福建省莆田市荔城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）荔执异字第4号
案外人（异议人）谢剑萍，女，1976年4月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人陈伟国，福建升恒律师事务所律师。特别代理。
申请执行人福建莆田农村商业银行股份有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。
委托代理人吴国章、吴贞霞，福建壶兰律师事务所律师。一般代理。
被执行人陈少锋，男，1982年2月14日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区
被执行人林志伟，男，1973年2月15日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
被执行人陈剑侠，男，1979年2月26日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
被执行人林金仙，男，1984年2月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
本院在执行申请执行人福建莆田农村商业银行股份有限公司与被执行人陈少锋、林志伟、林金仙金融借款合同纠纷案和申请执行人福建莆田农村商业银行股份有限公司与被执行人陈剑侠、林志伟、陈少锋金融借款合同执行纠纷案件中，案外人谢剑萍向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人（异议人）谢剑萍称，2010年1月2日与被执行人林志伟、陈丽藤协商，签订《房屋买卖合同书》一份，异议人以人民币574400元购买座落城厢区广化路新南小区B区第四单元306号房产［现门牌号为5#楼4梯306号，产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，房屋拆迁补偿安置协议书编号为046号，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司，合同号为00180014）。合同签订后，异议人依约支付购房款，林志伟和陈丽藤交付上述房屋供申请人居住，现该房屋的所有权系异议人所有，并非被执行人林志伟所有。2013年8月29日，贵院以上述房产系被执行人林志伟所有为由，作出（2013）荔执行字第437号民事裁定，将该房地产予以查封，这是对异议人依法享有财产所有权的严重侵犯。请求立即解除对位于城厢区广化路新南小区B区第四单元306号房产的查封。
申请执行人福建莆田农村商业银行股份有限公司称，法院查封林志伟的房产符合法律规定，异议人谢剑萍提供的证据不足以证实本案涉案房屋的所有权人是谢剑萍，理由是：1、根据异议人提供的证据本案涉案房屋登记所有权人是林志伟，恰恰证实法院查封是正确的。2、房屋买卖合同书约定的付款时间与收条相矛盾，且该两份证据的真实性应当得到林志伟的确认才能证实是否存在真实的买卖关系。3、根据查封、冻结的相关司法解释，在执行过程中，案外人对执行标的提出异议，应当先进行确权之诉，以证实其是执行标的的所有权人。综上，根据贵院在房管局的查询涉案房屋登记情况及异议申请人提供的门牌号、水电存折、贷款存折等证据，证实被查封房屋的所有者是林志伟，法院查封符合事实和法律依据，应当驳回异议人的异议申请。
被执行人林志伟之妻陈丽藤称，其与林志伟是夫妻关系，并已经把房屋卖给谢剑萍，该房屋产权属于谢剑萍。因开发商至今没有通知去办证，因此也没办法过户给谢剑萍，要求法院尽快解除查封。至于陈少锋等人欠银行贷款的钱，应由借钱的人去承担偿还，林志伟也考虑去偿还，因为金额太大，一个人承担不了。
经审查查明，2006年10月15日，被执行人林志伟（乙方）与莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（甲方）、莆田市恒润房地产开发有限公司（合作方）签订《房屋折迁补偿安置协议书》，主要内容为：甲方安置给乙方的安置房及申购房总价款为人民币351442元，套房（安置房）位于城厢区新南小区B区第四单元306号，面积约135.17㎡，单价2600元，合计人民币351442元；付款期限为分期付款，合同签订后即付141442元，不足210000元，向银行按揭贷款；……。后由合作方莆田市恒润房地产开发有限公司提交莆田市房地产管理部门备案。至今林志伟未办理该房屋的权属登记手续。
2010年1月2日，案外人（异议人）谢剑萍（乙方）与被执行人林志伟及其妻子陈丽藤（甲方）签订《房屋买卖合同书》，被执行人林志伟将上述房产出售给案外人谢剑萍，约定房屋价款人民币574400元。合同签订之前（2009年12月15日）谢剑萍支付购房定金人民币10000元，合同签订之日（2010年1月2日）谢剑萍支付购房款人民币366200元，该二笔款项均由被执行人林志伟之妻陈丽藤向谢剑萍出具收条。合同签订同日该房屋交付给谢剑萍。以林志伟名义向银行的按揭贷款21万元于合同签订之日（2010年1月2日）起由谢剑萍负责偿还至今。但未办理产权过户手续。《房屋买卖合同书》的主要内容为：“1、房屋坐落城厢区新南小区B区306室，建筑面积约135.17㎡，按套（单元及配套附属）总价款人民币574400元转让，以每平方米人民币2425元计算，具体以房屋现状为准，一次性买断，不作多还少补；另加原始开发商收取水电立户费用人民币11800元。2、付款方式及期限。①在合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金人民币10000元（以后在付房价款时可抵房价款）；②在2010年1月2日前乙方一次性支付给甲方人民币除银行贷款款项外；③银行款项2010年1月2日前本息由甲方负责向银行结账，2010年1月2日由乙方用甲方户头继续向银行贷款；④剩余购房款人民币10000元，待甲乙双方办理产权证过户手续同时付清给甲方。3、房屋交付期限。甲方应在2010年1月2日把房屋交付给乙方使用，同时该房屋所有权归乙方所有；甲方应把原始开发商开具的发票交付给乙方保管。4、权利义务。甲方在开发商办理好该房屋房产证出台后在一个月内必须无条件配合乙方办理过户手续；甲方向银行贷款款项待甲方产权证出台后，由乙方在办理该房屋过户手续时负责向银行结账……”。
2012年3月8日本院分别立案受理原告福建莆田农村商业银行股份有限公司与被告陈少锋、林志伟、林金仙金融借款合同纠纷案和原告福建莆田农村商业银行股份有限公司与被告陈剑侠、林志伟、陈少锋金融借款合同纠纷案。并分别于：
2012年5月15日作出（2012）荔民初字第1602号民事判决书，认定：2009年6月30日，被告陈少锋由被告林志伟、林金仙作为连带责任保证人，向原莆田市荔城区农村信用合作联社借款人民币150000元。判决：一、被告陈少锋应在本判决生效之日起十日内偿还原告福建莆田农村商业银行股份有限公司借款人民币十五万元，并自二00九年六月三十日起至二0一0年六月三十日止按月利率千分之九点七三五计息、自二0一0年七月一日起至还清借款之日止按合同利率加收百分之五十计算逾期利息（遇利率政策调整，按中国人民银行规定执行）；二、被告林志伟、林金仙对上述债务承担连带偿还责任。
2012年6月15日作出（2012）荔民初字第1598号民事判决书，认定：2008年5月31日，被告陈剑侠以被告林志伟、陈少锋作借款保证人向原莆田市荔城区农村信用合作联社借款人民币十五万元。判决：一、被告陈剑侠应在本判决生效之日起十日内偿还原告福建莆田农村商业银行股份有限公司借款人民币十五万元，并自二00八年五月三十一日起至二00九年五月三十一日止按月利率千分之九点六四八七五计息、自二00九年六月一日起至还清借款之日止按合同利率加收百分之五十计算逾期利息（遇利率政策调整按中国人民银行规定执行）；二、被告林志伟、陈少锋对上述债务承担连带偿还责任。
2013年3月8日福建莆田农村商业银行股份有限公司分别向本院申请强制执行。
2013年8月29日本院作出（2013）荔执行字第437号执行裁定：查封被执行人林志伟所有的坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元306号房产（现门牌号为5#楼4梯306号，产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，房屋拆迁补偿安置协议书编号为046号，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司，合同号为00180014）。……。
上述事实有下列证据证实：2006年10月15日林志伟与莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会、莆田市恒润房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，《商品房购销合同备案一览表》，《新南小区门（楼）牌号登记表》，2010年1月2日谢剑萍与林志伟、陈丽藤签订的《房产买卖合同书》，2009年12月15日和2010年1月2日的收条各一份，银行还贷凭证，莆田市国土资源局城厢分局土地登记站和莆田市恒润房地产开发有限公司的证明各一份，结婚证，双方当事人询问笔录等证据证实。
本院认为，案外人谢剑萍虽支付了购房款，并与被执行人林志伟及其妻陈丽藤签订了房屋买卖合同，但至今未办理房产过户手续。依据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件。故该房产不属于法律规定的不能查封的情形，案外人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回案外人谢剑萍的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 何志强
审 判 员 陈玉香
代理审判员 刘 珊
二〇一五年三月九日
书 记 员 陈丽娟
附主要法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。