北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07852号
上诉人（原审原告）天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409。
法定代表人邝红卫，经理。
委托代理人张卓妮，女，1981年1月1日出生。
委托代理人韩淑敏，女，1984年12月10日出生。
上诉人（原审被告）刘立娟，女，1973年11月13日出生。
上诉人天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平公司）、上诉人刘立娟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王东军、法官王黎、法官龚勇超、法官高娜参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天华泰平公司的委托代理人张卓妮、韩淑敏，上诉人刘立娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天华泰平公司在一审中起诉称：天华泰平公司、刘立娟系物业服务合同关系，刘立娟物业位于北京市顺义区××号院××号楼××单元××，面积为88.31平米。双方物业服务合同约定：物业费单价2.25元／月／平米，按年度缴纳，刘立娟应在每年5月8日前付清下一年度物业服务费2384.4元。合同同时约定，刘立娟逾期不交纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《汇龙文苑业主手册》及《业主承诺书》佐证。物业合同履行过程中，天华泰平公司依约提供了物业服务，但刘立娟无故拖欠物业费，经天华泰平公司多次催收刘立娟仍拒不缴纳。自2013年5月15日至2015年5月14日刘立娟累计欠交物业费共计4768.8元。刘立娟欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害，故起诉，诉讼请求为：1.刘立娟支付2013年5月15日至2015年5月14日期间欠缴的物业费4768.8元；2.刘立娟支付欠费滞纳金261.09元；3.刘立娟承担本案全部诉讼费用。
刘立娟在一审中答辩称：确认天华泰平公司所述房屋坐落、面积和产权人。没有交物业费，是因为没有享受到相应的服务，天华泰平公司服务质量差，工作人员态度蛮横，相关配套设施基本不达标。门禁系统才刚刚启用、监控系统也不到位，卫生环境差。小区出、入口较为混乱，经常发生交通拥堵和刮碰事件。我住一楼，从没有坐过电梯。前面停车场路面不平，过车的时候声音特别大，而天华泰平公司对业主的意见不反馈、问题也不解决。物业的服务质量和收费标准不对等，相较于其他小区物业费用较高。
一审法院审理查明：2012年5月，天华泰平公司、刘立娟双方签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，其中第五章物业管理服务质量约定：1.每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；2.每日对服务范围内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录，保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度；3.按《北京市城市绿化条例》的二级标准接管、养护并保持规划的绿地生态良好；4.保持物业公共设备设施运行完好；5.电梯实行24小时运行，在电梯维修时，需要明示标识，轿厢内无油污、垃圾、电梯厅清洁卫生，不允许堆放杂物……第六章物业管理服务费用约定：天华泰平公司按住宅建筑面积每月每平方米2.25元向业主或物业使用人收取；刘立娟自2012年5月15日起承担本物业的物业服务费，物业服务费按年度交纳，刘立娟应于每年5月8日前付清下一年度物业服务费。同时协议还约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等内容。
刘立娟未交纳2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费。
为支持其诉请，天华泰平公司提交《汇龙文苑业主手册》（内含《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《业主承诺书》等）作为证据。刘立娟对上述证据的真实性予以认可，但称天华泰平公司物业服务存在问题，其没有享受到相应的服务，是天华泰平公司先违约。
为支持其辩解，刘立娟提交照片、视频作为证据，以此证明物业服务存在问题。其中照片和视频显示：小区内存在绿地裸露、垃圾未及时清理、消防设施不完善等问题。天华泰平公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可，且认为照片和视频属于时点性证据，不能完全反映物业服务的全过程，部分照片无法确定拍摄地点，而且不在涉诉期间内。
一审法院判决认定：对于双方签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，属合法有效的合同，双方应依约履行，天华泰平公司应提供相应的物业服务，刘立娟应按时交纳物业费。结合本案证据、双方陈述以及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，天华泰平公司所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在一定差距，在履行合同过程中存在瑕疵，故对天华泰平公司主张的物业费应予以酌减，具体数额法院结合天华泰平公司提供的物业服务状况和双方约定的物业费收费标准予以确定。因天华泰平公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张滞纳金的请求，法院不予支持。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘立娟给付天华泰平公司二○一三年五月十五日至二○一五年五月十四日期间的物业费四千五百三十元，于判决生效之日起七日内履行；二、驳回天华泰平公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天华泰平公司、刘立娟均不服一审法院判决，向本院提起上诉。
天华泰平公司的主要上诉理由是：1.刘立娟提交的部分证据材料无法出示原件，复制件无法与原件核实，不应作为判定案件事实的依据。2.本案诉讼主张的物业费欠费周期为2013年5月15日至2015年5月14日期间，刘立娟提交的证据材料大量来自于诉讼主张之外，与本案争议的内容不具有关联性，不能作为判定案件事实的依据。3.刘立娟提交的部分照片虽然在本案诉争的时间内，但是照片作为时点性证据其证明效力不具有客观性，不能完整的反映事实的全部过程。用一个时点性的照片来反映物业服务的动态过程本身就是违背客观性。4.物业公司的服务是否达标应当严格按照双方约定的标准，而不是凭个人主观判断。物业服务合同需要全体业主配合方可顺利履行，过分强调天华泰平公司的责任，对天华泰平公司不公平。天华泰平公司已完全按照与刘立娟签订的物业服务合同履行了义务。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判刘立娟支付欠缴的物业费4768.80元，并支付欠费滞纳金261.09元，以上合计5029.89元。一、二审诉讼费用由刘立娟负担。
刘立娟针对天华泰平公司的上诉理由答辩称：天华泰平公司主张履行合同没有瑕疵应当提供证据予以证明。小区存在安保、绿化、门禁损坏无人维修等问题。请求驳回天华泰平公司的上诉请求。
刘立娟的主要上诉理由是：1.《汇龙文苑业主手册》中关于“天华泰平公司已被牛栏山镇政府委托为本物业之服务企业，并执行本物业务区域内的服务职能，享有并承担《汇龙文苑前期物业服务协议》中规定物业管理人的各项权利义务及责任”的描述，经与牛栏山镇政府核实，镇政府没有委托天华泰平公司从事物业服务。2.天华泰平公司采用胁迫、欺诈等手段欺骗刘立娟签署《汇龙文苑业主手册》、《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等物业合同文件，上述文件应予撤销。3.天华泰平公司没有提交证据证明，其履行了业主手册中规定的义务。且没有公开物业费用的财务明细等重要资料。4.天华泰平公司服务质量差，工作人员态度蛮横，配套设施基本不达标、门禁系统刚刚启用、卫生环境差，小区出入口较为混乱，经常发生交通事故或刮碰事件，停车场路面不平，过车的时候声音很大，电梯维修不及时，外来人员随意出入小区跳楼自杀，外来人员随意进入小区偷盗等诸多问题。天华泰平公司物业服务质量和收费标准不对等。5.业主手册中诸多内容不符合物业法条款的规定。6.依据北京市物业管理办法的规定，办法实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。小区的商品房预售许可证是2011年3月16日审批办下来，因此建设单位不应当向刘立娟收取物业费。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回天华泰平公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由天华泰平公司承担。
天华泰平公司针对刘立娟的上诉理由答辩称：刘立娟的上诉请求没有事实依据，请求驳回刘立娟的上诉请求。
二审审理期间，刘立娟向本院提交《通知》，用以证明2014年9月份门禁刚启用的事实。
天华泰平公司认可《通知》的真实性，但提出该证据不能证明小区门禁于2014年9月刚刚启用的事实。门禁在入住时已经交付且能正常使用，因为业主入住后使用不当造成门禁损坏，该证据是通知业主重新办理授权。
因当事人一致认可，本院认定《通知》的真实性。《通知》明确写明，携带之前发放的门禁卡，进行重新授权。通过文义解释，可以认定小区门禁并非在2014年9月刚刚启用的事实。
二审审理期间，本院当庭宣读一审法院现场勘验的说明并出示一审法院拍摄的照片。
刘立娟、天华泰平公司均予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、《汇龙文苑业主手册》等证据在案佐证。
本院认为：关于前期物业委托服务协议的效力一节。刘立娟关于业主手册中“经牛栏山镇政府委托”的描述不属实的上诉主张，因该事实与本案委托服务协议的效力没有关联性，本院对此不予处理。刘立娟上诉主张天华泰平公司采用胁迫、欺诈等手段欺骗其签署《汇龙文苑业主手册》、《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等物业合同文件，刘立娟应当提供证据予以证明。刘立娟没有提交证据证明其主张的天华泰平公司欺诈其签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》的事实，应当承担不利的法律后果。刘立娟关于天华泰平公司欺诈其签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，该协议应予撤销的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
刘立娟关于天华泰平公司没有公开物业费用的财务明细的上诉主张，因其在一审中未提出该项诉讼请求，且该项上诉主张与本案争议的物业费交纳不属同一法律关系，本院对此不予处理。
关于物业服务是否存在瑕疵一节。首先，刘立娟与天华泰平公司存在《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，天华泰平公司为刘立娟提供物业服务。在天华泰平公司提供初步证据证明其履行了协议义务的情况下，刘立娟主张物业服务存在瑕疵，应当承担证明责任。刘立娟关于举证责任分配的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。其次，刘立娟提交的证据可以得出天华泰平公司履行物业服务存在瑕疵的初步结论。该证据经一审法院现场勘验的结果补强，可以认定天华泰平公司提供物业服务存在瑕疵。一审法院综合考虑天华泰平公司瑕疵程度，酌减其物业费，理由正当，本院予以确认。刘立娟关于无需支付物业费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。天华泰平公司关于其服务瑕疵仅为个别时点，不能认定其提供服务整体不符合合同约定的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
《关于﹤北京市物业管理办法﹥实施中若干问题的通知》中关于在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费的规定，仅规制建设单位收取物业费的情形。刘立娟错误理解通知的本意，其关于天华泰平公司无权收取物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，刘立娟、天华泰平公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由刘立娟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；
二审案件受理费100元，由刘立娟负担50元（已交纳），由天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
审 判 员 王东军
代理审判员 王 黎
代理审判员 龚勇超
代理审判员 高 娜
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吴 栋