贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初566号原告马关吕，男，1983年9月19日生，回族，住贵州省威宁县。委托代理人陆桢兰、余伟，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。法定代表人李文然，系公司经理。统一社会信用代码：91520000697539689T。委托代理人赵小正，贵州草海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告马关吕诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马关吕的委托代理人陆桢兰和余伟、被告贵州厚源房开的委托代理人赵小正均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马关吕诉称：原、被告于2011年12月22日签订了商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于草海商贸城的8栋1-2-44号房屋，房屋总价款为513958元。被告承诺于2013年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金，但被告至今未交付转移登记的有关文书。现原告主动将违约金降至按银行同期贷款年利率4.75%上浮30%计算，由于被告违约时间过长，原告自愿按三年时间计算。故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金95210.7元，并由被告承担本案诉讼费。原告马关吕在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。2、现金交款单复印件，用以证明原告已向被告支付了全部购房款。被告贵州厚源房开辩称：如果原告的起诉超过诉讼时效，被告便不予支付。逾期办证是因为政府部门的原因导致，属于不可抗力因素，且逾期办证并未对原告造成损失，故即便被告支付违约金，也只能按年利率4.75％的标准计算。被告贵州厚源房开在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2011年12月22日，原告马关吕与被告贵州厚源房开签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0002864），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”8栋1-2-44号商品房，房屋总价款为513958元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了513958元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的书证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马关吕与被告贵州厚源房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告已经向被告支付了购房款513958元,而被告未按照合同约定于2013年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。根据合同相对性原理，即便如被告所述其违约确系政府部门原因，也不能免除其向原告承担违约金的责任。本案审理中，双方争议的焦点为：一、原告要求被告支付违约金的请求是否超过诉讼时效；二、合同约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否过高，应否调整。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”在民法总则施行之前已经完成的诉讼时效，已发生义务人的抗辩权，不应适用民法总则规定的三年普通诉讼时效。至民法总则施行之日诉讼时效尚未完成的，则适用三年普通诉讼时效的规定。即当事人权利受到侵害的事实发生于民法总则施行之前，自当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日起至民法总则施行之日已超过两年的（普通诉讼时效），义务人可以主张不履行义务的抗辩，尚未超过两年的，诉讼时效期间按三年计算。本案被告承诺于2012年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，被告按日向原告支付违约金。对原告而言，合同约定的违约金属继续性债权，自2012年12月31日起，原告的权益每天都在受到侵害，并且原告每天都知道或应当知道自己的权益受到侵害。本案原告未提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，通过上述对横跨新旧法前后诉讼时效的分析，原告所诉2015年1月24日至2015年9月30日期间的违约金已超过旧法两年的诉讼时效，故对该期间的违约金，本院不予支持。而2015年10月1日至2018年1月24日之间的违约金，适用新法三年普通诉讼时效的规定，原告起诉时间为2018年1月24日，故该两年零116天的违约金未超过诉讼时效，本院予以保护支持。关于合同约定违约金是否过高，应否调整的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额513958元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年1月24日期间的违约金为513958×6.175%×（2+116／365）=73560元。此外因本案系被告违约所致，案件受理费1090元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告马关吕支付从2015年10月1日计算至2018年1月24日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金73560元；二、驳回原告马关吕的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  管洪涛二〇一八年三月十九日书记员  赵英健