江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜良民初字第0396号
原告李宗兵，农民。
委托代理人刘军，江苏苏一律师事务所法律工作者。
被告于崇限，农民。
被告郑艳妮（系于崇限妻子），农民。
原告李宗兵诉被告于崇限、郑艳妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李宗兵的委托代理人刘军，被告于崇限到庭参加诉讼，被告郑艳妮经本院传票传唤后，无正当理由未有到庭应诉。本案现已审理终结。
原告李宗兵诉称，2013年10月16日，我与被告于崇限签订商品房买卖合同一份，我购买被告所有的位于沟墩镇学府商住城3号楼3单元305室房屋一套。合同对商品房的价格、面积、交付时间、违约责任等作了明确约定，且沟墩镇法律服务所对该合同予以见证，同时被告保证案涉房屋无查封、抵押等权属纠纷。我依约支付了购房款210000元（不包括按揭贷款80000元）。后我要求被告协助办理产权过户登记，但被告却借故拖延，至今原告未能办理过户手续。2014年7月15日我到阜宁县房管局查询，才得知案涉房屋因原所有人戴大伟与案外人戴学超债务纠纷，被阜宁县人民法院于2013年10月11日予以查封。我在2014年7月26日向阜宁县人民法院提出执行异议无果。我认为由于被告过错，构成根本违约，使我订立合同目的无法实现。我现诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，收取的购房款210000元予以退还，并要求被告承担损失5000元，及承担本�诉讼费用。
原告李宗兵针对其诉称，提供的主要证据有1、2013年10月16日原、被告签订的商品房买卖合同一份；2、2013年10月16日被告于崇限出具的收条一份；3、阜宁县人民法院民事裁定书一份；4、阜宁县房管局房产证复印件一份；5、2013年9月19日戴大伟与陈某签订的房屋买卖合同一份；6、2013年9月19日陈某与二被告签订的房屋买卖合同一份。
被告于崇限辩称，案涉房屋是由我出售给原告属实，房屋原来是我花19万元从陈某手中买得，当时没有过户，只是交了部分现金，卖给原告后，原告从未与我协调过户，这个房子无法过户，因为现在的户主是戴大伟，戴大伟将房子卖给做房屋中介买卖的陈某，我从陈某手中购得此房，没有过户。不同意原告提出的退还房款的要求，因为原告的210000元房款，交给陈某的中介公司，该房是从中介公司出售的，所以我没拿这个房款，�不存在退回。另外，戴大伟卖房之后，后悔想收回房子，于是找我闹事，也曾报过警，大约去年9、10月沟墩派出所也曾出警，处理此事。
被告于崇限答辩的主要证据有：1、2013年9月19日陈某与二被告签订的房屋买卖合同一份；2、2013年10月16日原告与二被告签订的房屋买卖合同一份；3、2013年10月16日被告与陈某签订的协议一份；4、2013年10月16日原告出具的承诺书一份。
被告郑艳妮未有应诉答辩。
在质证过程中，被告于崇限对原告李宗兵提供的证据的质证意见为：对证据1、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无意义；对证据2的真实性无意义，但钱被见证人陈某领取；对证据3不清楚。原告对被告提供证据的质证意见为：1、对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无意义；对证据3的真实性、合法性无意义，但对关联性有异议，认为该协议系被告与案外人陈某的约定，与本案无关；对证据4有异议，认为系复印件，即使原告提供原件，该承诺书只是针对陈某与戴大伟的债务纠纷，与本案无关。
本院对当事人各方提供的证据，经审核认为，原告李宗兵提供的证据1、6与被告于崇限提供的证据1、2完全相同，双方均予认可，真实且与本案的待证事实有关联，可以认定，作为本案的定案依据；原告提供的证据2、4、5经被告质证对真实性无意义，故予以认定，作为本案的定案依据；原告提供证据3经本院审查属实，故予以认定；被告提供的证据3经原告质证，对关联性提出异议，且记载的内容与本案不属同一法律关系，故不予认定，不能作为本案的定案依据；证据4的形式不完善，且原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故不予认定，不能作为本案的定案依据。
根据本案认定的证据以及当事人各方对事实无意义的部分，可以确认以�事实：案涉房屋位于阜宁县沟墩镇墩北居委会沟墩学府商住城3幢305室，房屋产权证登记所有权共同共有人为案外人戴大伟、戴梅兰。戴大伟将该房出售给从事房屋中介经营的陈某，价款为310000元，含房贷80000余元、过户费等相关费用，陈某现金支付190000元。2013年9月19日，陈某作为甲方与二被告于崇限、郑艳妮作为乙方签订房屋买卖合同一份，约定甲方将上述房屋转让给乙方，价格为360000元，含房贷80000元。另约定房屋产权转移过户由乙方办理，费用自交，甲方提供相关手续并予以协助，双方并就履行方式、违约责任等作了约定。合同签订后，二被告依约先行支付190000元给陈某。2013年10月16日，二被告作为甲方与原告李宗兵作为乙方又签订了房屋买卖合同一份，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，价款为210000元，签署合同当天一次性付清，另80000元房贷由乙方负责偿还�双方还在合同的第四条约定：“甲方应在合同签订后于2013年10月11日将房屋、房内所有物品连同房屋相关证件交付给乙方所有”；合同第五条约定：“房屋产权转移过户登记由乙方负责办理，费用由乙方承担。甲方必须及时提供相关手续给乙方到相关部门办理过户手续”；合同第九条约定：“甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷，乙方买受后，如该房屋产权有纠葛（包括法院查封和抵押），至影响乙方权利的行使，要由甲方承担责任，并赔偿乙方由此所受的损失”。另合同还就违约责任等进行了约定。当日，原告李宗兵将房款200000元现金、及出具的10000元欠条一并交付给陈某，由陈某转交被告于崇限，于崇限出具收条一张，载明：“今收到李宗兵购房款现金人民币贰拾壹万元整”。陈某作为见证人在收条上签名，并加盖了其经营�“阜宁县沟墩镇强达房产中介服务部”的公章。
另查明，案涉房屋几经买卖，但房主一直登记的是“戴大伟、戴梅兰”，该房屋因登记二户主占其他人的债权债务纠纷，2013年10月11日，阜宁县人民法院作出（2013）阜执字第0231号裁定书，裁定予以查封。本案原告李宗兵以此为由，认为所购房屋的产权过户为实际不能，已无法实现买卖合同的目的，故提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，返还其已支付的210000元购房款，并承担损失50000元及诉讼费用。
本案争议的焦点：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同是否符合解除的条件？2、原告要求被告返还210000元的购房款并承担其损失5000元，有无法律依据？
一、关于原、被告双方签订的房屋买卖合同是否符合法律规定的解除条件问题
合同解除须以有效合同为前提。本案原、被告签订的是典型的二手房买卖合同，是指购房者、售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议，是一方转移所有权给另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的为出售人，支付价款而取得所有权的为买受人。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。根据上述法律规定以及当事人意思自治和合同严守原则，可以导出被告于崇限在未取得案涉房屋权属证书的情况下将房屋转让给原告违反了法律规定，但并不当然导致合同无效，只是不发生房产物权转移的效力。因此，原告李宗兵诉求解除房屋买卖合同具备了基础性条件。
合同的解除分为约定解除和法定解除两种。本案的原、被告约定解除合同的条件没有成就，因而是否符合法定解除的要件是本案的关键。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主�债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案，原、被告于2013年10月16日签订房屋买卖合同时约定，甲方必须及时提供相关手续给乙方到相关部门办理过户手续，事实上，案涉房屋已在2013年10月11日被阜宁县人民法院依法查封，被告身为甲方作出上述约定显然已构成违约，转移房屋的所有权成为事实上的不能，即无法实现原、被告签订买卖房屋的合同目的，加之被告在没有取得产权登记的情况下转让房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，故原告主张解除与二被告签订的房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。
二、关于原告要求二被告返还购房款210000元及承担5000元损失有无法律�据的问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故当房屋买卖合同被依法解除后，二被告理应归还原告已支付的购房款及承担必要损失。本案原告李宗兵在合同签订当日已依约支付210000元购房款，履行方式为200000元现金及本人出具的10000元欠条。虽然被告于崇限提出该款是原告交给了陈某的中介公司，自己从陈某手中接得房款，故对原告不存在退回的辩解，但是鉴于被告于崇限在收款后出具收条，并载明“今收到李宗兵购房款现金人民币贰拾壹万元整”，以及陈某作为见证人亦在收条上签名盖章的行为，可认定，被告于崇限在收款后，已书面确认该款系原告李宗兵支付的购房款，被告于崇限的抗辩意见只是表�其与陈某之间存在其他法律关系，与本案没有必然的关联，权利人可另行主张。依据双方协议第八条、第九条的约定以及合同相对性原则，房屋买卖合同被依法解除后，二被告须向原告履行返还其购房款和支付赔偿金的义务。根据原告给付购房款的履行方式，二被告应退还现金200000元，及出具的10000元欠条。再者，根据二被告违法转让，案涉房屋在转让前已被依法查封的事实，二被告作为房屋出让人，自身存有过错，原告有权要求被告赔偿损失，诉求的5000元赔偿金既低于双方的约定，亦在合理范围内，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
限被告于崇限、郑艳妮于本判决生效后15日内向原告李宗兵返还购房款200000元及李宗兵出具的欠条10000元，并向原告支付赔偿金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，由被告于崇限、郑艳妮共同负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行�汇支行；帐号：40×××21）。
审 判 长 周琳苒
审 判 员 高爱民
人民陪审员 刘亚娟
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 朱龙芹
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告�在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2.《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法菜单能够、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收�土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第九条法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力