山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第713号
上诉人（原审被告、反诉原告）鲁航林。
委托代理人王军强，山东剑琴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘桂兰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘德学，男，1948年12月20出生，汉族，住荣成市港湾街道办事处牧云东路**号。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘桂芹。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘桂花。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘德永。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘桂风。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘桂丽。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张均同。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张秀伟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张均安。
以上十被上诉人之共同委托代理人安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。
上诉人鲁航林因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣石民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2005年1月20日，在被继承人刘崇德、卞进香夫妻去世后，原告刘德学与被告鲁航林间签订了房屋买卖契约一份，约定原告将其父刘崇德名下的位于荣成市港湾街道办事处桃树园村198号房产一处转让给被告，价款为4000元。上述房产所涉土地为农村宅基地，被告刘德学夫妻均非荣成市港湾街道办事处桃树园村集体经济组织成员，2O09年7月10日，被告之妻唐翠娟与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁协议，同意将涉诉房产拆迁，约定补偿价格为每平方米1300元，搬家费为1200元。经荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会测算，核定诉争房产的拆迁面积为71.49平方米，现198号房产已被拆除，荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会已将置换的7号楼3单元205室楼房一套交付被告，楼房面积为71.87平方米，楼房与拆迁面积的差价按每平方米1400元结算。被告还随楼购买了8.4平方米地下室一户，每平方米800元，现被告已经入住该楼，并对该楼房进行了装修。2014年9月10日，原告以被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员为由诉至原审法院，请求确认原、被告间签订的房屋买卖合同无效，确认用198号房产所置换的位于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房一套归原告所有。被告主张合同有效并提起反诉，要求原告赔偿因合同被确认无效后的经济损失。
原审诉讼中，原审法院委托荣成市价格认证中心对被告的装修费用进行了鉴定，核定装修价值为14486元。被告装修的主要项目有：正厅吊顶、卧室安装的衣柜、厨房安装的橱柜、卫生间安装的花洒和洗脸盆等（详情见价格鉴定测算表）。
另查明，原告提交了荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会出具的证明一份，证实被继承人刘崇德、卞进香共有子女八人，分别为原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘桂凤、刘桂丽、刘德永及刘桂芳；提交了荣成市港湾街道办事处玄镇村村民委员会证明一份，证实刘桂芳于2008年4月10日去世，刘桂芳与丈夫张孝文共有子女三人，分别为原告张均同、张均安、张秀伟。
原审法院认定以上事实有双方当事人的陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，原告提交的荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会及玄镇村村民委员会出具的证明，证实了被继承人刘崇德、卞进香及刘桂芳的子女情况，原告刘德学在被继承人去世后将涉案198号房产转让给被告，且其他继承人均无异议，在此情况下十原告提起诉讼，诉讼资格适格。被告主张涉案房屋买卖合同的相对方为被继承人刘崇德证据不足，不予认定。因农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋所签订的合同，应当确认为无效合同。被告夫妻均非荣成市港湾街道办事处桃树园村集体经济组织成员，故原、被告间签订的房屋买卖契约无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错，应各自承担相应的责任。原被告间转让的198号房产虽已被拆除，但7号楼3单元205室楼房系198号房产拆迁置换所得，故该楼房被告应返还原告。原告自愿将房屋转让给被告，在目前房屋价格上涨的情况下，以双方买卖行为违反法律强制性规定为由，要求被告返还房屋，致使被告再行购买相同条件的房屋需付出更大的代价。对此原告应承担主要过错，应对房屋增值部分获得较小的利益。因被告与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订的拆迁协议中约定房屋补偿价格为每平方米1300元，该标准比较合理的反映涉案房产价值情况，故可参照拆迁补偿价格，对于房屋增值部分以被告分得80％为宜。被告对楼房进行了装修，所鉴定的装修项目皆附属于楼房，如拆除将影响其使用价值，故装修部分应随楼归原告所有，原告应支付给被告相应的装修费14486元。综上所述，原告之诉请理由正当，应予支持。被告之抗辩理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告刘德学与被告鲁航林间于2005年1月20日签订的房屋买卖契约无效；二、被告鲁航林将位于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房一户（含地下室）返还给原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安；被告与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会间签订的拆迁协议之权益中的搬家费1200元归被告所有，其他权益归原告所有；三、原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安返还给被告鲁航林购房款4000元；四、原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林房屋增值补偿款71149.60元［（1300元／平方米×71.49平方米-4000元）×80％］；五、原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林面积差额补偿款532元［（71.87-71.49）平方米×1400元／平方米］；六、原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林地下室购买款6720元（8.4平方米×800元／平方米）；七、荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房室内装修归原告刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安所有，原告付给被告装修费14486元。上述款项于判决生效后30日内执行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告许新平、于霞负担。案件受理费100元，反诉费2446元，鉴定费700元，由十原告负担2349元，被告鲁航林负担897元。
上诉人鲁航林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案原宅基地房屋所在村已改为城镇，双方当事人相应的转为城镇户口，涉案宅基地房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定；上诉人已与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁安置协议，涉案原宅基地房屋已交付给该村民委员会，置换的新房也已交付给上诉人使用，故诉争宅基地房屋买卖合同合法有效；原审确定的房屋价值过低，申请对置换的新房屋现价值进行鉴定。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人刘桂兰、刘德学、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安答辩称，涉案房屋项下土地为宅基地，该土地使用权依法不允许进行转让，双方的买卖合同违法，属无效合同。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。本案中，上诉人非系涉案原房屋所在集体经济组织的成员，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违反了法律法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定上诉人与被上诉人之间的涉案房屋买卖契约无效。合同无效后，双方当事人应当互相返还相应财产。上诉人基于上述无效合同继续占有涉案原房屋的拆迁利益，缺乏事实及法律依据，应当予以返还。因上诉人已与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁安置协议并将原房屋移交给该村村民委员会，且上诉人已经接收了置换的新房屋，故上诉人应将涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的7号楼3单元205室返还给被上诉人。关于原房屋的增值利益，涉案房屋所在村已经进行了拆迁并颁布了拆迁安置方案，明确载明了涉案房屋的置换价格，涉案原房屋的拆迁利益亦应根据该拆迁安置方案进行确定，故原审法院参照拆迁方案确定房屋价值并无不妥，本院予以照准。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2546元，由上诉人鲁航林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 王红云