镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇经民初字第1210号
原告汤俊伟。
委托代理人张跃清，江苏民脉律师事务所律师。
被告镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路123号。
法定代表人黄焕明，该公司总经理。
委托代理人宋丽敏、张燕，该公司职员。
原告汤俊伟诉被告镇江汉翔房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，由代理审判员陈泽鑫适用简易程序于2014年7月21日公开开庭进行了审理，原告汤俊伟和委托代理人张跃清，被告委托代理人宋丽敏到庭参加诉讼。由代理审判员陈泽鑫担任审判长与人民陪审员高文霞、张瑜组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理，原告和委托代理人张跃清，被告委托代理人宋丽敏、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年8月16日签订商品房买卖合同，约定被告向原告出售盛世家园荣域阁一期第39幢1-3层105号房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积为207.27平方米，合同总价款为1639506元；被告应于2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，自合同所约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，然而房屋约定最后交付日届满后，被告一直未能根据国家和地方政府的有关规定交房，未向原告出示该商品房符合法定交付条件的证明文件，且未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续。截止诉前，涉案房屋仍处建设施工过程中，客观上，被告亦无法向原告交付符合交付使用条件的房屋。原告认为被告逾期交房的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。请求法院判令被告依据合同约定及时交付涉案房屋，由被告承担迟延交付房屋违约金343804.41元（自2012年8月1日起按已付购房款每日万分之三计算至2014年6月30日止），并承担本案诉讼费用。
以下为原告提交的证据材料及被告的质证意见和本院的认证意见：
1、商品房买卖合同及购房发票，拟证明购房的事实及涉案房屋的建筑面积、价款，另证明合同中不但将单体竣工验收合格房屋作为交付条件，涉案房屋交付还应当符合地方人民政府即《镇江市市区居住配套设施建筑管理暂行办法》等相关规定。被告对该证据材料无异议，但认为地方性规定不能作为定案依据，原、被告已就房屋交付在合同中进行约定。本院对该证据材料的真实性予以认定。
2、原告于2013年8月9日及2014年7月19日向镇江市公证处申请对涉案房屋现状及周边情况进行证据保全的公证书两份，拟证明在2013年8月9日及2014年7月18日涉案房屋仍处建设施工过程中，不具备交付使用的条件。被告对该证据材料的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，因原告未及时收房，涉案房屋已视为自动交付，公证情况为交付后的情况，并不能说明通知交付时不符合交付条件。本院对该证据材料的真实性予以认定。
3、镇江新区城乡建设局于2012年7月17日向被告发出的停止交付盛世家园小区的通知一份，拟证明涉案房屋因未办理配套设施建设方案履行申请及确认手续，相关部门已对被告违法交付行为进行制止，被告在明令禁止交付情况下强行通知业主收房，不符合法律规定，其通知交付行为无效。被告对该证据材料的真实性无异议，但否定与本案的关联性，认为该通知并不代表2012年7月27日通知交房时涉案房屋仍不具备交付条件，另外，通知并非禁止涉案房屋交付。本院对该证据材料的真实性予以认定。
4、镇江新区城乡建设局于2013年4月15日向被告颁发的《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，拟证明涉案房屋于2013年4月15日方才完成综合验收，房屋方才符合法定交付条件。被告对该证据材料无异议，但认为该证据材料与合同约定的交付条件无关，并不能导致合同约定的交付条件无效。本院对该证据材料的真实性予以认定。
被告辩称：原、被告于2011年8月16日签订了商品房买卖合同，双方对交付条件及时间作出约定。因涉案房屋于2012年7月27日取得《竣工验收备案表》，符合商品房买卖合同约定的交付条件，被告于2012年7月27日向原告发出了书面交房通知，已经履行了房屋的交付义务，不存在延期交付房屋情形。另根据合同约定，原告未能按期接收涉案房屋，则从约定交付期限届满后次日起视为已交付，涉案房屋于2012年8月1日起应视为已交付，即使后来存在施工情况，也与本案无关。《镇江市市区居住配套设施建筑管理暂行办法》等相关规定属地方政府规定，无法调整合同效力，不能作为调整合同权利义务关系的依据。合同虽写明“依照国家和地方政府的有关规定”，但并不影响双方对房屋交付条件即验收合格的特别约定。被告认为原告诉请缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
以下为被告提交的证据材料及原告的质证意见和本院的认证意见：
1、竣工备案表一份，证明涉案房屋已经于2012年7月27日通过竣工验收，涉案房屋通知交付时符合合同所约定的交付条件。原告认为该证据真实性无法确认，且该竣工备案表只代表涉案房屋单体验收合格，并非综合验收合格，不能说明涉案房屋已符合法定交付条件。本院对该证据材料的真实性予以认定。
2、交房通知书及快递回执原件一份，拟证明被告在约定的交房期限内已经向原告发出了交房通知书。被告认为该交房通知书并未送达给被告，且通知书中未向被告等业主出示房屋符合交付条件的证明。此外，该交房通知书在住建部门明令禁止交付情况下发出，应当认定无效。本院对该证据材料的真实性予以认定。
经审理查明：原告与被告于2011年8月16日签订商品房买卖合同一份，约定被告向原告出售涉案房屋，建筑面积为207.27平方米，合同总价款为1639506元；“出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。”被告如逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，自2012年8月1日起至实际交付之日，被告应按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金等。合同附件中约定商品房具备约定的交付条件，买受人未能按期接收该商品房的，则从约定的交房期限届满后的次日起视为房屋已交付。
合同签订后，原告于2012年3月2日将全部购房款支付给被告。2012年7月27日，被告向原告发出了交房通知书，称“您所购买的盛世家园荣域阁（明发锦绣银山）39幢105室商品房，已经取得镇江市住房和城乡建设局《竣工验收备案表》。我们将于二〇一二年七月三十一日和您办理交付手续。”原告认为诉争房屋不符合交付条件，未按照交付通知书通知的时间办理交房手续。原告于2013年8月9日及2014年7月18日至镇江市公证处申请对涉案房屋现状及周边情况进行证据保全，镇江市公证处就涉案房屋在进行施工建设作出公证书两份。
2014年6月23日，被告向原告发出商品房交付催告函，称“根据我公司与您签订的商品房买卖合同，您所购买的房屋已经达到合同约定的交付条件，我司按照约定于2012年5月23日前以邮政快递的方式向您邮寄了书面的交房通知书，但您至今未办理房屋交付手续。……为方便您办理房屋交付手续并减少您不必要的损失，现我司书面催告您在收到本函之日起7日内携带交付通知书及交付通知书上的资料，前往以下地址镇江新区赵声路123号售楼处办理。”
被告建设的盛世家园（锦绣银山）A区37#、38#、39#楼工程于2012年7月25日竣工验收合格，被告于2012年7月27日将该工程竣工验收备案文件送审，镇江市住房和城乡建设局于2012年7月27日审查后同意备案，并于该日向被告发出竣工验收备案表。
另查明：2012年7月17日，镇江新区城乡建设局向被告发出了《停止交付盛世家园小区的通知》，载明“根据《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》（镇政规发（2010）1号）和《关于进一步作好﹤镇江市市区居住区配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》（镇建规（2010）4号）文件精神，凡市区新建居住区交付前，必须办理配套设施建设方案履行的申请并经相关单位确认，否则不得进行交付，不予办理房屋产权初试登记。而你单位开发的盛世家园（明发锦绣银山）小区，在未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续的情况下，于今年5月已交付使用，已引发业主投诉。现责令你单位立即停止交付，完善配套设施建设，并妥善处理好业主投诉。”
2013年4月15日，镇江新区城乡建设局向被告发出《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，载明“由你公司开发建设的盛世家园A区1-22#、24-33#、35-44#、46-59#住宅小区，经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。”
原告认为被告长期未将符合交付使用条件的房屋交付原告，已构成违约，应当及时交付房屋并赔付违约金，遂诉至法院。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按照合同的约定履行各自的义务。原告已于2012年3月2日支付完全部房款，被告应当在2012年7月31日将符合交付条件的房屋交付给原告使用。涉案房屋虽于2012年7月25日竣工验收合格，并于同年7月27日取得竣工验收备案表，但《城市房地产开发经营管理条例》规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当经综合验收合格后方可交付使用。原、被告虽在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当作出对提供者被告不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府有关规定。《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好﹤镇江市市区居住配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》，规定“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。涉案房屋于2013年4月15日方才取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年4月15日符合交付条件。被告虽于2012年7月27日通知原告交付房屋，但因当时不符合交付条件，原告拒绝接收涉案房屋并无不当。涉案房屋经综合验收合格具备交房条件后，被告应当再次通知原告接收房屋，未履行通知义务或迟延履行通知义务导致延期交付的，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告后于2014年6月23日发函催告原告交付房屋，原告收函后可与被告直接办理房屋交付手续。原告要求被告及时交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在商品房买卖合同中明确约定了交付时间及被告逾期交房的违约责任，被告逾期交付房屋构成违约，应依约承担违约责任，原告要求被告承担违约金343804.41元，不超过合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江汉翔房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤俊伟逾期交付违约金343804.41元。
二、驳回原告汤俊伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6458元，由被告镇江汉翔房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 陈泽鑫
人民陪审员 高文霞
人民陪审员 张 瑜
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 孙慧君
附：援引的相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。