河北省涉县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）涉民初字第652号
原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会。
法定代表人任利军，村主任。
委托代理人赵其堂，系该村民调委员。
委托代理人任伟，河北常锡太律师事务所律师。
被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心
负责人谢磐，该汽配服务中心经理。
委托代理人谢庆华，系原告父亲。
委托代理人张世革，涉县华东汽配服务中心法律顾问。
原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会与被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵其堂、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告涉城镇北关村民委员会诉称，被告为经营需要，经与原告协商租赁原告位于橡胶厂西院厂房车间房屋，合同约定：“租赁期限自2009年5月11日至2017年4月30日止；年租金为31000元；并约定合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋；在承包期内如有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%。”合同签订后，在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违约拖欠房屋租金，总不按时缴纳，且被告未经原告同意，擅自将所租房屋转租给他人使用。被告多次和长期拖延交付租金以及擅自转租房屋的行为，构成严重违约。现租赁合同到期，原告多次要求被告归还所租赁房屋，被告拒不归还，给原告造成较大损失。为了维护合法权益，原告特提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》将租赁房屋交还原告；2、判令被告支付截止至诉前拖欠的租金4.5万元即给付归还房屋之日止的租金并承担违约金。3、诉讼费及其它相关费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供了下列证据：2009年6月19日房屋租赁合同复印件一份。
被告涉县华东汽配服务中心辩称：1、原告主张事实缺乏依据，且被告不存在拖欠或拒付租金，更不存在转租房屋的事实，其请求不符合法律规定，缺乏法律依据；2、其实际本案原告提起诉讼及事实其本身存在违约，也就是其为了得到不当的更高利益，即拆除现有房屋，改造小厂权房。即便欠房租，依法因该给予催缴期限后解除合同。基于上述事实应依法驳回原告要求解除房屋租赁合同的请求。
被告为支持其主张提供了下列证据：房屋租赁期间原告车辆的维修费用票据和录音，证明原告同意用车辆的维修费折抵房租费，被告方没有违约。
被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心反诉称，反诉人
在2008年2月28日通过河北龙山酒业有限公司转租了被反诉人位于橡胶厂内胎车间一栋（含东边房屋和前边花园小院），期限至2017年2月28日。之后，在2009年6月19日被反诉人又与反诉人直接签订了该房屋租赁合同，期限至2017年4月30日，年租金31000元，另外，本合同第七条约定，合同到期后，在同等条件下优先反诉人租赁，如反诉人不再续订合同，所有建筑物、装修设施无条件归被反诉人所有，被反诉人不付反诉人任何费用等合同内容。详见该两份房屋租赁合同。在原租赁合同期间反诉人因工作需要，也考虑到合同租赁期限较长，故修建房屋十一间、硬化路面场地、水管及管道修建等装修设施。另外，在上述租赁合同期间被反诉人在反诉人处修车等费用36230元，同意与反诉人应交租金相折抵。可是现在被反诉人突然提起诉讼要与反诉人解除上述还未到期的房屋租赁合同，其理由为反诉人未按期交纳租金和擅自转租房屋。这样的理由完全没有根据，属违约行为，并且，反诉人在此期间为工作需要修建房屋、硬化路面场地、水管及管道修建等开支费用极大，如此投入主要也是因租期较长，被反诉人如现在解除该合同有损反诉人该部分投入的价值。为维护反诉人的合法权益以及公平原则，特提起此反诉请求：一、依法判决被反诉人折价补偿反诉人修建房屋十一间（包括烤漆房等）、场地路面硬化、水管及管道修建等损失（按评估价值计算）。二、判决被反诉人给付反诉人修理费36230元或将此款与租金相折抵。三、本案诉讼费及其它费用由被反诉人负担。为支持其反诉请求提交证据：1、涉县华东汽配服务中心结算单；2、个人独资企业营业执照复印件、房屋租赁合同复印件；3、租赁房屋协议；4、中国银行涉县支行交易查询，证明交原告房费20000元；5、三份证人证言材料。
原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会辩称：贺保玉他不是干部，他是村上专门收房租的，他说的话并不能代表村委的话，说是用修车费折抵租金应当有协议，修车费是修车费，房租是房租，要是说修车费抵租金得提供协议，不能混为一谈。
在本案审理过程中，法庭组织双方当事人对对方提供的证据进行了质证。
被告对原告提供的2009年6月19日房屋租赁合同没有异议。
原告对被告提供的证据经质证认为：关于对方提供的证据，说是北关村修车费用，我认为村上修车费用，欠的被告修车费用与本案没有关系，与原告收回房屋的证据没有关系。银行的转账不能作为交租赁费的依据，得有会计的专用收据。营业执照、房屋租赁合同也没有意见，后面的租赁合同跟本案没有关系，是他与别人签订的合同关于证人证言与本案没有关系，也没有出庭作证。
根据原、被告举证质证和法庭辩论，本院确认如下基本事实：
2009年年6月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》主要内容是：“甲方现有原橡胶厂内胎车间一栋给乙方使用，为了明确双方的权利和义务，经甲乙双方协商，自愿达成协议如下；一、租赁期限：自2009年5月1日至2017年4月30日止。二、租赁金额年租金叁万壹千元整。三、交费期限：定合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋。……六、（1）乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行。（2）乙方在承租期内，如与政策性拆迁或不可抗拒的自然灾害，所造成的一切损失全部由乙方承担，甲方概不承担。七、合同到期后，在同等条件下优先乙方租赁，如乙方不再续订合同，所有装修设施无条件归甲方所有，甲方不负乙方任何费用。八、在承包期内有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%……”合同签订后，原、被告按合同约定履行，被告于2011年12月15日中国银行涉县支行转入原告账户款20000元。原告于2012年4月1日诉至法院，被告提供录音说修车费抵租金，原告提出异议。原告要求解除合同，被告提出反诉，经调解未果。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，双方虽在合同中约定了一方解除合同的条件，即“合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋”。原告诉称被告屡违约拖欠房屋租金，被告未提供证据证明在原告起诉时不欠原告房屋租金。被告提供录音说修车费抵租金，原告提出异议。故原告请求解除合同并收回房屋应予支持。原告要求被告支付截止至诉前拖欠的租金即给付归还房屋之日止的租金并承担违约金，被告反驳不欠原告租金，因原告未提供收被告房屋租赁费的具体往来账目，应承担举证不能的法律后果。被告反诉补偿修建房屋、路面硬化等损失，因合同中未有约定，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告涉县涉城镇北关村民委员会与被告涉县华东汽配服务中心签订的《房屋租赁合同》；
二、被告涉县华东汽配服务中心在本判决生效之日起二十日内将租赁房屋交还原告；
三、驳回原告涉县涉城镇北关村民委员会其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心要求原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会继续履行租赁合同的反诉请求。
案件受理费400元，由原告涉县涉城镇北关村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。
审 判 长 高建芳
代理审判员 白志秀
代理审判员 马丽平
二〇一三年五月三十日
书 记 员 程秀娜