北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8201号
原告韩雪，女，1978年9月10日出生。
身份证号：×××
委托代理人朱x（韩雪之夫），。
被告徐马丽（王xx之母，兼王xx法定代理人），1973年9月29日出生。
身份证号：×××
被告马秀荣，女，1948年3月2日出生，汉族。
身份证号：×××
被告王xx，男，1999年5月26日出生。
身份证号：×××
被告徐马丽、马秀荣之共同委托代理人吕济财，北京市中剑律师事务所律师。
原告韩雪与被告徐马丽、马秀荣、王xx返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩雪之委托代理人朱勇，被告徐马丽（兼王xx法定代理人）、马秀荣及其共同委托代理人吕济财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩雪诉称，2013年1月12日，我与徐马丽签订房屋买卖合同和装修款补充协议，徐马丽将海淀区逸成东苑x号楼2203号房屋以323万元转让给我。合同签订当日，我给付徐马丽定金5万元，后又于2013年1月28日、2月25日分别给付20万元、50万元。因市场涨价因素，徐马丽反悔卖房，并以各种理由推托办理房屋买卖相关手续。2013年3月16日，徐马丽还以拒绝提供房产证复印件、不同意网签，胁迫我与她签订了《补充协议》，将本应由其承担的税费转嫁给我。后徐马丽仍拒绝履行合同义务，因此，我于2013年5月8日提起诉讼。贵院判决双方所签合同及协议均有效，我于判决生效后7日内给付徐马丽剩余购房款248万元，徐马丽于收到购房款7日内协助配合韩雪办理房屋过户手续。徐马丽不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。判决生效后，中介公司的林x通知我们双方于2013年11月19日办理过户及付款，但徐马丽拒绝接听电话，对短信催告也不回应。后我向法院执行局提存了剩余购房款，并根据法院出具的协执手续办理该房屋产权证。徐马丽拒绝履行生效的法院判决书，不履行合同约定之义务，至今未将房屋交付给我，已构成违约。为维护我的合法权益，我起诉要求徐马丽及其母子马秀荣、王xx腾退海淀区逸成东苑x号楼2203号房屋，徐马丽按我已付房价款日万分之五支付自2014年1月22日至其实际腾退之日止的违约金，诉讼费由其承担。
徐马丽（兼王xx法定代理人）辩称，韩雪所述不属实，实际上是韩雪不支付购房款，放弃了过户，我有录像为证；而且税费本身就是由购房方缴纳。我出售房屋的目的是为了筹措钱款给孩子办理出国留学，但到了过户那天，买方没有付款，耽误了我孩子出国留学的申请，造成无法弥补的损失，使我卖房的目的也无法实现。我认为根据合同约定，由于韩雪未按约定期限付款，其逾期付款超过10日，我有权不再将房屋卖给她。该房屋是我为孩子上学方便购买的学区房，孩子中考的录取通知书投递地址就是这里，如果我将房屋腾退给韩雪，我和孩子将面临无家可归的情况。我认为国家法律赋予我和家人生存权，任何人不能剥夺，我孩子现在上学，母亲身患疾病，希望法院从人性化角度出发考虑上述情况。另外，我认为已生效的一审判决存在程序违法、弄虚作假等问题，我已就此向北京市高级人民法院提出申诉，该案件应当被撤销，发回重审。我希望本案法官不要依据原审法官的错误判决苛求我履行，也不要强迫我履行本应被撤销的判决内容。
马秀荣辩称，我从事高原气象工作多年，患有多种高原疾病，后调至黑龙江省工作，因经常住院无法正常工作，经医疗评定和相关政策，我的户口迁回北京。以前我住在苏州街的娘家，拆迁后没有地方住，就和女儿徐马丽一起居住。徐马丽买房时，我娘家人资助我，连同我攒下的钱，一共10万元都给了徐马丽，所以，这个房屋有我的份额。徐马丽卖房的事情是最近才告诉我的，我一下子就病倒了，我没有能力租房，如果该房屋腾退的话，我不知道自己该住到哪里？希望法院根据老年人权益保障法，给我一个可以生存的地方，使我老有所依、老有所养、老有所居，请求法院驳回韩雪的诉讼请求。
经审理查明，马秀荣与徐马丽系母女关系，徐马丽与王xx系母子关系。
韩雪与徐马丽于2013年1月12日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，双方约定将徐马丽其名下、位于海淀区逸成东苑x号楼2203号房屋（以下简称22**号）、建筑面积75.19平方米房屋以323万元出售给韩雪；同时双方还约定，韩雪在签订买卖合同当日支付给徐马丽购房定金5万元，并于2013年1月31日和2月28日前分别支付购房款20万元和50万元，韩雪最迟于2013年4月30日前支付徐马丽购房款168万元，剩余房款80万元韩雪使用公积金贷款支付（此款由韩雪的贷款银行在产权过户后20日内支付）；双方办理产权过户日期初定为2013年4月30日前，徐马丽在收齐韩雪全部购房款后的两个月内与韩雪办理房屋交付手续。双方就逾期交房及逾期付款违约责任约定，逾期交房和付款在10日内的，违约方自约定交付和付款期限届满次日起至实际履行之日止，按已交付房价款和逾期应付款万分之五支付违约金；逾期超过10日的，守约方有权选择退房和解除合同，并按照全部已付款和逾期应付款的20%支付违约金。
合同签订当日，韩雪给付徐马丽定金5万元，后分别于1月28日、2月25日给付徐马丽房款20万元、50万元。2013年2月22日，徐马丽向中国工商银行提交个人贷款提前还款申请，当月26日银行审批通过，3月14日办理了房屋解押手续。同年3月16日，双方签订《补充协议》，就《北京市存量房屋买卖合同》中约定的“各自承担税费”修改为“所有税费均由韩雪承担，徐马丽净得房价款323万元……”。《补充协议》签订后，徐马丽将房产证交给中介方，中介方于2013年3月29日办理了该房屋买卖的网签手续。因公积金贷款政策发生变化，韩雪先后以短信及函件方式向徐马丽发出全额支付剩余购房款的信息。同年4月28日，韩雪、徐马丽由中介方陪同前往办理产权过户手续时，双方发生分歧，导致过户手续未能办理。过户当日，在韩雪爱人朱勇的中国工商银行卡内有存款2719291.3元。
2013年5月，韩雪向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，徐马丽履行办理过户手续义务，并赔偿损失5万元。徐马丽在应诉答辩时主张韩雪未如约支付房款，亦未出具贷款获得批准的证明，故不同意其诉讼请求；同时，由于韩雪逾期付款超过10日，徐马丽反诉要求按照合同约定解除合同，并支付违约金49.6万元。本院审理后判决双方所签《北京市存量房屋买卖合同》等文件均为有效协议；韩雪于判决生效后7日内给付徐马丽剩余购房款248万元；徐马丽于收到上述购房款7日内协助配合韩雪办理2203号房屋的过户手续；驳回韩雪其他诉讼请求；驳回徐马丽全部反诉请求。一审判决作出后，徐马丽不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院审理后认为，合同约定不明确时，双方应按照有利于实现合同目的的方式履行，并终审驳回了徐马丽的上诉。2013年11月19日，韩雪向徐马丽发出协助办理过户手续的短信，但徐马丽未前往。后韩雪向本院执行局申请强制执行，并于2014年1月13日将其应给付徐马丽的剩余购房款248万元提存至本院，本院于次日向北京市海淀区住房和城乡建设委员会发出协助执行通知书，当月23日，2203号房屋过户至韩雪名下。现2203号房屋由徐马丽及其母马秀荣、其子王xx使用。
庭审中，经本院向徐马丽释明，徐马丽就韩雪提出的违约金数额过高申请酌减。经询，韩雪表示其现在外租房居住，月租金5000元。另，徐马丽已就本院已生效的（2013）海民初字第16130号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》、（2013）海民初字第16130号、（2013）一中民终字第11220号民事判决书两份、短信记录、剩余购房款提存收据、（2014）海民执字第1589号协助执行通知书及强制执行裁定书、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，已经发生法律效力的民事判决书、裁定书和调解书应得到贯彻和执行，以维护法律的公平和正义。房屋买卖合同中，买房人负有支付约定对价之义务和取得所购房屋的权利，而作为卖房一方，亦负有配合办理产权过户手续及交付房屋之义务和收取购房款的权利。换言之，即彼之权利即我之义务，我之权利即彼之义务。本案中，根据（2013）海民初字第16130号、（2013）一中民终字第11220号两份民事判决书，韩雪与徐马丽就2203号房屋所签署的一系列法律文书均为有效协议，故双方应按照约定履行各自的义务。判决生效后，因徐马丽未自动履行过户义务，本院执行局根据韩雪的申请，在韩雪将剩余购房款248万元提存至本院后，将2203号房屋过户至韩雪名下，故现2203号房屋所有权人为韩雪，其有权就其名下财产主张权利。无论是我国宪法，还是其他民事法律，均严格规定公民的私有财产受法律保护。徐马丽虽就已生效民事判决书申请再审，但该再审程序并不能对抗韩雪对其名下财产权利的实现。徐马丽虽称其孩子就读于该房屋周围院校，腾退房屋不利于其子录取通知书的投递，该抗辩理由缺乏法律根据，本院不予采信。因2203号房屋原登记在徐马丽名下，如马秀荣确对诉争房屋有出资，应通过析产纠纷予以解决，不能据此对抗韩雪之主张。韩雪已将部分购房款实际给付徐马丽，剩余购房款在韩雪履行通知义务而徐马丽拒不履行的情况下已进行了提存，故韩雪已履行完毕相应的合同义务，上述购房款可以使徐马丽一家在周边地区租房或另购其他房屋，并非不能保证徐马丽及其家人的居住权。综上，韩雪要求徐马丽腾退诉争房屋之诉请，于法有据，本院支持，马秀荣和王xx作为共居人亦负有腾退义务。
在生效民事判决书作出后，徐马丽未积极履行相关义务，已构成违约，故韩雪依据双方约定、主张违约金之诉请，符合事实和法律根据，本院支持。经本院释明，徐马丽认为韩雪主张的违约金数额过高，且经本院核算，韩雪主张的违约金数额与其实际损失出入过大，故本院将就违约金数额依法予以调整，具体数额由本院判定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、徐马丽于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区逸成东苑x号楼x层二二Ｏ三号房屋腾空交付韩雪，马秀荣、王xx亦负有腾退义务；
二、徐马丽于腾退上述房屋后七日内每日按房价款人民币三百二十三万元的万分之二的标准，支付自二Ｏ一四年一月二十二日起至其实际腾退房屋之日止的违约金；
三、驳回韩雪其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千一百七十六元，由徐马丽负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐卫京
人民陪审员 王小微
人民陪审员 商凤鸣
二〇一四年六月十八日
书 记 员 赵鸣鸣
书 记 员 于春燕