上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9982号
上诉人（原审被告）：上海庆齐实业发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金石公路505号1249室。
法定代表人：唐琳，总经理。
委托诉讼代理人：孙益武，上海其新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡燕华，女，1974年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原告原告）：奚静雯，女，1994年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。
原审被告：方需要，女，1984年10月1日生，汉族，户籍地浙江省平阳县。
原审被告：徐红，女，1966年10月6日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人上海庆齐实业发展有限公司（以下简称庆齐公司）因与被上诉人蔡燕华、奚静雯、原审被告方需要、徐红确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
庆齐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡燕华、奚静雯一审的诉讼请求。事实和理由：1、庆齐公司原法定代表人乔某经人介绍向方需要购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），方需要称其无力偿还银行贷款才出售系争房屋，并出示（2011）浦民一（民）初字第37214号民事判决书，该判决显示方需要系胜诉方，而系争房屋上确仅有银行的抵押和查封。因此，庆齐公司已尽必要审查义务。2、乔某确曾进入系争房屋看过房，而蔡燕华、奚静雯提供的报警记录单上内容未经查证，不能证明其主张。3、本案中所涉公证书在未经撤销的情况下，其内容应为合法有效。乔某的委托权限涉及收取房屋价款，没有委托出售价格，系房屋买卖委托公证书常用表述，并无不合常理之处。乔某代收房款系出于防止方需要随意处分房款，导致交易出现问题的考虑，而最终乔某将房款都汇给了方需要。4、乔某支付房款有付款凭证作为证明，蔡燕华、奚静雯认为房款支付存在虚构，但并无证据予以反驳。综上，本案应予改判。
蔡燕华、奚静雯共同辩称：本案中庆齐公司无法说清系争房屋出售信息的来源情况，且蔡燕华、奚静雯一直居住在系争房屋内至今，故乔某在买房前不可能来看房，其在购买房屋之后也是以撬锁方式进入系争房屋的。通过乔某在派出所询问笔录中的陈述可知，其明确知晓系争房屋存在纠纷，在此情况下其于次日仍向方需要支付80万元购房尾款明显不合常理。蔡燕华、奚静雯已尽其所能举证证明庆齐公司购买系争房屋系属恶意。请求驳回上诉，维持一审判决。
方需要、徐红未作陈述。
蔡燕华、奚静雯向一审法院起诉请求判令：1、确认方需要、庆齐公司于2014年5月6日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令方需要、徐红、庆齐公司共同协助蔡燕华、奚静雯将系争房屋的产权恢复登记至奚某、蔡燕华、奚静雯名下（共同共有）。
一审法院认定事实：本案之前的相关生效判决经审理查明蔡燕华与案外人奚某系夫妻关系，奚静雯系双方所生之女。蔡燕华、奚静雯于一审中表示：蔡燕华与案外人奚某现已经法院判决。
系争房屋原登记于蔡燕华、奚静雯及案外人奚某名下（相关产证未记载具体共有方式信息）。2008年7月31日，徐某持经公证的上有“奚某、蔡燕华、奚静雯”字样的委托书以蔡燕华、奚静雯及案外人奚某共同委托代理人的身份与徐红签订《上海市房地产买卖合同》，约定将蔡燕华、奚静雯及案外人奚某共有的系争房屋出售给徐红，后该房屋被登记至徐红名下。2011年9月26日，蔡燕华、奚静雯以徐红、徐某通过办理虚假公证手续，恶意串通将蔡燕华、奚静雯共有房屋出售，侵犯了蔡燕华、奚静雯的合法权益为由，将徐红、徐某、奚某诉至一审法院，要求确认徐某与徐红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。一审法院经审理后，于2012年6月26日作出（2011）浦民一（民）初字第35048号（以下简称35048号案）民事判决，支持了蔡燕华、奚静雯的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
2008年12月4日，徐红与方需要就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由徐红将系争房屋转让给方需要。2008年12月17日，系争房屋登记至方需要名下。2013年9月26日，蔡燕华、奚静雯向一审法院提起（2013）浦民一（民）初字第24726号（以下简称24726号案）民事诉讼，该案的被告为徐红、方需要、第三人为徐某、王某。蔡燕华、奚静雯在该案中诉请：1、判决确认徐红、方需要就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令徐红、方需要协助蔡燕华、奚静雯将系争房屋的产权恢复登记至案外人奚某及蔡燕华、奚静雯名下。一审法院就该案于2014年3月6日作出一审判决：一、徐红与方需要于2008年12月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回蔡燕华、奚静雯在该案中的其余诉讼请求。方需要不服该一审判决提出上诉。2014年7月18日，本院作出（2014）沪一中民二(民)终字第1508号（以下简称第1508号案）民事判决书，判决驳回上诉，维持一审法院24726号案民事判决。
另查明，乔某系庆齐公司的原法定代表人（2015年1月20日，庆齐公司的法定代表人由乔某变更为唐琳）。在上述案件的上诉期间，方需要于2014年4月1日出具委托书，委托乔某办理系争房屋的抵押、出售或出租等。该委托书的授权范围包括委托乔某代为收取系争房屋转让的全部价款。方需要（实际由乔某代签）于2014年5月6日与庆齐公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由方需要以280万元的价格将系争房屋转让给庆齐公司。2014年5月15日，系争房屋的产权经核准登记至庆齐公司名下。
庆齐公司提供的中国工商银行个人业务凭证显示：2014年4月3日，乔某自其个人账户（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX9249）分别向方需要（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8979）转账两笔各100万元，2014年5月28日，乔某自其个人账户（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX0064）向方需要（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX4741）转账80万元。蔡燕华、奚静雯申请一审法院调取的乔某名下的相关银行材料显示：2014年4月3日，账号/卡号为XXXXXXXXXXXXXXX5267的账户网转100万元至乔某的账户（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX9249）。后（同日），乔某自该账户将该100万元转账至方需要（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8979）的账户。后（同日），乔某的该账户以卡存的方式存入了100万元。后（同日），乔某自该账户将存入的该100万元转账至方需要（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8979）的账户。蔡燕华、奚静雯申请一审法院调取的方需要名下的相关银行材料显示：2014年4月3日，方需要（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8979）的账户收到乔某（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX9249）转账的100万元后分三笔以卡取的方式共计取出100万元。后（同日），方需要的该账户收到乔某（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX9249）转账（卡存）的100万元。审理中，蔡燕华、奚静雯主张：从其申请一审法院调取的上述银行流水来看，乔某用100万元走流水虚构了支付200万元的房款，乔某极大可能实际只支付了100万元房款。此外，方需要在其账户于2014年5月28日进账80万元后当天在同一柜台将该80万元又全部取出，不符合常理，这80万元也是虚假的。
一审法院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据相关生效判决，方需要将系争房屋出售给庆齐公司属于无权处分，根据相关判决时间，方需要在出售时（一审判决后，二审上诉期间）具有明显的恶意。至于庆齐公司能否获得系争房屋所有权取决于其是否属于善意第三人即满足法律规定的上述三个条件。首先，庆齐公司未说明其与方需要系何某系、如何获知系争房屋的出售信息。其次，庆齐公司辩称方需要带着庆齐公司的原法定代表人乔某于3月、4月间进入系争房屋看过房，里面有东西但没有人住（未就此举证），但根据蔡燕华、奚静雯提供的警署询问笔录摘录，系争房屋实际始终在蔡燕华、奚静雯的控制之下，方需要、乔某如何进入系争房屋看房？再次，方需要于2014年4月1日出具委托书委托乔某办理系争房屋的抵押、出售或出租等，该委托书的授权范围甚至包括了委托乔某代为收取系争房屋转让的全部价款（明显不合常理），但却没有委托出售的价格等重要事项,相关《上海市房地产买卖合同》也实际由乔某代方需要（出售方）与庆齐公司（当时该公司的法定代表人为乔某，买受方）签订，明显有异于正常的房屋交易流程及正常的房屋交易中买方与卖方的正常关系，以上均能说明庆齐公司在房屋买卖合同签订时并非善意之购房人。最后，就购房款的支付问题，蔡燕华、奚静雯提供的庆齐公司在其他相关案件中提交的方需要出具的房款收据，金额的大小写均有明显的涂改，蔡燕华、奚静雯对庆齐公司支付购房款的情况提出异议，而庆齐公司也未举证除前述房款收据外，方需要是否还向其出具过其他收款凭证（上述房款收据涉及的金额以外的其他款项）。方需要经一审法院依法公告传唤未到庭，在其未到庭的情况下，根据现有证据，尚难以确实、充分地确定相关购房款的支付情况。综合上述细节，一审法院认为，方需要与庆齐公司签订房屋买卖合同并转移系争房屋产权的行为存在恶意串通损害他人利益之情形，依法应认定该合同为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。因本案之前的相关买卖合同均已被生效判决认定为无效，本案中系争的买卖合同也被认定为无效，依法应将系争房屋之产权恢复至蔡燕华、奚静雯、奚某名下。鉴于就购房款支付问题的上述分析，本案中对庆齐公司与方需要间的购房款问题不作处理，庆齐公司可另行向方需要主张。
一审法院审理后，于2017年2月7日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、方需要与上海庆齐实业发展有限公司于2014年5月6日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、方需要、徐红、上海庆齐实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内共同协助蔡燕华、奚静雯将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权恢复登记至奚某、蔡燕华、奚静雯名下。案件受理费29,200元，由方需要负担14,600元，上海庆齐实业发展有限公司负担14,600元。诉讼保全费5,000元，由方需要负担2,500元，上海庆齐实业发展有限公司负担2,500元。公告费560元，由方需要负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，庆齐公司提供2014年9月24日方需要在湖南路派出所所作讯问笔录，证明方需要承认其通过他人介绍向乔某出售系争房屋，且方需要向乔某隐瞒了房屋权属的真实情况，并向乔某出示过判决方需要胜诉的关于系争房屋排除妨害纠纷的民事判决书，使乔某确信系争房屋产权人系方需要。蔡燕华、奚静雯认为该证据虽不属于二审中的新证据，但在该讯问笔录中，方需要明确陈述了乔某支付房款的过程，确系仅以100万元走了200万元的银行流水，存在虚假付款情况。
本院认为，根据前案生效判决，方需要向庆齐公司出售系争房屋系属无权处分，确认双方所签《上海市房屋地产买卖合同》是否有效，关键在于审查庆齐公司向方需要购买系争房屋时是否系善意。本案中，庆齐公司并未提供证据证明其于购买系争房屋前曾至系争房屋处看房，了解房屋情况；在买卖系争房屋过程中，作为卖方的方需要向买方庆齐公司的原法定代表人乔某出具委托书，委托其办理系争房屋的抵押、出售或出租及委托乔某代为收取全部房款；对于房款支付环节，根据在案证据表明，蔡燕华、奚静雯主张乔某向方需要所支付的房款，实际仅以100万元作出了支付200万元银行流水假象的意见，具有高度盖然性。据此，本院认为，审查本案整个购房过程存在诸多不合常理之处，故无法认定庆齐公司购买系争房屋时系属善意，一审法院确认本案所涉房屋买卖合同无效，于法有据，本院予以认同。蔡燕华、奚静雯根据相关生效判决请求判令相关方协助将系争房屋产权恢复至蔡燕华、奚静雯、奚某名下，应予支持。鉴于方需要于本案诉讼中未到庭陈述，而庆齐公司的房款支付情况存疑，故一审在本案中未作处理并无不当，庆齐公司就此可另案提起诉讼。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29,200元，由上海庆齐实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……