山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一初字第12号
原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司。
法定代表人丛岭，总经理。
委托代理人柏昆建，山东天平律师事务所律师。
被告威海中大生物工程有限公司。
法定代表人张石泉，总经理。
被告威海金通建筑工程有限公司。
法定代表人黄松芝，总经理。
委托代理人龙海，山东鸿源律师事务所律师。
原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司与被告威海中大生物工程有限公司、威海金通建筑工程有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司之法定代表人丛岭及委托代理人柏昆建、被告威海金通建筑工程有限公司之委托代理人龙海到庭参加诉讼，被告威海中大生物工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司诉称，2013年1月18日，原告与二被告签订国有土地使用权转让合同一份，约定：被告威海中大生物工程有限公司将位于威海工业新区草庙子镇大木岚村南、土地使用面积约为58000平方米的土地使用权及该土地上已建科技楼一栋（建筑面积约为5700平方米）、原料提取车间一栋（建筑面积为2000平方米）一并转让给原告，转让款为2000万元，被告威海金通建筑工程有限公司对该转让合同承担连带保证责任。合同签订后，原告于2013年1月21日给付被告威海中大生物工程有限公司转让款800万元。按照合同约定，被告威海中大生物工程有限公司应当在收到该笔款项后15日内将约定土地的使用权过户至原告名下，并将地上建筑物、构筑物等所有审批报建手续一并交付给原告，但被告威海中大生物工程有限公司并未履行上述义务，已经构成违约。故请求判令：1、被告威海中大生物工程有限公司将诉争土地使用权过户给原告，并将诉争土地上的建筑物、构筑物等全部审批报建手续及综合验收、办理房屋产权证书所需的一切手续移交给原告；2、被告威海中大生物工程有限公司自2013年2月21日起至完成土地过户和移交地上建筑物全部手续之日，按每日6000元向原告支付违约金；3、被告威海金通建筑工程有限公司对被告威海中大生物工程有限公司应履行的义务及一切赔偿承担连带赔偿责任；4、被告威海中大生物工程有限公司、威海金通建筑工程有限公司承担案件受理费、保全费、担保费、律师费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告威海金通建筑工程有限公司对诉争土地的平整费和土地使用税承担连带赔偿责任。
被告威海中大生物工程有限公司未予答辩。
被告威海金通建筑工程有限公司答辩称，对原告陈述的事实无异议，被告威海中大生物工程有限公司应当履行将诉争土地使用权过户给原告的义务；原告主张的违约金及其他损失应由被告威海中大生物工程有限公司承担，但合同约定如被告威海中大生物工程有限公司不能办理过户手续逾期超过30日，原告有权解除合同。因原告要求继续履行合同，故其仅有权主张逾期办理过户手续30日内的违约金；且原告主张的违约金过高，请求依法予以调低。原告实际付款800万元，其要求被告按照2000万元承担违约责任显失公正。原告已按用途对涉案土地进行了平整和修建，土地虽未过户，但未给原告造成损失。
经审理查明，被告威海中大生物工程有限公司于2006年11月21日取得包括诉争土地在内的131617平方米土地的国有土地使用权证，编号为威工业园国用（2006）第003号。2013年1月18日，原告与二被告签订国有土地使用权转让合同一份。该合同第二条约定：被告威海中大生物工程有限公司将位于威海工业新区草庙子镇大木岚村南、土地使用面积约为58000平方米、土地使用权终止日期为2056年10月10日的国有出让土地及该土地上已建综合楼一栋（建筑面积约为5700平方米）、厂房一栋（建筑面积为2000平方米）一并转让给原告。第三条约定：被告威海中大生物工程有限公司保证诉争土地产权明晰，土地及地上建筑物没有设定任何形式的抵押或被司法机关查封、扣押，亦没有对外出租、出借或其他处分，其依法有权签署本合同，有权向原告转让诉争土地使用权和地上建筑物、构筑物所有权，与该宗土地及地上建筑物的有关债权债务由被告威海中大生物工程有限公司享有和承担，相关税费由其负责缴纳，否则因此涉及的任何纠纷均由被告威海中大生物工程有限公司负责处理并承担相应的民事责任，因此给原告造成的经济损失由被告威海中大生物工程有限公司负责赔偿。第四条约定：被告威海中大生物工程有限公司转让给原告的土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权的转让总价款为人民币2000万元。第五条约定：自合同生效后三日内，原告向被告威海中大生物工程有限公司支付首付款800万元存入二被告共同账户，其中400万元作为定金，另外400万元作为预付的首期转让款；被告威海中大生物工程有限公司应当在收到定金及首期款之日15日内将诉争土地的使用权依法过户登记在原告名下，并保证原告在该15日取得土地使用权证，同时将诉争土地上的地上建筑物、构筑物等所有审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告，原告在依法取得土地使用权证及收到上述审批报建手续和建筑资料等之日起15日内再向被告威海金通建筑工程有限公司支付转让款400万元；剩余的转让款800万元，原告应当在依法取得土地使用权证及收到上述审批报建手续和建筑资料等之日起分三次付清，具体为：2013年12月31日前原告向被告威海中大生物工程有限公司支付300万元，2014年12月31日前原告向被告威海中大生物工程有限公司支付250万元，2015年6月30日前原告向被告威海中大生物工程有限公司支付250万元（土地实测面积不足87亩，按照实际面积计付），原告在支付最后一笔转让款前，被告威海中大生物工程有限公司应向原告开具全额转让款的正式发票，否则，原告有权暂缓支付该款项，而无需承担违约责任。第七条约定：被告威海中大生物工程有限公司办理土地使用权过户登记过程中所需缴纳的契税、测绘费、土地登记费由原告和被告威海中大生物工程有限公司依法各自承担应缴纳的费用。第八条约定：如果土地的实际测量面积（以土地测绘部门实测面积为准）大于或等于87亩，则土地转让款以2000万元为准，不再增加，如果土地实际测量面积少于87亩，则减少的面积按每平方米225元相应降低转让款，该款在最后一笔转让款支付时由原告和被告威海中大生物工程有限公司进行结算。第十一条约定：原告和被告威海中大生物工程有限公司任何一方无正当理由擅自单方终止本合同，视为违约，原告违约，定金不予返还，被告威海中大生物工程有限公司违约，应双倍返还定金，除此之外，违约方应赔偿因此给对方造成的全部直接和间接经济损失；如被告威海中大生物工程有限公司不能按照合同约定办理土地登记过户手续或不能按约定将地上建筑物等所有审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告，逾期一日，被告威海中大生物工程有限公司按转让总价款的万分之三向原告支付违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同，被告威海中大生物工程有限公司除全额退还原告给付转让款外，还应双倍返还定金，同时应当赔偿因此给原告造成的直接或间接经济损失，包括但不限于原告在诉争土地及建筑物上的投入。第十二条约定：因被告威海金通建筑工程有限公司要对本合同中应当向原告承担的民事责任提供担保，且担保方式为连带责任保证，故原告和被告威海中大生物工程有限公司推选被告威海金通建筑工程有限公司为合同的资金管理人，转让款中的800万元购汇入二被告开设的共同账户，此资金主要作为被告威海中大生物工程有限公司给原告办理土地证过户所需缴纳的各种费用；被告威海金通建筑工程有限公司担保范围为被告威海中大生物工程有限公司在本合同项下的全部责任，包括但不限于向原告支付因被告威海中大生物工程有限公司原因导致本合同不能履行或不能完全履行其应向原告退还的转让款，应支付的利息、违约金、损失赔偿款即原告为主张权利所支付的诉讼费、保全费、评估费、执行费、律师费等；原告违约被告威海金通建筑工程有限公司负责承担连带责任。
合同签订后，原告按照合同约定于2013年1月21日给付被告威海中大生物工程有限公司款项800万元。2013年1月23日和1月25日，被告威海中大生物工程有限公司分两次给原告出具收条，载明收取上述款项。被告威海金通建筑工程有限公司亦在上述收条上盖章确认。2013年1月25日，二被告向原告提供补充协议一份，内容为：原合同所列原告付款约定二被告共同开设银行账户一项，因银行原因无法开设，经三方协商，原告付款时经被告威海金通建筑工程有限公司同意直接将款汇入被告威海中大生物工程有限公司账户，并由被告威海金通建筑工程有限公司签字，相关财务手续正常办理。
另查，2013年1月30日，被告威海中大生物工程有限公司将诉争土地上建设的综合楼（又称科研楼）、厂房（包括原料提取车间及3号车间）的图纸等部分资料（详见资料交接明细表）交付给被告威海金通建筑工程有限公司。被告威海金通建筑工程有限公司分别于2013年2月11日、2月17日将诉争土地的用地红线、宗地图、科研楼及原料提取车间的建设工程规划许可证和施工许可证、科研楼、原料提取车间及3号车间的图纸等资料（详见交接明细表）交付给原告。
再查，原告于2013年3月10日开始对诉争土地进行平整，现已平整完毕，目前正进行对科技楼的装修及地面硬化，施工期间并未有相关权利人主张权利。原告在本案诉讼还要求被告威海金通建筑工程有限公司对诉争土地的平整费和土地使用税承担连带赔偿责任，但未提供证据证实诉争土地的平整费和土地使用税的数额及上述税费已由其交纳。
又查，原告已按其与山东天平恒泰律师事务所签订的委托代理合同，在合同签订之日给付律师代理费3万元，按照委托代理合同，上诉人还应于一审判决后给付山东天平恒泰律师事务所律师代理费5万元。原告因保全需要向山东慧缘融资性担保有限公司缴纳担保费6万元。原告因本案诉讼预交案件受理费142425元，保全费5000元。本院（2013）威保字第1号民事裁定书裁定查封被告威海中大生物工程有限公司位于威海市草庙子镇大木岚村南56157平方米的土地使用权。
上述事实，有双方当事人的陈述、国有土地转让合同、补充协议及汇款凭证、收条、资料交接明细表、交接明细表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等在案为证。
本院认为，本案原、被告于2013年1月18日签订的国有土地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方当事人均应按约履行。原、被告争执的焦点问题为：一、被告威海中大生物工程有限公司应否将诉争土地使用权过户到原告名下，并将诉争土地上的建筑物、构筑物等所有审批报建手续及综合验收、办理房屋产权证书所需的一切手续移交给原告；二、本案违约责任及违约金计算标准如何认定；三、被告威海金通建筑工程有限公司应否承担责任及责任形式。
关于第一个焦点问题，本院认为，双方当事人在合同中明确约定，被告威海中大生物工程有限公司应当在收到定金及首期款之日起15日内将诉争土地的使用权依法过户登记在原告名下，并保证原告在15日内取得土地使用权证，同时，其应将诉争土地上的地上建筑物、构筑物等所有审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告；办理土地使用权过户登记过程中所需缴纳的契税、测绘费、土地登记费由原告和被告威海中大生物工程有限公司依法各自承担应缴纳的费用。现原告已按合同约定将800万元款项给付被告威海中大生物工程有限公司，故被告威海中大生物工程有限公司理应协助原告办理诉争土地的过户手续，同时将诉争土地上的地上建筑物、构筑物等全部审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告。案件事实表明，被告威海中大生物工程有限公司将科研楼、厂房图纸等交付给被告威海金通建筑工程有限公司后，被告威海金通建筑工程有限公司现已将涉案土地的用地红线、宗地图、科研楼和原料提取车间的建设工程规划许可证和施工许可证及科研楼、原料提取车间和3号车间的图纸等资料（详见交接明细表）交付给原告，故被告威海中大生物工程有限公司应将除上述资料之外的审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告，原告该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，双方当事人约定，如被告威海中大生物工程有限公司不能按约定办理土地登记过户手续或不能按约定将地上建筑物等所有审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告，每逾期一日，被告威海中大生物工程有限公司按转让总价款的万分之三向原告支付违约金；被告威海金通建筑工程有限公司对此应承担连带保证责任。被告威海中大生物工程有限公司未能按约定办理土地登记过户手续及将地上建筑物等所有审批报建手续、建设工程的建筑资料交付给原告，故被告威海中大生物工程有限公司应按照合同约定承担违约金，被告威海金通建筑工程有限公司亦应按照合同约定承担连带保证责任。原告该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告威海金通建筑工程有限公司辩称，根据合同约定，被告威海中大生物工程有限公司违约逾期超过30日，原告有权解除合同，现原告要求继续履行合同，故原告仅有权主张逾期办理过户手续30日内的违约金的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任；同时根据双方合同之约定，只要被告威海中大生物工程有限公司未按约定办理土地过户手续并交付相关资料，即应承担相应的违约责任；该合同同时赋予原告单方的附条件解除合同权，即被告威海中大生物工程有限公司履行相关逾期超过30日，原告有权解除合同，并要求该被告承担相关违约责任。现被告威海中大生物工程有限公司在履行合同中存在违约行为，并且违约期限超过30日，该违约行为一直持续，现原告未选择解除合同而是选择要求继续履行合同，并要求被告威海中大生物工程有限公司按合同约定承担自2013年2月21日至该被告履行相关合同义务之日止的违约责任，符合双方合同约定及法律规定，被告威海金通建筑工程有限公司的该项抗辩主张理由不当，本院不予支持。关于违约金的计算标准及方式问题，本院认为，双方当事人在合同中约定，被告威海中大生物工程有限公司违约，每逾期一日，应按转让总价款（即2000万元）的万分之三向原告支付违约金，原告主张按该约定即每日6000元标准支付违约金，符合合同约定，应予支持。因双方当事人在合同明确约定违约金应按照转让总价款2000万元为基数承担违约责任，且双方约定的按万分之三的比例支付违约金，并不超过相关法律规定，亦不明显过高，故被告威海金通建筑工程有限公司主张调低，理由不当，本院亦不予支持。因原告未提供证据证实诉争土地的平整费和土地使用税的数额及上述税费已由其交纳，故原告该项主张证据不足，本院不予采信。
关于第三个焦点问题，双方当事人约定，被告威海金通建筑工程有限公司的担保范围为被告威海中大生物工程有限公司在本合同项下的全部责任，包括但不限于向原告支付因被告威海中大生物工程有限公司原因导致本合同不能履行或不能完全履行其应向原告退还的转让款、应支付的利息、违约金、损失赔偿款即原告为主张权利所支付的诉讼费、保全费、评估费、执行费、律师费等，担保方式为连带责任保证。故原告要求被告威海金通建筑工程有限公司承担连带保证责任，符合双方合同约定，应予支持。原告与山东天平恒泰律师事务所的委托代理合同约定律师代理费为8万元，现原告仅支付律师代理费3万元，故原告因律师费而产生实际损失为3万元，对该部分损失本院予以支持。原告对剩余律师代理费可在实际发生后，另行主张。原告之夫担保费6万元，有单据为凭，依法应予支持。综上，被告威海金通建筑工程有限公司应对被告威海中大生物工程有限公司原因导致本合同不能履行或不能完全履行的违约金、本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费承担连带清偿责任。
综上，原告诉讼请求理由正当部分，本院予以支持。被告威海金通建筑工程有限公司抗辩理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：
一、被告威海中大生物工程有限公司应在本判决生效后七日内将其位于威海工业新区草庙子镇大木岚村南、土地使用面积约为58000平方米的国有土地使用权过户至原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司名下，同时将该土地上的除用地红线、宗地图、科研楼及原料提取车间的建设工程规划许可证和施工许可证、科研楼、原料提取车间及3号车间的图纸等（详见交接明细表）之外的地上建筑物、构筑物等所有审批报建手续及建设工程的建筑资料交付给原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司，并承担办理土地使用权过户登记过程中所需缴纳的契税、测绘费、土地登记费中依法应由其缴纳部分的费用；
二、被告威海中大生物工程有限公司赔偿原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司违约金（自2013年2月21日起至完成土地过户和移交地上建筑物所有手续之日，以2000万元为基数，按每日万分之三的标准计算）；
三、被告威海中大生物工程有限公司应给付原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司担保费6万元、律师费3万元；
四、被告威海金通建筑工程有限公司对被告威海中大生物工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费142425元、财产保全费5000元，合计147425元，原告威海中泰机动车驾驶员培训有限公司负担550元，由二被告负担146925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 郑华章
代理审判员 蒋 涛
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 黄 诺