北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第76号
原告（兼反诉被告）北京德海发钢结构制造有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇石门营村东。
法定代表人肖颖，经理。
委托代理人吴少博，北京市京华律师事务所律师。
被告（兼反诉原告）北京海文豪斯建材有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇石门营村东100米。
法定代表人张宏，总经理。
委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
原告（兼反诉被告）北京德海发钢结构制造有限公司（以下简称德海发公司）与被告（兼反诉原告）北京海文豪斯建材有限公司（以下简称海文豪斯公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告德海发公司的法定代表人肖颖、委托代理人吴少博，被告海文豪斯公司的法定代表人张宏、委托代理人赵建民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（兼反诉被告）德海发公司诉称：2010年7月1日，我公司与海文豪斯公司订立场地租赁合同，约定海文豪斯公司承租我公司位于永定镇石门营村的12亩场地及其部分办公厂房，海文豪斯公司自承租至今，未足额缴纳约定的租金，经多次催要，海文豪斯公司仍然不予缴纳。其行为严重违反合同约定，故我公司诉至法院请求：1、解除双方的场地租赁合同，海文豪斯公司腾退占用的租赁场地。2、海文豪斯公司给付拖欠我公司房屋租金20万元，由于海文豪斯公司逾期未支付租金，我公司要求其给付滞纳金1万元。3、海文豪斯公司给付我公司自2013年1月1日至实际腾退之日的场地占用费（以每年10万元计算）。
被告海文豪斯公司（兼反诉原告）辩称：我公司与德海发公司确实订立了场地租赁合同，而且双方已经实际履行，但该合同属于无效合同，因为德海发公司出租给我公司的场地，系其自北京天和苑房地产开发有限公司（以下简称天和苑公司）处承租而来，其中约定未经天和苑公司同意，德海发公司不得转租。在实际操作中，德海发公司未经天和苑公司的同意，将场地出租给我公司，但我公司一直不知情，近期德海发公司与天和苑公司发生诉讼后，我公司才了解到不得转租的问题，对此德海发公司应当承担相应责任。
我们之间的租赁合同约定，德海发公司保证我公司承租场地供水供电，我公司支付水电费。合同开始履行时，我公司支付租金5万元，但我们的合同仅仅正常履行约3个月，我公司承租的场地就断水断电了，导致我公司停业。当时我公司要求德海发公司尽快解决断水断电问题，否则我公司要求解除合同。德海发公司口头答复，场地在拆迁范围之内，且临近拆迁腾退，在腾退场地时按照政策可以获得补偿，双方可以共同分割所得补偿，请求我公司等待。为此我公司没有离开承租的场地，德海发公司也没有要求我公司继续支付租金。
以上可以证明德海发公司违约在先，按照我们的租赁合同约定，现合同期限已届满，不存在解除合同的问题。我公司愿意腾退租赁的场地，因为在得到对方允许后，我公司才占用至今，而且对方确有违约行为，所以不同意给付租金、滞纳金以及合同届满之后的占地费用。同时，我公司提出反诉，因2005年7月至2010年7月期间，我公司就实际租用了该场地，在此建厂房，添置设备并生产经营，向德海发公司交纳租金共计50万元，由于该场地不得转租，而德海发公司转租给我公司，我们的租赁合同无效，故要求德海发公司返还给我公司2005年7月至2010年7月的租金25万元。再有，德海发公司没有按照合同约定供水供电，导致我公司停产停业，其应当承担违约责任，赔偿我公司经济损失费10万元。
反诉被告德海发公司辩称：不同意海文豪斯公司的反诉请求。首先，我公司与海文豪斯公司在2005年7月至2010年7月间的场地租赁合同已经履行完毕，不涉及返还租金问题，而且与本案的租赁关系不存在必然联系，其反诉请求不成立；其次，海文豪斯公司占用我公司的场地，且未支付租金，其已经违约，而且海文豪斯公司未提供证据证明自身存在经济损失。故请求法院驳回海文豪斯公司的反诉请求。
经审理查明：2002年5月12日北京市门头沟区永定镇石门营村民委员会（以下简称石门营村委会）与天和苑公司订立土地租赁合同，约定：石门营村委会将自有土地出租给天和苑公司，租期为30年。双方履行该合同，2004年3月12日天和苑公司与德海发公司订立租地合同，天和苑公司将自石门营村委会承租的部分土地出租给德海发公司使用，约定德海发公司租用天和苑公司土地12亩，承租方自建车间厂房及办公生活用房等。租期自2004年4月1日至2014年3月30日，每年租金5万元。约定天和苑公司向德海发公司有偿提供水、电。德海发公司对承租的土地不得转让、转租、抵押、变卖，......。双方履行合同后，德海发公司将承租天和苑公司的该部分土地出租给海文豪斯公司，并于2010年5月13日订立《场地租赁合同》，约定：1、海文豪斯公司承租德海发公司场地12亩，办公室五间及门卫一间。2、租地年限为二年半，自2010年7月1日起至2013年1月1日终止。3、每年租金10万元。4、......。5、德海发公司向海文豪斯公司有偿供水、供电，水电费按月收取，水费每吨4.8元，电费按供电局标准，水电费直接交给天和苑公司。海文豪斯公司如果拖欠租金，拖欠天数加收5%的滞纳金，30天后仍不兑现，德海发公司有权终止合同。6、海文豪斯公司如中途退租应提前60天通知德海发公司，30日内自行处理自建的地上物，拆走所有设备及房屋。德海发公司不得在租期内无故终止合同，否则赔偿对方一切经济损失。......。
德海发公司与海文豪斯公司订立上述合同后，按照约定海文豪斯公司占用承租场地至今，支付租金5万元，之后的租金未付。在审理中，本院对海文豪斯公司承租的土地进行现场勘查，双方一致认可该处土地现由海文豪斯公司占用，堆放有海文豪斯公司的生产设备及货物，场地上有双方建造的房屋；该处没有供水，也没有供电设备。
在庭审中，海文豪斯公司主张租赁合同仅正常履行约3个月，自2010年10月起德海发公司对出租场地断水断电至今，当时已向德海发公司反映该问题并要求尽快处理。德海发公司认可出租场地至今断水断电，但否认自2010年10月开始断水断电。双方对各自观点均未举证证明。根据租赁合同，现已经超过合同约定的履行期限，双方均表示不再继续订立租赁合同，海文豪斯公司同意腾退承租场地。
德海发公司坚持要求确认解除双方租赁合同的主张，未说明理由。德海发公司要求海文豪斯公司按照每年10万元标准给付自2013年1月1日至实际腾退之日的场地占用费，未提供相应依据。
海文豪斯公司提出反诉，要求德海发公司返还本诉诉争的租赁合同订立之前双方已履行租赁合同的租金。经释明，海文豪斯公司坚持该反诉请求；海文豪斯公司反诉要求德海发公司赔偿经济损失10万元的主张，未提供证据。
经询问，德海发公司与海文豪斯公司订立场地租赁合同，未经天和苑公司的允许。
上述事实，有肖颖、吴少博、张宏、赵建民的陈述，场地租赁合同、租地合同，土地租赁合同，本院拍摄的现场照片及草图、本院的调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：海文豪斯公司与德海发公司订立租地合同后，德海发公司将约定的场地交付海文豪斯公司，海文豪斯公司支付租金5万元，表明双方履行合同的真实意愿，双方应遵从诚实信用原则，全面履行合同义务。
按照合同约定，海文豪斯公司租赁土地期间自2010年7月1日起至2013年1月1日止，现合同期限届满，双方明确表示不再续签合同，该合同已经终止，故德海发公司要求解除合同的请求，本院不予支持。德海发公司要求海文豪斯公司腾退承租土地的主张，海文豪斯公司表示同意腾退，本院对此不持异议。
根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。海文豪斯公司占用租赁土地至今，仅向德海发公司支付租金5万元，剩余租金未付，其行为已构成违约，应当继续履行给付租金义务。德海发公司对出租给海文豪斯公司的土地，负有保障供水、供电的义务。德海发公司明知存在出租土地断水断电问题，但至今没有实际解决，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。海文豪斯公司发现断水断电情况后，未及时向德海发公司说明，寻求解决办法，且直至合同期满后的本次诉讼中才提出，从而丧失了处理问题的最佳时机，对此海文豪斯公司应当承担一定责任。由于双方对处理问题的懈怠，导致双方的损失扩大，且合同目的不能全部实现，各自均承担相应的责任。故德海发公司主张海文豪斯公司拖欠的租金20万元，本院将根据双方的违约责任、订立合同目的等因素，酌情确定海文豪斯公司给付德海发公司合同期限内的租金共计10万元（不包括海文豪斯公司已支付的5万元）；德海发公司要求海文豪斯公司给付滞纳金1万元的请求，本院不予支持。
合同履行期限届满后至今，海文豪斯公司仍占用承租的土地，其应当向德海发公司支付占地费用，但具体腾退时间尚不确定，且现有场地仍处于断水断电状态，只能用于堆放物品，不宜再按合同约定的租金标准支付占地使用费，故本院确定海文豪斯公司自合同届满之日至实际腾退租赁场地之日止，按照每年5万元的标准向德海发公司支付占地费用。
反诉是被告向本诉原告提出的一种独立的反请求，目的是为了抵销或并吞本诉原告的诉讼请求的一种反制诉讼行为，反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求互相牵连，必须基于同一事实派生而来，否则说明反诉请求与本诉的诉讼请求之间无关联性，两诉则不能合并审理。海文豪斯公司在反诉中向德海发公司主张返还2005年至2010年间的场地租金，而本诉诉争为双方于2010年5月13日订立的场地租赁合同问题，二者并非基于同一法律事实，该反诉理由不成立，本院不予支持；此外，海文豪斯公司反诉要求德海发公司赔偿经济损失10万元，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、北京海文豪斯建材有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租北京德海发钢结构制造有限公司的场地腾空后交还给北京德海发钢结构制造有限公司，腾退时不得损坏承租时原有的建筑物。
二、北京海文豪斯建材有限公司于本判决生效之日起三十日内给付北京德海发钢结构制造有限公司租赁费十万元。
三、北京海文豪斯建材有限公司自二○一三年一月一日起至腾退承租北京德海发钢结构制造有限公司的场地之日止，按照每年五万元的标准，向北京德海发钢结构制造有限公司支付占地使用费。
四、驳回北京德海发钢结构制造有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京海文豪斯建材有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千四百五十六元，由北京德海发钢结构制造有限公司负担二千一百五十六元，已交纳；由北京海文豪斯建材有限公司负担二千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳
反诉案件受理费六千五百五十元，由北京海文豪斯建材有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杜 宇
人民陪审员 赵孟宇
人民陪审员 王 滨
二〇一三年八月二十七日
书 记 员 孟 燕