山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1143号
上诉人（原审原告）：朱文玉，男，1956年9月21日出生，汉族，居民。
委托代理人：邵国强，山东天达星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沂水县下位供销合作社。住所地：沂水县夏蔚镇驻地。
法定代表人：王先玉，主任。
委托代理人：王新杰，山东沂蒙山律师事务所律师。
委托代理人：刘冰，沂水沂河法律服务所法律工作者。
上诉人朱文玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院（2014）沂民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱文玉一审诉称，2002年12月14日，原、被告签订商场租赁合同一份，租期共计10年，自2003年1月1日至2012年12月30日止。合同签订后，被告未将合同约定的商场门市8间全部交付原告，仅交付4间沿街商品房。原告多次交涉，被告均置之不理。2005年11月，被告在未告知原告的情况下，将双方合同约定的沿街商品房8间全部“租赁”给案外人张花道，“租期”70年，并将其中4间房屋强行交付张花道经营至今。原告多次向省、市供销社书面反映，均有答复，但被告置之不理。由于原告向上级部门反映问题，被告怀恨在心，拒不履行双方租赁合同所约定的义务，致使原告实际经营的4间沿街商品房严重漏水。从2006年1月起，原告实际租赁的4间沿街商品房就已经无法经营使用，期间还造成了原告经营物品的大量损失。被告拒不履行租赁合同所约定的义务，由此给原告造成的经济损失、货物损失、维修费损失，应当予以赔偿。而且，被告与案外人张花道签订的所谓“租期”70年的沿街商品房“租赁”合同，是假借租赁之名，行买卖之实，严重侵犯了原告的优先购买权及优先租赁权。为此，特诉至法院，请求调解或判令被告赔偿原告经济损失60万元；判令原告享有优先购买权、优先租赁权；诉讼费由被告承担。
被告一审辩称，一、被告所诉与事实不符。沂水县人民法院（2013）沂民初字第561号判决书及临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书确认原告租赁被告房屋就是四间房屋而非八间房屋。被告从未将原告所租赁的房屋再次租赁给第三人，即使存在上述事实也与原告无关，也未侵犯原告的权利。上述两判决明确确认被告对房屋大规模维修的事实，房屋不存在漏水问题，原告所称的从2006年1月起所租赁的四间房屋无法使用完全与事实不符，事实上原告一直利用房屋经营至今，也未造成任何损失。根据上述两判决所查明事实，即使房屋存在漏水问题也应当由原告自行维修并承担相关费用。因此，原告所诉称的维修损失、经营损失、货物损失一方面与事实不符，不存在上述损失，即使存在上述损失也理应由原告自行负担。二、原告诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。三、原告所诉无法律依据。涉案房屋被告并未出卖，不存在优先购买权。原告请求优先租赁权更无法律依据。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
原审法院查明，2002年12月14日，原告朱文玉与被告签订夏蔚供销社营业设施租赁合同书，将门市一处租赁给原告朱文玉使用。合同约定：租赁期限自2003年1月1日起至2012年12月30日止，共计10年。另约定，在租赁期内，小规模的修理费用由朱文玉承担。合同签订后，原告朱文玉共支付9000元租赁费（支付至2005年上半年），并实际使用该处商场至今。2005年下半年以后，原告朱文玉以被告将该处商场门市转租给案外人张花道为由拒不支付房屋租赁费，并声称该房屋漏水。对原告诉讼请求之一，要求调解或判令被告赔偿原告经济损失问题。原告称该损失包括因房屋漏水造成的经营损失、货物损失、维修费损失。查明，（一）、房屋是否漏水，该漏水是否因被告未履行大规模维修义务造成。原告朱文玉承租该处商场门市一段时间后，被告曾对该房屋进行维修。原告朱文玉作为供销社原来的职工，在对商场情况应予了解的情况下，并未对该维修的行为和效果提出异议，应视为其认可了被告所履行的维护房屋基本功能的义务。该事实情况临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书，予以认定。对于房屋漏水情况，法院于2014年3月4日向原告朱文玉所承租商场门市附近知情人员进行调查，谢德山、谭贤富、张花道均证明该房屋自2006年以后开始漏水，漏水面积大，需进行大修。该三份调查笔录，经原、被告当庭质证，被告对该三份笔录内容真实性有异议，认为其证明内容为个人意志主导，可以随意更改，不具有证明效力。法院认为原告朱文玉未提供其他证据佐证，不足以推翻临沂市中级人民法院所认定事实。故，对原告朱文玉因被告不履行大规模维修义务造成房屋漏水的主张本院不予采信。（二）、原告朱文玉是否存在损失及损失情况。对于经营损失，经法院查明，合同签订后原告朱文玉一直实际占有并使用被告商场门市进行经营，即使原告朱文玉不履行支付租赁费，也一直使用该房屋至今，故不存在经营损失。对于货物损失，因原告朱文玉在该商场门市的货物大部分均已处理，经法院两次委托评估，均无法对原告的货物损失进行评估。且原告朱文玉在经营期间，对货物的进出均无正规账务记载，原告无法提供证据证明其是否存在货物损失及损失数额。对于维修损失，因原告朱文玉未能提供证据证明被告应承担商场的大规模维修义务，故对原告自行维修的项目，应视为属于小规模维修的范围，该维修费用根据合同约定应由原告朱文玉自行承担。该事实亦可根据临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书予以认定。对于原告朱文玉诉讼请求之二，原告朱文玉要求对所租赁商场门市享有优先购买权、优先租赁权。查明，原告朱文玉提供案外人张花道与被告所签订租赁合同一份，证明被告将该商场门市租赁给张花道70年，租期自2006年1月1日至2075年12月31日。并声称这表面上是租赁，但实际上是将该处商场门市转让给了案外人张花道。法院对该租赁合同进行审查后认定，被告是将该处商场门市租赁给案外人张花道，虽然该租赁合同所约定的租赁期限超出《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不能超过二十年”之规定，超出二十年部分无效，但原告朱文玉不能据此认定被告与案外人张花道是在进行房屋买卖。故，原告朱文玉主张对该房屋的优先购买权无事实依据。对于原告朱文玉所主张的优先租赁权，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故，原告朱文玉在租赁期间届满后，若无法定事由或双方协商继续租赁，租赁合同关系即行终止。若原告朱文玉想继续承租房屋，应在与被告达成租赁协议的情况下，方可继续租赁房屋。原告朱文玉所主张的优先租赁权于法无据。被告在原告朱文玉租赁期间尚未届满时，违反合同约定将租赁物租赁给案外人张花道的行为，因原告朱文玉一直实际占有使用该租赁物，并未给原告朱文玉造成实际损失，故，根据原、被告所签订租赁合同第八条“如单方违约，违约方承担给对方所造成的一切经济损失”之规定，被告不承担赔偿责任。
根据以上证据及当事人陈述认定以下事实：
1、原告朱文玉无证据证明被告未尽大规模维修义务致使其所租赁商场门市漏雨。
2、原告朱文玉无证据证明损失事实及具体损失情况。
3、原告朱文玉无证据证明被告存在买卖房屋行为侵犯其优先购买权。
原审法院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告在租赁合同中约定，原告朱文玉承担小规模的维修费用。原告朱文玉承租该处商场门市一段时间后，被告曾对该房屋进行维修。原告朱文玉作为供销社原来的职工，在对商场情况应予了解的情况下，并未对该维修的行为和效果提出异议，应视为其认可了被告所履行的维护房屋基本功能的义务。因原告朱文玉未能提供证据证明被告应承担商场的大规模维修义务，故对原告自行维修的项目，应视为属于小规模维修的范围。原告朱文玉未能对其经营损失、货物损失、维修费损失提供证据证实，更无法证明其因果关系，故对原告朱文玉要求被告赔偿经济损失60万元的诉讼请求法院不予支持。另，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告朱文玉所主张的房屋优先购买权、优先租赁权，无事实和法律依据，法院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十条、第二百三十五条之规定判决：驳回原告朱文玉的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告朱文玉承担。
朱文玉不服原审判决上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、2002年12月14日，上诉人与被上诉人签订供销社营业设施租赁合同书，合同约定被上诉人将其所有的商场门市一处租赁给上诉人，租赁期限为10年，在租赁期限内，小规模的修理费用由上诉人承担。合同签订后上诉人按照合同约定支付了租赁费，但被上诉人未按合同约定将商场门市整体交付给上诉人，仅交付了4间，被上诉人未按合同约定交付租赁物，致使上诉人的经营受到严重的限制。2005年下半年，被上诉人交付的房屋严重漏水，上诉人多次要求被上诉人维修，被上诉人至今未进行有效的修缮。因被上诉人未履行重大修缮义务，导致上诉人无法正常经营，导致原告销售的大量家居、化肥等农资被雨水浸泡，给上诉人造成巨大经济损失，上诉人被迫进行了两次维修，但效果均不明显。上诉人一直与被上诉人协商未果，所以上诉人才未按合同约定支付租赁费。二、2005年下半年房屋漏水严重，上诉人一审庭审中提供的现场照片等证据完全可以证实，一审法院对此也以职权对附近知情人员进行调查，均证实2006年开始房屋漏水面积很大，需进行大修。被上诉人未提供任何证据证实对房屋进行了维修。虽然上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定小规模的修理费用由上诉人承担，但是房屋大面积严重漏水需要进行大修，大面积的漏水不属于小规模的维修，应由房屋所有人即被上诉人负责。三、在租赁期限内，上诉人被迫多次进行维修，支付维修费7万余元，勉强经营至2010年即无法使用，被迫停业，被上诉人应赔偿上诉人停业期间的营业损失。四、在租赁期限内，被上诉人与第三人恶意串通于2006年将交付给上诉人的房屋以租赁的形式变相的卖给第三人，构成违约，侵犯了上诉人的优先购买权和租赁权。
被上诉人沂水县下位供销合作社答辩称，通过上诉人的上诉理由，上诉人无非是认为被上诉人未对涉案房屋尽到维修义务从而导致漏水，造成上诉人的损失。以及上诉人认为被上诉人侵犯了其优先购买权和租赁权。根据已经生效的（2013）沂民初字第561号民事判决以及（2013）临商终字第1152号民事判决所确认和认定的事实，被上诉人尽到了维修义务。上诉人主张的对涉案房屋的优先购买权和租赁权无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，判决正确，应予依法维持。上诉人的损失理由不能成立，应依法驳回。
本院查明的案件事实除与原审法院查明的事实相一致外，还查明，2013年1月29日，沂水县下位（夏蔚）供销合作社将朱文玉诉至原审法院，要求朱文玉搬出所租赁的商场房屋及商场后院，返还给被上诉人；另支付其拖欠的租赁费32400元。2013年6月27日，原审法院作出（2013）沂民初字第561号民事判决，“一、朱文玉于判决生效之日起十日内支付沂水县下位（夏蔚）供销合作社租赁费32400元；二、朱文玉于判决生效之日起十日内返还租赁物，搬离其所占用的沂水县下位（夏蔚）供销合作社沿街商场门市及其相邻的后院。”一审判决后，朱文玉不服提起上诉，本院于2013年11月5日作出（2013）临商终字第1152号民事判决，驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提交两组证据，一、五份书面证言，证明涉案房屋在2005年下半年开始严重漏水，上诉人多次与被上诉人协商未果，造成了巨额损失。二、沂水县下位供销合作社退休职工王世金出庭，称：“大约从2005年或2006年开始漏水，现仍然漏水，供销社（沂水县下位供销合作社）原来说负责大修，后来修了好几次，我和朱文玉修过两次，朱文玉自己也修过，以后漏水越来越严重，家俱和化肥都泡了。损失肯定有，多少不知道。东西被泡的卖不出去了，朱文玉还在经营家俱，什么时间不干的想不起来了。供销社修过一次商场，漏的很轻了。”
被上诉人认为五份书面证言中的证明人未到庭，对其真实性、合法性和关联性均有异议。对于王世金的证言，其陈述供销社对涉案商场进行过一次维修及上诉人一直在经营商场的事实没异议，对其他的陈述有异议。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《夏蔚供销社营业设施租赁合同书》，上诉人在租赁商场期间所产生的小规模的修理费由其自行负担。根据生效的（2013）临商终字第1152号民事判决书，被上诉人已经对商场进行了必要的修理工作。上诉人称自2005年下半年起所租赁的商场即存在严重的漏水，其主张已支付维修费7万元，未提交充分的证据证明，本院不予支持。上诉人还主张因漏水给其造成60万元的损失，原审法院根据上诉人的申请两次委托评估机构进行评估，但均因上诉人所主张的被雨水浸泡的财物和货物（化肥、农药、家俱等）已基本不存在，且没有正规的帐务，评估部门无法进行评估。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人要求被上诉人赔偿60万元损失的证据不足，本院不予支持。
另外，上诉人与被上诉人并未在租赁合同中约定合同到期后上诉人享有优先承租权，且被上诉人亦未将涉案商场卖给他人，因此，上诉人主张被上诉人侵犯其优先购买权无事实依据，侵犯其优先租赁权无合同依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人李文玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年十月二十一日
书记员 刘晓光