广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法三民一初字第195号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地中山市，组织机构代码××。
法定代表人：梁正坚。
委托代理人：郑达云、卢惠平，该公司职员。
被告：李兴容，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2767。
委托代理人：王绪义，男，××年××月××日出生，汉族，住福建省安溪县，（与被告系夫妻关系）。
原告雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告李兴容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由审判员吴立和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托代理人郑达云、被告李兴容委托代理人王绪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称：被告为中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园小区业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2010年2月6日签订《前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定。协议约定被告应按时缴纳当月的物业管理费以及所产生的水电费、清洁费等其他各项费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已获得中山市物价局的批复许可。根据该批复许可从2014年7月1日起按每平方米2.2元标准向原告缴付物业管理费，被告房屋的建筑面积为199.82平方米，从2014年7月1日起被告每月应支付物业管理费439.6元。被告从2014年7月至2014年11月期间，共拖欠原告物业管理费2198元，并产生各月相应滞纳金合计185.95元；2014年6月至2014年10月期间产生的水费219.4元；上述费用合计2603.35元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费2198元（2014年7月至2014年11月期间产生）；2.被告向原告支付滞纳金185.95元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计，暂计至2014年10月31日）；3.被告向原告支付水费219.4元（2014年6月至2014年10月期间产生）；4.诉讼费由被告承担。
原告雅居乐公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.广东省商品房买卖合同、房产证、土地证；2.雅居乐新城前期物业服务协议；3.收楼证明书、业主文件、锁匙签收表；4.房屋费用催缴函；5.欠物业费明细表；6.收费许可证、雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料。
被告李兴容辩称：原告的主张没有经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二的业主签名同意，原告没有与业主重新签订物业管理合同确认书，广东省经营服务性收费许可证不合法。原告提供的雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务费程序记录照片及相关材料均是虚假的，不真实。被告只与原告于2010年2月6日签订《前期物业服务协议》，并没有与原告签订从2014年7月1日起按每月2.2元／平方米标准缴付物业管理费的协议。原告主张从2014年7月1日起的物业管理费每月按2.2元／平方米标准收取，没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告在法定期限内未提供证据。
经审理查明：2009年3月5日，李兴容（买受人）与中山市雅建房地产发展有限公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定：被告向中山市雅建房地产发展有限公司购买位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期X幢X房，建筑面积为199.82平方米；双方确认并同意于2009年9月30日为该商品房的交付时间。合同还约定了其他事项。2010年2月6日，被告李兴容作甲方，原告雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期X幢X房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为按建筑面积每月每平方米1.6元，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方必须依规定或有关通知指定时间内向乙方缴交管理费、水电费及用于雅居乐花园的费用；如不能按时缴付，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金；逾期一个月未交付的，用户将受到停电、停水制约措施。协议还约定了其他具体事项。协议签订后，被告于2010年2月6日收楼。庭审时原告陈述，被告从2014年7月开始拖欠物业管理费，至2014年11月被告共拖欠物业管理费2198元，应付滞纳金185.95元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日起至实际支付之日止，每日1‰计），拖欠2014年6月至2014年10月期间的水费219.4元；上述各项费用合计2603.35元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2014年7月至2014年11月期间欠费明细表证明。被告确认从2014年7月之后的物业管理费及水费未缴交事实，原因是原告要求按2.2元／平方米计算，被告要求按前期物业服务协议约定的1.6元／平方米计算，双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，原告后于2015年1月12日向本院起诉，主张前述实体权利。
另查：被告位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期X幢X房，建筑面积为199.82平方米；2010年2月6日，中山市雅建房地产发展有限公司财务部向雅居乐公司出具《收楼证明书》，证明李兴容购买的上述房产已缴清收楼和应交楼款及有关费用，请给予办理入伙手续。
原告提供的雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料证明，原告于2013年11月6日致函中山市三乡镇岗泉村民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元／平方米，2016年起为每月2.8元／平方米。2013年12月1日、5日，原告在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费从2014年至2015年调整为每月2.2元／平方米，从2016年起调整为每月2.8元／平方米；岗泉村委会亦于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票。2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日原告在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅／车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表，岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。原告后向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。按前期物业服务协议及2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，调整前被告每月应向原告缴交的物业管理费为319.7元，调整后从2014年7月1日开始被告每月应向原告缴交的物业管理费为439.6元。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告拖欠其物业管理费及水费事实，被告不持异议，对此，本院予以确认。本案争议焦点是，原告主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算，是否有充分的依据支持。原告陈述从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算有充分依据，本院对原告主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算的请求予以支持，被告从2014年7月至2014年11月期间应缴交的物业管理费为2198元。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。被告辩称雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务费程序记录照片及相关材料均为虚假不真实，但无证据证明，认为中山市发展和改革局（物价局、粮食局）核发的《广东省经营服务性收费许可证》不合法，不是本案审查范围。综上，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）、水费的请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李兴容于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司支付2014年7月至2014年11月期间的物业管理费2198元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日起按每日1‰计至清偿之日止）；
被告李兴容于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司支付2014年6月至2014年10月期间的水费219.4元。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李兴容负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一五年四月八日
书记员 余 伟
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