石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）长民初字第3168号 原告赵某红，女，1977年11月11日出生，汉族，住石家庄市深泽县。 委托代理人魏某生，男，1973年1月10日出生，汉族，住石家庄市深泽县。 被告石家庄盈佳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区丰收路沿东街**。 法定代表人王秀英，董事长。 委托代理人刘键，河北世纪联合律师事务所律师。 被告石家庄承天之佑物业服务有限公司，，住所地：石家庄市长安区沿东街** 法定代表人张志军，董事长。 委托代理人刘键，河北世纪联合律师事务所律师。 被告张某祥，男，1973年7月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原告赵某红诉被告石家庄盈佳房地产开发有限公司（以下简称盈佳房地产公司）、石家庄承天之佑物业服务有限公司（以下简称承天之佑物业公司）、张某祥财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵某红及其委托代理人魏某生、被告石家庄盈佳房地产开发有限公司和石家庄承天之佑物业服务有限公司的委托代理人刘键、被告张某祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵某红诉称，原告系北城国际****楼****产权人，被告盈佳房地产公司系房屋出卖人即开发建设方，被告承天之佑物业公司系物业管理单位，张某祥系该房屋楼上产权人即相邻方。2013年3月16日，原告购买盈佳房地产公司的房屋，2015年6月30日，该公司将房屋交付给原告，但未按合同第十二条规定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2015年10月22日，被告张某祥的房屋向原告已装修房屋大面积漏水，漏水持续7天，导致房屋内装饰、设施严重损坏（详见附件二）。漏水事故发生后，原告多次要求三被告予以维修，但被告互相推诿。原告和原告之夫为解决房屋漏水，请假多次往返，由于房屋严重漏水，给原告造成了巨大的财产损失，不能正常使用房子。综上所述，原告认为：1、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第三款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期限从交付之日起计算”的规定被告盈佳房地产公司向原告交付房屋的时间为2015年6月30日，并未提供《住宅质量保证书》，原告房屋在保修期限内。2、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告盈佳房地产公司应对原告房屋承担保修责任或者承担房屋修缮费用。3、根据《房屋建筑工程质量保修法》第十四条“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求”、《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，被告盈佳房地产公司应对原告的财产损失承担赔偿责任。4、根据《物业服务协议》（详见附件四）第四条“对小区房屋共同部位共用设施设备进行维护、维修和管理”的约定、《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定被告承天之佑物业公司没有严格按照《物业服务协议》的约定对房屋的共用设施、设备进行有效的维修、养护、进行和管理，造成原告房屋严重漏水，应向原告承担相应赔偿责任。5、根据《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，被告张某祥作为原告楼上的相邻业主，应当按照方便生活、团结互助的精神，正确处理相邻关系，早持续多天漏水给原告造成损失并导致原告房屋无法正常使用情况下，仍不采取排除妨碍、消除危险、及时修理等防范措施，被告张某祥应当向原告承担停止侵害、排除妨碍、修理、赔偿损失等民事责任。6、根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任”的规定，三被告应对原告的财产损失承担连带赔偿责任。诉讼请求：1、三被告连带赔偿因房屋漏水给原告造成财产损失140500元，由被告张某祥赔偿原告处理漏水期间产生的物业费1014元，采暖费1755元，交通4079元，定损费2000元；2、被告盈佳房地产公司对原告房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、被告承天之佑物业公司免除自2015年10月22日起至房屋修复之日止的物业管理费用；4、被告张某祥承担停止侵害、排除妨碍、免除危险等侵权责任；5、本案诉讼费由被告承担。 被告盈佳房地产公司、承天之佑物业公司辩称，本案涉及到三项法律关系，分别是侵权纠纷、房屋买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷、侵权纠纷，其性质完全不同不应作为一个案子进行审理。原告的陈述不符合事实，引起本案损害的渗漏水是北城国际C区1-1-303室的卫生间，原因为两个，一个排水主管道堵塞导致303室马桶返水。被告张某祥房间改造时进行了水电改造，破坏了原防水层，导致卫生间渗漏，我方对原告的损失不应承担责任。理由：1、交房前经施工单位和专业的工程监理单位试验，排水主管道畅通无阻，厨房卫生间均无渗漏，符合国家规定标准及设计要求。因此工程质量合格。2、本案损害责任应由相应业主承担。第一，损害发生在本案二业主及其楼上相关业主房屋装修期间，业主均承诺装修期间引发的损害后果由业主承担。第二，装修之前根据买卖合同及相关文件及物业服务合同及相关文件，303室业主装修内容包括水电改动，铺砖等，我方作为开发商及其物业均对业主的装修涉及破坏防水层的事项提出了明确的提示，认为造成损坏的由业主承担。装修前必须进行防水试验，进行管道检查。施工后如发生管道堵塞由业主承担。 被告张某祥辩称，对事故发生的经过无异议，漏水原因是主管道堵塞，堵塞物为装修所用的腻子粉、沙子等，原告楼上相关业主作为管道的使用者，并且案发时刚装修完或正在装修，应对其堵塞负责。原告漏水不是答辩人造成的，与答辩人不存在因果关系，漏水的原因也不是其造成，主张的损失无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。特申请追加楼上住户为本案的被告参加诉讼。物业公司和房地产公司应负主要责任。交房时盈佳房地产公司说有防水，我没有进行改动。我做水电改造和铺砖之前做了加固。重点部位进行了加固，没有做防水实验。 经审理查明，原告赵某红与被告盈佳房地产公司于2013年3月16日签订《商品房买卖合同》，赵某红购买位于石家庄市长安区；被告承天之佑物业公司负责该小区物业管理，被告张某祥系北城国际花苑Ｃ1住宅楼1号楼1单元201室业主。 2015年6月30日，被告盈佳房地产公司将原告购买的房屋交付于原告；2015年7月30日，原告向被告承天之佑物业公司申请对其房屋进行装修，装修期间为3个月，约定装修期间的一切因装修引起的事故由业主自负。 经查，涉案楼房一楼和二楼共用一个排水管道，三楼至三十四楼共用一个排水管道。2015年10月22日，承天之佑物业公司接到有关业主反映漏水，发现系一楼主管道因装修垃圾发生堵塞，使得张某祥家卫生间坐便器返水，之后水渗入张某祥楼下住户即原告家中，导致其室内装修设施部分损坏。之后承天之佑物业公司对主管道进行了清理、更换、修复。本案诉讼中，原告所有的房屋尚未修复。依原告申请，本院委托河北圣源祥保险公估有限公司对原告所有的石家庄市长安区房屋的损失情况进行评定，该公司出具的公估报告载明：赵某红所有房屋损失金额为人民币：壹万零伍百圆整。原告预交公估费2000元。 庭审中，张某祥称其房屋内卫生间防水层未进行改动，仅在做水电改造和铺砖之前对重点部位进行了加固，但未做防水、闭水实验。 另查明，2015年7月3日，张某祥与承天之佑物业公司签订《室内装修管理协议》，该协议第三项第5条内容为：不得随意改动卫生间上下管道。地。地面防水层已做好，装修时注意不要破坏防水层地砖前需确认防水层是否完好，若破坏防水层，必须重做防水和闭水试验，同时告知物业，由物业联系楼下业主，确认防水没有问题后，再进行铺砖作业。改动原防水层后出现防水漏水现象以及由此产生的损失和连带责任由业主自行承担。装修注意事项第2条：装修前请务必对室内有地漏位置做闭水试验。同时，地，地漏位置还需重做防水试验现问题施工方予以维修；如动工后再发现问题，均由业主自行承担。 原告主张三被告连带赔偿因房屋漏水给原告造成财产损失140500元，由张某祥赔偿原告处理漏水期间产生的物业费1014元，采暖费1755元，交通4079元，定损费2000元，共计149348元；因涉案房屋尚在在保修期内，主张盈佳房地产公司承担保修责任；主张承天之佑物业公司承担免除自事故发生之日起至房屋修复之日止的物业管理费用；要求张某祥承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《公估报告书》、《室内装修管理协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，公民个人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。张某祥在对卫生间装修过程中未确认防水层是否完好，装修结束后其亦未做防水、闭水实验，原告所有的房屋因张某祥房屋室内积水造成财产损失，张某祥室内积水与原告房屋受损之间存在直接的因果关系，现原告要求被告赔偿损失，理据充分，本院予以支持。张某祥辩称其房屋卫生间返水系一楼主管道因装修垃圾发生堵塞，案发时原告楼上刚装修完或正在装修的相关业主作为管道的使用者应对其堵塞负责，原告的损失应由相关业主均担，且原告室内漏水与其不存在因果关系，应当驳回原告的诉讼请求，本院认为，一楼主管道堵塞的原因系张某祥家中卫生间返水的直接原因，但该原因并非引发原告家房屋受损的直接原因，故对被告的辩解，本院不予采信；张某祥可在承担责任后，就其损失另行主张。盈佳房地产公司、承天之佑物业公司与本案原告损失的发生无直接因果关系，故对原告请求二者承担连带责任的主张，本院不予支持。原告诉请张某祥赔偿其处理漏水期间产生的物业费1014元、采暖费1755元，其由于房屋严重漏水导致房屋无法正常使用，为解决漏水事宜，其夫魏某生多次往返，花费交通费4079元，张某祥不予认可，本院认为，原告主张的三项损失系间接损失，故对原告的观点，本院不予采纳。 原告主张涉案房屋尚在保修期内，要求盈佳房地产公司承担保修责任，本院认为，本案系因漏水导致的房屋财产损失纠纷，与房屋质量无关，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告主张承天之佑物业公司免除自事故发生之日起至房屋修复之日止物业管理费用，无法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告张某祥于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某红房屋损失10500元及公估费2000元，共计12500元； 二、驳回原告赵某红的其他诉讼请求。 案件受理费391元，由原告赵某红负担138元，被告张某祥负担253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏丽娜 人民陪审员  施爱红 人民陪审员  杨红豆 二〇一六年六月二十七日 书 记 员  张明霞