徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第4486号
原告荣芳，无业。
委托代理人彭富成，江苏它石律师事务所律师。
委托代理人廖翠，江苏它石律师事务所律师。
被告于岚，退休。
被告陈卫鹏，个体户。
委托代理人张剑，江苏东彭律师事务所律师。
原告荣芳诉被告于岚、陈卫鹏申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告荣芳的委托代理人彭富成、被告陈卫鹏及其委托代理人张剑到庭参加诉讼。被告于岚经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣芳诉称，登记在案外人冀禹辰名下位于XX小区X-X-
XXX室的涉案房屋不属于冀禹辰个人所有，而是属于其家庭共同财产，可以用于偿还该时期的家庭共同债务。购买涉案房屋时，冀禹辰年仅19岁，尚未参加工作，且无生活来源，洽谈购买事宜均是由于岚出面进行，购房款也是于岚支付的，该房的所有权属于家庭共有。另外，陈卫鹏提供的购房款的给付数额与合同不符，对其替冀禹辰偿还的李秋萍的400000元没有提供替其偿还的前提证据，该时期于岚、冀禹辰也向李秋萍支付过260000元，李秋萍与冀禹辰之间的借款发生与否及其数额多少存疑。陈卫鹏的付款总额与合同应付款项明显不符，难以自圆其说。涉案房屋在2013年8月交易时的实际价值在1200000元左右，而双方的交易价格仅600000元，不能排除恶意串通、转移资产的可能。综上，陈卫鹏针对涉案房屋提出的执行异议不能成立，请求判决对徐州市泉山区XX小区X-
X-XXX室的房屋许可执行。
被告陈卫鹏辩称，涉案房屋的登记所有权人为冀禹辰，陈卫鹏基于物权登记的公示对抗效力和冀禹辰签订房屋买卖合同，其内容真实、合法，应受法律保护。现有证据无法证明涉案房屋为于岚的家庭共同财产，即使属于家庭共同财产，也不能对抗善意的购买人陈卫鹏。陈卫鹏已按照合同约定足额及时履行了付款义务，属于善意购买，其对于未能办理过户没有任何过错。李秋萍与冀禹辰之间的借款合同是真实的。原告主张的明显低于市场价格、恶意串通转移财产亦无证据予以证明。综上，请求法院驳回原告的诉请。
被告于岚未到庭应诉，亦未作答辩。
经审理查明，位于徐州市泉山区XX小区X-X-XXX室的房屋于2011年6月8日登记于案外人冀禹辰名下。
2013年8月12日，陈卫鹏（买受方）与案外人冀禹辰（出卖方）签订《存量房买卖合同》一份，约定冀禹辰将坐落于XX小区X#-X楼-X-
XXX室房屋（注：即本案所涉XX小区X-X-
XXX室房屋）出售给陈卫鹏，建筑面积157.48平方米，单价3810.01每平方米，总价为600000元；买受方应于2013年8月12日前一次性支付600000元价款，出卖方应在2013年8月12日前将该房屋交付给买受方。
上述合同签订当日，陈卫鹏代冀禹辰向案外人李秋萍偿还借款406333元。2013年8月14日，陈卫鹏向冀禹辰付款300040元。冀禹辰于2013年8月14日将涉案房屋交付给陈卫鹏，陈卫鹏在该房居住至今。
2013年8月20日，本院根据荣芳的申请作出（2013）泉民诉保字第538号民事裁定书，查封了案外人冀禹辰名下的位于徐州市泉山区XX小区X-X-
XXX室的房屋一套。
2014年9月9日，本院对荣芳诉于岚民间借贷纠纷一案作出（2014）泉民初字第760号民事判决，判决于岚偿还荣芳借款本金人民币46万元；案件受理费8200元，财产保全费2820元，公告费600元，合计为11620元，由于岚负担。上述判决生效后，于岚未按判决书确定的时间履行还款义务，荣芳遂向本院申请执行。
2015年6月3日，本院在涉案的XX小区X-X-
XXX室房屋张贴公告，决定依法评估、拍卖该房屋，并责令于岚或相关住户在公告之日起十五日内将上述房屋腾空，同时将房屋钥匙交至本院。陈卫鹏遂向本院提出执行异议。
2015年9月30日，本院作出（2015）泉执异字第56号民事裁定书，以“XX小区X-X-
XXX室房屋登记在冀禹辰名下，冀禹辰是该房屋的所有权人。在涉案房屋被查封前，陈卫鹏与冀禹辰签订了房屋买卖合同，并按照双方的约定支付了全部购房款，也已经实际占有该房屋并居住至今，只是由于在办理房屋过户过程中该房屋被本院查封，未能完成房屋过户登记，因此案外人陈卫鹏对该房屋未办理过户登记没有过错”、“即使XX小区X-
X-
XXX室房屋属于被执行人于岚所有，本院也不应对该房屋进行查封并执行。案外人陈卫鹏的异议理由成立，本院予以支持。虽然于岚在向荣芳借款时表示用其家庭所有的XX小区X-
X-
XXX室房屋进行抵押，但是因未办理抵押登记，所以荣芳对该房屋不享有抵押权，而且被执行人于岚也不是该房屋的所有权人，因此荣芳无权要求对涉案房屋进行执行”为由，裁定中止对徐州市泉山区XX小区X-
X-XXX室房屋的执行。荣芳不服，遂提起执行异议之诉。
以上事实，有房屋所有权证书、借款合同、房地产抵押合同、存量房买卖合同、情况说明、中国农业银行银行卡取款业务回单、（2013）泉民诉保字第538号民事裁定书、（2014）泉民初字第760号民事判决书、徐州市泉山区人民法院公告、居住证明、（2015）泉执异字第56号民事裁定书等证据予以证明。
审理中，陈卫鹏主张：“涉案房屋的实际价款总额为800000元（加地下室），因为想省点税，所以合同中约定的房款数额是600000元。除了备案的存量房买卖合同，陈卫鹏与冀禹辰未另外私下签订其他合同。陈卫鹏向李秋萍打款406333元是代冀禹辰归还李秋萍的借款，属于支付的购房款，加上向冀禹辰打款300040元，共计已支付70余万元；剩余的几万元因为存在房屋被查封的情况就没有付给冀禹辰，但是陈卫鹏给冀禹辰打了一张7万元左右的欠条，该欠条在冀禹辰手中，待房屋过完户后，陈卫鹏再付款。最早是在2013年8月20日左右涉案房屋正在办理过户的过程中，产权处通知陈卫鹏房屋被查封，陈卫鹏知道后就到泉山法院反映，审监庭法官告知陈卫鹏，由于是案外人，所有只能等原案件处理完毕后才能提出异议。后来陈卫鹏在家的（涉案房屋）大门上拿到泉山法院的腾房公告。”
2016年5月24日，陈卫鹏向本院交付93667元款项，表示将剩余房款交至本院执行。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案全案证据分析，陈卫鹏与冀禹辰之间关于涉案房屋的买卖合同签订于本院查封之前，且陈卫鹏也已在本院查封之前占有涉案房屋，虽然未能完成过户登记，但并非陈卫鹏的原因所致，陈卫鹏对此并无过错。而对于双方约定的房屋总价款800000元，陈卫鹏已支付706373元，剩余的93000余元款项也已由陈卫鹏交付至本院。综上所述，陈卫鹏对于本案所涉位于徐州市泉山区XX小区X-
X-XXX室的房屋已经享有足以排除执行的民事权益，原告荣芳关于对涉案房屋许可执行的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告荣芳的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告荣芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王蒙
人民陪审员 李丽
人民陪审员 宋珂
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张瑜