山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鲁民一终字第448号
上诉人（原审原告）：金帝山庄业主委员会，住所地：青岛市。
负责人：江存玉，主任。
委托代理人：张青，山东雅博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛金帝房地产开发有限公司，住所地：青岛市。
法定代表人：王岩，董事长。
委托代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。
上诉人金帝山庄业主委员会（以下简称“金帝业委会”）因与被上诉人青岛金帝房地产开发有限公司（以下简称“金帝房地产”）业主共有权纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第114号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
金帝业委会诉称，金帝山庄于2003年9月21日建设多并投入使用，同年金帝房地产成立物业管理部作为小区的前期物业管理公司，2005年底金帝房地产单方解除物业管理合同并退出小区，2005年11月金帝业委会经业主大会选举依法成立，成立后即一直要求金帝房地产进行物业管理的移交，但金帝房地产一直未予移交。请求：一、依法判令金帝房地产立即交付金帝业委会448平方米的物业管理及网点用房，协助办理房产证；二、依法判令金帝房地产立即交付金帝业委会金帝山庄小区下列资料：1.竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。4.业主名册。5.物业管理所需要的其他资料见附件清单2）。三、判令金帝房地产立即向金帝业委会移交其他归金帝山庄全体业主共有的公共设施及财产（详见附件清单1）。本案诉讼费由金帝业委会承担。
金帝房地产答辩称，一、金帝业委会不具备作为本案诉讼主体资格。首先，业主委员会不具备诉讼当事人基本资格。《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条规定：“《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”而业主委员会既不是公民或法人，又没有自有财产，不具备诉讼责任的承担能力，从而不能列为“其他组织”之列。因此，业主委员会不具备作为诉讼当事人的资格。其次，业主委员会与本案无任何利害关系，不符合作为本案金帝业委会的起诉条件。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督主委员会的职责没有包括针对业主共同权等问题提起诉讼，不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民诉讼活动。退一步讲，金帝业委会未经过法定程序经过全体业主的同意或授权，擅自以自己的名义起诉，应属越权无效行为。最后，被答辩人所谓的业主委员会，未经过合法选举，已届满，依法不应代表全体小区业主，而且所谓“任期”早已届满，希望法院严格审查。最高人民法院案例已明确规定业主委员会不具备诉讼主体资格。2003年10月28日，浙江省高级人民法院受理的温州市银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司纠纷一案，案件经浙江省高级人民法院公开审理后，于2004年10月8日作出（2003）浙民一初字第5号民事裁定。该裁定以“……从物业管理条例规定看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼。因此，温州市银都花园业主委员会在本案中的原告主体不适格……”以此为由，裁定驳回原告的起诉。温州市银都花园业主委员会不服一审裁定，向最高人民法院提起上诉。该案件经最高人民法院审理，于2005年4月7日由最高人民法院作出（2005）民一终字第12号民事裁定，该裁定认为：按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利；共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动，业主委员会不具有民事诉讼主体资格。最高人民法院作出了“驳回上诉，维持原裁定”的裁定。上述案件是最高法院作出的关于业主委员会是否具有诉讼主体资格的最新案例，该案基本案情与本案完全相似，依据上述理论分析，本案中金帝业委会同样不具备作为诉讼主体的资格，应依法裁定驳回。三、金帝业委会的各项诉讼请求违背事实、违反法律，依法应予驳回。首先，金帝房地产早已在相关行政部门的监督指导协助将前任物业公司使用的物业用房移交给了金帝业委会，目前正在使用之中。物业管理用房属于全体业主所有，我国法律以及登记部门依法不予办理物业用房权属登记，更未规定相应的法定的权属登记主体。被答辩人请求将物业管理用房登记在其名下，依法不应得到法律支持。其次，关于金帝业委会的第二项诉讼请求，其此前已经申请崂山区城市管理行政执法局做出行政处罚责令金帝房地产移交有关资料，并由崂山区人民法院做出（2012）崂行审字第193号行政裁定并下达执行通知，金帝房地产已经按照该执行通知履行，被答辩人的该项诉讼请求不应二次主张，应予驳回。再次，关于金帝业委会第三项诉讼请求要求移交的设施，这一请求无任何法律依据。事实上，小区的公共设施已经全部在现有小区物业掌控之下（系业委会将前任物业公司暴力赶出后实际接收管理），而且实际运转数年。必须指出，该小区并未建设地下停车场，即使有也应属于投资开发商所有。至于网球场，则并非公益性且亦非每位业主所需要，其属于盈利性的设施，需要日常维修运营，属于开发商投资建设，其所有权依法属于开发商所有。最后，金帝业委会的诉讼请求已过时效，依法不应得到法律支持。
原审经审理认为，本案诉争焦点在于金帝业委会能否以原告的资格参加本案诉讼。从《物业管理条例》第十五条及最高人民法院相关司法解释的规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督；依照《物业管理条例》第十九条之规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，故除涉及部分物业服务纠纷案件外，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼，同时依照最高人民法院《关于审理房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。本案中，金帝业委会所提出的诉讼请求涉及到全体业主的公共利益，这些利益属于金帝房地产与金帝山庄小区业主商品房买卖合同所约定合同权利的衍生权益。而金帝业委会与金帝房地产之间并没有基于商品房买卖合同形成相应的合同法律关系，不是合同相关一方当事人，故金帝业委会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为金帝业委会直接参加民事诉讼活动。因此，金帝业委会作为本案的原告主体不适格，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回金帝业委会的起诉。案件受理费107744元，退还金帝业委会。
金帝业委会不服原审裁定上诉称，原审裁定适用法律错误，应依法予撤销。事实与理由：一、金帝业委会要求被上诉人依法移交商业网点、物业管理用房的诉请具有法律依据和诉权。根据1999年实施的《青岛市物业管理条例》第28条规定：“住宅区开发建设单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支出。”但被上诉人并没有按该条例向上诉人移交上述房产。金帝业委会对被上诉人的该违法行为是有诉权的。其次，金帝业委会诉请的其他请求也于法有据。《物权法》第七十三条规定：“建筑规划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业管理用房，属于业主共有。现在被上诉人侵占公共房产、未经全体业主同意在公共区域建设盈利性网球场、不向业委会移交建设档案和公共设施等行为，是对全体业主公共利益的侵害。根据《物业管理条例》第八条第二款规定：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。所以，根据该条例的规定，金帝业委会对此是有诉权的。第三，本案是对公共物权权属、使用等问题发生的纠纷，并非商品房买卖合同纠纷案件，原审引用最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。请求：依法撤销原审裁定。
金帝房地产答辩称，金帝业委会不具备作为本案原告的主体资格，原审裁定驳回金帝业委会起诉正确。
本院认为，本案中金帝业委会的诉讼请求涉及到全体业主的公共利益，案由应定为业主共有权纠纷。原审法院将本案案由定为业主专有权纠纷与金帝业委会的诉请不一致，属于定性不当，应予纠正。依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，代表全体业主提起诉讼。故本案中金帝业委会有权以金帝房地产公司为被告向人民法院提起民事诉讼，即金帝业委会作为本案原告主体适格。原审以金帝业委会作为原告主体不适格为由，裁定驳回金帝业委会的起诉，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十一条、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：
一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第114号民事裁定；
二、指令山东省青岛市中级人民法院对本案进行审理。
审 判 长 邱建坡
代理审判员 李守军
代理审判员 陈 浩
二〇一四年十一月七日
书 记 员 史小君