江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1929号
上诉人（原审被告）常州常惠发展有限公司，住所地常州市通江大道301号新惠大厦20-21楼。
法定代表人季国强，该公司董事长。
委托代理人李忠贤，江苏永创律师事务所律师。
委托代理人郑超逸，江苏永创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱国平。
被上诉人（原审原告）赵阿妹。
两被上诉人共同委托代理人宋建忠，江苏开太律师事务所律师。
上诉人常州常惠发展有限公司（以下简称常惠公司）与被上诉人朱国平、赵阿妹房屋买卖合同纠纷一案，上诉人常惠公司不服常州市天宁区人民法院2014年8月19日作出的（2014）天民初字第1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
朱国平、赵阿妹诉称，2010年10月12日，朱国平、赵阿妹与常惠公司签订了合同备案尾号为B612的“商品房买卖合同”，约定将位于本市施工编号为凯旋城25幢乙单元902室房屋出售给朱国平、赵阿妹。房屋建筑面积为123.72平方米，每平方米7436元，总房款92万元，一次性付款，于2010年10月12日前付清。合同同时约定，常惠公司应当在2012年10月31日前将符合约定条件的商品房交付朱国平、赵阿妹使用，常惠公司应当在房屋交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件。因常惠公司的责任，朱国平、赵阿妹不能在上述时间内办理权属证书的，由常惠公司按银行同期存款利率（按买受人已付房价款计算）向朱国平、赵阿妹支付违约金。合同还约定因朱国平、赵阿妹采取一次性付款，全部款项付清后由朱国平、赵阿妹自行办理房地产权属登记手续，自行缴纳税费。合同签订后，朱国平、赵阿妹依约交付了房款，常惠公司也按期交付了房屋。但房屋交付90日后，因常惠公司未能按本市房管及土管部门的要求提交办理权证的全部材料，造成朱国平、赵阿妹所购房屋迟迟无法办理权属证书。直到2014年1月3日朱国平、赵阿妹才办理了房屋所有权登记，因常惠公司在2014年4月初才将登记日期为2014年2月27日的分割转让许可证交于朱国平、赵阿妹，朱国平、赵阿妹得以办理登记日期为4月8日的国有土地使用权证。因常惠公司的上述违约行为，致使朱国平、赵阿妹在较长时间内无法对所购房屋实施买卖、转让、出租等可实现其保值增值的活动，由此给朱国平、赵阿妹造成了巨大经济损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，常惠公司应向朱国平、赵阿妹支付违约金。请求法院判令：支付逾期办理房地产权属证书的违约金60433元（自2013年2月1日至2014年2月27日，以已付房款按银行同期贷款利率计算）。920000×1.68／万×391日；本案诉讼费用由常惠公司承担。
常惠公司辩称，合同约定如果违约，应当按照银行同期存款利率计算，因此朱国平、赵阿妹主张的贷款利率也违背双方的真实意思表示。根据合同第17条第1款，房屋交付后90日内具备办理产权证的条件，而非办妥产权证。违约的截止日期应计算至具备办理房产证条件的日期即房屋大产权证办妥之日：2013年12月18日。因此请求法院驳回朱国平、赵阿妹不合理的诉讼请求。
原审经审理查明，本市天宁区凯旋城系常惠公司开发建设。2010年10月12日，朱国平、赵阿妹与常惠公司签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由朱国平、赵阿妹购买凯旋城25幢乙单元902号房屋一套，总房款92万元。合同约定：第十一条、出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。第十七条、该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。补充协议约定：第十一条：1、买受人采取一次性付款或分期付款形式的，全部房款付清后由买受人自行办理房地产权属登记手续，并按规定自行缴纳相应税费。2012年10月26日，常惠公司向朱国平、赵阿妹发出“入伙通知书”，内容为：您所购买的房产凯旋城12幢乙单元902室（现公安编号为25幢乙单元902室）已具备入伙条件，现确定集中办理入住交接手续时间为2012年10月31日至11月1日两天，敬请您在集中交付期间亲自前往凯旋城家乐居广场一楼大厅办理交房手续。朱国平、赵阿妹已在常惠公司指定的时间内办理好交房手续。合同签订后，朱国平、赵阿妹向常惠公司付清房款。2013年9月16日，常惠公司为朱国平、赵阿妹开具购房款发票，金额为918661元。2013年12月18日，常州市房产登记中心向常惠公司发放“商品房初始登记权属清册”，载明坐落于凯旋城25幢乙单元902室的房屋所有权人为常惠公司。朱国平、赵阿妹于2014年1月3日取得房屋所有权证。2014年2月27日，常州市国土资源局向常惠公司发放“分割转让许可证”，载明坐落于凯旋城25幢乙单元902室的土地面积为12.26平方米，用途为住宅，按分割状况申请办理国有土地使用权变更登记。朱国平、赵阿妹于2014年4月8日取得国有土地使用权证。朱国平、赵阿妹于2014年6月18日诉至法院，提出前列诉讼请求。
原审审理中，朱国平、赵阿妹明确诉讼请求为：从2013年2月1日至2014年2月27日，按照918661元×银行同期贷款利率×391天，金额为60345元。
上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、入伙通知书、发票、商品房初始登记权属清册、分割转让许可证、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人的陈述等证据予以证实。
原审经审理后认为，本案中，朱国平、赵阿妹与常惠公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，但常惠公司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的分割转让许可证，已构成违约，故其应当向朱国平、赵阿妹支付自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。朱国平、赵阿妹诉称因常惠公司的违约行为给其造成了巨大经济损失并主张违约金应按照银行同期贷款利率计算，但未对其损失进行举证证明，故违约金应当按照朱国平、赵阿妹与常惠公司双方约定的同期银行存款利率计算。常惠公司辩称违约金应计算至房屋大产权证办妥之日，对此，法院认为，合同约定内容为“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”，房地产权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用权证，故对常惠公司的该辩称意见，不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：常惠公司于本判决发生法律效力之日起15日内向朱国平、赵阿妹支付以918661元为本金按银行同期存款利率计算的自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。
上诉人常惠公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院对违约金的止算日期认定错误，应当确定为2013年12月18日，即商品房初始登记权属清册办妥之日。原审法院查明，上诉人和被上诉人双方签订商品房买卖合同第17条约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后的90日内办理房地产权证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起按银行同期存款利率（以买受人以付房价款计算）向买受人支付违约金。原审法院认为，常惠公司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的土地分割转让许可证，构成违约，故违约金计算至2014年2月27日。上诉人认为，即使上诉人违约，违约金应当计算至2013年12月18日，第一，上诉人与被上诉人之间签订的是“房屋”买卖合同，合同第17条所指的“房地产权证书”理应理解为是“房屋所有权证”而非“土地分割转让许可证”，故计算至2014年2月27日实属不当。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定了因出卖人的原因，买受人未取得“房屋产权证书”（而非“土地分割转让许可证”）是出卖人的责任。故上诉人认为合同第17条所指的“房地产权证书”认定为“房屋所有权证”更符合司法解释的精神。第三，目前常州地区在办理房产证和土地证的流程上实行双轨制，即两证分开登记的方式，且要求先办理大产证后才能办理土地分割转让许可证。因此，商品房买卖合同中的办证约定应当专指对房产证的办证约定。第四，合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权证书的条件，而非实际办妥小产证。认定是否具备办理房地产权证书的条件应当以办理大产证即商品房初始登记权属清册为准，而2013年12月18日，常州市房地产中心向常惠公司发放了大产证，具备了办理分户房产证的条件，故违约金应当计算至2013年12月18日止。
综上所述，原审判决在法律适用上存在错误，上诉人特请求贵院撤销（2014）天民初字第1156号判决并依法改判，维护上诉人之合法权益。
被上诉人朱国平、赵阿妹在法定期限内未作书面答辩。
二审中，上诉人常惠公司，被上诉人朱国平、赵阿妹未向法院提交相关证据，且对原审查明的案件事实无异议。故本院对原审查明的事实依法予以确认。
二审中，双方当事人讼争的焦点是：常惠公司应当承担违约责任的起止日期的问题。
本院认为，关于双方在本案二审中讼争的常惠公司应当承担违约责任的起止日期的问题。依据双方签订的涉案商品房买卖合同第十七条关于产权登记的约定中约定：“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。”。因本案中，常惠公司已于2012年11月1日将涉案房屋实际交付给朱国平、赵阿妹使用。故常惠公司应按涉案商品房买卖合同的约定，在涉案房屋交付后90日内，使买受人具备办理房地产权属证书的条件；该约定中，双方约定的是房地产权属证书，而非房屋所有权证，故该权属证书应当是房屋所有权证和国有土地使用权证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，常惠公司应当举证证明其已于涉案商品房交付使用后90天内的时间段内办妥了相关手续，并使涉案商品房的买受人具备办理房地产权属证书的条件。但本案诉讼中，常惠公司并未举证予以证明。因此，常惠公司应承担举证不能的法律后果，并依涉案商品房买卖合同的约定承担相应的违约责任。由于常惠公司于2013年12月18日才完成对涉案商品房的初始登记，于2014年2月27日才取得对涉案商品房的分割转让许可证，因此，原审计算常惠公司承担违约责任的期间自2013年2月1日起至2014年2月27日止并无不当。
综上，上诉人常惠公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1311元，由上诉人常惠公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 朱 赤