宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）宁民终字第104号
上诉人（原审原告）刘希银。
委托代理人周宝英，方和圆律师事务所律师。
委托代理人田玉霞，系刘希银妻子。
被上诉人（原审被告）银川市住房保障局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人夏斌，该局局长。
委托代理人雷挺，新中元律师事务所律师。
上诉人刘希银因与被上诉人银川市住房保障局财产损害赔偿纠纷一案，不服银川市中级人民法院于2011年9月8日作出（2010）银民初字第145号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘希银的委托代理人周宝英、田玉霞、被上诉人的委托代理人雷挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年3月31日，银川市发展计划委员会给被告银川市住房保障局下发银计发(2003)135号《关于建设四季广场拆迁安置住宅项目建议书的批复》。同意被告就建设四季广场拆迁安置住宅小区开展前期工作。2003年6月13日，原告刘希银与银川市房产管理局(现变更为银川市住房保障局)签订一份《拆迁安置补偿协议》，协议约定由被告征用原告土地、拆迁原告所有房屋，协议约定：第一条合同标的1、被征用拆迁土地房屋地址：新城北京东路立交桥西北侧。2、被征用拆迁方的土地使用面积：1024.68平方米(1.537亩)。3、被拆迁方土地使用手续:中华人民共和国国有土地使用证，证号为：银郊国用(2001)字第0101号。4、被拆迁方的房屋建筑面积：砖混六层楼房2606.65平方米，其中住宅面积1787.84平方米，非住宅面积819.31平方米。另砖混一层80.4平方米。房屋产权证号：银郊私20010831。第二条拆迁安置补偿1、经双方协商由甲方(银川市房产管理局)对乙方(刘希银)土地1024.68平方米及地上建筑物2687.05平方米的房屋一次性补偿205万元。2、甲方在原锅炉房处建设一幢独立式二层连排住宅楼，该住宅楼由乙方组织施工，甲方按建安成本给乙方结算工程款，甲方同意在盖楼中划出一套约180平方米的住宅归乙方所有，该套住宅建安成本由乙方自行承担。甲方在原址的建筑物，在确定建筑队伍招标时，同等条件下优先选择乙方。3、乙方建筑物中的住户，由乙方负责拆迁安置，甲方为其提供5套光华住宅区的经济住房指标，费用由购房者自行负担。甲方为其提供8套丽子园南侧的经住房指标，费用由购房者自行承担。4、该地临街住宅综合楼中一层商业网点，如甲方公开对社会出售，则按乙方一层商业房的同等面积以优惠价售给乙方；如甲方不出售，则在甲方临近处建设的营业房出售时给予优惠价出售。第三条甲方应履行的义务1、本协议签订后，由甲方一次性支付乙方上述费用的三分之一计80万元，其余费用在乙方将该楼房拆除完毕并将场地交甲方验收合格后一次性付清。2、甲方必须严格履行本协议第二条规定的内容。第四条乙方应履行的义务1、甲方对乙方补偿后，由乙方负责对该楼的住户进行拆迁安置，甲方不再做任何补偿。2、自本协议签订之日起，乙方必须在20日内将该楼(含基础)拆除完毕并经甲方验收合格后将场地交与甲方。在楼房的拆除过程中所发生的一切责任事故均由乙方自行承担。如乙方不能在20日内将土地交给甲方，则从补偿款中每迟延一天扣乙方500元；如乙方在30天内仍不能将土地交给甲方，则从补偿款中每迟延一天扣乙方1000元。3、本协议一经签订，乙方的该宗土地使用权和房屋所有权即告灭失并归甲方所有。土地及房屋权属证件交给甲方灭籍。4、乙方必须严格履行本协议规定的内容。第五条其他条款1、本合同自双方签字盖章之日起生效。2、其他未尽事宜甲乙双方协商认定。3、本合同一式四份，甲乙双方各执正本一份副本一份。协议签订后，原告根据协议约定将涉案房屋的门窗及水暖全部拆除，但该房屋楼体未拆除。被告支付原告补偿款2433172.2元，其中10万元由原、被告于2004年1月4日签订一份《补充协议》，由被告按照与原告签订的《拆迁安置补偿协议》直接将补偿款支付给住户，并与各住户签订了《拆迁安置协议》，其中被告经原告同意直接支付给房屋住户魏之青、周嗣茂等人、银川市农村信用合作联社共计1133172.20元，最后一笔与银川市农村信用合作联社签订协议的时间为2006年12月15日。在协议履行过程中，原告认为被告作为房屋行政主管单位不能作为拆迁人与原告签订拆迁安置补偿合同，故诉至法院，请求判令:1、确认原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》无效;2、被告将原告房屋恢复原状，将原郊区政府颁发的房屋产权证换成银川市房屋产权证;3、赔偿原告收益损失3840418.2元及至判决生效前的收益损失;诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原、被告于2003年6月13日签订一份《拆迁安置补偿协议》，是双方自愿达成的，按照协议约定由原告自行拆除房屋向被告交付土地，实质属于不动产物权转让的协议，不是征收补偿性质的拆迁协议，被告与原告签订的协议合法有效。被告已按协议约定将补偿款全部支付给原告，被告已按协议约定全额履行，原告亦应按协议约定履行。原告要求将原郊区政府颁发的房屋产权证换发成银川市房屋产权证的诉讼请求属行政行为，本案不予调整。原告要求被告赔偿损失的请求因无事实和法律依据，不予支持。原告的诉讼请求均不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十七条之规定，判决：驳回原告刘希银的诉讼请求。案件受理费37523元由原告刘希银负担。
上诉人刘希银不服原审法院判决，向本院提出上诉，上诉的请求及理由如下:1、请求依法撤销(2010)银民初字第145号民事判决书。2、依法判决确认《拆迁安置补偿协议》无效；将上诉人房屋恢复原状，将原郊区政府颁发的房屋产权证换成银川市房屋产权证；赔偿上诉人收益损失38404I8.2元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
上诉的主要理由:一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定上诉人与被上诉人间于2003年6月13日签订的《拆迁安置补偿协议》属于不动产物权转让的协议，从而认定该协议合法有效，上诉人认为此种认定系事实认定错误。2003年6月13日，被上诉人就上诉人所有的原新城北京东路立交桥西北侧1024.68平方米土地及地上2606.65平方米房屋签订《拆迁安置补偿协议》。协议内容反映，被上诉人拆迁征用上诉人所有的上述土地及房屋一次性补偿上诉人205万元，同时被上诉人在拆迁原地补偿上诉人180平方米住宅一套，并为上诉人建筑物中的住户提供光华住宅区经济住房指标5套、丽子园南侧经济住房指标8套。该协议无论从形式上还是内容上均反映出被上诉人作为拆迁主体拆除上诉人房屋并给予相应的安置及补偿的事实。原审法院脱离协议内容，将协议定性为不动产物权转让系事实认定错误。2、即使原审法院认定不动产物权转让成立，也无法认定该协议合法有效。何为不动产物权?不动产物权是指权利人基于不动产所享有的物权。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。综合本案，双方在协议中约定“协议一经签订，乙方的该宗土地使用权和房屋所有权即告灭失并归甲方所有。土地及房屋权属证件交给甲方灭籍。”由此，可以确认被上诉人拆除上诉人上述房屋后将原房屋产权证灭籍而非过户至被上诉人名下。因此，协议实质并不能产生被上诉人买卖上诉人房屋及土地使用权的事实。即使能够确认被上诉人买卖上诉人房屋及土地使用权的事实，因双方并未办理不动产物权的登记过户手续，只能产生协议无效的法律后果，原审法院无法得出协议合法有效的结论。3、原审法院庭审过程中，被上诉人的答辩理由是“该协议名为拆迁，实为征收”。何为征收?征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。从此法律概念中不难看出，被上诉人作为房屋行政管理部门认可的事实是征收而非转让。二、原审判决证据认证错误。原审法院认定双方所签订的《拆迁安置补偿协议》实质是不动产物权转让协议系证据认证错误。从上诉人上述阐述的观点不难看出，协议性质及本案的定性应为拆迁安置纠纷。原审判决抛开原、被告双方所认可的基本事实及案件性质，违反处分原则将协议性质认定为不动产物权转让系证据认证错误。综上，原审法院就案件基本事实认定不清，证据认证错误导致判决错误。请依法判决确认《拆迁安置补偿协议》无效;将上诉人房屋恢复原状，将原郊区政府颁发的房屋产权证换成银川市房屋产权证;赔偿上诉人收益损失3840418.2元。
被上诉人银川市住房保障局在庭审中答辩称：一、双方之间签订的协议合法有效，一审判决将该协议的性质认定为“不动产物权转让协议”并认定合法有效，认定事实正确。二、上诉人要求换发房产证的上诉请求，依法不应支持。根据《物权法》及建设部《房屋登记办法》的相关规定，换发房产证是不动产物权登记，属于我方的行政行为，而本案是民事纠纷，其该项诉讼请求显然不属于本案审理范围。故一审判决不支持上诉人的该项主张，认定事实清楚，判决正确。对其该项上诉请求，二审依法也不应支持。三、上诉人要求恢复原状并赔偿其损失的上诉请求，依法不予支持。1、房屋是上诉人自行委托拆迁公司拆除的，并非我方拆除的。对此，由我方一审证据3、证据4及上诉人一审证据4[西民初字（2006）第755号民事判决书第4页第1段]可以证实确认。对其自行拆除的房屋要求我方恢复原状并赔偿损失，于法于理无据，其理由显然不能成立。2、协议约定我方在支付了205万元对价款后，上诉人所有的房屋及土地权属应归我方所有，而我方实际已向其支付了2433172.2元，已超额付款。根据协议约定，房屋权属已归我方所有，上诉人要求我方向其赔偿损失，理由显然不能成立。以上说明，一审判决不支持上诉人的该项主张，认定事实清楚，判决得当。对其该项主张，二审依法也不应支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判应予维持。
本院在审理本案过程中，由于案涉兴洲路23号楼房屋拆迁中，尚有12套房屋11位拆迁户10年没有得到安置补偿，为彻底解决矛盾，本院多次调解本案。2013年8月5日，本案双方当事人经过协商，明确了先行解决剩余11位拆迁户的补偿安置问题；按“暂时搁置纠纷，先拆除楼房”的原则，双方形成了备忘录。
依据上述备忘录，双方于2014年1月形成了《拆迁安置补充协议》。协议约定：就该楼剩余的12套未拆迁补偿房屋基于《拆迁安置补偿协议》（【2003】0162号），增加补偿，按市场评估价依据拆迁政策对12套房屋进行货币补偿，如刘希银不能说服住户接受补偿，双方按8月5日《关于协调刘希银兴洲路23号楼拆除问题会议备忘录》规定的内容处理（即先行安置拆迁户，安置房屋的产权再定）。
2014年1月下旬，该局在现场设立办公室，进行动迁。货币补偿价格由住户、刘希银共同委托，12套房屋市场评估价408.17万元。动迁中10套房屋达成三方协议，约定货币补偿241.92万元归住户，667287元归刘希银，此部分款项，刘希银已支取了503039元，尚余164248元。安置协议1份，约定安置于盈北家园，安置房屋与被拆迁房屋结算差价；另2套房屋由该局与住户达成安置协议，约定安置于居安家园，安置房屋市场评估价70.25万元，协议约定安置房屋与被拆迁房屋结算差价，此2套安置房屋产权由住户与刘希银协商和诉讼确定。动迁中，另给予12套房屋搬迁补偿费1.33万元、装修补偿费1万元。以上已支出的各项费用合计：410.5万元。
截止目前，12套房屋全部达成拆迁补偿安置协议，拆迁户的问题已全部得到解决。
拆迁户的问题解决后，刘希银多次申请调解，请求银川市住房保障局补偿其损失600万元左右，经多次协商不能达成协议。
本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人2003年6月13日签订的《拆迁安置补偿协议》，是双方自愿达成的，不违反法律、行政法规的强制规定，签订的协议应为合法有效。被上诉人已按协议约定将补偿款全部支付给上诉人。在本院二审期间，为解决涉及的11位住户拆迁安置问题，经本院多次调解，被上诉人已经妥善解决了涉及的11位住户的拆迁安置问题，上诉人再次获得补偿款667287元，上诉人已经支取503039元，尚余164248元。至此，本案涉及的拆迁安置问题被上诉人已经全部妥善解决，在此情况下，上诉人请求确认2003年6月13日签订的《拆迁安置补偿协议》无效、请求恢复房屋原状不具有现实性，本院不予支持。被上诉人已按协议约定履行了义务，上诉人亦应按协议约定履行自己的义务。至于上诉人要求将原郊区政府颁发的房屋产权证换发成银川市房屋产权证的诉讼请求、以及被上诉人应该给予经济适用房指标等问题，并非法院民事案件调整范围，故上诉人的全部上诉理由均不能成立。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，本案应予维持。至于本院调解过程中，上诉人再次获得的补偿款是双方自愿达成的，剩余164248元，上诉人可以请求支取。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37523元，由上诉人刘希银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马明夫
审 判 员 刘银厚
代理审判员 罗卫江
二〇一六年八月十五日
书 记 员 叶敏娟