北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第08005号
原告李海军，男，1969年8月13日出生。
委托代理人王颖（李海军之妻），1967年2月6日出生。
委托代理人张楠，北京市玖典律师事务所律师。
被告潘鹏，男，1979年3月13日出生。
被告兼被告潘鹏之委托代理人潘芳伶（潘鹏之姐），1973年9月22日出生。
委托代理人苏国清，北京市法准律师事务所律师。
二被告之共同委托代理人陆玉红，北京智勇律师事务所律师。
原告李海军与被告潘鹏、潘芳伶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海军及其委托代理人王颖、张楠，被告兼被告潘鹏之委托代理人潘芳伶、被告潘芳伶之委托代理人苏国清、被告潘芳伶、潘鹏之共同委托代理人陆玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海军诉称：潘鹏在顺义区泰和宜园X号楼有房产一处，并委托潘芳伶代为出售。潘鹏与潘芳伶为姐弟关系。2013年2月20日，我与潘鹏的委托人潘芳伶签订了房屋买卖合同。合同约定，我出资216万元购买潘鹏名下的位于顺义区泰和宜园X号楼的房屋一处。我于合同签订当日支付定金，由潘芳伶代收。后潘鹏拒绝出售涉诉房屋。经多次协商未果，故起诉要求：1.判令解除李海军与潘鹏签订的房屋买卖合同；2.判令潘鹏双倍返还我定金20万元；3.判令潘鹏赔偿我顺义区泰和宜园X号楼房屋差价15万元、顺义区裕龙花园西区X号楼房屋差价30万元、租金损失9000元、搬家费2000元、利息损失33264元、中介费44200元；4.判令潘芳伶承担连带责任；5.诉讼费由潘鹏、潘芳伶负担。
被告潘鹏、潘芳伶辩称：潘鹏将其在顺义区泰和宜园X号楼的房产委托潘芳伶出售并办理相关手续。该房在博爱房屋中介挂牌销售，2013年2月20日在中介公司的介绍下潘芳伶代潘鹏与李海军签订房屋买卖合同及定金协议。合同约定房屋的价款为216万元，付款方式为合同签订之日起100日内一次付清全部房款，并收取了10万元购房定金。被告的合同义务是收到房款后，一个工作日内双方去办理过户登记手续。但至2013年5月30日（合同约定的100天）李海军未支付任何房款，在此后的10个工作日的宽展期内也未支付任何房款。李海军在宽展期未满的情形下，提起诉讼要求解除合同，其行为已经构成根本违约。李海军事实上存在大量违约行为和证据：1.在合同签订不满一周时，李海军就有毁约的实施。李海军通过中介马金国电话告诉被告房屋短时间不能出手，意欲把一次性付款改为按揭付款，潘芳伶当即答应。此举可证明李海军已不具备购房实力，潘芳伶当即答应足以证明潘芳伶有售房诚意。2.在合同签订第25天时即3月15日，潘芳伶去中介，中介马金国说李海军压力大不想买，想让退5万定金，潘芳伶未同意。3.4月底中介又告知潘芳伶，李海军想分两次付款，5月上旬先给一部分，月底再给余款，潘芳伶未同意。4.从4月底潘芳伶一直催中介马金国订付款日期，以便自己预约银行，中介一直推说先别预约，最后自己不接电话。5.5月30日李海军打电话称给钱，其明知潘芳伶老公有病，结果还纠集一些人闹事，根本不提钱的事，潘芳伶在工行门口等到银行停业，才不得不离开。6.5月30日李海军根本没准备好钱，因为他所卖房屋是5月14日过户，从过户到放款最快也要15个工作日。7.李海军明知收房款的银行账号（双方曾通过该账号收取过定金），但其在约定付款时间内未支付任何剩余房款，其行为已构成明确的悔约。综上，李海军到期不支付房款的行为，构成违约，应当承担违约定金责任，即定金不予返还。现同意解除双方的房屋买卖合同，至于李海军的其他诉讼请求，与本案无关，既无事实关系也无法律关系，请求予以驳回。
经审理查明：
潘芳伶作为潘鹏的委托代理人与李海军于2013年2月20日签订《北京市房屋买卖合同》，约定潘鹏与李海军双方友好协商，就潘鹏向李海军有偿转让房屋、房屋所有权一事达成如下协议：潘鹏出售的房屋坐落于北京市顺义区泰和宜园X号楼，房屋所有权证登记日期为2011年7月19日，房屋所有权证号为X号，房屋所有权人为潘鹏，建筑面积137.61平方米，用途为住宅，房屋有住房抵押贷款，抵押权人为交通银行，至今未还贷款余额为人民币壹佰肆拾万元整（小写：￥1400000），房屋现状为空房；双方同意上述房产的交易价格为人民币（大写）贰佰壹拾陆万元整，（小写：￥2160000），上述交易总价款包括房价款、现有的公共维修基金，室内不可移动之装修装饰、附属设施及门窗等设备；潘鹏同意李海军采取非贷款付款方式，李海军应在签订本合同时支付给潘鹏购房定金人民币（大写）壹拾万元整（小写：￥100000）。剩下余款在100天内由李海军一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，潘鹏不得以任何理由拖延过户时间，否则视同潘鹏违约；违约责任，李海军交付潘鹏购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任。潘鹏悔约应向李海军双倍返还定金；李海军悔约，潘鹏收取的定金不予返还。李海军如未按照本合同第四条规定付款方式付款，潘鹏对李海军逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，李海军应支付潘鹏逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。潘鹏逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋登记过户手续，李海军有权追究潘鹏违约责任。每逾期一日，潘鹏应支付李海军房屋全款的千分之三的违约金。
同日，潘芳伶作为潘鹏的代理人与李海军、北京博爱房地产经纪有限责任公司签订了一份《买卖定金协议书》，约定李海军经现场勘验北京市顺义区泰和宜园X号楼房屋后，对潘鹏出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币贰佰壹拾陆万元整的成交价格购买该房屋，此成交价格不包含依国家规定应当由潘鹏承担的税费。李海军的房款支付方式为全款，李海军购买上述房屋向潘鹏交付购房定金共计人民币（大写）拾万元整，潘鹏收取定金向李海军出具收据；潘鹏违约应双倍返还定金，李海军违约则定金不予返还。签订协议后，李海军将购房定金10万元交付了潘芳伶。
同日，潘芳伶作为潘鹏的代理人与李海军、北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱公司）还签订了一份《居间成交确认书》，李海军向博爱公司支付居间服务费44200元。
2013年4月18日，李海军通过北京金色时光房地产经纪有限公司居间介绍，与许海生签订《北京市存量房屋买卖合同》，李海军将其位于顺义区裕龙花园西区X号楼房屋以180万元的价格卖与许海生。庭审中，李海军提交了其和妻子王颖在银行的交易明细，李海军在中国建设银行的交易查询记录显示：2013年5月14日转账存入108万元，2013年5月16日转账支取108万元，2013年5月24日给许海生的贷款70万元，王颖在交通银行的交易明细清单显示：2013年5月16日转入108万元，账户余额1400338.22元。
2013年5月17日，潘鹏将涉诉房屋的尚有贷款136万余元清偿，并于2013年5月30日办理了该房屋的抵押权注销登记。
庭审中，李海军提交三段手机通话录音，证明目的是潘鹏、潘芳伶曾要求李海军提供涉诉房屋的解押资金，李海军已将钱款备齐且直至2013年5月30日一直在与对方联系，但是潘鹏、潘芳伶总以各种理由推托，潘鹏、潘芳伶存在违约的事实。第一段录音是2013年5月28日，李海军与潘芳伶之间的对话，在该段录音中，李海军表示钱已准备好，询问潘芳伶是否决定继续卖房，何时去办手续，潘芳伶表示见面再谈，其提前与中介定时间；第二段录音是2013年5月30日，李海军妻子王颖与潘芳伶之间的对话，第三段录音是2013年5月30日，潘芳伶及其丈夫马军杰与博爱公司业务员马金国之间的对话，该两段录音为双方在约定的付款截止日就付款问题的接洽过程。
针对上述录音，潘鹏、潘芳伶表示对于录音的真实性认可，但是认为与本案无关，且录音中潘鹏、潘芳伶无毁约的意思表示，李海军录音行为是早有准备，且不合法；潘芳伶另表示其在与马金国通话前，与博爱公司店长王志飞通过话也见过面，并与王志飞说同意卖房，因上午办解押，下午拿的房产证，李海军下午闹事，如果收房款来不及过户，只能第二天过户，这样潘鹏便违约，所以与王志飞沟通将此事说清楚，但是李海军一直未付款，是李海军一方造成的，录音中提到的2万元是潘芳伶向王志飞表明如果李海军确实压力大，买不了，潘鹏、潘芳伶可以出于人情将定金中的10万元退给其2万元，并非潘鹏违约。
李海军申请博爱公司的店长王志飞、业务员马金国出庭作证，王志飞表示其参与了李海军与潘鹏之间的房屋买卖事宜，双方约定自签订合同之日起100天内一次性付款，李海军准备将自有一套房屋出售用以筹款，但是担心卖不出去不能全额付款给潘鹏，2013年3月20日左右李海军向博爱公司咨询，博爱公司建议可以按揭贷款来购买潘鹏的房屋，潘鹏、潘芳伶表示理解，后双方口头协议一次性付款变更为按揭贷款；后李海军将其自有房屋售出，购房款在约定付款日前备齐，因潘鹏的房屋需要先解押再过户，2013年5月14日，李海军表示先支付潘鹏140万元，让其办理解押，解押之后再把剩余房款给付潘鹏，当时王志飞与潘芳伶沟通，潘芳伶表示同意，但是其一直表示没有时间，所以一直没有约成双方去办理解押；2013年5月15日，潘鹏和潘芳伶到博爱公司，表示不想卖房了，因为潘鹏是外地户籍，以后想买房因无资质不能再买了，王志飞转述给李海军，但是李海军表示其自有的房子已经卖了，现没有地方居住，坚持要买，再与潘芳伶联系，但是潘芳伶也坚持表示不卖了，此后2013年5月16日、17日与潘芳伶联系，其均表示没有时间，一直见不到潘鹏、潘芳伶，无法三方协议解决；直至2013年5月30日即合同约定的最后一天，李海军到博爱公司店里等了一天，王志飞也约了潘芳伶，潘芳伶没说什么时间到，后来到了，说了两句，没谈什么就走了，可能是潘芳伶认为李海军一方人多，后王志飞电话联系潘芳伶，王志飞询问潘芳伶，如果要卖房，对方给钱，如果不卖，协商一下怎么解决，退钱的问题，潘芳伶没有明确表示卖或不卖，没有明确答复和行动，也没说收钱、付款之类的，后潘芳伶没有再回来，也没说为什么不回来，其表示爱怎么着怎么着吧，就是不卖了。
马金国表示，李海军与潘鹏之间的房屋买卖合同是通过马金国提供居间服务达成的，其在此过程一直有参与，合同签订时双方约定是全款，于2013年5月30日之前付清，因为潘鹏的房子在银行有抵押贷款，需要解押，而李海军自有一套房屋准备出售，双方口头协议李海军将自有房屋出售后先付款给潘鹏，由潘鹏去办理涉诉房屋的贷款解押，余款在解押过户后再给潘鹏；李海军的房屋于2013年5月14日售出，其通过博爱公司约潘鹏、潘芳伶协商解押问题，潘芳伶表示可以，2013年5月15日，潘芳伶的丈夫电话联系马金国，表示如果房子不卖了，要赔多少钱，马金国表示定金双倍返还，还有中介费，大约24万元，2013年5月16日，潘鹏、潘芳伶表示不卖了，打算退还定金，另赔2万元，马金国转述李海军，李海军表示不同意，坚持要买，之后马金国再约潘鹏、潘芳伶，潘鹏、潘芳伶表示没有时间；直到2013年5月30日，马金国上午休息，下午上班去公司见到李海军，但没看到潘鹏、潘芳伶，听同事说潘芳伶来过，马金国给潘芳伶打电话，但是其表示丈夫身体不好，因为此事不值，不来了，也不卖了，没有收款的表示。
对于两位证人的证言，李海军予以认可；潘鹏、潘芳伶不予认可，并表示证人与李海军存在利益关系，双方签订合同后，就合同履行有过协商，但是未达成协议，所以仍应当依照该合同履行。
庭审中，潘鹏、潘芳伶表示2013年5月16日潘芳伶去博爱公司，工作人员称李海军提出分两次付款，第一笔款用于涉诉房屋的解押，但是潘鹏、潘芳伶未同意，要求李海军一次性给清房款，涉诉房屋的解押由潘鹏、潘芳伶自行办理，没有让李海军付款给潘鹏、潘芳伶用于解押。对此，李海军称双方曾口头协议通过李海军付款帮助潘鹏、潘芳伶办理解押，即使潘鹏、潘芳伶不要求李海军付款用于解押，李海军在2013年5月30日之前把房款付清也是符合合同约定的。
李海军主张因潘鹏、潘芳伶拒绝履行合同，给李海军造成损失应予赔偿，其购买涉诉房屋时价格为216万元，但是其2013年6月起诉时，该房屋涨了15万元。审理中，李海军申请对涉诉房屋价值进行评估，并以现场踏勘日为估价时点。经北京市高院抽选确定北京华天通房地产评估有限公司为本案评估机构，该评估机构于2014年1月16日进行了现场踏勘，并确定此日为估价时点。北京华天通房地产评估有限公司就本案出具房地产估价报告，确定北京市顺义区泰和宜园X号楼房屋在估价时点的房地产市场价值为2150982元，楼面房地产价格为15631元／平方米。李海军向该评估机构预交评估费15604元。李海军对于该估价报告的真实性认可，数额不认可。潘鹏、潘芳伶对该估价报告无异议。
李海军称为购买涉诉房屋其将自有房屋出售，因未购买成功，其于2013年8月交付自有房屋后只能另行租房居住，每月租金2500元，而且多搬一次家，故主张潘鹏、潘芳伶赔偿其租金损失9000元及搬家费2000元；现涉诉房屋所在小区的房屋实际市场价升值，有中介公司张贴的广告价格为证，故第三项诉讼请求部分内容做一变更：要求潘鹏、潘芳伶赔偿李海军涉诉房屋的差价454590元，同时撤回要求潘鹏、潘芳伶赔偿李海军自有的裕龙西区房屋差价的请求，另主张利息损失13070元（因10万元定金至今未退，自2013年2月20日始至2014年2月20日止。按照银行存款年利率3.5%计算，共计3500元；另以206万元为基数，按照自己估算的利率0.46%计算，主张自2013年2月20日始至2013年5月20日止的利息，共计9570元，以上利息共计13070元）；同时，增加一项诉讼请求即要求鉴定费由潘鹏、潘芳伶负担；因为合同是潘芳伶代潘鹏与李海军签订，潘芳伶是受潘鹏委托，所以要求潘芳伶承担连带责任。对此，潘芳伶、潘鹏不予认可，认为李海军主张的损失与本案无关，且无事实和法律依据，潘芳伶也不应承担连带责任。
上述事实，有房屋买卖合同、买卖定金协议书、居间成交确认书、委托书、收条、转账凭条、银行交易明细清单、短信记录、北京市存量房屋买卖合同、证人证言、录音、贷款还款凭证、房屋所有权证书、房产评估报告及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
潘鹏与李海军签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。因双方现均同意解除合同，本院对此不持异议，故对于李海军的该项请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，潘鹏虽辩解系李海军未按约定支付购房款构成违约，但根据录音、证人证言、李海军出售自有房屋及其银行交易明细的情况以及本院庭审过程中双方当事人的陈述，可以认定李海军依约积极履行合同，但是潘鹏确有不愿再将房屋出售给李海军并适当予以赔偿的意思表示，并且在双方约定的付款期限内李海军备齐房款约谈付款、过户事宜的过程中，潘鹏一方拒绝见面协商，对是否卖房以及收款不作表示，进而导致双方合同无法依约履行，因此潘鹏的行为已构成违约。根据双方合同约定，潘鹏应双倍返还李海军定金，故对李海军该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于李海军主张的损失问题，其中房屋差价损失，因无事实和法律依据，本院不予认定；关于中介费，因该笔费用为李海军为购房而实际支出的费用，属于其损失范畴，对此，本院予以认定；关于房租、搬家费的损失，因该费用的产生系李海军将自有房屋出售而导致，李海军出售自有房屋系其自主行为，对其主张的该项损失，无相关依据，本院不予认定；关于利息损失，其中10万元的利息损失，符合法律规定的范围，本院予以认定，关于206万元的利息损失，因无相关依据，故本院不予认定。综上，对于李海军主张的损失，合理部分，本院予以支持，对其主张过高部分，不予支持。关于李海军主张潘芳伶应承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告李海军与被告潘鹏于二〇一三年二月二十日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告潘鹏双倍返还原告李海军定金共计二十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告潘鹏赔偿原告李海军损失四万七千七百元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告李海军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万五千六百零四元，由原告李海军负担（已交纳）。
案件受理费一万一千一百八十四元，由原告李海军负担六千一百六十八元（已交纳），被告潘鹏负担五千零一十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 棋其格
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 刘德帮
二〇一四年三月六日
书 记 员 张晓莉