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湖北省武汉市武昌区人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂武昌民商初字第00071号<\\\/div>
原告（反诉被告）：武汉奥星源物业管理有限责任公司，住所地武汉市武昌区水果湖东一路19号。<\\\/div>
法定代表人：涂星阳，董事长。<\\\/div>
委托代理人：贾守辉，湖北武珞律师事务所律师。<\\\/div>
被告（反诉原告）：彭浩。<\\\/div>
委托代理人：彭锋（彭浩之父），1947年7月3日出生，汉族，住址同上，公民身份号码420106194707035216。<\\\/div>
原告武汉奥星源物业管理有限责任公司（以下简称奥星源公司）诉被告彭浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法向被告彭浩送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票。本案适用简易程序由审判员李红独任审判，被告彭浩于2015年1月22日提出反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理，并于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告奥星源公司的委托代理人贾守辉、被告彭浩的委托代理人彭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告奥星源公司诉称，被告系原告提供物业管理服务的广苑大厦A座706室的业主。自2013年1月至2014年12月，彭浩已拖欠原告的物业服务费4254元、水费222.70元、地上泊车费1920元、2014年供暖季暖气费2018.30元，共计8415元。经原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的物业服务费4254元、水费222.70元、地上泊车费1920元、暖气费2018.30元，共计8415元，本案的诉讼费由被告承担。<\\\/div>
被告彭浩辩称：对拖欠原告的物业费，水费、地上泊车费的事实无异议。但原告在暖气费收取上违反了物业法的规定，原告收暖气费的行为只是代收行为，原告的供气成本价为每平方米4.7元，而原告却按每平方米16.50元收取，多收了被告8年的暖气费，故被告拒绝缴纳物业费等费用。如果原告能够把多收取的暖气费退给被告，被告愿意将物业费等费用补齐。<\\\/div>
反诉原告彭浩反诉称：反诉被告进驻广苑大厦以来，服务一直不好。特别在暖气费代收过程中，使用价格欺诈手段，非法牟取暴利8年多。8年来累计多收反诉原告暖气费用11547.20元。根据物业费45条规定，物业公司不能在供电、供水、供暖、通信、电视的公用服务代收费上加任何手续费，因此反诉被告加收暖气费无任何法律依据，为此反诉原告提起反诉，请求判令：反诉被告返还8年以来多收的反诉原告暖气费11547.20元（现变更为11186.4元，供气成本价为118000元÷23262㎡=5.07元），由反诉被告承担反诉费用。<\\\/div>
反诉被告奥星源公司辩称，反诉原告所诉与事实不符，奥星源公司并未擅自加价，收费标准也严格按照湖北省政府办公厅2003年1月13日会议纪要的收费标准执行，该标准经广苑大厦业主委员会确认，同时奥星源公司与彭浩之间并非单纯的代收代缴关系，奥星源公司与湖北省水电暖供应中心签有综合用户供采暖协议，由奥星源向广苑大厦的业主提供二次供暖，供暖中心不对广苑大厦的业主单独供暖，具体结算亦由公司与供暖中心结算，反诉原告要求反诉被告返还多收的暖气费没有事实和法律依据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。<\\\/div>
原告奥星源公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：<\\\/div>
证据1、原告与武汉市广苑大厦业主委员会签订的《广苑物业服务合同》，证明原、被告间存在物业服务关系及双方对物业费、暖气费、停车费等费用约定了收费标准。<\\\/div>
证据2、湖北省人民政府专题会议纪要，证明水果湖地区省直个人采暖用户从2003年1月起按套内建筑面积收费，收费标准为每平方米5元，非省直单位用房按套内建筑面积每平方米15元收取。<\\\/div>
证据3、2006年11月广苑大厦业主委员会给各业主下发的紧急通知，证明原告在省政府的收费标准上加价1.5元（系二次供暖的水电费）的通知下达给各位业主。<\\\/div>
证据4、广苑大厦A706室彭浩应缴费用明细，证明被告拖欠物业费、暖气费等费用共计8415元。<\\\/div>
被告彭浩对原告奥星源公司提交的证据真实性均无异议，但对采暖费按每平方米16.50元收取有异议，认为应按每平方米5.07元收费。<\\\/div>
被告彭浩针对本诉未向本院提交证据。<\\\/div>
反诉原告彭浩为支持其反诉诉讼请求，向本院提交以下证据：<\\\/div>
证据1、湖北省人民政府机关事务管路局水电暖供应中心财务部2014年3月17日出具的证明，证明反诉被告于2006年和供暖中心签订供暖协议，约定每年采暖季的采暖费按11万元包干，供暖面积为23262㎡。<\\\/div>
证据2、武汉佳和物业管理有限公司向反诉原告出具的采暖费收据，证明反诉被告与省直供暖中心系代收代缴关系。<\\\/div>
证据3、2006年至2011年反诉被告收取暖气费的收据，证明奥星源公司从2006年起每年按照每平方米16.5元收取暖气费，8年多收反诉原告暖气费11186.4元。<\\\/div>
反诉被告奥星源公司对证据1的内容有异议，包干价实际应为118000元，该证据证明了反诉被告与供暖中心是二次供暖关系，并不是代收代缴关系；对证据2的真实性没有异议，该证据与本案争议的焦点没有关联性；对证据3真实性无异议，但不能证明多收了暖气费。<\\\/div>
反诉被告奥星源公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：<\\\/div>
证据1、湖北省直机关供暖中心的情况说明，证明该中心与反诉被告是合同关系，不是代收代缴关系。<\\\/div>
证据2、2006年11月反诉被告与湖北省人民政府机关事务局水电暖供应中心签订《综合用户供采暖协议》，证明反诉被告与该中心系采、供暖关系，不是直接对业主，而是对反诉被告，且每年收取的采暖费为118000元。<\\\/div>
反诉原告彭浩对证据1真实性无异议，对证据2真实性认为需核实，认为该协议中的第6条收取方式属个人部分由乙方代扣统交，进一步证实反诉原告的观点，反诉原告认可采暖协议中每季采暖费为118000元，反诉请求就按118000元÷23262㎡来计算具体金额。<\\\/div>
经当庭举证、质证，本院对上述证据结合法庭调查进行综合分析、判断，本院查明如下事实：<\\\/div>
自2005年10月起奥星源公司为广苑大厦小区提供物业管理服务。彭浩系该小区A座706室的业主。<\\\/div>
2006年11月24日，奥星源公司作为采暖方（即乙方）与供暖方（即甲方）湖北省人民政府机关事务管理局水电暖供应中心签订了《综合用户供采暖协议》，协议约定：甲方提供采暖热水，系统产权界定以投资方接供回水主控阀门为分界点；甲方为乙方系统运行提供技术服务，乙方负责自身产权范围内的设施维护维修、运行管理及安全、保暖措施；甲方按规定向乙方收取采暖费，共计118000元（整栋楼的供暖面积为23262平方米），属个人部分由乙方代扣统交、办公部分统一支付。同日奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会联合向各业主下发紧急通知，告知各业主采暖费从2006年起将在省政府的收费标准上加价1.5元（系二次供暖的水电费），即省直机关6.5元／平方米／季，非省直16.5元／平方米／季。<\\\/div>
2008年12月18日奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会签订《广苑大厦物业服务合同》，该合同载明：物业名称广苑大厦、房屋坐落位置武昌区东湖路88号、建筑面积39916.37平方米；在物业管理区域内，奥星源公司提供公共物业管理服务；服务费用住宅物业1.2元／月／平方米，业主应于每月五日前主动按时交纳物业服务费用；采暖费收费标准：按套内建筑面积计费，省直机关（单位在水果湖区域内）业主按6.5元／平方米，非省直机关业主按16.5元／平方米，业主应于供暖方下达试压试水通知之日起主动缴纳当季采暖费，地下室泊车收费，按车位使用人80元／月／个收取；合同期限为5年，自2008年12月6日至2013年12月6日；合同期满前的1个月，双方应就延迟本合同期限达成协议，未能达成协议的，应选聘新的物业管理企业，双方合同随即终止；双方还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等作出了约定。<\\\/div>
彭浩在2013年前均按时缴纳物业费、每季的采暖费（按非省直机关业主的标准）等费用。自2013年1月以来，彭浩因对采暖费收费标准有异议，与奥星源公司协商未果，遂停止缴纳物业服务费、水费、地上泊车费、采暖费，彭浩共计拖欠奥星源公司物业服务费4254元（2013年1月1日至2014年12月31日）、水费222.70元（2013年1月1日至2014年7月30日）、泊车费1920元（2013年1月1日至2013月12月31日）、2014年采暖季的采暖费2018.30元（按16.5元／平方米计算），上述费用共计8415元。<\\\/div>
另查明，2003年1月13日湖北省人民政府下发了《关于省直单位办公用房和水果湖地区供暖收费标准调整等有关问题》的会议纪要，该纪要记载了关于水果湖地区供暖收费标准调整问题，其中规定从2003年1月起省直单位个人采暖用户按套内建筑面积（房改面积）收费，收费标准由过去的4元／平方米提高到5元／平方米，对非省直单位用房按套内建筑面积按15元／平方米的成本价收取采暖费。<\\\/div>
2015年1月27日湖北省直机关供暖中心出具情况说明1份，内容为：广苑大厦的供暖是接入我中心的一次水，我中心与武汉奥星源物业公司签订有《供采暖协议》，采暖费由我中心对奥星源公司结算，不直接对广苑大厦业主个人缴费。<\\\/div>
本院认为：奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会于2008年12月18日签订的《广苑物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。该合同期限至2013年12月6日到期。合同到期后，双方未续签新的物业服务合同，业主委员会亦未选聘新的物业管理企业入住广苑大厦，但广苑大厦全体业主一直在接受奥星源公司的服务，并按照2008年12月18日签订的物业服务合同的约定，缴纳物业费、采暖费等费用，故应认定奥星源公司与广苑大厦业主委员会的合同关系仍在延续。奥星源公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方彭浩收取必要的物业服务费用。彭浩作为该小区业主，在接受了奥星源公司提供的物业服务后，应按时交纳物业服务费等费用。本案中彭浩对拖欠奥星源公司物业服务费4254元、水费222.70元、泊车费1920元的事实无异议，仅对采暖费的收取标准有异议，认为奥星源公司多收取了采暖费。针对采暖费问题，彭浩认为广苑大厦的暖气供应由湖北省直机关供暖中心提供，每年供暖费用118000元，由奥星源公司代收，按照整栋楼的供暖面积23262㎡，广苑大厦的供气成本为118000元÷23262㎡=5.07元，奥星源公司却在代收过程中，暗箱操作、擅自加价，按每平方米16.50元收取了暖气费，8年多收暖气费共计11186.4元，奥星源公司拒绝退还多收款项，故对已发生的物业费、水费及泊车费也拒绝支付，奥星源公司则认为其与湖北省直机关供暖中心并非代收代缴关系，根据湖北省人民政府关于水果湖地区采暖收费的相关规定，结合广苑大厦小区的实际，与广苑大厦小区业主委员会共同确定了本小区的采暖收费标准，并在物业服务合同中明确约定并遵照执行，奥星源公司不存在擅自加价的事实，至于奥星源公司收取的每年采暖费总额和其向省直供暖中心实际结算的金额存在差异，属另一法律关系，且并未损害小区业主的利益，且彭浩系非省直机关工作人员，故不同意按每平方米5.07元对彭浩收取采暖费。对此，本院认为，首先双方在物业服务合同中，对采暖费的收费标准进行了约定，并经广苑大厦业主委员会的确认，同时该约定不违反湖北省人民政府关于水果湖地区供暖收费标准的相关规定，故双方均应遵守；其次，广苑大厦小区并非湖北省直机关供暖中心直接供暖用户，广苑大厦小区的供暖仅接入该中心的一次水，奥星源公司需投入经费进行二次供暖，并且自行对设施进行维护维修、对设备运行及安全进行管理。因此彭浩不应要求按奥星源公司向供暖中心缴纳的标准支付采暖费，更不应以此为理由拒交物业费等费用，故本院对奥星源公司的本诉诉讼请求予以支持，对彭浩的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第之规定，判决如下：<\\\/div>
一、被告彭浩于本判决生效之日起10日内向原告武汉奥星源物业管理有限责任公司支付物业服务费4254元、水费222.70元、地上泊车费1920元、采暖费2018.30元，共计8415元。<\\\/div>
二、驳回反诉原告彭浩的反诉诉讼请求。<\\\/div>
本案的本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭浩负担（此款原告奥星源公司已垫付，被告彭浩在本判决生效之日起10日内向原告奥星源公司支付）。本案反诉案件受理费22元，由反诉原告彭浩负担。<\\\/div>
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。<\\\/div>
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。<\\\/div>
审判员 李 红
二〇一五年三月三十日
书记员 周西西”