上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第421号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海承望资产管理有限公司。
委托代理人庄建伟，上海博和律师事务所律师。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林加标。
委托代理人张战坡，上海国创律师事务律师。
上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第29598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理，上诉人承望公司的委托代理人杨仲侃、庄建伟，被上诉人林加标的委托代理人张战坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区浦东南路＊＊＊号、＊＊＊＊号中融大厦＊＊＊＊楼包含＊＊＊＊个铺位，576名业主。承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对中融大厦＊＊＊＊楼统一招租、经营。本案出租给林加标的铺位所涉七名业主均授权承望公司代为签订租赁合同，代收租金及管理费，并负责商城装修改造及维护等一切相关事宜。2014年2月20日，林加标（承租人、乙方）与承望公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：第十三条3、乙方在甲方书面通知的交付日之日起计七天内不办理租赁场地交付手续的，则甲方有权即时收回租赁场地，终止合同及将租赁场地租予第三方。同时乙方无权要求返还已支付的定金、押金、商品和服务质量保证金；第二十八条1、甲方无正当理由，不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%每日×逾期天数；第二十九条6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权根据……向乙方追索违约责任：……（4）逾期超过40天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%每日×逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含管理费）。同时乙方无权要求返回押金。
同日，林加标、承望公司签订的《物业租赁合同补充协议》约定：租赁场地位于中融大厦第四层10、11室场地（附图纸，以下简称系争房屋）；租期自2014年4月1日起至2019年3月31日止，计租起始日自2014年7月1日起；甲方于2014年4月1日前向乙方交付租赁场地；管理费的缴付起始日自2014年4月1日起计；2014年7月1日至2016年3月31日的月租金为人民币（下同）48，053元；月管理费为16，533元；乙方须向甲方缴纳租赁押金144，159元，乙方已支付的5万元租赁意向金自动转为租赁押金，签约后5日内乙方另支付46，106元租赁押金，剩余48，053元于2014年4月1日前支付；首期租金96，106元（两个月）于2014年4月1日交房前缴纳；首期管理费20，000元，于2014年4月1日交房前缴纳；2014年4月1日至2014年6月30日的管理费按2万元一次性交纳；2014年7月1日以后的管理费正常支付；如甲方未能在2014年7月1日前开业，甲方应赔偿乙方延期天数双倍的租金作为违约金；如乙方未能在2014年7月1日开业，乙方同样应赔偿甲方延期天数双倍的租金作为违约金。
合同签订后，林加标按约于2014年1月27日支付5万元、2014年2月26日支付46，106元。
2014年4月16日，承望公司发函给林加标，要求林加标支付剩余押金、租金及物业管理费等。该函件林加标于2014年4月24日签收。2014年5月19日，承望公司再次发函要求解除合同。该函件未有效送达林加标。2014年5月20日，林加标与承望公司方工作人员通电话，就未成功交接房屋的违约责任及处理进行协商。
2014年8月12日，林加标诉至法院，要求判令：1、解除林加标与承望公司所签订的物业租赁合同；2、承望公司退还林加标的租赁押金96，106元。承望公司提起反诉，要求判令：1、林加标立即支付违约金97，652元（已扣除支付的租赁押金96，106元）；2、林加标支付管理费11，220元（按220元每天为标准，自2014年4月2日计算至2014年5月23日）；3、林加标支付滞纳金4，654元（以应付金额182，529元为本金，以日万分之五为基准，自2014年4月2日计算至2014年5月23日）。
庭审中，林加标、承望公司双方确认，2014年4月1日前，承望公司曾通知林加标交接房屋。后林加标于2014年4月10日前往系争房屋，但发现水、电、煤均未进场开通，此后林加标多次前往系争房屋，均发现水电煤一直未开通，故不愿接受房屋。林加标另表示，由于2014年6月份，林加标已经另寻其他商铺承租经营，故即便系争房屋开通了水电煤，也不愿意继续接收房屋。承望公司另表示，目前整体商铺的开业时间定于2014年10月底。
关于交付房屋的条件，林加标提供两位中介方人员出庭作证用以证明，双方虽然在合同中未约定交付房屋的条件，但是在签订合同的时候承望公司曾口头承诺交付房屋的时候水电煤均需入场。承望公司表示，从未口头承诺交付房屋时水电煤开通。系争房屋的上一承租户是永乐电器大卖场，整体大卖场的水电都是开通的，现在分割成每个独立的商铺单独出租。承望公司与所有承租户的交付流程都是，承租户先接收房屋，向承望公司提供装修图纸，承望公司根据承租户的装修图纸预留水电总管，线路从天花板走，不影响承望公司同时进行室内装修。煤气不是每个商铺都需要安装的，故不由承望公司负责，而是每个商铺根据各自经营需要分别向煤气公司申请并安装。林加标认可整个楼层的照明灯是有的，但是认为按照通常的交付标准，至少应该将水电煤接到承望公司的商铺区域内，至于区域内如何排线可以由林加标自行安装，但是承望公司的水电煤连安排到承望公司的商铺区域内都没有完成。
关于系争房屋的分割情况，林加标表示，4月份前去看现场的时候，系争房屋还未独立的分割出来，只有西面靠墙，南面靠街安装了一排窗户，东面用以跟隔壁商铺分割的那堵墙是没有的，北面跟商场连接的过道也没有墙体。东面的墙一直到6、7月份才砌好。承望公司表示，4月1日系争房屋就已经独立分割出来，除了西面的墙和南面的窗，东面的墙也一并砌好。因为隔壁租户也是4月份入场，所以承望公司将该堵墙砌好。至于北面的隔断，由于北面正对商场的过道，就是商铺的进门口，无法再隔断，需要商户自行装修安排。
庭审中，承望公司提供一份《煤气排管工程合同》，用以证明2014年5月30日承望公司与上海＊＊＊＊销售有限公司就整体商铺的天然气排管工程签订合同，并表示，整栋楼层的煤气是开通的，此次签订合同是对原有煤气容量进行增容。在承望公司安装了煤气总管后，每个商铺内的具体天然气排线还需自行与煤气公司申请。
原审认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于水电煤开通是否是双方交付商铺的要件。双方订立的《物业租赁合同》并未对房屋的交付标准进行约定，林加标、承望公司双方就是否口头约定过水电煤开通又各执一词，对此，法院认为，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。具体到本案中，林加标多次前往系争房屋查看，并要求承望公司开通水电煤，承望公司均拒绝开通，可视为双方未达成补充协议。从交易习惯来看，水电的开通一般是交付经营性商铺的基本要求，正如林加标所言，即便系争房屋的内部排线没有排好，至少应该在系争房屋内预留水、电接口，便于林加标的后续装修事宜。且庭审中，林加标申请两位中介人员出庭作证，对上述交付标准的口头约定进一步佐证，由此，法院认为，承望公司交付房屋时应当接通水、电，林加标拒绝接收系争房屋具有正当理由。鉴于承望公司交付的房屋不符合交付的基本要件，林加标已另寻其他商铺承租经营，本案的租赁合同已无履行可能，承望公司亦表示合同已经解除，林加标要求解除合同，与法不悖，法院予以准许。但是鉴于承望公司并不具有单方解除权，故承望公司抗辩称2014年5月19日承望公司发出解除通知函于2014年5月23日退回，合同解除的时间应当以退回快递的邮戳时间为准，无法律依据，法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林加标要求承望公司返还已经支付的押金96，106元，具有法律依据，法院予以准许。关于反诉，鉴于本案导致合同解除的责任在承望公司，故其请求林加标支付违约金、物业管理费及逾期付款滞纳金的反诉诉请，法院均难以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一四年十一月二十六日作出判决：一、解除林加标与上海承望资产管理有限公司于2014年2月20日签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》；二、上海承望资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还林加标押金96，106元；三、驳回上海承望资产管理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，240元，减半收取计1，620元，由林加标承担519元，上海承望资产管理有限公司承担1，101元，反诉案件受理费1，285元，由上海承望资产管理有限公司负担。
判决后，承望公司不服，上诉于本院，诉称：系争商铺具备水电煤，不存在未开通的情形。双方合同明确约定交付时间，林加标未接收房屋、拒不履行押金、租金等费用，已属违约，应当承担违约责任。合同还约定林加标应当先提供商铺内部装修图纸，待承望公司确认后将水电管道引入商铺的相关位置。从其他商户的操作实践看，水电接通根本不是问题，可以一边进行内部装修，一边进行水电管线入铺；至于煤气接通可以申请后办理。因此原审以承望公司因水电不通而认定交房不合格，没有事实依据。林加标提供的中介证人，系其一方的中介，非承望公司的中介，其证词不具有证明力，法院不能以此认定双方协商交房条件的事实。要求二审法院撤销原判，改判驳回林加标的原审诉请，支持承望公司的原审反诉请求。
被上诉人林加标辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
另查明：双方签订《物业租赁合同》约定：第十三条4、租赁场地的《物业交接标准》见附件四。双方同意该交接标准在一方装修过程中由甲方配合逐步配备到位。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议焦点为双方对房屋交付条件的约定是否明确。根据双方签订的合同，有关条款的表述为“双方同意该交接标准在乙方（林加标）装修过程中由甲方（承望公司）配合逐步配备到位”。对于房屋究竟应当按什么条件交付并没有明确的约定，因此原审认为双方因约定不明致使房屋无法完成交付，应属判断正确，本院予以肯定。林加标承租房屋系用于经营餐饮，因此对于煤气的开通有一定要求，由于合同双方对煤气开通没有达成一致的补充意见，因此双方无法继续履行租赁合同的责任不能归于一方，上诉人单方违约的主张缺乏事实及法律依据。现原审根据双方的意思表示作出了解除租赁合同，承望公司归还押金的判决，处理得当，本院予以维持。综上所述，上诉人承望公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，487元，由上诉人上海承望资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……