四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第25号
上诉人（原审原告）刘安华。
委托代理人冷云松，北京大成（成都）事务所律师。
委托代理人官久兴，北京大成（成都）事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都悦城实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区聚龙路***号附**号。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人刘俊，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人杨静，泰和泰律师事务所律师。
上诉人刘安华与被上诉人成都悦城实业有限公司（以下简称悦城公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第4577号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年2月26日公开开庭审理了本案，刘安华的委托代理人冷云松、官久兴，悦城公司的委托代理人刘俊、杨静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年12月5日，刘安华、悦城公司签订《商品房买卖合同》，约定刘安华购买悦城公司开发的“成都中粮·祥云国际生活区”5栋2单元3层302号商品房一套，建筑面积255.2平方米，套内建筑面积239.33平方米，该房屋按套内建筑面积计价，单价16657.2元，总价3986568元。签订合同时，悦城公司向刘安华提交“成都中粮·祥云国际生活区”楼书，楼书载明刘安华所购户型产权面积约255.57平方米，地上面积约231.93平方米，赠送面积约70.79平方米。同时，楼书中的户型图载明地下储藏室系全部赠送部分。合同签订后，刘安华按约支付了全部购房款。2012年5月31日，悦城公司通知刘安华收房。刘安华收房发现，户型图载明的属于赠送部分的地下储藏室按房屋单价计算了价款并已经向刘安华收取。根据实测报告显示，地下储藏室建筑面积为23.85平方米。
原审法院另查明，一、“成都中粮·祥云国际生活区”楼书户型图下方以较小的字体注明：“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准……”。二、2012年9月28日刘安华与悦城公司签订《面积结算协议》：因房屋实测套内建筑面积为234.98平方米，与合同约定的239.33平方米不一致，故悦城公司按照合同约定单价退还购房款71351.4元，本协议签订后，双方有关商品房买卖合同约定面积和实测面积差异问题就此了结，互不再向对方追究任何责任。
刘安华起诉称，购房时，悦城公司出具的楼书明确载明负一层为赠送面积，不应计价。收房时发现，悦城公司将之前承诺的应予以赠送的负一层（面积23.85平方米）作为计价面积计算了房屋总价。刘安华正因为负一层为赠送面积，才签订《商品房买卖合同》。现悦城公司将本应赠送的面积计价，违反合同约定，故请求判令悦城公司退还多收的房屋价款397274.22元，并从主张退款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，至房款退还之日止。
原审法院认定上述事实，有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、补充协议、购房款收据、“成都中粮·祥云国际生活区”楼书、实测报告及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。
原审法院认为，刘安华、悦城公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，悦城公司向刘安华提交的楼书系宣传资料，根据楼书载明的情况，刘安华所购户型房屋产权面积约为255.57平方米，其中地上面积约为231.93平方米。根据常理推断，地上面积之外应属于地下面积，因此可以确定产权面积中地下面积约为23.64平方米，与实测报告显示的23.85平方米相差不大，此部分计入产权面积。按照通常理解，赠送面积不应计入产权面积，计入产权面积的部分均应属于计价范围，故地下储藏室属于收取价款的范围。楼书载明的内容实际已经明确显示地下储藏室并非属于赠送范围，刘安华在收取楼书时，应能够知晓赠送部分不包含地下储藏室。因此，楼书中关于地下储藏室全赠送的宣传内容系悦城公司工作失误，误将地下部分计入产权面积的内容和计价范围的面积标注为全赠送。在刘安华能够知晓该部分不属于赠送范围的情况下，该宣传内容不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响，故该宣传内容不属于要约，亦不应视为合同内容。现刘安华实际取得的房屋面积与双方约定面积一致，悦城公司并未多收取刘安华任何款项，故对刘安华提出的诉讼请求，于法无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回刘安华的诉讼请求。案件受理费7340元，由刘安华承担。
宣判后，原审原告刘安华不服提起上诉，请求撤销成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第4577号民事判决，改判悦城公司退还多收的房屋价款397274.22元，并支付应退还房屋价款的利息5245.11元（利息自刘安华主张退款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至一审起诉之日，实际利息计算至房屋退还之日止），共计402519.33元；一、二审诉讼费由悦城公司承担。理由是：1、一审认为刘安华在收取楼书时应能够知晓赠送部分不包括地下储藏室、楼书中关于地下储藏室全赠送的宣传内容是悦城工作失误没有事实和法律依据。一是在没有具有房屋测绘资质单位计算测绘给予房屋建筑面积情况下，以产权面积减地上面积得出地下产权面积不客观且与楼书载明情况不符；二是楼书通过涂黑形式明确直观载明了地下储藏室是全部赠送面积；三是涉案房屋是按套内面积计价，并非一审法院认定产权面积计价；四是在楼书明确地下储藏室为赠送面积的情况下一审法院认定地下储藏室不属于赠送范围，认定是悦城公司工作失误侵犯了刘安华的权利。2、一审法院认为楼书中关于地下储藏室赠送不构成要约属于适用法律错误，悦城公司的楼书关于地下储藏室赔偿的宣传明确具体，对合同的订立和价格确定具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定已构成要约，对双方具有约束力；3、悦城公司所称工作失误是逃避责任、不诚信的行为，应退还多收购房款及支付延期退款利息的违约责任；4、刘安华收房时收到悦城公司提供的专业公司测绘报告才发现，悦城公司将承诺赠送的地下储藏室23.85㎡作为套内建筑面积按16657.2元／㎡多收取购房款397274.22元，悦城公司应予退还并支付利息5245.11元。
被上诉人悦城公司答辩认为：1、原审判决认定宣传资料不构成要约是正确的，按合同法规定要约要满足两个条件，且要约发出人要接受要约的约束，在宣传资料上载明“为要约邀请，以合同为准”，表明宣传资料载明的内容不明确、数据不准确；2、双方签订合同之前签订了认购书，包括房屋总价，刘安华知晓有关所谓赠送问题，应当知晓地下室纳入了建筑面积，楼书上的内容是公司工作人员工作失误造成的；3、交付房屋时双方签订面积结算协议，即使是交付时才发现，也是刘安华在明确清楚地下室面积计入总面积情况下，仍签订了结算协议。故请求驳回上诉、维持原审判决。
经审理查明，悦城公司在销售开发建设的位于成都市武侯区簇锦街道高碑村“成都中粮·祥云国际生活区”的房屋过程中，对外发放了宣传资料，其对外宣传的B型［云和墅］的“楼书”中载明：产权面积（约）255.57㎡／地上面积（约）231.93㎡赠送面积（约）70.79㎡。楼书中的户型图中载明了每一层房屋的结构和相应的数据，同时以涂色的方式将承诺赠送的房屋空间部份进行了标注，其中地下储藏室以全部赠送的色彩进行了标注。同时在“成都中粮·祥云国际生活区”楼书户型图下方以较小的字体注明：●“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准。本公司保留对户型资料修改权利，敬请留意最新资料。”●“本户型为之示意图仅供所在位置示意，不作其他用途，鉴于该图的简约性，请以项目总平为准。”●“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准。”
2010年12月5日，刘安华、悦城公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：刘安华购买悦城公司开发的“成都中粮·祥云国际生活区”5栋2单元3层302号商品房一套，测绘建筑面积共255.2平方米，其中套内建筑面积239.33平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米16657.2元，总价3986568元。同日刘安华与悦城公司还签订了《商品房买卖合同补充协议（一）》，补充协议第四条对合同第十三条补充约定（对面积差异处理的补充约定）：“由于双方选择按套内建筑面积计价方式结算房款，因此实测公摊面积与合同约定的公摊面积发生变化的，双方互不找补也不作退房处理。但是买受人应在办理房屋交付手续前与出卖人签订面积差异结算协议，以用于办理房屋产权登记，由于买受人不签订面积差异结算协议或不办理面积差异结算手续而导致出卖人逾期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。”补充协议第九条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖人提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，刘安华按约支付了全部购房款。
2012年5月31日，悦城公司通知刘安华收房，刘安华收房时发现，悦城公司提供的成都成房测绘有限公司的房屋测绘报告备注，住宅（含地下储藏室面积23.85㎡），刘安华认为悦城公司将原楼书上户型图所标涂的属于赠送部分的地下储藏室23.85㎡作为产权面积进行了计算，故向悦城公司提出异议。刘安华向原审法院提起诉讼后，2012年9月28日刘安华与悦城公司签订《面积结算协议》，协议约定：因房屋实测套内建筑面积为234.98平方米，与合同约定的239.33平方米不一致，故悦城公司按照合同约定单价退还购房款71351.4元，本协议签订后，双方有关商品房买卖合同约定面积和实测面积差异问题就此了结，互不再向对方追究任何责任。同日，刘安华签署了“情况说明”：请悦城公司退回多交房款72458.83元。2012年10月30日悦城公司向刘安华退款72458.83元。
上述事实，有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、补充协议、购房款收据、“成都中粮·祥云国际生活区”楼书、实测报告及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点是悦城公司在销售公司开发建设的位于成都市武侯区簇锦街道高碑村“成都中粮·祥云国际生活区”的房屋过程中，对外发放的宣传资料（“楼书”）是要约还是要约邀请，悦城公司是否应该受楼书内容的约束。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意见表示约束”。该规定表明，要约应当具备四个方面的条件，一是要约定是特定合同当事人所为的意思表示；二是要约必须具有与他人订立合同的目的；三是要约的内容必须具体、确定；四是经受要约人承诺，要约人即受要约的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。由此可见，售房宣传资料是否构成要约，首先要看内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料约束意思表示，三是对合同订立及房屋价格是否产生重大影响。
首先，悦城公司对外发放的“成都中粮·祥云国际生活区”楼书，是悦城公司对外向不特定的人发放的宣传资料，从其内容看，载明了“产权面积（约）255.57㎡／地上面积（约）231.93㎡赠送面积（约）70.79㎡”，同时楼书中的户型图中还载明了“每一层房屋的结构和相应的数据、以涂色的方式将承诺赠送的房屋空间部份进行了标注，其中地下储藏室以全部赠送的色彩进行了标注。”虽然该楼书载明了房屋的面积的数据，但在后面又注明了“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定。另从楼书载明的数据与图示看，产权面积（约）255.57㎡、地上面积（约）231.93㎡并没有明确具体构成位置，无法与赠送的空间相互对应，由于二者之间并不统一，因此，该楼书的内容并不具体确定。
其次，在该“成都中粮·祥云国际生活区”楼书户型图下方，以较小的字注明了“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准。本公司保留对户型资料修改权利，敬请留意最新资料。”、“本户型为之示意图仅供所在位置示意，不作其他用途，鉴于该图的简约性，请以项目总平为准”、“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”的内容，该内容表明，悦城公司向宣传资料的接受者表明了楼书为要约邀请的性质，悦城公司不受该楼书载明的内容约束，双方权利义务要以正式签订的合同为准。同时刘安华与悦城公司签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》第九条明确约定，悦城公司提供的楼书不作为双方交房标准及违约条件，仅为购房前参考，双方不受交易过程中口头表达的意向和信息约束。因双方在订立合同过程中，均认可楼书对悦城公司不具有约束力，因此，刘安华现主张该楼书对悦城公司具有约束力与事实不符。
最后，从刘安华与悦城公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（一）》的内容看，与楼书记载的面积、图示并不完全一致，且双方在合同中并未约定赠送面积和赠送的空间位置，因此，不能认定双方在缔约过程中对楼书的内容确认为合同内容。由于双方在缔约过程中对楼书的内容未作确认，且合同内容与楼书记载的内容并不一致，现有证据不能认定楼书的内容对双方合同的订立以及房屋价格产生重大影响。同时，刘安华在起诉后与悦城公司签订《面积结算协议》并收取了悦城公司退回的购房款72458.83元，认可双方有关商品房买卖合同约定面积和实测面积差异问题进行了了结，亦证明刘安华在与悦城公司缔约时对双方约定单价及据实测算面积并结算费用是明确认可的，因此，刘安华主张楼书对合同订立及房屋价格产生重大影响的理由不成立。
综上所述，刘安华认为悦城公司的楼书构成要约、悦城公司将承诺赠送的负一层（面积23.85平方米）计算了房价、悦城公司应退还多收的房屋价款414191.03元的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费7595元，由上诉人刘安华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年五月十六日
书 记 员 夏志宝