汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕金法民二初字第12号
原告（反诉被告，下称原告）中国康辉汕头旅行社有限公司，住所地汕头市练江路18号龙湖工业区H10幢1-2楼。
法定代表人李继烈。
委托代理人冯雄、张吉利，系该司工作人员。
被告潘少娜（反诉原告，下称被告），女，汉族，1954年10月24日出生，住所地汕头市中平街。
委托代理人郑伟明，汕头市金平区金砂法律服务所法律服务工作者。
原告中国康辉汕头旅行社有限公司诉被告潘少娜及被告潘少娜反诉原告中国康辉汕头旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年2月27日向本院起诉，本院于同年3月3日立案受理。依法由审判员黄素萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国康辉汕头旅行社有限公司之委托代理人冯雄、张吉利，被告潘少娜之委托代理人郑伟明均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年6月1日，原告与被告签订铺面租赁合约，约定原告租赁被告位于汕头市长平路X号XX号、XX号铺面，租期至2007年5月30日，合同签订之日原告支付被告租赁期最后三个月租金8700元作为租赁定金及水电押金2000元。该合同履行至2007年9月30日，原告按期付清全部租金及水电费。2007年10月1日及2010年10月11日，原、被告双方二次续签合同，原交付定金及水电押金顺延给新签合同，原告分别按提价后的租金差额补付定金2700元及3000元，合计定金为14400元，水电押金2000元。合同履行至2013年9月30日期满，原告付清合同期满前的全部租金和水电费。合同期满前，被告告知期满不再出租并介绍原告租赁了相邻的XX号铺面。2013年10月，原、被告双方交接了租赁铺面，原告搬至新租赁铺面营业。但是，租赁关系结束后，被告以种种籍口至今没有退还原告的定金及水电押金。据此，为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告立即退还租赁定金14400元及水电押金2000元，合计16400元；2、被告立即支付逾期付款违约金（自2013年11月1日计至判决还款日，按16400元的同期银行贷款逾期利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告2010年10月11日签订《铺面租赁合约》已履行完毕，原告于2013年10月底将租赁标的物交还被告，租金已结清，双方均不存在债权债务。原告起诉状中所述“原告分别按提价后的租金差额补付定金2700元及3000元”均缺乏依据。原、被告于2007年10月1日至2010年10月1日期间的《铺面租赁合约》第二条约定签订之日先交第三年尾三个月租金，合约已履行完毕，租金也结清。原、被告之间涉及该合约未行使的权利已超过诉讼时效，不受法律保护，该合约的证据不能作为本案调整民事行为的证据。2010年10月11日编号207894号《收款收据》不是被告作出，该收据中经收人“潘少娜”名字不是被告签名，被告没有收到该《收款收据》所述款项。可见，原告本案起诉缺乏事实依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告反诉称：租期届满后，原告使用租赁场地至2013年10月底，原告应支付被告2013年10月份的租金。据此，请求判令：原告支付被告2013年10月份租金4800元。
原告针对被告的反诉辩称：被告提出的反诉请求与本案无关，请求法院不予支持，依法予以驳回。
经审理查明：2004年5月18日，原、被告双方签订一份《铺面租赁合约》，约定：被告将位于汕头市长平路X号XX、XX号铺面出租给原告，租期期限为三年，自2004年6月1日起至2007年5月30日止；每月租金2900元，收租期定为每三个月收一次，签订之日先交第三年尾三个月租金8700元作为定金，水电押金2000元。原告遂支付被告三个月租金8700元作为定金，同年6月16日支付被告水电押金2000元。被告将涉讼房屋交由被告使用。租期届满后，原、被告双方再签订一份《铺面租赁合约》，约定：租期自2007年10月1日起至2010年10月1日止，三年租金为每月3800元，收租期定为每三个月收一次，签订之日先交第三年尾三个月租金11400元作为定金，水电押金2000元。2007年10月10日原告支付被告补足第一份《铺面租赁合约》定金2700元（每月租金增加900元共三个月），第一份《铺面租赁合约》支付的定金8700元及水电押金2000元延续到再签订的合同。租期届满后，原、被告双方于2010年10月11日又签订一份《铺面租赁合约》，约定：租期自2010年10月1日起至2013年9月30日止，三年租金为每月4800元，签订之日先交三个月租金14400元作为定金；收租期定为每三个月一次，如乙方（原告）逾期未交租金，甲方（被告）有权即收回该铺面，而乙方（原告）不得索回定金；水电押金2000元。2010年10月11日，原告支付被告2010年10月1日至12月31日三个月租金14400元及补足定金3000元（每月租金增加1000元共三个月），合共17400元。原已付定金11400元及水电押金2000元延续到又签的合同。租期届满，原告付清租赁期限内的租金。涉讼房屋使用至2013年10月底才交还被告。原告向被告催讨定金及水电押金未果，遂于2014年2月27日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼期间，被告提出前述反诉请求。
诉讼期间，被告提出原告提供的2010年10月11日编号为207894《收款收据》收款人“潘少娜”的名字不是被告亲笔所签，申请对上述《收款收据》的签名进行笔迹鉴定；原告提出2010年10月11日与被告签订的《铺面租赁合约》系被告委托陈丽华签订的，并由陈丽华出具编号为207894《收款收据》向原告收取租金的，认可该签名不是被告所签，是陈丽华所签，租金已被被告领取，合同履行期间被告从未提出任何异议，原告也提供了被告的《委托书》及陈丽华的身份证复印件。被告则予以否认，提出被告没有委托陈丽华，原告提供的《委托书》及陈丽华的身份证是复印件，不能作为定案的依据，原告也实际没有支付2010年10月11日编号为207894《收款收据》中所述的款项，即2010年10月1日至12月31日三个月的租金14400元、补定金3000元，是在结清双方合同之间的权利义务所抵除，原告予以否认，而被告也未能举证证明。
诉讼期间，被告提出2007年10月签订的第二份《铺面租赁合约》约定的定金11400元已经抵除该合约最后三个月的租金，即2010年7月至9月的租金，该定金已经结算完毕；原告予以否认，提出2010年7月至9月的租金已另行付还被告，并提供付款凭证予以证明。
诉讼期间，原告主张涉讼房屋于2013年10月1日交还被告，被告予以否认，原告也未能举证证明。
诉讼期间，本院为查明案件事实，依法向陈丽华调查，陈丽华证实：其与潘少娜系表姐妹关系，2010年10月份因潘少娜在深圳，潘少娜便委托其向原告收取租金；其受潘少娜之委托，于2010年10月11日到原告办公地点代潘少娜在《铺面租赁合约》上签名及收取2010年10月1日至12月31日的租金14400元，因为是续租，潘少娜还让其向原告收取补定金3000元，编号为207894《收款收据》的内容和收款人“潘少娜”的签名是其亲笔所写；2011年1月1日至2011年9月30日的租金也是其代潘少娜向原告收取的，收款人“潘少娜”的签名是其所签的。其总共代潘少娜向原告收取四期租金，租金收取后全部交还潘少娜。被告对陈丽华的证词有异议，提出其没有委托陈丽华向原告签订协议及收取租金。原告对陈丽华的证词没有意见。
案审期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见，致调解未果。
以上认定事实，有原告提供的《企业法人营业执照》和《组织机构代码》复印件各一份、被告的《公民身份证》复印件一份、《铺面租赁合约》复印件三份、编号为0005630、0001503、207894《收款收据》复印件三份、编号为0005632《收款收据》复印件一份，编号为0001748、0001749、0001750、0001751、2009626、2009627、2009628、2009629、2009630、2009633、2009635、2009636《收款收据》复印件十二份、本院向陈丽华所作的《调查笔录》及本案《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
本院认为：原、被告之间于2004年、2007年及2010年10月11日签订的三份《铺面租赁合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据法律规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案争议的焦点：被告是否收取原告的定金14400元及水电押金2000元；原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效；原告是否使用涉讼房屋至2013年10月底。
关于被告是否收取原告的定金14400元及水电押金2000元的问题。原、被告的租赁关系自2004年6月开始发生，至2013年9月30日终止，期间双方签订了三份《铺面租赁合约》，原告在履行第一、二份合同时支付被告每份合同第三年最后三个月的租金作为定金，由于原、被告双方对涉讼房屋延续租赁，故原告支付给被告的定金没有作为第一、二份合同约定的第三年最后三个月的租金，而是另行付还第三年最后三个月的租金，且按续签合同的租金补足续签合同的定金，原已支付的定金及水电押金延续到下一份合同，是符合租赁关系常理，也是原、被告的交易习惯。因此，原告主张原支付给被告的定金及水电押金延续给续签订的合同，本院予以采信。2010年10月11日，原、被告签订第三份《铺面租赁合约》时，按原、被告的交易习惯，第二份合同的定金11400元及水电押金2000元延续到第三份合同。被告提出2010年10月11日编号为207894《收款收据》不是其亲笔签名，该《收款收据》中所述的款项即2010年10月1日至12月31日三个月的租金14400元及补定金3000元，原告实际没有支付，是在结清双方合同之间的权利义务所抵除；原告予以否认，但认可该签名不是被告的签名，主张是被告委托陈丽华收取租金并由陈丽华签名的，2010年10月1日至12月31日的租金及补定金3000元被告已收取。经本院向证人陈丽华调查，证人陈丽华证实其受被告委托向原告收取2010年10月1日至12月31日的租金及补定金3000元，编号为207894《收款收据》收款人“潘少娜”的签名是其所签，2011年1月1日至2011年9月30日的租金也是其代被告收取的，租金全部交还被告。因陈丽华与被告是表姐妹关系，系被告的利害关系人，因此，本院对陈丽华的证词予以采信。原、被告在履约期间被告从未提出任何异议，原告也提供了支付被告该份合同全部租金的凭据。因此，原告主张被告收取定金14400元及水电押金2000元已形成一条完整的证据链，本院予以确认。被告主张2010年10月11日编号为207894《收款收据》中所述的款项，原告实际没有支付，因被告未能举证证明，而原告已提供证据予以证明，因此，本院对被告的主张不予采信。被告主张2007年10月签订的第二份合同约定的定金11400元已经抵除该份合同最后三个月的租金，即2010年7月至9月的租金，该定金已经结算完毕，因原告予以否认，且提供了付款凭据予以证明，而被告对其主张却未能举证予以证明，故本院对被告的主张不予采信。原告在租赁期限内依约支付被告的定金及水电押金，且付清了租赁期限内全部租金，现租赁关系已终止，被告应将定金及水电押金返还原告。原告请求判令被告退还租赁定金及水电押金的诉求合理合法，本院依法应予支持。被告在租赁关系终止后没有将定金及水电押金退还原告已构成违约，原告请求判令被告支付自2013年11月1日起计至判决还款日，按16400元的同期银行贷款利率计算逾期付款违约金的诉求合理合法，依法应予支持。
关于被告主张原、被告之间涉及2007年10月1日至2010年10月1日期间的《铺面租赁合约》未行使的权利已超过诉讼时效，不受法律保护，该合约的证据不能作为本案调整民事行为的证据的问题。因原、被告双方的租赁关系自2004年6月1日开始至2013年9月30日终止，期间签订了三份《铺面租赁合约》，2007年10月1日至2010年10月1日是第二份合约的履行期限，债权债务未进行清结，双方的租赁关系延续至2013年9月30日，诉讼时效应从合同约定的履行期届满之日起计算，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2014年2月27日向本院起诉，因此，原告的起诉不超过法律规定的诉讼时效。被告主张原告以2007年10月1日至2010年10月1日期间的《铺面租赁合约》未行使的权利已超过诉讼时效的抗辩理由缺乏法律依据，本院依法不予采纳。
关于被告主张涉讼房屋原告于2013年10月底才交还的问题。原告主张涉讼房屋于2013年10月1日交还被告，被告予以否认，而原告对其主张也未能举证证明，且在《民事起诉状》中自认2013年10月，原、被告双方交接了租赁铺面，请求被告自2013年11月1日起支付逾期付款违约金的诉求，原、被告的租金也是约定按月支付的，因此，可认定原告使用被告涉讼房屋至2013年10月底。被告请求判令原告支付2013年10月份的租金的诉求，合理合法，本院依法予以支持。原告应按合同约定的租金4800元支付被告2013年10月份的租金。
关于被告主张2010年10月11日编号为207894《收款收据》收款人“潘少娜”的签名不是被告的签名，申请对该签名进行笔迹鉴定的问题。因原告认可该签名不是被告所签，是被告委托陈丽华领取租金并签名的，证人陈丽华也予以证实，故被告申请笔迹鉴定无需进行。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告潘少娜于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告中国康辉汕头旅行社有限公司租赁定金14400元及水电押金2000元，合计16400元。
二、被告潘少娜于本判决发生法律效力之日起七日内付还原告中国康辉汕头旅行社有限公司16400元自2013年11月1日起至本判决限定还款之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率支付。
三、原告中国康辉汕头旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内付还被告潘少娜2013年10月份的租金4800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费105元，由被告潘少娜负担；反诉受理费25元，由原告中国康辉汕头旅行社有限公司负担。原告中国康辉汕头旅行社有限公司、被告潘少娜已预交的受理费，本院不予收退，由原告中国康辉汕头旅行社有限公司、被告潘少娜于本判决生效之日起七日内将各自应负担的受理费迳行付还原告中国康辉汕头旅行社有限公司、被告潘少娜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 黄素萍
二〇一四年八月十三日
书记员 袁诹敏
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。