重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02040号
上诉人（原审被告）：重庆棋奥房地产有限公司。
法定代表人：倪学传，该公司董事长。
委托代理人：唐启龙。
被上诉人（原审原告）：李育炬。
委托代理人：熊强，重庆当世律师事务所律师。
委托代理人：饶嘉陵，重庆当世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张勇。
委托代理人：熊强，重庆当世律师事务所律师。
委托代理人：饶嘉陵，重庆当世律师事务所律师。
上诉人重庆棋奥房地产有限公司（以下简称棋奥公司）与被上诉人李育炬、张勇商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年7月26日作出（2013）江法民初字第04579号民事判决，棋奥公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人棋奥公司之委托代理人唐启龙，被上诉人李育炬、张勇之委托代理人熊强、饶嘉陵参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年4月15日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市xx号房屋一套，该房屋属预售商品房，房屋建筑面积108.43平方米，房屋总价359987.6元；本商品房所在栋的楼层共计18层（是指本栋楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在物理层为第11层，名义层为第10层。合同第七条约定：属预售商品房的，被告应当在2011年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；买卖双方应相互配合办理本商品房合同登记备案，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同当日将办理本商品房合同登记备案需由原告提供的资料提供给被告；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同第十三条约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原、被告双方应当相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应当在签订本合同当日，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，原告有权解除合同，但原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。签订合同后，原告按所购房屋的实际建筑面积向被告实际支付了361979.6元房款；现双方签订的《重庆市商品房买卖合同》仍未进行预购商品房合同登记备案。
另查明，瑞祥家园包含1栋（又称A栋）和2栋（又称B栋）两栋楼，由被告开发建设，建成后1栋共计18层，2栋共计19层。2011年3月11日，重庆市规划局江北区分局因被告在建设过程中超规模建设对被告作出行政处罚决定书，其中“违法事实”载明如下：该项目用地面积11847平方米，地块控规容积率为2.2，规划批建的容积率为不大于2.0，规划许可面积为27422.78平方米，实测总面积34241.17平方米，超建面积6818.39平方米（不仅增加楼层建设，亦增加原规划各楼层的面积）；“行政处罚决定”如下：一、对未超控规容积率2.2的2369.4平方米违法建筑按建设工程造价的10%罚款270789.25元；二、对超控规容积率2.2的3778.1平方米违法建筑没收违法收入7184246.05元（1901.55元／平方米×3778.1平方米）；三、对计算误差670.89平方米不予处罚。上述行政处罚决定书作出后，棋奥公司缴纳了上述罚款。2011年3月28日，重庆市规划局向被告颁发《重庆市建设工程规划验收合格证》。2011年6月24日，瑞祥家园1栋消防验收合格；同年7月14日，瑞祥家园2栋消防验收合格。2011年7月28日，瑞祥家园工程竣工验收；2011年12月29日，被告取得重庆市城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现上述房屋产权尚未进行初始登记。
在庭审中，原告主张实际交房时间以双方合同中约定的交房时间为准，但被告不予认可，认为截止至合同约定的交房时间，原告所购买的房屋还未经过竣工验收备案登记，不符合合同约定的交房条件，被告也未将房屋交付给原告，但原告却以看房为由，从被告处取得房屋钥匙后拒不归还，占有房屋，故房屋的实际交付时间应当以建设工程竣工验收备案登记的时间即2011年12月29日为准。另外，双方对交房过程均未能提供证据予以证明。在法庭调查结束前，原告自愿撤回其第（二）、（三）项诉讼请求，一审法院予以准许。
李育炬、张勇一审诉称：原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市xx号商品房。合同约定，属预售商品房的，被告应当在合同签订之日起10日内，为原告向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预售商品房合同登记备案，逾期办理的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；同时，被告应当在房屋交付使用后60日内，为原告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，逾期办理的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，但被告至今一直未按合同约定为原告办理预购商品房合同登记备案。该商品房自2011年5月30日交付原告使用后，至今被告亦一直未按合同约定为原告申请办理房地产权证。另外，按照合同约定，原告购买房屋所属楼栋共计18层，但原告接房后发现实际被修建成地下2层、地上17层，被告因此非法获利。综上，为维护原告合法权益，请求（一）判决确认重庆市xx号房屋归原告所有，并要求被告向土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请；（二）判令被告向原告支付逾期办理合同登记备案而产生的违约金23420.1元；（三）判令被告支付原告逾期办理房地产权证而产生的违约金19981.3元；（四）判令被告赔偿原告因其违反合同约定超规模建设而造成的损失12557.6元；（五）判令被告承担本案诉讼费用。
棋奥公司一审辩称：（一）原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》并非当事人的真实意思表示，仅仅是为了办理产权证履行的程序。但被告同意为原告履行办理产权证的义务，现已向土地房屋权属登记中心提交申请材料，预计不久即可办理。（二）商品房买卖合同逾期未能登记备案是由原告自身原因所致，被告并无违约行为。根据双方合同的约定，双方应当相互配合办理合同备案，原告委托被告办理的，应当在签订合同当日将需要由原告提供的资料提供给被告。被告已于2011年5月和7月二次向业主发出通知，要求补充婚姻证明、首房证明等，但至今都未能提交，导致没有办理备案手续。现商品房买卖合同逾期登记备案也未给原告造成损失，故被告不同意逾期办理合同登记备案而产生的违约金。（三）被告已于2011年8月向国土部门提交办理房产证的申请，因国土部门就被规划部门没收部分的土地出让金该由谁补交一直未审定，为此政府于2012年11月13日召开了多部门联席会议解决此事，因此逾期办证是行政机关的责任，并非由被告过错导致，不同意支付逾期办理产权证而产生的违约金。（四）即使被告存在逾期办理合同登记备案及逾期办理房地产权证的违约行为，根据合同的约定，被告亦是在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。现被告并未取得登记受理单，条件尚未成就，被告不应当支付。（五）因被告售楼全部是现房销售，在原告购买时房屋已经建好，并向有关部门提出申请批准，并非秘密扩建。现超出部分已被罚没，并不归属于被告，因此不存在超容积率建设的事实，被告也不是赔偿的主体。综上，请求依法判决。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，且在起诉前，本案涉讼房屋所在工程已经竣工验收，故商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。以下针对原告的各项诉讼请求逐一进行评析：
一、关于原告要求确认重庆市xx号房屋归原告所有，并要求被告履行办证义务的诉讼请求，一审法院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，根据该合同的约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构提交办理商品房房地产权证的所需资料，而即使将2011年12月29日作为房屋的交付使用之日，被告履行上述办证义务的期限也已届满。被告未能办理初始登记导致逾期履行上述办证义务，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故对此诉讼请求，一审法院予以支持。同时，《重庆市商品房买卖合同》的签订仅是原、被告之间债权债务关系的确定，合同的签订并不导致所有权变更的法律后果，故对原告请求判决确认重庆市xx号房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
二、关于原告要求被告赔偿因其违反合同约定超规模建设而造成损失的诉讼请求，一审法院认为，被告擅自变更规划许可超建楼层（亦超建原规划各楼层面积），致使原告购买房屋的实际居住环境和综合使用条件发生改变，违反了合同约定，属于违约行为。规划行政部门对被告违规超建行为予以处罚后，对超建部分进行规划验收，并不改变被告违约行为的性质。因被告的违约超建，瑞祥家园增加住宅保有数量，致使原告购买房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成损害，应当予以赔偿。由于原告的损失数额难以确定，综合考虑原告遭受损害的程度、被告因违约超建可能获得的利益等因素，一审法院酌定被告赔偿原告的金额为10859元。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、重庆棋奥房地产有限公司于本判决生效后立即为李育炬、张勇向土地房屋登记机构提交办理重庆市xx号房屋房地产权证的所需资料。二、重庆棋奥房地产有限公司于本判决生效后十日内支付李育炬、张勇因其违反合同约定超规模建设而造成损失的赔偿金10859元。三、驳回李育炬、张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取57元，由重庆棋奥房地产有限公司负担；由重庆棋奥房地产有限公司负担的部分，已由李育炬、张勇向本院交纳，重庆棋奥房地产有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付于李育炬、张勇。”
上诉人棋奥公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的该请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、双方签订商品房买卖合同时，房屋已建成，并于2010年建好且通过了建委的验收，因此，棋奥公司未违反合同约定，无违约行为。2、棋奥公司超建房屋未给李育炬、张勇造成损害，且超建部分收入已被政府没收，棋奥公司没有获得利益，法律没有规定超建赔偿标准，因此，一审法院判决赔偿于法无据。
被上诉人李育炬、张勇答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、棋奥公司超建房屋的行为是否属于违约行为；2、一审法院判决棋奥公司赔偿是否合法。现分别评析如下：
1、关于棋奥公司超建房屋的行为是否属于违约行为的问题。建设部《商品房销售管理办法》第三条规定：本法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，《商品房买卖合同》签订时间为2011年4月15日，约定的是预售商品房，且涉案房屋于2011年7月28日才竣工验收合格，根据前述规定，涉案房屋属于预售商品房，不属于商品房现售。因双方所签订的《商品房买卖合同》约定的涉案商品房所在幢的楼层共计18层，而棋奥公司违反规划超建，致使李育炬、张勇购买房屋的实际居住环境和综合使用条件发生改变，违反了合同约定，属于违约行为，棋奥公司上诉认为其超建行为未违约的上诉理由不成立。
2、关于一审法院判决棋奥公司赔偿是否合法的问题。规划行政部门对棋奥公司违规超建行为予以处罚后，对超建部分进行规划验收，并不改变棋奥公司违约行为的性质。因棋奥公司的违约超建，瑞祥家园增加住宅原有数量，致使李育炬、张勇购买房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给李育炬、张勇造成损害，应当予以赔偿。由于李育炬、张勇的损失数额难以确定，一审法院综合考虑棋奥公司违规超建的过错程度、李育炬、张勇遭受的损害程度、棋奥公司因违约超建可能获得的利益等因素，将棋奥公司应当赔偿的金额酌定为10859元并无不妥，棋奥公司认为一审法院判决该司赔偿于法无据的上诉理由不能成立。
综上所述，棋奥公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由重庆棋奥房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月八日
书 记 员 杨 柳