重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00414号
上诉人（原审被告）：张民洪，男，汉族。
委托代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：甘莉，女，土家族。
委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）。住所地：重庆市石柱县南宾镇下街。
法定代表人：张民洪，该公司总经理。
上诉人张民洪与被上诉人甘莉、重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年3月17日作出（2013）石法民初字第02872号民事判决。张民洪不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月27日对本案进行了公开开庭审理，上诉人张民洪及其委托代理人郎启发，被上诉人甘莉的委托代理人田永禄，民楠公司的法定代表人张民洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：2006年6月3日，民楠公司与石柱土家族自治县丝绸有限责任公司（以下简称丝绸公司）签订《房屋买卖与拆迁合同》，约定丝绸公司将位于南宾镇滨河路12号（原丝绸公司南宾茧站）门面房10间建筑面积271.38平方米，营业房（位于2楼）建筑面积364.08平方米，仓库层建筑面积2063.14平方米房屋出售给民楠公司，售价100万元，用于房地产开发。该合同中出售的房屋并不包含原告所主张的该房屋顶楼加盖的小会议室，也未见该小会议室的房屋产权证。2008年1月12日，张民洪给甘莉出具《欠房凭条》，内容为：“张民洪欠甘经理住房一套大约（70㎡），在滨河路养路段。欠房人张民洪，2008年元月12日”。同年5月30日，张民洪给原告出具《承诺书》，其内容为：“我张民洪承诺甘莉在蚕桑局的房子，三单元二号房子一套（靠养路段）（原承诺的房子作废），承诺人张民洪，2008年5月30日”。2013年9月6日，原告向被告张民洪邮寄追讨欠房告知书。另查明，甘莉系丝绸公司的法定代表人，被告系民楠公司的法定代表人，原告与被告均认可张民洪出具的欠房凭条和承诺书仅代表张民洪本人，不代表民楠公司。
甘莉在一审中诉称：原告于2006年4月25日以20万元的价格，购买了丝绸公司位于南宾镇滨河路南宾茧站旧仓库楼顶加盖的会议室。2006年6月3日，被告以民楠公司（被告系该公司法定代表人）的名义以100万元价款购买了丝绸公司坐落在南宾镇滨河路12号的房屋，但由于被告公司所购买的上述房屋中不包括原告在该幢房屋楼顶上的会议室，所以被告于2008年1月11日与原告就原告会议室房屋的拆迁达成了一致协议，由被告将原告的会议室拆除后就地返还原告约70平方米的住房一套，对此有被告出具的欠房凭条可证。同年5月30日，被告为了明确还房的具体位置，被告又给原告出具了一份承诺书，承诺其还原告房屋的位置为原蚕桑局三单元二号房屋。经原告多次追索无果。请求人民法院依法判决被告折价赔偿原告70平方米住房房屋价值31.5万元。
张民洪在一审中答辩称：第一，原告与被告之间没有任何债权债务关系。第二，原告所主张的事实是民楠公司与丝绸公司之间的房屋买卖关系，与今天原、被告及标的物不存在任何联系。第三，原告诉称2006年6月3日，被告以民楠公司的名义购买了丝绸公司的房屋，原告诉称其房屋坐落于该房屋的顶楼，是加盖的会议室，是不属实的，事实上该房屋顶楼加盖的会议室是不存在的，原告主张买卖关系不包括原告在丝绸公司楼上所建的会议室，也是不符合客观事实的，如果原告主张会议室属于原告所有，原告应当举示其个人所有会议室的证据，且原告与被告之间达成的给原告一套70平方米的住房的约定已经废止。第四，2008年5月3日的承诺书，仅是被告承诺原告在蚕桑局给住房一套，该承诺并不是一个合同，不符合《合同法》第十二条规定的合同要件，该承诺书仅是约定了房屋位置，并没有约定房屋价款和交付时间及面积；从本质上讲，被告作出的承诺是一个无效承诺，因为其无权对民楠房地产开发公司所购买的房屋进行处置，从承诺的本意，只是被告给原告留一套房屋，该房屋并不是无偿的赠送，也仅仅是一个认购的方式，只有原告拿钱房屋才是他的，但是至今，原告并没有向民楠公司交付购房款，因此这一承诺自然不能履行。第五，应当从2008年写承诺书开始计算诉讼时效。第六，2010年2月11日，民楠房地产开发有限公司和丝绸公司全面清算了账务。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
民楠公司在一审中答辩称：原告的诉讼请求不是事实，请求赔偿的理由不成立。一是2006年6月3日，民楠公司以100万元购买了原丝绸公司房屋，当时的蚕茧站就是原告陈述的仓库，当时是全部购买了的，不存在有楼顶会议室没有购买的事实，我方有产权证和合同证明该事实。二是原告所称2008年1月11日，原、被告就原告会议室房屋达成一致协议，被告将会议室拆除后，赔偿约70平米的房屋不是事实。因为原告没有被拆迁房屋的事实，被告没有给原告拆迁还房的义务，故从2006年至今，民楠公司与原告未签订房屋拆迁安置补偿合同，该项目涉及的12户房屋，均是在2006年全部签订完毕后才开始拆除旧房的。三是按照原告上一次庭审举示证据陈述会议室有100多平方米的面积，但是只要求按照约70平方米的房屋抵除是不合情理的。
石柱土家族自治县人民法院认为，虽然原告对主张的原丝绸公司南宾茧站旧仓库顶楼加盖的小会议室无证据证明其客观存在，也未见合法的房屋产权证，但是从被告张民洪向原告出具的《欠房凭条》和《承诺书》的字义分析，可以得出该承诺书的性质属于还房的承诺，不是被告所抗辩的购房认购书的性质。张民洪自愿承诺还房给原告，系其对自己民事权益的处分，不违反法律的规定，应尊重当事人的约定。因此，张民洪应当按照约定还房给原告。因该约定内容现已无法履行，双方也认可如果原告的请求得到法院支持，同意按照4000元每平方米的价格补偿70平方米房屋价值28万元，因此，对原告的诉讼请求，予以支持。关于被告认为原告起诉已超过诉讼时效的理由，法院认为，张民洪出具的《承诺书》并未约定具体的还房时间，原告可随时主张，原告在2013年9月6日向张民洪主张权利，于2013年11月7日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效，对于被告的抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、被告张民洪于本判决生效之日起三十日内折价补偿原告甘莉70平方米房屋价值280000元；二、驳回原告甘莉的其他诉讼请求。如被告张民洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6025元（原告已预缴），由被告张民洪承担5500元，原告甘莉承担525元。
张民洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求。具体理由如下：1.一审判决在审理查明部分认定“该合同中出售的房屋并不包含原告所主张的该房屋顶楼加盖的小会议室”是错误的。2.一审法院认为《承诺书》的性质是还房承诺，不是购房认购书是错误的。3.一审法院认为甘莉的起诉未超过诉讼时效是偏袒被上诉人的行为。
被上诉人甘莉答辩称：1.《房屋买卖与拆迁合同》不包括会议室，上诉人承诺给被上诉人一套房子。2.上诉人给被上诉人出具了欠条一张和承诺书一份，上诉人主张甘莉是预定房屋，不符合常理。3.本案没有超过诉讼时效，诉讼时效只针对债权而不适用物权。
二审审理中，被上诉人甘莉向本院举示了如下证据：
1.对向某的调查笔录，证明会议室客观存在；
2.对刘某的调查笔录，证明会议室客观存在。
张民洪质证认为，两份证据不属于二审新证据，不予认可。民楠公司质证认为，该证据与本案无关联性，不予认可。
本院经审查认为，该两份证据的证人无正当理由未出庭作证，且该证据不属于二审新证据，故对该两份证据本院不予采信。
二审审理中，经被上诉人甘莉申请，证人汪某出庭作证，证明丝绸公司出售的房屋上后来加盖有会议室。
张民洪及民楠公司质证认为，证人无证据证明其身份，且该证人是被上诉人代理人的司机，有利害关系，该证言不应采信。
本院经审查认为，证人汪某认可其是本案被上诉人代理人的专职司机，与本案有利害关系，本院对其证言不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，从2012年1月12日张民洪向甘莉出具的《欠房凭条》的名称和内容判断，该《欠房凭条》不具有购房认购书的特征，而是一份欠房凭证。张民洪于2008年5月30日出具的《承诺书》是对《欠房凭条》还房内容的具体化，该承诺书同样不具有购房认购书的特征，实质仍上是一份欠房凭证。故张民洪主张《欠房凭条》和《承诺书》性质应为购房认购书的上诉理由不成立。《欠房凭条》和《承诺书》均由张民洪出具，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且无证据证明张民洪在出具《欠房凭条》和《承诺书》时有意思表示不真实的情况，因此，《欠房凭条》和《承诺书》合法有效，张民洪应按约定履行自己的义务。双方争议的原丝绸公司南宾茧站旧仓库顶楼小会议室存在与否，不影响《欠房凭条》和《承诺书》的效力，本院无需对此事实进行评判。对于张民洪主张甘莉在本案起诉时已超过诉讼时效的理由，因张民洪出具的《承诺书》并未约定具体的还房时间，甘莉可随时主张返还，其在2013年9月6日向张民洪主张权利，于2013年11月7日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效，本院对张民洪的该上诉理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6025元，由上诉人张民洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何洪波
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一四年六月三日
书 记 员 彭婧婕