广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终134号上诉人(原审被告)：阳江市富和房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市江城区富和海岸城御景湾首层、二层。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温玉珠，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈柳福，男，1987年6月26日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：陈均，男，1962年4月28日出生，汉族，住广东省阳西县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）因与被上诉人陈柳福、陈均商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富和房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决第二判项，改判驳回陈柳福、陈均要求支付逾期办证违约金2187.17元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈柳福、陈均负担。事实与理由：富和房地产公司二审提供一份新证据《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》，该份证据从题目可反映，是陈柳福、陈均作为7、8、9栋业主要求并提出，富和房地产公司同意的，因此是双方一致达成的协议。正是由于双方签署了该协议，双方已达成在2018年7月30日前提交办证资料的一致意见，变更了《商品房买卖合同》原来约定的交付使用后90日内递交办证资料的约定，因此富和房地产公司在本案中不存在逾期办证的问题。同时富和房地产公司也为陈柳福、陈均承担物业管理费，而陈柳福、陈均再请求富和房地产公司支付逾期办证违约金没有事实依据。陈柳福、陈均辩称：富和房地产公司逾期办证是一个持续期间，其在本案中所提交的《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》是针对2017年10月到2018年8月期间办证的承诺，与陈柳福、陈均在原审中按照合同依法追究其违约责任并不矛盾，法律并不禁止合同当事人对其违约行为分阶段作出承诺。正因为富和房地产公司的违约情形比较严重，所以才作出以上承诺来安抚业主，并没有要免除其在买卖合同中所承诺的违约责任。因此，富和房地产公司在本案中以双方已签订承诺书为由请求驳回按照合同约定的逾期办证违约金理据不足。陈柳福、陈均向一审法院起诉请求：一、富和房地产公司支付逾期交房违约金58856.74元给陈柳福、陈均（暂计至2017年6月15日止，2017年6月16日起至商品房办理验收备案之日止的违约金日后另案起诉处理）；二、富和房地产公司支付逾期办证违约金4483.13元给陈柳福、陈均；三、本案诉讼费由富和房地产公司承担。一审法院认定事实：富和房地产公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用（2011）第10062号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，富和房地产公司在上述地块上建设商品房，定名为富和海岸城。富和房地产公司已取得富和海岸城小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2013053号。2014年3月14日，陈柳福、陈均（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014030691），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市××××号“富和海岸城”7幢2单元405房，该商品房的建筑面积共108.19平方米，其中套内建筑面积93.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.97平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4692.49元，总房价款共437434元。签订本合同时，出卖人已收首期房款131434元，余额306000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付。如因国家、银行对商品房按揭政策变动，按揭首期款不足金额由买受人现金补足；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人有合同约定违约行为导致延迟的；……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还约定了其他相关条约。2014年7月29日，陈柳福、陈均通过银行按揭的方式支付了余下购房款给富和房地产公司。2015年3月7日，陈柳福、陈均对涉案商品房进行验收，检查了房屋的建筑、设施、设备的质量情况，签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。2017年7月3日，陈柳福、陈均以富和房地产公司没有按时向其交付经验收合格的商品房，富和房地产公司应承担违约责任为由向一审法院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，富和房地产公司主张陈柳福、陈均已收楼，陈柳福、陈均对此予以承认，但认为该房屋不具备法定的交房条件，应视为未交付。另查明，2013年10月25日，富和房地产公司向阳江市住房和城乡规划建设局申请将建设的富和海岸城二期规划报建和施工报建J、K、L栋项目使用的J、K、L英文字母编号相应调整为7幢、8幢、9幢。根据富和房地产公司提交的2014年3月30日《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》反映，阳江市富和海岸城二期J、K、L栋，层数15-17层，面积共54510.57平方米，开工日期2013年6月17日，完工日期2014年1月10日，质量控制资料齐全，安全和功能检验检测报告合格，观感质量良好。总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、建设单位富和房地产公司在《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》上签章。根据富和房地产公司提交的2015年10月26日《住宅工程质量分户验收汇总表》反映，阳江市富和海岸城二期J栋，层数17层，面积20584.4平方米，总户数128户，分户验收日期2015年10月23日，验收结论为经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。建设单位富和房地产公司、总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司均在《住宅工程质量分户验收汇总表》上签章。法庭辩论终结时，涉案商品房尚未经过竣工验收合格及未在阳江市住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收合格备案手续。一审法院认为：陈柳福、陈均与富和房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，富和房地产公司应如何承担违约责任。本案中，富和房地产公司与陈柳福、陈均签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因此，交付使用的房屋经竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对富和房地产公司与陈柳福、陈均签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。富和房地产公司提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》仅可以证明在该两份证明上盖章的四个责任主体单位进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。富和房地产公司以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，一审法院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，富和房地产公司应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给陈柳福、陈均使用。本案中，陈柳福、陈均于2015年3月7日签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。陈柳福、陈均领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但陈柳福、陈均仍予以接收，应视为富和房地产公司在2015年3月7日向陈柳福、陈均履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，富和房地产公司应承担的是该不当履行的违约责任，陈柳福、陈均作为买受人可以请求富和房地产公司依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，陈柳福、陈均接收商品房后仍要求富和房地产公司支付逾期交房违约金，显属不当，一审法院不予支持。富和房地产公司逾期交房时间应从2015年1月1日起计至2015年3月7日止，共计65天。根据陈柳福、陈均与富和房地产公司双方签订的合同约定，富和房地产公司逾期交房超过30天，陈柳福、陈均要求继续履行的，合同继续履行，富和房地产公司每日应按陈柳福、陈均已付房价款437434元的万分之一的标准支付违约金给陈柳福、陈均，即富和房地产公司应向陈柳福、陈均赔偿的逾期交房违约金为2843.32元（437434元×1/10000/天×65天）。陈柳福、陈均请求按日万分之一点五支付违约金理据不足，一审法院不予支持。根据陈柳福、陈均与富和房地产公司双方签订的合同约定，富和房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，富和房地产公司现已逾期提供涉案房屋的资料报产权登记机关备案，陈柳福、陈均不退房，富和房地产公司应按已付房价款的0.5%向陈柳福、陈均支付违约金，即富和房地产公司应向陈柳福、陈均支付逾期办证违约金为2187.17元（437434元×0.5%）。陈柳福、陈均请求按已付房价款的1%支付违约金理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，作出判决：一、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2843.32元给陈柳福、陈均；二、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2187.17元给陈柳福、陈均；三、驳回陈柳福、陈均的其他诉讼请求。一审案件受理费692元，由陈柳福、陈均负担637元，富和房地产公司负担55元。二审中，富和房地产公司提交以下证据：富和房地产公司与富和海岸城7、8、9栋现场见证业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福于2017年10月12日签名的《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》及《2017年10月12日8栋业主要求开发商签承诺书签到表》，拟证明富和房地产公司与陈柳福、陈均已就《商品房买卖合同》第十五条约定的办证期限作出了变更，双方同意由富和房地产公司在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料给不动产登记中心，故富和房地产公司无需另行承担逾期办证违约金。此外，承诺书还约定陈柳福、陈均不得提起诉讼，现在陈柳福、陈均仍起诉富和房地产公司，陈柳福、陈均构成违约。陈柳福、陈均对富和房地产公司提交的上述两份证据的真实性没有异议。陈柳福、陈均质证认为该证据是在原审诉讼期间富和房地产公司所作出，但并无针对性的要求陈柳福、陈均撤诉或者针对《商品房买卖合同》第15条作出处理，相反该承诺书仅是针对2017年10月至2018年8月期间的提交办证材料问题，逾期办证将承担相应的违约责任进行约定，该承诺书并不否认原合同的约定，也不存在取代原合同的条款。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》及《2017年10月12日8栋业主要求开发商签承诺书签到表》于2017年10月12日制作，即在本案原审诉讼期间形成，但富和房地产公司没有提交给原审法院。《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》的内容如下“富和海岸城（JKL）7、8、9栋商品房已交楼给业主入住三年之久，但由于我方（富和房地产公司）原因一直未能办理商品房的验收备案手续，以致无法按《商品房买卖合同》第十五条的约定如期为各位业主办理房产证，造成较大负面影响。现我方向富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主承诺：一、承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。二、承诺从2017年10月至2018年8月期间，7、8、9栋业主（买受人）的物业管理费由富和房地产公司承担支付。三、承诺在2018年5月31日前为7、8、9栋业主（买受人）将小区7、8、9栋相关电力资产移交给供电局，即日起电费按0.66元/度（居民照明电价）收取并不计变损。……四、承诺2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用。……五、承诺每月10日前定期公示上述条款进展情况。六、承诺将7、8、9栋所有电表入户线全部按标准更换为10平方铜线。七、在承诺期间双方不得提起诉讼，不得任何借口聚众闹事。本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销。本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。”陈柳福作为7、8、9栋业主代表在承诺书中现场见证代表中签名。另，《2017年10月12日8栋业主要求开发商签承诺书签到表》中亦有陈柳福签名。二审审理过程中，陈柳福、陈均向本院申请撤回请求富和房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，富和房地产公司同意陈柳福、陈均撤回该项诉讼请求的申请。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，富和房地产公司与陈柳福、陈均订立的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。陈柳福、陈均已付清购房款给富和房地产公司，富和房地产公司也将涉案商品房交付给陈柳福、陈均，富和房地产公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，富和房地产公司已构成违约，原审法院据此判决富和房地产公司支付逾期办证违约金给陈柳福、陈均并无不妥。在本案二审审理过程中，富和房地产公司提供一份由其作为承诺人出具，有7、8、9栋业主代表签名（包括被上诉人陈柳福）的《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》，以此主张富和房地产公司已与相关业主已就办证期限问题对《商品房买卖合同》第十五条作出了变更，即将富和房地产公司向产权登记机关提交办证资料时间延迟到2018年7月30日前，富和房地产公司不应再支付逾期办证违约金给陈柳福、陈均。陈柳福、陈均对承诺书的真实性没有异议，并向本院申请撤回请求富和房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，富和房地产公司同意陈柳福、陈均撤回该项诉讼请求的申请，这属陈柳福、陈均对自己诉讼权利的依法处分，没有损害国家、集体或他人的合法权益，符合《最高人民法院关于的解释》第三百三十八条第一款“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许”的规定，本院予以准许。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，处理恰当，因本案陈柳福、陈均在二审审理期间撤回部分诉讼请求，本院据此对原审判决作相应的调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2234号民事判决第一项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2234号民事判决第二、三项；三、驳回陈柳福、陈均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费692元，由富和房地产公司负担35元，由陈柳福、陈均负担657元；二审案件受理费50元，由陈柳福、陈均负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一八年四月××日法官助理  李凤霞书 记 员  曾秋霞