广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第44号
上诉人（一审原告）：余XX。
委托代理人：卢XX。
被上诉人（一审被告）：王XX。
上诉人余XX与被上诉人王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、代理审判员黄坚和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，审理了本案。代书记员黄习家担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年7月12日，经协商一致，余XX与王XX签订了《协议书》，在该协议书中，双方约定：王XX自愿将广西壮族自治区桂中监狱（以下简称桂中监狱）集资筹建的住宅小区内的壹套住房指标以总转让费人民币30，000元的价格转让给余XX（具体房号待王XX选定房号后再确定）；签定合同时，余XX将指标转让费人民币20，000元交付给王XX，余款指标转让费人民币10，000元由余XX在桂中监狱集资房竣工交付使用之日起10日内一次性交付给王XX；余XX须按桂中监狱规定的时间和数额交款，如未按时足额交款，由此引起的后果由余XX自行承担，王XX不退还转让费；余XX需按规定在每次交付购房款期限内将应交购房款交由王XX代交，王XX应把桂中监狱出具的购房款交付的证明或交款收据交给余XX保管；因桂中监狱的原因楼房不能建成（以桂中监狱公布为准）或因工作调动取消王XX参加集资建房资格的，双方都不属于违约，王XX应在15天内返还给余XX所付的住房指标转让金，逾期不退，则应支付余XX每日人民币100元违约金，余XX所交纳的购房款及相应利息由桂中监狱退回给余XX，王XX协助余XX办理退款手续；因桂中监狱的原因不能办理房产证的，王XX应负责协调余XX的居住手续；在无产权的情况下应确保余XX的产权性和居住权性，否则由此产生的一切纠纷，由王XX负责处理，费用由王XX负责，余XX不承担任何责任；如能办理房产证，王XX应主动配合余XX办理，办理房产证所需费用和转户等费用均由余XX承担；如王XX违约不将房产所有权或居住权转让给余XX，则王XX除退回余XX转让费人民币30，000元以及所有购房款（数额以收条及桂中监狱收据为准）外，还应该按该房市场价值的房款总额双倍赔偿给余XX，作为耽误余XX购买其他房产的损失；如果余XX违约终止购买王XX的住房指标，则王XX不退还余XX的指标转让费，同时，余XX必须按照该房屋市场价值的房款总额双倍赔偿给王XX；本协议一式两份，双方签字后生效；等等。上述《协议书》签订当日，余XX依约向王XX给付了集资房指标转让费人民币20，000元，余XX还将王XX已于2008年12月25日向桂中监狱支付的集资建房定金人民币10，000元支付给王XX，并由王XX出具收据交由余XX收执。2009年9月1日，由余XX的丈夫韦国锋陪同，经抽签分房，确定王XX向桂中监狱集资建房购买的房屋房号为监狱民警职工住宅区第1幢2单元601号。2010年1月11日，王XX与桂中监狱签订了《桂中监狱集资建房购房协议》，该协议中确定了由王XX向桂中监狱集资购买前述房屋。前述房屋集资建设期间，余XX依约分六次向桂中监狱支付集资建房款共计人民币105，410.2元，其中，2010年1月8日支付人民币12，400元、2010年10月22日支付人民币22，400元、2011年6月14日支付人民币22，400元、2012年2月24日支付人民币22，400元、2013年5月23日支付人民币16，800元、2013年11月11日支付人民币9，010.2元。2013年11月，在确定桂中监狱向集资购房者交付房屋的时间后，余XX与王XX就上述《协议书》是否继续履行发生争议。为此，余XX以王XX违约为由将其诉至一审法院，请求判令：1.解除余XX与王XX于2009年7月12日签定的房屋使用权或所有权转让《协议书》；2.王XX退还给余XX转让费人民币30，000元及购房款人民币105，410元，并赔偿给余XX经济损失人民币135，410元；3.本案诉讼费由王XX承担。
在一审庭审过程中，余XX与王XX一致同意解除双方于2009年7月12日签订的《协议书》；经询问，余XX确认其诉请的经济损失系根据上述《协议书》中第11条双方约定的违约金计算方式进行计算所得。
一审法院另查明，2010年1月11日，桂中监狱向王XX送达了书面《签订集资建房协议告知》，在该告知中，桂中监狱言明：根据集资建房的有关政策规定，桂中监狱本次在柳东新区以集资方式筹建民警职工住房的资格条件是本监狱在册在编的民警职工（含离退休人员），以及根据区司法厅、区监狱局的指示给予解决进城问题的柳州片监狱单位（含罗城监狱、钟山监狱）副处以上的领导干部，以上人员必须要是原来没有参加过集资建房、没有购买过公有住房、没有领取过住房补贴、凡已享受过上述房改政策的（含原与配偶共同享受过、后来已离婚的）均不得再参加集资建房；对不符合上述政策规定者今后监狱不能保证给予办到房屋产权证。王XX在该书面告知上签名确认知悉上述告知内容。
一审法院审理认为，余XX与王XX于2009年7月12日签订的《协议书》，实际为“集资建房请求权转让协议”，其实质属于债权转让协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在庭审过程中，余XX与王XX一致同意解除上述《协议书》，对此一审法院应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，上述《协议书》解除后，应由王XX返还给余XX集资房指标转让费人民币20，000元、集资建房定金人民币10，000元以及集资建房款人民币105，410.2元（三项共计人民币135，410.2元）及相应利息，但余XX仅向王XX提出返还人民币135，410元的主张，是其真实意思的表示，为此对余XX提出该主张一审法院予以支持。关于余XX提出的王XX赔偿损失人民币135，410元的诉讼请求，庭审中余XX确认其诉请的经济损失系根据上述《协议书》中第11条双方约定的违约金计算方式进行计算所得，对此，一审法院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，且在上述《协议书》中双方没有明确约定前述第11条适用于合同解除时，为此，对余XX提出的该损失金额人民币135，410元一审法院不予采纳，但是，上述《协议书》解除后，合同不履行会给余XX造成一定的损失。综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定王XX赔偿给余XX损失人民币10，000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、解除余XX与王XX于2009年7月12日签订的《协议书》；二、王XX返还给余XX集资房指标转让费人民币20，000元；三、王XX返还给余XX集资建房定金人民币10，000元；四、王XX返还给余XX集资建房款人民币105，410元；五、王XX赔偿给余XX损失人民币10，000元；六、驳回余XX的其他诉讼请求。案件受理费人民币5，362元（余XX已预交），减半收取人民币2，681元，由余XX负担人民币1，000元，由王XX负担人民币1，681元。
上诉人余XX不服一审判决，上诉称，桂中监狱在柳州市的洛维开发新区（公路旁）九子岭东侧（原桂中监狱二监区）集资建房，被上诉人是该监狱的警察，享有参加集资建房的资格，由于其经济困难无力购买，故对外有偿转让该建房指标。在这种情况下，上诉人觉得可行，便与被上诉人协商，在双方自愿、平等、有偿的条件下，2009年7月12日，双方签订了《协议书》，该协议第11条约定：“如甲方（王XX）违约不将房产权或居住权转让给乙方（余XX），则甲方除退回乙方转让费三万元以及所有购房款（数额以收条及桂中监狱收据为准）外，还应该按该房市场价值的房款总额双倍赔偿给乙方，作为耽误乙方购买其他房产的损失。”签约后，上诉人按双方约定全部履行了其义务，该房于2013年11月16日，桂中监狱向购房者交付房屋。但是，被上诉人见利忘义，因周边环境的改变，其房价上涨了，当初的房屋每平方一千元左右，已涨到四千多元，王XX违背诚实信用原则，拒绝配合上诉人办理该房产手续，以及将房屋交给上诉人，事实上已经构成了违约。为此，上诉人诉至法院讨个公道的说法。但是，一审判决不公，没依法办案。理由如下：1、一审认定事实不清，双方签订的协议合法有效，毫无疑问，被上诉人为什么不愿履行其义务，对于被上诉人反悔的原因，一审根本没查或没查清楚，并回避该问题，犯了审案的大忌，连案件的基本事实都没查清，公正判决的基石都没有，而随意使用法官的自由裁量权，岂能服人本案的焦点就是被上诉人违约，见利忘义，违背民法中的诚实信用原则，不将房屋交给上诉人，但一审事实查明中，却没有这方面的表述，典型的事实不清。2、一审适用法律不当，一审适用《合同法》第93条，第97条及《证据规则》第2条，上述法律或司法解释与本案有一定的关联，但都不是主要的，真正与本案有直接作用的，应当是《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”所以，赔偿的根据和标准应当是《合同法》的第114条，而不是所谓的“本院酌定”；一审适用法律不当，乱用法官自由裁量权，导致了错案的发生，被上诉人辩称，该房是福利房，其价格不能按市场价格决定，不能上市场交易，不能转让过户等，与法相悖，亦无相应的证据支持，一审也没有采信。根据上述事实，被上诉人的赔偿数额，就应该依照《合同法》的第114条规定，按双方协议中的第11条约定进行赔偿，至于赔偿多少合情、合理、合法，应根据法律的规定和双方的约定酌情处理，一般情况下是约定大于法定。当然，如果双方约定的违约金过高，被上诉人可以请求减少，法院也可适当调整，但也不能调整的离谱，更不能对当事人的违约金约定，视而不见，随意行使自由裁量权。故，一审法院适用法律不当。最后，一审认为，“双方的第11条，没有明确约定适用于合同解除时。”更是荒唐，违反基本的法理，也没法律依据。因为违约金的支付，是独立于履行行为之外的给付。违约金支付也不同于附条件的合同，它是从合同，在主合同生效的情况下，它当然应当履行。3、一审判决不公正，稍微懂点法律常识的人，看了一审判决，都会认为一审判决确实太不公正了，明显地偏袒被上诉人。上诉人前后交了十几万元，到头来只得到赔偿一万元，连银行的贷款利息都不如。况且上诉人是无过错的，被上诉人有全部的过错，又是违约方，真是天理相容，法律的公正、正义在哪里一审的判决理由与查明事实相互矛盾，不能自圆其说，完全是在忽悠上诉人。一审的判决违反了民法中的公平原则。道理很简单，当2009年融安的房价每平方一千多，现在已涨到三干多，争议的房屋在柳州的东部开发区，没开发之前，那里的房价最多每平方一千元，随着开发区的兴建，又在路边，交通便利，已涨到每平方四千多元，被上诉人就是看到了房价如此的暴涨，才背信弃义和毁约的。对此，一审法院揣着明白装糊涂。对该房屋的上涨行情，视而不见，违法支持被上诉人的同意赔偿数额一万元，偏离了法官应当主持公正的轨道，不依法办案，犯了如此的低级错误，实在是不应该的。其实，上诉人请求赔偿13万多元，是有法律依据和合同根据的的，其一，法律依据是《合同法》第114条。其二，双方合同约定是11条，其三，按现行房价，该房屋价值40多万元。按合同约定是应当双倍赔偿，被上人赔偿上诉人80多万。当然，这个数额显然过高。故，上诉人并未主张80多万，而只是七分之一，难道还不合情、合理、合法吗其四，如果上诉人当初用13万多元也可以在融安县城买一套面积相当的商品房，现在判退回13万，再加上1万元赔偿款，共计14万元，难道可以在融安买回类似的房屋吗这市场的风险，难道应该由上诉人来承担吗难道是上诉人的过错吗被上诉人在偷笑，上诉人却在哭泣。法律的公平、正义，体现在哪里法院的公正又在哪里请求二审法院查明事实，改判一审法院的错误判决，还上诉人一个公道的说法。由此，上诉人请求：1、变更柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1481号民事判决的第五项：即王XX赔偿余XX135410元。2、一审、二审的诉讼费由王XX承担。
被上诉人王XX经本院依法传唤，未参加本案诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审期间，双方均未提交新证据。上诉人余XX对一审查明事实中确认交房后其与被上诉人王XX“就上述《协议书》是否继续履行发生争议”有异议，余XX主张实际上是被上诉人未履行协议，违背诚实信用原则。对此，本院认为，交房之后，余XX要求王XX将房屋交付给其，但王XX未依照双方约定将房屋交付给余XX，由此一方想继续履行《协议书》的约定，一方不愿意继续履行《协议书》的约定，即双方对是否继续履行《协议书》存在争议，一审的表述并无不当，故本院对余XX的异议主张不予支持，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：余XX的损失是多少，王XX是否应对余XX的损失承担赔偿责任？
本院认为，本案双方在《协议书》中约定王XX将其参与桂中监狱集资建房的指标转让给余XX，同时约定指标转让之后王XX最终获得的集资房的相关权利都归余XX所有，包括房屋产权及居住权等，并约定如不能办理产权的情况下，王XX应协调余XX在此房屋的居住，由此等协议内容可知，该《协议书》名义上是指标转让，实际就是要将王XX所获得的集资房转让给余XX，该房屋的相关权利义务均由余XX承继，所以该《协议书》实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为债权转让协议不正确，本院予以更正。本院认为，房屋买卖合同也属于买卖合同的一类，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”之规定，在本案中，桂中监狱向集资购房者交房的时间确定之后后，双方就是否继续履行《协议书》的约定产生分歧，被上诉人未依约协助上诉人办理交房手续，导致房屋不能交付给上诉人，上诉人主张解除合同，于法有据，应予以支持，一审判令解除双方合同的处理正确，本院予以维持。合同解除之后，上诉人支付的30000元转让款及105410.2元集资款，被上诉人应退还给上诉人，一审处理正确，本院亦予以维持。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四项第二款的规定处理”之规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四项第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”之规定，以及本案双方在《协议书》第11条中“如甲方违约不将房产所有权或者居住权转让给一方，则甲方退回乙方转让费三万元以及所有购房款（数额以收条及桂中监狱收据为准）外，还应按照该房市场价值的房款总额双倍赔偿给乙方，作为耽误乙方购买其他房产的损失。”之约定，上诉人主张被上诉人除应返还135410元外，还应再返还一倍，即被上诉人总共应偿还上诉人270820元，于法有据，其主张部分成立，应予以支持。因双方协议约定的是房屋市场价的双倍予以返还，但双方均未申请对该房屋的市场价格进行鉴定，考虑到上诉人实际支付的集资款为105410元，则该款应为涉案房屋的原始价格，被上诉人应按此价格的双倍予以返还给上诉人，余下30000元上诉人主张系其支付给被上诉人的转让款，则该款不包含在房屋的原始价格中，因此该款不适用双倍返还的约定。由此，被上诉人除了应返还上诉人支付的转让款30000元、集资款105410元外，还应向上诉人支付违约金105410元，一审只酌情判令被上诉人向上诉人支付10000元损失费，处理不当，本院予以更正。
被上诉人主张其不存在违约情形，其不应承担违约责任，且违约金的约定过高，应予以适当减少，按银行存款利率进行确定。本院认为，双方签订的《协议书》系双方真实意思表示，符合有效合同的构成要件，且协议中除了约定被上诉人违约应双倍支付违约金外，亦约定了如上诉人不依约购买房屋，则也应承担双倍支付违约金的责任，双方的权利义务是对等的，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平等价有偿、诚实信用的原则。”及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，双方各自应依约履行各自的义务。现上诉人自《协议书》签订之后，依约向被上诉人支付了转让费，并先后付清了涉案房屋的集资款，其已经履行其义务。而根据上诉人一审陈述，房屋交房时需要被上诉人的身份证，其打电话给被上诉人，被上诉人明确告知上诉人其不要该房屋了。对上诉人的这一陈述内容，被上诉人当庭予以认可，由此可以确定系被上诉人原因，导致房屋未能交付到上诉人手中，被上诉人已经构成违约，其关于未存在违约行为的主张不成立，不应予支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》关于诚实信用原则的规定，就是为了约束民事活动的参与者依约而为，使当事人可以预料其行为的后果，促进市场交易的稳定性，维护经济秩序的安全运行，因此违约方失信违约，则依法应承担违约责任，由此被上诉人关于其不应承担违约责任的理由不成立，不应予以支持。至于被上诉人主张违约金约定过高的问题，众所周知，自2009年起，房价一直处于上升的趋势，本案涉案房屋所在地段房价亦大幅上升，上诉人支付的转让费及集资款等总金额在目前已经远不足以支付其购买相等条件的其他房产的资金，故该违约金的约定并未过高，被上诉人的这一主张理由不成立，亦不应予以支持。
综上分析，一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以更正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1481号民事判决书第一、二、三、四、六项之判决。
二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1481号民事判决书第五项判决为：王XX向余XX支付违约金105410元。
一审案件受理费5362元（上诉人余XX已预交），减半收取2681元，二审案件受理费2808元（上诉人余XX已预交），合计5489元，由上诉人余XX负担604元，被上诉人王XX负担4885元。上诉人余XX多预交的4758元，由一审法院退还2681元给余XX，余下2077元由王XX在履行本判决确定的义务时一并支付给余XX。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 黄 坚
代理审判员 曾庆斌
二〇一五年四月二十三日
代书 记员 黄习家