北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02050号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京青绿园食品有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇张各庄236号院内。
法定代表人刘自印，该公司总经理。
委托代理人徐波，北京徐波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村。
法定代表人张福明，社长。
上诉人北京青绿园食品有限公司（以下简称青绿园公司）因与北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社（满族村合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第03343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
满族村合作社于2013年6月向原审法院起诉称：满族村合作社与青绿园公司于2003年1月1日签订了《腌渍厂租赁合同》，合同中约定：满族村合作社将北京市怀柔区杨宋镇张各庄236号院的土地厂房租赁给青绿园公司，租赁期限至2012年12月31日止。2012年12月31日，合同自到期至起诉前，满族村合作社多次明确告知青绿园公司不再续约租赁，要求青绿园公司马上腾退租赁的厂房土地，满族村合作社给青绿园公司留出了合理的腾退期限，但是青绿园公司并未理睬，继续租用厂房并交纳租金（租金交至2013年3月30日）。由于青绿园公司已经违反《腌渍厂租赁合同》的约定，不同意腾退租赁厂房，满族村合作社依照约定自2013年4月1日开始每月从青绿园公司处收取2万元违约金，至今共收取4万元（2013年4月至5月违约金）。青绿园公司的违约行为已经侵犯了满族村合作社的合法权益，故起诉至法院要求：1.请求确认满族村合作社与青绿园公司签订的《腌渍厂租赁合同》解除；2.要求青绿园公司立即向满族村合作社腾退租赁的土地厂房；3.诉讼费由青绿园公司承担。
青绿园公司辩称并反诉称：2003年1月1日满族村合作社、青绿园公司签订的《腌渍厂租赁合同》，青绿园公司租赁满族村合作社位于北京市怀柔区杨宋镇张各庄236号院内的土地及厂房，租期10年，但是后因青绿园公司加大对基础设施等的投入，出于投资周期的考虑，经满族村合作社、青绿园公司协商一致，于2005年4月23日另行签订了一份租赁合同，将租赁期限由10年变更为15年，即自2003年1月1日至2017年12月31日止。满族村合作社、青绿园公司均有义务依法履行双方签署的租赁合同，满族村合作社要求提前解除没有任何依据。满族村合作社采取派人围堵青绿园公司大门并以此要挟青绿园公司提前解除租赁合同的违法行为，给青绿园公司造成了巨大经济损失，对此满族村合作社应承担违约赔偿责任，故反诉要求：1.依法确认满族村合作社、青绿园公司于2005年4月23日签署的《腌渍厂租赁合同书》合法有效，判令反诉青绿园公司继续履行该合同并不得围堵反诉人大门；2.判令反诉青绿园公司赔偿因其围堵厂门22天给反诉满族村合作社造成的经济损失12060元；判令反诉青绿园公司返还多收取反诉满族村合作社租金22500元及利息、赔偿损失1800元并负担诉讼费用。
满族村合作社对反诉辩称：反诉人主张双方在2005年另行签订合同，将原合同期限延长至2017年，这并非事实；2003年签订的合同尚未到期，根本未涉及到延长合同，而且杨×个人签字代表不了张各庄村合作社；村经济合作社对外签订合同应当通过民主程序，并加盖公章及法人签字才能生效；满族村合作社已经给了反诉人三个月的合理腾退期，满族村合作社是以向青绿园公司发出的限期腾退通知书为依据收取的违约金；其主张的围堵大门不能证明与合作社有关联；综上，不同意反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明：2003年1月1日，北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村经济合作社（甲方、出租方，现已更名为北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社）与北京清绿园食品有限公司怀柔分厂（乙方、承租方，北京清绿园食品有限公司现已更名为北京青绿园食品有限公司）签订一份《腌渍厂租赁合同》，约定甲方将位于张各庄村大道南的腌渍厂、门牌号236号，租赁给乙方，租赁期限为10年，即自2003年1月1日至2012年12月31日止，2003年1月至2006年12月31日乙方每年向甲方交租金2万元，自2007年1月1日至2012年12月31日乙方每年向甲方交租金3万元……，并约定了双方权利义务、违约责任等事项。合同落款处有甲方盖章、法定代表人刘×签字和乙方盖章、法定代表人刘自印签字。现满族村合作社持所诉事实理由及诉讼请求诉至法院。
本案在审理过程中，满族村合作社增加诉讼请求，要求收取青绿园公司自2013年6月1日每月20000元厂房、土地占用费至腾退之日；青绿园公司当庭提起反诉，法院一并予以审理。
本案中满族村合作社、青绿园公司争议的事实为：
一、满族村合作社持有的2003年1月1日签订的《腌渍厂租赁合同》是否到期，青绿园公司持有的2005年4月23日签订的《腌渍厂租赁合同书》是否合法有效。
满族村合作社主张其与青绿园公司之间签订的《腌渍厂租赁合同》已到期，而且其已向青绿园公司送达限期腾退《通知》，并向法院提交了其指向青绿园公司的限期腾退《通知》载明：你单位原北京青绿园食品有限公司怀柔分厂于2003年1月1日与北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村经济合作社签订的《腌渍厂租赁合同》已于2012年12月31日履行完毕，该合同自动解除，故通知限你单位于2013年3月30日前将租赁的厂房及土地腾退给北京怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社，并交纳2013年1月1日至你单位腾退前的租金；如你单位在2013年4月1日没有按照上述通知腾退，北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社将通过法律程序强制要求你单位腾退，并按每月租金两万元追缴租金并负责因腾退不到位给张各庄满族股份合作社造成的一切经济损失。该《通知》落款日期为2013年1月15日，并提交了相应照片以证实将上述《通知》贴在了租赁给青绿园公司的腌渍厂大门上。但青绿园公司认为《腌渍厂租赁合同》已经于2005年4月23日将租赁期限变更，且其并未收到满族村合作社该《通知》。此外，满族村合作社还提交了青绿园公司于2012年12月29日向张各庄村委会出具的《关于村盐（腌）渍厂情况说明》，以佐证其已告知青绿园公司合同到期，要求青绿园公司腾退，因此青绿园公司才向其出具该说明；该《说明》载明：一、村盐（腌）渍厂公司已租赁十年从办营业执照起的费用80万元；二、申办工业产品生产许（可）证费用60万元；三、环境评估费用26万元；四、半年时间搬出时间不够，需1年半到2年时间，把半成（品）咸菜做完，半成品咸（菜）没有地方放；五、村委会赔你（我）公司损失费166万元整，到位公司可以搬出。青绿园公司对该份情况说明真实性认可，但系满族村合作社要求涨租金，青绿园公司考虑基础投入，接受不了租金涨8倍，才向满族村合作社出具该《说明》。
青绿园公司主张其与满族村合作社之间2005年4月23日新签订了《腌渍厂租赁合同书》，该合同将原来双方签订的《腌渍厂租赁合同》中租赁期限变更为15年，即原订2012年到期延长到2017年12月31日到期，年租金不变，并提交了该合同文本，落款处有杨×签字和北京青绿园食品有限公司签字、盖章，并提供了证人、时任怀柔区杨宋镇张各庄满族村经济合作社社长杨×，时任怀柔区杨宋镇副镇长、张各庄村包村干部郑×，时任怀柔区杨宋镇张各庄满族村村委会主任刘×出庭作证，以证实该合同租赁期限变更延期是在青绿园公司的负责人刘自印要求下，郑×、刘×、杨×、刘自印在青绿园公司厂区协商后同意后签订。此外，证人杨×证实：2005年与青绿园公司签订的合同是自己签的，开的班子支委会，有包村领导，有谢兰香、刘×等人，谢兰香负责记录，会上讨论了合同需要延期的问题，因为村里企业少，领导都同意了，所以自己就签了，会上没有不同意的人，谢兰香应该有记录；证人郑×证实：当时自己是张各庄村包村干部，因为该村企业少，为了给村里带来收入和就业，解决了就业和利益的基础上同意合同顺延五年，并要求村里抓紧时间办手续，后来有没有上会民主表决及是否通过就不清楚了，只是后来问过村干部这个事儿，村干部说早就办完了；证人刘×证实：2005年开春刘自印找到村干部要求延长合同，包村干部郑×、书记兼社长杨×和自己到现场说的合同延长5年，因为当时村里正好改革劳龄股和户籍股，所以没有盖章，按道理说应该开代表会说续签合同的事，但开会应该由书记组织，开没开自己不知道了。满族村合作社认为青绿园公司提出的变更租赁期限的合同无北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村经济合作社盖章，在开会讨论中也没有通过，并提供了其与青绿园公司于2005年7月3日签订的《腌渍厂南墙外土地租赁合同》和《村民（社员）代表会议记录》，其中《腌渍厂南墙外土地租赁合同》租赁期为2005年7月2日至2012年10月6日，合同书中有满族村合作社盖章和社长杨×签字，以证实该合同期限与满族村合作社、青绿园公司签订的第一份合同到期时间基本一致，且2005年满族村合作社的公章仍在满族村合作社处，7月份的合同能盖章，而青绿园公司提供的合同没有满族村合作社的盖章不合情理；另外，《村民（社员）代表会议记录》中2005年6月8日的记录显示对腌渍厂扩建问题进行了讨论：“腌渍厂要求把厂子前边的空地租赁使用，用石棉瓦围起来，厂子西边靠墙建无菌加工车间，要求合同延长5年，自己建房，大家伙是否同意延长五年”，经讨论最终结论为：“前边半亩地给他用，1年600元，合同10年先不变，院里可以建厂房。”因此，青绿园公司提供的所谓延期合同没有通过民主程序表决通过，对青绿园公司的主张不予认可。青绿园公司认可《腌渍厂南墙外土地租赁合同》的真实性，但对满族村合作社的证明目的不认可，对《村民（社员）代表会议记录》的真实性不予认可。
二、续签合同是否实际履行、青绿园公司大门被堵是否与满族村合作社有关及损失情况。
青绿园公司提交了北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会出具的收款收据，以证实2013年4月3日其按原租赁合同向满族村合作社交纳2013年1月-3月租金7500元，并在满族村合作社村民围堵公司大门后其迫于无奈，按满族村合作社的要求于2013年4月3日向满族村合作社交付2013年4月租金20000元，于2013年4月27日向满族村合作社交纳2013年5月1日-5月31日租金20000元，认为续签的合同已经实际履行；满族村合作社认可收取租金款的事实，但认为系其以向青绿园公司发出的限期腾退《通知》为依据而收取的违约金。另，青绿园公司提交了照片、视频资料，以证实满族村合作社派村民围堵其公司大门的事实，但满族村合作社否认与其关联性，称并非其指使。青绿园公司还提交了送货单、客户证明、离职人员路费、保险费单据、销售收入明细等证据以证实其在满族村合作社派人围堵大门后造成的经济损失；满族村合作社对青绿园公司的证明目的不予认可，认为与其无关。
本案因满族村合作社、青绿园公司双方各持己见，故调解未果。
原审法院认为：满族村合作社、青绿园公司于2003年1月1日签订的《腌渍厂租赁合同》约定了租赁期限，该合同于2012年12月31日租赁期间届满，约定的债务已经按照约定履行完毕，该合同的权利义务终止，且满族村合作社已经通知青绿园公司限期腾退，故满族村合作社要求解除该合同的诉讼请求已无实际意义和法律依据，法院不予支持。满族村合作社要求青绿园公司腾退租赁的土地厂房，并要求收取青绿园公司自2013年6月1日起至青绿园公司腾退租赁的土地厂房之日止的占用费的诉讼请求，于法有据，应予以支持；但考虑青绿园公司实际经营情况，避免损失扩大，应给予青绿园公司适当的腾退期限；另其要求土地、厂房占用费每月按20000元计算，虽提交了限期腾退《通知》为每月收取20000元的依据，但开庭时其主张所收费用并非租金，而是违约金，故其要求每月按20000元计算土地、厂房占用费依据不足，法院根据满族村合作社、青绿园公司2003年1月1日签订《腌渍厂租赁合同》，确认土地、厂房占用费每月按2500元计算。青绿园公司虽提交了2005年4月23日签订的《腌渍厂租赁合同书》，并提供证人出庭作证，但是该份合同书只有杨×签字，并无满族村合作社盖章，且满族村合作社提交的《村民（社员）代表会议记录》证实该合同的签订未通过民主议定程序决定，青绿园公司虽对该份证据真实性不予认可，但未能提交相应证据予以证实，因此青绿园公司提交的2005年4月23日签订的《腌渍厂租赁合同书》违反了法律、法规的相关规定，应属无效合同，故青绿园公司反诉要求确认2005年4月23日签订的《腌渍厂租赁合同书》合法有效，判令反诉青绿园公司继续履行该合同的反诉请求，于法无据，法院不予支持。青绿园公司主张满族村合作社派人围堵其公司大门，虽然提交的照片和视频资料确能证实有人员围堵其公司大门的事实，但满族村合作社否认系其指派，青绿园公司亦未能提交其他证据证实确系满族村合作社指派人员围堵其公司大门，故青绿园公司反诉要求反诉青绿园公司不得围堵其大门，赔偿因围堵厂门给其造成的经济损失的反诉请求，事实和法律依据不足，法院不予支持。满族村合作社在2003年1月1日所签订的《腌渍厂租赁合同》期满后又收取青绿园公司2013年1月至3月租金7500元，数额合理，其于2013年4月3日和4月27日分两次收取租金款青绿园公司共计40000元，因青绿园公司已实际给付，法院亦不持异议，故青绿园公司反诉要求满族村合作社返还多收取的租金22500元及利息的诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年12月作出判决：一、北京青绿园食品有限公司于判决生效后一百八十日内，将其与北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社于二〇〇三年一月一日签订的《腌渍厂租赁合同》中约定的位于北京市怀柔区杨宋镇张各庄二百三十六号院的土地、厂房腾退给北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社。
二、北京青绿园食品有限公司于判决生效后一百八十日内，给付北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社土地、厂房占用费，自二〇一三年六月一日起至实际腾退之日止，每月按人民币二千五百元计算。
三、驳回北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社的其他诉讼请求。
四、驳回北京青绿园食品有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，青绿园公司不服，以2005年4月23日的租赁合同合法有效，应继续履行；满族村合作社采取围堵大门的行为给其造成了经济损失；原审法院判决的腾退时间过短等为由上诉至本院，请求本院撤销原审判决，依法改判支持其原审全部反诉诉讼请求、驳回满族村合作社的原审诉讼请求，或发回重审。满族村合作社同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、2003年1月1日的《腌渍厂租赁合同》、2005年4月23日的《腌渍厂租赁合同书》、证人证言、视频资料等在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于2005年4月23日的《腌渍厂租赁合同书》的效力问题。该合同书仅有杨×个人签字，未加盖满族村合作社公章，杨×虽系合作社原负责人，但由于出租方系满族村合作社，并非杨×个人，所以其个人签字并不能代表满族村合作社对此合同书的认可。且由于出租的标的物系合作社财产，依据满族村合作社提交的《村民（社员）代表会议记录》显示，该合同的签订未通过民主议定程序决定。青绿园公司虽对该份证据不予认可，但未能提交足够相反证据予以反驳，所以2005年4月23日的《腌渍厂租赁合同书》并不能对满族村合作社发生法律效力，青绿园公司关于确认2005年4月23日的《腌渍厂租赁合同书》合法有效，并继续履行合同的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依据双方2003年1月1日签订的《腌渍厂租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，双方应依据该合同享有权利、履行义务。现该合同约定双方的租赁期间于2012年12月31日届满，所以满族村合作社要求青绿园公司满族村合作社腾退租赁的土地厂房于法有据。对于腾退期限，原审法院考虑青绿园的实际经营状况给与其判决生效后180天，符合本案实际情况。
对于青绿园公司诉请满族村合作社不得围堵其大门，并赔偿因满族村合作社围堵厂门给其造成的经济损失，因青绿园公司未能举证证明围堵其公司大门的事实与满族村合作社有关，原审法院未支持其上诉诉请并无不妥。对于青绿园公司诉请满族村合作社返还租金22500元及利息，因青绿园公司支付2013年4月份和5月份租金时，租金收据明确写明两次分别收取的20000元系4月份租金和5月份租金，青绿园公司并未对此提出异议，且交纳该租金时双方的合同期限已届满，现其再诉请返还缺乏依据，本院不予支持。
综上，青绿园公司的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1046元，由北京青绿园食品有限公司负担307元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村社区股份合作社负担739元（已交纳）；一审反诉案件受理费710元，由北京青绿园食品有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费1017元，由北京青绿园食品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 茜