盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都大民初字第00284号
原告朱士荣，居民。
原告郭娣凤（系朱士荣之妻），居民。
两原告共同委托代理人姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。
两原告共同委托代理人陈汉明，居民。
被告卞伯銮，居民。
被告魏云芳（系卞伯銮之妻），居民。
两被告共同委托代理人郭中广，居民。
原告朱士荣、郭娣凤与被告卞伯銮、魏云芳确认合同无效暨返还财产纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由代理审判员孙伟为适用简易程序，于2014年7月24日公开开庭进行了审理，原告朱士荣、郭娣凤的共同委托代理人姜玉祥、陈汉明，被告卞伯銮、魏云芳及其共同委托代理人郭中广均到庭参加诉讼。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭进行了审理，原告朱士荣、郭娣凤的共同委托代理人姜玉祥、陈汉明到庭参加诉讼，被告卞伯銮、魏云芳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱士荣、郭娣凤诉称：1999年8月18日，原大冈电器厂改制，除楼上七间房间仍归自来水厂所有，剩余楼下其余房产所有权均归两原告所有。2004年4月30日，两原告以43000元价格赎回改制时属于水厂的楼上七间房屋所有权（以上房产、土地至今未办理过户手续）。2004年4月20日，被告卞伯銮与原告朱士荣协商，以13万元的价格购买原告上述房产（不含楼上后赎回的七间），2006年10月30日赎回的楼上七间与被告口头协议以4.3万元卖给了被告（不在协议书之内），但因两被告未及时给付房款，且原告郭娣凤不同意转让，多次与两被告发生口角。为减少矛盾，原告朱士荣请他人出面协调，双方在隐瞒原告郭娣凤相关事实的情况下，于2007年1月29日签订了《房产转让协议书》。原告郭娣凤在了解事实真相后，又多次要求解除房屋买卖协议并收回房屋，虽经他人多次协调未果。两原告认为，原被告签订的《房产转让协议书》违背了国家政策和法律的规定，且双方未实际支付，应为无效协议。现要求法院确认原、被告之间于2007年1月29日签订的《房屋转让协议》无效，双方相互返还财物。
被告卞伯銮、魏云芳辩称：房屋转让协议签订前后，我们陆续给付原告购房款14.3万元及利息1万元，并对房屋进行了装潢，我们要求继续履行合同；如果合同被确认无效，我们要求原告返还购房款及利息、装潢费用71850元，以及房屋增值部分60万元。
经审理查明：1999年6月23日，原告朱士荣与盐城市大冈自来水厂分别签订《企业产权转让协议书》、《债权债务承担协议书》，将改制前原盐城市大冈电器厂的净资产（含本案争议房产在内）有条件的无偿转让给原告朱士荣，同年8月18日，上述两份协议书分别经原盐都县公证处予以公证。后原、被告双方就转让房屋一事进行商谈。2007年1月29日，原告朱士荣、郭娣凤夫妇与被告卞伯銮、魏云芳夫妇签订《房产转让协议书》一份，约定：将原电器厂楼下七间、平房五间（包括过道）砖瓦结构；东至冈沟河边围墙，西至团结巷，南至轻机厂家属区及公厕北墙，北至水厂天井及楼北檐墙，以及天井、东厂棚、码头、车棚及附房（不包括可移动的设备及物资）以人民币130000元的总价转让给两被告，其中首付100000元，30000元待协议期满后一次性付清。两原告对其中部分房产及公共设施仍有10年使用权直至协议期满。协议还对其他事项作了约定。
另查明：协议所载的首付款100000元，两被告已分别于2003年底支付70000元、2004年底支付30000元。后原告朱士荣又将原电器厂楼上七间房口头协议以43000元的价格转让给被告卞伯銮，并于2006年10月10日，收取了卞伯銮人民币43000元及利息10000元（对该10000元，庭审中原告自认为购房本金），合计53000元。
还查明：原大冈电器厂的上述房产位于盐城市盐都区大冈镇团结巷106号，所占用土地性质系国有划拨，原告朱士荣在受让房产后并未办理产权变更手续，亦未缴纳相关的土地出让金。在两原告将争议房产转让给两被告后，两被告亦未办理相关产权变更手续及缴纳土地出让金。
另在审理过程中，两被告陈述，在受让争议房屋后，其对房屋进行了装修，花去费用合计人民币71850元，原告对此表示认可。
以上事实，有原告提交的《企业产权转让协议书》、《债权债务承担协议书》、《房屋转让协议》、《盐城市郊区土地登记申报表》复印件，两被告提交的房屋转让费收据复印件以及原、被告的当庭陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋时，应当报有批准权的人民政府审批后，由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。两原告与两被告签订房屋转让协议后，未经审批并办理产权变更登记，亦未交纳土地出让金，违反了法律法规的强制性规定，故原、被告之间签订的房屋转让协议及其后的口头转让协议均无效。对此双方都存在过错，但主要责任在原告方。两被告应将受让的房屋予以返还，两原告亦应返还相应的房屋转让款153000元。对于被告主张的损失，本院依法酌情核定为：1、对于153000元房款应当按照同期同档银行贷款利率计算利息损失；2、对于房屋装修费71850元，两原告庭审中表示认可，本院予以确认；3、对于被告主张的增值部分损失，因其无证据加以证明，本院不予认可。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关民事政策之规定，判决如下：
一、原、被告于2007年1月29日签订的《房屋转让协议》无效。
二、被告卞伯銮、魏云芳应于本判决发生法律效力之日起15日内将位于盐城市盐都区大冈镇团结巷106号的房屋及其附属设施（按双方协议）腾空并返还给原告朱士荣、郭娣凤。
三、原告朱士荣、郭娣凤应于本判决发生法律效力之日起15日内向被告卞伯銮、魏云芳支付人民币224850元（含购房款153000元、装修费71850元）及利息（其中70000元自2004年1月1日起、其中30000元自2005年1月1日起、其中53000元自2006年10月11日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
案件受理费3460元，由原告朱士荣、郭娣凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（汇款户名：盐城市财政局，开户行：盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）。
审 判 长 朱文峰
代理审判员 孙伟为
人民陪审员 施玉昌
二〇一四年十二月十日
书 记 员 唐 力
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会公共秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。