江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民初字第0157号
原告白丽，女，汉族，1966年7月1日生，个体户。
委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告吴乃安，男，汉族，1941年5月30日生，退休职工。
委托代理人潘虹，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人施浩芝，淮安市清河区柳树湾街道办事处副书记。
原告白丽与被告吴乃安申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月4日公开开庭审理了本案，原告白丽的委托代理人李杰，被告吴乃安的委托代理人潘虹、施浩芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白丽诉称：原告与被执行人江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲置业公司）等人债务纠纷，原告申请查封了淮安市清河城市广场1号楼203室房屋的房产（以下简称执行标的）。时隔1年多时间，在执行标的进入拍卖执行程序后，被告提出执行异议，淮安市中级人民法院作出（2014）淮中执异字第0031号执行裁定书（以下简称执行异议裁定），认为异议成立，裁定中止对执行标的的执行。原告认为执行异议裁定：1、法律适用错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定系关于拆迁人与被拆迁人因履行拆迁安置合同时涉及到一房二卖的问题，与原告主张债权主体和诉求均不相同，与本案亦不属同一法律关系，执行异议裁定适用上述条款的规定不当；2、执行异议裁定违背了不动产登记和合同相对性的原则。不动产登记是权属认定的唯一法律依据，本案是商品房开发，虽然可能“存在部分商品房由拆迁人定购用于给被拆迁人安置”的情形，但被告在此拆迁中仅是购房者而已，在房产没有办理转移过户之前，产权仍属于开发商，被告没有优先权。故请求撤销执行异议裁定，对执行标的（淮安市清河城市广场1号楼203室房屋）许可执行。
被告吴乃安答辩称：本案争议房屋属于被告拆迁安置房，法院所作的执行异议裁定认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年2月5日，案外人徐海鸿、俞文洲出具借条给原告，借条内容为“今借到白丽人民币壹千贰佰万元整。”同日，双方签订《借款合同》，约定借款期限自合同签订之日起至2012年8月5日止，如徐海鸿、俞文洲逾期超过一个月，原告按2800元每平方米价格回收徐海鸿、俞文洲在淮安市清河城市广场住宅商品房，案外人鸿洲置业公司为借款提供担保。同日，徐海鸿、俞文洲出具还款计划，约定借到原告人民币1200万元，分3次还清，于2012年3月20日还款200万元，于2012年5月5日还款500万元，于2012年8月5日还款500万元。上述借款到期后，徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业公司均未能还款，原告遂提起民事诉讼，要求徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业公司偿还借款本息。诉讼期间，本院依据原告申请，作出（2013）淮中民初字第0032-1号民事裁定书，依法对鸿洲置业公司开发的房屋予以财产保全，2013年1月29日，本院依法查封了鸿洲置业公司名下的位于淮安市清河区北京北路西侧、上海西路南侧清河城市广场1号楼包括本案被告203室房屋在内的10套房屋。2013年6月15日，本院作出（2013）淮中民初字第0032号民事判决书，判决：一、徐海鸿、俞文洲共欠白丽本金5148007.22元，于本判决生效后十日内给付，同时从2012年8月9日起按中国人民银行一年期贷款基准利率的四倍支付利息至还清之日止；二、鸿洲置业公司对上述借款本息承担连带还款责任。三、驳回白丽其他诉讼请求。案件受理费98300元，诉讼保全费5000元，合计103300元，白丽负担49150元，徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业公司共同负担54150元。判决后原告及鸿洲置业公司、徐海鸿、俞文洲在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力。2013年8月12日，原告申请对上述生效判决执行。执行期间，被告提起执行异议之诉，主张淮安市清河城市广场1号楼203室为其拆迁安置房，属于其所有，要求本院对该房产停止拍卖、解除查封。2014年6月19日，本院作出（2014）淮中执异字第0031号执行裁定书，确认被告执行异议申请成立，裁定中止对淮安市清河城市广场1号楼203室房屋的执行。原告遂提起本案诉讼。
另查明，淮安市北京北路西侧的清河区卫生防疫站地块为2009年市区旧城改造项目，被告拥有的78.11平方米的房屋亦在此拆迁范围内。2009年11月30日，通过原地回迁和货币补偿相结合的方式，淮安市清河城市资产经营有限公司与鸿洲置业公司签订了《关于清河区卫生防疫站地块拆迁安置协议》，明确约定由鸿洲置业公司提供58套安置房（实际选中51套）。2010年6月6日，淮安市土地储备中心、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司与被告签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，将淮安市清河城市广场1号楼203室房屋确定为被告的安置房。后被告补交了26945.56元房屋差价款，该房屋已实际交付被告使用。
2012年6月11日，鸿洲置业公司取得上述房屋的《商品房预售许可证》，但未到淮安市住房与城乡建设局办理拆迁安置房备案手续。
被告为证明其经过拆迁安置合法取得争议房屋，向本院提供了：《关于清河区卫生防疫站地块储备用地项目的批复》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁公告》、《商品房预售许可证》、《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁安置补偿协议》、安置房分房结算凭证。原告对《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性不予确认，其他证据的真实性均无异议。为此，被告补充提供房屋差价款的现金缴款单和被拆迁房屋产权证，进一步证明其取得的房屋系拆迁安置房的事实。原告对被告补充提供的证据真实性不表异议。
本案争议焦点：1、争议房屋是否属拆迁安置房，被告对该房屋的占有是否因拆迁安置取得；2、被告是否享有优先权。
本院认为，根据被告提供的拆迁相关的政府规范性文件和相应的拆迁审批手续，证明本案争议房屋属拆迁安置房，事实清楚，证据充分，本院予以确认。2010年6月6日，被告与淮安市土地储备中心、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中明确将淮安市清河城市广场1号楼203室安置给被告，此时，被告对清河城市广场1号楼203室房屋的所有权已经固定，该权利不因开发商怠于行使登记备案而丧失。2012年2月5日，原告与徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业公司发生借贷事实，2013年1月29日，原告通过诉讼程序查封争议房屋，从争议房屋取得的时间先后顺序看，被告取得本案争议房屋在先；其次，在对两个权利的保护原则上，被告对争议房屋的取得是建立在其被拆迁房屋的产权与征收人进行物与物的互易的特种债权，被告丧失的是其赖以生存的房屋所有权，原告系基于债权对争议房屋享有的权利，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，该条款的立法本意是确立对被拆迁人取得拆迁安置房享有优先保护的权利，这种权利作为一种特种债权，赋予被拆迁人对物权享有优先的效力，该优先权具有绝对权和排他性，故本案所涉事实不适用原告主张的平等权利中物权登记优先的原则。依据上述法律的规定，被告作为被拆迁人，对拆迁安置房享有优先权。综上，本院执行异议裁定法律适用正确，原告主张法律依据不足，对该主张，本院不予采纳。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告白丽诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告白丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行及帐号：中国农业银行南京市分行山西路支行，03329113301040002475。
审 判 长 江东新
审 判 员 王百川
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年八月十八日
书 记 员 孙志丹