北京市大兴区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民初字第11388号
原告韩×1，男，1953年2月23日出生。
委托代理人樊丙辉，河北敬民律师事务所律师。
被告韩×2，男，1978年11月10日出生。
被告韩×3，男，1981年4月18日出生。
委托代理人刘伟（兼被告韩×2的委托代理人），北京忠恕律师事务所律师。
被告王×，女，1951年10月6日出生。
原告韩×1与被告韩×2、被告韩×3、被告王×分家析产纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告韩×1诉称：原告韩×1、被告王×原系夫妻关系，双方于1976年9月18日登记结婚，婚后生育二子，即长子韩×2，次子韩×3，上述子女均已独立生活；2009年3月19日，北京市大兴区人民法院判决原告韩×1、被告王×离婚，但法院只处理了部分财产，因其他财产涉及到第三人利益，故法院并未作出处理；2003年1月14日，被告韩×2、被告韩×3与当时的北京市大兴区食品工贸总公司签订了1份土地转让协议，被告韩×2、被告韩×3用家庭财产220000元交纳了转让费，获得了某站的房屋所有权及土地使用权。综上所述，为维护自身合法权益，减少三被告给原告韩×1造成的经济损失，原告韩×1诉至法院，请求判令：（1）依法分割位于北京市大兴区魏善庄镇青魏路北侧（原魏善庄某站院内）的59间房屋，要求分得3间门脸房及其他15间房屋，即至少占35%的份额；（2）诉讼费用由三被告承担。
被告韩×2、韩×3辩称：诉争房屋系被告韩×2、被告韩×3在2003年1月14日自北京市大兴区食品工贸总公司处购买，购房款也是由被告韩×2、被告韩×3支付，虽然针对诉争房屋已签订土地转让协议，但是至今北京市大兴区食品工贸总公司未将房屋变更过户至被告韩×2、被告韩×3名下；因未完成不动产转移登记，所以针对诉争房屋不具备分割条件。
被告王×辩称：本案已经有过多次诉讼，历经多任法官审理，之前的诉讼均以原告韩×1撤诉结案；被告王×并非本案适格主体，因为诉争房屋所在院落系被告韩×2、被告韩×3所购买；购房款220000元均是被告韩×2、被告韩×3向其舅舅处所借，借钱时原告韩×1的弟弟也在场，所以诉争房屋不仅跟原告韩×1无关，也与被告王×无关。
经查：原告韩×1、被告王×原系夫妻关系，二人于1976年9月18日登记结婚，婚后育有二子，即长子韩×2、次子韩×3；原告韩×1于2008年向本院提起离婚诉讼；2008年12月8日，本院作出（2008）大民初字第8378号民事判决书，判决原告韩×1与被告王×离婚；原告韩×1对财产分割有异议，提起上诉；2009年3月19日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第4168号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
现原、被告争议的房产及因此所涉及土地位于原北京市大兴区魏善庄镇某站内；该处土地的使用者原为“大兴县魏善庄某站”；1996年9月13日，大兴县人民政府向“大兴县魏善庄某站”颁发了大兴国用（籍）字第390号国有土地使用证，该证书记载的土地用途为商业，土地使用面积为0.29266公顷，其中建筑占地0.095077公顷，使用期限为永久，四至为东至魏善庄乡政府地，西至魏善庄村地，南至青魏公路，北至魏善庄乡政府地；诉争院落内的原有房产属于“北京市大兴食品工贸总公司”所有；2006年11月3日，北京市建设委员会颁发京房权证兴国字第000052**号房屋所有权证，该证书记载的房屋所有权人为“北京市大兴食品工贸总公司”，房屋坐落为大兴区魏善庄镇青魏路北侧，建筑面积为1655.32平方米。
2003年1月14日，被告韩×2、被告韩×3（乙方）与“北京市大兴区食品工贸总公司”（甲方）签订《土地转让协议》；双方在协议第二条第1款约定：“甲方将自己所属魏善庄某站全部房屋、树木、机井等不动产产权转让给乙方（财产名称、数量详见财产清单）。自协议签订之日起，本站土地房产使用权永远转让给乙方，乙方办理土地使用权转让手续时，甲方无偿为乙方提供资料及证明，所有费用开支由乙方负责”；协议第二条第2款载明：“经甲乙双方协商，甲方将所属魏善庄某站所有资产定价贰拾贰万元转让，乙方同意以贰拾贰万元受让，协议签约时乙方一次性付清价款计贰拾贰万元”；协议第二条第3款载明：“甲方所属魏善庄某站原有债权债务由甲方承担”；协议第二条第4款载明：“合同生效后，乙方另行自取工商营业执照，完全自主经营，自负盈亏，独立纳税，与甲方不存在任何行政、经济上的隶属关系”；协议第二条第5款载明：“合同生效后，甲方不得再将本站土地、房屋另租或转让他人，乙方有权在本站原有土地范围内改建或再建，改建或再建的建筑物产权归乙方所有，在改建或再建时，乙方应到有关部门办理改建或再建的各种手续，甲方应无偿为乙方提供一切相关资料，并协议办理”。协议签订后，被告韩×2、被告韩×3以自己名义支付转让款220000元，并取得上述大兴国用（籍）字第390号国有土地使用证、京房权证兴国字第000052**号房屋所有权证。
原告韩×1提交其与“北京市大兴食品工贸总公司”于2003年1月5日针对上述不动产、国有土地使用权签订的《土地财产转让协议》；该《土地转让协议》与《土地转让协议》的正文内容基本一致；三被告对《土地财产转让协议》不予认可，并主张原告韩×1在之前的多次诉讼中均未提交该协议，且转让人名称有误。
经现场勘验，现上述诉争房屋及院落由被告韩×2、被告韩×3管理使用，院落西侧的部分房屋被翻建、改扩建，院落北侧、东侧及南侧的房屋基本保持不变，院落内开办有跆拳道馆、浴池等商业设施；针对诉争土地的国有土地使用权及针对诉争房屋的房屋所有权均未办理转移登记；《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
本院认为：本案最大争议焦点尚非通过审查原、被告所提交各类证据材料以确定转让款220000元是否含有原告韩×1之份额，而是在于确定本案诉争房屋是否应予分割，即至本案审理时是否具备分割条件。诉争土地使用权的使用期限为永久，其系划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，该法第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”；根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，虽然本案系分家析产纠纷，并非建设用地使用权转让合同纠纷，不宜以本案审理时的审批状态认定《土地转让协议》、《土地财产转让协议》是否有效，但上述事实足以认定上述协议之效力处于不确定状态；又考虑到诉争土地的国有土地使用权及诉争房屋的房屋所有权均未转移登记至本案当事人名下，故针对诉争房屋本案不具备分割条件，原告韩×1之起诉，应予驳回。原告韩×1可待相关权利义务确定后另行解决。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告韩×1的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王 振
人民陪审员 王顺元
人民陪审员 肖文坡
二〇一五年六月二日
书 记 员 李 娜