中华人民共和国
广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第32号
原告林太乙，香港居民。
委托代理人李文辉。
被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人邓锐标。
委托代理人葛凤梅。
委托代理人潘颖华。
原告林太乙诉被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林太乙的委托代理人李文辉，被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司委托代理人葛凤梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林太乙诉称，原告与被告于2007年9月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703号房，价款为人民币1046363元。依据《商品房买卖合同》第八条第1条约定“该商品房经验收合格”交付买受人使用，被告于2007年10月向原告办理了交接房屋手续，但未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依据我国相关法律法规，被告于2012年9月18日取得《竣工验收备案表》，房屋应在2012年9月18日才具备交付使用的法定条件，被告交接房屋行为属于违法交付，故应向原告支付逾期交楼违约金。2007年10月1日至2012年9月17日均属违约期间，共计1813天，故违约金为：1046363元×1／10000×1813天=189705.6元。另依据《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定，被告应于向原告交楼后730天内办理好房地产权证，即被告应于2009年9月30日前为原告办理好房地产权证，但被告直至2013年11月22日才向原告交付房地产权证。经原告了解，由于被告违规建设，导致无法按期办理房地产权证。被告逾期为原告办理房地产权证的行为构成违约，依法应向原告支付逾期办证违约金，依据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定的违约金计算方法，逾期一年内按每日万分之零点五标准计算，逾期超一年的，自逾期一年之次日起按每日万分之一的标准计算，违约金支付至房地产权证出证之日止。此前，原告已向法院提起诉讼追索了2009年9月29日至2011年9月29日逾期办证违约金。违约金从2011年9月30日开始计算，至2013年11月22日，共违约785天，违约金为1046363元×1／10000×785天=82139.5元，违约金共计82139.5元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币189705.6元（违约金按日息万分之一计算，从2007年10月1日起至2012年9月17日止共1813天，1046363元×1／10000×1813天=189705.6元）；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币82139.5元（违约金按日息万分之一计算，从2011年9月30日起至2013年11月22日止共785天，1046363元×1／10000×785天=82139.5元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司辩称：第一、被告于2007年10月1日将涉讼房屋交付给原告使用，房屋经原告验收合格后办理收楼手续，被告不存在逾期交房的行为。《商品房买卖合同》未约定被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该合同第十一条只约定了被告在交楼时应向原告出示相关证明文件，并非是提供给原告。且原告在2007年10月1日收楼时已对房屋进行验收，并未提出异议，已视为验收合格。且原告如今向法院提出逾期交楼的主张已超过两年的诉讼时效。原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。第二、原告曾于2011年10月14日向番禺区人民法院起诉被告主张2009年9月30日至2011年9月29日的逾期办证违约金，案号为（2011）穗番法民三初字第2097号。现在原告于2013年12月18日再次向法院起诉被告主张从2011年9月30日至2013年11月22日的逾期办证违约金。原告的该项诉讼请求部分明显已超过两年的诉讼时效，且涉案房屋于2013年7月9日已取得房地产证，原告要求计算至2013年11月22日没有依据。被告认为应从2011年12月19日计至2013年7月9日，共569天，合计59538元（1046363×569×0.01%）。第三、关于被告是否违约的问题，根据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第二款约定：如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，被告在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定被告已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为被告逾期办证的免责事由。第四、不同意支付本案诉讼费用。原告从未向被告主张过违约金损失，而是直接通过诉讼的方式起诉被告，因此其应承担部分诉讼费用。
经审理查明，被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2007年9月11日，原告林太乙作为买受人（乙方）与被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字No.0528317号］，约定原告向被告购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20050630。合同约定建筑面积为158.30平方米，套内建筑面积135.43平方米，涉讼房屋属于现房，按套出售，总金额为1046363元。原告已于2007年8月采取一次性付款的方式向被告付清支付购房款，2007年8月26日前付清全部房款1046363元。被告应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，若逾期交付的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。另，双方在上述合同的《补充协议》第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按《各项收费标准》付清有关费用。乙方如未付清‘办理收楼手续时支付’的费用，则甲方交付该商品房的期限相应顺延”；第六条约定“甲方应在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完前述义务且按揭银行出具《按揭办证转抵押登记申请书》，并将办理房地产权证及他项权证相关办证资料移交甲方之日起算）”。双方还在前述合同附件《各项收费标准》内约定：1、签署《商品房买卖合同》时支付律师费300元（由律师事务所收取）、合同印花税314元（代税局收取）、合同登记费50元（代房管局收取）；2、办理收楼手续时支付物业维修基金6340.4元（专户专管、专款专用）、物业管理费（含电梯费）1.5元／平方米（由物业管理公司按季收取）、装修押金（可退）1500元（由物业管理公司按季收取）、余坭清运费300元、拆墙费20元／平方米（由物业管理公司按季收取）；3、交首期时付清契税31390.89元（代财政部门收取）、房地产证印花税5元（代有关部门收取）、转移登记费50元（代有关部门收取）、土地登记费13元（代有关部门收取）。
原告于2007年8月16日向被告支付了涉讼房屋的房款316363元，被告出具了相应的《发票》（号码：00812862）。同日，原告向被告支付了涉讼房屋合同印花税314元、契税31390.89元及办证工本费118元，合共31822.89元，被告出具了相应的《发票》（号码：02738396）。
原告于2007年8月27日向被告支付了涉讼房屋的剩余购房款730000元，被告出具了相应的《发票》（号码：00812878）。
2007年9月18日，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了登记备案。
2011年10月14日，原告以被告交楼不符合约定及逾期办证为由诉至本院，案号为（2011）穗番法民三初字第2097号，要求被告：1、向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、为原告办理广州市番禺区南华路2路雍逸华庭2座703号房的房地产权证；3、向原告支付逾期办证违约金人民币57288.36元（计至2011年9月29日）；4、诉讼费由被告承担。本院经审理判决如下：一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内提交广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告林太乙；二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告林太乙办理广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703号房屋的产权登记手续；三、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林太乙支付广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703号房屋的逾期办证违约金57079.1元（该违约金计算至2011年9月29日止）；四、驳回原告林太乙的其余诉讼请求。一审判决后被告不服，以原审判决诉讼时效认定有误为由上诉至广州市中级人民法院，案号为（2012）穗中法民五终字第2257号，要求撤销原审判决第三判项并予以改判，后广州市中级人民法院支持了被告逾期办证违约金应适用诉讼时效的主张，于2012年8月27日作出终审判决，维持了一审判决主文第一、二项；撤销了一审判决主文第四项；变更了一审判决主文第三项为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向林太乙支付广州市番禺区南华路2号雍逸华庭2座703号房屋的逾期办证违约金56398.97元（该违约金计算至2011年9月29日止）。
2013年7月9日，广州市国土资源的房屋管理局出具了涉讼房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××号）。
2013年12月19日，原告以被告逾期交付房屋及逾期办理房地产权证应给付违约金为由向本院提起本案诉讼。
在诉讼中，原告及被告均确认如下事实：1、被告于2007年10月1日将涉案房屋交付原告使用；2、原告已于2007年8月16日向被告支付了办证费用，并将全部办证资料交付给被告；3、被告应于2009年9月30日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，原、被告对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。
现原、被告双方就是否存在逾期交房的问题产生争议。原告主张被告虽于2007年10月1日交付了涉讼房屋，但被告交付房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，故该交付既不符合合同约定也不符合法律规定。就此，原告提供了《商品房买卖合同》（编号为：穗（番）房合字NO.0528317号）、（2011）穗番法民三初字第2097号《民事判决书》、（2012）穗中法民五终字第2257号《民事判决书》、《广州市建设工程规划验收合格证》（编号：穗规验证（2012）629号）及《竣工验收备案表》（编号：穗番禺建验备2012-052号）予以证明。被告对上述《商品房买卖合同》（编号为：穗（番）房合字NO.0528317号）的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为合同约定的“该商品房经验收合格”仅表示需经原告验收合格以及被告提供建设规划许可证，合同第十一条约定被告仅需出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而并非向原告提供上述文件；对两份《民事判决书》的真实性和合法性确认，但对关联性有异议，认为原告曾向被告主张过权利，原告主张逾期交楼违约金在该判决并未得到支持，判决也并未支持原告主张被告未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属违约，原告称其未超过诉讼时效的主张在二审判决被驳回改判；对《广州市建设工程规划验收合格证》的真实性、合法性及关联性均不予确认；对《竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，但对关联性不予确认，认为该证据仅显示被告办证的过程，不代表2012年9月18日才符合交付条件。被告主张涉案房屋验收时已符合通水、通电、通邮等条件，并无任何质量问题，原告于2007年9月14日验收时并未提出异议，视为验收合格。且原告该逾期交房的主张已超两年诉讼时效。
另原、被告双方就逾期办证违约责任的承担问题也产生争议。原告主张其已按合同约定向被告支付了全部购房款，并向被告交付全部办证资料及办证费用，但被告未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，原告提供《商品房买卖合同》（编号为：穗（番）房合字NO.0528317号）、《补充协议》、号码分别为00812862、00812878的《发票》、《雍某华某计算表》、《发票》（号码：02738396）及《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）予以证实。被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款，逾期办证违约金应计算至2013年7月9日即出证之日，并未约定计算至房地产权证交付之日。
一方面
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原、被告双方对涉讼房屋的交付时间、交房条件、及房屋交付时被告应向原告提供有关商品房的资料均作了约定，对逾期交房的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。原告已向被告支付全部购房款，被告应当遵照合同约定的日期将房屋交付给原告使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第二七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”房屋交付必须验收合格，这是房屋交付的法定条件，也是房屋交付的前提条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案中，被告于2007年10月1日将尚未验收合格的涉讼房屋交付被告，不符合法律的规定，被告在接收房屋时未提出异议也不等于被告放弃向原告主张违约责任的权利，不能因此免除原告的违约责任。被告实际于2012年8月3日取得《建设工程规划验收合格证》，于2012年9月18日取得《竣工验收备案表》，因此涉案房屋在2012年9月18日才具备交付使用的法定条件，被告未按时履行交楼的义务，应当向原告支付逾期交楼违约金。关于被告应支付的逾期交楼违约金的计算问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，原告于2013年12月19日才提起诉讼，且未能举证证实其在提起本案诉讼前曾向被告主张给付逾期交楼违约金，故原告请求的部分违约金已超过诉讼时效，违约金的起计时间应从原告的起诉之日往前倒推两年，即应从2011年12月20起算至2012年9月18日。根据合同约定，逾期交楼违约金每日按已付购房款的万分之一计算，故被告应支付给原告的逾期交楼违约金为：1046363元×1／10000×274天=28670.35元。对于超过诉讼时效部分的违约金，原告已丧失胜诉权，本院不予支持。
关于逾期办证的违约责任及逾期办证违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中对涉讼房屋产权证的办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现被告未能举证证明其在合同约定的时间内完成涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担逾期办证的违约责任。根据《补充协议》的约定，被告应于2009年9月30日前为原告办妥涉讼房屋的房地产权证书，但直至2013年7月9日，广州市国土资源的房屋管理局才出具了涉讼房屋的房地产权证。被告未能按合同约定的期限为原告办理涉讼房屋产权证书，原告要求被告支付逾期办证期间的违约金，有理有据，本院予以支持。由于原、被告对于合同约定的违约金计算标准均无异议，本院予以认可。但就违约金的起止时间问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，原告于2013年12月19日才提起诉讼，且未能提供证据证明其有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故被告主张原告请求的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳，违约金应从2011年12月20日起算；根据《补充协议》第六条约定，“甲方应在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证”，故被告主张逾期办证违约金应计至房地产权证出证日2013年7月9日的抗辩，本院予以采纳，违约金应计算至2013年7月9日止。截至2011年12月20日，被告逾期办证已超过一年，故违约金计算标准应适用日息万分之一的约定。因此，被告应支付的逾期办证违约金，以1046363元为本金，自2011年12月20日起按每日万分之一的标准计至2013年7月9日止，为1046363元×1／10000×568天=59433.42元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林太乙支付逾期交楼违约金28670.35元；
二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林太乙支付从2011年12月20日起至2013年7月9日止的逾期办证违约金59433.42元；
三、驳回原告林太乙的其余诉讼请求。
如被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5378元，由原告林太乙负担3375元，被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担2003元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 张智珊
人民陪审员 李丽娥
二〇一四年三月十九日
书 记 员 范津津