安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泾民一初字第01024号
原告：吴世荣，男。
委托代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。
被告：安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王保忠，公司董事长。
委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。
委托代理人：余华华，安徽桃潭律师事务所律师。
原告吴世荣诉被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司（以下简称中裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法由审判员齐军仕适用简易程序于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告吴世荣的委托代理人周志宏，被告中裕公司的委托代理人沈新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴世荣诉称：2011年6月11日，吴世荣与中裕公司签订了拆迁协议一份，约定吴世荣将位于泾县泾川镇谢园路自有的住宅房屋与中裕公司在此开发的谢园名郡8楼一套住宅进行置换，并补偿吴世荣装潢、搬迁费用16万元，另补储藏室一间，房屋办证费用由中裕公司承担。2011年6月15日，双方就上述置换给吴世荣的房屋签订了商品房买卖合同，中裕公司确定将谢园名郡B幢三单元806房置换给吴世荣，合同约定交房时间为2011年6月15日前，中裕公司在交付房屋后90日内未吴世荣办理权属登记，如吴世荣不能按约定的期限取得权属证书，中裕公司按已付房款的0.5%向吴世荣支付违约金，办证费用由中裕公司。上述合同签订后，吴世荣按约履行了上述协议。2011年6月18日，中裕公司交付房屋，但中裕公司却没有按期为吴世荣办理房产权属证书，至今已长达三年，吴世荣多次向中裕公司要求办证，但中裕公司总借故拖延。吴世荣现诉至法院要求判令中裕公司立即为出售给吴世荣的位于泾县泾川镇谢园名郡B幢三单元806号房屋办理房产证和土地证等房地产权属证书，并交付吴世荣，办证费用由中裕公司承担；判令中裕公司支付吴世荣违约金1612元；诉讼费用由中裕公司承担。
吴世荣为证明自己的主张，向法庭举证，经中裕公司质证，本院认证如下：
1、吴世荣的身份证复印件1份，证明吴世荣的身份情况。中裕公司无异议。
2、拆迁协议、商品房买卖合同、谢园名郡B幢储藏室使用权买断合同复印件各1份，证明吴世荣与中裕公司就置换、买卖房屋达成了协议，并约定了办证费用由被告承担。中裕公司对该组证据的三性没有意见，但是认为无论是拆迁协议还是商品房买卖合同当中约定的办证费用由出卖人承担，其本意不包括应当由业主缴存的物业专项维修资金，该组证据达不到吴世荣的证明目的。
经庭审质证，吴世荣所举证据1、2，均与原件核对无异，具有证据的三性，本院予以认定。
中裕公司辩称：1、中裕公司之所以没有为吴世荣办理两证，是因为吴世荣迟迟没有依法缴纳物业专项维修资金，中裕公司在吴世荣缴纳了物业专项维修资金后，将会在合理的期限内向吴世荣交付两证。2、吴世荣诉请中裕公司支付违约金，因为本案过错在吴世荣，所以中裕公司不承担违约金。3、中裕公司不承担本案诉讼费用。
中裕公司未向法庭举证。
经审理查明：2011年6月11日，吴世荣与中裕公司签订了拆迁协议一份。协议约定，吴世荣将其房产证号为泾房权证城关字第0010**号，所有权面积116.29平方米房屋（含未提供房产证的平房及其他房屋、所有空地）提供给中裕公司进行拆迁。中裕公司则在其开发兴建的谢园名郡8楼购买一套住宅房，面积约108平方米置换给吴世荣，另补装潢、搬迁等费用16万元，另补B﹟楼地下室6﹟储藏室一间，房屋办证费用由中裕公司承担。
2011年6月15日，中裕公司与吴世荣又签订了商品房买卖合同一份，合同约定买受人吴世荣购买出卖人中裕公司谢园名郡B幢三单元806号房屋，房屋建筑面积107.49平方米，房屋总价款为322470元。该商品房买卖合同第六条还约定，根据拆迁协议，该806号住宅是由出卖人中裕公司置换给买受人吴世荣，房款人民币322470元由出卖人中裕公司承担。商品房买卖合同第八条约定，出卖人中裕公司应当在2011年6月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人吴世荣使用。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。办理房屋产权证的费用由出卖人承担。上述拆迁协议、商品房买卖合同签订后，吴世荣按约履行了义务。2011年6月18日，中裕公司向吴世荣交付了合同约定的房屋，但中裕公司至今没有为吴世荣办理房屋的房产权属证书。
本院认为：中裕公司与吴世荣签订的拆迁协议及商品房买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己的义务。中裕公司履行了向吴世荣交付谢园名郡B幢三单元806号房屋的义务，但中裕公司至今未按照拆迁协议及商品房买卖合同的约定履行为吴世荣办理上述房屋的房产证义务，显属违约，应当向吴世荣承担继续履行的违约责任。根据我国城市房地产管理法的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此中裕公司还需承担为吴世荣办理上述房屋的国有土地使用权证的义务。关于中裕公司所辩称的中裕公司之所以没有为吴世荣办理两证，是因为吴世荣迟迟没有依法缴纳物业专项维修资金，在吴世荣缴纳了物业专项维修资金后，将会在合理的期限内向吴世荣交付两证的主张，因中裕公司与吴世荣签订的商品房买卖合同不同于普通的商品房买卖合同，该合同第六条特别约定，根据拆迁协议，谢园名郡B幢三单元806号住宅是由出卖人中裕公司置换给买受人吴世荣，房款人民币322470元也由出卖人中裕公司承担，因此可以认为双方是为了履行拆迁协议的需要而继续签订了商品房买卖合同。吴世荣与中裕公司双方之间并没有发生实质性的买卖行为，吴世荣可不承担普通的买受人所依法应承担的相应义务。因而中裕公司所辩称的中裕公司之所以没有为吴世荣办理两证，是因为吴世荣迟迟没有依法缴纳物业专项维修资金的主张不能成立，本院不予支持。因中裕公司没有及时为吴世荣办理房地产权属证书，依据双方商品房买卖合同的约定，中裕公司应按房价款的0.5%向吴世荣支付违约金1612元。吴世荣现主张的要求中裕公司立即为其办理泾县泾川镇谢园名郡B幢三单元806号房屋的房产证和土地证并交付，办证费用由中裕公司承担以及由中裕公司支付吴世荣违约金1612元的诉讼请求符合法律规定和双方当事人拆迁协议及商品房买卖合同的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：
一、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内为原告吴世荣办理泾县泾川镇谢园名郡B幢三单元806号房屋的房产证和土地使用权证，并在办证完毕后七日内交付原告吴世荣，办证费用由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司承担；
二、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告吴世荣支付违约金1612元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元（原告已预交），减半收取65元，由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 齐军仕
二〇一四年九月十九日
书记员 陈年红
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。