广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇宁法民三初字第78号
原告广宁百盈花园物业服务有限公司，住所地：广宁县南街镇百盈东路6号。
法定代表人梁燮凡，总经理。
委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告刘海强，男，住广宁县。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈花园物业公司）诉被告刘海强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员陈金珠适用简易程序对本案进行了公开审理。原告广宁百盈花园物业服务有限公司的委托代理人陈国盛、被告刘海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司诉称：2012年11月26日，被告向广东百盈花园房地产有限公司购买了坐落在百盈花园百盈别墅，同时被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，该协议约定被告所购别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交使用之日起接受原告的物业管理服务，并约定了相关的缴费标准、缴费期限和逾期缴费的违约金计算标准。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月3日向被告发出入伙通知。同时告知被告从2013年9月1日起应按约定缴交物业管理费。被告于2013年6月5日收楼。按照约定，被告每月应向原告缴交物业管理费935.48元，并承担公共路灯公摊电费。但被告从2014年6月至2015年2月共欠缴物业管理费8419.32元（9个月×935.48元／月）和公共路灯公摊电费63.3元，根据双方的约定和法律规定，被告应按每日万分之四的标准向原告计付违约金505.16元。上述欠费经原告多次催收，但被告未支付。原告诉请如下：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费8419.32元、公共路灯公摊电费63.3元，逾期缴费产生的违约金505.16元（计至2015年2月止），合共8987.78元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告刘海强辩称：本人于2012年10月31日向广东百盈花园房地产开发有限公司（以下简称百盈公司）购买了座落在百盈花园别墅，并于2013年5月3日办理收楼手续。
第一，就百盈公司交付的楼房有如下新的举证：
①收楼至今，百盈观园路到本人别墅门口及车房门口还是泥地，连基础硬底化都没有，本人参观了百盈公司的步梯房及电梯房，并跟相应业主了解过后，得出结论：由道路到该相应业主家门口的硬底及装修都由开发商铺好。
②现阶段，己经入住了的业主也有未交物管费的，据说因房屋质量问题有纠纷，所以暂时不用交物管费，如果情况属实的话，本人的房屋是否存在同样的结构性问题和质量安全问题。
③购房合同第十五条，关于产权登记的内容补充协议第八条：对本合同正文第十五条的补充，“由于出卖人原因而导致买受人在房屋交付使用后2年内仍无法办理房地产权证书的出卖人应自房屋交付使用后第三年起至出卖人提交资料之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”，现在百盈公司只为别墅区业主方办理了房产证，一直未办理并转交土地使用证。
④百盈公司在业主购房前承诺，买别墅赠送与本宅同等面积的花园给予业主无偿使用，且不会在同房地权证期限内处理本赠予花园的使用权，其他公摊土地使用权问题不涉及本赠予的花园土地使用权，以房产买方使用权优先原则。但是购房至今，并未兑现该承诺，未提供给相应的补充协议，2014年下半年至今购买本区别墅的业主除了持有房产证和土地使用证之外，花园还有与房屋同期使用的补充协议。
本人至今仍然以为因百盈公司并未达到合同注明的收楼要求而并未完成收楼手续。而百盈公司为百盈物业公司的股东，因而双方存在利益关系。现本人亦提出百盈公司应向本人提供合法的三书一证一表及《住宅质量保修书》等书面证明，并为本人办理合法的房产证、土地使用证以及花园的使用权补充协议。且就百盈公司造成本人房屋现阶段情况的原因给予合理解释以及解决方案。
第二，本人认为，即使要缴纳物业管理费用，就现阶段百盈物业公司所提供的物业管理服务，并未达到《前期物业管理协议》中所约定的费用所相对应的服务质量标准，该费用标准并不合理；且百盈物业公司制定收费标准的行为，并不合理，显失公平。
1.购房合同第十八条，“买受人的房屋仅作普通住宅使用”，本人的房产证注明本宅是普通住宅，而别人的房产证注明是别墅，既然是普通住宅就应该按普通住宅收取物管费。
2.据广宁县物价局调查，百盈花园（别墅区）物业管理服务收费属于市场调节价格管理范围，收费方式、收费标准等细节问题应由业主与物业管理公司双方协商确定。
3.百盈公司在业主购房前承诺，别墅区实行全封闭式管理，其他人是无法进入别墅区，绿化覆盖面积达到30%以上。现在别墅区业主方每人花了几百万买来的别墅，所谓的高级别墅区却成了大众的花园，闲杂人等随时随意地自由进出，别墅区门口设置的保安亭长期无人在岗，区内无人巡逻，绿化种植等覆盖面积小且无人管理。且《前期物业服务协议》中注明，百盈物业公司的企业资质为三级资质。因此，大部分业主都感到完全没有安全感，有的拒绝收楼，有的收了楼的也迟迟不敢装修入住，百盈物业公司除了收费外，对别墅区业主方的诉求及财产安全问题置若罔闻。
4.购房合同第十七条：“双方可以就下列各项约定的第3项，该商品房所在项目用地范围内，用于停放车辆的车位、车库、停车楼归出卖人所有。”按此规定，本人自己家的车库位于本人的别墅1楼且属于房产证测绘图范围内，却不属于本人，实属显失公平。这个情况于其他业主被百盈起诉开庭时已清楚告知，律师也承认修改，但是过后也不了了之。《前期物业服务协议》第八条第2项，“车位场地所有权人应向乙方（即百盈）交纳车位物业服务费，小汽车按车位：露天15元／月，室内30元月。”因此，百盈物业公司存在隐满消费者的情况，现恳请审判官判决，该服务协议不成立，且重新制定合理的收费标准。
5.本人于2014年12月参与了百盈观园别墅区40多位业主的业主会议，就物业管理等相关问题展开了讨论，认为要站在双方立场的位置去考虑问题，完全充分沟通，才是合理的解决问题的真正办法，讨论后选出8号业主冯肇忠为代表，将大家意见向百盈公司反应，希望得到百盈公司的重视，但是本人及本方代表并没收到任何口头及书面回应，诉求石沉大海。
综上所诉，本人房屋享受的是与购房时承诺的不对等物业服务，同时，百盈物业公司并未达到相应的别墅服务标准却定制如此昂贵且不合理的物业收费标准。请贵院依法驳回起诉，诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2012年11月20日，被告刘海强向案外人广东百盈花园房地产开发有限公司订立合同购买了坐落在百盈花园百盈别墅，同时被告作为甲方与原告作为乙方签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》一份，该协议约定：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为374.19平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按935.48元／月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。”被告刘海强于2013年6月5日对讼争物业进行了确认收楼。原告在2013年9月至2015年2月期间为讼争物业所在小区提供了物业管理服务。被告从2013年9月至2013年12月向原告交纳了物业管理费。2014年1月至2015年2月（共计13个月），被告没有向原告交纳物业管理费。讼争物业的房地产权证上“规划用途”一栏登记为“普通住宅”。原、被告一致确认讼争物业为一幢别墅。被告认为原告提供的物业服务不符合上述《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的标准，并提供有照片予以证明。被告还提供有照片证明百盈观园路到其本人别墅门口及车房门口还是泥地，连基础硬底化都没有的事实。
本院认为，原告与被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。
关于讼争物业的物业服务费收费标准问题，被告辩称即使要缴纳物业管理费用，就现阶段百盈物业公司所提供的物业管理服务，并未达到《前期物业管理协议》中所约定的费用所相对应的服务质量标准，该费用标准并不合理；且百盈物业公司制定收费标准的行为，并不合理，显失公平。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》（粤价（2010）1号）第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价（2014）27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。本案讼争物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，原告主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，并主张被告支付从2014年6月至2015年2月共欠缴物业管理费8419.32元（9个月×935.48元／月），因原告此主张无违反法律规定，本院予以支持。至于被告认为讼争物业实为别墅，房地产权证却登记为“普通住宅”的问题，与本案无关，被告可向有关职能部门反映解决。
关于原告主张被告交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由原告代交公共路灯电费后按照系争物业的面积比例分摊计算，再由被告向原告交纳。本案中，因原告没有提供证据证明其已经代被告交纳了公共路灯电费的事实，故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告提供的物业服务是否存在瑕疵及被告可否据此免除交纳物业服务费的义务的问题，被告为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，提供有8张照片，原告对拍摄车辆进入、外来人员进入及门岗空置的8张照片的真实性没有异议，确认反映的是讼争物业所在小区的情况，根据被告的陈述以及上述8张照片所反映的内容，本院确认原告提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，原告应当对被告承担相应的违约责任。由于《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》条款对原告违约应承担的违约责任约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告可以选择减少价款的方式要求原告承担违约责任，但被告减少价款的范围应当与原告服务的瑕疵程度相适应。本院结合本案实际情况，酌定被告无须再向原告支付逾期缴费违约金。
至于被告辩称讼争物业质量存在问题以及讼争物业所在小区绿化率不达标，从而主张拒交物业服务费的问题，因讼争物业质量问题以及小区绿化率是否达标的问题是被告与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此本院对被告的该主张不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘海强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费8419.32元。
二、驳回原告广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告广宁百盈花园物业服务有限公司负担2元，被告刘海强负担23元，被告刘海强负担的应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 陈金珠
二〇一五年五月十八日
书记员 郑焕月
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。