北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第12535号
原告白建军，男，1968年7月30日出生。
委托代理人李国新，男，1970年6月26日出生。
被告朱克娟，女，1967年11月11日出生。
被告焦月英，女，1957年8月16日出生。
委托代理人朱海民（焦月英之夫），男，1958年7月28日出生。
原告白建军诉被告朱克娟、焦月英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕少罕独任审判，公开开庭进行了审理。原告白建军及其委托代理人李国新，被告朱克娟，被告焦月英之委托代理人朱海民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白建军诉称，原告与被告原系夫妻关系，因感情不和于2000年4月20日协议离婚。离婚协议约定，位于北京市房山区房山兴房大街XX号房屋归原告所有（登记房主为被告朱克娟）。2013年春天原告在法院通过诉讼要求确认该楼房为原告所有，被告朱克娟协助原告办理该楼房过户。经过法院判决原告的诉讼请求得到支持，被告不服提出上诉，经二审法院审理作出判决，驳回上诉，维持原判。被告朱克娟得知二审结果时，与其嫂子焦月英（朱克娟与焦月英系亲姑嫂关系）恶意串通于2013年8月23日私下签订虚假房屋买卖协议。并在房屋管理部门办理了该诉争房屋变更登记，将原告楼房变更为焦月英。由于二被告的违法行为致使原告利益受损，房山区法院无法按生效判决书内容执行。因此为了维护原告合法权益，只好诉至法院要求：1、确认二被告2013年8月23日签订的房屋买卖合同无效；2、二被告协助原告办理诉争房屋的产权变更登记；3、判决二被告赔偿原告各种损失费1万元；诉讼费由二被告承担。
被告朱克娟辩称，原告所述的事实理由与实际情况不符，不同意白建军的诉讼请求。一是我是房屋唯一合法的房屋所有权人，我随时都有权利依法出售属于我自己的房屋。我是在2013年8月28日在过户完毕之后的第二天才拿到二审的判决书，才知道判决结果。二是白建军的诉讼标的物是错误的，不是我的房屋登记所有权证上的标的物，“城关街道”不是“房山”，法院判决对这一事实也是认定错误。2000年4月20日签订的离婚协议应属无效。三是2013年我办理房屋所有权过户登记过程中，在法律规定的房屋过户登记公示期内没有任何人提出异议，这是对我出售该房屋合法性的确认和认可。四是针对北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第7299号和北京市房山区人民法院（2013）房民初字第01755号民事判决书的认定，北京市高级人民法院已经受理进入再审程序。
被告焦月英辩称，不同意原告的诉讼请求。我是通过合法正规途径、合理价格购买的房子，我和朱克娟不存在恶意串通，不是私自交易，而是正常的民事买卖交易。我是在2013年10月15日去收拾房屋时候才得知白建军与朱克娟对该房屋有纠纷。我和朱克娟签订的合同中约定了，出卖人承诺该房屋保证没有产权纠纷，因出卖人原因造成纠纷的由出卖人承担相应责任。也没有法律规定亲戚的房屋不能购买，原告与朱克娟之间的纠纷不能损害我房屋所有权人的利益。另外我支付了50万元购房款并上缴了各种税费，并通过中介机构从建委办理了房屋过户登记手续，房屋所有权人已经登记在我的名下。我于2013年8月28日取得房屋所有权人登记证书、收到了房屋钥匙，购房交易已经完成。根据《物权法》第三十五条及第一百零六条的规定，我请求法院驳回原告诉求。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：白建军、朱克娟原系夫妻关系，1991年1月21日双方登记结婚。朱克娟系北京市房山区交通局房山客运车场职工，于1997年7月1日分得房山区城关街道兴房大街XX号房屋。2000年4月20日，白建军、朱克娟协议离婚，双方签订的离婚协议书约定房山区城关街道兴房大街甲XX号两居室归白建军。2001年7月23日，朱克娟向北京市国土资源和房屋管理局提出北京市房屋产权登记申请，申请转移登记，注明产权来源是标准价购买，原产权人北京市房山区交通局房山客运车场在该申请书盖章。2001年8月2日，原北京市国土资源和房屋管理局颁发房屋所有权证，房屋所有权人登记为朱克娟，房屋坐落为房山区房山兴房大街XX号，产权性质登记为私产，房屋所有权证号为京房权证私字第01010**号。白建军一直在该房屋居住至今，并持有诉争房屋的京房权证私字第01010**号房屋所有权证。2013年1月23日，因朱克娟提出原房产证遗失，北京市房山区住房和城乡建设委员会向其补发房产证为X京房权证房字第0800**号房屋所有权证，房屋坐落为房山区房山兴房大街XX号，房屋性质房改房（标准价）。
白建军曾以离婚后财产纠纷诉至本院要求诉争房屋，后于2013年1月7日撤回起诉。当月，白建军以物权确认纠纷诉至本院要求确认诉争房屋归其所有、朱克娟协助其过户，审理中朱克娟提起反诉，要求白建军将诉争房屋予以腾退、返还。2013年4月17日，本院作出（2013）房民初字第01755号民事判决，判决诉争房屋归白建军所有；朱克娟于判决生效后十日内协助白建军办理诉争房屋产权过户手续。朱克娟不服提出上诉，2013年8月19日，北京市第一中级人民法院以（2013）一中民终字第7299号民事判决驳回上诉，维持原判。白建军于2013年8月19日领取二审判决书，朱克娟在2013年8月28日之前接到通知但并未及时领取，于2013年8月29日领取上述二审裁判文书三份。2013年8月23日，朱克娟与焦月英签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以500000元的价格出售给焦月英。同日，焦月英将500000元存量房资金存入监管账户。2013年8月28日，双方办理了诉争房屋的过户手续，北京市房山区住房和城乡建设会员会填发X京房权证房字第0932**号房屋所有权证书，焦月英为房屋所有权人，房屋坐落为房山区房山兴房大街XX号，房屋性质为商品房。朱克娟在该房屋买卖中净得500000元，房屋交易过程中产生的一些税费均由焦月英承担，朱克娟承认已经领取了500000元房款，焦月英承认在2013年8月28日，朱克娟给了房屋的钥匙，直到2013年10月份才去看房。另查明，朱克娟与焦月英系姑嫂关系，焦月英之夫朱海民与朱克娟系亲兄妹。白建军向法院申请强制执后发现该房屋已经过户在焦月英名下，故诉至法院。
审理中，被告焦月英称朱克娟于2013年4月初跟她们说卖房的事情，当时觉得房子还可以加上需要房子就决定要买，之后因为筹钱的原因，一直到2013年8月份才出钱购买并过户。朱克娟称，她于2013年4月17日找的中介，并将房子登记出卖。另，焦月英知道白建军与朱克娟离婚，焦月英也知道朱克娟离婚后一直居住在良乡。庭审中，原告提交了两份民事判决书，朱克娟的父亲与白建军因离婚协议涉及他房产的纠纷的，用以证明，焦月英及朱海民应当知道白建军与朱克娟二人协议离婚处分了诉争房产。对此，焦月英予以否认，称对老爷子的事情并不知情。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的（2013）房民初字第01755号民事判决书、（2002）房民初字第690号民事判决书、（2002）房民初字第6256号民事判决书、（2002）一中民终字第4863号民事判决书、（2013）一中民终字第7299号民事判决书、《存量房屋买卖合同》、离婚登记申请表及离婚协议、京房私字0101033号房屋所有权证书，被告朱克娟提交的X京房权证房字第0800**号房屋所有权证书、北京市第一中级人民法院送达回证，被告焦月英提交的存量房资金存入记账凭证及税费收缴等、X京房权证房字第0932**号房屋所有权证书等证据在案证实，经质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：当事人签订的合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的应属无效。本案中，首先，朱克娟明知其与白建军签订离婚协议书时已明确约定诉争房屋实际所有权人为白建军，且房屋一直由白建军居住使用，而在白建军起诉要求确认房屋归其所有并要求朱克娟协助过户，在本院作出支持白建军诉求、在朱克娟不服一审判决提出上诉，二审已经作出终审判决并已经通知其领取判决书的情况下，仍然在领取判决书前将诉争房屋出售给他人并办理过户手续的行为，在主观上具有明显的恶意。焦月英之夫朱海民与朱克娟系近亲属，且焦月英明知白建军与朱克娟已经离婚，明知朱克娟长时间未在诉争房屋内居住，另外焦月英的公公朱X曾因白建军与朱克娟离婚协议处分了其房产为由在法院起诉多次，焦月英称对白建军与朱克娟之间因诉争房屋的纠纷不知情，与生活常理相悖。另外焦月英自述在4月份就决定购买房子，而一直到8月份朱克娟与白建军纠纷终审裁判作出后、终审判决送达朱克娟之前，才与朱克娟在短时间内仓促签订存量房屋买卖合同并交款过户完成全部交易的过程，不符合一般交易习惯和常理。故焦月英购买房屋的行为亦存有恶意。根据现有证据，一般理性人有理由相信朱克娟与焦月英存在恶意串通，另外因被告之间的恶意行为导致原告不能依据之前的判决而办理诉争房屋的过户手续，原告已经受有利益之损害，故朱克娟与焦月英恶意串通、损害了白建军的利益，双方订立的《存量房屋买卖合同》应属无效。白建军要求确认该合同无效的请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。本案被告焦月英主张她是通过正当途径合法、合理购买房屋而要求法院依据《物权法》第三十五条及第一百零六条之规定驳回原告诉讼请求，实质上是指依据善意取得制度而取得诉争房屋的所有权。但对不动产的善意取得应同时满足四个条件：一是不动产登记权利人的无权处分行为；二是受让人是善意的，即受让人受让不动产时信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道或不应当知道不动产登记权利人无处分权；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产已经登记。善意取得制度中的无权处分指不动产登记权利人的无权处分，朱克娟虽为诉争房屋的登记权利人，但根据朱克娟与白建军的离婚协议以及法院于被告签订合同前作出的相应判决，白建军为诉争房屋的所有权人，朱克娟对诉争房屋无处分权。因此，虽然被告焦月英购买价格较合理，且通过合法部门进行了房屋过户登记，但被告焦月英在房屋买卖合同中存在恶意，非善意受让人，被告焦月英不能依据善意取得制度而取得诉争房屋的所有权。无效的合同的合同自始没有法律约束力。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。朱克娟与焦月英均应协助白建军办理诉争房屋的产权过户手续，因朱克娟的协助义务已经由人民法院生效裁判文书确认，因此直接由焦月英协助办理为宜。关于路费及复印费等各种损失一节，因原告并未提交相应的证据予以证明，本院难以支持。对原告诉求合理部分予以支持，不合理部分不予支持。对被告朱克娟反驳意见，无事实依据及法律依据，本院不予采信。对被告焦月英反驳意见，合理的予以采信，不合理的不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告朱克娟与被告焦月英二〇一三年八月二十三日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
二、被告焦月英于本判决生效后十日内协助原告白建军办理房山区房山兴房大街XX号房屋（X京房权证房字第0932**号）的产权过户手续。
三、驳回原告白建军的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由被告朱克娟负担十七元五角（于本判决生效后七日内交纳），由被告焦月英负担十七元五角（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕少罕
二〇一三年十二月六日
书 记 员 安 雪