广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初324号
原告（反诉被告）：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北同和街道办事处北侧。
法定代表人：林楚洲。
委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴东胜，广东诺臣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭美群，女，1975年5月20日出生，汉族，住广东省兴宁市，
委托诉讼代理人：黄凯欢，广东定海针律师事务所律师。
原告广东雄洲实业集团有限公司（以下简称雄洲公司）与被告彭美群房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雄洲公司的委托诉讼代理人官选斌、被告彭美群的委托诉讼代理人黄凯欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雄洲公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交还租赁场地；2.被告向原告支付2015年5月1日起至9月9日场地使用费271330元及违约金（自欠费之日起计至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约为156226元）；3.被告自2015年9月10日起，按每日4206.67元向原告支付场地使用费，至交还场地之日止（暂计至2015年10月31日，约为214540元）；4.被告向原告支付水电费（自2015年4月起计至交还场地之日止，暂计至2015年10月，约25228.29元）及违约金（自欠款之日起计至还清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，水电费违约金约8954.29元）；5.被告向原告支付管理费（自2015年5月起计至交还场地之日止，暂计至2015年10月，约94650元）及违约金（自欠款之日起计算至还清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约8954.29元）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月21日，原告与被告签订了一份《雄洲城租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层02号的商铺（以下简称“该商铺”）。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了该商铺。被告于2015年3月31日进场装修。由于被告拖欠原告大量场地使用费、管理费、水电费及各自按合同计算的违约金，原告就这一事宜己与被告沟通多次，也分别于2015年8月28日和2015年9月1日向被告发出催缴通知，但被告却不予理睬。经2次催告后，原告按照合同约定于2015年9月6日向被告发出解除合同通知函，依法与被告解除了租赁合同。暂计至2015年10月31日，被告已欠原告场地使用费271330元及违约金156226元、管理费94650元及违约金33717元、水电费25228.29元及违约金约4836.73元。原告己与被告解除合同，但被告在合同解除后依旧占据场地，继续经营。被告该行为己严重侵害原告的合法利益。依照合同约定，被告应当立即向原告交还租赁场地，并在占据场地期间按双倍日场地使用费额向原告支付场地占用费，直至交还场地之日止。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关法律及其司法解释的规定，请求判令被告立即向原告交还租赁场地，并向原告支付场地使用费、场地占用费、水电费、管理费及按各自按合同计算的违约金，恳请法院支持原告的诉讼请求。
被告彭美群辩称：1.原告于2015年9月6日与被告解除租赁合同，并于同年11月20日对涉案商铺停水电，被告无法使用商铺，只得同意解除租赁合同，并在同年12月25日要求搬迁商铺内的东西，但遭到原告拒绝，现租赁场地已交给原告管理使用，被告无须继续支付租金或场地占用费给原告；2.原、被告于2014年6月21日签订租赁合同，被告按合同约定支付了相关费用，但原告不知何原因一直办理一次消防装修，直到2015年4月才交付场地给被告进行二次装修消防，按照合同约定，4、5、6三个月属于免租期，被告从2015年7月1日起支付租金，至2015年10月31日止，按照合同约定只有8、9、10三个月的租金，且被告在2014年6月已交纳了1个月租金，原告诉讼请求要求租金315500元属于5个月的租金，这与事实不符；3.租赁场地系临时建筑，无法正常使用，造成租赁合同无效，仅能按有关规定收取一定的场地占用费，不应但按合同约定的租金标准收取租金；4.原告请求支付场地占用费与请求支付租金属于重复诉讼请求，其按二倍租金的标准收取场地占用费，没有法律依据；5.被告已经支付1万元水电费、装修押金1万元原告同意抵做水电费，被告实际欠水电费5228.29元，原告诉讼请求中的水电费25228.29元不符合事实；5.原告诉讼请求中的管理费，在合同中没有约定从何时开始支付，实际上原告不存在管理的问题；6.原告诉讼请求的违约金，没有法律依据，属于无效条款；7.原告对合同弄虚作假，其提交的合同第二条、第三条中有关的起止日期在被告的合同中是没有填写的，所有原告填写的起止时间不符合事实，应以原告实际交付场地给被告时的时间计算起止时间，即在2015年4月原告交付场地给被告时开始计算租金起止及免租时间。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告彭美群向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还租金、水电费、管理费保证金及装修押金、首年节庆费及1个月的租金、管理费供给334286元给反诉原告，并按年利率24%的标准计算利息给反诉原告直至反诉被告偿清时止（暂从2014年6月21日起至2016年1月21日共127028.68元）；2.反诉被告赔偿反诉原告装修费433498.7元并按年利率24%的标准计算利息给反诉原告直至反诉被告偿清时止（暂从2015年4月1日起至2016年2月1日共95369.7元）；3.反诉被告赔偿反诉原告二次消防装修款68000元并按年利率24%的标准计算利息给反诉原告直至反诉被告偿清时止（暂从2015年8月2日起至2016年2月1日共8160元）；4.反诉被告赔偿原告厨房设备、楼面台凳、餐具、收银系统等共计300万元并按年利率24%的标准计算利息给反诉原告直至被告偿清时止（暂从2015年8月1日起至2016年2月1日共36000元）；5.判决反诉被告赔偿反诉原告安装空调送风机费用29000元并按年利率24%的标准计算利息给反诉原告直至反诉被告偿清时止（暂从2015年8月1日起至2016年2月1日共3480元）；6.反诉被告赔偿反诉原告误工费15万元及已支付的工人工资10万元按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率6.5%）计算利息给反诉原告直至反诉被告支付完毕时止（暂从2014年6月21日起至2016年月21日止共计25729元）；7.反诉被告赔偿反诉原告招牌、广告等费用48050元。事实和理由：2014年6月21日，反诉被告在没有向反诉原告出示合法的房地产权证明或合法使用房屋的情况下，与反诉原告签订《雄洲城租赁合同》。反诉原告按合同约定当日支付给反诉被告租金、水电费、管理费保证金及装修押金、首年节庆费及一个月的租金、管理费等共计人334286元。此后反诉被告一直没有交付商铺给反诉原告使用。期间，反诉原告要求解除合同，但反诉被告却不同意。直到2015年4月，反诉被告声称一次消防装修己验收，但却没有向反诉原告出示一次消防装修验收的依据，更没有提供复印件给反诉原告的情况下，告知反诉原告可以对合同约定的商铺进行二次消防装修。反诉原告于2015年4月聘请他人对商铺进行全面装修。二次消防装修花费68000元；楼面、自助餐厅、厨房等装修共计花费433498.7；购置厨房设备、楼面台凳、餐具及安装收银系统等共计约30万元；安装空调送风机花费29000元。2015年8月28日聘请工人试业。2015年9月，因办理营业执照需要房地产权证明，反诉被告却没有提供，只是办理了一张临时经营场地证明给反诉原告，反诉原告凭该证明办理了营业执照。反诉被告于2015年9月6日突然公告要求与反诉原告解除租赁合同，并于2015年11月20日停水电，造成反诉原告无法经营，反诉原告只好于2015年11月25日要求搬迁所有购置的设备，但反诉被告拒绝原告搬迁，最后反诉被告只同意反诉原告搬走冷冻的食品材料。此后商铺由反诉被告管理。反诉原告再也没有使用。反诉原告与反诉被告签订合同后，一直忙于与反诉被告商量处理商铺事宜，没有任何收入；商铺试业期间共花费工人工资10万元。反诉被告诉请解除租赁合同，反诉原告认为不符合法律规定。实际上，反诉被告对反诉原告一直存在欺诈行为。反诉被告与反诉原告签订五年的租赁合同，因反诉被告出租的场地属于临时建筑物，无法办理房地产权证，也没有办理建筑工程施工许可证等，造成反诉原告租赁场地进行餐饮经营的目的，实际上无法实现的。反诉被告与反诉原告签订的合同属于无效合同。由于反诉被告的欺诈行为，造成反诉原告所付出劳动无法实现经营目的，反诉原告从2014年6月21日至2015年9月共计15个月无任何收入，误工费应当由反诉被告赔偿，按国家规定的餐饮行业年收入的三倍赔偿。由于反诉被告的过错，造成反诉原告试业期间花费工人工资10万元，依法应当由反诉被告赔偿。反诉原告为了实现经营目的，花费巨额资金进行装修、购置设备、安装招牌、广告等费用48050元等等，因反诉被告的过错无法实现，造成反诉原告巨大的经济损失，依法应当由反诉被告赔偿，为了维护自身合法权，反诉原告现特针对反诉被告的起诉，提出反诉，请求人民法院依法判决，并支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告雄洲公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由：1．关于第1项反诉请求，这些费用有些已经是使用过的，有些是应该予以抵扣，比如说租金押金要予以抵扣；水电费、管理费保证金应该予以没收；装修押金应该要根据反诉原告的装修保证，如果能够退款应该在装修之后申请退款，但至今反诉原告都没有办理该手续，故装修押金才没有退，因此并非租赁合同范围内的义务；反诉原告所请求24%年利率标准是没有任何合同依据和法律依据，因此不同意第1项反诉请求；2．关于第2项反诉请求，反诉原告并没有提供装修的事实依据，其次该合同的性质双方是明确的，我方之所以要求解除合同是由于反诉原告不诚信的行为，这一损失反诉原告是完全可以估计的，而合同中已约反诉原告知道、清楚房屋的性质，因此如果有装修费损失，应由反诉原告承担，反诉原告请求24%年利率是没有合同和法律依据；3．关于第3项反诉请求，我方认为与第2项请求是类似的，首先反诉原告并没有提供证据证明有二次消防装修的事实，其次即使有该装修也应该由反诉原告承担，年利率24%的标准既没有事实也没有合同法律依据；4。关于第4项反诉请求，这些使用设备是反诉原告自行的使用品，反诉原告要求我方赔偿没有任何的依据，不管是法律上还是事实上都是没有依据的，另外24%年利率意见同上；5．关于第5项反诉请求，事实上有无发生该费用我方不予确认，如果有的话也是应该由反诉原告自行承担，与反诉被告没有关联，其他利息损失意见同上；6.关于第6项反诉请求，如果发生了这些费用应该由反诉原告自行承担，至于有无发生没有事实依据，同样利率也没有任何的依据；7．关于第7项反诉请求，既没有事实，即使有该费用产生也应该由反诉原告自行承担，与反诉被告没有仕伺关系。综上所述，我方认为反诉原告所有的反诉请求既没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回其全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《租赁合同》、装修许可证、催缴通知、《解除合同通知函》、邮件查询证明、水电费抄表记录、收据、评估报告书，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月21日，雄洲公司（甲方）与彭美群（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第02号商铺；乙方对该场地产权性质、状况已经清楚明确；该商铺建筑面积约为631平方米，实用面积416.5平方米；租赁期自一次消防验收之日起5年，一次消防验收之日起3个月为装修免租期；一次消防申报后，甲方通知乙方前来办理交铺手续；在一次消防验收日前，乙方可以进行装修准备；一次消防验收日为租赁起租日，装修免租期包含在租赁期内；乙方应当在本合同生效之日起一次性向甲方缴纳租赁保证金189300元；每月租金为63100元；甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取；水电费保证金为5000元；首年节庆费为3786元；装修押金1万元；乙方在签署本本合同时应一次性向甲方交付租赁保证金189300元、管理费保证金47325元、水电费保证金5000元、首年节庆费3786元、装修押金1万元；使用期内，每月租金及上月的水电费等需要月缴的费用于当月5日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付；首年节庆费应于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交付；甲方交付商铺之日起，乙方可进场装修，若需办理二次消防由乙方自行办理；……。
当日，彭美群向雄洲公司交纳了租金保证金189300元、水电费保证金5000元、首年节庆费3786元、1个月租金63100元。
同年10月17日，原告“广东雄洲商业广场”工程在公安消防部门网上备案受理系统进行了竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象。后雄洲公司将涉案商铺交付彭美群使用。
2015年3月30日，彭美群向雄洲公司申请取得《装修工程许可证》，装修期间为3月31日至4月30日。
同年5月起，彭美群未向雄洲公司支付当月租金及上月水电费。
同年8月28日，雄洲公司向彭美群发出《催缴通知》，要求彭于2015年8月31日向雄洲公司支付2015年5月至2015年8月的租金及2015年4月至7月的水电费等。上述邮件因无人签收而退回。
同年9月1日，雄洲公司又向彭美群发出《催缴通知》，要求彭于2015年9月5日向雄洲公司支付2015年5月至8月的租金及2015年4月至7月的水电费等。上述邮件因无人签收而退回。
同年9月6日，雄洲公司向彭美群发出《催缴通知》，通知解除租赁合同，没收保证金，要求在2015年9月9日前缴付所拖欠的租金、水电费等。上述邮件因无人签收而退回。
同年4至10月，涉案商铺用电14540度，用水435吨。
在本案审理期间，彭美群向本院申请对涉案商铺内装饰装修进行评估。后本院摇珠选定评估机构为广州市华盟价格事务所有限公司。
同年10月28日，评估机构作出室内装修、设施现职价格报告书（评估基准日为2016年7月1日），意见为：1.涉案商铺的装修、设备在评估基准日的现值共计283314元（含圆形宫灯40套的现值7470元、圆形宫灯3套的现值560元、室外广告招牌的现值2799元及和LED广告字的现值498元）；2.涉案商铺内的冷柜、餐具等可移动物品的现值为83972元。
至本案庭审辩论结束前，彭美群未将涉案房屋内可移动物品搬走，未将涉案商铺交还给雄洲公司。
诉讼中，雄洲公司自认涉案商铺无办理规划报建手续。
本院认为，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲公司与彭美群签订的《租赁合同》无效。
对于雄洲公司的第1项诉讼请求，因合同无效，故本院予以支持。对于雄洲公司的第2、3项诉讼请求，本院认为，房屋合同合同无效，承租人仍应当向出租人支付占有使用期间的房屋占有使用费。上述占有使用费标准以原合同租金标准为宜。因此，彭美群应当向雄洲公司支付2015年5月1日起至交还涉案商铺之日止的房屋占有使用费。上述诉讼请求中的超出部分及违约金缺乏法律依据，本院予以驳回。
对于彭美群提出应当按照原告实际交付场地给被告时的时间（2015年4月）开始计算租金起止及免租时间的抗辩意见，首先，租赁合同明确约定了免租期原从一次消防验收之日（2014年10月17日）起3个月，雄洲公司主张从2014年12月1日起算免租期及2015年是其处分自身权利，并未损害彭美群的利益，故本院予以确认；其次，彭美群于2015年3月30日取得《装修许可证》，并预计装修时间为次日至4月30日期间，按照常理，装修前必须经过实地勘察、设计等程序，由此可知涉案商铺的交付时间必然早于2015年4月；最后，彭美群并未提供证据证实雄洲公司拒不交铺或者其当时提出过异议。综上，彭美群就此提出的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。
对于雄洲公司的第4项诉讼请求，本院根据现有证据，参照雄洲公司向其上手出租人广州市白云区同和城镇发展公司交纳的水电费标准予以计算（14540度×1.24元/度+435吨×5.13元/吨），结果为20261.15元。上述诉讼请求中的超出部分及违约金缺乏事实、法律依据，本院予以驳回。
对于雄洲公司的第5项诉讼请求，本院认为属于另一法律关系，应以适格主体另案主张，故本案不予处理。
对于彭美群的第1项反诉请求，本院认为，因合同无效，故雄洲公司收取的租金保证金189300元、水电费保证金5000元、装修押金1万元应当予以退还。上述请求中的首年节庆费因商铺交付已逾一年，故不应予以退还；交纳租赁保证金时同时交纳的租金63100元因抵做首月租金，故不应予以退还；管理费为另一法律关系，本案不予处理；利息无法律依据，不应予以支持。
对于彭美群的第2、3、4、5、7项反诉请求，本院认为，房屋租赁合同无效，雄洲公司与彭美群均有过错，各占50%。雄洲公司应当按其过错比例向彭美群赔偿装修损失。其中，评估报告中统计的可移动物品不属于装修损失赔偿的范围，彭美群可在交还商铺前拿走；圆形宫灯、户外广告招牌、LED广告字未形成附合，且雄洲公司未同意利用，故该价值不应当计入出租人应当赔偿的装修现值内，彭美群可在交还商铺前拆卸拿走。因此，雄洲公司应当向彭美群赔偿的装修损失为〔（283314元-7470元-560元-2739元-498元）×50%〕136023.5元。上述请求中的超出部分，本院予以驳回。
对于彭美群的第6项反诉请求，因缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
一、确认彭美群与广东雄洲实业集团有限公司于2014年6月21日签订的《租赁合同》无效；
二、彭美群于本判决生效之日起10日内向广东雄洲实业集团有限公司交还位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第02号商铺；
三、彭美群于本判决生效之日起3日内按照每月63100元的标准向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年5月1日起至交还涉案商铺之日止的房屋占有使用费；
四、彭美群于本判决生效之日起3日内向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年4月至10月期间的水电费20261.15元；
五、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向彭美群退还租金保证金189300元、水电费保证金5000元、装修押金1万元，共计204300元；
六、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向彭美群赔偿装修损失136023.5元；
七、驳回广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求及彭美群的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费11598元，由广东雄洲实业集团有限公司负担5029元，由彭美群负担6569元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；反诉受理费10314元，由彭美群负担8148元，由广东雄洲实业集团有限公司负担2166元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；评估费1万元（彭美群预付），由彭美群负担6000元，由广东雄洲实业集团有限公司负担4000元并于本判决生效之日起5日内向彭美群支付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 卢丽芳
人民陪审员 邓玉兴
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 郑萍军
林嘉颖