河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初4938号原告：杨利霞，女，1977年4月1日出生，汉族，住河南省鲁山县梁洼镇东街村锡安街1号院号，公民身份号码4104231977********。委托诉讼代理人：刘晓霞，河南成胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地鲁山县南阳路南段西侧，统一社会信用代码91410423596285851Y。法定代表人:陈建伟，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：桂运良，男，1987年2月8日出生，汉族，住河南省内乡县，代理权限为特别授权。被告：河南万创地产集团有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路29号11层1109号。统一社会信用代码9141000039754446X2。法定代表人:董俊杰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，1990年3月9日出生，汉族，住郑州市金水区，代理权限为特别授权。原告杨利霞与被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）、河南万创地产集团有限公司（以下简称万创公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告杨利霞及其委托诉讼代理人刘晓霞、被告上宅公司的委托诉讼代理人桂运良、被告万创公司的委托诉讼代理人曹梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利霞向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付违约金117488元（违约金从2015年11月1日起计算至2017年8月22日止，顺延至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在鲁山县××××路开发经营鲁山上宅公园世纪的商品房项目，原告在2014年8月5日，原告与被告签订了一份编号为410430201408050029的《商品房买卖合同》，购买了鲁山上宅公园世纪3#楼东2单元10层2-1003号房，合同总房款为444360元。原告依该合同的第七条约定履行了付款义务，但被告在2015年10月31日的商品房交付期限到期时，却没有交给原告符合合同约定的商品房。根据签订的《商品房买卖合同》第十条第（2）项之规定，如逾期交房，被告自交房期限的第二日起，按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金。但被告至今未交房也未向原告支付逾期违约金。其行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，依法提起诉讼。被告上宅公司辩称，2014年，原、被告签订商品房买卖合同属实，2014年9月30日收到原告房款134，360元，同年9月30日收到原告于平顶山市住房公积金管理中心办理的公积金贷款31万元，实际收到原告房款444，360元。按照合同第九条约定的“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合第4种条件的商品房交付给买受人使用：4、买卖双方同意按照补充协议附件八第十四条约定的交付条件执行。”第九条同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。附件八第十四条约定：“合同正文约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况”。为了如期交房，被告全力以赴跟催工程进度，但由于连续受到鲁山县5.25大火事件、马楼电死人事件、望城国际吊篮摔死人事件、抗战70周年大阅兵等影响、政府防尘治理等不可抗力因素影响，根据政府要求工地数次停工整顿。同时，因政府对项目承诺的配套设施未实现、应返还的土地出让金等费用尚未返还、项目通水通电等相关问题未得到解决，都严重影响了工程进度，为履行对业主如期交房的承诺，我公司先后三次致函鲁山县委、县政府请求予以协调解决，均未得到解决，致使项目工程建设工期一延再延，未能实现如期交房。上述情况均符合上述《商品房买卖合同》第九条、附件八第十四条约定的可据实延期的理由，被告也已如实告知原告，也在尽力协调市政关系，达到交房条件，但这并非被告原因造成。现在已经具备了交房条件，我们在两个月前打电话通知原告接房，但原告不来接房。故而原告的诉讼理由和请求无事实和法律依据，被告恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告万创公司辩称：一、被告万创公司与原告并不存在任何事实、合同及法律关系。被告万创公司与原告并无任何合同关系，根据原告提供的《商品房买卖合同》内容所示，合同双方为上宅公司和原告，万创公司并不知晓上宅公司与原告是否存在合同关系。二、万创公司为不适格被告，不应承担任何责任。根据我国合同法的相对性原则，被告万创公司在本案中并非合同的当事人，本案的相关合同中也没有任何内容明示万创公司需承担责任，原告也没有提供任何证据证明被告万创公司需要承担任何责任，被告上宅公司作为独立的法人，由其对自身行为承担法律责任，被告并非本案适格的主体。由此，原告的诉讼请求无任何法律依据，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月5日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于鲁山县上宅公园世纪3#楼东2单元10层2-1003号的商品房一套。合同上主要载明：“出卖人鲁山县上宅置业有限公司，注册地址鲁山县南阳路南段西侧，营业执照注册号410423000012711，企业资质证书号410405355，法定代表人陈建伟，买受人杨利霞，身份证。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局。第三条：买受人所购商品房基本情况。该商品房合同约定建筑面积共127.81平方米，……第五条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3476.72元，总金额444360元……第七条：付款方式及期限……3、按揭贷款：。剩余部分￥310000元于2014年8月20日前用按揭贷款支付……第九条：交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……第十条：出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……出卖人（签章）：鲁山县上宅置业有限公司合同专用章，陈建伟印（盖章），买受人（签章）杨利霞（签字，按指印）。2014年9月30日收到原告房款134，360元，同年9月30日收到原告于住房公积金贷款310，000元，实际收到原告房款444，360元，并于2016年12月29日向原告出具了销售不动产发票一张，但被告未能按合同约定日期交房，双方因违约金协商未果，引发诉讼。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已经按照约定将购房款向被告支付完毕，被告理应按照约定于2015年10月31日前向原告交付合格房屋，但被告至今仍未交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原、被告对逾期交房约定的违约责任为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”本案中，原告并未要求解除合同，仅要求被告支付违约金。现被告已收到原告按约交付的购房款444，360元，应支付违约金的期间为2015年10月31日起至实际交房之日（违约金为房款444，360元×日万分之四×逾期日数）被告辩称的延期交付的理由不属于法律规定的不可抗力，故本院对此不予采信。原告提供的证据不足以证明被告万创公司系合同当事方，故而本院对原告请求被告万创公司承担责任不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨利霞支付违约金（自2015年11月1日起按照总房款444，360元乘以日万分之四至实际交房之日止）。二、驳回原告杨利霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取为1325元，由被告鲁山县上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。上诉费应在提交上诉状时预交，上诉期满七日后仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  李永超二〇一七年九月二十八日书记员  刘晓璐