广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3142号
上诉人（原审被告）：广州康创投资有限公司，住所地。
法定代表人：刘炳培，该公司总经理。
委托代理人：周婉芳、黄仕雅，均系广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘金花，女，1974年8月23日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所实习律师。
广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）因与被上诉人刘金花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗越法民三初字第991号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月15日，刘金花（乙方，认购方）与康创公司（甲方，出售方）签订《【金利壹号】商铺认购书》，约定：认购物业为广州市东风西路132号【金利壹号】一层1085号铺位，建筑面积12.5664平方米，物业性质为非居住用房；认购价格为730000元，最终成交价以房管部门测绘面积为计价标准，多退少补；认购条款约定乙方须于签署本《认购书》7天内（即2011年4月22日）前，携带本《认购书》、定金收据、身份证／护照／营业执照及首期楼款（付款凭证、现金或支票），到金利壹号签署《商铺买卖合同》及有关文件，并缴付首期楼款（付款凭证、现金）。如果本《认购书》的条款与《商铺买卖合同》及其补充协议的条款有冲突之处，以《商铺买卖合同》及其补充协议的条款为准等。
2011年4月22日，刘金花（买受人）和康创公司（出卖人）签订编号为穗房合字1085号的《商铺买卖合同》，载明：买受人所购的商铺属框架结构，该商铺地址：广州市东风西路132号一层1085号铺。该商铺［合同约定］建筑面积共12.5664平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币730000元；买受人按按揭付款方式按期付款，2011年4月22日前支付全部房价款的20%（包括定金），计人民币151000元；于出示分割回执三天内支付全部房价款的30%，计人民币219000元；余下房价款人民币360000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；第六条、商铺使用权交接：1、出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成依法向人民法院起诉等。
刘金花于2011年4月15日向康创公司支付定金20000元，于2011年4月22日向康创公司支付首期购房款131000元，于2011年11月8日向康创公司支付二期购房款219000元，于2012年2月21日向康创公司支付购房尾款360000元。
2011年10月10日，刘金花（甲方）、康创公司（乙方）和案外人广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，约定：该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修和经营。本协议书于2011年10月10日由甲、乙、丙三方在广州签署，自双方签订之日起生效等。
2012年6月19日，广州市房地产交易登记中心于出具的登记字号为12登记01020275的《收件收据》，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号185；卖方何建民、黄绍辉；买方刘金花；登记种类转移或交还（二手房免勘）；房屋用途：非居住用房。
据广州市房地产档案馆出具的房地产登记簿查册表显示，房产地址越秀区东风西路132号185的产权人为刘金花，登记时间2012年8月31号，建筑面积12.203平方米。
2012年9月20日，康创公司向刘金花发出《领证通知书》，载明：尊敬的刘金花业主：您所购买的广州市越秀区东风西路132号185号铺房产证过户手续已办理完毕，现邀请您于2012年9月-10月份星期一至星期五上午10：00-下午17：00莅临现场东风西路132号三楼领取房产证等。
另查明，2011年9月25日，广州市公证处出具编号为（2010）粤穗广证内经字第108837号的《公证书》，证实：委托人（黄绍辉，身份证号码：××）与受托人（何建民，身份证号码：××）是座落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房的合法共有人，产权证号分别为广东省房地产权证编号：粤房地权证穗字第0150008582、01××81、0150008597、01××96、0150008594、01××93、0150008591、0150008590号，因委托人已经将其占有的份额全部转让给被委托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：出售上述物业，收取售楼款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续等；代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费；如因履行上述事项涉及诉讼的，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收相关法律文书；受托人具有转委托权等。
2010年10月15日，广州市公证处出具编号为（2010）粤穗广证内字第26330号《公证书》，证实委托人（何建民，身份证号码××）委托受托人（广州康创投资有限公司，法定代表人刘炳培）作为上述（2010）粤穗广证内经字第108835号公证书所涉房产代理事项的合法代理人。
康创公司为证明涉案1085号商铺是上述公证书中所涉房产分割而来，向原审法院提交了编号为测字：11010360209的《房屋面积测量成果报告书》复印件，刘金花对该证据的真实性、关联性和合法性均无异议。
因本案纠纷，刘金花于2014年4月28日向原审法院起诉请求：康创公司向刘金花支付逾期办证违约金102038元（2012年1月12日至2012年2月20日期间，以370000元为基数，按每日1‰的标准计付；2012年2月21日至2012年6月19日，以730000元为基数，按每日1‰的标准计付）。
康创公司原审辩称其不同意刘金花的诉讼请求。
原审法院认为：刘金花、康创公司自愿签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。按照约定，康创公司应在2011年8月31日起90个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办交易过户手续，即康创公司至迟应在2012年1月10日前为刘金花办理递件。康创公司于2012年6月19日迟延递件的行为违反了上述合同的约定，已构成违约，应承担相应违约责任。因康创公司于2012年9月20日向刘金花发出《领证通知书》，该日应视为刘金花知道或应当知道其权利受到侵害的日期，刘金花于2014年4月28日提起诉讼未超出两年诉讼时效期间，因此，刘金花据此主张康创公司支付2012年1月12日起至2012年6月19日止的逾期办证违约金于法有据，原审法院予以支持。至于违约金的支付标准，虽然康创公司主张违约金每日按照已付房款的1‰计付标准过高，要求予以调整，但康创公司无相应证据证实该标准高于刘金花的实际损失，故康创公司的该项辩解原审法院不予接纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2014年7月2日判决：广州康创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将逾期办理广州市越秀区东风西路132号185商铺房地产权证的违约金支付给刘金花（其中2012年1月12日起至2012年2月20日止，以已付房款370000元为基数，每日按照1‰的标准计付；2012年2月21日起至2012年6月18日止，以已付房款730000元为基数，每日按照1‰的标准计付，违约金总额以不超过102038元为限）。一审案件受理费2702元，由广州康创投资有限公司负担。
判后，康创公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。康创公司与刘金花所签订的《商铺买卖合同》第十三条明确约定了办理交易过户手续的时间及逾期办理该手续的违约责任。既然刘金花在一审诉讼时能根据《商铺买卖合同》推算出康创公司应何时为其办理房屋交易过户手续，那么，也就是说只要康创公司没有在合同约定的时间内为其办理交易过户，刘金花那时就当清楚，因此，刘金花提起本案诉讼超过诉讼时效。一审认为康创公司为刘金花发出《领证通知》该日应视为刘金花知道或应当知道其权利受到侵害的日期是明显的事实不清。康创公司认为应当从双方合同约定的办证之日即2012年1月10日起算，而本案刘金花于2012年4月28日起诉已经超过诉讼时效，故即便要计算违约金也应当从2012年4月28日到2012年6月18日，而不是按照一审判决的计算方式。二、康创公司认为一审判决的违约金过分高于刘金花的实际损失，要求二审法院予以调整。上诉人上诉请求本院撤销一审判决，驳回刘金花的全部诉讼请求。
刘金花二审答辩称：一、合同约定办理产权证的时间是清楚的。刘金花对康创公司实际申请办理交易过户的时间则不清楚，所以不能以合同约定申请办证的时间开始计算诉讼时效。刘金花未领取房产证，其对康创公司的违约期限、金额无法确定，只有当刘金花明确知道了房产证的出证时间，才知道康创公司正式向房管局申请办证的时间，故诉讼时效应当从刘金花明确知道涉案商铺办理房产登记的时间开始计算。现刘金花知道出证时间是在2012年9月7号，而刘金花提出本案诉讼的时间是2012年4月份，因此没有过诉讼时效。二、康创公司要求调整违约金计算的标准没有依据。涉案商铺项目都是由康创公司统一出具购房合同的，违约金的比例也是由康创公司订立的，不是双方协商的结果，是单方拟定的条款，康创公司不容许购房一方改变。刘金花要求赔偿的损失，已经远远低于刘金花的实际损失。刘金花从2000年签订合同至今，康创公司开发的市场没有任何的生意，刘金花不仅没有获得任何的收益，而且可能面临血本无归的状况，同时刘金花还要每个月支付物业管理费，故刘金花的实际损失远远不只一审判处的违约金。另一面，刘金花认为如将购买涉案商铺的钱拿去购买其他的房屋则不会导致像本案一样的损失。综上，刘金花认为康创公司的主张是没有事实和法律依据。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：原审法院对刘金花与康创公司之间签订合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。
刘金花与康创公司双方约定于2011年8月31日起90个工作日内向房管部门申办交易过户手续，即康创公司最迟应于2012年1月10日前为刘金花办理递件。根据房管部门查册资料显示，康创公司于2012年6月19日才递件，故已构成违约，原审法院认定康创公司应承担违约责任并无不妥，但刘金花于2014年4月28日才提起本案诉讼，在此前并无证据显示刘金花就康创公司逾期办理递件手续向康创公司提出过主张，故康创公司承担逾期递件的违约责任的诉讼时效应自刘金花提出本案诉讼之日起往前推算两年起算，即2012年4月29日。据此，康创公司承担逾期递件的违约责任应自2012年4月29日起计至前述康创公司递件之日2012年6月19日止。对康创公司认为一审诉讼时效计算有误的主张，本院部分予以支持。因康创公司并未提交证据证明原审判决计算的违约金实际高于刘金花的损失，故康创公司请求法院调整违约金的支付标准无事实与法律依据，原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，康创公司上诉请求、理由部分成立，本院予以支持，其余不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
变更广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第991号民事判决为：广州康创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将逾期办理广州市越秀区东风西路132号185商铺房地产权证的违约金支付给刘金花（从2012年4月29日起至2012年6月18日止，以已付房款730000元为基数，每日按照1‰的标准计付，违约金总额以不超过102038元为限）。
一审案件受理费2702元，由广州康创投资有限公司负担2000元，刘金花负担702元；二审案件受理费2702元，由广州康创投资有限公司负担2000元，刘金花负担702元。
本判决为终审判决。