赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第4373号
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所。住所地：赤峰市松山区。
负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。
委托代理人马云帆、于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。
被告崔春艳，女，蒙古族，无职业，现住赤峰市元宝山区。
委托代理人王彦欣，内蒙古同实律师事务所律师。
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告崔春艳请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人马云帆、于彬彬、被告崔春艳的委托代理王彦欣到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。
管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司于2014年3月16日、2014年4月9日与被告签订了3份《团购合同》及3份《回购协议》，约定赤峰五甲万京置业有限公司向被告借款90万元，并按季向被告支付利息。赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼603、904、506室三处房屋以每套30万元的低价预售给被告。同时约定赤峰五甲万京置业有限公司到期足额偿还借款回购预售房屋。双方签约后，被告向赤峰五甲万京置业有限公司提供借款90万元，赤峰五甲万京置业有限公司支付被告部分利息。
以上事实表明，赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间既不具备买卖房屋的合同目的，也没有买卖房屋的真实意思表示，双方之间实为借贷关系。因赤峰五甲万京置业有限公司已进入破产清算程序，其与被告之间明显低于同类商品房市场价格进行虚假房屋买卖的行为，已严重损害了赤峰五甲万京置业有限公司其他债权人的合法债权，为维护赤峰五甲万京置业有限公司债权人的合法权益，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告崔春艳签订的3份《团购合同》及3份《回购协议》无效。
被告辩称，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》及《回购协议》是双方真实意思表示，被告与赤峰五甲万京置业有限公司订立协议，不违反法律规定，亦未侵害他人的合法权益，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：赤峰五甲万京置业有限公司与被告崔春艳签订的3份《团购合同》及《回购协议》3份；收据3枚、付息凭证11枚、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》及《回购协议》实为融资借款，并向被告借款90万元，赤峰五甲万京置业有限公司支付被告利息。赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。
被告对原告提交的证据质证意见如下：对《团购合同》3份及《回购协议》3份、收据3枚、付息凭证11枚无异议，认为《团购合同》及《回购协议》合法有效。对赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告有异议，认为与本案无关。
被告未向本院提交证据。
根据原告陈述、被告答辩及双方的质证意见，本院综合认证如下：对原告提交的证据，被告对部分证据提出异议，但无相反证据予以反驳，且原告提交的5组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《团购合同》及《回购协议》，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是为借款提供担保。本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
赤峰五甲万京置业有限公司于2014年3月16日、2014年4月9日与被告崔春艳签订了《团购合同》3份，约定：被告团购楼房3处，房屋建筑面积237.07平方米，总价款为90万元，被告团购的楼房为赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼603、904、506室。同日又签订了3份《回购协议》，约定，赤峰五甲万京置业有限公司向被告借款90万元，回购期限为2014年9月16日前，如不能回购，双方继续执行《团购合同》，赤峰五甲万京置业有限公司无条件将房屋出售给被告。赤峰五甲万京置业有限公司每月付被告利息7500元及9000元。上述合同及协议签订后，被告于2014年3月16日、2014年4月9日分三次将款90万元付给赤峰五甲万京置业有限公司。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付利息12.45万元。
赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的3份《团购合同》及3份《回购协议》》无效；
本院认为，综合当事人的诉讼主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告崔春艳之间是否是房屋买卖合同关系。根据被告崔春艳与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息12.45万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告崔春艳的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币90万元，双方之间形成的是借贷关系。被告崔春艳与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告崔春艳为抵押权人和债权人。《回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个内回购上述房屋，如不回购，双方执行回购合同实际是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告崔春艳与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告崔春艳与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议书》依法应认定无效。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告崔春艳君借款90万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告崔春艳的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
被告崔春艳与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年3月16日、2014年4月9日签订的《团购合同》及《回购协议》无效。
案件受理费100元，由被告崔春艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长 郝文杰
审判员 盆学慧
审判员 何 滨
二〇一五年九月十八日
书记员 王晓娜