天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民重字第26号
原告李汝成。
委托代理人王世洪，天津朋展律师事务所律师。
委托代理人李树营，系原告之子。
被告刘一。
第三人赵敏。
原告李汝成与被告刘一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日作出（2014）静民初字第1203号民事判决书，被告刘一不服，提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2014）一中民四终字第759号民事裁定书裁定撤销（2014）静民初字第1203号民事判决书，将该案发回本院重审。本院受理后，依法追加赵敏为案件的第三人，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李汝成及其委托代理人李树营，被告刘一、�三人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李汝成诉称，原、被告于2006年订立《房屋买卖合同》，原告为乙方，被告为甲方，合同约定：甲方将坐落于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋出卖给乙方，房价款为22万元，款项分两次给付，首期款21万元于2006年4月1日给付，余款1万元在办理房屋所有权转移登记手续后给付，房屋办理过户手续时，甲方应当积极配合等。对于办理过户手续的具体时间双方没有明确约定。合同订立后，原告于2006年3月31日即把房款21万元给付被告。由于被告儿子在静海县中学读高中，需要具有蓝印户口，故此，房屋没有办理过户手续。被告儿子高中毕业后，原告再次向被告提出房屋过户手续，被告无故拒绝。故原告于2014年3月10日起诉至静海县人民法院请求判令被告提供办理房屋所有权转移登记的相关手续，协助原告�理位于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋的过户手续；由被告支付办理房产证的费用；案件受理费由被告承担，静海县人民法院于2014年7月3日作出（2014）静民初字第1203号民事判决书判决被告协助原告过户，后被告不服上诉，在上诉期间被告私自将涉诉房屋过户给第三人赵敏，原告认为被告和第三人的行为属于恶意，应属无效，故要求判令被告刘一继续履行房屋买卖合同，被告刘一和第三人赵敏协助原告办理过户手续，过户费用由被告刘一承担；案件受理费及其他费用由被告刘一承担。
被告刘一辩称，原告主张的房屋买卖合同应为无效，该房屋已经转移给案外人赵敏，原告请求被告及第三人协助过户没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：
一、本案中所涉及的房屋买卖合同的乙方不是原告李汝成，整个签订合同的�程当中被告没有见过原告李汝成，也没有见到李汝成的授权，签订合同后的首付款也是李树营缴纳的，后被告将房屋的相关手续交由李树营保管，该房屋未向李树营交付，李树营是强行住进被告房屋，况且第三人赵敏作为共同产权人对被告的行为未形成追认，其始终不同意出售该房屋，原告亦未对其子的行为形成追认，故该房屋买卖合同属于无效。
二、该涉诉房屋转移给赵敏完全合法，第三人赵敏与被告刘一原系夫妻关系，2009年2月6日离婚，离婚协议中此房屋已经协议给了赵敏，赵敏具有该房屋的实际所有权，当时虽未过户，但被告不具有该房屋的所有权，离婚协议中第三项明确写明，剩余其他财产归第三人所有。其中除本案涉诉房屋外，还包括刘一名下的青海西宁城中区凤凰山路241-1号，因此涉诉房屋未单列也在情理之中，这也是符合财产处理要求的，合法有效，况且离婚后被告把房产登记手续均交付给了赵敏，赵敏在原审中又出庭作证，第三人赵敏取得该房屋所有权完全处于善意，是原告以欺骗的手段从赵敏处把房产证骗走。被告出于生意用钱，自始至终未向第三人说明21万元首付款及和李树营的交易关系，离婚时21万元未作分割，被告和第三人交代静海的房屋和其他房屋都租赁出去了，每年给第三人2万元租金，所以没有和第三人办理过户手续。
三、原告购买的房屋未经登记，不发生物权变动的效力，且原告在签订合同之后的8年来从未找被告及有关部门主张权利，没有和被告打过交道，原告主张已经超过诉讼时效，法院不应再支持。
第三人赵敏述称，不同意原告的诉讼请求，同意被告的答辩意见，诉争房屋是第三人的，第三人现在和被告没有任何关系，我们离婚前，被告想卖诉争房屋，第三人始终未同意，后来直到法院通知我参加诉讼，我才知道房屋被出售了。
原告李汝成为证实其主张的事实向本院提交证据如下：
一、2006年4月1日原告李汝成与被告刘一的房屋买卖合同一份，证实原、被告双方关于静海县金山公寓1号楼3门502室房屋买卖的权利义务约定。
二、2006年3月31日被告刘一出具的收条一张，证实刘一收原告首付款21万元，该款系原告交于原告代理人，由原告代理人转交被告。
三、2007年2月5日天津市房地产权证书一册，权利人为刘一，填发日期为2007年2月5日；2004年被告刘一与天津市升华房地产开发有限公司天津市商品房买卖合同一份及购房收据税票4张；2005年12月4日被告刘一和天津市为民物业管理有限公司业主公约一份及2007年7月23日李树营与天津市为民物业管理有限公司业主公约一份；2004年11月13日�告刘一缴纳燃气初装费票据一张；2005年被告刘一与天津市恒源热力有限公司供用热合同一份及2005年12月4日被告刘一缴纳的供热费用票据一份；2007年9月23日金山公寓物业票据一张；2009年11月21日静海县水务有限公司票据一张。以上证据证实诉争房屋被告同意卖给原告，并把有关卖房的原始票据和合同等交付原告，证实当时房屋产权人是被告刘一。原告始终居住并管理着房屋，居住管理期间缴纳了相关费用。
被告刘一对原告李汝成提交的证据质证意见如下：
对于证据一真实性没有异议，字是李树营签的，我和李汝成没有买卖合同。因为没有授权，一直没有见到李汝成。谈房屋买卖是和李树营谈的房屋买卖，如果签字也得是李树营签字。
对于证据二收条真实性没有异议，但是钱也是李树营交的，跟李汝成没有关系。
对于房产证�实性没有异议，但是证明目的有异议。一开始我想卖，可是后来我不想卖了。
对于其他证据真实性没有异议，但是对证明目的有异议。房子确实交给原告了，但是是让原告保管房屋，而且我也没同意他住。
第三人赵敏认为房屋现在是第三人的，对原告提交的所有证据均不发表质证意见。
被告刘一为证实其主张的事实向本院提交证据如下：
一、2006年4月1日房屋买卖合同（复印件）一份，证实1、合同的签名手印不是李汝成的。2、证实合同与李汝成无关，李汝成不是合同的当事人。
二、第三人赵敏和被告刘一离婚协议一份（复印件）、离婚证、结婚证，证明诉争房屋是双方共同财产。离婚的时候已经把房屋协议给赵敏了。
原告李汝成对被告刘一提交的证据质证意见如下：
对证据一真实性没有异议�对证明目的有异议。当时李树营和被告都认可是李汝成的买卖行为。
对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，原告认为被告把房屋协议给赵敏是恶意的。
第三人赵敏对被告刘一提交的证据未发表质证意见。
第三人赵敏为证实其主张的事实向本院提交证据如下：
一、诉争房屋所有权证书，证实现在房屋所有权人是赵敏。另外房子不是被告说卖就卖的。
二、结婚证、离婚证各一册，证实第三人和被告结婚、离婚的情况。
原告李汝成对第三人赵敏提交的证据一、二的真实性认可，对其证明目的不认可。
被告刘一对第三人赵敏提交的证据无异议。
本院为查明事实，依职权调取了被告刘一与第三人赵敏离婚协议书、离婚协议书补充说明及转移登记申请书。
原告李汝成对本院调取的证据的真实性没有异议，但认为被告和第三人转移房屋的行为存在明显恶意。
被告刘一对本院调取的证据的真实性没有异议，但认为被告和第三人转移房屋的行为不存在恶意。
第三人赵敏对本院调取的证据的真实性没有异议，但认为被告和第三人转移房屋的行为不存在恶意。
结合原、被告举证、质证，本院对本案的证据分析和认证如下：
原告提交的证据一和被告刘一提交的证据一同为原告与被告之间的买卖合同，本院对其真实性予以认定，买卖合同中虽乙方签名及手印处的李汝成为李树营所为，但李树营系原告的儿子，且原告亦认可其儿子的行为系其授权的意思表示，故本院对该份证据与本案的关联性及合法性予以认定。原告提交的证据二系被告收购房款的收条，被告对其真实性没有异议，该份证据显示被告收李树营�购房款21万元，该份证据与原告提交的证据一相互印证，可以证实系李树营代其父亲缴纳的房屋首付款。原告提交的证据三，被告对其真实性没有异议，第三人亦未提供证据否定该组证据，本院对第三组证据的真实性予以认定，该组证据系被告刘一购买诉争房屋及缴纳相关费用的凭证及票据，票据现在原告处，本院对其与本案的关联性予以认定。
被告提交的证据一与原告提交的证据一一致，本院对其证据效力予以认定；对于被告提交的证据二中离婚证、结婚证，原告及第三人均无异议，本院对其证据效力予以认定，关于被告提交的2009年2月6日被告与第三人的离婚协议，原告对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，本院对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认定，该份协议中未明确写明诉争房屋的具体归属。
第三人提交的证据一、证据二，原告及第三人对其真实性无异议，本院对其真实性、关联性予以认定。
综合原、被告举证、质证并结合当事人当庭陈述，本院对本案的事实确认如下：
2004年9月8日，被告刘一因为自己及两个儿子（刘硕、刘昂）办理天津市蓝印户口，与天津市升华房地产开发有限公司签订天津市商品房买卖合同，从开发商处购买坐落于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502室，价款为183731元。2006年4月1日被告刘一与原告李汝成通过物业介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告为乙方，被告为甲方，合同主要内容为：1、甲方将坐落于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1号楼3门502室出售于乙方。2、房屋价款为22万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，办理此房的房产证费用由甲方承担。3、乙方于2006年4月1日付给甲方21万元整，首付款到位后甲方把该房屋的所有相关手续及发票、钥匙等交给乙方保管，过户时甲方应积极配合，余款待过户后付给甲方，以收条为准。原告李汝成的儿子李树营于2006年3月31日已将房款21万元给付被告刘一。被告收到房款后将其购买房屋的商品房买卖合同、购房契税发票等相关手续及钥匙交付原告。2006年4月1日原告进入该房屋居住至今，期间原告对该房屋进行了装修，并因居住交纳了物业、水电等费用。2007年2月5日，被告将房屋产权证办理完毕之后交付给原告，该房地产权证显示权利人为刘一。因被告的儿子刘昂在天津市静海县第一中学读高中，需要蓝印户口，经双方协商，暂未将房屋过户到原告名下。2009年2月6日，被告刘一和第三人赵敏协议离婚，其中甲方为刘一，乙方为赵敏，离婚协议中第三项约定：“夫妻现有天津阳光100住房11号楼101号，现价值140万元，现协商归甲方所有；鲍�矿南区5-3-102现有房屋折价10万元归乙方所有；甲方自愿给付乙方现金45万元，5年内还清，并按照利息每月每元1分支付给乙方；剩余现金70万元存款分给乙方55万元，甲方15万元。其他甲方如有隐瞒，一经发现全部归乙方所有；剩余其他等财产归乙方所有”。2009年，因被告儿子上学问题，原告曾将房屋产权证交付被告使用，2011年，原告将该产权证从第三人赵敏处取回。2012年7月，被告的儿子刘昂高中毕业后，原告要求被告协助办理房屋过户手续，被告不予配合。原告于2014年3月10日起诉至静海县人民法院请求判令被告提供办理房屋所有权转移登记的相关手续，协助原告办理位于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋的过户手续，静海县人民法院于2014年5月8日开庭审理了此案，在庭审中，被告申请第三人赵敏出庭作证，证实房屋不卖了，属共有财产。静海县人民法�于2014年7月3日作出（2014）静民初字第1203号民事判决书判决被告协助原告过户，并将判决书送达原、被告。被告刘一不服向天津市第一中级人民法院提起上诉。被告提出上诉后，于2014年9月5日与第三人赵敏达成离婚协议书补充说明，内容为“甲方刘一，乙方赵敏，双方关于夫妻共同房屋的说明“2009年甲乙双方签订的离婚协议书中的剩余其他财产归乙方所有包含静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1号楼3门502室的全部产权”。被告刘一和第三人赵敏签订离婚协议补充说明后，被告刘一挂失了自己2007年2月5日取得的天津市房地产权证书，并协助第三人赵敏办理了转移登记申请。2014年9月12日，静海县房地产管理局将静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋的权利人登记为第三人赵敏。2014年10月14日，天津市第一中级人民法院制作（2014）一中民四终字第759号民事裁定书以�漏当事人为由裁定撤销（2014）静民初字第1203号民事判决书，将该案发回本院重审。本院在审理过程中，原告于2015年4月22日向本院提出了财产保全申请要求对静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋进行查封，本院于2015年4月22日做出裁定对静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋进行查封。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而这一原则在合同纠纷中，更应该深入的诠释，因为合同本身就是双方当事人达成的一纸契约，贯彻这一基本原则是充分实现契约自由、维护交易安全的体现。本案中，原告李汝成与被告刘一于2006年4月1日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律规定，应为合法有效的合同。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告李汝成依照合同约定已向被告刘一交付�房屋首付款21万元，被告刘一亦将房屋的相关手续、票据、钥匙交付于原告，双方均履行了部分合同义务，因原告于2006年4月1日即搬入该房屋居住，并对房屋进行了装修，已经实际占有了该房屋，该房屋已完成交付。且被告刘一已于2007年2月5日取得天津市房地产权证书，在被告之子于2012年7月高中毕业后，过户的条件已经成就，被告刘一应按照合同的约定履行协助原告过户的义务。原告亦应承担房屋过户费用，并在房屋过户手续办理完毕后支付给被告剩余房款10000元。被告刘一拒不履行协助原告过户的行为，阻碍了原告物权合法转移的实现，违反了合同义务，应承担违约的法律后果。第三人赵敏与被告刘一原系夫妻关系，涉诉房屋虽系被告与第三人在婚姻关系存续期间购置，但商品房买卖合同及2007年2月5日权利人均为被告刘一，原告有足够的理由相信该房屋被告有�全处分的权利，且原告在购置房屋时和被告素不相识，其以合理的价格购置该房屋，不存在其以被告串通损害第三人赵敏权益的事实。而原告购买房屋的时间系2006年4月1日，原告诉讼被告履行过户义务的时间为2014年3月10日，被告及第三人在近八年的时间内均未通过有关部门向原告主张权利，庭审中被告刘一、第三人赵敏对曾协商出售该房屋的事实无异议，且第三人赵敏认可原告于2011年从其处取走权利人为刘一的天津市房地产权证书的事实，综上，可以认定第三人赵敏对被告刘一于2006年4月1日向原告李汝成出售静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋是知情和同意的。第三人赵敏与被告刘一2009年2月6日的离婚协议中第三项列举了财产分割情况，其中先是“夫妻现有天津阳关100住房11号楼101号，现价值140万元，现协商归甲方所有；鲍店矿南区5-3-102现有房屋折价10万�归乙方所有；甲方自愿给付乙方现金45万元，5年内还清，并按照利息每月每元1分支付给乙方”，后是“剩余现金70万元存款分给乙方55万元，甲方15万元”，在不动产的分割处，并未提及本案诉争房屋。而被告和第三人在原审判决后，被告上诉期间，以达成的离婚协议补充说明将该房屋过户到第三人名下，该行为明显存在恶意，损害了原告的合法权益，离婚协议补充说明应认定为无效，虽诉争房屋现登记的权利人为赵敏，但因权利人变更所依据的基础债权协议无效，故该物权实质上并未发生变动。而被告和第三人的行为，对原告实现物权合法转移构成了现实的障碍，应承担侵权的法律后果，故本案中，第三人亦有义务协助原告办理诉争房屋的过户手续。被告刘一抗辩称合同的乙方主体不是原告，庭审中，原告认可签订合同及交付房款系其授权其儿子李树营所为，被�在原审中亦未提出异议；被告刘一抗辩称原告强行住进被告房屋，但未提供证据证实；对上述被告抗辩主张，本院不予采信。被告称原告以欺骗的手段从赵敏处把房产证骗走，因自己出于生意用钱，自始至终未向第三人说明21万元首付款以及和李树营的交易关系，离婚时21万元未作分割，被告和第三人交代静海的房屋和其他房屋都租赁出去了，每年给第三人2万元租金，所以没有和第三人办理过户手续。对该抗辩主张，被告未提供证据证实，本院不予采信。关于被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，本案中，被告称原告签订买卖合同后八年来始终未和被告打交道，未向被告主张房屋过户，该项抗辩主张明显不符合常理，关于过户的问题，双方应当存在着口头协商的事实，故本院认定原告知道其权利被侵害的时间为2012年7月即被告的第二个儿子高中毕业时，而原告起诉的时间为2014年3月，并未超过两年的诉讼时效期间。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第四项、第一百零六条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘一、第三人赵敏于本判决生效后五日内协助原告李汝成办理坐落于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502室房屋的权属转移登记，转移登记的过户费用由原告李汝成承担。
二、原告李汝成于本判决第一项履行完毕后三日内给付被告刘一剩余房款人民币10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，诉讼保全费1620元，由被告刘一承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王海峰
代理审判员 周海峰
人民陪审员 陈中太
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘子平