海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第49号
上诉人（原审被告、反诉原告）海南南北通物业服务有限公司。
法定代表人：胡焱强，经理。
委托代理人：张曙，海南商汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡凤怀，男，1973年6月30日出生，汉族。
委托代理人：张明，海南大华园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗牛山股份有限公司［原名海口农工贸（罗牛山）股份有限公司］。
法定代表人：徐自力，董事长。
委托代理人：杜鹏，罗牛山股份有限公司法务。
委托代理人：陈刚，海南圣合律师事务所律师。
上诉人海南南北通物业服务有限公司（以下简称南北通物业公司）、上诉人胡凤怀与被上诉人罗牛山股份有限公司（以下简称罗牛山公司）因租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人南北通物业公司的委托代理人张曙、上诉人胡凤怀的委托代理人张明、被上诉人罗牛山公司的委托代理人杜鹏、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年6月30日，罗牛山公司将其名下的位于海口市丘海大道118号中的50亩土地使用权出资交由罗牛山公司的子公司海口罗牛山果蔬鲜花批发市场有限公司（下称果蔬公司）与贾竞夫等四人（出资20万元）成立南北通货运公司，注册资本140万元，其中，果蔬公司以50亩土地10年使用权出资，占投资总额的86%，贾竞夫等四人出资20万元，占14%。2003年，胡凤怀与罗牛山公司委托的果蔬公司签订了《承包经营合同》，约定由胡凤怀承包海口南北通货运市场现有场地。场地占地面积为110-120亩，东至丘海大道以西界线，西至货运市场现有围墙，南至货运市场2号、3号、5号楼，北至货运市场1号、4号楼。场地南北边线无楼房处以上述现有楼房边墙延长线为准。承包期限为2003年1月1日至2007年12月30日止。2007年12月29日，胡凤怀又与罗牛山公司委托的农副产品公司签订了《承包经营合同》，约定由胡凤怀承包上述海口南北通货运市场现有场地。承包期限为一年。2008年2月20日，胡凤怀还签名一份会议纪要确认上述事实。2009年6月30日，罗牛山公司与南北通物业公司签订《土地租赁协议》，约定：租赁标的罗牛山公司将位于海口市丘海大道占地面积约113.37亩的土地出租给南北通物业公司，由南北通物业公司作为货运市场使用，租赁期限为6年，自2009年7月1日至2015年6月30日，土地租赁押金为30万元，南北通物业公司应于合同签订后三日内支付给罗牛山公司，租金支付经双方协商同意：2009年7月1日-2010年6月30日租金为1675000元；2010年7月1日-2011年6月30日租金为2062462元；2011年7月1日-2012年6月30日租金为2299924元；2012年7月1日-2013年6月30日租金为2549884元；2013年7月1日-2014年6月30日租金为3534062元；2014年7月1日-2015年6月30日租金为5127642元。土地租金按月支付，南北通物业公司应于每月十日前向罗牛山公司缴纳当月土地租金，每月上缴的土地租金的金额为所属期间土地租金总额的十二分之一。合同还约定：本合同签订前，罗牛山公司已将部分土地出租给第三人并签订了租赁协议，在上述协议期限届满前，罗牛山公司授权南北通物业公司向相关第三人收取租金，该租金归南北通物业公司所有，南北通物业公司不得对上述协议提出任何异议直至协议期满。协议解除及违约责任：1、南北通物业公司须于每月十日前付清当月租金，逾期支付超过30日的，罗牛山公司有权单方解除合同并没收押金；2、南北通物业公司发生下列行为之一时依第（4）款约定，未经罗牛山公司书面特别批准拖欠租金或者其他费用达30日或以上的；罗牛山公司有权要求南北通物业公司支付100万元违约金，并限定南北通物业公司于15日内纠正违约行为。南北通物业公司拒绝纠正或者超过15日仍未纠正的，罗牛山公司解除合同，没收南北通物业公司租赁押金，无偿收回土地使用权及地上建筑物，如租赁押金不足以弥补罗牛山公司损失的，南北通物业公司须全额赔偿。本协议自双方签字盖章且南北通物业公司付清2009年1月1日至2009年6月30日止的租金65万元之日起生效。同日胡凤怀向罗牛山公司写下《担保函》，内容为：本人愿意为南北通物业服务公司全面履行《土地租赁协议》义务提供连带责任担保，担保责任范围为南北通物业服务公司应支付贵司的押金、租金、违约金、赔偿金及其他应承担费用。本人承担上述连带责任的保证期间为两年，自协议解除或者终止之日起开始计算。2009年7月1日至2012年8月31日，南北通物业公司拖欠罗牛山公司租金6462366.66元，2010年2月9日至2011年12月1日南北通物业公司已付租金2181240元（租金支付时间从2010年1月至2011年12月止，以原告出具的海南省服务专用发票为准），尚欠租金4281126.66元未付。2012年8月30日，罗牛山公司向南北通物业公司送达《解除（土地租赁协议）通知书》，要求南北通物业公司返还土地及支付拖欠款项，2012年9月6日，罗牛山公司还向胡凤怀发出《限期承担担保责任通知》，要求其限期支付南北通物业公司拖欠的款项。之后，罗牛山公司还要求南北通物业公司支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元。经罗牛山公司多次发出催款通知未果。另查，南北通物业公司因为海口南北通货运市场有限公司的存在，认为双方签订的《土地租赁协议》无效及没有交付租赁113.37亩土地，要求罗牛山公司返还已支付的2181240元。胡凤怀以租赁合同的担保合同保证期间双方约定不明确，罗牛山公司从其违约及解除合同之日从未主张权利，已经免除了保证责任。再查明，南北通货运公司对上述土地使用权未提出任何异议，海口市国用（籍）字第G0389号《国有土地使用证》的土地使用权人为罗牛山公司。
原审法院认为：胡凤怀与罗牛山公司委托的海口罗牛山果蔬鲜花批发市场有限公司、海口罗牛山农副产品中心市场有限公司签订了二份《承包经营合同》及罗牛山公司与南北通物业公司签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应受法律保护。在合同履行过程中，南北通物业公司不按《土地租赁协议》的约定向罗牛山公司支付租金，其行为已构成违约，依双方签订的《土地租赁协议》第六条第1款的约定，罗牛山公司有权解除合同没收押金并收回土地使用权。罗牛山公司是依照双方签订的合同约定享有合同的解除权，并且双方当事人已经就合同的解除条件做了约定，属于合同约定解除的情形。现因南北通物业公司拖欠租金，罗牛山公司向南北通物业公司发出解除通知，在符合约定解除的条件下，合同解除自通知到达南北通物业公司时解除。合同解除后，2009年7月1日至2012年8月31日，南北通物业公司应付罗牛山公司租金6462366.66元，已付租金2181240元，尚欠租金4281126.66元。2012年9月1日至2013年6月南北通物业公司尚欠占地租金2124903.33元，合计租金6406029.99元。南北通物业公司应向罗牛山公司支付租金6406029.99元，南北通物业公司逾期支付租金，应承担违约责任，违约金酌情支持20万元。胡凤怀以个人的名义为南北通物业公司的上述欠款作担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。本案罗牛山公司请求胡凤怀承担连带偿还责任理由成立，应予支持。罗牛山公司要求南北通物业公司支付自2009年1月1日至6月30日止的租金65万元，自从合同签订之日就应当知道其权利受到侵害，根据我国相关法律规定，延付或者拒付租金的，向人民法院请求保护的诉讼时效期间为一年，故罗牛山公司的该项请求不符合法律规定，同时南北通物业公司以此提出抗辩，再者罗牛山公司又无诉讼时效中止或中断的情形及未有证据证明，故原审法院对南北通物业公司该抗辩理由予以采信。对罗牛山公司的该项诉讼请求应不予支持。南北通物业公司以违约金100万元超过诉讼时效为由进行抗辩，因其抗辩理由无事实依据，原审法院不予支持。南北通物业公司以南北通货运公司存在，罗牛山公司无权将土地租赁给南北通物业公司为由，提出反诉，因南北通货运公司未提异议，同时，关于租赁土地面积，合同第五条第（5）项已作了约定，故反诉要求确认2009年6月30日签订的《土地租赁协议》无效，没有交付租赁113.37亩土地，返还已支付的租金2181240元的反诉理由没有事实依据，原审法院不予支持。南北通物业公司的反诉主张及理由均不成立，原审法院依法予以驳回。胡凤怀以租赁合同的担保合同保证期间约定不明确已免除保证责任为由进行抗辩，因没有充分证据证明，其抗辩理由不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、南北通物业公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗牛山公司支付租金6406029.99元（自2009年7月1日至2012年8月31日、2012年9月1日至2013年6月止）以及违约金20万元；二、南北通物业公司于判决发生法律效力之日起十日内从所使用的罗牛山公司土地上撤离，并向罗牛山公司交付相应土地；三、胡凤怀对南北通物业公司的上述欠款承担连带责任；四、驳回罗牛山公司的其他诉讼请求；五、驳回南北通物业公司的反诉请求。
上诉人南北通物业公司不服原审判决上诉称：一、原审事实不清，导致认定错误。1、本案涉诉的约113亩土地，在2000年6月30日后罗牛山公司已实际交给海口南北通货运有限公司经营瓜果蔬菜运输市场使用，至今海口南北通货运有限公司仍在运转，本案涉诉的约113亩土地使用权的租赁主体是海口南北通货运有限公司。罗牛山公司无权发包。2000年6月30日，罗牛山公司把本案涉诉的113亩土地中的50亩土地使用权交由其子公司果蔬公司与贾竟夫等四人成立海口南北通货运有限公司，注册资本140万元，其中贾竟夫等四人出资20万元占14%，果蔬公司以50亩10年土地使用权出资占86%。之后，由于市场扩大，实际上从2000年开始，海口南北通货运有限公司就已实际使用上述113亩土地经营市场，对此，罗牛山公司一直是认可的。同时，2000年起至2009年期间，海口南北通货运有限公司把该113亩土地中约40亩分别陆续出租给几十户商户自建铺面使用，期间长的有至2025年止，关于这些协议，罗牛山公司子公司是认可的，而根据这些协议，当各商户租地协议期满后，自建的房屋是归海口南北通货运有限公司，而并非是归罗牛山公司。因此，罗牛山公司的本案涉诉约113亩土地使用权自2000年6月3O日起已实际交付海口南北通货运有限公司使用，在没有收回之前，2009年6月30日与南北通物业公司签订《土地租赁协议》，把该113亩土地使用权发包给南北通物业公司，属无权发包，该《土地租赁协议》属无效协议，南北通物业公司已支付的2181240元应给予返还。2、原审判决审理查明部分有误。（1）见判决书第6页第20行“2003年，胡凤怀与原告委托的海口罗牛山果菜鲜花批发市场有限公司签订了《承包经营合同》，”是错误的。事实是，该《承包经营合同》第一段就明确表明合同的签订是经海口南北通货运有限公司同意，并委托海口罗牛山果菜鲜花批发市场有限公司与胡凤怀签订该承包经营合同，并非受罗牛山公司委托。（2）见判决书第6页第27行“2007年12月29日，胡凤怀又与原告委托的农副产品公司签订《承包经营合同》，”是错误的。事实是，该《承包经营合同》亦是经海口南北通货运有限公司同意，受海口南北通货运有限公司签订的，并非受罗牛山公司委托签订该《承包经营合同》。以上⑴、⑵明确说明，本案涉诉约113亩土地使用权实际为海口南北通货运有限公司在使用，罗牛山公司对此为明知、认可的，原审上述查明内容错误是明显的。3、按照2009年6月30日《土地租赁协议》，罗牛山公司应交付南北通物业公司113亩土地使用权，但事实上没有交付113亩土地使用权，对罗牛山公司实际交付上诉人土地使用权情况，原审对此既不允许申请进行司法鉴定，亦不审核查明，属事实不清。4、关于违约金的问题，即使是按照2009年6月30日《土地租赁协议》，租金为每月支付，如未按期支付，罗牛山公司有权要求100万违约金，并限定15日内纠正违约行为，拒绝纠正或超15日未纠正的，罗牛山公司解除该租赁协议。据此，南北通物业公司2009年9月22日通过胡凤怀收到罗牛山公司纠正催缴未按期租金，而之后再未收到类似通知，所以，按民事诉讼法诉讼时效规定，罗牛山公司2012年依该租赁协议要求违约金，已超诉讼保护期限，丧失胜诉权。对此，原审事实不清，认定错误。二、原审违反法定程序，为保护南北通物业公司的合法诉讼权利，应发回重审。原审判决书第8页15行提到罗牛山公司要求南北通物业公司支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元，进而直接判决要求南北通物业公司支付该2124903.33元租金。南北通物业公司对罗牛山公司要求支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元增加的诉求情况，完全不知晓，原审法院对此既没告知南北通物业公司，更无任何质证的程序，南北通物业公司认为，如果在原审中告知南北通物业公司增加支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元诉求，南北通物业公司将行使对此抗辩及提出相应主张等诉讼权利，并在此基础上对判决享有上诉的权利，现原审如此未经告知、质证，直接判决南北通物业公司承担赔付责任的判决，属直接剥夺南北通物业公司合法诉讼权利，原审如此属违反法定程序，必将影响正确的判决。为此，民诉法规定，应撤销原判决，发回重审。另外，本案涉及使用该土地使用权的第三人（商户），原审没依法追加，是错误的。三、原审判决租金标准有误、显失公平。1、（l）本案中，罗牛山公司是在2012年9月15日向法院提起民事诉讼，南北通物业公司虽2012年6月份仍交承包金，但都明确注明为具体年月份的租金，罗牛山公司是明知2011年9月份之前仍拖欠承包金的，而其对此并不按照法律规定的诉讼期限1年内追缴，即已超诉讼时效保护，丧失胜诉权。（2）本案中，罗牛山公司称曾多次向南北通物业公司追缴，对此，南北通物业公司当庭给予否认，且罗牛山公司亦无有效证据给予证明。2、2009年6月30日《土地租赁协议》所约定的租金是与所交付的土地使用权及铺面收租权利义务对等的，但事实上，罗牛山公司没有交付相应的113亩土地使用权及铺面收租权利。在权利义务明显不对等的情况下，判决南北通物业公司承担巨额租金，属违反民法的公平原则。3、我们要求追加海口南北通货运有限公司作为第三人参加诉讼，因为该司不参加诉讼，本案查不清楚。（1）在2000年6月30日罗牛山公司的子公司果蔬公司把50亩土地10年使用权入股，南北通货运公司拥有土地10年的使用权。罗牛山公司的代理人在原审代理词中也写到113亩土地已经被海口南北通货运有限公司使用，同时在2003年、2007年的承包合同中表述到罗牛山公司经南北通货运公司同意委托与承包人签订土地租赁承包合同。同时在一审罗牛山公司的举证中有海口南北通货运有限公司的《说明》，证明从2000年6月30日之后海口南北通货运有限公司已经实际使用了本案争议的土地113亩，所以追加海口南北通货运有限公司作为第三人的依据是这块土地从2000年到本案所争议的时间南北通货运公司都是实际使用人。（2）在原审中罗牛山公司举证的海口南北通货运有限公司的《说明》的内容是前后矛盾的，上面有写到果蔬公司与贾竞夫等四人协商，把该土地50亩10年使用权注入南北通货运公司，那么解除使用这块土地的权利，应由果蔬公司与贾竞夫等四人协商，而不能由南北通货运公司与罗牛山公司或者罗牛山公司的子公司果蔬公司解除。所以我们认为这块土地现在究竟是什么状况说不清楚，因此我们认为南北通货运公司没有参加本案的诉讼，无法查清这块土地的实际情况。原审判决第10页第5行说南北通货运公司未提出异议，我们认为这个说法是没有依据的，南北通货运公司应追加为本案的当事人。（3）关于一审中对担保人胡凤怀要求对土地面积进行鉴定，我们认为也符合本案的要求，罗牛山公司没有实际交付113亩土地的面积，一审对胡凤怀的要求鉴定申请不予支持，所以我们认为认定事实不清。综上所述，上诉请求：1、撤销海口市秀英区人民法院（2012）秀民一初字第621号民事判决第一、二、五项判决；2、发回重审；3、由被上诉人罗牛山股份有限公司承担本案的诉讼费。请二审法院公正审理、裁决。
上诉人胡凤怀不服原审判决上诉称：一、原审事实不清，认定错误。罗牛山公司和南北通物业公司2009年6月30日签订的《土地租赁协议》为无效协议，胡凤怀担保责任免除。本案争议的土地使用权已经作为合作出资归海南南北货运市场有限公司使用，罗牛山公司和南北通物业公司2009年6月30日签订的《土地租赁协议》属于无权处分协议，属于无效协议。2000年6月30日，罗牛山公司同意海口罗牛山果菜鲜花批发市场有限公司与贾竞夫等四人合作建立海口南北货运市场有限公司，海口罗牛山果菜鲜花批发市场有限公司以租赁50亩土地10年使用权作为出资，贾竞夫等四人以现金20万元作为出资，海南南北货运市场有限公司成立后，由于生产经营扩大，实际使用土地面积已扩大到全部113亩土地，从2000年以后，海南南北货运市场有限公司陆续与各商户签订协议书，把部分土地出租给商户，有商户自行出资建铺面，约定的出租使用期限有的达到2025年。以上事实罗牛山公司均是知道并且承认，本案的证据证明，罗牛山公司无权处分113亩争议土地的出租权，罗牛山公司和南北通物业公司2009年6月30日签订协议属于无效协议，根据《担保法》第5条的规定，担保合同作为主合同的从合同也无效，胡凤怀不应承担担保责任。二、另外，从本案争议协议内容上看，罗牛山公司违反了《合同法》第5、6条对价原则、诚实信用原则，没有实际向南北通物业公司交付全部113亩土地出租使用权，胡凤怀承担的担保义务也免责。同时，原审法院不准许胡凤怀申请对南北通物业公司实际使用的土地面积鉴定是错误的。三、罗牛山公司和南北通物业公司不经胡凤怀同意变更2009年6月30日签订的《土地租赁协议》重大条款，胡凤怀对此变更后依法免除担保责任。依该协议第四条第2项、第六条第2项约定，如南北通物业公司未按期每月缴交租金，罗牛山公司解除合同，此为该协议所规定的合同解除条款，属限定担保责任的条款，即依该协议意思明确，即当南北通物业公司未按期每月缴交租金，15日纠正，罗牛山公司解除合同，在此，担保人担保的是该月未缴交租金及违约金，即胡凤怀的担保责任是可预测、可预见的。现实际情况是，在2009年9月22日，罗牛山公司在明知南北通物业公司未按期每月缴交租金、履行该租赁协议能力有问题的情况下，仍让南北通物业公司继续租地行为，致使现发生未缴交高额租金，胡凤怀认为此为2009年9月22日起罗牛山公司、南北通物业公司已不经胡凤怀同意变更租赁协议重大条款，胡凤怀对此变更依法免除担保责任。并且，罗牛山公司在2009年9月22日发现南北通物业公司违约，应要求违约金，至今，罗牛山公司诉求违约金已过诉讼时效。四、胡凤怀不应承担违约金的担保。2009年9月22日起罗牛山公司、南北通物业公司已不经胡凤怀同意变更租赁协议重大条款，且不要求胡凤怀承担违约金至本案起诉，也已远超民事诉讼时效，故，胡凤怀不应承担违约金担保责任。五、原审违反法定程序，应发回重审。原审判决直接判决要求南北通物业公司支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元给罗牛山公司，胡凤怀承担连带担保责任。胡凤怀对罗牛山公司要求支付2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元增加的诉求情况，完全不知晓，原审法院对此既没告知胡凤怀，更无任何质证的程序，胡凤怀认为，如果在原审中告知胡凤怀增加承担担保2012年9月1日至2013年6月的占地租金2124903.33元诉求，胡凤怀将行使对此抗辩及提出相应主张等诉讼权利，因即使按2009年6月30日签订的《土地租赁协议》，罗牛山公司已称是在2012年8月30日解除，即主合同解除，担保合同亦解除，现原审如此未经告知、质证，直接判决胡凤怀承担该2124903.33元担保责任，属直接剥夺胡凤怀合法诉讼权利，原审如此属违反法定程序，必将影响正确的判决。为此，依民诉法规定，应撤销原判决，发回重审。六、本案罗牛山公司诉称已于2012年8月31日解除2009年6月30日《土地租赁协议》，即租地主合同已解除，担保从合同亦解除，罗牛山公司诉求胡凤怀承担2012年8月31日后南北通物业公司的占用损失没有事实法律依据。七、原审判决认定2012年8月31日后南北通物业公司的占用，土地为租金属事实不清，适用法律错误。实际上，如合同解除，则是构成占用费而非租金。八、原审判决2012年9月1日至2013年6月止占地租金2124903.33元，属原审没有告知诉求、没有质证的判决，程序严重违法。九、原审不采纳对《土地租赁协议》实际租赁面积鉴定申请及不追加众商户、海口南北通货运有限公司，致使本案事实不清。综上所述，一审判决违反我国民事诉讼法第170条关于判决认定事实不清，应当裁定撤销原判，发回重审的规定以及遗漏当事人或者严重违反法定程序，应当发回重审的规定，恳请法院将本案发回重审。请求：1、撤销海口市秀英区人民法院（2012）秀民一初字第621号民事判决第三项；2、发回重审；3、由被上诉人罗牛山公司承担本案的诉讼费。
被上诉人罗牛山公司辩称：两上诉人的上诉理由有五点：一、因罗牛山公司对涉案土地没有出租权，故合同无效，罗牛山公司应返还南北通物业已付租金；二、因罗牛山公司未向南北通物业公司足额交付土地，故胡凤怀免除担保责任，一审法院应对其实际使用面积进行鉴定；三、南北通物业公司逾期缴付租金后，罗牛山公司未终止出租关系应视为对原合同的变更，故担保人胡凤怀免除担保责任，不应承担违约金的担保责任；四、两上诉人在一审阶段不知道罗牛山公司起诉2012年9月1日至今的损失，故一审法院违反法定程序；五、罗牛山公司的部分租金诉求，已经超过诉讼时效。罗牛山公司认为两上诉人的上诉理由均明显违背事实、没有法律根据，反驳如下：一、签订租赁合同时罗牛山公司对涉案租赁土地有完全处分权，也已经向南北通物业公司交付土地，两上诉人的一、二项理由不能成立。罗牛山公司拥有涉案土地的土地使用权证，各方无争议。上诉人声称罗牛山公司无权处分的唯一直接文件是在一审阶段提供的自己盖章的异议，声称该土地属海口南北通货运有限公司所有、罗牛山公司无权出租，这个说法很荒唐。实际上，罗牛山公司提供的货运公司证明书，明确说明罗牛山公司是在与货运公司终止关系之后才租赁给上诉人南北通物业公司的。两上诉人向罗牛山公司出具的书面报告、给车主开具的停车费发票、提交的维护合同等证据均证实上诉人已实际接管租赁土地。另有大量证据显示，自2001年至2008年间，胡凤怀实际控制和使用本案争议土地。2009年6月，胡凤怀指定其控股的南北通物业公司与罗牛山公司继续签订土地租赁协议，该协议第八条约定南北通物业公司应补足2009年1月1日至6月30日的租金，这说明南北通物业公司在正式签约前，已占有并使用上述土地至少半年以上。在这种情况下，南北通物业公司签订了《土地租赁协议》，足以证明南北通物业公司完全认可租赁标的占地面积113.37亩这一事实。另外，《土地租赁协议》第五条第5项“本合同签订前，甲方已将部分土地出租给第三人并签订了租赁协议……该租金归乙方，乙方不得对上述协议提出任何异议……”，这也证明南北通物业公司承租罗牛山公司土地的前提其知道并接受部分土地提前出租给第三方以及南北通物业公司直接管理第三方并向其收租的事实。由此可见，两上诉人以其实际经营面积达不到113亩为依据，要求重新测量土地面积、确认未交付土地纯属拖延诉讼进程。另外，货运公司出具的证明书也介绍了十余年来土地承包的过程，声明货运公司成立的目的仅仅是明确税收责任、简化税收征缴手续，事实上该公司并未进行实际经营。由此上诉人所称的两个“事实查明有误”，不符合事实。综上，两上诉人的一、二项上诉理由不能成立。二、上诉人胡凤怀上诉称罗牛山公司与南北通物业公司在不经其同意下变更《土地租赁协议》，纯属无稽之谈，罗牛山公司与南北通物业公司从未变更《土地租赁协议》，故胡凤怀的第三项理由不能成立，一审判决完全正确。胡凤怀称，第四条第2项、第六条第2项规定了罗牛山公司解除合同的条件，是限定担保责任条款。但是实际上，上述条款规定的是罗牛山公司的单方解除权，并不是南北通物业公司的债务履行方式，立约目的在于保护罗牛山公司的合法权益，与胡凤怀承担的担保责任没有法律上的利害关系。罗牛山公司何时行使解除权属合同履行问题，与变更合同没有关联。故胡凤怀的第三项理由不能成立。三、上诉人在一审阶段明知罗牛山公司对2012年9月1日至今的损失提起了诉讼，上诉人的第四项理由纯属无理取闹。胡凤怀称此项“增加的诉求情况，完全不知晓，原审法院对此既没告知上诉人，更无任何质证程序”。但实际上，本项请求系罗牛山公司起诉状中第三项诉讼请求，不属增加的诉求。四、关于诉讼时效的问题。首先，南北通物业公司原审证据八《关于南北通停车场土地承包金的报告》系针对罗牛山公司催收租金的回复报告，足以证明罗牛山公司期间不间断主张权利的事实，诉讼时效并未中断；其次，罗牛山公司注意到，上诉人在一审中并没有针对租金提出诉讼时效的抗辩，故二审应驳回其诉讼请求。综上所述，上诉人各上诉请求均明显没有事实和法律根据，请法院依法尽快驳回其上诉请求。
本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，一、关于被上诉人罗牛山公司是否享有涉案土地租赁权及涉案土地租赁协议的效力问题。本案中，罗牛山公司是涉案土地的使用权人。海口南北通货运有限公司于2012年向原审法院出具说明，对其使用涉案土地的情况等作了说明。该说明载明其租赁罗牛山公司名下的涉案土地的租赁期限至2008年12月31日期满，并表示对涉案土地使用关系没有任何异议。而上诉人南北通物业公司与罗牛山公司签订的《土地租赁协议》的时间是2009年1月1日。因此罗牛山公司对涉案土地享有租赁权。上诉人南北通物业公司和胡凤怀主张罗牛山公司对涉案土地没有租赁权的理由不成立，本院不予支持；上述土地租赁协议是南北通物业公司和罗牛山公司的真实意思表示，符合法律规定，原审认定为有效正确，应予支持。二、关于罗牛山公司是否向南北通物业公司实际交付了涉案土地及原审判决的租金标准是否有误及违约金的承担问题。首先，涉案土地租赁协议是协议各方的真实意思表示，且南北通物业公司在签订涉案土地租赁协议后，已支付了部分租金，并有其他证据证明南北通物业公司已实际接管租赁土地。其次，按照涉案土地租赁协议约定，南北通物业公司未及时支付土地租金，应承担由此而产生的民事责任，原审判决依据当事人约定的租金标准和违约责任的条款判令上诉人承担支付租金和违约金，有合同依据，并无不妥，应予支持。三、关于上诉人胡凤怀是否应对南北通物业公司的欠款承担连带责任的问题。依据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”本案中，胡凤怀作为保证人为南北通物业公司按约履行涉案土地租赁协议提供连带责任担保，担保责任为南北通物业公司应支付罗牛山公司的押金、租金、违约金、赔偿金。内容合法，约定明确。胡凤怀提出的关于主合同即涉案土地租赁协议解除后，担保合同从合同亦解除的主张，于法无据，本院不予支持。上诉人南北通物业公司和胡凤怀的上诉理由，因无事实和法律依据，本院均不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117633元，由上诉人海南南北通物业服务有限公司和上诉人胡凤怀负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 符玉梅
审判员 庹 军
二〇一四年四月一日
书记员 韩青妮