山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汶民一初字第1977号
原告郑灿涛，男，1985年2月20日生人，汉族，农民，住东平县。
委托代理人张正，山东圣泽律师事务所律师。
被告张清海，男，1956年12月27日出生，汉族，农民，住汶上县。
委托代理人李萍，山东慧桥律师事务所律师。
第三人张现顺，男，1963年2月12日生人，汉族，农民，住汶上县。
原告郑灿涛与被告张清海、第三人张现顺案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑灿涛及其委托代理人张正、被告张清海的委托代理人李萍到庭参加了诉讼，第三人张现顺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑灿涛诉称，我与第三人张现顺及其妻子于2014年3月28日签订书面房屋买卖合同，约定张现顺夫妇将位于汶上县义桥镇前张吾村第八生产组沿街两间门面房及其后院全部房产卖给我。我将约定的16万元房款交付给张现顺，张现顺并出具收条。之后由我占用该房产。后张现顺因一般买卖合同被起诉，汶上县人民法院执行其所拥有的房产，我提出执行异议，汶上县人民法院作出（2015）汶执异字第8号执行裁定书，认为“张现顺将宅基地上的房屋卖给郑灿涛，郑灿涛交付房款并占有该房屋，但未进行所有权变更手续，房产证上的所有权人仍为张现顺，另：农村宅基地属于村民集体所有，只有村集体成员才有宅基地的使用权，张现顺将土地卖给村集体以外的人的行为违反了法律的强制性规定，因此买卖合同无效。郑灿涛的异议理由不能成立”，裁定驳回了我提出的执行异议。我认为此裁定错误，理由如下：
我与张现顺签订的房屋买卖合同主体适格，内容合法，是当事人真实意思表示，应为有效合同。根据《土地管理法》第六十二条农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予准许。可见，我国相关法律、法规虽禁止将农村宅基地使用权向本经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农民居住出售房屋的规定。对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同的其他要件，也应认定合同有效。因此，张现顺与我签订的房屋买卖合同是合法有效的，裁定书认定合同无效是错误的。按照合同约定，张现顺应协助我办理房产过户手续，我对位于汶上县义桥镇前张吾村第八生产组沿街两间门面房及其后院全部房产拥有所有权。为了维护我的合法权益，请求对执行标的物中止执行，确认我享有对位于汶上县义桥镇前张吾村第八生产组沿街两间门面房及其后院全部房产拥有所有权，诉讼费用由被告承担。
被告张清海辩称，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》违反《土地管理法》第六十三条的规定，应属于无效合同。原告郑灿涛与第三人张现顺签订的《房屋买卖合同》，合同中的房屋所占用的土地属于农民集体所有，原告不是张吾村村民，通过签订《房屋买卖合同》的方式占有张吾村农民集体的土地，明显违反了《土地管理法》第六十三条的规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反了法律行政法规的强制性规定，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》属无效合同。
汶上县人民法院（2015）汶执异字第8号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，驳回原告的异议于法有据。首先，《房屋买卖合同》与收条存在矛盾，不具有可信性。原告在异议期间向法院提供的《房屋买卖合同》及收到条，《房屋买卖合同》中是“门面房两间及后院全部的房产，出售价格为16万元”，收到条注明的是“购买前张吾村门面路西两间共计16万元”，两份证明存在巨大差异，不具有可信性。其次，原告没有证据证明其履行了合同义务。按照《房屋买卖合同》约定，第三人应将房产及房屋财产所有权证明等有效证件一次性交给原告，并根据有关规定办理转让手续，原告在异议期间并未向法院提供占有房产及与房屋有关的证件，2014年5月12日，法院查封该房屋时承办人员询问过房屋使用人，房屋使用人明确说明，该房屋是第三人的，通过租赁方式取得房屋使用权。
《房屋买卖合同》违法法律相关规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，根据该规定，农村的宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让宅基地未经批准机关批准的，应认定无效。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。为了限制农村宅基地房屋的随意买卖，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》和《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等文件中，对农村宅基地房屋转让作出了明确的禁止性规定。综上，原告提供的证据对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张现顺未到庭未答辩。
经审理查明，被告张清海与第三人张现顺（2014）汶执字第915号一般买卖合同纠纷一案，在审理期间，本院于2014年5月12日作出（2014）汶商字第192号保全裁定，查封了第三人位于汶上县义桥镇前张吾村的宅院一套（房屋坐落于义桥镇前张吾村农贸市场，建筑面积330平方米）。该案审结后，在（2014）汶执字第915号被告张清海申请执行第三人张现顺的执行案件中，原告于2015年4月23日对该标的物提出书面异议，对该执行标的物主张所有权并要求对该标的物中止执行。为了证明其主张，原告提交了房权证、房屋买卖合同、收条及汶上县义桥镇前张吾村村委出具的证明。该组证据表明：第三人于1998年在汶上县义桥镇前张吾村统一规划的宅基地上自建房屋五间及院落，同年6月20日第三人在汶上县义桥镇村镇建设办公室办理了汶上县村镇私房所有权证，房屋所有权人为第三人，坐落为前张吾村8组，宅基面积330平方米，用途为住宅。2014年3月28日，第三人与原告签订房屋买卖合同，约定第三人以16万元的价格将上述房产中的两间及后院内全部房产卖给原告，第三人为原告出具了房款收条一张，金额16万元，随后原告占用该房产，未办理过户手续。原告提出执行异议后，本院执行局经审查，于2015年5月20日，依法作出了（2015）汶执异字第8号执行裁定书，驳回了原告的异议。2015年6月4日，原告诉至本院，请求对执行标的物中止执行：确认原告享有对位于汶上县义桥镇前张吾村第八生产组沿街两间门面房及其后院全部房产拥有所有权。
上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、汶上县人民法院（2015）汶执异字第8号执行裁定书、庭审笔录为证，均已记录在卷。
本院认为，在本院审理被告张清海与第三人张现顺买卖合同纠纷一案中，本院于2014年5月12日作出（2014）汶商字第192号民事裁定书，依法查封了第三人张现顺的涉案财产，第三人及原告未提出异议。被告张清海申请执行第三人后，原告才对执行标的物提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人：（二）该权利的合法性与真实性：（三）该权利能否排除执行。第三人将宅基地上的自建房屋卖给原告，并未办理过户手续，房产证上的所有权人仍为第三人；原告与第三人虽然签订了房屋买卖合同，原告支付了全部的房款且占有了该房产，但农村宅基地使用权的取得、转让，适用土地管理法的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农村宅基地属于农民集体所有，只有本村集体组织成员才享有宅基地使用权。原告是东平县沙河站镇沙河站南村村民，不属于汶上县义桥镇前张吾村的集体经济组织成员，第三人将其宅基地上的房屋及院落卖给原告，违反了法律的强制性规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。原告虽将房款交付给第三人，并占有了涉案房屋，但原告并未取得涉案房屋的所有权。因此，原告要求本院对执行标的物中止执行，确认其享有对位于汶上县义桥镇前张吾村第八生产组沿街两间门面房及其后院全部房产拥有所有权的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告郑灿涛的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郑灿涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 梁延军
审判员 苑来寅
审判员 顾 旋
二〇一五年九月二十八日
书记员 冯 然