福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1043号
上诉人（原审原告）杨少勤，女，1975年12月4日出生，汉族，个体工商户，住漳州市芗城区。
委托代理人许忠辉、吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）鑫泰建设集团有限公司，住所地厦门市思明区塔铺东路171号8层804单元。
法定代表人郑庆华，董事长。
委托代理人林松勇、沈小玲，福建衡评律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）张建东，男，1975年7月25日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原审第三人中国人民财产保险股份有限公司平和支公司，住所地平和县小溪镇东大路41号。
法定代表人韩育明，总经理。
上诉人杨少勤因与被上�人鑫泰建设集团有限公司（以下简称鑫泰公司）、张建东、原审第三人中国人民财产保险股份有限公司平和支公司（以下简称保险公司）定金合同纠纷一案，不服平和县人民法院（2015）平民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成会议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨少勤及其委托代理人许忠辉，被上诉人鑫泰公司的委托代理人林松勇、沈小玲，被上诉人张建东到庭参加诉讼。原审第三人保险公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年，鑫泰公司依法取得对保险公司所有的办公楼装修工程的施工权利，并实施了施工。因保险公司未能依约履行工程进度款的支付，为保证该工程的顺利进展，双方于同年8月5日签订《关于办公大楼装修工程补充协议》，约定：甲方（保险公司）将办公大楼临东大路和团结路交叉转角处的店面约120㎡、夹层约40㎡让给乙方（鑫泰公司）使用，使用期限为5年，从实际使用日期起计算；乙方拥有使用权期间有权决定该店面的使用性质，可自用也可对外出租，收益归乙方所有。但使用期间不能将该店面用于抵押。如果乙方用于出租，应会同甲方共同制定招租条件；乙方拥有使用权期间，如果甲方上级公司下拨基建款，甲方应及时将结欠乙方的基建装修款拨付给乙方，并收回该店面的使用权，乙方应无条件配合；……等条款。鑫泰公司与保险公司之间的建设工程施工合同纠纷经两级人民法院审理，判决保险公司应支付给鑫泰公司工程款人民币722291.02元。2009年10月19日，杨少勤与鑫泰公司签订《店面租赁合同》，张建东以鑫泰公司的代表人身份参与合同的签订。约定：租赁期限为3年，即2009年11月10日至2012年11月9日；租金合计人民币302400元。2009年10月19日，保险公司也向鑫泰公司发出《关于同意店面使用的函》，载明：“我司同意你司与杨少勤同志共同使用该店面三年，用于数码婚纱摄影经营。经我司研究同意，三年期满后你司与杨少勤同志若要继续使用该店面，我司同意在不违反有关法律法规以及《关于办公大楼装修工程补充协议》的前提下，由你们继续使用该店面两年”。2012年11月8日，杨少勤与鑫泰公司签订《延续履行合同两年协议书》，张建东也在该协议书中的鑫泰公司盖章处签名。该协议书明确：双方于2009年10月19日签订的《店面租赁合同》的租赁期限届满后，杨少勤续租2年，即2012年11月10日至2014年11月9日；本合同签字后，杨少勤支付给鑫泰公司40000元，作为履行合同的定金等事项。同时，张建东依约向杨少勤收取店面租赁合同定金人民币40000元。
原审还查明，张建东系鑫泰公司的员工。2010年11月17日，经厦门市工商行政管理局准许，“福建鑫泰建筑集团有限公司”变更为“鑫泰建设集团有限公司”。庭审时，鑫泰公司对杨少勤提起反诉。
2013年11月19日，杨少勤以平和县巴黎春天婚纱摄影楼的代表人身份参加平和县巴黎春天婚纱摄影楼与保险公司签订《房屋租赁合同》，租赁物系杨少勤与鑫泰公司于2009年10月19日签订的《店面租赁合同》同一房屋。约定：租赁期限为2012年11月10日至2021年11月9日；租金合计人民币806400元，杨少勤应于合同签订前一次性付清，其中738814.02元转入平和法院账户、67585.98元转入保险公司的账户。2013年11月14、15日，杨少勤以保险公司的名义，二次存入平和法院账户合计人民币738814.02元（其中，工程款722291.02元、案件受理费11023元、鉴定费5500元。）。
原审认为，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债�的担保而签订的合同。定金合同从实际交付定金之日起生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。鑫泰公司依据杨少勤不持异议的《关于办公大楼装修工程补充协议》、《关于同意店面使用的函》取得涉案店面的出租权，以杨少勤提供的《店面租赁合同》为基础，与杨少勤于2012年11月8日签订的《延续履行合同两年协议书》，系鑫泰公司与杨少勤之间的真实意思表示，杨少勤实际履行了定金的支付，并依约继续租用涉案店面；鑫泰公司也依约向杨少勤收取定金人民币40000元，该《延续履行合同两年协议书》属合法有效的定金合同，应受法律保护。自该《延续履行合同两年协议书》签订后，未发现鑫泰公司的违约行为；杨少勤履行该《延续履行合同两年协议书》一年后，又以其他名义与保险公司签订租赁同一店面的《房屋租赁合同》并支付租金的行为，也不影响《延续履行合同两年协议书》的法律效力；且根据杨少勤、鑫泰公司的约定，杨少勤继续租用涉案店面一年应支付的租金数额，大大超过其支付定金的数额。鑫泰公司的辩称意见，符合法律规定，予以采纳；杨少勤主张鑫泰公司与张建东共同双倍返还定金的请求，与事实及法律规定不符，应依法予以驳回。因双方于2009年10月19日、2012年11月8日分别签订的《店面租赁合同》、《延续履行合同两年协议书》均显示张建东以鑫泰公司的代表人身份参与签订；以及（2013）××民终字第××号民事判决书中对张建东的相关身份和行为的认定、鑫泰公司关于张建东在涉案事项中身份的辩称意见、杨少勤在起诉状中关于“被告福建鑫泰建筑集团有限公司通过张建东向原告收取店面租赁合同定金4万元”的陈述等，综合可认定：张建东以鑫泰公司的员工的名义，参与签订涉案的合同、协议的行为及收取定金的行为，属职务行为，其法律后果应由鑫泰公司承担。故杨少勤关于张建东以个人名义与其签订协议的主张与事实不符，不予支持。保险公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。鑫泰公司未交纳反诉受理费，按自动撤回反诉予以处理。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第五十八条之规定，判决：驳回杨少勤的诉讼请求。案件受理费人民币1800元，由杨少勤负担。
一审宣判后，杨少勤不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持原审原告的诉讼请求，或将本案发回重审；案件受理费由被上诉人承担。理由是：本案涉讼店面的所有权人是保险公司，因保险公司欠鑫泰公司工程款，2009年10月19日，保险公司同意鑫泰公司与上诉人签订《店面租赁合同》。期满后双方又签订《延续履行合同两年协议书》续租二年。因被上诉人与保险公司就工程款纠纷提起诉讼。保险公司已于2013年11月14、15日，将工程款722291.02元偿还鑫泰公司。至此，鑫泰公司与上诉人杨少勤之间签订的《延续履行合同两年协议书》，因为鑫泰公司已经通过诉讼取得全部工程款，保险公司未授权其继续使用该店面，鑫泰公司已不具有出租的权利，故《延续履行合同两年协议书》不发生法律效力；鑫泰公司已经通过诉讼获得保险公司的工程款，又向上诉人收取租金，明显属于不当得利应予返还；张建东是工程的承包人，应对上�人预付的定金承担共同返还的责任。
鑫泰公司辩称：张建东系被上诉人鑫泰公司员工，有生效判决书确认为据。鑫泰公司与上诉人签订的租赁合同合法有效，上诉人要求鑫泰公司返还定金依法无据。鑫泰公司与保险公司达成协议，保险公司在付清工程款（不包括保修金）之前，店面出租受益权利归属被上诉人。因此，在被上诉人受益期间，保险公司收取租金行为属不当得利，上诉人当然也没有权利要求被上诉人返还定金。应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人张建东的答辩意见与被上诉人鑫泰公司相同。
本案二审审理期间，除上诉人对原审认定的“张建东系鑫泰公司的员工”之事实有异议外，其余事实双方当事人无异议，对双方无异议的事实本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：上诉人请求返还定金的理由能否成�。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《延续履行合同两年协议书》所涉讼的店面，其所有权人虽为保险公司，但根据保险公司与被上诉人签订的“关于办公大楼装修工程补充协议”及保险公司向被上诉人鑫泰公司出具的“关于同意店面使用的函”的内容，可以确定鑫泰公司对讼争店面在保险公司偿还工程款前的五年内享有使用权。本案鑫泰公司在与上诉人签订《延续履行合同两年协议书》时并未取得保险公司的还款，也未超过五年期限。故鑫泰公司对本案涉讼店面在与上诉人签订续租合同时具有使用权。虽然鑫泰公司于2013年11月15日取得了保险公司支付的工程款，但根据“关于办公大楼装修工程补充协议”的约定，鑫泰公司自2009年10月19日起至2013年11月15日对涉讼店面仍具有使用权。被上诉人在收取上诉人的定金后，已将店面交付上诉人使用不存在违�。然而上诉人在使用了被上诉人提供的店面长达一年后，以被上诉人未取得保险公司的授权不具有出租权，主张被上诉人双倍返还定金与事实不符、与法律相悖，其主张理由不能成立，本院不予支持。被上诉人张建东代表被上诉人鑫泰公司与上诉人签订《延续履行合同两年协议书》、收取定金，有被上诉人鑫泰公司加盖公章确认并认可，张建东的行为属履行职务行为，其法律后果应由鑫泰公司承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人张少勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
审 判 员 周秀容
代理审判员 张阿娇
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 谢建才
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。