江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民再初字第0002号
原审原告江苏圣英置业有限公司。
法定代表人施玉霖，该公司董事长。
委托代理人周跃林，该公司工作人员。
委托代理人刘玲，江苏瑞信律师事务所律师。
原审被告阜宁新区医院。
法定代表人路建成，该院院长。
委托代理人陈向前，阜宁县城北法律服务所法律工作者。
原审原告江苏圣英置业有限公司（以下简称圣英公司）与原审被告阜宁新区医院（以下简称新区医院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日作出（2013）盐民初字第0081号民事判决，已经发生法律效力。本院于2013年11月18日作出（2013）盐民监字第0003号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告圣英公司的委托代理人周跃林、刘玲，原审被告新区医院的委托代理人陈向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月28日，原审原告圣英公司诉至本院称：2010年10月12日，圣英公司与新区医院签订一份房屋买卖合同，约定新区医院将坐落在阜宁县阜城镇崔湾村八组境内的新区医院综合楼中的新濠大酒店及附楼1-5层商用房产出卖给圣英公司，合同约定了房屋面积、土地使用权性质、价格、付款方式、交付期限、产权登记、税费交纳等事项，总价款约为2700万元，具体价款最终按实结算。合同签订后，圣英公司依约将定金及相应款项交付给新区医院，但新区医院并未按照合同约定将房产交付给圣英公司，也未按照约定的期限协助圣英公司办理房地产权属登记手续。请求人民法院判令：1.新区医院立即交付合同约定的房产，即将位于阜宁县阜城镇崔湾村八组境内的新区医院综合楼中的新濠大酒店及附楼1-5层交付给圣英公司；2.新区医院立即协助圣英公司办理上述房产的权属登记手续；3.新区医院承担因迟延履行上述义务给圣英公司造成的相应损失600万元；4.本案的诉讼费用由新区医院承担。新区医院答辩称：对圣英公司第三项诉讼请求不予认可，其余都是事实。
原审查明：2010年10月12日，新区医院（甲方）与圣英公司（乙方）签订一份房屋买卖合同，合同约定，1.房屋的基本情况：甲方房屋坐落于阜宁县阜城镇崔湾村八组新区医院综合楼，位于第1-5层新濠大酒店及附楼1-5层，房屋结构为混合，建筑面积约5000平方米，房屋用途为商用，该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二，土地使用权证号为：阜国用（2011）第007248号。2.房屋面积的特殊约定（1）本合同第一条所约定的面积为甲方暂测。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。（2）该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±2%。3.土地使用权性质：（1）该房屋相应的土地使用权取得方式为出让。（2）土地使用年限自2011年10月2日至2076年10月30日。4.价格：上述房屋总面积约5000平方米（最终面积按产权部门登记的为准）。具体价格为：一楼门市按15000元／㎡，二至五楼按3500元／㎡，最终按实结算。5.付款方式：（1）乙方于合同签订之日三日内向甲方支付定金1300万元；（2）2011年11月15日前乙方再支付250万元；（3）余款在甲方为乙方办妥房产权属证书后一月内付清。6.交付期限：甲方应在合同签订之日起三日内，将该房屋交付给乙方。合同还对产权登记、税费缴纳、争议处理等事项作了约定。2010年10月15日，圣英公司按约向新区医院支付了1300万元房款。
原审另查明：圣英公司曾于2012年向本院就涉案房屋买卖合同的效力提起确认之诉，本院于2012年9月3日作出（2012）盐民初字第0012号民事判决，判决圣英公司与新区医院于2010年10月12日签订的房屋买卖协议有效，该判决已生效。生效判决查明，规划部门意见新区医院只要缴纳了相关规费，就能取得建设用地规划许可证。
2009年11月18日，新区医院（甲方）与陈东、王军代表的阜宁中天汽车销售服务有限公司（乙方）签订租赁房屋协议一份，约定甲方将其东13间门市房租赁给乙方，面积约为850平方米，租期暂定15年，从2009年12月18日起至2024年12月17日止。
2010年10月28日，新区医院（甲方）与仇进（乙方）签订承包经营合同一份，约定：甲方将现有新濠大酒店有限公司承租给乙方经营，酒店含一层门市1027㎡，二层酒店1277㎡，三、四、五层为客房3081㎡；大酒店一层面南门市已被甲方租给阜宁中天汽车销售服务有限公司，从合同生效之日起归乙方收取租金；年租金为200万元；租赁时间为10年，即从2010年10月28日至2020年10月27日止。
原审又查明：在审理本案过程中，新区医院与圣英公司于2013年4月10日就涉案房屋的现状进行了交接，双方约定：新区医院将位于阜宁县阜城镇崔湾村八组境内的新区医院综合楼中的新濠大酒店及附楼1-5层商用房交付给圣英公司（对于因被占用暂不能交付的房屋，由交付人负责协助交付给接收人）。对于上述交付的房屋所欠政府房地产职能部门的各项规费、所欠建筑商及配套商的工程材料款由新区医院承担偿还，对上述交付的房屋所欠的但不限于前期物业费、水费、电费等与交付房屋相关的所有欠款都由新区医院承担偿还，并承诺协助办理过户的相关任何手续。
同日，圣英公司、新区医院就新区医院出租给阜宁中天汽车销售服务有限公司的涉案房屋所涉及的权利义务签订《租赁合同权利义务转让协议书》一份，将新区医院作为出租方所享有的权利义务全部转让给圣英公司。双方亦就新区医院承包给仇进的涉案房屋所涉及的权利义务作了同样约定，且约定新区医院对已收取的租金500万元，由新区医院向圣英公司出具欠条，由新区医院归还。嗣后新区医院分别向陈东、王军暨阜宁中天汽车销售服务有限公司寄送《权利义务转让通知书》一份，通知其新区医院已将与其签订的租赁房屋协议书于2013年4月10日全部转让给圣英公司，接到通知后，由其向圣英公司履行上述租赁房屋协议书。新区医院亦向仇进寄送《权利义务转让通知书》一份，通知其新区医院已将与其签订的承包经营合同于2013年4月10日全部转让给圣英公司，接到通知后，由其向圣英公司履行该承包经营合同。
原审认为：圣英公司、新区医院于2010年10月12日签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照该合同的约定履行义务。1.关于房屋交付的问题。在本案审理过程中，圣英公司和新区医院于2013年4月10日进行了案涉房屋交接，对该事实予以确认，故圣英公司请求新区医院交付合同约定房产的诉讼请求，不再另行做出判决。2.关于圣英公司要求新区医院协助办理上述房产过户登记手续的问题。依据双方房屋买卖合同的约定，新区医院应当协助圣英公司办理案涉房产过户登记手续，但新区医院尚欠部分行政规费，新区医院在审理过程中明确表示同意履行协助办理案涉房屋过户登记手续，其应当按照双方约定主动缴纳各项行政规费，积极履行房产过户协助义务。圣英公司请求新区医院协助办理案涉房产的过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，予以支持。3.关于圣英公司要求新区医院赔偿因迟延履行交房和协助办理房屋权属登记手续给圣英公司造成损失600万元的问题。因圣英公司在审理过程中主动撤回该项诉讼请求，依法准许。本院于2013年7月10日作出（2013）盐民初字第0081号民事判决：被告新区医院于判决生效后60日内协助原告圣英公司办理阜宁县阜城镇崔湾村八组境内的新区医院综合楼中的新濠大酒店及附楼1-5层的过户登记手续。案件受理费206800元，财产保全费5000元，合计人民币211800元，由圣英公司负担37600元，由新区医院负担174200元。
本院再审过程中，原审原告圣英公司诉称，2010年10月12日，原被告口头磋商房屋买卖的相关事宜，并就房屋面积、价款等事项达成协议，因当时新区医院尚未取得土地使用权证和房屋产权证，圣英公司在支付1550万元房款时要求新区医院出具借条，并在借条上注明“房款”字样。在新区医院领取土地使用权证后，双方签订正式房屋买卖合同。期间，新区医院以欠高利贷和工程款为由，要求圣英公司提前支付尚未到期的房款，圣英公司为了帮助新区医院尽早渡过难关，完成房屋交易，又于2011年以借款形式分三次提前支付了1918万元房款，后圣英公司又因资金紧张向新区医院要回了768万元房款，圣英公司合计已支付房款2700万元。在原审审理中，原被告于2013年4月10日对房屋进行实际交付，新区医院理应协助圣英公司办理房屋过户手续。请求维持本院（2013）盐民初字第0081号民事判决。
原审被告新区医院答辩称：原被告签订房屋买卖合同时，新区医院医疗机构执业许可证、国有土地使用权证还未办理，房屋买卖合同签订时间不是落款的2010年10月12日。本案名为房屋买卖实为借贷，房屋买卖合同是为借款的债权得到实现才补签的，系虚假合同，有2010年10月15日双方签订的借款协议为凭，后新区医院偿还圣英公司部分借款，双方并未实际交付房屋。请求驳回原告诉讼请求。
本院再审查明：2010年10月15日，新区医院、陈明（甲方）与圣英公司法定代表人施玉霖（乙方）签订借款协议一份，约定甲方向乙方借款2080万元，甲方愿以在新区医院51%股权及51%资产，抵押给乙方作为借款担保，在借款未还之前，乙方享有在新区医院51%股权及财产权，借款时间一年，利息1.8%，每月结息一次。同日，圣英公司向新区医院及路建成个人帐户分别汇入1200万元、100万元，新区医院向圣英公司出具借条，载明：“借到圣英公司人民币1300万元（房款）”。2010年11月11日、11月19日，圣英公司向新区医院付款计250万元。同年11月15日，新区医院向圣英公司出具借条，载明：“借到圣英公司人民币250万元（房款）”。2011年3月15日、2011年6月18日、12月28日，新区医院分别向圣英公司出具530万元、560万元、828万元借条，内容分别为：“借到圣英公司人民币530万元（承兑汇票）”、“借到圣英公司人民币560万元（承兑汇票）”、“借到圣英公司人民币828万元（800万元系承兑汇票，28万元系现金）”。
2011年5月12日、7月7日，新区医院向盐城龙茂土石方工程有限公司汇款35万元、380万元；2011年6月2日，新区医院向圣英公司法定代表人施玉霖建设银行帐户存入5万元、8万元；2011年5月12日、5月20日、6月1日、6月2日，新区医院向圣英公司会计张林霞阜宁农村商业银行帐户存入65万元、88万元、130万元、57万元；2011年11月6日、11月23日、12月8日，梁林分别出具5万元、10万元、10万元三张收条。新区医院主张以上款项为偿还圣英公司借款，合计793万元。圣英公司除对梁林出具的三张收条25万元不予认可外，对其余八笔还款合计768万元予以认可。
另查明：落款为2010年10月12日案涉房屋买卖合同中载明的新区医院医疗机构执业许可证、国有土地使用权证（阜国用2011第007248号），分别系阜宁县卫生局、阜宁县国土资源局于2011年4月26日、10月20日向新区医院核发。案涉房屋买卖合同签约时间是双方在新区医院领取国有土地使用权证即2011年10月之后，并非合同落款的2010年10月12日。
2010年7月，建湖县人民法院在受理徐立德与新区医院建设工程施工合同纠纷一案中，对新区医院门诊楼、办公楼（即综合楼）予以查封（查封价值限额300万），并将查封裁定书及公告在新区医院住所地进行张贴公示。同年11月9日，该院将查封裁定书及协助执行通知书留置送达给阜宁县房产管理所。2012年4月19日，该院作出（2010）建执字第1538－1号民事裁定，将新区医院综合楼一层的二间门面房（共计120.40平方米）以流拍价162.54万元抵债给申请执行人徐立德所有。
2011年以来，阜宁县人民法院在受理以新区医院、路建成为被告的民商事案件的审理执行中，多次查封案涉房屋。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
当事人于再审期间的争议焦点为：圣英公司要求新区医院协助办理房屋过户的诉讼请求应否得到支持。
本院再审认为：履行房屋过户义务是属于履行非金钱债务，该请求能否得到支持，需审查标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行，或不适于强制履行等。若所涉房屋因另案被人民法院查封，则由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有一定的公示和对抗效力，构成涉讼房屋过户的履行障碍。2010年7月，建湖县人民法院根据徐立德申请，对新区医院门诊楼、办公楼（即综合楼）予以查封，有关查封裁定书及公告不仅在新区医院住所地进行张贴公示，还送达房屋管理部门。从时间上看，建湖县人民法院实地查封行为远远早于案涉房屋买卖合同的签订。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”，故案涉房屋在人民法院查封期间处于权利受限状态，当事人不得擅自处分。在案涉房屋买卖合同签订后，阜宁县人民法院又因多案多次查封案涉部分房屋。2012年4月19日，建湖县人民法院在另案执行中将案涉房屋中的二间门面房裁定抵债给申请执行人徐立德所有，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，人民法院在执行程序中所作的以物抵债裁定，不以登记或交付作为生效要件，买受人自以物抵债裁定生效时即可取得不动产所有权，因此案涉部分房屋的物权已经发生变动。上述司法查封和以物抵债裁定直接阻却了出卖人新区医院履行案涉房屋过户义务，形成了合同法第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”情形，故案涉房屋买卖合同实际履行不能。据此，原审原告圣英公司要求原审被告新区医院履行房屋过户的协助义务，依法不能成立。圣英公司与新区医院可自行协商或者另寻法律途径解决房屋买卖合同履行不能的违约责任问题。原判决适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）盐民初字第0081号民事判决；
二、驳回原审原告江苏圣英置业有限公司对原审被告阜宁新区医院的诉讼请求。
案件受理费206800元，财产保全费5000元，合计人民币211800元，由江苏圣英置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，帐号10×××75）。
审 判 长 陶爱文
审 判 员 江 琴
代理审判员 潘 虹
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 沈 平
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。