广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第133号
原告骆保明，男。
委托代理人倪守彩，广西中远律师事务所律师。
原告秦招生，女。
委托代理人倪守彩，广西中远律师事务所律师。
被告蒋宏桂，女。
委托代理人何懋学，广西九宇律师事务所律师。
被告桂林市中意房地产咨询有限公司地址：桂林市象山区瓦窑路22号。
法定代表人林章亮，总经理
委托代理人尹之舜，广西伏波律师事务所律师。
委托代理人王琦，广西伏波律师事务所律师。
第三人张丽君，女。
原告骆保明、秦招生与被告蒋宏桂、桂林市中意房地产咨询有限公司（以下简称中意公司）、第三人张丽君房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依被告蒋宏桂申请，依法追加中意公司为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骆保明、秦招生诉讼代理人倪守彩、被告蒋宏桂诉讼代理人何懋学、被告中意公司诉讼代理人尹之舜、王琦到庭参加诉讼，第三人张丽君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告骆保明、秦招生诉称，两原告与被告蒋宏桂及第三人张丽君在2010年6月24日签订房屋买卖协议一份，约定被告蒋宏桂将位于桂林市象山区XX路101号XXXX24栋3-4-1号房屋一套出售给原告，房价为人民币303000元，待开发商办理好房产证后十五日内双方到房产局办理过户手续。合同签订后，原告按照约定支付被告购房定金23000元及中介费3000元。2011年11月13日，第三人（被告蒋宏桂系其特别授权人）取得房产证，原告催促被告蒋宏桂到房产局办理过户手续，并愿意支付购房款，被告却要原告支付420000元才愿意过户，否则将以此价卖与他人。被告蒋宏桂行为明显构成违约，故诉至法院，请求判令被告蒋宏桂赔偿原告经济损失107326元，双倍返还定金46000元及中介费3000元，诉讼费用被告蒋宏桂承担。
原告骆保明、秦招生为证实其诉讼主张，在举证期间提交的证据有：1、《房屋买卖合同书》；证明各方当事人在本案中的身份、法律关系、房屋买卖的具体约定、被告蒋宏桂的违约事实。2、（2010）桂桂证民字第XXXX号公证书、委托书；证明被告蒋宏桂系第三人委托代理人，代第三人行使买卖房屋的行为并进行了公证。3、中介费收条；证明原告交纳中介费用3000元的事实。4、定金收条；证明原告已按合同约定交付定金23000元。5、房地产评估报告；证明本案争议房屋的现价，与双方订立合同时的差价，以计算原告经济损失。6、评估费、诉讼费收据；证明原告诉讼支出。7、原告与被告蒋宏桂的电话录音；证明被告不履行买卖合同是因为嫌房价较低。
被告蒋宏桂对原告提交的以上证据质证意见为：对原告提交的证据1-6真实性无异议，但证据1的房屋买卖合同效力待定，合同目的已不能实现；证据6仅能证明房价的变化，不能证明原告的具体损失。证据7真实性不能确定。
被告中意公司对以上证据无异议。
被告蒋宏桂辩称，本案房屋买卖合同无效，双方签订合同时该房尚未办理房屋产权证，不具备房屋买卖的条件。其次，该房屋买卖合同目的不能实现，公证委托书中并无出卖房屋的委托事项，只有委托蒋宏桂向房产公司和房产管理部门办理退房、更名手续的事项，蒋宏桂没有取得出卖房屋的处分权，至2011年8月8日，该房产已登记至第三人张丽君名下。本案不存在善意取得，原告未交任何购房款，仅交了定金；而双倍返还定金的前提是合同有效，现合同无效，不存在双倍返还的情形，被告蒋宏桂只同意返还原告23000元。本案中介费用应由被告中意公司返还原告，因其存在最大过错。请法院查明事实，依法判决。
被告蒋宏桂为证实其辩论主张，在举证期间提交的证据有：1、房屋所有权证；证明订立买卖合同时争议房屋并未取得所有权证，被告蒋宏桂不是房屋所有权人，无权处分该房屋。2、（2010）桂桂证民字第XXXX号公证书、委托书；证明公证委托书中没有委托蒋宏桂出卖房屋的委托事项，蒋宏桂没有取得争议房屋的处分权。3、房屋买卖合同书；证明该合同书张丽君并未签名，张丽君对此合同内容并不知情，房屋买卖合同无效，合同目的不能实现。
原告骆保明、秦招生对被告蒋宏桂提交的以上证据真实性予以确认，但对其证明内容有异议。
被告中意公司对被告蒋宏桂提交的以上证据真实性予以确认，但对证明内容有异议。
被告中意公司辩称，中意公司在三方签订的《房屋买卖合同书》中法律地位属于居间人，依居间合同约定，对于原告与被告、第三人之间的房屋买卖合同不应承担任何违约或者损害赔偿责任。被告蒋宏桂在签订合同时提供的证明文件构成对第三人的表见代理，并足以使中意公司及原告相信其对房屋具有处分权。中意公司已向买卖双方履行如实告知义务，对双方买卖合同纠纷不应承担损害赔偿责任。三方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，蒋宏桂负有取得房屋所有权并转移给原告的合同义务。原、被告间的纠纷系由于蒋宏桂恶意违约引起，应当由蒋宏桂向原告承担违约责任。本案原告并未对中意公司提出诉讼请求，被告蒋宏桂要求追加中意公司为本案被告承担损害赔偿责任没有法律依据。请法院查明事实，依法判决。
被告中意公司为证实其辩论主张，在举证期间提交的证据有：1、房地产买卖协议及蒋宏桂结婚证；2、房产证查档记录；3、临桂房屋权属档案查阅单；4、授权委托书；5、人员基本信息查询单；6、不动产销售发票；7、商品房买卖合同。证据1-7证明蒋宏桂与张丽君是通过等价互换房屋的方式，将临桂金水路3号天下桂林商业步行街E3-401房与本案争议房屋产权交换，并已实际履行，蒋宏桂对本案争议房屋是有处分权的，与原告签订的房屋买卖合同合法生效。8、契税完税证；9、（2010）桂桂证民字第XXXX号公证书、委托书；10、收取蒋宏桂买卖合同、完税证、公证书原件收条。证据7、8、9、10证明，蒋宏桂在签订房屋买卖合同时提交的证明文件足以使原告及中意公司相信其对本案争议房屋享有处分权，中意公司在签订合同时已尽如实告知义务。
原告骆保明、秦招生对被告中意公司提交的以上证据真实性予以确认，
被告蒋宏桂对被告中意公司提交的以上证据1-7真实性予以确认，但认为与本案无关联性。对证据8-10的真实性确认，但认为不能证明将宏桂对该房有处分权，也不能证明本案房屋买卖合同有效，合同目的可以实现。
第三人张丽君辩称，第三人是本案房屋所有权人，始终未同意出卖房屋，对本案《房屋买卖合同书》不知情，不认可。第三人写给蒋宏桂的公证委托书不是出卖房屋，而是向房产公司和房管部门办理退房、更名手续；后因房产公司和房管部门对此不认可，故退房、更名的委托事项也没有进行，更没实现。因此第三人不存在要将房屋出卖给原告的意思表示，更不存在承担违约责任的情形。
第三人张丽君未进行举证。
本院对本案双方证据的分析和认定：对于原告方提交证据1-6的真实性、客观性予以认可，可以作为认定本案事实的基本证据；对被告蒋宏桂提交的证据1-3的真实性、客观性予以认可；对被告中意公司提交的证据1-10的真实性、客观性予以认可。而对被告蒋宏桂对原告提交证据7的真实性异议及对被告中意公司提交的证据与本案关联性的异议，可结合本案其它证据，综合考虑其关联性，以确定本案事实。
经审理查明，综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2010年6月7日，第三人张丽君与被告蒋宏桂在桂林市公证处办理委托公证一份，该委托书载明：张丽君（委托人）、蒋宏桂（被委托人）系朋友关系。张丽君购买了位于桂林市象山区XX路101号XXXX24栋3单元4层1号房屋一套（建筑面积106.45平方米，产权证待办），因委托人张丽君长期在外地工作，特委托蒋宏桂为全权代理人，代为办理上述房产的退房、更名事项：1、代为签订相关文件等手续；2、到房地产开发公司及房产管理部门办理上述房屋的退房或更名手续；3、到有关部门办理退房的其它相关手续。受托人在委托权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认。2010年6月24日，原告（乙方、买方）与被告蒋宏桂、第三人张丽君（甲方、卖方）、被告中意公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同书》一份（张丽君并未签名，其名字系蒋宏桂所代签，蒋宏桂注明为委托人）。合同内容为：甲方将位于桂林市象山区XX路101号XXXX24栋3-4-1号房（建筑面积106.45平方米、三房两厅两卫）出售给乙方。成交总售价为303000元，合同签订之日时乙方支付甲方购房定金23000元，在办理过户手续时支付100000元，乙方需要银行按揭贷款，则在银行发放当日由银行直接支付甲方180000元；相关契税由乙方承担。在办理完房屋产权证、土地证过户手续，乙方付清全部房款时，甲方将房屋交付乙方。甲方保证该房屋产权证真实性与合法性，没有权属纠纷或债务纠纷，乙、丙双方均有权对该房屋产权的真实性与合法性进行核实；甲、乙双方应于本合同签订之日向丙方移交办理房屋产权转移登记所需要的各项资料，并保证移交材料的真实性与准确性。丙方是受双方委托，提供房屋买卖中介服务，协助双方办理房屋产权转移登记手续，中介费用为成交总价的2%，甲、乙双方各自承担3000元，签订本合同时支付。合同第八条约定违约责任：乙方违约，导致房屋买卖不成立，定金不予退还；甲方违约则双倍返还定金；中介费用不退。如该房屋产权不真实、不合法，出现权属或债权纠纷，一切责任甲方承担，并负责赔偿乙方、丙方一切损失。甲、乙双方任何一方违约，导致房屋买卖不成立，购房定金按《合同法》规定处理，并由违约方承担丙方中介费用。同时，合同第十一条其它约定中注明“1、因开发商原因房产证未办，暂时不能过户，等甲方向开发商领取房产证后，十五日内双方到房产局办理过户手续，若超过2012年12月30日开发商房产证还未办好，乙方不愿继续等的情况下，乙方要求甲方退房，甲方无条件不计息退还定金给乙方。2、蒋宏桂承诺：此房由本人向张丽君换房所得，并有公证委托书为凭，若因蒋宏桂原因中途不卖此房，或张丽君原因，蒋宏桂自愿承担违约责任，双倍退还乙方所付定金，并承担双方中介费赔偿。”在该合同上，蒋宏桂代张丽君签名并在甲方委托代理人栏签名，两原告签名，中意公司加盖公章。合同签订后，原告按照合同约定向蒋宏桂交付了购房定金23000元，并向中意公司交付了中介费3000元。此后，被告蒋宏桂一直未将争议房屋交付原告。2011年8月8日，该房屋登记至第三人张丽君名下，原告得知后要求被告蒋宏桂依照双方合同约定办理过户手续，但被告蒋宏桂以房价过低为由予以拒绝，原告故诉至法院，提出前之诉请。
另查明，诉讼期间，原告为确认其经济损失，向本院申请对本案争议房屋价值进行鉴定，经本院委托广西中实房地产评估顾问有限公司对争议房屋进行评估，该房屋市场价格为410326元。原告以此确认因被告蒋宏桂的违约行为给其造成的经济损失为107326元（410326元-303000元，订立合同时与现房价值差价）。
本院认为，综合原、被告双方诉请理由及辩论意见，本案争议焦点有：
一、本案《房屋买卖合同书》的效力问题。我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，争议房屋的商品房买受方当事人为第三人张丽君，如本案房屋买卖行为系张丽君真实意思表示，因争议房屋在双方订立买卖合同时尚未办理产权登记；故转让的并非不动产物权即房屋所有权，而是该房屋原商品房买卖合同中买受人的相关债权，并不能直接发生房屋所有权移转的法律后果。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，如双方意思表示真实，未违反相关法律强制性、禁止性规定，则本案合同应为有效。但在本案中，房屋买卖合同系被告蒋宏桂代理张丽君与原告签订，而蒋宏桂与张丽君之间的委托公证书中的委托事项仅是张丽君委托蒋宏桂办理争议房屋的退房、更名等事项；而对转让商品房买卖合同中买受人的相关权利（即原告主张的买卖房屋行为）并无授权。因此被告蒋宏桂代理张丽君与原告骆保明、秦招生签订《房屋买卖合同书》的行为因其超越代理权限而效力待定；如张丽君事后对此行为予以认可，则该买卖行为有效；如张丽君不予认可，则该买卖行为无效。本案中，至开庭之时第三人张丽君始终表示自己对买卖房屋一事并不知情，亦不认可被告蒋宏桂代理其买卖房屋的行为，故本案《房屋买卖合同书》因违反合同当事人真实意思表示而无效。被告中意公司举证称被告蒋宏桂因与第三人张丽君换房行为而取得本案争议房屋处分权，但该证据仅能证明被告蒋宏桂对临桂金水路3号天下桂林商业步行街E3-401房拥有所有权，却不能否定本案争议房屋在2011年8月8日已登记在第三人张丽君名下，张丽君才是本案争议房屋所有权人的事实。被告中意公司的辩论意见，不符合我国合同法第五十一条之规定，本院不予支持。
二、本案因合同无效导致的各方责任承担问题。我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。原、被告双方在房屋买卖合同第八条约定了违约责任，即买方违约则定金23000元不予退还，卖方违约则双倍返还购房定金；合同第十一条第二款中蒋宏桂也承诺，“若因蒋宏桂原因中途不卖此房，或张丽君原因，蒋宏桂自愿承担违约责任，双倍退还乙方所付定金，并承担双方中介费赔偿。”我国合同法同时规定，行为人超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告蒋宏桂超越代理权限与原告方签订合同是造成本案合同无效的主要原因；因第三人张丽君事后对该行为并未追认，该房屋买卖合同对第三人没有法律约束力，故张丽君在本案中不应承担相应责任。被告蒋宏桂明知其没有张丽君授权而以张丽君名义与原告签订卖房合同，应承担导致本案合同无效的过错责任，根据相应法律规定及合同约定，被告蒋宏桂应双倍返还购房定金46000元（23000元×2），故原告该项诉请符合法律规定及双方合同约定，依法应予以支持。原告另要求判令被告蒋宏桂赔偿经济损失107326元，对此诉请，本院认为，被告蒋宏桂虽有超越代理权限的卖房行为，但其并未故意隐瞒本案争议房屋的真实情况，其向原告所提供的授权公证书、房屋买卖契税发票、购房合同等证明房屋所有权人的相关证明均为真实；均能明确反映该房屋实际所有权人为张丽君及张丽君对其授权事项的事实。原告作为完全行为能力人，知道或者应当知道与超越代理权限代理人签订房屋买卖合同的效力及相应的法律后果；同时对合同无效或不能履行的责任，双方在合同中也予以了明确约定。原告明知被告蒋宏桂不是房屋实际所有人仍与之签订房屋买卖合同，也是造成合同无效的原因之一；对此原告亦有一定过错。我国合同法规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。在被告蒋宏桂已按照合同约定承担双倍返还定金责任及原告自身有一定过错的情况下，原告再要求被告蒋宏桂承担赔偿经济损失107326元，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。对于被告中意公司应承担何种责任问题，首先，原告并未要求其承担任何责任；其次，中意公司在本案中是居间人身份，并非房屋买卖合同的当事人，故其不应承担合同违约责任；再次，根据合同法中对居间合同的规定，其仅在一种情况下需要向委托人承担损害赔偿责任，即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益；但在本案中，如前所述，被告蒋宏桂及被告中意公司均无故意隐瞒本案争议房产真实情况的事实；房屋买卖合同是原告在核实相关事实后自愿与被告签订，故被告中意公司不应承担本案违约及损害赔偿责任。但因本案合同无效，双方买卖房屋行为未能进行；被告中意公司未能促成合同的成立，根据居间合同的相关法律规定，被告中意公司不得要求支付相应报酬，故对已收原告的中介费用3000元，中意公司应予以退还。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十一条、第五十二条第五十七条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告蒋宏桂双倍返还原告骆保明、秦招生购房定金46000元（23000元×2）。
二、被告桂林市中意房地产咨询有限公司返还原告骆保明、秦招生中介费用3000元。
三、驳回原告骆保明、秦招生其它诉讼请求。
本案受理费3560元（原告已预交），由被告蒋宏桂承担1560元，原告骆保明、秦招生承担2000元。
以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3560元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：2021630140001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 倪毓芳
二〇一三年三月五日
兼书 记员 蒙晓霞