广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3712号
上诉人（原审原告）：彭果妹，女，1963年10月9日出生，住广东省广州市南沙区，户籍所在地广东省紫金县。
委托代理人：何海菱，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：黄流森，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：梁小锋，1977年2月16日出生，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：李琴，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托代理人：梁晓燕，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。
上诉人彭果妹因与被上诉人梁小锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法万民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月19日，彭果妹（乙方）与广州市南沙开发区土地开发中心（甲方）、广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司（丙方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定甲方向乙方支付拆迁补偿费用225144.8元，乙方购买安置房意向为总建筑面积约为82.75平方米安置房及总建筑面积约为69.2平方米安置房各一套。乙方需将拆迁补偿费用中的174742.5元作为超出拆迁补偿面积的认购房款存入由乙方、珠江街道办与开户行签订协议的帐户并予以冻结。
2011年9月21日，彭果妹（乙方）与梁小锋（甲方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：“第一条、甲方把座落广州市南沙区万顷沙镇一街383号（房屋所有权证号为：粤房字第××号）房屋的建筑面积为101平方米，乙方拿到六涌拆迁补偿房安置区三期82左右的电梯房屋，六涌现拆迁所有的补偿费用来换甲方的房屋；第二条、上述房产交易价格为人民币四十四万元整；第三条、交换时间等乙方拿到拆迁补偿房82左右之后交给甲方处理办理好手续后甲方就将万顷沙镇一街383号房屋过户给乙方”等。合同签订后，彭果妹分别于2011年9月19日、2011年10月9日支付给梁小锋10万元、22.5万元，梁小锋于2011年10月18日将万顷沙镇一街383号房屋交付彭果妹使用至今。之后双方因为就合同的履行问题产生争议，没有办理相关房屋过户登记手续，彭果妹遂提起本案之诉。
另查明：彭果妹于2012年8月31日确认取得了位于广州市南沙区珠江街嘉安花园嘉顺四街10号604房及位于广州市南沙区珠江街嘉安花园嘉顺七街2号802房，面积分别为88.86平方米、74.63平方米。但由于彭果妹没有补交因房屋超出拆迁补偿面积的差价而没有办理相关的房屋产权登记手续。而坐落于广州市南沙区万顷沙镇一街383号混合和砖木结构二层房屋（现房产地址为广州市南沙区珠江街新兴社区一街383号，房地产权证号为粤房地权证穗字D4500285**，建筑面积101.25平方米）在合同签订时产权登记人为ＸＸＸ、冯燕珠。2013年2月26日，该房屋以梁小锋名义办理了登记手续。
彭果妹于2013年7月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除彭果妹与梁小锋签订的《房屋买卖合同》；2、梁小锋返还彭果妹已支付的购房款325000元；3、本案诉讼费由梁小锋承担。
梁小锋在原审中答辩称：彭果妹的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审过程中，彭果妹申请对广州市南沙区万顷沙镇一街383号房屋（建筑面积101.9平方米）在合同签订时即2011年9月20日的市场价值进行评估。原审法院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司进行评估。2013年11月25日，该公司出具房地产估价结果报告，评估结果为该房屋在估价时点2011年9月20日的市场价值为190349元。彭果妹对该评估结果没有异议。梁小锋对该评估结果向原审法院提出异议，认为：一、该评估仅以建筑面积101.9㎡作为评估对象不合理，评估机构没有将涉案房屋的95㎡土地面积价值计算在内；二、涉案房屋交通便利、居住氛围良好，评估价格严重低于市场实际价格；三、对涉案房产进行实地勘验时，评估公司没有通知梁小锋到达现场，评估勘验程序违反法律规定。其后深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司对梁小锋提出的异议作了书面答复：一、评估结果的评估范围已包含建筑物价值及其所占的土地价值，不存在梁小锋所述的不含土地价值的情况；二、估价对象为自建房，外观保养情况一般，综合成新度较差，于估价时点2011年9月20日未缴纳土地出让金，评估结果扣除预计应补缴的土地出让金，另外估价对象的综合物理状况要差于平均成交单价，因此估价对象的评估值是与市场相符，不存在过低的情况；三、评估公司接受法院评估委托，和法院相关经办人和利害关系人一同到达项目现场勘验，上述人员也在评估勘验笔录上签字，评估公司无法通知梁小锋到场非其责任，没有违反相关的法律规定。
原审法院认为：彭果妹与梁小锋签订房屋买卖合同的行为及双方履行合同的行为，均是双方真实意思表示，且合同内容没有违反相关法律法规的强制性规定，应视为有效合同，该合同受法律保护。本案中，双方争议焦点及原审法院认定如下：
第一、关于合同是否为双方真实意思表示的问题。彭果妹在2011年9月19日已签订了房屋拆迁补偿安置协议书，其已清楚将获得的拆迁安置房的权益及义务。2011年9月21日，双方签订房屋买卖合同后，彭果妹向梁小锋支付了其获得拆迁补偿费用325000元，并且彭果妹从2011年10月18日起居住使用万顷沙镇一街383号房屋至今亦无提出异议，可见彭果妹对合同内容约定彭果妹以其拆迁安置房及拆迁补偿费用换取梁小锋万顷沙镇一街383号房屋的履行内容是清楚的，且双方在庭审时均表示该合同为双方真实意思表示，因此合同没有违反自治原则，合同内容为双方真实意思表示。
第二、关于双方合同是否显失公平的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十三条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，彭果妹与梁小锋均是平等的民事主体，为普通公民，梁小锋在交易中不存在明显的经济上、政治上、人身关系上的优势，彭果妹作为一位成年公民，社会生活经验丰富。任何交易都存在风险，该合同基于双方真实意思表示，双方应当预见到可能存在的交易风险，因此不存在一方利用优势或者利用对方没有经验致使显失公平的情况。
另外，虽然深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司对涉案万顷沙镇一街383号房屋于2011年10月20日的价值评估为190349元，且房地产登记薄查册表记载的交易价格为161600元。但根据梁小锋提交的其在广州市富图房地产中介有限公司中介下与原业主于2011年9月20日签订的房屋买卖合同、付款证明，结合彭果妹与梁小锋之间的房屋买卖合同对该房屋的交易价格约定为44万元，对梁小锋以44万购买了该房屋的陈述予以采信，因此双方交易等价公平，不存在显失公平的情况。彭果妹与梁小锋签订合同后，彭果妹一直在该房屋居住至今没有提出异议，亦无在一年内行使撤销权，因此撤销权消灭。
第三、关于本案是否符合法定解除情形的问题。本案中，双方合同签订后，梁小锋交付了万顷沙镇一街383号给彭果妹使用至今，并于2011年9月20日以44万元的价格向ＸＸＸ、冯燕珠购买该房屋，于2013年2月26日取得该房屋所有权。根据双方买卖合同第三条第一款约定“交换时间需等乙方拿到拆迁补偿房82左右之后交给甲方处理办理好手续后甲方就将万顷沙镇一街383号房屋过户给乙方”，可见合同中约定的过户登记手续先履行方应为彭果妹，因此梁小锋关于合同迟延履行系因为彭果妹没有补缴拆迁安置房相关费用取得所有权及未按照合同约定将该安置房过户给梁小锋的抗辩，予以采信。综上，梁小锋在合同签订后，积极履行合同义务，没有迟延履行债务及其他违约行为导致合同目的不能实现。因此彭果妹要求解除合同的理由不符合法定解除情形。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十三条之规定，于2014年7月4日作出判决：驳回彭果妹的诉讼请求。本案受理费6276元，由彭果妹负担。本案评估费1000元，由彭果妹负担。
判后，彭果妹不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决没有正确查明彭果妹与梁小锋之间《房产买卖合同》的真实意思，混淆合同真实性与合同当事人的真实意思表示。
双方当时约定的真实意思是：（1）双方交易标的是房换房，无需补差价；（2）因彭果妹暂时没有现房交换，但有收取的补偿款现金十万元，彭果妹以该全部十万元拆迁补偿费作为涉案换房合同的定金以及先行使用广州市南沙区万顷沙镇一街383号现房（下简称383号房）的保证金；（3）双方交易定价为44万元；（4）彭果妹拿到82平米左右的安置房后交给梁小锋处理，梁小锋即将383号房过户给彭果妹，费用由梁小锋负责；（5）如383号房过户前被征收，所有补偿归彭果妹所有。事实上，双方在合同履行的前期正是按此意思执行。十万元的定金在签订《房产买卖合同》的前两天已给付梁小锋，其余225144.8元则按拆迁补偿协议的要求存入专户冻结用于购买安置房，该款项不可能作为交易条件给梁小锋。虽然梁小锋利用其作为珠江街西新居委副主任的特殊身份，于2011年10月9日，在彭果妹连身份证都没有的情况下，竟成功将22万元已冻结款项提取使用，但是，梁小锋从不敢称该款项是作为换房条件归其所有。正因为如此，当彭果妹发觉梁小锋事后并没有将22万元存回帐户，导致彭果妹无法领取新房时，即向拆迁办投诉，拆迁办为此组织三方去珠江街司法所协调，未果。彭果妹夫妇又不断向珠江街信访办、南沙区政府信访办以及南沙区检察院等部门申诉上访，均无果。彭果妹丈夫无奈报警。2013年1月21日，由警方协助彭果妹去银行报失，同时查询银行流水才发现梁小锋于2011年10月11日还窃取了彭果妹帐户中5000元的事实。
鉴于梁小锋不肯返还专户的款项既违法也违约，致使彭果妹无法领取安置房，梁小锋也不同意将383号房过户至彭果妹名下，双方签订的《房产买卖合同》已无法履行，彭果妹不得已向法院起诉请求解除合同返还款项。但是，一审法院认定彭果妹不仅要交付梁小锋82平方米左右的电梯新房，还要支付三十几万元的拆迁补偿款，而梁小锋置换给彭果妹的却是不足20万元的101平方米几十年房龄的危旧房！显见是一审法官没有全面、正确理解涉案《房产买卖合同》的内容，错判也就难免。
二、一审判决认为梁小锋没有利用自身优势和彭果妹没有经验错误。
彭果妹是大字不识一箩的种菜农民工，一辈子未做过这么大的交易，未与人签订过合同，连上银行办存折都不会，有何经验可言？而梁小锋是居委副主任，文化优势自不用说，手中还掌握着彭果妹无法企及的人脉、信息与权柄资源，连银行冻结的专户款项都取之如探囊，“优势”显而易见！利用彭果妹没有经验显而易见！
三、一审判决以签订合同的时间起算撤销权的消灭期间是错误理解法律。
双方虽然于2011年9月21日签订《房产买卖合同》，但直到2013年元旦期间，彭果妹仍不知道双方对合同约定的交易条件有不同理解。合同是梁小锋提供的，梁小锋从未向彭果妹解释过第一条关于“六涌现拆迁所有的补偿费用来换甲方的房屋”的意思是彭果妹除交换82平方米左右的房屋外还要向梁小锋给付三十几万元拆迁费。事实上，梁小锋直至起诉前也依然未敢主张该三十几万元拆迁费归其所有，其在答辩意见中也确认325000元中的254495.8元“需退回拆迁办作为安置房超出面积的差价才能取得彭果妹的拆迁安置房”。但一审判决却认为“彭果妹对合同内容约定彭果妹以其拆迁安置房及拆迁补偿费用换取梁小锋万顷沙镇一街383号房屋的履行内容是清楚的”！所以，要么是双方确属对合同内容有重大误解，要么按法官理解交易显然违反公平、等价有偿原则，属显失公平，该合同属于可撤销合同，从彭果妹知道发生重大误解和显失公平时起至提起本案诉讼时并未超过一年。法庭有职责释明彭果妹可请求撤销，又或者按彭果妹当初约定的本意，只是房换房，并无给付拆迁补偿费的内容。因梁小锋非法挪用冻结款项不还严重违约，致合同无法履行应予解除。无论从哪个角度，一审判决驳回彭果妹请求均无事实和法律依据。
四、梁小锋提供虚假证据，一审法院未将其排除错误。
2013年8月5日一审第一次开庭时，梁小锋无法出示其购买383号房屋的买卖合同，2013年11月12日第二次开庭时才出示其与383号房屋真正业主冯燕珠、ＸＸＸ签订的《房产买卖合同》，但该合同所列交易房屋的所有权证和土地使用权证与彭果妹要求交换的383号房屋相关权证不符，且该合同约定第三期房款三万元应于双方到交易所进行产权交易当天付款，故双方真正的交易时间是2013年2月份，收款收据却显示于2011年12月20日收取，明显是作假。一审法院采信该证据作为认定案件事实的依据，是错误认定事实。
五、一审判决错误采信梁小锋关于合同迟延履行系因为彭果妹没有补缴拆迁安置房相关费用取得所有权及未按照合同约定将该安置房过户给梁小锋的抗辩。
首先，双方只约定彭果妹拿到安置房后交给梁小锋处理，梁小锋即应将其383号房过户给彭果妹，此处并未要求彭果妹应先将安置房过户给梁小锋。其次，彭果妹购买安置房款项早已交给拆迁人指定的专用帐户冻结，是梁小锋以非法手段提取挪用，梁小锋有义务及时返还该款项。由于梁小锋没有返还款项致彭果妹无法领取安置房，换房合同无法履行是梁小锋的过错所致。
六、一审判决错误认定彭果妹向梁小锋“支付”325000元拆迁补偿费用。
彭果妹无需向梁小锋支付拆迁补偿费，签约前一天本可以领到的十万元现金是作为签约和先使用交换房的保证金给梁小锋实际领取，其余的二十几万元拆迁费必须存入专户用于支付购买安置房所需补差款，该款项不可能给梁小锋。对此，梁小锋很清楚，其使用非法手段挪用冻结中的款项可能已涉嫌违法违规。梁小锋一审中仍然承认其应退回拆迁办254495.8元作为安置房超出面积的差价才能取得彭果妹的拆迁安置房。因此，一审法院认定彭果妹向梁小锋支付325000元拆迁费用是错误的。
综上，彭果妹上诉请求：1、撤销广州市南沙区人民法院（2013）穗南法万民初字第251号民事判决；2、判决解除或者撤销彭果妹与梁小锋之间的《房产买卖合同》；3、判令梁小锋返还彭果妹325000元及相应利息；4、判令一、二审诉讼费用、评估鉴定费用全部由梁小锋承担。
梁小锋答辩称：其一，原《房屋买卖合同》已经实际履行，我方已经将万顷沙镇一街383号房屋交付给彭果妹使用。其二，在一审庭审过程中，彭果妹与我方均确认两套拆迁安置房的具体房号是可以确定的。其三，虽然评估结论显示的评估价为190349元，但一审过程出庭作证的中介人员可以证明，我方确实是以44万元的价格购买383号房屋并过户给彭果妹，而且评估价明显低于市场价，不应当作为本案处理依据。因为我方确实支付了44万元对价款，故本案中我方不存在任何欺诈或者胁迫的情形，且该房屋买卖合同已经履行。综上，同意一审判决，请求驳回彭果妹的全部诉讼请求。
二审过程中，彭果妹向本院提交以下证据：1、录音资料，以证明：（1）双方约定房换房，房屋作价44万元；（2）“六涌现拆迁所有的补偿费用”仅指签订合同时“现收”的10万元补偿款，该款是作为购买383房的购房定金使用；（3）22万元是彭果妹购买回迁房的资金，是政府“借”给梁小锋的，已存入政府监管账户，梁小锋承认该款应该还给政府；（4）梁小锋在彭果妹不知情的情况下窃取了5000元；2、选房证，以证明彭果妹没有取得82平方米的房屋，根据协议，彭果妹有可能受到拆迁办的惩罚，拿不到回迁房；3、收据，以证明325000元是不能动的，所有拆迁补偿费仅是指10万元。梁小锋对此发表如下意见：1、对录音资料的三性均不予确认，该录音也无法证明彭果妹所主张的事实，彭果妹的理解一直以来都存在问题，对录音的理解也有偏差；2、对选房证的真实性无异议，但合法性和关联性均有异议。首先，彭果妹与梁小锋在签订房屋买卖合当时安置房没有竣工，房屋面积是拆迁办暂时公布的面积，而实际的面积应当以房屋竣工后的测量面积为准。其次，梁小锋多次申明，购房款和补给拆迁办的费用由梁小锋承担。考虑到彭果妹迟迟不配合梁小锋办理相应的选房手续，梁小锋可能会先将费用退回拆迁办，将房屋定下来，所以不存在合同不能履行的问题；3、对于收据的真实性无异议，关联性与合法性有异议。梁小锋收取彭果妹所有的拆迁补偿款为32万元，其中有254495.8元是要补给拆迁办的，174742.5元是将原来账户中冻结的款项退回拆迁办，79753.3元是补交的购房款，一审时梁小锋已就该数额计算过程做出了书面说明，最后还是以办理房屋交接手续时拆迁办的计算为准，但不会相差太多。
二审庭询中，彭果妹陈述：彭果妹分两笔取得拆迁款，一笔是从农科所领取的现金100000元，现金是由彭果妹签收据，钱由农科所直接交给梁小锋。第二笔是拆迁办在2011年10月9日发放的一个存折，彭果妹签了领取存折的收据，但存折是由拆迁办直接交付给给梁小锋，梁小锋直接将存折内的款项转至其名下。
梁小锋确认应用于购买安置房的拆迁补偿款现由其控制，并陈述扣留的原因是，“自买卖合同签订以来，彭果妹一直在给我方增添各种麻烦，我方担心如果把该款项直接给予拆迁办，手续上可能不符合拆迁办的规定，同时我方也担心彭果妹不配合我方办理房屋过户手续。因为自本案诉讼时起，彭果妹就没有表明过要将涉案房屋交给我方的意愿”，并表示，“彭果妹才有权办理拆迁安置手续，因此一审庭审中，我方表明随时可以去办理这个手续，但彭果妹要配合”。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明：2011年9月20日，梁小锋与ＸＸＸ、冯燕珠通过广州市富图房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，约定梁小锋以44万元的价格购买万顷沙一街383号房屋，但房地产登记薄查册表显示该房屋的交易价为161600元。
本院认为：彭果妹以梁小锋扣留拆迁补偿款导致双方签订的《房屋买卖合同》无法履行为由主张解除合同，但一方面，彭果妹在起诉状中称，因其征地安置房暂时未能取得，其先支付了325000元给梁小锋作为房屋交易的保证，且彭果妹在一审诉讼请求中表述的内容亦为“彭果妹已付的购房款325000元”。二审庭询中，彭果妹亦陈述，其签领的两笔拆迁补偿款最终均交付给了梁小锋。因此，梁小锋受领325000元款项并未违背彭果妹的意愿，原审认定彭果妹向梁小锋支付该325000元拆迁补偿费用并无不当，彭果妹上诉认为梁小锋自行扣留325000元拆迁补偿款与事实不符。另一方面，依据彭果妹与广州市南沙开发区土地开发中心、广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，拆迁补偿费用中的174742.5元应作为超出拆迁补偿面积的认购房款存入由彭果妹、珠江街道办与开户行签订协议的帐户并予以冻结，即该款项的用途为购买安置房。梁小锋亦确认，其实际受领的325000元中的174742.5元需交付给拆迁办冻结，并表示同意配合到拆迁办办理相关手续，梁小锋的该项意思表示并未违背双方约定，亦不必然导致彭果妹无法履行其与广州市南沙开发区土地开发中心、广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》所约定的义务。另彭果妹确认至今为止，拆迁办尚未通知收回拟定分配给彭果妹的安置房。因此，彭果妹以梁小锋拒绝返还拆迁专户款项导致其无法领取安置房为由，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》缺乏理据，本院不予支持。
彭果妹以其对《房屋买卖合同》存在重大误解及合同内容显失公平为由主张撤销该合同，但双方签订《房屋买卖合同》约定彭果妹用其取得的82平方米左右的安置房加拆迁补偿费用（扣减超面积认购房款）换取梁小锋的383号房屋，《房屋买卖合同》对合同标的、对价、履行方式等的约定内容清楚明晰，其中并不存在歧义，合同双方亦不存在重大误解的可能。虽然双方在合同中约定互换房屋的价值为44万元，但该价值数额仅为双方用于换取对方交付房屋的价值的预估，该预估的价值不必然反映交付房屋的真实市值，亦非双方约定取得对方房屋的对价金额。因此，彭果妹仅以383号房屋的价值不足合同约定的44万元，双方签订的合同显失公平为由，主张撤销《房屋买卖合同》，理据不足，本院不予支持。
综上所述，彭果妹的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6275元，由上诉人彭果妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年一月二十二日
书记员 杨银桃