司；德邦物流公司对全胜置业公司诉称的这一事实未提出异议。德邦物流公司在庭审中举出19，016.88元的装修损失清单，全胜置业公司质证认为该损失清单系德邦物流公司单方制作，不能证明其实际损失。
德邦物流公司的一审诉讼请求为：1.判令解除《商铺租赁合同》；2.判令全胜置业公司向德邦物流公司支付一个月租金的违约金6，333元、房屋装修损失19，016.88元、其他损失10，000元，共计35，349.88元。
原审认为：合法的租赁关系受法律保护。德邦物流公司与全胜置业公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。全胜置业公司应按照约定全面履行自己的义务。崚鹰房产公司因与全胜置业公司对案涉租赁房屋的产权存在争议，已向原审法院提起诉讼，全胜置业公司因案外人的原因造成德邦物流公司无法正常装修案涉租赁房屋而违约，根据合同相对性原则，全胜置业公司应承担违约责任。德邦物流公司以交付房屋存在产权瑕疵请求解除合同，并由全胜置业公司承担违约责任的诉讼主张符合法律规定，原审法院予以支持。关于德邦物流公司要求全胜置业公司赔偿装修损失的问题，因其对损失举出的证据不足，故对该项诉讼主张不予支持。德邦物流公司是在全胜置业公司交付房屋并同意的情况下提前进场装修，应视为双方对租赁物的交付时间重新达成合意，且德邦物流公司按合同指定账户汇款后，因全胜置业公司的原因无法接收，责任不在德邦物流公司，故全胜置业公司关于德邦物流公司未支付租金就提前进场装修和被案外人阻拦，与全胜置业公司无关的辩称无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除成都全程德邦物流有限公司与四川全胜置业有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、四川全胜置业有限公司在判决生效后十日内向成都全程德邦物流有限公司支付违约金6，333元；三、驳回成都全程德邦物流有限公司的其他诉讼请求。诉讼费650元，由四川全胜置业有限公司负担400元，成都全程德邦物流有限公司负担250元。
宣判后，全胜置业公司不服，向本院提起上诉。
全胜置业公司上诉认为：一、原判认定事实错误。其一，原判认定德邦物流公司2013年2月22日向全胜置业公司转入房租时，全胜置业公司账户为不动户错误；其二，原判未认定德邦物流公司交付租金前提前进场装修错误；其三，原判认定案涉房屋存在产权瑕疵错误。二、原审程序错误。原审因南部县崚鹰房产公司与全胜置业公司就案涉租赁房屋产权争议诉讼（以下简称另案）中止，但在另案判决前本案却恢复审理，系程序错误。三、原判判决解除《商铺租赁合同》和支付违约金错误，应予撤销。请求：撤销四川省南部县人民法院（2013）南民初字第1272号民事判决，改判驳回德邦物流公司的诉讼请求。
德邦物流公司答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审庭审中，除全胜置业公司对德邦物流公司于2013年2月22日向全胜置业公司转帐76，000元后被退回有异议外，双方当事人对原审查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
德邦物流公司提交两份新证据材料：1.德邦物流公司于2015年3月20日在中国建设银行股份有限公司成都双流华阳支行查询的《对公活期存款账户交易明细》，载明2013年2月22日德邦物流公司向全胜置业公司转款76，000元，扩充备注为“房租”；2013年2月26日全胜置业公司向德邦物流公司转账存入76，000元，扩充备注为“该账户为不动户”；拟证明德邦物流公司按约向全胜置业公司支付租金，但因全胜置业公司账户原因转账不成功，这并非德邦物流公司责任。2.德邦物流公司重新提交2013年2月27日德邦物流公司程波与全胜置业公司石全胜电话录音一份。拟证明德邦物流公司在崚鹰房产公司阻拦装修的情况下，向全胜置业公司征询意见，全胜置业公司要求其继续施工。
全胜置业公司质证认为：对证据1，首先，显示德邦物流公司对外转款76，000元，但显示为全胜置业公司的转款对方账号和账户打印在该页背面，对其真实性有异议；其次，即使该笔转款和退回真实，德邦物流公司应当及时通知全胜置业公司，德邦物流公司存在过错。对证据2，录音中说话的人是石全胜，但该录音可能被剪辑和编辑。
对证据1，虽然显示为全胜置业公司的转款对方账号和账户打印在该页背面，但中国建设银行股份有限公司成都双流华阳支行在该《对公活期存款账户交易明细》的正、反面均加盖有公章，能够反映当时转款和退款的客观情况，本院对其真实性予以确认。对证据2的真实性、关联性和证明目的须结合其他证据分析。
全胜置业公司提交2013年1月1日-2013年3月31日《中国工商银行往来历史明细清单》，拟证明此期间全胜置业公司指定收取租金的账户是正常的。
德邦物流公司质证对其真实性无异议，但不认可其关联性和证明目的，其不能证明2013年2月22日全胜置业公司指定收取租金的账户是正常的。
本院认为：
第一，关于原审程序是否违法的问题。全胜置业公司与崚鹰房产公司就案涉房屋权属纠纷尚处于诉讼中，即使生效判决确认案涉房屋所有权人为全胜置业公司，也不能否定在德邦物流公司对案涉房屋进行装修时，案涉房屋存在权属争议的事实，也不能改变因存在权属争议导致德邦物流公司不能正常使用案涉房屋的事实，全胜置业公司与崚鹰房产公司就案涉房屋权属纠纷的审理结果并不影响对本案纠纷发生时案涉房屋存在权属争议的认定，故原审在全胜置业公司与崚鹰房产公司就案涉房屋权属纠纷判决生效前恢复本案诉讼，审理后进行判决并无不当，全胜置业公司关于原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
第二，关于《商铺租赁合同》应否解除和全胜置业公司应否支付德邦物流公司违约金的问题。
其一，关于全胜置业公司称德邦物流公司未交付租金提前进场装修的问题。一方面，因德邦物流公司举证证明2013年2月22日其通过中国建设银行股份有限公司成都双流华阳支行向全胜置业公司转租金76，000元，2013年2月26日因全胜置业公司该账户为不动户被银行退回，对于租金支付不成功的情况双方均未及时发觉，均有责任；另一方面，2013年2月27日德邦物流公司程波与全胜置业公司石全胜电话录音中，石全胜让德邦物流公司继续装修、不能停止，证明德邦物流公司在全胜置业公司许可的情况下进场装修，且案涉租赁物装修的前提是全胜置业公司向德邦物流公司已交付案涉租赁物。故全胜置业公司认为德邦物流公司未交付租金提前进场装修的上诉理由不成立，本院不予支持。
其二，关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。虽然全胜置业公司对电话录音的真实性有异议，认为可能是剪辑而成，但其一，全胜置业公司认可该录音中说话的人为石全胜，且并未举证证明该电话录音系剪辑制作而成；其二，结合电话录音的内容和2013年3月1日德邦物流公司给全胜置业公司发函称崚鹰房产公司派人阻碍装修的事实，2013年3月14日全胜置业公司给德邦物流公司《函告》中并未否定阻碍装修的人系崚鹰房产公司的人，以及全胜置业公司与崚鹰房产公司就案涉房屋的权属纠纷仍在诉讼中的事实，本院确认因全胜置业公司与崚鹰房产公司在案涉房屋上的权属纠纷导致德邦物流公司不能正常使用租赁物。
合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系为另一法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，全胜置业公司作为出租人，因与案外人崚鹰房产公司对案涉租赁物产权纠纷导致德邦物流公司对案涉租赁物无法正常使用，以及《商铺租赁合同》第十四条约定“合同的解除（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的”，德邦物流公司可以单方解除合同，原审判决支持德邦物流公司解除《商铺租赁合同》的请求并无不当，本院予以维持。全胜置业公司认为《商铺租赁合同》不应当解除、德邦物流公司应向侵权人主张索赔的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，全胜置业公司的上诉请求和理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由四川全胜置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年五月八日
书 记 员 王婵轶