广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初1173号
原告：叶秀华，女，汉族，1965年10月8日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：张惠欢，广东理正明律师事务所律师。
委托代理人：莫博盛，广东理正明律师事务所实习律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路，组织机构代码为782047988。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
被告：陈松有，男，汉族，1961年1月23日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
原告叶秀华诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、被告陈松有租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员审判员陈雪敏适用简易程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告叶秀华及其委托代理人张惠欢、莫博盛、被告祥鸿公司的委托代理人王芝芳、被告陈松有的委托代理人蒲松涛到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告叶秀华诉称：一、原、被告双方对商铺的交易均是投资的意思。2009年，被告大量派发宣传资料吸引社会大众来投资，销售“东莞祥鸿·博览国际农批城”商铺。双方交易真实的意思是投资40年的商铺使用权行为。
二、原告与被告对商铺40年使用权存在交易行为。在签合同时，被告‘以租为名以卖为实’以格式合同的形式与原告达成40年的商铺使用权。原告在交纳30%款项后，在签订合同时才知道签的是租赁合同而不是买卖合同。被告解释说反正是40年使用权，“写租”和“写卖”只是形式，都是40年，现在都是这样卖铺位。又因为已交订金和已付30%款项，已给付的款项极难退回，原告只好就这样签订了该格式合同。原告于2009年10月22日缴付首期30%款项，与被告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》和《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》，原告付清40年租金。40年租金2009年11月10日共544923元，抵扣首五年委托经营被告返回的租金151200元，实缴393723元。《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》约定了租赁期限。《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》第十一条第5款也有相关约定。根据双方对返租的处理，也从侧面证明，原告与被告之间不是一般意义的“租赁”关系而是投资卖买关系。
三、被告隐瞒其土地使用权的期限，欺骗原告进行交易。2014年10月，原告找被告了解何时将铺位交回原告管理，被告无明确的回复。2015年7月，知悉被告的农批城土地使用权只有30年（被告与原告签订的合同是40年）。原告在交易前如知道被告土地使用权只有30年，是不可能与被告签订40年使用权的合同（以及不可能同意“若项目开业时间延迟，则租赁期限应顺延”），也不会达成这场交易。
四、如按租赁交易，被告与原告签订的格式合同是违法，是无效的。四十年的租赁期限是违法的，超过二十年的租赁期限得不到法律保护。被告以合法形式掩盖非法行为，欺骗消费者需承担违法责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条的规定，对于超过二十年的租期是无效的，被告应承担过错赔偿责任。
五、如按卖买交易处理，存在货不对版，欺骗交易，不能实现交易目的。原告交易的目的是购置一个40年的商铺，用于投资。
六、被告需对违法行为承担赔偿责任。被告的行为明显违反民事法律行为的诚实信用原则。被告的行为明显存在过错，侵犯了原告的合法权益，应对其过错承担责任。被告需承担民事赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条的规定，祥鸿公司应承担过错赔偿责任。
七、祥鸿公司预收租金的租赁规模与注册资本差异极大，不符合诚实信用原则，对投资租赁方构成极大的风险隐患。东莞市工商行政管理局的《企业机读档案登记资料》显示，祥鸿公司的企业类型：有限责任公司，注册资金：二百万人民币。从租赁合同的“附件1：租赁物业平面图”可知，有千百个同类型的租赁铺位，预先收取的租金数以亿元人民币。由此可见，祥鸿公司的租赁规模（预先收取40年租金）与有限责任公司注册资本差异极大，不符合民事法律的帝王法则——“诚实信用原则”。
八、诉讼符合诉讼时效的规定。2015年7月，原告与祥鸿公司协商接收铺位时，才知悉权利被侵犯(祥鸿公司的土地使用权只有30年，不是40年)，诉讼符合诉讼时效的规定。
综上所述，祥鸿公司的格式合同是违反国家强制性法律，应是无效的合同，其行为违反了民事活动必须诚实信用的原则、有违法之处、明显存在过错，需承担违法侵权责任。原告请求法院判令：1.确认原告与祥鸿公司签订于2009年10月22日的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》无效；2.祥鸿公司返还原告已交纳款项393723元；3.祥鸿公司从收款之日起按银行同期贷款利率计付利息给原告至清偿日止(现暂计至2015年12月31日，利息为154710.49元)；4.被告承担诉讼费。诉讼过程中，祥鸿公司以案涉商铺是代陈松有出租为由追加陈松有为被告。原告也同意追加，本院依法追加陈松有为被告。庭审中，原告明确要求祥鸿公司和陈松有承担连带责任，理由是基于祥鸿公司主张铺位已经分给陈松有的事实。
被告祥鸿公司辩称：一、祥鸿公司不是本案适格的被告，本案应追加陈松有为被告，案涉租赁合同的法律责任应由陈松有承担。祥鸿公司成立于2005年11月，至2012年7月30日前，陈松有、王某荣均为祥鸿公司股东，其中，陈松有持有公司22%股份，王某荣持有公司40%股份并担任法定代表人；2010年8月18日，原股东王某荣、陈松有等以股东会决议方式，将案涉铺位在内的共计173间铺位以4000元/平方米的价格分给陈松有，用以冲抵陈松有对祥鸿公司的投资款。祥鸿公司是受陈松有的委托对案涉铺位进行出租管理。根据《民法通则》第63条，案涉租赁合同的法律责任应由陈松有承担。二、祥鸿公司同意原告对案涉合同无效的主张，但原告要求祥鸿公司支付利息无法律依据，应予以驳回。原告作为承租人，对所承租铺位的产权性质负有审查义务，而房屋的产权在我国均是采取登记明示制度，祥鸿公司不存在隐瞒，案涉合同如果无效，原告也有过错，因此，原告要求祥鸿公司赔偿利息损失，于法无据。三、原告已经占有使用案涉铺位五年多，应按租赁合同约定的租金标准向祥鸿公司支付占有使用费，对该占有使用费应从返还给原告的款项中直接扣除，直至原告将铺位退还给祥鸿公司之日止。
被告陈松有辩称：第一、陈松有不是租赁合同的当事人，本案与陈松有无关，陈松有不是本案适格的被告；第二、祥鸿公司申请追加陈松有为本案的被告的理由不成立，租赁合同中根本没有陈松有的名字，不存在祥鸿公司以陈松有的名义出租的问题；第三、祥鸿公司的申请事项当中没有要求陈松有承担法律责任的具体请求；第四、祥鸿公司的追加申请没有事实和法律依据，因为与祥鸿公司签订租赁合同的时间是2009年10月22日，股东会签订决议的时间是2010年8月21日，因而原告与祥鸿公司签订的租赁合同与陈松有没有关联性，股东会决议只是公司内部管理文件，不是产权变更的凭证；第五、原告与祥鸿公司没有提交将租赁合同的权利义务转让给陈松有的证据；第六、陈松有没有收取租赁合同的租金，是祥鸿公司收取租金的，如果是无效合同，应当由合同当事人之间相互返还；第七、原告要求陈松有承担连带责任的理由不成立，原告要求陈松有承担责任的理由只是祥鸿公司称铺位已经转到陈松有名下，但是没有证据证明。
经审理查明：2009年10月22日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币544923元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”；第十一条第5款约定“在合同租赁期间，如政府征收、拆迁致使合同难以继续履行，甲方应按合同成交价格以40年的比例将剩余年限的租金无息一次性退回给乙方”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。同日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金151200元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金，2009年11月10日祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张注明“收到叶秀华交来承租A844铺位40年使用权的租金393723元”并备注“已返租5年￥151200元”，另一张注明“收到叶秀华承租A844号铺位使用权租金￥151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”，叶秀华也作为收款人向祥鸿公司出具收据，确认“收到祥鸿公司受托经营A844号铺位之2010年1月1日至2014年12月31日期间的租金共￥151200元正，此间的经营及管理权等归属祥鸿公司”。
2010年8月18日，王某荣、许某彪、陈松有、方某华召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，于2010年8月18日，经董事会决定以包括案涉租赁物在内的部分商铺抵消王某荣和陈松有两人1.4亿元的投资款。案涉商铺属于被划分给陈松有的铺位之一。
2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王某荣、陈某枝、方某阳、方某华变更为王某荣、许某彪、陈松有、方某华。
2010年9月24日，陈松有向祥鸿公司出具《委托书》，注明“兹委托祥鸿公司财务部代理陈松有先生管理属下铺位173间，7月31日前已长租43间，剩余130间的财务收支”。该《委托书》还附有商铺明细，案涉商铺为其中一间。
2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王某荣、许某彪、陈松有、方某华变更为东莞市凯利贸易有限公司、王某荣。
2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王某荣变更为邝雪光一人。
叶秀华于2016年1月27日向本院提起诉讼，主张案涉合同为无效合同，要求祥鸿公司返还已交的款项393723元并从收款之日起向其计付利息。祥鸿公司确认案涉铺位至庭审辩论终结之日仍未取得房产证或建设工程规划许可证的正证，也认为案涉合同无效，但主张案涉铺位的权属人是陈松有，祥鸿公司只是代陈松有向叶秀华出租，故案涉合同的法律责任应由陈松有承担，且叶秀华未对铺位的证件进行审查，对合同无效也存在过错，故不应当向叶秀华支付利息，并申请追加陈松有为本案被告。叶秀华也同意追加陈松有为本案被告，本院依法追加陈松有为本案被告。经本院释明，叶秀华明确案涉合同的相对人为祥鸿公司，其要求陈松有承担连带清偿责任的理由是基于祥鸿公司关于案涉铺位已经分给陈松所有的主张。陈松有认为案涉合同与其无关，不同意承担责任。庭审后，祥鸿公司向本院书面确认委托经营协议期满后至庭审辩论终结之日，案涉铺位一直由祥鸿公司以自己的名义对外出租，委托经营期满后的租金收益未交付给原告。
以上事实，有叶秀华提交的东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同、东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议、收据、东莞祥鸿国际农批城收款收据、东莞祥鸿博览国际农批城宣传单张、企业机读档案登记资料，祥鸿公司提交的核准变更登记通知书、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议决议、委托书以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉合同的名称不仅明确注明是租赁合同，而且合同的内容也是对出租方、承租方权利义务的约定，合同的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁合同的本质特征，故本案的案由为租赁合同纠纷。祥鸿公司作为案涉合同的出租人，其已经确认案涉铺位在庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证正证和房产证。由于各方当事人均未能提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门的批准意见建设的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定原告与被告祥鸿公司所签订的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》为无效合同。综合原、被告三方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.祥鸿公司是否需要向原告退回款项并支付利息；2.陈松有在本案中是否需要承担责任。对此，本院分析如下：
焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是叶秀华与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及陈松有出具《委托书》之前，即使祥鸿公司与陈松有之间确实存在委托合同关系，但在祥鸿公司和陈松有均未能举证证明祥鸿公司与叶秀华在签订案涉合同时已经向叶秀华披露了祥鸿公司与陈松有之间的委托合同关系的情况下，叶秀华有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。庭审中，叶秀华已经明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，而非陈松有，案涉合同无效的法律后果应由叶秀华和祥鸿公司承受，叶秀华和祥鸿公司应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向叶秀华返还已经收取的款项。至于祥鸿公司应向叶秀华返还的金额，本院认为，虽然叶秀华直接支付给祥鸿公司的使用费仅有393723元，但并不代表叶秀华实际支付的款项就只有393723元。根据合同约定，叶秀华需要向祥鸿公司支付的租金是544923元，在支付该544923元的过程中，叶秀华已经直接支付了393723元，其余151200元虽然叶秀华没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，叶秀华是完全有权向祥鸿公司收取委托经营期间的151200元的，祥鸿公司也确认在签订委托经营协议时已经将委托经营期间的租金151200元支付给了叶秀华，因此，该151200元是叶秀华基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但叶秀华将其有权向祥鸿公司收取的151200元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的151200元相抵扣，叶秀华实际上已经向祥鸿公司履行了151200元的支付义务，祥鸿公司向叶秀华出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，叶秀华实际上向祥鸿公司支付的使用费应为544923元，祥鸿公司应当向叶秀华返还占有使用费544923元。
至于祥鸿公司主张占有使用费应在退款中扣减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，叶秀华也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。叶秀华和祥鸿公司均确认叶秀华已经收取了委托经营协议所涉五年委托经营期的租金，可以认定叶秀华在这五年里已经实际使用了案涉租赁物。叶秀华因案涉合同已经实际享受了对案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，叶秀华只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从叶秀华可以要求返还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，叶秀华所需支付的占有使用费应参照案涉合同的租金标准，并结合叶秀华实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限是40年还是20年。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个续期20年的合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别。最后，案涉合同第十一条第5款以及收据都注明“40年使用权”。由此可见，叶秀华与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是叶秀华支付544923元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为544923元÷40年=13623.075元。
其次，关于叶秀华实际占有使用案涉租赁物的时间，本院认为，叶秀华和祥鸿公司均确认委托经营的五年期限届满后案涉租赁物一直由祥鸿公司管理且祥鸿公司收取的租金并未交给叶秀华，在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给叶秀华的情况下，本案只对叶秀华在五年委托经营期间的占有使用费即13623.075元/年×5年=68115.375元进行处理。关于叶秀华在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案中不作处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除叶秀华需要支付的占有使用费后，祥鸿公司向叶秀华退还的使用费应为544923元68115.375元=476807.625元。现叶秀华只诉求祥鸿公司返还393723元，属其对自身权利的合法处分，本院予以支持。
至于叶秀华诉求祥鸿公司支付利息的问题，本院认为叶秀华在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设进行审查，自身也存在过错，且在祥鸿公司占用叶秀华资金的同时，叶秀华也占用了案涉租赁物，因此，对叶秀华诉求祥鸿公司支付利息，本院不予支持。
至于陈松有的责任，基于叶秀华诉求陈松有承担连带清偿责任的理由，其诉求陈松有对祥鸿公司在本案中的债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，关于祥鸿公司主张基于其与陈松有之间的委托代理关系而要求陈松有在本案中承担责任的问题，因叶秀华已经在本案中选定合同相对人为祥鸿公司，祥鸿公司与陈松有之间因委托代理关系而产生的权利义务与本案属于不同的法律关系，本案中不作处理，祥鸿公司可另案主张权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
一、限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶秀华退还使用费393723元；
二、驳回原告叶秀华的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费4642元，由原告负担1309元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担3333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一六年四月二十七日
书记员 尹丽君