宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一初字第00034号
原告：余彩霞，女，1975年10月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿松县。
原告：张明龙，男，1972年2月18日出生，汉族，教师，住址。
二原告共同委托代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。
被告：吴习平，男，1964年12月12日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县，经常居住地宿松县孚玉镇人民路龙鑫商城*栋**号房。
委托代理人：燕ＸＸ，宿松县破凉镇法律服务所法律工作者。
原告余彩霞、张明龙诉被告吴习平房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月18日立案受理后，依法由审判员彭旺鸿适用简易程序，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告张明龙及二原告共同委托代理人刘佩良、被告吴习平委托代理人燕ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：二原告系夫妻。经吴习平同意，余彩霞于2009年11月26日与余晓英签订转租协议书，从余晓英处转租吴习平所有的位于宿松县孚玉镇龙鑫商城I栋M1号门面房两间，支付转让费14000元。后原告投资20000余元对这两间门面房的地板、墙壁、天花板、吊顶、门、墙柜、下水道、电路等进行了维修更新。2010年2月11日，张明龙与吴习平签订房屋租用合同书，约定张明龙租赁吴习平所有的位于孚玉镇龙鑫商城I栋M1号门面房两间，租期四年，从2010年8月30日起至2014年8月30日止。2013年8月，经吴习平同意，原告欲将该店面房转租给徐荣花，并初步商定徐荣花向原告支付转租费17000元。然而，2013年10月1日，吴习平未经原告同意擅自将原告所租的店面房又租给案外人尹国成，给原告造成了较大的损失。为此，特提起诉讼，请求判令吴习平赔偿二原告损失17000元并承担本案诉讼费用。
吴习平辩称：吴习平与案外人尹国成订立房屋租赁合同是2013年10月1日，而本案原、被告签订合同的日期为2010年2月11日，当时约定的租赁期为2010年8月30日至2014年8月30日，暂订四年，租金是每年一次性付清；本案前三年原告按约定付清了租金，第四年租金原告未付，为此双方发生过争执并经孚玉派出所处理过，尽管如此，原告到现在都没有付第四年的租金；本案原、被告所订合同以及吴习平与尹国成所订的合同均约定装修费与房屋所有人无关，合同签字人均代表全家；合同未约定可转租，也未约定违约责任和承担违约责任的方式；原告在10年前与余晓英签订合同并交付转让费与吴习平没有关系，这是另一个合同行为；原告向吴习平主张曾支付14000元没有依据，自2013年4月起原告便通知吴习平表示不再续租并且与多名案外人联系续租事宜，2013年8月29日原告与尹国成之子商定转让，转让费17000元，这是原告与尹国成之子商定而不是与吴习平商定，原告将房屋的钥匙交给了尹国成家属，原、被告之间的房屋租赁合同于2013年4月终止，根据合同的约定吴习平无任何义务赔偿二原告的损失。综上，请求驳回二原告的全部诉讼请求。
二原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、余晓英与余彩霞订立的转租协议书一份，证明2009年11月26日余彩霞与余晓英签订转租协议书，转租吴习平位于孚玉镇龙鑫商城I号楼M1号门面房两间，支付转让费14000元。2、吴习平与张明龙订立的房屋租用合同书及结婚证，证明2010年余彩霞之夫张明龙与吴习平签订房屋租用合同书，租赁吴习平位于孚玉镇龙鑫商城I栋M1号两间两层门面房，租赁期限为2010年8月30至2014年8月30日。3、吴习平与尹国成订立的房屋租用合同书及租金收条，证明吴习平违反原、被告房屋租用合同的约定，于2013年10月1日将原告租赁的龙鑫商城I栋M1号两间两层门面房租给了尹国成。4、原告装修费用凭证，证明原告装修费用支出情况。5、二原告起诉尹国成、徐荣花房屋租赁合同纠纷一案庭审记录，证明尹国成从吴习平手中拿走店面钥匙，否认与原告有转租关系。
吴习平质证提出：证据1与本案无关。对证据2、3的真实性无异议，但达不到证明目的；第四年，原告承诺不租且未交租金，吴习平在第三年租期期满两个月之后与他人订立的合同合法有效。证据4与本案无关，合同约定装修费用吴习平概不负责。证据5，原告将钥匙交给徐荣花双方达成协议是事实，仅凭庭审笔录中尹国成的一句话不能作为定案依据。对其他证据无异议。
吴习平为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有：1、身份证一份，证明被告主体不适格。2、原、被告订立的房屋租用合同书一份，证明：四年租期为“暂订”，并非确定的租期，无约束力；吴习平无需承担装修等任何费用；合同租金按年支付，交纳本年度租金即视为续租；合同未约定违约责任，原告主张无依据。3、原告起诉尹国成与徐荣花的民事诉状一份，证明：2013年4月原告通知吴习平，表示放弃续租；吴习平同意原告终止合同，转让费由原告自行找人协商；原告自行“搬走店内物品”，且房屋钥匙是由原告自行交给新的租房人，并自行收取转让费；原告知晓吴习平与新的租房人订立了租赁合同并同意了新的租房人装修；原告与租房人存在转让费纠纷并起诉至法院。4、吴习平与尹国成签订的房屋租用合同，证明：吴习平未收任何转让费，亦无相关约定；双方约定二人签字订合同均代表全家。5、通话记录二份，证明：原告放弃续租，且原、被告都同意；转让费与吴习平无关。6、（2014）松民一初字第01037号民事裁定书一份，证明二原告于2014年10月14日撤回对尹国成、徐荣花的起诉。
二原告质证提出：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但达不到证明目的；暂定租期四年，是指四年后如有意续租再另定；双方约定出租人不承担装饰装修费用，这是在双方守约的情况下适用，吴习平在原、被告租用合同未到期的情况下将房屋另租与他人，依照合同及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释应赔偿原告装饰装修等费用。对证据3的真实性无异议，但达不到证明目的；吴习平称合同租金按年支付，交纳本年度租金即视为续租，这一证证目的与法律规定不符，也与双方约定不符，双方未约定租金支付期限，原告有权在任何时间支付；吴习平称原告的起诉状证明原告放弃续租，实际原告只是想转租他人，而转租的前提是原告对房屋享有租赁使用权，租赁合同尚在合同期限内，故原告不存在所谓续租问题，也不存在放弃续租问题；起诉状不能证明钥匙是原告交付给尹国成，也不能证明原告同意尹国成装修，原告正是因为在起诉与尹国成、徐荣花房屋租赁合同纠纷案件中，尹国成主张该房屋是吴习平租赁给他的，否认其与原告有转租关系，也不承认与徐荣花合伙租赁店面房，才不得不撤回对尹国成和徐荣花的起诉，由于吴习平违约将店面房租赁给尹国成才导致原告与徐荣花的转租合同不能履行，造成原告17000元损失。证据4吴习平与尹国成签订的租赁合同约定签字人代表全家，对本案无任何影响，徐荣花不是尹国成的家人，尹国成不能代表徐荣花。证据5通话记录不但不能证明原告放弃续租，且恰恰证明了吴习平的违约行为给原告造成了17000元的转让费损失。
经庭审举证、质证，本院审核认证如下：（一）证据1、2、3的真实性、合法性，吴习平不持异议，本院予以采信，能否达到原告证明目的，有待进一步分析。证据4，吴习平对真实性未提出异议，可作为本案证据使用，本院认定二原告支出房屋装饰装修费20000元。证据5庭审笔录系从法院复印取得，与原件核对无异，本院予以采信。（二）吴习平所举证据的真实性，二原告均不持异议，本院予以采信，能否达到证明目的，应结合其他事实和法律分析。
根据以上审核认定的证据，给合当事人陈述，本院查明：
余彩霞与张明龙系夫妻。2009年11月26日，余彩霞与余晓英订立转租协议书，约定余晓英将吴习平位于龙鑫商城I栋M1号楼门面房两间转租给余彩霞经营健身器材业务，余彩霞一次性付款23000元，其中转让费14000元，预付租金9000元。二原告从而取得该门面房的实际租赁权。2010年2月11日，吴习平与张明龙签订房屋租用合同书，约定：吴习平将位于龙鑫商城内I栋M1号两间两层门面房租给张明龙使用，租用时间暂停四年，从2010年8月30日起到2014年8月30日止，年租金12000元，租金按年度一次性付清，2014年后张明龙如需租用，租金按本年度租房的行情再定，并且优先租给张明龙；在租用期间，张明龙要保管好房屋、门窗、墙壁、柜、楼梯、卫生间等设施，在不破坏房屋整体结构情况下进行装修，吴习平概不负责任何装修资金；双方签字各代表全家，一经签字，立即生效，其他家庭成员不得以任何理由推翻或更改。实际取得门面房租赁权后，原告投资20000余元对这两间门面房的地板、墙壁、天花板、吊顶、门、墙柜、下水道、电路等进行维修更新。2013年4月，原告与吴习平商量房屋转租事宜，同年8月，吴习平电话告知原告其亲戚徐荣花想租这二间门面房，原告欲将该门面房转租给徐荣花，并初步商定由徐荣花向原告支付转租费17000元（租金另外）。9月8日，徐荣花从余彩霞处拿走钥匙，并承诺下午送17000元转让费过来，但实际未送来。同年10月1日，吴习平与尹国成订立房屋租用合同，约定吴习平将上述两间两层门面房租赁给尹国成，租用时间六年，自2013年10月1日起至2019年10月1日止，第一个三年租金共计50000元，合同签订时一次性付清，第二个三年租金按市场价再行商定。该合同订立前，吴习平已于2013年9月6日收取尹国成房屋租金50000元，并催促原告搬走店内物品。2014年8月，二原告以尹国成、徐荣花为被告向本院提起诉讼，要求尹国成、徐荣花给付17000元，该案开庭审理时，徐荣花未到庭，尹国成否认房屋是从徐荣花中间介绍转租取得，提出钥匙是从房东吴习平那里拿的，他是从吴习平处租房。二原告遂撤回对尹国成及徐荣花的起诉，以吴习平为被告，于2014年12月18日提起本案诉讼，要求判如所请。
本院认为：本案主要争议是吴习平有无违约行为，二原告请求吴习平给付房屋转租转让金17000元有无事实和法律依据。
（一）关于能否认定吴习平违约问题。从审理查明的事实看，首先，原告与吴习平订立的合同约定租期四年，租金一年一付，但租金于每年何时支付不明确，据此在租期四年届满以前不能认定二原告有延期支付租金等违约行为；其二，在2013年4月（离合同期满尚有1年多时间）原告与吴习平商量转租事宜（后吴习平向原告推介租赁人），此时，二原告的真实意思并不是要解除合同将房屋退还给吴习平，而是想通过转租收益转让费，对此，吴习平所举证据亦能予以映证；其三，2013年9月在选定尹国成为新的租赁人后，吴习平收取尹国成三年租金，在尹国成未付转让费的情况下，吴习平及其亲戚徐荣花叫原告先搬离，并将房屋钥匙交给尹国成，在原租赁合同有效期限内与尹国成订立六年期的租赁合同，当二原告找尹国成要转让费时，尹国成只承认与吴习平有租赁关系，吴习平也不出面澄清。由此，应认定吴习平违约且存在过错。
（二）关于17000元转让费能否支持的问题。一方面，二原告称与徐荣花商定转租转让费17000元，仅有原告的陈述，吴习平未当庭否认其组成的合理性，是因为吴习平认为与他无关；原、被告所订立的房屋租用合同没有约定违约责任，二原告所举证据不足以证明因吴习平违约而给其造成17000元损失。另一方面，二原告租赁吴习平房屋后除向余晓英支付转让费14000元外，还支出装饰装修费用20000元，在原、被告四年期房屋租用合同尚有一年期满的情况下，吴习平将房屋租给尹国成，剩余租赁期内的上述损失应由吴习平赔偿。故二原告请求赔偿17000元，本院酌情支持8500元（14000元÷4年×1年＋20000元÷4年×1年）。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴习平于本判决生效之日起五日内赔偿原告余彩霞、张明龙8500元。
二、驳回原告余彩霞、张明龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，减半收取112.50元，由被告吴习平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 彭旺鸿
二〇一五年二月三日
书记员 王菊娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。