福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2103号
原告福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人何建华，职务总经理。
委托代理人翁晓晖，系公司员工。
委托代理人林劲，系公司员工。
被告吴彩云，女，1980年4月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人薛靖岚，男，1979年12月13日出生，住址同上，系被告吴彩云配偶。
原告福建福晟物业有限公司与被告吴彩云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由代理审判员江榕榕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告福建福晟物业有限公司的委托代理人翁晓晖、林劲、被告吴彩云的委托代理人薛靖岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建福晟物业有限公司诉称：原、被告双方于2009年7月4日签订《前期物业管理服务合同》，约定被告应当在合同签订之日起每月3日前支付物业费，物业费计费标准为住宅按建筑面积每月每平方米l.5元，被告所购房屋为151.78平方米，合同签订之日起每月应缴物业费为227.7元。房屋交付后，实际建筑面积按照测绘部门测算的为159.09平方米，依照合同约定自2011年8月1日起被告每月应缴付物业费为238.6元。被告实际仅支付4个月的物业费，自2009年8月起拒绝缴纳物业费。经原告长期催缴，被告拒绝履行合同义务。原告请求：被告支付从2009年8月起计算至2014年12月拖欠的物业费人民币l5247.4元、水电公摊费人民币3106.2元以及按照合同约定日3%的违约金人民币44626.3元；被告承担本案诉讼费。
被告吴彩云辩称：1、被告从未与原告签订过任何的物业服务合同，被告与原告之间无物业服务合同关系，故原告并非本案的适格主体。2、福州福晟物业有限公司无证据证明其已履行了法定及合同约定的义务，无权要求被告支付物业费。3、被告与福州福晟物业有限公司于2009年7月4日签订《前期物业管理服务合同》，但其在2009年4月1日就向被告收取物业服务费，其无权收取合同订立之前的物业费。4、《前期物业管理服务合同》约定福州福晟物业有限公司在2009年7月4日前已经将该合同进行备案，但备案证明到2009年9月7日才出具，其明显在订立合同时存在恶意欺诈。5、福州福晟物业有限公司在《前期物业管理服务合同》中增加条款约定由被告支付水电公摊费，属加重被告责任、排除被告权利的条款，应为无效，且其并未有证据证明水电公摊费是被告使用的，应自行承担。6、《前期物业管理服务合同》为福州福晟物业有限公司单方制定的格式合同，其中包括违约金等条款应属无效。7、被告于2015年5月22日收到起诉书，原告所主张2013年5月22日之前的物业服务费等费用已超过诉讼时效，应当予以驳回。8、《前期物业管理服务合同》于2011年12月31日到期后，原告和被告没有续签合同或者签订新合同，其无权再向被告收取物业服务费。9、在没有业主大会授权或建议下，原告没有资格起诉被告。
经审理查明：2008年5月福州福晟物业有限公司与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2008年6月1日起由福州福晟物业有限公司为福州市晋安区某小区提供物业服务。合同履行中，福州福晟物业有限公司于2009年7月5日与被告签订《前期物业管理服务合同》，被告吴彩云系福州市晋安区某小区5#1202单元房产的业主，合同约定：由福州福晟物业有限公司提供物业管理服务，期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理服务委托合同》生效时止。建筑面积151.78平方米，物业管理服务费按照建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.5元、多层住宅每月每平方米0.5元，于每月3日前缴纳。被告不按该合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，应从逾期之日起按每天3%缴纳违约金等。2009年7月5日《前期物业管理服务合同》签订时被告按照建筑面积高层每月每平方米1.5元的标准缴纳了2009年4月1日至2009年7月30日4个月的物业费。此后，被告以福州福晟物业有限公司未履行法定、约定的义务，无权向其收取物业费为由不缴纳物业费。2010年7月23日福州福晟物业有限公司名称变更为福建福晟物业有限公司，即本案原告。原告于2014年9月30日向被告发出催告函催缴物业费。另查，被告于2013年12月11日申请房屋所有权登记，房屋所有权登记面积实际为159.09平方米。
上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《催告函》、《催告函寄件单》、物业费发票、《初始登记通知书》、内资企业登记基本情况表及双方当事人的陈述证实，本院予以确认。
福州福晟物业服务有限公司系原告的前身，被告抗辩称《前期物业管理服务合同》是其与福州福晟物业服务有限公司签订的，与原告无物业服务合同关系，与事实不符。被告抗辩称原告未履行法定及合同约定的义务，亦与事实不符。被告以物业服务合同文本未在合同签订前备案为由抗辩原告欺诈，证据不足，不能认定。
原告主张被告应缴纳水电公摊费人民币3106.2元，但因其未能提供确切证据，不能认定。
本院认为，被告抗辩称无小区业主大会授权或建议下，原告无资格起诉被告，不符合法律规定，不予支持。原、被告之间的《前期物业管理服务合同》依法成立，目前业主委员会仍未成立，该合同至今仍在履行。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经提供了物业服务，被告应缴纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事约定，可包括违约责任等条款。被告关于《前期物业管理服务合同》中约定的被告缴纳水电公摊费、违约金等条款，属加重被告的责任、排除被告的权利，应为无效的抗辩，不符合法律规定，亦不予支持。被告抗辩称2013年5月22日之前原告主张的物业费、水电公摊费已过诉讼时效，但原告提供证据可证实其于2014年9月30日向被告催缴过物业费、水电公摊费，故可确认2012年8月31日前被告欠缴的物业费和水电公摊费的诉讼请求已超过诉讼时效，不受法律保护。2012年9月至2012年12月底止按合同约定面积151.78平方米计算物业费每月人民币227.7元，2013年1月起按实际面积159.09平方米计算物业费每月人民币238.6元。被告应缴纳水电公摊费，诉求没有事实依据，不予支持。原告主张违约金44626.3元，数额过高，且原告怠于行使诉讼权利对损失的扩大负有一定的过错责任，可适当减轻被告违约责任，本院酌情确定为人民币500元。为此，依照《》第六十条、《》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告吴彩云应在本判决生效后十日内向原告福建福晟物业有限公司支付从2012年9月起至2014年12月止的物业费共计人民币6637元。
二、被告吴彩云应在本判决生效后十日内向原告福建福晟物业有限公司支付违约金人民币500元。
三、驳回原告福建福晟物业有限公司的其他诉讼请求。
逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1375元，减半收取人民币687.5元，由原告福建福晟物业有限公司负担人民币592.5元，被告吴彩云负担人民币95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 江榕榕
二〇一五年七月三十日
书 记 员 游秀琴
附主要法律条文及执行提示：
《》
第当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。