江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03566号
上诉人（原审原告）朱国才。
委托代理人马祖贤，江苏瑞莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄永平。
委托代理人秦向阳，江苏梁丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张和芬。
上诉人朱国才因与被上诉人黄永平、张和芬房屋买卖合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2014）张金民初字第0071号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月份，朱国才与黄永平口头约定，黄永平将其所有的坐落于张家港市金港镇后塍金湾花园西侧门面的107、207室（共有人张和芬）以1250000元的价格出售给朱国才。朱国才于2013年10月30日、2013年10月31日、2013年11月7日通过银行转账各支付黄永平50000元、1000000元、150000元。2013年11月7日，黄永平向朱国才出具收条（以下简称11月7日的收条），主要内容为：“今收到朱国才购后塍中华路金湾花园西侧7号房屋定金壹佰贰拾万元正（1200000），总价壹佰贰拾伍万元正（1250000）黄永平2013.11.7”。后黄永平于2013年12月2日，通过银行转账付给朱国才将1212000元。
另查明黄永平、张和芬系夫妻关系。
一审庭审中朱国才陈述：2013年10月30日与黄永平谈好房屋购买价格当天付了50000元定金，并由黄永平写了收朱国才购房定金50000元的收条，第二天付了1000000元并由黄永平写了收到购房款100万元的收条，2013年11月5日左右，黄永平告诉我有人也想买他的房子，我说定金已经付掉了，还付了这么多钱，黄永平说卖给你可以的，不过一定把150000元打过来，不管别人价格高不高，反正这个事情就定了，我在2013年11月7日通过农行转账付了150000元之后，黄永平出具了11月7日的这份收条，之前的两份收条都还给黄永平了。2013年10月31日，我为了给黄永平打款1000000元，我在银行存的一年期存款100万提前拿出来，该一年期存款本来到2014年的4月份到期固定利息是33000元，没有到期取出变成了活期利息1633.33元，利息损失31366.67元。2013年12月2日上午，我到黄永平公司与黄永平谈房屋买卖的事情，租用被告1二楼上的房子，给我使用6年，不收租金，如果不同意的话，还要赔偿我的违约的定金。
黄永平陈述：对第一笔款50000元，其中20000元是定金，剩余30000元是房款，当时出具收条上也没有明确50000元是定金。2013年11月7日的这个收条是基于2万元的定金以及118万元的房款所出具，由于表述上的不规范，写了定金120万元，没有朱国才所主张的按照法律规定确定定金的这个说法。之前的收条收回后已经撕毁。2013年12月2日上午对方提出来合同不再履行的话，所涉房屋的楼上两间给他无偿使用两年，因为正将该房屋出租于他人，现在承租人将该房屋转租给朱国才，我们的意见是需要承租人的同意，因为现承租人和朱国才不太融洽，所以我们最终给对方利息损失补偿，最终确定为12000元。2013年12月2日下午，通过我的卡号网银转账，分两笔汇给朱国才共计1212000元。
以上事实有《收条》、银行交易凭证、房产信息表、结婚证、庭审笔录等佐证。
原审原告朱国才的诉讼请求是：要求黄永平、张和芬返还买房违约的双倍定金250000元（购房款1250000元×20%）；黄永平、张和芬赔偿因买房的银行利息损失31366.67元；本案的诉讼费用由黄永平、张和芬承担。
原审法院认为，一、朱国才主张返还买房违约的双倍定金250000元是否支持？按照法律规定：定金应当以书面形式约定。当事人可约定以交付定金作为订立主合同的担保或约定以交付定金作为主合同成立或生效要件。本案中，双方口头约定的购房价款为1250000元，但对房款交付、履行期限等合同主要条款均未明确，黄永平在收到朱国才1200000元时出具收条是对收款行为的确认。虽收条中有定金字样，但双方对定金未以书面形式约定，约定不明。故朱国才主张返还买房违约的双倍定金250000元，无事实及法律依据，原审法院依法不予支持。二、朱国才主张的其为了给黄永平打款1000000元，将一年期存款100万提前拿出来，固定利息损失1366.67元是否支持？原审法院认为：按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。朱国才为支付购房款提前提取固定期银行存款并非黄永平、张和芬应当预见到的，故朱国才该诉讼请求无法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十六条及相关法律的规定，判决：驳回朱国才的诉讼请求。案件受理费5650元由朱国才负担。
上诉人朱国才不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方收条上明确120万元是定金，现被上诉人违约，应双倍返还定金；2、上诉人在一审要求继续履行合同，双方房屋买卖合同是可以履行的。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄永平答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”由此可见，定金合同是要式合同，必须以书面形式订立，口头约定无效。另据《担保法》第九十三条的规定，书面形式分为三种：一是单独订立书面合同；二是当事人之间具有约定定金性质的信函、传真等；三是主合同中的定金条款。这表明了虽然定金合同属于实践性合同，但是实际的交付并不能证明定金关系的存在。因为确定定金关系成立的法定条件是在有了书面的定金合同的前提下，且已实际交付才能产生。所以，买方在没有与卖方签订任何书面文件之前，就交纳一部份款项对自己选中的房屋进行下定，而卖方也只是在收款之后出具一份标明“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样的收据，不能表明定金关系已成立。在收款收据中的“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样，并不具备书面合同的基本内容，不能以此确立定金关系。对此，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条也对此作了明确的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人朱国才与被上诉人黄永平仅口头约定，黄永平将其所有房屋以1250000元的价格出售给朱国才，但双方对房款交付、履行期限等合同主要条款均未明确约定，黄永平在朱国才支付了1200000元后出具收条表明收取房屋定金1200000元。在此种情况下，显然属于约定不明，不能认定双方定金关系已成立。此外，被上诉人黄永平从一审至今一直否认收条中的1200000元是定金，上诉人朱国才也没有其他证据证明双方都对定金罚则的责任承担以及后果清楚明白，因此本院无法认定收条为双方约定了定金性质。其次，上诉人朱国才在一审时明确诉请为要求双倍返还定金及赔偿损失，因此上诉称要求继续履行合同缺乏依据，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱国才的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人朱国才负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一四年十二月二十二日
书记员 陆晓婷