北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初59号
原告：王书银，男，1948年8月18日出生。
委托诉讼代理人：王景宝，男，1972年7月18日出生。
被告：王祥，男，1950年7月3日出生。
委托诉讼代理人：田秀兰，女，1954年2月16日出生。
委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。
原告王书银诉被告王祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告王书银及其委托诉讼代理人王景宝，被告王祥及其委托诉讼代理田秀兰、范翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王书银向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订买卖北京市门头沟区××镇××村后街9号（以下简称9号）宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效。2、判令被告王祥给付王书银9号房屋的征收补偿、补助费870963.85元，其中房屋征收补偿款应得三分之一，即701627.85元、工程配合奖应得二分之一，即15000元、整体推进奖应得二分之一15000元、未超占奖励费应得139336元，其他的均不主张。事实与理由：我与被告王祥于1992年自行达成协议，约定王祥以11000元的价格购买9号宅基地使用权、院内的北房4间及东、西房1间。我后来才知道农村的宅基地及房屋不允许私自买卖，王祥不是××村的村民，而是××镇××坡的村民，并在该村拥有自己的宅基地和住房，没有权利在××村购买和受让宅基地，我们之间的交易行为违反了《土地管理法》的规定，也没有征得××村的同意，因此协议是无效的。现9号院内的房屋及宅基地已经被征收，王祥就院内的房屋与北京市门头沟区××镇人民政府（以下简称××镇政府）签订了征收安置补偿的相关协议，并取得征收补偿、补助及奖励费共计2336964.4元。我认为，我对上述征收补偿、补助款亦享有利益，故起诉至法院，请求法院判如所请。
被告王祥辩称，不同意原告王书银的诉讼请求，理由如下：第一，原告主体不适格，原告王书银现在是居民户口，不再是××村的农民，无权主张宅基地的相关权利，9号院宅基地与原告无法律上的利害关系。第二，原告在××村另有一处宅院，且房屋建设在集体土地上，如果原告主张与被告所签订的买卖协议无效得到支持，原告就有了两块宅基地，违背《土地管理法》第62条关于”一户一宅”的规定。第三，买卖协议没有违反《土地管理法》第10条的规定，被告在9号宅院居住期间，××村委会没有提出过异议，原告也没有提出过诉讼，如果法院判决无效，属于干预当事人自治原则。第四，买卖协议无效与否只能由村委会主张。第五，原告开庭和起诉的唯一证据为××村委会证明材料，该证据无法证实涉9号基地为批给原告的，该证据没有调查相关事情，证明表述完全按照原告意思所写，故原告无主体资格，而且原交易房屋已由被告拆除重建，原告的诉求没有实际意义，被告获得房屋征收补偿利益，是基于被告自己出资建设了房屋，与原告没有任何关系。另，我们认为原告将9号院房屋出售给被告后，被告在此长期居住，原告从未提出过异议，现在该地区面临改造拆迁，原告背信弃义，违背诚实信用原则，属恶意诉讼，且原告的起诉超过了20年的诉讼时效。合同法适用于在合同法颁布实施以后成立的合同，而原、被告签订房屋买卖协议是在合同法颁布前，本案不适用合同法的规定，与本案相关的《土地管理法》在原、被告订立买卖协议时并没有关于禁止转让农村宅基地的规定，现有《土地管理法》的相关规定也不是效力性、强制性规定，国务院办公厅在1999年5月6日出台有关严禁土地买卖的通知，但对原、被告之间的买卖协议不具有约束力。综上，我们不同意原告方的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人对以下事实无争议：王书银原系××镇××村村民，后转为居民，王祥为××镇××坡村村民。9号宅院所在地块为××村的集体土地，王书银在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月，王书银与王祥通过中间人王永丰、张九青见证订立《房屋买卖协议》，载明：”立字人王书银因五手不便，愿将自己房产卖于王祥，有北房四间、东西小房各壹间，包括东西南院墙在内，电表、电线、水管都于买主所有，买卖二人协商好以上这些财产都于王祥所有，总的身价座为壹万壹仟元整。”协议下方有王书银、王祥及中间人王永丰、张九青的签名。买卖协议订立后，王祥向王书银支付了房款1.1万元，王书银将9号宅院交付王祥。2006年，王祥将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年，王祥在院内建设了3间房屋，后棚建了院落。
2016年10月29日，王祥作为被征收人与征收人××镇政府就9号院房屋签订了《征收安置补偿协议》，协议载明：9号院宅基地面积174.17平方米，认定房屋面积174.17平方米，9号院货币补偿评估结果显示，××镇政府应支付王祥征收补偿、补助款2336964.4元，其中征收补偿款2126145元、各种奖励及补助费210819.4元（搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元）。现9号院房屋已被征收，征收补偿及补助费已发放至王祥账户。
根据9号院《北京市被征收房屋价值评估报告》、《被征收房屋评估结果通知单》、《门头沟区××镇征收与补偿安置办法》及相应的实施细则，房屋面积征收评估补偿价款={[（基准价格×K+剩余补偿房屋面积成新价）×因素修正系数]+新商品房价补偿}×剩余房屋面积，房屋面积货币补偿款=房屋面积征收评估补偿价款+房屋设备、装修及附属物价格。根据9号院房屋调查测绘示意图，院内的房屋被大致划为南北两部分，北侧为1号房屋，南侧为2号房屋。9号院房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元（房屋面积征收评估价款为2076047元，设备、装修及附属物补偿50098元）；1号房屋面积79.24平方米，重置成新价为1227元/平方米；2号房屋面积94.93平方米，重置成新价为877元/平方米。
另查，王祥在××镇××坡村有一处宅院，其于1995年12月21日将房屋出售给案外人张忠杰，2015年5月，王祥将张忠杰诉至本院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，本院审理后于2015年6月19日作出（2015）门民初字第2130号民事判决书，确定王祥与张忠杰所签房屋买卖协议无效，现该被判决书已经生效。王书银自述自己在出售9号宅院前，在××村以投标方式购得生产队厂房用地一处，并在该处土地上建有房屋，房屋位于征收范围内。
在本案诉讼前，王书银向本院提出诉前财产保全申请，申请查封王祥名下的征收补偿款2336964.40元，并提供了财产担保。本院于2016年12月23日作出（2016）京0109财保8号民事裁定书，裁定：一、查封王景宝名下坐落于北京市××区××北路×号院×号楼×单元1801号房屋。二、冻结被申请人王祥在北京农商银行的征收补偿款2336964.4元。案件申请费五千元，由王书银负担，已交纳。对于上述双方无争议事实，本院予以确认。
审理中，双方当事人对于王祥2006年建设房屋的情况存在争议。被告王祥陈述，9号院内的原有房屋建设时间较长，自己在2006年建房时拆除的旧材料都已经无法使用，建房时使用的是购买的新材料，并提交证人贺某的证言予以证明。贺某当庭陈述：2006年，王祥找到我给他建设××村的房屋，建房时拆除了院内的所有房屋，建设了北房5间、东西房各2间，北房原来是4间，西边有一片空地，建北房的时候建成了5间，我从7月份开工一直干到10月份，费用共计12万元，王祥分三次结账，第一次是开工前给了3万，第二次在建房过程中，第三次是完工后，后两次分别给了多少钱记不清楚了，建房时王祥一家在院子北边别的院子居住，我没有给他在南边盖房。原告王书银陈述，9号院内原有的房屋建设于1982年，诉讼期间，经我方确认，原有房屋均已由被告重建，但我方认为，王祥在重建房屋时使用了原有房屋的旧料，证人在出庭作证时喝了酒，证言不足以采信，我方认为，我方对于王祥新建房屋的货币补偿款享有分割的权利。
本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王祥不是××村的集体经济组织成员，其与王书银订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制，对王祥关于王书银起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。王书银要求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王祥拆除后重建，且王祥所建房屋亦已交付拆除，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。
根据查明的事实，9号院内的房屋均已由被告王祥重新建设，并由王祥进行了装饰、装修，王书银虽提出王祥在建设新房时使用了原有房屋的旧料，但并未就此提交充分证据予以证明，且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长，因此王书银无需返还王祥购房款，房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王祥所有，王书银无权主张，其余针对房屋征收评估补偿的款项由本院在原、被告之间进行分割。
根据《门头沟区××镇征收与补偿安置办法实施细则》的规定，工程配合奖按人口发放，每人30000元；奖励期间二十天内完成整体签约的，奖励30000元/户；不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户，按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。9号院房屋由王祥建设并长期占有使用，在征收时由王祥与××镇政府签订《征收补偿安置协议》，亦由王祥腾退房屋并交付拆除，上述三笔奖励费均与王祥的上述行为有关，原告无权要求分割上述奖励费，故对原告王书银要求分割上述奖励费的诉讼请求，本院不予支持。
王书银对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定王祥对王书银应付的给付义务时，本院将根据《房屋买卖协议》双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原被告在9号院居住的时间、9号院房屋被征收的货币补偿情况、征收政策等因素酌情判定。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、王书银与王祥于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。
二、王祥于本判决生效之日起七日内给付王书银568600元。
三、驳回王书银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千七百一十六元，由王书银负担六千三百四十二元，已交纳；由王祥负担六千三百七十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 王丽娟
二〇一七年三月三十日
书记员 李 扬