焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第567号
原告谢玉丽，女，1973年出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
委托代理人刘湘阳，河南飞龙律师事务所律师。
被告焦作市铭瑞物业管理有限公司。住所地：焦作市裙房****号。
法定代表人方玉华，总经理。
委托代理人陈广智，男，1948年出生，汉族，现住河南省焦作市解放区，该公司工作人员。
原告谢玉丽诉被告焦作市铭瑞物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月20日向本院提起诉讼。本院于2014年6月23日作出受理决定，同日将受理案件通知书、举证通知书送达原告，同日将应诉通知书、举证通知书送达被告。本院受理后，依法适用简易程序于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告谢玉丽及其委托代理人刘湘阳，被告焦作市铭瑞物业管理有限公司的委托代理人陈广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢玉丽诉称，2009年10月1日焦作市福安置业有限公司为销售位于解放区楼盘进行促销活动，宣传现场购房定铺即享受一次性返还5年租金的优惠条件（所返还租金抵充购房款）。原告出资40000元现金加上一次性返还的租金（5年）18823元，共计58823元购得该商城房产，该房建筑面积为18.01平方米。2014年初被告通知原告称5年返租到期，在新的租期内（自2014年6月1日始），被告按照交付的购房款为基数作为计算标准向原告支付租金。原告交付的实际购房款为58823元，被告不予认可，不按此购房款为基数作为计算标准向原告支付租金。原告认为，原告在购房时所取得的一次性租金，实际充抵了购房款。被告仅按照40000元为基数作为计算标准向原告支付租金，损害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求判令：1、确认原告实际交付的购房款为58823元，被告以此为基数向原告计算并支付租金；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告焦作市铭瑞物业管理有限公司辩称，1、原告诉述购房款为58823元不符合事实，购房款为40000元，18823元是返还的租金，不是购房款；2、焦作市福安置业有限公司的返租与被告无关，从今年6月起由被告对所有业主返租，购房款的多少应由开具的购房发票为准，请求法院驳回原告诉请。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告实际交付的购房款是多少；2、被告应以多少购房款为基数向原告支付租金。
原告谢玉丽为支持自己的主张，在庭审中提交下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、房产证1份，证明原告是该房产的所有人，该房屋登记时间是2010年9月14日，是原告购房1年以后办理的房产证，证明原告在起诉状所述该房产的面积；3、原告和焦作市福安置业有限公司签订的商品房买卖合同3页、补充协议1页，合同证明原告和焦作市福安置业有限公司存在商品房买卖关系，该合同载明房产的面积以及每平方米的价格，从该合同的补充协议上显示出是一次性返还原告租金18823元。合同上面所签署的日期是2010年8月17日，实际购房2009年10月1日。据原告所述面积、单价，都是在2010年8月17日签订合同的时候补签的，签字的时候上述的面积、单价等内容均是空白的；4、焦作市福安置业有限公司出具的收据1张和发票1张，证明原告实际购房日期并不是房产证上所写，实际购房日期为2009年10月1日；5、焦作市福安置业有限公司在2009年就原告所购的房产做的促销的宣传页，证明原告所购之房是焦作市福安置业有限公司促销活动期间所购买的，证明原告购该房产的房款包括所返还的租金，加上所返还的租金是原告实际所支付的房款。
被告焦作市铭瑞物业管理有限公司对原告的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明指向也无异议；对证据3，原告提供的合同内容不全，合同不是完整的。合同第5页明确载明购房款为40000元，与原告所述58823元不符。关于补充协议已证明焦作市福安置业有限公司返还给原告5年租金为18823元，没有任何证据证明此笔租金充抵购房款，与原告所述不符；证据4中的发票说明原告所购房的全部购房款40000元，这才是原告真实的购房款，所以原告起诉状所写的购房款为58823元不符合事实，购房款应以发票数额为准；证据5是商品销售的宣传单，此证据与本案无关，不能作为证据提交。
被告焦作市铭瑞物业管理有限公司未向本院提交证据。
关于原告提交的证据，被告对证据1、2均无异议，本院予以采信；证据3是原告和焦作市福安置业有限公司签订的商品房买卖合同和补充协议，该合同和补充协议是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，本院予以采信；证据4收据和发票均显示焦作市福安置业有限公司收取原告的购房款为40000元，本院予以采信；证据5是焦作市福安置业有限公司的房屋销售的宣传单，本院对其真实性予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2009年10月1日原告谢玉丽向焦作市福安置业有限公司交纳了40000元购房款，焦作市福安置业有限公司向原告出具了收据。2010年8月17日原告、焦作市福安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。合同约定原告购买焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市大丰商城房，建筑面积为18.01平方米，每平方米为2221元，总价款为40000元。补充协议约定焦作市福安置业有限公司作为出卖人在合同签订之日起一次性返还买受人（本案原告）自合同签订之日起2009年9月1日至2014年5月31日的商铺租金，返租金额为18823元，返租期间出卖人拥有该商铺的经营权和使用权。当日焦作市福安置业有限公司向原告出具了发票，发票显示的购房款为40000元。此后原告向焦作市房地产管理局申请办理该房的权属登记，焦作市房地产监理所向原告发放了焦房权证解放字第2010051**号房产证，该证登记的房屋所有权人为谢玉丽。
另查明，2014年1月焦作市大丰商城业主委员会委托被告焦作市铭瑞物业管理有限公司对外出租原告谢玉丽等业主的房屋，租金是按照业主购买房屋的购房款为基数进行计算。原告认为其实际的购房款为向焦作市福安置业有限公司交纳40000元和返还的租金18823元，共计为58823元。被告认为原告的购房款为焦作市福安置业有限公司向原告出具的发票显示的购房款40000元。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中原告谢玉丽与焦作市福安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，对原告购买房屋的坐落、面积、单价、总房款和该房2009年9月1日至2014年5月31日的经营权、租金的时间、数额等都进行了具体明确的约定，原告与焦作市福安置业有限公司应按照合同的约定全面履行合同。原告向焦作市福安置业有限公司交付了购房款40000元，焦作市福安置业有限公司向原告出具了收据和发票，均显示购房款为40000元。原告认为焦作市福安置业有限公司向其返还的租金18823元应计算在购房款内。本院认为购房款与租金是两种不同性质的款项，且依据的合同不同，在《商品房买卖合同》和《补充协议》均作了明确的约定，原告所购房屋的购房款不应包含租金。因此应当认定原告向焦作市福安置业有限公司交付的购房款为40000元。原、被告对属于原告所有的房屋签订租赁合同，应由双方对租赁的期限、租金的标准与数额、支付的时间等内容进行协商。现原、被告双方均同意按照购房款作为基数计算租金。原告交付的购房款为40000元，因此原告要求确认实际交付的购房款为58823元，被告以此为基数向原告计算并支付租金的诉讼请求本院不予支持。被告提出的应按购房款40000元为基数进行计算租金的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告谢玉丽的诉讼请求。
本案诉讼费50元，由原告谢玉丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 郭岩
二〇一四年八月七日
书记员 宋颖
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