湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第35号
上诉人（原审被告）刘华。
委托代理人全玉明。
被上诉人（原审原告）左小元。
委托代理人周明辉，湖南溥天律师事务所律师。
原审第三人衡阳市农业对外经济技术合作中心，住所地衡阳市红湘北路**号。
法定代表人汤潇潇，该中心主任。
上诉人刘华因与被上诉人左小元、原审第三人衡阳市农业对外经济技术合作中心房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2013）衡蒸民一初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘华及其委托代理人全玉明，被上诉人左小元及其委托代理人周明辉、原审第三人衡阳市农业对外经济技术合作中心的法定代表人汤潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：左小元之夫唐平系衡阳市农业局外资办（衡阳市农业对外经济技术合作中心的前身）的职工。2001年3月1日，唐平与唐端午等19人购得衡阳市农业对外经济技术合作中心位于衡阳市西外环路地段的国有土地一块，用于兴建住宅楼，就建房事项与衡阳市农业局外资办签订衡阳市农业局外资办住宅楼联户建房协议一份。协议约定该工程项目由全体集资户（乙方）委托衡阳市农业局外资办（甲方）全权代办一切建房手续及相关事宜，并推举唐端午为乙方代表参与建设。该工程在2003年即已经完工，但未办理好房产及国土证。2009年5月14日唐平因病去世。2010年4月23日，左小华与刘华签订房屋出售协议一份，约定：1、左小元将高新技术开发区外环路日鑫建材市场对面原农业局常胜四队外资办集资建房的房屋、门面、车库出售给刘华；2、住房一楼面积212平方米，门面对市场方向第三间，28平方米一套，车库为进院第一间，房屋面积以产权证面积为准；3、双方约定上述房屋总售价为440880元，此款包含办理刘华户头的房产证、国土证、水电开通的费用；4、刘华首付房款240880元，在刘华收到产权处开具的刘华户头办证收件证明、发票时，刘华一头性付清余款200000元；5、刘华概不负责左小元与单位及他人经济纠纷等法律问题；6、双方签订协议后，中途不得悔约。违约方按首付双倍赔偿；7、刘华首付款时，左小元将房屋钥匙以及车库门面交付刘华使用，并约定签约即日生效。签约后，刘华向左小元支付了240880元首付款，左小元向刘华交付了上述房屋钥匙一把，刘华出具了收条。2010年12月6日，双方签订了补充协议，约定刘华提前支付给左小元100000元，剩余100000元等办理了刘华户头的房产证、国土证齐全一次交清；办理房产证、国土证等费用在13000元内由左小元承担，超资部分由刘华承担。协议签订后，刘华于12月10日向左小元支付了70000元，下欠130000元由刘华向左小元出具了欠条。
另查明，刘华于2010年装修并入住上述房屋。2013年6月，衡阳市农业对外经济技术合作中心将房产总证办理完毕，并告知左小元等19位集资户个人产权分户手续资料已经全部完备。2013年7月31日，衡阳市农业对外经济技术合作中心就各住户需交办证分摊费用、办证已开支费用及办证还需开支费用向左小元等19位集资户下发了催交款通知及附件，并将上述通知张贴于住房房屋楼下（西外环路22号），左小元将上述事项告知了刘华，2013年8月5日，左小元向衡阳市农业对外经济技术合作中心交纳了房屋办证费用13000元，剩下的其他办证费用，各方至今未交纳。
原审认为，左小元作为唐平的妻子，在唐平去世后，在另一继承人唐梦已经书面明确放弃继承权的情况下，对本案诉争房屋享有处分权。左小元与刘华2010年4月23日签订的房屋出售协议及2010年12月6日签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。根据2010年12月6日双方签订的补充协议约定，办理房产证、国土证等费用在13000元内由左小元承担，超资部分由刘华承担，左小元已经按协议向代办方衡阳市农业对外经济技术合作中心交纳了办理房产证、国土证费用13000元，履行了其义务，而刘华却拒不按补充协议约定向衡阳市农业对外经济技术合作中心交纳其他办证费用，存在违约行为，因其违约行为导致房产、国土两证未予办理，应视为合同约定的支付余款130000元的条件已经成就，刘华依法应承担继续履行合同即将下欠房款130000元支付给左小元的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告刘华在判决生效后五日内支付原告左小元130000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由被告刘华负担。
宣判后，原审被告刘华不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误，刘华已经按照双方约定的付款义务付给了左小元房款，而且还在第一次协议的基础上提前支付了部分房款，未构成违约。左小元要求刘华支付房屋本身应缴纳的税款以及建房违章所缴的罚款，既无法律规定，也无合同约定，不应支持。2、双方协议约定，剩余房款在办理好两证后再支付，现两证未办好，左小元要求支付剩余房款没有依据。请求撤销原判，驳回原审原告左小元的诉讼请求，并由左小元承担本案诉讼费用。
被上诉人左小元答辩称：1、原审认定事实清楚，认定刘华违约是正确的。2、刘华应当依法支付左小元尾款130000元。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人衡阳市农业对外经济技术合作中心对上诉人刘华的上诉没有意见。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，衡阳市农业局外资办是衡阳市农业局下属的事业单位，是衡阳市农业对外经济技术合作中心的前身。本案中，左小平之夫唐平等12人（其中有8人为衡阳市农业局外资办职工），集体购买了衡阳市农业局外资办的土地，自己联系施工单位。以后为了办理房屋建设中各项手续，唐平等12人遂委托衡阳市农业局外资办以单位名义办理房屋建设的各项手续。在房屋建设过程中，衡阳市农业局外资办（衡阳市农业对外经济技术合作中心）垫付了部分手续费用。左小元（唐平）在房屋建设过程中的出资为建筑成本（以一楼380元／平方为基数计算），所有应缴纳的建设规费和税金均未交纳。之后，衡阳市农业对外经济技术合作中心在为上述房屋办理产权过程中，得知还要交纳各项相关费用，遂于2013年7月31日，向各住户发出通知，要求各住户缴纳相关费用，其中要求刘华缴纳的各项费用为：1、住宅楼超层罚款、住宅楼超层报建开支、城市道路占用费、基建图纸审查费、住宅楼改图、晒图开支、工程质量监督费、规划许可证补办开支、住宅楼用电入户安装、城建档案费、竣工验收开支、办理产权招待开支、办理相关事宜零碎开支等费用分摊后，刘华应负担的款项为8947.07元；2、衡阳市农业对外经济技术合作中心为各住户办理产权已垫付的开支费用有：登报申明、国土测量、产权面积测量、房屋定价开支、其他开支、国土证分户出图费、房产权总证开支、手续费、规划罚款等款项。刘华应承担的上述款项为：住宅为1991元、车库为1071元、门面为2855元，合计5917元；3、办理产权还需开支费用为：地税局缴税住房71285元、车库8504元、门面12113元，合计91902元，房产局缴税19397元。以上诸项合计，刘华所购的该套房屋还应缴纳的各项费用为：126163.07元（8947.07元＋5917元＋91902元＋19397元=126163.07元）。
再查明，地税局收取的91902元的税种为营业税5%＋增值税税额征收城建税及教育费附加0.6%（5%×12%）＋所得税附征率3%＋土地增殖税6%＋印花税0.05%＋其他费用（房屋维修基金）0.06%，综合征收率（税目名为销售不动产税）为14.71%。地税局收取上述费用的评估价为住房484933.2元、车库57848元、门面82404元，合计625185.2元。
本院认为：左小元与刘华签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。双方在合同中约定的付款方式为分期付款，同时对尾款的支付附有条件即在为刘华办理好房产证、国土证时一起付清。现衡阳市农业对外经济技术合作中心要求刘华支付相关办证费用后为其办理房产证和国土证，应视为合同约定的付款条件已成就，左小元要求刘华付清尾款的理由成立，应予支持。刘华认为合同约定是证办好后才能向左小元交付尾款的理由不能成立，本院不予支持。但刘华提出相关办证费用中有部分费用应由出卖方即左小元负担的理由成立，相关费用可在刘华应向左小元支付的购房尾款中予以抵扣。
左小元之夫唐平等12人作为集资房的业主，应负责承担房屋报建过程中产生的费用即衡阳市农业对外经济技术合作中心向住户公布的附件一的各项费用，故左小元应承担的该部分费用为8947.07元。
左小元出售房屋时，在与刘华签订的协议中及之后的补充协议中均未协商约定房屋建设及销售不动产税等相关税费的负担。依照相关法律、法规的规定，左小元作为房屋出售人，应依法承担在其出售房屋价格内的应由开发商、房屋销售者承担的税费项目。刘华应承担印花税和其他费用。
鉴于左小元、刘华于2010年签订房屋买卖合同时约定的房屋总售价为440880元，故左小元应按其售房价格承担的缴纳地税局税费为64121.66元（440880元×14.7%－（625185.2元×0.05%＋625185.2元×0.06%）＝64121.66元］。衡阳市地税局在办证时的评估价住宅484933.2元、车库57848元、门面82404元，合计625185.2元与左小元向刘华的售房价之间的差额部分应为房屋升值后的价值，该部分房屋价值的税费应由购买方即刘华本人负担。
对于办理房产证及国土证的费用，其中在办理产权过程中已协议中约定在13000元内由左小元负担，超过部分由刘华负担。故左小元应承担房产证、国土证办证费用13000元。
以上三大项相加后，左小元应负担的各项费用合计86068.73元（8947.07元＋64121.66元＋13000元），其中办证费用13000元左小元已经支付，故其还应支付的税费合计为73068.73元。鉴于刘华下欠左小元的购房尾款为130000元，刘华可自行支付相关费用73068.73元后，在下欠左小元的购房款尾款中相抵，两相抵销后，刘华还应向左小元支付购房款56931.27元。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条第九项、《中华人民共和国土地增殖税暂行条例》第二条、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2013）衡蒸民一初字第363号民事判决；
二、上诉人刘华于本判决生效后十日内向被上诉人左小元支付购房款56931.27元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2900元，二审案件受理费2900元，合计5800元，由上诉人刘华负担2900元，被上诉人左小元负担2900元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一四年三月二十六日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国个人所得税法》
第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：
……
九、财产转让所得；
……
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税
《中华人民共和国营业税暂行条例》
第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……