山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1697号
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地山东省青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（特惠工业城内）。
法定代表人王志宏，董事长。
委托代理人陈大亮，男，该公司职办公室主管，住济南市。
被告孙秀美，女，1951年4月17日生，汉族，机械厂退休职工，住济南市
委托代理人李颖（系被告孙秀美之女），女，新华人寿保险山东分公司职工，住济南市。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司与被告孙秀美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的法定代表人陈大亮，被告孙秀美的委托代理人李颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司诉称，被告称因房屋质量问题，项目公司领导同意给其减免物业费，经咨询得知，项目公司没有给其任何减免物业费的承诺。物业告知被告如有文字性的承诺，物业可帮助协调，但是被告未能提供。期间双方多次协调未果，被告以此为由拒交物业费、设备运行费。自2013年1月17日至今，被告拖欠原告物业费11803.00元（含电梯维护运行费1887.00元、消防设施维护运行费1071.00元），设备运行费17847.00元，违约金35346.00元，合计64996.00元。现原告诉至本院，请求判令被告支付原物业费11803.00元（含电梯维护运行费1887.00元、消防设施维护运行费1071.00元），设备运行费17847.00元，违约金35346.00元，合计64996.00元。
被告孙秀美辩称，2010年9月20日，原、被告签订商品房买卖合同，购买涉案房产，并于2012年6月15日交房。原告逾期交房149天，至今未履行赔偿责任。以物业费抵消违约金是原告提出的办法，被告在购买该小区1号楼商品房时存在装修违约的赔偿问题时就是以抵消物业费的方式处理；期物业服务合同的签订时领取房屋钥匙的必须条件，于办理交房手续当天即2012年6月15日签订，被告对合同内容不了解，因此对被告不产生效力；合同中关于违约金的约定比例过高，不应产生法律效力；被告于2012年6月16日缴纳了6个月的物业服务费、电梯运行费、设备运行费等费用6031元；原告提供的物业服务质量差，不应当按照现有的标准收费。
经审理本院认定，庭审中原告青岛天泰爱家提交了标注被告孙秀美签名的《前期物业管理服务合同》一份，合同中约定原告青岛天泰爱家负责被告房屋所在的天泰太阳树小区的物业管理；合同约定合同期限为合同签订日至2014年6月15日（两年），合同期满后，原告继续为本小区内的业主提供物业服务，业主继续按照本合同约定的数额向原告缴纳物业管理费；关于物业管理服务费，被告应缴纳的物业管理费收取标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，二次供水运行费每吨加收1.3元，电梯运行费，按建筑面积每月每平方米收取0.4元，恒温恒湿系统设备运行费用每年每平方米40元；物业费实行预付制，按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天内预付本季度的物业管理费；被告不按约定的时间和收费标准交纳有关费用的，原告有权依法要求被告补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日按所欠费用的的日千分之三支付违约金。
被告所居住的天泰太阳树小区3号楼2单元702室包括在该合同约定的服务范围之内，该房屋的建筑面积为181.66平方米。原告陈述该被告未向其交纳的费用为：物业费8845元（自2013年1月17日至2015年6月30日，共计29个月15天），电梯1887元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每月每平方米0.35元，乘房屋面积）、消防运行费1071元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每月每平方米0.2元）、设备运行费17847元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每平方米40元一年，共17847元）。原告称签订合同时依据的是济价房字（2004）168号文件的济南市物业收费标准，这个文件中没有消防设施维护的规定，当时合同约定的物业费收费标准为1.8元每月每平方米，电梯费为0.4元每平方米，合计为2.2元每月每平方米；根据2012年济价房字（2012）75号文件，将物业费调整为每月每平方米1.65元，电梯费为0.35元每月每平方米，消防设施维护费按每月每平方米0.2元计算，合计每月每平方米2.2元。另查明，该小区内未成立业主委员会。
原告要求违约金，称在被告所欠第一季度基础上，交第二季度费用时，加上第一季度欠的违约金，费用乘千分之三乘第二季，依据的是合同第八条第4款约定，违约金共计35346元。
以上事实，由前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告青岛天泰爱家与被告孙秀美签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为被告所居住的天泰太阳树小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。
对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告未提供任何证据证实原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥。被告孙秀美辩称的原告欠其逾期交房违约金问题与本案不属同一法律关系，因此被告的答辩意见本院不予采纳。原、被告签订的合同中约定的是被告应向原告缴纳物业管理费每月每平方米1.8元，电梯费为每月每平方米0.4元，但2012年济南市相关部门制定并实施了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，并制定实施了《济南市普通住宅物业服务等级标准》，将物业服务标准分为公共性物业服务等级标准及特种设施设备维护运行服务标准两部分，其中特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施维护、运行服务标准，因此原告根据上述规定，将2.2元每月每平方米的收费，在收费数额不变的情况下，另分为物业费、电梯费、消防设施维护运行费并无不当；上述规定还载明封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备、通过合同具体约定收费标准，本案中原、被告在合同中已经约定了设备费每年每平方米40元的收费标准，因此该收费亦无不当。因此被告孙秀美应向原告青岛天泰爱家缴纳物业服务费11788.94元，包括公共性物业费8842.3元（自2013年1月17日至2015年6月30日，共计29个月15天，181.66平方米×29.5个月×1.65元=8842.3元）、电梯费1875.64元（自2013年1月17日至2015年6月30日共29.5个月，181.66×0.35元×29.5个月=1875.64元）、消防运行费1071元（自2013年1月17日至2015年6月30日，181.66×0.2元×29.5=1071元以及设备运行费17847元（自2013年1月17日至2015年6月30日，181.66×40元每年×29.5个月=17863元，以原告要求17847元为准）。。上述原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告要求的违约金，原告作为物业服务单位，应当更好的提高服务质量，以期得到包括被告在内的大部分业主的最大满意，因此综合考虑相关意见，对原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告孙秀美于本判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费11788.94元。
二、被告孙秀美于本判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司设备费17847元。
三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1430元，由原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担890元，由被告孙秀美负担540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 亓 蕾
人民陪审员 高 霞
人民陪审员 李迎春
二〇一五年十二月一日
代理书记员 况磊磊
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