甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第277号
上诉人（原审被告）张晓剑，男，汉族，生于1983年9月21日，系“KTV音乐魔方”业主。
委托代理人姚健，甘肃鑫正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄志刚，男，汉族，生于1970年9月9日，教师。
原审被告姚力，男，汉族，生于1971年11月22日，系“KTV音乐魔方”业主。
委托代理人姚健，甘肃鑫正大律师事务所律师。
上诉人张晓剑因与被上诉人黄志刚、原审被告姚力房屋租赁合同纠纷一案，不服灵台县人民法院（2013）灵民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭于2014年12月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：黄志刚与张晓剑、姚力于2011年3月25日签订房屋租赁合同，约定由张晓剑、姚力租赁黄志刚位于灵台县城步行街5号楼7号、10号营业用房525.07平方米，用于经营“KTV音乐魔方”，租赁期限12年，前三年每年租金10万元，合同签订之日交10万元，下余20万元于次年6月1日之前付清，以后每三年提前一个月按照市场行情订立新的租金协议，调整租金。同时约定，任何一方不履行义务，都可视为违约，违约方应给付无过错方总房租20%的违约金；出现一方违约，无过错方可终止合同。合同签订后，张晓剑、姚力给付黄志刚租金10万元。2012年6月，张晓剑、姚力未完全履行协议，为此，双方协商确定，后两年房租按月给付，每月月初给付下月房租1万元，止2012年11月30日，张晓剑、姚力给付黄志刚房屋租赁费4万元，下欠6万元（计至2013年5月底）至今未付。本案在审理中，黄志刚申请对张晓剑、姚力经营的“KTV音乐魔方”内空调、音响、电视机、点播器予以保全，法院审查后对该部分财产采取了保全措施。另查明，张晓剑、姚力尚欠物业费13127.50元、暖气费23628元、垃圾清运费525.07元。
原判认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。张晓剑、姚力不按合同约定交纳房屋租赁费，经黄志刚多次催告，虽口头表示交纳，但至今并未实际交纳下欠的房屋租赁费，属违约行为，应负本案的全部责任。黄志刚要求解除合同，交回租赁的房屋，给付下欠房租费、物业费、暖气费、垃圾清运费，证据充分，理由成立，应予支持。黄志刚要求按合同约定计算，由张晓剑、姚力给付违约金6万元并未超出法律规定，亦应支持。张晓剑、姚力以租赁房屋装修费用过大，解除合同会给其造成太大损失为由不愿解除合同，但由于其违约行为导致合同解除，解除合同后造成的损失应由张晓剑、姚力自负。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条第（二）项之规定，作出如下判决：一、解除原告黄志刚与被告张晓剑、姚力之间签订的房屋租赁合同；被告张晓剑、姚力负责交回租用原告黄志刚所有的位于灵台县城步行街5号楼7号、10号营业房。二、被告张晓剑、姚力付给原告黄志刚房租费6万元（算至2013年5月底）、物业费13127.50元、暖气费23628元、垃圾清运费525.07元。三、被告张晓剑、姚力给付原告黄志刚违约金6万元。上述内容，限判决生效后10日内履行。案件受理费3455元，保全申请费520元，合计3965元，由被告张晓剑、姚力全部负担。
张晓剑上诉称：一、原判认定事实不清。上诉人与黄志刚签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为12年，租金为前三年每年10万。经营一年后，由于生意启动时间不长，加之预交前期房租、装修房屋、购置设备开支很大，资金周转紧张，经黄志刚同意，上诉人先后支付4万元租金，下欠6万元租金过春节之前付清（有黄志刚出具的收条佐证）。但黄志刚不遵守双方约定，多次拒不接受剩余6万元租金，坚持要求解除合同（有黄志刚与上诉人的录音对话佐证）。因此，并不是原判认定的上诉人不履行合同义务，而是黄志刚拒收房屋租金。二、原判适用法律错误。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中黄志刚要求解除合同，既没有向上诉人送达催款通知书，也没有向上诉人送达合同解除通知书。原判违背合同稳定性原则，强行判令解除合同，明显适用法律错误。据此，请求二审撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
黄志刚答辩称：一、张晓剑、姚力不履行房屋租赁合同义务，拖欠租金七个月，答辩人才向原审法院提起诉讼。审理中，原审法院多次主持调解，让张晓剑、姚力履行合同，交清拖欠房租，但张晓剑、姚力仍拒绝履行合同，在拖欠房租12个月后原审法院才作出判决解除合同，故不存在认定事实不清的问题。根据双方签订的合同约定，前三年租金每年10万元，共计30万元，合同签订之日先交一年租金，下余两年租金次年5月30日之前一次性交清。任何一方不履行义务，都视为违约。2012年5月，答辩人按合同约定催要下余两年租金，张晓剑、姚力以资金紧张为由未给付，至同年6月底，仅催要到1万元。后经多次催要，张晓剑、姚力仍不履行合同义务。无奈，双方达成按每月支付1万元租金的口头协议（每月初支付下月租金）。但至同年12月底仅支付3万租金，下欠3万元仍以各种理由拒绝支付。答辩人为维护自身合法权益，才于2013年1月4日向原审法院提起诉讼，要求解除合同。审理中，法院多次调解，让张晓剑、姚力付清下欠租金后按原合同继续经营，张晓剑、姚力虽口头答应，但均未履行法院协调意见。庭审中，答辩人仍然同意按法院协调意见由张晓剑、姚力支付下余八个月租金8万元后可继续经营，维持合同有效。但张晓剑、姚力既未履行法院协调意见，也未履行合同约定。原审法院于2013年6月9日才作出判决，解除了双方之间的房屋租赁合同。同年8月，在张晓剑、姚力拒不履行判决的情况下，答辩人向原审法院申请强制执行，在执行中，法院多次调解让交清租金后签订合同继续经营，但张晓剑、姚力仍拒交房租，拒绝履行判决。因此，不存在张晓剑、姚力多次向答辩人交房租而答辩人拒不接收之说。据此，原判认定事实清楚。二、张晓剑、姚力已放弃上诉权限，上诉期已过，现无权上诉。原审法院对本案作出判决后，姚力作为“魔方音乐厅”法人已签收了民事判决书，因张晓剑长期在外，拒不到庭，本案立为执行案件后，原审法院于2013年8月1日向张晓剑、姚力发出执行通知书，但此二人拒绝履行义务。原审法院于2014年2月21日组织强制执行时，此二人都在场。同年7月18日，姚力与答辩人再次在原审法院商议遗留问题。以上事实证明，张晓剑、姚力一直承认已经具有法律效力的（2013）灵民初字第63号民事判决，不存在原审法院未送达判决书、其不知情的情况，实际该判决书已在2013年6月由姚力签收。现时隔一年多，本案已执行结束，张晓剑、姚力却提起上诉，是对法律严肃性的公然挑战。
姚力的意见与张晓剑相同。
经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，张晓剑当庭提交房租费收条2份，银行卡存款业务回单3张，录音光盘1张（附录音文字注释1份）。经当庭质证，黄志刚对上述证据的真实性无异议，但认为张晓剑与其通话时其正在路上开车，说好回来后再谈，等其回来后，张晓剑再未与其联系过继续支付租金的事。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、姚力是否为本案适格的上诉人；二、张晓剑、姚力在履行合同中是否违约。
一、关于姚力是否为本案适格的上诉人问题。根据原审法院移送的（2013）灵民初字第63号民事一审卷宗装订的宣判笔录和送达回证记载，原审法院于2013年6月28日上午10点宣判时，黄志刚到庭，张晓剑、姚力均未到庭。同年7月3日17时45分，姚力到原审法院领取了（2013）灵民初字第63号民事判决书，并在宣判笔录和送达回证上签了自己和张晓剑的名字，且捺有指印。尽管张晓剑、姚力于2014年8月20日又到原审法院各领取了一份（2013）灵民初字第63号民事判决书，但其二人当日是以其遗失以前领取的判决书为由向原审法院索要判决书，并非原审法院向其重新送判决书。而姚力在2013年7月3日领取判决书后，在法定上诉期限内并未提起上诉，已放弃了法律赋予的上诉权，证明其已服判。据此，姚力已无权上诉，其不属本案中适格的上诉人，其诉讼地位应为原审被告。
二、关于张晓剑、姚力在履行合同中是否违约的问题。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（二）项、（三）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第二百二十七条又规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。本案双方当事人在2011年3月25日签订的房屋租赁合同中明确约定前三年租金共计30万元的交款时间及方式为，合同签订之日交一年租金，下余租金次年同月同日之前交清，交款以现金方式进行；出租人的主要权利为按期收回租金，如发现承租人有违约情形有权终止合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失，给付违约金；承租人的主要义务就是按约定交付租金，在合同期内承担与门店有关的水、电、暖、物业、卫生、电视收费等义务。同时约定了提前终止合同的两种情形：一是无过错提前终止，按合同变更条款办理；二是有过错提前终止，即出现一方违约的情形，按双方的权利和义务关系进行确认、处理。还约定任何一方不履行义务，都视为违约；违约方应给付无过错方总租金20%的违约金，并赔偿对方损失。据此，按合同约定的付款期限，张晓剑、姚力本应在2012年3月25日之前付清2012年6月1日至2013年6月1日期间的房屋租金20万元，但黄志刚认为只要张晓剑、姚力在2012年6月1日前付清下余租金20万元，就算是在约定的期限内履行了合同义务。然而，截止2012年6月5日，张晓剑、姚力未支付分文租金，已构成根本违约。后经黄志刚催要，张晓剑、姚力于同年6月6日、6月11日分别支付1万元，共计2万元，主要债务仍未履行。后经双方口头协商，租金按月支付，每月初付下月租金，但张晓剑、姚力以资金紧张为由，迟迟不予履行，经黄志刚多次催要，仅于同年9月30日、11月28日分别付1万元，共计2万元，又一次违约。张晓剑、姚力于2012年共计支付4万元租金后再未支付。在黄志刚于2013年1月4日提起诉讼后，张晓剑、姚力亦未支付租金。原审法院于2013年5月27日开庭审理本案中征求调解意见时，张晓剑只愿意支付第二年度剩余租金6万元，认为两年剩余租金16万元一次性拿不出来，姚力表示支付剩余6万元租金后打算将租赁黄志刚的房屋转让。由此证明，张晓剑、姚力在合同约定的履行期限内不履行债务，逾期后又迟延履行主要债务，经黄志刚催要后在合理期限内仍未履行主要债务，根据双方约定的解除合同条件，并依据《合同法》的上述规定，因张晓剑、姚力的违约行为，致双方签订的房屋租赁合同目的不能实现，黄志刚向法院提起诉讼要求解除合同，是依法保护自己作为出租人的权利。
至于张晓剑提出依照《合同法》第九十六条规定，黄志刚主张解除合同，应当向其通知，但黄志刚既未向其送达催款通知书，也未向其送达合同解除通知书的问题，因该条规定对行使解除权的通知形式未做规定。如果合同约定或者法律规定通知的具体形式的，必须按照约定或者规定的通知形式通知对方，否则不产生法律效力。如果没有约定或者规定通知形式的，由解除权人自由选定通知的形式。本案双方当事人在合同中并未约定一方行使解除权时须向对方送达催款通知书或解除合同通知书，而是约定因过错提前终止合同时，即出现一方违约的情形，按双方在合同中约定的权利和义务关系进行确认、处理，故张晓剑、姚力不按合同约定的期限支付租金就是违约行为，黄志刚不需向其发出书面通知书，以口头通知解除合同就已履行了通知义务。另外，张晓剑以其在一审庭审结束后与黄志刚的通话录音欲证明其主动支付租金而黄志刚拒绝接受，但该通话录音仅能证明其有继续支付租金的意思表示，并不能否定其先前的违约行为。而且，从通话内容证明张晓剑明确知道黄志刚的银行卡号，其在电话中只是反复问黄志刚要不要房费，如果要就把钱打过去，不要就不打款了。张晓剑当时既未说明打算支付租金的具体数额，以后也未实际支付。
综上，原判认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判处结果适当。张晓剑的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3445元，由张晓剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 赵 雄
代理审判员 曹海荣
二〇一四年十二月九日
书 记 员 晁 超