云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2015）麒民初字第1219号原告滕建华，男，汉族，1962年12月27日生，浙江省乐清市人，个体户，住曲靖市麒麟区。委托代理人周胜全，精茂律师事务所律师。（特别授权代理）被告黄艳，女，汉族，1973年4月30日生，曲靖市麒麟区人，个体户，住曲靖市麒麟区。委托代理人牛犇，云南洪兴律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人彭栋梁，男，汉族，1970年8月23日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。系被告黄艳的丈夫。（特别授权代理）原告滕建华诉被告黄艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告滕建华的委托代理人周胜全、被告黄艳的委托代理人牛犇、彭栋梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2007年2月10日签订了《承包经营合同书》，合同约定，原告将位于曲靖市改造铺面承包给被告使用，承包期八年，自2007年3月20日起至2015年3月19日止；前五年每年承包费500000元，后三年每年承包费550000元。合同还对双方其他权利义务及责任进行了约定。合同签订后，原告按约定将铺面交付被告使用，被告前六年均按约定向原告支付了租金。之后因被告听说东恒商贸城的土地使用权人云南省一四三煤田地质勘探队准备拆除所有商铺收回土地进行房地产开发，所以第七年只交了500000元，还有50000元房屋暂未交纳。2013年下半年至2014年上半年期间，一四三队多次向铺面经营户下发通知，准备拆除铺面，各经营户不要向除一四三队以外任何人交纳租金，若有人威胁可向一四三队报告，由一四三队解决，原告向被告收取租金时被告予以拒绝。2014年6月3日，原告再次向被告收取租金时得知被告与一四三队于2014年5月30日签订了承诺书，一四三队向被告承诺了因未交租金产生的法律责任及经济纠纷完全由一四三队承担，被告再次拒绝交纳租金。商铺于2014年6月10日被拆除。请求人民法院判令被告支付2013年3月20日至2014年3月19日尚欠的50000元和2014年3月20日至2014年6月10日期间的房屋租金125068元，共计175068元；案件受理费由被告承担。被告辩称，第一、原告主体资格不适格。原告提供的《承包经营合同》甲方（发包方）为曲靖东恒商贸有限公司，乙方（承包方）为被告。而且我方收到的民事起诉状中本案原告明明为“腾建华”，现被告明确说明与本案起诉状上的原告“腾建华”根本没有任何法律关系。该承包经营合同能够客观真实的证明签订合同的主体双方是曲靖东恒商贸有限公司与被告。现腾建华作为原告起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，纯属原告主体资格不适格，请求驳回原告的起诉。第二、本案的承包经营合同系曲靖东恒商贸有限公司与被告签订，滕建华不能做为原告起诉。第三、本案诉争的商铺所有权、使用权属于云南省一四三煤田地质勘探队。该房屋（商铺）原为霞光商城现为东恒商贸城，云南省一四三煤田地质勘探队（以下简称一四三队）与曲靖东恒商贸有限公司（以下简称东恒公司）于2004年4月21日签订过《霞光商城经营承包合同》，一四三队不承认东恒公司就霞光商城（现为东恒商贸城）与其他任何主体发生的合同关系。东恒公司未经一四三队同意，擅自将《霞光商城经营承包合同》项下的权利义务转让给滕建华，东恒公司的行为已违反合同约定。本案所诉请的租金最后应由一四三队收取。为配合曲靖市人民政府、麒麟区人民政府对曲靖中心城区实施旧城改造，一四三队已经两年（即2013年、2014年）未收取东恒公司及原告滕建华的租金。一四三队于2013年8月14日、11月14日书面通知经营者即被告暂缓交纳房屋租金，如有商户即答辩人向一四三队以外的任何一方交纳2013年的租金，请自行向收缴人协商退还租金。因此，被告有权暂缓不交纳商铺租金。第四、本案原告滕建华不是东恒公司的负责人和法定代表人，在未得到东恒公司的授权便与被告签订承包合同，其行为有过错，应承担相应的法律责任。第五、曲靖市麒麟区人民政府、一四三队、东恒公司通知该商城要拆除的情况下，还一直声称合同至2019年，并承诺被告该商铺不会拆，让大家装修，扩大经营，被告因此造成经济损失。第六、一四三队系东恒商贸城商铺的唯一合法的产权单位，一四三队配合曲靖市人民政府、麒麟区人民政府对曲靖中心城区实施旧城改造向被告下发通知，是合法、合理、正当行为；该通知没有任何违法违纪的内容。通知内容表明商城已返还一四三队，且一四三队是唯一拥有商场出租权的合法单位。被告配合一四三队暂缓向除一四三队以外的任何单位和个人交纳商铺租金，具有合理正当的理由。第七、被告依法不具有向原告偿付房租的理由。被告与原告根本没有房屋租赁合同关系，被告只与东恒公司有房屋租赁合同关系，并且该合同已于2012年3月19日到期，合同已履行完毕。期间被告不欠东恒公司一分钱的房租，被告与东恒公司无任何纠纷。原告与被告所签订的补充协议不能在原告与被告之间产生法律效力。原告应当是代表东恒公司，该补充协议也只能在被告与东恒公司之间产生法律效力。2014年3月5日曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局已向一四三队下发临时建筑、违法建筑拆除通知书（区城管拆字[2014]400204号），要求一四三队自接到通知之日起十五日内将原告诉称的曲靖交通路东恒商贸城自行拆除，逾期将依法组织相关部门予以强制拆除，一切法律责任和经济损失由一四三队自行承担。被告承租的商铺已被政府依法拆除，商铺都已不存在，被告拿什么经营，又为什么要交房租。第八、被告向东恒商贸城交了50000元的保证金，合同保证金是保证合同的履行，本案合同不能继续履行，因此被告所交的保证金应由原告退还给被告。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件一份，用以证明原告的身份情况。2、承包经营合同书及补充协议各一份，用以证明原告将曲靖市商铺承包给被告使用。承包期限为七年零三个月，自2007年3月20日起至2014年6月10日止，2012年3月20日开始每年承包费550000元。3、通知三份，用以证明原告多次向被告催收租金，被告向原告出示该通知并答复原告，如果房屋没有被拆除租金照交，如果房屋被拆除租金拒交。4、承诺书一份，用以证明被告与一四三队签订承诺书而拒绝交纳租金。5、告商户通知书一份、催款通知书一份，用以证明原告向被告催收租金的事实。6、（2014）麒民初字第544号民事判决书一份，用以证明麒麟区人民法院曾审理过此类型的案件，并支持了原告合理部分的诉讼请求。7、承包经营合同复印件一份，用以证明原告对商铺享有合法的承包经营权。8、通知照片两份，用以证明原告向被告催收租金的事实。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。认为证据2中的承包经营合同书是被告与曲靖东恒商贸有限公司签订，与本案无关，不能证明原告欲证实的内容，对补充协议无意见，但认为被告所交纳的租金是交给曲靖东恒商贸有限公司，而不是交给原告。对证据3不予认可。认为证据4、5、7、8与本案无关联性。认为证据6民事判决书未生效，对其确认的事实不予认可。通过质证，本院认为，证据6是未生效的民事法律文书，原告欲证明的主张不成立。其他证据本院予以确认。被告针对其辩解理由，向本院提交了以下证据：1、被告的身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格及基本情况；2、承包经营合同书复印件一份，用以证明被告与曲靖东恒商贸有限公司签订合同，原告不是合同主体。3、云南省一四三煤田地质勘探队与曲靖东恒商贸有限公司的文件复印件一份，用以证明云南省一四三煤田地质勘探队与曲靖东恒商贸有限公司通知被告所承租的商铺定于2013年3月15日拆迁。4、曲靖东恒商贸有限公司的通知复印件一份，用以证明曲靖东恒商贸有限公司与原告的承包租赁合同已到期，被告与公司不存在承包关系，已不享有商铺使用权，商铺必须拆除。5、云南省一四三煤田地质勘探队通知复印件一份，用以证明云南省一四三煤田地质勘探队于2013年8月14日、11月14日书面通知被告，东恒商贸城已返还该队，该队是唯一拥有商铺出租权的单位，该队已通知被告暂缓交纳房屋租金，因此被告有权不交纳商铺租金。6、关于东恒商贸城暂缓交纳承包的函复印件一份，用以证明云南省一四三煤田地质勘探队承包给曲靖东恒商贸有限公司的东恒商贸城因政府规划要拆迁，经队研究决定，贵公司暂缓交纳2013年的承包费用。7、曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局决定书复印件一份，用以证明被告承租的商铺属于违法违规的建筑将被政府依法拆除，商铺都不存在的客观事实。8、补充协议复印件一份，用以证明原告代表曲靖东恒商贸有限公司与被告签订补充协议，被告继续承租商铺。9、收款收据一份，用以证明原告代表曲靖东恒商贸有限公司向被告收取合同保证金50000元。10、活期转账单一份，用以证明被告向原告转了500000承包费的事实。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2无异议，但不能证明被告的主张，被告在其书面答辩状中认可原告是代表曲靖东恒商贸有限公司，在2008年以前原告是以曲靖东恒商贸有限公司的名义与被告签订承包合同。对证据3、4、5、6、7的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可。对证据8的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据9因是复印件，经核实原件后，我方予以认可。对证据10予以认可。通过质证，本院认为，被告所举证据均系反映本案履行合同过程中客观发生的事实，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2007年8月1日，曲靖东恒商贸有限公司与原告滕建华签订《承包经营合同》一份，合同约定曲靖东恒商贸有限公司将曲靖市交通路东恒商贸城及区商业局楼下铺面承包给原告滕建华经营管理，承包期限自2007年12月1日至2019年9月31日，承包期限约12年。2007年2月10日，原告滕建华与被告黄艳签订了《承包经营合同书》一份，该合同中主体载明：甲方（发包方）曲靖东恒商贸有限公司（地址：曲靖市交通路**），乙方（承包方）黄艳。同时在合同文本签名栏载明：甲方曲靖东恒商贸有限公司，委托代表人滕建华，乙方黄艳，签约地点、时间等。合同约定，甲方将位于曲靖市铺面承包给被告经营使用，承包期五年，自2007年3月20日至2012年3月19日止；在公司没有政策性变动，继续承包给被告，延期三年租金每年提高10%；每年承包费50万元，注：后三年每年55万元。原告按约定将铺面交付给被告使用，被告前六年均按约定向原告支付了租金。之后被告听说商城的土地使用权人云南省一四三地质勘探队要拆除房屋收回土地，所以第七年的租金被告只交了500000元，尚欠50000元未交纳。2013年下半年至2014年上半年期间，一四三队多次向铺面经营户下发通知，准备拆除铺面，并告知各经营户不要向除一四三队以外任何人交纳租金，若有人威胁可向一四三队报告，由一四三队解决。原告向被告收取租金时被告予以拒绝。2014年6月3日，原告再次向被告收取租金时得知被告与一四三队于2014年5月30日签订了承诺书，一四三队向被告承诺了因未交租金产生的法律责任及经济纠纷完全由一四三队承担，被告再次拒绝交纳租金。商铺于2014年6月10日被拆除。截止2014年6月10日，被告尚欠原告租金175068元。另查明，被告于2007年2月12日向原告交纳合同保证金50000元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中原、被告均提供了同一份《承包经营合同书》，原告用以证明其为合同适格主体及其诉请的依据，而被告抗辩原告不是合同主体。本案中诉争铺面系曲靖东恒商贸有限公司承包给原告滕建华经营管理，原告又以曲靖东恒商贸有限公司的名义与被告签订承包合同，后原、被告双方又签订了《补充协议》一份，且从本案原、被告双方实际履行合同来看，被告均一直向原告交纳承包费，说明被告亦认可原告为租赁合同的主体。因此，被告抗辩原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。本案中，原、被告签订承包合同中约定的是原告将铺面交付给被告使用，被告每年依约向原告交纳一定费用，双方设立的合同实质是租赁民事法律关系，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，也不损害国家与第三人的利益，该合同合法有效。2014年6月10本案所涉租赁物被拆除，原告所主张的租金截止时间为2014年6月10日，也未主张违约责任，说明双方当事人均同意此时解除合同。被告因第三人的承诺而拒绝向原告支付租金的理由于法无据，其抗辩理由不成立。被告作为合同的当事人在享受合同权利的同时，也应该履行合同义务。原告请求被告支付租金的请求，本院予以支持，但被告交纳的保证金50000元应予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：由被告黄艳于本判决发生法律效力后三十日内向原告滕建华支付租金125068元。案件受理费3801元，由原告滕建华承担1000元，被告黄艳承担2801元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  曹琪梅审 判 员  钟 旋代理审判员  李永梅二〇一五年六月三十日书 记 员  李桃仙