广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第97号
上诉人（一审原告）：庞海，男，1973年7月12日出生，汉族。
委托代理人：蔡文静，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陈大强，男，1961年9月13日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）：朱玉明，女，1972年9月15日出生，汉族。
上诉人庞海因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任记录。上诉人庞海及其委托代理人蔡文静，被上诉人陈大强、朱玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年5月31日，被告陈大强写收条给原告庞海，内容为“收到庞海定金3000元”。2013年6月3日，双方以被告为甲方、原告为乙方签订一份《房屋转让合同书》，约定两被告将其已经购买的玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋转让给原告，其中合同第二条约定“甲方保证……没有与上述房屋相关的任何欠款……若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理”，第二款还约定由甲方负责联系落实与开发商的购房合同更名为乙方及税局及银行办理更名、房产部门档案退回的相关事项，乙方负责上述费用约5000元。若由此发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，合同第三条约定房款为513000元，签订合同之日支付定金150000元。在东盛华府开发商与乙方签订买卖合同完成全部过户手续后，乙方将余额173000元支付给甲方，此条双方备注：因2-6月贷款（按揭款）甲方已交，乙方在付余额173000元时应一并支付给甲方。合同签订后，原告即通过银行转账150000元给被告陈大强，陈大强写收条给原告收执，收条内容为“今收到庞海交来预付房款150000元正”。2013年6月17日，原告又转账175000元给被告陈大强，陈大强写收条给原告，内容为“今收到庞海交来预付房款175000元正”，被告另将房屋买卖合同书（未更名的）、购房发票原件及房屋钥匙交给原告。在审理中，双方将不能变更房屋买卖合同手续的责任归咎于对方。根据双方的合同内容第三条，约定房款是513000元，签订合同之前付了3000元，签订合同时付150000元，之后付173000元，共计已付是326000元，与总房款的差额187000元，这笔差额款庭审中双方均认可是该房向银行的按揭贷款，但合同中没有约定如何支付，原告庭审中称此款双方口头约定在合同第三条履行完毕后，由原告按原合同逐月清偿给银行，而被告称欠银行的款双方约定是由原告一次性清偿给银行，这样银行才能解除抵押，才可以办理合同更名手续。
2013年7月29日，庞海向一审法院起诉，请求：解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还购房款225400元及双倍返还定金205200元（合计430600元）给原告。
一审法院审理认为：本案的房屋买卖合同没有违反法律规定，被告称部分条款非其真实意思表示，但没有相关的证据证明，不予采信。因此，双方签订的合同系有效合同，但合同对房屋尚欠银行的贷款如何处理，约定不明确。而按常理没有还清房屋的银行贷款并解除抵押之前，有关部门和公司是不可能办理相关的更名手续的，由此又造成原、被告相互推诿不能更名的责任。双方均存在缔约不明确的过失，但被告缔约过失大于原告，因为双方房屋转让合同第三款约定“在开发商与乙方签订买卖合同后，双方办理完成全部过户手续后，乙方将余额173000元支付给甲方”，而没办理过户手续，被告已经要求原告将款支付完毕，而原告也实际支付了这笔款，但仍无法办理更名手续，而被告称合同是原告起草的，但原告否认，被告没有提供相关证据证实。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方应继续协商补充协议的事宜，但经调解，双方均表示不继续履行合同，双方均有解除合同的共意，只是无法对定金问题达成协议。据此，依法予以解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告应将所收之款退回原告，还因缔约过失大于原告，应按银行同期同类贷款利率补偿原告的利息损失，计付日期确定为最后一次支付房款之日起计算。对于原告诉求双倍返还定金，因双方对合同的履行约定不完善，不能判定被告违约，该请求不予支持。合同解除后，原告应将收取原告的房屋买卖合同原件、购房发票原件、房屋钥匙归还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告庞海与被告陈大强、朱玉明于2013年6月3日签订的关于玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋的《房屋转让合同书》；二、被告陈大强、朱玉明返还购房款326000元给原告庞海，并以326000元为基数从2013年6月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付利息给原告庞海；三、原告庞海返还玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋的购房合同原件、发票原件及房屋钥匙给被告陈大强、朱玉明；四、驳回原告庞海其余的诉讼请求。受理费7759元，财产保全申请费1870元，共计9629元，由原告庞海负担2339元，由被告陈大强、朱玉明负担7290元。
上诉人庞海不服一审判决，上诉称：一、上诉人于2013年6月17日支付给被上诉人的购房款是175000元，被上诉人同日立写收条确认，一审法院认定是173000元错误，上诉人共计已付328000元，与总房款差额185000元；二、双方签订的《房屋转让合同书》第二条就房屋尚欠银行的贷款等问题处理约定明确，一审法院适用缔约过失责任是错误的；三、被上诉人收到上诉人支付的定金后，没有依约履行义务，在此情况下，又要求上诉人继续付款，上诉人付款后，被上诉人仍未履行义务，已构成严重违约，应双倍返还定金给上诉人。因双方约定的定金150000元超过了总购房款的20%，上诉人要求以已支付给被上诉人的款项328000元的20%计算定金，即65600元，则被上诉人应双倍返还定金131200元给上诉人。请求：撤销一审判决第二、四项，判令被上诉人返还262400元购房款及双倍返还定金131200元给上诉人。
被上诉人陈大强、朱玉明答辩称：一、本案《房屋转让合同书》是上诉人单方起草的，被上诉人并未看过合同内容，特别是定金条款不是双方真实意思表示，应认定为无效。双方口头协商定金3000元，当天上诉人交付了3000元定金，被上诉人出具了注明是定金3000元的收据给上诉人，上诉人交付150000元给被上诉人，被上诉人出具了购房款150000元的收据给上诉人，因此购房定金应是3000元，而150000元是购房款。上诉人拿到收条后也没有提出异议，即使合同定金条款有效，依法也应视为变更了定金合同，按实际交付的定金3000元来认定；二、双方原来口头协商由上诉人交清银行按揭贷款，由银行出具证明后才能办理更名手续，但上诉人打印的合同擅自改变双方协商一致的约定，不是被上诉人的真实意思表示，应认定无效。被上诉人已经履行合同约定的义务，而上诉人拒不交清银行贷款，银行不能出具证明，造成无法办理更名过户手续，因此违约的是上诉人，应由其自己承担责任。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方约定的定金是多少；2、上诉人付给被上诉人的购房款是多少，被上诉人应返还多少；3、被上诉人在履行合同中是否违约，应否双倍返还定金，具体数额是多少。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
经审理查明：一审判决除“之后付173000元，共计已付是326000元，与总房款的差额187000元”有误，应为“之后付175000元，共计已付是328000元，与总房款的差额185000元”外，其余事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人庞海与被上诉人陈大强、朱玉明所签订的的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于定金数额及购房款数额问题，定金合同属于实践性合同，实际交付的定金数额多于或少于约定额，收受定金的一方未提出异议的，视为变更定金合同。本案合同签订之前，上诉人已交付定金3000元给被上诉人，被上诉人立写收据交上诉人收执。虽然合同约定定金为150000元且上诉人也已依约交付该款，但被上诉人立写的收据为收到“预付房款”，上诉人对此收据没有提出异议，视为双方当事人就定金问题达成了一个新的协议，本案定金数额应依照实际交付定金的数额来确定，即为3000元，所以上诉人已交预付购房款为325000元（即150000元＋175000元）。对于被上诉人是否存在违约行为，应否双倍返还定金的问题，本案合同约定双方办理过户手续后，上诉人才将余款支付给被上诉人，但讼争房屋尚未办理过户手续，被上诉人已要求上诉人支付余款，而上诉人也实际支付了余款，但被上诉人至今仍未办理房屋过户更名手续，虽然双方相互推诿责任，但按常理，本案房屋按揭贷款是以被上诉人的名义办理的，偿还贷款的义务在于被上诉人，其没有还清贷款解除抵押之前，有关部门和公司不可能办理相关的房屋更名手续，因此不能办理房屋过户更名手续的责任在于被上诉人，被上诉人存在上述违约行为，造成本案合同解除，应承担双倍返还定金给上诉人的责任。上诉人请求被上诉人双倍返还定金有理，本院予以支持，但其请求按照已付购房款的20%计算定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于上诉人没有起诉请求被上诉人支付购房款利息，一审判决被上诉人支付利息给上诉人不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2644号民事判决第一项、第三项；
二、变更玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2644号民事判决第二项为：被上诉人陈大强、朱玉明返还购房款325000元给上诉人庞海；
三、被上诉人陈大强、朱玉明双倍返还定金6000元给上诉人庞海。
二审案件受理费7204元，由上诉人庞海负担6742元，由被上诉人陈大强、朱玉明负担660元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年五月十六日
书 记 员 梁伟成
法律条文适用：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。