江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第311号
上诉人（原审被告）：郭会平，男，汉族。
委托代理人：彭丁带，北京大成（南昌）律师事务所律师。
委托代理人：陈建勇，北京大成（南昌）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：南昌市民俗博物馆，地址：南昌市子固路***号。
组织机构代码：49110285-2。
法定代表人：梅联华，该博物馆馆长。
委托代理人：程电飞，江西中山律师事务所律师。
委托代理人：胡成伟，江西中山律师事务所律师。
上诉人郭会平与上诉人南昌市民俗博物馆因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭会平及其委托代理人彭丁带、陈建勇，被上诉人南昌市民俗博物馆的委托代理人程电飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年11月15日，原、被告签订了一份《关于南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村店面租赁合同》，该合同约定，第一条、承租范围：绳金塔民俗村第一栋民居（北面）共二进和第二栋民居前二进（以天井为界）；第二条、租赁期限、用途：1、该店面租赁期为5年（2007年11月1日始至2012年10月31日止）；2、乙方（被告）向甲方（原告）承诺，租赁该店面仅用于经营名人字画、民间工艺品及陶瓷工艺品、文化艺术交流等使用；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如需续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；第三条、所有费用及支付方式：1、该店面每月租金为5000元，总租金为30万元。乙方必须在每月25日按时交纳租金，如乙方有特殊情况，则必须在下月10日之前交纳房租，否则按日租金的3%支付滞纳金，超过3个月仍未支付租金，甲方有权提前终止合同，收回该出租房屋；2、合同签订之后，乙方必须交纳押金为7000元（押金不计利息）。双方租赁关系结束后，乙方承租的店面经甲方验收合格，并在房屋水电费全部结算清楚后，押金如数退还。如店面有损坏，议价赔偿；5、租赁期内，乙方对承租店面进行的所有装修，自行承担一切费用；第七条、房屋交付及收回的验收：2、乙方应于店面租赁期满后，将承租店面及附属设施（除活动部分拆除）、设备无偿交还甲方。甲、乙双方、乙方与第三方之间不发生任何转让费及其他所有费用；第九条、乙方违约责任：5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等。店面租赁合同签订后，原、被告均依约履行了协议。2007年11月1日原、被告曾签订了一份《关于绳金塔民俗村合作管理的协议》，该协议约定，合作期限为5年（2007年11月1日始至2012年10月31日止）；合作管理范围：绳金塔民俗村展区［第二栋民居后半部（婚俗展厅）及二楼天井、第三栋民居后半部（农业展厅）］。同时协议对其他权利义务进行了约定。同日，原告下达了［南文民博字（2007）09］决定，聘任被告为绳金塔民俗村管理所所长，并给被告发放了工作证。两份合同期限届满后，原告未与被告续约。原告于2013年2月19日书面通知被告十日内搬出清场。2013年10月28日原告又向被告发出了律师函，要求被告搬出杂物，返还租赁房屋，同时赔偿出租人由此造成的全部经济损失。但被告未按原告通知要求清场，仍占用南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村场地。故原告诉诸本院，要求被告立即搬出南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村租赁房屋（绳金塔民俗村第一栋民居（北面）共二进和第二栋民居前二进（以天井为界）；要求被告支付违约金140000元；要求被告赔偿经济损失100000元（从2012年11月起，按月租金5000元计算）；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉请变更为，要求被告立即搬出南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村（共计三栋，建筑面积计2430㎡）。
一审法院认为：原、被告于2007年11月15日签订的《关于南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村店面租赁合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律规定，应合法有效，予以确认。双方在租赁合同期届满后，原告未与被告续约，并以书面形式通知被告要求收回租赁房，被告也认可合同到期，已经终止执行合同。但被告至今未全面腾退租赁房，被告的行为已构成违约，故原告要求被告立即搬出租赁的店面，予以支持。对原告要求被告赔偿其经济损失100000元（从2012年11月起，按月租金5000元计算），由于被告至今仍占用租赁物，原告的租金损失已超过其主张的100000元，故被告依法应支付原告租金收益损失100000元。但被告支付给原告的店面租赁押金7000元，应从其中抵扣。对原告要求被告支付其违约金，于法有据，予以支持。但原告主张以被告每逾期一日应向其支付原日租金2倍的滞纳金计算违约金过高，故本院将依法酌定。对被告辩称其不应交纳租金和承担原告经济损失的意见，与事实不符，不予采纳。对原告增加的诉请，要求一并处理被告与其合作关系所使用的房屋，因合作和租赁属不同法律关系，故不宜在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百三十五条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告郭会平于本判决生效之日起十日内搬出南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村租赁店面［民俗村第一栋民居（北面）共二进和第二栋民居前二进（以天井为界）］，并将店面清空交付原告南昌市民俗博物馆；二、被告郭会平于本判决生效之日起十日内赔偿原告南昌市民俗博物馆租赁店面占用经济损失100000元；三、被告郭会平已支付原告南昌市民俗博物馆的租赁押金7000元，在上述店面占用损失费中抵扣；四、被告郭会平于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市民俗博物馆违约金14000元；五、驳回原告南昌市民俗博物馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由被告郭会平负担。
郭会平不服一审法院判决，向本院上诉称：一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审。其理由是：（1）2007年11月15日，郭会平与南昌市民俗博物馆签订了《关于南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村店面租赁合同》，租赁用途为上诉人商用。为了响应政府免费开放博物馆的号召，双方约定将上诉人租赁的店面改造成免费开放的博物馆，2007年11月11日，南昌市民俗博物馆又做出了《关于聘任郭会平同志为南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村管理所所长的决定》，此时租赁合同已经事实上进行了更改，上诉人也履行着管理所所长的职责。该租赁标的成为免费开放的博物馆，上诉人一直进行着博物馆的运营、维护等工作，南昌市民俗博物馆也未解聘本人的管理所所长的职位。自2008年免费开放的博物馆通过验收之日起，郭会平原来租赁的店面［民俗村第一栋民居（北面）共二进和第二栋民居前进（以天井为界）］已经成为免费开放的博物馆。上诉人为南昌市民俗博物馆支付了免费开放的博物馆的几乎全部费用，南昌市民俗博物馆应予承担。
南昌市民俗博物馆针对郭会平的上诉辩称：双方的租赁关系合法有效，合作关系的法律实质就是租赁关系。
南昌市民俗博物馆不服一审法院判决，向本院上诉称：请求变更南昌市西湖区法院（2014）西民初字第42号民事判决，改判被上诉人郭会平在本判决生效之日起十日内搬出绳金塔民俗村三栋共计面积2430平方米；改判被上诉人支付上诉人租赁合同违约金14万元。其理由是：上诉人南昌市民俗博物馆认为，该合作协议名为合作管理协议，实际上真实的法律关系为租赁关系。首先，南昌市民俗博物馆除了与郭会平签订租赁合同外，另外还签订了合作管理协议和之前所签订的租赁合作协议，即在合作管理协议的基础之上还签订了租赁合同。其次，一审法院对上诉人南昌市民俗博物馆提交的2006年9月18日签订的租赁合作协议予以认可，该份证据证明绳金塔民俗村的三栋面积2430平方米都是由被上诉人郭会平在实际使用和管理。最后，在一审法院郭会平的反诉材料中，郭会平对该合作协议认定为实际租赁法律关系，构成法律事实的自认，其应当承担由此引起的法律后果。然而一审法院判决仅确认了被上诉人郭会平应搬出南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村租赁店面［民俗村第一栋（北面）共两进和第二栋民居前二进（以天井为界）］，与事实严重不符。
在租赁合同届满后，双方未续约，并以书面形式主张权利，要求收回诉争的房屋。但郭会平于2014年的6月腾退租赁房，郭会平的行为已经构成违约，上诉人要求郭会平支付违约金的请求法院应予以支持。在郭会平并没有请求减少违约金的情况下，一审法院酌定减少违约金为14000元，该自由裁量行为不符合法律规定，且违约金数额严重损害上诉人的预期及违反意思自治。首先，上诉人与被上诉人双方本着平等、自愿、协商一致的原则签订《租赁合同》，合同明确约定了违约行为的后果，即承担相应的滞纳金作违约金（违约金自2012年11月起按每逾期一日未腾退租赁房屋计算共计140000）。现被上诉人违约腾退租赁房，给上诉人造成重大经济损失，还致使国家资产流失，上诉人认为，郭会平应当为其违约行为负责，按照合同约定支付违约金。其次，根据最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则予以衡量，并作出裁决”。在整个一审过程中，郭会平并没有主张违约金过高请求，但原审法院却认定违约金过高并判决确认违约金金额，该自由裁量行为不符合法律规定。最后，原审法院即使对违约金的酌定行为合法，也不应对违约金金额的酌定幅度过大。该酌定违约金金额与上诉人请求的金额相差悬殊，且与一审判决书认定的被上诉人违约行为给上诉人造成的经济损失也相差甚大。一审法院判决确认郭会平应自本判决生效之日起十日内向上诉人赔偿因其占用店面所造成的经济损失10万元，但一审判决书仅确认被上诉人支付违约金14000元整，与事实严重不符。
郭会平针对南昌市民俗博物馆的上诉辩称：从2008年开始已经是免费开放的博物馆，郭会平未将博物馆作为商业场所使用，也就是说租赁合同关系从2008年开始改造成免费开放的博物馆后就不存在。
本院经审理查明：上诉人郭会平、上诉人南昌市民俗博物馆在庭审中表明郭会平于2014年6月从诉争的店面中搬出。2014年11月14日南昌市民俗博物馆出具《情况说明》：“经南昌市西湖区文化局核实，租赁户郭会平于2014年8月30日正式从西湖区绳金塔民俗村（面积2430平米）全部搬出。”
本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点：1、郭会平是否应在本判决生效后搬出绳金塔民俗村三栋共计面积2430平方米；2、郭会平是否应当赔偿南昌市民俗博物馆租赁店面占用经济损失10万元；3、郭会平支付的租赁押金7000元，是否应当在经济损失赔偿中扣除；4、郭会平是否应当支付违约金14万元给南昌市民俗博物馆。
本院认为：上诉人南昌市民俗博物馆与上诉人郭会平于2007年11月15日签订的《关于南昌市民俗博物馆绳金塔民俗村店面租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方在租赁合同期届满后，南昌市民俗博物馆未与上诉人郭会平续约，并以书面形式通知上诉人郭会平要求收回租赁房，上诉人郭会平也认可合同到期，已经终止执行合同。但上诉人郭会平到2014年8月30日才全面腾退租赁房，上诉人郭会平的行为已构成违约，因上诉人郭会平于2014年8月30日全面腾退租赁房，上诉人南昌市民俗博物馆要求上诉人郭会平立即搬出租赁的店面，原审法院判决上诉人郭会平于本判决生效之日起十日内搬出本案诉争的店面，并将店面清空交付上诉人南昌市民俗博物馆。该项请求因郭会平已经履行完毕。本院应撤销原审法院的该项判决。
对上诉人南昌市民俗博物馆要求上诉人郭会平赔偿其经济损失10万元（从2012年11月起，按月租金5000元计算），由于上诉人郭会平从2012年11月起到2014年6月占用租赁房屋，上诉人郭会平应当支付占用租赁房屋费用10万元（20个月×5000元＝10万元）给上诉人南昌市民俗博物馆，该10万元占用租赁房屋费用相当于上诉人郭会平应当支付的租金。
但上诉人郭会平支付给上诉人南昌市民俗博物馆的店面租赁押金7000元，应从上述10万元中抵扣。
对一审法院酌定上诉人郭会平支付上诉人南昌市民俗博物馆违约金14000元，并无明显不当，本院予以支持。
综上，上诉人南昌市民俗博物馆、上诉人郭会平的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第42号民事判决第（二）、（三）、（四）、（五）项；
二、撤销南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第42号民事判决第（一）项。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5000元（南昌市民俗博物馆预交2820元，郭会平预交5000元），由上诉人南昌市民俗博物馆承担1500元，上诉人郭会平承担3500元。
本判决为终审判决。
审判长 罗云奇
审判员 刘卫平
审判员 龚 燕
二〇一四年十月十一日
书记员 魏丹丹