福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2113号
上诉人（原审被告）杨兵，男，1968年4月21日出生。
委托代理人任国民、钟今嫔，福建德和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈彩凤，女，1975年10月13日出生。
委托代理人许海军，福建汇丰联盟律师事务所律师。
委托代理人柳晓婷，福建汇丰联盟律师事务所实习律师。
原审第三人杨卫东，男，1974年6月3日出生。
原审第三人中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行，住所地厦门市湖里区火炬高新区中侨科技大厦第一层A座，组织机构代码85502581-X。
负责人林健，行长。
委托代理人常昱、秦妤冰，中国建设银行股份有限公司厦门分行员工。
上诉人杨兵与被上诉人陈彩凤、原审第三人杨卫东、原审第三人中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行（以下简称“建行高科技支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年1月2日，陈彩凤向原审法院起诉，请求判令：1、确认陈彩凤与杨兵签订的《房屋买卖协议》有效；2、杨兵按合同约定清偿建行高科技支行全部贷款，并办理解除建行高科技支行的抵押登记手续；3、杨兵将湖里区江头北路76号2203室房产过户至陈彩凤名下；4、杨兵偿付陈彩凤违约金（以成交价292万元为基数，按日万分之五计算，从2013年7月31日起计至房产过户至陈彩凤名下之日止）。
原审判决查明，2013年6月9日，杨兵（甲方）、陈彩凤（乙方）、厦门泰城房地产经纪有限公司（以下简称“泰城房产”）（丙方）签订编号为0000736的《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区江头北路76号2203室的房产出售给乙方，成交总价为292万元；乙方于2013年6月9日前向甲方支付定金20万元，于2013年6月25日向甲方支付190万元，乙方向银行申请商业贷款82万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方；甲方应于2013年6月25日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲乙双方应于2013年7月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2013年7月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》第十二条还约定了违约责任：“1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”当日，陈彩凤通过案外人王李彬向杨兵中国建设银行账户转账20万元。同日，杨兵向陈彩凤出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房定金20万元。
2013年6月26日，陈彩凤向杨兵中国建设银行账户转账190万元。同日，杨兵向陈彩凤出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房款190万元，并注明“兹收到贰佰壹拾万首期款，甲方自行负责解押”。2013年7月11日，杨兵（甲方）、陈彩凤（乙方）、泰城房产（丙方）签订《补充约定》，约定对编号为0000736的《房产买卖协议》作如下补充：甲乙双方同意于2013年7月11日委托泰城房产签订厦门市网上买卖合同；甲乙双方约定2013年7月20日视为该房交房时间；甲乙双方约定过户时间为2013年7月30日前，同时甲乙双方负责带齐交易当中所有相关证件配合丙方办理，不得推诿，若有逾期，按本协议第十二条来处理；甲乙双方同意此房取件单交由泰城房产保管，甲乙丙三方同时到场取件，乙方于取件当日付清甲方余款82万元。2013年7月11日，泰城房产通过网上备案系统代杨兵、陈彩凤签订《存量房买卖合同》。2013年7月23日，陈彩凤、杨兵、泰城房产签订《房屋交割声明》，确认杨兵已于当日将讼争房产交付给陈彩凤使用。目前陈彩凤仍在讼争房产内居住使用。
2013年7月31日，杨兵向陈彩凤出具《欠条》，内容为“今欠到退还陈彩凤女士购买座落于厦门市湖里区江头北路76号2203室定金人民币贰拾万元整及购房款人民币壹佰玖拾万元整，合计人民币贰佰壹拾万元整（￥2100000.00），于2013年8月3日17：00前付清给陈彩凤女士，同时甲方、乙方、丙方同意当日解除2013年6月9日所签编号0000736房产买卖协议和房产交易，三方互不追究对方法律责任。此据。欠款人：杨兵。身份证号：360421196804210613。日期：2013.7.31。”
另查明，湖里区江头北路76号2203室的房产目前登记于杨兵名下。2011年12月21日，杨兵将讼争房产抵押给建行高科技支行并办理抵押登记，担保金额2104100元。2013年7月15日，杨兵将讼争房产抵押给杨卫东并办理抵押登记，担保金额280万元。
再查明，2013年8月7日，陈彩凤以杨兵涉嫌合同诈骗为由向厦门市公安局报案，厦门市公安局经纪犯罪侦查支队于当日受理。2013年9月6日，厦门市公安局作出《不予立案通知书》，对陈彩凤提出关于杨兵涉嫌合同诈骗的控告决定不予立案。
在原审审理过程中，陈彩凤向原审提出财产保全申请，请求冻结杨兵银行存款210万元或查封、扣押相应等值的财产，并提供了相应担保。原审法院于2014年1月13日作出（2014）湖民初字第219号民事裁定书，裁定冻结杨兵的银行存款210万元或查封、扣押其等值财产，并查封担保人刘水电名下的址于厦门市湖里区祥店里36号401室房产作为担保财产。之后，原审法院依法采取了相应的财产保全措施。
原审判决查明以上事实，有陈彩凤提供的《房产买卖协议》、房产证、《补充约定》、建行转账凭条、二手房交易专用收款凭证、房屋交割声明、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询单、《存量房买卖合同》、受案回执、厦门市公安局不予立案通知书，原审法院向厦门市公安局经济犯罪侦查支队第三大队调取的《欠条》、询问笔录等为证，并有陈彩凤陈述及庭审笔录相佐证，足以认定。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，陈彩凤与杨兵之间签订的《房产买卖协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，陈彩凤与杨兵均应按该合同的约定履行各自的义务。杨兵辩称其与陈彩凤的《房产买卖协议》已经解除，根据原审法院向厦门市公安局经济犯罪侦查支队第三大队调取的《欠条》，杨兵与陈彩凤约定2013年8月3日17：00前杨兵返还陈彩凤购房款210万元同时当日解除编号0000736的《房产买卖协议》，杨兵未提交证据证明其有依约向陈彩凤返还210万元，合同解除条件未成就，因此编号0000736的《房产买卖协议》并未解除，对于杨兵的该抗辩，不予采信。依照《房产买卖协议》的有关约定，杨兵应于2013年6月25日前向其原申请贷款银行（即建行高科技支行）办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。但从查明的事实看，杨兵至今未依约办理前述解除抵押登记的手续，相反，其还曾于2013年7月15日将讼争房产再次抵押给杨卫东并办理了抵押登记手续，担保金额为280万元。杨兵的上述行为明显违反了《房产买卖协议》及《补充协议》有关协助陈彩凤办理过户的约定，故其依约应继续履行协助陈彩凤办理讼争房产过户的合同义务，并同时承担逾期履行的违约责任。因此，陈彩凤要求杨兵依约清偿建行高科技支行全部贷款并办理解除抵押登记手续的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持。对于陈彩凤有关将讼争房产过户至其名下的诉讼请求，因讼争房产上设有抵押权未办理注销登记导致暂时无法过户到陈彩凤名下，但仅为暂时性障碍，杨兵应在注销抵押权登记后协助陈彩凤办理讼争房产的过户登记手续。关于违约金的问题，依照《房产买卖协议》第十二条第2项及《补充协议》第三条，陈彩凤与杨兵约定房产过户时间为2013年7月30日前，但至今尚未办理过户，因此，陈彩凤主张杨兵支付违约金（以讼争房产总价292万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2013年7月31日起计算）的诉讼请求，于法不悖，予以支持，但应计至判决确定的协助办理过户登记之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈彩凤与杨兵于2013年6月9日签订的《房产买卖协议》有效；二、杨兵应于本判决生效之日起十日内清偿就讼争房产尚欠中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续；三、杨兵应在注销抵押权登记后十日内协助陈彩凤办理讼争房产的过户登记手续；四、杨兵应于本判决生效之日起十日内向陈彩凤支付违约金（以讼争房产总价292万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2013年7月31日起计至判决确定的协助办理过户登记之日止）；五、驳回陈彩凤的其他诉讼请求。案件受理费13190元，由陈彩凤负担11415元，杨兵负担1775元；保全费5000元，由杨兵负担。
宣判后，杨兵不服，向本院提起上诉。
上诉人杨兵上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉求。理由如下，1、讼争的《房屋买卖协议》已经解除，原审法院认定协议未解除系事实认定错误。双方当事人于2013年7月已协商解除协议，原审判决认定依约向被上诉人返还210万元为合同解除的条件是错误的，返还款项只是上诉人在解除合同后应当履行的义务，并非协议解除的生效条件。另外，原审判决遗漏了被上诉人曾于2013年7月31日向原审法院起诉解除合同的事实，该事实可印证被上诉人认可解除讼争合同。2、讼争房产已抵押给第三人，从客观上亦无法转让给被上诉人，原审判决上诉人协助办理过户手续违反法律相关规定。3、原审判决上诉人支付被上诉人违约金缺乏事实和法律依据。据前述，讼争合同解除，解除协议中明确约定仅退还购房款，并未约定支付违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人杨彩凤答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，依法应予维持。1、讼争的《欠条》仅是上诉人单方出具，系上诉人的还款承诺，即便理解成解除合同的约定，还款系解除合同的条件，现条件未成就，合同未解除。被上诉人曾于2013年7月26日向公安机关报案，公安机关要求提供上诉人将房屋两次抵押登记的有效凭证，被上诉人向房管部门取证时，被要求需提交法院的受理案件通知书才能调取，故被上诉人提起诉讼。上诉人以此主张被上诉人认可合同解除是不成立的。2、讼争房产向建行高科技支行的抵押贷款余款30多万元，被上诉人愿意以购房余款偿还贷款，由建行解除抵押。至于上诉人将房产二次抵押给杨卫东，被上诉人已向翔安区人民法院起诉主张该抵押无效。因此，两次抵押的过错在于上诉人，应由其承担相应的法律后果。3、原审判决上诉人承担违约金是正确的。原审判决认定讼争合同有效，并未解除，上诉人未依约履行合同应当承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不应采信。
原审第三人建行高科技支行述称，对一审判决无异议。同意在清偿抵押贷款后，解除讼争房产抵押。截止现在，欠款为365676.09元。
原审第三人杨卫东述称，讼争房产已抵押给杨卫东，抵押权合法有效，原审未判决杨兵偿还280万元借款解除抵押权是错误的。其已向同安区人民法院提起诉讼。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
另查明，陈彩凤曾于2013年7月26日前去报案，公安局要求提供相关证据为由不予受理。7月31日陈彩凤与杨兵在中介等人在场的情况下签订《欠条》。后因杨兵未按约定付款，陈彩凤再次向经侦支队报案。在厦门市翔安区人民法院受理的（2014）翔民初字第277号案件中，因涉及杨卫东的抵押权效力问题，陈彩凤已作为第三人参加诉讼。
以上事实有原审法院向厦门市经济侦查支队调取的询问笔录及（2014）翔民初字第277号案件诉讼材料为证。
本院认为，本案的争议焦点是讼争的《房产买卖协议》是否已实际解除，即讼争的《欠条》性质如何认定的问题。首先，《欠条》虽然只是杨兵单方出具，但出具《欠条》时，陈彩凤、杨兵及中介均在场，《欠条》亦由陈彩凤收执，因此应认定陈彩凤确认该《欠条》内容，《欠条》系其双方协商一致的真实意思表示。其次，从《欠条》内容来看，杨兵应退还购房款，双方同意在杨兵退还购房款当日解除讼争房产买卖协议，即约定的解除房屋买卖协议的时间为退还购房款当日，而不是出具《欠条》之日。再次，从出具《欠条》的时间来看，出具《欠条》前，陈彩凤因杨兵未按协议履行，并得知讼争房产另抵押他人，已先行以杨兵涉嫌诈骗罪向公安部门报警，因公安部门认为其报案材料不足，而未予受理。之后陈彩凤才要求杨兵出具的《欠条》。从出具《欠条》的经过可见，出具《欠条》时，陈彩凤已明知杨兵的履约能力存在问题，存在不诚信履约行为，故在《欠条》中约定杨兵必须返还购房款在先，款项付清当日才解除房屋买卖协议。因此，结合以上《欠条》出具的时间、内容以及出具的背景分析，《欠条》的真实意思系将返还购房款作为解除房屋买卖协议的前提条件。现因杨兵未依约返还购房款，故应认定房屋买卖协议尚未解除。既然协议未解除，陈彩凤主张按照协议履行，依法有据，应予支持。建行高科技支行亦同意在清偿讼争房产剩余的抵押贷款后，解除抵押。至于杨卫东的抵押权问题，已另案处理。原审法院判决在讼争房产的抵押权注销后办理过户登记，并无不当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26379元，由上诉人杨兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年八月十三日
书 记 员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。