四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第342号
上诉人（原审被告）郑小兵。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限公司。
法定代表人谯宏。
委托代理人郁忠。
委托代理人张桥。
上诉人郑小兵因与被上诉人南充蜀成物业管理有限公司（以下简称蜀成公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，郑小兵为“香榭春天”小区A幢B单元402室房屋的业主。2006年7月12日，蜀成公司与“香榭春天”小区房产开发商南充金宇房地产开发有限公司签订了《“香榭春天”前期物业管理委托合同》，合同期限为2006年7月12日至“香榭春天”业委会成立之日止；合同约定由蜀成公司对“香榭春天”小区进行前期物业管理，并约定蜀成公司按照“业主和物业使用人对蜀成公司的满意率达到80%”实现目标管理，物业管理费按建筑面积0.65元／㎡标准予以计算，业主或物业使用人逾期缴纳物管费，则从逾期之日起按照每天应缴物管费的千分之一交纳滞纳金，并在该合同的第24条约定了小区内共用部位的维护、维修事宜及相关费用的承担方式。2012年7月，“香榭春天”小区成立业主委员会。2013年4月15日，蜀成公司与“香榭春天”小区业委会订立《物业服务合同》。物业服务期限为2013年4月15日至2016年4月15日，合同约定小区内1-25幢按照0.60元／㎡收取物管费，26-30幢按照0.40元／㎡收取物管费，每户每月的垃圾清运费2009年前为5元，2009年为5.75元，2010年开始为6.50元；业主逾期未交纳物管费及其他费用按照欠费总金额每日千分之一的标准承担滞纳金，同时2013年6月8日，“香榭春天”业委会发布的告示明确2013年5月1日以前的物管费以建筑面积按照0.65元／㎡标准计算，对2013年5月1日之后物管费按照《物业服务合同》约定的标准执行。
还查明，蜀成公司自2008年9月1日开始以告示、快递及张贴通知在业主房屋大门上等方式陆续向郑小兵催收所积欠的物管费。郑小兵对蜀成公司所称的欠付物管费期间（2008年1月27日至2014年6月30日）并未提出异议，但提出蜀成公司的收费标准不符合南充市物价局核准的收费标准，其计价方式不合理。郑小兵所有的南充市顺庆区延安路436号A幢B单元402室房屋的建筑面积为97.17㎡，未交物管费的期间为2008年1月27日至2014年6月30日，依照《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》两份合同约定的计价方式，郑小兵合计尚未交纳的物管费为0.65元×97.17㎡×63个月＋0.60元×97.17㎡×14个月=3，979.11元＋816.23元=4，795.34元，垃圾清运费为5元×11个月＋5.75元×12个月＋6.5元×54个月=475元
原审法院认为，蜀成公司先后与南充市顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司、“香榭春天”小区业委会签订了《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》，两份合同的内容显示蜀成公司在“香榭春天”小区进行物业服务的期间为2006年7月12日至2016年4月15日，郑小兵在该服务期间内入住“香榭春天”小区，且蜀成公司自2008年9月开始以多种书面方式向郑小兵催收物管费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，郑小兵自成为小区业主之日起即应受到《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》两份合同的约束，依约履行其欠付的物管费4，795.34元及垃圾清运费475元的义务。故蜀成公司要求郑小兵支付物管费及垃圾清运费合计5，267.87元的请求，予以支持。
关于蜀成公司所主张郑小兵欠付物管费及垃圾清运费的利息损失问题，因蜀成公司并未举证证明每月收取物管费等费用的确定日期，法院无法查明郑小兵每一次逾期交纳物管费的具体日期，蜀成公司所称的逾期利息损失无法确定，但郑小兵自认未交物管费、垃圾清运费属实，故蜀成公司主张的利息损失应从其诉至法院之日起（2014年8月12日）计按照银行同期贷款利率计算。
至于郑小兵所称门岗制度不严、小区存在偷盗等问题，并以此为由拒绝向蜀成公司支付物管费的抗辩，郑小兵可在证据充分之后，另行向蜀成公司主张违约损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告郑小兵于本判决生效后五日内向原告南充蜀成物业管理有限公司给付2008年1月27日至2014年6月30日的物业管理费及垃圾清运费，合计为5，267.87元，并以5，267.87元为基数，从2014年8月12日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）。二、驳回原告南充蜀成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告郑小兵承担。
宣判后，郑小兵不服，向本院提出上诉，请求二审法院依法裁决。二审庭审中，经释明，郑小兵的上诉请求为：1、物业费是应该交，但被上诉人也理应赔偿自己遭受到的损失，如果被上诉人不赔偿损失，上诉人也不得交物业费；2、物业费的标准高了，应该降低标准。理由：1、被上诉人蜀成公司与金宇房地产公司签订的合同，上诉人不知情，加之蜀成公司服务质量差、存在诸多问题，墙体渗漏楼顶漏水，安全措施不到位，下水道经常阻塞，无监控、门岗制度不严，导致小区偷盗严重，上诉人也深受其害。2007年上诉人的摩托车被盗后，找过物管公司以及保安队长反映，由于无监控查不出线索，他们当时表态说实在查不出，可以在物业费上解决。因此，上诉人就没有交物业费，被上诉人也未找过上诉人，门上从未张贴催收类的东西；2014年1月17日上诉人的家中被盗，财物损失有6，380多元，有受案的回执为凭。2、单凭合同中的收费条款约束业主，对有关约束物业公司的条款却不采信，如业主满意度等，有失公正。
被上诉人蜀成公司答辩称，上诉人郑小兵称未与被上诉人蜀成公司建立合同关系，对被上诉人进行的物业管理不知情不是事实，郑小兵所称的家中摩托和财物被盗，未提供证据证明是因为被上诉人的监控不到位所造成的，对其被盗所遭受的损失要求物业公司承担责任是错误的。墙体楼顶漏水的问题，是属于房屋质量的问题，而不是物业公司的服务范畴。上诉人对自己未缴纳物业费和垃圾清运费的事实是认可的，其上诉提出的不该缴纳相关费用的理由不成立，原审作出的判决客观公正，有理有据，尊重了事实，尊重了法律，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明：2013年7月18日，本院对蜀成公司诉何文清物业服务合同纠纷一案，作出（2013）南中法民终字第1019号民事判决，认定：2008年1月31日至2012年10月31日期间，“香榭春天”小区物业服务存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等现象，判决2008年1月31日至2012年10月31日期间的物管费收费标准，由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。
同时查明，蜀成公司在二审庭审中提供了三张编号分别为0027569、0031932、0018928（均为复印件）的收据，拟证明上诉人郑小兵在2008年前就向蜀成公司交过物业费和垃圾清运费，并非上诉人所称的自己并不晓得是蜀成公司在对小区进行物业服务。郑小兵对此的质证意见是：对这些依据的真实性没有异议，当时是对方强迫自己交的，如果不交就不给钥匙。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，蜀成公司提供了2008年前郑小兵向该公司缴纳物业费和垃圾费的收据，收据上均加盖了蜀成公司的公章，虽然该几份收据均为复印件，但郑小兵对这些依据的真实性没有异议，只是提出当时是对方强迫自己交的，如果不交就不给钥匙。但无论郑小兵出于何种原因在2008年1月27日后未再缴纳物业费和垃圾清运费，从其在2008年之前就是向蜀成公司缴纳的物业费和垃圾清运费的情况可以看出，对案涉小区是由蜀成公司进行物业服务一事上诉人应该是知晓的，因此郑小兵提出自己对蜀成公司与金宇房地产公司签订的合同并不知情的上诉理由不成立，本院不予支持。墙体渗漏楼顶漏水，涉及房屋质量的问题，与本案的物业服务合同纠纷系不同的法律关系。至于郑小兵所称门岗制度不严、小区存在偷盗等问题，在证据充分之后，可另行向蜀成公司主张违约损失，一审法院对此在判决书中已经明确告知且并无不当。因此，郑小兵以墙体渗漏楼顶漏水和自己因为被盗所遭受到的财物损失为由作为拒绝缴纳物业费及垃圾清运费的理由亦不成立，本院不予支持。
蜀成公司先后与“香榭春天”小区的开发商南充金宇房地产开发有限公司、“香榭春天”业主委员会签订的《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对“香榭春天”小区业主具有约束力。郑小兵与蜀成公司均应按照合同的约定履行相应义务。根据我院作出的（2013）南中法民终字第1019号民事判决认定的事实，2008年1月31日至2012年10月31日期间蜀成公司在履行《“香榭春天”前期物业管理委托合同》过程中，存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等瑕疵，蜀成公司未完全尽到物业管理义务。根据本案实际情况，酌情将2008年1月27日至2012年10月31日期间蜀成公司物业服务收费标准由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。从郑小兵提供的现有证据看，不能证明蜀成公司2012年10月31日之后在履行服务合同的过程中存在瑕疵，因此，对于郑小兵提出的降低此期间的物业费收费标准的上诉请求不予支持。对于2012年11月1日至2014年6月30日期间的物业费，郑小兵仍应按照合同约定的标准缴纳，即2012年11月1日至2013年4月30日，按建筑面积每平方米每月0.65元缴纳，2013年5月1日至2014年6月30日，按建筑面积每平方米每月0.60元缴纳。2008年1月27日至2014年6月30日期间，郑小兵尚未交纳的物业费为0.55元×97.17㎡×57个月＋0.65元×97.17㎡×6个月＋0.60元×97.17㎡×14个月=3，046.28元＋378.96元＋816.23元=4，241.47元，垃圾清运费为5元×11个月＋5.75元×12个月＋6.5元×54个月=475元，合计为4，716.47元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3365号民事判决第二项，即驳回南充蜀成物业管理有限公司的其他诉讼请求；
二、变更南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3365号民事判决第一项为：郑小兵于本判决生效之日起五日内向南充蜀成物业管理有限公司给付2008年1月27日至2014年6月30日的物业费及垃圾清运费，合计为4，716.47元，并以4，716.47元为基数，从2014年8月12日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息至本判决确定的款项付清之日止。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由郑小兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 蒲文博