山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民一终字第239号
上诉人（原审被告）：枣庄市弘德房地产开发有限公司。住所地：枣庄市峄城区底阁镇底阁村。
法定代表人：杨守国，董事长。
上诉人（原审被告）：王茂华。
上诉人（原审被告）：王茂锋。
被上诉人（原审原告）：王明文。
被上诉人（原审原告）：晁学联，系被上诉人王明文之妻。
二被上诉人共同委托代理人：刘兴，峄城区法律援助中心指派山东榴园律师事务所律师。
上诉人枣庄市弘德房地产开发有限公司（以下简称枣庄弘德公司）、王茂华、王茂锋因与被上诉人王明文、晁学联财产损害赔偿纠纷一案，不服枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民重初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人枣庄弘德公司的法定代表人杨守国、上诉人王茂华、王茂锋，被上诉人王明文、晁学联及其委托代理人刘兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，王明文、晁学联在峄城区底阁镇底阁居委会有瓦房住宅一处，于1993年1月24日办理了《集体土地建设用地使用证》，登记在王明文名下，载明用地面积284.8平方米，其中建筑占地53.6平方米。2014年1月4日，底阁镇底阁居委会研究决定将底阁居北部片区进行规划建设，并制定《底阁居蓝天小区房屋拆迁补偿安置方案明白纸》，对拆迁房屋货币补偿标准规定：瓦房主房檐高3.4米（含）以上830元/平方米，檐高3.0米-3.4米800元/平方米。实物补偿标准规定：主房按原面积拆迁1平方米补偿1平方米，合法的宅基地范围内剩余面积拆迁1平方米补偿0.2平方米。回迁安置楼房各楼层价格：一楼1600元/平方米、二、三楼1730元/平方米、四楼1550元/平方米、五楼1400元/平方米，车库价格1500元/平方米。开发单位为枣庄弘德公司。2014年初，枣庄弘德公司对王明文的住房进行测量，具体数据为主房84.75平方米，宅基地剩余面积112.51平方米，勘测表中载明“经过核实，我对以上测量无异议。特签字证明。”户主王明文签字确认。2014年4月20日，王茂华、王茂锋签订《底阁居蓝天小区房屋及附属安置补偿核实表》，载明主房84.75平方米，宅基地剩余面积112.51平方米，折合面积22.51平方米，合计折算总面积107.26平方米。2014年4月20日，王茂华、王茂锋与枣庄弘德公司签订《搬迁补偿协议》，约定：户主王明文，主房面积84.75平方米，空地112.51平方米，应回迁安置107平方米。给户主三号楼东一单元一楼西户住房一套，车库一个，并给予50000元的经济补助。2014年4月20日，王茂华、王茂锋作出书面声明：“本人位于底阁蓝天小区区域的房屋没有房产证，且与他人没有任何产权纠纷，现已腾空交给底阁居委会，并选择了回迁安置房。此后，如出现任何产权纠纷事宜均由我本人负责，否则底阁居委会有权处理我所选择的回迁安置房。”当日晚上，王茂华、王茂锋找人将王明文的房子进行拆除。2014年4月20日，王茂华、王茂锋与枣庄弘德公司签订《安置补偿协议》，约定：王茂华、王茂锋将房屋拆除交于枣庄弘德公司，枣庄弘德公司补偿蓝天小区3号楼东1单元一楼西户102室一套、4号车库一间，拆迁安置费10000元。之后，被告枣庄弘德公司在原告王明文的房屋旧址处新建了楼房。原告晁学联生病住院时，收到被告王茂华、王茂锋转交的现金10000元。原告王明文、晁学联的住房拆除后，在外租房居住，至2015年3月份，共支出租金8500元。
另查明，2012年12月1日，峄城区人民政府作为征收单位，根据《峄城区棚户区改造房屋征收与补偿暂行办法》的规定，制定了《峄城区牌坊街房屋征收补偿安置方案》，房屋征收补偿安置规定：被征收人的庭院式住宅，具有土地使用证或被认定为土地使用权合法的，被征收入院内总占地面积在300平方米（含以内的），按0.9的容积率计算建筑面积，予以补偿。按容积率计算后，房屋所有权证所载建筑面积不足部分，在扣除有关规费和建筑成本550元/平方米后，按同类的主房结构予以补偿，同时地面附着物不再补偿。
原审法院认为，王茂华、王茂锋辩称是经王明文、晁学联同意后并接受其委托与开发商办理王明文、晁学联住宅的拆迁及安置系列事宜。王茂华、王茂锋提供的证人晁某、王某的证言，只是证实二证人听王茂华、王茂锋说王明文、晁学联同意拆房子，而没有当面看到或听到王明文、晁学联委托王茂华、王茂锋办理协议签订、房屋拆迁安置补偿等具体事宜。王明文作为完全民事行为能力人，且具有一定的文化程度，完全有能力自己办理各项协议的协商与签订。因此，证人晁某、王某的证言不能充分证明王明文、晁学联全权委托王茂华、王茂锋办理住房的拆迁及补偿事宜。故，王茂华、王茂锋拆除王明文、晁学联的住房依据不足，侵犯了王明文、晁学联的合法权益，应予赔偿。王茂华、王茂锋以本人名义与枣庄弘德公司签订的各项拆迁及安置协议，没有经过王明文、晁学联的授权，事后也未有王明文、晁学联的追认，对王明文、晁学联没有约束力。枣庄弘德公司在王明文、晁学联的宅基地上新建起楼房，侵犯了王明文、晁学联的宅基地使用权，应承担连带赔偿责任。由于王明文、晁学联不同意实物赔偿，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋应给予货币赔偿。
关于补偿的面积问题。王明文的《集体土地建设用地使用证》上载明用地面积284.8平方米，该土地证为国家有关机关颁发的有效证件，宅基地具有用益物权性质，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋提供的底阁镇底阁居委会的《证明》不足以证明该土地使用证作废或失效，应认定王明文、晁学联对该土地证上载明的284.8平方米宅基地有合法占有、使用和收益的权利。关于房屋面积，王明文、晁学联、枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋一致认可为84.75平方米。关于赔偿标准问题。底阁镇底阁居委会作为村民自治组织，无权制定房屋征收补偿标准，并且未与王明文、晁学联协商达成一致意见，因此，底阁镇底阁居委会制定的拆迁补偿安置方案对王明文、晁学联没有约束力。峄城区人民政府作为县一级人民政府制定的《峄城区棚户区改造房屋征收与补偿暂行办法》，在峄城区范围内具有普遍约束力，可参照执行。根据该办法“被征收入的庭院式住宅，具有土地使用证或者被认定为土地使用合法的，被征收入院内总占地面积在300平方米（含以内的），按0.9的容积率计算建筑面积，予以补偿。按容积率计算后，房屋所有权证所载建筑面积不足部分，在扣除有关规费用和建筑成本550元/平方米后，按同类的主房结构予以补偿，同时地面附属物不再补偿”的规定，王明文、晁学联宅基地使用面积为284.8平方米，按0.9的容积率计算建筑面积为256.32平方米，该面积超出实际建筑物占地面积171.57平方米（256.32-84.75）。关于补偿价格，可参照枣庄弘德公司在当地开发的住房平均价格1602元/平方米计算。据此，其房屋赔偿数额应为316261.14元[1602×84.75+（1602-550）×171.57]，关于王明文、晁学联已收到的10000元应予扣除。王明文、晁学联的住房被拆除后，在外租房居住，其支出租金8500元也应予赔偿。本案经原审法院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决：一、被告王茂华、王茂锋于判决生效后十日内赔偿原告王明文、晁学联经济损失306261.14元；二、被告王茂华、王茂锋于判决生效后十日内赔偿原告王明文、晁学联租金8500元；三、被告枣庄市弘德房地产开发有限公司对上述一、二项内容承担连带赔偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6021元由三被告负担。
上诉人枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋不服原判上诉称，原审法院在审理过程中认定基本事实不清、证据不足，判决存在严重错误，具体理由如下：一、原审法院认定案由存在错误，漏判诉讼请求。1、枣庄市峄城区人民法院在2014年11月17日做出的（2014）峄民初字第613号民事判决书中，立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，后经枣庄市中级人民法院审理后，以原审法院在审理过程中认定基本事实不清、证据不足发回重审，很显然该案立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而在（2015）峄民重初字第3号民事判决书记载该案在立案受理时案由为财产损害赔偿纠纷，很显然与事实不相符，判决书前后存在不一致，原审法院在认定基本事实上存在严重错误。2、在（2015）峄民重初字第3号民事判决书记载王明文、晁学联的诉讼请求包括确认拆迁补偿合同无效的诉讼请求，但是原审法院却未对该项诉讼请求依法判决，很显然存在漏判的严重错误，对于其判决的客观公正性大打折扣。二、原审法院认定枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋承担赔偿责任不当，王明文、晁学联认可拆迁补偿方案并授权王茂华、王茂锋代为处理，事后一系列行为也足以证明其认可补偿标准及方案，王明文的房屋是由王茂华、王茂锋自行拆除的，与弘德公司无关，弘德公司已经按照补偿标准补偿完毕，无需向王明文、晁学联再支付款项。l、本案因王茂华、王茂锋父母所住房屋需要旧房改造，上述房屋系王茂华、王茂锋等三兄弟为父母投资所建，该涉案房屋在征求他们父母的同意后安排王茂华、王茂锋兄弟自行拆除经村委会确认合法后交给枣庄弘德公司，王明文、晁学联已经将自己的个人意思明确向王茂华、王茂锋和晁某（证人）表明并采取了口头形式，同意王茂华、王茂锋去枣庄弘德公司处领款并办理拆迁补偿一切事宜。王茂华、王茂锋拆除房屋的行为事前征求了其父母的同意并得到了全权授权，该事实有证人晁某（均是亲自在场询问被上诉人）全程参与并作证证明拆房等事实系父母同意委托的行为。证人均与王明文、晁学联具有非常亲近的亲属关系，证人的证言具有极高的可信度，作为与王明文、晁学联有着特殊的亲属关系的前提下，其证人证言理应充分采纳，作为认定案件事实重要证据。2、王明文、晁学联的行为也符合授权形式，也能证明王明文、晁学联同意拆迁补偿方案，王明文、晁学联自愿收取了枣庄弘德公司交付拆迁补偿款一万元，如果王明文、晁学联不同意拆迁其为何要收取开发商的拆迁补偿款，而且时至今日王明文、晁学联也未将该款退还给弘德公司，这些都间接说明王明文、晁学联当时是同意补偿方案的。另外，王明文、晁学联所陈述的情况自相矛盾，疑点较大。根据该二人在起诉状中的陈述，出院后在2014年5月发现自己的房屋被拆迁，通过晁学联的住院材料明确记载其出院时间为2014年4月23日10时，很显然其在4月23日已出院，其陈述出院后5月份发现房屋被拆除，显然前后矛盾。事后王明文、晁学联还将梁头卖与他人亦证实其同意拆房，王明文、晁学联在开庭审理时也明确认可这一事实，王明文、晁学联事后的否认理由存在严重的疑点，不应采信。因此原审法院判决枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋赔偿损失不当，无事实依据，显然判决错误。三、原审法院判决认定赔偿数额、计算标准无任何依据，证据不足且显失公平。l、原审法院在本案中计算补偿面积错误。王明文宅基地土地使用面积284.8平方属于计算错误，也不符合事实，请贵院依法实地勘察、调查，以查明案情并还原事实。王明文宅基证上记载的面积不准确、与事实不符。通过在原审法庭审理过程中，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋已经举证证明，该土地上部分面积已经由王明文转卖给他人，这一点在判决书即开庭审理过程中王明文也明确认可这一事实，底阁居民委会出具的证明进一步证明这一事实，而且从枣庄弘德公司、底阁居委会与王明文共同测量的勘测表（主房84.75平方，宅基地剩余面积112.51平方）也充分体现了这一事实，而且该表有上述三方的签字、盖章，王明文签字并捺印认可，这也充分说明王明文的实际面积应以该勘测表记载的面积为准，法院应该以当事人双方认可的事实作为认定案件事实的基本依据。2、原审法院在本案中计算补偿标准、计算依据错误。首先，在本案旧村改造并拆迁安置过程中，底阁村有明确的拆迁安置补偿标准。原审法院底阁镇底阁居委会作为村民自治组织，无权制定房屋补偿标准，但是其在认定本案补偿依据上，却以底阁镇底阁居委会制定的补偿安置方案作为判决的唯一依据，很显然原审法院在适用标准上存在严重前后矛盾问题，前后各执一词，适用标准不一致，存在断章取义问题，严重违背了公平公正的基本原则。其次，原审法院认为峄城区人民政府制定了《峄城区棚户区改造房屋征收与补偿暂行办法》可参照执行，但是原审法院依据的是参照该办法制定的《峄城区牌坊街房屋征收补偿安置方案》，该方案很显然不具有普遍约束力，该方案的适用范围明显界定为峄城区牌坊街，而本案却是在远离峄城城区偏远农村，而原审法院却将该标准扩大适用到了边远农村，作为基本常识，农村土地与城镇土地价值明显无可比性，农村土地价值要远远低于城镇土地价值，很显然存在严重的认识错误。最后，关于补偿价格上，原审法院参照弘德公司在当地开发的住房平均价格无任何依据，底阁居委会制定的1602元/平方米也是房屋的价格，不是院子的价格，并不能简单适用于院落拆迁补偿标准，拆迁补偿在补偿房屋和院子上很显然不能同时使用该标准。应根据不同用地性质、不同位置、不同时间、不同构造等综合定价因素，通过权威机构进行评估后定价，这样才符合法律规定，才符合公平公正的原则，原审法院对于拆迁房屋及院子简单的适用该标准很显然不正确。综上所述，原审法院判决，认定基本事实错误，适用法律缺失或不当，请求贵院撤销原判驳回被上诉人诉讼请求或者在查明案件事实的基础上依法改判。
被上诉人王明文、晁学联答辩称，原重审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予以维持。具体理由如下：一、枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋述称原审法院认定案由错误，漏判诉讼请求并不成立。1、枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋因枣庄市中级人民法院认定原审法院认定基本事实不清、证据不足予以发回重审，就以此当然的认为该案就为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，明显不能成立。重审法官根据查明的事实将案由予以更正，并同时对案件的事实部分进行了认真审理，改变了原审判决的错误表述，足以看出重审法官已充分查明了案件事实，不存在错误认定，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所述不能成立。2、关于枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所述的重审判决漏列诉讼请求的问题，王明文、晁学联并未对此提出上诉请求，是王明文、晁学联上诉权利的放弃，与王明文、晁学联没有关联。二、王明文、晁学联房屋系由王茂华、王茂峰私自与枣庄弘德公司签订无效协议，予以拆除，王明文、晁学联并不知情。重审认定，事实清楚，证据充分，认定赔偿损失正确。1、首先王茂华、王茂峰与枣庄弘德公司均明知被拆除的房屋系王明文、晁学联所有，在没有得到王明文、晁学联明确授权的前提下，却私自签订了拆迁补偿协议，严重违反了合同相对性原则，其次，王明文、晁学联并未对王茂华、王茂峰进行口头上的授权，也并未同意王茂华、王茂峰进行处理一切事宜，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋也未提供出相应的证据予以证明，而且枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所处的底阁镇与王明文、晁学联当时治疗所住的医院并不是相距甚远、无法通达，为什么要采取口头授权的形式处理，完全可以到医院与王明文、晁学联签订补偿协议，特别是枣庄弘德公司作为房地产开发商，其对于拆迁问题具有较强的专业知识和经验，其不可能允许有口头授权形式的存在，故枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所述的口头形式同意王茂华、王茂峰处理相应事宜并不符合常理；最后关于证人晁某的证言更无法予以采信，面对法庭及王明文、晁学联的发问，该证人并不能准确的说出医院病房的位置、朝向、以及床位，且证言前后出现矛盾，所以枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋以其证言作为依据，自然无法成立。2、（1）关于王明文、晁学联在住院时收取的一万元并不是拆迁补偿款，王明文、晁学联当时也不知道房屋被拆的事实。据枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所述，当时枣庄弘德公司给了五万元，然而王明文、晁学联只是收到了其子拿来的1万元，王明文、晁学联根本就不知道5万元的存在，另外的四万元何去何从，王明文、晁学联更不知情，这也恰恰说明了是枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋对王明文、晁学联故意隐瞒进行拆迁的事实，况且王明文、晁学联在原审时更是多次强调如果知道是开发商给的这钱，是绝不会要的。当时王明文、晁学联认为这l万元是其儿子给其用来看病的钱，所以不能以此来认为王明文、晁学联是同意拆迁的。（2）关于住院时间王明文、晁学联年纪已大，详细时间不能记清，且不影响案件正确审理，没有不当。（3）出卖梁头一事，收钱之前，王明文、晁学联并不知情，只是在房屋被拆之后，王明文、晁学联在将梁头卖完之后，将钱给王明文、晁学联时，才说这是卖梁头的钱，王明文、晁学联才知道，而此时房屋被拆已成现实，王明文、晁学联收取该笔钱也并无不当，合情合理。以上几点王明文、晁学联均在原审及重审时进行了合情合理合法的解释，均可以采信，此外枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所述的上述情形也并不影响案件的正确审理，更不能当然推定王明文、晁学联就对枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋拆迁存在明知，更不能证实存在口头授权行为。三、原审法院认定赔偿数额正确，计算标准也有相应依据，证据充分，公平合理。1、王明文、晁学联提交的国家机关颁发的《集体土地建设用地使用证》明确载明了用地面积为284.8平方米，这是国家机关的确权行为，主房经过拆除后又重建房屋84.75平方米，对此双方均无异议，重审时予以认定实为正确，那么扣除的主房面积即为院落面积（284.8-84.75-200.05）自然不存在争议。枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋所称的共同勘测表重审时并未提供，且王明文、晁学联也是对院落面积一直存在争议，不予认可的。此外枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋称王明文、晁学联将该土地部分面积转卖给他人一事也不能成立。王明文、晁学联在庭审时虽承认有卖给他人房屋及院落的事实，但该房及院落并不包含在王明文、晁学联被拆的土地之内，而是在本案涉及的土地西侧，二者中间相隔4米左右宽的路。2、（1）底阁村制定的补偿标准一直是枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋在庭审时予以主张的标准，但该方案适用存在一定缺陷，其所谓的补偿标准是单方制定的，并明显过低，再说，王明文、晁学联也是一直不同意按此标准进行拆迁，而枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋强制拆房的行为是一种严重的侵权行为，如按其主张的标准进行补偿的话，这又与同意拆迁有何区别，所以原审法院没有采纳枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋单方制定的拆迁标准，显然该认定正确，更是彰显了公平正义。（2）《峄城区牌坊街房屋征收补偿安置方案》是根据峄城区人民政府颁发的《峄城区棚户区改造房屋征收与补偿暂行办法》的规定予以制定，该办法在峄城区范围内具有普遍的约束力，参照执行并无不妥。另外原审法院仅仅参照的是计算的方式方法，并未以城区土地的价值为依据进行计算，所采用的标准依然是农村土地的标准，合情合理，并无不妥。（3）1602米/平米的价格是枣庄弘德公司公布的该小区各楼层的平均价格，具有分割的相对性，合理合法，也具备相应的法律依据，原审法院认定正确，应予维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，判决结果得当，请求中级人民法院予以维持。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷，侵害他人财产的，应当承担民事责任。涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》登记在王明文名下，根据法律规定，王明文、晁学联应为涉案房屋的所有权人，王茂华、王茂锋在未征得王明文、晁学联同意的情况下，擅自拆除该房屋，侵害了王明文、晁学联的合法权益，应当予以赔偿，原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张王明文、晁学联授权王茂华、王茂锋拆除涉案房屋，王明文、晁学联不予认可，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋未提供充分有效的证据予以证明授权行为的存在，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张的上述理由不能成立，本院不予支持。枣庄弘德公司在未确认王茂华、王茂锋是否存在授权的情况下，擅自侵占王明文、晁学联的宅基地使用权，且已新建房屋导致该宅基地使用权无法返还，枣庄弘德应承担连带赔偿责任，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张枣庄弘德公司不应当承担责任的理由不能成立，本院不予采信。关于本案的赔偿数额问题。王明文所持有的《集体土地建设用地使用证》明确载明用地面积284.8平方米，同时双方亦均认可涉案房屋的建筑面积为84.75平方米，因此原审法院据此予以认定涉案房屋及土地使用权的面积亦无不当，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张涉案房屋建筑面积及土地使用权面积计算不当，未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。峄城区人民政府根据《峄城区棚户区改造房屋征收与补偿暂行办法》制定的《峄城区牌坊街房屋征收补偿安置方案》，该办法在峄城区范围内具有普遍的约束力，原审参照执行并无不当。关于房屋价值的计算标准，原审法院亦是依据枣庄弘德公司在该位置出售房屋价格的平均价格予以计算，原审计算依据符合法律规定，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张原审判决计算标准不当的理由不能成立，本院不予支持。关于本案原审法院程序问题。本案涉案房屋已经被拆除灭失，同时现宅基地使用权也已经被侵占，均无法恢复返还，原审法院依据本案实际以财产损害赔偿纠纷审理予以确认案由并无不当，同时原审法院亦对涉案纠纷均予以审理认定，程序合法，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋主张原审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上，枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6021元，由上诉人枣庄弘德公司、王茂华、王茂锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 杨丽娜
代理审判员 李 帅
二〇一五年八月十四日
书 记 员 蓝 月