广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2014）穗花法民三初字第698号原告：陈银开，女，1969年2月24日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：何小康，男，1958年7月9日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：黄瀚锋，男，1993年4月3日出生，汉族，住广州市白云区。被告：毕屏锋，男，1973年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：谭广永，广东正善律师事务所律师。被告：温海锋，男，1978年8月7日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：黄启真，男，1965年4月25日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：广州市花都区狮岭镇合成经济联合社，住所地：。法定代表人：毕广雄。委托代理人：卢伟灿，广州市花都区狮岭镇法律服务所工作人员。原告陈银开诉被告毕屏锋、温海锋所有权确认纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，本院依原告的申请追加黄启真、广州市花都区狮岭镇合成经济联合社（以下简称第三人合成经济联合社）作为本案第三人，后依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年5月28日公开开庭进行了审理，原告陈银开及其委托代理人黄瀚锋，被告毕屏锋的委托代理人谭广永，被告温海锋，第三人合成经济联合社的委托代理人卢伟灿到庭参加诉讼，第三人黄启真经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。由于案件审理需要，本案转为普通程序继续审理，于2014年7月18日公开开庭进行审理，原告陈银开及其委托代理人何小康、黄瀚锋，被告毕屏锋的委托代理人谭广永，被告温海锋，第三人合成经济联合社的委托代理人卢伟灿到庭参加诉讼，第三人黄启真经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：温海锋购买花都区狮岭镇农村公寓位于广州市花都区狮岭镇合成村市场三旧改造小区a幢1102房，该房屋转让给毕屏锋，后再由毕屏锋再转让给原告，原告将购房的所有款全部付清给毕屏锋，原告要求毕屏锋将原合同转交，并到狮岭合成村三旧改造办公室和该物业管理处变更原告名下，被告毕屏锋拖而不办，原告多次催促下，被告毕屏锋说将原合同抵押给他人，原告与温海锋协商变更原告名下，温海锋说一定要收回原本合同才能变更，被告毕屏锋承诺并陈述其行为是错误的，但实际到处理时避而不见，电话不接，原告逼于无奈只能通过法律途径解决，特别请求人民法院支持原告诉求。请求判令：1、依法确认位于广州市花都区狮岭镇合成村市场三旧改造小区a幢1102室业主属于原告所有。并责令两被告到狮岭合成村三旧改造办公室和该小区物业管理处办理相关变更手续（要求将房屋的房产证由毕屏锋变更为原告名下）。2、本案的诉讼费及所产生的费用由两被告承担。被告毕屏锋辩称：原告的诉求是要求我方履行合同约定的义务，若双方签订的房屋买卖合同成立并且合法有效我方才履行合同义务，但涉案房屋是小产权房，违反了国家的相关规定，所以双方签订的房屋买卖合同是无效的，而原告方起诉案由是所有权确认纠纷，这与其诉讼请求既要求确权又要求变更过户登记是相互矛盾的。被告温海锋辩称：我方认为本案只是被告毕屏锋与原告之间的关系，与我方无关。第三人合成经济联合社述称：原告起诉的事实及提交的证据显示均与我方没有任何法律关系，原告与被告的房屋买卖事实我方不清楚，我方认为原告追加我方作为第三人没有法律与事实依据。第三人黄启真没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见。经审理查明：2009年7月10日，第三人合成经济联合社（甲方）与第三人黄启真（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将自有的位于广州市花都区狮岭镇合成村厂房及两个经济社的空地（1、花国房地批字（1998）第107号的批复。2、花国房地批字（1998）第324的批复）面积约16亩土地出租给乙方兴建商业区；2、甲方将其从花都区狮岭镇合成新成四经济合作社承租得来的位于广州市花都区狮岭镇合成村内，村厂房以南、杨赤线以北、村厂房以东、新四经济社厂房以西（花国房地批字（2001）第047号建设用地批准书，用地单位名称为：袁忠、谢金彩、张美金、袁煜田）16米×14米可建面积224㎡地块转租给乙方用于道路和广场建设；3、甲方将其从花都区狮岭镇合成横坑三经济合作社承租得来的位于广州市花都区狮岭镇合成村内，村厂房以北、南航路以西、村公寓楼以南、私人商住楼以东（花集用（2004）第9040000号集体土地使用证）54米×13.5米用地面积为729㎡地块转租给乙方兴建商业区。该合同约定了租赁期限为2010年1月1日起至2029年12月31日，合同生效之日起的6个月内为乙方申办用地手续和报建手续的时间，甲方免收乙方这段时间的上述三幅土地的全部租金。双方还就租金、租金交纳方式、建筑物的报建手续等权利义务进行了约定。同日，第三人合成经济联合社与第三人黄启真另行签订了一份《续租合同》，就上述签订的合同双方自愿续租十年，从2030年1月1日起至2039年12月31日止。双方还就其他权利义务进行了约定。2010年4月1日，第三人合成经济联合社（甲方）与第三人黄启真（乙方）签订了《补充协议》，约定一、双方签订的《租赁合同》约定乙方所租赁的土地仅限于用作兴建商业楼、道路、广场，现双方同意在租赁土地上除建设商业用房外，增加建设“农民公寓”式的住宅间楼房，建设由原计划仅建商场，改为兴建一至三层群楼用作商场使用，四至十五层带电梯多层住宅楼。二、乙方向甲方租用的三幅地块用于开发建设公寓楼，规划设计十五层合计建筑面积40000平方米，其中一至三层商场建筑面积15000平方米，四至十五层住宅楼建筑面积25000平方米。三、甲、乙双方约定：整幢楼房建成竣工后，一至三层商场由乙方使用经营、管理，四层至十五层的全部建筑面积（住宅用房）的产权归乙方所有，乙方拥有自由转让、出租的权利。甲方无权向乙方或乙方转让后的业主收取住宅分摊所占土地的租金或其他费用。现时拟兴建的上述住宅用房是不能办理产权证的。若今后政策、法律允许可以办理房地产权证的，所需税费由乙方或已购买房产的小业主承担，甲方应提供协助办理相关手续。四、乙方应按上述住宅楼的四至十五层楼住宅用房建筑面积的每平方米100元的标准向甲方支付补偿款。七、因现时甲、乙双方拟兴建的楼房是不能报建的，故甲、乙双方同意，上述土地兴建的商业用房、住宅用房均不报建，只须按合同、协议约定由甲、乙双方审核有关设计图纸即可施工建设，但有关报建手续须由乙方负责向有关部门理顺。楼房的建设资料乙方须在竣工后移交一套给甲方。八、甲、乙双方约定：上述公寓楼建成后住宅由乙方以甲方名义对外转让（注：住宅的实际使用人是没有产权证，只能按国土管理法中关于集体建设用地的有关规定执行，并由甲方核发的《合成村新农村公寓住宅证》给住宅实际使用人）。具体操作方式是：由甲方代为转让。转让价格和方式由乙方拟定。所转让住宅以甲方名义与实际使用方签订转让《协议书》，并由甲方负责加盖公章。转让应缴纳的税费由乙方承担。转让所得房款全部归乙方所有。双方还就其他权利义务进行了约定。2010年7月14日，第三人合成经济联合社（甲方）与第三人黄启真（乙方）签订了《再补充协议》，约定在2009年7月10日签订的《租赁合同》及2010年4月1日签订的《补充协议》基础上，补充约定：一、甲方同意乙方在所承租的土地地下兴建一层地下停车场，建筑面积约6796平方米，作为上述商住楼的配套设施使用。四、现时拟兴建的上述地下停车场是不能办理产权证，若今后政策、法律允许可以办理房地产权证，所需税费由乙方或已购买地下停车场、车位的业主承担，甲方应提供协助办理相关手续。双方还就其他权利义务进行了约定。2012年12月11日，第三人合成经济联合社（甲方）与第三人黄启真（乙方）签订了《协议书》，该协议书就乙方用合成“农民公寓”大楼项目的第二、三层及首层北面室外光棚的使用权转让给甲方以抵偿乙方欠甲方的款项等有关问题进行了约定。2012年12月26日，第三人合成经济联合社（甲方）与第三人黄启真（乙方）签订了《履行了协议确认书》，双方确认：一、甲方于二○一二年12月12日已将“农民公寓”大楼第二、三层及首层北面室外光棚对外成功招租并与承租人签订正式的租赁合同。承租者已向甲方付清首期240万元款项。甲、乙双方所签订的上述《协议书》于二○一二年12月26日符合双方约定的生效条件，当日发生法律效力。……第三人合成经济联合社称其与第三人黄启真签订上述《租赁合同》、《续租合同》、《补充协议》、《再补充协议》、《协议书》、《履行了协议确认书》后，双方均按合同及协议约定的内容履行了相应的义务。第三人黄启真称其是涉案房屋所在建筑物的投资建设方，涉案房屋所在建筑物于2012年竣工。第三人黄启真（甲方）与被告温海锋（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购甲方经合成村委及村民代表会议同意在位于广州市花都区狮岭镇合成村市场东面、南航大道西侧的地块上投资建设农村公寓项目中的a幢十层1101—1112房，该公寓价款总金额为2574705元。……该《农村公寓认购协议书》落款日期为空白，被告温海锋称该协议签订日期为2011年1月，具体日期已记不清楚。2011年6月30日，被告温海锋（甲方）与被告毕屏锋（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购使用的农村公寓为该项目中的a幢十一层1102房，该公寓总金额为297024元。双方还就其他权利义务进行了约定。2011年5月19日，被告毕屏锋（甲方）与原告（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购使用的农村公寓为该项目中的a幢十一层1102房（以下简称涉案房屋），该公寓所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为十六层，地下层数一层。该房屋的用途为农村公寓，层高为3.1米，该公寓协议约定建筑面积106.08平方米。第四条计价方式与价款：甲方与乙方约定按下列方式计算该公寓价款。该公寓按建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）3200元，总金额339456元。第五条付款方式：甲方同意乙方按下列方式支付房款：1、第一期：双方签订本《农村公寓认购协议书》之日，乙方向甲方支付定金20000元。2、第二期：在二零一一年六月肆日前支付全部房价款的50%（包括定金），全额169728元。3、第三期：在二零一一年六月二十九日前支付全部房价款的50%，金额169728元。第八条交房期限及条件。甲方应当在2011年8月30日前，将该公寓交付乙方使用。第十二条甲、乙双方签订本《农村公寓认购协议书》在甲方将该公寓交付给乙方使用前双方按协议书内容履行，待乙方与广州市花都区狮岭镇合成村民委员会重新签订该公寓《协议书》之时自行作废。该公寓交付之日起由合成村委发给《合成村农村公寓证》。乙方认购使用该房屋如今后国家政策允许可以办理房地产权证，所产生的一切税收、费用由乙方承担支付。……双方还就保修责任、征收补偿等其他权利义务进行了约定。原告与被告毕屏锋签订《农村公寓认购协议书》后，原告向被告毕屏锋支付涉案房屋的购房款339456元。2011年6月4日，原告向被告毕屏锋支付10000元用于办理涉案房屋的《合成村农村公寓证》。2011年11月9日，原告收到被告毕屏锋交付的涉案房屋的钥匙。随后原告一直联系被告毕屏锋要求办理涉案房屋的《合成村农村公寓证》，被告毕屏锋直至2013年9月才出现并称已将涉案房屋及有关合同原件抵押给他人，被告毕屏锋于2013年9月24日向原告出具承诺书一份，承诺于2013年9月28日前向他人赎回合同等资料并为原告办理转名手续，同日被告毕屏锋另行向原告出具陈述书一份，确认将涉案房屋抵押给他人并保证于2013年10月1日前赎回涉案房屋的有关合同等。被告毕屏锋认为该份承诺书及陈述书是受原告逼迫签订的，被告毕屏锋认为办理涉案房屋《合成村农村公寓证》的前提是涉案楼房的建设方将楼房移交给涉案房屋所在村委会，而由于涉案楼房的建设方至今未将涉案楼房移交，才导致至今仍未为原告办理《合成村农村公寓证》。对此，被告毕屏锋没有提交证据证明。本院于2014年6月12日前往涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋所在楼房位于广州市花都区狮岭镇合成村市场东面、南航大道西侧的地块上，建有a、b两幢，每幢共有16层，a、b两幢的1-3层作商场使用，4-16层作住宅使用，其中a幢有5条楼梯，涉案房屋位于a幢1梯的1102房。关于涉案房屋所在土地的权属情况，第三人合成经济联合社提交涉案房屋所在土地的两张集体土地使用权证，分别为花集用（2010）第90300172号及花集用（2010）第90300172号，该两证显示的地块位置分别座落于广州市花都区狮岭镇合成村及广州市花都区狮岭镇合成村合益路西，面积分别为7241.19㎡及3331.23㎡，土地使用权人均为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，使用权类型均为划拨用地，用途均为工业用地，发证日期均为2010年11月29日。诉讼中，本院依职权向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函调查涉案房屋所在土地的权属情况，该局于2014年7月1日以“穗花国房函（2014）635号”函复本院称花集用（2010）第90300172号及花集用（2010）第90300172号两张集体土地使用权证分别是依据花国房地批字（1998）第324号及花国房地批字（1998）第107号批文而办理的，集体土地使用证权属人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地性质为划拨用地，用地类型为工业用地。而关于第三人合成经济联合社与第三人黄启真签订的《租赁合同》第一条第2、3款约定的地块信息，该局称未查询到关于花国房地批字（2001）第047号建设用地批准书及花集用（2004）第9040000号集体土地使用证两份文件的相关用地资料。另外，本院依职权向广州市规划局花都分局发函调查涉案房屋所在建筑物的规划报建情况，该局于2014年5月13日以“穗规花都（2014）229号”函复本院称根据本院提交的资料未能查到关于广州市花都区狮岭镇合成市场东面、南航大道西侧地块上的建筑物的相关规划报建信息，后根据第三人合成经济联合社提交的其与黄启真签订的租赁合同及协议等资料，该局于2014年6月16日以“穗规花都（2014）326号”函复本院称广州市花都区狮岭镇合成村民委员会在2010年以后未在该局办理过报建手续。本院认为：第三人合成经济联合社与第三人黄启真签订的《租赁合同》中约定由第三人合成经济联合社向由第三人黄启真出租三幅土地，其中土地使用证号为“花集用（2010）第90300172”及“花集用（2010）第90300173”所在的土地办理了集体土地使用权证，土地为划拨的工业用地，其余两幅土地未有相关的用地资料。第三人黄启真在该三幅土地上投资建设包括涉案房屋在内的16层高的农村公寓楼房，而经本院向广州市规划局花都分局查询，涉案房屋所在建筑物至庭审辩论终结时尚未办理建设工程规划许可证。现原告要求确认涉案房屋属于原告所有，并要求两被告协助原告到广州市花都区狮岭镇合成村三旧改造办公室和涉案房屋所在小区物业管理处办理相关变更手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”现涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定，应先由人民政府城乡规划主管部门对涉案房屋所在建筑物进行处理。原告可在行政主管部门对涉案房屋所在建筑物进行处理后，再就有关当事人履行房屋买卖合同引发的财产纠纷另行向人民法院提起民事诉讼。因此原告的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。第三人黄启真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条的规定，裁定如下：驳回原告陈银开的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本裁定即发生法律效力。审 判 长  邵演杨审 判 员  周 嘉代理审判员  吴海萍二〇一四年九月××日书 记 员  陈家欣