重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01455号
上诉人（原审原告）李海林，男，1975年1月29日出生，汉族。
委托代理人唐月红，重庆锦扬律师事务所律师。
委托代理人田荣华，重庆锦扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）重庆市诺安置业发展有限公司。
法定代表人陈习和。
委托代理人刘立安，奉节县永安法律服务所法律工作者。
上诉人李海林因房屋买卖合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2014）奉法民初字第02500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李海林及其委托代理人唐月红、田荣华，重庆市诺安置业发展有限公司的委托代理人刘立安等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年2月17日，原告李海林与被告重庆市诺安置业发展有限公司签订《房屋预售合同》，约定房屋总价款为398352.00元。2012年2月10日原告向被告给付房款100000.00元，2012年2月17日原告向被告交付房款298352.00元，共计398352.00元。被告于2012年5月1日将房屋交付原告使用。2013年10月29日被告办理了权利人为重庆市诺安置业发展有限公司的《重庆市房地产权证》，土地使用权性质为出让，用途为城镇住宅用地，土地使用权面积5800平方米。2014年2月3日原、被告再次签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同中就逾期办理房屋产权证事宜未明确约定违约金额及计算方法。2014年3月18日奉节县国土资源和房屋管理局，就原告购买的位于奉节县永安镇羽声街29号附1号1幢2-4-2的房屋予以登记，办理了房地产权证，房屋建筑面积为114.98平方米。原告认为被告违反2012年2月17日签订的《房屋预售合同》合同义务，未及时给原告办理产权登记，应当承担违约责任，按购房款总价398352.00元，从2012年5月1日将房屋交付原告使用起至2014年3月18日止计算395天，参照人民银行贷款利率计算，原告计算为59651.00元。为此，原告请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金计人民币59651.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。
李海林一审时诉称：2012年2月17日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告按时支付购房款，被告在约定时间内完成房屋建设并交付原告使用，并且在约定时间内为原告办理产权登记。合同签订之后，原告按时支付了购房款，无瑕疵履行了合同义务，但被告未及时给原告办理产权登记，违反了合同义务，给原告权益造成损害。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定履行彼此义务。但被告违反合同义务，未及时给原告办理产权登记，应当承担违约责任，按购房款总价398352.00元，从2012年5月1日交房之日起违约395天，参照人民银行贷款利率计算为（398352.00元×6.15%×150%×150%）／365天×395天=59651.00元。为此，原告请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金计人民币59651.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。
重庆市诺安置业发展有限公司一审时辩称：对原、被告之间的房屋买卖关系无异议，但应当以原、被告于2014年2月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，双方对逾期办理房产证的时间、金额等没有具体约定。被告在签订《重庆市商品房买卖合同》后，及时为原告办理了房地产权证，没有违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方先后签订《房屋预售合同》、《重庆市商品房买卖合同》，该两份合同系双方当事人亲笔签名，系真实意思的表示，均有效，后签订的《重庆市商品房买卖合同》系对先前签订的《房屋预售合同》的变更和承继。本案中，原、被告双方最后于2014年2月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权证的违约金额及其计算方法，视为原告放弃了逾期办理产权证违约金的主张，且被告在签订该合同后于2014年3月18日及时为原告办理了房地产权证，加之在起诉前被告已完善相关建房手续，其工程已竣工验收并备案登记，且奉节县规划局、奉节县国土资源和房屋管理局在答复中未确定该宗商品房买卖有违法行为，故原告请求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的请求该院不予支持。为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李海林的诉讼请求。案件受理费1292.00元（原告已预交），减半收取646.00元，由原告李海林负担。
李海林不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审（2014）奉法民初字第02500号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证的违约金59651.00元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2012年2月17日签订的《房屋预售合同》至今仍然有效；二、即便2014年2月签订的《重庆市商品房买卖合同》是实质要件的买卖合同，也不构成对《房屋预售合同》的替代，被上诉人没按《房屋预售合同》所约定的时间办理房屋产权证书，仍然应当承担逾期办证的违约责任。
重庆市诺安置业发展有限公司答辩称：本案双方当事人2012年2月签订《房屋预售合同》时，土地性质是划拨，因此，该合同系无效合同；2014年2月双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是对原《房屋预售合同》的变更，该合同没有约定逾期办证的违约责任，故一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：本案合同所涉商品房项目锦绣苑至今未取得《商品房预售许可证》。
以上事实有奉节县房地产交易管理所出具的证明在卷佐证，足以认定。
二审中，上诉人李海林申请证人龚列海、陈祖华当庭证实在本案最后一份合同根本不是合同，当时只是开发商拿了最后一张纸要求签字，说是为了拿证，因此，2014年2月签订的根本不是合同的事实成立。
本院审查认为，龚列海、陈祖华在接受被上诉人方的询问时陈述，李海林签合同时他们并未在场，不知道李海林签合同时的情况，故本院对龚列海、陈祖华的证言不予采信。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、双方当事人2012年2月17日签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》是否有效；2、重庆市诺安置业发展有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
针对李海林的上诉请求及理由，重庆市诺安置业发展有限公司的答辩请求及理由，结合本案的争议焦点，综合评析如下：
一、关于双方当事人2012年2月17日签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》的效力问题。
本院认为，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定，作为房地产开发企业的重庆市诺安置业发展有限公司在销售商品房前，应当依法取得《商品房预售许可证》。由于重庆市诺安置业发展有限公司至今尚未取得合同所涉商品房项目锦绣苑的《商品房预售许可证》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，李海林与重庆市诺安置业发展有限公司2012年2月17日签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》应当认定为无效，上诉人李海林认为该合同至今有效的上诉请求本院不予支持。
二、关于重庆市诺安置业发展有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。
由于李海林与重庆市诺安置业发展有限公司2012年2月17日签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”规定，本院认为，双方当事人在《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》中所约定的逾期办证的违约条款亦自始没有法律约束力。结合双方当事人在2014年2月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》中没有对逾期办理房屋产权证的违约责任进行约定及李海林在2012年5月1日已实际取得房屋并于2014年3月18日取得房屋产权证的事实，由于李海林依据无效合同主张违约责任诉讼请求无法律依据，故一审法院判决驳回其诉讼请求的处理结果是正确的。
综上，虽然一审法院认定双方当事人签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》有效是错误的，但处理结果正确，李海林的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1292.00元，由上诉人李海林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一四年十月十五日
书 记 员 欧阳星宇