山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第2308号
原告徐兆斌，男，1989年11月23日出生，汉族，住山东省青岛市平度市。
委托代理人徐俊卿，男，1963年8月18日出生，汉族，住山东省青岛市平度市。
委托代理人于树江，山东勇华律师事务所律师。
被告青岛宝立达置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区。
法定代表人衣冠峰，该公司董事长。
委托代理人于国梁，男，1981年8月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托代理人严永高，山东帆都律通律师事务所律师。
原告徐兆斌与被告青岛宝立达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员魏来担任审判长，与审判员周珊、人民陪审员王沛沛共同组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐俊卿、于树江，被告的委托代理人于国梁、严永高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐兆斌诉称，2012年1月11日，原告徐兆斌与被告青岛宝立达置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份。合同第二条约定，原告购买被告位于青岛经济技术开发区青云山路35号《石雀滩住宅南区工程》2栋1单元4层402户预售楼房一处和该小区编号为42号的地下停车位一处。合同约定原告于2012年1月11日付清地下停车位款85000元，于2012年3月31日前付清楼房款1032206.56元；被告于2012年12月31日将楼房及地下停车位交付给原告，并对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了全部付款义务，而被告却未按约定履行交付楼房及地下停车位的义务。按约，被告应于2013年1月1日起至实际交付楼房及地下停车位之日止、按已支付房款及地下停车位款的日万分之三向原告支付违约金。现诉至法院，请求法院依法判令被告因未履行合同义务，向原告支付自2013年1月1日起至2014年1月31日止违约金131766.16元及以后的违约金，并由被告承担本案诉讼费用。
原告在诉讼中变更诉讼请求，要求被告支付自2013年1月1日至2014年5月22日共计508天的逾期交房违约金170262.28元。
被告青岛宝立达置业有限公司辩称，被告作为涉案房屋的开发商，愿意和原告友好协商解决纠纷。
经审理查明：
2012年1月11日，原告徐兆斌与被告青岛宝立达置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》。该合同第二条约定：乙方（原告）向甲方（被告）购买位于青岛市黄岛区青云山路35号《石雀滩住宅南区工程》2栋1单元4层402户房屋，据甲方暂测房屋面积为119.69平方米。第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为8624.00元，总房价款暂定为1032206.56元。第十条约定：该房屋的交付必须符合商品房综合验收合格。第十一条约定：甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权单方解除本合同。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定：双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十四条约定：甲方已选聘物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为住宅用房，甲乙双方已签订了使用公约（见附件五）。第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》“补充条款”第2条约定：乙方（原告）同意甲方（被告）按照区政府关于《石雀滩居住区物业管理事项协调会会议纪要》与相关物业公司签订《前期物业管理服务合同》，并委托该物业公司对乙方所购房屋进行前期物业管理。
原、被告双方于2012年1月11日签订《海岸风情停车位买卖合同》，该合同第一条约定：乙方（原告）自愿购买由甲方（被告）开发的位于青岛开发区青云山路35号“海岸风情”项目地下停车位的使用权，编号为42号。第二条约定：车位价款为85000元。第四条约定：车位交付时间在2012年12月31日前。
被告青岛宝立达置业有限公司（甲方）与案外人青岛经济技术开发区昆泉物业管理有限公司（乙方，以下简称物业公司）于2011年8月2日签订《前期物业服务合同》，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局在该合同上加盖公章。涉案房屋在该物业服务区域内。该合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.6元（不含电梯运行费），由乙方收取物业服务费用。第七条约定：业主应于购房合同约定的交房之日起足额交纳物业服务费用、电梯运行费、车位维护费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费、电梯运行费由甲方交纳。物业服务费、电梯运行费、车位维护费按季度交纳，业主或物业使用人在每季度首月5-10日履行交纳义务。第二十五条约定：乙方违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳相关费用的，应按银行同期利率的2倍标准向乙方支付滞纳金。一年累计超过三个月不交费用的，乙方有权采取停止服务、限水、限电等措施催缴，并可保留向项目所在地人民法院提起诉讼的权利。第三十一条约定：甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
合同签订后，原告按约付清了购房款1032206.56元和车位款85000元。涉案房屋于2012年2月28日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，竣工验收日期为2012年12月27日。
被告于2012年12月28日向原告发出《房屋交付通知》和《交房通知单》，原告于2012年12月30日收到。《房屋交付通知》的内容为：徐兆斌所购房屋定于2012年12月31日10时至2012年12月31日16时进行交付，届时，请业主带齐以下列明的所有资料及费用到位于青岛开发区滨海大道以南，凤凰城小区南门对面的“海岸风情”售楼处办理入住手续：1、物业服务费：暂按业主拥有物业的合同约定建筑面积预交自2013年1月1日至2013年3月31日。物业服务费标准：1.6元／月／平方米；电梯运行费为0.4元／月／平方米。2、如需装修请携带1000元／户的押金。上述费用由物业服务公司收取。《交房通知单》是被告向青岛经济技术开发区昆泉物业管理有限公司（以下科称物业公司）发出，内容为：徐兆斌的房款已付清，手续已办理齐全，请物业公司予以配合办理交房手续。
原告收到该两份通知书后，于2012年12月31日到达被告处，但未能完成房屋交接工作。原告称未能办理房屋交接手续的原因为：一、被告以不交物业费就不交钥匙为由拒绝交付楼房钥匙，但合同约定交付钥匙是无条件的。二、房屋内存在地面不平整；墙面不平并露黑墙体；没有水龙头；因无水无电无法测试地漏、给排水管道、各类开关；公共部分存在楼地基有塌陷、外围墙裂缝、没有监控、电梯未开通、开关按键未固定、地下车库无电未开放、天然气管道断裂。三、被告未按合同约定提供房屋测绘报告书。原告并提交三份谈话录音、业主入住验房表二份、房屋测绘报告书用以证明其主张。被告质证称：一，物业费由物业公司收取，并非由被告收取，物业公司是为了办理物业登记，仅是配合被告交接房屋，交接房屋是以被告为主，物业公司不给钥匙原告应找被告交接房屋，三份谈话录音的主体并不是被告的工作人员；二，房屋即便有质量问题，应根据合同约定先交接房屋，再处理质量问题；三，合同第十三条第二款提到的“甲方应该根据乙方的要求提供实测面积的有关资料”中，前提是甲方应该根据乙方要求，在原告不提要求时被告没有必要提交，且有关资料并没有指定为“实测面积报告书”。
被告称未能办理房屋交接手续的原因，是原告得知接收房屋就要交物业费后，因暂不居住不想交物业费，这就是原告拒绝接收钥匙的根本原因。被告并提交前期物业服务合同、物业公司提交的证明、与原告的谈话录音用以证明上述主张，并称根据双方购房合同第19页中“补充条款”的约定，原告同意被告与物业公司签订的《前期物业服务合同》，而该合同第三章第7条约定，业主应于约定的交房日期足额交付相关物业费。原告对该证据质证称，《前期物业服务合同》是被告与物业公司之间的约定，对原告不发生法律效力，被告应无条件交付钥匙，《房屋测绘报告书》是2013年4月17日出具的，说明房屋在约定的交房时还不具备交房条件。
物业公司于2014年5月16日出具《证明》一份，内容为：2012年12月31日，青岛宝立达置业有限公司开始与业主交接房屋。为向业主提供优良的物业服务，及时建立物业管理档案，我公司在交接房屋钥匙的现场，配合青岛宝立达置业有限公司查验前来交接房屋的业主所携带的相关资料是否齐备等，同时向已办理房屋交接的业主收取物业费。业主徐兆斌、张忱的家长前来办理房屋交接事宜时，得知交房后就要开始交纳物业费，他们向青岛宝立达置业有限公司的工作人员表示暂不领取所购房屋的钥匙。原告质证称，原告要求无条件交付钥匙，物业公司要求必须先交物业费后交钥匙。
涉诉后，被告于2014年5月14日再次向原告发出书面函件，希望原告早日到被告售楼处办理房屋交接事宜。原告接函后于2014年5月22日与被告办理了房屋交接手续。
原告主张按总房款1117206.56元（包含车位款85000元）乘以合同约定的日万分之三计算逾期交房违约金，违约期间自2013年1月1日起至实际交房时间2014年5月22日止，共计508天，计算违约金为170262.28元。被告认为原告主张的违约金过高，且缺乏证据支持，不予认可。
应被告申请，证人张琨出庭陈述自己购买被告石雀滩住宅北区2号楼605户房屋当时交接房屋的情况。原告称证人所购房屋与原告不是同一栋楼，不具可比性。
另查明，青岛经济技术开发区昆泉物业管理有限公司系独立法人，具有一级资质，由青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局指定为被告建设的《石雀滩住宅南区工程》的前期物业服务人，该物业公司并非被告的关联企业。
以上事实，有原告提交的商品房预售合同、车位买卖合同、房屋交接通知书、业主入住验房表、房屋测绘报告书、谈话录音、收到条，有被告提交的前期物业服务合同、竣工验收备案表、物业公司出具的证明、谈话录音、物业公司的法人、资质证明等证据及双方当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律强行性规范，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一、原告要求先交房后交物业费的理由是否成立；二、涉案房屋在合同约定的交房日是否具备交付条件；三、原告在验房中发现质量问题是否可以拒绝接收房屋；四、被告在交房日未提供《房屋测绘报告书》，原告是否有权拒绝接收房屋；五、被告未按合同约定提前10天书面通知原告交房，原告是否可以以此为由拒绝接收房屋。本院根据上述查明的事实和法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定：
关于第一个争议焦点，原告要求先交房后交物业费的理由是否成立问题。相关法律、法规、司法解释规定，“前期物业服务合同”是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位销售房屋时，应当向业主明示前期物业合同，并在与业主签订的房屋买卖合同中包含前期物业服务合同内容。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。在前期物业服务期间，业主以其并非前期物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持
结合本案事实，首先，被告选聘的物业服务企业具有独立的法人资格，且具有一级资质，并经房地产行政主管部门批准，该选聘符合法律规定。原、被告双方签订的《商品房预售合同》附件五的内容包含《前期物业服务合同》，《商品房预售合同》第二十四条及补充条款第2条约定，原告同意被告按照区政府关于《石雀滩居住区物业管理事项协调会会议纪要》与相关物业公司签订《前期物业管理服务合同》，并委托该物业公司对原告所购房屋进行前期物业管理。因此，本院认定被告与物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，虽然原告并非前期物业服务合同形式上的当事人，但根据法律规定和原、被告之间《商品房预售合同》的约定，原告是《前期物业服务合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，该《前期物业服务合同》对原、被告和物业公司均具有约束力，原告以其并非合同当事人，不应受前期物业服务合同约束的主张不成立，本院不予采信。
其次，《商品房预售合同》第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，合同的补充条款、附件及补充协议与正文不相一致的，以补充条款、补充协议为准。《前期物业服务合同》作为《商品房预售合同》中“附件”的内容，按约应为《商品房预售合同》不可分割的部分，即构成一个合同整体，均对原、被告发生效力，双方应按两合同的约定履行义务。
再次，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，本案《前期物业服务合同》第七条约定，业主应于购房合同约定的交房之日起足额交纳物业服务费用、电梯运行费、车位维护费。交纳物业费事项虽未在《商品房预售合同》正文部分约定，但在《商品房预售合同》附件部分，即《前期物业服务合同》中进行了约定，因此，原告作为前期物业服务对象，交纳前期物业服务费用是合同约定义务，其应于合同约定的交房之日足额交纳物业服务费用。
综上，在商品房预售合同项下，买受人是先履行方，已经支付价款，接受房屋是买受人主要权利，不接受房屋是放弃主要权利，已经不存在先履行抗辩权。在前期物业服务合同项下，交纳物业费用是业主的法定和约定义务，业主在接收房屋的同时便已产生交纳物业费的义务，也不存在先履行抗辩权问题。房屋交付行为不是单方行为，买受人即是权利人也是及时受领房屋的义务人。《商品房预售合同》和《前期物业服务合同》构成一个合同整体，两合同并不互为履行条件，被告交付房屋的义务与原告交纳物业费的义务也不互为履行条件，且合同约定为同日履行，并未约定先后顺序。因此，原告要求先交房后交物业费的理由不成立，也即原告所称的被告应无条件交房的理由不成立。同时，本院认为，在原告按约足额交纳了物业费用、被告未在当日按约交房的情况下，原告主张被告构成违约的理由可以成立，但在原告自己义务不履行的情况下，主张对方不履行义务构成违约并追究对方的违约责任，既无依据也不合常理。
关于第二个争议焦点，涉案房屋在合同约定的交房日是否具备交付条件问题。原告认为被告提交的《青岛市建设工程竣工验收备案证》应有相关七个部门核发验收，而被告提交的该证据仅有一个部门签章，对该证据不予认可。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。该条例第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述规定，人民政府建设行政主管部门是进行建设工程质量监督管理工作的主管部门，被告提交的《青岛市建设工程竣工验收备案证》系由作为青岛市黄岛区建设行政主管部门的城市建设局进行的工程竣工验收备案，并由该主管部门加盖备案专用章，是涉案商品房经综合验收合格的依据。原告关于《青岛市建设工程竣工验收备案证》应有相关七个部门核发验收的主张与本案竣工验收备案证的取得并不矛盾，该竣工验收备案证可以证明涉案房屋经过综合验收合格，符合双方合同第十条约定的交付条件，原告的异议不成立。
关于第三个争议焦点，原告在验房中发现质量问题是否可以拒绝接收房屋的问题。商品房买卖合同司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。而对于交付的房屋存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到严重影响居住的程度，否则买受人不能由此拒绝接收房屋。双方购房合同第二十二条约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。原告提出涉案房屋存在地面及墙面不平、没有水龙头、因无水无电无法测试地漏、给排水管道、各类开关及公共部分存在楼地基有塌陷、外围墙裂缝、没有监控等问题，不具备交付条件，并以此对抗接收房屋。被告认为原告提出该问题是在2013年4月30日，在2012年12月31日交房时原告并没有向被告提出质量问题，即使存在质量问题，原告应根据合同22条约定向质检部门提出鉴定，而不是拒绝接收房屋。本院认为，涉案房屋整栋楼房已经过综合验收合格，原告提出的质量问题并非建筑主体质量问题，原告也未举证该质量问题已经达到严重影响其居住的程度，双方在购房合同中约定了质量纠纷处理的途径，原告应该但并未遵循该途径解决纠纷。原告以质量瑕疵为由拒绝接收房屋的理由不应支持。同时，原告向物业公司提出书面质量问题的时间为2013年4月30日，原告以此时的“质量问题”说明自己在2012年12月31日不接收房屋的理由也不合逻辑。
关于第四个争议焦点，被告在交房日未提供《房屋测绘报告书》，原告是否有权拒绝接收房屋问题。《商品房销售管理办法》规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。双方合同第十三条约定，在验收交接时，被告应向原告出示综合验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。原告主张被告未向其提供《房屋测绘报告书》构成违约，被告认为合同中约定的“实测面积的有关资料”并不特指《房屋测绘报告书》，原告也没有向被告提出过该要求。本院认为，被告在交付房屋时向原告提供《竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是其法定义务，也是合同约定义务，而向原告提供“实测面积的有关资料”却不是被告应负的法定义务，而是双方约定义务，并且是取决于原告是否有此项要求，这里的“有关资料”也不具唯一、确定性，原告在诉讼中将“有关资料”解释为《房屋测绘报告书》的依据不足。同时，《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业委托具有房产测绘资格的单位出具《房屋测绘报告书》的目的，是将测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，并非为提供给业主的资料。因此，在原告没有证据证明其在交房日向被告提出过该项要求，且其所要求的“实测面积的有关资料”就是《房屋测绘报告书》的情况下，原告该项主张不成立，本院不予支持。
关于第五个争议焦点，被告未按合同约定提前10天书面通知原告交房，原告是否可以以此为由拒绝接收房屋问题。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。本院认为，双方签订该条款的目的在于，给双方将要进行的合同行为留出一个准备期间，该期间的设定是为保障后续合同行为的有效完成。被告在交房通知书中列明了原告所要准备的事项，虽然原告在2012年12月30日才收到交房通知书，但其还是在约定的交房日2012年12月31日按时到达了被告处，原告并未主张导致未能完成交付房屋的原因是其未能备齐相关资料和物业费。因此，原告将未能完成交付房屋的原因归结为被告未按合同约定提前10天书面通知其交房的主张亦不成立，本院不予采信。
综上，原告并未提出充分的证据和理由可以拒绝接收房屋，其要求被告承担逾期交房508天违约金的诉讼请求不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第四十二条、《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条、第十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，参照《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十四条的规定，判决如下：
驳回原告徐兆斌的诉讼请求。
案件受理费3705元，由原告徐兆斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 魏 来
审 判 员 周 珊
人民陪审员 王沛沛
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李 艳