杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第382号
原告：杭州公用物业管理有限责任公司。
法定代表人：王保福。
委托代理人：金强。
被告：邓立人。
原告杭州公用物业管理有限责任公司诉被告邓立人物业服务合同纠纷一案，于2015年7月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员熊俊丽独任审判，于2015年8月13日第一次开庭审理。2015年8月20日，被告邓立人提起反诉，本院2015年8月25日立案受理，并决定与本诉部分合并审理，并于2015年9月18日公开开庭进行了第二次审理。杭州公用物业管理有限责任公司的委托代理人金强两次庭审均到庭参加诉讼，第一次庭审邓立人到庭参加诉讼，第二次庭审邓立人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法裁定其反诉部分按撤诉处理。本案现已审理终结。
原告杭州公用物业管理有限责任公司（以下简称原告）起诉称：被告邓立人（以下简称被告）系杭州市余杭区崇贤街道锦昌年华苑5幢3单元602室房屋所有权人。2009年6月24日，原、被告签订《锦昌年华苑前期物业服务协议》一份，约定由原告对被告所有的房屋实行物业管理。物业管理费按建筑面积每月每平方米0.7元，另加每月每平方米0.1元的公共能耗费收取。但被告从2013年1月至2015年1月共计25个月，一直拖欠原告物业费共计2010.8元。同时拖欠2012年4月至2015年1月共34个月的地下车位管理费1020元，为此，原告多次向被告催讨物业费，并委托律师发函催缴，均无结果。故原告诉至法院，诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费2010.80元，车位管理费1020元，合计3030.80元；2、由被告承担诉讼费。庭审中，原告称鉴于被告的房屋一直空置，没有居住，原告可以酌情按3030.8元的70%计算，共计2121.56元。原告于庭后向本院提交书面撤诉申请一份，请求撤回要求被告支付车位管理费1020元的诉讼请求。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、房产记载信息查询记录一份，原件，证明涉案房子系被告所有的事实；
2、《锦昌年华苑前期物业服务协议业主临时管理规约》一份，原件，证明原被告之间存在物业服务合同关系，原告按规定为被告提供物业服务的事实；
3、催款函一份，原件；整付零寄交寄清单一份，复印件（原件在（2015）杭余塘民初字第346号案件中），证明原告在被告未按时交纳物业服务费用情况下向被告催讨之事实；
4、车位使用权有偿转让合同一份，原件，证明该车位使用权系被告所有的�实。
被告在第一次庭审中答辩称：原告起诉的诉讼请求不符合事实和常理，不予认可。第一，被告与原告签订的前期物业服务协议是被胁迫的，因此这个服务协议无效。2009年交房时，被告必须向原告缴纳一年的物业费，否则不能房门拿钥匙。签订协议时没有征求被告的意见，所以这个协议是非自愿的，是无效的。第二，原告提供的协议是改过的，不是双方原来签订的那份物业服务协议，所以协议也是无效的。第三、原告侵害了被告的合法权利。从09年购房到今天，被告的房门及一楼储藏室的钥匙全部由原告保管，后来的物业服务公司向原告要钥匙，原告称因其要与被告打官司，拒绝交出被告的钥匙，导致被告有房不能住，有房不能装修，原告侵犯了被告作为房主应有的合法的居住权和房屋的使用权、财产权。现在原告倒打一耙，被告购房至今，不仅没有电�水，连房门都进不去，何来物业费，如果原告承认该物业服务协议合法，那么被告也没有享有协议约定的相关权利。刚开始，原告提供的每户一份钱江快报，每年分发垃圾袋等被告都没有享受过，每年物业公司应当提醒业主断线断水的短信，被告也都没有收到过。2010年夏天台风来临，锦昌年华苑第五幢受台风影响，被淹没了60公分的水，被告的家电等被大水浸泡了长达五个月的时间，原告没有给被告发短信提醒。五个月后，被告去检查房间，发现里面还有30公分的水，家具全部发霉了。原告作为一个物业管理公司，应该对所有的自然灾害预案，并有义务告诉业主。发生灾害后，原告在管理中也没有启动排水设备，所以导致被告房屋严重被淹。原告第一期主任也承认他们的错误，并且承诺由其向开发商万地置业提出赔偿损失或恢复原状，但五年过去了，原告没有兑现�被告的地下车库，原告早就打电话给被告说希望通过他们向外出租，但是被告不同意。然而原告私自占有了被告的车库进行出租，一直到这个月原告才停止使用被告的车库，原告凭什么来收取被告的车库费。原告没有将被告的车库门禁卡发给被告，却发给了占用被告车库的人。从2013年或者2015年算起，被告都没有委托原告进行物业管理。
被告向本院提交了如下书面证据：
1、锦昌年华苑前期物业服务协议、业主管理规约一份，复印件；
2、收条一份，复印件。
被告未到庭质证。
原告出示的证据，经审查，证据1、2及证据3中的催款函符合有效证据的采信规则，本院均予以确认；证据3中的整付零寄交寄清单虽系复印件，但与本院（2015）杭余塘民初字第346号案件中的原件核对一致，故本院亦予以确认。
经庭审质证，被告提交的�据，原告对证据1无异议，与原告证据2唯一不同的是被告没有写时间，原告这份是有标明时间的，这份证据也表明了原告跟被告存在物业服务合同关系，原告按照该协议约定为被告提供物业服务。证据2真实性无异议，但与本案无关，也不清楚被告要表达的意思。被告的确让原告保管了钥匙，但钥匙保管的真正目的是因为被告验房时发现屋檐破损，要求开发商修复，所以把钥匙留在原告处，仅仅是为了开发商维修方便，与本案物业费无任何关系。经审查，被告提交的证据1虽系复印件，因原告无异议，且与原告提交的证据2基本一致，能够相互印证，故本院对该份证据予以确认。证据2，不符合有效证据的形式要件，且与本案没有关联性，原告异议成立，本院不予认定。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
被告系坐�于杭州市余杭区崇贤街道锦昌年华苑5幢3单元602室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，房屋建筑面积为100.54平方米，该幢住宅总层数为6层。2009年6月24日，原告与被告签订《锦昌年华苑前期物业服务协议业主临时规约》（以下简称物业服务协议）一份，约定：物业费：多层住宅物业费0.7元／㎡·月，地下室车位：30元／辆·月；公用能耗费多层公寓其其他按0.1元／㎡预收。被告的空置房屋（未装修）由乙方按物业管理费标准的70%向原告交纳。双方还就其他事项进行了约定。2015年3月17日，原告向被告发出挂号信一份，向被告书面催缴物业管理费。后因被告至今未交纳相关费用，故原告诉至本院，请求上判。庭审中，原告自认被告的房屋处于空置状态，其主张被告应支付物业管理费的时间为2013年1月至2015年1月。共计25个月，双方物业服务关系于2015年1月30日终止。
本院认为，原告提交的《物业服务协议》对包括被告在内的该小区业主具有约束力，原告为该小区提供物业服务，被告作为杭州市余杭区崇贤街道锦昌年华苑5幢3单元602室房屋业主，应按照合同约定及时向原告支付物业管理费及公用能耗费。被告未按合同约定支付相关费用是造成本案纠纷的原因，对此，应当承担相应的民事责任。因原告自认被告房屋处于空置状态，可以按照物业服务费标准的70%收取物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费诉讼请求，理由充分，本院予以支持。原告在宣判前向本院提交撤回要求被告支付车位管理费的书面申请，系原告对自身权利的自愿、合法处分，本院予以准许。被告虽然提出相关抗辩意见，但未提供有效证据证实，也未针对原告提交的《物业服务协议》申请鉴定，故对其抗辩意见，本院不予采信。被告经本院合�传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邓立人于本判决生效后十日内支付原告杭州公用物业管理有限责任公司物业管理费及公用能耗费共计1407.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州公用物业管理有限责任公司负担8元；由被告邓立人负担17元，于本判决生效后七日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
代理审判员 熊俊丽
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 王 钦