上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第126号
上诉人（原审原告、反诉被告）王晓冬。
委托代理人黄建兵，上海市银星律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李小娟。
委托代理人赵敏，上海城开律师事务所律师。
委托代理人翁争令，上海城开律师事务所律师。
上诉人王晓冬、李小娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案，上诉人王晓冬及委托代理人黄建兵、上诉人李小娟之委托代理人赵敏、翁争令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年5月1日，王晓冬与李小娟签订了房屋租赁合同，合同约定：李小娟将位于上海市闵行区莘庄镇莘谭路的房屋出租给王晓冬，租期三年，自2011年5月1日起至2014年5月30日止；月租金人民币（下同）31，666元，年租金合计380，000元；租金支付方式：合同签字生效之日起交付租金，第一次付款为付六压二，以后房租租金应提前20天给李小娟；合同签字生效后，王晓冬向李小娟交纳押金60，000元，合同终止无违约一次性退还；王晓冬有下列行为之一的，李小娟有权终止合同，收回该房屋，并向李小娟支付违约金60，000元。……（5）未经李小娟同意，王晓冬擅自退租，保证金不退抵违约金。
2011年4月26日，王晓冬支付房屋押金60，000元及2011年5月1日至2011年10月31日期间的房租190，000元，李小娟出具押金条及收条予以确认。2011年10月11日，王晓冬支付2011年11月1日至2012年4月30日期间的房租190，000元。2012年4月10日，王晓冬支付房租160，000元。
2012年8月20日，王晓冬将涉案房屋的钥匙4把、空调遥控器、水电费单、电话单以特快专递的方式邮寄给李小娟。
2012年9月20日，邓秀芬签收了王晓冬提交的POS机收条、防盗装置收条。
另查明，上海市闵行区莘庄镇莘谭路的房屋系李小娟自邓秀芬处承租而来。
2013年8月6日，王晓冬诉至原审法院，请求判令：李小娟归还租房押金60，000元；李小娟退还预付租金43，887元（2012年8月21日至9月30日），并支付自2012年8月21日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。
原审认为，李小娟向他人承租房屋后，取得涉案房屋的租赁使用权，王晓冬与李小娟签订房屋租赁合同，王晓冬依房屋租赁合同取得房屋的租赁使用权，上述行为均系双方真实意思表示，不违反法律规定，法院予以确认。
王晓冬租赁取得房屋使用权后，应当按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务，但其在租赁期间内提前解除合同，违反了双方的约定，应承担相应的责任。王晓冬称退租得到了李小娟的同意，但始终未能提供李小娟同意的证据，故对该诉讼主张法院不予采信。根据双方合同的约定，若王晓冬未经李小娟同意提前退租，应承担违约责任，即押金不退抵违约金，故已经交纳的押金60，000元李小娟不予退还并抵扣违约金的抗辩成立，王晓冬要求退还押金60，000元的诉讼请求法院不予支持。
2012年8月20日，王晓冬将房屋钥匙等寄交李小娟，2012年9月20日，王晓冬与邓秀芬交接完毕，故法院认定2012年9月20日双方解除房屋租赁合同并交接完毕，房屋租金应计算至2012年9月20日止。李小娟应退还2012年9月21日至2012年9月30日期间的租金，李小娟怠于支付，应支付相应的利息。
李小娟认为邓秀芬签收POS机收条、防盗装置收条时李小娟并不知情，对此，法院认为，涉案房屋系李小娟自邓秀芬处承租而来后另行出租给王晓冬，租赁使用权属李小娟享有，按照常理，若非得到李小娟的同意，邓秀芬不太可能会私作主张接受与涉案房屋有关的物品交接，再结合王晓冬已于2012年8月20日将房屋钥匙等物品邮寄给李小娟的事实，亦可推定李小娟委托邓秀芬接收王晓冬的相关物品。
至于李小娟原审反诉要求王晓冬支付未付房租30，000元所产生的滞纳金，法院认为，双方实际已于2012年9月20日交接完成，王晓冬未支付的房租并未实际产生，故李小娟主张该部分房租的滞纳金并无基础，也不合理，法院不予支持。原审法院于二○一三年十二月六日作出判决：一、李小娟于判决生效之日起十日内，返还王晓冬房屋租金12，225元；二、李小娟于判决生效之日起十日内，支付王晓冬以12，225元为本金，自2012年9月21日起至判决生效之日止，按同期银行贷款基准利率计算的利息；三、王晓冬应支付李小娟违约金60，000元，该款以房屋押金60，000元予以冲充，无需实际支付；四、驳回王晓冬其余诉讼请求；五、驳回李小娟其余诉讼请求。原审本诉案件受理费减半计收1，188.87元，由王晓冬负担1，048.97元，李小娟负担139.90元；反诉案件受理费减半计收1，650元，由王晓冬负担660元，李小娟负担990元。
原审判决后，王晓冬不服，上诉称，原审认定事实错误，2012年8月20日其将钥匙等寄付李小娟应视为房屋交付日而非其它，后者应退还此后多收的租金；原审未查清李小娟取得房屋的合法性，本案租约应是无效，其不应承担违约责任。故上诉请求撤销原判第一、二、三项，改判李小娟向王晓冬返还租金43，887元以及利息（从2012年8月21日至今，按照同期银行贷款利率计算）。
李小娟辩称，合同在2012年9月底解除；本案合同合法有效，不同意王晓冬的上诉请求。同时，其上诉称，原审计算实际租赁日租金应按月计算；李小娟原审请求逾期付款滞纳金有据，原审判决错误应予纠正，故上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判驳回王晓冬的原审诉请；2、撤销原判第五项，改判王晓冬支付其逾期支付租金的滞纳金9万元。
针对李小娟的上诉，王晓冬辩称，双方之间签订的租赁协议无效，不适用违约责任。即使合同有效，也只有两个月的违约金，应当返还没有实际使用期间的租金，李小娟计算的9万元错误，不同意其上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王晓冬主张本案转租的标的房屋前手存在限制转租约定，故本案租约无效。但本案一、二审期间，王晓冬始终未能举证证明标的房屋在本案项下租赁关系属违约转租范畴，其有关合同的无效的主张缺乏事实及法律依据，本院不能采信。根据查明事实，李小娟系从他人处承租本案标的房屋后与王晓冬签订房屋租赁合同，该合同均系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
关于本案房屋交接日的确定，虽然2012年8月20日王晓冬将钥匙等寄付李小娟，但其后之9月20日，前者仍然向李小娟的委托人交付POS机收条、防盗装置收条，在双方无进一步更确切的房屋交接证据条件下，原审法院将9月20日推定为房屋交接日具备相对合理性，王晓冬该上诉主张缺乏证据支持；另李小娟关于房租滞纳金亦因缺乏逾期之依据，本院皆不予采信。
关于租金是否应按月计算，李小娟虽有上诉主张，但未能提供约定及履行证据，原审按实际租赁日而非按月计算租金在现有证据条件下体现了对价交换之交易原则，相对更显公平、合理，本院予以确认。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，437元，由上诉人王晓冬负担2，092元、上诉人李小娟负担2，345元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年三月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……