北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05809号
上诉人（原审被告）王江力，男，1973年11月5日出生。
委托代理人徐莹，女，1974年7月6日出生。
委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市大兴区统计局，住所地北京市大兴区黄村兴政街42号。
法定代表人李德强，局长。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
上诉人王江力因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，北京市大兴区统计局（以下简称大兴统计局）起诉至原审法院称：1991年6月20日至9月28日，我局为解决职工住房困难，经与芦城乡、大洼村协商，拨付基建款建成职工宿舍正房14间、厨房7间（每2间正房与1间厨房形成1个单独院落，共7个院落）。建成后，该房屋一直作为我局住房困难职工的宿舍使用，并制定有《职工宿舍分配办法》和《职工宿舍管理办法》，租住职工在住房不再困难的情况下要及时搬出以便宿舍周转使用。2009年5月25日，我局与王江力就上述职工宿舍西二号院（以下简称涉案房屋）签订了《协议书》，约定租赁期限截止至2009年12月止，后未再续签职工宿舍租赁协议。2010年11月，我局在得知大洼村职工宿舍将进行拆迁后，多次与王江力就解除租赁合同等相关事宜进行协商，但王江力拒绝办理解除合同、腾退房屋等相应手续，并提出购买房屋、享有拆迁权益等无理要求。2012年12月24日，我局再次通知王江力解除租赁合同关系，并要求其在7日内腾退侵占的宿舍房屋，但王江力至今拒绝搬离。我局与王江力签订的租赁合同已到期，而后形成的不定期租赁合同也已在我局行使任意解除权后被解除，但王江力仍然以租赁合同有效为由，无故侵占职工宿舍，拒绝腾退。故诉至法院，请求判令：1、解除我局与王江力之间的租赁合同关系；2、王江力在7日内搬离涉案房屋。
王江力辩称：一、本案不应作为民事案件受理。1、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，大兴统计局起诉要求腾退公房，不属于人民法院受案范围，应不予受理或者驳回起诉；2、涉案房屋已被列入拆迁范围内，涉及的拆迁补偿款数额巨大，大兴统计局属于恶意诉讼，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第28条规定，对于直管或者自管公房应该先出售给承租人，然后由承租人作为被拆迁人参与到拆迁法律关系里面，但是本案中大兴统计局提起腾房之诉显然有恶意侵占拆迁补偿款的嫌疑；3、根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁安置补偿协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，达不成拆迁补偿安置协议，应该按照《城市房屋拆迁管理条例》向有关部门申请裁决，而不是通过起诉解除租赁关系解决；4、无论根据最高人民法院的通知还是《北京市城市房屋拆迁管理办法》或者公房管理办法，本案非常明确的事实是对于公房不由人民法院处理，遇到拆迁的时候应该按照《城市房屋拆迁管理条例》将自管公房出售给承租人再进行拆迁。二、大兴统计局的起诉在适用法律上存在错误。1、根据物权法第117条、121条对于承租人的合法利益应当予以保护，遇到拆迁的时候也应当保护承租人的利益；2、大兴统计局起诉中称用《合同法》的规定要求解除协议、腾退房屋，存在错误。我认为《合同法》的规定针对的是平等主体之间的民事关系，本案显然不适用合同法，承租公房在90年代具有福利分房的性质，公房不但具有债权性质也具有物权性质，不能仅仅适用《合同法》的规定，应该根据特别法优于普通法的规定，适用《城市房屋拆迁条例》和北京市关于公有住房的管理办法；三、我方认为双方的租赁关系并没有解除。2009年我是被迫签订的租赁协议。大兴统计局说的不定期租赁不存在，理由是公房租赁不同于私房租赁，不应该拿期限认定为租赁合同终止，我一直居住在涉案房屋之内，双方租赁关系一直有效。综上，我不同意大兴统计局的诉讼请求。
原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，根据房屋租赁契约，大兴统计局与王江力之间曾存在房屋租赁关系。2008年，大兴统计局决定对涉案房屋统一整理，整理后安排单身外地人员作为临时周转。后双方签订《协议书》，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行相应义务。在该协议书有效期届满后，王江力继续使用涉案房屋，大兴统计局没有提出异议，并收取了至2010年10月的维护费，应视为双方之间形成了不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。大兴统计局在2012年12月24日通知王江力搬离涉案房屋，应当认定已经尽到通知义务。故对大兴统计局要求解除双方之间租赁合同关系的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。对于大兴统计局要求王江力搬离涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于王江力所主张的辩解意见，没有事实和法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2014年3月判决：一、解除北京市大兴区统计局与王江力之间的租赁合同关系；二、王江力搬离位于北京市大兴区×××二号院（于判决生效后七日内履行）。
判决后，王江力不服，持原答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。大兴统计局同意原判。
经审理查明：1991年6月，大兴县统计局（现为大兴统计局）委托大洼村建正房14间、厨房7间，房屋坐落在该村东北侧。大兴统计局分3次向大洼村拨付基建款，房屋于1991年10月建成并交付大兴县统计局使用。上述房屋，每2间正房与1间厨房形成1个单独院落，共7个院落。
1998年11月26日，大兴县统计局作为甲方与乙方王江力签订《房屋租赁契约》，约定：本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证，甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋政策、法令的义务，并按规定交纳租赁保证金；房屋租赁数额由甲方根据本市现行租金标准核定，因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，每月租金乙方应当于当月10日前一次交清；乙方不得随意改动房屋的整体结构及公用设施，搭建小棚移动住房设施应取得甲方同意，按指定地点动工，不得违章建筑，否则乙方应自行拆除；乙方不得把承租的房屋转租、转借或私自交换使用，无故空闲连续3个月以上者，甲方有权终止租约，收回房屋；甲方根据公房修缮标准检查、维修房屋和设备，保障居住安全和正常使用，甲方维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍施工；乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管爱护使用，注意防火、防冻；乙方退租房屋时，应于7日前通知甲方，并办清手续；乙方调离本单位必须退出房屋，甲方退还租赁保证金后，方可办理调离手续；乙方承租的房屋因国家建设或特殊需要必须退交房屋时，方可终止租约，乙方所需房屋按有关规定办理；本和约自立约之日起生效，一式两份，甲乙双方各执1份，如有未尽事宜，双方协议解决。后，王江力在涉案房屋内居住。
2008年，大兴统计局对上述院落进行装修，统一整理后安排单身外地人员居住作为临时周转，并出台《职工宿舍分配办法》和《职工宿舍管理办法》。其中，《职工宿舍分配办法》载明的申请条件为：本单位正式职工，未婚，大兴无固定住所或本单位正式职工，已婚，家庭居住困难，申请的宿舍确定为本人居住。《职工宿舍管理办法》相关内容为：住宿人必须为本单位正式职工，不得将职工宿舍让给其他人员居住（包括亲属），如果本单位职工连续3个月不在本宿舍居住的，一经发现局队将收回其宿舍；局队职工宿舍原则上每个院住4人，即每间宿舍住2人；入住人员要缴纳房屋维护费（每间宿舍每月200元）、电费（由入住人员按照实际使用量付费）、水费（按大洼村的规定，每人每月交纳10元）、垃圾清运费（按大洼村的规定，每人每月交纳10元）；入住时，局队要与入住人员签订协议书。
2009年5月25日，大兴统计局作为甲方与乙方王江力签订《协议书》，主要内容为：局队负责房屋整体的保养和维修，为每位住宿人提供空调、床和床头柜；对不遵守《职工宿舍管理办法》的住宿人有权取消其住宿资格；入住人员不准随意改变房屋结构，擅自搭建任何建筑物和擅自更改电路、水、排污管道等项目；入住人员要按规定缴纳维护费每月400元，维护费采取上交的方式，要于每季度开始前十日内将本季度维护费交到财务室，逾期不交的要交纳滞纳金；电费由入住人员按照实际使用量付费，水费按大洼村的规定，每人每月交纳10元，垃圾清运费按大洼村的规定，每人每月交纳10元；本协议有效期为2009年6月1日至2009年12月。上述协议到期后，大兴统计局与王江力未再续签租赁协议，王江力一直居住在涉案房屋内。
2010年12月19日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布《拆迁公告》，涉案房屋位于拆迁范围内。
2012年12月24日，大兴统计局向王江力送达了《关于搬离大洼村职工宿舍的通知》，通知王江力于接到通知之日起7日内（2012年12月31日前）搬离，并将宿舍钥匙交到区统计局后勤服务中心。王江力未按照上述通知搬离。
另查：王江力曾将大兴统计局起诉至原审法院，请求确认双方于2009年5月15日签订的《协议书》无效。原审法院于2013年12月判决驳回王江力的诉讼请求。王江力不服，上诉至本院，本院于2014年5月19日作出判决：驳回上诉，维持原判。
再查：大兴统计局曾分别起诉居住在该宿舍西1号院的孙龙祥及西3号院的谷凤孝，要求该2人腾退相应的院落。孙龙祥、谷凤孝亦系大兴统计局职工，通过单位分配租住在宿舍内至今，该2人未与大兴统计局签订租赁协议。原审法院于2013年12月分别作出民事判决，判决孙龙祥、谷凤孝腾退上述院落。孙龙祥、谷凤孝不服，上诉至本院。本院于2014年5月19日分别作出判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院审理中，关于房屋使用费问题，大兴统计局提交了缴维修管理费情况说明，该说明载明：王江力自1999年2月至2002年12月每月交纳30元；1998年12月18日缴押金1500元，按照2008年9月8日党组会决定，折抵2003年1月至2008年9月未缴维修管理费；2009年6月至8月、2009年12月至2010年10月每月交纳400元。王江力认可2009年6月以后的缴费情况，主张一直缴到2010年10月，以后因为拆迁了，涉案房屋应该作为公房给王江力，所以不用缴费，贴出拆迁公告以后，再缴费大兴统计局也不收了。
上述事实，有双方当事人陈述及记账凭单、《职工宿舍分配办法》、《职工宿舍管理办法》、拆迁公告、视频资料、《关于搬离大洼村职工宿舍的通知》、缴维修管理费情况说明、房屋租赁契约、协议书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应按照合同严格履行相应的义务。根据本案查明事实，涉案房屋系大兴统计局为解决职工住房困难问题而修建的宿舍，符合一定条件方可申请租住，如不再符合申请条件，则由大兴统计局收回，故涉案房屋性质属于单位周转用房。王江力上诉主张涉案房屋属于福利分房，具有物权性质，依据不足，本院不予采信。王江力与大兴统计局签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的合同义务。《协议书》约定的租赁期限届满后，王江力继续占有、使用涉案房屋，大兴统计局没有提出异议并收取了至2010年10月的维护费，故应视为《协议书》到期后双方形成了不定期租赁关系。不定期租赁关系，出租人在合理期限前通知承租人后可以随时解除租赁合同。大兴统计局在2012年12月24日通知王江力搬离涉案房屋，已尽到了相应的通知义务，故大兴统计局要求解除双方之间租赁关系，王江力腾退涉案房屋的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。王江力的上诉请求和理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，由王江力负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费300元，由王江力负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年七月十八日
书 记 员 史其申