河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第2502号
上诉人（原审原告）晋武斌，男。
委托代理人张陆，河南安易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张伟，男。
委托代理人杨峰，河南国厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳市分行。
负责人杨海军，该行行长。
委托代理人王晶，该单位职员。
上诉人晋武斌因与被上诉人张伟、中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳市分行（以下简称邮政储蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2014）文民一初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告张伟作为甲方，原告晋武斌作为乙方，双方于2012年2月15日签订了房屋买卖协议一份：“约定被告张伟自愿将座落在安阳市龙安区文峰大道西段汇秀新城的房屋（房屋所有权证号为00034461，建筑面积为134.14平方米）以1408000元的价格出售给原告；付款方式，乙方于2012年2月15日支付给甲方购房款500000元，剩余房款于2012年3月10日付给甲方，乙方于2012年3月10日将房屋总价款1408000元，一次性付给甲方；甲方于2012年4月15日前将房屋腾清交给乙方，甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。”张伟分别于2012年2月15日和2012年3月15日出具购房款500000元和908000元的收据，被告张伟于2012年7月1日向原告出具了承诺一份，保证于9月30日之前将该房屋过户到原告名下。后因该房屋未能过户到原告名下，原告于2013年11月1日向安阳市仲裁委员会提起了仲裁申请，请求裁决由被告张伟协助原告办理该房屋的过户手续并承担过户费用。该院另查明，被告张伟与被告邮政储蓄银行于2012年3月12日签订了《个人额度借款合同》，约定被告邮政储蓄银行向被告张伟提供的授信额度金额为100万元整。为了保证该合同的履行，被告张伟又与被告邮政储蓄银行签订了《个人最高额抵押合同》，被告张伟将其单独所有的位于安阳市龙安区文峰大道汇秀新城2号楼1层10号房产（房产证号：安阳市房权证龙安区字第000344**号）及该房产所处的土地使用权［土地使用权证号：安龙国用（45）第51112110号］作为抵押物向被告邮政储蓄银行提供了担保，并办理了房屋抵押登记，被告邮政储银行办理了房屋他项权证，证号为安阳市房他证龙安区字第000079**号（最高额抵押限额100万元）。2012年3月13日，被告邮政储蓄银行向被告张伟发放了100万元贷款，借款期限为36个月，自2012年3月13日至2015年3月13日，采用阶段性等额本息的还款方式。2012年10月24日，被告张伟循环支用了上述借款，借款期限为60个月，自2012年10月24日至2017年10月24日，亦采用阶段性等额本息的还款方式。该借款到期后，被告张伟未按约清偿债务，截止至2013年12月4日尚欠被告邮政储蓄银行贷款本息共计1012330.88元。被告邮政储蓄银行于2013年12月4日向该院提出了实现担保物权的申请，该院经审理后于2013年12月16日作出了（2013）文民特担初字第1号民事裁定书，裁定准予拍卖、变卖被告张伟所有的位于安阳市龙安区文峰大道汇秀新城2号楼1层10号房产（房产证号：安阳市房权证龙安区字第000344**号），被告邮政储蓄银行对拍卖、变卖后所得价款在被告张伟抵押财产担保范围内优先受偿。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记的，发生效力。本案中，原告与被告张伟虽签订了房屋买卖协议，约定被告张伟将其所有的位于安阳市龙安区文峰大道汇秀新城2号楼1层10号房产出售给原告，但因该房产并未过户到原告名下，故不发生物权变动的法律效果，即使原告与被告张伟之间存在债权债务关系，但被告张伟与被告邮政储蓄银行针对该房产办理了房屋抵押登记并办理了该房产的房屋他项权证，故被告邮政储蓄银行对该房产享有抵押权，根据物权效力大于债权效力的法律原则，原告对该房产所享有的债权不得对抗被告邮政储蓄银行对该房产所享有的抵押权，故该院于2013年12月16日作出的（2013）文民特担初字第1号民事裁定书符合法律规定，原告要求依法撤销该裁定书的主张，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百九十七条之规定，作出如下判决：驳回原告晋武斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告晋武斌负担。
宣判后，晋武斌不服上诉称：一审法院认定事实不清。上诉人于2012年2月15日购买被上诉人张伟位于安阳市文峰大道西段汇秀新城2号楼1层10号房产（房屋所有权证号00034461），支付房屋价款1408000元。被上诉人张伟于2012年3月12日和被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳分行签订了《个人额度借款合同》，并将已经卖于上诉人的涉案房产作为抵押物向被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳分行提供了担保、办理了抵押登记、他项权证。上诉人在2013年10月份得知被上诉人张伟抵押上述房产的情况，立即按照双方房屋买卖合同约定向安阳仲裁委提起仲裁，2013年11月1日安阳仲裁委受理，2014年3月26日作出裁决，认定上诉人与被上诉人张伟之间的房屋买卖合同合法有效。按照时间顺序，上诉人和被上诉人张伟签订协议以及付款均在被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳分行之前；发现问题，提起诉讼也在被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳分行之前。上诉人已实际用于上述房产。被上诉人没有权利对其已出售的房产进行抵押，该抵押是无效的，其行为涉嫌诈骗，被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳分行应通过刑事程序追究被上诉人张伟的相关责任。请求二审法院：撤销原判，支持上诉人一审诉请撤销安阳市文峰区人民法院（2013）文民特担初字第1号民事裁定。
被上诉人张伟答辩称：其房产抵押手续在先，出卖房产行为在后，并且出卖不是真正意义上的出卖。上诉人要求撤销抵押，其认为没有任何法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
被上诉人邮政储蓄银行答辩称：张伟将涉案房产抵押是在2012年12月，原告向仲裁委提出仲裁是在2013年12月，在其设置抵押权时，已到房产局等相关部门进行查证，涉案房产在张伟名下，并未发现有权属争议。其已尽到了审慎义务。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：物权优先于债权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为公示原则。本案中，上诉人与被上诉人张伟虽签订了房屋买卖协议，约定被上诉人张伟将其所有的位于安阳市龙安区文峰大道西段汇秀新城2号楼1层10号房产出售给上诉人，但因该房产并未过户到上诉人名下，故不发生物权变动的法律效果，即使上诉人与被上诉人张伟之间存在债权债务关系，但被上诉人张伟与被上诉人邮政储蓄银行针对该房产办理了房屋抵押登记并办理了该房产的房屋他项权证，故被上诉人邮政储蓄银行对该房产享有抵押权。根据物权效力大于债权效力的法律原则，上诉人对涉案房产所享有的债权不得对抗被上诉人邮政储蓄银行对涉案房产所享有的抵押权，故原审法院于2013年12月16日作出的（2013）文民特担初字第1号民事裁定符合法律规定。上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人晋武斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁小昆
审判员 武丽霞
审判员 常 青
二〇一四年十一月十八日
书记员 王永兴