山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并商终字第179号
上诉人（原审原告、反诉被告）太原市万柏林千峰宾馆�住所地太原市迎泽西大街**号。
法定代表人徐亨刚，总经理。
委托代理人文昇，男，回族。
委托代理人郭利刚，山西锋卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）太原九龙唐酒店管理发展有限公司，住所地太原市迎泽西大街98号。
法定代表人尉军，董事长。
委托代理人康成，山西晋商律师事务所律师。
上诉人太原市万柏林千峰宾馆与上诉人太原九龙唐酒店管理发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万商初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人太原市万柏林千峰宾馆的委托代理人文昇、郭利刚、上诉人太原九龙唐酒店管理发展有限公司的委托代理人康成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2000年10月23日，原告太原市万柏林千峰宾馆（以下简称千峰宾馆）（甲方）与被告太原九龙唐酒店管理发展有限公司（以下简称九龙唐公司）法定代表人尉军（乙方）签订了《千峰宾馆租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方所属的位于太原市迎泽西大街78号的千峰宾馆（西门小二楼除外），租赁期限15年，自2001年1月1日至2015年12月31日止。租金前三年年租金为140万元，之后每年租金为150万元，合同还约定了租金的交付时间。合同约定：乙方在租赁期内如不能按时、按额交纳租金，超过规定的交纳期限起，增交10%的违约金，同时甲方有权终止租赁合同。上述合同签订后的2001年2月14日，千峰宾馆、九龙唐公司双方签订《关于将租金变更为工资的协议》，该协议约定：“同意将合同中原规定的支付租金的款额、支付方式，变更为按原千峰宾馆实有职工每�的工资总额逐月支付”。但双方对工资总额的具体数量未作出约定，上述协议签订后至2012年底的实际履行过程中，月租金一直上涨，但双方均能友好协商，未发生争议。以上事实，有《千峰宾馆租赁合同》、《关于将租金变更为工资的协议》及当事人陈述在案佐证。2013年1月16日，九龙唐公司向千峰宾馆交纳2012年12月份工资12万元，2013年1月31日，九龙唐公司向千峰宾馆支付现金8万元。对于该8万元现金的性质，收据上无记载，庭审中，千峰宾馆称该费用是2012年12月份的烤火费，九龙唐公司称该费用是千峰宾馆2013年2月份的部分工资，但双方对自己的主张未提交证据证明。2013年2月始，九龙唐公司未向千峰宾馆交纳租金。对于未交纳原因，九龙唐公司称是因为2013年2月份千峰宾馆所在的村委会改选，新任班子要求增加租金，九龙唐公司不同意增加，同时，九龙唐公司要�千峰宾馆书面指定交纳租金的账户，千峰宾馆一直不给九龙唐公司提供，所以未能交纳。对此，千峰宾馆陈述九龙唐公司所述不符合事实，因为2012年8月千峰宾馆曾给九龙唐公司发短信告知过交纳租金的个人账号，九龙唐公司也一直是给该账户上打钱，九龙唐公司不交租金的原因是千峰宾馆要求涨租金，九龙唐公司要求延长租赁期限，双方未达成一致意见，九龙唐公司遂拒交租金。2013年3月18日，千峰宾馆向九龙唐公司送达《终止合同通知书》，该通知书载明：“…合同履行过程中，贵公司（原告）每年均未按合同约定足额支付租金，与我单位发生分歧，而且贵公司自2013年元月以来起，完全停止了支付租金，已构成违约，导致我单位员工基本生活都无法保障，鉴于贵公司的停止支付租金违约行为，我单位决定依法行使解除合同权，终止《千峰宾馆租赁合同》及《关�将租金变更为工资的协议》，将所租赁房屋全部收回，在本通知书送达之日起发生效力。请贵公司在15日内将自行使用场所腾空，返还我单位，30日内组织所有实际承租人将房屋腾空、返还房屋给我单位。同时，我单位保留向贵公司主张欠付租金和要求承担违约责任的权利”。九龙唐公司收到《终止合同通知书》后，明确表示不同意解除合同并于2013年3月20日回函：“…自2013年元月以来我方完全停止支付一说，完全不是事实，2013年1月16日我方向你单位支付工资12万元；1月31日因春节临近，应你单位文总要求，我方又预支你单位工资8万元。剩余部分言明三月份一并支付。至于工资至今未能支付出去，不是我方不支付，而是你单位无人领取，我方无法支付，责不在我。①春节刚过我方即与文总联系，一是征询你单位对存在问题的解决意见包括工资的给付，就工资方面文�总讲不给14万元工资就不领了，我方表示在存在问题尚未解决前，只能照旧支付。二是再次请求文总出份你单位收取我方工资账户及收款人的公函，至今未见此公函。②3月10日后，我方多次找文总不见…请问我方将工资支付给谁？何人签字，出票？不是我方不支付，而是无法支付。我方再次要求你单位尽快给我方发来确定你单位收取我方支付的工资的账户及收款人的公函，以便我方能及时、准确地支付你单位工资。在此，我方郑重声明，对你单位《通知》内容不予认同，坚决反对。…”2013年4月4日，九龙唐公司又以书面形式向千峰宾馆重申了不同意解除合同的意见。2013年4月19日，千峰宾馆通知千峰宾馆所有次承租人接通知后30日内搬迁，并于即日采取了断电措施。之后，经千峰宾馆与其他次承租人协商，千峰宾馆很快给除了太原肯德基有限公司以外的其他次承租人�复了供电，太原肯德基有限公司以外的其他次承租人开始正常营业。2013年5月22日，九龙唐公司向本院提起诉讼。要求确认千峰宾馆2013年3月18日解除合同的行为无效，本院（2013）万商初字第39号民事判决书判决：确认本案千峰宾馆2013年3月18日解除合同的行为有效。本案九龙唐公司不服该判决提起上诉，经太原市中级人民法院调解，九龙唐公司、千峰宾馆达成如下调解协议：一、太原九龙唐酒店管理发展有限公司于2014年6月20日给付72万元至千峰街道办事处账户用于太原市万柏林千峰宾馆职工工资支付；从7月开始每月16日支付146300元至千峰街道办事处账户。账户：太原市万柏林区千峰街道办事处726XXXXXXXXXXXX641中信银行太原迎西支行。二、双方继续履行合同，太原市万柏林千峰宾馆从2014年6月20日起保证太原九龙唐酒店管理发展有限公司正常送电、送水等经营活动。三、�述的两项约定，如果有一方违反约定或不履行义务，另一方可终止履行原租赁合同。四、涉及的其它事宜双方另行协商。庭审中，千峰宾馆、九龙唐公司均确认调解书第一条中的720000元指的是2014年上半年的租金，该租金已履行完毕，原被告双方继续履行合同。对于第二条的履行情况，千峰宾馆称，2014年6月19日已向次承租人太原肯德基有限公司正常供电，千峰宾馆证人、电工陈某也对此事予以证实。九龙唐公司称，千峰宾馆直到2014年12月4日才恢复供电，但无证据提交。以上事实有（2013）万商初字第第39号民事判决书、（2014）并商终字第45号民事调解书、证人证言及当事人陈述佐证。另查明，2011年12月30日，九龙唐公司与次承租人太原肯德基有限公司签订的租赁合同中约定，每季度租金为20万元。千峰宾馆、九龙唐公司发生纠纷后，太原肯德基有限公司致函九龙唐公�停止支付2013年4月4日以后的租金。以上事实有《协议书》、函件佐证。
原审判决认定，经太原市中级人民法院调解，千峰宾馆、九龙唐公司签订的《千峰宾馆租赁合同》继续履行，而且，即便在双方因合同解除发生纠纷期间，除太原肯德基有限公司以外的其他次承租人也在千峰宾馆恢复供电后一直正常营业，故千峰宾馆要求九龙唐公司支付租期内2013年租金的请求，符合规定，予以支持。但由于双方签订的《关于将租金变更为工资的协议》中对月工资总额的具体数量未作出约定，且实际履行过程中的月工资总额也不固定，本院依据（2014）并商终字第45号民事调解书第一项确定月工资总额为每月12万元，九龙唐公司应依据该标准支付千峰宾馆2013年的租金共计144万元。由于千峰宾馆、九龙唐公司对2013年1月31日九龙唐公司向千峰宾馆支付现金8万元的性质存在争议，但对各自的主张未提交证据证明，本院依据收据上记载的时间确定该款项属于2013年1月份租金，该款项应从2013年租金总额中扣除，由此确定九龙唐公司应支付千峰宾馆2013年租金数额为1360000元。对于反诉九龙唐公司、千峰宾馆争议的肯德基有限公司的损失应由哪方承担问题，本院认为，按照《关于将租金变更为工资的协议》约定，反诉原告九龙唐公司应逐月向反诉被告千峰宾馆交纳租金（月工资总额），在双方对应交租金数额产生纠纷的情况下，反诉原告九龙唐公司也应该按照原交易习惯确定的租金数额、支付方式交纳，反诉原告九龙唐公司以反诉被告千峰宾馆未提供单位账户为由拒交租金显然理由不当，反诉原告九龙唐公司未依约交纳租金，违约在先，反诉被告千峰宾馆可以依照《千峰宾馆租赁合同》中约定条款行使解除合同的权利，但应依据《中华人民共�国合同法》第二百二十七条的规定，给反诉原告九龙唐公司合理的交纳租金的宽限期，但反诉被告千峰宾馆在未给反诉原告九龙唐公司合理的交纳租金的宽限期的情况下，直接解除合同，并采取断电措施，该行为不符合法律规定，反诉被告千峰宾馆对此应承担相应的法律责任。综上认为，九龙唐公司、千峰宾馆对造成肯德基有限公司的损失均有过错，过错比例确定为2：8。关于反诉请求肯德基有限公司的损失计算期限问题，应自2013年4月19日千峰宾馆采取了断电措施起至实际供电之日止。关于双方争议的实际供电日期，因九龙唐公司无证据证明千峰宾馆直到2014年12月4日才恢复供电，千峰宾馆所述2014年6月19日已正常供电有证人电工陈某证实，而且，结合千峰宾馆已履行（2014）并商终字第45号民事调解书第一项付款的情况，可推断电工陈某证言属实，故恢复供电时间确�为2014年6月19日。综上确认反诉请求肯德基有限公司的损失为：20万元×4个季度÷12个月×15个月≈100万元。该损失九龙唐公司自行承担20万元，千峰宾馆承担80万元。综上，原审判决，一、被告太原九龙塘酒店管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市万柏林千峰宾馆2013年租金1360000元；二、反诉被告太原市万柏林千峰宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告太原九龙塘酒店管理发展有限公司损失800000元；三、驳回原告太原市万柏林千峰宾馆的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告太原九龙塘酒店管理发展有限公司的其他诉讼请求。
上诉人千峰宾馆不服上述判决上诉称，1、原审法院认定事实不清，存在对事实认定错误的地方。在原审中千峰宾馆诉请要求九龙唐公司向千峰宾馆支付2013年的租金164万元，其参考的标准为2012年九龙唐公司向千峰�馆支付的全年租金。同时，千峰宾馆将2012年全部收取的租金凭证也作为证据向法庭提交，但原审法院却没有对数字进行审核，却依据原（2014）并商终字第45号民事调解书的内容作为审理依据，错误地认定每月租金为12万元。在原来案件调解过程中，千峰宾馆是为了与九龙唐公司达成调解意见，才同意将2014年1月到7月的工资设定为每月12万元，以便于计算租金及案件的顺利解决，同时双方也在该调解协议中约定涉及的其它事宜另行协商。完全表明在该调解书中只是对2014年前半年的租金进行了约定，至于2013年全年的租金，双方并未约定。在该情况下双方又无法对2013年的租金达成一致意见，因此只有以2012年的租金作为参考标准来确定2013年租金才最公平合理。原审法院存在认定事实不清的问题，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。2、原审法院适用法律错误。双方在租赁合同中已明确约定违约情形及违约后的处理情形，即只要九龙唐公司未按期缴纳租金，千峰宾馆即有权单方面解除合同。并且千峰宾馆是在多次催要租金无果的情形下才提出解除合同，在向对方提出解除合同之后，千峰宾馆又给九龙唐公司及肯德基限定了一个月的搬迁期限才向九龙唐公司停止了供电的配套服务。但原审法院错误适用了合同法227条的规定，以千峰宾馆没有给九龙唐公司合同宽限期为理由，判令千峰宾馆承担停止供电的大部分责任。九龙唐公司原本在2月10日就应当支付的一月份工资而到期没有支付，千峰宾馆已宽限到了3月17日才发生解除合同的通知。在发出解除租赁合同通知后，又给九龙唐公司及次承租人肯德基限定了一个月的期限才停止供电，在两个月期间，九龙唐公司完全可以将欠付的租金打入千峰宾馆以往收取租金的账户，但九龙唐�司却对于千峰宾馆的合法主张置之不理，仍然不付租金。也正是因为九龙唐公司对合同履行极不负责的态度，导致2013年4月19日千峰宾馆在九龙唐公司又不支付租金又不搬迁腾房的情况下，万般无奈停止了供电的配套服务。因此，原审判决在没有查明事实的前提下，错误地引用了合同法227条的规定进行判决，该判决结果将导致千峰宾馆近二百名员工赖以维持生活半年多的基本工资无处着落，该判决将会给千峰宾馆及千峰街道办带来极大的不稳定性。综上，请求二审法院依法撤销原审判决；改判九龙唐公司向千峰宾馆支付2013年租金164万元；依法改判千峰宾馆对停止供电服务的配套行为不承担任何责任，并驳回九龙唐公司的反诉请求。
九龙唐公司针对千峰宾馆的上诉辩称，第一，千峰宾馆租金计算的依据有误，在一审双方均提交了证据对双方的租金约定作了�应的调整，变更协议所载明的是按照千峰宾馆的实际员工的人数发放工资，故数额不是确定的数额，一审法院依据双方在前期诉讼过程中产生的每月租金12万元确定2013年租金的标准是适当合理的，而千峰宾馆上诉请求中要求九龙唐公司支付164万元租金的金额是不准确的，没有事实依据。第二，一审法院在对千峰宾馆单方擅自停止供电配套服务的认定虽然存在瑕疵，但适用法律正确。对于千峰宾馆解除合同的行为九龙唐公司自始至终不认可，且千峰宾馆的擅自停电的行为正好发生在其提出解除合同后九龙唐公司对解除通知的异议期之内，故在原审没有判决解除合同效力的情况下，千峰宾馆单方擅自停止供电配套服务给九龙唐公司造成巨大的经济损失，包括次承租人肯德基公司无法经营，相关的事实九龙唐公司在提起的上诉中详细陈述。请求二审法院驳回千峰宾馆的�诉，支持九龙唐公司的上诉请求。
上诉人九龙唐公司不服原审判决上诉称，1、原审判决对本案太原肯德基有限公司所形成损失承担方的认定上存在明显错误。肯德基公司损失形成的原因与争议双方在租金支付方面的违约先后无关，原审法院分析肯德基公司损失形成的逻辑起点存在错误。争议双方就租金支付产生争议后，九龙唐公司于2013年3月18日收到了千峰宾馆的终止合同通知书，按照我国法律关于合同解除的相关规定，九龙唐公司对该通知书享有三个月的异议期，以确定千峰宾馆是否享有合法解除权。如果发出解除通知的千峰宾馆依法不享有解除权，则被解除方不受该通知的约束，合同也并不必然被解除。而千峰宾馆无视法律的相关规定，于通知书发出的次日便向九龙唐公司的次承租人肯德基公司发出限期搬迁公告并随后对九龙唐公司承租的所有房屋实施断电措施，致使九龙唐公司与肯德基公司之间的租赁协议无法履行、无法续期。事实上，肯德基公司损失形成的直接原因是千峰宾馆违约解除合同并在合同解除异议期内单方违约断电行为而非其他，千峰宾馆理应承担由此而造成的相应损失。原审判决对造成肯德基公司损失的过错比例确定错误。原审判决将该损失按2：8由九龙唐公司与千峰宾馆分担，无任何事实与法律依据。2、原审判决未能对肯德基公司损失形成的具体情况进行具体分析，导致损失计算期限存在明显错误。首先，原审法院错误地采信了证人证言。本案证人陈某受雇于千峰宾馆并服从千峰宾馆的管理，因此，其对本案证言的证明内容不应被采信。其次，原审判决机械地认定本案损失计算期限，肯德基公司不同于一般烟酒店：而肯德基公司在员工的招聘、食材的选购与存储、日常经营的规划等方面�要一个更持久、更平衡的经营环境。因此，且不说千峰宾馆在合同解除异议期内单方违约的断电行为一直持续到2014年12月15日肯德基公司重新与九龙唐公司签订协议书之日，即使是千峰宾馆路途随意断电几次，肯德基公司是否能承受该经营现实，肯德基公司在2014年12月15日重新与九龙唐公司签订租赁协议说明，千峰宾馆令其限期搬迁及断电行为是其无法经营的根本原因。因此本案的损失计算期限应充分考虑肯德基公司具体经营的客观事实，千峰宾馆承担因违约而造成九龙唐公司直接经济损失133万元，损失从2013年4月4日起计算至2014年12月4日止的结果，也是其任意违约所应承担的必然后果。综上，请求二审法院依法撤销原判第二、四项，千峰宾馆承担因违约断电给九龙唐公司造成的直接损失133万元。
千峰宾馆针对九龙唐公司的上诉辩称，1、对于2013年的租金�参照2012年九龙唐公司支付的租金标准为依据，2012年九龙唐公司支付租金164万元，故千峰宾馆要求其按164万元支付2013年的租金。2、对于九龙唐公司主张的损失问题，原审根据停电期限进行合理计算并无不妥，但是，对于损失承担的比例问题，原审按千峰宾馆、九龙唐公司8：2的比例进行分担，于事实严重不符。综上，请求二审法院查明事实驳回九龙唐公司的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人千峰宾馆与九龙唐公司之间的纠纷是，2013年的租金数额如何确定，双方在此期间发生租赁合同争议后，其行为所产生的经济损失如何认定和承担的问题。第一，对于2013年的租金数额的问题，按照千峰宾馆提供的2012年租金支付情况，确实为164万元，但在其租金支付数额中九龙唐公司提出该支付数额中包括2012�的过节费、福利费、烤火费等，对该数额九龙唐公司不予认可。根据双方签订的《千峰宾馆租赁合同》和《关于将租金变更为工资的协议》确实对支付租金的具体数额没有准确的约定，且双方也未能提供充分证据证明其主张，在此情况下原审依据（2014）并商终字第45号民事调解书确定的2014年双方商定的月租金支付数额为12万元进行确定并无不当，在2013年1月31日九龙唐公司支付千峰宾馆8万元，因此，最终确定2013年九龙唐公司尚欠千峰宾馆租金数额为136万元是正确的，本院予以确认，对千峰宾馆上诉要求九龙唐公司支付其2013年租金164万元的主张，证据不足，本院不予支持。第二，经济损失如何认定和承担的问题，由于双方租赁合同纠纷问题，千峰宾馆自2013年4月19日采取了断电措施起至实际恢复供电之日止为损失期间。恢复供电的时间问题，九龙唐公司提出其与肯德基公司2014年12月15日重新鉴定《协议书》为恢复供电的时间，但其并未提供相关证据证明其主张。而千峰宾馆所述2014年6月19日已正常供电有证人电工陈某证实，且结合双方履行（2014）并商终字第45号民事调解书的情况，该调解书第二项明确约定，双方继续履行合同，太原市万柏林千峰宾馆从2014年6月20日起保证太原九龙唐酒店管理发展有限公司正常送电、送水等经营活动，足以推断电工陈某证言属实，故恢复供电时间确定为2014年6月19日。原审依据肯德基公司与九龙唐公司约定的租金数额及期限计算损失为100万元是正确的，据此九龙唐公司上诉提出经济损失应为133万元的主张，其理由不能成立，本院不予支持。对于双方争议的损失承担问题，按照《关于将租金变更为工资的协议》约定，九龙唐公司应逐月向千峰宾馆交纳租金，即使双方对应交租金数额产生纠纷的情况�，九龙唐公司也应该按照原交易习惯确定的租金数额、支付方式交纳，九龙唐公司未能按月向千峰宾馆交纳租金，九龙唐公司违约在先，且九龙唐公司称未交纳租金的理由是千峰宾馆未提供单位账户为由拒交租金，显然理由不能成立。千峰宾馆依照《千峰宾馆租赁合同》约定条款行使解除合同的权利是正确的，但千峰宾馆无论是通过协商或通过合法途径，对解除合同未达成一致意见的情形下，对租赁场所实施断电措施从而造成本案的经济损失，因此，原审认定千峰宾馆应对造成肯德基有限公司的损失承担主要过错责任并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费55890元，由上诉人太原市万柏林千峰宾馆、太原九龙唐酒店管理发展有限公司各负担27945元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一五年十一月十七日
书记员 米 鑫