重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00174号
上诉人（原审原告）：孙晓勤，女，1969年12月18日生，汉族。
上诉人（原审原告）：孙宏明，男，1968年12月4日生，汉族。
委托代理人：胡章秀，女，1945年8月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）：胡章义，男，1955年11月29日生，汉族。
委托代理人：胡章兰，女，1953年12月10日生，汉族。
上诉人（原审原告）：胡渝，女，1983年12月10日生，汉族。
委托代理人：胡章秀，女，1945年8月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：庹宗萍，女，1962年10月26日生，汉族。
上诉人孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝与被上诉人庹宗萍房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年9月10日作出（2011）渝北法民初字第12383号民事判决，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝、庹宗萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月12日、2014年3月27日、2014年4月8日、2014年4月14日进行了询问，上诉人孙晓勤，上诉人孙宏明的委托代理人胡章秀、上诉人胡章义的委托代理人胡章兰、上诉人胡渝的委托代理人胡章秀、被上诉人庹宗萍到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年3月26日，以庹宗萍为甲方，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定由庹宗萍将其所有的位于渝北区龙溪街道新南路145号龙珠花园1栋1-1／2-1号房屋出售给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝，成交总价120万元。合同签订之日，乙方先交定金60万元，余款由胡章义向银行申请办理按揭。在2010年4月1日甲方将房屋交予乙方，同时协助乙方与租赁户改签租赁合同；2011年5月1日前的租金由甲方收取，之后由乙方收取。甲方负责在2010年5月12日前办理好该房的解押手续，费用由胡章义垫付，从尾款中扣除；乙方的按揭款由银行全部转给甲方作为第二次付款，尾款也由胡章义在6个月内负责交清。合同还对其他方面进行了约定。同日，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝向庹宗萍支付定金60万元。
2010年6月28日，庹宗萍向一审法院提起诉讼，以孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝未按约定垫付相关费用为由，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2010年8月20日，一审法院作出（2010）渝北法民初字第8449号民事判决，驳回了庹宗萍的诉讼请求。该判决被重庆市第一中级人民法院判决维持。
2010年4月28日，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝向一审法院提起诉讼，要求庹宗萍履行合同，向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交付涉案房屋并办理过户手续。在该案庭审中，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝表示随时同意向庹宗萍支付尾款60万元。为此，一审法院对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的诉讼请求予以了支持，判决庹宗萍在该判决生效后立即将涉案房屋交付给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝。该案经重庆市第一中级人民法院二审、重庆市高级人民法院再审，最终维持了一审判决，认定庹宗萍应向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交付涉案房屋。
2011年12月15日，庹宗萍与案外人庹宗文达成调解协议，由庹宗萍将涉案房屋产权过户至庹宗文名下，并由一审法院作出了民事调解书予以确认。2012年2月27日，一审法院依职权对该调解书进行再审，判决撤销原民事调解书，驳回该案孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝庹宗文要求将涉案房屋过户的诉讼请求。该判决经二审维持。
因孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝认为庹宗萍未按时向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交付涉案房屋，按照约定2011年5月1日之后的租金应由孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝收取，但2011年5月1日之后仍由庹宗萍将涉案房屋出租并收取了涉案租金，至今仍未向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交付涉案房屋，给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝造成了损失。经当庭询问，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝表示不对涉案房屋在2011年5月1日至今的租金标准进行司法评估，请求依据涉案房屋租赁合同的租金标准，由庹宗萍赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝相应损失。
另查明，涉案房屋从2009年5月2日至今，存在3份房屋租赁合同，该3份租赁合同的主要内容如下：
1、2009年5月2日，以庹宗萍为甲方、徐春联为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定的租期为2009年5月2日至2011年5月1日，年租金标准为9万元；
2、2011年12月19日，以庹宗文为甲方、张奕为乙方，双方签订《租房合同》，将涉案房屋底楼进门左面出租给乙方，约定的租期为2012年1月1日至2017年12月31日，年租金标准12万元，一次性付款优惠2万元。该协议由庹宗萍进行了签字确认；
3、2012年5月14日，以庹宗文为甲方、刘曦为乙方，双方签订了《租房协议》，将涉案房屋左边门面和楼上租给乙方做美容院，旁边厨房也让乙方使用，如遇不可抗拒力量要求拆除，必须协助。约定的租期为2012年6月1日至2017年5月31日，租金为65000元／年，5年内不涨价。
从一审法院另案的执行笔录可以确认，在2012年6月1日后的一段时间内，第2、第3份租赁合同是同时存在的。孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝在庭审中认可第2份租赁合同年租金按10万元计算，也愿意按该份合同约定的租金标准作为整套涉案房屋在2012年1月1日至2012年5月31日期间的损失标准。双方均认可第3份租赁合同中约定的“旁边厨房也让乙方使用”的厨房不属于涉案房屋的组成部分，是在房子之外的。
因孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝最初起诉的诉讼请求包含对涉案房屋的解押等内容，中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行作为了本案第三人参加诉讼，后孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝撤回了相关诉讼请求，也撤回了对第三人的起诉，一审法院已另行裁定准许。
一审孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝诉称：2010年3月26日，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝与庹宗萍签订房屋买卖协议，庹宗萍自愿将位于渝北区龙溪街道新南路145号龙珠花园1栋1-1／2-1号房屋出售给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝。合同约定庹宗萍应于2010年4月1日前将房屋交予孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝，2011年5月1日前的租金由庹宗萍收取，之后由孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝收取。合同签订后，庹宗萍不履行合同约定，拒不交付房屋，给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝造成了损失。据此，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝起诉来院，请求判令：庹宗萍赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝损失具体计算标准为：从2011年5月2日到2011年12月31日按每月7500元计算；从2012年1月1日到2012年5月31日按每月1万元计算；从2012年6月1日到房屋实际交付之日按每月15416元计算。诉讼费、保全费由庹宗萍承担。
一审庹宗萍辩称：是因为孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝未按时交付第二期房款，才导致房屋无法交付。庹宗萍多次通知孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交款，但孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝不配合，因此我方认为其没有能力支付余下房款，庹宗萍是行使不安抗辩权。房屋并非如孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝所述存在租金收入，是自住，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求租金收入没有法律依据。因之前房屋产权未过户，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝并不是产权人，谈不上租金损失。
一审法院认为，原庹宗萍双方签订的《房屋买卖协议》，已被人民法院生效判决确认为合法有效，对双方均具有法律约束力。经一审、二审和重庆市高级人民法院再审，最终判决确认双方应当继续履行合同、庹宗萍应当向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交房并协助孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝过户。
按照双方合同约定，庹宗萍应于2010年4月1日向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交房，2011年5月1日后的租金由孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝收取，因庹宗萍一直未向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝实际交付涉案房屋，导致孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝未能实际占有支配涉案房屋，给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝造成了损失。故庹宗萍应当自2011年5月2日起赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的损失，因双方在合同中并未约定损失赔偿标准，现孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝主张按涉案房屋的租金标准进行赔偿符合常理，一审法院予以准许。
首先，关于2011年5月2日至2011年12月31日间的损失标准。
第1份合同即2009年5月2日签订的《房屋租赁合同》，是经庹宗萍本人与承租人签订的，故庹宗萍对该份租赁合同是认可的，现孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求按照该份租赁合同的标准作为损失标准，表明孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝对该份租赁合同也是认可的。因双方均未举示证据证明租金标准有所下降，为减轻当事人诉累，可以对无租赁合同关系的2011年5月2日至2011年12月31日间的租金标准参照第1份合同执行，即按9万元／年（即7500元／月）计算。
其次，关于2012年1月1日至2012年5月31日期间的损失标准。
第2份合同即2011年12月19日签订的《租房合同》，虽是庹宗文与承租人签订的，但是经过庹宗萍确认的，故庹宗萍对该份租赁合同是认可的，现孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求按照该份租赁合同的标准作为损失标准，表明孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝对该份租赁合同也是认可的。虽然第2份合同出租的仅是涉案房屋的一部分，但孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝愿意按照该标准作为计算整套涉案房屋在2012年1月1日至2012年5月31日的租金标准，也认可按10万元／年的标准计算，视为孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝对权利的放弃，可以按10万元／年（8333元／月）的标准进行计算。
最后，对2012年6月1日后的租金标准，因第3份合同即2012年5月14日庹宗文与刘曦签订的《租房协议》，涉及“旁边厨房”使用的问题，双方均认可旁边厨房不是涉案房屋的组成部分，考虑到该部分对涉案房屋的租金水平可能产生影响，但双方均不申请司法评估，故对2012年6月1日后的租金标准不能直接按两份租赁合同显示的租金标准简单相加，对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求2012年6月1日后的损失标准按15416元／月计算的诉讼请求，因缺乏充分证据支持，对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的该部分诉讼请求不予支持。
综上，庹宗萍未按时向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝交付涉案房屋，应当赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的损失，故对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求庹宗萍赔偿从2011年5月2日到2011年12月31日按每月7500元计算、从2012年1月1日到2012年5月31日按每月8333元计算期间的损失的诉讼请求一审法院予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：“一、被告庹宗萍于本判决生效后十日内赔偿原告孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的损失（具体标准为从2011年5月2日到2011年12月31日按每月7500元计算，从2012年1月1日到2012年5月31日按每月8333元计算）；二、驳回原告孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的其他诉讼请求。案件受理费4330元，由被告庹宗萍承担3330元，原告孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝承担1000元，保全费2220元由被告庹宗萍承担”。
孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判为支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一审判决第二项适用法律错误。1、庹宗文与刘曦签订的《租房协议》，涉及“旁边厨房”使用的问题，双方均认可旁边厨房不是涉案房屋的组成部分，且合同没有约定使用该部分房屋对租金影响，原判以双方均不申请司法评估等为由，对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝要求2012年6月1日后的损失标准按15416元／月计算的诉讼请求，不予支持错误。2、对2011年12月19日签订的《租房合同》，双方均无异议。一审判决以庹宗文与刘曦签订的《租房协议》涉及“旁边厨房”使用的问题，考虑到该部分对涉案房屋的租金水平可能产生影响，但双方均不申请司法评估为由，对该部分房屋的租金一并判决驳回错误。
被上诉人庹宗萍辩称：孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝仅交购房定金，拒绝履行合同主要义务，自己已经将涉案房屋卖给庹宗文，不应当向孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝支付租金。
本院二审查明：孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝已获得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的201房地证2013字第006964号房屋所有权证书，该证书载明重庆市渝北区龙溪街道新南路145号龙珠花园1栋1-1／2-1号房屋的权利人为孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝，登记日期为2013年2月7日。重庆市渝北区人民法院银行账户于2013年2月8日收到胡章义从其个人银行账户转入的26万元，2013年2月16日收到孙晓勤从其个人银行账户转入的26万元，款项用途为支付庹宗萍房屋尾款。
2011年11月1日，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝起诉请求为：1、判令被告履行房屋买卖协议，办理好银行的还贷和解押手续，房交所的注销抵押手续，并办理房屋过户；2、判令被告赔偿其因违约导致原告的损失，从2011年5月2日到房屋实际交付之日的损失费，按每月7500元计算；3、判令本案保全费、诉讼费由被告承担。2011年11月1日，一审法院据此收取孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝缴纳的其他非财产案件受理费80元。
2012年11月20日，庭审中孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝陈述的诉请为：1、赔偿原告的损失，分段计算详见诉状；2、本案诉讼费由被告承担。孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝提交的日期为2012年11月22日的变更诉讼请求申请书载明，申请撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求变更为；1、判令被告赔偿其因违约导致原告的损失，从2011年5月2日到2011年12月31日的损失费，按每月7500元计算；从2012年1月1日到2012年5月31日的损失费按每月1万元计算；从2012年6月1日到房屋实际交付之日按每月15416元计算。2、判令本案保全费、诉讼费由被告承担。2012年12月20日，一审法院据此收取孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝补交的财产案件受理费4250元。孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝在二审诉讼中，明确请求判令庹宗萍赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝损失的截止日期为2014年4月14日，对之后的损失，保留另案诉讼的权利。
认定上述事实的依据有：在一审诉讼中孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝签名的民事起诉状、变更诉讼请求申请书，非税收入一般缴款书，中国建设银行客户回单、中国工商银行个人业务凭证及当事人陈述。
本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：2010年3月26日，庹宗萍（甲方）与孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝（乙方）签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定承担义务，享受权利。合同约定由庹宗萍将其所有的位于渝北区龙溪街道新南路145号龙珠花园1栋1-1／2-1号房屋出售给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝，在2010年4月1日甲方将房屋交予乙方，同时协助乙方与租赁户改签租赁合同；2011年5月1日前的租金由甲方收取，之后由乙方收取。据此，2011年5月1日后涉案房屋的收益应当归孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝。因庹宗萍未履行交房义务，导致孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝未能实际占有支配涉案房屋，给孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝造成了损失，故对孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝请求判决庹宗萍赔偿自2011年5月2日起至2014年4月14日的损失应予支持。
关于损失赔偿标准，因双方在合同中未约定损失赔偿标准，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝主张按涉案房屋的租金标准进行赔偿应予支持。
庹宗文与张奕签订《租房合同》，将涉案房屋底楼进门左面出租给乙方，约定年租金标准12万元，一次性付款优惠2万元。孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝请求依照该协议确认按相应租金标准10万元／年计算该部分房屋的损失金额，在庹宗萍认可该协议的情况下，本院予以支持。庹宗文与刘曦签订的《租房协议》，涉及“旁边厨房”使用的问题。合同没有约定使用“旁边厨房”会对租金产生影响，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝与庹宗萍均认可旁边厨房不是涉案房屋的组成部分，故庹宗萍应当按照该合同约定的租金标准6.5万元／年赔偿损失。据此，2012年6月1日后，庹宗萍损失赔偿的计算方式应为16.5万元／年即13750元／月。
综上，原审判决认定事实部分不清楚，适用法律错误。上诉人孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝关于原判驳回其诉请的庹宗萍赔偿其2012年6月1日后的损失错误的上诉理由成立，一审判决驳回孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝该部分请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第12383号民事判决；
二、庹宗萍于本判决生效后十日内赔偿孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的损失（具体标准为从2011年5月2日至2011年12月31日按每月7500元计算，从2012年1月1日至2012年5月31日按每月8333元计算，从2012年6月1日至2014年4月14日按每月13750元计算）；
三、驳回孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4330元，由庹宗萍承担3330元，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝承担1000元，保全费2220元由庹宗萍承担。二审案件受理费7416.72元，由庹宗萍承担6000元，孙晓勤、孙宏明、胡章义、胡渝承担1416.72元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王银银