广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民四终字第6号
上诉人（原审原告）：金树辉，男，汉族，1980年12月7日出生，住所地汕头市澄海区。
委托代理人：黄常雄，广东正治律师事务所律师。
委托代理人：李发义，广东正治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市潮信融资担保有限公司，住所地汕头市澄海区。
法定代表人：许焕庭，执行董事。
委托代理人：陈家镇，该司职工。
委托代理人：朱少波，广东思迪律师事务所律师。
原审第三人：金粉吟，女，汉族，1979年4月16日出生，住所地汕头市澄海区。
委托代理人：王文奕，广东法厚律师事务所律师。
委托代理人：曾锦莹，广东法厚律师事务所律师。
上诉人金树辉因与被上诉人汕头市潮信融资担保有限公司（下称潮信公司）、原审第三人金粉吟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2014）汕澄法民二初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人金树辉的委托代理人黄常雄、李发义，被上诉人潮信公司的委托代理人朱少波，原审第三人金粉吟的委托代理人王文奕、曾锦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：金树辉与金粉吟系胞姐弟关系。2014年1月，双方就位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房屋的转让事宜进行协商。1月22日，双方达成一致意见后，按汕头市澄海区房产交易所提供的合同样本，签订了《房地产买卖合同》1份，约定金粉吟以200000元的价格将上述房屋转让给金树辉，金树辉一次性向金粉吟支付购房款200000元。同日，金粉吟出具收到金树辉购房款200000元的《收款收据》1份。同日，汕头市澄海区房产交易所出具编号为0014的《澄海区房产交易所代理业务收件单》1份并发出澄房鉴字（2014）0047号《通告》1份，受理金树辉与金粉吟的房地产过户登记手续申请并进行通告。同日，金粉吟将上述房产交给金树辉使用。
2014年2月10日，经金粉吟委托，汕头市宏基房地产评估有限公司出具汕宏评（2014）房0062号《房地产评估报告书》及附件1份，评估结果为汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房的房地产总价值为311300元。
2014年3月10日，金树辉预交各项税费8000元。
另查明，原审法院在审理潮信公司诉汕头市澄海区启裕金属制品有限公司（下称启裕公司）、王沛敏、金粉吟追偿权纠纷一案过程中，经潮信公司申请，原审法院于2014年3月5日作出（2014）汕澄法民二初字第40号之一民事裁定，对上述房产采取查封保全措施。2014年5月，金树辉向原审法院提出执行异议。5月26日，原审法院作出（2014）汕澄法执外字第5号执行裁定，驳回金树辉的异议，并于5月28日送达金树辉。金树辉遂于2014年6月11日向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认金树辉、金粉吟于2014年1月22日签订的《房地产买卖合同》合法、有效；2、依法确认汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房属于金树辉所有；3、依法解除对汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房的查封措施；4、由潮信公司承担本案的诉讼费用。
案经原审法院审理认为：本案系金树辉不服原审法院（2014）汕澄法执外字第5号《执行裁定书》所引发的案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的焦点在于金树辉与金粉吟签订的《房地产买卖合同》是否合法、有效，金树辉是否为善意取得该房产的问题。
金粉吟为启裕公司的贷款2000000元提供反担保，在明知该贷款首期600000元于2014年2月10日到期的情况下，于2014年1月22日与金树辉签订《房地产买卖合同》，将位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产转让给其胞弟即金树辉，转让的价格仅为200000元，尚不及评估价值311300元的三分之二，转让价格远低于评估价值，明显违背常理，存在恶意串通情形，在潮信公司为启裕公司垫付贷款2015977.34元后，金粉吟也未能按期履行反担保责任，致潮信公司的合法权益受到损害，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。金粉吟与金树辉签订《房地产买卖合同》，低价转让房产的行为，导致潮信公司的债权未能得到及时偿还，明显损害了潮信公司的利益，故金粉吟与金树辉签订《房地产买卖合同》应认定为无效合同，金树辉未支付与标的物的价值相当的对价，不构成善意取得，故其尚未取得标的物的所有权。现位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产的登记权属人是金粉吟，金树辉依据《房地产买卖合同》约定要求确认位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产的所有权归其所有，缺乏依据，理由不成立。对金树辉要求解除对位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产的查封措施的请求，并非执行异议之诉审查的范围，法院不作处理。潮信公司提出金树辉与金粉吟签订《房地产买卖合同》，转让位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产的行为无效，应驳回金树辉诉讼请求的辩解意见，理由成立，法院予以采纳。金粉吟承认金树辉诉讼请求的陈述意见，理由不成立，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决：驳回金树辉的诉讼请求。案件受理费5969.50元，由金树辉承担。
上诉人金树辉不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实和适用法律错误。一、金树辉与金粉吟之间就涉案房屋的交易行为是真实的，不存在虚假交易或者恶意串通、帮助金粉吟逃避债务的情形。首先，金树辉与金粉吟之间的交易行为是双方的真实意思表示，交易价格低于评估价格的理由有：1、《房地产评估报告书》未考虑该处房产处于医院旁边，在本土观念中，其价值比普通房产普遍偏低；2、金树辉与金粉吟系姐弟关系，从亲情角度考虑，交易价格相对偏低合乎情理，况且法律上也未有近亲属不能进行房产交易的禁止性规定。原审判决认为“转让价格远低于评估价格明显违背常理”依据不足。其次，本宗交易发生在潮信公司与金粉吟等追偿权纠纷一案之前，而非发生于诉讼或执行过程中，交易行为是合法的。为课税而进行的评估，其评估价格通常略高于市场价格。如果需要造假，金粉吟完全可按评估价格出具票据。金粉吟对资金的去向也已作了阐明，涉案房屋并非金粉吟的唯一财产。因此，涉案房屋的交易不存在恶意串通、虚假交易的情形。二、金树辉与金粉吟签订的《房地产买卖合同》合法有效。根据《物权法》第十五条的规定，金树辉与金粉吟就转让涉案房屋签订了合同并交付了购房款，双方签订的买卖合同已经生效并已经实际履行，本案买卖合同是合法有效的，原审判决认定合同无效缺乏依据。三、《房地产买卖合同》已经得到全面履行，金树辉已经向金粉吟支付了全额购房款，金粉吟也已将涉案房屋交付金树辉使用至今，金树辉已善意取得涉案房屋的所有权。四、金树辉在本宗房屋交易过程中不存在任何过错。2014年1月22日，金树辉与金粉吟在汕头市澄海区房产交易所签订了《房地产买卖合同》，并将该合同连同买卖双方的身份证、房地产权证提交汕头市澄海区房产交易所以办理过户登记手续，预交了各项税费。同日，汕头市澄海区房产交易所发布申请办理房地产权转移鉴证手续的通告，也即过户登记手续已经进入办理过程，金树辉在本宗交易中不存在任何过错。请求：1、依法撤销原审判决，在查明事实的基础上，判准金树辉在原审的诉讼请求；2、由潮信公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人潮信公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、金树辉与金粉吟的房屋交易行为是不真实的，明显存在虚假交易、恶意串通、帮助金粉吟逃避债务的情形。1、涉案房产的交易背景是金粉吟夫妻合股的公司的贷款首期于十多天后到期，金粉吟在明知的情况下卖房，而房款没有用于偿还即将到期的债务，所以房屋买卖行为是不真实的。2、金粉吟与金树辉系胞姐弟关系，房产交易价不及评估价三分之二，其交易存在恶意串通情形，不构成善意取得。二、原审法院认定金粉吟与金树辉签订的《房地产买卖合同》无效，该认定事实清楚，适用法律正确。金树辉刻意回避交易的背景，无视交易时间与贷款首期债务60万元到期相隔十多天的事实，更漠视追偿权纠纷一案的由来，实乃抛弃前提，割裂事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人金粉吟述称：一、同意金树辉的上诉请求和理由。二、金树辉与金粉吟签订的《房地产买卖合同》是依法成立的，不存在虚假交易和恶意串通的情形。按照物权法第15条的规定，双方所订立的《房地产买卖合同》已经生效，而未办理物权登记不影响合同的效力。恶意串通是指一方行为人为获取不当利益损害他人的行为。本案中金粉吟和金树辉关于房屋的交易并没有损害第三人的利益，也并没有谋取不正当利益的非法目的。金粉吟是为了资金周转而正当处分自己的房产，故原审判决是错误的。
本院为进一步查明事实，向原审法院调取了（2014）汕澄法民二初字第40号案件中有关涉案房产的查封财产清单、查封财产笔录、查封公告、送达回证等材料。金树辉对上述证据没有异议，认为查封房产时金树辉不在场，后来知道后即向法院提出执行异议。潮信公司对上述证据没有异议，认为查封笔录中王沛敏的陈述证明这套房产没有任何买卖行为。金粉吟对上述证据没有异议，认为涉案房产被法院查封属实。
本院经审理查明，原审判决查明的事实除认定2014年1月22日金树辉一次性向金粉吟支付购房款200000元及金粉吟于同日将涉案房产交付金树辉使用的事实有误，本院不予确认外；其余事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院另查明：2014年3月10日，原审法院对涉案房产进行查封、张贴查封公告。金粉吟的丈夫王沛敏作为被查封财产人（或其他成年家属）在现场配合查封，并在现场查封财产笔录、查封财产清单上签名确认。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”本案中，金树辉应就其对位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金树辉与金粉吟签订的《房地产买卖合同》因不违反法律的强制性规定，合法有效。在该房产仍登记在金粉吟名下的情况下，金树辉除举证房产买卖合同外，还应举证证明其已经支付了全部价款并实际占有该房产，且其没有过错。对支付价款这一事实，金树辉仅提供收款收据一张，未能提供其他证据予以佐证，故该证据不足以证明金树辉已经支付了全部购房款的事实。对已经实际占有该房产这一事实，金树辉没有提供证据予以证实。从本院调取的原审法院对涉案房产进行查封的材料看，至2014年3月10日查封当日，涉案房产仍由金粉吟夫妻居住。因此，金树辉提出已实际居住使用涉案房产的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，金树辉提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故金树辉提出的确认位于汕头市澄海区振兴路中医医院商住楼301号的房产属于其所有并解除对该房产的查封措施的请求，本院予以驳回。原审判决对部分事实和合同效力的认定不当，本院予以纠正。但原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5969.5元，由上诉人金树辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁晓红
审判员 李 铿
审判员 林 立
二〇一五年三月二十日
书记员 罗三女