沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00063号
原告：赵明达，男，汉族，现已退休。
被告：辽宁三利房地产实业有限公司。
法定代表人：郑弘，系该公司总经理。
第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行。
法定代表人：王宝林，系该行行长。
委托代理人：赵丽媛，系辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：王忠原，系辽宁东拓律师事务所律师。
第三人：冯相森，，汉族。
原告赵明达与被告辽宁三利房地产实业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行、冯相森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员程惠华担任审判长，人民陪审员韩皓宇、于平参加评议，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告赵明达，第三人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行委托代理人赵丽媛到庭参加诉讼，被告辽宁三利房地产实业有限公司及第三人冯相森经本院合法传唤未到庭，本案经合议庭评议后，现已审理终结。
原告赵明达诉称：原、被告于2003年11月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于沈阳市和平区河北街（三利和平湾XX#132号）楼房屋，现门牌号为沈阳市和平区西北街ＸＸ号132号，房屋面积为107.75平方米，房款为320，000元，原告于2004年3月31日入住，合同第15条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记和360日内办理房屋产权证，被告怠于履行办理房证义务至今。原告于2011年10月20日将被告起诉到和平区法院后得知原告的房屋已经被辽宁三利房地产实业有限公司，以他们员工冯相森的名字进行了重复抵押，二次套贷，三利这种欺诈行为是违法的，故诉至法院，将三利公司以员工冯相森的名字抵押人予以撤销，判定为原告赵明达所有。
原告于2004年3月31日入住，合同第15条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记，现因被告怠于履行办理房证的义务，截止2014年11月18日，被告未能履行合同3825天，根据合同第15条第3项约定，被告应按日支付房款十万分之一的违约金12，240元，并承担本案诉讼费。诉讼请求：1、请法院判令将沈阳市和平区河北街ＸＸ号楼132号的房屋所有权归原告赵明达所有，同时将此房屋原抵押人冯相森（三利员工）予以撤销；2、判令被告在沈阳市房产局办理解疑文件和（或）初始登记等相关证实时，被告应即时无条件为原告办理产权证；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金12，240元；4；判令由被告承担诉讼费。
被告辽宁三利房地产实业有限公司既未到庭，亦未提供书面答辩意见。
第三人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行辩称：原告诉讼请求与我方无关，但我行抵押登记备案在先，应享有抵押权，并优先受偿。
第三人冯相森既未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，原、被告于2003年11月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街ＸＸ号1-3-2房产一处，建筑面积107.75平方米，房屋价款为320，000元，首付款100，000元，余款220，000元整于2004年4月30日前交齐；合同约定交房期限为2004年5月1日前；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约交纳购房款320，000元。原告于2004年5月29日交纳管网费1，600元、物业费1，354元。现该房产备案登记在原告赵明达名下。原告于2004年3月31日入住该房，并占有使用至今。
另查明，第三人冯相森系被告辽宁三利房地产实业有限公司员工。第三人冯相森与被告辽宁三利房地产实业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定第三人冯相森以355，575元的价格购买辽宁三利房地产实业有限公司开发的位于沈阳市和平区河北街ＸＸ号132住房一套（即本案诉争房屋），建筑面积107.75平方米。2003年3月11日第三人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与第三人冯相森签订《个人住房借款合同》一份，约定第三人冯相森贷款240，000元，以位于沈阳市和平区河北街ＸＸ号132作为贷款的抵押，并于2003年4月8日在沈阳市房产局办理房地产抵押备案登记。该笔贷款冯相森并未实际使用，而是由被告辽宁三利房地产实业有限公司实际使用。（2012）沈中民再终字第120号民事判决书认为鉴于冯相森与中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行签订的借款合同的行为并未成立，故该借款合同中的保证条款及抵押条款因属从合同，亦属无效条款，对中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行要求行使抵押权的请求不予支持。
上述事实，有专用款收据、商品房买卖合同、房屋电子登记查询证明、个人购房借款合同及抵押清单、抵押登记批复、结婚证、户口本、（2007）沈和民合初字第921号民事判决书、（2012）沈和审民初再字23号民事判决书、（2012）沈中民再终字第120号民事判决书及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经法院审查，予以确认。
本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告辽宁三利房地产实业有限公司及第三人冯相森经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告赵明达及第三人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行提供的证据对案件事实予以认定。
原告赵明达与被告辽宁三利房地产实业有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行。关于原告确认涉诉房产归其所有的诉讼请求，原告依据商品房买卖合同履行了全额支付购房款的义务并一直占有、使用该房屋，且已经办理备案登记，系涉诉房屋的实际所有权人，故对于原告主张确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持；但因该房产尚未办理初始登记，不具备办证的条件，本院对原告要求办理房屋所有权证的诉讼请求暂不予支持；关于原告要求撤销抵押登记的诉讼请求，因借款合同中的抵押条款已被生效的判决确认为无效条款，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据合同的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”，由于被告以第三人冯相森的名义将原告购买的房产办理了抵押贷款，导致原告的房产无法办理房屋所有权证，被告应承担违约责任，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，之规定，判决如下：。
一、确认位于沈阳市和平区河北街ＸＸ号1-3-2房产一处，建筑面积107.75平方米，归原告赵明达所有。
被告辽宁三利房地产实业有限公司、第三人中国工商银
行股份有限公司沈阳和平支行、冯相森于本判决生效后十五日内协助原告赵明达注销位于沈阳市和平区河北街ＸＸ号1-3-2房产的抵押登记手续；
被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效后十日
内，给付原告逾期办证违约金，从2005年3月27日起至判决确定给付之日止，按已付房款320，000元的日十万分之一标准计算。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费306元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
人民陪审员 韩皓宇
人民陪审员 于 平
二〇一五年六月十日
书记 员代 姗 姗
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。