安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）蚌民一终字第01018号
上诉人（原审原告）：苏安华，女，1953年9月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。
委托代理人：高付瑞（系苏安华丈夫）。
委托代理人：宋在宏，蚌埠市淮滨法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：安徽丰原集团有限公司，住所地蚌埠市。
法定代表人：李荣杰，该公司董事长。
委托代理人：汪明选，该公司员工。
委托代理人：李兰周，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：苏丽娅（曾用名苏丽亚），女，1963年4月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
上诉人苏安华因与被上诉人安徽丰原集团有限公司（以下简称丰原集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院于2015年9月18日作出的（2015）淮民一初字第01554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人苏安华的委托代理人高付瑞、宋在宏，被上诉人丰原集团的委托代理人汪明选，被上诉人苏丽娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：苏安华系原蚌埠市骨炭厂职工，现已退休；苏丽娅系原蚌埠市明胶厂职工，现已退休。从蚌埠市工商行政管理局提供的企业基本注册信息查询单上显示，蚌埠市骨炭厂为集体所有制企业，企业状态“正常”；蚌埠丰原明胶有限公司于2012年12月11日被注销，其后被吸收合并到丰原集团，现称丰原明胶事业部。另查明，苏安华与苏丽娅是同父异母的姊妹。原明胶厂1981年分给苏丽娅和刘家义（其丈夫，后离婚）婚房为二栋105室。1995年，和本厂职工赵金龙调换至八排楼七栋6号（系现在诉争房屋）。1993年开始，苏安华开始居住此房，并交纳房租费及水电费。2014年丰原集团依据《丰原明胶事业部职工宿舍房改房方案》进行了房改，苏丽娅按照成本价及工龄折扣等要求购买了诉争房屋。苏安华认为，其与丰原集团建立了房屋租赁关系，出租人出售租赁房屋，承租人享有优先购买权，故具状到法院请求支持其诉讼。
原审法院认为：根据双方当事人的陈述及本案查明的事实，本案争议的焦点为：苏安华与丰原集团是否存在房屋租赁关系？若存在租赁关系，对诉争房屋是否存在优先购买权？一、关于诉争房屋是否为同一处的问题：本案中苏安华依据居民户口簿登记的住址起诉到原审法院的是小蚌埠一村六排6号房屋，丰原集团及苏丽娅庭审答辩时依据的是原单位的原始台账是八排楼七栋6号房屋，经本院庭审释明及被告苏丽娅当庭提供照片，苏安华、丰原集团、苏丽娅确认诉争房屋同属一处。二、关于苏安华与丰原集团是否存在房屋租赁关系及其优先购买权的问题：承租人优先购买权是承租人在出租人出卖其房屋时，在同等条件下享有优先购买该承租房屋的权利。实现承租人的优先购买权应当具备一定的法定条件。结合本案案情，苏安华与丰原集团并未签订房屋租赁合同，丰原集团也否认诉争房屋租赁给苏安华。虽然庭审中苏安华提交了相关证据，但是本院认为，苏安华的证明目的达不到。本案中，诉争房屋是原明胶厂分给其员工苏丽娅的福利房，庭审中苏安华也自认因苏安华与苏丽娅是同父异母的姊妹关系，是苏安华要求其到诉争房屋居住的。既然房屋苏安华居住过，苏安华理应交纳居住期间必要合理的费用。因此，原审法院认为，苏安华的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，原审法院判决驳回苏安华的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由苏安华负担。
一审判决送达后，苏安华不服，向本院提起上诉。
上诉人苏安华上诉称：苏安华系丰原集团（原明胶厂）所属骨碳厂的职工，与苏丽娅系亲姐妹的关系。1994年以前苏丽娅住在明胶厂105房，后因其离婚，其不愿继续居住，故由苏安华补交了苏丽娅所欠的房租并继续居住。1994年6月份，苏安华与赵金龙调租成了案涉房屋，苏安华已在案涉房屋居住20多年。2014年7月16日，丰原集团与苏丽娅趁苏安华不在家之机，将案涉房屋卖给了苏丽娅。按照《合同法》第230条规定，苏安华是案涉房屋的承租人，其对该房屋享有优先购买权。丰原集团在未通知苏安华的情况下将该房屋出售给苏丽娅侵犯了其合法权益。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人丰原集团辩称：1、一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有依据，应予驳回；2、一审判决适用法律正确，上诉人关于优先购买权的诉求于法无据；3、针对该种由企业自管的公有住房，企业实施的公有住房改革政策，系企业经营管理的一种自主行为，应予以维护。请求二审法院维持原判，驳回苏安华上诉请求。
被上诉人苏丽娅辩称：1、案涉房屋是丰原集团（原蚌埠明胶厂）分配给苏丽娅的房改房，是苏丽娅根据丰原集团的分房政策分得的福利房。2、苏安华诉称从1993年起承租诉争房屋与事实不符。苏安华与苏丽娅是亲姐妹关系，苏安华与苏丽娅不是租赁关系，与丰原集团更不是租赁关系。苏丽娅在当年住房特别困难的年代，为了帮助姐姐，将房子借给姐姐暂住的。3、苏安华要求实现其所谓的“优先购买权”，适用法律错误。首先诉争房屋适用合同法优先购买权的前提不存在，即本案案涉房屋不是商品房也不是私有住房；再次，苏安华根本不可能与苏丽娅存在同等条件。本案中购房的条件是身份条件，是结合特定的身份才能享受的权利，苏丽娅从80年代以双职工的身份才能从丰原集团分得公有住房的租用权，现丰原集团向职工出售房改房，房屋的售价里折扣了工龄工资等等。因此案涉房屋的买卖是用人单位与自己员工内部的福利分配，是企业行使自主权的行为，苏安华的上诉理由，没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
本院认为：根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因本案中的房屋系企业自管公房，制定相关的房改政策是企业的自主行为，不属于法院主管工作的范围，苏安华可以找有关部门申请解决。原审法院判决驳回苏安华的诉讼请求，系适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院作出的（2015）淮民一初字第01554号民事判决；
二、驳回苏安华的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 胡松涛
代理审判员 李小芹
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 丁刘女
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》
三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。