贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终4716号
上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司。住所地贵州省赤水市工业大道。
法定代表人郭斌，经理。
委托诉讼代理人王建锋，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁仕华，男，1965年12月07日出生，汉族，个体，住赤水市，
上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司为与被上诉人袁仕华商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1257号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司上诉请求：1、双方签订的合同是真实意思表示，一审法院否定该合同的约束力于法无据。2、《商品房定金协议》预定的是七套房屋，交的定金也是分成七套房屋计算的，收据也是按照七套房屋分成七份收据。3、双方2014年9月27日签订的两套《商品房买卖合同》是对定金协议的部分履行。4、因为还有五套房屋没有签订合同，上诉人于2015年7月29日向被上诉人发出通知，要求继续签订商品房买卖合同。5、依据定金协议，被上诉人没有签订剩下五套房屋买卖合同，该定金协议已经解除，现对五套房屋的定金不予返还和抵扣。6、就电表事宜，我司按设计要求，通过专业测绘，也取得房屋综合验收备案证，被上诉人要求分户是不合理的要求。
被上诉人答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉请求。
上诉人向一审法院起诉请求：要求袁仕华支付购房欠款553,416.00元，并从2015年6月3日起，按日支付欠款金额的万分之三违约金至付清欠款之日，暂计至2016年4月3日为50,471.00元，以上合计603,887.54元。
被上诉人向一审法院提出的反诉请求：要求斌鑫巨龙房开公司承担违约责任，采取下列补救措施：1、严格按照建筑设计要求对房屋窗户进行修理；2、采取措施保障车库正常使用；3、拆除二楼楼梯间其他业主的供水供电计量设备；4、办理电表过户手续。
一审法院认定事实：甲方（卖方）斌鑫巨龙房开公司与乙方（买方）袁仕华于2014年8月8日签订了《商品房定金协议》。该协议载明：“甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本协议。第一条乙方预订赤水市工业大道《斌鑫·黔北明珠4号楼》项目2层/室（以下简称该房屋）。甲方已将《赤水市商品房屋预售许可证》和经赤水市住房和城乡建设局、赤水市工商行政管理局认可并备案的《商品房买卖合同》样本公示于项目销售现场，乙方可熟读、认可并核实相关内容后再与甲方签定（订）本协议。经政府相应机构预测，该房屋面积为1150.12平方米。该房屋甲方定于2014年12月31日交付给乙方。第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积成交单价为人民币5,200.00元，成交总房价为人民币5,980,624.00元，乙方采取一次性30%方式付款。第三条乙方同意签订本协议时，支付定金人民币50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议第二条约定的单价为准。第四条甲、乙双方商定，预定期为120天，乙方于2014年12月8日前到斌鑫·黔北明珠营销中心与甲方签订商品房买卖合同并提供购房所需相关资料及证明。超过预订期，乙方未与甲方签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，定金不予返还。第五条甲方承诺将发布或提供的广告、售楼书、模型、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等作为商品房买卖合同的附件。第六条有下列情形的，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关限制该房屋房地产权利的。第七条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、甲方未遵守第五条约定的；3、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。第八条除本协议第六条、第七条约定的情形外，乙方提出解除本协议的，无权要求甲方返还定金。第九条甲乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。本协议一式2份，甲乙双方各持1份。第十条本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1、向遵义市仲裁委员会申请仲裁。2、依法向人民法院起诉。注明：双方约定于2014年8月11日乙方支付50万元（伍拾万元）；8月30日前支付50万元（伍拾万元）；2014年12月30日前支付50万元（伍拾万元），剩余款项于2015年6月30日前手续办完全部付清。2015年7月29日的通知载明：尊敬的斌鑫·黔北明珠业主袁仕华先生：感谢您对我项目的支持，您于2014年08月8日购买了我司商业4栋整层，面积为1150.12㎡，签订了《斌鑫黔北明珠定金协议》。根据协议约定您已超出签约合同时间。我司多次催促您前来签约合同，但至今未来签约商品房买卖合同。现通知您2015年8月15日前到黔北明珠售楼中心办理签约手续并付清房款。”
另查明：为了享有相关政策优惠，袁仕华与斌鑫巨龙房开公司于2014年9月22日签订了《商品房买卖合同》。2014年8月13日，斌鑫巨龙房开公司收到袁仕华交来伍拾万元，收款事由载明：斌鑫黔北明珠定金，并将定金分配到商业4-2中的1至7号房屋中，分别为定金：8万、7万、7万、7万、7万、7万、7万。2014年11月13日，斌鑫巨龙房开公司又再次收到袁仕华交来伍拾万元，并按2014年8月13日的比例将定金分配到商业4-2中的1至7号房屋中。
诉讼中，斌鑫巨龙房开公司对未给袁仕华办理电表过户手续的事实无异议。
一审法院认为：《商品房定金协议》虽名为“商品房定金协议”，但其内容显示其就是商品房买卖合同。该商品房买卖合同的主要内容为：斌鑫巨龙房开公司应于2014年12月31日向袁仕华交付位于赤水市工业大道《斌鑫·黔北明珠4号楼》项目2层（共7号）建筑面积为1150.12平方米的房屋，而袁仕华应向斌鑫巨龙房开公司交付总房价为人民币5,980，624.00元[具体付款方式为：2014年8月11日乙方支付50万元（伍拾万元）；8月30日前支付50万元（伍拾万元）；2014年12月30日前支付50万元（伍拾万元），剩余款项于2015年6月30日前手续办完全部付清]。后斌鑫巨龙房开公司与袁仕华也按该《商品房定金协议》履行了义务。由2014年11月13日的交定金的收据以及2015年7月29日的通知可知，斌鑫巨龙房开公司与袁仕华于2014年9月22日签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，且双方也未按该《商品房买卖合同》履行。因此，斌鑫巨龙房开公司与袁仕华仍应按《商品房定金协议》的约定进行履行。故斌鑫巨龙房开公司和袁仕华应受《商品房定金协议》的约束，而非受所谓的《商品房买卖合同》的约束。现本诉原告斌鑫巨龙房开公司依据《商品房买卖合同》要求本诉被告袁仕华支付购房欠款及违约金便无事实依据，故本院对本诉原告斌鑫巨龙房开公司要求本诉被告袁仕华支付购房欠款及违约金的诉讼请求不予支持。有鉴于双方签订的《商品房定金协议》合法有效，故本诉原告可以《商品房定金协议》为依据，另案向本诉被告袁仕华主张权利。
由反诉原告袁仕华的反诉请求可知，其要求反诉被告斌鑫巨龙房开公司承担违约责任的方式就是采取补救措施。根据《商品房定金协议》的约定，斌鑫巨龙房开公司在将房屋全部交付给了袁仕华的同时，应当保障所交付的房屋符合相关约定。由查明的事实可知，斌鑫巨龙房开公司尚未给袁仕华办理电表过户手续，且斌鑫巨龙房开公司也认可，故对反诉原告袁仕华要求反诉被告斌鑫巨龙房开公司办理电表过户的义务，本院予以支持。由于反诉原告袁仕华并未提供有力证据证实斌鑫巨龙房开公司出售的房屋存在窗户未按中空隔音安装、出库出入口不能正常进去以及二楼楼梯间专属于袁仕华所有而不能其他业主的供水供电计量设备等问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对反诉原告要求反诉被告按照建筑设计要求修理窗户、保证车库正常使用以及拆除二楼楼梯间其余业主的供水供电计量设备等反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内为被告（反诉原告）袁仕华办理电表过户手续；二、驳回原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁仕华的其余诉讼请求。本诉的案件受理费3,917.00元，由原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担；反诉的案件受理费30.00元，由被告（反诉原告）袁仕华承担20.00元，原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担10.00元。
二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是双方于2014年9月22日签订的《商品房买卖合同》是否成立生效。由于双方当事人曾经于2014年8月8日签订《商品房定金协议》，故双方当事人实际履行的是《商品房买卖合同》还是《商品房定金协议》是本案审查的重点。首先，在《商品房定金协议》中，双方约定，预定期为120天，袁仕华于2014年12月8日前与重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。但在2015年7月29日（即双方2014年9月22日签订《商品房买卖合同》以后），上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司向袁仕华发出通知，主张袁仕华因超出签约的合同时间，至今没有签约商品房买卖合同，通知袁仕华于2015年8月15日前办理签约手续并付清房款；其次，袁仕华于2014年11月13日向上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司支付伍拾万元，上诉人出具的收据中并未将该款明确为购房款，而是体现为定金分配到1至7号房屋中，而在2014年9月22日的《商品房买卖合同》中，并未约定有定金。综上，双方当事人事实上履行的是2014年8月8日的《商品房定金协议》，并未履行2014年9月22日的《商品房买卖合同》，2014年9月22日的《商品房买卖合同》因双方当事人意思表示不真实，故该合同并未成立。上诉人据此要求被上诉人按照该合同约定支付购房款于法无据。关于电表过户问题，在上诉人已将房屋交付被上诉人的情况下，一审法院判决上诉人办理电表过户手续并无不当。上诉人关于被上诉人该项要求不合理的主张不能成立。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9898元，由上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 雨
审 判 员 刘娟娟
代理审判员 付甫金
二〇一六年十一月四日
书 记 员 陈星宇