上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第2072号
原告（反诉被告）刘志武，男，1971年6月16日出生，汉族，户籍地山东省青州市。
委托代理人宋文花、侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱万平，男，1967年11月16日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。
委托代理人徐新建，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告刘志武与被告朱万平、反诉原告朱万平与反诉被告刘志斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志武及其委托代理人宋文花、被告（反诉原告）朱万平的委托代理人常奎、徐新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱万平诉称，原、被告于2013年11月经上海福人居房地产经纪有限公司居间介绍，就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订《房地产买卖协议》，约定包括车位交易价格为665万元人民币。签约时，原告与被告口头约定：在原告将自有房屋出售后，签订《上海市房屋买卖合同》，并办理交易。故此，原、被告在《房地产买卖协议》未约定具体的房屋交易时间。原告在签约后，已向被告支付房屋首付款人民币300万元整。现原告的自有房屋已售出，故原告电话联系被告，也发函给被告，要求被告配合原告办理房屋过户等手续，被告回函附加诸多要求，原告无法接受。为了维护原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告继续与原告就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室买卖事宜签订的《房地产买卖协议》，要求被告配合办理房屋过户手续，并即时交付房屋；二、本案诉讼费由被告负担。
被告朱万平辩称：原、被告双方于2013年11月11日签订的《房地产买卖协议》合法有效，买卖双方应按合同约定自觉、积极地履行合同规定的义务，原告应当将原有的一套房屋转让后方可具备购买房屋资格，其转让完成的时间应在办理本案房屋买卖的审税、过户之前，也是完成原被告双方房屋买卖交易的前提条件，由于制约诉争房屋办理过户的因素是原告一方的原因所致，故原告有义务积极主动消除该障碍，其在房屋买卖协议签订后就应当采取一切有效措施，将原有房屋尽快出售，因此完成本次交易的关键取决于原告履行买卖合同的诚意和具体行为。被告为此多次催促原告履行合同义务，原告却以未收到催告函为由逃避应承担的法律责任，而其正是利用被告当时出于对原告状况的宽容，未在合同中明确约定履行期限的漏洞。原告所谓的口头约定并不存在，被告在给刘志武的回函中已经明确予以否定，证人朱某也证实当时双方并未对此做过约定，只不过本案的房屋交易的完成必须要等刘志武的房屋出售并办理过户登记后方可办理系争房屋的过户登记，这是限购政策的客观要求，不因双方有无所谓口头约定而改变，而且刘志武并不就此就有权拒绝朱万平要求其尽快履行审税、过户的主张而故意长期拖延。义务的履行应当有一个适当而合理的期限，被告在起诉后接受法庭建议当庭给予刘志武长达6个月的时间，这是在长达一年多的时间后再次给予刘志武的履约期限，刘志武仍未在期限内积极销售自己的房屋以满足履约条件，直至2015年6月23日方申请自己所出售房屋的交易，直至同年7月7日过户完毕，该行为显然是有主观恶意。被告当时急于出售房屋就是为了解决资金周转问题，结果售房后仍未完成自己的愿望，也给被告带来极大损失，被告对刘志武履约已经缺失了诚信度，故被告不同意原告的所有诉讼请求。
反诉原告朱万平诉称，反诉原告经中介公司介绍，于2013年11月初与反诉被告签订《房地产买卖协议》，协议约定刘志武购买朱万平坐落在普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室商品房以及485号车位，总价665万元。约定刘志武于签订买卖合同示范文本当日支付首期房价款300万元（含约定交付的定金50万元），第二期房价款应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付；同时约定：本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议履行，经另一方面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金，约定此《房地产买卖协议》作为买卖合同独立发生法律效力。同时，双方另签订《房地产买卖居间协议》，约定50万定金等事宜。协议生效后，经朱万平电话刘志武无果后，在2013年11月29日发函，要求刘志武在2013年12月5日前支付50万定金，2014年1月10日支付250万元首期房款。房产中介公司在2013年12月5日发函催告刘志武交付首期房款，刘志武仅在2013年12月5日前分两次支付了50万元定金。朱万平又在2014年1月12日发通知给刘志武要求其自觉履行协议，否则将面临合同解除的法律风险。在催告后，刘志武拖延到2014年1月20日支付210万元，在1月27日支付40万元。根据协议约定，双方应在支付首付款当日签订买卖合同示范文本，以便办理过户手续，同时按照上海市限购的规定，刘志武应当将其现有的房屋转让以消除双方办理房屋过户的障碍。但刘志武在支付完首付款后，无任何正当合法的理由，采取回避、不作为等方式故意拖延履行合同义务，拒不签订买卖合同示范文本，也未积极处理其现有房屋，其实质就是故意阻碍条件成就。朱万平通过中介公司多次催促刘志武办理房屋买卖的相关手续，但刘志武不予理睬，致使本应早已完成的房屋买卖交易未能完成，且房屋买卖一直处于不稳定状态。朱万平被迫于2014年5月20日委托律师致函刘志武，要求刘志武在通知规定的期限内履行协议义务，逾期将依法解除合同并追究刘志武违约责任，同时通过中介公司通知刘志武，但仍然没有结果，其显然无履行合同的诚意，朱万平无奈向法院提起诉讼，要求解除买卖协议并追究刘志武的违约责任，诉讼中刘志武以没有收到通知为由进行抗辩，但朱万平及中介公司向其发通知的通信地址与其在开庭当日确认的通信地址都完全一致。2014年12月15日经法庭调解，建议再给刘志武六个月的期限，如再不按期履行，朱万平即可解除买卖协议，于是朱万平代理人当庭递交了通知给刘志武，限其六个月履行完毕。刘志武当庭收到此通知。本来给六个月履行期限已经超出合同的履行期限，朱万平已经做到仁至义尽，但在2014年12月16日刘志武发的《告知书》中其不承认六个月的期限，要按照其所谓的口头约定“待本人房产积极售出后，再支付完尾款以及办理购买过户手续”。朱万平于2015年1月20日予以回复，对其《告知书》予以驳斥，重申六个月的履约期限及其违约的后果。如其真正积极销售房产，履行期限根本不需要六个月，何况还要考虑从签订协议之日起的这段时间，这么长时间内同地段不会没有成交的房产交易。2015年6月2日，刘志武发函称，要在一周内签订正式的《房地产买卖合同》付清尾款，并在7月2日起20个工作日到房产交易中心办理过户登记手续。该函明确表明其不能在规定的期限内联系完毕协议规定的义务，事实也证明其确实如此。对此，朱万平回函告知刘志武在双方签订合同后超过一年半的时间内故意拖延履行协议，尤其在法庭上朱万平通知中再给予的六个月期限内仍未能履行完毕，其无视合同和法律规定，属于严重违约，朱万平依法有权解除合同，朱万平在保留解除合同权利的前提下，本着友好协商解决纠纷的精神，双方可就房屋买卖的相关事宜重新进行协商，而不是同意继续履行原买卖协议。经查，刘志武原有房屋的过户手续在2015年7月7日才办理完毕。根据以上事实，根据法律规定，反诉原告提起反诉，要求法院依法判令：一、解除朱万平与刘志武签订的《房地产买卖协议》；二、刘志武给付朱万平违约金133万元；三、案件受理费由刘志武负担。
反诉被告刘志武辩称，交易时间上双方达成过口头约定，在来往函件及此前案件庭审中反诉原告也作了确认，故应当按照约定时间办理房屋网签手续，本案中反诉被告并无违约行为。反诉原告称2015年12月15日向反诉被告发函通知要求在6个月期限内签订房屋买卖协议，反诉被告当即表示反诉原告擅自改变交易时间，故交易时间并未变更。即便按照反诉原告在半年内履约的要求，反诉被告也已经积极履行了自己的合同义务，同时在2015年6月2日发函要求反诉原告在一周内积极履行合同，并承诺在一周缴清余款，但反诉原告未予理睬。因此反诉被告并未构成违约，同时目前交易条件已经具备，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：被告朱万平为系争房屋上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。
2013年11月，原、被告与案外人上海福人居房地产经纪有限公司签署《房地产买卖居间协议》，约定原告在中介公司居间下向被告购买系争房屋，协议随附双方签订的《房地产买卖协议》，约定：被告向原告出售系争房屋，房屋建筑面积162.77平方米，总房价为人民币665万元。为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后前往丙方（居间公司）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期。该合同未就签署的具体日期作出约定。首期房价款为人民币300万元，含已经支付的定金。第二期房价款为355万元，自筹资金应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日支付被告。交房及尾款，双方应于该房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后3日内，对该房地产进行验看清点，确认无误后，由被告交付原告，并由原告支付尾款10万元。本协议生效后，合同各方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议的总房价款的20%向守约方支付违约金。
合同订立后，原告支付了定金10万元，2013年11月15日支付40万元补足定金。2013年11月29日，被告发函至原告，要求原告分别支付购房款50万元和250万元，并要求签订购房买卖合同，尽早办理审税。2013年12月5日，被告收到中介公司信函，告知被告原告同意支付款项，但其爱人表示不签订买卖合同。2014年1月12日，被告发出《关于再次催告履行及解除合同的通知》，告知原告根据《合同法》的规定，给予原告合理的履行期限，要求原告尽快支付房款，签订合同，如果不按期履行合同，被告将要求解除合同，保留追究原告违约责任的权利。同日，中介公司亦向原告发出催促履行合同的告知函。原告于2014年1月20日和27日分别支付了210万元和40万元。嗣后，双方又未能签订正式的网签合同，被告于2014年5月20日委托律师向原告发函，告知原告履行合同义务，尽快签订合同缴纳余款，并进行权利变更登记，未果，朱万平遂以原告地位向本院提起（2014）普民四（民）初字第2363号民事诉讼，审理中，经本院主持调解，朱万平接受法庭建议，当庭书写《通知》一份送达刘志武，内容如下：“您（刘志武）与朱万平先生签订《房地产买卖协议》，购买朱万平位于普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室商品房以及485号车位，总价665万元。您经催告后支付了叁佰万元整。之后多次催告您联系支付尾款叁佰伍拾万元整，您一直未履行。现告知您在陆个月内履行支付完尾款，办理购房手续。”嗣后，朱万平撤回了起诉获准。刘志武当庭表示异议，并于次日发函给朱万平，称：“您于2014年12月15日在普陀区法院第18法庭当庭递交给本人的《通知中》提到的陆个月内履行支付完尾款，办理购房手续的不合理时间要求是您单方提出的，本人不予采纳。《通知》违背了当初看房时双方关于房产交易时间以买方房产售出后再交易的口头约定。本人要求仍按原口头约定的待本人房产积极售出后，再支付完尾款以及办理购房过户手续。”2015年1月20日，朱万平代理人再次发函确认送达通知的合法性，要求刘志武积极履行合同约定。
2015年6月2日，原告发函被告及中介公司，称自己名下的房屋已经出售，可以支付尾款，并要求被告一周内签订买卖合同，并自7月2日起20个工作日内至交易中心办理权利过户手续。被告则委托代理人回复了原告，称原告一直拖延履行合同义务的时间以逃避法律责任，按原告所提出的履约时间已经超出了合理期限的约定，同时称考虑双方可以协商解决签订合同的事宜，未果。原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查明，2015年5月15日，原告及其家人与案外人就其所有的远景路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋出售给案外人，合同约定向房地产交易中心申请办理转让过户手续时间为2015年7月15日之前。2015年6月23日，原告及案外人申请权利变更登记，案外人于2015年7月7日核准登记为产权人。
审理中，被告提请证人朱某到庭作证，证明原告怠于履行自己的义务，已经构成违约。朱某系原、被告房屋买卖之中介公司的工作人员，为双方的买卖提供居间服务。朱某陈述，双方在签订买卖协议时，均明知原告是将自己房屋出售后购买系争房屋的，所以将签订合同的日期空着未填写，但认为此时间也是应当予以限制，所以口头约定是2013年年底之前出售。此后可能原告或者其家人对签订合同和审税有所误解，一直不愿意签订买卖合同，经多次催促均未果。期间，中介公司也为原告出售其名下房屋提供过交易机会，也未能成功。原告对证人证言所述的经过未表异议，但认为各自理解不同，被告则对证人证言未表异议。
反诉经审理查明同本诉。
审理中，朱万平表示考虑到刘志武的实际经济情况，如果合同依法得以解除，违约金主张自愿酌情降低，服从法院判决。
本院认为：关于本诉，系争房屋的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立和合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，经被告催促后，原告支付了首期房款，然，至今双方未能按约签订交易所需的网签合同。虽然协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定，但从证人朱某的证词中可以明确，双方对此仍有时间限制的意志体现。同时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，在双方未就履约时间作出明确约定时，一方应书面通知催告相对方，给予相对方合理的履约时间。被告在2013年11月至2104年提起（2014）普民四（民）初字第2363号民事诉讼前多次函告原告，要求原告签订合同、支付尾款、交易过户，未果。2014年12月15日，被告再次给予原告六个月的时间，据此推算原告应当于2015年6月15日前完成系争房屋的全部交易。原告称其于次日发函反对告知函的相关内容，并称应当按口头约定待原告将房屋出售后再行交易的主张，本院认为在2014年12月15日时，被告在双方合同签订已长达一年未能交易的前提下，再次给出六个月的时间，从二手房市场交易惯例而言，该期间足够进行房屋交易，显然属于法律规定的合理期限，且该通知当庭送达于原告，符合法律规定的催告通知要件，本院对原告的上述主张不予采纳，原告应当按照该书面通知履行合同义务。同时，由于原告此前一直未按约签订网签合同，被告再次给予合理期限后，原告应当完全充分地履行自己的所有义务，以保证双方在六个月内完成系争房屋的交易，以减少被告因此而带来的损失。然，原告直至2015年5月15日与案外人签某某于自己名下房屋的买卖合同，于6月26日方申请权利变更登记，显然已经超出了上述合理期限。如果据此依旧让原、被告完成系争房屋的交易，显然对于积极催告原告履约、在原告多次不愿签订合同时仍持有履约诚意给予原告履约长达6个月合理期限的被告是不公平的。因此，原告要求继续履行协议签订买卖合同并办理系争房屋过户手续的诉讼请求本院难以支持。关于反诉，基于本诉理由，反诉原告要求与反诉被告解除房地产买卖协议的诉讼请求本院予以支持，解除后，反诉原告应当将收取的房款返还反诉被告。同时，反诉被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。审理中反诉原告表示，考虑到反诉被告实际经济情况，自愿酌情降低违约金标准，与法不悖，本院予以准许，金额由本院酌情予以判明。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、对原告刘志武要求判令被告朱万平继续履行与原告就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室买卖事宜签订的《房地产买卖协议》，要求被告配合原告办理房屋过户手续，并即时交付房屋的诉讼请求不予支持；
二、反诉原告朱万平与反诉被告刘志武于2013年11月签订的关于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖协议》于本判决生效之日起解除；
三、反诉原告朱万平应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告刘志武人民币50万元；
四、反诉被告刘志武应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱万平违约金人民币133万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由原告刘志武负担。
本案本诉受理费人民币58350元，减半收取计人民币29175元，由原告刘志武负担；本案反诉受理费人民币8385元，由反诉被告刘志武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一六年一月二十六日
书记员 沈 南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。