湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第02678号
原告李如禄。
原告曹玉梅。
上述原告委托代理人李朝全，代理权限为特别授权。
上述原告委托代理人何成松，代理权限为特别授权。
被告湖北胄山置业发展有限公司，住所地：鄂州市花湖镇。
法定代表人梅桂梅，该公司经理。
委托代理人刘建，代理权限为特别授权。
原告李如禄、曹玉梅诉被告湖北胄山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇独任公开开庭进行了审理。原告李如禄、曹玉梅及其委托代理人何成松、李朝全，被告的委托代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李如禄、曹玉梅诉称：原告于2008年10月14日与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于鄂州市花湖开发区虹景小区一号楼1单元401号房屋一套，房屋总价人民币186，000.00元，原告分四次向被告支付了购房款160，000.00元，2009年9月17日，被告与原告办理了交房手续，原告遂装修入住，2011年6月18日，因天下大雨，原告发现房屋多处墙体渗水造成内墙体起泡脱落，原告多次要求被告修缮未果，因被告开发房屋证件不全，故诉至法院，要求法院判令：1、终止双方房屋买卖合同，原告要求退房，由被告返还购房款人民币160，000.00元，要求被告双倍返还定金80，000.00元；2、要求被告因房产证及土地证没有交付给原告应支付赔偿金93，300.00元，庭审过程中变更诉讼请求为1600.00元；3、被告支付占用资金利息89，600.00元（购房款160，000.00元，自2009年9月17日起计算至2015年8月3日止，按照银行同期贷款利率计算）；4、因房屋渗水造成直接经济损失60，000.00元；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告湖北胄山置业发展有限公司辩称：我公司已经向原告曹玉梅交付了房屋，该房屋已经办理产权证件及土地证，房屋所有权人为曹玉梅与李云启共同共有。本案存在漏列原告主体的问题，我单位已经履行了交房义务，并已经协助原告办理了房屋产权证件，故原告要求终止合同，退房，返还购房款，双倍返还房屋定金，要求支付购房款占用利息的诉讼请求，无事实和法律依据。原告提出要求被告赔偿墙面渗水导致的损失60，000.00元，既未说明导致墙面起泡脱落的原因，也未能说明存在损失的依据，我单位不予认可。原告要求我单位承担迟延办证的违约金1，600.00元，超过诉讼时效。
原告李如禄、曹玉梅为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：
证据一、原告的身份证复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体适格。
证据二、被告营业执照复印件一份，拟证明被告的诉讼主体适格。
证据三、原、被告于2008年10月14日签订的《房屋买卖合同》一份，拟证明原告在被告处买房的事实。
证据四、被告出具的收款收据及条据，拟证明原告已经向被告支付购房款160000.00元，其中2008年10月14日交款40，000.00元，被告作为定金收取。
证据五、被告建筑工程施工许可申请表，建筑施工合同、土地使用权登记审批表，施工图设计文件审查合格书、发包人供应材料设备一览表、监理单位工程质量责任书等复印件，拟证明被告所建房屋是先建后批，房屋质量不合格。
证据六、装修合同一份，拟证明原告对房屋进行了装修。
证据七、原告支付装修款的条据5张，拟证明原告装修房屋花费137，600.00元。
证据八、原告提供房屋外墙渗水，导致墙壁起泡脱落及木地板变形的照片11张，拟证明房屋外墙渗水，导致装修损失60，000.00元。
证据九、2013年5月13日，原被告双方未办理房屋产权证，在房产管理部门网签的备案合同一份，拟证明这仅仅只是网签备案合同，案件的处理应以2008年10月14日双方签订的合同为准。
被告湖北胄山置业发展有限公司为支持其辩称意见，向法院提供以下证据：
证据一、被告的营业执照及机构代码证复印件，拟证明被告的主体资格适格。
证据二、房屋产权证及土地证各一份，拟证明该房屋已将产权登记至曹玉梅与李云启名下，拟证明被告已经履行了办证义务，本案的原告应是曹玉梅与李云启。
经庭审质证，被告对原告所举证据一、二、三、四、九的真实性无异议，对证据五有异议，第一认为是复印件，其次该房屋已经办理了产权登记，而办理产权登记的前提是该房屋已经办理了综合验收，并取得可竣工备案许可证，故该房屋的质量合格。对证据六、七有异议，认为与本案无关。对证据八真实性有异议，认为是原告单方作出的认定，无相关鉴定单位鉴定意见，不予认可。原告对被告所举证据的真实性无异议。
本院认证意见如下：对原、被告之间相互无异议的证据，本院予以认可。对原告举证证据五，因被告已经为原告办理了房屋产权证件后，在无权威部门对该房屋质量作出鉴定结论前，原告所举证据不能证实该房屋存在主体质量问题。对原告所举证据六、七，因与本案原告的诉请无关联性，本院不予论证，对原告证据八，只能说明墙面有渗水现象，但是原告主张导致60000元的损失，无权威机构对受损物品进行价值评估，经本院当庭释明，原告拒绝就受损财产的价值进行鉴定，故上述证据不能作为认定原告装修损失的依据。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
原告李如禄、曹玉梅于2008年10月14日与被告湖北胄山置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于鄂州市花湖开发区虹景小区一号楼1单元401号房屋一套，房屋总价人民币186，000.00元，合同约定2009年5月底前交房，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋产权证及土地证的办证费用由出卖人自行承担。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证及土地证的：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分四次向被告支付了购房款160，000.00元，其中2008年10月14日交款40，000.00元，被告作为定金收取。2009年9月17日，被告与原告办理了交房手续，原告遂装修入住，2011年6月18日，因天下大雨，原告发现房屋多处墙体渗水造成内墙体起泡脱落，原告多次要求被告修缮未果。2013年10月30日，被告在房产管理部门办理了原告曹玉梅购买房屋产权的证件，该房屋所有权登记为曹玉梅与李云启共同共有。被告在办理完毕曹玉梅与李云启的房屋产权证后以原告未交清购房款为由，未将房屋产权证交付给曹玉梅与李云启。
本院认为：商品房买卖合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，在房屋产权证件已经办理，房屋所有权人已经明晰的情形下，基于商品房买卖合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，只有所有权人对自已的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。签订商品房买卖合同时的业主的委托代理人无权代为房屋所有权人主张诉讼权利，本案中，李如禄对本案所涉房屋不享有相应请求权，其主体不适格，其诉请请求本院予以驳回。
本案中，涉案房屋已经竣工验收合格，原告曹玉梅已支付大部分房屋价款，并于2009年9月17日与被告办理了房屋交付，被告已为原告办理了房屋的房地产权证。原、被告双方的涉案房屋买卖合同所约定的权利、义务被告已经履行完毕。原告曹玉梅主张的房屋外墙渗水问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。且在原告未完全付清房屋款项，存在违约的前提下，原告主张解除原、被告之间的《商品房买卖合同》、被告退还购房款本金及利息的理由不符合合同约定的解除条件和法定解除情形，加之合同的主权利、义务被告已履行完毕，其请求本院不予支持。本案在审理过程中，本院向原告释明举证责任，告知原告就受损财产的价值提交鉴定申请，原告拒绝就受损财产的价值进行鉴定。原告诉请被告赔偿财产损失60，000.00元，但其向本院提交受损物品的照片系原告单方制作，无权威机构对受损物品进行价值评估，被告对此亦不予认可，故仅凭照片不能作为认定原告损失的依据。原告要求被告因房产证及土地证没有交付给原告应支付赔偿金93，300.00元的诉请前提是不退房，与第一项诉请相矛盾，其二，从法律角度讲，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告要求被告湖北胄山置业发展有限公司承担违约金责任是基于双方合同所产生的一项要求被告相应支付义务的债权请求权，因此适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间应从被告湖北胄山置业发展有限公司违约行为发生之日起计算。从被告湖北胄山置业发展有限公司违约行为发生之日，原告就应当知道其权利受到侵害，其要求被告湖北胄山置业发展有限公司支付违约金的请求权随即发生。本案双方实际的交房日期为2009年9月17日，按照合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋产权证及土地证的办证费用由出卖人自行承担。原告主张迟延办证违约金诉讼时效届满为2012年3月17日前，故原告的该项诉请已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，本院依法不予支持。综上所述，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告李如禄的诉讼请求。
二、驳回原告曹玉梅的诉讼请求。本案受理费人民币6114.00元，由原告李如禄、曹玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。
审判长 邹志勇
二〇一六年二月二十三日
书记员 毛志平