湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终63号
上诉人（原审被告）：赵民杰，个体工商户。
委托代理人：金路，湖北英达律师事务所律师。
委托代理人：杨婧雪，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐清安，武汉大学经济与管理学院退休教授。
上诉人赵民杰因与被上诉人徐清安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月3日，徐清安诉至一审法院，请求判令：1、赵民杰将门面房无条件退出还给徐清安；2、合同到期后，按赵民杰实际占用门面时间每月向徐清安补交租金10500元，直到退出门面为止；3、赵民杰向徐清安支付每日加收每月应交房租5%的违约金；4、因赵民杰毁坏徐清安地板砖，赔偿损失6400元；5、因赵民杰占据门面不退，每月赔偿徐清安经济损失17200元，直到退出门面为止；6、赵民杰向徐清安补交卫生费960元，并支付违约金；7、赵民杰支付占用徐清安小房间作为仓库的租金9600元；8、赵民杰赔偿接通水管的一切损失或把水管接通；9、赵民杰夫妇向徐清安赔礼道歉，并补偿精神损失费；10、赵民杰承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，徐清安是武汉武大教育发展有限责任公司（以下简称武大教育公司）门面多年的承租人，长期承租洪山区珞狮北路89-93号63.8㎡的房屋经营彩票。2010年1月5日，徐清安向武大教育公司提出申请，拟将一楼部分进行转租，得到了武大教育公司的同意。徐清安遂将部分房屋转租给赵民杰，并在2011年1月1日、2011年12月29日、2012年6月16日按不同的租期与赵民杰签订多份《合租门面协议》。
2013年12月30日，徐清安再次与武大教育公司签订《武汉市房屋租赁合同》，承租上述房屋，租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。
徐清安取得承租权后，于2014年1月8日与赵民杰签订《合租门面协议》，将珞狮北路89号一楼彩票点楼下及前厅（除奶茶店外）租给赵民杰经营，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金7700元。协议中约定门前三包垃圾处理费赵民杰承担三分之一，电费按分表显示度数和物业规定的商业用电标准收取，水费按物业每月下达的金额由赵民杰承担二分之一。
2015年1月8日，徐清安再次与武大教育公司签订《武汉市房屋租赁合同》，取得了上述房屋2015年的承租权。但武大教育公司不允许再次转租，徐清安遂要求赵民杰退出门面，但赵民杰未同意，双方产生分歧，徐清安遂诉至一审法院，请求解决。
一审法院认为，本案系徐清安将承租的部分房屋转租给赵民杰，而赵民杰在租赁期满后未及时退出租赁物所引发的房屋租赁合同纠纷。徐清安在取得承租权后，经出租人的同意，将部分房屋转租给赵民杰，并与赵民杰签订《合租门面协议》，该协议合法有效。该协议中明确租赁期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，现租赁期已经届满，双方未就续租事宜达成新的协议，赵民杰应当及时将租赁物返还给徐清安。经徐清安催告和一审法院释明后，赵民杰仍拒绝返还租赁物，依法应当承担违约责任，赔偿徐清安的损失。
徐清安要求赵民杰按实际占用门面时间每月补交租金10500元，至退出门面为止，因赵民杰在租赁期满后继续占用租赁物无事实和法律依据，应当支付房屋占用费。但在计算标准上，徐清安要求按每月10500元计算，这是按武大教育公司的通知所称“私下转租的，租金整体上调50%以上”来计算的，该规定是武大教育公司对租户的一种管理规定，并不是租赁物的市场价格；且赵民杰在2015年占用租赁物并非是徐清安的“私下转租”所造成的，不适用该项规定；徐清安也未举证证明有此项损失的发生，故对徐清安的此项诉请部分支持，认定赵民杰应当支付的房屋占用费参照合同约定的月租金标准7700元执行。
徐清安要求赵民杰按日加收每月应交房租5%的违约金，依据是徐清安和武大教育公司签订的合同中有所约定，一审法院认为此约定属于徐清安与武大教育公司之间的约定，在徐清安与赵民杰的协议中并未涉及，其效力不能及于赵民杰，故对此项诉请不予支持。
徐清安要求赵民杰赔偿毁坏地板砖损失6400元，仅提交了照片一张，该照片无法证明拍摄地点，也无法证明损失的多少，不能实现徐清安的证明目的，故对此项诉请不予支持。
徐清安要求赵民杰每月赔偿因占据门面不退，给徐清安造成的经济损失17200元，依据是假设徐清安收回门面后，重新调整经营布局所能取得的预期利益，但该计算方法并不符合预期利益所需具备的合理预见性，故对此项诉请不予支持。
徐清安要求赵民杰补交2011、2012、2013年的卫生费960元，并支付违约金，因双方协议中约定卫生费赵民杰应当承担三分之一，而赵民杰虽辩称不差卫生费，但未提交交纳卫生费的证据，故对赵民杰的抗辩意见不予采信，但据武大教育公司的证明，徐清安名下全年卫生费为768元，故对徐清安的此项诉请部分支持，认定赵民杰应支付的卫生费为768元。至于违约金，在徐清安、赵民杰的协议中并无约定，故不予支持。
徐清安要求赵民杰支付占用徐清安小房间作为仓库的租金9600元，赵民杰在庭审中自认占用了小房间作为仓库，认为依据协议约定，仓库应该是免费的，但在协议中并未约定徐清安需向赵民杰提供免费仓库，故酌定该小房间的占用费共计为9600元。
徐清安要求赵民杰赔偿接通水管的一切损失或把水管接通，仅提供了徐清安的单方短信记录，不能证明此项损失的发生，故对此项诉请不予支持。
徐清安要求赵民杰夫妇向徐清安赔礼道歉，并补偿精神损失费，因徐清安在本案中选择的是违约责任之诉，此项诉请不是本案的审理范围，故对此项诉请不予支持。
综上所述，赵民杰在租赁期满后拒不返还租赁物，已经构成违约，应当承担违约责任，向徐清安返还租赁物，并支付房屋占用费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵民杰于本判决生效后三日内将珞狮北路89号一楼彩票点楼下及前厅（除奶茶店外）返还给徐清安；二、赵民杰于本判决生效后三日内按每月7700元的标准向徐清安支付房屋占用费，从2015年1月1日起计算至上述房屋返还之日止；三、赵民杰于本判决生效后三日内向徐清安支付卫生费768元；四、赵民杰于本判决生效后三日内向徐清安支付小房间的占用费9600元；五、驳回徐清安的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取为768元（徐清安已预缴326元），由赵民杰负担。
一审宣判后，赵民杰不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的《合租门面协议》约定，合同期满后，赵民杰在同等条件下有优先承租权，在赵民杰没有放弃优先承租权的情况下，一审判决赵民杰返还房屋剥夺了赵民杰的优先承租权。2、徐清安在2015年1月25日将赵民杰承租的门面断电，赵民杰实际已经无法经营，处于关门停业状态，赵民杰不应支付合同到期后的房屋占用费。3、双方口头达成协议由赵民杰免费使用仓库小房间，长达4年多的承租期内，徐清安也未提出异议，赵民杰不应承担仓库小房间的占用费。上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回徐清安的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由徐清安承担。
被上诉人徐清安答辩称，1、赵民杰所谓的优先承租权的成立应以徐清安有继续合租的意愿为前提，在徐清安无权转租的情况下，该优先承租权不存在。2、2015年，徐清安已经续租了诉争的门面，并按期向武大教育公司交纳了房租，但由于不能经营，给徐清安造成了重大经营损失。赵民杰违约强占徐清安租下的门面不退，而且一直不交房租，故徐清安要求赵民杰承担房屋占用费合情、合法。3、双方之间没有书面或口头约定将诉争的小房间免费赠与赵民杰当做仓库使用，而赵民杰长期占用该小房间，徐清安要求其支付使用费于法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人赵民杰向本院提交如下证据：
证据一、证明两份，拟证明赵民杰从2015年1月起即未使用诉争房屋，该房屋关门至今，赵民杰不应当支付房屋占用费。
证据二、照片一组，拟证明赵民杰没有实际使用小仓库。
被上诉人徐清安向本院提交证明材料一份，拟证明赵民杰提供的证据一中苏群山签字的证明不是其本人所签，该证明无效。
经质证，徐清安对赵民杰提供的证据一的真实性不予认可，认为赵民杰没有将诉争房屋退还给徐清安；对证据二的真实性不予认可，且认为该证据不能达到其证明目的。赵民杰对徐清安提供的证据的真实性不予认可。本院认为，赵民杰提供的证据一不能证明赵民杰已经将诉争房屋退还给徐清安，对该证据不予认可；证据二不能证明赵民杰没有实际使用小仓库，且赵民杰在一审庭审中自认占用了小房间作为仓库，对该证据不予认可。徐清安提供的证明材料系证人证言，因证人未出庭作证，本院对该证据不予认可。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年1月8日，徐清安（甲方）与赵民杰（乙方）签订的《合租门面协议》第三条约定：合同期满，如果甲方有继续合租的意愿，在同等条件下乙方有优先权。是否续租，甲乙双方根据武大教育发展公司意见在2014年12月商定。2015年1月25日，徐清安将诉争房屋断电五日，赵民杰自2015年1月25日后未在诉争房屋内经营。
本院认为，徐清安与赵民杰签订的《合租门面协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。该协议约定的租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止，现租赁期限已经届满，双方未达成新的租赁协议，赵民杰应当将诉争房屋返还给徐清安。关于赵民杰认为其在同等条件下有优先承租权的上诉理由，根据《合租门面协议》的约定，赵民杰享有优先承租权的前提为徐清安有继续合租的意愿，现徐清安不愿意与赵民杰继续合租，赵民杰依约定不再享有优先承租权。关于赵民杰认为徐清安将诉争房屋断电，赵民杰实际已经无法经营，处于关门停业状态，不应支付房屋占用费的上诉理由，赵民杰于2015年1月25日后虽未在诉争房屋内继续经营，但并未提供证据证明其已经腾退且将该房屋交还给徐清安，赵民杰应当向徐清安支付合同租赁期满后的房屋占用费。关于赵民杰认为其不应承担仓库小房间占用费的上诉理由，赵民杰并未提交证明双方口头约定其免费使用该小房间，双方签订的协议中也并未约定徐清安需向赵民杰提供免费仓库，在承租期内，徐清安虽然未向赵民杰收取使用该小房间的费用，但并不表明徐清安放弃了该项权利，一审法院酌定该小房间的占用费为9600元并无不当。综上，赵民杰的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由赵民杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年二月四日
书记员 黄劼