福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第922号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）高建础，男，1959年11月16日出生，汉族，住福州市晋安区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）吴润梅，女，1979年10月29日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人高建础因与被上诉人吴润梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告吴润梅与被告高建础在福州市鼓楼区福泉房产经纪服务部的居间下，于2014年2月8日签订了《租赁／居间合同》。合同约定原告承租被告高建础的坐落于福州市鼓楼区正祥水榭芳庭5#1605单元（建筑面积90平方米）的房屋（以下简称讼争房屋）。该合同约定，租赁期限自2014年2月15日起至2017年2月14日止；原告应于每月15日前将下个月的租金3100元支付给被告；按金6200元待期满结清费用经被告验收后无息退还给原告；一方未能履约另一方有权提前解约，造成损失由责任方承担；非经被告同意的不得擅自转租第三方使用。同日，被告收取原告6200元并出具按金条。
2014年2月25日，原告将讼争房屋中25平方米出租于案外人魏国清。2014年3月8日，原告将讼争房屋中20平方米出租于案外人林捷。2014年8月3日，被告高建础口头通知原告解除租赁合同。同日，中介方福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部出具原、被告双方解除合同的《合同解除申明》。2014年8月9日，经被告高建础同意，案外人范某、福州正祥物业管理有限公司的保安宋卫东等将讼争房屋内属于原告的物品搬离讼争房屋。
另查，原告支付被告租金至2014年9月14日止，预交讼争房屋2014年6月1日至2014年12月31日止物业费共1101.8元，预交讼争房屋电费余额为315.16元，未交截止2014年8月9日的讼争房屋水费、公摊水电费、公摊污水处理费等共计453元。
再查，中介方福州市鼓楼区福泉房产经纪服务部经工商登记变更，于2014年4月1日变更登记为福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点在于原告是否以及何时单方解除了与被告的租赁关系。原审法院认为，原告多次转租的行为，违反了租赁合同约定“非经被告同意不得擅自转租第三方使用”的约定，构成违约。故被告有权依据合同的约定单方解除合同。结合证人范某、薛某的证言、短信记录、中介方作出的《合同解除申明》等证据，可以认定被告高建础于2014年8月3日向被告口头通知解除合同。原告辩称口头约定同意转租，但未提供证据证明；辩称未收到解除合同的通知，但未提供相反的证据证明。故原告的辩解原审法院均不予采信，原审法院确认被告于2014年8月3日单方解除了与被告的租赁关系。
关于违约责任，原、被告均主张对方赔偿其一个月的租金。原审法院认为，被告合法解除租赁关系，原告无证据证明被告构成违约，故原告无权主张被告赔偿损失；虽然原告违约，但被告未提交证据证明其造成的实际损失，且双方的租赁合同亦未约定违约金，故被告的该项诉请原审法院亦不予支持。关于租赁按金6200元，根据双方签订的租赁合同，双方租赁关系已经结束，被告应无息退还原告。被告主张租赁按金归其所有，无合同和法律依据，原审法院不予支持。
另，原、被告租赁关系结束后，应对租金、物业费、水电费等各项费用予以结算。原告物品于2014年8月9日搬离，故应以该日为结算日。根据原、被告提交的证据，原审法院分析如下：被告应退还原告8月10日至9月14日的未实际租住的租金3600元、预交电费余额315.16元、预交的8月10日至12月31日的物业费741.3元，原告应支付被告水费、公摊水电费、公摊污水处理费453元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）吴润梅与被告（反诉原告）高建础于2014年2月8日签订的《租赁／居间合同》于2014年8月3日解除；二、被告（反诉原告）高建础于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吴润梅按金6200元、未实际租住的租金3600元、预交电费余额315.16元、预交物业费741.3元；三、原告（反诉被告）吴润梅于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高建础水费、公摊水电费、公摊污水处理费共453元。四、驳回原告吴润梅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告高建础的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审被告、原审反诉原告高建础不服，向本院提起上诉。
上诉人高建础上诉称：一、一审认定“2014年8月9日，经高建础同意，范某、福州正祥物业管理有限公司的保安宋卫东等将讼争房屋内属于吴润梅的物品搬离讼争房屋。”与事实不符。1、2014年8月9日，上诉人因案外人林捷、魏国清、刘辉、范某无法与被上诉人吴润梅取得联系，多次向五凤派出所报警，办案民警联系上诉人要求配合，确认吴润梅有无在讼争房屋内发生事故的情况下，同意强行打开吴润梅房门，且系范某、宋卫东将被上诉人房内物品搬离。2、由于被上诉人欺骗案外人范某等人押金不予退还，案外人等人要强行搬离吴润梅的物品，以使吴润梅出面解决，但上诉人不同意其做法。最后在众案外人要求，在五凤派出所湖前段警的见证下对被上诉人吴润梅房内物品进行确认后，由段警与案外人福州正祥物业管理有限公司经理联系获得同意寄存的情况下，由范某及宋卫东等人搬离的。二、租赁合同的押金（按金）作为合同方的履约保证，其作用就是要求合同方诚信履约并制裁违约，且上诉人与被上诉人在签订《租赁／居间合同》时就承租人违约时，出租人可没收按金达成口头约定，一审认定被上诉人违约却无需承担违约责任不当。1、虽然在签订《租赁／居间合同》中没有写明没收按金，但根据福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部出具的《合同解除申明》“合同体现乙方若转租房产，需经过甲方同意，否则视为违约。并没收租房押金：陆仟贰佰元整”内容可以证明双方签订合同时对于承租人违约，出租人可以没收按金的约定事实。一审法院不予认定显然错误。2、承租人违约，出租人没收押金是众所周知并认可的生活习惯规则。三、根据《租赁／居间合同》的相关约定，被上诉人已交物业费中未实际发生费用应向收款人物业公司主张，即使无法获得返还则应视为违约行为造成的自身损失，依照约定由违约方即被上诉人全部承担。四、上诉人请求被上诉人支付一个月的租金作为赔偿损失属合理请求，一审应予以支持。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人吴润梅答辩称：一、一审认定“2014年8月9日，经高建础同意，案外人范某、福州正祥物业管理有限公司的保安宋卫东等将讼争房屋内属于被上诉人的物品搬离讼争房屋。”的事实完全正确。二、上诉人认为其可没收按金6200元没有事实和法律依据。三、根据双方签订的《租赁／居间合同》的约定，若被上诉人违约，上诉人有提前解约的权利，但并没有强调被上诉人有义务为上诉人替缴不能发生的费用（物业费），所以上诉人有义务返还被上诉人的剩余物业费，这跟违约责任没有任何关系。四、上诉人主张被上诉人支付一个月的租金作为赔偿损失，既不合理也无合同、法律依据。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理过程中，上诉人高建础向法庭提交如下证据：证据1.短信通知：合同解约来处理转租一事，证明吴润梅逃避不接电话不回短信，还委托了她男朋友兰鸿来处理相关事项，但也是逃避不接电话不回短信。证据2.4月30日前电费欠款360.7元，证明2014年4月30日以前电表未过户，由物业代缴。证据3.正祥水榭芳庭5#1605室再次出租中介费1650元，证明因吴润梅转租违约，合同解约再次出租的中介费。证据4.地板木送货清单共计3064元，证明三个房间的地板木，每间平均1021元，吴润梅的房间泡水。证据5.物业出具的《证明》，证明吴润梅多次到正祥水榭芳庭5#1605室进行骚扰，新租户多次被骚扰于2014年12月13日无奈搬走，导致上诉人再次损失中介费。被上诉人吴润梅对上述证据的真实性、证明对象均有异议。本院经审查认为，上诉人高建础提交的上述证据不足以支持其主张，故不予采纳。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，上诉人高建础与被上诉人吴润梅签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，被上诉人多次转租的行为违反了合同的相关约定，故上诉人可以根据合同的约定单方解除合同。虽然被上诉人违约，但造成上诉人实际损失的依据不足，且双方的租赁合同亦未约定违约金，故上诉人的该项主张本院不予支持；关于租赁按金6200元，根据双方签订的租赁合同，双方租赁关系已经结束，上诉人应退还被上诉人，上诉人主张租赁按金归其所有，缺乏合同和法律依据，本院亦不予支持。综上，上诉人高建础的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费203元，由上诉人高建础负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 缪 羽
代理审判员 符海燕
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 卢灵真