河北省承德市双滦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双滦民初字第138号
原告李柱。
原告李淑珍（与原告李柱系夫妻关系）。
二原告委托代理人徐学武。
被告徐建平。
委托代理人高雅均。
原告李柱、李淑珍与被告徐建平分家析产纠纷一案，本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李柱及其委托代理人徐学武，被告徐建平及其委托代理人高雅均到庭参加了诉讼，原告李淑珍经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李柱、李淑珍诉称：二原告系夫妻关系，徐建平系二原告之三儿媳。二原告在双滦区双塔山镇应营子村原有房院一套，2007年拆迁时房院内共有正方4间，小房5间，按当时拆迁安置补偿办法获156平方米回迁房屋。原告选择88平方米回迁房两套，并支付了差额款25000元。2008年11月23日原告李柱选定了承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室和4单元501室两套楼房，让被告夫妻居住209号楼4单元501室，二原告夫妻居住使用209号楼2单元202室房屋。2013年正月李建忠因心脏病去世后，被告经常无故找茬与二原告怄气，经常恶语谩骂，并将二原告居住房屋内一间房屋反锁，禁止二原告日常使用，严重影响了二原告正常生活。故诉至法院，要求确认二原告现居住的承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室楼房一套归二原告所有。
二原告在举证期限内向本院提供如下证据：
1、宅基地使用证一份，拟证实原告李柱在1987年已取得了宅基地使用权，占地面积0.32亩。
2、地籍调查表（复印件）六张，拟证实1992年地籍调查时，确认原告李柱在应营子村具有宅基地使用权，占地面积0.32亩。
3、《应营子村平房改造房屋拆迁补偿安置协议书》（复印件）一张，拟证实2007年1月18日上述宅基地上房屋及院落进行拆迁，补偿原告李柱2套楼房，补偿面积为176平方米，补偿的两套房屋均归二原告所有。
4、《应营子回迁选房确认书》（复印件）一张：拟证实2008年11月23日原告选择了御水花园小区2套回迁房，该2套回迁房归二原告所有。
被告徐建平辩称：我与李建忠于2000年12月27日结婚，2001年9月12日李建忠与二原告及二原告另外两个儿子签订了《赡养父母及家中共同相关事宜协商处理协议》一份。该协议第二条明确约定应营子村李柱房院内三间瓦房分给李建忠，该三间瓦房应属被告与李建忠夫妻共同共有财产，该三间瓦房拆迁后，所置换的楼房面积73.224平方米应属被告夫妻共同财产。另外，被告在2004年出资在院落内自建小房5间，置换楼房面积50.494平方米，两项面积为123.718平方米。拆除补偿时，政府优惠面积20平方米，按各自所占比例，应属被告李建忠13.8平方米，故被告与李建忠应享有拆迁后楼房面积为139.518平方米。拆迁确补偿了两套88平方米楼房，分别是承德市双滦区御水花园小区209号楼2单元202室及4单元501室。4单元501室楼房已出卖，李建忠与被告及二原告共同居住在209号楼2单元202室，所卖的房款用于装修该房。李建忠于2013年正月十八（2013年2月27日）因病死亡，因与二原告产生矛盾，现已搬出与孩子租房居住，我不同意御水花园小区209号楼2单元202室房屋归二原告所有。
被告在举证期限内向本院提供的证据有：
1、《赡养父母及家中共同相关事宜协商处理协议》（复印件）一份，拟证实原告李柱在应营子村所盖瓦房三间分给了李建忠所有。
2、《应营子村平房改造房屋拆迁补偿安置协议书》（复印件）一份；。
3、《应营子村平改楼安置补偿计算表》（复印件）一份；
2、3号证据拟证实原告与李建忠自建房及三间瓦房补偿139.518平方米。
4、孙金、李树正出具的证明一份，拟证实应营子村原告李柱名下院内自建小房5间，系被告与李建忠出资所盖。
5、应淑芹等村民签字的证明一份，拟证实被告徐建平夫妇与二原告一直共同居住，生活和睦。
6、被告徐建平个人出具的明细表一张及购买物品及交电费票据四张，拟证实变卖御水花园小区209号楼4单元501室所得房款用于装修209号楼2单元202室房屋及日常开销。
7、购房协议书1份（复印件），拟证实2007年10月3日已将御水花园小区209号楼4单元501室楼房卖给徐岩。
8、李淑珍门诊收费收据二张，拟证实在李建忠死后，被告仍为原告花费医疗费。
经庭审质证，对原、被告提交证据证明力确认如下：
1、原告提交的1、2、3、4号证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。
2、被告提交的2、3、8号证据，被告对真实性无异议，本庭予以确认。
3、被告提交的1号证据，原告认为该协议无原告李淑珍的签字，应属无效，且协议签订后，并未对3间瓦房进行宅基地使用权变更手续，故不能证明3间瓦房归属。合议庭认为，原告对该协议真实性无异议，本院对该协议所记载的内容予以确认。
4、被告提交的4、5号证据，因证人未出庭作证，且原告有异议，本院不予确认。
5、被告提交的6号证据，原告有异议，认为明细表系被告个人出具，不能作为证据使用。购物收据及电费单据与本案不具关联性。合议庭认为原告异议理由成立，对该证据本院不予确认。
6、被告提交的7号证据，原告虽有异议，但在庭审过程中，原告方对御水花园小区209号楼4单元501室楼房已卖的事实予以认可，故对该证据本院予以确认。
经审理查明：原告李柱与原告李淑珍系夫妻关系，1978年12月21日婚生一子李建忠。1987年3月承德市双滦区人民政府审批给原告李柱位于承德市双滦区双塔山镇应营子村宅基地一处，并颁发了宅基地使用证。后原告李柱、李淑珍在该宅基地上建瓦房三间平房一间。
2000年12月27日，李建忠与被告徐建平结婚。2001年9月12日原告李柱与李健忠及原告李淑珍与前夫所生二子李海鹏、李海波签订《赡养父母及家中共同相关事宜协商处理协议》一份，协议约定：在（应营子村）村前街位置房院一处，有瓦房三间，平房一间，其中三间瓦房分给李建忠所有，平房一间归二原告所有。二原告今后由李建忠赡养，二原告平房归李建忠所有，作为赡养报酬。若以后赡养有变动，二原告平房一间谁负责赡养谁有这1间平房所有权。李海鹏、李海波二人每人每月给二原告交纳赡养费各30元。二原告医疗费每次医疗费在300元以下，由李建忠负担，每次医疗费在300元以上的，由兄弟三人平均分担。该协议签订后，李建忠、被告徐建平与二原告共同生活。2004年共建小房5间。
2007年承德市双滦区双塔山镇应营子村进行平房改造，2007年1月18日李建忠代表李柱与唐山华育房地产有限公司承德分公司签订《应营子村平房改造房屋拆迁补偿安置协议》一份及《应营子村平改楼安置补偿计算表》一份。原告李柱坐落于承德市双滦区双塔山镇应营子村正房4间（三间瓦房、一间平房），建筑面积92.4平方米置换回迁楼面积98.175平方米，自建小房5间建筑面积105.307平方米，置换面积50.494平方米，院落面积置换0.459平方米，自留地面积置换3.2平方米，共计156平方米。原告李柱自选回迁楼2套（每套88平方米），共计176平方米，差额面积20平方米，应支付差额房款25000元。2008年11月23日原告李柱与唐山华育房地产有限公司承德分公司签订《应营子回迁选房确认书》一份，原告李柱选定承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室、209号楼4单元501室楼房两套。现该两套楼房均未办理房屋所有权证。二原告与李建忠、被告徐建平共同居住在御水花园小区209号楼2单元202室。2013年2月27日，李建忠因病死亡。
另查明：2007年10月3日，李建忠与原告徐建平将应营子村回迁楼房一套（御水花园小区209号楼4单元501室）以每平方米1900元的价格卖给徐岩，共得房价款167200元。在庭审过程中，原告认可该房是给李建忠、被告徐建平居住、所有，但表示在原告与被告发生纠纷之前并不知被告夫妻已将该房出卖的事实。
又查明，2001年9月12日签订的《赡养父母及家中共同相关事宜协商处理协议》上无原告李淑珍的签字，原告李淑珍的委托代理人当庭表示原告李淑珍一直不同意该协议内容，该协议所约定的将原告李柱名下三间瓦房分给李建忠所有，但未到土地管理部门办理宅基地使用权变更登记手续。
本院认为：本案案由为分家析产纠纷，但经与当事人确认，二原告的主要诉求在于确定二原告现居住的承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室楼房归二原告所有，故本案争议焦点应为涉案房屋所有权的归属。本案在法庭辩论终结前，相关部门未就涉案房屋发放房屋所有权证。考虑到此房屋系农村宅基地及地上物的转化物，故应对转化前物的归属进行梳理。双方当事人对2001年9月12日签订《赡养父母及家中共同相关事宜协商处理协议》前房院内瓦房三间、平房一间归属于二原告并无异议，即此前该房屋所有权明确。此协议签订时，虽是以李建忠与二原告共同生活并承担主要赡养义务为基础和条件的，而其中三间瓦房分给李建忠所有是原告李柱对其生前财产的处分，应属赠与。但基于我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。故李建忠尚未取得瓦房三间的所有权，尽管其在事实上占有该三间瓦房。并且在客观上分析，被告及李建忠有时间和条件对宅基地使用权进行变更。另外，本案中的原告李淑珍并未在协议上签字同意转让房屋，且庭审中的意见明确反对赠与，故不能认定瓦房三间的物权归属发生了变化。从《应营子村平改楼安置补偿计算表》上看，不考虑院内自建小房5间等因素，仅应营子村原告李柱名下正房四间（瓦房三间、平房一间）的置换面积就达到了98.175平方米，超过二原告现居住房屋的面积，故应当确认承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室归二原告所有。
关于承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼4单元501室楼房，李建忠与被告徐建平已于2007年10月3日变卖，且庭审中原告方认可该房屋系给李建忠、被告徐建平夫妻居住、所有，且二原告放弃该主张，故本案不予处理。被告徐建平称该房所得房价款用于御水花园小区209号楼2单元202室房屋装修等，因未能提供有效证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
坐落于承德市双滦区双塔山镇御水花园小区209号楼2单元202室楼房一套归原告李柱、李淑珍所有。
案件受理费100.00元（原告李柱、李淑珍已交纳诉讼费6400.00元，退还6300.00元），由被告徐建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 陈晓冲
审 判 员 张东虎
人民陪审员 王 雪
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 马庆博