广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第68号
异议人：谢桂洪，住所地广州市海珠区。
异议人：谢桂华，住所地广州市海珠区。
异议人：谢志明，住所地广州市海珠区。
上述众异议人的共同委托代理人：李斐、张少丽，均为广东华瑞兴律师事务所律师及实习律师。
申请执行人：伍时彪，住所地广州市白云区。
被执行人：梁银，住所地广州市越秀区。
被执行人：黄毅锋，住所地广州市越秀区。
申请执行人伍时彪依据已经发生法律效力的（2011）穗海法民三初字第3118号民事调解书申请执行被执行人梁银、黄毅锋房屋买卖合同纠纷的（2012）穗海法执字第789号一案，该案在执行过程中，本院于2012年7月25日作出（2012）穗海法执字第789号执行裁定书，查封了登记在被执行人梁银名下的广州市越秀区海珠路某房的房屋产权。现异议人谢桂洪、谢桂华、谢志明提出异议，要求法院解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，公开进行了听证质证，异议人及其委托代理人李斐、张少丽，申请执行人伍时彪到庭参加听证，被执行人梁银、黄毅锋经本院依法送达听证通知书及执行异议申请书，无正当理由拒不到庭参与质证，本院依法缺席审理。本案现已审查终结。
异议人认为：异议人于2011年7月8日通过中介公司广州盛唐房地产代理有限公司与被执行人梁银签订了购买涉案房屋的《买卖合约》，异议人于2011年9月13日前向梁银交齐涉案房屋的全部房款共计1345000元，其中7800元已由租金充抵，并已实际占有该房屋，通过出租方式将涉案房屋出租给其他人，同时于2011年9月9日向相关管理部门缴纳房地产交易手续费、印花税、房屋登记费、房屋契税等税费，提交办理交易登记的所有资料，上述事实已有（2012）穗天法民四初字第998号民事判决书证明。广州市房地产交易登记中心于2011年9月9日出具了《广州市房地产交易登记中心受理回执》。根据上述事实以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人向梁银购买的涉案房屋符合上述规定，属于法院不得查封、扣押、冻结的房产，理由如下：1、异议人与梁银之间的房屋买卖合同是于2011年7月8日签订，先于（2011）穗海法民三初字第3118号民事调解书的生效时间，即2012年1月17日生效，签订时间早于生效时间，异议人对此时间并不知情，而异议人事先并不知道梁银与伍时彪之间的房屋买卖合同纠纷事宜；2、异议人是通过中介公司的中介服务向梁银购买涉案房屋；从上述1、2两点分析可知异议人在主观上是善意的，对本案没有过错；3、异议人已向梁银支付全部房款1345000元整，向有关机关缴纳了房屋转让所需的税费，并于2011年9月9日向房地产交易登记中心递交了过户申请，由于房地产交易登记的原因耽误了过户；4、异议人已实际占有涉案房屋，并已实际收取了涉案房屋租户的租金。综上，现依据上述规定特申请法院解除对涉案房屋的查封措施。
异议人向本院提交了如下证据：1.《买卖合约》；2.购房发票、转账凭证、收款收据；3.广州市房地产交易登记中心受理回执、广州市契税纳税申报表、个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表、房管局相关收费票据、中介及咨询服务费确认书及收据；4.房屋租赁协议书、承租人身份证、收租收据；5.（2012）天法执异字第14号执行裁定书、（2012）穗天法民四初字第998号民事判决书及生效证明书、（2013）穗越法执外异字第5497-1号执行裁定书、（2013）穗越法执字第5497号执行裁定书；6.房地产登记薄查册表。
申请执行人伍时彪答辩认为：不同意异议人的异议请求。我方和被执行人2010年有债务纠纷，被执行人欠了我方60万元，以涉案房屋抵债，双方做了公证证明；另外我方与被执行人也是房屋买卖合同纠纷，案号是（2011）穗海法民三初字第3118号，因为被执行人欠很多人的债务，不够偿还欠我方的债务，我方需要参与分配；至于异议人提出的异议请求我方是同情异议人的，但涉案房屋仍然登记在被执行人的名下，所以我方还是有权利要求法院拍卖涉案房屋并分配应该归还我的份额，至于怎样裁决由法院决定。
申请执行人向本院提交了如下证据：1.（2011）穗海法民三初字第3118号民事调解书；2.（2011）穗越法民一初字第3915-1号民事裁定书；3.《公证书》。
被执行人梁银、黄毅锋没有提出答辩意见。
经审理查明：申请执行人伍时彪依据本院于2012年1月17日作出的（2011）穗海法民三初字第3118号民事调解书申请执行被执行人梁银、黄毅锋房屋买卖合同纠纷一案，该案在执行过程中，本院于2012年7月25日作出（2012）穗海法执字第789号执行裁定书，查封了登记在被执行人梁银名下的广州市越秀区海珠路某房的房屋产权。
据房地产登记簿查册表记载，涉案房屋登记的产权人为被执行人梁银。
2011年7月8日，异议人谢桂洪、谢桂华、谢志明通过中介公司与被执行人梁银签订了《买卖合约》，约定梁银将涉案房屋出售给异议人，价格为1345000元。合同签订当天，异议人谢桂洪、谢桂华、谢志明支付定金50000元；同年8月9日支付860000元、9月8日支付30000元、9月9日支付390000元；9月13日支付15000元，其中7153元从银行转入，另外7847元是以租金冲抵。梁银出具了5张收据确认收到异议人共计1345000元房款。2011年9月13日，梁银将涉案房屋交付异议人。同年9月9日，异议人向广州市房地产交易中心递交过户申请，并缴纳房地产交易手续费、印花税、房屋登记费、房屋契税等税费，广州市房地产交易登记中心于当天出具了受理回执。异议人还提交了房屋租赁协议书、承租人身份证、收租收据，证明异议人已实际占有涉案房屋并已出租。申请执行人对异议人提交的证据均无异议，但提交了广州市南方公证处（2010）南公证内字第35221号《公证书》，证明2010年9月20日，梁银签订委托书，委托申请执行人等人全权代表其办理涉案房屋提前还款、赎契、领取房产证、代为办理（涂销）抵押登记、依法出售、办理卖房交易过户的手续等。
另，异议人表示其于2011年9月9日向房管局递交产权转移登记申请，但涉案房屋从2011年9月30日起，先后被广州市天河区人民法院、广州市越秀区人民法院查封，上述查封直至2014年7月23日已全部解除，目前涉案房屋仍因本院作出的（2012）穗海法执字第789号执行裁定书和协助执行通知书被查封，故而至今无法过户。
本院认为：1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房屋登记在被执行人梁银名下，故本院裁定予以查封于法有据。2.根据上述《规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议人向被执行人梁银购买涉案房屋，已付清房款并实际占有涉案房屋，上述时间均在本院作出（2011）穗海法民三初字第3118号民事调解书、（2012）穗海法执字第789号执行裁定书和协助执行通知书之前。涉案房屋虽尚未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错。故异议人提出的异议理由成立，本院予以支持。申请执行人主张因梁银将涉案房屋抵债，已公证委托其全权代办涉案房屋的领证、（涂销）抵押等手续，但该公证内容并非抵押担保也未办理抵押登记，不能对抗第三人，梁银作为涉案房屋的产权人，有权处分涉案房屋，将涉案房屋出售给异议人，故申请执行人的答辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条之规定，裁定如下：
一、异议人谢桂洪、谢桂华、谢志明提出的异议理由成立。
二、中止对梁银名下广州市越秀区海珠路某房的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 林少宁
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 苏韵贤