北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01037号
上诉人（原审被告）北京博天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路32号恒润国际大厦1505室。
法定代表人肖远付，总经理。
委托代理人黄二虎，男，1986年1月5日出生，北京博天置地房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审原告）陈洁，女，1963年8月5日出生。
委托代理人赵占明（陈洁之夫），1963年7月1日出生。
上诉人北京博天置地房地产经纪有限公司（以下简称博天置地公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年3月，陈洁起诉至原审法院称：2013年9月1日，我与博天置地公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定我将位于本市海淀区208室（以下简称208号房屋）交由博天置地公司代理出租，代理期限自2013年9月14日至2014年9月13日，租金每月9300元，按季度支付。合同签订后，我将房屋交给博天置地公司，该公司于2013年9月3日和12月5日支付了前两期租金，至今未支付其余租金。我于2014年3月13日向博天置地公司发送《解除合同通知书》，通知该公司解除合同、履行房屋交接手续，但该公司至今拒绝交接。故我诉至法院，要求判令：1、解除双方之间的《房屋出租委托代理合同》；2、博天置地公司将房屋恢复原状交还给我；3、博天置地公司向我支付违约金18600元；4、博天置地公司向我支付自2014年3月14日至退房交接日的租金（按310元／日计算）；5、博天置地公司目前尚欠水费300元、燃气费9元、物业小修费24元、2012-2014年的垃圾费90元，该公司应结清上述费用；6、博天置地公司拆除隔断，维修墙面、地面、灯具开关、厨房门、阳台、抽油烟机，灶台清出垃圾或者赔偿损失，博天置地公司给我造成上述损失，我要求该公司赔偿1万元；7、博天置地公司退还我三张ＩＣ卡。
博天置地公司辩称：我们第一份合同于2009年签订，当时陈洁允许打隔断，我们合作四年了。2013年12月15日我公司刚支付完房租就因为政府行为拆除了隔断，合同无法继续履行，陈洁应退还我们已交纳的拆除隔断当日起的房租。
原审法院审理后认为：陈洁与博天置地公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规范，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。按照合同约定，博天置地公司应于2014年3月3日支付第三期房租，但其至今未支付，其行为已经构成违约，陈洁有权按约解除合同，并要求博天置地公司支付自2014年3月15日起至实际腾房之日的租金。此外，博天置地公司还应按约定标准支付违约金。博天置地公司称陈洁自行收回房屋，陈洁予以否认，博天置地公司未提供相应证据，本院不予采信。对于博天置地公司以隔断拆除导致合同无法继续履行为由提出抗辩，没有法律依据，本院不予支持。对于陈洁主张恢复原状，其并无证据证明房屋交付时的情况，对于该项诉请本院不予支持。陈洁要求结清相关水费、电费、燃气费、卫生费等费用，现博天置地公司尚未向陈洁交还房屋，相关金额无法具体核查，本案不予支持。对于陈洁主张的物业小修费用，其未说明修理项目具体情况，本院亦不予支持。对于陈洁其余诉讼请求，其未提交充分证据予以证明，本院依法不予支持。据此判决：一、解除陈洁与北京博天置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租代理合同》，北京博天置地房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日内，腾退位于北京市海淀区208室并交还给陈洁；二、北京博天置地房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日内，支付陈洁自二○一四年三月十五日起至实际腾退之日止的租金（按照月租金九千三百元计算）；三、北京博天置地房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日内，支付陈洁违约金一万八千元；四、驳回陈洁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，博天置地公司不服，上诉至本院。上诉理由：陈洁早已直接从租户处收回房屋，我公司不应再支付其租金，要求撤销原判，将本案发回重审或依法改判。陈洁同意原判。
经审理查明：自2009年9月起，陈洁与博天置地公司陆续签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，合同一年一签。最后一份合同于2013年9月1日订立，合同约定：博天置地公司出租代理陈洁所有的208号房屋（建筑面积103平方米），租赁期限自2013年9月14日至2014年9月13日，月租金9300元，租金按季度支付，支付时间为2013年9月3日、2013年12月3日、2014年3月3日、2014年6月3日，出租代理期内，陈洁不负担房屋相关的水费、电费、电视收视费、电话费、燃气费、卫生费、上网费。该合同第九条第（四）项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上无正当理由的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动的。”博天置地公司向陈洁支付了2014年3月13日之前的租金，之后的租金未支付。
陈洁向208号房屋租户发送《告知书》，大致内容为：因博天置地公司未按期交纳租金，要求租户于2014年3月13日前搬离房屋。2014年3月13日，陈洁向博天置地公司发送《解除合同通知书》，大致内容为：因该公司无正当理由拒付租金，要求解除《北京市房屋出租委托代理合同》，并交纳相关费用、清退房屋。
陈洁向法院提交照片，欲证明博天置地公司打隔断，拆除厨房橱柜等；博天置地公司向法院提交陈洁与该公司2009年、2010年签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，欲证明陈洁允许打隔断，两份合同第十三条打印文字后均有手写文字，内容为“甲方允许乙方进行装修及隔断，交付时恢复原样”，对于手写部分，陈洁予以否认，认为该部分是博天置地公司后添加的，但不能提供自己持有的2009年、2010年合同。2011年、2012年、2013年的合同中均无陈洁允许博天置地公司打隔断出租的约定。
对于陈洁收回房屋的时间，双方表述不一。陈洁称其于2014年10月14日查看水表、电表并收回了房屋，博天置地公司至今未与其进行房屋交接，仍然持有三把房屋钥匙及电卡、门禁卡。博天置地公司称陈洁已于2014年3月自承租人处直接收回了房屋及电卡、门禁卡，该公司无陈洁的任何物品，但对于自述的陈洁收房时间不能举证证明。
以上事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、照片、房产证、收据、告知书、解除合同通知书等证据在案佐证。
本院认为：陈洁与博天置地公司的代理出租关系自2009年建立，持续多年。2009年、2010年签订的《北京市房屋出租委托代理合同》均存在陈洁允许博天置地公司装修、打隔断的约定，且此约定书写在常规位置，无后添加的痕迹，陈洁手中持有上述合同，但不能提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院认定博天置地公司提交的2009年、2010年签订的《北京市房屋出租委托代理合同》内容真实有效。但是本次诉讼是双方2013年签订的合同引发，此合同为处理双方之间纠纷的依据，而此合同中并无陈洁允许博天置地公司装修、打隔断的约定，故本院不能认定博天置地公司打隔断的行为经过合同相对方的认可。博天置地公司本应于2014年3月3日支付下一期租金，而其未履行义务，陈洁因此要求解除合同具备合同依据及法律依据，一审法院支持了陈洁的此项诉讼请求正确，本院予以维持。双方争议的焦点在于陈洁收回房屋的时间，博天置地公司对于自述不能提供任何证据证实，陈洁自认于2014年10月14日收回房屋，故本院予以确认。一审法院判决博天置地公司支付陈洁2014年3月15日至实际腾退房屋之日止的租金正确，本院予以维持，本院确定博天置地公司腾退时间为2014年10月14日。博天置地公司在租金支付问题上违约，原审法院判决该公司承担违约金亦正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百六十六元，由北京博天置地房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百六十六元，由北京博天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 杜 莹