上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第543号
原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司。
法定代表人刘素引。
委托代理人苏文婷，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人俞珺，上海融孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司。
法定代表人叶祥林。
委托代理人叶祥兴。
原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司（以下简称金罗店公司）与被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司（以下简称颜艳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金罗店公司的委托代理人俞珺、被告（反诉原告）颜艳公司的委托代理人叶祥兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金罗店公司诉称，2010年4月9日，原、被告签订《办公用房使用协议（AB区）》（以下简称《使用协议》），主要约定，金罗店公司将上海市宝山区罗店新镇789弄4号北欧风情街美兰湖“OUTLETS”项目B区四楼办公用房B402室房屋（以下统称系争房屋）出租给颜艳公司作为办公用房使用。租赁期为3年，自2010年6月1日至2013年5月30日止，其中约定2012年6月1日起至2013年5月30日止期间的租金为758元／月，全年分两期支付，每期支付4，548元；该期间的物业费为75元／月，每期按6个月支付450元，物业费与租金同期同步缴纳，水电等相关费用由颜艳公司自行承担。然从2012年12月1日起，颜艳公司未再向金罗店公司支付租金、物业费等费用，催讨未果。鉴于颜艳公司拒不支付租金等已构成根本违约，且使用协议已于2013年5月30日到期，故起诉要求：1、判令颜艳公司立即搬离系争房屋并恢复系争房屋原状；2、判令没收颜艳公司租房押金700元；3、判令颜艳公司支付所拖欠2012年12月1日至2013年5月30日期间租金4，548元、物业管理费450元；4、判令颜艳公司支付所拖欠的截止至2014年2月13日的水电费500元；5、判令颜艳公司支付相当于2个月租金的违约金1，516元；6、判令颜艳公司支付从2013年5月31日起至实际搬离止的房屋占用使用费。
被告（反诉原告）颜艳公司反诉并辩称，签订《使用协议》后，颜艳公司对系争房屋进行了装修并于2010年10月搬进系争房屋后，发现系争房屋存在漏水，经反映后，物业与金罗店互相推诿，后来漏水越来越严重。2011年3月、4月及2011年10月左右，颜艳公司又多次提出了书面维修请求，金罗店公司组织开会协调，同意给颜艳公司进行维修，但都是看一看就走了。2012年初，金罗店公司认为系颜艳公司自身装修造成，后经现场查看，发现是房屋质量问题。2012年12月之前经向金罗店公司经理反映后，经理同意减免租金和相关费用，房屋漏水问题想办法解决。之后，颜艳公司没有支付租金，金罗店公司也没有催要租金，而关于房屋漏水等问题一直拖着未解决。因为系争房屋存在着房屋下沉、墙体开裂、发霉、渗水等质量问题，故不同意金罗店公司诉讼请求，且反诉要求：1、判令继续履行双方签订的《使用协议》；2、判令金罗店公司赔偿颜艳公司因系争房屋不规则下沉、墙体楼面移动开裂等造成的修理费损失2.2万元；3、判令金罗店公司赔偿颜艳公司因下水管被堵、墙体开裂、房屋渗水、霉变造成经营损失3万元。
原告（反诉被告）金罗店公司针对反诉辩称，《使用协议》已于2013年5月30日到期，不同意继续履行。颜艳公司虽口头向金罗店公司反映过房屋漏水问题，然经核验后房屋漏水并非房屋质量问题引起，而是因为颜艳公司自身装修不当造成。同时，颜艳公司未对房屋质量问题进行举证，相应的维修事实、金额、原因均无法确定。系争房屋用作办公，即便存在质量问题，也不影响使用，不会造成经营损失，最多为减免租金。综上，不同意颜艳公司反诉请求。
经审理查明，2010年4月9日，金罗店公司（甲方）与颜艳公司（乙方）签订《使用协议》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为办公用房，建筑面积62.3平方米，甲方按现状交付（毛坯房）后由乙方自行投入装修。使用期限3年，自2010年6月1日至2013年5月30日止。第3年费用：2012年6月1日至2013年5月30日，计每月758元，全年分二期，每期按半年度支付为4，548元，物业管理费于第三年起1.2元／平方米／月，计138元／月，每期按6个月支付450元，物业费与租金同期同步缴纳。支付方式：按付六押一原则，先付后用，全年费用按二期支付，押金为700元。于每期租金到期时提前10天，支付下期费用。乙方拖欠使用费达15天，经甲方催缴后7天内仍未支付，甲方有权单方面解除及终止本协议，按乙方违约处理，扣除押金，并按2个月使用费追偿。入住客户自行安装小电表、小水表，乙方自行承担使用系争房屋产生的水电等相关费用，按表计量支付。上述协议签订后，颜艳公司收到系争房屋（交付时为毛坯状态）后进行了装修并已支付租金、物业管理费至2012年11月30日。2013年12月20日，金罗店公司向颜艳公司发函称，自2012年12月1日开始，颜艳公司拖欠租金等费用，催讨无果，已构成违约且《使用协议》已到期终止，故要求颜艳公司在收到律师函后7个工作日内付清租金等相关费用、支付违约金并配合金罗店公司办理退租还房手续。2013年12月21日，颜艳公司签收该律师函。嗣后，颜艳公司仍未支付相关费用，故涉讼。
审理中，为证明系争房屋质量、维修及装修情况，颜艳公司提供如下证据：1、照片，证明系争房屋存在墙体开裂、漏水、发霉等质量问题；2、2011年4月25日由案外人上海钱赛工贸有限公司（以下简称钱赛公司）出具的收款收据，载明“美兰湖罗芬路XXX弄XXX号XXX楼南侧房间维修款”，证明维修系争房屋支出2.2万元；3、上海周昌建筑机械设备有限公司（甲方）与钱赛公司（乙方）签订的《协议书》，证明装修系争房屋与B403c办公室共花费18.6万元。该《协议书》第七条载明，保修期一年，在保修期内由施工质量引起的问题由乙方无偿维修，如甲方使用不当造成的损坏由乙方免费维修甲方出材料费。对上述证据，金罗店公司质证认为，证据1考虑到双方《使用协议》已于2013年5月终止，现房屋即便存在质量问题也与金罗店公司无关。证据2收款收据非正式发票，且无维修合同印证，如维修的话需要向物业报备。证据3装修款仅为收据，无发票，对装修情况不认可。审理中，颜艳公司另表示，如法院判决颜艳公司搬离，则金罗店公司需要返还押金700元及赔偿系争房屋所发生装修款的80%，即18.6万元×80%×62.3／146.7＝6.32万元（与B403c办公室按面积比例进行分摊）。
审理中，关于诉请，金罗店公司表示，撤回对水电费的主张；诉请中恢复房屋原状系指将装修拆除后恢复成毛坯状态。
以上事实，有《使用协议》、律师函、快递查询单、收款收据、照片，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《使用协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依照协议约定，颜艳公司应在2012年11月20日前支付下一期半年的房屋租金、物业管理费。对此，颜艳公司未按期支付租金等费用并以系争房屋存在质量问题进行抗辩及提出反诉主张。故本案的争议焦点在于系争房屋是否存在质量问题。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，金罗店公司对系争房屋本身存在质量问题予以否认，故颜艳公司应对有关质量问题的主张进行举证。考虑到颜艳公司已经装修并在实际使用系争房屋，且不能就其向金罗店公司主张维修的事实进行举证，仅凭其所提供的照片、维修收款收据（在2011年4月产生维修费用后，颜艳公司未在支付后续租金中要求予以抵扣，有违常理）等证据尚不足以证明系争房屋本身存在质量问题。故对颜艳公司有关系争房屋本身存在质量问题的主张，缺乏依据，本院难以采信。综上，颜艳公司未按期支付租金等费用缺乏正当理由，已符合协议约定解除协议的条件，金罗店公司诉请没收押金、支付违约金，符合协议约定，本院予以准许。颜艳公司反诉请求继续履行协议，鉴于协议已到期终止，本院不予支持。关于颜艳公司主张的修复损失、经营损失，鉴于颜艳公司未能举证系争房屋自身存在质量问题，亦不能举证上述损失与房屋质量问题直接相关，故对颜艳公司要求赔偿上述有关损失的诉请，本院不予支持。同时，《使用协议》已于2013年5月30日到期，鉴于协议已到期颜艳公司要求赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。协议到期后，颜艳公司理应搬离系争房屋并将装修拆除恢复成毛坯状态后返还给金罗店公司，同时对租金（使用费）、物业管理费进行结算。金罗店公司诉请颜艳公司支付2012年12月1日至2013年5月30日期间租金4，548元及物业管理费450元，符合协议约定，本院予以准许。至于2013年5月31日至颜艳公司实际搬离、返还系争房屋之日止的使用费，可参照原协议租金标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区罗店新镇789弄4号北欧风情街美兰湖“OUTLETS”项目B区四楼办公用房B402室房屋，并将上述房屋内装修拆除后恢复成毛坯状态返还给原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司；
二、被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司2012年12月1日至2013年5月30日期间的租金4，548元及物业管理费450元；
三、被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，按月使用费758元标准，支付原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司从2013年5月31日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用使用费；
四、被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司违约金1，516元；
五、原告（反诉被告）上海金罗店开发有限公司已向被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司收取的押金700元，不予退还；
六、被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司的所有反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取550元，均由被告（反诉原告）上海颜艳实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。