湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第01455号
原告常德锦兴物业服务有限公司。
法定代表人余丽华。
委托代理人蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师，代理权限系特别授权。
被告张崇尚。
原告常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴公司）与被告张崇尚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月2日公开开庭审理，原告锦兴公司的委托代理人蒋湘益、被告张崇尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦兴公司诉称：2008年12月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托原告从2006年元月1日开始对金凤穿紫小区进行前期物业管理，管理期限为2006年元月1日至2011年12月31日。2012年1月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司续签了《金凤穿紫小区物业服务合同》，合同约定由原告继续对该小区实施前期物业管理，管理费用按住宅0.7元／月／平方米收取。业主欠费超过半年的，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算滞纳金。合同期限从2012年1月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。合同签订后，原告继续对被告居住的该小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告自2010年11月9日至2014年7月31日已拖欠应交物业管理费6306.96元，滞纳金12487.78元，累计费用共计18794.74元。被告一直拖欠物业费，原告遂起诉至法院，请求：1、被告向原告支付从2010年11月9日起至2014年7月8日止的物业管理费6306.96元；2、被告向原告支付滞纳金12487.78元。
原告向本院提交如下证据以证明其诉称的事实：
1、锦兴公司的营业执照，拟证明原告主体身份适格；
2、被告的房屋产权登记资料，拟证明被告为小区的业主，房屋的面积为239平方米；
3、原告与常德市富新房地产建设开发有限公司（以下简称富新房产公司）签订的《物业管理委托合同》，拟证明原告对金凤穿紫小区进行物业管理的内容及权利；
4、荣誉证书及原告公司的管理职责制度，拟证明原告按合同要求提供了优质服务，履行了合同义务；
5、《欠费催缴通知》、《物业服务费催缴通知》、《关于对欠缴物业服务费业主的函告》、《欠费催缴单》，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。
被告张崇尚辩称：1、原告与富新房产公司的《物业管理委托合同》系开发商与物业公司弄虚作假而签订的；2、原告与常德市富新房地产建设开发有限公司续签的《金凤穿紫小区物业服务合同》严重违法；3、原告公司将小区内的公用设施的经营款拒为私有，引发小区业主不满；4、原告曾起诉过被告，后来又不明缘由而撤诉；5、被告因修缮房屋漏水支付了费用，被告拒交物业费理由成立。
被告向本院提交如下证据证明其辩称的事实：
1、物业管理费发票、维修基金发票，拟证明原告曾交纳物业费及维修基金；
2、广东星艺装饰有限公司收款收据、常德市红星不锈钢公司收据、兴隆装饰城提货单，拟证明因房屋漏水原告为修缮房屋支付了费用的事实。
经庭审质证，对于原被告所举证据，本院作出如下认定：
原告所举证据1，被告有异议，认为原告公司营业执照登记的法定代表人与实际不一致，本院认为该营业执照系常德市工商局武陵分局颁发且被告未向本院提供相反证据予以反驳，本院对原告所举证据1予以采信；证据2，被告认为房屋产权证上的户主为被告及其儿子，该房屋系共同共有，实际所有人系被告儿子，本院认为该证据系常德市房产档案馆出具，可以证明被告系该房屋的产权人，原告向被告主张权利具有事实及法律依据；证据3，被告对合法性有异议，认为该合同系前期物业合同，对小区业主没有约束力，本院认为富新房产公司与原告公司签订了《物业管理委托合同》，原告公司一直依此履行管理、服务义务，被告所在小区至今未成立业主委员会选聘其他物业服务公司，业主亦未对原告公司入驻小区后进行物业管理提出任何异议，本院对该物业合同的真实性、合法性、关联性予以采信；证据4，被告认为不能达到原告的证明目的，本院认为该证据与本案无关联，本院不予采信；证据5，被告无异议，本院予以采信。
被告所举证据1，原告认为与本案无关联，本院认为该组证据与本案无关，本院不予采信；被告所举证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为非正式发票，无法确认付款的真实性，且被告对自己房屋装修的费用，不应属于物业管理范围，本院认为该组证据反映了原告因房屋质量瑕疵修缮房屋的事实，但不属于物业服务合同所约定的管理与服务范畴，因此与本案无关联，本院对该组证据不予采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2008年12月1日，富新房产公司与原告锦兴公司签订《物业管理委托合同》，约定委托原告对金凤穿紫小区实施物业服务与管理，期限是2006年1月1日至2011年12月31日，“服务费标准为多层每月每平方米0.6元……业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元缴纳滞纳金。合同另约定了委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等内容。2012年1月1日，富新房产公司与原告签订《金凤穿紫小区物业服务合同》，约定提供物业服务期限自2012年1月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同止，另约定“物业服务费标准住宅0.7元／月／平方米”、“业主逾期欠费超过半年的，从欠费之日起每日千分之三的标准计算滞纳金”等内容。经查明，该小区至今未成立业主委员会。被告张崇尚系该小区的业主，房屋产权面积为238.9平方米。在原告对小区实施物业管理期间，被告因房屋内漏水支付了修缮费用，被告以原告未尽义务帮其解决问题为由而未向原告交纳物业费。经原告多次书面催缴，被告均予以推诿，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点如下：
1、前期物业管理委托合同是否对被告具有约束力？依据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应该签订书面的前期物业服务合同。本案中开发商与原告锦兴公司签订了《物业管理委托合同》，原告依此履行管理、服务义务。金凤穿紫小区至今未成立业主委员会选聘其他物业服务公司，业主亦未对锦兴公司入驻该小区后进行物业管理提出任何异议，且事实上接受了该公司提供的服务，锦兴公司与小区业主已经形成了事实上的物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束。被告认为该物业合同系无效合同、对自身无约束力的答辩意见，本院不予支持。
2、被告张崇尚拒交物业服务费的理由能否构成有效抗辩？被告辩称其因房屋质量瑕疵而支付了修缮费用，原告未尽管理职责给被告造成了损失，被告拒交物业费理由成立。本院认为，物业服务费用是物业服务公司为全体业主提供一般物业管理与公共服务所产生的费用，被告在该小区生活已经享受了物业公司的公共服务，本案被告拒交物业费已构成违约，按约应当履行支付物业费的义务。被告主张因房屋质量瑕疵所造成的损失，非物业公司之责任范围，被告可另行主张权利。
3、被告应缴纳的物业费及滞纳金金额。原告与开发商签订的前期物业合同中约定住宅按照0.7元／平方米／月收取物业管理费，原告按照0.6元／平方米／月的收费标准要求被告支付物业服务费的诉求未超过合同约定，本院予以支持。因此，被告所应承担的2010年11月9日至2014年7月31日止共欠缴物业费6306.96元（238.9平方米×0.6元／平方米／月×44月）。原告与开发商于2008年12月1日签订的合同中约定，“业主或物业使用人逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元缴纳滞纳金”，被告张崇尚自2010年11月9日至2011年12月31日应缴纳滞纳金208.5元（0.5元／天×417天）。双方于2012年1月1日签订的前期物业合同中按照每日3‰标准收取滞纳金的约定过高，应比照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告主张超过部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《》第、第、《》第、第、第、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告张崇尚于本判决生效之日起三日内向原告常德锦兴物业服务有限公司支付2010年11月9日至2014年7月31日的物业费人民币6306.96元及逾期付款滞纳金（2010年11月9日至2011年12月31日滞纳金208.5元，2012年1月1日起至2014年7月31日滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率进行计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费270元，减半收取135元，由被告张崇尚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
代理审判员 张笛瑶
二〇一四年十月十一日
代理书记员 吴宁辉
附：相关法律条文
《》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。