长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民重初字第23号
原告赵思霞，现住长春市宽城区。
委托代理人韩林清，系赵思霞丈夫。
委托代理人孙宗松，吉林护法律师事务所律师。
被告刘效森，现住长春市。
被告王俊青。（与刘效森系夫妻关系）
二被告共同委托代理人李伟、石大光，吉林衡丰律师事务所律师。
原告赵思霞诉被告刘效森、王俊青租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日作出（2013）宽民初字第905号民事判决，宣判后，原告赵思霞不服该判决，故向长春市中级人民法院提起上诉，该院于2013年12月13日作出（2013）长民一终字第265号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告赵思霞向吉林省高级人民法院提出申诉，该院于2014年9月1日作出（2014）吉民提字第51号民事裁定：一、撤销长春市宽城区人民法院（2013）宽民初字第905号民事判决及吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一终字第265号民事判决；二、本案发回长春市宽城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵思霞及其委托代理人韩林清、孙宗松，被告刘效森、王俊青及刘效森的委托代理人李伟、石大光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵思霞诉称，二被告系夫妻关系，2012年2月25日二被告与原告签订《租房协议书》及员工宿舍《房屋租赁协议》，二被告只交付原告门市房5个月房租150000元，员工宿舍6个月租金10000元，剩余房租定于2012年8月25日交付，2012年6月双方产生争议，原告将被告诉至法院，2013年4月12日由长春市中级人民法院作出终审判决，并于同年4月26日出具生效证明，解除了两份协议，判决生效后，被告拒不返还房屋并拖欠各种费用，2012年2月25日被告私建彩钢房，彩钢房建在居民小区下水井之上，造成下水不畅，影响较大，并不听原告的劝告，拖欠2012年2月至6月电费27846.54元，原告已代缴，二被告应予返还。由于二被告拒不交房，原告代缴了物业、取暖费用，二被告应予以返还。由于二被告拒不交房，故应按协议给付原告从2012年7月25日至2013年4月26日房租275800元，二被告拒不履行生效判决，应赔偿原告自终审判决生效第二天，即2013年4月27日至实际交房日止的经济损失，二被告的行为属恶意违约行为，必须承担后果。请法院依法判决：一、二被告立即交付所承租的门市房及员工宿舍；二、立即恢复门市房原状（含拆除彩钢房），归还并种植两棵果树（胸径200毫米）；三、立即缴纳自2012年7月25日至2013年4月26日房租275800元；四、赔偿原告终审判决后拒不执行判决，仍占用租赁物造成的损失，即2013年4月27日至实际交房日止；五、返还2012年2月至6月电费27846.54元；六、返还原告向供热公司缴纳的2014年2月至4月经营房屋的供热费2800元，2012年10月至2013年4月间的供热费2187.52元（按20%计取）；七、返还2012年2月25日至2013年4月25日14个月物业费4365.20元；八、二被告向原告交付职工宿舍水费、电费，以实际发生为准；九、诉讼费用被告承担。此后，原告增加诉讼请求，一、追加二被告承担因其违约而解除租房协议的法定经济责任，赔偿金额按双方交接涉诉房屋之日起至《租房协议》规定租期之日止的租房金额计取；二、追加二被告给付原告涉诉房屋租金的利息，利息计取方式按银行同期贷款年利率。
被告刘效森、王俊青辩称，原告所诉事实并非诉状中所陈述的那样，原、被告之间解除合同的原因是由于原告擅自搭建的门斗被拆除，导致被告不能实现合同目的，被告于2012年6月14日就搬离了承租的房屋，并通知原告收房，虽然房屋钥匙在被告手中，但原告完全可以采取自力救济方式进入屋内，所以，不存在交付房屋事由，另外，关于恢复门市房原状及两棵果树的诉求，我认为建彩钢房是在原告同意并在其协调下，物业出具的证明，所以，我无需将彩钢房恢复原状，2013年4月26日长春中院已判决了双方解除合同，所以，双方不存在合同关系，原告不收房导致损失扩大与被告无关，关于电费问题，2、3、4、5每月仅1000多元，6月间突然达27800元，而且我方于6月14日即已搬离，对此我方不予认可，关于供暖费问题，我方在2012年2月25日承租房屋，原告此前已交纳，合同中约定的供热费不应包括初始供热费，所以，2013年10月至2014年的供热费应由原告承担，关于物业费问题意见同上。关于水电费问题，我方同意按实际发生数额为准。
经审理查明，原告赵思霞与其代理人韩林清系夫妻关系，韩林清依法取得了位于长春市宽城区青年路新月小区17栋及宽城区新月花园10号楼707室两处房屋，具体位置在青年路以东农安南街以西，该房屋由长春豪邦房地产开发集团有限公司开发并出售，登记在韩林清名下。2012年2月25日，以原告赵思霞为甲方（出租方）与以刘效森为乙方（承租方）签订了租房协议书和房屋租赁协议，租房协议书约定，甲方依法取得宽城区青年路新月小区17栋临街酒店门市房屋及场地的使用权和拥有权，将该场地出租给乙方作为酒店经营，年租金350000元，乙方同意在第一次签署协议后一次性支付甲方房屋租金及出兑的设施费350000元，余下200000元在2012年8月29日前支付，以后每半年交一次租金，在半年租赁期的最后一个月支付下半年租金175000元，如乙方拖延租金，甲方有权收回门市房，租期5年，自2012年2月25日至2017年2月25日，前三年租金350000元，后两年租金为370000元，乙方若续租有优先承租权，乙方在经营中承担其经营风险及相关的费用，物业费、采暖费及门市房在经营中的所有税费，甲方将原有房屋内配套设施以200000元的价格一次性出兑给乙方，乙方同意在签署协议后将200000元一次性支付给甲方。该协议由甲方赵思霞，乙方刘效森、王俊青签字。同日，又签订了房屋租赁协议，甲方将坐落于宽城区新月花园10号楼707室3厅住房租给乙方，租期一年，即2012年2月25日至2013年2月25日，租金每年20000元，每半年交纳，乙方需提前半个月交纳下次房租，水表数为134，租赁期间甲方负责房屋的采暖费及物业管理费，该协议由甲方赵思霞，乙方刘效森签字。合同签订后，原告按约定履行了交房义务，被告刘效森、王俊青按协议约定履行了交款350000元的义务（含出兑设施款200000元）及10000元宿舍租金的义务。二被告在承租的门市房东侧搭建了数十平方米的彩钢房用做厨房，此后，被告便进行了开业前的准备工作，并在工商行政部门办理了相关手续，登记在被告王俊青名下，并以“宽城区绿佳缘饭庄”名义进行营业。2012年5月长春市人民政府以政府文件形式下发了加快建设两横两纵快速路的通知，对快速路两侧的建筑物进行拆迁，至此，二被告承租房屋经营中的门市房的门斗（该门斗由原告自行搭建）被拆除。被告认为其门斗的拆除，影响了饭店的正常经营，为此双方发生争议，被告要求原告降低租金价格，双方为此也进行过协商。被告亲属于2012年6月10日以短信形式征求原告的意见，要求将租金降至每年200000元，但双方未能达成共识。2012年6月14日，原、被告在原告工作单位的办公楼6楼办公室当面进行协商未果，刘效森对当时双方的谈话进行了录音，中心议题为原告要求降低租金至200000元，双方对此仍未达成一致意见，录音中涉及到刘效森陈述其物品已基本搬迁完毕，并对其搭建彩钢房是否拆除进行协商，对门市房是否恢复原状未达成一致。2012年6月15日本案被告刘效森以原告的身份向本院提起诉讼，以合同目的不能实现为由，要求与本案原告赵思霞解除租赁协议返还租金，赔偿损失等诉求，本院于2012年12月3日作出（2012）宽民初字第1051号民事判决：一、解除原告刘效森与被告赵思霞签订的《房屋租赁协议》，《租房协议书》；二、被告赵思霞返还原告刘效森剩余房屋租金62500元及员工宿舍租金5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该案宣判后，赵思霞不服该判决，在法定期限内，依法向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2013年4月12日作出（2013）长民一终字第11号民事判决：一、维持长春市宽城区人民法院（2012）宽民初字第1051号民事判决书第一项；二、撤销该判决第二项、第三项；三、驳回上诉人其他诉讼请求。该院于2013年4月26日为当事人出具了生效证明。本案被告于2013年6月20日在工商行政管理部门注销了“宽城区绿佳缘饭庄”。此后，刘效森向吉林省高级人民法院提出申诉申请，该院于2013年12月24日作出（2013）吉民申字第2215号民事裁定：驳回刘效森再审申请。本案原告于2013年5月3日向本院提起诉讼。在原审2013年6月13日上午庭审笔录第4页记载，合议庭当庭释明双方当事人：双方在涉及房屋的诉讼时间比较长，双方在法院主持下进行交接是什么意见，本案原告回答，“被告应恢复原状（指门市房东墙）及两颗果树，应重新约定，因被告已改变结构，不应单单恢复原状，费用应由被告承担。”本案被告同意交接房屋钥匙，并要求签字确认。合议庭再次释明，钥匙可以交接，损失可以另行计算，本案原告当庭陈述：“宿舍钥匙可以交接，彩钢房的钥匙社区代表可以接收，毕庭后我们可以进行验收，我们不信任对方，需要签字确认。”庭审后，双方因意见不一致未对涉诉房屋及钥匙进行交接。本院于2013年8月19日作出（2013）宽民初字第905号民事判决：一、被告刘效森、王俊青自本判决生效之日起十日内，给付原告赵思霞房租111810元，电费27846.54元，采暖费1090.90元，共计140747.44元；二、驳回原告其他诉讼请求。该案宣判后，本案原告不服该判决，在法定期限内依法向长春市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理后，于2013年12月13日作出（2013）长民一终字第265号民事判决：驳回上诉维持原判。此后，本案原告向吉林省高级人民法院提出再审申请。吉林省高级人民法院于2014年9月1日作出（2014）吉民提字第51号民事裁定：一、撤销长春市宽城区人民法院（2013）宽民初字第905号民事判决及吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一终字第265号民事判决；二、本案发回长春市宽城区人民法院重审。
另查实，（2013）长民一终字第265号民事判决书生效后，被告刘效森依据判决内容，于2014年1月22日经中国建设银行，将应给付赵思霞的房租111810元、电费27846.54元、供暖费1090.9元，合计143437.44元汇至长春市宽城区人民法院账户内。2013年5月4日被告在中国建设银行，通过网银将（2013）长民一终字第11号民事判决书确定的诉讼费1300元汇至本案原告个人账户。经本院组织人员现场勘察涉诉门市房原东墙有两扇平开式塑钢窗，现依然存在，规格为225cm×145cm，每扇窗均有13根直径8cm-10cm钢筋防护栏，现钢筋已被被告剪断，挪作他用；原东墙防盗门处已没有防盗门（被告认为彩钢房处的防盗门即为原东墙防盗门，原告对此否认）。此间，原告按规定缴纳了供暖及物业费。
上计事实有起诉书、答辩状、商品房买卖合同、租房协议书、电费收据、采暖费收据、物业费交费通知单、宽城区人民法院民事判决书、长春市中级人民法院民事判决书、吉林省高院民事裁定书、现场勘验笔录及庭审笔录在卷为证。
本院认为，本案事实清楚，证据充分，责任明确。原、被告双方基于真实意思表示签订了房屋租赁合同，双方依据合同约定履行双方的权利和义务，长春市中级人民法院于2013年4月12日作出（2013）长民一终字第11号民事判决：一、维持长春市宽城区人民法院（2012）宽民初字第1051号民事判决书第一项（解除原告刘效森与被告赵思霞签订的《房屋租赁协议》），且二审法院已于2013年4月26日出具了该判决生效证明，故原被告双方的租赁关系已经解除。原告关于二被告立即交付所承租的门市房及员工宿舍的诉讼请求。双方因原告出租的门市房门斗被拆除而发生纠纷，协商未果，被告搬离涉诉房屋并告知原告，2013年6月13日，本案原审庭审中，本院曾释明原告由法院主持交接房屋钥匙，而原告未接受。基此，在被告已搬离涉诉房屋情况下，原告完全可以自行接管房屋，故对原告该请求不予支持。原告关于恢复门市房、归还并种植两棵果树的诉求，经组织双方现场勘察，被告在租用涉诉门市房期间，将两扇窗户护栏钢筋剪断、一扇防盗门拆除，搭建了彩钢房，鉴于双方租赁合同已经解除，被告应当对上述状况进行原状恢复。拆除的防盗门，被告主张即是彩钢房处的防盗门，因原告不认可，被告又举不出充分证据，因此本院酌定被告为原告新装一扇国产中等价位防盗门；被告应当恢复两扇平开式塑钢窗外26根钢筋护栏；原告主张的两棵果树因未提供证据，不予保护。关于原告提出二被告应给付2012年7月25日至2013年4月26日租金275800元、赔偿终审判决后拒不履行判决仍占用租赁物造成的损失及承担因其违约而解除租房协议的经济赔偿责任的诉讼请求。因原告出租给被告的门市房门斗由于不可归责双方的事由被拆除，引发被告诉至法院解除双方合同，不能认定被告违约，原告要求被告赔偿双方交接房屋之日起至租期届满期间的租金损失的主张，本院不予支持。双方合同约定，门市房年租金350000元，则月租金为29166元，日租金为972元，员工宿舍年租金为20000元，则月租金为1666元，日租金为55元。自2012年2月25日至6月14日，被告搬离两处房屋时共计111天，门市房租金为107892元，员工宿舍租金为6105元，被告应全额承担。被告作为承租方，在要求解除租房协议、搬离涉诉房屋后未采取恰当、有效的方式向原告交还房屋，存在过错，应承担相应责任；原告在明知被告已搬离房屋的情况下，亦没有及时接管房屋、避免损失扩大，对房屋的闲置损失也负有一定责任，且因不可归责于承租人原因致使租赁物部分灭失的，承租人可以要求减少租金，为此，对2012年6月15日至2013年4月26日租赁门市房合同解除时317天的房租损失308124元，员工宿舍至2013年2月24日合同到期时254天闲置损失13970元，双方应各自承担一半为宜，即161047元。从入住涉案房屋至解除合同判决生效时止，被告一共应承担租金275044元，扣除签署合同时已付的160000元，被告还应给付115044元租金。关于原告要求被告给付供热费、物业费的请求。鉴于上部理由，被告应给付原告供热费2091.36元（2012年2月25日至2012年4月10日，累计44天）＋793.77元（2012年10月25日至2013年4月10日，按20%即1587.54元的一半）=2885.13元，物业费766.5元（2012年2月25日至2012年6月14日）＋1087.6元（2012年6月15日至2013年4月26日物业费的一半）=1854.1元。原告关于要求被告给付门市房27846.54元电费的诉讼请求，因该笔费用均系在被告经营期间发生，被告应全额给付，故对该项请求予以支持。对于原告提出的水费及员工宿舍电费请求，原告未提供充分证据，被告亦不认可，故本院不予支持。对于原告提出的给付涉诉房屋租金利息的请求，因双方合同已经解除，被告已将执行款提存，本院不予保护。综上，为保护公民、法人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院2015年第7次、第9次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告刘效森、王俊青于本判决生效后十五日内拆除原告门市房东墙外的彩钢房，恢复原东墙外两扇平开式塑钢窗的26根（直径8cm-10cm）钢筋防护栏，安装一扇国产中等价位防盗门，费用由二被告承担；
二、二被告给付原告房屋租金115044元、电费27846.54元、物业费1854.1元、供热费2885.13元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述款项，二被告于本判决生效后十日内一次性付清。
案件受理费5990元（原告已预交）由二被告承担3514元，原告承担2476元。
上述各项，扣除二被告已提存至本院的143437.44元及给付原告的1300元，余款被告应于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐 君
代理审判员 石 磊
人民陪审员 程少云
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 冯琳琳