重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00434号
上诉人（原审被告）：邹友平。
被上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
原审被告：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人�杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊。
原审被告：杜勇。
委托代理人：张昊。
上诉人邹友平与被上诉人龙学海、原审被告重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）、杜勇申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）渝五中法民初字第00398号民事判决，邹友平对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月16日询问审理了本案，邹友平，龙学海的委托代理人王洪，鑫垚房地产公司、杜勇的委托代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订了编号为cwj20110602的《借款合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转，借款期限90天。采取担保贷款方式，由鑫垚房地产公司向龙学海提供抵押担保。同日，鑫垚房地产公司与龙学海签订了编号为cwd20110602的《抵押合同》，约定：鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米预售房屋（永川区商品房预售许可证：永国土房管（2011）第（037）号）作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。同日，就永川区南大街兴南路129号1幢22套、面积2208.53平方米，2幢23套、面积2237.77平方米，共计45套、面积4446.3平方米的房屋，龙学海作为抵押权人、鑫垚房地产公司作为抵押人在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。
2011年6月24日、29日，龙学海分三次将共计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定的账户。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615�《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，重庆市大渡口公证处于2013年11月11日作出（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，经龙学海申请，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇，申请执行标的为本金480万元、至2013年10月23日止的利息108.24万元、2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。2014年7月8日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括×号房屋在内的29套房屋。
另查明：2014年1月15日，邹友平与鑫垚房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定邹友平购买鑫垚房地产公司开发的位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”×号房屋，用途为住宅，建筑面积101.97平方米，总成交金额305910元。合同签订后，邹友平以20万元劳务费抵作购房款，同时另交纳现金8万元和15910元购房款。鑫垚房地产公司向邹友平出具了收款收据。2014年8月13日，邹友平与重庆豪居物业有限公司（以下简称豪居物管公司）签订物业管理服务协议，并向豪居物管公司交纳了2014年5月至11月的物业管理费、路灯公摊费等672元。经一审法院向其送达专项举证通知书后，在指定的期限内，邹友平未向一审法院提交其在重庆市永川区无其他房屋的证明。
再查明：重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”×号房屋被重庆市第五中级人民法院查封后，邹友平以已支付绝大部分房款并实际占有房屋，该房屋系本人唯一房产为由，向重庆市第五中级人民法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。重庆市第五中级人民法院于2015年1月16日作出（2015）渝五中法执异字第50号执行裁定书，认为虽然龙学海在邹友平购房之前已对上述房屋设定抵押权，但是邹友平作为购买商品住房的消费者，已支付绝大部分房款，其生存权利应当优先于龙学海享有的抵押权而受到法律的特别保护，遂裁定，中止对重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”×号房屋的执行。
龙学海遂向一审法院提起诉讼，请求：1.许可对重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目×号房屋的执行；2.本案诉讼费用由邹友平、鑫垚房地产公�及杜勇承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》、《抵押合同》《还款协议》是双方真实意思表示，应属有效。龙学海按约出借了相应的款项给鑫垚房地产公司，鑫垚房地产公司将重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”4446.3平方米房屋抵押给龙学海作为抵押担保，并办理了抵押登记，龙学海取得了“诗韵兰庭”1幢、2幢共计45套房屋的抵押权。邹友平虽于查封鑫垚房地产公司涉案房屋之前与鑫垚房地产公司签订商品房买卖合同，但邹友平未向一审法院举示其在涉案房屋所在地无其他用于居住房屋的证据，故邹友平就涉案房屋不享有足以排除龙学海强制执行的民事权益。
综上所述，龙学海要求判令许可对重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目×号房屋执行的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一项，《最高人�法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，遂判决：许可对位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”×号房屋的执行。本案案件受理费80元，由邹友平负担。
邹友平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.终止对重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”×号房屋的执行。主要事实和理由：邹友平与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的；该《商品房买卖合同》约定的案涉房屋总价款为305910元，邹友平已经支付295910元，并且已经占有使用案涉房屋；案涉房屋属于邹友平的合法财产且系唯一住房。
龙学海答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回邹友平的上诉请求。主要事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》应为无效，案涉房屋在�商品房买卖合同》签订之前已经抵押给龙学海，龙学海对房屋享有合法的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，未经抵押权人龙学海同意而出售案涉房屋的行为无效。2.邹友平没有证据证明购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。3.邹友平没有充分证据证明其支付了房款。4.邹友平对案涉房屋未办理过户登记手续具有过错。邹友平在购买案涉房屋时应当有义务了解案涉房屋被抵押的基本情况。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：购房者对案涉房屋支付了房款，购房者是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付，购房人已入住，应当依法改判，支持邹友平的上诉请求。
本院二审查明：重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目×号房屋并非邹友平在永川区的唯一住房。
本院二审查明的其他事实与�审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目×号房屋的执行申请是否应当许可。
邹友平就重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目×号房屋享有的民事权益不能排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问�。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的辩解意见不能成立。
其次，关于邹友平是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，邹友平举示了由鑫垚房地产公司出具的收据，证明在案涉房屋查封前其已支付绝大部分房款，该房款由鑫垚房地产公司欠付邹友平的劳务费20万元和邹友平支付的现金95910元组成。邹友平以劳务费冲抵购房款应当视为支付购房款的一种方式。鑫垚房地产公司对收取邹友平上述购房款的事实亦予以认可，故应当认定邹友平已经支付超过合同约定总房款百分之五十的款项。
最后，关于邹友平是否除案涉房屋外无其他用于居住的房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，邹友平未举示其在案涉房屋所在地重庆市永川区的无房证明，案涉房屋并非邹友平在永川区的唯一�房，故邹友平提出案涉房屋系其唯一住房的上诉理由不能成立。
综上所述，邹友平购买案涉房屋的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由邹友平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 郭 勇
代理审判员 陈青青
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 张永川