广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第178号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）藤县米兰房地产开发有限公司，住所地广西藤县藤州镇挂榜路111号。
法定代表人刘芳平，董事长。
委托代理人徐新民，广西中司律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）易章，居民。
法定代理人易杨生，广西梧州人，居民。
委托代理人熊瑞阳，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人梁桂英，梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。
上诉人藤县米兰房地产开发有限公司（以下简称米兰公司）因与被上诉人易章商品房销售合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2015）藤民初字第180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日进行了审理。上诉人米兰公司的委托代理人徐新民，被上诉人易章的法定代理人易杨生及其委托代理人梁桂英、熊瑞阳参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月，被告米兰公司向外界预售本公司的有关商铺，案外人李瑞文按市场价欲购买被告米兰公司的“国贸大厦·国贸中心”首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺，并向被告米兰公司交纳了首期款（含定金）673.496万元。2012年8月9日，李瑞文将自己定购的上述商铺让给易杨生购买，并将其交纳的首期款（含定金）673.496万元一并转到易杨生名下。为此李瑞文出具了一份《证明》给米兰公司，该证明记载“本人向贵公司所交的首期款（含定金）673.496万元一并转到易杨生名下，请贵公司给予办理该房产的改名手续”等内容，当日米兰公司的财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易杨生，该收据记载了“兹收到李瑞文代易杨生交来购首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺首期款（含定金）6，734，960.00元”。当日，易杨生与米兰公司签订了一份《商品房认购书》，易杨生认购米兰公司“国贸大厦·国贸中心”的首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺，单价为2.8万元每平方米、共价款为1343.496万元。
2014年1月3日，米兰公司法定代表人刘芳平同意其代为向公司缴款，由易杨生儿子易章购买米兰公司首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24商铺，由易杨生女儿易昕购买首层P1-25、P1-26、P2-01、P2-02、P2-03商铺，共九间商铺。被告米兰公司由财务人员出具了加盖有公司财务专用章的1份《收据》给易章、5份《收据》给易昕，确认收到易章购房款343.588万元、收到易昕购房款885.104万元，共1228.692万元；每份收据上均标明易昕、易章交来的商铺款是由“刘芳平代缴”。2014年1月25日，易杨生以易昕、易章的委托代理人名义分别与被告米兰公司通过建设部门的交易平台网签了9份《商品房买卖合同》，易昕购买首层P1-25、P1-26、P2-01、P2-02、P2-03共5间商铺、易章购买首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24共4间商铺，其中P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺的单价为2.8万元每平方米，P2-01、P2-02、P2-03商铺的单价为2.86万元每平方米，易昕购买的5间商铺总价款为885.104万元，易章购买的4间商铺总价款为1020.096万元，两人9间商铺共款1905.2万元。签订的格式《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.8％向出卖人支付违约金”；第十五条约定：“如因出卖人的原因导致不能在约定期限内办理产权登记合同备案、将商铺资料提交报产权登记机关备案等手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%支付违约金”。2014年4月30日，易杨生与被告米兰公司对易章购买商铺的款项进行了结算，（四间商铺共款1020.096万元－李瑞文代交673.496万元－刘芳平代交343.588万元＝3.012万元）易杨生交纳了相差的尾款及滞纳金，米兰公司的财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易杨生，该收据记载了“今收到易杨生代易章交来购P1-23号商铺款（其中尾款30120元，滞纳金486元）30606元”。后原告交清了相关商铺的税款及维修资金，接收了此4间商铺，一直出租并收取租金。2014年6月3日，米兰公司向易章发出《通知》：“感谢你在我公司投资置业”，并邀约业主易章购买其公司的车库。但米兰公司一直没有为易章办理产权登记合同备案、将商铺资料提交报产权登记机关备案等手续。
本案原告2015年1月12日起诉后，2015年1月18日，易章收到米兰公司寄来的《解除合同通知》，通知易章，因其未实际交付上述商铺的购房款、已构成了根本性违约，解除上述商铺的《商品房买卖合同》，并要求易章交纳合同总额1.8%的违约金。2015年1月20日，易杨生收到李瑞文寄来的《债权转让通知》，其将易杨生未付的代交商铺款6234960元债权转让给刘芳平，通知易杨生向刘芳平履行上述债务。2015年1月26日，易章收到米兰公司寄来的《解除合同通知》，通知易章，因其未实际交付上述商铺的购房款、已构成了根本性违约，解除上述商铺的《商品房买卖合同》，并要求易章交纳合同总额1.8%的违约金。
另查明，2010年8、9月间，易杨生出借了1700万元给被告米兰公司或其法定代表人刘芳平之兄弟等人，用于投资开发藤县国贸大厦、国贸中心项目等。2012年2月3日，米兰公司聘用易杨生为公司的总经理；2月13日，米兰公司将公司财务专用章交由易杨生管理；2013年2月28日，易杨生将公司财务专用章退回给公司董事长刘芳平保管。
一审法院审理认为：本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的四份《商品房买卖合同》是否有效？2、《商品房买卖合同》双方是否履行了各自的义务？3、被告米兰公司发出的解除通知书是否产生解除双方合同关系效力？4、本案是否应中止审理？
（一）关于原、被告双方签订的四份《商品房买卖合同》效力问题。
原告法定代表人易杨生代原告与被告米兰公司签订的4份《商品房买卖合同》，虽然在签订合同时易杨生是被告米兰公司的高级管理人员（总经理），但合同的标的物是被告米兰公司向外界销售的普通商铺，合同价格是经与被告法定代表人刘芳平协商同意后确定的市场价格，因此，该4份合同是双方当事人真实意思表示，没有损害国家利益和社会公共利益，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的。对被告认为易杨生是米兰公司公司高管、其签订的该四份合同违反了《公司法》第149条的强制禁止性规定、合同无效的主张，因本合同的主体是易章而不是易杨生，且按《公司法》第149条规定“董事、高级管理人员不得有下列行为：（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”，被告米兰公司并没有证据证明易杨生代易章签订合同的行为违反了被告公司章程的规定，也没有证据证明易杨生与被告米兰公司存在着恶意串通、损害公司利益的情形，何况上述合同的继续履行并没有损害国家利益或社会公共利益，因此，对被告上述合同无效的主张该院不予纳。
（二）《商品房买卖合同》双方是否履行了各自的义务问题。
原告履行合同义务方面。首先，在上述《商品房买卖合同》签订之前，2012年8月9日易杨生签订《商品房认购书》时，被告米兰公司的财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易杨生，确认了“兹收到李瑞文代易杨生交来购首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺首期款（含定金）6734960.00元”。其次，在上述《商品房买卖合同》签订之后，2014年1月3日被告米兰公司由财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易章，确认共收到了易章购房款343.588万元，收据上标明易章交来的商铺款是由“刘芳平代缴”。从日常交易习惯来理解，收据是收到款项的凭证，一般财务人员只有在收到了款项后，才会出具收据；退一步说刘芳平没有代交商铺款，则该收据的记载内容亦构成了债务转移，易章的商铺款343.588万元的债务亦已经债权人被告米兰公司的同意转移给了刘芳平，刘芳平才是该债务的债务人，易章的商铺款343.588万元债务已经消灭。因此，可以确认被告米兰公司收到了易昕、易章购房款343.588万元。再次，2014年4月30日米兰公司的财务人员出具的加盖了有公司财务专用章的《收据》记载“今收到易杨生代易章交来购P1-23号商铺款（其中尾款30120元，滞纳金486元）30606元”，确认了易杨生代易章交纳的商铺尾款及滞纳金，按四间商铺共款1020.096万元－李瑞文代交673.496万元－刘芳平代交343.588万元＝3.012万元，可以佐证了易杨生代易章与被告米兰公司对四间购买商铺的款项进行了结算。至此，原告易章已完成了其交付所有商铺款的合同义务。另外，从米兰公司2014年6月3日向易章发出邀约购买公司车库的《通知》的行为，可以印证易章已履行了付款义务，否则，米兰公司不会把易章作为业主而发出邀约《通知》；从被告米兰公司将上述四商铺交由原告易章装修、出租，亦可以印证易章已履行了付款义务。
被告米兰公司履行合同义务方面。在上述《商品房买卖合同》签订后，在原告交清了相关商铺的税款及维修资金后，被告同意原告接收了此四间商铺，并同意原告将四间商铺出租和收取租金，可视为被告事实上履行了交付标的物商铺给原告的义务。
（三）被告米兰公司发出的解除通知书是否产生解除双方合同关系效力问题。
该院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.8％向出卖人支付违约金”。而如前所述，原告易章已在2014年4月30日完成了其交付所有商铺款的合同义务，故被告米兰公司不享有合同解除权。综上，被告米兰公司主张单方解除合同的理由不能成立。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释（二）》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，双方当事人没有就合同解除异议期间进行约定，而原告于2015年1月12日起诉要求确认合同有效后，2015年1月18日易章才收到米兰公司寄来的《解除合同通知》。因此，原告易章在本案中对被告米兰公司的解除合同行为提出异议，构成了其请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力之诉，被告米兰公司的《解除合同通知》不产生解除双方《商品房买卖合同》的效力。
（四）本案是否应中止审理问题。
2015年1月12日原告易章起诉要求确认双方《商品房买卖合同》有效后，2015年1月18日易章才收到米兰公司寄来的《解除合同通知》。因此，原告易章在本案中对被告米兰公司的解除合同行为提出异议，构成了其请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力之诉，本案只要对合同效力及合同是否因被告的解除合同通知而解除问题一并作出处理，就可以解决了易章对解除合同异议之诉，没有必要另行提出诉讼。这样，既可以减少当事人的累讼，也可以节省国家的审判资源，更有利于解决当事人之间的纠纷。因此，本案没有中止审理之必要。对被告认为本案应先中止审理的主张，该院不予采纳。
综上所述，原、被告签订的4份《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格履行合同的约定，被告米兰公司没有为易章办理产权登记合同备案、将商铺资料提交报产权登记机关备案、将房产登记到易章名下等手续，已构成了违约，被告米兰公司应承担相应的民事责任。因此，原告要求确认合同有效、判令被告协助原告商铺产权登记过户至原告名下手续的诉讼请求，合法有据，该院予以支持；对原告要求判令被告支付违约金人民币4080.38元的诉讼请求，因合同第十五条约定：“如因出卖人的原因导致不能在约定期限内办理产权登记合同备案、将商铺资料提交报产权登记机关备案等手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%支付违约金”，而本案易章已付房价款为10，200，960元，被告应支付的违约金应为10，200，960元×0.02%＝2040.19元，对超出此数额的请求，该院不予支持；由于双方的《商品房买卖合同》合法有效、并没有因米兰公司发出《解除合同通知》而解除，故被告米兰公司要求确认合同已经解除、判令反诉被告易章支付逾期付款违约金、腾空商铺并返还的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国公司法》第一百四十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、原告易章与被告藤县米兰房地产开发有限公司签订的藤县藤州镇河东区广场西侧A地块一层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24商铺的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告藤县米兰房地产开发有限公司应支付违约金人民币2040.19元给原告易章；三、被告藤县米兰房地产开发有限公司应协助办理将藤县藤州镇河东区广场西侧A地块一层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24商铺产权登记过户至原告易章名下；四、驳回被告藤县米兰房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费83030元，由原告易章负担30元，由被告藤县米兰房地产开发有限公司负担83000元；反诉案件受理费42053元，由被告藤县米兰房地产开发有限公司负担。
上诉人米兰公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决存在程序违法情形。本案不应将上诉人的反诉请求合并本诉一起审理。因为本诉与反诉不存在吞并的法律关系，而是独立的两个诉。2、本案涉及的买卖合同已经由上诉人合法解除，一审判决上诉人履行办理产权登记手续缺乏事实及法律依据。3、本案被上诉人并没有履行全部的交款义务，一审认定被上诉人已经履行全部交款义务属于认定错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或直接改判。
被上诉人易章辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律恰当。请求二审法院依法予以维持，驳回上诉。
在二审期间，上诉人提供了银行对账单及九份藤县人民法院出具的诉讼费收费收据，拟证明一审法院已按九份买卖合同单独收取诉讼费，应当单独作为九件案件审理。被上诉人提供了（2015）梧民二终字第83、85、86号民事判决，拟证明在民间借贷中并没有冲抵本案的购铺款，本案的购铺款已经全额缴纳给了上诉人。经过质证，被上诉人对上诉人的证据真实性无异议，但认为不能证明其想证明的内容。上诉人对被上诉人的证据真实性无异议，但认为不能证明被上诉人想要证明的事实。本院认为，双方都对证据的真实性无异议，这些证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明，一审查明的事实属实，该院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有三个：1、本案是否存在程序违法？2、被上诉人是否已经足额缴纳了购铺款？3、上诉人是否已经合法解除了本案的买卖合同关系？
本案是否存在程序违法问题。
反诉是指在已经提出的诉讼中，被告以原诉原告为被告，向法院提起与原诉有直接联系的独立的诉讼请求，借以达到抵消、动摇或吞并原诉的目的。被上诉人提出的诉讼请求是要求履行合同，上诉人协助办理产权登记手续，而上诉人提出的诉讼请求是要求解除合同之诉，有吞并被上诉人诉讼请求的目的，因此，一审将其作为反诉合并审理并无不当。
被上诉人是否足额缴纳了购铺款？
2012年8月9日易杨生签订《商品房认购书》时，上诉人米兰公司的财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易杨生，确认了“兹收到李瑞文代易杨生交来购首层P1-19、P1-21、P1-23、P1-24、P1-25、P1-26商铺首期款（含定金）6734960.00元”。2014年1月3日上诉人米兰公司由财务人员出具了加盖有公司财务专用章的《收据》给易章，确认共收到了易章购房款343.588万元，收据上标明易章交来的商铺款是由“刘芳平代缴”。2014年4月30日米兰公司的财务人员出具的加盖了有公司财务专用章的《收据》记载“今收到易杨生代易章交来购P1-23号商铺款（其中尾款30120元，滞纳金486元）30606元”，确认了易杨生代易章交纳的商铺尾款及滞纳金，按四间商铺共款1020.096万元－李瑞文代交673.496万元－刘芳平代交343.588万元＝3.012万元，可以证明易杨生代易章与上诉人米兰公司对四间购买商铺的款项进行了结算。至此，被上诉人易章已完成了其交付所有商铺款的合同义务。至于上诉人米兰公司认为李瑞文、刘芳平没有代被上诉人易章缴纳购铺款，应当向李瑞文、刘芳平追讨。
上诉人是否已经合法解除了本案买卖合同关系？
合同的解除权是赋予合同守约一方，且是在合同没有实际履行完毕的情况下行使。本案中，被上诉人已经履行了缴纳全部购铺款的义务，且本案的铺位也交付给被上诉人使用，合同主要义务双方已经履行完毕。上诉人再通过发出解除合同通知书来解除合同属于无效行为，一审法院驳回上诉人的反诉请求是正确的，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉因理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83030元，由上诉人藤县米兰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 超
审 判 员 蒋鸣平
代理审判员 莫 芮
二〇一五年八月五日
书 记 员 梁 军