湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03167号
原告谢雁文。
委托代理人银朝军，湖南海川律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师。
委托代理人历伟明，湖南俊彦律师事务所律师。
原告谢雁文诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序于2013年10月22日公开开庭进行了审理。书记员刘彬担任记录。原告的委托代理人银朝军、被告金邦公司的委托代理人向阳晖、历伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢雁文诉称：2010年10月8日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目7-205号房屋，房屋总金额为830604元。根据合同约定，被告应在2010年11月8日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告至今仍未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，已严重违约，依法应承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告在90日内为原告办妥房屋所有权证；2、被告在为原告办妥房屋所有权证后90日内为原告办好房屋国有土地使用权证；3、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证违约金人民币123095元（暂从2012年4月24日计算至2013年8月31日），并自2013年9月1日起，计算至房屋所有权证和国有土地使用权证实际下发之日止；4、本案诉讼费由被告承担。
被告金邦公司辩称：一、原告请求支付违约金时间计算错误。根据原告与被告之间签订的《长沙市商品房屋买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在2010年11月8日前向原告交付未来城项目7-205号房屋，并约定被告在该商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，并委托被告在初始登记后90个工作日内为原告办妥该房屋房屋产权证，在办妥房屋产权证后90个工作日内办好土地使用证。综上所述被告诉请违约金时间应从2012年8月16日开始计算，而原告的诉讼请求主张的违约金计算时间明显不符合事实。二、被告与原告购房合同中关于产权登记违约金的约定明显过高，有违公平原则。原告诉请每日万分之三的违约金有失公平，且原告实际所遭受的损失没有证据证明。本案中被告也是受害者，相关产权证书未能办理的主要原因并非被告，而是工程承包方单方违约造成，为了能协助原告办理相关产权证书，被告已经在积极采取各种措施，并已向法院起诉，现处于执行阶段。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、被告正积极的完善施工呈报资料，尽快为原告方办妥相关产权证书。被告方聘请社会专业机构收集相关资料，已有部分产权证已经办妥，剩余相关产权证书也在积极报备当中，尽快为原告方办妥。综上所述，答辩人认为，被告的义务是协助办证，而且已积极的配合完成了相关工作，且被告也是受害者。原告的诉讼请求有违公平原则，请求法院依法驳回原告的相关诉讼请求。
经审理查明：2010年10月8日，原告谢雁文作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20086997205），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第7幢2层205号房。合同第四条约定购房总金额为830604元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年8月30日前；合同第十八条约定：“出卖人在交付商品房使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2010年11月8日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。现被告仍未完成未来城7栋房屋的初始登记，原告仍未取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、前期物业管理服务协议等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。
原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张因该幢房屋的施工方尚未向被告提供完整的符合竣工验收备案要求的竣工资料，致使被告未在合同约定的时间内将该幢商品房向产权登记机构申请初始登记，并取得房屋所有权证，因此没有违约，不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告主张因与案外人的纠纷导致迟延向管理部门申请登记而完全免除其违约责任的主张，理由不当，本院不予支持。被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋所有权证和国有土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案，在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。
二、关于违约金的承担问题。
依据合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。本案被告向原告交付商品房的时间是2010年11月8日，依合同约定被告应在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，故被告的违约时间应当为交付商品房之日起365个工作日后，即从2012年4月9日起开始计算。现计算至本案判决之日即2013年10月24日，计算得出的违约时间为563天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办证已经产生的违约金为16400元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告谢雁文所购“未来城”第7幢2层205号房商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告支付违约金；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢雁文支付违约金16400元；
三、驳回原告谢雁文的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2762元，减半收取1381元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告谢雁文已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告谢雁文。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黄婧
二〇一三年十月二十四日
书记员 刘彬