江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01468号
上诉人（原审被告）苏巧云。
委托代理人卞富山，连云港市新浦区云台法律服务所法律工作者。
委托代理人潘东举。
被上诉人（原审原告）王立久。
被上诉人（原审原告）韦东。
上诉人苏巧云因与被上诉人王立久、韦东房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日、8月20日、12月24日公开开庭审理了本案。上诉人苏巧云的委托代理人卞富山、潘东举，被上诉人王立久、韦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王立久、韦东一审诉称：王立久、韦东于2006年11月购买位于连云港市南极北路118号4层6号、5层6号的房屋并于同年11月13日办理产权证。该房屋在购买时已由供销社租给供销宾馆经营，期限10年，即从1996年12月1日至2006年11月30日止。在租赁期间，供销宾馆在2003年3月26日与夏岩伟签订房屋及财产租赁合同，从2003年6月1日至2013年5月31日止。2005年6月12日，供销宾馆与夏岩伟、苏巧云三方签订房屋及财产租赁合同，供销宾馆同意与夏岩伟签订的合同权利义务由苏巧云履行。2007年3月，王立久、韦东与供销宾馆、强农公司签订了房屋租赁协议，协议约定王立久、韦东将南极北路4层6号、5层6号部分房屋共计14间出租给供销宾馆由其交聚丰宾馆经营，年租金为35000元，租期从2006年11月5日至2013年5月31日止。协议生效后，租金一直由供销宾馆向苏巧云收取后向王立久、韦东转交。2012年1月1日起至2014年4月9日止，王立久、韦东多次要求苏巧云给付租金及房屋使用费，苏巧云拒绝给付。现王立久、韦东诉至法院，要求苏巧云给付租金49583元（2012年1月1日至2013年5月31日共17个月租金）、房屋占有使用费32085元（从2013年5月31日至2014年4月9日，按照租金标准计算），共计81668元，由苏巧云承担本案诉讼费用。
苏巧云一审答辩称：王立久、韦东漏列主体，房屋所有权人为王立久、韦东和ＸＸ、徐桂芝四人共有，且王立久、韦东起诉已过诉讼时效。王立久、韦东起诉苏巧云主体错误，该房屋由夏岩伟租用，后由聚丰公司使用而苏巧云作为个人未使用该房屋，也未和王立久、韦东签订租赁协议，王立久、韦东应向供销总社主张权利，判决书确定苏巧云为次承租人，王立久、韦东无权向苏巧云主张权利。本案债权转让依法不能成立，只能由债权人通知，本案转让并非由债权人通知。
原审法院经审理查明：2007年3月10日，王立久、韦东与案外人连云港市供销宾馆、连云港市强农物资公司签订房屋租赁协议，约定王立久、韦东将连云港市新浦南极北路118号四层6号、五层6号共计418.24平方米房屋租给供销宾馆，由其交聚丰宾馆经营，租赁期限为2006年11月5日至2013年5月31日，年租金35000元。该合同还约定了其他事项。
2003年3月26日，连云港市供销宾馆与夏岩伟签订房屋及财产租赁合同，约定供销宾馆将南极北路118号房屋及财产租赁给夏岩伟，租赁期限从2003年6月1日至2013年5月31日。
2005年6月12日，供销宾馆（甲方）、聚丰大酒店夏岩伟（乙方）、聚丰大酒店苏巧云（丙方）三方签订《〈房屋及财产租赁合同〉承租方主体变更及相关事项协议书》，三方约定，甲方同意乙方将2003年3月26日双方签订的《房屋及财产租赁合同》的承租方权利义务转让给丙方。丙方愿意承受上述租赁合同承租方的权利和义务并按《房屋及财产租赁合同》约定的条款履行。
原审法院另查明，王立久、韦东于2006年11月13日取得了涉案房屋的产权证，系涉案房屋的所有权人。涉案房屋的房租由供销宾馆收取后交由王立久、韦东。苏巧云于2014年4月9日交付了涉案房屋，但未给付2012年1月1日至2013年5月31日的租金49583元（年租金为35000元，共计17个月）及此后的房屋占有使用费30013.7元（从2013年6月1日至2014年4月9日共计313天，参照年租金35000元计算）。
2014年11月21日，王立久、韦东与连云港市供销宾馆签订债权转让协议，约定：1、供销宾馆将代收新浦南极南路118号四层6号，五层6号房屋租金权利一并转让给韦东、王立久；2、协议签订后，由韦东、王立久向苏巧云（新浦聚丰大酒店）主张权利；3、如韦东、王立久主张权利未解决，与供销宾馆无关；4、协议签订后，由韦东、王立久负责通知苏巧云（新浦聚丰大酒店）。
2014年12月16日，王立久、韦东向苏巧云发出租金催要通知，载明：你承租将南极路11号四层六号、五层六号共计418.24平方米房屋，2012年1月1日至2013年5月31日租金经过多次催要一直未给付，经与供销宾馆协商，供销宾馆将房屋收取租金权转让给产权所有人韦东、王立久，年租金三万五仟元整。2013年5月31日到期后仍继续占有使用房屋至2014年4月9日。现产权所有人韦东、王立久向苏巧云催要合同期内未予支付租金和逾期房屋占有使用费，特此通知，请苏巧云，潘东举收到通知后2日内予以支持，否则将依法追要。
王立久、韦东曾于2014年起诉至原审法院，后于2014年12月15日撤诉，原审法院依法作出民事裁定书，准许撤回起诉。
原审法院认为：王立久、韦东与连云港市供销宾馆签订的房屋租赁协议、债权转让协议及供销宾馆、聚丰大酒店夏岩伟、聚丰大酒店苏巧云三方签订《〈房屋及财产租赁合同〉承租方主体变更及相关事项协议书》均是各方当事人真实意思表示，该协议的内容不违反我国有关法律、法规的规定，依法应受法律保护。苏巧云作为涉案房屋的次承租人和实际使用人，应按合同约定交付租金及租赁期满后的房屋占有使用费。连云港市供销宾馆将收取租金的权利转让给房屋所有权人韦东、王立久，并约定由韦东、王立久负责通知，且王立久、韦东已履行了通知义务，要求苏巧云给付租金及房屋占有使用费。苏巧云应按照合同约定给付2012年1月1日至2013年5月31日的租金49583元及房屋占有使用费30013.7元，共计79596.7元。
苏巧云称租金已给付至2012年底，但其未提供证据证明，原审法院不予采信。苏巧云辩称债权转让应由债权人市供销宾馆通知，王立久、韦东通知不产生转让效力。依照法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原审法院认为，王立久、韦东与市供销宾馆签订了债权转让协议，约定由王立久、韦东进行通知，王立久、韦东也履行了通知义务，且王立久、韦东是房屋的所有权人，足以产生债权转让通知债务人的效力。故对苏巧云的该抗辩，不予采信。苏巧云抗辩称房屋的所有权人为四人，但本案仅王立久、韦东二人起诉，主体不适格。原审法院认为，本案的合同主体仅为韦东、王立久，且房屋所有权人ＸＸ系韦东之妻，徐桂芝系王立久之妻，王立久、韦东的主体资格并无不当，王立久、韦东有权依据合同起诉。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决苏巧云于判决生效后十日内一次性给付王立久、韦东79596.7元。一审案件受理费1840元，由苏巧云负担。
上诉人苏巧云对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、连云港市聚丰大酒店有限公司（以下简称聚丰公司）是本案的次承租人和实际使用人，次承租人的地位已有江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第0232号民事判决所确认，上诉人作为占有10%股份的投资人，与涉案房屋租赁合同不存在权利义务关系，一审判决将上诉人列为债务人违反了合同相对性；2、涉案租金债权转让并未生效，被上诉人从未向上诉人邮寄债权转让通知，只邮寄了债权转让协议，则基于“通知”发生的法律后果无从发生，因债权转让通知的义务主体必须是原债权人，则即使被上诉人向上诉人邮寄了债权转让通知，也不发生法律效力，法律也未作出“除外”规定；3、被上诉人的诉讼请求超过1年的诉讼时效；4、2003年3月26日的《房屋及财产租赁合同》第二条第四项约定定金10万元应当在租赁期满前一季度冲抵租金，另外上诉人与供销宾馆“有帐未结”，以上两项均应冲抵租金，一审法院对此未予考量；5、因债权转让通知对上诉人未发生法律效力，被上诉人关于房屋使用费的请求没有依据；6、本案程序违法，漏列涉案房屋所有权人，漏列第三人。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人王立久、韦东答辩称：1、上诉人认为一审判决认定苏巧云作为涉案房屋次承租人和实际使用人错误没有事实和法律依据，该认定在上诉人诉其优先购买权被侵害一案的一、二审及再审中予以查明；2、上诉人认为其个人与涉案房屋租赁合同不存在关系错误，原租赁合同甲方供销宾馆的权利部分转让给答辩人，乙方聚丰大酒店夏岩伟的权利义务全部转让给上诉人，上诉人在2009年申请注销聚丰大酒店，债权债务由上诉人负责，同年4月成立聚丰公司，上诉人丈夫为法人，苏巧云为股东，依据江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第0234号民事判决查明情况，在投资人、法人变更过程中均载明上诉人本人承担债权债务；3、债权转让协议约定由受让人通知，受让人将转让协议和作为新债权人催要租金及使用费的通知一并寄送给上诉人，上诉人也表示收到，因《中华人民共和国合同法》第八十条未明确必须由原债权人通知债务人，故上诉人以不是原债权人通知为由认为转让协议无效无法律依据；4、被上诉人在上诉人诉其优先权被侵害一案的一、二审及再审的诉求、庭审辩论及答辩状中多次明确向上诉人催要过房屋租金及占有使用费，并多次电话或书面（2013年6月3日、2013年11月15日）向上诉人邮寄租金催要通知及交房通知，并于2014年10月13日向原审法院提起诉讼后又撤诉，后又与债权转让事宜与上诉人代理人潘东举进行面谈，并进行电话沟通，2014年12月16日被上诉人将债权转让协议和作为新债权人催要租金及使用费的通知通过顺丰邮寄给上诉人，上诉人代理人潘东举已经签收；5、上诉人认为供销宾馆欠钱一事可以通过其他途径解决。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，上诉人苏巧云向本院提供下列证据：
1、名称预先核准通知书，证明拟设立企业股东出资额；
2、公司股东出资情况表，证明出资人持股比例出资时间；3、营业执照，证明注册资本10万元；
4、保证书，证明成立聚丰公司后，原营业执照注销前的债权债务由苏巧云本人负责，反之，成立公司后的债权债务由公司负责；
5、通知，证明第一次向聚丰公司要钱；
6、房屋催缴通知（发给聚丰公司的通知书），证明：自认涉案房屋租赁协议是与供销宾馆签订的，上诉人并不知情；无证据证明2013年6月3日之前向上诉人或公司要过所谓的涉案房屋租金；
7、房屋催缴通知书（发给供销社的通知书），证明所谓三方协议上诉人不知情；
8、起诉状（第一次起诉状），证明目的同上；
9、起诉状（第二次起诉状），证明：三方协议上诉人不知情；无证据证明2013年6月3日之前向上诉人或公司要过钱；此债权转让不合法；
10、2003年10月27日供销宾馆出具的定金收据，证明上诉人与供销宾馆之间尚有账目未结，该10万元应当冲抵租金；
11、照片一张，证明聚丰大酒店门前因道路改造现规划为单行道；
12、聚丰大酒店向供销总社要求赔偿的报告一份，证明根据聚丰大酒店与供销宾馆的约定因道路改造、水管改造、电机维修等情况，供销宾馆应当对聚丰大酒店给予赔偿；
13、连云港市公安局新浦分局责令改正通知书一份，证明因供销宾馆提供的消防通道不合格导致聚丰大酒店停业整顿；
14、2009年8月31日罚款的收据一份，证明因消防通道不合格被公安部门罚款5000元，该5000元是由供销宾馆从租金从扣除；
15、聚丰公司与供销总社结算明细三份，证明不欠供销宾馆的钱，但具体数额还在结算中；
16、2006年7月25日聚丰大酒店与供销宾馆补充协议一份，证明因供销宾馆的过错减免聚丰大酒店房租，也证明了因道路改造、水管改造、电梯维修等各种原因造成的损失应当由供销宾馆予以补偿，上诉人与供销宾馆于2007进行了结算，2007年之前的账已经全部结清，在2007年之前进行了道路改造，因此给聚丰宾馆造成了损失，供销宾馆给予了赔偿，2012年道路又进行了改造，供销宾馆也应当给予赔偿，具体损失数额还没有结算。
被上诉人王立久、韦东质证称：证据1、3不是原件；证据2、出资比例与（2014）连民初字第233号判决书第三页原审法院审理查明部分不符，原审判决中没有涉及到出资的问题；证据4、与本案无关；证据5、对真实性予以认可，我们是催他交房的，先是口头通知，他不交，后又书面通知；证据6、7、要求出示原件，生效判决已经证实了上诉人是知情的；证据8、9、生效判决已经证实了上诉人是知情的，关于证据9，我们2013年6月3日之前多次向上诉人要过钱，上诉人提供的电话录音可以证实；债权转让是合法的，在转让之前曾经口头通知过上诉人；证据10、上诉人从2012年到2014年4月份欠了两年半的租金将近90万元，这10万不足以冲抵两年半的租金；证据11、不能反映出拍摄时间，有可能是在2010年之前的；证据12、上诉人与供销宾馆在2012年有一个结算单，2012年之前的所有问题都已结算完毕；证据13、14、关于消防罚款的问题，上诉人违反了第四条第七款的规定，应当自己负责；证据15、因为上诉人经常拖欠租金，所以与供销宾馆把以前的账结清后写了这份清单，按照清单上2011年以前的账已经结清了。
本院对上诉人苏巧云提交证据的认证意见如下：关于证据3，因上诉人未提供原件，被上诉人对其真实性不予认可，本院对其真实性也不予认可；关于证据1、2、4、5、6、7、8、9，本院对其真实性予以认可；关于证据11，该照片无法反映出拍摄的时间、位置，无法证明上诉人的证明目的；关于证据12，该报告系上诉人单方制作，尚未得到市供销社、供销宾馆的答复，无法确定是否存在损失及损失的具体数额，市供销社、供销宾馆也未实际支付，故该报告无法证明上诉人的证明目的；关于证据13、14，该笔5000元罚款已在2009年租金中予以扣除；关于证据10、15、16，上诉人与供销宾馆尚未正式结算，该结算明细无法证明上诉人的证明目的。
本案二审争议焦点为：1、上诉人是否是本案的适格被告；2、涉案债权转让协议对上诉人是否发生效力；3、本案是否已经超过诉讼时效；4、上诉人是否欠被上诉人租金及房屋使用费，若欠，数额是多少。
关于本案的第一个争议焦点。本院认为，根据2005年6月12日协议书约定，供销宾馆同意聚丰大酒店夏岩伟将2003年3月26日房屋及财产租赁合同的承租方权利义务转让给聚丰大酒店苏巧云，聚丰大酒店苏巧云愿意承受上述租赁合同承租方的权利和义务并按2003年3月26日房屋及财产租赁合同约定的条款履行。2005年7月，聚丰大酒店的投资人变更为苏巧云，之后聚丰大酒店一直是投资人苏巧云在经营。2009年3月，苏巧云向工商管理部门申请注销聚丰大酒店，并保证原营业执照注销前的债权债务由苏巧云本人负责，同时申请成立连云港市新浦区聚丰大酒店有限公司。依据2007年3月10日房屋租赁协议的约定，涉案房屋由供销宾馆交聚丰宾馆（即聚丰大酒店）经营，苏巧云个人仍应当对聚丰大酒店的债权债务承担责任。另外，（2014）连民终字第0232号民事判决中认定苏巧云在合同关系中属于次承租人的身份，未认定苏巧云投资成立的聚丰公司是租赁合同的次承租人。故原审法院将上诉人苏巧云列为本案当事人并无不当，上诉人认为其不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于本案的第二个争议焦点。本院认为，根据2014年11月21日供销宾馆与被上诉人签订债权转让协议，上诉人已收到该债权转让协议，且对该债权转让协议的真实性没有异议，法律未明确规定履行债权转让通知义务人只能是原债权人，故债权受让人向债务人发出的债权转让通知同样具有法律效力。现债权受让人王立久、韦东已通知苏巧云涉案租金债权转让事宜，故涉案债权转让对苏巧云发生效力，苏巧云应向债权受让人王立久、韦东履行债务。另外，上诉人称其不知债权转让通知的内容，但现经过庭审其已经知道债权转让通知的内容，原审法院判决上诉人支付被上诉人租金及房屋使用费并无不当。
关于本案的第三个争议焦点。本院认为，依据2007年3月10日房屋租赁协议的约定，租期从2006年11月5日至2013年5月31日止，但自2012年1月1日起至2014年4月9日止，上诉人未支付租金和房屋使用费。本院认为，上诉人使用和占有涉案房屋的行为一直处于持续的状态，被上诉人于2013年6月3日向上诉人邮寄催交租金的通知，并未超过诉讼时效，且被上诉人在上诉人欠付租金期间多次通过电话、信函、面谈、诉讼等方式向上诉人主张权利，其行为已经造成诉讼时效的中断，故本案被上诉人向原审法院主张权利时并未超过诉讼时效，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于本案的第四个争议焦点。关于上诉人是否欠被上诉人租金及房屋使用费的问题，上诉人认为其租金交2012年底，之后的租金及房屋使用费因其与供销宾馆账目未结清至今尚未交纳，因在原审中上诉人未能举证其已交纳2012年的租金，故目前可以确认的是上诉人2012年1月1日至2014年4月9日的租金及房屋使用费未交纳。现上诉人租赁房屋的部分系被上诉人所有，被上诉人基于2007年3月10日由王立久、韦东，连云港市供销宾馆及连云港市强农物资公司签订的房屋租赁协议向上诉人主张租金及房屋使用费并无不当。关于上诉人欠付租金及房屋使用费数额的问题，上诉人上诉称其与供销宾馆有帐未结，但这些账目上诉人并未与供销宾馆进行实际结算，是否存在账目未结，未结账目的数额是多少，目前无法确定，上诉人认为其与供销宾馆有帐未结，可以另行主张，本案中对此不予处理并不影响上诉人向供销宾馆主张权利，故本院认为上诉人主张以这些账目抵消租金及房屋使用费的上诉理由不能成立，原审法院判决上诉人依据合同约定支付租金及房屋使用费并无不当。
综上，上诉人苏巧云的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1840元，由上诉人苏巧云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。