江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张金民初字第00550号
原告唐莉华。
原告孙琦。
被告张智峰。
被告张荣兴。
被告范兰芬。
被告杨荣国。
被告龙幸英。
原告唐莉华、孙琦与被告张智峰、张荣兴、范兰芬、杨荣国、龙幸英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员林操场独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告唐莉华、孙琦，被告张荣兴、被告杨荣国到庭参加了诉讼，被告张智峰、范兰芬、龙幸英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2015年8月13日，本案依法裁定由简易程序转为普通程序审理，后于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告唐莉华、孙琦，被告张荣兴、范兰芬到庭参加了诉讼，被告张智峰、杨荣国、龙幸英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告唐莉华、孙琦诉称，2011年10月17日，原告从杨荣国手中买下张家港市金港镇中南新村3幢502室及自行车库加顶阁楼，房款38万元已一次性付清。原告买下该房的主要依据：一是中介公司交给原告的土地证上载明该房的主人是被告张智峰；二是被告张智峰出具给原告的承诺书，该承诺书写明该房统一办理房产证时，被告张智峰无条件配合原告过户。在买房之前，原告已到土地部门查证，该房土地证上登记的名字为被告张智峰，原告又通过拆迁办查到，该房在拆迁安置时房主不是被告张智峰，而是被告张智峰的父亲即被告张荣兴，后被告张荣兴和被告张智峰父子经过协商，将被告张荣兴安置在三楼的房子和被告张智峰安置在五楼的房子进行互换。且被告张荣兴和张智峰父子在2001年办理土地证时变更了土地证使用人的名字即三楼的土地证使用人为被告张荣兴，五楼的土地证使用人为被告张智峰。房屋互换后，被告张智峰对五楼房子进行了装修并入住，直到后来房屋两次出售。2012年8月，上述中南新村3幢502室的房产证发下来后，被告张荣兴主动找到原告，言明房产证上载明是其名字，原告若要过户须支付其3万元，否则不予过户。原告认为，被告方应配合原告过户，现被告方不予配合。故起诉请求依法判令被告方协助原告办理过户手续；被告张智峰和张荣兴支付违约金3000元；本案诉讼费由被告承担。
被告张荣兴辩称，原告要求过户应该找杨荣国，因为是杨荣国卖给房子给原告，我没有直接买房子给原告，原告不应告我。我要求法院到我所在的社区公开开庭，让大家都知道这件事。原告说我直接问他们要钱，侮辱了我的人格，是诬告，原告要负法律责任。买卖本案房子的时候，中介和杨荣国的老婆是姊妹，刚开始中介经评估认为房子是36万元，后来因为我儿子急用钱，并且当时房子还没有办房产证，杨荣国和中介合谋把房子价格压到了30万元，后来我儿子就将房子卖给杨荣国，杨荣国搬进去住，大概有两三个月，后来又卖给了原告，卖了38万元。当时原告去小区看房时，我老婆范兰芬和原告讲过，说我们这个房子卖给杨荣国才卖了30万元，意思就是说如果原告觉得贵了就不要买了。我儿子跟我讲，杨荣国和他讲：杨荣国父亲生病，杨荣国卖给对方33万元，如果我儿子承诺书不签字，杨荣国没法卖这个房子。杨荣国买我的房子，两三个月赚了8万元，我要求杨荣国给我一半即4万元。如果杨荣国给我4万元，我同意给原告过户。我不同意支付原告违约金3000元，因为我没拿原告的钱，我也没有卖房子给原告，我和原告一点关系都没有。涉案房子是拆迁安置房，我当时的房子是安置在中南新村3幢502室的，我儿子是安置在3幢302室的，但实际上我是住在302室的，我儿子住在502室的。后来我和小区的楼长王永清讲请他跟社区讲一下，因为王永清和社区的人比较熟悉，我跟他讲要求将五楼的房子换成我儿子的名字，三楼换成我的名字，后来我也没问他有没有换。但是后来办土地证的时候，五楼的土地证已经是我儿子的，所以我就认为王永清和社区已经说好了，社区也同意我和儿子房子互换。等到正式办房产证的时候，我发现通知上我和儿子的名字没有换，还是跟原来一样。后来我去办房产证的时候，我还是想跟我儿子换的，但是我打我儿子电话打不通，人不出现，所以没有换成，因此我还是办的我五楼的房子，等到我儿子出现的时候，房子已经办好房产证了。五楼一直是我儿子住的，他住了好几年，后来我儿子把五楼的房子卖给杨荣国了，我和我老婆是一直住在三楼的，住到现在。杨荣国买了房子之后，两三个月后就卖给原告，原告就搬进去住了，住到现在大概有两三年了。如果杨荣国的补偿我4万元，我就同意给原告过户。
被告范兰芬辩称，杨荣国向我们买房子花了30万元，但杨荣国和别人讲花了32万元，后来原告来看房子时才知道杨荣国要转卖房子。其他意见同被告张荣兴。
被告杨荣国辩称，我本想买有房产证的房子，当时张智峰在卖房子，我看了土地证是张智峰的房子，我问张智峰准备卖什么价格，张智峰当时说是34、35万元左右，他说急需要用钱，我说这个房子我买的话不会超过30万元，因为我要买有证的房子。后来张智峰同意以30万元卖给我。后来我就买下来了，付给张智峰30万元，他还给我写了个承诺，如果我卖房子的话，张智峰要协助过户。房子买下之后，我花了1万多元添置家具并进行了装修。后来我父亲生病肝癌，贷款我负担不起，我就想把房子卖掉，后来就将房子卖给了原告，卖了38万元。我认为我买张智峰的房子和我将房子卖给原告都是市场行为。我现在愿意协助原告办理过户手续，但不同意补给被告张荣兴、范兰芬4万元。
被告张智峰、龙幸英未作答辩。
经审理查明，唐莉华与孙琦系夫妻关系。张荣兴与范兰芬系夫妻关系。杨荣国与龙幸英系夫妻关系。张智峰系张荣兴和范兰芬的儿子。因拆迁安置，张荣兴、范兰芬和张智峰分别分得张家港市金港镇中南新村3幢502室和3幢302室的房屋，后张荣兴通过他人和所在社区讲明，其想和张智峰互换房子，后张荣兴、范兰芬就一直住在上述302室，张智峰一直住在上述502室。2001年5月，土地部门发证时，将上述502室的土地使用人登记为张智峰，将上述302室的土地使用人登记为张荣兴。2011年6月29日，张智峰将上述502室的房屋及自行车库加阁楼以30万元的价格出售给杨荣国，并向杨荣国承诺该房统一发放产权证时，无条件配合过户，过户费用由杨荣国承担，若杨荣国再转卖第三方，也将无条件配合第三方过户等。2011年10月17日，杨荣国和龙幸英又将上述502室的房屋及自行车库加阁楼以38万元的价格出售给唐莉华和孙琦，双方签订了《房屋买卖协议》，并在协议中约定该房统一发放产权证时，杨荣国和龙幸英必须在两个月内无条件配合唐莉华、孙琦办理过户手续，过户费用由唐莉华、孙琦承担等内容。当日，张智峰向唐莉华、孙琦出具承诺书，主要内容为：“本人张智峰原有中南新村3幢520室房屋，面积105平方米，自行车库8平方米加阁楼，于2011年6月29号友好协商卖给杨荣国。2011年10月17日，杨荣国卖给孙琦、唐莉华。本人对此房屋承诺如下，今后国家统一发放产权证时，必须在二个月内无条件配合孙琦、唐莉华办理过户手续，费用由第三任房主孙琦、唐莉华承担。如故意拖延时间，逾期不办理，为本人张智峰违约，赔偿给孙琦、唐莉华现房价的50%。如果孙琦、唐莉华将房屋转让下一方，张智峰也必须无条件签字配合办理过户。”该承诺书还加盖了张家港市金港镇中兴双龙信息服务部印章，并由见证人项某、杨荣国签名。唐莉华和孙琦购买上述房屋后已将购房款38万元付清给杨荣国和龙幸英，并入住至今。2012年，中南新村3幢统一办理房产证时，上述502室的房屋的产权证登记为张荣兴和范兰芬共有。庭审中，张荣兴称其去办理房产证时，还是想按照和张智峰互换后的情形办证的，即将502室的房屋产权登记为张智峰，302室的房屋产权登记为张荣兴和范兰芬，但因无法联系上张智峰，故未能将房产证互换成功，只能将502室的房屋产权登记为张荣兴和范兰芬。2015年5月19日，唐莉华、孙琦以被告方不予配合办理过户手续为由向本院起诉，请求判令张智峰、张荣兴、范兰芬、杨荣国、龙幸英协助办理过户手续；张智峰和张荣兴支付违约金3000元；本案诉讼费由张智峰、张荣兴、范兰芬、杨荣国、龙幸英承担。
以上事实，根据原告唐莉华、孙琦，被告张荣兴、范兰芬、杨荣国的庭审陈述，原告唐莉华、孙琦与被告杨荣国、龙幸英签订的《房屋买卖协议》，被告张智峰出具的承诺书，被告张智峰的国有土地使用证，居住人员信息登记表等证据综合分析认定。
本院认为，原告唐莉华、孙琦和被告杨荣国、龙幸英签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因涉案房屋已于2012年统一发放产权证，故被告杨荣国、龙幸英应按照协议约定，配合原告办理过户手续。被告张智峰在杨荣国、龙幸英将涉案房屋转让给原告后，向原告承诺待涉案房屋统一发放产权证时无条件配合原告过户，据此，被告张智峰的行为属于债务加入行为，其应按照自己的承诺协助和配合原告办理过户手续。被告张荣兴和范兰芬本不属于涉案房屋买卖合同关系的当事人，但因被告张荣兴主动提出与其儿子即被告张智峰互换房屋，且互换行为已实际履行十多年，被告张智峰也实际占有和使用涉案房屋十多年，双方的土地使用权证也于2001年按照互换后情形进行了办理，被告张荣兴和范兰芬也一直知道被告张智峰将涉案房屋出售给杨荣国，杨荣国和龙幸英又将涉案房屋转让给原告唐莉华和孙琦，况且被告张荣兴、范兰芬与被告张智峰互换房屋行为的不彻底，在客观上必然影响到后续的被告张智峰转让房屋所产生的过户事宜，因此本着诉讼经济和减少当事人诉累的原则，被告张荣兴和范兰芬宜先将涉案房屋过户至被告张智峰名下，以彻底完成双方的互换行为，且只有如此才能让被告张智峰有条件履行承诺，协助和配合被告杨荣国以及原告办理相关过户手续，以便本案所涉房屋买卖协议得以全面履行，切实维护涉案当事人的合法权益。庭审中，被告张荣兴、范兰芬主张杨荣国和中介趁张智峰急需用钱还赌债，合谋将张智峰出售的房屋价格压低到30万元，后过三个月转手卖给原告赚8万元，故要求杨荣国补偿其一半即4万元，且杨荣国补偿其4万元后其才同意过户。对此，本院认为，被告张荣兴、范兰芬主张杨荣国和中介趁张智峰急需用钱还赌债，合谋将张智峰出售的房屋价格压低到30万元，但未提供相应的证据予以证实，而张智峰出具给原告的承诺书载明，张智峰系经友好协商将涉案房屋卖给杨荣国，且被告张荣兴、范兰芬此项主张与本案所涉的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，本案不予理涉。若被告张荣兴、范兰芬坚持此项主张，可另行向被告杨荣国主张权利。此外，因被告张荣兴、范兰芬的上述主张与本案不属同一法律关系，故该主张成立与否，均不能成为被告张荣兴、范兰芬同意过户或不同意过户的理由。原告主张要求被告张荣兴支付违约金3000元，因被告张荣兴与原告之间不存在房屋买卖合同关系，即双方并无约定在先，故原告要求被告张荣兴支付违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告张智峰支付违约金3000元，因被告张智峰向原告承诺的内容至今未履行，且被告张智峰承诺若违约赔偿给原告的违约金远远高于原告主张的违约金，故被告张智峰应向原告支付违约金，但同时考虑违约金补偿为主、惩罚为辅的性质，且原告也未举证证明被告张智峰的违约行为给其造成的损失数额，故本院酌定被告张智峰支付原告违约金1500元。被告张智峰、龙幸英经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，后果自负。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张荣兴、范兰芬于判决生效后十日内协助被告张智峰将张家港市金港镇中南新村3幢502室的房屋及自行车库加阁楼的产权过户至被告张智峰名下。过户费用由被告张荣兴、范兰芬和被告张智峰根据法律规定负担。
二、被告张智峰于判决生效后二十日内将张家港市金港镇中南新村3幢502室的房屋及自行车库加阁楼的产权过户至被告杨荣国、龙幸英名下。过户费用由被告杨荣国、龙幸英负担。
三、被告杨荣国、龙幸英于判决生效后三十日内将张家港市金港镇中南新村3幢502室的房屋及自行车库加阁楼的产权过户至原告唐莉华、孙琦名下。过户费用由原告唐莉华、孙琦负担。
四、被告张智峰应支付原告唐莉华、孙琦违约金1500元。限被告张智峰于判决生效后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告张智峰、杨荣国、龙幸英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 林操场
人民陪审员 黄舟全
人民陪审员 刘进法
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 包 宏