北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07678号
上诉人（原审原告）谢金喆，男，1975年3月18日出生。
上诉人（原审原告）谢来朝，男，1948年6月20日出生。
二上诉人共同之委托代理人胡晓峰，北京百朗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生。
上诉人谢金喆、谢来朝因与上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第09373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，谢金喆、谢来朝起诉至原审法院称：2009年12月17日，我方与合生公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定我方购买合生公司开发项目合生世界中心，位于北京市通州区×室房屋（以下简称×室房屋），总房款2034007元，预售合同第十一条约定，合生公司应当在2012年6月30日前向我方交付×室房屋。同日，我方与合生公司签订《补充协议》，约定合生公司同意在商品房取得竣工验收备案表后，对该商品房进行空间改造及室内装修，合生公司按预售合同约定的交付日期向我方交付完成空间改造及室内装修的商品房；如空间改造及室内装修存在质量问题，合生公司应当按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日后负责修复，并承担修复费用。自验收合格之日起二年内，合生公司对室内装修及空间改造工程承担保修责任。2012年11月29日，双方根据该商品房空间改造及室内装修现场情况，签订《装修整改意见单》，我方在验收该商品房空间改造及室内装修时发现该商品房存在开关箱盖脱落、墙体渗水、地板发霉、各类木饰面划损、开裂等53处空间改造及室内装修质量问题，并要求合生公司按《补充协议》约定负责修复。之后，合生公司对上述空间改造及室内装修质量问题进行了数次修复，但至今仍未彻底解决空间改造及室内装修的质量问题，我方至今无法入住，只得在外租房居住，造成我方承担着巨额经济压力和精神压力，给我方家庭生活造成重大影响。虽经我方多次主张，合生公司一直未能将该商品房修复完毕，并拒绝赔偿我方损失，现我方起诉至法院，要求合生公司按照鉴定报告建议的修复方案对×室房屋进行维修，赔偿我方无法正常使用房屋所受损失（自2012年7月1日起至修复完毕之日止），赔偿我方因修复涉案商品房期间所发生的水费、电费、物业费等费用共计6696.4元。
合生公司辩称：我方同意按照鉴定报告建议的修复方案对涉案房屋存在的瑕疵进行修复。关于谢金喆、谢来朝要求我方赔偿损失的诉讼请求，我方已经按照预售合同及补充协议的约定的质量标准进行施工并经有关部门验收合格之后交付给谢金喆、谢来朝，双方签署了房屋整改装修意见单，我方根据该房屋装修整改意见单积极对房屋质量问题进行整改及维修，在合同约定的维修期限30天内维修完毕，因此谢金喆、谢来朝的损失不能成立。涉案房屋的瑕疵并不影响房屋的居住，因此我方不应承担赔偿损失的责任。根据预售合同第十五条第2项第3款及补充协议第3条第2款及第3款约定，我方负责维修，不承担赔偿损失的义务，也不应承担谢金喆、谢来朝主张的水电费及物业费损失。
原审法院经审理查明：2009年，谢今喆、谢来朝与合生公司签订《商品房预售合同》，约定谢今喆、谢来朝购买合生公司开发建设的×室房屋，预测建筑面积为148.87平方米，套内建筑面积为117.47平方米，房屋单价为按照套内建筑面积计算，每平方米单价为17315.12元，房款共计2034007元。合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第3项条件为满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十五条交接手续约定，查验该商品房时发现有经双方确认的装修或其他问题的，买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、结构裂缝、严重漏水造成不能居住导致买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。同时合同及附件还约定了其他内容。
上述合同签订后，买卖双方即开始实际履行，谢今喆、谢来朝按照约定的付款方式向合生公司支付购房款。合生公司于2012年11月29日将涉诉房屋交付给谢今喆、谢来朝，因房屋交付时发现房屋存在整改问题，谢金喆、谢来朝签署了装修整改意见单，与物业签署了钥匙保管委托书，将房屋钥匙交由物业公司保管以便维修。2013年1月9日，谢金喆、谢来朝从物业处将托管的钥匙取回。合生公司称2013年1月9日该公司已经将涉案房屋的问题予以修复完毕，谢金喆、谢来朝将托管的钥匙收回可以证明该事实。谢金喆、谢来朝称合生公司提交的2014年3月30日最后一次维修单上的问题维修完成的时间为2014年4月10日，可以证实2014年4月10日之前并未维修完毕，合生公司表示2013年1月9日之后的维修单是维修的项目并不是房屋交验时装修整改意见单的问题，而是谢金喆、谢来朝又提出的其他问题。
本案审理过程中，谢金喆、谢来朝申请对涉案房屋存在问题的修复方案进行鉴定，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）对涉案房屋存在问题的修复方案进行了鉴定，该鉴定中心出具了《司法鉴定意见书》（北京建研院司鉴中心（2015）建鉴字第×号），建议的修复方案为：5.1.1木饰面板建议修复方案。1.修复位置：入户门东侧立面饰面板（一层、二层）、一层及二层楼梯北侧饰面板、二层走廊南侧饰面板。2.建议修复方案：将上述位置的木饰面板全部拆除，按原设计要求重新安装。5.1.2吊顶建议修复方案。1.修复位置：一层客厅西侧吊顶饰面层开裂部位、一层走廊B位置（见图3-1）吊顶饰面层开裂部位。2.修复方法：将局部开裂的石膏板拆除，重新安装更换石膏板，并重新对更换后的石膏板喷刷涂料。3.材料及机具：符合原设计要求的石膏板、电动机具（电锯、手电钻等）、手动机具（钳子、扳子）等。4.施工工艺流程：拆除石膏板—安装石膏板—板缝处理—喷（刷）涂料。5.施工要点：⑴拆除石膏板。将局部开裂的石膏板拆除，注意拆除过程中对周围完好石膏板的保护，不要损坏相邻石膏板及原吊顶龙骨。⑵安装石膏板。在原龙骨上安装石膏板，安装石膏板采用用自攻螺丝（规格25＊3.5mm）固定，自攻螺丝钉距板边以150－170mm为宜，板中钉距不宜超过300mm，螺钉应与板面垂直，均匀布置，已弯曲、变形的螺钉应剔除，并在离原钉位50mm处另安装螺钉。⑶板缝处理。先用石膏板专用腻子将板缝嵌平，待干燥后贴上约50mm宽的穿孔纸带或涂塑玻璃纤维网格布，再用腻子刮平。⑷喷（刷）涂料。板缝处理完成后，刮腻子重新找平，并按原设计选用相同涂料进行喷（刷）。5.1.3墙体壁纸建议修复方案。1.修复范围：一层走廊北侧墙体壁纸、一层次卧北侧墙体壁纸。2.建议修复方案：将翘起、起鼓壁纸清除，并清理至墙体基层，选择与原墙体壁纸颜色、花样、材质规格相同的壁纸重新进行施工。3.施工工艺流程：清扫基层、填补缝隙→满刮腻子、磨平→涂刷防潮剂→涂刷底胶→墙纸裁纸、刷胶→上墙裱贴、拼缝、搭接→赶压气泡→擦净胶水→修整。4.施工工艺：1）清扫基层、填补缝隙：将原有壁纸铲除，清理墙面原有饰面层，保证墙面平整、干净、无脱层和污物。2）满刮腻子、磨平：对墙面重新满刮腻子并磨平。3）粘贴壁纸：先涂刷防潮剂，待干燥后涂刷底胶及壁纸的粘结剂，粘贴壁纸，注意应选用与原设计相同材料、花纹图案的壁纸。4）修整：粘贴后，赶压墙纸，不能留有气泡，挤出的胶要及时揩净。5.1.4一层客卫门建议修复方案。1.修复范围：一层客卫门。2.建议修复方案：将一层客卫门门扇拆除，重新安装。5.1.5过门石建议修复方案。1.修复范围：一层客卫过门石、一层厨房阳台过门石、二层次卧阳台地砖。2.建议修复方案：将一层客卫过门石、一层厨房阳台过门石、二层次卧阳台地砖拆除，并剔凿原有砂浆层至原结构面，重新铺设过门石。3.材料：普通水泥，砂子、过门石（规格、尺寸、色泽、图案等符合原设计要求）等。4.施工工艺流程：基层处理→拉线→铺设砂浆→铺设过门石→勾缝。5.施工要点。（1）基层处理：铺设前需清除原过门石（地砖），并剔凿原有砂浆层至原有结构面，洒水充分湿润。（2）拉线：依据原设计过门石的标高拉线定位。（3）铺设找平层砂浆：先均匀铺设一层半干砂浆，砂浆的干湿程度，砂浆以手捏成团，落在地面会自动均匀散开为准。（4）铺设过门石：找平层洒水润湿后，均匀涂刷水泥浆，铺设过门石。（5）勾缝：过门石铺设完工后，用1：1水泥细砂浆勾缝。5.1.6地砖建议修复方案。1.修复范围：一层客卫地砖（含客卫浴室）。2.建议修复方案：拆除除卫生间原地砖，凿除原有灰层，重新铺设地砖。施工过程中注意对原有防水层的保护。3.材料：普通水泥、砂子、地砖（地砖规格、尺寸、色泽、图案等均符合设计要求）等。4.施工工艺流程。基层处理→弹线→抹找平层砂浆→铺设砂浆→弹铺砖控制线→铺砖→勾缝。5.施工要点。（1）基层处理：凿除卫生间原地砖和抹灰层，凿除完毕后进行抹灰处理，抹灰前应将地面上的灰尘、渣体清理干净，浇水湿润。凿除过程中注意对原有防水层的保护。（2）拉线：依据原设计地砖的标高，在四周墙面上弹出地面完成面的标高线，并拉通线控制地面完成面标高。（3）抹找平层砂浆：在清理好的基层上，浇水泅透，撒素水泥面并扫均匀；从弹好的面层水平线下量至找平层上皮的标高，抹灰饼，从房间地漏位置开始，由四周向地漏方向放射性标筋，并做好坡度；用1：4的水泥砂浆根据冲筋的标高，铺设砂浆，并检查标高及坡度是否符合要求。（4）弹砖控制线：当砂浆强度达到1.2MPa时，上人弹砖的控制线。（5）铺设地砖：找平层洒水润湿后，均匀涂刷水泥浆，边涂刷，边铺设。铺设地砖宜从门口开始，先纵向铺设2～3行砖，以此为标筋来纵横向控制线，铺设时从里从外退着铺设，铺设好的地砖应用木板垫好，用橡皮锤拍实。（6）勾缝：地砖铺设完工后，用1：1水泥细砂浆勾缝。注：因现场勘验时一层客卫地面有明水，建议待查明地面明水原因后，再修复地砖。修复完成后，需进行二次24小时闭水试验，确保无渗漏情况发生。5.1.7一层客卫洗手池立柱柱脚腐蚀修复方案。1.修复范围：一层客卫洗手池3根锈蚀的立柱柱脚。2.建议修复方案：因上述部位立柱柱脚已严重腐蚀，建议重新更换洗手池立柱柱脚。5.1.8门框开裂建议修复方案。1.修复范围：一层厨房西侧门框。2.建议修复方案：将上述部位的木门框拆除，选择符合原设计要求的木门框重新安装。3.施工流程：拆除木门及木门框——确定木框安装位置——将门框就位，摆正——临时固定——用线坠、水平尺将门框校正、找直——将门框固定——按门口划出高低、宽窄尺寸后刨修合页槽——安装门扇。5.1.9木地板建议修复方案。1.修复范围：一层次卧北侧木地板、一层走廊北侧及南侧木地板（距墙体一块木板长度范围内）。2.建议修复方案：将上述部位的木地板拆除，选取材质、颜色及规格符合设计要求的地板重新进行铺设。5.1.10卫生间墙砖建议修复方案。1.修复范围：二层客卫西墙、南墙墙砖；二层主卫东墙、南墙、西墙墙砖。2.建议修复方案：将上述部位的墙砖全部起下，并剔凿掉原有抹灰层，重新粘贴墙砖，施工过程中注意对原有防水层的保护。3.材料：普通水泥，砂子、饰面砖、白水泥、界面剂等。4.施工工艺流程：基层处理→抹找平层→刷结合层→排砖、分格、弹线→选砖、浸砖→镶贴面砖→面砖勾缝。5.施工要点：（1）基层处理：凿除浴室原墙面瓷砖和抹灰层，凿除完毕后进行抹灰处理，抹灰前应将墙体上的灰尘、渣体清理干净，浇水湿润；抹灰最少分2遍进行。凿除过程中注意对原有防水层的保护。（2）抹找平层、刷结合层。1）进行挂线、贴灰饼、冲筋，其间距不宜超过2m。2）将基层表面湿润，基层表面明显凹凸处，应事先剔平或用1：3水泥砂浆找平。3）为使基层能与找平层粘结牢固，可在抹找平层前先洒聚合水泥浆（108胶：水=1：4的胶水拌水泥）处理。4）分层施工找平层，每层厚度不应大于7mm，并应在前一层终凝后再抹后一层；找平层厚度不应大于20mm。5）找平层表面刮平搓毛，并在终凝后浇水养护。（3）排砖、分格、弹线。1）按设计要求和施工样板进行排砖。排砖宜使用整砖，并确定接缝宽度、分格，如设计无规定时，接缝宽度可在1～1.5mm之间调整。对必须使用非整砖的部位，非整砖宽度不得小于整砖宽度的1／3。2）管线、灯具、卫生设备支撑等部位，应用整砖套割吻合，不得用非整砖拼凑镶贴。（4）选砖、浸砖。将选用与原墙面砖色泽、尺寸、规格等均一致的墙面砖放入净水浸泡2小时后取出，待表面晾干或擦干净后使用。（4）粘贴墙砖：镶贴釉面砖宜从阳角处开始，并由下往上进行。铺贴一般用l：2（体积比）水泥砂浆，并可掺入不大于水泥用量15％的石灰膏，用铲刀在釉面砖背面刮满刀灰，厚度4～8mm，砂浆用量以铺贴后刚好满浆为宜。铺贴完整行的釉面砖后，再用长靠尺横向校正一次。对高于标志块的应轻轻敲击，使其平齐；若低于标志块（即亏灰）时，应取下釉面砖，重新抹满刀灰再铺贴，不得在砖口处塞灰。（5）墙砖的勾缝与擦缝：粘贴完后经检查无空鼓、平整符合要求后，用棉纱擦干净，待粘贴牢固后用勾缝胶或白水泥擦缝。注：修复完成后，需进行二次24小时闭水试验或淋水试验，确保无渗漏情况发生。5.1.11门扇饰面起泡建议修复方案。1.修复位置：二层客卫门、二层主卫门、二层次卧门、二层主卧门门扇。2.建议修复方案：将上述修复范围内的门扇拆除，选择符合要求的门扇重新安装。5.1.12空调板局部无保温建议修复方案。1.修复范围：二层客厅阳台空调板。2.建议修复方案：选择符合设计要求的保温材料，按设计要求施工保温层。5.1.13一层客厅阳台东侧玻璃贴膜建议修复方案。1.修复范围：一层客厅阳台东侧玻璃。2.建议修复方案：清除一层客厅阳台东侧玻璃的贴膜，如玻璃贴膜无法清除，建议重新更换玻璃。验收：上述建议修复部位施工完毕后，应按原设计图纸、合同及中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《建筑地面施工质量验收规范》（GB50209-2010）、《建筑节能工程施工验收规范》（GB50411-2007）等相关标准进行验收。谢金喆、谢来朝要求合生公司按照上述鉴定方案进行修复，合生公司表示同意按照鉴定方案进行修复。
谢金喆、谢来朝主张因涉案房屋存在的问题至今未能修复，导致其至今无法入住产生的租金、水费、电费及物业费等损失，合生公司应当予以赔偿，为此合生公司提交了房屋租赁合同、缴费凭证等予以证实。合生公司对此不予认可，称因涉案房屋存在的问题不影响居住，且已经维修完毕，因此谢金喆、谢来朝主张的上述损失不应得到支持。
另，谢金喆、谢来朝主张收房1个月左右涉案房屋的卫生间冒水，导致客厅木地板被浸泡，合生公司用1个月左右时间将客厅木地板进行了更换。合生公司对该事实不持异议。
原审法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中，谢今喆、谢来朝作为涉诉房屋的买受人，履行了向出卖人合生公司支付购房款的义务，合生公司作为房屋出卖人，负有房屋质量瑕疵担保责任。合生公司于2012年11月29日将涉诉房屋交付给谢今喆、谢来朝，谢金喆、谢来朝签署了装修整改意见单，对收房时发现的房屋问题进行了列明，谢金喆、谢来朝将房屋钥匙托管给物业以方便维修，2013年1月9日谢金喆、谢来朝将托管的钥匙取回，合生公司据此认为涉案房屋问题维修完毕，谢金喆、谢来朝对此不予认可，称根据合生公司自己提交的维修单，可以看出最后一次的维修单日期为2014年3月30日，维修完成日期为2014年4月10日，由此可以看出涉案房屋一直处于维修状态。法院认为，根据双方预售合同的约定，涉案房屋中的大多问题属于保修事项，并非房屋质量问题，除卫生间冒水浸泡客厅更换木地板期间等个别事项外，其他房屋问题均对房屋居住并不造成实质性影响，关于谢金喆、谢来朝主张的不能入住房屋的租金损失的诉讼请求，由法院结合影响入住因素的合理维修或消除时间予以核定，关于租金损失的具体标准，由法院参照同一地段相同品质、面积的租金标准予以核定，对谢金喆、谢来朝的过高请求，法院不予支持。谢金喆、谢来朝要求合生公司按照鉴定报告建议的修复方案对涉案房屋存在的问题进行修复，合生公司对此表示同意，法院对此不持异议，维修费用由合生公司自行承担。关于谢金喆、谢来朝要求合生公司支付因修复涉案商品房期间所发生的水费、电费、物业费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年4月作出判决：一、合生公司按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的北京建研院司鉴中心（2015）建鉴字第×号司法鉴定意见书建议的修复方案对谢今喆、谢来朝房屋存在的问题进行修复，维修费用由合生公司负担，于判决生效之日起三十日内执行清；二、合生公司赔偿谢今喆、谢来朝租金损失人民币五万元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回谢今喆、谢来朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，谢金喆、谢来朝、合生公司均不服，向本院提起上诉。谢金喆、谢来朝请求撤销原审判决第二、三项，依法改判合生公司赔偿我方无法正常使用房屋所遭受的损失，自2012年7月1日起至修复完毕之日止；其中2012年7月1日至2013年7月31日每月按照6500元计算；2013年8月1日至2014年7月30日每月按照6760元计算；2014年8月1日至2015年7月31日按照每月7030元计算；暂计算至2015年4月30日为228890元；依法判令合生公司赔偿我方修复涉案商品房期间所发生的水费、电费、物业费等费用，合计6696.4元；诉讼费由合生公司承担。其上诉理由为：涉案房屋经鉴定机构鉴定存在多处需要修复的质量问题，原审判决认为需要修复问题非质量问题没有依据；涉案房屋自交付之日起即存在质量问题，一直处于维修状态，影响入住；涉案房屋是商用，房屋存在质量问题，无法正常使用势必给我方造成损失，因此我方主张维修期间的损失是符合法律规定的；我方没有使用过涉案房屋，因此该房屋的电费、水费、物业费都是在维修期间发生的，应该由对方承担。合生公司请求撤销原审判决第二项，依法改判我方向对方承担一个月的租金损失；诉讼费由谢金喆、谢来朝承担。其上诉的事实与理由为：涉案房屋的瑕疵除更换木地板外都属于保修问题，对房屋居住不造成实质影响，原审法院判决我公司向谢今喆、谢来朝支付租金损失5万元缺乏依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市商品房预售合同、装修整改意见书、钥匙保管委托书、北京市房屋租赁合同、缴费凭证、修复方案的司法鉴定意见书、鉴定费票据、住宅工程分户验收表、小区维修服务单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为涉案房屋出现的问题对房屋居住是否构成影响；双方主张赔偿损失的期间及费用是否合理。
根据合生公司与谢今喆、谢来朝签订的合同、维修清单、整改意见单等证据，可以看出涉案房屋虽一直处于维修状态，但房屋中的多数问题属于保修事项，并非房屋质量问题，除卫生间冒水浸泡客厅更换木地板等个别事项外，其他房屋问题均对居住房屋未构成实质性影响。在此情况下，应结合影响入住因素的合理维修或消除时间核定损失。谢今喆、谢来朝要求合生公司持续赔偿损失至全部项目维修完毕及合生公司主张仅负担更换木地板期间的租金损失，均有失公平，本院对双方的上诉意见均不予采纳。原判酌定租金损失，具有依据，所作判决应当予以维持。
关于谢金喆、谢来朝要求合生公司支付因修复房屋期间所发生的水费、电费，根据庭审陈述及双方提供的证据，谢今喆、谢来朝在收房后虽将钥匙交给物业公司维修，但其仍保留了部分房屋钥匙，其无法证明水费、电费是基于维修产生，故本院对其此项上诉请求不予支持。
有关谢今喆、谢来朝要求合生公司支付维修期间的物业费一节。本院认为，合理维修期间的物业费确应计算为谢今喆、谢来朝的经济损失，但考虑到原审法院已判决支持了谢今喆、谢来朝因维修不能出租期间的租金损失，而通常情况下，物业费均包含于租金之内，故谢今喆、谢来朝要求合生公司另行支付物业费，本院不予支持。
综上，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费10000元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
一审案件受理费3340元，由谢今喆、谢来朝负担2290元（已交纳），由北京合生北方房地产开发有限公司负担1050元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费5884元，由谢金喆、谢来朝负担4834元（已交纳），由北京合生北方房地产开发有限公司负担1050元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李晓明
代理审判员 孙承松
二〇一五年六月十九日
书 记 员 杜超男