山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋市法民终字第165号
上诉人（原审原告）：茹飞飞，男，汉族，1981年10月6日生。
委托诉讼代理人：靳斌、靳红，山西高斯通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：晋城市口腔专科医院。
法定代表人：谢煜庭，该院院长。
委托诉讼代理人：郭海刚，男，汉族，1973年5月31日生，职工。
上诉人茹飞飞因与上诉人晋城市口腔专科医院租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2014）城民初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人茹飞飞及其委托诉讼代理人靳斌、靳红，上诉人晋城市口腔专科医院的法定代表人谢煜庭及其委托诉讼代理人郭海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
茹飞飞上诉请求：撤销原判决第二、三项，改判被上诉人返还上诉人租金100万元。事实和理由：被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》，超出被上诉人的宗旨与业务范围，损害了社会公共利益，而且其改变土地用途，还违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同；本案中，上诉人不存在过错，被上诉人也没有任何损失，被上诉人应返还上诉人租金100万元。
晋城市口腔专科医院辩称，一、茹飞飞所主张的根本违约没有任何证据支持；二、双方签订的合同是有效合同。（一）因超越经营范围而无效的规定，早在上个世纪就被法律所否定；（二）我们口腔医院虽然是事业单位，但是自筹资金，实行企业化管理的，我院的房屋根本不属于国有资产，（三）茹飞飞所罗列的那些关于改变土地用途的条文，不适用于本案。（四）关于双方的过错问题。合同本来是有效的，茹飞飞应全额支付占用期间的租金（对此我方保留继续起诉的权利）。但是一审法院认为我方大部分过错、茹飞飞更无理坚持我方全部过错。三、一审认定的“损害社会公共利益”没有任何指向。综上，请求二审依法驳回茹飞飞的无理上诉，支持我方口腔医院的上诉请求。
晋城市口腔专科医院上诉请求：撤销原判决，改判驳回原告茹飞飞的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同无效，严重违反法律和司法理念；二、将空闲的房屋出租，是上诉人依法享有的经营自主权，不违反法律的强制性规定；三、一审法院支持原告变更了的诉讼请求，严重违中立原则；四、一审法院不但在认定合同无效问题上严重错误，在无效的后果处理上也违法。
茹飞飞辩称，晋城市口腔专科医院的上诉请求不能成立，应当驳回。一、本案双方签订的租赁合同，因为违反法律的强制性规定而无效，一审认定合同无效是正确的。二、口腔医院是一个医疗卫生的事业单位，他的行为应当围绕在医疗卫生事业的范围内，对方提供的批复中有明确记载，经营范围不应当从事超范围经营。三、诉讼请求在诉讼中可以变更，这是法律明确规定的，合同的效力在法院审理过程中发现违反强制性规定可以宣告合同无效。四、茹飞飞在发现设施不齐全等情况下，就没有使用该房屋了，对方应当全额返还租金100万。
茹飞飞向一审法院起诉请求：一、确认2013年11月10日双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决被告返还原告租金100万元并承担违约责任；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于ＸＸ街南段东侧的东楼及楼前场地北侧租赁给原告，并提供土地、房产等有效证明；租期自2013年11月15日至2023年11月16日，年租金200万元；被告应保证出租房屋的水、电、暖及消防设施完备并能正常使用；租赁房屋的用途主要用于办公、商用等合法经营；如有违约行为，应承担违约金50万元。合同签订后，原告向被告支付租金100万元。一审法院认为，被告作为自收自支的事业单位，承担着晋城市口腔疾病的预防保健、医疗科研，宣传口腔卫生常识，建立牙病防治网等社会职能，具有经济和社会公益双重属性，应严格按照法律法规的规定，在该单位核准登记的业务范围内开展活动，涉案房屋的规划设计图纸证明，房屋各层用途均标示为药品超市、口腔保健，是被告的主要经营活动场所，是实现被告所承担社会公益职能的重要载体；被告未经有关行政管理部门审批，将房屋出租用于原告“办公、商用和经营”，损害了社会公共利益，故原被告双方签订的《房屋租赁合同》依法当属无效。《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于改变土地用途的相关规定，属于管理性规范，原告据此认为合同违反法律、行政法规的强制性规定，不予采信。因无效合同取得的财产，应予返还，有过错方应承担相应责任。原告在签订合同时，未对合同合法性尽到谨慎审查的义务，以致损害公共利益，亦有过错，应承担部分责任。故被告酌情返还原告租金80万元。无效的合同自始无效，而违约责任系在有效合同履行期间产生的，故原告关于违约金的相关主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告茹飞飞与被告晋城市口腔医院签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告晋城市口腔专科医院于本判决生效后十日内退还原告茹飞飞租凭费80万元；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费18300元，由原告茹飞飞负担3660元，被告晋城市口腔专科医院负担14640元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议
本院认为，关于合同效力的问题，2013年11月10日，茹飞飞与晋城市口腔专科医院签订《房屋租赁合同》，是在双方自愿情况下签订的，为有效合同，一审以妨害公共利益为由认定为无效合同并无事实与证据支持，认定不当，本院予以纠正。由于双方签订的合同现已无法履行，应予以解除。本案中晋城市口腔专科医院未按合同约定履行合同，茹飞飞未尽到审慎合同审查义务双方均存在过错。关于100万元租金的返还及违约金问题，茹飞飞与晋城市口腔专科医院于2013年11月10日签订合同，发生争议后，在双方协商未果的情况下，茹飞飞于2014年4月21日向法院提起诉讼。在此期间茹飞飞应支付晋城市口腔专科医院租金。合同明确约定晋城市口腔专科医院将座落于ＸＸ街南段东侧的东楼及楼前场地北侧租赁给茹飞飞，可事实上楼前场地的大部分晋城市口腔专科医院并未取得使用权，晋城市口腔专科医院对未取得使用权的场地存在交付不能，另合同中明确约定口腔医院应保证出租房屋的水、电、暖、消防设施等设备完备且正常使用，从2014年5月7日的现场图片看仍未完全达到此要求，因此，应认定晋城市口腔专医院违约，根据合同约定应支付违约金50万元，因晋城市口腔专科医院的违约行为致茹飞飞订立合同的目的不能全部实现，故茹飞飞也不应完合按合同约定支付租金，综合考虑本案实际情况，茹飞飞支付晋城市口腔专科医院租金80万元，双方折抵后茹飞飞应支付晋城市口腔专科医院30万元，而晋城市口腔专科医院实收到茹飞飞100万元租金，故应返还茹飞飞70万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持晋城市城区人民法院（2014）城民初字第732号民事判决第三项；
二、撤销晋城市城区人民法院（2014）城民初字第732号民事判决第一项；
三、变更晋城市城区人民法院（2014）城民初字第732号民事判决第二项为晋城市口腔专科医院于本判决生效后十日内退还茹飞飞租赁费70万元；
四、解除茹飞飞与晋城市口腔专科医院签订的《房屋租赁合同》。
一审案件受理费案件18300元，由茹飞飞负担5490元，晋城市口腔专科医院负担12810元。二审案件受理费11800元，由茹飞飞负担1475元，晋城市口腔专科医院负担10325元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓勇
审判员 庞润花
审判员 段全会
二〇一六年十月十日
书记员 史亚为