南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄孝民初字第231号
原告李善军，男，1970年10月2日生，汉族。
委托代理人王炜，江苏苏源律师事务所律师。
被告徐新，男，1961年2月21日生，汉族。
委托代理人丁正东，江苏苏恒律师事务所律师。
被告江苏苏商房地产销售有限公司，住所地在南京市沿江工业开发区新庄西村7幢103室。
法定代表人尹美林，董事长。
委托代理人郭传坤、赵妍。
原告李善军与被告徐新、江苏苏商房地产销售有限公司（以下简称“苏商房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王炜、被告徐新的委托代理人丁正东、被告江苏苏商房地产销售有限公司的委托代理人郭传坤、赵妍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李善军诉称：其与两被告于2012年6月6日签订了房地产买卖中介合同，约定将被告徐新位于南京市X街X号X幢27室的房屋出售给原告，后其分别向被告徐新支付了10000元定金，向被告苏商房产公司支付了4000元中介费，后两被告向其明确告知案涉房屋无法办理土地使用证，原告认为该情形无法实现其购房目的，遂与两被告交涉，在交涉过程中，两被告又将案涉房屋出售给第三人。故诉至法院，请求一、被告徐新双倍返还定金20000元，被告苏商房产公司退还中介费4000元。二、由两被告承担本案诉讼费用。
原告为证实其主张向本院提供了如下证据：
房地产买卖中介合同一份，证明原被告三方于2012年6月6日达成协议，约定将被告徐新位于南京市X街X号X幢27室出售给原告。
定金收条一份，证明被告徐新于2012年6月6日收取了原告的定金10000元。
收条一份，证明被告苏商房产公司于2012年6月6日收取了原告中介费4000元。
房屋登记簿一份，证明两被告已将该房屋出售给第三人。
被告徐新辩称：原告对于案涉房屋无法办理土地证的情况在签订三方合同之前是知晓的，两被告已经向其进行了告知。2013年3月6日，被告苏商房产公司约买卖双方共同到房产局办理过户手续，但原告事后反悔，要求必须能落户才购买，故应是原告违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐新为证实其主张向本庭提交了如下证据：
房地产买卖中介合同一份，证明合同中并没有约定办理土地使用权证的过户事项，三方约定的仅是产权过户，土地使用证的过户并非合同的履行内容。
短信照片一份、话费充值发票一份、被告徐新手机2013年3月的短信使用记录打印单一份，证明被告徐新在产权证办理好的情况下通知原告办理产权过户手续。
被告苏商房产公司辩称：原告在案涉房屋所处的学校门口开花店，对于房屋两证的情况是知晓的，且被告徐新在签订合同时也明确阐释过两证的情况，房屋如有两证，价格将比签订合同时约定的价格高很多。在被告徐新取得房产所有权证的情况下，我司第一时间通知原告办理备案手续，此时原告向我司提交了其配偶及子女的身份证信息，故原告属于事后反悔，原告的违约行为，我司保留追究权利，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告苏商房产公司为证实其主张向本庭提交了如下证据：
房屋产权证复印件一份，证明被告徐新于2013年2月5日取得了房屋所有权证，具备了产权转移的条件。
南京市存量房交易合同经纪机构版，证明我司随时可以为买卖双方办理产权转移手续。
南京市房屋权属登记申请书，证明原告的家庭成员情况，也与被告徐新提供的照片证据相吻合。
经审理查明：原被告三方于2012年6月6日签订了房地产买卖中介合同，约定将被告徐新位于南京市X街X号X幢27室房屋出售给原告，约定由被告苏商房产公司为买方代办产权证和房屋交付，为卖方代办产权转移和房屋交付。三方在合同所附的付款约定中约定如甲方（即被告徐新）无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整。签约当日，原告分别向被告徐新支付了定金10000元，向被告苏商房产中介支付了中介费4000元。在签约时，被告徐新并未取得房屋所有权证及土地使用权证。被告徐新于2013年2月5日取得房屋所有权证，至起诉时仍未取得土地使用权证。原告因两被告无法为案涉房屋办理土地使用权证，因而无法落户而与两被告交涉，并且在被告徐新通知原告办理房屋所有权转移手续时不予配合，后被告徐新将该房屋出售给第三人并办理了房屋所有权转移手续，原告诉至法院，请求一、被告徐新双倍返还定金20000元，被告苏商房产公司退还中介费4000元。二、由两被告承担本案诉讼费用。
上述事实由原被告提供的证据及当事人的陈述所证实。
本院认为，虽然《城市房地产管理法》有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成及发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，即该规定属于管理性而非效力性强制性规定，故原被告三方所签订的房地产买卖中介合同是合法有效的。三方关于“2013年6月31日前，如甲方（即被告徐新）无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整”的约定，说明原告方在订立合同时对于该房屋尚未领取权属证书的事实是清楚的，在签约时房屋权属证书的办理和实际取得处于可以实现的可期待状态，这从被告徐新于2013年2月5日取得房屋所有权证的事实中也得到了印证，同样，房屋交易和产权过户的完成也具有期待可能性，这从被告徐新在取得房屋所有权证后又将该房屋出售给第三人并办理了房屋所有权过户手续这一事实中也可以看出。
本案的争议焦点在于：1、对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？2、谁应承担合同无法履行的责任？
《房屋登记办法》第8条“办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故根据交易习惯以及相关司法解释及部门规范性文件的规定，原被告三方在合同中约定的产权转移应包括房屋所有权和该该房屋占用范围内的土地使用权的一并转移，故三方约定的“房产证资料”应包含土地使用权证。原告向被告徐新交付的定金一万元并不具有定金罚则的性质，三方通过付款约定第八条第一款即“2013年6月31日前，如甲方无法办理一手房产证资料，退还乙方定金壹万元整”明确排除了定金罚则的适用，通过该约定也可看出，原告方在签约时对于在2013年6月31日前无法将案涉房屋两证办理下来的可能性是有预期的。
对于兼具房屋买卖和房屋居间性质的三方合同，由于该合同系中介方提供的格式文本，且合同中相关条款内容的填写也系被告苏商房产公司的员工所填，对于合同文本的解释以及涉及当事人重大权利的条款，中介方有义务作出必要的说明或提醒，对于三方合同中约定的“房产证资料”，被告苏商房产公司亦认为仅包含房屋所有权证，而不包括土地使用权证，其在庭审中承认关于该房屋的两证情况，被告徐新在委托其卖房时进行了充分的说明。但这一涉及买房人重大权利的事项，被告苏商房产公司并未向买房人即原告进行任何书面的说明或提醒，而这也是导致合同无法履行的最重要原因，故对原告要求被告苏商房产公司退还4000元中介费的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告徐新关于在2013年3月8日即已通知原告办理房屋产权过户手续，而原告拒绝办理，故原告违约在先的抗辩，原告在被告徐新未取得土地使用权证且三方所签房地产中介合同并未对产权过户的期限进行明确约定的情况下，对原告请求单独办理房屋所有权转移的拒绝并未构成违约，故对被告徐新的该抗辩，本院不予采信。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐新于本判决生效后十日内退还原告李善军支付的定金10000元。
二、被告江苏苏商房地产销售有限公司于本判决生效后十日内退还原告李善军支付的中介费4000元。
三、驳回原告李善军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取200元，由被告江苏苏商房地产销售有限公司负担（该款被告江苏苏商房地产销售有限公司应于判决生效后十日内连同应付款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李庆
二〇一三年八月二十五日
见习书记员 周焱
附：本判决适用法律条款
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。