福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1993号
上诉人（原审被告）陈玉春，曾用名陈连春，女，1970年3月10日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省厦门市思明区。
委托代理人李秋兰（系陈玉春的女儿），女，1990年4月20日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）厦门市创优物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人林新才，总经理。
委托代理人陈艳君，公司职员。
上诉人陈玉春因与被上诉人厦门市创优物业管理有限公司（下称创优公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创优公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈玉春支付创优公司自2011年7月1日至2013年10月31日止的物业管理费3417.4元、房屋公共维修金719.6元，自2011年11月4日至2013年9月3日止的水费公摊40.3元、自2011年11月10日至2013年9月10日止的电费公摊377.2元以及滞纳金5011.02元（分别以上述拖欠费用为基数，自欠费的次月1日起按日千分之三的标准分段计算至2013年10月31日止）；2、陈玉春承担本案诉讼费用。
原审判决查明，2011年4月15日，创优公司与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订《莲坂新村小区物业服务合同》，约定由创优公司为莲坂新村小区提供物业服务，物业管理期限暂定3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日或莲坂新村业主委员会换届，按照法定程序和相关要求重新选聘物业服务公司并签订服务合同时合同终止。合同约定，物业管理服务费、水电公摊等相关物业费用的缴费期限为每季度（2个月）收取一次；带电梯小高层物业管理费为0.95元／平方米／月，公共维修金小高层为0.2元／平方米／月；多层物业管理费为0.4元／平方米／月，公共维修金为0.1元／平方米／月；思明区政府决定，入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴纳，差额部分（0.55元／平方米／月）由厦门市莲坂旧城改造有限公司（下称莲坂旧城改造公司）补足；此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按批复规定的标准缴纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《厦门市住宅区物业管理条例》执行，即业主或物业使用人由于拖欠各种费用（包括但不限于物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等），创优公司可以拖欠金额为基数按日3‰的标准计算违约金。创优公司实际自2011年4月起为莲坂新村小区提供物业管理服务至今。
陈玉春系厦门市思明区莲坂新村小区莲景一里10号301室业主，房屋面积128.47平方米，其非原莲坂居民。创优公司进入讼争小区提供物业服务后，双方就物业管理费收费标准发生争议，陈玉春要求按原莲坂居民0.4元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，创优公司认为应按照合同约定的0.95元／平方米／月的标准收取，并拒绝收取创优公司按0.4元／平方米／月的标准缴交的物业管理费。2013年7月，创优公司向陈玉春发送《关于催缴物业管理费、房屋公共维修金及公摊水费的函》，向陈玉春催缴拖欠的费用。2013年8月，创优公司委托律师向陈玉春发送催缴物业管理费等费用的律师函。现因陈玉春未按时缴交物业管理费、房屋公共维修金及水电费公摊，创优公司催讨未果，遂诉至法院。
原审判决另查明，2007年2月2日中共厦门市思明区嘉莲街道工作委员会、厦门市思明区嘉莲街道办事处发出的《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》明确，讼争小区高层安置房的原莲坂村民被拆迁户的物业管理费与多层一致，按多层标准缴交。
原审判决再查明，2011年12月8日，陈玉春向创优公司缴纳2011年7月至2011年12月的房屋公共维修金154.2元。2014年3月20日，陈玉春向创优公司缴纳2012年1月至2014年4月的房屋公共维修金719.4元、2011年11月11日至2014年3月10日的电费公摊497.9元、2011年11月4日至2014年3月3日的水费公摊47.1元。
另，创优公司于庭审法庭辩论阶段结束后，向原审法院提出变更第一项诉讼请求为要求陈玉春支付2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理费3417.4元及相应滞纳金3855.56元的申请。
原审判决查明的上述事实，有创优公司提供的《莲坂新村小区物业服务合同》、厦门水务集团水费查询清单、厦门电业局电费明细、陈玉春拖欠费用的《欠费清单》、EMS快递回执单及公司催告函、律师函、《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》、土地房屋登记止，陈玉春提供的厦门莲坂新村小区业主委员会资金往来统一收据、代收水电公摊发票及双方当事人庭审陈述为证。
原审法院认为，创优公司与厦门市莲坂新村业主委员会签订的《莲坂新村小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。创优公司依约为莲坂新村的业主和物业使用人提供了物业管理服务，陈玉春作为莲坂新村小区莲景一里10号301室业主，接受了创优公司提供的物业服务，且其非物业服务合同中的优惠政策对象，不享受物业服务费的优惠政策，应按照合同约定的物业服务费收费标准缴纳物业管理相关费用。现创优公司要求陈玉春支付物业管理费有事实和法律依据，原审法院予以支持。陈玉春应当支付创优公司2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理服务费3417.3元（0.95元／平方米／月×128.47平方米×28个月）。合同中约定物业管理服务费的缴费期限为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明。陈玉春未及时缴交物业管理费，系因与创优公司就缴纳标准产生分歧，且陈玉春亦同意按原莲坂居民优惠标准缴交物业管理费而创优公司拒绝收取，故创优公司要求陈玉春支付逾期缴纳物业管理服务费所产生的滞纳金的诉讼请求，不予支持。创优公司向原审法院提出变更第一项诉求为要求陈玉春支付2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理费3417.4元及相应滞纳金3855.56元的申请，符合有关法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、陈玉春应于本判决生效之日起七日内支付厦门市创优物业管理有限公司自2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理费3417.3元；二、驳回厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由厦门市创优物业管理有限公司负担32元，陈玉春负担18元。
宣判后，陈玉春不服，向本院提起上诉。
上诉人陈玉春上诉称，一、本案经开庭及双方当庭答辩取证后，陈玉春不想调解，等拿到判决书时才知道判决结果。在法庭上，三位法官都觉得陈玉春有理，为何会输？这是否公平？根据民事诉讼法第200条，当事人未经传票传唤缺席判决的，人民法院应当再审。二、陈玉春提供筼筜物业当时管理的收费标准每平方米0.4元及创优公司入驻的第一季度收费标准每平方米0.4元的证据，且有证据证明情况属实。创优公司为何不做解释？在铁证面前法院为何不采纳？为何在证据面前只句不提陈玉春所提供的证据，一味拿创优公司的复印件大做文章？再则，创优公司与业主委员会签订的合同损害了业主权益，已属不法合同，为何法院还在采纳直至作为判决依据？三、陈玉春有新的证据证明创优公司早已违背与业主委员会签订的《莲坂新村小区物业管理合同》。创优公司对业主收取的物业管理费存在着三种标准，其行为已违反上述合同第二十二条和第四十条。根据合同法第六条、第八条、第五十二条、第五十六条的规定，请求法院驳回创优公司的诉讼请求，并依法判决其向业主委员会支付违约金3万元、赔偿上诉人精神补偿费1万元。四、现与创优公司主要分歧在于建设方莲坂旧城改造公司对于原莲坂拆迁居民给予物业管理费优惠，而其他对象不能享受该优惠，以及创优公司与莲坂旧城改造公司、业主委员会签订的合同某些条款是否合法的问题。2006年9月18日，莲坂旧城改造公司与上诉人签订的厦门市房屋拆迁安置协议书已明确陈玉春现所住房屋是该公司提供的安置房，这是无可非议的事实存在。2006年12月21日，该公司与陈玉春签订的《业主临时公约》第四条约定，本公约所订之条款如与国家现行法律法规、政府规定有抵触时，按国家法律法规、政府规定执行。同为被拆迁居民，该公司在与陈玉春签订交房合同及《业主临时公约》时，并未告知铁路拆迁户与莲坂拆迁户是两种收费标准，该公司提供的住户手册也没有相关规定。若当时拆迁安置明确规定有两种收费，陈玉春是不会与该公司签署安置协议的。该公司的行为已违反民法通则第三条、第四条，消费者权益保护法第四条、第十六条第三款，合同法第五条、物业管理条例第二十二条第二款，物业服务收费管理办法第十条的规定。根据价格违法行为行政处罚规定第四条，消费者权益保护法第十条，物权法第四十二条第三款，铁路法第三十六条，物业服务收费管理办法第十条，莲坂旧城改造拆迁安置也是莲坂旧城改造公司一手协办，整个莲坂新村小区也是该公司开发承建的项目，陈玉春强烈要求同为拆迁户就应该实行统一的收费标准。创优公司进驻小区时，2011年的4月、5月、6月三个月分月收取陈玉春物业管理费每平米0.4元，应是其秉承上一个物业公司的收费标准进行收费，并非操作失当。若是操作失当也是一个月，而不是连续三个月操作失当。其说其是操作失当完全不合理。创优公司也当庭确认陈玉春提供的缴费条据原件，承认其收费标准是上一个物业公司收费标准的延续，陈玉春也是以此认为创优公司是认同铁路拆迁户缴交物业管理费每平米0.4元的标准。而创优公司在未与铁路拆迁户进行任何沟通和经过业主委员会调解的情况下，突然更改收费标准，其做法明显违背了《莲坂新村小区物业服务合同》第一条最后一款的规定。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定及《莲坂新村小区物业服务合同》第一条最后一款的约定，创优公司与业主委员会签订的物业服务合同把陈玉春身为业主的知情权、参与权、平等权等主要权利排除在外，也违背了消费者权益保护法第十条，合同法第五条、第六条的规定。在同一小区居住，创优公司为何要用两种甚至三种收费标准，这诚实信用、公平合理吗？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，物业管理条例第二条第五款，合同法第五十二条、第五十六条的规定，陈玉春要求法院判定创优公司与业主委员会签订的《莲坂新村小区物业服务合同》第二十二条第一款无效。请求撤销原审判决第一项。
被上诉人创优公司答辩称，一、一审法院受理案件后进行了调解，但鉴于双方未能达成共识，法院依法组成合议庭公开开庭审理，开庭程序合法，且陈玉春亦到庭应诉、答辩。二、创优公司与厦门市莲坂新村业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容也无违反法律禁止性规定，是合法有效的，对小区全体业主和物业使用人都具有约束力。该合同明确约定高层物业管理费0.95元／平方米／月，多层物业管理费0.4元／平方米／月，陈玉春作为莲景一里10号301室业主，享受了创优公司提供的物业服务，是受益者，就应依约履行相应的缴费义务。同时，物业服务合同还约定，入住高层原莲坂村民按多层的标准缴交，此优惠政策的对象仅限于原莲坂村民。陈玉春系铁路拆迁户，非原莲坂村民，不属于享受管理费优惠政策的对象，其要求按照莲坂村民的同等标准缴交物业管理费缺乏事实依据。三、陈玉春提及的莲坂旧城改造公司在拆迁时未尽告知管理费优惠对象的义务，违背诚信原则等事宜，是其与该公司之间的关系，与本案无关。四、莲坂新村其他几户铁路拆迁户案件（与本案性质一样的），申请再审的，厦门市中级人民法院经审查已裁定驳回申请。第一季度以0.4元收取，是由于创优公司刚接手，并不清楚个中优惠政策，之后才调整到按0.95元收取物业费。陈玉春的诉求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议。本院对无异议之事实予以确认。双方在二审中均未提交新的证据。
本院认为，创优公司与厦门市莲坂新村业主委员会签订的《莲坂新村小区物业服务合同》系双方真实意思表示，其中有关物业管理费优惠对象的约定并不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，该合同依法对包括陈玉春在内的小区业主具有约束力。陈玉春并非原莲坂居民，不属于上述合同约定的享受物业管理费优惠政策的对象，创优公司有权按非优惠标准要求陈玉春缴交物业管理费。故陈玉春关于上述合同无效、其可按原莲坂居民的同等标准缴纳物业管理费、创优公司无权在按优惠标准收取三个月的物业管理费后变更收费标准等相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。陈玉春关于莲坂旧城改造公司对其拆迁安置时未告知其非优惠对象等上诉主张，与本案审理的创优公司与陈玉春之间的物业服务合同纠纷并非同一法律关系纠纷，不属于本案审理范围，本院不予处理。原审于开庭前依法传票传唤陈玉春出庭，陈玉春亦出庭应诉，审理程序合法，原审法院在陈玉春当庭表示不同意调解的情况下及时判决，并无不妥。综上所述，陈玉春的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由陈玉春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年九月十九日
书 记 员 朱燕萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。