广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第315号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈锦标
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文孝
原审第三人：肖奕球
上诉人陈锦标因与被上诉人刘文孝及原审第三人肖奕球房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第996号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年7月1日，刘文孝作为甲方，陈锦标作为乙方，双方签订《房屋租赁承包合同书》，约定甲方将位于深圳市xx区xx镇xx村xx区xx栋整栋承包给乙方出租，租用期限从2008年7月1日起到2018年12月1日止，总租期为10年，装修期自2008年7月1日2008年12月1日，即2008年7月1日交楼，2008年12月1日开始计租；每月租金6600元，乙方每次付3个月租金，租金在第一月10日前一次性付清，如未按约定时间支付租金，则每推迟一日甲方加收租金千分之五的滞纳金；合同签订之日，乙方先付押金30000元，同时，在执行合同第2年乙方必须再交20000元押金，合同期满后，在10日内押金全部退回给乙方；乙方连续拖欠2个月租金的，以及乙方在租赁期间出现违法乱纪此类情况的，合同立即终止，甲方收回物业，不补偿任何损失；甲方违约时，赔偿2个月租金给乙方，甲方将按装修工程总造价，由承包期的前5年赔偿30万元、后5年补偿20万元以及押金在10日内退回给乙方，同时给予乙方2个月搬迁期；乙方违约时，押金不予退回，固定装修物无偿归甲方所有，但乙方必须赔偿甲方因乙方计算方法的差异部分损失；由乙方负责交纳使用租赁物期间产生的税费、水电费、卫生费、管理费以及相关的费用；楼宇出租时，甲方应将涉案楼宇的房产证正本和相关证明材料复印给乙方；乙方必须在不改变主体结构的情况下进行装修，装修要符合消防安全标准，配备相关安全设施，由乙方提供平面图及报价单给甲方，由甲方签名同意方可施工，乙方将整体改造工程预算书及楼顶增加一层所需的平面图及报价均提供甲方，作为合同约定下的支付依据，双方确认增建改建总投入金额350000元。李xx作为甲方代理人、陈锦标作为乙方在合同上签字确认。另，2008年5月3日、2008年5月12日，刘文孝分别签署一份《授权委托书》予李xx，均载明授予李xx对涉案房屋进行管理、收租金等权限。同日，李xx与陈锦标在一份涉案房屋《装修工程预算单》上签字确认：增建改建总投入金额为人民币350000元。
原审另查，2008年6月4日，陈锦标签署《代管清单》予刘文孝，证明刘文孝已将涉案房屋2至4楼交由陈锦标代管。陈锦标当庭确认，刘文孝于2008年9月将涉案房屋1楼交付陈锦标。
2008年10月13日、2008年11月26日，肖奕球分别向陈锦标发出《通知》，内容为：肖奕球系陈锦标所装修房屋一半物业的产权人，陈锦标承租、装修房屋没有和肖奕球商议、签约，勒令陈锦标停止施工，否则追究陈锦标的法律责任。
2009年1月24日，陈锦标向刘文孝交纳租楼押金30000元，李xx就此向陈锦标出具《收条》。
2011年6月21日，深圳市xx物业管理有限公司向涉案房屋业主发出《收费通知》，告知应缴物业管理服务费13466.88元。陈锦标在原审庭审中确认未向刘文孝交纳过租金及管理费。
原审再查明，1993年11月23日，深圳市宝安区人民政府就涉案房屋核发了两本房屋所有权证，一本房屋所有权证号为粤房字第xxxx，登记权利人为刘文孝，地址为宝安区xx镇xx村新屋靠北，建筑面积215平方米；另一房屋所有权证号为粤房字第xx**号，登记权利人为肖奕球，地址为宝安区xx镇xx村新屋靠南，建筑面积215平方米。刘文孝和肖奕球均确认，刘文孝将涉案房屋整栋出租予陈锦标时未得到肖奕球的授权。
经陈锦标申请，原审法院委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行评估，该公司作出的《深圳市宝安区xx村xx区xx栋（南北）的屋内装修评估报告书》，评估结论为95358元。
刘文孝诉至原审法院，请求判令：1、解除刘文孝、陈锦标间签订的《房屋租赁承包合同书》；2、刘文孝无需向陈锦标返还押金30000元；3、陈锦标支付刘文孝租金204600元并按日千分之一标准支付滞纳金至付款之日止；4、陈锦标支付从2009年至2011年6月应缴的物业管理费13507.2元；5、本案诉讼费由陈锦标承担。在原审庭审中，刘文孝请求将上述第4项诉讼请求“陈锦标支付从2009年至2011年6月应缴的物业管理费13507.2元”变更为“陈锦标支付从2009年至2011年6月应缴的物业管理费13466.88元”，原审法院予以准许。
陈锦标亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘文孝退还租楼按金30000元整；2、刘文孝支付西乡街道xx村xx区xx栋整栋改建、装修费人民币350000元，并支付同期银行利息350000×5‰×37个月=64750元；3、刘文孝赔偿两个月租金13200元及因违反合同赔偿陈锦标的损失300000元整（按合同前四年损失费确定）；4、刘文孝由于违反合同，应缴交的物业管理费由刘文孝自己承担；5、刘文孝承担诉讼费用。
原审法院认为，刘文孝、陈锦标签订的《房屋租赁承包合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同约定刘文孝将涉案房屋整栋承包给陈锦标出租，但刘文孝只有涉案房屋一半的产权，另一半房屋的产权人系肖奕球，刘文孝出租时未取得肖奕球的授权同意，肖奕球事后亦未对刘文孝的出租行为予以追认，故刘文孝对xx镇xx村新屋靠南的房屋所做的无权处分导致合同部分不能履行，刘文孝的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；同时，陈锦标在签订合同时没有尽到谨慎审查的义务，对合同标的物的瑕疵交付亦有责任。虽然合同部分不能履行，但陈锦标并未将涉案房屋交还刘文孝，故陈锦标对刘文孝有权出租的房屋（250平方米）理应支付相应的租金及管理费，陈锦标一直未向刘文孝交纳租金，其行为构成合同约定的解约条件，故对刘文孝要求解除双方《房屋租赁承包合同书》的诉求予以支持。刘文孝主张陈锦标应交纳2008年12月1日至2011年6月30日的租金及滞纳金，对此，原审法院认为在此期间陈锦标对刘文孝所有的涉案房屋靠北部分（250平方米）实际占有，因该部分房屋面积占总租赁面积的二分之一，故陈锦标应按3300元／月的标准交纳租金，共计102300元。因陈锦标延期交纳租金，故还应交纳相应的滞纳金。刘文孝主张的千分之一的滞纳金标准过高，原审法院调整为万分之五。同时，陈锦标所承租的物业接受了物业服务，故陈锦标还应交纳相应的物业管理费6733.44元（13466.88元÷2=6733.44元）。陈锦标向刘文孝交纳的押金30000元因合同解除已没有继续存放在刘文孝处的必要，刘文孝理应退还陈锦标押金，鉴于陈锦标尚欠刘文孝租金，故该押金应用于冲抵前述租金。综上，陈锦标还应向刘文孝支付管理费6733.44元、租金72300元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准自应缴租金之日起计至指定支付之日止）。
陈锦标主张刘文孝支付2个月租金及300000元的违约金，原审法院认为，刘文孝、陈锦标双方均有违约行为，对合同的解除均负有责任。考虑到陈锦标对涉案房屋确有装修、改建的投入，故刘文孝应适当赔偿陈锦标的装修、改建损失。根据合同约定，如刘文孝违约，刘文孝应按装修工程总造价，向陈锦标支付300000元，据此，原审法院参考深圳市银通联资产评估有限公司对涉案房屋装修残值的评估结果95358元，认定双方合同约定的违约金过分高于陈锦标的损失，基于公平、诚实信用原则，将违约金调整为120000元。
至于陈锦标要求刘文孝赔偿350000元装修、改建费及利息的诉求，原审法院认为陈锦标已就其装修、改建损失向刘文孝主张违约金，陈锦标不得就同样的损失向刘文孝主张双重赔偿，故对陈锦标的该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除刘文孝与陈锦标签订的《房屋租赁承包合同书》；二、陈锦标向刘文孝支付管理费6733.44元、租金72300元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准自应缴租金之日起计至本院指定支付之日止）；三、刘文孝向陈锦标支付违约金120000元；四、驳回刘文孝刘文孝的其他诉讼请求；五、驳回陈锦标的其他反诉请求。上述判决的第二、第三项，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2533元，由刘文孝负担1645元，由陈锦标负担888元。反诉案件受理费2878.5元，由刘文孝负担675元，由陈锦标负担2203.5元。评估费5000元，由刘文孝负担。
上诉人陈锦标不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二项；2、改判原审判决第三项为刘文孝向陈锦标支付违约金313200元；3、撤销原审判决第五项，改判刘文孝退还押金30000元并向陈锦标补偿改建、装修费350000元及利息64750元；4、由刘文孝承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，法律依据不明确。刘文孝伪造产权证明，将产权有瑕疵的物业租给陈锦标，造成陈锦标在装修完后无法使用房产，刘文孝构成违约。陈锦标作为受害方不承担任何责任；二、刘文孝违约造成的损失包括350000元装修成本、313200元违约金、可预期收益等；三、改建和装修成本应该以双方约定的350000元为准。退一步讲，即使按照装修价值也应该以重置成本而非残值计算。请求二审法院依法改判。
被上诉人刘文孝答辩认为，一、陈锦标称根据工程预算清单改造和装修的成本经过刘文孝的签字确认，是不属实的。双方签字的是工程预算单，且工程预算单是和租赁合同同一天签订，并不是陈锦标改建和装修的实际支出成本。评估机构评估装修价值为90000余元，原审也进行了处理，陈锦标主张350000元没有事实和法律依据；二、违约金313200元的约定明显高于陈锦标的实际损失，原审对该违约金进行调整符合法律规定。导致合同解除的原因是因为陈锦标从签订合同起就没有支付过租金，陈锦标对合同解除也有责任，原审裁判是得当的；三、关于30000元押金，原审判决已经支持返还给陈锦标。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人肖奕球未陈述答辩意见。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，按照陈锦标、刘文孝和肖奕球的描述，涉案的房产一楼被打通，肖奕球、刘文孝各占一半，一楼以上为一梯两户，中间有重墙分割。在原审庭审中，刘文孝明确其诉请的204600元租金系2008年12月1日至2012年6月30日期间的租金。
再查明，深圳市xx物业管理有限公司向刘文孝发出的管理费收费通知载明，涉案房产2009年1月1日至2011年6月30日期间的物业管理费为13466.88元，其中2009年全年的物业管理费为3847.68元。
在二审审理过程中，陈锦标称其在2008年11月装修停工后没有使用涉案房产，但也未将房屋钥匙退回陈锦标，多次要求刘文孝解决赔偿问题。刘文孝承认于2012年8月自行收回房产，在此之前数次向陈锦标催讨租金。
本院认为，涉案的两套房产均办有产权证书，刘文孝与陈锦标为租赁房产签订的《房屋租赁承包合同书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘文孝和陈锦标在各自提起的本反诉中均没有继续履行租赁合同的意思表示，且房产也已被刘文孝收回，故本院确认上述租赁合同已经解除。现有证据表明，刘文孝仅为其中一套房产的权利人，另一套房产属于肖奕球所有。因两套房产的一层连通且分属不同产权人，而陈锦标在房屋装修过程中，肖奕球又以权利人身份两次发函要求陈锦标停止施工，装修工程被迫停工，陈锦标租用房屋的目的难以实现。对此，刘文孝作为出租人应对租赁物的权利瑕疵向陈锦标承担违约责任，而陈锦标在未完成装修、不能使用房产的情况下未如期于2012年12月1日支付租金，该行为系依法行使先履行抗辩权，并不存在过错。原审认定系陈锦标未支付租金的原因导致合同解除，且陈锦标和刘文孝对此均有过错，系认定事实不当，本院予以纠正。
关于涉案房产的按金（押金）、租金和管理费。刘文孝收取陈锦标30000元租赁按金，因刘文孝违约，合同解除后，刘文孝应将租赁按金退回陈锦标。刘文孝对租赁房产仅享有一半产权，故就肖奕球所有的房产部分其无权向陈锦标主张租金。陈锦标在装修停工后虽未使用房产，但一直未向刘文孝交还房屋钥匙，直至2012年8月刘文孝自行收回房产。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，另一方应采取适当措施防止损失扩大。本案中，陈锦标发现对方违约事实，应与刘文孝协商租赁事宜或依法向刘文孝主张违约责任。陈锦标怠于行使权利，一直未向刘文孝交还钥匙，由此造成的房屋空置损失应由陈锦标部分承担。考虑到陈锦标对涉案房屋投入装修成本，对合同继续履行有一定的合理期待，本院酌定2008年12月1日至2009年5月31日的半年时间为陈锦标占用房屋、处理租赁纠纷的合理期间，超出此期间的租金和管理费，属于扩大损失，应由陈锦标向刘文孝赔偿。按照原审确定的租金和管理费数额，陈锦标应向刘文孝支付租金82500元（3300＊25）、管理费5931.8元（6733.44-3847.68／2／12＊5）。因刘文孝违约，且上述租金具有损失赔偿的性质，刘文孝要求陈锦标支付租金滞纳金，本院不予支持。原审对刘文孝租金、滞纳金处理有误，本院予以纠正。
关于违约金和损失赔偿。违约金以补偿性质为主，兼具惩罚的功能。《房屋租赁承包合同书》第六条第1项也明确约定违约赔偿金额系按照装修工程款总造价确定，故原审参照合同的履行情况以及95358元的装修评估价值，将违约金酌情调整为120000元，符合法律规定，本院予以确认。刘文孝及其代理人虽然在租赁合同和《装修预算单》上签字确认增建改建总投入金额为350000元，但该确认发生在合同签订当天即装修开工之前，且装修工程在2008年11月因肖奕球异议中途停工，上述确认价格并不直接反映陈锦标实际支出的装修成本，陈锦标以此主张原审判付的违约金过低，事实依据不足，本院不予采纳。陈锦标主张的装修损失已由违约金予以补偿，陈锦标另行主张，本院不予支持。
综上，上诉人陈锦标的上诉理由部分成立，对其请求成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第996号民事判决第三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第996号民事判决第一、四、五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第996号民事判决第二项为陈锦标应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘文孝偿付租金82500元、管理费5931.84元；
四、确认刘文孝与陈锦标于2008年7月1日签订的《房屋租赁承包合同书》解除；
五、刘文孝应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈锦标退还按金（押金）30000元；
六、驳回刘文孝的其他诉讼请求；
七、驳回陈锦标的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费2533元，由刘文孝负担1800元，陈锦标负担733元。一审反诉案件受理费2878.5元，由刘文孝负担675元，陈锦标负担2203.5元。评估费5000元，由刘文孝负担。二审案件受理费10970元，由刘文孝负担4970元，陈锦标负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 郑志锋
二〇一三年三月十八日
书记员（兼） 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。