沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00043号
原告高福臣，男，汉族。
委托代理人马德禧，系辽宁宣政律师事务所律师。
原告高某。
委托代理人马德禧，系辽宁宣政律师事务所律师。
被告鞠国，男，汉族。
委托代理人李春丽，女，汉族。
被告李春丽，女，汉族。
被告周雪萍，女，汉族。
原告高福臣、高某诉被告鞠国、李春丽、周雪萍确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员聂雪独任审判，于2014年3月3日公开开庭进行了审理，原告高某及原告高福臣、高某的委托代理人马德禧，被告鞠国、李春丽均到庭参加诉讼，被告周雪萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，由审判员李长宏担任审判长，代理审判员聂雪主审，人民陪审员徐文香参加评议，于2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告高某及原告高福臣、高某的委托代理人马德禧，被告鞠国的委托代理人即被告李春丽均到庭参加诉讼，被告周雪萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告高福臣、高某诉称，2013年5月，收到法院转来的被告鞠国、李春丽的起诉状，原告方自知自己花钱购买并从购买时便一直居住，已经居住十余年的房屋突然便成了被告鞠国、李春丽的财产，也才知道被告周雪萍（原告高某的生母），背着原告偷摸将房屋卖出。事情的缘起是这样的，原告高福臣欲给儿子（原告高某）买一套房，但是在2002年时只能付得起首付，其余需要贷款，而那时原告高福臣处于失业状态，原告高某尚未成年，都不能满足银行的要求。于是原告高福臣便与已于1994年离婚了的前妻（被告周雪萍）商量，用被告周雪萍的名义贷款给儿子买房，认为生母毕竟优于别人，2011年7月，被告周雪萍曾以房证登记名称为其为由，提出过主张，但是在法院查明事实后撤诉，原告以为被告周雪萍良心发现，不再骚扰原告，但是今年被告周雪萍又将房屋卖出，如果是被告鞠国、李春丽是善意购买等于被告周雪萍欺骗了二原告，但被告鞠国、李春丽没有查清房屋背景等情况下，贸然出资也是有责任的，很可能是为了贪便宜。原告作为房屋所有权人的权益不能受到侵害。三被告的买卖行为可以通过其他的司法救济行为来解决。通过法庭调查，我们刚刚清楚鞠国和张某是朋友，而周雪萍办理卖房屋的代理人就是张某，这样的买卖关系，让我们对这个交易有了更清楚的认识。原告作为被害人，应当得到法律的保护。诉讼请求：1、判令三被告的房屋买卖无效；2、判令被告三将房屋所有权人变更至原告二名下；3、由三被告承担诉讼费用。
被告鞠国、李春丽辩称，我们是花45万元购买的诉争房屋，不是贪便宜。被告周雪萍有权出卖诉争房屋，否则银行不能给我贷款，房地产部门也不能给我更名过户。二原告和被告周雪萍之间的关系与我们无关。我们是正常的购买房屋，进行了合法的交易。此外原告代理人说鞠国和张某认识，这场交易原告是被害人，应当得到保护，但是我方买房这么长时间，一直没有住进去，也是受害人，要求受到法律的保护。
被告周雪萍未到庭亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区砂，建筑面积56.14平方米。原告高福臣、高某自2002年起在此居住至今。原告高福臣与被告周雪萍原系夫妻，于1994年解除婚姻关系。2002年，被告周雪萍与案外人吕某签订房地产转让合同一份，约定被告周雪萍购买诉争房屋。该房屋以贷款方式购买，借款人为被告周雪萍。在（2011）民二字第984号被告周雪萍诉二原告所有权确认纠纷一案庭审中，双方认可自2010年6月至2011年3月期间的银行贷款由二原告偿还的事实。2011年4月29日，被告周雪萍一次性偿还了剩余银行贷款9580元。2011年5月13日申请注销房屋抵押权登记。
后被告周雪萍又将诉争房屋抵押登记向中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行贷款，但因资金问题无法偿还贷款，经人介绍至某不动产，登记出售诉争房屋。经案外人金某（不动产的负责人）介绍，被告周雪萍与被告鞠国商定交易诉争房屋。2012年11月18日，被告周雪萍与案外人冯某（周雪萍当时的丈夫）在辽宁省公证处进行公证委托，委托案外人张某代为办理诉争房屋偿还贷款、解除抵押登记、办理房产交易、更名过户手续、代收房款、以委托人名义协助买房人办理该房产的银行贷款手续、代收贷款等事项。被告鞠国、李春丽（鞠国的妻子）向被告周雪萍本人共支付购房款200000元。被告周雪萍为被告鞠国出具三张收条，内容为收到鞠国购房款，金额按时间顺序依次为180000元、17000元、3000元，3000元收据的出具时间为2012年12月27日。2012年12月29日，案外人张某代被告周雪萍申请注销诉争房屋的抵押权登记。2013年3月14日，案外人张某代被告周雪萍与被告鞠国、李春丽签订存量房买卖合同，约定被告周雪萍将诉争房屋出卖给被告鞠国、李春丽，房屋产权为个人所有，房屋成交总价款为420000元，但付款方式等内容并未填写。后被告鞠国、李春丽向中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行进行贷款，借款合同上记载首付金额为170000元，贷款金额250000元。现该笔贷款由被告鞠国、李春丽进行偿还。2013年3月26日，沈阳市房产产权登记发证中心向被告鞠国、李春丽颁发了诉争房屋的房屋产权证。
上述事实，有原告提供的银行还款回单、缴费收据，被告提供的房产证、收条三张、销售不动产发票、借款合同、公证书，（2011）民二字第984号案件的庭审笔录、本院工作人员对被告周雪萍、案外人金某的询问笔录、本院工作人员在房产局调取的房地产转让合同、沈阳市房地产转让申请审批表、存量房买卖合同、银行账户明细及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，一、根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周雪萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。二、关于二原告的第一项诉讼请求，二原告对诉争房屋出资，对其享受相应的权利，且在诉争房屋居住至今。而被告鞠国、李春丽在购买诉争房屋时，明知该房屋存在抵押权，并在查看诉争房屋之时，知道该处有人居住，但未进行详细询问，没有尽到善意购买人的谨慎审查义务。同时根据被告周雪萍及案外人的陈述及收款收据，可以得知三被告商议的房屋交易价格及被告周雪萍本人实际收到房款均为200000元，该价格远远低于诉争房屋当时的市场价格。另外，被告周雪萍对公证委托的代理人张某并不认识，张某与被告鞠国系朋友关系，根据本院调取的案外人张某的账目明细，该笔贷款并未支付给周雪萍，而是转入案外人罗某的账户，同时被告鞠国、李春丽亦未提供证据证明银行贷款250000元已经实际支付给被告周雪萍。此外，被告周雪萍陈述，在商定交易诉争房屋时，已明确告知被告鞠国诉争房屋存在瑕疵，虽被告鞠国、李春丽予以否认，但综合以上情况，应认定被告鞠国、李春丽对诉争房屋的瑕疵了解知情，但仍与被告周雪萍签订房屋买卖合同，并仅实际支付给被告周雪萍购房款200000元，三被告之间买卖房屋行为存在恶意串通，损害了对诉争房屋出资的二原告利益，因此，三被告签订的房屋买卖合同应认定为无效。三、关于二原告的第二项诉讼请求，该请求与第一项诉讼请求确认合同效力系不同法律关系，故本案不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告鞠国、李春丽与被告周雪萍于2013年3月14日签订的关于沈阳市和平区X号存量房买卖合同无效；
二、驳回原告高福臣、高某的其他诉讼请求。
案件受理费4668元，由被告鞠国、李春丽负担2334元，被告周雪萍负担2334元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李长宏
代理审判员 聂 雪
人民陪审员 徐文香
二〇一四年七月十一日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。