甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民二初字第578号
原告张长锋（反诉被告）。
委托代理人柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。
被告西安航空基地金胜通用航空有限公司（反诉原告）。
委托代理人范继伟，陕西法智律师事务所律师。
原告张长锋（反诉被告）与被告西安航空基地金胜通用航空有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张长锋及其委托代理人柴仲喜、被告西安航空基地金胜通用航空有限公司委托代理人范继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张长锋诉称，2015年3月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于金昌市金川区延安路（金川区万方公司对面）金昌元亨宾馆二层和三层房间共18间，租赁期限为一年。租金为每年110000元，分两次缴纳，每半年缴纳一次。合同签订后被告缴纳了上半年的房租55000元，下半年的房租未缴纳。2015年6月11日，原告收到被告邮寄来的解除房屋租赁合同通知，原告随后又通知方式告知被告不同意解除，并明确要求被告继续履行合同。原告认为，被告单方解除房屋租赁合同的行为构成违约，其解除房屋租赁合同的通知无效，被告应当继续履行房屋租赁合同，并缴纳下半年的房屋租金。为此，原告诉至法院，请求：1、依法确认被告于2015年6月5日向原告发出的解除房屋租赁合同通知无效；2、依法判决被告继续履行房屋租赁合同，支付原告2015年下半年租金55000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告西安航空基地金胜通用航空有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告出租的房屋存在热水器不能使用，没有净化水处理设备，厨房空间狭小、卫生间不足等不适宜居住的情况。加之被告出现业务扩大，人员增多，训练场地变更等情势变更的情形，原告出租给被告的房屋已不能满足被告的吃、住、行以及飞行训练的需要。故被告于2015年6月5日发出的解除房屋租赁合同通知合法有效，原告要求继续履行合同违反民法上的公平原则、合同法上的情势变更原则，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告西安航空基地金胜通用航空有限公司反诉称，2015年3月11日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告位于金昌市金川区延安路的房屋二、三层共计18间，租赁期限为一年。租金为每年110000元，每半年支付一次。合同签订后，反诉原告按照合同约定支付了上半年的房租55000元，押金10000元。反诉原告入驻后，发现反诉被告的房屋存在热水器不能使用，没有净化水处理设备，厨房空间狭小、每个楼层仅有一个公共卫生间，造成去卫生间等候排队的现象等不适宜居住的情况。后来反诉原告出现业务扩大、人员增多、训练场地变更等情况。严重影响了反诉原告的吃、住、行及正常训练事宜。2015年6月初，反诉原告基于这一客观事实向反诉被告发送了解除合同的通知，反诉原告并非出于主观故意而违反契约，而是客观上的情势变更所至。因此反诉原告提起反诉，请求人民法院依法确认反诉原告于2015年6月5日发出的解除房屋租赁合同通知有效，反诉被告向反诉原告退还押金10000元，并退还2015年6月10日至2015年9月1日期间的房屋租金共计24444元。
反诉被告张长锋辩称，反诉原告的诉讼请求不能成立。反诉原、被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且在签订合同之前，反诉原告方的负责人曾实地考察，对房屋的情况反诉原告是知情的。合同是反诉原告拟定、加盖公章并由其总经理签字后交由反诉被告签字的。合同签订后，反诉原告将房屋予以改造，并且承诺要租赁3至5年。反诉原告陈述的情势变更原则在本案中不存在，反诉原告要求解除房屋租赁合同是单方违约，不存在违反公平原则的情况。反诉原告的反诉请求不能成立，应予驳回。
经审理查明，2012年5月9日，案外人梁吉全、杨来清与案外人张长平签订房屋租赁合同，约定张长平承租金昌市金川区延安路万方公司对面房屋二层及三层。后经出租人同意在该租赁合同中增加本案原告（反诉被告）张长锋为共同承租人。2015年3月1日，原告张长锋与被告西安航空基地金胜通用航空有限公司（反诉原告）签订房屋租赁合同，由被告转租原告承租的位于金昌市金川区延安路万方公司对面房屋二层及三层，共计18间房屋，租赁期限为2015年3月1日至2016年2月28日止。双方约定租金为每年110000元，每半年缴纳一次，每次缴纳55000元。合同未明确约定租金支付期限。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告于2015年3月11日向原告支付了10000元押金，于2015年5月11日支付了上半年房租55000元。2015年6月5日，被告向原告发送解除房屋租赁合同通知，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，要求退还押金及租金共计28333元。原告收到该通知后于2015年6月8日回复继续履行房屋租赁合同通知，不同意解除租赁合同，主张被告解除合同通知无效，要求继续履行。2015年9月2日，原告诉至金川区人民法院，要求确认被告解除房屋租赁合同通知无效，并要求判令被告继续履行租赁合同，支付2015年下半年房租55000元。2015年9月8日，案外人杨来清与本案原告张长锋签订房屋协议补充说明，确认允许张长锋、张长平将涉案房屋转租他人使用。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知、继续履行房屋租赁合同通知、案外人梁吉全、杨来清与张长平签订的房屋租赁合同、案外人杨来清与原告张长锋签订的房屋协议补充说明、被告提交的甘肃省国家税务局通用机打发票、房屋租赁押金（收条）以及本院向案外人张长平的询问笔录在案证实，本院予以认定。
本院认为，合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺，应当得到遵守和履行。原、被告签订的房屋租赁合同系双方人真实意思表示，具有法律效力，原、被告作为签约双方均应恪守合同约定之义务。被告致函原告要求解除合同并退还已付租金，原告以不同意解除房屋租赁合同通知的方式函告被告，并依据法律规定在三个月内诉至人民法院，请求确认被告之解约通知无效。根据最高人民法院研究室《对〈关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十四条理解与适用的请示的答复》（2013年6月4日法研（2013）79号）：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”本案双方在租赁合同中未约定解除条件，被告在订立合同后亦未发生无法预见的、因不可抗力造成的重大变故。被告辩解其承租的房屋存在热水器不能使用、没有净化水处理设备、厨房空间狭小、卫生间不足等情况。承租人在租房时一般会进行实地查看，而被告在承租房屋前并未提出异议且继续与原告签订了租赁合同，故被告以房屋不适宜居住为由要求解除租赁合同的辩解不能成立；被告还辩解因其业务扩大、人员增多、场地变更等情况，承租房屋无法满足正常工作需求，其辩解的上述情况不属于情势变更，仅属于可以预见或应当可以预见的正常商业风险，应自行承担不利后果。综上，被告不具备约定及法定解除事由，其于2015年6月5日向原告发出的解除房屋租赁合同通知未发生解除合同的法律效力。被告要求解除合同并退还已付租金及押金的行为，已构成预期违约。对于守约方而言，可以选择解除合同，也可以等待合同履行期的到来，在另一方当事人实际违约时，依照情况请求救济。经法庭释明，原告不同意解除双方租赁合同，故原、被告房屋租赁合同继续有效，双方必须遵守和按约履行合同义务。因原、被告双方在租赁合同中未明确约定租金支付期限，且未达成有关补充协议，因此合同约定的下半年租金应当在租赁期届满1年时支付。原告于2015年9月2日起诉要求被告支付租金，但该时间尚未到租金支付期限，故对原告要求被告支付2015年下半年55000元租金的诉讼请求不予支持。原告可以在实际履行期到来时，按照对方实际违约情况再请求其承担相应责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、确认被告西安航空基地金胜通用航空有限公司于2015年6月5日发出的解除房屋租赁合同通知无效；
二、驳回原告张长锋的其他诉讼请求；
三、驳回被告西安航空基地金胜通用航空有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费1175元，由原告张长锋承担587.5元，被告西安航空基地金胜通用航空有限公司承担587.5元；反诉案件受理费331元，由被告西安航空基地金胜通用航空有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审 判 长 李春荣
代理审判员 朱 婧
代理审判员 李忆菲
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 闫好霞