平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛民一初字第274号
原告（反诉被告）李桂荣，女，1954年3月27出生。
委托代理人张延辉，河南倚天剑律师事务所律师。
委托代理人李丹丹，河南倚天剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）张淑娟，女，1963年8月6日出生。
委托代理人王怀臣，河南春来律师事务所律师。
第三人代素娟，女，1979年11月9日出生。
原告李桂荣与被告张淑娟、第三人代素娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李桂荣（反诉被告）委托代理人张延辉、李丹丹，被告（反诉原告）张淑娟及其委托代理人王怀臣到庭参加诉讼；第三人代素娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂荣（反诉被告）诉称，2013年1月19日，原告与被告张淑娟协商签订了房屋租赁合同一份，合同约定：原告把座落于本市湛河区湛南路供电局家属院对面的两间门面出租给被告；租期为二年，即自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每月2000元，每半年交付一次，即2013年1月20日前交付第一次房租12000元，2013年7月5日前交付第二次房租12000元，2014年1月5日前交付第三次房租12000元，2014年7月5日前交付第四次房租12000元。若迟延交纳租金，每迟延一天支付200元违约金，承租方超过10天未交付房租，出租方有权解除合同，承租方所交房租及押金出租方不再退还。按照合同约定被告张淑娟应于2014年1月5日前向原告交纳第三次房租12000元，但时至今日被告仍未交纳。被告的行为已构成严重违约，故此请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、向原告支付房租12000元，支付违约金20000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告李桂荣申请变更诉讼请求第一项为请求确认原告李桂荣与被告张淑娟之间的房屋租赁合同解除的效力。
被告张淑娟（反诉原告）辩称，被告没有任何违约行为。2014年1月、2月被告一直在和李桂荣及其女儿王玉霞协商解决租赁合同纠纷，双方在王新伟的调解下协议变更了房租支付方式。2014年1月18日张淑娟也按新约定向王玉霞交了2000元房租，王玉霞同意待张淑娟转让房屋后双方再彻底清算房租。王玉霞受原告李桂荣委托处理与被告的房屋租赁事宜，李桂荣应该对王玉霞的代理行为承担民事责任。
第三人代素娟未到庭无述称。
反诉原告张淑娟诉称，反诉原告自2002年起承租了反诉被告李桂荣的房屋做生意。为经营服装需要，于2013年1月19日继续租用该房屋。在合同履行期间，反诉被告李桂荣先是违反合同履行中的协助义务，拒不向反诉原告提供其个人身份证、房产证等证件，使反诉原告无法办理工商执照，不能正常营业。使反诉原告白交房租8000元。2013年3月2日，反诉被告在反诉原告不在场的情况下，将反诉原告承租的房屋门焊死，并扣留屋内物品不予归还。反诉被告单方强行终止合同，给反诉原告造成巨大损失。请求法院依法判令反诉被告李桂荣赔偿反诉原告损失20000元（其中包括营业损失、房屋租赁押金2000元、房屋装修价值）；返还反诉原告柜台等物品；本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告李桂荣辩称，现行法律、法规未规定注册个体工商户需要提供出租人的房产证及身份证原件，双方的租赁合同中未约定出租人有该项义务。反诉被告将反诉原告租赁房屋门固定属于维护自已合法权利的行为。根据合同约定，反诉原告逾期未缴纳租金，已构成违约。反诉被告通知反诉原告解除房屋租赁合同，但是反诉原告拒不搬出。当反诉被告通知反诉原告自行将房屋内物品清理出去时，其声称屋内有现金，反诉被告担心遭到讹诈，无奈之下才将房屋门固定。反诉原告的诉请不能成立。
经审理查明，自2005年4月1日起，被告张淑娟开始承租原告李桂荣所有的位于本市湛河区湛南路中段邻街16号楼1单元1楼东户房屋一套，用于经营。2012年，被告张淑娟租赁该房屋期间，将租赁房屋隔为2间，临街窗户改为卷闸门，并于当年8月份左右将隔开的房屋西侧1间转租给第三人代素娟经营服装，约定月租金为1500元。双方未签订书面租赁协议。
原被告之间的租赁合同履行至2013年1月时，张淑娟为继续使用该房屋，于2013年1月19日再次与李桂荣签订房屋租赁合同一份，合同载明：李桂荣为甲方、张淑娟为乙方，合同约定：一、甲方房屋座落地址：湛南路供电局家属院对面（门面两间加后面一卧室）；二、乙方向甲方缴纳房屋租赁押金2000元，合同签订后立即交付给甲方，合同到期后退还押金；三、房屋月租金为2000元整，房屋租金每半年交一次，即2013年1月20日前缴纳第一次房租12000元；2013年7月5日前缴纳第二次房租12000元。2014年1月5日前缴纳第三次房租12000元；2014年7月5前缴纳第四次房租12000元。如果乙方延迟缴纳房屋租金，每迟延一天，向甲方支付200元的违约金。四、合同期限为2年，即自2013年1月1日起至2014年12月31日。合同到期后，乙方自动搬出该房屋，甲方不再另行通知。五、合同到期后，如果乙方不搬出房屋，甲方随时有权将乙方房屋内的所有物品腾出房屋，所有损失乙方自行承担。乙方每延迟一天搬出房屋，向甲方支付每天200元的违约金。按照本合同约定，乙方超过10天未交付房租，甲方随时有权解除合同，乙方所缴纳房租不再退还，乙方所缴纳房屋租赁押金也不再退还。六、合同有效期内，所有的水、电、煤气费用由乙方支付。七、在合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人，否则甲方随时有权解除合同，乙方所缴纳房租不再退还，乙方所缴纳房屋租赁押金也不再退还。八、¨¨¨。九、在合同有效期内，乙方无权改变房屋内的结构，甲方允许乙方对房屋进行装修，合同到期后，所有的装修均归甲方所有。十、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。甲方李桂荣（签名），乙方张淑娟（签名），2013年1月19日。
合同签订后，张淑娟继续使用该房屋，并按合同约定，按期缴纳了前2次租金共计24000元。2014年1月，其应向李桂荣缴纳房租12000元。期间因张淑娟不想继续经营，就该房屋的转让事宜与李桂荣之女王玉霞协商，未达成一致意见。后张淑娟于2014年1月28日通过王新伟向王玉霞支付房屋租金2000元。2014年3月2日，因张淑娟未按合同约定缴纳2014年1—6月房租，王玉霞找人将张淑娟经营的曼天雨服装店卷闸门用膨胀螺丝与地面固定，使卷闸门无法正常打开。
另查明，原告李桂荣之女王玉霞在被告张淑娟承租原告房屋期间，多次参予处理租赁房屋事宜。原告李桂荣在庭审中主张王玉霞将被告承租的房屋门固定后，电话通知了被告张淑娟解除双方之间的租赁合同，要求其将房屋内物品搬出，是代原告李桂荣行使的合同解除权。因被告拒绝搬出，引起本案诉争。被告张淑娟否认违约，并要求原告赔偿因将租赁房屋店门固定所造成的经营损失。本案在审理过程中，原告李桂荣以本案存在次承租人代素娟，代素娟与本案的处理结果有利害关系为由，申请追加代素娟作为第三人参加诉讼。本院于2014年9月18日向代素娟送达了相关法律文书，通知其参加诉讼，但代素娟未到庭，也未提交书面答辩意见。
以上事实有原告提供的房屋租赁合同1份；被告提供的房屋租赁合同2份、房租收条、现场照片以及证人证言、调查笔录及庭审笔录在卷证实。上述证据已经当庭出示并经质证，证据之间互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应按合同约定行使权利，履行义务。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定，张淑娟应于2014年1月5日向李桂荣缴纳房租12000元。期间，因张淑娟不想继续经营，而与李桂荣之女王玉霞协商，希望能够转让该房屋的租赁。但在双方并未达成一致意见的情况下，张淑娟未按合同约定支付应缴纳的房租，其行为应认定构成违约，应承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原被告双方签订的房屋租赁合同中约定承租人未按期缴纳房租，出租人有权解除合同。李桂荣在张淑娟违约后，可通知张淑娟解除租赁合同，如双方有争议，可通过法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告李桂荣于2014年5月6日起诉至本院请求解除与被告张淑娟签订的房屋租赁合同，本院于2014年5月13日向被告张淑娟送达了起诉书等法律文书，应视为原告李桂荣依法行使合同解除权。本院确认双方签订的房屋租赁合同自2014年5月13日解除。
原被告因合同的履行发生争议，王玉霞于2014年3月2日找人将张淑娟所承租使用的“曼天雨”服装店店门固定，该行为明显不当。王玉霞多次代原告参与处理房屋租赁事务，其与原告之间形成了代理关系。被告有理由相信王玉霞有权代理原告行使房屋租赁合同事务。庭审中原告陈述王玉霞将租赁房屋门固定属于维护自已权利的行为。据此，本院认定，王玉霞将租赁房屋门固定的行为结果由原告李桂荣承担。原告李桂荣应承担租赁合同解除前给张淑娟所造成的经营损失。原告主张于2014年3月25日通过电话通知被告解除双方的房屋租赁合同，双方之间的租赁合同应于2014年3月25日解除的理由，因原告未提供相关证据证明，本院不予采信。
原告李桂荣要求被告张淑娟支付房租12000元（2014年1-6月份房租）的诉讼请求，因李桂荣之女王玉霞于2014年3月2日将张淑娟承租的其中一间店门固定，造成张淑娟无法经营，故2014年3月份以后的房租张淑娟不应再予承担。2014年1月28日，张淑娟通过王新伟向王玉霞支付2000元租金，应认定为向李桂荣缴纳了2014年1月份的房租。被告张淑娟尚需向原告缴纳2014年2月份房租。因被告张淑娟在签订租赁合同时向原告缴纳押金2000元，押金作为房租冲抵后，被告不再向原告缴纳房租，原告不再向被告退还押金。
被告张淑娟未按约定支付租金，应承担逾期支付违约金的责任。原被告之间签订的房屋租赁合同中约定的违约金计算方式，所约定的违约金明显高于原告的实际损失。原告于2014年3月份将租赁房屋店门固定，1月份的租金张淑娟已交纳，原告主张的房屋租金应计算至2014年2月底，实际应支付2000元租金。被告在庭审中向本院请求予以适当减少违约金数额。综合考虑以上事实，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院酌定被告张淑娟应承担的违约金为600元。
反诉原告张淑娟以反诉被告李桂荣拒不向其提供个人身份证、房产证等证件，无法办理工商执照不能营业；李桂荣之女王玉霞找人将反诉原告所承租使用的服装店店门固定，给其造成经营损失为由，反诉请求判令李桂荣赔偿其经营损失、房屋租赁押金、房屋装修价值共计20000元的诉讼请求不能成立。庭审查明，反诉原告在承租该房屋期间，反诉被告已向反诉原告提供过个人身份证及房产手续，故其称反诉被告未向其提供相关材料造成其经营损失的理由不能成立。另提供上述材料与否，与反诉原告主张的因此受到损失无直接的因果关系，本院不予采信；反诉原告以因王玉霞找人将其所承租使用的服装店店门固定，造成经营损失，应予赔偿的意见，与庭审查明的事实一致。但反诉原告提供的证据不能证明其因此所受到的具体损失价值数额。经本院依法释明，对此期间的经营损失价值数额是否申请鉴定机构予以鉴定，原被告均不申请鉴定。故本院无法对反诉原告因此所受具体损失价值数额予以确定。反诉被告的行为确实给反诉原告造成了一定的经济损失，结合本案实际情况，本院酌定从2014年3月2日起至2014年5月13日期间的房屋租金张淑娟不再缴纳，在此期间第三人代素娟应向反诉原告张淑娟缴纳的房屋租金由张淑娟根据双方的约定自行收取。所收取的租金作为反诉原告因反诉被告将其承租房屋店门固定所受损失的补偿。从2014年5月14起至本判决生效之日止，第三人代素娟使用租赁房屋的使用费依据其与张淑娟口头约定的房租每月1500元，由李桂荣自行向第三人代素娟收取。对于反诉原告请求判令反诉被告赔偿其承租期间添附的卷闸门、隔墙、推拉玻璃门等的损失，通过庭审查明该部分装修、改造所产生的添附物系在本案租赁合同签订前所产生，反诉原告未提供相关证据证明该装修、改造经反诉被告同意，且未提供相关证据证明就装修、改造房屋产生的费用负担双方另有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。反诉原告的此项请求不符合法律规定，本院不予支持。
反诉原告张淑娟反诉请求判令反诉被告返还租赁房屋中的柜台等物品。庭审中法庭询问双方当事人意见，反诉被告明确表示愿意配合反诉原告随时可将房屋内物品搬出。反诉原告明确表示待案件处理完毕，再决定搬出房屋内物品。故对此请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李桂荣与被告（反诉原告）张淑娟2013年1月19日签订的房屋租赁合同于2014年5月13日解除。
二、被告（反诉原告）张淑娟于本判决生效之日起三十日内将位于本市湛河区湛南路中段邻街16号楼1单元1楼东户其承租的房屋东侧一间房屋内的物品搬出，并将该房屋交付于原告（反诉被告）李桂荣。
三、第三人代素娟应于本判决生效之日起三十日内将位于本市湛河区湛南路中段邻街16号楼1单元1楼东户房屋其承租的西侧一间房屋内物品搬出，并将该房屋交付于原告（反诉被告）李桂荣。如逾期未搬出，应按每月1500元支付房屋使用费至交付之日止。
四、被告（反诉原告）张淑娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李桂荣支付违约金600元。
五、驳回原告（反诉被告）李桂荣的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）张淑娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告（反诉被告）李桂荣负担。反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）张淑娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
审 判 员 陈 斌
代理审判员 李海军
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 韩国垟