甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兰民三终字第968号
上诉人（原审被告、反诉原告）何X，女，汉族，兰州市回收公司退休职工。
委托代理人王XX，甘肃兴正天律师事务所律师。
委托代理人南XX，甘肃兴正天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）甘肃省商贸旅游实业公司。
法定代表人蔡XX,该公司经理。
委托代理人魏X，甘肃玉榕律师事务所律师。
原审第三人金XX，男，汉族，甘肃兰州市人，个体工商户。
上诉人何X因与被上诉人甘肃省商贸旅游实业公司、原审第三人金XX返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2013)城法民一初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，自2002年以来，甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX就存在租赁房屋关系。双方约定：甘肃省商贸旅游实业公司将座落在兰州市城关区东岗西路486号房屋一间出租给第三人金XX使用，年租金12,000元，双方约定的付款方式为先交清一年的租金，后使用房屋。第三人金XX向甘肃省商贸旅游实业公司支付了双方约定的租金,甘肃省商贸旅游实业公司将租赁物交付第三人金XX使用，第三人金XX在租赁房屋内主营糖业烟酒,该商店字号叫金鑫商店，营业执照登记的业主是第三人金XX。一年租期到期后，第三人金XX因需继续经营金鑫商店，继续承租该房屋，续租的头几年，租金均在每年年初交付，租期届满时间是每年年初。之后几年，每年租金在5月初交付，租期届满日变更为每年5月初，每年租金均为12,000元，2012年5月起,双方将年租金变更为13,200元。2005年12月，第三人金XX与何X登记结婚,何X与第三人金XX成为金鑫商店的实际经营者。2013年4月27日，第三人金XX未与何X商量也未告之何X的情况下,向甘肃省商贸旅游实业公司提出解除上述租赁合同的要求，甘肃省商贸旅游实业公司同意解除该合同。之后,当第三人金XX告知何X其已解除与甘肃省商贸旅游实业公司的房屋租赁合同并要向甘肃省商贸旅游实业公司腾交房屋时，何X拒绝腾交房屋。在俩人商议未果的情况下,第三人金XX于5月12日独自将商店的全部库存商品及何X的衣物拉运至其租住的房屋。何X知晓后，将其个人衣物取回又放至金鑫商店并占有该房屋至今。期间，甘肃省商贸旅游实业公司以第三人金XX已解除租赁合同为由要求何X腾房，何X拒绝腾房，甘肃省商贸旅游实业公司遂将何X诉至法院请求腾房。本案审理期间,即2013年8月8日，甘肃省商贸旅游实业公司将何X放置在租赁房屋内的衣物搬出挪放他处予以保管。本案在庭审时,甘肃省商贸旅游实业公司愿意返还何X的衣物，原审法院遂组织甘肃省商贸旅游实业公司、何X及第三人金XX在场清点被甘肃省商贸旅游实业公司保管的何X的个人衣物并返还何X，何X除接受了个别物件外，就自己的衣服、被褥以甘肃省商贸旅游实业公司在搬运时弄脏为由拒绝接受，原审法院将清点后的何X个人衣物（详见本判决所列物品清单）交由甘肃省商贸旅游实业公司继续保管，将其中的电冰柜一台、柜子二个返还第三人。
原审法院认为，第三人金XX自2002年以来每年向甘肃省商贸旅游实业公司一次性交付租金而使用甘肃省商贸旅游实业公司房屋的行为表明，甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX之间存在房屋租赁关系，双方在出租承租时，意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均依约履行了义务。第三人金XX于2013年4月27日向甘肃省商贸旅游实业公司提出解除租赁法律关系的行为表明，其要求终止与甘肃省商贸旅游实业公司间的租赁法律关系，甘肃省商贸旅游实业公司基于金XX的请求也同意解除租赁法律关系，至此，双方租赁法律关系即告解除。第三金XX与何X系夫妻关系，第三人金XX的解除行为的效力及于何X，第三人金XX与何X理应在合理期限内返还甘肃省商贸旅游实业公司的房屋，何X没有法律上的合理事由在租赁关系解除后占有甘肃省商贸旅游实业公司的房屋对甘肃省商贸旅游实业公司构成侵权，故甘肃省商贸旅游实业公司请求房屋的实际占有人何X返还房屋并支付相关费用的诉讼请求予以支持。关于何X反诉请求确认甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX解除合同的行为无效的主张。因甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX之间存在租赁法律关系，依合同相对性原则，双方经过协商解除租赁法律关系的法律效果及于合同的相对双方，与合同以外的何X无涉；又因法律规定确认合同解除效力的请求权只赋予非要求解约的一方即甘肃省商贸旅游实业公司，本案所涉租赁法律关系的解除基于第三人的请求，故对租赁法律关系解除的效力享有确认请求权的是甘肃省商贸旅游实业公司而非何X；还因第三人金XX基于其与何X存在夫妻矛盾提出解约，即使何X与第三人金XX共同享有承租权，第三人金XX以夫妻关系不睦为由解除租赁关系并将金鑫商店的商品全部搬离租赁房屋的行为造成何X无法继续经营，该事实状态的客观存在均系第三人金XX行为所致与甘肃省商贸旅游实业公司无涉，何X继续占有甘肃省商贸旅游实业公司房屋且不能经营的行为缺乏理性，对甘肃省商贸旅游实业公司构成损害。法律规定在租赁法律关系解除后，甘肃省商贸旅游实业公司通知何X在合理期限内返还房屋，但何X因与第三人金XX之间存在夫妻矛盾拒绝腾交房屋的行为侵害甘肃省商贸旅游实业公司合法权益，在这种情况下，甘肃省商贸旅游实业公司将何X放置在涉案房屋内的衣物搬离的行为属出租人的自力救济行为，故甘肃省商贸旅游实业公司对何X不构成侵权。关于何X称甘肃省商贸旅游实业公司除拿走其衣服等生活用品外还拿走其钻石戒指一枚、现金1000元，并反诉请求甘肃省商贸旅游实业公司返还或赔偿价值28,000元的个人物品，因甘肃省商贸旅游实业公司提交的搬运何X物品的相关证据以及第三人金XX的陈述可以证明何X没有将钻石戒指一枚、现金1000元放置在租赁房屋内，且何X也没有证据证明甘肃省商贸旅游实业公司搬运其物品前其将上述物品放置在租赁房屋的事实客观存在。加之，在审理过程中通知何X取回衣服等生活用品时，其拒绝受领，故其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、何X向甘肃省商贸旅游实业公司腾交位于兰州市城关区东岗西路486号房屋。二、何X给付甘肃省商贸旅游实业公司2013年5月2日至7月2日期间的房屋占用费2200元及自2013年7月3日至房屋腾交时止的占用费（每月按1100元计算）。三、驳回何X的反诉请求。案件受理费1105元，减半收取552.50元由何X负担，余款552.50元退回甘肃省商贸旅游实业公司。反诉费300元由何X负担。以上一、二项及案件受理费，由何X于判决生效后10日内履行完毕。
宣判后，何X不服向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判。事实及理由：1、被上诉人甘肃省商贸旅游实业公司主张的其已与金XX于2013年4月27日解除合同，并于2013年4月28日将该房屋出租给案外人王文耀与事实不符。2013年5月2日夜，金XX提出欲将商店送给金晓梅(金XX的姐姐)经营，上诉人不同意。2013年5月8日金XX使用家庭暴力将上诉人打离商铺，并于2013年5月12日夜间将商店搬空。2013年5月13日，金晓梅出面占有并装修房屋时被上诉人发现并赶走。可见，此时金XX并未向被上诉人移交房屋，而是将钥匙交给了金晓梅。2013年5月23日，被上诉人的蔡经理才找到上诉人要求腾房，而金XX从未向上诉人说过解除合同之事。一审判决对于被上诉人向上诉人主张腾房的时间未查明，总是用“之后”、“期间”等词规避事实。2、本案审理期间，即2013年8月8日，被上诉人趁上诉人不在商店，撬开商店房门将房内的衣物等物品搬走。2013年10月10日，法官组织上诉人与被上诉人清点返还的物品清单并非当场当面做出，在上诉人要求重新清点核对的正当请求遭拒的情况下上诉人才拒绝签字。一审法院未经审理就将上诉人部分物品向第三人予以返还的做法明显不当。3、一审认为“第三人的解除行为的效力及于上诉人”不当。上诉人与金XX夫妻共同承租被上诉人的商铺，十几年来从未有书面合同和租金收据，合同需经夫妻双方一致同意才能解除，金XX独自与被上诉人解除租赁关系的行为侵犯了上诉人对商铺共同承租的合法权益，未经上诉人同意和认可，是无效的，对上诉人不发生效力。另合同相对性原则并不排斥合同以外的第三人享有的撤销权。4、在本案诉讼期间，被上诉人将上诉人物品搬离的行为并不属于自力救济，不满足自力救济的条件。
被上诉人服判并答辩称，一、即使上诉人与第三人共同经营涉案商铺，自2002年以来，每年房租都是由第三人向被上诉人交纳的，上诉人从未向被上诉人交纳过任何租金，被上诉人完全有理由基于表见代理相信第三人有权解除合同。二、无论解除合同的行为效力如何，被上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》已经到期，且上诉人没有向被上诉人交纳2013—2014年度的租金，所以上诉人无权继续占有涉案房屋。上诉人应立即返还房屋，并承担自2013年5月1日至实际返还之日的房屋占有使用费。三、上诉人没有任何证据证明其存在何种物品的丢失，其请求无依据。2013年10月10日一审法院组织上诉人与被上诉人对物品进行清点、录像后，上诉人当场没有提出任何丢失、破损异议，而是将部分价值大的物品领走。
本院经审理查明，原审判决认定的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点是第三人金XX与被上诉人甘肃省商贸旅游实业公司解除合同的效力是否及于上诉人何X；被上诉人甘肃省商贸旅游实业公司搬离上诉人何X物品的行为是否违法。本案中，涉案商铺虽由何X与第三人金XX共同经营，但一审中，甘肃省商贸旅游实业公司提交的房屋租赁合同证明涉案商铺的承租人为第三人金XX。何X虽主张其与第三人金XX双方共同承租了涉案商铺，这只能针对内部夫妻关系而言，又称解除合同的真正原因是第三人金XX想将商铺给其姐姐使用，但何X对该主张并未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。第三人金XX作为合同一方当事人，于合同履行期内申请解除合同是其真实意思表示，并不违反法律规定。由于何X非合同当事人，甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX解除合同的效力当然及于何X。租赁关系解除后，甘肃省商贸旅游实业公司与第三人金XX签订的于2013年5月1日到期的租赁合同应当终止履行。何X虽提交了第三人金XX记账本一页，用以证明第三人金XX续租房屋缴纳租金的事实，由于第三人金XX与甘肃省商贸旅游实业公司均陈述双方租赁合同已解除，不存在续租的事实，何X关于租赁合同到期后续租房屋的主张不能成立。2013年5月23日，甘肃省商贸旅游实业公司找到何X要求腾房，此时何X就已经知道第三人金XX与甘肃省商贸旅游实业公司租赁关系解除，在第三人金XX将上诉人何X物品搬离涉案商铺的情况下，何X于2013年5月27日又将自己物品搬回商铺的行为对甘肃省商贸旅游实业公司构成侵权，何X应向房屋所有权人甘肃省商贸旅游实业公司交付涉案商铺并承担占用费损失。甘肃省商贸旅游实业公司在要求何X搬离房屋无果的情况下，其于2013年8月8日采取措施对何X放置在涉案商铺内的物品予以搬离别处保管，此时涉案商铺已具备再行出租使用的条件，故何X承担房屋占用费的截止时间为2013年8月8日较为合理适宜，原审判决将占用费截止时间计算至房屋腾交时止有失公平，应予以纠正。关于何X要求甘肃省商贸旅游实业公司返还价值28000元的个人物品的请求，何X仅提供了自己单方书写的清单一份，由于第三人金XX与甘肃省商贸旅游实业公司均提出异议，一审法院在组织各方当事人移交物品时，何X并未提出物品丢书或缺失的异议，故甘肃省商贸旅游实业公司应当按照一审判决所附的物品清点清单就未返还部分的物品向何X进行移交返还。一审驳回何X的全部反诉请求不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院(2013)城法民一初字第387号民事判决主文第一项；
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2013)城法民一初字第387号民事判决第二项、第三项；
三、何X给付甘肃省商贸旅游实业公司2013年5月2日至2013年8月8日期间的房屋占用费损失3335元（每月按1100元计算）；
四、甘肃省商贸旅游实业公司应按一审判决所附物品清点清单就未返还部分的物品向何X进行移交返还；
五、驳回何X的其他反诉请求。
一审案件受理费552.5元由何X承担；反诉费300元由甘肃省商贸旅游实业公司、何X各承担150元；二审案件受理费1405元，由甘肃省商贸旅游实业公司、何X各承担702.5元。
以上各履行事项，于本判决生效后10日内履行完毕。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
代理审判员 杨 敏
代理审判员 白丽X
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 任天华