阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第1239号
原告：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：阳江市。
负责人：肖鹏，该行行长。
委托代理人：钟福满，该行员工。
委托代理人：梁军，该行员工。
被告：伍广杰，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××311X。
被告：岑惠青，女，汉族，澳门特别行政区居民，经常居住地佛山市顺德区，澳门特别行政区非永久居民身份证号码×××8898（）。
被告：阳江市境界房地产开发有限公司。住所地：阳江市。
法定代表人：麦红伟。
原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下称建行阳江分行）诉被告伍广杰、岑惠青、阳江市境界房地产开发有限公司（以下简称境界房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行阳江分行的委托代理人钟福满到庭参加了诉讼；被告伍广杰、岑惠青、境界房地产公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行阳江分行诉称：被告伍广杰2009年5月11日向原告建行阳江分行借款330000元，借款期限20年。签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，约定以被告伍广杰所有的坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢xxx房的房地产作抵押，并办理好预购商品房抵押预告登记。如借款人不按约定偿还借款本息，原告有提前收回贷款本息及处理抵押物优先受偿的权利。该笔贷款由被告境界房地产公司提供连带责任保证。合同签订后，原告按合同的约定向被告发放了贷款330000元，开始被告能按时偿还当期的月供，但从2015年4月15日开始拖欠贷款月供款，至2015年9月16日止，拖欠贷款5期，尚欠原告本金272578.28元及利息7124.23元。被告伍广杰与岑惠青是夫妻关系，上述债务发生在其夫妻关系存续期间，应共同偿还。原告经多次催收无果，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告伍广杰于2009年5月11日签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xxx）；二、被告伍广杰、岑惠青偿还贷款本金272578.28元及利息(计至2015年9月16日止为7124.23元，2015年9月17日起至清偿之日止按合同的约定计算)；三、被告逾期还款，则拍卖被告伍广杰、境界房地产公司共有的用以抵押的坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓xxx房的房地产，所得价款优先偿还原告贷款本息；四、被告境界房地产公司对本案债务承担连带清偿责任；五、诉讼费用由被告承担。
被告伍广杰、岑惠青、境界房地产公司没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2009年5月21日，原告建行阳江分行（××）与被告伍广杰（借款人、××）、被告境界房地产公司（保证人）、岑惠青（××）签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx），主要约定：1、借款人向××借款330000元，借款用途为用于购买坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢1715房的房地产，借款期限240个月，即自2009年5月11日起至2029年5月11日,本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；2、约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；借款人选取委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户名称：伍广杰，账号：32×××79，开户银行：阳江市建行；借款人的还款方法为采用等额本息还款法还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2352.81元；3、贷款利率采用浮动利率，即在照基准利率水平上即月利率为4.95‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止根据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；4、本合同款项××一次性划入阳江市境界房地产开发有限公司名下的账号44×××85；5、本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证人为境界房地产公司；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、××为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由××核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者××根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论××对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、××是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，××可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；××信息栏载明××为伍广杰、岑惠青；抵押物为坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢1715房的房地产，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、××为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；6、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等构成违约，××有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金及利息（包括被××宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等等。被告伍广杰分别在借款人或其授权代理人（签字）处和××或其授权代理人（签字）处签名及按捺指模，被告岑惠青在××或其授权代理人（签字）处签名及按捺指模，在保证人或其授权代理人（签字）处有被告境界房地产公司盖章及其法定代表人麦红伟签名。
另查明：被告伍广杰与被告岑惠青于1996年5月13日登记结婚，上述借款行为发生在两被告的夫妻关系存续期间。本案中，原告建行阳江分行主张本案债务是被告伍广杰、岑惠青的夫妻共同债务，被告岑惠青对本案债务承担共同清偿责任。
2009年5月31日，涉案抵押物阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢xxx房房地产在阳江市海陵岛试验区房地产管理局办理了预售商品房登记［商品房预售许可证编号：阳预许字（2009）xxx号］，并于2009年6月1日取得预售商品房贷款抵押登记证明书，该证明书载明权利人为建行阳江分行，××伍广杰，权利价值330000元，权利设定日期2009年5月11日至2029年5月11日，××应在领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
2009年6月15日，原告建行阳江分行依约向被告伍广杰发放贷款330000元，按借款合同的约定将贷款330000元汇入境界房地产公司名下的账号44×××85。
借款后，被告伍广杰从2015年5月15日起没有正常还贷，截至2015年9月16日止，连续逾期还款5期，尚欠原告借款本金272578.28元（含已逾期借款本金5098.63元）及利息6932.82元、罚息80.07元、复利111.34元。原告多次向被告催收无果，原告遂向本院起诉，请求如诉称。
以上事实，有原告的陈述及原告提供被告身份证、户口簿、结婚证、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预售商品房登记证、预售商品房贷款押登记证明书、贷款拖欠清单及开庭笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告建行阳江分行与被告伍广杰、岑惠青、境界房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx），是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告伍广杰之间形成了借款合同关系，原告与被告伍广杰、岑惠青之间形成了抵押合同关系，原告与被告境界房地产公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按照合同约定发放贷款给被告伍广杰，但被告伍广杰借款后连续多期未按期足额偿还借款本息。至2015年9月16日止，被告伍广杰尚欠原告借款本金272578.28元（含已逾期借款本金5098.63元）及利息6932.82元、罚息80.07元、复利111.34元。被告伍广杰的上述行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》第十六条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权解除合同，现原告请求解除原、被告之间签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告伍广杰偿还尚欠的借款本金272578.28元及利息、罚息、复利(计至2015年9月16日止利息、罚息、复利合计为7124.23元，2015年9月17日起至清偿之日止按合同的约定计算)，合法合理，本院予以支持。
本案的债务发生在被告伍广杰和被告岑惠青夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，应认定为被告伍广杰和被告岑惠青的夫妻共同债务，原告请求被告岑惠青应对被告伍广杰的上述债务承担共同清偿责任，理据充分，本院予以支持。
根据原、被告签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，境界房地产公司与建行阳江分行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定境界房地产公司作为阶段性连带责任保证人，境界房地产公司的保证期间为在涉案抵押物保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由××核对无误、收执之日止。本案涉案抵押物坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢1715房的房地产至今尚未办理正式抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告境界房地产公司对被告伍广杰的上述债务承担连带保证责任，合法合理，本院应予支持，但被告境界房地产公司应在抵押物坐落于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢1715房的房地产的抵押权人设定为原告建行阳江分行之前承担连带清偿责任。被告境界房地产公司承担连带保证责任后，有权向被告伍广杰追偿。
关于原告建设银行阳江分行对抵押物阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢1715房的房地产是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现建设银行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然建设银行阳江分行与××就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现建设银行阳江分行与××并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，建设银行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告建设银行阳江分行对阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢xxx房的房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告伍广杰、岑惠青、境界房地产公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行与被告伍广杰、岑惠青、阳江市境界房地产开发有限公司签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx）；
二、限被告伍广杰、岑惠青在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金272578.28元和利息、罚息、复利（计至2015年9月16日止利息6932.82元、罚息80.07元、复利111.34元，2015年9月17日起至本判决确定的给付之日止按《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行；
三、在阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2阳光半岛国际公寓A幢xxx房房地产的抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行之前，被告阳江市境界房地产开发有限公司对被告伍广杰在本判决第二项主文所确定的债务承担连带清偿保证责任；被告阳江市境界房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告伍广杰追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6250元（原告已预缴），由被告伍广杰、岑惠青、阳江市境界房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
代理审判员 李土群
人民陪审员 林天成
二〇一六年八月二日
书 记 员 徐志权