福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第463号
原告王九生，住福建省清流县。
被告赖玉辉，住福建省清流县。
原告王九生与被告赖玉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王九生到庭参加诉讼，被告赖玉辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王九生诉称，2001年10月7日，原、被告经充分协商后签订《关于房屋及土地使用权转让协议》一份，该协议约定被告（甲方）将坐落于清流县龙津镇长兴南街十里铺15号旧房屋所有权及土地使用权转让给原告（乙方），并载明房屋四至范围，其转让费为人民币3，960元（以下币种均同）。原告当日付清一切费用给被告。被告在协议约定期限内搬出房屋，并将该房屋交付给原告居住至今。此后，原告多次要求被告办理登记过户等手续，被告拒绝办理。为此，原告于2013年8月7日向法院提起了诉讼，法院审理认为：原、被告达成的《关于房屋及土地使用权转让协议》成立，但未经政府部门批准前诉争房屋无法完成过户手续，故原告要求被告协助办理诉争房屋所有权和土地使用权（以下简称“两权”）的产权变更登记手续，条件不具备，法院不予支持，驳回原告的诉讼请求。由于申请办理“两权”变更登记手续，要被告协助才有申请权或者凭法院判决的法律文书才能办理。被告已明确拒绝办理“两权”的产权变更登记手续，故原告只能请求法院判决给原告自已名义申请办理两权证的法律文书，以便原告办理该房屋“两权”的产权变更登记手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者申请登记的、属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”、人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求、判决相对人自已办理有关手续，对方当事人对由此产生的费用和相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。据此，特再提起诉讼，请求判令1.由原告自已名义申请办理坐落于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）房屋的房屋所有权和土地使用权的产权变更登记手续；2.本案诉讼费由被告负担。
被告赖玉辉未作答辩，在举证期限内未提供证据。
经审理查明，一、2001年10月7日，原告王九生（乙方）与被告赖玉辉（甲方）签订《关于房屋及土地使用权转让协议》一份，协议载明：“经甲乙双方友好协商一致同意，甲方将位于长兴南街十里铺十五号旧房屋六间。坐落于清流县城关南郊花磁坵田边，山地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲临付义春屋，付建全屋，正对面赖方根房屋为介。东至后山，西至公路边为限；四至分明，详见原《永建管业》协议。深十五米，宽十三米。该房屋及所占地皮使用权以人民币叁仟玖佰陆拾元整转让给乙方。具体事宜如下：1、甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。甲方并将原付义茂转让房屋给予江乾标协议一式一份，合并交付给乙方。2、乙方必须于本协议生效之日向甲方支付房屋使用权及土地使用权费用合计人民币叁仟玖佰陆拾元正。3、甲方必须于二○○二年二月一日前搬出本转让房屋。如果甲方于二○○二年二月一日前搬出本房屋，则向乙方补交自协议生效之日起本房屋租金每月陆拾元正。4、如果特殊情况或本协议未尽事宜，经双方友好协商另行解决。5、本协议只存壹份，归甲方所持存。6、本协议自双方签字生效之日起生效。甲方：赖玉辉，乙方：王九生，公证人：熊茂森，公证人：赵宗兴，签字时间：二○○一年十月七日。”
二、2001年10月7日，原告王九生支付给被告赖玉辉购房款3，960元。同日，被告赖玉辉出具给原告王九生收条一份，收条载明：“兹收到王九生房屋转让款人民币叁仟玖佰陆拾元整。此据，收款人：赖玉辉，2001年10月7日”。2002年2月起，原告王九生入住诉争房屋至今。
三、1992年4月15日，被告赖玉辉向原清流县土地管理局（现清流县国土资源局）申请办理诉争土地使用权登记。同年5月29日，清流县土地管理局审核意见为：“经审核准予按住宅用地性质核定使用面积为97.59平方米注册登记，土地权属来源划拨，土地所有权属国有，土地使用者赖玉辉，在土地利用中应遵守城市建设规划等他项权利限制与规定。”同年6月13日，清流县人民政府批准意见“核准照前列登记发证。”2007年10月15日，被告赖玉辉之女赖素华代其签收了诉争房清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方米。房屋所有权证至今未予办理。
四、2010年5月5日，王九生向本院起诉，要求赖玉辉协助其办理坐落于清流县龙津镇城南路159号（现长兴南街十里铺15号）土地使用权过户登记手续。同年6月12日，王九生以其诉请办理土地使用权转让，不符合法律规定为由向本院申请撤回起诉；当日，本院裁定准予王九生撤回起诉。2010年11月18日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良向本院起诉，请求法院确认赖玉辉与王九生于2001年10月7日签订的房屋及土地使用权转让协议无效，并判令王九生立即停止侵占，限期将侵占物归还赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良。同年12月9日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良以自行协商为由向本院提出撤诉申请。当日，本院裁定准予赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良撤回起诉。2013年3月26日，江金牙再次提起诉讼，诉讼请求同上，同年5月14日，江金牙以需另收集证据为由向本院提出撤诉申请。次日，本院裁定准予江金牙撤回起诉。2013年8月7日，王九生再次提起诉讼，要求赖玉辉按照双方签订的《关于房屋及土地使用权转让协议》继续履行合约，交出位于清流县龙津镇城南路159号（现清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围土地使用权证书，协助办理该房屋所有权证和土地使用权证的产权变更登记手续。2014年1月16日，本院作出的《（2013）清民初字第844号民事判决书》认定王九生与赖玉辉于2001年10月7日签订的《关于房屋及土地使用权转让协议》成立。以目前诉争房屋未取得房屋所有权证，未经政府部门批准前，诉争房屋无法完成过户手续，王九生要求赖玉辉协助办理诉争房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续的条件不具备为由，驳回王九生的诉讼请求。
五、2013年12月9日，清流县房屋交易管理所就我院《关于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）房屋能否办理房权证函》回复如下：“经我所房地产管理信息系统查询，清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）房屋未在我所办理产权登记。若赖玉辉就坐落于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）的房屋补办房屋所有权证，可携以下材料申请。1.申请人身份证、结婚证（或无婚姻登记证明）；2.国有土地使用权证；3.规划相关手续；4.门牌证；5.房产平面图；6.地税局出具的‘个人办理自建房屋产权证税收证明’；7.其他材料。”；2013年12月17日，清流县国土资源局就我院《关于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）房屋能否办理土地使用权转让变更登记的复函》回复：“经我局核实，现就土地使用者赖玉辉持有的清国用（1992）1656号国有土地使用权能否办理变更登记于王九生名下回复如下：1.须确定王九生与赖玉辉的房屋买卖合同是否有效；2.根据〈中华人民共和国城市房地产管理法〉（2007年8月30日修订）第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；3.根据〈划拨土地使用权管理暂行办法〉第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。”
以上事实，有原告的陈述及原告向法庭提供的《关于房屋及土地使用权转让协议》、《收条》、《清国用（1992）字第1656号国有土地使用证》、《（2013）清民初字第844号民事判决书》、《清流县房屋交易管理所复函》、《清国土资（2013）135号复函》，本院调取的（2013）清民初字第844号案卷有关材料等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告系完全民事行为能力人，双方在意思表示一致的情况下签订的《关于房屋及土地使用权转让协议》成立。房屋买卖的最终目的是为实现标的物转移。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出卖或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，原告向被告购买坐落于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）房屋，应认定被告同时将上述房屋坐落地的土地使用权转让给买受人即原告。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋所有权和土地使用权的转移以办完“两权”变更登记手续为准，只有经依法登记才发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’、人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求、判决相对人自已办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”鉴于被告拒绝配合原告办理“两权”转移登记手续，故原告要求判决由原告自已名义申请办理“两权”变更登记手续的诉请，本院予以支持。但需要特别指出的是，原告申请办理“两权”变更登记手续，是基于原、被告房屋买卖协议的约定，是为实现原告合同目的的行为。但原告能否实现合同目的即取得出卖房屋的“两权”，还取决于被告出卖的房屋是否存在物权已转让给第三人、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转让登记等情形，本院判决原告以自已名义办理房屋“两权”变更登记手续，解决的是在被告出卖的房屋不存在前述阻碍物权转让登记前提下，由原告实现办理转移登记手续（即俗称“单方过户”）的问题，不具有去除阻碍物权转让登记情形的效力或对抗力。如被告出卖的房屋存在前述阻碍物权转让登记的情形，说明被告已失去履行转让标的物“两权”合同义务的能力，此时，是属于被告履行不能而追究其违约责任问题。被告赖玉辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
原告王九生可以自已申请办理坐落于清流县龙津镇城南路159号（现十里铺15号）、国有土地使用证为《清国用（1992）字第1656号》房屋的土地使用权和房屋所有权变更登记于原告王九生名下。
案件受理费100元，由被告赖玉辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 伍益民
审 判 员 李连德
人民陪审员 邱春燕
二〇一五年十月二十日
书 记 员 杨桂珍
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第八条依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。