江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第0981号
原告张维虎。
委托代理人宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。
被告南通万全建设工程有限公司，住所地如皋市吴窑镇人民北路58号。
法定代表人万久全，董事长。
委托代理人马广忠，如皋市磨头法律服务所法律工作者，特别授权。
原告张维虎与被告南通万全建设工程有限公司（以下简称万全公司）建设工程合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年7月24日依法由审判员王华独任审判，公开开庭进行了审理。原告张维虎的特别授权代理人宗卫兵，被告万全公司的特别授权代理人马广忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张维虎诉称，2009年5月19日被告与如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社（以下简称镇南合作社）就柴湾镇镇南小区的建设开发签订了一份“小区开发合同”，双方就土地费用、竣工日期、销售管理、配套设施、房屋保修及项目经理等均进行了约定。被告施工后期即2010年5月28日，其委托代理人王卫国将柴湾镇镇南小区部分尾项工程承包给原告进行了施工，双方对承包的方式、承包的范围及价款的具体金额均进行了明确的约定（总价款为36.604万元）。原告按照合同施工完成后，因被告无法及时足额支付工程款，遂于2010年10月10日和原告签订了一份《房屋抵偿工程款协议书》，约定将镇南小区居住楼的503、303室二套房屋抵算原告的工程款。上述房屋中的303室已被原告出售得款15万元，而503室房屋却被被告的委托代理人王卫国出售他人（搬经镇鞠桥村三组的李久付）。现请求法院判决被告将柴湾镇镇南小区居住楼503室交付原告，或者支付所欠原告工程款18.302万元。由被告承担全部诉讼费用
被告南通万全建设工程有限公司辩称，该工程款已经用两套房屋抵算了44万余元，按照合同结算原告方的工程款仅仅为20余万元，余款原告应当返还给被告。
原告张维虎为证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：
证据1、2009年5月19日的小区开发合同，以证明柴湾镇镇南小区居住楼工程由被告进行建设，所涉房屋款项也由被告享有。同时还证明王卫国为被告单位在该工程中的项目经理，有权代表被告处理本合同的一切事宜。
证据2、2010年5月28日工程合同，以证明被告项目经理王卫国将镇南小区工程中的部分工程发包给原告施工，双方约定了承包范围和相关价款，原告实际施工的范围和数量均超过了合同约定的承包范围，其总工程款并不是合同所列项目的总和。
证据3、2010年10月10日房屋抵偿工程款协议书，以证明原告和被告商定以总价款为44.9万元的镇南小区居住楼503、303室两套房屋抵偿给原告作为工程款。该协议是原、被告真实意思表示，相关工程款的结算，原告有权依据44.9万元进行主张。
证据4、如皋市人民法院（2010）皋执字第1178号民事裁定书，以证明被告将抵偿给原告的柴湾镇镇南小区的503室及阁楼抵款220752元给了案外人李久付。同时还证明被告的抵款行为是在和原告签订房屋抵偿工程款协议书之前，被告和原告签订抵款协议主观上具有明显的欺诈行为。原告主张的工程款18.302万元低于通过法院的抵偿款22.0752万元。
证据5、房屋转让协议书，以证明案外人李久付将从法院取得的镇南小区503室及阁楼以22万元的价格有偿转让给了他人。进一步证明原告主张的工程款18.302万元并没有超过约定抵偿给原告房屋的价值。
对于原告提供的上述证据，被告依次发表质证意见：
对于证据1，真实性没有异议，但是王卫国系挂靠。
对于证据2，真实性没有异议，但是工程款的总价格只有242780元，并非是原告主张的36万余元。
对于证据3，两套房子总价格为44万元，欠原告工程款按照合同结算只有242780元，按照该抵算房屋的售价，一套在22-23万元左右，所以工程款不足的部分应当由王卫国给付，多余的房子原告应当退还给被告。
对于证据4，真实性、合法性没有异议，有一套房子曾经通过法院抵算给李久付，抵偿款为220752元。据王卫国讲，原告工程款只有24万元余元，多余的房屋应当退还给被告。
对于证据5、真实性、合法性有异议，对于这个情况被告不清楚。
被告未向本院提交证据。
本院对原告所举证据的真实性予以认定，结合法庭调查，本院认定以下事实：
被告原名称为如皋市万全建筑装潢有限公司，后名称变更登记为南通万全建设工程有限公司。2009年5月19日被告万全公司与镇南合作社就柴湾镇镇南小区的建设开发签订了一份“小区开发合同”，双方约定：镇南合作社将原交给如皋市海河贸易有限公司用于小区开发的部分土地暂定为6.48亩（复兴路向南42米，东西长103米），交给万全公司用于小区开发；万全公司委派王卫国为本合同项目的项目经理，王卫国有权代表万全公司处理本合同的一切事宜；使用期限30年；土地使用标准每亩陆万元整；以及其他相关事项。
2010年5月28日王卫国与原告张维虎签订一份工程合同，约定：王卫国将镇南小区工程承包给原告施工；承包方式包工包料；承包范围为（1）防水工程SBS（3万元）等合计11项内容，合同列明项目的工程款总和为242780元；合同价款为按实结算；付款方式为工程结束验收合格后一个月付款（如不能如期付款以两套住宅楼抵押），根据合同收取工程量（坎）的5%的回访费；以及施工期限、质量标准、安全文明和违约责任等事项。该合同除张维虎、王卫国签字外，还有秦龙勤等五人作为见证人在合同尾部签字。后，原告组织工人进场施工并完工交付。
2010年10月10日，王卫国以万全公司名义与原告张维虎签订一份房屋抵偿工程款协议书，约定：依据建设工程款优先受偿权原则，经友好协商就以房抵工程款一事达成协议如下；双方确认，万全公司欠张维虎柴湾镇镇南小区居住楼工程按实款，以柴湾镇镇南小区居住楼503、303套房屋抵偿，面积157.88（平米）、199（平米，含阁楼），金额合计449000元；万全公司保证上述抵工程款的商品房优先受偿权未因其他事由被抵押或出售；以及税费交易费、房屋销售和违约责任等事项。王卫国在甲方处签字捺印，张维虎在乙方处签字，被告万全公司以及镇南合作社均在见证处加盖了印章。
另查明，本院于2010年9月16日作出（2010）皋执字第1178号民事裁定书，对依据本院（2009）皋民二初字第1808号民事判决书执行的申请人李久付申请执行被执行人万全公司买卖合同纠纷一案中，因万全公司自愿以其开发的如皋市柴湾镇镇南小区综合楼503室及阁楼抵款220752元给申请人李久付，本院裁定将万全公司位于如皋市柴湾镇镇南小区综合楼503室及阁楼抵款以220752元抵债给申请人李久付。后，李久付又和海安县雅周镇的方永元签订一份房屋转让协议书，将抵款所得如皋市柴湾镇镇南小区综合楼503室及阁楼以22万元的价格转让给了方永元。如皋市柴湾法律服务所作为见证单位在上述房屋转让协议上盖章。
本院认为，被告万全公司项目经理王卫国将柴湾镇镇南小区居住楼部分工程发包给原告张维虎施工，原告张维虎并无建设工程相关资质。故原告张维虎2010年5月28日与王卫国所签订的《工程合同》无效。但因原告已按照合同约定完成并交付了施工项目，被告施工的居住楼工程已完工并实际出售，原告施工完成的工程应视为合格，原告要求被告支付工程本院予以支持，被告应当支付相应工程款项。对于王卫国的身份和民事法律后果如何认定问题，王卫国为被告万全公司在涉案工程中的项目经理，有权代表万全公司处理本合同的一切事宜；况且王卫国与张维虎签订《房屋抵偿工程款协议书》上，作为施工方的被告万全公司和作为业主方的镇南合作社均盖章予以了确认。为此，本案中王卫国作为被告公司的项目经理，履行的相关行为均为职务行为，其民事法律后果均应由被告万全公司承担。被告万全公司辩称王卫国系挂靠关系，所欠工程款应由王卫国偿还，于法无据，本院难以采信。
对于原告在本案中具体的工程款数量如何认定问题，虽然2010年5月28日《工程合同》约定的承包范围内的总工程价款为242780元，但该合同的合同价款部分明确约定为按实结算，根据本案实际，被告方项目负责人未与原告进行结算，所以被告辩称原告的工程款仅为约定承包范围内的242780元不符合合同约定，而且也不符合建设工程施工实际，对被告该辩论观点，本院依法难以采信。双方签订的《房屋抵偿工程款协议书》第一条中，双方确认柴湾镇镇南小区居住楼工程按实款，以柴湾镇镇南小区居住楼503、303套房屋抵偿，面积157.88（平米）、199（平米，含阁楼），金额合计449000元。虽双方未明确两套房屋的抵偿金额，但抵偿意思表示真实。虽未结算，但被告对原告应得利益应有客观的评估与预见。故即使原告的实际工程量不足449000元，但协议双方自愿以价值449000元的房屋抵算工程款，原告按照该《房屋抵偿工程款协议书》也有权获得与该房屋价值相当的449000元利益。被告辩称的242780元工程款以外的房屋应当退还给被告，并无合同约定或法律依据。本案中，被告将抵算给原告房屋中的镇南小区综合楼503室抵债给他人，使得原告无法取得镇南小区综合楼503室房屋，责任在于被告，被告应当支付原告与镇南小区综合楼503室房屋价值相当的工程款。对于原告主张的工程款18.302万元，既没有超过被告在法院执行中以镇南小区综合楼503室及阁楼的抵债款220752元，也没有超过债权人李久付将镇南小区综合楼503室及阁楼再行转让的价款22万元，应当予以支持。对于原告其余工程款放弃不予主张，本院照准无异。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百七十二条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
被告南通万全建设工程有限公司给付原告张维虎建设工程款18.302万元，于本判决生效后立即履行。
如被告南通万全建设工程有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3960元，减半收取1980元，由被告南通万全建设工程有限公司承担（原告已预交3960元，由被告于判决履行时给付原告1980元，本院退还原告1980元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南通市人民中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3960元（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 王华
二〇一四年九月二十三日
书记员 李茜