吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1026号
上诉人（原审被告）：时渃威，男，1982年2月12日生，汉族，科员，住通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：通化市锦绣物业服务有限公司，住所地：通化市光复路北沟委锦绣家园换热站3楼。
法定代表人：刘程，经理。
委托代理人：周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。
上诉人时渃威因与被上诉人通化市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业）物业服务合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东江西民小额字第156号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告锦绣物业一审时诉称：锦绣物业与通化市大通房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由开发单位委托物业服务企业进行物业服务，由业主直接向物业公司交纳物业费。时渃威于2010年7月12日入住锦绣家园小区，房屋面积95.94平方米，但其只预交一年物业费，自2012年1月1日起一直拖欠物业费。现依法诉至法院，请求判令时渃威支付拖欠的物业费2763.10元，并承担该款自欠费之日至实际支付之日止的滞纳金（按应缴费用总额的日千分之三计算）。
原审被告时渃威一审时辩称：1、时渃威主动连续两年足额交纳物业费，主观上没有“拒交”的恶意。而在入住期间，时渃威因窗户破损、墙体发霉、公共楼道管线漏水等问题多次向开发单位和锦绣物业提出修缮、规范管理，但均未得到解决。2、依据《物业管理条例》第二十九条、第四十六条的规定，在锦绣物业未履行义务的条件下，时渃威有权拒绝交纳物业费。3、锦绣物业存在不修缮景观区等公共区域，不管理私营、私建现象等不作为和乱收费问题，根据《合同法》的相关规定，在锦绣物业未履行相关义务的前提下，时渃威作为业主享有先履行抗辩权，有权拒绝支付不合理费用。请求法院驳回锦绣物业的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年4月15日，通化市大通房地产开发有限公司与锦绣物业签订物业管理委托合同，由锦绣物业为时渃威居住的锦绣家园小区进行物业服务，委托管理服务期限为自首套房屋办理入住手续起至首届业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。时渃威系锦绣家园小区业主，房屋面积95.94平方米，物业费收费标准为每平方米0.60元，时渃威没有交纳自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业费。
一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”通化市大通房地产开发有限公司与时渃威签订的前期物业管理协议对双方具有约束力，时渃威作为业主应当依照约定按期交纳物业费。时渃威主张锦绣物业服务不到位，且从未收到过锦绣物业的书面催缴。原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”锦绣物业作为物业服务企业应当履行书面的催交程序后才有权向业主主张交纳物业费，锦绣物业已经通过在住宅门和单元楼宇门上张贴催费通知，时渃威以其未收到书面催缴的主张不能成立。时渃威主张物业服务不到位可以持相关证据另案告诉，其应当向锦绣物业交纳物业费2763.07元。关于滞纳金，滞纳金具有惩罚性和法定性，一般存在于国家行政管理机关对行政相对人逾期交纳费用作出的一种惩罚性的处罚措施，具有强制性。本案属于平等民事主体之间签订的物业服务合同，对滞纳金的主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：1、被告时渃威于判决生效之日起立即向原告通化市锦绣物业服务有限公司交纳物业费2763.07元；2、驳回原告通化市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告承担。
上诉人时渃威对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、原审法院认定事实错误。时渃威提供的《通化市物业管理办公室年度动态考核情况通报》和《锦绣家园小区关于物业服务事实情况的说明》都证明了锦绣家园小区始终处于弃管状态，且从未进行过物业费的催缴。2、原审判决时渃威全额缴纳物业费，适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为给付义务。锦绣物业未能完全履行物业服务义务，也就无权要求被服务对象缴纳未享受服务的费用；《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。这是一个前置的法律强制性条款，在没有业主委员会督促限期交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主；依据《通化市物业管理办法》第四十六条：“开发建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用，并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担”。锦绣家园小区整体工程至今仍未验收，时渃威有权拒交物业服务费。3、锦绣物业的诉讼请求已超过诉讼时效，法院应当不予支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人锦绣物业辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、锦绣物业不仅在时渃威的单元楼宇门上张贴通知单，更在时渃威的住宅门上张贴通知单，以公告的方式对时渃威进行书面催缴，并且已经拍照留存，向一审法院提供。2、关于法律适用问题。根据时渃威与开发单位签订的前期物业管理服务协议第三条，物业费是上打租，时渃威负有先履行缴纳物业费的义务。时渃威违约在先，其主张不能成立；锦绣家园小区是在2005年年末成立的业主委员会，因此不受《物业管理条例》第六十七条的调整。时渃威与开发单位签订的前期物业管理协议中已授权开发单位委托物业管理企业实施前期物业管理，开发单位根据与业主签订的协议委托锦绣物业进行前期物业管理，故本案并非是开发单位自行组织的物业管理，不属于《通化市物业管理办法》第四十六条规定的情形。3、锦绣物业起诉给付物业费合理合法，自小区业主欠缴物业费开始，锦绣物业就向委托单位和社区反映情况，请求帮助催缴，未过诉讼时效。
本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为：锦绣物业与通化市大通房地产开发有限公司签订的锦绣家园前期物业管理服务协议合法有效，对在锦绣家园小区居住的业主具有约束力，时渃威应当按照协议约定履行交纳物业费的义务。根据锦绣物业一审提供的证据，锦绣物业已对欠费的业主进行了物业费催缴，时渃威主张锦绣物业从未进行过物业费催缴，其主张不能成立。通过双方当事人庭审中的陈述及举证、质证意见，锦绣物业履行了小区管理、维护等主要义务，虽然其服务存有瑕疵，但考虑到物业服务的整体性、连续性等过程性特点，这并不能反映物业服务的全部，并且时渃威提供的证据亦不足以证明锦绣物业的服务存在持续性瑕疵，并导致丧失其根本合同利益，故对时渃威不予交纳物业费的抗辩主张，本院依法不予支持。关于诉讼时效问题，时渃威在一审中没有提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，且无充分的事实依据相佐证，对此抗辩主张，本院不予支持。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现瑕疵，小区业主均拒交物业费，则必然导致物业服务水平和质量不断下降，如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处，时渃威主张物业服务不到位可以持相关证据另案告诉。
综上，上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人时渃威负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一六年十月十日
书记员 张 楠