四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）简阳民初字第2107号
原告：刘鸣，女，1958年2月7日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：刘桦，女，1955年12月25日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区（系原告刘鸣之胞姐）。
被告：黄富良，男，1951年7月8日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。
原告刘鸣诉被告黄富良租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月18日立案受理。在本案的审理过程中，原、被告分别于2012年11月14日、2012年12月18日、2013年5月17日、2013年6月13日、2013年7月8日、2013年7月30日、2013年11月11日向本院申请庭外和解2月、3月、1月、1月、1月、2月、1月，共计申请庭外和解11个月。本案依法由审判员张冬梅适用简易程序分别于2013年7月30日、12月3日公开开庭进行了审理。原告刘鸣的委托代理人刘桦，被告黄富良的委托代理人马文清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鸣诉称：2006年1月17日，原告与被告签订了《龙泉湖度假村、老年康乐中心租赁合同》，约定由原告租用被告黄富良所有的龙泉湖度假村、老年康乐中心（以下简称康乐中心）用于经营，租赁期限自2006年1月17日起至2016年4月16日止。原告作为国内最早进入养老企业的领军人物，中国老龄事业的践行者，为发展老年事业，在租赁康乐中心后投入了大量资金对康乐中心进行改建、改造、维修，进行了园林绿化，并添置了大量物品，投入了大量精力进行管理。仅改建、改造费就达1019848元。由于合同约定改建、改造费系由原告垫支，因此要求被告予以返还100万元。
原告在经营康乐中心期间，由于被告未提供营业执照、组织机构代码、银行开户许可证，银行于2008年7月29日撤销了康乐中心的开户帐号；工商局于2009年2月20日以原告无照经营为由对原告罚款5000元；被告未按规定安装消防设施，简阳市公安局于2008年7月28日责令原告全面停业进行整顿；被告拖欠债务众多，康乐中心很多次被人封门断电，人民法院和公安机关先后查封、扣押康乐中心的资产。租赁合同第七条约定：“违约：1、若甲方违约中途收回经营场所，除按乙方投资总额300%赔偿给乙方外，另一次性赔偿乙方无形资产投入100万。2、甲方因未处理好与债权人的关系，造成债权人因索债冻结乙方经营账户和到经营场所影响乙方经营，甲方需按本合同第七条‘违约’第1小条内容赔偿乙方”。因被告的上述种种违约行为，以及被告被判刑之负面影响，还造成了原告无形资产的损失。为此原告只得增加宣传投入，产生了宣传费、会费等262201元。为此，要求被告支付工商罚款5000元、按照合同约定赔偿损失120万元、无形资产损失30万元。
康乐中心2010年的评估价为1100.02万元，2012年9月26日法院拍卖成交价为1500万元。康乐中心的资产拍卖1500万元，原告功不可没。原告于2007年被民政部社会化服务工作委员会授牌为全国第一批30家异地养老定点接待单位。中国老龄事业发展基金会授予“全国爱心护理工程建设基地”。《晚霞报》对康乐中心多次进行了报道；原告如不为被告垫支村民土地租赁款，村民收回土地并毁坏或收回房屋，根本不可能拍卖出如此价格。租赁合同第五条约定的是产权转让，康乐中心正是通过拍卖被他人购买，产权当然转让到他人项下。被告因欠债致康乐中心被法院拍卖抵债，其欠债行为并非不可抗力或情势变更，故原告应享受增值利益160万元。
原告经营康乐中心期间，由于被告被限制人身自由，村民堵封大门，要求原告垫付土地租金，法院在处置被告的资产过程中也要求原告垫付，为此，原告垫付村民土地租金36282元。
综上，请求法院判令被告返还原告垫支的改建、改造费100万元，支付工商局罚款5000元，赔偿违约损失120万元、无形资产损失30万元，增值160万元，本案诉讼费由被告承担。
被告黄富良辩称：原告经营康乐中心期间，被告曾将康乐中心转让给张某某属实。由于转让期间康乐中心的营业执照、组织机构代码、银行开户许可证等证照均在张某某处，致原告无证经营被工商局处罚，被银行撤销开户帐号，以及消防设施问题被公安机关责令整顿均属实。被告拖欠债务众多，康乐中心很多次被人封门断电等情况也属实。租赁合同约定了被告因未处理好与债权人的关系，造成债权人到经营场所影响原告经营，被告除按原告投资总额300%赔偿给原告外，另一次性赔偿原告无形资产投入100万，因此，被告同意按照合同的约定赔偿原告。原告垫支的投入款项被告同意返还原告，但应扣除经营性投入，由于被告已扣除了经营性投入，仅主张改建、改造费100万元，因此，被告同意返还。
经审理查明：康乐中心系被告黄富良于2003年10月11日投资开办的个人独资企业。2006年1月17日，被告黄富良作为甲方，以康乐中心的名义与作为乙方的原告刘鸣签订《龙泉湖度假村、老年康乐中心租赁合同》，约定由原告租赁康乐中心用于经营。租赁期限自2006年1月17日起至2016年4月16日止。该租赁合同第三条约定：“乙方根据经营需要可对现有建筑物在不影响总体结构的前提下，严格按照建筑工程质量要求对其进行完善和改建，所造成的质量问题由甲乙双方共同负责”；第四条约定：“租赁合同签订后，度假村、康乐中心改建改造费由租赁人承担，所投资金由甲方审核后签字认可，作为度假村、康乐中心总资产的一部分”；第五条约定：“在租赁期间甲方不得转让租赁标的物，如甲方确需转让，应征得乙方书面同意。否则乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。甲方入部分归甲方所有，乙方投入部分归乙方所有，升值部分6：4分配。”；第六条约定：“租赁期结束资产结算办法：租赁期结束后乙方投入的固定资产，经甲乙双方协商按国家规定折价处理给甲方，环境绿化投资按市场价格折算给甲方。”；第七条约定：“违约：1、若甲方违约中途收回经营场所，除按乙方投资总额300%赔偿给乙方外，另一次性赔偿乙方无形资产投入100万。2、甲方因未处理好与债权人的关系，造成债权人因索债冻结乙方经营账户和到经营场所影响乙方经营，甲方需按本合同第七条‘违约’第1小条内容赔偿乙方”；第八条约定：“度假村、康乐中心经营场所土地使用许可证等与经营相关的证照由甲方办理并提供，乙方验证有效后签订租赁合同。所有相关证照登记造册双方确认后一并交乙方保管使用，租赁期所有证照年审由乙方负责。”第十一条约定：“部分土地租用费：该度假村、康乐中心部分土地属租用，土地租用费由甲方支付，租赁期间乙方不负责土地租赁费”；第十三条约定：“建筑未尽事宜：会议厅、大堂阳光棚属建筑未完善部分，请甲方与相关厂家联系确保在二月底以前重新完善，若乙方进场三个月维修改造期满该项目仍未启动，而由乙方自行维修完善，乙方将在下一年度租赁费中扣减所用费用。”第十五条约定：“租赁合同签订后，度假村、康乐中心账户归乙方使用，印章更换。”该合同还对租赁费用、被告的债权债务等进行了约定。该合同签订后，原、被告双方对康乐中心的资产进行了清点、造册、交接。原告在租赁康乐中心期间，添置了部分物品，并对康乐中心进行了一定的更换、添附和改造，投入一定资金进行绿化。其中改建、改造费共计为1019848元。
原告在经营康乐中心期间，在被告被限制人身自由后，村民多次到康乐中心要求原告垫支土地租金，并封堵大门。被告的债权人也纷纷向本院起诉要求被告偿还借款，本院对康乐中心的财产进行了扣押。案件进入执行程序后，我院于2010年11月8日委托简阳唯正资产评估事务所对康乐中心的资产进行评估，评估价为1100.02万元。2012年我院再次委托简阳唯正资产评估事务所对康乐中心的资产进行评估，简阳唯正资产评估事务所于2012年5月17日作出简唯资评（2012）字第12号资产评估报告书，评估价为1476.46万元。在执行过程中，我院对康乐中心的资产进行拍卖，拍卖成交价为1500万元。2012年10月9日，我院作出（2011）简阳执字第1137-2号民事裁定书，裁定将康乐中心所有财产以1500万元的价款拍卖给买受人肖建平所有。
本案以上查明的事实，有原、被告双方的陈述、个人独资企业设立登记申请表、变更登记申请表及转让协议、《龙泉湖度假村、老年康乐中心租赁合同》、被告黄富良及其兄黄富廷签字认可原告投入清单及相应票据、四川省工商行政管理机关行政处罚决定书及罚没票据、中国农业银行撤销银行结算账户申请书、简阳市公安局石盘派出所责令限期改正通知书、石盘镇龙泉湖社区联名书、简唯资评（2012）字第12号资产评估报告书、（2011）简阳执字第1137-2号民事裁定书等证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为：一、关于原告主张被告应当返还原告投入的改建、改造费问题。租赁合同第三条约定了原告根据经营需要可对现有建筑物在不影响总体结构的前提下进行完善和改建，应视为被告授权原告根据经营需要可对建筑物进行改建、改造。合同第四条虽然约定了“租赁合同签订后，度假村、康乐中心改建改造费由租赁人承担”，但同时约定“所投资金由甲方审核后签字认可，作为度假村、康乐中心总资产的一部分”，并结合第十三条“建筑未尽事宜：会议厅、大堂阳光棚属建筑未完善部分，……由乙方自行维修完善，乙方将在下一年度租赁费中扣减所用费用。”的约定可知，改建、改造费系由原告垫支，否则，双方无需约定所投资金由被告审核后签字认可。因此，“改建改造费由租赁人承担”应理解为改建、改造费由原告垫付更符合合同当事人的本意，且原、被告双方均认可该费用系垫支。《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”第二百二十三条第一款规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”因此，对于原告主张该款系由其垫支，要求被告返还的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于原告主张被告应当按照租赁合同第七条的约定赔偿损失120万元、无形资产损失30万元的问题。《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订的租赁合同第七条约定：“违约：1、若甲方违约中途收回经营场所，除按乙方投资总额300%赔偿给乙方外，另一次性赔偿乙方无形资产投入100万。2、甲方因未处理好与债权人的关系，造成债权人因索债冻结乙方经营账户和到经营场所影响乙方经营，甲方需按本合同第七条‘违约’第1小条内容赔偿乙方”；即如被告因未处理好与债权人的关系，造成债权人到经营场所影响原告经营，被告除按原告投资总额300%赔偿给原告外，另一次性赔偿原告无形资产投入100万。“被告除按原告投资总额300%赔偿给原告外，另一次性赔偿原告无形资产投入100万。”该内容属于原、被告约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于被告存在未提供营业执照、组织机构代码、开户许可证，未按规定安装消防设施、债权人到经营场所影响原告经营等违约行为，客观上对原告造成损害，因此，被告应按照合同约定的损失计算方法承担违约责任。由于原告仅改建、改造费投入达1019848元，且被告在本院向其释明如认为违约金过高可请求调整后，未请求调整。因此，原告主张120万元的损失，本院予以支持。关于原告主张由被告赔偿无形资产损失30万元问题，虽然被告因负债、服刑等原因对康乐中心的经营造成了一定的负面影响，但由于原告投入的宣传费等费用属于经营性投入，其享受了租赁利益，并且被告负债、服刑等因素对原告租赁经营10年的期限未造成影响，因此，原告主张无形资产损失30万元的依据不足，本院不予支持。
三、关于原告主张由被告支付工商局罚款5000元问题。由于被告未按合同约定履行交付营业执照、组织机构代码等义务，致被告无证经营被工商处罚，责任全在被告。该罚款属于原告的直接损失，已经从违约金中得到赔偿，不应再得到支持。
四、关于原告主张160万元的资产增值问题。租赁合同第五条约定：“在租赁期间甲方不得转让租赁标的物，如甲方确需转让，应征得乙方书面同意。否则乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。甲方投入部分归甲方所有，乙方投入部分归乙方所有，升值部分6：4分配。”该条旨在约束被告在租赁期间不得转让租赁标的物，目的是避免原告投入大量资金后被告却在较短时间内收回租赁物，致原告不能实现租赁利益。目前，租赁物虽然被转让，但系被告与其他债权人的纠纷经审理进入执行程序后被法院拍卖所致，且原告仍在经营租赁物。因此，对于原告主张增值部分按照6：4的比例分配的诉讼请求，本院不予支持。
五、关于原告主张要求被告支付原告已经垫付了的农民土地租金36282元问题。由于合同第十一条约定土地租用费由被告支付，租赁期间原告不负责土地租赁费，且该费用系原告应法院的要求垫付，因此，被告应予支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄富良于本判决生效后三日内向原告刘鸣返还垫支的改建、改造费1000000元；
二、被告黄富良于本判决生效后三日内向原告刘鸣赔偿损失1200000元；
三、被告黄富良于本判决生效后三日内向原告刘鸣返还垫付的土地租金36282元；
五、驳回原告刘鸣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19965元，由被告黄富良负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 张冬梅
二〇一三年十二月九日
书记员 徐 燕