天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第1616号
原告卢小龙。
委托代理人沈健，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人孟杨，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。
法定代表人马云洪，董事长。
委托代理人张凤斌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告卢小龙与被告天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，由审判员王丁丁担任审判长，与代理审判员王广阳、人民陪审员张国庆组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢小龙的委托代理人沈健、孟杨，被告天津市北辰区建设开发公司的委托代理人张凤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢小龙诉称，原、被告于2013年11月23日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园10-1-2003号房屋（以下简称江南春色房屋）一套，建筑面积77.46平方米，价款1037929元，商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准许交付使用证）后方可交付，被告应于2014年6月30日前将符合上述条件的商品房交付原告。合同签订后，原告履行了付款义务，因被告未按时取得准许交付使用证，原告无法按期入住，给原告造成严重损失。故呈诉，请求依法判令：1、被告给付原告自逾期交房之日2014年7月1日至2015年9月20日的已付款利息，以总房款1037929元为基数，按中国人民银行同期1年至3年期贷款利率计算；2、被告给付原告自2014年7月1日至2015年9月20日的违约金46395.43元（按总房款的日万分之一计算）；3、案件受理费由被告负担。
被告天津市北辰区建设开发公司辩称，1、被告已于2015年9月11日取得准许交付使用证；2、交房日期到期后，江南春色房屋客观上已具备交付使用的条件；3、原告要求被告按合同约定支付已付款利息及违约金的标准过高，超过因未交付房屋给原告造成的实际损失，应予调整，实际损失应按天津市国土房管局公布的该房屋所属地段的租金标准计算；4、逾期交房的违约金应自逾期交房的第91天计算至2015年9月17日。综上，不同意原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，提供如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订买卖合同，被告违反合同第三条的约定，没有取得准许交付使用证，不能按时交房，被告应按照合同第五条约定承担违约责任；2、销售不动产统一发票、契税完税证、天津市商品住宅维修基金交款收据、预告登记费收据，证明原告已支付房款，并交纳相关税费；3、天津市规划局北辰区规划分局出具的信息不存在告知书，证明被告未取得规划验收合格证，系不能办理准许交付使用证的原因之一，被告存在严重违法违规及违约。
被告对原告上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，不认可证明目的，只能证明原、被告签订合同，但双方约定的违约责任远超过给原告造成的实际损失，应依法进行调整；对原告证据2、3无异议。
被告为支持其主张，提供如下证据：1、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，证明被告已于2015年9月11日取得准许交付使用证；2、涉及1、7、10、11号楼的工程竣工验收报告、2014年8月14日取得的新建住宅商品房排水工程验收合格证明、2014年8月27日取得的新建住宅商品房给水工程验收合格证明、2014年9月5日取得的再生水配套证明、2014年9月30日取得的新建住宅商品房燃气工程验收合格证、2015年1月8日取得的人防工程竣工验收审批表、2015年1月9日取得的建设工程消防验收意见书、2015年3月12日取得的商品房电力工程验收合格证明、2015年3月20日取得的新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明、2015年3月23日取得的新建住宅商品房供热配套证明、2015年6月9日取得的非经营公建配套证明，证明被告已取得上述证件；3、《行政处罚决定书》一份，证明天津市规划局北辰分局已对被告进行行政处罚。
原告对被告上述证据1无异议；对证据2的真实性无异议，可以证明被告违约交房。
经审理查明，原、被告于2013年11月23日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）卢小龙，商品房坐落于天津市北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园10-1-2003，建筑面积77.46平方米，每平方米价格13399.55元，价款为1037929元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期处理；乙方应于2013年11月30日前，一次性存入商品房全部价款1037929元；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息在合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。
合同签订后，原告将房款1037929元交付被告，被告于2013年11月26日向原告开具1037929元的发票。2013年12月5日，原告交纳该房屋契税31137.87元、维修基金10379元、所有权预告登记费80元。2014年6月，被告向原告发放入住通知，因被告未取得准许交付使用证，原告未办理入住手续。2015年7月13日，天津市规划局北辰分局对被告下发《行政处罚决定书》，记载因被告建设的瑞景居住区3号地块项目（江南春色花园）1-12#楼及地下车库，未按照规划审批实施建设，地上部分擅自增建6214.2平方米，该行为违反了相关法律规定，属于违法建设行为，对该单位进行了行政处罚，没收该项目8号楼1门、2门等共计32套房屋，建筑面积6195.84平方米，同时按照销售价格12582.75元／平方米，没收18.36平方米违法收入231019.29元。2015年9月11日，被告取得江南春色房屋准许交付使用证。后被告通知原告于2015年9月17日至20日办理房屋入住手续，原告于2015年10月30日办理了该手续。
上述事实有《天津市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、准许交付使用证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。原告已依约履行了付款义务，被告未按时交付房屋，造成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点为被告是否应按照合同约定的已付款利息和违约金的计算方法承担违约责任，如果约定过高应如何调整。
原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。现被告主张双方约定的违约责任过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。庭审中，双方均认可被告逾期交房会给原告造成一定损失，但原、被告对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，均未提供证据，原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。原告要求被告按同期银行贷款利率支付已付款利息，本院予以支持。现被告逾期交房已过一年，故应参照中国人民银行同期一年至三年期档次的贷款利率计算已付款利息。对于原告主张按已付房款的日万分之一计算违约金，本院予以酌减，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算为宜。对于被告主张按江南春色房屋所在地段的租金标准计算原告实际损失，根据相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因原、被告已在合同中约定了违约金的计算方法，故对被告该主张本院不予支持。
关于违约金的起算时间问题。原、被告在合同中约定逾期在90日内的，被告应支付原告已付款利息，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，合同继续履行，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。从该约定的字面意思理解，如逾期交房，则应同时支付已付款利息及违约金，且违约金具有惩罚性，故违约金应自逾期交房之日即2014年7月1日开始计算。
关于已付款利息及违约金计算截止时间的问题。被告取得准许交付使用证后，通知原告于2015年9月17日至20日期间办理入住手续，被告给予原告办理入住手续的选择期间，且双方在合同中约定如被告逾期交付商品房，被告应自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止向原告承担违约责任。现原告于2015年10月30日办理入住手续，被告给原告选择办理入住手续的截止日期为2015年9月20日，故原告主张已付款利息及违约金计算至2015年9月20日，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内给付原告卢小龙自2014年7月1日至2015年9月20日，以总房款1037929元为基数，按中国人民银行同期1年至3年期贷款利率计算的已付款利息74719.36元（2014年7月1日至2014年11月21日，按年利率6.15%计算，计25533.05元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率6%计算，计17125.83元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.75%计算，计11770.4元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.5%计算，计7611.48元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率5.25%计算，计8930.51元；2015年8月26日至2015年9月20日，按年利率5%计算，计3748.08元，上述合计74719.36元）；
二、被告天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内给付原告卢小龙自2014年7月1日至2015年9月20日的违约金，按该期间已付款利息的30%计算，即22415.81元；
三、驳回原告卢小龙其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1810元，由被告天津市北辰区建设开发公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王丁丁
代理审判员 王广阳
人民陪审员 张国庆
二〇一五年十二月七日
书 记 员 柴晶晶
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。