山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终52号
上诉人（原审原告）：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：于涛，总经理。
委托诉讼代理人：张玲，山东贤关律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐民，山东贤关律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘其峰，男，l979年11月1日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合经纪公司）因与被上诉人刘其峰居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中合经纪公司上诉请求：请求依法撤销一审民事判决，发回重审，或查清事实后改判。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。我公司认为“通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约”并非无效的格式条款，而是合法有效的合同条文，双方均应严格履行。(一)从形式上看，本案的《物业看房协议》虽属简化交易、提高效率的所谓“格式合同”，但协议并未加重对方责任、排除对方权利，协议既未不合理限制被上诉人刘其峰另觅其他人居间的自由，也未限制其与其他人签订居间合同，更没有强制其与我公司订约，而是对我公司作为居间人所付工作及成果予以保护的法律措施，目的是让违反合同约定的委托人对其不诚信行为承担法律责任。我公司向被上诉人刘其峰提供房源信息以及实地带看房屋等服务，均是不可逆的，我公司一旦向其提供以上居间服务，就处于随时被跳单的危险之中。本协议及其中的条款，就是对双方权利及利益进行综合衡量后，依据公平及诚信原则而设定的，并非加重对方责任、免除己方义务的所谓“无效”条款。(二)我公司已尽到了提示义务，对《物业看房协议》中的禁止“跳单”条款，采用加粗加黑加下划线的醒目方式进行标注，已尽到充分的提示义务，并且被上诉人刘其峰也签字表示认同，该协议属于双方真实意思，并不违反法律规定，也未侵犯公共利益，应为合法有效合同。(三)在《物业需求看房协议》中，设置禁止“跳单”条款是行业惯例，所有房屋中介公司，均有相同或相似约定，如果否定该合同，则整个房屋中介市场秩序势必都将遭到严重破坏，也势必会产生更多纠纷，阻碍市场交易，也与民法精神及合同法立法本意相违背。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定我公司未促成被上诉人刘其峰与原房主达成交易，被上诉人刘其峰没有利用我公司提供的房源信息、机会等条件，因此我公司不能主张佣金，属于认定事实错误。(一)被上诉人刘其峰之妻在济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平地产公司）获得房源信息，不代表被上诉人刘其峰也获得该信息，被上诉人刘其峰在我公司带看房屋前，明确表示“此前没有任何一家中介及个人推荐和带看过涉案房屋”，并且委托我公司为其“求购涉案物业的独家代理商”。我公司相信其所述均是真实的，才为其提供房源信息，并带看房屋，努力促成交易。若如被上诉人刘其峰在一审所述，其妻早已通过案外人签订过居间合同、带看过涉案房屋，则属于隐瞒重要事实，构成欺诈。被上诉人刘其峰欺诈在先，“跳单”在后，致使合同不能履行，更应当承担违约责任。(二)和平地产公司带被上诉人刘其峰之妻实地勘查涉案房屋的时间是2014年12月5日，我公司带被上诉人刘其峰实地勘查涉案房屋的时间是2015年1月17日，被上诉人刘其峰与原房主签订《房屋买卖合同》的时间是2015年1月18日。被上诉人刘其峰在一审中陈述，其在我公司带看房屋前并未决定要购买，但在第二天其即通过案外人与原房主达成购买意向并签订购房合同，达到了其通过房屋中介看房、购房的根本目的。被上诉人刘其峰明显系利用了我公司提供的居间服务。此外，被上诉人刘其峰向和平地产公司支付的佣金数额仅为4500元(但佣金确认单为5000元)，远低于房屋中介市场价格(房屋成交价格的
2％)，明显属于恶意“跳单”行为。(三)我公司一审中诉讼请求中的“佣金”，在性质上是违约金，我公司的诉讼请求实际系比照佣金支付违约金，并承担我公司律师费、诉讼费等费用。被上诉人刘其峰之所以应当承担违约金，就在于其对居间合同即《物业需求看房协议》的违反，致使我公司无法促成交易。原审法院以此认定我公司未促成合同成立，因而无法主张“佣金”，属于颠倒因果，事实认定严重错误，必须予以纠正。(四)被上诉人刘其峰与我公司签订合法有效的居间合同之后，又违反该合同的约定，通过案外人与原房主达成交易，其违约事实清楚明白，理应承担违约责任。无论被上诉人刘其峰与案外人是否签订居间合同以及合同履行情况如何，均不影响其在本案中对我公司承担违约责任：比照佣金支付违约金，并承担我公司律师费、诉讼费等费用。
被上诉人刘其峰辩称，一、我与上诉人中合经纪公司之间并不存在所谓的合同关系，其无权主张佣金或违约金，上诉人所提交的《物业看房协议》没有一式两份，内容只记载了上诉人中合经纪公司的权利和我的违约责任，却没有任何保护我的利益条款，也没有明确上诉人中合经纪公司的义务和要担负的违约责任，违反了合同双方公平自愿的原则。二、在整个房屋交易过程中，从开始看房、议价、订立合同、网签、缴税、办理房屋贷款手续，一直到最后房屋过户，都是和平地产公司全程参与。上诉人中合经纪公司的工作人员虽然带着我看了一次房，但没有参与到房屋交易的后续其他环节甚至没有再露面。因上诉人中合经纪公司并未促成买卖合同的成立，无权主张佣金和违约金。三、我的妻子张艳梅是该房屋的共同产权所有人，因工作原因，我和妻子很少一起看房，看房时间是错开的，客观上两个人看房信息的沟通机会比较少，主张上不存在隐瞒事实的想法。在2014年12月，我的妻子就跟案外人和平地产公司工作人员看过涉案房屋并签署过看房登记表，看房时间早于我与中合经纪公司的看房时间。在2015年1月18日上午，我们夫妻为了确认购房，在和平地产公司工作人员陪同下，一起看了涉案房屋并最终确定购买。和平地产公司的工作人员在我购房过程中全程跟进并起到关键作用，我希望与和平地产公司合作，其不仅费用低，服务好，而且看房时间更早。四、根据相关的判例精神，同一房源信息经过多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。本案，原房主并没有指定上诉人中合经纪公司为该房屋的独家销售代理，上诉人中合经纪公司也未提交原房主与其签订的房屋出售委托协议，我通过和平地产公司与原房主签署的购房协议符合法律要求。综上，请求驳回上诉人中合经纪公司的诉讼请求。
上诉人中合经纪公司向一审法院起诉请求：1.判决刘其峰支付佣金15000元，并自2015年3月19日始至判决生效日止，以15000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿原告损失;2.判决刘其峰承担律师费2000元。
一审法院认定的事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下：1、刘其峰提交了诉争房产原房主刘恩国的证明、刘恩国与案外人和平地产公司的《房屋出售委托协议》，该证据足以证明该套房产非中合经纪公司独家代理销售，因此予以认定；2、刘其峰与中合经纪公司的《物业需求看房协议》以及中合经纪公司签订的律师委托代理合同，刘其峰虽予以否认，但是并无相关证据，对此予以认定；3、刘其峰妻子张艳梅与案外人和平地产公司的《物业需求看房协议》、三方买卖合同、佣金确认单等证据，中合经纪公司虽然认为该系列证据成立时间是在其带领刘其峰看房之后，具有明显恶意，但中合经纪公司没有提交证据证明，因此对于刘其峰的系列证据予以认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院审理查明事实如下：2014年12月5日刘其峰妻子张艳梅与案外人和平地产公司签订《物业需求看房协议》。2015年1月17日中合经纪公司、刘其峰双方签署《物业需求看房协议》,其中第二条第3项约定“在签订本协议书后一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。房产所在地人民法院为双方处理协议纠纷的管辖法院”，2015年1月18日，刘其峰与案外人和平地产公司以及原房主签订三方合署的房屋买卖合同，同日刘其峰支付案外人和平地产公司3500元购房中介费并支付原房主刘恩国定金10000元,2015年1月19日又再次支付和平地产公司1000元中介费,2015年2月4日刘其峰支付原房主刘恩国首付款210000元,2015年3月19日刘其峰为涉案房屋办理产权变更登记。
另查明，中合经纪公司为本案支出律师费2000元。
一审法院认为，本案争议的焦点是：1、中合经纪公司是否提供了居间合同约定的服务，履行了居间合同的全部义务；2、中合经纪公司要求刘其峰支付居间服务费及律师代理费是否有法律根据。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，可确定，居间人的地位是媒介作用，无论原房主是否与中合经纪公司签署过委托合同，都不影响中合经纪公司作为居间人的地位，因此中合经纪公司与刘其峰所签署《物业看房需求协议》合法有效。但是中合经纪公司、刘其峰双方签署的《物业需求看房协议》第二条第3项中“通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约”的，为中合经纪公司方提供的格式条款内容，该内容严重排除了刘其峰的选择权，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“加重对方责任、排除对方主要权利”，该条款的该部分内容应当依法被认定为无效。
另外，衡量买方是否“跳单”违约的关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，本案原房主并未独家挂牌某家中介机构，而是为了能够增加交易机会同时也在案外人和平地产公司挂牌销售该房产。这样当买方利用多个公开的、其他公众也能够获悉的正当途径获取的相同房源信息，然后综合比对之后选择服务好、收费低的中介公司，并与卖方达成买卖合同的行为，不是“跳单”行为。另外刘其峰之妻张艳梅早在中合经纪公司与刘其峰签署协议之前即已经与案外人和平地产公司达成《物业需求看房协议》从而知悉该套房屋的相关信息，刘其峰也是在案外人和平地产公司而非中合经纪公司的协助之下才与原房主订立房屋买卖合同的。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，中合经纪公司未促成买卖双方达成买卖房产的合同，所以不得要求支付报酬。综合考量案件情况和法律规定，对于中合经纪公司要求刘其峰支付佣金、利息损失以及律师费的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回中合经纪公司的诉讼请求。案件受理费230元，由中合经纪公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，房屋买卖居间合同中所谓的“跳单”是指房屋的买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的行为。买方的该种“跳单”行为有违诚实信用原则，对中介公司而言系违约行为。故房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定应认定为合法有效。但中合经纪公司与刘其峰在《物业看房需求协议》中“通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约”的约定，系中合经纪公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商确定的条款，该条款符合格式条款的特征，应为格式条款。该格式条款将刘其峰通过其他中介公司合法购买房屋的行为视为违约，明显的加重了刘其峰的责任、排除刘其峰的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，即使中合经纪公司对该条款进行加黑与下划线处理，亦不能导致该条款有效，故一审判决确定该条款为无效条款，符合法律规定。
衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原房屋所有人出售房屋的信息被多家中介公司获得，并非独家代理销售，刘其峰及其妻子获得本案所涉房源的信息系通过和平地产公司与中合经纪公司，且均与两公司签订了看房协议，刘其峰及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。在上述交易过程中，刘其峰有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其并没有利用中合经纪公司的信息、机会，从而不构成“跳单”违约，因此，一审判决对中合经纪公司的诉讼请求不予支持正确。
综上，中合经纪公司的上诉主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人济南中合房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 杨晓辉
二〇一七年三月十日
书 记 员 王 雯