云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2016）云3124民初30号原告陇川县第三中学。法定代表人杨时湘，系陇川县第三中学校长。地址陇川县陇把镇章盈路2号。委托代理人张安毕，云南宝励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人张贤邦，云南宝励律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告王应辉，男，汉族，住陇川县。被告彭海英，女，汉族，住陇川县。第三人王守安，男，汉族，住陇川县。原告陇川县第三中学诉被告王应辉、彭海英、第三人王守安租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告陇川县第三中学的法定代表人杨时湘及其委托代理人张安毕、张贤邦、被告王应辉、彭海英、第三人王守安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1993年10月5日，原告与第三人签订了一份不定期租赁合同，第三人租赁学校两间铺面，后交由其儿子长期使用。2013年10月5日，租赁期限届满后，双方均未提出变更合同，而是按原告的合同约定继续履行。2013年底，彭海英也在上述铺面中占用一部分开理发店。2014年，县人大和教育局领导到学校调研，认为铺面已经属于危房，要求学校拆除改建围墙。秉着公平、严谨的态度，学校于2015年2月9日委托陇川县住房和城乡规划建设局对铺面安全做鉴定，该局于2015年4月3日做出《房屋安全性鉴定报告》，鉴定结果为该两间铺面已经属于危房。2015年4月15日，经学校教师讨论决定收回铺面改建围墙。为此，学校领导曾多次口头通知租户王守安及铺面实际使用人王应辉、彭海英，请他们搬出租用铺面，并请陇把司法所工作人员帮忙协调，被告王应辉、彭海英均不肯搬出铺面。学校又于2015年12月9日向王守安送达书面解除租赁合同的通知，但解除租赁合同通知送达至今，被告还是不愿搬出铺面，为校园安全，原告故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告及第三人签订的房屋租赁合同；2、判令被告王应辉、彭海英返还其无权占有的陇川县第三中学位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告王应辉、彭海英、第三人王守安共同答辩称：一、原告主张被告无权占有陇川县第三中学位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面一事，纯属无稽之谈，被告持有与原告双方所签订的租赁合同，并且一直在认真履行合同，按期向原告交纳房租费。二、原告是在抹杀事实、本末倒置，被告于1990年1月在第三中学围墙外合法建盖砖木结构铺面房二间给王应辉从事摩托车修理来维持生计，后来学校要盖铺面房用于出租，而被告家的二间铺面房阻碍着学校的规划，校方多次叫被告无偿拆除这二间铺面房，为了生活，被告坚持不做无偿拆除，后来校方承诺，待学校盖好商铺后优惠被告家两间使用到不用为止。房子盖好后，1993年10月5日原告与第三人签订了上述所说的合同，此合同签订起至2014年以来学校领导都是按合同履行，双方无任何纠纷。三、原告所诉租赁合同期已经届满，不知从何说起，第三人与原告所签订的租赁合同时间为1993年10月5日，《合同法》颁布实施时间是1999年10月1日，根据《合同法解释（一）》第一条规定：对合同法实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律法规，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定，因此，对合同法实施以前的法律、法规对租赁合同期限无限制性规定，因此，对合同法实施之前的房屋租赁合同，其约定的租赁期限受合同法的限制，最高不得超过20年，对于租赁合同，如何计算租赁期限呢？即20年的租赁期限是从合同签订之日起计算，还是从合同法生效之日起计算？对此，应当从合同法生效之日起计算新的租赁期限，依照此司法解释，双方所签订合同何来期满一说。原告所诉请陇把司法所工作人员帮忙协调一事，纯属捏造实施，请原告出示调解书。原告所诉被告搬出危房铺面，对此，被告及第三人有如下问题：1、对于铺面鉴定为危房，被告方无异议，但是，按照合同甲方（原告）有义务维护和修缮。2、被告在使用过程中，先后建盖有大小卧房两间、厨房一间、书房一间、雨棚一间，对此添附物的损失原告怎么赔偿？3、被告王应辉、彭海英无固定经济收入，上有老要赡养、下有小要抚养，属于社会弱势群体，租用铺面是为了生活、生存，原告要被告搬出铺面，而未指定合适的地方给被告，是让被告一家老小无法生活。综上，请法院依法裁决。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一、原告与被告及第三人签订的租赁合同是否应当解除？二、被告是否应当返还原告位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面？原告针对其诉讼请求，向本院提交九组证据：1、中华人民共和国组织机构代码证、事业单位法人证书各一份，欲证明原告身份情况、诉讼主体适格。2、法定代表人身份证明书一份，欲证明原告法定代表人身份情况。3、陇国用（2012）第373号国有土地使用证及宗地图各一份，欲证明土地使用权人为陇川县第三中学的事实。4、租赁合同一份，欲证明原告与第三人王守安签订的书面租赁合同于2013年10月5日已经到期，之后无书面租赁合同的事实。5、被告营业执照一份，欲证明铺面现在由王应辉、彭海英使用的事实。6、危房鉴定书三份，欲证明铺面已经属于危房，需要拆除。7、关于陇三中铺面拆除的决定一份，欲证明学校决定拆除全部危房。8、学校领导及陇把司法所对彭海英进行沟通劝说工作图组四张，欲证明学校对被告做了多次工作。9、收回铺面通知书一份，欲证明学校书面通知王守安解除合同的事实。经质证，被告及第三人对原告提交的证据1、2、4、5、6、7组证据均认可；对证据3组真实性认可，但认为该土地证的办理是在租赁合同签订后；对证据8组不认可，理由是原告没有提供调解书和调解记录；对证据9组，真实性认可，但对原告的证明观点不认可。被告及第三人针对其答辩主张，向本院提交三组证据：1、租赁合同一份，欲证明原告与第三人于1993年10月21日签订了租赁合同，对租赁期限无约定。2、收据六张，欲证明从合同签订后到2015年被告方一直履行合同义务。3、收回铺面房通知书一份，欲证明2015年12月4日原告方拒收租金的原因。经质证，原告对被告及第三人提交的证据1组认可；对证据2组真实性认可，对证明观点不认可，理由是原告与第三人于1993年签订的合同到期后，原告又与被告签订合同；对证据3组认可。经各方当事人的举证质证，本院认为，被告及第三人对原告提交的1、2、4、5、6、7组证据均认可，本院予以确认；证据3组，系陇川县人民政府依法颁发，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；证据8组，无法证明原告的证明观点，对该组证据本院不予确认；证据9组，系原告送达给被告方收回铺面房的书面通知，且有第三人王守安的签名确认，对该证据，本院予以确认。对被告提交的证据1组，原告认可，本院予以确认；证据2组是收据6张，系被告王应辉、彭海英就实际使用铺面交纳的租金、水电费、双方均无异议，对该组证据，本院予以确认；证据3组，原告认可，本院予以确认。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：1993年10月21日，原告与第三人王守安签订了一份《国营陇川农场中学铺面房租赁合同书》，约定：原告将陇川县第三中学的4、6号两间铺面房出租给第三人使用，租赁期限自1993年10月5日，未约定终止期限。房租为一年一交，每年每间铺面房500元。后第三人将该铺面交由被告王应辉、彭海英使用。被告王应辉、彭海英交纳房租及水电费直至2014年度。2015年1月4日原告作出《收回学校铺面房通知书》后，委托陇川县住房和城乡规划建设局对该两间铺面房进行安全鉴定，2015年4月3日，该局作出陇房（鉴定）字2015第0018号房屋安全性鉴定报告，鉴定结论为：该工程结构构件大部破坏，破坏结构构件占比例大，影响房屋结构整体的安全使用，综合判定房屋为整幢危险房屋（D级危房），根据以上该工程的实际情况，房屋已不能满足安全使用。2015年12月9日，原告将《收回学校铺面房通知书》送达第三人王守安，主张解除租赁合同，引起纠纷成诉。针对本案争议焦点，本院评判如下：一、原告与被告及第三人签订的租赁合同是否应当解除的问题。本院认为，本案属租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”关于本案合同期限的认定问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”。本案原告与第三人签订的租赁合同未约定终止期限，实际的履行期限已跨越了了合同法实施之日，根据上述法律规定，本案所发生的纠纷适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此，本院认定，原告与第三人签订的租赁合同为不定期租赁合同，其最长期限不得超过二十年，故合同的履行期限应为1993年10月5日起至2013年10月5日止。合同到期后，原告与被告及第三人均默认继续按原合同的条款履行，但未约定租赁期限，本院认定原告与被告及第三人于2013年10月5日就该铺面房达成了新的不定期租赁合同。根据上述法律规定，原告可以随时解除该合同，原告不再收取该铺面2015年度的租金，并于2015年12月9日书面通知第三人解除租赁合同，亦符合在合理期限内通知承租人，且经陇川县住房和城乡规划建设局作出的陇房（鉴定）字2015第0018号房屋安全性鉴定报告中载明该房屋已无修复、加固的必要，且原告作为以公益为目的的事业单位，为了校园环境及师生安全，该房屋拆除后将修建围墙，并无重建铺面房屋的规划。现因该房屋已不符合安全使用的条件，致使不能实现租赁合同的目的。已达到解除该租赁合同的条件，原告诉请解除原告与被告及第三人签订的房屋租赁合同，事实清楚、证据充分，本院予以支持。二、被告是否应当返还原告位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。现原告与被告及第三人签订的租赁合同已经解除，双方租赁关系已经终止，被告继续占有该铺面房已于法无据，原告主张被告返还位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面，有事实和法律依据，本院予以支持。被告依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的有关规定，认为20年的租赁期限从合同法生效之日起计算的辩解，本院不予采信。被告辩称原告负有修缮该铺面房屋的义务及原告要被告搬出铺面，而未指定合适的地方给被告。本院认为，因双方形成的是租赁关系，合同解除时，双方的权利义务即终止。故对被告的这一辩解理由，本院不予采纳。被告辩称原告应赔偿其先后建盖的大小卧房两间、厨房一间、书房一间、雨棚一间的损失，因被告未提交相应证据证实建盖上述建筑时已取得原告同意，也未向本院提起反诉，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告陇川县第三中学与被告王应辉、彭海英、第三人王守安签订的房屋租赁合同。二、被告王应辉、彭海英于本判决生效之日起三十日内返还原告陇川县第三中学位于陇川县陇把光相分场斜对面的铺面。本案案件受理费100.00元，由被告王应辉、彭海英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判长  许兴黎审判员  张益忠审判员  毛 谦二〇一六年六月二十日书记员  胡致超