重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初6596号
原告：饶洁莉，女，汉族，1989年5月15日生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：罗朋，重庆市九龙坡区西彭法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：敖洪谱，重庆市九龙坡区西彭法律服务所法律工作者。
被告：重庆首信假日房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路16号，统一社会信用代码915001070801996299。
法定代表人：李翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何明，男，汉族，1965年1月16日生，住重庆市沙坪坝区。系公司员工。
原告饶洁莉与被告重庆首信假日房地产开发有限公司（以下简称首信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗朋、被告的委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金25402元；2本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告系买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市××西××镇铝城北路××假日小区房屋一套。后原告按约定支付了房款，被告却违反了合同第十二条、第十三条、第十四条的约定，在办理合同登记备案、产权证、预购商品房预告登记三方面存在违约行为。为维护合法权益，原告特诉请至法院。
被告首信公司答辩称：1、合同登记备案的违约责任应从原告缴纳大修基金之后开始计算，且按揭款不应当计入已付房款当中，作为计算该项违约金的基数；2、根据合同约定，系统升级等非因开发商的原因导致办证延误116天，应当免除被告相应的违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2015年2月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于九龙坡区西××镇铝城北路××假日小区预售商品房××套，总房款565000元。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意自约定应当取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单；甲乙双方应相互配合办理产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办证需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期提交办证申请，取得登记受理单的，双方同意自约定应取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第十四条对预告登记未作约定。
另外，双方在补充协议第六条约定：因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的事由未能取得产权证书的，甲方不承担逾期交付产权证的违约责任；第九条约定：在签订本合同及本补充协议同时，乙方应当依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆市九龙坡区房屋专项维修资金管理暂行办法》支付专项维修资金，否则因此导致无法办理合同备案或《房地产权证》的责任由乙方自行承担。
另查明，原告首付款已支付565000元、原告缴纳物业专项维修资金的时间为2015年5月19日、被告至今未取得合同登记备案受理单、原告实际接房时间为2016年1月10日、被告取得产权转移登记受理单的时间为2016年8月8日。
被告向法庭提交了重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月27日出具的情况说明，载明“2016年1月3日，我局收到首信·皇冠假日项目办理产权证栋证的申请材料，到2016年5月19日完成栋证办理业务，共计136天，根据以往正常办理流程参考，办理此次栋证业务，大约需要20天，由于全市不动产登记系统升级、登记流程由较大调整、增加地块合并业务流程三个方面的原因，此次办理造成延误大约116天时间”。原告对该证据不予认可，认为1月3日为法定节假日，行政部门不可能收到被告的材料、系统升级几天就足够，不可能一百多天不办公；且系统升级是第三人的原因造成的，与原告无关，被告应当承担违约责任后再向第三人追偿。原告无证据证实被告存在预期办理预购商品房预告登记的违约情形。
以上事实，有原、被告提交并经庭审质证、认证的商品房买卖合同及补充协议、物业专项维修资金票据、九龙坡区国土资源管理分局情况说明、九龙坡区土地房屋权属登记中心业务受理单、银行客户专用回单以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是当事人的真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依照合同享有权利、履行义务。对原告诉请的三方面违约行为，本院评判如下：
一、关于逾期办理合同登记备案的违约责任。根据合同第十二条约定，被告应在签订合同之后10日内履行该项义务，但根据补充协议第九条之约定，原告负有先履行缴纳物业专项维修资金的义务，否则被告不承担违约责任。而原告缴纳该资金的时间为2015年5月19日，故本院以次日开始计算违约期限。本案被告至今未取得涉案预售房屋的合同备案受理单，若按照合同约定在取得受理单之日起30日内支付该项违约金，则原告的该项诉请因至今未取得受理单而条件尚未成就，如此驳回原告的诉请显然与情理不符。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十八条第三款的规定，预售合同未登记备案的，按下列顺序确定预购人的权利：（一）已交付价款及预购商品房的……故此，买受人虽未取得预售商品房备案登记，但其实际交付房屋后，其权利已能得以充分保护，且房屋已不再是预售状态，相关行政机关不可能再对涉案房屋进行预售房屋备案登记。综上，本院以交房之日作为该项违约行为的截至日期，违约金为13334元（565000元×236天÷10000）。
二、关于逾期办理产权登记的违约责任。九龙坡区国土资源管理分局作为办理产权登记的相关行政机关，其出具的情况说明，在原告没有充分证据予以否定的情况下，本院应予采纳。主合同本约定被告应在实际接房后60日内提交办证资料并取得业务受理单，然而双方在补充协议中约定因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的事由未能取得产权证书的，甲方不承担违约责任。被告在2016年1月3日提交办证资料，因办证机关的原因迟延116天，截止时间为2016年4月29日，故本院从2016年4月30日再行计算60天履行期限，至2016年6月29日止。被告迟延40天取得业务受理单，违约金为2260元（565000元×40天÷10000）。
三、原告诉请被告存在逾期办理预购商品房预告登记的违约行为，但未提供任何证据予以证实，本院对该项诉请亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆首信假日房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告饶洁莉违约金15594元；
二、驳回原告饶洁莉的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费217元，由被告负担（该款已由原告预缴，被告负担部分应于本判决生效后三日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 唐小龙
二〇一七年六月二十二日
书记员 陈 科