盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都民初字第1473号
原告（反诉被告）陈志林
委托代理人王怀农，男，盐城市盐都区张庄法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）盐城市天和置业有限公司，住所地在盐城市人民中路9号宝龙广场4-11幢102室。
法定代表人王冰，该公司董事长。
委托代理人刘美、鱼剑锋，北京市兰台律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈志林与被告（反诉原告）盐城天和置业有限公司（以下简称天和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法由审判员周兵适用简易程序，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2014年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告陈志林及其委托代理人王怀农，被告天和公司法定代表人王冰的委托代理人刘美、鱼剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈志林诉、辩称，2012年4月初，经我与天和公司售楼部王××经理联系购买天和公司开发的“依云小镇”1-107门面房。2012年4月10日，王××与我签订了定金合同，我预交了50000元。定金合同签订后，我问王××什么时候签订购房合同，王××让我先交250000元，我于2012年4月23日交了该款后，王××又以公司招待急用为由让我交了10000元现金给他，由王××向我出具了收条；2012年5月21日王涛又让我交款300000元，后王××又以公司急用为由向我收取现金10000元。同年5月28日，王××让我在他们已经打印好的落款日期为“2012年5月8日”的商品房买卖合同上签名，由我购买天和公司“依云小镇”1-107门面房，面积59.49平方米，成交房价850000元。2012年7月1日，我根据合同约定与王××联系交纳第三次购房款时，王××对我讲由于公司内部股权转让，公司账目及印章全部已经封锁，不好收我房款，并出具了承诺给我，说明我未能按合同约定交付第三次购房款的责任由公司承担。按照合同约定，天和公司应当于2012年7月28日将我购买的房屋交付我使用，我购房余款也无法交纳，经我多次与天和公司王××等联系，迟迟得不到答复，后来直接发展为大门上锁，人去楼空。经我与其他业主多次向有关部门投诉，天和公司在房屋没有验收合格、无住宅质量保证书的情况下，向我发了交房通知书。我无法接受，经与王××联系，其同意我退房。故特提起诉讼，请求法院判令解除我与天和公司于2012年5月8日签订的《商品房买卖合同》；天和公司立即退还我已支付的购房款62万；被告支付我违约金155868元（计算至法院判决合同解除之日）；被告承担我预付款62万的同期银行贷款利息。天和公司反诉我承担逾期交付购房款的违约责任，无事实依据，请求驳回天和公司对我的反诉请求。即使天和公司主张我违约成立，其合同约定违约金亦显失公平。
被告（反诉原告）天和公司辩、诉称，我公司开发的房屋现在已具备交付条件，如果陈志林坚持要求解除合同，我公司同意解除，并根据合同约定，在合同解除后十日内退还购房款。但是，陈志林主张购房款数额与事实不符，我公司将根据实际核实的数额进行退还。对陈志林违约金请求由两部分组成，一部分是在合同不解除的情况下按每日计算的违约金，另一部分是我公司与部分提前收房且放弃其他请求的业主达成的日2‰的短期补偿标准违约金，陈志林不属于上述两种情况，不应当适用这两种标准，该项请求应当驳回。陈志林已经要求我公司承担违约责任，故其主张要求我公司承担交纳购房款的银行利息无合同及法律依据。由于陈志林未按照合同约定按期足额支付购房款，现在又单方提出解约，我公司反诉要求陈志林按合同约定承担自2012年7月2日至法院判决确定履行之日按本金25万元计算的日万分之五逾期交付购房款的违约金；并于合同合解除后及时配合我公司至房管局办理房屋备案撤销登记手续。
经审理查明，“依云小镇商城”由被告天和公司投资开发建设，土地使用证号为盐都国用2010第××号，建设工程规划许可证号为建字第3209××××10500273，施工许可证号为3209××××11040200001A，商品房预售许可证号为盐市房预字（2011）第××号。2012年4月10日，天和广场售楼处销售经理王××、置业顾问姜××与陈志林签订了一份天和广场定金合同，约定陈志林预定天和广场1号楼107室房屋，房屋建筑面积59.49平方米，房屋总价850000元，付款方式为分期，定购人于签订本合同时支付定金50000元，签订商品房预售合同后定金自然转为购房款，双方还对其他事项作了约定。合同签订后，陈志林于当日向天和公司交付定金50000元，天和公司出具了50000元现金收据给陈志林。2012年5月8日（合同署名日期），天和公司作为出卖人与作为买受人的陈志林签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人位于盐都区新都街道办事处民富村四组“依云小镇商城”第1幢第1层107号房；该商品房（商办）单价为14288.12元/平方米，房款计850000元，买受人于2012年4月23日、2012年5月20日前各交付300000元，余款250000元于2012年7月1日前缴清；买受人逾期付款的，逾期在10日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同后，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2012年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。原告陈志林分别于2012年4月23日、5月21日，向天和公司交纳购房款62万元，其中60万元由天和公司出具收据给了陈志林，另20000元由王××分别出具2份10000现金收条给陈志林。2012年7月11日，王××以盐城市天和置业有限公司营销经理的名义出具声明给陈志林，称“本公司因内部股权转让，导致1＃107陈志林未能按规定支付第三次房款，产生的责任由本公司自行承担”。后天和公司未能按合同约定期限向陈志林交付房屋。“依云小镇商城”工程于2013年9月27日在建设主管部门办理竣工验收备案。2013年7月，被告曾与部分业主达成协议，如业主同意在没有符合交房条件的情况下于2013年7月31日前接受房屋并放弃要求被告承担逾期交房违约责任的，被告公司给予业主2013年7月份按日2‰计算逾期交房违约金。原告未接受被告交付房屋并诉来本院。
上述事实，有双方当事人的庭审陈述，定金合同、《商品房买卖合同》及补充协议，收款收据、建筑工程竣工验收备案证明等证据在卷佐证。
本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方之间的《定金合同》、《商品房买卖合同》及其补充协议并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中天和公司未能在合同约定的交付期限内向陈志林交付房屋，构成逾期交房违约，陈志林要求与天和公司解除合同，符合法律规定，天和公司亦表示同意，本院依法予以支持；至于原告主张要求被告承担逾期交房违约责任的请求，根据法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，陈志林在主张要求天和公司承担逾期交房违约金的同时还主张要求天和公司承担已付房款的利息，因双方合同约定买受人逾期交房违约金，明显不足以弥补陈志林的损失，故本院对陈志林该两项请求合并支持由天和公司按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算承担陈志林自交款之日起至判决确定履行之日止的利息损失。陈志林其他请求无事实与法律依据，本院不予支持。天和公司主张要求陈志林承担逾期付款的违约金，因王××已经出具声明给陈志林，承诺陈志林未按合同约定交纳第三期房款的责任由天和公司承担，而王涛是天和公司与陈志林签订定金合同、购房合同及收款的经办人，陈志林有理由相信王××能够代表天和公司，故本院对天和公司的该项诉讼请求，不予支持。天和公司反诉要求陈志林于合同合解除后及时配合天和公司至房产管理部门办理商品房买卖合同备案撤销登记手续，陈志林无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
一、解除本诉原告陈志林与本诉被告盐城天和置业有限公司于2012年5月8日签订的商品房买卖合同及其补充协议。
二、本诉被告盐城天和置业有限公司返还本诉原告陈志林购房款620000元，并承担其中310000元自2012年4月23日起、310000元自2012年5月21日起判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算的利息。
三、反诉被告陈志林于本判决生效后配合反诉原告盐城天和置业有限公司办理备案商品房买卖合同撤销登记手续。
以上二、三项均于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回本诉原告陈志林、反诉原告盐城天和置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12300元，由本诉被告盐城天和置业有限公司负担11000元，本诉原告负担1300元；反诉案件受理费645元，由反诉原告盐城天和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 周 兵
审 判 员 邵 静
人民陪审员 王 群
二〇一四年一月十日
代书 记员 聂玉浩
附录的法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。