广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第1010号
原告戚宇清。
委托代理人方军，钦州市钦南区法律事务中心法律工作者。
被告钦州市国安远通房地产开发有限公司，住所地钦州市扬帆大道11号东方豪庭小区。
法定代表人陈裕兴，公司董事长。
委托代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。
原告戚宇清诉被告钦州市国安远通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，于2015年6月15日依法由代理审判员劳阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戚宇清的委托代理人方军、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司的委托代理人冯燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在钦州市扬帆北大街11号“东方豪庭小区”北五栋1104号房，建筑面积为141.5平方米，单价为每平方米2790元，总金额为人民币394785元。付款方式为按揭支付，交房期限为2012年9月30日前。合同签订后，原告按合同的约定支付了全部购房款。交房期限届满，被告未能按时将房屋交付原告。被告在工程未进行工程竣工验收，未达到交付使用条件的情况下便强行交付使用，严重违反了《建设工程质量管理条例》第十六条规定，被告至今未能提供符合交房条件的《建设工程质量竣工验收意见书》、《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》给原告和其他业主，在原告交纳完房屋相关契税后被告也没有为原告办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。至2014年11月1日止，实际逾期交房时间为750天，被告没有交付符合交房条件的房屋的行为严重违反了法律法规的相关规定，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定以及有关法律规定，被告应当履行双方于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》的义务，向原告交付符合交房条件的房屋及办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，并支付违法迟延交房的违约金29602.5元和支付迟延办理《房屋产权证》和《土地使用权证》的违约金3947.85元给原告。被告的违约行为和违法行为给原告造成了严重的经济损失，请求人民法院判令：1、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司履行与原告戚宇清于2011年11月6日签订的《商品房买卖合同》的义务，向原告交付符合合同约定的房屋及办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》；2、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告戚宇清支付迟延交房的违约金人民币29602.5元（从2012年10月1日起计算至2014年11月1日止，以后至被告交付符合合同约定的房屋之日的违约金另计）；3、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告戚宇清支付迟延办理《房屋产权证》和《土地使用权证》的违约金3947.85元；4、本案诉讼费由被告钦州市国安远通房地产开发有限公司承担。
原告为证实其主张向本院提供了以下证据：
1、原告的身份证，证实原告的诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》证实原被告双方存在房屋买卖的事实；
3、《收款收据》、《销售不动产发票》，证实原告已付清全部购房款的事实；
4、税收通用完税证，证实原告已缴纳房屋颁证契税的事实；
5、钦州市住建委《钦市住建行决字（2013）第174号行政处罚决定书》，证实被告违法交房被行政处罚的事实；
6、钦州市住建委《钦市建法（2014）49号》关于要求进一步明确东方豪庭小区一期工程相关问题的答复，证实东方豪庭小区至今未组织竣工验收，未达到交房条件的事实；
7、钦市建函（2014）77号《对关于反映开发商2010年交房至今未办理房产证的相关问题的答复》，证明被告出卖的房屋至今为组织验收，未申请规划核实手续，未具备办理房屋产权证登记手续的事实；
8、自治区发改委门户网站“领导信箱”答复，证明东方豪庭小区没有经过工程竣工验收未达到交付使用条件的事实。
被告辩称，双方签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合同主体适格，该合同合法有效。北五栋房屋已经于2013年4月17日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合合同第八条约定的交付条件，且原告也已经领取了房屋钥匙，因被告是在2013年4月17日才取得上述意见书的但被告通知原告接收房屋的时间在此之前，故可以认定被告交付符合合同约定房屋的时间是在2013年4月17日。因此不存在被告向原告交付符合合同约定房屋的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是预售商品房的购买人即本案原告，原告没有通过委托将该义务转移于被告，也没有交纳办证的相关费用，故被告没有义务为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。合同第八条约定，被告应当在2012年9月30日前将经过五方验收合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》的房屋交付原告，但被告到2013年4月17日才取得该意见书，当然违反了合同的该条约定。虽然被告违反了合同的约定但也不等于原告的该项请求成立。合同第九条约定，在交房逾期超过90日后，原告有权要求解除合同或者继续履行合同，原告要求继续履行合同的，被告应当自2012年10月1日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此约定文义有二，一是违约金的计算标准，即每日为购房款的万分之一；二是支付该笔违约金的方式和期限是按日支付。由此可见，每日的违约金均为一笔独立的债务，在应当支付违约金的当日被告没有支付的，原告即应知道自己的权利受到了侵害，自该日起应当计算诉讼时效。原告是在2015年4月8日提起诉讼的，自此时间点往前计算两年是2013年4月8日。那么在2013年4月8日之前的违约金请求权就已经超过了诉讼时效，已经丧失胜诉权。如上述，原被告双方交接房屋的时间是在2013年4月17日，也是违约金计算期限的终点。违约时间只有9天，违约金为394785×0.1‰×9=355.31元。即使认定延期交房违约金是持续性债权，迟延交房的违约金是一个整体，诉讼时效的计算起点是交房之日，继而认定原告在2015年4月8日提起诉讼主张的全部的延期交房违约金均未超过诉讼时效，原告提出的违约金数额也是于法无据的。原告认为被告交付的房屋尚未进行综合竣工验收，未取得《竣工验收备案表》，故即使是房屋交付了也是违法的，产生与未交付房屋相同的法律后果。被告认为，原告的理由是不能成立的，原被告约定的交房条件是经五方验收合格后取得《建设工程质量竣工验收意见书》，不是经过综合验收合格后取得《竣工验收备案表》，该约定不但没有违反法律、行政法规的强制性规定，反而是于法有据的。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位验收后即为验收合格，可以交付使用。这也是钦州市住建委规定被告要使用该合同文本且合同签订并备案后钦州市住建委没有要求整改的原因。在上述假设可以成立的前提下，原告有权取得的违约金应当自2012年10月1日计算至2013年4月17日（共199天），违约金为：394785×0.1‰×199=7856.22元。不论上述何种理由，原告提出的迟延交房违约金数额都是缺乏事实和法律依据的。对于原告迟延办证违约金的问题，被告认为，办理权属变更登记是买受人的义务不是出卖人的义务，合同约定的也只是出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现商品房竣工验收备案尚未办理，被告提交办证资料的时间点尚未到达，所以也就不存在承担违约责任的问题。综上，原告的诉讼请求部分合法，部分不合法，对其不合法部分诉讼请求应予驳回。
被告为证实其主张向本院提供了以下证据：
1、广西钦州市商品房预售许可证，证明被告预售房屋符合法律规定；
2、建设工程质量竣工验收意见书，证明被告交付的房屋具备合同约定的条件；
3、东方豪庭业主钥匙签领登记表，证明原告领取房屋钥匙的事实，领取钥匙时间为签领登记表上的时间。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议，本院对各方当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据5、6的真实性没有异议，但对该证据欲证明内容有异议。被告认为钦州市住建委作出的行政处罚是被告取得建设工程竣工质量验收意见书之前，现在被告已经符合交房条件，钦州市住建委的处罚事实已经发生变化。对于房屋不符合交房条件应当由司法机关鉴定。工程取得竣工意见书和工程综合竣工验收两个概念不同，综合验收还需要规划、环保等部门认定，但合同只是约定建设工程质量验收意见书，该约定没有违反法律规定，被告没有违约。本院认为，该两份证据系相关职能部门作出的行政行为，符合证据的三性，本院予以认定；被告对原告提供的证据7、8的真实性没有异议，但认为上述两证据不能证实原告的主张。被告认为工程综合竣工验收与合同约定取得验收意见书不同，发改委只是转述其他部门意见且发改委没有权利对工程质量验收进行认定。本院认为，证据7为相关职权部门作出的答复，系对被告2010年交房至今未具备办理房产证手续事实的认定，故本院对该证据予以认定。证据8为有关部门对相关事实作出的答复，符合证据的三性，本院予以认定。原告对被告提供的证据1的合法性有异议，认为房屋销售一般应当取得“五证”才能办理预售许可证，现在被告没有取得土地使用权就取得预售许可证，对该证合法性存疑，且该证据不能证实被告销售的房屋符合法律规定。本院认为，该证据为有关职能部门颁发，故本院对该证据予以认定；原告对被告提供的证据2有异议，认为该《意见书》没有相关部门签署意见和盖章。2013年4月17日组织验收，2013年8月钦州市住建委作出行政处罚决定，该处罚决定书调查事实是被告没有进行工程质量验收。可见该竣工验收意见书是不真实的，实际上该工程至今没有验收。本院认为，该证据由相关单位签字盖章确认，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；原告对被告提供的证据3真实性没有异议，但不能证实被告交付的房屋符合法律规定和相关质量规定。本院认为，该证据证实了原告已领取房屋钥匙的事实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对该证据予以认定。
根据上述证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：
2011年11月6日，原告戚宇清与被告钦州市国安远通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告以按揭方式购买被告开发的位于钦州市扬帆北大街11号的“东方豪庭”小区北五栋1104号房，金额为394785元，交房期限为2012年9月30日前。合同第八条约定：“出卖人（被告）应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。5、该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，取得《建筑工程质量竣工验收意见书》。”、合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2012年10月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（不及时申请办证……）造成该房不能在规定期限内取得房产证的，由买受人承担全部责任。”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款后，被告未能按照约定时间在2012年9月30日前交付房屋给原告。从2012年起，陆陆续续有购房者在被告处领取了房屋钥匙，但并被告没有提供《竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等给原告查看、领取。2013年8月12日，钦州市住建委以被告违反《建设工程质量管理条列》将未进行工程竣工验收的房屋擅自交付使用为由对被告作出了《钦市住建行决字（2013）第174号行政处罚决定书》。2014年9月18日，钦州市住建委给包括原告在内的东方豪庭小区业主作出了钦市建法（2014）49号答复，在该份文件中，钦州市住建委认定至文件作出时，被告的一期工程（包含讼争房屋在内）尚未组织综合竣工验收，未达到交付使用条件。钦州市住建委作出的《钦市建函（2014）77号﹤对关于反映开发商2010年交房至今未办理房产证的相关问题的答复＞》与自治区发改委门户网站“领导信箱”答复中均证实了被告所开发的“东方豪庭小区”一期没有经过工程竣工验收的事实。至今，被告尚未取得《竣工验收备案表》，原告也没能办理相关的房地产权属证书。2015年4月8日，原告诉至法院要求解决。
本院认为，依据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，依照国家和地方人民政府的规定，房屋的交付条件是该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收取得《建筑工程质量竣工验收意见书》。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原被告在《商品房买卖合同》中约定的交房期限为2012年9月30日，并约定被告逾期交房的自合同第八条规定的最后交付期限的第二日（2012年10月1日）起至实际交付房屋之日止，由被告按日万分之一向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在2013年4月17日，被告取得《建设工程质量竣工验收意见书》并交给原告，且在此之前原告也已领取房屋钥匙，房屋的实际占有已转移由原告占有，原告接收房屋的行为表明其认可被告交付的房屋系符合合同约定的，不存在被告向原告交付房屋的问题，故本院对原告请求被告交付符合合同约定的房屋的诉讼请求不予支持。原告请求被告从2012年10月1日起按日支付已付购房款的万分之一的违约金，被告辩称从2012年10月1日起原告即知道被告违约，但原告在2015年4月份才起诉，明显超过两年的诉讼时效。本院认为，除法律另有规定外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满次日，即2012年10月1日起即知道被告违约，而原告在2015年4月份才提起诉讼，被告该诉求已超过诉讼时效，故本院对原告请求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。因被告未能在约定的期限内取得《竣工验收备案表》使原被告合同中涉及的房屋符合法定的交付条件，致使原告不能向相关职能部门申请办理相关权属证书，被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条的约定，即被告没有在约定的时间内将所需办证资料交由产权登记机关备案。原被告签订《商品房买卖合同》时，被告尚未取得《建筑工程质量竣工验收意见书》，由此可知工程尚未竣工，法律规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日取得房屋产权证书。现《商品房买卖合同》约定由被告提供的备案资料被告都没能按约定提交房屋产权登记机关，故原告主张被告按已付房价款的百分之一向原告支付迟延备案的违约金，本院予以支持。原告已支付394785元购房款，因此，被告应支付迟延办证的违约金为394785元×0.01=3947.85元。原告主张由被告办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，被告只是负责将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并不是由被告去办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。原告没有证据证明上述两证的办理是被告需要履行的义务，故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，判决如下：
1、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告戚宇清支付迟延备案违约金3947.85元；
2、驳回原告戚宇清的其他诉讼请求。
案件受理费人民币739元，减半收取369.5元，由被告钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。
上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费739元，直接汇入银行账户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户账号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 劳 阳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 陈威宏