湖南省安化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安法民一初字第1559号
原告刘某某，女，1977年7月14日出生，汉族，安化县人。
委托代理人阙畅辉，安化县腾飞法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。
被告安化县某置业有限责任公司。
法定代表人张某某，该公司经理。
委托代理人夏真义，湖南资声律师事务所律师，代理权限特别授权。
本院于2014年12月23日立案受理了原告刘某某诉被告安化县某置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员黄伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某的特别授权委托代理人阙畅辉、被告安化县某置业有限责任公司的特别授权委托代理人夏真义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：经原、被告协商，双方于2013年11月13日签订一份《商铺租赁合同》，当日，原告向被告支付了50000元的保证金。该合同约定：1、原告租用被告商铺4间，总面积为295.64㎡；2、租赁期限为36个月，即自2013年12月13日至2016年12月13日止；3、租金为55元每平米一个月，免租期为2年，即自2013年12月13日至2015年12月13日。第三年租金按建筑面积据实结算；4、原告向被告支付保证金50000元，并约定了该保证金所应保证的责任；5、约定了双方的违约责任，被告违约责任为：如不能按约定的时间交付商铺的，应承担逾期交付的责任，即被告在约定时间60日内没有向原告交付租赁房屋的，还应向原告支付相当于定金同等金额的违约金50000元。合同签订后，被告至今没有将所出租的商铺交付给原告，而是一直由被告所属的皓天物业上锁管理。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令终止原、被告之间所签订的商铺租赁合同；2、判令被告返还原告保证金50000元；3、判令被告依合同约定承担违约金50000元。
被告辩称：1、原告诉称要求终止合同的情况不存在。双方签订合同后，原告没有代为履行与皓天物业公司交付物业管理费的义务，一直没有进场营业。租赁期间，被告没有违约行为。被告要求继续履行合同；2、原告的三项诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1．原告刘某某的身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格；
2．被告安化县某置业有限责任公司企业注册登记资料复印件一份，拟证明被告的主体资格；
3．商铺租赁合同原件一份，拟证明被告的违约事实；
4．收据原件一份，拟证明被告收取原告50000元保证金的事实；
5．何某某的调查笔录原件一份，拟证明被告未交房的事实。
被告安化县某置业有限责任公司对原告提交的第1、2号证据材料无异议；对第3号证据材料的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议；对第4号证据材料的真实性无异议，该收据写的租金，但实际是保证金；对第5号证据材料的真实性无异议，但对原告的证明目的及关联性有异议，该证据材料证明了原告向皓天物业公司交付物业管理费用以及装修押金后就可拿到租赁房屋的钥匙。
被告安化县某置业有限责任公司向本院申请证人王国某、姚林某、罗某出庭作证并提交如下书面证据材料：
1.被告营业执照复印件一份，拟证明被告主体资格；
2.被告组织机构代码证复印件一份，拟证明被告主体资格；
3.张某某身份证复印件一份，拟证明被告法定代表人的身份情况；
4.商铺租赁合同复印件一份，拟证明原、被告之间的租赁关系及双方的权利义务；
5.物业管理服务合同复印件一份，拟证明被告已将诉争房屋（门面）委托给安化县皓天物业服务有限公司进行管理；
6.照片复印件一份，拟证明诉争门面的情况；
7.通话记录一份，拟证明被告的工作人员多次电话通知原告；
8.安化尚品装饰广告有限责任公司的事实证明原件一份，拟证明安化尚品装饰广告有限责任公司受原告委托到现场查看门面并进行装修设计；
9.装修设计图纸一份，拟证明安化尚品装饰广告有限责任公司对诉争门面出具了装修设计图纸；
10.罗某的事实证明一份，拟证明原告与皓天物业公司交涉的情况；
11.王国某的说明一份，拟证明原告与被告工作人员之间的交涉情况。
证人王国某到庭陈述：证人王国某系被告的招商部经理，与原告之间的项目由其负责；原、被告签订合同后，王国某多次向原告询问项目进展情况，并表示被告给予原告两年免租期的优惠条件，是为了让项目尽快入驻启动；原告称，诉争门面地点人流量少，门庭冷清，该项目风险大，需要考虑如何经营，不能亏损，要等待时机；被告与安化县皓天物业服务有限公司是两个独立法人，双方系物业管理委托关系；承租方到安化县皓天物业服务有限公司交费后取得承租房屋的钥匙，若要装修，还需要交装修押金。
证人姚林某到庭陈述：原告请证人姚林某为诉争门面做装修，证人姚林某到诉争门面量了尺寸，并做了相应装修图纸给原告。之后，因原告称诉争门面不急着装修，装修工�就没有进展了；原告与证人姚林某未签订装修合同。
证人罗某到庭陈述：证人罗某系安化县皓天物业服务有限公司的员工；2013年，原告曾到证人罗某处咨询如何交物业费拿钥匙，之后，原告还带了装修公司的人要求看诉争门面，但原告一直未办理物业手续。
原告刘某某对被告提交的第1-4、6号证据材料均无异议；对第5号证据材料的真实性无异议，但对其关联性及被告的证明目的有异议；对第7号证据材料的真实性、关联性有异议；对第8-11号证据材料关联性有异议。原告对证人王国某的证言有异议；对证人姚林某的证言无异议，但认为该证言与本案无关联性；对证人罗某的证言，原告认为该证言证实了被告未交房的事实。
本院对原、被告提交的证据材料及证人证言经审查后作如下认定：
原告提交的第1-4号证据材料，真实、合�、有效，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；第5号证据材料，与证人罗某的证言相一致，本院予以采信。
被告提交的第1-4、6号证据材料，真实、合法、有效，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；第5号证据材料，原告对其真实性无异议，本院采信其真实性；第7-11号证据材料及证人王国某、姚林某、罗某的证言，结合本案案情，对其能相互印证的部分予以采信。
根据采信的证据及原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
原、被告于2013年11月13日签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：被告出租给原告的商铺位于罗马商业广场，房屋房号为4-205、4-206、4-207、4-208，建筑面积为295.64㎡；原告承租的商铺仅用于经营美容美发培训、销售；租赁期限为36个月，自2013年12月13日至2016年12月13日止；租金为55元／㎡／月，免租期为2年，即2013年12月13日至2015年12月13日为免租期，第3年租金按建筑面积据实结算。原告按要求如期支付物业管理费用；合同签订之日，原告应缴纳保证金50000元，作为租赁期保证金。签订合同当日，原告向被告支付50000元保证金。之后，原告到了安化县皓天物业服务有限公司处咨询交付物业费取得诉争门面钥匙事宜，并请安化尚品装饰广告有限责任公司的工作人员到诉争门面现场测量尺寸，准备对门面进行装修。2014年，原、被告就诉争门面项目入驻事宜进行过多次协商。2014年12月23日，原告诉至法院。
另查明，原告至今未办理物业手续，诉争门面未装修、未正式使用；2012年5月31日，被告安化县某置业有限责任公司与安化县皓天物业服务有限公司签订《罗马商业广场前期物业管理服务合同》，被告将罗马商业广场的商铺交给安化县皓天物业服务有限公司管理。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘某某与被告安化县某置业有限责任公司自愿达成的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该协议受法律保护，双方应按照协议约定履行义务。原告认为，被告至今没有将诉争门面交付给原告，其存在违约行为，应依照合同约定承担相应的违约责任。被告认为，原、被告合同约定的房屋交付使用是附条件的，只要原告依照合同约定向安化县皓天物业服务有限公司交付物业管理费用，物业公司就会将诉争门面钥匙交给原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百一十六条的规�“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。原、被告之间系房屋租赁合同关系，被告作为房屋出租人应当依约定将诉争门面交付给原告即承租人使用。原、被告签订的合同中没有对门面如何交付进行具体约定，但约定了原告应按要求如期交付物业管理费用。从原、被告当庭陈述及现有证据来看，原告对于其交付物业管理费后取得诉争门面钥匙的情况是明知的。合同有约定的，应从其约定，原告按要求如期交付物业管理费用，是原、被告对诉争门面交付使用的附条件约定，若原告严格按合同约定履行交付物业费用的义务，原告即能取得钥匙，使用诉争门面。故对原告认为被告至今未将诉争门面交付其使用，被告存在违约行为的主张，本院不予支持。庭审中，原告还认为，诉争门面不符合房屋租�的相关规定，被告没有提供诉争门面的出租资料及没有进行房屋租赁登记，该租赁合同系无效合同。依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，经本院核实，被告已经取得建设工程规划许可证，且原告未能提交证据证明诉争门面系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。若房屋租赁合同中未约定以办理登记备案手续为该合同生效条件的，房屋租赁合同未备案不影响该合同的效力，原、被告签订的合同中并未约定以办理登记备案手续为该合同生效条件。因此，对原告主张的房屋租赁合同无效的意见，本院不予采信。综上，本案中，被告不存在未交付诉争门面的违约行为，被告要求继续履行合同，若原告依合同约定交付物业管理费，该房屋租赁合同仍可继续履行，故本院对原告的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告刘某某的诉讼请求。
案件受�费2300元，减半收取1150元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
代理审判员 黄伟
二〇一五年三月十七日
代理书记员 戴果
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证�加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。