重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01563号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪。
委托代理人：张解。
被上诉人（原审原告）：石安晖。
委托代理人：彭泽锋，重庆东方联合律师事务所律师。
委托代理人：张婧，重庆东方联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵德道。
委托代理人：彭泽锋，重庆东方联合律师事务所律师。
委托代理人：张婧，重庆东方联合律师事务所律师。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人石安晖、赵德道商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年12月17日作出（2013）沙法民初字第10587号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪、张解，被上诉人石安晖、赵德道的委托代理人彭泽锋、张婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年7月13日，石安晖、赵德道（乙方）与俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋，本商品房建筑面积150.45平方米，套内建筑面积131.9平方米，套内建筑面积单价7224.18元／平方米，总成交金额为952870元，由乙方一次性支付甲方（合同仅约定了一次性付款的方式，未约定具体的付款时间）。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本商品房属预售商品房，甲方应当在2011年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，石安晖、赵德道于2010年7月13日向俊峰公司支付购房款952870元。
2012年9月26日，俊峰公司以邮寄方式向石安晖、赵德道发出接房通知书，该通知书载明：“您所购房屋目前已经取得竣工验收备案证，现我司于2012年9月29日正式通知您开始办理接房手续，请您持接房通知书、接房须知和大修基金缴款证明前往俊峰·香格里拉物管中心办理接房手续。办理地点：俊峰·香格里拉物管中心，集中办理时间：2012年9月29日起至10月1日（共计3天）。”该通知书实际未送达石安晖、赵德道。
2012年10月31日，俊峰公司向石安晖、赵德道发出《关于履行合同责任函》，承诺在2013年9月28日前向石安晖、赵德道支付逾期交房违约金69178元。
2012年11月18日，石安晖、赵德道（乙方）与俊峰公司（甲方）签订和解协议，约定：双方确认乙方所购房屋已达到交房条件，甲方已通知乙方于2012年9月28日接房；依据双方签订的商品房买卖合同及附件的约定，截止甲方通知乙方接房日，甲方应支付乙方逾期交房违约金为69178元。对此违约金，考虑到造成逾期交房的原因非甲方本身的原因造成，乙方同意甲方延期至2013年9月28日前付清；如果甲方违反本协议逾期付清上述违约金，乙方有权通知甲方解除本协议，恢复按商品房买卖合同及附件的约定追究甲方的违约责任；在甲方以上逾期交房违约金未足额向乙方支付期间，乙方接房后须向物业公司缴纳的物业管理费由甲方承担，并由甲方自行与物业公司协调处理，乙方不另行支付，本协议生效后，乙方不得以任何理由就此事再次向甲方、人民法院或政府相关部门提出任何超越本协议约定权利的主张。
2012年11月18日，俊峰公司向石安晖、赵德道交付涉案房屋。
2013年4月25日，重庆市国土资源和房屋管理局向石安晖、赵德道颁发重庆市沙坪坝区房屋房地产权证，该证载明：套内建筑面积131.53平方米。
石安晖、赵德道一审诉称：2010年7月13日，石安晖、赵德道与俊峰公司签订商品房买卖合同，约定石安晖、赵德道购买俊峰公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋一套，总成交金额为952870元，套内建筑面积131.9平方米，俊峰公司应当在2011年9月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付石安晖、赵德道使用，俊峰公司逾期交房的，应当向石安晖、赵德道按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，石安晖、赵德道按照约定支付了购房款，但俊峰公司未按约定交付房屋，于是原俊峰公司双方于2012年11月18日签订和解协议，约定：由俊峰公司在2013年9月28日前支付石安晖、赵德道逾期交房违约金69178元，在俊峰公司未足额支付逾期交房违约金期间，石安晖、赵德道接房后应向物业服务企业交纳的物业管理费由俊峰公司承担。签订和解协议后，俊峰公司至今未按和解协议支付违约金，现石安晖、赵德道诉至法院，请求判令：一、俊峰公司立即支付石安晖、赵德道逾期交房违约金69178元；二、俊峰公司立即支付石安晖、赵德道因俊峰公司逾期支付逾期交房违约金的违约金，该违约金从2013年9月30日开始，每日按69178元的万分之二计算至俊峰公司付清逾期交房违约金时止；三、俊峰公司立即退还石安晖、赵德道面积差房款2673元。
俊峰公司一审辩称：造成逾期交房的过错不在俊峰公司，即使俊峰公司应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金，和解协议不具有法律效力，不同意石安晖、赵德道依据和解协议主张逾期交房违约金，石安晖、赵德道主张的违约金过分高于石安晖、赵德道的实际损失，应当调整；石安晖、赵德道要求俊峰公司支付逾期交房违约金的违约金，没有法律依据；对于退还面积差房款问题，应按合同约定处理。
一审法院认为，石安晖、赵德道与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。俊峰公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，石安晖、赵德道与俊峰公司双方在履行合同过程中就逾期交房违约责任达成的和解协议，亦是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，俊峰公司应当按照和解协议支付石安晖、赵德道逾期交房违约金，一审法院对石安晖、赵德道要求俊峰公司支付逾期交房违约金69178元的诉讼请求予以支持。石安晖、赵德道要求俊峰公司支付因其逾期支付逾期交房违约金的违约金，没有合同约定和法律规定，一审法院不予支持。
俊峰公司提出造成逾期交房的责任不在俊峰公司、石安晖、赵德道主张的违约金过分高于石安晖、赵德道的实际损失的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予支持。俊峰公司提出和解协议不具有法律效力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还石安晖、赵德道面积差购房款2673元（7224.18元／平方米×（合同约定套内建筑面积131.9平方米-
产权登记套内建筑面积131.53平方米））。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付石安晖、赵德道逾期交房违约金69178元。二、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还石安晖、赵德道面积差购房款2673元。三、驳回石安晖、赵德道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，减半收取803元（石安晖、赵德道已预交），由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付石安晖、赵德道。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由石安晖、赵德道负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期。重庆政府开展的打黑运动致使俊峰公司的财务及公章被监管，导致逾期交房，系不可抗力或可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司对逾期交房没有过错，其不应承担逾期交房的违约责任。2、《履行合同责任函》及《和解协议》的内容与《商品房买卖合同》中关于“已付房价款”的约定存在重大矛盾，即《关于履行合同责任函》及《和解协议》中的违约金数额是按照总房价款为基数进行计算的，属于重大误解。因此，应当按照《商品房买卖合同》的约定变更或撤销《和解协议》。
石安晖、赵德道答辩称：1、高温天气延期交房理由不成立，重庆的高温天气是可以预见的。重庆的打黑，是公安机关的正常工作，也是可以预见的，不能成为逾期交房的理由。2、逾期交房违约金本应在接房时支付，但《和解协议》中约定逾期交房违约金延后一年支付，即双方签订《和解协议》是对逾期交房违约责任的重新约定，并非俊峰公司所称的重大误解。另外，俊峰公司认为存在重大误解，按照法律规定也应在一年内提起撤销之诉，其现在以抗辩的方式提出，不符合法定程序，也已过时效。
二审中，俊峰公司举示了以下证据的复印件：1、重庆市公安局沙坪坝区分局扣押物品、文件清单，2、扣押物品文件（资料）清单，3、中国农业银行结算业务申请书，4、重庆市公安局沙坪坝区分局发还物品、文件清单，5、司法审计业务约定书；拟证明当时俊峰公司处于非法监管状态，打黑运动属情势变更。石安晖、赵德道的质证意见为：以上证据系复印件，对其真实性不认可，且不属于新证据。由于上述证据均系复印件，且石安晖、赵德道对其真实性不认可，而俊峰公司又无其他证据对其真实性予以佐证，故本院对上述证据均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，石安晖、赵德道与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；二、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；三、《关于履行合同责任函》及《和解协议》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力或可适用情势变更的情形，俊峰公司能否因此而免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。同时，俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力或可适用情势变更的情形，并以此要求免责的上诉理由不能成立。
三、《关于履行合同责任函》及《和解协议》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整的问题。《关于履行合同责任函》及《和解协议》均是俊峰公司自愿签署的，而对方当事人对此亦予以同意，且都将逾期交房违约金延后一年支付作为逾期交房违约金金额确认的对等条件，并未单方面加重俊峰公司的责任，故应视为双方当事人对逾期交房违约责任的重新约定，而不是俊峰公司所称的重大误解。同时，该项约定不违反法律法规的强制性规定，故对双方当事人均具有法律约束力。另外，俊峰公司即使存在重大误解的情形，也应当在《和解协议》签订之日起一年内提起撤销权诉讼，而不是在本案中以抗辩的方式提出。因此，俊峰公司主张《关于履行合同责任函》及《和解协议》中逾期交房违约金数额按照总房价款为基数进行计算属于重大误解，并要求按照《商品房买卖合同》的约定予以变更或撤销的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1606元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月十六日
书 记 员 何 欢
书 记 员 喻 瑜