湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1129号
上诉人（原审原告）：湖南国通房地产开发有限公司。
法定代表人：侯付国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：欧阳彦。
委托诉讼代理人：欧阳满保，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：欧炳祥。
委托诉讼代理人：黄铁江，湖南郴华律师事务所律师。
上诉人湖南国通房地产开发有限公司（以下简称国通公司）因与上诉人欧炳祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国通公司的委托诉讼代理人欧阳彦、欧阳满保，上诉人欧炳祥的委托诉讼代理人黄铁江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人国通公司上诉请求：1、撤销湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初259号民事判决；2、依法改判，支持国通公司要求欧炳祥支付违约金、逾期支付租金的违约金请求；3、诉讼费全由欧炳祥负担。事实与理由：管道漏水是欧炳祥长时间关店回家过春节，疏于管理所造成。租赁合同中，对诸如“管道漏水”未作约定，欧炳祥应对自身或外界因素造成的漏水承担风险责任。管道漏水并非房屋主体结构，且租赁合同对违约金、逾期支付租金违约金有明确约定，应按合同约定执行。一审判决认定管道漏水的维修义务由国通承担，不支持国通公司要求欧炳祥支付违约金、逾期支付租金违约金的主张错误。
欧炳祥答辩意见同上诉意见。
上诉人欧炳祥上诉请求：1、依法驳回国通公司全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由国通公司承担。事实与理由：一、由于管道漏水导致欧炳祥巨大经济损失，国通公司答应赔偿，但就赔偿问题国通公司与物业公司、欧炳祥没有达成一致意见，根据国通公司2014年9月2日出具的承诺，2014年9月国通公司允许缓交的24000元租金不具备付款条件，不应判令欧炳祥支付。二、按照《商铺租赁合同》的约定，商铺面积341.10平方米，以产权登记面积为准，国通公司至今没有提供产权登记。双方对租赁面积存在争议，故不应计算2015年6月8日至2015年10月2日的租金。三、因下水管设计不合理，下水管爆裂导致欧炳祥承租的商铺地板、电路、窗帘被污水浸泡，国通公司应当对欧炳祥的损失进行赔偿并承担违约责任。
国通公司辩称,国通公司2014年9月2日出具的承诺仅是认可管道漏水的事实，并非国通公司答应赔偿。房屋租赁面积双方一致认同为341.1平方米。管道漏水是欧炳祥回家过春节，疏于管理造成，房屋并非不能安全使用。
国通公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除欧炳祥与国通公司2011年5月30日签订的《商铺租赁合同》；二、判令欧炳祥支付商铺租金64038元、赔偿违约金15000元、逾期支付租金违约金82480元、水费591元，共计162109元给国通公司；三、本案诉讼费由欧炳祥承担。
一审法院认定事实：欧炳祥与国通公司于2011年5月30日签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：1、由欧炳祥租赁国通公司位于桂阳县城关镇欧阳海大道“蓉信世家”小区第1栋A座106号房开设家居布艺生活馆，租赁期限为6年，从2011年6月8日至2017年6月8日。2、租金为每月17737元，每3年上调3%，即从2014年7月8日起租金每月为18269元，租金每三个月交纳一次，欧炳祥需将当期租金最少提前15天向国通公司一次性交纳。3、租赁期间，该商铺的维修责任由承租方承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外。4、出租方应保证商铺符合本合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全，保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通。5、承租方拖欠租金累计达壹个月的，出租方可以单方解除合同。6、租赁期内，未经出租方同意，承租方擅自退租的，应向出租方赔偿违约金壹万元人民币，若赔偿的违约金不足以弥补出租方的损失的，承租方还应承担赔偿责任。若承租方逾期支付租金，则每逾期一日按应付未付租金金额的百分之0.5向出租方支付违约金。7、双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行。2014年1月，欧炳祥所租商铺下水管道发生漏水，致使商铺木地板被污水浸泡，欧炳祥与国通公司就此事多次协商解决，均未果。后欧炳祥自行进行了维修，于2014年4月解决了下水管道漏水的问题。2014年9月2日国通公司就下水管道漏水维修及赔偿一事向欧炳祥出具了说明，同意欧炳祥缓交租金24000元。期间，2014年3月8日被欧炳祥向国通公司交付租金53211元，2014年9月2日欧炳祥向国通公司交付租金53211元，2014年9月29日欧炳祥向国通公司交付租金30800元，2015年1月9日欧炳祥向国通公司交付租金54807元，2015年3月31日欧炳祥向国通公司交付租金54807元，2015年5月16日欧炳祥向国通公司交付租金54807元。因欧炳祥与国通公司就商铺漏水一事始终未能协商解决，2015年10月2日欧炳祥搬离了商铺，并向国通公司交付租金30000元。国通公司向欧炳祥出具了收据，并注明“之前交20000元押金，待清算后可抵租金”。2016年3月国通公司将门面另租他人，用于经营“豪庭德州竞技俱乐部”。一审法院认为，本案的关键在于确定欧炳祥仍需支付国通公司多少租金及欧炳祥是否应向国通公司承担违约责任。从庭审调查可知，2015年10月2日欧炳祥搬离了商铺，并向国通公司交付了租金30000元，国通公司向欧炳祥出具了收据，从该收据的内容即“之前交20000元押金，待清算后可抵租金”来看，国通公司对欧炳祥搬离商铺是认可的，且欧炳祥搬离不久后，国通公司已将商铺租赁给他人，由此可见，欧炳祥与国通公司已通过实际行为解除了双方之间的《商铺租赁合同》，为此，在本案中，欧炳祥与国通公司已不存在解除合同的问题，但欧炳祥应向国通公司交付截至2015年10月2日前的租金。因此，欧炳祥还应向国通公司支付的租金为24007元（2014年9月允许欧炳祥缓交的部分）+18269元/月×3个月（2015年6月8日至2015年9月8日）+18269元/月÷30天×24天（2015年9月8日至2015年10月2日）-30000元（2015年10月2日交付的租金）-20000（押金）=43429.2元。欧炳祥是否应向国通公司承担违约责任的关键在于明确欧炳祥所租商铺下水管道发生漏水的维修义务应由谁来承担。欧炳祥与国通公司签订的《商铺租赁合同》约定，欧炳祥租赁商铺期间，该商铺的维修责任由承租方欧炳祥承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外。国通公司作为出租方，应保证商铺符合合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全，保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通。本院认为，房屋主体结构应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。本案中的下水管道应视为房屋主体结构。庭审中，国通公司未提供证据证明房屋下水管道漏水系欧炳祥的原因造成，且国通公司有义务保证该商铺的使用安全，故该下水管道漏水的维修义务应由国通公司承担。另欧炳祥抗辩称因国通公司未对漏水的下水管道进行维修，欧炳祥自行维修后，国通公司就管道漏水的维修费用及管道漏水给欧炳祥造成的损失赔偿事宜一直未处理好，欧炳祥才迟延交付租金。综上，欧炳祥的抗辩理由正当，于法有据，故对于国通公司要求欧炳祥赔偿违约金15000元，逾期支付租金违约金82480元的主张，不予支持。对于国通公司要求欧炳祥支付水费591元的主张，国通公司未提供证据证明，证据不足，不予支持。对于欧炳祥提出要求国通公司赔偿因下水管道漏水给其造成的损失的主张，因欧炳祥未提起反诉，不予审理，欧炳祥可以另案起诉。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、由被告欧炳祥支付原告湖南国通房地产开发有限公司房屋租金43429.2元，限本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告湖南国通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3622元，由被告欧炳祥承担。”
本院二审期间，国通公司向本院提交一份桂房测字2052号《房地产勘测报告书》，拟证明涉案门面的面积与房屋租赁合同约定的面积一致。欧炳祥质证认为，该份证据无原件核对，不予认可。本院认为，国通公司提交的该份证据为复印件，无原件核对，对真实性无法判定，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、欧炳祥欠付国通公司商铺租金为多少元；二、本案管道漏水的维修义务应由谁承担；三、欧炳祥是否应向国通公司支付违约金、逾期支付租金的违约金。
关于焦点一。合法的租赁关系依法受法律保护，承租人应当按照合同支付租金。本案中，一审判决认定欧炳祥欠付租金43429.2元【24007元（2014年9月允许欧炳祥缓交的部分）+18269元/月×3个月（2015年6月8日至2015年9月8日）+18269元/月÷30天×24天（2015年9月8日至2015年10月2日）-30000元（2015年10月2日交付的租金）-20000（押金）=43429.2元】，计算标准及依据符合事实及双方合同约定，国通公司亦无异议,本院予以确认。欧炳祥因对商铺面积有异议而主张不应计算2015年6月8日至2015年10月2日的租金及2014年9月国通公司允许欧炳祥缓交的24000元不具备付款条件的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。理由是：其一，欧炳祥未提交涉案商铺面积不足合同约定的341.1平方米的依据，无法证实涉案商铺面积不足341.1平方米；其二，涉案商铺欧炳祥从2011年5月30日租赁至2015年10月2日，合同履行了近4年，欧炳祥亦未提交其因商铺面积问题而应减少租金或不予支付租金向国通公司主张的依据；其三，2014年9月2日，国通公司出具给欧炳祥的承诺，仅同意欧炳祥缓交租金24000元，未承诺缓交至何时止，欧炳祥于2015年10月2日搬离涉案商铺，国通公司亦将涉案商铺另租他人，双方已通过实际行为解除合同，国通公司同意欧炳祥缓交的租金，实属于欧炳祥欠付的租金，在国通公司主张欧炳祥支付该缓交的租金时，欧炳祥应当予以支付。
关于焦点二。涉案商铺所爆裂的下水管道属于公用下水管道，且处于房屋地下隐蔽工程的地基部分，欧炳祥作为承租方无法知晓该隐蔽工程。国通公司未举证证明下水管道爆裂是欧炳祥的原因造成。根据国通公司与欧炳祥签订的《商铺租赁合同》的约定，“国通公司作为出租方应保证商铺符合合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全，保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通。”故本案下水管道的维修义务应由国通公司承担。
关于焦点三。本案欧炳祥租赁的商铺下水管道漏水发生在2014年1月份，在漏水事故发生后，国通公司与欧炳祥多次协商解决，均未果。欧炳祥于2014年4月份对下水管道问题自行进行了维修。在欧炳祥自行维修后，国通公司于2014年9月份出具说明，同意欧炳祥缓交租金24000元，待国通公司与物业管理公司协调后再作决定。但直至2015年5月份，国通公司与欧炳祥就管道漏水的维修费用及管道漏水给欧炳祥造成的损失赔偿事宜始终未能协商解决，欧炳祥迟延交付2015年5月份以后的租金，并于2015年10月2日搬离了商铺，国通公司于2016年3月将商铺另租他人。综合本案案情，由于国通公司未及时对商铺下水管道漏水进行维修，亦未积极与欧炳祥进行协商解决，欧炳祥以迟延交付租金抗辩正当。对国通公司请求欧炳祥支付违约金、逾期支付租金的违约金的主张，本院不予支持。欧炳祥提出要求国通公司对下水管道漏水给其造成的损失进行赔偿并且承担违约责任的请求，因欧炳祥在一审中未对此提起反诉，本院不予支持，欧炳祥可另案起诉。
综上，国通公司、欧炳祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
上诉人郴州市国通房地产开发有限公司预交的二审案件受理费886元，由上诉人郴州市国通房地产开发有限公司负担;上诉人欧炳祥预交的二审案件受理费886元，由上诉人欧炳祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈新德
审 判 员 王梅英
代理审判员 董 安
二〇一六年九月十三日
书 记 员 魏小兰
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。