广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1069号
上诉人（原审原告）郭兆良
被上诉人（原审被告）深圳万丰医院
被上诉人（原审被告）深圳市芯宇之家家政服务部
被上诉人（原审被告）欧国栋
上诉人郭兆良与被上诉人深圳万丰医院（以下简称万丰医院）、深圳市芯宇之家家政服务部（以下简称芯宇之家）、欧国栋因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法沙民初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，万丰医院（甲方）与案外人梁某兰、李某平（乙方）订立《商铺租赁合同》一份，将位于万丰医院大门右侧商铺二间（从北到南并排，以下简称涉案商铺）租赁给乙方，期限为五年，从2007年8月27日起至2012年8月26日止，约定每间商铺第一年至第五年的月租金分别为：人民币（以下相同）2800元、3000元、3300元、3400元、3500元。合同期满，乙方可向甲方提出申请续订租赁合同，同等条件下乙方有优先权。合同订立后，万丰医院交付涉案商铺予梁某兰、李某平使用。2009年7月17日，万丰医院、梁某兰、李某平、郭兆良签订了《补充协议》，约定梁某兰、李某平将涉案商铺转租给郭兆良，郭兆良于2009年7月25日前入场。原2007年8月27日签订的《商铺租赁合同》的条款及补充条款不变，郭兆良享有梁某兰、李某平应享受的权利并承担原合同条款相应之义务。合同签订后，郭兆良承租涉案商铺。万丰医院于2012年3月15日通知郭兆良涉案商铺将于2012年8月26日合同到期，应于合同到期前一周内确定是否续签，并与万丰医院总务科确认商定。郭兆良于同年3月17日签收该通知。郭兆良以邮寄方式向万丰医院书面申请续租涉案商铺，该申请于2012年8月30日交邮，万丰医院于同年9月1日签收。万丰医院以合同期满，郭兆良已经无权要求续租，且涉案商铺收回自用等为由，未同意郭兆良的续租申请，并要求郭兆良搬离涉案商铺。郭兆良于2012年9月8日搬离。
另查，郭兆良、万丰医院均未能提交涉案商铺的产权证明、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，且原审法院经调查，亦无法查得涉案商铺的产权证明、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
郭兆良发现芯宇之家承租了涉案商铺，认为同等条件下郭兆良享有优先承租权，于2012年11月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万丰医院与芯宇之家的租赁合同无效、租赁关系不成立；2、万丰医院将涉案商铺继续出租给郭兆良；3、芯宇之家将涉案商铺交付给郭兆良；4、万丰医院、芯宇之家承担郭兆良2012年9月、10月经营损失60000元；5、万丰医院、芯宇之家承担郭兆良装修损失、库存租金34000元；6、由万丰医院、芯宇之家、欧国栋承担诉讼费。
原审法院认为，郭兆良、万丰医院未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原审法院经调查亦无法查实上述资料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，万丰医院与梁某兰、李某平签订的《商铺租赁合同》及万丰医院、梁某兰、李某平、郭兆良签订的《补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同，郭兆良、万丰医院之间的租赁关系无效。双方签订合同时，未对涉案商铺的合法性进行审查，亦未将租赁合同交由主管机关登记、备案，对于合同无效，郭兆良与万丰医院均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，双方关于优先承租权的约定亦属无效，郭兆良要求行使优先承租权继续承租涉案商铺、确认芯宇之家与万丰医院合同无效以及要求芯宇之家交付涉案商铺，没有法律依据，原审法院不予支持。郭兆良主张万丰医院、芯宇之家承担郭兆良2012年9月、10月经营损失、装修损失、库存租金损失，但未就其主张提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，原审法院对其主张不予支持。万丰医院与芯宇之家之间的租赁关系独立于本案的法律关系，本案不作处理。芯宇之家、欧国栋经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回郭兆良的诉讼请求。案件受理费1190元，由郭兆良负担。
上诉人郭兆良不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并改判；2、由万丰医院、芯宇之家、欧国栋承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，涉案商铺的报建手续属于人民法院应调查收集的证据范围，原审法院未调查取证就认定《商铺租赁合同》无效。
二、原审判决适用法律错误，《商铺租赁合同》合法有效，郭兆良依法享有优先续租权。涉案商铺已根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定依法进行了违法建筑申报备案，应与一般违法建筑区别对待，不能简单以缺乏报建手续就认定《商铺租赁合同》无效。郭兆良在涉案商铺经营“深圳市宝安区沙井某妇幼用品店”并办理营业执照，说明涉案商铺是行政机关认可的经营场所。万丰医院与芯宇之家、欧国栋有亲属关系，双方恶意串通，以收回自用的形式建立租赁关系损害郭兆良的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》的规定，万丰医院与芯宇之家的租赁合同为无效，因该合同取得的财产，应予以返还。
被上诉人万丰医院、芯宇之家、欧国栋共同答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，万丰医院、芯宇之家于2012年8月28日签订租赁合同，约定芯宇之家从2012年9月1日起承租涉案商铺。
芯宇之家是个人独资企业，欧国栋系该企业投资人。
本院认为，首先，原审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定作为认定万丰医院、郭兆良的《商铺租赁合同》效力的依据，处理正确，本院予以确认。郭兆良关于涉案商铺申报了深圳市历史遗留违法建筑、应与一般违法建筑区别对待、不能简单以没有报建手续认定《商铺租赁合同》无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。
其次，本院认为，《商铺租赁合同》的效力问题不影响本案的处理结果，理由如下：一、如果《商铺租赁合同》有效，因我国法律没有规定承租人优先承租权，郭兆良主张的承租人优先承租权来源于《商铺租赁合同》的约定。该合同约定，合同期满，郭兆良可申请续订合同，同等条件下，郭兆良有优先承租权。本院认为，合同到期之后，并非双方必然要续订租赁合同，出租人有权自行决定是否继续出租及是否仍向原出租人出租，即续租。《商铺租赁合同》的前述约定是对合同到期后涉案商铺继续出租时出租人权利的适当限制。因此，根据公平原则和诚实信用原则，《商铺租赁合同》中承租人优先承租权条款的真实意思是指郭兆良应于合同到期前的合理期限内向万丰医院申请续订合同，而非有权在合同到期后才提出申请。《商铺租赁合同》于2012年8月26日到期，在该合同到期前的2012年3月15日，万丰医院已通知郭兆良应于合同到期前一周确定是否续订合同。但现有证据显示，直至2012年9月1日，郭兆良才将要续订合同的意思表示送达至万丰医院，万丰医院此时已不受前述承租人优先承租权条款的约束，其于《商铺租赁合同》到期后的2012年8月28日将涉案商铺出租给芯宇之家不构成对郭兆良的违约，郭兆良的诉讼请求不能成立。
且即使万丰医院违反了前述承租人优先承租权条款，郭兆良请求确认万丰医院、芯宇之家的租赁合同无效、不成立、万丰医院向其继续出租涉案商铺、芯宇之家向其交付涉案商铺，亦没有合同和法律依据，本院不予支持；郭兆良主张万丰医院、芯宇之家赔偿损失，但没有提交足以采信的证据证明其主张的损失，本院不予支持。
另外，郭兆良还主张万丰医院、芯宇之家恶意串通签订租赁合同，没有提交足以采信的证据证明，本院不予支持。
二、如果《商铺租赁合同》无效，则该合同中关于郭兆良优先承租权的约定无效，郭兆良与万丰医院、芯宇之家的租赁合同无关，其要求确认万丰医院、芯宇之家的租赁合同无效、不成立、万丰医院向其继续出租涉案商铺、芯宇之家向其交付涉案商铺，没有法律依据，本院不予支持。对于相关损失的处理，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。郭兆良没有提交足以采信的证据证明其主张的损失及应由万丰医院分担该损失，本院不予支持。
综上所述，郭兆良的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2380元由郭兆良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年六月十七日
书 记 员 李开宇（兼）