宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初6158号
原告（反诉被告）：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。
法定代表人：张国芳，该公司董事长。
委托书代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈治东，男，汉族，1972年6月1日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王颖，北京大成（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张万程，北京大成（银川）律师事务所律师。
原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司与被告陈治东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，被告陈治东提出反诉，本院决定本诉、反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人杨元昊，被告（反诉原告）陈治东的委托诉讼代理人王颖、张万程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》已经解除；2.被告搬离原告场地；3.被告支付原告租金175335.9元、物业费91544.5元，合计266880.40元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月26日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定，原告将位于银川市兴庆区新华东街国芳百货五楼经营面积为525.07平方米场地出租给被告经营”东鼎火锅”品牌餐饮，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，自2015年2月10日起开始计租，租金标准为每月每平方米50元，物业费标准为每月每平方米30元，被告应当按照”交三押二”方式（即原告按季预收租金、物业费，且被告向原告支付2个月租金、物业费作为合同押金）按时将租金和物业费支付给原告。合同生效后，原告按照约定向被告交付了租赁场地，但被告未按照约定向原告支付租金和物业费，原告经催要未果，于2015年8月20日依据合同第六条之约定通过邮寄方式向被告送达解除合同通知函，被告于2015年8月22日签收函件。现被告仍欠付原告租金、物业费未交，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告陈治东辩称，一、原告违反合同义务在先，交付租赁物存在根本违约，故被告有权拒绝支付租金。原告出租的国芳百货五楼场地未通过消防安全检查，且原告故意隐瞒该事实，导致涉案场地无法正常投入使用。二、被告从未收到原告的解除合同通知函，故双方租赁合同并未解除。三、原告起诉要求被告支付物业费，主体不适格。原告与宁夏立得物业服务有限公司签订物业管理服务协议书，与该公司之间存在物业服务法律关系，两个公司是具有独立法人资格的公司，根据合同相对性原则，原告起诉要求被告支付物业费主体不适格。综上，由于原告将国芳百货五楼使用性质由商场变更为餐饮后未通过消防规范要求，导致被告租赁场地不能正常投入经营使用，原告该违约行为导致被告合同目的已不能实现，故被告据此提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《场地租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失1638149元；3.反诉被告赔偿反诉原告购买设备损失847116元；4.反诉被告赔偿反诉原告员工工资损失184200元；5.反诉被告赔偿反诉原告违约金292990元；6.本案诉讼费由反诉被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方就客观性无异议的《场地租赁合同》、《欠款确认书》、《不同意投入使用营业决定书》、《物业管理服务协议书》、收条，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.授权书，原告提交该份证据证实其授权宁夏国芳百货购物广场有限公司行使合同解除权，宁夏国芳百货购物广场有限公司系原告出资设立的全资子公司，被告租赁涉案场地在国芳百货购物广场经营，该份证据虽系原告单方出具，但能够表明原告作出授权宁夏国芳百货购物广场有限公司行使合同解除权的行为，故本院对该份证据予以采信；2.场地租金交纳通知函，原告提交该份证据证实其两次致函被告要求其支付租金和物业费，被告称其未收到相关函件，因原告并未提交其向被告送达相关函件的证据，被告或其员工也未在通知上签字确认，故对该组函件不予采信；3.解除合同通知函、快递底单，被告称其未收到该份函件，但根据快递底单记载信息，收件地址为被告经营的东鼎火锅店面，且快递已经王春婷代收，故对该组证据，本院予以采信；4.装修工程合同、装修工程决算表、装修设计图纸、收据、销货清单、决算表、工资表、租赁合同、店铺照片，被告提交上述证据用以证实其装修、设备等损失情况及店面装修效果，原告对上述证据客观性不予认可，经本院审查，上述证据具有一定客观性，能够反映被告装修、购置设备和开业效果的部分事实，但针对其支出、损失情况，仅凭相关单位和个人出具的决算表、销货清单、收据，不足以证实其真实的损失状况，其经济损失还需结合鉴定意见书等加以明确；5.通知，原告提交该份证据证实要求五楼商户自行去消防部门办理消防的有关手续，被告未按要求办理相关手续存在过错，因涉案五楼使用性质由商场变更为餐饮，整体楼层防火分区面积不符合消防规范要求，已被消防部门决定不准许其商户投入使用、经营，故对该份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定，甲方：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，乙方：陈治东，甲方将位于银川市兴庆区新华东街国芳百货五楼B-8号面积约666.84平方米（使用面积为525.07平方米，公摊面积为141.77平方米）的场地租赁给乙方用于经营”东鼎火锅”，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，甲方于2014年9月25日将租赁标的交于乙方，并同意给予乙方65日的免租期，免租期内不计租金，但乙方应承担租赁标的所产生的水、电等能源费用，自2014年12月1日起至2015年11月30日止月租金标准为26254元，租金支付方式为”交三押二”的预付方式，即，甲方按季预收租金，且乙方向甲方支付2个月租金作为本合同押金，押金乙方应在合同签订之日起3日内与首季租金一并支付，本合同终止或解除，乙方无违约行为或者违约行为得到纠正，且双方交接完毕后3个月内甲方无息退还乙方，合同签订后乙方应于2014年9月30日前支付首季租金，此后乙方应于每季开始前15日内预付下一季租金，甲方收到租金后向乙方开具发票，甲方收款账户信息（略），本合同签订后相关水、电、暖、空调等费用，乙方须与甲方指定的宁夏国芳百货购物广场有限公司缴纳相关费用；本合同签订后物业服务及涉及费用，乙方须与甲方指定的物业服务公司宁夏立得物业服务有限公司签订物业服务合同，如乙方不按约定交纳租金、水电暖等费用超过20日的，甲方有权选择解除本合同并追究乙方违约责任。同时，宁夏立得物业服务有限公司与被告签订《物业管理服务协议书》一份，约定，甲方：宁夏立得物业服务有限公司，乙方：陈治东，甲、乙双方就乙方使用租赁面积物业管理服务及费用事宜达成协议如下：一、位置：B-8；二、面积：525.07平方米；三、管理期：2014年12月1日至2019年11月30日；四、在管理期内，甲方向乙方提供物业管理项目为巩固场所和公共设施的清洁、水电设施的维护、代收物业费等；五、物业管理费标准为30元/平方米·月，月总额为15752元；六、物业管理费交纳方式为执行预付费方式，采取”交三押二”方式，即甲方按季预收物业服务费，且乙方向甲方支付2个月物业服务费作为本合同押金，押金乙方应在合同签订之日起3日内支付，本合同终止或解除，乙方无违约行为或其得到纠正，且双方交接完毕后3个月内甲方无息退还乙方；七、宁夏立得物业服务有限公司账户信息（略）。合同签订后，原告将租赁场地交付被告使用，被告委托宁夏盛荣装饰有限公司对场地进行装修、购置设备后开始经营。
2015年8月31日，银川市公安消防支队兴庆区大队对被告五楼进行了消防安全检查，认为，国芳百盛五楼使用性质由商场变更为餐饮，使用性质发生变更，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，故不同意其相关商户投入使用、经营。被告遂停止经营。2016年2月5日，原告支付被告赔偿款100000元。2016年4月5日，原告支付被告补偿款30000元，被告向原告出具收条，载明该款包括装修损失、工人工资、停业损失、租金等。
诉讼中，经原告申请，本院依法通过银川市中级人民法院委托宁夏圣方工程造价司法鉴定所对甘肃国芳百货五楼美食广场”东鼎火锅”店装修工程造价进行司法鉴定，该鉴定所出具《甘肃国芳百货五楼美食广场B-8东鼎火锅店装修工程造价鉴定意见书》，鉴定工程造价金额716258.95元（装饰装修工程造价422736.74元、安装工程造价293522.21元）。原告向该鉴定所支付鉴定费12000元。另根据被告提供的装修工程合同、装修工程决算表、装修设计图纸、收据，被告向宁夏盛荣装饰有限公司支付室内装修设计费106000元、装修质保金138149元。被告还主张其为经营”东鼎火锅”店购置家具、厨具、办公用品等（包括电脑、打印机、宣传用品、桌椅、沙发、制冰机、热水器、展柜、火锅、消毒柜、停业当天采购食材损失等）支出640726元，购买、安装弱电监控和收银技术服务支出206090元，为维持店员稳定支出工人工资和房租损失184200元，并提供收据、销货清单、决算表、工资表、租赁合同予以佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。原告向被告交付的场地，因其五楼整体防火分区面积不符合规范要求，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》应属无效，故对原告要求确认双方签订的《场地租赁合同》已解除的诉讼请求和被告要求解除双方签订的《场地租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然合同被确认无效，但原告有权按照合同约定的租金标准请求被告支付房屋实际占有、使用期间的使用费，原告要求被告按照合同约定标准支付实际占有、使用租赁房屋期间的欠付租金175335.9元，但合同有效与否系法院审查双方签订合同主体、形式、内容后作出的法律评价，不应简单以法院最终确认合同无效为由驳回原告的该项诉讼请求，为减少诉累，本院按照合同约定的租金标准支持被告向原告支付其对租赁房屋实际占有、使用期间的房屋占有使用费175335.9元。关于原告要求被告支付物业费91544.5的诉讼请求，因原告并非双方约定的物业费收取主体，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告赔偿装修损失1638149元的反诉请求，根据宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《甘肃国芳百货五楼美食广场B-8东鼎火锅店装修工程造价鉴定意见书》确定装修工程造价为716258.95元，被告实际使用场地至2015年8月31日，后原告对涉案场地五楼整体进行消防改造，对其装修现值，根据原、被告租赁合同期限为5年，被告装修开业后实际使用房屋6个月，占总租赁期限的10%，其装修现值本院酌定为644633.06元（716258.95元×90%），原告五楼防火分区不符合要求致使合同无效，被告在签订合同时亦未尽到谨慎审查义务，对被告的损失双方应根据过错大小承担责任，故本院酌定原告对被告的装修现值损失按80%承担主要赔偿责任，即515706.45元（644633.06×80%）。被告另支付装修公司室内装修设计费106000元、装修质保金138149元，合计244149元，因合同被确认无效、无法继续履行，故该部分损失原告亦应按照上述比例赔付被告，即原告应当再赔偿被告175787.28元（244149×90%×80%）。关于被告要求原告赔偿设备损失847116元的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，因家具、厨具、办公用品等物品可以移动、拆除，故被告应当及时取回上述物品，搬离国芳百货五楼，如在2015年8月31日停业后、本案诉讼过程中出现上述物品毁损、灭失情况，被告可另行主张；同时，被告购买、安装弱电监控和收银技术服务支出206090元，原告应按责赔偿被告148384.8元（206090×90%×80%）。关于被告要求原告赔偿工人工资（含租房）损失184200元的诉讼请求，被告停业系因原告五楼使用性质由商场变更为餐饮，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，再次开业必须重新进行防火分区、经相关部门验收合格，故被告为稳定店员额外支出工资和租房费用系其自身原因导致损失扩大，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告承担违约金的诉讼请求，双方合同被确认无效后，不发生违约金承担问题，对被告的相关损失，本院已按照双方过错予以了分担，故对被告该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，原告应赔偿被告装修损失、设备损失合计839878.53元（515706.45元+175787.28元+148384.8元）。原告已先行支付被告赔偿、补偿款130000元，故原告还应再支付被告赔偿款709878.53元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司与被告（反诉原告）陈治东于2014年12月1日签订的《场地租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）陈治东于本判决生效之日起十五日内”东鼎火锅”店内可以拆除、移动的物品搬离国芳百货广场；
三、被告（反诉原告）陈治东于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司对租赁房屋实际占有、使用期间的房屋占有使用费175335.9元；
四、原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）陈治东装修损失、设备损失合计709878.53元；
以上三、四项折抵后，原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陈治东人民币534542.63元；
五、驳回原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）陈治东其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5504元，由原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担1888元，被告（反诉原告）陈治东负担3616元；反诉案件受理费15300元，由原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担3666元，被告（反诉原告）陈治东负担11634元；鉴定费12000元，由原告（反诉被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担5065元，被告（反诉原告）陈治东负担6935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张志华
人民陪审员 纳莺萍
人民陪审员 贾 蓉
二〇一七年十二月五日
法官 助理 刘益辰
书 记 员 谢 卉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。