北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1160号
上诉人（原审原告）何琳娜，女，1985年6月1日出生。
委托代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
委托代理人张祖峰，北京市德达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。
法定代表人赵五岳，董事长。
委托代理人王万利，男，1970年6月25日出生。
上诉人何琳娜、上诉人北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，何琳娜之委托代理人冯晓蜜与金地公司之委托代理人王万利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年8月，何琳娜起诉至原审法院称：2010年3月7日，我与金地公司签订《房屋买卖合同》，约定：金地公司将812号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我；总房款477820元，采取一次性付款方式支付；金地公司应于2010年5月31日前向我交付房屋；我应在房屋交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书；若因金地公司责任导致我未能在365个工作日内取得房屋所有权证书的，自我应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金地公司应按日计算向我支付已付房款万分之一的违约金。《房屋买卖合同》签订后，我依约支付了全部购房款。2010年7月21日，我与金地公司办理了房屋交付手续。因此，根据双方合同之约定，金地公司应自2010年7月21日起的365个工作日内即2012年1月6日前办理完毕诉争房屋所有权证书并交付我，金地公司在2015年9月23日才办理完毕诉争房屋所有权证书，故起诉要求，金地公司自2012年1月7日起至2015年9月23日止，按日计算向我支付已付房款万分之一的违约金（截至2015年9月23日为止，共计1356天，违约金为：477820×0.0001×1356天=64792元），本案诉讼费由金地公司承担。
金地公司辩称：我公司不同意赔偿违约金。根据合同的约定，如我公司责任导致不能办理房产证，才应赔偿违约金。本案中，房产证未办理责任不在我方，理由如下：第一，北京市出台京国土用（2010）480号文件，对研发、工业用地建房分割进行限制，当时无法办理房产证是政策原因所致；第二，何琳娜未向我公司联系办证事宜，所以房产证无法办理。因此，我公司不同意何琳娜的该项诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。何琳娜与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。虽金地公司未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致，但诉争房屋及所在土地用途变更手续已于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内积极办理房产证相关事宜。结合双方在合同中的约定，酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故金地公司应于2014年10月27日前积极履行协助义务，为何琳娜办理诉争房屋的产权证。金地公司还辩称已有生效判决对延迟办证违约金不予支持的理由，但与本案没有关系，故对该项抗辩意见不予支持。金地公司辩称何琳娜未积极履行协助办证义务导致时间拖延，缺乏相关证据予以佐证，法院不予采信。综上，金地公司应向何琳娜支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日（2015年9月23日）止的违约金。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年11月判决：一、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内按日万分之一的标准向何琳娜支付延迟办证违约金一万五千八百一十五元八角四分（以四十七万七千八百二十元为本金，按日万分之一的标准自二〇一四年十月二十八日起计算至二〇一五年九月二十三日止）；二、驳回何琳娜的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，何琳娜与金地公司均不服，上诉至本院。何琳娜请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，上诉理由为：第一，原审法院认定事实不清；原审法院认为金地公司逾期办理房屋产权证系因京国土用（2010）480号文件出台的政策原因所致，该认定缺乏事实和法律依据；原审法院对金地公司支付逾期办理房屋所有权证违约金起算时间的认定缺乏事实和法律依据；第二，原审法院未考虑金地公司逾期办理房屋所有权证，不允许上市交易而给何琳娜带来巨大损失，不当行使自由裁量权。金地公司请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回何琳娜的相应诉讼请求，上诉理由为：原审法院认为2013年5月13日完成土地用途变更后，政策性障碍已经解除，该认定有误；事实上，土地用途变更只是政策性障碍解除的第一个步骤，相关政府机关又经过一年时间才落实办证的方式；最终正式进入办证程序是在2014年7月开始，第一个产权证是在2014年9月取得，应当以2014年7月起365个工作日作为违约金起算时间。
经审理查明：2010年3月7日，金地公司（出卖人）与何琳娜（买受人）签订编号为318的《房屋买卖合同》。该合同约定：金地公司将诉争房屋出卖给何琳娜，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为477820元；出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，何琳娜向金地公司交纳了全部购房款。2010年7月21日，金地公司将诉争房屋交付给何琳娜。
2010年10月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号文件）。该文件内容为：“各区（县）发展改革委、经济信息化委、国土分局、规划分局、住房城乡建设委、房管局：为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，现将有关问题通知如下：一、2010年10月1日起，新办理立项……二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。”
2011年4月28日，北京经济技术开发区管委会办公室印发了议题为“金地科创项目有关问题研究”的《北京经济技术开发区管委会会议纪要（专题）》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中“会议决定”部分第4条载明“关于兴盛国际创业大厦产权证办理问题。鉴于该大厦在建设时符合开发区的规划要求，同时建设目的主要是为了解决诺基亚等企业的生活配套问题，原则上同意协助项目方办理相关权证。由房地局负责，对大厦研发部分按照研发办公性质及建设时的规划条件进行地价评估，根据评估价格和项目的实际情况，合理确定补缴地价款的额度，进行土地用途变性后，再办理相关权证。”
2012年11月，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市住房和城乡建设委员会关于加强枢密院等六个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发（2012）510号文件）。该文件内容为：“按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号）要求，经相关委办局研究并报请市政府批准，同意通州区枢密院项目（一期）……兴盛国际项目（A、B楼）等6个研发工业项目有条件进行现房销售。同时，按照《联席会会议纪要》要求，买受人资格必须由属地管委会书面确认。”
2015年9月23日，何琳娜取得涉诉房屋的房屋所有权证。
一审审理中，金地公司主张其一直在积极办理房产证，延迟办证是受上述政府相关政策的影响。何琳娜认为上述相关政策不能推断京国土用（2010）480号文件对办证有影响，同时认为金地公司在之后与相关部门进行协调，并非是积极在为业主办理产权证登记，这些行为实际上是金地公司为了对于其最初违规出售诉争房产进行的补救措施，因为金地公司在出售房产之初就未得到相关部门的销售许可。
金地公司主张其为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，向法庭提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”，载明金地公司于2013年5月13日与北京市国土资源局经济技术开发区分局就诉争房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金。何琳娜不认可该组证据的真实性。金地公司还向法庭提交了（2014）大民初字第14079号民事判决书，认为该判决对迟延办证的违约金没有支持，对该项证据何琳娜认为判决是否生效不知，判决审理查明部分并未表述不能办证是政策原因。何琳娜同时也向法庭提交了（2015）大民初字第676号和（2015）二中民终字第08521号民事判决书，认为（2015）大民初字第676号判决对迟延办证的违约金予以支持，（2015）二中民终字第08521号判决对京国土用（2010）480号文件不属于不可抗力进行了认定。金地公司主张其已经通过告知书的形式通知何琳娜提交办证资料，何琳娜表示未收到该告知书。
二审审理中，北京经济技术开发区投资促进局于2016年2月22日作出《关于兴盛国际创业大厦项目情况说明的函》。该函载明：“一、根据开发区管委会下发文件，兴盛创业大厦房屋使用者需符合以下条件后准许办理产权登记证：（一）兴盛国际创业大厦项目地上建筑仅限用于产业项目。（二）房屋使用者应为具有独立法人资格的企业，且须在开发区内办理工商注册、税务及统计登记。（三）房屋使用者所从事的业务须符合开发区产业定位并由开发区管委会认定。二、开发区投资促进局负责对兴盛国际创业大厦房屋买受人所承诺的房屋用途及产业资质等相关内容给予审核。特此函告。”何琳娜以书面形式做出承诺：“1、拟购买房屋从事内容符合开发区产业规划方向；2、本次使用及再次转让时不改变房屋规划用途；3、再次转让时，新的购买人的资格需经开发区产业促进局认定；4、若在购置单位内成立公司，其注册、纳税及入统地均应为北京经济技术开发区。”
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、京国土用（2010）480号文件、《会议纪要》、京建发（2012）510号文件、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然何琳娜与金地公司双方争议的焦点为逾期办证违约金问题，但是，逾期办证违约金问题以合同有效为前提，故本院难以回避对合同效力问题进行审查。
关于何琳娜与金地公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题，虽然该合同系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。在何琳娜与金地公司签订合同之时，诉争房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。此后，经金地公司与相关行政机关协调，并由《会议纪要》和京建发（2012）510号文件确认，在补交地价款并将土地用途变更后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故何琳娜与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效，合同中确定的权利义务可以履行。
关于逾期办理房屋所有权证违约金问题，金地公司在诉争房屋具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为何琳娜办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金起算时间，在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。法律面前，人人平等；合同双方当事人对于工业用地上房屋分割产权的违法违规后果均应明知，对合同履行风险均应承受。据此，虽然《房屋买卖合同》在交纳土地出让金并变更土地性质后可确认为有效，但何琳娜要求金地公司承担在此之前的违约责任，有违公平诚信。原审法院参照合同约定，酌情确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为何琳娜办理诉争房屋的产权证，认定妥当。原审法院判令金地公司按照已付房款日万分之一的标准，向何琳娜支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金，起止时间适当，违约金数额亦在合理范围内，本院予以维持。
关于金地公司就违约金问题提出的抗辩意见，本院做出如下认定：第一，金地公司认为未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致。事实上，工业用地上所建房屋分割销售本来就违反了土地用途，不具备合法分户转移权属的条件。京国土用（2010）480号文件仅仅强化了对研发、工业项目的监管，并未影响对合同效力及权利义务的履行造成影响，故该政策不构成不可抗力，亦不构成情势变更，金地公司不得以此为由主张减免违约责任。第二，金地公司辩称何琳娜未提供办证所需资料导致无法办证，但经庭审调查，金地公司主张业主补交土地出让金是办理产权证的前提条件，且金地公司未提供充分证据证明向何琳娜进行了相关通知，故对于金地公司的该项辩解意见不予支持。第三，金地公司辩称已有生效判决对延迟办证违约金不予支持的理由与本案无关，本院对此不予采纳。
综上所述，何琳娜与金地公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费710元，由何琳娜负担503元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担207元（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1220元，由何琳娜负担947元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担273元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 李俊晔
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 史天予