重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00787号
上诉人（原审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，董事长。
委托代理人余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡玖，男，1966年12月9日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审原告）谭大英，女，1965年8月5日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司因与被上诉人胡玖、谭大英商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年12月9日，胡玖、谭大英与重庆市亿祥置业发展有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：胡玖、谭大英购买重庆市亿祥置业发展有限公司开发的位于垫江县桂溪镇××××××××××××××××××××房屋，房屋总成交价284063元；重庆市亿祥置业发展有限公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给胡玖、谭大英，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，重庆市亿祥置业发展有限公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向胡玖、谭大英支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，胡玖、谭大英有权解除合同。胡玖、谭大英要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向胡玖、谭大英支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向胡玖、谭大英支付违约金。同日，胡玖、谭大英、重庆市亿祥置业发展有限公司签订《合同补充协议》，约定：重庆市亿祥置业发展有限公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。
2010年7月21日，胡玖、谭大英支付全部购房款284063元。2010年10月1日，重庆市亿祥置业发展有限公司将房屋交付给胡玖、谭大英。
2013年3月25日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。
胡玖、谭大英一审诉称：我与被告重庆市亿祥置业发展有限公司于2009年12月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆市亿祥置业发展有限公司应当在2010年10月1日前将竣工验收的商品房交付给我，如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请应承担违约责任。我于2010年10月1日接了房，但重庆市亿祥置业发展有限公司实际于2013年3月25日才向房屋登记主管机关提交了办证手续。因此，重庆市亿祥置业发展有限公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。特诉至法院，请求判令重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金20566元。
重庆市亿祥置业发展有限公司一审辩称：1、胡玖、谭大英诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。2、胡玖、谭大英起诉超过了法定的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。胡玖、谭大英办理产权证被侵害的时间起算点应为2011年4月1日，其向法院起诉的时间为2014年12月29日，故应驳回其诉讼请求。3、假设违约成立，违约金请求法院予以减少。理由为：胡玖、谭大英没有因逾期办证造成其有实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。
一审法院认为，重庆市亿祥置业发展有限公司与胡玖、谭大英在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效。双方理应按照约定全面履行合同。胡玖、谭大英已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，重庆市亿祥置业发展有限公司虽将房屋交付给了胡玖、谭大英占有、使用，但还应按约履行办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为违约，依法应当承担相应的法律责任。胡玖、谭大英要求重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，当事人交付房屋的时间为2010年10月1日，按双方约定，重庆市亿祥置业发展有限公司应在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，故重庆市亿祥置业发展有限公司的违约时间应从2011年4月1日起计算，其于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，重庆市亿祥置业发展有限公司依约应当支付给胡玖、谭大英违约金41132.32元（284063×2?元/天×724天），但依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及胡玖、谭大英预期利益等因素并结合重庆市亿祥置业发展有限公司要求调减违约金的请求，酌情将违约金调减为20566元。重庆市亿祥置业发展有限公司辩解胡玖、谭大英的起诉已超过法定的诉讼时效，因重庆市亿祥置业发展有限公司违约系从2011年4月1日起至2013年3月25日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，胡玖、谭大英所主张合同债权的诉讼时效期间应从2013年4月25日起算，其于2014年12月29日起诉未超过法定的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给胡玖、谭大英逾期办证违约金20566元。二、驳回胡玖、谭大英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费314元，依法减半收取157元，由重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
重庆市亿祥置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为上诉人的违约行为属于持续状态，应从行为终结之日起算诉讼时效期间，显然错误。本案合同约定的按日计算违约金，属分期债权，其诉讼时效应从每日的次日起计算。上诉人与被上诉人约定提交办理产权登记资料时间是2011年4月1日，即这一天应是上诉人提交办证资料的违约起算日，那么被上诉人在一审起诉的时间本应在2013年3月31日之前，而一审认定其诉讼时效起算点为2013年4月25日明显错误，被上诉人在2014年12月起诉显然超过诉讼时效。2、一审判决上诉人承担的违约金过高，上诉人认为应调减至2000元较为合理。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人胡玖、谭大英辩称：上诉人于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，诉讼时效应从2013年4月25日起算，被上诉人的起诉未超过诉讼时效。一审法院依据合同法的规定，在自由裁量权的范围内，对合同约定的违约金进行调减，合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持原判。
双方当事人在二审中未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。双方当事人争执的主要焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；一审法院对上诉人应承担违约金的调整是否符合法律规定的问题。
关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。双方在合同中明确约定对于逾期超过180日的，若被上诉人要求继续履行合同的，除继续履行合同外，上诉人还应在其实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的时间是2013年3月25日，故上诉人向被上诉人支付从逾期取得受理单的违约金应在2013年4月25日前，计算违约金的时间段应为从合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效起算点应是2013年4月25日，适用两年诉讼时效规定，故被上诉人于2014年12月29日向一审法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
一审法院对上诉人应承担违约金的调整是否符合法律规定的问题。根据双方所约定的逾期办证违约金计算标准，上诉人应当支付给被上诉人的违约金数额为41132.32元，在上诉人向一审法院要求调减的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院结合合同履行情况以及当事人的过错程度兼顾当事人未举证证明因逾期办证给其造成实际损失数额的情形，将上诉人实际支付的违约金调减为50%，符合法律规定。上诉人上诉要求二审法院将其应支付的违约金调减为2000元的理由，于法不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费314元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 高 鹏
二〇一五年七月七日
书 记 员 余婷婷