苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第01111号
原告中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
负责人钱剑良，该行行长。
委托代理人汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告宋卫良。
被告洪卫娟。
原告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告宋卫良、洪卫娟金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月6日立案受理后，依法由审判员郝振适用简易程序进行审理。后因被告宋卫良、洪卫娟下落不明，本院于2014年7月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年11月28日对本案公开开庭进行了审理。原告中行吴江分行的委托代理人汪天睐到庭参加诉讼。被告宋卫良、洪卫娟经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期间届满未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告中行吴江分行诉称：原告与被告宋卫良、洪卫娟于2011年1月签订《购房借款合同》一份，约定由原告向两被告提供贷款70万元用于购买坐落于苏州市吴江区松陵镇运河之东商业中心1幢1单元103室（他项权证登记为：苏州市吴江区松陵镇运东大道1054号）的房屋；借款期限120个月；还款方式为等额本息还款；两被告如未按期还款，原告有权对逾期部分按合同约定贷款利率的1.4倍计收罚息；两被告累计三期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款提前到期并要求被告清偿全部贷款本息，且原告有权要求两被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。两被告以上述所购房产抵押给原告，作为偿还合同借贷条款项下之借款的担保。原告按约于2011年2月18日向两被告发放贷款70万元，双方并对上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。截至2014年6月12日，两被告已连续四期未能履行还款义务。两被告拖欠贷款的行为，已严重违反了借款合同的约定。原告曾委托律师发函给被告，宣布贷款全部到期，并要求其提前还清全部贷款本息，但两被告至今仍未履行。故原告诉至法院，请求判令：1．两被告立即归还原告贷款本息554377.75元（暂计至2014年6月12日，其中本金541124.03元、利息12776.78元、罚息476.94元；之后至实际给付之日，以本金541124.03元，按合同约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2．两被告向原告赔偿律师费损失35500元；3.当两被告不履行上述债务（包含本案诉讼费用）时，原告有权对借款抵押物即坐落于XXX的房屋进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿；4.两被告承担本案诉讼费用。
被告宋卫良、洪卫娟均未作答辩。
经审理查明：2011年1月14日，被告宋卫良、洪卫娟向向中国银行股份有限公司吴江支行（以下简称中行吴江支行）提交《中国银行个人贷款申请表》一份，申请贷款70万元、贷款期限10年（120个月）。2011年1月18日，中行吴江支行作为贷款人，被告宋卫良、洪卫娟作为借款人及抵押人，双方签订《中国银行购房借款合同》（合同编号：2011商03-001号）一份。该合同约定：中行吴江支行向两被告提供贷款70万元用于购买坐落于XXX的房屋（上述房产的坐落位置、建筑面积以及抵押物清单中的事项若与房屋权属登记不一致时，则以房屋权属登记证书上登记的事实为准）；借款期限120个月，自2011年2月18日起至2021年2月18日止，实际放款日以借款借据为准；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款实际放款日起12个月内按实际放款日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率基础上上浮10%确定下一个浮动周期的适用利率；还款方式为等额本息还款法，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共120期，还款日为每月12日；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入吴江通达房产发展有限公司在中行吴江支行开立的账户47×××01（账号）；借款人应按期偿还贷款本息，贷款人将按罚息利率对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；借款人在中国银行股份有限公司开立存款账户，户名宋卫良，账号44×××77，借款人保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，并授权贷款人于每月约定还款日从该存款账户中扣收贷款本息，如借款人未按合同约定全额偿付任何到期款项（包括贷款人宣布提前终止的贷款），借款人授权贷款人无须经其同意即有权从借款人开立在中国银行股份有限公司的任何存款账户中直接扣收相应的款项（包括但不限于律师费、公证费等）；借款人累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人发出提前还款函，要求借款人在提前还款函固定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）由借款人负责支付；抵押人同意将坐落于XXX的房屋抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款下之借款的担保；抵押担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款人依约宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。2011年2月18日，中行吴江支行依约将贷款70万元划入借款合同指定账户，相应借款借据载明：借款期限自2011年2月18日至2021年2月18日；从2011年3月开始按月以等额本息还款法归还贷款本息；贷款用途为购买商铺；月利率为6.05‰。2011年11月15日，吴江通达房产发展有限公司向中行吴江支行出具情况说明一份，载明因办理权证登记，XXX坐落地址变更为XXX。2012年1月15日，原、被告双方就上述房产于吴江市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续：他项权证号为吴房他证字第X**号；房屋所有权证号为XXX；坐落位置为XXX；债权数额为70万元；抵押权人为中行吴江支行。自2014年3月，两被告未能依约履行还款义务，截至2014年6月12日，两被告连续四期未能履行还款义务。2014年6月25日，中行吴江分行委托江苏拙正律师事务所向两被告发函，宣布全部贷款提前到期并要求两被告在2014年6月30日前偿还全部贷款本息。截至2014年6月12日，两被告结欠中行吴江分行借款本金541124.03元、利息12776.78元、罚息476.94元。原告催讨未果，遂致本案诉争。
另查明：中行吴江分行与江苏拙正律师事务所于2014年6月30日签订聘请律师合同一份，委托江苏拙正律师事务所处理本案诉讼，约定律师费为35500元，并于2014年11月13日通过银行转账方式向该所支付上述律师费。
又查明：2011年12月22日，经中国银监会批准中国银行吴江支行升格为中国银行吴江分行。
以上事实有中行吴江分行提供的个人贷款申请表、中国银行购房借款合同、借款借据、房屋他项权证、逾期未还款明细查询单、律师函、邮寄凭证、聘请律师合同、律师费转账凭证原件各一份、中国银行业监督管理委员会批复复印件一份及中行吴江分行委托代理人汪天睐的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：中行吴江支行与被告宋卫良、洪卫娟签订的购房借款合同依法成立并有效。中行吴江支行依约向两被告发放贷款后，两被告理应按约履行还本付息义务，其未按约定还款已构成违约。中行吴江支行升格为中行吴江分行，其合同权利义务应由分行即原告继受，原告有权按约宣布合同项下贷款全部提前到期，并要求被告宋卫良、洪卫娟承担逾期还款的违约责任。关于原告主张的律师费损失，因本案所涉购房借款合同对此有明确约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故两被告应承担原告为实现债权而支出的律师费用，但原告主张的律师费过高，依据2013年12月20日开始试行的《江苏省律师服务收费标准》，简单案件按标的额比例收费，并实行政府指导价，故本院按标的额依据上述收费标准规定的比例，依法将其调整为20789元。原告依据有效成立的抵押合同及已登记设立的抵押权主张对抵押物行使抵押权，该主张于法有据，本院依法亦予以支持。因原、被告双方办理抵押登记时，已明确债权金额为70万元，故原告有权对抵押物在登记债权金额范围内享有优先受偿权。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相关的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋卫良、洪卫娟于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金541124.03元及相应利、罚息（截至2014年6月12日的利息为12776.78元、罚息为476.94元，自2014年6月13日起至实际给付之日止的罚息以借款本金541124.03元为基数，按合同约定贷款利率的1.4倍计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告宋卫良、洪卫娟于本判决生效后十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失20789元。
三、若被告宋卫良、洪卫娟至期不履行上述债务及诉讼费用给付义务，则原告有权以被告宋卫良、洪卫娟抵押的位于XXX的房屋（房屋所有权证号：XXX；房屋他项权证号：吴房他证字第X**号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款在70万元范围内优先受偿，如有不足，不足部分由被告宋卫良、洪卫娟继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10032元、公告费560元，合计10592元，由原告负担368元，由被告宋卫良、洪卫娟负担10224元，两被告负担部分由两被告于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号10×××99）。
审 判 长 庾向荣
审 判 员 郝 振
人民陪审员 吴 波
二〇一四年十二月四日
书 记 员 吴玉娇
附录法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。