南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第39号
原告黄江炜。
被告王志明。
被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司，住所地南宁市青秀区民族大道155号。
负责人帅文忠。
委托代理人董勇，该公司员工。
委托代理人覃高寿，该公司员工。
被告潘长征。
委托代理人王志明，男，汉族，1972年7月15日出生，户籍地广州市黄埔区黄埔东路，现住南宁市青秀区民族大道***号荣和山水美地，身份证号码：XXXXXXXX********，系被告潘长征的丈夫。
原告黄江炜诉被告王志明、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员李超宋独任审理，书记员刘东海担任记录，于2015年3月20日第一次公开开庭进行了审理，原告黄江炜、被告王志明、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司的委托代理人董永、覃高寿到庭参加诉讼。法庭辩论结束前，原告黄江炜申请追加潘长征为本案共同被告，本院经审查予以准许，并于2015年4月2日第二次公开开庭进行了审理。原告黄江炜，被告王志明，南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司的委托代理人董勇、覃高寿，被告潘长征的委托代理人王志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄江炜诉称，原告与被告王志明、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司于2014年9月5日签订了《南宁市百锐房地产服务有限公司房屋租赁及经纪合同书》，由原告黄江炜租用被告王志明位于南宁市民族大道155号荣和山水美地四组团1号楼28号商铺，租赁期自2014年9月6日起至2017年12月9日止。在合同签订当日，原告向被告王志明支付押金33000元及首次租金27500元，并向被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司支付了中介费5500元。原告于2014年9月22日开始对商铺进行装修。2014年10月2日，原告承租的铺面突然被房屋所有权人张雪媛停水、停电。经了解，被告王志明并非铺面实际租用者，而是潘长征，被告王志明未经房屋所有权人张雪媛同意擅自将商铺转租给他人，并长期拖欠房屋租金，房屋所有权人张雪媛多次催促未果，已于2014年10月1号通知被告王志明将收回铺面以及责令被告王志明搬离铺面。现原告无法正常装修开业，已经不能继续租用商铺。事后，原告多次找到被告王志明要求退还押金及租金共计人民币60500元，但被告王志明一直推卸责任，至今不予退还。现原告已花费30000元装修费，原告的店面按照代理要求，每月进货量要求为最低100000元，代理商给原告返点为5%，原告损失最低5000元；产品销售利润为30%，原告最低损失为30000元；原告因停业一个月损失的误工费为5000元，原告经济损失合计为70000元。被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司系一家中介公司，在合同中担任居间人的角色，有如实报告订立合同有关事项的义务，同时在居间过程中应作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。但被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司在没有调查清楚铺面租赁的实际情况下就联系原告签约，未尽应有的审查义务，致使原告遭受巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告王志明、潘长征返还原告押金、租金人民币60500元以及赔偿原告误工费、经营损失等70000元，两项共计130500元；2、被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司返还中介费人民币5500元以及与被告王志明、潘长征承担连带责任；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告王志明辩称，王志明与潘长征是夫妻关系，其代理被告潘长征与原告黄江炜签订房屋租赁合同的行为，已得到被告潘长征的授权，原告黄江炜在签订合同时也知道被告王志明是在代理被告潘长征签订房屋租赁合同。
被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司辩称，1、其提供给原告所有的资料和信息都属实；2、原告看过房屋所有权人张雪媛与潘长征签订的房屋租赁合同，当时就知道是王志明代理潘长征与其签订房屋租赁合同的；3、原告与被告潘长征之间的房屋租赁合同是双方自愿签订的，该合同是合法有效的。
被告潘长征辩称，1、潘长征是在租赁期内分租铺面，与原告是平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，该合同是合法有效的，现在是原告单方面提出解除合同，因此被告潘长征不退还原告黄江炜支付的押金和租金；2、原告黄江炜是银行职员，正常上班，是利用下班时间和休息时间来处理此事，故不存在误工费；3、潘长征在分租时已经口头取得房屋所有权人张雪媛的同意，而且与原告黄江炜约定，如房屋所有权人张雪媛不同意分租，可以算作是被告潘长征与原告的合作，故被告潘长征不应对原告的损失承担任何责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告与被告潘长征、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司于2014年9月5日签订了《南宁市百锐房地产服务有限公司房屋租赁及经纪合同书》，由原告租用位于南宁市民族大道155号荣和山水美地四组团1号楼28号商铺，合同约定：租赁期自2014年9月6日起至2017年12月9日止，2014年9月6日至2014年9月21日为装修免租期，租金从2014年9月6日至2016年9月5日为11000元／月，从2016年9月6日至2017年9月5日为11880元／月，从2017年9月6日至2017年12月9日为12830元／月，原告与被告潘长征在签订合同后应分别向被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司支付佣金5500元。合同第八条第1款约定：签署本合同后，如甲方（潘长征）违约，则甲方（潘长征）应返还乙方（黄江炜）支付的租铺押金，并支付乙方（黄江炜）违约金33000元，乙方（黄江炜）应结清已发生的房屋使用费用；如乙方（黄江炜）违约，甲方（潘长征）收回铺面，乙方（黄江炜）支付甲方（潘长征）违约金33000元，乙方（黄江炜）结清该铺面已发生的使用费后，甲方（潘长征）退回押金给乙方（黄江炜）。第十一条第8款约定：如在此租赁期间该物业主对此合同不认可并影响乙方（黄江炜）经营，甲方（潘长征）需出面协调，协调不成情况下甲方（潘长征）需双倍退还乙方（黄江炜）押金并赔偿乙方（黄江炜）经济损失人民币50000元。原告在签订合同的当天，支付给被告潘长征的代理人王志明押金33000元，首次租金27500元，并向被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司支付佣金5500元。
另查明，2012年11月7日，被告潘长征与房屋所有权人张雪媛签订《商铺租赁合同》，被告王志明是被告潘长征的丈夫，亦是代理潘长征与原告黄江炜签订涉案合同，在第二次庭审中，被告潘长征出示了授权给王志明处理租赁房屋事宜的委托书。
还查明，原告黄江炜与装修工程的承包方李品忠于2014年9月22日签订了《装修工程承包合同》，并支付了预付装修款30000元。
以上事实有原告黄江炜、被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司、潘长征签订的《南宁市百锐房地产服务有限公司房屋租赁及经纪合同书》、《授权委托书》、结婚证、被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司收取佣金的收款收据、被告王志明出具的押金及租金收据、《装修工程承包合同》、预付装修款收款收据等证据在案佐证。
本院认为，原告黄江炜与被告潘长征于2014年9月5日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可以看出现行《合同法》只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未做规定，而原告黄江炜与被告潘长征签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且依法不存在合同无效的情形，因而承租人潘长征未经出租人同意的转租行为，并不影响其与次承租人黄江炜订立的转租合同的效力，即原告黄江炜与被告潘长征签订的房屋租赁合同合法有效。原告称案外人（房屋所有权人）对其使用的铺面主张权利致使其不能对租赁物进行正常使用，被告潘长征对此没有异议，本院予以采信。根据《合同法》第九十四条规定，原告在合同目的不能实现的前提下主张解除与被告潘长征签订的房屋租赁合同合法有据，本院予以支持。
关于被告王志明是否应承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”本案中代理人王志明在代理权限范围内代理潘长征与黄江炜签订房屋租赁合同，该合同所约定的权利义务应由被代理人潘长征承担，代理人王志明不承担责任。因此，原告主张被告王志明与潘长征承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
关于押金的问题。根据房屋租赁合同第十一条第8款约定，如在租赁期间该物业主对此合同不认可并影响乙方（黄江炜）经营，甲方（潘长征）需出面协调，协调不成情况下甲方（潘长征）需双倍退还乙方（黄江炜）押金并赔偿乙方（黄江炜）经济损失人民币五万元整。本案中案外人（房屋所有权人）以未经其书面同意为由，将房屋收回，事后被告潘长征亦未能与房屋所有权人协调好，导致原告黄江炜不能继续使用承租的铺面。因此，根据合同的约定，被告潘长征应双倍退还原告押金，现原告只主张被告潘长征退还其支付的押金33000元，合法有据，本院予以支持。
关于租金的问题。被告潘长征收取原告的租金，应保证原告在租赁期限内正常使用租赁物，在知晓房屋所有权人停水、停电等作为时，其有义务出面解决问题。在未能得到解决的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”因此，本案中原告可以要求减少租金或者不支付租金。房屋租赁合同中第十一条第7款约定，该铺面从2014年9月6日至2014年9月21日为装修免租期，在此期间原告黄江炜不需要支付租金。2014年10月2日，房屋所有权人对原告承租的房屋停水、停电，原告的装修被迫停止。因此，原告黄江炜向被告潘长征支付租金的时间自2014年9月22日起至2014年10月1日止，共计10天。租赁合同中约定的租金为11000元／月，照此计算，原告黄江炜支付被告潘长征房屋租金约为3667元（11000÷30×10）。本院酌定原告黄江炜支付被告潘长征房屋租金为2000元，故被告潘长征需返还原告黄江炜租金25500元（27500-2000）。
关于误工费的问题。原告主张一个月误工费5000元，但未举证证明该损失的实际发生，本院不予支持。
关于经营损失中的装修费的问题。原告黄江炜与被告潘长征签订房屋租赁合同后，于2014年9月22日与装修工程的承包方李品忠签订了《装修工程承包合同》，并支付了预付装修款30000元。根据该承包合同第4条的约定：执行过程中，因甲方（黄江炜）原因单方面终止合同，则视为违约，乙方（李品忠）不再退回甲方（黄江炜）预付金。原告黄江炜因为案外人（房屋所有权人）收回铺面导致装修无法进行，只能终止合同，其支付给承包方李品忠的预付款无法退回。根据房屋租赁合同第十一条第8款的约定，租赁期间该物业主对此合同不认可并影响原告黄江炜经营，而被告潘长征又协调不成的，被告潘长征须赔偿原告经济损失五万元整。现原告黄江炜主张装修费的经济损失30000元，并没有超过合同的约定，本院予以支持。
关于经营损失中的利润损失问题。原告主张因承租的铺面被封锁造成进货返点损失5000元，销售利润损失30000元，证据不足，本院不予支持。
关于房屋中介费的问题。被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司作为居间人，对于交易机会、资料及相对人的资信等居间信息应当向委托人承担的义务包括如实报告、合理审查和积极调查。居间人收取了较高的佣金，应对相对人提供的各种资料作必要的专业审查，以便了解房屋的实际状态。在本案中，被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司在了解到被告潘长征是转租房屋时，却没有谨慎核实被告潘长征是否具备转租权限、也没有提醒原告签订转租合同可能存在的风险就促成交易，后导致原告黄江炜承租的铺面被收回，显然未能尽到应尽的审查与提醒义务。考虑到原告黄江炜在租房过程中已经知道被告潘长征的转租权可能存在瑕疵，却仍然同被告潘长征签订房屋租赁合同，也应承担一定责任。本院酌定被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司退还原告黄江炜中介费1100元。
关于被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司是否应该与被告潘长征承担连带责任的问题。原告与被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司之间并不存在房屋租赁合同关系，原告在本案中基于房屋租赁合同要求其承担共同赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告潘长征退回原告黄江炜押金33000元、租金25500元；
二、被告潘长征赔偿原告黄江炜装修费30000元；
三、被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司退还原告黄江炜中介费1100元；
四、驳回原告黄江炜的其他诉讼请求。
案件受理费3020元（原告已预交），减半收取1510元，由原告黄江炜负担503元，被告潘长征负担995元，被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司负担12元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3020元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李超宋
二〇一五年四月八日
书记员 刘东海