北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07943号
上诉人（原审原告）张洋，女，1989年4月27日出生。
委托代理人杜淑芬（张洋之母），1946年12月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。
上诉人张洋因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，张洋起诉至原审法院称：我与北京爱家营企业管理有限公司（下称爱家营公司）于2012年11月15日签订房屋租赁合同，约定我租赁北京市东城区×胡同×室（下称涉案房屋），租赁期限为2012年11月17日至2013年11月16日止。我入住时该房水管、水表老化多次发生爆炸，造成室内90%的文化产品和电器、日常用品全部被水淹没。从租赁到今该房因设备老化导致不能正常居住，并给我造成巨大经济损失。为此，我多次找爱家营公司协商均未果，为维护我的合法权益，现起诉要求爱家营公司赔偿我实际经济损失2389440元，并支付合同违约金1600元。
爱家营公司辩称：张洋于2012年11月15日签订合同后，于2013年1月才入住。因该房系自建房，没有供暖设施，无人居住不开启电暖气则室内温度很低，导致房内的水管在此期间冻裂，我公司发现后及时进行了修理。而张洋在使用中没有尽到合理的注意义务，责任应当由其自行承担。至于张洋索赔的经济损失，没有事实依据，漫天要价，我公司不能同意。再者，我公司在租赁合同中仅是出租方的代理人，即使张洋有合理损失，也应由出租方承担。综上，我公司不同意张洋的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据最高人民法院相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张洋承租的涉案房屋为自建房，故涉案之房屋租赁合同当属无效。对此，租赁双方均有责任。现于诉讼中，爱家营公司称其受案外人的委托将房屋出租给张洋，其作为受托人不应在本案中承担责任。但根据案外人党西龙、党国清与爱家营公司订立的房屋委托出租合同，案外人委托爱家营公司出租的均为有合法产权的一层房屋，而张洋与爱家营公司租赁的涉案房屋乃系正式住房顶部的自建房，案外人亦否认委托爱家营公司对外出租自建房。其次，根据爱家营公司提供的石桥胡同13号院6份租赁合同及委托出租合同，其出租房屋的租金标准几乎都与出租委托合同约定的价格不一致，涉案之”4幢1层-6号”的委托价格远高于出租价格，而6份租赁合同的租金总额却低于委托价格。由此可见，爱家营公司并没有按照案外人党国清、党西龙的指示处理房屋出租事宜，而是自行决定了租金标准等事项。综合以上因素，不能认定爱家营公司受案外人的委托就涉案之自建房与张洋订立了租赁合同。因此，爱家营公司此项抗辩不成立，其应当在本案中承担出租方的责任。在涉案房屋合同的履行过程中，如果因房屋附属设施损坏，导致张洋受到一定损失，则出租方理应承担相应的赔偿责任。但根据现有证据，只能认定涉案房屋的水管两次漏水，张洋的物品受到过浸泡，但无法确定张洋物品损失的范围和损坏的程度，更无法确定张洋索赔的书画、照片、手稿的真伪及价值，故将根据实际情况，酌情确定赔偿金额。关于张洋要求爱家营公司支付违约金一节，没有事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院于2014年5月19日判决：一、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张洋经济损失三千元；二、驳回张洋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张洋不服，上诉至本院称：原审法院在没有找到鉴定机构对我的实际损失进行鉴定评估的前提下，就酌情确定我的经济损失，缺乏依据，故要求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。爱家营公司同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区×胡同×层建筑面积共计91.3平方米的平房分别系案外人党西龙与其子党国清（曾用名党国缘）名下的私产，上述房屋顶部北侧和南侧分别建有自建房。2012年7月，党西龙、党国清与爱家营公司签订了6份《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》，约定党西龙、党国清（甲方）委托爱家营公司（乙方）出租北京市东城区×胡同×号1幢1层-1、1幢1层-2、1幢1层-3、4幢1层-4、4幢1层-5、4幢1层-6号房屋，代理期限为2012年7月25日至2013年7月24日，乙方有权代甲方与承租人洽商、签约并收取租金，在乙方代收承租人的租金后，应于每月10日向甲方支付；甲方同意在代理期限开始后第一次及第六次应收租金时向乙方支付各相当于30日租金的代理佣金和管理服务费。合同还约定，在租赁期内，甲方承担非使用原因造成的物品及设施老化、更换或维修费用，其中包括厨房及卫生间的防水改造及修缮；暖气管、水管及阀门的改造及修缮；水、电表改造及修缮；不符合国家安全使用标准并超出安全使用期限的设备更换；上述内容损坏引起的各类连带损失、维修或更换费用。上述6份房屋出租委托代理合同约定的月租金总金额为10700元，其中4幢1层-6号房屋的租金标准为每月2000元。
2012年11月15日，爱家营公司代党国清以党国清的名义与张洋签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）及《补充协议》，约定：张洋承租涉案房屋；租赁期限为2012年11月17日至2013年11月16日；月租金标准为800元；张洋除交纳租金外，还应向爱家营公司支付佣金800元。关于出租方的违约责任，合同约定出租方迟延交付房屋达7日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，以及不承担约定的维修义务，致使承租人无法正常使用房屋的，应按月租金的200%向承租人支付违约金；因出租方未按约定履行维修义务，造成承租人人身、财产损失的，出租方应承担赔偿责任；租赁期内甲方（党国清）承担非使用原因造成的物品及设施老化、更换或维修的费用，包括的项目与爱家营公司同党国清订立的房屋出租委托代理合同一致。
审理中，张洋与爱家营公司均认可张洋租住的涉案房屋是位于正式房屋顶部南侧的自建房，案外人党国清则表示对张洋与爱家营公司之间签订的租赁合同不知情，且党国清否认委托爱家营公司出租自建房。对于6份《北京市房屋出租委托代理合同》所载房号与现场房屋如何对应，党西龙、党国清称不知道爱家营公司如何编号，也不知道爱家营公司将房屋出租给了多少个租户。另据爱家营公司提供的其代党西龙、党国清与租户就前述×胡同13号院1幢1层-1、1幢1层-2、1幢1层-3、4幢1层-4、4幢1层-5、4幢1层-6号房屋签订的6份租赁合同显示，上述房屋的月租金标准总计为10200元。
经查，张洋与爱家营公司签订合同后，张洋将部分物品搬入涉案房屋，但没有入住。2012年11月下旬，涉案房屋内自来水管冻裂漏水，张洋的部分物品受到浸泡，爱家营公司发现后及时通知了张洋并进行了修理。张洋当时没有提出索赔要求。2013年1月初张洋入住涉案房屋后，该房内的水管再次漏水，爱家营公司又进行了维修。
原审审理中，张洋称因两次水管漏水造成其电器、照相器材、书籍、歌词歌曲手稿、古画、民国老照片、乐器、衣物等物品受损，要求爱家营公司赔偿2389440元。张洋并申请对古画的真伪及价值、以及对上述物品是否受损及可能存在的损坏与水管破裂漏水之间是否存在因果关系进行鉴定，但表示无力垫付鉴定费用。经原审法院及张洋多方寻找，没有找到可以进行上述鉴定工作的鉴定机构。
本院审理中，张洋亦表示无力垫付鉴定费用。
上述事实，有《房屋所有权证》、《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》、《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）及《补充协议》、涉案房屋照片、证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据现有证据只能认定涉案房屋的水管两次漏水，张洋的物品受到浸泡，虽张洋主张因两次水管漏水造成其电器、照相器材、书籍、歌词歌曲手稿、古画、民国老照片、乐器、衣物等物品受损，要求爱家营公司赔偿2389440元，但其现无法提交相应证据证明其物品损失的范围和损坏的程度，更无法确定张洋索赔的书画、照片、手稿的真伪及价值，以及对上述物品是否受损及可能存在的损坏与水管破裂漏水之间是否存在因果关系，故原审法院酌情确定爱家营公司赔偿张洋经济损失3000元，并无不当。另，张洋主张爱家营赔偿其违约金1600元，没有合同依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25928元，由张洋负担25878元（已交纳777元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）；由北京爱家营企业管理有限公司负担50元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费25928元，由张洋负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年八月十四日
书 记 员 雷 洋