北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第03070号
上诉人（原审原告）北京中南置地房地产经纪有限公司。住所地北京市朝阳区安贞西里五区***号楼公寓***层*号。
法定代表人李佳航，经理。
委托代理人夏亮，北京市瑞得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵俊生，男，1955年1月12日出生。
委托代理人李冉，北京市岳成律师事务所律师。
委托代理人王杨，北京市岳成律师事务所实习律师。
上诉人北京中南置地房地产经纪有限公司（以下简称中南置地公司）因与被上诉人赵俊生合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第18641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由法官石东担任审判长，法官周岩、唐旭超参加的合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人中南置地公司的委托代理人夏亮及被上诉人赵俊生的委托代理人李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中南置地公司在一审中起诉称：2012年6月4日，中南置地公司与赵俊生签订《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：036414）。合同约定：赵俊生委托中南置地公司将位于北京市西城区×××号房屋对外出租。出租代理期为：2012年9月21日
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2014年10月20日。2013年9月28日，中南置地公司与赵俊生签订《补充条款》将上述合同出租代理期截止日期变更为2016年10月8日。赵俊生承诺支付中南置地公司5000元装修房屋的费用。之后中南置地公司将涉诉房屋进行装修，但赵俊生至今未支付装修费。2013年10月14日，中南置地公司与江佰清签订《北京市房屋租赁合同》，约定中南置地公司将位于北京市西城区×××号房屋租赁给江佰清。江佰清向中南置地公司交纳了租赁保证金6000元、租金72000元和中介费6000元。之后因赵俊生将门锁更换，强行收回房屋，致使中南置地公司无法将涉诉房屋交付给江佰清使用。江佰清将中南置地公司起诉至北京市西城区人民法院，要求中南置地公司承担违约责任。北京市西城区人民法院于2014年4月1日作出（2014）西民初字第3921号民事判书，判决：中南置地公司支付江佰清租金72000元、保证金6000元、中介费6000元、违约金84000元、案件受理费1830元。该判决书已于2014年4月18日生效。中南置地公司于2014年5月20日履行上述判决书内容，将上述款项支付江佰清。赵俊生擅自将门锁更换，强行收回房屋的行为已经违反了《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：036414）的约定，其行为构成违约，应当承担违约责任。为了维护中南置地公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令解除中南置地公司与赵俊生签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：036414）及《补充条款》；请求判决赵俊生支付中南置地公司房屋装修费用5000元；请求判决赵俊生支付中南置地公司违约金9400元；请求判决赵俊生支付中南置地公司损失121530元；本案诉讼费由赵俊生承担。
赵俊生在一审中答辩称：赵俊生于2012年6月4日与中南置地公司签订委托代理合同，约定合同期限至2014年9月20日止。2013年9月28日，双方签订补充协议与《北京市房屋出售委托代理合同》，补充协议约定将租期延长至2016年10月8日。该补充协议另约定中南置地公司对涉案房屋进行装修，赵俊生承诺支付中南置地公司装修费5000元。2013年10月14日，赵俊生与其女儿看该房屋时发现房屋很乱，中南置地公司没有进行装修，房屋也没有出租，2013年10月15日，赵俊生找中南置地公司协商解除出租与出售合同的事情时，中南置地公司当时表示同意解除出租合同并承诺免除解除出租合同的违约金。赵俊生要求连同出售合同一并解除，中南置地公司要求赵俊生支付60万违约金，才同意一并解除出售合同，双方对此事未达成一致，当天中南置地公司并未告知赵俊生已将房屋出租给江佰清。赵俊生于2013年10月16日通过邮寄的方式向中南置地公司送达解除合同的通知，2013年10月17日，赵俊生将房子门锁更换予以收回。双方签订补充协议时，中南置地公司向赵俊生支付了2013年10月8日至2014年1月7日的三个月租金，在赵俊生通知解除合同时，提出要将这三个月租金退回给中南置地公司，中南置地公司方没有回应。赵俊生认为该合同在2013年10月16日已经解除，无需再次解除，中南置地公司主张的装修费用未实际发生，不同意支付。赵俊生同意向中南置地公司支付违约金。中南置地公司在赵俊生通知其解除合同之后，将房子出租的行为属于扩大损失，中南置地公司在西城法院提起的与江佰清的诉讼是虚假诉讼，不同意赔偿中南置地公司主张的经济损失。
一审法院审理查明：2012年6月4日，赵俊生（甲方）与中南置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定赵俊生将其名下位于北京市西城区×××号房屋委托中南置地公司出租，出租代理期限为2012年9月21日至2014年9月20日，每月房屋租金标准为4700元，乙方将各期租金划入己方账户的日期：第一次2012年9月21日，第二次2012年12月21日，第三次2013年3月21日，第四次2013年6月21日，依此类推；如乙方对房屋进行装饰装修、添置家具电器等相关物品，甲方允许乙方调整出租价格，如高出部分归乙方所有。关于合同的解除，双方约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1、迟延交付房屋达5天的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的无正当理由的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动的。关于违约责任问题，双方约定：1、出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金；2（略）、3（略）、4（略）。2013年9月27日，中南置地公司向赵俊生交纳了2013年10月8日至2014年1月7日的房屋租金14100元。
2013年9月27日，赵俊生与中南置地公司签订《售房委托合同》，约定赵俊生委托中南置地公司出售上述房屋，代理出售价格300万元，委托代理期限为自该合同订立后的次日起1106工作日完成全部代理事项。
2013年9月28日，赵俊生与中南置地公司签订《补充条款》，双方约定：中南置地公司与北京市西城区×××号签订的北京市房屋出租委托代理合同（合同号：36414）截止日期变更为2016年10月8日。房主赵俊生（身份证号：×××）自愿出五千元人民币和10天免租期作为中南置地公司装修北京市西城区×××号房屋。
2013年10月16日，赵俊生向中南置地公司寄送了《解除合同通知书》，该通知书涉及解除的合同为双方2013年9月27日签订的《售房委托合同》。
2013年10月17日，赵俊生自行收回了涉案房屋，并将门锁进行了更换。
2013年11月9日，案外人江佰清以其与中南置地公司于2013年10月14日签订租赁涉案房屋合同并向中南置地公司支付了一年的租金后，中南置地公司未在双方约定的时间向其交付房屋构成违约为由，诉至法院，要求解除与中南置地公司签订的房屋租赁合同，并要求中南置地公司退还其已付租金及押金78000元，退还中介费6000元，支付违约金84000元。一审法院经审理于2014年4月1日作出（2014）西民初字第3921号民事判决书：一、解除江佰清与北京中南置地房地产经纪有限公司二○一三年十月十四日签订的北京市房屋租赁合同。二、自该判决生效之日起十五日内，北京中南置地房地产经纪有限公司给付江佰清租金七万二千元、保证金六千元、中介费六千元、违约金八万四千元。案件受理费一千八百三十元由北京中南置地房地产经纪有限公司负担（该判决生效后十五日内交纳）。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。
现中南置地公司诉至一审法院，要求解除与赵俊生签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：036414）及《补充条款》；请求法院判决赵俊生向其支付房屋装修费用5000元、违约金9400元、请求判决赵俊生支付其损失121530元（包括赵俊生已收取的租金14100元、赔偿江佰清的违约金84000元、退还江佰清的中介费6000元、支付给江佰清的案件受理费1830元、房租的差额损失15600元）并承担本案诉讼费用。
一审庭审中，中南置地公司主张赵俊生在未与其进行协商的情况下，强行收回涉案房屋，致使其与案外人江佰清签订的房屋租赁合同不能履行，赵俊生的违约行为给其造成经济损失。针对上述主张，中南置地公司提交如下证据材料：
一、2013年10月15日、16日的收据两张，用以证明该公司对涉案房屋的地板、塑钢窗进行了装修，该收据由个人开具，无任何公章，收据中注明了装修房屋的地址、价款、装修项目、收款人等信息，中南置地公司未提交其他证据证明对涉案房屋进行装修的情况。赵俊生对中南置地公司提交的装修费收据的真实性不予认可，赵俊生主张其收回房屋时，中南置地公司并未对涉案房屋进行装修，其收回涉案房屋后，已对涉案房屋进行了全面装修。
二、电话录音，该录音记载中南置地公司工作人员询问赵俊生为何更换门锁，并言明已将房屋出租，赵俊生答复称由于中南置地公司房租交晚了，该房屋不租给中南置地公司了。中南置地公司主张该录音的形成时间是在2013年10月17日之后至2013年10月25日之前录制的，赵俊生主张该录音的形成时间是在2014年初，中南置地公司为了此次诉讼引导赵俊生谈话制作的，中南置地公司在一审庭审中明确表示不能提供证据证明录音的形成时间。
三、（2014）西民初字第3921号卷宗材料、（2014）西民初字第3921号民事判决书及生效证明，用以证明中南置地公司于2013年10月14日与案外人江佰清签订了出租涉案房屋的租赁合同后，由于中南置地公司未能交付涉案房屋，江佰清将中南置地公司诉至法院，法院审理后判决该公司赔偿江佰清91830元。
四、收条，”今收到北京市中南置地房地产经纪有限公司给你（2014）西民初字第3921号《民事判决书》中租金72000元（柒万贰仟元整）保证金6000元（陆仟元整）中介费6000元（陆仟元整）违约金84000（捌万肆仟元整）案件受理费1830元（壹仟捌佰叁拾元整）。收款人：江佰清（签名捺印）2014.5.20”。
五、现金日记帐及支出凭证，用以证明该公司向江佰清支付（2014）西民初字第3921号民事判决书判决的款项，均为现金支付。
赵俊生对证据三的真实性认可、对证据四、五的真实性不予认可，赵俊生认为中南置地公司在（2014）西民初字第3921号案件审理中未作抗辩，该案件的形成是恶意的虚假诉讼，且中南置地公司与案外人江佰清签订的房屋租赁合同中对于违约金的约定与赵俊生与中南置地公司之间租赁合同中关于违约金的约定明显不同，前者的约定是虚假的，中南置地公司在收取江佰清钱款时出具的收据不是正规发票，且没有相关的打款记录，中南置地公司在该案审理中答辩称应由赵俊生承担责任，但并未申请追加赵俊生参加诉讼；赵俊生2013年10月15日、16日与中南置地公司商洽解除租赁合同时，该公司并未提及已将涉案房屋出租给江佰清，（2014）西民初字第3921号民事判决书中判决的款项为中南置地公司自行扩大的损失，与赵俊生无关。中南置地公司提交的向江佰清支付赔偿款项的支出凭证、现金日记帐等证据，均是中南置地公司自行制作的，且没有正式发票和打款记录佐证，该证据可以是后补的，对其真实性不予认可。
赵俊生针对解除合同及中南置地公司是否对涉案房屋进行装修的问题，向一审法院提交了如下证据：
一、照片，用以证明其将涉案房屋租给中南置地公司后，房屋脏乱差，中南置地公司未对房屋进行装修，其无法继续出租涉案房屋。中南置地公司对赵俊生主张的照片拍摄时间不认可，对赵俊生的证明目的亦不认可。
二、录音，2013年10月15日的录音中确有赵俊生与中南置地公司工作人员谈及解除租赁合同及买卖合同的内容，并涉及租赁合同解除支付两个月租金作为违约金的内容。赵俊生提交该证据用以证明双方于2013年10月15日曾协商解除委托出租合同的事宜，中南置地公司在谈话中未提及将涉案房屋另租他人的事实。而且已经免除了其违约金及赔偿金。中南置地公司对该录音证据的真实性认可，但认为该证据不能证明赵俊生的证明目的。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋出租委托代理合同、补充条款、收条、（2014）西民初字第3921号民事判决书、生效裁判证明书、收据、录音、结婚证、房产证、照片、售房委托合同、解除合同通知书、快递单、接收快递凭证及其他相关证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。中南置地公司与赵俊生签订的《北京市房屋出租代理合同》及《补充条款》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。赵俊生2013年9月27日收取了中南置地公司2013年10月8日至2014年1月7日的租金后，于2013年10月15日、16日与中南置地公司公司的代理人在协商未果的情况下，自行收回房屋，致使双方之间的租赁合同不能继续履行，现中南置地公司要求解除《房屋出租委托合同》及《补充条款》的请求正当，一审法院予以支持。因赵俊生向一审法院提交的证据不足以证明就涉案合同的解除问题已与中南置地公司达成一致意见，在此情况下，赵俊生自行收回房屋的行为构成违约，赵俊生应当按照合同的约定向中南置地公司支付违约金并退还收取中南置地公司的租金，该租金的返还期限为2013年10月17日至2014年1月7日，对中南置地公司上述两项请求的合理部分，一审法院予以支持。
关于中南置地公司要求赵俊生支付装修款的请求，双方在合同履行过程中签订的补充条款约定由中南置地公司对涉案房屋进行装修，赵俊生向中南置地公司支付装修费5000元，中南置地公司针对其主张的对涉案房屋的地板、塑钢窗进行装修的事实仅提交了两张个人开具的收据，在收据中虽注明了房屋地址、价款、收费项目及收款人等信息，但该收据并非正式发票，该单一证据难以确认中南置地公司对涉案房屋进行装修的事实，因中南置地公司提交的证据不足，对其要求赵俊生支付装修费的请求，一审法院不予支持。
关于中南置地公司要求赵俊生赔偿其无法向案外人江佰清交付房屋造成的经济损失问题，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，针对本案，中南置地公司与赵俊生签订的涉案合同约定的违约金为两个月的房租，而中南置地公司与江佰清约定的高额违约金，明显超过了赵俊生订立合同时的预见，故对中南置地公司要求赵俊生赔偿其向江佰清支付的违约金的请求，一审法院难以支持；对中南置地公司主张的租金差价损失的请求，《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房（2006）321号）第三条第二款规定，房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得牟取非法利益。本案中，中南置地公司代理赵俊生出租房屋，根据双方约定，中南置地公司对房屋进行装饰装修、添置家具电器等相关物品，赵俊生允许中南置地公司调整出租价格，高出部分归中南置地公司所有，前文已有论述，中南置地公司主张对涉案房屋进行装修一节，证据不足，在此情况下，中南置地公司将房屋高价出租赚取租金差价的行为没有合法依据亦失去了双方约定的基础，故对中南置地公司要求赵俊生赔偿租金差价损失的请求，一审法院亦不予支持。关于中南置地公司要求赵俊生赔偿中介服务费及案件受理费的请求，中南置地公司收取江佰清中介费6000元，由于中南置地公司的违约行为，导致其丧失了该收入，对此，赵俊生应当予以赔偿，中南置地公司在与江佰清案的诉讼中承担的诉讼费亦属于其损失范畴，但由于中南置地公司与赵俊生在合同中已就违约金做了约定，中南置地公司的上述两项损失并未超出违约金的范围，故赵俊生只需向中南置地公司支付违约金即可。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除北京中南置地房地产经纪有限公司与赵俊生签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充条款》；二、自判决生效之日起十日内，赵俊生支付北京中南置地房地产经纪有限公司违约金九千四百元；三、自判决生效之日起十日内，赵俊生退还北京中南置地房地产经纪有限公司二○一三年十月十七日至二○一四年一月七日的房屋租金一万二千六百九十元；四、驳回北京中南置地房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中南置地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、一审法院认定”中南置地公司与江佰清约定的高额违约金，明显超过赵俊生订立合同时的预见，故中南置地公司要求赵俊生赔偿其向江佰清支付的违约金的请求难以支持”是显失公正的。
1、赵俊生签订合同时应当预见到违反合同可能造成的损失。中南置地公司与赵俊生签订合同的目的就是由中南置地公司代为将赵俊生的房屋对外出租他人，中南置地公司从中赚取服务费用。签订合同时赵俊生明知中南置地公司要将其房屋对外出租，那么，赵俊生单方解除合同，强行收回房屋，必然会导致中南置地公司无法履行与承租人（江佰清）签订的房屋租赁合同。
2、本案中，中南置地公司提交的电话录音，能够证实在赵俊生强行更换门锁后，中南置地公司明确告诉赵俊生涉案房屋已经租赁给他人（江佰清），但赵俊生不计后果，找借口强行解除合同，对此产生的法律后果，赵俊生应当承担赔偿责任。
3、承租人江佰清与中南置地公司签订的合同内容并不违反法律规定，是合法有效的合同。承租人江佰清因中南置地公司不能履行交房义务，起诉主张中南置地公司赔偿违约金等，符合法律规定。另案中，这也得到了一审法院的认同，并作出生效判决。中南置地公司也已支付江佰清相应的款项金额，履行完毕判决内容。
4、中南置地公司与赵俊生签订的合同中约定的违约金明显过低，不足以弥补中南置地公司因赵俊生的违约行为造成的损失。
二、一审法院认定”中南置地公司主张装修费用证据不足”是不客观的。
中南置地公司提交用于证实装修款的两张收据是装修人员向中南置地公司出具的。装修涉案房屋的不是装修公司，而是两个自然人，他们不具备出具发票的能力。装修人员出具的两张收据中，已经详细记载装修房屋的地址、装修费用等信息，足以认定中南置地公司对涉案房屋装修的事实。而且中南置地公司支付的装修费用远远高于赵俊生承诺支付的5000元。
三、一审法院应当支持中南置地公司主张的租金差额损失。
如上如述，中南置地公司装修涉案房屋的事实确实存在，一审法院未给予认定是不客观的。按照双方签订的合同的规定，赵俊生允许中南置地公司提高出租价格，高出部分归中南置地公司所有。这样的约定并不违反法律、法规的规定，应当受到保护。
四、赵俊生退还江佰清的中介服务费6000元和中南置地公司支付给江佰清的案件受理费1830元，不应涵盖在违约金9400元中。
中南置地公司赔偿江佰清的违约金就达84000元，远远超过了中南置地公司与赵俊生签订的合同中约定的违约金9400元。违约金9400元明显过低，不足以弥补中南置地公司各项损失。中南置地公司退还江佰清的中介服务费6000元和中南置地公司支付给江佰清的案件受理费1830元，赵俊生应当另行支付。
综上，中南置地公司请求二审法院撤销原判，依法发回重审或判决支持中南置地公司的全部诉讼请求，由赵俊生承担一审、二审诉讼费用。
赵俊生服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：不同意中南置地公司的上诉请求。主要理由是：
一、中南置地公司要求的84000元违约金超过了双方订立合同时的预见。双方解除合同时，中南置地公司没有告知赵俊生江佰清租赁房屋的事实，赵俊生不知道中南置地公司和江佰清签订合同及后续损失。
二、江佰清和中南置地公司之间的的案件，赵俊生没有参加庭审，他们之间可能存在恶意诉讼。
三、赵俊生不认可江佰清和中南置地公司签订的合同的真实性，不存在中介费的问题。即使他们之间有合同，赵俊生和中南置地公司之间已经约定了违约金，该违约金的数额已经超过了中介费的数额，不应另行支付中介费。
四、关于租金差额损失，根据《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》的规定，中南置地公司不能牟取非法利益。
综上，赵俊生请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：中南置地公司与赵俊生于2012年6月4日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及双方于2013年9月28日签订的《补充条款》合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。赵俊生在双方约定的房屋出租委托代理期限内单方收回涉案房屋，其行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任，一审法院判令解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充条款》、赵俊生向中南置地公司支付违约金9400元并退还中南置地公司2013年10月17日至2014年1月7日的房屋租金12690元，并无不当。中南置地公司上诉主张双方约定的违约金不足以弥补其因赵俊生的违约行为造成的损失，要求赵俊生赔偿其向案外人江佰清支付的违约金84000元，因中南置地公司与赵俊生在双方签订的合同中约定的违约金为月租金的200%计9400元，中南置地公司与江佰清约定的违约金数额明显超过了赵俊生订立合同时预见到或者应当预见到的因其违反合同可能给中南置地公司造成的损失，一审法院未支持中南置地公司关于该84000元损失的诉讼请求，是正确的。关于装修费用，因中南置地公司提交的收据并非正式发票，在没有其他证据佐证的情况下，一审法院未支持中南置地公司的该部分诉讼请求，亦无不当。中南置地公司还要求赵俊生赔偿租金差额损失，因中南置地公司将涉案房屋高价出租赚取差价的行为属违规行为，中南置地公司所主张的租金差额损失人民法院依法不应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，中南置地公司退还江佰清的中介费6000元及其在与江佰清案的诉讼中承担的诉讼费1830元合计并未超过中南置地公司与赵俊生在双方签订的合同中约定的违约金数额，中南置地公司要求赵俊生另行支付，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，中南置地公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1509元，由北京中南置地房地产经纪有限公司负担1333元（已交纳），由赵俊生负担176元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费3018元，由北京中南置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 东
审 判 员 周 岩
代理审判员 唐旭超
二〇一五年三月十九日
书 记 员 许晓晨