山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第547号
上诉人（原审原告）卓恭让，男，1964年5月7日出生，汉族，济南卓腾化工有限公司经理，住济南市。
被上诉人（原审被告）中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。
上诉人卓恭让因与被上诉人中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2007年9月28日，卓恭让与重汽房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由卓恭让购买重汽房地产公司开发的位于济南市商品房一套，包括住宅及地下室，房屋总价款624021元，付款方式为一次性付款。涉案合同第九条约定：“卖方应当在2008年7月30日前，将符合本合同约定交房标准并经建设、施工、设计、监理四方联合验收，质监站抽查合格的商品房及地下室（若有）交付买方使用…”。合同第十四条关于产权登记的约定：“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方责任导致买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之壹向买方累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；3、由于买方原因导致不能如期办理产权证的，卖方不承担任何责任。卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。卖方因此原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，同样按本条上述方式处理。”合同签订后，卓恭让依约交纳了购房款。2009年6月8日，重汽房地产公司实际交付了涉案房产。
另查明，涉案房产所属的济南市某楼于2010年8月16日取得初始登记，登记房屋所有权人为重汽房地产公司。2010年11月9日，卓恭让取得了涉案房产的房屋所有权证，但至今未办理土地使用权证。诉讼中，重汽房地产公司自认以其取得初始登记时间，作为合同约定的将权属登记资料向产权登记机关报备义务完成时间。
再查明，2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，规定在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局等五部门联合下发《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，进一步要求从事房地产开发经营的，应执行竣工综合验收备案制度，房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明，产权登记机关不予办理初始登记。
现卓恭让诉至原审法院，要求重汽房地产公司支付逾期办证违约金31201.05元。
原审法院认为，卓恭让与重汽房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十四条中约定“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”外，双方并无其他特别约定。该条约定的“产权登记”指的是房屋所有权登记，并不包括办理土地使用权证。卓恭让与重汽房地产公司均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起18个月内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。重汽房地产公司庭审中自认该合同约定的办证资料报备时间系其取得初始登记的时间，该主张系重汽房地产公司对该合同条款第十四条的解释，予以确认。涉案房产实际交付时间为2009年6月8日，重汽房地产公司应当于18个月内即2010年12月7日之前完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。重汽房地产公司实际于2010年8月16日取得初始登记，未构成违约，不应向卓恭让支付违约金。综上，卓恭让的诉讼请求应予驳回。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回卓恭让的诉讼请求。案件受理费580元，由卓恭让负担。
上诉人卓恭让不服原审判决上诉称：房地产权属证书包括房屋所有权证和房屋土地使用权证，根据合同第十四条约定和重汽房地产公司收集办证资料的通知，重汽房地产公司有义务为卓恭让办理房地产权证。重汽房地产公司应在约定时间内完成办理房屋所有权证、土地使用权证由其提供的资料在产权登记机关备案，其中包括土地使用权分割转让许可。根据《山东省土地登记条例》及济南市国土资源局关于办理商品房用地分割转让登记发证的规定，房地产公司应在取得整栋房屋所有权证书之日起30日内，向土地登记机关提出商品房用地宗地分割转让登记申请，土地登记机关在审核后颁发国有土地使用权分割转让许可证。购房者在办理房产登记之日起30日内，持国有土地使用权分割转让许可证、购房合同及发票等到土地登记机关办理国有土地使用证。但重汽房地产公司至今未取得土地使用权分割转让许可，致使卓恭让无法办理土地使用权证，应承担违约责任。原审判决认定合同约定的产权登记指的是房屋所有权登记、重汽房地产公司在约定时间内完成初始登记，未构成违约是错误的。请求二审法院依法改判。
被上诉人重汽房地产公司辩称：根据合同第十四条约定，重汽房地产公司仅有协助购房人办理房产证的义务，而不具有协助其办理土地使用权证的义务。现行法律也未规定出卖人必须协助买受人办理土地使用权证的强制性规范，重汽房地产公司不应承担相应的违约责任。重汽房地产公司通知买受人提交办证资料，指的是办理房产证。济南市目前实行的政策是一证上市，只要有房产证就可交易，未规定开发商必须为购房人办理分割小证。根据物权法的规定，依法建设的商品房转让时，商品房所占用的土地使用权一并转让给买受人。是否办理土地的分割不会给买受人造成不利的影响。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，重汽房地产公司在出卖涉案房屋时，有义务协助卓恭让办理房屋所有权证、土地使用权证。
我国房屋不动产物权登记的现实情况是房屋所有权和土地使用权由同一机构登记的，登记机关会向买受人颁发房地产权证，其中包含土地使用权内容；房屋所有权和土地使用权由不同机构登记的，房屋登记机构则颁发房屋所有权证。因为房屋与其占用范围内土地的不可分性，房屋所有权证书中有记载土地情况的专栏，但实际颁发的房屋所有权证书在该栏目中或未填写内容，或填写部分内容。上述两种登记方式均符合法律规定。由于两种登记方式登记内容不同，在房屋所有权与土地使用权分别登记的地区，开发商与买受人签订合同时则重点约定了房屋所有权登记的事项。
重汽房地产公司与卓恭让签订的合同第十四条的约定中，重汽房地产公司的责任应为在商品房实际交付之日起18个月内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而协助办理土地使用权证不包括在约定的商品房交付之日起18个月内。理由如下：一、济南市目前实行的登记制度是房屋所有权和土地使用权由不同机构登记，买受人只能取得房屋所有权证和土地使用权证，不可能取得房地产权证。该约定中的房地产权属证书应是指房屋所有权证。二、该条约定的履行期限为商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，并未约定买方提供办理土地使用权证所需资料和费用。三、根据买受人办理商品房土地所有权证的办理程序，卓恭让欲取得土地使用权证，应先由开发商取得整幢楼的房屋所有权证书后，向土地登记机关申请取得《国有土地使用权分割转让许可证》。购房者在办理房产证后，持国有土地使用权分割转让许可证，购房合同及发票等有关资料到土地登记机关办理《国有土地使用证》。而根据济南市国土资源局《关于成片住宅区用地分宗定界的意见》，申请土地分割登记的，同一工程规划许可证内批准的工程项目建设完成后应一并申请登记。也即只有在涉案房屋所在宗地规划内的建设项目建设完成，并取得了各栋楼的房产大证，卓恭让在办理分户房产证后，才具备办理土地使用权证的条件。
综上，重汽房地产公司将涉案房屋出卖给卓恭让之后，应协助卓恭让办理土地使用权证。但卓恭让依据双方合同第十四条的约定，要求重汽房地产公司承担逾期办理土地使用权证的违约金，理由不成立，本院不予支持。原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由上诉人卓恭让负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年八月六日
书 记 员 朱 茜