广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4236号原告：周坚毅，女，1974年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。委托诉�代理人：郑泳雅，广东盈进律师事务所实习律师。被告：中山市汇佳实业发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴建钢，职务总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告周坚毅与被告中山市汇佳实业发展有限公司（以下简称汇佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告周坚毅委托诉讼代理人魏冠、郑泳雅，被告汇佳公司委托诉讼代理人黄彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周坚毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2010年8月17日起以人民币532169元为基数，按0.02%标准向原告支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止，暂计至2016年10月31日止为241285.42元；2、被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为中山市黄圃镇新沙村xx花园的开发商。2010年7月16日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于中山市黄圃××花园××房，房屋总价款532169元。同时，合同约定被告于2010年8月16日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告积极全面履行义务，依约向开发商支付购房款，但被告时至今日仍未向原告交付房屋。根据双方合同第九条约定，被告应自逾期交房之日起以购房款为基数按日百分之二的标准向原告计付逾期交房违约金。基于以上事实及理由，现特诉至法院，请求判如所请。被告汇佳公司答辩称，1.涉案商品房为现楼，原告购买时已符合交楼条件，但原告故意不办理收楼手续，故被告无须承担任何责任；2、涉案商品房已办理房产证，证明被告已经通知原告收楼。商品房买卖合同14条约定，办理产权登记备案时间为商品房交付后720个工作日，即交付商品房为办理产权登记的前提条件。涉案商品房于2011年1月13日进行产权登记，证明被告将房屋按时交付给原告使用，故不存在被告未交楼的情形；3、原告于2011年将涉案商品房办理抵押贷款，进一步证明其早已收楼，原告可对房屋行使处分权；4、原告拒不办理收楼手续的目的在于不缴纳物业管理费及维修基金。原告购买商品房后一直未支付物管费及维修基金，物业公司多次催收未果，已向法院提起诉讼向其追缴，但原告以未收楼作为狡辩，要求免除及赠送物管费，现企图通过提起本案诉讼达到不交物管费的目的；5、本案已超过法定诉讼时效。合同约定交楼时间为2010年8月16日，原告至�才提起诉讼已超过诉讼时效；6、原告未提供足额支付购房款证据，被告享有先履行抗辩权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月16日，原告周坚毅（买受人）与被告汇佳公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，周坚毅购买汇佳公司开发的位于中山市黄圃××花园××房、购房总价532169元，前述商品房属预售商品房、建筑面积165.32平方米。《中山市商品房买卖合同》部分具体约定如下：1、买受人于2010年7月16日一次性支付购房款；2、出卖人应当在2010年8月16日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备验收合格条件（即由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工验收报告），并将符合合同约定的商品房交付买受人使用（合同第八条）；3、出卖�如未能按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，则自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的0.02%的违约金，合同继续履行；超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付房价的10%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.02%的违约金（即合同第九条第二款）；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费及保修期；5、出卖人应当在商品房交付使用后720各工作日内，持办理权属登记需由出卖人�供的资料到产权登记机关备案。同日，双方签订《补充协议》1份，双方对商品房交付、产权登记等作出更为详见约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1、出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担，及商品房保修期开始计算；2、若因买受人未履行付清应付房价款或专项维修基金、预付物业管理费的缴款责任，在上述费用及办契证税费买受人未缴清时出卖人有权拒绝交楼给买受人而不承担延误交楼的责任；3、买受人的通讯地址已记载在合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行。出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出�人、按揭银行确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期7天后视为已送达该函件给买受人。合同签订前后，周坚毅向汇佳公司支付购房总价532169元，涉案商品房于2010年7月26日办理销售登记备案，但涉案商品房至今未办理交接手续。涉案商品楼工程于2008年12月31日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、出卖人共同盖章出具工程竣工验收报告。涉案商品房于2011年1月13日办理产权登记【土地证号：国（2011）易010xx**、房产证号：02××82、房产登记字号：2011-易010xxxx5】、于2011年11月14日抵押登记给中国邮政储蓄银行中山分行、于2016年4月11日注销抵押、于2017年1月16日抵押登记给中山农村商业银行股份有限公司黄圃支行、于2017年4月13日注销登记。2013年5月31日，汇佳公司通过挂号信方式向周坚毅发出收楼催收函。中山市卓粤物业管理有限公司亦多次发函要求周坚毅缴付2010年8月16日起的物业管理费及维修基金等，但周坚毅仍拒绝缴付前述费用。中山市卓粤物业管理有限公司以物业服务合同纠纷为由于2016年3月2日将周坚毅诉至本院【案号：（2016）粤2072民初3520号】。双方因汇佳公司是否交楼协商未果，周坚毅遂于2017年4月17日诉诸本院。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。虽然被告汇佳公司与原告周坚毅未办理涉案商品房交接手续属实，但交接手续未办理并不等同于出卖方未完成交付商品房义务，本院须结合双方合同约定及实际情况审查汇佳公司是否向周坚毅履行交付商品房义务。《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》载明汇佳公司向周坚毅出售预售商品房，但2008年12月31日的工程竣工验收报告证实涉案商品房在签订合同前已验收合格，即涉案商品房实为现房，双方在签订商品房买卖合同时即具备交付条件。因此，本院有理由相信涉案商品房在合同签订之日起至合同约定交付期限届满前（2010年8月16日）均可交付。周坚毅作为买受人早已知晓上述情形，现有证据无法证明周坚毅于上述期间向汇佳公司提出权利要求而遭拒绝，故本院有理由相信周坚毅有故意怠于行使权利嫌疑。同时，涉案商品房于2011年1月13日办理产权登记，周坚毅自2011年11月14日起对涉案商品房行使抵押、注销抵押等处分的物权行为，周坚毅可完全行使其作为所有权人的全部物权，因此，前述事实可证实涉案商品房事实上已完成交付。汇佳公司收楼�收函、中山市卓粤物业管理有限公司催缴物业管理费、维修基金等函件亦可证实涉案商品房已交付，汇佳公司已履行相应义务，怠于接收涉案商品房责任全部在于周坚毅本人。综上所述，汇佳公司于2010年8月16日前完成涉案商品房交付，故周坚毅不得向汇佳公司追讨逾期交楼违约金。综上所述，周坚毅的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周坚毅的诉讼请求。案件受理费4920元，减半收取2460元，由原告周坚毅负担（该款原告交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并�对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一七年六月十日书记员  陈泳欣黄湛洪