江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射民初字第0082号
原告徐文斌，个体。
委托代理人丁雨尧，江苏公正律师事务所律师。
委托代理人丁雨池。
被告朱江花，个体。
委托代理人于渊，江苏江珠律师事务所律师。
被告曹春艳，个体。
委托代理人张洪祥。
原告徐文斌诉被告朱江花、曹春艳返还财物纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年2月25日、2014年6月11日、2014年7月9日公开开庭进行审理。第一、二次开庭，原告徐文斌及其委托代理人丁雨池、被告朱江花及其委托代理人于渊、被告曹春艳及其委托代理人张洪祥到庭参加诉讼。第三次开庭，原告徐文斌及其委托代理人丁雨尧、被告朱江花及其委托代理人于渊、被告曹春艳及其委托代理人张洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐文斌诉称：原告于2013年7月22日从徐惠霞处购得位于本县太阳城XXXX号门面房一间。原房主将该房屋出租给被告朱江花使用，租赁期至2013年12月31日。原告在租赁即将到期后，徐惠霞和原告均提前通知要求被告朱江花清让房屋，到该房询问时，发现被告朱江花已经将房屋转租给被告曹春艳。现被告曹春艳拒绝清让房屋，故诉讼至法院，要求判令两被告清空退让原告房屋。
原告为了证明其主张，向本院提交了下列证据：1、2013年1月1日，徐惠霞与被告朱江花签订的房屋租赁合同一份；2、案涉房屋的房屋产权证和土地使用证。
被告朱江花辩称：1、原房主徐惠霞将房屋出售给原告，侵犯了承租人朱江花的优先购买权，本人将视情况另行提起损害赔偿或者确认买卖合同无效之诉；2、被告朱江花将房屋转租给被告曹春艳已经征得原房主徐惠霞的同意；3、客观上案涉房屋被曹春艳占有、使用，原告要求退让房屋应向曹春艳主张。
被告朱江花未提交证据。
被告曹春艳辩称：房屋是在朱江花手中转租，转租是经过原房主徐惠霞同意的，徐惠霞承诺2014年续租给被告曹春艳，租金每年2万元。原告与徐惠霞买卖房屋一事，被告朱江花和曹春艳均不知情。2014年1月2日，被告曹春艳依照口头约定已经向徐惠霞支付了5000元的租金。被告曹春艳已与原房主有口头续租合同在先，根据买卖不破租赁的原则，曹春艳有权继续使用该房屋。
被告曹春艳为了证明其辩解的意见，向本院提交了下列证据：1、2013年1月1日，徐惠霞与朱江花签订的“租房合同”复印件一份，该复印件上有朱江花手书的补充信息：“2014年房租贰万元正”，该内容是朱江花与徐惠霞电话联系后添加；2、2013年3月26日，朱江花与曹春艳签订的“店面转让协议”复印件一份，被告曹春艳备注了以下信息“房东同意转让（电话通过）2014年房租两万整”；3、2014年1月2日，中国农业银行转账凭条一份，证明向卡号为60×××18的账户转账5000元，该账号开户人是徐惠霞。
在质证过程中，被告朱江花对原告徐文斌提交的证据质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性均无异议；证据2合法性、关联性不认可，因为原告与徐惠霞签订房屋买卖协议侵犯了被告朱江花的优先购买权。
被告曹春艳对原告徐文斌提交的证据质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性均无异议；证据2合法性、关联性不认可，因为原告与徐惠霞签订房屋买卖协议侵犯了被告朱江花的优先购买权，被告朱江花有可能提起损害赔偿诉讼或者确认买卖合同无效诉讼，原告与徐惠霞之间的房屋买卖合同效力待定。
原告徐文斌对被告曹春艳提交的证据质证意见为：证据1、2中添附的内容徐惠霞均不知情，没有约束力；证据3真实性没有异议，转账5000元不能当然理解为续租的租金。被告朱江花被被告曹春艳提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院于2014年6月19日向孙跃成（徐惠霞丈夫）调查了解相关情况，孙跃成作出如下陈述：1、案涉房屋以前是孙跃成所有，2013年7月卖给了徐文斌，并且办理了产权过户手续；2、朱江花的租赁合同是2013年12月31日到期，2013年7月将案涉房屋卖给徐文斌时，租赁没有到期；3、本人和妻子徐惠霞均未同意过朱江花对案涉房屋进行转租；4、关于中国农业银行转账凭条，60×××18这个账号是徐惠霞的，但是是汇这笔钱没有经过本人和徐惠霞的同意。这笔钱不是房租费且一直在卡上，本人和徐惠霞没有用过，要求将这笔钱暂存法院。5000元是本人和徐文斌要求朱江花退房发生矛盾后汇出的，朱江花和曹春艳利用该汇款单做了伪证。
原告徐文斌对孙跃成证言真实性、合法性、关联性均予以认可；被告朱江花对孙跃成证言质证意见为：孙跃成所陈述的相关情况未得到徐惠霞的认可，其陈述的内容不能作为否定两被告所辩解的相关内容的事实依据，5000元是否领取不能与实际收取房租费等同。被告曹春艳对孙跃成证言质证意见为：案涉房屋一直是由徐惠霞进行管理和处置，即使孙跃成是徐惠霞的丈夫，其对房屋的相关情况不一定知情，对孙跃成的陈述不予认可。
本院于2014年9月5日向徐惠霞调查了解相关情况，徐惠霞作出如下陈述：1、射阳县县城太阳城XXXX号房屋于2013年7月卖给了徐文斌，已经办理过户手续。房屋买卖时，徐文斌知晓本人与朱江花的租赁合同尚未到期；2、本人未同意将房屋转租曹春艳，备注信息“房东同意转让（电话通过）2014年房租两万整”不是本人所写；3、关于60×××18这个账号不清楚开户人是谁，该卡一直由本人丈夫孙跃成保管。
原告徐文斌对徐惠霞证言真实性、合法性、关联性均予以认可；被告朱江花对徐惠霞证言质证意见为：徐惠霞作为证人应当出庭接受质询，否则不能判断其证言的真实性。关于账号为60×××18的银行卡无论是有谁保管，收取曹春艳租金的责任都应由徐惠霞承担。被告曹春艳对徐惠霞的证言质证意见为：对徐惠霞证言的真实性不予认可，被告曹春艳花费大笔金额从被告朱江花处转让店面，没有得到房主的允许不符合情理。徐惠霞卖房时也应通知朱江花以保障承租人的优先购买权。曹春艳向徐惠霞支付房租，徐惠霞是知情的。
经审理查明：2003年1月1日，徐惠霞与被告朱江花签订“租房合同”一份，约定徐惠霞将本县太阳城XXXX号门面房一间出租给被告朱江花使用，租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，同时约定租赁期间被告朱江花不得擅自转租或者转让，如朱江花擅自转租，徐惠霞有权收回出租房屋。2013年3月26日，被告朱江花和被告曹春艳签定“店面转让协议”一份，约定朱江花将上述房屋转租给曹春艳使用，被告曹春艳在该协议上手书备注信息：“房东同意转让（电话通过），2014年房租两万整”。2013年7月，原告徐文斌从徐惠霞处购得该门面房，并办理了房屋所有权证书和国有土地使用证书。另查明，案涉房屋现由被告曹春艳占有、使用。
本院认为：1、不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生法律效力。原告徐文斌从孙跃成、徐惠霞处购买射阳县县城太阳城XXXX号房屋，已经办理了登记，原告对于该房屋的物权已经发生法律效力。被告朱江花认为原房主徐惠霞将房屋出售给原告，侵犯了其承租人优先购买权，可另行主张。2、案涉房屋实际由被告曹春艳占有使用，原告诉请返还房屋应当向实际占有人主张，原告要求被告朱江花清空退让房屋无事实依据，本院不予支持。3、被告曹春艳提交的证据一、二中关于将案涉房屋转租给被告曹春艳及2014年续租房屋的内容，均为被告朱江花或者曹春艳手写添加，原出租人徐惠霞对此亦不予认可，证据3也证明不能徐惠霞与被告曹春艳对案涉房屋存在续租的合意。综上，被告曹春艳未能充分举证证明其有权占有、使用案涉房屋，对被告曹春艳的辩解意见本院不予采信。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告徐文斌作为房屋所有权人，可以要求向无权占有人曹春艳要求返还案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：
一、限被告曹春艳在本判决生效后15天内将射阳县县城太阳城XXXX号房屋返还原告徐文斌。
二、驳回原告徐文斌的其他诉讼请求。
案件受理费105元，由原告负担35元，被告曹春艳负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判长 陈丽娟
审判员 徐 霞
审判员 王舟捷
二〇一四年九月二十五日
书记员 蔡雪春
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.《中华人民共和国物权法》第三十四条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。