新疆维吾尔自治区麦盖提县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新3127民初219号
原告：方鸿，女，汉族，1968年5月4日出生，教师，住麦盖提县。
委托代理人：汤志国，新疆诚丹律师事务所律师。
被告：喀什佳盛房地产开发有限责任公司，住所地：麦盖提县佳盛大厦。
法定代表人：司马依江·艾海提，系该公司董事长。
委托代理人：朱江兵，系该公司经理。
原告方鸿诉被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司（以下简称喀什佳盛公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年3月9日依法由审判员李改丽独任审判，公开开庭进行了审理，原告方鸿委托代理人汤志国、被告喀什佳盛公司委托代理人朱江兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告由于开发房地产的需要，在原告原有商铺基础上重新建设房屋，2013年1月30日，原被告签订了《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，协议约定被告给原告置换7号门面房一间。被告将门面房建设好之后，原告发现被告存在严重违约行为，被告新建房屋面积与置换面积相差悬殊，且被告未征得原告同意情况下私自将原告合同约定的置换房屋卖给第三人。被告的违约行为导致原告的合法权益受到严重损害，故原告诉至法院请求法院判决被告向原告支付置换房屋损失577425元、停业损失15000元，并承担本案诉讼费。
被告辩称：被告确实将置换给原告的7号门面房出售给他人，被告愿意按照实际销售价格补偿给原告，另外被告还有一个85平米的门面房可补给原告，多余部分由原告补差价，差价按照市场价（11000元）来补，少一点被告也愿意。
综合双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为，被告是否应当支付原告置换房屋损失577425元及停业损失15000元。
经审理查明：2013年1月30日，原告方鸿与被告喀什佳盛公司于签订了《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，将原告位于麦盖提县第二小学楼下38.495平方米的商铺拆除进行置换。协议第四条约定：新房面积与户型平面位置图面积误差在（3%）以内属正常范围；如新房户型、位置发生变化，乙方（即本案原告）无法接受，甲方（即本案被告）以新房市场平稳价进行全额违约赔偿或协商解决；协议第七条约定：乙方停业期间的损失按每年15000元赔偿，协议达成时，甲方一次性向乙方付清一年的停业赔偿金，一年到期时，需一次性向乙方付清第二年的停业赔偿金......。协议签订后，原告按照协议约定，履行了搬迁义务。被告向原告支付了2013年的停业损失15000元。
另查明，2014年年底，被告在原址上所建的房屋已完工，被告所置换的7号门面房建成后的面积为85.6平方米，超出原被告双方协议中所协商的新房面积3%的误差。
被告分别于2015年1月18日和2015年5月27日向商铺拆迁户出具佳盛商厦商铺补偿明细表和麦盖提县佳盛商厦商铺补偿计算表，二表中明确原告商铺的市场单价为15000元／㎡，协议价为11700元／㎡，二表上均并加盖了被告公司公章。
原告针对本案争议焦点向法庭提交了以下证据：
一、出示2013年1月30日原被告签订的麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）（提供原件,保留复印件），证明：1、原告置换房屋一套，房号为7号门面房；2、如果被告提供的房屋面积误差在百分三以上或者位置发生变化，原告无法接受时，被告应当以市场平稳价进行赔偿；3、乙方每年应当向甲方赔偿15000元停业损失。
二、出示喀什万和房地产评估测绘有限责任公司制作的房屋分层分户图（提供原件,保留复印件）。证明：现有7号商铺户型与原商铺户型不一致，面积存在很大差异，证明被告存在违约行为。
三、出示2015年1月18日被告向原告提供的佳盛商厦商铺补偿明细表一份，证明：1、被告向原告提供的商铺面积为85.6平方米，远远超出补偿协议百分之三的约定；2、原告的商铺市场价格为15000元。
四、出示2016年3月8日原告拍摄的三张照片，证明原告应当置换的商铺已经被被告出售给第三人，现在的业主是点点童泰孕婴店，被告存在违约行为。
被告经质证，发表以下质证意见：对证据一、二、三、四均认可，对证据一，被告按照协议支付市场平稳价进行补偿；对证据二，被告置换的商铺位置为原位置，户型面积发生变化，超过了协议约定的百分之三。对证据三，单价15000元是被告公司自己定的，原告享受22%的优惠，最终协议价格为11700元，同时也证明被告已将建好的商铺在2015年1月18日已向原告交付，原告拒绝接收。
本院认证认为，对原被告双方确认的证据，本院予以确认。
被告针对本案争议焦点向法庭提交了以下证据：
一、出示商品房预订协议书一份（提交原件，保留复印件）。证明：1、2015年8月15日被告将本该置换给原告的商铺和相邻的商铺打通后卖给第三方李平，售价为11809元每平米，2、在此之前被告已多次与原告协商，协商将商铺交付给原告，原告称没有能力购买该商铺，被告按照协议价回购，原告也不同意。要求原告按照协议价11700元补偿原告，原告也不同意。在此期间麦盖提房产价格一直在下跌，为减少双方损失，被告将商铺与相邻商铺打通后出售给第三人。
二、出示2015年5月27日麦盖提县佳盛商厦商铺补偿计算表，证明补偿置换表是双方协商的价格。
三、出示2015年佳盛公司与其他置换商铺人员签订的三份商铺回购协议，证明补偿价格为10000-11000元之间。
四、出示2015年9月12日被告与置换商铺人员之一的赵玉莲签订的商品房预订协议书，证明被告给他人的补偿价格为9460元。
经原告质证，发表以下质证意见：对证据一、该证据无法确认，对双方买卖关系予以认可，对被告证明问题的关联性不予认可。对被告与第三人的买卖行为是在未经原告同意进行的买卖行为，被告存在重大违约行为，原告同时保留一房二卖的相关诉权。原告对证据二、三、四的真实性予以认可，但对关联性不予认可，这三份证据并不能证明原被告之间作出协议价的约定，同时这三份证据是被告与其他第三人签订的并不能约束原告。该证据四个当事人的购房价格的置换协议除以78%正好与15000元的市场平稳价相同。
本院认证认为，被告出示的证据一的真实性予以认可，对关联性不予认可，被告与第三人签订的协议，不能对抗本案原告。对证据二，被告称与原告协商的协议价，但该商铺补偿计算表上并未有原告签名确认，被告也未提供确实充分的证据证明协议价系双方协商，对该证据的关联性不予认可，对该证据不予采信。对证据三，四，因该证据与本案无关联性，故本院对证据三、四不予以采信。
本院认为，1、原被告双方签订的协议系双方意思表示，该协议不违背国家的法律法规，系有效合同。2原告与被告订立《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，协议明确约定被告以原地址置换的形式对原告予以补偿安置，被告以与原告多次协商将商铺交给原告，原告称没有能力购买该商铺，被告按照协议价回购，原告也不同意，要求原告按照协议价11700元补偿被告，原告也不同意，在此期间房地产价格一直在下跌，为减少双方损失，被告将置换给原告的商铺与相邻商铺打通后出售给第三人，其行为欠妥，且该置换的房屋已经出卖给第三人，被告无法按照协议约定将原标的物交付原告，按照有利于被拆迁人的原则，以原被告双方当时协商的市场平稳价15000元／米的价格计算原告的损失，故本院支持原告要求被告支付置换房屋的损失577425元（15000元／米×38.495平方米）3、原告请求被告支付停业费15000元的诉讼请求，因协议第七条约定：乙方停业期间的损失按每年15000元赔偿，协议达成时，甲方一次性向乙方付清一年的停业赔偿金，一年到期时，需一次性向乙方付清第二年的停业赔偿金......。庭审中，经原被告双方确认，被告未支付2014年至2015年的停业损失，故原告所请求被告支付停业损失15000元的诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告方鸿置换房屋损失费577425元；
二、被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告方鸿置换房屋期间停业损失费15000元。
本案受理费9724.26元，减半收取4862.13元（原告已预交）由被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。
审判员 李改丽
二〇一六年五月四日
书记员 闫乔乔