重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00465号
上诉人（原审原告）：重庆西典物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路119号2栋4层。
法定代表人：张忠秀，该公司总经理。
委托代理人：马平原，重庆智跃律师事务所律师。
委托代理人：郭美玲，重庆智跃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市酿造调味品公司，住所地重庆市南岸区南坪北路12号4-1。
法定代表人：淦伟，该公司总经理。
委托代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。
上诉人重庆西典物业管理有限公司（以下简称西典物业公司）与被上诉人重庆市酿造调味品公司（以下简称酿造调味品公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2015年5月20日作出（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决，西典物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月24日、12月9日公开开庭审理了本案，西典物业公司的委托代理人马平原，酿造调味品公司的委托代理人杨青安、杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年12月11日，重庆市利得尔实业有限公司（以下简称利得尔实业公司）和酿造调味品公司达成《调解协议书》，该协议书第一条约定：“甲方（利得尔实业公司）对乙方（酿造调味品公司）还非住宅建筑面积3518㎡，其中文星大厦平街一层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积516.93㎡。二层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积531㎡。三层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积508.11㎡。四层还房位置：1-9轴，A-M轴，建筑面积1201.3㎡（详见还房位置平面图）。车库还房位置：利得尔实业公司提供文星大厦车库轴线平面图，由利得尔实业公司和酿造调味品公司协商选定位置，面积760.66㎡。选定位置在：○1a-○4a1／○A-○A2；○1a-○4a1／○A3-○A7（详见还房位置红线图）。”第四条约定：“本协议生效后，乙方（酿造调味品公司）可以自行进入上述非住宅房屋和车库经营使用。”
2008年3月10日，文星大厦业主委员会与西典物业公司签订了2008年3月11日至2010年3月10日为期3年的《物业服务合同》，约定物业服务费收取标准为：商业物业收费标准为5元／月／平方米（合同第六条第1项）。逾期交纳物业管理费违约金按每天千分之三的标准计算（合同第六条第2项）。
另查明：西典物业公司曾于2011年12月就物业费问题向重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称沙坪坝区法院）提起诉讼，沙坪坝区法院作出（2012）沙法民初字第00445号民事裁定驳回了西典物业公司要求酿造调味品公司给付物业费的起诉。利得尔实业公司与酿造调味品公司亦曾发生纠纷，重庆市高级人民法院作出（2011）渝高法民终字第00140号判决书，认定案涉房屋的水电、消防设施配套费用由利得尔实业公司承担。
在一审审理中：1.酿造调味品公司提交了2008年12月25日、2009年1月7日、2013年10月22日的录音资料，证明该公司于2008年12月11日接收还房之后，酿造调味品公司曾向西典物业公司要求供水、供电。但西典物业公司以酿造调味品公司未承担案涉房屋的水电设施配套费为由拒绝开通水电。西典物业公司对该录音证据的真实性提出异议，但在一审法院规定的期限内没有申请鉴定。2.西典物业公司和酿造调味品公司均认可，根据利得尔实业公司与酿造调味品公司的《调解协议书》约定的车库还房位置，现有17个车位。
西典物业公司提起本案诉讼，请求：1.判令酿造调味品公司立即给付2008年12月至2013年5月31日止的物业服务费949860元及逾期付款违约金2265416.10元，合计3215276.10元；2.判令调味品公司以949860元为本金，按每日3‰的标准计算，自2013年6月1日起支付逾期付款违约金直至本金付清时为止。3.本案的诉讼费用由调味品公司负担。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、酿造调味品公司是否应当向西典物业公司交纳物业服务费。
一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。西典物业公司曾于2011年12月就物业费向沙坪坝区法院提起诉讼。该院作出（2012）沙法民初字第00445号民事裁定书，裁定驳回了西典物业公司的起诉，引起诉讼时效中断。现西典物业公司向一审法院提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。
二、关于酿造调味品公司是否应当向西典物业公司交纳物业服务费的问题。本案中，酿造调味品公司认可其接房后，一直是西典物业公司为案涉房屋提供物业服务。酿造调味品公司辩称西典物业公司拒绝为其开通水电，导致该公司长期无法正常使用案涉房屋。因从未接受西典物业公司的物业服务，故不应当交纳物业费。酿造调味品公司在一审庭审中举示的2008年12月25日、2009年1月7日、2013年10月22日的录音资料，证明酿造调味品公司于2008年12月11日接收房屋之后，曾要求西典物业公司开通水电，但西典物业公司以要求酿造调味品公司承担水电配套费为由拒绝开通水电。西典物业公司则认为，根据利得尔实业公司与西典物业公司2002年10月1日签订的《前期物业管理服务合同》约定，酿造调味品公司物业的水电设施由其自行解决。一审法院认为，在西典物业公司作为物业管理公司进驻文星大厦后，酿造调味品公司可以要求西典物业公司开通水电，西典物业公司不得以其与利得尔实业公司之间的《前期物业管理服务合同》约定对抗酿造调味品公司。在本案中，案涉房屋在交房时，按照国家有关交房标准，房屋水电消防设施予以了配套并通过了竣工验收。由于西典物业公司作为物业公司，有为业主开通水电、提供相关物业服务的义务。酿造调味品公司接房后，曾与西典物业公司交涉要求开通水电，而西典物业公司以酿造调味品公司需就承担水电配套费与利得尔实业公司协调为由拒绝开通水电，导致酿造调味品公司长期无法正常使用涉案房屋，西典物业公司未履行其义务，故酿造调味品公司不应当向西典物业公司交纳住房物管费。西典物业公司称，酿造调味品公司虽未使用案涉房屋，但根据《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法》渝价（2004）778号的规定，物业费可减半收取。一审法院认为，虽然《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法》渝价（2004）778号第七条规定：业主或者使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或者使用人应交纳50%的物业服务费。但该规定的适用条件是业主可以使用房屋，但因自身原因不愿使用的情形。本案是因物业公司不开通水电，致使业主无法装修、使用房屋，故不应适用上述规定。综上，酿造调味品公司提出的西典物业公司拒绝为其开通水电，导致酿造调味品公司长期无法正常使用案涉房屋，从未接受西典物业公司物业服务，不应当交纳物业费的抗辩理由成立，对西典物业公司要求酿造调味品公司向其交纳住房物管费的请求不予支持。
本案中，根据利得尔实业公司与酿造调味品公司之间的调解协议，车位自签订协议之日起就视为已接收。由于车位不存在开通水电问题，酿造调味品公司可以随时进入使用，未实际使用，不影响西典物业公司收取车位物管费。故对西典物业公司的诉请予以支持。本案中双方均确认车位有17个，参酌案涉房屋附近车位收费情况，按照每个车位每月收取物管费60元的标准计算，故酿造调味品公司应向西典物业公司支付自2008年12月至2013年5月31日的车位物管费：601754=55080元。根据酿造调味品公司支付车位物管费的迟延期间以及给西典物业公司造成的损失，该院酌情判令酿造调味品公司向西典物业公司支付自2008年12月至2013年5月31日的车位物管费的逾期付款违约金10000元。物管费及违约金合计65080元。
综上，一审法院认为，酿造调味品公司应向西典物业公司支付车位物管费及逾期支付违约金，对西典物业公司的住房物管费诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、酿造调味品公司自本判决生效之日起10日内向西典物业公司支付2008年12月至2013年5月31日止的车位物业费55080元，逾期支付违约金1万元，合计65080元。二、驳回西典物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费32522元，由西典物业公司负担31871.6元，酿造调味品公司负担650.4元。
一审宣判后，西典物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.改判支持西典物业公司的一审诉讼请求，即由酿造调味品公司支付自2008年12月至2013年5月31日期间的物业管理费，物业管理费按照3518平方米的物业面积、5元／平方米／月的收费标准计算；3.本案一、二审诉讼费由酿造调味品公司负担。主要事实和理由：1.西典物业公司根据《物业管理条例》、《物业服务合同》等规定，承担的是文星大厦物业共用部分及共用设施设备的物业服务，不承担业主专有部分以及业主自用设施设备等的物业服务。2.西典物业公司自入驻文星大厦以来，对小区共用部分以及共用设施设备等进行了妥善的物业服务。至于业主是否实际使用房屋，不应构成拒付物业服务费的理由。3.酿造调味品公司专有部分内的水电等配套设施设备系该公司与开发商利得尔实业公司之间的问题，与西典物业公司无关。专有部分内的设施设备的使用权在酿造调味品公司，西典物业公司无权管理。该设施设备能否正常使用是酿造调味品公司自己的事情。4.西典物业公司从未拒绝给酿造调味品公司提供水电。一审法院以未经确定真实性的录音证据认定西典物业公司拒绝给酿造调味品公司开通水电错误。
酿造调味品公司答辩称：1.一审审理过程中，西典物业公司对几份录音证据中张忠秀、张程、文成明的身份及声音既不承认，也不否认。特别是文成明作为西典物业公司的委托代理人参加庭审质证时，对录音中关于自己的部分亦不置可否。一审法院询问西典物业公司是否对录音进行鉴定，但该公司未申请鉴定。因此，一审法院采信录音证据并无不当。2.西典物业公司拒不提供收取物业管理费的依据，应当承担败诉后果。3.西典物业公司主张的物管费滞纳金应为违约金，其主张的标准超过了法律规定，且存在重复计算的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：《物业服务合同》（2008年3月）第四章“物业服务费用”第一条分别约定了住宅房屋和商业物业的物业服务费收费标准。第十条专门对停车收费进行了约定，该条载明停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，使用人按照300元／个车位的标准交纳停车管理服务费。
二审庭审中，西典物业公司陈述该公司自2003年担任文星大厦物管以来，案涉房屋的水电一直是接通的，不清楚何时断水断电，该公司只在2008年底收到酿造调味品公司关于水电不通的投诉。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：酿造调味品公司是否应当向西典物业公司交纳文星大厦物业服务费。
酿造调味品公司应当向西典物业公司交纳文星大厦物业服务费，其中车位物业服务费65080元、交纳文星大厦平街一至四层房屋自2009年12月至2013年5月31日止的物业服务费289523.85元及违约金。主要事实和理由：（一）西典物业公司向酿造调味品公司主张文星大厦物业自2008年12月至2009年12月止的物业服务费已经超过诉讼时效。西典物业公司曾于2011年12月向沙坪坝区法院提起诉讼，除此之外，该公司并未向酿造调味品公司主张过物业服务费，故以该时间为准倒推两年即为诉讼时效的起算时间，该公司主张2009年12月以后的物业服务费未过诉讼时效。（二）酿造调味品公司应向西典物业公司交纳文星大厦车位物业服务费65080元，主要事实和理由：1.酿造调味品公司拥有的3518平方米的物业中有760.66平方米系车位。根据2008年3月签订的《物业服务合同》约定来看，文星大厦业主委员会与西典物业公司并未将车库算作商业物业，而是单独约定了收费标准。但鉴于在2008年3月签订《物业服务合同》时，利得尔实业公司尚未将案涉车位安置给酿造调味品公司使用，合同中亦未明确在业主拥有车位产权的情况下，西典物业公司如何收取车位物业服务费。故一审法院参照附近车位的收费情况，酌定案涉车位的物业服务费标准为60元／月，并以此计算酿造调味品公司应当交纳车位物业服务费及违约金65080元并无不当。西典物业公司认为车位属于商业物业，应当按照5元／平方米／月的标准计算物业服务费的理由不能成立。2.一审法院支持了自2008年12月以来的车位物业服务费，其中2008年12月至2009年11月的部分虽超过诉讼时效，但因酿造调味品公司对此并未提起上诉，故本院二审不予纠正。（三）酿造调味品公司应向西典物业公司交纳文星大厦平街一至四层房屋自2009年12月至2013年5月31日止的物业服务费289523.85元及违约金，主要事实和理由：1.西典物业公司于2002年10月1日进驻文星大厦提供物业服务，负有对文星大厦附属配套设施设备进行管理和维护的义务。当酿造调味品公司于2008年接房后向西典物业公司反映案涉房屋水电不通的情况时，西典物业公司理应及时查找原因，排除妨碍，使业主物业的水电能获得正常供给。然而西典物业公司仅以案涉物业水电设施设备系因他人原因导致不能正常运作为由，拒绝履行管理和维护义务，其主张缺乏法律依据，其行为违反了《物业服务合同》约定。2.酿造调味品公司未能使用案涉房屋不等于完全未接受西典物业公司的物业服务。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。因此，全体业主有权利也有义务对共有部分的设施设备、相关场所进行维护管理。物业服务合同正是业主通过选聘物业服务企业的方式将其对房屋及配套的设施设备和相关场地维修、养护、管理等义务委托物业服务公司实施。本案中，尽管西典物业公司在管理维护文星大厦水电设施设备的过程中存在一定违约行为，但并非完全未履行《物业服务合同》约定的义务。该公司对文星大厦共有部分的其他设施设备进行了维修、养护，对共用绿地、花木、建筑小品进行了养护和管理，对公共场所、房屋共用部位的环境卫生进行了养护和管理，文星大厦的每一位业主亦从中获得了利益。因此，酿造调味品公司不得以西典物业公司部分违约为由拒绝支付全部物业服务费，但可以请求西典物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法》渝价（2004）778号第七条的规定，对于业主的空置房，水、电、气表起止数均未走动的，业主应交纳50%的物业服务费。酿造调味品公司的房屋因水电不通，长期无法使用，故应当按照空置房标准，向西典物业公司交纳50%的物业服务费。酿造调味品公司拥有的文星大厦平街一至四层房屋总面积为2757.37平方米，按照《物业服务合同》第六条第一款约定，商业物业按照建筑面积每月每平方米5元交纳物业服务费，故酿造调味品公司应当交纳物业服务费2757.37平方米5元42月50%=289523.85元。4.《物业服务合同》第六条第二款关于业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的3‰交纳违约金的约定明显过高，应予调整。考虑到西典物业公司在履行《物业服务合同》过程中存在违约行为，酿造调味品公司长期无法使用房屋的事实客观存在，故对于迟延交纳物业服务费的逾期违约金参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，调整为按照年利率6%计算。根据《物业服务合同》第八条关于业主应予每月1-10日起交纳物业服务费的约定，酿造调味品公司应自2009年12月起至2013年5月31日止，分别从每月11日起至付清之日止，以6893.425元（2757.37平方米5元50%）为基数，按照年利率6%计付逾期付款违约金。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决第二项；
二、维持重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决第一项；
三、重庆市酿造调味品公司自本判决生效之日起10日内向重庆西典物业管理有限公司支付其名下的文星大厦平街一至四层房屋自2009年12月至2013年5月31日期间的物业服务费289523.85元；并以前述期间每月应交物业服务费本金6893.425元为基数，分别自前述期间每月11日起至付清之日止，按照年利率6%计付逾期付款违约金。
四、驳回重庆西典物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费32522元，由重庆西典物业管理有限公司负担3万元，由重庆市酿造调味品公司负担2522元；二审案件受理费32522元，由重庆西典物业管理有限公司负担3万元，由重庆市酿造调味品公司负担2522元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 ＸＸ平