连云港市连云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0703执异38号
异议人连云港中云建设工程有限公司。
申请人上海爱登堡电梯集团股份有限公司（原为上海爱登堡电梯股份有限公司。
被执行人连云港汪泉贸易有限公司。
异议人连云港中云建设工程有限公司（以下简称中云公司）因上海爱登堡电梯集团股份有限公司（以下简称爱登堡公司）申请执行连云港汪泉贸易有限公司（以下简称汪泉公司）买卖合同纠纷一案中，提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭于2016年10月13日公开进行了执行听证。异议人中云公司委托代理周建彬、申请执行人爱登堡公司委托代理人张睿、被执行人汪泉公司委托代理人王寒之到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人中云公司异议称，1、异议人作为买受人已付清全款且实际占有使用，且无过错。2012年1月16日，异议人连云港市中云建设工程有限公司与出卖人连云港汪泉贸易有限公司签订房屋买卖合同，约定以1600万元购买位于连云港经济技术开发区天山路一号的物产大厦的房产，并约定了付款方式。合同还约定出卖人须在2012年1月30日前将该房屋交付给异议人使用。合同签订后，出卖人依约将房屋交付给异议人使用，异议人作为买受人也分次将购房款交付出卖人。除涉案楼层外，其他楼层均分次过户至异议人名下。涉案楼层未过户的原因，一方面合同未约定过户的具体时间，另一方面是该楼层产权抵押给银行，到2015年10月28日才解除抵押。2、贵院对上述楼层应依法予以解除查封措施，不得予以执行。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人无过错，人民法院不得查封。为此，异议人请求撤销连云区法院（2014）港执裁字第0082号民事裁定书，并中止对涉案房产的执行，返还保证金18万元。
申请执行人爱登堡公司答辩称，一、异议人起诉的异议没有法律依据，不同意异议人的异议请求，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条，案外人的异议人民法院按照下列标准判断，其中第一条已登记的不动产按不动产登记簿进行判断，本案被执行人为登记簿上登记的权利人，故异议人的异议申请没有法律依据。二、异议人异议书中提出的法律规定，该规定并未涉及执行的相关规定，第三人即异议人在这个过程中是有过错的，本案的被执行人和申请执行人的纠纷于2011年12月经法院判决，而根据异议人的异议书所述其与被执行人签订的合同为2012年1月，不排除异议人和被执行人恶意串通逃避债务的可能，异议人明知房产无法过户，仍签订相应的合同，在未过户的整个过程中本身是存在过错的，故异议人的异议不成立，请法庭驳回异议人的异议请求。
被执行人汪泉公司答辩称，异议人所述情况属实。
经审查查明，2011年9月28日，本院立案审理了原告爱登堡公司诉被告汪泉公司买卖合同纠纷一案。该案经本院审理后于2011年12月8日作出（2011）港商初字第1127号民事判决书，判决内容为：被告连云港汪泉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海爱登堡电梯集团股份有限公司人民币62907元及违约金（其中51810元从2009年1月2日起、8635元从2009年12月26日起、2462元从2011年9月28日至本判决指定的给付之日，均按银行同期贷款利率1.3倍计算）。判决后汪泉公司不服上诉，经连云港市中级人民法院审理后于2012年6月30日作出（2012）连商终字第0448号民事裁定书，以汪泉公司在中院规定的催交期间未交纳二审案件受理费为由裁定本案按上诉人汪泉公司自动撤回上诉处理。上述法律文书生效后，因被执行人汪泉公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人爱登堡公司于2013年12月24日向本院申请执行。本院在执行过程于2014年1月27日作出（2014）港执裁字第0082号民事裁定书，裁定对被执行人连云港汪泉贸易有限公司在位于开发区商业一条街与二条街交汇处物产大厦第5层予以查封(丘号：683002-9)。2014年2月10日，本院将（2014）港执裁字第0082号民事裁定书及协助执行通知书送达连云港市房屋产权管理中心，对上述房产进行了查封。
另查明，2012年1月16日，汪泉公司（甲方）与中云公司（乙方）签订房屋买卖合同，双方约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币壹佰万元整（在最后一次付款中扣除）。二、房屋坐落：连云港经济技术开发区天山路1号物产大厦，建筑结构、框架结构，总层数9层。三、甲方将物产大厦其中（2、3、4、5、7、9）六层建筑面积（6981.18平方）转让给乙方，甲乙双方商定成交价格为人民币（￥16000000.00）元，大写壹仟陆佰万元整，乙方在2013年12月31日前付清。乙方支付房款具体约定为：1、于2012年12月31日前，支付甲方房款陆佰万元整。2、于2013年12月31日前，支付甲方房款壹仟万元整。四、甲方于2012年1月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清洁该房屋已发生的水、点、煤气、电话、有限电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。五、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。六、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起10日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之0.5的违约金。八、上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税由乙方承担，营业税由乙方承担，印花税由乙方承担，个人所得税有乙方承担，向房产交易部门交纳的手续费由乙方承担。合同签订后，中云公司从2012年5月31日至2013年12月18日年先后支付汪泉公司购房款共计1600万元。汪泉公司名下涉案物产大厦第5层房产在产权部门有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司连云港分行，债权数额为3640000元，中云公司归还抵押贷款后于2015年9月28日对上述房产解除抵押。汪泉公司将涉案物产大厦（2、3、4、5、7、9）六层出售给中云公司后，上述房产由中云公司实际占有使用房屋至今，并按期交纳相关水电费等费用，除涉案楼层外，其他楼层均分次过户至异议人名下。因异议人在办理涉案房产过户手续时发现涉案楼层房产被法院查封，无法办理过户，后向本院交纳18万元保证金，本院对涉案房产才解除查封。后因汪泉公司拖延不协助办理过户造成涉案房产至今未过户，异议人遂向本院提出执行异议。
上述事实，有异议人、申请执行人所举证据及听证笔录予以证实。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，异议人中云公司所举证据能够充分证明异议人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且按约支付了涉案房产对价款后取得了涉案房产，涉案房产一直由异议人实际占有使用至今，并按期交纳相关水电费等费用，故本院查封涉案房产不当，应予以纠正。综上，异议人中云公司的异议成立，应中止本院（2014）港执裁字第0082号民事裁定书中对连云港汪泉贸易有限公司名下位于开发区商业一条街与二条街交汇处物产大厦物产大厦第5层（丘号683002-9）房产的执行，并将异议人已交纳的保证金18万元予以退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
撤销本院（2014）港执裁字第0082号民事裁定书，中止本院（2014）港执裁字第0082号民事裁定书中对连云港汪泉贸易有限公司名下位于开发区商业一条街与二条街交汇处物产大厦第5层（丘号683002-9）房产的执行，并将异议人连云港中云建设工程有限公司已交纳的保证金18万元予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 宋 虎
人民陪审员 张家茂
人民陪审员 孙文花
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 韦 玮
相关法律条文：
《民事诉讼法》
第一百一十三条被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。