陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00712号
上诉人（原审被告）谢明，男，汉族。
委托代理人闫新盈，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
委托代理人任志国，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）黄永祥，男，汉族。
委托代理人臧宝元，西安市新城区中山门法律服务所法律工作者。
委托代理人晁爱兰，西安市新城区中山门法律服务所法律工作者。
上诉人谢明因与被上诉人黄永祥房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第00510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄永祥于2014年2月17日向西安市碑林区人民法院起诉称，其与谢明签订房屋租赁合同，谢明未按约支付租金，现要求：1．解除2013年7月8日黄永祥与谢明签订的房屋租赁合同；2．谢明支付2013年12月1日至2014年2月28日期间房屋租金251778元。
谢明辩称，其拖欠黄永祥租金属实，但案件诉讼主体不适格，且黄永祥未按承诺安装电梯，有权拒付租金，不同意黄永祥的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年4月2日黄永祥与房地产经营一公司东大街管理所签订商铺租赁合同，房地产经营一公司东大街管理所将本市东关正街5号幸福逸家第4层商业用房（国有直管公房）出租给黄永祥使用，租赁期限为8年，自2013年4月1日至2021年4月31日止。其中2013年4月1日至2013年5月31日为黄永祥的装修准备期（免租期）。2013年7月8日黄永祥与谢明签订房屋租赁合同，约定黄永祥将上述房屋出租给谢明。租赁期为8年，自2013年7月8日至2021年4月31日止（商业用房在2013年7月8日后交付谢明使用，计租时间从2013年9月8日起计算）。合同第四条约定，每一年租金按照人民币58元／平方米／建筑面积／月标准收取（不含税、物业费，合计月租金为83926元。）租金增幅在第3年和第6年分别增幅7%。合同签订3日内一次性付清3个月租金。租金支付以3个月为一结算，下一次租金应在上次租金到期前提前30日支付给黄永祥，如不能按时全额支付租金则按违约处理。黄永祥有权另行出租。第五条约定，合同签订3日内支付第一次租金232827元和合同履行保证金合计人民币10万元整，共计332827元。…第八条合同解除情形，有下列情形之一的，黄永祥有权解除合同：…3．谢明不按约定按时足额缴纳租金和物业费用，租金拖欠达10日，物业费用拖欠达30日时。黄永祥依据上述情形解除本合同时，应书面通知谢明。谢明应在接到该通知后的10日内，按本合同第十条之规定清理并交回经营用房并结清一切费用。合同签订后，黄永祥按约将房屋交付给谢明，谢明给黄永祥缴纳2013年9月8日至11月30日期间房屋租金232827元及保证金10万元。2013年12月1日谢明未给黄永祥缴纳房屋租金。2013年10月30日西安市房地产经营一公司东大街管理所出具证明，载明：我所东关正街9号幸福逸家四楼西侧（面积1447平米）为国有直管公房，房产证正在办理之中，现承租给黄永祥（身份证号：610102196401292710），租期八年（从2013年11月1日至2022年10月31日止），同意黄永祥联营或转租。2014年1月26日黄永祥以特快专递方式给谢明送达告知函，内容为：谢明，你于2013年7月8日与黄永祥签订了《房屋租赁合同》，从2013年11月1日你无故拖延2013年12月1日至2014年2月28日应付房租251178元至今。前期催促几次无果。现函告你必须在2014年元月28日前支付应付房租。否则，我将通过法律途径诉诸法院解除本合同。由此造成的一切损失由你负责。庭审中，黄永祥认为，谢明不履行合同约定支付房屋租金，要求解除合同。谢明反驳认为，黄永祥未按承诺给其安装电梯，同意黄永祥按照承诺折价减租20万元后，支付黄永祥租金，要求继续履行合同。另查明，谢明承租房屋后，进行了装修投资，并于2014年1月10日成立西安皇朝驿站足浴有限公司，用于经营足浴。
原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。黄永祥在承租西安市房地产经营一公司东大街管理所本市东关正街5号幸福逸家第4层商业用房（国有直管公房）后，经该所同意，将上述房屋转租给谢明，并与谢明签订房屋租赁合同，系双方真实意愿，合法有效。黄永祥按约交付房屋，谢明亦应按约交纳房屋租金。现黄永祥提起诉讼，主体适格，要求谢明按约支付房屋租金，于法有据，依法予以支持。至于黄永祥要求解除合同一节，因谢明承租房屋后，进行了装修投资，用于经营足浴，在黄永祥主张权利时，谢明经营不满半年，为了降低双方之间的经济损失，因此暂不解除合同为宜。对于谢明提出其主体资格不适格一节，因其作为房屋租赁合同一方当事人，依法享有民事权利，承担民事责任，故主体适格。关于谢明辩称黄永祥承诺安装电梯及减租20万元一节，因未提供证据证明该事实，故其辩称之理由不能成立，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、本判决生效后三日内，被告谢明一次性支付原告黄永祥2013年12月1日至2014年2月28日期间房屋租金251778元。二、驳回原告黄永祥要求解除其与被告谢明于2013年7月8日签订房屋租赁合同之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5168元，减半收取2584元由被告谢明负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并直付原告）。
宣判后，谢明不服上述判决，向本院提起上诉称：涉案房屋产权不清，西安市房地产经营一公司东大街管理所无权决定涉案房屋能否转租，本案诉讼主体不适格。且黄永祥未履行承诺安装电梯及减租20万元，未能保证谢明正常使用电梯。谢明中止支付租赁费是依法行使抗辩权之行为，并非违约，故原审判决认定事实错误，法律适用不当。请求撤销原审判决第一项，依法驳回黄永祥要求支付自2013年12月1日至2014年2月28日期间租金251778元的诉讼请求；一、二审案件受理费由黄永祥负担。
黄永祥辩称，涉案房产性质是国有直管公房，西安市房地产经营一公司东大街管理所有权对涉案房屋进行管理、出租并同意转租。涉案电梯一直正常运行，黄永祥也从未承诺安装给谢明另行安装电梯一部及减租20万元，谢明拖欠租金，违约事实清楚。故原审判决事实认定及适用法律正确，请求依法维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，西安市房地产经营一公司东大街管理所作为房屋产权管理机构，将本市东关正街5号幸福逸家第4层商业用房（国有直管公房）出租给黄永祥使用，并同意黄永祥转租。2013年7月8日黄永祥与谢明签订《房屋租赁合同》，黄永祥将涉案房屋转租给谢明使用。黄永祥与谢明签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行相关义务，并享有约定的权利。因黄永祥按约交付房屋后，谢明并未依约缴纳租金。故黄永祥要求谢明支付2013年12月1日至2014年2月28日期间房屋租金251778元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于谢明上诉认为涉案房屋的电梯无法正常使用，黄永祥未履行另行安装电梯并减租20万元的承诺一节，因谢明并未提供有效证据佐证，且其于二审庭审中明确表示现电梯已正常使用，故谢明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5077元，由谢明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
审 判 员 肖 刚
代理审判员 秦燕燕
二〇一四年八月六日
书 记 员 张小赛