大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初1788号
原告（反诉被告）鞍山市山环装潢装饰有限公司
法定代表人刘斌
委托代理人陈军
委托代理人王钢
被告（反诉原告）于月娥
委托代理人杨冲、赵暄
原告（反诉被告）鞍山市山环装潢装饰有限公司与被告（反诉原告）于月娥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈军、王钢，被告于月娥及其委托代理人赵暄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的坐落的大连市西岗区八一路133-2号房屋出租给被告，房屋租赁期为五年，自2014年12月1日起至2019年12月1日止，年租金为1500000元。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告如约履行，将房屋交付被告使用,2014年和2015年的租金被告如期支付。2016年6月被告提出降低租金，2016年10月经双方协商达成口头协议，由1500000元降至1200000元。2016年11月3日前，被告已分期向原告支付2016年的全部租金。2016年11月3日，原、被告又签订了《合同补充协议》一份，内容为：2016年11月3日前支付定金100000元；2016年12月1日前，支付租金500000元。合同还约定日后租金的支付方式。合同签订后，被告再次拖欠租金，至今共拖欠原告租金400000元。原告分别于2016年12月25日、2017年3月2日给被告发通知，通知被告终止《房屋租赁合同》，被告无动于衷。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，故请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》与《合同补充协议》，并要求被告立即支付拖欠租金400000元。
被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告于2016年12月25日向被告出具终止合同《通知》，双方签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》已于2016年12月25日解除。2、2017年1月6日，在被告对房间物品进行清理并进行腾退期间，原告在未告知被告的情况下将案涉房屋上锁，实际占有、控制案涉房屋，致使被告无法进入案涉房屋，更无法对房屋内被告物品进行清理、腾退。原、被告间的《房屋租赁合同》及相关协议已于2016年12月25日解除，自2017年1月6日起，案涉房屋一直是由原告占有、控制，而不像原告所说的2017年6月末将房屋腾出。3、原、被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议已于2016年12月25日解除，被告已支付完毕2016年的全部租金，且预先支付2017年租金200000元，而案涉房屋于2017年1月6日就为原告实际占有、控制，原告所述拖欠租金400000元没有事实及法律依据，原告应将上述预付租金向被告返还。同时，被告提出反诉：1、请求判令被反诉人返还反诉人多支付租金200000元；2、被反诉人返还保证金30000元；3、被反诉人返还位于案涉租赁房屋内，反诉人添置的全部物品；4、被反诉人返还位于案涉租赁房屋内，反诉人经营宾馆的全部账务往来资料。事实与理由如下：反诉人与被反诉人于2009年8月25日签订《房屋租赁合同》，被反诉人将其所有的位于大连市西岗区八一路133-2号房屋出租给反诉人作为酒店经营使用；租赁期满后，被反诉人将水电暖等费用保证金30000元退还给反诉人并对双方的其他权利义务进行约定。反诉人承租房屋时，案涉房屋仅是毛坯房，没有进行任何装修，也无任何设施。承租后，反诉人因酒店经营需要，对案涉房屋进行了全面装修，安装电梯、暖气管道，添加厨房设备、换水器、白钢水箱、中央空调、电视等设备设施。装修完备后，酒店进行正常经营。租赁期满后，双方于2014年签订《房屋租赁合同》，由反诉人继续承租案涉房屋。2016年11月3日，反诉人与被反诉人签订《合同补充协议》，就案涉房屋租金数额及支付方式、租赁期限进行修订。反诉人于2016年11月3日前已经分期支付完毕2016年的全部租赁费用，2016年11月4日及2016年12月15日，反诉人向被反诉人预先支付了2017年度租金200000元。但被反诉人于2016年12月25日以反诉人未按时交纳2017年度租金构成违约为由，告知反诉人解除《房屋租赁合同》，并限5日内搬出。2017年1月6日，在反诉人清理案涉房屋物品期间，被反诉人在未告知反诉人的情况下，径行将案涉房屋上锁，致使反诉人无法进入房屋对物品进行清理。为此，反诉人已于当日向大连市公安局西岗区分局八一路派出所报案。经反诉人多次协商，被反诉人不同意反诉人对房屋物品及宾馆账目往来资料进行清理。现被反诉人将案涉房屋及房屋内反诉人的物品一起出租他人使用，且不予退还反诉人多支付的租金200000元、保证金30000元及案涉房屋内反诉人的物品，给反诉人造成了极大损失。故反诉人提出反诉，请求法院判令被反诉人履行返还义务。
原告针对被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求。理由如下：1、反诉人直至2017年6月末才将案涉房屋腾出。至2017年6月，反诉人应向被反诉人交纳600000元租金。反诉人仅交纳200000元，尚欠400000元。反诉人实际占用房屋依法应当支付租金，所以已交纳的200000元不应返还。2、房屋租赁合同第五条第二款约定，30000元保证金凭交款收据退还，如反诉人能够提供收据，则同意退还。3、不同意反诉人的第三项诉讼请求，房屋租赁合同第九条第四款第一项、第十条第二款均约定案涉房屋的装修归被反诉人所有。第十条第三款约定，对未经同意留存的物品，原告有权处置。第十二条第二款约定，对反诉人所投入的装修及设备不予补偿，且不准拆除、搬移。基于此，反诉人的第三项诉讼请求无任何依据。4、反诉人于2017年6月末已将财务材料取走，所以，第四项反诉请求不成立。综上，请法庭驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，2014年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于大连市西岗区八一路133-2号房屋，租赁期限自2014年12月1日起至2019年12月1日止，租金每年1500000元，每年12月1日前支付半年租金。保证金30000元，租赁期满后凭交款收据退还。合同第九条第6款约定，原告以书面告知函通知被告或在被告承租房屋处张贴公告一个月即视为被告同意解除合同。2016年11月3日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：租金改为每年1200000元，2016年11月3日前支付租金定金100000元，2016年12月1日前支付租金500000元。如2016年12月1日前不能按时支付租金500000元，原告有权终止合同，定金不予退还，被告无条件搬出。《合同补充协议》签订后，被告分别于2016年11月4日、2016年12月15日给付原告200000元。因被告未按《合同补充协议》约定在2016年12月1日前给付原告租金500000元，原告向被告发出《通知》，要求解除《房屋租赁合同》，并限被告在五日内无条件搬出案涉房屋。被告于2016年12月25日签收该《通知》。
另查，2017年1月6日，被告向大连市公安局西岗分局八一路派出所报案，称大连市西岗区八一路133-2号大门被封，八一路派出所出警后未予以立案。原告在诉讼中承认将大连市西岗区八一路133-2号房屋大门上锁。2017年6月14日，被告向大连市公安局西岗分局八一路派出所报案，称单位财务章被偷，八一路派出所出警后未予以立案。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》、《通知》、顺丰速运查询单，被告提供的中国民生银行业务受理单、照片、大连市公安局西岗分局八一路派出所出警记录等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被告未在《合同补充协议》约定的期限内及时足额支付租金属违约，且被告的违约情形已经构成《合同补充协议》约定的原告单方面解除合同的条件，原告有权单方面解除案涉合同。因被告已于2016年12月25日签收了原告发出的要求解除合同的《通知》，且始终未向原告提出过异议，故案涉《房屋租赁合同》已于2016年12月25日解除，原告无需再诉请解除合同。
关于原告要求被告支付租金400000元一节，案涉《房屋租赁合同》已于2016年12月25日解除，合同解除后原、被告之间已不存在房屋租赁合同关系，且原告于2017年1月6日起将案涉房屋大门上锁，应视为案涉房屋自2017年1月6日起即处于原告的控制下。原告称房屋大门上锁后被告仍然实际控制案涉房屋直至2017年6月的主张，因无证据予以佐证，本院不予采纳。故原告要求被告给付欠付租金400000元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告返还已给付的租金200000元和保证金30000元的反诉主张。本院认为，原、被告签订《合同补充协议》约定，案涉房屋租金为每年1200000元，即每月100000元。被告于《合同补充协议》签订后给付原告200000元，应包含定金100000元及第一个月租金100000元。依据《合同补充协议》的约定，被告应在2016年12月1日前按时支付租金500000元，而被告仅给付原告200000元，属违约，原告有权按照《合同补充协议》的约定解除合同并对于被告已给付的100000元租金定金不予退还。因被告给付原告的200000元中仅包含案涉房屋第一个月房租，且合同解除后直至原告于2017年1月6日将案涉房屋大门上锁时被告未实际腾退案涉房屋，故被告要求原告返还租金的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告返还已给付的保证金30000元一节，因被告未提供相关费用所发生的票据证明其给付了保证金，故该项反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告返还案涉房屋内被告添置的全部物品及账务往来资料的反诉主张。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》对于合同解除时如何处理房屋内的装饰装修物并无约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。本案中，被告作为案涉房屋的承租人，案涉房屋租赁合同因被告违约而解除，故对于案涉房屋内因其装饰装修而添加的已形成附合的物品，被告无权要求原告赔偿其残值损失；对于案涉房屋内因其装饰装修而添加的未形成附合的物品，被告有权拆除，但原告并不因此而具有返还义务，亦无赔偿被告装饰装修物残值损失之义务。故被告的该项反诉请求无依据，本院不予支持。关于被告要求原告返还其账务往来资料及公章的反诉主张，因被告无证据证明其账务往来资料及公章处于原告的控制下，故被告的该项反诉请求无依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）鞍山市山环装潢装饰有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）于月娥的反诉请求。
案件受理费7300元（原告已预交），由原告鞍山市山环装潢装饰有限公司负担；反诉费5915元，由被告于月娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审 判 长 杨 晶
人民陪审员 沈桂凤
人民陪审员 万富君
二〇一八年四月二日
书 记 员 陈慧宁