广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2735号
上诉人（原审原告）刘健，男，汉族，1980年10月21日出生。
委托代理人阮万广，广东闻仁律师事务所律师。
委托代理人屈小丽，女，汉族，1982年6月18日出生，系刘健配偶。
被上诉人（原审被告）王海玫，女，汉族，1971年5月23日出生。
委托代理人方铁军、冯露宁，广东怀明律师事务所律师。
上诉人刘健与被上诉人王海玫因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王海玫是龙岗XX数码城XX园三号厂房AXXX（房屋编码为：XXXXX，以下简称涉案房产）的所有权人，该房屋建筑面积为332.16平方米，套内建筑面积为283.03平方米。刘健与王海玫通过中介于2013年4月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定：王海玫将涉案房产出租给刘健，月租金人民币（以下相同）18000元，租赁期限为2013年4月20日-2021年4月21日，用途为办公。王海玫应于2013年4月1日将房屋交付刘健使用，刘健应于2013年4月21日前交付首期租金18000元，后每月10日前交付租金。并约定交付租赁房屋时，王海玫向刘健收取两个月租金数额的租赁保证金即36000元。合同第十条约定，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、物业专项维修资金等因使用租赁房屋所产生的其他费用，合同第十八条还约定，出现下列情形之一时（一）乙方拖欠租金达15天（半个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达伍仟元以上……，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，甲方还有权向乙方提出变更合同条款或解除合同登记（备案）。同日双方又签订了一份《补充协议》，约定：2013年4月1日-4月20日为免租装修期，王海玫同意刘健对现有装修做局部修改，待合同到期后按装修后的标准收回房屋，于签署本合约同时，刘健、王海玫各支付经纪方深圳市XXXX房地产经纪有限公司半个月租金9000元。该合同签订后，王海玫于2013年4月1日将房屋交付刘健使用。刘健于2013年4月1日支付王海玫10000元，2013年4月12日支付王海玫10000元，2013年4月17日支付王海玫16000元，2013年4月22日支付王海玫3000元，2013年4月24日支付王海玫8000元。刘健于2013年5月28日支付了9000元给案外人黄X（深圳市XXXX房地产经纪有限公司员工），黄X出具了一份《收款收据》，写明“今收到王海玫（刘健代缴）交来中介佣金（3AXXX）9000元”，该收款收据未加盖深圳市XXXX房地产经纪有限公司公章。刘健主张该笔代缴的费用系双方口头约定用以抵扣刘健应交租金的。王海玫于2013年6月17日通过中国农业银行向深圳XX物业管理有限公司龙岗数码新城分公司支付涉案房产4-6月物业管理费等6523.42元。王海玫于2013年5月31日提出解除合同。2013年6月15日王海玫自行派人将刘健存放于涉案房产内的物品搬出。
刘健于2013年7月2日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、王海玫双倍返还租金保证金72000元；2、王海玫赔偿家具款29750元；3、王海玫赔偿装修定金损失20000元；4、王海玫赔偿3D及电器定金60000元；5、由王海玫承担诉讼费。
原审法院认为，刘健与王海玫签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王海玫即将涉案房产于2013年4月1日交由刘健使用，但刘健未按合同约定按时支付保证金及租金，至2013年4月17日缴齐保证金36000元，迟延支付保证金16日，刘健亦未按合同约定于2013年4月21日支付首期租金18000元，仅于2013年4月22日支付3000元，2013年4月24日支付8000元。《房屋租赁合同》第十条约定“租赁期间，王海玫负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；刘健负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、物业专项维修资金费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”，而刘健在使用房屋过程中一直未支付以上该由刘健承担的费用，且已超过15天，刘健的以上行为已构成违约，王海玫有权提出解除合同。刘健也在庭审中承认在2013年5月31日收到王海玫解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本案房屋租赁合同已于2013年5月31日解除。刘健诉求第一项无事实和法律依据，原审法院不予支持。王海玫辩称由于刘健违约不予退还保证金，符合法律规定，原审法院予以采纳。由于是刘健违约导致合同关系解除，刘健因此而造成的损失应由其自行承担，对于刘健的第二、三、四项请求原审法院亦不予支持。王海玫搬出刘健的物品另行存放，刘健可另行向王海玫协商取回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘健的全部诉讼请求。案件受理费1968元由刘健负担。
上诉人刘健不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持刘健原审诉讼请求；2、由王海玫承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定刘健违约属于事实不清。（一）本案实际为王海玫违约导致合同无法实际履行。《补充协议》约定2013年4月1日-4月20日为免租装修期，而房屋管理处规定须由王海玫在管理处签字办理装修手续后刘健才可动工装修。刘健及中介多次通知王海玫前往办理相关手续，但王海玫置之不理，导致刘健无法实现合同目的，王海玫构成根本违约。（二）《房屋租赁合同》第十八条约定，刘健拖欠租金达15天以上，王海玫才可单方解除合同。原审判决以刘健迟延支付租赁保证金16天为由认定刘健违约没有依据。且刘健迟延支付租赁保证金及不承担物业管理费是对王海玫未办理装修手续这一在先义务的抗辩。刘健已依约支付了租赁保证金及租金。
二、原审判决没有法律依据。根据《房屋租赁合同》第十九条的约定，王海玫单方无故解除合同应双倍返还租赁保证金。因王海玫违约、刘健不能及时装修导致刘健为装修支付的定金20000元和购买安装3D及电器支付的定金60000元被对方没收，价值29750元的家具被王海玫直接破坏，这些损失都应由王海玫承担。
被上诉人王海玫答辩请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2012年2月7日，王海玫取得涉案房产的《房地产证》。
本院认为，刘健关于其要进行装修、装修必须由王海玫协助办理相关手续及王海玫经多次通知仍不予协助的主张没有提交足以采信的证据证明，本院不予采信。刘健依约应于2013年4月21日前支付首月租金18000元，但其仅于2013年4月22日支付租金3000元、2013年4月24日支付租金8000元，至2013年5月31日王海玫主张解除合同时，刘健无故拖欠首月租金7000元（18000元-3000元-8000元），拖欠金额超过5000元，迟延时间超过15天。刘健主张其代王海玫支付的中介佣金9000元用以抵扣拖欠的首月租金7000元。本院不予支持该主张，理由如下：刘健为证明其代王海玫支付中介佣金9000元提交的证据是中介公司员工黄X个人出具的收款收据一份，没有加盖中介公司的公章，王海玫不予确认。且即使该收款收据属实，其载明的时间是2013年5月28日，此时已超过约定支付首月租金的时间（2013年4月21日前）15天以上，且刘健拖欠的首月租金为7000元，金额与中介佣金9000元不符，刘健亦未举证证明双方就该9000元抵扣拖欠租金达成协议或其曾向王海玫主张以该9000元抵扣租金。另外，刘健在使用房屋过程中一直未支付应自行承担的物业管理费等费用，金额超过5000元。刘健的以上行为已构成违约，其主张王海玫违约、须双倍返还已收取的租赁保证金36000元，没有依据，本院不予支持。
刘健主张其向案外人支付了装修定金20000元、3D投影及电器定金60000元，但没有提交足以采信的证据证明前述款项已成为损失，且即使该情形属实，刘健违约导致合同解除时依法应自行承担前述损失。刘健还主张购买家具支出了29750元，但家具被王海玫损坏而无法使用。本院认为，虽然王海玫将涉案房产内的物品搬出，但刘健没有提交证据证明前述物品的价值及已被王海玫损坏，刘健该项主张亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘健的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3936元由刘健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 李开宇（兼）