重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第04763号
原告成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路184号1幢7楼3号，组织机构代码75284773-0。
法定代表人凌锋，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）周可杰，男，1989年8月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。
被告罗家维，男，1972年9月27日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称东景物业公司）与被告罗家维物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托代理人周可杰，被告罗家维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东景物业公司诉称：被告罗家维是重庆市长寿区文苑中路1号某某小区的业主。2009年8月27日，我公司和该小区开发商四川鹏运房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。2011年3月31日，我公司与被告罗家维签订了《前期物业管理服务协议》，约定由我公司为该小区提供物业服务并收取物业管理服务费及其他代收代缴费用，逾期交纳的按日加收应交纳费用3‰的违约金等内容。我公司依照约定履行了合同义务，经我公司催收后，被告罗家维仍拖欠物业管理服务费、水费、公共能耗费等。现请求判令被告罗家维支付我公司2012年10月1日至2014年7月31日的物业服务费2039元、公共能耗费211元，2012年8月8日至2014年7月8日的水费699元以及违约金2717元（以每月所欠费用为基数，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2014年7月31日），律师费1000元。
被告罗家维辩称：我系某某10幢2单元4-2号的业主，房屋面积为77.25平方米。我对具体欠交费用时间段无异议，认可公共能耗费的项目和数量。我找原告交过水费，但原告要求与物业服务费一起交，我就没交。原告按1.2元／月／每平方米的标准收取物业费，如果符合长发改价2010-18号文件，我就予以认可；只认可代收代缴水费3.1元／吨的标准，不认可二次供水的加压电费。我不同意支付律师费，要求我支付滞纳金没有依据。具体原因是：根据法律规定，签订《前期物业管理服务协议》的主体是房屋的建设方和物业管理公司，原告没有与我签订协议的主体资格，我也没有与原告签订任何合同，原告不具有起诉我的主体资格；与我签订《前期物业管理服务协议》的长寿项目部没有法定主体资格，该协议应无效，且该协议第四条第二项和第八项属于无效的格式条款；该协议系我接房时被迫签订的；原告收费未向业主提供发票；小区人行道和消防应急通道有车辆乱停乱占现象；我所居住的单元楼消防管道无水、漏水，原告长期不来维修，危及业主人身财产安全；小区10栋后面长期停靠大货车和大客车，车子启动噪音很大，给我造成严重身心伤害；原告将不合法不合情理的费用绑架收取，不允许单项交费，造成我被迫产生违约金；原告对我欠缴费用进行公告是对我的侮辱，也说明原告物业管理服务混乱；原告无法提供水费和公共能耗费的有效票据，且小区用水被隔壁小区偷用，用限制使用的白炽灯代替节能灯；原告多方面违约还来起诉业主系恶意诉讼；原告未公告小区公共物业的权属情况和经营管理情况，导致我不能用公共物业租金交纳物管费；小区幼儿园外墙空调外机未固定，业主安全得不到保障；原告对小区建筑垃圾处理不及时，对公共物业和公共区域管理混乱。
经审理查明：被告罗家维系重庆市长寿区文苑中路1号某某的业主，房屋建筑面积为77.25平方米，系电梯住宅。
2009年8月27日，原告东景物业公司和该小区开发商四川鹏运房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。2011年3月31日，原告东景物业公司长寿项目部与被告罗家维签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告交纳物业管理费时间自开发商向其发出《入伙通知书》之日起，高层住宅、电梯房三层及三层以上（含电梯使用费）按建筑面积每月每平方米1.2元交纳物业管理服务费用，物业管理服务费及其他代收代缴费用，交纳时间为每月10日前，逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金等内容。协议签订后，原告提供了物业服务，被告罗家维未交纳2012年10月1日至2014年7月31日的物业服务费、公共能耗费以及2012年8月8日至2014年7月8日的水费，经原告书面催收后仍未交纳。审理中，原告撤回了要求被告支付2012年8月8日至2014年7月8日期间的水费699元的诉讼请求。
上述事实，有当事人的陈述、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、欠费明细、小区能耗公示单、缴费通知单及照片等证据在案证实，本院予以确认。原告提供的委托代理合同及四川增值税普通发票复印件的真实性、证明力需其他证据予以佐证，本院不予确认。被告提供的照片，原告予以否认，此证据的形成时间不明，亦不能证明行为的持续性，需其他证据予以佐证，本院不予采信。
本院认为：原告东景物业公司与建设单位签订了《前期物业管理服务合同》，该合同对某某小区业主具有约束力。原告又与被告签订了《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。原告按约定履行了合同义务，被告应按合同约定按期如数交纳物业服务费用。被告辩称原告长寿项目部不具有独立的法人资格，合同是无效的。因东景物业公司长寿项目部是该公司的内设机构，其虽无独立的法人资格，但其签订的合同所设权利义务由公司承担，且前期物业管理服务协议第四条第二项和第八项约定了业主方的主要合同义务，系对物业管理服务费用及违约金的约定，不属于格式条款无效的几种法定情形，故被告的此辩解于法无据，本院不予采纳。被告辩称该协议系其被迫签订的、其居住的单元楼消防管道无水、漏水、10栋后面长期停靠大货车和大客车，对其造成严重身心伤害、原告物业管理服务混乱等，未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予以支持。经原告书面催交，被告未交纳2012年10月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，应承担继续交纳物业服务费的义务。经核算，被告罗家维2012年10月1日至2014年7月31日期间的物业服务费为2039.4元（77.25平方米×1.2元／月／平方米×22月），原告主张2039元，未超出合同约定，本院予以支持。原告要求被告交纳2012年10月1日至2014年7月31日期间的公共能耗费，被告认可其金额，本院照准。原告要求被告支付律师费1000元，于法无据，本院不予支持。
原告要求被告以每月所欠物业服务费、公共能耗费为基数，从应缴的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金至2014年7月31日。因前期物业管理服务协议仅约定了欠交物业管理服务费和代收代缴费用的违约金标准，故对原告要求被告支付欠交公共能耗费违约金的诉讼请求不予支持，对欠交物业管理服务费的违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告罗家维在本判决生效后5日内支付原告成都市东景物业管理有限公司2012年10月1日至2014年7月31日期间的物业服务费2039元、公共能耗费211元；
二、被告罗家维在本判决生效后5日内支付原告成都市东景物业管理有限公司因欠交2012年10月1日至2014年7月31日期间物业服务费的违约金（违约金以每月所欠费用为基数，从次月第1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2014年7月31日止）；
三、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告罗家维未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗家维负担（原告已预交，执行时由被告迳付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 张琛琛
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 罗 琳