广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初9316号原告：张王渊，男，1984年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟明，广东中大圣律师事务所实习律师。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1220号之二101房，统一社会信用代码91440101190543013C。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：谭子毅、罗震，广东四方三和律师事务所律师。原告张王渊与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张王渊的委托诉讼代理人周斌、廖伟明，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭子毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张王渊诉称：原告与被告于2012年6月16日签订《【骏御华庭】认购书》（编号0000002），认购书上载明，原告认购被告位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋707单元（以下称涉案房屋），套内面积48.44平方米，认购价为人民币1105020元（房屋单价为22915.81元/平方米）。2012年6月28日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号20120621774X）。根据合同约定，被告应当在2014年1月20日前将房屋交付原告使用，否则从约定的交房次日起至实际交付之日止，每日按总房价的0.05%的标准向原告支付违约金；并应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记证，并将以原告为产权人的房地产证交付原告，否则自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款及相应费用。被告于2014年4月30日将房屋交付原告，并于2016年1月27日办理好该房屋的房地产权证，2016年2月21日才将房地产权证交付原告。其行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。综上，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办证的违约金196141.05元（从2014年1月21日起每日按总房款的0.05%计至2016年2月21日）；2、被告承担本案的诉讼费。被告广州市南大房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。涉案房屋已于2014年4月16日完成交付，办理产权登记的期限应为2015年2月13日，原告主张违约金的诉讼时效从2015年2月14日起计算，根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释关于诉讼时效的规定，原告主张违约金已超过诉讼时效。二、被告对原告主张迟延办证的违约金有异议。2014年1月20日，被告按照约定向原告寄发了《收楼通知书》，但原告最终于2014年4月16日才来办理收楼手续。房屋的交付是双方行为，所以房屋的实际交付时间为2014年4月16日。据此，被告应在交付时间后的210个工作日内（即2015年2月13日前）为原告办理产权登记手续。在具备办理产权登记手续的前提下，被告于2015年8月27日通知原告提交办理产权登记所需材料并补交相应契税，但原告迟延提交相关材料。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条第二款的约定：“如原告未能在卖方通知的期限内办理交齐相关材料和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由原告自行承担。原告免除被告迟延办理产权登记的违约责任。”因此，被告迟延办理产权登记的期间仅为2015年2月13日至2015年8月26日，共194天，按总房价的0.05%每天计算，应为107187元。经审理查明：2012年6月16日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《【骏御华庭】认购书》，约定：原告向被告认购广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋707单元，双方约定认购价为1105020元。税和费由被告代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税按认购价的1.5%即16576元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗。2012年6月28日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件（以下称涉案合同），约定：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢X层X号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区××大道××（自××）707房；该商品房合同约定建筑面积共61.39平方米，其中套内建筑面积48.44平方米，共有分摊面积约12.95平方米；第七条计价方式和价款，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22812.14元，总金额（人民币）1105020元；第十三条房屋交付，甲方应当在2014年1月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十八条面积确认及面积差异处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。上述合同附件七《本合同补充协议》约定：第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证；2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任；3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。另查，原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款。原告主张实际收楼时间为2014年4月30日，但被告主张原告的实际收楼时间为2014年4月16日，并提交了由原告签名确认落款日期为2014年4月16日的《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》予以证实。被告主张其于2014年1月20日向原告寄发了收楼通知书，并提交了《骏御华庭收楼通知书》予以证实。另外，被告主张其于2015年8月27日通过邮政投递通知书，告知原告办理产权登记事宜，并提交了《关于提交办理所需资料的告知书》及EMS物流详情单（单号为：109XXXXXXXXX6）予以证实。2016年1月27日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了的涉案房屋《不动产权证书》，显示房屋套内面积为49.06平方米，分摊建筑面积为13.4平方米。原告主张被告于2016年2月21日将《不动产权证》交付给原告，被告主张实际交付《不动产权证》的时间为2016年2月1日。以上事实，有认购书、广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费收据、不动产权证、契税发票、《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》、《骏御华庭收楼通知书》、《关于提交办理所需资料的告知书》、EMS物流详情单及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。现原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。原告主张其实际在2014年4月30日办理涉案房屋的收楼手续，但被告提交了原告于2014年4月16日签名确认的签收确认书予以证实实际交楼时间。现原告未提交相反证据予以推翻，故本院对被告的主张予以采纳。被告于2014年4月16日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年2月13日前向原告交付涉案房屋的产权证书。关于被告是否构成逾期办证的问题。一是被告抗辩的诉讼时效问题。虽然原告从2015年2月13日应已知被告逾期办证，但该逾期办证事实一直在持续状态，至2016年1月27日不动产管理部门才出具涉案房屋的《不动产权证》，故原告于2017年7月18日起诉本案并未超过诉讼时效。本院对被告的抗辩意见不予采纳。二是被告抗辩原告迟延收楼故导致迟延办证的问题。根据涉案合同约定，被告向原告交付房屋，应当向原告发出收楼通知，现无证据证实被告向原告发出的收楼通知书已妥投原告，故被告主张因原告迟延收楼导致逾期办证理据不足，本院不予采纳。三是被告抗辩原告迟延提交办证材料导致迟延办证。现本案不存在原告需补交契税的事由。另外涉案合同约定，被告应一次性告知原告办理产权登记需要的证件资料。即原告提交办证资料的义务应当是在被告向其发出书面通知后。本案中被告主张其于2015年8月27日向原告发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求原告于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料。现被告未能提供上述告知书的妥投证明证实其已告知原告办理产权证事宜，也未能提供办证资料签收表等证据证实原告提交办证资料的具体时间，故被告要求免除延期办证的违约责任依据不足，本院亦不采纳。现被告于2016年1月27日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》。原告主张被告2016年2月21日才交付《不动产权证书》。由于《不动产权证书》的交付属于应由被告举证的事实，被告主张其交付时间为2016年2月1日，但未能提供证据予以证实，故本院对原告主张的房产证交付的时间予以确认。被告已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付从2015年3月5日起计算至2016年2月21日止（共计353天）的逾期办证违约金属对己方权利的处分，也符合双方的约定。涉案房屋房价款合计1105020元，逾期办证违约金计算为195036.03元（1105020×0.05%×353天），超出部分本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告张王渊支付逾期办证违约金195036.03元；二、驳回原告张王渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2111.4元（原告已预交），由原告张王渊负担25元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担2086.4元，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘嘉欣二〇一七年九月二十日书记员  林嘉颖