江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第1810号
原告邱正财。
委托代理人刘浩、董波，江苏固邦律师事务所律师。
被告江苏中豪控股集团有限公司。
法定代表人陈某某，系该公司总经理。
委托代理人刘成、吴萍，江苏宏亮律师事务所律师。
原告邱正财诉被告江苏中豪控股集团有限公司（以下简称中豪集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法予以合并公开审理。原告委托代理人刘浩、董波及被告委托代理人刘成到庭参加诉讼，本案现已审结。
原告邱正财诉称，2012年11月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的中豪国际星城三期29幢二单元804室，并分别于当日和2013年1月4日分两次支付了全部房款72.6225万元。合同就房屋的交付时间、条件、逾期交房的违约金、电梯的品牌等做出了明确约定。2014年1月1日，被告欺骗原告以临时用电交付该房屋，根据《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，房屋交付时应纳入城市供电网络，不得使用临时用电。原告了解2014年4月27日原告购买的房屋才纳入城市供电网络。直到2014年12月17日，所在小区物业公司才通知原告领取《电费缴纳卡》。另外，合同约定的电梯品牌是西子奥的斯，而被告实际安装的却是日立牌电梯。遂请求判令：1、被告支付逾期交房违约金25272.63元（以72.6225万元为基数，按照日万分之三从2014年1月1日计算至2014年4月27日）；2、被告将电梯更换为西子奥的斯品牌；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告中豪集团辩称，第一，中豪集团不存在逾期交房的违约行为，无需向原告支付逾期交房违约金，原被告就涉案商品房签订了商品房买卖合同，在合同中约定了具体交房日期，涉案商品房于2013年12月完成了综合验收并进行备案。由于在施工过程中原来规划的用电方案不能实施，为了确保业主在合同约定时间内领取涉案房屋，被告经过调研和验证，向用电主管部门提交了临时用电方案，并就临时用电方案制定了应急预案，上述方案征得了用电主管部门批准。电力主管部门认为临时用电具备使用的功能及安全性，于2013年12月21日验收合格，在业主进行分户验收时对涉案房屋的临时用电是知情的，特别是在参与分户验收时业主签订了验收记录，实际接收了房屋，上述事实可以证明被告在交付房屋上没有逾期，原告主张的逾期交房违约金的诉求不能支持。中豪集团更换电梯品牌的行为并未构成违约，无需更换。第二，中豪集团开发的其他房屋曾经使用过合同约定的西子奥的斯电梯，但根据用户的保修和投诉情况看，西子奥的斯电梯故障率较高，经常发生关人现象，严重影响广泛业主的正常使用，且对业主人身安全构成了威胁，加之近几年来媒体经常报道西子奥的斯电梯夹死人的现象，因此中豪集团考虑到业主的人身安全和生活便利，经过慎重调研决定采用安全性能较高的日立牌电梯，且电梯各项合格。另外从两种品牌的电梯的价格和性能比较，日立牌电梯18层的价格高于西子奥的斯电梯1.336万元，虽然日立牌电梯12层的价格比西子奥的斯电梯低了2500元每台，但载重大于西子奥的斯电梯，且每台电梯的均价仍高于西子奥的斯电梯很多。中豪集团付出了更高的成本将西子奥的斯电梯更换成日立电梯，是切实为业主生活安全考虑，并不是为了节约成本，因此，并不构成违约。另外涉案电梯为特别定制产品，已经投入使用，如果更换不仅不符合社会财物充分使用原则及减损原则，同时也不利于其他大部分业主的使用，因此原告要求被告将电梯更换为西子奥的斯品牌没有事实和法律依据。综上，要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告邱正财与被告中豪集团于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的中豪国际星城三期29幢二单元804室，并分别于当日和2013年1月4日分两次支付了全部房款72.6225万元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并在3日内公告通知买受人办理交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。
第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。该合同附件三约定装饰、设备及节能标准，电梯（施工图纸标明的以施工图纸为准）：西子奥的斯，维保两年，电表为一户一表。合同签订后，各原告均按合同约定付清房款。2013年12月10日，被告在宿迁市晚报上公告：中豪国际星城28#-32#将于2013年12月9日-2013年12月11日进行分户验收，特此公告。原告于2014年1月8日受领涉案房屋。接收房屋后，原告等人得知其所购房屋所使用的是临时用电且所在楼层使用日立牌电梯，遂与被告协商，双方协商未果，故而成讼。
另查明，义乌国际星城现名称为中豪国际星城。宿迁市中豪国际星城28-32幢纳入城市供电网络时间为2014年4月27日，临时供电的电力工程验收合格时间为2013年11月21日。中豪国际星城三期28-32号楼使用电梯于2013年12月12日经江苏省宿迁市质量技术监督局验收合格，涉案房屋建筑工程竣工验收日期为2013年12月30日，备案时间为2014年1月2日。
以上事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、建筑工程单项验收评定表、房屋建筑工程专项验收合格意见书、房屋建筑工程竣工验收备案表、电梯买卖合同、电梯设备买卖及安装合同、设备规格参数表、电梯报修信息记录表、西子奥的斯电梯故障新闻、临时用电应急预案以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。
一、逾期交房问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原被告在合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。”
关于房屋交付条款，因双方一致认为合同约定的交房日期为2013年12月31日，但如约定“交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”，则指即便此前实际交付，被告仍应负担2013年12月31日至取得《工程竣工验收备案表》之日的违约责任。因此，被告逾期交房的的违约期限应从2014年1月1日起按照合同约定的标准计算至2014年1月8日止。
现原告等业主多认为因相关房屋至2014年4月27日始纳入城市供电网络，而依据相关规定不得使用临时用电，被告的行为构成违约，应以2014年4月27日纳入城市供电网络之日算作交付房屋的时间作为认定房屋交付的时间，即逾期交房的截止日期，并以此作为计算违约金的时间依据。本院认为，根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而被告起初交付房屋时用电状况为临时用电，不符合合同约定，系瑕疵履行。双方对使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任。合同第十三条对装饰、设备未达标准之处理则约定“出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。”该约定不论是否应理解为仅仅包含补充安装产生的安装费用，因被告已自愿负担纳入城市供电网络之前电费，属于被告对使用临时用电的补救，但是否意味着其合同责任的终结则应详加考量。
业主接收房屋后，则宜认定为实际交付，但系瑕疵履行，应视情形考量是否给相关业主造成损失而向相关业主承担一定的违约责任。原告虽均未提供证据证实被告这一瑕疵履行行为给其造成的具体损失，但显然给原告等业主造成电力使用的不便，考虑房屋交付时间等因素，酌定被告因使用临时用电的瑕疵履行行为除了已负担相关电费外还向原告等业主承担最多1000元损失【从2014年1月1日起至同年4月27日止，计117天】，并以实际交付之日至2014年4月27日为计算各业主相应瑕疵履行违约损失。据此，被告应向原告邱正财承担逾期交房违约金为1743元（726225元×8天×0.3‰】，瑕疵履行违约损失932元（1000元／117天×109天】，两项费用共计2675元。
二、被告应否更换电梯
合同附件三的约定，被告交付房屋所在楼应安装西子奥的斯牌电梯，实际安装的是日立牌电梯，且经过相关部门验收合格。原告虽主张被告不按合同约定单方决定更换使用日立牌电梯可节省维护费用等，但未提供证据证实。而被告则认为，之所以更换电梯系基于该公司前期相关小区使用合同约定西子奥帝斯运行故障较多故而选用日立牌电梯，且其提供证据证实其更换日立牌电梯不仅未节约支出反而多支出【通过对两种电梯购买价格及安装费用比较，被告并未从中获取利益，反而日立牌电梯单价及安装单价之和高于西子奥的斯的电梯单价及安装价之和。】，其实际选用日立牌电梯系为业主考虑的辩解可资采信，应认定其自行更换电梯的行为系积极履行合同的合法行为而非违约。故对原告请求更换电梯的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏中豪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告邱正财支付逾期交房违约金1743元，瑕疵履行违约损失932元，两项费用共计2675元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邱正财其他诉讼请求。
案件受理费432元，减半收取216元，由原告邱正财承担191元，由被告江苏中豪控股集团有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 朱保东
二〇一五年十月十五日
书记员 卞 京
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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