安徽省涡阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）涡行初字第00021号
原告：王桂振，男，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人：马涛，安徽皖杰律师事务所律师。
被告：涡阳县房地产管理局，住所地涡阳县团结路3号。
组织机构代码：48594834-1。
法定代表人：李伟，局长。
委托代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。
委托代理人：张红，涡阳县房地产管理局法规股副股长。
第三人：胡玉真，女，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人：刘政，安徽永恒律师事务所律师。
委托代理人：邓杨龙，安徽永恒律师事务所律师。
原告王桂振不服被告涡阳县房地产管理局房屋登记管理纠纷一案，于2014年9月1日向法院提起行政诉讼，本院于同年9月4日受理后，于同年9月10日向被告送达了行政诉状副本及应诉通知书。因胡玉真与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案。原告王桂振及其委托代理人马涛，被告委托代理人王建军、张红，第三人胡玉真及其委托代理人邓杨龙到庭参加了诉讼，因庭审中发现需要现先行审理民事案件，当庭裁定中止诉讼，后本院依职权调取了新的证据，同年11月17日恢复审理，本案现已审理终结。
2011年9月7日，被告涡阳县房地产管理局给第三人胡玉真颁发建筑面积为97.68平方米的房地权证涡字第31713**号房产证。被告于2014年9月18日向本院提供了如下作出具体行政行为时的证据、依据。
第一组证据，2010年8月31日于洪光房屋登记档案一册
1、2008年12月23日于洪光要求颁证的申请书；
2、于洪光身份证复印件一份；
3、2006年7月28日韩青等17户的国有土地使用证一份；
4、2008年12月23日于洪光委托涡阳宏图房地产测绘队测绘委托书一份；
5、2010年10月24日涡阳县地税局房地产业减免税审核证明单一份；
6、2007年10月31日于洪光建设工程规划许可证；
7、2007年9月于洪光建设用地批准书；
8、2008年6月26日于洪光的建筑工程竣工验收备案认可书；
9、2008年6月29日于洪光的建设用地规划许可证；
10、2008年7月3日于洪光建筑工程施工许可证；
11、有关的契税发票及宗地图、房屋分层分户平面图；
12、2009年11月29日于洪光办理房产证号为31710**号房产证，建筑面积为2068平方米；
该组证据证明争议的房屋系于洪光等人联合建设。
第二组证据，2011年5月25日于洪光房屋登记档案一册，证明本案争议的房屋，于洪光已经办理了证号为3171359的房产证。
第三组证据，胡玉真房屋登记档案一册：
1、2011年8月9日胡玉真要求颁证的申请书；
2、胡玉真身份证一份；
3、于洪光、翟金珠身份证及结婚证复印件各一份；
4、房屋转让协议一份；
5、2011年8月9日胡玉真与于洪光、翟金珠签订的房地产转让契约一份；
6、房产局房屋转移登记询问笔录一份；
7、完税证明；
8、税费发票；
9、胡玉真登记审批表；
10、复议决定书、胡玉真的民事诉状、王桂振的答辩状。
上述三组证据证明被告为胡玉真颁证事实清楚，证据确实充分，程序合法，证明原告起诉超过起诉时效。
原告诉称：一、该房屋是原告首先购买并入住至今。原告于2008年4月3日与胡维礼、合肥市大圩建筑安装工程有限责任公司签订房屋买卖合同，并于房屋建成后接受移交装修入住至今，原告购买并收受房屋没有任何过错。二、第三人胡玉真系弄虚作假骗取的房地产权证。胡玉真在向涡阳县法院起诉时就向法院提供了与于建军签订的房屋买卖合同，陈述其房屋来源是其购买于建军的房屋。但目前通过查询该房屋的登记资料得知，第三人却是用于洪光与第三人签的假买卖合同骗取的房屋过户登记，明显违反了产权登记的规定，应依法撤销。且胡玉真在办理房产证时，明知该房已卖给原告，且原告已经入住，但仍然欺骗被告骗取房产证，其主观上存在恶意。三、被告违反法定登记程序，未对登记的房屋进行丈量勘验。四、被告违反登记管理规定，不顾涉案房屋存在争议的事实，违规给第三人过户登记。综上所述，原告认为被告为第三人违法颁证的行为，侵犯了自己的合法权益，原告在知晓该房产证存在后一直向有关部门不停的申诉，后又向县法制局申请行政复议，现在复议程序结束，特依法提起行政诉讼，要求依法撤销被告作出的具体行政行为。
原告向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告为完全民事行为能力人；
2、胡维礼原告的房屋买卖协议、收条、存款凭条、拉砖条，证明原告于2008年4月3日从胡维礼处购买涉案房屋并付款的事实，证明原告与本案有法律上的利害关系；
3、证人孙某某、李某某、陈某某书面证明及身份证复印件，证明原告2011年农历3月16日就搬家入住了涉案的房屋；
4、胡维礼与于建军2010年4月22日房屋买卖合同；
5、于建军与胡玉真2010年10月5日房屋转让合同；
6、胡玉真的民事诉状；
4-6号证据，证明第三人购涉案房屋是从于建军处购买。于建军是从胡维礼处购买，两次购买时间均晚于原告的购买时间。原告入住时间早于房产登记时间；
7、胡维礼和胡玉真的保证书；
8、放弃购买307房屋的说明书一份；
7-8号证据证明胡玉真与胡维礼另行达成合意，胡玉真自愿放弃307房屋的所有权，由胡维礼支配他人；
9、证人于某、马某某出庭作证，证明在法院园区法庭审理胡玉真民事诉讼一审期间，原告及其代理人多次到涡阳县法院，要求起诉行政案件未获受理和接受，此后，原告一直通过信访渠道需求帮助的事实；
10、于敬和于洪光通话录音光盘及一张文字整理记录，证明胡玉真和于洪光之间房屋买卖合同关系虚假，没有收取胡玉真的房款，向房产局提供材料虚假。
证明原告有主体资格，被告颁证错误。
被告辩称：一、原告不具有对被告颁发“房地权证涡字第31713**号”房产证提起行政诉讼的主体资格。被告于2011年为第三人胡玉真颁发的房屋产权证书，是胡玉真于2011年购买原权利人于洪光位于涡阳县淮中大道北侧（老水泥厂院内）的307（套）房。原权利人于洪光有该房屋的房屋所有权证书，该房屋系于洪光、彭亮等人联合所建。原权利人于洪光有初始登记的“国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收证、联建协议书”等房屋产权登记材料。在2011年6月经申请权利人胡玉真申请要求房屋过户登记，提供与原权利人于洪光、翟金珠（夫妻）的房屋转让协议，被告为了审查双方房屋转让协议的真实性，在2011年8月9日要求双方共同到被告处重新签订一份《房地产转让契约》，在第三人提交转移登记材料齐全的情况下，经被告审查、批准，为第三人颁发了“房地权证涡字第31713**号”房屋所有权证书。被告为第三人胡玉真的颁证行为与原告没有法律上的利害关系，也没有侵犯原告的合法权益。合肥大圩建筑公司和胡维礼并没有该颁证房屋的产权，被告为第三人转移登记颁证与原告买卖行为无关，原告无权对被告给第三人的房屋转移登记行为提出行政诉讼的权利。即原告对本案无行政诉讼的主体资格。二、被答辩人的行政诉讼早已超过行政诉讼期限。据了解第三人胡玉真用被告为其颁发的“房地权证涡字第31713**号房屋所有权证书为证据，于2012年2月原告向涡阳县人民法院提起了侵权民事诉讼，法院于2012年3月依法受理，并送达原告诉状和应诉通知，原告于2012年6月提出民事答辩状，明确知道了被告为第三人颁发房屋产权证的内容。原告就本案于2014年7月12日才提起行政复议，涡阳县人民政府以复议申请已超过行政复议法规定的期限而驳回，现原告于2014年9月才提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》第三十九条：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外”。显然，原告早已超过行政诉讼期限。三、被告为第三人进行房屋所有权转移登记行为是合法的。（一）被告为第三人进行的房屋所有权转移登记，原权利人是于洪光，而非合肥市大圩建筑安装工程有限公司及胡维礼。建房者于洪光不仅有国有土地使用权证书，对建房的土地拥有使用权，而且有经涡阳县建委批准建房的建设工程规划许可证，房屋建成后有建设工程竣工规划验收证，还有联建协议书”等房屋产权登记材料，经实地丈量，登记材料齐全后。原权利人于洪光经依法初始登记，取得了所建房屋的产权证书，其中就包括于洪光出售给第三人胡玉真的307（套）房。（二）原权利人于洪光将自己所有的307房，于2011年6月16日与胡玉真签订了“房屋转让协议”。经被告审查，双方于2011年8月9日在被告处又重新签订了“房地产转让契约”，双方签订的买卖房屋合同是真实有效的，是双方的真实意思表示，至于购房价款、交付等约定是合同相对人履行购房合同的债权、债务问题，不影响双方购房合同的法律效力。申请权利人胡玉真签订买卖房屋协议后，经依法申请转移登记，在原权利人和申请权利人均到场，表明“房屋转让行为及进行转移登记行为”都是双方意思表示真实的情况下，被告对第三人提交的转移登记材料包括完税证明等进行依法审查，依据《房屋登记管理办法》第7条、第20条、第32条、33条等，经依法批准为第三人颁发房屋所有权证是合法的。（三）被告为第三人进行的房屋转移登记，是在初始登记实地丈量的基础上进行的登记颁证。对当事人在买卖合同中所购买的面积，不是被告进行房屋登记的依据，被告在房屋初始登记时，依法经实地勘测、丈量，以实地勘测的为准。本案为第三人进行的房屋转移登记，就是依据初始登记所实地勘测结果为准的。勘测的建筑面积为97.68平方米，套内面积为88.42平方米，而非105平方米。第四、需要阐明原告提出的问题。依照《房屋登记办法》第19条、第30条的规定，初始登记要进行实地勘测，出具房屋测绘报告等材料。但是并没有规定“转移登记”必须进行房屋实地勘测。因为房屋的初始登记已经勘测完毕。《房屋登记办法》第7条规定，对办理房屋登记，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。但法律并没有规定进行房屋转移登记必须进行公告程序，对是否“公告”由房屋登记机构决定。本案被告为第三人进行的房屋转移登记，未进行公告并不违反法定程序。综上所述，原告无对被告为第三人进行房屋转移登记行为提起行政诉讼的主体资格。原告提起的行政诉讼早已超过行政诉讼期限。被告为第三人进行房屋转移登记，颁发房屋产权证是合法的。敬请法庭依法维持被告合法的颁证行为，驳回原告的行政诉请。
第三人述称：陈述意见和被告答辩意见相同。
第三人没有向本院提供证据
本院依职权于2014年11月6日调取了本院作出的（2013）涡刑初字第00697号刑事判决书，该判决认定胡维礼在签订、履行合同过程中，诈骗原告王桂振307房屋8万元，在对胡维礼判处刑罚的同时，判决对胡维礼违法所得予以追缴，返还受害人。
经庭审举证、质证，对证据作如下分析认定：
对被告举证的三组证据，第三人无异议，原告对第一、二组证据无异议，本院予以认定；原告对第三组证据有异议，综合认为于洪光和胡维礼是联合开发建设，胡玉真与于洪光签订的买卖协议是虚假的，测绘图没有签章，没有负责人签字，测绘时间是2010年而申请时间是2011年以后，原告一直在争议的房屋中居住，没有人到场测绘，第三组证据中的第10号证据，没有在法庭期限内提交，不予质证。本院认为：争议的房屋系于洪光建设住宅楼，建设用地批准书、建设工程规划许可证、施工许可证上都是于洪光的名字，无论于红光在建设过程中否是和胡维礼联合开发，是否有内部约定，对外都不能对抗第三人，且在2010年12月1日被告就争议的房屋为于洪光颁发了房地涡权证涡字第31713**号房产证。于洪光申请初始登记时被告已经对房屋筑进行实地查看并对房屋的建筑面颊进行测绘，后来的转移登记无需再重复实地查看测绘。庭审中，经核对原件，测绘图上有测绘人员签章和负责人签字。在2011年6月于红光将房屋协议转让给第三人胡玉真后，被告为第三人颁发了新的房产证，胡玉真是否实际支付给于红光房款，不影响物权的成立。对第三组证据1-9号证据予以认定；10号证据被告没有在法定期限内提供，原告又不予质证，本院不予认定。
对原告提供的1-10号证据，被告及第三人对1号证据无异议，本院予以认定；对其他证据均有异议，综合质证意见是2、4、5、6号证据与本案无关联性；3号证据证人未出庭，不能作为证据使用；7、8号证据无原件，且在颁证之后；9号证据未能举证出具体行为和具体的时间；10号证据录音与整理的文字不符，无法确认就是于洪光的录音，与合同成立无关。本院认为：2号证据已经被生效的刑事判决所羁束，对原告证明买卖合同成立的证明目的不予认定；3号证据证人没有到庭作证，不符合行政诉讼关于举证责任规则的要求，不予认定；4、5号证据能够证明胡维礼将争议房屋卖给于建军，于建军又卖给胡玉真的事实，对证明被告颁证行为违法的证明目的不予认定；6、9号证据能够证明原告知道被告为第三人颁证后，不断的诉讼、信访，对证明原告诉讼没有超过起诉期限的证明目的予以认定；7、8号证据是在第三人取得房产证之后为调解纠纷形成的材料，在本案中不能作为证据使用；10号证据于洪光未到庭，胡玉真与于洪光签订房屋转让协议，未支付给于洪光购付房款，未付房款的行为是另外一个民事法律关系，不影响物权的成立，对其证明颁证行为违法的证明目的也不予认定。
本院依职权调取的刑事判决书，被告及第三人无异议，原告有异议，认为判决有错误。本院认为：这份证据是本院在2013年作出的生效刑事判决，具有法律羁束力，予以认定。
经审理查明：争议的房屋位于涡阳县淮中大道北侧老水泥厂院内的307（套）房。该房屋系于洪光、彭亮、韩青等人于2007年11月联合所建，房屋建成后2008年4月验收合格，2010年于洪光持国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收证等材料，对争议房屋申请初始登记。同年12月1日被告涡阳县房地产管理局经过材料审查、对房屋建筑进行实地查看并对建筑面积进行测绘后，为于洪光颁发了房地涡权证涡字第31713**号房产证，建筑面积为97.68平方米。在2011年6月于红光将房屋转让给第三人胡玉真，双方在被告处签订了转让协议，胡玉真缴纳了相关契税后，同年8月被告为第三人办理了转移登记的手续，颁发新的房地权证涡字第31713**号房屋所有权证。原告王桂振认为被告的颁证行为侵害了原告的合法权益，向涡阳县人民政府申请行政复议，2014年8月18日涡阳县人民政府作出涡政复决字（2014）11号行政复议决定，驳回了原告的复议申请。原告王桂振不服，向法院提起行政诉讼，要求依法撤销被告作出的具体行政行为。
另查明：2008年4月3日，案外人胡维礼与原告王桂振签订了一份《房屋买卖合同》，将本案争议的房屋以10万元的价格卖给原告王桂振，王实付8万元。之后，在2010年4月22日，胡维礼又同于建军签订了一份房屋买卖合同，将该争议房屋以10万元的价格卖给了于建军，2010年10月5日，于建军又以15万元的价格将该房屋转让给了胡玉真，并为胡玉真办理了房产证（胡玉真同于洪光签订房屋买卖协议办证，没有实际支付购房款给于洪光）。现在该套房屋由原告王桂振居住。胡维礼二次出售房屋，从原告王桂振处非法获利8万元。胡维礼采用相同手段诈骗他人，共计诈骗金额55万元，胡维礼犯诈骗罪被判处有期徒刑7年，并处罚金20万元，同时对其违法所得55万元予以追缴，返还受害人。
本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯自己合法权益的，有权依照本法提起行政诉讼”。本案中，原告王桂振认为自己的合法权益受到侵害，提起行政诉讼，符合法律规定。故对被告及第三人认为原告不具有诉讼主体资格的主张，本院不予支持。原告在知道被告为第三人颁证后，不断的通过诉讼、信访、复议来主张自己的权利，没有超过法律规定的起诉期限，对被告第三人认为原告诉讼超过法定起诉期限的主张，本院也不予以支持。原告诉称自己和胡维礼签订买房协议在先，并已支付部分房款，入住了房屋，但是这一所谓的房屋买卖合同关系，已被生效的刑事判决所确认为刑事诈骗，原告被骗的房款应由诈骗犯胡维礼予以返还。被告依据第三人胡玉真同于红光签订的房屋买卖协议，为第三人颁发房产证的行为是房屋产权的转移登记行为，至于第三人没有支付给于洪光购房款，是另外一个新的债权债务关系，依据物权优先于债权的原理，无论于洪光的债权是否实现都不影响第三人物权的成立。因此，被告为第三人的颁证行为不侵害原告的合法权益。综上，对原告要求撤销被告作出的具体行政行为的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告王桂振的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告王桂振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 周 侠
审 判 员 蒿新云
人民陪审员 武 霞
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王显泉
书 记 员 焦 飞
附：相关法律法规
《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》
第五十六条：有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
起诉被告不作为理由不能成立的；
被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
被诉具体行政行为合法，但因法律、政策的变化需要变更或废止的；
其他应当判决驳回诉讼请求的情形。