广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第920号原告谭少兰，女。原告谭锦振（曾用名：谭锦珍)。两原告的共同委托代理人柯伟龙，系广东广大律师事务所律师。两原告的共同委托代理人姜明泽，系广东广大律师事务所律师。被告广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人沈柱邦。委托代理人尹瑛，系广东宝慧律师事务所律师。原告谭少兰、谭锦振与被告广东瑞安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人柯伟龙，被告的委托代理人尹瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告(原告“谭锦珍”姓名变更为“谭锦振”)与被告于1994年6月13日签订了《房地产买卖契约》并进行了公证，约定被告将坐落于广东省南海市黄岐镇黄岐管理区“瑞安花园”祺辉中心第19楼08单元的房地产（建筑面积：51.34平方米）预售给两原告（项目预售许可证号：南海预许字第000026号），售价为港币372760元，付款方式为“建筑期付款”（买卖契约附件二第五条第2款）；买卖契约第三条明确了被告应于1996年8月31日将房屋交付给两原告。契约签订后，原告依照约定的付款期限和方式分别于1994年4月22日及28日、1994年7月22日、1994年10月11日、1995年1月25日、1995年4月24日向被告支付了购房款的50%（包含认购时支付的订金10000元港币）即港币186380元。但被告至今没有将所售房屋交付给原告，也没有为原告办理产权登记。经核查，被告与原告签订了上述买卖契约后，因被告自身原因，瑞安花园祺辉中心的工程建设缓慢甚至一度停工，后极可能因被告重新调整股权成分和管理层结构，工程才得以恢复。虽然祺辉中心现已建设完工，但被告已经改变了该项目的平面结构，两原告所购买的上述“瑞安花园祺辉中心第19楼08单元”，现为“瑞安花园1座公寓第19楼06单元”，而“瑞安花园1座公寓1906房”目前的产权登记显示所有权人为第三人（个人）。根据契约合同附件二第七条约定，被告逾期将楼宇交付给原告使用的，应从契约规定的交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按已付楼款的千分之五计算逾期利息给原告；逾期交房超过九十天，原告可提出终止本契约。基于此，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定以及合同法相关法律法规规定，两原告有权要求被告返还已付购房款、赔偿损失（包括房款利息、房屋差价等可得利益损失）并承担相应的违约责任。两原告作为祖籍广东的香港同胞，向被告购买上述房屋为的是归乡养老有所居，被告拖延交付房屋十几年后又一房二卖的严重违约行为不仅极大的伤害了两原告，也导致了其经济上的巨大损失。请求判令：1、解除原、被告双方1994年6月13日签订的《房地产买卖契约》；2、被告返还原告已支付的购房款港币186380元及其利息（暂按现行同期银行贷款一年期基准利率6%计算，从逾期交房之日即1996年9月1日起，暂计至2013年8月31日为港币190107元，应计至实际付清之日止）；3、被告赔偿两原告房屋差价损失港币733226元（暂按被告目前销售均价17000元人民币/平方米折算，当前港币汇率为1人民币=1.2672港币）；4、被告向两原告支付违约金港币680287元（以支付的购房款作为本金，每逾期一天按总房款的5‰计算违约金，从解除之日回溯计算两年的违约金，一年365日）；5、被告承担本案诉讼所需全部费用。被告辩称，被告同意解除双方的《房地产买卖契约》，并返还原告购房款本金、还贷金额（按法院查实的金额）。关于原告的第3、4、5项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：一、本案讼争的发生是历史遗留问题。广东瑞安房地产开发有限公司成立于1992年，经营瑞安花园的开发建设，由于旧瑞安公司的主要负责人涉嫌经济犯罪，公司于1998年被工商行政部门吊销营业执照，祺辉中心被禁止建设和禁止房屋销售，导致楼盘“烂尾”。后来经过中国东方资产管理有限公司申请及办理相关股权转让手续，瑞安房地产公司于2005年1月14日由广东省工商行政管理局撤销吊销营业执照的行政处罚决定。恢复法人营业资格后，于2006年8月份在香港权威报纸上刊登公告，希望旧业主能够及时到被告处处理相关房产问题。旧瑞安公司重新办理变更股东等手续后，楼盘才得以于2008年5月份复工建设。公司重组后，被告积极配合佛山市南海区住房和城乡建设局（以下简称房管局）对此前已经签订合同的房屋进行清理及处理。之后被告按照房管局的要求，分别于2010年12月22日、2011年1月10日和2011年1月28日在香港销售量较大的《明报》、《新闻am730》、《星岛日报》、《经济日报》、《文汇报》进行公告，被告已尽最大努力进行告知义务。本案是历史遗留问题，被告并无过错，经过被告积极磋商及处理，现在大部分房屋已进行退款或回购处理。二、被告认为原告的诉讼请求明显已经超过诉讼时效，不应受法律保护。首先，房地产买卖契约约定讼争房屋的交楼时间为1996年8月底，但当时并没有交楼，原告肯定已经知道自己的权利受到侵害。但在之后的两年内原告并没有提起诉讼，而在这两年的时间里被告一直是正常经营，直到1999年底才因内部原因停工，于2002年被吊销了营业执照。被告认为从1996年8月份至1999年底这将近三年的时间里原告都没有起诉，其诉讼请求已经超过诉讼时效。其次，被告于2005年恢复了法人营业资格，并于2006年8月份在香港权威报纸上刊登公告，希望旧业主能够及时到被告处处理相关房产问题，但在公告期限满后原告仍然没有来处理。第三，被告于2008年复工开始正常运营及销售房产，原告没有理由不知情，但其还是没有到被告处处理其房产问题。2010年12月22日房管局、民建联和被告就瑞安二期历史遗留问题进行开会讨论，房管局并出具《关于瑞安花园二期历史遗留问题处理的会议纪要》（以下简称《纪要》）。会议主要针对原祺辉中心的145套早期已售房屋如何处理的方案进行商定。会议最后决定同意被告预售瑞安花园1座公寓，但对其中145套房屋暂不纳入预售范围。《纪要》中也明确上述145套房屋必须经过公告45天的程序，公告期满后，房管局同意被告预售瑞安花园（原祺辉中心）剩余145套房屋。对公告期满仍未处理的房屋，由被告书面声明同意另设立预售款专户存储，并纳入监管（详见《纪要》第2页第四点）。而被告按照房管局的要求，分别于2010年12月22日、2011年1月10日和2011年1月28日在香港销售量较大的《明报》、《新闻am730》、《星岛日报》、《经济日报》、《文汇报》进行公告，公告上有被告、房管局及香港民建联的查询和联系方式，原告可通过上述渠道联系被告并进行沟通，但是原告在公告期内没有与被告就处理房屋事宜进行协商解决。第四，2013年1月29日，在多次报纸公告无回音后，被告应房管局要求，再次清理现有资料，按照包括本案原告在内的地址寄出催告函，要求来被告处处理房屋相关事宜。因原告搬迁，无法联系，以致信函无法送达。原告变更自己联系地址，未及时通知被告，原告怠于行使其权利，存在过错。综合以上几点，被告认为这个过程前前后后经过了17年的时间，原告知道或应当知道其权利受侵害是在1996年8月底，其诉讼请求已经远远超过了诉讼时效，原告对自己权利懈怠处分，应该由其承担不利的后果。而与原告同时购买的其他香港业主，绝大部分已经与被告达成了和解协议，完成了退款等相关处理房产的问题。因此，被告已经竭尽所能去通知原告到被告处解决房产问题，但原告却无动于衷，所以才导致其提出的诉讼已经远远超出了诉讼时效。对于原告自身也存在过错，原告超过诉讼时效而提出要求被告承担违约责任、赔偿损失等，没有依据。三、由于非被告所能控制的原因导致逾期交楼，被告无需支付逾期利息和违约金。根据房地产买卖契约附件二（以下简称买卖契约）第七条：“……甲方如无故违反本契约第六条之规定……”，从该条约定可见，被告需要支付逾期利息的前提是被告“无故”违反买卖契约的约定。但本案的实际情况是当时的瑞安房地产公司被工商行政管理局吊销营业执照，导致在建的楼盘必须停工，并非“无故”。又根据买卖契约第八条约定：“如遇下列特殊原因可凭南海有关主管部门的证明文件，据实予以延期：……3、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交房者，则按本合同第七条逾期交楼规定处理。“从被告提交的2005年1月24日由广东省工商行政管理局的《关于撤销对广东瑞安房地产开发有限公司吊销营业执照行政处罚的决定》文件可以看出，旧瑞安公司于1998年即被吊销营业执照及被迫停止在建工程的建设施工及公司运作。从对外贸易经济合作厅的《关于合资企业广东瑞安房地产开发有限公司股权转让的批复》证据可以知道2005年12月29日公司才在政府各级部门协助下完成股权转让。而佛山市南海区住房和城乡建设局等相关部门处理讼争房屋在内原祺辉中心房屋的方案细则在2010年12月22日才公布。且方案公布后，被告已按照规定积极处理房屋问题。因此，被告并非无故不交付房屋，对于非因被告所能控制的事件导致逾期交楼的，被告亦无需支付逾期利息和违约金。四、利息和违约金性质相同，不能重复主张，利息和违约金计算过高，即使法院判令需要支付，被告请求法院予以减少。1、原告诉请利息和违约金合计港币870394元过高，就算按原告诉称的已付购房款港币186380元，其要求的利息和违约金也高达已付购房款的4.7倍。根据我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。2、根据双方签订的附件二《房地产买卖契约》第七条“甲方逾期交房超过九十天，乙方可提出终止本契约，同时甲方除立刻将乙方所交之所有楼价款及并应按楼价的30%付违约金给乙方”，退一万步，纵然需要支付违约金，根据上述条款，原告也只能主张按购房款的30%支付违约金。五、原告要求房屋差价损失没有事实和法律依据。首先，双方签订的《房地产买卖契约》并没有该损失赔偿的约定；其次，原告也不能举证证明其实际损失；再次，本案中，原告已提起支付逾期利息和违约金的请求，对于原告来讲，其收回本金和利息之后，就不会再有任何的损失可言。第四，本案涉案房屋并未出售，不存在赔偿房屋差价损失的问题。六、房屋规划已稍作变更，由原来一层26户变为一层24户，虽然位置稍微变化，但朝向方位未变，房号未变，1908房并未销售，不存在一房二卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定。《房地产买卖契约》附了双方签字盖章的《七楼至二十五楼平面图》一张，并且当时约定“以最后批准之图则及法律文件为准”。由于新瑞安公司接手后，房管局及规划部门对设计进行调整，双方签订的平面图所确定的1908房的位置稍作变更，但朝向方位未变，房号未变，1908房并未销售，到房管局仍可以查询到涉案房屋没有销售，也没有登记在任何人的名下，被告同意经过协商解决。原告在诉讼中提供下列证据：1、声明书（档案号码：MK/M11-37875）（1份，原件），用以证明原告谭锦振于2006年10月18日姓名为“谭锦珍”改为“谭锦振”的事实。原告谭锦振具有诉讼主体资格。2、（94）南证字第1942号公证书：房地产买卖契约（1份，原件），用以证明原、被告双方签订了涉案房屋买卖契约并进行公证的事实。3、广东瑞安房地产开发有限公司认购书（1份，原件），用以证明原告认购涉案房产，双方明确约定了付款方式等内容。4、汇丰银行本票申请单（4份，原件）。5、翁余阮律师行收据（6份，原件）。证据4、5，用以证明原告依约定的方式和期限支付房款的事实。6、翁余阮律师函通知（1份，复印件）。7、广东瑞安房地产有限公司通知（2份，复印件）。证据6、7，用以证明被告屡次违约延迟交楼的事实（最终工程停工多年）。8、瑞安国际公寓（即瑞安花园1座公寓）销售户型图（1份，复印件），用以证明涉案楼盘在售的事实；涉案楼盘整体户型已经调整。9、瑞安花园1座公寓19楼平面比较图（1份，原件），用以证明原祺辉中心与现瑞安花园1座公寓19楼平面图比较，结合南海法院生效判决已查明事实，共同证明涉案房屋现为瑞安花园1座公寓1906的事实。10、佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明（1份，原件）、瑞安花园公开销售参考价格（3份，打印件），用以证明涉案房屋目前的市场销售公寓价格。经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2无异议，但认为应根据附件二第七条约定按总楼价的30%计付违约金。虽然有约定按总楼价计付违约金，但被告主张应按其实际已付金额的购房款支付违约金。对证据3无异议。对证据4、5无异议，但根据核算原告实际支付的购房款为176380元。对证据6、7不予确认，认为是复印件，根据该证据可以证实被告一直有与原告商量有关房屋交付的问题，被告关于造成现在的状况是不存在恶意的。对证据8不予确认，认为是复印件。对证据9无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据只是现在的状况由原来的26户变更为现在的24户一层，不能证明涉案房屋是1906的事实，根据比较可以看出，房屋的方位、朝向是没有发生变化的，只是位置稍移了一些，面积只差一方，实际面积只是存在一些误差。对证据10的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，涉案房屋是1908房，而非1906房。对公开销售的参考价格不予认可，应按现在公开销售的实际市场价。被告在诉讼中提供下列证据：1、关于瑞安花园二期历史遗留问题处理的会议纪要（1份，打印件），用以证明包括讼争房屋在内的房屋属于历史遗留问题，佛山市南海区住房和城乡建设局在2010年12月22日会议纪要中第一点：同意被告预售瑞安花园1座公寓（原名祺辉中心），但对尚未处理的145套早期已售房屋，暂不纳入预售范围。会议第三点：要求被告对讼争房屋在内的未处理的已售房屋联合发布处理公告。会议第四点：公告期满后，房管局同意被告预售瑞安花园（原祺辉中心）剩余145套房屋；对公告期满仍未处理的房屋，由被告书面声明同意另设立预售款专户存储，并纳入监管。本案原告起诉已在公告期满后，被告只需退还原告已付款项即可。2、广东省人民政府办公厅文件呈批表、广东省建设厅关于南海瑞安花园问题楼盘复工有关问题协调处理情况的报告（各1份，复印件），用以证明当时瑞安花园的部分楼盘烂尾后，省市两级政府等相关机构为了使瑞安花园烂尾的楼盘尽快复盘，避免瑞安公司倒闭，迅速成立瑞安花园复工小组，该份呈批表和报告系复工小组在2000年6月就瑞安花园楼盘复工的相关问题向省政府呈批请示，包括诉讼案件的解决、税务问题的清偿、小业主的赔偿问题等，省政府建设厅在2000年7月就上述问题给予了相应答复。3、琼审决理[1999]168号海南省审计厅审计决定（1份，复印件），用以证明海南省审计厅对当时瑞安公司进行了审计，当时瑞安公司已经严重资不抵债，并且存在虚增资本、虚假销售、假托销售等问题，内部管理混乱，相关资料严重缺失。4、广东省对外贸易经济合作厅文件出具的《关于合资企业广东瑞安房地产开发有限公司股权转让的批复》（1份，原件），用以证明2005年12月29日广东省对外贸易经济合作厅同意中国东方资产管理有限公司整体转让出售旧瑞安房地产公司并成立新的董事会。5、2006年8月14日《新闻am730》、2006年8月15日《文汇报》、2006年8月16日《新闻am730》（各1份，原件），用以证明被告早在2006年8月就在香港发行量较大的报纸上对瑞安花园二期，也就是对本案讼争房屋所在的楼盘的处理向业主发出公告，要求业主主动联络协商退款事宜。6、2010年12月22日《明报》、2010年12月22日、2011年1月10日《新闻am730》、2011年1月10日《星岛日报》、2011年1月28日《经济日报》、2011年1月28日《文汇报》（各1份，原件），用以证明被告根据房管局《纪要》的规定在香港销售量比较大的报纸进行公告要求业主联系处理早期已销售房屋的问题，公告上有被告、南海房管局及香港民建联的查询及联系方式。原告在公告期内并未进行协商解决，说明本案讼争房屋已过公告期。7、广东省工商行政管理局的《关于撤销对广东瑞安房地产开发有限公司吊销营业执照行政处罚的决定》（1份，复印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局信息中心企业登记资料查询专用章），用以证明2002年2月瑞安房地产公司因被广东省工商行政管理局吊销营业执照才使得公司停止运作，停止房屋建设。从2005年1月24日工商局才作出撤销吊销营业执照的行政处罚决定，并恢复企业法人营业执照。1996年8月至1999年停工期间前，原告就应当知道其权利受到侵害，但都没有主张权利。8、瑞安花园二期已退款单位（1份，打印件）、东亚银行清单（1份，原件），用以证明被告一直积极处理瑞安花园二期遗留问题，已退款户数为255户，其余的也进行回购或继续供款处理。9、被告房屋基本信息资料（共14页，打印件），用以证明本案涉案房屋的具体情况，本案涉案房屋并未出售。10、2013年1月29日被告给原告的催告函（1份，原件），用以证明在多次报纸公告无回音后，被告应房管局要求，再次清理掌握的资料，按照包括本案原告在内的地址寄出催告函，要求来被告处处理房屋相关事宜。因原告搬迁，无法联系，以致信函无法送达。原告变更自己联系地址，未及时通知被告，原告怠于行使其权利，存在过错。11、广东开平二建集团股份有限公司证明（1份，复印件），用以证明瑞安花园二期工程于1998年12月被迫停工，1999年3月撤离，但派人留守工地，至2008年5月底复工建设。12、公证书：被告与刘顺瑛签订的房地产买卖契约（1份，原件）、楼宇交接书（1份，复印件）、收据（8份，复印件），用以证明被告直至1998年12月才停工，在此之前还有和业主办理交楼手续，原、被告签订的《房地产买卖契约》约定于1996年8月底交楼，但是被告在此之前一直未来和原告协商，被告怠于行使其权利，存在过错。13、瑞安花园一座认购协议书、广东省商品房买卖合同、瑞安花园1座公寓合同补充协议（住宅）。经质证，原告对被告出示的证据1-3的真实性无异议，这些证据共同证明被告因内部原因导致了其存在违约的行为，该原因并非法律规定的不可抗力，不构成被告迟延履行义务的法定原因。对证据4的真实性无异议，但与本案无关。股权转让不影响被告作为独立法人对外承担责任。对证据5、6的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为迟延履行之后进行通知、协商解决属于被告的合同义务，不能因此而限制原告合同权利的行使。对证据7的真实性无异议，该证据证明了被告主体资格具有持续性，是吊销而非注销，因此，对于与原告签订的合同应当持续履行义务，1996年后停工期间，被告多次以公开方式向包括原告在内的瑞安花园业主通知涉案房屋无法依约交付的事实。对证据8的真实性无异议，但与本号案无关。对证据9的真实性不予确认，认为是打印件，其中所显示的1906房、2006房已经备案出售，对于瑞安花园1座公寓目前成交的均价3000元/平方米与现行水平不相符。对证据10的真实性有异议，原告没有收到该证据，即便被告有进行催告，也不会因此减轻被告的违约责任。对证据11的真实性有异议，且该证据只能证明被告自身原因导致工程无法按期完工。对证据12中的买卖契约、楼宇交接书、收据的真实性无异议，但对其关联性有异议，即便该证据所显示被告与刘顺瑛签订了买卖合同，不能证明被告与原告签订的合同涉及的房屋已经完工可以交付，且该证据显示的是瑞兴阁，与案涉房屋不同楼盘。对证据13，证据合法性、真实性由法院进行核实确认，证明了被告改变了项目平面结构和楼房编号，原出售给原告的“瑞安花园祺辉中心第19楼08单元”即现“瑞安花园1座公寓1906房”，平面图中1906房房屋朝向、面积结构等与出售给原告的“瑞安花园祺辉中心第19楼08单元”有一致性，证明被告将讼争房屋另行出售给他人，严重违约，给原告造成重大损失。经审查，原告出示的证据1-5、9、证据10中的查询证明及被告出示的证据1-8、10-13真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，其真实性本院予以确认。原告出示的证据6-8没有原件核对，证据10中的参考价格为打印件，未经被告认可，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据9为打印件，与13相吻合部分本院予以确认。经审理查明：原告与东湛实业有限公司签订一份《认购书》，约定原告认购广东省南海区大沥黄岐瑞安花园祺辉中心19楼08室单元；认购价港币372760元；原告于签署认购书时或之前付清临时订金港币一万元，于签署认购书十四天内付清认购价的10%（含临时订金）及签署房屋买卖合同，于签署房屋买卖合同三个月内付清认购价10%，于签署房屋买卖合同六个月内付清认购价10%，于签署房屋买卖合同九个月内付清认购价10%，于签署房屋买卖合同十二个月内付清认购价10%，在出售方发出该物业交付使用通知书后十四天内付清认购价余款，即认购价50%。1994年6月13日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心第19楼08单元；成交价港币372760元；付款方式：原告于签订本买卖契约时付总楼价的10%（扣除定金）；于签订本买卖契约之后三个月内付总楼价的10%；于签订本买卖契约之后六个月内付总楼价的10%；于签订本买卖契约之后九个月内付总楼价的10%；于签订本买卖契约之后十二个月内付总楼价的10%；楼价余款（即楼价50%）于被告书面通知入伙纸发出后14天内缴付清；（第六条）被告预期1996年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知原告办理交楼手续；被告如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息给原告；如被告逾期交房超过九十天，原告可提出终止本契约，同时被告除立即将原告所交之所有楼价款及应按总楼价的30%付违约金给原告。原告于1994年4月22日支付港币24150元、于1994年4月28日支付港币3126元，原告分别于1994年7月22日、1994年10月21日、1995年1月25日、1995年4月25日各支付港币37276元。后，瑞安花园工程停工。2005年12月29日，广东省对外贸易经济合作厅批复同意被告原股东转让股权。被告分别于2006年8月13日、2010年12月22日在报刊上刊登公告，促请瑞安花园二期业主在限期前与发展商联系，商讨相关处理事宜。2011年1月8日，被告与（案外人）陈智敏签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定陈智敏向被告购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓1906房。该合同于2011年1月30日经佛山市南海区房产交易所登记备案。2013年1月29日，被告向原告寄发挂号信。2013年10月30日，原告提起诉讼。诉讼中，双方确认的平面比较图反映：原合同约定祺辉中心19楼共26单元，其中05-14单元（共10个单元）位于西南面；现1座公寓19楼共24单元，其中03-12单元（共10个单元）位于西南面，原01、26单元(位于东北面)合并为23单元、原18、19单元（位于东北面）合并为16单元。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。依平面比较图，现1座公寓19楼户数减少为东北面户型合并引起的，西南面（即涉讼房屋所在位置）户型、户数并没有变动，仅为房屋编号变动（05-14变为03-12），故本院采纳原告的主张，认定原约定的祺辉中心19楼08单元即为现1座公寓1906房，被告认为现1908房朝向方位未变，仅位置偏移的主张本院不予采纳。被告同意解除合同，且买卖标的已另售他人并办理登记备案，合同事实上亦无法履行，原告请求解除合同的主张本院予以支持。虽原告未能提供港币10000元订金支付单据，但认购书约定订金支付时间为签署认购书时或之前，且认购书及买卖契约约定第一期楼款（楼价10%即港币37276元）包含订金部分，原告出示的单据反映在买卖契约签订前原告已支付合共港币27267元，其后签订买卖契约后的三个月、六个月、九个月、十二个月分别各支付港币37267元，本院综合合同约定及原告各期付款数额及时间分析，认定原告已支付至合同约定楼价50%即港币186380元。被告出示的证据12为瑞安花园瑞兴阁而非祺辉中心（1座公寓）物业销售交付情况，与本案不存在关联性；被告并未能提供证据证实涉讼房屋在约定交付期限前具备房屋交付条件，并已履行通知原告收楼的义务，被告认为原告怠于主张权利的意见本院不予采纳。逾期履行房屋交付义务，被告承担逾期责任后本仍应继续履行交付义务，逾期交房违约金与合同解除违约金为两个不同的违约责任承担方式，两者并不重合，原告请求被告支付两年逾期交房违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。合同约定按日千分之五计付逾期违约金标准过高，本院酌定按日万分之五计算。被告应以已付房款港币186380元为本金按日万分之五计付两年逾期交房违约金港币68028.7元予原告。房屋交付涉及物上交付权利，普通诉讼时效适用的是逾期交付违约责任而非该交付权利，被告认为原告所诉超出诉讼时效的主张本院不予支持。公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，股东受让股份获取公司相应的资产权益、以公司名义继续进行建设的同时亦应以公司名义承担对外的风险、责任，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为不履行义务的免责事由；被告停工、被吊销营业执照均为其自身内部原因而非不可抗力因素造成，被告认为本案为历史遗留问题、非被告所能控制的原因、被告不存在过错的主张缺乏理据，本院不予采纳。无论被告内部股东、人员如何交接、资料是否完备，在恢复经营后本应及时清理其前已确立的合同关系，与合同相对方协商处理合同事宜；合同的变更、清理结算应由合同各方当事人协商一致确定，通知交付房屋、逾期履行交付义务后通知协商处理为被告应履行的义务而非权利，并不能以未经原告参与认可的会议纪要或被告单方发出的报刊公告约束原告；从被告所提供的会议纪要、及寄发予原告的挂号信可反映，被告清楚知道涉讼楼宇销售情况，被告本可与收款律师楼、香港民建联等协调机构联系以获取与原告直接沟通联系的可能，而非仅以刊登公告形式通知业主；被告已于2011年1月8日与他人另行签订涉讼房屋买卖合同，但于2013年1月29日才向原告寄发挂号信，不能以此认为被告已恰当履行通知义务，被告认为已积极采取补救措施的主张缺乏理据，本院不予采纳。被告在未对原买卖合同关系作出恰当处理情况下，将房屋另行出卖予他人致本案合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益，其行为与因客观原因不能履行合同义务的违约行为有本质区别，属恶意违约，适用合同约定违约责任并不足以弥补原告的损失及对恶意行为的制裁，被告认为按合同约定总楼款30%计付违约金的辩解本院不予采纳。本院适用“一房两卖”的处理原则，判定被告返还购房本金港币186380元、计付利息，并承担已付房款港币186380元等额的赔偿责任。购房款由被告占有，利息为款项占有期间产生的法定孳息部分，该孳息应随购房款一并予以返还。购房款及利息返还并非依约定产生应付未付债务，而是基于法律关系解除后相应合同项下已取得财产结退，原告认为按贷款利率计付利息的主张本院不予支持，酌定以中国人民银行同期一年期港币存款利率计算，原告请求超出核定部分本院不予支持。对被告的恶意违约行为已适用上述高于违约金约定的惩罚性赔偿进行处理，且原告并未能提供证据证实房屋差价构成，原告再行请求被告赔偿差价损失缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告谭少兰、谭锦振与被告广东瑞安房地产开发有限公司于1994年6月13日签订的《房地产买卖契约》。二、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金港币68028.7元予原告谭少兰、谭锦振。三、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还一倍房款港币186380元予原告谭少兰、谭锦振。四、被告广东瑞安房地产开发有限公司应以港币186380元为本金从1996年9月1日起至本判决确定之付款日止按中国人民银行同期一年期港币存款利率计付利息予原告谭少兰、谭锦振，本项随上项清。五、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿港币186380元予原告谭少兰、谭锦振。六、驳回原告谭少兰、谭锦振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16158.61元（原告已预交），由两原告负担8515.61元，由被告负担7643元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长招伟妍审判员周泽权人民陪审员 叶嫣仪二〇一四年十二月十九日书记员刘冬花