山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第818号
原告徐德玲，女，1967年2月18日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人李新乐，烟台莱山光德法律服务所法律服务工作者。
被告烟台芝罘方正建设有限公司。
法定代表人刘炳基，该公司经理。
原告徐德玲诉被告烟台芝罘方正建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李新乐到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年9月1日，我与被告签订了《商品房预售合同》，约定我出资245000元购买被告坐落于烟台市芝罘区南大街157号甲13号房屋，被告应于2004年10月31日前将房屋交付给我，并在交房后365日内协助办理房屋产权登记手续。合同签订后，我依约交付了全部房款，被告也向我交付了房屋，但却违约擅自以上述房屋提供抵押担保，导致我至今未取得上述房屋的产权登记手续。故请求判令（一）确认我与被告在2004年9月1日签订的《商品房预售合同》有效；（二）被告协助我办理坐落于烟台市芝罘区南大街157号甲13号（A310室）房屋的产权登记手续，并支付自2005年11月1日起至判决生效之日止以总房款245000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证违约金。
被告缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。
经审理查明，2004年9月1日，原告与被告在签订的《商品房预售合同》中约定：原告购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区南大街157号东方银座A3单元19号房屋，建筑面积共70平方米，单价3500元／㎡，总价款245000元；被告于2004年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按银行同期同类利率赔偿损失。
合同签订后的当日，原告向被告支付了购房首付款49000元。2004年9月23日，原告以坐落于烟台市芝罘区南大街157号东方银座A3单元19号房屋提供抵押担保，与中国工商银行烟台市分行胜利路办事处签订了《个人购房借款合同》，举借人民币196000元用于支付涉案购房款。被告分别于2004年9月1日和9月28日向被告出具了金额分别为49000元和196000元的收款收据，共计245000元。2004年10月31日，被告将坐落于烟台市芝罘区南大街157号A3单元19号的房屋（A310室）交付给原告使用至今，原告多次向烟台正方物业管理有限公司交纳了物业服务费。
2004年11月18日，坐落于烟台市芝罘区南大街157甲1-73号、建筑面积共计13344.04㎡的房屋（包括157甲1-32、34-59、62、63.65-73号）办理了初始登记，登记产权人为被告。2004年12月，被告以上述坐落于烟台市芝罘区南大街157甲1-73号的房屋提供抵押担保，抵押标的额为15000000元，登记权利人为恒丰毓璜顶支行，该项抵押权利于2005年10月27日注销。2005年10月，被告再次以上述房屋提供抵押担保，抵押标的额为30000000元，登记权利人为恒丰银行，该项抵押权利于2006年4月12日注销。经过分户换证，现坐落于烟台市芝罘区南大街157号甲13号（A310室）的房屋包含在烟房权证芝字第××号房屋所有权证书载明的房屋范围中，登记产权人仍为被告。
2006年4月20日，被告在向原告出具的证明中载明：“徐德玲（身份证号：370631196702180543）购买我公司开发的南大街157甲13号房（A310室）建筑面积70㎡，特此证明。”
2010年，登记在被告名下、坐落于烟台市芝罘区烟房权证芝字第××号房屋所有权证书中建筑面积共计254.90㎡的房屋，被山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）在（2009）烟执字第256号案件的强制执行过程中予以查封，并继续查封至2012年。2012年9月10日，本案原告以涉案房屋归其所有为由，向烟台中院提出执行异议，烟台中院经审查于2012年9月20日作出了（2012）烟执异字第54号执行裁定书，认定原告按照商品房购房合同交了购房款且从2004年10月占用使用房屋至今，未办理房产证的过错不在于原告，原告的异议理由成立，故裁定中止对烟房权证芝字第××号房产证项下的254.90㎡房屋中的13号房屋的执行。
本院所确认的上述事实，有《商品房预售合同》、收款收据、房屋初始登记证、证明、（2012）烟执异字第54号执行裁定书、（2009）烟执字第256-2号、（2009）烟执字第256-3号执行裁定书、执行协助通知书、《个人购房借款合同》等为证，还有原告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告与被告在2004年9月1日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。原告请求确认上述《商品房预售合同》有效的主张，于法有据，本院予以支持。
（二）履约中，原告依约向被告交付了全部购房款，并于2004年10月31日接收了坐落于烟台市芝罘区南大街157甲13号（A310室）房屋居住至今；被告虽然于2004年11月18日办理了涉案房屋所在楼盘的初始登记，但违约自2004年12月始将包括涉案房屋内的烟台市芝罘区南大街157甲1-73号房屋对外提供抵押担保直至2006年4月12日；又因被告与案外人之间的纠纷，导致涉案房屋被烟台中院采取查封措施，至今未能办理个人房屋所有权证书的事实清楚。本案原告于2012年9月10日以涉案房屋归其所有为由向烟台中院提出执行异议，烟台中院生效的（2012）烟执异字第54号执行裁定书认定原告的异议理由成立，且未办理房产证的过错不在于原告的证据充分。依据《商品房预售合同》中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期同类利率赔偿损失”的约定，原告请求被告协助办理坐落于烟台市芝罘区南大街157号甲13号（A310室）房屋的产权登记手续，并支付自2005年11月1日起至判决生效之日止以总房款245000元为基数按中国人民银行同期存款利率计付逾期办证违约金的主张，理由正当，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本院确认原告陈述的事实，采信原告提供的证据，决定缺席判决本案。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐德玲与被告烟台芝罘方正建设有限公司在2004年9月1日签订的《商品房预售合同》有效。
二、限被告烟台芝罘方正建设有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告徐德玲办理坐落于烟台市芝罘区南大街157号甲13号（A310室）房屋的产权登记手续，并自2005年11月1日起至判决生效之日止以总房款245000元为基数按中国人民银行同期存款利率向原告徐德玲计付逾期办证违约金。
如果被告烟台芝罘方正建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8601元，由被告烟台芝罘方正建设有限公司负担。鉴于原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告徐德玲8601元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 于永红
人民陪审员 吕春学
二〇一四年三月二十日
书 记 员 吕海燕