山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市中商初字第1648号
原告：中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行，住所地：枣庄市市中区龙头路97号。
负责人：张义辉，行长。
委托代理人：知晓松（特别授权），该行员工。
委托代理人：潘正友（一般代理），山东龙头律师事务所律师。
被告：张乐天，枣庄钧源照明有限公司职工。
被告：李熙瑞，枣庄钧源照明有限公司职工。
被告：张军，枣庄钧源照明有限公司职工。
被告：段慧，枣庄钧源照明有限公司职工。
被告：枣庄市恒立置业有限公司。住所地：枣庄市市中区遗棠村西150米，组织机构代码：74659723-7。
法定代表人：王广合，经理。
委托代理人：魏松鹤（特别授权），山东明公律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行（以下简称工行枣庄市中支行）诉被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧、枣庄市恒立置业有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人知晓松、潘正友，被告张乐天、张军、枣庄市恒立置业有限公司委托代理人魏松鹤到庭参加诉讼，被告李熙瑞、段慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行枣庄市中支行诉称，被告张乐天2012年6月12日在原告处申请办理个人商用房贷款88万元，期限10年，等额本息还款法，借款年利率为8.16%，贷款到期日2022年6月12日，贷款购买枣庄市市中区华山路69号百合花园3号楼69-7号商业用房一套，并以此房产作为该笔贷款的担保抵押物，被告李熙瑞作为该笔借款的共同借款人和抵押物共有人，共同在枣庄市房地产监理处办理了抵押权预告登记手续，抵押登记号为：枣房预枣字第Y011240号，原告为预告登记权利人.同时，该笔借款由被告张乐天的父母张军、段慧作为共同借款人，承当共同还款责任。另外，因该笔贷款为住房按揭贷款，故被告房地产开发企业枣庄市恒立置业有限公司为被告张乐天的借款提供阶段性保证，承担连带还款责任。2012年5月31日，上述被告与原告签订01605002012012商房贷667号个人购房借款担保合同。
2012年6月12日，原告依据与被告签订的个人购房借款担保合同的约定，将购房款资金一次性划入被告枣庄市恒立置业有限公司在原告处开立的结算账户中，被告张乐天自2013年10月份起，停止了归还贷款，原告多次催收，保证人枣庄市恒立置业有限公司仅履行了部分担保还款责任。至2014年8月29日，该笔贷款已累计9期未按合同约定偿还贷款本息。为维护原告权益，提起诉讼，请求：1、依法判决解除原告与被告签订的01605002012012商房贷667号个人购房借款担保合同；2、依法判令被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧共同偿还借款本金743，531.49元（截止2014年8月29日），并按照借款合同约定计算利息、罚息及复利，从2014年9月30日计算至人民法院判决书生效之日止；3、判令被告枣庄市恒立置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息及复利承担连带还款责任；4、判决原告享有用抵押物优先受偿的权利；5、诉讼费、保全费及实现债权的费用由上述被告承担。
被告张乐天、张军辩称：借款是事实，数额也认可。
被告枣庄市恒立置业有限公司辩称：1、依据合同约定的担保责任是所购房屋的借款88万元进行的担保，该房屋已经依法办理了抵押登记，答辩人的保证责任应依法免除，原告起诉我方无事实和法律依据，请求依法驳回；2、原告主张的是所购房屋以外的价款，不符合合同约定，法庭不应予以支持；3、原告非法私自扣划了答辩人的存款，依法应予以返还。
被告李熙瑞、段慧未应诉答辩。
经审理本院认定如下事实，原告工行枣庄市中支行、被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧、枣庄市恒立置业有限公司于2012年5月31日签订一份《个人购房借款担保合同》，按照该合同约定：被告张乐天向原告借款人民币880，000元，贷款利率8.16%，逾期利率12.24%，期限10年，等额本息还款。如借款人连续三个月或累计六次未足额偿还本息，原告有权解除本合同。被告张乐天以其购买枣庄市市中区华山路69号百合花园3号楼69-7号商业用房一套，作为该笔贷款的担保抵押物，被告李熙瑞作为该笔借款的共同借款人和抵押物共有人，共同在枣庄市房地产监理处办理了抵押权预告登记手续，抵押登记号为：枣房预枣字第Y011240号，原告为预告登记权利人。同时，该笔借款由被告张军、段慧作为共同借款人，承当共同还款责任。被告枣庄市恒立置业有限公司作为保证人，自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的多有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未能按合同约定按期履行还款义务，经原告多次催收，保证人枣庄市恒立置业有限公司仅履行了部分担保还款责任。至2014年8月29日，被告已累计9期未按合同约定偿还贷款本息，欠借款本金人民币743，531.49元及利息。经原告多次催收，被告仍未能履行还款义务。
上述事实有《个人购房借款担保合同》、商品房买卖合同抵押产权证书、借款凭证、还款明细等予以证实。经审查上述证据具备合法性、真实性、关联性，对证据的证明效力本院予以确认。
本院认为，原告与被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧、枣庄市恒立置业有限公司《个人购房借款担保合同》，合法、真实、有效，受法律保护。原告按约向被告发放贷款后，被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧未按合同约定还贷，已构成违约。按照合同约定借款人连续三个月或累计六次未足额偿还本息，原告有权解除本合同。原告要求与张乐天、李熙瑞、张军、段慧、解除合同及按约收贷的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧有按照合同约定及时偿还借款的义务，对其未及时还款而产生的利息、逾期利息，应承担偿还责任。按合同约定，被告枣庄市恒立置业有限公司在被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧取得所购房屋所有权证并办妥抵押登记前应履行连带保证责任，故原告要求其对借款及利息承担连带保证责任的诉讼请求合法，法院予以支持。本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办理正式抵押登记手续，鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，银行现也未取得房屋他项权证，其主张就抵押房产折抵或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。被告李熙瑞、段慧经本院传票传唤未到庭应诉，系对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理与判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行与被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧、枣庄市恒立置业有限公司签订的《个人购房借款担保合同》；
二、被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行贷款本金743，531.49元及贷款利息（从2014年9月30日至判决书生效之日止，按照借款合同约定计算利息、罚息及复利）；
三、被告枣庄市恒立置业有限公司对上述借款本息承担连带保证责任后，有权向被告追偿。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11236元，保全费4238元，由被告张乐天、李熙瑞、张军、段慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 戴冬云
人民陪审员 张瑞国
人民陪审员 孙姝华
二〇一五年四月十三日
书 记 员 杨 柳