山西省忻州市忻府区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）忻商初字第454号
原告（反诉被告）深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所深圳市南山区前海路0101号丽湾大厦。
法定代表人陈瑞正，职务该公司董事长。
委托代理人李国强，职务该公司职工。
被告（反诉原告）山西愉景房地产开发有限公司，住所忻州市光明西街愉景地产办公大楼院内2层。
法定代表人林松，职务该公司董事长。
委托代理人韩艾生，山西天秀律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告（反诉原告）山西愉景房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2015年12月14日诉至本院。本院受理后于2016年1月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的法定代表人陈瑞正、被告山西愉景房地产开发有限公司的法定代表人林松因事未到庭，原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司诉称，2009年7月4日，原告与被告山西愉景房地产开发有限公司签订《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业管理服务合同》1份。合同约定：从2009年7月4日起，原告（乙方）为被告（甲方）位于忻府区西门坡蒙特卡罗别墅项目一期全部楼房提供物业管理服务，其中被告支付原告空置房物业费，每月每平米按1.5元的68%收取。依据《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业管理服务合同》第十条规定，在被告交房面积超过55000平米时按收费标准的68%向原告缴纳。逾期有权要求被告从逾期之日起每日按3‰交纳违约金。合同签订后，被告已按合同约定交清了2009年7月4日至2015年2月的物业费。截止2016年2月，被告共拖欠原告物业管理费192334.20元。期间原告一直向被告催收，被告以种种理由至今未予缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费192334.20元（从2015年3月至2016年2月计12个月，16028元/月×12月）及违约金（违约金从逾期付款之日每日按3‰计算）；2、本案诉讼费由被告负担。
原告提交如下证明材料：
1、《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》（复印件）1份。
2、《山西省地方税务局机打发票》（复印件）13支。
3、《费用催缴函》（复印件）1份。
4、《2015年10月空置房物业费明细》（复印件）1份。
被告山西愉景房地产开发有限公司反诉称，2009年7月4日，反诉人与被反诉人经协商签订《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》1份，合同除对物业服务情况、服务内容及质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容进行约定外，还在本合同第三十九条中对合同的履行期限进行了约定。合同约定“本合同期限自2009年7月4日起至首次交房后三年止”。合同签订的近几年，被反诉人履行物业管理服务还算可以。最近二、三年，被反诉人的物业服务无法用语言来形容，只收费不服务或少服务，遇到需要花钱的物业维修服务，被反诉人一拖再拖，拒不维修。被反诉人的行为致广大业主怨声载道，很多业主以拒不交纳物业费的形式来对抗被反诉人。被反诉人在收取物业费无果的情况下，将很多业主诉至法院，双方形成了极大的矛盾。2015年9月18日，反诉人就是否继续延长合同期限函告被反诉人进行磋商，限期30天，逾期视为主动放弃。被反诉人在收到反诉人的函告后未能进行心平气和的磋商，双方未能达成一致意见。2015年12月7日，反诉人再次函告被反诉人原合同已自动终止，反诉人已选聘新的物业管理公司，请求被反诉人进行移交，并清算相关费用，同时声明逾期反诉人不再支付被反诉人原合同约定的任何费用。但被反诉人截止现在拒绝恢复原状，拒绝办理清理和移交手续。反诉人认为，2009年7月4日双方签订的《前期物业服务合同》为有效合同，受法律保护。合同截止2013年10月1日期满，已自动失效。本案双方当事人在合同约定的履行期限届满后，虽然仍在执行合同的有关条款，但这种履行应视为不定期履行，当事人有权随时终止履行。故反诉人在双方关系恶化，不可能继续合作的情况下，特提出反诉，请求人民法院判决：1、确认反诉人与被反诉人于2009年7月4日签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》于2015年10月18日终止；2、被反诉人恢复栽种名树原状或支付反诉人110285元的恢复费用由反诉人自行恢复；恢复反诉人原移交给被反诉人的所有设备及各种公共设施、设备、安防设施等财产的正常运行或支付反诉人5万元的恢复费用由反诉人自行恢复；3、被反诉人办理清理移交手续，腾空住占反诉人的房屋；4、诉讼费由被反诉人承担。
反诉人提交如下证明材料：
1、《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》（复印件）1份。
2、《秀容名城物业管理方案》（复印件）1份。
3、自拍照片72张。
4、《蒙特卡罗小区安防监控系统检修报告》（复印件）1份及照片6张。
5、《物业检查情况》（复印件）19份及《物业服务检查记录表》（复印件）3份。
6、《物业整改通知单》（复印件）1份。
7、《蒙特卡罗小区物业管理满意度业主调查表》（复印件）
1份。
8、2015年9月18日、2015年12月7日发给原告的函
告及快件回单（复印件）各2份。
9、《名树及绿化损失统计表》（复印件）1份。
10、《蒙特卡罗别墅小区成立业主委员会申请》（复印件）1
份。
11、《关于蒙特卡罗住宅小区业主代表申请成立业主委员会
的批发》（复印件）1份。
经审理查明，2009年7月4日，被告（甲方）山西愉景房地产开发有限公司与原告（乙方）深圳市银典物业管理服务有限责任公司经协商签订《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业管理服务合同》1份。合同约定：从2009年7月4日起，原告为被告位于忻府区西门坡蒙特卡罗别墅项目一期全部楼房提供物业管理服务。其中包括以下条款：第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护及管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见乙方提供的《秀容名城物业管理方案》）。第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，别墅、办公楼、商业物业每月每平米按1.5元收取，以上收费标准最终以当地物价部门审批标准为准。第八条、甲方交房收费面积在25000平米以下（含25000平米），甲方按每月两万两千元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在25000平米至40000平米（含40000平米），甲方按每月壹万五千元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在40000平米以上至55000平米（含55000平米），甲方按每月壹万元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在55000平米以上，由乙方自负盈亏。第十条、业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）在甲方交房面积未达到55000平米时由甲方向乙方全额交纳；在甲方交房面积超过55000平米时按收费标准的68%向乙方交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月内履行交纳义务。第三十四条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按＿＿的标准向乙方支付违约金。第三十九条、本合同期限自2009年7月4日起至首次交房后三年止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四十条、本合同期满前六个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第四十一条、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同签订后，原告按合同约定自觉履行物业服务义务，被告亦按合同约定交清了2009年7月4日至2015年2月的物业费（双方按合同约定商定2015年原告每月向被告收取物业服务费为16028元）。从2015年3月开始，原、被告因合同履行发生矛盾，被告拖欠原告物业管理费至今。被告认为，原告没有完全按合同约定的服务质量标准履行应尽义务，拒绝交纳物业费；原告认为，自己履行义务很到位。2015年9月18日被告发给原告《函告》1份，载明：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，贵我双方于2009年7月4日签订的关于“秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同”已到期，双方一直未就延长合同期限进行正式磋商，因此至今未签订延期服务合同，请贵公司接到此函件后30天内到我公司就延长合同期限进行磋商，逾期视为主动放弃，我公司将另行选聘新的物业管理企业。2015年12月7日，被告再次发给原告《函告》1份，载明：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，贵我双方于2009年7月4日签订的关于“秀容名城·蒙特卡罗前期物业服务合同”已到期，2015年9月18日，我公司致函贵公司，要求接到函件后30天内到我公司就延长合同期限进行磋商，后因双方未能就延长合同期限达成一致意见，原合同已自动中止，我公司现已选聘新的物业管理公司，请贵公司接此函件后7天内安排移交并清算相关费用，逾期我公司将不再支付原合同中约定的任何费用，并由贵公司承担由此造成的一切责任。双方调解未果。2015年12月14日，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费192334.20元（从2015年3月至2016年2月计12个月，16028元/月×12月）及违约金（违约金从逾期付款之日每日按3‰计算）；2、本案诉讼费由被告负担。被告提出反诉，请求判决：1、确认反诉人与被反诉人于2009年7月4日签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》于2015年10月18日终止；2、被反诉人恢复栽种名树原状或支付反诉人110285元的恢复费用由反诉人自行恢复；恢复反诉人原移交给被反诉人的所有设备及各种公共设施、设备、安防设施等财产的正常运行或支付反诉人5万元的恢复费用由反诉人自行恢复；3、被反诉人办理清理移交手续，腾空住占反诉人的房屋；4、诉讼费由被反诉人承担。
本院认为，原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告山西愉景房地产开发有限公司签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》合法有效，双方应按合同约定全面认真履行合同约定的义务。根据该合同第三十九条“本合同期限自2009年7月4日起至首次交房后三年止”，该合同的履行期限应为“首次交房后”三年，而首次交房时间为2010年10月21日，合同应于2013年10月20日期满。2015年9月18日，被告曾向原告发出函告，就是否继续延长合同期限进行磋商，要求原告在三十日内予以答复，但原告在约定的期限未予答复，应视为原告拒绝了被告延长合同期限的请求，并综合考虑原、被告的合同履行现状，原、被告签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》应于2015年10月18日终止履行。同时原告应将物业管理用房、物业管理的相关资料及各种公共设施、设备、安防设施等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给被告代管，待业主委员会成立后由被告移交业主委员会；在新的物业管理机构成立前的物业由被告代为管理。原、被告签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》已于2015年10月18日终止履行，故被告应支付原告物业管理费至2015年10月，物业费应按原、被告约定的每月16028元交纳。对于原告要求被告支付违约金（违约金从逾期付款之日每日按3‰计算）的诉讼请求，因原、被告在合同中未明确约定违约金的支付办法和计算方法，故对该请求本院不予考虑。对于反诉人请求被反诉人恢复反诉人原移交给被反诉人的所有设备及各种公共设施、设备、安防设施等财产的正常运行或支付反诉人5万元的恢复费用由反诉人自行恢复的诉讼请求，因其未能提交相关鉴定机构作出的鉴定结论确定的具体损失，应待反诉人经有关鉴定机构对其主张的损失进行评估后可另行主张权利。对于反诉人请求被反诉人恢复栽种名树原状或支付反诉人110285元的恢复费用由反诉人自行恢复的诉讼请求，因反诉人提交的《名树及绿化损失统计表》，不足以证明反诉人所种植的法国梧桐树的具体损失，应待反诉人经有关鉴定机构对其主张的损失进行评估后可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第九十一条第七项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告山西愉景房地产开发有限公司签订的《秀容名城1期·蒙特卡罗前期物业服务合同》于2015年10月18日终止履行。
二、被告山西愉景房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的物业管理费128224元（从2015年3月至2015年10月计8个月，16028元/月×8月）。
三、反诉被告深圳市银典物业管理服务有限责任公司在本判决生效后十日内将所占住反诉原告山西愉景房地产开发有限公司的物业管理用房腾出，同时将所有公共设施、设备、安防设施及物业管理的相关资料等具有正常使用功能的财产移交反诉原告山西愉景房地产开发有限公司。
四、驳回原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司及反诉原告山西愉景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告山西愉景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4147元，由原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担1283元，被告山西愉景房地产开发有限公司负担2864元。反诉费1723元，由反诉原告山西愉景房地产开发有限公司负担80元，反诉被告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担1643元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审判长 曹福荣
审判员 刘效青
审判员 米改玲
二〇一六年一月十三日
书记员 李 晶
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第九十一条【合同权利义务终止的法定情形】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。