海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第565号上诉人（原审原告）：冯行宁，男，汉族，1976年4月24日出生。委托代理人：刘军荣，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南三叶制药厂有限公司。法定代表人：李明泉，该公司董事长。委托代理人：杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人冯行宁因与被上诉人海南三叶制药厂有限公司（以下简称三叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员谭晓梅担任审判长，审判员詹晓黔、代理审判员韩小文参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年5月26日对本案进行了审理。上诉人冯行宁的委托代理人刘军荣、被上诉人三叶公司的委托代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：冯行宁与三叶公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：三叶公司将位于海口市海垦路119号九九城南郡项目中的龙华区GSP医药物流配套公寓A栋7层702房售予冯行宁，房屋结构为四房二厅，建筑面128.37㎡，4919.1元／㎡，总价款为631465元；三叶公司应当在2011年12月28日前，将经竣工验收合格［单位（子单位）工程竣工验收］的商品房交付冯行宁使用；商品房达到交付使用后，三叶公司应当在约定的交付日7日前，书面通知冯行宁查验手续及冯行宁应当携带的证明文件；冯行宁应当在收到该通知之日起15日内，会同三叶公司对该房屋进行验收交接。在双方验收交接时，三叶公司应当向冯行宁出示符合房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单，三叶公司还应向冯行宁提供住宅质量保证书和住房使用说明书。三叶公司提供的商品房不符合证明文件或不齐全的，冯行宁有权拒绝交接；三叶公司未能按本同合约定的期限交房的，逾期在90日之内，三叶公司按已付房价款的万分之0.5支付冯行宁违约金；逾期超过90日的，冯行宁有权解除合同或要求继续履行合同，冯行宁要求继续履行合同的，三叶公司按逾期日每日向冯行宁支付已付房价款万分之0.5的违约金。三叶公司交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，冯行宁有权要求三叶公司在冯行宁书面提出异议经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准，整改期间不视为三叶公司逾期交房。合同附件三约定的装饰标准为室内部分的阳台、客厅、餐厅、卧室及过道地面应有防滑地砖，顶棚、墙面有乳胶漆，厨房、卫生间的地面、墙面经防水处理，地面防滑地砖等。合同附件七《合同补充协议》第七条第2款约定《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或说明等，均对双方无约束力。冯行宁于2010年12月12日在该合同上签字，三叶公司于2011年1月24日签字。此前，冯行宁曾于2011年12月12日向三叶公司出具《承诺书》，主要表明：冯行宁同意房屋在2011年3月1日之前由三叶公司统一委托装修公司进行装修并支付装修款；装修款项具体额度待装修清单和报价方案确认后在以后签署的装修合同中注明，装修款在交房时付清。以上合约签订后，冯行宁依约付清全部购房款，但并未与三叶公司指定的海南盛世铭匠装饰工程有限公司（以下简称盛世铭匠公司）签订装修合同。2012年8月30日，冯行宁所购房屋所在的GSP医药物流配套公寓通过工程竣工验收。同年9月30日，三叶公司与海南玖九投资开发有限公司（以下简称玖九公司）联合在海南日报上刊登《九九城南郡项目入伙通知书》，通知九九城南郡业主项目已达到交付使用条件，业主可于2012年9月30日到项目销售中心办理入伙手续。冯行宁接到三叶公司的电话通知交房后，与三叶公司办理房屋交房手续，冯行宁于2012年12月30日共同在《房屋交付验收表》上签字确认。2013年2月16日，三叶公司及海南玖九投资开发有限公司联合发出《九九城南郡项目入伙通知书》，告知业主项目已取得海口市建设工程质量安全监督站建筑工程施工质量监督意见，通知业主于2013年2月28日前办理入伙手续。一审庭审中，冯行宁主张按照《海口市商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金按照购房款的万分之0.5计算过低，请求调高至按购房款的万分之一计算。另查，涉案项目于2009年11月8日取得商品房预售许可证。此前，原认购人陈霏妃曾与三叶公司及玖九公司于2009年10月8日共同签署《VIP登记表》，显示涉案房屋的售价为4919.1元／㎡，后冯行宁在该表上签字确认。2010年12月1日，三叶公司与盛世铭匠公司签订一份《装修工程合同书》，约定三叶公司将GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）室内装修工程发包给盛世铭匠公司；发包工程范围见购买GSP医药物流配套公寓（九九城南郡）房屋的业主与三叶公司、盛世铭匠公司签订的《装修工程合同书》；工程造价具体金额根据购买房屋的业主与三叶公司、盛世铭匠公司确认的采用的材料及工程量计算；若业主与盛世铭匠公司直接签订装修合同，业主将装修款项直接支付给盛世铭匠公司时，付款方式盛世铭匠公司与业主自行协商，该部分工程款不计入三叶公司垫付部分的工程款；盛世铭匠公司装修的房屋经三叶公司、业主、盛世铭匠公司三方验收合格后，在95%的工程结清当日办理钥匙移交手续。关于房屋装修问题，2012年10月24日，与三叶公司合作开发涉案项目的玖九公司作出《关于我司对九九城南郡业主关于毛坯房标准验收交房意见的回复》，与冯行宁等业主提出的毛坯房标准交房应先获得简装赔偿进行了协商，但双方未对赔偿事项达成一致意见。原审法院判决认定：（一）关于三叶公司是否应支付逾期交房违约金的问题。冯行宁与三叶公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。2012年8月30日，建设单位和设计、施工、工程监理等有关单位对涉案房屋进行竣工，并盖章确认工程质量合格，至此涉案房屋达到了双方约定的交付条件。冯行宁已依约付清全部购房款给三叶公司，但三叶公司未能按约定的2011年12月28日前交付房屋，而是到2012年9月30日才在《海南日报》上刊登公告通知业主交房，故三叶公司已构成违约。根据我国合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失，可以请求人民法院予以增加。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的违约金标准为按逾期日向冯行宁支付已付房价款万分之0.5，此标准确实过低，冯行宁请求调高至购房款的万分之一，合理合法，原审法院予以支持。由于双方在该合同中约定冯行宁应在收到交付通知之日起15日内会同三叶公司进行验收交接，故违约金计算的起止时间应从三叶公司违约之日起至公告后15日止，即从2011年12月29日至2012年10月15日，共计292天，违约金为18439元（631465元×292天×万分之一）。（二）关于三叶公司是否应退付装修费的问题。冯行宁主张所支付的购房款已包含简装修款，而三叶公司交付房屋时房屋是毛坯房，没有经过简装修，故诉请三叶公司退付房屋装修费。首先，双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件三中虽约定了房屋应达到的装饰标准，但并未约定装修费由哪一方承担；此前签订的VIP登记表中载明的房屋单价和合同中的价格是一致的，该登记表亦未约定价款包含装修费；冯行宁同日签署的《承诺书》虽因合同附件七的约定对双方无约束力，但该《承诺书》中冯行宁同意所购房屋由三叶公司指定的装修公司进行装修，装修款在交房时再付清应视为冯行宁真实意思表示；且三叶公司与盛世铭匠公司所签订的《装修工程合同书》中明确装修工程价款由业主与三叶公司、盛世铭匠公司三方确认，三叶公司在装修工程中承担的是垫付工程款的义务，故冯行宁支付的购房款并不包含装修款。由于冯行宁因故未能与三叶公司委托的盛世铭匠公司签订装修合同，才致使合同附件三关于装饰标准的约定未能实际履行。其次，冯行宁在三叶公司交付房屋时并未因房屋未经简装修而向三叶公司提出书面异议并要求三叶公司进行整改，因视为冯行宁同意接受三叶公司交付的房屋。因此，冯行宁诉讼请求三叶公司支付房屋装修费，无事实根据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限三叶公司于本判决生效之日起七日内向冯行宁支付逾期交房违约金18439元；二、驳回冯行宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236.75元（冯行宁已预交），由冯行宁负担1026.75元，三叶公司负担210元，三叶公司承担部分随案款一并给付冯行宁。上诉人冯行宁上诉称：一、关于违约金计算的时间问题。原审法院以三叶公司2012年9月30日在《海口日报》上刊登“公告”作为计算违约金截止时间是错误的。根据双方所签定的《海口市商品房买卖合同》附件七第1条规定：三叶公司所有书面通知和其它文件除当面交接的以外，均以特快专递发送。由此可见“公告”本身并不是双方所约定的告之方式，怎么就成为原审法院认定的依据了呢？2013年2月16日，三叶公司与其合伙人海南九九投资开发有限公司用特快专递的方式给每位业主发送的“九九城南郡项目入伙通知书”才是该项目正式的交房时间。冯行宁在原审中只是以实际收房时间作为计算违约金的截止时间（比三叶公司正式通知时间还早）完全是正当的诉求，原审法院的认定是无事实依据的，也是完全错误的，请求二审法院能够予以纠正。二、冯行宁与三叶公司所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。在该《商品房买卖合同》的《合同补充协议》（即附件七）第七条第二项规定：本《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或者说明等，均对双方无约束力。《承诺书》是所有业主在签署《商品房买卖合同》时必须首先签订的第一份文件，它的制作和形成均由三叶公司一家完成无须征得冯行宁的同意。按照三叶公司的规定，不签订《承诺书》的业主是绝不可能签署《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》在业主签字后在交由三叶公司签字盖章，这在时间上有一个延后的问题，根据合同构成的要件其生效是在最后一方当事人签字盖章时。因此该《承诺书》就变成了“对双方无约束力”的一纸空文，但原审判决中却还在不断的引用该《承诺书》的内容作为裁决的理由。这样该《承诺书》就变成了对冯行宁有“约束力”，而对三叶公司“无约束力”的合同条款了，这是非常不公平的。无效的合同条款从开始就“对双方无约束力”，原审判决对《承诺书》法律效力的认可，实际是帮助三叶公司说出了他们想说而没有说出口的诡辩。请求二审法院能够给予纠正。在原审庭审当中，冯行宁提交的海口市住房和城乡建设局《关于进一步规范商品房销售管理的通知》已经对认购VIP卡（登记表）的商品房销售形式进行明令禁止。《VIP登记表》本身就是违反法规的产物，它连自身的合法性都不能确认，怎么可能还有证明力可言。《VIP登记表》除了证实自己存在的违法行外并不能够证明其他任何问题，更不能以此来证明购房款中不包含装修款的问题。交房的标准包含附件三的标准。附件三中的第一项“室外及公共部分”和第二项的“室内部分”后文中没有标明费用由谁承担；但第三项“配套设备设施”后文括号内清楚标明“开通及相关费用自理”。这就说明业主对所购房屋的第一项和第二项是不需要另外交费的；而第三项却是要支付费用的。在实际生活当中全体业主没有对第一项“室外及公共部分”的装饰装修支付过费用；对第三项电话（宽带）有线电视管道天然气的开通确实“费用自理”了。那么第二项的“室内部分”的装修费用为什么要由冯行宁来承担，如果第二项“室内部分”的装修费用由冯行宁来承担；那么第一项“室外及公共部分”的装饰装修费用是不是也应该由冯行宁来承担，如果这个理由成立的话，则会出现一个非常荒唐的结论。由此也可能看出不仅缺乏事实依据也是缺乏生活常识的，是站不住脚的。至于原审法院判决中提到的《关于我司对九九城南郡业主关于毛坯房标准验收交房意见的回复》，该份证据明明是个肯定性的“答复”即三叶公司承诺给予业主装修赔偿，具体金额待与相关部门确认减震板的价格后再行支付。而原审判决却认为“无法证明三叶公司同意赔偿冯行宁并最终确定了具体数额”，是对三叶公司的偏袒。综上所述，冯行宁认为原审判决缺乏事实依据和法律依据，请求：1、撤销原审判决，支持冯行宁的诉讼请求，即三叶公司向冯行宁支付延期交房违约金23174.76元并支付装修款（以鉴定结论为准）。2、一、二审诉讼费由三叶公司支付。被上诉人三叶公司答辩称：一、原审判决认定本案逾期交房违约金计算的起止时间应从三叶公司违约之日起至公告交房后15日止，这一认定符合《商品房买卖合同》的约定。冯行宁与三叶公司之间《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年12月28日前。而涉案商品房建设项目于2012年8月30日通过验收合格，达到法定及合同约定的交付使用条件。三叶公司于同年9月29日在《海南日报》公告通知于2012年9月30日交房。冯行宁至2012年12月30日在《房屋交付验收表》上签字并受领房屋。根据冯行宁与三叶公司之间的《商品房买卖合同》第九条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续，买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接”，结合上述事实，根据合同约定，逾期交房违约金应从2011年12月29日计算至2012年10月15日。原审判决认定逾期交房违约金计算的起止时间应从三叶公司违约之日起至公告交房后15日止，这一认定是正确的。二、冯行宁买受商品房的装修费不应由三叶公司承担。虽然三叶公司与冯行宁之间的《商品房买卖合同》第十七条约定：交付使用的房屋按照合同附件三约定的标准进行装修。但合同并未对装修费标准及装修费由哪一方当事人负担进行约定。为此，冯行宁在合同签字当日向三叶公司出具《承诺书》，承诺：买受房屋交房前由三叶公司委托装修公司进行装修，但装修款的额度须由买卖双方确认方可签订装修合同，装修款在交房时再由冯行宁付清。之后，根据承诺书的内容，三叶公司与盛世铭匠公司签订《装修工程合同书》，该合同书第一条第八款及第二条第2款第2项直接明确地体现了装修费由买受人自行承担的内容。此外，在三叶公司与冯行宁签订上述合同及承诺书之前，冯行宁以登记为VIP会员的方式内部认购涉案商品房。在该登记表上，双方对所购房屋的购房款进行了约定，该购房款亦未明确载明购房款是否包含装修费用，且该表约定的商品房单价与之后签订的《商品房买卖合同》的购房单价完全一致。由上事实可见，买受人自行承担装修费是其真实意思表示。涉案房屋之所以没有按照合同约定进行装修后交房，起因是买受人签订《商品房买卖合同》及承诺书后，认为装修款已包括在购房款之中，不愿执行承诺书的约定，未与相关装修公司签订合同所致。此后，双方多次协商并由住建行政机关进行协调，均未能就装修交房达成一致意见。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。冯行宁在二审期间提交以下证据：证据1，关于召开三叶九九城南郡开发项目现场会的会议通知；证据2，“三叶九九城南郡”开发项目现场协调会会议部署。证据1、2欲以此证明：1、在海南省住房和城乡建设厅主持召开的项目现场协调上明确议定了三叶公司要按照合同约定简装交房，或按照相应标准对业主进行赔偿，根本不存在所谓装修费用由谁负担的问题；2、冯行宁从未放弃自己的异议权利，一直以各种方式向三叶公司以及有关主管部门主张合同权利的事实。证据3，关于九九城南郡小区业主反馈投资商和开发商的意见；证据4，关于申请毛坯房标准进行综合验收的业主意见；证据5，EMS特快专递单。欲以上证据证明：1、三叶公司在因长期逾期交房、不按合同履行相关义务，导致冯行宁等多方维权压力下，主动与冯行宁协商，要求冯行宁先按毛坯收房，随后再就未按简装交房造成业主损失进行赔偿的事实，这实际上也间接证明诉争双方就原合同约定先简装再交房变更成先毛坯交房再交房的事实。2、证明冯行宁从未放弃合同约定的简装交房权利，一直在积极向开发商及有关主管单位维权的事实。证据6，从海口市建筑质量检查监督站复印的海南南方建筑设计有限公司设计变更通知单。证明内容：三叶公司以满足业主个性装修为借口，要求建设项目设计单位变更了简装标准的事实。三叶公司发表以下质证意见：冯行宁所提交的证据都是在二审诉讼之前就已经客观存在的，有相当一部分的证据冯行宁都有参与其中，不存在客观不取得的障碍，上述证据都不属于新证据。为了让二审法院全面的查明本案的事实，就上述证据发表质证意见：证据1、2：真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明力有异议，该证据仅仅证明了冯行宁与三叶公司对房屋装修的问题存在争议，经过住建部门的协调，但是并未在会议当中达成一致意见。证据3、4的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据5与本案的关联性有异议，快递单真是仅仅载明了收件人寄件人以及投递的物品是一个文件，但文件的内容是什么，从投递单没有办法显示出来，与本案的关联性是不予认可的。对证据3、4、5的证明力有异议，双方进行过协商，但是最终没有达成一致意见，只能证明双方在这个问题上存在争议，并且协商过的事实。证据6是复印件，真实性有异议，证据的来源的合法性及证明内容有异议，在商品房买卖合同签订以后，项目主体施工到一定的进度，因为业主不同意对简装费用由自己来承担的情况，导致当时装修工程这一部分没有办法进行，只能暂不施工，并不构成设计根本的变更。三叶公司二审未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：冯行宁与三叶公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同。一、关于逾期交房的违约截止时间的问题。当涉案房屋符合双方约定的交付条件时，开发商应及时将涉案房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接收房产的义务。在本案中，三叶公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故原审判决认定违约金的截止时间为公告后十五日止并无不当，本院予以维持。二、关于冯行宁诉请三叶公司支付房屋装修费的问题。首先，虽然《海口市商品房买卖合同》附件三中约定了房屋应达到的装饰标准，但并未约定装修费由哪一方承担，而冯行宁同时签署的《承诺书》中已明确载明冯行宁同意所购房屋由三叶公司指定的装修公司进行装修，装修款在交房时再付清。由此可见，冯行宁支付的购房款并不包含装修款。本案是由于冯行宁后来因故未能与三叶公司委托的盛世铭匠公司签订装修合同，才致使承诺书中关于装修的约定未能实际履行。冯行宁在三叶公司交付房屋时并未因房屋未经简装修而提出异议并要求三叶公司进行整改，应视为冯行宁同意接受三叶公司交付的房屋。因此，冯行宁诉讼请求三叶公司支付房屋装修费，无事实和法律根据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，冯行宁的上诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2473.50元，由冯行宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓梅审 判 员  詹晓黔代理审判员  韩小文二〇一四年六月十八日书 记 员  郑珊珊