广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第506号
原告：陈松柏，男，汉族，1942年7月10日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：陈灿桃，男，汉族，1982年4月1日出生，住广东省东莞市，系陈松柏之子。
被告：王高峰，男，汉族，1973年9月12日出生，住江西省九江市。
原告陈松柏诉被告王高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序审判，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈松柏的委托代理人陈灿桃到庭参加诉讼，被告王高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈松柏诉称：原告与被告于2010年5月17日签订租赁合同，双方约定每月18日前交付租金，被告一直交付租金都不太准时，每月都要原告多番催缴。在租赁期间，被告在没有征得原告同意的情况下，将商铺的三个厕所中的两个拆除，事后原告发现此事，被告承诺合同终止时为原告恢复原状。2015年2月15日被告交付租金后至今未交付任何租金，经原告多番催缴，被告仍然置之不理，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告之间签订的租赁合同于2015年3月16日终止；2、原告无需返还被告订金8400元；3.被告支付场地占用费，从2015年3月17日至付清所有款项，交回原告商铺之日止，暂计至起诉之日为3000元；4.被告对商铺的两间厕所恢复原状或以每间厕所对价4000元，即8000元；5.该案的诉讼、保全费由被告承担。
被告王高峰辩称并反诉称：被告与原告所签房屋租赁合同并非原告本人签字，为原告之子陈灿桃冒充陈松柏所签。原告在签署合同时隐瞒政府拆迁修路的事实，原告之子陈灿桃作为厚街镇政府的工作人员，不可能不知道政府要拓宽马路拆迁街铺的事实。自2013下半年开始被告所租店铺的左右两边房屋相继拆迁，砖头横飞，尘土蔽日，停水断电，店铺墙面被砸出一个大洞，又被小偷趁火打劫。随之而来的是，周边复建，被告那孤零零的小店被淹没在建筑工地的脚手架中无法做生意，顾客也不会冒着生命危险来被告店做生意。原告只管自己做钉子户，全然不顾租户死活，实在是无德无良。2014年3月的某天，原告之子打电话给被告，说原告的房子要拆迁，要被告另找商铺。被告于2014年4月1日在原商铺的马路对面另租了一间门面。而原告之子又反悔说房子不拆迁，不同意被告退租，害被告承担两处房租，生意已经被折腾得七零八落，被告不堪重负，只有忍气吞声，原告之子乃厚街政府干部或官员，关于拆迁证据应由原告提供，原告之子在厚街政法界人脉焉熟，被告得不到公平对待。为维护被告合法权益，请求法院依法判令：1、原告合同欺诈；2.返还租房押金8400元；3.返还房屋租金54000元（2014年3月至2015年2月）；4.赔偿经营损失50000元及查封的设备无法使用的损失8800元；5.原告承担全部诉讼费用。
原告陈松柏针对反诉述称：一、合同诈骗不存在：1.原告确认是原告的儿子陈灿桃代为签署租赁合同，原因是原告年迈行动不便，商铺租赁的事宜都是儿子陈灿桃在打理，当时签订合同时王高峰与陈灿桃商定先由王高峰签名，然后拿回去给陈松柏签名，再将合同交给王高峰，王高峰觉得这样操作很麻烦，建议由原告儿子陈灿桃代为签字，对此双方是知情的，不存在合同欺诈；2.自2010年5月至2013年2月，被告的租金都是现金方式缴纳，并由原告出具收据给被告，被告清楚知道出租人是原告；3.被告经营的康桥动物诊所在办理营业执照时需要提供房屋产权证或者土地使用权证的复印件及业主身份证复印件，原告将上述材料都交给了被告，被告也清楚知道房屋产权及业主的情况；二、签署合同时，原告已经向被告说明了租赁物可能会被政府征收的情况，并告知被告如果征收的价钱不合适原告将坚决反对征收，在合同中也提到了征收时装修的补偿问题，故被告一直都是清楚可能征收的情况。时至今日，原告都是不同意政府征地方案的，政府也明确表示不再征收涉案租赁物，至于涉案租赁物的邻里拆旧重建不是原告可以控制及干涉的；三、原告及原告儿子从来没有向被告表示过与政府达成一致意见将商铺拆除，更没有要求被告另找铺位。原告对被告另找铺位及变更营业执照的事情概不知情，且按照被告主张的从2014年3月开始不再使用涉案铺位，则被告没有理由向原告继续缴交了2014年3月至2015年3月的租金，与常理也不符；四、本案应当由东莞市第二人民法院管辖。
本院经审理查明：2010年5月17日，陈松柏儿子以陈松柏名义与王高峰签订一份租赁合同，约定陈松柏将位于厚街镇S256省道新塘路段的三间商铺出租给王高峰使用，租赁期从2010年5月17日至2015年5月16日止共五年，前28天为装修免租期，前三年每月租金为4200元，后两年每月租金为4500元，王高峰须在每月18日前向陈松柏支付租金，否则构成违约；签订合同时缴纳8400元作为定金，待租赁期限届满后退回给王高峰；租赁期间，王高峰在不影响房屋主体结构并征得陈松柏书面同意的情况下可以对房屋内部间隔和装修作出改动，租赁期满后装修及改建部分归陈松柏所有；如遇国家或政府需要征收此商铺，所有赔偿收益归陈松柏所有，陈松柏退回定金给王高峰，在签订本合同时，陈松柏并未收到政府拆迁通知书，如遇拆迁，装修部分由王高峰自行与政府协商；租赁期满后如商铺有损坏，则王高峰应按照市场价格赔偿给陈松柏。租赁期内，如王高峰违约，陈松柏有权收回商铺并没收定金，如陈松柏违约，则王高峰有权要求双倍定金返还。上述合同签订后，王高峰在涉案租赁物内成立了东莞市厚街康桥动物诊所，并向陈松柏交租至2015年3月16日，之后的租金没有缴纳。
王高峰认为涉案租赁物的周围自2013年下半年开始就进行拆迁及重建，左右两边房屋相继拆迁，砖头横飞，尘土蔽日，停水断电，而原告自己作为钉子户拒绝拆迁导致涉案租赁物无法进行正常经营，之后原告在2014年3月份以租赁物拆迁为由要求被告另找商铺，被告找好新的铺位后原告又反悔不拆迁导致被告承担两处房租，被告于2014年6月搬到新的铺位经营，没有再使用涉案租赁物，被告还提供了其员工徐某某的证言为证。原告确认涉案租赁物周边拆旧重建的事实，但认为在签订合同时就已经告知了被告该情况，不存在欺诈的事实，且被告一直在使用涉案租赁物，从来没有告知原告退租，也没有向原告办理过任何交接手续。经查，涉案租赁物的钥匙一直在被告处，被告也没有与原告办理过任何搬离交接手续。
另被告在租赁期间将两间厕所进行了拆除。被告主张是经过了原告口头同意，原告对此不予确认并要求被告恢复原状或者赔偿8000元损失。被告则认为如果需要对擅自拆除厕所承担责任，被告选择恢复原状。本院当庭向原、被告进行释明，内容为若被告在判决生效之日起十五日内没有将两间厕所恢复原状则应赔偿原告8000元，双方经本院释明后对此表示同意，原告还要求计算场地占用费至租赁物恢复原状并交还钥匙之日止。另被告反诉的经营损失及设备无法使用的损失均系估算，被告没有证据证明正常营业的收入，也没有建立完整的会计制度。再查涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证及房屋产权证。
原告向本院提出对被告名下价值11000元的财产进行保全的申请，并提供了等额现金担保，本院经审查后对该申请裁定予以准许，并于2015年4月23日查封了被告王高峰经营的东莞市厚街康桥动物诊所里面的机器设备（详见查封清单）。
以上事实，有原告陈松柏提供的租赁合同、康桥动物诊所企业机读档案资料、银行存折、律师函、快递单、土地使用权证，被告提供的租赁合同、照片、证人徐某某的证言及本院一审民事裁定书、查封清单、庭审笔录、当事人陈述为证。
本院认为：原告陈松柏的儿子陈灿桃以陈松柏的名义订立合同，陈松柏对此也进行了确认，故涉案租赁物的出租方应当为陈松柏，产生的法律后果也由陈松柏承担。涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证或经东莞市市一级城乡规划部门批准建设，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，涉案租赁合同为无效合同。因合同无效为自始无效，不存在解除或终止，故对原告诉求终止合同不予支持。
王高峰将涉案场地内的两间厕所进行了拆除，没有证据表明经过了陈松柏的同意，故应当由王高峰进行恢复原状，鉴于王高峰及原告均同意给予十五天时间进行恢复，故本院认定王高峰应在本判决生效之日起十五日内将两间厕所进行恢复原状并将租赁物交还给陈松柏，且恢复原状期间仍应计算占用费，若王高峰逾期不对厕所进行恢复的应当向原告赔偿损失8000元。
又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈松柏应将定金8400元返还给王高峰，王高峰应将涉案租赁物整体返还给陈松柏。虽然王高峰主张其早在2014年6月将机器设备搬离了涉案租赁物并在新的铺位进行经营，但不妨碍其继续占用并控制涉案租赁物，而王高峰没有将涉案租赁物的钥匙交还给陈松柏，没有对租赁物内的厕所进行恢复原状，也没有与陈松柏进行过场地清理及交接，更没有证据证明有通知过陈松柏进行交接而陈松柏拒不交接，相反其仍继续缴纳场地占用费至2015年3月份，故应当认定王高峰对涉案场地仍存在控制权，涉案场地没有交还给陈松柏，故王高峰仍应参照租赁合同的标准支付占用费至厕所恢复原状并交还全部场地之日止。具体到本案，应从2015年3月17日起按照每月4500元计算。
另租赁合同上已经明确写明租赁物可能面临拆迁以及拆迁后的装修可由王高峰与政府进行协商，故被告王高峰在使用涉案场地时已经预知了将来周边的环境及经营状况，原告对此没有存在隐瞒或欺诈，况且按照被告主张其因为周边环境恶劣而搬离租赁物，但其在搬离后仍有继续交租，也印证了其自始至终对周边环境是清楚的，并没有因为环境恶劣而拒绝交租，故被告使用涉案场地后即使经营状况不佳也不能归责于原告，故本院对其反诉的经营损失不予支持；退一步说，即使原告存在欺瞒行为导致被告经营不佳，但被告主张的经营损失也系估算，仍应举证证明。另被告拖欠场地占用费导致原告对被告的机器设备申请财产保全，被保全的机器设备无法使用的损失也系被告所引起，且被告也无法证明损失的具体金额，被告应自行承担该法律后果，本院对被告反诉的机器设备无法使用的损失不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、涉案签署时间为2010年5月17日的租赁合同无效；
二、被告王高峰于本判决生效之日起十五日内将涉案租赁物内两间厕所恢复原状并将全部租赁物归还给原告陈松柏；逾期不恢复两间厕所的，由被告王高峰立即支付8000元赔偿金给原告陈松柏；
三、被告王高峰于本判决生效之日起三日内向原告陈松柏支付场地占用费，场地占用费从2015年3月17日起按照每月4500元计至两间厕所恢复原状（若在本判决生效后十五日内未进行恢复原状，则该两间厕所无需再进行恢复）并交还全部场地之日止；
四、原告陈松柏于本判决生效之日起三日内向被告王高峰返还定金8400元；
五、驳回原告陈松柏的其他诉讼请求；
六、驳回被告王高峰的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费273元（含保全费），由原告陈松柏承担73元，由被告王高峰承担200元；反诉诉讼费1274元，由原告陈松柏承担73元，由被告王高峰承担1201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一五年七月七日
书 记 员 陈雯榆