江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第01449号
上诉人（原审被告）葛娟。
被上诉人（原审原告）上海顺达物业管理有限公司扬州分公司（以下简称顺达物业公司），住所在扬州市解放南路28号蓝海现代城小区5幢。
负责人王建林，总经理。
委托代理人陶树金，江苏尚鼎律师事务所律师。
委托代理人胡庆生，江苏尚鼎律师事务所律师。
上诉人葛娟因与被上诉人上海顺达物业管理有限公司扬州分公司（以下简称顺达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第01166号民事判决，于2014年9月28日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
被告葛娟系扬州市解放南路28号蓝海现代城小区18幢108室（建筑面积93.12平方米）的业主，被告顺达物业公司负责该小区的物业管理。2010年5月18日，原、被告签订”蓝海现代城前期物业服务协议”，双方约定原告提供物业管理服务，并按政府相关文件收取各项费用，每次缴纳费用时间为：入住时首交一年费用，以后在每年的最后十天内缴纳下年度的费用。同时约定被告不按收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金，双方并对其他事项进行了约定。根据扬州市物价局的回复表，该小区住宅物业服务费为0.80元／平方米.月，电梯运行费0.55元／平方米.月，非住宅物业服务费2.5／平方米.月。协议签订当日，被告签署房屋验收表，同时缴纳了首期自2010年4月30日至2011年4月29日的物业管理服务费894.2元、电梯运行费492元。之后，因双方为被告是否应当缴纳电梯运行费产生争议，被告未能按时缴纳后来的物业管理服务费和电梯运行费。2014年3月，原告向被告发函催要物业管理服务费、电梯运行费及违约金，但被告至今仍未缴纳。
2014年5月15日，原告诉至原审法院，请求判令：被告给付2011年4月28日至2015年4月27日的物业管理服务费及电梯运行费5544元，承担违约金1500.37元（从2011年4月28日起暂计算至2014年4月27日，逾期计算至实际给付之日）。审理中，原告撤回要求被告承担逾期缴纳违约金的诉讼请求。
原审法院认为：
被告葛娟系扬州市解放南路28号蓝海现代城小区18幢108室的业主，其与被告顺达物业公司签订了物业服务协议，该协议依法对原、被告发生法律效力。被告作为业主，应按照规定的标准和期限及时、足额向原告缴纳相关费用。审理中，被告对原告要求其缴纳的物业管理服务费并无异议，关于双方争议的电梯运行费，根据当事人提供的证据，该小区设计时电梯即已通向地下自行车库，被告在房屋交付时也实际缴纳了电梯运行费，目前该小区全体业主对电梯运行费的缴纳并无新的决定，故原、被告仍应按上述协议履行义务，被告现仅以其未实际使用或无需使用电梯为由不同意缴纳电梯运行费无合法依据，本院不予采信。根据扬州市区物业服务收费管理实施细则的规定，住宅带有地下车库，有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20%缴纳。因双方协议约定了缴纳下一年度费用的时间为每年的最后十日内，故被告现应向原告缴纳2011年4月30日至2014年4月29日的物业管理服务费2681.9元、电梯运行费1475元。被告未及时缴纳相关费用显属违约，但审理中原告放弃要求被告承担违约金系其真实意思表示，本院依法予以照准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告葛娟于本判决生效后十日内给付原告顺达物业公司物业管理服务费2681.9元、电梯运行费1475元，合计4156.9元（从2011年4月30日起已计算至2014年4月29日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
宣判后，葛娟不服上诉称：
1、原审判决认定事实不清。
本人的住宅虽然带有地下车库，但是顺达物业公司提供的证据不能证明本人专享地下自行车车位，本人实际也从未使用过地下自行车车库。现顺达物业公司依据该住宅有电梯到达地下车库，可以向一楼住户收取电梯运行费的规定，向本人收取电梯运行费，显然没有事实依据。
2、原审判决适用法律错误。
本案应适用《扬州市物业管理实施办法》第二条、第三十八条的规定，驳回顺达物业公司要求本人支付物业费的诉讼请求。原审判决适用《中华人民共和国合同法》和国务院《物业管理条例》系适用法律错误。
3、顺达物业公司的请求已超过诉讼时效。
本人入住房屋后，顺达物业公司仅有两次向本人催收物管费用，一次是物业贴在门上的物业费催缴单，一次是今年的律师函。本人在原审期间便已提出，顺达物业公司所主张的物管费有部分已超过诉讼时效。对此，原审判决未予理涉。现本人仍然主张顺达物业公司的请求已超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，并改判驳回顺达物业公司的诉讼请求。
其二审期间提供的证据为：2006年6月18日，扬州金汇实业有限公司（以下简称金汇公司）与葛娟签订的《150号地块购房协议书》1份。证明：葛娟取得蓝海现代城小区18幢108室系基于房屋拆迁安置，而非购买商品房。该协议书中没有约定葛娟取得房屋后应向物管企业给付前期物业服务费用，现顺达物业公司向葛娟收取物管费没有事实依据。
该证据经质证，顺达物业公司认为：该协议更能说明该房屋系拆迁安置房。顺达物业公司交付房屋以及与葛娟签订前期物业服务协议和业主临时管理规约的时间是2010年5月，向物价局备案相关收费标准的时间是2010年4月，该备案表应当作为前期物业服务协议的一部分，现双方均应按协议和业主临时管理规约的约定履行义务。
顺达物业公司答辩称：
1、原审判决认定事实清楚。
在办理房屋入住手续时，我司已与葛娟签订前期物业服务协议和业主临时管理规约，而在此之前，我司已经取得收取物业管理费的相关备案。况且，葛娟取得房屋后，已按约向我司缴纳第一年度的物业管理费和电梯运行费。上述事实表示，葛娟取得该房屋时便已知道该建筑有电梯到达地下车库，该车库为公用自行车库，一楼房屋业主可以正常使用。根据双方协议约定和相关法律规定，我司有权按电梯运行费的标准优惠20%向葛娟收取电梯运行费用。
2、原审判决适用法律正确。
我司向葛娟主张物管费和电梯运行费的依据并不是商品房买卖合同，而是房屋交接手续和双方签订的前期物业服务协议及业主临时管理规约，其收费标准是之前经过相关部门核准备案。原审法院依据本案事实，适用《中华人民共和国合同法》和国务院《物业管理条例》的规定，并无不当。
3、顺达物业公司的请求未超过诉讼时效。
原审期间，葛娟承认我司曾于2012年年底书面向其催收相关费用，并在2014年3月收到我司所委托律师的催收函。根据相关法律规定，本案诉讼时效因此中断，现我司向葛娟权利并未超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
其二审期间未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
另查，2006年6月18日，金汇公司与葛娟签订的《150号地块购房协议书》1份。协议约定：葛娟位于扬州市沙口嵇庄42号的房屋建筑面积为90平方米，属于150号地块范围内被拆迁户；
2006年6月15日，葛娟与扬州广陵拆迁有限公司签订货币安置协议，葛娟自愿选择购买150号地块开发的商品房；金汇公司取得150号地块商品房销售许可证后，及时通知葛娟，自通知之日起，葛娟应在10日之内凭此协议书签订商品房销售合同，如逾期未办，将视作葛娟自行放弃购买所签订的房屋，协议终止，金汇公司将货币安置款64706.63元退还给葛娟等。2010年5月18日，葛娟持上述协议及相关拆迁资料至金汇公司接收蓝海现代城小区18幢108室房屋，但双方并未按协议约定签订正式商品房买卖合同。当日，葛娟与顺达物业公司签订《蓝海现代城前期物业服务协议》和《蓝海现代城业主临时管理规约》各1份。
本案双方争议的焦点为：1.葛娟是否应当向顺达物业公司交纳物业管理费及电梯运行费？2.顺达物业公司的请求是否已超过诉讼时效？
本院认为：
1、葛娟依约应交纳物管费及电梯运行费。
葛娟取得蓝海现代城小区18幢108室的房屋，系基于与金汇公司所签订的《150号地块购房协议书》及房屋拆迁的相关资料。双方在房屋交接时，虽然没有按协议约定签订正式商品房买卖合同，但是当日葛娟与顺达物业公司签订了《蓝海现代城前期物业服务协议》和《蓝海现代城业主临时管理规约》。该前期物业服务协议和业主临时管理规约，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性的规定，依法应确认合法有效，双方均应按协议约定履行其义务。葛娟在交纳一年的物管费后，不再依约交纳物管费，显属违约行为。现顺达物业公司依据该前期物业服务协议和业主临时管理规约的约定，按照相关物价部门核准的标准，要求葛娟交纳尚欠的物管费，符合相关法律规定，依法应予支持。
至于葛娟以其没有与金汇公司签订正式商品房买卖合同，从而拒绝交纳物管费的理由。由于葛娟如何取得该房屋与本案前期物业服务协议系不同法律关系，其与金汇公司是否签订正式商品房买卖合同，不影响前期物业服务协议的效力，故本院对该上诉理由不予采信。
关于双方争议的电梯运行费的问题。根据当事人提供的证据，该住宅设计时电梯即已通向地下自行车库。根据扬价服（2009）79号文件及《扬州市区物业服务收费管理实施细则》的规定，住宅带有地下车库，有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20%交纳。物价部门核准给顺达物业公司的备案回复表中载明，电梯运行费按该管理实施细则执行。葛娟在接收房屋时也按该标准交纳了电梯运行费。目前该小区全体业主对电梯运行费的交纳并无新的决定，故双方仍应按上述协议履行义务。现葛娟仅以其未实际使用或无需使用电梯为由，不同意交纳电梯运行费，没有法律依据，本院不予支持。
2、顺达物业公司的请求并没有超过诉讼时效。
根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。就本案而言，顺达物业公司所主张的物管费和电梯运行费，是葛娟在2011年4月30日至2014年4月29日期间所欠费用。由于顺达物业公司曾于2012年12月和2014年3月分别向葛娟进行过催收，根据上述法律规定，诉讼时效因该两次催收行为而中断，诉讼时效期间重新计算。现顺达物业公司于2014年5月15日诉至原审法院，其请求并未超过诉讼时效。
综上所述，葛娟的上诉请求因缺乏事实和法律依据，依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人葛娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。