广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第470号
原告：张少珍，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人：张静，广东鑫霆律师事务所实习人员。
被告：广州市宏锦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：赖明。
委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：哈樱子，广东格林律师事务所律师。
被告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：欧韶。
委托代理人：陈碧云，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告（反诉被告）张少珍与被告（反诉原告）广州市宏锦房地产开发有限公司（下称“宏锦公司”）、广州城建开发兴业房地产中介有限公司（下称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张少珍的委托代理人邹强，被告宏锦公司的委托代理人吴兵山，被告城建公司的委托代理人陈碧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张少珍诉称并辩称：2014年5月20日，我与被告宏锦公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《备忘录》，约定我向宏锦公司购买位于金沙洲房屋一套。被告城建公司是宏锦公司的代理机构。合同签订后，我向被告宏锦公司支付了3980842元购房款。由于上述合同是在两被告多次催促、误导我签订，现双方对多项重要条款无法达成一致，至今也仍未依法进行网签。我认为被告违法了诚实信用原则，为维护自己的合法权益，现请求法院判令：两被告共同向原告返还购房款等费用合计370842元并支付利息（以370842元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从起诉之日起计至实际退还之日止）。本案诉讼费由两被告承担。
我不同意被告宏锦公司的全部反诉请求。1、宏锦公司在没有取得预售证的情况下开始预售行为，属于严重欺诈行为，严重违反了法律法规，该行为应当认定无效；2、本案是预约性质的合同，双方还需要签署网签合同才是真正的本约性质的合同，为此，两被告收取我的购房款属于不正当得利，应当返还；3、被告提供的催款通知单建立在无合同条款基础上，是没有依据的行为，不应当采纳。
被告宏锦公司辩称并反诉称：我司不同意原告的诉讼请求。事实上原告未按合同约定支付剩余购房款，我司多次发函件催促，原告亦一直未履行，故原告才是违约方。为维护我司合法权益，现反诉请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、原告向被告支付解除合同违约金370840.4元。本案诉讼费由原告承担。
被告城建公司辩称：我司同意被告宏锦公司的答辩意见，因我司是被告宏锦公司委托代理机构，原告与被告宏锦公司之间的买卖合同关系与我司无关。对被告宏锦公司的反诉请求没有异议。
经审理查明：2014年5月20日，张少珍（乙方，买方）与宏锦公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区金沙洲星汇金沙花园自编*房（广州市白云区汇莘街*房，下称涉案房屋），建筑面积共94.5平方米，总金额1854202元。付款方式分期支付：第一期自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的10%，金额185429元；第二期在2014年7月20日前支付全部房款的10%，金额185413元；第三期在2014年8月20日前支付全部房价款的10%，金额185421元；第四期在2014年11月20日前支付全部房价款的30%，金额556261元；第五期在2015年2月20日前支付全部房价款的20%，金额370840元；第六期在2015年5月20日前支付全部房价款的20%，金额370838元。逾期付款的违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照合同第八条约定的期限向甲方支付各期房款，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同等。合同补充协议约定：该商品房的网签《商品房买卖合同》及其补充协议已在销售现场公布，乙方已详细阅读该网签合同，甲方对合同条款已作详细说明，乙方同意于2014年10月31日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）到甲方指定地点按甲方已公示的文本签订网签合同；除买卖合同及补充协议另有约定外，如因乙方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按商品房交易总价的20%计算。乙方已支付的房屋价款按如下原则处理：……如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方办妥合同解除手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方等。
同日，张少珍（乙方，买方）与宏锦公司（甲方，卖方）签订《备忘录》，约定甲乙双方就网签合同事宜达成如下备忘：1、网签合同：1.1甲乙双方同意，乙方非因自身原因未能于买卖合同约定的期限届满前满足签订该单元网签版《商品房买卖合同》条件的，甲方可书面通知乙方解除买卖合同。自解除通知达到乙方时，合同解除；1.2如甲方根据本备忘录约定解除合同的，则自办妥合同解除手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）后不计息退还乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。2、声明与确认：2.1甲乙双方同意，本备忘录的签署不涉及或导致任一方承担任何违约或赔偿责任。本备忘录签订后，甲方不向乙方主张买卖合同中约定的违约金等权利的要求，同时乙方也放弃向甲方主张解除买卖合同违约金等所有权利等。
签订合同当日，张少珍向宏锦公司支付第一期购房款155429元。2014年7月16日，张少珍向宏锦公司支付第二期购房款185413元。之后，张少珍未再向宏锦公司支付剩余购房款。宏锦公司多次通过城建公司发函催缴未果。
2014年11月6日，宏锦公司通过城建公司向张少珍发出《通知》，要求张少珍于2014年11月10日前前往兴业地产办理签署网签版《商品房买卖合同》及办理银行按揭的相关手续，并提供相关证件材料，若逾期办理，将追究其违约责任。该通知于2014年11月8日送达张少珍。张少珍收到通知后，一直未按通知要求办理网签手续。
另查，张少珍于2014年4月29日向城建公司支付优惠保证金3万元。宏锦公司于2014年5月8日取得星汇金沙花园的商品房预售许可证。张少珍要求宏锦公司返还的370842元购房款，除其向宏锦公司支付的两期购房款340842元外，还包括向城建公司支付的3万元优惠保证金。
庭审中，张少珍表示因双方签订的《备忘录》约定如果不能办理网签，双方不追究违约责任，并需退还相应的款项，故其主张退还购房款。宏锦公司表示《备忘录》针对的是网签事宜，并说明的是非因乙方原因，而是因客观的原因导致网签合同无法办理网签手续的情况下，宏锦公司才不向其主张违约责任，但本案是因原告故意违约所致。另宏锦公司表示城建公司是其委托代理机构，确认张少珍向城建公司支付的3万元优惠保证金实际为向其支付的购房款。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《备忘录》、发票、收据、预售许可证、律师函、通知、送达情况证明及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：宏锦公司是有资质的房地产开发企业，且已取得星汇金沙花园的商品房预售许可证，张少珍在了解楼盘的相关情况后与宏锦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，该合同约定了明确的标的、数量、价格、买卖双方的权利义务、违约责任等要素，是典型的房屋买卖合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。
合同签订后，张少珍未按宏锦公司的通知要求于2014年11月10日前办理网签手续，亦至今未支付第三期至第六期购房款，根据合同约定和宏锦公司第一次要求张少珍办理网签手续的时间，张少珍最迟应在2014年11月12日支付第三期购房款，故其未支付第三期至第五期购房款已逾期超过90日，宏锦公司有权要求解除合同，现宏锦公司要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合理合法，本院予以支持。因双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》已解除，宏锦公司应当将张少珍已支付的购房款共计370842元返还给张少珍，故张少珍要求宏锦公司返还370842元购房款的诉请本院予以支持。由于上述合同的解除是因张少珍违约所致，故张少珍要求宏锦公司支付购房款利息的诉请欠理，本院不予支持。
因张少珍违约导致合同解除，故宏锦公司要求张少珍依约支付解除合同违约金的主张有据，本院予以支持。根据上述合同约定，违约金按该商品房交易总价20%计算的标准过高，且被告亦未能举证其实际损失已达到上述违约金的标准，故本院酌情将违约金调整为参照合同关于逾期付款违约金的计付方式计付，即以未付房价款为本金，按每日0.05%的标准计付违约金。因合同约定第一期购房款自预售合同网上签订之日起2日内支付，而张少珍已支付第一期、第二期的房款，宏锦公司通知张少珍于2014年11月10日前办理网签手续，故第三期购房款张少珍最迟应在2014年11月12日支付，该期的违约金应以185421元为本金，从2014年11月13日开始计付。第四期购房款的违约金应以556262元为本金，从2014年11月21日开始计付。第五期购房款的违约金应以370840元为本金，从2015年2月21日开始计付。第六期购房款的违约金应以370838元为本金，从2015年5月21日开始计付。上述违约金均计付至合同解除之日止。
关于张少珍抗辩双方签订的《备忘录》约定不能办理网签，双方不追究违约责任的问题。首先，《备忘录》第1.1约定的内容适用的条件是“乙方（张少珍）非因自身原因”未能于买卖合同约定的期限届满前满足签订该单元网签版《商品房买卖合同》条件的情况，而现有证据并不能证实张少珍是因非自身原因不能履行上述约定；其次，《备忘录》第2.1关于“甲乙双方同意，本备忘录的签署不涉及或导致任一方承担任何违约或赔偿责任。本备忘录签订后，甲方不向乙方主张买卖合同中约定的违约金等权利的要求，同时乙方也放弃向甲方主张解除买卖合同违约金等所有权利”的约定，是对《备忘录》第1条的进一步明确，亦仅针对网签事宜，并无涵括双方在履行合同过程中的其他情况，现张少珍亦存在逾期付款的违约情况，且该违约已构成根本违约，其应当依约承担相应的违约责任。故张少珍的上述抗辩欠理，本院不予采纳。
关于张少珍要求城建公司与宏锦公司共同返还购房款的问题。因上述《广州市商品房买卖合同（预售）》是张少珍和宏锦公司所签，且购房款也由宏锦公司收取，故张少珍要求城建公司退还购房款的诉请没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张少珍和被告广州市宏锦房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于本判决确定之日予以解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告广州市宏锦房地产开发有限公司向原告张少珍返还购房款共计370842元；
三、本判决生效之日起十日内，原告张少珍向被告广州市宏锦房地产开发有限公司支付违约金（第一部分以185421元为本金，从2014年11月13日开始计付；第二部分以556261元为本金，从2014年11月21日开始计付；第三部分以370840元为本金，从2015年2月21日开始计付；第四部分以370838元为本金，从2015年5月21日开始计付。上述违约金均按每日0.05%的标准计付至上述合同解除之日止）；
四、驳回原告张少珍、被告广州市宏锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7012元，由原告张少珍负担149元，被告广州市宏锦房地产开发有限公司负担6863元。反诉受理费3481元，由原告张少珍负担，并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
审 判 员 肖録婷
人民陪审员 王向慧
二〇一五年九月十七日
书 记 员 郑萍军