山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊民五初字第3号
原告（反诉被告）：邬其贵，个体工商户。
委托代理人：宋玉保，临清市群星法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：田树华，居民。
委托代理人：田树波，居民。
委托代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。
原告（反诉被告）邬其贵诉被告（反诉原告）田树华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邬其贵及其委托代理人宋玉保，田树华的委托代理人田树波、滕永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邬其贵诉称：原告在朋友唐某乙的介绍下对山东省临清市的风土人情产生了浓厚兴趣，后来又经过唐某乙多方联络，见到了被告田树华，于2013年11月17日与被告签订了一份房屋租赁合同，拟在被告的出租房内经营台湾茶叶生意，合同约定：“承租被告房屋一年，我先给付半年房租金16500元，门窗押金1000元”。合同订立后，我方支付了半年房租，开始对房屋进行装修，在装修过程中，经房东同意，我对上一任房屋承租人遗留的装饰、装修物品进行了拆除改造，房屋装修完成后，我于2013年12月14日正式开业经营，开业当天下午，原来的房屋承租人找房东称原装饰、装修物品其已与房东协商折算现金，但双方一直未协商好具体价格。为此要求房东支付现款，但房东先是推脱，后不再与原租户见面，原租户多次到我店面找房东（房东在门店二楼，需在门店内上下楼梯），对我的生意与声誉产生影响。为此，我们找房东协商，双方同意解除租赁合同，被告扣除18天房屋租金和电费160元，水费50元，余额被告请求第二天支付，原告的装修损失也在第二天再协商，于是我们就搬离了被告房屋，但在第二天，原告要求被告退还房屋租金时，被告称钱不够，再次推诿，后来再找被告，被告仍以种种理由推诿。至此，原告认为，被告在与原告签订房屋租赁合同过程中，隐瞒房屋存在其它纠纷的重大事实，发生争议后，未能及时处理其与原租户产生的矛盾，给原告经营造成不利影响，致使原租赁合同无法正常履行。为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求：1、判令原、被告房屋租赁合同解除。2、判令被告退还原告房租金17500元。3、判令被告赔偿原告装修损失、营业损失费等共计28000元。4、本案诉讼费及实际支出费用均由被告承担。
被告田树华辩称：原告诉称答辩人与上任承租人有矛盾，影响其生意和声誉系无中生有，不是事实；原告诉称双方同意解除合同也不是事实。所以，原告要求解除合同、退还租金、赔偿损失的主张不能成立，原告诉求应依法驳回。
被告田树华提起反诉，认为双方签订的《租房协议书》合法有效，应尊约履行，原告至今未交纳剩余租金，违反了协议第1条的约定，构成违约，故提出反诉：1、要求原告邬其贵继续履行合同，并支付剩余租金16500元；2、要求原告邬其贵承担本案一切费用。
反诉被告邬其贵辩称：1、根据双方于2013年12月18日的行为和口头的约定，双方合同已经于当日解除；2、根据双方成立的协议书的第一条、第六条的规定，双方可以在协议期间内通过自己的行为解除合同，不产生给付剩余租金的问题；3、根据合同法第二条、第二百二十七条的规定，我方有正当理由不予支付租金，所以，被告的反诉请求不能成立。
邬其贵提交双方签订的租房协议书一份，证明其有权对房屋进行装修和处理。田树华对租房协议书真实性没有异议，但主张该协议不能证明原告的主张，反而能证明被告的反诉主张。邬其贵申请唐某乙、唐金泉出庭作证，两证人证明原被告之间及前任房屋承租人就装修遗留问题进行交涉和原被告之间达成解除合同协议的过程。邬其贵提交李某的书面证言一份，证明原被告双方协商解除了租赁合同，田树华同意经结算退还原告15630元。被告认为李某应出庭作证。2015年1月16日邬其贵又申请证人李某、唐某甲出庭作证，两证人就前任房屋承租人到店找原被告交涉装修遗留问题和原被告之间达成调解协议的过程进行了作证。邬其贵对四证人的证言没有异议。田树华方认为证人唐某乙是原告生意合作伙伴，也是房屋承租人之一，唐金泉与唐某乙是兄弟关系，因此，证人证言不能采信。证人李某、唐某甲的证言不是事实，李某是原告方的雇员有利益关系，证言无效。
田树华提交租房合同一份证明争议房屋从2014年6月1日起已另行出租给案外人崔建林。邬其贵对该合同真实性没有异议，但主张通过该合同可以看出被告田树华已经认可与原告邬其贵解除了房屋租赁关系。
对上述证据，本院认为，原被告双方之间签订的租房协议和被告田树华与案外人崔建林签订的租房协议，双方当事人对协议真实性没有异议，本院予以采信。证人李某、唐某甲已经出庭作证，被告田树华虽然对证人证言不予认可，但没有相反证据予以反驳，本院对李某、唐某甲的证言予以采纳。证人唐某乙系邬其贵的合作伙伴，与本案有利害关系，唐金泉与唐某乙有亲属关系，两人的证言中除与李某、唐某甲证言相印证的部分外，本院不予采纳。
本院查明：2013年11月17日原告邬其贵作为乙方与被告田树华作为甲方签订租房协议书一份，协议约定：“甲方田树华将坐落在新华路64号南边2间门市楼租赁给原告邬其贵，租期为一年（自2013年12月1号到2014年11月30号），房租每年33000元，一年一次付清，先付半年房租，其余半年租金在三个月之内交齐。如乙方不按时缴纳租金，甲方有权收回房屋，如到期不搬，双方协议继续执行。电费由乙方负责，门窗如乙方损坏由乙方负责，自然灾害由甲方负责。乙方租赁期间如房租不到期，乙方不再租赁，剩余租金不予退还，乙方应交纳1000元作为楼房门窗，水电设施的保证金，协议执行结束后退还乙方。如果协议到期不再续租，乙方可以把装修成果拆卸带走，但是不得向甲方索要装修费用。如过期转装修必须交房租，如不拆算放弃。”协议签订后，原告向被告交付了半年租金16500元和门窗押金1000元。争议房屋的前任承租人在原告开业后曾找原被告索要装修费用，2013年12月18日下午原告邬其贵与被告田树华经协商达成协议，双方解除租赁合同，扣除自2013年12月1日起18天的租金、50元的水费、160元的电费后，被告田树华从收到的半年租金和押金中退还原告15630元，田树华同意第二天退钱。当日原告即将货品搬出租赁房屋，被告田树华在原告搬离时予以帮助。
另查明：被告田树华已于2014年6月1日将本案争议房屋另行租赁给第三人。
本院认定上述事实有原被告签订的房屋租赁协议，被告田树华与案外人崔建林签订的房屋租赁协议，证人李某、唐某甲的证言，双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：
根据证人证言可以确认原被告双方于2013年12月18日已经就房屋租赁合同解除的相关事宜达成口头协议，该协议系双方当事人处分民事权利和义务的民事法律行为，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。因此，对于该协议当事人应当予以履行。依据该协议，本院确认双方的房屋租赁合同已于2013年12月18日经协商予以解除，租赁合同中约定权利义务因合同解除而终止，故反诉原告田树华要求反诉被告邬其贵继续履行合同，并支付剩余租金16500元的主张，本院不予支持。因双方达成的协议是被告田树华扣除租金、水电费后退还邬其贵156**元，因此，原告邬其贵请求被告田树华退还17500元的主张不符合协议中的约定，被告田树华应按照双方达成的协议向邬其贵退还15630元。原告邬其贵还请求被告田树华赔偿其装修损失、营业损失费共28000元，根据证人李某、唐某甲的证言，2013年12月18日双方达成的解除合同协议内容中没有赔偿装修损失和营业损失的内容。原告邬其贵关于2013年12月18日曾约定对装修损失第二天再协商的主张，没有证据支持。原告也没有证据证明双方协商时向被告主张过营业损失。双方当事人均应遵守双方达成的协议，本院对原告关于被告田树华应赔偿其装修损失、营业损失费共28000元的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原被告之间的房屋租赁合同于2013年12月18日经双方当事人协商解除；
二、被告田树华于本判决生效后十日内向原告邬其贵支付15630元；
三、驳回原告邬其贵的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告田树华的反诉请求。
如果被告田树华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费938元由原告邬其贵承担616元，由被告田树华承担322元；反诉案件受理费213元由反诉原告田树华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 王玉东
审判员 李曙霞
审判员 孙 倩
二〇一五年三月三日
书记员 王洪燕