江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终731号
上诉人（原审被告）高加万，1955年10月6日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京市栖霞建筑安装工程有限公司和平门旅社，住所地南京市鼓楼区中央门外东门前街102号。
负责人王晓明，该公司总经理。
委托代理人王登礼，该旅社职员。
委托代理人芮伟，江苏众恒律师事务所律师。
上诉人高加万因与被上诉人南京市栖霞建筑安装工程有限公司和平门旅社（以下简称和平门旅社）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
和平门旅社原审诉称，2009年12月28日，高加万与和平门旅社签订《建安旅社经营承包合同》，约定高加万承包位于南京市下关区（现鼓楼区）东门前街85-1号的建安旅社房屋，期限自2010年1月1日至2014年12月31日，年租金为162000元。合同到期后，高加万以要求继续承租或补偿相应的装潢费用为由，拒不搬离所经营的房屋，并且尚欠2014年度的租金9000元。现请求判令：一、确认案涉《建安旅社承包经营合同》于2014年12月31日终止；二、高加万搬离南京市鼓楼区东门前街85-1号727平方米的房屋；三、高加万支付尚欠的2014年度租金9000元；四、高加万支付房屋使用费（自2015年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金162000元计算）；五、高加万承担本案的诉讼费用。
高加万原审辩称，案涉房屋的所有权人系南京市栖霞建筑安装工程有限公司（以下简称栖霞建安公司），和平门旅社作为原告起诉主体不适格，应驳回其起诉；承租房屋系事实，书面合同约定的到期日为2014年12月31日，目前尚欠2014年的租金9000元；合同签订后，和平门旅社交付了全部房屋，但四五天之后，其员工抢占了一楼的三间，并得到了和平门旅社的认可；因为员工抢占房屋，和平门旅社的领导陶兴华多次向高加万口头承诺，合同到期后如果不拆迁可继续承租，故合同还在有效期内，高加万不应搬离；和平门旅社的职工每年向高加万收取违建租金2600元，和平门旅社对此应承担赔偿责任，同时应赔偿被占用三间房屋的经营损失；在承租期间，高加万对房屋进行改造，花费10725.63元，和平门旅社应予返还；2015年1月1日以后，和平门旅社采取停水等方式阻止高加万经营，故高加万不应支付房屋使用费。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区东门前街85-1号727平方米的房屋登记的所有权人为栖霞建安公司，其中1号房屋建筑面积为136.1平方米，2号房屋建筑面积为132.8平方米，3号房屋建筑面积为458.1平方米。原南京市下关区建安旅社在此经营，该旅社现已注销。高加万自2004年开始实际承租并使用上述房屋。
2009年12月28日，和平门旅社与高加万签订《建安旅社经营承包合同》一份。主要内容为高加万承包经营建安旅社所有房屋，其中产权房面积为727平方米，地址在南京市鼓楼区东门前街85-1号；承包期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，年承包经营费162000元，于每年年底提前1个月付清下年度承包经营费；和平门旅社负责对房屋附属设施正常使用中出现或发生妨碍安全使用的损坏或故障及时维修；高加万自行承担承包经营中发生的水电费及税费等，并自负盈亏；高加万对外租赁的房屋（如门面房等）合同到期、终止或遇政府拆迁，由高加万负责清退，因此，产生的费用由高加万承担；承包经营期内，高加万需要重新装修房屋或变更原有设施的，应征得和平门旅社书面同意，并按规定办理报批手续，其装修费用须书面报和平门旅社核实备案，否则视为无装修费用；承包期满或合同终止，高加万所增加的设施和装修费用的价值按下列约定处理：（1）高加万恢复原状，并不得损坏房屋结构；（2）附属设施装修等不动产部分无偿归和平门旅社所有，可移动设施、物品归高加万所有；承包期满或合同终止，高加万应按照房屋合理使用后的现状如期交还该承包合同范围内所有房屋，如逾期不归还，每逾期一天，高加万应支付原月租金10%的违约金，逾期超过15天，和平门旅社有权收回该房屋。双方还约定了其他相关事宜。
2010年4月9日，高加万在上述房屋所在地注册成立个体工商户南京市下关区建安旅社，主营住宿，执照有效期自2010年4月9日至2014年4月9日。
2010年1月28日，高加万支付了2010年度的租金162000元。2011、2012、2013年，高加万分别支付当年度租金149000元。2014年，高加万已支付当年度的租金140000元，尚欠9000元未付。高加万称，根据合同约定，和平门旅社应对损毁的房屋进行维修，但其没有维修，故每年降低租金13000元用于折抵维修费用。和平门旅社认可其在承租期内从未对房屋维修的事实。
2014年10月23日，和平门旅社向高加万发函，告知高加万承包合同到期后不再续签，并要求高加万于2014年12月31日前办理交接手续。高加万收函后要求和平门旅社处理好其添置的电器、房屋装修以及栖霞建安公司员工占用房屋问题，并拒绝搬离房屋。双方由此产生纠纷，和平门旅社遂诉至原审法院。
2015年10月29日，原审法院依法对高加万进行谈话，告知其继续占用房屋会不断产生房屋使用费。高加万称清楚该后果，没搬的原因系由对方造成，但其拒绝在谈话笔录上签字。
2015年10月30日，原审法院根据高加万提供的线索，就高加万提出的“和平门旅社领导陶兴华多次口头承诺合同到期后如不拆迁其可继续承租”问题，依法对陶兴华进行谈话。陶兴华对高加万提出的上述问题不予认可，陶兴华称当时只是说合同到期后高加万在同等条件下有优先承租的权利，不存在因员工占用房屋而承诺高加万继续承租至房屋拆迁的事实。
原审审理中，高加万明确表示就赔偿经营损失及返还维修费问题将另案起诉。同时，高加万申请证人王某出庭作证，以证明栖霞建安公司员工占用其承租的房屋经过了和平门旅社领导的同意。王某称：“原来听姓樊的说过，可能是公司内部的关系得到公司的同意，才会抢占房屋。但没有听说过公司给高加万什么承诺”。
针对高加万的辩解意见，和平门旅社原审中称，高加万向他人支付违建租金与本案无关，且违建亦不属于本案处理范围；房屋是交付给高加万的，应由高加万按合同约定返还；一楼三间房屋被案外人占用系事实，但该事实与本案无关，并没有经过其同意。另外，栖霞建安公司向原审法院出具情况说明，确认和平门旅社有权经营、管理、收益案涉727平方米的房屋。
上述事实，有和平门旅社的提交的《建安旅社经营承包合同》、记账凭证、告知函、通知、房产证、土地使用权证、营业执照及原审法院庭审笔录、谈话笔录予以证实。
原审法院认为，案涉《建安旅社经营承包合同》系和平门旅社与高加万的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。因栖霞建安公司作为案涉房屋的所有权人明确表示和平门旅社有权对房屋进行经营、管理、收益，故和平门旅社作为本案原告提起诉讼并无不当。高加万关于和平门旅社主体不适格的辩解意见不能成立，原审法院不予采纳。根据双方的诉辩意见，本案不涉及建安旅社的承包经营问题，仅仅是房屋租赁，故本案应为房屋租赁合同纠纷。
合同签订后，和平门旅社已将案涉房屋全部交付高加万，高加万自行注册成立南京市下关区建安旅社进行经营。根据合同约定，租赁期限至2014年12月31日届满。在合同约定的租赁期限届满后，和平门旅社与高加万之间并未续签租赁合同，现有证据亦不能证实和平门旅社曾向高加万承诺过其可一直承租至房屋拆迁。因此，双方之间的合同已经终止，高加万应依约将房屋腾空后交付和平门旅社。高加万关于合同尚未到期，其不应搬离的辩解意见不能成立，原审法院不予采纳。和平门旅社要求高加万支付尚欠的2014年的租金9000元，高加万对此无异议，原审法院予以支持。高加万提出案外人占用一楼的三间房屋得到了和平门旅社领导的同意，和平门旅社对此不予认可，现有证据亦不能证实高加万与和平门旅社就此达成了协议，故原审法院不予采信。关于高加万提出的向他人支付违建租金问题，因不属于本案审理范围，原审法院对此不予理涉。关于赔偿损失及返还维修费问题，因高加万在庭审中明确表示将另案起诉，故原审法院对此亦不予理涉。
合同到期后，高加万至今未搬出房屋，已构成违约，应承担违约责任。现和平门旅社要求高加万自2015年1月1日起支付房屋使用费，具有法律依据，原审法院予以支持。从租金支付情况来看，高加万系按照年租金149000元的标准进行支付，和平门旅社亦予以接受，双方已以实际行为变更了合同约定的年租金标准162000元，故原审法院参照年租金149000元的标准计算房屋使用费。和平门旅社主张按照年租金标准162000元计算，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、确认和平门旅社与高加万在2009年12月28日签订的《建安旅社承包经营合同》于2014年12月31日终止；二、高加万于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区东门前街85-1号727平方米的房屋腾空后交付和平门旅社；三、高加万于判决生效之日起十五日内支付和平门旅社租金9000元；四、高加万于判决生效之日起十五日内支付和平门旅社房屋使用费（自2015年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金149000元计算）；五、驳回和平门旅社的其他诉讼请求。原审案件受理费1063元，由高加万负担。
上诉人高加万不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人重大违约在先。被上诉人在交付全部房屋后，又许可其员工抢占涉案房屋一楼的三间房屋，后和平门旅社领导陶兴华多次口头承诺上诉人，合同期满后可继续续租涉案房屋。和平门旅社的行为致使上诉人每年产生大量的营业损失，对此损失被上诉人应当承担。二、上诉人有优先承租权，要求继续承租房屋。被上诉人实际上是为了将房屋租赁给第三方，因此拒绝与上诉人继续签订房屋租赁合同。依据双方签订的合同，上诉人有权继续承租房屋。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回和平门旅社的全部诉讼请求。
被上诉人和平门旅社辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院二审另查明，高加万在原审审理过程中表示向对方主张赔偿损失的问题，将另案起诉。二审审理中，和平门旅社称，其收回房屋后自己经营，不再出租。
本院认为，和平门旅社与高加万于2009年12月28日签订的《建安旅社经营承包合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规范，合法有效。原审法院根据双方的诉辩意见认定本案为房屋租赁合同纠纷并无不当。双方的涉案合同明确约定承包期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。现承包期限届满，高加万占有涉案房屋没有依据，原审法院判决高加万将南京市鼓楼区东门前街85－1号727平方米的腾空后交付和平门旅社，有事实与法律依据。高加万称和平门旅社曾向高加万承诺高加万在承包期限届满后可继续承租涉案房屋，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院不予采信。和平门旅社称收回房屋后将自己经营，不再出租。高加万主张和平门旅社拒绝续签合同的目的是为了将房屋租赁给第三方，无证据证实。故高加万要求继续承租涉案房屋的抗辩意见，本院不予支持。高加万称和平门旅社的行为致使其发生营业损失，因原审审理过程中其对营业损失的主张表示将另案起诉，故本院对此不予理涉。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1063元，由上诉人高加万负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月七日
书 记 员 杨文艳