湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00369号
上诉人（原审被告、反诉原告）王桂华。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘道成。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘飞。
上诉人（原审被告、反诉原告）张兰。
四上诉人共同委托代理人王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡玉华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵卫国。
二被上诉人共同委托代理人李永兵，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。一般授权代理。
上诉人王桂华、刘道成、刘飞、张兰与被上诉人胡玉华、赵卫国物权保护纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2012）鄂樊城定民初字第00207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员王利敏、董海洲参加的合议庭，并于2014年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人王桂华、刘道成、刘飞、张兰的共同委托代理人王敬峰，被上诉人胡玉华、赵卫国的共同委托代理人李永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告胡玉华、赵卫国一审诉讼请求为：请求判决四被告将原告所有的位于襄阳市樊城区人民西路232号一幢5单元3层532室腾退返还给原告。
原审被告（反诉原告）王桂华、刘道成、刘飞、张兰反诉请求为：要求胡玉华、赵卫国按双方口头约定履行争议房屋的协助过户义务。
原审判决认定：胡玉华与王桂华是姐妹关系，二人原系襄樊力特电机总公司（下简称力特电机公司）职工，1999年公司在樊城区人民西路建造职工住房，根据公司内部分配方案，胡玉华分得一套房改房指标，因胡玉华当时经济困难，无力支付购房款，胡玉华与王桂华协商，购房款45000余元全部由王桂华交纳。2O03年8月胡玉华与力特电机公司签订了该套房改房的3份书面协议，协议名称分别为《襄樊市市区职工购买（换购）公有住房申请表》、《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》和《襄樊市市区出售公有住房成本价申报审批表》。争议房屋竣工后，2003年办理了相关产权手续，房产证号为襄樊市房权证樊城区字第0012537-1号，土地证号为襄樊国用（20O3）第33O505014—7—**号，所有人均为胡玉华，房屋坐落在襄樊市樊城区人民路西路232号1幢5单元3层532室，建筑面积82.51平方米，该房从交付使用至今一直由王桂华占有、使用，王桂华的儿子刘飞、儿媳张兰对房屋进行了装修，房屋所有权证、国有土地使用证、交房款凭证、押金凭证、三份协议原件等购房原始手续也均由王桂华保管。2012年胡玉华以房产证遗失为由向房管局又申请补领了一套诉争房屋的房屋所有权证，并持证要求王桂华全家腾退返还诉争房屋，王桂华则以双方在购房时已达成口头协议，胡玉华自愿放弃购房指标，由王桂华顶替胡玉华交纳成本价购房款，房屋产权归王桂华所有，胡玉华应当协助办理产权变更登记手续为由拒绝腾退，双方协商无果，诉至本院。庭审中，王桂华提供36份邻居的证言欲证明双方存在转让购房指标的口头约定，但证人均是事前和事后听说，不是在场人，王桂华没有直接证据证明双方存在转让购房指标的口头约定，交房款后也没有与胡玉华签订书面协议，事后也没有补签相关补充协议。经多次调解无果，双方均请求法院据实裁判。
原审法院认为：房改房是中国特有的由旧的住房分配体制向新分配体制过渡的产物，带有福利补助性和政策优惠性，房改房的主体是特定的，其出售的对象是本单位职工，且每个职工和家庭只能享受一次。2003年8月11日胡玉华与力特电机公司签订《襄樊市市区职工购买（换购）公有住房申请表》、《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》和《襄樊市市区出售公有住房成本价申报审批表》，该3份协议不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，据此力特电机公司为胡玉华办理了诉争房屋所有权证和国有土地使用证，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”胡玉华依法取得诉争房屋的所有权，胡玉华作为房屋产权人，享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求王桂华、刘道成、刘飞、张兰腾退房屋的请求合法，依法予以支持。王桂华、刘道成、刘飞、张兰辩称与胡玉华针对该诉争房产曾达成口头协议，并实际交纳了购房款及相关费用，是实际产权人，原审法院认为，在日常重大经济活动中，合同当事人应签订书面协议，以确定双方权利义务，本案购房的3份协议购房人一栏处均是胡玉华，王桂华没有提供证据证实双方曾达成购房协议，多名证人证言均是听说或自己认为，不是事情发生时的在场人，虽然争议房屋权属证书由王桂华持有并保管，房款由王桂华支付，房屋由王桂华、刘道成、刘飞、张兰使用，但房屋产权证仍登记在胡玉华名下，故应认定该房屋归胡玉华所有。王桂华、刘道成、刘飞、张兰要求依法确认诉争房产所有权归其所有，并由胡玉华协助办理房产过户手续的请求不成立，不予支持。据此判决：一、被告（反诉原告）王桂华、刘道成、刘飞、张兰将位于襄阳市樊城区人民路西路232号1幢5单元3层532室（房产证号为襄樊市房权证樊城区字第00125371—1号，土地证号为襄樊国用（2003）第330505014-7-**号）于本判决生效后三十日内腾退返还给原告（反诉被告）胡玉华、赵卫国。
二、驳回被告（反诉原告）王桂华、刘道成、刘飞、张兰的反诉请求。
案件受理费2500元，反诉费2500元，合计5000元，由双方各自负担2500元。
上诉人王桂华、刘道成、刘飞、张兰不服一审判决向本院提出上诉称：
（一）原审判决认定事实错误。在认定王桂华交纳的购房款，上诉人占有、使用诉争房产，并对诉争房屋多次装修的情况下，仍然认定上诉人对诉争房屋不享有所有权是错误的。上诉人与被上诉人系姐妹关系，上诉人的弟弟王樊城在庭审中也明确表示在房屋交付给上诉人后，上诉人与被上诉人在春节团聚时向被上诉人提出过房屋过户事宜，当时被上诉人明确表示同意过户，该证据能够证明上诉人与被上诉人双方之间成立转让购房指标合同。同时，被上诉人在明知房屋产权登记书在上诉人保管的情况下，到房管部门挂失申请补办的行为，也充分证明了双方存在转让购房指标合同的事实，但原审对该证据不予采信，认定案件事实是错误的。（二）原审判决适用法律错误。原审判决片面适用《物权法》，致判决错误。请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人对襄阳市樊城区人民路西路232号1栋5单元3层532室享有所有权或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人胡玉华、赵卫国答辩称：（一）一审法院认定事实正确。上诉人与被上诉人之间不存在转让购房指标合同情形。事实是：1999年单位建房以成本价卖给本单位无房职工，因被上诉人经济困难，向姐姐王桂华借款45000元，用于购买该房。2003年8月，被上诉人胡玉华与单位签订了关于购买该套房改房的3份书面协议，据此单位为胡玉华办理了诉争房屋的所有权证和国有土地使用证。根据物权法的相关规定，胡玉华才是该房屋的所有人。而上诉人所述既无协议，也无转让该房购房指标合同的相关证据，且上诉人弟弟王樊成在庭审中的陈述更不能单独作为认定本案事实的依据。因此，一审判决认定的事实是清楚的。（二）上诉人认为一审判决适用法律错误，没有任何依据。一审法院在开庭审理，查明案件事实的基础上判决上诉人腾退返还被上诉人的房产，是物权保护理应包含的内容。因为既然该房产为被上诉人所有，那么将该房产腾退返还给权利人是其应有之义。因此，一审法院在审理查明本案事实的基础上依据相关法律规定所作出的判决是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：胡玉华与王桂华系同母异父姐妹。二人均系原力特电机公司职工。1999年公司在樊城区人民西路建造职工住房，胡玉华分得一套房改房指标，因胡玉华当时无力支付购房款，经与王桂华协商，购房款45000余元由王桂华交纳。2O03年8月胡玉华与力特公司签订了《襄樊市市区职工购买（换购）公有住房申请表》、《襄樊市市区出售公有住房成本价申报审批表》和《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》。《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》约定：力特电机公司出售给胡玉华一套二室一厅住房，建筑面积82.51平方米，该房基本售价为每平方米688元，总价款56691.20元。全部产权出售给胡玉华，胡玉华（优惠后）应交房款为45000元。胡玉华以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法交易，按规定在补交土地使用出让金或所含土地收益和交纳有关税费后，其交易收入全部归个人所有。
争议房屋竣工后，2003年办理了相关产权手续，房产证号为襄樊市房权证樊城区字第0012537-1号，土地证号为襄樊国用（20O3）第33O505014—7—**号，所有权人均为胡玉华。该房从交付使用至今一直由王桂华占有、使用，王桂华的儿子刘飞、儿媳张兰对房屋进行了装修。房屋所有权证、国有土地使用证、交房款凭证、押金凭证、三份协议原件等购房原始手续均由王桂华保管。2012年胡玉华以房产证遗失为由向房管局又申请补领了一套诉争房屋的房产证和土地使用证，并持证要求王桂华全家腾退返还诉争房屋，为此引起诉讼。
本院认为：力特电机公司为解决本单位职工住房困难，在樊城区人民西路建房并按成本价销售给职工，胡玉华基于一定的身份享有购买单位成本价出售房屋的资格，因无力购买，其姐姐王桂华以胡玉华的名义向单位交纳了购房款。胡玉华、赵卫国主张双方是借款关系。王桂华、刘道成、刘飞、张兰辩称是购房指标转让关系。双方均未能提供书面合同，根据双方提供的证据，王桂华交纳了购房款，且购房手续及房产证、土地使用权证均由王桂华保管，王桂华、刘道成、刘飞、张兰并实际使用和占有了该房屋。可推定双方存在事实上的购房资格转让关系。双方虽然没有签订书面协议，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方的转让行为成立。目前房屋产权证、土地使用权证登记在胡玉华名下，但不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同无效。且《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》约定，胡玉华以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法交易。在诉讼前也以胡玉华的名义办理了房产证，已取得合法产权证书的房改房根据国家政策可以依法交易，故胡玉华将其应享受的优惠和福利待遇的房屋转让给王桂华、刘道成、刘飞、张兰的行为不违反法律、法规的规定，其转让行为合法有效。因此，王桂华、刘道成、刘飞、张兰华属合法占有使用该房。胡玉华主张双方是借款关系没有证据证实，亦不合常理，其要求王桂华、刘道成、刘飞、张兰返还房屋缺乏法律依据，不予支持。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，据此，王桂华、刘道成、刘飞、张兰反诉要求胡玉华、赵卫国履行协助办理房权证过户的义务符合法律规定，予以支持。原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果错误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十六条、第八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销襄阳市樊城区人民法院（2012）鄂樊城定民初字第00207号民事判决；
胡玉华、赵卫国在本判决送达后三十日内协助王桂华、刘道成、刘飞、张兰办理位于襄阳市樊城区人民路西路232号1幢5单元3层532室房屋的房产证和土地使用权证的过户手续（办证费用由王桂华、刘道成、刘飞、张兰负担）；
三、驳回胡玉华、赵卫国的诉讼请求。
一审案件受理费2500元，反诉费2500元，胡玉华、赵卫国负担2500元，王桂华、刘道成、刘飞、张兰负担2500元。二审案件受理费75元，由胡玉华、赵卫国负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 王利敏
审判员 董海洲
二０一四年九月十五日
书记员 张诗怡