福建省厦门市思明区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）思执行字第5123、4146号
案外人王健，男，1967年12月29日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市思明区会展南路二里**号****室。
申请执行人招商银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨东路309号宏泰中心，组织机构代码73787246-0。
代表人姚润喜。
委托代理人王文、蔡慧红，福建东方格致律师事务所律师。
申请执行人吴美丽，女，1965年8月1日出生，汉族，住厦门市思明区。现住厦门市思明区。
委托代理人卢龙光，福建卓法律师事务所律师。
被执行人赵莉莉，女，1977年5月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
被执行人朱森权，男，1981年1月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
本院在执行（2014）思执行字第5123号申请执行人招商银行股份有限公司厦门分行与赵莉莉、朱森权金融借款合同纠纷一案和（2014）思执行字第4146号申请执行人吴美丽与被告朱森权、赵莉莉民间借贷纠纷一案过程中，案外人王健对本院（2014）思执行字第5123、4146号公告要求其搬离厦门市思明区会展南二里51号1803室房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
案外人王健称，被执行人赵莉莉曾与2012年3月11日以资金周转需要为由向其借款现金人民币30万元，约定借款6个月，但到期后未能如约还款。2013年4月28日被执行人赵莉莉与其签订《房屋租赁合同》，赵莉莉将其名下位于厦门市思明区会展南二里51号1803室房产以15年租期，租金45万元的价格出租给其本人，该租金抵消赵莉莉尚欠其本人的本金及利息45万元，双方债务两清，涉案房屋于2013年5月开始便实际处于其占有、使用中。请求保障案外人对厦门市思明区会展南二里51号1803室房产的合法租赁权及优先购买权。案外人提供《房屋租赁合同》、借条证明其主张。
对于案外人的异议，抵押权人招商银行股份有限公司厦门分行认为案外人要求法院保障其对会展南二里51号1803室房产的租赁权不能成立。理由是：一、异议人王健与赵莉莉签订的租约真实性无法确认。1、《房屋租赁合同》未盖骑缝章，真实性无法确认；2、讼争房产面积156.35平方，15年租金45万元，平均每月2500元，远远低于每月9000元的市场价；3、案外人未实际支付租金45万元。案外人主张赵莉莉向其借款现金30万元，但没有相关的转款凭证；4、案外人并未实际使用该房屋。二、即使租约真实，该租约系无效租约，也不适用买卖不破租赁原则，招商银行股份有限公司厦门分行就讼争房产享有抵押权，且该抵押权成立于2012年10月25日，形成之初并不存在租赁权（被执行人签署无出租声明，房管部门查无租赁备案）。案外人的租赁合同签订于抵押权之后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。法院应驳回案外人的执行异议，并可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或者排除其妨害。三、案外人对赵莉莉的债权尚未取得法律确认，不能作为执行依据。基于上述理由，请求法院依法驳回第三人王健的执行异议。对此，抵押权人招商银行股份有限公司厦门分行向本院提交了房屋他项权证作为证据材料。
本院查明，本院于2014年4月21日作出（2013）思民初字第12994号民事判决书，判决：“被告朱森权、赵莉莉于本判决生效之日起十日内偿还原告吴美丽借款本金200万元及利息（利息以本金100万元为基数，从2012年8月27日起计算至本判决确定的还款之日止；利息以本金100万元为基数，从2013年4月1日起计算至本判决确定的还款之日止，以上利息均按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。”该案诉讼期间，本院于2013年10月30日诉讼保全轮候查封了被执行人赵莉莉名下址于厦门市思明区会展南二里51号1803室房产。该判决书生效后，朱森权、赵莉莉未予以履行，吴美丽向本院申请强制执行。本院于2014年10月14日轮候冻结厦门市思明区会展南二里51号1803室房产（现该案保全案号首封）。
另查，厦门市思明区会展南二里51号1803室房产所有权人为被执行人赵莉莉，该房产于2012年10月25日办理了抵押权登记，登记权利人为招商银行股份有限公司厦门分行。2014年6月18日厦门市思明区人民法院作出（2014）思民初字第3700号民事判决书，判决：“一、解除原告招商银行股份有限公司厦门分行与被告赵莉莉的编号为121552592084028793的《个人授信及担保协议》；二、被告赵莉莉、朱森权应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司厦门分行借款本金1938981.91元，并支付利息、罚息、复息（截至2014年1月15日的利息为13068.72元、罚息33326.25元、复息228.16元、之后罚息和复息按利息利率7.5%加收50%计算至实际还款日止）；并支付律师费56712元、公告费300元；三、若被告赵莉莉、朱森权未履行第二项之债务，原告有权以被告赵莉莉所有的位于厦门市思明区会展南二里51号1803室的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿”。后被告未履行，招商银行股份有限公司厦门分行2014年10月29日向本院申请强制执行。执行期间，本院于2015年6月2日轮候冻结厦门市思明区会展南二里51号1803室房产。
执行期间本院于2015年9月7日作出（2014）思执行字第4164、5123号公告，责令王健、赵莉莉、朱森权在本公告之日起30日内搬离厦门市思明区会展南二里51号1803室房产房产，逾期不搬离本院将强制执行。
本院认为，本院作出的（2014）思执行字第4164、5123号公告是根据权利人吴美丽行使债权及招商银行股份有限公司厦门分行使抵押权的要求作出，招商银行股份有限公司厦门分行对厦门市思明区会展南二里51号1803室房产享有的抵押权登记于2012年10月25日。即使案外人主张的租赁合同属实，其与被执行人订立租赁合同的时间是2013年4月28日。厦门市思明区会展南二里51号1803室房产可能因权利人行使债权及抵押权而被人民法院查封、拍卖，属于案外人订立房屋租赁合同之时能够且应当知道的合同风险。因此案外人所主张的对上述涉案房产的承租使用权不能对抗登记在先的抵押权，案外人的执行异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人王健的执行异议请求。
本裁定书送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 吕娜彬
审 判 员 俞伟强
审 判 员 魏松彬
二〇一五年十一月十八日
代书记员 陈 琳
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。