北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13210号
上诉人（原审被告）：穆连胜，男，1971年11月14日出生。
委托诉讼代理人：慕超，男，1989年11月7日出生。
被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生。
上诉人穆连胜因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆连胜之委托诉讼代理人慕超、被上诉人康景物业公司之委托诉讼代理人张蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆连胜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康景物业公司的全部诉讼请求；康景物业公司退还多收取的2016年物业费6764元并履行维修义务；一、二审诉讼费由康景物业公司承担。事实和理由：1.康景物业公司请求的是2012年12月1日至2016年12月31日的物业费，一审法院判决的是2011年12月1日至2016年12月31日的物业费，属于认定事实不清。2.穆连胜的房屋产权证载明为“住宅”，不应按别墅标准收取物业费。3.《前期物业服务协议》显失公平，康景物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，应增加物业费酌减部分。4.一审法院对康景物业公司应尽的义务没有作出认定。5.康景物业公司应退还2016年物业费。
康景物业公司向一审法院起诉请求：穆连胜支付2011年12月1日至2016年12月31日的物业费33823.4元，支付上述期间的违约金3382.34元，承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：穆连胜系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积为275.82平方米。2010年8月25日，张×持穆连胜出具的委托书（委托内容为：代办收房手续和交物业费手续）代穆连胜（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月，涉诉小区业主董×、张×1等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至一审法院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案审理过程中，康景物业公司在本案中按照建筑面积195.72平方米主张相应的物业费。穆连胜认可其未交纳2012年1月1日至2015年12月31日的物业费，但辩称2011年物业费均被开发商予以免除。康景物业公司否认与穆连胜2011年全年的物业费均被免除。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与穆连胜之间的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2011年12月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，穆连胜理应交纳相应的物业费。对于穆连胜有关2011年全年的物业费均已被免除的辩解意见，因其并未提供充分证据证明康景物业公司所主张的其2011年12月份的物业费已被免除，故该项辩解意见一审法院不予采纳。对于穆连胜所辩称的房屋质量问题，因与本案并非同一法律关系，穆连胜可与有关责任方另行解决，但以此为由拒交物业费不妥。对于穆连胜所辩称的康景物业公司存在的服务问题，根据一审法院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况，可知康景物业公司提供的物业服务确实在环境卫生、公共设施设备的维修保养、安保等方面存在瑕疵、不少业主甚为不满，故一审法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的（建筑面积195.72平方米对应的）2011年12月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费一审法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、穆连胜给付广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一一年十二月一日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币二万一千二百九十元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，穆连胜围绕上诉请求提交了：1.《物业服务收费管理办法》；2.业主委员会公告复印件；3.2016年物业费发票复印件。以上证据的证明目的均为:康景物业公司收费标准混乱，且该公司已被解聘，无权收取2015年5月30日以后的物业费，应退还穆连胜2016年物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康景物业公司发表了如下质证意见：证明目的均不认可。物业费系依据《前期物业服务协议》收取，业主撤销权纠纷案件尚在审理中。
本院补充查明：江苏华门集团物业管理有限公司于2015年6月3日更名为江苏向正物业管理服务有限公司。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据康景物业公司与穆连胜签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：穆连胜应否交纳2011年12月1日至2016年12月31日的物业费。
穆连胜主张，康景物业公司主张的物业费起算时点为2012年12月1日。对此本院认为，根据康景物业公司一审起诉状及庭审笔录记载，康景物业公司明确其诉讼请求为2011年12月1日至2016年12月31日的物业费及相应违约金，一审法院根据康景物业公司的诉讼请求对本案进行审理，并无不当。一审判决中关于康景物业公司的诉称部分存在笔误，本院予以纠正。穆连胜关于物业费起算时点应为2012年12月1日的上诉理由，本院不予采信。穆连胜主张，《前期物业服务协议》显失公平，物业费计算标准有误。对此本院认为，《前期物业服务协议》系双方自愿签订，现并无证据证明该协议并非双方真实意思表示或存在穆连胜所称的显失公平之处，康景物业公司根据该协议所约定的物业费计算标准主张物业费，于法有据。穆连胜关于《前期物业服务协议》显失公平且物业费计算标准有误的上诉理由，本院不予采信。
2011年12月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，穆连胜理应交纳相应的物业费。穆连胜主张，康景物业公司未提供合法合格的物业服务，不同意交纳。对此本院认为，由在案证据及珠江逸景家园小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面存在瑕疵，但上述瑕疵并非穆连胜拒交全部物业费的合理抗辩理由。一审法院对康景物业公司主张的违约金未予支持，对其主张的2011年12月1日至2015年5月30日的物业费酌减百分之十，均系在考虑物业服务存在瑕疵的事实基础上作出的认定。此外，本案诉讼系康景物业公司作为原告提起，穆连胜虽曾提起反诉，但因其未按时交纳案件受理费已被裁定按撤诉处理。据此，穆连胜关于维修房屋及退还2016年物业费的请求，本院不予审处。如穆连胜认为康景物业公司侵犯其权利，可另行主张。据此，穆连胜要求关于全额拒交物业费的上诉请求，本院不予支持。
关于2015年5月31日之后的物业费，因（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件尚未审结，该案的处理结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司（现名称江苏向正物业管理服务有限公司）签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》之效力，故一审法院对该期间的物业费未予处理，并无不当。
综上所述，穆连胜的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由穆连胜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十二月七日
书记员 罗雅竺
书记员 张 弛