重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第02573号
原告重庆市万州区医药（集团）有限责任公司，地址：重庆市万州区太白路256号，组织机构代码20790084-X，
法定代表人何俊明，董事长。
委托代理人李发觉，重庆正章律师事务所律师，特别授权。
委托代理人唐祥，男，生于1979年6月20日，汉族，住重庆市万州区国本支路，一般代理。
被告张明万，男，生于1953年5月4日，汉族，住重庆市万州区新城路。
委托代理人牟伦全，重庆锦扬律师事务所律师，特别授权。
被告张明芬，女，生于1957年7月30日，汉族，住重庆市万州区太白路。
委托代理人何仕华，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者，特别授权。
被告张明远，男，生于1943年12月3日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人何仕华，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者，特别授权。
被告胡传义，男，生于1935年9月3日，汉族，住重庆市北碚区天生路。
第三人刘叶清，女，生于1956年3月6日，汉族，住重庆市万州区青年路。
原告重庆市万州区医药（集团）有限责任公司（以下简称万州医药公司）诉被告张明万、张明芬、张明远、胡传义、第三人重庆美之秀美容连锁有限公司、刘叶清房屋租赁合同纠纷一案，在审理中，原告万州医药公司于2013年4月19日申请撤回对第三人重庆美之秀美容连锁有限公司的起诉，本院已裁定准许。本案由审判员程地华适用简易程序独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告万州医药公司的委托代理人李发觉，被告张明万及委托代理人牟伦全，被告张明芬及委托代理人何仕华（并代理张明远），被告胡传义，第三人刘叶清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万州医药公司诉称，原告于1982年10月按政策征购了张柏林所有的原万县市新城路91号住房，与其签订《拆迁协议书》。建设结束后，原告将新城路79－81号临街第一层3号、4号房屋共计87．06平方米租赁给张柏林作住房居住，与张柏林建立住房租赁合同关系。张柏林死后，其妻曾明秀先后于1995年2月28日、2000年2月29日、2004年1月1日与原告签订《租用门面协议》和《租赁协议》，与原告建立门面租赁合同关系。自2006年1月以来，曾明秀一直拒绝履行交租义务。曾明秀死亡后，被告未经原告同意，擅自将曾明秀承租的房屋转租给第三人。四被告是曾明秀的子女，是曾明秀的遗产继承人，应当依法承担曾明秀的债务偿付责任。请求：1、确认原告与曾明秀签订的租赁合同已经终止。2、由被告偿付曾明秀所欠房租及迟付金、违约金和被告转租门面不当得利共计244216．85元，其中房租82729．06元（3号门面租金按12元／㎡确定为50146．56元；4号门面租金按年租金5000元确定为40000元；减除3号门面已交租金7417．50元）；迟付金、违约金按中国人民银行一年期贷款利率确定为18366．02元；转租门面不当得利143121．77元。3、由被告及第三人将曾明秀承租的门面立即退还原告；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张明万辩称：一、万州区新城路79－81号第一层3号、4号的房屋性质属曾明秀、张柏林、张明万、刘叶清等六人的拆迁安置房屋。1982年5月15日，张明万与刘叶清结婚后一直居住在原新城路91号房屋内。原新城路91号房屋由原告拆除后，安置张柏林大家庭四间两厨结构房屋，该房屋的性质属于共有拆迁安置房屋，张明万、刘叶清是拆迁安置的权利人之一。二、即使张明万、刘叶清不是拆迁安置的权利人，也依法享有继续承租万州区新城路79－81号第一层3号、4号的房屋的权利。三、万州区新城路79－81号第一层3号、4号的房屋租赁权的来源为张柏林用原新城路91号房屋的所有权换取，应长期维护张明万的租赁关系。四、根据1982年10月16日的《拆迁协议》，承租方按房管部门的有关政策使用房屋，所以租金标准不能按市场价格确定，应按国家有关直管公房确定。按现行标准只能参照原万县市物价局（1994）113号文件执行，按每平方米每月12元计算。并非是曾明秀及其法定继承人无故拖欠租金，是因为原告单方面要求提高租金标准引起，所以，对原告主张的违约金、迟延履行金不应得到支持。五、根据原万县市物价局（1994）113号文件每平方米每月12元，万州区新城路79－81号第一层3号、4号门面的年租金为12536．64元（87．06元×12元×12个月）。张明万将3号、4号门面房用于经商不违反法律禁止性规定，原告认为被告转租门面不当得利于法无据。同意按每平方米每月12元支付租金，并签订租用协议，驳回原告的其他诉讼请求。
被告张明芬、张明远辩称：一、争议之房的原始权利人是被告的父母张柏林、曾明秀的私房，原告单位在1982年修建职工宿舍使用争议之房的地块。按原万县市人民政府（1982）32号文件规定，被征用人的住房由使用土地的单位负责安置。凡新建安置的住宅，其产权属国家所有，由房管部门统一管理、统一维修，由住户交付租金。原告将争议之房登记在自己的名下，向被告收取租金，违反了（1982）32号文件的规定，应当属于产权登记错误。二、争议之房是原告给被告安置的住宅，并非是还的门面房。1995年，被告为了合理使用房屋，将住宅改为“门面房”，其增值属于被告投资，原告要求按门面收取租金不合情理。三、新城路91号的租用权是张柏林用产权换得，要尊重历史。原告未再与被告签订租用合同，但生效判决已对争议之房的使用权加以固定。四、原、被告之间的租用合同在2005年终止，原告还要求被告支付25万元租金没有合同约定。原告要求被告退房没有理由和法律依据。综上所述，原告的诉讼理由不成立，应驳回原告的诉讼请求。
被告胡传义辩称：一、原告起诉书上错误多，显失真实性。1982年，原告按政策征购了张柏林所有的原万县市新城路91号住房，与其签订了《拆迁协议书》。建设结束后，原告将新城路79－81号第一层3号、4号房屋共计建筑面积87．06平方米租给张柏林居住，与张柏林建立住房租赁合同关系。已交租金7417．50元，原告主张被告尚欠租金25万元不是事实。二、房屋拆安置补偿不够。按四川省（81）77号文件，拆迁补偿有土地补偿、房屋补偿、安置补偿，原告称其支付了拆迁补偿、房屋的一部分补偿，但未支付土地补偿。三、分的安置房，不应支付租金。四、原告以欺诈的手段签订的《拆迁协议书》无效。五、根据法律规定，国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，原告不具备征用的资格和条件。六、关于万县市人民政府1982年10月29日的325号文件是回复原告的申请，没有对被征用土地、搬迁房间的10户下达通知。七、所谓曾明秀承租的门面是原告分给张柏林的四间两厨的一部分，是分给张柏林的安置房，不应退还原告。八、诉讼费应由原告承担，原告还应赔偿被告的损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人刘叶清辩称：刘叶清与张明万是夫妻关系，当时征用房屋时应有我的一份，不应支付租金，不应还房，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1962年6月，张柏林经四川省万县市人民委员会批准，在新城路34号拆后重建土墙楼房两间，取得建筑杂项执照，并取得房地产所有权证。1982年10月29日，万县市人民政府批复万县医药站，同意该站征用新城路87号至101号土地0．72亩。搬迁私房9户和市房司居民住房1户，作为修建职工宿舍之用。要求其按市规划要求进行设计施工，并按市府发（1982）32号文件有关规定，切实做好民房搬迁和居民住房安置等工作。
1982年10月16日，原四川省医药公司万县医药采购供应站（协议称甲方）与张柏林（协议称乙方）签订《拆迁协议书》，约定“甲方经市人民政府批复征用新城路91号房地基，双方根据省府（80）200号文件及市府（82）32号文件规定，共同协商拟定协议。一、乙方将新城路91号房屋及附属产权交甲方处理。二、征用补偿费：1982年10月16日甲乙双方会同市统建办共同丈量，评定此房为土木结构一级，总建筑面积76．64平方米，单价20元／平方米，附属项目390元，共计补偿1922．80元…。三、产权注销：本协议签订后，乙方将房契及产权证书交甲方转市房屋产权监理所存档并注销其产权。…六、住房安排：乙方的住房问题，由甲方根据统建办、市房管部门的统一规定，参照本市住房水平和实际常住人口，本着住得下、分得开的精神，分给乙方四间两厨房屋，按照房管部门有关政策规定使用房屋，并由乙方按时缴纳给出租单位租金，不得拖欠”。乙方签名并盖章，甲方盖章，万县市统一建设办公室作为监证机关盖章。甲方完成建设后，将张柏林及其家人等安置在重庆市万州区新城路79号底楼住房居住，并于1984年2月25日向张柏林发放了该房的《房屋租用证》。该《房屋租用证》载明房屋座落万县市新城路医药站宿舍，起租日期为1984年2月1日，租金每平方米0．081元，房屋面积57．46平方米，每月租金4．65元，张柏林租用期间已按约定交付租金，双方无异议。1993年3月，张柏林因病死亡。1995年，曾明秀将张柏林租用房屋进行了改造，将临街的一部分改为商用门面房，即现新城路79－81号第一层第3号、4号门面房（产权面积均为43．53平方米）。1995年2月28日，原告与曾明秀签订《租用门面协议》，将新城路79号底楼门面二间（面积约20平方米）继续租给曾明秀使用，其住房继续使用。2000年9月29日，原告作为甲方与乙方曾明秀签订《租用门面协议》，约定：根据1995年协议达成补充协议，甲方将新城路79号底楼门面两间及其住房续租给乙方使用；租期从2000年1月1日至2000年12月31日终止；年租金5000元。2001年4月28日，原告作为甲方与乙方曾明秀签订《租用门面协议》，约定：根据1995年协议达成补充协议，甲方将新城路79号底楼门面两间及其住房续租给乙方使用；租期3年，从2001年1月1日至2003年12月31日止；年租金8000元。2004年1月1日，原告与曾明秀签订《租赁协议》，将新城路79号底楼门面二间续租给曾明秀二年，从2004年1月1日至2005年12月31日止，年租金10000元，曾明秀按约定给付了租金。此合同到期后，双方未续签租赁协议。2005年10月，原告拟将本案争议的万州区新城路79－81号第一层3号、4号门面房进行拍卖，被告方向万州区拆迁办投诉，要求停止拍卖。万州区拆迁办致函原告，内容为，因上述门面房是1982年张柏林按照市府（82）32号文件精神以原新城路91号房屋产权换得新城路79－81号3号、4号门面房的租赁权，为了维护社会的稳定，又要面对现实，请医药公司妥善处理。
2006年，被告张明万在新城路79－81号3号门面房经营“特别惠家居用品店”，同年8月15日原告通知张明万无权使用门面房，要求其停止营业、搬出门面房。8月21日，被告张明万办理个体工商户营业执照，经营场所为新城路79号，经营销售日杂用品。8用28日，原告万州医药公司向本院起诉要求解决纠纷。本院于2007年3月6日，作出（2006）万民初字第3404号民事判决书，判决“一、驳回万州医药公司要求曾明秀、张明万立即停止营业、搬出万州区新城路79号3号门面的诉讼请求；二、由曾明秀、张明万给付万州区新城路79号3号门面的租金（从2006年1月1日起至2007年3月6日止，以43．53平方米，按每平方米12元的标准计算）…”。万州医药公司不服从判决提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2007年6月25日作出（2007）渝二中民终字第288号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2007年8月22日，曾明秀、张明万已支付州区新城路79号第一层3号门面的租金7417．50元。从2007年3月7日起，万州区新城路79号第一层3号门面由曾明秀转租并收取租金；2006年1月1日起，万州区新城路79号4号门面由曾明秀转租并收取租金。2010年10月，曾明秀因病死亡。2011年，张明万经手将万州区新城路79号第一层3号、4号门面转租，当年收取租金54000元。2011年8月15日，张明芬向张明万领取租金15000元。从2012年1月1日至今，3号门面由被告张明万经营美容院，同年3月21日办理个体工商户营业执照；从2012年1月1日至今，4号门面由第三人刘叶清经营工艺品，同年7月25日办理个体工商户营业执照。2013年2月21日，被告张明万按每月每平方米12元到原告万州医药公司交2012年12月31日前的租金，原告拒收，张明万向原告邮寄通知书，要求交纳2012年的租金，并要求续租万州区新城路79号底楼3号、4号门面。2012年8月29日，本院作出（2011）万法民初字第07153号民事判决书，对曾明秀的遗产（含2011年张明万经手对承租房屋转租收取租金54000元）在其法定继承人之间进行了分割，该民事判决书已发生法律效力。曾明秀的遗产价值大于债务，各法定继承人无异议。
1982年5月15日，张明万与刘叶清登记结婚，与张柏林、曾明秀共同居住在万州区新城路79号向原告所租用的房屋内。1982年原告拆迁张柏林的房屋时，其常住人口有张柏林、曾明秀、张明万、刘叶清、张明英、张明芬共六人，现张柏林、曾明秀、张明英已死亡，张明万与刘叶清继续在新城路79号第一层3号、4号门面房居住及经商，张明芬另行居住。
1980年9月6日，四川省人民政府颁发《四川省城市基本建设拆迁暂行办法》，其中第五条：“建设用地单位对被拆迁户住、用房的安置按下列规定办理：（一）根据被拆迁户的常住人口情况，参照原住房面积和当地住房水平，本着节约用房、合理用房的原则进行分配安置…”。1982年3月1日，万县市人民政府颁发《关于各项建设用地，占用土地、拆迁房屋安置补偿工作实施细则》，其中第十条、拆迁公、私房屋，附属建筑和附着物，按下列规定办理：…2、拆出私房和全民、集体所有制单位的住宅，除由建设单位按城市规划新建房屋妥善安置住用户外，对旧房由建设单位给予征购补偿，注销产权。…第十一条、拆迁户住房和用房的安置，按下列规定办理：1、按照国家提出一九八五年每人平均居住面积达五平方米的标准，根据拆迁户的人口组成情况，参照原住房面积和本市住房水平，本着节约用房、合理用房、住得下、分得开的原则，进行妥善安置。…5、凡新建拆迁安置的住宅，其产权属国家所有，由房管部门统一管理，统一维修，住用房屋的单位和个人，都要办理租用手续，不得以任何借口拒付租金…”。
本案在审理中，经原告申请并提供担保，本院裁定对张明芬在万州火车站站前路北面1－69号门面房予以查封，对张明万交到本院的执行案款53150元予以以冻结，财产保全费1770元。
以上事实，有双方当事人的陈述及提供的书证佐证，本院予以确认。
本院认为，原告万州医药公司于1982年根据政府当时的有关文件精神征购了张柏林位于原万县市新城路91号住房，双方所签《拆迁协议》对住房安排约定为“乙方的住房问题，由甲方根据统建办、市房管部门的统一规定，参照本市住房水平和实际常住人口，本着住得下、分得开的精神，分给乙方四间两厨房屋，按照房管部门有关政策规定使用房屋，并由乙方按时缴纳给出租单位租金，不得拖欠”。原告按照协议将张柏林及其家人安置在现万州区新城路79号底楼住房居住，并于1984年2月向张柏林发放了该房的《房屋租用证》，起租日期为1984年2月1日，未明确约定租赁到期日，双方建立了长期的租赁关系，是张柏林用原房屋产权换得现万州区新城路79号底楼住房的居住权。1995年由曾明秀将住房改为门面房，一部分用于经营，其余由曾明秀、张明万等人居住使用，在1995年、2000年、2001年、2004年，原告和曾明秀签订的租赁协议中载明将门面房续租给曾明秀，表明原告认可曾明秀将住房改为门面房的事实。原告拆迁张柏林的房屋时，张柏林家有常住人口有张柏林、曾明秀、张明万、刘叶清、张明英、张明芬6人，虽然张柏林、曾明秀、张明英已死亡，但张明万、刘叶清仍在该房居住，并在该门面房从事经营活动，其经营活动收入是其生活的主要来源，亦明确表示愿意继续租用该房屋，原告要求被告及第三人将曾明秀承租的门面立即退还原告，将影响其基本生存条件；从本案的实际情况看，双方的房屋租赁关系是基于历史的原因形成的，为了社会的稳定，既要尊重历史，又要面对现实，故双方的租赁关系应予以维护。故对原告要求被告及第三人将曾明秀承租的门面立即退还原告的诉讼请求，本院不予支持。
原告于1984年2月25日向张柏林发放了该房的《房屋租用证》后，又与曾明秀于1995年、2000年、2001年、2004年签订了租赁协议，均对房屋的租期、租金进行了明确的约定，但在2005年12月31日租赁合同期满后，双方未再签订租赁合同。由于历史的原因双方建立了长期租赁关系，曾明秀代表家庭成员与原告签订了租赁协议，在最后一次合同期满后，曾明秀及张明万、刘叶清等仍在继续使用承租房屋，应视为不定期租赁，原告请求确认与曾明秀签订的租赁合同已经终止，本院不予支持。
新城路79号底楼3号门面的租金已支付至2007年3月6日，4号门面的租金已支付至2005年12月31日。后，双方未再续签合同，曾明秀及张明万、刘叶清使用租赁房屋，应支付占有使用费；张明万、刘叶清是夫妻关系，对张明万转租、使用租赁房屋及刘叶清使用租赁房屋应共同支付占有使用费；原告主张“租金”，但双方无明确约定，且未能协商一致，实际上是占有使用费。从本案查明的事实来看，3号门面从2007年3月7日至2010年12月31日由曾明秀转租并收取租金，2011年由张明万收取租金，2012年1月1日后由张明万使用；4号门面从2006年1月1日至2010年12月31日由曾明秀转租并收取租金，2011年由张明万收取租金，2012年1月1日后由刘叶清使用。曾明秀的遗产在其继承人之间进行了分割（包括张明万在2011年所收租金），其遗产价值大于债务，曾明秀的继承人应当对曾明秀租赁房屋的占有使用费承担给付责任。原告主张的占有使用费到2013年全年，但今后的占有使用费尚不确定，本院只对原告起诉前的赁房屋占有使用费予以调整。原、被告双方在诉讼中均同意3号门面参照原万县市物价局文件［万市价农（1994）113号］中所确定的营业门面租金标准给付诉争房屋占有使用费；原告主张4号门面按其与曾明秀2004年1月1日签订的《租赁协议》中的年租金标准5000元一间计算，低于3号门面的占有使用费，是原告对收益权的合理处分，本院予以确认。原告要求被告按中国人民银行一年期贷款利率支付逾期支付“租金”的违约金、迟付金18366．02元，无合同约定，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付转租门面不当得利143121．77元，原告未举证证明被告转租房屋所获取收益的准确数额，且双方的房屋租赁关系应长期维护已由人民法院生效法律文书确认，曾明秀及张明万将承租房转租获取收益不违反法律规定，不属于不当得利，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二有一十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告万州医药公司要求被告张明万、张明远、张明芬、胡传义及第三人刘叶清立即退还万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的诉讼请求。
二、由被告张明万、张明远、张明芬、胡传义共同向原告万州医药公司支付万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的占有使用费（3号门面房从2007年3月7日起至2011年12月31日止，以43．53平方米按每月每平方米12元计算；4号门面房从2006年1月1日起至2011年12月31日止，以43．53平方米按年租金5000元计算），于本判决生效后十日内付清。
三、由被告张明万、第三人刘叶清共同向原告万州医药公司支付万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的占有使用费（3号门面房从2012年1月1日起至2013年3月25日止，以43．53平方米按每月每平方米12元计算；4号门面房从2012年1月1日起至2013年3月25日止，以43．53平方米按年租金5000元计算），于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告万州医药公司要求被告张明万、张明远、张明芬、胡传义支付“租金”迟付金、违约金18366．02元及转租门面不当得利143121．77元的诉讼请求。
五、驳回原告万州医药公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，减半收取2525元，财产保全费1770元，合计4295元，由原告万州医药公司负担1200元，张明万、张明远、张明芬、胡传义、第三人刘叶清共同负担3095元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 程地华
二〇一三年八月十二日
书记员 句志荣
书记员 曾维怡