重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝三中法民终字第00797号
上诉人（原审原告）刘丹，男，1967年12月30日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人罗顺风，重庆圣石牛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市涪陵翔正实业有限责任公司，住所地重庆市涪陵区经桥路2号，组织机构代码71161220-6。
法定代表人代朝贵，董事长。
委托代理人廖超超，重庆天亿律师事务所律师。
委托代理人石颖，重庆天亿律师事务所律师。
上诉人刘丹因与被上诉人重庆市涪陵翔正实业有限责任公司（以下简称翔正实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法民初字第02679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与审判员项江陵、代理审判员蔡伟参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年7月9日，刘丹与翔正实业公司签订商品房买卖合同，约定：刘丹购买翔正实业公司开发建设的位于重庆市涪陵区兴华西路15号翔正丽都金都座B栋16-5号房屋一套，建筑面积为242.10㎡，总价款为399465元；若逾期超过60日交房，自2003年11月1日起至实际交付之日止，按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，刘丹与翔正实业公司签订《补充协议》，约定：刘丹付房产交易税、费10457元，其中契税（总房款×1.5%）5992元，于2004年7月9日缴清；刘丹于2004年7月9日付清首付款20465元，余款27.9万元按20年银行按揭，刘丹须在签订合同后7天内办理银行（按揭手续）相关事宜，因买受人原因未能及时办理按揭贷款者视为逾期付款并承担相应违约责任；交房时，刘丹应付清所有房款及税费后予以接房。合同签订当日，刘丹支付购房款13465元、税费10457元和天然气及闭路初装费4260元。2004年7月29日，刘丹、翔正实业公司与中国农业银行重庆市涪陵城区支行体育馆分理处签订《个人住房按揭合同》，约定：刘丹为其所购的位于重庆市涪陵区兴华西路15号翔正丽都金都座B栋16-5号房屋（建筑面积242.10㎡、价值399465元）向中国农业银行重庆市涪陵城区支行体育馆分理处贷款27.9万元，即其所购商品房总价款的70%；贷款期限自2004年7月29日起至2024年7月28日止，共20年；翔正实业公司为刘丹的贷款提供保证担保。2004年8月6日，刘丹、翔正实业公司及中国农业银行重庆市涪陵城区支行体育馆分理处三方又签订《商品房按揭抵押合同》，约定：按揭的抵押物为位于重庆市涪陵区兴华西路15号翔正丽都金都座B栋16-5号房屋，该房屋建筑面积242.10㎡，成交总额399465元。合同签订后，三方当事人向重庆市涪陵区房地产管理局申请办理该房屋的抵押（按揭）登记，并签订涪陵区预购（购买）商品房抵押（按揭）登记申请，该申请书载明“购房人（抵押人）刘丹预购（购买）开发商涪陵翔正实业公司（存量）商品房壹套，总购房款为399465元。购房人在支付首期120465元房价款后，由贷款银行（抵押权人）农行体育馆分理处代其支付剩余27.9万元房款，现购房人（抵押人）将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还该笔贷款的债务担保”。2004年8月9日，中国农业银行重庆市涪陵城区支行体育馆分理处取得该房屋的他项权证。2004年8月12日，翔正实业公司获得刘丹的按揭贷款27.9万元。2006年8月1日，刘丹又支付购房款2万元。一审中，刘丹与翔正实业公司均确认该房屋的实际建筑面积为242.11㎡。
刘丹一审诉称：2004年11月4日，翔正实业公司为讼争房屋办理了房地产所有权证。2006年8月1日，刘丹又向翔正实业公司支付了房款2万元，多付了1.3万元，但翔正实业公司仍未能按照合同约定交付房屋。现诉至法院，请求判决：1、翔正实业公司立即将位于重庆市涪陵区兴华西路15号（青龙二组）翔正丽都金都座B幢16-5、17-5号房屋交付给刘丹；2、翔正实业公司支付从2006年8月2日起至实际交房之日止以299465元为基数按每日万分之三计算的违约金；3、翔正实业公司退还多收的房款1.3万元并支付从2006年8月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的资金占用利息。
翔正实业公司一审答辩称：房屋的总价款应为399465元，其中首付款为120465元，现在刘丹只支付了33465元的首付款，尚欠8.7万元未付，翔正实业公司交付房屋的条件尚未成就，拒绝交房是行使合同的抗辩权，故请求驳回刘丹的诉讼请求。
一审法院认为，刘丹与翔正实业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，应受法律保护。双方在2004年7月9日签订的《商品房买卖合同》中所约定的讼争房屋总价款为399465元，这在刘丹签订《个人住房按揭合同》和《商品房按揭抵押合同》亦对该总价款进行了确认，且根据合同补充协议中契税的计算方式（房屋总价款×1.5%＝5992元）中也可得出该房屋的总价款为399465元。虽然刘丹与翔正实业公司于2004年7月9日签订的《补充协议》中载明的房屋的首付款为20654元，余款27.9万元，两者相加房屋的总价款为299465元，但结合本案的其他证据可知，首付款应为120465元，而非20465元。故刘丹已付购房款312465元，尚欠8.7万元未付。根据《补充协议》的约定，刘丹接房条件是付清所有购房款及税费，因其未付清所有房款，故其现要求接房的请求不能成立。刘丹称将总房款299465元写成399465元是为了获得更多的贷款，减少首付款金额，但这与查明的事实不符，且没有相关证据证明，故对其这一主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：驳回刘丹的诉讼请求。并决定一审案件受理费4100元，减半收取2050元，由刘丹负担。
刘丹不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼主张。主要理由如下：1、讼争房屋的实际总价款应为299465元，而不是备案登记合同中载明的399465元。虽然双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的总房款为399465元，但其后双方又签订了《补充协议》，该协议写明了首付款20645元，余款为279000元，两者相加的房款为299645元。当日，刘丹按《补充协议》的约定向被上诉人交纳了税费10457元，首付款13465元，被上诉人亦出据了相应的收据。因此，《补充协议》才是双方就买卖讼争房屋所达成的真实意思。双方之所以在《商品房买卖合同》中将房款写成399465元，主要是为了提高总房款，获得较多的按揭贷款，同时为了把按揭贷款手续做全，讼争房屋的税费亦按该价款计算，被上诉人这样做的目的是为了将存量房迅速变现，及时收回资金。2、一审判决认定《补充协议》中载明的首付款为20465元系笔误，与常理不符，认定事实错误。被上诉人作为专业的房地产开发企业，从合同签订到合同履行，需要经过多道程序，且房款的小写金额与大写金额均一致，如果系笔误，首付款相差10万元未收的情况令人难以相信。并且在上诉人未交纳完120465元首付款的情况下，被上诉人自愿向按揭贷款银行出具依据证明上诉人已交纳了首付款120465元，这一事实印证了被上诉人通过签订虚高房价合同是为了帮助上诉人获得银行高额按揭贷款的事实。3、上诉人已按合同约定付清了全部房款，且讼争房屋的产权证已于2004年11月4日办理，故被上诉人具备了交付房屋的条件，应当及时向上诉人履行交房义务。
被上诉人翔正实业公司答辩称：双方所签订的《商品房买卖合同》中载明定总房款为399465元，《抵押登记合同》载明的总房款也是399465元，《补充协议》中载明的税费也是按这一数额交纳的，且《商品房买卖合同》、《抵押登记合同》均已备案登记，这两份文书的证明效力大于《补充协议》，故一审法院认定讼争商品房的总价款为399465元正确。被上诉人在上诉人未付清首付款的情况下向银行出具证明证实上诉人已支付首付款120582元，系为了协助上诉人获得按揭贷款，不能因此推定双方买卖房屋的总价款为299465元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：刘丹与翔正实业公司在签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中所约定的交房时间为2003年12月31日。二审中，经刘丹申请，本院依法调取了刘丹于2004年7月办理讼争房屋按揭贷款27.9万元的档案资料，其中包含有翔正实业公司向中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行提供的银行现金进账单一张，载明翔正实业公司曾于2004年6月14日收取了房款120582元。根据银行办理按揭贷款的相关规定，翔正实业公司提供该进账单是为了证明刘丹已支付了所购商品房的首付款120582元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。
本院认为，虽然翔正实业公司与刘丹于2004年7月9日签订了正式的《商品房买卖合同》并备案登记，该合同所约定的房屋价款为399645元，但在价款支付时间与方式一栏中却载明为“其他方式”，同时也没有注明具体的付款时间与方式。尔后，双方在当日又签订了《补充协议》，在该协议中载明的付款时间为“1、2004年7月9日付税费10479元；2、2004年7月9日付清首付款贰万零仟肆佰陆拾伍元（小写20465元）；余款贰拾柒万玖仟元正20年银行按揭……”，随后刘丹按《补充协议》的约定向翔正实业公司支付了税费10457元，购房款13465元、天然气及闭路初装费4260元，因此，该《补充协议》才是双方的真实意思表示。该《补充协议》的真实性还有以下事实印证：1、翔正实业公司辩称首付款应为120465元，但因工作人员失误而将大、小写均写错。按一般人的生活经验，12万元与2万元在签订合同时两者的价值相差悬殊，售房人员与财会人员同时发生差错的机率较小，翔正实业公司对此亦没有作出合理的解释。2、翔正实业公司为帮助刘丹获得按揭贷款而提供了刘丹支付首付款120582元的票据，而此时刘丹仅支付了首付款13465元。如果刘丹此时存在绝大部分首付款未付的情况，双方应当就付款数额、付款时间、方式存在约定。并且在合同签订二年后，翔正实业公司向刘丹收取2万元房款时，亦没有要求刘丹出具欠条或者对未付款数额、支付方式予以明确的情形。3、翔正实业公司没有提供完整的财务凭证证明刘丹存在应付款情形。4、翔正实业公司没有证据证明在合同签订后至今的数年内，曾向刘丹催收过尚欠的首付款。综上，双方所签订的《补充协议》比登记备案的《商品房买卖合同》具有更高的可信度，应当以此《补充协议》的内容来计算讼争房屋的总价款，据此，讼争房屋的总价款应为299465元。一审判决关于补充协议中载明的首付款为20465元系笔误的认定，证据不足，属于认定事实错误，应予以纠正。按照《补充协议》的约定，刘丹已完全履行了自己的合同义务，且讼争房屋已具备交房条件，故对刘丹要求翔正实业公司履行交付房屋义力的诉讼请求，予以支持。虽然刘丹多支付了1.3万元的房款，但其存在迟延履行事实，且系自愿支付，刘丹称因认识错误而多支付的理由没有相应的证据证明，故对其要求返还这1.3万元的请求，不予支持。翔正实业公司以刘丹未付清房款为由拒不履行交房义务，与查明的事实不符，对其抗辩理由，本院不予采纳。由于双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中均约定的交房时间为2003年10月31日，此时双方尚不存在合同关系，此约定客观上不可能履行，应视为未约定，故对刘丹要求翔正实业公司从2006年8月1日起支付逾期交房违约金的请求不予支持。刘丹的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法民初字第02679号民事判决。
二、重庆市涪陵翔正实业有限责任公司在本判决生效后10日内将位于重庆市涪陵区兴华西路15号（青龙二组）翔正丽都金都座B幢16-5号房屋及相应权属证书交付给刘丹。
三、驳回刘丹的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4100元，减半收取2050元，二审案件受理费4100元，共计6150元，由重庆市涪陵翔正实业有限责任公司负担4920元，刘丹负担1230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 项江陵
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年四月九日
书 记 员 余婷婷