江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3499号
上诉人（原审被告）南京鑫豪文化娱乐有限公司，住所地南京市玄武区北京东路8号2楼。
法定代表人赵庆霞，该公司总经理。
委托代理人陈爱东，江苏容川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京丝织厂，住所地南京市玄武区北京东路*号。
法定代表人盛家兴，该厂厂长。
委托代理人曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托代理人黄春，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京达明文化产业管理有限公司，住所地南京市玄武区北京东路8号。
法定代表人李建成，该公司董事长。
委托代理人曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托代理人黄春，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人南京鑫豪文化娱乐有限公司（以下简称鑫豪文化公司）因与被上诉人南京丝织厂、南京达明文化产业管理有限公司（以下简称达明文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人鑫豪文化公司的委托代理人陈爱东，被上诉人南京丝织厂、达明文化公司共同的委托代理人曹葳、黄春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京丝织厂、达明文化公司原审共同诉称，2013年1月1日，其与鑫豪文化公司签订《租赁协议》、《补充协议》，约定：南京丝织厂、达明文化公司将位于南京市北京东路8号恒鑫大厦北楼二楼（建筑面积1500平方米）出租给鑫豪文化公司经营使用；租期6年，年租金102万元，管理费每年68万元；协议签订后，南京丝织厂、达明文化公司给予鑫豪文化公司5个月免租期用于装修。自2013年6月1日起鑫豪文化公司迟迟不付租金及管理费，经南京丝织厂、达明文化公司多次催要，仍置之不理，根据协议约定南京丝织厂、达明文化公司有权终止协议收回房屋。鑫豪文化公司的行为已经违约并给南京丝织厂、达明文化公司造成了实际损失，为维护自身合法权益，南京丝织厂、达明文化公司诉至法院，请求判令：1.解除其与鑫豪文化公司签订的《租赁协议》、《补充协议》，鑫豪文化公司将承租的北京东路8号北楼二楼房屋腾空交还南京丝织厂、达明文化公司；2.鑫豪文化公司支付拖欠的7个月房屋租金59.5万元以及管理服务费396669元，之后按每月141667元标准支付至合同解除之日；3.鑫豪文化公司支付违约金30万元。
鑫豪文化公司原审辩称，诉争房屋的产权单位是南京丝织厂，达明文化公司的主体资格请法院审查。南京丝织厂、达明文化公司曾因与鑫豪文化公司之间的房屋租赁纠纷，于2012年诉至法院，要求鑫豪文化公司从租赁的房屋中迁出，鑫豪文化公司为了继续经营，于2013年1月与南京丝织厂、达明文化公司签订租赁协议，并约定五个月的装修免租期。由于北京东路8号恒鑫大厦在2012年整体改造，南京丝织厂、达明文化公司于2013年8月才将房屋交予鑫豪文化公司使用，应自此开始计算五个月免租期，租金的起租点应该从2014年1月底开始计算。补充协议里明确约定管理服务费，但南京丝织厂、达明文化公司未提供任何管理服务，没有给鑫豪文化公司提供停车位等相关服务造成到鑫豪文化公司消费的客户无法停车，为此鑫豪文化公司多次要求南京丝织厂、达明文化公司提供管理服务。故鑫豪文化公司不同意支付管理服务费。鑫豪文化公司为经营该场地花费了1500万元资金打造了高端豪华娱乐场所，目前还未正式开业，南京丝织厂、达明文化公司要求解除合同，不符合鼓励交易原则，鑫豪文化公司不同意解除合同，要求继续履行合同。迟延支付租金、管理费的责任不在鑫豪文化公司，鑫豪文化公司不应支付违约金。
原审法院经审理查明，南京丝织厂因与鑫豪文化公司之间的房屋租赁合同纠纷，原审法院曾于2012年10月18日判决江苏好记大酒店有限公司（以下简称好记大酒店）、鑫豪文化公司自判决生效之日起十日内将北京东路8号恒鑫大厦二楼腾空后返还给南京丝织厂。2013年1月1日，南京丝织厂、达明文化公司与鑫豪文化公司签订《租赁协议》一份，约定：鑫豪文化公司租赁南京丝织厂、达明文化公司位于南京市北京东路8号恒鑫大厦北楼二楼建筑面积约1500平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2019年5月31日止，自2013年1月1日至2013年5月31日的5个月为南京丝织厂、达明文化公司给予鑫豪文化公司的装修免租期，该段时间南京丝织厂、达明文化公司不收取鑫豪文化公司租金；自2013年6月1日至2019年5月31日的72个月期间，鑫豪文化公司按照每年102万元的标准向南京丝织厂、达明文化公司支付租金；鑫豪文化公司在本协议签订生效起三日内即向南京丝织厂、达明文化公司支付合同保证金30万元，该保证金在协议到期后一月内，且鑫豪文化公司无违约事项的情况下由南京丝织厂、达明文化公司无息退还给鑫豪文化公司；在本协议的前二年，鑫豪文化公司按月支付租金，即在免租装修期结束之前一周内，鑫豪文化公司应向南京丝织厂、达明文化公司支付首月租金85000元，此后便按月提前一周支付下月租金；为保证出租给鑫豪文化公司使用房屋的合法性，南京丝织厂、达明文化公司共同为甲方，协议期间当该房地产权属关系理顺后，南京丝织厂、达明文化公司中任何一方均有权全权行使；如鑫豪文化公司未能按约支付租金，应按所欠金额的千分之五支付日逾期违约金。如鑫豪文化公司逾期超过15天仍未付租金，南京丝织厂、达明文化公司有权单方终止本协议，收回房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定鑫豪文化公司同意在装修免租期结束后向南京丝织厂、达明文化公司支付房屋租金同步向南京丝织厂、达明文化公司支付管理服务费，自2013年6月1日至2019年5月31日的72个月期间，鑫豪文化公司按照每年68万元的标准向南京丝织厂、达明文化公司支付管理服务费；鑫豪文化公司按每月支付租赁费，即在免租装修期结束前一周内鑫豪文化公司应向南京丝织厂、达明文化公司支付首月租赁费56667元，以后便按每月提前一周支付下月租赁费；如鑫豪文化公司未能按时足额向南京丝织厂、达明文化公司支付管理服务费，南京丝织厂、达明文化公司有权按照鑫豪文化公司未按时缴付房租一样追究鑫豪文化公司的违约责任。协议签订后，南京丝织厂、达明文化公司收取了鑫豪文化公司的30万元保证金，并将房屋交给鑫豪文化公司使用。2013年10月30日，南京丝织厂、达明文化公司向鑫豪文化公司发出律师函，要求鑫豪文化公司支付租金及管理服务费，如鑫豪文化公司不能依约履行付款义务，南京丝织厂、达明文化公司将解除房屋租赁合同。
原审审理中，南京丝织厂、达明文化公司要求确认双方之间的《租赁协议》及《补充协议》自2013年10月30日解除。南京丝织厂、达明文化公司认为：租赁协议中并未约定停车位的问题，亦不属于鑫豪文化公司的管理范围；至于鑫豪文化公司的实际装修情况与南京丝织厂、达明文化公司无关；自2003年该房屋在南京丝织厂租给好记大酒店后，好记大酒店又将房屋转租给鑫豪文化公司，南京丝织厂、达明文化公司就一直未能将房屋收回，2012年11月法院判决鑫豪文化公司搬出房屋，鑫豪文化公司却一直未搬出，转而于2013年1月1日与南京丝织厂、达明文化公司签订了租赁协议。实际向鑫豪文化公司的交房时间就是2013年1月1日，当时只是进行外立面的改造，且改造的不是鑫豪文化公司承租的这一层，不需要重新办理消防竣工验收。鑫豪文化公司提出，由于此房屋是经营性房屋，重新改造后开业必须通过消防验收才能交付给鑫豪文化公司使用。鑫豪文化公司申请调取该大厦的消防验收证明，对此，原审法院给鑫豪文化公司开具调查令，可鑫豪文化公司未能提供调查材料。原审审理中，南京丝织厂、达明文化公司同意在法院确认解除双方合同关系后，将鑫豪文化公司先期交纳的保证金予以抵扣。
原审法院认为，双方签订的《租赁协议》、《补充协议》真实有效，应受法律保护，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。由于租赁协议中写明，南京丝织厂、达明文化公司均有权全权行使合同权利，对此，双方在建立合同关系时是明知的，不影响南京丝织厂、达明文化公司向鑫豪文化公司主张合同权利。鑫豪文化公司未按合同约定支付租金、管理服务费，属违约行为。在双方签订的补充协议中并未约定南京丝织厂、达明文化公司有提供停车位的义务，故鑫豪文化公司以南京丝织厂、达明文化公司未解决停车位为由拒付管理服务费，依据不足，不予支持。对鑫豪文化公司提出2013年8月南京丝织厂、达明文化公司才将房屋交与鑫豪文化公司，租金的起算点应顺延的辩称意见，原审法院认为，双方签订《租赁协议》、《补充协议》的时间为2013年1月1日，约定的租期也自2013年1月1日开始，加之原审法院于2012年10月18日作出的（2012）玄民初字第1221号民事判决，鑫豪文化公司对此辩称意见，并未举证证实，不予支持。由于鑫豪文化公司未按约支付租金及管理服务费，故南京丝织厂、达明文化公司有权解除合同，收回房屋，南京丝织厂、达明文化公司于2013年10月30日向鑫豪文化公司发出律师函要求鑫豪文化公司履行付款义务，但南京丝织厂、达明文化公司无明确解除合同的意思表示，故原审法院确认双方之间的租赁协议、补充协议自原审法院向鑫豪文化公司送达诉讼材料时即2014年3月7日解除。南京丝织厂、达明文化公司的诉请，有证据证实，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、确认南京丝织厂、达明文化公司与鑫豪文化公司于2013年1月1日签订的《租赁协议》、《补充协议》于2014年3月7日解除。鑫豪文化公司于判决生效之日起十日内将承租的南京市北京东路8号恒鑫大厦北楼二楼房屋腾空交还南京丝织厂、达明文化公司。二、鑫豪文化公司于判决生效之日起十日内，给付南京丝织厂、达明文化公司自2013年6月1日至2014年3月7日租金784833元，管理服务费523222元，合计1308055元。三、鑫豪文化公司于判决生效之日起十日内支付违约金30万元给南京丝织厂、达明文化公司。鑫豪文化公司已支付给南京丝织厂、达明文化公司的保证金30万元从上述二、三两项付款中抵扣。如果鑫豪文化公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费16505元，由鑫豪文化公司负担。
上诉人鑫豪文化公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、适用法律错误。1.双方签订租赁协议与补充协议时，南京丝织厂、达明文化公司为了避免国家规定的房屋租赁税，遂要求与鑫豪文化公司约定每年高达68万元的管理服务费，但事实上南京丝织厂、达明文化公司从未向鑫豪文化公司提供过任何管理服务，所以双方签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效，南京丝织厂、达明文化公司索要管理服务费没有合法依据。2.案涉房屋地处繁华闹市区，欲承租的人较多，鑫豪文化公司为了确定租到该房屋，提前在2013年1月与南京丝织厂、达明文化公司签订租赁协议，并向对方交纳30万元定金，目的是将房屋预订下来，但南京丝织厂、达明文化公司的房屋还在改造之中，直至2013年8月才将改造好的房屋交予鑫豪文化公司，后鑫豪文化公司开始装修。装修好后，因南京丝织厂、达明文化公司一直未提供停车位、电梯，造成鑫豪文化公司无法正常开业，双方就此一直在协商，现南京丝织厂、达明文化公司起诉鑫豪文化公司违约，原审判决认定违约金依据不足。3.鑫豪文化公司承租房屋后花费了1500万元打造高端娱乐场所，还未正式营业，就被原审判决解除合同，不符合合同法鼓励交易的原则，是对社会财产的极大浪费。鑫豪文化公司在原审中多次声明要求继续履行合同，只是对租金起算点和对方未提供应有的服务有争议，这些争议不构成根本违约。原审判决解除合同，没有考虑鑫豪文化公司的巨额投资，不符合情理，也不符合社会发展进步原则。请求二审法院：1.撤销原审判决，改判驳回南京丝织厂、达明文化公司要求解除合同及关于管理服务费、违约金的诉请，租金从2014年1月开始计算，或者发回重审；2.判令南京丝织厂、达明文化公司承担本案诉讼费用。
被上诉人南京丝织厂、达明文化公司共同辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鑫豪文化公司的上诉请求。1.双方签订的租赁合同和补充协议合法有效，双方在补充协议中约定租金和管理费是双方当事人的真实意思表示，该管理费实际上是南京丝织厂为养活部分下岗职工所收取的费用，并不存在逃避国家税收。2.双方在本案之前在玄武法院有过一次诉讼，前次诉讼查明了租赁房屋一直由鑫豪文化公司占有和使用。3.本案所涉租赁协议第四条第一款约定的30万元保证金为履约保证金，并非鑫豪文化公司所称的订约保证金。4.鑫豪文化公司在一直占有案涉房屋的情况下，至今未按合同约定支付一分钱的费用。其承租案涉房屋作为娱乐场所，受到国家政策等限制无法经营下去，目前是空置状态，这是其自身投资失败造成的，鑫豪文化公司称南京丝织厂、达明文化公司的起诉导致其无法营业，没有依据。南京丝织厂、达明文化公司是对大厦的外立面进行改造，并不影响鑫豪文化公司的使用。5.承租人应该按照租赁合同约定支付租金和相关费用，这是承租人的义务。双方在合同中约定承租人拒不缴纳房租，南京丝织厂、达明文化公司有权解除合同，这是南京丝织厂、达明文化公司的权利。6.鑫豪文化公司提出的租赁合同解除之后巨额装璜的处理，其没有在本案中提起反诉，而且依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求赔偿装修价值的，不予支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
对于原审查明事实，除鑫豪文化公司对“2012年11月法院判决鑫豪文化公司搬出房屋，鑫豪文化公司却一直未搬出”有异议外，双方当事人对其他事实无异议，本院予以确认。
对于鑫豪文化公司主张的“南京丝织厂、达明文化公司在第一次诉讼中对整个房屋进行装修改造，并对鑫豪文化公司断水断电，南京丝织厂提起诉讼，鑫豪文化公司提出反诉。当时鑫豪文化公司把可移动的设备搬出了，一些固定的装修就没用了。后来双方在2013年1月1日达成和解又重新签订了房屋租赁协议，签订合同时案涉房屋还没有装修好。”南京丝织厂、达明文化公司当庭陈述：鑫豪文化公司所述并非事实，2012年南京丝织厂与好记大酒店租赁合同到期，当时是好记大酒店将房屋转租给鑫豪文化公司，鑫豪文化公司在该案中为第三人，南京丝织厂的诉讼请求是要求对方腾空交房，鑫豪文化公司并未提起反诉。该案于2012年11月一审判决后，南京丝织厂与鑫豪文化公司是和解不是调解，和解后双方于2013年1月1日签订了租赁协议，形成直接租赁关系。鑫豪文化公司并没有履行2012年11月判决的腾空交房义务。
本院另查明，南京丝织厂曾于2008年5月23日与好记大酒店签订协议将南京市北京东路8号恒鑫大厦一楼、二楼两层房屋及该楼北侧空地出租予好记大酒店，当日好记大酒店与鑫豪文化公司签订租赁协议将恒鑫大厦二楼（含东侧办公区域）转租给鑫豪文化公司，租期自2008年5月23日起至2012年5月22日止。2012年南京丝织厂将好记大酒店作为被告、鑫豪文化公司作为第三人诉至南京市玄武区人民法院，提出好记大酒店及鑫豪文化公司立即将北京东路8号恒鑫大厦2楼腾空交还等项诉请。该院于2012年10月18日作出（2012）玄民初字第1221号民事判决，判决好记大酒店及鑫豪文化公司自判决生效之日起十日内将北京东路8号恒鑫大厦二楼腾空后返还给南京丝织厂。该案一审判决后，各方当事人达成和解，南京丝织厂、达明文化公司与鑫豪文化公司于2013年1月1日签订案涉租赁协议及补充协议。案涉房屋的房产证登记在南京丝织厂名下，土地使用权证在达明文化公司名下。
本案审理中，鑫豪文化公司未提交证据证明其在（2012）玄民初字第1221号民事判决作出后已搬出案涉房屋。
以上事实，有当事人原审中提交的（2012）玄民初字第1221号民事判决书及当事人陈述予以证实。
本案争议焦点为：1.案涉租赁协议及补充协议是否有效；2.如合同有效，鑫豪文化公司有无构成违约，南京丝织厂、达明文化公司是否有权解除合同；3.南京丝织厂、达明文化公司主张鑫豪文化公司支付2013年6月1日起至合同解除之日的租金、管理服务费及违约金有无依据。
本院认为，关于第一项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。鑫豪文化公司主张其与南京丝织厂、达明文化公司签订的租赁协议及补充协议系以合法形式掩盖非法目的，并未提供相应证据予以证明，原审法院认定合同有效，于法有据。
关于第二项争议焦点，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方明确约定了自2013年元月1日至2013年5月31日的5个月为装修免租期，自2013年6月1日至2019年5月31日，鑫豪文化公司应按照每年102万元人民币的标准向南京丝织厂、达明文化公司支付租金，并同步按照每年68万元的标准向南京丝织厂、达明文化公司支付管理服务费。鑫豪文化公司辩称南京丝织厂、达明文化公司2013年8月才向其交付房屋，免租期应从2013年8月起算，与合同约定不符，也未举证证明其主张的交房时间，结合前案诉讼中查明的鑫豪文化公司对案涉房屋的占有使用情况，本院对鑫豪文化公司的主张不予采信。由于鑫豪文化公司未能按约履行支付租金及管理服务费的义务，构成违约，南京丝织厂、达明文化公司行使合同约定的解除权，有事实和法律依据，案涉合同自通知到达鑫豪文化公司时解除，原审法院依法予以确认，并无不当。鑫豪文化公司要求继续履行合同的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
关于第三项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案所涉租赁协议中约定：“鑫豪文化公司在本协议签订生效起三日内即向南京丝织厂、达明文化公司支付合同保证金30万元，该保证金在协议到期后一月内，且鑫豪文化公司无违约事项的情况下由南京丝织厂、达明文化公司无息退还给鑫豪文化公司。”同时约定：“如鑫豪文化公司未能按约支付租金，应按所欠金额的千分之五支付日逾期违约金。”因鑫豪文化公司未按约支付租金及管理服务费，南京丝织厂、达明文化公司主张违约金30万元并同意用鑫豪文化公司交纳的合同保证金抵扣，并明确如果按照约定的违约金标准计算则远远超出30万元，其只按30万元主张，南京丝织厂、达明文化公司该选择符合法律规定。双方当事人均认可鑫豪文化公司交纳的30万元合同保证金系定金，但鑫豪文化公司主张是“缔约定金”，鑫豪文化公司该主张与合同约定不符，也与其在合同签订后才向对方交纳30万元的事实不符，本院不予支持。原审法院判决鑫豪文化公司支付拖欠的租金及管理服务费，已向南京丝织厂、达明文化公司交纳的合同保证金与违约金相抵，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫豪文化公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12530元，由鑫豪文化公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 张林球
二〇一四年十月十四日
书 记 员 杨文艳