江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0413号
上诉人（原审被告）华润置地（无锡）有限公司。
法定代表人王印，该公司董事长。
委托代理人毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。
委托代理人高敏，江苏双汇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）施方奇，男，1989年1月17日生，汉族。
委托代理人林悠，江苏锦程律师事务所律师。
上诉人华润置地（无锡）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人施方奇商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1048号民事判决，于2014年2月12日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
施方奇一审诉称：2011年5月31日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的无锡市幸福里（悦府）8栋11号门20层2001室房屋，建筑面积298.12平方米，总价854.1313万元，2013年6月30日前交房（含约定的装修）。后原告在2011年5月至11月期间付清了房款，但2012年12月却被被告告知因市场原因不能交付房屋。因多次与被告协商不成，遂成诉。请求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告立即退还原告购房款854.1313万元，并支付利息（按银行同期贷款利率自每笔购房款交付日计算至合同解除之日止）；3、被告应赔偿原告因解除合同而遭受的损失。在本案的审理过程中，原告与被告达成合意，被告于2013年11月7日先行返还原告购房款854.1313万元，原告遂将诉讼请求变更为：要求被告承担按银行同期贷款利率计算的、自每笔购房款交付日至购房款返还之日止的利息（计算至2013年6月30日为1079896.69元），放弃原第3项诉讼请求。
华润公司一审辩称：1、被告属于合同约定的逾期交房超过60日的情形，而不是不能交房，原告有权解除合同，被告也愿意按约承担按照购房款的3%计算的违约金，但原告要求按照贷款利率支付利息的诉讼请求不能成立；2、原告存在重大过错及违约情形，被告依约有权解除合同，一是原告属于限购人群，但在订立购房合同时做了虚假陈述，二是原告存在逾期付款的重大违约情形，因此原告对合同解除应承担大部分责任；3、2013年3月被告已提出解除合同退还房款并作适当补偿的调解方案，但是原告予以拒绝，在原告起诉后，被告又于2013年7月10日书面声明先行退还房款及部分违约金，原告仍不同意，因此，2013年7月10日之后的利息属扩大的损失，应由原告自负。
原审法院查明：2011年5月31日，施方奇与华润公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号8-11-2001，备案号201105310113），约定：施方奇购买华润公司开发的无锡市幸福里（悦府）8幢11单元20层2001号房屋，建筑面积298.12平方米，总价854.1313万元（含约定的装修）；买受人应于本合同签订时支付首付款84.1313万元，2011年6月15前支付270万元，同年7月31日前支付余款500万元；房屋经验收合格后在2013年6月30日前交付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同日，双方还签订了《户内装修标准补充协议》及《户内装修及设备标准》，施方奇委托华润公司按约定标准对上述房屋进行装修，华润公司不向施方奇收取任何费用（包含材料、人工、管理费用在内的全部费用）。华润公司于2013年6月30日前完成该房屋的装修，并书面通知施方奇办理该房屋的交付手续。该协议还对房屋公共部位、外墙约定了装修标准。
合同签订当日，施方奇签署了购房人申明陈述书，申明：“拟购的幸福里（悦府）8-11-2001住房符合无锡市关于‘对已有的1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市户籍居民家庭，或符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才’的规定。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的‘不予受理房屋登记’等一切法律责任及经济责任。”在该陈述书备注栏中注明：“户主及配偶身份证，户口簿，结婚证，一年以上纳税或社会保险证明，符合省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才等证件复印件应另附。”华润公司作为核验单位在该陈述书上盖了章。
合同签订后，施方奇按约支付了首付款84.1313万元，2011年6月9日支付150万元、6月14日支付200万元、8月25日支付200万元、9月27日支付120万元、11月23日支付100万元，付清了总房款。2013年3月13日，双方就房屋交付问题进行了磋商，华润公司方工作人员明确表示6月份交房肯定是不可能了，双方还就退还房款及赔偿利息损失进行了商谈，但未达成一致意见。庭审中，华润公司确认上述磋商是本着对施方奇负责的态度才明确告知他不再交房，且双方确实在交房日前已经协商不交房事宜。
另查明：施方奇的住所地为常州市，2008年12月4日已领取（无锡市）太湖国际一街区46-101房屋的产权证。在2011年5月31日与华润公司签订上述购房合同时，施方奇填注的住址即为“太湖国际一街区46-101”。
在本案审理过程中，法院于2013年7月9日至华润公司及售楼处进行调查，该公司工作人员表示，涉案楼盘第8幢仅售出施方奇这一套，无法完成整个大楼的装修，也无法通过整体的竣工验收，事实上，对于8号楼公司主观上不愿意去办竣工验收手续，客观上也确实没有去办，目前8号楼已停止销售和装修，公司要考虑好销售定位后再做销售。本院随即又查看了涉案房屋的现状：华润悦府8号楼11单元毛坯房整体已经建成，但楼房周围无配套道路通行，电梯无法正常使用，房屋套内除屋顶及地面有少量管道铺设外，无装修迹象，整个单元门厅及楼道无装修迹象。
2013年7月10日，华润公司向法院作出《案件处理说明》，申明同意施方奇解除合同的诉请，愿意直接返还施方奇房款854.1313万元及按照合同约定的违约金256240元（已付房款的3%），但对于施方奇的其他诉讼请求不予认可。
审理中，法院委托金融机构按照同期银行贷款利率、以施方奇分次付款为基数、截至2013年6月30日发生的利息进行计算，总额为1079896.69元，双方对此予以确认。同时双方还一致确认施方奇逾期付款违约金计算为48640元，施方奇同意在法院支持其诉讼请求的前提下，在华润公司应承担的违约金中扣除该款。
2013年10月21日，双方达成《退款协议》，即由华润公司于15日内先返还施方奇购房款854.1313万元。同年11月7日，华润公司返还施方奇全部购房款。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、导致合同解除的原因及责任承担；2、违约金如何计算；3、2013年7月10日被告作出《案件处理说明》之后的利息是否属扩大的损失。
关于争议焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。首先、从2013年3月双方协商的内容及法院调查及现场勘查情况可知，华润公司无法在约定的2013年6月30日前交付按照合同标准装修完毕、并符合交房条件的房屋是事实，而且双方确实在交房日前已协商不交房的事宜，诉讼中华润公司亦明确表示对涉案房屋不再进行装修，需要重新定位，具体交房时间无法确定，因此华润公司主客观上均构成了不能交房，该行为已经超出了合同第九条规定的出卖人逾期交房的情形，故施方奇以此为由要求解除合同，符合法律规定，应予支持。鉴于双方已在诉讼中达成《退款协议》，合同解除的事实已经发生，应予以确认，但华润公司仍应承担施方奇基于法定解除权要求其承担的违约责任；其次、施方奇确属违反无锡市限购政策的买房主体，但该项政策属管理性规定，不必然导致合同的无效，且施方奇申明愿意承担暂不能办理住房登记的后果，华润公司作为核验单位，在施方奇作为非本市常住人员在购房合同明确填注另有住所时未予谨慎核验，在购房人申明陈述书上加盖核验章，主观上亦存在一定过错。因此，施方奇属政策性限购主体的事实，不导致无法实现合同目的的直接后果，与本案合同的解除之间不具有关联性，华润公司据此要求解除合同并由施方奇承担主要责任的辩称，不予支持；第三、施方奇未按合同的约定分期付款，其中有100万元的付款确属超过了合同约定最后期限60日后，但该部分付款仅占全部房款的11.7%，且华润公司并未因此即向施方奇主张解除合同，而是事实上接受了全部购房款，应视为以自己的行为表示同意继续履行合同，故华润公司据此要求施方奇承担解除合同的主要责任的辩称，亦不予支持。
综上，华润公司不能交房的行为是导致合同解除的直接原因，施方奇要求行使法定解除权，并由华润公司承担解除合同的违约责任的主张，于法有据，应予支持。
关于争议焦点二，华润公司不能交房的行为已构成根本性违约，应承担解除合同的违约责任，由于该行为不属于合同第九条约定的“逾期交房”的情形，故华润公司要求按照该条款计算逾期交房违约金的辩称不能成立，不予支持。854.1313万元的购房款在华润公司返还施方奇之前被华润公司实际占有，施方奇要求华润公司承担按银行同期贷款利率、自每笔购房款交付日计算至购房款返还之日止的利息损失作为违约金，应属合理、恰当，应予支持。双方在庭审中已一致确认截至2013年6月30日，按照施方奇分次付款为基数计算的利息总额为1079896.69元，法院予以确认，华润公司另应支付施方奇以854.1313万元为基数、比照中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年7月1日起至购房款返还日即2013年11月7日止的利息。在合同履行过程中，施方奇确实具有逾期付款的违约情形，虽该情形不导致合同的解除，但施方奇同意在华润公司应承担的解除合同违约金中直接扣除48640元，法院予以认可。
关于争议焦点三，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，施方奇在诉讼前就多次积极地与华润公司协商解除合同事宜，在2013年7月10日华润公司作出《案件处理说明》之后，亦一直在法院主持下与华润公司就解除合同、返还购房款及赔偿事宜进行协商，由于双方对责任承担认识差异较大未果。法院认为，双方对争议的解决持续处于磋商状态，且该种协商的合意应为解决争议的整体方案，而不是仅限于返还购房款的单方的、强制性的提议。此外，在2013年11月7日双方办理返还购房款手续之前，该笔854.1313元房款一直处于华润公司的占用之下，相应的利息不属于“扩大的损失”范畴。因此，华润公司的该项辩称意见不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：
华润公司应于判决生效后立即向施方奇支付以购房款854.1313万元为基数、自每笔购房款交付日计算至购房款返还之日（2013年11月7日）止的利息（比照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至2013年6月30日为1079896.69元）；其中扣除施方奇同意承担的逾期付款违约金48640元。
如果华润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79078元、保全费5000元，合计84078元，由施方奇负担1016元，由华润公司负担83062元。
华润公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼主张，上诉费由被上诉人承担。一、一审法院仅以2013年6月30日上诉人不能交房一事认定上诉人构成根本违约，适用合同法第九十四条第二款，系片面认定，断章取义，无事实和法律依据。1、合同履行过程中，上诉人发现被上诉人属于限购主体，合同不具备继续履行的可能，考虑到双方友好关系以及该栋房仅出售一套的事实，遂双方于2012年12月协商，对退房达成一致意见，仅对违约金数额问题存在争议，基于被上诉人对退房无异议，上诉人于协商后才未对房屋进行进一步装修，上诉人无法按期交房的直接原因是被上诉人曾于2012年12月作出协商解除合同的意思表示。2、合同法第九十四条第二款适用的前提是违约方有预期违约的表示或行为，对方没有任何违约情形，但本案中，合同达成解除意向是被上诉人无购房资格且存在严重逾期付款的违约行为及上诉人的该栋房仅出售一套等多种因素导致，被上诉人在本案中存在严重违约行为，不享有法定解除权，也无权要求上诉人承担违约责任。二、一审法院认定2013年7月10日上诉人作出《案件处理说明》之后的利息不属于扩大的损失，无事实和法律依据。2013年3月上诉人已明确提出解除合同退还房款并作适当补偿，但被上诉人拒绝，被上诉人起诉后，上诉人于7月10日再次提出先退还房款其他另行处理的调解方案，但房款因被上诉人一再拒绝直至11月7日才退还，上诉人在退还房款问题上没有任何过错，扩大部分的利息损失应由被上诉人自行承担。三、本案的违约责任应根据合同约定确定。即使认定上诉人承担全部责任，2013年7月10日之前的违约金也应按合同约定，即房款总额的3%计算，2013年7月10日以后的利息应按银行同期存款利率计算。四、一审法院认定案件受理费79078元不符合法律规定。被上诉人变更诉讼请求后，只要求上诉人承担利息（计算至2013年6月30日为1079896.69元），诉讼费应为14519元，一审应将多收的诉讼费退还给被上诉人而不应全部要求上诉人承担，即使诉讼费全额收取，超出14519元的部分按诉讼费用交纳办法的规定也应由被上诉人承担。
被上诉人施方奇辩称，根据一审调查情况，华润公司主观上不想交房，客观上也无法交房，一审认定系华润公司根本违约导致合同解除是正确的。购房资格的限制只是政策性规定，具有短期性和临时性，只产生无法领取权证的后果，不影响合同效力，所以限购政策不是导致合同解除的原因，该栋房屋仅售出一套，才是导致合同解除的真正原因。2013年7月10日华润公司作出案件处理说明直至双方达成退款协议期间的利息不属于扩大的损失。一审按同期银行贷款利率计算利息符合立法精神和司法实践做法。一审判决对诉讼费计取和负担的确定也无不当。请求维持原判。
原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。
本院另查明，一审法庭辩论终结的时间为2013年9月25日。
鉴于施方奇在一审中只提出了按银行贷款利率计算利息的请求，而未明确要求华润公司承担违约责任的具体形式，本院二审要求施方奇明确，施方奇表示，其要求华润公司承担支付违约金和赔偿损失的违约责任。
上述事实，由一审庭审笔录、二审谈话笔录证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、施方奇属于限购主体并存在逾期付款违约行为的情形下能否解除合同并要求华润公司承担违约责任？对合同的解除，施方奇是否应承担相应责任？二、华润公司在提出先行退还房款建议后，施方奇未予接受，之后的利息损失是否属于施方奇应当采取措施却未采取而扩大的损失？三、华润公司因承担违约责任而应支付的具体数额如何确定？四、本案诉讼费计算基数及诉讼费负担应如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，施方奇虽不符合限购政策规定的购房条件，但限购政策并不属于法律和行政法规，违反限购政策并不导致合同无效，同时，施方奇的购房资格问题并不影响合同的履行，且施方奇在购房时已作出了由其承担房屋无法登记的不利后果的承诺，施方奇的购房资格问题并不会对华润公司产生不利影响，华润公司不得因此解除或撤销合同。施方奇在合同履行过程中，确有逾期付款的违约行为，华润公司如因此行使解除权，应在解除权发生之日起一年内行使，但其在合理期限内并未行使解除权，而是接受施方奇在2011年11月23日继续履行付款义务，结清了全部房款，因此，华润公司的解除权已消灭。当然，华润公司可以要求施方奇承担逾期付款的违约责任，但华润公司因解除权消灭而负有继续履行合同的义务。虽然在合同约定的房屋交付期限届满前，双方已就退房问题进行磋商，但由于对违约金的数额存在争议，双方在诉讼前并未达成解除合同的合意，华润公司将双方协商的意向性方案理解为双方解除合同的一致意思表示，是对法律认识有误，其因此而未对房屋进行装修以致不能履行合同义务，该不利后果应由其自行承担。在合同约定的履行期届满甚至在一审法院对房屋现状进行勘察时，房屋仍未具备交付条件，华润公司的行为已构成违约，施方奇依法可以解除合同。华润公司认为施方奇存在违约行为就不得行使合同解除权，即施方奇应对合同解除承担主要责任的上诉理由，无法律依据，该上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，在华润公司无法按期交房的情况下，施方奇无论是否选择与华润公司协商解除合同，在双方协商不能达成合意的情况下，无论是要求解除合同还是要求继续履行合同，均属依法行使权利的正当行为，虽然双方就解除合同的问题进行了磋商，但在违约金数额不能达成一致的情况下，施方奇仍有要求华润公司继续履行合同的权利，因此，其有权暂不接受解除合同的协商方案，本案并不存在施方奇应当采取却未采取措施而造成损失扩大的情形，华润公司的该上诉理由也不能成立。
关于争议焦点三，本院认为，华润公司退还房款后再行承担其他违约责任而应支付的具体数额，应根据施方奇要求华润公司承担的违约责任形式确定。施方奇可以要求华润公司支付违约金，也可以要求华润公司赔偿损失。本案中，双方签订的合同对解除权及合同解除后的违约金计算方式有明确约定，华润公司不能按合同约定时间交房，且实际逾期超过了60日，施方奇可以行使解除权，并可以按合同约定的违约金计算方式要求华润公司支付已付房款总额3%的违约金，当违约金不足以弥补其损失时也可以要求华润公司赔偿损失。二审中，施方奇明确，既要求华润公司支付违约金，也要求华润公司赔偿损失，因合同约定的违约金明显过低，不足以弥补施方奇的损失，因此法院可支持施方奇赔偿损失的请求。以当前资金市场的通常情形，无论施方奇通过借贷方式筹集房款或将款项出借而取得收益，施方奇因房款被华润公司占用而产生的损失均不会低于以银行贷款利率计算的利息。而华润公司作为营利性企业，从银行取得贷款尚需支付以贷款利率计算的利息，如其仅支付银行存款利息的主张得到支持，无疑将因违约行为而获利。因此，华润公司关于只能按银行存款利率计算利息的上诉主张与法不符、与理相悖，本院不予支持。
关于争议焦点四，本院认为，按《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还，但本案一审法庭调查终结在2013年9月25日，华润公司于2013年11月7日退还购房款后，施方奇才变更诉讼请求，其减少诉讼请求数额的时间在法庭调查终结之后，因此本案一审诉讼费应根据变更前的诉讼请求数额计算，原审确定诉讼费数额无误。关于诉讼费的负担，华润公司认为，按《诉讼费用交纳办法》第三十五条的规定，减少诉讼请求部分的诉讼费应由施方奇负担。本院认为，诉讼费用由败诉方负担，是《诉讼费用交纳办法》所确定的基本规则，第三十五条关于“当事人在法庭辩论终结后提出减少诉讼请求数额的，减少诉讼请求数额部分的案件受理费由变更诉讼请求的当事人负担”的规定，从立法精神理解，应仅指当事人因其诉讼请求依法得不到支持而变更的情形。本案中，施方奇要求华润公司退还已付房款的诉讼请求合法有据，本应予支持，由于华润公司在法庭辩论终结后自觉履行了部分义务，施方奇才因此而变更诉讼请求，根据诉讼费用负担的基本规则，本案变更诉讼请求部分的诉讼费理应由华润公司负担。
综上，华润公司的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由华润公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 景 鑫
代理审判员 王 倩
二〇一四年三月十日
书 记 员 顾梦雨