南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2931号
原告江苏运通房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区草场门大街99号。
法定代表人朱献国，董事长。
委托代理人黄骞，江苏金禾律师事务所律师。
被告刘翀，男，汉族，1971年9月25日生。
原告江苏运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）与被告刘翀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告运通公司的委托代理人黄骞到庭参加诉讼。被告刘翀经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告运通公司诉称：原、被告于2007年8月1日签订了《租赁协议》，被告承租原告位于本市中山北路281号虹桥新城市广场裙房四楼餐饮广场的一处房产开设“川菜馆”，经营期限为2009年1月1日至2013年12月31日。但被告经营至2013年8月31日，后擅自停业，至今未补交租金等费用，构成违约。原告已经收回房屋。原告多次要求被告支付租金等费用，但被告不予理会。故向法院提起诉讼，要求判令被告刘翀支付原告费用86726元（租金36868元，2013年7月1日至2013年9月28日；物管费47441元，2013年8月1日至2013年9月28日；水费2416元，2013年6月20日至2013年9月20日），并支付违约金56047元（1.733×359.35×30×3），合计142773元；本案诉讼费用由被告承担。
被告刘翀未答辩。
经审理查明：2008年9月22日，南京新城市商业置业有限公司（甲方，以下简称新城市公司）与被告刘翀（乙方）签订《租赁协议》，双方约定：甲方同意将其所有的本市中山北路281号虹桥新城市广场裙房四楼餐饮广场（以下简称餐饮广场）的一处房产出租给乙方使用，乙方承租该房屋用于开设川菜馆，该房屋的计租面积为359.35平方米；甲方通讯地址为“南京市中山北路281号虹桥新城市广场办公室”，乙方通讯地址为“定淮门大街12号B座1602室”；乙方承租该房屋租赁期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日止，2008年10月1日（即交付该房产日）至2008年12月31日为免租使用期；乙方按照下列方式支付租金，2009年1月1日至2010年12月31日每平方米每天0.74元，2011年1月1日至2011年12月31日每平方米每天1.04元，2012年1月1日至2012年12月31日，每平方米每天1.37元，2013年1月1日至2013年12月31日，每平方米每天1.733元；乙方向甲方支付租金的方式，按照先付后租的原则，每三个月为一个租金支付期，乙方应在正式起租期开始每三个月租期开始前的10天前向甲方支付该3个月的租金；乙方应在签订本协议的同时向甲方缴纳人民币10000元作为乙方按约履行本协议并合法经营的承租保证金；甲方为该房屋及相关设施提供物业管理，乙方应在每月的头五天内按照该房产计租面积每平方米每天2.26元（该物业费不含乙方承租该房产自行安装空调产生的电费，该电费由乙方另行承担）的标准向甲方支付当月的物业管理费，物业管理内容包括商场安保、商场保洁、设备维护、公共区域在商场营业时间提供照明、中央空调以及电梯的正常使用；甲方或甲方指定的物业公司收取乙方费用后五天内提供正规发票给乙方；甲方在2008年10月1日前向乙方交付该房产，以甲方实际交付时该房产之实际状况为准，乙方应在甲方交付该房产的同时接受该房产；乙方逾期补足承租保证金、逾期支付房租或物业管理费或逾期支付其他费用达10日以上的，经甲方催促后在合理时间内仍不予改正的，甲方有权停止对该房产的水电、空调供应和物业管理（乙方如因此遭受损失的由乙方自行承担），单方解除协议并收回房产，乙方应当承担违约责任，违约金为当年度的三个月租金，且乙方在该房屋内的装潢也无偿归甲方所有、处置，甲方在解除协议的同时收回房产，等等。后被告支付原告保证金10000元。
2008年12月26日，新城市公司（甲方）与被告刘翀（乙方）及原告运通公司（丙方）签订《关于变更出租方的补充协议》，三方约定：将原合同项下的出租房由“南京新城市商业置业有限公司”变更为“江苏运通房地产开发有限公司”，即甲方在原合同项下的权利义务均转移给丙方，其他内容保持不变。2013年8月31日，被告刘翀停止在涉案商铺营业。2013年9月25日原告依据合同约定通讯地址向被告寄出《致厂家函》，要求原告在函件发出后三日内补交所欠费用；否则将在函件寄出第四日解除与被告的《租赁协议》并按照协议的约定收回房产、要求停止提供物业服务并追究违约责任，等等。2013年9月30日上述函件及邮寄送达由南京市鼓楼公证处公证，并作出（2013）宁鼓证民内字第1870号公证书。《致厂家函》送达后，被告未予回应也未将欠缴款项付清。
另查明：2009年2月26日南京市中山北路281号4A01室房屋登记在原告运通公司名下。
庭审中，原告运通公司提供自制水费报表一份，用于证明被告所欠水费2416元。原告同意将被告支付的保证金10000元冲抵被告所欠租金。
上述事实，有原告陈述、租赁协议、房产证、土地证、南京市鼓楼公证处（2013）宁鼓证民内字第1870号公证书、致厂家函等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：当事人的合法权益应当受到法律的保护。新城市公司与被告签订的租赁协议是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应根据协议约定全面履行义务。后新城市公司与原、被告签订补充协议，约定将租赁协议的出租方变更为原告，新城市公司在原合同项下的权利义务由原告承受，因此原告系租赁合同的相对方，被告应按照协议约定向原告支付租金、物业费等。被告至今未支付租金、物业费等，已经构成违约，原告可以按照合同约定解除合同。
按照合同的约定及原告向被告送达的《致厂家函》，原、被告合同解除之日为2013年9月28日，原告主张的租金及物业费可以计算至2013年9月28日。关于租金、物业费等的计算问题。租金自2013年7月1日起至2013年9月28日止，为37625元（1.733×359.35×90-18422.92），原告主张36868元，本院予以支持；物管费自2013年8月1日起至2013年9月28日止，为47916元（2.26×359.35×59），原告主张47441元，本院予以支持，上述费用合计84309元，扣除保证金10000元，被告应支付原告物业费、租金74309元。对于违约金的给付，现被告刘翀没有到庭参加诉讼，无法对违约金的约定提出调整的要求，本院亦不能主动予以调整，按照双方合同的约定，被告应支付原告3个月租金56047元（1.733×359.35×30×3）作为违约金。
原告要求被告支付水费2416.1元，由于原告仅提供自制水费报表一份，未提供其他证据佐证，无法证明被告承租涉案房屋所实际使用的水量，因此本院不予支持。
被告刘翀经本院依法传唤未到庭参加参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘翀于本判决生效之日起十日内支付原告江苏运通房地产开发有限公司租金26868元（扣除保证金10000元）及物业费47441，合计74309元
二、被告刘翀于本判决生效之日起十日内支付原告江苏运通房地产开发有限公司违约金56047元。
三、驳回原告江苏运通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3155元、公告费600元，合计3755元，由被告刘翀负担。（原告江苏运通房地产开发有限公司已预交，被告刘翀于本判决生效之日起十日内一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）
审 判 长 李义军
审 判 员 周力文
审 判 员 武加庆
二〇一四年十一月十日
见习书记员 庄 妮