湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04894号
上诉人（原审被告）湖南海洋环球置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪栖凤路与东二环交汇处的东南角海洋半岛活动中心。
法定代表人王博文，董事长。
委托代理人袁文慧，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）方杰。
委托代理人罗庚春，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人湖南海洋环球置业有限公司（以下简称海洋环球公司）与被上诉人方杰房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2015）开民一初字第01545号民事判决。海洋环球公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：方杰（买受人）和海洋环球公司（出卖人）双方于2013年6月28日签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201205672405）以及相应的合同附件，合同约定方杰购买海洋环球公司开发的“海洋半岛花园”8栋N单元24层2405号商品房，总金额778088元，建筑面积为121.21平方米；第六条关于付款方式及期限约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）378088元，剩余房款400000元向上海浦东发展银行长沙芙蓉支行申请贷款，出卖人应协助办理……第八条关于交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：（1）已经竣工验收备案。（2）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条，相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施。供水、供电、燃气在2014年5月30日达到接通条件……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：……（3）出卖人承诺在一个月内进行完善，如仍未能达到交付条件的，出卖人从约定交付日期之后第31天起按日赔偿买受人房屋总价款万分之一的违约金……第十条关于交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋：（1）买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。（2）出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（3）查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，经长沙市质量监督站确认一定要出卖人整改的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人通知规定的期限内，不办理收房手续或不签署商品房交接单，超过规定期限的一个月内，出卖人为买受人无偿保管房屋，一个月后出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋，且买受人对商品房无异议，自约定交付之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由买受人承担。第十一条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条关于物业服务的约定：1、出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙半岛物业管理有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为业主委托银行代扣代缴或按季度在物业服务中心以现金方式交纳。物业服务期限：自交房之日日至小区业主大会成立止，物业服务收费价格为1.8元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为入住通知书中约定的交房日期。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。附件九补充协议约定：六、关于房屋交付相关事宜。（一）房屋的交付。1、买受人签署房屋交接单，《长沙市商品房买卖合同》项下房屋即交付于买受人。2、出卖人的交房通知送达后或者《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。3、房屋交付时，买受人认为房屋存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。（二）其他条款。1、出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点。2、买受人须在出卖人发出的交房通知注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以房屋交接单上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。3、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用……6、买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人……8、《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”是指经勘察、设计、施工、监理和建设单位完成的竣工验收合格。签订合同后，方杰已按合同约定时间履行了付款义务并交纳有关费用，海洋环球公司未按合同约定交房给方杰，海洋环球公司销售给方杰的商品房于2015年2月15日取得竣工验收备案登记。
方杰诉至法院请求判令：（一）海洋环球公司支付逾期交房违约金人民币24510元整（以778088元为基数按每日万分之一，从2014年5月31日起，暂计算至2015年4月10日，实际应计算至实际办理竣工验收备案登记之日止）；（二）海洋环球公司立即将符合合同约定的房屋交付给方杰使用；（三）本案的诉讼费用全部由海洋环球公司承担。
原审法院认为：一、关于逾期交房违约金的问题。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》，系其真实意思表示且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，方杰依约向海洋环球公司交纳了购房款及相关费用，海洋环球公司应在2014年5月30日前将符合条件的商品房交付给方杰。涉案房屋虽在2015年2月15日完成竣工验收备案，但超过了合同约定的时间，海洋环球公司应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为日万分之零点七。海洋环球公司应从2014年5月31日起至实际交房之日止，每日按方杰购房款778088元的万分之零点七支付违约金，超过部分不予支持。
二、关于交付房屋的问题。方杰已依约支付全部购房款及相关费用，且涉案房屋已于2015年2月15日竣工验收备案登记，海洋环球公司应当依约交付房屋，故方杰要求海洋环球公司交付“海洋半岛花园”第8栋N单元24层2405号商品房的诉讼请求应予支持。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决：
（一）湖南海洋环球置业有限公司在本判决生效之日起10日内以购房款778088元为基数、按日万分之零点七的计算标准从2014年5月31日起至实际将房屋交付给方杰之日止向方杰支付违约金；（二）湖南海洋环球置业有限公司在本判决生效之日起10日内向方杰交付海洋半岛花园第8栋N单元24层2405号商品房；（三）驳回方杰的其他诉讼请求。本案受理费413元，由湖南海洋环球置业有限公司承担。
海洋环球公司不服，上诉称：根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的补充协议第六条第二款第七项的约定，逾期交房应给予一个月的宽限期，因此，违约金的起算时间应为2014年6月30日。而原判认定涉案房屋已于2015年2月15日完成竣工验收备案，则截止时间应为2015年2月15日。请求撤销原判，依法改判。
方杰辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，双方当事人签订的《补充协议》中关于房屋交付事宜条款对于逾期交房责任约定为：给予出卖人自本合同规定最后交房时间之日起一个月的宽限期，宽限期内交房，不计违约责任。逾期一个月以上的，自宽限期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。海洋环球公司于2015年2月15日向长沙市建设工程质量监督站备案科提交了备案资料三套。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，根据双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》，海洋环球公司应在2014年5月30日前将符合条件的商品房交付给方杰，而《补充协议》则约定给予出卖人一个月的宽限期，宽限期内出卖人不承担责任。因此，海洋环球公司支付违约金的起算时间应从2014年7月1日开始。同时，合同约定商品房交付时应当符合的条件之一为已经竣工验收备案，而海洋环球公司仅于2015年2月15日向相关部门提交了三套竣工备案资料，并未提交证据证实涉案房屋在2015年2月15日已完成竣工验收备案，因此，海洋环球公司主张违约金只能计算至2015年2月15日的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第01545号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第01545号民事判决第一项为：湖南海洋环球置业有限公司在本判决生效之日起10日内以购房款778088元为基数、按日万分之零点七的标准从2014年7月1日起至实际交付房屋之日止向方杰支付违约金；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费413元，二审诉讼费413元，共计826元，由上诉人湖南海洋环球置业有限公司负担726元，被上诉人方杰负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。