杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第745号
原告：浙江传媒学院。住所地：杭州市下沙高教园区学源街***号。
法定代表人：项仲平，该校校长。
委托代理人：杨央平，北京康达（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州广角咖啡馆有限公司。住所地：杭州经济技术开发区天城东路*****号及*楼（201-207）室。
法定代表人：庞亮，该公司董事长。
原告浙江传媒学院诉被告杭州广角咖啡馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法适用简易程序由审判员刘承娜独任审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年9月21日公开开庭审理了本案。原告浙江传媒学院的委托代理人杨央平，被告杭州广角咖啡馆有限公司的法定代表人庞亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告于2014年6月通过参加公开招投标，与原告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告坐落于浙江传媒学院生活区5幢楼底层，编号为6、7、8、9、10、11的六间商铺，建筑面积372平方米，经营项目为咖啡吧。合同期限为2014年8月1日起至2017年7月31日止，装修期一个月，房租自2014年9月1日起开始计算，租金每年387000元，物业管理费每年13392元，垃圾清运费11160元。支付期限与方式：每年7月31日前缴清下一年度的租金与物业管理费等款项。被告于签署合同时向原告缴纳履约保证金5万元，被告自行办理完工商营业执照等手续证照且经营条件具备后，方得经营，不得超范围经营。被告无照经营或在出租房屋进行违法活动的，或超过本合同约定的经营内容（品种），超范围经营的，原告有权停止水电供应，直至解除本合同。若被告不按时交纳房租、水电费、物业管理费、垃圾清运费、履约保证金等相关费用，原告有权按日加收应缴费用5‰作为滞纳金。被告若逾期一个月不缴纳各相关费用，则视为被告违约，原告有权收回该商铺，并将租赁保证金抵充违约金。按本合同约定租赁期满或因合同解除而提前到期，依附于房屋的装修归原告无偿所有，原告也有权选择由被告恢复原状或向被告收取恢复原状所发生的费用，被告不及时腾空房屋的，被告应再向原告支付相当于原年租金3倍的违约金（按日计算）。若前述违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告接受房屋后，实际经营主食类餐饮，超出了合同约定的经营范围，且未取得相应的证照，属超合同范围无证经营，且被告也未按合同约定期限支付费用。原告分别于2014年7月17日、2014年10月24日、2015年3月2日向被告书面发出通知要求被告支付资金及物业管理费等费用，但被告至今未予支付。原告于2015年4月3日委托律师发函要求被告解除合同、腾退房屋，支付拖欠费用并承担违约责任。被告于2015年4月21日回函同意解除合同，但被告至今仍占用案涉商铺，未向原告支付任何拖欠费用，也未按约承担相应的违约责任。原告认为，被告承租房屋后，不依约支付租金等费用，擅自改变合同租赁用途、无证经营等行为，已严重违反了合同约定，在原告一再催促下，仍未按约履行。原告单方提出提前解除合同后，被告已同意提前解除合同。原告诉至法院请求判令：一、解除原告与被告于2014年7月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告腾退原告位于杭州经济技术开发区下沙高教园区学院街972号浙江传媒学院生活区A区5幢底层，编号6、7、8、9、10、11，共6间，建筑面积372平方米的商铺；被告向原告支付商铺租金300058元、物业管理费10383元、垃圾清运费8653元、水电费1061元（均暂计至2015年6月10日止，2015年6月11日至实际腾退日止的前述费用另行计算），共计320155元；由被告向原告承担上述费用自2014年9月1日起至2015年6月10日止的滞纳金90604元（按日1‰计，自2015年6月11日起至实际腾退日滞纳金另行计算），两项共计410759元。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告于2014年7月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付商铺租金300058元、物业管理费10383元、垃圾清运费8653元、水电费1061元（均计算至2015年6月10日止），共计320155元；由被告向原告承担上述费用自2014年9月1日起至2015年6月10日止的滞纳金90604元（按日1‰计），两项共计410759元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：
1.商铺租赁合同、安全管理协议书、卫生管理协议书，用以证明原、被告之间的商铺租赁关系。
2.装修申请、不规范情况告知书、保证书，用以证明被告无证经营，改变合同约定的租赁用途。
3.催缴租金通知2份，用以证明原告向被告催收拖欠租金等费用的事实。
4.律师函与邮政快递单，用以证明原告委托律师向被告发函，要求解除合同、腾退房屋，支付拖欠费用、承担违约责任。
5.合同解除函，用以证明被告回函同意解除合同，被告应履行解除合同后的相应义务。
6.投标报价表、法定代表人授权书、许国泉身份证（复印件）、黄能身份证（复印件）、企业法人营业执照（复印件），用以证明被告当时的法定代表人委托其工作人员黄能，携带被告的营业执照，原件经原告核对后，符合招投标主体要件，后被告中标，与原告建立租赁关系。
被告答辩称：原告招投标是否合法、合规，招投标时所涉及到被告的营业执照、公章、法人签名的真伪，被告都存有异议，认为不真实。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提交下列证据材料：
1.变更登记情况，用以证明被告的法定代表人于2014年10月16日由许国泉变更为庞亮。
2.公司公章样本，用以证明被告公司的公章。
原、被告提交的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
原告提交的证据。被告对证据1-6中的公章与法定代表人签名均有异议，法定代表人许国泉的签名不是这样的字体。证据2，保证书上吕珊珊不知道是谁，被告公司没有该人。证据4，被告没有收到。证据5，该公章是被告公司的公章，但不清楚是公司哪个人盖的，公章平时由被告法定代表人庞亮亲自保管。证据6，该组证据中所有的公章和法定代表人签字全是假的。本院经审查，对证据1、证据2中的装修申请、证据3中的第一份催缴租金通知、证据4、证据5的真实性予以认定。证据2中的不规范情况告知书，原告并未盖章，也无被告的相关人员签字，无法确认其真实性，本院不予认定；保证书，原告未提供其他证据相印证，无法核实书写人的身份情况，内容是否真实，与本案是否有关联，本院不予认定。证据3中的第二份催缴租金通知，签收人为许国泉，但2015年3月2日，许国泉已经不是被告的法定代表人，该份通知未能有效送达至被告，本院不予认定。证据6，投标报价表和法定代表人授权书有原件供核对，本院对其真实性予以认定；身份证虽系复印件，但与投标报价表和法定代表人授权书上的身份信息相印证，本院对其真实性予以认定。企业法人营业执照系复印件，且与被告提交的公司登记信息不一致，本院不予认定。
被告提交的证据。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院经审查，对该两份证据的真实性予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2014年7月30日，浙江传媒学院后勤管理处与被告杭州广角咖啡馆有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁房屋位于杭州经济技术开发区高教园区学源街972号浙江传媒学院生活区A区5幢楼底层，编号为6、7、8、9、10、11的六间商铺，建筑面积372平方米，经营项目为咖啡吧（可经营咖啡、爆米花、烤香肠、冷热饮品、西式点心）。租赁期限三年，装修期一个月，从2014年8月1日起至2017年7月31日止。房租自2014年9月1日起开始计算。租金每年387000元，物业管理费每年13392元，垃圾清运费11160元。支付期限与方式：每年9月1日前缴清下一年度的租金与物业管理费等款项。被告于签署合同时向原告缴纳履约保证金50000元，期满后无息退还。被告有下列情况，原告有权停止水电供应，直至解除本合同：不交付或者不按约定交付租金达一个月以上或拖欠各项费用3000元以上。违约责任：若被告不按时交纳房租、水电费、物业管理费、垃圾清运费、履约保证金等相关费用，原告有权按日加收应缴费用5‰作为滞纳金。被告若逾期一个月不缴纳各相关费用，则视为被告违约，原告有权收回该商铺，并将租赁保证金抵充违约金。按本合同约定租赁期满或因合同解除而提前到期，依附于房屋的装修归原告无偿所有，原告也有权选择由被告恢复原状或向被告收取恢复原状所发生的费用，被告不及时腾空房屋的，被告应再向原告支付相当于原年租金3倍的违约金（按日计算）。同日，双方签署了《后勤管理处商铺安全管理协议书》、《后勤管理处商铺日常卫生管理协议书》。合同签订当日，被告缴纳履约保证金50000元。
2014年7月17日，浙江传媒学院后勤管理处物业中心向被告出具《催缴租金通知》，要求被告于2014年8月30日前支付2014年9月1日至2015年8月30日的房租387000元，物业管理费11160元，垃圾清运费13392元，共计411552元。如逾期未交，将收回商铺。
2014年10月16日，被告的法定代表人由许国泉变更为庞亮。
2015年4月13日，浙江传媒学院后勤管理处委托律师向被告邮寄《律师函》，载明被告逾期付款已达7个月，按照合同约定，原告有权解除合同，要求被告于2015年4月25日前腾退房屋并支付相应款项。
2015年4月21日，被告向浙江传媒学院后勤管理处出具《合同解除函》，载明被告承租原告座落于杭州经济技术开发区高教园区学源街972号浙江传媒学院生活区A区5幢楼底层，编号为6、7、8、9、10、11号房屋。因公司经营上出现困难，现已无力再承担租金，希望原告考虑与被告解除合同。被告前期投入装修等相关费用给被告带来巨大损失，但承租该房屋就一直没有营业，希望原告能同意免除相关费用。2015年6月10日，被告腾退案涉房屋。
本院认为：第一，关于诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《商铺租赁合同》的签订主体为浙江传媒学院后勤管理处与被告杭州广角咖啡馆有限公司，但浙江传媒学院后勤管理处并无法人资格，其所属的浙江传媒学院具有法人资格，浙江传媒学院作为原告参加诉讼，主体适格。第二，关于合同履行问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。但被告并未按约支付租金及相关款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定，租赁期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止，房租自2014年9月1日起开始计算，租金每年387000元，物业管理费每年13392元，垃圾清运费11160元，每年9月1日前缴清下一年度的租金与物业管理费等款项。逾期一个月不缴纳各相关费用，则视为违约，原告有权收回该商铺。合同签订后，被告仅支付履约保证金50000元，未支付租金等其他款项。逾期支付已超过一个月。原告要求解除合同，被告于2015年4月21日向原告出具的《合同解除函》中亦表示希望与原告解除合同，而被告的实际腾退时间为2015年6月10日，故本院认定双方关于《商铺租赁合同》解除时间为2015年6月10日。因双方已解除合同，故本院无需对此进行判决。原告要求被告支付2014年9月1日至2015年6月10日的商铺租金300058元、物业管理费10383元、垃圾清运费8653元，未超过合同约定的范围，本院予以支持。原告要求被告支付水电费1061元，但并未提供关于被告用水量、用电量的证据，本院对该项主张不予支持。同时，合同中约定，若被告不按时交纳房租、水电费、物业管理费、垃圾清运费、履约保证金等相关费用，原告有权按日加收应缴费用5‰作为滞纳金，并将租赁保证金抵充违约金。现原告主张按所欠款项的日1‰计收违约金，未超过合同约定的范围，本院对该计算标准予以确认，但原告主张90604元计算基数有误，本院调整为89346元（319094元×1‰×280天）。扣除履约保证金50000元，被告尚应支付39346元。第三，关于被告的公章及法定代表人问题。2014年10月16日，被告的法定代表人由许国泉变更为庞亮。被告现任法定代表人认为《商铺租赁合同》中的公章并非其公司公章，许国泉签字也与其留存在公司里的签名不一致，现任法定代表人对租赁事宜不知情。但被告向原告出具的《合同解除函》中的公章为被告公司的公章，该行为已对租赁关系进行了确认。被告辩称不知何人取其公章进行了加盖，并无证据加以证明，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。被告法定代表人的变更不影响其与原告之间的租赁合同关系，被告仍应按照合同约定履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州广角咖啡馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江传媒学院商铺租金300058元、物业管理费10383元、垃圾清运费8653元，并支付违约金39346元。
二、驳回原告浙江传媒学院的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7461元，由原告浙江传媒学院负担950元，被告杭州广角咖啡馆有限公司负担6511元。原告浙江传媒学院于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。被告杭州广角咖啡馆有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 刘承娜
人民陪审员 闫效先
人民陪审员 丁 彬
二〇一六年一月五日
书 记 员 沈吉丹