上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1084号
上诉人（原审原告）李燕。
委托代理人陈勇。
委托代理人司兴玲，上海劲力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）顾美珍。
法定代理人顾永成。
法定代理人顾永龙。
上诉人李燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人李燕及其委托代理人陈勇、司兴玲，被上诉人顾美珍的法定代理人顾永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，顾美珍与赵俊系母子，本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）是二人共同共有的房屋。
2012年11月29日，顾美珍、赵俊（甲方）与李燕（乙方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议约定乙方购买系争房屋，建筑面积42.35平方米，房价款人民币（以下币种均为“人民币”）800，000元。系争房屋设有抵押，贷款余额约100，000元。房款支付方式为签订本居间协议支付定金20，000元；签订《上海市网上房屋买卖合同》时支付首期房款100，000元；房屋产权过户当日支付二期房款660，000元；尾款20，000元于水、电、煤、物业、有线结清，迁出户口当日支付。签订协议当日，李燕支付定金20，000元。
同年12月1日，顾美珍、赵俊（甲方）与李燕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定系争房屋房地产转让价为800，000元。甲方于2013年2月3日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认在2013年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议记载，乙方于2012年11月29日前支付全部房价款的2.5%计20，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2012年12月1日前支付100，000元，于2013年1月30日前支付660，000元，于2013年1月31日前支付20，000元。合同落款处有顾美珍、赵俊签名。合同签订后，李燕于2012年12月1日、12月2日分别向赵俊支付50，000元。
2012年12月19日，系争房屋上设立的抵押登记被注销。
2012年12月27日，赵俊因溺水身亡。
2013年4月，李燕诉至原审法院，请求法院判令：1、顾美珍继续履行房地产买卖合同，配合李燕到房地产交易中心完成系争房屋的转让过户手续；2、顾美珍赔偿李燕损失50，000元（包括李燕在外借房损失30，000元以及李燕因逾期迁出户口赔付给案外人的违约金20，000元）。同时，李燕提出备位诉请，如合同不能继续履行，李燕要求顾美珍返还已付房款120，000元及利息并赔偿损失（包括逾期迁出户口损失20，000元、自合同约定交房之日起至本案判决生效之日止的租金损失、房屋差价损失）。
原审法院另查明，赵俊生前未婚无子女，其父亲赵月林于2005年9月14日报死亡。
原审法院审理中，房产中介经办人贺彬来院称，房屋买卖合同是顾美珍、赵俊本人所签。
李燕表示购买系争房屋的目的是用于置换。李燕提供2011年11月25日的补充协议及违约金收据，以此证明李燕将原有房屋出售后，因户口无法迁入系争房屋，导致李燕向案外人支付了20，000元违约金。李燕还提供租赁合同，证明由于顾美珍未能按约交房，导致李燕在外借房，产生租金损失。2013年1月30日至2014年1月29日的房租是每月2，500元，租期届满后续租一年的租金标准是每月2，700元。
经原审法院向系争房屋所在的居委会、派出所和邻居了解，顾美珍疑似患有XXX疾病，其子赵俊精神也有问题，并因此自杀身亡。
原审法院认为，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为应属无效。根据法院向顾美珍、赵俊所在小区的居委会、派出所、邻居调查，二人在卖房前就行为异常，赵俊更是在签约后不到一个月的时间内自杀身亡。据此，原审法院认为顾美珍、赵俊在签订房屋买卖合同时不具有辨识房屋买卖此种重大民事活动能力的盖然性较高，故顾美珍法定代理人认为合同无效的观点，可予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现赵俊已经死亡，其法定继承人只有顾美珍一人，故应由顾美珍承担返还房款、支付利息的责任。关于李燕主张逾期迁出户口违约金的损失，从李燕提供的补充协议来看，签署日期为2012年11月25日，在李燕与赵俊、顾美珍签订系争房屋买卖居间协议及买卖合同之前，故该损失与赵俊、顾美珍没有关联性，对于李燕的该项请求，不予支持。至于李燕主张的其余损失，因李燕未提供充分的证据予以佐证，且顾美珍、赵俊均无民事行为能力，二人都不存在过错，故亦难以支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李燕与赵俊、顾美珍就本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、顾美珍应于判决生效之日起十五日内返还李燕房款120，000元并支付利息（利息计算方式为按中国人民银行同期贷款利率，以20，000元为本金，从2012年11月29日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从2012年12月1日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从2012年12月2日起算至判决生效之日止）；三、驳回李燕其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，130元（李燕已预缴），由李燕负担565元，顾美珍负担565元；鉴定费500元（李燕已预缴），由顾美珍负担。
李燕不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方当事人之间的房屋买卖行为是通过中介机构居间完成的，其中看房、谈价等磋商过程，均需顾美珍或赵俊参与才能完成，故足以证明顾美珍和赵俊具有完全民事行为能力。原审法院判决依据不足，仅根据原审法院向顾美珍、赵俊所在小区的居委会、派出所、邻居调查，事实上上诉人李燕及中介公司在与顾美珍、赵俊多次接触中并未发现有何不妥，上诉人李燕对原审法院的调查并不知情也没有同意原审法院以此认定顾美珍、赵俊无民事行为能力。故请求二审法院依法改判，支持上诉人李燕原审诉请。
被上诉人顾美珍法定代理人辩称，根据司法中心鉴定意见，顾美珍患有XXX疾病，不具有民事行为能力。赵俊生前亦患有XXX疾病，顾美珍、赵俊签署的房地产买卖合同无效，不同意上诉人李燕的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院又查明，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心根据原审法院2014年2月24日的委托，于2014年5月8日出具鉴定意见书，认为被鉴定人顾美珍患有精神分裂症，目前应评定为限制民事行为能力。对该鉴定意见书，上诉人李燕认为程序违法，鉴定时没有通知上诉人到场，不予认可。被上诉人顾美珍法定代理人对鉴定意见书没有异议。
本院认为，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为系无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2014年5月8日出具的鉴定意见书，认为被鉴定人顾美珍患有精神分裂症，目前应评定为限制民事行为能力。系争房屋买卖事宜发生在2012年年底，赵俊在签约后不到一个月的时间内自杀身亡，李燕在2013年2月提起诉讼，其后时间间隔较短，原审法院也向顾美珍、赵俊所在小区的居委会、派出所、邻居调查，认为顾美珍疑似患有XXX疾病，其子赵俊精神也有问题，并因此自杀身亡。结合司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书，本院认为，李燕与赵俊、顾美珍签订的《上海市房地产买卖合同》无效，原审法院对合同无效后的处理亦无不当，上诉人李燕的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，130元，由上诉人李燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 高 胤
代理审判员 张的日
二〇一四年十一月十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……