徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第2782号
原告王大军，徐州医学院附属医院医生。
委托代理人王孝远，江苏永伦律师事务所律师。
委托代理人王艳芬，江苏永伦律师事务所律师。
被告崔震，徐州市建设工程检测中心职工。
原告王大军诉被告崔震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员王蒙独任审判，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告王大军及其委托代理人王孝远、王艳芬、被告崔震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王大军诉称，2014年3月18日，原、被告在徐州美房第一房屋置换经纪有限公司的介绍下签订房产转让协议，约定原告付完首付款200000元（含定金10000元）后，被告将房产交付原告使用。原告在2014年3月19日交完定金后，被告超出合同约定，非要原告支付20000元购买他的装修券。在徐州美房第一房屋置换经纪有限公司的多次沟通下，原告本着善意的原则以15000元的价格购买了被告的装修券。原告于2014年4月1日全部付完首付款，房屋钥匙由徐州美房第一房屋置换经纪有限公司交给了原告。交房后，被告多次刁难，先是装修券不去解封，后是让原告再支付15000元的租房钱，再后来，被告擅自砸去原告的门锁，换上新锁，导致房屋又被被告控制，原告无法使用，达不到签订房屋转让协议的目的，被告构成根本违约。被告砸锁后，原告报了警。为原告的合法权益，特诉至法院，请求判决解除双方签订的房产转让协议，判令被告返还购房款200000元、购装修券款15000元，支付违约金140000元、中介费10530元、已付房款的利息3291元，诉讼费用由被告承担。
被告崔震辩称，被告已按合同约定履行了义务，换锁只能属于一种侵权行为，不能因为被告换锁就解除合同，原告也可以将被告换的锁给砸了。对于装修券，被告已在6月份的时候解封了，这个装修券是可以用的。被告给原告协商过在房款里先支付一部分钱作为被告租房子的租金，但这并不是想向原告多要钱。综上，被告不同意解除合同，被告没有违约，也不应承担违约金。
经审理查明，2014年3月18日，原告（乙方）、被告（甲方）在中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的居间下签订《房产转让协议》一份，主要内容为：一、房产概况：甲方已向房地产所属开发公司贷款购买天山绿洲三期16幢3单元602室房产，未办理产权证、土地证。二、交易价格：甲方自愿将上述房产转让给乙方，双方约定上述房产交易价格为780000元，其中含地下室、煤气、契税、物业管理费用、上房费用等甲方前期缴纳过的所有费用。三、交易方式：1、上述房地产过户时产生的一切税费由乙方承担，与甲方无关，……2、甲方办理自身两证，费用由甲方承担（维修基金由甲方承担）。3、……。四、付款方式：甲乙双方约定乙方采取分期付款的方式支付房款，具体如下：1、签订本协议时乙方向甲方支付房款定金10000元整，由甲方保管。2、2014年3月29日前乙方支付甲方房款首付款200000元（含定金10000元整）。3、上述房款所欠银行的本息由甲方逐月负责偿还。4、甲乙双方约定，此房过户前银行贷款由甲方一次性还清。5、……。五、交易、过户手续办理：1、甲乙双方约定过户日期为两证办理完毕后十日内，甲方配合乙方办理交易过户手续，乙方将房款580000元整（其中400000元整由乙方以公积金贷款的方式打入产权处指定的资金监管账户），全款结清。资金监管不足部分由甲方补齐。六：双方权益及违约责任：1、乙方付甲方房款首付款200000元整的同时，甲方将上述房产正式交付乙方使用。乙方可自行进行装修使用。……。2、违约责任：本协议设定的违约金为140000元整。在甲乙双方过户前，若一方违约，赔偿对方违约金140000元。……。九、中介费11700元整由乙方承担，签订本协议一次性支付，如一方违约，由违约方支付中介费，如甲乙双方自行解除本合同，则由甲乙双方各承担50%的中介费。……。上述协议签订当日，原告支付徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司中介费10530元。上述协议签订次日，原告向被告支付购房定金10000元。
2014年4月1日，原告（乙方）、被告（甲方）在中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的居间下又签订《房产补充协议》一份，约定：一、甲乙双方约定过户日期为甲方两证办理完毕后十日内（具体日期以开发公司通知办理产权证和土地证日期为准），甲方配合乙方办理交易过户手续。二、甲乙双方约定，甲方持有的价值23538元整德克乐装修券以15000元整出售给乙方。甲方保证该装修券能以23538元价格使用，如该装修券不能使用或不能按该价格使用，则甲方退还乙方15000元整。上述补充协议签订当日，原告又支付被告购房首付款190000元、购装修券款15000元，被告将涉案房屋交付给了原告。
2014年6月11日，案外人张伟至徐州市公安局和平派出所报警，称其和男友王大军向崔震购买了位于天山绿洲三期X幢X单元XXX室的房屋，崔震交付了房屋，后王大军发现该房门锁被人更换。徐州市公安局和平派出所《接处警工作登记表》记载：经详细了解为崔震在签订合同完成后更换门锁，并向王大军索要自己卖房后在外面的租房费用。值班民警向崔震了解此情况，并对其进行劝说和解释，但崔震根本不理会，民警告知王大军向人民法院进行起诉，建议受理其他警情。庭审中，被告认可锁是其更换的，并称：换锁的原因是给被告跑水电的师傅说其工具忘到房子里面了，被告给原告打电话但老是没人接，就先把锁给换了；换锁之后的钥匙被告没有给原告，因为“我天天忙的要命，我哪有时间”。
在发现被告换锁后本案庭审前，原告向被告寄送《解除合同通知书》，主要内容为：由于你的砸锁换锁行为，导致我不能实现合同目的，你方构成根本违约，现根据合同法第九十四条、九十六条规定，通知你解除合同。被告认可其在庭前收到了该解除合同通知。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。
本案中，被告在依约将涉案房屋交付给原告之后，又擅自更换该房屋门锁，且其至今未向原告交付更换后的房屋钥匙，其行为已构成严重违约，原告要求解除双方所签订的房屋买卖合同符合法律规定。但由于原告在本案庭审前已通知被告解除合同，故双方所签房屋买卖合同已在通知到达被告时解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张的返还已付购房款200000元符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的支付违约金140000元、中介费10530元、已付房款的利息3291元，本院认为，首先，由于本案合同的解除系因被告的违约行为所致，故原告要求被告承担违约责任有事实和法律依据。其次，双方所约定的违约金140000元已明显高于原告的损失，被告在庭审中也主张双方约定的违约金数额过高并请求本院予以降低。综合原告已支付10530元中介费用的事实、原告已付房款的数额及支付时间等因素，本院酌定被告应向原告支付40000元的违约金。再次，由于在确定被告应支付的违约金数额时，本院已充分参酌了原告已付的中介费、已付房款的利息损失等因素，故对于原告主张的中介费10530元、已付房款的利息3291元，本院不再予以支持。
由于双方所签房屋买卖合同已经解除，原告主张返还购装修券款15000元符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原、被告所签关于天山绿洲三期X幢X单元XXX室的房屋买卖合同已于被告崔震收到《解除合同通知书》之日解除；
二、本判决生效后十日内，被告崔震返还原告王大军购房款200000元、购装修券款15000元、支付违约金40000元，合计255000元；
三、驳回原告王大军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6910元，减半后收取3455元，保全费2520元，合计5975元，由被告崔震负担（原告王大军已预交，被告崔震随案款一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 王蒙
二〇一四年十月八日
书记员 阴蕾