辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第73号
原告：沈阳友惠投资有限公司。
法定代表人：金玲，该公司总经理。
委托代理人：王长东，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王威，男，1984年2月3日出生，汉族，该公司法务助理。
被告：交通银行股份有限公司辽宁省分行。
法定代表人：刘喜昌，该分行行长。
委托代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。
被告：沈阳东森地产开发有限公司。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，1960年12月26日出生，汉族，该公司法律顾问。
原告沈阳友惠投资有限公司（以下简称友惠公司）与被告交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称交行辽宁省分行）、被告沈阳东森地产开发有限公司（东森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由本院代理审判员高书林担任审判长并主审，与代理审判员唐卫、人民陪审员张长科组成合议庭，于2014年4月25日、2014年6月6日、2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告友惠公司的委托代理人王长东、王威，被告交行辽宁省分行的委托代理人罗婕，被告东森公司的委托代理人王日宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告友惠公司诉称，2011年，被告交行辽宁省分行将坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房产出售给被告东森公司，并将该房产更名过户给被告东森公司。2012年4月份，被告东森公司与原告签订《存量房买卖合同》，约定被告东森公司将该房产出售给原告。《存量房买卖合同》签订后，原告即履行了向被告东森公司支付房款的义务，双方也共同到房产管理部门办理了产权变更登记，后原告取得了该房屋的产权证。原告购买该房屋后，二被告合谋并由被告交行辽宁省分行一直占用该房至今。原告多次通知二被告搬离并将该房屋退还给原告，二被告均拒绝。后原告提出按照市场价格租给被告交行辽宁省分行使用，被告交行辽宁省分行亦不同意。原告认为，原告作为该房屋的独立产权人，即对该房屋拥有独立的占有、使用、收益、处分的权利。二被告在未经原告同意的情况下，一直占用该房屋且不向原告交纳占用期间的租金，侵犯了原告的物权，二被告的违法侵权行为致使原告遭受了巨大的损失。因此，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，请求判令二被告立即将坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房屋腾退，并将该房屋返还给原告；判令二被告支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的房屋租金人民币30万元（以1500元每平方米每年为准）；判令二被告支付自2013年12月31日起至实际腾房之日止的租金（按上述标准）；判令二被告以应付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，向原告支付逾期付款利息；判令二被告承担诉讼费。
被告交行辽宁�分行辩称，一、我行不是本案的被告，原告混淆合同、侵权法律关系，诉讼请求应当驳回。（一）原告第一项诉讼请求，要求被告腾退房屋的主张不成立。原告主张的房产在我行七楼，我行从建国后就一直享有该房产的所有权，后将房屋出售给被告东森公司，鉴于购买新的办公楼在建中，双方明确约定了我行有权占有使用到搬迁之日。原告购买房屋时，对上述事实早已明知并且认可。目前，我行已经将本案诉讼中的标的物于2014年3月交付被告东森公司，原告是否取得房屋的使用权系与被告东森公司的房屋买卖合同中“交付”问题，因为我行目前没有占有房屋情况，所以，原告的腾退房诉讼请求不成立。（二）原告第二项诉讼请求要求判令两个被告支付2013年7月1日到12月31日期间的租金30万元，也是于法无据，不能成立。该项诉讼请求涵盖以下错误，应当驳回：1、混淆了租金和租金损失的概念。众所周知，支付租金是租赁合同的权利义务内容，我行从来没有与原告签订任何租赁合同，也没有任何租赁的意思表示，故我公司没有支付租金的义务。2、混淆了合同关系和侵权关系。原告在起诉状中认为“两个被告侵犯了原告的物权”，鉴于原告与被告东森公司系买卖房屋的合同关系，合同具有相对性，该合同履行中的纠纷与我行无关，我行不应该承担民事责任；同时，本案明显不是违约责任和侵权责任竞合的情况，我行与被告东森公司没有共同侵权的可能，两被告共同承担责任没有任何法律依据。3、混淆了房屋所有权证书和所有权能。原告在起诉状中认为“原告作为房屋的独立产权人，即对房屋拥有占有使用收益处分的权利”，这是对所有权证书和所有权权能的混淆。在实践中，存在大量因为法定和约定事项，例如买卖不破租赁，�交付日期特别约定等，导致二者分离的情况，本案中，原告明知我行对该房屋占有、使用的客观情况，对于取得房屋所有权证书后，经过一段时间才能交付的事实是认可的。正是原告自己的在先约定，导致了现在所有权证书应有权能和实际权能不符合的情况，原告认为只要取得了房屋所有权证书，就当然享有了占有使用收益处分的权利，这是错误的理解。二、原告虽然取得房产证，但是在取得所有权的时候，占有使用权受到了限制，无权向我行主张侵权。（一）原告购买房屋时，对于房屋的使用状况明知。被告东森公司在出售房屋时，明确告知了原告我行占有使用的事实，原告还是自愿购买，是对自己所有权限制的认可。从生活常识上讲，我行涉诉的房产位于整体建筑17000平方米的一个楼层，我行占有使用该房产情况是众所周知的事实。（二）原告从来将没有获得�有、使用的所有权权能。从原告起诉状等文书自认中，均表明原告购买房屋时，对我行在先的合法占有使用房屋是明知的，对所有权权能不能完全获得是明知的，否则，原告为何不从获得房产证书之日，而是在起诉状中从2013年7起才主张占有、使用房屋？三、我行系有合法依据的占有和使用，没有过错，不构成侵权。（一）我行占有房屋具有合法依据，没有违法行，不是侵权行为。我行在2010年出售给被告东森公司该房屋的时候，明确约定，我行有权使用该房屋至被告东森公司提供给我行新的办公房屋，在被告东森公司获得房屋产权证书的时候，被告东森公司所有权就受到了限制，同样被告东森公司出售房屋时，也明确告知原告该房屋实际由我行占有使用的情况。我行只要依据的合同是合法有效的，就是合法占有，即没有侵权行为；（二）我行的占有行为，没有侵�结果的发生。我行早在原告购买前就有权占有、使用房屋，不存在结果发生在侵权行为之前的可能。原告没有获得房屋的占有、使用权的结果，是与被告东森公司合同约定交付没有实现。（三）我行的占有行为与原告的不占有房屋没有因果关系。原告无法占有使用房屋的原因，是与被告东森公司房屋买卖合同的履行中“是否交付？何时交付”的纠纷，我行合法占有在先，与我公司没有直接因果关系。（四）我行没有主观过错。我行所有的行为均无违法或违约，没有所谓串通、合谋等侵权故意。原告虽然取得房产证书，但是仅能依据合同向被告东森公司主张交付，向我行主张侵权没有法律依据的。综上所述，恳请法院驳回原告对我行的诉讼请求。
被告东森公司辩称，一、我公司与原告在2012年4月开始协商购买本案所涉房产相关事宜，当时已经将该房产的现状明确、�整地告知了原告，该房产是我公司与其原始所有人被告交行辽宁省分行双方房产置换所得，即我公司向被告交行辽宁省分行提供新的办公楼，该房产归我公司所有，当时被告交行辽宁省分行新办公楼正在建设中，需待我公司交付新办公楼后，被告交行辽宁省分行才能腾出该房产。在我公司向被告交行辽宁省分行交付新办公楼之前，暂时由被告交行辽宁省分行占有和使用，该房产具体交付日期暂无法确定。原告对该房产的上述情况也明确表示充分、全部了解和理解，并要求我公司对此给予其一定的补偿，经协商，我公司同意在双方约定的总价款中让利2000万元，给予原告补偿。此后，双方签订了《存量房买卖合同》，并在房产管理部门为原告办理了房产过户手续。上述事实说明原告对被告交行辽宁省分行在未迁至新办公楼之前，暂时占有使用该房产是明知和同意的，我公司也对此给予了原告补偿，并不存在我公司与交行“合谋占用该房屋”的事实。同时也不存在2013年7月1日向原告交付该房产的约定和承诺。故原告诉讼请求立即腾退和返还该房屋无事实和法律依据。二、原告诉讼请求我公司支付租金及计算的起止日期及数额只是原告的单方意思表示，既不是双方约定，也不符合法律规定。所以不应当作为本案的裁判依据，更无从谈起所谓的“逾期付款利息”。根据上述事实，原告诉求我公司支付被告交行辽宁省分行占用该房产期间租金没有任何事实和法律依据。三、被告交行辽宁省分行已经腾空涉案房产，现并无人使用，同样，也不存在该房产“立即腾退和交付”问题。综上所述，原告全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院查明事本案事实，驳回原告诉讼请求，依法维护我公司的合法权益。
经审理查明，被告交行�宁省分行原办公楼整体建筑面积17273.55平方米，包括具备单独产权证的六处房屋及单独土地证的两处土地。本案涉案房产，即坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房产，位于整幢办公楼七楼。
2010年9月，被告东森公司作为甲方，被告交行辽宁省分行作为乙方，签订《购房协议》，协议约定被告东森公司为被告交行辽宁省分行开发建设新办公楼，被告交行辽宁省分行的建筑面积17273.55平方米现办公楼产权归被告东森公司。其中第二条第六款约定“因乙方新购置的办公营业场所为甲方开发并出售给乙方的，甲方允许乙方在乙方新的办公营业场所装修完毕并可以使用后，再搬迁出本协议项下乙方出售给甲方的房产并交付给甲方，乙方未搬迁出前，可不向甲方产任何款项（包括但不限于租金）并使用该房产。”
2011年4月，被告交行辽宁省分行与被告东森公司签订《存�房买卖合同》，约定被告东森公司购买涉案400平方米房屋，总价款人民币3320000元。
2012年4月，被告东森公司与原告签订《存量房买卖合同》，约定原告购买涉案400平方米房屋，总价款人民币3473200元。原告于2012年12月27日取得房屋产权证。
2014年3月，被告交行辽宁省分行将涉案的400平方米房屋交付给被告东森公司，被告东森公司书面确认。
被告交行辽宁省分行于2014年7月10日搬出整体17273.55平方米办公楼及相应场地，交付被告东森公司。同日，被告东森公司交付原告友惠公司。
上述事实，有当事人陈述、等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于原告主张二被告交付涉案房屋的诉讼请求，因被告东森公司已于2014年7月10日将整体17273.55平方米办公楼及相应场地交付原告，故原告此项诉讼请求已经实现。
关于原告主张二被告给付自2013年7月1日至2013年12月31日及2013年12月31日至实际腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，因原告与二被告之间并无房屋租赁合同法律关系，故原告的诉求实质为请求二被告给付占用房屋的相应费用。对于此项诉讼请求，本院认为，虽然二被告签订的《存量房买卖合同》第五条约定：“付款及房屋交付方式，按下列第3种方式办理：3.本合同签订后，买受人自行一次性全额付款，双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人。”但因此合同为在房产局办理备案使用，且合同双方在履行合同过程中未依此约定实际履行，故原告据此主张二被告向其承担赔偿责任没有事实及法律依据。
但被告东森公司从被告交行辽宁省分行置换涉案房屋后又将房屋出售给原告，与原告形成房屋买卖合同法律关系，被告东森公司对原告应承担标的物的权利瑕疵担保责任，即保证原告在购买诉争�屋后能完整享有所有权，应在合理期限内将房屋交付原告，而原告在取得涉案房屋产权后一年多的时间仍未能实际占有、使用，因此被告东森公司应向原告承担相应的违约责任。但因原告在购买时亦应明知被告交行辽宁省分行实际占有使用涉案房屋的事实，而未与东森明确约定交房时间，亦存在一定过错，故亦应自行承担相应责任。
现原告主张二被告自2013年7月1日起给付房屋占用费依据不足，原告起诉之日（2013年12月24日）应视为其明确主张权利的时间，而在其向二被告主张权利后应给予二被告合理的交付期限，故本院酌定，以原告起诉后一个月即2014年1月24日作为被告东森公司应向原告交付涉案房屋的时间。虽然被告交行辽宁省分行于2014年3月将涉案房屋腾空，但因其仍实际控制整幢办公楼，原告无法实际占有、使用涉案房屋，故应以被告交行辽宁省分行向被告�森公司、被告东森公司向原告交付整幢办公楼及相应场地的时间，即2014年7月10日作为认定被告东森公司向原告交付涉案房屋的时间，故被告东森公司应承担自2014年1月24日至2014年7月9日期间的房屋占用费用。
关于房屋占用费的标准问题，参照沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发的沈价发（2011）68号文件附表关于沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金，涉案房屋坐落于沈阳市沈河区十纬路，该地段办公用房租金为35元／平方米／月（建筑面积）。
综上所述，被告东森公司应支付房屋占用费人民币77000元（35元／平方米／月×5.5个月×400平方米）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳东森地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付原告沈阳友惠投资有限公司房屋占用费人民币77000元（自2014年1月24日至2014年7月9日）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告沈阳东森地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5800元，由原告沈阳友惠投资有限公司负担人民币1000元，由被告沈阳东森地产开发有限公司负担人民币4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 张长科
二〇一四年十月十日
书 记 员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。