湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第378号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人丁再昌（特别授权）湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托代理人李润奇（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）方余。
上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）因与被上诉人方余商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定：方余与大汉置业于2013年6月28日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大�·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0054号。合同约定：方余购买大汉置业的第12幢28层2808号商品房，房屋总价款614619元，合同签订当日付房款414619元，向银行按揭贷款20万元；方余需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给方余，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向方余支付已交付房价款的万分之二的违约金。
2013年6月28日，方余与大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、方余须在大汉置业发出�交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由方余承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由方余承担。方余未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于方余原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或方余未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》大汉置业即通知方余办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；方余需及时提供真实的联系方式，以便通知；�余自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，方余不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由方余承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，方余同意大汉置业的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖�同》和《补充协议》签订后，方余于2013年6月28日支付房款414619元，并于2013年9月12日通过银行按揭贷款向大汉置业另付清了购房款20万元。方余未交纳维修基金和契税。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区12栋工程质量经竣工验收合格，大汉置业于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月18日向方余邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。方余至今未收房。
原审认为：本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
方余与大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，双方在《补充协议》第三条第3点再次予以明确。但大汉置业在约定的交房时间内并未取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出双方约定：“乙方（方余）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为方余未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。原审法院认为，对先履�抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，原审法院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向方余支付违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预测，�据本案具体情况，原审法院酌情调整大汉置业按日向方余支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为614619元×0.0001=61.46元。方余在庭审中要求大汉置业支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为61.46元×184天＝11308.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：怀化市大汉置业有限公司向方余支付自2014年1月1日起按每日61.46元计算至2014年7月3日止的违约金11308.64元，并于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，大汉置业不服，�诉称：一、竣工验收备案表，是约定交房的条件之一，不影响合同的履行。双方关于违约责任的约定，是基于逾期交付房屋而设定，而非基于交房条件而设定，故上诉人未违反约定逾期交房，不应承担约定的违约责任。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议的约定，被上诉人应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
本院认为，一、本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，属于特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第�三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。以上条款属于强制性的禁止性规范，大汉置业必须遵守。大汉置业主张消防验收合格不是双方约定的交付条件从而不构成违约的理由不能成立。二、大汉置业主张方余因未按时交纳有关税费、维修基金而享有先履行抗辩权，从而不构成违约，本院认为，方余享有同时履行抗辩权，不交纳有关税费和房屋维修基金符合合同的约定和法律规定。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉置业交房和方余交纳相关税费都约定在同一天。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”�本案中，虽然双方当事人均可以以同时履行抗辩权来主张自己有权不按期履行义务，但作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是方余交款、大汉置业交房，现方余已经按照合同的约定履行了交款的义务，大汉置业亦应当按照合同的约定履行交房的义务，但大汉置业并没有如期履行该义务。方余交纳税费和房屋维修基金系大汉置业的代收款项目，系方余的非主要合同义务。且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须。大汉置业以方余应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。因此，大汉置业的该点上诉理由亦不成立。
综上，上诉人大汉置业上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
本案二审案件受理费83元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一五年九月二日
代理书记员 向庆玲