辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1444号
上诉人（原审被告）：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈北新区碧桂街10号。
法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。
委托代理人：宋琛，男，1985年5月4日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：辽宁省鞍山市铁东区。
被上诉人（原审原告）：张忠孝，男，1949年4月21日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：吴玉杰，女，1950年1月1日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园地产公司”）与被上诉人张忠孝、吴玉杰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第53号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园地产公司的委托代理人宋琛，被上诉人张忠孝、吴玉杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人张忠孝、吴玉杰原审诉称：要求被告支付逾期交房违约金32，682元。
上诉人碧桂园地产公司原审辩称：1、我公司开发的房屋已经通过竣工验收合格，且房屋内的供暖设施已经超过两年的保修期；2、原、被告双方约定房屋出现应当维修的质量问题，我方负责维修，但原告不能借故拒绝收房；3、原告房屋棚顶渗水系楼上业主供热管道爆裂所致，经我方联系，楼上业主已停止供暖。故渗水原因不在我方，不应由我方承担赔偿责任。
原审法院经审理查明：2013年10月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，约定二原告购买由被告开发的、位于沈阳市沈北新区碧桂街12-29号（1-2-2）房屋，价款447，698元。合同第八条交付期限约定，出卖人（被告下同）应当在2013年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告下同）使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约金约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四补充协议第十三条约定，该商品房在交付使用时如存在工程保修范围的质量问题，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。
上述合同签订后，二原告支付购房款447，698元。2013年12月左右，原告在收房过程中，发现其购买的房屋在餐厅、厨房、储物间等棚顶的部位有漏水现象。原告经通知被告后，得知渗水原因系楼上业主代尚峰屋内地热水管漏水所致。被告经联系代尚峰，代尚峰将地热阀门关闭，停止供暖，但至今拒绝维修。原告遂以被告开发的房屋不具备交付条件为由诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金。
另查，本案所争议的房屋于2009年11月30日通过竣工验收。
庭审中，被告要求追加代尚峰为本案第三人。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效。双方均应恪守履行。按照约定，被告应当于2013年12月15日前将通过竣工验收并符合合同约定的商品房交付原告。但争议房屋存在棚顶渗水现象至今未能彻底修复，故争议房屋不符合交付条件，被告逾期交房，应当承担逾期交房违约金。经计算为32682元（计算方法：447，698元＊2／10000＊360日=32，682元），本院对该数额，予以支持。关于原告主张的律师费、邮寄费等，因未提供证据证明，本院不予支持。关于被告提出的房屋渗水系楼上业主代尚峰所致，应当由代尚峰承担责任的主张。本院认为，被告即使确因第三方原因导致未能按期交付房屋，也不能以此对抗应对原告承担的违约责任。况且原告有权选择以违约责任抑或侵权责任来维护自己的权益。关于被告提出的双方于合同附件中约定的房屋出现质量问题被告可以维修，但原告不得以此拒绝收楼的约定。因合同附件系格式条款，其加重原告义务，排除原告主要权利，该条款无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付原告张忠孝、吴玉杰逾期交房违约金32，682元；二、驳回原告张忠孝、吴玉杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费620元，减半收取310元，由被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人碧桂园地产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：1、涉案争议房屋不存在严重影响被上诉人无法正常居住的问题，而被上诉人购买的房屋符合交付条件，但被上诉人拒绝交付房屋，故原审法院对事实认定不清；2、被上诉人楼上业主代尚峰同本案有法律上的利害关系，原审并未追加其为本案的第三人，故原审程序违法；3、上诉人与被上诉人之间签订的相关合同条款并未加重被上诉人义务，故原审适用法律错误。请求1、撤销一审判决，依法改判或驳回被上诉人的起诉。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张忠孝、吴玉杰辩称：原审庭审程序规范、判决依据依法。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、房屋建筑工程竣工验收备案书、业主资料等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人是否存在逾期交房的违约行为。
关于上诉人提出涉案争议房屋符合交付条件，并不存在严重影响被上诉人无法正常居住的问题，但被上诉人拒绝交付房屋，故原审法院系事实认定不清的上诉主张，本院认为，首先，虽原审庭审中上诉人向法庭提交了竣工验收备案书，用以证明涉案房屋符合交付条件，但被上诉人在办理验房过程中却发现涉案房屋的棚顶存在漏水现象亦是双方认可的不争事实，因此，被上诉人拒绝接收房屋并无过错；其次，涉案房屋出现漏水现象系发生在交付房屋之前，而根据《中国人民共和国合同法》第一百四十二规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担。据此，上诉人应就涉案房屋漏水问题予以维修，并将维修好的房屋及时交付给被上诉人，但庭审中，被上诉人却以楼上业主的供暖设备已过质保期为由，拒绝维修，故本案被上诉人拒绝接收房屋的责任不在于被上诉人，而系上诉人所致。综上，上诉人存在逾期交房的违约行为，而原审法院判令上诉人承担逾期交房违约金的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出被上诉人楼上业主代尚峰与本案有法律上的利害关系，原审并未追加其为本案的第三人，故原审法院程序违法的上诉主张，本院认为，如前所述，因涉案房屋出现漏水现象系发生在交付房屋之前，并未发生在双方交付房屋之后，即本案并不是业主之间因一般漏水问题而产生的侵权纠纷，故原审未予追加代尚峰为本案的第三人并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。