绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯执异初字第1号
原告：陈三九。
委托代理人：王奇雄。
委托代理人：陶镇锋。
被告：朱兴泉。
被告：吕忠伟。
委托代理人：孙滨。
被告：陶伟娟。
委托代理人：朱兴泉。
原告陈三九诉被告朱兴泉、吕忠伟、陶伟娟请求对执行标的许可执行纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法适用普通程序，由审判员张浙丽担任审判长，与审判员吴秀智、倪维山组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈三九的委托代理人王奇雄、陶镇锋，被告朱兴泉（也系被告陶伟娟的委托代理人），被告吕忠伟及其委托代理人孙滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈三九诉称，原告与被告朱兴泉、陶伟娟民间借贷纠纷一案经法院确认被告朱兴泉、陶伟娟应归还原告借款60万元及相应利息。期间，原告依法对登记于被告朱兴泉名下的位于柯桥街道兴越东区25幢104室房屋及25幢4号自行车库申请财产保全，并申请强制执行。在执行期间，被告吕忠伟认为其为上述房屋的实际所有人向贵院申请执行异议，贵院经审查作出中止对上述房屋执行的裁定。原告对该裁定不服，理由如下：一、被告朱兴泉与被告吕忠伟的房屋买卖契约的有效性及合同的履行不影响物权的认定，根据物权法第九条之规定，不动产物权变动以登记生效要件为原则，未经登记的不发生物权变动效力。被告吕忠伟根据合同法律行为只享有债权效力，且该债权不能对抗第三人，裁定应保护房屋买受人的合法权益不能扩大保护到物权范围，而只能依据合同保护其债权，要求被告朱兴泉承担违约之责。二、裁定认为被告朱兴泉与被告吕忠伟未办理过户登记的过错在于被告朱兴泉一方有悖事实与常理。裁定确认2010年12月24日，被告吕忠伟已经了解到被告朱兴泉取得了产权证，办理过户条件已经成熟，且两被告之间的买卖行为系通过房产中介，但双方均迟迟不履行合同义务，被告吕忠伟直至2013年7月16日进行诉讼，其过错非常明显。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不予查封的条件有三，缺一不可，即第三人支付了买受不动产的全部价款、第三人实际占有不动产、第三人对未办理产权过户无过错。本案中，被告吕忠伟未支付全部价款，也未能充分提供证据证明其不具有过错，也未提供其实际占有的连续性证据。故原告认为被告吕忠伟不享有被执行不动产的物权，原裁定错误。请求判令：1、确认被告吕忠伟不享有位于柯桥街道兴越东区25幢104室房屋及25幢4号自行车库的所有权或者其它足以阻止执行标的转让、交付的实体权利；2、对上述房屋许可执行。
被告朱兴泉辩称，涉案房屋在没办产权证前我就通过中介卖给了被告吕忠伟，被告吕忠伟也已经将房款给了我。经过三、四年产权证办下来后，因为工程款的问题，我将涉案房屋和另一套房屋向银行进行了抵押，后银行贷款还清了，我就准备将涉案房屋过户给被告吕忠伟，但因我与被告陶伟娟离婚，离婚协议上未明确涉案房屋的所有权需要公证，后来公证办好了，但过户不了了，因为涉案房屋被法院查封了。原告的诉讼请求应该被驳回，涉案房屋不应该继续执行。
被告吕忠伟辩称，被告吕忠伟根据市场的交易习惯和规则购买了被告朱兴泉的房屋，被告吕忠伟于2006年就已经实际入住该房屋，至今已达8年之久，房屋无法过户的过错不在被告吕忠伟，而在被告朱兴泉。被告朱兴泉在出售房屋后在银行进行抵押，造成不能过户。贵院的裁定合法合理，要求驳回原告的诉讼请求。
被告陶伟娟辩称，与被告朱兴泉意见一致。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、（2014）绍执异字第1号案卷中被告朱兴泉与被告吕忠伟的房屋买卖契约（复印件），证明：甲方出卖方一栏无共同共有人陶伟娟的签名，该协议无效；合同约定2万元余款在过户时支付，故协议未实际履行完毕；协议第五条约定可见双方清楚房屋买卖应当经过共同所有人一致同意才可行，另甲方不得将房屋进行抵押，故被告朱兴泉与被告吕忠伟之间应该是赔偿责任；双方签订协议没有注明具体办理过户的条件和时间，2010年就可以过户，而直到2012年底被告吕忠伟提出执行异议，有1年多时间未去办理过户不合理，且被告吕忠伟对房屋抵押是清楚的。
2、（2014）绍执异字第1号案卷中管道煤气款有线电视款往来款票据（复印件）、物业费垃圾清运费发票（复印件），证明这些费用均是被告朱兴泉办理的，并非被告吕忠伟缴纳。
3、（2013）绍民初字第2465号民事判决书一份，证明被告朱兴泉是从朱阿大处购买房屋，若如被告所说则应由朱阿大去缴纳相关费用，不应该是朱兴泉。
针对原告提交的证据，被告朱兴泉质证认为：对证据1的真实性未有异议，对原告的证明目的有异议，产权证是村里办出的，具体何时办出我不清楚，房子是我去抵押的，被告吕忠伟是不清楚的；2万元是没有付过，但不能证明我没有将房屋卖给被告吕忠伟。对证据2的真实性未有异议，但这些票据是房屋交房时统一扣缴的，开具我的名字是交房需要，后来的日常费用均是被告吕忠伟缴纳的。对证据3的真实性未有异议，但我是继承朱阿大的房子，拆迁时我有承诺书的，我要负责朱阿大的养老。被告吕忠伟质证认为：对证据1的真实性未有异议，对原告的证明目的有异议，被告吕忠伟是通过中介购买房屋，我方认为被告朱兴泉有权出售房屋，即使共有人未签字，也不能证明该合同无效，且事后，被告陶伟娟也未提出异议，可以认为其对合同的追认；关于2万元余款的问题，该2万元属于押金，是被告朱兴泉在将房屋过户给被告吕忠伟前的押金，不存在原告陈述的被告吕忠伟没有向被告朱兴泉支付房款的情况；被告朱兴泉在2010年之后取得产权证，其抵押房屋我方不知情，且在抵押期间，是无法进行所有权变更登记的，不存在我方不去过户的情况，我方对未过户不存在过错。对证据2的真实性未有异议，对关联性有异议，2006年7月份是拆迁交房日期，开具被告朱兴泉的名字是交房需要，不能证明该房屋实际不属于被告吕忠伟。对证据3的真实性没有异议。被告陶伟娟质证认为：对证据1的真实性未有异议，房屋卖给被告吕忠伟被告陶伟娟是知情的，只是未签字。对证据2、3的质证意见与被告朱兴泉一致。
被告朱兴泉未向本院提交证据材料。
被告吕忠伟为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
4、中国轻纺城管道燃气有限公司的客户缴费信息表一份，证明2006年底起被告吕忠伟就对涉案房屋管道燃气用户名进行了变更，并一直缴纳相关费用，证明被告吕忠伟已经实际占用涉案房屋。
5、居民生活供用气合同一份，证明被告吕忠伟于2006年10月29日已前往管道燃气公司进行了用户名变更。
6、用水情况查询清单一份（复印件），证明在2008年年初起被告吕忠伟已经以其名义交纳水费直至现在。
7、历月电费明细一份，证明被告吕忠伟在实际收到房屋后，对用电用户名进行了变更并缴纳电费的事实。
8、绍兴县包洁物业有限公司的收款凭据二份，证明被告吕忠伟缴纳了从2011年9月起到目前为止的物业费的事实。
9、银行卡交易记录一份（复印件），证明被告吕忠伟在入住涉案房屋后，该房屋的水电、电信等费用均是通过其银行卡代扣代缴的事实。
10、电量电费通知单七份，结合证据7，证明涉案房屋的实际占有和使用人为被告吕忠伟。
11、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议一份（复印件），证明被告朱兴泉对涉案房屋合法拥有。
针对被告吕忠伟提交的证据，原告质证认为：对证据4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性无异议，关联性请法院依法确定；对证据11的真实性无异议。被告朱兴泉、陶伟娟对证据4、5、6、7、8、9、10、11质证无异议。
被告陶伟娟未向本院提交证据材料。
12、经被告吕忠伟申请，证人马某出庭作证。马某陈述：我从事房产中介，与原、被告均无利害关系。2004年4月底，被告吕忠伟交了2万元订金给被告朱兴泉，2004年5月签的合同，签合同是在交房之前，交房是在2006年。签合同的时候，朱兴泉出售的依据是拆迁协议，朱兴泉从朱阿大那里继承房屋，并承诺给朱阿大养老。除了过户时要付的2万元外，其他款项已经付清。2006年9月，被告吕忠伟孩子要落户来找过我，但产权证还没有下来，大概到2010年产权证才下来。后来去行政中心办过户我去了一次，我老公也去了一次。但不知道被告朱兴泉、陶伟娟已经离婚，需要经过公证，所以没有办成。
原告对马某的证人证言质证无异议，认为证人陈述2004年5月签订协议的时间早于房屋买卖契约所载的2006年，2004年的时候被告朱兴泉不享有房屋的所有权，被告朱兴泉在2005年3月才与朱阿大签订协议，另外被告陶伟娟未在协议上签字，说明未征得其同意，因此协议无效，且产权证办出的时间为2010年，被告吕忠伟应当知道。被告朱兴泉对证人证言质证基本无异议，但订金支付时间有差距。被告吕忠伟对证人证言质证基本无异议，但订金支付时间有差距，2010年产权证可以办了，但无法联系到被告朱兴泉。被告陶伟娟对证人证言的质证意见与被告朱兴泉一致。
经被告吕忠伟申请，本院调取了以下证据：
13、中国工商银行绍兴阳光支行代收水电费委托关系材料一份。
原告及三被告质证均无异议。
为查明案件事实，本院依法调取了以下证据：
14、本院（2013）绍商初字第1045号案卷、（2014）绍执异字第1号案卷、（2013）绍民初字第2465号案卷。
15、浙江省绍兴县公证处留存的朱兴泉与陶伟娟的财产约定协议书一份、离婚协议书一份、（2013）绍证民字第1568号公证书一份、柯桥兴越东区25幢104室与柯桥兴越南区25幢202室的权证登记情况。
原告质证认为：对证据14三性没有异议；对证据15的真实性没有异议，但离婚协议是出于恶意避债所签，侵害他人权益，从法律上说可以撤销。被告朱兴泉质证认为：对证据14三性没有异议；对证据15的真实性没有异议，我与被告陶伟娟签协议时尚未收到原告起诉我的诉状和传票，我没有恶意逃避债务。被告吕忠伟质证认为：对证据14三性没有异议；对证据15的真实性没有异议，财产约定协议书证明了我方与被告朱兴泉签订的房屋买卖协议的真实性和合法性。被告陶伟娟对证据14、15的质证意见与被告朱兴泉一致。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3，被告吕忠伟提交的证据4、5、6、7、8、9、10、11，其余各方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据符合证据三性要求，本院确认其证明力。证据12，原告及三被告对真实性基本认可，本院对于双方当事人均未有异议部分予以确认；对于房屋款项支付时间以本院生效裁判文书（2013）绍民初字第2465号认定事实为准。本院调取的证据13、14、15，符合证据三性要求，本院确认其证明力。对于原告依据证据1、2、3所要证明的内容，本院结合被告吕忠伟提交的反驳证据4、5、6、7、8、9、10、12及本院调取的证据13，认为上述证据可以形成证据锁链，可以证明被告吕忠伟实际占有涉案房屋；另结合被告陶伟娟在庭审中的陈述及本院调取的证据15，可以证明被告陶伟娟对于被告朱兴泉出售房屋系知情，并追认被告朱兴泉的出售行为。故本院对原告方的该部分意见不予采信。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
本院在审理陈三九诉朱兴泉、陶伟娟民间借贷纠纷一案过程中，根据陈三九的财产保全申请，于2013年5月28日依法查封了朱兴泉名下的包括本案讼争房屋在内的二套房屋。后该案经本院审理，于2013年6月21日作出（2013）绍商初字第1045号民事调解书，确认朱兴泉、陶伟娟应于2013年7月21日前返还陈三九借款60万元，若逾期履行另支付违约金5万元。2014年2月10日，吕忠伟向本院提出执行异议，请求解除对兴越东区25幢104室房屋的查封，并依法不对该房屋进入委托评估、拍卖的变现程序。该异议经审查后裁定：中止对位于柯桥街道兴越东区25幢104室房屋及25幢4号自行车库的执行。陈三九不服该裁定，遂提起诉讼。
另查明，2005年3月23日，朱兴泉与案外人朱阿大签订《房屋买卖契约》一份，约定朱阿大将由华舍街道办事处安置给其的座落于柯桥街道兴越东区25幢104室房屋（建筑面积83.75平方米）及25幢4号自行车库（建筑面积8.56平方米）出售给朱兴泉。2006年5月4日，吕忠伟与朱兴泉签订《房屋买卖契约》一份，约定朱兴泉将上述房屋及自行车库转让给吕忠伟。协议约定：乙方（吕忠伟）应付给甲方（朱兴泉）总房款为227258元，房屋价格每平方米2550元，车库每平方米1600元，扣过户押金人民币贰万元外，在本契约签订当天付187258元，尚余人民币贰万元，乙方应在甲方得安置商品房交房当天内付清给甲方，当甲方房产所有权证办妥并移交乙方及协助乙方办好过户手续后，由乙方一次性将押金人民币贰万元付给甲方。签约当日，朱兴泉向吕忠伟出具收条1份，载明收到吕忠伟购房款187258元。2006年7月19日，朱兴泉将上述房屋交付吕忠伟，吕忠伟于同日向朱兴泉支付房款20000元，朱兴泉出具收条予以载明。吕忠伟收到涉案房屋后实际占有使用至今。2010年12月24日，朱兴泉领取了讼争房屋的房屋产权证。吕忠伟知悉后要求朱兴泉办理房屋产权过户变更登记手续，但朱兴泉以种种理由拒不协助。期间，朱兴泉将涉案房屋进行抵押，后于2013年5月28日注销抵押登记。还查明，朱兴泉与陶伟娟于2000年9月15日登记结婚。于2013年2月4日登记离婚。陶伟娟对于朱兴泉出售涉案房屋知情并予追认。2013年5月31日，朱兴泉与陶伟娟在浙江省绍兴县公证处对财产约定协议进行公证，该财产协议约定：柯桥兴越东区25幢104室房屋归朱兴泉所有等内容。2013年7月13日，吕忠伟诉诸本院，要求朱兴泉按照协议约定协助办理讼争房屋的过户登记手续，因该房屋已被本院查封，本院于2013年9月5日作出（2013）绍民初字第2465号民事判决书：驳回吕忠伟的诉讼请求。在本案审理过程中，吕忠伟自愿向本院缴纳过户押金2万元。
本院认为，《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》进行判断。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。本案中，吕忠伟与朱兴泉签订的《房屋买卖契约》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，陶伟娟对朱兴泉的出售行为知情并予追认，且朱兴泉与陶伟娟财产协议约定涉案房屋归朱兴泉所有，故吕忠伟与朱兴泉的房屋买卖行为应确认合法有效。吕忠伟长期实际占有该房产的事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认；吕忠伟能按约履行义务，按期支付款项，且自愿缴纳过户押金2万元，其虽未及时办理过户手续，但其已有请求过户的行为，因朱兴泉抵押、离婚等原因未能完成过户，过错在朱兴泉，吕忠伟对此无明显过错。吕忠伟虽尚不是该房登记的权利人，但其对于涉案房屋依法享有其它足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其合法权益应予保护。故对原告的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告陈三九的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 张浙丽
审判员 吴秀智
审判员 倪维山
二〇一四年六月十九日
书记员 李 晨