上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2481号
原告（反诉被告）江海蓉。
委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱杰。
委托代理人封震，上海市光明律师事务所律师。
江海蓉与朱杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理。同年12月2日朱杰提起反诉，本院亦予以受理。本案依法由审判员陈洁适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行了审理。江海蓉之委托代理人李良清、朱杰及其委托代理人封震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江海蓉诉称，2013年7月15日，江海蓉与朱杰经案外人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）居间签订了关于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》。江海蓉于2013年7月14日及同年7月17日分别向朱杰支付人民币（下同）10，000元及40，000元，共计50，000元。双方约定江海蓉于2013年8月15日前支付朱杰房款550，000元用于提前归还朱杰尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房屋设有的抵押权。然而在此之前江海蓉发现该处房屋上存在违章搭建，江海蓉要求朱杰拆除，但朱杰并未及时履行。为防止给自己带来经济上的损失，江海蓉未再按约定支付约定款项。尔后，朱杰在未通知江海蓉的情况下于2013年10月10日将违章搭建拆除并于2013年10月12日将房屋转让给案外人。同年11月21日，房屋的产权亦登记至案外人名某。现江海蓉为维护自身合法权益，诉诸法院要求判令：1、确认双方签订的买卖合同无效；2、朱杰返还江海蓉购房款5万元。
朱杰答辩并反诉称，1、房屋买卖双方已经进行了网签，故买卖合同有效，但因江海蓉违约，朱杰于2013年9月30日书面通知江海蓉解除合同，江海蓉于同年10月1日收到该通知，故双方的买卖合同已于该日解除。2、房屋的违章搭建可以拆除，江海蓉提出房屋存在违章搭建并要求拆除的时间是9月，而约定的房屋交接的时间是10月，且房屋的上述搭建并不影响交易过户。3、根据合同约定，江海蓉应于2013年8月支付房款55万元，但其未在约定的时间内支付该款，之后江海蓉丈夫袁岳新出具承诺表示于9月支付上述款项，但直至9月仍未支付。故系江海蓉违反合同约定导致合同无法继续履行，合同解除的责任在江海蓉，根据合同约定，江海蓉应支付朱杰违约金及赔偿金，故在扣除江海蓉已支付的5万元款项后，江海蓉尚应支付朱杰违约金4，125元及赔偿金476，000元。基于上述情况，朱杰遂提起反诉要求江海蓉支付违约金4，125元及赔偿金476，000元。
江海蓉针对朱杰的反诉辩称，1、江海蓉在签约时并不清楚违章搭建是否会影响交易，直到9月才知道会影响交易，所以要求朱杰拆除。房屋上存在违章建筑，故双方签订的买卖合同自始无效。2、本案违约责任不在买受人，江海蓉不应承担违约金及赔偿金。但如果法院认定买受人有过错，则卖售人主张的违约金及赔偿金过高，要求予以调整。违约金应以弥补守约方实际损失为原则，卖售人以极短的时间将房屋另售他人，而且房屋价款比出售给江海蓉时的房屋价款高出2万元，实际出售人并没有什么损失，如果有损失也只是208万元房款的一个月利息。
经审理查明，2013年7月15日，江海蓉（买受人，签约乙方）与朱杰（卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为198万元。房款支付方式为：1、乙方于签约当日支付房款1万元；2、乙方于2013年7月17日前支付房款4万元；3、乙方于2013年8月15日前，支付房款55万元（上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房款及注销银行对房屋设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续）；4、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付房款138万元。合同还约定，甲、乙双方于2013年10月20日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将房屋交付乙方。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同还对其他事项作了约定。
上述买卖双方还签订《补偿协议》1份，约定了“乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方65万元，并于2013年9月15日前支付；本次交易甲方应缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道通畅以及该房地产附属设施设备的正常使用。”等内容。
江海蓉于2013年7月14日及同年7月17日向朱杰共支付房款5万元后，由于无法于2013年8月15日前支付约定的房款55万元，江海蓉丈夫袁岳新遂于2013年9月13日向朱杰出具《承诺书》，承诺房款210万元于2013年9月16日由袁岳新支付给朱杰，余款至袁岳新收到其售房款项后支付给朱杰，同时朱杰在袁岳新售房产证交易完成后先行办理审税事宜，于收到余款50万元后办理房屋过户手续；有关朱杰房屋的搬迁以朱杰办理时间为准，即以朱杰购房产权交易完成后30天后办理搬迁。
2013年9月24日，江海蓉向朱杰发送《有关购买房屋涉及违章搭建解除合同的通知》，提出系争房屋上有违章搭建，而鉴于朱杰以及案外人太平洋公司未告知江海蓉该事实及根据有关条例规定有违章建筑房屋不能进行交易，为保障利益不受损害，江海蓉要求解除与朱杰签订的房屋买卖合同。
而朱杰因未于2013年9月16日前收到袁岳新承诺的210万元房款，遂于2013年9月25日向江海蓉发送《催告函》，称根据买卖合同付款协议第3条约定“乙方应于2013年8月15日前支付甲方房款55万元”，但该笔房款你至今未支付，已构成违约。而根据买卖合同第九条约定，“乙方未按合同履行自己的义务，逾期超过15日后乙方仍未履行自己的义务，除乙方应向甲方支付逾期每日万分之五的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%”。现以书面形式通知你，希望于收到催告函后2日内支付该笔房款，否则我将通过法律途径追究你的违约责任。
由于在发出上述催告函后朱杰仍未收到相应房款，朱杰于同年9月30日向江海蓉发送了《解约函》，言明根据买卖合同附件三付款协议第2、3条的约定，您应于2013年7月17日前支付房款4万元，2013年8月15日前支付房款55万元，但至今你仍未支付上述房款，期间我及居间方曾多次催告但您拒绝支付上述房款，并明确表示不愿意购买该房屋，现由于您未能按约及时支付房款影响到该合同的顺利履行。根据买卖合同第九条约定“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付”，现我书面通知您解除该房屋的买卖合同，并书面通知居间方撤销上述房屋的网络备案版《上海市房地产买卖合同》，同时按买卖合同约定追究你的违约责任，由此造成的一切法律责任均由你承担。该函由江海蓉于同年10月1日签收。
2013年10月12日，朱杰将系争房屋另行出售予案外人张某某、吴某某，并与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定了“房屋价款200万元，买卖双方于2013年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，朱杰于收到案外人贷款款项后3个工作日内将房屋交付”等内容。同年11月21日，系争房屋权利人变更登记为案外人张某某、吴某某。
2014年11月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局古美房管办事处出具《证明》载明，该处于2013年9月24日对闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋中存在的违章搭建情况出具《附有违法建筑的房屋认定书》。该认定书内容为：根据《上海市房屋登记管理条例》第20、21条规定，该房屋存在违法建筑，在房地产交易中心有所记载。
另查明，案外人太平洋公司于2014年2月14日以江海蓉经其居间介绍与朱杰签订了关于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室之房屋的《上海市房地产买卖合同》，并与其签订《佣金确认单》，但江海蓉仍未全部付清居间服务费而诉诸本院要求判令江海蓉支付居间服务费22，600元。2014年5月8日，本院以（2014）闵民五（民）初字第434号民事判决书认定太平洋公司作为中介机构，其基于江海蓉的委托，将朱杰的房源信息提供给了江海蓉，并已促成买卖双方订立了《上海市房地产买卖合同》。至此，太平洋公司的居间义务已履行完毕。江海蓉作为买受方，享受了太平洋公司提供的一系列居间服务，并在太平洋公司提供的《佣金确认单》上签字确认，理应受到上述协议的约束。本院同时注意到，江海蓉在庭审中自认系争房屋的违章搭建在房地产交易中心是遗漏登记的，江海蓉是至房管办查询得知的。并同时称朱杰于2013年10月10日拆除了系争房屋上的违章搭建。而事实上，系争房屋的违章搭建在房地产交易中心确实是遗漏登记的，那作为中介机构的太平洋公司是无法事先审核出该房屋在房地产交易中心已被登记为存在违章搭建限制交易的情况，且该违章搭建只要在双方合同约定的办理房屋产权过户（即2013年10月20日）前由朱杰予以拆除，买卖双方仍然可以继续履行合同的。而本案中，导致双方未能继续履行买卖合同的真正原因是，江海蓉未能按约于2013年8月15日前向朱杰支付第三期房款，直至其要求朱杰延期至同年9月16日与另一笔装修补偿费65万元及其余购房款一并支付，但江海蓉也未能按约履行。却反而于同年9月20日以系争房屋存在违章搭建不符合交易要求为由，停止向朱杰继续支付第三期房款及其余款项，江海蓉以其自身行为表明不再履行主要债务，已构成违约。现朱杰在不能实现买卖合同目的的情况下，要求解除与江海蓉间的房屋买卖合同，理由正当。因此，造成本案买卖合同未能继续履行的责任在江海蓉。涉案买卖合同虽因江海蓉的原因被解除，但并不影响太平洋公司居间服务的完成，故太平洋公司有权要求江海蓉支付中介费，该请求符合双方的约定，本院予以支持。但本院考虑到涉案房屋于2013年10月12日由朱杰以200万元的价款转让给案外人张某某、吴某某，双方间的买卖合同仍由太平洋公司负责居间并收取服务费等因素，同时综合本案的实际状况以及因江海蓉违约对太平洋公司造成的实际经济损失等情况，在江海蓉已向太平洋公司支付了3万元服务费的情况下，酌定由江海蓉再向太平洋公司支付居间服务费9，000元。江海蓉对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。本院据此作出江海蓉于本判决生效之日起十日内支付太平洋公司居间服务费9，000元的民事判决。
一审判决后，江海蓉不服提起上诉。二审法院审理过程中江海蓉以与太平洋公司达成和解协议为由申请了撤诉。二审法院遂于2014年7月2日以（2014）沪一中民二（民）终字第1521号民事裁定书作出准许江海蓉撤回上诉的终审裁定。
本院还查明，以朱杰妻子李文静名义向案外人戚天明购买房屋过程中，因李文静一方未能按合同约定及时支付房款90万元而向案外人戚天明支付了违约金6，750元。
以上事实，由江海蓉、朱杰共同提供的买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》，江海蓉提供的其已支付了房款5万元的收据、江海蓉向朱杰发送的《有关购买房屋涉及违章搭建解除合同的通知》及邮寄凭证、上海市闵行区住房保障和房屋管理局古美房管办事处出具的房屋上被认定存在违章建筑的证明，朱杰提供的买卖双方就系争房屋签订的《补偿协议》、江海蓉丈夫袁岳新提出推迟支付第三期房款并承诺于2013年9月16日支付的《承诺书》、朱杰催促江海蓉及时付款的《催告函》及邮寄凭证、朱杰要求解除合同的《解约函》及邮寄凭证、朱杰用以证明以其妻子李文静名义向案外人戚天明购房过程中因江海蓉逾期支付房款直接导致朱杰一方在购房中构成违约并向戚天明支付了违约金6，750元的《上海市房地产买卖合同》及收条、（2014）闵民五（民）初字第434号民事判决书及（2014）沪一中民二（民）终字第1521号民事裁定书、朱杰用以证明系争房屋可以交易且朱杰已将房屋过户至案外人张某某、吴某某名某的朱杰与张某某、吴某某签订的《上海市房地产买卖合同》、系争房屋没有标记违章建筑的上海市房地产登记簿以及双方的当庭陈述等证据为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，江海蓉与朱杰签订的房地产买卖合同及补偿协议系签约当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。本案中，江海蓉因到期无法履行支付第三期房款55万元的义务，遂由其丈夫袁岳新向朱杰承诺于2013年9月16日支付该款同时一并支付其余购房款共计210万元。然袁岳新在其承诺的上述时间内仍未支付购房款，而以房屋上有违章搭建不能交易为由向朱杰提出要求解除江海蓉与朱杰签订的房屋买卖合同。对此，本院认为，当事人约定的解除合同的条件成就时或当事人达到根本性违约时，解除权人可以解除合同。事实上通过系争房屋由朱杰另行出售予他人，房屋权利人已变更登记为案外人的情况表明，系争房屋能正常交易，房屋上有违章搭建并未形成系争房屋交易的实际履行障碍。况且江海蓉在（2014）闵民五（民）初字第434号一案中也自认系争房屋的违章搭建在房地产交易中心是遗漏登记的，其是至房管办查询才得知系争房屋有违章搭建的情况，并同时称朱杰已于2013年10月10日拆除了系争房屋上的违章搭建。而经庭审查明，双方合同上约定办理房屋产权过户的时间为2013年10月20日，故只要卖售人在双方约定的办理房屋产权过户手续前拆除违章搭建，双方的房屋买卖合同仍然可以继续履行。而本案中，导致双方未能继续履行买卖合同的真正原因是，江海蓉未能按约于2013年8月15日前向朱杰支付第三期房款，直至其要求朱杰延期至同年9月16日与另一笔装修补偿费65万元及其余购房款一并支付，但江海蓉也未能按约履行。却反而于同年9月20日以系争房屋存在违章搭建不符合交易要求为由，停止向朱杰继续支付第三期房款及其余款项，江海蓉以其自身的行为表明不再履行主要义务，已构成违约。现朱杰在不能实现买卖合同目的的情况下，要求解除与江海蓉间的房屋买卖合同及要求江海蓉承担违约责任，理由正当，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以2013年10月1日江海蓉收到朱杰发送的《解约函》作为合同解除日。
而对于诉讼中江海蓉对朱杰主张的赔偿金的计算标准认为过高，要求予以调整的意见，本院认为，合同约定的以总房价款的20%计算的赔偿金，其性质是因江海蓉逾期付款导致合同解除而应承担的违约金。根据合同法及相关司法解释的规定，守约方的实际损失是衡量违约金是否过高的标准之一。从目前来看，朱杰的损失表现为因江海蓉支付房款的迟延间接导致其向案外人支付了逾期付款违约金6，750元，并在订立买卖合同时花费的一定的必要开支。因此，江海蓉提出减少违约金的请求并无不当，但是，江海蓉应承担的违约责任仍应兼顾双方当事人履约情况、违约方的过错程度及给守约方造成的损失等因素。过多地调整违约金必然会减少当事人违约的机会成本，有违合同法规定的诚实信用原则，亦有损于当事人意思自治的契约精神，不利于维护和平衡当事人的合法权益。因此，本院在综合上述各项因素的基础上，酌情认定江海蓉向朱杰支付赔偿金12万元。考虑到江海蓉因逾期付款导致合同解除已承担了12万元的赔偿金，已对江海蓉的违约行为进行了制裁，且审理中查明朱杰亦高于与江海蓉约定合同价将房屋另售予案外人，故对朱杰另行要求江海蓉支付违约金4，125元的诉讼请求，本院不再予以支持。合同解除后，江海蓉已经支付的购房款朱杰应当返还，本院对此予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认江海蓉与朱杰就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》已于2013年10月1日解除；
二、江海蓉于本判决生效之日起十日内向朱杰支付赔偿金120，000元；
三、朱杰于本判决生效之日起十日内向江海蓉返还购房款50，000元；
四、驳回江海蓉其余本诉诉讼请求；
五、驳回朱杰其余反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计525元，由朱杰负担。
反诉案件受理费减半收取计4，250.94元，由江海蓉负担1，062元，朱杰负担3，188.94元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 洁
二〇一五年三月三十一日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。