辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8388号
上诉人（原审被告）：樊景德，男，1954年12月19日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王艳英，女，1957年4月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王彦武，男，1974年8月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：郭大强，系辽宁君秀律师事务所律师。
上诉人樊景德、王艳英与被上诉人王彦武农村土地承包合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民三初字第1174号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员李倩担任审判长并主审，与审判员王纪、代理审判员刘王畅组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
樊景德、王艳英上诉请求：1、依法撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民三初字第1174号民事判决，发回重申或依法改判；2、本案一、二审上诉费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误；首先，被上诉人王彦武一审诉讼请求系要求上诉人返还0.75亩土地的转让款，而且沈阳市中级人民法院（2015）沈中民五终字第613号《民事裁定书》发回重审时也认为该124万元转让款不仅包含土地转让款，还包含地上物转让款，原一审法院将该124万元全部作为土地转让款有误，故发回重审。但发回重审后，一审法院仍然未区分土地转让款及地上物价值，直接将每124万元作为返还的依据，明显属于认定事实错误。其次，被上诉人王彦武主张返还土地转让款，应对其主张提供充分、有效的证据，但其并未提供任何证据证明土地价值，虽然其一审期间委托鉴定机构对地上物进行鉴定，但并未得出鉴定结论，应属于被上诉人举证不能，其理应承担举证不能的不利后果。第三，协议中明确写明124万元转让款中包含土地转让款及地上物转让款，其中地上物包括：厂房180平方米、办公室80平方米、小仓房60平方米、变压器一台、水井三眼；同时，转让的土地使用权中，有证面积为4.65亩，无证面积为0.75亩，且被上诉人在转让时对于有证4.65亩及无证0.75亩是明知的。根据协议当时市场价格，地上物面积共计320平方米，每平方米建筑成本为1500元，80千瓦变压器价值10万元，水井5000元／眼，有证50年土地使用权价格为13万元／亩左右，无证50年土地使用权转让价格为37500元/亩。一审法院在被上诉人王彦武没有任何充分、有效证据的情况下，也未采纳上诉人的意见，违反了证据规则。第四，本案的关键就是如何确定124万元中土地转让款为多少，最直接确定土地转款的方法就是对转让时无证土地价值进行评估，上诉人也多次提出应对转让时的无证土地价值进行评估，但一审法院却主观推断，属于认定事实不清，适用法律错误。第五，在无效的0.75亩土地上建房系被上诉人王彦武购买后建设，通过转让前后的于洪区土地局航拍图可以证明，并非上诉人原因造成其向村民进行赔偿。同时，上诉人与被上诉人转让时，上诉人将其与村里的合同以及4.65亩土地使用证全部交付给被上诉人王彦武，被上诉人王彦武对有证面积4.65亩以及无证面积0.75亩的事实是明知的，故即使0.75亩属于无效，也应按照转让时无证土地价值进行返还，而不是应该不区分地上物和土地价值而直接进行返还。二、一审法院程序违法。导致诉争0.75亩土地无效系由于平罗二委无权处分造成，故应追加平罗二委为本案当事人，参加诉讼。
一审原告王彦武诉称：2010年4月13日，被告将自己从平罗街道平罗第二居委会租赁的工业预留地5.4亩及厂房180平方米、办公室80平方米、小仓库60平方米、变压器一台（40千瓦）、水井三眼，以124万元的价值转让给原告，并于当日草签了一份《卖房协议》。协议约定2010年4月13日交定金10万元，余款于2010年5月1日之前全部付清等，李福来作为证人在协议书上签名。2010年4月23日，原、被告正式签订《土地转让协议》，约定剩余转让款114万元于本协议签订之日一次性付清，租用期限50年，即2000年9月至2050年9月止。协议签订后，原告将剩余114万元交付被告，被告将土地5.4亩及上述地上物交付原告。
2011年8月29日，平罗街道平罗二委第一小组以原、被告与平罗二委签订的土地租赁合同无效和原、被告多占4亩土地应予以返还为由，将平罗二委和原、被告起诉到于洪区法院。于洪区人民院于2012年8月21日作出了（2011）民二初字第2473号民事判决书，判决认定，樊景德按5.4亩盖了厂房，5.4亩土地中有4.65亩有土地使用证，超出4.65亩的0.75亩部分租赁合同无效，由原告返还平罗二委第一小组苏焕东等村民。
判决生效后，平罗二委第一小组申请法院强制执行，要求铲除0.75亩土地上的厂房。后经法院调解，原告与苏焕东等村民协商，由原告承担苏焕东等村民两年的诉讼费5万元，苏焕东等村民才能将包括0.75亩在内的2.1亩土地以每亩57,500元补偿款的方式租赁给原告。原告认为，被告将超出土地使用证面积的土地0.75亩转让给原告，致使法院确认该部分无效，被告应将该部分土地转让款返还原告，该部分转让款的金额为172,222元。因保护0.75亩土地面积上厂房的完整性，又支付了93,125元，这是因租赁0.75亩无效给原告造成的损失，应由被告赔偿。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告返还土地转让款172,222元；2、被告赔偿原告损失50,000元；3、被告承担诉讼费。
一审被告被告樊景德、王艳英辩称：
一、要求原告王彦武明确诉讼请求的具体计算方式及依据；
二、原告王彦武要求返还土地转让款172,222元无事实及法律依据，被告不同意支付；
首先，被告樊景德系通过合法程序与平罗二委签订的《土地租赁合同》，合同约定平罗二委将预留地5.4亩租给被告樊景德使用，被告樊景德按照合同支付了价款。
其次，2010年4月23日，被告樊景德与原告王彦武签订《土地转让协议》一份，约定被告樊景德将土地使用证、土地、地面上房产、建筑物：厂房180平方米、办公室80平方米、小仓房60平方米、变压器一台、水井三眼转让给原告王彦武，转让金额124万元。转让的土地使用权中，有证面积为4.65亩，无证面积为0.75亩，当时转让是整体转让，包括土地及地上物，协议并未对土地使用权转让金额与地上物价值进行分项列明。故原告王彦武将有证土地使用权与无证土地使用权的价值按照同一标准进行计算无事实及法律依据；同时，在未提供任何充分、有效证据的情况下，将320平方米地上物及变压器认定为203,000元，与事实不符，无法律依据，被告不同意支付。
三、原告王彦武诉请损失50,000元无事实及法律依据，被告不同意支付；
首先，于洪法院（2011）于民二初字第2473号判决书判决被告与平罗二委签订的《土地租赁合同中》超出3,102平方米的部分无效，即无证的0.75亩无效。该部分无效，系由于平罗二委无权处分造成，过错不在被告而在平罗二委，故原告王彦武无权向被告主张，应向过错方主张。同时，合同部分无效，无效的部分自始无效，本案中，被告并无过错，根据《合同法》相关规定，无需承担任何赔偿责任。
其次，原告王彦武所谓的50,000元的损失，是其与平罗二委一组村民代表私下签订的《补充协议》，并非按照（2011）于民二初字第2473号判决书的内容履行。《补充协议》中的内容系原告王彦武与平罗二委一组村民代表协商的结果，并不是必然结果，并不能代表法院判决的内容，也不能体现其法定性及必然性，不具有约束被告的法律效力，因此而发生的费用及协议效力不能归于被告。原告王彦武与村民代表之间签订的协议书与本案不具有关联性；
同时，在被告与原告签订的协议中，只有0.75亩无证土地是无效部分，协议签订后，除该0.75亩外，原告王彦武又额外擅自占用1.35亩建地上物，其与村民签订的《补充协议》并非只是就0.75亩无效部分的补充协议，而是对其多占的2.1亩进行的补充协议。如果王彦武不额外擅自占用1.35亩，其在0.75亩土地上根本不可能建起该地上物，故造成其与村民代表签订《补充协议》的过错并不在被告，而在原告王彦武自己。
四、导致诉争0.75亩土地无效系由于平罗二委无权处分造成，故应追加平罗二委为本案被告，参加诉讼。综上，请求法院查清案件事实，驳回原告王彦武的诉讼请求。
一审法院查明：2000年9月，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会（以下简称“平罗二委”）将5.4亩土地租赁给了被告樊景德，租期50年，时间从2000年9月至2050年9月。2001年1月，该土地办理了集体土地使用证，土地所有者为平罗二委，使用者为沈阳市景德精米加工厂，工业用途，使用权面积为3,102平方米（4.65亩）。2010年4月23日，原告王彦武与被告樊景德、王艳英（系夫妻关系）签订了《土地转让协议》，双方约定：樊景德将5.4亩土地转让给王彦武，包括该土地上的厂房180平方米、办公室80平方米、小仓库60平方米、变压器一台、水井三眼，转让金额为124万元。合同签订后，原告支付124万元价款，被告履行了交付土地及地上物的义务。2011年8月29日，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组苏焕东等村民以原、被告与平罗二委签订的土地租赁合同无效和原、被告多占约4亩土地应予以返还为由，将平罗二委和原、被告起诉到沈阳市于洪区人民法院。本院于2012年8月21日作出了（2011）于民二初字第2473号民事判决书，判决认定，樊景德按5.4亩土地盖的厂房，平罗二委与樊景德、王彦武签订的土地租赁合同中超出3,102平方米（4.65亩）的部分无效，王彦武将该超出部分返还平罗二委第一小组苏焕东等村民。即租赁5.4亩土地中的0.75亩（5.4亩-4.65亩）被确认为无效。判决生效后，平罗二委第一小组申请法院强制执行，要求返还土地，后经原告与苏焕东等村民协商，2013年9月9日，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组村民代表与王彦武签订了租赁2.1亩土地的补充协议，其中包括原告无权占用的0.75亩土地，价款每亩57,500元，共计43,125元（0.75亩×57,500元/亩），原告为此支付土地转让款43,125元，另外原告王彦武承担苏焕东等村民两年的诉讼费5万元。
经本院委托，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对本案标的土地的地上物进行评估。经现场确认，标的土地上的建筑物已多半灭失，原、被告双方无法对地上物数量、状态达成一致意见，本院及评估机构无法确认原、被告签订合同时地上物的状态，评估机构无法对标的土地的地上物价值评估。
一审法院认为：公民的合法权利受到法律保护。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，原告王彦武与被告樊景德签订《土地转让协议》，双方约定租赁5.4亩土地，其中0.75亩的部分已经被本院确定为无效，因此被告应当将该0.75亩土地及地上物的转让款返还原告。原、被告签订《土地转让协议》时仅笼统约定5.4亩土地及地上物厂房、办公室、小仓房、变压器、水井全归原告所有，并未详细区分土地转让价款与地上物价款。经审理，原、被告无法单独对土地的转让款或者地上物价款达成一致。经本院委托，因地上物已大部分灭失，评估机构亦无法确定标的并对地上物进行评估。本院难以确定5.4亩土地的地上物价值及0.75亩土地的地上物价值，从而无法推算出具体的土地转让款金额。
原、被告签订《土地转让协议》时，仅载明有三处房屋，再次审理时，被告主张另有多处房屋未记载于协议中，但并未提供充分证据予以证明。就被告自认，即便存在其他多处房屋，本案标的土地地上物建造时的总价值大概60万元（先认可40万元，后变更为60万元），那么土地转让款价格为64万元（124万元-60万元）。原告与案外人苏焕东等村民协商包括本案标的的0.75亩土地租赁价款为每亩57,500元。按照此单价计算，原、被告合同所涉5.4亩土地租赁价款为310,500元（0.75亩×57,500元），其价值明显低于土地转让协议约定的124万元扣除被告认可的明显畸高的地上物价值。根据“举重以明轻”的自然法则，原告与苏焕东等村民约定的土地租赁价格对本案无参考价值，因此对被告主张应按照每亩57,500元的标准向原告赔偿的意见，本院不予认可。
当事人依法享有自愿订立合同的权利，原、被告签订的《土地转让协议》可以表现出双方自愿并真实的意思表示，应属合法、有效（部分有效）。合同的订立是自由的，其中的自由包括订立与不订立的自由、标的的自由、价款的自由等等。根据供需关系的市场变化，原、被告自愿订立合同价款为124万，当中存在围绕市场价格波动的情况。参考标的土地地上物的现状，被告向原告转让时存在的地上物已大多不复存在，可以确认原告主张的购买此土地使用权主要是基于对土地的使用而非对地上物的使用。因此，若将原、被告合同标的中的土地与地上物价格进行分配，土地应占更大比例。根据供需关系的变化，转让土地时价格由双方按照市场规律自行协商。因此，在被告以使用土地为主要目的的转让协议中，本案的土地转让款应以总价款扣除地上物价款所得的数额更为合理。故，本案不宜对土地转让价格进行评估。在无法确定5.4亩土地及0.75亩土地地上物价值的情况下，根据公平原则，对该土地及地上物总体以124万价款按照比例进行分割并无不妥，对被告亦并无不利。结合原、被告签订合同时为2010年，根据合同约定的50年期限，此时已经经过了10年，尚余40年期限，原告购买的标的也是尚余的40年的土地使用权。故此，被告应向原告返还价款为172,222元（1,240,000元×0.75亩/5.4亩）。原告王彦武在签订合同后，在与平罗二委第一小组签订补充协议前已经使用该土地40个月，被告向原告返还的费用中应扣除该40个月占有土地的费用，应为14,352元（1,240,000元÷40年÷12个月×0.75/5.4×40个月）。至此，被告应返还原告157,870元（172,222元-14,352元）。
沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组村民代表与原告王彦武已经达成了补充协议，原告可以继续租赁该0.75亩土地，且事实上原告确实正在使用此部分土地。原告向案外人支付50,000元系其与他人协商的自愿补偿的结果，并非被告对其造成的直接经济损失。因此，原告要求被告支付此笔50,000元损失于法无据，本院不予支持。原、被告签订的《土地转让协议》中，原告与被告是合同的当事人，而平罗二委并不是合同的一方当事人，在原、被告的合同中，被告为过错方，因此对被告提出是由于平罗二委存在过错的辩解本院不予采纳，对其要求追加平罗二委为本案被告的主张本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告樊景德、王艳英自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王彦武返还土地转让款157,870元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理4,860元，保全费1,020元，由被告负担。
本院审理查明事实与原审查明事实基本相一致。
上述事实，有当事人庭审陈述、卖房协议、土地转让协议、（2011）于民二初字第2473号民事判决书、补充协议、收据等证据为凭，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证
本院认为：本案双方争议的问题是上诉人应当返还的土地转让款项的数额。上诉人与被上诉人签订《土地转让协议》，双方约定转让5.4亩土地，其中0.75亩已经被生效判决确定为无效，因此，上诉人应当将该0.75亩土地及地上物的转让款返还被上诉人。但因双方并未在协议中详细区分土地转让价款与地上物价款，且因地上物由于被上诉人翻建已大部分灭失，双方对于原建筑又无法达成一致，致使评估机构无法评估，以确认地上物及土地的价值。在此情况下，应当按照举证原则分配举证责任，被上诉人提出诉讼请求，其对请求的成立负有举证责任，如其不能完成举证义务，则其应承担举证不能的责任，但对方当事人自认的情况下，则免除其举证责任。本案审理中，上诉人对于协议中房屋部分的价值在上诉状中陈述为，124万元转让款中包含土地转让款及地上物转让款，其中地上物包括：厂房180平方米、办公室80平方米、小仓房60平方米、变压器一台、水井三眼地上物面积共计320平方米，每平方米建筑成本为1500元，80千瓦变压器价值10万元，水井5000元／眼，依其自认经计算，总计595,000元，故土地价值为645,000元，0.75亩价值为89,583元。原审法院将全部转让款作为土地转让款进行计算不符合事实，且举证责任分配有误。上诉人提出的追加第三人的请求，因与本案并非同一法律关系，且不是本案的利害关系人，该请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民三初字第1174号民事判决主文第二项，即驳回原、被告其他诉讼请求。
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2015）于民三初字第1174号民事判决主文第一项“被告樊景德、王艳英自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王彦武返还土地转让款157,870元”为“樊景德、王艳英自本判决发生法律效力之日起十日内向王彦武返还土地转让款89,583元”。
三、驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理4860元，二审案件受理4860元，由上诉人樊景德、王艳英负担4860元，被上诉人王彦武负担4860元；保全费1020元，由樊景德、王艳英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李倩
审 判 员 王纪
代理审判员 王畅
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 李颖
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律错误的，依法改判。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。