北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00462号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘树印。
委托代理人孟文静，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人焦红雁（刘树印之妻）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈万荣。
委托代理人柳丽明，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。
委托代理人马红菊（陈万荣之儿媳）。
上诉人刘树印因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘树印及委托代理人孟文静、焦红雁，被上诉人陈万荣之委托代理人柳丽明、马红菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，陈万荣起诉至原审法院称：我与刘树印在2009年9月1日签订房屋租赁合同，合同约定：租期自2009年9月1日至2014年11月31（30）日止，年租金一万元，于每年7月交付。合同签订后，我将北京市海淀区某村176号宅院（以下简称某村176号院）150平方米出租给刘树印。2011年10月24日，该处房屋被划定在海淀区北部腾退搬迁范围内。按照《某村宅基地腾退搬迁改造方案》及实施细则相关文件的规定，我是某村176号的被腾退人。双方签订的租赁合同第四条约定：如遇国家政府拆迁（三年内），一层拆迁的补偿款归我所有，二层拆迁的补偿款归刘树印所有。我收到搬迁腾退通知后，提前1个月通知了刘树印。时至今日，某村基本拆成平地，刘树印以我不给他营业损失、补助费等为由，一直占据租赁房屋及宅院，致使我无法在政府规定的期限内交付某村176号房屋及宅院，无法签署腾退补偿协议、选取定向安置房、领取补偿款，也因此损失将近8个月的补偿款利息。刘树印明知我不交房屋就不能签署补偿协议，也就无法领取补偿款，不能给付其应得的费用，但其故意占据房屋。按照租赁合同第四条的约定合同自动解除，刘树印应无条件的将租赁房屋交还于我。我多次与刘树印协商未果，故诉至法院。诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、刘树印给付我房屋租金10833元（2012年9月1日至2013年10月1日）；3、刘树印将某村176号院内承租的房屋腾空交还给我。
刘树印辩称：合同未到期，陈万荣主张解除的理由是租赁房屋被列入拆迁腾退范围，这个理由不能作为法定解除的理由。合同约定：若拆迁或腾退，二层拆迁补偿款归我，陈万荣无条件解除是没有法律依据的。2010年10月开始拆迁，我实际上已不可能继续经营，我不应给付房屋使用费。鉴于现在的实际情况，我同意解除租赁合同，但不应依据租赁合同第四条解除，不是国家政府拆迁。2013年3月7日，陈万荣在未告知我的情况下断电，给我造成经济损失，故提起反诉，反诉请求：1、陈万荣赔偿我房屋的土建、装修、设备及附属物的损失及搬迁补偿费共计559710元；2、陈万荣赔偿我停产停业损失费224000元；3、陈万荣承担因断电给我造成的损失6290元（2013年3月7日至2013年10月21日）；4、陈万荣返还我已经交付的10000元房租。
陈万荣针对刘树印的反诉辩称：我认可评估报告，认可租赁合同约定的一层的拆迁补偿款归我，二层的拆迁补偿款归刘树印。双方签订的是租赁协议，房屋土建与刘树印无关，刘树印是第三手的承租人。根据评估报告，二层的装修、照明、排水、锅炉共计54073元同意给刘树印，但应扣除刘树印从去年至现在的房租款10833元，故我只愿意给付43240元。刘树印占据房屋，房屋无法交付，我一直未与拆迁公司签订拆迁腾退协议及安置协议，故不存在搬迁补偿，也不存在营业损失。刘树印不是本村村民，不享有停产停业损失。2012年拆迁就开始停水停电，不是我的原因。因为刘树印还占用房屋不交还给我，所以我不应退还租金。
原审法院审理后确认：依据海淀区委、区政府关于《调整和完善北部地区开发建设体制的意见》、《关于海淀区北部地区宅基地腾退安置及补偿工作的指导意见》，租赁房屋在腾退搬迁范围之内，双方的租赁合同不具备继续履行的客观基础，现双方均同意解除合同，对此法院不持异议。关于本诉，陈万荣要求刘树印给付2012年9月1日至2013年10月1日的房租之诉讼请求，因2011年11月7日腾退搬迁就已启动，且陈万荣认可2012年拆迁开始停水停电，刘树印不可能继续经营，故陈万荣该诉讼请求法院不予支持。租赁合同解除后，承租人理应返还租赁物，故陈万荣要求刘树印返还租赁房屋之诉讼请求，法院予以支持。关于反诉，在双方均无责任的情况下，法院根据双方合同的实际履行情况，参照租赁房屋的现值，酌定陈万荣给付刘树印房屋及附属物补偿款200000元。就停产停业损失费，因双方合同未约定，且刘树印未提交相应证据证明存在停产停业损失费，故刘树印要求陈万荣赔偿停产停业损失费之反诉请求，法院不予支持。刘树印将房租交至2012年8月31日，因2011年11月7日腾退搬迁就已启动，刘树印不可能继续经营，故租金应算至2011年11月7日，剩余的租金8137元应予退还。刘树印要求陈万荣承担2013年3月7日至2013年10月21日因断电造成的损失6290元，首先，刘树印辩称其2010年10月开始已不经营，其次，租金算至2011年11月7日，故其断电损失之反诉请求，法院不予支持。据此判决：一、解除陈万荣与刘树印于二Ｏ一Ｏ年十月二日签订的租赁合同；二、陈万荣于本判决生效后十日内给付刘树印房屋及附属物补偿款二十万元；三、陈万荣于本判决生效后十日内返还刘树印租金八千一百三十七元；四、刘树印于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区某村一百七十六号房屋腾空，交与陈万荣；五、驳回陈万荣其他诉讼请求；六、驳回刘树印其他反诉请求。如果陈万荣未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘树印不服，上诉至本院。上诉理由：1、本案缺少必要的当事人永创兴业（北京）置业有限公司，法院应当依法追加其为第三人；2、我的停产停业损失客观存在，法院酌定的陈万荣支付我房屋及附属物补偿款20万元过低，要求撤销原判的第一、二、四、六项，将本案发回重审。陈万荣同意原判。
经审理查明：2009年6月4日，陈万荣将某村176号院的平房出租给王小平拆除改建二层，双方约定：一层经营洗浴，二层经营住宿，建房资金由王小平全部负担。租期五年，在五年内不收土地租金，每年只收原有房屋房租一万元，租金的交付时间为每年7月1日至5日。五年后所有建筑一切财产归陈万荣所有，活动资产归王小平所有。建房时间为2个月，租期自2009年9月1日至2014年11月31（30）日止。之后，王小平将所建房屋转租给王艳梅，王艳梅又将房屋转租给刘树印，对于两次转租陈万荣均认可。2010年10月2日，陈万荣沿用与王小平的合同，与刘树印签订了租赁合同，合同第四条约定：合同期内，如遇国家政府拆迁（三年内），一层拆迁补偿款归陈万荣所有，二层拆迁补偿款归刘树印所有，五年后所有固定资产全归陈万荣所有，活动资产归刘树印所有。合同签订后，双方按合同履行，刘树印将房租交至2012年8月31日。
2011年11月7日，依据海淀区委、区政府关于《调整和完善北部地区开发建设体制的意见》、《关于海淀区北部地区宅基地腾退安置及补偿工作的指导意见》，北京市海淀区某村宅基地腾退搬迁正式开始，涉案房屋在腾退搬迁范围之内。2013年4月2日，负责腾退的永创兴业（北京）置业有限公司及某村村民委员会出具证明一份，上载明：某村村民陈万荣因与承租户刘树印租赁纠纷，至今未将其居住的某村176号宅院及房屋交付，故未与其签订腾退补偿协议及安置房协议，此次搬迁腾退政策只针对本村村民的有效宅基地及有效宅基地上一层合法房屋面积给予重置成新价补偿，对院内违章建筑及含二层以上建筑不给予补偿，每院只给予一层以上房屋15万元的拆除补助费。
审理中，刘树印申请对租赁房屋的现值进行评估，法院委托北京京评价格评估有限公司对租赁房屋及附属物的现值进行了鉴定，鉴定结果为323434元。
涉案房屋在一审判决后被拆除。二审法院调解时，刘树印要求得到50万元的补偿，陈万荣不能接受，调解失败。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、证明、北京京评价格评估有限公司价格评估报告书等证据在案佐证。
本院认为：陈万荣与刘树印签订的租赁合同，合法有效，合同内容对双方具备同等法律效力。依据海淀区委、区政府关于《调整和完善北部地区开发建设体制的意见》、《关于海淀区北部地区宅基地腾退安置及补偿工作的指导意见》，租赁房屋在腾退搬迁范围之内，双方的租赁合同客观上已不能继续履行，因此合同应当予以解除。对于刘树印的上诉请求，本院意见如下：1、根据程序法的规定，二审中不能追加当事人，否则就会剥夺当事人的上诉权，因此对于刘树印要求追加当事人的请求本院不予支持。2、对于合同解除后后续问题的处理，双方合同有约定的从约定。租赁合同约定：如遇国家政府拆迁（三年内），一层拆迁补偿款归陈万荣所有，二层拆迁补偿款归刘树印所有，此条款设立的目的是对今后可能出现的因拆迁导致的合同终止履行后的利益分配预先作出约定，至于拆迁的名目并不影响利益分配的原则。因此，本次拆迁虽然不属于国家拆迁，但仍然可以按照上述约定分配拆迁利益。由于涉案房屋的搬迁腾退政策为：院内违章建筑及含二层以上建筑不给予补偿，每院只给予一层以上房屋15万元的拆除补助费，故按照合同约定刘树印只能得到15万元的补偿，一审法院综合考虑各种因素酌定陈万荣给付刘树印20万元高于上述拆除补助费的数额，刘树印的权益已实现，故本院对此判项予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十一元，由陈万荣负担（已交纳）。反诉费一万一千八百元，由陈万荣负担七千二百二十六元（本判决生效后七日内交纳），由刘树印负担四千五百七十四元（已交纳）。
二审案件受理费一万一千八百七十一元，由刘树印负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 詹 晖
二〇一四年三月十八日
书 记 员 杜 莹