江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1579号
上诉人（原审第三人）黄晓东，男，汉族，1948年1月10日生。
上诉人（原审第三人）黄喜友，男，汉族，1954年5月29日生。
被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处，住所地南京市鼓楼区上元里**号。
法定代表人马万华。
委托代理人赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。
委托代理人顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
原审被告张长平，女，汉族，1978年4月17日生。
原审第三人张毛妹（曾用名张双玲），女，汉族，1956年12月2日生。
上诉人黄晓东、黄喜友因与被上诉人南京江滨物业管理处（以下简称江滨物业），原审被告张长平，原审第三人张毛妹房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
江滨物业原审诉称，坐落于南京市幕府西路124号（原大庙村121号）的土地及地上建筑物属国有财产，经南京市原下关区教育局及现南京市鼓楼区教育局授权，由其进行管理和出租。张长平自2007年3月1日起承租其中约20平方米的房屋（以下简称涉案房屋），并于2010年1月1日与江滨物业续签房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止；年租金4800元，先交款后用房，每季度支付一次。租赁期限届满后，张长平继续占用租赁房屋，并缴纳了截至2014年12月31日的租金。2015年4月，因南京市鼓楼区人民政府决定对该地块进行环境整治，需要收回房屋，江滨物业遂于2015年4月21日、6月24日、7月24日书面通知张长平腾空并交付房屋，张长平均未予理会。且张长平在承租期内将房屋转租给黄喜友，月租金1000元，黄喜友又以月租金2200元将房屋楼下部分转租给张毛妹经营彩票业务。自2012年1月1日起，江滨物业与张长平之间形成不定期租赁合同关系，并于2015年5月20日解除，张长平及黄喜友、黄晓东、张毛妹继续使用房屋已无事实及法律依据。为维护自身合法权益，江滨物业诉至原审法院，请求判令：1、黄晓东、黄喜友、张毛妹立即迁出幕府西路124号的租赁房屋；2、张长平立即给付自2015年1月1日起至2015年5月20日止的房屋使用费1858元；3、黄晓东、黄喜友、张毛妹按每月2200元标准给付江滨物业自2015年5月21日起至实际迁出之日止的房屋使用费，暂计算至2015年10月16日为10707元；4、判令张长平对第1、3项诉讼请求承担连带责任；5、判令张长平及黄晓东、黄喜友、张毛妹承担本案诉讼费用。
张长平原审辩称，其与江滨物业之间的房屋租赁合同已经到期，现其愿意腾空房屋，且对于租金和房屋使用费无任何异议。其与黄喜友签订租赁协议，在接到江滨物业的两份通知后，其都及时联系黄喜友要求黄喜友搬出，但黄喜友至今未搬。对于江滨物业要求张长平对黄晓东、黄喜友、张毛妹承担连带责任的诉讼请求，其不予认可。
黄喜友原审辩称，对于江滨物业陈述的案件事实表示认可，但其不同意交纳房屋租金及房屋使用费。黄喜友已向张长平交纳房屋租金至2015年5月底。2015年6月份左右，张长平联系黄喜友，告知了通知内容。因黄喜友与张毛妹的转租合同于2015年8月底到期，故黄喜友争取让出房屋。黄喜友在2015年7月底、8月初及9月初均告知张毛妹合同到期要立即搬出，但张毛妹至今未搬。
黄晓东原审辩称，对事实基本认可，但对房租及房屋使用费不予认可。黄晓东已向张长平支付转让费11000元。张长平告知黄喜友拆迁消息后，黄喜友与黄晓东已将主要的东西搬出。江滨物业对黄晓东、黄喜友将部分房屋转租给张毛妹的事实明知，江滨物业要求按实际承租人的房租补交房租，没有道理。江滨物业向张长平收取的月租金为400元，黄喜友与黄晓东在交纳房屋转让费后，月租金为1000元，收取的张毛妹月租金为2200元。其他的答辩意见同黄喜友的答辩意见。
张毛妹原审辩称，对搬出房屋无异议，不同意支付房屋使用费。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区幕府西路124号（原本市下关区宝塔桥街道大庙村121号）的土地及地上建筑物原由南京市大桥中学使用，后辗转被多家单位使用。1997年因幕府西路扩建拆除部分建筑物，剩余2167.5平方米的土地由原南京市下关区教育委员会领取土地使用证，但未办理房屋所有权证。后交由南京市下关区校办实业公司及江滨物业进行管理、出租至今。
张长平自2007年3月1日起自江滨物业处租赁房屋，期间与江滨物业签订多份《房屋租赁合同》，最后一份租赁合同系2010年1月1日签订，双方约定张长平租赁涉案房屋，租赁期限为2年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为4800元，先交款后用房，每季度支付一次，承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同，收回房屋等等。合同期限届满后，张长平并未返还涉案房屋，并将房租交至2014年12月31日。
2008年5月18日，张长平以南京品材保温材料有限公司名义（甲方）、黄喜友以南京刚豪物资有限公司名义（乙方，以下简称刚豪公司）签订《租房协议》，约定甲方经南京下关校办实业公司同意，将本市幕府西路124号门面房转让给乙方，转让时间为2008年5月28日；甲方同意在与南京下关校办实业公司租房合同期限内无限期转让给乙方，合同每两年签订一次，无特殊情况，甲方在此期间不得转让给其他人员；乙方一次性付给甲方装潢费11000元，每月租金1000元，租金按季度支付等等。双方均在协议尾部签署各自姓名，并未加盖上述两公司公章。黄喜友与黄晓东共同使用涉案房屋，二人已向张长平缴纳房租至2015年5月31日。
2014年8月18日，黄晓东以刚豪公司名义与张毛妹签订《租房协议》，约定将南京市幕府西路124号底楼门面房一间转租给张毛妹使用，经营彩票销售业务，楼上刚豪公司自用；月租金为2200元，年租金26400元，一次性付全；承租期间，如因征收拆迁、产权单位收回，张毛妹无条件搬出，无任何补偿，多余房租退还，如张毛妹毁约，房租不退；租赁期限为2014年9月1日至2015年8月30日止。黄晓东在协议上签署其名字，未加盖刚豪公司公章。张毛妹已于2014年8月18日支付租赁期间的全部租金。
2015年4月20日，江滨物业向张长平送达《通知》，主要内容为：根据上级领导要求，对南京市幕府西路124号地块进行环境综合整治，现将承租的房屋收回，请在接到通知后一个月内将房屋腾空并交还我单位。张长平于当日签收。同年6月23日，江滨物业再次向张长平送达《通知》，催促其于接到通知后十日内将房屋腾空并交还江滨物业，逾期江滨物业将提起诉讼，并由张长平承担相应后果。张长平于次日签收该通知。同年7月22日，江滨物业向张长平送达《律师函》，告知其双方之间的不定期租赁合同已于2015年5月20日解除，要求其接到该函件十日内腾空、返还租赁房屋，并支付租金及房屋使用费等等。张长平于7月24日签收此函件，但至今未将涉案房屋腾空并交还江滨物业，江滨物业遂诉至原审法院，请求判如所请。
经原审法院现场勘验，南京市幕府西路124号房屋坐北朝南，现场分为四部分房屋。自东向西第一部分房屋分为两处，南侧房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124-1）现由案外人杨毅荣及南京弘文物资有限公司使用，北侧房屋临近军队驻地大门，由案外人帅永庆自江滨物业处承租。第二部分房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124-2）现由案外人昊旭汽车维修中心使用，第三部分房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124号）由案外人南京益吉钢结构有限责任公司使用，第四部分房屋（即涉案房屋）由张长平承租，现由张毛妹、黄喜友、黄晓东使用。
涉案房屋原为一间大房间，房屋东侧有一隔断，隔断东侧现被用作厨房及卫生间。张长平在房屋上半部增设隔层，将房屋隔为上下两间，隔层的西南角处安装楼梯。黄喜友自张长平处租赁房屋后，加固楼梯，在隔断东侧厨房及卫生间处铺设地砖、设置拉门，并在隔层上部进行改造，并进行安装吊顶、粉刷墙面、增设两扇窗户等装修工作后，使房屋上层适用于办公。张毛妹租赁房屋下部后，装修门头，将涉案房屋大门改造为玻璃拉门，并在房屋中间增设挡板，挡板东侧用于经营福利彩票业务，西侧用于经营体育彩票业务。
原审审理过程中，江滨物业当庭追加黄晓东为本案原审第三人。各方当事人一致确认，涉案房屋上半部分实际使用人为黄喜友、黄晓东，下半部分实际使用人为张毛妹。
因当事人之间分歧较大，致使本案原审调解未果。
以上事实，有当事人陈述、土地使用权证、变更证明、说明、《房屋租赁合同》两份、《租房协议》两份、《通知》两份、《律师函》、照片、勘验笔录等证据予以证实。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。江滨物业受土地使用权人委托，管理涉案房屋，有权提起诉讼。因未对涉案房屋办理房屋所有权登记，且江滨物业并未提供相应的建筑规划许可证等合法建造手续，应认定为违法建筑，江滨物业与张长平之间签订的《房屋租赁合同》无效。
房屋租赁合同确认无效后，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。现江滨物业请求张长平按照400元／月的标准支付2015年1月1日至2015年5月20日期间的房屋使用费1858元，不违反法律规定，原审法院予以支持。
涉案房屋由张长平层层转租，现由黄晓东、黄喜友、张毛妹实际使用。江滨物业多次向张长平及黄晓东、黄喜友、张毛妹要求收回房屋，但房屋至今并未交还江滨物业，江滨物业有权请求实际使用人返还涉案房屋并支付房屋使用费。鉴于涉案房屋下半部分的租金标准为2200元／月，江滨物业据此标准向黄晓东、黄喜友、张毛妹请求2015年5月21日至实际迁出之日的房屋使用费，具备事实基础，不违反法律规定，原审法院亦予以支持。张长平因其转租行为，应对黄晓东、黄喜友、张毛妹返还房屋及支付房屋使用费承担连带责任。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、张长平于判决生效之日起十日内向江滨物业交纳2015年1月1日至2015年5月20日期间的房屋使用费1858元；二、张长平、黄喜友、黄晓东、张毛妹于判决生效之日起十日内腾空并迁出涉案房屋并将涉案房屋返还江滨物业；三、张长平、黄喜友、黄晓东、张毛妹于判决生效之日起十日内向江滨物业以每月2200元为标准支付自2015年5月21日至实际迁出涉案房屋之日的房屋使用费。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费114元，减半收取57元，由张长平负担19元，黄喜友、黄晓东负担19元，张毛妹负担19元（此款江滨物业已预付，张长平及黄晓东、黄喜友、张毛妹在给付上述款项时直接给付江滨物业）。
黄晓东、黄喜友不服原审判决，向本院上诉称：一、张长平自2007年3月1日至2015年5月20日止，一直是按每月400元标准支付房屋。江滨物业知道黄晓东、黄喜友自2008年5月28日起按每月1000元标准支付房屋，而原审法院却判令其自2015年5月21日起按2200元支付房屋占有使用费，没有依据。二、其对涉案房屋进行了装修改造，江滨物业应当给予其补偿。三、其收到通知后对搬出涉案房屋并无异议，但江滨物业直接找到张毛妹，造成其被动。张毛妹迟迟未搬出责任在江滨物业。综上，请求本院改判上诉人不承担自2015年5月21日至搬出之日止的房屋使用费，判令江滨物业补偿上诉人转让装修费15000元整，并判令江滨物业承担本案诉讼费用。
江滨物业辩称，原审审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
张长平辩称，江滨物业答应其只要在2015年10月之前迁出就可以，其做不了任何决定。
张毛妹述称，其已将涉案房屋2015年8月底之前的租金都交给了黄晓东、黄喜友，其对涉案房屋也进行了装潢，刚搬进涉案房屋就被要求迁出，其也有损失。
上诉人黄晓东、黄喜友对原审判决中关于其加固楼梯的事实认定提出异议，其认为其不是加固楼梯，其是买了钢材重新做的楼梯。黄晓东、黄喜友对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人江滨物业、原审被告张长平、原审第三人张毛妹对原审查明的事实均无异议。本院依法对原审查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。
二审期间，黄晓东、黄喜友确认，涉案房屋的钥匙并未交还。
以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋无合法建造手续，故江滨物业与张长平签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故江滨物业参照双方约定的租金标准要求张长平支付2015年1月1日至2015年5月20日期间的房屋占有使用费1858元的诉讼请求应予支持。
房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，江滨物业将涉案房屋交付张长平后，张长平将房屋转租黄喜友，黄喜友、黄晓东占用涉案房屋的上半部分并将涉案房屋的下半部分转租张毛妹，并按每月2200元的标准向张毛妹收取租金。张长平收到江滨物业腾房迁让的书面通知后即告知了黄喜友，而黄喜友获知该通知后，仍与黄晓东、张毛妹继续占有使用涉案房屋，故原审法院判令黄喜友、黄晓东、张毛妹返还涉案房屋并按每月2200元标准向江滨物业支付自2015年5月21日至实际迁出之日止的房屋占有使用费并无不当。张长平将涉案房屋转租给黄喜友而未能按期向江滨物业返还房屋，原审法院据此判令张长平对黄喜友、黄晓东、张毛妹返还房屋并支付房屋占有使用费的义务承担连带责任亦无不当。
黄晓东、黄喜友上诉称，其向张长平支付了11000元转让费并对涉案房屋进行了装修改造，江滨物业应补偿其转让费、装修费15000元，但黄晓东、黄喜友的此项主张不在本案审理范围内，本院对此不予理涉，黄晓东、黄喜友可以另行主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人黄晓东、黄喜友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年五月十三日
书 记 员 史志强