广东省深圳市盐田区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）粤0308民初1525号	原告：刘焯明，男，汉族。	委托诉讼代理人：孟杰，泰和泰（深圳）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：赖天明，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。	被告：吴国欣，男，汉族。	委托诉讼代理人：邹均城，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：赵耀，广东宏泰（梅州）律师事务所实习律师。	第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强。	原告刘焯明与被告吴国欣、深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟杰、赖天明，被告委托诉讼代理人邹均城到庭参加诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。	原告提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金人民币704000元（以下币种均为人民币）；三、被告承担本案诉讼费。	事实和理由：2016年8月31日，第三人作为居间方，促成原、被告双方签订了《二手房买卖合同》，约定由原告将其位于盐田区东港印象家园（A区）X座XXX房产以352万元的价格转让予被告，双方应于银行出具足额贷款承诺函三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。如被告逾期履行义务超过10日的，原告有权解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%之违约金或没收被告已支付的定金。合同签订后，被告当即向原告支付购房定金12万元，并于2016年9月19日向监管账户存入41万元。2016年9月27日，被告取得华夏银行股份有限公司深圳分行出具的《个人二手房屋按揭贷款承诺书》，承诺向被告发放贷款299万元。被告获得贷款承诺函后却未能按合同约定时间办理递件过户手续，经原告多次催告仍置之不理，拒绝履行合同，已构成根本违约。	被告辩称，一、被告始终按合同约定严格履行先行义务，没有违约；二、原告在约定期限内未履行合同义务，应视为根本性违约，是违约责任人，三、二手房买卖合同第14条、第15条约定，买卖双方任何一方逾期履行义务超过十日或有其他根本性违约的行为的，另一方有权选择解除合同要求赔偿；四、被告因原告的违约行为，已于2016年10月14日向盐田法院提起民事诉讼，主张原告承担违约赔偿责任。综上所述，被告在履行二手房买卖合同时没有过错，不存在违约；因原告拒绝与被告签订《深圳市二手房买卖合同》，构成根本性违约，是导致被告合同目的的未能实现的主要责任承担者。因此，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。	第三人辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，第三人并非涉案合同当事人；二、第三人处无任何托管金额；三、合同签订后，原、被告双方依约履行至预约过户阶段，因原告对被告的贷款方式及金额提出疑议，需查证清楚，后双方对过户时间又未达成一致；四、第三人在涉案房产交易过程中，已全面履行了居间义务。在同年9月27日办理登记过户时，因被告将当日取得的《个人二手房屋按揭贷款承诺书》给原告时，原告提出贷款额度过高、首期款支付过少，要求对贷款情况进行核实，故未能如期办理过户。后至同年10月9日原告再提出继续办理过户时，被告未予理睬。	原、被告双方围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的《二手房买卖合同》、《二手房交易资金托管协议》、定金收款收据、《个人二手房屋按揭贷款承诺书》、预约过户记录，本院予以确认并在卷佐证。对于双方提交的微信记录，对方虽均不予认可，但又均称该记录中有利于己方的内容，即认定其证明力，本院对双方提交的微信记录均予以采信。	根据原告的申请，本院前往深圳市不动产登记中心查询了被告名下的房产信息，各方当事人对本院查询的结果予以认可，本院予以采信。	本院经审理查明，2016年8月31日，原、被告双方在第三人处签订《二手房买卖合同》，约定由原告将位于盐田区东港印象家园（A区）X座XXX房产转让予被告，转让价款为352万。被告应于合同签署之时支付定金12万元，应于合同签署之日起十五日内以银行贷款承诺函为准付清首期款（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额确定），并于签署日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料。如买方未按合同约定期限履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按日万分之四的标准支付违约金直至履行义务之日止，也可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金。当日，原告收取了被告12万元的定金并开具收据。	2016年9月18日，原、被告双方在华夏银行股份有限公司深圳华强北支行签订《二手房屋交易资金托管协议》，约定由被告在该行开设托管账户，但账户为空白；指定了原告的收款账户；在打印的“被告将人民币（大写）（下称‘交易资金’）存入托管账户”内容中手写添加了“肆拾壹万元整”的字样。原告持有未添加上述手写字体的《二手房屋交易资金托管协议》。2016年9月19日，被告在华夏银行股份有限公司深圳分行户名为本人、账号为10866000000XXXXXX的账户内41万元存款被冻结。同年9月27日，华夏银行股份有限公司深圳分行出具《个人二手房屋按揭贷款承诺书》，写明就涉案房产的交易承诺发放期限为30年、金额为299万元的贷款。双方预约于当日下午15:00—16:00至深圳市规土委罗湖盐田登记所办理转移登记业务，根据预约记录电子信息显示，预约时将原告的身份证号码440301197809XXXXXX误写为440301197809XXXXXX。在办理登记现场，被告将当日取得的《个人二手房屋按揭贷款承诺书》给原告时，原告提出贷款额度过高、首期款支付过少，要求对贷款情况进行核实，不同意立即办理转移登记。双方未能于当日办理转移登记。同年10月9日起，原告开始与第三人工作人员钟洁联系继续办理转移登记事宜，并于9日、10日均提出次日早上办理转移登记，但经过钟洁沟通被告不再同意办理。2016年10月16日，原告致函被告，要求其继续履行《二手房买卖合同》。	根据深圳市不动产登记中心出具的房产信息查询结果，至2017年4月6日，被告个人名下无任何房产。	本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《二手房买卖合同》真实有效，双方均应依约履行合同义务。本案中涉案房产已经具备了转移登记的条件，则争议焦点为涉案房产未能办理过户系原告还是被告违约所致。	关于涉案房产未能办理过户系原告还是被告违约所致。本院认为，在二手房交易买卖过程中，因为办理贷款、过户递件等诸多环节并不由买卖双方能够完全自行掌握，因此判定是否根本违约，不能严苛于合同规定的履行期限，而应结合履行过程中的具体情况以及双方履行合同的主观意愿、履约积极程度综合判定。根据各方当事人陈述及提交的证据，原告在签订《二手房屋交易资金托管协议》时，对于被告将要监管的金额并不知情，至双方于2016年9月27日办理转移登记时，原告方知晓被告的监管金额仅为41万。虽然双方此前对于监管金额并无明确约定，但根据深圳市人民政府于2016年3月25日发布实施的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办[2016]12号）第三条规定，“对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成”，证明原告主张被告应当支付购房款比例30%的首付款是符合相关规定亦是符合交易惯例的，故原告在同年9月27日知晓被告的首付比例仅为15%时，提出要核实被告的贷款是否真实，符合一般出卖人的认知，并不能以此证明原告没有履行合同的意愿。原告于同年9月27日下午知悉贷款承诺函的具体内容后，在同年10月1日前未能核实成功，后恰逢国庆七天长假，于同年10月9日即提出继续履行合同。虽然自同年9月28日起已逾十日，但原告实际上以四天时间核实了贷款情况，四天时间虽致合同履行稍有拖延，但在原告本人并非贷款经办人且无被告配合的情况下，仍应属合理期限，且原告无任何其他致使合同目的不能实现的行为，被告主张原告根本违约依据不足。此后原告立即提出继续履行，亦表明其确有履行合同的真实意愿。而被告以高于房屋转让价款的评估价获得了贷款承诺函，应当秉持诚信履行的原则，提前如实告知原告，或在原告提出要核实贷款真伪的情况下积极予以配合，但被告并未如此。被告未能诚信、忠实履行合同义务，在原告核实贷款情况后不再继续配合转移登记并提出解除合同，致使原告合同目的不能实现，方是根本违约行为，此违约故意与被告在同年10月8日后是否具有购房资格并无关联。在此情形下，原告主张单方解除权有事实和法律依据，本院予以支持，《二手房买卖合同》应于原告解除合同的意思表示即起诉状副本送达被告之日即2016年11月30日解除。	关于原告主张的违约金。如上所述，原、被告双方在合同履行过程中均有过错，依据双方的过错程度，本院认定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。原告主张按照房屋转让价款20%的比例计算违约金有事实和法律依据，本院予以支持，则被告应当承担的违约金为492800元（3520000元×20%×70%=492800元）。因原告只能在不予返还定金与违约金中择一主张违约责任，在被告支付违约金后，定金应予返还被告，则将被告支付的120000元抵扣后，被告还应支付的金额为372800元（492800元-120000元=372800元）。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，判决如下：	一、原告刘焯明与被告吴国欣于2016年8月31日就位于盐田区东港印象家园（A区）X座XXX房产签订的《二手房买卖合同》于2016年11月30日解除；	二、被告吴国欣于本判决生效之日起十日内向原告刘焯明支付违约金372800元；	三、驳回原告刘焯明的其他诉讼请求。	如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费5420元，由原告刘焯明负担2550元，由被告吴国欣负担2870元。原告刘焯明已预交案件受理费，本院不予退回，被告吴国欣应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告刘焯明。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审判员 黄 晶 晶	书记员 曾森（兼）	书记员曾森（兼）	附法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：	（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。	第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。	第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。