广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第986号
上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。
法定代表人：文强，董事长。
委托代理人：李冀，南宁市国凯实业有限责任公司法律工作室职员。
被上诉人（原审原告）：黄拔林。
委托代理人：磨海强，南宁经纬法律事务所法律工作者。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人黄拔林商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月21日公开开庭进行审理。上诉人国凯公司的委托代理人李冀，被上诉人黄拔林的委托代理人磨海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：黄拔林与国凯公司于2004年12月21日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：黄拔林购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房，建筑面积59.67㎡，购房价款总额为135381元；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，黄拔林向国凯公司交付了135381元购房款。黄拔林已于2005年6月26日办理涉案房屋的入伙手续。
另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
一审法院认为：黄拔林、国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄拔林已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故黄拔林请求国凯公司履行为黄拔林办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。
对于黄拔林请求的逾期报备案违约金。黄拔林、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于本案涉案房屋的交付时间，黄拔林、国凯公司双方均确定为入伙手续书所载明的时间，即2005年6月26日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年6月26日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼办理商品房现售备案证明，国凯公司已构成违约，黄拔林请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。
对于违约金的计算方式。黄拔林、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年6月26日交付房屋给黄拔林，合同约定的办理报备的期限至2006年6月26日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款135381元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年6月27日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼《商品房现售备案证明》之日止。
对于黄拔林请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出黄拔林的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后壹年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由一审法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后，故而要求黄拔林在起诉之前自行确定国凯公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，黄拔林请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，黄拔林之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务；二、国凯公司向黄拔林支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款135381元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年6月27日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼《商品房现售备案证明》之日止）。案件受理费725元，由国凯公司负担。
上诉人国凯公司上诉称：一、被上诉人诉请的逾期报备案违约金的请求已超过诉讼时效。本案中，被上诉人要求上诉人支付的逾期报备案违约金是从2006年6月26日开始起算，即被上诉人从2006年6月26日开始已经知道自己的权利被侵害。则被上诉人主张违约金债权的诉讼时效期间从2006年6月26日开始计算至2008年6月26日已经届满两年，而被上诉人未提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故其直至2013年12月24日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效，丧失实体的胜诉权，不应受到法律保护。物权请求权和债权请求权是两个完全不同种类的请求权，一审法院以被上诉人所行使的物权请求权来确定债权请求权行使的起算时间是完全错误的。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于连续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。二、被上诉人所购房屋已经列入拆迁征收的范围，由于政府行为导致本案合同无法再继续履行产权登记备案，合同约定产权登记备案义务消灭。请求依法撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄拔林答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：一、被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效？二、上诉人国凯公司是否仍应履行办理产权资料登记备案的义务？三、违约金如何计算？
上诉人国凯公司在二审期间提交下列证据：南宁市城乡建设委员会南建征预（2013）26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，证明从公告之日起停止南宁市10＋1商业大道2、4、6、8、10、12、21号楼房屋所有权登记，双方合同约定的产权登记备案义务消灭。
被上诉人黄拔林对国凯公司二审提交的证据质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
针对国凯公司提交的《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，本院向南宁市住房保障和房产管理局去函进行核实，该局于2015年9月7日向本院作出南房函（2015）788号复函。复函中关于亭洪商业被列入征收范围的楼栋及停止办理相关业务的时间与上诉人提交的证据不完全一致。本院根据上述复函又向南宁市城乡建设委员会调取了南建函（2014）1313号文和南征（2013）33号《南宁市人民政府关于对南宁糖业亭洪片区旧城区改建项目实施房屋征收决定的公告》。
对南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的上述材料，上诉人与被上诉人质证均对其真实性、合法性、关联性无异议。
对国凯公司二审提交的证据，本院认为，《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》中所列的关于亭洪路商业的征收楼栋及停止办理相关业务的时间与南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的材料不一致，而上诉人提交的证据只是征收预公告，故对亭洪路商业被列入征收范围的楼栋及相关部门停止受理被列入征收范围楼栋的相关业务的时间应以南建函（2014）1313号文、南征（2013）33号公告和南宁市住房保障和房产管理局的复函为准。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。”
再查明：2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告，亭洪路商业被列入征收范围的为2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号。2013年9月25日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》（南建征预（2013）26号）停止办理亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号房屋所有权登记和抵押权登记手续。同年10月15日，南宁市城乡建设委员会再次来文《关于解除南糖片区旧改项目部分房屋暂停办理相关手续的通知》，即解除对亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号房屋所有权登记及抵押权登记限制。2013年11月22日，南宁市人民政府作出南征（2013）33号关于对南宁糖业亭洪片区旧城改建项目实施房屋征收决定的公告。其中亭洪路商业被列入征收范围的房屋为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年10月30日，南宁市城乡建设委员会作出南建函（2014）1313号关于明确南宁糖业亭洪片区旧城改建项目房屋征收范围的函，明确亭洪路商业的征收范围为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年11月11日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会来函（南征（2014）33号、南建函（2014）1313号）重新对上述门牌号楼栋进行房屋所有权登记和抵押权登记手续的限制，即停止受理上述门牌号楼栋的相关业务办理。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
一、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”上诉人与被上诉人双方对于国凯公司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国凯公司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国凯公司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国凯公司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，国凯公司主张被上诉人诉请违约金从2006年6月26日开始计算，故其违约金的债权诉讼时效从2006年6月26日开始计算至2008年6月26日届满，并据此主张被上诉人于2013年12月才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。
二、关于国凯公司应否继续履行报备案义务的问题。国凯公司未按照双方合同约定履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，本应继续履行该义务，但因本案讼争的房屋已被南宁市政府列入旧城改建项目房屋征收范围，南宁市住房保障和房产管理局亦于2014年11月11日对讼争房屋停止受理相关业务的办理，故国凯公司事实上已无法继续履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故被上诉人请求国凯公司继续履行该义务，本院不予支持。一审判决国凯公司继续履行报备案义务欠妥，本院予以纠正。
三、违约金如何计算的问题。
根据双方签订的合同约定，违约金本应计算至国凯公司取得讼争房屋所在楼栋取得《商品房现售备案证明》之日止，但如前所述，因讼争房屋被列入征收范围，国凯公司已无法再继续履行报备案义务，故违约金应计算至南宁市住房保障和房产管理局停止为讼争房屋办理相关业务之日止，即计算至2014年11月11日止。从2006年6月27日起至2014年11月11止，共计3059天，则135381×万分之一×3059天＝41413元。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决国凯公司继续履行报备案义务及对违约金的计算有误，本院予以纠正。国凯公司上诉的部分理由成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第46号民事判决第一项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第46号民事判决第二项为上诉人南宁市国凯实业有限责任公司向被上诉人黄拔林支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼4-82号房逾期报备案违约金41413元；
三、驳回被上诉人黄拔林的其他诉讼请求。
二审案件受理费725元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 包林辉
二〇一五年十二月十五日
书记员 林 路