江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海商初字第0280号
原告中国农业银行股份有限公司泰州海陵支行。
负责人顾俊飞，行长。
委托代理人（特别授权）孙晶，该单位员工。
被告朱海莉。
被告张彬。
委托代理人（特别授权）张爱龙，江苏海之阳律师事务所律师。
被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人（一般代理）麻彩云，该单位员工。
原告中国农业银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称农行海陵支行）与被告朱海莉、张彬、泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称泰州碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行海陵支行委托代理人孙晶、被告张彬委托代理人张爱龙、被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司委托代理人麻彩云到庭参加诉讼，被告朱海莉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行海陵支行诉称，2013年1月18日被告朱海莉与原告农行海陵支行签订个人购房担保借款合同，双方约定朱海莉向原告借款120万元用于购买位于泰州市碧桂园映月清泉苑30幢0××号房屋，被告张彬在个人购房担保借款合同上以保证人身份签名，同时被告泰州碧桂园公司亦以保证人身份签章。合同签订后，原告于2013年1月22日向借款人朱海莉发放120万元贷款。由于被告不履行还款义务，已经构成违约，为维护原告自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告朱海莉归还原告借款本息合计1187491.57元（其中本金1171392.77元，利息16098.8元，本数据计算至2015年2月2日，实际数据按照合同约定的利率计算至实际还款日）；2、被告张彬、泰州碧桂园公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、本案诉讼的以及由此产生的相关费用由被告承担。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、个人购房担保借款凭证一份，证明原被告之间关于120万元债权债务关系的约定，证明被告张彬就该笔债务承担连带保证责任，泰州碧桂园公司需承担阶段性担保责任；
2、个人借款凭证一份，证明原告按照合同约定发放了120万元贷款；
3、朱海莉欠款明细一份，证明朱海莉具体的欠款情况，首次欠款发生于2014年11月22日，第四次发生逾期是2015年2月22日；
4、出具给泰州碧桂园公司告知函四份，时间分别为2014年12月24日、2015年1月25日、2015年2月27日、2015年3月26日，证明原告方已向被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司履行了告知义务；
5、担保人履行责任通知书两份，编号分别为：2014农银宝通字2011第008号、2015农银宝通字2011第001号，证明原告已向被告张彬履行告知义务；
6、公证书两份，编号分别为：2014泰海证经内字第186号、2014泰海证经内字第187号，证明原告向被告朱海莉履行了催收义务。
7、朱海莉离婚证复印件一份，证明朱海莉办理贷款时已经离婚。
被告朱海莉未答辩亦未提交证据。
庭审中，因被告朱海莉经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。本院对原告提交的上列证据审查后认为，原告所举证据具有真实性、合法性并与本案有关联，故确认其证明力。
被告张彬辩称，1、被告张彬与被告朱海莉原是同事关系，考虑到被告是购房按揭贷款，才帮助其作为保证人签字的，当时原告方仅让被告签了字，也没有对其中格式条款的内容对被告人做必要的提示和说明，至今也没有将本案的购房担保借款合同交付一份给被告张彬；2、本案中该担保借款合同，被告朱海莉是以所购的泰州市海陵区碧桂园映月清泉苑小区30号楼作为抵押，合同中有相关抵押的条款，原告应当先就该抵押的房产担保，实现债权；3、被告朱海莉当时购买的是现房，且合同中约定交付条件之日起60日内办理房产权属证书，后一个月内办理房产抵押登记，而该房产至今没有办理相关抵押登记，作为原告以及被告碧桂园公司，负有直接的责任，存在重大的过错；4、本案担保借款合同中，合同的债务人、债权人存在一定的欺诈行为，导致被告张彬作出了违背真实意思表示的行为，故不应当承担相应的民事责任；综上，请求法庭驳回原告对张彬的诉讼请求。
被告张彬未向本院提交证据。
被告泰州碧桂园公司辩称，1、原告应当是优先受偿被告朱海莉的房产，我司当前无需承担连带责任，依据原告与我司于2007年11月21日签订的按揭业务担保合作协议，协议的第6条第8款约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后，仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任，协议第13条2款第1项约定，在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者签订的个人购房担保借款合同不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容优先于甲方乙方与购房者签订的个人购房担保借款合同中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款，第13条第2款第2项约定，在本协议生效之日后甲方乙方与购房者签订的个人购房担保借款合同中任何只涉及甲乙双方的权利义务条款与本协议有任何不一致矛盾甚至表述理解不同的，均以本协议约定的为准。被告朱海莉的房屋已经收房且办理房产证与国土证，原告应当也有权先对抵押物进行处置，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向答辩人请求承担连带清偿责任；2、依据担保法第28条的规定，答辩人当前也是无需承担连带担保责任的，原告若放弃物的担保，我司在原告放弃权利的范围内免除保证责任，本案尚处诉讼阶段，法院尚未处置原告享有的优先受偿被告朱海莉的房产，因此我司当前无需承担连带担保责任；3、原告应当在处置抵押物后就仍未清偿的部分向我司请求承担的连带清偿债务，也不应当包含第四期且含第四期的贷款本金、利息、逾期还款罚息，根据按揭业务担保协议第5条第3款第4项的约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的5个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含）的贷款利息，逾期利息的不承担连带责任保证。根据原告提供的证据可以看出，原告向我司发出被告朱海莉逾期四期的未还款的告知函的时间是2015年3月26日，实际上原告是在2015年2月10日就已向法院提起诉讼，要求被告朱海莉及相关保证人承担还款义务，由此可见，原告是在被告朱海莉欠款尚未达到第四期时就已向法院提起诉讼，并不是按照原告与我司签订的按揭业务担保合作协议的约定来通知我司并要求我司履行相关义务，原告的这种行为已构成违约，且原告已经在被告朱海莉尚未达到第四期欠款之日时就已起诉，故我司不应当对第四期及第四期之后的贷款本息、利息、逾期还款罚息及复利承担连带责任；4、原告未详细列明利息、逾期还款罚息的计算方式，我司对上述数额不予认可，根据原告提交的朱海莉欠款明细，上面没有具体的列明利息、逾期还款罚息的计算公式；5、我司无需承担本案的任何诉讼费及其他费用，我司与原告签订个人购房担保借款合同后，积极履行合同的约定，对于被告朱海莉不能按时归还房贷的行为，我司实属不能控制，原告也自身存在严重的违约行为，原告没有向朱海莉积极行使追偿权，原告要求我司承担的其他费用也无事实和法律依据，根据原告与我司签订的按揭业务担保协议第5条第1款约定，乙方的连带保证范围为在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者，与甲方乙方所签订的个人购房担保借款合同项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准，原告没有证据证明其他费用的实际发生，故我司无需承担该费用；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告泰州碧桂园公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交下列证据：
1、按揭业务担保合作协议，证明我司在协议约定的范围内向原告承担保证责任，我司当前无需承担连带责任，原告应当在处置抵押物后就能未清偿的部分向我司请求承担的连带清偿债务不应当包含第四期含第四期起的贷款本金、利息、逾期还款罚息、复利及其他尚未发生的费用；
2、房产所有权证、国土证，证明被告朱海莉的房屋已经办理了房产证及土地证，原告可对该抵押物进行拍卖，原告应当优先受偿该抵押物；
3、物业及资料移交书、业务入住登记表，证明被告朱海莉已经收房且实际入住，该房产现在被告朱海莉的控制之下，原告可对该抵押物进行拍卖优先受偿，我司当前无需承担保证责任。
经审理查明，2013年1月18日，被告朱海莉与原告农行海陵支行签订个人购房担保借款合同，双方约定朱海莉向原告借款120万元用于购买位于泰州市碧桂园映月清泉苑30幢0××号房屋，被告张彬在个人购房担保借款合同上以保证人身份签名，同时被告泰州碧桂园公司亦以保证人身份签章。合同签订后，原告于2013年1月22日向借款人朱海莉发放120万元贷款。
原告农业银行与被告泰州碧桂园公司于2007年11月21日签订个人住房按揭业务担保合同协议一份，双方就泰州碧桂园项目住宅及商业用房、车库等贷款合作事宜作出约定。其中，合同第5条第3款第4项约定：购房者连续未支付四期贷款本息的应当从届满之日起5日内书面形式通知乙方，逾期则乙方不承担第五期之后的贷款利息、罚息。在合同第6条第8款约定：甲方承诺先行使抵押权，仍不足清偿的，再向乙方请求承担连带责任。第13条第2款第1、2项约定：本协议与个人购房担保借款合同有不一致的以本协议约定为准。
同时查明，原告依约发放贷款后，被告泰州碧桂园公司配合借款人朱海莉办理了碧桂园小区映月清泉苑30幢0××号的房产证以及国有土地使用权证。后因朱海莉未出具公证授权委托书致至今未能办理他项权证。
另查明，借款人朱海莉于2014年11月22日发生借款逾期，第四期逾期时间为2015年2月22日，在朱海莉逾期期间，原告分四次向被告泰州综述碧桂园发出书面告知函。同时向被告张彬发出担保人违约责任通知书，并办理了公证书。
本院认为，原告与被告朱海莉、张彬于2010年1月22日签订的个人购房担保合同以及原告与泰州碧桂园公司于2007年11月21日签订个人住房按揭业务担保合作协议均系当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，依法成立并发生法律效力，原告依约定发放了借款，被告朱海莉作为借款人应按照借款合同约定还本付息，被告张彬在个人购房担保借款合同上以保证人身份签名，应按约承担连带保证还款责任，现被告朱海莉、张彬逾期未还款之行为显属违约，应承担相应违约责任。本案担保方式为抵押加保证，因房屋购买人朱海莉未能按约办理房产他项权证，抵押合同依法成立并发生法律效力但抵押权未生效。
本案主要争议焦点为，在房屋购买人朱海莉未能按约办理房产他项权证即抵押权未生效的情形下，被告碧桂园公司作为房产开发商，是否应当按约承担连带担保责任。本院认为，原告农行海陵支行在涉案合同的签订履行过程中已尽到合理审慎义务，本案纠纷形成原因是近两年房市下跌，购房人有毁约意向，未按约定及时配合办理他项权证，抵押权未生效并非原告农行海陵支行责任，通过原告庭审提交的告知函反映，原告亦已向被告泰州碧桂园公司履行了相关合同义务，故被告泰州碧桂园公司抗辩免责事由不成立，本院不予采纳，其应当按照双方约定承担保证担保责任。
被告张彬抗辩认为合同的债务人、债权人存在一定的欺诈行为，导致被告张彬作出了违背真实意思表示的行为，庭审中经本院释明，其未有相关证明欺诈存在的证据向本院提交，因张彬所举证据不能证明其待证事实，对其抗辩理由本院不予采信。
被告朱海莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃法律规定的诉讼权利，其消极的不作为不影响本院对证据真实性和证明效力的认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告朱海莉于本判决生效后十日内一次性偿还所欠原告借款本息合计1187491.57元（其中本金1171392.77元，利息16098.8元，本数据计算至2015年2月2日，实际数据按照合同约定的利率计算至实际还款日）；
二、被告张彬、泰州市碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任，其承担还款责任后可向被告朱海莉追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币15487元，诉前保全费人民币5000元，合计人民币20487元，由诸被告负担（原告已预交，诸被告迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并凭本院发出的“上诉须知”，按国务院《诉讼费收费交纳办法》第十三条、第十七条规定，向江苏省泰州市中级人民法院预交上诉费。
审 判 长 王 洋
人民陪审员 梁文有
人民陪审员 王凤林
二〇一五年六月三十日
二〇一五年六月三十日
书 记 员 潘玉华