贵州省兴仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2322民初2771号
原告：徐劲松，男，1992年3月13日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
委托诉讼代理人：徐文龙（系徐劲松之父），男，1961年11月6日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
委托诉讼代理人：白铮，贵州天生律师事务所律师。
被告：蒋荭耀（曾用名蒋洪跃），男，1970年7月12日生，土家族，贵州省兴义市人，住兴义市，
被告：黄媛（系蒋荭耀之妻），女，1969年11月30日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴义市，
被告：蒋荭兴（系蒋荭耀之弟），男，1974年2月2日生，土家族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
被告：张萍（系蒋荭兴之妻），女，贵州省兴仁县人，住兴仁县。
被告：蒋建卫（系蒋荭耀、蒋荭兴之父），男，1951年9月17日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
被告：黄幼君（系蒋荭耀、蒋荭兴之母），�，1952年2月28日生，土家族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
原告徐劲松与被告蒋荭耀、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐劲松委托诉讼代理人徐文龙、白铮，被告蒋荭耀、蒋建卫、黄幼君到庭参加了诉讼，被告黄媛、蒋荭兴、张萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐劲松向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《卖房契》合法有效；2.依法责令被告方移交房地产（腾空房屋、移交钥匙）；3.依法责令被告方配合办理房地产过户手续；4.责令被告方连带承担未及时移交房产的违约责任，赔偿我方已经支付房价款总额和税费总额共1174371.18元的迟延履行损失（按照法院迟延履行金标准每日万分之1.75计算，从2017年5月27日起算至房产腾空移交之日）。事实和理由：原告与被告蒋荭耀夫妇原是邻居，被告蒋荭耀、黄媛夫妇独立共有兴仁县师范路××号房地产（房产证号：仁房权证城北字第××号，土地证号：兴国用（2000）8**号），为清偿其兴仁农商银行贷款，经中间人黄亚妮介绍原告购买其自有房地产。原告考虑到蒋荭耀之弟蒋荭兴当时还因戒毒在押于安顺市劳教所，虽然房地产登记没有共有权人，鉴于谨慎起见，当时要求被告夫妇以外的家人均一并签约同意出让房地产才愿受让。经被告黄幼君先行找到蒋荭兴说明并作通工作后，各方协商一致，于2017年4月3日由赵录勇执笔按照习俗签订了《卖房契》，由证明人黄亚妮、黄建平、徐文刚在场证明，原、被告多人共同到劳教所会见并当着法警等与蒋荭兴说明他同意并当场签字后，各方在签字画�。约定房地产总价101万元，声明土地原性质为国有出让，并约定于立契当日移交房产（腾空并交出钥匙），过户税费由原告承担。原告按照约定于2017年4月1日就汇款给蒋荭耀归还银行贷款，并于5月23日付清余款给蒋荭耀。双方于5月24日起共同申办过户手续，原告缴纳了契税、增值税等应当由双方各自担的税费174341.18元，但被告方一直没有移交房产和钥匙，被告蒋荭兴忽然于2017年5月底出面占住该房产，并于6月2日前后以口头和书面向兴仁县国土局提出异议要求不给过户。兴仁县国土局因此暂停了办理过户。出现上述违约和意外后，原、被告经城北街道办事处多次调解无果，为维护原告合法权益，遂诉至法院。
被告黄媛、蒋荭兴、张萍经传票传唤未到庭应诉答辩。
蒋荭耀辩称，我认为我方与原告�订的房屋买卖协议都是有效的，房屋我方也是腾空的，钥匙我交给原告了的。我已经配合徐文龙将房屋过户手续办了的，税费他都交了。原告诉请的第四项，我认为不成立，因为3月份的时候，原告就已经租出去了。已经租给别人办午托园了。
黄幼君辩称，蒋荭兴确实去房管局提出得有异议登记，导致无法过户给原告。
蒋建卫辩称，我没有反悔过卖房屋给原告，到现在为止，我们也是认可房屋卖给原告。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2017年4月3日，被告蒋荭耀为偿还债务将登记在其名下的房屋卖给原告，并出具《卖房契》，该卖房契上载明，蒋荭耀及黄媛自愿将坐落于兴仁县城北街道办事处师范路21号01、02幢�至二层房屋土地出卖给徐劲松所有，该证号为：兴国用（2000）815号，使用面积为387.5平方米，权属性质为国有出让。经双方商议，卖房价为1010000元，立契之日卖主应该将所有与房地有关契约、证件交与徐劲松，并腾空房屋，将所有钥匙交给买主。如有任何人出面阻扰或提出任何异议均由卖主一方承担，与买主一律无关。卖主应协助买主办理该房地产的一切过户手续，费用由买主承担。该《卖房契》对房屋的四周界限都作出了说明，并由蒋荭耀、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君在立卖契人处签字捺印，由赵承勇在执笔人处签字捺印，黄亚妮、黄建平、徐文刚在证明人处签字捺印。2017年4月1日、5月26日原告的父亲徐文龙分两次将购房款1010000元支付给蒋荭耀，并由蒋荭耀出具收据两张给原告。2017年5月24日，原告的父亲徐文龙代原告向兴仁县地方税务局缴纳了购房的各项税费共计174341.18元。次日，双方共同申请变更不动产登记。
对当事人有争议的事实：被告是否已经将房屋钥匙移交给原告，房屋是否已经交付。对于上述争议的事实，原告提供以下证据予以证实：证据1、被告蒋荭耀、黄媛身份证、房屋产权证、土地使用证、户籍证明拟证明：蒋荭耀、黄媛的主体资格和系合法登记产权人。证据2、《卖房契》拟证明：原、被告自愿签订房地产出让合同，合同内容合法有效。证据3、收款收据和银行汇款凭证拟证明：原告履行了全部付款义务。证据4、过户申请书、表，各项税费完税凭证拟证明：原告与被告蒋荭耀夫妇共同办理手续、被告部分履行了合同义务。证据5、房屋现状照片两张拟证明：被告没有腾空房产移交钥匙，蒋荭兴等仍占住该房。
上述证据经�告蒋荭耀、蒋建卫、黄幼君质证，其意见为：对上述证据无异议。被告未对上述证据提出异议，且双方陈述内容一致，予以采信。
根据原、被告的陈述及双方的举证质证，本院对争议的事实认定如下：被告蒋荭耀系该涉案房地产权人。原、被告双方在签订合同之后，被告陆续将房屋内的东西搬走，但遗留部分其不需要的东西，并告知原告可自行处理。2017年3月份，被告黄幼君将房屋钥匙交给租赁该房屋办午托园的杨锐，并在之后告知原告。在双方申请办理房地产过户手续的过程中，被告蒋荭兴于2017年5月底搬进该房屋的其中一间居住并向国土资源局提出过户异议，导致原告不能完全使用该房及未能办理房地产过户手续。
本院认为，原、被告双方在协商一致基础上签订的《卖房契》，未违反法律�法规的禁止性规定，且双方未提出异议，该《卖房契》合法有效，立契双方均应按照该契约全面履行义务。原告按照《卖房契》的约定支付了购房款及相应的税费，被告方理应按照《卖房契》的约定交付房屋，并办理房地产过户的一切手续。本案的争议焦点为：被告方是否已经履行了交房义务，其行为是否构成违约。根据查明的事实，被告方将该房屋钥匙交给案外人杨锐，原告在得知后对此未提出异议，且将该涉案房屋出租给案外人杨锐办午托园，视为涉案房屋已经移交给原告。但被告蒋荭兴在房屋已移交后随即占住其中一间房屋拒不让出，且向不动产登记部门提出书面异议，导致原告不能办理过户手续。其行为影响了原告对该房屋的实际占有和使用，不能完成产权过户登记。根据不动产物权变动的原则及原、被告双方签订《卖房契》的目的，由于被告蒋荭兴的行为导致该涉案房地产并未完成交付。结合双方签订的《卖房契》中“如有任何人出面阻扰或提出任何异议均由卖主一方承担，与买主一律无关。卖主应协助买主办理该房地的一切过户手续，费用由买主承担。”的约定，契约一方当事人蒋荭兴提出异议，不配合原告办理过户手续，导致原告不能办理过户手续及完全占有出卖房屋，应认定被告方的行为已构成违约，理应承担违约责任，涉案房地产未完成交付导致原告的损失，应由被告方承担赔偿责任。虽然被告蒋荭耀一人系该涉案房地产的产权人，但该《卖房契》系六被告在立卖契人处签字捺印，六被告均应受该协议的约束，且蒋荭兴与几被告系近亲属，其出面阻止原告办理过户手续是因为被告家庭内部矛盾导致的。被告黄幼君辩称蒋荭耀是产权人，应驳回对蒋荭兴、蒋建卫的起诉，与事实不符，不予采纳。
综上，原告诉请确认其与被告签订的《卖房契》合法有效并责令被告移交房屋、配合原告办理房地产过户手续，赔偿原告已经支付房价款总额和税费总额共1174371.18元的迟延履行损失与查明的事实及法律规定相符，理由正当，予以支持；其诉请责令被告移交钥匙与查明的案件事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告徐劲松与被告蒋荭耀、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君签订的《卖房契》合法有效；
二、被告蒋荭耀、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君限于本判决生效十日之内完全搬出出卖给原告徐劲松位于兴仁县师范路××号的房屋（房产证号：仁房权证城北字第××号，土地证号：兴国用（2000）8**号），并协助原告徐劲松办理过户登记手续；
三、被告蒋荭耀、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君赔偿原告徐劲松以购房价及所交税费的总额1174371.18元为基础，按照每日万分之1.75计算，自2017年5月27日起至本院确定的履行期限届满之日止的损失；
四、驳回原告徐劲松的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15360元，减半收取计7680元，由原告徐劲松负担680元，被告蒋荭�、黄媛、蒋荭兴、张萍、蒋建卫、黄幼君负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 何厚高
二〇一七年十月十七日
书记员 安露露