陕西省蓝田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓝民初字第00508号
原告李某，男，1969年10月4日出生，汉族，居民。
委托代理人韩朝泽，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人刘璐，陕西法智律师事务所律师。
被告李某甲，男，1990年3月8日出生，汉族，农民。
被告徐某某，女，1948年1月4日出生，汉族，农民。
被告李某乙，女，1976年5月18日出生，汉族，干部。
原告李某与被告李某甲、徐某某、李某乙分家析产纠纷一案，本院受理后，追加徐某某、李某乙为本案被告，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人韩朝泽、被告李某甲、被告徐某某、被告李某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，原告系被告李某甲之兄。父亲于2000年10月辞世，此时，被告李某甲年仅12岁且刚回到家生活不到两个月，蓝田县蓝关镇北小十字对面巷内8间房屋正在建造，主体刚盖起来，因建房已在外借款，后来建造房屋的所有资金均由原告筹集，且原告还清了所欠借款。被告的生活费主要来自此房的房租。为避免纠纷，在母亲徐某某的同意之下，原告与被告李某甲于2013年9月1日签订了《分家协议》，对位于蓝田县蓝关镇北小十字对面巷内8间房屋进行改造资金来源为被告李某甲用原8间房的房产证抵押贷款70万元及其大学生创业贷款30万元。房屋改造后，母亲徐某某两间、原告三间、被告李某甲三间；租金必须公开，任意一方不得损害另一方的利益。此外还约定，母亲徐某某名下的两间房由原告和被告李某甲一人一间。2014年1月，原告询问被告建房花费及账目，但被告李某甲拒绝公开，该八间三层房屋于8月建成，被告李某甲未经原告同意私自装修并独揽招租，原告多次询问建房花费，所收入租金有多少进行兑账，但被告李某甲置之不理。通过家族长辈同被告李某甲调解未果。因房屋进行了重建，现为8间3层房屋，为维护原告的合法权益，故根据《民法通则》及《物权法》之相关规定起诉，请求：1、对位于蓝田县北小十字对面巷内8间3层房屋进行分割，北边4间3层共12间房屋归原告所有；2、房屋改造费用100万元，按实际花费由租金冲抵，不足部分由原告和被告李某甲平均分担；3、诉讼费用由被告承担。
被告李某甲辩称，原告与被告李某甲系兄弟关系。原告诉状中所称2013年拆除八间二层老房及2014年建成八间三层房屋属实。父亲去世时，老房主体已建成，原告只是处理了下水和门窗，门窗是父亲在世时就买好的，盖老房后期所借债务中有一部分是母亲还的。原告所称《分家协议》属实，修建八间三层房屋的时间和资金来源属实。新房的房产证上登记的所有人是母亲徐某某，被告李某甲是经过母亲同意后进行装修和招租的。现母亲尚还健在，且建房所借外债尚未还清，在外债未还清之前，不同意分割房屋。
被告徐某某辩称，原告所称8间房的老房子是1998年打的地基，1999年开始盖的房子，2000年房子主体建成八间二层房屋，丈夫去世后是原告将房子的瓷砖、门窗装好的。这8间老房子是2013年6、7月份拆的，2014年8月建成了新的8间房。原告所称的《分家协议》属实，对于房产的分割，同意按照分家协议执行，由原告与被告李某甲各得一半，但房屋租金必须首先用于还建房所欠的账。
被告李某乙辩称，原告所称房屋系蓝田县城修建蓝新路时将蓝关镇新城村四组耕地征收后，按照本村村民户口每人分配两间房的地皮作为补偿，当时父亲李相娃、母亲徐某某、被告李某甲及被告李某乙各分得两间房的地皮，共计八间房的地皮。后在该八间房屋的地皮上建成了八间二层的房屋，2013年6、7月份该房屋拆除，并于2014年8月建成了现在的八间三层房屋。2013年的《分家协议》属实，协议中将被告李某乙的两间房处理给原告和被告李某甲一人一间，两人付给被告李某乙共计20万元，但该款至今未付。因翻建新房，被告李某甲向银行贷款、向亲戚朋友借款，尚未还清，每月要还数千元的利息。根据分家协议，母亲尚健在，母亲名下的两间房现在不能分割，不同意原告要求分割母亲所有房屋的请求，对原告其余请求无异议。
经审理查明，李相娃与被告徐某某本系夫妻关系，婚后生育了原告、被告李某乙和被告李某甲。蓝田县县城因修建蓝新路，将蓝关镇新城村耕地进行了征收，后蓝田县政府按照本村村民户口每人分配两间房的地皮作为补偿，当时李相娃（已去世）、被告徐某某、被告李某甲及被告李某乙各分得两间房共计八间房的地皮。2000年，李相娃和被告徐某某在该八间房屋的地皮上建成了八间二层的房屋，2013年6、7月份将该房屋拆除翻建，并于2014年8月建成了现在的八间三层房屋。2013年9月1日，原告、被告徐某某、被告李某乙、被告李某甲四人签订一份《分家协议》，协议中对位于蓝田县北环路西段南侧蓝关镇新城村四组、以被告徐某某登记为所有权人的西安房权证蓝田字第201212200**号房屋分割、改造及经营问题、被告徐某某的赡养问题等有关事项做出了约定：一、关于房屋分割：李相娃的两间房分给原告；被告徐某某由原告和被告李某甲共同赡养，其两间房屋分给一人一间；被告李某乙的两间房屋以20万元的价格转让给原告和被告李某甲一人一间。二、关于房屋改造：由原告和被告李某甲共同开发，资金来源为被告李某甲以房产证抵押贷款的70万元及被告李某甲大学生创业贷款30万元，房屋建成后，原告三间、被告徐某某两间、被告李某甲三间，房屋租金优先用于偿还该100万元贷款，租金必须公开，不得私自经营，任意一方不得损害另一方利益，共同经营期限为10年。三、关于被告徐某某的赡养问题：被告徐某某由原告和被告李某甲共同赡养，其名下两间房屋将来分给原告和被告李某甲一人一间，如两人不履行赡养义务，被告徐某某可将其两间房自由支配，在被告徐某某有生之年，原告将其三间房屋的房租用于赡养被告徐某某。庭审中，原告和李某甲就翻建房屋花费进行了核算，除该房屋自装修完成后出租所得租金用于偿还的债务外，现仍有在银行贷款100万元及在亲戚朋友处的欠款170万元（含欠被告李某乙的20万元）共计270万元，原、被告就该债务偿还问题达成一致意见，该债务由原告和被告李某甲分担，在银行贷款的100万元由该房屋出租所得租金进行偿还，剩余的170万元由原告和被告李某甲各负责偿还85万元。原、被告一致同意房屋由原告和被告李某甲共同经营管理。2015年3月26日，原告诉至本院，请求如其诉称中所述。庭审中，原告最终确定诉讼请求为：1、依法对位于蓝田县北环路西段南侧蓝关镇新城村四组、登记的产权所有人为徐某某的八间三层房屋进行分割，北边四间三层共十二间房屋归原告所有；2、房屋改造费用按照实际花费由租金冲抵，不足部分，由原告和被告李某甲平均分担；3、诉讼费用由被告承担。审理中，由于原、被告各持己见，调解未果。
经法庭征求被告徐某某对分家协议上其所有的两间三层房屋的处理意见，其要求按照协议履行，不同意现在分割该两间三层房屋，待将来视原告和被告李某甲对其履行赡养情况对该房屋进行分割。
以上事实，有分家协议、房权证及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，按份共有人之间对共有的不动产的分割无特别约定的，共有人可以随时请求分割并可以就共有财产协商确定分割方式。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。因共有的不动产产生的债权债务，在共有人内部关系上，共有人可以约定债权享有、承担债务。
原、被告于2013年6、7月份拆除位于蓝田县北环路西段南侧蓝关镇新城村四组的八间二层房屋并翻建新房，在翻建过程中，原、被告就该翻建完成后的房屋分割、改造、经营及被告徐某某的赡养问题达成协议，该协议系原、被告自愿协商签订，且不违反法律规定，本院依法予以确认。2014年8月，该八间二层房屋改建成八间三层房屋，原告请求分割被告徐某某所有的两间三层房屋，被告李某甲、被告李某乙及被告徐某某均不同意分割，因该协议关于赡养部分约定，被告徐某某由原告和被告李某甲共同赡养，该两间房屋将来由原告和被告李某甲各分一间，否则，被告徐某某可将两间房自由支配，故该协议就被告徐某某的两间三层房屋并未处分，仍属于被告徐某某所有，审理中，被告徐某某亦表示不同意分割其所有的两间三层房屋，故对原告的该项请求依法不予支持。经原、被告核算，双方就翻建房屋现所欠债务总额270万元及债务承担达成一致意见，债务由原告和被告李某甲平均分担，不违反法律规定，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零一条、第一百零二条之规定，判决如下：
一、位于蓝田县北环路西段南侧蓝关镇新城村四组、房产证编号为西安房权证蓝田字第201212200**号的八间三层砖混结构房屋，北边三间三层房屋归原告李某所有，南边三间三层房屋归被告李某甲所有，中间两间三层房屋归被告徐某某所有。
二、建造房屋所欠债务270万元及利息由原告李某和被告李某甲平均分担。
案件受理费13800元（原告已预交），由被告李某甲负担6900元，由原告李某负担6900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭训兵
代理审判员 王一婷
人民陪审员 杨军利
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 韩清俊