湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第3376号
原告李晓丽，女，1972年10月31日出生。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
原告李晓丽诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张澜担任审判长，与人民陪审员黄春林、彭长生组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员杜健伟担任记录。原告李晓丽的委托代理人杨皓云、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓丽诉称，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于天心区芙蓉南路某小区的x幢xx号商品房一套。根据合同约定，被告应当于2011年1月31日前将商品房交付给原告，并在2012年7月29日前办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金。截至2013年6月5日被告才办理完房屋所有权证。被告应当按照合同约定向原告支付延期办理房屋产权证的违约金共计31100元。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求依法判决：1.被告向原告支付延期办理房产证违约金31100元；2.被告承担本案的诉讼费、财产保全费等相关诉讼费用。
被告湖南长大投资置业有限公司辩称，首先，原告违反了合同的先履行义务，按约定应当承担延期交房及办证的所有责任，根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议第八条的约定，原告应当在2011年1月31日前交纳其买受房屋的维修基金，而原告未在该时间之前缴纳完毕，按照约定延期交房及办证的所有责任应该由原告自行承担；第二，原告未按期缴纳房屋维修基金给被告造成巨大的损失，包括原告在内的许多业主未在1月31日前缴纳完，导致整栋房屋不能完成房产证办理，也影响了按时缴纳维修基金的住户不能按时办理相关的业务，给被告及按时缴纳费用的业主都造成了巨大损失，综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三，被告对延期办理房屋产权证并无主观恶意，根据长沙市房管局的规定，一幢房屋所有套数的房屋维修基金必须全部缴纳到位才能办理初始登记，而初始登记又是办理房屋分户产权证的前置条件，本案中，原告所在的楼栋有大批业主没有按期缴纳物业维修基金，是在2011年2月-2013年4月期间陆续缴纳，截至2013年4月仍有部分业主未缴纳，被告为办理房屋初始登记予以了代缴。对于业主何时缴纳物业维修基金，被告无法控制，即便要承担违约责任，合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、《房屋买卖合同》，证明原被告签订《房屋买卖合同》的事实，合同对房屋价款、房屋交付日期、相关权证办理日期及其违约责任等作了明确约定，其中关于延期办理权证的违约金应当按日向原告支付100元的违约金；
证据二、2011年2月24日房屋交付时室内及小区基础设施，公共配套建筑现场照片，证明截至2011年2月24日被告所交付的房屋内部未实现水电气三通，小区道路未通无任何绿化等，根本不具备交付条件，系强行交付房屋，原告要求被告予以整改；
证据三、2011年3月8日小区基础设施，公共配套建筑现场照片，证明截至2011年3月8日，被告仍未能依约整改符合交付的商品房，电梯故障无法使用、小区道路不通、小区无任何绿化等，应当承担整改期间的违约责任；
证据四、物业管理发票，证明原告依约履行了接收房屋并缴纳物业管理费用的相关义务；
证据五、房屋产权证，证明被告延期办理房屋所有权证的事实；
证据六、维修基金的代收收据，证明在2011年2月13日被告代收物业维修基金的事实，原告不存在拖延交纳维修基金。
对原告所举证据，被告发表的质证意见为：对证据一、四、五无异议；对证据二、三的真实性、合法性和关联性都有异议，照片上面没有时间的显示，不知道是什么时候形成的证据；证据六中收取物业维修基金的单位是长沙长大物业管理有限公司，该公司是独立的法人单位和被告没有必然的联系，该收据只能证明原告把物业维修基金交给了长沙长大物业管理有限公司，并不是交给了被告，也不能证明该公司收取原告物业维修基金的行为是受了被告的委托。
被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：
证据一、房屋交接确认书，证明实际交房时间为2011年4月7日；
证据二、长沙市物业维修资金缴款凭证，证明原告于2011年4月12日缴纳物业维修基金；
证据三、长沙市商品住宅维修资金缴款申报单以及缴款明细和发票，证明被告为1-7号栋部分业主垫交物业维修资金的事实，为守约业主迟延办理产权证并非被告主观故意或恶意违约，而是部分业主未按规定缴纳物业维修资金，导致被告客观上无法办理初始登记，从而延误了房屋产权证的办理。
对被告所举证据，原告发表的质证意见为：对被告提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性无异议；被告提交证据三的时间过了举证期限，且无法体现是其垫付，还有可能是代缴，距其应当办理产权证的时间长达一年，且被告代缴的物业维修基金的户数很少，垫付的金额较小，被告完全可以在合同约定的期限内，将该部分维修基金代缴到位，被告不能以第三方违约进行抗辩，而应当根据合同约定承担违约责任。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据一、四、五、六和被告提交的证据一、二、三符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对原告提交的证据二、三，原告未能证明该照片拍摄的时间，照片内容也难以实现其证明目的，本院不予认定。
根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年4月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买某小区的x幢xx号房（以下简称xx号房），该商品房单价为每平方米5279元，总金额476588元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”后被告委托长沙长大物业管理有限公司（以下简称长大物业公司）与本小区的房屋买受人办理交房手续。2011年2月13日，长大物业公司代收了原告的物业维修资金，2011年4月7日，长大物业公司与原告办理了交房手续，2011年4月12日，长大物业公司代原告向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了xx号房的物业维修资金。被告于2013年6月5日为原告办妥了房屋所有权证。
另查明，原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为一、原告是否延迟交存物业维修资金；二、被告是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。
原告是否延迟交存物业维修资金
关于原告应当交存物业维修资金的时间，原告主张为实际办理交房手续前，而被告主张为依约应当办理交房手续前，即被告应当交房的2011年1月31日。本院认为，因合同明确赋予被告在原告交存物业维修资金前拒绝交房的权利，如采纳原告意见，则会形成只要被告拒绝在原告交存物业维修资金之前交房，原告就不会违约的悖论。故合同第十七条，原告应当在“办理收房手续前”交存物业维修资金的约定，应当理解为合同约定的应当办理收房手续的时间之前。但本院亦不认可被告所主张的2011年1月31日，因为合同第十条的交付期限的约定是针对出卖人即被告的义务性规定，而根据第十一条，买受人即原告应当在被告的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故原告应当办理收房手续的时间为收到原告书面通知30日内，原告应当在此之前交存物业维修资金。因原、被告双方已在房屋交接确认书中共同确认原告已于2011年1月31日前收到被告发出的交房通知书，故原告应当于2011年3月2日前交存物业维修资金。本案中，原、被告所签订《合同补充协议》第8条中约定物业维修资金交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴，2011年2月13日，长大物业公司作为被告委托办理交房手续的受托方，代收了原告的物业维修资金，可视为原告已经按期履行了物业维修资金的交存义务。
被告是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任
根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。而原告买受的xx号房于2011年4月7日交付使用，被告最迟应于2012年10月3日办妥xx号房的房屋所有权证，而被告于2013年6月5日才为原告办妥xx号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，原告主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告延迟办理房屋产权证书并非主观恶意，而是因为原告所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告办理房屋所有权证。根据《<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年10月4日起至2013年6月5日止按日50元向原告支付违约金，即被告应当向原告支付延期办理房屋产权证的违约金12250元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告李晓丽违约金12250元；
二、驳回原告李晓丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费575元，由原告李晓丽负担349元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担226元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张 澜
人民陪审员 黄春林
人民陪审员 彭长生
二〇一四年十月十七日
代理书记员 杜健伟