沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0106民初第221号
原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁西区,负责人ＸＸ，系该行行长。
委托代理人陈莹，女，汉族，1975年4月3日出生，住址沈阳市铁西区。
被告金天，女，汉族，1983年2月11日出生，住址沈阳市铁西区。
被告沈阳新湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北一东路31号。
法定代表人邹丽华，系该公司董事长。
委托代理人王纹佳，系辽宁平安律师事务所律师。
委托代理人刘霖，系辽宁平安律师事务所律师。
上列当事人借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹胜岩担任审判长，与审判员隋电波、人民陪审员丛俊杰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称工商银行铁西支行）委托代理人陈莹及被告沈阳新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）委托代理人刘霖、王纹佳均到庭参加了诉讼。被告金天经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告工商银行铁西支行诉称，金天于2014年3月在我行办理了个人住房贷款，贷款132万元，购买位于沈阳市铁西区兴华北街7-1号2-9-2住房，我行已办理了抵押登记，该借款人从2015年初开始违约，经我行对其催收都能还款，后于2015年4月开始连续违约。故诉至法院，请求法院依法宣布提前解除编号为：[工]行[铁西]支行[2014]年[0000226]号的《个人购房借款/担保合同》；请求法院判令被告金天给付截止2016年9月27日欠我行本金1306048.80元，利息及罚息122438.13元，本息合计1428486.93元，主张利息计算至借款人全部还清我行贷款本息之日止；判令保证人沈阳新湖房地产开发有限公司依据《个人购房借款/担保合同》约定履行保证责任；判令我行对被告抵押房产行使优先受偿权；诉讼费由被告承担。
被告金天未答辩。
被告新湖公司辩称，1、我公司对被告金天的还款情况不知悉，欠款余额请法庭予以核实。2、原告诉讼请求中的利息的计算方式、计算期间均不明确，请法庭核实。3、我公司已经履行了办理房屋初始登记的义务，涉案房屋已经能够办理正式抵押登记和他项权利证书。而办理正式房屋抵押登记和他项权利证书是原告银行与被告金天的责任，与我公司无关，原告未能督促被告金天办理房屋抵押登记并取得他项权利证书，属于原告自身过错。我公司应自办理完毕房屋初始登记之日起免除保证责任。4、根据《物权法》176条和《担保法》28条的规定，同一债权既有保证又有债务人提供物的担保的，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，原告的债权有被告金天的房屋抵押担保，应先以抵押房屋清偿原告债权。5、原告诉讼请求第四项，已要求对抵押房产优先受偿，因此，应先以抵押房产清偿原告的债权。综上，我公司不应承担连带保证责任，应以抵押房产清偿原告债权，请法庭予以支持。
经审理查明，原告与被告于2014年3月3日签订个人购房借款/担保合同一份，合同约定：被告金天借款132万元，用于购置住房。借款期限为360个月。还款方法为按月等额本息还款法。约定的担保方式为抵押和阶段性连带责任保证。保证人为被告新湖公司，约定的是保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。免除保证责任的条件为“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。抵押的房屋即被告金天用贷款购买的位于沈阳市铁西区兴华北街7-1号2-9-2（建筑面积166.37平方米）之房屋。并于2014年3月6日对抵押房屋做了预购商品房抵押权预告登记。原告于2014年3月10日将贷款132万元划入被告金天指定的账号。双方同时约定，借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。截止2016年9月27日，被告金天尚欠原告贷款本金1306048.80元，利息（含罚息）122438.13元，合计1428486.93元。
上述事实，有原、被告陈述、个人购房借款/担保合同等证据在卷，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告金天经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席审理。
依法成立的合同受法律保护。经审查，原告与被告签订的合同内容真实、合法，本院予以确认。现被告金天违约，原告请求解除合同，要求被告金天偿还借款本金、利息（含罚息），并要求对被告金天用于抵押的房屋享有优先受偿权，同时要求被告新湖公司承担连带保证责任，原告的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
关于被告新湖公司的保证责任问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中担保方式既有被告金天自行提供的抵押物保担保，又有保证人担保。在双方签订的《个人购房借款/担保合同》中原告银行与被告约定不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。本案当事人就物保与人保并存的情况下有明确约定，应按照约定办理，故被告新湖公司提出先对抵押物行使抵押权的抗辩主张，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百九十六条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、三十三条、四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告金天、沈阳新湖房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告金天于本判决发生法律效力之日给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金1306048.80元、利息122438.13元（含罚息，计算截止日期为2016年9月27日）；
三、被告金天于本判决发生法律效力之日按双方约定的利率偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行从2016年9月28日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息（含罚息）；
四、原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行对被告金天用于抵押的房屋享有优先受偿权；
五、被告沈阳新湖房地产开发有限公司对上述贷款本金、利息（含罚息）承担连带保证责任，被告沈阳新湖房地产开发有限公司对上述给付义务承担连带保证责任后有权向被告金天追偿；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行其它诉讼请求。
案件受理费16877元，由被告金天负担，被告沈阳新湖房地产开发有限公司承担连带给付责任。公告费600元，由被告金天负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹胜岩
审 判 员 隋电波
人民陪审员 丛俊杰
二〇一六年十月十日
书记 员代 蕾