石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第00452号
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司，住所地石家庄市翟营南大街389号。
法定代表人杨龙飞，该公司董事长。
委托代理人周立炳、王海龙，河北三和时代律师事务所律师。
被告河北胡椒汉餐饮有限公司，住所地石家庄市中华南大街323号。
法定代表人静海峰，该公司董事长。
委托代理人姬杨，女。
委托代理人杨跃云，男。
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司（以下简称保龙仓公司）与被告河北胡椒汉餐饮有限公司（以下简称胡椒汉餐饮公司）侵权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马冰独任审判，于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告保龙仓公司的委托代理人周立炳、王海龙，被告胡椒汉餐饮公司的法定代表人静海峰及其委托代理人姬杨、杨跃云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告保龙仓公司诉称，2004年4月6日及2007年4月26日，河北保龙仓集团股份有限公司与石家庄市第一粮库及石家庄市粮油贸易总公司签订租赁合同一份，租赁了位于中华南大街323号和355号的建筑物开设超市。2006年9月16日，受河北保龙仓集团股份有限公司委托，经业主同意，河北万佳物业管理有限公司与被告签订了租赁合同书，由被告租赁上述物业商业综合楼一层房产用于中餐经营，租期自2006年12月15日至2011年12月14日止，现租期已经届满。2010年7月1日，原告与第一粮库、粮油总公司、保龙仓集团股份公司签订转让合同权利和义务的协议。协议约定保龙仓集团股份公司将其与粮油总公司、第一粮库签订的租赁合同和补充协议项下权利、义务转让给原告。至此，原告取得第一粮库、粮油总公司所拥有的位于石家庄市中华南大街323和355号的建筑物租赁权。原告取得租赁权后，要求被告缴纳租金，但被告表示拒绝，并在租赁场地持续经营，且至今未支付2010年9月以来的租金及2010年8月以来的水电费。被告的行为侵害了原告的租赁权，请求人民法院依法判令：1、被告停止侵权，返还租赁房屋；2、被告向原告赔偿租金损失1252440元（自2010年9月起暂计至2013年5月31日，之后按约定的租金每月39600元计付）；3、被告给付原告水电等费用15680.25元及逾期付款利息1410.04元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告胡椒汉餐饮公司辩称，1、原、被告间没有租赁关系，没有签订过房屋租赁合同，被告未收到过租赁合同转让的通知，被告承租的是万嘉物业公司的房屋；2、在被告与万嘉物业公司签订的租赁合同履行过程中，承租房屋出现了消防管道破裂、有毒气体散出等情况，致使被告无法正常营业，造成了极大的损失，被告与万嘉物业间存在纠纷，而且根据合同约定，万嘉物业应当向我们开具发票，我们才应支付租金，但万嘉物业一直没有给我们开发票，被告目前也联系不到万嘉物业；3、本案已经超过诉讼时效。被告缴纳最后一次租金的时间为2010年8月，之后万嘉物业就一直未向被告主张过权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月6日，石家庄市第一粮库、石家庄市粮油贸易总公司与河北保龙仓集团股份有限公司签订租赁合同书一份，根据该租赁合同，河北保龙仓集团股份有限公司取得了位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号总占地面积为33613平方米建筑物的使用权，租赁期限为20年。此后河北保龙仓集团股份有限公司、河北保龙仓商业连锁经营有限公司共同授权河北万嘉物业管理有限公司对位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号的“保龙仓生活购物广场”一、二、三层场地对外行使租赁及物业管理权。
2006年9月，河北万嘉物业管理有限公司与被告签订租赁合同一份，被告据此租赁取得了“保龙仓生活购物广场”一层总面积为400平方米的房产一处，用于开设连锁餐厅，租赁期限自2006年12月15日至2011年12月14日，年租金为432000元（月租金为36000元）。被告在收到河北万嘉物业管理有限公司提供的合法房屋租赁发票后10个工作日内付款。被告应于每月10日前交付租金，河北万嘉物业管理有限公司应于每月5日前向被告提供合法房屋租赁发票。该租赁合同还附有附件11份，其中附件3的主要内容为河北保龙仓集团股份有限公司整体承租了石家庄市第一粮库投资兴建的位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号“保龙仓中华店”项目，并由河北保龙仓集团股份有限公司委托河北万嘉物业管理有限公司负责经营管理和物业管理工作，该项目绝无任何土地使用权纠纷。该合同签订后，河北万嘉物业管理有限公司按约向被告交付了本案诉争房产，被告也按约履行支付租金的义务至2010年8月。2010年9月后，被告未再履行过支付租金的义务。
2010年7月1日，石家庄市粮油贸易总公司、石家庄市第一粮库与河北保龙仓集团股份有限公司及本案原告四方共同签订关于转让合同权利和义务的协议一份，根据该协议，河北保龙仓集团股份有限公司将其从石家庄市粮油贸易总公司、石家庄市第一粮库租赁取得的位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号的建筑物使用权及租赁合同项下的全部权利、义务，自2010年10月1日起全部转让给了原告河北保龙仓家乐福商业有限公司，转让日后原告继续履行原租赁合同约定的各项权利、义务，转让日前发生的合同义务和责任由河北保龙仓集团股份有限公司自行承担。关于该租赁合同权利、义务的转让，河北保龙仓集团股份有限公司、河北保龙仓家乐福商业有限公司、河北万嘉物业管理有限公司均未在本案诉争房产租赁合同期内（2011年12月14日前）通知被告。
原告在胡椒汉餐饮公司的租赁期限届满后，于2011年12月22日通过公证的方式向被告送达了租金及管理费催款通知及关于终止房屋租赁合同的通知各一份，上述通知的主要内容为告知被告胡椒汉餐饮公司，原告已实际取得了包括被告租赁场地在内的“保龙仓生活购物广场”的整体使用权，被告应重新与原告签订租赁合同，但因租赁合同到期、被告未能换签协议，被告应于2011年12月25日前搬离房屋并结清水电费、租金。被告收到上述通知后未予理睬并继续使用该房产至今。
以上事实，有原、被告陈述，租赁合同、转让合同权利和义务协议、公证书等证据所证实，足以认定。
本院认为，被告胡椒汉餐饮公司与河北万嘉物业管理有限公司签订的租赁（转租）合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。通过合同附件三的描述，被告胡椒汉餐饮公司在合同签订时应当知道河北万嘉物业管理有限公司系受河北保龙仓集团股份有限公司的委托与其签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该转租合同直接约束河北保龙仓集团股份有限公司与胡椒汉餐饮公司，胡椒汉餐饮公司应按约将租金支付于河北万嘉物业管理有限公司或河北保龙仓集团股份有限公司。
关于原告诉讼请求中的租金损失部分，实际由两部分构成，一部分为转租合同期内的房屋租金，另一部分为转租合同到期后因被告实际占有房屋给原告造成的租金损失。对此两部分应区别分析如下：
转租合同期内，被告拖欠租金，在其与河北万嘉物业管理有限公司、河北保龙仓集团股份有限公司间形成债权、债务关系。原告虽然与河北保龙仓集团股份有限公司签订了权利、义务转让协议，取得了租赁合同项下的全部权利，但该转让协议河北万嘉物业管理有限公司、河北保龙仓集团股份有限公司至今均未通知被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，该转让合同对被告不发生法律效力，即被告有权在接到债权人的债权转让通知前，拒绝对原告履行债务。由此，原告河北保龙仓家乐福商业有限公司无权向胡椒汉餐饮公司主张转租合同期内的租金。
转租合同到期、原告发出催款通知及终止房屋租赁合同的通知后，被告胡椒汉餐饮公司既未及时与原告重新签订转租合同又未将租赁房屋退还给原告，已对原告享有的房屋使用权构成了侵犯，应当承担相应的侵权责任。原告因被告的侵权行为所受损失即为房屋转租可得的租金利益，在原告并无其他证据能够证实被告侵权期间本案诉争房产租金水平的情况下，本院参照转租合同约定的月租金36000元计算原告的损失。
原告关于被告应支付拖欠的水电费及逾期利息的主张，被告不予认可，原告也无证据能够证实，故本院不予支持。
被告自转租合同到期后（2011年12月15日）开始侵犯原告的合法权利，原告于2013年7月18日向本院起诉主张权利，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。本院对被告关于原告起诉已经超过诉讼时效的主张不予支持。
被告胡椒汉餐饮公司关于租赁房屋在转租期内不能正常经营给其造成的损失应由原告负担的主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，判决如下：
一、被告河北胡椒汉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号“保龙仓生活购物广场”一层总面积为400平方米的房产（详见河北万嘉物业管理有限公司与被告签订的租赁合同附件2）归还于原告河北保龙仓家乐福商业有限公司，并向原告赔偿租金损失（租金自2011年12月15日起，至被告实际归还之日止，按照月租金36000元计付）；
二、驳回原告河北保龙仓家乐福商业有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16582元，适用简易程序减半收取为8291元，原告河北保龙仓家乐福商业有限公司负担4187元，被告河北胡椒汉餐饮有限公司负担4104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 马 冰
二〇一四年七月十一日
代书记员 梁雪婷