上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三（民）初字第256号
原告陈新健，户籍地上海市。
委托代理人张瑜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告李水平，户籍地湖北省。
第三人上海运鹏房地产经纪事务所第一分所，经营地上海市。
负责人吴建桂。
原告陈新健与被告李水平、第三人上海运鹏房地产经纪事务所第一分所（以下简称运鹏事务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈新健的委托代理人张瑜、被告李水平、第三人运鹏事务所的负责人吴建桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈新健诉称，原告为本市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2014年8月2日，被告以小孩在附近读书需陪同居住为由，向原告承租系争房屋，租赁期为6年，自2014年9月6日起至2020年9月5日止，每月租金人民币3，000元（以下币种均为人民币），合同明确约定不得转租及相应违约责任。第三人作为中介方参与了整个租赁签约过程。租赁合同签署后，被告以居住时间较长需要装修为由，于8月初对系争房屋进行简易装修。装修完毕后，原告发现被告从未居住在该房屋内，并于2014年9月10日由同一中介方第三人介绍，由案外人康勇转租给其他人员张晓琴居住，租赁期为1年，每月租金4，500元。原告于2014年10月15日到系争房屋内与被告、案外人康勇、第三人相关工作人员以及张晓琴交涉，原告明确告知被告其转租行为违反了合同约定，要求解除租赁合同，并要求张晓琴搬出系争房屋，但均遭到拒绝。原告为此拨打了110报警。原告认为，被告以欺骗方式取得原告信任，签署了6年的房屋租赁合同却转租以赚取租金差价，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。故起诉要求：1、判令原告与被告签署的系争房屋租赁合同于2014年12月5日解除；2、判令被告向原告支付违约金3，000元；3、诉讼费由被告承担。
被告李水平辩称，租赁系争房屋时被告的孩子要在上海读书，后来因居住证办不了未能读书，被告又被派往外地工作，就没有居住系争房屋，将钥匙交给朋友康勇。发生纠纷后了解到，康勇将房屋借给朋友张晓琴暂住，因张晓琴要办理居住证，康勇找了第三人的工作人员签了份租赁合同，不是转租。同意合同解除，不同意承担违约金和诉讼费。被告是在原告允许下进行装修的，现解除合同，原告应当对装修给予补偿。
第三人运鹏事务所述称，原、被告间的租赁合同是第三人中介完成的，原告同意被告对系争房屋进行装修。原告提供的设备在合同上注明的，没有注明的是同意被告处理掉的。原告提供的康勇与张晓琴的租赁合同应该是公司的合同，但第三人没有找到留存的原件，业务员也没有找到。第三人只是中介方，原、被告的纠纷与第三人无关，原、被告同意解除合同，第三人无意见。
经审理查明，原告是系争房屋产权人。2014年8月2日，原告作为出租方（甲方）、被告李水平作为承租方（乙方）、第三人运鹏事务所作为中介方签订了一份租赁合同，合同主要内容：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，租赁期为六年，自2014年9月6日至2020年9月5日止；房屋月租金为3，000元，以现金方式支付，首期付三个月，另付3，000元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租；甲方可提供的设备如下：空调×1、冰箱×1、洗衣机×1；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3，000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款，乙方承担装修，合约期满后，室内的一切物品都留给甲方。
合同签订当天，被告交纳了三个月租金9，000元（2014年9月6日至12月5日）及押金3，000元，原告将系争房屋钥匙交给被告。被告在8月份对系争房屋进行了装修，之后由于自身原因，被告未居住系争房屋，将房屋钥匙交给案外人康勇，康勇又将系争房屋交给案外人张晓琴居住。2014年9月10日，康勇与张晓琴通过第三人的工作人员签订租赁合同，合同约定康勇将系争房屋出租给张晓琴，租期自2014年9月17日至2015年9月16日，月租金为4，500元。原告发现系争房屋实际居住人为张晓琴后，与被告交涉。2014年10月15日，原、被告及第三人在本市昌化路577号第三人经营地交涉时发生纠纷，原告拨打110报警，警员出警后确定系租房纠纷，告知双方自行协商，不成通过司法途径解决。
2014年11月，原告向本院提出诉讼主张。在诉前调解中，被告同意双方租赁合同于2014年12月5日解除，同意赔偿违约金，用押金抵扣，但要求原告对装修给予补偿。经被告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内部装修价值进行评估。上海东方投资监理有限公司于2015年4月10日出具工程审价的司法鉴定报告，确认系争房屋内部装修价值鉴定金额为45，421元。被告预付了2，400元司法鉴定费。本案立案时，案外人张晓琴已搬离系争房屋；庭审中，被告表示同意解除合同，但不同意赔偿违约金，系争房屋水、电、煤费用被告已结清；庭审当天被告交给原告一把房屋钥匙，系争房屋内还有被告购买的家具等物品未搬离。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述、原告提供的租赁合同、房屋所有权证、转租合同、110报警记录、照片、江宁路街道句容里社区居民委员会证明，被告提交的司法鉴定报告，第三人提交的租赁合同等为证，并经质证查实，依法予以确认。
审理中，经原告清点，被告购买的家具包括大床一张、写字台一张、床边柜二个、大橱一个、玻璃圆桌一张、电视机一台。被告曾同意在庭审后一周内将上述家具、家电搬离，但之后又表示没有地方放置，无法搬离。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同约定被告不得转租，被告应当恪守。如被告因客观原因无法居住，应向原告说明情况，协商加以解决，而不应擅自将系争房屋交由案外人出租。从原告提交的证据及当事人陈述，可认定被告的行为系转租，构成违约，原告可以要求解除合同并追究被告的违约责任。故本院确认，双方的租赁合同于2014年12月5日解除，被告应向原告支付违约金，根据合同约定被告原交付的押金做为违约金赔偿给原告，押金不再退还。审理中原告已收回系争房屋，但房屋内尚有被告的物品未搬离，本案中一并处理，被告应当及时将其物品搬离。
被告对系争房屋进行了装修，被告的装修行为事先征得原告同意，非被告擅自进行。现双方合同提前解除，装潢物作为系争房屋的添附物不能取回，成为被告的损失。合同的解除虽因被告违约所致，但所留装潢物对于原告确有再利用价值，应由原告予以补偿。综合考量合同履行时间、装潢物目前价值、过错程度、违约赔偿情况等，本院酌情确定由原告补偿被告3万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告陈新健与被告李水平于2014年8月2日签订的《租赁合同》于2014年12月5日解除；
二、被告李水平应于本判决生效之日起十日内将本市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋内属于其的物品搬离（详见附件物品清单）；
三、被告李水平应于本判决生效之日起十日内支付原告陈新健违约金人民币3，000元（该款以被告李水平支付的押金予以抵扣）；
四、原告陈新健应于本判决生效之日起十日内支付被告李水平装潢补偿款人民币30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鉴定费人民币2，400元，由原、被告各承担人民币1，200元。
案件受理费人民币100元，减半收取计人民币50元，由被告李水平承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚晓菁
二〇一五年七月十五日
书记员 万健健
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。