江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第00869号
上诉人（原审被告）姜伟宏。
委托代理人朱飞龙、康辉（实习），江苏理华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王德清，（A）。
委托代理人季学俊，江苏石立律师事务所律师。
原审第三人孙玉华。
委托代理人朱飞龙、康辉（实习），江苏理华律师事务所律师。
上诉人姜伟宏因与被上诉人王德清、原审第三人孙玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第38号民事判决，向本院提起上诉；原审第三人孙玉华虽也对本案提起上诉，但未交纳上诉费用，依法其上诉视为自动撤回上诉处理。本院于2014年6月10日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：1990年8月14日，姜永森（已故，姜伟宏之父、孙玉华之夫）与王德清签订协议书一份，约定：姜永森将坐落于原邗江县六圩乡普照村芦庄队本户前四间砖瓦房产权由姐夫王德清夫妇接收；姜永森收现金人民币贰万柒仟元等。
2005年7月3日，姜伟宏持内容为“因本人回香港女儿家中居住，家住施桥镇普照村芦乔（桥）队住房四间，正遇国家建设需用拆迁，本人同意一切手续办理全权委托侄儿姜伟宏办理”并经扬州市施桥镇普照村村民委员会盖章见证的委托书，以王德清名义与益民拆迁公司签订拆迁安置补偿协议，并于2007年11月23日办理结算，益民拆迁公司安置给王德清座落于扬州市开发区滨江花园115幢407室房屋，应付王德清各项拆迁补偿费43909.19元，应收王德清房屋产权交换费55279.50元，双方冲抵后益民拆迁公司实收11370.31元。姜伟宏向益民拆迁公司支付差价款11370.31元，取得上述安置房屋，交由其母孙玉华居住至今。
在本案审理过程中，孙玉华另案起诉王德清，要求确认1990年8月14日姜永森与王德清签订的协议书无效，原审法院于2014年1月15日判决驳回孙玉华诉讼请求。该判决已经生效。
现王德清诉至原审法院，请求判令姜伟宏向王德清返还扬州市开发区滨江花园115幢407室房屋及附属车库，孙玉华协助姜伟宏返还上述房产，姜伟宏承担本案诉讼费用。
原审认为：姜伟宏应向王德清返还诉争房屋；诉争房屋现由孙玉华占有、居住，孙玉华应协助姜伟宏向王德清履行返还财产的义务，不得有妨碍行为。理由如下：1、王德清、姜伟宏之间成立委托代理关系。姜伟宏质证认为其所持委托书并非王德清本人签名。原审认为，该委托书具备法律规定的必要内容，是姜伟宏有权与益民拆迁公司签订拆迁安置补偿协议的必要条件，且即使委托人签名不是王德清本人书写，王德清事后对基于委托书所产生的法律后果已经予以承认和接受，并以诉讼的方式主张委托人的权利，王德清的行为亦足已产生追认的法律效力，故姜伟宏的代理行为有效。2、诉争房屋是益民拆迁公司依据其与王德清之间的拆迁安置补偿协议进行安置的房屋，是姜伟宏作为受托人处理委托事务取得的财产，根据法律规定，应当转交给委托人王德清，自王德清主张返还该财产时，姜伟宏即无权继续占有。当然，姜伟宏为处理委托事务垫付了必要费用即房屋差价款，依法应由王德清偿还该费用及利息。姜伟宏质证认为，本案已经超过诉讼时效。原审认为，我国法律并无取得时效的规定，王德清主张返还财产不存在超诉讼时效，姜伟宏的质证意见不成立。3、王德清依据拆迁安置补偿协议对拆迁安置房屋享有权利，姜伟宏和孙玉华认为诉争房屋为姜伟宏和孙玉华所有的意见无事实依据，原审法院不予采信。孙玉华对诉争房屋的占有为无权占有，与本案处理结果有利害关系，其主体适格。权利人有权要求无权占有人返还原物。姜伟宏认为王德清无被拆迁人资格的抗辩意见属于对拆迁安置补偿协议效力的异议，不属于本案审查范围，原审法院不予理涉。原审依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：姜伟宏于判决生效之日起六十日内向王德清返还座落于扬州市开发区滨江花园115幢407室房屋（含车库等附属设施），孙玉华应于上述期限内迁让出上述房屋、协助姜伟宏向王德清履行上述返还财产义务；同时，王德清给付姜伟宏所垫付的房屋差价款11370.31元及利息（利息自2007年11月23日起至本判决确定付款之日止按照同期银行贷款利率计算）。
判决后，姜伟宏不服，向本院提起上诉称：1、原审对于1990年8月14日姜永森与王德清夫妇之间协议的认定片面、错误，该协议本意系有关讼争房屋使用权的协议书而非产权买卖，即便系原审认定的买卖协议，亦系附条件的买卖协议，该协议签订后双方并未办理产权过户，王德清亦未使用过该房。2、讼争滨江花园115幢407室系姜永森、孙玉华所有的房屋拆迁安置所得，孙玉华居住在此与姜伟宏并无关联，王德清亦多次居住在此，其时从未提出过异议。115幢407室系当时政府出于照顾姜伟宏一家，拆迁安置所得，拆迁时政府明知王德清系香港居民，亦明知姜惠琴并非当时的家庭成员，这也是当时拆迁的普遍现状。姜伟宏与王德清间并非委托代理行为。3、退一步讲，即便房屋属于王德清所有，王德清享受的拆迁补偿也仅限于房屋价格补偿24652.41元，其定附着物仍属实际使用人即姜伟宏一家所有，其他搬家费等亦属房屋使用人所有，故姜伟宏实际垫付的有30627.09元，因此所安置房屋按此比例，应属姜伟宏、王德清共有，方显公平。综上请求：撤销原判，发回重审或直接改判驳回王德清的诉讼请求。
王德清答辩称：1、一审认定事实清楚，姜伟宏与王德清构成委托代理关系，从拆迁安置整个流程看，姜伟宏凭借委托书至拆迁部门办理房屋拆迁安置手续，是姜伟宏作为受托人处理委托事务取得财产行为的展现，王德清对姜伟宏行为进行追认。2、1990年8月14日签订的房屋转让协议合法有效，王德清已取得四间房屋所有权，四间房屋被拆迁时拆迁安置部门已经认可王德清具备被拆迁人资格，拆迁后利益就是本案诉争的房屋所有权也归王德清，王德清已经领取了房屋权属证书。综上请求：驳回上诉，维持原判。
孙玉华答辩称：1、孙玉华并非本案适格当事人，其本人目前居住的房屋系因为政府照顾而得到的自己的拆迁利益，并非基于其他因素取得。2、1990年的协议本意在于王德清夫妇回乡时能有房居住，并非房屋买卖。综上请求：支持姜伟宏的上诉请求。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，王德清提供了讼争的滨江花园115幢407室房屋的权属证书，证明：该房屋已经登记在王德清名下。
姜伟宏质证意见：对于真实性无异议，但对关联性、合法性有异议。首先，讼争房屋产权尚未经法院判决确认，在诉讼未决期间，王德清行为不当。其次，房屋所有人登记为王德清一个人不当，即便按照拆迁协议，当事人亦有三个人，应当是三个人作为房屋所有权人。
孙玉华质证意见：孙玉华方系讼争房屋所有权人，对于上述权属证书合法性、关联性均有异议。
二审另查明，1990年8月14日，姜永森（已故，姜伟宏之父、孙玉华之夫）与王德清签订协议书一份，主要内容为：兹有普照村芦庄队姜永森本户前四间主房、砖瓦结构。通过双方协议，其房屋由姐夫王德清、姐姐姜秀英接收其产权，等以后二老不需住时，一切产权仍然移交给姜永森所有。同日，姜永森加注“收现金人民币贰万柒仟元”。
二审再查明，在讼争房屋的《房屋拆迁安置会办表》中，王德清、姜秀英夫妇以及姜惠珍共同被登记为被拆迁房屋的使用人。
本案二审的争议焦点是：王德清诉求姜伟宏返还扬州市开发区滨江花园115幢407室房屋及附属车库，同时诉求孙玉华协助姜伟宏返还上述房产，应否支持？
本院认为，王德清诉求姜伟宏返还扬州市开发区滨江花园115幢407室房屋及附属车库，同时诉求孙玉华协助姜伟宏返还上述房产，应予支持。理由：1、讼争所涉1990年8月14日签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，该协议争议主要内容为“由姐夫王德清、姐姐姜秀英接收其产权，等以后二老不需住时，一切产权仍然移交姜永森所有”；同时姜永森立据表明收取现金2.7万元。协议中“产权”二字已明确表示，协议双方意欲交易的应为房屋的“产权”而非姜伟宏、孙玉华现主张的“使用权”，亦即依照协议约定，交易后该房由王德清夫妇所有。至于协议中另行约定的“等以后二老不需住时，一切产权仍然移交姜永森所有”，目前则不属于本案审理范围。2、本案讼争房屋系上述协议中王德清买受的房屋拆迁置换而来，而王德清系拆迁协议列明的被拆迁人，现王德清亦基于上述拆迁协议领取了讼争房屋的权属证书，故王德清诉求姜伟宏迁让，同时诉求孙玉华协助迁让，应予支持。至于姜伟宏、孙玉华认为，讼争房屋其二人应当享有份额，再或者存在案外人对于该房屋享有权利的可能，则应由姜伟宏、孙玉华另行主张。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人姜伟宏的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人姜伟宏承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年十一月四日
书 记 员 夏 磊
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。