湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终825号
上诉人（原审被告）陈亚鹏，居民。
委托代理人欧阳拥军、丁伟，湖南碧灏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林绍庆，居民。
被上诉人（原审原告）罗少谋，居民。
两被上诉人的共同委托代理人袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
原审第三人林福贵，个体工商户。
上诉人陈亚鹏因与被上诉人林绍庆、罗少谋，原审第三人林福贵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人欧阳拥军，被上诉人林绍庆、罗少谋的委托代理人袁波浪到庭参加诉讼，原审第三人林福贵经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，湖南省岳阳市南天工贸总公司依法破产改制，该公司的南天商厦产权及附属附加设备设施由岳阳市国土资源局、岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2013年9月30日公开挂牌转让，林绍庆、罗少谋于2013年10月16日联合竞买成功，并于2014年6月17日取得该房屋的权属证书。林绍庆、罗少谋与陈亚鹏在2013年11月19日就南天商厦约83.2平米的两个门面签订了《租赁合同》，双方在租赁合同中约定：陈亚鹏与岳阳市南天工贸总公司的原租赁合同已终止，如履行原租赁合同有纠纷，由原租赁合同双方解决，与本租赁合同无关，林绍庆、罗少谋以房屋的现状出租给陈亚鹏，陈亚鹏不得因原租赁合同和建筑物状况影响本合同林绍庆、罗少谋的合法权益。2013年11月9日就83.2平方米的租赁合同，约定租赁期限自2013年10月16日起至2020年3月2日止。租金为每月12618元，押金为26万元，并约定如发现或查出被告擅自转租、转让或利用门面从事非法经营活动，林绍庆、罗少谋有权解除合同。陈亚鹏未经同意，于2014年6月擅自将门面转租给易正才，易正才将门面转租给长沙迪信通电子科技信息有限公司。2015年5月12日，陈亚鹏收回门面自行经营服装零售。
原判认为，一、林绍庆、罗少谋与陈亚鹏在2013年11月19日就南天商厦约83.2平米的两个门面签订的《租赁合同》合法有效，应当受到法律的保护，双方均应依合同的约定和法律的规定履行各自的义务。同时《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以陈亚鹏要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。二、林绍庆、罗少谋与陈亚鹏签订租赁合同前，岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会、岳阳市南天工贸总公司破产管理人均未向林绍庆、罗少谋披露陈亚鹏转租的情况，陈亚鹏也没有向林绍庆、罗少谋告知转租情况，所以林绍庆、罗少谋依据合同条款和法律规定主张陈亚鹏不得转租应当得到保护。且陈亚鹏在与林绍庆、罗少谋2013年11月19日签订租赁合同后未经同意于2014年6月再次发生转租行为,虽然陈亚鹏现已收回门面自用，但其转租行为已构成违约。三、陈亚鹏应当及时向林绍庆、罗少谋交还门面，并承担迟延交还门面期间的房屋占有使用费。林绍庆、罗少谋主张陈亚鹏按租赁合同约定的标准向林绍庆、罗少谋缴纳租金至租赁合同解除之日的诉讼请求应予支持。四、林绍庆、罗少谋与第三人林福贵所签订的合同中所涉及的门面不是诉争门面，与本案无关联，本案与第三人林福贵无关。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、解除林绍庆、原告罗少谋2013年11月19日与被告陈亚鹏签订的《租赁合同》；二、陈亚鹏在本判决书生效后十日内向林绍庆、罗少谋交还现陈亚鹏经营的南天商厦一楼南7号、8号门面；林邵庆、罗少谋退还陈亚鹏的门面押金260000元。三、陈亚鹏按租赁合同约定的标准向林绍庆、罗少谋缴纳租金至实际交还门面之日止；四、林绍庆、罗少谋的其他诉讼请求予以驳回。本案案件受理费500元，由陈亚鹏承担。
宣判后，陈亚鹏不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与原出租人之间的租赁合同由书面的租赁合同文本和关于可以转租的口头约定组成，书面文本中关于不得转租的约定已由原合同双方以口头方式变更为可以转租，原审判决对相关事实认定错误。原始租赁关系双方对可以转租的口头约定均予以确认，对转租的事实亦无争议。证人吕某出庭证实了当时的情况，原租赁合同签订后，上诉人承租门面一直处于转租经营中。原书面合同中关于不得转租的约定已被双方关于可以转租的口头约定变更。被上诉人是租赁关系的后来者，不能因为其不认可就否定原出租人口头同意可以转租这一事实。二、被上诉人应当承继原租赁合同项下全部权利与义务，遵守原合同项下“可以转租”的口头约定。原审判决认为双方仅需按照2013年11月19日签订的《租赁合同》履行，认定错误。依据“买卖不破租赁”的规定，原产权人南天工贸公司关于上诉人可以转租的口头承诺，对产权买受人被上诉人仍有约束力，被上诉人参与竞拍应视为对上诉人的转租行为无异议并全部接受。双方签订新租赁合同的真实意思仅是为方便管理，变更一下收租主体，而权利义务依然按现状履行。新的租赁合同第八条系无效的格式条款，被上诉人不得援引该条款排除上诉人在租赁期内的转租权。三、即便被上诉人确实不知南天工贸公司事先同意上诉人转租的事实，其仍然概括继受了南天工贸公司与上诉人之间签订的书面合同及关于可以转租的口头约定所确定的权利义务。鉴于上诉人享有转租的权利，只要在原合同租赁期内，上诉人无论是在新合同签订前转租，还是在新合同签订后转租，该行为都不构成违约。四、被上诉人有投入上亿元资金物业前，已知道物业出租期间、租金标准等信息，并据此测算投资回报，作出决定购买的商业决策。涉案物业在挂牌时承租人众多且全部处于转租状态，被上诉人认为不知情，于情理不合。其以擅自转租为由，追究上诉人违约责任，为牟取更大的不正当利益。综上，请求撤销原审判决，改判双方继续履行租赁合同，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人林绍庆、罗少谋辩称，一、陈亚鹏无法证明存在所谓可以转租的口头约定。陈亚鹏提供的《证明》，是南天工贸公司2015年5月4日出具的，而南天工贸公司已于2012年就进入破产程序，事后出具的《证明》与旧租赁合同内容矛盾，不应当采信。证人吕某在本案中不能代表南天工贸公司，不能证明南天工贸公司曾经同意转租。二、可以转租的口头约定真实与否，都不影响新租赁合同的生效与履行。新租赁合同系陈亚鹏自愿签订，没有提出任何异议，已合法生效。新合同约定了不得转租等内容，并特别约定旧租赁合同已终止。陈亚鹏明知不得转租条款，不向被上诉人告知已经转租的事实，擅自转租违反合同约定。旧合同关系已在2013年11月19日已彻底终止。双方当事人应受新合同的约束，与南天工贸公司再无关联。三、新租赁合同具有合法性。新租赁合同系平等主体之间的意思自治，不存在违法性。被上诉人竞得资产后，继续把据门面租给上诉人，没有收回门面，是尊重“买卖不破租赁”的法律原则，上诉人想额外获得转租权，肯定不是承租权的自然延伸。新合同没有免除被上诉人的义务，也没有排除上诉人的承租权利，没有任何无效的格式条款。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人林福贵无答辩意见。
上诉人陈亚鹏及原审第三人林福贵在二审期间均未向本院提供证据。
被上诉人林绍庆、罗少谋在二审期间向本院提供一份租赁合同与民事调解书，用以说明类似租赁关系中，双方当事人就租赁事宜达成调解协议，对本案有参考价值。上诉人陈亚鹏质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该租赁合同及调解书与本案无关，另恰好证明被上诉人不同意转租是逼迫承租人提高租金。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人陈亚鹏履行租赁合同是否存在违约行为，即被上诉人林绍庆、罗少谋要求解除租赁合同并返还房屋、交纳房屋占用费的请求是否应得到支持？
合同是明确双方当事人权利义务的基础，合同成立生效后，双方当事人应当严格按照合同约定履行自已的义务。上诉人陈亚鹏与被上诉人林绍庆、罗少谋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，陈亚鹏应当按照合同约定履行义务。该租赁合同中明确约定承租人不得转租，陈亚鹏在签订合同之后，在未征得被上诉人同意的情况下将承租门面转租他人，明显违反合同约定，应当承担违约责任。上诉人陈亚鹏提出，原租赁合同中不得转租的约定已由原合同双方以口头方式变更为可以转租，陈亚鹏与南天商厦签订的原《租赁合同》中明确约定不得转租，现无充分证据证实原出租人南天商厦口头同意其转租，陈亚鹏亦无证据证实南天工贸总公司改制组办理交接工作时告知被上诉人转租的情况。上诉人陈亚鹏在与被上诉人签订新的租赁合同时也没有告知转租的情况及签订合同后将存在转租的情况，即使原出租人南天商厦存在口头同意转租的意思表示，其对陈亚鹏与林绍庆、罗少谋新签订租赁合同形成的法律关系亦不产生约束力。陈亚鹏以原出租人同意其转租即认为签订新租赁合同后新出租人亦应同意其转租的理由与合同约定明显不符，亦违背当事人的真实意思表示。此外，本案租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订的新租赁合同，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相关义务。转租依照法律规定及合同约定，均须征得了出租人同意，新租赁合同中第八条明确规定不得转租，陈亚鹏对外转租的行为即构成违约。
租赁合同其性质是承租人通过租赁出租人房屋、门面从事经营、生产生活获取利益，而非在承租期间又通过转租提高租金数额赚取房屋、门面本身租赁价值差额部分获利。转租是一项权利，更是一种义务，转租不得违背当事人的真实意思表示，不得违反合同约定，且转租行为必须征得出租人的同意。本案中，上诉人陈亚鹏的转租行为有违合同约定，亦不属于诚信规范的市场经营行为。被上诉人要求解除合同，返还承租房屋、支付房屋占用费的请求，本院予以支持。
综上，上诉人陈亚鹏要求继续履行租赁合同的理由不能成立，其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人陈亚鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一五年七月十八日
书记员 刘 蕾