上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42431号
原告杨海垒。
委托代理人何汝玫，上海知谦律师事务所律师。
被告张琦。
被告黄孝雄。
法定代理人王宝琳。
委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
原告杨海垒与被告张琦、黄孝雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月24日、2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告杨海垒及其委托代理人何汝玫，被告黄孝雄及其法定代理人王宝琳、委托代理人汪鸿均到庭参加诉讼，被告张琦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨海垒诉称，2012年6月18日，原告与张琦、房产中介，就登记于张琦名下的坐落于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产居间合同（买卖）》（以下简称《居间合同》），张琦将系争房屋出售给原告。同年6月19日，原告支付定金人民币（以下币种相同）5万元。同月27日，原告与张琦正式签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），并在上海市浦东新区房地产交易中心网签备案。合同约定，张琦出售系争房屋给原告，价款为125万元，分五次支付，同年8月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，9月30日前腾出系争房屋并验收交接。原告在同年6月30日前支付张琦购房款40.50万元。同年7月初，原告至房产中心办理缴税手续，发现房屋异议登记信息，原告暂停支付房款，经询问张琦，张琦称系其丈夫黄孝雄（即本案被告）提出，其系黄孝雄的监护人，不会影响房屋交易。张琦又于2012年8月28日出具承诺书，将房屋过户时间延长至2012年9月20日之前，相关损失由其承担。之后，原告又支付购房款3万元。2013年5月7日，原告发现系争房屋被司法查封，遂与张琦交涉。2013年5月28日，张琦签订补充协议，承认其违约，并承诺于2013年8月30日前继续履行合同；若不能继续履行合同，则按房价30%支付违约金。2013年9月，张琦向原告出示其与黄孝雄的离婚判决书，系争房屋判归黄孝雄所有，张琦不能继续履行合同。综上，原告与张琦签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，张琦隐瞒真相，违约不履行合同，依法应当解除，承担违约责任。合同签订时，房屋为张琦、黄孝雄共同所有，原告交付张琦房款时，张琦、黄孝雄系夫妻关系，在婚姻关系存续期间收到了房款，理应由双方承担还款义务，故原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告张琦签订的系争房屋买卖合同；2、两被告返还原告已支付的购房款人民币43.50万元；3、两被告承担违约金37.65万元；4、两被告赔偿因违约所造成的原告损失（计算标准：从2013年12月17日起至本案判决履行之日止，按照年利率24%的标准计算）；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告张琦未作答辩。
被告黄孝雄辩称，不同意原告诉请。理由为：1、原告与张琦签订的关于系争房屋的买卖合同，是在隐瞒其的情况下私自订立的；在订立该合同后，原告没有到系争房屋处看房，该房屋一直是黄孝雄实际居住，且在2012年7月原告发现该房屋已经被司法查封后，仍向张琦支付房款及签订所谓履行承诺，故原告与张琦之间所谓的买卖合同关系，对黄孝雄无约束力。2、黄孝雄从2012年4月发现张琦在偷偷挂牌出售房屋时，已尽最大努力，通过法院诉讼、交易中心异议登记、查封等方式保护系争房屋，并在2014年法院判决该房屋归黄孝雄所有后，向张琦支付了对价款70万元。所以，本案中黄孝雄不应承担责任。
经审理查明，系争房屋于2012年6月21日核准登记于张琦名下，建筑面积72.44平方米。2012年6月18日，杨海垒与张琦签订系争房屋买卖《居间合同》，次日，杨海垒直接向张琦转账支付2，000元，并委托案外人卞某某转账支付张琦4.80万元。2012年6月27日，杨海垒对系争房屋权属及限制状况进行查询后，与张琦签订系争房屋《买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定：转让价为125万元，双方于2012年8月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，于2012年9月30日前进行房屋验收交接。附件三付款协议约定，杨海垒于签订买卖合同当日向张琦支付15万元，于2012年7月1日前支付30万元，于双方办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付30万元，银行贷款方式支付40万元（不足部分于办理过户手续时付清），交房当日支付10万元。张琦应在签订买卖合同并于收到杨海垒支付的首付款项后7个工作日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续。杨海垒于2012年6月29日、6月30日通过卞某某向张琦转账支付20万元，张琦于2012年6月30日出具“收到杨海垒购买上海市绿林路XXX弄XXX号XXX室的部分房价款人民币肆拾万元整（400，000元）”的收据。2012年7月10日，黄孝雄对系争房屋登记在张琦一人名下进行异议登记。2012年11月12日，系争房屋被黄浦法院司法查封。杨海垒于2012年8月15日支付担保费3，248元，并于2012年11月5日支付撤消担保手续费50元。2012年8月28日，张琦出具承诺书“因为卖方的房屋暂时被法院查封，导致交易时间的延长至2012年9月20日之前。如因卖方的延误使买方在办理公积金时产生的手续费损失由卖方承担”。2013年5月28日，张琦单方面出具“补充协议”：“根据合同约定，由于本人原因造成合同暂不能继续履行，本人确有违约责任。现本人承诺8月30日前继续履行本合同，如不能继续履行，支付房价30%作为违约金。此协议效力等同合同编号（XXXXXXX）法律效力”。张琦分别于2012年10月19日、2013年5月28日出具收到购房款1万元、2万元的收据。2013年10月17日，张琦再次出具承诺书：“本人张琦承诺杨海垒购买位于绿林路XXX弄XXX号XXX室的房屋，由于本人原因造成该房屋不能顺利交易，对于杨海垒造成的损失，作出如下赔偿：总房价30%的违约金376，500元，于2013年12月17日付清，具体还款计划如下：11月15日还76，500元，11月30日还15万元，12月17日还15万元。如逾期未付，从本月起按年率24%支付违约金，一切后果由本人承担。”审理中，杨海垒明确诉请“支付违约金37.65万元”的依据为张琦于2013年5月28日出具的“补充协议”；对利息损失自2013年12月17日起算，是因为2013年10月17日张琦出具的承诺书中的最后一笔款项应在2013年12月17日履行，但张琦并未按约履行，故从该日开始计算。
另查明，本院于2013年6月7日受理了张琦诉黄孝雄的离婚纠纷，并查明：“2010年5月起原告（即张琦）搬回娘家居住，双方分居至今。……2012年6月原告将诉争房屋（即本案系争房屋）产权登记于其个人名下，后被告（即黄孝雄）于2012年8月13日诉至本院，要求确认被告为诉争房屋的共有人，并要求原告协助办理房屋的产权变更登记手续。本院经审理后，作出了（2012）浦民一（民）初字第xxx号民事判决书，确认诉争房屋由原、被告共有，原告张琦于判决生效之日起十日内配合被告黄孝雄办理诉争房屋的产权变更登记手续，由此产生的相关费用由原告张琦负担。现诉争房屋由被告实际居住使用。审理中，双方一致确认诉争房屋目前市场价值为人民币140万元（含屋内动产）。被告为XXX残疾人，残疾等级为贰级”。本院于2013年9月判决准予张琦与黄孝雄离婚；系争房屋所有权归黄孝雄所有，黄孝雄支付张琦财产折价款70万元；张琦于黄孝雄全额付清70万元后十日内协助黄孝雄办理系争房屋的产权变更登记手续，办理变更登记手续所产生的相关费用由黄孝雄负担。张琦于离婚诉讼中未提及其已将系争房屋出售。2013年11月，黄孝雄向本院缴纳执行款692，025元［财产折价款70万元扣除张琦应承担的（2012）浦民一（民）初字第xxx号案的诉讼费8，025元］，该款于2014年1月9日通过转账由张琦领取，2014年1月3日，系争房屋核准登记于黄孝雄名下。
本院于2014年4月28日受理了杨海垒诉张琦、黄孝雄房屋买卖合同纠纷案，案号为（2014）浦民一（民）初字第xxx号，该案中，杨海垒主张要求张琦、黄孝雄支付违约金37.65万元并继续履行合同，本院审查后认为：张琦对属于夫妻共同财产的系争房屋并无处分权，其向杨海垒出售系争房屋，系擅自处分共有财产，黄孝雄并不知情也未予追认，故讼争《买卖合同》仅对签约双方产生效力，但对黄孝雄不具有约束力，无法继续履行。故本院依法驳回杨海垒要求继续履行的诉讼请求。
以上事实，由上海市房地产权证、《居间合同》、《买卖合同》、银行个人业务凭证、收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、异议登记信息、房地产权利限制状况信息、承诺书、补充协议、（2012）浦民一（民）初字第xxx号民事判决书、（2013）浦民一（民）初字第xxx号民事判决书、（2014）浦民一（民）初字第xxx号民事判决书、（2012）黄浦民一（民）初字第xxx号民事裁定书、代管款（保证金）处理情况表以及原、被告的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，杨海垒与张琦就系争房屋签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。系争房屋原虽登记在张琦一人名下，实为张琦与黄孝雄共有的夫妻共同财产。黄孝雄曾对系争房屋提出过异议登记，异议登记具有公示效力，杨海垒此时应当知道系争房屋产权归属有待明确。同时，从张琦出具给杨海垒的承诺书等可看出，张琦向杨海垒传递了系争房屋履行从存在障碍到不能履行的信息，原因即在于黄孝雄也登记为系争房屋产权人，且最后取得了系争房屋完整的所有权，由此可见张琦出售系争房屋并未征得黄孝雄同意。张琦对属于夫妻共同财产的系争房屋并无处分权，其向杨海垒出售系争房屋，系擅自处分共有财产，黄孝雄并不知情也未予追认，故讼争《买卖合同》仅对签约双方产生效力，但对黄孝雄不具有约束力，无法继续履行。故杨海垒要求解除与张琦就系争房屋签订的《买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。根据合同相对性原则，杨海垒与张琦之间的合同关系所产生的法律效力只及于张琦，杨海垒仅能请求张琦返还购房款，对其要求黄孝雄共同返还购房款的请求，本院不予支持。
杨海垒基于张琦于2013年5月28日出具的“补充协议”主张违约金，因该约定系双方真实意思表示，于法不悖，本院予以支持。因违约金应以实际损失为基础，根据本案的履行情况、双方的过错程度以及预期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，主张的违约金应包含了对其造成的损失部分，故杨海垒基于“承诺书”向张琦主张赔偿损失的请求，本院不予支持。同上理由，对其要求黄孝雄共同支付违约金的请求，本院亦不予支持。张琦无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨海垒与被告张琦于2012年6月27日就坐落于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告张琦应于本判决生效之日起十日内返还原告杨海垒购房款43.50万元；
三、被告张琦应于本判决生效之日起十日内支付原告杨海垒违约金37.65万元；
四、驳回原告杨海垒的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，654元，减半收取计6，327元，由被告张琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一五年二月十一日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。