黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民三初字第213号
原告哈尔滨市道外区一唯客快餐店，住所地哈尔滨市道外区景阳街***号。
经营者李洪双，公民身份证号×××，男，汉族，1964年5月5日出生，个体业者，住哈尔滨市道里区润园路1-1号润园小区*单元****室。
委托代理人蔺丽秋，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
委托代理人陈阳，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
被告哈尔滨五建工程有限责任公司第四分公司，住所地哈尔滨市道里区安康小区21栋5单元1层1号，负责人任廷君，职务经理。
委托代理人闫玉香，美盛泰富律师事务所律师。
被告哈尔滨五建工程有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区安达街8号。
法定代表人车行滨，职务董事长。
委托代理人闫玉香，美盛泰富律师事务所律师。
原告哈尔滨市道外区一唯客快餐店（以下简称一唯客快餐店）与被告哈尔滨五建工程有限责任公司第四分公司（以下简称四分公司）、哈尔滨五建工程有限责任公司（以下简称五建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告一唯客快餐店负责人李洪双及其委托代理人蔺丽秋，被告四分公司、五建公司委托代理人闫玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告一唯客快餐店诉称：原告与四分公司于2014年7月5日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告所有的位于哈尔滨市道外区景阳街130号的商服一处，合同约定租赁期限自2014年8月5日至2019年8月4日止，年租金为32万元，每年支付一次，另付押金5000元，房屋用途为经营餐饮。合同签订后，原告为经营需要，在该承租房屋已投入装修费用72万元、投入厨房设备24万元、杂物电梯1.6万元、燃气安装费2.15元、投入加盟费22.68万元、员工培训往返机票1.22万元、员工培训住宿费2.4万元、企业宣传费用2.25万元。第三人刘景义在2014年11月17日、2015年3月30日连续两次向原告发出《迁出通知》，称其于2013年9月28日与黑龙江省ＸＸ房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，已按合同支付全额购房款并取得哈尔滨市住宅局核准的《预购商品房预告登记证明》，预告登记号：哈房屋外一字第1308000840，要求原告提供占有使用该房屋的合法手续或从该房屋迁出。为此，原告多次与四分公司沟通协商解决，但四分公司未能提供解决方案。综上，原告认为，因二被告的原因，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，原告无法开展餐饮经营，造成原告多项损失，二被告的行为已经违约。诉讼请求：1、判决解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令第一被告退还剩余房租12.7万元；3、判令第一被告返还押金5000元；4、判令二被告赔偿装修损失63万元；5、判令二被告赔偿原告厨房设备21万元、杂物电梯1.4万元、燃气安装费1.88元；6、判令二被告赔偿原告加盟费19.85万元、员工培训往返机票1.07万元、员工培训住宿费2.1万元、员工宣传费1.97万元；7、诉讼费用由二被告承担。
被告四分公司辩称，我公司不具有独立承担法律责任的资格，即使存在责任也应由被告五建公司承担责任。
被告五建公司辩称，一、原告的诉讼主体不适格，依法应当驳回原告的诉讼请求；二、仅就原告所诉各项请求而言，原告的各项请求没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。1、被告为该房屋的合法权利人，享有该房屋的出租权利，且该房屋具有正常的使用性能，被告与李洪双签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、本案不具有解除《房屋租赁合同》的事实根据和法律依据，被告不具有任何违约情形。3、就诉讼请求的各项数额来看，原告所提出的各项请求数额均不真实客观，不具有合法效力。原告所主张的各项费用均不是正规有效的税务发票不具有合法性质，没有提供实际付款的凭证，不应当予以赔偿。
在本案开庭审理过程中，一唯客快餐店为证明自己的诉讼主张的事实成立，举示了证据。
一唯客快餐店举示证据情况如下：
证据A1、《房屋租赁合同》、租金、押金票据，拟证明原、被告之间建立房屋租赁合同关系。
证据A2、ＸＸ福宏名城内部认购书、哈尔滨市第五建筑公司购房收据、福宏名城业主入住确认单、住宅质量验收表、哈尔滨市商品房预售许可证，拟证明原告基于对被告的信任，将被告提供的以上证据合理理解为被告有权出租该处房产。
证据A3、刘景义发出的《迁出通知》、张贴的《公告》、预购商品房预告登记证明、南马路派出所出警记录、张贴公告照片，拟证明被告与第三人刘景义对该房屋权属有争议，导致原告无法使用该房屋，无法实现《房屋租赁合同》约定的用途。
证据A4、哈五建四分公司单方出具的终止《房屋租赁合同》《协议书》，拟证明被告确认租赁房屋已经无法使用，无法实现租赁合同目的的事实。
证据A5、房屋装修合同、工程预算书、装修付款凭证72万元，拟证明原告损失63万元。
证据A6、厨房设备购置清单，拟证明因被告原因导致原告不能继续经营所造成的损失数额。
证据A7、燃气安装票据2.15万元、杂物电梯费用1.6万元、加盟合同、加盟费票据计22.68元、宣传品物料费收据2.25万元、员工培训机票1.22万元、员工宿舍承租合同租金2.4万元，拟证明原告基于《房屋租赁合同》约定的五年经营期限，为长期经营餐饮投入了大量的财物。因被告违约，导致原告无法经营，产生巨大的损失，被告应当承担赔偿责任。
五建公司对一唯客快餐店举示的证据质证认为：对证据A1的真实性无异议，但证据A1中无论是合同签订人还是租金、押金交款人均是李洪双个人，而不是本案的原告，认为本案原告主体不适格。对证据A2的真实性无异议，认为原告的上述证据恰好能够证明被告对该房屋具有合法占有、使用、支配、收益的权利。对证据A3认为预告登记与迁出通知均是复印件，不予质证，且迁出通知与报警记录上的日期不符，不能证明被告与第三人刘景义之间存在权属争议。对证据A4的真实性有异议，认为该证据不能证明原告主张的事实存在，协议只有被告盖章没有李洪双签字，不具有法律效力。对证据A5的真实性有异议，原告提供的是三份收据不是正规的税务发票，不能证明记载的金额已实际支付；工程预算书不能作为结算使用。对证据A6的真实性有异议，认为该证据仅是商品名称编码、单价数额的罗列，不能证明原告已经实际支付货款，不能证明该数额与本案有关联、关系。对证据A7中员工培训机票的关联性有异议，该机票只能证明旅客的姓名、航班、日期，不能证明是原告的员工以及与本案有关联。对证据中燃气安装费证明问题有异议，只能证明票据上记载的内容，而不是证明原告要证明的问题。证据中客户销售明细表、2014年唯客对帐单、工商服务业收款收据26张这三份证据记载的物品均是易耗品，购买时间为2014年9月、10月，期间原告是正常营业，所消耗的物品是正常经营的损耗，该部分与被告没有关系，也不能证明上述物品现在是否存在，26张收款收据记载的是存根联，而不是收款联，该收款收据按保管形式不应当属于原告保管。加盟合同、收据均不是正规税务发票，并没有提供实际付款的凭证，不能证明原告所要证明的事实。2014年9月2日两份租赁合同、杂物电梯供货合同，原告只是提供合同，没有提供证明合同履行的凭证、证据，不能证明合同已经实际履行及原告已经支付相应款项，不能证明原告主张的事实存在。编号3118346号收据记载的是暂收工程款，不能证明损失存在，暂收不是最后结算，该收据不是正规发票，不具有证据的合法形式。
四分公司对一唯客举示的上述证据的质证意见均同五建公司。
五建公司举示证据情况如下：
证据B1、2012年6月8日ＸＸ福宏名城内部认购书及付款收据、2013年11月30日福宏名城业主入住确认单、住宅质量验收表、2014年7月31日物业管理费收据、水电费及采暖费增值税普通发票，拟证明被告对该租赁房屋具有合法的权利，享有对该租赁房屋的占有、使用及取得受益权，该房屋具有正常的使用性能。
证据B2、《房屋租赁合同》，拟证明合同签订的主体是李洪双个人而不是本案原告，按照双方合同约定并不存在解除合同条件成就的事实。
一唯客对五建公司举示的证据质证认为：对证据B1的真实性无异议，但认为上述证据不能证明被告对该房屋享有合法的出租权利。对证据B2的真实性无异议，对证明的问题有异议。根据相关规定，公民在法律允许的范围内依法经核准登记，从事工商业经营为个体工商户，个体工商户权利、义务由业主享有和承受，房屋租赁合同约定用途为经营餐饮使用，承租方以承租房屋为注册经营地址，办理工商登记，承租方签字人李洪双以业主及负责人签订租赁合同，依据相关规定，个体工商户有字号的，应以营业执照上的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息，本案中原告主体适格。根据合同约定被告作为出租方称是自有房产，且在《合同》第五条第一款中承诺在租赁期内甲方应保证出租房屋使用安全，第七条第一款甲方应保证租赁房屋本身及设备、设施能正常使用的状态。因第三人对房屋主张权利，产生权属争议，导致原告无法正常经营。根据合同，被告没有尽到保证房屋正常使用的合同义务，本合同具有法定解除情形，应依法解除。
四分公司对五建公司的举示的上述证据均无异议。
四分公司未举示证据。
通过对一唯客快餐店、五建公司提供的证据分析，本院认为：一唯客快餐店提供的证据A1、A2来源合法，客观真实，能够证明一唯客快餐店与五建公司四分公司之间形成房屋租赁合同关系，对上述证据的真实性和证明效力予以认定。一唯客快餐店提供的证据A3刘景义的预购商品房预告登记证明、出警记录、公告来源合法，客观真实，能够证明租赁房屋存在权属争议，对上述证据的真实性和证明效力予以认定；对证据A3中的迁出通知因该证据系复印件，无法证实该证据的真实性故本院对该证据不予采信。一唯客快餐店提供的证据A4与A3形成证据链条，该证据虽没有一唯客快餐店的签字，但四分公司已在协议书中盖章认可终止合同的事实，结合证据A3能够证实租赁房屋存在权属争议，租赁房屋已经无法使用，无法实现租赁合同目的的事实。一唯客快餐店提供的证据A5装修合同、装修预售书、装修付款凭证，装修付款凭证非正规发票，且案外人黑龙江鸿福装饰工程有限公司未到庭，该份证据不能形成有效的证据链条，无法证明该证据的真实性、关联性，故本院对上述证据不予采信。一唯客快餐店提供的证据A6厨房设备购置清单，因案外人黑龙江佳昊酒店用品有限公司未出庭，对该份证据真实性无法确认，且一唯客快餐店未提供其他证据对该份证据予以佐证，故本院对该份证据不予采信。一唯客快餐店提供的证据A7燃气安装票据中的黑龙江省非税收入一般缴款书，因该证据系正规发票，有财政票据印章，故对该票据真实性予以认可，但燃气消耗属餐饮日常经营中的消耗，与本案无关联，故本院不予采信；对证据A7中的机票，该证据真实性本院予以采信，但该证据与本案无关联，故本院对机票不予采纳；对证据A7中的杂物电梯合同、2014年9月2日燃气工程收据因该证据未提供正规发票，无法证明费用实际发生的事实，故本院对上述证据不予采信；对证据A7中的加盟合同、加盟费票据、宣传品、员工宿舍承租合同、租金票据，上述证据系一唯客快餐店经营过程中发生的费用，与本案无关联，故本院不予采信。对被告五建公司举示的证据B1、B2来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对上述证据的真实性和证明效力予以认定。
本院经审理查明：2012年6月8日五建公司与黑龙江省ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ房地产）签订《ＸＸ·福宏名城内部认购书》，双方约定：五建公司认购ＸＸ房地产开发的位于哈尔滨市道外区南极街与景阳街交汇处（福宏名城）建筑面积约244.89平方米的房屋一处，房产总价4，408，020元。同日，五建公司将购房款一次性交付给ＸＸ房地产。2013年11月30日，ＸＸ房地产为五建公司办理了认购房屋入住确认但，将福宏名城1座4号商服交付给五建公司。
道外区南极街与景阳街交口1#-1、1#-2栋商服单元1-2层04号房屋曾于2013年10月23日预告登记于刘景义名下。
2014年7月5日，一唯客快餐店经营者李洪双与五建公司下属四分公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：李洪双承租五建公司所有的位于哈尔滨市道外区景阳街130号房屋一套，用途为餐饮业，租赁期限自2014年8月5日至2019年8月4日止，年租金为320，000元，每年支付一次，另付押金5000元，自合同签订之日起应交付第一年的租金。2014年9月3日李洪双注册成立哈尔滨市道外区一唯客快餐店。
2015年4月11日，刘景义向道外区景阳街130号房屋发出公告，主张享有该房屋所有权。2015年4月13日，四分公司同意终止与李洪双2014年7月5日签订的《房屋租赁合同》，并将剩余租金及押金一次性退给李洪双。
本院认为：李洪双与四分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。现五建公司四分公司作为五建公司下属四分公司实际占有诉争房产并将房产租赁给李洪双，在李洪双使用房屋期间案外人刘景义与五建公司就房产发生权属争议，房屋承租人有权依据法律主张解除与出租人签订的房屋租赁合同。故本院对一唯客快餐店请求解除与四分公司签订的《房屋租赁合同》，并要求四分公司退还剩余房租、返还押金的诉讼请求予以支持。关于五建公司主张一唯客快餐店主体不适格的抗辩主张，本院认为，因李洪双与四分公司签订房屋租赁合同时已经明确约定租赁房屋系为了经营餐饮行业，依据《个体工商户登记程序规定》个体工商户登记时应当提供经营场所证明，故李洪双签订房屋租赁合同系成立一唯客快餐店的前提条件，现一唯客快餐店成立，故一唯客快餐店可以参加本案诉讼。关于一唯客快餐店要求四分公司与五建公司赔偿装修损失、厨房设备、杂物电梯、燃气费的诉讼请求，因一唯客快餐店未提供有效的证据予以证实，故本院不予支持。待原告获得有效证据后可另行主张权利。关于一唯客快餐店要求四分公司与五建公司赔偿加盟费、员工培训机票、员工培训住宿费、员工宣传费的诉讼请求，一唯客快餐店未提供证据证明上述费用的发生系因本案合同解除导致，故本院对上述诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除被告哈尔滨五建工程有限责任公司第四分公司与原告哈尔滨市道外区一唯客快餐店于2014年7月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告哈尔滨五建工程有限责任公司第四分公司于本判决生效后立即返还原告哈尔滨市道外区一唯客快餐店房屋租金127，000元、押金5，000元；
三、驳回原告哈尔滨市道外区一唯客快餐店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，092元（原告已预交），由被告哈尔滨五建工程有限责任公司第四分公司2，940负担，由原告负担13，152元。此款于本判决生效后立即给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 郎 芳
代理审判员 尹 赫
代理审判员 庞志莹
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 孟凡麟