四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川05民终349号
上诉人（原审被告）：汤兴宏，男，汉族，生于1985年7月19日，住四川省泸州市纳溪区。
委托诉讼代理人：张金华，四川平通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡叶杭，四川平通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:何星，男，汉族，生于1990年2月26日，住四川省古蔺县。
委托诉讼代理人：王明会，女，汉族，生于1967年12月21日，住四川省古蔺县。
委托诉讼代理人：张光鑫，四川万盛行律师事务所律师。
上诉人汤兴宏因与被上诉人了何星房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理本案后，依法组成合议庭于2018年4月10日采取听证形式审理本案。上诉人汤兴宏的委托诉讼代理人张金华、胡叶杭，被上诉人何星的委托诉讼代理人王明会、张光鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汤兴宏上诉认为，一、汤兴宏与何星之间并非房屋买卖关系，而是汤兴宏将其与马德平签订的《住房出售合同》中的权利义务整体转让给何星；二、本案遗漏当事人，应追加马德平或其继承人参加诉讼；三、《房屋买卖协议》并未生效，不符合解除的法定情形，且上诉人并未收到购房款，只收到22000元的“转让款”，不应要求上诉人返还购房款、物业损失费及资金占用损失费等。因此，上诉人汤兴宏请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回何星的诉讼请求。
被上诉人何星辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
何星于一审起诉时请求判令：一、确认价值272000元的位于四川省泸州市江阳区新安路“富盛名居”B区5号楼1单元702号房屋系何星所有，汤兴宏立即办理房屋产权转让手续；二、本案的诉讼费用由汤兴宏负担。一审庭审中，何星变更诉讼请求为：解除双方签订的《房屋买卖协议》，由汤兴宏退还何星已缴纳的房款及物管费并赔偿损失（利息按月利率0.5%计算）。
原判认为，2012年4月11日，汤兴宏与马德平签订《住房出售合同》，约定：马德平将其认购的位于江阳区星安路“富盛名居”B区的住房一套，面积105.68m2，以总房款130000元出售给汤兴宏，马德平的还房安置证明编号为NO：0000086号……。2013年4月11日，何星作为买方（甲方），汤兴宏作为卖方（乙方），双方签订《房屋买卖协议》，约定：“卖方（乙方）汤兴宏委托汤永贵自愿将其从马德平处购买的住房一套转售卖给买方（甲方）何星……1．乙方所转售的住房地处江阳区新安路“富盛名居”B区5号楼一单元702号，安置房编号NO:0000086。2．乙方所售住房面积105㎡清水房、售价272000元（以收款凭证为据）。甲方购房款分三次付清，签订协议时支付132000元、两个月内再付120000元、第三次待房屋权属证明办理完结时付清尾款20000元……。同时，《房屋买卖协议》还约定……乙方要随时协助甲方所购住房后所产生的一切纠纷处理和办理相关房屋权属证明手续……甲乙双方在办理住房交接手续时乙方必须结清任何一项所欠费用，但不包括住房移交后所产生的办证费和装修保证金，物管等费用。乙方必须向甲方移交所有一切售房的相关手续。乙方早期同马德平所签订的一切房屋买卖协议等相关手续凭证一律作废无效……如有单方违约者将承担守约方违约金损失100000元”。《房屋买卖协议》签订后，何星分别通过其本人名下以及谢闯名下银行帐户，将购房款250000元汇入汤兴宏名下银行帐户，另以现金支付方式给付汤兴宏之父汤永贵220**元作为“转证款”，共计支付购房款272000元（含转证款22000元），支付物管费1586.60元，履行了购房款支付义务。现何星虽取得房屋钥匙，但由于该房屋系登记在马德平名下的拆迁安置房，且出卖、转卖该房屋时，案外人马德平以及汤兴宏均未经相关部门办理更名或转让登记，房屋至今未取得所有权证。由此，何星与汤兴宏签订的《房屋买卖协议》合同目的即“……乙方要随时协助甲方所购住房后所产生的一切纠纷处理和办理相关房屋权属证明手续”不能实现，讼争各方均无异议，原审法院予以认定。
另认定，2012年4月11日，马德平与泸州富盛房地产开发有限公司富盛名居项目部签订《房屋认购确认书》，该确认书载明“富盛名居B区限价定向商品房，位于蓝田重湾洗脚溪。马德平认购的房屋面积105.68m2”，根据有关规定马德平在75m2的范围内享受购房价为1050元/m2，其中超出的30.68m2按市场价格计算，共计总房款138900元……，泸州富盛房地产开发有限公司富盛名居项目部交房时间预计2012年6月。现马德平于2013年死亡，该房屋至今未取得所有权登记手续。
一审庭审中，何星知道汤兴宏出售的房屋为登记在马德平名下的拆迁安置房，且还知晓此房尚未取得房屋相关权证。
原判认为，双方签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法予以确认。本案中，汤兴宏出售的房屋属拆迁安置房，其在购买时该房屋尚未取得所有权登记，现汤兴宏仍未提供证据证明其转卖给何星的房屋能够办理过户登记手续，何星与汤兴宏签订的《房屋买卖协议》，其约定内容“……乙方（即汤兴宏）早期同马德平所签订的一切房屋买卖协议等相关手续凭证一律作废无效……”的实质是对汤兴宏与马德平签订的《住房出售合同》中权利、义务的整体转售，对此，《中华人民共和国合同法》第四十四条明确“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……。”，第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”，第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该立法规定的目的在于债务人知晓债权转让的事实，从而停止向债权人履行义务，改为向受让人履行义务……。由于汤兴宏转让《住房出售合同》中权利、义务行为，无证据证明系经马德平、泸州富盛房地产开发有限公司同意，并由汤兴宏协助何星完善办理相关登记更名手续，致何星与汤兴宏签订的《房屋买卖协议》中的标的物，即《房屋认购确认书》中的“富盛名居B区限价定向商品房，位于蓝田重湾洗脚溪。马德平认购的房屋面积105.68m2”房屋至今未办理房屋登记以及过户转移手续，何星签订的《房屋买卖协议》目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”，第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”规定，何星诉请解除《房屋买卖协议》，并由汤兴宏返还购房款272000元，同时赔偿其支付的物业损失管理费1586.6元，原审法院予以支持，鉴于何星向本院主张权利的时间为2017年4月6日，故原审法院确定合同解除时间为何星提起诉讼之日。又因双方签订的《房屋买卖协议》未能履行的责任在于汤兴宏，故何星诉请资金占用损失费主张，原审法院确定自何星实际支付购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付损失费至购房款本金清偿之日止（其中，购房款本金22000元的资金占用利息损失自2013年4月11日起计付；购房款本金138000元的资金占用利息损失自2013年4月12日起计付；购房款本金112000元的资金占用利息损失自2013年4月30日起计付）。
据此，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、何星与汤兴宏签订的《房屋买卖协议》于2017年4月6日解除；二、汤兴宏于本判决生效之日起十日内，返还何星支付的购房款272000元；三、汤兴宏于本判决生效之日起十日内赔偿占用何星支付的购房资金损失费，购房资金损失费按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本金272000元清偿之日止（其中，本金22000元的购房资金损失费自2013年4月11日起计付；本金138000元的购房资金损失费自2013年4月12日起计付；本金112000元的购房资金损失费自2013年4月30日起计付）；由汤兴宏于本判决生效之日起十日内赔偿何星因购买该房屋支付的物业损失费1586.6元和资金占用损失费，资金占用损失费以本金1586.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月12日起计付至清偿之日；四、驳回何星其他诉讼请求。案件受理费2690元，由汤兴宏负担。
本案二审审理过程中，上诉人向法庭提交2013年4月11日何星与马德平签订的《房屋买卖协议》，拟证明何星与马德平达成了房屋买卖协议，汤兴宏已将其购买讼争房屋的全部权利义务转让给了何星。被上诉人何星经质证认为，其的确与马德平签订了该协议，但因马德平反悔后又与汤兴宏签订了《房屋买卖协议》，款项都是向汤兴宏支付，并未向马德平支付，该协议不能达到上诉人的证明目的。经审查，何星与马德平签订的《房屋买卖协议》上并未有汤兴宏债权债务转移的意思表示，汤兴宏也并未在该协议上签字确认，该协议不能证明汤兴宏将其购买讼争房屋的权利义务概括转移给何星。且何星与汤兴宏之间也针对讼争房屋签订了《房屋买卖协议》，何星履行该份协议向汤兴宏履行了支付义务，但未履行与马德平签订的协议向马德平支付房款，故何星与马德平签订的该份《房屋买卖协议》并未实际履行。因此，该份协议既未有汤兴宏权利义务概括转移的意思表示，也未实际履行，上诉人提供该份协议，不能达到其证明目的，本院对该份证据不予采信。
被上诉人何星在本案二审审理过程中无新证据向法庭提交。
本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、汤兴宏与何星之间是否是房屋买卖合同关系，马德平应否参加本案诉讼；二、汤兴宏与何星签订的《房屋买卖协议》应否解除，汤兴宏应否向何星返还购房款并赔偿物业损失及上述款项相应的资金占用利息。
第一，关于汤兴宏与何星之间是否是房屋买卖合同关系，马德平应否参加本案诉讼的问题。上诉人汤兴宏认为，汤兴宏将其购买讼争房屋的权利义务概括转移给何星，系何星与马德平之间形成房屋买卖合同关系，马德平应参加本案诉讼。经审查，2012年4月11日，汤兴宏与马德平签订《住房出售合同》，约定马德平以总房款130000元的价格将本案讼争房屋出售给汤兴宏。2013年4月11日，汤兴宏与何星签订《房屋买卖协议》，约定汤兴宏以272000元的价格将其从马德平处购买的讼争房屋出售给何星。汤兴宏主张该《房屋买卖协议》实质是汤兴宏对于购买讼争房屋的权利义务概括转移给何星，但该协议并无马德平签字确认，从《房屋买卖协议》的内容来看，也并无汤兴宏权利义务概括转移的明确意思表示，且购房价格系汤兴宏与何星之间重新协商确定，与《住房出售合同》中汤兴宏与马德平协商的购房价格不同。因此，该《房屋买卖协议》应视为汤兴宏与何星之间就买卖讼争房屋单独达成的意思合意，并非是将汤兴宏在《住房出售合同》中的权利义务概括转移给何星。马德平并非《房屋买卖协议》的合同相对人，与本案的处理结果没有直接的利害关系，无须被追加进入本案诉讼。
第二，关于汤兴宏与何星签订的《房屋买卖协议》应否解除，汤兴宏应否向何星返还购房款并赔偿物业损失及上述款项相应的资金占用利息的问题。上诉人汤兴宏认为，该协议系附条件的合同，以马德平取得讼争房屋的所有权证书为生效条件，至今马德平未取得所有权证书，汤兴宏无法履行办理过户手续的合同义务，汤兴宏不构成违约，该协议不符合解除的法定条件。且汤兴宏只收到22000元的“转让款”，不应承担返还何星购房款、物业管理费及利息损失的责任。经审查，首先，汤兴宏与何星签订的《房屋买卖协议》中并未附任何生效条件，该协议自双方当事人签字确认之时发生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因汤兴宏不能按合同约定为何星办理讼争房屋的过户手续，致使该合同的目的不能实现，符合上述规定的解除合同的法定情形。其次，何星于2013年4月11日向汤兴宏的委托代理人汤永贵支付了购房款22000元现金，又分别于2013年4月12日、2013年4月30日通过中国工商银行账户向汤兴宏转账支付购房款138000元和112000元，合计支付了购房款272000元。上诉人汤兴宏主张其只收到何星22000元转让款与事实不符。除此之外，何星还于2013年4月12日缴纳了讼争房屋的物业管理费1586.60元。现双方签订的《房屋买卖协议》因合同目的无法实现而解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，何星有权要求汤兴宏返还购房款272000元，并赔偿其物业管理费损失1586.60元，以及上述款项的相应利息损失。
综上所述，上诉人汤兴宏的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5380元，由汤兴宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 林乐斌
审判员 曹天全
审判员 李 平
二〇一八年五月二十九日
书记员 杨 雯