济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第715号
原告张建平，女，1955年9月8日出生，汉族，住济南市。
委托代理人任光煜，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人孔祥合，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人李夫会，山东浩尚律师事务所律师。
被告张云英，女，1931年7月19日出生，汉族，住济南市。
委托代理人掌士超，北方盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人牟艳敏，北方盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人燕泽，北方盈科（济南）律师事务所律师。
第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙秀恩，董事长。
委托代理人田静，女，1985年7月9日出生，山东黄金绿苑房地产开发有限公司职工。
委托代理人张金铭，女，1980年7月10日出生，山东黄金绿苑房地产开发有限公司职工。
原告张建平与被告张云英购房资格转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李飒担任审判长，与人民陪审员张美、李贵生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建平及委托代理人任光煜、孔祥合、李夫会，被告张云英及委托代理人掌士超、牟艳敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张建平诉称，原告张建平与被告张云英系母女关系，被告张云英系山东省国土资源厅离休干部。2010年山东省国土资源厅为照顾老干部预将旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室以4000元／平方米的价格分给被告张云英。因被告年老体弱多病又无资金，原告张建平以被告张云英的名义办理了上述房屋买卖过程中的相关手续并支付房款、装修款、水电费等费用。同时，原告于2010年7月23日以自己的名义与山东黄金绿苑房地产开发有限公司办理了该房屋的验收交接手续，随后与山东黄金绿苑房地产开发有限公司签订了入住合约。2012年7月25日被告张云英向山东省国土资源厅出具关于旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室的房产归属证明，以该房屋是女儿张建平出资购买并居住为由而认定房产归女儿张建平、外孙赵伟韬所有。但在将房屋产权办到原告张建平名下的过程中，被告张云英突然反悔。原告张建平认为此房系原告以被告张云英名义购买且已得到被告张云英的认可，故原告张建平享有此房屋的所有权。现双方协商不成，特诉请人民法院请求确认原、被告之间购房资格转让合同有效以及2012年7月25日被告张云英向山东省国土资源厅出具的关于涉案房屋的房产归属证明有效；判令被告张云英继续履行购房资格转让合同；第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司协助原告张建平办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续；被告张云英承担诉讼费。
原告张建平为主张其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、购房款收据、水电费、装修费收据各1份；
证据2、入住合约1份；
证据3、张云英给山东省国土资源厅出具的证明，证明涉案房屋是原告购买，借名买房，房屋所有情况证归原告所有；
证据4、张云英出具的决定1份（复印件，原件在2011历民初字第42号卷中），证明涉案房屋是张建平购买，所有权归张建平；
证据5、张云英向山东省国土资源厅出具的委托书1份，证明张云英委托张建平办理购房手续的事实；
证据6、房屋验收交接书1份。
被告张云英辩称，位于旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室房屋是属于被告张云英所有，被告张云英是山东省国土资源厅退休干部，2010年山东省国土资源厅为照顾老干部按低于市场价格以4000∕平方米的价格将旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室（约180平方米）分给张云英，后张云英与黄金绿苑房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，张云英委托原告张建平去山东黄金绿苑房地产开发有限公司交的购房款，之后原告张建平一直居住该房屋。被告张云英2011年10月31日的房屋分配及2012年7月25日写给山东省国土资源厅的个人证明都不能证明位于旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室归原告张建平所有。原告张建平只是暂时垫付房款，暂时居住。被告张云英现年事已高，在外面租房不方便，现被告张云英希望原告张建平腾出房屋，交由被告张云英居住。第一、原、被告之间没有签订购房资格转让合同；第二、2012年7月25日被告张云英向山东省国土资源厅出具的关于涉案房屋的归属证明不是真实意思表示，被告张云英已于2013年6月20日撤销该证明，该涉案房屋是被告张云英专属福利性质的房屋，是具备一定资格的人才能购买。
被告张云英为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、2013年6月20日被告作出的撤销2012年7月15日证明材料1份；
证据2、销售不动产统一发票一份，证明房屋买受人是张云英，根据济南市房屋局过户的相关规定，房产证的所有权人应与发票上载明的权利人一致；
证据3、济南市商品房买卖合同，证明本案被告张云英才是与房地产开发商签订商品房买卖合同的唯一合法主体，并且该合同已经济南市房管局及建委备案，证明效力高于原告张建平提交的证据。
第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司辩称，商品房买卖合同签约的当事人是被告，跟山东省国土资源厅提供的是一样的，是该单位职工，但具体原、被告之间债权债务关系我单位并不清楚。
经审理查明，原告张建平与被告张云英系母女关系，被告张云英系山东省国土资源厅离休干部。2010年山东省国土资源厅为照顾离休老干部，遂将位于旅游路黄金置业华府小区的房产以4000∕平方米销售给被告张云英。2010年5月30日，被告张云英写委托书一份：委托二女儿张建平办理购房手续。2010年7月23日，原告张建平与山东黄金绿苑房地产开发有限公司签署房屋验收交接书一份并支付购房款621883元并开具收款收据；与山东黄金物业管理有限公司签订入住合约一份；同日，原告张建平接收房屋并一直在该房屋居住。2012年7月25日，被告张云英书面告知山东省国土资源厅：在旅游路黄金置业华府小区购置房产一处（5号楼3单元102室）。该房是由二女儿张建平出资购买，并在那儿居住，办房产证时请注册在二女儿张建平和外孙赵伟韬的名下，房产归二女儿张建平、外孙赵伟韬所有。据被告人张云英讲述，自向山东省国土资源厅证明该房屋归原告张建平所有之后，原告张建平从未看望过被告张云英，并对其生活不管不问，漠不关心。2013年6月20日被告张云英遂作出书面决定：撤销2012年7月25日写给山东省国土资源厅的证明。另，被告张云英于2013年9月28日与第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》。2014年1月7日，第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司为张云英开具面额为590727元的购房款发票一张。
上述事实，有原告张建平提交的购房款收据、水电费收据、山东黄金绿苑旅游路南住宅组团入住合约、被告张云英给山东省国土资源厅出具的证明、委托书房屋验收交接书和撤销证明、济南市商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案的焦点是原告张建平与被告张云英是否存在合法有效的购房资格转让合同关系，即顶名买房合同是否合法有效。首先分析双方之间的关系，通过庭审调查，涉案房屋为单位内部福利分房性质，原告张建平与被告张云英存在口头购房协议，原告张建平的购房款收据可以证实原告张建平已实际支付购房款。且其持有购房收款收据，即原告张建平与被告张云英之间存在顶名购房的关系，也就是原告张建平作为房屋的实际出资人利用被告张云英的购房资格，享受被告张云英因该购房资格带来的各种预期利益等，被告张云英或为此收取部分费用或无偿。作为房屋实际出资人的原告张建平为事实购房人或真正购房人，被借名之人的被告张云英为登记购房人。该案中，被告张云英也出具书面证据证实原告张建平以其名义购买旅游路黄金置业华府小区5号楼3单元102室，房屋所有权归原告张建平所有，由此双方形成了事实上的购房资格转让关系。该购房资格转让合同是双方的真实意思表示，被告张云英处分房屋的背后实际是基于其能够购买第三人开发商商品房的特殊身份而享有的权利，属于私权利的范畴，该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此该购房资格转让合同即原告张建平主张的购房资格转让合同应认定为有效合同，双方应依约履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”。另，被告张云英向单位山东省国土资源厅出具证明时，山东省国土资源厅未明确禁止该购房资格的转让行为，故原告张建平与被告张云英的转让行为真实合法有效，本院予以确认。依据《合同法》第八十条第二款规定：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”故2012年7月25日被告张云英向山东省国土资源厅出具的关于涉案房屋的购房资格转让部分合法有效，涉案房产虽未办理物权登记，但并不影响购房合同的效力。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，涉案房产的物权取得仍需经房产登记管理部门依法登记确认。张云英事后于2013年6月20日的撤销行为应经受让人原告张建平同意才生效，由于被告张云英未经原告张建平同意，单方的撤销行为无效，被告张云英应继续履行该购房资格转让合同。但该证明系购房资格转让合同有效的证据，属于对第一项诉讼请求的重复主张，原告张建平要求单独确认该事项有效与否已无实际必要，故对该项诉讼请求，本院不予支持。被告张云英主张房屋应归其所有，提供济南市商品房买卖合同、撤销证明及销售不动产发票等证据证明。通过庭审已查明，该房屋是山东省国土资源厅的福利分房，被告张云英具有买房的资格，房屋买卖法律关系真实存在。但原告张建平与被告张云英关于购房资格转让合同的双方权利义务不能约束第三方，故第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司作为房屋出卖人应依据购房合同履行，并无为原告张建平办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更及房屋权属登记更名等相关手续的法定或合同义务。但基于本案购房资格转让合同有效，原告张建平、被告张云英可与第三人山东黄金绿苑房地产开发有限公司协商办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更及房屋权属登记更名等相关手续。被告张云英虽具有买房的资格且已提供销售不动产发票和济南市商品房买卖合同，证实购房人是被告张云英，但由于其购房资格已实际转让给原告张建平，且也不能提供实际由自己交付房款的证据，故本院对此主张不予支持。依法《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告张建平与被告张云英之间购房资格转让合同有效；
二、被告张云英应继续履行与原告张建平之间的购房资格转让合同；
三、驳回原告张建平的其他诉讼请求。
案件受理费人民币28400元，由被告张云英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 飒
人民陪审员 张 美
人民陪审员 李贵生
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 刘思思