四川江油市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）江油民初字第5158号
原告江油市永丰社区金城小区业主委员会。住所：江油市北大街**号。
负责人黄国安，该业主委员会主任。
委托代理人蒋少林，四川太白律师事务所律师。
被告四川省江油市金城房地产开发有限公司。住所：江油市中坝镇解放中街**号*楼。
法定代表人范永根，公司经理。
委托代理人邹招伦，公司工作人员。
第三人何永兴，男，汉族，生于1947年9月12日。
委托代理人王书华，四川鼎天律师事务所律师。
原告江油市永丰社区金城小区业主委员会（以下简称金城小区业主委员会）诉被告四川省江油市金城房地产开发有限公司（以下简称金城房地产公司）及第三人何永兴业主共有权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金城小区业主委员会主任黄国安及委托代理人蒋少林，被告金城房地产公司委托代理人邹招伦，第三人何永兴及其委托代理人王书华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金城小区业主委员会诉称：2004年被告将金城小区6幢底层一直作为小区安保用房的值班室改作1号门面出售给了第三人，小区业主无数次找被告，被告以“规划设计是门面”为由对此置之不理。无奈，小区业主多次到江油市建设局、市信访办、市政府、绵阳市建设局、四川省信访办找相关部门，直到2014年7月，小区业主在四川省信访办的过问下，才得以在江油市房产监理所复制了该小区6幢平面规划设计图，根据该平面规划设计图，并确信被被告改作6幢1号门面出售第三人的门面，实为小区值班、配电室，属于小区配套设施，且直至2004年一直作为小区安保门卫值班物业用房使用，属于原告代表的小区业主共有。
因此，原告小区业主认为，被告将业主共有的物业用房改作门面出售给第三人，其行为应属无效。2014年8月27日，经召开业主大会，三分之二以上业主同意通过法律手段来为维护小区业主的合法权益，现原告根据国家相关法律的规定向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判准支持原告的诉请：1、确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告将已出售给第三人的商品房（金城小区6幢1号门面，实为小区值班室）返还给原告，并赔偿原告租金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告金城房地产公司辩称：1、金城小区业主委员会是选举产生的日常管理机构，其作为原告的主体不适格，请求法院驳回原告的诉请。2、金城小区6幢1层门面是原金城房地产公司出售给第三人，被告已经于2004年进行债务清算，原公司于2004年10月登报公示改制，让债权人主动来函确认债权，否则责任自负。我公司于2012年9月24日在《江油报》公告原江油市金城房地产开发公司已由集体制变更为现在的有限公司，从公告之日起原公司的行政章、财务章等一律作废。
第三人何永兴称：1、原告要求确认商品房买卖合同无效没有依据，即使没有所有权签订了买卖合同，合同也不能视为无效。2、原告所诉的第三人购买的门面属于值班、配电室这个说法不成立，因为在1994年江油市人民政府将太平镇辖区内的土地用于糖酒公司的综合大楼和职工住宅的修建，第三人购买的是综合大楼一楼的商业用房，与职工小区是不同的项目。在计经委的批复以及江油市计经委给金城房地产的批复中说了综合楼是小二楼，一楼是商业用房，二楼是办公用房，这与职工大楼是性质不同的。因此原告仅根据一个平面图就断定该房是值班室是不符合计经委的批复的。3、在90年代修房的时候国家并没有要求小区一定要有门卫，而且该小区后来有专门的值班室和配电室，原告所述与事实完全不符，请求法院驳回原告诉请。
案经审理查明：被告金城房地产公司是一家自然人和法人投资的有限责任公司，原名四川省江油市金城房地产开发公司，2002年8月13日更名为四川省江油市金城房地产开发有限公司。
1994年9月21日，江油市人民政府针对原江油市商业集团总公司请示报告作出（1994）96号批复（江油市人民政府关于糖酒公司征用土地使用权问题的批复），该批复决定：1、江油市商业集团总公司所属企业江油市糖酒公司于1989年2月征用原德胜乡新华村8组耕地8.04亩，根据其土地的使用情况，市政府以（1994）66号文收回土地使用权是有依据的。2、根据目前商业部门的实际情况，加强商业网点建设，从江油商业事业的发展出发，同意将原已征用的8.04亩土地继续由市糖酒公司使用。3、市商业集团总公司要加强领导，组织力量，按照城市规划的要求，尽快动工修建糖酒综合大楼。1994年10月31日原江油市计划经济委员会根据市政府（1994）96号文精神作出了《关于金城房地产开发公司修建商品住宅项目的批复》，同意金城房地产开发公司利用市糖酒公司所征上述土地除去修建综合楼剩余土地部分，修建商品住宅10000平方米，总投资400万元（不含征地费用），所需投资全部由金城房地产开发公司自筹。1994年11月11日，原江油市计划经济委员会就江油市糖酒公司《关于市糖酒公司修建综合大楼项目的请示》作出批复：按照市人民政府（1994）96号文件精神，为了加快商业网点基础设施建设，缓解职工住房紧张矛盾，同意市糖酒公司按照城市规划要求，在原德胜乡新华村8组8.04亩耕地内修建综合业务用房及职工宿舍2800平方米。其中底层一楼400平方米为营业用房，投资17万元；二楼200平方米为办公用房，200平方米为小食品仓库，投资分别为8.5万元；其余部分2000平方米为职工住宅，计20套，户平100平方米（职工住宅优惠售给职工的面积不超过60平方米，超出的40平方米，按商品房价格计价），投资86万元。项目资金来源：公司自筹82万元，不足部分向住房职工集资解决。
1998年3月12日，原江油市建设局补办了建设工程规划许可证，该证显示：建设单位：金城城镇房地产开发公司，建设项目名称：商品房住宅楼2号、6号楼。建设位置：北大街西段。建设规模：总建筑面积1873.60平方米。该证附件的总平面规划图显示：金城小区6号楼底层设计为车库2间，商店四间，6号楼底层车道一侧设计为值班、配电室。1998年4月2日，原江油市建设局根据四川省江油市金城房地产开发公司申请进行了所有权备案登记，根据登记资料显示：2号楼1—7层为住宅，建筑面积1702.26平方米；6号楼1—2层营业用房，建筑面积278.56平方米。
1998年6月1日，四川省江油市金城房地产开发公司将6号楼1层3—6号面积为66.01平方米以及6号楼2层面积为178.59平方米的营业用房（总面积244.60平方米）出卖给江油市六二四研究所华江工程公司，并办理了产权变更登记；1999年6月2日，四川省江油市金城房地产开发公司将6号楼1层1号车库（面积为17.92平方米）出卖给汤云全，并办理了产权变更登记；1999年6月2日，四川省江油市金城房地产开发公司将6号楼1层2号车库（面积为17.29平方米）出卖给柳静，并办理了产权变更登记；2004年3月16日，第三人何永兴以7000元价格从四川省江油市金城房地产开发有限公司购得争议的房屋，并取得房屋产权证书，该产权证显示：房屋所有人为何永兴，房屋位于江油市中坝镇金城小区6号楼1号房屋，面积9.87平方米，房屋用途营业。
另查明：第三人何永兴2007年之前在金城小区担任小区门卫。
本院认为，根据建设工程规划许可证所附总平面规划图可以证实：金城小区6号楼底层设计为车库2间，对应的房号为1层1号、2号，商店四间，对应的房号为1层3—6号，过道一侧设计为值班、配电室，6号楼1—2层总面积为278.56平方米。被告金城房地产公司先后将6号楼1层3—6号商店和2层办公房全部出卖给江油市六二四研究所华江工程公司，将6号楼1层1号车库出卖给汤云全、将6号楼1层2号车库出卖给柳静，已出售面积合计为279.81平方米。因此，第三人何永兴所购买的9.87平方米营业用房应当是规划设计图上的值班、配电室，不属于可以销售的商业用房，现行政机关已进行了房屋变更登记，并颁发了房屋产权证，故本案属于行政诉讼受案范围，不属于民事受案范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第一项之规定，裁定如下：
驳回原告江油市永丰社区金城小区业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 曹 蓉
审 判 员 李 俊
人民陪审员 郑 兵
二〇一五年一月十日
书 记 员 梅楚雪