广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1222号
上诉人（原审被告）：陈渭雄，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：杜树军，该所所长。
委托代理人：曾琼，广东君厚律师事务所律师。
上诉人陈渭雄因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼。该栋楼房的所有权性质为公产，属房管部门管理的房屋。2005年4月9日，市房管所（出租人、甲方）与陈渭雄（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：甲方同意将座落在越秀区中山三路东贤里51、53号二楼出租给乙方作住宅用途使用，使用面积69.27平方米，租赁期限为2005年7月1日至2010年6月30日，月租金额为320.9元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回所承租的房屋给甲方；乙方向甲方交纳4160元保证金；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续，视为甲方对乙方继承使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等。合同附件二载明，乙方家属名有单某、陈某等。该合同已在广州市国土资源和房屋管理局进行了登记备案。合同期满后，双方无续签租赁合同，陈渭雄继续使用涉案房屋至今，并依约支付租金至2015年4月。现该房屋有陈渭雄户籍三人。
另据广州市房地产档案馆2015年2月13日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，陈渭雄在本市拥有如下房屋：1、广州市荔湾区蓬源路蓬源中约60之1号102房的产权（房屋用途住宅，建筑面积48.08平方米）；2、广州市荔湾区蓬源路蓬源中约60之1号101房（房屋用途住宅，建筑面积44.83平方米）。
市房管所于2015年4月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、立即解除市房管所、陈渭雄之间就广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼的房屋租赁关系；2、陈渭雄立即将上述房屋腾空交还给市房管所。3、陈渭雄立即向市房管所支付从2015年5月至其实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月按320.9元计算）。
陈渭雄原审辩称：双方于2003年开始签订租赁合同，2003年市房管所与陈渭雄签订租赁合同时就知道陈渭雄母亲有房屋，在当时市房管所就应该尽其审查的义务，了解清楚陈渭雄的情况。现前妻张某为涉案房屋的实际使用人，其在本市没有住房。根据有关规定，张某符合承租条件，应由张某继承承租居住。且签订合同时，陈渭雄为涉案房屋作出了装修，市房管所应该补偿陈渭雄装修费，故不同意市房管所的诉讼请求。
另，陈渭雄于2015年7月30日到原审法院领取本案的诉讼资料。同年8月11日，陈渭雄与张某协议离婚，协议中约定广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼归张某所有。
原审法院认为：市房管所、陈渭雄就广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现上述租赁合同约定的租赁期限已届满，双方没有续签租赁合同，陈渭雄继续使用涉案房屋并依约支付租金，双方按原合同内容构成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可随时要求解除合同。在本案审理期间陈渭雄与其妻张某在2015年8月11日协议办理离婚登记手续，并在离婚协议内约定了涉案房屋的归属，不排除有对抗市房管所诉请的故意，故陈渭雄的行为不影响市房管所主张权利，故市房管所起诉要求解除与陈渭雄间的租赁关系，由陈渭雄将涉案房屋腾空交还并按原租金标准支付房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。至于陈渭雄要求市房管所赔偿装修费一节，因陈渭雄未提出具体数额，也未提出评估，故本案不作调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条之规定，原审法院于2015年11月4日作出判决如下：一、广州市房屋安全管理所与陈渭雄就广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼房屋租赁关系于本判决发生法律效力之日解除。二、本判决发生法律效力之日起30日内，陈渭雄户将广州市越秀区中山三路东贤里51、53号二楼腾空交还给广州市房屋安全管理所。三、陈渭雄于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市房屋安全管理所支付从2015年5月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费（每月按320.9元的标准计算）；自本判决生效之次日至交还上述房屋之日止，陈渭雄应按上述标准逐月支付房屋使用费给广州市房屋安全管理所。陈渭雄如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元由陈渭雄负担。
判后，上诉人陈渭雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足，程序错误，应予撤销。一、陈渭雄申请追加第三人，但一审法院却始终不予置否，陈渭雄认为原判决违反法定程序，影响到案件正确判决的，应予撤销。第三人是陈渭雄的前妻，一直与陈渭雄同租住在涉案房屋至今，是涉案房屋的共同承租人。因离婚后，涉案房屋是第三人的唯一居住房屋，故本案的处理结果与第三人存在法律上的利害关系，第三人属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定的应被追加的第三人。一审法院对陈渭雄的申请及应履行的职权均不予置否，明显违反程序，请求二审法院依法纠正。二、原审法院依据市房管所主张的陈渭雄违反《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，认定陈渭雄不符合承租人主体资格，判决解除租赁合同，该认定证据不足。《广东省公有房产管理办法》第十一条表述是“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户…”，此处规定“主要是”而非“应该是”。《办法》只是指引相关职责部门在筛选承租人时，应该面向大多数无房户、危改户等，但并没有规定要求必须绝对是无房户、危改户等，也即说明并没有强制性规定承租人一定满足“无房”的标准。三、陈渭雄并没有拖欠市房管所租金之行为，一审法院认定事实不清，应予纠正。陈渭雄所交之租金一直是通过存入市房管所指定的银行账户，由市房管所自行通过银行划拨，该银行账户的流水亦已证明，根本不存在陈渭雄拖欠租金之说。四、退一步而言，陈渭雄自与第三人离婚后，涉案房屋就一直由第三人及女儿实际居住至今，根本不存在由陈渭雄腾空涉案房屋之说。涉案房屋现由第三人及女儿实际居住，第三人名下并没有其他房产或可供居住的其他房产，其继续承租涉案房屋合法合情合理。综上所述，陈渭雄上诉请求撤销原审判决，依法驳回市房管所原审全部诉讼请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，陈渭雄向本院提交以下证据：1、2003年3月18日发票一张，金额35453元、项目中山三路东贤里51、53号二楼房屋维修费，该费用实际上是我方购买房屋使用权所支付的，双方之间没有协议书；收款收据1张，项目中山三路东贤里51、53号二楼保证金，金额4260元，证明我方向对方支付保证金。2、2002年3月18日发票两张，证明我方支付2000年10月至2002年2月共计15个月的空房租金，也证明我方购买了涉案房屋使用权。3、2000年6月16日完税凭证一张，证明我方按照手续到地税办理了租赁合同印花税，双方合同是合法有效的，也证明我方购买涉案房屋使用权是有效的。4、张某个人名下房地产登记情况查询证明，证明张某是没有房产的。5、银行存折明细表、发票联，证明我方已经支付租金至2015年4月，2015年4月之后的租金没有继续收取是市房管所的责任。被上诉人市房管所对此质证称：对上述证据的真实性均无异议，但对证据4的关联性有异议，上述证据证明双方之间建立的是房屋租赁关系。
本院认为：原审法院对陈渭雄、市房管所签订的《广州市房地产租赁合同》效力及相关权利义务的认定，证据充分、论理清晰，不作赘述。
由于市房管所、陈渭雄原租赁合同已于2010年6月30日期限届满，双方未能重新签订书面租赁合同，而陈渭雄仍继续使用涉案房屋，并交付租金至2015年4月，故双方之间形成了不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。现市房管所诉请解除其与陈渭雄之间的租赁合同关系，陈渭雄支付使用费并将涉案房屋腾空返还给市房管所，理据充分，本院予以支持。另外，鉴于涉案房屋为公房性质，公租住宅是政府为无房户、住房困难户等提供的政策性住房。市房管所经审查认为陈渭雄已经拥有私有产权房不符合租用直管公房的条件，决定不再将涉案房屋续租给陈渭雄，主张解除合同，合法有据，本院予以维持。
陈渭雄上诉主张本案应追加张某为第三人的问题，因本案系租赁合同纠纷案件，依据合同相对性，张某并非合同相对方，原审未追加其为本案当事人并无不妥。张某认为存在住房困难，可另行解决，但不能成为陈渭雄拒不搬迁的理由。另外，陈渭雄上诉主张其支付款项购买了涉案房屋使用权，市房管所无权要求其交回房屋的抗辩意见，因陈渭雄提供的发票显示收款项目是装修费而非购买房屋使用权，该证据并不足以证明其主张，市房管所也予以否认，故本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈渭雄的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈渭雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 璩方慧