上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2773号
上诉人（原审原告）徐爱荣
委托代理人骆新梅（徐爱荣之妻）
委托代理人刘礼峰，上海刘礼峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海博锦房地产开发中心有限公司。
委托代理人邹娟娟，上海中夏旭波律师事务所律师
上诉人徐爱荣、上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人徐爱荣及其委托代理人骆新梅、刘礼峰，上诉人博锦公司的委托代理人邹娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，博锦公司系涉案房屋（商铺）的开发商。2008年11月19日，徐爱荣（作为承租方、签约乙方）与博锦公司（作为出租方、签约甲方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区北翟路2000弄180、182、184号底层，建筑面积为620.60平方米的房屋出租给乙方用于经营联华超市使用，租赁期限为5年（即自2008年11月28日起至2014年4月30日止），免租期自2008年11月28日起至2009年4月30日止。甲方应于2008年11月30日将房屋交付乙方。租金每年人民币（下同）362，430元，即每月30，202.50元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%。租金自2009年5月1日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金90，607.50元。在租赁期内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方装修所涉一切费用均由乙方承担。本合同无论以任何方式终止，甲方均无义务对乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。如乙方未按约足额支付租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除合同。任何一方擅自解除本合同或者由于违约导致另一方依约解除本合同，则违约方除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向另一方支付违约金3万元。任何一方违反本合同其它约定，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。
上述租赁合同签订后，博锦公司按约向徐爱荣交付了租赁房屋。徐爱荣接收房屋后进行了装修，用于经营联华超市使用，并向博锦公司支付了租赁押金90，607.50元及自2009年5月1日起至2011年7月31日止的租金453，037.50元。期间，由于徐爱荣向博锦公司承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与博锦公司反映试图寻求解决方案均无果。徐爱荣即停止向博锦公司支付租金。博锦公司于2012年3月30日向徐爱荣发送催款通知书，要求徐爱荣于2012年4月10日前将拖欠的租金328，905元及滞纳金208，306.50元付清。由于徐爱荣未按上述催款通知书的要求向博锦公司支付租金及滞纳金，博锦公司于2013年3月18日对涉案商铺采取停电的强制措施，之后还在该商业街砌起高墙，阻断客流，整个商业街处于无法经营的状态。期间，博锦公司因徐爱荣拖欠不付租金及未搬离涉案房屋，诉讼至原审要求判令解除双方签订的租赁合同、由徐爱荣搬离租赁房屋并支付拖欠租金等。2013年8月22日，原审法院以（2013）闵民五（民）初字第105号民事判决书作出如下判决：一、博锦公司与徐爱荣签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、徐爱荣于判决生效之日起十日内将位于闵行区北翟路2000弄180、182、184号底层房屋归还给博锦公司；三、徐爱荣支付博锦公司自2011年8月1日起至2013年3月17日止的租金295，205.08元；四、徐爱荣支付博锦公司违约金10，000元；五、博锦公司退还徐爱荣租赁保证金90，607.50元；六、现在上海市闵行区北翟路2000弄180、182、184号底层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付徐爱荣装修损失补偿款140，000元；上述第三、四、五、六项条款相抵后，徐爱荣于判决生效之日起十日内支付博锦公司租金74，597.58元。七、驳回博锦公司其余诉讼请求。
上述判决作出后，徐爱荣不服，提起了上诉。2013年10月29日，上海市第一中级人民法院以（2013）沪一中民二（民）终字第2774号民事判决书作出了维持原审法院（2013）闵民五（民）初字第105号民事判决第一、二、三、五、七项判决，撤销原审法院（2013）闵民五（民）初字第105号民事判决第四项，变更原审（2013）闵民五（民）初字第105号民事判决第六项为：现在上海市闵行区北翟路2000弄180、182、184号底层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付徐爱荣装修损失补偿款140，000元，上述第三、五、六项条款相抵后，徐爱荣于判决生效之日起十日内支付博锦公司租金64，597.58元的判决。
现徐爱荣认为，博锦公司于2013年3月18日对其承租的涉案商铺停止供电，并在该商业街砌起高墙阻断客流，致使整个商业街处于无法经营状态，博锦公司的侵权加害行为造成了徐爱荣的经济损失，遂提起诉讼，要求判令：1、博锦公司赔偿因其实施断电后造成徐爱荣为保证超市正常营业而另行购买发电机、收银台电瓶及发电机机油等经济损失8，015元；2、博锦公司赔偿因其实施断电后，造成徐爱荣超市食品折损损失67，717.80元；3、博锦公司赔偿因其实施断电后，造成徐爱荣于2013年3月18日至同年3月29日期间对超市商品打折销售的经济损失172，332.02元；4、博锦公司将租赁房屋内除装修外的物件，完整无损的返还徐爱荣；5、博锦公司赔偿徐爱荣其余经济损失100万元。
原审另查明，博锦公司（作为出租方、签约甲方）于2009年9月30日与姚华金（作为承租方、签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区北翟路2000弄58号1-2层，建筑面积为192.90平方米的房屋出租给乙方用于经营喜士多超市（便利店）使用，租赁期限为5年（即自2009年10月10日起至2014年10月9日止），租金每年176，028元，即每月14，669元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%等内容。
原审认为，徐爱荣、博锦公司签订的《租赁合同》，系签约双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应恪守诚信，按约履行。本案中，虽然徐爱荣承租系争房屋用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的。但徐爱荣作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险一般来说与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，既不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故徐爱荣作为系争房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务。鉴于双方之前因房屋租赁纠纷已诉讼法院，法院出具的生效判决也已充分考虑到由于博锦公司未能够完成其招商时的全部承诺，是导致徐爱荣未能按约支付租金之重要原因之一，并已依据双方对合同的实际履行情况，酌情减少了徐爱荣应向博锦公司支付的租金比例，并同时根据博锦公司存在允许在同一商场内开设了超过90平方米的其他超市（便利店）之事实的认定，免除了徐爱荣承担违约金的责任，依法保护了徐爱荣的合法权益。
就本案而言，博锦公司在徐爱荣长期拖欠租金后，于2013年3月18日对涉案商铺停止供电及在该商业街砌起高墙，实为表明其要求解除合同的意思表示，目的是为了早日收回租赁房屋以减少经济损失的进一步扩大，但其采取的方式方法确存在不妥。徐爱荣在博锦公司明确表示要求解除合同并在涉案房屋已停止供电的状况下，理应及时向博锦公司返还房屋并配合博锦公司妥善处理好合同解除后的相关事宜。徐爱荣在博锦公司实施断电后为避免超市冷冻食品变质及商品过期，添置发电机及电瓶等对超市内商品作出降价销售及由供货商折价回收的处理，实为减少损失之举，该做法值得肯定。原审同时注意到，博锦公司在合同履行过程中允许在同一商场内开设了超过90平方米的其他超市（便利店）的行为发生在徐爱荣拖欠支付租金之前，属违约在先，而且该行为对徐爱荣在此经营超市在客观上增加了经营难度，加之博锦公司擅自实施断电砌墙的不当行为再一次给徐爱荣设置了经营障碍。相反，徐爱荣为减少经济损失而采取了对超市内商品及时作出处理的积极措施。原审综合考虑到博锦公司违约在先及徐爱荣停止支付租金的主观恶意程度、徐爱荣为挽回损失而添置的发电机等物品目前尚还有利用价值以及对徐爱荣造成的实际损失等因素，酌情确定由博锦公司对徐爱荣的上述损失一次性补偿45，000元。而对于徐爱荣要求博锦公司赔偿其余经济损失之请求，原审均予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二〇一四年九月四日作出判决：一、上海博锦房地产开发中心有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐爱荣经济损失45，000元；二、驳回徐爱荣其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，960.45元，由徐爱荣负担15，000元，上海博锦房地产开发中心有限公司负担960.45元。
原审判决后，徐爱荣、博锦公司均不服，上诉于本院。徐爱荣诉称：一审法院已经确认导致双方之间租赁合同的解除系博锦公司违约在先，博锦公司理应承担全部赔偿责任。原审对徐爱荣的损失未予充分关注，判决金额远远不足以弥补和惩戒，故请求二审法院撤销原审判决，改判支持徐爱荣的原审全部诉讼请求。
博锦公司诉称：原审既认为如徐爱荣违约、博锦公司有权采取断水、断电等制裁措施，又认为对方添置发电机、电瓶、对超市内商品做出降价销售及折价回收属于减损行为，两者互相矛盾。徐爱荣对博锦公司可以采取并将要采取制裁措施应为明知，且博锦公司也多次向对方沟通催告，故徐爱荣事后所谓的补救行为不能视为合理的减损之举。此外，另案判决中，徐爱荣提供的发电机等发票已被纳入证据作为裁判依据，作为酌情确定的考量之中，原审再次判决系重复裁决，给博锦公司增加了不适当的责任负担。据此，请求二审法院撤销原判，改判驳回徐爱荣的原审诉讼请求。
两方上诉人互不认可对方的上诉请求及理由。
二审审理期间，上诉人徐爱荣出示了一份徐磊的书面证言，欲证明博锦公司为解决徐磊经营租赁场所的安全通道问题，占用了属于徐爱荣承租的30平方米使用面积。博锦公司认为该证言不符合证据形式要件，证明内容自相矛盾，对其证明效力不予认可。经审查，本院对该书面证言的证据效力不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人徐爱荣与博锦公司之间的房屋租赁合同纠纷，已经另案生效判决解除合同，并对合同解除的责任及后果作出了认定处理。根据前案生效判决，徐爱荣长期拖欠租金确已构成违约，但因博锦公司存在的不实宣传及招商效果不佳等因素影响，酌情减轻了徐爱荣的租金支付义务及违约金责任。本案中，徐爱荣主张博锦公司应就其侵权行为赔偿损失，博锦公司则认为此为徐爱荣自身商业经营行为，所谓“损失”与己无关，且相关责任在另案处理过程中已被纳入并在判决结果上实际体现。对此本院认为，本案双方当事人在履行系争租赁合同期间，均存在违反合同约定的行为，博锦公司在具体处理方式上，亦有一定的不当之处。前案判决系博锦公司起诉主张解除合同、返还房屋，并支付拖欠的租金、使用费及违约金，就徐爱荣的具体损失问题并未完全涉及，徐爱荣也未就此提出反诉诉请，故博锦公司认为本案中原审判决系作重复处理，本院不予认同。但徐爱荣所主张的损失，其中确有其自身商业经营风险及自身违约行为所产生的后果等因素在内，其主张均应由博锦公司全部赔偿，亦缺乏事实和法律依据。原审综合另案生效判决的处理认定，以及本案的实际情况，酌情所作的判决应属合理，并无不当，故本院依法予以维持。综上所述，两上诉人的上诉理由不能成立，对双方的上诉请求，本院均不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币15，000元，由上诉人徐爱荣、上海博锦房地产开发中心有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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