山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1127号
上诉人（原审原告）侯宗堂，男，1958年10月1日出生，汉族，章丘市裕卓水泥有限公司经理，住章丘市。
委托代理人贾存恩、刘怡桥，均系山东睿杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章丘市曹范镇人民政府，住所地章丘市。
法定代表人丁宗涛，镇长。
委托代理人冯超，男，1980年6月19日出生，汉族，该单位工作人员。
委托代理人孟令卫，章丘市法律援助中心律师。
上诉人侯宗堂因与被上诉人章丘市曹范镇人民政府房屋买卖合同纠纷、建设用地使用权转让纠纷一案，不服章丘市人民法院（2014）章民初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人侯宗堂及其委托代理人贾存恩、刘怡桥，被上诉人章丘市曹范镇人民政府委托代理人冯超、孟令卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年7月9日，侯宗堂与章丘市曹范镇人民政府签订《资产变卖合同书》。该合同书约定，侯宗堂对章丘市曹范镇人民政府所拥有的原济南双凤集团总公司的资产以2250万元予以收购。协议签订时首付400万元，其他采取分期付款与水泥顶账相结合的方式，至2010年全部付清。还规定侯宗堂在生产经营期间享有土地使用权及有关产权，今后如需要办理过户手续由章丘市曹范镇人民政府负责协调、办理，并承担全部费用。2009年，如仍未办理过户手续，侯宗堂对所买全部资产有处分权。合同签订后，章丘市曹范镇人民政府交付了相关资产，侯宗堂陆续付款给章丘市曹范镇人民政府，截至2009年11月23日，尚欠章丘市曹范镇人民政府4296968元。为此，章丘市曹范镇人民政府曾向原审法院起诉主张权利（当时章丘市曹范镇人民政府起诉的是章丘市裕卓水泥有限公司，而非侯宗堂），原审法院以（2009）章民初字第1158号调解书予以调解。
另查明，济南双凤集团总公司成立于1993年6月17日，是经章丘市工商行政管理局核准登记的镇办集体企业，下辖济南双凤水泥厂、章丘市双凤无机化工设备厂等。因资不抵债，于2002年12月4日向原审法院提出破产申请。原审法院受理后，于2003年6月9日，宣告济南双凤集团总公司破产，破产财产被章丘市曹范镇人民政府收购。在破产财产中，包含济南双凤集团总公司拥有政府批文的建设用地13000平方米（19.5亩），属于镇集体所有土地，评估值为767000元。该宗土地使用权于2007年登记于章丘市裕卓机械制造厂（个人独资企业，投资人系孙月芳）名下，并颁发了章国用（2007）第19001号国有土地使用证。2007年3月30日，章丘市裕卓机械制造厂支付土地有偿使用费195000元。
原审法院认为：本案需要解决三个问题，第一，侯宗堂主张章丘市曹范镇人民政府支付土地有偿使用费195000元，能否得到支持。侯宗堂在购买章丘市曹范镇人民政府变卖的资产后，对于原济南双凤集团总公司拥有土地使用权的19.5亩土地于2007年通过政府确权，取得了国有土地使用权，土地使用权人为章丘市裕卓机械制造厂，土地有偿使用费195000元亦是章丘市裕卓机械制造厂缴纳。虽然侯宗堂主张称章丘市裕卓机械制造厂为独资企业，其投资人系侯宗堂之妻孙月芳，系用家庭共同财产投资，故侯宗堂有诉权，但原审法院认为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。相关司法解释规定，民事诉讼法所规定的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织。因此，章丘市裕卓机械制造厂作为独资企业，可以独立作为诉讼主体存在，侯宗堂主张195000元的土地有偿使用费属主体不适格。
第二，侯宗堂、章丘市曹范镇人民政府之间签订的《资产变卖合同书》中章丘市曹范镇人民政府卖给侯宗堂的资产中，需要确权的有哪些土地、房屋，对于此点，该合同仅约定侯宗堂购买了原济南双凤集团总公司的资产，但没有列明什么资产，也没有列明土地的四至。现侯宗堂主张章丘市曹范镇人民政府为其办理剩余土地的土地使用权证【章国用（2007）第19001号所确定土地使用权之外的土地】及房屋的所有权证，但章丘市曹范镇人民政府仅认可列入破产资产的原双凤水泥厂有政府批文的19.5亩土地的土地使用权转让给了侯宗堂，其他皆不认可，而侯宗堂提供的证据不足以证实剩余土地有多少亩、剩余土地四至，以及地上建筑物有哪些，故原审法院无法认定侯宗堂所主张的剩余土地及房屋具体情况如面积、四至、方位等。从此点来说，原审法院无法支持侯宗堂的诉讼请求。
第三，对原济南双凤集团总公司拥有土地使用权的19.5亩土地之外原济南双凤集团总公司使用的土地，章丘市曹范镇人民政府是否有权转让该宗土地的土地使用权。因原济南双凤集团总公司并不拥有上述土地的土地使用权，且原济南双凤集团总公司破产财产不包括上述土地的土地使用权，而章丘市曹范镇人民政府收购的是原济南双凤集团总公司的破产资产，章丘市曹范镇人民政府对于破产财产之外的该宗土地不具有土地使用权，章丘市曹范镇人民政府无法对该宗土地的土地使用权予以转让。即使章丘市曹范镇人民政府拥有该宗土地的产权，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，集体所有的土地除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外，原则上不能直接作为建设用地，通过出让或划拨的方式进入市场流转，而必须转变为国家所有后方可进入市场流转，因此，上述土地的土地使用权也非本案所涉合同中合法的标的物。综上，原审法院认为侯宗堂作为乙方、章丘市曹范镇人民政府作为甲方签订的《资产变卖合同书》中第三款规定的“乙方在生产经营期间享有土地使用权及有关产权，今后如需要办理过户手续由甲方负责协调、办理，并承担全部费用。”所确定的土地，仅列入破产财产的19.5亩土地的土地使用权可以转让，其他均不能转让，本院对侯宗堂主张章丘市曹范镇人民政府协助侯宗堂办理剩余土地的使用权证及房屋所有权证等手续，所有费用由章丘市曹范镇人民政府承担的请求，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，判决：一、驳回原告侯宗堂关于要求被告章丘市曹范镇人民政府支付土地有偿使用费195000元的起诉；二、驳回原告侯宗堂关于要求被告章丘市曹范镇人民政府协助其办理剩余土地的使用权证及房屋所有权证等手续，所有费用由被告章丘市曹范镇人民政府承担的诉讼请求。案件受理费100元，由原告侯宗堂负担。
上诉人侯宗堂不服原审判决上诉称：一是侯宗堂向章丘市曹范镇人民政府主张195000元土地有偿使用费具有合同及法律依据，原审判决认定侯宗堂主体不适格错误。侯宗堂与章丘市曹范镇人民政府于2003年7月9日签订《资产变卖合同书》，涉案19.5亩土地使用权已由侯宗堂购买。侯宗堂已支付对价，2007年章丘市曹范镇人民政府协助侯宗堂将涉案土地登记至章丘市裕卓机械制造厂名下。虽章丘市裕卓机械制造厂系由侯宗堂之妻孙月芳投资，但属夫妻共同财产。侯宗堂依据《资产变卖合同书》要求章丘市曹范镇人民政府将涉案土地使用权证登记至章丘市裕卓机械制造厂名下并无不当。根据《资产变卖合同书》的约定，章丘市曹范镇人民政府应承担办理涉案土地使用权转让手续的费用。原审法院以章丘市裕卓机械制造厂与侯宗堂名称不符，认定侯宗堂主体不适格，未综合考虑章丘市裕卓机械制造厂与侯宗堂之间的关系，存在错误。二是原审判决在未查清事实的情况下，驳回侯宗堂对于其他土地及房屋所提出的事实请求不当。虽《资产变卖合同书》未明确具体转让资产的范围，章丘市曹范镇人民政府也仅承认涉案19.5亩土地属于转让资产，但《资产变卖合同书》明确约定对价为2250万元。2250万元不仅仅是购买了涉案19.5亩的土地使用权，原双凤集团所属的原办公场所、工厂和矿场及占用的土地应属于侯宗堂支付2250万元购买的资产。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，由章丘市曹范镇人民政府承担诉讼费用。
被上诉人章丘市曹范镇人民政府答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向当事人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。侯宗堂与章丘市曹范镇人民政府签订《资产变卖合同书》约定侯宗堂在生产经营期间享有土地使用权及有关产权，今后如需要办理过户手续由章丘市曹范镇人民政府负责协调、办理，并承担全部费用。根据此约定，章丘市曹范镇人民政府协助侯宗堂将涉案19.5亩土地使用权登记至章丘市裕卓机械制造厂。章丘市裕卓机械制造厂支付了与办理涉案19.5亩土地使用权相关的费用195000元，此费用依约应由章丘市曹范镇人民政府承担。侯宗堂作为债权人，有权主张章丘市曹范镇人民政府承担办理涉案19.5亩土地使用权相关的费用195000元。原审法院认为侯宗堂主张此费用主体不适格与事实不符，本院不予采信，章丘市曹范镇人民政府应支付侯宗堂办理涉案19.5亩土地使用权相关的费用195000元。侯宗堂作为乙方、章丘市曹范镇人民政府作为甲方签订的《资产变卖合同书》第三款约定“乙方在生产经营期间享有土地使用权及有关产权，今后如需要办理过户手续由甲方负责协调、办理，并承担全部费用。”侯宗堂未提供证据证实其主张的剩余土地及房屋具备办理有关证件的条件，故本院对侯宗堂要求章丘市曹范镇人民政府协助办理剩余土地的使用权证及房屋所有权证等手续并承担所有费用的主张不予支持。
综上所述，原审判决确有不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持章丘市人民法院（2014）章民初字第655号民事判决第二项；
二、撤销章丘市人民法院（2014）章民初字第655号民事判决第一项及诉讼费负担；
三、被上诉人章丘市曹范镇人民政府于本判决生效之日起10日内支付上诉人侯宗堂土地有偿使用费195000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人侯宗堂负担50元，被上诉人章丘市曹范镇人民政府负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人侯宗堂负担50元，被上诉人章丘市曹范镇人民政府负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年四月十五日
书 记 员 郭 红