四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江油民初字第512号
原告：谢菲，女，汉族，生于1990年1月31日。
委托代理人：白仕双，四川天府风律师事务所律师。
被告：四川旭城房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金牛区交大路***号*栋*楼。
法定代表人：李成旭，总经理。
委托代理人：贺杰，该公司职员。
谢菲与四川旭城房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，依法适用简易程序由审判员余光独任审理，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告谢菲的委托代理人白仕双、被告四川旭城房地产开发有限责任公司的委托代理人贺杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢菲诉称，2012年4月10日，被告四川旭城房地产开发有限责任公司在江油市李白大道与兴隆路交汇处开发“旭城阳光小区”。原告谢菲在被告四川旭城房地产开发有限责任公司开发的“旭城阳光小区”处购买了商品住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十九条约定：2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未能在约定期限内取得该楼栋的权属证明，买受人可以按日收取出卖人售房款万分之一的违约金；第十条约定2011年11月30日交付该商品房；第十九条约定买受人未能在商品房约定交付之日起90日内取得所有权属证书，买受人可选择由出卖人按日支付售房款万分之一的违约金。出卖人违反上述三条约定，未按时办理该商品房的初始登记及权属登记，应依法向买受人支付违约金55707元。原告谢菲起诉来院，请求判令被告四川旭城房地产开发有限责任公司支付违约金55707元。
被告四川旭城房地产开发有限责任公司辩称，被告四川旭城房地产开发有限责任公司于2007年8月22日取得位于江油市工业开发区土地一宗，面积17927平方米；2010年4月10日取得建设工程规划许可证，2010年5月12日取得建设用地规划许可证，项目用地名称为旭城阳光，2010年4月15日取得建设工程施工许可证，2010年9月10日取得商品房预售许可证；2010年11月26日被告四川旭城房地产开发有限责任公司接江油市规划和建设局通知，规划要求进行调整，方案修改后报局审查，审查同意后方可复工，2011年7月13日被告四川旭城房地产开发有限责任公司接到江油市城乡规划建设和住房保障局通知，旭城阳光项目规划要求进行调整，责令立即停工，方案进行修改，报局审查，审查同意后方可复工。2012年7月30日被告四川旭城房地产开发有限责任公司取得建设项目环境保护设施验收合格证，2012年8月13日取得工程竣工验收备案书，2013年1月5日办理了房屋总登。以上证据足以证明由于政府部门规划调整导致交房和办证延迟，被告四川旭城房地产开发有限责任公司不应当承担违约责任。另根据合同第十九条约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记，办理产权登记是双方的共同义务，不是单方义务，由于原告手续未交付齐全，还未到房管局办理房屋登记询问笔录等原因，也可导致办证延迟，因此，被告四川旭城房地产开发有限责任公司不存在违约行为，不应承担违约责任。根据公平原则，延迟办证没有给原告造成损失，反而没有办齐证给被告造成了损失，被告主动积极办理房屋所有权证还需承担违约责任，就违背了公平原则。请求依法驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明，被告四川旭城房地产开发有限责任公司于2007年8月22日取得位于江油市工业开发区土地一宗，面积17927平方米；2010年4月10日取得建设工程规划许可证，2010年5月12日取得建设用地规划许可证，项目用地名称为旭城阳光，2010年4月15日取得建设工程施工许可证，2010年9月10日取得商品房预售许可证；2011年5月10日，原告谢菲与被告四川旭城房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，并进行了备案登记，合同签约备案号。合同约定：被告四川旭城房地产开发有限责任公司为出卖人，原告谢菲为买受人，原告谢菲购买被告四川旭城房地产开发有限责任公司开发的位于江油市李白大道与兴隆路交汇处“旭城阳光小区”商品住房一套，面积90.14平方米，总房价328084元。交房时间为2011年11月30日，出卖人应当在2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起六十日内支付。如因出卖人的责任未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。合同签订后，被告四川旭城房地产开发有限责任公司在对旭城阳光项目的开发施工过程中，2010年11月26日被告四川旭城房地产开发有限责任公司接江油市规划和建设局通知，“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于临城市主要干道的住宅建筑根据规划要求进行调整，你公司需停工对项目的外观立面进行修改，并将修改后的方案3日内报我局审查，审查同意后方可复工”。2011年7月13日被告四川旭城房地产开发有限责任公司接到江油市城乡规划建设和住房保障局通知，“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于建筑立面不满足城市规划要求需进行调整，现责令你公司立即停工，并对建筑的外观立面进行修改设计，修改后的方案在7月18日前报我局审查，审查同意后方可复工”。2012年7月30日被告四川旭城房地产开发有限责任公司开发的旭城阳光项目取得建设项目环境保护设施验收合格证，2012年8月13日取得工程竣工验收备案书，2013年1月23日旭城阳光小区在江油市房地产交易监理所办理了房屋总登。原、被告双方按合同约定的时间进行了房屋交付。2013年1月24日，原告谢菲向被告四川旭城房地产开发有限责任公司交纳了办证所需契税9908元。2013年4月22日，被告四川旭城房地产开发有限责任公司以原告谢菲名义出具婚姻状况声明、委托书向江油市城乡规划建设和住房保障局提交，江油市城乡规划建设和住房保障局于2014年2月26日受理。2014年8月14日原告谢菲取得江油市城区兴隆路2号旭城阳光，建筑面积为90.73平方米的商品住房一套的房屋所有权证书。
上述事实有原告的身份证复印件、被告的企业信息、商品房买卖合同、收据、江油市房屋登记申请书、房屋所有权证书及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务；合同签订后在履行过程中，因当地政府对规划进行调整，造成被告开发的项目停工对建筑的外观立面进行修改设计，造成工期及房屋产权初始登记的延误，其延误不是被告的责任所造成，被告不应承担违约责任；其办理产权证登记手续，按照合同的约定由被告代办，被告代办仍需原告向被告提供办证所需的相关材料，按照约定双方在办理房屋交付手续的同时原告向被告提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，现双方确认房屋已按约定的时间交付，原告要求被告承担逾期办证违约责任，由于案涉房屋系2012年8月13日取得《竣工验收备案书》、2013年1月23日完成初始登记，被告以原告名义准备资料时间系2013年4月22日、江油市城乡规划建设和住房保障局受理时间系2014年2月26日，双方合同约定买受人应在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，依照《房屋登记办法》第二十三条第一款（一）项“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日”之规定，被告最迟应于2013年6月10日前向江油市城乡规划建设和住房保障局申请办理转移登记、但其逾期256天才予申办，故被告应当承担逾期办理房屋所有权证书违约责任。双方合同约定，“如因出卖人责任买受人未能按约取得房屋所有权证书且买受人不退房、出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金”，据此被告应向原告支付违约金8398.95元（328084元×0.1‰×256天）。案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：
一、被告四川旭城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告谢菲违约金8398.95元；
二、驳回原告谢菲其他诉讼请求。
本案案件受理费595元，由原告谢菲承担495元，被告四川旭城房地产开发有限责任公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 余 光
二〇一五年三月十六日
书记员 王毅飞