台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台椒民初字第2392号
原告（反诉被告）：台州市超慧工贸公司。
法定代表人：金文彬。
原告（反诉被告）：金文彬。
原告（反诉被告）：台州市椒江真谛画廊有限公司。
法定代表人：金文虎。
三原告的共同委托代理人：ＸＸ枫。
被告（反诉原告）：周然。
被告（反诉原告）：王坚。
两被告的共同委托代理人：郑杜娟。
原告台州市超慧工贸公司（以下简称超慧公司）、金文彬、台州市椒江真谛画廊有限公司（以下简称真谛公司）为与被告周然、王坚租赁合同纠纷一案，于2012年10月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。2012年11月16日，被告周然、王坚向本院提起反诉，本院于2012年11月20日予以受理。本案依法由代理审判员郑楚楠适用简易程序，于2012年12月14日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告超慧公司、金文彬、真谛公司的共同委托代理人ＸＸ枫、被告周然、王坚的共同委托代理人郑杜鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超慧公司、金文彬、真谛公司起诉称：两被告系台州市椒江区海塘路24、26、28号商铺的所有权人。三原告已经连续租赁上述商铺6、7年，原告续租一般提前一个月告知对方，均按约支付租金，双方形成租赁习惯。原告为此多次委托台州市指南针广告装潢有限公司对所租赁房屋进行装修，期间共花费99988.83元。装修时，被告到过现场，默认原告装修，并表示同意继续租赁。双方签订的最后一份租赁协议是2011年10月2日，约定租期为2011年10月3日至2012年4月2日止。后原、被告因租赁时间产生争执，被告起诉要求原告腾退所租赁的房屋。经一、二审判决支持被告诉请，但对租赁房屋装修费未予处理。原告基于租赁习惯对租赁的房屋进行了装修，且装修投入花费不菲，现两被告已收回租赁房屋。请求法院判决两被告赔偿三原告装修费99988.83元。
被告周然、王坚答辩称：三原告在没有经过两被告的同意下对房屋进行装修，因此所发生的费用应由三原告自己承担。而且两被告与原告台州市超慧工贸公司以及金文彬签订的合同期限为2011年10月3日至2012年4月2日止，合同期限已经届满，即使三原告装修时经过了两被告的同意，在租赁期满后，三原告也不能要求两被告对装修进行补偿。三原告提供的证据也不足以证明三原告对椒江区海塘路24、26、28号商铺的装修情况。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告周然、王坚反诉称：2011年10月2日，两被告与原告超慧公司、金文彬签订租房协议，约定将位于椒江区海塘路24、26、28号商铺租赁给被告超慧公司和金文彬，租期为2011年10月3日至2012年4月2日，半年租金为11000元。租赁期间，原告真谛公司在未征得两被告同意的情况下搬入上述商铺。在租赁期满后，三原告拒绝搬离。请求法院：一、判令三原告将椒江区海塘路24、26、28号的房屋恢复原状；二、判令三原告按照每天91.66元的标准赔偿两被告自2012年4月2日起至三原告实际搬离之日止的租金损失。庭审中，两被告认为三原告已经将所租赁的房屋恢复原状，且已在2012年12月7日搬离并交付钥匙，故撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为判令三原告按照每天91.66元的标准赔偿两被告自2012年4月2日起至2012年12月7日止的租金损失。2013年1月14日，两被告撤回对原告真谛公司的反诉，要求判令被告超慧公司、金文彬按照每天91.66元的标准赔偿两被告自2012年4月2日起至2012年12月7日止的租金损失。
原告超慧公司、金文彬、真谛公司针对被告周然、王坚的反诉答辩称：两被告要求按照每天91.66元赔偿损失不符合事实和相关规定，两被告为房屋租赁问题，于2012年5月4日向法院提起诉讼，三原告不服一审判决，提出上诉，台州市中级人民法院于2012年10月10日判决维持原判，履行期应该是2012年10月20日。三原告接到法院要求搬离的执行通知之后，在11月中旬搬离了两被告所有的房屋。这期间，双方一直处于诉讼中。现两被告要求原告赔偿因诉讼造成的租金损失，这显然不符合情理，要求驳回两被告的反诉请求。
本院经审理，认定本案事实如下：
原告周然和王坚系台州市椒江区海塘路24、26、28号商铺的所有人。原告周然自2010年10月19日将上述商铺租给被告超慧公司使用，期间房租为半年支付一次。2011年10月2日，原告周然与被告超慧公司及金文彬签订一份租房协议，约定将台州市椒江区海塘路24、26、28号商铺租给被告超慧公司及金文彬，双方约定租期为2011年10月3日至2012年4月2日，租金为11000元，被告超慧公司及金文彬如需继续租用，需提前一个月告知原告方，租金按市场价格另议。各方未在租赁协议中对商铺的装修作出过约定。租赁期间，被告真谛公司应被告超慧公司及金文彬的要求搬入该商铺。租赁期满后，原告周然于2012年4月17日向被告超慧公司发出催促退房通知，要求其搬离。2012年4月26日，被告超慧公司回函原告周然要求签订续租协议。2012年5月4日，两被告向法院提起诉讼，要求三原告搬离两被告所有的上述商铺。2012年7月31日，本院作出判决：超慧公司、真谛公司、金文彬在判决发生法律效力后十日内迁出台州市椒江区海塘路24、26、28号商铺（所属物品一并搬出），并将该商铺交还原告周然、王坚。三原告不服，提起上诉，台州市中级人民法院于2012年10月10日作出判决：驳回上诉，维持原判。三原告在租赁期间曾对商铺进行过装修，后在搬离时拆回了酒柜等部分装修物。判决生效后，三原告未及时搬离，两被告申请执行。2012年12月7日，原告金文彬将商铺的钥匙交付法院执行人员，法院执行人员同日通知两被告领取钥匙，后两被告收回商铺。
上述事实有三原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、房产证、租房协议、本院（2012）台椒民初字第634号民事判决书、台州市中级人民法院（2012）浙台民终字第697号民事判决书及三原告与两被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：被告周然将台州市椒江区海塘路24、26、28号商铺租给原告超慧公司及金文彬，双方并未对商铺的装修等达成过约定，现双方租期已满，两被告均未同意与原告超慧公司及金文彬续租，故无论两被告是否知晓三原告进行装修的事实，原告超慧公司及金文彬在租赁期间届满后要求两被告赔偿其装修费用的请求均缺乏法律依据，本院对原告超慧公司及金文彬的诉讼请求不予支持。原告真谛公司基于原告超慧公司及金文彬与两被告存在房屋租赁合同关系而使用两被告的商铺，其对商铺的使用也应受到该房屋租赁合同的约束，原告真谛公司在未经两被告同意的情况下对两被告的商铺里进行装修物的添附，其本身存在过错，现原告真谛公司以两被告侵权为由要求两被告赔偿装修费用的请求缺乏依据，本院不予支持。原告超慧公司及金文彬在租赁期间届满后仍占有使用两被告的商铺，同时还允许被告真谛公司使用该商铺的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故应当向两被告赔偿自2012年4月3日起至2012年12月7日止的租金损失。但两被告反诉要求的租金损失标准缺乏依据，本院根据双方签订的原租赁合同，确定租金损失为每年22000元，故原告超慧公司及金文彬应赔偿两被告租金损失14948元（22000元÷365天×248天）。两被告撤回要求三原告将商铺恢复原状的诉讼请求及撤回对原告真谛公司的反诉系其对诉权的正当行使，不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告超慧公司、金文彬、真谛公司的诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。反诉原告周然、王坚变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决如下：
一、驳回原告台州市超慧工贸公司、台州市椒江真谛画廊有限公司、金文彬的诉讼请求；
二、原告台州市超慧工贸公司、金文彬在本判决发生法律效力后十日内支付给被告周然、王坚租金损失14948元；
三、驳回反诉原告周然、王坚的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1150元（已减半收取，三原告已预缴），由原告台州市超慧工贸公司、台州市椒江真谛画廊有限公司、金文彬负担；反诉案件受理费160元（已减半收取，两被告已预缴），由被告周然、王坚负担60元，原告台州市超慧工贸公司、金文彬负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
代理审判员 郑楚楠
二〇一三年一月十五日
代书 记员 叶 臻
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。