湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00104号
上诉人（原审被告）：孔林汛，男，汉族，1954年10月27日出生。
上诉人（原审第三人）：孔林华，男，汉族，1947年10月31日出生。
被上诉人（原审原告）：笪有智，男，汉族，1963年3月5日出生。
被上诉人（原审原告）：笪梅珍，女，汉族，1950年1月30日出生。
被上诉人（原审原告）：笪有芳，女，汉族，1954年12月5日出生。
被上诉人（原审原告）：笪有明，男，汉族，1959年8月8日出生。
原审第三人：孔林联，女，汉族，1950年2月17日出生。
原审第三人：孔林凤，女，汉族，1957年2月14日出生。
原审第三人：孔林敏，男，汉族，1952年10月29日出生。
原审第三人：孔华锋，男，汉族，1974年10月22日出生。
上述四位原审第三人的委托代理人：孔林华，身份情况同前。
上诉人孔林汛、孔林华因与被上诉人许万玉、笪有智房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第01199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因被上诉人许万玉于2014年11月17日去世，本院依法追加其继承人笪梅珍、笪有芳、笪有明参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，许万玉、笪有智诉至一审法院，请求判令：1、确认2007年3月24日签订的《买卖房屋契约》有效；2、房屋相应拆迁补偿款归其所有；3、本案的诉讼费用由孔林汛承担。一审审理过程中，依许万玉、笪有智的申请，一审法院追加孔林华、孔林联、孔林凤、孔林敏、孔华锋为第三人参加诉讼。
一审法院经审理查明：许万玉的丈夫笪善荣与杨一希的丈夫孔昭ＸＸ前同为电信武汉分公司报务科职员，在同一科室共事多年，许万玉与杨一希为好朋友。位于武汉市江岸区黄石路55号南区2楼201室、202室（计租面积43.2平方米）房屋产权为电信武汉分公司所有，系该公司自管公房，于2002年分配给职工孔昭康承租居住使用。2006年许万玉因原居住地武汉市江岸区球场街义和巷的电信武汉分公司的宿舍拆迁，在未买到合适的住房前租住杨一希黄石路55号公房中的一间。2007年3月24日，许万玉与杨一希协商一致购买黄石路55号南区2楼201、202室公房居住使用权，许万玉和其子笪有智与杨一希、孔林汛为此签订了《买卖房屋契约》一份，约定杨一希将位于武汉市江岸区黄石路55号（电信武汉分公司的宿舍）南区二楼三居室，有凉台二个，走廊、厕所各一个，合计约有58平方左右房屋的居住使用权转让给许万玉，转让费为145000元。并约定房屋出卖后市电信局的租赁费和今后拆迁等一切费用，均由买主许万玉承担。此契约并经见证人嵇青云见证。《买卖房屋契约》签订后，许万玉向杨一希支付了转让费145000元，杨一希开具了收条确认收到购房款，杨一希向许万玉交付了房屋，此后该房屋一直由许万玉居住使用至今，房屋租赁费亦由许万玉缴纳。2009年9月电信武汉分公司办理该房屋租约登记，承租人登记为孔昭康。2013年下半年，根据市政府规划，位于黄石路55号的电信武汉分公司的宿舍划入拆迁范围。
另查明：孔昭康于2004年12月31日去世，杨一希于2008年12月17日去世。孔昭康和杨一希有6个子女，分别为孔宁、孔林华、孔林联、孔林凤、孔林敏、孔林汛。孔宁于2006年2月10日去世，其子为孔华锋。2007年签订《买卖房屋契约》前诉争公房由杨一希、孔林汛居住使用，其余子女均已迁出另住。
一审法院经审理认为：本案诉争房屋性质系电信武汉分公司自管公房，公房承租人孔昭康与房屋所有权人电信武汉分公司之间的法律关系是房屋租赁合同关系。根据公有房屋管理相关规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的直系亲属可以按照原租赁合同继续承租该房屋。在本案中，基于杨一希与孔林汛系与孔昭康在生前共同居住讼争公房，在孔昭康去世后，杨一希、孔林汛享有该房屋承租使用权。许万玉、笪有智与杨一希、孔林汛签订《买卖房屋契约》，约定杨一希将位于武汉市江岸区黄石路55号（电信武汉分公司宿舍）二楼201、202室房屋承租使用权转让给许万玉，上述约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。《买卖房屋契约》签订后，许万玉依约定支付了转让款145000元，并接收了位于武汉市江岸区黄石路55号二楼201、202室的公有房屋，且多年以来该房屋一直由许万玉、笪有智居住使用至今，期间租赁费也一直由其缴纳。双方虽未办理房屋承租使用权变更登记手续，但电信武汉分公司作为该公有房屋的管理部门，在审理中出具《关于江岸区黄石路55号南区2楼201室、202室情况说明》明确表示其公司对孔昭康在租赁居住黄石路55号南区2楼201室、202室住房期间进行的一切房屋居住使用权的转让行为概不介入，系对于诉争公房居住使用权转让行为的认同。因此，无论是从合同签订的内容，还是从合同的实际履行情况，以及结合公有房屋管理部门即电信武汉分公司对该房屋转让的意见等方面综合分析判断，许万玉、笪有智与杨一希、孔林汛签订《买卖房屋契约》应为有效合同，且合同约定主要义务已实际履行。许万玉、笪有智依约事实上已取得位于武汉市江岸区黄石路55号二楼201、202室的公有房屋的承租、使用权，故对许万玉、笪有智提出确认《买卖房屋契约》有效的诉请，予以支持。许万玉、笪有智依约事实上已取得位于武汉市江岸区黄石路55号（电信武汉分公司宿舍）二楼201、202室的公有房屋的承租使用权。由于该房屋目前已即将拆迁，许万玉、笪有智作为该房屋现实际承租使用人，享有对拆除武汉市江岸区黄石路55号（电信武汉分公司宿舍）二楼201、202室的公有房屋给承租使用权人拆迁补偿款的权利。故对于许万玉、笪有智提出的判令诉争公房相应拆迁补偿款归其所有的诉请，予以支持。
对于孔林汛及孔林华等第三人提出的抗辩意见，因位于武汉市江岸区黄石路55号二楼201、202室的房屋系电信武汉分公司自管公房，公房承租权不能继承，因此对孔林汛提出的该房屋系其父亲孔昭康遗留的财产，属不得出让的共有房产的抗辩观点，不予支持。本案讼争的房屋在孔昭康死亡后一直由杨一希、孔林汛居住使用，杨一希、孔林汛将该房屋承租使用权转让给他人无须知会孔林华、孔林联、孔林凤、孔林敏、孔华锋等人，更无须征得其同意，故对于孔林华等提出的对买卖房屋契约不知情，属无效契约的抗辩观点，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、许万玉、笪有智与杨一希及孔林汛于2007年3月24日签订的《买卖房屋契约》有效；二、许万玉、笪有智享有位于武汉市江岸区黄石路55号（湖北省电信公司武汉市分公司）南区二楼201、202室的公有房屋（计租面积43.2平方米）因政府征收及拆迁而应补偿给该房屋承租使用权人的拆迁补偿款的权利。案件受理费3190元由许万玉、笪有智负担。
判后，孔林汛、孔林华不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、对涉案房屋《共有房屋住房租约》的承租人认定有误。2、涉案房屋的《买卖房屋契约》是无效的。3、湖北省电信公司武汉市分公司为涉案房屋的所有权人，是本案的关键第三人，应追加其参加诉讼。4、一审判决对公房承租权是否能够继承的述说前后自相矛盾，显失公平。二、一审判决适用法律错误，判决结果显失公平。请求二审法院判令：撤销一审判决并依法改判涉案房屋的《买卖房屋契约》无效。
被上诉人笪有智、笪梅珍、笪有芳、笪有明答辩请求维持一审判决。
二审另查明，许万玉与丈夫笪善荣共同生育笪有智、笪梅珍、笪有芳、笪有明四个子女。本院依法追加笪梅珍、笪有芳、笪有明为本案当事人参加诉讼。
二审还查明，湖北省电信公司武汉市分公司行政保卫部房屋管理科于2014年3月20日出具《关于江岸区黄石路55号南区2楼201室、202室情况说明》一份，载明：我公司对于孔昭康在租赁居住黄石路55号南区2楼201室、202室住房期间，进行的一切私下交易概不介入，特此说明。
在二审诉讼过程中，笪梅珍、笪有芳、笪有明均表示放弃继承，对涉案房屋因拆迁所获得的拆迁利益由笪有智享有。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，许万玉、笪有智与杨一希、孔林汛就涉案房屋于2007年3月24日签订的《买卖房屋契约》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且涉案房屋的产权人湖北省电信公司武汉市分公司事后也出具了书面情况说明一份，应视为湖北省电信公司武汉市分公司对双方就涉案房屋使用权转让行为的认可，该合同合法有效。在该合同签订后，双方也履行了合同的主要义务，许万玉、笪有智在涉案房屋居住使用多年，且在此期间的房租也一直由其缴纳。现该涉案房屋因政府征收而应获得的拆迁补偿款中属于房屋承租使用权人享有的部分，应由许万玉、笪有智享有。孔林汛、孔林华的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。鉴于许万玉已去世，而笪梅珍、笪有芳、笪有明均明确表示放弃继承，本院对一审判决主文予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第01199号民事判决第一项。
二、变更武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第01199号民事判决第二项为：笪有智享有位于武汉市江岸区黄石路55号（湖北省电信公司武汉市分公司）南区二楼201、202室的公有房屋（计租面积43.2平方米）因政府征收及拆迁而应补偿给该房屋承租使用权人的拆迁补偿款的权利。
一审案件受理费3190元，由笪有智负担。
二审案件受理费3190元，由孔林汛、孔林华共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年三月二十五日
书记员 肖 华