河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民一终字第216号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）张小联，男，1967年12月5日出生，汉族。
委托代理人孙二兵，河南凌峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘备战，男，1969年12月30日出生，汉族。
委托代理人李凯杰，济源市玉泉街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、原审反诉被告）赵艳丽，女，1975年9月20日出生，汉族。
上诉人张小联、上诉人刘备战与被上诉人赵艳丽租赁合同纠纷一案，张小联于2012年9月14日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令刘备战、赵艳丽赔偿其245000元，并互负连带责任。济源市人民法院于2014年6月6日作出（2012）济民一初字第2572号民事判决，刘备战不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日作出（2014）济中民一终字第257号民事裁定，将该案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院于2014年12月22日立案重审，重审时刘备战提出反诉，要求张小联支付其2012年至2013年的房租28000元、水费80元、电费924元、租房损失20000元，共计49904元。济源市人民法院于2015年6月8日作出（2014）济民一初字第3547号民事判决，张小联、刘备战均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张小联及其委托代理人孙二兵，上诉人刘备战及其委托代理人李凯杰，被上诉人赵艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月1日，刘备战与赵艳丽签订房屋租赁协议，载明：“甲方（出租方）：刘备战身份证号：410827196912300776乙方（承租方）：赵艳丽身份证号：410827197509200761根据《中华人民共和国经济合同法》及其它有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，经甲乙双方平等协商，甲方同意将沁园办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房和二楼全层、四楼全层、五楼全层及房屋北门口入口处涉及的地方、1-5层楼梯租赁给乙方用于经营，具体协议条款如下：一、房屋地址：御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼的全层（路北第三家东边）。二、租赁时间：2009年4月1日-2014年6月1日（共5年）。三、房屋租金：房屋前四年租金每年为贰万捌仟元整（28000元），第五年为叁万元整（30000元），逐年交纳。第一年租金交纳时间为：2009年3月1日签订协议时交纳壹万元整（10000元），2009年6月1日交纳贰万元整（20000元）。从第二年开始于每年6月1日前一个月交纳下一年租金。四、水电方面：甲方负责租赁期间水、电畅通，免费为乙方提供井水的供应，乙方应承担自用的水电费。甲方应为乙方水、电维修架设提供方便。五、房屋装修，乙方根据经营需要，在不破坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行分割装修和卫生间装修。允许在所有房间加装暖气。六、经营权利：甲方应保证乙方租赁期间对租赁房屋的独立使用权，乙方根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，甲方不得干涉。……十二、违约责任，如果甲方违约，必须赔偿给乙方造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金10万元，如果乙方违约，必须赔偿违约金10万元。……”协议签订后，赵艳丽经营至2011年3月26日。当天，赵艳丽与张小联签订宾馆转让协议书，载明：“甲方张小联身份证号：410881196712052534乙方赵艳丽身份证号：410827197509200761就乙方承租刘备战房屋进行宾馆经营（该房屋位于御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼全层）路北第三家东边。目前由于乙方不愿意经营，拟转让给甲方，因此就转让宾馆设施、设备及剩余未到期房租一事，为明确双方的权利和义务关系，自愿达成如下协议，以便双方共同遵守：一、乙方以145000元价格将自己经营的宾馆一次性转让给甲方，乙方收到甲方款项后给甲方出具收款收据，该款项包含：1、未到期房屋租金
年元，该房租到期届满由甲方自己与房东协商。2、转让后，与乙方所经营宾馆的一切权利及涉及宾馆的所有手续原件一并转让给甲方。3、宾馆所有的设施及设备一并转让，详细见财产清单（该清单为本协议附件，与本协议具有同等法律效力）。二、因宾馆转让牵涉过户手续麻烦，由双方协商仍由甲方使用原有宾馆手续及乙方名字。……七、本协议生效后，原乙方与房东签订的房屋租赁合同的权利与义务一并转让给甲方，乙方与原房东签订的房屋租赁合同作为本协议附件与本协议具有同等效力。……”张小联将转让费给付赵艳丽后，开始经营，并将2012年的租金交给了刘备战。2012年4、5月份，张小联准备给刘备战交纳下一年租金，刘备战以房屋要涨租金为由拒收。2012年6月2日，房屋内停水停电，后张小联未再经营。现该宾馆由刘备战经营。2013年4月24日，张小联与刘备战为此发生纠纷，张小联打电话报警。同年4月27日，张小联在刘备战妻子孔代见书写的青年旅店东西清单下方签字确认，该清单载明“电脑8台电脑桌8个空调14个电视机25个复印机1台冰箱1个房东拉走床39个电热水器2个电风扇8个”。2013年4月起，刘备战分别租赁刘春玲2间房、崔六合3间房存放上述物品，每月每间200元。
原审法院认为：刘备战与赵艳丽签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效协议。该协议约定，刘备战应保证赵艳丽租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵艳丽根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉。据此，刘备战应当允许赵艳丽在经营期间进行转让，且张小联承租后，刘备战也接收了张小联交纳的2012年房屋租金，应视为刘备战对张小联与赵艳丽之间签订的宾馆转让协议的认可，故该宾馆转让协议为有效协议，赵艳丽将该宾馆转让给张小联的行为亦合法有效。赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议约定如果刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，而张小联与赵艳丽签订宾馆租赁协议时约定赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁合同的权利义务一并转让给张小联，故赵艳丽与刘备战之间关于赔偿损失及支付违约金的约定也适用于张小联与刘备战。张小联经营期间，刘备战以涨房租为由对张小联停水停电，违背了协议的约定，由于刘备战的违约，致使张小联不能正常经营，导致张小联损失转让费145000元（该费用包含刘备战从宾馆中拉走张小联物品的价值），但该145000元中包含未到期的2个月房租4667元，该款应当扣除；另刘备战未经张小联允许将张小联经营宾馆里的物品拉走，根据法律规定，张小联有要求刘备战返还原物或赔偿损失的选择权，该案中张小联要求刘备战赔偿损失，有事实和法律依据，因张小联已经经营该宾馆1年，应当扣除一年中物品的折旧费用，因双方未约定使用年限，该院酌定扣除5000元，扣除以上2项费用后的133333元，应当由刘备战支付给张小联。由于刘备战违反协议约定涨房租，张小联向刘备战交纳2013年房租时，刘备战以要求涨房租为由拒收，并对张小联予以停水停电，致使张小联不能正常经营宾馆。现在张小联要求刘备战依约支付违约金，理由正当，该院亦予以支持。但双方约定的违约金过高，刘备战对该违约金数额也持异议，故根据公平原则，结合刘备战的过错程度及张小联的实际损失等因素，酌定刘备战支付张小联违约金20000元。因赵艳丽已将房屋租赁协议的权利义务转让给张小联，故张小联要求赵艳丽承担责任，于法无据，不予支持。因2012年6月后张小联未实际使用刘备战房屋，故刘备战要求张小联支付2012年至2013年房租28000元、水费80元、电费924元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。刘备战另请求张小联支付2013年4月27日至2014年12月31日租赁房屋放置宾馆物品的租赁费20000元，但之所以产生该费用，是由于刘备战的违约行为致使张小联无法经营导致的，故对刘备战的该项请求也不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、刘备战于该判决生效后十日内给付张小联133333元；二、刘备战于该判决生效后十日内赔偿张小联违约金20000元；三、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求；四、驳回刘备战的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175元、反诉费512.5元，张小联负担1808.5元，刘备战负担3879元。
张小联上诉称：一、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，双方的租赁合同中明确约定违约金为10万元，应当优先适用合同约定；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据该款规定只有在约定的违约金过分高于损失，且当事人请求减少时，法院才能予以变更。本案中，原审判决认定张小联的损失为133333元，却又认定约定的10万元违约金过高，与上述第一百一十四条第二款规定不符，而且刘备战并未请求予以减少，原审判决予以酌定，也违背第一百一十四条第二款之规定。二、原审判决认定事实错误。刘备战提供的贾新建出具的证明及证人刘春玲的证言、崔六合出具的证明和证言，均属于孤证，而且均存在前后不一致，不符合常理之处，不应当予以采信，原审法院以张小联未能举证推翻，不符合举证规则。综上，刘备战严重违约，造成张小联重大损失，2万元违约金与刘备战的违约行为严重不符，难以体现原审法院所称的公平原则，请求撤销原审判决第二项，改判刘备战赔偿张小联违约金10万元。
刘备战答辩称：一、按照法律规定，刘备战有权提出将合同约定的违约金减少的主张，原审法院虽然按照违约金2万元进行判决，但是刘备战认为2万元违约金仍然过高，应当按照合同约定标的计算违约金。二、贾新建、崔六合证人证言所证明的是刘备战将张小联长期占用刘备战房屋的物品重新找地方存放，刘备战所支出的费用合理并且原审判决已经确认了刘备战将物品另行存放的合理性。
赵艳丽答辩称：刘备战应当按照合同约定支付张小联违约金10万元。
刘备战上诉称：本案事实清楚：因张小联经营欠佳，想解除合同、停止经营但又无理由，张小联在约定交房租期限届满后才提出向刘备战交房租，刘备战根据市场形势提出涨房屋租金，但没有提出涨租金的数额，张小联借刘备战提出涨租金多次用电话录音恶意制造刘备战拒收租金的证据，张小联多次在录音中提出交租金，在此过程中刘备战妻子也要求张小联交房租，但张小联始终没有实际交付行为。直至约定房租期限届满后32天仍未交付，致使刘备战将二楼用电停止，张小联借此自愿锁门离去。之后即提起诉讼，要求解除合同赔偿损失。在第一次诉讼中田家凯法官曾调解让张小联继续经营或交回钥匙，但张小联既不经营也不交钥匙，直至2013年4月27日近一年时间，张小联既不交房租，也不腾房，致使刘备战房屋停滞近一年，给刘备战造成了严重的经济损失，无奈由派出所民警在场将张小联东西清点另租房存放，房屋才由刘备战使用。
由以上事实可以看出：一、张小联违反协议逾期32天不交房租，构成违约。刘备战没有违约，也没有任何过错。刘备战与赵艳丽签订的房屋租赁协议第三条约定每年6月1日前一个月交纳下一年租金（即应在5月1日前交纳下一年房租），张小联违反协议约定逾期32天拒不交纳2012年至2013年房租，是张小联不交房租而违约。二、张小联三次录音均是远程通话，并非实际交付行为，该录音反而证明了张小联没有在约定期限内交租金的事实，也证明张小联存在明确拒交租金的意思表示，该行为系根本违约行为。张小联经营欠佳，为了逃避再交租金经营损失扩大，借刘备战涨租金之机，恶意取证。张小联逾期32天拒交房租，致使刘备战6月2日停止二楼用电，张小联自愿锁门离去，刘备战没有违约。该录音存在严重恶意，不能作为定案依据。第一次录音时间为5月20日，张小联已经逾期20天不交房屋租金，录音中刘备战对张小联说“上来说吧”，叫张小联到刘备战家中协商，张小联却不上楼与刘备战协商，只打电话不见面，不交钱，并非刘备战不收房租。第二次录音时间为5月29日，张小联已经逾期29天不交房屋租金，录音中刘备战说“那时就说是该涨价就涨价”，赵艳丽与张小联在录音中予以认可，足以说明当时约定房屋租金应随市场价格变化而变化，刘备战依约提出协商并无过错；第三次录音时间为5月30日，张小联已经逾期30天不交房屋租金，张小联问刘备战涨多少，刘备战答复“你随便”，由此也证明刘备战没有确定涨价的数额，并且让张小联来确定，然而张小联却一直在录音而没有交纳房租的实际行为，不存在刘备战拒收租金的行为。如果张小联真的交纳房租，可以将房租交给刘备战的妻子，也可以把房租提存，还可以通过诉讼要求刘备战履行协议等方法，由此证明张小联是拒交房租，而非刘备战不收。刘备战的妻子也曾经向其要房租，张小联却拒不交纳。事实上交房租的期限届满时间为6月1日前一个月即5月1日前，也就是说张小联应在5月1日前交房租，张小联的提供的录音均在5月1日后，张小联在交房租期限届满之后，违约不交房租，所提供录音应属无效，不能作为定案依据。三、张小联与赵艳丽之间的协议明确约定转租后张小联应与刘备战重新协商房租价款，张小联不履行转租协议存在严重违约，责任理应由本人承担。张小联与赵艳丽签订的《宾馆转让协议》第一条约定：“赵艳丽以145000元价格将自己经营的宾馆一次性转让给张小联，赵艳丽收到张小联款项后给赵艳丽出具收款收据，该款项包含：1、未到期房屋租金元，该房租到期届满由张小联自己与刘备战协商”。此处的“未到期房屋租金元”是指2011年3月26日至2011年6月1日期间的房租，在（2012）济民一初字第2572号民事判决中也对此期间的房屋租金进行计算，并予以扣除，由此证明张小联应于2011年6月1日与刘备战协商2011年6月1日至2012年5月31日房租价款，赵艳丽与张小联转让时未通知刘备战。此处的“未到期房屋租金元”并非指“原房屋租赁合同的租赁期限届满”，如果是指“原房屋租赁合同的租赁期限届满”的话，就没有必要再在转让协议中写明“未到期房屋租金元，该房租到期届满由张小联自己与刘备战协商”，同时该协议第一条第一项的记载已明确证明145000元价款中包含的是2011年3月26日至2011年6月1日期间的房租，也证明在2011年6月1日张小联应与刘备战重新协商房租数额；如果是指“原房屋租赁合同的租赁期限届满”的话，此时合同已经到期，根本不可能存在对房屋租金协商的问题。刘备战在张小联交纳2012年至2013年房租时才知道赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议的内容，刘备战此时按照该转让协议及市场价格另行协商房屋租金，有法有据。事实上，同一地段的房租都已大幅涨价，根据情事变更原则进行协商变更房屋租金并不违反法律规定，刘备战提出涨房租，张小联不履行转让协议约定不予协商，过错在于张小联，原审判决刘备战承担违约责任错误。四、退一步讲，即使涨房租，张小联也仅仅是多支出涨价的部分，不可能造成今天的诉讼和损失，何况涨多少并未确定，张小联锁门离去停止经营，随意扩大损失，责任全在于张小联，扩大损失理应由自己承担。并且如果不涨价的话，对刘备战也是不公平的。五、张小联违反协议，超期32天不交房租，致使刘备战采取停电措施要求交房租进行协商，刘备战并无过错。六、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金10万元不符合法律规定，张小联的可得利益不可能达到10万元，如果有这样高的利益，张小联绝对不会要求解除合同锁门离去。赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议约定房屋租金每年28000元是确定的，实际上也就说合同的总价款是28000元，根据上述法律规定，违约金最高不能超过28000元的30%即8400元，按原审判决的20%计算的话只能是5600元。原审判决刘备战承担20000元违约金错误。七、原协议期限为五年，折旧费应按五年计算，原审法院错误认定未约定使用年限，折旧费酌定扣除5000元，没有法律依据。八、赵艳丽与刘备战的房屋租赁协议中并没有145000元转让费的约定，赵艳丽与张小联的宾馆转让协议中增加了145000元转让费的约定，根据合同的相对性，该义务对刘备战是无效的，刘备战不应承担支付转让费责任。九、根据法律规定，本案属于选择性诉求，原审法院应履行释明义务。刘备战并没有不让张小联拉走物品，是张小联不拉走物品，现原物仍然存在，张小联随时可以拉走，张小联应当选择返还财产的诉讼请求，无权要求赔偿损失，原审法院判决刘备战赔偿张小联133333元转让费错误。十、因赵艳丽与张小联的转让协议约定不明，造成刘备战损失，且张小联原审中要求赵艳丽与刘备战承担连带责任，赵艳丽应承担连带责任。综上，请求撤销原判，改判驳回张小联的原审诉讼请求，并由张小联赔偿占用刘备战房屋期间的损失及使用期间的水电费。
张小联答辩称：一、刘备战上诉状中总结的事实是其臆想的事实，与原审法院审理查明的事实完全矛盾，应以法院查明事实为准，刘备战的上诉理由均不能成立。需要强调的是，本案审理过程中并不存在田家凯法官调解让张小联交回钥匙或继续经营的事实。二、张小联按期交纳租金，刘备战强行涨价，不予接受，并锁门阻止经营，导致纠纷发生，刘备战过错明显，严重违约，本案不存在张小联拒交租金的事实。三、刘备战就是否知情赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议在原二审中陈述矛盾，一会儿称自己不知道该协议，一会儿称自己是依据该协议涨价，意在掩盖其违约事实。四、本案的损失由刘备战违约造成，张小联不存在过错，不应当承担损失，本案也不存在扩大损失的问题。五、原审确定张小联的损失为133333元，符合事实，不存在强加给刘备战的问题，张小联要求的10万元违约金符合法律规定，应当支持。六、如果刘备战的违约行为给其造成有损失，应当由其全额承担，刘备战提出反诉没有法律依据。综上，请求驳回刘备战的上诉。
赵艳丽答辩称：赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议第一条约定未到期租金是指2011年3月26日至2011年6月1日的租金，这三个月的租金赵艳丽已经交过，不需要张小联再交，2011年6月1日之后的租金由张小联交纳。依据协议第七条约定，赵艳丽与刘备战签订的原合同交付给了张小联，在原合同的合同期限内还按照原合同的约定执行，原合同期满后，张小联与刘备战再协商。原合同约定每年6月1日前一个月交纳租金是指每年5月1日至6月1日一个月内交纳租金。赵艳丽在本案中没有过错，赵艳丽将宾馆转让给张小联时也告诉了刘备战，并且张小联也向刘备战交纳过2011年6月之后的房屋租金。
刘备战在二审期间提供的证据有：1、房屋租赁协议四份，证明刘备战周围房屋的租赁价格及承租人实际交付租金的时间都是提前一个月交纳，并不是赵艳丽所述的在每年5月1日至6月1日期间交纳。2、张小闹、李东丽出具的证明各一份，证明2012年6月2日御驾庄居委会检修停电，不是刘备战停电停水，刘备战当时只是赌气说电是他停的。3、济源市沁园街道办事处御驾庄居委会出具的证明一份，证明御驾庄居委会居民租赁房屋的租金均是提前一个月交纳。4、刘备战房屋周边承租人共同签字的证明二份，证明房租均是提前一个月交纳。
张小联对刘备战提供的证据质证后认为：证据1，其中张小平与崔珍珠、高东艳与王军签订的两份租赁协议系复印件，不符合证据的形式要件；其它两份租赁协议也无法确认其真实性，与本案不具关联性，无法证明实际履行中是否按照合同约定进行了履行；且张小联原审提供的2012年5月20日的录音中也提到了张小联在4月30日向刘备战交纳房租，刘备战拒收，张小联未违反合同约定。证据2，两份证明均不符合证据的形式要件，证人应当出庭作证，该两份证明中载明的内容也不具有合理性，证人还能清楚记得三年前的事情不符合常理。证据3，没有出具证明人的签字，不符合证据的形式要件，且从证明内容可以看出，出具证明的人是听刘备战陈述而得出的结论，并不了解实际情况，该证明具有倾向性。证据4，不符合证据的形式要件，无法证明刘备战的证明主张。证据1-证据4均不属于新证据。
赵艳丽对刘备战提供的证据质证后认为：证据1，其他人的租赁协议与本案不具关联性。证据2、4只能证明其他承租户的租金交付情况，与本案无关。证据3，与本案无关。
本院认证如下：刘备战提供的证据1、4，均系其他房屋的出租情况，与本案不具关联性，其证据效力不予确认。刘备战提供的证据2，因证人李东丽、张小闹作为证人未出庭接受质询，不符合证据的形式要件，其证据效力本院不予确认。刘备战提供的证据3，其中载明的“我居委会居民刘备战与赵艳丽、张小联租赁合同纠纷一案的合同中也是明确约定提前一个月交房租”的内容符合合同约定，对该部分内容的证据效力予以确认，其余内容均与本案不具关联性。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为：刘备战与赵艳丽于2009年3月1日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的的规定，为有效协议。根据该协议第六条约定，刘备战应保证赵艳丽租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵艳丽根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉，因此，赵艳丽于2011年3月26日签订宾馆转让协议，将宾馆转让给张小联的行为不违反上述房屋租赁协议约定，且刘备战在宾馆转让后也接收了张小联交纳的2012年房屋租金，应视为对上述宾馆转让协议的认可，故赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议亦为有效协议。
刘备战与赵艳丽签订的房屋租赁协议约定：房屋前四年租金每年为28000元，第五年租金为30000元，租金从第二年开始于每年6月1日前一个月交纳下一年租金。刘备战上诉称上述协议中约定的“每年6月1日前一个月交纳下一年租金”是指每年5月1日前交纳下一年房租，但赵艳丽与张小联均不认可，且刘备战在2014年8月27日的庭审中认可张小联于2011年5月份交纳的2012年租金，故刘备战的该项上诉理由不能成立，不予采纳。根据赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议约定，如果刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，而张小联与赵艳丽签订宾馆转让协议时约定赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议的权利义务一并转让给张小联，因此，赵艳丽与刘备战之间关于赔偿损失及支付违约金的约定同样适用于张小联与刘备战。根据张小联提供的录音可知，张小联在2012年6月1日前多次向刘备战交纳2013年的房租，但刘备战以涨房租为由拒收，并于2013年6月2日对张小联停水停电，致使张小联不能正常经营，违反了上述协议的约定，故刘备战应承担赔偿损失及支付违约金的违约责任。因刘备战的违约致使张小联与赵艳丽签订宾馆转让协议的目的不能实现，张小联损失了宾馆转让费145000元，但该费用中包含未到期的2个月房租4667元，应予扣除；该费用中还包含有刘备战从宾馆中拉走张小联物品的价值，但上述物品系宾馆专用物品，因张小联不能继续经营宾馆，上述物品的原有使用价值和功能减损，故刘备战应折价赔偿张小联该部分损失，考虑到张小联已经经营该宾馆1年多时间，应扣除张小联经营期间物品的折旧费用，本院酌定扣除20000元。扣除上述两项费用后的120333元，应由刘备战赔付张小联。关于张小联上诉所称的违约金问题，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议虽明确约定违约金为100000元，但刘备战对该违约金数额提出异议，原审法院综合刘备战的过错程度及张小联的实际损失等因素，酌定刘备战支付张小联违约金20000元并无不当。
综上，原审认定事实清楚，但处理结果部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第一项；
三、刘备战于本判决生效后十日内赔偿张小联损失120333元。
一审案件受理费5175元、反诉费512.5元，由张小联负担2477元，由刘备战负担3210.5元；二审案件受理费5267元，由张小联负担2317元，由刘备战负担2950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 石 林
代理审判员 林慧慧
二〇一五年十二月七日
书 记 员 宋雪娇