广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3408号
上诉人（原审被告）广州诚誉物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街新广花路以东鹤边村段后园街自编03号三楼。
法定代表人：周志贇，该公司经理。
委托代理人：郭贤勇，广东明思律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）广州市全顺经济发展有限公司，住所地广州市白云区新市新达路海云大厦75号。
法定代表人：陈良金，该公司经理。
委托代理人：高艳岚、梁瑞群，均是广东明思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何伟文，住广州市天河区。
委托代理人：李伟忠，广东华安联合律师事务所律师。
原审被告：广州丽人诗歌内衣有限公司，住所地广州市白云区新达路69号二楼。
法定代表人：林林波。
原审第三人：王志德，户籍地湖北省黄冈市浠水县。
上诉人广州诚誉物业管理有限公司（以下简称“城誉公司”）、广州市全顺经济发展有限公司（以下简称“全顺公司”）因与被上诉人何伟文、原审被告广州丽人诗歌内衣有限公司（以下简称“丽人公司”）、原审第三人王志德物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院受理的广州市白云区粮食局与全顺公司、杨润国借款纠纷一案，原审法院于2002年4月29日作出（2002）云法经初字第665号民事裁定书，裁定：冻结被告广州市全顺经济发展有限公司、杨润国银行存款3500100元或查封、扣押其等值财产。根据2002年5月16日原审法院与第三人全顺公司作出的查封笔录载明，因全顺公司与广州市白云区人才交流服务中心就广州市白云区荟英楼房屋过户手续尚未完成，故房屋产权仍属广州市白云区人才交流服务中心名下，并告知第三人全顺公司原审法院已依法对上述房屋作出查封，未经许可不得转移、变卖、抵押。2002年6月3日，原审法院向广州市人才交流服务中心发出《协助执行通知书》：查封全顺公司位于广州市白云区新市新达路（荟英楼）69号二层、71号首层、二层的房地产；并于2002年6月5日告知第三人全顺公司，广州市白云区新市新达路（荟英楼）69号二层、71号首、二层的房地产价值3747000元，已超财产保全的标的额，故对除上述房产外的其余财产予以解封。根据《广州市房地产产权情况表》反映：2003年3月11日，原审法院以（2002）云法经执字第1016号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋；同年3月19日，原审法院以（2002）云法经执字第1016号民事裁定书及协助执行通知书解封及拍卖涉案房屋。根据广东安宝拍卖有限公司作出的《拍卖会资料》记载，广州市白云区新达路69号第2层、71号第2层按现状不交吉（含瑕疵）拍卖；该标的现已出租，租金支付情况及期限详见租赁合同及补充合同（两合同为全顺公司与王志德分别于2002年12月28日及2009年3月10日签订的租赁合同）。2011年7月22日，广东安宝拍卖有限公司向原审法院发出了《成交报告》，告知受原审法院以（2002）云法经执字第1016号恢1号委托，其将位于广州市白云区新达路69号第二层、71号第二层（不交吉，整体拍卖）进行公开拍卖，并由何伟文以4800000元购得。2012年6月4日，原审法院作出（2002）云法经执字第1016号执行裁定书，认为：原审法院依据已发生法律效力的（2002）云法经初第665号民事判决书，向被执行人全顺公司及杨润国发出执行通知书，责令被执行人限期履行义务，但被执行人未按执行通知书履行生效义务；原审法院依法查封了全顺公司所有、以广州市白云区人才交流服务中心名义登记的广州市白云区新达路69、71号二楼房屋，经评估后于2011年7月22日委托广东安宝拍卖有限公司进行公开拍卖、经公开竞价，由买受人何伟文以最高价480万元竞得，故裁定：一、广州市白云区新达路69、71号二楼房屋（房产登记号：云统字第67726、67727号）所有权归买受人何伟文所有；二、买受人何伟文可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。至今，根据《房地产登记簿查册表》显示，广州市白云区新达路69号第2层登记产权人为何伟文，建筑面积为541.76平方米，登记时间为2012年8月14日。2002年12月28日，全顺公司（甲方）与王志德（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将坐落在白云区新达路69、71号第二层全部的房产出租给乙方作办公展厅使用；租赁期限从2003年1月1日起至2022年12月31日止，租金按9.6万／年计，因甲方在经营期间向乙方借款192万元，故同意抵销租金，即乙方已支付租金给甲方至2022年12月31日止；转租要经甲方书面同意。等等。此后，2009年3月10日，双方签订《补充合同》，约定因全顺公司经济困难而要向王志德借款，全顺公司同意将房产继续租赁给乙方十二年，即2023年1月1日至2034年12月31日止，租金为10万元／年；王志德向全顺公司支付人民币120万元，即王志德已支付租金给全顺公司至2034年12月31日。等等。全顺公司提交了收款凭证及其向王志德开具的收据，拟证明其于2009年3月10日收取了王志德支付的2023年1月1日至2034年12月31日间新达路69、71号第二层全部房屋租金1200000元。根据何伟文申请，原审法院向广州市白云区地方税务局调取第三人全顺公司当年的《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》记载，无该笔租金收入的记录。2011年6月30日，全顺公司出具了证明，同意王志德将涉案房屋转租予被告诚誉公司。2011年6月30日，王志德（甲方）与诚誉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区新达路69、71号第二层转租给乙方使用，面积为833.93平方米，租金按9.8万元／年计算，租期为23.5年，自2011年7月1日起至2034年12月31日止，共计租金230.3万元，以人民币230万元计收；乙方一次性支付全部租金人民币230万元给甲方（该租金已全部支付）。等等。
丽人诗歌公司提交了以下证据，拟证明其为善意租赁的事实：1、2011年11月1日，诚誉公司（甲方）与丽人诗歌的法定代表人林林波（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区新达路69第二层转租给乙方使用，面积为541.76平方米，每月租金为15元／平方米，管理费9元／平方米，合计乙方每月应向甲方缴交租金、管理费人民币13002元；租赁期限为1年，自2011年11月1日至2012年10月31日止。等等。2、2012年11月1日，双方续签了《租赁合同》，每月租金提高为15.75元／平方米，管理费9.45元／平方米，合计乙方每月应向甲方缴交租金、管理费人民币13652元；租赁期限为1年，自2012年11月1日至2013年10月31日止。等等。3、2011年10月、2012年3月、2012年10月至2013年2月的租金收据。4、2012年2月、2012年9月至2013年1月的水电费收据。2012年12月20日，何伟文委托广东董文浩律师事务所向丽人诗歌公司发出《律师函》，要求丽人诗歌公司腾空并返还涉案房屋，并向何伟文支付自2012年6月4日至实际返还之日止的房屋使用费，按每月每平方米60元的价格支付。等等。
何伟文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、诚誉公司、丽人诗歌公司及王志德、全顺公司共同腾空广州市白云区新达路69号二楼并返还予何伟文；2、丽人诗歌公司向何伟文支付在（2002）云法经执字第1016号之二执行裁定书生效之日（即2012年6月4日）起至2013年2月28日止房屋使用费（按每月35元／平方米标准支付，建筑面积为541.76平方米，每月使用费为18961.6元）；3、诚誉公司按每月35元／平方米标准向何伟文支付自2013年3月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费由诚誉公司、丽人诗歌公司负担。原审庭审中，丽人诗歌公司与诚誉公司均确认，丽人诗歌公司已于2013年2月28日将涉案房屋交还诚誉公司管控使用。以上事实，有租赁合同、民事裁定书、协助执行通知书、查封笔录、拍卖成交报告、查册表、收据、律师函、证明及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，诚誉公司及丽人诗歌公司双方已确认涉案房屋已交还诚誉公司并由诚誉公司实际管控，故丽人诗歌公司腾空房屋并交还何伟文已不存在履行的可能性。本案需厘清的问题有以下两方面。一是关于第三人全顺公司与第三人王志德分别于2002年12月28日及2009年3月10日签订的租赁合同的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故现争议的焦点在于在法院查封程序中引起房屋所有权变动的，是否适用“买卖不破租赁”的原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。换而言之，“买卖不破租赁”的原则不适用于房屋在出租前即被人民法院查封的情况，出租被司法机关查封的房屋的，该租赁关系不能对抗房屋所有权的变动。该条款的目的在于人民法院为保证债权人利益的实现，对债务人动产或者不动产进行权属限定，限制债务人处分权实施的控制性执行行为，确保查封物的现状，从而实现其价值的最大化。根据查明的事实可知，第三人全顺公司于2002年5月16日知悉涉案房屋被原审法院裁定予以查封，2002年12月28日及2009年3月10日将涉案房屋出租予第三人王志德，其租赁合同形成于涉案房屋被查封后，不适用“买卖不破租赁”的原则。另，根据2002年时仍有效的《城市房屋租赁管理办法》第六条第二款的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。由此可见，第三人全顺公司在涉案房屋查封期间将其出租予第三人王志德的行为违反法律、行政法规的强制性规定，上述两合同应属无效合同，第三人王志德应将涉案房屋返还予第三人全顺公司。虽然何伟文知悉涉案房屋因附带全顺公司与王志德间的租赁合同不交吉拍卖，但因该合同无效，即不交吉的事由已消除，何伟文主张要求第三人全顺公司、第三人王志德返还涉案房屋并无不当，可予以支持。二是关于诚誉公司与第三人王志德于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》的问题。该租赁合同是在房屋被查封后且未经法院同意情况下签订，不属于涉案房屋不交吉拍卖的条件，对何伟文不具有约束力。涉案房屋的查封已经房产主管部门登记的，具有公示效力。诚誉公司作为承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，其不具备善意取得的条件。在知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与第三人王志德达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的不利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，何伟文无需继续履行该租赁合同所约定的义务。现第三人王志德下落不明，何伟文作为房屋的所有权人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可代为向实际使用人诚誉公司主张权利。综上所述，何伟文要求现第三人全顺公司、第三人王志德及实际使用人诚誉公司腾空交还涉案房屋的诉讼请求合法，予以支持。因丽人诗歌公司及诚誉公司已各自向租赁合同的相对方支付涉案房屋的租金，履行了合同义务。何伟文要求诚誉公司、丽人诗歌公司分别支付自2012年6月4日起的房屋使用费无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，广州诚誉物业管理有限公司及第三人王志德、第三人广州市全顺经济发展有限公司将广州市白云区新达路69号第2层腾空交还何伟文管业。二、驳回何伟文的其他诉讼请求。一审案件受理费5894元，由何伟文负担5794元，广州诚誉物业管理有限公司及第三人王志德、第三人广州市全顺经济发展有限公司负担100元（于判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。
判后，诚誉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定诚誉公司与原审第三人王志德之间的租赁合同系在查封后签订的事实不清。涉案房屋已于2003年3月19日起解封，且至2011年6月30日前再没有被查封过。因此，诚誉公司承租涉案房屋时已被原审法院解封。原审法院2003年3月11日向广州市房管局发出查封裁定书及协助执行通知书，查封涉案房屋。即涉案房屋于2003年3月11日才在房产主管部门作登记，自同日起对外才具有公示效力。原审法院2002年6月3日向广州市人才交流服务中心发出查封涉案房屋的通知书，查封了涉案房屋，该中心并不是房产主管部门，因此该查封对外不具有公示效力。据此，原审第三人王志德于2002年12月28日及2009年3月10日与全顺公司所签订的两合同并不当然无效。诚誉公司在此基础上所签订的合同依法成立有效，何伟文应当继续履行该租赁合同所约定的义务。二、原审法院法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款的规定“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”可知，房屋出租前被查封的，诚誉公司才无需继续履行合同义务。而在本案中，诚誉公司承租涉案房屋时，涉案房屋已处解封状态。诚誉公司认为原审法院适用法律错误。综上，请求：1、撤销原审判决第一项判决，驳回何伟文对诚誉公司的该项诉讼请求。2、本案全部诉讼费由何伟文承担。
被上诉人何伟文答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。涉案房屋查封情况在2003年6月3日已经送达给交易中心，诚誉公司无权承租涉案房屋。在2003年3月19日解除查封只是拍卖的开始，并非是执行案件终结的解封。另外，相关的租赁合同也并未被认定为是合法有效的，租赁合同在查封之后才签订的，所以属于无效合同。
全顺公司对诚誉公司的上诉没有意见。
全顺公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定全顺公司与原审第三人王志德签订的租赁合同无效的事实明显错误，适用法律不当。1、广州市白云区人民法院于2003年3月11日向广州市房管局发出查封裁定，作出查封登记。即涉案房屋于2003年3月11日才在房产主管部门作登记，自同日起对外才具有公示效力原审第三人王志德于2002年12月28日及2009年3月10日与上诉人全顺公司所签订的两合同并不当然无效。原审第三人王志德是否属善意第三人，原审法院对此并没有进行查明认定。2、2002年《城市房屋租赁管理办法》应属部门规章，而不是行政法规。3、原审法院没有权利查封涉案房屋的全部产权，其有权将法院未查封的房屋产权对外出租，减少损失。二、全顺公司对出租给原审第三人王志德的房屋具有处分、收益、出租等权利。1、原审法院查明“我院于2002年4月29日作出（2002）云法经初字第665号民事裁定书，裁定：冻结被告广州市全顺经济发展有限公司、杨润国银行存款3500100元或查封、扣押其等值财产”，“……并于2002年6月5日告知第三人全顺公司，广州市白云区新市新达路（荟英楼）69号二层、71号首、二层的房地产价值3747000元，已超财产保全的标的额”，至此，原审法院2002年4月29日所查封的涉案房屋价值为3500100元的房屋产权份额，未查封涉案房屋产权份额价值246900元。涉案房屋价值246900元的产权并不在查封范围内，全顺公司对该未查封部分的产权具有完全的处分、收益、出租等权利，是可以对外出租的。2、全顺公司将拥有产权部分的房产出租给原审第三人王志德并无过错，也不存在恶意规避执行的行为，其与原审第三人王志德所签订的两合同依法成立有效。全顺公司并没有恶意的不履行义务或规避执行行为，只是无法全部履行完毕。三、原审法院将全顺列为腾空涉案房屋主体错误。1、全顺公司现在既不是所有权人，也不是实际占有人，没有腾空条件。2、何伟文于2012年10月29日向原审法院起诉要求上诉人腾空返还涉案房屋，案件号：（2012）穗云法民四初字第1772号。2012年12月14日经开庭审理后何伟文因主体不适格撤回起诉。四、原审法院法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款的规定，全顺公司出租给原审第三人王志德的房屋并未被查封，原审法院适用法律错误。查封的房屋只是不得转移变卖抵押，并未限制经营使用。案涉房屋的评估的不交吉价格高于执行的债务金额。何伟文在拍卖前知道房屋不交吉，也是以不交吉价格买受，其是对此租赁事实予以确认并愿意承受的。综上所述，请求：1、判决撤销原审判决第一项判决，驳回何伟文对全顺公司的该项诉讼请求。2、本案全部诉讼费由何伟文承担。
被上诉人何伟文答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，全顺公司向王志德出租涉案房屋是不符合法律规定，租赁合同无效。全顺公司应当向何伟文腾空场地。
诚誉公司对全顺公司的上诉没有意见。
原审第三人王志德经本院公告传唤没有到庭参与诉讼，原审被告丽人诗歌公司经本院合法传唤也没有到庭参与诉讼。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另查明，广州诚誉物业管理有限公司、广州市全顺经济发展有限公司、何伟文二审期间均确认案涉房屋的查封于2003年3月19日被解封并于当天登记为进行拍卖。
本院认为，何伟文通过拍卖，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。何伟文在通过拍卖竞得涉案房屋时，当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。何伟文对于案涉房屋上存有王志德与全顺公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据法律规定，只有合法有效的租赁权才能约束所有权。王志德于2011年6月30日与诚誉公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王志德、全顺公司、诚誉公司也没有提交证据证明曾告知执行法院或拍卖行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司法拍卖，王志德与全顺公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人，王志德如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王志德在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚誉公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全顺公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王志德将案涉房屋转租，存在明显的恶意。诚誉公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性支付230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。且诚誉公司也未能提供其已支付230万元租金的充分证据。综上上述情况，本院认为，王志德、诚誉公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部支付租金的转租合同，属于恶意串通，损害拍卖买受人的利益的合同。该合同未在拍卖资料中披露，不属于何伟文买受时认可的租赁负担。故何伟文作为所有权人要求王志德、诚誉公司将案涉房屋交还，合法有理，原审法院予以支持并无不当。全顺公司虽然不是王志德、诚誉公司之间的租赁合同的当事人，但是全顺公司当时书面同意王志德这一转租行为，存在明显的主观恶意，原审法院判决其共同承担交还房屋的责任并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由广州诚誉物业管理有限公司、广州市全顺经济发展有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 阮志雄
宋德光