重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山法民初字第00490号
原告易辉清，男，1946年3月4日生，汉族，巫山县食品公司退休职工。
原告易学，女，1973年7月6日生，汉族。
委托代理人李湘桂（系特别授权），重庆市巫山县法律援助中心法律工作者。
被告石楚军，男，1987年1月15日生，汉族。
被告向昌尧，男，1987年10月18日生，汉族，无固定职业。
被告赵军，男，1987年10月10日生，汉族，无固定职业。
原告易辉清、易学与被告石楚军、向昌尧、赵军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由审判员陈丽独任审判，适用简易程序并于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告易辉清以及二原告的委托代理人李湘桂，被告石楚军到庭参加诉讼，被告向昌尧、赵军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告易辉清、易学诉称，2012年6月29日，原、被告签订《房屋租佃合同》，约定由被告承租原告位于重庆市某某镇某某路某号住房，建筑面积约1600平方米，租赁期5年，自2012年8月1日起至2017年8月1日止，年租金280000元。该合同还约定，在租赁期间，乙方（承租人）有下列行为之一的，甲方（出租方）有权解除合同，收回房屋：1、未经甲方同意擅自转租、转让；2、乙方在租赁期间不交租金、拖欠租金；3、乙方在租赁期间有违约行为的。后原告依约将房屋租赁给被告，被告却只支付了120000元租金，剩余160000元租金至今未支付。2013年9月初，被告在未经原告同意的情况下，擅自将该房屋第二至四层房屋转租给第三人，并向第三人收取了高额租金。原告知晓后，多次找到被告要求解除合同并支付拖欠的160000元租金，均遭其拒绝。现起诉要求：1.解除原告易辉清、易学与被告石楚军于2012年6月29日签订的《房屋租佃合同》及《附属协议》；解除原告易辉清、易学与被告石楚军、赵军、向昌尧于2012年8月17日签订的《房屋租赁补充合同》；由被告石楚军、赵军、向昌尧退还位于重庆市巫山县某某街道某某路某号易辉清自建房（电梯房）第二层至第八层的房屋；2.判令被告石楚军、赵军、向昌尧按合同约定支付拖欠的房屋租金160000元；3.判令被告石楚军、赵军、向昌尧支付违约金84000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告石楚军辩称，第一，对解除合同无异议。原、被告所签订的租赁合同中约定的租期是十年，而非原告所陈述的五年。第二，房屋租金应该据实计算，现二原告主张的拖欠租金160000元是计算到2014年7月31日止，该期限至今未届满。第三，原告主张的违约金84000元过高，同意赔偿二原告违约金20000元。现由于被告石楚军已将部分房屋转租第三人，希望二原告能够以原转租价格继续出租给第三人。
被告赵军、向昌尧未作答辩，亦未在举证期间内向本院提交证据材料。
经审理查明，2010年10月12日，原告易辉清取得建筑工程施工许可证，获准在重庆市巫山县某某街道某某路修建房屋。该幢房屋共计14层，尚未办理房地产权证。2012年6月29日，原告易辉清、易学（甲方）与被告石楚军（乙方）签订了《房屋租佃合同》及《附属协议》，约定甲方将其位于重庆市巫山县某某路某某号新建电梯楼房第二层至第八层出租给乙方。该协议约定的主要内容如下：一、租用时间从2012年8月1日起计算至2022年8月1日止（即10年）。二、每年租金280000.00元（大写贰拾捌万元）。租金一年一付，每年8月1日前付清不得拖欠……。2012年8月17日，原告易辉清、易学（甲方）与被告石楚军、赵军、向昌尧（乙方）签订了《房屋租赁补充合同》，该合同主要内容如下：出租方与承租方成员石楚军分别于2012年5月8日、2012年6月29日单独签订了《房屋租佃合同》及《附属协议》，因乙方实为三人合租，为进一步明确双方权利义务，保证甲方及乙方三人权利义务的公平合理，经甲方及乙方三人在公平自愿的前提下共同协商，就房屋租赁事实补充如下：一、乙方成员石楚军于2012年5月8日与易辉清、李湘桂签订的《房屋租佃合同》及《合同附属协议》作废。二、经甲方和乙方石楚军、赵军、向昌尧三人共同协商认定，乙方成员石楚军于2012年6月29日与甲方易辉清、易学签订的《房屋租佃合同》及《附属协议》为有效合同，石楚军能代表本人及乙方其他两人（赵军、向昌尧）的真实意思，并代表三人办理合同签订等相关事宜。四、甲方与乙方签订的原《房屋租佃合同》第二条变更为：房屋租金及支付方式：前五年（即2012年8月1日起至2017年7月31日止）每年租金为贰拾捌万元整；后五年（即2017年8月1日起至2022年7月31日止）房屋租金随行就市，由甲乙双方共同协商并签订补充协议。租金按年支付。按照先付房租后使用房屋的原则，第一年的房屋租金在签订本合同时一次性交清。以后各年租金在当年的八月一日前付清，不得拖欠。五、如乙方不按时付清房屋租金，甲方有权终止并解除和乙方签订的《房屋租佃合同》、《附属协议》、《房屋租赁补充合同》，并由甲方无偿收回租赁物。六、在租赁期间，乙方对租赁物进行装修、装潢、添置设备的费用由乙方自行承担。合同期满、解除或终止合同时，甲方不予补偿或赔偿……十、合同解除及终止条件：3、乙方未按约定的时间支付租金的。后三被告按照约定支付了第一年度即2012年8月1日至2013年7月31日期间的租金280000元，二原告亦将房屋交付三被告使用。对于第二年度即2013年8月1日至2014年7月31日的租金，三被告只支付了120000元，将租金支付至2014年1月4日。现被告石楚军已将所租赁房屋的第二层至第四层转租他人用于经营茶楼和宾馆。
上述事实，有原告易辉清、易学提交的身份证复印件、《房屋租佃合同》、《附属协议》、《房屋租赁补充合同》以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告易辉清、易学与被告石楚军、赵军、向昌尧签订的《房屋租佃合同》、《附属协议》、《房屋租赁补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效协议，对合同双方具有拘束力。双方当事人基于合同约定享有相关权利并履行相应义务。原、被告在合同中明确约定，当承租人未按约定时间支付房屋租金的，出租人有权解除合同。本案中，三被告理应在2013年8月1日前支付第二年度即2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租金280000元，但实际只支付了120000元，经二原告催要后仍未支付。因此，合同中所约定的出租人有权解除合同的条件已成就，现二原告主张解除合同并退还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。现二原告主张下欠的租金160000元系计算至2014年7月31日的租金数额，由于该期限尚未届满，故三被告应支付的租金应该计算至合同解除之日止。因三被告未按约支付该年度的全部租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现被告石楚军提出二原告主张的违约金主张过高，要求法院予以调整。结合本案客观实际，因双方约定的违约金已超过损失的百分之三十，本院酌情予以调整，即调整为从2013年8月1日起至合同解除之日止，以下欠租金数额160000元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告易辉清、易学与被告石楚军于2012年6月29日签订的《房屋租佃合同》及《附属协议》；解除原告易辉清、易学与被告石楚军、赵军、向昌尧于2012年8月17日签订的《房屋租赁补充合同》。
二、由被告石楚军、赵军、向昌尧于本判决生效后十日内，退还原告易辉清、易学位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号的易辉清自建房（电梯房）第二层至第八层的房屋。
三、由被告石楚军、赵军、向昌尧于本判决生效后五日内，支付原告易辉清、易学房屋租金。该租金从2014年1月5日起按年租金280000元／年的标准计算至本判决确定的给付之日止。
四、由被告石楚军、赵军、向昌尧于本判决生效后五日内，赔偿原告易辉清、易学违约金。违约金从2013年8月1日起至本判决确定的给付之日止，以下欠租金数额160000元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
五、驳回原告易辉清、易学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4960元，减半交纳2480元，由被告石楚军、赵军、向昌尧负担2130元，由原告易辉清、易学负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额直接向该院交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈丽
二〇一四年五月二十日
书记员 张静