江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟海民初字第00229号
原告吴雷。
委托代理人孙继锋，江苏锡城律师事务所律师。
委托代理人纪宁伟。
被告常熟市高新人力资源服务有限公司，住所地江苏省常熟市虞山高新技术产业园建业路9号。
法定代表人黄雪红，总经理。
委托代理人戚威，江苏俞晓华律师事务所律师。
被告常熟市中江进出口有限公司，住所地江苏省常熟市虞山工业园东山路8号。
法定代表人薛建军，董事长。
委托代理人汪建军，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告吴雷诉被告常熟市高新人力资源服务有限公司（以下简称高新公司）、常熟市中江进出口有限公司（以下简称中江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理。依法由审判员孙秀芹适用简易程序分别于2014年6月26日、9月3日公开开庭进行了审理。原告吴雷及其委托代理人孙继锋、被告高新公司的委托代理人戚威、被告中江公司的委托代理人汪建军到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告吴雷及其委托代理人孙继锋、被告高新公司的委托代理人戚威、中江公司的委托代理人汪建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴雷诉称：2012年3月，原告与被告高新公司签订门面房屋租赁协议一份，约定租期为三年，自2012年3月18日起至2015年3月17日止。双方同时约定了租金等相关事宜。原告于2014年3月14日收到原出租人即被告中服公司的函告，要求原告在2014年5月31日前搬离。经原告了解，该门面房无房产证及规划许可证，属违法建筑，依法不得用于出租及转租。请求法院确认原告与被告高新公司签订的房屋租赁合同无效；判令二被告连带赔偿原告店内物品损失26000元，装潢损失70000元，加盟费20000元，共计116000元；诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求，判令二被告连带赔偿原告店内物品损失40120元，装潢损失70000元，加盟费20000元，共计130120元。
被告高新公司辩称：1.双方的租赁合同早已于2012年4月提前解除，我公司仅收取至2012年4月底的租金，其余租金已经转交给了被告中江公司，2012年5月份后续租金也是由原告直接交给被告中江公司的。因此我公司与原告的租赁合同早已解除，不需要对其效力进行确认。2.原告实际使用了该房屋，不管该租赁合同效力如何，均应支付使用费。3.原告要求主张赔偿损失，我方认为店内物品可动产原告可以搬离，装潢部分也仅能主张不可拆除部分残值，对于加盟费2万元，我公司认为不应得到支持。综上请法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告中江公司辩称：同意被告高新公司的第2、3点答辩意见。我公司认为，原告与我公司从来没有签订合同，二被告在2007年10月份签订过一份房屋租赁协议，出租标的包括本案原告使用部分，上述租赁协议是到2017年10月到期，在该租赁合同有效期内，被告高新公司与原告签订了门面房租赁协议，将被告高新公司向我公司租赁的部分房屋出租给原告，期限至2015年3月17日到期，被告高新公司与原告签订上述协议之后在2012年4月底就向我公司提出要求提前终止并解除二被告2007年签订的协议，并明确表示近期将房屋移交给我公司，所以我公司与原告没有任何法律上的契约关系，原告与被告高新公司之间的约定不能对抗我公司。至于本案房屋的手续关系，从未影响过原告对所租赁房屋实际使用的权利，没有政府部门来干预原告的正常使用，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明：2001年左右中江公司建造了位于常熟虞山工业园东山路8-24号的门面房。2007年10月18日，中江公司（出租方，甲方）与高新公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、乙方租赁甲方位于常熟虞山工业园东山路24号生活区之门面房柒间、门卫壹间、一号宿舍楼计六层共柒拾捌间、二号宿舍楼计六层共柒拾贰间、三号楼食堂1-3层全部、四号宿舍楼计六层共柒拾贰间（其中底楼已分隔作拾贰间计）、男女浴室各壹间。二、租赁时间商定为十年，时间从二00七年十一月一日起至二0一七年十月三十一日止。……八、乙方在租赁期间可对所租房屋作适度装修，但不得影响房屋结构及安全，等等。
为取得“速客士”商标使用权，2012年3月12日吴雷与昆山速客食品有限公司签订《速客士SUKES餐饮管理协议》，约定：昆山速客食品有限公司建立起以速客士商标（品牌）为代表的经营系统，并许可吴雷在指定的范围内经营。本合同协定地点为：常熟市三峰工业园区，合同期限为伍年，2012年3月12日至2017年3月11日，等等。根据该协议吴雷支付昆山速客食品有限公司品牌管理顾问费用20000元。
高新公司于2012年3月16日将其租赁的中江公司的位于常熟市虞山高新技术产业园东山路8-24号南起第5、6门面房转租给吴雷，高新公司（出租方，甲方）与吴雷（承租方，乙方）于2012年3月16日签订《门面房租赁协议》一份，约定：根据甲方与常熟市中江进出口有限公司签订的《房屋租赁协议》的约定，甲方承租了位于常熟市虞山高新技术产业园东山路24号中江宿舍区的所有门面房，现甲、乙双方通过友好协商，就门面房转租事宜达成协议如下：一、租赁地点及经营类别1、租赁地址：常熟市虞山高新技术产业园东山路8-24号南起第5、6门面房，共2间。2、经营类别：复合式快餐二、租用期限及其约定：1、租用期限：租期3年，自2012年3月18日起至2015年3月17日止；2、房屋租金：租期第一年，每间13000元人民币，总计26000元人民币。后二年租金按实际行情进行调整，由双方协商确认。3、付款方式：半年一付，于租期开始前付清半年之租金13000元，于次年3月17日前付清另外半年之房租13000元。4、租赁期内的乙方所使用的水、电等费用及其他应该由乙方承担的费用由乙方支付，并按照实际发生额度每月结算；门面房内部的装修、装潢费用也由乙方支付。……三、……4、在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，经双方协商同意后解除本协议；等等。吴雷向高新公司支付2012年3月18日到2012年9月17日的租金共计13000元。
租赁期间，吴雷在承租房屋内进行了装修，后于2012年5月份开始营业，并于2012年7月27日办理了个体工商户营业执照，经营常熟市虞山镇园区速客士快餐店。
2012年4月29日高新公司向常熟中江服装进出口有限责任公司（以下简称中服公司）出具《公函》一份，载明：由于我司现阶段经营的需要，已在异地另行租赁办公用房，并完成搬迁事宜，我司与贵司之间的房屋租赁合同已无继续履行的可能性，故我司特就提前解除《房屋租赁协议》事宜（门卫一间续租事宜另行协商）向贵司函告如下，望予谅解：一、自2012年5月1日起，双方签订的《房屋租赁协议》提前解除；二、我司将于近日将租赁房屋移交给贵司，并付清2012年3-4月的租金；三、与贵司协商门卫一间的续租事宜。
2012年5月3日，中服公司向高新公司出具《复函》一份，载明：按贵司二0一二年四月二十九日发给本司要求解除租赁协议的函，本司经对照二00七年与贵司订立的房屋租赁协议，就此事作如下回应：一、贵司与本司二00七年十月十八订立房屋租赁协议，约定贵司租赁本司位于虞山工业园东山路24号生活区用房，租赁期限为十年，现仍在协议规定的租赁期内。现贵公司提出提前解除协议，属贵司单方行为，本司不负任何责任。本司认为，此行为既为贵司单方行为，贵司应对违约承担所有责任。根据房屋租赁惯例，贵司作为违约方，应承担三个月租金作为违约金。二、贵司欲提前解除协议，除应承担相应的违约责任外，亦应以付清拖欠的租金、清点归还租用的生活用品、双方办理移交手续并签订正式的解约协议后再行计算实际租赁时间及租赁费用。三、本司认为，贵我双方在未签订正式的解约协议之前，贵方不应对现有租赁区域内的所有物品进行移动，否则，贵方应承担一切后果。四，本司认为，贵我双方应认真履行双方于二00七年十月十八日订立的房屋租赁协议。现贵公司提出提前解除协议，本司保留就此事进行追索或诉讼的权利。
后经协商双方达成协议。中服公司于2012年8月13日向高新公司出具《关于中止与中服租房协议后补交的租金及中服与原租赁单位补签协议的情况说明（二）》一份，载明：高新人力于二0一二年五月一日起中止与中服的租赁协议，租金实际交至二0一二年四月份（已到中服帐上）。一、吴雷吴雷与高新人力签订的租赁合同至二0一五年三月十七日到期。鉴于此，中服与吴雷签订了一个备忘录，以明确各自的权责。按照备忘录约定，吴雷可向中服直接支付租金和水电费。高新人力于二0一二年三月十六日向吴雷预收租金13000元（属2012年3月18日到2012年9月17日之租金），故高新人力应向中服返还自二0一二年五月一日起至二0一二年九月十七日止计4个月17天（137天）之租金：按原标准13000元／半年（折合2166.66元／30天）计为9894元。中服在二0一二年九月十七日前十天内再向吴雷预收租金，等等。该情况说明另涉及陈良炳、应元生、游贵凤三人，由于该三人未与高新公司签订租赁协议，故中服公司与该三人签订书面租赁协议。
中服公司在上述情况说明中提到的备忘录系中服公司出具后交付吴雷，该备忘录载明：现高新公司已单方面提前中止与中服公司的租赁协议，该房事实上已归还中服公司，鉴于此，为避免不必要的纠纷，中服公司与吴雷本人签订备忘录如下：一、中服公司承诺在未遇政策性拆迁或因生产生活需要需自用该房时，可以协助高新公司执行完与吴雷的租赁协议。二、中服公司如遇政策性拆迁或因生产生活需要需自用该房时，吴雷需无条件及时搬出该租用房，中服公司不承担任何违约责任并不作任何补偿，吴雷认为要求补偿的，可向高新公司追索。三、吴雷可以直接将房租金及水电费给付给中服公司，但并不代表吴雷与中服公司有任何的约定。四、吴雷承诺租赁期间遵守中服公司相应之管理规定和及时交纳租金、水电费。如违反管理规定引起不良后果或不及时交纳租金、水电费，中服公司则不再履行上述第一条之承诺。由于吴雷不同意备忘录内容，故未在备忘录上签字确认。
后高新人力将向吴雷预收的2012年5月1日至2012年9月17日的租金计9894元支付给中服公司。之后，由吴雷按照26000元／年的租金标准直接向中服公司支付租金。至2014年5月31日的房屋租金已全部付清。
2014年3月14日中江公司、中服公司向原告吴雷出具函告一份，载明：“根据本公司与常熟市虞山高新技术产业园管理委员会签订的《土地（房屋）收储协议书》之约定，本公司将于二0一四年五月三十一日前收回贵单位（个人）占用的位于东山路二十四号南起第5-6间门面房并将其交付给常熟市虞山高新技术产业园管理委员会，特此书面函告于您，请在上述期限内自行搬离。另据核实，贵单位（个人）所占用上述房屋系与原承租户常熟市高新人力资源服务有限公司商订，此转租行为并未取得本公司书面同意，且也未在原租户即常熟市高新人力资源服务有限公司与本公司解除租赁协议后另行与本公司订立租赁协议，故本公司对该单位（个人）在上述期限内搬离不负任何违约责任。”2014年6月初，被告中服公司将本案租赁房屋停水停电，原告吴雷停止营业，将租赁房屋的门关闭，没有与被告中服公司办理交接手续。
又查明：中服公司住所地为常熟市虞山工业园东山路8号，法定代表人为薛建军。
审理中，被告中江公司和案外人中服公司联合出具说明一份，载明：“常熟市中江进出口有限公司与常熟中江服装进出口有限责任公司系二块牌子，一套班子，特此说明。”中江公司明确表示本案以中服公司名义出具的所有函件、手续，均是中江公司授权中服公司所为，本案不需要追加中服公司为被告，由中江公司对外承担相应责任。原告吴雷、被告高新公司对此无异议。
审理期间，被告中江公司未能提供常熟市虞山高新技术产业园东山路8-24号南起第5、6门面房的房屋所有权证，也未能提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续。
审理中，原告申请对常熟市虞山高新技术产业园东山路8-24号南起第5、6门面房室内所有物品及装修的现有价值进行评估。本院依法委托苏州东华资产评估有限公司进行了评估。2014年8月3日，苏州东华资产评估有限公司出具资产评估报告二份，其中苏东华评报（2014）字第234-1号评估报告认定虞山镇园区速客士快餐店的装修等设施于评估基准日2014年7月21日的评估值为人民币38897.42元；苏东华评报（2014）字第234-2号评估报告认定虞山镇园区速客士快餐店的机器设备于评估基准日2014年7月21日的评估值为人民币19099.85元。原告吴雷为此支付评估费2450元。
上述事实，由房屋租赁协议、门面房租赁协议、速客士餐饮管理协议、注册申请受理通知书、商标的详细信息、商标注册证、特许人公告信息、函告、工商营业执照、收款收据、备忘录、情况说明、公函、复函、评估报告、评估费发票、国有土地使用权证、房屋所有权证、说明、工商登记信息、土地登记结果查询表及庭审中当事人的陈述等证据佐证。
本院认为：当事人一致确认以中服公司名义所为的所有函件、手续均系由被告中江公司授权，系中服公司代表中江公司所为，不违反法律规定，本院予以认定。被告高新公司与被告中江公司签订房屋租赁合同，承租期间，被告高新公司又与原告吴雷签订房屋租赁合同，将承租的部分房屋（即涉案房屋）转租给原告吴雷。后被告高新公司与被告中江公司提前终止房屋租赁合同，负有腾房义务的次承租人仍旧使用原向高新公司租赁的房屋。高新公司认为其与原告吴雷已解除房屋租赁关系，但未提供有效证据佐证，本院不予采信。故本院认为，高新公司与吴雷之间签订房屋租赁合同成立，双方存在房屋租赁关系。
由于审理期间被告未能举证证明本案诉争租赁房屋已取得有效权证或建设工程规划许可证，依照相关规定，原告与被告高新公司订立的房屋租赁合同属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
承租人被告高新公司与出租人被告中江公司的房屋租赁关系已终止。次承租人吴雷应将房屋腾空后直接交还出租人被告中江公司。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所谓现值损失是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。故对于二被告抗辩称只应赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，本院不予采信。关于原告主张的装修损失，本院认为苏东华评报（2014）字第234-1号评估报告中所涉及的资产即为已形成附合的装饰装修物，根据该评估报告，可以认定虞山镇园区速客士快餐店的装修等设施的现有价值为人民币38897.42元，故本院确定原告的装修损失为38897.42元。关于原告主张的店内物品损失，原告认为其今后不再经营快餐店，店内物品无法继续使用，应作为其损失进行计算。本院认为依照相关法律规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物所有权归承租人，并由承租人拆除。本案中苏东华评报（2014）字第234-2号评估报告中所涉及的店内机器设备等物品现有价值为19099.85元，都属于原告可搬离的动产，其所有权仍归原告，应由原告搬离，故对原告主张的店内物品损失，本院不予支持。关于原告主张的加盟费（即品牌管理顾问费用），原告与昆山速客食品有限公司签订的《速客士SUKES餐饮管理协议》合法有效，本院予以认定。现原告因房屋租赁合同无效致无法继续租赁房屋经营速客士快餐店，原告加盟费的损失客观存在，但考虑到原告加盟期限为2012年3月12日至2017年3月11日，加盟费作为成本应在加盟年度内分摊，而原告的租赁合同期限为2012年3月18日至2015年3月17日，剩余租赁期限不足一年，且故本院酌定原告加盟费损失为4000元。综上，原告的损失范围为装修损失38897.42元、加盟费4000元，合计42897.42元。
本案所涉租赁房屋未取得有效权证或建设工程规划许可证系属违法建筑，这是导致高新公司与吴雷之间签订的房屋转租合同无效的原因。出租人被告中江公司明知本案所涉租赁房屋属违法建筑而出租给被告高新公司，且任由被告高新公司转租给原告，导致原告权益受损，被告中江公司存在过错。承租人被告高新公司在与被告中江公司签订房屋租赁合同时对房屋的权属性质疏于审查，后转租给原告吴雷用于经营，导致原告权益受损，存在一定过错。次承租人吴雷在与被告高新公司签订房屋租赁合同时对房屋的权属性质疏于审查，导致自身权益受损，其存在一定过错。综合考虑，本院认定被告中江公司对原告损失承担60%的责任即赔偿25738.45元（42897.42元×60%），被告高新公司对原告损失承担30%的责任即赔偿12869.23元（42897.42元×30%），原告自负10%的责任。被告中江公司抗辩称原告尚结欠其租金、水电费，由于未提交相应证据，本院不予理涉。原告要求二被告承担连带赔偿责任无法律依据，本院不予支持。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告吴雷与被告常熟市高新人力资源服务有限公司于2012年3月16日签订的《门面房租赁协议》无效。
二、被告常熟市高新人力资源服务有限公司赔偿原告吴雷损失12869.23元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告吴雷指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、被告常熟市中江进出口有限公司赔偿原告吴雷损失25738.45元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告吴雷指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
四、驳回原告吴雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2902元、评估费2450元，合计5352元，由原告吴雷负担2934元，被告常熟市高新人力资源服务有限公司负担806元，被告常熟市中江进出口有限公司负担1612元（原告同意其预交的案件受理费的剩余部分由二被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 孙秀芹
审 判 员 章保龙
人民陪审员 朱良保
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 周文洁