广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第324号
原告广东东颐物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人陈东，总经理。
委托代理人刘昌国，男，汉族，1971年10月2日出生。
委托代理人梁彦斌，男，汉族，1985年12月29日出生。
被告黄胜军，男，汉族，1971年1月12日出生，住江西省吉安市安福县。
原告广东东颐物业服务有限公司（以下简称东颐公司）诉被告黄胜军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东颐公司的法定代表人陈东及委托代理人刘昌国到庭参加诉讼。被告黄胜军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东颐公司诉称，2008年5月9日安娜花园原开发商与原告（原东莞市东颐物业管理有限公司）签署前期《物业管理委托合同》，2013年9月30日安娜花园业主大会授权小区业主委员会与原告签署《物业服务合同》。原告为东莞市横沥镇东环路安娜花园小区合法的物业服务公司并已按物业委托合同以及国家相关法律、地方法规为全体业主提供了质价相符的物业公共服务。被告一直以房屋质量问题（外墙渗水）为由拒绝向原告缴纳物业服务费、停车费以及水电费等费用。原告认为，国务院《建设工程质量管理条例》与住建部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》已明确了房屋质量保修、质量处理相关的责任主体，物业管理公司并非责任主体。综上，被告拒交物业服务费、停车费以及水电费等费用没有法律依据。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付2011年8月至2014年6月物业服务费7781.90元及违约金11225.95元，共19007.85元（以欠缴物业服务费为基数，按每日千分之三计算，暂计至2014年6月30日，并顺延至欠缴物业服务费清偿之日止）。二、被告支付2011年1月至2014年6月的停车费6300元。三、被告支付2011年1月至2014年5月的电费9229.14元。四、被告支付2011年1月至2014年5月水费532.80元。五、本案全部诉讼费用由被告负担。
被告黄胜军未参加庭审，于开庭后到庭辩称，确认没有交案涉物业服务费、停车费、水电费。未缴费原因为购买的案涉物业存在漏水的情况，多年没有修好。被告向原告反映情况后现在仍然漏水严重。
经审理查明，2008年5月9日，东莞市安娜花园开发有限公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司与原告东颐公司签订《物业管理委托合同》，约定东莞市安娜花园开发有限公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司将安娜花园委托给原告进行物业管理，委托管理期限为5年，自2008年8月1日起至2013年7月31日止；物业服务费按物业的建筑面积计算，每月每平方米1.30／1.50元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋每平方米1.60元；业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。
2013年9月30日，横沥镇安娜花园业主大会与原告东颐公司签订《物业服务合同》，约定横沥镇安娜花园业主大会选聘原告对安娜花园实施物业管理服务，期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止；物业服务收费方式选择包干制，即物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为：一期、二期住宅1.30元／月／平方米，三期住宅、商铺1.60元／月／平方米；业主或者承租人应在每月15日前缴物业服务费，逾期交纳情节严重者经过业委会审核，依然不交者，有权按每日千分之三计收违约金；车位使用人按露天车位每个150元／月的标准缴纳停车费。
原告主张被告黄胜军所居住的单位为安娜花园安居阁6A1号房，建筑面积为138.96平方米，每月物业管理服务费收费标准为1.60元／平方米；被告拖欠自2011年8月起至2014年6月的物业管理服务费7781.90元；2011年1月至2014年6月的停车费6300元；2011年1月至2014年5月的水费9229.14元、电费532.80元。为证明上述主张，原告提交了商品房买卖合同及三十五张缴费通知书为证。
被告黄胜军确认在上述期间未缴纳物业服务费、停车费、水电费，其中停车费为150元／月，2014年7月份开始就没有再使用车位了。黄胜军主张未缴费原因为案涉房屋购买不久就出现漏水情况，多年没有修好，原告东颐公司接管物业服务后，被告向原告反映情况，现在仍然漏水严重。被告还主张其一直表示要交水电费，但原告表示要和物业服务费一起交，不单独收取其水电费。被告确认水电费由业主直接交给原告代缴，被告未缴水电费期间并未断水断电，未缴水电费是否由东颐公司代缴其不清楚。
原告于庭审中明确主张应于每月30日交纳当月物业服务费，其要求的违约金均从应交未交物业服务费的下月1日开始起算。
以上事实，有原告提交的物业管理委托合同、物业服务合同、商品房买卖合同、缴费通知书，及本院的谈话笔录、庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告黄胜军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭质证及抗辩的权利。原告东颐公司与东莞市安娜花园开发有限公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司签订了《物业管理委托合同》，后又与横沥镇安娜花园业主大会签订了《物业服务合同》，均约定原告为安娜花园提供物业管理服务，负责收取物业服务费，并对物业管理收费标准进行了约定。原告主张被告黄胜军所居住的单位为安娜花园安居阁6A1号房，建筑面积为138.96平方米，每月物业管理服务费收费标准为1.60元／平方米；被告拖欠自2011年8月起至2014年6月的物业管理服务费7781.90元；拖欠2011年1月至2014年6月的停车费6300元；拖欠2011年1月至2014年5月的水费9229.14元、电费532.80元。为证明上述主张，原告提交缴费通知书为证。被告确认上述期间未缴纳物业服务费、停车费、水电费，表示未缴原因为案涉房屋购买不久就出现漏水情况，至今未修好。本院认为，黄胜军以案涉房屋存在质量问题作为不交纳物业管理费、停车费、水电费的抗辩理由，但房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，黄胜军以此作为抗辩理由依据不足，本院不予采纳，如果黄胜军认为由于案涉房屋存在质量问题导致其损失，可以另案主张。按照《物业管理委托合同》及《物业服务合同》的约定，被告应向原告支付自2011年8月至2014年6月物业服务费1.60元／平方米×138.96平方米×35个月=7781.76元；2011年1月至2014年6月的停车费150元／月×42个月=6300元；2011年1月至2014年5月的电费9229.14元、水费532.80元。需特别指出，虽2013年8月、9月期间不属于《物业管理委托合同》及《物业服务合同》约定的提供物业管理服务的期限内，但东颐公司仍按照《物业管理委托合同》的标准向安娜花园提供物业管理服务，故原告东颐公司要求被告黄胜军按照原标准支付物业服务费、车位费并无不妥，本院予以支持。
关于违约金，原告在庭审中主张每月30日交纳当月物业服务费。本院认为，第一，2011年8月至2013年7月的物业服务费，对应的《物业管理委托合同》中并未约定付款时间，原告亦未举证证明其每月30日前应交付当月服务费的交易习惯，且未举证证明其有催收行为，故对于原告要求被告向其支付2011年8月至2013年7月的物业服务费的违约金请求，本院不予支持；第二，2013年8月、9月的物业服务费，无证据显示双方约定了付款时间，原告亦未举证证明其每月30日前应交付当月服务费的交易习惯，且未举证证明其有催收行为，故对于原告要求被告向其支付2013年8月、9月的物业服务费的违约金请求，本院不予支持；第三，2013年10月至2014年6月的物业服务费，对应的《物业服务合同》中约定每月15日前缴纳物业服务费，逾期交纳情节严重者经过业委会审核，依然不交者，原告有权按每日千分之三计收违约金。本案中，原告未举证证实被告符合情节严重、经过业委会审核且依然不交的情形，故对原告主张的违约金计算标准（即每日千分之三），本院不予采纳。原告主张应于每月30日交纳当月物业服务费，属于对自身权益的合法处分。被告未按时交纳2013年10月至2014年6月的物业服务费，已属违约。故被告应向原告支付2013年10月至2014年6月的物业服务费的利息，计算方式为：分别从2013年11月1日至2014年7月1日起，每月以222元（1.6元／平方米×138.96平方米）为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至本判决确定的履行期限届满之日止；超出上述部分的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定，缺席判决如下：
一、被告黄胜军应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东东颐物业管理有限公司支付2011年8月至2014年6月的物业服务费7781.76元及利息（分别从2013年11月1日至2014年7月1日起，每月以222元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告黄胜军应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东东颐物业管理有限公司支付2011年1月至2014年6月的停车费6300元；
三、被告黄胜军应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东东颐物业管理有限公司支付2011年1月至2014年5月的电费9229.14元；
四、被告黄胜军应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东东颐物业管理有限公司支付2011年1月至2014年5月的水费532.80元；
五、驳回原告广东东颐物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费676元，由被告黄胜军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 吉海燕
人民陪审员 朱艳彬
人民陪审员 丁学良
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 程 露
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。