北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初11789号
原告北京雅诚物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区翠华街1号北部2号楼地下室B104室。
法定代表人张士永，总经理。
委托代理人王建国，男，1957年3月24日出生，北京雅诚物业管理有限责任公司职员。
委托代理人孙占彬，男，1980年1月20日出生，北京雅诚物业管理有限责任公司职员。
被告皮燕娟，女，1971年3月21日出生，中磊审计评估集团董事。
委托代理人刘元龙，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
原告北京雅诚物业管理有限责任公司（以下简称雅诚物业公司）与被告皮燕娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告雅诚物业公司委托代理人王建国、孙占彬，被告皮燕娟及其委托代理人刘元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅诚物业公司诉称：被告在2009年8月31日入住XX公寓XX号楼XX门XX号，产权人是被告本人。原告与被告在2009年9月3日签订了物业服务合同。原告一开始交纳物业服务费，但后来不知道什么原因开始不交物业服务费了。原告于2013年将被告起诉至法院，后在法院强制执行的情况下取得之前的物业费。被告于2015年又开始拖欠物业服务费，原告诉至法院，请求：判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日所拖欠物业管理费27210.60元及滞纳金13367.21元。
被告皮燕娟辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、原告主张答辩人拖欠2015年1月至2016年1月的物业费27210.60元，与事实不符，于法无据。原告与被告之间的物业服务合同并非是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，被告与原告间的物业服务合同早已到期终止，之后双方在未签订任何书面协议，因该小区的业主委员会正在成立中，对物业费过高变更物业收费标准、物业服务质量差更换物业公司等事项迟迟未能推进，被告只能被迫接受原告的物业服务，但并未就物业费每平米7.5元与原告达成过一致，反之，被告一直向原告提出，其收费过高，服务质量与收费标准差距悬殊，要求出示收费依据，并参考周边小区的收费标准及服务质量进行收费，但原告至今未出示过其具体的收费明细和合理合法的收费依据，也未提升过服务质量，恳请法院依法查清事实，并结合北京市及该小区周边物业服务收费的市场标准要求原告下调物业费至每平米3.75元。二、物业服务合同属于双务合同，因物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对原告行使抗辩权。1、被告系官园公寓的业主，物业公司有管理、维护小区的义务，业主有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共场地被损毁、侵占、小区环境卫生差、排水不畅、小区治安案件频发、消防存在隐患等。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此包括被告在内的大部分业主由于物业公司的严重违约，根据合同法的规定，向被告行使先履行抗辩权，拒交物业费，是逼于无奈、是私力救济、合理合法。2、虽然被告被动的与原告形成了事实的物业服务关系，但是在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。三、原告履行物业管理义务严重失职，无权要求被告按其标准支付全额的物业费用。1、小区墙体漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，小区卫生环境差。私搭乱建、消防设备不齐全无灭火器、存在严重消防隐患、私设车位影响业主通行等均系原告服务不当做造成；2、占用小区维修基金，基金帐目不公示，未尽维修义务；3、安保人员不够、不专业、安保设施长期损害不修复，监控器成像基本无法识别，小区发生过多起偷盗事件；4、侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。至今被告在自己的小区仍无车位，原告即侵犯了被告的车位优先权，又侵犯了被告作为业主对小区共有部分所享有的收益权。同时，根据《物权法》第70条、第80条之规定，原告私自将本该属于所有业主共有广告和车位、租金等收益归其所有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应转入小区成本费用并降低业主相应的物业费标准，雅诚物业公司应向业主公布收支情况。四、原告要求被告支付其滞纳金于法无据。1、被告并非拖欠物业费，而系原告不履行物业管理服务义务，服务严重违约，被告系被迫之举，以此为警示其提升服务质量并降低收费，担负法律规定的物业企业应尽的义务；2、原告滞纳金要求过高，且计算基数及起止时间均无合法依据，原告与被告之间并未重新订立书面的物业服务合同，其向被告主张滞纳金于法无据。综上所述，原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业企业应尽的责任和义务以外，被告认为，物业服务费的收费标准应与实际服务质量相对应。服务提供方要求接受方交纳服务费用的，应提供证据证明其已提供符合国家标准和合同约定标准的服务，如服务质量低于国家标准或合同约定的，服务接受方有权要求予以减免服务费用。原告占用了共用部位并出租牟利、不尽义务等行为，显属违约。请法院依法驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明：北京市西城区XX街XX号院XX公寓XX号房屋系被告的产权房屋，建筑面积304.34平方米，原告公司负责该小区的物业服务。2000年，原告公司经北京市物价局核准，物业管理费按照《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》执行。
2009年9月，原告与被告签订《公寓物业服务合同书》，约定被告将北京市西城区XX街XX号XX公寓XX楼XX门XX号建筑面积304.34平方米的物业委托原告，实行统一综合服务，合同期限自2009年9月1日至2010年12月31日，服务管理事项包括：1、房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，公用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；2、共用设施设备的日常维修、养护和管理。共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明；3、共用设施设备和附属建筑物、构建物的日常养护和管理。包括道路、化粪池、热力站、配电室、冷冻机房、车库等；4、公共区域的绿化养护与管理；5、公共环境卫生，包括房屋共用部分的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；6、维护公共秩序。包括门岗服务、物业区域内巡查；7、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；8、消防管理服务；9、房屋装饰装修管理服务。合同约定物业服务的收费标准为每平方米7.5元，每月5日前交纳当月物业费，如未能于应付款项计期日前15日内支付应付款项则收取滞纳金，费率为每日3‰。
合同期限届满后，原被告未续签《公寓物业服务合同书》。经查，2013年8月原告曾以被告未缴纳2012年10月至2013年6月的物业费诉至本院，要求被告支付上述期间物业服务费及滞纳金。本院经审理后于2013年10月出具（2013）西民初字第XX号民事判决书，判令被告支付2012年10月至2013年6月的物业管理费20407.95元，驳回原告的其他诉讼请求。被告不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2014年3月28日出具（2014）二中民终字第XX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
被告未向原告缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业费。2016年1月26日，原告向被告邮寄挂号信内附《3-4-402欠费及滞纳金明细》，其中写明2015年1月至2015年12月欠物业费27210.60元，因欠交物业费滞纳金产生滞纳金13367.21元。现原告诉至法院，要求判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日所拖欠物业管理费27210.60元及滞纳金13367.21元。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。
另查，物业费7.5元包括行政办公费用及日常管理每月每平方米2元、保洁绿化费用每月每平方米0.5元、能源费每月每平方米2.44元、保安消防监控费用每月每平方米0.87元、工程部运行费用每月每平方米1.36元、折旧费每月每平方米0.08元、税金每月每平方米0.25元。
再查，一、庭审中，原告提交照片证明原告的物业服务质量得到相关单位的认可，并对垃圾进行分类；被告认为照片的真实性无法核实，证明目的不认可。同时，被告提交了照片，证明小区存在停车混乱、夜间照明不足、小区绿化长期无人管理、垃圾不及时清理，原告在小区设广告牌、私搭乱建收取租金、墙体漏雨未进行维修、安保监控设备损害严重且长期不进行更换以及前诉中原告存在的物业服务问题并未得到解决。
二、庭审中，被告提交《北京市发展和改革委员会信访答复意见书》，证明自2006年1月1日起，本市物业服务按照《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改【2005】2662号）规定执行，原告收取物业服务费所依据的《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》已经废止，原告按照每月每平米7.5元收取物业费已无合法依据，应按照周边及北京市同级别小区物业收费标准每月每平米3.75元计算；原告认可该份证据的真实性，但原告的物业费标准是从原来的每月每平米14.95元降至每月每平方7.5元，根据现在的人工成本等上升，原告还需要提高物业服务费标准。
上述事实，有关于官园公寓物业管理费的批复、合同书、照片、物业管理费说明及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告公司物业管理费用包含行政办公、日常管理、保洁绿化、能源、保安消防监控等多项内容，最终服务于小区全体业主。现皮燕娟在答辩意见中陈述其所在的XX公寓小区物业管理状况以主张雅诚物业公司未按合同约定履行物业管理服务义务，但皮燕娟并未对其主张提供充分证据加以证明，本院难以认定雅诚物业公司对皮燕娟所在的XX公寓小区进行的物业管理情况与合同约定存在明显不符。由此，在雅诚物业公司履行了合同主要义务的情形下，皮燕娟不能拒绝履行支付物业管理费的基本义务，故本院对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持。皮燕娟称雅诚物业公司向其主张的物业费收费标准过高酌减一节，皮燕娟虽提交相关文件证明雅诚物业公司所依据《北京市高档住宅管理服务收费暂行办法》已经废止，但上述办法系雅诚物业公司以每月每平方米14.95元收取物业费之依据。因雅诚物业公司物业费每月每平方米7.5元的具体构成已列明，皮燕娟未能提供充分证据加以反驳，且未提交证据证明其主张按照每月每平方米3.75元标准收取物业费的依据，故本院对其要求降低物业费标准的意见难于采纳；被告虽指出原告在物业管理中存在瑕疵，但考虑到物业服务有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰，且被告提供的证据尚未达到酌减物业费的程度，故本院对此意见不予采信。原告与被告签订的《公寓物业服务合同书》期满后未续签合同，且被告拒绝缴纳物业费与原告公司物业管理的瑕疵存在关系，故原告要求被告给付滞纳金，本院不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告皮燕娟给付原告北京雅诚物业管理有限责任公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一的物业管理费二万七千二百一十元六角。
二、驳回原告北京雅诚物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果皮燕娟未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百零七元，由原告北京雅诚物业管理有限责任公司负担一百三十四元，已交纳；由被告皮燕娟负担二百七十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一六年七月十五日
书 记 员 郭莹莹