济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第112号
原告济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人韩子禄，董事长。
委托代理人张大伟，山东国杰律师事务所律师。
被告李开海，住济南市。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告李开海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的委托代理人张大伟，被告李开海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业公司诉称：被告李开海系翡翠郡小区南区业主，与原告翡翠物业公司之间签有《重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告翡翠物业公司对房屋共用部位、公用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告李开海按约定支付物业服务费用。同时该协议还约定：被告李开海不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告翡翠物业公司有权要求被告李开海补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。原告翡翠物业公司一直按约定提供物业服务，但被告李开海自2009年9月起一直无故拖欠物业服务费，原告翡翠物业公司多次催缴均无果。原告翡翠物业公司为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：被告李开海向原告翡翠物业公司支付欠缴的物业服务费6333.6元及逾期付款违约金6000元。
被告李开海辩称：第一，被告拒交物业费责任在原告翡翠物业公司，因为涉案房屋于2009年1月15日交房验收时就发现主次卧室西墙大面积空鼓，建筑工人处理过一次，同年3月份装饰公司进入施工又发现大面积空鼓，之后被告李开海找到原告翡翠物业公司，房屋建设施工单位的工人又来处理一次，同年4月份又出现大面积空鼓，被告再去找原告并请求物业公司派人查看，原告翡翠物业公司并未处理。之后，被告李开海多次找原告要求尽快解决，但始终没有任何答复。因为问题得不到解决，所以自2009年9月底开始，被告李开海只交水电费拒交物业费，因为物业费与水费系捆绑交，所以每次交费均是经原告翡翠物业公司的工作人员同意的。2010年第四季度，被告李开海物业费、电费均未交纳，直到2012年8月至同年9月份，原告翡翠物业公司到被告家查验，用手机拍照并答应尽快解决，2014年3月份再次投诉报修，原告翡翠物业公司安排员工刘力和建筑单位人员来家察看，并与物业公司经理口头达成协议免费给被告李开海解决西墙空鼓、阳台渗水等质量问题，并于2014年4月1日开始施工，2014年4月16日完成墙面空鼓问题，关于次卧北墙渗水、北阳台渗水问题只是内部做处理，且厨房纱窗问题一直未解决。故被告李开海拒交物业费是因为原告翡翠物业公司对被告李开海的问题不予处理，没有尽职尽责，且厨房纱窗问题一直都没有解决。第二，涉案房屋的问题由于影响居住，且原告翡翠物业公司不予处理，被告李开海自己找人维修，但费用问题双方一直未解决。第三，被告李开海涉案房屋中的问题现已解决了大部分，被告希望原告翡翠物业公司做好后续部分工作。另外，由于涉案房屋所在小区物业管理混乱，原告翡翠物业公司并没有履行物业服务协议中应达到的标准及服务质量，故被告李开海未按协议约定交纳相应的物业服务费。
经审理本院认定：被告李开海系坐落于济南市天桥区某小区某楼某单元（以下简称涉案房屋）的业主。2009年1月15日，原告翡翠物业公司（甲方）与被告李开海（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；…二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅、小高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告李开海依约交纳了2009年1月至同年7月、2012年4月至同年6月的物业服务费。
另查明，涉案房屋为小高层普通住宅，其建筑面积为101.51平方米，根据原、被告之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.20元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。2014年3月17日，原告翡翠物业公司提起诉讼，要求：被告李开海向原告翡翠物业公司支付2009年9月至2012年3月、2012年7月至2014年3月的物业服务费共计6333.6元（101.51平方米×1.2元×52个月），并支付逾期付款违约金6000元
案件审理过程中，被告李开海主张，由于2009年1月15日涉案房屋交房验收时主次卧西墙存在大面积空鼓、厨房纱窗存在问题，之后阳台出现渗水现象，被告多次找原告翡翠物业公司但至今未能解决，另外，由于涉案房屋所在小区物业管理混乱，原告翡翠物业公司并没有履行物业服务协议中应达到的标准及服务质量，故被告李开海未按协议约定交纳相应的物业服务费。为证明其主张，被告李开海提交证据如下：1、物业验收交接记录1份，证明被告李开海所购买房屋主次卧西墙有空鼓，厨房没纱窗等情况。2、翡翠郡住户手册1份，证明根据该手册第二章第三条的约定，原告翡翠物业公司负有接收被告报修、投诉等相关服务的义务。3、交费单及收款收据，证明被告李开海向原告翡翠物业公司进行了报修。4、收到条3份，证明因原告翡翠物业公司不及时维修，被告李开海自行找人维修，共产生维修费损失11000元。证据5、2014年3月被告李开海接到法院传票后通过邮寄方式给物业公司的信（复印件），证明原件已邮寄给原告翡翠物业公司，督促原告翡翠物业公司履行维修义务。证据6、2014年3月24日、3月27日的录音材料1宗，证明内容同证据5。原告翡翠物业公司质证称，对物业验收交接记录的真实性无异议，但该份证据中所记载的问题系被告李开海与房屋开发建设单位房屋买卖合同法律关系的内容，与本案中物业服务合同法律关系无关。对翡翠郡住户手册的真实性无异议，但从被告陈述其房屋正在维修的事实来看原告已履行了将被告李开海投诉转交有关单位的义务。对交费单及收款收据的真实性无异议，仅能证明已交纳相关水电费，且与本案诉争事实无关。对收到条真实性无法确认，原告不负有为被告李开海维修房屋的义务。对信件的真实性无异议，原告翡翠物业公司也收到该信件，原告翡翠物业公司不负有维修义务，也已将投诉的相关事实转告有关单位。对录音的真实性无异议，维修主体不是原告，认可正在维修的事实。
上述事实，有原告翡翠物业公司提交的前期物业管理服务协议、楼宇验收交付书，被告李开海提交的物业验收交接记录、翡翠郡住户手册、交费单及收款收据等证据在案为凭，以及原告翡翠物业公司、被告李开海的当庭陈述为证。
本院认为：原告翡翠物业公司与被告李开海之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。关于被告李开海拒交物业服务费的抗辩理由，首先，被告李开海称其所在房屋主次卧西墙大面积空鼓、阳台渗水及厨房没有纱窗等情况原告未予以处理，因被告李开海答辩中所述的其房屋室内墙面、阳台系业主房屋的专有部分，原、被告对此问题并无特别约定；其次，被告李开海答辩中所述其厨房没有纱窗，系被告李开海与房屋开发建设单位房屋买卖合同法律关系所涉及的纠纷，被告李开海以此为由拒交物业费，没有约定及法定依据；再次，原告翡翠物业公司对被告主张的专有部分多次进行了维修，已尽到其相应的合同义务，被告李开海亦应按照原、被告之间物业服务合同的约定履行义务。综上，被告李开海以上述理由拒交物业费，没有法律依据，本院不予采信。关于被告李开海主张原告翡翠物业公司没有履行物业服务协议中约定的服务标准及质量，结合被告李开海的答辩意见及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，被告李开海所反映的原告翡翠物业公司物业服务中确存在一般瑕疵，但并不足以构成被告李开海拒交物业服务费的正当理由，但原告翡翠物业公司应在今后的物业服务中加以改进，不断提高服务水平。综上，原告翡翠物业公司要求被告李开海支付2009年9月至2012年3月、2012年7月至2014年3月期间的物业服务费共计6333.6元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告李开海是否应当支付违约金，本院认为，被告李开海并非无故不交纳物业服务费，原告翡翠物业公司所提供的物业服务中也存在一般性瑕疵，故对于原告翡翠物业公司要求李开海支付违约金6000元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告李开海拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告李开海负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地方式履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李开海于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费6333.6元。
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，由被告李开海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 张淑敏
人民陪审员 张士美
二〇一四年五月十四日
书 记 员 郝慧明