湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第1004号
上诉人（原审被告）郑敏武
委托代理人谢进华，湖北珞珈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。
法定代表人张永毅，该公司董事长。
委托代理人刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。
上诉人郑敏武因与被上诉人湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称“中天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人郑敏武的委托代理人谢进华，被上诉人中天公司的委托代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年4月23日、2009年5月7日，郑敏武购买中天公司开发的位于郴州市七里大道的碧水云天三期11栋房屋共13套，并签订三份《商品房买卖合同》（合同编号碧寓（2007）60、碧寓（2007）61、碧寓（2007）62），合同约定：郑敏武购买中天公司开发的碧水云天三期11栋1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418房，该十三套房建筑面积为754.84平方米，房屋总计金额2114550元。……付款方式：首付款864550元。余�按揭，买受人签订合同时支付首付款864550元，并办理银行按揭。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理。1、按逾期时间，分别处理；（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2009年6月22日前（注：交付使用时按现状为准），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。……合同签订后，郑敏武于2009年4月24日支付中天公司首付款518297元，于2009年4月27日支付购房款200000元，于2009年5月13日支付146253元，共支付首付款：864550元，于2009年4月24日支付按揭费用13772元，后又支付按揭费用2730元，中天公司于2009年5月30日将郑敏武所购房屋全部交付，该十三套房经市房产局测绘大队实测面积725.73平方米，总价款2033259元。房屋交付后，因中天公司与郑敏武未能办理房屋购房款按揭手续，购房余款郑敏武亦未支付。中天公司于2012年4月11日通过特快专递方式向郑敏武邮寄《催款通知书》，要求郑敏武支付剩余未支付购房款1168709元，郑敏武未予支付。同年4月13日，中天公司给郑敏武出具《律师函》，要求郑敏武履行支付购房款余款，否则将解除《商品房买卖合同》，郑敏武亦未支付购房余款。2012年6月1日，中天公司再次致函给郑敏武，要求郑敏武在同年6月8日前协商处理购房款余款事宜，否则将解除《商品房买卖合同》，但郑敏武并未与中天公司协商。2012年7月5日，中天公司向郑敏武送达《解除合同通知书》，要求解除与郑敏武于2009年4月23日、2009年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：碧寓（2007）60、61、62）。该《解除合同通知书》于2012年7月6日送达给郑敏武。
2012年7月11日，中天公司提起本案诉讼，请求判令：一、郑敏武返还位于郴州市七里大道“碧水云天”11栋（中颐大酒店）1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413�1414、1415、1416、1417、1418号房；二、郑敏武赔偿中天公司损失870000元；三、由郑敏武负担本案诉讼费。在诉讼过程中，郑敏武对本案提出中止审理的申请，并于2012年12月26日，以房屋买卖合同纠纷提起另案诉讼，请求判令中天公司的《解除合同通知书》不发生法律效力，并赔偿损失987107.81元，赔偿逾期办证损失10166.30元。湖南省郴州市北湖区人民法院于2013年6月18日作出了（2013）郴北民二初字第42号民事判决：“一、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司的《解除合同通知书》不发生法律效力’的诉讼请求。二、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司赔偿原告郑敏武损失987107.81元’的诉讼请求。三、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司赔偿原告郑敏武逾期办证损失10166.30�’的诉讼请求。”郑敏武不服该判决提出上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2014年3月24日作出了（2013）郴民一终字511号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”
另查明，中天公司于2009年5月30日将郑敏武所购十三套房房屋全部交付后，郑敏武一直在出租使用。2009年5月26日，郑敏武将该十三套房屋以每月19500元价格出租给湖南景云房地产开发有限公司使用。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的主要焦点：一是郑敏武是否应当返还位于郴州市七里大道（现改为南岭大道，中颐大酒店14楼）“碧水云天”11栋1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418号房；二是郑敏武是否应当赔偿中天公司的损失870000元。
一、关于郑敏武是否应当返还位于郴州市七里大道（现改为南岭大道，中颐大酒店14楼）“碧水云天”11栋1405、1406、1407、1408�1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418号房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方签订的《商品房买卖合同》业经二审法院认定合同解除，中天公司要求恢复原状返还已交付的商品房，符合法律规定，应予以支持。郑敏武称其并没有构成根本违约，所以中天公司不享有解除合同的权利的抗辩理由不能成立，不予支持。
二、关于郑敏武是否应当赔偿中天公司的损失870000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，中天公司要求郑敏武赔偿自2009年5月30日交付房屋起至2012年7月30日（起诉时）止的损失费（房屋占用费），具有法律依据，予以支持。但之后损失�天公司应当另行主张。其损失费应为：741000元（38个月×19500元／月），超出部分不予支持。郑敏武向中天公司支付的购房款及其他费用881052元（864550元＋13772元＋2730元），依法应当予以返还，郑敏武可另行向中天公司主张权益。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郑敏武于本判决生效后十日内将郴州市七里大道（现改为南岭大道，中颐大酒店14楼）“碧水云天”11栋1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418号房返还给原告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司；二、被告郑敏武于本判决生效后十日内赔偿损失费（房屋占用费）741000元（计算至2012年7月30日）给湖南省郴州市中天房地产开发有限公司；三、驳回原告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或应当支付迟延履行金。案件受理费12580元，由被告郑敏武负担”。
上诉人郑敏武不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审没有查清被上诉人销售房屋是否符合法律规定，属于认定事实不清。本案中被上诉人并未办理涉案13套房屋的《商品房预售许可证》，导致不具备办理按揭贷款的条件而未办理按揭贷款，且被上诉人没有在合同生效之日起30天内向市房产交易中心申请登记备案，构成根本违约；二、上诉人并无违约行为，一审判令上诉人赔偿被上诉人损失费违反了最高院相关司法解释的规定，没有法律依据；三、被上诉人应承担继续履行合同的违约责任。综上，请�二审：一、撤销（2012）郴北民二初字第944号民事判决；二、判令被上诉人继续履行本案《商品房买卖合同》。
被上诉人中天公司答辩称：一、上诉人的第二项诉讼请求在原审时没有提出，属于二审增加的诉讼请求，不属于二审审理范围；二、本案涉案商品房买卖合同已经生效判决书确认解除，上诉人请求继续履行合同违反法律规定；三、本案系对于双方之间的商品房买卖合同经生效判决确认解除的法律后果进行审理，对合同订立、履行的事项不属于本案审理范围；四、双方在履行合同过程中是否存在违约已经生效判决认定，亦不在本案审理范围内；五、一审判决上诉人赔偿被上诉人的损失有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，上诉人郑敏武主张因中天公司未取得《商品房预售许可证》导致其未能办理按揭贷款，向本院申请调取中天公司开发的“碧水云天”三期11栋的《商品房预售许可证》。本院经审查认为，本案系双方签订的《商品房买卖合同》经生效判决确认解除之后中天公司依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定请求返还原物、赔偿损失，合同解除原因及双方是否违约非本案审理范围。因此，对于上诉人郑敏武提出的该项申请，本院不予准许。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、原审判令上诉人返还房屋是否正确；二、上诉人是否应承担被上诉人的损失费。针对以上争议焦点评议如下：
关于争议焦点一，郑敏武另案请求判令中天公司的《解除合同通知书》不发生法律效力的诉请已经生效判决予以驳回，中天公司的《解除合�通知书》已发生法律效力，双方签订的《商品房买卖合同》已解除。中天公司要求郑敏武返还涉案房屋的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审支持中天公司的该项诉请的处理正确，应予以维持。郑敏武主张其并未构成根本违约，中天公司存在违约行为，双方之间的合同应当继续履行的上诉理由，因合同履行过程中的违约问题已经生效判决认定，非本案审理范围，且合同解除后继续履行也于法于理不符，故对于该项上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，中天公司有权要求郑敏武赔偿房屋交付后占用期间的损失。因郑敏武在房屋交付后至中天公司起诉期间将房屋出租获利，原审判决以郑敏武在此期间所获租金收入计算损失数额的处理并无不当。郑敏武主张原审判令其赔偿损失无法�依据的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11210元，由上诉人郑敏武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年二月三日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基�事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。