湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第395号
上诉人（原审被告）湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。
法定代表人杨晓青，该公司总务部部长。
委托代理人王辅全，湖南众擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方红兵。
上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称“原弘产公司”）因与被上诉人方红兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民二初字第34号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员韩小平担任审判长，与审判员罗亮、代理审判员ＸＸ组成合议庭，书记员陈艳平担任记录，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人原弘产公司的委托代理人王辅全、被上诉人方红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年1月17日，原告方红兵与被告湖南原弘产房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告湖南原弘产房地产开发有限公司将位于九华示范区学府路1号新都汇1302016和1302017号房屋出售给原告方红兵，房屋总价款为593986元，约定的交房时间为2012年12月31日前。原告方红兵于2012年3月10日将购房款593986元交给被告湖南原弘产房地产开发有限公司。2012年1月19日，原告方红兵与被告湖南原弘产房地产开发有限公司签订租赁合同，原告方红兵将在被告湖南原弘产房地产开发有限公司处购买的位于九华示范区学府路1号新都汇1302016和1302017号房屋租赁给被告湖南原弘产房地产开发有限公司，租赁期限为十年，自本房屋交房的次日起计算，约定第一、二年的租金78242元由被告湖南原弘产房地产开发有限公司提前支付给原告方红兵，此租金被告湖南原弘产房地产开发有限公司已于2012年1月16日提前支付给原告方红兵，并由被告湖南原弘产房地产开发有限公司于同日代扣租金税金4695元。在此之前的2012年1月8日，被告湖南原弘产房地产开发有限公司已收原告方红兵代收费用24393元，2012年1月19日，被告湖南原弘产房地产开发有限公司收取原告方红兵的代办证费用9033元。但被告湖南原弘产房地产开发有限公司未按约定在2012年12月31日前将所出售的房屋交给原告方红兵。
原审判决认为：本案双方争议的焦点是有二个。
第一个焦点：该案诉争的房屋被告是否已交付？被告向法院提交租赁合同、委托书、收据，证明2012年1月19日原告已将房屋出租给被告，租赁时间为2013年1月1日起至2023年1月1日止，此外并没提交该房屋已实际交付给原告的证据。法院分析《商品房买卖合同》的签订时间为2012年1月17日，合同约定的交房时间为2012年12月31日，《租赁合同》签订的时间为2012年1月19日，距《商品房买卖合同》签订时间为2天，被告湖南原弘产房地产开发有限公司不可能在这么短的时间内将房屋交付给原告，签订《租赁合同》仅仅是被告的一段营销手段。该案诉争的房屋实际并未交付给原告方红兵。
第二个焦点：解除合同的条件是否成就？根据《商品房买卖合同》第十一条第一款（二）项的规定，出卖人逾期交房超过15日内，买受人有权解除合同。现被告湖南原弘产房地产开发有限公司至今未将房屋交给原告方红兵，远远超过合同约定的15日，该案解除合同的条件已成就。
综上所述，原告方红兵与被告湖南原弘产房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。被告湖南原弘产房地产开发有限公司未按合同的约定按期交房是形成该案的原因，应负全部责任。原告方红兵请求解除与被告湖南原弘产房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有理有据，法院予以支持。被告湖南原弘产房地产开发有限公司退还原告方红兵购房款593986元，减去被告湖南原弘产房地产开发有限公司已支付给原告的租金78242元，被告湖南原弘产房地产开发有限公司应退还原告方红兵515744元，加上代收费24393元，代收办证费用9033元，被告湖南原弘产房地产开发有限公司共计应退还原告方红兵549170元。原告方红兵请求判令被告湖南原弘产房地产开发有限公司支付593986元，超出法院计算的44816元，超出部分法院不予支持。原告方红兵请求判令被告按照银行贷款利息支付利息（违约金）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告方红兵请求判令被告湖南原弘产房地产开发有限公司按合同要求赔偿22274元，赔偿精神损失费及各项损失20000元于法无据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后三日内退还原告方红兵购房款515744元及利息（以515744元为本金，自2012年3月10日起至本判决确定的履行截止日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后三日内退还原告方红兵代收款24393元，办证费用9033元，合计33426元；三、驳回原告方红兵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10360元，保全费4020元，合计14380元，由被告湖南原弘产房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人原弘产公司不服，向本院提出上诉认为：一、被上诉人与上诉人双方自愿签订《租赁合同》转移房屋占有使用的行为，依法应当视为房屋已经交付。原审判决认定双方签订《租赁合同》是上诉人的一种营销手段，诉争的房屋实际并未交付给被上诉人，完全是主观臆断，适用法律错误。被上诉人不但将所购买的房屋租赁给上诉人，并全权委托上诉人与湘潭市晶都酒店物业管理有限公司或其下属新都汇物业管理处签订前期物业管理合同。办理新都汇入伙手续。租赁合同明确约定，房屋租赁期为十年，由上诉人对房屋进行装修，装修费用由上诉人承担。2012年1月16日，被上诉人从上诉人手里收取了房屋租金78242元，被上诉人获得了房屋的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案房屋已经交付使用；二、被上诉人请求解除合同权已经消灭，原审判决解除《商品房买卖合同》，明显认定事实不清，适用法律错误。根据《合同法》第五十五条规定，被上诉人自从与上诉人签订《租赁合同》开始，就以自己的行为向上诉人明确表示放弃了《商品房买卖合同》的解除权。其诉讼请求不应得到法院支持。而合同的约定解除是在合同尚未履行完毕阶段，2012年1月19日，本案双方当事人签订《租赁合同》和收取租金后，双方《商品房买卖合同》就已经履行完毕，双方之间债权债务归于消灭，不可能再予解除；三、原审判决明显违反法定程序和法律规定。双方当事人在《租赁合同》中明确约定：本合同签订后，被上诉人与上诉人双方不得单方面解除、变更或终止本合同。综上，双方签订的《租赁合同》为不可撤销的合同，根据双方约定，如果被上诉人单方解除租赁合同，将无条件承担全部违约责任，并赔偿损失。原审判决在被上诉人并没有提出解除双方《租赁合同》的情况下，违背“不告不理”的审判原则，在未经审理的情况下，违法解除双方当事人的《租赁合同》。剥夺上诉人的租赁权、诉讼权、抗辩权，严重违法。综上，被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的行为，违背了诚实信用原则，损害了上诉人的利益，请求二审法院撤销原审判决，确认被上诉人解除《商品房买卖合同》的解除权已消灭，并承担全部诉讼费用。
被上诉人方红兵答辩认为：一、本案双方当事人之间的房地产买卖法律关系与房屋租赁法律关系是两个不同的法律关系，返租合同的签订不影响房地产买卖合同约定的权利义务，出卖人未按约定交付房屋应当承担违约责任。达到解除条件时，买受人可要求解除合同，故我方要求解除合同的诉讼请求，应予支持；二、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。本案上诉人采取返租的形式销售未竣工商品房，显然违反这一规定，本案租赁合同是无效合同。综上，请求二审法院支持被上诉人的诉讼请求。
在二审诉讼过程中，上诉人原弘产公司向本院提交了如下证据：
证据一、《新都汇前期物业管理服务协议》一份。拟证明被上诉人委托物业公司办理了交接手续；
证据二、《房屋质量保证书》一份。拟证明房屋已具备较付的条件。
被上诉人方红兵经当庭质证后认为，证据一并非被上诉人签订；证据二显示的房屋质量不影响上诉人的违约事实。
本院认证认为，上诉人提出的证据一、证据二不能证明上诉人已向被上诉人交付了房屋。
被上诉人方红兵在二审诉讼期间没有向法庭提交证据。
经审理查明：原审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
另查明：上诉人原弘产公司建设的新都汇一期1#-4#栋、地下室工程取得竣工验收《备案证》的时间为2014年1月8日。
本院认为：上诉人原弘产公司与被上诉人方红兵之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，因而合法有效。双方当事人均应严格遵照合同约定履行各自义务。上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系与租赁合同关系是两种不同且相互独立的法律关系，租赁合同的签订与履行并不能影响商品房买卖合同的权利、义务。双方当事人在《租赁合同》中已明确约定“房屋租赁期自甲方（即被上诉人方红兵）实际完成本房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满日止”；被上诉人收取的78242元租金双方也明确为“第一、二年租金提前支付”，即双方在租赁房屋尚未交付使用之前，上诉人提前支付了部分租金，这恰恰说明被上诉人没有对房屋实际占有。该租赁合同的履行仍以上诉人向被上诉人实际完成交房为前提，并未免除上诉人按照双方《商品房买卖合同》的约定如期向被上诉人交房的义务，其向被上诉人提前支付部分租金的行为不能等同于履行《商品房买卖合同》中的交房义务。同时，我国《城市房地产管理法》、《建筑法》规定，未经竣工验收的房屋，不得交付使用。上诉人建设的新都汇一期1#-4#栋、地下室工程至2014年1月8日方取得竣工验收《备案证》，在该日期之前上诉人建设的新都汇一期1#-4#栋、地下室不具备交房的法定条件。综上，上诉人认为双方签订并已履行了租赁合同应视为商品房已实际交付的主张，不但没有法律依据，也有违我国《城市房地产管理法》、《建筑法》的相关规定，本院不予采纳。上诉人未按约向被上诉人交付房屋，已达到双方《商品房买卖合同》约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被上诉人要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的“撤销权”是指可撤销合同的撤销权，是指撤销权人因合同欠缺一定生效要件，而享有的以其单方意思表示撤销已成立的合同的权利，它与合同解除权是不同的法律概念，该条款不适用于本案。上诉人以该条款为据，认为被上诉人自签订租赁合同就以其行为表示放弃了对《商品房买卖合同》的解除权的上诉理由不成立，本院不予采纳。如前所述，双方租赁合同的签订与履行不等同于《商品房买卖合同》的履行，故上诉人认为双方《商品房买卖合同》已经履行完毕，该合同不可能再解除的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。原审判决并未作出解除双方《租赁合同》的判项，上诉人认为原审判决解除双方《租赁合同》，明显违反法定程序和法律规定的上诉理由不成立，本院不予采纳。被上诉人提出的第一项诉讼请求要求解除双方《商品房买卖合同》，原审法院在进行审理后，认为该诉讼请求应予支持，但没有在判决书中作出判项，本院对此予以纠正。综上所述，原审判决审理程序合法、适用法律正确，除没有作出解除双方《商品房买卖合同》的判项之外，其他处理得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、解除上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司与被上诉人方红兵于2012年1月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120117C34D9A090201）；
二、驳回上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
本案二审受理费10360元，由上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
代理审判员 王 芳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈艳平