温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异120号
案外人：陈秀界。
委托代理人：张存明、夏芳芳，浙江××律师事务所律师。
申请�行人：四川灵感之旅皮鞋有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人：刘建锋，董事长。
委托代理人：王正善、潘晓珍，浙江××××律师事务所律师。
被执行人：林成栋。
本院在执行申请执行人四川灵感之旅皮鞋有限公司（以下简称：灵感皮鞋公司）与被执行人林成栋买卖合同纠纷一案中，案外人陈秀界向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日进行公开听证，申请执行人灵感皮鞋公司的委托代理人潘晓珍，案外人陈秀界的委托代理人夏芳芳到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人陈秀界称：2010年12月21日，案外人与被执行人林成栋及张鸽平就坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房屋买卖事宜签订了《房屋买卖协议书》，约定：房屋单价为25000元/平方米，总房价为113万元；立本协议之日，乙方即付甲方购房定金10万元，乙方保证于2011年1月10日前全数付清其余房款；乙方扣甲方10万元，等过户手续办理完毕后结清；2011年2月份的房租由乙方收取。同日，案外人支付给张鸽平定金10万元。同年12月29日，双方又签订了《房屋卖尽契》，对上述房屋买卖事宜作了进一步约定。2011年1月7日，案外人向张鸽平支付了924700元（另外5300元作为中介费由案外人代为支付给中介），被执行人林成栋及张鸽平出具了收到购房款103万元（包括定金10万元）的《收条》，并将房屋产权证、契证原件交给案外人保管。次日，案外人与被执行人及温州市万鹰国际服饰创意有限公司（以下简称：万鹰服饰公司）对原《房屋租赁合同》进行补偿修订，约定：因金阁公寓A幢107室店铺已出售，业主、出租人变更为陈秀界，今后租金支付给陈秀界。之后，万鹰服饰�司将上述房屋的租金支付给案外人。后因万鹰服饰公司多次延期支付租金，案外人与其解除了《房屋租赁合同》。2014年7月22日，案外人将上述房屋出租给朱晨思，朱晨思即向案外人支付了第一年的租金29000元。2015年7月2日支付了第二年的租金。由于上述房屋所在地块无法办理土地证，导致案外人无法办理上述房屋的产权及土地使用权的过户手续。综上所述，案外人与被执行人林成栋及张鸽平签订的《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》合法有效，案外人已按约支付了购房款，并实际占有并支配该房屋，由于客观原因，上述房产未过户至案外人名下，该房产已属案外人所有。贵院因申请执行人灵感皮鞋公司与被执行人林成栋买卖合同纠纷而查封案外人的房产，属于执行错误。请求确认案外人与被执行人被执行人林成栋及张鸽平签订的房屋买卖合同合法有效，撤销对坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房屋的执行措施，并停止对该房屋的执行。
申请执行人灵感皮鞋公司称：一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。申请执行人在2014年申请财产保全时，涉案房产登记在被执行人林成栋名下，应属其所有。二、2010年11月3日，涉案房产的抵押贷款已经清偿。案外人称其于同年12月21日购买了涉案房屋，若双方确实存在房屋买卖关系，当时完全具备过户条件。案外人称因客观原因不能办理过户手续，不能成立。涉案房产未办理过户的责任应由案外人承担。三、案外人称其与被执行人约定的房价为113万元，但其根本没有提交支付113万元款项的证据。因此，案外人称其已经支付完毕购房款，不能成立。四、案外人称其是涉案房产的所有权人，目前由其�于出租，但案外人未提供证据证明涉案房屋的房租是由其收取的。贵院对涉案房产的查封并无不当，案外人提出的执行异议，没有事实和法律依据，请求驳回案外人的执行异议。
被执行人林成栋称：案外人向被执行人购买涉案房产属实。
本院查明：本院在审理申请执行人灵感皮鞋公司与被执行人林成栋买卖合同纠纷一案中，于2014年8月31日作出民事裁定书和协助执行通知书，查封了林成栋名下的坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房产。2015年3月26日，本院作出（2014）温鹿商初字第4685号民事判决书，判决：林成栋于本判决生效之日起十日内向灵感皮鞋公司偿付货款1264146元及逾期利息损失。林成栋不服判决，提起上诉。温州市中级人民法院于同年7月9日作出（2015）浙温商终字第1126号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该民事判决书生效后，权利人灵感皮鞋公司于同年9月1日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。本院于同年9月9日、9月14日分别作出（2015）温鹿执民字第336号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人林成栋名下的坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房产。案外人陈秀界知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人林成栋和张鸽平系夫妻关系。坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房产（所有权证号：043864，建筑面积：45.2平方米，非居住）登记在被执行人林成栋名下。2010年12月21日，经房屋中介机构的居间介绍，被执行人林成栋及张鸽平（作为甲方）与案外人陈秀界（作为乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落温州市火车站前东小区金阁公寓A幢107室（建筑面积：45.2平方米）房屋出卖给乙方为业；房屋单价为25000元/平方米，总房价为113万元；立本协议之日，乙方即付甲方购房定金10万元，乙方保证于2011年1月10日前全数付清；甲方付总房价0.5%的中介服务费，乙方付总房价0.5%的中介服务费；乙方扣甲方10万元，等过户手续办理完毕结清；原与万鹰服饰公司签订的《房屋租赁合同》，由甲方负责办理出租人变更手续，2011年2月开始房租归乙方收取。协议签订之日，案外人通过银行转账向张鸽平支付购房定金10万元。同年12月29日，被执行人林成栋及张鸽平与案外人陈秀界签订《房屋卖尽契》一份，约定的内容基本同《房屋买卖协议书》。次日，双方到万鹰服饰公司，将原被执行人林成栋与万鹰服饰公司签订的关于金阁公寓A幢107室《房屋租赁合同》中的出租人由林成栋变更为陈秀界。2011年1月7日，案外人通过银行转账向张鸽平�付房款924700元，并代为支付房屋中介费5300元。同日，被执行人林成栋及张鸽平出具《收条》一份，载明：今收到陈秀界交来的金阁公寓A幢107室店面购买款103万元（包括10万元定金在内）。由于温州市城乡房地产实业有限公司变更金阁公寓所在地块的土地用途，以致金阁公寓一楼不能办理土地证，案外人因此不能办理上述房产的过户手续。在执行异议案件审查过程中，案外人表示同意将剩余房款10万元交由本院执行。
上述事实有案外人提供的身份证、企业法人营业执照、结婚证、房屋买卖协议书、房屋卖尽契、房屋所有权证、契证、活期存折明细清单、收条、房屋租赁合同、工商登记信息、承诺书、租金结算单、银行卡单笔交易详情、房屋租赁协议书、证明、温州市土地登记交易中心文件，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第4685号民事判决书、民事裁�书、协助执行通知书、（2015）浙温商终字第1126号民事判决书、（2015）温鹿执民字第336号执行裁定书、协助执行通知书，以及案外人、申请执行人、被执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在涉案房产被查封之前已与被执行人林成栋及张鸽平签订了《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》，该合同应属合法有效，案外人也对涉案房屋进行管业，并按照合同支付了房款，并同意将剩余的房款交由本院执行，对未办理涉案房产的权属变更登记并非案外人的原因造成的。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除本院对涉案房产采取的强制执行措施，其要求中止对涉案房屋的执行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落温州市鹿城区火车站前东小区金阁公寓A幢107室房产的执行，解除对该房产的查封措施。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年八月八日
代书记员 季珊珊