浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金执异终字第10号
上诉人（原审原告）：赵颖杰。
委托代理人（特别授权）：徐明文。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司兰溪市支行。
负责人陈中清。
委托代理人（特别授权）：杨建钢。
原审第三人浙江颖三纺织品有限公司。
法定代表人方小娟。
上诉人赵颖杰为与被上诉人中国农业银行股份有限公司兰溪市支行（以下简称农行兰溪支行）、原审第三人浙江颖三纺织品有限公司（以下简称颖三纺织品公司）案外人执行异议之诉一案，不服兰溪市人民法院于2014年4月1日作出的（2014）金兰执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年1月3日，原审原告赵颖杰起诉至兰溪市人民法院称，兰溪市人民法院在执行原审被告农行兰溪支行与原审第三人颖三纺织品公司借款合同纠纷（2011）金兰执民字第970号案件过程中，发布强制迁出房屋公告，责令颖三纺织品公司将其名下座落于兰溪市下岗职工创业园A区四期工业厂房内的设备、货物腾退清空。赵颖杰作为涉案厂房的承租人依法向法院提出执行异议，请求召开执行异议听证会后依法作出裁决。该院并未召开执行异议听证会就径直作出了（2013）金兰执异字第12号执行异议裁定书。该院执行异议裁定书适用法律错误。最高人民法院法释（2004）16号《关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确规定，”拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。而在该司法解释后实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十条才规定了所谓”抵押权设立后抵押财产出租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”执行异议裁定书以最高人民法院《关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条作为裁决依据，也应当依据该条款确认赵颖杰的租赁权不应受到拍卖的影响，即应当继续履行。基于上述事实和理由，请求：1、撤销兰溪市人民法院（2013）金兰执异字第12号执行裁定书；2、确认赵颖杰与颖三纺织品公司就租赁其名下座落于兰溪市下岗职工创业园A区四期工业厂房及其所占土地使用权的合同继续履行，不因拍卖而终止；3、判令农行兰溪支行及颖三纺织品公司承担全部诉讼费用。农行兰溪支行辩称，颖三纺织品公司将厂房抵押给农行兰溪支行是在2008年6月份，赵颖杰与颖三纺织品公司租赁合同是2009年12月份所签，应该说抵押在先，且其对赵颖杰与颖三纺织品公司签订租赁合同不知情，也未经其同意，租赁合同对其没有效力。故兰溪市人民法院（2013）金兰执异字第12号执行裁定书有效，要求继续对厂房进行拍卖，驳回赵颖杰诉讼请求，由赵颖杰承担诉讼费用。颖三纺织品公司未作答辩，在举证期限内也未提交证据。
兰溪市人民法院原审认定：2008年6月11日，颖三纺织品公司以其所有的位于兰溪市下岗职工创业园A区四期兰房权证兰江字第××号的三处房产（建筑面积17815.18平方米）及兰国用（2005）第105-2349号中的部分土地使用权（面积为8339.74平方米）作为抵押物与农行兰溪支行签订最高额抵押合同，先后从农行兰溪支行处共贷款985万元。同日，颖三纺织品公司以其所有的同一地区兰房权证兰江字第××号、第××号的七处房产（建筑面积为4370.82平方米）及兰国用（2005）第105-2349号中部分土地使用权（面积为7544.26平方米）作为抵押物，为兰溪市三颖纺织制品有限公司向农行兰溪支行提供担保，使兰溪市三颖纺织制品有限公司从农行兰溪支行共贷款340万元，上述房地产均办理抵押登记。借款到期后，颖三纺织品公司及兰溪市三颖纺织制品有限公司均无力偿还借款，农行兰溪支行分别于2010年8月20日、9月30日向兰溪市人民法院起诉，法院于同年10月29日、12月30日分别作出（2010）金兰商初字第728号、（2010）金兰商初字第863号民事判决书，判决颖三纺织品公司归还借款985万元及利息，兰溪市三颖纺织制品有限公司归还借款340万元及利息。同时，农行兰溪支行对颖三纺织品公司为自己及兰溪市三颖纺织制品有限公司设定的抵押物享有优先受偿权。判决书生效后，两公司均未履行，故农行兰溪支行分别于2011年5月16日、2012年11月23日向兰溪市人民法院申请执行，但两公司均拒不履行，故兰溪市人民法院依照法律规定于2013年10月29日作出执行裁定书，决定拍卖颖三纺织品公司在兰溪市下岗职工创业园A区四期工业房地产，并于次日发出公告，要求颖三纺织品公司在2013年11月20日前腾空设备及货物。另查明，2009年4月，颖三纺织品公司向赵颖杰借款100万元，到期后赵颖杰向兰溪市人民法院起诉，法院作出（2009）金兰商初字第1694号民事判决书。为归还欠赵颖杰借款，2009年12月25日，颖三纺织品公司与赵颖杰签订厂房租赁合同一份，颖三纺织品公司将兰溪市下岗职工创业园A区四期105-401-0-60号工业用地及地上厂房共计五处房产即兰房权证兰江字第01278082和01278085（颖三纺织品公司为兰溪市三颖纺织制品贷款作担保抵押给农行兰溪支行的房产）以及兰房权证兰江字第010006229-010006231（颖三纺织品公司自己贷款抵押给农行兰溪支行的房产）租给赵颖杰使用，租期为18年，每月租金为人民币20750.04元，共计租金4482008.64元，双方约定以颖三纺织品公司欠赵颖杰借款来抵扣租金。兰溪市人民法院腾退公告下达后，赵颖杰于2013年11月26提出书面异议，认为拍卖行为侵犯其租赁权。兰溪市人民法院于2013年12月12日作出（2013）金兰执异字第12号执行裁定书驳回其异议。2014年1月3日，赵颖杰向兰溪市人民法院起诉。
兰溪市人民法院原审认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，颖三纺织品公司将兰溪市下岗职工创业园A区四期厂房及土地抵押给农业兰溪市支行的时间是2008年6月11日，而将部分厂房及土地租赁给赵颖杰的时间是2009年12月25日，担保物权设定的时间先于租赁权，故赵颖杰不得以租赁关系对抗农行兰溪支行的抵押权。法院在执行异议程序中经审查认为赵颖杰提出的执行异议不能成立而裁定驳回，认定事实清楚，适用法律正确。赵颖杰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。颖三纺织品公司未到庭视为对其自身诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回赵颖杰的诉讼请求。案件受理费80元，由赵颖杰负担。
一审宣判后，赵颖杰不服，向本院提起上诉称，原审判决对颖三纺织品公司向赵颖杰借款100万元不予认定，属于认定事实错误。最高人民法院《关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》法释（2004）16号第三十一条第二款明确规定，”拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”。而在该司法解释后实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十条才规定了所谓”抵押权设立后抵押财产出租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”既然执行异议裁定以最高人民法院《关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条作为裁决依据，也应当依据该条款确认赵颖杰的租赁权不应受到拍卖的影响，即应当继续履行。请求撤销一审判决，依法改判确认赵颖杰与颖三纺织品公司就租赁其名下座落于兰溪市下岗职工创业园A区四期工业厂房及其所占土地使用权的合同继续履行，不因拍卖而终止，农行兰溪支行承担全部诉讼费用。
被上诉人农行兰溪支行辩称，农行兰溪支行与颖三纺织品公司是2008年6月份办理的抵押登记，赵颖杰与颖三纺织品公司的租赁合同是2009年12月份所签，颖三纺织品公司签订租赁合同没有经过农行兰溪支行同意，农行兰溪支行的抵押权应优先于赵颖杰的租赁权。请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人颖三纺织品公司未作陈述。
二审中，双方当事人均未提供新证据。赵颖杰提供原审时提交的证据3即2009年4月20日70万元、2009年5月1日30万元建设银行存款凭条两张以及颖三纺织品公司出具的借条一份的原件予以核对，要求确认其与颖三纺织品公司存在100万元借款的事实。农行兰溪支行对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，赵颖杰与颖三纺织品公司是否存在100万元借款的事实与本案争议无关，且不宜在本案中作出认定，对此份证据本院不予认定。
本院二审经审理，确认原审法院认定的事实。
本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，颖三纺织品公司将涉案房地产抵押给农行兰溪支行并办理抵押登记的时间先于赵颖杰与颖三纺织品公司租赁合同成立的时间，故赵颖杰与颖三纺织品公司之间的租赁关系不得对抗已登记的农行兰溪支行的抵押权。上诉人赵颖杰的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵颖杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴益平
审 判 员 徐 晋
审 判 员 马美华
二〇一四年五月二十七日
代书记员 徐艳锦