南充市顺庆区人民法院
民 事 裁 定 书
（
（2016）川1302民初1306号
原告南充市锦绣北湖小区业主委员会。
负责人张更德，主任。
委托代理人石长沙（特别授权），上海段和段（成都）律师事务所律师。
委托代理人高曾，上海段和段（成都）律师事务所律师。
被告四川宏凌实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。
法定代表人罗小林，董事长。
被告南充盛华堂商业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。
法定代表人李俐，总经理。
共同委托代理人何良平，四川泰宇律师事务所律师。
共同委托代理人陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。
原告南充市锦绣北湖小区业主委员会诉被告四川宏凌实业有限公司、南充盛华堂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，于2016年4月26日由审判员刘先平担任审判长与审判员陈叙瑺、人民陪审员何正国组成合议庭公开进行了审理。原告南充市锦绣北湖小区业主委员会的委托代理人石长沙、高曾，被告四川宏凌实业有限公司、南充盛华堂商业管理有限公司的共同委托代理人何良平、陈晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南充市锦绣北湖小区业主委员会诉称，被告四川宏凌实业有限公司为南充市锦绣北湖小区开发商，被告南充盛华堂商业管理有限公司为小区的前期物业管理公司。原告南充市锦绣北湖小区业主委员会依法成立后，查阅本小区规划的绿地面积为7964.34平方米，绿化率42.6%。被告南充盛华堂商业管理有限公司进场后的物业查验文件（绿化工程承接查验表）反映小区绿化面积为5792平方米。但经原告安排人员实测绿地面积为约3780平方米。经查被告为满足车位规划条件，挤占绿地约1200平方米建设104个地面车位，并以此获利。被告南充盛华堂商业管理有限公司在明知被告四川宏凌实业有限公司侵犯业主利益的情况下，未尽到物管公司的查验、管理义务，未要求被告四川宏凌实业有限公司整改，也未向业主报告，怠于行使监管职责。原告为维护全体业主的合法权益，遂起诉来院，请求判令：1、被告四川宏凌实业有限公司赔偿因绿地面积不符合规划要求给原告造成的损失300万元（最终金额根据鉴定结果确定），被告南充盛华堂商业管理有限公司对此承担连带赔偿责任；2、本案诉讼费由二被告承担。
原告向法庭提交锦绣北湖小区业主委员会备案登记表、业主委员会负责人身份证明及身份证复印件、锦绣北湖小区业主代表大会同意业委会诉讼维权决定、被告四川宏凌实业有限公司营业执照、被告南充盛华堂商业管理有限公司营业执照、绿化工程承接查验表、物业承接查验协议、承接查验协议移交资料清单、四川宏凌实业有限公司委托杨燕办理物业查验委托书及杨燕身份证复印件、盛华堂商业管理有限公司委托贾嵛钧办理物业查验委托书及贾嵛钧身份证复印件、锦绣北湖小区规划总平面图、南充市房管局顺庆办事处对业委会信访的回复、商品房买卖合同各一份，拟证明原告诉称的事实。
被告四川宏凌实业有限公司、南充盛华堂商业管理有限公司辩称，一、原告对本案诉争事项不享有诉权，不是适格的诉讼主体，依法应驳回原告的起诉。1、原告仅对与物业管理活动有关的纠纷享有诉权；2、原告已当庭确认本案是基于商品房买卖合同而产生的违约纠纷，已到庭明确诉讼主张为违约赔偿请求。按原告的请求，原告在本案不享有诉权，不是适格诉讼主体。二、锦绣北湖小区绿地面积及绿化率符合规划条件，本案无挤占绿地，绿地面积不够的情形。1、本案小区车位与绿地规划是同时进行且同时获得建设规划部门的审批，挤占绿地事实不能成立；2、小区总平设计图标注绿地面积7964.34平方米，该数据未考虑生态车位以及文化路除商业广场其余空地能否绿化，总平设计图标注绿地面积7964.34平方米不能作为本案认定规划绿地面积的依据；3、小区绿化面积经南充市园林管理处测量为7039.81平方米，扣除市政不允许绿化的文化路街道880平方米，与平设计图标注绿地面积7964.34平方米一致；4、绿地竣工备案表所标注的5791.81平方米绿地面积未计算生态车位的绿地面积，现生态车位是否纳入绿地面积存在争议，从实体上原告的诉讼请求应予驳回。三、被告南充盛华堂商业管理有限公司不是违约、侵权主体，不是本案适格被告。1、被告南充盛华堂商业管理有限公司是物业服务企业，在原告的违约诉讼中无买卖合同关系；2、被告南充盛华堂商业管理有限公司已履行查验义务；3、现小区自物业公司接管后相应绿化面积已发生变化，该变化系原告决定的，由原告主持改造。
被告向法庭提交被告公司营业执照及资质证书、南充市政府关于南充行署二院土地使用权拍卖出让方案的批复、南充市城市规划管理委员会办公室建设项目规划设计条件通知书、锦绣北湖小区规划总平面图、关于锦绣北湖小区绿地面积以及绿化率设计指标的情况说明、锦绣北湖小区灌木乔木配置图、锦绣北湖小区绿化设计的情况说明、锦绣北湖小区规划总平面图各区域面积统计、南充市园林处工作人员罗媛的询问笔录、锦绣北湖小区绿地计算表、建设项目配套绿地竣工备案表、锦绣北湖1-4幢验收合格证、对对原物管公司工作人员贾嵛钧的调查笔录、锦绣北湖小区大门照片。拟证明被告辩称的事实。
经审理查明，被告四川宏凌实业有限公司系南充市锦绣北湖小区开发商，被告南充盛华堂商业管理有限公司系小区的前期物业管理公司。锦绣北湖小区在规划过程中，南充市城市规划管理委员会办公室建设项目规划设计条件通知书载明该小区规划设计条件中的绿化率为大于等于25%，锦绣北湖小区规划总平面图标注为绿地面积7964.34平方米，绿化率为42.6%。2012年2月28日，该小区工程竣工验收，南充市住房和城乡建设局的建设项目配套绿地竣工备案表载明：园林管理处意见为经现场实测绿地总面积为7039.81平方米，其中生态停车位面积1248平方米，其中生态车位面积是否纳入计算绿地面积，请住建局审定。城市园林绿化主管部门意见为实测绿地面积5791.81平方米，符合规划设计条件通知书和（2006）185号规定绿地要求。后南充市住房和城乡建设局分别出具南建综（2012）0301号、（2013）0901号综合验收合格证。小区业主入住过程中，二被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定被告南充盛华堂商业管理有限公司进场从事小区服务工作，二被告在物业交接工作过程中，在绿化工程承建查验表反映绿地面积为5792平方米。原告现诉至本院提出上述诉请。另2016年2月26日，原告申请小区绿地面积进行勘查鉴定。
本院认为，本案原告南充市锦绣北湖小区业主委员会诉讼主体不适格，理由如下：首先，庭审中，本院在法庭事实查明后向原告方释明要求其予以明确本案诉讼主张为侵权之诉还是违约之诉。原告当庭明确主张被告基于商品房买卖合同而产生的违约责任。根据合同相对性原则，合同关系仅发生在特定的合同主体之间，其他人不受该合同的约束，即本案原告主张的违约之诉应由锦绣北湖小区全体业主分别主张，南充市锦绣北湖小区业主委员会不能以原告的诉讼身份取代全体业主行使诉讼权利，对全体业主是实体权利进行处分。其次，依照物权法以及物业管理条例的相关规定，原告的民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的，仅限于与业主共有和物业管理事项有关的范围，本案原告的诉请不属于业主共有物权和物业管理事项，超出了业主委员会的职责和权限范围。据上两个方面，故原告在本案不具有诉讼主体资格。综上依照《中华人民共和国物权法》第八十三条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”、《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”、第十九条第一款：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，裁定如下：驳回原告南充市锦绣北湖小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 刘先平
审 判 员 陈叙瑺
人民陪审员 何正国
二〇一六年六月六日
书 记 员 汪 希