北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第1139号
上诉人（原审原告）北京和众君衡投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里302号楼2201室。
法定代表人罗宇峰，总经理。
委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司（原北京满园芳餐饮管理服务有限公司），住所地北京市东城区新中西里26号。
法定代表人王梓桥，执行董事。
委托代理人聂志伟，男，1964年12月14日出生。
委托代理人何洪岩，北京市凯泰律师事务所律师。
上诉人北京和众君衡投资顾问有限公司与上诉人北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第7697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，北京和众君衡投资顾问有限公司（下称和众君衡公司）起诉至原审法院称：2007年11月7日，我公司与北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司（下称三只耳公司）签订《房屋租赁协议》，约定年租金为220万元，采取季付方式支付。空调费每年20万元，随同租金交纳。2014年3月20日，三只耳公司却拖延交纳租金。经我公司多次催促，三只耳公司拒绝支付租金。我公司于2014年5月30日向三只耳公司发送通知函，三个工作日内三只耳公司未交纳租金，则双方租赁协议解除。截至我公司起诉，三只耳公司仍未交纳租金。故要求判令：1、双方签订的《房屋租赁协议》自2014年6月3日起解除；2、三只耳公司自判决生效之日起三日内支付2014年第二季度的租金55万元、空调费5万元；3、三只耳公司自判决生效之日起三日内支付2014年第二季度的违约金44万元；4、三只耳公司自判决生效之日起十五日内支付自2014年3月21日至实际腾退房屋租金、空调费及相应的违约金；判令三只耳公司自判决生效之日起十五日内腾退《房屋租赁协议》约定的和众君衡公司房屋；6、三只耳公司承担本案的诉讼费用。
三只耳公司辩称：和众君衡公司没有向我公司催缴费用，我公司也没有拒绝支付。我公司无法与和众君衡公司法定代表人联系，也不清楚和众君衡公司实际经营地址。在与和众君衡公司无法联系的情况下，我公司为了避免逾期支付租金于2014年3月27日向房屋产权人北京奥世凯物美商业有限公司（案外人）开具转账支票支付了2014年第二季度的房屋租金60万元。我公司于2014年6月9日收到和众君衡公司通知函，于6月11日向和众君衡公司指定银行庄户电汇租金60万元。2014年6月20日，我公司向和众君衡公司再次支付租金60万元。综上，我公司无法按时支付房屋租金是和众君衡公司失联造成的，故我公司不同意和众君衡公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据审理查明的事实，和众君衡公司向三只耳公司发出《通知函》应视为和众君衡公司行使合同解除权的特别约定。现和众君衡公司限定三只耳公司三个工作日的期限过于苛刻，且三只耳公司通过积极采取补救措施，全面履行约定义务，能够继续履行合同，并不影响合同目的的实现，故法院对和众君衡公司要求解除合同等诉讼请求不予支持。三只耳公司延迟支付租金系违约行为，应按合同约定向和众君衡公司支付违约金，法院对和众君衡公司主张的2014年第二季度违约金44万元予以支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司于判决书生效之日起七日内支付北京和众君衡投资顾问有限公司违约金四十四万元；二、驳回北京和众君衡投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，和众君衡公司与三只耳公司均不服，均上诉至本院。
和众君衡公司上诉要求撤销原审判决第二项，改判解除双方于2014年6月3日的《房屋租赁合同》；其所持的主要上诉理由为：原审法院认定我公司发出的通知函为行使合同解除权的特别约定，属于法律事实认定错误，因三只耳公司违约，我方无论发通知函均可以随时解除合同；原审法院认定通知函限定的三个工作日过于苛刻缺乏依据；三只耳公司的补救措施无法改变工其严重违反合同的事实，其违约事实清楚。
三只耳公司上诉要求撤销原审判决，改判驳回和众君衡公司的全部诉讼请求。其所持的主要上诉理由为：我公司始终在积极履行支付租金的义务，除2010年有三笔租金应和众君衡公司的要求电汇外，其余三十余次均为和众君衡公司法人到我公司财务收取租金，已经形成惯例，2014年3月20日到交纳第二季度租金之时，和众君衡公司法人未来收取，也失去联系，我公司才将租金交与原房主北京奥士凯物业美商业有限公司；我公司于2014年4月28日及5月14日向和众君衡公司发函要求其收取租金，后因其办公地址无人导致无法送达；我方目前已电汇所欠租金。
经审理查明：2007年11月7日、2007年12月3日、2007年12月6日，和众君衡公司（作为合同乙方、承租方）与案外人北京奥世凯物美商业有限公司（作为合同甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》及补充协议约定，甲方同意将位于北京市东城区新中西里26号（新兴里菜市场）内一层建筑面积约32平方米营业用房，内二层建筑面积约890平方米，内三层建筑面积约860平方米以租赁形式有偿提供给乙方开办餐饮；租赁期自2007年11月7日至2022年11月6日止；租金为：2007年11月7日到2012年11月6日每年租金200万元，2012年11月7日到2017年11月6日每年租金210万元，2017年11月7日到2022年11月6日每年租金220万元，租金每五年递增5％；乙方每年缴纳中央空调使用费7.5万元；付款期限：季付，上一季度末月20日前支付下一季度租金等。
2007年11月7日，和众君衡公司（作为合同甲方、出租方）与三只耳公司（作为合同乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方同意将位于北京市东城区新中西里26号（新兴里菜市场）内一层建筑面积约32平方米营业用房，内二层建筑面积约890平方米，内三层建筑面积约860平方米以租赁形式有偿提供给乙方开办餐饮；租赁期自2007年11月7日至2022年11月6日止；租金为每年租金220万元；乙方每年缴纳空调费20万元；付款期限：季付，上一季度末月20日前支付下一季度租金；乙方未按约定交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行交付义务的，甲方有权通知乙方终止协议，收回房屋及其设备，并有权要求乙方支付全年租金的20％作为违约金；在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款和保证义务，违约方应向守约方支付当年全额租金的20％作为违约金等。
2014年3月27日，三只耳公司以与和众君衡公司法定代表人失去联系，和众君衡公司办公地址变更为由向北京奥世凯物美商业有限公司开具转账支票60万元。北京奥世凯物美商业有限公司收到转账支票后向三只耳公司开具了收据。2014年4月21日，和众君衡公司按约定时间向北京奥世凯物美商业有限公司支付了租金。因与三只耳公司没有租赁合同，北京奥世凯物美商业有限公司将支票退回三只耳公司。
2014年5月30日，和众君衡公司法定代表人罗宇峰在北京市国信公证处对和众君衡公司（申请人）向三只耳公司以邮政特快专递的形式发出《通知函》的过程及《通知函》内容进行公证。上述《通知函》内容如下，“根据我司与贵司于2007年11月7日签署的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）的规定，贵司应当于2014年3月20日之前向我司缴纳租金及空调费共计人民币60万元。截止本通知发出之日，贵司尚未缴纳前述租金及空调管理费，也未有任何人与我司联系支付租金及空调管理费的事宜，贵司已经违反租赁协议的约定，依据合同法和租赁协议的约定，我司享有单方解除租赁协议的权力以及追究贵司法律责任的权利。我司正式通知贵司如下：请贵司将前述租金、空调管理费人民币60万元及违约金44万元共计人民币104万元支付到我司如下银行账户：收款人：北京和众君衡投资顾问有限公司、账号：×××、开户行：建行北京市保利支行营业部。本通知发出后三个工作日内，我司仍未收到前述房屋租金、空调管理费及违约金，本通知即视为我司单方解除租赁协议的通知，我司将依据租赁协议及相关法律规定对贵司采取进一步的措施。”2014年5月31日，三只耳公司收到上述《通知函》。2014年6月11日、2014年6月20日、2014年9月18日，三只耳公司向和众君衡公司（账号：×××）分别电汇60万元。
另查，三只耳公司曾于2010年4月21日、2010年7月20日、2010年10月18日向和众君衡公司（账号：×××）分别电汇60万元。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《说明》、《公证书》、《通知函》、邮件查询结果、电汇凭证及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：和众君衡公司与三只耳公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁协议》未明确约定三只耳公司向和众君衡公司交纳租金的具体方式；合同履行过程中，三只耳公司曾于2010年向和众君衡公司的账户电汇过3笔租金，其后的租金的交纳方式均为和众君衡公司派员到三只耳公司的营业场所收取租金。现和众君衡公司未按期交纳2014年第二季度租金，构成违约，原审法院判决由其向和众君衡公司承担违约责任，并无不当，应予维持。对于2014年第二季度租金的交纳问题，因《房屋租赁协议》对租金的交纳方式并无明确约定，双方在合同履行过程中亦未形成固定的租金履行方式，和众君衡公司未派员到三只耳公司的营业场所收取租金，三只耳公司主动向案外人北京奥世凯物美商业有限公司曾提存过2014年第二季度租金，虽然三只耳公司交纳租金的对象存在错误，但综合考虑租金交纳方式的约定及合同的具体履行情况，本院认为三只耳公司迟延支付租金的行为并非恶意违约，即其行为尚不构成根本违约，故双方均应依《房屋租赁协议》继续履行合同。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14160元，由北京和众君衡投资顾问有限公司负担7080元（已交纳）；由北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司负担7080元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费7970元，由北京世纪三只耳餐饮管理服务有限公司负担7900元（已交纳），由北京和众君衡投资顾问有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年三月十一日
书 记 员 张晓鸥