黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
判 决 书
（2014）哈民一民终字第114号
民事判决书
上诉人（原审被告）黑龙江岁宝热电有限公司，所在地哈尔滨市阿城区廷川大街。
法定代表人张凯臣，职务董事长。
委托代理人宋文英，女，1972年2月2日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）佟淑萍，女，1960年10月17日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市阿城区。
委托代理人秦葳，黑龙江百程律师事务所律师。
上诉人黑龙江岁宝热电有限公司（以下简称岁宝热电公司）因与被上诉人佟淑萍买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2013）阿民一初字第136号民事判决（下称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭审理了此案。上诉人岁宝热电的委托代理人宋文英，被上诉人佟淑萍及委托代理人赵春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佟淑萍在原审诉称：佟淑萍于2002年4月22日与原阿城房地产综合开发公司签订合同，约定佟淑萍租赁阿城区金市小区15号楼104、204、304、108、208、308号房屋开办夕阳老年公寓，租期10年。十年期满后由佟淑萍按照协议约定的价格购买该房屋。后因阿城房地产综合开发公司被岁宝热电公司兼并，约定协议继续有效。十年期满，岁宝热电公司不履行买卖房屋的义务，佟淑萍于2012年7月6日起诉至阿城区法院，要求履行义务。阿城区法院2012年12月29日判决，确认佟淑萍与岁宝热电公司于2005年10月20日签订的协议有效。该判决已经生效，对双方当事人均有约束力，协议中的房屋买卖协议应当履行。佟淑萍自愿履行交付房款的义务，岁宝热电公司就应当履行出售房屋并协助办理产权过户手续的义务。故要求判令岁宝热电公司按照2005年协议约定价格履行出售房屋的义务，并协助佟淑萍办理房屋过户手续。
岁宝热电公司在原审辩称：阿城法院（2012）阿民二初字第433号判决认定的2005年签订协议有效，岁宝热电公司承认。但无论是2005年协议还是判决均没有产权登记等事项的约定，2005年协议是租赁相关条款有效，并未认定买卖协议有效。另外，双方原签订的两份租赁协议，租期均为五年，该两份合同已于2007年年底到期并履行完毕，关于买卖的条款双方没有达成新的意向。要求买卖房屋及办理产权登记属佟淑萍单方请求，应驳回佟淑萍的诉讼请求。
原审判决认定：2002年4月22日，佟淑萍与原阿城市城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）签订了租房协议书，约定开发公司将自有产权房屋金市小区15号楼104、204、304、108、208、308，建筑面积共计1087.1平方米的房屋租赁给佟淑萍。十年合同五年一签，租期自2002年6月1日至2007年止。租期到后佟淑萍如购买，一层2900元／平方米，二层1800元／平方米，三层1500元／平方米。2005年，经原阿城市人民政府批复阿城市城市建设综合开发公司改制零价出售给岁宝热电有限责任公司。2005年10月20日，佟淑萍与宝热电公司重新签订了租房协议书一份，合同内容与原合同一致，补充两条，一是双方保留原合同，新合同继续履行原有合同内容。二是佟淑萍自2003年6月1日至2005年10月1日止，所欠租金7万元由佟淑萍继续偿还，新合同也随之履行。自2002年开始，上述房屋一直由佟淑萍管理使用，用以开办夕阳老年公寓。新协议的履行期限届满后，双方没有签订新的书面协议书。2010年5月30日，佟淑萍补缴了拖欠的全部租金。此后佟淑萍多次要求岁宝热电公司维修房屋并收取租赁费，但岁宝热电公司以无时间取为由没有收取租金。佟淑萍自2012年6月开始主张按照合同约定的价格购买房屋。佟淑萍于2012年7月17日起诉岁宝热电公司，经法院审理后作出（2012）阿民二初字第433号民事判决，确认佟淑萍与岁宝热电公司之间签订的协议有效。该判决下发后，双方当事人都没有上诉，该判决已生效。经核实，原施工图纸中建筑面积为104室63.76平方米，204室357.14平方米，304室181.79平方米，108室61.31平方米，208室241.31平方米，308室181.79平方米，共计1087.1平方米。按照约定价格计算房屋价款为1，985，283元。佟淑萍承认2002年诉争房屋整体价格为170万元，岁宝热电公司承认合同约定价格为当时的市场价格。该诉争房屋现未完成产权登记手续，预登记在岁宝热电公司名下，没有经相关部门实地测量房屋面积。岁宝热电公司投资结构为哈尔滨哈投投资有限公司51%，香港天宝国际投资有限公司25%，哈尔滨市阿城天合投资有限公司24%。其中哈尔滨市哈投投资股份有限公司社会公众股东55.55%，哈尔滨投资集团有限责任公司投资44.45%。
原审判决认为：佟淑萍与岁宝热电公司于2005年10月20日签订的租赁协议书，经阿城法院作出的（2012）阿民二初字第433号民事判决确认为有效。该协议约定，十年合同五年一签，租期到后佟淑萍如购买，一层2900元／平方米，二层1800元／平方米，三层1500元／平方米。对房屋买卖意思表示明确，符合要约条件，应视为是岁宝热电公司向佟淑萍发出的要约。对岁宝热电公司关于租赁条款有效，买卖条款无效的抗辩意见不予采信。协议书约定履行期限为2002年6月1日至2007年止。2007年后双方没有签订新的书面合同，但佟淑萍继续租赁使用诉争房屋，岁宝热电公司继续收取租赁费至2010年5月10日。此后佟淑萍要求岁宝热电公司维修房屋并主动交纳租赁费，岁宝热电公司以没有时间为由未去收取。至本次诉讼时止，佟淑萍仍然占有使用该诉争房屋，岁宝热电公司没有要求解除合同或佟淑萍迁出，双方持续履行协议。佟淑萍享有购买房屋承诺权。岁宝热电公司关于佟淑萍在合理期限内没有主张购买，协议履行完毕的抗辩意见不予采信。本案诉争房屋已经投入使用多年，岁宝热电公司因自身懈怠没有进行产权登记，不影响房屋归属岁宝热电公司所有，且该房屋产权没有纠纷，岁宝热电公司享有对诉争房屋的产权。岁宝热电公司关于诉争房屋未办理产权登记不得转让的抗辩意见不予支持。岁宝热电公司发出要约，佟淑萍承诺购买，双方关于房屋买卖的合同即告成立。双方当事人在合同签订时，应当预见到十年间房屋价格有涨落的可能，双方对此都承担了相应的风险。且佟淑萍租赁并购买房屋用于开办阿城区夕阳老年公寓，是隶属于民政局的老年福利事业。双方约定价格，并承认是按照建筑面积计算，与当时房地产出售价格相当，没有显失公平，应视为双方自愿。岁宝热电公司关于按照评估价格出售房屋的抗辩意见不予支持。协议没有明确履行方式，应同时履行。佟淑萍应按照约定价格，根据相关部门实际测量的房屋建筑面积缴纳购房款。诉争房屋一直由佟淑萍实际占有使用，所以不涉及不动产交付，岁宝热电公司可按照约定履行合同义务，协助佟淑萍办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、佟淑萍于本判决生效后十日内以实际测量面积为准按照建筑面积一楼2900元／平方米，二楼l800元／平方米，三楼1500元／平方米的价格向岁宝热电公司缴纳房屋价款。二、岁宝热电公司于佟淑萍缴纳购房款后十日内办理阿城区金市小区l5号楼104、204、304、108、208、308号房屋的登记手续，并协助佟淑萍办理房屋过户手续。案件受理费22，668元由岁宝热电公司承担。
宣判后，岁宝热电公司不服，向本院提起上诉称：双方于2005年签订的租赁协议虽然有效，但并未认定买卖协议有效。协议中的“十年合同五年一签”条款是佟淑萍擅自添加的，合同中明确约定租赁期限为2002年6月1日至2007年止，合同五年到期后双方没有续签，原合同已废止，买卖条款已失效。且合同到期后，双方就买卖该租赁房屋一事没有达成新的意向，应视为佟淑萍已放弃购买该房的意愿。另外，租房合同主体为岁宝热电城市建设综合开发公司，而非岁宝热电公司，该开发公司是独立的法人单位，对其资产有独立的处分权，岁宝热电公司是国有控股公司，无权对自有资产进行处分，原审法院混淆了两个主体。故原审违背法律规定，违背平等自愿等价有偿原则，强行判决出售国有资产，侵害其合法权益。请求二审法院撤销原判，驳回佟淑萍的诉讼请求。
佟淑萍在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：原审判决正确，请求二审法院维持一审判决。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明，岁宝热电公司于2005年收购开发公司后，拟成立岁宝热电城市建设综合开发公司，并以该公司名义与佟淑萍签订房屋租赁合同，签订该合同的甲方代表签字，均为岁宝热电公司的职工（两份合同均未盖公章）。该公司并未成立。岁宝热电公司收购开发公司后至2012年期间的租赁房屋租金一直由岁宝热电公司收取。2012年以后佟淑萍未交纳房屋租金。
2005年，阿城市城市建设综合开发公司被岁宝热电公司收购，经过改制，于2006年10月注册成立了阿城市科迈隆城市建设综合开发有限公司。于2008年1月，更名为哈尔滨科迈隆城市建设综合开发有限公司。该公司现仍是独立的法人单位。
2012年7月17日，佟淑萍曾以与本案相同的诉讼请求起诉，主张岁宝热电公司履行合同义务，原审法院作出（2012）阿民二初字第433号民事判决，确认双方于2005年10月20日签订的协议有效，没有对佟淑萍履行合同的主张进行审理。在本案二审诉讼中，岁宝热电公司同意将涉案房产卖给佟淑萍，但不同意按合同约定的价格出售，主张按现市场价格出售。
除上述事实外，二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：关于岁宝热电公司对2005年10月20日租房协议书的主体责任问题。岁宝热电公司于2005年收购开发公司后，拟成立岁宝热电城市建设综合开发公司，但未实际成立。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”岁宝热电公司应当对其收购开发公司后及以拟成立的岁宝热电城市建设综合开发公司名义进行的民事活动承担责任。2005年10月20日的租房协议书是岁宝热电公司的工作人员以其拟成立的岁宝热电城市建设综合开发公司的名义与佟淑萍订立，且岁宝热电公司自收购开发公司后一直按照租房协议书的约定收取佟淑萍租金，是与佟淑萍实际履行租房协议书的合同相对人。故岁宝热电公司应当作为租房协议书的合同当事人承担合同责任。岁宝热电公司关于2005年10月20日租房协议书的合同主体是岁宝热电城市建设综合开发公司，而非岁宝热电公司的主张，不符合法律规定，不成立。
关于租房协议书的效力问题。佟淑萍与开发公司2002年4月22日签订的租房协议书、佟淑萍与岁宝热电公司2005年10月20日签订的租房协议书不违反法律规定，合法有效。且判定佟淑萍与岁宝热电公司租房协议书有效的（2012）阿民二初字第433号民事判决已经生效。双方当事人对此没有异议。岁宝热电公司在原审中辩称，（2012）阿民二初字第433号判决认定2005年的租房协议书有效，岁宝热电公司承认。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。佟淑萍与岁宝热电公司2005年10月20日的租房协议书，除具有和佟淑萍与开发公司2002年4月22日的租房协议书一致的内容外，还增加两条约定，一是双方保留原合同，新合同继续履行原有合同内容；二是佟淑萍所欠租金7万元由佟淑萍继续偿还，新合同也随之履行。佟淑萍已于2010年5月30日交纳了所欠的全部租金，开发公司及其后的岁宝热电公司一直在与佟淑萍履行租房协议书。可见，两份租房协议书是一致的延续关系，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应继续履行。
关于租期问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”佟淑萍与岁宝热电公司2005年10月20日的租赁协议书中关于“十年合同五年一签”的约定，和佟淑萍与开发公司2002年4月22日租房协议书的约定一致，且岁宝热电公司按照租房协议书的约定收取佟淑萍的租金，双方已实际履行租房协议书至十年合同期满。2005年10月20日租房协议书中关于“十年合同五年一签”的约定，是正常书写在合同文本正文之中，没有经过修改，岁宝热电公司亦无证据证明此内容是后添加的。岁宝热电公司关于2005年10月20日租房协议书中的“十年合同五年一签”条款是佟淑萍擅自添加的主张，系恶意与2002年4月22日租房协议书相混淆；其关于约定租赁期限为2002年6月1日至2007年止，合同租期五年到期后双方没有续签，原合同已废止，买卖条款已失效的主张，与2005年10月20日租房协议书关于双方保留原合同，新合同继续履行原有合同内容等约定，以及岁宝热电公司按照租房协议书的约定收取佟淑萍租金，双方已实际履行租房协议书至十年合同期满等事实相悖。岁宝热电公司的主张不符合案件实际情况，不诚信。
关于租房协议书中约定的房屋买卖问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”当事人约定的内容与合同名称不一致的，应当以实际约定的内容确定法律关系的性质。岁宝热电公司一方面承认双方2005年的租赁协议书有效，另一方面又称并未认定其中的买卖协议有效，自相矛盾。2002年4月22日和2005年10月20日的租房协议书中均约定：“租期到后佟淑萍如购买，一层2900元／平方米，二层1800元／平方米，三层1500元／平方米。”该约定内容属于房屋买卖性质，佟淑萍在租期届满后有选择购买涉案房屋的权利，岁宝热电公司有义务按照佟淑萍的要求履行，无权拒绝。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”佟淑萍已按照租房协议书约定的期限和价格行使购买涉案房屋的权利，岁宝热电公司有义务协助配合佟淑萍完成涉案房屋的买卖交易。岁宝热电公司关于租房协议书到期后，双方没有就买卖房屋条款达成新的意向，应视为佟淑萍已放弃购买涉案房屋的意愿，其要求买卖房屋属单方请求的主张，与租房协议书已就买卖涉案房屋作出有效约定、佟淑萍已按照租房协议书的约定行使购买涉案房屋权利的事实相悖，违反有关合同效力的规定和合同解释规则。即使按照岁宝热电公司意向之说，根据租房协议书中的该项表述，岁宝热电公司希望佟淑萍买受涉案房屋的意思表示内容具体确定，清楚表明经佟淑萍承诺，岁宝热电公司即受该意思表示约束，属于岁宝热电公司向佟淑萍发出的要约，不属于意向。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”佟淑萍已明确表示接受岁宝热电公司出卖涉案房屋的意思表示，同意购买涉案房屋，应视为对岁宝热电公司的要约做出承诺并已生效。另，岁宝热电公司承认涉案房屋系按照订立合同当时的市场价格确定，本案不存在显失公平或者重大误解等情形。综上，原审判定岁宝热电公司应当按照约定向佟淑萍履行出卖涉案房屋的义务，判决佟淑萍按照约定价格向岁宝热电公司支付购买涉案房屋价款、岁宝热电公司协助佟淑萍办理涉案房屋过户手续正确。
关于岁宝热电公司主张其为国有控股公司，无权对自有资产进行处分的问题。涉案房屋原属于开发公司所有，在岁宝热电公司收购开发公司前，开发公司就已与佟淑萍就买卖涉案房屋作出约定，岁宝热电公司也没有举示证据证明涉案房屋属于国有资产。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”即使如岁宝热电公司所称，其无权自行处分涉案房产，岁宝热电公司亦应当按照约定向佟淑萍履行出卖涉案房屋的义务，如果其需要办理出卖涉案房屋的申请批准或者申请登记等手续，亦应当由岁宝热电公司自己办理有关手续，但不能得出该约定无效或者岁宝热电公司可以不按照约定履行向佟淑萍出卖涉案房屋义务的结论。岁宝热电公司的此项上诉主张不成立，不应采纳。
综上，岁宝热电公司的上诉主张不成立，不应支持。原审判决正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22，668元，由上诉人黑龙江岁宝热电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 杨庆明
审判员 柳 红
二〇一四年三月六日
书记员 鲍载金
王晓航