上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第989号
原告上海保利建锟房地产有限公司。
法定代表人陈冬桔。
委托代理人崔金杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。
被告邸阿林。
委托代理人季宗耀，上海市科伟律师事务所律师。
原告上海保利建锟房地产有限公司诉被告邸阿林商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海保利建锟房地产有限公司的委托代理人崔金杰，被告邸阿林的委托代理人季宗耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海保利建锟房地产有限公司诉称，2013年11月24日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX层XXX层房屋，房屋总价为人民币8，228，200元。按照合同约定，被告应于2013年11月4日前支付定金10万元；2013年11月24日前支付房价款（除定金）2，378，200元；2014年2月24日前办妥余款575万元的银行贷款手续，并支付至原告指定帐户。如被告贷款申请未获银行批准或者被告获得贷款不足以支付房屋总价款的，被告仍应按照合同约定按时足额向原告支付房款。然被告直至2014年10月10日才付清房价款，根据双方合同约定，被告应承担逾期付款的违约责任。故原告起诉，要求被告按照逾期付款金额的日万分之五向原告支付违约金493，500元。
被告邸阿林辩称，原告诉请要求被告支付违约金的理由违反了我国《消费者权益保护法》中“经营者向消费者提供商品不得设定不公正、不合理的交易条件，不得强制交易”的规定。原告明知被告是已退休老人，无法提供有偿还银行贷款本息能力的证明，根本不是银行个人住房贷款的对象，无法贷款，而原告为了追求销售指标，在明知被告不是贷款对象的情况下，在合同中却明确要被告以银行贷款的形式支付房款，同时还设立违约金条款，这明显不公平、不合理，这是强制交易。另外，原告并没有举证证明被告迟延付款造成了原告的损失，原告主张的违约金标准过高，如法院判决被告支付违约金，希望法院能适当调低违约金标准。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月24日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区宝菊路133弄《保利叶城》185号1层12室房屋。该房屋暂测建筑面积为262.80平方米，每平方米房屋建筑面积单价为31，309元，该房屋总房价款暂定为8，228，200元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2013年11月4日前支付定金10万元；于2013年11月24日前支付房价款（除定金）2，378，200元；乙方应于2014年2月24日办妥余款575万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定帐户。其中商业性贷款575万元，贷款总额占总房款的69.88%。以上房价款到达甲方帐户之日视为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方帐户未收到有关款项（包括贷款部分），即视为乙方逾期付款，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款及违约金及第七条约定费用，甲方无需承担迟延交房的违约责任，并且甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。若乙方采用贷款的方式支付部分房价款，需要办理相关手续，乙方应在本合同签订之日与贷款银行在甲方售楼处签订贷款合同，并自本合同签订之日提供完备的银行贷款所需的个人有效证明和相关资料等。若贷款银行或公积金管理中心需要乙方追加资料的，乙方应当在收到通知后7日内补齐。若乙方未能在本条规定的期限内履行义务，视同逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。双方确认，因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第七条约定处理。合同签订前，被告已于2013年11月4日支付了10万元定金。合同签订后，被告于2013年11月24日支付房款2，378，200元，于2014年5月1日支付200万元房款，于2014年10月10日支付房款375万元。被告已付清全部房款。
审理中，被告表示，被告是老年人，在8年前就将自己原有住房出售了，之后一直居住在女儿家里。后来是被告女婿用被告名字签订了预售合同，购买系争房屋。被告收到法院诉讼材料以后才知道购房以及迟延付款情况。被告对于女婿以被告名义购房的行为认可，对合同效力也予以追认。被告是普通退休工人，没有偿还贷款的能力，原告对此明知，还在合同中明确被告以贷款形式来支付房款，在贷款不成的情况下还要被告支付违约金，明显不合理。被告本人未参与购房，对贷款情况不清楚，被告女婿不知道老年人是不能贷款，以为任何人只要提供担保就可以贷款，最终无法贷款，才导致付款迟延。被告销售人员为了业绩，根本没有告知被告贷款可能存在风险，本来可以选择现金方式付款，却选定了贷款方式付款，最终导致贷款不成而付款迟延。原告表示，不清楚销售人员是否知道被告是退休人员，且不是所有银行都不向退休人员发放贷款。即使合同中选择了贷款形式支付房款，如果贷款不成，被告完全可以以现金形式付款。合同中也约定了贷款不足或者贷款未获批准，被告要以现金方式支付房款，原告没有强制被告贷款。被告迟延付款导致原告无法及时归还银行贷款，存在利息损失，原告现在主张的违约金并未超过银行同期贷款利率的四倍，不应当调整违约金。
以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、律师函、被告提供的退休证、居委会证明、《上海市房地产买卖合同》，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。因被告在支付完首期房款后，并未在约定的时间内支付剩余房款，被告的行为已构成违约。考虑到被告支付剩余房款的方式系银行贷款，而被告系已退休的老人，获得银行贷款存在困难，原告作为销售人员，对此应该明知。在被告贷款不成后，被告又筹措现金来支付房款，致使付款迟延，这并非被告故意拖延所致，被告是有履行合同的诚意。现被告认为合同约定的违约金标准过高，希望法院调整，结合被告的过错程度、违约可能给原告造成的损失以及本案的实际情况等因素，本院酌情确定被告向原告支付违约金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告邸阿林于本判决生效之日起十日内，支付原告上海保利建锟房地产有限公司逾期付款违约金15万元；
二、原告上海保利建锟房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取4，351元，由被告邸阿林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年七月一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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