湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第1610号
原告陈世锋，男，1979年3月7日出生，汉族。
委托代理人曾树理，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告株洲市醴浏情实业有限公司。
委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人何桂兰，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告陈世锋诉被告株洲醴浏情实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法组成由审判员杨兴华担任审判长，人民陪审员易新能、沈顺珍参加的合议庭。分别于2015年3月14日、2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈世峰及其委托代理人曾树理，被告株洲醴浏情实业有限公司的委托代理人彭华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈世锋诉称，被告2014年元月拍卖取得株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101-601房屋建筑面积1017.42平方米，原告在此之前的2005年时投资与原所有人签订《合资协议》将原综合楼原有的1017.42平方米办公用旧房扩建增加面积750.32平方米，改造为酒店经营场所。原告还安装了电梯、燃气设施，进行了客房改造等。原告在工商部门注册登记日日金酒店。原告经营至2009年时先后分别将日日金酒店部分经营场所出租，出租后经营至本案诉讼。原告由此获得了长期租赁该房屋作为酒店经营收回投资的保障。该事实发生在被告拍卖该房屋之前，在被告参与拍卖之前原告通过多种渠道告知了，表明无论谁竞得该房屋所有权，原告均有租赁的权利。被告虽然通过拍卖取得了该房屋1017.42平方米的所有权，但原告的权利在先，依法不能消灭。故请求：1.确认原告享有桠枝塘居委会综合楼101至601房屋1017.42平方米20年的租赁权利；2.本案诉讼费由被告承担。
原告陈世锋为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1.营业执照，拟证明原告的主体资格；
2.营业执照复印件，拟证明被告的主体资格；
3.身份证复印件，拟证明原告的主体资格；
4.合资协议复印件，拟证明共建共买；
5.补充协议复印件（株洲仲裁委员会秘书处在复印件上加盖了档案材料确认章），拟证明产权分摊；
6.060号裁决书、056号裁决书，拟证明原告的所有权；
7.原房产证复印件，拟证明未改扩建之前的面积；
8.拍卖公告复印件，拟证明拍卖的面积为1017.42平方米；
9.测绘报告，拟证明实际面积为1767.74平方米。
被告株洲醴浏情实业有限公司辩称，原告对桠枝塘居委会综合楼101-601房屋不存在租赁关系，不享有任何权利，原告的诉讼请求没有任何事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告株洲醴浏情实业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1.执行裁定书、房产证复印件、土地证复印件，拟证明被告对桠枝塘居委会综合楼1-6楼享有所有权；
2.法院通知，拟证明被告是经过司法拍卖获得产权，法院禁止在2012年12月后对该房屋有任何的出租行为；
3.法院说明，拟证明是由天元区法院依法收集了租赁情况，陈世锋不是租赁当事人；
4.工商登记资料，拟证明日日金大酒店注册登记日期是2009年6月30日，也证明原告的合资协议是陷入债务危机后补做的；
5.出租合同五份（株洲市天元区人民法院执行局在复印件上加盖了公章），拟证明天元区法院提供了当时的租赁情况给被告，房屋的出租人是陈新华，陈世锋作为陈新华的儿子代签收各种文书，租赁费用是由陈新华、廖建群夫妇收取，陈世锋只是代理人；
6.株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101房屋登记簿他项权利部分登记情况3页、中国建设银行股份有限公司株洲市分行诉陈新华、廖建群民间借贷纠纷一案执行款项计算表复印件，拟证明房屋在2007年2月7日设定了抵押权，该房屋为实现抵押权而进行了司法拍卖，任何在此时间之后签订的任何租赁协议对买受人均无约束力；
7.湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司二份，拟证明房屋面积不存在争议；
8.门面出租合同，拟证明陈世峰不是承租人；
9.司法拍卖公告、房屋登记薄、执行款计算表及判决书，拟证明房产系司法拍卖实现抵押权，1-6楼房产全为我公司所有，系现状拍卖；
10.（2014）芦法民一初字第1402号判决书，拟证明房产系司法拍卖实现抵押权，1-6楼房产权为我公司所有，系现状拍卖。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对1的证明目的有异议；对证据2、3无异议；对证据4有异议，不能实现证明目的，是事后制作的，日日金大酒店注册时间是2009年；合资协议不是租赁协议；对证据5的真实性、关联性有异议，合同签署的时间是2012年4月，是陈新华、廖建群已陷入债务危机，被法院采取了保全措施，这是为了逃避债务而为，协议双方是父母与子女的关系，与事实不符；对证据6有异议，是父母与子女以调解方式达成的，损害了其他关联方的合法权益，这个证据与本案无关，形成时间是陷入债务危机后；证据7与本案无关；证据8、9已经过了法定举证期限，与本案无关。
原告对被告提供的证据质证意见为：证据1的执行裁定书中申请执行人是童旭，不是银行；房产证、土地证是老房产证，已经作废了，对真实性无异议，对关联性有异议；证据2的通知与本案无关；证据3的说明只是在拍卖过程中有关系，并不能说明与本案有关；对证据4无异议，对证明目的有异议，被告没有证据证明陈新华陷入债务危机；对证据5的真实性无异议，但与本案无关；对证据6的真实性无异议，但与本案无关，只是抵押了，但没规定不可以出租；对证据7有异议，评估公司无权对面积进行裁定；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，房子是陈世锋与他父母共有的，经营权是陈世锋个人的，门面租赁合同是陈世锋个人的；对证据9的真实性无异议，证明目的有异议，拍卖公告与房屋登记薄与测量的面积不实；对证据10的真实性无异议，但与本案无关。
经审查，对原告提交的证据认证如下：对证据1结合全案予以综合认定；证据2、3被告均无异议，对以上证据予以采信；对证据4、5、6、7、8、9结合全案予以综合认定。对被告提交的证据认证如下：对证据1、2、3、4予以采信；对证据5结合全案予以综合认定；对证据6的真实性予以采信；对证据7、8结合全案予以综合认定；对证据9、10予以采信。
经审理查明，案外人陈新华、廖建群（为原告陈世锋的父母）曾为株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合大楼1-6楼的共同共有人（2006年12月20日下发的房屋产权证，登记面积为1017.42平方米）。2007年2月7日，陈新华、廖建群因借款将该房屋1017.42平方米抵押给了中国建设银行股份有限公司株洲市分行。该抵押权于2008年9月18日注销。2008年，二人又将该房屋101、201、301、401、501、601在中国建设银行股份有限公司株洲市分行再次办理了抵押借款，债务履行期限自2008年9月29日至2009年9月29日。
2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.2元，并要求对株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。2011年8月30日，本院作出（2011）芦法民一初字第163号民事判决书，支持了中国建设银行股份有限公司株洲市分行的上述诉讼请求，该判决书已经发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司株洲市分行向本院申请强制执行，本案争议房屋被株洲市天元区人民法院进行了拍卖，由被告株洲市醴浏情实业有限公司买受。2014年2月17日，株洲市天元区人民法院作出了（2011）株天法预执字第100-2号执行裁定书，裁定：“一、株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101、201、301、401、501、601房屋产权部分1017.42平方米及101、201、301、401、501、601全部房屋无产权添附部分（320.26平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人株洲市醴浏情实业有限公司所有；二、买受人株洲市醴浏情实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2014年4月21日，株洲市醴浏情实业有限公司在株洲市房产管理局办理了产权登记，并取得了本案诉争房屋的房产证。2014年3月12日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行收到了株洲市天元区人民法院的执行款人民币2099738元，（2011）芦法民一初字第163号判决书已履行完毕。
另查明，2009年6月30日，原告陈世锋申办了“株洲市芦淞区日日金大酒店”的营业执照，经营地点即为本案诉争房屋。2012年，原告陈世锋为申请人，以案外人陈新华、廖建群为被申请人向株洲市仲裁委员会申请二次仲裁，后该委根据双方的调解协议出具了（2012）株仲裁字第056号、060号裁决书，裁决内容为：日日金大酒店59%（收益权）、经营权、经营期间动产（包括家具、家用电器、厨具、车辆、天然气管道设施、电气设备、自来水管道设施等）所有权归陈世锋所有；株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合大楼253号新增750.32平方米建筑面积为陈世锋投资所建，陈世锋拥有该综合楼新增的房屋建筑面积750.32平方米的使用权及所有权。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：原告是否享有株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101至106房屋1017.42平方米的20年的租赁权利。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告虽然提出是与原产权人存在合资的情形，且自己对本案诉争房屋进行了改扩建，对该房屋的改扩建部分享有所有权。因原告未提供相应证据关于本案诉争房屋改扩建部分已在房屋管理部门进行了产权登记，故不能证明原告对本案诉争房屋享有所有权。原告与原产权人之间系父母子女关系，虽然日日金大酒店的营业执照登记为原告个人经营，但并不能证明原告在被告取得本案诉争房屋所有权之前对该房屋享有租赁权。即使原告与原产权人之间存在租赁关系，原告提交的相关证据形成时间均在2008年9月之后，即该房屋由原产权人设立抵押登记后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。另根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，株洲市房产管理局已于2014年4月21日将位于株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼房屋（1-6楼）登记在了被告株洲市醴浏情实业有限公司名下，被告于该日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占用、使用、收益、处分的权利。因此，原告请求确认其对株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101至106房屋1017.42平方米的20年的租赁权利没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈世锋的诉讼请求。
本案案件受理费人民币80元，由原告陈世锋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨兴华
人民陪审员 易新能
人民陪审员 沈顺珍
二〇一五年六月十五日
书 记 员 颜艳平
附：判决书引用的法律条文全文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。