广东省连平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河连法民二初字第54号
原告连平县建业物业管理有限公司，住所地：连平县城东园大道丽江豪庭A栋2楼。
法定代表人邱德涛。
委托代理人颜正安，该公司项目经理。
委托代理人谢振雄，男，49岁，居民，住连平县城体育一路。
被告麦永青，男，1971年5月出生，汉族，住连平县城名馨园。
委托代理人钟飞燕，广东凤鹤律师事务所律师。
原告连平县建业物业管理有限公司（以下简称建业公司）诉被告麦永青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾建雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建业公司的委托代理人颜正安、谢振雄，被告麦永青及其委托代理人钟飞燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建业公司诉称：原告是一家经营物业管理的企业，为连平县城名馨园提供物业管理服务。被告连平县城名馨园的业主。就名馨园小区的物业管理事宜，原告于2010年5月1日与该项目的开发商连平县润兴房地产发展有限公司签订了一份前期《物业管理合同》，之后就与具体的每户业主关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由原告提供物业管理服务，被告每月按县物价局批复按其房屋的建筑面积以每平方米0.7元，而实际执行每平方米0.5元向原告计付物业管理费，从2011年5月1日起执行物价批复价格每平方米按0.7元计收。据此被告从2011年5月至2013年9月物业管理费按每平方米0.7元计收，每月应向原告支付物业管理费116.4元，卫生费7元，公共分摊费16.6元，电梯月保及年检费38.3元，电梯电费13.3元。从2011年5月至2013年8月水费合计1112.22元，共拖欠29个月，共计为6668.6元。关于该楼盘的物业管理服务收费标准问题，于2010年获得连平县物价局的批复，原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2011年5月起即开始拖欠物业管理费，经原告多次催讨，被告仍拒不支付，为此特向贵院起诉，请求法院依法判决：1、被告立即支付原告自2011年5月起至2013年9月止的物业管理费6668.6元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告麦永青辩称：一、原告起诉的主体不适格。本案是物业服务合同纠纷，原告于2010年4月26日与连平县润兴房地产发展有限公司签订了《物业管理合同》，合同甲方是该公司，乙方是原告。答辩人既不是甲方也不是乙方，根本不是权利义务的主体。就算答辩人是原告权利义务的相对方，原告违约在先导致答辩人拒绝收费，因为该合同第七条第1项明确约定，0.5元每平方米建筑面积按月的标准收费，如今原告却按0.7元每平方米建筑面积按月的标准收费主张权利，明显违反合同约定。二、原告诉称的事实不符合客观事实，原告并没有与答辩人约定物业管理服务和缴交物业管理费等事项。根据《广东省物业收费管理办法》的第九条规定，物业服务费应当与业主协商确定，而原告根本没有与答辩人协商，其与连平润兴房地产发展有限公司协商的价格是每平米0.5元，之后又擅自提高到0.7元，根本不能约束答辩人。三、原告具有以下违反《广东省物业管理条例》、《广东省物业服务收费管理办法》的规定，侵犯包括答辩人在内的业主利益。首先，未依法计费。《广东省物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。原告计算的建筑面积超过了答辩人房产证上记载的建筑面积。其次，重复计费收费。1、物业服务费与卫生费重复，根据《广东省物业服务收费管理办法》第三条规定，物业费已经包含了卫生费，其另外又收取7元的卫生费，属于重复。2、公共分摊重复，原告将答辩人公共部位与公用房屋分摊建筑面积计算在物业服务费里，另外又收取公共分摊费，明显重复计费收费。而且还收取电梯电费，这电梯电费也属于重复收费。3、每一座电梯的消费是“电梯月保及年检费、电梯电费”，原告每月向业主收取这两笔费用后，又另外向每户业主按楼层递增收取0.02元每平米，这笔钱统计在电梯月保及年检费里。再其次，原告每方水多收了答辩人0.38元钱，违反规定收取了水电周转金，每立方水需要半度电来运输，根本不可能。四、原告收费标准价格只在县物价局备案，并未有办理收费许可证。五、原告收取物业管理费时未向答辩人出示税票，为缴交法定税费，侵占了答辩人缴纳的税款，损害国家利益。六、开支与收入未公开公示，不透明。原告没有根据实际消费向答辩人收取公共分摊费，而是每月按固定数额收取公共分摊费、电梯电费。另外，原告未向全体业主公布公共车位出租费的来去，明显侵害了全体业主利益。七、原告只享受收费权利，未承担管理责任。自原告管理以来，小区发生了五起户内失窃事件，三部车辆被损坏，原告未承担任何责任，也未作出合理的解释，使业主蒙受重大损失。综上，请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告建业公司是一家经营物业管理的企业，被告麦永青是名馨园的业主，原告建业公司从2010年5月1日起为被告麦永青提供物业管理服务。自2010年5月至2011年4月期间，原告建业公司以被告麦永青的建筑面积166.33平方米（包含公共分摊建筑面积）为基数，按0.5元／平方米建筑面积按月的标准收取物业管理服务费，按每月7元的标准代环卫部门收取卫生费，按0.2元／平方米建筑面积按月的标准收取公共分摊费（小区内共用部位和共用设施设备等产生的公共水电费用），以0.05元／平方米为基准按每个楼层递增0.02元／平方米，按0.23元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯月保及年检费。2010年5月21日，原告建业公司向连平县物价局申报名馨园物业管理费按照0.7元／平方米收费标准价格收取，连平县物价局同意按照该收费标准备案。自2011年5月起，原告建业公司按0.7元／平方米建筑面积按月的标准收取物业管理服务费，按每月7元的标准代环卫部门收取卫生费，按0.1元／平方米建筑面积按月的标准收取公共分摊费，按0.23元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯月保及年检费，以0.02元／平方米为基准按每个楼层递增0.01元／平方米（九楼起不再递增），按0.08元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯电费。从2011年5月至2013年9月期间，被告麦永青拖欠原告建业公司物业管理费3375.6元、卫生费203元、公共分摊费481.4元、电梯月保及年检费1110.7元及电梯电费385.7元，合计5556.4元。被告麦永青自2011年5月至2013年2月用水445立方米，拖欠水费801元；自2013年3月至2013年8月用水133立方米，拖欠水费311.2元，合计拖欠水费1112.2元。被告麦永青拖欠原告建业公司上述物业管理费等费用共计6668.6元，原告建业公司向被告麦永青多次催收无果后诉至本院。
另查明，2010年4月26日，原告与连平县润兴房地产发展有限公司签订一份《物业管理合同》，约定连平县润兴房地产发展有限公司委托原告建业公司对连平县名馨园商住小区实行专业化一体化的物业管理，物业的管理服务费按0.5元／平方米建筑面积按月的标准收取，公共水电费、电梯保养费按实际分摊，公共水电费由业主按照房屋建筑面积进行公摊，合同的期限为自2010年5月1日起至2015年4月30日止。
上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、名馨园收费标准价格申报表、物业管理合同和催缴费用通知，被告提供的房地产权证、物业费收费收据（均为复印件）及本院的开庭笔录等在案证实，可以认定。
本院认为，原告建业公司自从2010年5月1日起为被告麦永青提供物业管理服务，被告在2010年5月至2011年4月期间均能依时向原告缴纳物业管理费、卫生费和公共分摊费等费用，从未提出任何异议，原、被告双方虽然未签订书面物业管理服务合同，但被告的行为表明其对原告提供物业管理服务及收费项目标准表示接受和认可，因此可以认定原、被告双方存在事实上的物业管理服务合同关系。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应依据诚实信用的原则，及时支付相应的物业管理费等费用，故本院对原告请求被告缴纳拖欠从2011年5月至2013年9月期间的物业管理费3375.6元、卫生费203元、公共分摊费481.4元、电梯月保及年检费1110.7元、电梯电费385.7元及水费1112.2元，共计6668.6元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告起诉的主体不适格，本院认为原、被告双方存在事实上的物业管理服务关系，被告是权利义务的相对方，对此抗辩不予采纳。关于被告辩称原告擅自提高物业收费标准，本院认定原告从2011年5月起按每月0.7元／平方米的收费标准收取物业管理费，该收费标准经过连平县物价局同意备案，且已经被绝大多数业主接受，被告作为同一物业小区的同类型物业业主，实际接受了原告提供的同一管理和服务，故本院对此不予采信。被告抗辩称未依法计费，原告计算的建筑面积超过了答辩人房产证上记载的建筑面积，本院认为原告计算的建筑面积中包含了公共分摊建筑面积，原告对该公共分摊建筑面积收取物业管理服务费用并无不当，故对此不予采信。关于被告辩称物业管理费、卫生费、公共分摊费、电梯电费和水费之间重复计费，本院认为，物业管理费未包含小区内共用部位和共用设施设备等产生的公共水电费用，被告作为小区业主，应当分摊小区共用部分所产生的公摊水电费，卫生费系原告代环卫部门收取的县城卫生清洁费和垃圾处理费用，电梯月保及年检费、电梯电费按照楼层高度递增收费和因加压供水产生的二次供水电费，此收费项目必要且合理，因此对于被告这一抗辩本院不予采纳。被告又抗辩称原告在进行小区物业服务时给业主造成侵害，本院认为应属侵权纠纷，与本案所处理的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可以另循法律途径解决，故不能成为被告在本案中拒交物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
被告麦永青应当在本判决生效之日起十日内向原告连平县建业物业管理有限公司支付物业管理费等费用共计人民币6668.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费25元，由被告麦永青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判员 曾建雄
二〇一四年一月九日
书记员 叶春柳