宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第838号
原告姚菊梅，女，汉族，宁夏银川市人，大专文化，内蒙古阿拉善农村商业银行职员，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人保文静，宁夏言成律师事务所律师。
被告孔永齐，男，汉族，河北省廊坊市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人梁娟娟，宁夏天盛律师事务所律师。
被告王树江，男，汉族，河北省廊坊市人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人梁娟娟，宁夏天盛律师事务所律师。
原告姚菊梅与被告孔永齐、王树江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，依法由代理审判员盖焱适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告姚菊梅的委托代理人保文静、被告孔永齐、王树江及其委托代理人梁娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年初，长城集团建筑公司（以下简称长城建筑公司）将宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）抵顶的位于贺兰县一品尚都C区9-1-701室（面积121.12平方米）抵顶给陈振华，用于抵顶欠陈振华的债务，陈振华又将涉案房屋抵顶给被告孔永齐、王树江，用于抵顶欠被告孔永齐、王树江的债务；被告孔永齐、王树江以38万元的价格将涉案房屋出售给原告。2011年5月9日，原告作为实际买受人，与土木基业公司、长城建筑公司签订一式三份《商品房买卖合同补充协议》，约定土木基业公司将位于贺兰县一品尚都C区9-1-701室房产一套出售给原告，总价为38万元，合同约定三方的权利与义务，补充协议约定长城建筑公司将涉案房屋的房产证办理在原告名下，如长城建筑公司违约，根据补充协议第三条的约定，给原告造成的损失及违约责任由长城建筑公司承担。合同签订的同日，原告交付30万元房款，下剩的房款原告于2011年8月13日全部付清。涉案房屋因土木基业公司的原因至今无法交付，导致原告的合同目的无法实现，现原告起诉，要求被告孔永齐、王树江返还购房款38万元，支付利息100548元，诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、商品房买卖合同补充协议原件一份，证明涉案房屋系土木基业公司抵顶欠长城建筑公司的工程款及材料款，2011年5月9日原告与土木基业公司、长城建筑公司签订补充协议，将涉案房屋出售给原告，总价款38万元，补充协议约定长城建筑公司将涉案房屋的房产证办理在原告名下，如长城建筑公司违约，根据补充协议第三条的约定，给原告造成的损失及违约责任由长城建筑公司承担。被告孔永齐作为代理人签字确认的事实。
经当庭质证，二被告对该证据的真实性、合法性不表异议，对其证明目的有异议，认为该合同的合同主体是土木基业公司、长城建筑公司、原告，被告孔永齐是代长城建筑公司签字，该合同约定了由土木基业公司将房屋抵顶给长城建筑公司，由长城建筑公司将房屋过户给原告，因土木基业公司与长城建筑公司产生的纠纷，给原告造成的损失应由长城建筑公司承担，与二被告无关。
证据二、协议书原件及收条原件各一份，证明合同签订后，原告交付26万元房款，下剩的房款于2011年8月13日全部付清，被告孔永齐出具收条为证。
经当庭质证，二被告对协议书的真实性不表异议，协议书是2011年8月8日签订的，但商品房买卖合同补充协议的日期是2011年5月9日，是被告王树江与胡仑产生的房屋销售协议，原告与二被告的买卖行为在先，签约行为在后，逻辑有问题，对收条的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，被告实际收到房款是26万元，下剩款项并未收到，协议书及收条的日期与原告诉称部分的日期不一致，原告诉称2011年5月9日付款，但庭审中原告却说2011年8月13日付款，前后冲突，足以证明实际付款并非38万元。
证据三、离婚证复印件及离婚协议复印件各一份，证明原告与胡仑于2011年10月27日协议离婚，涉案房屋归原告所有的事实。
经当庭质证，二被告对该组证据的真实性及证明目的不表异议。
二被告共同辩称，一、原告所诉房屋系二被告从陈振华处抵顶而来，因陈振华的原因，该房屋无法交付，但责任不在二被告，被告保留通过诉讼途径追究陈振华的权利；二、原告诉状称支付38万元房款与事实不符，二被告实际收到原告房款26万元，且利息计算过高，请求法庭适当调整。
被告孔永齐针对其主张，向法庭提交以下商品房买卖合同补充协议复印件一份，证明该合同与原告提交的合同不一致，买受人一栏并无原告的签字及署名，因此原告不是该协议的正当权利人。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，原告已提交了商品房买卖合同补充协议的原件，证明涉案房屋系顶账房，是由土木基业公司抵顶给长城建筑公司，后抵顶给陈振华，陈振华将房屋抵顶给二被告，二被告将涉案房屋以38万元的价格出售给原告，被告陈述从土木基业公司复印，但没有该公司印章，对该证据不予认可；被告王树江对该证据不表异议。
被告王树江针对其主张，未向法庭提交证据予以证实。
原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据予以采信；被告孔永奇提交的证据系复印件，无法确定真实性，本院不予采信。
经审理查明，2011年5月9日，宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）作为甲方、宁夏长城集团建筑工程有限责任公司（以下简称长城建筑公司）作为丙方、乙方处空白，签订了商品房买卖合同补充协议一份，约定：一、土木基业公司同意用其开发的位于贺兰县一品尚都C区9-1-701室（面积121.12平方米），单价3260元／平方米，总房价394851元的住房抵顶欠长城建筑公司的（工程款、材料款或其他欠款）；二、长城建筑公司同意用上述房产抵顶欠款，同时为便于办理产权证等手续，同意由乙方与土木基业公司签订商品房买卖合同，并将该房屋产权手续办理在乙方名下，商品房买卖合同生效后，土木基业公司与长城建筑公司之间的本项债券（权）债务关系归于消灭；三、由于长城建筑公司与土木基业公司因其他账务或其他相关问题未处理而涉及乙方时，由此给乙方造成的损失即相关合同违约责任由长城建筑公司承担。商品房买卖合同补充协议签订后，长城建筑公司将涉案房屋抵顶给陈振华，陈振华又将涉案房屋抵顶给被告孔永齐、王树江，2011年8月8日，被告王树江与原告前夫胡仑签订协议书一份，约定以38万元的价格将涉案房屋出售给原告前夫胡仑，胡仑将38万元房款支付给被告孔永奇，孔永奇出具向胡仑出具收条载明收受房款事实。2011年10月27日，原告与胡仑协议离婚，胡仑将涉案房屋分割给原告，并将原告的信息填写在商品房买卖合同补充协议乙方空白处。二被告至今未向原告交付涉案房屋，原告诉至法院，要求被告孔永齐、王树江返还购房款38万元，支付利息100548元，诉讼费由被告承担。
本院认为，原告持有的商品房买卖合同补充协议中载明“商品房买卖合同生效后，土木基业公司与长城建筑公司之间的本项债券（权）债务关系归于消灭；”本案原、被告均未能提供证据证明其与土木基业公司签订商品房买卖合同，则该补充协议成立但未生效。在未生效的基础上，长城建筑公司、陈振华、二被告均不享有涉案房屋的所有权，其转顶、出售行为均系无权处分。被告王树江与胡仑签订的协议书系双方真实意思表示，经庭审调查，二被告认可上述协议书中出售涉案房屋及收款房款38万元的行为系二被告共同所为，二被告无权处分的违约行为造成了原告无法收受房屋的损害结果，二被告理应退还房款38万元，并按照银行同期贷款利率（6.4%／年）支付自收受房款之日（2011年8月13日）至立案之日（2015年3月30日）期间的孳息损失88285元（380000元×6.4%／年÷365天×1325天）。因胡仑与原告协议离婚时已将涉案房屋处分给原告，原告享有涉案房屋的债权请求权，故二被告应当共同向原告支付上述债款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告孔永其、王树江共同向原告姚菊梅退还房款38万元、利息88285元，共计468285元，于判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4254元，由原告姚菊梅负担118元，由被告孔永其、王树江共同负担4136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 盖焱
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 郭娟
附本案相关法律条文：
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第7页共7页