北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第21333号
原告冯×，男，1982年2月26日出生，个体工商户。
委托代理人贺勤超，北京市国清律师事务所律师。
被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司东坝五金分市场分公司，住所地北京市朝阳区东坝乡三岔河村南300米。
负责人张德水，总经理。
委托代理人金×，女，1964年7月6日出生。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司，住所地北京市朝阳区东四环四惠桥南侧。
法定代表人张德水，总经理。
委托代理人金×，女，1964年7月6日出生。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
原告冯×（以下简称原告）与被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司东坝五金分市场分公司（以下简称四惠桥建材市场东坝分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法追加北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司（以下简称四惠桥建材市场）为本案共同被告，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贺勤超，被告之委托代理人金×、母澈昌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我在2013年年初看到四惠桥建材市场东坝分公司的招租信息，遂与被告联系，于2013年3月30日向四惠桥建材市场东坝分公司交纳质量保证金10000元并于同日与四惠桥建材市场东坝分公司签订了《合同书》，承租了四惠桥建材市场东坝分公司位于北京市朝阳区焦沙路南甲×号的五金大厅二层×号房间，租金为37012元。后我按照要求进行了装修。经过一年的经营，发现该地区顾客稀少，而且经常有检查，2014年1月初，当地消防机关下达整改通知，并在五金大厅二层立了一堵墙。后来我经过了解才得知，四惠桥建材市场东坝分公司注册地址是在东坝乡三岔河，根本没有资格在这里经营，没有租赁场地的出租及收益权，且出租场地马上要拆迁，四惠桥建材市场东坝分公司声称马上就可以开业，但一直没有进展；经常停水停电导致无法正常经营；客流稀少，与其招商时承诺不一致。综上我认为四惠桥建材市场东坝分公司存在欺诈行为，故诉至法院要求判令：1、确认我和四惠桥建材市场东坝分公司2013年3月30日签订的《合同书》无效；2、四惠桥建材市场退还我保证金10000元；3、四惠桥建材市场赔偿我租金损失37012元、装修费损失99300元，广告费5000元、电费410元、安装宽带费3360元、货物损失67000元、人员工资损失72000元。
四惠桥建材市场及四惠桥建材市场东坝分公司共同答辩称：我们不同意原告的诉讼请求。第一、双方签订的合同书是真实意思表示，在一年的租期内原告使用我方提供的商铺进行了经营，并交纳了租金，在2014年5月27日已实际履行完毕；第二、双方合同不存在任何无效的情形，涉案商铺所在土地是我方从权利人朝阳区金盏乡马各庄村经济合作社处合法承租而来，我方有经营、收益权；四惠桥建材城市场东坝分公司原注册地在朝阳区东坝乡三岔河村，后来迁移到合同约定的经营地址，经营地点的变化不属于法律法规禁止的情形，也不影响合同效力；第三、合同到期后，原告未在我方给予的十日的宽限期内腾退承租商铺，我方将原告留在商铺内的部分物品存放到我方的库房是合理的；第四、市场共两层，有800多商户，签订合同时即处于开业状态，所以我方认为没有必要进行开业仪式，我方也没有停水停电的行为。第五、我公司同意退还原告交纳的1万元质量保证金，对原告主张的装修费、广告费、员工工资宽带安装费等损失我方认为没有依据。
经审理查明：2013年3月29日，原告与四惠桥建材市场东坝分公司达成商铺租赁意向，并向四惠桥建材市场东坝分公司交纳定金8000元。2013年3月30日，原告作为乙方与四惠桥建材市场东坝分公司（甲方、出租人）签订了《北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司金盏（东坝）五金分市场分公司经营场地租赁合同》，约定原告承租甲方场内五金区大厅×层×号房间（以下简称涉案商铺）经营地暖、散热器，面积78平方米，租期为一年，自2013年5月28日至2014年5月27日，租金为每天每平方米1.3元，租金总额共计三万七千零一十一元；租金分两次向甲方交付，第一次于本合同签订之日，第二次应于2013年10月12日之前；乙方在合同规定的营业场地内亮证、照经营，甲方不干涉乙方正常的经营活动；甲方应为乙方提供经营所需的必要设施；乙方愿意继续承租本合同场地进行经营时，在同等条件下，乙方有优先权，但应于本合同到期45日前向甲方提出续租申请，并与甲方签订续租合同，乙方若不按本款规定的期限向甲方提出申请，本合同到期终止；甲方未按本合同规定的时间、地点向乙方提供经营场地时，应承担违约责任，每逾期一天向乙方支付相当于当年租金万分之四的违约金，并应按乙方要求在合同期限内继续履行本合同或解除本合同，如给乙方造成损失，应赔偿乙方的直接损失；乙方不能按本合同规定期限交纳租金时，应承担违约责任，每逾期一天向甲方支付相当于未交租金万分之四的违约金，超过十天仍未能交付租金，甲方有权终止本合同，收回场地；凡入驻市场的经营者（责任人），必须交纳一万元服务管理保证金，保证金将在厂商撤场一年后，无遗留问题的情况下退还；市场的各项管理规章制度是本合同的附件。
原告主张上述合同无效，列举了三项理由：1、四惠桥建材市场东坝分公司无权出租涉案商铺；2、四惠桥建材市场东坝分公司的注册经营地点在朝阳区东坝乡三岔河村，不在涉案场地，没有权利在此经营；3、四惠桥建材市场东坝分公司未履行招商时的管理承诺，且时常断水断电。四惠桥建材市场及其东坝分公司对此不予认可，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，出租人（甲方）为北京市朝阳区金盏乡马各庄村经济合作社，承租人（乙方）为北京市东方盛泽商贸集团有限公司，租赁标的物为涉案场地所在的北京市朝阳区金盏乡马各庄村东北原“马各庄渔场”约960亩土地；租期为20年，自2011年8月1日起至2031年7月31日止，甲方允许乙方对承租场地域内的建筑物进行改建、扩建，并允许乙方按自己需要，进行重新建筑；2、北京市朝阳区金盏乡马各庄村经济合作社出具的《证明》，内容为：“我村于2011年3月与北京市东方盛泽集团有限公司签署租赁合同，将我村位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东北约960亩（由于区乡占地，目前实际租赁土地约500亩）集体土地出租给北京市东方盛泽集团有限公司，用于经营北京市东方盛泽四惠桥建材城市场使用。根据租赁合同约定，北京市东方盛泽集团有限公司对承租区域内的建筑物进行改建、扩建及重建，并有权开展经营，进行市场招商、招租等行为。特此证明。”；欲以此证明有权出租经营，原告未对该两份证据的真实性提出异议，但认为不足以证明出租标的物的合法性。
合同签订后，四惠桥建材市场东坝分公司向原告交付了五金大厅二层27、28号房间。原告于合同签订当日向四惠桥建材市场东坝分公司交纳了质量保证金10000元及上半年租金10506元（已交纳的定金8000元冲抵上半年部分租金），并于2013年11月13日向四惠桥建材市场东坝分公司交纳了下半年租金18506元。2013年3月30日，原告（乙方）与四惠桥建材市场东坝分公司（甲方）签订了《路标租赁使用协议》，约定原告使用四惠桥建材市场东坝分公司场内五金区北侧17号位路标，长6米，宽3.8米，面积为23平方米，时间为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日，租金为5000元。2013年3月30日，原告向四惠桥建材市场东坝分公司交付了上述租金，并在路标处制作了广告牌。
原告对承租的涉案商铺进行了装修，提交了一组收款人处签字为“黄”的收据。原告分三次向四惠桥建材市场东坝分公司交纳电费连违约金共计410元，审理中，原告称上述电费所购电均已消耗。原告还提交了北京电信公司施工单客户联一张，显示一位叫李明的客户于2013年12月12日申请在“北京市朝阳区东坝木材市场五金区西北角（26）号10排2层OBD6／5”安装FTTH宽带及FTTH语音，原告称预交了两年的费用，但未提交相关票据。原告称其雇佣了两个员工，每人每月3000元，在合同履行的一年中员工的工资损失72000元。
原告称四惠桥建材市场东坝分公司在招商时存在欺诈，对此向本院提交了如下证据：1、录像光盘，对象为涉案商铺及其所在的市场，欲证明四惠桥建材市场东坝分公司在2014年3、4月份还在继续做消防设施及5月31日涉案商铺内物品存放的外观；2、录音光盘，内容是原告与四惠桥建材市场东坝分公司张主任进行谈话及原告参加四惠桥建材市场东坝分公司组织的会议，欲证明市场未达到开业条件；3、照片，是对涉案商铺及所在市场局部的拍摄，欲证明至拍照之时四惠桥建材市场东坝分公司还在招商，还在建设消防设施。原告以此为由要求四惠桥建材市场东坝分公司承担其装修损失、广告牌及广告位租金损失、宽带网安装费及雇工工资，四惠桥建材市场东坝分公司对上述证据的真实性均认可，但对录音的合法性不予认可，称照片和录音正好能够证明原告实际使用涉案商铺进行了经营；涉案商铺所在的市场在正常营业，对原告主张的损失不予认可。对此，四惠桥建材市场东坝分公司也提交了一组证据，包括：1、原告写给四惠桥建材市场东坝分公司的信；2、录像视频，欲证明搬移原告物品的过程，3、商户证明，欲证明所在市场正常开业，其他商户在正常经营；4、搬离通知，是四惠桥建材市场东坝分公司于2014年5月30日发给原告的，以合同到期为由要求原告在合理期限内搬走。原告对上述1、2、4的证据真实性均认可，但不认可四惠桥建材市场东坝分公司的证明目的；对证据3称因证人未到庭，对真实性无法核实，而且认为与本案无关。
合同到期后，双方未续签合同，原告未在合同到期后搬离。2014年6月8日，四惠桥建材市场东坝分公司指派工作人员将原告存放于涉案商铺内的桌椅、电脑等物品搬至二层东南侧的空地上存放，本院要求双方自行对原告存放的货品进行清点交接，2014年8月21日，原告与四惠桥建材市场东坝分公司工作人员在货物清单上签字，将货架以外的存放的物品搬走。原告称货架二个因为局部开裂、底座粉碎，就没有搬走。
另查，双方已于案件审理中共同确认涉案商铺内再无原告物品，四惠桥建材市场及四惠桥建材市场东坝分公司已收回涉案商铺。
再查，原告称其经营的是采暖设施，为了经营在店内摆放了样品，样品的有效期是一年，要求四惠桥建材市场东坝分公司赔偿其样品及库存货物的损失共计67000元，向本院提交了送货单、仓库开单等证据，四惠桥建材市场及四惠桥建材市场东坝分公司对此不予认可。
上述事实，有《合同书》、收据、《路标租赁使用协议》、《租赁合同》、证明、照片、勘验笔录、录音录像光盘、送货单及《双方陈述在案为证。
本院认为：根据四惠桥建材市场东坝分公司提交的《租赁合同》及证明可以认定，四惠桥建材市场及其东坝分公司系涉案土地的合法使用权人，有权在所租集体土地上建造建筑物并经营、招租；四惠桥建材市场东坝分公司的住所地虽与实际经营地点不一致，但这并不违反法律法规强制性规定，也不影响合同效力的认定；原告所述四惠桥建材市场东坝分公司未履行招商时的承诺，时常断水断电也不属于认定合同无效的法定事由。因《合同书》系双方自愿签订，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，故合同应认定为有效，对原告该项诉讼请求本院不予支持。
双方合同到期终止后，四惠桥建材市场东坝分公司应当按照约定退还原告所交质量保证金，现四惠桥建材市场及四惠桥建材市场东坝分公司同意退还原告所交质量保证金，本院对此不持异议。根据照片、原告陈述等足以认定，原告于合同约定的租期内实际使用了涉案商铺，双方租赁合同已履行完毕。原告主张被告赔偿其所交租金欠缺依据，本院不予支持，原告主张赔偿其装修损失也缺乏法律及事实依据，本院不予支持。原告主张的宽带费用欠缺相关票据，且原告明知双方租期为一年确称预交两年的费用，故该费用即使发生也属于其自行扩大的损失，本院对其该部分诉讼请求不予支持。原告使用电力应当缴纳相应的电费，其主张被告赔偿其使用的电费缺乏依据，本院不予支持。原告提到的员工工资损失，未提交相关证据，即使有相关支出，该部分费用属于经营成本，其要求四惠桥建材市场东坝分公司承担该费用欠缺依据。原告租用广告牌位，并实际使用相关部位制作和发布了广告，并交纳了租金，双方路标租赁使用协议已经履行完毕，原告现在要求四惠桥建材市场及四惠桥建材市场东坝分公司赔偿其该部分损失缺乏依据，本院不予支持。原告提到的样品及存货损失，同样属于其经营成本，向四惠桥建材市场东坝分公司提出赔偿请求缺乏合同及法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十二条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司于本判决生效后十日内退还原告冯×质量保证金一万元；
二、驳回原告冯×的其他诉讼请求。
如被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司未按本院指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千七百一十一元，由原告冯×负担五千六百六十一元（已交纳二千八百五十六元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 骆尚朴
二〇一五年四月一日
书 记 员 郭玉房