江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1418号
上诉人（原审原告）马连军，个体户。
上诉人（原审原告）王慧芳（系上诉人马连军妻子），无业，无业。
两上诉人共同委托代理人卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）淮安飞耀房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区厦门西路6号。
法定代表人徐建华，该公司董事长。
委托代理人孙桂宝、薛培培，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人马连军、王慧芳与上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年6月7日作出（2014）淮开民初字第0575号民事判决。上诉人马连军、王慧芳、上诉人飞耀房地产公司均不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人马连军及上诉人马连军、王慧芳共同委托代理人卞传扣、上诉人飞耀房地产公司委托代理人孙桂宝、薛培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年6月15日，原告马连军、王慧芳与被告飞耀房地产公司签订商品房买卖合同，约定将被告开发的淮安经济技术开发区威海路26号大湖城邦花苑88-101号房及车库出售给原告马连军、王慧芳，合同约定房屋价款为2022000元，买受人于签订合同之日支付房款722000元，银行贷款人民币1300000元，于合同签订后15日内在指定银行办理完贷款手续。合同第八条约定出卖人（即本案的被告）应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人（即本案的原告）。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条记载的出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、房屋交付时，供水、供电系统满足正常使用；2、房屋交付时，小区道路完好等。
2012年4月10日，被告飞耀房地产公司在淮安日报上刊登一份交房通知，告知包括本案原告在内的35位住户购买的房屋已经验收合格，要求35位住户于2012年4月12日至同年5月12日携带购房合同等相关资料前去办理交接手续，2012年4月11日，被告又邮寄挂号信一封给原告，要求原告在规定的时间前接收房屋，但原告以小区道路未修好而拒绝接收房屋。2013年3月16日，原告给被告发函，指出其购买的房屋即使符合交付条件，也还有使用上的缺陷，直到2012年7-8月，靠近原告车库范围，仍然是围墙遮挡，泥泞路面。直到2013年3月16日，路面才被粗略整理一下，既不美观又影响使用，要求被告给予不少于8万元的补偿。原、被告双方协商未果，原告于2014年3月10日诉至法院，要求1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、请求判令被告因逾期交房按合同约定日万分之一向原告支付违约金160749元（暂计算至2014年3月5日）。3、判令被告因逾期交房造成原告实际损失127718元（计算方式按购房款2022000元的同期银行贷款利息，暂计至2014年3月5日为288467元，扣除合同中约定的违约金160749元差额为127718元，全部违约损失计算至实际交付房屋之日止）；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原审另查明，直至2014年6月5日原告所购买的房屋入户的一段道路尚未铺好，道路两边没有绿化。
原审原告马连军、王慧芳诉称，2010年6月15日，原告与被告飞耀房地产公司签订商品房买卖合同一份，原告购买淮安经济技术开发区威海路的大湖城邦花苑88-101号房及车库。合同签订后，原告交付了全部房款，履行了合同约定的全部义务，被告应于合同约定的商品房交付时间将商品房交付原告使用。但时至今日被告仍未向原告交付验收合格的房屋，且大湖城邦花苑88-101号房面前道路未完工，车库也不能使用，被告也未向原告说明原因。被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益。请求法院判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、请求判令被告因逾期交房按合同约定日万分之一向原告支付违约金160749元（暂计算至2014年3月5日）；3、判令被告因逾期交房造成原告实际损失127718元（计算方式按购房款2022000元的同期银行贷款利息，暂计至2014年3月5日为288467元，扣除合同中约定的违约金160749元，差额为127718元，全部违约损失计算至实际交付房屋之日止）；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告飞耀房地产公司辩称：1、根据原、被告双方合同约定，被告飞耀房地产公司应于2011年12月31日前交房，但被告直至2012年4月10日才通知原告办理交房手续，存在违约，被告同意按合同约定给付原告违约金；2、本起诉讼的原因是原告没有按照被告通知及时办理交房手续，故原告提出的其他损失不予认可。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告在原告所购买的房屋验收合格后于2012年4月10日在报刊上公告要求原告等购房户于2012年4月12日至5月12日携带购房合同等相关资料前来办理交接手续，又发出了相关挂号信件，两原告明知交房时间为2012年4月12日至5月12日，但因为小区道路即原告家门前道路未完好等原因而没有接收房屋，被告虽延迟交付，但原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，被告表示同意，原审对两原告要求被告交房的请求，予以支持。关于逾期交房违约金，合同约定2011年12月31日前交付房屋，由于被告原因逾期交房，被告应当给付逾期交房违约金，从2012年1月1日至2012年4月12日期间的违约金应为20624.40元（2022000＊日万分之一＊102），被告无异议，予以支持。对于原告主张至今未交付房屋的违约金，原审认为，被告基于合同约定的交付条件交付房屋，但由于原告怠于取房，由此产生的责任和扩大的损失，应由原告自行承担；被告交付的房屋虽符合交房条件，但原告家房前道路不畅通，车库无法使用，确实存在交付上的瑕疵，结合本案道路影响通行等实际情况，被告可适当给予原告补偿，原审法院酌定15000元，对原告主张超出部份，不予支持。
原告主张购房款的利息损失127718元，认为其购买了被告的房屋但并没有能够实际使用，造成了购房款的利息损失，对此，原审认为，原告主张的该损失缺乏事实与法律依据。该商品房买卖合同并未解除，且原告主张损失的前提是车库前道路不完善，原告已按合同约定主张逾期交房的违约责任，故对两原告主张购房利息损失的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司与原告马连军、王慧芳于本判决生效后十日内办理交房手续；二、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付两原告逾期交房违约金及补偿款合计35624.40元；三、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5626元，减半收取2813元，由原告马连军、王慧芳承担1468元，被告淮安飞耀房地产开发有限公司承担1345元。
判决后，上诉人马连军、王慧芳不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定房屋交付时，小区道路完好，而上诉人所购房屋周围道路仍未铺好，车辆无法通行，车库根本无法使用，被上诉人应承担违约责任；2、被上诉人迟延交房，应承担违约责任；3、被上诉人交付的房屋没有经过消防验收，未取得备案证书，应承担违约责任。请求二审依法改判。
上诉人飞耀房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人飞耀房地产公司对逾期交房违约金无异议，但上诉人飞耀房地产公司交付房屋存在暇疵，这种结果产生的原因是承建小区北面工程的承建单位堆放建筑材料所致，与上诉人飞耀房地产公司无关，一审判决上诉人飞耀房地产公司补偿马连军、王慧芳15000元没有依据，请求二审法院依法改判。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，关于逾期交房违约金问题。上诉人飞耀房地产公司在房屋验收合格后，于2012年4月10日在报刊上公告通知购房户，于2012年4月12日至5月12日，携带购房合同等相关资料前去办理交接手续，上诉人马连军、王慧芳因为门前道路未铺好而没有接收房屋。《商品房买卖合同》约定2011年12月31日前交付房屋，上诉人飞耀房地产公司未按合同约定的时间交房，应当给付上诉人马连军、王慧芳逾期交房违约金20624.40元（2022000＊日万分之一＊102）。上诉人马连军、王慧芳怠于办理房屋交接手续，对扩大的损失，应由其自行承担。上诉人飞耀房地产公司交付的房屋虽符合交房条件，但上诉人马连军、王慧芳家房前道路不畅通，车库无法使用，飞耀房地产公司交付房屋存在瑕疵，应适当予以补偿，对补偿数额，原审酌定15000元并无不妥。上诉人马连军、王慧芳关于飞耀房地产公司交付房屋时不具有备案证书、没经过消防验收，应承担违约责任的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2978元，由上诉人马连军、王慧芳负担2803元，上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一四年九月十日
书记员 靳蓓蕾