山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荣崖民初字第290号
原告王军超，居民。
委托代理人邹爱民，居民。
被告鞠远军，居民。
委托代理人李晓梅，系鞠远军之妻。
被告李晓梅，居民。
第三人高君晓，居民。
原告王军超与被告鞠远军、李晓梅、第三人高君晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨夕川独任审判，公开开庭进行了审理。原告王军超及委托代理人邹爱民、被告李晓梅、第三人高君晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系夫妻关系，原、被告原系亲戚关系。在二被告的欺骗下，原告购买了被告鞠远军自称归其所有的位于曙光西区119号西单元305室楼房，并支付楼房款200000元。后案外人高君晓自称该楼房归其所有，并要求原告搬出楼房，无奈原告将被告鞠远军与案外人高君晓诉至法院。经法院审查后确认二被告确实对该楼房不享有所有权，其出卖行为属于无权处分。现原告因二被告的欺骗行为不但导致丧失了该楼房购买后的增值利益，而且原告对该楼房还进行了装修，并由此导致装修损失。为此，原告诉至法院，请求一、确认原、被告签订的合同系无效合同；二、判令二被告共同返还原告购房款200000元；三、判令二被告共同赔偿原告曙光西区119号西单元305室楼房自购买之日至本案起诉之日期间的增值损失（具体数额待庭审中鉴定后确定）；四、判令二被告共同赔偿原告的装潢损失（具体数额待庭审中鉴定后确定）。
二被告共同辩称，一、法院对原、被告签订的房屋买卖协议在第一次诉讼中已经进行过审查，认定被告属于无权处分，被告同意确认该协议无效。二、原告现在还住在曙光西区119号西单元305室楼房内，因此没有将房屋钥匙交予我方，我方当然也没将原告已付的购房款还给原告。三、我方认为原告要求赔偿增值损失的诉讼请求不合理。因为原告最初与我们之间是亲戚关系，原告仅付了20万元的购房款，尚未付清全部房款，而且原告仅在该楼房内入住3年。原告入住时该房还是新房，原告要求付给他增值款，我方还要求原告支付我们房屋折旧费及房租。四、该楼房在出卖时我方已进行了装修，原告仅将卧室做了榻榻米，厨房做了隔断，是否还有其他项目尚不清楚，但原告在没有付清全部购房款的情况下无权对该房进行改造。如原告要求装修款，那么原告应当将房屋恢复原状。
第三人高君晓辩称，我是位于曙光西区119号西单元305室楼房的合法所有权人，我将该楼房装修后借给被告鞠远军使用。后来我知道他想卖房，但我不同意，当时我知道被告亲戚在里面住。2013年春节后，我才知道被告将楼房卖给了原告。我一直都不同意被告卖房子。其他意见与被告答辩意见一致。
经审理查明，原告与被告之姑表妹于凡婷原系夫妻关系（于2008年5月22日登记结婚），后于2013年3月1日离婚。二被告系夫妻关系（于2001年4月28日登记结婚）。第三人与被告李晓梅之姐李晓静系夫妻关系。2009年8月24日，原告与被告鞠远军达成购房协议，约定：一、被告鞠远军自愿将位于曙光西区119号西单元305室（原编号为曙光西区119号西单元301室，下称诉争楼房），包括地下室一间，卖予原告。二、房款共计326800元，交房时预付房款200000元，余款十年内还清。三、被告鞠远军于2010年8月将房权证过户至原告名下，过户费由被告鞠远军全部负担。原告与被告鞠远军均在该协议上签字，第三人高君晓未签字。协议签订当日，原告通过中国银行账户将预付款200000元汇至被告鞠远军账户，二被告收款后至今未交付第三人。2009年9月初，原告父母搬入诉争楼房内居住。后原告在该楼房进行了安装榻榻米、厨房吊柜等装修行为。
2013年3月，原告起诉被告鞠远军与第三人高君晓，要求二人办理诉争楼房的过户手续。该案经本院审理后作出（2013）荣崖民初字第159号判决，认定被告鞠远军将诉争楼房卖予原告属于无权处分，因此判决驳回原告在该案中的诉讼请求。现原告就其与被告签订的诉争楼房买卖协议效力、返还已付款以及楼房增值利益损失问题提起本案之诉。
在审理过程中，原告预交鉴定费6000元，申请对诉争楼房内原告进行的装修部分价值与2009年8月24日至2013年7月15日期间诉争楼房的增值价值进行鉴定。本院依法委托威海方盛价格询证及机动车鉴定评估中心进行了鉴定。2013年10月16日，该评估中心作出如下鉴定意见：1、诉争楼房室内装修于鉴定基准日（2013年9月4日）的价值约为人民币17207元，包含项目有：铝合金门窗、玻璃推拉门、隔断墙、套装门、衣柜、柜门、造型隔断柜、厨房吊柜、卫生间隔断、卫生间储物架、花洒、浴巾架、暖炕、地板炕面、鞋柜，该鉴定报告中同时载明“其他有争议、不确定部分本次不予考虑”。2、2009年8月24日至2013年7月15日期间楼房增值价值约为人民币77200元。对该鉴定意见，被告对装修部分的价值提出异议，但未提供有效证据证实其出售前诉争楼房内的装修状况，第三人亦未举证证实其对诉争楼房进行装修的状况。对于装修问题，原告称其于2009年10月左右，给东阳间改的榻榻米，其他没动；西屋整个重新装修；洗手间整个重新装修；厨房西墙上重新装了吊柜。
诉讼中，2013年11月2日，经被告通知，第三人在原告不知情的情况下对诉争楼房进行了换锁，钥匙现由第三人保管。换锁时，原告父母已搬离了诉争楼房，第三人与被告均认可当时诉争楼房内尚余原告物资有：一组沙发床、榻榻米上床垫一个、鞋子若干。
对于被告出售时是否将第三人对楼房的权益告知原告方的问题，原告方称出售时被告仅告知诉争楼房上有贷款未还清，从未告知过第三人对楼房的权益，直到2012年元旦前后，被告要求原告先付清尾款再办理过户，原告不同意并要求一手钱一手证，在这过程中原告才知晓楼房登记在第三人名下。被告称其当时将第三人透露给了原告前妻于凡婷，并主张虽然诉争楼房是第三人的，但因第三人是李晓梅之姐夫，于凡婷是鞠远军之亲姑表妹，彼此之间都是亲戚关系，被告能不能卖该房只是亲戚之间商量的事，当时是说卖给于凡婷才价格这么优惠。即使被告属于无权处分，原告作为成年人，不看证就付款，原告自身也有责任。
对于第三人要求原告支付房租及房屋折旧费之主张，本庭向第三人进行了释明，告知其应当另案处理。
另查，诉争楼房登记在第三人高君晓名下，系通过高君晓之住房公积金贷款，从荣成市荣达房地产开发有限公司购买，贷款金额为190000元。购房发票于2007年5月30开具，付款人为高君晓，发票金额为265800元（含地下室）。高君晓于2007年6月4日领取了房屋所有权证书。现高君晓称该房权证已丢失，正在补办中。2008年，高君晓将该楼房借予被告鞠远军使用。
再查，原告与于凡婷系经本院主持调解后协议离婚【案号为（2013）荣民初字第132号】，当时双方约定位于荣成市三环北区38号楼503室楼房及室内物品归于凡婷所有，其他财产及债权债务均归原告所有。
以上事实有原、被告及第三人的陈述、（2013）荣崖民初字第159号、（2013）荣民初字第132号离婚调解书、评估报告、等相关证据在案为凭。
本院认为，（2013）荣崖民初字第159号生效判决对被告鞠远军出售诉争楼房之行为已认定为无权处分，据此原、被告之间签订的买卖诉争楼房之协议当属无效合同，诉争楼房应当归物权登记所有人即第三人所有。依据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应当将楼房返还给合法所有人即第三人，现第三人已换锁实际控制了楼房，故原告目前无需再行返还。但第三人在就楼房返还问题未做出明确判决前即擅自换锁，确为不妥。同时第三人应当配合原告搬离楼房内尚余的原告物资。被告鞠远军系在婚姻存续期间对诉争楼房进行了处分收益，且从庭审陈述来看，被告李晓梅对出售事宜明显知情且赞同，故对于合同无效后产生的法律责任，应当由二被告共同承担。据此，二被告应当共同返还原告已付款20万元，同时对原告因合同无效造成的损失承担过错赔偿责任。对于原、被告各方的过错程度，二被告在出卖时明知自己并非诉争楼房合法所有权人，但存有亲戚间好商量的侥幸心态，在未取得所有权人同意的情况下，先行擅自将诉争楼房出售，且将售楼收益据为己有。原告系基于亲戚之间一定程度上的信任，才在未到房屋管理和土地部门确认楼房权属的情况下购买了诉争楼房。两者相比，无论在楼房信息的掌控上还是对处分物应承担的瑕疵担保责任上，被告行为之过错程度均较为明显，考虑到原告购买时间以及装修的事实，以二被告共同承担原告损失70%，原告自负30%为宜。
对于原告的损失问题，原告因合同无效而丧失了以同样价格从权利人处购买同类房屋的机会利益，或者购买房屋期待的信赖利益，其具体表现形式即为诉争房屋的增值利益，即诉争房屋之现价与购买时之对价款的差额部分。本案中，从原、被告签订的协议内容来看，原告尚未全额付清房款并非违约行为，且从合同目的和交易习惯来看，在未明确约定所有权保留或合同解除条件的情况下，原告作为买受方自签订合同之日起即依法享有交付整个不动产之请求权，故应当认定原告之期待利益系以诉争楼房整体为载体。被告以原告未付清余款为由进行抗辩，理由不当，本院不予采纳。现评估机构已对该增值损失作出了鉴定意见，该鉴定意见的形成程序正当，依据充分，可以作为定案依据。至于被告所述诉争楼房实际卖予原告前妻于凡婷之主张，该楼房系在原告与于凡婷婚姻存续期间购买，在没有充分证据的情况下，应当认定该楼房属于原告与于凡婷之共同财产，现二人离婚时将诉争楼房归入其他财产，并约定归原告所有，故应当认定因该楼房产生的相应损益均归原告个人所有。据此，原告诉请被告赔偿诉争楼房增值利益，理由正当，应予支持。
对于装修部分，被告与第三人作为出售前楼房实际管理与所有者，其对楼房装修状况通常且应当持有证据。现被告与第三人虽主张在出售前诉争楼房已进行了装修，但均未提供证据证实出售前楼房装修状况，故应当推定原告陈述的装修行为属实。现评估机构仅对原告陈述的装修部分进行鉴定，故装修部分的鉴定意见可以作为定案依据。本案中，第三人作为楼房所有人，其因原告的装修行为而受益，但装修系对不动产物的添附，一般已与不动产物浑然一体，强行拆除往往会损害不动产物的价值，故该装修部分以折价归第三人所有为宜，由第三人按鉴定的装修价值全额补偿原告相应价款。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第七十五条之规定，判决如下：
一、二被告共同返还原告购房款20万元。
二、二被告共同赔偿原告房屋增值利益损失54040元（77200元×70%】。
以上一至二项共计254040元，二被告于本判决生效之日起十日内付清。
三、第三人补偿原告装修价值17207元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，保全费1520元，由二被告负担2569元，原告负担1101元。鉴定费6000元，由原告负担1800元，二被告共同负担4200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 杨夕川
二〇一三年十二月十一日
书记员 杨晓艳