浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初2189号
原告浙江特殊教育职业学院（原浙江省华强中等职业学校
法定代表人许保生，该学院院长。
委托代理人徐雪梅、蒋向萍，浙江佐钊律师事务所律师。
被告杭州饶记餐饮管理有限公司
法定代表人张晓敏，该公司总经理。
委托代理人方志华、汪俊青，浙江浙杭律师事务所律师。
原告浙江特殊教育职业学院（以下简称职业学院）为与被告杭州饶记餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张宏独任审判，于2016年5月31日公开开庭审理，原告职业学院委托代理人徐学梅、徐向萍、被告餐饮公司委托代理人方志华、汪俊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告职业学院起诉称：原被告双方于2013年7月1日续签订《实训基地建设合作协议》和《房屋租赁合同》各一份，两份协议约定：由原告提供位于天城路153号共约500平方及天城路校区原学生食堂，锅炉房二楼约360平方的房屋给被告作为经营场地，期限至2015年12月31日止，期满后，被告应将房屋完整交还给原告。现期限早已届满，被告仍未依约搬离并交还房屋。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告立即搬离并腾空位于天城路153号共约500平方及天成路校区原学生食堂、锅炉房二楼约360平方的房屋；二、被告支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费及欠付的水电费（暂计至2016年2月29日止房屋使用费120207元，暂计至2016年2月5日止的水电费18776元，暂合计人民币138983元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审审理中，原告职业学院撤回要求被告餐饮公司支付水电费的诉讼请求。
被告餐饮公司答辩称：原被告双方合作多年，一直以签3延2的方式进行租赁及实训基地建设等合作事宜，所以案涉的房屋租赁合同实际租期应该到2017年12月31日止。被告已向原告支付了案涉店铺2016年全年的租金，原告未提出异议也未予以退还，被告认为原告的行为默认双方的租赁合同继续有效。被告系按五年的营业进行装修及员工投入，现退出经营不仅损失惨重，且面临大量员工安置问题，影响社会稳定。案涉租赁商铺，实际使用单位系杭州市江干区衢城菜馆，为本案程序正常进行，建议原告追加江干区衢城菜馆为被告。原告诉请的案涉房屋水电费18776元，被告已支付。
原告职业学院为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、房产证、情况说明，拟证明租赁物所有权属于原告的事实；
2、实训基地建设合作协议，拟证明原被告之间的租赁合同关系已于2015年12月31日届满，被告依约应当交还房屋的事实；
3、承诺书，拟证明被告承诺2016年2月29日前交还房屋的事实；
4、律师函，拟证明原告已告知被告搬离期限及不搬离后果的事实；
5、关于立即交还房屋并结算房屋使用费、水电费的函及邮寄凭证，拟证明原被告双方合同已于2015年12月31日到期并且原告已提前多次通知到期不再续租，要求被告立即搬离交还房屋，函告被告搬离之日前来结算费用，但被告拒收的事实，同时表示原告在收到被告交付的第一笔房屋使用费后提出了异议；
6、照片，拟证明案涉菜馆系火辣辣餐馆在经营，原告邮寄的律师函和告知函的地址是正确的事实。
经庭审质证，被告餐饮公司质证意见如下：证据1，房产证的关联性有异议，双方合同关系最早发生是2013年，而房产证上登记的时间是2015年；情况说明无异议。证据2，真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，原告收到被告支付的2016年全年租金后没有提出异议，被告认为双方签订的房屋租赁合同应该继续有效。证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到原告的告知函，且承诺书上面的承诺人不是被告公司的员工。证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到律师函。证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，原告邮寄的地址是火辣辣餐馆，与被告没有关系，被告的地址是绍兴路555号，且被告实际办公地点也是另外一个地址，不能认定原告向被告送达了上述材料，且火辣辣餐馆是拒收的。证据6，关联性有异议，上面没有被告的任何标志。
本院认证如下：原告提交的证据1、2，能证明其欲证明的事实，本院予以确认。证据3，签字人既不是被告法定代表人，也不是被告委托代理人，不能证明原告欲证明的事实，本院不予确认。证据4，原告未提交邮寄凭证，不能证明原告欲证明的事实。证据5、6，能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。
被告餐饮公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
银行交易明细及转账交易成功单，拟证明被告已向原告支付了2016年上半年及下半年的房租共计721240元及2016年2月5日前的水电费18776元的事实。
经庭审质证，原告职业学院质证意见如下：真实性无异议，但认为被告支付的款项是房屋使用费，等被告搬离后相关费用双方是要清算的，水电费的钱已收到，但截止到开庭之日水电费不止这个金额。
本院认证如下：经审查，被告分别于2016年4月14日、5月23日向原告汇款360620元、360620元，上述款项系被告在案涉到期合同后及原告起诉后向原告汇款，仅能证明被告汇款的时间及金额，对该事实本院予以确认；对于被告支付水电费的事实，经原告质证无异议，本院予以确认。
综合上述有效证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：
原告系杭州市天城路153号房屋的合法出租人，原、被告素有房屋租赁关系，2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份实训基地建设合作协议，约定甲方提供乙方场地作为烹饪专业的实训基地。场地位置：天城路153号，约500平方米及天城路校区原学生食堂、锅炉房二楼，面积360平方米；合作期限：自2014年1月1日起至2015年12月31日止；经营范围：餐饮；乙方可对外经营，需向甲方交纳场地使用费，乙方应于本协议签订日，向甲方支付保证金20000元、10000元，该保证金不计利息，在本协议履行完毕，乙方交还实训场地并经甲方验收确认完整无误、费用结清后15日退还，场地使用费每年511000元及210240元；合作期满后，乙方应将该房屋完整交还给甲方，并确保房屋完好，设施、设备运转正常。如有损害，应在交还前修复和不全，或照价赔偿。合同还对其他事项作了约定。
上述协议届满后，被告未按约向原告交还案涉房屋。
另查明，被告分别于2016年4月14日、5月23日向原告汇款360620、360620元及于2016年5月18日向原告支付水电费18776元。
本院认为:原、被告签订的《实训基地建设合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案被告在租赁期限届满后未按约返还租赁物，其应当承担返还租赁物，及支付未能返还期间的占有使用费的民事责任。原告按照租赁费的标准计算占有使用费未违反法律规定，本院予以准许。对于被告辩称案涉租赁房屋，实际使用单位系杭州市江干区衢城菜馆，其未提交证据予以证明，本院不予采纳。对于被告在合同期限届满后向原告支付的款项，本院认为，双方签订的协议约定的租赁期限已届满，双方未再签订新的租赁合同，且原告已向法院起诉要求被告搬离案涉租赁房屋，被告向原告支付租金系其单方意思表示，相关费用原被告在本院确定案涉房屋占有使用费后自行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州饶记餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内腾退坐落于杭州市天城路153号营业房（面积约500平方米）；
二、被告杭州饶记餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内腾退坐浙江特殊教育职业学院天城路校区原学生食堂、锅炉房二楼（面积约360平方米）；
三、被告杭州饶记餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江特殊教育职业学院自2016年1月1日起至2016年2月29日的房屋占有使用费人民币120207元（此后至实际腾退之日的占有使用费按年租金721240计算）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币1352元，由被告杭州饶记餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2704元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院的开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 员 张宏
二〇一六年七月二十五日
代书记员 雷赞