广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2066号
上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广州市海珠区新港东路1024号1026号1028号501房。
法定代表人：陈光明，职务：总经理。
委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈志斌，女，1971年10月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄毅，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：萧俊辉，广东经国律师事务所律师。
上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）因与被上诉人陈志斌商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富港公司的委托诉讼代理人苏婷婷、被上诉人陈志斌的委托诉讼代理人黄毅、萧俊辉到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人富港公司上诉请求：1.撤销一审判决；2、判决驳回陈志斌的诉讼请求；3.判决陈志斌承担本案诉讼费用。事实和理由：一、富港公司已依约在涉案房屋交付之日起360个工作日内申请办理房地产权证，不存在逾期违约责任。涉案《商品房买卖合同》第二十一条第二款约定：“乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记……”。补充协议第八条约定：“买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。1、甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记……”。由此可见，双方已将办证方式和办证期限从“富港公司应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构办妥房地产权证并交付给陈志斌”修改为“富港公司在房屋交付之日起360个工作日内向相关的房产部门递交办理房产证的申请资料”，该修改系双方真实意思表示，合法有效，应予遵守。但一审法院错误认为上述修改仅系对第一种办证方式的修改，不涉及双方对第二种办证方式的修改，显然错误，应予纠正。二、陈志斌的诉讼请求早已超过诉讼时效期间，一审法院认为仅有部分诉讼请求超过诉讼时效与事实不符。若法院认为富港公司需按照买卖合同约定的房屋交付之日起210个工作日内办妥房产证并交付给陈志斌，涉案房屋交付时间为2014年6月30日，即产权证的交付期间于2015年5月2日届满。根据《民法通则》的规定，本案的诉讼时效期间早已于2017年5月2日届满，而陈志斌系于2017年11月10日提起本案诉讼，早已超过诉讼时效期间，其诉讼请求应当全部予以驳回。三、一审法院强行调整合同约定的违约金，没有事实和法律依据，即使法院认定富港公司违约，违约金不应超过房款总额的1％。1、一审法院错误分配举证责任，损害了富港公司的合法权益。陈志斌承担其于2016年9月4日拿到涉案房屋房产证的举证责任，但其没有提供任何证据予以证明，却得到了一审法院的支持，实属荒唐。鉴于陈志斌未举证证明其系于2016年9月4日拿到涉案房产证，因此应当以房产证记载的日期即2016年4月6日为其拿到房产证的日期。倘若富港公司存在违约行为，违约责任的期间至多为2015年11月10日至2016年4月6日。2、补充协议已经明确约定违约金不超过房款总额的1％，该约定系双方的真实意思表示，双方应当予以遵守。3、法院调整违约金必须以实际损失为基础，但一审判决强行调整违约金，没有事实和法律依据。
被上诉人陈志斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：一、一审法院认定富港公司应计付逾期办证违约金的起始时间是正确的。补充协议第八条第一款的约定仅仅是针对甲乙双方共同办理房产证的办证方式，而对于第二种乙方委托甲方办理房产证的方式的期限并未作出变更。而且事实上我方的房产证也是由富港公司代为办理的。即使认为补充协议第八条第一款的约定是变更了买卖合同第二十一的约定，但由于买卖合同和补充协议都是由富港公司提供的格式合同，应作出对格式合同提供方不利的解释。二、关于富港公司认为我方诉请已过诉讼时效的上诉请求，《民法总则》已经将诉讼时效修改为三年，所以一审法院关于诉讼时效问题的认定是正确的。三、富港公司认为关于领取房产证时间的举证责任应由陈志斌承担是不正确的，交付房产证的义务是属于富港公司的，故应当由富港公司承担何时履行交付房产证义务的证明责任。
陈志斌向一审法院起诉请求：1.富港公司向其支付从2015年10月1日计至2016年9月4日迟延办理不动产权证书违约金（以总房价款671920元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；2.本案全部诉讼费用由富港公司承担。
一审法院认定事实：富港公司是位于广州市南沙区南沙街麓嘉苑商品房的开发商。2012年11月8日，富港公司（甲方、卖方）与陈志斌（乙方、买方）签订《买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑XXX房，总金额671920元。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》第八条约定：根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，依本条约定为准。1.甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2.乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办理之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。《补充协议》第十三条约定：买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。此外，合同及《补充协议》还对其他事项进行了约定。
合同签订后，陈志斌向富港公司付清了涉案房屋的购房款，并于2014年6月30日办理了涉案房屋的收楼手续。后陈志斌在富港公司指定期限内提供了办证所需的资料。一审庭审过程中，陈志斌确认富港公司于2016年9月4日交付了办妥的《不动产权证书》，富港公司没有提交证据证明交付陈志斌《不动产权证书》的情况。
一审法院认为：陈志斌、富港公司签订的《买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉遵守。
根据双方《买卖合同》第二十一条约定，办理权属证书的方式有两种，第一种是由双方共同办理；第二种是由陈志斌委托富港公司办理，而双方选择的是第二种方式，即富港公司应当在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为陈志斌办妥产权登记，并向其交付权属证书。富港公司认为《补充协议》第八条已对上述约定的办证期限修改为360个工作日，并在约定期限内履行了办证义务，但根据该条所约定的内容，上述所修改的办证期限仅适用于第一种办证方式，对第二种办证方式的期限并未有作出修改。故富港公司上述抗辩理由缺乏依据，不予采纳，其仍应按照《买卖合同》第二十一条的约定履行。合同签订后，陈志斌履行了付款义务，并于2014年6月30日办理收楼手续，依上述约定，办证期限应自该日起算。陈志斌按照《补充协议》第八条的约定，在富港公司通知的时间内完成办证所需资料的提交，富港公司未按期完成办证义务，构成违约，应承担违约责任。综上认定，富港公司应于2015年5月6日前办妥并交付权属证书给陈志斌。因富港公司对交付陈志斌权属证书的时间未能举证，应承担举证不能的法律后果，采纳陈志斌的意见，认定富港公司于2016年9月4日才履行完上述办证义务，故违约金的计算时间应从富港公司办证期限届满之日的次日（即2015年5月7日）起，计算至2016年9月4日止，陈志斌主张自2015年10月1日起计算违约金符合双方合同约定。陈志斌未举证证明其在提起本案诉讼前有向富港公司主张过涉案违约金，富港公司抗辩陈志斌部分诉请已过诉讼时效予以采信，故违约金的起算时间应为2015年10月2日，对陈志斌主张的该日之前部分的违约金，不予支持。另《补充协议》第十三条虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富港公司违约时间相联系，在富港公司逾期交楼时间较长的情况下，显然不足以弥补陈志斌的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”的规定，陈志斌主张《补充协议》中封顶条款确定富港公司因迟延交楼所应负担的违约责任过低，要求予以调整，符合上述法律规定，予以支持。综合本案案情，一审法院认为违约金应以陈志斌已付的房款总额671920元为本金，按中国人民银行的同期一年期贷款基准利率标准计付为宜。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决：一、富港公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈志斌支付从2015年10月2日起至2016年9月4日止的迟延办证违约金，违约金以总房价款671920元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算；二、驳回陈志斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259.90元，由富港公司负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为：综合双方当事人的诉辨意见，本案二审的争议焦点为:一、富港公司履行办证义务的期限及计付迟延办证违约金的起算时间、截止时间；二、陈志斌主张迟延办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、富港公司应承担的迟延办证违约金的计付标准。对此，本院认定如下：
关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定“由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。富港公司上诉虽主张《补充协议》第八条第1点关于“甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”的约定，已将涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定的富港公司办理房地产权证的期限及办证方式予以变更，但该《补充协议》第八条第1点约定的办证主体是“甲乙双方”，而上述《商品房买卖合同》第二十一条约定的办证主体为“甲方”，故该《补充协议》第八条第1点的约定是否变更了《商品房买卖合同》第二十一条的约定并不明确，富港公司该项主张依据不足，本院不予采信，富港公司仍应按《商品房买卖合同》第二十一条约定的期限履行办证义务。陈志斌于2014年6月30日办理了收楼手续，根据《商品房买卖合同》第二十一条的约定，富港公司应于2015年5月6日前将权属证书办妥并交付陈志斌。本案中，富港公司应就其履行上述办证义务进行举证，现富港公司既未举证证明其交付房产证予陈志斌的具体时间，也未有反证足以反驳陈志斌主张的房产证交付时间，理应承担举证不能的不利后果。一审判决采纳陈志斌主张，认定富港公司承担迟延办证违约责任的起、止时间为2015年5月7日起至2016年9月4日止，符合该《商品房买卖合同》第二十一条的约定，并无不当。富港公司上诉主张应按照房产证载明的登记日期即2016年4月6日为其交付房产证给陈志斌的日期，理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二。涉案合同所约定的按日计付的迟延办证违约金属继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。一审法院对本案迟延办证违约金计算时间的认定符合现行法律规定，本院对此予以认可。富港公司上诉主张陈志斌的迟延办证违约金诉请已超过诉讼时效期间故不应予以支持，该上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点三。鉴于双方在《补充协议》中约定的“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款未与富港公司违约时限相联系，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情判定富港公司按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付迟延办证违约金，并无不妥。富港公司上诉主张“违约金不应超过房款总额的1%”，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，富港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由广东富港投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年四月十六日
书记员 邹凌青