山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2007号
上诉人（原审被告）张某民。
被上诉人（原审原告）石某祥。
委托代理人姜菲，山东天航（胶州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵某杰。
上诉人张某民因与被上诉人石某祥、赵某杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石某祥在一审中诉称：2011年12月28日，石某祥与张某民签订买卖楼房合同书一份，约定张某民自愿将位于即墨市永合硕丰苑三期×区×号楼×单元×户（房产证号：即房私转字第××号）的房产以40万元的价格卖给石某祥。合同签订之日，石某祥已将该房款付清，并有吴清林、赵长利、赵某杰三人担保。合同约定交房时间为2012年12月30日，后经石某祥多次催促要求张某民办理房屋过户手续，张某民以种种理由拒绝。为此诉请：1、请求人民法院依法判令张某民继续履行合同，将位于即墨市永合硕丰苑三期×区×号楼×单元×户（房产证号：即房私转字第××号）的房产过户到石某祥名下；2、请求人民法院依法判令张某民赔偿石某祥因租房造成的实际损失5万元；3、本案一切诉讼费用由张某民承担。
张某民在一审中辩称：1、石某祥所诉与事实不符，2011年12月28日，石某祥与张某民签订的房屋买卖合同，双方未实际履行。石某祥未履行付款义务，张某民也未将房屋交付给石某祥使用。2、该房屋系张某民与其妻赵某云婚姻存续期间共同购买，属夫妻共同财产，张某民无权擅自处分夫妻共同财产。石某祥、张某民签订的房屋买卖合同在其配偶赵某云明确予以追认或者否定之前依法属于效力待定合同。
赵某杰在一审中未答辩。
一审法院查明和认定的基本事实是：2011年12月28日，石某祥与张某民签订《买卖楼房合同书》。张某民将位于即墨市永合硕丰苑三期×区×号楼×单元×户（房产证号：即房私转字第××号）的房产以40万元的价格卖给石某祥。合同约定：一、合同签定之日，款已付清；二、房产证已经交给石某祥保管；三、房子交接时间定于二0一二年十二月三十日；四、届时若卖方张某民若有不同意见，张某民可将买房款40万元归还给石某祥，本合同方可失效，房产证退还给张某民。
本案在开庭前，石某祥书面申请撤回对担保人吴清林、赵长利的起诉，一审法院口头裁定予以准许。石某祥撤回请求张某民赔偿因租房造成的实际损失伍万元之诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。
一审另查明，石某祥与张某民于2010年相识。2011年12月28日，张某民到中国农业银行即墨市支行鹤山路分理处将涉案房屋贷款33622.77元付清，取得涉案房屋所有权证。石某祥与张某民在担保人赵长利家签订房屋买卖合同，张某民将房屋所有权证交付给石某祥。石某祥、张某民在该合同书上签字、捺印，赵某杰、吴清林、赵长利作为担保人签字、捺印，张新轮（伦）、杨连成作为见证人签字、捺印。
一审还查明，张某民与赵某云于1985年2月17日登记结婚。2007年12月27日，张某民（买受人）与青岛永利房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买即墨市永合硕丰苑三期×区×号楼×单元×户房屋，面积89.75平方米，购房价款为201938元。2008年8月30日，即墨市房产处为张某民颁发房屋所有权证（房产证号：即房私转字第××号），所有权人为张某民。2013年7月10日，张某民缴纳涉案房屋物业管理费、路灯费670元。
一审庭审结束后，张某民向一审法院提交见证人张新轮（伦）的书面证词，证明担保人赵长利借了石某祥40万元，购买土豆，存放在石某祥的冷库中。因赵长利没有按时偿还石某祥的借款，赵长利的房屋抵押贷款数额大，因此，就使用张某民的房子作抵押，石某祥担心抵押借款合同不受法律保护，提前准备楼房买卖合同，张某民在合同上签字。石某祥向一审法院提交见证人张新轮（伦）的书面证词，证明2014年3月30日下午15时许，其酒后给张某民出具书面证词一份，并在张某民事先准备好的书面材料上签字，醒酒后，觉得出具的证词不对，证明不实，声明其出具的书面证明及给张某民书面材料上的签字作废。石某祥与张某民于2011年12月28日所签订的房屋买卖合同真实有效。因石某祥与张某民各自出具见证人张新轮（伦）的证词相互矛盾，一审法院不予采信。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。石某祥与张某民签订的房屋买卖合同明确约定：合同签定之日，款已付清。张某民主张石某祥未给付房款，双方签订的合同未实际履行，石某祥的房款40万元系赵长利的借款，应当向法庭提供证据证明自己主张的事实成立。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因张某民未能向法庭提供石某祥未付款的证据，其应承担举证不能的不利后果，张某民的主张，一审法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通损害国家、集体或第三人利益；以合法的形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。张某民与青岛永利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋登记在张某民名下，张某民亦将涉案房屋所有权证交付给石某祥，石某祥付清张某民购房款，石某祥系善意取得涉案房屋。张某民主张涉案房屋系其与妻子赵某云婚后购买，系夫妻共同财产，赵某云以对张某民房屋买卖一事不知情为由要求确认合同无效。因张某民未能提供证据证明石某祥与其签订房屋买卖合同系以欺诈、胁迫的手段订立合同、石某祥具有恶意行为损害其妻赵某云的利益，故对张某民主张合同无效的请求，一审法院依法不予支持。故，石某祥与张某民签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同有效，双方当事人均应恪守。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。石某祥按照合同约定履行合同义务，请求张某民继续履行合同并协助其办理诉争房屋所有权过户登记手续之诉讼请求，符合合同约定，一审法院依法予以支持。赵某杰作为石某祥与张某民的房屋买卖合同担保人，石某祥与赵某杰不具有直接的利害关系，石某祥起诉赵某杰，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、张某民继续履行与石某祥于2011年12月28日签订的《买卖楼房合同书》，并协助石某祥办理即墨市永合硕丰苑三期×区×号楼×单元×户（房产证号：即房私转字第××号）的房屋所有权过户登记手续；二、驳回石某祥对赵某杰的诉讼请求。案件受理费1050元、保全费2520元，由张某民负担。
宣判后，张某民不服，上诉至本院。
上诉人张某民上诉称：一、本案事实上属于房屋抵押担保合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。2011年6、7月份，石某祥欲借给赵长利40万元，让赵长利收购土豆储存到石某祥的冷库中，为了防止赵长利不能还款，就让张某民为赵长利提供房产抵押担保。由于房产管理部门拒绝为民间借贷办理房产抵押登记，所以石某祥与张某民之间签订了一份虚假的房屋买卖合同，通过这种虚假的房屋买卖合同变相为石某祥与赵长利之间的民间借贷关系提供房产抵押担保。因石某祥与张某民之间不存在真实的房屋买卖关系，所以法院可以判决张某民履行抵押担保义务，而不能判决张某民履行房屋过户手续。二、涉案房屋系张某民与妻子赵某云婚内共同购买，依法属于夫妻共同财产。张某民与赵某云19**年2月1日结婚，于2007年12月27日购买涉案房屋，于2008年9月2日领取房产证。2011年12月28日，张某民与石某祥签订的买卖合同处分了共有人赵某云的财产，且该合同未经过共有人赵某云的追认，依法属于无效合同。因此，一审根据无效的买卖合同判决张某民将涉案房屋过户给石某祥是错误的。三、抵押担保合同属于从合同，从合同的成立、生效、履行等都依附于主合同。该主合同关系是石某祥与赵长利之间的民间借贷关系和土豆冷库储存合同关系。一审没有查清赵长利与石某祥之间的借款关系、冷库储存关系的成立、履行情况，直接判决张某民过户房屋是非常荒唐的。主合同是否成立、是否履行等情况均没有查清，直接判决从合同的义务人履行义务是错误的。四、一审直接判决石某祥善意取得涉案房屋是错误的。善意取得的前提包括：行为人的善意和结果的取得两部分，该案中石某祥明知涉案房屋存在共有人赵某云，而不履行告知和要求追认，明显属于恶意在赵某云的财产上设定负担。涉案房屋没有履行登记手续，所以在法律上石某祥并没有取得涉案房屋的所有权，属于尚未取得涉案房屋。请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认涉案房屋系张某民与赵某云的共有财产；3、依法确认石某祥与张某民于2011年12月28日签订的房屋买卖合同无效；4、依法确认石某祥不能依照善意取得原则取得涉案房屋的所有权；一、二审案件受理费由石某祥负担。
被上诉人石某祥答辩称：本案系房屋买卖合同纠纷。石某祥已按合同约定支付张某民40万元房款，因此，张某民应当按照合同约定协助石某祥办理过户手续。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵某杰未答辩。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，石某祥主张与张某民签订了涉案房屋买卖合同，且已经付清全部房款，要求继续履行该买卖合同，由张某民协助办理过户手续，并提交买卖楼房合同书、张某民向其交付的涉案房屋权属证书予以证明。张某民否认与石某祥存在真实的房屋买卖合同关系，主张其未收到石某祥支付的购房款，辩称其为了给内弟赵长利与石某祥之间的借款提供房屋抵押担保而签订涉案房屋买卖合同。对此，本院认为，石某祥与张某民签订的楼房买卖合同书中已明确载明合同签订之日款已付清，张某民亦无证据证明其在签订该买卖合同时存在欺诈、受到胁迫及重大误解的情形，再结合张某民已将涉案房屋权属证书交付给石某祥、石某祥已控制使用涉案房屋的事实，可以认定双方签订的房屋买卖合同合法有效。张某民主张其为了给内弟赵长利与石某祥之间的借款提供房屋抵押担保而签订涉案房屋买卖合同，但未提交有效证据予以证明，其也无证据证明石某祥与赵长利之间存在民间借贷及冷库存储关系。张某民主张其签订涉案房屋买卖合同未经妻子赵某云事后追认、系无权处分，因涉案房屋登记在张某民名下，且张某民在签订合同后即将涉案房屋权属证书交付给石某祥，石某祥有理由相信张某民对涉案房屋享有处分权，张某民的行为构成表见代理。故，本院对张某民系无权处分涉案房屋的主张不予采信。
综上，上诉人张某民的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张某民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 吴苗苗