福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6038号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
负责人ＸＸ斌，该支行行长。
委托代理人郭建幸，该支行职工。
被告黄辉华，男，汉族，1975年8月4日出生，住南安市。
被告王玉霞，女，汉族，1973年3月24日出生，住南安市。
被告南安市华景房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人郑晓乐，该公司执行董事。
委托代理人刘晓翔、黄震宁，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄辉华、王玉霞、南安市华景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理，依法由审判员张得意适用简易程序进行审理，并于2013年11月26日公开开庭。原告的委托代理人郭建幸及被告南安市华景房地产开发有限公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告黄辉华、被告王玉霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行诉称，2010年4月8日，被告黄辉华、王玉霞向南安市华景房地产开发有限公司购买位于南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701室房产，交完规定的首期款后因自有资金不足，被告黄辉华向原告申请个人住房按揭贷款360000元，贷款期限自2010年6月9日起至2030年6月9日止。被告黄辉华、王玉霞以其购买的上述住房为该笔借款提供抵押担保，并在有关部门办理抵押登记。被告南�市华景房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为2010年建南个房借字958号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法。现该笔贷款已经逾期仍未还款，根据借款合同第16条第1款（1）、（11）条及第17条第2、3、6、13款的约定，原告有权提前收回被告尚欠的借款本金324，525.65元及相应的利息和罚息。为此，请求判令：1、被告黄辉华、王玉霞立即偿还尚欠原告借款本金余额324，525.65元及2010年8月18日起至还清贷款本金止的利息和罚息；2、原告有权从处分被告黄辉华、王玉霞提供的抵押物所得的价款中优先受偿；3、南安市华景房地产开发有限公司对被告黄辉华、王玉霞所欠贷款的承担连带清偿责任；4、由被告承担有关诉讼费用及财产保全等费用。庭审中，原告陈述，�止2013年11月24日，被告尚欠原告本息合计326268.46元，其中本金324525.65元、利息1742.81元。并将诉讼请求变更为请求判令：1、被告黄辉华、王玉霞立即偿还尚欠借款本金324，525.65元及自2013年10月19日起至还清贷款本金止的利息、罚息（截止2013年11月24日利息为1742.81元，2013年11月25日起的利息、罚息按中国人民银行规定及双方当事人的合同约定计算）；2、原告有权从处分被告黄辉华、王玉霞提供的抵押物（址于南安市霞美镇四黄村四季康城9幢1701室房产）所得的价款中优先受偿；3、南安市华景房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案的诉讼费用。
被告黄辉华未作书面答辩，也没有提供任何证据。
被告王玉霞未作书面答辩，也没有提供任何证据。
被告南安市华景房地产开发有限公司辩称，被告黄辉华、王玉霞逾期还款后，答辩人于2012年10月、2013年9月分别代其偿还了5000元、9500元。
经审理查明，被告黄辉华与被告王玉霞系夫妻关系。2010年4月13日，被告黄辉华、王玉霞共同向原告申请个人住房借款。2010年6月9日，被告黄辉华、王玉霞、南安市华景房地产开发有限公司于与原告签订1份编号为2010年建南个房借字第958号《个人住房借款合同》，合同约定：被告黄辉华因向被告南安市华景房地产开发有限公司购买的址于南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产需要向原告借款360000元，借款期限自2010年6月9日起至2030年6月9日止，借款利率为月利率3.96‰。并约定：被告黄辉华未按合同约定按时足额归还借款本息，原告有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息、复息。合同还约定：被告黄辉华、被告王玉霞自愿以其购买的址于南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产为上述借款提供抵押担保。被告南安市华景房地产开发有限公司也自愿为上述借款提供连带责任保证担保，并约定无论原告对本合同项下的债务是否拥有其他担保，均有权直接要求被告南安市华景房地产开发有限公司在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用，等等。被告黄辉华、王玉霞向被告南安市华景房地产开发有限公司所购买的址在南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产现仍尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，原告也尚未领到该房产的他项权利证书。本案的抵押借款合同已办理预购商品房抵押登记。借款后，被告黄辉华未能按合同的约定足额还本付息，被告南安市华景房地产开发有限公司已经代被告黄辉华偿还了本息14500元。截止2013年11月24日止，被告�辉华仍尚欠原告本金324525.65元，利息1742.81元。
上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、结婚证、个人住房借款申请书、2010年建泉南个房借字第958号《个人住房借款合同》、南安市预购商品房抵押审批表、房产预告登记证明、个人贷款支付凭证一份、中国建设银行个人贷款开立贷款通知书、2013年11月25日中国建设银行个人贷款对账单以及原告委托代理人郭建幸、被告南安市华景房地产开发有限公司的委托代理人黄震宁在庭审中的陈述等为证。原告提供的上述证据被告均未提出异议，也没有提供相应证据予以反驳，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。
本院认为，被告黄辉华、王玉霞、南安市华景房地产开发有限公司与原告签订的编号为2010年建泉南个房借字第958号《个人住房借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。合同签订后，经当事人申请，南安市房地产管理处给予办理预购商品房抵押登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押登记是合法有效的。原告向被告黄辉华发放360000元的贷款。按照原、被告签订的合同约定，被告黄辉华未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收利息、罚息以及违约金。而截止原告起诉时，被告黄辉华已有多期本息没有按时足额偿还，其行为构成严重违约，故原告按合同�定有权要求被告黄辉华提前偿还尚欠的全部贷款本金324525.65元，并有权要求被告黄辉华按合同约定支付利息、罚息。因此原告请求被告黄辉华立即偿还尚欠原告的本金324525.65元及相应的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。本案的借款是发生在被告黄辉华与被告王玉霞的婚姻关系存续期间，被告王玉霞作为被告黄辉华的配偶，也在借款申请书上签名，因此，应认定本案的借款是被告王玉霞与被告黄辉华的夫妻共同债务，原告请求被告王玉霞共同还款于法有据，应予支持。各方当事人签订的《个人住房借款合同》约定，被告南安市华景房地产开发有限公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押人将抵押物的他项权利证书交由贷款人持有之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。本案《个人住房借款合同》一经当事人签订，保证条款就生效。只有在抵押物办理产权证，以抵押担保的房产及其占用范围内的土地使用权作为被告黄辉华向原告借款360000元设定抵押并重新办理房地产抵押登记后，原告才能取得该抵押物的他项权利证书，被告南安市华景房地产开发有限公司提供的阶段性保证责任才能消灭。但因址在南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产至今未办理房产证，当事人无法重新办理房地产抵押登记，故原告不能取得该房产的他项权利证书。因此合同约定的解除条件未成就，被告南安市华景房地产开发有限公司的保证责任就不能消灭。原告与被告南安市华景房地产开发有限公司在借款合同中明确约定，被告南安市华景房地产开发有限公司自愿为黄辉华向原告借款360000元提供连带责任保证，当黄辉华未能按借款合同约定履行其债务时，无论原告本合同项下的债权是否拥有其它担保�原告均有权直接要求被告南安市华景房地产开发有限公司在其保证范围内承担保证责任，该约定属当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。原告与被告黄辉华、王玉霞在借款合同中明确约定，被告黄辉华、王玉霞以其向南安市华景房地产开发有限公司购买的址在南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产为其向原告借款360000元提供抵押担保，当黄辉华未能按本合同约定履行其债务时，原告有权直接要求黄辉华以抵押物在其担保范围内承担担保责任，该约定也属当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效。由此可见，原告与三被告约定：原告在被告黄辉华未按合同约定归还贷款本息而宣布贷款立即到期后，对被告黄辉华所欠原告的借款本金及其利息、罚息，原告既可以选择要求被告南安市华景房地产开发有限公司担连带保�责任，也可以选择要求被告黄辉华、王玉霞承担抵押担保责任，还可以同时要求被告南安市华景房地产开发有限公司、黄辉华、王玉霞承担约定的担保责任。因此原告的诉讼请求符合当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告南安市华景房地产开发有限公司承担保证责任后，依法有权向被告黄辉华追偿。庭审中，原告自愿变更诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，对被告没有不利，且不违反法律规定，本院照准。被告黄辉华、王玉霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若�问题的解释》第四十二条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄辉华、王玉霞应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金324525.65元和2013年10月24日前拖欠的利息1742.81元，以及自2013年10月25日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行有关规定及双方当事人签订借款合同的约定计算的利息、罚息。
二、对被告黄辉华的上述债务，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告黄辉华、王玉霞提供的抵押物（址在南安市霞美镇四黄村“四季康城”9幢1701号房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市华景房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
三、被告南安市华景房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄辉华、王玉霞追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6168元，减半后收取为3084元，由被告黄辉华、王玉霞南安市华景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一三年十二月二日
书记员 黄艳萍
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人�保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、最高人民法院《关于适用﹤中华人�共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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