广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1756号
上诉人（原审被告）：程某刚，男，汉族，1978年6月5日出生，住所地：湖北省大冶市。
委托代理人：谭兢，广东法广律师事务所律师。
委托代理人：谭诺亚，广东法广律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李某军，男，汉族，1974年7月10日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：廖普定，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人：何志军，广东深宝律师事务所律师。
原审第三人：深圳市天X图科技有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：黄X兵。
上诉人程某刚因与被上诉人李某军、原审第三人深圳市天X图科技有限公司（以下简称天X图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李某军系深圳市宝安区龙华镇某高速公路南侧厂房A栋的所有权人。2009年3月31日，李某军作为出租人与天X图公司作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，约定由李某军将位于深圳市宝安区大浪街道浪口社区某工业区32号（某高速公路南侧）厂房A栋1－4层出租给天X图公司，租赁期限为2009年4月1日至2013年3月31日，租赁面积3341.30平方米，租金每平米11元、共计36754.30元／月。该租赁合同履行期间，租金由案外人涂某某的个人账户支付至李某军账户。
2013年3月22日，李某军与程某刚签订《房屋租赁合同》及附件一份，约定李某军将位于深圳市宝安区龙华大浪街道某工业区工业路32号厂房四层出租给程某刚，租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日，租赁面积4500平方米，租金每平米18元、共计81000元／月；其中第四条约定租金支付时间为每月5日前；第九条约定程某刚应当向李某军交付租赁保证金162000元，同时约定“返还租赁保证金的方式及时间：承租方结清在租赁期间产生的水费、电费、卫生费及相关费用，将房屋完好缴费出租房后，出租方在七天内退还租赁保证金。出现下方情形之一的，甲方（即李某军）不予返还保证金：1、乙方（即程某刚）单方面中途中止合同；2、乙方破坏厂房结构，不予以修复的；3、乙方拖欠甲方费用；4、乙方违法经营，被国家相关部门查封，导致受到牵连。”第十条约定程某刚承担房屋租赁期间的水电费、卫生费、物业管理费等因租赁房屋所产生的其他费用；第十八条约定，程某刚拖欠租金10天以上，李某军有权解除合同；第二十条约定合同终止后，程某刚应当于15日内搬离并返还租赁房屋，程某刚逾期不搬离或不返还房屋的，李某军有权就逾期搬离期间向程某刚收取每月相当于双倍租金的赔偿金。《房屋租赁合同》附件第2条约定，程某刚负责涉案厂房电梯和供水、供电、消防以及排水排污等相关设施（包括变压器和配电房）的年检和维修、保养所产生的费用；第3条约定由程某刚承担涉案厂房的管理卫生费。该租赁合同履行期间，租金由案外人涂某某的个人账户支付至李某军账户。
上述房屋租赁合同到期后，李某军与程某刚并未续签书面的房屋租赁合同，仅有口头续约。租金自2014年4月起，增加至90000元／月。
天X图公司系于2009年成立，其住所地以及实际经营地均为深圳市宝安区大浪街道某高速公路南侧新桥塘工业二路32号A栋1－4层即涉案厂房所在地。程某刚原系天X图公司法定代表人，自2014年1月3日不再担任天X图公司法定代表人。涂某某与程某刚系夫妻关系，同时亦是天X图公司的财务人员。
2015年3月16日，李某军通过EMS向程某刚邮寄送达律师函，称因自2014年12月开始程某刚无故停止缴纳涉案厂房租金及卫生费，拖欠租金三个多月、金额达30多万元，根据双方合同的约定，李某军有权解除房屋租赁合同并不予退还保证金；要求程某刚立即结清拖欠的租金及卫生费并于15日内搬迁并返还涉案厂房；如程某刚逾期不搬迁，则李某军要求程某刚支付逾期期间每月相当于租金两倍的赔偿金。EMS邮件回单显示由收件人本人即程某刚签收。
另查，原审法院依法作出（2014）深宝法观执字第1247号执行裁定书，于2014年11月14日查封放置于涉案厂房的天X图公司的财产。在该案执行过程中，原审法院委托广东和合拍卖行有限公司对天X图公司被查封财产进行了拍卖，买受人为吴某皇。原审法院于2015年6月1日组织天X图公司与买受人对竞买财产进行移交，指定搬迁截至期为2015年6月20日。
再查，庭审中李某军确认卫生费每月1200元由程某刚向涉案厂房的物业管理处缴纳。双方确认电梯年检费由程某刚承担。2015年4月13日，深圳市特种设备安全检验研究院出具涉案厂房的电梯定期检验报告。李某军主张支付电梯年审、整改费共计5000元，以及变压器维护费3000元，要求程某刚承担该笔费用6000元，并提交收款收据予以证明。程某刚对收款收据的真实性不予认可，主张李某军提供的收款收据不足以证明上述费用的实际发生。
程某刚及天X图公司主张程某刚在担任天X图公司法定代表人时签署与李某军的房屋租赁合同，该份合同应当视为天X图公司与李某军签订房屋租赁合同的续签合同，且涉案厂房一直由天X图公司占有使用，租金也一直由天X图公司的财务人员缴纳，相应的水费、电费等费用均由天X图公司缴纳，因此本案承租人应当为天X图公司而非程某刚。李某军不予认可，主张两份房屋租赁合同为独立的合同，程某刚为本案的承租人。
李某军在原审起诉请求：1、程某刚向李某军支付拖欠的2014年12月1日至2015年3月31日租金360000元；2、程某刚向李某军支付逾期搬迁产生的房屋占用赔偿金（房屋占用赔偿金按照房屋租金的二倍，自2015年4月1日计至程某刚实际搬离物业之日）暂计三个月为540000元；3、程某刚向李某军支付拖欠的2014年12月1日至2015年6月30日卫生费8400元；4、程某刚向李某军支付电梯年检费6000元；5、由程某刚承担本案诉讼费用。
原审法院认为，李某军与程某刚签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，属于当事人对自我权利义务的自由处分，符合民事领域当事人意思自治原则，真实有效，原审法院予以确认。
程某刚主张其作为天X图公司的法定代表人、系代表天X图公司与李某军签订的上述合同。原审法院认为，李某军与程某刚签订的《房屋租赁合同》中的“承租方（乙方）”明确写明为程某刚，乙方签章处由程某刚签名，该份合同中并未提及天X图公司；程某刚及天X图公司主张该份合同系李某军与天X图公司签订的《房屋租赁合同》的续签，但对该份合同为何以程某刚名义而未以天X图公司名义签订未作出合理解释。因此，基于合同当事人的相对性原则，程某刚该主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。据此确认涉案房屋租赁合同的承租方为程某刚。
原审法院因（2014）深宝法观执字第1247号执行案件，于2014年11月14日查封了天X图公司放置于涉案厂房内的财产，之后依法将查封财产拍卖，并指定买受人与天X图公司于2015年6月20日之前完成竞买财产的移交。李某军主张于2015年3月因程某刚逾期未付租金，依约行使单方解除权要求程某刚限期搬离，因程某刚逾期未搬离而要求程某刚支付违约金。原审法院认为，原审法院将依法查封的财产放置于涉案厂房属司法行为，对查封财产放置于涉案厂房期间所产生的租金，李某军作为出租人可要求承租人即程某刚承担；李某军在原审法院依法查封期间要求程某刚限期搬离，明显不当；李某军据此要求程某刚支付逾期未搬离的赔偿金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
根据原审法院查明的事实，涉案厂房中的查封财产已于2015年6月20日前移交给买受人，而程某刚自2014年12月1日起即未缴纳租金，因此程某刚应当依照每月90000元的约定租金标准向李某军支付2014年12月1日至2015年6月20日期间的租金600300元（90000元／月×6.67个月）。
李某军确认每月卫生费1200元，系由程某刚向涉案厂房的物业管理部门缴纳，因此李某军无权要求程某刚缴纳卫生费。同时，李某军未能举证证明其已代替程某刚向物业管理部门缴纳卫生费，因此李某军请求程某刚支付卫生费，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
庭审中程某刚确认电梯年检费应由其承担，但认为李某军提供的收款收据不足以证明电梯年检费的实际发生。原审法院认为，李某军提供的收款收据不是正式的增值税发票，不足以证明费用的实际发生。同时，李某军亦未能提供其他相应合法有效证据对其主张予以佐证，依法应当承担举证不能的不利后果，其关于电梯年检费的主张，证据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、程某刚应当于本判决生效起三日内向李某军支付2014年12月1日至2015年6月20日期间的租金600300元；二、驳回李某军的其他诉讼请求。本案案件受理费6472元，由李某军承担2223元，程某刚承担4249元。
程某刚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定关键事实错误。原审法院认为“原告与被告签订的《房屋租赁合同》中的承租方（乙方）明确写明为被告，乙方签章处由被告签名，该份合同中并未提及第三人”，从而认定涉案房屋租赁合同的承租方为程某刚，该认定错误。理由如下：1、程某刚签订《房屋租赁合同》的行为是职务行为，其个人无须承担责任。天X图公司成立于2009年4月30日，自成立之日起，程某刚就是其法定代表人，一直延续到2014年1月3日离职。因此在此期间，程某刚为天X图公司所签订的《房屋租赁合同》均是职务行为。由此产生的责任应该由天X图公司承担，而不是由法定代表人程某刚个人承担。2、本案所涉厂房一直是由天X图公司承租、使用。（1）2009年3月31日李某军与天X图公司签订《房屋租赁合同》，并约定：租期自2009年4月1日起至2013年3月31日止，租赁房屋用途为厂房，每月租金为人民币36，754．3元；租赁保证金为人民币73，508．6元以及其它条款。该合同表明李某军与天X图公司是《房屋租赁合同》的主体，而且天X图公司一直在承租、使用本案所涉厂房。李某军对此清楚明白，从无异议。（2）李某军与程某刚于2013年3月22日签订《房屋租赁合同》，完全是2009年4月30日《房屋租赁合同》延续；而且当时程某刚还是担任天X图公司的法定代表人，负责公司各项业务及合同商洽。因此，程某刚的续约行为实际上是一种职务行为，而非个人行为。而且，程某刚续约签订《房屋租赁合同》后，本案所涉厂房的承租方、使用方仍然是天X图公司。故程某刚不是本案的适格主体，本案适格主体应是天X图公司。（3）2013年3月22日《房屋租赁合同》的租期自2013年4月1日至2014年3月31日止。在该合同期满之前即于2014年1月3日，程某刚已经离职，不再担任天X图公司的法定代表人。因此，2013年3月22日《房屋租赁合同》期满后，续签的职责不再是程某刚的职责，而是承租方、使用方天X图公司。即使天X图公司未及时续约，由此产生的责任也应该依法由天X图公司自行承担，与程某刚无关。（4）本案所涉厂房自始至终均是天X图公司承租、使用，而支付租金的正是天X图公司财务人员涂某某。
二、2013年3月22日《房屋租赁合同》期满后，与李某军口头协商续约的是天X图公司，因此，口头续约后的责任承担者依旧是天X图公司。2013年3月22日《房屋租赁合同》在于2014年3月31日期满后，是天X图公司与李某军口头协商，因为本案所涉厂房之承租方、使用方自始至终均未改变，均是天X图公司。
据此，程某刚上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判天X图公司支付租金给李某军；2、依法判令天X图公司与李某军共同承担本案的一、二审诉讼费用。
李某军答辩称：一、涉案房屋租赁合同的出租人为李某军，承租人是程某刚，程某刚是本案的适格当事人。2013年3月22日双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同写明出租人是李某军，承租人是程某刚，并非天X图公司。根据合同相对性原则，本案的合同当事人就是程某刚和李某军，与天X图公司没有法律上的利害关系。程某刚主张涉案合同系2009年3月31日与天X图公司合同的续签，该主张不成立。两份合同的当事人不同，租赁面积、租金也不相同。我方提交的程某刚发出的律师函、手机短信等可以佐证程某刚承认其是承租人。二、目前天X图公司欠债很多，现已倒闭，程某刚将其债务推给天X图公司，是逃避法律责任。三、双方签订的合同没有违反法律法规的规定，双方应遵守合同约定的内容履行。四、程某刚拒不按照合同约定支付租金，还不搬离涉案房屋，违反合同约定，应承担相应的违约及赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
天X图公司未发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，程某刚向本院提交2011年6月至2013年6月涉案房屋的租金发票，发票显示付款方为天X图公司，收款方为李某军，租金金额均为36754.30元，以证明涉案厂房真正的承租者是天X图公司，程某刚续签房屋租赁合同的行为是职务行为。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：涉案租赁合同的承租人是程某刚还是天X图公司。
涉案租赁合同的签订双方是李某军与程某刚，其中李某军为出租人，程某刚为承租人，应认定涉案租赁合同的双方当事人即为李某军与程某刚。李某军向程某刚主张权利，符合合同相对性原则。程某刚主张涉案租赁合同的承租人应为天X图公司，其理由是：程某刚作为天X图公司的时任法定代表人，其签约行为为职务行为；涉案厂房一直由天X图公司使用，期间租金及水电费亦由天X图公司支付。对此本院认为，首先，涉案合同是以程某刚的名义签订，而非以天X图公司的名义签订，程某刚主张其签约行为为职务行为，理由不成立；其次，涉案厂房由天X图公司使用以及租金、水电费由天X图公司交纳，属于合同履行问题，不能以此确定合同的当事人，亦不能以此认定各方当事人达成了变更合同主体的合意。综上，程某刚上诉主张涉案租赁合同的承租人应为天X图公司，从而拒绝向李某军支付拖欠的租金，理由不成立。涉案租赁合同到期后，程某刚未向李某军返还厂房，双方继续履行合同，形成不定期的租赁合同关系，原审法院参照双方实际履行期间的租金标准，判令程某刚向李某军支付占用涉案厂房期间所拖欠的租金600300元，并无不当，本院予以维持。
综上，程某刚的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9803元，由程某刚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。