福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0402民初3537号
原告：兴业银行股份有限公司三明分行，住所地福建省三明市。
负责人：高鹏，行长。
委托诉讼代理人：林珊，该行员工。
委托诉讼代理人：林长洋，福建策问律师事务所律师。
被告：林奋明，男，1979年1月21日出生，汉族，现住福建省三明市。
被告：康素华，女，1975年5月8日出生，汉族，现住福建省三明市。
被告：三明万达地产有限公司,住所地：福建省三明市。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王灏楠，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄若晨，福建君立律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司三明分行(以下简称兴业银行三明分行)与被告林奋明、康素华、三明万达地产有限公司(以下简称三明万达地产公司)借款合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行三明分行委托诉讼代理人林珊、林长洋、被告三明万达地产公司的委托诉讼代理人王灏楠到庭参加诉讼。被告林奋明、康素华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴业银行三明分行向本院提出诉讼请求：1、解除兴业银行三明分行与林奋明、康素华签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、林奋明、康素华立即偿还兴业银行三明分行借款余额557166.34元及利息（按借款合同约定的利率计算利息，自2016年10月9日计至生效法律文书确定的还款期内的实际还款日止）；3、兴业银行三明分行对林奋明、康素华提供抵押的座落于梅列区万达广场5幢XXXX室房产，依法处置所得价款在上述借款中的本金557166.34元及律师代理费15000元，共计572166.34元及2016年10月10日至贷款本息清偿时所产生的利息、罚息的范围内享有优先受偿权；4、林奋明、康素华支付兴业银行三明分行为实现债权而支付的律师代理费15000元；5、三明万达地产公司对林奋明、康素华的上述所欠兴业银行三明分行借款本息及律师代理费承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费等兴业银行三明分行实现债权的费用由各被告共同负担。
事实和理由：林奋明、康素华因购房需要向兴业银行三明分行提出额度570000元整的贷款申请，兴业银行三明分行经审查认为符合贷款条件，同意予以办理贷款手续。2015年12月22日，兴业银行三明分行与林奋明、康素华签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，由三明万达地产公司作阶段性担保。约定借款金额为570000元，借款期限为240个月，借款利率为基准利率，罚息利率为借款利率上浮50%，合同还约定：1、债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约；2、债务人违约债权人可解除借款合同并可要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；3、保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式)，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利；4、因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。借款合同签订后，兴业银行三明分行与林奋明、康素华于2015年12月26日到三明市住房和城乡建设局办理了抵押物预告登记手续。2015年12月30日兴业银行三明分行按合同约定发放贷款，并将570000元款项划入林奋明、康素华提供的账户中。在合同履行过程中，林奋明、康素华未按合同约定归还贷款本息，于2016年5月17日开始逾期，截止2016年10月8日，尚欠借款余额人民币557166.34元。经多次催收，林奋明、康素华、三明万达地产公司均未按期偿还借款本息，引起纠纷诉至本院。
林奋明、康素华未作答辩。
三明万达地产公司辩称，1、三明万达地产公司确系兴业银行三明分行与林奋明、康素华签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》的保证人，对该事实三明万达地产公司并不持异议，但若本案经过法院审理依法判令三明万达地产公司需为林奋明、康素华的上述借款承担连带清偿责任，要求同时判令三明万达地产公司在实际承担保证责任后，有权向林奋明、康素华行使追偿权；2、预告登记制度旨在保障将来实现物权，基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，故根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，要求判令兴业银行三明分行对本案涉案房屋享有优先受偿权；3、兴业银行三明分行依法应先就林奋明、康素华提供的抵押物实现债权。本案中，兴业银行三明分行的债权既有债务人林奋明、康素华提供的涉案房屋进行抵押担保，又有三明万达地产公司提供的连带保证，根据《物权法》第一百七十六条的规定，兴业银行三明分行应先对被告林奋明、康素华自己提供的抵押物实现债权，而后才有权向三明万达地产公司主张连带保证责任；4、三明万达地产公司于2016年7月18日已垫付的10701元、2016年9月22日已垫付的7488.87元、2016年10月31日已垫付3741.76元，合计共21931.64元，应当在欠款余额中予以扣减。
本院经审理认定事实如下：对于兴业银行三明分行与三明万达地产公司对本案诉争的借款、担保事实和借款合同、借据、电子回单、相关身份证明材料、委托代理合同及发票的真实性没有争议，林奋明、康素华经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证和辩论的权利，本院对上述事实予以确认。兴业银行三明分行与三明万达地产公司争议的焦点是本案的未偿还借款金额和担保责任清偿顺序的认定。
本院认为，1、关于本案林奋明、康素华未偿还借款本息的金额，经核查，林奋明、康素华借款后共偿还借款本息14468.1元，三明万达地产公司在诉讼前和诉讼期间共代偿还借款本息21931.64元，截止2016年年12月20日，林奋明、康素华尚欠的借款本息为555711.11元；2、本案诉争的借款合同第十一条第(五)项对担保责任的承担作出了明确约定即当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担连带清偿责任，而无需先行行使其他担保权利，故三明万达地产公司提出的兴业银行三明分行依法应先就林奋明、康素华提供的抵押物实现债权的理由不能成立，不予采纳；3、本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，兴业银行三明分行与林奋明、康素华、三明万达地产公司已就梅列区万达广场5幢XXXX室房产办理了预购商品房抵押权预告登记，兴业银行三明分行也已根据《个人购房借款/担保合同》的约定发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因兴业银行三明分行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记，故兴业银行三明分行和三明万达地产公司提出的兴业银行三明分行对该房屋享有优先受偿权的理由成立，予以采纳。
综上所述，兴业银行三明分行与林奋明、康素华、三明万达地产公司之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》未违反法律规定，系各方当事人真实意思的表示，该《个人购房抵押（保证）借款合同》合法有效。林奋明、康素华未按合同约定的期限偿还借款本息，违反了约定，应承担本案的全部责任，林奋明、康素华应偿还尚欠的借款本息。兴业银行三明分行起诉要求林奋明、康素华偿还所欠借款本息及实现债权的费用15000元和解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。三明万达地产公司作为本案保证人，约定承担责任的方式为连带责任保证，故其应对林奋明、康素华所欠的借款本息和合同约定的其他费用承担连带清偿责任，兴业银行三明分行要求对三明万达地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持，三明万达地产公司提出的兴业银行三明分行应先就林奋明、康素华提供的抵押物实现债权的理由不能成立，不予采纳，但其要求承担保证责任后，有权向林奋明、康素华行使追偿权的理由成立，予以采纳。兴业银行三明分行对林奋明、康素华提供预告抵押登记的位于梅列区万达广场5幢XXXX室房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。林奋明、康素华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除兴业银行股份有限公司三明分行与林奋明、康素华、三明万达地产有限公于2015年12月22日签订的编号兴银明营181551869201000号《个人购房抵押(保证)借款合同》；
二、林奋明、康素华应于本判决生效之日起三日内向兴业银行股份有限公司三明分行偿还借款本息555711.11元(该利息计算至2016年12月20日止，此后的利息继续按照合同约定的利率计算至本判决确定的还款之日）；
三、兴业银行股份有限公司三明分行对林奋明、康素华提供抵押的位于梅列区万达广场5幢XXXX室房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、林奋明、康素华应于本判决生效之日起三日内向兴业银行股份有限公司三明分行支付为实现债权支付的律师代理费为15000元；
五、三明万达地产有限公司对林奋明、康素华应支付的上述款项承担连带清偿责任；
六、三明万达地产有限公司承担保证责任后，有权向林奋明、康素华追偿；
七、驳回兴业银行股份有限公司三明分行的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9500元，因适用简易程序，减半收取4750元，诉讼保全费3370元，合计8120元，由林奋明、康素华、三明万达地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 姜顺华
二〇一六年十二月三十日
书记员 高雨馨
附注：引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条:事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条:证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。