江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2031号
上诉人（原审原告）定明远，男，1951年9月20日生，退休职工，回族。
上诉人（原审原告）定明通，男，1948年5月4日生，退休职工，回族。
上诉人（原审原告）定明达，男，1946年9月27日生，退休职工，回族。
上诉人（原审原告）定明琪，女，1944年12月4日生，退休职工，回族。
上诉人定明通、定明达、定明琪的委托代理人定明远，自然情况同前。
被上诉人（原审被告）南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司），住所地南京市中山东路三条巷30号。
法人代表人诸绍林，总经理。
委托代理人彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪因与被上诉人白下房产经营公司相邻关系纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人定明远、定明通及上诉人定明通、定明达、定明琪的委托代理人定明远、被上诉人白下房产经营公司的委托代理人彭俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪一审诉称，秦淮区绒庄新村某栋406室（以下简称406室）系四人所有，被楼上某栋506室（以下简称506室）水浸屋顶5个月之久，无法居住生活。四人与白下房产经营公司及其所辖的止马营分公司交涉无果，并受到粗暴对待。作为506室的产权人的白下房产经营公司管理缺失导致四人房产受到损失，生活不得安宁。请求法院判令：1、恢复原状；2、白下房产经营公司赔偿经济损失6000元整；3、本案诉讼费用由白下房产经营公司承担。
被上诉人白下房产经营公司一审辩称，506室房屋为白下房产经营公司代管的南京市直管公房，其承租人为王琪，现居住在506室内的为王琪之子张驰。506室房屋地面漏水经白下房产经营公司初步调查，系因506室私自拆改卫生间墙体，装修不善导致，依据南京市城镇公有住房管理条例规定，此责任应由使用人承担。白下房产经营公司在接到四人的情况反映后，曾与辖区派出所、社区多次共同协调，要求506室承租户承担维修及赔偿责任。白下房产经营公司愿意继续协同相关方面进行协调，让实际使用人进行维修并承担相应的赔偿责任。
原审法院经审理查明，定明远等四人为406室房屋的继承人，白下房产经营公司为506室公有住房代管人。2014年1月，506室漏水至406室，致使406室顶板及墙面存在渗漏现象，渗漏位置为落水管顶板周围和卧室北侧墙面。卧室北侧墙面主要在墙板交界处，相邻的卫生间也存在轻微渗漏痕迹，表现为霉变、起皮；落水管周围处顶板起皮、霉变。定明远等四人找到506室房屋使用人要求解决问题，506室房屋使用人认为是白下房产经营公司原因导致。定明远等四人遂向法院起诉。
经白下房产经营公司申请，原审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）对406室漏水原因进行了鉴定。经鉴定，506室使用人将506室卫生间进行了装修改造，在原卫生间的楼板基础上将卫生间地面进行了抬高处理，抬高高度约80㎜，卫生间增设洗脸盆及排水管道，将卫生间原西侧墙体拆除并向西移动800㎜。鉴定结论为506室卫生间防水层的防水功能失效，造成406室相应位置出现渗漏现象。鉴定人员进一步解释说，506室装潢时如果没有做防水处理，漏水原因就是原防水层失效，如果做防水处理，就是其所做防水层失效，但506室这种装潢按规定是必须要做防水处理的。鉴定费6500元由白下房产经营公司预付。
原审法院另查明，406室房屋登记所有权人为定明远等四人的父亲定光鑑，定光鑑及其妻子现已去世。506室现由承租人王琪的儿子张驰居住使用。定明远等四人曾因漏水问题向有关部门提起诉求申请，白下房产经营公司也多次协同派出所、社区上门协调此事，均遭到506室拒绝。白下房产经营公司亦曾向506室使用人发函要求恢复原状。
原审法院认为，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。白下房产经营公司虽为506室的经营人，但406室漏水系因506室使用人私自改造卫生间墙体造成卫生间防水层的防水功能失效所导致。只有在房屋自身存在瑕疵或者基于房屋自身的主动行为如脱落等造成损害时，所有人或者管理人基于所有或管理身份产生的照管义务未尽到而承担责任才具有正当性。如果损害是由于第三人的行为造成，在没有法定依据或有正当且充分理由的情况下，这种损害后果应由第三人承担，而不应由所有人或管理人承担。因此，对定明远等四人的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条之规定，判决驳回定明远、定明通、定明达、定明琪的诉讼请求。案件受理费160元，鉴定费6500元，由定明远、定明通、定明达、定明琪负担。
上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪上诉称，被上诉人白下房产经营公司作为产权人，如果监管到位，就不可能发生本案的侵权行为。正是因为被上诉人监管不到位，才造成上诉人的巨大损失，被上诉人应当承担责任。房屋漏水是被上诉人监管不到位造成的，因而鉴定费应由其承担。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人修复被损房屋、赔偿损失2.4万元，并由被上诉人承担诉讼费用和鉴定费用。
被上诉人白下房产经营公司答辩称，本案所涉房屋产权属于秦淮区人民政府，被上诉人只是经营管理人。涉案房屋的损害系由于第三人张驰擅自改造房屋结构所造成，被上诉人没有实施侵权行为。请求驳回上诉，维持原判。
对于原审法院查明的事实，被上诉人白下房产经营公司无异议；上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪对白下房产经营公司是506室公有住房代管人的认定有异议，认为白下房产经营公司是506室的产权人；对其他事实无异议。本院确认双方无异议的相关事实。
本案的焦点问题在于，白下房产经营公司是否应当对涉案506室房屋擅改房屋结构造成406室房屋受到损害承担责任。
本院认为，506室系直管公有住房，白下房产经营公司系管理人，应尽管理之责。
根据《加强南京市直管公房管理的意见》（宁建物字（2011）1148号）的相关规定，“直管公房出租，出租方应当及时与承租方订立直管公房租赁合同。直管公房租赁合同统一使用示范文本，住宅3年一签，非住宅1年一签，实行市场化租金的可适当放宽租赁期限。”“除另有约定外，直管公房管理部门应定期对直管公房进行检查，根据检查结果，合理制定修缮计划。”“承租人不得擅自拆改房屋主体结构或增添房屋附属设施设备，确有需要时，应当事先征得出租人的书面同意。”“承租人有下列情况之一的，出租人有权解除租赁合同并收回房屋，同时追究承租人违约责任：1、未经出租人书面同意，擅自拆改房屋主体结构及其附属设施设备的”。
本案中，506室原系王琪承租，但王琪去世后，白下房产经营公司作为房屋管理人，未及时进行承租关系的变更；在对涉案房屋506室的管理过程中，既未善尽自己的义务，也未积极行使自己的权利，疏于对506室的管理，导致因506室的实际使用人擅自对房屋结构进行拆改，造成406室房屋漏水。对于该侵权行为的发生，白下房产经营公司与506室的实际使用人均有过错，均应承担相应责任。定明远等四人一审只起诉白下房产经营公司，是其对自己权利的选择，其要求白下房产经营公司恢复原状的诉讼请求，应当予以支持。
上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪要求被上诉人白下房产经营公司赔偿损失2.4万元，并未提供相应的证据加以证明，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实基本正确，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2627号民事判决；
二、被上诉人白下房产经营公司于本判决生效后三十日内对秦淮区绒庄新村某栋506室恢复原状；
三、驳回上诉人定明远、定明通、定明达、定明琪其他诉讼请求。
本案一审诉讼费160元、鉴定费6500元，由被上诉人白下房产经营公司负担；二审诉讼费160元，由被上诉人白下房产经营公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十五日
书 记 员 罗程允