广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1109号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛。
委托代理人：于振、何珍丽。
被告：张本新，住广州市越秀区。
委托代理人：谢瑛，住广州市天河区。
被告：谢瑛，身份资料同上。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告张本新、谢瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法于2014年4月16日由审判员黄超兰适用简易程序独任审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人于振，被告谢瑛（同时作为被告张本新的委托代理人）均到庭参加了诉讼。后本院于2014年5月28日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人于振到庭参加了诉讼；被告张本新、谢瑛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2002年5月1日、2008年1月1日、2010年6月1日及2013年11月15日分四次与原告签订了汇景新城《前期物业服务合同》，服务期限从2002年5月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2005年2月27日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城c4c5街区第b1栋601房（约定面积为204.1平方米，实际测绘面积为201.93平方米），2006年4月30日被告签署《收楼确认书》入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为2.6元／月／平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金，但被告自2006年2月以来，一直拒绝缴纳管理费和水某，经原告多次催收无果。现被告拖欠管理费和水某，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2006年2月至10月、2007年2月至3月、2007年6月至2011年7月以及2011年12月至2014年1月期间所欠交的物业服务费，87个月共计44609.75元以及迟延缴纳上述物业服务费的违约金（以所欠的物业服务费为本金，自当月6日起计至被告实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）；二、被告向原告支付2007年5月至9月期间的水某258.56元及滞纳金597.26元，合计855.82元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告张本新、谢瑛辩称：原告主张的物业服务费其中一部分已经超过诉讼时效。被告没有与原告签订过服务合同，也没有关于滞纳金的约定。原告的服务非常差，案涉房屋所在小区一共有6个门口，但只有2个门有保安。2012年下半年，案涉房屋有小偷进入，后来发现小偷是第二次进入小区盗窃的。2014年1月至3月，小区发生盗窃案件20多起，作为业主，我们一点安全感也没有。且小区保安更换频繁，经常认不出谁是业主。小区的电梯也经常出现问题，经多次报修也未修理好。关于处理垃圾的请愿书，原告要求业主到缴费点签，不让业主在保安处签，一点也不方便业主。案涉房屋出现质量问题需要修复，原告也一直未能解决。综上，被告认为原告的服务态度差、管理存在缺失，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学地段汇景新城（w2-b1、b2栋；w4-b1、b2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编c7、c8、c9街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k、l、m栋）汇景新城住宅楼10幢（自编c10街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k栋）等物业的开发公司。
张本新、谢瑛于2005年2月27日与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（下称侨鑫房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定张本新、谢瑛向侨鑫房地产公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城c4c5第b1座6层01房（下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共204.1平方米。张本新、谢瑛于2006年4月30日接收案涉房屋。根据2014年6月6日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的地址为天河区汇景南路215号601房，建筑面积为201.9311平方米。
2002年5月1日，侨鑫集团有限公司（甲方）与广州侨鑫汇景物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将汇景新城委托予乙方实行物业管理，委托管理期限为2002年5月1日起至2007年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅每月每平方米5元；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的0.5‰交纳滞纳金等。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米，龙某e1e2区每月4元／平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米；龙某e1e2区每月4.9元／平方米；明月清泉别墅：每月8.5元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会成立，并且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2012年9月13日，侨鑫物业公司向张本新、谢瑛发出《关于：催收欠款的法务公函》（落款日期为2012年8月10日），要求张本新、谢瑛收到公函七天内交纳所欠2006年2月至10月和2007年6月至2012年7月的管理费35159.39元及滞纳金40171.83元，2007年5月至9月的水某258.56元，共计75589.78元。上述函件由张本新、谢瑛于2012年9月17日签收。
2013年11月25日，侨鑫物业公司向张本新、谢瑛发出《关于：催收欠款的法务公函》，要求张本新、谢瑛收到公函七天内交纳所欠2006年2月1日至2013年10月31日的管理费43034.69元及滞纳金57925.66元，2007年5月1日至2007年9月30日的水某258.56元及滞纳金575.27元，共计101794.18元。侨鑫物业公司未提交证据证明上述函件的妥投情况。
现侨鑫物业公司以张本新、谢瑛拖欠物业服务费、水某为由，向本院提起诉讼。
庭审时，侨鑫物业公司与张本新、谢瑛均确认案涉房屋的物业服务费为每月2.6元／平方米，侨鑫物业公司还确认其在2006年2月至7月期间按每月530.66元（2.6元／平方米／月×204.1平方米）的标准计收案涉房屋管理费，2006年8月至2014年1月期间按每月525.02元（2.6元／平方米／月×201.93平方米）计收案涉房屋管理费。侨鑫物业公司主张张本新、谢瑛拖欠2006年2月至10月、2007年2月至3月、2007年6月至2011年7月以及2011年12月至2014年1月期间共计87个月的物业服务费，张本新、谢瑛对此予以确认，但以侨鑫物业公司从未向其催收上述期间物业服务费，且部分物业服务费已超过2年诉讼时效为由，对2012年之前的物业服务费不予确认。
侨鑫物业公司还向本院提供《水某发票》证明其代张本新、谢瑛缴纳了案涉房屋的水某，并提供《水电费欠费明细表》证明张本新、谢瑛拖欠案涉房屋2007年5月至9月期间的水某为258.56元。张本新、谢瑛对《水某发票》《水电费欠费明细表》不予确认，但未提供证据反驳。
本案中，张本新、谢瑛还认为侨鑫物业公司存在管理缺失，但未能提供充分有效的证据予以证明。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。张本新、谢瑛接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，张本新、谢瑛负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，张本新、谢瑛仍未向某物业公司支付物业服务费，已构成违约。现张本新、谢瑛提出侨鑫物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼请求超过诉讼请求，对此，本院认为，根据我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害，应向张本新、谢瑛追讨。但侨鑫物业公司直至2012年9月13日才发函向张本新、谢瑛追讨拖欠的物业服务费，因此，侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付2010年9月份及之前的物业服务费均超过了法律规定的诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付2006年2至10月、2007年2至3月、2007年6月至2010年9月期间的物业服务费的诉讼请求本院不予支持。而对于侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付2010年10月至2011年7月以及2011年12月至2014年1月期间的物业服务费的诉讼请求，其有事实及法律依据，且未超过法定诉讼时效，本院予以支持。案涉房屋的建筑面积为201.9311平方米，根据2.6元／平方米／月的标准计算，案涉房屋每月应支付的物业服务费为525.02元（201.9311平方米×2.6元／平方米），张本新、谢瑛拖欠2010年10月至2011年7月期间共计10个月的物业服务费为5250.2元，拖欠2011年12月至2014年1月期间共计26个月的物业服务费为13650.52元（525.02元×26个月），其应向某物业公司支付上述款项。另，张本新、谢瑛拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付拖欠上述物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金、自当月6日起计至清偿之日止、按每日千分之一的标准计算）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，但违约金以不超过所欠物业服务费为限。
另，张本新、谢瑛虽对侨鑫物业公司提交的《水某发票》《水电费欠费明细表》不予确认，但未能提供证据予以反驳，故本院采纳该两份证据。现侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付2007年5月至9月期间的水某258.56元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。但由于《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》均未对水某的滞纳金问题作出约定，因此侨鑫物业公司要求张本新、谢瑛支付上述水某滞纳金的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。
本案中，张本新、谢瑛认为侨鑫物业公司存在管理缺失，但未能提供充分有效的证据予以证明，故对其以此为由拒绝支付物业服务费的抗辩，本院不予支持。
张本新、谢瑛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张本新、谢瑛自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路215号601房自2010年10月至2011年7月期间的物业服务费共5250.2元；
二、被告张本新、谢瑛自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路215号601房自2011年12月至2014年1月期间的物业服务费共13650.52元；
三、被告张本新、谢瑛自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述两段期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，但违约金以不超过所欠物业服务费为限）；
四、被告张本新、谢瑛自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路215号601房自2007年5月至9月期间的水费258.56元；
五、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2440元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担1690元，被告张本新、谢瑛负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 王 青
人民陪审员 刘亚丽
二〇一五年一月十六日
书 记 员 何嘉杰
罗小玲
本判决书于2015年月日送达