广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法仲审字第12号
申请人（仲裁被申请人）：方婉贞，女，1953年8月5日出生，汉族。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人）：广州市金和物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南和平三街27号首层之三。
法定代表人：刘伟华，该公司总经理。
委托代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。
仲裁被申请人：李秀英，女，1932年12月7日出生，汉族。
仲裁被申请人：黄一飞，男，1980年7月6日出生，汉族。
以上仲裁被申请人共同委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
申请人方婉贞与被申请人广州市金和物业管理有限公司（以下简称金和公司）因物业管理合同纠纷，申请撤销广州仲裁委员会于2013年10月31日作出的（2013）穗仲案字第973号裁决一案，本院依法组成合议庭进行审查。原仲裁被申请人黄涛在本案审理过程中死亡，本院依法通知黄涛的法定继承人即其配偶方婉贞、母亲李秀英、儿子黄一飞作为当事人参加诉讼。本案现已审查终结。
申请人方婉贞申请撤销仲裁裁决的理由为：一、双方没有仲裁协议。被申请人向仲裁庭提交的《（坚真花园）前期物业服务合同》是被申请人与案外人广州市利和房地产有限公司在包括申请人在内的全体业主均不知情的情况下，于2008年7月30日私下签订的，被申请人和广州市利和房地产有限公司从未以任何方式向申请人进行告知。根据合同相对性原则，该合同及仲裁条款对非合同的当事人即申请人等全体业主不具有法律效力。二、裁决所根据的证据是伪造的。广州市利和房产地有限公司在签订《（坚真花园）前期物业服务合同》时，已经不拥有本小区住宅单位，全体业主已经入住小区多年，作为原建设单位，广州市利和房地产有限公司已无权代表业主与被申请人私下签订《（坚真花园）前期物业服务合同》延续合同期限，该合同及仲裁条款是被申请人伪造的。为求证该合同的真实、合法和关联性，申请人一再要求传召该合同签订方之一的广州市利和房地产有限公司出庭质证，但仲裁庭不予理会，属于枉法裁判。三、裁决的事项是仲裁委员会无权仲裁的。涉案小区原建设单位广州市利和房地产有限公司在2008年7月之前未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定通过公开招投标选聘被申请人为前期物业服务企业，已属违法。2008年7月之后，与坚真花园无关且已无权代表全体业主的原建设单位更是私下擅自代表申请人及全体业主与被申请人续签《（坚真花园）前期物业服务合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应为无效。对于已证明无效的合同，仲裁庭无权就被申请人提出的物业费诉求进行裁决。综上，申请人向法院请求依法撤销广州仲裁委员会（2013）穗仲案字第973号裁决，并由被申请人承担本案诉讼费。
被申请人金和公司答辩称：不同意申请人的诉请，请法院依法驳回，事实和理由如下：一、《（坚真花园）前期物业服务合同》是合法有效的，并对申请人有法律效力。该份合同中明确约定了仲裁条款，该仲裁条款符合法律规定，是有效的仲裁条款。申请人应该受到该前期物业服务合同中仲裁条款的约束。最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主是有约束力的。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，由于坚真花园在2008年并没有成立业主委员会，尚处于前期物业服务阶段，依法应该由坚真花园建设单位广州利和房地产有限公司与被申请人签订前期物业服务合同。该前期物业服务合同对包括申请人在内的全体业主均有法律约束力。申请人以其不是合同当事人为由提出抗辩，法院应不予支持。而且物业服务合同属于集体合同性质，不受合同相对性的约束。《（坚真花园）前期物业服务合同》的合法有效性已经经过（2012）穗仲案字第2364、2365号仲裁裁决的认定，两份仲裁裁决书已经生效。这两份仲裁裁决书的被申请人就是坚真花园另外两名业主，均已经主动履行了裁决书裁定的义务，主动向被申请人缴纳欠缴的物业服务费。根据法律规定，已经生效裁判文书认定的事实无需再举证证明，《（坚真花园）前期物业服务合同》是合法有效的，该合同中明确约定的仲裁条款对申请人有法律效力。二、本案证据完全真实、合法有效，没有伪造。在仲裁案件庭审中，被申请人出具了《（坚真花园）前期物业服务合同》的原件，申请人没有提出有效的相反证据反驳该合同的真实性。申请人申请证人出庭作证应在仲裁案件有效举证期限内以书面形式向仲裁庭提出，但是申请人在仲裁庭审过程中从未以书面形式向仲裁庭提出过要求证人出庭作证。因此，申请人认为广州市利和房地产有限公司应到庭质证缺乏法律依据。三、广州市利和房地产有限公司作为涉案小区的建设单位，是合法的签约主体，有权利与物业服务企业签订物业服务合同。根据物业管理条例的规定，小区未成立业主大会之前，均属于前期物业服务阶段，在前期物业管理阶段依法应由建设单位与其选定的物业服务企业签订前期物业服务合同。这是法律作出的明确的规定。广州市利和房地产有限公司正是基于该规定拥有与物业服务企业签订前期物业服务合同的签约权利。至于开发商在签约时是否拥有小区住宅及拥有的面积是多少并不影响其作为前期物业服务合同签约主体资格，其签约主体资格是由物业管理条例明确赋予的。本案中第一份物业管理委托合同的签约期限自2000年8月1日起至2008年7月30日止，第二份物业前期服务合同签约日期为2008年7月30日，根据广东省物业管理条例第五十条第三行规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选定或续订决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定提供服务的，物业服务合同延续至业主大会作出选定或续订为止。四、本案的纠纷属于仲裁法定裁决事项，仲裁委有权仲裁。根据仲裁法第二条规定，物业服务纠纷是业主和服务企业作为平等民事主体之间发生的涉及到合同的纠纷，依法属于仲裁裁决事项，仲裁委有权仲裁。五、关于管辖权异议问题。法院已经做出了（2013）穗中法仲异字第41号民事裁定书，驳回申请人的管辖权异议。综上，申请人申请撤销仲裁裁决不符合仲裁法第五十八条规定，没有法律依据。请法院依法驳回申请人的申请请求。
原仲裁被申请人李秀英、黄一飞发表意见称：同意申请人方婉贞提出的请求和理由。
经审理查明：被申请人金和公司因与申请人方婉贞产生物业合同纠纷，金和公司依据其于2008年7月30日与案外人广州利和房地产有限公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》中约定的仲裁条款向广州仲裁委员会提起仲裁申请，仲裁案号为（2013）穗仲案字第973号。申请人方婉贞以其对案外人广州利和房地产有限公司与金和公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》不知情，案外人广州利和房地产有限公司无权代表坚真花园小区业主与金和公司签订物业服务合同，且合同无效为由，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十条的规定向本院申请确认其与金和公司之间不存在仲裁条款。本院于2013年7月15日作出（2013）穗中法仲异字第41号民事裁定，认为方婉贞、黄涛请求确认其与金和公司之间就物业费问题不存在仲裁协议不属于人民法院予以受理、审查的范围，裁定驳回其申请。
广州仲裁委员会于2013年10月31日作出（2013）穗仲案字第973号裁决，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定金和公司于2008年7月30日与案外人广州利和房地产有限公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》对坚真花园业主具有约束力，且金和公司依照约定为坚真花园提供了物业管理服务，方婉贞、黄涛作为坚真花园的业主应当按照《（坚真花园）前期物业服务合同》的约定支付物业管理费，遂裁决方婉贞、黄涛向金和公司支付2012年1月1日至2013年3月31日的物业服务费1620.56元及利息。裁决后，方婉贞向本院提起本诉，申请撤销（2013）穗仲案字第973号裁决。
本案审理过程中，申请人向本院提交了盖有“广州金和坚真物业管理部”公章的《物业管理服务合同》一份，称该合同是其收楼时与金和公司签订的《物业管理服务合同》，但该合同中并无申请人的签章。申请人还提交了签订日期为2000年12月30日的《物业管理服务合同》，签章的业主为陈思云，并盖有“广州金和坚真物业管理部”公章。上述两份《物业管理服务合同》均约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉（当事人不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）”。
本院经审查认为：关于申请人方婉贞与被申请人金和公司之间是否存在仲裁协议的问题。由于涉案仲裁是金和公司依据其与案外人广州利和房地产有限公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》所提起的，该合同中明确约定了仲裁条款，广州仲裁委员会对因该合同而产生的物业管理合同法律关系进行审查和裁决，符合仲裁条款的约定。方婉贞在本案中提交的两份《物业管理服务合同》，不是方婉贞、黄涛与金和公司签订的，不能证明除了案外人广州利和房地产有限公司与金和公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》以外，方婉贞、黄涛还与金和公司签订了其他物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，申请人方婉贞虽然未与金和公司签订仲裁条款，案外人广州利和房地产有限公司即坚真花园的建设单位与金和公司签订的《（坚真花园）前期物业服务合同》中约定的仲裁条款对其具有约束力，广州仲裁委根据上述合同中的仲裁条款对方婉贞、黄涛与金和公司之间的物业合同纠纷作出裁决，不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第一项规定的“没有仲裁协议”的情形，方婉贞以其并非《（坚真花园）前期物业服务合同》当事人为由，主张其与金和公司之间没有仲裁协议，本院不予支持。
关于金和公司是否伪造了《（坚真花园）前期物业服务合同》的问题。方婉贞主张金和公司伪造了《（坚真花园）前期物业服务合同》，要求传唤签订该合同的案外人广州市利和房地产有限公司出庭质证，但在涉案仲裁过程及本案审理的过程中均未提出相应的证据予以证明，对其提出传唤案外人广州市利和房地产有限公司出庭的申请，本院依法予以驳回，其主张金和公司伪造《（坚真花园）前期物业服务合同》缺乏依据，本院不予采纳。
关于涉案仲裁裁决事项是否属于仲裁委员会无权仲裁的范围的问题。方婉贞主张《（坚真花园）前期物业服务合同》的签订违反了国家的强制性法律法规的规定，应属无效合同，广州仲裁委员会对无效合同无权管辖。首先，《（坚真花园）前期物业服务合同》是否无效不属于本案的审查范围，本院对此不予审查。其次，即使《（坚真花园）前期物业服务合同》是无效合同，其中约定的仲裁条款并不因为该合同无效而无效，广州仲裁委员会对该合同引发的纠纷仍然具有管辖权。方婉贞认为涉案仲裁裁决事项属于仲裁委员会无权仲裁的范围，理据不足，本院不予支持。
综上，申请人方婉贞申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十七条、第十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（九）项的规定，裁定如下：
驳回申请人方婉贞请求撤销广州仲裁委员会员会（2013）穗仲案字第973号裁决的申请。
案件受理费400元，由申请人方婉贞负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张明艳
审 判 员 徐玉宝
代理审判员 赖杏杏
二〇一四年七月一日
书 记 员 朱志亮
张丽璇