苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴度民初字第0443号
原告李百林。
委托代理人季兵、仇家驹，江苏拙正律师事务所律师。
被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯南路16号楼A座1009室。
法定代表人孙权永，董事长。
被告苏州中青尚阁酒店有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇孙武路602号。
法定代表人王鹏博，总经理。
被告中青旅置业（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼2103室。
法定代表人张守来，董事长。
上列三被告共同委托代理人桑轶磊、顾喜珍。
原告李百林诉被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司（以下简称中青旅物管公司）、苏州中青尚阁酒店有限公司（以下简称中青尚阁酒店）、中青旅置业（北京）有限公司（以下简称中青旅置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日受理后，依法由代理审判员王伟适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告委托代理人仇家驹，被告中青旅物管公司、中青尚阁酒店、中青旅置业公司共同委托代理人桑轶磊、顾喜珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李百林诉称，2009年10月30日，被告中青旅物管公司称因经营所需，向其租赁位于苏州市吴中区胥口镇孙武路602号的房屋，并与其分别签订编号为20091030013、20091030014的《房屋租赁合同》各一份，《合同》对租赁物使用、租金支付以及违约责任均进行了明确约定，被告中青旅置业公司为被告中青旅物管公司履行合同提供连带责任担保。另，《合同》还约定中青旅物管公司在苏州经营成立项目公司后，租赁合同项下的全部权利义务由项目公司承担。2011年10月11日被告中青旅物管公司由“北京中青旅酒店物业管理有限公司”变更为现名称。2013年7月31日被告中青旅置业公司由“北京中青旅房地产开发有限公司”变更为现名称。合同签订后，原告依法履行合同约定义务，但被告未能按约向其支付租金，构成严重违约。故其请求判令被告中青旅物管公司、中青尚阁酒店支付其截至2014年10月31日的房屋租金786511.52元；并支付自2013年5月1日起就合同约定租金按照每日万分之二点一计算至实际付款日止的滞纳金。被告中青旅置业公司对上述债务承担连带责任；本案诉讼费用由被告承担。
被告中青旅物管公司辩称，其与原告没有任何法律关系，并非本案适格被告。
被告中青尚阁酒店辩称，其对于欠付原告部分租金事实无异议，但是原告诉请的金额786511.52元与事实不符。且其处于持续的亏损状态，立即支付确有困难，希望与原告协商解决。对于原告所诉请之滞纳金，其认为没有依据，不予认可。
被告中青旅置业公司辩称，由于原告所主张的诉讼标的主体已经变更，故其不应继续承担原合同中所约定的担保责任。
经审理查明，2009年10月30日，原告李百林（甲方、出租人）与北京中青旅酒店物业管理有限公司（乙方、承租方）、北京中青旅房地产开发有限公司（丙方、担保方）签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方将其所有的位于苏州市吴中区胥口镇孙武路602号7幢1层102、104号（102号建筑面积均为288.26平方米、104号建筑面积为292.19平方米、）的房屋租赁给乙方，租赁期限均自2010年5月1日起至2022年4月30日止。第一年按38元／平方米／月的标准支付租金；第二年按46元／平方米／月的标准支付租金；第三年至租期结束按51元／平方米／月的标准支付租金。乙方应在2010年5月1日起，每三个月向甲方支付即期租金1次。即每三个月起始月10日内向甲方支付即期租金。甲方同意在租赁期限内，每三年免除乙方一个月租金（即每三年的最后一个月免除当月租金）。双方还就甲乙双方的义务、违约责任等作了约定。同时约定“丙方自愿担任乙方的担保人，担保方式为连带责任担保，担保期限为本合同期”。合同第十六条特别约定载明“甲方知晓并同意乙方为经营需要在苏州注册设立项目公司，具体经营使用该房屋，本合同项下的全部权利、义务由该公司承担。”
另查明，北京中青旅酒店物业管理有限公司于2011年10月11日名称变更为中青旅酒店物业管理（北京）有限公司；北京中青旅房地产开发有限公司于2013年7月31日名称变更为中青旅置业（北京）有限公司。本院2014年2月11日作出的（2014）吴度商初字第0009号生效民事判决书明确，中青旅酒店物业管理（北京）有限公司与李百林、中青旅置业（北京）有限公司于2009年10月30日签订的《房屋租赁合同》的承租人由中青旅酒店物业管理（北京）有限公司变更为苏州中青尚阁酒店有限公司。
再查，本案涉案租赁房屋共有人李世锋、杨建云于2014年9月5日分别出具《授权委托书》一份，载明李世锋、杨建云知晓并同意李百林将三人按份共有的位于吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场7幢102、104房屋出租并处理与该房屋出租或处分等所有与该房屋有关的事宜。
审理中，原告主张，根据合同约定截止到2014年10月31日，被告应支付其102号、104号房屋租金共计1395928.23元，现被告仅支付其633945.08元。原告为证明其主张，向本院提供了其2008年9月16日至2014年6月25日中国建设银行查询明细复印件一份。
经质证，三被告对原告银行查询明细的真实性无异议，但认为原告存在漏统情况。
三被告认为，首先，其曾经与原告达成协议，涉案房屋应当从取得房屋产权证次日起支付租金，故原告主张的租金起算时间有误，所计算租金总额也不准确；其次，其已按双方合同约定代扣了原告应依法交纳的税费，为租金总额的5%；再次，其已经支付原告102号、104号房屋的租金总额共计为674529.7元。为此，向本院提供了苏州万恒商贸有限公司与苏州中青国际酒店管理有限公司签订的项目合作协议复印件一份、中青尚阁酒店银行对账单复印件二十七份。
原告质证认为，首先，项目合作协议及银行对账单均为复印件，不可以直接作为证据使用；其次，项目合作协议中的主体均为案外人，根据合同相对性，该协议即使为真实的，也不能约束其与被告；第三，被告所证明的内容也与该协议内容不符，协议中仅仅约定前期租金，并未规定免除租金；第四，其认可合同中有关被告代扣税费的约定，但被告应提供代为缴纳税费的凭证，否则被告将应当将代扣税费予以返还。
本案审理中，原、被告一致确认涉案的苏州市吴中区胥口镇孙武路602号7幢1层102、104号房屋承租人均已变更为苏州中青尚阁酒店有限公司，双方均知晓《房屋租赁合同》第十六条的特别约定。
上述事实，由《房屋租赁合同》、《房产证》、本院（2014）吴度商初字第0009号民事判决书、《授权委托书》、中国建设银行查询明细、《审计报告》、《项目合作协议》等证据及庭审笔录、质证笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。首先，关于涉案房屋租金的起算时间。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，涉案两房屋租金起算时间均应为2010年5月1日，被告虽根据案外人苏州万恒商贸有限公司与苏州中青国际酒店管理有限公司签订的协议，主张应从取得房产证次日起计算，但原告对此意见不予认可，而被告提供的项目合作协议为两案外人之间签订的协议，故本院对被告的答辩意见不予采纳。其次，关于被告已支付租金金额。原告仅认可收到被告支付的租金共计633945.08元，被告虽认为其已支付原告租金674529.7元，但仅提供了相关凭证复印件，且部分复印件模糊不清、无法辨识，在被告未提供其他证据情况下，本院认定被告已支付租金金额应为633945.08元。再次，关于被告代扣税费。根据合同约定，被告可在租金中扣除原告应交纳税费并代为交纳，但截止本案法庭辩论终结时被告未能向本院提供其已经代为交纳税费的凭据，故被告应当将代扣税费归还原告，即被告应当全额支付原告房屋租金。本院根据双方租赁合同约定的租金标准，经核算截止到2014年10月31日涉案102、104房屋的租金总额为1395928.23元，由于被告已支付633945.08元，故被告尚结欠原告截止2014年10月31日止的房屋租金761983.15元。因涉案房屋的实际承租人已变更为中青尚阁酒店，根据原告李百林与中青旅物管公司的约定，相应的权利、义务应由中青尚阁酒店承担，中青尚阁酒店亦知晓该约定，故尚结欠原告的租金应由被告中青尚阁酒店支付。被告中青尚阁酒店未按合同约定的时间支付租金，故应根据照合同约定，按每日万分之二点一向原告支付滞纳金。被告中青尚阁酒店关于滞纳金的征收主体只能是行政管理部门，以及原告并非是适格主体，无权向其索取滞纳金，原告的该诉请没有依据，且不予认可滞纳金的答辩意见于法无据，本院不予采信。关于保证责任，保证期间，债权人许可债务人转让债务的，保证人书面同意某保证人应对转让后的债务继续承担保证责任。被告中青旅置业公司对《房屋租赁合同》第十六条约定未提出异议，并在该合同上盖章确认，故被告中青旅置业公司应对《房屋租赁合同》继续承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十三条之规定，判决如下：
一、被告苏州中青尚阁酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李百林房屋租金人民币761983.15元及滞纳金（均以租金85877.37元为基数，分别自2013年5月11日、2013年8月11日、2013年11月11、2014年2月11日、2014年5月11日、2014年8月11日起，按每日万分之二点一计算至实际付款之日止）。
二、被告中青旅置业（北京）有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告李百林其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14336元，由原告李百林负担447元、被告苏州中青尚阁酒店有限公司、中青旅置业（北京）有限公司负担13889元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王 伟
代理审判员 梁 虹
人民陪审员 花伟慧
二〇一五年三月九日
书 记 员 周丽佳