江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0729民初835号原告：谭瑞文，男，1969年9月2日生，汉族，住全南县。被告：陈阶兵，男，1968年5月2日生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：陈辉、陈礼妹，江西宋城律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告谭瑞文诉被告陈阶兵租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告谭瑞文，被告陈阶兵及其委托诉讼代理人陈辉、陈礼妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭瑞文向本院提出诉讼请求：1、判令被告将店面征收补偿款当中的停产停业损失补偿款11520元、搬迁费480元、装修补助费2287元（庭审时，原告将装修补助费变更为2208元），合计14287元返还给原告所有；2、本案诉讼费等应由被告方承担。事实和理由：2015年3月21日，原告租赁被告位于含江路15-8号店面经营餐饮，双方形成书面出租合同书，原告之后办理了营业执照。2017年3月28日，双方续签店面租赁合同，租赁时间到2018年3月31日。2017年8月，全南县人民政府对店面进行征收，9月30日，原告搬离店面，后双方对停产停业损失、搬迁费、装修补助费归谁所有发生争议，但被告不顾争议，已经领取上述补偿款并占为已有。原告认为，上述补偿款根据全南县人民政府《全南县路住坝桥至含水桥老城区改造房屋征收补偿方案》第四项第6项规定应该全部归原告所有。被告陈阶兵答辩称，一、因存在房屋征收关系，答辩人作为被征收人与全南县房屋征收管理办公室（征收部门）、全南县城厢镇人民政府（实施单位）签订了全南县房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）。答辩人取得全南县××路××—××号店铺的征收补偿款具有事实及法律依据。答辩人所有的位于全南县××路××—××号店铺，根据《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》（全府办[2017]63号），属于全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造项目需征收的房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第一条“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”、第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）第一条“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本省实际，制定本办法”、第十二条“房屋征收部门应当对……，被征收房屋所有权人（以下称被征收人），……”，《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》（全府办[2017]63号）第二点“房屋征收人、……被征收人：征收范围内各被征收房屋的所有权人”之规定，答辩人因是全南县××路××—××号店铺的所有权人，因此答辩人以含江路15—8号店铺被征收人身份与全南县城厢镇人民政府、全南县房屋征收管理办公室签订全南县房屋征收补偿安置协议书具有事实依据，且具有征收补偿安置协议书订立的适格主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十九条“征收国有土地上的房屋，设区的市、县（市、区）人民政府应当对被征收人给予公平、合理补偿。补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”、《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》第一点“房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿”之规定，对被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿均是给予被征收人的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条“房屋征收部门应当对……，被征收房屋所有权人（以下称被征收人），……”，《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》第二点“房屋征收人、……被征收人：征收范围内各被征收房屋的所有权人”之规定，被征收人即是被征收房屋的所有权人。因此答辩人作为被征收的含江路15—8号店铺的所有权人，在政府征收该房屋过程中所给予的含江路15—8号店铺的价值、因征收造成的搬迁、临时安置、因征收造成的停产停业损失等补偿依法均应由答辩人享有。根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资搬迁等费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定”、《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》第二点“房屋征收人、征收部门、实施单位、被征收人，征收人：……，被征收人：征收范围内各被处征收房屋的所有权人”之规定，被征收房屋室内装饰装修价值可由被征收人与征收人、征收部门、实施单位协商确定。因此，含江路15—8号店铺的装饰装修价值也可由作为被征收人的答辩人与征收人、征收部门、实施单位协商确定，可见答辩人对该店铺的装饰装修价值具有当然的所有权，否则无所谓对该装饰装修价值的协商处分权能。二、答辩人将其所属的位于全南县××路××—××号店铺1间租赁给被答辩人使用，并签订了书面的租赁合同。双方在租赁合同中第九条约定“遇政府政策性拆迁，乙方应无条件终止合同”。双方签订的租赁合同中乙方就是被答辩人谭瑞文。即双方在租赁合同中约定，在政府对含江路15—8号店铺实施政策性拆迁时，被答辩人应无条件终止租赁合同。因此，根据租赁合同第九条之约定，被答辩人无权要求答辩人返还征收补偿款当中的停产停业损失、搬迁费、装修费等一切费用。2015年3月21日，答辩人与被答辩人就全南县××路××—××号店铺签订了书面的店面出租合同书。答辩人与被答辩人在该书面租赁合同书中约定，租赁期限为两年（即从2015年4月1日至2017年3月31日止），租金为1600元/月，租金按月支付，押金为7000元。合同到期前的2017年3月28日，答辩人与被答辩人就含江路15—8号店铺租赁事宜重新签订了书面的店面出租合同书。答辩人与被答辩人在重新签订的书面租赁合同中约定，租赁期限为壹年（即从2017年4月1日至2018年3月31日止），租金为1800元/月，租金按月支付，押金为7000元。答辩人与被答辩人在原租赁合同第九条和重新签订的租赁合同的第九条均约定“遇政府政策性拆迁，乙方应无条件终止合同”。两份租赁合同的乙方均为被答辩人谭瑞文，即只要政府对含江路15—8号店铺实施政策拆迁时，被答辩人谭瑞文根据租赁合同第九条之约定就应无条件终止租赁合同。全南县人民政府根据《全南县城市总体规划（2008-2030年）》要求，将全南县路住坝桥至含水大桥基础设施落后的区域确定为棚户区改造范围，于2017年8月2日印发了《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》。根据《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》所确定的征收范围，答辩人所有的位于全南县××路××—××号店铺，为本次棚户区改造需征收的房屋。答辩人位于含江路15—8号店铺是被全南县人民政府为实施棚户区改造政策而予以征收拆迁的。答辩人与被答辩人在书面的租赁合同第九条约定的“遇政府政策性拆迁，乙方应无条件终止合同”，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，属附解除条件的合同，当租赁物即含江路15—8号店铺遇政府政策性拆迁这个条件成就时，答辩人与被答辩人所签订的租赁合同失效终止，且被答辩人是不能提任何条件的失效终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止，‘（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形’”之规定，答辩人与被答辩人所签订的租赁合同在失效终止后，租赁合同权利义务终止。答辩人与被答辩人所订立的租赁合同第九条“遇政府政策性拆迁，乙方应无条件终止合同”之约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”之规定，作为乙方的被答辩人在政府政策性征收拆迁含江路15—8号店铺时，无条件终止与答辩人所订立的租赁合同，是其履行约定义务的行为。因此，被答辩人不得要求答辩人给以停产停业损失、搬迁费、装修补助费等一切费用是其履行租赁合同约定的尽应义务。三、本着妥善、友好处理答辩人与被答辩人租赁关系原则，答辩人对被答辩人给予了让利，口头商定给予被答辩人2000元，另征收服务责任单位（全南县发改委）的工作人员刘东锋给予被答辩人1500元，总共给予被答辩人3500元作为停产停业损失费、搬迁费、装修补偿一次性补偿。根据《全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收补偿方案》第四点第七项第2小项的“在2017年9月30日前完成搬迁交房的，按其被征收主房建筑面积每平方米奖励240元；……”，答辩人因担心被答辩人拖延交房时间，影响到了答辩人征收奖励的享受，2017年9月30日，答辩人、征收服务责任单位工作人员刘东锋与被答辩人口头商定，由答辩人给予被答辩人2000元，刘东锋给予被答辩人1500元作为被答辩人停产停业损失费、搬迁费、装修补偿等一次性补偿，被答辩人于2017年9月30日当天腾离含江路15—8号店铺。与被答辩人商定好后，答辩人以被答辩人应缴交的2017年9月份的租金1800元进行了抵扣，还抵扣了被答辩人所欠的水电费，差额部分由答辩人用现金付给了被答辩人；刘东锋依口头约定向被答辩人支付了1500元；被答辩人在收到答辩人和刘东锋给予的3500元一次性补偿后，于2017年9月30日当天腾离了含江路15—8号店铺。答辩人在租赁给被答辩人时，含江路15—8号店铺内就有日光灯、电线、电表、水龙头、水表、吊顶铝扣、瓷板、门窗、排便器及排污、下水道等装饰装修物品。被答辩人在租赁期间并未新增任何大件的装饰装修物品。即使有但依答辩人与被答辩人所订立的书面租赁合同第九条之规定，被答辩人也应无条件终止合同，这些新增装饰装修物品的价值也应由答辩人享有。综上所述，答辩人取得包括停产停业损失、搬迁费、装饰装修补偿在内的，含江路15—8号店铺的全部征收补偿，具有事实和法律依据；被答辩人要求答辩人返还停产停业损失、搬迁费、装饰装修补偿款项既违反了租赁合同的约定，又违反了三方口头的约定，没有任何的法定及约定依据，因此，请求法庭驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的店面出租合同二份、营业执照、食品经营许可证，被告对其均无异议，对被告提交的全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收决定的公告及其征收补偿方案、安置协议书、店面出租合同、水费发票、电费发票，原告对其均无异议，本院对以上无异议的证据均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的刘东锋出具的证明，原告对其有异议，本院认为该证明涉及的证人未经出庭作证，不符合证据认定规则，故本院对其不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，原告作为乙方与被告作为甲方的双方签订了一份《店面出租合同书》，该合同书约定甲方将所属位于（××县城）××路××号店面（建筑面积合计48.28㎡）壹间出租给乙方使用，出租时间从2015年4月1日至2017年3月31日止，租赁两年，每月租金1600元，遇政府政策拆迁，乙方应无条件终止合同等内容。原告承租该店面后，在内安装了含活动版隔断、不锈钢洗手盆、无支架广告牌、小无烟灶。2016年3月24日，原告就其在该店面经营的餐饮办理了营业执照，店名为全南县和天下小吃馆，类型为个体工商户，经营范围为餐饮。2016年4月18日，原告就该和天下小吃馆办理了食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者，经营项目为热食类食品制售。2017年3月28日，原告作为乙方与被告作为甲方的双方再次签订一份《店面出租合同书》，该合同书约定甲方将所属位于（××县城）××路××号店面壹间出租给乙方使用，出租时间从2017年4月1日至2018年3月31日止，租赁壹年，每月租金1800元，遇政府政策拆迁，乙方应无条件终止合同等内容。2017年8月2日，全南县人民政府印发《关于全南县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造房屋征收决定的公告》（全府字[2017]62号），决定征收县路住坝桥至××水大桥××区（棚户区）改造范围内的所有房屋、地上设施及附着物，被告所有的位于全××路××号店面属于征收改造范围。同日，全南县人民政府办公室印发《关于印发的通知》（全府办字[2017]63号），该通知规定：“……四、房屋征收和补偿（六）征收补助1、搬迁费按被征收主房建筑面积每平方米10元给予被征收人一次性搬迁费（附属房、土地征收的，不发放此费用），不足300元的按300元补助。2、停产停业补助费对最近两年连续合法经营且至今仍在合法经营（有合法、有效的营业执照，已办理税务登记并具有税负核定凭证）房屋实施征收造成停产停业损失的，按房屋征收部门认定的经营面积每平方米每月补助20元，补助期限为12个月”等内容。2017年8月20日，被告及案外人缪红梅作为被征收人（乙方）与征收部门全南县房屋征收管理办公室、实施单位全南县城厢镇人民政府（甲方）签订《全南县房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》。被告领取了装饰、装修补偿17216元（含活动版隔断1386元、不锈钢洗手盆225元、无支架广告牌97元、小无烟灶500元，合计2208元），被告领取了停产停业补助11587元（20元/平方米×48.28平方米×12个月），被告领取了搬迁补助483元（10元/平方米×48.28平方米），被告还领取了其他相关征收补偿款。因此次征收，被告向原告支付了2000元，该2000元抵扣了原告应交纳给被告的2017年9月份租金1800元和电费后被告支付了现金几十元给原告。原告在该店面经营至2017年9月30日，之后原告搬离该店面。原告认可涉案店面出租合同因政府征收拆迁而终止。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。原告认为停产停业损失、搬迁费、装修补助费（2208元）应归其所有，被告认为因租赁合同约定遇政府政策性拆迁，乙方应无条件终止合同，故原告不得要求给予停产停业损失、搬迁费、装修补助费。对停产停业损失由谁所有的问题。全南县人民政府办公室印发《关于印发的通知》（全府办字[2017]63号）规定：“……四、房屋征收和补偿（六）征收补助2、停产停业补助费对最近两年连续合法经营且至今仍在合法经营（有合法、有效的营业执照，已办理税务登记并具有税负核定凭证）房屋实施征收造成停产停业损失的，按房屋征收部门认定的经营面积每平方米每月补助20元，补助期限为12个月”，被告系涉案店面所有人，其未在涉案店面经营而是将涉案店面出租给原告经营，原告从2015年4月1月起在涉案店面经营餐饮至2017年9月30日止，并办理了相关的营业执照和食品经营许可证，符合征收补偿方案关于停产停业补助费规定的领取条件，故对原告要求被告返还停产停业损失补偿款11520元的诉求，本院予以支持。关于装修补助费的问题。原、被告一致认可原告承租涉案店面后，在内安装了含活动版隔断、不锈钢洗手盆、无支架广告牌、小无烟灶，而被告领取的装饰、装修补偿17216元中包含了原告安装的这部分装饰、装修（合计补偿2208元），故对原告要求被告返还装修补助2208元的诉求，本院予以支持。关于搬迁费的问题。全南县人民政府办公室印发《关于印发的通知》（全府办字[2017]63号）规定：“……四、房屋征收和补偿（六）征收补助1、搬迁费按被征收主房建筑面积每平方米10元给予被征收人一次性搬迁费（附属房、土地征收的，不发放此费用），不足300元的按300元补助”，可知，搬迁费是给予被征收人的，而原告非涉案店面的被征收人，故对原告该诉求，本院不予支持。综上，被告应返还停产停业损失补偿款11520元和装修补助2208元，合计13728元给原告，核减被告已支付给原告的2000元后，被告还应返还11728元给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告陈阶兵应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭瑞文返还停产停业损失补偿款和装修补助共计11728元。二、驳回原告谭瑞文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告谭瑞文承担28元，由被告陈阶兵承担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  龚丽丽人民陪审员  邓华金人民陪审员  陈勤英二〇一七年十二月十五日书 记 员  钟 婷