广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第183号
上诉人（原审被告）：江门市蓬江区远禾发展有限公司。
法定代表人：吕惠卿。
委托代理人：叶虹、骆美平，均系广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：屈双宁。
委托�理人：刘一宁，国信信扬（江门）律师事务所律师。
上诉人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）因与被上诉人屈双宁商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月27日，屈双宁向原审法院提起诉讼，请求法院判令：远禾公司双倍返还定金16万元；支付定金利息损失，以8万元为基数，从起诉日（2013年8月27日）起按人民银行规定的同期贷款利率计至全部返还日止；本案诉讼费用由远禾公司承担。主要事实和理由是：2011年6月26日，屈双宁与远禾公司就认购江门市的房屋签订了一份《江门认购书》，认购书签订当天，屈双宁向远禾公司支付人民币8万元定金，远禾公司表明可在2012年12月30日交楼。认购书签订后，远禾公司于2012年1月初才向屈双宁提供《商品房买卖合同》及补充协议，但其中大部分条款显失公平，交楼日期更改为2014年6月30日。为此，屈双宁多次向远禾公司口头或书面提出修订意见，但不能协商一致。2013年7月24日，屈双宁再与远禾公司协商，远禾公司却提出全额交齐房款再签订《商品房买卖合同》的无理要求。远禾公司一再违反约定，致使合同不能签订，认购书目的不能实现。
远禾公司答辩称：远禾公司已如约履行认购书约定的义务，无需承担违约责任。屈双宁同意所有合同条款后方与远禾公司签订认购书，认购书签订后，远禾公司保留涉案房屋，不再另行出售。屈双宁对于合同条款的异议，远禾公司积极协商，尽力促成合同的签订。屈双宁没有证据证明远禾公司存在无法签订合同的过错行为。相反，屈双宁未能在2011年7月6日与远禾公司�订合同，已违反认购书的约定。故屈双宁无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。现远禾公司愿意继续履行认购书，与屈双宁签订《商品房买卖合同》。为此，请求法院驳回屈双宁的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年6月26日，屈双宁与远禾公司签订《江门认购书》（以下简称“认购书”），约定的内容主要包括：一、远禾公司向屈双宁出售江门房屋，建筑面积为158.12平方米，认购价格为1260009元，若10天内付齐全部房款可优惠80009元，即房屋优惠价为1180000元整。二、定金80000元须于签署认购书时付清。三、双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及其一系列附件，并缴付一次性楼款的时间为2011年7月6日。四、该房屋的交付日期为2012年12月30日。认购书签订后的当天，屈双宁即支付了定金人民币80000元给远禾公司。之后双方未能按认购书约定时间签订买卖合同。2012年1月，远禾公司向屈双宁提供买卖合同及补充协议，但屈双宁认为该合同主要条款与认购书约定的主要条款有较大出入，故屈双宁于同月向远禾公司发出《关于﹤商品房买卖合同﹥及补充协议书内容修订意见》（以下简称“修订意见”），对买卖合同及补充协议的部分条款提出修改意见，双方在买卖合同条款的协商过程中一直未能达成一致意见。之后，远禾公司于2013年初将交楼时间由2012年12月30日变更为2014年6月30日。双方至今仍未能签订买卖合同，是因远禾公司怠于修改不公平、不合理合同条款造成的，决定放弃购买涉案房屋，遂向原审法院提起诉讼。
另查明，远禾公司是经营房地产投资的有限责任公司，其已取得涉案房屋的预售许可证，但楼房至今未能竣工验收，未能交付使用。
原审法院判决理由和结果
原审法�认为，本案为商品房预约合同纠纷。屈双宁与远禾公司签订的《江门认购书》，其主要就买卖标的物、价款、付款方式及签订正式商品房买卖合同时间、房屋交付日期等内容进行约定，其性质为商品房预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。屈双宁认为远禾公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议条款显失公平导致双方未能按时订立《商品房买卖合同》构成违约，而远禾公司则认为双方无法按时签订合同是因屈双宁一再拒签本约合同，且涉案房屋在双方签订认购书时已具备合法销售条件。故本案的争议焦点为双方无法按时签订《商品房买卖合同》的责任归责问题。
根据庭审查明事实表明，双方签订认购书后，屈双宁即支付定金人民币80000元，但之后双方因对《商品房买卖合同》条款在协商中无法达成一致意见而未能在2011年7月6日签订该合同。原审认为，本案中认购书作为预约合同，对双方的约束力主要表现为双方须本着诚实信用原则，通过积极磋商，促成买卖本约合同的成立。屈双宁虽认为远禾公司提供的买卖合同及补充协议部分条款显失公平，但无法提供证据证明其在签订认购书时看到的买卖合同版本与之后远禾公司向屈双宁提供的合同版本存在的不一致性。此外，双方于2011年6月26日签订了认购书，约定于2011年7月6日签订买卖本约合同，但直至2012年1月屈双宁才向远禾公司提交对买卖合同及补充协议的修改意见，在这期间，屈双宁无法举证证明远禾公司怠于签订买卖本约合同的具体情节。屈双宁认为远禾公司将房屋交付日期单方由“2012年12月30日”变更为“2014年6月30日”不合理，但屈�宁至2012年1月开始两次向远禾公司提出的修改意见中均未提及此事，因此原审采纳远禾公司的说法，即认定交楼日期的变更是远禾公司至少于2013年1月之后才做出的，而此时早已过了认购书约定的交楼时间，导致该情形的原因是因双方一直无法协商达成一致意见，故不可归责于双方。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，屈双宁应对其主张的事实提供证据予以证明，但其未能提供足以证明远禾公司因变更认购书的主要条款导致买卖合同无法依时订立的证据，故原审对屈双宁认为远禾公司违约的主张不予采信。
另，远禾公司认为屈双宁没有按认购书约定的时间签署合同及交款，是屈双宁违约在先。但远禾公司亦无法举证证明屈双宁存在过错的事实。而且，从远禾公司提供的两份信函能证明其同意屈双宁将签约及付款期限延迟，故对远禾公司的该抗辩理由，原审亦不予采信。
综上所述，在本案中，关于双方未能按认购书约定日期签订买卖合同存在着无法归责于双方的事由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故对于屈双宁要求双倍返还定金的主张，原审不予支持，但远禾公司应当将定金80000元返还给屈双宁，原审对屈双宁该项主张依法予以支持。
至于80000元定金的利息损失问题。如前所述，认购书的最终目的无法实现是因�方当事人在磋商过程中无法达成一致意见而导致的，不可归责于双方。屈双宁虽存在定金的利息损失，但远禾公司同样也存在购房款未能及时收回的损失等。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故原审对屈双宁主张的利息损失依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第四条之规定，于2013年12月16日作出如下判决：一、远禾公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向屈双宁返还定金人民币80000元；二、驳回屈双宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由屈双宁承担1700元，远禾公司承担1800元。
当事人二审的意见
远禾公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回屈双宁的全部诉讼请求；2、本案上诉费用由屈双宁承担。主要事实和理由是：一、原审判决无视屈双宁的违约行为，错误认定本案事实。（一）屈双宁自2011年7月6日起至2012年12月31日止存在的违约行为如下：1、原审已认定屈双宁签订《江门认购书》前已阅读同意接受双方拟签订的买卖合同内容的事实；2、原审已认定2012年12月31日前，屈双宁未按约定与远禾公司签订本约的事实；3、原审已认定涉案房屋交楼时间的变更在2013年1月1日后，即远禾公司对涉案房屋的交楼时间变更是在屈双宁出现违约行为之后作出的，交楼时间的变更并非导致屈双宁违约的根本原因。（二）屈双宁自2013年1月1日起至今存在的违约行为如下：1、屈双宁至今未按照约定与远禾公司签订本约；2、屈双宁在庭审中亲口承认其不按约定与远禾公司签订本约的原因并非其在诉状中称的合同条款不合理，而是认为远禾公司的售房人员态度不好，因此不愿意购买涉案房屋。该抗辩不应作为其不承担违约责任的理由。（三）原审已认定远禾公司不存在违约行为。（四）远禾公司因屈双宁的违约行为遭受损失。远禾公司自与屈双宁签订认购书、收取其交付的定金后，即遵守诚信原则，为屈双宁保留涉案房屋，不再另行出售。屈双宁未按约定支付购房款，远禾公司存在购房款未能及时收回的经营损失，远禾公司收取的购房款主要用于涉案楼盘的后续开发，因售房款未能及时回收导致远禾公司额外增加银行贷款保证楼盘的正常开发，以远禾公司现时承担年利率为6%的商业贷款计算，屈双宁迟延支付购房款110万元长达两年零八个月，造成远禾公司额外的贷款利息损失高达176000元；屈双宁无法定理由不愿意继续履行签订本约，支付购房款的义务，令远禾公司丧失出售房屋，获取利润的可期待信赖利益。二、关于本案法律适用的认定。1、原审已认定双方认购书合法有效，对双方具有法律约束力，屈双宁在其诉求中未要求解除认购书，且一再经原审法院释明，仍不要求解除认购书。因此，涉案的认购书仍合法有效，屈双宁交付的定金是保证双方如约履行认购书的担保，而原审在未解除涉案认购书的前提下，判令远禾公司返还定金，无视认购书对双方当事人的法律约束力，属于认定法律关系错误，且原审已查明屈双宁存在的违约事实，即使认购书因守约方行使解除权而被依法解除，屈双宁亦无权要求返还定金。2、原审认为远禾公司无�举证证明屈双宁存在过错的事实，因此作出不能认定屈双宁违约的判决，适用法律错误。根据谁主张谁举证的原则，远禾公司已证明屈双宁未按约签订本约及支付购房款的事实，同时原审已予以确认，对此，远禾公司已履行法定举证责任。而屈双宁提出其未违约的抗辩，则应由屈双宁承担相应的举证责任。屈双宁至今未能提交相应的证据证明其无过错，应承担不利后果。3、屈双宁出现违约行为后，多次请求远禾公司继续履行合同。远禾公司基于诚信原则，同意其按原约定继续履行签订本约的预约合同权利义务，但远禾公司并未因此放弃追究其违约责任，屈双宁仍需承担相应的违约责任。
屈双宁答辩称：原审认定的事实不完全正确，因而适用的法律也不完全恰当，但屈双宁为息诉止争，认可原审判决的结果，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没�提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为双方未能订立《商品房买卖合同》的归责问题。
双方当事人于2011年6月26日签订《江门认购书》，约定双方当事人于2011年7月6日就江门市房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》及其一系列附件，屈双宁确认已阅读并同意接受远禾公司公示的《商品房买卖合同》及其附件，并确定由屈双宁在上述日期前往嘉悦名都名校1号花园售楼部签订《商品房买卖合同》及有关购房文件。认购书签订后，双方至今仍未签订《商品房买卖合同》，屈双宁主张相应的责任应由远禾公司承担。根据认购书的约定，屈双宁应于2011年7月6日前往售楼部签订《商品房买卖合同》，故屈双宁应就其已如期到远禾公司要求�订合同的积极事实承担举证责任，但屈双宁对此未能提供充分的证据予以证明，其以此为由请求远禾公司承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。
若屈双宁无合理理由未依约前往售楼部签订《商品房买卖合同》，远禾公司有权解除认购书并没收定金，但远禾公司未行使该权利，并于2012年1月开始就《商品房买卖合同》及《补充协议》的修改问题开展磋商：屈双宁于2012年1月向远禾公司发出修订意见，要求远禾公司修改《商品房买卖合同》及《补充协议》的部分条款；远禾公司于2013年1月向屈双宁提供经修订的《补充协议》，并于同年3月向屈双宁提出有关推迟交楼时间的要求。从上述情况来看，双方均有意变更原合同部分条款，以致原认购书约定签订的本约内容已发生实质性变更，由于双方最终未能就本约的修改达成一致意见，应当认定《商品房买卖合同》及《补充协议》因不能归责于双方的原因而未能签订，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，屈双宁请求远禾公司返还定金80000元于法有据，本院予以支持。此外，按上述司法解释的规定，只要是因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房合同未能订立的，出卖人即应将定金返还给买受人，不需以解除预约合同为前提条件。故远禾公司上诉认为原审法院在未解除涉案认购书的情况下判令其返还定金不当，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年五月九日
书记员 区健敏