浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第546号
上诉人（原审被告）：刘永林。
上诉人（原审被告）：潘雯。
两上诉人的委托代理人：李耀强。
两上诉人的委托代理人：杨锐。
被上诉人（原审原告）：王小忠。
被上诉人（原审原告）：戎惠君。
两被上诉人的委托代理人：马传业。
两被上诉人的委托代理人：龚海峰。
上诉人刘永林、潘雯因与被上诉人王小忠、戎惠君房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年7月1日作出的（2013）甬鄞邱民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：两原告系夫妻，原住浙江省宁波市鄞州区东钱湖镇庙弄村。两被告也系夫妻，原住浙江省青田县农村。因青田县滩坑水库建设电站需要，被告一家整体搬迁，移民落户在浙江省宁波市鄞州区东钱湖镇下水东村。经当地村同意，被告出资在耕地上自建了楼房一间半（假三楼一间一弄），房屋的建筑面积为166.92平方米。楼房建好后，被告未进行装修亦未入住。2009年，被告将房屋出卖给原告，双方于2009年6月8日签订了《房屋买卖协议》，宁波市鄞州区东钱湖镇东村村民委员会在该《房屋买卖协议》上盖了公章；当日被告将房屋交付原告，原告也支付给被告购房款33万元。同时，刘永林、潘雯出具一份《承诺书》由村保管，《承诺书》主要载明：本人刘永林、潘雯系东钱湖镇东村村民，因我夫妻双方工作和生活居住等多方面因素，经我夫妻共同协商，同意并决定将下水东村茶亭新村楼房出售给他人，我夫妻承诺今后永不向村提出任何住房要求。双方至今均未取得诉争房屋的产权证书。原告将房屋进行必要装修，装修现值为144715元，并向当地村集体租赁屋边空地若干，在周围种植花木、搭建钢棚、浇筑地坪等。因当地旅游业的兴起，原告将该房屋即开设饭店（未领取营业执照）。
2012年10月，刘永林、潘雯作为原告将王小忠、戎惠君诉至法院，诉讼请求为：要求判令双方于2009年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效；判令王小忠、戎惠君将坐落于宁波市鄞州区东钱湖镇下水东村茶亭新村房屋归还给刘永林、潘雯，刘永林、潘雯退还购房款33万元。法院于2013年3月做出判决，判决主文为：确认刘永林、潘雯与王小忠、戎惠君于2009年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效；王小忠、戎惠君将坐落于宁波市鄞州区东钱湖镇下水东村茶亭新村三楼房屋一幢返还给刘永林、潘雯，刘永林、潘雯返还王小忠、戎惠君购房款33万元，以上义务各自在判决生效后十日内履行完毕。案件受理费6250元，由刘永林、潘雯与王小忠、戎惠君各负担3125元。该判决现已生效。
另查明，诉争房屋所在村属于拆迁保留村，因道路拓宽、建设需要拆迁的，可以安置到东钱湖镇区的安置小区，东钱湖镇区安置小区房屋的目前市场交易价为8000-11000元。因诉争房屋处于东钱湖环湖公路边，今后有可能拆迁。诉争房屋地段等级为二类地段，宁波东钱湖旅游度假区管委会公布的2010年市场指导价为二类地段6800元／平方米。拆迁货币安置的，被拆迁人还可以获得以下费用：1.在规定期限内签订拆迁协议、提前搬迁的，按被拆房屋建筑面积每平方米奖励50元；提前搬迁的再按被拆房屋建筑面积每天、每平方米奖励0.5元，提前搬迁天数最长为六个月。2.自行解决所需用房的，可以按照评估金额再增加10%的拆迁补偿资金。3.搬家补贴费：按每户700元计发，实际存在二次搬家的，按二次计发。4.临时安置补助费（过渡费）：按被拆迁住房建筑面积每平方米每月15元计算，选择货币安置且自行解决过渡用房的，发6个月临时安置补助费。5.易损品及杂物处理补助费：按建筑面积每平方米5元计算。6.空调移机补偿费：每台2**元。7.太阳能热水器移机补偿费：每台2**元。8.电话移机费：电信部门工料费标准。9.有线电视线路移位费：每户300元。10.分户水电设施补偿费：每户40元。11.住宅路途补助费：由拆迁人提供安置用房的，以被拆迁人原住宅用房与安置房所在地距离计算，相距2公里（含）以内的按建筑面积每平方米30元给予补助，2公里以上按建筑面积每平方米50元给予补助。12.住宅临时安置生活补助费：每平方米40元。
原审原告王小忠、戎惠君于2013年5月6日诉至原审法院，请求依法判令原审被告赔偿原审原告：一、房屋差价损失1582785元；二、楼房装修损失144715元；三、一次性经营损失补偿费36434元；四、其他损失91480元；以上共计1855414元。
原审法院认为：合同无效后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”前案生效判决已确认双方买卖关系无效，双方相互返还，本案解决赔偿问题。归纳原、被告双方的诉辩称，本案争议焦点即需解决的是：合同无效，法律后果如何，具体为：（一）在没有产权证书，如何认定建筑面积；（二）出卖方应否赔偿买受方损失以及买卖双方的过错责任如何分配；（三）没有拆迁条件下，赔偿范围和赔偿结果的计算标准如何。
关于没有产权证书，如何认定建筑面积的问题即合法的建筑面积是否必须要经过土地、建设、规划等行政机关确认，原审法院认为，本案具有特殊性，由于水库建设的需要进行移民、建筑涉案房屋，当地政府部门至今没有颁发产权证书，该房屋的建筑面积只能按有相应资质的机构进行测绘。
关于买卖双方的过错责任如何分配问题。原审法院认为：引起纠纷的主要原因是因出卖方刘永林、潘雯可以获得巨大的经济补偿而受经济利益驱动，在出卖多年后对原有买卖关系予以反悔，要求回收房屋。出卖方刘永林、潘雯一直未居住该楼房，在出卖后又向当地村组织出具《承诺书》承诺不向村提出任何住房要求，没有损害土地所有人的利益，原告买受房屋用于自用而非投资，本案双方当事人又是同镇非同村，宣告买卖无效后原告将面临居无定所的局面，综合考虑本案中应由出卖方刘永林、潘雯承担主要责任。
关于本案房屋没有拆迁条件下，赔偿范围和赔偿结果的计算标准如何的问题，原审法院认为：诉争房屋所在村属于拆迁保留村，因道路拓宽、建设需要拆迁，可以安置到东钱湖镇区的安置小区，东钱湖镇区安置小区房屋的目前市场交易价为8000-11000元。因诉争房屋处于东钱湖环湖公路边，今后有可能拆迁，原告作为买受人必将有信赖利益的损失，而被告也必将受益，为公平保护双方的利益，酌情以拆迁货币补偿价加上各种奖励补贴确定诉争房屋的现有价值，再由上面确定的责任比例由被告赔偿给原告，具体计算公式为：［（6800＋152）＊166.92-330000）＊0.8=664342，至于一间平房系原告买受后建造，至今没有提供审批文件，被告不能预见，应由原告自行拆除。
原告买受房屋后对房屋进行装修，因原告应将房屋返还给被告，该装修已附和于房屋，不能独立使用，被告应折价赔偿给原告，折价物与返还物都是一方的财产，不应纳入损失范围，不再考虑责任比例。至于经营损失因原告不能提交营业执照，被告在买卖时也不能合理预见，故被告不予赔偿。
原告另主张其他损失91480元，因为本案并没有拆迁，只是以拆迁货币安置进行计算升值来平衡双方的利益、宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司出具的房地产估价报告中附表四中的植物、空调、太阳能热水器、闭路电视等都可以移动，不构成附和物，原告在返还房屋时将植物、空调、太阳能热水器、闭路电视进行拆移，但被告应酌情赔偿原告拆移费2000元。
综上，原审法院认为，造成买卖无效的主要责任为被告，被告应赔偿原告的信赖利益损失，被告关于无需赔偿等辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第三十四条之规定，作出如下判决：一、被告刘永林、潘雯赔偿原告王小忠、戎惠君差价损失664342元；二、被告刘永林、潘雯赔偿原告王小忠、戎惠君楼房装修损失144715元；三、被告刘永林、潘雯赔偿原告王小忠、戎惠君2000元；以上合计应由被告刘永林、潘雯赔偿原告王小忠、戎惠君811057元，限被告刘永林、潘雯在判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告王小忠、戎惠君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21498.7元，由被告刘永林、潘雯负担11910.5元，原告王小忠、戎惠君负担9588.20元。
宣判后，原审被告刘永林、潘雯不服，上诉至本院，称：1.一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人买受诉争房屋用于自用而非投资，买卖合同无效后将面临居无定所的局面，这一认定与事实不符。被上诉人在鄞州区东钱湖镇庙弄村另有房屋，还开有饭店，而上诉人却是居无定所，因小孩即将上学，急需回户籍所在地安家落户。二、双方买卖行为无效的主要过错责任应归结于被上诉人，一审判决将80%责任归于上诉人，明显不当。被上诉人系当地人，与村委会关系密切，其多次提出要求购房，并怂恿上诉人卖房。上诉人系外地移民户，对当地情况很不熟悉，也不懂当地政策，系被上诉人一手安排签订协议并联系村委会盖章等。当时上诉人的小孩还小，自己对法律、政策不了解。因此，一审判决认定上诉人承担80%责任，明显不公。三、无效行为的法律后果并不涉及所谓的预期利益损失，更不存在一审判决所称的可能发生拆迁所产生的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同的法律后果只就实际已发生的损失部分依责任分担，不涉及所谓的预期利益。诉争房屋是否拆迁，如何拆迁，均属于可能发生的事实，目前并未发生，一审法院根据度假区管理中心和房管局个别工作人员的个人谈话，将可能发生的事实等同于必然发生的可预见事实，并判决上诉人赔偿巨额差价损失，缺乏法律依据，混淆了无效合同和有效合同违约处理的区别，显然是错误的。四、被上诉人不存在任何损失。被上诉人已实际使用了房屋，并在经营中取得了巨大利益，不存在任何损失。被上诉人的作为房屋添附物的评估必须经有资格的鉴定机构评估，同时应对其经营期间取得的利润一并进行评估。被上诉人的实际损失应为不可转移或拆除的添附物的现有价值减去被上诉人生产经营期间取得的利润。五、上诉人本身也存在损失。被上诉人将房屋作经营性装修，房屋贬损很大。被上诉人的添附物并无实际利用价值，上诉人清除添附物需要相关费用。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王小忠、戎惠君答辩称：一审判决认定出卖方即上诉人承担房屋买卖无效后的主要过错责任是正确的。关于赔偿的合法性和合理性问题，一审判决也是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人刘永林、潘雯提供以下证据：1.《鄞县农村宅基地登记综合表》一份、2.《鄞县房屋买卖契约》一份、3.“鄞房权证首字××号”《房屋所有权证》，上述三份证据证明被上诉人王小忠、戎惠君有位于东钱湖镇庙弄村的房产，以及被上诉人戎惠君名下有坐落于首南街道华茂学府一号C座713室的房屋，并非居无定所的事实。4.《房屋租赁合同》一份，证明上诉人因无房居住一直在外租房的事实。5.上诉人向宁波市工商行政管理局东钱湖分局举报的材料，证明被上诉人买受诉争房产系用于非法经营饭店，至今未通过环保许可，未办理工商营业执照，系非法经营的事实。6.（2012）甬鄞邱民初字第321号民事判决书，证明诉争房屋的买卖协议无效原因在于该协议违反国家法律强制性规定，且从该案诉讼费各半承担的角度看，上诉人与被上诉人对本案损失应各自承担50%的责任。
被上诉人王小忠、戎惠君经质证认为：上诉人提供的证据1、2、3、4都与本案无关，被上诉人在邻村有房屋不是决定本案《房屋买卖协议》效力的依据。上诉人称其现在无房居住，这与其在出卖房子时所表示的意思也不一致，当时上诉人表示其不想再居住在东钱湖镇。对证据4的真实性有异议。对证据5，上诉人称其向有关单位举报被上诉人非法经营，该份证据与本案无任何关联性。对证据6，上诉人以诉讼费作为认定双方责任基础，是不正确的，当时一审法院并没有根据无效的过错比例来确定诉讼费的承担比例，不能以诉讼费倒推双方责任的比例。
本院经审查认为，上诉人提供的六份证据，均与本案缺乏关联性，本院不予认定。
在二审审理期间，被上诉人王小忠、戎惠君未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：原审法院作出的已经发生法律效力的（2012）甬鄞邱民初字第321号民事判决，确认双方当事人于2009年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争房屋所在的土地属于农村集体土地，依照法律规定，农村集体土地上的房屋不能出卖给本集体经济组织成员以外的人，上诉人应当知道该法律规定而将房屋出卖给被上诉人，故原审法院认定上诉人对《房屋买卖协议》无效负主要过错责任，并承担因协议无效导致的损失的80%，并无不当。被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖协议》时，未查明自己是否可以买入诉争房屋，有失审慎，原审法院认定其对《房屋买卖协议》无效负次要过错责任，并承担因协议无效导致的损失的20%，也无不当。上诉人认为双方应各半承担损失的主张，理由不足，本院难以采信。诉争房屋自双方买卖之日至今有所升值，被上诉人以房屋升值部分即该房屋现价与双方买卖协议价的差价，作为因协议无效所导致的损失，理由成立。被上诉人对诉争房屋进行了装修，其将装修的现值作为协议无效所导致的损失，理由也成立。上诉人认为被上诉人不存在因协议无效导致的损失，与事实不符，本院不予采信。上诉人认为被上诉人的实际损失应减去其经营期间所取得的利润的主张，于法无据，本院也不予采信。关于诉争房屋的现价，根据原审法院向诉争房屋所在地的宁波市东钱湖旅游度假区建设管理中心和东钱湖房管所工作人员调查，诉争房屋处于东钱湖环湖公路边，今后有可能拆迁，故原审法院酌情以拆迁货币补偿价加上各种奖励补贴确定该房屋现价，并无不妥。原审法院采用拆迁补偿的标准确定诉争房屋的现价，系认定房屋价格的一种方式，故上诉人认为原审法院将可能发生的事实等同于必然发生的事实，将尚未发生的拆迁价值作为已经发生的损失的主张，理由不足，本院难以采信。关于诉争房屋的装修现值，经宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司评估为144715元，上诉人未提供足以反驳的证据，原审法院对该评估意见予以采信，符合法律规定。该装修现值属于协议无效导致的损失，应按双方的过错各自承担，故上诉人应承担的金额为144715×80%=115772元。原审法院将装修认定为折价物而未纳入协议无效的损失范围，未认定双方按过错承担而由上诉人全额赔偿，应属不当。关于上诉人主张的其他损失，原审法院考虑被上诉人在返回房屋的情况下，需要将植物、空调、太阳能热水器、闭路电视进行迁移，故酌情支持2000元，也无不当。上诉人认为其本身也存在损失，但未提出相应的主张，本案中不作处理。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理部分有误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字第132号民事判决第一项，即刘永林、潘雯赔偿王小忠、戎惠君差价损失664342元；
二、维持宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字第132号民事判决第三项，即刘永林、潘雯赔偿王小忠、戎惠君2000元；
三、撤销宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字第132号民事判决第二项；
四、刘永林、潘雯赔偿王小忠、戎惠君楼房装修损失115772元；
上述一、二、四项合计，刘永林、潘雯应赔偿王小忠、戎惠君782114元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回王小忠、戎惠君的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21498.7元，由王小忠、戎惠君负担11621元，刘永林、潘雯负担9877.7元。
二审案件受理费11911元，由刘永林、潘雯负担11387元，王小忠、戎惠君负担524元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年九月十八日
代书 记员 陆 琼