湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第00035号
原告莫万年。
被告郑文涛，现下落不明。
第三人武汉跻巍房地产开发有限公司。
法定代表人张建武，董事长。
委托代理人何丽君，该公司总经理。
原告莫万年与被告郑文涛、第三人武汉跻巍房地产开发有限公司（以下简称武汉跻巍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫万年及第三人武汉跻巍公司的委托代理人何丽君到庭参加了诉讼，被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告莫万年诉称，1999年8月18日，原、被告双方签订了《售房协议》，约定被告将其位于武汉市东西湖区xx花园（现更名为xx雅小区）XX栋xx单元xx室房屋（实际交付XX栋x单元xxx室）转让给原告，房屋面积为85平方米，销售价格为每平米750元，共计65，000元。双方约定，协议签订时原告向被告支付房款60，000元。合同签订当日，原告向被告支付了购房款60，000元，被告向原告出具收到购房款60，000元的收条一张。后被告向原告交付了房屋钥匙，原告居住至今。原告多次要求被告依约办理房屋产权登记手续。2010年9月8日，原告应被告要求向其支付了20，000元，用于办理房屋产权登记，但被告至今未办理。后原告知晓被告出售给原告的房屋所有权人为第三人武汉跻巍公司，被告无权办理产权过户手续。2014年12月15日，原告及妻子杨腊华与第三人武汉跻巍公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买东西湖区xx雅花园XX-
XX室房屋，单价为每平方米3，000元，房屋面积为84.49平方米。因被告郑文涛的无权处分行为给原告造成购房损失为193，470元。请求法院判令：1、解除原、被告于1999年8月18日签订的《售房协议》，被告郑文涛向原告返还购房款80，000元；2、被告郑文涛赔偿原告莫万年购房损失193，470元；3、本案诉讼费用由被告郑文涛承担。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
第三人武汉跻巍公司述称，1、第三人与原告于2014年12月15日之前无合同关系，原告基于《售房协议》要求被告返还购房款及赔偿损失与第三人无关；2、被告向原告出售的房屋系第三人所有，被告无权处分第三人财产，侵害了第三人的合法权益；3、本案中，第三人也是受害者，基于同情原告现状，第三人于2014年12月15日以低于市场的价格将诉争房屋出售给原告，并扣除原告已支付给被告的60，000元，原告只需向第三人支付购房款193，470元。
原告莫万年为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、《售房协议书》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；
2、收条两份，证明原告向被告支付购房款及房屋产权过户费的情况；
3、承诺书，证明被告承诺于2012年4月30日协助办理房屋产权登记手续，否则自愿赔偿原告两套房屋价值的损失；
4、《武汉市商品房买卖合同》，证明原告与第三人武汉跻巍公司就xx雅小区XX-XX室房屋的买卖签订了合同。
第三人武汉跻巍公司为支持其述称意见，在举证期限内向本院提交了武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决书、武汉市中级人民法院（2000）武经终字第311号民事判决书、武汉市东西湖区人民法院（2012）鄂东西湖民商初字第00392号民事判决书，证明被告向原告出售的xx雅小区XX-
XX室房屋系第三人所有，被告无权处分。
被告郑文涛未向本院提交证据。
经庭审质证，第三人武汉跻巍公司对原告莫万年提交的证据1、2、3的真实性无法核实，认为均是原告与被告之间签订或出具的；对证据4的真实性无异议。原告莫万年对第三人武汉跻巍公司提交的证据真实性均无异议。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：
对当事人均无异议的证据即原告莫万年提交的证据4及第三人武汉跻巍公司提交的证据，本院予以采信。对当事人有异议的证据材料综合评判如下：
对原告莫万年提交的证据1、2、3，均与原件核对无异，且能相互印证，可证明1999年8月18日，原告莫万年与被告郑文涛签订《售房协议》，约定了双方权利义务，并于当天支付购房款60，000元的事实，以及2010年9月8日被告郑文涛收取原告莫万年房屋产权过户费20，000元的事实。上述证据来源合法，证明内容客观，均可作为本案认定案件事实的依据予以采信。
本院根据当事人提供的证据及庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
2002年12月24日，湖南跻巍武汉公司变更企业名称为武汉跻巍公司，企业性质由集体所有制变更为有限责任公司，主营范围变更为房地产开发，商品房预售、租赁，可承担建筑面积12万平方米以下的开发建设项目；建筑及装饰材料，金属材料，塑料制品，电子产品，化工产品（不含危险品）。
郑文涛系xx花园XX栋工程项目负责人。
武汉祁建公司与武汉大兴房地产装饰工程有限公司（以下简称大兴公司）、湖南跻巍武汉公司、湖南跻巍实业公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案（郑文涛系武汉祁建公司的委托代理人），本院于1999年12月14日作出（1999）东经初字第0100号民事判决书，认定：1993年5月5日，大兴公司与湖南跻巍实业公司签订了联合开发xx花园公寓小区的协议书。1993年12月25日，湖南跻巍实业公司以大兴公司的名义与武汉祁建公司签订《建筑安装工程施工合同》，合同约定大兴公司将位于吴家山二支沟以东的xx花园XX栋住宅楼工程发包给武汉祁建公司施工，工程价款暂定为310万元。1994年6月，湖南跻巍实业公司向武汉市东西湖区工商行政管理局申报设立了湖南跻巍武汉公司，同年7月核准审批成立。湖南跻巍武汉公司成立后，在武汉祁建公司持有的施工合同发包方一栏加盖了湖南跻巍武汉公司的印章。1998年11月10日，武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司签订《补充协议》一份，就xx花园XX栋工程的收尾工程、验收、预决算、尾款支付等问题作出约定。湖南跻巍武汉公司、大兴公司会同质检部门于1999年1月8日对XX栋住宅楼工程进行了竣工验收，该工程合格。经双方协商，武汉祁建公司除预留八套房屋外，其他房屋全部交给被告售卖。三被告除已给付249万元工程款外，其他工程款一直未支付。1999年5月5日，本院委托本院诉讼证据鉴定所聘请有关专家对双方争议的±0.00以上部分土建工程、给排水、电照明、零星工程进行了审核鉴定，结论为xx花园XX栋工程总造价为3，636，375元。大兴公司及湖南跻巍武汉公司提出以八套房产抵付武汉祁建公司工程款1，047，354.60元的辩称意见，无证据证实，不予采信。本院判决湖南跻巍实业公司、湖南跻巍武汉公司给付武汉祁建公司下欠工程款1，146，375元、逾期付款利息772，344.26元、赔偿经济损失223，968元，大兴公司承担连带责任。该案审理过程中，本院依武汉祁建公司的申请，于1999年3月30日将湖南跻巍武汉公司所有的大兴公寓XX栋楼第1、2单元28套商品房予以财产保全（含武汉祁建公司留置的八套房）。1999年4月6日，本院经济审判第二庭向武汉市东西湖区房地局出具的书面材料一份，载明：“我院于1999年3月30日给你局下达（1999）东经初字第0100号协助执行通知书，请你局依法协助本院查封大兴公司、湖南跻巍武汉公司所属大兴公寓XX栋第1、2单元28套房产，不得协助办理该项房产的出租、过户、他项权登记手续，可以办理该栋房屋权属的初次登记手续，可以办理查封房屋以外的其他房产的出租、过户、他项权登记手续”。
湖南跻巍武汉公司对本院（1999）东经初字第0100号民事判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院作出（2000）武经终字第311号民事判决书，认定武汉市建明房地产工程造价咨询服务所出具的鉴定报告，因该所未取得法定的鉴定资格和未通知湖南跻巍武汉公司参与鉴定过程，程序违法，不予采信。武汉市中级人民法院委托武汉竞江会计师事务有限责任公司对大兴公寓XX栋楼进行鉴定，造价为3，263，125.31元，湖南跻巍武汉公司共计支付工程款249万元，其他查明的事实与原审认定一致。该院判决撤销武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决；判决：湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司工程款773，125.31元；湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司违约金（按773，125.31元以每日万分之三标准从2009年9月7日至付清之日止）；大兴公司承担连带责任。该判决生效后，湖南跻巍武汉公司至今未支付武汉祁建公司工程款及违约金，武汉祁建公司亦未申请执行。
2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号xx雅花园XX栋（即原xx花园XX栋）房屋的房屋所有权证（证号为：武房权证东字第××号）。
1999年8月18日，郑文涛（甲方，卖方）与莫万年（乙方，买方）签订《售房协议》一份，约定郑文涛向莫万年出售xx花园XX楼xx单元x楼xxx房，建筑面积暂定为85㎡，整套房屋价格为65，000元，付款方式为协议签订时支付60，000元，余款办理产权证时付清。
上述协议签订当日，莫万年向郑文涛支付了购房款60，000元，郑文涛向莫万年出具收条一张，载明“郑文涛收到莫万年购房款6万元”。1999年12月左右，郑文涛向莫万年交付了xx花园XX栋xx单元xx室房屋钥匙，原告莫万年居住至今。
2010年9月8日，郑文涛以办理房屋产权证明为由向莫万年收取20，000元，并出具收条一张，载明“郑文涛收到莫万年2万元（系购买xx花园XX栋xx单元xxx室房屋款），现为xx雅花园，承诺：1、收取此款后在四十个工作日内办理产权证；2、不再收取其他费用；3、依据原合同双方结清房款。”。
综上，莫万年共计向郑文涛支付购房款80，000元。
2012年1月13日，郑文涛向莫万年出具承诺书一份，载明：“你购买xx花园XX栋xx单元xx室，我向你承诺，最迟到2012年4月30日将产权证给你，如不能我赔付你两套房子的金额，并协同你直接办理产权证（凭此条找湖南协商办理）”。
2012年7月9日，莫万年诉讼来院，要求郑文涛继续履行与其签订的《房屋买卖协议》，协助其办理房屋产权登记手续。审理中，本院追加武汉跻巍公司、武汉祁建公司为第三人参加诉讼。2014年4月1日，本院作出（2012）鄂东西湖民商初字第00392号民事判决书，判决驳回原告莫万年的全部诉讼请求。莫万年对该判决不服，提起上诉，二审法院审理期间，莫万年撤回上诉，二审法院作出（2014）鄂武汉中民终字第01002号民事裁定书，裁定准许上诉人莫万年撤回上诉，双方当事人均按原审判决执行。
因郑文涛无权出售诉争房屋，亦无法办理该房屋的产权证书，2014年12月15日，莫万年及其妻子杨腊华与诉争房屋产权人武汉跻巍公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定武汉跻巍公司向莫万年、杨腊华出售xx雅花园XX栋xx单元x层xxx号房，建筑面积共84.49平方米，单价为3，000元／平方米，总价为253，470元。武汉跻巍公司自愿扣减莫万年向郑文涛支付的购房款60，000元，莫万年实际应支付购房款为193，470元。莫万年在签订合同时已向武汉跻巍公司支付房款50，000元。
2015年1月5日，原告莫万年诉至本院，请求法院判令：1、解除原、被告于1999年8月18日签订的《售房协议》，被告郑文涛向原告返还购房款80，000元；2、被告郑文涛赔偿原告莫万年购房损失193，470元；3、第三人武汉跻巍房地产公司在其下欠被告郑文涛工程款的范围内承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告郑文涛承担。审理中，原告莫万年自愿撤回第三项诉讼请求，要求如诉称。被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，无法调解。
本院认为，原告莫万年与被告郑文涛签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。根据已查明的事实，即2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司（现更名为武汉跻巍公司）取得武汉市东西湖区东吴大道268号xx雅花园XX栋房屋的房屋所有权证，其中包含诉争的xx雅花园XX栋x单元xxx室房屋，该房屋至今未过户至被告郑文涛名下。被告郑文涛在未取得该房产的所有权情况下，与原告莫万年签订《售房协议》处分该房产，系无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告莫万年要求解除其与被告郑文涛于1999年8月18日签订的《售房协议》的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，原告莫万年已向被告郑文涛支付购房款80，000元，合同解除后，被告郑文涛应予返还。关于原告莫万年要求被告郑文涛返还其已支付的购房款80，000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告莫万年损失的认定及承担。本案原、被告签订的《售房协议》及被告郑文涛向原告莫万年出具的承诺书，被告郑文涛保证其对出售的房屋享有处分权，并可办理房屋产权证书，现因被告郑文涛对诉争房屋不享有处分权，无法办理产权登记手续，对于原告莫万年的损失，被告郑文涛应承担全部责任。原告莫万年及其妻子杨腊华于2014年12月15日与诉争房屋的实际产权人，即第三人武汉跻巍公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，原告莫万年应向第三人武汉跻巍公司支付购房款193，470元。被告郑文涛的无权处分行为对原告莫万年造成的损失为该房屋的升值价值，即实际应付购房款193，470元与原告莫万年向被告郑文涛实际支付的购房款80，000元的差额，为113，470元。原告莫万年要求赔偿购房损失193，470元的诉讼请求，本院在113，470元的范围内予以支持；超出部分，本院不予支持。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，自愿放弃举证、质证及提出抗辩的权利，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告莫万年、被告郑文涛于1999年8月18日签订的《售房协议》；
二、被告郑文涛于本判决生效后向原告莫万年返还购房款80，000元；
三、被告郑文涛于本判决生效后赔偿原告莫万年损失113，470元；
四、驳回原告莫万年的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，402元，公告费650元，共计6，052元（原告莫万年已预交），由被告郑文涛负担，并在履行上述义务时一并支付给原告莫万年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5，402元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜树山
人民陪审员 陈 刚
人民陪审员 徐 娟
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 涂娅迪