北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13142号
上诉人（原审被告）北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。
法定代表人刘振辉，总经理。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
委托代理人王超，北京王晓玉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）鲁凤军，男，1974年2月2日出生。
上诉人北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称鑫民公司）因与被上诉人鲁凤军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，鑫民公司之委托代理人肖丽建、鲁凤军到庭参加了诉讼。本案现已审�终结。
鲁凤军在一审法院起诉称，2014年1月，鲁凤军购买鑫民公司开发建筑的位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村的裕华园楼房一套。后在鑫民公司的建议下，鲁凤军按照鑫民公司提出的5288元每平米的价格购买了楼房附属的地下室一间，具体位置为地下107室。面积约为16.36平方米。鲁凤军于2014年1月23日向鑫民公司支付地下室房款86459元，后补交了53元，共付房款86512元。鲁凤军付款后，鑫民公司以尚在施工为由阻止鲁凤军实地查看已购买的地下室情况。2014年5月4日，当鲁凤军从鑫民公司拿到地下室钥匙实地查看时，发现鑫民公司承诺的地下室面积与实际使用面积有较大出入。公摊面积较大，实际使用面积不足建筑面积一半。后了解到鑫民公司销售本案争议地下室并未经过相关行政部门许可。鲁凤军、鑫民公司虽未签订书面合同，买卖地下室合同已经实际履行。鑫民公司至今未给鲁凤军办理房屋所有权证书，合同是否有效鲁凤军不清楚，认为应当解除地下室买卖合同。故诉至法院要求：1.解除鲁凤军、鑫民公司的地下室买卖合同；2.鑫民公司返还鲁凤军地下室购房款86512元及利息（利息以购房款为基数自鲁凤军第一次给付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至鑫民公司实际给付之日止）；3.本案诉讼费由鑫民公司承担。
鑫民公司在一审法院答辩称，鑫民公司认为买卖合同有效，且不同意解除。地下室作为配套库房，无需办理预售许可，鑫民公司交付房屋时房屋已经竣工，销售的是现房。即使鑫民公司没有获得大产权，双方对地下室买卖是真实意思表示，不影响合同效力。鑫民公司在2014年4月向怀柔区建委办理备案手续，建委于2014年9月22日备案完毕，并向鑫民公司出具《房屋登记表》。地下部分已经交纳出让金。鑫民公司已经向土地相关部门申报大产权，正在办理过程中，北京市土地局经地价款核实后，鑫民公司到怀柔区建委备案就可以取得大产权。虽然没有获得大产权和销售许可，但是不影响合同有效。鲁凤军已经交付地下室购房款，鑫民公司已经实际交付地下室。单价为5288元每平米。面积按照建筑面积计算。房屋经过专业机构测绘，建筑面积没有争议。买卖房屋按照建筑面积计算单价也没有问题。鲁凤军以没有获得个人的产权证为由要求解除合同，没有法律依据，不同意鲁凤军的诉讼请求，鑫民公司认为合同有效，暂不要求鲁凤军腾退房屋。
一审法院经审理查明，2014年1月，鑫民公司以组织抓阄的形式，对外出售位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园楼房地下室。购房人现场抓阄确定所购房屋、面积、每平米单价、房屋总价。鲁凤军抓阄后�定允许其购买北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园地下107室。并且所持可购房凭证上注明：7日内将购房款存入指定鑫民公司账户，逾期视为自动放弃购房资格。鲁凤军于2014年1月23日交付购房款86459元，又于2014年5月4日补交购房款53元，两次共计支付鑫民公司全部购房款86512元。鑫民公司于2014年5月4日将地下107室房屋交付鲁凤军。鲁凤军、鑫民公司双方确定购房时，确定以每平米5288元计价，面积约为16.36平方米，未签订书面购房合同。鑫民公司未向鲁凤军说明所售房屋价款计价面积所指建筑面积或套内面积。鑫民公司交付房屋前一直以尚未竣工验收为由，拒绝鲁凤军看房直至交房之日。本案争议地下107室房屋已于2013年10月26日竣工验收，经测绘建筑面积为16.36平米，其中套内面积10.05平米，分摊共有共用建筑面积6.31平米。直至法庭调查结束，鑫民公司尚未取得争议地下室权属证书，鲁凤军亦无法办理争议地下室所有权登记。2015年5月19日，鲁凤军持诉称理由诉至法院。
一审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、相关书证等证据在案佐证。
一审法院审理后认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，�予支持。本案中，鑫民公司以组织抓阄的形式对外出售地下室，鲁凤军已于2014年1月23日交付大部分购房款，虽未签订书面合同，可以认定鲁凤军、鑫民公司之间于2014年1月23日订立了地下室买卖合同，确定由鲁凤军购买位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园地下107室。双方协商确定购房时，鑫民公司未取得商品房预售许可证明，争议房屋已经竣工验收，可以认定为现房销售。因鑫民公司尚未取得争议地下室权属证书，导致鲁凤军至今无法办理争议地下室所有权登记，故鲁凤军要求解除与鑫民公司之间的地下室买卖合同，法院予以支持。合同解除后，鑫民公司应返还鲁凤军全部购房款，并赔偿相应损失。鲁凤军分两次支付的购房款，故其主张的利息损失，应分别以实际支付之日起计算。鑫民公司坚持认为合同有效，不同意解除，暂不要求鲁凤军腾退房屋，故可另行�张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、解除鲁凤军与北京京北鑫民房地产开发有限公司之间关于买卖位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园×区×号楼×单元地下107室房屋的合同。二、北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还鲁凤军购房款八万六千五百一十二元。三、北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿鲁凤军利息损失（以八万六千四百五十九元为基数，自二○一四年一月二十三日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；以五十三元为基数，自二○一四年五月四日起按中国人民银行同期贷款利率计算至�判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，鑫民公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回鲁凤军的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由鲁凤军承担。上诉理由：1.原审法院认定地下室销售属于现房销售，以销售现房的法律依据审理此案是错误的；2.即使地下室属于现房销售，没有在规定期限内为鲁凤军办理产权登记的责任也不在鑫民公司。
鲁凤军同意一审法院判决，不认可鑫民公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人订立�同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，鑫民公司以抓阄的形式销售涉案房屋，鲁凤军交纳了购房款，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的房屋买卖合同关系成立。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋买卖系大宗交易，双方当事人本应慎重对待，对合同条款充分磋商达成一致。但在本次交易中，鑫民�司以抓阄形式售房，买方并未现场看房、选房，也无证据证明双方就合同的其他核心条款充分协商达成一致，最后双方在没有签订书面合同的情况下仓促达成交易，导致双方在履行各自义务时对交易的主要事项分歧较大，难以达成一致。同时，鑫民公司至今未取得涉案房屋的产权证，导致鲁凤军也不能办理产权证，鲁凤军购买涉案房屋的目的迟迟难以实现。综合这些情节，法院认定鲁凤军要求解除涉案合同的主张有事实及法律依据。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鲁凤军与鑫民公司的合同解除后，鑫民公司应当返还购房款并赔付相应的利息，一审法院对鲁凤军的主张予以支持正确。
鑫民公司虽然提起了上诉，但是其理由均系单�意见，缺乏事实及法律依据支持，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费983元，由北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日交纳）。
二审案件受理费1966元，由北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 李 丹
代理审判员 宋少源
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张钰鑫
书 记 员 刘怡然