上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2272号
上诉人（原审原告）上海仕旺投资咨询有限公司。
法定代表人朱兆勤。
委托代理人钟勇，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）上海台振食品有限公司。
法定代表人黄素梅。
委托代理人方家霖，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人张志明。
被上诉人（原审被告）上海台尚食品有限公司。
法定代表人黄素梅。
委托代理人方家霖，上海市中广律师事务所律师。
原审第三人上海君诚房地产经纪事务所。
负责人王龙龙。
上诉人上海仕旺投资咨询有限公司（以下简称仕旺公司）、上诉人上海台振食品有限公司（以下简称台振公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第211号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上海市嘉定区人民法院经审理查明，2012年台振公司为出租厂房印制了《标准厂房仓库招赁宣传册》向不特定的对象发放，该宣传册载明出租方为上海台尚（台振）食品有限公司，地址在上海市嘉定区兴文路XXX号（城北路口），联系人为张志明、王河林，并注明了联系人的电话。该宣传册介绍了拟出租厂房的地理位置、工厂图片、厂区结构、建筑物的占地面积等信息，并在首页注明：欢迎中介。台振公司为招租还在厂区门口悬挂了横幅广告。仕旺公司获得宣传册知晓台振公司有厂房出租的信息后，于2012年11月5日，带上海悦恒实业有限公司（以下简称悦恒公司）的关联人员孙玉梅、杨博玉至兴文路XXX号厂房查看，台振公司的人员周义进行了接待，并就其所知道的厂房相关信息向仕旺公司及前来看房的人员做了介绍。孙玉梅提出悦恒公司需要2万平米左右的厂房，周义表示2万平方米左右的厂房是有的。带看完成后，杨博玉代表悦恒公司在仕旺公司提供的《厂房委托服务确认书》上签了字。
此后，悦恒公司与上海君诚房地产经纪事务所（以下简称君诚事务所）签订看房单一份，确认君诚事务所带领悦恒公司亲自实地查看台振公司兴文路XXX号房屋，租金为每天每平方米人民币0.7元（以下币种均为人民币），面积4200平米，若双方成交则中介费由出租方承担，该看房单的落款日期为2012年11月2日。2012年11月26日，台振公司与悦恒公司、君诚事务所签订《房屋租赁合同》一份，就悦恒公司、台振公司委托居间方居间上海嘉定区兴文路XXX号D1室租赁事宜达成如下协议：物业面积4200平方米，租赁期限3年，自2012年12月20日起至2015年12月19日止。租金每月69，300元，每天0.55元／平方米，含物业费。签约当日，君诚事务所向台振公司经办人张志明出具收据一份，称收到台振公司兴文路XXX号厂房租赁中介费35，000元整，本中介公司佣金已打折不开发票收取现金。2012年11月28日，张志明作为经办人代表台振公司与君诚事务所签订佣金确认单一份，确认经君诚事务所的服务完成了兴文路XXX号D1厂房的租赁业务，佣金金额为35，000元。2013年4月10日，台振公司与承租方悦恒公司又签订《台振厂房租赁合同》一份，约定悦恒公司租赁台振公司坐落于嘉定工业区兴文路XXX号厂房D1二楼、D2一、二楼，共计12737平方米，租赁期限自2013年5月20日起至2016年5月19日止，厂房租金为0.5元／平方米／天，含物业管理费，季度租金为579，534元。2013年，仕旺公司在发现台振公司将兴文路XXX号厂房出租给悦恒公司后，向台振公司主张居间报酬未果，遂诉至法院请求判令：1、判令台振公司、上海台尚食品有限公司（以下简称台尚公司）共同向仕旺公司支付相当于一个月租金的居间服务费659，328.57元（计算方式为按照租赁面积36629.365平方米，每天每平方米0.60元，再乘以30天）；2、判令台振公司、台尚公司共同向仕旺公司支付利息59，013元，以659，328.57元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍计算，从2013年1月1日起计算至2013年12月30日止；3、判令台振公司、台尚公司承担证据保全公证费1，000元；4、诉讼费由台振公司、台尚公司承担。
另查明，关于君诚事务所如何联系上这单业务，君诚事务所在原审庭审中陈述，君诚事务所的工作人员王国民在台振公司的厂房内做装修，2012年11月2日当天，恰巧碰到悦恒公司的工作人员陈昊来兴文路XXX号厂房内查看，王国民前去询问，得知悦恒公司需要租2万平米左右的厂房，便当即告知悦恒公司，台振公司只有4200多平米的厂房可以出租，并可以协助悦恒公司与房东谈价格，就这样找到了厂房的承租人。根据台振公司的庭审陈述，其在厂房门口悬挂了四五幅招租条幅，其上有联系人张志明的联系电话。若如君诚事务所所说是悦恒公司自己找到厂房的，那么按常理悦恒公司完全可以直接与房东取得联系，无需再通过君诚事务所。况且，王国民并非台振公司的人员，不可能在其碰到悦恒公司的人看房时就能立即说出台振公司可供出租的厂房面积。君诚事务所的陈述显然不符合逻辑。关于租赁价格的磋商过程，庭审中，君诚事务所陈述，悦恒公司来看房的当日，张志明告知君诚事务所，台振公司开价为0.7元／平方米／天，底价不低于0.5元／平方米／天。张志明在庭审中对此予以了否认。张志明称其权限为0.6元／平方米／天，低于0.6元／平方米／天不在其权限内，君诚事务所应当是从其他承租户处了解的底价。君诚事务所与张志明的陈述互相矛盾，且底价属于商业秘密，一般不会轻易泄露，可见君诚事务所与张志明关系密切。结合原审法院查明事实，原审认定系台振公司张志明将从仕旺公司处获得的悦恒公司欲租赁厂房的商业信息透露给君诚事务所并告知君诚事务所租赁底价，导致悦恒公司最终选择君诚事务所与台振公司签约。
再查明，1、上海市嘉定区兴文路XXX号房屋的权利人为台振公司。2、经现场勘验，在悦恒公司租赁使用的厂房中，台振公司为悦恒公司做了坡道，悦恒公司租赁的厂房为台振公司位于兴文路XXX号D1一楼、二楼，D2一楼、二楼，总面积为16937平方米。
原审法院认为，本案存在以下三个争议焦点：1、仕旺公司与台振公司间居间法律关系是否成立？2、台振公司通过君诚事务所居间与悦恒公司签订租赁合同的行为是否构成“跳中介”？3、台振公司是否应当向仕旺公司支付居间费用？应当支付多少？
关于争议焦点1，台振公司制作的《标准厂房仓库招赁宣传册》首页有“欢迎中介”字样，该手册向不特定的对象发放，对于房产中介机构而言，属于台振公司为出租厂房而发出的要约邀请。仕旺公司获取该手册后，与台振公司的人员取得联系并带客户看房，系仕旺公司为从事居间活动向台振公司发出的要约。台振公司的工作人员接待仕旺公司及客户看房，视为台振公司接受了仕旺公司的服务，许可仕旺公司进行居间。仕旺公司、台振公司之间虽未签订书面的居间合同，但从双方的意思表示来看，应当认定仕旺公司与台振公司间存在居间法律关系。
关于争议焦点2，台振公司从仕旺公司处获得承租方信息后，没有继续通过仕旺公司与承租方进行磋商，而是基于与君诚事务所之间的业务关系，将该信息及租赁底价透露给君诚事务所，致使仕旺公司所洽谈的价格失去优势。仕旺公司洽谈的0.60元／平方米／天的价格本已在悦恒公司的接受范围内，若没有君诚事务所出现，应当预见仕旺公司能够居间成功。正是基于台振公司将底价透露给君诚事务所的行为，使得承租方悦恒公司最终选择君诚事务所进行签约，导致仕旺公司未能居间成功。台振公司与君诚事务所串通的痕迹明显。台振公司的行为违反了诚实信用原则，其接受仕旺公司提供的服务后又跳开仕旺公司，通过君诚事务所与悦恒公司进行磋商的行为构成了“跳中介”。
关于争议焦点3，台振公司的不诚信行为是致使仕旺公司居间未成功的主要因素，台振公司存在一定过错，应当赔偿仕旺公司相应的损失。至于赔偿金额，鉴于仕旺公司虽然为台振公司提供了承租方信息等服务，但仕旺公司、台振公司并未签订书面协议，且台振公司最终与承租方签约的价格并非仕旺公司洽谈所成，故仕旺公司的居间行为并未完成，仕旺公司无权主张按照一个月租金的标准支付居间报酬。考虑到台振公司接受了仕旺公司提供的服务，并因仕旺公司的服务获取了一定的信息利益，以及台振公司过错程度，法院酌情确定台振公司向仕旺公司支付月租金的20%作为居间必要费用。悦恒公司第一次察看厂房时提出需要2万平米左右的厂房，而台振公司实际向悦恒公司出租的厂房为16937平方米，在仕旺公司提供的信息服务的范围内，故计算租金时的租赁面积应当按照台振公司实际出租的16937平方米计算。
对于仕旺公司要求台尚公司与台振公司共同承担支付款项义务的诉请，因兴文路XXX号厂房的权利人为台振公司，与承租方签订租赁合同的主体也为台振公司，仕旺公司要求台尚公司支付居间费用缺乏依据，不予支持。关于仕旺公司要求台振公司支付居间费用利息的诉请，因该债权在法院作出判决前尚未确定，仕旺公司要求台振公司自2013年1月1日起支付利息无法律依据，不予支持。仕旺公司诉请的证据保全费，无合同依据及法律依据，不予支持。据此，判决：一、上海台振食品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仕旺投资咨询有限公司居间必要费用52495.60元；二、驳回上海仕旺投资咨询有限公司的其余诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人仕旺公司不服，向本院提出上诉称：原审法院判决依据的君诚事务所、台振公司、悦恒公司签订的看房单租赁合同均系伪造。原审法院没有查明相关事实，作出的判决存在错误。仕旺公司请求法院依法进行调查取证，但法院没有调查，且原审判决存在程序问题，请求本院依法予以纠正，改判支持仕旺公司的全部原审诉讼请求。
上诉人台振公司也提出上诉称：仕旺公司、台振公司之间不存在居间合同关系，不同意仕旺公司的诉讼请求。仕旺公司在双方均未明示有签约意愿情况下单方进行录音，在电话中使用的是“设套”性质的询问，和“摸底”式的探问，台振公司工作人员仅仅作了惯例性的一般回答，这一切不具有居间合同条款性质的特点该录音不属于口头合同的形式，不应被采纳。《标准厂房仓库招赁》宣传画册，放置在厂房门卫室，路人均可以随意索取。宣传针对的是不确定的对象。仕旺公司索取画册后，并未在合理期间内与台振公司联系，告知有承诺居间的意思表示。本案中仕旺公司提供的有张志明签字的《厂房委托服务确认书》系仕旺公司单方制作，确认书上仕旺公司于2013年2月7日带看的对象是可颂坊并非悦恒公司，与本案无关，不能证明与台振公司间建立了居间的权利义务关系。台振公司与悦恒公司签订租赁合同系通过第三人的居间介绍，与仕旺公司无关。据此请求本院依法改判驳回仕旺公司的全部原审诉讼请求。
原审被告台尚公司同意台振公司的意见，并且认为原审法院对其责任的认定是正确的。
原审第三人君诚事务所未做答辩。
经审理查明，原审法院判决认定的主要事实清楚，本院予以确认。但是原审法院在审查关于君诚事务所如何联系上这单业务一节中，认定系台振公司张志明将从仕旺公司处获得的悦恒公司欲租赁厂房的商业信息透露给君诚事务所并告知君诚事务所租赁底价，导致悦恒公司最终选择君诚事务所与台振公司签约。该认定缺乏事实依据，也与本案讼争事实没有直接关联。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案所涉及的台振公司、悦恒公司、仕旺公司三方的争议中，台振公司是出租方，悦恒公司是承租方，台振公司与仕旺公司之间的关系与悦恒公司与仕旺公司之间的关系并不相同，不应当作相同认定和处理。台振公司为了出租厂房，向不特定人员派发《标准厂房仓库招赁宣传册》，悬挂招租横幅，使得其出租厂房的信息成为公开可以了解到的信息，任何获取这一信息愿意并主动为台振公司寻找承租方的人并不当然与台振公司之间成立委托居间服务关系。仕旺公司在了解到台振公司有厂房出租的信息后，其积极联系承租方的行为，需要得到台振公司的认可，仕旺公司要求台振公司在居间成功后支付相应报酬的，对报酬的支付方式和金额问题，台振公司与仕旺公司均应当协商一致。对此，仕旺公司没有提供其得到台振公司委托的书面合同或者有效的口头授权，就其居间服务的内容和报酬问题，台振公司与仕旺公司之间始终没有达成过协议，台振公司与悦恒公司之间最终签订的租赁协议，无论是租赁物、价格、租赁期间等合同要件，均与仕旺公司的带看行为之间没有关系，仕旺公司与台振公司间不存在居间法律关系。但是台振公司为了出租自己的厂房，在发出招租宣传资料、悬挂招租横幅以后，其门卫允许想要查看厂房的人员进入自己的厂房查看，对于仕旺公司带领所谓求租者进出厂房的事实上的居间介绍行为采取了默认的态度，以希望这种情况可以促成自己的厂房出租成功获取利益，台振公司的做法扩大了自己厂房租赁的成交机会但是也使得如仕旺公司这样的希望通过居间介绍促成租赁合同从而赚取居间介绍费用的公司处于明显的不利地位。对此台振公司应对自己的行为承担必要的法律后果，并且赔偿仕旺公司的相应损失。原审法院酌情确定台振公司向仕旺公司支付月租金的20%作为居间必要费用的金额尚在合理范围之内，鉴于本院认为仕旺公司与台振公司之间不存在居间合同关系，台振公司也不存在“跳中介”行为，本院认定该钱款为支付给仕旺公司的居间活动必要费用。仕旺公司要求台振公司支付居间费用利息、证据保全费的诉请缺乏合同或法律依据，本院不予支持。综上，仕旺公司、台振公司的上诉理由均不能成立，对双方的上诉，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，应由上诉人仕旺公司负担10，796.71元，经仕旺公司申请减免，收取100元；由上诉人台振公司负担1，112.39元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年一月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……