浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第546号
上诉人（原审被告）：刘××。
上诉人（原审被告）：潘×。
两上诉人的委托代理人：李××。
两上诉人的委托代理人：杨×。
被上诉人（原审原告）：王××。
被上诉人（原审原告）：戎××。
两被上诉人的委托代理人：马××。
两被上诉人的委托代理人：龚××。
上诉人刘××、潘×因与被上诉人王××、戎××房屋
买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年7月1
日作出的（2013）甬鄞邱民初字第132号民事判决，向本院提
起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭进行
审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：两原告系夫妻，原住浙江省××
鄞州区东钱湖镇庙弄村。两被告也系夫妻，原住浙江省青田县
农村。因青田县滩坑水库建设电站需要，被告一家整体搬迁，
移民落户在浙江省××鄞州区东钱湖镇下水东村。经当地村同
意，被告出资在耕地××自××了××（××楼一间一弄），
房屋的建筑面积为166.92平方米。楼房建好后，被告未进行装
修亦未入住。2009年，被告将房屋出卖给原告，双方于2009年6月8日签订了《房屋买卖协议》，宁波市鄞州区东钱湖东村村
民委员会在该《房屋买卖协议》上盖了公甲；当日被告将房屋
交付原告，原告也支付给被告购房款33万元。同时，刘××、
潘×出具一份《承诺书》由村保管，《承诺书》主要载明：本
人刘××、潘×系东钱湖东村村民，因我夫妻双方工作和生活
居住等多方面因素，经我夫妻共同协商，同意并决定将下水东
村茶亭新村楼房出售给他人，我夫妻承诺今后永不向村提出任
何住房要求。双方至今均未取得诉争房屋的产权证书。原告将
房屋进行必要装修，装修现值为144715元，并向当地村集体租
赁屋边空地若干，在周围种植花木、搭建钢棚、浇筑地坪等。
因当地旅游业的兴起，原告将该房屋即开设饭店（未领取营业
执照）。
2012年10月，刘××、潘×作为原告将王××、戎××
诉至法院，诉讼请求为：要求判令双方于2009年6月8日签订的
《房屋买卖协议》无效；判令王××、戎××将坐落于宁波市
鄞州区东钱湖下水东村茶亭新村房屋归还给刘××、潘×，刘
××、潘×退还购房款33万元。法院于2013年3月做出判决，
判决主文为：确认刘××、潘×与王××、戎××于2009年6
月8日签订的《房屋买卖协议》无效；王××、戎××将坐落
于宁波市鄞州区××镇××村茶亭新村××楼房屋一幢返还给
刘××、潘×，刘××、潘×返还王××、戎××购房款33万
元，以上义务各自在判决生效后十日内履行完毕。案件受理费
6250元，由刘××、潘×与王××、戎××各负担3125元。该
判决现已生效。另查明，诉争房屋所在村属于拆迁保留村，因道路拓宽
、建设需要拆迁的，可以安置到东钱湖的安置小区，东钱湖
区安置小区房屋的目前市场交易价为8000-
11000元。因诉争房屋处于某钱湖环湖公路边，今后有可能拆
迁。诉争房屋地段等级为二类地段，宁波东钱湖旅游度假区管
委会公布的2010年市场指导价为二类地段6800元／平方米。拆
迁货币安置的，被拆迁人还可以获得以下费用：1.在规定期限
内签订拆迁协议、提前搬迁的，按被拆房屋建筑面积每平方米
奖励50元；提前搬迁的再按被拆房屋建筑面积每天、每平方米
奖励0.5元，提前搬迁天数最长为六个月。2.自行解决所需用
房的，可以按照评估金额再增加10%的拆迁补偿资金。3.搬家
补贴费：按每户700元计发，实际存在二次搬家的，按二次计
发。4.临时安置补助费（过渡费）：按被拆迁住房建筑面积每
平方米每月15元计算，选择货币安置且自行解决过渡用房的，
发6个月临时安置补助费。5.易损品及杂物处理补助费：按建
筑面积每平方米5元计算。6.空调移机补偿费：每台2**元。7.
太阳能热水器移机补偿费：每台2**元。8.电话移机费：电信
部门工料费标准。9.有线电视线路移位费：每户300元。10.分
户水电设施补偿费：每户40元。11.住宅路途补助费：由拆迁
人提供安置用房的，以被拆迁人原住宅用房与安置房所在地距
离计算，相距2公乙（含）以内的按建筑面积每平方米30元给
予补助，2公乙以上按建筑面积每平方米50元给予补助。12.住
宅临时安置生活补助费：每平方米40元。
原审原告王××、戎××于2013年5月6日诉至原审法院，请求依法判令原审被告赔偿原审原告：一、房屋差价损失15
82785元；二、楼房装修损失144715元；三、一次性经营损失
补偿费36434元；四、其他损失91480元；以上共计1855414元
。
原审法院认为：合同无效后的处理问题，《中华人民共
和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因
该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返
还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到
的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”前案
生效判决已确认双方买卖关系无效，双方相互返还，本案解决
赔偿问题。归纳原、被告双方的诉辩称，本案争议焦点即需解
决的是：合同无效，法律后果如何，具体为：（一）在没有产
权证书，如何认定建筑面积；（二）出卖方应否赔偿买受方损
失以及买卖双方的过错责任甲分配；（三）没有拆迁条件下，
赔偿范围和赔偿结果的计算标准如何。
关于没有产权证书，如何认定建筑面积的问题即合法的
建筑面积是否必须要经过土地、建设、规划等行政机关确认，
原审法院认为，本案具有特殊性，由于水库建设的需要进行移
民、建筑涉案房屋，当地政府部门至今没有颁发产权证书，该
房屋的建筑面积只能按有相应资质的机构进行测绘。
关于买卖双方的过错责任甲分配问题。原审法院认为：
引起纠纷的主要原因是因出卖方刘××、潘×可以获得巨大的
经济补偿而受经济利益驱动，在出卖多年后对原有买卖关系予
以反悔，要求回收房屋。出卖方刘××、潘×一直未居住该楼房，在出卖后又向当地村组织出具《承诺书》承诺不向村提出
任何住房要求，没有损害土地所有人的利益，原告买受房屋用
于自用而非投资，本案双方当事人又是同镇非同村，宣告买卖
无效后原告将面临居无定所的局面，综合考虑本案中应由出卖
方刘××、潘×承担主要责任。
关于本案房屋没有拆迁条件下，赔偿范围和赔偿结果的
计算标准如何的问题，原审法院认为：诉争房屋所在村属于拆
迁保留村，因道路拓宽、建设需要拆迁，可以安置到东钱湖
的安置小区，东钱湖区安置小区房屋的目前市场交易价为8000
11000元。因诉争房屋处于某钱湖环湖公路边，今后有可能拆
迁，原告作为买受人必将有信赖利益的损失，而被告也必将受
益，为公平保护双方的利益，酌情以拆迁货币补偿价加上各种
奖励补贴确定诉争房屋的现有价值，再由上面确定的责任比例
由被告赔偿给原告，具体计算公式为：［（6800＋152）＊166
330000）＊0.8=664342，至于一间平房系原告买受后建造，至
今没有提供审批文件，被告不能预见，应由原告自行拆除。
原告买受房屋后对房屋进行装修，因原告应将房屋返还
给被告，该装修已附和于房屋，不能独立使用，被告应折价赔
偿给原告，折价物与返还物都是一方的财产，不应纳入损失范
围，不再考虑责任比例。至于经营损失因原告不能提交营业执
照，被告在买卖时也不能合理预见，故被告不予赔偿。
原告另主张其他损失91480元，因为本案并没有拆迁，只是以拆迁货币安置进行计算升值来平衡双方的利益、宁波市鄞
州中升房地产估价有限责任公司出具的房地产估价报告中附表
四中的植物、空调、太阳能热水器、闭路电视等都可以移动，
不构成附和物，原告在返还房屋时将植物、空调、太阳能热水
器、闭路电视进行拆移，但被告应酌情赔偿原告拆移费2000元
。
综上，原审法院认为，造成买卖无效的主要责任为被告
，被告应赔偿原告的信赖利益损失，被告关于无需赔偿等辩解
意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第
（五）项，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六
十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉
若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉
讼法》第六十四条，第六十五条，《最高人民法院关于民事诉
讼证据的若干规定》第二条，第三十四条之规定，作出如下判
决：一、被告刘××、潘×赔偿原告王××、戎××差价损失
664342元；二、被告刘××、潘×赔偿原告王××、戎××楼
房装修损失144715元；三、被告刘××、潘×赔偿原告王××
、戎××2000元；以上合计应由被告刘××、潘×赔偿原告王
××、戎××811057元，限被告刘××、潘×在判决生效后十
日内履行完毕；四、驳回原告王××、戎××的其他诉讼请求
。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。案件受理费21498.7元，由被告刘
××、潘×负担11910.5元，原告王××、戎××负担9588.20元。
宣判后，原审被告刘××、潘×不服，上诉至本院，称
：1.一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人买受诉争
房屋用于自用而非投资，买卖合同无效后将面临居无定所的局
面，这一认定与事实不符。被上诉人在鄞州区××镇××村另
有房屋，还开有饭店，而上诉人却是居无定所，因小孩即将上
学，急需回户籍所在地安家落户。二、双方买卖行为无效的主
要过错责任应归结于被上诉人，一审判决将80%责任归于上诉
人，明显不当。被上诉人系当地人，与村委会关系密切，其多
次提出要求购房，并怂恿上诉人卖房。上诉人系外地移民户，
对当地情况很不熟悉，也不懂当地政策，系被上诉人一手安排
签订协议并联系村委会盖章等。当时上诉人的小孩还小，自己
对法律、政策不了解。因此，一审判决认定上诉人承担80%责
任，明显不公。三、无效行为的法律后果并不涉及所谓的预期
利益损失，更不存在一审判决所称的可能发生拆迁所产生的损
失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同的
法律后果只就实际已发生的损失部分依责任分担，不涉及所谓
的预期利益。诉争房屋是否拆迁，如何拆迁，均属于可能发生
的事实，目前并未发生，一审法院根据度假区管某某心和房管
局个别工作人员的个人谈话，将可能发生的事实等同于必然发
生的可预见事实，并判决上诉人赔偿巨额差价损失，缺乏法律
依据，混淆了无效合同和有效合同违约处理的区别，显然是错
误的。四、被上诉人不存在任何损失。被上诉人已实际使用了
房屋，并在经营中取得了巨大利益，不存在任何损失。被上诉人的作为房屋添附物的评估必须经有资格的鉴定机构评估，同
时应对其经营期间取得的利润一并进行评估。被上诉人的实际
损失应为不可转移或拆除的添附物的现有价值减去被上诉人生
产经营期间取得的利润。五、上诉人本身也存在损失。被上诉
人将房屋作经营性装修，房屋贬损很大。被上诉人的添附物并
无实际利用价值，上诉人清除添附物需要相关费用。请求二审
法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼
请求。
被上诉人王××、戎××答辩称：一审判决认定出卖方
即上诉人承担房屋买卖无效后的主要过错责任是正确的。关于
赔偿的合法性和合理性问题，一审判决也是正确的。请求二审
法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人刘××、潘×提供以下证据：1
.《鄞县农村宅基地登记综合表》一份、2.《鄞县房屋买卖契
约》一份、3.“鄞房权证首字××号”《房屋所有权证
》，上述三份证据证明被上诉人王××、戎××有位于某钱湖
镇庙弄村的房产，以及被上诉人戎××名下有坐落于首××道
××学府××室的房屋，并非居无定所的事实。4.《房屋租赁
合同》一份，证明上诉人因无房居住一直在外租房的事实。5.
上诉人向宁波市工商行政管理局东钱湖分局举报的材料，证明
被上诉人买受诉争房产系用于非法经营饭店，至今未通过环保
许可，未办理工商营业执照，系非法经营的事实。6.（2012）
甬鄞邱民初字第321号民事判决书，证明诉争房屋的买卖协议
无效原因在于该协议违反国家法律强制性规定，且从该案诉讼费各半承担的角度看，上诉人与被上诉人对本案损失应各自承
担50%的责任。
被上诉人王××、戎××经质证认为：上诉人提供的证
据1、2、3、4都与本案无关，被上诉人在邻村有房屋不是决定
本案《房屋买卖协议》效力的依据。上诉人称其现在无房居住
，这与其在出卖房子时所表示的意思也不一致，当时上诉人表
示其不想再居住在东钱湖。对证据4的真实性有异议。对证据5
，上诉人称其向有关单位举报被上诉人非法经营，该份证据与
本案无任何关联性。对证据6，上诉人以诉讼费作为认定双方
责任乙，是不正确的，当时一审法院并没有根据无效的过错比
例来确定诉讼费的承担比例，不能以诉讼费倒推双方责任的比
例。
本院经审查认为，上诉人提供的六份证据，均与本案缺
乏关联性，本院不予认定。
在二审审理期间，被上诉人王××、戎××未提供证据
。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：原审法院作出的已经发生法律效力的（2012
）甬鄞邱民初字第321号民事判决，确认双方当事人于2009年6
月8日签订的《房屋买卖协议》无效，依照《中华人民共和国
合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财
产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价
补偿；有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都
有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争房屋所在的土地属于农村集体土地，依照法律规定，农村集体土地上的房屋不能
出卖给本集体经济组织成员以外的人，上诉人应当知道该法律
规定而将房屋出卖给被上诉人，故原审法院认定上诉人对《房
屋买卖协议》无效负主要过错责任，并承担因协议无效导致的
损失的80%，并无不当。被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖
协议》时，未查明自己是否可以买入诉争房屋，有失审慎，原
审法院认定其对《房屋买卖协议》无效负次要过错责任，并承
担因协议无效导致的损失的20%，也无不当。上诉人认为双方
应各半承担损失的主张，理由不足，本院难以采信。诉争房屋
自双方买卖之日至今有所升值，被上诉人以房屋升值部分即该
房屋现价与双方买卖协议价的差价，作为因协议无效所导致的
损失，理由成立。被上诉人对诉争房屋进行了装修，其将装修
的现值作为协议无效所导致的损失，理由也成立。上诉人认为
被上诉人不存在因协议无效导致的损失，与事实不符，本院不
予采信。上诉人认为被上诉人的实际损失应减去其经营期间所
取得的利润的主张，于法无据，本院也不予采信。关于诉争房
屋的现价，根据原审法院向诉争房屋所在地的宁波市东钱湖旅
游度假区建设管某某心和东钱湖房管所工作人员调查，诉争房
屋处于某钱湖环湖公路边，今后有可能拆迁，故原审法院酌情
以拆迁货币补偿价加上各种奖励补贴确定该房屋现价，并无不
妥。原审法院采用拆迁补偿的标准确定诉争房屋的现价，系认
定房屋价格的一种方式，故上诉人认为原审法院将可能发生的
事实等同于必然发生的事实，将尚未发生的拆迁价值作为已经
发生的损失的主张，理由不足，本院难以采信。关于诉争房屋的装修现值，经宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司评估
为144715元，上诉人未提供足以反驳的证据，原审法院对该评
估意见予以采信，符合法律规定。该装修现值属于协议无效导
致的损失，应按双方的过错各自承担，故上诉人应承担的金额
为144715×80%=115772元。原审法院将装修认定为折价物而未
纳入协议无效的损失范围，未认定双方按过错承担而由上诉人
全额赔偿，应属不当。关于上诉人主张的其他损失，原审法院
考虑被上诉人在返回房屋的情况下，需要将植物、空调、太阳
能热水器、闭路电视进行迁移，故酌情支持2000元，也无不当
。上诉人认为其本身也存在损失，但未提出相应的主张，本案
中不作处理。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理部分有误，
本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（
二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字
第132号民事判决第一项，即刘××、潘×赔偿王××、戎×
×差价损失664342元；
二、维持宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字
第132号民事判决第三项，即刘××、潘×赔偿王××、戎×
×2000元；
三、撤销宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞邱民初字
第132号民事判决第二项；
四、刘××、潘×赔偿王××、戎××楼房装修损失115772元；
上述一、二、四项合计，刘××、潘×应赔偿王××、
戎××782114元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回王××、戎××的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21498.7元，由王××、戎××负担1162
1元，刘××、潘×负担9877.7元。
二审案件受理费11911元，由刘××、潘×负担11387元
，王××、戎××负担524元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年九月十八日
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