南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第2915号
原告（反诉被告）南京万尚商城有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区双龙大道1351号。
法定代表人陈广川，公司总经理。
委托代理人方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京启元办公用品商贸有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道胜太东路179号2楼。
法定代表人余成良，公司经理。
原告（反诉被告）南京万尚商城有限公司（以下简称万尚公司）诉被告（反诉原告）南京启元办公用品商贸有限公司（以下简称启元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万尚公司的委托代理人方婷婷、被告启元公司的法定代表人余成良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万尚公司诉称：其与被告启元公司于2014年签订租赁合同，启元公司承租其公司位于万尚城六层编号为GF-003商铺，租期自2014年2月1日起至2016年6月19日止。合同签订后，启元公司使用房屋。因万尚城六层于2013年4月26日取得“大都会中心屋顶临时建筑”规划许可，加建房屋使用期限不得超过两年，故其与启元公司签订的租赁合同属部分有效、部分无效，超过2015年4月25日部分的租赁合同无效。因启元公司自2014年8月起至今一直拒交租金、水电、空调费，经其多次催缴无果。现诉至法院，要求被告启元公司支付租金357152.53元（2014年9月20日-2015年4月25日）、场地占有使用费249068.7元（按租金标准主张2015年4月26日-2015年11月26日期间）、管理费116221.58元（2014年8月20日-2015年4月25日）、水电空调费23859.44元及违约金68870.16元（2014年9月20日-2014年10月19日一个月租金49623.4元，自2014年9月10日起按日0.5%计算至2015年2月28日即171天，计42428元；2014年8月20日-2014年9月19日一个月管理费14178.1元，自2014年8月10日起按日0.5%计算至2015年2月28日即202天，计14319.88元；2014年9月20-2014年10月19日一个月管理费14178.1元，自2014年9月10日起按日0.5%计算至2015年2月28日即171天，计12122.28元，42428元＋14319.88元＋12122.28元=68870.16元］，共计815172.42元。
被告启元公司辩称：双方签订的租赁合同明确约定其经营用途是“少儿培训”，但原告提供的商铺不符合《南京市民办非学历教育机构设置办法》第二章第五条办学场地的规定，不具备房产证、消防验收等导致其无法经营，导致培训机构被江宁区教育局查处。故原告提供的房屋不具备相关条件致其经营目的无法实现，合同无效。其不认可原告全部诉讼请求。
反诉原告启元公司诉称：要求法院确认租赁合同无效，并要求反诉被告万尚公司退回其已经支付的租金378792元、物业管理费94050.7元及租赁押金42000元。
反诉被告万尚公司辩称：《南京市民办非学历教育机构设置办法》是规范教育机构设立的文件，非规范租赁关系的法律法规。双方租赁合同没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。反诉原告之所以被教育局处罚，是反诉原告自身原因，与其无关。即使合同部分无效，反诉原告也应当支付房屋占有使用费。反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，要求法院驳回。
经审理查明：大都会中心位于南京市江宁开发区双龙大道1351号，地下3层及地上5层的房屋所有权人为南京同曦房地产开发有限公司。南京同曦房地产开发有限公司将大都会中心租赁给原告万尚公司，租赁期间为2012年9月至2021年8月，并同意万尚公司对外转租。万尚公司承租上述房屋后，对外招商，将该项目命名为万尚城。2013年4月26日，南京市规划局就大都会中心6层屋顶临时建筑向南京同曦房地产开发有限公司颁发建设工程规划许可证，注明规划许可证有效期为一年，改加建临时建筑应满足房屋结构安全，使用期限不得超过两年，自核发临时建设工程规划许可证之日起计算。
2014年，万尚公司（甲方）与启元公司（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：乙方承租万尚城六层编号为GF-003商铺，建筑面积402平方米（容积率0.85）作为结算面积。实际操作中甲乙双方可选择在店铺交付时以最终测量的建筑面积（使用面积／0.85）作为结算面积，两者取高。以商场复尺后的面积为准。乙方租赁该物业仅作环球雅思疯狂家族体系等品牌（类别：培训，经营范围仅限少儿培训）。租赁期限自2014年2月1日至2016年6月19日止。租金单价为3.5元／平米／天，乙方必须在每月前10个工作日之内支付下月租金。管理费单价为1元／平米／月，与租金同步支付。自用水电费及委托服务项目均按月按实结算，并收取每月5%的公共损耗，乙方于接到甲方的缴款通知单日期起7个工作日内交清。乙方如逾期不支付上述应缴款项的，甲方有权从履约保证金中直接扣除，并承担逾期付款部分日千分之五的违约金，逾期付款超过一个月的，甲方有权单方提前解除合同，没收乙方履约保证金，保留追究乙方违约责任的权利及损失赔偿的权利。乙方应于签署合同后七日内向甲方支付一个月租金的履约保证金42000元，甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据。
合同签订后，双方履行租赁合同，启元公司使用铺位经营环球雅思少儿英语培训。2014年10月24日，南京市江宁区教育局向启元公司开具行政处罚告知书，因万尚城六楼环球雅思教育属无证办学，责令立即停止办学。2015年1月4日，南京市江宁区教育局再次向万尚城六楼南京环球英语教育培训中心开具行政处罚告知书，因未取得办学资质，未能补办办学资质继续办学，市民反映强烈、要求予以取缔，告知其必须取得许可证或《营业执照》后，才能从事培训业务。第二次查处的被告知人姓名为“刘春燕”，启元公司称2014年10月1日后，其将培训学校转给刘春燕经营。2014年10月24日被教育局查处后，其方不再经营，对刘春燕的后续经营情况不清楚。
本院就启元公司如何取得办学资质询问江宁区教育局，工作人员称根据《南京市民办非学历教育机构设置办法》第六条，申请举办教育机构须报送一系列材料，其中包括办学场地房产证复印件、消防验收证明等，亦需要审核启元公司使用“环球雅思”品牌的授权材料等，如缺乏规定的材料，会导致无法取得办学资格。另查明，万尚城6楼没有办理房产证，亦无消防验收手续。
对于租金，租赁合同签订后，万尚公司分别于2014年2月26日及3月6日对商铺面积进行过初测和复测，确定使用面积为396.21平方米，建筑面积为466.13平方米（396.21÷0.85），月租金为49623.4元（3.5元／平米／天×466.13平方米×365天÷12）。启元公司按49623.4元／月支付租金至2014年9月19日。
对于物业管理费，日管理费为466.13元（1元／平米／天×466.13平方米）。启元公司支付至2014年8月19日。
对于水、电、空调费，万尚公司提交2014年8月-2015年2月收费单证明被告未交该期间水电空调费及公共损耗金额共计23859.44元。启元公司认可其从8月起没有交该项费用，亦认可8月、9月、10月、11月收费单上签字人“赵宝萍”、“周红”是其员工，但其于2014年10月1日起即把启元公司的股份转让给了他人，之后是其他人在经营培训机构，其不清楚经营情况。
对于押金，万尚公司称没有收到过启元公司交纳的押金。启元公司称本案商铺是南京环科教育培训中心（以下简称环科培训中心）转让给其，环科培训中心曾向万尚城交纳过押金42000元，后其与环科培训中心约定，由其支付环科培训中心42000元，其再与万尚公司结算押金。启元公司未能提交证据证明其向环科培训中心支付押金情况及押金原始收据。
庭审中，双方认可于2015年11月26日下午清空铺位。
以上事实，有房产证、建设工程规划许可证、租赁证明、租赁合同、柜台面积测量明细表、复尺明细表、行政处罚告知书、收费单及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据万尚城六楼临时建设工程规划许可，六楼加建房屋的使用期限为两年，自2013年4月26日起至2015年4月25日止。本案租赁合同的租赁期限为2014年2月1日-2016年6月19日，2014年2月1日-2015年4月25日期间的租赁房屋具有建设工程规划许可，故该部分租赁合同有效，超过2015年4月25日的租赁期限超过了房屋许可使用期限，故超过部分的租赁合同无效。被告启元公司认为双方约定经营项目是“少儿培训”，万尚公司应提供适合“少儿培训”业务的商铺，现房屋缺乏房产证、消防验收材料等导致其无法取得办学资质、被教育局处罚、导致合同目的不能实现，故合同无效。缺乏房产证与消防验收材料并非导致租赁合同无效的法定事由，故启元公司认为租赁合同全部无效，无法律依据，本院不予采信。涉案商铺取得了临时规划许可证，在临时规划许可证规定的两年有效期内，万尚公司有权出租。对于启元公司所辩称的万尚公司提供的商铺不符合教育部门的相关要求，故万尚公司所供商铺不适租。启元公司作为经营者，应当清楚其从事经营所需条件，应慎重选择符合相关规定的合适商铺，而出租方没有义务保证其出租的房屋符合教育培训的经营条件。因此启元公司应当在签订租赁合同之前审核教育部门所需的房屋产权证、消防验收证明等，并在开展业务之前取得办学许可。现启元公司在签订租赁合同之前未审核房屋相关证明、合同中也未约定万尚公司应提供哪些证件材料、在未取得办学许可之前就开始经营少儿培训以致被教育部门查处。启元公司在租赁房屋过程中，没有尽到经营者的注意义务，没有选择符合教育部门规定的房屋，在经营失败后将过错归于出租方，没有法律及合同依据，本院对该抗辩意见不予采纳。综上，双方在合同有效期内应按约履行合同，启元公司要求万尚公司返还其已经支付的租金、管理费的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。启元公司应支付所欠租金354025.74元［3.5元／平米／天×466.13平方米×217天（2014年9月20日-2015年4月25日）］。在合同有效期内，启元公司在经营商铺期间应当按约交纳物业管理费。启元公司辩称2014年10月1日之后，其将培训业务转让给刘春燕，故其不应交纳相关费用。因业务转让属经营权的转让，非公司主体的消灭，并不免除启元公司的合同义务，启元公司与万尚公司也并未因此变更租赁合同承租人，故启元公司所称的内部经营权转让不能对抗出租方，启元公司仍应承担合同义务，本院对启元公司该抗辩意见不予采信。启元公司辩称2014年10月24日之后商铺在万尚公司实际控制之下，但结合2015年1月4日教育局对刘春燕的查处及2015年2月产生的水、电、空调单据，2014年10月24日之后商铺仍在经营使用，启元公司未提交证据证明其商铺由万尚公司实际控制，应承担不利的法律后果，本院对其抗辩意见不予采信。启元公司陈述其自2014年10月24日被查处后从未与万尚公司沟通过腾空事宜，双方在庭审中确认2015年11月26日下午作为店铺腾空日期，根据万尚公司主张的水、电、空调单据，本院认定启元公司实际经营商铺至2015年2月28日，故启元公司应交纳物业管理费89496.96元［1元／平米／天×466.13平方米×192天（2014年8月20-2015年2月28日）］，水电空调费及公共损耗费23859.44元（2014年8月-2015年2月）。对于租赁合同无效部分，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2015年4月26日起至腾空之日2015年11月26日期间，万尚公司按租金标准主张场地占有使用费，不违反法律规定，该期间产生场地占有使用费349131.37元（3.5元／平米／天×466.13平方米×214天），万尚公司主张启元公司支付249068.7元，本院予以支持。对于违约金，因合同约定启元公司应在每月前10个工作日之内支付下月租金，管理费与租金同步支付，故原告分别按2014年8月10日、9月10日起算8月应交的管理费违约金及9月应交的管理费、租金违约金符合合同约定。因每日0.5%的违约金比率超过银行同期贷款基准利率的4倍，标准过高，本院调整为同期银行贷款利率的2倍，即每日0.03%（年利率6%×2／365天），则违约金调整为4132.21元（2014年9月20-2014年10月19日一个月租金49623.4元自2014年9月10起按0.03%计算至2015年2月28日即171天为2545.68元、2014年8月20日-2014年9月19日一个月管理费14178.1元自2014年8月10日起按0.03%计算至2015年2月28日即202天为859.19元，2014年9月20-2014年10月19日一个月管理费14178.1元自2014年9月10日起按0.03%计算至2015年2月28日即171天为727.34元，2545.68元＋859.19元＋727.34元=4132.21元］。对于押金，启元公司未提交证据证明其交纳押金，万尚公司亦不认可，故本院对启元公司主张要求返还押金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京启元办公用品商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京万尚商城有限公司租金354025.74元、物业管理费89496.96元、水电空调费及公共损耗费23859.44元、场地占有使用费249068.7元及违约金4132.21元，共计720583.05元。
二、驳回原告南京万尚商城有限公司其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告南京启元办公用品商贸有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10135元，反诉案件受理费4474元，合计14609元，由南京启元办公用品商贸有限公司负担13433元，由南京万尚商城有限公司负担1176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 钟诗蔚
人民陪审员 张庆美
人民陪审员 许利云
二〇一五年十二月二十八日
见习书记员 龚雨辰