四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川2021民初4368号
原告：李栋栋，男，1990年3月出生，汉族，居民，户籍地安岳县。
委托诉讼代理人：康厚玲（系李栋栋之母），汉族，居民，住安岳县岳阳镇“华府国际”*幢*单元*层*****号。（特别授权）
委托诉讼代理人：李玲，四川强德律师事务所专职律师。
被告：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段211号。统一社会信用代码91512021206664945W。
法定代表人：李均国，执行董事。
委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所专职律师。
原告李栋栋与被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康厚玲、李玲，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人肖旷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李栋栋向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付安岳县岳阳镇普州大道华府国际X幢X单元X层X-X-
X号房屋的权属证书；2.由被告向原告支付逾期办理初始登记违约金（违约金每日按已交购房款406915元的1‱计算，从2014年12月30日至办理原告所购商品房所在楼栋的权属证明完毕为止）；3.由被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金每日按已交购房款406915元的1‱计算，从2015年6月30日至办理房屋权属证书时止）。事实和理由：原告于2012年7月13日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于安岳县岳阳镇普州大道华府国际4幢2单元第10层1号商品房1套，双方为此约定了房款支付、交房时间、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，但被告至今未取得初始登记，亦未向原告交付所购房屋权属证书，其应承担相应违约责任。
安岳县晶盛房地产开发有限责任公司辩称，原告诉称基本属实，但造成办证迟延的责任在于众多业主的违规行为，被告没有责任，不应承担违约责任；如法院认定被告负有一定责任，也应认定违规业主对损失的发生存有重大过错，并相应扣减被告的损失赔偿额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的房屋平面图、晶盛公司华府国际项目部通知、质监部门的建设工程安全隐患整改通知书及通知、建设施工监理单位安岳华府国际1-5幢楼工程（初验）整改回复、建设行政主管部门的建设行政处罚决定书、四川省工程质量监督报告、工程竣工验收备案表、竣工验收报告与原件核对一致，且内容与本案相关联；争议房屋所在楼栋外景照片真实反映了购房户所购商品房的外观现状；勘验笔录与楼栋外景照片相互印证，真实反映业主所购房屋是否存在搭建错层阳台影响房屋外观立面，影响工程项目验收等情形，对上述证据的证明效力，本院均予确认；原告出示的晶盛公司安岳华府国际1-5幢楼及地下室工程竣工验收报告虽系复印件，被告应当保有原件而仅否认复印件真实性却不出示原件反驳，应推定该证据真实，故对证据的真实性、关联性予以确认，但证据仅能证明设计、地勘和建设施工监理部门进行初验的情况，不能达到此时房屋已经完成验收的原告举证目的；物管的特别提示、莫姓老板的房屋照片不能达到原告的举证目的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇普州大道华府国际X幢X单元X层X-X-
X号商品房1套；预测建筑面积105.5㎡，单价3819元/㎡，总价款402905元；被告应在2014年6月30日前向原告交付该商品房，交付的商品房应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告、取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明等条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应在2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，应自期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用。2012年7月1日原告向被告支付房款5000元，2012年7月13日交付房款157905元，2013年1月26日交付房款40000元，余款200000按揭贷款支付，至此房款已全部付清。2014年7月15日，被告将修建完毕但未完成竣工验收的商品房向原告进行交付，并按安岳县鸿峰房产测绘有限责任公司的实测面积106.55㎡向原告补收购房款4010元。
原告接收房屋后对房屋进行了装修。被告发现部分业主改变房屋结构状况，遂于2014年8月14日通知要求物管单位对华府国际业主改变房屋结构行为进行制止；物管单位表示尽力做好宣传解释工作，但也表明对执意改变房屋结构的业主缺乏制止权力，对已经改变房屋结构的部分缺乏拆除权力。
2014年9月30日，晶盛公司会同设计、地勘和施工监理单位对华府国际1-5﹟楼及地下室工程进行了初验。2015年3月24日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际施工单位发出《建设工程安全隐患整改通知书》，认为该工程存在违规搭建观光电梯和中间夹层、外观与规划建筑设计立面不符、原设计露天阳台现已封闭及外墙窗户多处增设不锈钢护栏；房屋未经验收前用户即已进行室内装修等问题，并要求整改完善。2015年8月7日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际3、4幢楼进行现场初验，发现存在部分梯间管道洞口未封堵、错层阳台乱搭乱建造成与立面设计不符等19项问题；当月14日，该站对华府国际1、2、5幢楼进行现场初验，发现存在底层露台未设排水口、背立面住户用钢架搭设楼层等43项问题，并要求整改后复查。2015年9月29日，华府国际建设施工监理单位回复安岳县建设工程质量安全监督站，表明3、4幢楼除错层阳台乱搭乱建、左侧面底层改为商业用房、4幢楼2单元顶层违章搭建、4幢楼部分右立面底层将墙体改为门市等问题，1、2、5幢楼除背立面住户用钢架搭设楼层等多处违章搭建、违章搭建楼层平台破坏挑板致主筋外露未处理、顶层圆弧窗顶有水平裂缝等8项问题外，其余问题已整改完毕。2016年1月11日，安岳县住房和城乡规划建设局向被告发出《建设行政处罚决定书》，以被告开发的华府国际商住小区工程项目未组织竣工验收即擅自交付使用而处以10万元罚款。2017年7月12日，华府国际1-5幢楼及地下室工程通过相关部门综合验收。
被告至今尚未能办理原告购买房所在楼栋的权属证明（即初始登记），亦未能办理并向原告交付所购商品房的权属证书。现形成本案诉讼。
本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告在商品房验收合格至今仍未办理并向原告交付房屋权属证书，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担及时办理并交付房屋权属证书的违约责任。合同先约定被告在2014年6月30日交付商品房时应已取得楼栋权属证明（即初始登记），后又将取得时间约定为2014年12月30前，应视为对初始登记取得时间的变更，即以后一时间作为被告应取得初始登记的最晚时间。被告未完成验收即将商品房交付原告等业主装修入住，为工程项目迟延验收、商品房初始登记和转移登记逾期未能办理留下隐患，建筑施工缺陷对此亦有一定影响；部分业主接房后擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途且未行整改，最终造成工程项目迟迟不能完成验收、商品房初始登记和转移登记至今不能办理，该部分业主对此负有主要责任。合同约定因被告责任未按期完成初始登记和转移登记的需向原告支付违约金，被告对至今未能完成初始登记和转移登记负有一定责任，应依约承担相应违约责任；但被告违约后本应能在较短时限内消除违约状况，后因部分业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途的行为，导致工程项目迟迟不能验收、初始登记和转移登记迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非被告责任造成，依约不应由被告承担，本院根据公平和诚实信用原则，结合可能造成的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，酌情确认被告应当承担的违约金数额。
综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担相应违约金的主张合法，本院予以支持；但违约金主张过高部分不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：
一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告李栋栋交付所购安岳县岳阳镇普州大道华府国际X幢X单元X层X-X-
X号商品房的权属证书；
二、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告李栋栋逾期办理初始登记违约金3000元、逾期办理房屋转移登记权属证书违约金4000元，合计7000元；
三、驳回原告李栋栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1676元，减半收取计838元，由原告李栋栋负担538元，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 杨继红
二〇一七年十二月二十六日
书记员 袁 敏