云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云05民终7号
上诉人（原审被告）保山市名城房地产开发有限公司。
法定代表人杨新福，该公司董事长。
委托代理人黄斌，云南德天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）陈雁娥。
委托代理人杨德楚，云南吉昌律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人保山市名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）因与被上诉人陈雁娥商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2015）隆民二初字第00241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2011年10月3日原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议一份，合同约定：“由原告陈雁娥购买被告开发的景盛花园一期第15幢A单元6层1号房，建筑面积129.54平方米，房屋总价378958.00元，原告购房采取分期付款方式：于2010年12月28日前支付总房款的50％，即192785元；2011年8月17日前支付总房款的20％，即76173元；于该栋房屋主体工程封顶15日内支付总房款的30％，即110000元；被告应于2012年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房延迟的，被告在《保山日报》进行公告后，可免除被告逾期交房的相关法律责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以保山日报公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量证明书》和《商品房使用说明书》；原告应在被告公告之日起30日内，到被告指定地点办理接房手续，原告未在约定的期限内办理接房手续，则视为本合同商品房已经交付，自该期限届满之日起，商品房的毁损灭失的风险由原告承担。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。被告景盛花园一期商品房竣工验收备案登记后，被告未能按时向原告交房，也没有按合同约定的交房方式在保山日报刊登公告通知原告办理交接手续，2013年11月4日，由于原告急等用房，与被告办理了接房手续，自原、被告约定的交房期限（2012年8月31日）至原告实际接房之日止（2013年11月4日），被告逾期交房425天。
原审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自已的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》约定通知交房方式为以保山日报公告形式通知原告办理交接手续，原告与被告签订的《商品房购销合同》约定的交房日期届满后，被告未按合同约定刊登公告履行按期交房义务，已属违约，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持；截止原告实际接房之日（2013年11月4日），被告已逾期交房425天，按照合同约定，逾期交房60天内被告应当按照合同约定承担违约责任；逾期交房60天后，原、被告在合同中只约定了免责情形，没有约定违约金计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”隆发改价格（2009）49号文件规定了隆阳区2008年后新建的公租房成套住宅的租金标准为6.0元／㎡／月，结合本案所涉商品房的户型、所处地段及小区整体环境等情况，酌情确定本案所涉商品房的租金标准为7.0元／㎡／月；被告应按该标准向原告承担违约责任。被告逾期交房425天，逾期交房60日内按双方合同约定的标准计算（20元60天﹦1200元），逾期交房60天后按租金标准计算7.0元／㎡／月（129.54㎡7元÷30365天﹦11032.49元），具体数额为12232.49元。至于原告所主张的违约金计算方法，原告未提供证据予以证明，不符合最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，不予采纳。被告关于本案诉讼时效的主张，应根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效，诉讼时效从实际交房之日起开始计算；原告在2015年9月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间，故对被告的该项主张不予采纳；被告关于虽有迟延交房违约情况，但对合同内容已经作了变更，不是公告通知的辩解，法律规定，对合同的变更，合同应当由当事人自愿协商，本案中，被告未经原告同意，不得单方变更，故该辩解不能成立；被告关于已尽通知义务的主张，原告对通知接房的信息未予认可，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条及最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告保山市名城房地产开发有限公司支付原告陈雁娥违约金12232.49元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈雁娥的其他诉讼请求。案件受理费335元，减半征收178元，由原告陈雁娥负担28元，被告保山市名城房地产开发有限公司负担150元。
原审判决宣判后，名城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、被上诉人的接房时间应为2013年1月，逾期交房时间仅为60天。被上诉人的房屋在第一期开发的10幢至15幢内，该期房屋于2012年12月至2013年1月陆续交房，2012年12月底，昆明至祥房地产经纪公司的销售人员已多次电话通知被上诉人接房，但被上诉人不予理睬。该事实有销售人员的证言和“景盛花园”第一期10-15幢业主交接表、交房程序表等证据证实，昆明至祥房地产经纪公司的销售人员与上诉人并无利害关系，其证言应予采信。2、合同虽然约定在保山日报公告交房，但上诉人已于2012年12月电话通知被上诉人接房，被上诉人直至2013年11月才接房，原审不应以业主实际接房时间来判定上诉人承担责任。3、从2012年12月31日最后一次通知被上诉人接房至2015年9月23日起诉，本案已超两年诉讼时效。
被上诉人陈雁娥答辩称：上诉人提交的交房明细表是其单方制作，销售公司职员与上诉人有利害关系，其证言不足以采信，名城公司无证据证实已于2012年12月30日电话通知交房，陈雁娥于2013年11月4日接房，2015年9月23日提起诉讼，未超过两年诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、名城公司的实际交房时间是2012年12月30日还是2013年11月4日？2、本案是否已超过诉讼时效？
二审中，除名城公司认为原审认定其于2013年11月4日交房错误外，双方对原审认定的其他事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。
双方均未向本院提交新的证据。
本院认为，上诉人一审提交的交房明细表是其单方制作，证人是上诉人销售公司的职员，与上诉人有利害关系，其证言不能成为认定案件事实的依据。名城公司主张同期房屋均于2012年12月30日电话通知交房，其他业主也于该时期陆续接房，故名城公司已经履行了向陈雁娥进行通知的义务，该主张仅是名城公司的一种推断，其未能提交与陈雁娥的电话通讯记录，被上诉人不认可，本院不予采信。关于诉讼时效，因陈雁娥于2013年11月4日接房，诉讼时效应从其接房时开始计算，陈雁娥的起诉并未超过两年时效。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元，由上诉人名城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 茶晓皎
代理审判员 刘光好
二〇一六年三月三日
书 记 员 谢 飞