四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1683号
上诉人（原审被告）邱明华。
委托代理人刘耀明。
被上诉人（原审原告）向涛。
委托代理人唐军。
原审第三人谈长春。
上诉人邱明华因与被上诉人向涛、第三人谈长春共有权纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2013）蓬民初字第961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2002年第三人谈长春在蓬安县罗家镇东街1号（原罗家镇正街80号）修建了四排三间二楼一底共三层砖混结构楼房一幢，面向该幢楼房右边有一个共用楼梯间，从一楼可通向二楼、三楼及楼顶。第三人谈长春分别于2002年、2005年将部分门面及住房出售给向涛和邱明华所有，向涛购买二楼住房及一门面、邱明华购买三楼住房及一门面。2002年10月30日，向涛与第三人谈长春签订房屋修建费用分摊合同，合同约定：“……甲方负责附2号的房产证、土地使用证，附3号若在第三层上面修建只能盖青瓦，不得另外再加层次，以造成不安全隐患。附3号提供附2号在楼上晾晒衣物。以上总建筑费用共计玖万陆仟元整……”。该合同条款中甲方为第三人谈长春，乙方为向涛。附2号为向涛所购房屋，附3号为邱明华所购房屋。后第三人谈长春在给向涛办理相关产权证明时，向蓬安县国土资源局和蓬安县房地产管理局提供另一份售房协议，该协议约定房屋售价为四万元。经核查，该协议向涛并不知情，协议书上“向涛”的签名为第三人谈长春代签，系虚假合同。2004年9月30日，向涛取得蓬安县房地产管理局颁发的房屋所有权证，载明房屋建筑面积219.36平方米，分摊面积14.16平方米。同日，向涛取得蓬安县国土资源局颁发的土地使用权证，载明土地用途为商住，使用权类型为出让，使用权面积为71.88平方米，其中共用分摊面积为71.88平方米。
同时查明：2005年11月13日，邱明华与第三人谈长春签订购房协议，约定“……一、房屋面积：商业门面房73.12平方米，成套住房166.76平方米，总建筑面积239.88平方米。房屋楼顶长17.2O米，宽8.25米，共计141.9平方米属乙方所有。二、售房价格：共计人民币壹拾叁万捌仟元正……六、乙方如需在楼顶加层，只能建筑青瓦房屋……”。该协议中甲方为第三人谈长春，乙方为邱明华。2005年12月23日，邱明华取得蓬安县房地产管理局颁发的房屋所有权证，载明房屋建筑面积239.88平方米，分摊面积15.48平方米。2005年12月26日，邱明华取得蓬安县国土资源局颁发的土地使用权证，载明土地用途为商住，使用权类型为出让，使用权面积为78.6平方米，其中共用分摊面积为78.6平方米。蓬安县相如房产测绘有限责任公司出具的《关于邱明华房产测绘面积的说明》中记载邱明华享有该第一、二、三楼梯步间的全部产权。
另查明：向涛二楼房屋原有一道门与楼梯间相通，由此门可从底楼进出，并可进入楼顶，但该门已被人从外面反锁（无法查实由谁反锁），致使向涛无法从此门进出，更无法进入楼顶。现该楼梯底安装有防盗门一道，向涛无此门钥匙，只能从自己的一楼门面进出自己的二楼房屋。
原审认为，向涛与第三人谈长春在2002年10月30日所签订的“房屋修建费用分摊”合同，从合同约定的内容、权利与义务上看，实际上是房屋买卖合同。因此，向涛享有该合同中所确定房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；……”。本案中，从现场勘查情况看，向涛二楼房屋有一道门与楼梯间相通，此门修建于向涛购得房屋前。故邱明华所有的房屋与楼梯不具有构造和利用上的独立性。因此，该楼梯应为共有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”。虽然邱明华与第三人谈长春约定该楼梯及屋顶归邱明华所有，但根据法律规定，建筑物的屋顶、通道等基本结构部分、公共通行部分属业主共有部分，原房主谈长春无权就业主共有部分作出处理。同时，向涛与第三人谈长春于2002年10月30日签订的合同中，约定向涛购房后可在该楼顶晾晒衣物，因此，从向涛与第三人的合同约定上也认可该楼梯及楼顶是业主共有部分。第三人谈长春明知向涛享有上下楼梯的通行权，于2005年11月13日又与邱明华签订购房协议，约定该楼梯及屋顶属邱明华所有不当，因属另一法律关系，故本案不予处理。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……”。第七十六条“下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。……”之规定，本案原、被告基于业主身份，作为上述屋顶及楼梯的共有权人之一，在对上述屋顶及楼梯平等享有共同所有、共同管理的权利的同时，还应承担合理利用、谨慎利用、限度利用的法定义务，即任一共有权人如要占有、使用共有部分，必须遵循共有权人共同处分的意思自治原则，由全体业主共同决定，否则其他共有权人有权以未经共同决定同意而擅自占有、使用为由，请求排除妨害、恢复原状等。本案中，根据查明的事实，邱明华独享该共有楼梯的通行权，显已侵犯向涛对其共有部分楼梯及屋顶的合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款第（一）项、第十四条第一款之规定，判决：向涛享有蓬安县罗家镇东街1号（原罗家镇正街80号）面向该幢楼房右边楼梯的通行权，邱明华自本判决生效之日起十五日内将该楼楼梯底的防盗门拆除。案件受理费100元，由邱明华负担。
宣判后，上诉人邱明华不服一审判决，向本院提起上诉。请求依法改判按各自持有的产权证记载范围管理使用私有房屋，驳回被上诉人一审中的诉讼请求。其理由：1、案涉房屋系个人自建房，并非商品房。第三人在向上诉人和被上诉人出售房屋时，均申明各自购买的房屋独立使用。上诉人在与第三人签订购房协议时，明确了二楼与梯步间相连的墙体有一道门是锁住的，按现状对房屋予以出售，被上诉人系明知的并在上诉人的购房协议签名。上诉人从购房起一直按现状使用至今已近十年，被上诉人才提出异议主张权利，其请求不应得到支持。2、按上诉人与第三人签订的《购房协议》约定，上诉人可以在楼顶搭建青瓦房自用，被上诉人上楼没有任何意义。房管部门当着双方进行了现场测绘并颁发了产权证书，因此，双方应当按照确定的范围行使使用权。3，一审判决适用的法律错误。上诉人与被上诉人之间产生的争议出现在《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施之前，对本案纠纷的判决不应当适用司法解释的相关规定。
被上诉人向涛辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、本案争议的楼梯间可以通向二、三楼住房的室内，系进入住户的入户门，其本身就是一处共有部分。被上诉人也曾使用过梯步间，后由于进出二、三楼的住房门被上诉人安装了防盗门，钥匙由上诉人掌握，才导致被上诉人无法使用共有的楼梯间。上诉人主张系第三人出卖房屋是就锁住了二楼的住房进户门与客观事实不符。2、上诉人与被上诉人所购买的房屋是在同一幢楼，购买时已经属于国有土地上的房屋，场镇规划区内的整栋房屋内的居民属于该栋楼的业主，享有该栋楼建筑设施的共有部分。该梯步间就是通往二、三楼及顶楼的通道，房屋设计和建设后的功能均是共用通道，不可能系上诉人独自使用。第三人在被上诉人不知情的情况下将共有部分登记在其名下后又转让给上诉人，损害了其他共有权人的合法权利，因此，上诉人持有的产权证书不具有物权的效力，不能对抗被上诉人享有的共有部分通行权。3、被上诉人仅是以证人的身份在上诉人和第三人签订的《购房协议》上签名，又非房屋买卖协议的相对方，故该协议对被上诉人没有约束力，亦不能证明被上诉人放弃了楼顶及梯步间的通行权。另上诉人的侵权行为系持续的，不能以《物权法》实施的时间先后确定侵权行为和法律使用问题。因此，一审判决适用的法律正确。
原审第三人谈长春述称，本案讼争的房屋系第三人自行修建，一共三间门面房，三套住房并分别卖与上诉人和被上诉人及案外人罗双林。出售时，第三人均向各购房人说明，各自有其进出的门，三户人独自使用空间，互不干涉。因此，上诉人的请求应当得到支持。
本院二审查明，上诉人与第三人签订的《购房协议》上，被上诉人作为证人在该协议上予以签名。第三人在二审中自认，二楼梯步间开的门是其在卖房前锁住的，但被上诉人对此予以否认。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人邱明华与被上诉人向涛之间的纠纷，虽侵权发生在《中华人民共和国物权法》实施前，但侵权行为一直在持续，且诉讼发生在《物权法》实施后，法律自实施之日起就具有调整当事人行为的作用。因此，本案应当适用《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定。故上诉人主张本案适用法律错误的上诉理由，不能成立，本院不予采信。本案中，被上诉人与第三人签订的房屋买卖协议先于上诉人与第三人签订的房屋买卖协议，且协议中明确约定被上诉人可以通过争议的楼梯间到顶楼凉晒衣物，享有该部分楼梯间的通行。同时，上诉人与第三人签订的协议中虽约定了楼顶归被上诉人所有并可以在楼顶自行搭建青瓦房使用，且被上诉人以证人的身份在其购房协议上签字，但被上诉人的签字行为仅能证明其知道上诉人与第三人之间房屋买卖和上诉人可以在顶楼搭建青瓦房的事实，并无法证明被上诉人放弃了争议楼梯间的通行权。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款的规定，上诉人与被上诉人争议的楼梯间，应当属于该幢楼的共有部分，该幢楼的业主均享有平等的管理、使用的权利，任何个人未经全体业主同意，不得独自占有、使用、处分业主共有部分。上诉人在案涉住宅楼的右边底层安装防盗门，致使被上诉人无法进入二楼的梯步间到达自己的住宅房，侵害了被上诉人的通行权，其请求排除妨害、恢复原状理由成立，本院予以支持。故上诉人的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，其上诉理由，不能成立，本院不予支持。第三人将共用部分出售给上诉人的行为的是否给上诉人造成损害，不属于本案审理的范围。
综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回起诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邱明华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨辉
代理审判员 田娟
代理审判员 郭锐
二〇一四年四月二十日
书 记 员 何颖