上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3822号
原告钱静华。
原告张倩。
两原告共同委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
两原告共同委托代理人祝赞旺，男，在上海辉和律师事务所工作。
被告姚德法。
第三人韩灿。
原告钱静华、张倩诉被告姚德法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。因工作需要，变更为依法由代理审判员金艳独任审判。2014年12月2日本院依法通知韩灿作为第三人参加诉讼。本案于2014年12月2日第一次公开开庭进行审理，原告钱静华和张倩的共同委托代理人郑金辉、祝赞旺、第三人韩灿到庭参加诉讼。被告姚德法经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案于2015年2月4日第二次公开开庭进行了审理，原告钱静华和张倩的共同委托代理人郑金辉、第三人韩灿到庭参加诉讼，被告姚德法经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钱静华、张倩诉称：2011年8月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于青浦区某路260弄10号房屋出租给被告，租赁期3年，自2011年8月15日至2014年8月15日，前2年租金每年人民币6万元，第三年租金6.6万元，合同期满自动终止。合同到期后，被告至今仍霸占原告房屋拒不交还，经原告多次催促无果，故原告诉至本院要求判令：1、被告腾退位于青浦区某路260弄10号房屋；2、被告支付房屋使用费（以每月5，500元为标准，自2014年8月16日计算至实际腾退之日止）。本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告及第三人共同腾退位于青浦区某路260弄10号房屋；2、被告及第三人支付房屋使用费（按每月5，500元，从2014年8月16日计算至实际腾退之日止）；3、被告及第三人支付物业管理费5，032.65元。本案诉讼费由被告承担。
被告姚德法书面辩称：被告与第三人系亲戚关系。2011年8月14日第三人找被告至务实房产中介帮被告代签房屋租赁居间合同，包括补充条款，租期为3年。当时原告钱静华不肯租给第三人，原告张倩让第三人找个本地亲戚代签合同，实际使用人还是第三人，店铺租金都是第三人本人支付的。代签合同时被告、第三人、原告张倩及中介小王在场。之后被告签了转让协议给第三人，说店面所有情况都与被告无关。
第三人韩灿辩称：不同意腾退系争房屋，第三人有优先租赁权。除非原告永远不租赁给别人，如果原告不租赁给第三人，等于不让第三人吃饭，第三人肯定不搬离。如果原告不同意继续租赁给第三人，第三人不同意支付2014年8月16日之后的使用费，且要求原告赔偿第三人之前支付的转让费和店铺内的货物。在签订合同时，原告表示之前收取第三人的押金4，000元用于冲抵合同三年租期内的物业费，故第三人不同意支付物业费。原告明知系争房屋是第三人使用，还要求第三人找其他人代签合同，是故意剥夺第三人的权利。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区某路260弄10号房屋类型为店铺，产权人系两原告，建筑面积153.14平方米。
2008年7月1日，两原告与第三人签订《租房协议书》，约定两原告将青浦区某路260弄10号商业用房出租给第三人，租金3万元每年，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日止。
2011年8月14日，两原告与被告签订《房屋租赁居间合同》，约定两原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2011年8月15日至2014年8月15日止，租金一年一付，前两年租金每年6万元，第三年租金66，000元，两原告收取押金5，000元，租赁期限内水电煤气及其他物业管理费等费用由被告负责，在租赁期内，未经两原告许可，被告不得将房屋转租给他人，本合同随租赁期限的结束而终止，如需续约，任何一方可在合同期满30天前提出，经双方协商方可续约。被告缴纳的物业费，如果没有付清，退房后从押金中扣除。
2011年8月20日，原告张倩出具收条，表示收取系争房屋押金5，000元。
另查明，两原告已经收取了截至2014年8月15日的租金，2014年8月16日起未与被告或第三人签订租赁合同，被告及第三人也未支付房屋使用费。系争房屋目前由第三人实际使用。
两原告付清了2009年7月至2014年12月的物业管理费，其中2011年8月至2012年6月期间的物业管理费每月74.13元，2012年7月至2014年12月期间物业费共计4，662元。
以上事实，由原告、第三人的陈述、原告提供的房屋租赁居间合同、上海市房地产权证、物业费发票，第三人提供的租房协议书、收条等证据予以佐证，并经庭审质证、出证，本院予以确认。
审理中，两原告表示：1、2011年签订合同时，两原告不愿意租给第三人，第三人介绍被告承租系争房屋，经协商被告与两原告签订了租赁合同，但是之后两原告发现实际使用人还是第三人。故两原告是与被告签订租赁合同，不与第三人发生合同关系；2、租赁合同已经于2014年8月15日到期终止，两原告提前书面通知被告不再续租，被告理应腾退系争房屋。因第三人为实际使用人，故两原告要求被告和第三人共同腾退并共同承担付款义务；3、依照合同约定，被告理应支付租赁期内的物业管理费，现两原告物业管理费仅主张5，032.65元。原告收取了案外人潘留根的押金4，000元未退还，又收取了被告押金5，000元。原告同意从上述押金中直接扣除被告租赁期间的物业管理费，剩余押金退还被告。为此两原告提供了不再续租通知书，第三人表示未收到该通知。
第三人韩灿表示：1、第三人从2008年至今承租系争房屋经营调味品。2011年，因原告表示不愿意与第三人签订租赁合同，提议第三人找人代替签约，故第三人找被告签订了租赁合同，事实上均为第三人实际使用，所有的费用也是第三人支付的；2、第三人不同意腾退，要求继续承租，第三人有优先承租权。如果原告不同意续租，要求两原告赔偿损失；3、系争房屋是第三人从案外人陆首存处转让来的，为此第三人向陆首存支付了转让费，其中包含押金。两原告的房屋开始是出租给案外人潘留根的，潘留根支付给原告的4，000元押金通过转让费的形式层层转让给第三人。2011年签约时原告同意将4，000元押金冲抵合同期内的物业管理费，故第三人不需要另行支付物业管理费。为此第三人提供了门面房转让合同、收款收据、补充条例说明、转让协议合同。两原告对第三人提供的这组证据真实性均不予认可。
根据庭审确认的事实，本院认为：两原告与第三人一致确认2011年签订合同时，因不愿意与第三人签订租赁合同，而与被告签订了租赁合同。两原告与被告在2011年8月14日签订的租赁合同已经于2014年8月15日到期终止，该合同中并未约定被告有优先承租权，双方也未续签合同，故被告理应及时腾退系争房屋。第三人作为实际使用人，也应一并腾退。合同到期后，被告未将系争房屋腾退交还两原告，理应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。虽系争房屋的实际使用人为第三人，但是依照合同的相对性，被告在租赁合同上签名，即为合同相对人，理应承担支付相关费用的义务。被告与第三人之间的关系由其自行解决。根据租赁合同约定，物业管理费未付清，从押金中扣除，原告认可被告支付的5，000元押金和案外人支付4，000元押金均可抵扣被告应当支付的物业管理费，本院予以准许，剩余押金原告应当退还被告。至于第三人提出的转让费系支付给案外人，与两原告无关。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚德法、第三人韩灿应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区某路260弄10号房屋；
二、被告姚德法应于本判决生效之日起十日内支付原告钱静华、张倩房屋使用费（以月租金人民币5，500元为标准，自2014年8月16日计算至实际腾退之日止）；
三、原告钱静华、张倩应于本判决生效之日起十日内退还被告姚德法押金人民币3，967.35元；
四、原告钱静华、张倩的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年三月二日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。