广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第563号
原告（反诉被告）：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：谢海榆。
委托代理人：孙争光，男，汉族，××年××月××日出生，住河南省上蔡县，系公司员工。
委托代理人：吴文君，女，汉族，××年××月××日出生，住广州市越秀区，系公司员工（授权时间从2014年10月15日起至2015年7月10日止）。
委托代理人：张盛杰，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市白云区，系公司员工（授权时间从2015年7月10日起）。
被告（反诉原告）：潘健冬，男，汉族，住佛山市南海区。
被告（反诉原告）：邓丽萍，女，汉族，住广州市天河区。
两被告共同委托代理人：陈文敬，广东都汇律师事务所律师。
原告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司诉被告潘健冬、邓丽萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，两被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。后依法由审判员方菲适用简易程序于2015年7月13日和8月6日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张盛杰、两被告的共同委托代理人陈文敬到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人共同申请庭外和解期，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告潘健冬于2013年3月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定潘健冬于2011年7月23日前付清首期款1806719元，2013年3月20日前办理银行按揭4200000元。潘健冬曾向自行选择的中国建设银行佛山中海万锦支行申请抵押贷款事宜，因潘健冬欠缺必要按揭资料，其申请未被银行批准。原告曾于2015年3月4日发函给潘健冬，请求其收到通知后带齐所需资料到原告处办理银行按揭手续，但潘健冬至今既不办理银行按揭手续，也不以现金方式支付剩余购房款。潘健冬已构成违约，给原告造成巨大经济损失。被告邓丽萍是潘健冬的妻子，应对潘健冬的案涉债务承担共同清偿义务。为此，诉请：1.两被告共同向原告支付购房款4200000元；2.两被告共同向原告支付从2015年3月15日起至两被告实际付清所有款项之日止按每日应付购房款的万分之二计算的逾期付款违约金（暂计至2015年4月21日为31920元）；3.本案诉讼费由两被告承担。
两被告共同辩称，1、原告请求两被告支付购房款4200000元没有合同或法律依据。商品房买卖合同没有约定未能办理按揭贷款手续时，由买受人自行一次性付清应付款。《合同法》第107条没有规定买受人未能办理银行按揭贷款时，由买受人承担一次性付清应付款的违约责任。相反，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，两被告有权解除合同。2、原告请求两被告支付逾期违约金也没有依据。3、被告无法办理按揭，且原告存在资不抵债的风险、对购房者存在逾期交楼的情况、未能按约定协助办妥产权登记手续的情况，原告将不能履行与被告签订的合同的主要义务，故涉讼商品房买卖合同应予解除。
两被告反诉称，2011年7月期间，霍绮婷为购买涉讼房屋支付购房款1806719元、住房专项维修基金60067.19元予原告。2013年3月14日，经原告同意，由霍绮婷转名两被告购房，并由两被告交纳800元签约办证费给原告后，原、被告双方就购买涉讼房屋签订《认购书》及《商品房买卖合同》，约定涉讼房屋总价6006719元，2011年7月23日前付清首期款1806719元，2013年3月20日前办理银行按揭4200000元。合同第七条约定买受人如未按合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，，买受人按累计应付款的2%支付违约金予出卖人。2013年3月16日，原告开具收据确认收到两被告支付的首期购房款。由于两被告经济信用等原因，两被告无法按约定支付购房款，不能实现合同目的，根据合同法第九十四条的规定，两被告于2015年4月28日向原告发出解除合同通知书，解除双方签订的商品房买卖合同。为此，诉请：1.解除双方于2013年3月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告将购房款1806719元、住房专项维修基金60067.19元、签约办证费800元，共计1867586.19元返还给两被告；2.原告以1867586.19元为本金从起诉之日起至付清上述款项之日止按银行同期同类贷款利率计付利息予两被告；3.本案诉讼费由原告承担。
原告对反诉辩称，原告不同意两被告全部反诉请求。两被告提出解除合同的依据均不符合合同法规定的关于合同当事人约定解除条件及法定解除条件。本案因被告拒不履行合同约定义务，被告构成单方违约，合同约定的解除权应由原告履行，但原告主张被告继续履行合同，因此被告应按照合同及法律规定继续履行合同，被告不享有合同解除权。
诉讼中，原告举证如下：
1.组织机构代码证、企业法人营业执照、企业机读档案登记资料复印件各1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.两被告身份证、购房人申明陈述书、结婚证复印件各1份，用以证明两被告诉讼主体资格，两被告是夫妻关系，被告邓丽萍知悉被告潘健冬购买原告所开发的涉讼房屋。
3.商品房买卖合同原件1份。
4.《商品房买卖合同》补充协议原件1份。
证据3-4用以证明原告与潘健冬存在商品房买卖合同关系，潘健冬迟延付款的违约金计算方式。
5.通知函复印件1份。
6.EMS快递单1094154162314、1094154163714复印件各1份、快递妥投证明复印件2份。
证据5-6用以证明原告通知被告办理银行按揭手续，被告已签收通知函。
7.解除合同通知书原件1份。
8.EMS快递单1004706043511复印件1份。
证据7-8用以证明被告承认违约事实，被告愿意依照合同承担违约责任。
9.申请书原件1份。
10.顺丰速运快递单116739535158复印件1份。
证据9-10用以证明被告承认违约事实，被告非因履行不能、实因不接受合同原价而恶意违约要求解除合同。
11.竣工验收备案表复印件1份，用以证明涉讼房屋已通过竣工验收，符合交房条件。
12.佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书、存折复印件各1份，用以证明原告代收涉讼房屋的住宅专项维修资金，原告办理确权手续时已缴纳给行政主管部门并已办理涉讼房屋物业维修基金存折。
经质证，两被告对原告的证据1-2无异议。对证据3真实性无异议，合同第七条约定逾期付款违约责任，且注明继续履行合同的条件，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同可以继续履行，但本案因无法办理按揭等原因，导致合同不能继续履行，不能实现合同目的的，应依法予以解除合同。对证据4真实性无异议，但合法性、关联性有异议，补充协议只有双方签名但没有签订日期，属于未生效的协议，合同法第三十二条采用书面形式签订合同，自双方签名之日生效，应双方签名并注明日期之日起生效。对证据5-6真实性无异议，两被告确认按揭申请未获批准的事实，两被告无法办理按揭，由于按揭合同不能办理，导致商品房买卖不能继续履行，因此涉讼商品房买卖合同应予以解除。对证据7-8真实性无异议，但被告不认可原告证明内容，被告解除合同的原因是由于无法办理按揭贷款申请，及原告存在资不抵债的情况，对购房者存在逾期交付房屋，未能按约定办理产权登记等风险，原告将不具备履行涉讼商品房买卖合同的主要义务的能力，并非被告存在违约责任，被告一直积极履行合同，但银行不批准贷款，属于被告无法控制的客观原因，被告出于解除问题的诚意愿意支付相应违约金，但并非被告承认存在违约事实。对证据9-10真实性无异议，但合法性、关联性有异议，申请书是被告为达成和解而做出的承诺，不能作为证据出示，原告出示该申请书属于违反最高院关于证据规则的相关规定，被告与原告协商过程中，被告应原告要求出具申请书，方便原告做报告申请使用，不能说明被告承认违约事实，被告解除合同的原因在于合同已无法履行及原告不具备履行合同主要义务的能力，被告不存在违约责任。对证据11真实性无异议，但住建部信息显示1栋仍未有买受人能够办理收楼手续。对证据12真实性无异议，被告确实已缴纳60067.19元作为房屋的住宅专项维修资金，但原告是否已向行政主管部门缴纳被告无法核实。原告举证11-12已过举证期限，不应采纳作为证据。
庭审中，两被告举证如下：
1.利海.尖东半岛花园认购书原件1份。
2.收款收据原件1份、收据原件2份。
3.2013年3月1日说明原件1份、霍绮婷身份证复印件1份。
证据1-3用以证明涉讼房屋由霍绮婷认购及缴纳相关转名的费用，后转由两被告购买并承受相关权利义务。
4.解除合同通知书复印件1份。
5.EMS快递单1004706043511、快递投递结果查询复印件各1份。
证据4-5用以证明被告通知原告解除合同，通知书已由原告签收。
6.原告诉讼案件信息查询结果打印件7页，用以证明原告涉及诉讼案件数量众多，原告的资金遭遇巨大的困难，面临清盘的风险，原告将不能履行与被告签订的合同的主要义务，如产权登记、质量保修、生活配套设施的保证等。
7.原告楼盘情况汇总复印件1份、房产信息打印件68页，用以证明原告楼盘被限制的房产数量巨大，限制房产比例达62.65%，原告资金遭遇巨大的困难，面临清盘的风险，原告将不能履行与被告签订涉讼合同的主要义务。
8.（2015）佛南法民三初字第1号民事判决书原件1份，用以证明原告对购房者存在逾期交楼的情况，且存在未能按约定协助办妥产权登记手续的情况，原告将不能履行与被告签订涉讼合同的主要义务。
9.电视新闻2段刻录光盘1张、文字记录复印件1份。
10.网页新闻打印件1份。
证据9-10用以证明原告开发的楼盘存在损害业主权益的情况，包括强制要求业主购买车位、房屋存在质量问题、房产证至今未能办理、至今未通过整体验收、违约金一直未能支付给业主、资金遭遇巨大的困难等，原告将不能履行与被告签订涉讼合同的主要义务。
11.个人信用报告打印件1份，用以证明被告存在征信问题，无法办理贷款申请。
经质证，原告对两被告的证据1-5无异议。对证据6-10真实性有异议，不能证明其主张内容，原告不存在资不抵债无法履行合同义务的情况，相反涉讼房屋已具备合同及法定交付条件，且不存在抵押查封等任何阻碍办理权属登记的权利限制，因此被告主张的原告不能按照合同约定交付房屋、办理房产证等履行合同义务的情况没有事实依据。对证据11真实性无异议，证明被告潘健冬在签订涉讼买卖合同前应预见个人征信存在问题，且即使因个人征信无法办理按揭，也应按合同约定改用其他方式支付购房款，被告恶意违约。
本院在诉讼中依法向中国建设银行佛山中海万锦支行调查取证，并出示以下材料：1、中国建设银行股份有限公司中海万锦支行出具回复函1份。
经质证，原告对材料1真实性无异议，印证原告在起诉前发函要求被告在限期内向银行交齐办理按揭的相关材料，并继续履行合同。
两被告对材料1真实性无异议，但回复函关于被告没有提供贷款相应资料的内容，被告并非不提供，而是因客观原因无法提供，客观原因是由于被告信用存在瑕疵，不符合按揭贷款条件。被告办理按揭申请时，根据银行要求准备资料时才发现征信有问题，所以被告无法按银行要求提供贷款所需资料。银行回复函内容有部分仅是公文行文需要，银行不会做出批准或不批准的意见，而是要求贷款人提供事实上不能提供的资料的方式，间接做出不批准按揭的处理。
经审查，两被告对原告的证据1-12的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据11、12是本院在案件审理过程中为查清案件事实责令原告提供，两被告主张原告举证已过举证期限的意见，本院不予采纳。原告对两被告的证据1-5无异议，本院予以采信。根据本院采信的原告证据3、4，原告的主要合同义务为交付房屋，原告证据11证明涉讼房屋已竣工验收备案，两被告没有举证证明涉讼房屋存在抵押查封等权利限制情况影响房屋权属证书的办理，两被告的证据6-10均不是关于涉讼房屋的证据材料，两被告不能证明证据6-10与本案的关联性，本院不予审查认定。原告对两被告的证据11真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告与被告对本院调取的材料1真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院认定以下事实：
利海尖东半岛花园一期1栋于2012年1月20日通过竣工验收，于2012年3月22日取得竣工验收备案。
2013年3月14日，原告（出卖人）与被告潘健冬（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20110723436046），约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园一期1栋04房；总房价为6006719元；付款方式为2011年7月23日前付清首期款1806719元，2013年3月20日前办理银行按揭4200000元。买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同应继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应在2013年9月30日前将通过验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。
原告（甲方）与潘健冬（乙方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定就双方签订的《商品房买卖合同》未尽事宜订立该补充协议，甲方按合同载明的乙方地址向乙方发送通知，市内以邮戳时间起3天内视为乙方接受送达。（第三条）甲方依据合同及补充协议约定解除合同的，乙方须向甲方支付合同总房款10%的违约金。甲方有权从乙方已付房款中直接扣除该违约金。乙方需办理银行按揭的，须于签署该合同后三天后内前往售楼部签约室提交银行按揭所需资料及办理银行按揭手续。乙方申请的按揭贷款金额及年限由银行审批确定，如未获银行批准或批准金额低于乙方申请的金额，乙方须在银行通知后7日内向甲方付完购房金额。乙方逾期履行或不履行的，甲方有权按补充协议第三条的规定处理。
原告于2011年7月23日出具收据，确认收到霍绮婷支付涉讼房屋专项维修基金60067.19元，潘健冬持有该收据原件。霍绮婷声明该款已由潘健冬实际支付。原告在诉讼中持有单元地址为广东省佛山市南海区桂城半岛路一期1栋04、账号为20×××04、缴存金额为60067.19元的住房维修基金存折一本。
潘健冬持有日期为2013年3月14日、收款单位为广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司的收据原件一份，载明收款单位收到潘健冬支付的签约办证费800元。
原告于2013年3月16日出具收款收据，确认收到潘健冬支付涉讼房屋首期房款1806719元。收据并载明屋主原为霍绮婷，转名换新收据。
2015年3月10日，原告向潘健冬在商品房买卖合同载明的地址发送落款日期为2015年3月4日的通知函一份，要求潘健冬在收到通知函后三日内带齐办理银行按揭所需资料到原告处办理银行按揭手续并注明所需资料。潘健冬于2015年3月11日收到该通知函。
2015年4月22日，原告提起本案诉讼。2015年5月27日，两被告提起反诉。原告于2015年6月8日收到本院邮寄送达的反诉材料。
原告收到潘健冬向原告发出落款日期为2015年4月27日《解除合同通知书》，潘健冬在该通知书主张由于其本人出现不可控制的原因，不能实现合同的目的，决定解除商品房买卖合同，通知原告应在退还购房款及住房维修基金，潘健冬愿意按合同约定给付相应违约金。
原告收到潘健冬向原告发出的落款日期为2015年6月5日的《申请书》一份，潘健冬在该申请书主张由于办理房产证等问题影响，贷款事情一直搁置。现潘健冬本人征信原因不能办理银行按揭贷款和无法一次性付清房款，申请转回由霍绮敏以总成交价450万元购买涉讼房屋。
2015年7月10日中国人民银行征信中心查询结果显示潘健冬发生过逾期的信用卡账户数为18、其他贷款为16，未结清／未销户信用卡账户数为26，其他贷款为10，发生过90天以上逾期的信用卡账户数为4。
2015年7月26日，中国建设银行中海万锦支行向本院复函载明，该行曾受理两被告就佛山市南海区桂城街道半岛路的房屋按揭贷款申请，房屋地址不清晰，因两被告并未提供需要办理银行按揭贷款申请的房屋买卖合同等相关资料，不是该行不批准按揭贷款，是办理按揭贷款所需资料不齐。
另查明，两被告于2010年9月9日登记结婚。
本院认为，涉讼商品房买卖合同及补充协议载明的合同当事人及签署人均为原告与潘健冬，故合同当事人为原告与潘健冬。被告邓丽萍不是合同当事人，本院对邓丽萍基于合同当事人身份向原告提起的全部反诉请求均不予支持。
原告与潘健冬签订的商品房买卖合同约定涉讼房屋为现楼买卖，且双方签订合同前涉讼房屋已通过竣工验收备案，涉讼合同的性质应为商品房销售合同，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
原告与潘健冬签订的涉讼《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定潘健冬应于2013年3月20日前提交办理银行按揭贷款手续的资料，潘健冬没有举证证明在约定时间提交办理银行按揭贷款所需资料，经原告书面催告后仍没有提交买受人应提供的资料办理银行按揭贷款手续，至原告提起本案诉讼已构成逾期履行。原告在涉讼合同关系的主要合同义务为交付符合约定条件的房屋及配合办理房地产权属证书，涉讼房屋在2012年已取得竣工验收备案，至庭审终结时除本案诉讼的查封外，不存在其他权属限制情况，两被告没有有效证据证明涉讼房屋不满足交付条件或无法办理权属证书，未能证明原告可能存在丧失履行合同能力的情形，两被告主张根据《中华人民共和国合同法》第六十八条不安抗辩权的规定抗辩履行付款义务，没有事实依据，潘健冬没有合理理由不履行购房款余款的支付义务，本院对两被告关于潘健冬未构成违约的意见不予采纳。但考虑到潘健冬已举证证明其个人征信存在问题，购房款余款通过潘健冬取得银行抵押贷款方式支付已无实际可能；且涉讼房屋未付购房款为4200000元，金额较大，原告没有举证证明潘健冬具备通过现金支付方式履行购房款余款支付义务的能力，涉讼合同不具备实际履行的客观条件，应以解除为宜，本院对潘健冬主张解除涉讼合同及补充协议予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在本案并未就合同解除的违约金向被告主张权利，被告潘健冬请求原告返还购房款1806719元，本院予以支持，但不妨碍原告另案向被告主张合同解除的违约责任。合同因潘健冬不具备履行能力解除，潘健冬对合同的解除负有全部责任，潘健冬因履行合同的损失应自行负担，本院对潘健冬办证费800元的赔偿请求不予支持。合同解除后，房屋专项维修基金的缴存人与原告可申请办理相关款项的退还手续，潘健冬请求原告直接返还该款的主张本院不予支持。潘健冬请求原告计付应返还款项的利息，但原告是否需履行购房款返还义务在本案判决生效前尚未确定，原告未履行未确定的义务不需承担法律责任；本案判决生效后，原告不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任，本院对潘健冬的利息请求超出本院核定部分不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；本院对原告请求被告继续履行购房款余款4200000元的支付义务不予支持。但被告没有按约定时间提交办理按揭贷款所需资料，支付购房款余款4200000元，确造成原告对合同履行的预期利益的损失。原告请求被告从通知函指定履行期限届满之次日即2015年3月15日起以4200000元按日万分之二计付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持，被告应按合同约定以4200000元为本金从2015年3月15日起至合同解除之日即本案判决发生法律效力之日止按日万分之二的标准计付违约金予原告。涉讼逾期付款违约金债务形成于两被告夫妻关系存续期间，被告邓丽萍没有对债务的性质提出异议并举证证明，潘健冬因夫妻关系存续期间购买的房产而产生的案涉债务属于夫妻共同债务，邓丽萍应对潘健冬的案涉债务承担连带清偿责任。
两被告在原告提起本诉后才主张解除合同，且潘健冬对合同解除负有全部责任，本院根据公平原则，认为本诉受理费应由两被告负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司与被告（反诉原告）潘健冬于2013年3月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。
二、原告（反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1806719元予被告（反诉原告）潘健冬。
三、原告（反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告（反诉原告）潘健冬办理佛山市南海区桂城街道半岛路一期1栋04房住宅专项维修资金退还手续。
四、被告（反诉原告）潘健冬应于本判决发生法律效力之日十日内支付以4200000元为本金从2015年3月15日起至本判决发生法律效力之日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金予原告（反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司。
五、被告（反诉原告）邓丽萍对被告（反诉原告）潘健冬上述第四项债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告（反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）潘健冬的其他反诉请求。
八、驳回被告（反诉原告）邓丽萍的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取20327.68元（佛山托斯卡纳房地产开发有限公司已预交），由潘健冬、邓丽萍负担。反诉受理费减半收取10804.14元，财产保全费5000元，合计15804.14元（潘健冬、邓丽萍已预交），由佛山托斯卡纳房地产开发有限公司负担15530.24元，由潘健冬、邓丽萍负担273.9元。比对双方应负担费用和已预交的费用，潘健冬、邓丽萍应负担的受理费4797.44元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一五年八月七日
书记员 蓝斯艺