北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第03801号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京鑫丰物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝外小庄6号。
法定代表人：周凤强，董事长。
委托代理人：刘振威，北京市卫之平律师事务所律师。
委托代理人：李菁，女，1973年11月9日出生，北京鑫丰物业发展有限公司职员。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王立克，男，1953年8月21日出生。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：孙学明，男，1974年5月29日出生。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王立群，男，1968年4月5日出生。
上述三被申请人之委托代理人：祁浩，河北承天律师事务所律师。
申请再审人北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称鑫丰物业）因与被申请人王立克、孙学明、王立群租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第11353号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第4276号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人鑫丰物业之委托代理人李菁、刘振威；被申请人王立克及其与被申请人王立群、孙学明共同之委托代理人祁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年6月，鑫丰物业起诉至北京市朝阳区人民法院称：2008年11月7日，我公司与王立克、孙学明、王立群签订了《商业房屋租赁合同》，约定由其承租我公司所有的北京市×××号的×××楼三层商铺（下称涉案商铺），租赁期为2008年11月10日至2019年4月9日。合同签订后，我公司依约定向王立克、孙学明、王立群交付了涉案商铺，王立克、孙学明、王立群也支付了2009年4月10日至2009年5月9日的房租。此后一直拖欠房租、物业管理费及水电费，给我公司造成重大损失，且始终未办理营业执照。请求判决：1、解除我公司与王立克、孙学明、王立群之间的租赁合同；2、要求王立克、孙学明、王立群支付拖欠的房屋租金，截止至2010年6月9日为3558750元，自2010年6月9日至2011年7月31日为3558750元，支付逾期付款违约金，截止至2010年6月9日为273750元，至2011年7月31日为5835802.5元，并按日千分之二标准支付至实际给付之日；3、要求王立克、孙学明、王立群支付水费2170元、电费130.20元。
王立克、孙学明、王立群答辩并反诉称：鑫丰物业知道我们租房是为了经营夜总会，却在明知涉案商铺不能用作娱乐场所的情况下，故意隐瞒该瑕疵，与我们签订租赁合同，收取了我们的租赁保证金、房租、物业费等费用，其行为存在欺诈性质。合同签订后，我们开始装修，期间因央视大楼失火，导致附近所有钢结构工程被勒令停工，我们不得不停工，鑫丰物业同意在2009年度给我方增加2个月免租期，在2010、2011年度各增加一个月免租期。后我们在环保申报前聘请北京一轻环境保护中心进行环境评价，经工作人员现场核查，认为涉案商铺有部分面积位于中国第一商城两侧的居民楼下，不符合《北京市环境噪声污染防治办法》之规定，不能进行环保审批申报工作。我们因此无法开业。为避免损失进一步扩大，我们停止装修及物业费的缴纳，要求鑫丰物业解决此事。但其至今未能解决。我们认为，鑫丰物业交付的涉案商铺不符合合同约定，致使我们不能按合同约定的租赁用途使用房屋，我们有权解除合同而不承担责任。不同意鑫丰物业的诉讼请求。鑫丰物业在明知我们涉案商铺是为经营夜总会、而涉案商铺不能用作娱乐场所的情况下，故意隐瞒该瑕疵，与我们签订租赁合同，其欺诈和根本违约行为导致合同不能继续履行，无法实现合同目的，因此我们要求解除租赁合同，要求鑫丰物业承担违约责任。我们为履行合同投入了大量的人力物力财力，造成了非常大的经济损失。合同解除后，鑫丰物业应当赔偿我们经济损失并支付违约金。因此请求判决：1、解除我们与鑫丰物业于2008年11月7日签订的《商业房屋租赁合同》；2、判令鑫丰物业返还我们租赁保证金821250元；3、返还已交2009年4月10日至5月9日租金213470元；4、返还物业费361680元；5、赔偿我们实际损失3370708.7元；6、赔偿2009年6月10日至2010年8月12日期间的预期可得利益损失11662000元；7、赔偿违约金273750元。
针对王立克、孙学明、王立群的反诉，鑫丰物业答辩称：本案是由于王立克、孙学明、王立群违约行为造成的，全部损失应由其自行承担，不同意其反诉请求。
北京市朝阳区人民法院经审理确认：鑫丰物业与王立克、孙学明、王立群签订的《商业房屋租赁合同》合法有效。但根据双方所提交的证据及法院调查的情况，本案租赁房屋有部分面积位于中国第一商城两侧的居民楼下，依据《北京市环境噪声污染防治办法》之规定，不能用于经营产生噪声污染的娱乐场所。因此王立克、孙学明、王立群订立合同的目的无法实现，上述《商业房屋租赁合同》应予解除。法院支持双方当事人要求解除该合同的诉讼请求。关于合同的解除，鑫丰物业及王立克、孙学明、王立群均主张对方应负违约责任。对此认为，《北京市环境噪声污染防治办法》于2006年11月27日颁布，2007年1月1日起实施，远早于双方签订租赁合同之日。王立克、孙学明、王立群在签订租赁合同前有义务了解涉案商铺是否适于经营夜总会项目。其草率与鑫丰物业签订租赁合同，应对合同目的无法实现而导致合同解除承担主要责任。同时鑫丰物业作为专业的物业经营人，亦应掌握涉案商铺是否能够用于经营能够产生噪声污染的夜总会等常见项目，对于法律法规禁止经营的项目在签订租赁合同前应善意提示承租人。现王立克、孙学明、王立群主张鑫丰物业在明知其欲经营夜总会而租赁房屋不能用作娱乐场所的情况下故意隐瞒事实、骗取其签订租赁合同，无证据证实，不予采信。但鑫丰物业应对合同的解除承担一定的责任。故对双方要求对方承担违约责任、支付违约金的请求均不予支持，并将根据双方的过错程度判决双方合理分担因租赁合同解除所造成的损失。关于租赁房屋的租金，王立克、孙学明、王立群仅交纳至2009年5月9日。2010年6月12日北京一轻环境保护中心向王立克、孙学明、王立群出具证明，通知其未通过环评。王立克、孙学明、王立群因此停止装修，与鑫丰物业协商问题的解决方式。考虑到本案中双方的过错程度，认为王立克、孙学明、王立群应继续向鑫丰物业支付租金至2010年6月12日。依据《房屋租赁合同》第十五条15.2款，合同解除后不满半月的租期按半月计算租金，故其应再支付租金273750×13.5=3695625元。抵扣已交纳的租赁保证金821250元后，应再支付鑫丰物业2874375元。此后的租金损失鑫丰物业应自行承担。对王立克、孙学明、王立群要求鑫丰物业返还已交纳租金、物业费及租赁保证金的请求不予支持。对于所使用的水电费用，鑫丰物业已经提交了仲量联行一分公司的证明予以证实，王立克、孙学明、王立群应予支付。关于王立克、孙学明、王立群因装修所支付的费用，因鑫丰物业少部分利用了其所作装修，应向王立克、孙学明、王立群酌情支付装修补偿款100000元。对于王立克、孙学明、王立群主张的其他实际损失，应由其自行承担。其要求鑫丰物业赔偿预期可得利益损失，于法无据，不予支持。据此，于2012年4月作出（2010）朝民初字第22187号民事判决：一、解除北京鑫丰物业发展有限公司与王立克、孙学明、王立群于2008年11月7日签订的《商业房屋租赁合同》；二、王立克、孙学明、王立群于判决生效后七日内支付北京鑫丰物业发展有限公司2009年5月10日至2010年6月12日的租金2874375元；三、王立克、孙学明、王立群于判决生效后7日内支付北京鑫丰物业发展有限公司水费2170元、电费130.2元；四、北京鑫丰物业发展有限公司于判决生效后7日内给付王立克、孙学明、王立群装修补偿款100000元；五、驳回北京鑫丰物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王立克、孙学明、王立群的其他反诉请求。
判决后，王立克、孙学明、王立群不服，仍持原审答辩及反诉理由上诉至本院，同意原判第一项，要求撤销原判第二、三、四、五、六项，依法改判鑫丰物业退还租赁保证金821250元、已交纳租金213470元及物业费361680元，并补偿其管理费用、设计费、装饰装修损失、设备购置安装费用、工资支付等共计3241136.06元或发回重审。鑫丰物业同意原判。
本院二审查明：2008年11月7日，鑫丰物业作为甲方与王立克、孙学明、王立群三人作为乙方签订《商业房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方涉案商铺，建筑面积4138.95平方米；租赁期限为2008年11月10日至2019年4月9日，其中2008年11月10日至2009年4月9日为装修期；第1至5租赁年度租金为2.25元／天／平方米（含物业管理费），月均租金为273750元，自第6个租赁年度至第10个租赁年度租金按2.75元／天／平方米计算（含物业费），月均房屋租金为334583元，装修期乙方无需支付租金，但须交纳物业管理费及其他费用；物业管理费为15.07元／月／平方米，月均物业管理费为60280元，乙方应于2008年11月7日之前向甲方支付2009年4月10日至2009年5月9日共计1个月的净租金213470元（不含物业费），同时向甲方或甲方指定的物业管理公司支付自2008年11月10日至2009年5月9日共计6个月的物业管理费361680元，之后乙方支付租金以一个月为一个计费周期，乙方应于每个计费周期前5个工作日向甲方支付下个计费周期的租金，按此租金支付方式向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；乙方使用房屋的经营范围限于娱乐、餐饮、旅店、办公等项商业经营活动，乙方不得经营量贩式KTV，甲方承诺整体项目内，不再引进夜总会形式的商业业态；乙方应自行办理营业执照，依法自行开展经营活动；乙方应于签约之日一次性向甲方支付相当于三个月的租金金额即821250元作为租赁保证金，租赁保证金用于：1、抵扣乙方应支付而未支付的租金；2、抵扣乙方应支付而未支付的物业费及水、电、燃气等其他能源费；3、抵扣乙方因违反本合同的约定而应支付的违约金、滞纳金等；4、抵扣乙方因违反本合同约定而应赔偿甲方的相关损失；5、其他应由乙方交付而未交付的款项；本合同终止后，甲方自乙方返还房屋之日起30日内退还租赁保证金余额，如乙方违约提前终止合同，该保证金甲方不予退还；乙方应负担租赁期内发生的包括但不限于物业费、水费、电费、燃气费、电话费、停车费、广告费、装修管理费等费用。合同第八条“房屋的交付及返还”约定，甲方应于2008年11月10日前将房屋按约定条件交付乙方，租赁期满未能续租或合同解除后30日内，乙方应以良好或适租的条件、保证装修及相关设施的完好状况返还房屋及其附属设施，乙方添置的自用设施、设备可由其自行收回，未收回或遗留的物品，视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行处置；因解除致使本合同终止的，双方按以下方式计算租期以及相应的租金与其他各项费用：1、不满半月的租期按半月计算；2、超过半月，不满一月的租期按一月计算；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回房屋，所收租金、保证金不予退还：……（二）不支付或者不按约定支付租金或其他费用达30日的；本合同生效后自起租之日起180日内，乙方因不能办理完毕与合同有关的工商执照、二次消防验收等法律批准文件而不能正常开展经营的，甲方有权单方解除本合同而不承担责任；乙方有本合同第15.5情形之一致使甲方单方解除本合同的，乙方应按解除时月租金的100%向甲方支付违约金；乙方不按约定支付租金，未达到单方解除合同条件的，乙方每日应按未付金额的千分之二支付违约金。
上述合同签订后，鑫丰物业于2008年11月10日将涉案商铺交付王立克、孙学明、王立群，王立克、孙学明、王立群向鑫丰物业缴纳了2009年4月10日至2009年5月9日的租金213470元、6个月的物业费361680元、租赁保证金821250元。之后，王立克、孙学明、王立群对涉案商铺进行装修用于经营夜总会。
审理中，王立克、孙学明、王立群提交了：1、《企业名称预先核准通知书》及《预核准名称投资人名录表》复印件以证明其预在租赁房屋内注册北京华盛时代餐饮娱乐有限公司（核准时间为2008年12月8日）；2、北京一轻环境保护中心于2010年6月12日出具的证明，其内容为：“经我中心工作人员现场核查，位于北京市×××号的中国第一商城三层的娱乐项目，有部分面积位于中国第一商城两侧的居民楼下，不符合《北京市环境噪声污染防治办法》（北京市人民政府令第181号）第十一条‘居民住宅楼内不得设置可能产生噪声污染的餐饮和娱乐场所’。故该项目不能进行环保审批申报工作。”鑫丰物业对上述证据予以认可。同时，王立克、孙学明、王立群称因此其租赁目的无法实现，不能继续履行租赁合同，停止装修且不再支付租金，而要求鑫丰物业解决问题，直至鑫丰物业起诉。
2010年11月18日，原审法院向北京市工商行政管理局朝阳分局登记科调查租赁房屋是否能够作为住所地用于登记注册公司。其科室负责人答复，有噪音和有污染的经营项目要先做环境测评，由环保局出具同意经营该项目的批复以后，才能办理登记申请。这种居民楼下面的底商肯定不能做中餐和KTV，这方面的规定早就有了。
另查，王立克、孙学明、王立群称鑫丰物业同意在2009年度给予其增加两个月的免租期，2010年、2011年各增加一个月的免租期，鑫丰物业不予认可。王立克、孙学明、王立群未就其陈述提交相应证据予以证明。
对于鑫丰物业主张的水、电费问题，鑫丰物业提交了中国第一商城的物业服务单位北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（下称仲量联行一分公司）作出的《裙房三层欠缴物业费及能源费》明细以证明王立克、孙学明、王立群欠付水费130.20元、电费2170元。原审审理中，王立克、孙学明、王立群不予认可。在本院审理中，王立克、孙学明、王立群对上述欠费数额予以认可。
对王立克、孙学明、王立群主张的经济损失，王立克、孙学明、王立群提交了仲量联行一分公司出具的50000元装修押金收据（王立克三人称因其未缴纳物业费该公司不予退还）、20000元物业费收据、10000元管理费收据、委托经营合同及相应付款凭证、设计、装修及钢结构合同及相应付款凭证、购买工程材料及音像、电脑等设备的付款凭证、员工工资单及收条等证据予以证明。
对于王立克、孙学明、王立群主张的装修损失问题，王立克、孙学明、王立群申请对涉案商铺的装饰装修及设计费进行鉴定。原审法院委托北京双圆工程咨询监理有限公司（下称监理公司）进行上述鉴定。监理公司于2011年5月30日出具《（2010）朝民初字第22187号案工程造价鉴定报告》，称本工程鉴定造价为1611274.06元。同时报告称，因未收到关于本案鉴定项目的总投资估算依据数据，且无法判断提交的设计费用协议书的有效性，故无法正确判断设计费如何计取，鉴定结论不含设计费用鉴定。为此，王立克、孙学明、王立群支付鉴定费30000元。
2012年4月13日，经原审法院现场勘验，鑫丰物业现已将涉案商铺另行出租用于开办市场，其原有装修大部分已被拆除，屋顶管道等少部分原有装修被予以利用。
2011年7月28日，王立克、孙学明、王立群与鑫丰物业签订《协议书》、《交接书》，并于当日将涉案商铺移交给鑫丰物业，双方对移交时的水表数、电表数进行了确认。
本院二审认为：王立克、孙学明、王立群与鑫丰物业签订的《商业房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当按照约定履行合同。因涉案商铺依据相关法律规定不能开办娱乐场所，故王立克、孙学明、王立群租赁涉案商铺的租赁合同无法实现，且双方均要求解除租赁合同，法院对此不持异议。
对于合同解除的责任问题。作为涉案商铺的出租人鑫丰物业系专业的物业经营人，其应对管理出租的涉案商铺能否开办娱乐场所予以明确了解，故其应在王立克、孙学明、王立群承租涉案商铺前将上述情况向王立克、孙学明、王立群给予明示，现鑫丰物业未履行上述提示义务，其应对租赁合同解除承担主要责任。同时，作为承租人的王立克、孙学明、王立群，其在签订租赁合同前应对租赁标的即涉案商铺性质及能否取得工商执照等予以了解，其签订租赁合同不够审慎，其应对租赁合同解除承担次要责任。
对于支付租金的问题。因2009年6月12日，北京一轻环境保护中心向王立克、孙学明、王立群出具了证明，证明涉案商铺未能通过环评，故王立克、孙学明、王立群应支付租金至2009年6月12日。经查，王立克、孙学明、王立群已交纳租金至2009年5月9日，故王立克、孙学明、王立群应再交纳2009年5月10日至6月12日的租金，依据双方签订的租赁合同约定合同解除后不满半月的租期按半月计算租金，故王立克、孙学明、王立群应再支付租金410625元。因王立克、孙学明、王立群在签订合同时交纳了租赁保证金821250元，依据租赁合同约定，租赁保证金在抵扣欠缴租金后应予退还，故抵扣应交纳租金410625元后，鑫丰物业应退还剩余部分保证金即410625元。王立克、孙学明、王立群要求鑫丰物业退还已交纳租金的上诉请求，依据不足，法院不予支持。
对于物业费的问题。经查王立克、孙学明、王立群交纳了2008年11月10日至2009年5月9日的物业费，考虑到上述期间王立克、孙学明、王立群亦实际占有涉案商铺，故对于王立克、孙学明、王立群要求退还上述期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。
对于水、电费问题。因在本院审理中，王立克、孙学明、王立群对欠费数额予以认可，故对鑫丰物业要求王立克、孙学明、王立群支付水费130.20元及电费2170元的诉讼请求，本院予以支持。原审法院判决水、电费数额有误，法院予以更正。
对于装修费用的问题。因鑫丰物业对租赁合同解除承担主要责任，故鑫丰物业应按照责任程度对王立克、孙学明、王立群的装饰装修损失予以赔偿，原审法院酌情确定的数额过低，法院予以改判，本院将依据工程造价结论、租赁合同解除责任比例等相关因素，酌情确定鑫丰物业补偿王立克、孙学明、王立群装饰装修损失960000元。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于王立克、孙学明、王立群上述主张的其他投入损失即管理费用、设计费、设备购置安装费用、工资支付等的问题，因租赁合同解除主要责任在鑫丰物业，故鑫丰物业应对王立克、孙学明、王立群实际损失予以补偿。关于补偿的具体数额问题，考虑到虽王立克、孙学明、王立群在装修涉案商铺中即发现涉案商铺不能通过环评，不能领取营业执照进行正常经营，但王立克、孙学明、王立群没有采取适当措施防止损失的扩大，仍擅自购买大量设备及雇用人员等，故其不得就扩大的损失部分要求赔偿。据此，本院参考上述原因及租赁合同解除责任比例、已实际支出等因素，酌情确定鑫丰物业补偿王立克、孙学明、王立群投入损失150000元。综上，原审法院判决有误，法院予以改判。于2012年12月19日作出（2012）二中民终字第11353号民事判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第二、五、六项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第三项为：王立克、孙学明、王立群于判决生效之日起七日内支付北京鑫丰物业发展有限公司水费130.2元、电费2170元；四、变更北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第四项为：北京鑫丰物业发展有限公司于判决生效之日起7日内给付王立克、孙学明、王立群装饰装修补偿款960000元；五、北京鑫丰物业发展有限公司于判决生效之日起7日内返还王立克、孙学明、王立群剩余租赁保证金410625元；六、北京鑫丰物业发展有限公司于判决生效之日起7日内支付王立克、孙学明、王立群投入损失150000元；七、驳回北京鑫丰物业发展有限公司其他诉讼请求；八、驳回王立克、孙学明、王立群其他反诉请求。鉴定费30000元，由王立克、孙学明、王立群负担12000元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担18000元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。一审案件受理费74157元，由北京鑫丰物业发展有限公司负担74144元（已交纳），由王立克、孙学明、王立群负担13元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费122017元，由王立克、孙学明、王立群负担110909元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担11108元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费63699元，由王立克、孙学明、王立群负担42812元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担20887元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。
鑫丰物业申请再审称，原判对于我方的直接损失未予认定，对于本案中合同解除的责任分担，合同约定明确，原审法院适用法律不当，明显偏袒对方，本案中扩大损失的责任在于对方，原审认定事实错误，要求撤销原判，依法改判。王立克、孙学明、王立群辩称，鑫丰物业的再审请求无事实和法律依据，应予驳回，诉争场地不符合合同约定的用途，鑫丰物业未履行合同义务和法定义务，应当承担违约责任，并对我方进行赔偿，我方在得知不能通过环评，租赁目的无法实现后，便停止装修拒绝支付租金，要求鑫丰物业解决问题，我方已经采取了防止损失扩大的措施，但鑫丰物业故意拖延并误导我方，造成了损失扩大，应当由其承担责任，要求维持原判。
本院再审对原审查明的事实予以确认。
以上事实，有双方当事人陈述、《（2010）朝民初字第22187号案工程造价鉴定报告》、《房屋租赁合同》、《入住通知单》、北京一轻环境保护中心证明、《转让协议书》、《交接协议》、装修合同、付款凭证、勘验笔录等证据在案佐证。
本院再审认为，关于鑫丰物业与王立克、孙学明、王立群签订的《商业房屋租赁合同》效力问题，由于《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审法院认为该合同合法有效并无不当，本院予以维持。根据现有证据，本案涉案商铺有部分面积位于中国第一商城两侧的居民楼下，依据《北京市环境噪声污染防治办法》之规定，不能用于经营产生噪声污染的娱乐场所，因此该合同目的无法实现，双方当事人亦均要求解除租赁合同。原审法院支持双方当事人要求解除该合同的诉讼请求并无不当，本院再审予以维持。
关于合同解除后的责任问题。作为承租方，王立克、孙学明、王立群在签订租赁合同前有义务了解涉案商铺是否能够用来经营夜总会项目，王立克等人在未尽到谨慎了解义务的情况下即与鑫丰物业签订租赁合同，应对合同目的无法实现承担相应的后果，现租赁合同因无法实现租赁目的而解除，王立克等人应对此承担主要责任；同时，鑫丰物业作为出租方，亦应掌握涉案商铺是否能够用于经营能够产生噪声污染的夜总会等项目，鑫丰物业在未尽到合理提示义务的情况下与王立克、孙学明、王立群签订租赁合同，应对合同目的无法实现而导致合同解除承担次要责任；原审关于鑫丰物业与王立克等人应承担合同解除责任的认定不当，本院再审予以改判。由于鑫丰物业与王立克等人均对合同解除应承担相应的责任，故原审对于双方要求对方承担违约责任、支付违约金的请求均不予支持并无不当，本院再审予以维持。合同解除后，鑫丰物业应当退还王立克、孙学明、王立群交纳的租赁保证金，原审对此的处理认定适当，本院再审予以维持。
关于租金支付问题，王立克、孙学明、王立群仅交纳至2009年5月9日，由于2011年7月28日与鑫丰物业交接房屋之前一直占用诉争房屋，故应支付租金，具体数额由本院根据双方责任分担原则予以酌定，原审认定的租金支付数额不当，本院再审予以改判。
关于物业费问题。根据现有证据，王立克、孙学明、王立群交纳了2008年11月10日至2009年5月9日的物业费，原审认定王立克、孙学明、王立群实际占有涉案商铺，对于其要求退还上述期间物业费的诉讼请求不予支持并无不当，本院再审予以维持。
关于水、电费问题。根据现有证据，原审对鑫丰物业要求王立克、孙学明、王立群支付水费130.20元及电费2170元的诉讼请求予以支持并无不当，本院再审予以维持。
关于装修费用问题，由于王立克、孙学明、王立群确因装修支出相关费用，且鑫丰物业亦利用了其所作装修，鑫丰物业应补偿王立克、孙学明、王立群所支付的装修费用，具体数额本院根据工程造价结论及双方责任分担原则予以酌情确定。原审认定的鑫丰物业补偿王立克、王立群、孙学明装饰装修损失数额不当，本院再审予以改判。
关于王立克、孙学明、王立群主张的其他投入损失，由于王立克、孙学明、王立群在装修涉案商铺中即发现涉案商铺不能通过环评，不能领取营业执照进行正常经营，但王立克、孙学明、王立群没有采取适当措施防止损失的扩大，仍擅自购买大量设备及雇用人员等，故其不得就扩大的损失部分要求赔偿。原审认定不当，本院再审予以改判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）二中民终字第11353号民事判决第一项及北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第一项，即：解除北京鑫丰物业发展有限公司与王立克、孙学明、王立群于2008年11月7日签订的《商业房屋租赁合同》；
二、撤销本院（2012）二中民终字第11353号民事判决第二、三、四、五、六、七、八项及北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第22187号民事判决第二、三、四、五、六项；
三、王立克、孙学明、王立群于本判决生效之日起7日内支付北京鑫丰物业发展有限公司租金4000000元；
四、北京鑫丰物业发展有限公司于本判决生效之日起7日内退还王立克、孙学明、王立群租赁保证金821250元；
五、王立克、孙学明、王立群于本判决生效之日起7日内支付北京鑫丰物业发展有限公司水费130.2元、电费2170元；
六、北京鑫丰物业发展有限公司于本判决生效之日起7日内给付王立克、孙学明、王立群装修补偿款700000元；
七、驳回北京鑫丰物业发展有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回王立克、孙学明、王立群的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费30000元，由王立克、孙学明、王立群负担12000元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担18000元（于判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费74157元，由北京鑫丰物业发展有限公司负担74144元（已交纳），由王立克、孙学明、王立群负担13元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费122017元，由王立克、孙学明、王立群负担110909元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担11108元（于判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费63699元，由王立克、孙学明、王立群负担42812元（已交纳），由北京鑫丰物业发展有限公司负担20887元（于判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴宏
代理审判员 吕超
代理审判员 白洁
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 刘杉