沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第1896号
原告（反诉被告）沈阳丰华物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人刘波，系该公司总经理。
委托代理人刘福玲，女，1988年1月16日出生，汉族，住址沈阳市黑龙江省尚志市乌吉密乡。
被告（反诉原告）徐源伯，男，1973年5月3日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
原告（反诉被告）沈阳丰华物业管理有限公司（以下简称“丰华物业”）与被告（反诉原告）徐源伯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰华物业的委托代理人刘福玲，被告（反诉原告）徐源伯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰华物业诉称，被告于2007年购买位于沈阳市铁西区云峰北街2-4号鑫丰国际房屋，建筑面积118.84平方米，被告于2007年12月30日办理入住手续并与原告签订《鑫丰国际入住文件》，约定由原告对该小区进行物业管理，物业费按每月每平方米1元收取，被告欠付自2010年1月至2013年12月的物业费，经原告多次催缴被告至今未付，故原告诉至法院，主张被告支付原告物业费5704元。
被告徐源伯辩称，被告于2007年入住后，发现涉案房屋厨房排水经常堵，多次找物业未予解决，楼上十层的生活用水从被告家排水管往上返，厨房被污水浸泡。原告不按要求履行物业职责，造成被告家无法生活。被告找到原告张经理，张经理同意被告自行维修，在被告家安装了一条排水管道，被告才能够正常生活。2011年被告发现房屋东北墙有坍塌，2012年地面反水，导致园区臭气熏人，物业没有进行管理。后来被告得知是原告将排水管道弄折，十一层的厕所用水从断了的排水管道进入到楼的地基里了，导致地基下沉，被告家主墙体裂缝。另外，被告刚入住涉案房屋时，阳台门关不上，单元楼对讲机不好用，单元门雨搭脱落。地下车库冬天发水，园区内乱停乱放。很多住户挖地窖对楼梯造成威胁，顶楼的彩钢房没人管，园区随便进出。
反诉原告徐源伯诉称，被告于2007年入住后，发现涉案房屋厨房排水经常堵，多次找物业未予解决，楼上十层的生活用水从被告家排水管往上返，厨房被污水浸泡。原告不按要求履行物业职责，造成被告家无法生活。被告找到原告张经理，张经理同意被告自行维修，在被告家安装了一条排水管道，被告才能够正常生活。故反诉原告主张反诉被告赔偿修改安装厨房排水损失8200元；反诉费由反诉被告承担。
反诉被告丰华物业辩称，下水主管道堵是事实，但这种情况是属于开发商设计不合理，给被告造成的损失不应当由物业公司承担。
经审理查明，被告（反诉原告）徐源伯系沈阳市铁西区云峰北街2-4号1-1-1房屋所有权人，其住宅建筑面积为118.84平方米。2007年10月29日原告（反诉被告）丰华物业与被告（反诉原告）徐源伯所在小区开发商沈阳军东房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告（反诉被告）丰华物业为被告（反诉原告）徐源伯所在小区“鑫丰国际”提供前期物业服务。2007年12月30日被告（反诉原告）徐源伯办理了涉案房屋的入住手续。物业服务费住宅每月每平方米1元。被告（反诉原告）徐源伯系“鑫丰国际”小区业主，自2010年1月至2013年12月，被告（反诉原告）徐源伯已拖欠物业管理服务费5704元（1元每月每平方米×48个月×118.84平方米）。
另查明，被告（反诉原告）徐源伯入住涉案房屋后，发现厨房上下水共用管道堵塞，导致被告（反诉原告）徐源伯家反水，被告（反诉原告）徐源伯陈述其曾就该问题向原告（反诉被告）丰华物业进行报修，原告（反诉被告）丰华物业对管道进行过一次疏通，但不久后上下水管道再次堵塞，被告（反诉原告）徐源伯自行对排水管道进行维修处理。
上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述、《前期物业服务合同》、资质证书、收费许可证、协议、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告（反诉被告）丰华物业与被告（反诉原告）徐源伯所在小区的房屋开发单位签订《前期物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。该合同对原、被告双方均具有约束力。关于本诉部分，原告为“鑫丰国际”小区提供物业服务至今，被告作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。自2010年1月至2013年12月，被告已拖欠物业管理服务费5704元（1元每月每平方米×48个月×118.84平方米）。被告未提供证据证明其交纳了该期间的物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费，本院予以支持。
对于被告提出其房屋上下水共用管道堵塞，原告没有及时处理以及原告物业服务不合格的问题等，根据《物业管理委托合同》第二章服务内容与质量约定内容，被告提出的公用设施维修养护即业主家厨房上下水共用管道堵塞的问题没有及时处理的情况，收取的物业费应当相应减少，但是不能作为业主拒绝交纳全部物业费的理由。根据该小区现有物业费的收费标准，以及原告对公用绿地养护、公共秩序维护等物业服务情况，本院酌定以合同约定物业费的80%收取较为合适。
关于本案反诉中，反诉原告主张被告赔偿其对上下水管道进行维修的费用问题，按照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因反诉被告作为物业公司仅对公共管道部位有维修、养护的义务，反诉原告并未提供证据证明是由于反诉被告在履行合同过程中违反合同约定，造成其房屋厨房上下水共用管道堵塞，故反诉原告要求反诉被告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。
建设一个祥和、文明的小区，不仅需要物业服务企业按照物业合同约定履行其职责，也需要业主的理解和支持。物业服务企业要多倾听业主的意见，努力提高服务质量。业主也要积极通过合法途径主张自己的权利，履行业主的职责。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐源伯于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳丰华物业管理有限公司2010年1月至2013年12月共计48个月的物业费5704元的80%，即4563元；
二、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐源伯承担（原告已预交，由被告直接支付给原告）。
反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告徐源伯承担。
如果不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵雨辉
审 判 员 张婧蕴
人民陪审员 白 玉
二〇一五年一月十四日
书 记 员 黄 珊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。