安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1124民初1082号
原告（反诉被告）：全椒县房华有限责任公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路政务新区3号楼4楼，统一社会信用代码913411247300107536(1-1)。
法定代表人：张清，该公司经理。
委托诉讼代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：董长勇，男，1979年10月1日出生，汉族，住安徽省全椒县。
委托诉讼代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。
原告全椒县房华有限责任公司（简称房华公司）诉被告董长勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案。诉讼中，董长勇提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）房华公司委托诉讼代理人谢平、被告（反诉原告）董长勇及其委托诉讼代理人娄正京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房华公司向本院提出诉讼请求：1、判令董长勇立即支付房华公司2017年12月2日至2019年12月1日的租金合计1222242元，并自迟延之日起按银行同期贷款利率的2倍支付违约金（计算至2018年4月份为88612.55元）；2、本案诉讼费、律师代理费由董长勇承担。事实与理由：因经营需要，董长勇与窦永好等人于2013年9月承租了房华公司位于全椒县襄河镇的全椒大酒店。2015年11月，由于窦永好退出投资，同年12月1日，董长勇与房华公司修订了双方的租赁合同，合同中约定：董长勇的承租期限为8年零3个月（自2013年9月2日起至2021年12月2日），付款方式为合同签订后支付4年租金2444484元，第3年末、第4年末、第5年末、第6年末分别支付第5年、第6年、第7年以及第8年的租金各611121元，付款日期为每年的12月10日前。合同签订后，董长勇仅支付了前4年租金2444484元，第3年末（即2016年年底）、第4年末（即2017年年底），董长勇没有按照合同约定，支付第5年、第6年的租金，房华公司虽多次进行催要，但董长勇均以种种理由予以拖延，时至今日，董长勇按合同约定己欠交租金1222242元。综上所述，董长勇不诚实信用，长期拖欠房华公司租金不交，侵害了房华公司的合法权益，为避免损失的进一步扩大，房华公司特具此状，请求法院依法判决。
董长勇辩称，董长勇拒付租金有正当理由，属于依法行使先履行抗辩权。1、2013年9月20日董长勇与房华公司签订全椒大酒店租赁合同，2014年元月10号装修完毕开业。然而2015年8月29日至2016年2月5日，县政府对酒店主干道襄河大桥进行重建；2016年9月28日至2017年9月，酒店门口进行拓建。修路期间，董长勇承租门面前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成了一定影响，营业收入有所下滑。同一时期同一路段的其他商铺租金减少了80%。在合同履行过程中，较长时间的修路、修桥导致承租门面交通不便，明显影响了承租人的正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据民法通则第四条规定的公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，参照同一地段其他租户、经营收入及租金减免的情况，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整。为此董长勇与房华公司沟通要求其退还部分租金遭拒，数度与其沟通无果，由于董长勇的正当权益被剥夺，故而董长勇当然不能支付到期租金。2、全椒大酒店原来锅炉为燃煤炉，现已不符合环保要求，因此董长勇接手后按照环保部门要求对该燃煤炉进行更换，锅炉是酒店的重要配套设施，其产权属于酒店的，是酒店正常经营不可或缺的重要设备，房华公司作为出租人，有义务按合同约定提供适配的房屋和设备，所以锅炉更换费用应该由房华公司承担，董长勇已实际垫付了125580元费用，但董长勇向房华公司主张权利未果。综上所述，请求驳回房华公司起诉。
董长勇向本院提出反诉请求：1、退还董长勇已付租金中一年半修路、修桥期间租金的80%即733345.20元；2、退还董长勇支付的锅炉改造费125580元；3、降低租金收取标准至公平合理范围；4、反诉费用由房华公司承担。庭审中，董长勇撤回了第3项反诉请求。事实与理由：一、2013年9月20日，董长勇与房华公司签订全椒大酒店租赁合同。2014年元月10号，装修完毕开业。此时原酒店焕然一新，董长勇群情激奋准备大干一场，然而开业不久（2015年8月29日至2016年2月5日）全椒县政府对酒店主干道襄河大桥进行重建，导致董长勇酒店客源几乎断绝。为支持市政建设我公司想方设法开源节流，但还是没有客源，董长勇酒店面临重大亏损。好不容易盼到大桥通车，县政府决定酒店门口进行拓建（施工时间2016年9月28日至2017年9月）。酒店再次面临无法正常经营，此时如仍按原合同的约定支付房华公司房租显然超出董长勇的承受能力，也不符合双方签订合同的客观情况。董长勇租赁场所为全椒县地标性建筑，当初选择该酒店就因为该酒店全椒人民耳熟能详及其优越的地理位置。但是合同签订，酒店所处位置不能正常通行，交通基本中断，显然不符合双方签订合同时的客观情况。当然修路建桥是政府行为，不是房华公司所能决定的，但是房华公司是房产国土资源局（政府职能部门）下属公司，并且双方合同第十六条约定“甲方因县级以上人民政府的政策变动，导致本合同不能覆行的，乙方不追究甲方的违约责任，但双方可以通过协商给予乙方适当补偿。”在此期间，董长勇的营业收入寥寥无几，蒙受了巨大损失。封路期间董长勇的损失，属情势变更事由，虽然不可归责于合同双方，但出现该情况如仍按原合同租金条款履行的话，对董长勇不公平。最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。修路期间，董长勇承租门面前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成了一定影响，营业收入有所下滑。同一时期同一路段的其他商铺租金减少了80%。在合同履行过程中，较长时间的修路导致承租门面交通不便，明显影响了承租人的正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据民法通则第四条规定的公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，参照同一地段其他租户租金减免的情况，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整。二、退还董长勇为房华公司支付的锅炉更换费用125580元。该酒店原来锅炉为燃煤炉，现已不符合环保要求，因此董长勇接手后按照环保部门要求对该燃煤炉进行更换，锅炉是酒店的重要配套设施，其产权属于酒店的，是酒店正常经营不可或缺的重要设备，房华公司为出租人，有义务按合同约定提供适配的房屋和设备，所以锅炉更换费用应该由房华公司承担，为了切实履行双方合同，董长勇已实际垫付了125580元费用。综上所述，为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。
房华公司辩称，1、房华公司认为董长勇的诉讼请求不能成立，其所陈述的事实与理由与实际情况不相符。董长勇诉称合同在成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，我方认为这是不存在的。按照董长勇所述，在2015年8月29日襄河大桥已经开始重建，而双方所修订的合同是在2015年12月1日，双方在签订合同时已经存在着大桥重建的情况，董长勇明知该情况存在而自愿与房华公司签订合同；2、董长勇诉称合同第16条双方约定甲方因县级以上人民政府导致政策变动不能履行的，我方认为襄河大桥及拓建均属于市政工程的日常维护，不是政府的政策变动，因此本案不适用该条的约定；3、全椒大酒店在租赁给董长勇时，使用的是管道天然气，而不是锅炉，锅炉不是全椒大酒店的重要配套设施，董长勇将天然气改造为锅炉是因为在承租后董长勇擅自改变了大酒店的餐饮功能，将原先的大酒店一层、二层改造为洗浴中心，导致大酒店的天然气供气不能满足洗浴中心的要求，董长勇的行为已经违反了招投标文件及双方合同约定的房屋租赁用途，其法律后果自负。而且，我方将保留要求董长勇将大酒店一楼、二楼在租赁期满时恢复原状的权利。
本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，房华公司（甲方）与窦永好（乙方）签订了一份租赁合同，合同主要内容为：经甲方董事会研究决定，报全椒县房产和重点工程建设管理局党组批准，甲方于2013年8月23日对全椒大酒店进行公开招租，乙方取得了全椒大酒店经营权。现双方本着平等、自愿、有偿、诚实、信用的原则，订立本合同。乙方承租的全椒大酒店包括餐饮部、客房部及其相关设备设施；甲方于2013年9月2日将经营权交给乙方，自移送之日起的承租期限为8年零3个月（自2013年9月2日起至2021年12月2日止），但实际支付租金年限为8年;付款方式为合同签订后支付4年租金2444484元，第3年末支付第5年租金611121元，第4年末支付第6年租金611121元，第5年末支付第7年租金611121元，第6年末支付第8年租金611121元，付款日期为每年的12月10日前。否则，自延迟之日起，迟延部分金额，按银行同期贷款利息的2倍支付违约金。如乙方逾期交款达30日，甲方有权立即协商解除本合同；乙方从签订承租合同之日起，如对全椒大酒店进行改造，改造中的一切费用由乙方承担；甲方因县级以上人民政府的政策变动，导致本合同不能履行的，乙方不追究甲方的违约责任，但双方可以通过协商给予乙方适当补偿……。2015年11月17日，董长勇、边扬、窦永好、吴孝广共同提交了一份《关于请求更换大酒店合同乙方名字的申请》，申请内容为：尊敬的房产国土资源局领导：2013年9月我们4人合伙（窦永好、吴孝广、董长勇、边扬）租下了全椒大酒店共同投资经营，股份各占25%，选出合伙人窦永好以乙方身份和贵局房华公司签订了租赁合同。由于前期的投资远远超出预算以及经营中的严重亏损和投资利息的压力加重，合伙人窦永好、吴孝广自愿将其各25%股份转让给另两位合伙人董长勇、边扬。由于工商部门的名称核准和营业执照法人要求必须和租房合同上的名字一致，现窦永好已退股，恳请领导批准把合同上的乙方窦永好改换为乙方董长勇，以方便办理工商营业执照。同年12月1日，董长勇与房华公司签订了一份租赁合同，该租赁合同内容与窦永好与房华公司签订的租赁合同的内容一致。董长勇没有按照合同约定支付第5年、第6年的租金，房华公司于2016年12月19日和2017年12月21日分别向董长勇发出了通知和律师函，要求董长勇交纳租金，但董长勇一直未交纳，故房华公司提起诉讼。
另查明：2015年8月29日至2016年2月5日期间，全椒县人民政府对襄河大桥进行重建。2016年6月，董长勇将全椒大酒店的餐饮部改造成洗浴中心，同时对锅炉进行了改造。董长勇称餐饮部改造成洗浴中心的原因为餐饮部原来的生意就不怎么好，修路修桥后就基本没有生意。2016年底，董长勇向房华公司提交了一份《关于请求给予房租减免及锅炉改造补偿的函》，请求退还2015年8月29日至2016年2月5日修桥期间50%的房租及10个月扩建期间50%的房租；请求补偿锅炉改造费用98000元及修桥修路对酒店造成的相应经济损失；请求重新签订大酒店租赁合同及将年租金下调50%。2016年全椒县人民政府开始对进行分段改造，全椒县大酒店路段自2016年11月4日进行封闭，封闭期间车辆从该路段无法正常通行，需从外环等其他道路绕道通行。房华公司称全椒县大酒店路段封闭至2017年1月12日，董长勇称全椒县大酒店路段虽说是2017年1月开放，但道路中间砌了一道墙，只允许工程车辆通行，该路段封闭至2017年3、4月份。2017年底，董长勇再次向房华公司提交了一份函，请求减半或减免房租，对造成的经济损失进行补偿。房华公司对上述两份函进行了讨论，认为董长勇的请求不能成立。
庭审中，董长勇提交了2015年2、3、11、12月份的每日收入统计表及支出费用明细表，拟证明路桥建设导致全椒大酒店营业额下降80%，房华公司不予认可，理由为：1、报表系董长勇单方人工制作，无相关税票印证，随意性大，不能作为定案依据；2、洗浴中心于2016年6月份进行改造，但是2016年2-9月份并没有修桥、修路；3、根据《关于请求更换大酒店合同乙方名字的申请》内容，明确指出2015年2月已存在经营严重亏损。董长勇申请证人王某（经营全椒县懒洋洋假日宾馆）和仰某（经营全椒县孝勇土菜馆）出庭作证，拟证明王某、仰孝勇是修路、修桥沿线的店家，二人由于路桥建设导致经营受损80%以上。王某出庭作证称：2015年-2016年，2016年-2017年由于修路、修桥，几乎没有生意，这两年生意确实不好做。仰某出庭作证称：全椒县孝勇土菜馆位于距离大酒店20米处，2017年正月十八土菜馆路段全封闭，连岔路都封闭了，封闭有半年时间，修路影响做生意，修桥对生意也有影响。原来的房租是35000元，2016年修路期间的房租没降，因为房租是2016年3月26日支付的，第二年的房租降了5000元，今年房租降了2000元。房华公司对证人证言不予认可。理由为：1、王某经营的懒洋洋宾馆与董长勇经营的酒店距离大约在1公里左右，而且懒洋洋宾馆在烟草局旁边，两者不是同一位置，不是同一时间段封闭，其所述的经营状况不能类比。从懒洋洋宾馆到襄河大桥大约是2公里，如果从城东到懒洋洋宾馆，并非必经襄河大桥，从外环两侧均可以到达懒洋洋宾馆，新华路等城内路段对懒洋洋宾馆的通行均没有影响。证人到庭作证，没有具体的数据支撑起所述的损失状况。因此，我方认为王某的证人证言不具有真实性、可靠性，不能作为本案定案依据。2、仰某的证人证言与事实不符。仰某经营的土菜馆与董长勇经营的巴厘岛酒店虽同在上，但证人也明确陈述是分段、分时间进行封闭的，据我方了解，证人所处的路段与董长勇经营的大酒店不是在同一时间段封闭的。证人刚刚陈述的与我方了解的一致，大概是在2017年正月十八左右封闭的；其次，依照董长勇陈述的其在2016年6月份就已经将餐饮部改造成洗浴会所，是从2016年9月份开始从城东拓建，2017年2月修到董长勇经营的酒店，证人与董长勇经营的是不同行业，经营状况无法进行衡量；证人在法庭上陈述其房租在2016年之前没有下降，在2017年、2018年依次进行了下降，可见修桥并未影响到其经营，因为他与房东并未协商到修桥。2017年3月份由于修路房租下降，2017年6月14日全部开放通行，2018年3月份房租的下降与修路、修桥没有任何关系，只是双方自愿的结果。
以上事实有双方当事人当庭陈述及房华公司提交的营业执照、不动产权属证书、两份租赁合同、通知、律师函、快递回执等证据为证。
本院认为，本案中，董长勇与房华公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。房华公司已按照合同约定向董长勇转移了全椒大酒店的经营权，董长勇也应按照合同约定履行交纳房屋租金的义务。董长勇未按时交纳第5年及第6年的房屋租金，违反了合同约定，侵犯了房华公司的合法权益，故房华公司要求董长勇支付2017年12月2日至2019年12月1日的租金合计1222242元并自迟延之日起按银行同期贷款利率的2倍支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。董长勇辩称其拒付租金有正当理由，属于依法行使先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据上述法律规定，先履行抗辩权的行使前提是双方当事人互负债务，有先后履行顺序，且先履行一方未履行债务或先履行一方履行债务不符合约定。本案中，房华公司的合同义务是转移全椒大酒店的经营权给董长勇，董长勇的合同义务是支付房屋租金，房华公司已履行了合同义务，并不存在未履行债务或履行债务不符合约定的情形，故董长勇也理应履行其合同义务。且房华公司主张的是2017年12月2日至2019年12月1日期间的租金，而董长勇反诉主张的是返还已付租金中的部分，二者并不相同，也不存在先后履行顺序。综上，董长勇的该抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。董长勇反诉称修桥、修路导致其营业额下降80%，主张退还修桥、修路共一年半期间房屋租金的80%，首先，其举证的2015年2、3、11、12月份的每日收入统计表及支出费用明细表系单方制作的表格，并无完整、规范的财务凭证，也无其他证据佐证，故无法达到其证明目的。其次，董长勇申请证人王某和仰某出庭作证，拟证明二人因路桥建设导致经营受损80%以上。证人王某经营的宾馆与董长勇经营的全椒大酒店并不在同一或相近位置，经营范围不完全一致，封闭时间也并不相同，且王某仅口头陈述修桥、修路对其生意影响较大，但并未提供相关凭据，故其证言无法达到董长勇的证明目的；仰某经营的土菜馆虽与董长勇经营的全椒大酒店地理位置较近，但二者的经营范围并不一致，封闭时间也不相同，且其营业额下降情况并无相关凭据证明。根据仰某的陈述，其原房租为35000元，在修桥期间的房租并未减少，针对修路半年期间，2017年房租减少了5000元。故其证言也无法达到董长勇的证明目的。再次，襄河大桥重建时间为2015年8月29日至2016年2月5日，而董长勇与房华公司签订合同的时间为2015年12月1日，也即双方签订合同时，襄河大桥重建工程已经进行大半，如果修桥对董长勇的经营已产生重大影响，那么董长勇在签订合同时可以与房华公司对房屋租金进行相应协商，但却未对租金数额提出异议。综上，董长勇诉称的修桥、修路导致其营业额下降80%无事实依据。但是，改造期间，全椒县大酒店路段自2016年11月4日起封闭，封闭期间车辆从该路段无法正常通行，需从外环等其他道路绕道通行，客观上会对全椒县大酒店的客源产生一定影响。修路系为公共利益需要进行的市政建设，本案双方对此均无过错，考虑到在修路期间如仍按原租金标准执行对董长勇有失公平及全椒大酒店的经营情况除受修路影响外，还与其经营管理以及市场竞争等因素有关，故本院酌定由房华公司退还修路期间租金的40%为宜。房华公司称该路段封闭至2017年1月12日，董长勇称该路段封闭至2017年3、4月份。因该路段开放后全椒大酒店附近道路中间尚砌有一道墙，对车辆通行仍有一定影响，以及修路的影响在一定时期内仍然存在，故酌定该路段修路对全椒大酒店客源产生影响的期间为6个月较公平、合理。综上，房华公司应退还董长勇租金122224.20元（611121元÷2×40%）。董长勇主张锅炉改造费用125580元，因该费用系董长勇在将全椒大酒店餐饮部改造成洗浴中心过程中所支出，属于其经营行为，且根据双方合同中的约定，董长勇从签订合同之日起，如对全椒大酒店进行改造，改造中产生的一切费用由董长勇承担，故本院对董长勇的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：
一、被告董长勇于本判决生效之日起三十日内支付原告全椒县房华有限责任公司房屋租金1222242元并按中国人民银行同期贷款利率2倍支付相应违约金至支付租金时止（其中611121元自2016年12月11日起计算违约金，另611121元自2017年12月11日起计算违约金）；
二、反诉被告全椒县房华有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告董长勇房屋租金122224.20元；
三、驳回反诉原告董长勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16598元，适用简易程序审理减半收取8299元，由被告董长勇负担。反诉费6056.50元，由反诉原告董长勇负担5000元，反诉被告全椒县房华有限责任公司负担1056.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 李清芳
二〇一八年六月二十五日
书记员 孙庆芳
附本院兑现款账户：
收款单位：全椒县人民法院
账号：20000347390310300000018
开户行：安徽全椒农村商业银行营业部
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。