广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终678号
上诉人（原审原告）：冼沛弟，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：王华山，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐彩云，身份证住址浙江省浦江县。
委托代理人：卢作科，广东中大圣律师事务所律师。
上诉人冼沛弟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月12日，冼沛弟（卖方）与徐彩云（买方）及广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方向买方出售广州市白云区平凡路67号701房间；成交价860000元，买卖双方同意交付该物业予买方使用的日期为卖方收取首期楼款当天；合约第十二条“三方约定的其他事项”中约定：“补充：楼价余款人民币560000元，买方须在2011年3月2日前支付给卖方”，冼沛弟、徐彩云均在该补充约定后签名。合同附件的“付款方式”中约定，本次交易采取一次性付款：1.定金20000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；……3.首期楼款（不含定金）280000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；4.买卖双方应在签署本合约后2011年1月20日前配合经纪方完成本次交易的递件手续；5.楼价余款560000元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方。
2011年3月28日，冼沛弟以徐彩云支付房款650000元后未按期支付剩余房款210000元为由诉至原审法院，要求徐彩云支付违约金86000元。该案审理中查明：“……上述合约签订当日，徐彩云向冼沛弟支付定金20000元；2011年1月27日，徐彩云通过其儿子戴某向冼沛弟支付房款280000元；2011年3月3日，徐彩云再次通过其儿子戴某向冼沛弟支付房款350000元。冼沛弟在2011年3月3日向徐彩云出具的350000元房款收据上加具‘剩余房款人民币贰拾壹万元正（￥210000元）定于2011年3月8日前结清，否则买家视为违约按三方合同执行及退回房屋居住权’，但徐彩云至今没有向冼沛弟支付剩余210000元房款。2011年1月27日，冼沛弟将讼争房屋交付徐彩云使用。原审庭审中，冼沛弟陈述其是基于徐彩云逾期付款及根本违约主张该案违约金，但明确表示其在该案中不主张解除合同……。”该案审理后，法院认为：“……徐彩云未支付剩余房款210000元，已构成违约，依法应承担违约责任，故原审法院对冼沛弟主张徐彩云支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持，但违约金应自徐彩云逾期支付剩余房款210000元之次日，即2011年3月3日起按中国人民银行逾期贷款利率计付至付清房款之日止。合约第六条关于违约方赔偿对方成交价10%（即86000元）的约定使用前提条件是守约方解除合同，而该案中冼沛弟并无主张解除合同，故冼沛弟主张适用该条款判处徐彩云支付86000元的违约金缺乏依据，原审法院不予支持。……”。原审法院于2013年8月21日作出（2011）云某民四初字第616号《民事判决书》，判令徐彩云在该判决生效之日起五日内支付冼沛弟违约金（以210000元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率，自2011年3月3日起计至徐彩云实际付清210000元房款之日止）。上述判决现已生效，并已经进入执行，执行案号为（2012）穗云某执字第1210号，2012年12月17日，原审法院作出（2012）穗云某执字第1210号《执行裁定书》，以未发现可供执行财产为由裁定终结本次执行。
冼沛弟于2015年6月12日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、冼沛弟、徐彩云双方解除2011年1月12日所签的《房屋买卖合约》；2、徐彩云向冼沛弟支付违约金8.6万元；3、徐彩云立即将涉案房屋即广州市白云区平安路67号701房腾空并退还冼沛弟；4、诉讼费由徐彩云承担。
原审法院认为：房屋买卖合同中的买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现查明冼沛弟基于解除房屋买卖合同而提出的诉讼请求已超出上述期间，故原审法院对其全部诉讼请求均不予支持。对于徐彩云提出本案应以“一事不再理”原则驳回起诉的抗辩意见，经查，徐彩云在前案诉讼终结后至今仍未支付剩余购房款，此系新的事实，冼沛弟对此仍享有诉权，但对解除合同的诉讼请求不享有胜诉权，徐彩云就此提出的抗辩意见于法不合，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2015年11月16日作出判决：驳回冼沛弟的全部诉讼请求。案件受理费2050元，由冼沛弟负担。
判后，上诉人冼沛弟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、冼沛弟的合同目的已无法达到。1、2011年1月12日，冼沛弟与徐彩云签订《房屋买卖合约》，约定双方应于2011年1月20日前完成递件手续，但到期徐彩云却以自身原因拒绝履约。2011年3月15日冼沛弟向徐彩云发出EMS，要求徐彩云于2011年3月18日完成房屋交易递件，并结清尾数等事项。但徐彩云无理拒绝。无奈之下，冼沛弟于2011年3月28日向原审法院起诉，原审法院判决徐彩云支付违约利息。该案生效后，冼沛弟即向原审法院申请强制执行，但因一直未找到徐彩云，导致执行案件不得不“中止”。徐彩云的恶意违约和逃债行为，导致冼沛弟不但收不到一分钱的违约利息，而且连剩余的21万元的楼款本金也无法收到；2、由于徐彩云的违约行为，致使冼沛弟的售房目的即卖掉自己名下的第一套房，而另购一套更大一点的房屋的目的落空；3、徐彩云是浙江人，未在广州居住，不但冼沛弟无法找到她，就连执行法院也无法找到她。现在徐彩云的态度就是，反正房屋己交付，冼沛弟又找不到徐彩云，不再付一分钱，冼沛弟也不能把徐彩云怎么样。基于以上原因，冼沛弟的合同目的已无法实现，原审法院驳回冼沛弟解除合同的诉讼请求，显然是错误的。二、冼沛弟于2011年3月3日向徐彩云出具的35万元《收款收据》中加具如下内容：“剩余房款人民币贰拾壹万元正（￥210000元）定于2011年3月8日前结清，否则买家视为违约按三方合同执行及退回房屋居住权”。所以冼沛弟要求解除合同，收回房屋居住权完全合情、合理、合法。三、徐彩云因违法而获利，损害冼沛弟的合法权益，原审判决对冼沛弟不公。1、合同约定之时，因冼沛弟购买涉案房屋未达5年，所以按照国家的有关规定，须多缴纳一定比例的税费，由于徐彩云的违约，现在已过5年时限，所以现在再过户，则不再需要缴纳上述税费，此应属徐彩云因违约而获利之一端；2、签约之时即2011年，当时房屋价格尚属低位，而现在的房屋价格己上浮很多，此应属徐彩云因违约而获利之又一端；3、冼沛弟出售涉案房屋的目的即卖掉自己名下的第一套房，从而另购一套更大一点的房屋。因徐彩云的违约行为，致使无法达到上述目的，所以徐彩云的违约行为己给冼沛弟造成了极大的损失。请求法院判令：l、撤销原审判决；2、冼沛弟、徐彩云双方解除2011年1月12日所签订的《房屋买卖合约》；3、徐彩云向冼沛弟支付违约金8.6万元；4、徐彩云立即将涉案房屋即广州市白云区平安路67号701房腾空并退还给冼沛弟；5、徐彩云承担本案二审诉讼费。
被上诉人徐彩云答辩称：一、在徐彩云交第二次钱时，冼沛弟已将房产证从中介处拿走，无法过户。在徐彩云已支付房款65万元时冼沛弟仍不提过户一事，最后21万元徐彩云一定要冼沛弟将房屋过户才付清，徐彩云没有过错。冼沛弟拿走房产证之后没有同徐彩云联系过，徐彩云联系冼沛弟，其也拒不理睬，是冼沛弟违约想把房屋拿回去。二、关于涉案合同签订的目的，冼沛弟已经收取了该房屋的绝大部分房款，剩余的21万元不是徐彩云不愿意支付给冼沛弟，而是原合同中明确约定冼沛弟要协助徐彩云办理房屋交易递件手续再支付，不存在无法达到合同目的的情况。三、现在的房屋已经实际由冼沛弟交付给徐彩云，并且该房屋目前由徐彩云居住，合同的主要义务已经基本履行完毕。为了交易稳定，不应支持冼沛弟的上诉请求。四、冼沛弟之所以一直要求解除合同，是因为房价上涨。徐彩云同意原审判决。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，徐彩云提交查册表复印件，拟证明涉案房屋2010年11月8日才登记在冼沛弟名下，根据该查册表，冼沛弟是炒房的，其是买到房屋直接卖掉。冼沛弟质证称该查册表上的房产地址是涉案房屋地址，但没有原件，没有名字，对该证据不予确认。
另查明，徐彩云二审当庭表示愿意支付剩余购房款以及另案违约金。冼沛弟表示不同意，其称因为徐彩云拖了五年少交了契税，而冼沛弟另外购买房屋也增加了成本，所以不同意，徐彩云当时拖着不过户就是因为税交得多，当时涉案房屋登记在冼沛弟名下不超过五年，如果当时够五年房款是不会这个价钱。
本院认为：冼沛弟与徐彩云签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。前案中冼沛弟明确不主张解除合同，可见其当时的意思表示仍应为继续履行合同。冼沛弟在多年后提出解除合同，有违交易的稳定。冼沛弟出卖涉案房屋的合同目的应为收取购房款，冼沛弟已通过诉讼的方式主张过逾期付款违约金，其同样可以通过诉讼的方式向徐彩云主张支付剩余购房款，在徐彩云已支付大部分房款且涉案房屋交付多年的情况下，冼沛弟以合同目的无法达到为由主张解除合同依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人冼沛弟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2050元，由上诉人冼沛弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张 利