广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1102号
上诉人（原审原告）：常万臣，汉族，住陕西省西安市临潼区，公民身份号码×××1614。
委托代理人：张吉林，广东海顺律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中山市伟骏达房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：伍仲和，该公司董事长。
委托代理人：田肖、王莉荣，分别。
上诉人常万臣因与被上诉人中山市伟骏达房地产开发有限公司（以下简称伟骏达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015)中二法黄民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年10月4日，伟骏达公司作为甲方，常万臣作为乙方，双方签订《商品房认购协议》一份，协议约定常万臣向伟骏达公司认购中山市江临世家26幢1902房的物业，物业交楼日期为2016年6月30日前，交楼标准以《商品房买卖合同》约定为准。该协议第三条约定：“乙方须于签订本协议之日起七天内即2014年10月12日之前，至甲方售楼部或甲方指定的地点，签署《商品房买卖合同》（含补充协议及附件），支付应付房款，并带齐《认购需知》/《按揭须知》上所列的证件和资料。此外，乙方对所购之物业基本情况及相关情况已作充分了解，且已了解并认可甲方提供的《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容，乙方不得以对《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容存在异议为理由而拒绝签署。”该协议第八条约定：“乙方确认在签署本《商品房认购协议》时，已详细阅读并理解了甲方提供的《商品房买卖合同》（含补充协议及其附件）、《认购需知》、《银行按揭须知》、《收费指南》、按揭合同、付款方式、前期物业服务协议、临时管理规约、业主手册等有关文件的内容，并认可上述文件之内容。乙方知悉签署该认购协议给自己权益带来的法律后果，并在此基础上自愿签署本《商品房认购协议》。”常万臣、伟骏达公司双方签订《商品房认购协议》的当日，常万臣向伟骏达公司支付认购上述江临世家26幢1902房的定金2万元。后常万臣以伟骏达公司在与常万臣签订《商品房认购协议》时故意隐瞒该物业使用年限为70年的房产仅剩下54年使用年限的重大事实，导致常万臣、伟骏达公司双方此后的买卖合同无法签订、履行，并要求伟骏达公司双倍返还购房定金未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1.伟骏达公司双倍返还定金共40000元给常万臣；2.诉讼费由伟骏达公司承担。
另查，2014年11月1日，伟骏达公司向常万臣邮寄律师函告知：“1.自阁下收到本函之日（本函发出7日即视为送达）起即解除与阁下签订的上述认购书；2.阁下已支付的定金人民币20000元，委托人不予退还；3.将该物业另行出售。”常万臣、伟骏达公司当庭确认双方自伟骏达公司发出上述律师函已解除《商品房认购协议》。
原审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷，常万臣以伟骏达公司在与常万臣签订《商品房认购协议》时故意隐瞒该物业使用年限为70年房产仅剩下54年使用年限的重大事实，导致常万臣、伟骏达公司双方此后的买卖合同无法签订、履行而要求伟骏达公司双倍返还定金2万元，经查，常万臣与伟骏达公司签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，应受法律保护，对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”常万臣、伟骏达公司双方所签订的《商品房认购协议》并未就常万臣所认购上述江临世家26幢1902房的房屋的土地使用权期间作出明确约定，伟骏达公司并未违反法律规定或合同约定而致使常万臣、伟骏达公司双方的买卖合同无法签订、履行，结合上述《商品房认购协议》第三条、第八条所表述的内容“乙方对所购之物业基本情况及相关情况已作充分了解，且已了解并认可甲方提供的《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容”，“乙方确认在签署本《商品房认购协议》时，已详细阅读并理解了甲方提供的《商品房买卖合同》（含补充协议及其附件）”，伟骏达公司已在协议中重复提示，常万臣了解伟骏达公司提供的《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容，且伟骏达公司又称其已经将土地使用权证的复印件展示于售楼部的大堂，现常万臣提交的录音光盘等证据未能证实伟骏达公司存在违反相关法律规定或者违反双方协议约定的内容，故常万臣向伟骏达公司主张双倍返还定金2万元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回常万臣的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由常万臣负担。
上诉人常万臣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决遗漏了被上诉人在与上诉人签订认购协议时，并未告知和提醒上诉人知道出卖的房屋只剩54年的土地使用年限的重大基本事实。一手房屋买卖土地使用期为70年，通过开发、承建，有3年左右时间基本可以销售，购房者所购一手房之至少具有65年土地使用年限的房产是基本的交易常识。一审判决对签订认购协议的过程，对二份反映签订认购协议的录音材料，既不予认定也不说明理由，违反判决书明理、说理的基本要素。2.一审判决将被上诉方以诱导、欺骗方式与上诉人签订的认购协议中所谓的商品房买卖协议及物业基本情况已作全部了解等内容，作为上诉人在签字时已知道交易的房产土地仅剩54年的事实，是夸大化解释，是强加于上诉人。上诉人购房时了解到的只是房产的位置、楼层及朝向等看得到的物业状况，对房屋的土地实际使用年限只有被上诉人提供真实的土地使用证原件给上诉人核实或合同中明确告知才是履行告知义务。另外，商品房买卖协议内容只有在双方签字时才会最终知道其真实内容。一审判决对没有双方确认的内容，作为双方认可的事实错误。3.照片、复印件等都是被上诉人诉讼后提供的，也没有证实当时确有提供，上诉人庭审时明确表示不认可，相反上诉人提供的录音证据证明被上诉人没有已经将照片、复印件等摆放在大堂供上诉人知悉，确认上诉人已了解到房产的使用年限的事实。被上诉人需要提供下列证据才能认定这一事实：（1）被上诉人要确定当时有摆放；（2）摆放的内容经上诉人确认；（3）摆放的位置明显或有明显提示；（4）摆放材料内容经上诉人确认。一审不顾上述待证的事实，片面认定被上诉人的陈述。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《物权法》第149条规定错误。土地使用权到期后可以自动续期，但需要交费，因为如果是无偿续期，那就没必要对土地使用权期限进行限制。《土地管理法》规定我国实行国有土地使用权有偿使用制度，住宅地是有偿使用的，到期后如继续使用仍需缴纳地价款。另外，房屋因政策拆迁，也是按房屋的年限进行补偿，本案将房产土地使用权年限缩减，直接损害了上诉人的权利。2.一审判决没有认定上诉人与被上诉人本次交易为一手房买卖，认购协议中标的是土地使用年限为70年（除去开发期，购买时房屋土地最低使用年限的要求应该为65年以上）房屋。双方签订认购协议后，被上诉人不能与上诉人签订70年土地使用年限的房屋买卖合同，其责任在被上诉人的事实。一手房买卖，被上诉人必须履行的标的义务是70年土地使用年限的房屋，这是基本常识。签订认购协议后，被上诉人不能与上诉人签订70年土地使用年限的房屋买卖合同，违反合同的基本义务，应当双倍返还定金。3.即使不认定被上诉人返还双倍定金，但应返还上诉人交付的定金。本案双方对买卖合同条款、履行方式、标的物等合同要素并没有确认或没有形成一致意见；买卖合同没有签订的原因不是上诉人；因而被上诉人收取押金没有依据。三、本案诉讼程序违反法律。一审法院以所谓的调解为名，拖了5个余月才判决案件，而违反审结期限的判决无公正可言。综上所述，请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人伟骏达公司答辩称：一、关于土地使用年限。被上诉人一直在销售中心有展示涉案房地产土地使用权证及商品房买卖合同文本的复印件，购房人都可以在销售中心看到这些复印件。被上诉人在接待上诉人时，已把相应情况告知了上诉人，在认购书中也进行了约定和确认，所以本案中并不存在被上诉人未告诉上诉人土地使用年限的问题。上诉人以土地使用年限为由而向被上诉人要求双倍返还定金，是为了因违约而不想承担违约责任。二、从被上诉人的销售情况来看，若被上诉人没有将相关证件进行展示，被上诉人在销售中未告知购房人相关情况，那么不可能整个销售中只有上诉人以土地使用年限为由而与被上诉人发生纠纷。三、上诉人以土地使用年限只有54年为由而请求返还双倍定金，上诉人的诉讼请求与理由自相矛盾。双倍返还定金需要建立在认购协议有效的基础上，即使上诉人存在未了解清楚土地使用年限的重大误解，上诉人也应该是诉求撤销合同。原审法院已要求上诉人明确其诉讼请求，而上诉人仍要求双倍返还定金。涉案房屋仍未出售，不存在被上诉人不能出售的违约情形，即不存在双倍返还定金的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。常万臣与伟骏达公司签订的商品房认购协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。常万臣与伟骏达公司在认购协议中约定了在相应日期前双方签订商品房买卖合同等条款，双方间的认购协议性质上为预约合同。双方在认购协议中约定常万臣在签署认购协议时，对所购物业基本情况及相关情况已作充分了解，且已详细阅读和理解了伟骏达公司提供的商品房买卖合同及补充协议等内容，不得以对商品房买卖合同条款及补充协议之内容存在异议为理由而拒绝签署。因此，常万臣负有在双方约定日期签订商品房买卖合同的合同义务，否则，常万臣应依法承担不履行订立本约义务的违约责任。常万臣主张一手房屋买卖合同的土地使用权年限至少应为65年，伟骏达公司故意隐瞒了其所购物业的土地使用年限不足70年仅余54年的重大事实，但是我国法律并没有规定一手房屋买卖合同的土地使用权年限至少应为65年，而且对于土地使用权年限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条的规定，土地使用权出让最高年限按居住、工业、商业等不同用途确定，其中居住用地的最高年限为七十年。因此土地使用权的最高年限是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方与土地使用者签订土地使用权出让合同约定土地使用期限的最高界限，并非是指一手房屋买卖所涉土地使用权的年限为70年。况且，开发商与购房者买卖的商品房所涉土地使用权，并非均是由开发商直接与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同而取得，开发商取得土地使用权也有是作为受让人与他人签订土地使用权转让合同而来，此时开发商取得的土地使用权年限因在交易市场的正常流转，土地剩余年限必然已经不足70年的最高年限，因此，常万臣的该主张缺乏法律依据，本院对其该主张不予采纳。依认购协议约定，常万臣已知晓其将与伟骏达公司签订的本合同即商品房买卖合同的内容，不得以对商品房买卖合同条款的内容存在异议为理由而拒绝签署，故在双方认购协议中约定的签订商品房买卖合同时间内，常万臣未依约与伟骏达公司签订该本合同，常万臣构成违约，伟骏达公司有权依照认购协议的约定没收常万臣已交纳的定金20000元，常万臣诉求伟骏达公司双倍返还定金理据不足。
综上所述，上诉人常万臣的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人常万臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年九月一日
书记员 龙战江