内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终282号
上诉人（原审被告）刘常宇，男，汉族，1969年9月4日出生，现住内蒙古自治区通辽市。
被上诉人（原审原告）李晓龙，男，汉族，1979年6月26日出生，现住内蒙古自治区通辽市。
委托代理人李海林，内蒙古巨鼎（奈曼）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司，住所地，内蒙古自治区通辽市。
法定代表人韩宝山，职务，董事长。
委托代理人王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜海鹏，男，汉族，1975年10月23日出生，现住内蒙古自治区通辽市。
被上诉人（原审被告）赤峰天德通建筑工程有限责任公司，住所地，内蒙古自治区赤峰市。
法定代表人王会志，职务，董事长。
原审第三人邱才，男，汉族，1958年3月1日出生，现住内蒙古自治区通辽市。
上诉人刘常宇因商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院作出的（2014）奈法民初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
原审认定，被告刘常宇挂靠被告宏基公司的资质开发某某小区，被告姜海鹏挂靠被告天德通公司的资质为该小区施工。2012年6月1日，被告刘常宇与被告姜海鹏就该小区的建设工程签订建设施工合同书，发包方为被告刘常宇，承包方为被告姜海鹏，双方约定由被告刘常宇以本工程的100套房屋抵顶被告姜海鹏的工程款。原告李晓龙受被告姜海鹏雇佣为该小区施工，由于被告姜海鹏拖欠原告李晓龙施工工程款，2012年10月29日经被告刘常宇同意用本案诉争房屋抵顶拖欠原告的工程款，原告李晓龙与被告姜海鹏、被告刘常宇签订商品房买卖协议书且该协议书上盖有该小区售楼专用章，双方约定原告李晓龙购买被告刘常宇开发的位于某某小区某号楼某单元某户，面积约为95平方米，购房款为207100元。2012年10月29日被告姜海鹏为原告出具了本案争议房屋的购房款收据。2013年2月5日被告奈曼旗宏基公司就被告刘常宇开发的某某小区1号、2号、3号楼取得了商品房预销售许可证。2013年2月22日被告刘常宇以被告宏基公司委托代理人的名义与第三人邱才就本案争议房屋签订商品房买卖合同，并为第三人邱才出具购房款收据。另查明，涉案的某某小区现未经竣工验收。针对本案争议房屋原告李晓龙与第三人邱才均未办理产权过户手续，且均未装修入住。
原审认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告刘常宇与被告宏基公司抗辩称原告李晓龙没有向其交纳购房款，因此刘常宇与宏基公司否认原告提供的购房合同的效力。本院认为，原告李晓龙提供的2012年10月29日的购房协议书上的甲方同时有被告刘常宇的签字且盖有康泰龙庭售楼专用章，不难看出被告刘常宇对用本案争议房屋抵顶原告施工款的事实是明知且认可的，该楼房款应由姜海鹏收取。上述事实与原告提供的2012年10月29日被告姜海鹏为原告出具的本案争议房屋的购房款收据能够相互印证，形成完整的证据链条，所以被告刘常宇没有收到本案争议房屋购房款是合乎逻辑的。综上，本院认为原告李晓龙与被告刘常宇、姜海鹏签订的商品房买卖协议书系双方真实的意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，该协议书应为有效的合同。被告刘常宇以被告宏基公司委托代理人名义与第三人邱才签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，本院对该商品房买卖合同的效力予以确认。本案房地产实际开发人即被告刘常宇作为出卖人先后与原告李晓龙、第三人邱才签订两份房屋买卖合同，将本案争议房屋分别出售给原告李晓龙及第三人邱才，本院认为被告刘常宇与原告及第三人签订的上述两份房屋买卖合同均为有效合同。在原告与第三人就本案争议房屋均未办理房屋产权登记手续且均未实际装修入住的前提下，原告首先诉至本院要求被告履行交付房屋，并协助办理过户手续的义务，本院认为本案原告及第三人就本案争议房屋均向被告履行了交付全部购房款的义务，所以原告及第三人均有权要求被告履行交付房屋的义务，然而从公平合理的角度考虑被告应向原告李晓龙履行交付义务，向第三人承担相应的违约责任更为妥当。理由如下：第一，原告李晓龙与被告刘常宇签订的房屋买卖合同在先，原告李晓龙交纳全部购房款在先。第二，就两个合同的履行而言，原告李晓龙行使房屋所有权过户登记请求权的时间在先，应当具有优先权。因为，行使房屋所有权过户登记请求权是买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就买受人而言，其目的就是取得房屋的所有权，而取得标的物所有权的唯一途径为转移登记的完成，在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就应该具有优先权。被告刘常宇挂靠被告宏基公司的资质开发本案争议房屋所在的康泰龙庭小区，被告刘常宇作为实际开发人，被告姜海鹏挂靠被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司的名义且作为本案争议房屋购房款的实际收款人应继续履行其与原告签订的商品房买卖协议书，将本案争议房屋交付给原告，被告刘常宇与宏基公司应协助原告办理过户手续。对被告刘常宇与宏基公司抗辩的原告李晓龙据以主张权利的合同为商品房预约订购合同的主张，本院不予采纳，理由如下：原告李晓龙提供的2012年10月29日其与被告刘常宇、姜海鹏签订的商品房买卖协议书的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告李晓龙已经全额交付购房款，虽然原告李晓龙将购房款交给被告姜海鹏，但基于被告刘常宇与被告姜海鹏均认可本案争议房屋被告刘常宇已经顶施工款抵顶给被告姜海鹏的事实，可以将被告姜海鹏的收款行为视为出卖人已经按照约定收受购房款，综上，原告李晓龙提供的2012年10月29日的商品房买卖协议书应当认定为商品房买卖合同。因涉案的房屋尚未通过竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》的相关规定，应待验收合格后予以交付。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司非因法定事由既不进行答辩又不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权和质证权，但被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司放弃权利并不影响本案的审理。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：被告刘常宇、姜海鹏继续履行2012年10月29日其与原告李晓龙签订的商品房买卖协议书，验收合格后的某某小区的某号楼某单元某户交付给原告李晓龙，被告奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司协助原告李晓龙办理该套房屋产权登记手续。案件受理费4407元，由被告奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司、被告刘常宇负担2203.5元，由被告姜海鹏、被告赤峰天德通建筑工程有限责任公司负担2203.5元。
上诉人刘常宇不服原审判决上诉的主要理由是：原审认定事实错误，判决结果错误。上诉人未以涉案房屋向被上诉人姜海鹏抵顶工程款，被上诉人姜海鹏无权处分涉案房屋，被上诉人李晓龙未购买涉案房屋，未交纳购房款。被上诉人李晓龙签订的《商品房买卖协议书》系对施工工程款的担保。故请求二审法院：一、撤销（2014）奈法民初字第266号民事判决，将本案发回重审或依法改判。二、案件诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人李晓龙答辩表示服从原判。
被上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司答辩表示同意上诉人的上诉理由。
被上诉人姜海鹏未进行答辩。
被上诉人赤峰天德通建筑工程有限责任公司未进行答辩。
原审第三人邱才未进行答辩。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人出示（××××）民初字第××号民事判决书，拟证明涉案房屋并没有抵顶给被上诉人姜海鹏的事实。被上诉人李晓龙质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。被上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、与本案关联性均无异议。被上诉人姜海鹏、赤峰天德通建筑工程有限责任公司、原审第三人邱才均未进行质证。经本院综合认证认为，因该份证据与本案不具有关联性，故对该份证据不予采信。
本院认为，本案中，上诉人刘常宇、被上诉人奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司均认可已将涉案房屋向被上诉人姜海鹏抵顶工程款的事实，故被上诉人姜海鹏对涉案房屋具有处分权。上诉人刘常宇与被上诉人李晓龙签订《商品房买卖协议书》并加盖售楼专用章，被上诉人姜海鹏又于该《商品房买卖协议书》签订当日向被上诉人李晓龙出具购房款收据，综合以上事实，应当能够认定签订该份《商品房买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且上诉人刘常宇知晓并认可向被上诉人李晓龙出售涉案房屋的事实。故双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。上诉人主张其未以涉案房屋抵顶工程款，被上诉人姜海鹏无权处分涉案房屋的上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人李晓龙未购买涉案房屋，该份《商品房买卖协议书》系对施工工程款的担保的上诉理由无证据予以证明，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4407.00元由上诉人刘常宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一六年五月九日
书记员 道日娜