北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00167号
上诉人（原审被告）李树岗，男，1937年6月21日出生。
委托代理人李勇，男，1967年12月20日出生。
委托代理人李赞祥，北京欣国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张艳芳，女，1964年5月31日出生。
委托代理人李跃，北京市中允律师事务所律师。
上诉人李树岗因排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10722号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，张艳芳起诉至原审法院称：我是北京矿冶研究总院职工，2013年6月6日北京矿冶研究总院与我签订了《北京矿冶研究总院售房协议书》，将丰台区草桥×号院1号楼2层3-201号房屋卖给我，房屋建筑面积67.7平方米，房价297271元。2014年5月20日我取得该房屋的产权证。但李树岗在分得新房后拒不交回老房。根据《物权法》的规定，我依法享有丰台区草桥×号院1号楼2层3-201号房屋的占有、使用、收益、处分的权利，李树岗无权占有他人的房屋，故诉至法院，请求法院判令李树岗立即腾退丰台区草桥×号院1号楼2层3-201号房屋，判令李树岗支付自2014年5月21日至起诉日2014年6月13日的房屋使用费合计2990元，本案诉讼费由李树岗承担。
李树岗辩称：张艳芳所述的分房、调房的过程属实，本案诉争房屋现在是由我占有使用。2008年单位分房，当时是把房子分给了我的妻子朱淑珍并办理了产权证，2011年朱淑珍去世，后在其他子女同意的情况下房屋过户至我名下。2012年12月29日我与北京矿冶研究总院签订协议，将诉争房屋卖给了单位。之后单位又分给我一处新房，但是新房一直不能办理房屋产权证，而且我得知有的北京矿冶研究总院的职工没有交回旧房，也分得了新房。我认为是在受到单位欺骗的情况下才签订的相关协议，同时对单位的房屋回购政策也申请了行政复议，现在不同意张艳芳的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应依约履行各自义务。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。北京矿冶研究总院与李树岗签订的回购协议及承诺保证书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。北京矿冶研究总院已依照协议约定履行了相应义务，故其有权按照相关规定，将已经回购的房屋再次出售给其他符合条件的职工。张艳芳依据其与北京矿冶研究总院之间的售房协议书，取得本案诉争房屋（201室）的产权，并且已经在房屋管理部门办理相关登记，是该房屋的合法产权人。李树岗在取得新购房屋（1501室）的钥匙后，应该将本案诉争房屋（201室）交付给现在房屋的产权人。故现张艳芳作为诉争房屋的所有权人，要求李树岗将诉争房屋腾空并交予张艳芳的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。李树岗与北京矿冶研究总院因分房产生的相关纠纷，应当通过其他诉讼解决。张艳芳要求李树岗支付房屋使用费的主张证据不足，对该诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，原审法院于2014年11月判决：一、李树岗于判决生效后十日内将丰台区草桥×号院1号楼2层3-201号房屋腾空交与张艳芳；二、驳回张艳芳其他的诉讼请求。
判决后，李树岗不服，上诉至本院。李树岗上诉称：我拒不腾退原住房有道理，北京矿冶研究总院分给我的新房没有房产证，且我将旧房回购给北京矿冶研究总院是在受欺骗的情况下作出。另，针对张艳芳取得诉争房屋产权证我方有异议，现已提出行政诉讼要求撤销住建委违法将我的产权证变更给张艳芳的具体行政行为，本案需待该诉讼终结后再行裁判。综上，请求二审法院将本案发回原审法院重审。张艳芳同意原判。
经审理查明，李树岗与朱淑珍是夫妻。朱淑珍是北京矿冶研究总院的职工，现已经去世。1994年3月31日北京矿冶研究总院与朱淑珍签订房屋买卖契约，将北京市丰台区右安门外草桥×号院1号楼3-201出售给朱淑珍。2009年9月10日，经北京大地评估有限公司评估，北京市丰台区右安门外草桥×号院1号楼3-201号房屋房地产总价297271元。
2009年10月28日，朱淑珍与北京矿冶研究总院签订房屋预售协议书，约定由朱淑珍购买北京矿冶研究总院位于丰台区右安门外草桥×号3号楼3单元1501室，（以下简称1501室）总房价款为627449元。同日朱淑珍、李树岗在北京矿冶研究总院分配与调整住房职工承诺保证书（以下简称承诺保证书）上签字。该承诺保证书中第一条记载有“我保证自领取新购买住房的钥匙之日起，四个月之内完成装修及搬家事宜，并将腾空后的原住房及住房证、房屋所有权证、房屋租赁契约等有关证件完整无损地交回北京矿冶研究总院物业管理处。……交房地址：丰台区右安门外草桥×号1-3-201”（以下简称201室）。
2011年11月30日朱淑珍去世，后经过公证，李树岗和朱淑珍二人的子女均表示放弃对201室的继承权，该房屋由李树岗继承。2012年11月22日该房屋过户至李树岗名下。2012年11月29日李树岗与北京矿冶研究总院签订了房屋回购协议。双方约定一、甲方（李树岗）将201室以297271元的价格出售给乙方（北京矿冶研究总院）。同时李树岗又与北京矿冶研究总院重新签订了北京矿冶研究总院房屋预售协议书。双方在该协议中约定，“乙方（李树岗）对院规定的购房条件及购房工作程序清楚并赞同。自愿购买甲方（北京矿冶研究总院）位于1501室的房屋，房屋用途为普通住宅。乙方需交购房定金为人民币伍万元整（50000元），于选房之日前交纳，乙方未按期交纳定金，本合同未生效。经双方协商，就该房屋的购房事宜订立本协议。……总房价款为陆拾贰万柒仟肆佰四拾玖元整（627449元）。”李树岗表示，1501室是2012年年底交付的，在交纳1501室购房款时，已经从中将201室的回购房款予以扣除，其实际支付是二者的差额部分。
2013年6月，北京矿业研究总院与张艳芳签订了《北京矿冶研究总院售房协议书》，双方在该协议中约定“乙方（张艳芳）对院规定的购房条件及购房工作程序清楚并赞同。自愿购买甲方（北京矿冶研究总院）位于201室的房屋，房屋用途为普通住宅，经双方协商，就该房屋的购房事宜订立本协议。……”。现201室的产权人已经由李树岗过户给张艳芳。
原审法院另查明，李树岗在原审庭审中自述，201室的实际居住人为李树岗，其已经对北京矿冶研究总院的分房政策提出了行政复议。张艳芳在庭审中出示了国家机关事务管理局办公室的告知书。该告知书中针对复议有关情况告知如下：“一、……中央国家机关住房制度改革办公室在调查相关事实的基础上，依据相关制度发出《关于同意北京矿冶研究总院回购住房的函》，依据正确，符合有关法律法规的相关规定。二、北京矿冶研究总院于2014年2月12日向中央国家机关住房制度改革办公室申请回购的61套住房，均属于职工购买新建职工住宅后腾退的旧房，符合回购规定。中央国家机关住房制度改革办公室认真审核申请，61套住房的明细表、房产证复印件、回购协议等材料齐全，按照规定出具了《关于同意北京矿冶研究总院回购住房的函》，内容适当，符合有关的文件规定。”
原审法院再查明，李树岗在办理了新房（1501室）的入住手续后，仍居住在诉争的房屋（201室）内，并拒绝搬出。2014年5月20日诉争房屋的所有权人变更为张艳芳。
在本院审理过程中，张艳芳提供了李树岗2012年11月29日签署的《北京矿冶研究总院分配与调整住房职工承诺保证书》原件，李树岗对此原件的真实性不持异议。
上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证、《房屋回购协议》及《分配与调整住房职工承诺保证书》、《告知书》等证据材料在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，张艳芳依据与北京矿冶研究总院签订的售房协议书，取得诉争房屋丰台区草桥×号院1号楼2层3-201号房屋的产权，并且已经在房屋管理部门办理相关登记，因此张艳芳是诉争房屋的合法产权人。张艳芳所提要求李树岗腾退诉争房屋的诉求于法有据，本院予以支持。关于李树岗所提，因其与北京矿冶研究总院就诉争房屋回购协议的效力以及丰台区右安门外草桥×号3号楼3单元1501室产权问题存在争议，因此不同意腾退诉争房屋的上诉请求，缺乏法律依据。就此问题，李树岗与北京矿冶研究总院可通过其他诉讼解决。关于李树岗另提，本案需以其所提要求撤销住建委违法将诉争房屋产权证变更给张艳芳的具体行政行为之行政诉讼为依据，但该案现尚未审结的上诉主张，本院认为，本案中张艳芬已经在房屋管理部门办理了诉争房屋的相关登记，故张艳芬作为诉争房屋的合法产权人具有行使物权请求权的权利。李树岗此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李树岗负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费140元，由李树岗负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 刘永民
二〇一五年一月二十日
书 记 员 杨春雪