广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1621号
原告李境敏，个体工商户。
委托代理人毛仲传，广西金益律师事务所律师。
委托代理人韦学宇，广西金益律师事务所律师。
被告广西金悦房地产开发有限公司。
法定代表人覃春凯，总经理。
原告李境敏与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行审理。原告李境敏及其委托代理人毛仲传、韦学宇到庭参加诉讼，被告金悦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李境敏诉称：原告看到被告所发的购房广告称所开发房屋价格较低，便到被告售楼处了解情况。2013年7月13日，原、被告签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》及《关于合作建房办理权证的补充约定》。当时，原告按照合同约定支付第一期房款122190元，被告出具了收据。合同约定被告应于2014年12月31日前完成建房任务，并将房屋交由原告使用，但被告至今未交付房屋，亦未说明原因，原告要求被告退款，被告既未退款，也不给原告任何答复，严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》于2015年6月12日（原告起诉之日）解除；2、被告返还原告购房款122190元；3、被告向原告支付违约金57622.6元（122190元×银行同期贷款年利率6.15%×1.917年即从2013年7月13日暂计至2015年6月7日×4倍）；3、本案诉讼费由被告负担。
经审理查明：2013年7月13日，原告李境敏（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000013），项目是位于南宁市××乡塘区××街道××东面、××路北面的“金悦·阳光里”。合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼B单元6层602号房（以下简称602号房），建筑面积91.14平方米。第五条约定乙方享有70年房屋使用权，自2015年1月1日至2085年1月1日，如土地变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定乙方按建筑面积承担合作建房款，该房的合作建房款单价为3351.70元／平方米，总金额305474元。第七条约定乙方分期付款，第一期房款40%即122190元，应于签署本合同时付清；第二、三、四期房款各20%即61095元，分别于房屋建到十层、房屋楼体封顶时、房屋交付使用前5日内付清。第八条约定交付期限为2014年12月31日。第九条第2项约定逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自办完解约手续之日起60日内将合同款退还，并依据乙方付款时长为基准，按银行同期流动资金贷款利率的四倍支付利息。原告于合同签订当日交付了第一期购房款122190元，被告向原告出具了相应的收据。同日，原、被告签订《关于合作建房办理权证的补充约定》，约定，“金悦·阳光里”项目所占之集体三产建设用地为农村集体建设用地，被告负责协助在房屋交付使用后五年内办理变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告同意将房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给原告，若前述五年时间内非原告原因办理不了房屋所有权证的，原告可要求被告退还合作建房款。
另查明：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司。原告是广西横县六景镇佛渡村委佛子村人。
经本院登陆南宁市住房保障与房产管理局网站查询，截至2015年12月8日，被告未申请办理“金悦·阳光里”项目的预售许可证明。截止法庭辩论结束，未见被告提交项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地的相应证据。
因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告明确表示坚持其诉讼请求不予变更。
本院认为：原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配602号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。
被告作为房地产开发企业，将未竣工的房屋向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并对未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故被告应将收取的122190元购房款返还给原告。
由于原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》、《关于合作建房办理权证的补充约定》无效，故原告要求被告支付违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告李境敏与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年7月13日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000013）、《关于合作建房办理权证的补充约定》无效；
二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告李境敏返还购房款122190元；
三、驳回原告李境敏的其他诉讼请求。
本案受理费3896元（原告李境敏已预交），由原告李境敏负担1249元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担2647元。
上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（详见下文附二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 罗 媛
审判员 马振声
审判员 何开科
二〇一六年一月二十日
书记员 蒙恺薇