山东�烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民初449号
原告（执行案外人）：王文政，男，1969年11月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
被告（申请执行人）：烟台华硕投资有限公司，住所地：烟台经济技术开发区华电小区23号楼内120号。
法定代表人：宋义锋，总经理。
委托诉讼代理人：张绍飞，山东君孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，山东君孚律师事务所律师。
被告（被执行人）：烟台中大房地产有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张石泉，总经理。
第三人（被执行人）：山东中大投资集团有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张懿，总经理。
第三人（被执行人）：中国文学艺术界联合会烟台文艺之家，住所地：烟台市莱山区。
法定代表人：张石泉，会长。
第三人（被执行人）：烟台福润房地产有限公司，住所地：烟台市经济技术开发区泰山路IV-4小区30号。
法定代表人：邢少波，总经理。
第三人（被执行人）：山东中大生物药业有限公司，住所地：烟台经济技术开发区泰山路67-4号。
法定代表人：张石泉，总经理。
原告王文政与被告烟台华硕投资有限公司（以下简称华硕公司）、烟台中大房地产有限公司（以下简称中大房地产公司）、第三人山东中大投资集团有限公司（以下简称中大投资公司）、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家（以下简称中国文联烟台文艺之家）、烟台福润房地产有限公司（以下简称福润公司）、山东中大生物药业有限公司（以下简称中大生物公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文政与被告华硕公司的委托诉讼代理人张绍飞到庭参加诉讼，被告中大房地产公司及第三人中大投资公司、中国文联烟台文艺之家、福润公司、中大生物公司经本院传票传唤，无正当理由未予到庭。本案现已审理终结。
王文政向本院提出诉讼请求：1、停止对坐落于烟台市芝罘区福来里53-1-4号房屋的强制执行，并解除查封措施。2、案件受理费由被告华硕公司、中大房地产公司负担。事实和理由：2006年2月26日，原告与被告中大房地产公司签订《商品房预（销）售合同》约定，原告购买坐落于烟台市芝罘区福来里53-1-4号住宅，同日原告向被告中大房地产公司支付了全部购房款及暖气投资、煤气投资款共计745930.40元，并办理了入住手续，居住至今。2007年6月8日，被�中大房地产公司给原告出具了购房证明，原告据此将全家的户籍迁入了烟台市芝罘区福来里53-1-4号。但被告中大房地产公司至今未给原告办理房屋所有权证书。2016年1月21日烟台市中级人民法院在办理（2014）烟执字第374号执行案件中，根据被告华硕公司的申请作出（2014）烟执字第374-2号执行裁定书，查封了原告购买的烟台市芝罘区福来里53-1-4号房产。原告依法提出了执行异议，2016年6月25日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06执异75号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与被告中大房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》合法有效，原告在合同签订当日即付清了全部购房款、暖气和煤气投资款，并实际居住使用至今，上述行为均发生在涉案房产被查封前，而原告对涉案房产未办理过户登记手续并无过错。因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
被告华硕公司辩称，1、原告在此案要求确认所有权没有法律和事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产所有权的继受取得除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿记载后才能取得所有权，而涉案物权至今仍登记在被告中大房地产公司的名下，没有发生任何变动。所以原告不能成为物权法指定的所有权人。其要求确认所有权的诉讼请求不能得到支持。2、原告不具有足以排除强制执行的民事权益。理由：1、司法解释明确规定担保物权具有追及效力，原告的异议本不应得到支持。关于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条和《中华人民共和国物权法》第一百零六的规定，担保权具有追及效力，受让人不得以所有权阻止执行。即便抵押在后，抵押权人也是善意取得担保物权。不管担保物实际属于何人所有，均不影响担保物的实现。2、涉案商品房抵押在先，转让在后，原告应知道被告中大房地产公司无权处分、有重大过失且该买卖应未经抵押权人同意原告也没有代为清偿债务而无效。该买卖合同因未备案而未生效。原告只能依此向被告中大房地产公司主张违约或损坏赔偿责任。不享有涉案房屋的物权期待权。3、原告自买卖合同签订后至今已逾11年仍未办理物权变动手续，具有重大过错，已经超过诉讼时效，其权利不应再受法律保护。4、原告应当举证证明原告及其配偶、如果有未成年子女包括未成年子女名下均没有用于居住的其他房屋。5、双方签订房屋买卖合同后，原告没有进行预登记，没有取得公示效果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中大房地产公司及第三人中大投资公司、中国文联�台文艺之家、福润公司、中大生物公司均缺席，且未提交书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院确认如下：
1、2006年2月26日，原告与被告中大房地产公司签订《商品房预（销）售合同》约定，原告购买坐落于烟台市芝罘区福来里53-1-4号住宅，建筑面积165.98平方米，房款总计730000元，原告应一次性交清全部购房款，被告中大房地产公司应于2006年2月26日前向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告中大房地产公司支付了购房款730000及暖气投资款13278.40元、煤气投资款2652元，共计745930.40元。被告中大房地产公司原告出具了对应的收款收据。2006年10月起，原告开始交纳涉案房屋的物业管理费及水、电费。2007年6月8日，被告中大房地产公司给原告出具购买涉案房屋的证明，原告持购�证明及《商品房预（销）售合同》将全家的户籍迁入了烟台市芝罘区福来里53-1-4号。
2、涉案房屋至今登记在被告中大房地产公司名下。
3、2012年10月9日，本院就烟台市中援典当有限责任公司（以下简称中援典当公司）与中大房地产公司、中大投资公司、中国文联烟台文艺之家、福润公司、中大生物公司、烟台中鑫置业有限公司（以下简称中鑫公司）、烟台龙之泉置业有限公司（以下简称龙之泉公司）房屋典当纠纷一案作出(2010)烟民一初字第8号民事判决书，判决：一、中大房地产公司向中援典当公司返还借款17905000元，支付至2010年2月28日的利息及综合费用4969635元，合计22874635元；二、中大房地产公司从2010年3月1日起至本判决生效之日止除（2008）中援房抵字第005号合同项下借款500万元按每月5‰的利率和每月2.5%的综合费率计算外，其余按每月2.7%的综合费率向中援典当公司计付利息和综合费；三、中大房地产公司向中援典当公司支付律师代理费1200000元；四、中援典当公司就本判决第一、二、三项对中大房地产公司抵押的芝罘区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-18、54-2-19、54-1-22（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53-08、53-09、53-5二至四层；福来里54-2-16、54-3-3、54-3-7、54-3-11（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里53-1-4、53-4-6（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-018、54-019（非住宅）（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53号阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24、53-4-25、53-4-26（房产证号为烟房权证芝字第××号）；辛庄街世�金泉花园地下一层、二层之房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、中大投资公司、中国文联烟台文艺之家、福润公司、中大生物公司就其在本判决第一项、第二项所担保的给付内容，对本判决第四项实现后仍不足以清偿的部分债务（其中中大生物公司在850万元范围内、中国文联烟台文艺之家在1708万元本金、综合费及利息范围内）承担连带清偿责任。六、驳回中援典当公司对中鑫公司的诉讼请求。七、驳回中援典当公司对龙之泉公司的诉讼请求。该判决生效后，中援典当公司于2014年9月25日向本院申请执行。本院立案执行后，中援典当公司于2015年2月3日与烟台华硕投资咨询有限公司签订债权转让协议，将中援典当公司在本院（2010）烟民一初字第8号民事判决书项下的债权转让给了烟台华硕投资咨询有限公司。烟台华硕投资咨询有限公司向本院申请变更自己�该案申请执行人。本院经审查后，于2105年5月4日作出（2014）烟执字第374-1号执行裁定书，变更烟台华硕投资咨询有限公司为该案申请执行人，继受原申请执行人中援典当公司的权利义务。
4、烟台华硕投资咨询有限公司于2015年11月2日变更名称为烟台华硕投资有限公司。
5、烟台市中级人民法院于2016年1月21日作出（2014）烟执字第374-2号执行裁定书，裁定查封了包括芝罘区福来里53-1-4号在内的房屋一宗。
6、2016年5月20日，原告向本院提出执行异议。2016年6月25日，本院作出（2016）鲁06执异75号执行异议裁定书，驳回了原告的执行异议。
7、原告名下除涉案房产外无其他房产登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人�下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告中大房地产公司于2006年2月26日就涉案房产签订了《商品房预（销）售合同》，原告于当日向被告中大房地产公司支付了全部购房款730000及暖气投资款13278.40元、煤气投资款2652元，被告中大房地产公司也将涉案房屋交付给原告居住使用至今，原告及其家人名下除涉案房产外无其他房产的事实清楚，涉案房产于2016年1月21日方被烟台市中级人民法院依据（2014）烟执字第374-2号执行裁定书查封，即在人民法院查封之前原告与被告中大房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同，原告也已实际占有涉案房产并依法行使使用的权利。按照上述规定，原告作为房屋消费者所依法享有的物权期待权能够对抗被告华硕公司对涉案房产所享有的抵押权。
综上所述，原告依法享有排除对涉案房产执行之权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
停止对烟台市芝罘区福来里53-1-4号房屋的执行。
案件受理费11100元，由被告烟台华硕投资有限公司、烟台中大房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2016）鲁06执异75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 高风秋
二〇一七年六月五日
书 记 员 辛婷婷