山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初1122号
原告张敬。
诉讼代理人胡延波，山东民杰律师事务所律师，特别授权。
诉讼代理人宋吉清，山东民杰律师事务所（实习）律师，特别授权。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所滨州经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，公司董事长。
诉讼代理人孙玉胜，滨州市中博房地产有限公司职工，特别授权。
原告张敬与被告滨州市博房地产有限公司（以下简称中博房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张敬于2016年1月6日诉来本院，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张敬的诉讼代理人胡延波、宋吉清，被告滨州市中博房地产有限公司诉讼代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张敬诉称，2009年7月31日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的中博国际商贸城第某号商品房，总价款为135291元。合同第八条约定“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订以后，原告依约支付了购房款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房。至起诉之日，被告已逾期交房5年多，严重影响了原告的正常生活。原告认为，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。对以上问题，经原告多次交涉，被告均拒绝履行。原告为维护自身合法权益，特具状法院，要求判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的第某号商品房，被告向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金59122.7元和起诉次日至实际交房之日的违约金，请求公正裁决。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告张敬与被告中博房地产公司签订有“补充协议”和“经营管理合同”，授权被告接收被告交付的房屋，并且该公司享有房屋六年的经营管理权。本房屋被告在2014年12月18日交付给滨州市中博商贸城经营管理有限公司的。据补充协议和经营管理合同约定，被告已经持有房屋，无须向原告再进行交付。现经营管理合同约约定的经营期限尚没有届满，原告主张的权利因履行期限没有届满而不应予以支持。请求法庭查清事实，依法公正判决。
经审理查明，2009年7月31日，原告张敬与被告中博房地产公司签订“商品房买卖合同”，合同约定，原告张敬购买被告中博房地产公司开发的中博商贸城第某号商品房，房屋合同面积40.11平方米；商品房单价3373元/平方米，总价款135291元，分别于2009年7月31日首付68291元，剩余67000元以银行按揭贷款的形式支付。出卖方应当在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不要求退房时，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人备案完毕后，在买受人及时缴纳办理产权证等费用后，出卖人承诺在200个工作日内协助客户办理完产权证；合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉等。合同签订后，原告张敬于2009年7月31日向被告中博房地产公司支付首付款68291元，2009年9月30日，原告张敬以按揭方式取得银行贷款67000元支付给被告中博房地产公司。
2009年7月31日，原告张敬与被告中博房地产公司签订“商品房买卖补充协议”和“经营管理合同”，其中商品房买卖补充约定，原告张敬将购买的中博国际商贸城第某号商品房委托给被告免费经营管理，期限为6年。自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算，并与被告及被告指定的经营公司签订《经营管理合同》。原告同意房屋具备交付条件后，被告可向经管公司直接交付房屋，该交付行为视同对原告的交付。双方任何一方违反协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按日向守约方支付该商铺总价款13291元的万分之八的违约金，并承担其他对守约方造成的实际损失。
经营管理合同约定，原告张敬将购买的滨州中博国际商贸城某号商品房委托被告免费经营管理六年，经营期间内被告拥有商品房全部的经营权和利益权，经营期限自商品房交房日起的半年装修期限届满之日开始计算；原告委托被告全权处理与该商品房验收、交楼等一切手续；经营管理期满原告取得商品房使用权等。
被告中博房地产公司开发建设的中博国际商贸城2#商贸楼建设工程施工迟延，未按原计划完成竣工交付，至2014年12月17日才实际完成工程的竣工验收。2014年12月18日，被告中博房地产公司指定滨州市中博商贸城经营管理有限公司接收案涉某号商铺，该公司占有控制房屋至今。
上述事实，有商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、收款收据、经营管理合同、房屋交付验收单、建设工程竣工验收备案证、房屋所有权登记证，以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告张敬与被告中博房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》及《经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，未损害公共利益和第三方权益，依法自成立时具有约束力。合同订立以后，缔约双方应当按照合同约定或法律规定严格履行各自义务。商品房买卖合同订立后，原告张敬已依约及时支付被告中博房地产公司全部购房价款，履行了合同约定全部义务。被告中博房地产公司依《商品房买卖合同》的约定应当于2009年12月31日前向原告交付所售商品房。但根据双方签订的《商品房买卖补充协议》和《经营管理合同》约定，被告中博房地产公司有权全权处理商品房验收、交楼等手续，并进行装修和免费经营管理。即被告中博房地产公司无须再向原告交付商品房，而由自己持续占有控制经营商品房，直至经营管理期限届满。此内容系对原《商品房买卖合同》中有关房屋交付义务的实质变更，事实上免除了原合同约定房屋交付义务。并且据《商品房买卖补充协议》和《经营管理合同》约定，被告中博房地产公司在经营管理期限届满方有义务向原告交付受托经营的商品房。由于原《商品房买卖合同》中的房屋交付义务已经免除，那么该合同中约定的有关“逾期交房”及“逾期交房的违约责任”的条件便失去了生效依据，因而不再发生效力。据前述三份合同约定履行期限计算，原约定房屋交付期限2009年12月31日，与被告有权免费经营期限6年（另有半年装修期限）叠加，被告中博房地产公司应当于2016年6月30日经营管理期限届满后向原告交还房屋，此前其有权占有经营商品房。在约定交房期限届满以前，被告未来需要交付房屋的建设进展情况、何时具备竣工验收条件等事实，仅对自身的占有和经营存有影响，而对原告的权益不发生实际损害，故不存在仅据原商品房买卖合同条款假想推测产生的逾期交房情形，更不具备给守约方造成损害的违约金责任承担的客观前提。而在前述期限到达以前，原告请求交付房屋尚未达到履行期限，本院不应予以支持。原告请求支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
驳回原告张敬的诉讼请求。
案件受理费1278元，由原告张敬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠诚
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 刘绪亮
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘劲松