山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临罗商初字197号
原告山东双月园置业发展集团有限公司，住所地：临沂市罗庄区规划路。
法定代表人王卫军，董事长。
委托代理人庄洁，山东今海瑞律师事务所律师。
被告刘丽丽。
委托代理人伍映松，男，1945年6月13日出生，汉族。
委托代理人韦曙杰，男，1973年2月14日出生，汉族。
原告山东双月园置业发展集团有限公司（下称双月园置业公司）与被告刘丽丽买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双月园置业公司的委托代理人庄洁，被告刘丽丽及其委托代理人伍映松、韦曙杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双月园置业公司诉称，被告刘丽丽原为原告双月园置业公司员工，2004年5月27日，被告购买了原告开发的罗庄区坤明园小区23号楼4单元202号房，双方并签订了（双月园）商品房预（销）售合同字200400029号《商品房买卖合同》。2004年4月19日，被告支付购房首付款57566元。2004年6月，被告以此房产作为抵押，向工商银行营业部办理按揭贷款132000元。2006年9月25日，被告向原告提出请求，准备以其丈夫伍国宾的名义购买原告开发的皓明园小区24号楼1单元联体别墅一栋，同时还请求将其购买的坤明园23号楼4单元202号房退掉，将该房首付购房款57566元转给其丈夫伍国宾，作为购买皓明园小区24号楼1单元连体别墅的房款。原告同意了被告的请求，并办理了相关转账手续。以上手续履行完毕后，被告一直未配合原告办理坤明园房产的退房、合同注销手续。
被告于2011年3月份从原告处离职，在此期间，原告公司工作人员曾多次与被告联系沟通，要求解除坤明园23号楼4单元202号房购房合同，被告始终以种种借口拒绝配合原告解除该合同。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同。
被告刘丽丽辩称，2004年5月27日，原告与答辩人签订商品房买卖合同，并于2004年6月在工商银行营业部办理了按揭贷款。商品房买卖合同、工商银行的按揭贷款合同，表明了原告与答辩人之间签订的商品房买卖合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第十九条规定：“有下列情形之一的，要约不得撤销，受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作”。根据《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”；第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿责任消灭抵押权的除外”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定：“房产产权利人应当尊守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯”。综上所述，房屋买卖合同、银行的按揭贷款合同和以上法律法规都有力的支持了答辩人房屋买卖合同的有效性以及答辩人对于该房屋所有权无所辩驳的拥有权利，以上所有的法律法规都支持了答辩人所拥有的该所房屋神圣不可侵犯。被答辩人提出的起诉答辩人的买卖合同纠纷的做法令人莫名奇妙，答辩人保留对其提出反诉的权利。为维护答辩人的合法权益，请求驳回原告的全部诉讼请求，继续履行商品房买卖合同。
经审理查明，2004年4月19日，被告刘丽丽向原告双月园置业公司交纳购房首付款57566元及公共设施维护基金2943元，用于购买原告开发建设的双月园坤明园小区23号楼4单元202号房产。同年5月27日，原、被告签订编号为：（双月园）商品房预（销）售合同字200400029号的《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人山东双月园置业发展有限公司，买受人刘丽丽；买受人购买的商品房为坤明园23号楼4单元202号房；该商品房的用途为居住，主房面积117.9平方米，配房面积为11.79平方米；该商品房部金额为189566元；付款方式为按揭贷款；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临沂市国土资源和房产管理局申请登记备案。同年5月31日，原、被告签订的上述商品房买卖合同经临沂市国土资源和房产管理局房产管理处登记备案。同年6月18日，原、被告及中国工商银行临沂市分行签订编号为：（2004）年（0103）号的《个人购房借款合同》，该合同约定：贷款人中国工商银行临沂市分行，借款人刘丽丽，保证人山东双月园置业发展集团有限公司；贷款金额为人民币132000元；贷款用途为用于借款人购买座落于临沂市罗庄区双月园路月亮城坤明园23#4-202号的住房，建筑面积为129.69平方米，借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；借款期限为15年，自2004年6月21日至2019年6月20日；实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者双月园在借款人处开立的帐户，以购买本合同第二条所列之住房。上述借款合同签订后，原、被告分别履行约定的义务。
2006年9月26日，被告刘丽丽之夫伍国宾（两人于2006年9月18日登记结婚）向原告双月园置业公司购买原告开发建设的双月园皓明园小区24号楼101号房产（房屋代码为845894），双方并签订编号为Y573671、房屋代码为845894的《商品房预售合同》，该合同约定：出卖人双月园置业公司，买受人伍国宾；买受人购买的商品房为坤明园24号楼101号房，房屋代码为845894，该商品房的用途为住宅，建筑面积246.34平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价为603040元；付款方式为七成15年住房按揭贷款；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临沂市国土资源和房产管理局申请登记备案。同年9月29日，原、被告签订的商品房买卖合同经临沂市国土资源和房产管理局房产管理处登记备案。
另查明，经被告刘丽丽同意，原告双月园置业公司所属营销中心售楼处于2006年9月14日向原告公司提出申请，载明：刘丽丽选中皓明园联体别墅24#01，坤明园有按揭住房一套，申请同意被告把坤明园购房款转到皓明园24#01的房款上并给予该房按揭贷款4%的优惠。同年9月25日，被告刘丽丽在原告为其出具的关于坤明园23#楼4单元202室房产的首付款57566元、公共设施维护基金2943元的两份收据中注明“同意将此款转给伍国宾交皓明园房款刘丽丽”。后原告将二笔款项转入伍国宾向原告购买皓明园的应付房款。
再查明，被告刘丽丽因涉案坤明园房产的按揭贷款及利息，均由原告公司向贷款人偿还，并于2010年11月17日清偿该笔贷款。本案涉及的位于坤明园23号楼4单元202室涉案房产现尚未办理房产证。后因原、被告办理位于坤明园涉案房产的退房、合同注销手续产生纠纷，为此成诉。
庭审中，原、被告均认可被告刘丽丽曾系原告双月园置业公司下属单位月亮城会馆的员工。被告刘丽丽辩称对于涉及坤明园23号楼4单元202室房贷的还款方式记不清了；原告公司申请证人牟行波出庭作证，对于该笔贷款应付款项均由其本人及李兰会经手按原告指示按月存入被告在贷款银行开立的帐户，由贷款人依合同约定扣划用于偿还贷款的事实，被告刘丽丽对于证人证明问题予以认可，且自认与证人牟行波、李兰会之间无债权债务关系。被告同时主张原告所偿还的银行贷款应为补偿欠其职工补助、生育医疗费、养老保险费等部分损失，原告对此不予认可。
上述事实，根据当事人陈述、书证、证人证言及庭审材料所认定，均已收录在卷。
本院认为，被告刘丽丽购买原告双月园置业公司开发的位于罗庄区坤明园小区23号楼4单元202室、双方签订《商品房买卖合同》后并向临沂市国土资源和房产管理局办理备案手续及上述房产尚未办事房产证的事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、被告交纳的涉案房产的首付款、公共维护基金款的收款收据及庭审材料所证实，本院予以确认。原、被告就买卖上述房产办理商品房买卖合同登记备案的行为，属于预告登记行为，系保障将来实现物权的目的。在办理了买卖合同预告登记后，未经预告登记人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力，但不影响合同的效力；预告登记在下列两种情况下自动失效，即债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记的。存在上述两种情形时，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力。本案中，被告刘丽丽在经原告双月园置业公司同意后，被告在原告出具的关于坤明园23#楼4单元202室房产的首付款57566元、公共设施维护基金2943元的收据中注明“同意将此款转给伍国宾交皓明园房款”的行为及原告向涉案按揭贷款的贷款人清偿房贷的行为，可以相互印证证明原告主张被告同意退还涉案房产的事实，本院予予确认。原告双月园置业公司在将被告刘丽丽已交纳的购房款项转入被告丈夫伍国宾购买的房款、原告清偿涉案房贷后，原、被告之间就涉案房产产生的债务予以消灭，此时涉案房产的预告登记自动失效，被告应予退房，并协助办理相关手续，现原告要求依法解除原、被告于2004年5月27日签订的编号为：（双月园）商品房预（销）售合同字200400029号《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据确凿，依法应予支持。
被告刘丽丽主张原告双月园置业公司欠其职工补助、生育医疗费、养老保险费等部分损失的主张，与本案不属同一法律关系，故对于被告辩称原告交付因涉案房产产生的款项系对其上述损失补偿的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
解除原告山东双月置业发展集团有限公司与被告刘丽丽于2004年5月27日签订的编号为：（双月园）商品房预（销）售合同字200400029号《商品房买卖合同》。
案件受理费300元，由被告刘丽丽负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 苏 光
审 判 员 刘晓莉
人民陪审员 魏荣坤
二〇一四年六月三十日
书 记 员 魏绪斌