江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1896号
上诉人（原审被告）欧爱克斯（南通）服饰有限公司，住所地启东市王鲍镇中施村。
法定代表人欧显忠，董事长。
委托代理人高彬，江苏江花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚建忠。
被上诉人（原审原告）金维萍。
两被上诉人共同委托代理人曹金红，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。
上诉人欧爱克斯（南通）服饰有限公司（以下简称欧爱克斯公司）因与被上诉人姚建忠、金维萍租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2013）通潮民初字第0219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，南通天太时装有限公司（以下简称天太公司）的前身南通天太纺织制品有限公司成立于2002年12月19日，2007年3月26日进行工商变更。2007年3月29日，姚建忠、金维萍成为天太公司仅有的两名股东。
2008年3月20日，姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司（法定代表人为欧显忠，其妻陈某为公司股东）签订“关于南通天太时装有限公司租赁经营协议”，约定将天太公司的厂房及机器设备出租给欧爱克斯公司使用。约定租期5年，自2008年4月1日起至2013年3月31日止，租赁费每年38万元，共计190万元。第一年的租金在协议签订后正式入驻之前缴纳，以后每年4月1日前给付。姚建忠、金维萍负担其中15万元租金的税费，其余部分由欧爱克斯公司负担。合同签订后，欧爱克斯公司按约于2008年4月1日通过电子同城结算汇款38万元给天太公司，汇款用途注明为“房租”。同年4月6日，双方办理租赁物交接手续，姚建忠、金维萍方由姚建忠签名，欧爱克斯公司方由张某代表欧爱克斯公司公司接受租赁物并在接受单上签名，同时在接受单上盖有欧爱克斯公司公章。2009年4月16日，南通天泰克斯公司服饰有限公司（以下简称天泰克斯公司）汇款23万元房屋及设备租金给姚建忠。2009年4月28日、29日，欧爱克斯公司分别汇款7万元、8万元至金维萍开设在中国银行的账户上。2010年3月25日，南通连晟公司服饰有限公司（以下简称连晟公司）给付天太公司房租18万元。2010年3月22日、35日、26日、29日、31日，欧爱克斯公司分别汇款5万元、57000元、5万元、31250元、11750元至姚建忠、金维萍的中行账户。2011年3月21日，连晟公司汇款18万元房租给天太公司。2012年2月16日，连晟公司汇款18万元房租给天太公司。2012年12月17日，欧爱克斯公司向姚建忠、金维萍发函，表明2008年3月20日的合同到期后不再续签。2013年1月30日，欧爱克斯公司再次发函给姚建忠、金维萍，再次表明2008年3月20日的合同到期后不再续签并提出办理资产交接事宜。2013年2月5日，欧爱克斯公司向姚建忠、金维萍出具委托书，委托该公司李某、施某、欧某、蔡某4人办理交接事宜。
另查明，天泰克斯公司成立于2008年7月23日。2009年4月30日核准变更为连晟公司，法定代表人为陈某，系欧爱克斯公司法定代表人欧显忠之妻。南通欧泰克斯服饰有限公司（以下简称欧泰克斯公司）法定代表人为陈某，欧显忠为该公司股东。
又查明，天太公司于2012年12月18日变更为南通聚瑞时装有限公司，法定代表人变更为姚某。该公司于2013年8月10日召开股东会，同意两姚建忠、金维萍于2008年3月20日与欧爱克斯公司签订租赁合同，该合同项下的权利义务由姚建忠、金维萍承继。天太公司建造的厂房未办理建房审批手续，亦未办理房屋产权登记手续。
还查明，2008年7、8月间，姚建忠、金维萍与天泰克斯公司订立“租赁协议”1份，约定姚建忠、金维萍将位于南通市通州区平潮镇某村的厂房及机器设备租赁给天泰克斯公司使用。租期1年，自2008年4月1日至2009年4月1日。房租每年15万元，机器设备每年8万元，租赁费共计23万元。租赁协议上落款日期为2008年3月1日。2009年4月1日，姚建忠、金维萍与天泰克斯公司订立“租赁协议”1份，除租期为2009年4月1日至2010年4月1日外，其他内容与2008年3月1日订立的协议相同。2010年3月1日，天太公司与连晟公司订立“租赁协议”1份，除租期为2010年4月1日至2011年4月1日，房租每年10万元，机器设备租金每年8万元，共计18万元，其他内容与上两份协议内容相同。出租方由姚建忠、金维萍姚建忠签名。2011年4月1日，天太公司与连晟公司订立“租赁协议”1份，除租期为2011年4月1日至2012年4月1日，其他内容与2010年3月1日订立的协议相同。协议出租方由姚建忠签名。2012年4月1日，天太公司与连晟公司订立“租赁协议”1份，除租期为2012年4月1日至2013年4月1日，其他内容与2011年4月1日订立的协议相同。协议由双方单位盖章。
原审法院认为，本案争议焦点为姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司于2008年3月20日订立的租赁合同是否有效、是否实际履行。
一、姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司订立的案涉租赁协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立。但因案涉租赁房屋为无批建手续的房屋，违反了相关法律法规的规定，故协议中有关房屋租赁部分应为无效。其余关于机器设备租赁部分，仍然有效。
二、关于案涉租赁协议是否实际履行的问题。原审认为，协议订立后已实际履行。理由如下：
1、协议订立后，欧爱克斯公司已按约于2008年4月1日通过银行同城结算汇款38万元租金给姚建忠、金维萍持股的天太公司，且该汇款单上注明汇款用途为“房租”，与姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司订立的租赁合同约定的时间、标的额、用途均一致。欧爱克斯公司抗辩系代拟成立的天泰克斯公司（连晟公司的前身）垫汇，无证据证明，何况汇款时天泰克斯公司尚未成立，代尚未注册成立的单位先垫付租金的抗辩意见与常情不符，法院难以采信。对欧爱克斯公司抗辩38万元中租金仅23万元、另有15万元为苗木费的主张，原审认为，首先，关于租金为23万元的主张，欧爱克斯公司仅提供了2张时间为2008年12月17日的租金票据，时间在2008年4月1日汇款之后。且付款单位为天泰克斯公司，与本案并无关联性。另提供的2张苗木费税票时间为2008年5月6日，也在汇款之后。且无证据证明该发票系姚建忠、金维萍提供。故对欧爱克斯公司该抗辩难以采信。原审认定第一年的租金38万元欧爱克斯公司已按约给付。
2、在合同订立后的同年4月6日，双方办理租赁物交接手续，欧爱克斯公司的工作人员张某在接受清单上签名，同时该接受单上有欧爱克斯公司单位公章，能够证明姚建忠、金维萍已按约将租赁物交付给欧爱克斯公司。对欧爱克斯公司认为其系代拟成立的天泰克斯公司接受，张某实为天泰克斯公司的员工，其签名亦系代表天泰克斯公司接受交付的抗辩意见，原审认为，交接租赁物时，天泰克斯公司尚未成立，欧爱克斯公司是无法代替天泰克斯接受租赁物的，既然公司没有成立，张某系天泰克斯职工的说法就不成立。为此，对欧爱克斯公司该抗辩意见难以采信。
3、从工商登记资料来看，天泰克斯公司的法定代表人为陈某，与欧爱克斯公司的法定代表人欧显忠系夫妻，陈某又系欧爱克斯公司单位的股东之一，欧泰克斯公司的法定代表人为陈某，三家企业为关联企业，为此，由天泰克斯公司（连晟公司）代欧爱克斯公司付款完全存在可能。故天泰克斯公司于2009年汇给姚建忠、金维萍方的23万元应理解为代欧爱克斯公司给付的第二年的部分租金。欧爱克斯公司分两次给付姚建忠、金维萍金维萍15万元，应理解为合同约定的第二年的部分租金。因欧爱克斯公司提供的苗木发票无法显示系姚建忠、金维萍方提供，又不能提供其他双方有苗木业务往来的证据，且该汇款的数额（15万元）与天泰克斯公司的代付租金（23万元）之和正好与合同约定的年租金38万元相吻合。
4、由天泰克斯公司变更而来的连晟公司于2010年3月25日向天太公司支付的18万元亦应理解为代欧爱克斯公司给付的第三年的部分租金，理由前述。在2010年3月22日至3月31日，欧爱克斯公司共分五次汇给姚建忠、金维萍姚建忠20万元，加上已给付的18万元，正好与双方租赁合同约定的年租金38万元相吻合。欧爱克斯公司抗辩认为该20万元均系双方之间的货款往来，虽提供了相关的票据加以佐证，但并不能充分证明双方存在面料购销往来，仅凭税务票据及支票存根不足以认定该20万元为货款。况且欧爱克斯公司提供的往来款总额为205250元，欧爱克斯公司解释其中20万元通过银行汇款给付，另有5250元为现金给付并由姚建忠、金维萍收取，无证据证明，而该说法并未得到姚建忠、金维萍的认可。故对欧爱克斯公司该抗辩意见，亦难以采信。
5、合同即将到期，欧爱克斯公司以自己的名义数次致函姚建忠、金维萍方洽谈处理合同到期后的相关事宜，应为欧爱克斯公司在履行合同义务，对欧爱克斯公司认为该行为系代连晟公司与姚建忠、金维萍方联系并办理相关事宜的抗辩意见不予采信。
6、姚建忠、金维萍提供的照片显示，涉案租赁物的承租方为欧爱克斯公司，虽然显示的公司名称为“欧爱克斯服饰”，但与欧爱克斯公司名称相对接近，而与欧爱克斯公司抗辩的承租方为天泰克斯服饰（连晟服饰）相去甚远。
综上，姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司于2008年3月20日订立的“租赁协议”系双方当事人的真实意思表示，但因为出租房屋无建房手续而致租赁合同中有关房屋租赁的部分无效，但该部分合同无效并不因此影响姚建忠、金维萍就案涉房屋的财产收益权。姚建忠、金维萍方按协议约定的租金标准向欧爱克斯公司主张房屋占有使用费及机器设备租赁费，应予支持。合同订立后，双方已按约履行，欧爱克斯公司抗辩该协议并未实际履行不予采信。为此，姚建忠、金维萍要求欧爱克斯公司按租赁合同约定给付尚余占有使用费及租金40万元的诉讼请求予以支持。对姚建忠、金维萍要求欧爱克斯公司支付逾期给付的利息损失的主张，因该诉请并不超过银行同期贷款利率，应予支持。对欧爱克斯公司抗辩认为双方签订的合同并未实际履行，双方履行的是姚建忠、金维萍（天太公司）与天泰克斯公司（连晟公司）签订的5份租赁协议的意见，因其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。关于欧爱克斯公司抗辩认为姚建忠、金维萍第四年的租金主张已过诉讼时效的意见，原审认为，双方订立的租赁合同明确约定，租金共计190万元，每年38万元，分五年付清，应视为同一债务分期履行的情形。根据有关规定，分期履行的债务期限应从最后一期履行期限届满之日起计算。为此，姚建忠、金维萍主张第四年租金的诉讼请求并未超过诉讼时效，对欧爱克斯公司该抗辩意见不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、欧爱克斯公司于判决生效后三日内向姚建忠、金维萍支付房屋占有使用费及机器设备租赁费共计40万元。二、欧爱克斯公司于判决生效后三日内向姚建忠、金维萍支付利息损失38000元（按中国人民银行同期贷款利率从2011年4月1日起计算至2013年5月31日止）。案件受理费7800元，财产保全费2720元，合计10520元，由欧爱克斯公司负担。
宣判后，欧爱克斯公司不服，向本院提起上诉称：1、一审诉讼程序违法。本案一审当中经过三次开庭，最后一次开庭结束时间2013年6月8日。但一审法院在判决书第11页采纳了2013年8月10日的股东会决议，这些材料在一审庭审中没有看到也没有质证。同时经过姚建忠、金维萍的一审代理人章国林不具有代理资格，仍然以法律服务者的身份出庭代理，本案理应发回重审。2、一审法院认定案件事实不清。一审法院认定的租赁合同是五年期的租赁合同，明确约定每年的4月1日之前支付相应的租金。因此每年的租金不能视为同一笔债务。欧爱克斯公司支付给天太公司的38万元明确的是房屋租金和绿化费用，姚建忠在支票存根联签字，认可了汇款的用途。但一审法院对此节事实不仅没有予以认定，相反认定为38万元全部为房屋租金没有事实根据。作为租赁物的同一个厂房和同一个设备，姚建忠、金维萍或天太公司每年都与连晟公司分别签订了五年的租赁合同，每年的租金合同履行完毕并在税务部门开具发票。姚建忠、金维萍或天太公司不可能把同一标的物的厂房和设备分别出租给其他人。姚建忠、金维萍分别在2008年、2009年2010年多次收取多个单位的款项，每笔款项都有支票存根联的用途予以记载。但一审法院未能予以全面正确的认定。3、一审法院适用法律不当。每一年的租赁费是每一笔不同的债务，一审法院将五年的租赁费190万元视为同一笔债务，不符合最高院的规定以及民法通则的相关规定，即使2008年12月20日的租金协议书实际履行，姚建忠、金维萍所主张的第4年的租金也已经超过法律规定的一年诉讼时效。一审法院对欧爱克斯公司要求调查取证以及相应的测谎申请没有予以答复，在判决书中也没有提及。一审法院在姚建忠、金维萍未变更诉讼请求的情况下，擅自将全部租赁费用变更为部分占用费部分租赁费不符合法律规定。依据最高院司法解释的规定，出租人对同一房屋签订数份租赁合同，在合同有效的情况下，人民法院应当根据实际占用房屋的顺序确定承租人，案涉房屋以及设备已被连晟公司占有使用，因而一审法院认定双方实际履行2008年3月20日的租赁协议没有法律的依据。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回姚建忠、金维萍的一审诉讼请求并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人姚建忠、金维萍答辩称，欧爱克斯公司欠付房屋和设备租赁费用，依法应当给付。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
审理过程中，欧爱克斯公司补充提供通州市供电公司变更户名工作传票复印件一份，证明案涉房屋设备由连晟公司实际占有使用。姚建忠、金维萍质证认为，该证据不属于新证据，对复印件的真实性、关联性均不予认可。本院审查认为，该证据复印件显示日期为2009年5月27日，故不作为新证据采信。
本院认为，本案争议焦点为欧爱克斯公司与姚建忠、金维萍之间是否存在租赁、使用关系？姚建忠、金维萍是否有权要求欧爱克斯公司支付租金及使用费。
根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释﹥》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。欧爱克斯公司与姚建忠、金维萍签订的租赁经营协议约定租赁标的物包含厂房和机器，而案涉厂房至今未能取得合法审批手续，故协议中关于厂房租赁的部分无效，关于机器设备租赁的部分仍然有效。欧爱克斯公司上诉称在姚建忠、金维萍未变更诉讼请求的情况下一审迳行变更全部租赁费的诉讼请求为占用费和部分租赁费无法律依据，对此本院认为，对于租赁合同案件而言，租赁合同的效力是法院依职权必须审查的内容，在查明案涉厂房未取得合法审批手续的情况下，原审根据已查明的事实迳行判决并无不当。关于姚建忠、金维萍的合同主体资格问题，姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司订立的租赁合同系以天太公司名义签订，但仅有姚建忠、金维萍的签字，未加盖天太公司的公章。在一审审理过程中，姚建忠、金维萍提供了南通聚瑞时装有限公司的股东会决议，对姚建忠、金维萍与欧爱克斯公司签订的租赁合同进行了追认，故姚建忠、金维萍具有签订租赁合同的主体资格。该股东会决议未交予欧爱克斯公司质证，属于程序瑕疵，但并未影响案件的公正判决，也未损害欧爱克斯公司的实体权利，欧爱克斯公司主张因此发回重审无充分法律依据。
就案涉厂房与机器，姚建忠、金维萍分别以自身名义或天太公司名义与欧爱克斯公司、连晟公司及其前身天泰克斯公司签订过数份租赁合同。欧爱克斯公司主张其与姚建忠、金维萍虽签订了租赁合同但并未实际履行，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释﹥》，实际履行的合同主体是天泰克斯公司和连晟公司。本院认为，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释﹥》第六条所针对的是订立的数份租赁合同均有效的情况下如何确定实际承租人，而本案中因案涉厂房未取得合法审批手续，所有租赁合同中有关案涉厂房的部分均应无效，故本案不符合该解释所规定的情形。
租赁合同是否实际履行，应根据租赁物的占有使用情况、租金的给付情况等全面考察。欧爱克斯公司与姚建忠、金维萍签订租赁合同后，按约于2008年4月1日汇款38万元租金给天太公司，且汇款用途注明为房租。欧爱克斯主张该38万元中还包含15万元的苗木费，但其提供的租金票据、苗木费税票的付款单位、付款时间均不能与该笔汇款相对应，不能证明其抗辩主张，原审认定该38万元为欧爱克斯公司支付的租金并无不当。第一年的租金支付后，2008年4月6日，欧爱克斯公司工作人员与姚建忠办理了交接手续。虽然2009年的租金并非由欧爱克斯公司直接给付全额，而是由天泰克斯公司代为支付了23万元，但从欧爱克斯公司、天泰克斯公司的工商登记资料及欧爱克斯公司提交的天泰公司记账凭证等证据看，本院有理由相信欧爱克斯公司、天泰克斯公司及变更后的连晟公司为关联企业。加之欧爱克斯公司未能合理解释支付给金维萍15万元的用途，原审据此认定2009年的租金38万元已全额给付并无不当。同理，第三年的租金由连晟公司代付18万元，由欧爱克斯公司直接支付20万元，共计38万元亦与双方租赁合同约定的租金相符。2012年12月17日，欧爱克斯公司向姚建忠、金维萍出具不再续租的通知，其后，欧爱克斯公司又向姚建忠、金维萍出具请求办理资产移交的函及委托书，上述文件均以欧爱克斯公司名义出具，并以欧爱克斯公司名义表示原合同到期不再续租。综合上述分析，欧爱克斯公司上诉称其与姚建忠、金维萍签订的租赁合同并未实际履行明显有违事实，本院不予采信。
关于欧爱克斯公司的其他上诉理由。关于本案诉讼时效的问题，本院认为，双方订立的租赁合同为整体合同，约定的租赁期限为5年，租金为190万，每年的租金并非独立，仅是租金的分期支付方式，分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故原审认定主张第四年租金的诉讼时效并未超过符合法律规定。关于章国林的代理资格问题。一审庭审时，章国林提供了当事人出具的委托书及如皋市白蒲法律服务所出具的公函，原审法院对此进行了形式审查，并向双方征求了对于对方出庭人员身份的意见，欧爱克斯公司并未提出异议。若欧爱克斯公司确有证据表明章国林有违规代理的情况，可以向司法行政机关反映。关于欧爱克斯公司提出的调查取证申请及测谎申请，本院认为，欧爱克斯公司提供2008年5月6日的发票旨在证明38万元租金中有15万元为苗木费，但庭审已查明开具发票的时间在汇款时间之后，该发票与本案无关联性，原审对欧爱克斯公司的申请未作准许于法有据。测谎结论不属于法定的证据种类，且姚建忠、金维萍对此未明确表示同意，故原审未准许该申请亦无不可。
综上，欧爱克斯公司的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7800元，由上诉人欧爱克斯公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 卢 丽
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 李新珠
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。