江苏省常州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）常民终字第429号
上诉人（原审原告）洪跃清，男，1960年4月28日生，汉族，常州市人。
委托代理人李忠贤，江苏永创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁建方，男，1964年2月28日生，汉族，常州市人。
委托代理人陶金花，江苏红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州新区飞盛通讯设备有限公司。
法定代表人丁建方，该公司总经理。
委托代理人陶金花，江苏红雨律师事务所律师。
上诉人洪跃清因与被上诉人丁建方、常州新区飞盛通讯设备有限公司（以下简称飞盛公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第2168号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审查明：2007年12月，洪跃清为成立常州久恒电子器材有限公司（以下简称久恒公司），向丁建方租赁厂房。丁建方将位于常州市新北区新桥镇新安路221号产权属飞盛公司的房屋出租给久恒公司，双方签订书面协议，约定租金为每年88000元。2008年1月10日，久恒公司依法注册登记成立，领取企业法人营业执照，法定代表人为洪跃清，上述承租的房屋由久恒公司承租使用，并按每年88000元的租金标准支付至2011年1月。2011年1月底，久恒公司搬出租赁的房屋，2013年4月28日，常州市鼎立房屋拆迁有限公司与飞盛公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定由拆迁人对飞盛公司的房屋及附属物进行拆迁，并依约定对被拆迁人进行补偿。
原审法院另查明，污水处理池、围墙及简易房在飞盛公司围墙之外，不在租房协议租赁范围之内，上述占地的范围由新桥镇叶家塘村经济合作社第二生产队与久恒公司于2008年1月21日签订协议。
原审审理中，洪跃清为证明房屋租赁期限到2016年12月31日止，向法院提供签订时间为2007年12月2日的房屋租赁合同，该合同上出租人处盖有飞盛公司公章、丁建方私章，并有丁建方个人签名。合同承租人为洪跃清，由其本人签名并加盖私章。丁建方在质证中否认双方曾签订该份合同，认为双方实际履行的不是该合同，对飞盛公司的印章真实性提出异议，对其签名和私章予以否认。该合同约定租赁期限从2008年1月1日至2016年12月31日，年租金为27600元。丁建方、飞盛公司为证明租赁双方实际履行的合同不是洪跃清提供的合同，而是另一份合同，向法院提供了2007年12月25日由洪跃清和丁建方签订的租房协议，该合同的出租人为丁建方，承租人为久恒公司，约定租赁期限自2008年1月1日至2010年12月31日，年租金为88000元，合同同时约定承租期满后，不动产归出租方所有，动产归承租方所有。庭审中，飞盛公司对丁建方签订的该租房协议表示认可。洪跃清对该协议无异议，但认为当时久恒公司尚未成立，承租人应为洪跃清个人；签订多份合同的，应当以签订在先的为准。
2013年9月2日，洪跃清向原审法院提起诉讼称其于2007年12月2日与丁建方、飞盛公司签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限至2016年12月31日止，对厂房外约75米长的水渠洪跃清与第二生产队签订了协议。2010年5月，建设部门发出拆迁公告，洪跃清多次配合丁建方、飞盛公司向拆迁办提供相关资料，参与协商拆迁补偿事宜。洪跃清为配合拆迁于2010年底自行搬迁，后了解到，丁建方、飞盛公司取得包括洪跃清兴建的设施设备等补偿不低于150万元，经洪跃清多次催要，丁建方、飞盛公司未将补偿款交付洪跃清，故要求：1、判令丁建方、飞盛公司返还拆迁安置补偿款（包括变电房、污水处理池、围墙及简易房补偿、可移动设备搬迁费、不可移动设备折旧费、临时安置补偿、停产停业补偿等）计为150万元；2、本案诉讼费用、保全费由丁建方、飞盛公司承担。丁建方、飞盛公司辩称，租房协议的承租人应为久恒公司，双方的租赁合同于2010年12月31日到期，到期后久恒公司没有续租，并已搬出；而丁建方、飞盛公司的厂房于2013年5月拆迁，根据双方签订的合同约定，承租期满后，不动产归丁建方、飞盛公司所有，洪跃清在租赁合同终止3年后要求返还财产没有法律依据，要求驳回洪跃清的诉讼请求。
原审法院认为，洪跃清提供2007年12月2日签订的房屋租赁合同，认为双方是按该协议履行，而丁建方、飞盛通讯提供2007年12月25日签订的租房协议，认为双方按该协议履行，本案争议焦点为双方实际是按哪份合同履行。丁建方对12月2日的合同中飞盛公司的印章提出异议，但未能提供证据证明，故不能确定该印章系不真实的；双方对12月25日签订的租房协议均无异议。庭审中，双方一致确认，租赁房屋年租金按88000元结算和支付，承租方实际支付租金至2011年1月。洪跃清提供的12月2日的合同中约定的年租金为27600元，约定租赁期限至2016年12月31日，而丁建方、飞盛通讯提供的12月25日合同中约定的年租金为88000元，约定租赁期限至2010年12月31日，丁建方解释因洪跃清的要求延长一个月；出租方和承租方对租赁合同中重大事项的履行情况与丁建方、飞盛通讯提供的12月25日的合同一致。同时，在租赁合同中出租人和承租人身份一致情况下，签订了时间不同的数份合同，应当认定为时间较后的合同为双方当事人重新达成新的意思表示，应以时间较后的合同为双方当事人履行的合同，故法院确定2007年12月25日的租房协议为双方实际履行的合同，对双方产生约束力。本案出租房屋的产权为飞盛公司所有，并依法取得房屋所有权证，飞盛公司对丁建方作为其法定代表人订立租房协议表示认可，应认定出租方为飞盛公司，丁建方仅为代表人；洪跃清认为双方签订租房协议时，久恒公司尚未领取营业执照，认为承租人是洪跃清个人，故本案洪跃清作为原告主张权利。租房协议中承租人明确列为久恒公司，该协议签订后约15日左右，即2008年1月10日久恒公司成立，依法进行企业法人登记，取得企业法人营业执照，法定代表人为洪跃清，经营地为飞盛公司内，洪跃清陈述系其个人承租，与庭审查明的久恒公司实际在租房协议中承租的房屋内进行经营生产，自相矛盾。本院认为洪跃清作为久恒公司的法定代表人，在公司筹备阶段为确保经营场所与丁建方签订租房协议，协议明确承租人为久恒公司，且实际使用人为久恒公司，应当认定该租房协议的承租人为久恒公司，洪跃清仅代表该公司签订合同。久恒公司是具有法人资格的企业，依法独立享受权利承担义务，洪跃清不是该租房协议的一方当事人，不能以该协议主张实体权利。洪跃清主张污水处理池、围墙及简易房的拆迁补偿款，根据现场勘察和庭审双方一致确认，该部分不属租房协议的租赁范围内，而属第二生产队和久恒公司签订的协议范围内，一方面涉及第三方主体，另一方面承租方为久恒公司，亦非洪跃清，洪跃清也不能就该协议主张实体权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》139条之规定，裁定驳回洪跃清的起诉。
上诉人洪跃清不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实遗漏，承租主体系上诉人。1、上诉人并非在2007年12月才开始承租讼争房屋，而是在此前两三年就以个人名义租赁使用该房屋并用于生产经营。前后的区别仅在于，之前是手工作坊，无公司法人营业执照；之后在2008年成立了久恒公司，进行经营。因此，在认定承租主体问题上，应考虑前后租赁关系的延续性，而房屋由久恒公司实际使用也不能排除上诉人作为承租人的合法性。2、原审仅认定2013年4月被上诉人签订了拆迁补偿协议，遗漏了2010年5月21日该房屋所在地块就已贴出拆迁公告并立即进入谈判程序的事实。此外，在对污水处理池、围墙及简易房的认定中，原审仅认定其是在租赁场所之外，忽略这些设施也已向被上诉人作出补偿的事实。3、原审中，上诉人多次要求法院对拆迁评估的具体明细进行调查，原审最终未作任何认定。但上诉人提交的部分评估材料复印件反映出“被评估单位”注明为上诉人，而非久恒公司。可见拆迁评估时，拆迁评估公司对房屋的承租人认定为上诉人个人。二、原审对两份租赁合同的效力认定有误。1、两份合同的承租人不同，在前一份为上诉人个人，在后一份为久恒公司。并非原审所述同一承租人变更意思表示。2、签字主体效力方面，房屋的产权人为飞盛公司，而前一份合同中有飞盛公司盖章，也有上诉人作为承租人签字；后一份合同无飞盛公司盖章，承租人久恒公司当时并未成立，无盖章，且庭审中久恒公司对该份协议也未作出认可或追认。因此，前一份合同的形式合法，而后一份合同的主体效力有问题。三、即使按照原审所述租赁范围内外的承租人都是久恒公司，但久恒公司也在庭外表示愿意将权利转让给上诉人，由上诉人个人进行主张。因此，上诉人可以成为本案的适格主体。
二审中，上诉人对原审查明的“洪跃清为成立久恒公司，向丁建方租赁厂房”提出异议，主张上诉人在2005年前后向丁建方租赁该房屋，但未领取营业执照，在2008年才领取营业执照进行经营。但对该主张，其未能提供证据加以证明。
鉴于双方当事人对原审查明的其他事实均未提出异议，本院对此予以确认。
二审中，上诉人向本院提交盖有久恒公司印章的《情况说明》一份，该情况说明载明“洪跃清诉丁建方、飞盛公司……一案中，若洪跃清所主张的权利中有任何属于本单位的权利，本单位都自愿转让给洪跃清个人，由其个人向丁建方、飞盛公司进行主张。”
本院认为，就上诉人主张其系讼争租赁房屋的承租人能否成立的问题。上诉人上诉主张其在2005年即开始以个人名义承租讼争租赁房屋，租赁关系存在延续性，因此其个人系讼争租赁房屋的承租人，但就此未能提供证据证明；拆迁评估报告中的被评估对象载明上诉人名字，但其系久恒公司法定代表人，因此该评估报告亦不足以证明上诉人个人实际系讼争租赁房屋的承租人；因此，上诉人该主张事实依据不足，本院不予采纳。就原审认定日期为2007年12月25日的合同系飞盛公司、久恒公司实际履行的合同是否正确。该合同所载明的出租房屋面积、租金数额等租赁合同的重要条款与实际履行的情况相一致，对此上诉人本人亦认可。该合同虽无飞盛公司和久恒公司印章，仅有上诉人及丁建方个人签名，但结合丁建方为飞盛公司法定代表人、合同中“乙方”载明为“久恒公司”、久恒公司其后以该租赁房屋作为工商注册登记的经营地点而成立、亦实际在该地点从事生产经营活动的事实来看，原审认定就本案讼争租赁房屋所成立的租赁关系存在于出租人飞盛公司和承租人久恒公司之间并无不当。就上诉人主张久恒公司将相关权利转让给其个人、因此其主体适格的问题。鉴于上诉人在一审中据以主张权利的基础即日期为2007年12月2日的租赁合同，而原审已查明实际履行的租赁合同并非该合同；且上诉人在一审中亦未提出其从久恒公司处受让相关权利；对该主张本院不予采纳。综上，一审法院对本案作驳回起诉的处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年四月一日
书 记 员 房 敏