广东省珠海市香洲区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠香法执外异字第13号
异议人（案外人）：孙艳，女，汉族，1985年4月15日出生，住所：甘肃省天水市。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
申请执行人：牟伟，女，汉族，1971年8月19日出生，住所：陕西省咸阳市渭城区。
申请执行人：赵哲，男，汉族，1969年1月3日出生，住所：陕西省咸阳市渭城区。
被执行人：珠海市昊辰商贸有限公司（以下简称昊辰公司），住所：珠海市。
法定代表人：林辉军，董事长。
委托代理人：朱夏凌，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：孙智兰，广东莱特律师事务所律师。
本院在执行申请执行人牟伟、赵哲与被执行人昊辰公司商品房预售合同纠纷一案中，异议人（案外人）孙艳提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人孙艳称：
请求中止对位于珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房的执行，并依法裁定解除对该房的查封。
事实与理由：
关于申请执行人与被执行人的商品房买卖合同纠纷案，珠海市中级法院作出《民事裁定书》【（2013）珠中法民三终字第87号】，查封了位于珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某号房。现该案件已进入执行程序，异议人请求中止执行该房，并予以解封，理由如下：
2012年5月21日，异议人购买了被执行人开发的位于珠海市香洲区翠前北二街21号的第1幢某号房，为此双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议及其各附件，房屋总价款为人民币柒拾肆万零叁佰贰拾元整。之后，被执行人于2012年6月15日将该房交付给异议人使用，双方办理了交接手续。异议人也已于2012年6月26日一次性付清房屋总价款。
因申请执行人与被执行人的商品房买卖合同纠纷，该房被珠海市中级法院予以查封，被执行人告知异议人后，异议人也已向珠海市中级法院书面提出异议申请及相关证据材料，但中级法院对此一直未予处理。
之后经异议人与被执行人沟通，被执行人同意提供其名下位于珠海市香洲区翠前北二街21号地下室第10号车位作为担保，置换已查封的第1幢某号房。鉴于此，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条：“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议”之规定，异议人提出如上所请，贵院应当依据《民事诉讼法》第227条的规定进行审查，为维护异议人合法权益，特请求贵院尽快予以中止执行。
案外人孙艳提交了以下证据：
证据1、《商品房买卖合同》及其补充协议，证明2012年5月21日异议人与被执行人就涉案的房屋签订商品房买卖补充协议，双方形成商品房买卖关系，该合同是双方的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，合同已签订，依法生效并成立，应受法律的保护，该合同还约定购房款一次性付清，及房屋在2012年6月30交付使用。
证据2、购房款发票，证明异议人已实际向被执行人一次性付清购房款，异议人已履行全部合同义务。
证据3、物业交接表及收楼文件接收清单，证明2012年6月15日被执行人已向异议人交付了房屋钥匙及相关房屋的交接证书文件等。与异议人办理了入住手续，房屋已实际交付异议人占有及使用，同时证明了异议人与被执行人已实际履行了该商品房买卖合同，异议人对房屋享有合法权益，依法应受保护，同时还证明了双方买卖关系确实存在。
证据4、房地产限制查封登记表，证明因本案申请执行人申请查封了涉案的房屋，2013年7月5日珠海市中级人民法院对涉案房屋予以查封的事实。
申请执行人牟伟、赵哲答辩称：异议人并无证据证明其已经使用被查封的房产，也不符合我国法律规定，应驳回其异议申请。
申请执行人牟伟、赵哲没有提交证据。
被执行人昊辰公司答辩称：
一、异议人与被申请执行人双方签署本案所查封房屋的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同一经订立即依法成立并生效，应受到法律的保护。
对此，异议人与被申请执行人均已提交充分证据予以证明。而申请执行人并无任何证据证明异议人与被申请执行人双方恶意串通制造虚假的商品房买卖交易，从而阻碍申请执行人债权实现的主张，对此，申请执行人的辩称不能得到法院支持。
二、异议人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下简称《最高院执行查封的规定》）之规定，其主张应得到法院支持。
异议人已向被申请执行人付清本案所涉房屋的全部价款，且该房已于2012年6月15日交付给异议人占有并使用，双方之间存在真实的买卖关系。根据《最高院执行查封的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，为保障异议人合法权益，应予支持异议人的主张。
三、异议人在本案所涉房屋被珠海中级法院查封前已经支付了全款并实际占有了房屋，异议人未办理过户登记手续的情形并不存在违反合同约定或法律规定的过错，直接认定异议人具有过错依据不足。
异议人履行完毕合同约定的付款义务，并按约领取钥匙办理入伙手续，实际占有并使用房屋，已对房屋享有合法权益。至于是否办理、何时办理过户登记手续则属于异议人的权利，且商品房买卖合同未约定异议人办证的时间。同时，法律也只是规定被申请执行人的办证期限及其相关责任，并未规定异议人的办证期限及责任，更未规定异议人应在什么时间内办理过户登记手续，否则对房屋就不享有合法权益。
根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，即便异议人未办理房屋登记手续的，双方之间设立的房屋买卖合同仍然具有法律效力，受到法律的保护，丝毫不影响异议人对房屋所享有的权益。因此，直接以异议人未办过户登记手续为由认定异议人有过错，不仅于法无据，也是相当于给异议人强加了根本不存在的约定义务及法定义务，有违公平原则。
四、本案不存在被申请执行人恶意逃避债务规避执行的情形，解除对本案所涉房屋的查封，不会妨碍申请执行人债权的实现。
被申请执行人已向珠海市香洲区法院执行局递交《请求置换被查封财产之申请》，同意以其名下未出卖给第三人且无抵押无查封的车位，用来置换本案所查封的房屋。且用于置换的车位目前的市场价已远远超出申请执行人的债权。因此，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，解除本案房屋的查封，对被申请执行人用于置换的车位予以查封，才能综合平衡各方权益，不损害任何一方的合法权益，切实有效的解决各方争议。
况且，本案的商品房买卖合同已经履行完毕，如果再因被申请执行人的债务纠纷而对异议人享有权益的房屋进行拍卖执行，则必然会让涉案房屋逆转到之前未履行的初始状态，不仅损害异议人的民事合法权益，同时，还增加了履行费用和交易成本，不符合效益最大化的经济原则，影响交易秩序的稳定。
被执行人昊辰公司没有提交证据。
本院查明，牟伟、赵哲诉昊辰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月19日作出（2012）珠香法民一初字第1947号民事判决书。判决：一、昊辰公司向牟伟、赵哲支付逾期交房违约金18600元等。牟伟、赵哲不服该判决，向珠海市中级人民法院提起上诉，珠海市中级人民法院于2013年5月29日作出（2013）珠中法民三终字第87号民事判决书，判决变更原审判决为：昊辰公司向牟伟、赵哲支付逾期交房违约金21762元；该案审判过程中，根据牟伟、赵哲的申请，珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民三终字第87号之一民事裁定书，查封了登记在昊辰公司名下的位于珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房，查封期限自2013年7月5日至2015年7月4日。上述判决发生法律效力后，昊辰公司未按照生效判决履行确定的义务，牟伟、赵哲向本院申请强制执行，案号为（2013）珠香法执字第3619号。
另查明，2012年5月21日，孙艳与昊辰公司签订《商品房买卖合同》，约定孙艳向昊辰公司购买珠海市香洲区翠前北二街21号鑫海园小区第1幢某房，总房款740320元。2012年6月26日，昊辰公司出具收到孙艳交纳的涉案房产房款740320元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》。2012年6月15日，孙艳领取了涉案房屋的钥匙，并办理了收楼手续。
本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行异议程序的特点，本院对案外人孙艳所陈述的事实及提出的证据仅进行形式审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封。扣押、冻结措施…”。根据该规定，珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民三终字第87号之一民事裁定书（查封登记在昊辰公司名下的位于珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房，查封期限自2013年7月5日至2015年7月4日）的保全措施自动转为本院的执行查封措施。
本案中，案外人孙艳称其已支付全部购房款向昊辰公司购买并实际占有、使用珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房，向本院提交了《商品房买卖合同》、《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》、《物业交接表》等证据。本院认为，从查明的事实看，上述证据中所载的内容直接证明了孙艳所陈述的事实，根据执行法院对案外人异议的审查原则，本院初步认定孙艳所称述的事实成立。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，孙艳对本院查封珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房的行为提出异议，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，…理由成立的，裁定中止对该标的的执行”之规定，本院应裁定中止对该房的执行。
需要指出的是，本院在执行程序中仅结合案外人孙艳提出的证据，对孙艳是否向昊辰公司购买涉案房产、付清全部房款并占有使用房屋等事实进行初步审查。异议案件的当事人如对此本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉等途径寻求救济。另外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十三条“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现行民事诉讼法第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”之规定，若异议案件当事人自收到本院的中止执行涉案标的的裁定后15日内未提起诉讼，本院将解除对该房产的查封。
综上所述，案外人孙艳提出的异议理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
在本院（2013）珠香法执字第3619号案中，中止对被执行人珠海市昊辰商贸有限公司名下位于珠海市香洲区翠前北二街21号第1幢某房的执行。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第二十一条之规定，向本院提起诉讼。
审判长 谢明骥
审判员 黄 超
审判员 王丽慧
二〇一四年八月二十九日
书记员 林洁琼