福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4075号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑家彪,男，1976年5月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄玉玲、刘庆，福建名仕律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王涵,男，1989年9月6日生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：叶振建、王伯俊，福建鼎平律师事务所律师。原审第三人：福建骊特担保有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。法定代表人：廖志英，总经理。原审第三人：福州市仓山区祥正骊特房产经纪有限公司，住所地：福建省福州市仓山区金山街道浦上大道306号新筑11#楼1层09、10号店面。法定代表人：郭华，经理。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：夏华忠、钟太宣，福建名闻律师事务所律师。上诉人郑家彪、王涵及原审第三人福建骊特担保有限公司（以下简称骊特担保公司）、福州市仓山区祥正骊特房产经纪有限公司（以下简称骊特房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑家彪、王涵均不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人郑家彪上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持郑家彪一审的诉讼请求，维持一审其他项判决。2.本案一、二审诉讼费用由王涵承担。事实和理由：一、原审判决认定,郑家彪未提交证据证明因讼争房产存在抵押，公积金中心无法受理贷款申请，因此郑家彪未于合同约定的期限内办理首付款冻结手续，已构成违约，无任何事实和法律依据。1.双方签订的《房屋买卖合同》第六条第3款约定“乙方应于2016年4月30日之前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。同时，在甲方提前结清贷款并将该房屋原抵押权注销后2个工作日内甲乙双方应积极办理公积金贷款的申请手续…”。上述约定表明，首付款的冻结与公积金贷款申请应是同时办理，而其前提条件是合同约定的“在甲方提前结清贷款并将该房屋原抵押权注销”。显然，郑家彪申请公积金贷款及首付款的冻结手续的前提是王涵办理讼争房屋的抵押权注销登记。郑家彪提交的福建省直公积金中心所发布的公积金贷款的《二手房住房公积金贷款》、《住房公积金贷款业务流程》进一步证明公积金贷款申请与首付款冻结应是同时完成，而公积金中心对于公积金贷款申请房屋的前提是王涵将讼争房屋抵押权注销。郑家彪在备齐材料无法办理首付款监管时，也已发函告知王涵，郑家彪发函行为进一步证明是王涵原因导致郑家彪无法依约履行合同。而原审法院在郑家彪提交了通知函、EMS快递单原件以及《邮件全程跟踪查询结果》显示邮件已签收的情况下，竟以未提交原件核对为由不予认定，显然错误。即使是以“高度盖然性”的原则，都足以认定郑家彪有向王涵发函的事实。2.2016年4月30日前郑家彪无法办理首付款事实，根据举证规则也应由王涵对于郑家彪可以办理的主张承担举证责任，原审判决将该举证责任强加给郑家彪，显然错误。3.郑家彪对于福建省直公积金中心的贷款流程已提供初步的证据，原审法院为查明本案的事实应依职权向福建省省公积金中心调查收集。而原审判决的认定将导致“在2016年4月30日前，二手房买卖中卖方未办理抵押权注销登记的也能办理公积金贷款申请”，该认定与客观事实不符将损害社会公共利益，一审法院未依职权调查收集上述证据，实为不妥。二、王涵未依约履行合同，在合同未解除的情况下将本案讼争房屋出卖给案外人，属于根本性违约，其应承担更为严苛的违约责任。王涵未在合同签订后五个工作日内向银行申请提前结清贷款手续；也未在取得《房屋所有权证》原件后交给原审第三人保管，均已构成违约。而王涵在合同未解除的情况下将本案讼争房屋出卖给案外人，导致本案讼争合同目的无法实现，即使郑家彪存在违约行为也应区别于王涵的根本性违约，王涵“一房二卖”的行为已严重违反诚实信用的原则，破坏市场交易的稳定性，应当予以惩治应承担更为不利的后果。原审判决却将该恶意违约行为的后果等同于郑家彪非主观恶意因客观原因导致的履行不能，实为不妥。三、郑家彪作为守约方有权根据定金罚则要求王涵双倍返还定金，且根据合同约定要求王涵支付郑家彪就本案而支出的律师费。郑家彪不存在违约情形，而王涵存在恶意违约。郑家彪有权依据《合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的、无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，适用定金罚则要求被上诉人双倍返还定金。且根据《房屋买卖合同》第九条第3款“守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费用、交易过程中所生产的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等”约定，王涵应承担郑家彪因本案而支出的律师费。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持郑家彪的上诉请求。上诉人王涵上诉请求：撤销一审判决第二项判决，并依法改判驳回郑家彪要求返还定金的诉讼请求。事实和理由：既然原审法院已经认定“被上诉人郑家彪未在合同约定的期限内办理首付款冻结手续，已构成违约”，就不应在判决时作出“上诉人王涵应当退还被上诉人郑家彪的购房定金”的判决，原审法院存在认定事实与判决结果相矛盾的错误。王涵认为,在原审法院已经认定郑家彪的行为构成违约的情况下，就应当适用定金罚则，认定郑家彪的定金不予退还，判决驳回郑家彪关于定金部分的诉讼请求。虽然王涵提供的证据无法证明已将解除合同的通知书送达给郑家彪，但郑家彪已经违约的基本事实已经存在，其违约行为已经造成王涵签订合同的目的无法实现、合同无法履行的情况。因此，王涵在郑家彪已经违约且解除合同的条件已经成就的情况下将房屋转卖他人的行为，不应作为判决退还定金的依据。综上所述，请求二审法院依法改判驳回郑家彪的诉讼请求。原审第三人骊特担保公司、骊特房产经纪公司述称，请求法院查清事实后依法判决。郑家彪向一审法院起诉请求：1.解除郑家彪与王涵于2016年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2.王涵向郑家彪双倍返还定金共计200,000元；3.王涵支付郑家彪因本案诉讼而支出的律师费6000元；4.本案诉讼费用由王涵承担。王涵向一审法院反诉请求：1.解除王涵与郑家彪于2016年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2.郑家彪向王涵支付违约金130,000元；3.郑家彪支付王涵因本案诉讼而造成的律师费损失5000元；4.本案诉讼费用由郑家彪承担。一审法院认定事实：2016年1月5日，王涵办理公证委托，委托案外人王世珍办理仓山区建新镇花溪南路18号橘园洲AB地块高层A2#楼2806复式单元房屋的权属证书申领、解押还款、抵押注销、出售转让、交易过户、收取购房款等相关手续。2016年3月28日，王世珍作为王涵的代理人与郑家彪签订《房屋买卖合同》，将坐落于仓山区建新镇花溪南路18号橘园洲AB地块高层A2#楼2806复式单元以1680,000元的成交价格转让给郑家彪。合同第二条约定：“房屋存在抵押，卖方应签订合同后五个工作日内，向房屋原抵押权人申请提前结清贷款手续，并在2016年7月30日之前提前结清贷款并将房屋原抵押权注销，且将解押完成后的《房屋所有权证》交给交易服务方保管”。合同第六条约定：“签订合同时，买方支付履约保证金10,000元，剩余履约保证金20,000元应于2016年3月31日之前支付，汇入交易服务方指定的账户中无息监管。买方应于2016年4月30日前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。同时，在卖方提前结清贷款并将房屋原抵押权注销后2个工作日内买卖双方应积极办理公积金贷款的申请手续，买方应将差额款一次性解入双方认可的第三方担保机构办理资金监管手续”。合同第九条约定：“1.自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。2.因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的日万分之五支付迟延履行的违约金。3.因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金130000元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等”。签订买卖合同当日，案外人王世珍作为王涵的代理人与郑家彪另行签订一份《补充协议》，主要内容为：买方已知签订买卖合同时房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》尚未办理，买方同意签订买卖合同，卖方应于2016年3月31日前办理其名下的《房屋所有权证》收件受理手续；买方已知房产存在抵押，卖方自行委托担保公司解除房产抵押权；买方于2016年3月31日前自行支付定金100,000元给卖方，卖方出具收条给买方，交易成功后冲抵部分房款”。同日，案外人王世珍作为王涵的代理人和郑家彪与祥正骊特房产公司签订《居间合同》，与骊特担保公司签订《交易服务合同》，约定由祥正骊特房产公司为房屋买卖提供居间服务，由骊特担保公司提供交易服务。合同签订后，郑家彪向王涵的代理人王世珍支付定金100,000元，王世珍向郑家彪出具收条。另查明，2016年8月18日，郑家彪与福建名仕律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费6000元。2016年10月22日，王涵与福建鼎平律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费5000元。再查，案外人蔡莉莉作为王涵的代理人于2016年7月6日与案外人陈静签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给案外人陈静。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”王世珍作为王涵的代理人与郑家彪签订的《房产买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，诉讼双方均应按照合同的约定履行合同义务。对于本诉诉请分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”郑家彪诉请解除诉讼双方签订的《房屋买卖合同》，而王涵亦提起反诉要求解除合同，双方对解除合同达成一致意见，故一审法院对郑家彪主张的解除《房屋买卖合同》予以支持。《房屋买卖合同》合同第六条约定：“买方应于2016年4月30日前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续”，郑家彪未于合同约定的期限内办理首付款冻结手续，已构成违约。郑家彪称因讼争房产存在抵押，公积金中心无法受理贷款申请，但未能提交证据佐证，一审法院不予采信。故郑家彪诉请王涵双方返还定金并赔偿律师代理费，一审法院不予支持，但因合同解除，王涵应退还郑家彪已支付的购房定金100,000元。对于反诉诉请分析如下：如前述对本诉郑家彪解除合同诉请的分析，双方已对解除合同达成一致意见，故一审法院对王涵主张解除《房屋买卖合同》予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王涵邮寄给郑家彪的解除合同通知函的邮寄地址为“福州市鼓楼区杨桥中路146号、单位收发章”签收，但王涵未能举证该地址即郑家彪的地址且郑家彪已收到该邮件，而王涵在合同尚未解除的情况下将讼争房屋出卖给了案外人陈静，已构成了违约。故王涵诉请郑家彪支付违约金并赔偿律师费，一审法院不予支持。因王涵亦存在违约行为，故其收取的郑家彪支付的购房定金100,000元应予退回。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款，《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除郑家彪与王世珍代王涵于2016年3月28日签订的《房屋买卖合同》；二、王涵于本判决生效之日起十日内退还郑家彪定金100,000元；三、驳回郑家彪的其他诉讼请求；四、驳回王涵的其他诉讼请求。当事人在一审提交的全部证据均已随案移送本院。本院二审期间，上诉人王涵提供《银行证明》，证明王涵已严格按照《房屋买卖合同》约定的时间向银行申请提前还款，即2016年4月5日（因清明节放假，王涵于恢复工作后的第一天向银行申请），并于2016年6月17日结清住房贷款（合同约定贷款结清时间为2016年7月30日）。上诉人郑家彪质证认为，对其真实性没有异议，但单位出具的证明应当由负责人签字。对其证明对象有异议，应当有其他证据进行辅助证明且公章和落款的名称不一致。骊特担保公司、骊特房产经纪公司质证认为，对其真实性无异议，但对其关联性有异议，根据《房屋买卖合同》整体来看，王涵应当在2016年4月30日左右应当将其房屋进行解押。本院经审查认为，该证据的真实性予以认可，可以证明王涵在2016年6月17日办理了讼争房屋的解押手续。本院审理查明，一审判决查明事实基本属实，本院予以确认。根据各方当事人的诉、辩意见及庭审中查明的事实，本院认为本案的争议焦点是郑家彪和王涵哪一方存在违约问题。本院认为：根据买卖双方郑家彪和王涵签订的《房屋买卖合同》约定：郑家彪在2016年4月30日之前备妥公积金中心要求准备的相关材料，并将公积金中心要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。2016年7月30日之前，王涵提前结清贷款并将讼争房抵押权注销，且将解押完成后的《房屋所有权证》交给交易服务方保管。诉讼中，各方对此陈述如下：郑家彪称其已经准备好了贷款材料及首付款，但因为讼争房产处于抵押状态，无法办理公积金贷款。2016年5月18日郑家彪向王涵发出《通知书》，告知上述情况，要求王涵先行解押讼争房的抵押。本院认为，对于讼争房由于未解押无法办理公积金贷款的情况，双方在合同中没有约定如何处理。郑家彪要求王涵先解押后贷款，属于变更合同，因此，造成合同无法履行的后果，郑家彪存在违约。在一审诉讼中，郑家彪并没有提供无法办理公积金贷款的证据，也没有向法院申请调查上述证据。王世珍于2016年5月19日寄给郑家彪解除合同的《通知函》，邮寄地址是福州市鼓楼区杨桥中路146号并由单位签收章签收，但郑家彪否认收到《通知函》并称上述地址不是其工作单位或居住地。王涵没有提供证据证明上述地址是郑家彪可以收到《通知函》的地址。本院认为，郑家彪没有收到《通知函》，王涵提出解除合同的行为并不成立。王涵在提前结清贷款并将讼争房抵押权注销后，没有按照合同的约定，将《房屋所有权证》交给交易服务方保管，在合同未解除的情况下，自行联系买家，将讼争房出售他人，已构成根本性的违约。因此，郑家彪的行为已构成违约，其要求王涵双倍返还定金200000元并支付律师费6000元，本院不予支持。王涵的行为也已构成违约，其要求郑家彪支付违约金130000元并支付律师费5000元，本院也不予支持。综上所述，上诉人郑家彪、王涵均上诉理由均缺乏事实和法律依据，他们的上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费4390元由上诉人郑家彪负担；反诉案件受理费3000元由上诉人王涵负担。本判决为终审判决。审 判 长 林丽娟审 判 员 池开通审 判 员 潘 筝二〇一七年十月十六日法官助理 陈 琦书 记 员 施国琴附本判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。