云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民二初字第481号原告陈彦宇，女，汉族，1986年12月15日出生，身份证住址四川省内江市东兴区。委托代理人李建国，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司统一社会信用代码/注册号53310200006766住所地瑞丽市姐岗路东侧（水上娱乐园内）法定代表人赵纯吴，公司董事长。委托代理人张云贤，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告陈彦宇与被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司（以下简称纯武公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈彦宇及其委托代理人李建国、被告委托代理人张云贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彦宇诉称，2013年10月4日，原告与被告签订《“瑞丽新东方珠宝不夜城”项目商品房认购协议书》，由原告向被告购买其开发的位于瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧“水上娱乐园”项目的一套商品房，房号为B1-2，房屋建筑面积为102.49平方米，单价每平方米18520.00元，总价1898132.00元。约定协议签订时，原告支付房屋总价款10%的定金19万元，该定金在双方签订《商品房购销合同》时转为购房款。双方正式签订《商品房购销合同》后，此协议自动失效。如原告选择按揭购房，则余下购房首付款需于2013年10月12日前支付完毕。签订协议当天，原告即按协议约定向被告支付购房定金19万元。2013年10月11日，原告又按被告要求支付购房款768132.00元。2013年10月17日，原、被告双方正式签订《商品房购销合同》，由于原告选择全额支付购房款，被告对原告优惠房屋单价为每平方米18088.00元，房屋总价为1853856.00元，签订合同当天，原告再次向被告分三次支付剩余购房款895724.00元。至此，原告已向被告支付完全部购房款。《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告并未于2014年9月30日前交付房屋，经原告多次催告，被告均以种种理由推诿。在原告接房无望的情况下，原告要求退房，被告虽然同意退房，却欲扣除购房款总额20%的违约金，原告不同意，因为违约方为被告。迄今为止，被告已逾期交房一年零两个月，依据合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担逾期交房违约金430771.20元（30天×2000元/天+1853856×20%）。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求：1、解除原告与被告于2013年10月17日签订的《商品房购销合同》；2、被告退还原告购房款1853856元；3、被告支付原告违约金430771.20元；4、本案诉讼费由被告承担。被告纯武公司在庭审中口头辩称，原告的诉讼请求不能成立，被告延期交房的原因是由于自然环境灾害。2014年6月9日、7月21日瑞丽发生特大洪水灾害，导致被告不能按合同约定交付房屋，该属于不可抗力的法定免责事由，双方应当继续履行《商品房购销合同》，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告在履行合同的过程中是否具有延期交房的违约事实，原告请求解除合同返还购房款的诉讼请求能否成立；2、被告应否承担逾期交房违约责任，违约金如何计算；3、被告延期交房是否具有不可抗力的免责事由。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下三组证据：一、原告身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体资格适格。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。二、《“瑞丽新东方珠宝不夜城”项目商品房认购协议书》、《商品房购销合同》原件各一份，欲证明合同第九条约定，被告逾期交房90日的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。三、收款收据原件三份、中国银行消费刷卡凭证原件四份、中国工商银行消费刷卡凭证原件一份，欲证明原告已向被告支付完全部购房款1853856元。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下三组证据：一、照片复印件八张、《7.21洪灾瑞丽市灾情通报》、施工单位大理市第二建筑工程有限责任公司于2015年1月29日出具的《瑞丽市新东方珠宝城因6.9特大洪灾工程延误及受损情况报告》、被告纯武公司于2015年2月1日出具的《关于6.9特大洪灾瑞柠路市政主排水沟决口洪水倾泻新东方珠宝城基坑的情况说明》、云南鸿博建设咨询有限公司于2015年1月30日出具的《关于新东方珠宝城6.9特大自然灾害造成工期延期的监理报告》、瑞丽市气象局于2015年4月7日出具的《瑞丽市2014年8-10月雨量资料》复印件各一份，欲证明2014年6月9日、7月21日瑞丽发生特大洪灾，洪水淹没至工地第三层，由于该不可抗力，造成被告延期交房的事实。经质证，原告对该组证据不认可，认为该组证据与本案不具备关联性；且即使是扣减了三个月的水灾时间，被告也存在逾期交房的违约事实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。对该组证据本院不予确认。二、交房名册复印件一份，欲证明购房人员名单及通知接房的时间顺序，通知原告的接房时间为2014年10月1日。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该组证据是被告单方制作，且2014年10月1日被告尚不具备交房条件。本院认为，该组证据为复印件无法与原件核对，且系被告单方制作，无其他证据相佐证，对该组证据，本院不予采信。三、《建设工程竣工验收备案表》复印件一份，欲证明本案讼争商品房已经竣工验收合格，原告可以随时接房。经质证，原告对该组证据无异议，但认为该组证据也证明了被告存在逾期交房的违约事实。对该组证据本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年10月4日，原告与被告签订《“瑞丽新东方珠宝不夜城”项目商品房认购协议书》约定：原告向被告购买其开发的位于瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧“水上娱乐园”项目的商品房一套。房号为B1-2，房屋建筑面积为102.49平方米，单价每平方米18520.00元，总价1898132.00元。约定：协议签订时，原告支付总价款10%的定金19万元，该定金在签订《商品房购销合同》时转为购房款。正式签订《商品房购销合同》后，此协议自动失效。约定：付款方式为按揭付款，签署协议当天支付19万元，剩余首付购房款于2013年10月12日前支付完毕。协议签订后，原告于当天向被告支付购房定金19万元。2013年10月11日，原告再次向被告支付购房款768132.00元。2013年10月22日，原、被告双方签订《商品房购销合同》约定：原告向被告购买瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧水上娱乐园内第B1幢02号，框架结构，地上**商品房**。建筑面积为102.49平方米，单价每平方米18088.00元，总金额1853856.00元。付款方式及期限为一次性付款，原告必须在签署合同当日，一次性付清全部房款1853856.00元。合同第七条约定，被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第九条第一款约定：被告如未按合同第七条约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天2000元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，解除合同，被告按原告已付款的20%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担；逾期九十天后，仍未能按合同约定的时间交房的，除应承担本条第一款的违约金外，原告有权解除合同。该条第二款约定，若发生以下情形，导致被告不能按时交房的，被告不承担违约责任：不可抗力因素（含自然灾害、政府行为、战争等）。合同签订后，原告于当日向被告支付剩余购房款895724元。2015年9月25日，瑞丽市建设工程质量监督站对涉案商品房竣工验收备案登记。被告未按合同约定期限交房，双方发生争议，原告于2015年12月7日起诉至本院，请求解决。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行。原告已按合同第六条约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按合同约定，履行如期交房的义务。双方约定：被告逾期交房超过九十日后，原告有权解除合同。至原告起诉之日止，被告已逾期交房433天，解除合同的条件已经成就，原告可以请求解除合同。被告辩称其逾期交房具有不可抗力的法定条件，因无有效证据证明，本院不予采信。综上，原告请求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。被告逾期交房构成违约，依据合同约定被告应当承担违约责任，原告请求被告承担违约金430771.20元的诉讼请求，依据合同第九条约定：被告逾期九十天，仍未能按合同约定的时间交房的，应承担第一款解除合同选项的违约金为已付购房款的20%即370771.20元，该约定未超过年利率24%，不属于“过分高于所造成的损失”，对该部分违约金的诉讼请求，本院予以支持。对逾期30天内按每天2000元计算违约金的诉讼请求，属于对合同继续履行违约金的计算，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告陈彦宇与被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司于2013年10月17日签订的《商品房购销合同》。二、被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告陈彦宇购房款1853856.00元。三、被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告陈彦宇违约金370771.20元。四、驳回原告陈彦宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25077元，由被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费25077元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。（此页无正文）审 判 长  朱湘林审 判 员  黄丽仙人民陪审员  李国华二〇一六年三月二十八日书 记 员  王艳云附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。