内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民一终字第118号
上诉人（原审原告）周云芸，女，汉族，内蒙古银行呼和浩特鼓楼支行员工，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人史强，内蒙古河洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）内蒙古紫辰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人李文清，内蒙古宏德律师事务所律师。
上诉人周云芸与上诉人内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2012）呼民一初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周云芸的委托代理人史强，上诉人紫辰房地产公司的委托代理人李文清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月15日，周云芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。合同约定周云芸购买紫辰房地产公司开发的位于赛罕区展东路“保全庄·现代农贸物流中心”住宅楼第1栋，单价为3000元／平方米，A1-2-501户（100.58平方米）、A1-1-701户（121.03平方米）、A1-1-702户（135.13平方米）、A1-2-701户（100.58平方米）、A1-2-801户（100.58平方米）、A1-1-901户（121.03平方米）、A1-1-902户（135.13平方米）、A1-2-902户（100.58平方米）、A1-2-901户（100.58平方米）、A1-2-1001户（100.58平方米）、A1-2-1002户（100.58平方米）、A1-1-1002户（135.13平方米）、A1-2-1102户（100.58平方米）、A1-2-1101户（100.58平方米）、A1-1-1101户（121.03平方米），总共15套房屋。合同约定房屋于2010年1月30日交付。付款方式为一次性付款，付款时间为2010年1月15日。周云芸依约于合同签订当日一次性向紫辰房地产公司支付了15套房屋的全部价款共计5021100元，紫辰房地产公司针对每套房屋的价款分别出具了15张收据。
另查明，紫辰房地产公司于2008年3月14日注册成立，经营范围为房地产开发。紫辰房地产公司在出卖房屋时未办理预售许可证，至今也未向周云芸交付房屋。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、周云芸、紫辰房地产公司双方所签订的15份《内部认购协议》是否有效；二、紫辰房地产公司在本案中是否应当承担相应民事责任；三、是否应当追加邬祥作为本案第三人。
关于第一个争议焦点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，结合周云芸、紫辰房地产公司双方所签的15份《内部认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且紫辰房地产公司已按照《协议》约定收取了全部房款，因此，周云芸、紫辰房地产公司双方所签订的15份合同的性质应为商品房买卖合同。本案中紫辰房地产公司作为房地产开发企业，出卖房屋时在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与周云芸签订商品房买卖合同，将房屋卖与周云芸并收取了全部房款。故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……。”的规定，可认定周云芸、紫辰房地产公司所签订的15份《内部认购协议》为无效协议，故周云芸请求人民法院判令紫辰房地产公司立即交付周云芸所购买的15套房屋并支付违约损失（利息）202852元的诉讼请求该院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条即“出卖人订立商品房买卖合同时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定，紫辰房地产公司在出卖房屋时明知没有取得商品房预售许可证却与周云芸签订商品房买卖合同，导致合同无效，紫辰房地产公司应当返还周云芸的购房款5021100元并赔偿周云芸不超过已付购房款一倍的损失，因利息也是当事人主张的损失，故关于损失该院综合认定为2510550元。综上，周云芸该项诉讼理由部分成立，诉讼请求该院部分予以支持。
关于第三个争议焦点，本案中15份《内部认购协议》均是周云芸、紫辰房地产公司签订（盖有紫辰房地产公司），且交款收据上也盖有紫辰房地产公司的“财务专用章”及紫辰房地产公司工作人员马国鑫签字，邬祥仅是在交款收据上“收款人”一栏签有其名字，邬祥的行为应属紫辰房地产公司内部行为，相关法律后果应由紫辰房地产公司承担，故本案不应追加邬祥为第三人。
综上，紫辰房地产公司的抗辩理由无事实及法律依据，其抗辩理由不能成立，该院不予支持。经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（一）项及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：（一）确认周云芸与紫辰房地产公司签订的15份《内部认购协议》无效；（二）紫辰房地产公司在判决生效后十日内返还周云芸已付的购房款5021100元及赔偿周云芸2510550元损失；（三）驳回周云芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83265.3元，由周云芸负担22053.3元，紫辰房地产公司负担61212元，诉讼保全费5000元，由紫辰房地产公司负担。
上诉人周云芸不服原审判决上诉称，周云芸与紫辰房地产公司签订的《内部认购协议》时，紫辰房地产公司未取得《商品房预售许可》，但在本案庭审前已取得了销售许可证，应认定所签协议有效，要求紫辰房地产公司交付15套房屋并支付利息损失202852元的诉讼请求应得到法律的保护。请求二审法院撤销原审判决，判决紫辰房地产公司交付15套房屋并支付违约损失及利息损失202852元（按照中国人民银行同期贷款利率从2010年6月1日起计算至2010年12月10日止）。
被上诉人紫辰房地产公司答辩称，（一）周云芸签订的《内部认购协议》，虽然紫辰房地产公司盖有公章，但不是紫辰房地产公司的真实意思表示，是邬祥和马国鑫共同给周云芸办理的。（二）紫辰房地产公司也没有卖给周云芸15套房屋，因此没有交付房屋的义务，至于赔偿更谈不上。请求驳回周云芸的上诉请求。
上诉人紫辰房地产公司不服原审判决上诉称，（一）本案的基本事实。第一、我公司与周云芸从没有签订过《内部认购协议》，也未收取过购房款。第二、周云芸与承包我公司工程的天鼎仑公司项目经理邬祥是债权债务关系，周云芸借给邬祥280万元高利贷，邬祥恶意的以15套房屋作重复抵押。第三、我公司从来没有以本公司的名义卖过房，所有房屋的销售权委托给呼和浩特市嘉汇房地产经纪公司。第四、本案关键人邬祥已被公安机关以合同诈骗罪逮捕入狱，原审法院无视法律的规定，侵犯了我公司的合法权益。第五、我公司与邬祥结算工程近6000万元，其中以44套房折价2470.32万元抵顶工程款。第六、周云芸不是购房者，是放高利贷的，借给邬祥的款为280万元，而购房款为5021100元，其余的240万元交给谁了。第七、周云芸是抵押贷款，而不是房屋买卖，本案应审理借款抵押纠纷，而不是房屋买卖合同。（二）原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公。原审法院没有追加邬祥为本案第三人，没有确定周云芸与邬祥的债权债务关系，实际本案是邬祥以自己的房屋抵了高利贷，与我公司没有任何关系。请求二审法院撤销原审判决，驳回周云芸的诉讼请求。
被上诉人周云芸答辩称，（一）周云芸与邬祥串通没有事实依据，合同写的非常明确，出卖方是紫辰房地产公司。（二）本案是房屋买卖合同关系，而不是抵押关系，也不存在先刑后民的问题，与邬祥诈骗案件没有关系，即使有关系该案已审理完毕，确认与本案没有关系，不存在追加邬祥的事实，邬祥的行为是紫辰房地产公司的内部行为，是职务行为。（三）原审尊重事实，查清了事实，紫辰房地产公司的上诉请求不成立。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，依据周云芸、紫辰房地产公司的上诉请求、理由及相互答辩，审理本案的焦点为：（一）本案所涉15份《内部认购协议》性质、效力及紫辰房地产公司应否承担责任的相关问题；（二）关于给付15套房屋及赔偿利息损失依据的问题。
关于本案所涉15套房屋《内部认购协议》性质、效力及紫辰房地产公司应否承担责任的相关问题。周云芸主张是向紫辰房地产公司购买的15套房屋，由于当时紫辰房地产公司没有预售许可，签订了《内部认购协议》，虽为内部认购，但已具备商品房买卖的要件，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，所签《内部认购协议》应为商品房买卖合同且有效。而紫辰房地产公司主张15份《内部认购协议》，虽盖有紫辰房地产公司公章，实际周云芸与紫辰房地产公司没有任何关系，紫辰房地产公司没有收取过周云芸购房款，是承包紫辰房地产公司工程的邬祥向李春雷（周云芸丈夫）民间借贷行使的抵押行为，不应将15份房屋《内部认购协议》确认为商品房买卖合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案所涉15份《内部认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。因本案双方在签订合同时，尤其是周云芸提起诉讼时，紫辰房地产公司未取得商品房预售许可证，应依法确认周云芸与紫辰房地产公司所签的15份《内部认购协议》无效，原审法院认定本案所涉15份《内部认购协议》为商品房买卖合同且无效正确。周云芸所提15份《内部认购协议》为有效的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持；紫辰房地产公司所提与周云芸签订的15份《内部认购协议》实为个人邬祥与周云芸签订抵押借款合同的上诉主张，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案所涉15份《内部认购协议》及收款收据，均加盖紫辰房地产公司公章，原审法院认定紫辰房地产公司应承担本案的民事责任正确。
关于给付15套房屋及赔偿利息损失依据的问题。周云芸与紫辰房地产公司所签的15份《内部认购协议》依法确认无效，应依据无效合同的处理原则审理本案。紫辰房地产公司在出售房屋时明知没有取得商品房预售许可而与周云芸签订商品房买卖合同，应返还周云芸的购房款及赔偿相应损失。原审法院判决紫辰房地产公司返还周云芸购房款并赔偿损失2510550元并无不当，周云芸要求紫辰房地产公司交付所购房屋和紫辰房地产公司要求驳回周芸芸诉讼请求的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。周云芸和紫辰房地产公司的上诉理由均缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93029元，由周云芸负担46514.5元，由内蒙古紫辰房地产开发有限公司负担46514.5元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘红兵
代理审判员 陈玉霞
代理审判员 杜 娟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李 婧