济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1587号
原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司，住所地济南市。
代表人曹卫东，总经理。
委托代理人王心雁，女，1983年1月18日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
委托代理人梁鹤，女，1987年1月7日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋森，董事长。
委托代理人刘波涛，山东天澍律师事务所律师。
原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司（以下简称永安保险公司）与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告永安保险公司委托代理人王心雁、梁鹤，被告西街工坊公司委托代理人刘波涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永安保险公司诉称：2012年底，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落济南市房屋出租给原告使用。租赁面积242.3平方米，使用面积186.4平方米，年租赁费为7万元，租赁期限为5年，即2013年1月1日至2017年12月31日，同时向原告免费提供10个停车位。2015年3月23日，被告以占用消防通道为由，通知原告在收到变更、解除合同告知函两个月内腾退租赁房产。原告认为被告在签订房屋租赁合同同时已明确知晓消防通道位置，被告恶意隐瞒原告租赁面积中包含消防通道，并将相应面积包含于租赁面积之中收取房屋租赁费用。2015年4月1日，原告对于被告提出单方变更解除合同事宜进行回函。原告要求退还缩减面积相应房租及装修费用；按合同提供车位或抵减退还相应费用；继续履行合同。2015年4月8日，被告向原告回函，声称租赁合同已无法履行，要求原告尽快腾退租赁房产。被告于2015年3月8日开始对原告职场采用间断通电等手段扰乱原告正常经营，4-6月全天进行停电，一周仅供电半天，导致原告员工无法正常工作，公司业务无法开展。原告正常经营期间每月电费平均为2300元（2014年11月28日充电费2000元，2014年12月15日充电费5000元，2015年2月27日充电费3000元），自被告开始停电以后，原告于2015年2月27日所充电费3000元，3个半月实际电表花费仅为842元，截止2015年6月15日原告退房时电费剩余2158元，电表充卡剩余度数为1660.2度。原告员工为11人，2015年4、5月由于被告进行全天停电导致原告员工无法正常上班，原告要求对此期间支付员工基本工资进行索赔。由于被告恶意隐瞒消防通道事实与原告签订房屋租赁合同，现单方面解除租赁合同，给原告造成重大经济损失。诉请法院判令：一、被告退还房租37917元。二、被告退还已预付电费2158元。三、被告支付装修补偿款21395元。四、被告支付搬家费2000元。五、被告支付4月、5月停电期间人员基本工资19514元。六、被告补偿车位使用费15400元。七、诉讼费用由被告负担。
被告西街工坊公司辩称：一、按照原告实际租用房间的时间计算，原告已付租金可退37709元。二、原告预付电费可根据使用情况退还。三、原告所诉装修补偿款无依据，要求被告全部承担不当。四、原告诉求搬家补偿款2000元没有依据。五、原告要求补偿车位使用费1.54万元没有依据。六、本案为租赁合同纠纷，原告诉求人员基本工资19514元没有事实及法律依据，与本案审理的租赁合同纠纷不是同一法律关系，不是本案的审理范畴。
经审理查明，2012年12月，原告永安保险公司（乙方）与济南隆越市场运营管理有限公司（后变更名称即为被告西街工坊公司，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方将坐落济南市房屋出租给乙方使用。建筑面积共计242.30平方米，使用面积186.40平方米，同时免费提供与租赁面积相对应位置的本楼墙面及楼顶的广告位。第二条、乙方租用出租房屋的期限为5年，即自2013年1月1日至2017年12月31日止（甲方于租期起始之日前免费提供30天的装修期）。第三条、乙方仅可将出租房屋作办公用途。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用（甲方提供出租房的水电容量须足够保证乙方经营需要），并符合国家有关消防安全规定；甲方保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，如房屋已经抵押的，甲方应取得抵押权人的书面同意。乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规规章的规定。第四条、有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（一）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（二）乙方不交付租金贰个月以上；（三）乙方所欠各项费用达贰个月以上。甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应将余款退还乙方。第五条、有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（一）甲方延迟交付出租房屋壹个月以上；（二）甲方违反本合同第三条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第九条约定，不承担维修费用或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的。乙方因上述理由单方面解除合同的，应当书面通知甲方，及时迁离出租房屋，并有权要求甲方退还租赁保证金及多收的预交款项。……第七条、租金、物业管理费及其交纳方式。（一）租金：出租房屋单位租金每年人民币7万元，每年交付一次租金，乙方须于每年到期前一个月向甲方交付租金。物业管理费5815元，乙方需每次到期前交付一年费用。甲方应在收到款项10日内向乙方开具税务局印制的租赁发票。首次租赁乙方需付2万元作为保证金。甲方免费为乙方提供十个停车位。（二）乙方租赁期间的水电费自理。第八条、二次装修及经营方式。该物业的二次装修由乙方负责，乙方的物业装修必须符合甲方的各项装修管理标准，其装修须在甲方审核批准后，方可实施。否则，乙方承担违约责任。乙方在符合甲方规划经营范围内，由乙方独立经营，自负盈亏。甲方不干涉其经营。……第十三条、违约责任。（一）甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋的，负责支付违约金。（二）甲方未按时交付出租房屋共乙方使用的，负责偿付违约金。（三）甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金；如因此造成乙方人员人身受到伤害或财务受毁的，负责赔偿因此造成的全部损失。（四）乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金。（五）乙方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用的，应支付违约金；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。第十四条、本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋；（三）甲方的《房屋租赁许可证》失效；（四）在本合同有效期内，有一方要求解除合同时，须提前两个月书面通知对方，经双方协商同意后，方可解除本合同。合同并就续租、保密条款、免责条件等情况进行了约定。
后原告永安保险公司将房屋进行装修并使用。
2014年12月15日，原告永安保险公司向被告西街工坊公司支付房屋租赁费7万元。12月22日，被告西街工坊公司给原告永安保险公司出具房屋租赁费发票1份。
2014年12月2日、19日，2015年3月17日，原告永安保险公司分次向被告西街工坊公司支付电费计1万元。
2015年3月23日，被告西街工坊公司向原告永安保险公司送达《变更、解除合同告知函》1份，载明：永安保险公司：我公司与贵公司与2012年10月10日签订租赁合同，贵公司租赁房屋，租赁建筑面积242.30平方米，租赁期五年。双方租赁合同履行至今，因消防主管部门根据消防安全的要求，通知我公司进行消防安全完善整改。现因贵方承租使用的房屋部分涉及消防整改腾空范围，我公司与贵公司签订的租赁合同已无法继续履行。非常遗憾的通知贵公司，根据公共安全的需要，更具消防整改要求，我公司与贵公司的租赁合同予以变更、解除。请贵公司接我公司通知后与我公司联系办理合同的变更、解除事宜。希望贵公司能在收到本通知两个月内腾退租赁房产。
2015年4月1日，原告永安保险公司向被告西街工坊公司出具《关于西街工坊提出职场变更解除事宜回函》，载明：西街工坊：因你单方提出变更、解除合同，我司向提出一下意见：一、退还缩减面积相应房租及装修补偿。我司与西街工坊于2012年10月定立房屋租赁合同，承租期限为五年，租赁面积建筑面积242.3平方米，使用面积186.4平方米。合同后附楼层平面图，我司租赁位置以黑色实线标明，贵方未告知职场面积中包含消防通道。由于我司已对职场进行整体装修，如剔除消防通道，我司实际租赁面积仅为96平方米，对日常经营造成很大影响。考虑到园区整体消防安全，在贵方退还缩减面积相应房租及装修补偿后，我司同意腾挪相应空间。二、按合同提供车位或抵减退还相应费用。《房屋租赁合同》第二条明确约定承租期限为五年，第七条约定每年物业费为5815元且贵公司免费为我方提供十个停车位。我方认为双方明确约定了每年的物业费收费标准，其明确停车位为免费，即此十个停车位的相关管理费用已包含在物业管理费中。贵司单方将免费停车位缩减为2个，并要求我方支付其余8个车位每车每月200元停车费的行为严重违反房屋租赁合同的约定。请贵公司在收到函件后3日内按照房屋租赁合同约定为我方提供免费十个停车位并将专有车位予以明确标示。否则。我方可以要求贵公司依法承担的因违约造成的损失为自贵公司征收车位费用（2014年7月）起至房屋租赁期满的8个车位的停车费用。如贵公司怠于沟通处理，我方将计算上述停车费用在下次交纳房租租金或物业管理费时予以自行扣除。请贵单位就面积缩减补偿问题进行协商处理，以求达成共识，继续履行《房屋租赁合同》，维护双方关系。请贵公司收到函件后全面履行合同约定义务，并在10日内将处理结果向我方书面回复，否则将视为认同。
2015年4月8日，被告西街工坊公司向原告永安保险公司出具《回复函》1份，载明：贵公司于2014年4月1日来函收悉，就来函答复如下：贵公司承租我方房产是利用闲置、废弃的工业建筑进行第三产业的文化产业创意园区改造项目。租赁合同所涉消防整改面积是根据建筑的整体使用情况，适应功能需要的空间改组，由政府消防主管机关根据科学、安全的现实需求所作出调整改动的情势变更。租赁合同情势变更已无法履行。在原合同不能履行的情况下，我公司同意根据贵公司实际缴纳的租金、管理费情况，按贵公司实际使用时间抵扣退还。请贵公司尽快腾退租赁房产。
2015年6月15日，原告永安保险公司与被告西街工坊公司签订《业主退房验房表》，载明：电表数：电卡剩余度数1660，每度1.3元，应退电费2158元。业主验收意见：房屋完好于2015年6月15日交给西街工坊公司；业主签字：王心雁，2015年6月15日。物业部意见：房屋完好；签字：杨X，2015.6.15。
在审理过程中，原告永安保险公司提供其与济南某公司签订的合同、竣工验收证书、项目清单、2013年11月28日金额42789元客户收付款入账通知、发票，原告永安保险公司以此证实其支付的装修费用，并诉称由于2013年5月完成装修，2015年6月退房，正好履行了合同的一半，根据租赁期限摊销，装修剩余价值为21395元。被告西街工坊公司提出异议，认为按照合同约定，装修应当经过被告西街工坊公司同意方可实施，但原告永安保险公司的装修合同没有经过被告西街工坊公司的书面认可。经本院询问，原告永安保险公司明确表示不申请司法鉴定。
在审理过程中，原告永安保险公司提供2015年4月、5月工资表，该工资表记载2015年4月基本工资为20157元、5月基本工资为20257元，并诉称其有11名员工，该11名员工期间的基本工资为15914元，原告永安保险公司以此证实因被告西街工坊公司恶意停电，给其造成的员工工资损失。被告西街工坊公司提出异议，认为原告永安保险公司所诉称的停电没有事实依据，其工资表与本案没有关系。
在审理过程中，被告西街工坊公司提供：1、《房屋所有权登记证》1份，载明：坐落本市房屋所有权人登记为济南某总厂，登记时间2011年8月16日，建筑面积为1163.61平方米。2、《拍卖成交确认书》1份，载明：2010年9月29日，宋X经过济南某拍卖有限公司购买了济南某总厂全部破产财产，宋X与济南某拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，约定：成交金额2140万元。3、济南某拍卖有限公司于2010年10月22日出具发票1份，载明：付款单位宋X；拍卖标的2140万元，服务费56.8万元，金额合计2196.8万元。4、宋X于2015年8月6日出具《授权委托经营证明》1份，载明：本人宋X依法购买原济南某总厂济南市土地房产，是原济南皮某总厂济南市土地房产的权利人。本人特全权委托西街工坊公司对本人购买的原济南某总厂房产地对外出租及经营管理，由西街工坊公司履行本人上述授权经营管理资产的权利人权利义务。西街工坊有权以自己的名义签署、履行房地产租赁合同，及通过诉讼维权履行其经营管理权利、义务。被告西街工坊公司以上述证据证实被告西街工坊对于涉案房屋具有经营管理的权利。原告永安保险公司对此未提出异议。
在审理过程中，经本院2016年1月5日现场勘验：1、涉案房屋内装修物已被拆除。2、涉案房屋已经进行改造，原属于涉案房屋的一部分已经改造为走廊。本院勘验时对现场拍摄了照片。
上述事实，有原告永安保险公司提供《房屋租赁合同》、《变更、解除合同告知函》、《关于西街工坊提出职场变更解除合同事宜回函》、《回复函》、《业主退房验房表》、《装修合同》、《竣工验收证书》、《客户收付款入账通知》、发票、职工工资表，被告西街工坊公司提供《房屋所有权证》、《拍卖成交确认书》、发票、《授权委托经营证明》和本院勘验笔录、房屋示意图、勘验照片及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，宋X购买涉案房屋后，被告西街工坊公司接受宋X的授权进行经营，被告西街工坊公司与原告永安保险公司于2012年12月签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告永安保险公司使用，该《房屋租赁合同》内容并未违反法律规定，亦系双方当事人的真实意思表示，故原告永安保险公司与被告西街工坊公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应按约定履行义务。就本案而言，原告永安保险公司向被告西街工坊公司交付了租赁费用，被告西街工坊公司将房屋交付原告永安保险公司，双方均按约定履行了部分义务。2015年3月，被告西街工坊公司以因消防安全完善整改的需要，涉及到原告永安保险公司承租使用的部分房屋，导致房屋租赁合同无法继续履行为由，要求与原告永安保险公司变更、解除合同。原告永安保险公司收到函件后，向被告西街工坊公司复函提出处理意见，并要求继续履行合同。被告西街工坊公司收到复函后，明确表示无法履行合同。2015年6月15日，原告永安保险公司将涉案房屋返还被告西街工坊公司，系双方合意解除了租赁合同。但根据《房屋租赁合同》约定被告西街工坊公司“保证出租房屋能够作为上述用途使用（甲方提供出租房的水电容量须足够保证乙方经营需要），并符合国家有关消防安全规定”及被告西街工坊公司辩称涉案房屋系由于消防安全完善整改的需要而无法与原告永安保险公司继续履行合同的理由，本院认为《房屋租赁合同》无法继续履行的责任在被告西街工坊公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告西街工坊公司应当承担违约责任。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司返还租金37917元，被告西街工坊公司主张按照实际租用房间的时间计算，已付租金可退37709元。经本院审查，原告永安保险公司主张金额合理，被告西街工坊公司提出数额不准确，故原告永安保险公司该请求符合法律规定、于事有据，本院予以支持。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司返还电费2158元，被告西街工坊公司答辩亦认为预付电费可根据使用情况退还，故原告永安保险公司该请求亦有充分依据，本院予以支持。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司支付装修赔偿款21395元，原告永安保险公司诉称其装修费用为42789元，2013年5月份装修完毕，2015年6月退房，合同履行了一半时间，因被告西街工坊公司违约导致合同解除，故要求被告西街工坊公司承担一半装修费用即21395元。被告西街工坊公司提出异议，认为合同约定原告永安保险公司装修须经被告西街工坊公司同意，原告永安保险公司的装修没有经过被告西街工坊公司的认可，故该项费用不予认可。经审查，原告永安保险公司与被告西街工坊公司在租赁合同中约定“（甲方于租期起始之日前免费提供30天的装修期）”，故本院认为双方对于装修事宜进行了约定，被告西街工坊公司同意原告永安保险公司进行装修，虽然合同也约定“该物业的二次装修由乙方负责，乙方的物业装修必须符合甲方的各项装修管理标准，其装修须在甲方审核批准后，方可实施。否则，乙方承担违约责任”，但被告西街工坊公司在原告永安保险公司公司进行装修时并未进行过制止，故应视为被告西街工坊公司认可了原告永安保险公司的装修工作，故被告西街工坊公司辩称装修未经其同意的理由不能成立。原告永安保险公司虽提供证据证实其装修支付的费用为42789元，但由于原告永安保险公司公司的装修是在2013年进行，原告永安保险公司在2015年6月返还房屋，原告永安保险公司要求被告西街工坊公司支付一半的装修费用依据不足，且其在庭审过程中经本院询问是否申请司法鉴定时，明确表示不申请司法鉴定，且装修项目清单中部分物品属于可移动物品，故原告永安保险公司该请求依据不足，不予支持。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司支付搬家费2000元，被告西街工坊公司提出异议，经审查，原告永安保险公司对此未提供任何证据予以证实，故原告永安保险公司该请求依据不足，不予支持。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司支付2015年4月、5月停电期间的人员工资15914元，并提供工资表予以证实，被告西街工坊公司提出异议，认为原告永安公司所诉停电没有依据，且该请求与本案不属于同一法律关系。经审查，原告永安保险公司对其诉称被告西街工坊公司在2015年4月、5月停电及停电导致其无法正常工作造成损失的陈述未提供任何证据予以证实，原告永安保险公司该请求依据不足，不予支持。
关于原告永安保险公司要求被告西街工坊公司支付补偿车位使用费15400元，原告永安保险公司诉称合同约定被告西街工坊公司应向其免费提供10个车位，但2014年7月被告西街工坊公司通知只能免费提供3个车位，剩余7个车位按照每月200元收取车位费，2014年7月至2015年6月，被告西街工坊公司收取7个车位的车位费15400元。被告西街工坊公司提出异议。经审查，原告永安保险公司对此未提供任何证据予以证实，故原告永安保险公司公司该请求依据不足，不能支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司房屋租金37917元；
二、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司电费2158元。
三、驳回原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2260元，原告永安财产保险股份有限公司济南中心支公司负担1130元，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担1130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 付玉俊
人民陪审员 崔德平
二〇一六年一月十三日
书 记 员 裴立红