安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第00933号
原告：李文秀，女，汉族，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：喻泉，安徽光淮律师事务所律师。
被告：黄伟，男，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
原告李文秀诉被告黄伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告李文秀及其委托代理人喻泉、被告黄伟等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文秀诉称：2013年3月23日，原告与被告签订一份《购房协议》，双方约定由被告将位于田家庵区洞山上郑村158号楼东单元3户，建筑面积为87平方米的房屋一套，以每平方米1500元的价格卖与原告，购房款总额共计130500元，后原告给付被告购房款130000元，被告将房屋钥匙交付给原告，此后，原告多次要求被告将房产过户，被告以各种理由拖延，现已查明，被告销售给原告的房屋没有合法手续，根本无法办理房产过户手续，为此，原告便向被告提出退房要求，被告对此置之不理，原告为维护自身合法权益不得不提起诉讼，请求法院判如所请，原告诉讼请求如下：1、请求确认原告与被告于2013年3月23日签订的《购房协议》无效；2、判令被告返还购房款130000元整并赔偿利息损失（从2013年3月23日起按年利率6%计算至本案判决日止，暂定8450元）。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告李文秀为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证，证明原告主体资格。被告黄伟对该证据无异议。本院对该证据进行审查真实性予以确认。
证据二、购房合同一份。证明原告购买了被告的房子，购房款是130500元，实际是130000元，我们要求确认合同无效并返还购房款130000元。被告黄伟对该证据质证称：有异议，合同没有约定办理房产证，从这份合同可以看出李文秀知道是小产权房。本院对该证据进行审查真实性予以确认。
证据三、交款凭证一张，证明原告给被告转账90000元，另外40000元给的是现金。被告黄伟对该证据无异议。本院对该证据进行审查真实性予以确认。
被告黄伟在庭审中辩称：1、当时买房时没提到办房产证这件事，原告也知道1500元／平方米是买不到带房产证的房屋；2、争议房屋的宅基地（107.3平方米）是两家的地，一家是赵志好的，另一家我记不得了；3、李文秀买房时候她都清楚房子情况。
被告黄伟未向法庭提供书面证据。
经庭审调查，根据原、被告的举证、质证，本院确认以下事实：
原告李文秀与被告黄伟于2013年3月23日签订一份《购房协议》，该协议的内容：甲方（黄伟）在嘉园小区5号楼西侧建单元式住宅房向外出售，乙方（李文秀）有意购房。甲（黄伟）方、乙（李文秀）方双方经协商达成以下条款，供双方共同遵守。房屋的位置坐落在洞山上郑村158号东单元3户，房屋为2室2厅，建筑面积87平方米，每平方米单价为1500元，总计房价为130500元。甲（黄伟）方与乙（李文秀）方又约定：如乙方（李文秀）擅自对所置房屋进行装修改造，甲方（黄伟）不再承担保修责任，若造成相连房屋损伤，乙方须承担赔偿责任；房屋交付使用，甲方（黄伟）保证道路、下水畅通，水电到户。如供电局、水厂把表装到户，乙方（李文秀）自己水电入户费用，水电户产权属乙方（李文秀）所有。如政府拆迁，不给任何补偿，甲方（黄伟）如数退还乙方（李文秀）购房款。
原告李文秀与被告黄伟于2013年3月23日签订的《购房协议》中，原、被告双方未约定购买房屋的付款方式、未约定签订合同后应付购房款多少钱，余款什么时候付也没有约定；双方未约定如甲方（黄伟）把房产证办妥，乙方（李文秀）还应每平方米补交多少钱。
原告李文秀于2013年3月24日从自己工商银行卡里转给被告黄伟购房款90000元；另外，原告李文秀又给被告黄伟现金40000元，合计原告李文秀给付被告黄伟购房款130000元。
原告李文秀购买被告黄伟开发的房屋位于安徽省淮南市田家庵区舜耕镇上郑村158号楼东单元3户，该户房屋使用的土地属于农村集体土地，并且是他人的宅基地。
原告李文秀属于安徽省淮南市潘集区夹沟乡华李村华李东队27户村民，现在外地打工。
根据原告李文秀的诉讼请求和被告黄伟在庭审中的答辩意见，结合庭审情况，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告李文秀与被告黄伟于2013年3月23日签订的购房协议是否有效；二、被告黄伟要不要退还原告李文秀购房款。
本院对上述焦点问题评判如下：
一、原告李文秀与被告黄伟于2013年3月23日签订的购房协议是否有效。
本院认为：农村房屋买卖合同，村民将房屋甚至宅基地在内出售给集体经济组织以外的成员，即外村村民或城镇居民时，其房屋买卖合同无效。理由是：其一，根据我国《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让，这样就与我国《土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。其二，我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地进行非农业建设，因而违反了该条规定。其三、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”、“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。而本案被告黄伟作为房屋的出卖人，将在他人宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织以外的成员，并且建造的房屋也未经有关政府规划部门批准，其行为违反了我国《土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定，故原告李文秀与被告黄伟之间的房屋买卖行为为法律、法规所禁止，即原告李文秀与被告黄伟所签房屋买卖（购房）协议无效。
二、被告黄伟要不要退还原告李文秀购房款。
本院认为：由于原告李文秀与被告黄伟所签房屋买卖（购房）协议无效。根据我国《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故根据以上相关法律规定，被告黄伟应当退还原告李文秀购房款130000元。
本案在审理过程中，原告李文秀向法庭提出变更诉讼请求申请，即撤回原告第二项诉讼请求中要求被告赔偿利息损失8450元的部分，本院对该申请进行审查认为：原告的变更诉讼请求申请符合法律规定，本院予以确认。本案在庭审举证、质证中，被告黄伟未向法庭提供任何证据证明其卖给原告李文秀的房屋是合法建筑。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条之规定，判决如下：
一、原告李文秀与被告黄伟于2013年3月23日签订的购房协议无效；
二、被告黄伟于本判决生效之日起十日内退还给原告李文秀购房款人民币130000元；原告李文秀于本判决生效之日起十日内将位于安徽省淮南市田家庵区洞山上郑村158号楼东单元3户的房屋退还给被告黄伟；
三、驳回原告李文秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3069元，由原告李文秀承担1534.5元，由被告黄伟承担1534.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 王桂兰
人民陪审员 徐 伟
二〇一四年七月三日
书 记 员 杨 震
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条
加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。