南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第750号
原告南京铁源房地产开发有限公司，住所地南京市长虹路310号。
法定代表人朱斌,南京铁源房地产开发有限公司董事长。
委托代理人丁添，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人屈雯，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告赵虎,男,1975年1月8日出生，汉族。
原告南京铁源房地产开发有限公司与被告赵虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法由审判员李筱艳适用简易程序进行审理，原告铁源公司的委托代理人屈雯、被告赵虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铁源公司诉称，原、被告双方于2010年2月11日签订《南京市商品房预售合同》，根据合同约定被告购买原告开发的位于南京市雨花台区小行里时光澔韵花园**幢*单元***室（后因房屋备案登记楼栋号变更为**幢）住房一套，该房总价679710元。2010年4月16日，原告、被告及招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）共同签订《个人购房借款及担保合同》，由招行南京分行向被告发放贷款44万元用于被告购买原告的商品房，并由原告为被告借款担保。
2014年1月13日，招行南京分行以被告未按约按时足额还款，且在合同履行期内已连续逾期超过三个月，累计逾期超过六次为由，向南京市秦淮区人民法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，招行南京分行将提前收回发放的贷款本息等，并要求原告承担保证责任。该案经过二审审理，达成调解，南京市中级人民法院作出（2014）宁商终字第886号民事调解书，该调解书中载明，被告需于2014年12月20日前还清招行南京分行全部剩余本息，如被告未按约定偿还全部款项，导致原告被追索未清除款项，则被告应无条件迁出时光澔韵花园**幢*单元***室房屋。现被告未按上述民事调解书履行其还款义务，导致招行南京分行向南京市秦淮区人民法院提出执行申请，南京市秦淮区人民法院作出（2015）秦执字第18号执行裁定书，裁定扣划原告银行存款280000元，该款项已执行到位。按照原、被告签订的《南京市商品房预售合同》的约定以及（2014）宁商终字第886号民事调解书，如因被告原因导致原告承担连带担保责任时，原告有权解除合同，被告承担违约责任，定金不予退还，被告应无条件迁出时光澔韵花园**幢*单元***室房屋，原告有权另行处置该房屋。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》，恢复原状；2、被告协助原告办理南京市雨花台区小行里时光澔韵花园**幢*单元***室房屋买卖的备案登记注销手续；3、被告承担违约责任，定金30000元不予返还；4、被告向原告支付原告已承担的借款合同纠纷一案诉讼费用3017.5元；5、被告承担本案诉讼费。
被告赵虎辩称，其现居住24幢，对原告被南京市秦淮区人民法院扣划28万元的事实不持异议，同意偿还原告28万元，不同意迁让房屋。
经审理查明，2010年2月11日，原告铁源公司与被告赵虎签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由赵虎购买甲方开发的南京市雨花台区小行里时光澔韵**幢*单元***室（后因登记变更为**幢*单元***室）房屋一套，房屋建筑面积为83.4平方米，单价为8150元/平方米，总价款679710元。房款支付方式为：2009年6月1日前支付定金30000元，于2010年2月1日前支付239710元，余款44万元采用按揭贷款房屋支付。合同附件“关于双方的其他约定”第15条约定：如因赵虎的原因，导致铁源公司承担连带担保责任时，铁源公司有权终止购房合同，赵虎承担违约责任，定金不返还。归还银行贷款及扣除诉讼等相关费用后余额退还赵虎，铁源公司有权另行处置该房屋。
2010年4月16日，招行南京分行（贷款人、抵押权人）与赵虎（借款人、抵押人）、铁源公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款及担保合同）一份，主要约定：赵虎向招行南京分行借款440000元用于购买座落于南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室的房产，赵虎将座落于南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室的房产抵押给贷款人（即抵押权人），作为合同项下债务履行的担保；铁源公司自愿为赵虎在借款及担保合同项下的债务承担连带保证责任；保证期间自借款及担保合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。
2010年4月16日，招行南京分行（抵押权人）与赵虎、铁源公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：赵虎将其购买的座落于南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室的房产抵押给招行南京分行作为上述借款及担保合同项下债务履行的担保。同年4月20日，上述抵押合同在南京市房地产市场管理处办理了抵押权预告登记。铁源公司为赵虎的借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至招行南京分行领取被告赵虎购买的上述房产的他项权利（抵押权证书之日止）。但赵虎至今仍未办理上述房屋的产权登记。
2010年4月20日，招行南京分行向赵虎发放贷款440000元。
2014年1月13日，因赵虎自2013年9月起未按合同约定还款，且已连续逾期超过三个月，累计逾期超过六次，招行南京分行将赵虎、鲍永红、铁源公司诉至南京市秦淮区人民法院。该案一审判决后，铁源公司不服上诉，经南京市中级人民法院组织调解，铁源公司、招行南京分行、赵虎及鲍永红达成一致调解意见，南京市中级人民法院作出（2014）宁商终字第886号民事调解书，协议内容为：“一、2014年8月20日以后，招行南京分行与赵虎按照所签订的《个人购房借款及担保合同》继续履行。赵虎于2014年12月20日之前还清全部剩余本息；二、如赵虎未按上述第一项按时足额履行相关义务，招行南京分行有权就本案所涉合同项下剩余全部本息一次性向法院申请强制执行；三、铁源公司就赵虎以上债务按照原合同履行保证责任。赵虎于还清债务后十五日内办理房屋所有权证；四、如赵虎未按上述约定偿还全部款项，导致铁源公司被追索未清偿款项，则赵虎应无条件迁出时光浩韵花园**幢*单元***室房屋；五、赵虎于2014年8月27日前支付招商银行南京分行律师代理费8300元，以及一审案件受理费6035元、保全费2570元,合计8605元；二审案件受理费6035元，减半收取3017.5元，由铁源公司负担”。
2014年12月23日，因赵虎未按（2014）宁商终字第886号民事调解书履行义务，招行南京分行向南京市秦淮区人民法院申请强制执行。2015年4月8日，南京市秦淮区人民法院作出（2015）秦执字第18号执行裁定书，裁定扣划铁源公司银行存款28万元。同日，铁源公司账户被南京市秦淮区人民法院扣划28万元。2015年4月15日，该案执行完毕。
另查明，因房屋备案登记原因，铁源公司与赵虎之间的《南京市商品房预售合同》中约定的南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室房屋变更登记为南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室房屋。
以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、（2014）宁商终字第886号民事调解书、（2015）秦执字第18号执行裁定书、银行进账单以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，已生效的民事调解书对当事人具有约束力，当事人应当按照调解协议约定全面履行自己的义务。本案中，根据该调解书规定以及赵虎与铁源公司签订的《南京市商品房预售合同》的约定，赵虎未按照（2014）宁商终字第886号民事调解书履行其义务，致作为担保人的铁源公司承担了担保责任的，造成铁源公司损失，赵虎应当按照合同约定及民事调解书承担违约责任，铁源公司有权终止合同，故对铁源公司主张解除其与赵虎的合同，赵虎支付的定金30000元不返还以及由赵虎承担（2014）宁商终字第886号案铁源公司支付的二审案件受理费3017.5元的诉讼请求，本院予以支持；在解除《南京市商品房预售合同》后，赵虎应当迁出南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室的房屋，并协助铁源公司注销的备案登记，以便于铁源公司另行处理该房屋，故对铁源公司主张赵虎恢复房屋原状，并协助其办理上述房屋的备案登记注销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。另因赵虎已支付铁源公司购房款679710元，在双方之间的《南京市商品房预售合同》解除后，扣除定金30000元、扣划款280000元、（2014）宁商终字第886号案铁源公司支付的二审案件受理费3017.5元，铁源公司应当返还赵虎366692.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告南京铁源房地产开发有限公司与被告赵虎签订的《南京市商品房预售合同》；
二、被告赵虎于本判决生效之日起三十日内迁出南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室房屋；
三、原告南京铁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告赵虎购房款366692.50元；
四、被告赵虎协助原告南京铁源房地产开发有限公司办理南京市雨花台区小行里时光浩韵花园**幢*单元***室房屋的备案登记注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5996元减半收取2998元、保全费1980元，合计4978元，由被告赵虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4996元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 员 李筱艳
二〇一五年七月十日
见习书记员 王启慧