海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第268号
原告黎斌。
委托代理人黎青艳，海南法立信律师事务所律师。
被告洋浦佳佳置业有限公司。
法定代表人段建生，总经理。
委托代理人冯冠存，该司职员。
第三人黎淑珍。
委托代理人杨建峰，海南瑞来律师事务所律师。
原告黎斌与被告洋浦佳佳置业有限公司、第三人黎淑珍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎青艳、被告委托代理人冯冠存、第三人委托代理人杨建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年1月14日，原、被告签订《华强大厦（佳佳经典）认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4、B1、B2-1、B4、B5号房屋，建筑面积为1725平方米（最终以房产证面积为准），总价为3510000元；2005年3月1日，双方就原告购买的以上房产分别签订《商品房买卖合同》，其中约定，原告购买的商品房位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4号，该房屋的用途为商住，建筑面积共557平方米，总价款为人民币1130000元，付款方式约定为分期付款。合同第八条约定，被告应当在2006年1月27日前将验收合格的商品房交付使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，于2004年1月14日支付定金110000元、2004年7月4日支付1220000元、2005年3月18日、2005年3月21日支付620000元，在合同约定期限内付清了包括A3、A4房屋的全部购房款共计3510000元。2006年12月26日，被告向原告送达《房屋交付通知书》，将A3、A4、B1、B2-1、B4、B5号房屋交付原告使用。原告收房后，与海口瑞丁物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、缴纳了物业维修基金120300元及预交三个月物业管理费7762.5元。2008年8月15日又与海口瑞丁物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，将A3、A4、B1、B2-1、B4、B5号房屋交付给物业公司出租使用至今。在此期间，原告询问房屋产权证办证事宜，被告告知房产证已经办好。2013年年底，原告需用到房产证时向被告领取，才发现上述房产根本没有办证至原告名下，房产证上记载A3、A4号房屋产权人是第三人。经了解得知，第三人曾就上述房屋与被告签订《商品房买卖合同》，双方并未实际履行合同。但是，被告由于工作人员失误原因，仍然以第三人资料向房产部门办理了房产证。原告认为，原被告就涉案A3、A4号房屋签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，原告支付了全部购房款，被告实际交付了房产，原告至今对房屋占有、使用、收益。故被告无权处分房产，其与第三人签订的《商品房买卖合同》因第三人未付款、被告未交房，该合同并未实际履行，且双方亦无履行合同的意愿，该房产证办至第三人名下致使原告合法购买的房屋无法取得房产证，严重损害了原告的利益，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》应当确认无效。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》有效；2、确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告立即将位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4号房屋的房屋所有权证办至原告名下。4、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金11300元；5、被告承担本案一切诉讼费用。
被告辩称，对原告的诉讼请求以及所依据的事实和理由都没有异议。
第三人述称，第三人确实与被告签订过购房合同，后来因种种原因合同无法继续履行，第三人与被告办理过退房的手续，但由于时间久了找不到当时的材料。第三人与被告签订的房屋买卖合同是有效的，但是已经解除。发生今天的案件应由被告来承担责任。第三人对原告要求将涉案房产过户至其名下没有意见。
经审理查明，2004年1月14日，原告与被告签订《华强大厦（佳佳经典）认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4、B1、B2-1、B4、B5号商铺，建筑面积为1725平方米（最终以房产证面积为准），总价为3510000元；签订本协议的同时原告向被告交纳定金110000元。同日，原告向被告交纳了购房定金110000元。后原告于2004年7月5日分两次向被告交纳购房款1220000元。2005年3月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）第A3、A4、B1、B2-1、B4、B5号房。该6套商品房总价款为3510000元，其中第A3、A4号房价款为1130000元，付款方式为分期付款，原告在本合同签订后一个月内全部付清。被告应当在2006年1月27日前将竣工验收合格的房产交付原告使用，并在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2005年3月18日通过银行转账分两次向被告支付1560000元，于2005年3月21日向被告支付现金620000元。至此，原告已付清包含华强大厦（佳佳经典）第A3、A4号房在内的全部购房款3510000元。2006年12月26日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，将华强大厦（佳佳经典）第A3、A4号房交付给原告使用。2006年12月28日，原告与海口瑞丁物业管理有限公司签订《佳佳经典﹤前期物业管理服务协议﹥》，委托海口瑞丁物业管理有限公司对上述房屋进行管理，并交付了房屋维修基金、预交了三个月的物业管理费。2008年8月15日，原告与海口瑞丁物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，将华强大厦（佳佳经典）第A3、A4号房出租给海口瑞丁物业管理有限公司对外出租。
另查，2004年8月7日，第三人向被告支付了购房款100000元。2005年1月20日，被告与第三人签订两份《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买华强大厦（佳佳经典）第A3、A4号房，其中A3号房购房款1290640元，A4号房购房款952280元。被告应当在2006年1月27日前将竣工验收合格的房产交付第三人使用。双方并将《商品房买卖合同》报送相关部门备案。2005年2月5日，被告与第三人签订《解除﹤商品房买卖合同﹥的协议》，约定解除双方于2005年1月20日签订的《商品房买卖合同》，被告退还第三人已付的房款100000元，自即日起上述房屋的所有权重新归属被告，第三人不得再主张房屋的任何权益。在签订协议当天，被告向第三人退还了房款100000元。双方并未到相关部门申请注销《商品房买卖合同》的备案登记。2005年3月9日，上述房产备案登记在第三人名下。2008年1月29日，被告将海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4号房过户登记至第三人名下，房产证号分别为海口市房权证海房字第HK149XXX**号（**号房）、第HK149XXXXX号（A4号房）。第三人对上述两套房产登记在其名下并不知情。
再查，由于原告在与被告签订《商品房买卖合同》时尚未满十八周岁，原告父亲黎明、母亲潘琳对原告与被告签订的合同予以追认，其购房款来源为父母给付。
以上事实有《华强大厦（佳佳经典）认购协议书》、《往来凭证》、《现金解款单》、《补发入帐证明申请书》、《商品房买卖合同》、《房屋交付通知书》、《佳佳经典﹤前期物业管理服务协议﹥》、《收款收据》、《商铺租赁合同》、《税收电子转账专用完税凭证》、《解除﹤商品房买卖合同﹥的协议》、《商品房买卖合同备案表》、《海南省资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《房屋所有权证》、《关于黎斌购房合法有效的确认书》及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《华强大厦（佳佳经典）认购协议书》、《商品房买卖合同》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、《解除﹤商品房买卖合同﹥的协议》均系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。对原告主张被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。被告与第三人签订《商品房买卖合同》后，第三人仅交付了100000元购房款，余款并未交付，后双方因故签订了《解除﹤商品房买卖合同﹥的协议》，解除了《商品房买卖合同》，被告将100000元购房款退还给第三人，则第三人对海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4房不再享有权益，被告有权对该房进行处置，但在此之前应申请注销对双方之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经依约履行了付款义务，支付了全部购房款，并已实际占有使用上述房屋。因被告将上述房屋过户登记至第三人名下，致使未能按照《商品房买卖合同》的约定将上述房屋过户至原告名下，已构成违约，被告应承担违约责任，原告对此并无过错。故原告主张被告将海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3、A4号房过户办理过户至原告名下并支付逾期办证违约金11300元的请求有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告黎斌与被告洋浦佳佳置业有限公司于2004年1月14日签订的《华强大厦（佳佳经典）认购协议书》、2005年3月1日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、限被告洋浦佳佳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将登记在第三人黎淑珍名下的海口市中沙路XX号华强大厦（佳佳经典）A3号房（房产证号：海口市房权证海房字第HK149XXX**号）、A4号房（房产证号：海口市房权证海房字第HK149XXX**号）过户至原告黎斌名下；
三、限被告洋浦佳佳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎斌支付逾期办证违约金11300元；
四、驳回原告黎斌其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15072元，由被告洋浦佳佳置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 李 芳
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 林一苗