广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初3571号
原告：蒋绍贤，男，汉族，1960年8月15日＊＊出生，住佛山市南海区。
委托代理人：麦仲康、李臻，均系广东坚信律师事务所律师。
被告：李育梅，女，汉族，1968年4月10日＊＊出生，住佛山市南海区。
委托代理人：姚炽林、陈小玲，均系广东星宇律师事务所律师。
上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2016年2月29日受理后，由代理审判员谢晓东适用简易程序，于同年4月6日公开开庭进行了审理。原告蒋绍贤及其委托代理人麦仲康、被告李育梅及其委托代理人姚炽林、陈小玲均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告2009年5月9日签订《房屋租赁合同》，2010年6月2日签订《房屋租赁合同补充合同》，约定：原告将佛山市南海区和顺大道1街1号房＊＊（以下简称“涉讼房屋”）出租给被告；租期自2009年2月1日至2017年8月31日；每年租金192000元，每年1月15日支付上半年租金，7月15日支付下半年租金；政府征收出租人的租赁税收双方各负一半；若被告未按时交纳房租或未经原告书面同意擅自退租的，原告有权中止合同，收回房屋，被告投资在租赁物上的财产归原告所有，并需支付30万元违约金予原告。
因被告尚欠2015年下半年的税费、2016年上半年的租金及税费，已经构成违约，故起诉：1、解除双方房屋租赁合同、房屋租赁合同补充合同；2、被告返还涉讼房屋及相关设施设备；3、被告支付2014、2015年度的土地使用税1710元、个人所得税、房产税1012.5元；4、被告支付2016年1月起至双方办理场地交接日止的土地使用税、个人所得税、房产税（暂计至起诉日为663.75元）；5、被告支付2016年1月起至双方办理场地交接日止按每月16000元计算的房屋使用费（暂计至起诉日为48000元）；6、被告支付违约金300000元；7、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、涉讼租赁房屋不符合约定的用途，无法达到合同目的，被告解除租赁合同完全合法，不构成违约，无需支付违约金。
根据《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》的约定：被告向原告承租涉讼租赁房屋仅作为开办幼儿园使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中原告应保证涉讼租赁房屋在合同期内符合“开办幼儿园”用途。
因国家有关管理规定的变化，涉讼租赁房屋不再符合约定的用途，无法达到合同目的，被告不得不解除涉讼租赁合同并迁址重办幼儿园。被告承租涉讼租赁房屋后经营佛山市南海区里水新小博士幼儿园（以下简称“新小博士幼儿园”）。2012年2月11日，广东省教育厅以粤教基（2012）1号发布《广东省教育厅关于规范化城市幼儿园的办园标准（试行）》（以下简称《办园标准》），其第六条明确规定“幼儿园选址合理……不得与市场、医院太平间、易燃易爆危险品仓库、加油站为邻……”；同年6月28日，住建部和国家质量监督检验检疫总局联合发布《汽车加油加气站设计与施工规范》（中华人民共和国国家标准GB50156-2012），其第4条款“站址选择”明确规定：一级加油站与站外重要公共建筑物的安全间距不得少于35米。因涉讼租赁房屋距离一级加油站仅约12米，南海区里水镇教育局在收到上述《办园标准》后，通知被告涉讼租赁房屋不适合办园，要求选址搬迁。至此，被告向原告承租的涉讼租赁房屋已不能符合约定的租赁用途，无法达到合同目的。
被告首次通知原告解除涉讼租赁合同时，原告亦已默认同意。应里水镇教育局的要求，也为了给孩子提供一个安全的育人环境，减少安全隐患，南海区教育局和里水镇教育局一致同意被告经营的新小博士幼儿园搬迁，被告于2015年7月在交下半年租金时已通知原告，由于涉讼租赁房屋距离加油站太近，不能用作幼儿园，需于2016年1月31日解除涉讼租赁合同，原告对此没有提出异议，且多次带案外人到涉讼房屋查看场地，准备将涉讼房屋另行出租给案外人。综上所述，根据租赁合同第十条第2款、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第九十四条的规定，因涉讼房屋不能继续用于开办幼儿园，无法达到合同目的，被告有权解除租赁合同，且原告已默认同意提前解除租赁合同，因此，被告解除涉讼租赁合同完全合法且符合租赁合同约定，无需支付原告任何违约金。
二、被告已于2015年7月向原告支付至2016年1月30日的租金，并于2016年1月底搬离涉讼租赁房屋及将房屋和相关设施、设备退还给了原告，双方的租赁合同关系实际已于2016年1月底解除，被告无需支付涉讼房屋2016年1月起的房屋使用费、土地使用税、个人所得税和房产税予原告。
三、原告第3项诉讼请求没有事实依据，应予驳回。
1、被告已按合同约定向原告支付了2014年1月至2015年6月的租赁税收金额合计3892元。
2、根据《房屋租赁合同补充合同》第三条约定，租赁税收款应以缴费税单凭证计算。因原告没有提供税单凭证证明其已支付了2015年7月至2015年12月的租赁税收款，原告要求被告支付该期间的土地使用税、个人所得税和房产税完全没有事实依据。
综上，原告的各项诉求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1．身份证复印件2份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.房屋租赁合同原件1份。
3.房屋租赁合同补充合同原件1份。
证据2、3用以证明双方的租赁合同关系。
4.00228673＊＊税收完税证明原件1份，用以证明原告已缴纳2014-2015年城镇土地使用税3420元。
5.00228667-00228672＊＊税收完税证明原件6份，用以证明原告已缴纳2015年7月1日至2015年12月31日个人所得税每月37.5元、房产税每月300元，合共2025元。
6.00228674-00228675＊＊税收完税证明原件2份，用以证明原告已缴纳2016年1月1日至2016年1月31日个人所得税37.5元、房产税300元。
7.收据原件2份。
8.建筑许可证原件1份。
9.证明原件2份。
证据7-9用以证明涉讼房屋规划报建验收手续。
10.配套费收据原件2份，用以证明为加建两层面积，行政部门就此收取了原告费用。
经质证，被告对原告证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，但认为因租赁房屋没有房产证、土地证、报建验收手续，该两合同无效，且其中已注明租赁用途在于开办幼儿园及因政策原因导致合同不能继续履行的处理方法；对证据4-6真实性无异议，但认为被告已支付2014年1月至2015年6月期间的各项费用；对证据7、8真实性无异议，但认为该材料反映的建筑用途与幼儿园不符，且所载面积、楼层数均与实际租赁物不符；对证据9不确认，只能证明原告买地情况，不能证明涉讼建筑物合法性；对证据10真实性、关联性无法确认，不唯一指向涉讼房屋，配套并非加建。
诉讼中，被告举证如下：
1.民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证复印件各1份，用以证明被告在涉讼租赁房屋开办了新小博士幼儿园。
2．照片原件4份，用以证明涉讼租赁房屋邻近一级加油站，两者相距仅约12米，涉讼租赁房屋不能符合开办经营幼儿园的用途。
3.申办报告原件1份。
4.会议纪要复印件1份。
5.南教基（2014）17＊＊号批复原件1份。
6.关于督促新小博士幼儿园尽快搬迁的通知原件1份。
7.南教基（2016）17＊＊号批复原件1份。
证据3-7用以证明因涉讼租赁房屋邻近一级加油站，存在安全隐患，不符合《广东省教育厅关于规范化城市幼儿园的办园标准（试行）》规定的办园标准，经南海区教育局和里水镇教育局要求和批准，被告在涉讼租赁房屋开办的幼儿园须迁址筹建，涉讼租赁房屋不再符合合同约定的用途，已无法达到合同目的。
8.解除房屋租赁合同打印件1份。
9.解除房屋租赁合同通知原件1份。
10.邮件袋原件1份。
11.光盘原件1份、录音文字说明复印件2页。
12.证明原件3份、身份证复印件3份。
证据8-12用以证明被告已于2015年7月7日在交2015年下半年租金时通知原告，因涉讼租赁房屋距离加油站太近，不能用作幼儿园，需于2016年1月31日起解除租赁合同，原告当时并没有提出异议，且多次带案外人到涉讼租赁房屋查看场地，拟将涉讼租赁房屋另行出租给案外人。被告已于2016年1月底搬离涉讼租赁房屋，将房屋退回给了原告。
13.收款收据原件9份，用以证明被告已向原告支付了截止至2016年1月30日的租金、截止至2015年6月的租赁税。
经质证，原告对被告证据1无异议，认为其反映被告在涉讼房屋中开办幼儿园至2016年4月，不存在被告所称不符合规定需要搬迁；对证据2不确认，不能证明被告主张；对证据3、4不确认，申办报告为被告单方制作，会议记录没有原件核对；对证据5真实性无异议，认为被告从未提出租赁物不合要求，也没有出示该批复予原告；对证据6不确认，原告从未收到；对证据7真实性无异议，认为原告从未收到该材料，且被告搬离租赁物应晚于该材料落款时间；对证据8-10不予确认，原告从未收到被告要求解约的书面通知，也从未出示政府文件予原告，双方没有办理房屋交接；对证据11的真实性没有异议，但对证明内容有异议，仅能证明被告有向原告提出过解除租赁合同，但双方没有达成一致，被告也没有退出租赁场地并交还租赁物；同时被告以相关政府部门有规定导致幼儿园无法继续经营为由提出提前解除租赁合同，原告一再要求其提供相关证明文件，但被告一直没有提交，故原告不同意提前解除租赁合同合法合理；对证据12真实性、证明内容均不予确认，且证人均为被告员工，不客观；对证据13真实性无异议。
诉讼中，被告向本院申请证人李＊＊某、＊＊刘某出庭作证，经审查，本院予以准许。
证人李＊＊某作证称：我是被告聘任的新小博士幼儿园园长。2015年11月中旬，我接到保安电话说有四个人要看幼儿园，我便通知被告，被告称可以带他们进来看，我便全程陪同他们查看了二十五分钟。之后他们还来看过一次，看的过程中一直在谈论幼儿园所在土地的用途。最后他们来第三次时，但正好在放学时段，我就没有让他们进来。四个来看幼儿园的人是原告的妻子带过来的。
证人刘＊＊某作证称：我从事托管工作，也认识原、被告。2016年1月20日左右，我听亲戚说他女儿的幼儿园，即新小博士幼儿园要搬，我就在同月22日下午打电话给原告问是否属实，需不需要出租，他说1月底原幼儿园已搬走，2月初就搬入，每月租金两万三，半年交一次租。我便于1月28日再去看场地，又通过亲戚打电话问被告是否确实要搬走，被告说是要搬离，到2月3日晚上，被告就联系到我，让我与原告一起到现场查看。2月4日下午我就到幼儿园，原、被告都在场，现场还有保安，被告已经搬走，我便全部仔细查看了场地，也知道了被告租约还没到期，我提出原、被告关系理清后我才租，后来至今均没有别的联系。
经质证，原告对李某李＊＊证人证言不确认，认为其与被告有利害关系；对刘某刘＊＊证人证言中其提到的曾与原、被告共同到场查看幼儿园的事实予以确认，其余不确认，且即便其已到现场查看幼儿园，但原、被告之间租赁合同没有解除，即使被告单方搬离，但双方仍未办理交接手续，双方也没有就合同解除达成书面一致。被告对两证人证言无异议，与事实相符，认为证人刘某刘＊＊查看场地时，被告已搬离，双方合同实际解除，认为原告既带人看现场放租，又不同意接收房屋，两者相矛盾。
经审查，原告证据9、10是原件，被告虽不确认，但亦没有举证予以推翻，本院予以采信。被告证据3实际上是被告经营的新小博士幼儿园的单方陈述，原告不确认，本院不予采信；被告证据4是复印件、证据8是打印件，原告不确认，本院不予采信；被告证据6是原件，原告虽不确认，但亦不能举证予以推翻，本院予以采信；被告证据9是被告向原告发出的通知，证据10是EMS邮封原件，且原告确认该EMS上收件人的地址和电话无误，故本院对被告证据9、10的真实性予以确认；被告证据2是照片，证据12以及两证人出庭作证的证言，原告不确认，本院将综合案件的审理进行认定。其余证据，因相对方均未对其真实性提出异议，本院均予以采信。
综合本院采信的证据，结合当事人陈述、证人证言，本院确认以下事实：
1993年佛山市南海区和顺镇房地产开发公司将涉讼房屋所在土地出让给原告，后原告在该土地上以“酒楼”名义报建“砖混”结构建筑物，层数为一层，建筑面积为630平方米。为此，原告交纳了报建手续费97元、规划管理费546元。后原告又向南海市和顺镇建设委员会分别交纳了配套费10920元、25573.74元。现原告已将案涉建筑物加建至三层，但未取得房产证，也没有相应的规划许可材料。
2009年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋三层、建筑面积1200平方米出租予原告作为开办幼儿园使用；租赁期限为2009年2月1日至2012年1月31日，租金为每月16000元；租赁期间，被告未按时交纳房租、逾期一个月未交纳应由被告负担的费用、未经原告书面同意擅自退租的，需支付违约金30万元予原告；因政策原因导致被告无法开办幼儿园的，双方互不承担责任；租赁期满，被告应将承租房屋及附属设施、设备（详见设施、设备清单）交还原告，并保证房屋的附属设施、设备处于正常使用状态。
2010年6月2日，原、被告又签订《房屋租赁合同补充合同》（原件名称为《房屋租凭合同补充合同》，“凭”字应为笔误），约定将上述《房屋租赁合同》的期限延长至2017年8月31日；每年租金192000元分两期支付，每年1月15日支付上半年租金，每年7月15日支付下半年租金；政府征收出租人的租赁税收由原、被告各负一半，原告部分可在每年租金中减除（以缴费税单凭证计算）。
被告使用涉讼房屋经营新小博士幼儿园，该幼儿园于2011年4月26日取得办学许可，于2015年10月14日取得登记证书。
2014年4月23日，佛山市南海区教育局发出南教基（2014）17号文，同意搬迁筹建新小博士幼儿园，搬迁新址为里水镇和顺村和中股份合作经济社＊＊（土名）“沥加布”地段，并要求新建幼儿园必须有独立的建筑基地，远离各种污染源，避免交通干扰，符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-87）、《佛山市民办学校设置标准》、《广东省规范化幼儿园的标准》，搬迁后需注销该幼儿园在涉讼房屋的办学许可证，取得新园址的办学许可证。
2016年1月6日，佛山市南海区里水镇教育局向被告发出《关于督促新小博士幼儿园尽快搬迁的通知》，明确旧园（位于涉讼房屋）的办园场地不适宜新办幼儿园，要求被告尽快将新小博士幼儿园迁至已经竣工的新址。
同年2月4日，原、被告双方与证人刘某刘＊＊共同查看涉讼房屋，协商由刘某刘＊＊承租该房屋事宜，当时被告已经搬离涉讼房屋。同月29日，原告提起本案诉讼。
同年3月9日，佛山市南海区教育局发出南教基（2016）17号文，同意新小博士在迁移至新址办园。同月10日，被告向原告邮寄《解除房屋租赁合同通知》，主张因政策变化导致被告无法在涉讼房屋开办幼儿园，要求与原告解除合同。该邮件因原告拒收而退回。
同年4月8日，原、被告办理了涉讼房屋的交接手续，原告确认关于《房屋租赁合同》附件《设施、设备清单》所列物品已经接收完毕。
另查，原告已缴纳了涉讼房屋2015年1月1日-2015年12月31日城镇土地使用税1710元、2015年7月1日-2016年1月31日个人所得税、房产税2362.5元，并取得缴纳上述税费的完税证明。
本院认为：原告自认涉讼房屋未取得建设工程规划许可证及竣工验收材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》因违反法律的强制性规定而无效。因合同无效，故原告请求本院解除上述合同没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告需将涉讼房屋及相关设备、设施返还原告；原告要求被告支付违约金30万元没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
被告主张其于2016年1月31日已经搬离，原告不予确认。考虑如下因素：一，被告已从2013年开始筹备新小博士幼儿园的迁址办园工作；二，新小博士幼儿园新园在2016年1月6日之前已经竣工，教育部门也已向被告发出尽快搬迁的通知；三，2016年2月4日原、被告带刘某刘＊＊去查看涉讼房屋时，刘某刘＊＊证实被告已搬离；三，2016年2月6日原、被告的对话中，当被告提出其已搬离时，原告并未予以反驳，只是就“房屋里垃圾堆积如山”表达了不满。综上，本院对被告主张其于2016年1月31日已经搬离涉讼房屋的主张予以采信。因被告已搬离，原告应及时对涉讼房屋予以接收，否则，就扩大的损失应自负其责。现双方均确认，至2016年1月31日之前的使用费被告已经交纳完毕，且在双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》无效的情况下，原告要求被告计付2016年2月1日之后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
参照《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》的约定，被告使用涉讼房屋期间产生的各项税费由原、被告双方各负一半，被告凭原告缴交相关税费的凭证支付相应费用予原告。现双方确认被告已支付其应承担的至2014年12月31日止的城镇土地使用税、2015年6月之前的房产税、个人所得税予原告，故被告还应支付2015年1月1日至2016年1月31日的城镇土地使用税、2015年7月1日至2016年1月31日的房产税、个人所得税的一半予原告。根据原告举证，被告应支付2015年1月1日至2015年12月31日城镇土地使用税855元、2015年7月1日-2016年1月31日个人所得税、房产税1181.25元予原告，至于被告应承担的2016年1月1日-2016年1月31日的城镇土地使用税，原告可在取得相关完税凭证后，另案向被告主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
被告李育梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月1日至2015年12月31日城镇土地使用税855元、2015年7月1日-2016年1月31日个人所得税、房产税1181.25元予原告蒋绍贤。
驳回原告蒋绍贤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3285.4元（原告已预交），由原告负担3260.4元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年四月十八日
书 记 员 叶芳晖