浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈浒民初字第96号
原告：宁波某甲化纤有限公司。住所地：慈溪市崇寿镇工业园区。
法定代表人：陈百江，该公司总经理。
被告：宁波某乙塑料有限公司。住所地：慈溪市崇寿镇相公殿村。
法定代表人：徐建新，该公司总经理。
委托代理人：占建明，上海联业律师事务所律师。
委托代理人：刘嫦娥，宁波某乙塑料有限公司员工。
原告宁波某甲化纤有限公司（以下简称某甲公司）诉被告宁波某乙塑料有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理。依法由审判员胡枫君适用简易程序于2015年3月3日、3月17日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的法定代表人陈百江和被告被告某乙公司的委托代理人占建明、刘嫦娥两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司起诉称：2014年7月1日及7月2日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《变压器合同2》等，约定：1.租赁物功能为塑料制品生产；2.租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日；3.租赁面积4289平方米；4.每年租金为467478元；5.房租每三个月结算一次，以后提前一个月支付下期房租；6.租赁方应交纳因生产、经营、生活所产生的电费、水费、物业管理费、卫生费，有线电视费等费用及租赁税、房产税、土地税等其它规费；7.如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；8.乙方应按甲方要求保留或负责恢复房屋原状，并承担相应费用；9.在租赁期限内，若遇乙方未按双方约定拖欠交租金或物业管理费，水电费、卫生费，经甲方以书面或电话通知后，乙方仍未支付有关款项，甲方同时还有权提前解除合同，并有权留置乙方租赁物内的财产，并将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；10.向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其它因合同所产生的费用；11.乙方负责结清变压器（户号5412002546）的所有费用，乙方并把变压器正常完整的无条件归还给甲方等等。被告对租赁房屋租赁时所付的租房履行保证金30000元以资金紧张为由，于2014年10月在应缴纳给原告的其他费用中自行扣除，一直拖欠至2014年12月31日止租赁房屋的水电费用18465元，并把生产设备等拆迁，不向原告办理租赁房屋的相关手续，不将租赁房屋返还给原告，已经构成违约，经多次向被告催讨，于2015年1月10日向被告发出了《告知函》，但至今尚未收到被告所欠的欠款及未将租房返还。现原告诉请判令：1.解除原告与被告于2014年7月1日所签署的房屋租赁合同及于2014年7月2日所签署的变压器合同（2）；2.被告立即腾退房屋租赁合同项下的房屋；3.被告向原告支付从2015年1月1日起按租赁房屋每月38956元计至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.被告向原告支付已拖欠至2014年12月31日止所欠水电费等18465元，及从2015年1月1日起按每月3619元租赁房屋的房产使用税及土地使用税至租赁房屋实际腾退之日止的费用；5.被告负责清洁（户号5412002546）变压器的供电部门的所有费用，并把该变压器正常完整的归还给原告；6.本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，经本院释明，原告变更诉请为：要求被告赔偿原告损失170300元（包括四个月的租金损失155824元、税费损失14476元），并支付原告水电费等费用18465元。
被告某乙公司在本院指定的期限内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：租赁合同和变压器合同已在2015年1月1日解除，租赁房屋已在同日返还给原告，变压器一直在原告的变压器房里也随着租赁房屋返还给了原告，保证金是双方同意解除租赁合同时抵作租金，因房屋已经还给了原告，故被告不应支付原告房屋占有使用费及房地产使用税，故请求驳回原告的诉请。对原告变更后的诉请，被告认为原告未造成损失，故被告不应予以赔偿。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
a1.房屋租赁合同1份，证明原告将涉案房产出租给被告，合同约定用途是塑料制品生产的事实；
a2.变压器合同（2）1份，证明户号为5412002546的变压器产权属原告所有，使用权归被告所有的事实；
a3.房产证1份，证明涉案房屋所有权是原告的事实；
a4.水电费及管理费书面材料1份，证明被告欠原告水电费及管理费的事实；
a5.告知函、挂号信函收据各1份，证明原告要求被告办理房屋租赁合同终止手续及结清相关费用等事实；
a6.手机短息1份，证明原告于2014年11月6日向被告法人催讨房租及水电费，被告尚未向原告办理相关事项的事实；
a7.照片24张，证明2015年1月2日，租赁物现场实际状况，被告管理人员也确认不符合交回租赁物的条件，并答应原告等达到交回租赁物（含变压器）条件时，双方再进行验收，验收合格后双方办理房屋租赁终止手续的事实；
a8.手机信息1份（2015年1月7日），证明被告管理人员已将此事通知过被告法人，被告法人答应自己来处理租赁物的事实；
a9.照片22张（2015年3月7日拍摄），证明至2015年3月7日止，被告法人尚未按房屋租赁合同条款交回租赁物（含变压器），也尚未与原告办理租赁物终止合同手续的事实；
a10.转让物清单（复印件）1份，证明被告租赁物内的生活设施及办公用品等属被告所有的事实，进而证明尚遗留在涉案租房的床等物品系被告所有的事实；
a11.（2015）甬慈浒民初字第62号民事调解书一份，证明原告公司有空置的房产需要出租的事实。
被告为证据其辩称主张成立，向本院提交如下证据：
b1.回函（复印件）及快递单各1份，证明被告对原告的告知函积极回应，房屋租赁合同已经终止，涉案租房已经返还的事实；
b2.通知函1份，证明2014年9月，被告发函给原告告知于2014年12月31日终止合同的事实；
b3.电费及管理费书面材料1份，证明原、被告将水电费进行结算的事实。
对原告提供的证据，被告对证据a1、a2、a4、a5的真实性均无异议，证据a3，认为系复印件，故对其真实性无法确认，若法院核实无误后，对其真实性也无异议，被告认为房屋租赁合同约定合同终止的时候无须办理特别手续，关于变压器合同（2），被告已经按约履行了。对证据a6、a7、
a8、a10，被告认为原告在举证期限外提交该些证据，且该些不构成新证据，故不予质证；对证据a9的真实性无异议，但不能证明原告拟证明的内容，证据a9体现出租房内已无生产设备，且原告交付给被告时与证据a9照片中显示的情形一致；对证据a11的真实性无异议，但认为与本案无关。
因被告对证据a1、a2、a4、a5、a9、a11的真实性均无异议，对证据a3，经本院与原件核对一致，故本院对原告提供的证据a1、a2、a3、a4、a5、a9、a11的真实性均予以确认，其中证据a11与本案无关联性，本院不予确认，其余证据与本案具有关联性，本院对其关联性也予以确认。对证据a6、a8，结合庭审情况，本院认为，该两份手机短信能真实反映原、被告双方在房屋租赁合同履行过程中的沟通情况，本院对其真实性予以确认。对证据a7，与原、被告在庭审中对租赁房屋现场实际状况描述基本一致，本院对其真实性予以确认。证据a10系复印件，且该清单所载物品无法体现涉案租房内遗留物品的权属情况，故本院对证据a10不予确认。
对被告提供的证据b1，原告对其真实性无异议，但认为涉案房屋租赁合同并未终止；对证据b2，被告有异议，认为没有收到过该份通知函；对证据b3的真实性无异议，但认为该书面材料反映的是因变压器要报停而与在该变压器搭电的案外人吴巨刚结算搭电量。因原告对证据b1、b3的真实性无异议，本院对证据b1、b3的真实性予以确认；对证据b2，因原告否认收到过该通知函，被告无其他证据证明其于2014年9月向原告送达了通知函，故本院对证据b2不予确认。
根据本院认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将坐落在慈溪市崇寿镇相公殿村（镇工业区）的厂房建筑面积共4289平方米出租给被告生产塑料制品使用；租赁期限为一年，即自2014年7月1日起至2015年6月30日止；房屋年租金467478元，房屋租金按每三个月一期收付，被告于合同订立之日向原告支付租房履行押金30000元，并支付第一期租金，以后提前一个月支付下期租金，被告如不按约定支付，原告有权单方面终止租赁协议；原告有权确定和调整租金、物业管理费等费用，并向被告收取，有权根据相关部门（单位）的授权或委托向被告代收水电费；被告应交纳因生产、经营、生活所产生的水电费、物业管理费、卫生费、有线电视费等费用及租赁税、房产税、土地税等其他规费；被告在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给原告；如被告归还租赁物时不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约交付房屋租赁合同项下的租赁物，被告向原告支付了租赁押金30000元。后被告支付房屋租金及相关费用至2014年12月31日。
另查明，截至2014年12月31日，被告将生产设备搬离租房，并已停电停水。2015年1月1日，被告通知原告办理租房返还事宜，次日，原、被告双方在涉案租房处理房屋返还事宜，双方在“水电费及管理费”结算单上签字，确认租房履行保证金30000元已在之前结算时进行扣除，并就其他相关费用进行核对确认。同日，涉案租房大门由原告公司员工上锁，两、三天后，被告至租房处进行打扫清理。同年1月10日，原告发函被告要求办理房屋租赁合同的终止手续及交清相关水电费用等。同年1月14日，被告回函原告称，被告于2014年9月1日向原告书面通知提前终止合同事宜，并于2014年12月31日前全部搬离并向原告返还了该租赁厂房，尚欠原告水电费18465元，并就因原告转让给被告变压器的相关事宜进行通知。
本案焦点为：2015年1月，原、被告之间签订的房屋租赁合同是否已解除，被告是否已返还房屋？原告认为，合同未解除且被告未返还房屋。被告认为，合同已于2015年1月1日解除，且被告已于同日返还房屋。本院认为，2015年1月1日，被告通知原告办理租房返还事宜，对此，原告未提出异议，并于次日与被告办理租房返还相关事宜，应认为原告已同意提前解除合同，双方已就解除房屋租赁合同达成一致意见，房屋租赁合同已经解除。至于被告是否已返还租赁厂房，本院认为被告已返还完毕，理由如下：一、双方在房屋租赁合同中未明确约定合同期满或合同解除后，就房屋返还事项应出具书面凭证等方式；二、被告于2014年年底前已停止生产经营，并将生产设备搬离完毕，涉案租房已停电停水，相关变压器已进行报停，原、被双方在2015年1月初就涉案房屋的水电费等费用进行了结算，并确认租房履行保证金30000元已在之前结算时进行扣除；三、涉案租房已于2015年1月2日由原告公司上锁，该租房实际已由原告控制，即使原告认为被告遗留在租房的冷却机外置设备、太阳能热水器、台球桌等物品系被告所有物品，原告将大门上锁的行为系善意管理，但被告在2015年1月14日的回函中已表明除变压器外被告已全部搬离完毕，应认为被告已明示对租房处除变压器外的遗留物品自愿放弃。综合以上分析，被告已于2015年1月将涉案房屋返还给原告。至于原告称被告应搬离向原告所买的一台变压器并将租房清理干净、结清所有费用才算完成交付，本院认为，根据双方租赁合同的约定，合同解除后的租房清理可由原告负责，相关费用原告可另行向被告主张，至于变压器并未搬离，并不影响被告将租房整体返还给原告。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定行使相关权利、履行相关义务。被告在房屋租赁合同尚未到期的情况下要求提前解除合同，原告也表示同意，应视为双方已合意解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经本院释明，原告变更诉请为要求被告赔偿损失并支付尚欠原告的水电费等费用。鉴于原告再行出租厂房尚需一定时间，原告的损失客观存在，故原告要求被告赔偿损失的请求系合理，但原告主张赔偿损失数额过高，本院参照双方约定的租金标准，结合合同期限和双方履行情况，酌定由被告赔偿原告两个月的租金损失计77912元。被告结欠原告水电费等18465元，经原告催讨，被告理应支付。故对原告变更后诉请中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁波某乙塑料有限公司应于本判决生效后七日内赔偿原告宁波某甲化纤有限公司租金损失77912元，并支付水电等费用18465元，合计96377元；
二、驳回原告宁波某甲化纤有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费4080元，减半收取计2040元，由原告宁波某甲化纤有限公司负担1000元，被告宁波某乙塑料有限公司负担1040元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 员 胡枫君
二〇一五年四月二十九日
代书记员 张迪玮
附本判决所适用的法律：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附申请执行条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。