广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第223号
原告：黄玉霞，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告：宋信峰，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
原告黄玉霞诉被告宋信峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2015年2月9日公开开庭审理本案，原告黄玉霞的委托代理人吴海滨，被告宋信峰的委托代理人朱宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月15日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2472号商铺，总房价为209689元；被告支付购房款109689元后，购房余款100000元至今未支付。经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成合同违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为了维护自身的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2472号商铺购房余款100000元及违约金（违约金以应付房价款100000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告付清款项之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、被告已按约办理按揭贷款手续，不存在违约行为。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定：“买受人接出卖人通知的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。”该条约定被告的义务是办理银行按揭贷款手续，而非办妥按揭贷款。签订合同后，被告到原告指定的国浩律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。原告提交的2012年7月10日《通知函》也确认被告办理了按揭贷款手续，只是银行没有批准被告的按揭申请。可见，被告已妥当的履行了自己的合同义务，并不存在违约行为。
二、被告贷款申请未获银行审批并非被告原因所致。按照合同约定，被告的按揭贷款手续是由原告指定的律师事务所代办。被告在办理按揭贷款手续的同时已经提交了按揭所需的文件资料。然而，原告在2010年-2014年间，不断更换指定银行办理按揭贷款手续，先后指定广发行、交行、工行、建行等办理贷款手续；但各指定银行均未批准贷款。嗣后，被告从银行获悉：航空商住大厦按揭业主的贷款没有获批是普遍现象，未能获批的原因：一是商铺存在虚假开业现象，商铺评估价格严重低于申请贷款数额，银行放贷风险过大；二是受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足。这些原因均不可归责于被告。原告主张银行不批准贷款是被告个人原因所致，没有任何事实根据，也没有提供任何证据加以证实。
三、银行不批准贷款致使合同约定的付款方式无法履行的风险及后果不应由被告单方承担。《商铺买卖合同》第四条约定，被告通过按揭方式支付购房款。该条款约定的付款方式是被告与原告共同选定的，而并非被告的单方意思表示。而且通过按揭方式付款是双方签订《商铺买卖合同》的重要基础，如果不能按揭，被告受自身经济条件的制约，根本不会购买涉案商铺，双方也就丧失了签约的基础。因此，在没有证据证实按揭贷款不成是被告责任所致的情况下，按揭贷款不成致使合同约定的按揭付款方式无法履行的风险不应由被告单方承担。
四、《商铺买卖合同》第四条备注第3项应解释为因被告原因导致按揭贷款不成，被告应一次性支付购房余款。《商铺买卖合同》第四条备注第3项约定：“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人应在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。”首先，从该条款使用的词句来分析，“无法办理银行按揭贷款手续”与“银行不批准买受人贷款申请”之间没有使用标点符号分隔，属于并列关系，根据《合同法》第一百二十五条争议条款文义解释原则，“买受人原因”应当是对“无法办理银行按揭贷款手续”及“银行不批准买受人贷款申请”两种情形的限制。其次，《商铺买卖合同》是原告提供的格式合同，双方对该格式条款的理解发生争议，根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”该条款也应作出不利于原告的解释。再者，原告作为出卖人，负有协助办理按揭贷款手续的义务；而且被告的按揭贷款手续是由原告指定的律师事务所代办。如果银行不批准贷款是由于原告不协助办理按揭手续或原告指定律师不履行代办按揭职责或不可抗力、国家政策原因所致，被告也要一次性支付购房余款，这显然不公平、不合理。因此，该条款的正确解释应当是“因被告原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者因被告原因导致银行不批准被告贷款申请的，被告应一次性支付购房余款。”
五、原告单方变更合同约定的付款方式要求被告一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。《商铺买卖合同》第四条已明确约定被告通过按揭方式支付购房款。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该约定对双方均有法律约束力，任何一方不得擅自变更。《商铺买卖合同》第四条备注第3项约定了被告应一次性支付购房余款的情形，即因被告原因导致按揭贷款不成，被告应一次性支付购房余款。然而，银行不批准贷款并非被告原因所致，原告亦无证据证实银行不批准贷款是被告原因所致，不符合《商铺买卖合同》约定的被告应一次性支付购房余款的情形。且被告已按约办理按揭贷款手续，不存在拒不办理按揭贷款手续的违约情形，被告拒绝原告一次性付款的要求亦不构成违约。原告单方变更合同约定的付款方式要求被告一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。
六、原告未履行交铺义务，违约在先，被告有权拒绝原告的付款要求。《商铺买卖合同》第八条约定，原告应在2012年10月1日前将符合本合同约定的涉案商铺交付被告使用。商铺交付之前，原告对涉案商铺进行间隔，并按合同附件二的标准进行装修，属于《建设工程质量管理条例》第二条规定的建设工程。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格，方可交付使用。然而，合同约定的交铺期限届满时，原告并未向被告出示涉案商铺经法定验收合格的各项证明文件，被告依法有权拒绝收铺，由此产生的延期交铺责任应由原告承担。原告未按约履行在先义务，被告有权拒绝原告支付购房余款的要求。
七、原告要求被告支付购房余款已超过2年诉讼时效，应依法不予支持。《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告要求被告支付购房余款属于债权请求权，依法应受两年诉讼时效的规制。被告到原告指定的国浩律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费后，原告根本没有告知被告按揭贷款的办理情况，更未要求被告支付购房余款；直到2014年6月，原告才第一次通知被告支付购房余款。原告主张其多次催促被告支付购房余款，与事实不符，也没有充足的证据加以证实。现原告起诉被告追讨购房余款已经超过法定二年诉讼时效期间，应依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年10月9日，被告（认购方）与原告（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】B二层472号商铺，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。认购价为209689元。认购方须于2009年11月15日前…….到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。
2009年11月15日，被告（买受人）与原告（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处二层2472号铺。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为209689元。付款方式及期限：2009年11月15日前支付全部房价款的53%（含定金），即109689元，余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权交接约定（第七条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交接手续。商铺交付（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。出卖人逾期交付商铺的违约责任（第九条）：出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权单方面提出解除合同……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，被告合计向原告支付购房款109689元，余款100000元申请银行按揭贷款，银行最终没有批准被告的贷款申请。
2010年10月1日，案外人郑红云（乙方）与广州新港机场实业有限公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：宋信峰。交接物业编号：二层2472号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”庭审中，原告解释郑红云为被告的委托代理人，受被告委托办理商铺交接手续。被告对此予以否认。
2011年6月26日，广州新港机场实业有限公司向被告寄送《关于办理按揭手续的通知》，通知被告在该通知发出的3天内，到原告指定的律师事务所办理按揭贷款手续。2012年7月10日，广州新港机场实业有限公司向被告发出《通知函》，告知由于被告个人原因导致银行对其按揭申请不予批准，另国土房管部门已将涉案房屋登记在被告名下，因此要求被告在2012年7月20日前向黄玉霞或该公司一次性付清余款100000元。2012年9月28日，广州新港机场实业有限公司向被告发出《通知书》，通知被告至迟在2012年10月15日前接收涉案商铺。
2012年10月11日，案外人郑红云代表被告与原告签订《确认书》，确认原告已将涉案商铺交付给被告。诉讼中，被告否认其曾委托郑红云接收涉案商铺。本院询问被告与郑红云之间的关系时，被告代理人仅回应“我方不清楚”。对此，原告提供一份《委托书》拟证明郑红云受被告的委托代被告办理涉案商铺的出租、收铺等手续。该《委托书》打印在一张“温州高美鞋业有限公司”的便笺上，内容为：兹委托郑红云前往贵处办理广州新港机场实业有限公司2472号商铺出租手续，请予办理为盼。《委托书》落款签名为“宋信峰”。被告确认该《委托书》落款处为其本人签名。
2014年6月26日，广州新港机场实业有限公司向被告发出《催款函》，要求被告立即付清欠付购房款100000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。
另查明，2011年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记至被告名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2472商铺。
本院认为：原告与被告及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，被告须向原告支付首期购房款109689元，余款100000元采取银行按揭方式支付。被告至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，原告要求被告支付购房余款100000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但被告办理按揭贷款手续的代办机构是由原告指定的，而被告已依约支付全部购房款的52%，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告。因此，原告要求被告支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
被告不同意支付剩余购房款的理由一是银行不放款并非被告原因造成；二是原告未履行交铺义务，被告有权拒付购房余款；三是原告请求支付购房余款已超过2年诉讼时效期间，依法不应支持。
对此，本院认为，根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准被告的贷款申请，根据上述约定，被告应一次性向原告支付购房余款。被告在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非被告不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。第二，被告出具的《委托书》可证明案外人郑红云受被告的委托办理涉案商铺的出租等手续。因此原告于2012年10月11日将涉案商铺交付给郑红云后，原告已履行商铺交付义务。且至本案诉讼之前，被告对此均未提出异议。另外，退一步讲，广州新港机场实业有限公司已于2012年9月28日向被告发出《通知书》通知被告接收涉案商铺，根据《商铺买卖合同》约定，买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。因此，被告以原告未履行交铺义务为由，拒付购房余款亦没有合法理由。第三，原告签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，被告签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而原告已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但被告并未完全履行其主要义务，至今未向原告付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，被告以原告的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。综上，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告宋信峰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄玉霞支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2472商铺的购房余款100000元；
二、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由被告宋信峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一五年三月十六日
书记员 孙雪芳