福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第1304号
原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行，住所地尤溪县。组织机构代码：85590898-9。
负责人严克樟，行长。
委托代理人谢安宇，男，中国工商银行股份有限公司尤溪支行职员，住尤溪县。
被告卓家钦，男，1977年5月5日出生，汉族，无业，住尤溪县。
被告何龙备，女，1977年1月21日出生，汉族，无业，住尤溪县。
被告尤溪开成房地产开发有限公司，住所地尤溪县。组织机构代码：79175885-3。
法定代表人丁芳宜，董事长。
委托代理人陈熙湘，男，尤溪开成房地产开发有限公司职员，住尤溪县。
被告卓维恩，男，1977年8月6日出生，汉族，教师，住尤溪县。
原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行（以下简称“工行尤溪支行”）与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司、卓维恩金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。依法由审判员纪宝玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行尤溪支行的委托代理人谢安宇、被告卓维恩、何龙备、卓家钦、尤溪开成房地产开发有限公司的委托代理人陈熙湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行尤溪支行诉称，被告卓家钦因购买住房需要，于2010年1月28日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，同时被告何龙备作为共同借款人、抵押物共有人、被告尤溪开成房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人也在《个人购房借款／担保合同》上签字、盖章。被告卓维恩作为本次贷款推荐人，向原告提供《推荐人承诺书》，自愿承担第一还款人责任。同时，该笔贷款由被告卓家钦、何龙备提供共有的位于尤溪县城关镇水东路1号氨厂住宅小区10号楼1907室的住房作抵押担保，原告依法办理抵押权预告登记，并取得该房产预告登记他项权证。2010年3月4日，原告向被告卓家钦发放贷款450000元（人民币，下同），贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款。被告卓家钦在2015年1月至2015年5月期间，连续5期未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，截至2015年5月4日，尚欠贷款本金376888.74元，利息6914.11元，经原告多次催讨未果。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，诉请判令：1.解除原告与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［闽］字［三明］行［尤溪］支行（2010）年［154］号）；2.被告卓家钦、何龙备、卓维恩偿还结欠原告贷款本金376888.74元，利息6914.11元（截至2015年5月4日止），共计383602.85元及自2015年5月5日至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含利息、罚息、复利、违约金）；3.被告尤溪开成房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人对上述债务承担连带偿还责任；4.原告对被告卓家钦、何龙备提供的抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告卓家钦、何龙备、卓维恩、尤溪开成房地产开发有限公司负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［闽］字［三明］行［尤溪］支行（2010）年［154］号）；2.被告卓家钦、何龙备偿还结欠原告贷款本金376888.74元，利息6914.11元（截至2015年5月4日止），共计383602.85元及自2015年5月5日至贷款本息还清之日止按合同约定的利率计算的利息（含利息、罚息、复利、违约金）；3.被告卓维恩对被告卓家钦、何龙备的上述债务承担连带清偿责任；4.被告尤溪开成房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人对上述债务承担连带偿还责任；5.原告对被告卓家钦、何龙备提供的抵押物享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告卓家钦、何龙备、卓维恩、尤溪开成房地产开发有限公司负担。
被告卓家钦辩称，对欠款的事实没有异议，同意解除借款合同，但暂无能力还款。
被告何龙备辩称，现在经济比较困难，没有能力还款。
被告卓维恩辩称，对原告起诉的请求及所依据的事实和理由没有异议。
被告尤溪开成房地产开发有限公司辩称，对原告起诉的事实没有异议。
经审理查明，被告卓家钦、何龙备系夫妻关系。2010年1月28日，原告与被告卓家钦签订以原告为贷款人，以被告卓家钦为借款人、抵押人，以被告何龙备为共同借款人、抵押物共有人，以被告尤溪开成房地产开发有限公司为保证人的合同编号A：［闽］字［三明］行［尤溪］支行（2010）年［154］号的《个人购房借款／担保合同》，该合同主要约定：1.根据借款人的申请，贷款人同意发放个人购置住房贷款，金额为450000元，本合同项下贷款用于购买／自建房第一套住房，房屋坐落于尤溪县城关镇水东路1号氨厂小区10号楼1907室，建筑面积124.35平方米。贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借据为准。2.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.158%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1年1日开始，按该次调整后的基准利率。3.借款人授权贷款人将贷款一次划入户名为尤溪开成房地产开发有限公司，开户行为中国工商银行股份有限公司尤溪支行的账户上。4.借款人按按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息。5.借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在本合同约定的利率基础上加收50%确定。6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。7.抵押人自愿向贷款人提供位于尤溪县城关镇水东路1号氨厂小区10号楼1907室的房产作抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。8.保证人自愿向贷款人提供阶段性连带保证责任，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等。2010年1月29日，原、被告到尤溪县房地产管理所为上述抵押事项办理预购商品房抵押权预告登记，《预告登记证明》编号为尤房预字第20100513号。2010年3月4日，原告依据上述合同约定将贷款450000元发放至被告卓家钦指定账户，并经被告卓家钦在《个人住房贷款借款凭证》上签名及捺手印确认。借款后，被告卓家钦、何龙备未按约还本付息，截止2015年5月4日，已连续5期未按合同约定偿还贷款本息，尚欠原告借款本金376888.74元、利息6914.11元。
另查明，2010年1月22日，被告卓维恩向原告递交《推荐人承诺书》一份，承诺若借款人卓家钦未按借款合同有关条款约定的时间归还借款本息，其愿承担第一还款人的责任，负责偿还借款本息。被告尤溪开成房地产开发有限公司于2006年9月26日经工商登记注册成立，经营范围为在尤溪县水东路1号氨厂小区规划红线范围内的房地产开发及相应物业管理服务。
上述事实，有到庭双方当事人的庭审陈述及原告提供的《营业执照》、《组织机构代码证》、《福建省组织机构代码年度申报报告表》、《法定代表人身份证明》、《居民身份证》、《结婚证》复印件、《个人购房借款／担保合同》、《预告登记证明》、《推荐人承诺书》、《个人住房贷款借款凭证》、《历史明细表》等证据在案证实。到庭当事人对上述证据均无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。
本院认为，原告与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定向被告发放贷款450000元，已履行了合同义务，被告未按合同约定履行还款义务，已构成违约。截止2015年5月4日，被告卓家钦、何龙备已连续5个月（5期）未按合同约定还款，根据合同约定，原告有权解除与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案原告与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》自原告解除合同的意思表示通过本院依法送达的起诉状副本等应诉材料到达被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司时解除，即原告与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司于2010年1月28日签订的合同编号A：［闽］字［三明］行［尤溪］支行（2010）年［154］号《个人购房借款／担保合同》于2015年7月13日解除。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告要求被告卓家钦、何龙备按解除前的合同约定返还尚欠的借款本金376888.74元、利息6914.11元（暂计至2015年5月4日止）及自2015年5月5日起至还款之日止按合同约定标准计算的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，被告尤溪开成房地产开发有限公司对被告卓家钦、何龙备的上述债务承担阶段性连带保证，现因被告卓家钦、何龙备未按约履行还款义务，且合同约定的正式抵押手续尚未办理，原告尚未取得正式抵押登记的房屋他项权证书，被告尤溪开成房地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故原告要求被告尤溪开成房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告主张要求被告卓维恩对被告卓家钦、何龙备的上述债务承担连带保证责任，对此被告卓维恩不持异议，故原告的该诉请，本院予以支持。被告尤溪开成房地产开发有限公司、卓维恩承担保证责任后有权在其承担保证责任的范围内向被告卓家钦、何龙备追偿。借款时，被告卓家钦、何龙备提供位于尤溪县城关镇水东路1号氨厂小区10号楼1907室的房产作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故原告以双方已办理预告抵押登记为由，要求对被告卓家钦、何龙备提供的位于尤溪县城关镇水东路1号氨厂小区10号楼1907室的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行与被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司于2010年1月28日签订的合同编号A：［闽］字［三明］行［尤溪］支行（2010）年［154］号《个人购房借款／担保合同》于2015年7月13日解除。
二、被告卓家钦、何龙备应于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告借款本金376888.74元、利息6914.11元（计至2015年5月4日止）及自2015年5月5日起至本判决确定的履行期限内的还款之日止按《个人购房借款／担保合同》约定标准计算的利息。
三、被告尤溪开成房地产开发有限公司、卓维恩对被告卓家钦、何龙备的上述债务承担连带保证责任。
若未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行的其他诉讼请求。
案件受理费7054元，减半收取3527元，由原告中国工商银行股份有限公司尤溪支行负担327元，由被告卓家钦、何龙备、尤溪开成房地产开发有限公司、卓维恩负担3200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 纪宝玲
二〇一五年九月二十一日
书记员 蒋兴荣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。