陕西省洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洋民初字第00026号
原告杨彦哲，男，汉族，陕西省洋县人。
委托代理人杨某某，男，汉族，陕西省洋县人。系杨彦哲之子。
委托代理人梁某某，陕西南星律师事务所律师。
被告洋县马畅供销合作社。
法定代表人杜万庆，该社主任。
委托代理人李某某，洋县148法律服务所法律工作者。
原告杨彦哲与被告洋县马畅供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨晋胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨彦哲委托代理人杨某某、梁某某，被告洋县马畅供销社法定代表人杜万庆及其委托代理人李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年9月16日，被告在供销社商业街开发过程中因资金缺乏，无力开发，经和原告协商，双方签订投资合同，约定：由原告投资20000元支持被告商业街的开发；商业街建成后，原告租赁其门面两房两间，年租金2000元，从原告所投资金本息中逐年抵扣，直至本息扣清日至。2004年2月，双方签订了门面房租赁合同，仍然约定两间门面年租金2000元。一直到2013年3月，从未新订立租房合同。2004年3月门面房建成后原告取得两间门面房的租赁经营权。因商业街的发展并非像被告规划和设想的那样，原告经营两年后转租于他人，被告对此一直未提出并议。2012年初，被告以公有资产拍卖为由要求原告交回房屋，原告认为有优先购买权，要求参与拍卖，一直等到2012年同年7月份仍未接到拍卖通知，原告才把房屋租赁出去。2013年2月被告在未通知原告和原告不在场的情况下，单方面将原告所租赁的两间门面房拍卖掉。被告不讲诚信违约行为严重损害了原告的承租权和合法财产权。原告为依法维权提起诉讼，请求人民法院判令被告继续履行房屋租赁合同，赔偿其违约行为给原告造成的经济损失15000元。
被告辩称，原告诉讼请求缺乏法律依据，应当依法驳回。原、被告之间的租赁关系在合同中约定只有一年，不存在继续履行合同，被告不存在任何违约行为。从2004年2月签订的书面合同约定租赁期限一年，以后原、被告就不存在合同关系，对于原告诉讼称被告私自拍卖和私自开门属侵权行为，事实是被告方一直依法向原告通知收回房屋没有结果后才采取的行为。
经审理查明：2002年9月16日，被告在开发其供销社商业街当中，经原、被告协商，原告为被告修建房屋投资2万元，作为原告租赁被告房屋的先决条件，双方并签订了投资合同，该合同约定：1、原告（乙方）投资2万元，在房屋修建前以现金形式交与被告（甲方）；2、被告在房屋修好后租给乙方两间门面房，投资款作为房屋租金逐年抵扣，一直到扣清为止，扣清后如需继续租用，双方协商后可续订租房合同；3、第一年房租金定为每间每年1000元，以后年度租金可根据被告商业街所有房租的增减而定；4、房租金从被告房屋修建好之日算起，投入资金的利息减去当年房租后算起，利率可根据银行一年存款利率计算。2004年被告将其街面房修建好后，原、被告于2004年2月19日双方补充签订了租赁经营合同书，该合同第一条约定“被告自愿将所属商业街房屋二间租赁给原告使用，年租金贰仟元。”第二条约定“租赁期限壹年，即2004年3月1日至2005年2月29日止。期满后与国家政策、供销社政策无抵触者，经双方协商，可续订合同”。第九条约定“投资资金利息从2004年3月1日计算扣除当年房租2000元按18000元计算”。原、被告签订的租赁经营合同经双方分别签字、盖印确认后，原告将被告靠西头的两间街面房开始租赁使用，此后双方再未续签合同。2011年2月25日，被告以书面形式向所有房屋租赁户发送关于调整门面房的通知，将原来每间每年1000元调整为3500元。2012年1月25日，被告工作人员与原告之子杨东东（杨栋盛）谈话，提出原告租赁的房屋对外进行拍卖，要求近期将所租赁的房屋腾清。2011年2月之前的房屋租赁费按原协议办理，2011年3月开始按调整后的办理，房租及利息算至2013年1月25日，并提出该房屋不得转租。杨东东表示暂不腾房，将来要拍卖其也要买，如果买不到再腾房。同年6月16日原告之妻将该两间租赁房屋转租给刘继恩，转让期限一年，从2012年6月16日至2013年6月16日，租金为7000元，原告收取转租费7000元。2013年2月6日，被告工作人员再次与原告之子杨东东谈话要求原告腾房，把房屋交给被告后然后算账，原告之子杨东东表示，房屋租金应按1000元计算，被告按3500元计算不认可，按2000元计算被告应再给原告7500元，因双方意见差异未能达成一致意见。2013年3月17日被告与次承租人刘继恩协商，支付了刘继恩尚未到期三个月的租赁费1750元，刘继恩将从原告处转租的两间房屋腾清交给了被告。此后被告经陕西中信拍卖有限公司将该两间街面房拍卖给了买受人赵小静。2013年12月19日原告起诉请求继续履行房屋租赁合同按每年每月1000元计算至2012年12月12日被告应退回原告投资款7690.08元，被告认为，从2004年3月1日至2011年2月29日房屋租金按每年1000元计算，从2011年3月1日至2013年2月29日房屋资金按每月3500元计算，原告应欠被告房屋租金5541元，双方对利息计算无异议。查，2012年6月16日，原告将两间租赁房屋转租给刘继恩时被告扣除原告租赁期间租金尚差原告投资款及利息8430.03元。原告请求被告赔偿违约造成的经济损失未提供相关证据。
上述事实，有原、被告陈述，投资合同，租赁经营合同书，马畅供销社关于调查门面房屋租费的通知，2012年1月25日谈话记录，2013年2月6日谈话记录，刘继恩的证明，刘继恩出据的收条，拍卖成交确认书等证据载卷，经当庭质证，予以认定。
本院认为，原、被告订立投资合同后，又自愿签订了租赁经营合同，该租赁合同对投资合同中涉及房屋租赁期限作了明确约定，并设定了被告解除合同的条件。该租赁经营合同合法有效，对合同双方均具有约束力。从2004年3月被告将其两间房屋租赁原告使用，虽合同中租赁期限为一年，租金为每间每年1000元，租赁期满后可根据被告商业所有房屋的增减而定，但租赁期满后租赁物仍由原告使用，租金双方也未重新约定，双方形成了不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被告因房屋拍卖于2012年1月25日提出解除租赁合同要求原告腾房，租赁合同的权利义务终止，现原告主张继续履行房屋租赁合同之请求，本院依法不予支持；原告请求被告赔偿其损失之主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。对于房屋租赁费标准问题，被告于2011年2月25日书面通知原告将两间房屋租金由原来约定的每间每年1000元上调到每间每年3500元，并分别与原告之子谈话，因原告未能接受，双方对其房屋租金的调整问题未能达成新的协议，因合同中相关约定不明，对此应按照客观、合理的原则予以确定，被告从书面通知原告要求上调房屋租金至原告将租赁的房屋转租给刘继恩这期间应按原合同约定以每间每年1000元确定，而从原告转租之日起至转租期满宜按原告实际转租房屋租金每间每年3500元确定。据此被告收回房屋时其应收的房屋租赁费尚不能全部抵扣原告的投资款及利息，故该投资款本息剩余的部分应当退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告请求判令继续履行房屋租赁合同及赔偿经济损失的诉讼请求。
二、限被告洋县马畅供销社于判决生效后三日内退还原告投资款及利息1430.03元。
案件受理费200元，由原、被告各承担100元，现原告已交纳，被告应承担的100元在履行上述判决义务时一并交付原告，不再向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨晋胜
二〇一四年三月三十一日
书记员 任俐军