广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1114号
上诉人（原审被告）陈某荣。
委托代理人刘素君。
委托代理人郭浩翔。
上诉人（原审被告）张某欣。
委托代理人卢远青。
被上诉人（原审原告）吴某。
委托代理人罗其通。
上诉人陈某荣、张某欣因与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明，广州市天河区龙口西路金田北街3号1701房（以下简称“涉案房屋”）原登记在陈某荣名下。涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示涉案房屋的建筑面积为77.5717平方米。
2013年7月25日，吴某（乙方、买方）、陈某荣（甲方、卖方）、张某欣（卖方的委托代理人）与广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构，以下简称“合富公司”）签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买涉案房屋；建筑面积为77.57平方米；涉案房屋按整套出售并计价，总金额2120000元；（第三条）甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等条款。《合同》后附件为《付款方式》，约定：双方选择涂销抵押后按揭付款；贷款种类为组合贷款；定金30000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；买方应在签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年148万元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方自行赎契：卖方收取定金后20日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）610000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；等条款。《合同》及《付款方式》上有吴某、陈某荣、张某欣的签名（陈某荣、张某欣的签名上只有一人的指模）及合富公司加盖的公章。陈宇荣某《合同》及《付款方式》上其签名为张某欣所代签，张某欣确认陈某荣上述陈述。吴某则表示当时其与张某欣先签名，并将《合同》交回中介，中介交回《合同》时已有陈某荣的签名，因此不清楚陈某荣的签名为何人所签。同日，吴某向张某欣支付了定金30000元，张某欣向吴某出具相应的《收款收据》。
2013年9月6日，吴某向张某欣支付涉案房屋的首期楼款（不含定金）610000元，张某欣向吴某出具相应的《收款收据》。
2014年3月27日，涉案房屋登记至吴某名下。
吴某为证明本案事实及其主张还提供了以下证据：1.吴某与中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称“建行广东省分行”）签订的《个人住房组合借款合同》，约定：吴某向建行广东省分行借款用于购买涉案房屋；售房人为陈某荣；借款金额为1480000元；该合同生效之后，贷款人款项一次性划入鄢胜英的账户（账号：33×××12）。2.2014年4月11日的《个人贷款支付凭证》两张，分别显示吴某向鄢胜英的账户（账号：33×××12）支付500000元及980000元。吴某提供上述证据拟证明其已付清全部购房款。
陈某荣对上述证据不予确认，认为其并没有收到相关款项。张某欣对上述证据的真实性无异议，并表示鄢胜英是按揭公司广州竞宇金融服务有限公司（以下简称“竞宇公司”）的法定代表人，因为该公司帮其赎契，赎契款项亦由该公司支付，所以其指定吴某向鄢胜英支付剩余房款148万元。张某欣确认其于2014年4月11日收齐涉案房屋的购房款。
陈某荣为证明本案事实及其主张提供了2014年7月5日陈某荣、张某欣签订的《责任书》作为证据，《责任书》落款处标注陈某荣为免责任人，张某欣为责任人，内容为：本人陈某荣在2011年的名字帮张某欣购买涉案房屋，并用我陈某荣向银行贷款，房子的贷款和法律责任与我陈某荣无关，贷款和一切防止的法律责任均由张某欣承担，该房子已售出，一切的法律责任都与我本人陈某荣无关。陈某荣提供该证据拟证明有关涉案房屋的法律责任应由张某欣承担。
吴某对《责任书》不予确认，认为《责任书》由陈某荣、张某欣单方制作，《责任书》落款日期为2014年7月5日，发生在涉案房屋买卖交易之后，《责任书》阐述的法律关系是陈某荣、张某欣之间的关系，与本案无关。张某欣表示对《责任书》的真实性、合法性、关联性无异议。
张某欣为证明本案事实及其主张还提供了以下证据：1.银行卡客户交易查询记录一份，显示吴某于2014年2月24日向张某欣转账2200元，张某欣于次日向周某甲转账2000元。张某欣称周某甲为竞宇公司员工，该证据拟证明被告吴某只向其支付了部分按揭费用2200元，其已将上述款项转给竞宇公司。2.2014年8月22日竞宇公司出具的《法务函》，主要内容为：2013年12月12日该司受理买家吴某、业主陈某荣的按揭贷款申请，并与两人签订相关文件；该司完成买卖双方委托的各项工作，但买卖双方尚未支付委托事项所需要的费用，现尚欠该司59520元；希望买卖双方在收到该函后5工作日内支付；等等。张某欣提供该证据拟证明涉案房屋买卖交易还欠竞宇公司59520元，其中吴某应支付15560元。3.2013年11月22日吴某向中国建设银行股份有限公司广州东山支行提交的《撤销贷款申请书》，内容为吴某申请取消办理贷款，陈某荣知悉该情况，等等。张某欣代陈某荣在该申请书上签名。张某欣提交该证据拟证明原按揭公司已退还相关资料给吴某。4.2013年4月27日，广州市南方公证处作出的（2013）粤广南方第043466号《公证书》，主要内容为：陈某荣、李某于2013年4月26日来到公证处，在《委托书》上签名并捺指模，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。陈某荣、李某在《公证书》公证的《委托书》上签名，《委托书》内容为：陈某荣、李某为涉案房屋的产权共有人，现委托张某欣、周某乙、谭某为合法代理人，受委托人任一人均可全权代表委托人办理涉案房屋的下列各委托事项及签署相关文件：出售涉案房屋，办理售房交易过户及与之相关的一切手续；有权代为收取房款；……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的相关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；等等。张某欣提供上述证据拟证明其受陈某荣委托签订并履行《合同》，并表示在签订《合同》前其已向吴某出示上述《公证书》。
吴某对上述证据1-3均不予确认，认为上述证据与本案争议焦点无关；对《公证书》的真实性、合法性、关联性无异议，确认其在签订《合同》时知道张某欣是代理陈某荣签订及履行合同的。陈某荣对上述证据1-3均不予确认，认为上述证据与其无关；对《公证书》的真实性、合法性、关联性无异议。
吴某于2014月6月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈某荣继续履行合同约定的交房义务；2.陈某荣支付逾期交房违约金（每日按总房款2120000元的0.05%计算，自2014年4月11日起算，计至实际交付房屋之日止）；3.张某欣对陈某荣的上述债务承担连带责任；4.本案全部诉讼费由陈某荣、张某欣承担。
在本案审理中，吴某确认其签订《合同》时知道陈某荣、张某欣之间的委托代理关系，并认为涉案房屋的所有权人是陈某荣。陈某荣表示其并无证据证明吴某在签订《合同》时知悉涉案房屋的实际所有权人为张某欣。张某欣表示涉案房屋现由其实际居住，但因吴某尚欠按揭公司部分按揭款未支付，因此不同意交付涉案房屋，同时确认其亦未向按揭公司垫付吴某应支付的按揭费用。
原审法院认为，陈某荣为涉案房屋的原登记权属人，其授权张某欣代理其出售涉案房屋，办理售房交易过户及与之相关的一切手续，张某欣签订及履行《合同》的行为应视为对陈某荣的代理行为，相关法律责任应由作为被代理人的陈某荣承担。吴某确认其签订《合同》时知道陈某荣、张某欣之间的委托代理关系，因此《合同》应直接约束吴某与陈某荣。陈某荣辩称其并非涉案房屋的实际所有权人，但未能提供证据证明吴某在签订《合同》时知悉该情况，陈某荣辩称《合同》直接约束吴某与张某欣缺乏依据，不予支持。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，吴某与陈某荣应依约切实履行。
关于吴某要求陈某荣、张某欣交付涉案房屋的诉请。根据《委托书》，张某欣有权代理陈某荣收取购房款。2014年4月11日张某欣收齐涉案房屋的购房款应视为陈某荣已收齐购房款。《合同》约定：甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天。因陈某荣已收齐购房款，吴某根据上述合同约定要求陈某荣交付涉案房屋并无不当，原审法院予以支持。张某欣称现涉案房屋由其居住，但辩称吴某并未交齐购买涉案房屋的按揭费用因此其有权拒绝交付涉案房屋。根据《合同》约定，吴某是否交齐按揭费用并非交接涉案房屋的条件，张某欣亦未实际代吴某垫付按揭费用，张某欣以吴某未交齐按揭费用为由拒绝交付涉案房屋缺乏依据，不予支持。张某欣确认现涉案房屋由其居住，因此其对交付涉案房屋附有协助义务。
关于吴某要求陈某荣、张某欣支付迟延交付涉案房屋违约金的诉请。《合同》约定：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。如上所述，陈某荣迟延交付涉案房屋已构成违约，吴某根据上述约定要求陈某荣支付违约金并无不当，予以支持。陈宇荣某吴某要求其支付的违约金计付标准过高，请求予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中吴某并未对其实际损失进行举证，且按合同约定计算的违约金每日高达1060元（2120000元×0.05%＝1060元），按照上述司法解释吴某主张的违约金标准确有过高之嫌，基于公平原则，原审法院酌情将违约金计付标准调整为以涉案房屋产权登记的建筑面积77.5717平方米计算，按有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的130%计付，从2014年4月11日起计至实际交房之日止。如上所述，《合同》应直接约束吴某与陈某荣，吴某要求张某欣就支付违约金承担连带责任缺乏依据，不予支持。
陈某荣、张某欣签订《责任书》约定买卖涉案房屋的相关责任均由张某欣承担，但该《责任书》属于陈某荣、张某欣之间内部关系的约定，陈某荣、张某欣不能以其内部约定对抗吴某的主张。陈某荣可另循法律途径主张权利，本案对此不予调处。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈某荣向吴某交付广州市天河区龙口西路金田北街3号1701房，张某欣对上述交房行为承担协助义务；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈某荣向吴某支付逾期交付上述房屋的违约金（违约金以上述房屋产权登记的建筑面积77.5717平方米计算，按有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的130%计付，从2014年4月11日起计至实际交房之日止）；三、驳回吴某的其他诉讼请求。本案一审受理费1250元，由陈某荣负担。
判后，陈某荣、张某欣均不服原审判决，向本院提起上诉。
陈某荣上诉称：一、应确认张某欣为涉案房屋原实际所有人。陈某荣“购买”房屋并没有实际支付购房款，购房的银行贷款由张某欣逐月以陈某荣名义偿还，且房子也一直由其居住使用。《责任书》内容及张某欣自认都可以证实陈某荣的陈述事实。法院对房屋所有权原来归张某欣的事实应予确认。二、应由张某欣向吴某交付涉案房屋，陈某荣没有交付房屋的义务。张某欣为房屋原所有人，房屋买卖与陈某荣无关。三、应由张某欣向吴某支付逾期交付涉案房屋违约金。张某欣承认其一直居住在涉案房屋中，并表示不愿意搬离，其行为是有意为之，更不属于陈某荣的授权委托范围，因此其个人行为产生的责任应由其承担，与陈某荣无关。综上，陈某荣上诉请求：1、撤销原审判决；2、由张某欣向吴某交付涉案房屋；3、由张某欣支付逾期交付涉案房屋违约金；4、全部案件诉讼费由吴某、张某欣负担。
张某欣上诉称：一、《合同》应属无效合同。买卖合同签订后，办理按揭过程中，吴某使用虚假文件骗取贷款，其欺诈行为损害第三人利益，违反国家法律、行政法规，该合同应当被认定为无效。过错方吴某应赔偿张某欣所受损失。原审未对吴某的虚假贷款事实进行调查，直接认定买卖合同有效，该错误认定损害了张某欣的合法权益。二、张某欣未交付房屋具有合法理由。首先，吴某以欺诈方式骗取贷款属于未依约履行合同义务，张某欣据此有权拒绝交房；其次，吴某至今未向竞宇公司支付剩余按揭手续费，故张某欣拒绝向吴某交付房屋。综上，张某欣上诉请求撤销原审判决第一、二项，驳回吴某全部诉讼请求。
关于陈某荣上诉，吴某二审答辩称，吴某已经支付完毕全部房款，但卖方陈某荣一直未向其交付涉案房屋。一审已经查明，在一审判决之后陈某荣、张某欣依然未交房。一审判决认定房屋买卖合同约定违约金过高，对违约金标准进行调整没有依据。陈某荣上诉请求理由无法律及事实依据，应当予以驳回。关于张某欣上诉，吴某二审答辩称：1、吴某是否履行涉案合同与张某欣无关，其仅是代理人；2、张某欣所称吴某支付的房款可能是违法犯罪没有依据；3、吴某已经全部履行涉案合同，不存在不适当或未履行的情况。应驳回张某欣上诉请求。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈某荣为涉案房屋的登记产权人，在产权未经依法变更情形下，其主张张某欣为实际产权人缺乏法律依据。同时，作为案涉房屋的出售方，陈某荣应当依约全面履行合同义务，在房屋买受人吴某已依合同约定履行付款义务前提下，其应履行交付房屋的义务，但至今涉案房屋为张某欣所占用。对此，陈某荣应继续履行交房义务并承担合同违约责任。依《公证书》约定，张某欣只是陈某荣房屋买卖的委托代理人，其行为直接约束陈某荣，因未交付房屋而产生的合同责任应由委托人陈某荣承担。至于陈某荣与张某欣之间的房屋买卖委托关系及有关案涉房屋的其他约定，属于两者之间的内部关系，不能用于约束陈某荣与吴某之间的房屋买卖关系。陈某荣主张张某欣为房屋实际占有人应由张某欣交付房屋并支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。
《合同》依陈某荣、吴某双方真实意思签订，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守合同约定。张某欣以吴某在按揭贷款中存在欺诈行为为由主张《合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于吴某是否已支付剩余按揭费问题，并不属于《合同》约定事项，不能作为抗辩理由，且张某欣作为房屋买卖代理人其无权以此理由占用涉案房屋而拒不交付。原审法院判决张某欣承担协助交付涉案房屋并无不当，本院予以维持。
综上，陈某荣、张某欣上诉事实理由均不成立，对其上诉请求本院予以驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人陈某荣负担1250元，由上诉人张某欣负担1250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月七日
书 记 员 杨仁义