辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第286号
上诉人（原审原告）：宋扬，男，1989年4月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：宋兆军（宋扬父亲），男，1963年12月18日出生，汉族，无职业。
委托代理人：程相，系辽宁沈南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区。
法定代表人：梁晓潞，该公司总经理。
委托代理人：郎滨沙，女，1983年9月23日出生，满族，该公司职员。
委托代理人：金陆，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
上诉人宋扬因与被上诉人沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称港联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第414号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人港联公司的委托代理人叶程程、金陆，被上诉人宋扬的委托代理人程相到庭参加诉讼。
宋扬一审称：2013年10月17日，宋扬、港联公司签订了商品房买卖合同一份，港联公司将坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1（建筑面积为101.82平方米）的商品房一处，以人民币905，942元的价格卖给宋扬。宋扬已支付首付款人民币275，942元，以及偿还银行人民币41，082.14元，另外还支付了团购费人民币3000元。该合同中约定港联公司应在2013年12月31日交付房屋，逾期超过90日宋扬有权利解除合同。后宋扬多次找到港联公司主张权利，港联公司均以各种理由拒绝。现诉至法院，要求解除宋扬、港联公司之间的商品房买卖合同；要求港联公司返还购房款人民币320，024.12元，并承担银行的贷款及利息。诉讼费由港联公司承担。
港联公司辩称：港联公司逾期交房系政府规划调整及市政配套设施延误所致。该因素是港联公司无法预测和控制的，属于情势变更事由，应根据商品房买卖合同第八条及民法公平原则，请求法院依法驳回宋扬的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年10月17日，宋扬、港联公司签订商品房买卖合同一份，合同约定港联公司将位于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1建筑面积为101.82平方米房屋一处卖给宋扬，房屋单价为每平方米人民币8897.49元，总金额为人民币905，942元。付款方式为贷款金额人民币630，000元。交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金。签订合同后，宋扬支付港联公司购房首付款人民币275，942元。港联公司于2013年10月23日向宋扬出具了房款为人民币275，942元的发票一张。2013年11月10日宋扬向港联公司交齐购房款。后港联公司未按合同约定按期将涉案房屋交付宋扬。宋扬认为港联公司存在迟延交房事实，故向本院提出诉讼，主张上述诉讼请求。在本案庭审前，宋扬申请追加中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称建行沈阳铁路支行）为本案第三人，庭审结束后宋扬申请撤回对该建行沈阳铁路支行的起诉。
原审法院另查明，宋扬、港联公司签订商品房买卖合同后，宋扬与建行沈阳铁路支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定宋扬借款本金为人民币630，000元，借款期限为360个月即自2013年11月1日至2043年11月1日，借款人的还款方法为等额本息还款，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3734.74元。
原审法院认为，宋扬、港联公司签订商品房买卖合同系双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。因港联公司未按照合同约定的交付期限向宋扬交付房屋，且已逾期交房超过90日，故宋扬请求解除该商品房买卖合同并返还房款的诉求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。关于宋扬主张港联公司承担清偿建行沈阳铁路支行贷款本息的请求，原审法院认为借款合同的双方系宋扬与贷款银行，清偿借款的直接义务人系宋扬，并非港联公司，宋扬已将全部房款给付港联公司，宋扬应要求港联公司返还购房款后，宋扬自行清偿贷款银行，但宋扬此请求的目的在于要求港联公司承担给付购房款的责任，与要求港联公司返还购房款的指向是同一的，故原审法院判决港联公司将全部购房款返还宋扬，对宋扬要求港联公司向银行清偿的请求不予支持。关于利息，自2013年10月23日至2013年11月9日的利息以本金人民币275，942元为基数，自2013年11月10日至本判决确定的给付之日止的利息以本金人民币905942元为基数，以上均按照中国人民银行同期同类贷款利率予以判付，因提前还贷所发生的相关费用由港联公司承担。关于宋扬主张的团购费，宋扬提供的证据无法证明该费用系沈阳港联房地产开发有限公司收取，故对该项主张原审法院不予支持。对港联公司提出逾期交房的原因系政府规划调整及市政配套设施延误所致，因对上述主张未提交证据证明，故原审法院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋扬与被告沈阳港联房地产开发有限公司于2013年4月3日签订的商品房买卖合同；二、被告沈阳港联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋扬按揭购房款人民币905，942元及利息（其中自2013年10月23日起至2013年11月9日的利息以本金人民币275，942元为基数，自2013年11月10日起至本判决确定的给付之日止的利息以本金人民币905，942元为基数，以上利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项房屋返还被告沈阳港联房地产开发有限公司，协助被告撤销该房屋之上的合同备案；四、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十五日内撤销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，产生的费用由被告承担；五、驳回原告宋扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由被告沈阳港联房地产开发有限公司承担。
宣判后，港联公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定上诉人违约判决解除商品房买卖合同，与事实不符。本案诉争房产因政府主管部门审批和安装市政配套设施延误等原因导致上诉人无法及时将诉争房产交付给被上诉人使用，但上诉人一直在积极的与政府方面沟通，在诉争房产符合交付条件后，便立即将房屋交付给了被上诉人。一审法院仅根据商品房买卖合同个别条款即片面认定上诉人承担逾期交房的违约责任并判决解除合同，系认定事实不清。二、法院判决由上诉人返还被上诉人按揭购房款905，942元，认定事实不清，适用法律错误。本案虽为商品房买卖合同纠纷之诉，但是由于存在按揭购房的特殊情况，如果商品房买卖合同发生变更，则必然涉及担保贷款合同关系的变更。上诉人作为被上诉人与贷款银行担保贷款合同的保证人，对被上诉人的贷款承担连带保证责任。原审法院没有查清商品房买卖合同和担保贷款合同的基本事实，判决上诉人全额返还购房款没有事实及法律依据。并且被上诉人撤销预告登记需经银行同意，否则无法撤消。原审法院并未审理被上诉人与贷款银行的借款合同即判决撤销房屋之上的预告抵押登记完全没有法律依据，事实上也根本无法实际履行。三、法院判决上诉人返还被上诉人按揭购房款905942元的利息，没有事实及法律依据。双方已明确约定违约金的情况下应根据双方的合同约定计算违约金。根据双方的合同约定，上诉人仅承担返还购房款及按被上诉人已付款的0.05%支付违约金的法律责任。原审法院判决上诉人返还购房款905942元及利息没有事实和法律依据。
被上诉人宋扬辩称：请求维持原判决。
本院认为：本案应根据当事人诉讼请求作出裁判，重审时应审查当事人诉讼请求中是否包含赔偿全部贷款请求，并询问贷款银行是否参加诉讼，在此基础上根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定予以审理。
综上，本案应予发回重审。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第414号民事判决；
二、发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月十二日
书 记 员 刘冰青
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。