浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖长民初字第1206号
原告：吴安生。
委托代理人：李玉堂，长兴县金陵法律服务所法律工作者。
被告：钱发林。
委托代理人：许火堂，浙江兴熙律师事务所律师。
原告吴安生与被告钱发林房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年9月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员马立平适用简易程序审理，并于2014年10月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员马立平担任审判长，会同审判员蒋晓菁、人民陪审员陈小勤组成合议庭，于2015年2月9日公�开庭进行了审理。原告吴安生及其委托代理人李玉堂，被告钱发林及其委托代理人许火堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴安生诉称：1991年4月25日，原告吴安生与被告钱发林签订《出售营业房协议书》一份，约定被告将位于长兴县雉城镇长海路433-435号（原环城南路301-303号）二层营业房（每层面积约60.35平方米）出售给原告；房屋总金额55000元（包括土地征用费、出售房屋税金和水电设施等）；房屋自1991年5月1日交付给原告使用和安排，土地使用权和房屋所有权永远归属原告，任何一方不得以任何借口修正或撕毁协议；如遇国家统一征用或国家需要而拆除房屋，重新安置应由被告出面协调，赔偿款归原告，由原告自行建房，如不安置应由被告提供不小于现有房屋面积土地让原告建造生活住房；双方不得公开协议，但被告须将建房批准书交给原告保存。协�签订后，原告按照约定支付全部房款，被告也向原告交付房屋，但未交付建房批准书。2009年1月14日，被告隐瞒原告向房地产管理部门办理了该房屋的房产登记手续。2012年10月，该房屋被政府拆迁征用，被告向政府拆迁部门隐瞒该房屋已经出售给原告的事实，以该房屋所有人的名义签订拆迁协议，并领取拆迁款3080052元。被告的上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告依法起诉至法院，请求判令：1、被告钱发林向原告吴安生支付房屋拆迁补偿款3080052元；2、被告按拆迁房屋面积向原告提供生活建房土地；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告吴安生为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
A1、出售营业房协议书一份，证明被告将位于长兴县雉城镇环城南路的营业房出售给原告的事实。
A2、收条一份，证明原告已经支付被告购房款55000元的事实。
A3、浙江省�牌证两份，证明原告对被告出售的房屋已行使正常的管理权和使用权。
A4、领款凭证一份，证明被告钱发林于2012年10月19日领取案涉房屋拆迁征用款款3080052元的事实。
A5、1999年8月18日购房合同一份、1999年10月8日卢晓琴证明一份、1999年10月10日卢晓琴证明一份、1999年12月29日购房协议一份、2000年2月20日购房协议一份、2000年4月30日保证书一份，证明2000年4月30日之后因为案外人卢晓琴没有履行协议，原告吴安生将该房屋租给卢晓琴使用。
A6、房屋所有权证及土地证复印件各一份，证明被告于2009年1月14日对案涉房屋申报办理房产证及土地证的。
A7、房屋拆迁补偿安置协议书及补充协议书各一份，证明案涉房屋拆迁补偿款的组成。
被告钱发林辩称：原、被告之间的房屋买卖是事实，但是原告在购买被告房产以后，又于1999年8月18日将该房产转让给了案外人沈美芳、卢晓琴，案外人沈美芳、卢晓琴陆续将所有款项向原告支付完毕，因此本案诉争的房产原告并没有所有权，其诉讼主体不适格，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。
被告钱发林向本院提交了以下证据材料：
B1、购房合同一份，证明原告于1999年8月18日将该房产转让给案外人卢晓琴，双方签署协议。
B2、购房协议一份，证明原告与案外人沈美芳、卢晓琴就诉争房屋于2000年2月20日重新签订协议，诉争房屋应归案外人沈美芳、卢晓琴所有。
B3、营业执照及税务登记证各一份，证明案外人在2000年5月20日购买诉争房屋后，使用该房屋从事个体经营活动。
B4、租房协议及房屋租赁协议各一份，证明两案外人购买诉争房屋后，出租给他人使用。
B5、（2013）湖长民初字第829号案件庭审笔录复印件一份，证明长兴法院已就卢晓琴因诉争房屋起诉钱发林进行审理。
B6、（2013）湖长民初字第829号案件民事起诉状及民事裁定书各一份，证明现原告在本案中起诉的主要当事人与（2013）湖长民初字第829号案件一致，诉讼标的相同，诉讼请求一致，属于重复起诉。
本院对原、被告提交的证据，经庭审质证，并经审查后认证如下：（一）原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A6、A7与被告提交的证据B5、B6均符合证据的真实性、合法性和关联性，具有证明力，本院予以采信。（二）原告提交的证据A5与被告提交的证据B1、B2、B3、B4，即原告与案外人沈美芳、卢晓琴就诉争房屋签订的协议、证明及保证书、营业执照、税务登记证、租房协议等，结合庭审当事人的陈述，经审查均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定，至于该证据的证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
1991年4月25日，原告吴安生与被告钱发林签订《出售营业房协议书》一份，约定被告钱发林将位于长兴县雉城镇环城南路西段的二层营业房（每层面积约为60.35平方米）出售给原告吴安生，总价55000元（包括土地征用费、税金及水电设备等），房屋自1991年5月1日交付原告使用和安排，土地使用权和房产所有权永远归属原告，如遇外界交涉，应由被告处理，与原告无涉。另外，双方还约定，如该建房土地遇国家统一征用，有置换土地应归原告所有，征收补偿款归原告建造房屋，没有置换土地被告应提供不少于现有土地给原告建造生活用房；因某种客观原因，不得公开本协议，双方另行签订租房合同，但被告必须将建房批准书交给原告。《出售营业房协议书》签订后，原告于同日付清房款55000元，后被告将该房屋交付原告。1996年9月23日，该房屋门牌号码确定为环城南路301号、303号。
1999年8月18日，原告吴安生与案外人卢晓琴签订《购房合同》一份，约定原告将位于长兴县雉城镇环城南路301号、303号房屋出售给案外人卢晓琴，总价20万元；案外人卢晓琴交付定金后，原告将钥匙交出，自交钥匙一个月内付清10万元，原告将房卡交给案外人卢晓琴后，案外人卢晓琴付清全部房款。1999年8月20日，原告将钥匙交给案外人卢晓琴。1999年10月8日，案外人卢晓琴向原告出具证明一份，载明：今有卢晓琴向吴安生买房，讲好10号下午6点前付5万元，如不付，钥匙交还给吴安生。1999年10月10日，案外人卢晓琴又向原告出具证明一份，载明：在一个月内（1999年10月10日至1999年11月10日）付清全部房款20万元，如不付清全部房款，以前装修归吴安生所有。
1999年12月29日，原告吴安生与案外人沈美芳签订《购房协议》一份，协议载明：关于沈美芳、卢晓琴两人购买环城南路吴安生二楼二底房屋一事，当时讲好一个月付清房款，但至今未结，所以终止以前协议。现需要可以在开业前付10万元，开业后一至两个月内付清全部房款，如不需要可在本协议上签字终止以前协议。原告吴安生与案外人沈美芳在该协议上签字。
2000年2月20日，案外人沈美芳、卢晓琴与原告吴安生及被告钱发林签订《购房协议》一份，约定沈美芳、卢晓琴购买吴安生、钱发林位于长兴环城南路二楼二底营业房，总价20万元；沈美芳、卢晓琴在2000年2月28日开业前先付满10万元，到3月28日前再付5万元。如到3月28日前5万元不付清的话，沈美芳、卢晓琴自己退出放弃，房内一切东西包括装修不带走；如到3月28日前5万元付清的话，还有5万元在4月28日前付清，给沈美芳、卢晓琴办理房产证。2000年4月30日，案外人沈美芳向原告出具保�书一份，载明：因沈美芳购房款未付清，现再付租金一个月（4月28日至5月27日），如到5月27日购房款再不付清的话，后面再租，租金按每月3000元计算。后案外人卢晓琴从2000年5月22日长兴县工商局登记该房屋开办雉城日夜服务车行，后又将该房屋租赁给他人使用。从1999年8月20日至直该房屋被政府拆迁征用前，沈美芳、卢晓琴实际占用该房屋。
另查明，1991年1月，被告办理案涉房屋初始登记手续，案涉房屋所占土地为集体土地。2009年1月14日，被告就案涉房屋办理房产所有权证，证号为长房权证雉城字第××号。2009年1月19日，案涉房屋所占土地经变更登记，性质仍为集体土地，并于2009年3月16日抵押给浙江长兴农村合作银行，并办理抵押登记，该抵押登记于2010年3月10日注销。
又查明，2011年11月22日，长兴县城市建设发展总公司与被告钱发林签订《行政服务中心西侧地�房屋拆迁补偿安置协议书》及《行政服务中心西侧地块房屋拆迁补充协议书》各一份，约定为加强和规范长兴县规划区范围内集体土地上房屋拆迁管理，对被告房屋进行拆迁，长兴县城市建设发展总公司补偿补助被告钱发林合计3080052元，包括标准内房屋货币补偿2605421元、其他附属物补偿39250元、装修补偿39528元、其他补助395853元。2012年10月19日，被告钱发林领取拆迁补偿补助款3080052元。
再查明，2013年5月7日，案外人卢晓琴向本院起诉钱发林，要求返还房屋拆迁款3080052元，吴安生以有独立请求权的第三人参加诉讼，要求钱发林返还房屋拆迁款3080052元，驳回案外人卢晓琴的诉讼请求。2014年5月30日，案外人卢晓琴与吴安生撤回起诉，本院予以准许，并制作（2013）湖长民初字第829-2号民事裁定书。
本院认为，原告吴安生与被告钱发林签订《出售营业房协议书》，约定�告钱发林将位于长兴县雉城镇环城南路西段的二层营业房（每层面积约为60.35平方米）出售给原告吴安生，总价55000元。协议签订后，原告支付房款55000元，并在1991年5月1日至1999年8月20日前实际占有房屋。因案涉房屋系被告在宅基地上建造的房屋，原、被告并非同一农村集体组织成员，双方在签订协议时对房屋的土地性质是明知的，农村房屋买卖涉及宅基地转让，宅基地属于无偿取得且限于福利性自用，不能转让给非同一农村集体组织成员，故原、被告之间签订的《出售营业房协议书》应属无效协议，原告并无实际取得案涉房产的所有权，无权对外转让，原告与案外人卢晓琴、沈美芳签订的购房合同也属无效合同。根据本院已查明的事实，原告与被告签订出售营业房协议书后，又与案外人卢晓琴、沈美芳签订与案涉房屋相关的三份买卖合同，且已交付案外人卢晓琴、沈美芳占有使用。在各方签订的协议及合同均无效的前提下，原告向本院提交的现有证据不足以证明原告系案涉房屋的最后权利人，不能要求被告支付房屋拆迁补偿款及提供生活建房土地，也不能以合同无效后房屋出卖人应对买受人赔偿房屋增值部分（在本案中体现为拆迁补偿款与购房款差额），要求被告赔偿相应损失。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告吴安生的诉讼请求。
本案案件受理费31440元（缓交），由原告吴安生负担，于收到本判决书之日起三日内向本院立案庭缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级�民法院。
审 判 长 马立平
审 判 员 蒋晓菁
人民审判员 陈小勤
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 李 慧