辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00113号
上诉人（原审原告）：李杉。
委托代理人：李玉彬。
被上诉人（原审被告）：鞍山山河置业有限公司。
法定代表人：刘简，该公司董事长。
委托代理人：辽宁迅驰律师事务所律师。
原审原告李杉与原审被告鞍山山河置业有限公司商品房买卖纠纷一案，鞍山市铁西区人民法院于2014年10月16日作出（2014）鞍西民一初字第194号民事判决，李杉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人李杉的委托代理人李玉彬，被上诉人鞍山山河置业有限公司的委托代理人肖玉良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李杉一审诉称：原告与被告在2010年10月签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于铁西区民生西路香格蓝山小区的商品房两套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间、双方权利与义务。其中第15条关于登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款（6号楼3单元12楼3号0.1%，7号楼1号为0.5%）向买受人支付违约金，两处累计2372.40元。合同签订后，原告履行义务，被告于2011年12月20日向原告交付房屋，由于被告原因，导致原告未能在合同约定期限内取得房地产权属证书，被告已经违约，故原告请求判令被告支付违约金2372.40元，并承担诉讼费用。
被告鞍山山河置业有限公司一审辩称：造成原告延期取得房屋权属证书并不是被告的原因，被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。原告延期取得房地产权属证书，系因政府未能按时向原告交付土地，导致整个项目延期验收，另因消防设施验收的标准变更，导致被告需对已完工的消防设施进行重新施工，进而消防验收延期，项目验收延期，现原告已经可以办理房屋权属证书。故原告延期取得房屋权属证书并不是被告的原因，被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告与被告于2010年10月签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区香格蓝山小区第6幢3单元12层3号房屋（产权产籍号为2-34-326-3123，房款358，888元）以及第7幢2单元2层1号房屋（产籍号2-34-327-2021，房款402，704元）。两份合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款（第6幢3单元12层3号房屋0.1%，第7幢2单元2层1号房屋为0.5%）向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告依约付清购房款。2011年12月20日被告向原告交付两处房屋。至2014年7月23日，原告办理两处房屋产权登记。
另查，依据被告提供的国有建设用地使用权出让合同，被告应当于2009年6月20日前交接取得诉争房屋所在土地的净地。另根据鞍山市土地储备交易中心出具的鞍山市国有土地使用权交接单，系2011年6月17日以净地形式交付被告，其中香格蓝山小区1、2号楼所在位置土地最后交付。根据香格蓝山小区图纸，其1、2号楼系整个小区配套设施所在位置。
另查，依据高层民用建筑设计防火规范（2005），辽宁省建筑消防安全技术规范（2013年5月28日实施），香格蓝山小区商铺的消防设施需要按照辽宁省建筑消防安全技术规范（2013年5月28日实施）重新施工。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律的保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同书是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故双方的合同应为合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告虽没有在约定的期限内取得房屋权属证书，但导致原告没有按时取得房地产权属证书的原因并非因被告所致，被告取得净地时间已经延后两年，而2013年5月28日实施的辽宁省建筑消防安全技术规范亦导致被告的消防工程需要重新施工，必然影响小区的整体验收，小区整体验收的延后也影响原告按时取得房地产权属证书。综上，原告虽未按时取得房地产权属证书，但并非被告责任，故原告的请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告李杉的诉讼请求。本案诉讼费50元（原告已交），由原告承担。
李杉上诉的理由及请求是：原审判决认定事实错误。1、被上诉人只说是在2011年6月17日以净地的形式交付被上诉人，而且被上诉人称整个小区的配套设施（供暖交换器、供暖泵站、自来水水泵），都在1#、2#楼地下室。可是我们小区一期住户在2011年11月1日就已经正式取暖，这就可以说明1#、2#楼在2011年11月1日以前就已经竣工，并且配套设施已经完善。被上诉人所提供的土地交接单和本案无关，因为从2011年6月17日被告接到净地时至2011年11月1日，4个月不能建设一栋17层的高楼，而且是配套设施完善的。有两种可能要么是在没有土地使用权的情况下进行的施工，要么是土地使用权交接单是虚构的。总之，土地交接单是不可信的。2、被告所说的消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第三款规定，未经消防验收或者验收不合格的不准许使用的。被上诉人在2011年消防没验收就交房，本身就是违法的。我的房子是在2011年12月以前竣工的，被上诉人不去验收反而在2013年验收，在《辽宁省建筑消防安全技术规范》实施后验收，也就是说2011年竣工后就验收还没有《辽宁省建筑消防安全技术规范》这一说。2011年就应该验收不验收，时隔两年后验收，验收不合格，是被上诉人的过失。这说明被上诉人在2011年所对楼下门店的消防施工是不合格的，通过两年的在施工才验收合格的，说明被上诉人有严重过失，与《辽宁省建筑消防安全技术规范》实施时间无关。被上诉人所说的这一条是不可采纳的。3、双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，但如遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或者变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。可是被上诉人在540天的期限里，没有通知我去变更合同或者解除合同。这一条我在两次庭审的时候多次提出，可是在法庭的笔录上没有。一审法院偏袒被上诉人，有利于上诉人的就不写进笔录里，这一下被上诉人没有尽到通知和更改合同的义务，犯有重大过失。综上所述，被上诉人存在明显合同违约和过错行为，极大的损害了上诉人的合同权益。请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请；2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
鞍山山河置业有限公司二审答辩认为：服从原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，因出卖人即被上诉人的责任，买受人即上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人要承担相应的违约责任。现被上诉人提供的鞍山市土地储备交易中心出具的《鞍山市国有土地使用权交接单》能够证明被上诉人取得涉案净地的时间比其与鞍山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》中约定取得净地时间延后了两年。迟延取得净地应是被上诉人与上诉人签订合同时未能预见的因素，且必然影响整个小区办理相关的验收备案手续，因此被上诉人未在约定期限内办理初始登记备案的原因，不能归责于被上诉人，故被上诉人不应承担相应的违约责任。原审判决正确，本院予以维持。
关于上诉人主张《鞍山市国有土地使用权交接单》不具有可信性一节。因上诉人对该交接单的真实性没有异议，只是对其证明交接的时间存有异议，但该交接单为鞍山市土地储备交易中心出具，具有有效的证明力，故上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张是由于被上诉人迟延进行消防验收导致消防验收出现了新的规定影响其验收合格一节。出现新的验收标准是客观存在，且被上诉人取得净地时间延后必然引起整体建设和综合验收的延后，因此不能推定由于被上诉人的迟延验收才导致其消防验收适用了新的规定。上诉人的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人无法按期备案的，应当告知上诉人并进行协商一节。因被上诉人未履行告知义务，并不是其承担违约责任的约定条件，亦非法定条件，故上诉人的该主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李杉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 迪
审 判 员 富 春 玖
代理审判员 张彤二〇一五年四月二十九日
书 记 员 薄 李 娜