宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石大民初字第2463号
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司，住所地位于石嘴山市大武口区。
法定代表人薛效军，系该公司经理。
委托代理人邹红谱，大武口区隆湖法律服务所法律工作者。
委托代理人张俊霞，系该公司员工。
被告郭振义，男，1957年7月7日出生，汉族，退休工人，住大武口区。
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司诉被告郭振义物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理，依法由审判员高云继适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的委托代理人邹红谱、被告郭振义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司诉称，2006年1月30日原告进驻大武口区都市花园小区进行物业服务，并与小区业主签订了物业服务合同。被告自2013年9月至2015年8月期间无故拖欠原告物业服务费共计1375.60元，虽经原告多次催交，被告均拒不交纳，原告为此诉至法院，请求：1.判令被告交纳其位于大武口区某小区住宅房＊＊-＊-＊＊＊号拖欠原告2013年9月至2015年8月期间的物业服务费，具体如下：2013年9月至2014年4月（118.59㎡×0.45元×8个月）=426.90元，2014年5月至2015年8月（118.59㎡×0.5元×16个月）=948.70元，以上合计：1375.60元；2.判令被告按照双方物业服务合同的约定，支付原告逾期交纳物业费的违约金687.80元（1375.60×50%=687.80元），以上两项合计2063.40元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告郭振义的答辩意见为，对原告的诉讼请求有异议，原告没有事实依据，没有查明真相，是诬告被告。被告不交物业费是有理由的，被告已经缴纳了2013年-2014年的全部物业费，有物业公司开具的收据为证。被告只是拖欠了2015年1月-2015年8月的物业服务费，物业公司没有尽责，因此被告拒交物业费。被告多次以书面形式告知物业公司办公室及工作人员，物业公司对此事置之不理。因为此事拖延至今导致被告不交物业费是合情合理的。由于物业管理不善给被告造成了多项经济损失，得不到处理，促使被告不交物业费。
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司提交的证据、被告郭振义的质证意见和本院的认证意见：
证据一、物业服务合同一份、催费通知单3份、催费照片1张，用以证实原、被告双方存在物业服务的事实，以及原告对被告欠费进行过催缴的事实。
证据二、满意率问卷调查统计表一份，用以证实原告对被告所在小区的服务质量的满意率高达90%以上的事实；
证据三、调整物业费政府指导价备案呈报表一份，用以证实原告调整物业服务费是经政府主管部门依法核准批复的事实。
证据四、被告交纳物业服务费存根一份，用以证实被告2013年9月之前交纳物业服务费及2013年9月之后拖欠物业服务费的事实。
被告郭振义的质证意见，对证据一、二、三的关联性均有异议，催款单不能证明被告拖欠原告的物业费。对证据四不予认可，原告物业公司所收物业费及水费开具了一张收据，因此被告对拖欠2013年9月之后物业费的事实不予认可。
本院认证意见为，上述原告的证据具有真实性、关联性，本院予以确认。
被告郭振义向本院提交证据、原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的质证意见和本院的认证意见：
证据一、物业收费票据一张，用以证实被告在2015年1月7日给原告交纳过2015年之前的物业服务费的事实。
证据二、住院费票据一张、用以证实由于物业管理不善，使楼道外来人员长期直入，使流氓进入楼道抢劫被告母亲戒指一枚，致使被告母亲住院治疗事实。
证据三、照片一组，用以证实由于物业管理不善，使外来人员居住造成被告所居住的房屋被水淹了的事实。
证据四、照片一组、用以证实由于物业管理不善，造成楼道线路乱拉，楼道内外墙体损坏的事实。
证据五、照片5张、修门发票2张，用以证实被告花费10万元购买车库至今原告公司没有开具票据，车库也有多处质量问题，被告找到原告，原告不予处理的事实。
证据六、乱收费发票12张，用以证实原告收取垃圾代收费、装修保证金、收取闭路费存在胡乱收费的事实。
证据七、反映材料一份，用以证实被告多次以书面形式向原告公司及居委会反映情况的事实。
原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的质证意见，对证据一不予认可，从收费单可以看出被告所缴纳的是水费而不是物业服务费的事实，和本案没有关联性。对证据二的三性不予认可，和本案无关。对证据三的三性均不认可，和本案无关。对证据四的关联性不予认可，电信安装是政府的统一行为，不在物业的管辖范围之内。对证据五票据的关联性不予认可，是其个人专有部分，不在物业服务范围之内。对照片的真实性、合法性有异议，不予认可。对证据六收据的真实性、合法性有异议，对催费通知单的三性均无异议。对证据七的关联性有异议。
本院的认证意见为，证据一具有真实性、关联性，本院予以确认。证据二与本案不具有关联性，本院不予确认。证据三所涉及的问题系被告与相邻房屋所有权人之间的关系，与本案不具有关联性，本院不予确认。证据四所反映的是有关电信部门安装相关线路的问题，与原告公司不具有关联性，对该证据本院不予确认。对于证据五，系被告与车库出售方之间的纠纷，与本案不具有关联性，本院不予确认。证据六中涉及闭路初装费、门牌费的问题系被告与案外人宁夏荣达房地产开发有限公司之间的法律关系，与本案无关联性，本院不予确认；关于装修押金，被告在装修完毕后可向原告主张退还，其中的工本费无收费依据，原告也应予以退还；垃圾代运费属于惯例性收费，是否合法，属于相关政府行政管理部门依据行政法规予以认定的范畴，不属于民事诉讼审理范围，故对该问题和证据本院不予处理和确认；对于其他催收费用单，与本案具有关联性，本院予以确认。对于证据七，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证和本院已确认的证据，确认以下事实：
2006年1月30日原告进驻大武口区都市花园小区进行物业服务，2009年11月6日原告与小区业主被告郭振义签订了物业服务合同，约定住宅综合服务费按建筑面积每月每平方米0.45元收取。因被告所住单元楼门锁损坏及原告向被告催收物业费时存在各次计费数额不一致、混乱的情况等原因，导致被告拒绝继续交付物业费。被告自2013年9月至2015年8月期间未支付物业服务费。原告多次催交，被告均拒不交纳，原告为此诉至法院。
本院认为，物业服务企业与小区业主之间签订物业服务合同后，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。首先作为物业服务企业，应按照合同约定向业主提供符合要求的物业服务，然后业主才会按照合同的约定支付相应的物业服务费。在本案中，原告作为物业服务企业，自身管理方面存在不规范的情况，在计收业主物业服务费时，没有严格按标准、准确的计算费用，致使业主产生合理质疑并进而拒绝支付物业服务费用，过错在原告方。被告在庭审中所抗辩主张的单元楼楼门锁的维修问题，经本院到现在核实，该问题已经解决；关于装修押金和工本费，如被告在装修后无违反合同相关约定的，则原告应予以退还被告，关于该问题原、被告双方可另行协商处理。被告所抗辩主张的其他事项，属于不同的法律关系，与本案不具有关联性，本案不予处理。被告应根据合同约定向原告支付相应的物业费用，但原告计算的标准和数额有误，本院依法予以调整，原告主张物业费收费标准自2014年5月份起增加至每平方米0.5元，原告向相关行政部门进行了报备，但相关的行政部门只是监督指导机构，原告未与被告签订变更合同，属于原告单方变更合同，原告的该行为不具有法律效力，对被告不具有法律约束力，故原、被告双方之间的物业服务费标准仍以双方所签订的合同约定的标准为准，则被告应向原告支付的物业服务费为1280.77元（118.59平方米×0.45元×24个月，自2013年9月至2015年8月）。原告所主张的被告逾期支付物业费违约金，根据双方所签订的合同可以确认合同只是约定了被告违反合同主要义务应承担的违约责任，而未约定原告违反了合同主要义务应否承担违约责任及相应的标准，故该约定显失公平，且原告过错在前，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三条、第四条、第五条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭振义支付原告石嘴山市荣达物业管理有限公司物业服务费1280.77元，于本判决生效后五日内付清；
二、驳回原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告石嘴山市荣达物业管理有限公司负担10元，由被告郭振义负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员 高云继
二〇一五年十月十三日
书记员 刘晓旭
附：本判决适用的有关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。