贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第1028号
上诉人（原审原告、反诉被告）苟雪恒。
委托代理人钱钞，贵州山一律师事务所律师。执业证号：15203201210428466。
被上诉人（原审被告、反诉原告）姜梅。
委托代理人杨永，贵州跃华律师事务所律师。执业证号：15201201220337106。
委托代理人刘文华。
原审第三人钟实。
上诉人苟雪恒因与被上诉人姜梅及原审第三人钟实因合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一（一）初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，第三人钟实系位于贵州省贵定县红旗路商会大楼20号“我的饰界”门面的所有权人。2007年6月10日，被告从他人处转租得该门面，从事服装经营，对此，第三人知晓并不持异议，之后，被告与第三人每年均签订一次租房合同。2014年4月23日，被告又将该门面转租给原告从事加盟的服装经营，双方并签订《门面转让订金协议》，约定“乙方（即原告）转让甲方（即被告）贵定新桥《我的饰界》门面。乙方支付甲方转让订金伍万元，甲方收取乙方定金之后按规定时间在2014年5月1日之前交付门面给乙方使用。甲方如违约则按订金贰倍赔偿乙方，即甲方支付乙方违约款壹拾万元。甲方转让乙方门面包括海尔空调一台。甲方转让费壹拾叁万陆仟捌佰元（136800元），另支付甲方伍月、陆月房租费用壹万元，尾款在乙方和房东签好租房合同之后支付甲方。房东租房合同内容甲方承诺房东签订租房合同为无限期出租，不收回。房租金一年一签，并与左右几个门面租金一致。如甲方不能配合乙方和房东在2014年7月1日前签订合同，甲方除支付乙方违约订金款外，另甲方支付乙方装修等其它相关损失费用。房东租金收取方式为一季度支付一次”,当日，原告向被告支付租金50000元，被告向原告了出具了《收条》，其中载明“今收到苟雪恒交来贵定红旗路商会大楼《我的饰界门面转让订金人民币伍万元。门面租赁合同为一年一签，合同到期优先承租”字样。同年6月3日，被告向原告交付该门面的钥匙，原告便开始装修该门面。同年6月18日，双方经协商，原告又向被告支付转租费20000元。同年6月24日起，原告从事服装经营正式营业至今。同年7月1日，第三人得知该门面转租给原告后，遂向原告收取了保证金10000元、三个月房租1200元（同年7月、8月、9月），因原告提出与第三人签订无限期合同，第三人予以拒绝，故原告未与第三人签订正式的租房合同,遂原告提起诉讼，请求：1、由被告退还原告支付的转让费70000元；2、由被告承担定金罚则27360元；3、由被告承担装修费50000元、向房东交付的保证金10000元、加盟风险抵押金和道具抵押金共计30000元，合计：90000元；4、诉讼费由被告承担。并对反诉辩称，反诉原告主张的事实不能成立，驳回其反诉请求。被告姜梅反诉称，原被告所订合同应当认定合同的效力，原告应依据该合同全面履行，现特反诉请求：1、驳回被反诉人（即原告）的请求；2、由被反诉人支付反诉人（即被告）门面转让费用余款76800元；3、由被反诉人承担反诉费用。另查明，原、被告在签订该合同时，原告得知被告与第三人签订的合同期限系一年。庭审中，第三人已书面表示认可被告的转租行为，原告应按市场行情与第三人一年一签合同，交付租金。
原判认为，原被告签订的《门面转让定金协议》，约定被告将其租赁的位于贵州省贵定县红旗路商会大楼20号“我的饰界”门面，又转租给原告使用，因该门面的所有权人系第三人钟实，理应取得钟实的认可，故法院对该合同效力的认定，首先，应审查合同的客观、合法性。经审查，该合同其中约定的“甲方承诺与房东签订租房合同为无限期出租，不收回”条款，即表达为，甲方承诺乙方（原告）与房东签订租房合同无限期出租，不收回的意思，显然违反《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过20年.超过20年的，超过部分无效”的规定，法院应予认定该条款无效，其它条款，确系当事人真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定之处，应予认定客观、真实、合法；其次，应审查第三人对原、被告双方转租该门面的真实意思。本案中，原、被告在签订该门面的转租合同时，第三人并不知晓，但其得知后，向原告收取了保证金、房租，且在审理中，又书面表示认可，根据《中华人民共和国合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，法院应予认定，被告所订该合同已得到了第三人作为权利人的追认，取得了处分权。综上所述，法院应予认定，原、被告签订的《门面转让定金协议》主要条款，合法有效，应受法律的保护，故对原告主张的事实理由，原告即不能提供充分的证据予以证明，其证据亦不能对抗法院对上述事实认定的效力，原告的诉讼请求，无事实法律依据，法院不予支持，应予驳回。基于法院已认定该合同的效力，法院理应依据《中华人民共和国合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，并结合双方签订的合同条款进行裁决。对被告反诉要求：驳回被反诉人（即原告）的请求，因该请求，实系反驳，法院已予采信，故不再重复裁判；由被反诉人支付反诉人（即被告）门面转让费用余款76800元的请求，经法院核实，被反诉人已实际支付反诉人转租费70000元，尚欠66800元，根据该合同约定“应在乙方（即原告）与房东签订合同后支付”的规定，法院理应按照该条款执行，但本案第三人比照原租房合同内容，已收取了原告的保证金和房租，现原告亦在实际管理该门面，且第三人已明示原告可与其“按市场行情，一年一签，交付租金”，应当说，第三人已与原告形成了事实上的房屋租赁关系，签订书面合同，仅是在形式上予以完善，只要原告放弃与第三人签订“租房合同无限期出租，不收回”的意思，订立书面合同的目的，完全可以实现，在此，法院酌情考虑，由原告继续履行尾款的支付义务。另，该请求其中10000元，反诉人称系按合同应由被反诉人支付二个月的房租（2014年5、6月），因该门面的实际交付时间系在同年的6月3日，被告已延迟交付33天，法院酌情支持房租4200元.据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、五十一条之规定，判决：一、驳回苟雪恒的诉讼请求；二、由苟雪恒在本判决生效之日起十日内一次性支付给姜梅人民币71000元；三、驳回姜梅的其它反诉请求。本案件受理费4047元，减半收取2023.5元，反诉费860元，合计：2883.5元，由苟雪恒承担2800元，姜梅承担83.5元（均已交，在执行本判决时，由其承担应承担的部分）。
原审宣判后，上诉人苟雪恒不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人支付被上诉人订金50000元已超过法律规定，该条款应为无效条款；2、被上诉人与上诉人签订的“承诺房东签订租房合同为无期限出租，不收回”条款应被认定为附条件的合同条款，条件不成就时该条款不生效；3、因该合同为附条件合同，条件未成就故双方签订的合同未生效，上诉人应当返还上诉人转让费70000元，上诉人不再支付被上诉人转让费71000元，装修费50000元。加盟风险抵押金和道具抵押金30000元为上诉人的实际损失,故上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求依法改判解除双方签订的《门面转让定金协议》，支持上诉人的一审请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人姜梅答辩称：1、《门面转让定金协议》“房东租房合同内容甲方……”至结尾部分均为上诉人后面添加，原协议并未约定签订无期限租房合同；2、《门面转让定金协议》中关于无期限的协议条款明显违反法律规定，该条款无效，其余部分有效并以实际履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。本案事实有当事人陈述、《门面转让定金协议》、收条、情况说明、调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于租赁期限，被上诉人姜梅在《门面转让定金协议》中约定“甲方承诺与房东签订租房合同为无限期出租，不收回”条款，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定。同时，在上述协议中也约定了房屋租金一年一签，而在上诉人苟雪恒提交的收条（2014年4月23日）中也载明“门面租赁合同为一年一签，合同到期优先承租”，由此可见，上诉人苟雪恒已经明知被上诉人姜梅并非真正的房东，且认可门面租赁合同为一年一签、房屋租金一年一签，合同到期优先承租，并非固定租金永久租赁。另，根据原审第三人钟实出具的情况说明“回来后看见苟雪恒已经在该商铺从事经营服装店，我就和苟雪恒说按该地段商铺随行就市收取房租，租赁合同按一年一签”及上诉人苟雪恒于2014年7月1日向原审第三人钟实交纳保证金及房租，由此可知，在原审第三人钟实已明示告知上诉人苟雪恒可与其“按市场行情，一年一签，交付租金”的情况下，上诉人苟雪恒仍向原审第三人钟实交纳保证金及房租，已经与原审第三人钟实形成了事实上的房屋租赁关系，且与上诉人姜梅承诺的“租赁合同为一年一签、房屋租金一年一签”相符，上诉人苟雪恒转让门面的目的已经实现，故上诉人苟雪恒的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4047元，由上诉人苟雪恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 伟
审 判 员 吴永霞
代理审判员 刘 佳
二〇一五年十月九日
书 记 员 田 婷