成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第3247号
原告谭某某。
法定代理人谭力。
委托代理人曹毅，四川少城律师事务所律师，特别授权。
被告阳某某，住所地：成都市成华区保和镇上街。
法定代表人范小冲，董事长。
委托代理人冉章琴。
原告谭某某与被告阳某某（以下简称阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，2014年9月16日适用简易程序公开开庭进行审理，原告谭某某的法定代理人谭力及委托代理人曹毅，被告阳某某的委托代理人冉章琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某某诉称，原告和被告于2013年5月25日签订《商品房买买卖合同》及其附件，购买被告位于成都市成华区建材路阳光100米娅中心商业用房。原告支付了购房款购房款。后因原告发现被告待交付的房屋不符合交付条件，并要求被告整改，房屋经被告整改后，仍不符合约定的交付条件。现原告起诉请求：1、判令被告按合同约定整改好原告购买的房屋后履行交付义务。2、判令被告支付原合同约定的交房之日起至实际交房之日止的违约金。至起诉之日应为：64654.59元。3、判令被告支付原告自合同约定的交房之日起至实际交房这日止的租金损失。至起诉之日应为：77000元。
被告阳光公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年5月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于成都市成华区建材路阳光100米娅中心商业用房，建筑面积为65.87平方米。房屋总价款为3078790元整。合同第七条约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。（一）经规划行政主管部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日其10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。（三）经规划或建设行政主管部门批准或设计单位同意的规划变更，在不影响到买受人所购房屋质量和使用功能的，出卖人对原规划设计方案做出细部的调整，可不通知买受人。第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。第十二条逾期交房责任约定，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日其15日内向买受人支付违约金。买卖合同附件中对于一期地上商业毛坯房交房标准进行标注，其中标明商业外墙：玻璃幕墙。
并且合同附件中附有讼争房屋的平面示意图。在该平面图重要提示中载明：本图所示门窗大小即开启形式仅供示意；本图所示空调机位、烟道、管井位置及大小仅供示意。买卖合同补充协议第二条约定，出卖人在签订本协议之前，已经向买受人出示了下列文件：1、国有土地使用证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、施工许可证；5、商品房预售许可证；6、户型平面图；7、《商品房买卖合同》。
2014年3月1日，被告工程部向中浩建设股份有限公司出具一份《工作致函》，载明，本着从业主的角度出发，充分为业主的利益着想，经商铺业主提出商品房买卖合同义务外的新增要求并与销售人员现场讨论确定，并经公司同意，现要求贵司对商铺西侧外坡道及幕墙玻璃做如下变更：1、商铺外西侧硬铺坡道更改为下沉式踏步（本次施工尺寸为2250×9150，台阶共计5步）；2、商铺外西侧玻璃幕墙共计5块更改为落地玻璃（原幕墙玻璃不变，下部增加同材质梯形玻璃）。请贵司立即按照致函要求组织施工，并于3月31日前完成施工任务。中浩建设股份有限公司于同日收到该份工作致函。后涉案的商铺按照该份工作致函内容进行变更。2014年9月17日被告出具的一份情况说明载明：涉案商铺的玻璃幕墙为隐框玻璃幕墙。
2014年6月22日，被告的工作人员向原告出具一份情况说明，载明：谭某某于2013年5月10日认购一期8栋底商，总价308万，为一次性付款，按照合同，该商铺西侧为落地玻璃，但在客户快要正常交房时间时，发现西侧是一个斜坡，而不是落地玻璃（附图），经协商，公司同意整改，但到6月20日左右整改完成，影响了交房时间，故客户要求按照合同赔偿逾期交房的违约金。而在补充协议第五条约定了如下内容：1、买受人须在出卖人发出书面交房通知注明的交付期限内持《商品房交付通知书》到出卖人指定的地点办理该房屋交付手续，以实际交付日期或最迟不超过交房通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。2、如出卖人已如期发出《商品房交付通知书》或买受人已经领取《商品房交付通知书》，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收该房屋，则交付通知书注明的交房期限最后一日视为本合同项下该房屋验收合格并交付于买受人。
上述事实有当事人陈述以及下列证据在案佐证：1、原告身份信息及户口簿、被告工商查询信息；2、商品房买卖合同及附件；3、讼争房屋照片；4、收款收据；5、房产测绘成果报告；6、建设工程规划合格证；7、工作致函及情况说明。
诉讼中本院要求原告明确第一项诉讼请求内容，即交付房屋的标准。原告详细表述为交付的房屋西侧面全部为玻璃幕墙。
本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》以及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当全面履行合同义务。
关于原告要求被告交付西侧面全部为玻璃幕墙房屋的问题。对于房屋的交付标准，在原被告签订的《商品房买卖合同》中第十条已经明确约定为取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。在买卖合同附件中对于交房的标准进行明确，即交付房屋的商业外墙应为玻璃幕墙。根据原中华人民共和国建设部2004年1月1日施行的《玻璃幕墙工程技术规范》第2.1.3条中对于玻璃幕墙定义为面板材料为玻璃的建筑幕墙，该为玻璃幕墙性质定义。并且该规范中对于玻璃幕墙进行分类定义。可以看出在商品房买卖合同补充协议中对于交付标准中商业外墙确定为玻璃幕墙的标准系笼统标准，若被告拟交付房屋商业外墙符合前述技术规范中某一类型的玻璃幕墙，则应认定为达到交付标准。现有证据显示，在原告实际查看房屋时认为拟交付的房屋不符合商业外墙全部为玻璃幕墙的交付标准，和被告之间进行过协商和沟通。从被告工作人员向原告出具的一份情况说明中记载了争议房屋西侧为斜坡而不是落地玻璃。后被告根据原告的要求对于讼争房屋外墙和侧面斜坡进行变更，斜坡变更为下沉5步台阶，西侧面改为落地玻璃幕墙，故被告拟交付的涉案商铺已经符合合同约定的交付标准。
关于原告要求被告承担逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前交付讼争房屋。现被告主张其通过快递方式将交付房屋通知邮寄给原告，但是其提供的邮寄单据上并没有显示出有原告签收，并且从邮寄单据中记载的投递结果虽然为妥投，但是签收人并不是原告或法定代理人本人或其他同住成年近亲属。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。虽然在商品房买卖合同补充协议中约定了被告发出交房通知书后原告没有接收则视为交付房屋，但是被告仅提供了向原告邮寄材料的快递单据，邮寄内容不明确，即使为通知交房单，但是因原告没有签收，则应当认定被告没有按照合同约定履行通知义务，进而被告没有按照约定向原告交付讼争房屋。被告逾期交付房屋行为属于违约，应当承担违约责任。关于逾期交房违约金的问题。根据商品房买卖合同约定，被告应当在2013年12月31日前交付讼争房屋，否则应当每日按照已付总房款的万分之一承担逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受到的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金的性质以补偿损失为主，以惩罚为辅，主要以填补损失为主。在本案中，原告作为主张违约金的一方，并未提供证据证明被告逾期交房给其造成的具体损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现被告已经按照合同的约定并根据当事人的要求对于讼争房屋的玻璃幕墙进行处理，已经符合约定交付条件。本院综合考虑合同履行情况，过错程度以及逾期利益等情况，酌情认定被告应当向原告支付的逾期交房违约金为8000元。
关于原告主张被告支付逾期交房租金损失的问题。因原告已经主张逾期交房违约金，该主张和逾期交房违约金的权利主张系同一性质，故原告不能基于同一逾期交房违约事实主张两种性质相同的权利。同时原告没有充分举证证明所主张的逾期交房租金损失的具体依据和计算标准，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条》和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告阳某某在本判决生效之日起三日内向原告谭某某交付所购买的位于成都市成华区建材路阳光100米娅中心8幢1层6号建筑面积为65.87平方米的房屋。
二、被告阳某某于本判决生效之日起三日内向原告谭某某支付逾期交房违约金8000元。
三、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。
案件受理费1567元，由被告阳某某承担。此款已由原告垫付，被告在履行前述给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 彭有志
二〇一四年十月八日
书 记 员 赵冀平