江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮中民初字第0153号
原告李怀标，个体户。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
被告郑克金，董事长。
被告东丽合成纤维江苏有限公司，住所地江苏省淮安市深圳东路2号1幢105室。
法定代表人郑克金，该公司董事长。
原告李怀标诉被告郑克金、东丽合成纤维江苏有限公司（下称东丽江苏公司）民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法组成合议庭于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告李怀标委托代理人高友仁到庭参加诉讼。被告郑克金、东丽江苏公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李怀标诉称，2012年1月11日，郑克金从原告李怀标处借得人民币1500万元。同年5月15日，郑克金以其所有的洪泽县益寿中路217号盛世华庭5号楼A6－A10门面房冲抵了部分借款本息后，尚欠李怀标850万元。对该借款约定由郑克金在二年内付清，月息按2%计算，利息按季度结算，违约承担20万元违约金，并由东丽江苏公司以位于洪泽县工业园区的厂房约3500平方米及30亩土地提供抵押担保和保证担保。但东丽江苏公司一直未到相关部门办理抵押登记，为此，原告李怀标与被告东丽江苏公司之间就有关抵押合同纠纷，经江苏省洪泽县人民法院和江苏省淮安市中级人民法院审理，认定双方抵押合同成立，判令东丽江苏公司办理抵押登记。判决生效后，东丽江苏公司至今尚未履行。现被告郑克金负案在逃，东丽江苏公司也不履行2012年5月16日借款协议和担保书约定的担保义务，完全没有任何履行能力和履行诚意。请求判令：1、郑克金偿还原告李怀标借款850万元、承担违约金20万元及利息204万元（利息从2012年5月17日计算至2013年5月16日），其后利息按月息2%一并判决至被告履行完毕，每月利息17万元。2、原告优先受偿第二被告东丽江苏公司的抵押的厂房和土地。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告郑克金、东丽江苏公司未作答辩。
经审理查明，2012年1月11日，郑克金向李怀标借款1500万元到期未能偿还。2012年5月15日，李怀标作为甲方与郑克金作为乙方签订一份还款协议，内容为：“1、乙方于2012年1月11日向甲方借款1500万元，至本合同签订之日，乙方应向甲方支付利息300万元，共计欠款1800万元；2、乙方同意将属于自己所有的位于洪泽县益寿中路217号盛世华庭5号楼A6-A10门面房作价1000万元过户给甲方，以抵充借款，在过户中所产生的一切费用（包括乙方欠开发商的尾款50万元）由甲方承担。上述房屋过户后，乙方不得改变房屋内的装潢设施，并在一周内交接。上述房屋过户后，乙方尚欠甲方人民币850万元。3、乙方对剩余欠款应该在二年内还清本息，利息按月息2分支付，每季度支付利息一次，否则应向甲方支付违约金20万元；4、甲方有权将欠款中的部分资金用于购买乙方投资的东丽江苏公司中不超过49%的股权（按照评估价格），购买股权的金额不再计息。5、乙方在偿还清甲方债务后，二年内有权按照原价回购洪泽县益寿中路217号盛世华庭5号楼A6-A10门面房，甲方不得拒绝。如果甲方拒绝乙方回购或在乙方准备回购前发生了特定事件将该房屋变卖，甲方应向乙方支付违约金300万元。6、甲方应当将乙方抵押在其手中的东丽江苏公司的土地和房产证交给乙方，配合乙方获得太仓银行向乙方提供的抵押贷款450万元，该笔贷款到位后，甲方不得要求以该笔贷款偿还其欠款；7、本协议签订后，甲乙双方同意免除李汀的该借款的担保责任；在此之前由江苏东正担保有限公司或由郑克金署名的借条作废，乙方应重新向甲方出具借条。”
还款协议签订后，郑克金将门面房过户至李怀标名下，并于2012年5月16日重新向李怀标出具借条，载明：今郑克金向李怀标借款1500万元，尚欠余款850万元，在二年内付清，月息按2%计算利息，按季度结算。如有违约，承担违约金20万元。
2012年5月17日，东丽江苏公司向李怀标出具担保书，载明：郑克金欠李怀标850万元款项事宜，如违约，由东丽江苏公司负责，愿承担连带责任。同时在该担保书中注明：为了担保方确实有效，担保方同意将公司的房产证、土地证做抵押登记。
2012年6月12日，李怀标诉至洪泽县人民法院，要求确认东丽江苏公司提供的抵押担保有效，并要求东丽江苏公司继续履行办理抵押登记的义务。在该案诉讼中，东丽江苏公司称其为郑克金与李怀标之间的上述债务提供担保系受胁迫的情况下提供，主张担保无效。该案经洪泽县人民法院审理后确认东丽江苏公司就郑克金欠李怀标850万元借款及利息与李怀标签订的抵押合同成立，并判令东丽江苏公司于判决生效后十五个工作日内配合李怀标办理抵押合同中抵押物的法定登记手续。东丽江苏公司不服提起上诉，本院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
另查，郑克金于2012年10月向淮安市清河区人民法院提起诉讼，请求撤销与李怀标于2012年5月15日签订的还款协议。此案经一审判决驳回郑克金的诉讼请求，郑克金不服提起上诉，本院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，洪泽县住房和城乡建设局就东丽江苏公司所有的房屋，于2014年3月20日向原告颁发了洪房他证高良涧镇字第H14007**号《房屋他项权证》。该《房屋他项权证》中载明：房屋他项权利人为李怀标，房屋所有权人为东丽江苏公司，房屋所有权证号为H201109803号，房屋坐落为洪泽县砚马路北侧、东九街东侧，他项权利种类为抵押权，抵押范围为建筑面积3552.73平方米，债权数额为850万元。
以上事实有：借条、担保书、淮安市清河区人民法院（2012）河开民初字1805号民事判决书、本院（2013）淮中民终字第0682号民事判决书、洪泽县人民法院（2012）泽商初字1101号民事判决书、本院（2012）淮中民终字第1188号民事判决书、《房屋他项权证》等证据证实，本院予以认定。
本院认为，关于被告郑克金向原告李怀标借款850万元未偿还的事实，有本院生效的（2012）淮中民终字第1188号民事判决书予以确认，故本院对原告主张被告郑克金偿还借款850万元的请求，予以支持。
关于原告对被告郑克金主张承担违约金及支付利息问题。违约金具有补偿损失的性质，原告未能提供因郑克金未按时偿还借款所造成的其他直接经济损失的依据，其主张按约定的2%支付月利息，该标准已达到中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，已经能够补偿原告因被告未按期偿还借款所产生的实际损失。故对原告请求被告郑克金支付利息的主张，予以支持，对原告请求被告郑克金承担违约金20万元主张，不予保护。
关于原告请求优先受偿第二被告东丽江苏公司抵押的厂房和土地问题。依《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案东丽江苏公司向原告出具担保书，以自己房产、土地作为抵押，对郑克金欠原告850万元愿意承担连带担保责任，原告作为东丽江苏公司房屋他项权利人，取得了相应《房屋他项权证》，在郑克金欠其借款未还时，主张对东丽江苏公司抵押的厂房、土地享有优先受偿权，符合上述法律的规定，但依《房屋他项权证》中登记的抵押权的权利价值为850万元，故本院支持原告对该抵押物价值在850万元限额内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郑克金于本判决生效后十日内偿还原告李怀标借款850万元及利息204万元（按月利率2%，从2012年5月17日计算至2013年5月16日）。其后利息以借款本金850万元，月利率按2%且不超过同期银行贷款利率4倍为限计算至清偿完毕止；
二、原告李怀标就被告东丽合成纤维江苏有限公司提供的抵押物，即《房屋他项权证》洪房他证高良涧镇字第H14007**号项下所载明：房屋所有权人为东丽合成纤维江苏有限公司，房屋所有权证号为H201109803号，房屋坐落为洪泽县砚马路北侧、东九街东侧，抵押范围为建筑面积3552.73平方米房地产，在债权数额850万元范围内享有优先受偿的权利；
三、驳回原告李怀标其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86240元，由被告郑克金负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省高级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费，按国务院《诉讼费用交纳办法》有关规定计算。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行江苏路分理处，账号：03×××75。
审 判 长 王百川
审 判 员 钱明芳
人民陪审员 王亚美
二〇一四年六月十三日
书 记 员 靖芳芳