广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字2165号
上诉人（原审被告）：宋燕，女，1983年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：李俊敏、黄秀娴，分别系广东启源律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄丽卿，女，1962年2月17日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：汤群，广东中天律师事务所律师。
原审第三人：杨华君，女，1985年1月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：汤群，广东中天律师事务所律师。
上诉人宋燕因与被上诉人黄丽卿、原审第三人杨华君房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆提供的档案资料显示以下内容：1、《郊区村镇建房许可证》（申请表编号：237057号）记载：经研究同意批准沥滘十二生产队社员黄丽卿在东街冲用地建房（新建），用地面积37.24平方米；建筑结构为框架；层数为三层半；建筑面积为160.22平方米；由自建（单位）人承建；特发此证；等。该证中的“审核机关”处加盖了“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室报建专用章”，乡政府核验意见处书写了“同意发证，1996年7月23日”的字眼并加盖了“广州市海珠区新滘镇沥滘村民委员会”的公章。2、《农村（墟镇）宅基地使用证存根》（穗海新字第No.006333号）记载：使用人为黄丽卿；宅基地位于沥滘村东街冲；建筑种类为框架结构；层数为3.5；面积为160.22平方米；建房证号为237057；发证日期为1996年7月25日；等。3、广州市海珠区沥滘经济联合社于2003年11月11日出具的《证明》，内容为：兹有我村宅基地证号为穗海（郊）新字第0063**号，位于沥滘村东街冲的房屋，其使用人为黄丽卿，其配偶为杨深园；现需要办理析产，将上述宅基地房屋全部产权转让给杨华君使用；黄丽卿与杨华君是母女关系，请给予办理；特此证明。4、《郊区村镇建房许可证》（申请表编号：237321号）记载：经研究同意批准沥滘十二生产队社员黄丽卿在东街冲用地建房（新建），用地面积101.7平方米；建筑结构为框架；层数为三层半；建筑面积为465平方米；由自建（单位）人承建；特发此证；等。该证中的“审核机关”处加盖了“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”，乡政府核验意见处书写了“同意发证，1996年7月23日”的字眼并加盖了“广州市海珠区新滘镇沥滘村民委员会”的公章。5、《农村（墟镇）宅基地使用证存根》（穗海新字第No.006334号）记载：使用人为黄丽卿；宅基地位于沥滘村东街冲；建筑种类为框架结构；层数为3.5；面积为465平方米；建房证号为237321；发证日期为1996年7月25日；等。6、《宅基地座落更正申请表》，其中载明：更正前宅基地座落沥滘村东街冲；更正后宅基地座落沥滘村东街21号之一；宅基地证编号穗海（郊）新字第0063**；宅基地使用人黄丽卿；申请人黄丽卿；经济联社意见处书写了“情况属实，希有关部门给予办理”的字眼并加盖了广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社的公章。
黄丽卿与杨华君是母女关系，杨开钦与黄丽卿是夫妻关系。2011年5月1日，黄丽卿（出租方、甲方）与宋燕（承租方、乙方）签订《租用房屋合同》，约定甲方将位于沥滘东街21号楼共五层房屋租给乙方作为房屋用，并负责安装生活用水及照明用电；使用年限为3年，即从2011年5月1日起至2014年4月30日止；月租共款27000元，每年递增7%（从第二年每月租金为28890元，第三年每月租金为30900元）；乙方租用的房屋须交押金2个月54000元，并必须在每月5日之前缴交当月租金，不得拖欠，如超过当月10日不缴交当月租金，甲方视乙方违约，甲方有权终止乙方使用权并没收乙方所交押金，并收回所有租用房屋（合约期内乙方违约不得退回押金）；乙方使用的水电其水电费应于乙方按时缴交，不得拖欠否则视为违约；乙方没有经过甲方同意不得转让给第三者，甲乙双方不得在合约期间内单方毁约，否则违约方应赔偿另一方的损失；合约期满后，乙方在甲方房屋的装修与墙体连接的构筑物不得拆除，如继续租用，同等条件下有优先权，条件另议，如果乙方不续租，须经甲方验收该房屋收回锁匙后退回押金；等。宋燕于2011年5月7日向黄丽卿提供了其本人的居民身份证复印件，并在复印件中签字注明“用于租用沥滘东街21号之一房屋所用，不得作其它用途”。原审诉讼中，三方当事人均确认上述合同中实际约定的租赁房屋为沥滘东街21号房屋和沥滘东街21号之一房屋；黄科贤是黄丽卿在出租涉案房屋过程中的代理人。
上述合同签订后，黄丽卿将涉案房屋交付给宋燕使用，宋燕于2011年5月8日向黄丽卿的代理人黄科贤支付押金54000元。宋燕承租涉案房屋后，已向黄丽卿支付了部分租金，并向有关部门缴纳了截至2012年8月止的水费，但从2013年4月起至今没有再向黄丽卿支付租金，从2012年9月起没有向有关部门缴纳水费。另外，黄丽卿认为宋燕还欠2012年8月的部分租金11635.14元未付。宋燕则认为黄丽卿在2010年8月至2012年8月初期间没有向供水部门缴纳涉案房屋的水费，直至供水部门于2012年8月2日向黄丽卿及杨开钦发出欠费通知书后，才由其去缴纳上述水费，当时黄丽卿的代理人黄科贤也同意上述由其代缴的水费抵扣其应支付给黄丽卿的2012年8月的租金。
黄丽卿于2013年6月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宋燕清付交还房屋前的租金（其中2012年8月欠租11635.14元，2013年4月欠租28890元，2013年5-8月分别每月欠租30900元，上述款项共164125.14元）及拖欠租金的利息（分别从欠租当月的第6日起计算利息至实际清还租金之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）给黄丽卿；2、宋燕支付2012年8月所欠的水费3186元（其中水表号0003909368的欠费为476.72元，水表号0003871179的欠费为2709.28元）及逾期支付上述水费的滞纳金（从2012年8月1日起计算至实际清付之日止，每日按所欠水费的千分之五的标准计算）给黄丽卿；3、解除双方的租赁合同，宋燕的54000元押金不予退还；4、宋燕承担本案受理费；5、宋燕交还海珠区沥滘村东街21号房屋和海珠区沥滘村东街21号之一房屋的使用权给黄丽卿。
宋燕在原审中答辩称，一、黄丽卿构成根本性违约，且违约在先，致使我方不能达到合同目的；二、出租房屋属于违章建筑，因此本租赁合同在法律规定的面积之内是有效的，超出的无效；三、同意黄丽卿第3项诉讼请求中关于解除房屋租赁合同的请求及第5项诉讼请求；四、关于第1项诉讼请求，我方确认有欠租，但对黄丽卿主张的欠租金额有异议：其一，2011年5月之前的水费应由黄丽卿承担。其二，确认我方是从2013年4月起至今没有向黄丽卿支付涉案房屋的租金，对黄丽卿主张的上述期间的租金欠费金额没有异议，但我方不同意向黄丽卿支付上述期间的租金，也不同意支付租金的利息；五、关于第2项诉讼请求的水费问题。实际上我方已付清了2012年8月的水费，只是从2012年9月开始至今没有缴纳水费；六、关于第3项诉讼请求中的押金问题。由于黄丽卿是根本性违约在先，涉案合同应为无效合同，故我方要求黄丽卿退还押金54000元；七、关于第4项诉讼请求的问题，诉讼费应由黄丽卿自行负担。
杨华君在原审中述称：同意黄丽卿的诉讼请求，对黄丽卿的诉讼请求没有意见，同意由黄丽卿提起本案主张，我在本案中不主张权利。
原审诉讼中，宋燕表示其承租涉案房屋后，实际由其自行使用的房屋为首层的中间部位约50平方米（用于经营麦肯劳汉堡包店，但没有领取营业执照）；首层西边部位约10平方米的房屋由其转租给姓林的人经营冀冀食品店（有领取个体工商营业执照，但不清楚是否已过期）至今；首层西北边部位约50平方米的房屋在其向黄丽卿承租涉案房屋前已由一个姓刘的人在该处经营百货店，当时该百货店已领取个体工商营业执照，之后该姓刘的人于2012年12月将该百货店转租给另一个姓刘的人经营芙蓉兴盛百货超市至今，但因黄丽卿不同意出具出租场地证明，导致该承租人无法办理营业执照；其曾于2011年5月将涉案房屋的第二层转租给彭梅芳作为经营发廊之用，但也是由于黄丽卿不配合办理营业执照手续，导致该发廊无法正常开业，彭梅芳已于2012年2月与其终止涉案房屋第二层的租赁关系，目前涉案房屋的第二层是空置的；其于2011年12月将涉案房屋的第三至五层转租给邱银华作经营金鑫酒吧之用，但也是由于黄丽卿不配合办理营业执照手续，导致该酒吧一直无法领取营业执照，且该酒吧也因存在消防安全隐患问题多次被街道查处并责令停业，邱银华以其不协助办理营业执照为由拖欠租金；据了解，现在邱银华已将该酒吧转给李姓的人经营，但其不清楚实际承租人的情况；场地使用证明是在街道办理的，其从2011年5月承租涉案房屋开始，就多次通过口头或手机信息的方式向黄丽卿的代理人黄科贤要求黄丽卿协助办理场地使用证明，配合其办理其实际使用的首层中间部位的营业执照问题，但黄科贤表示只同意提供宅基地证和身份证，其他资料都不予配合提供；由于涉案房屋所在的地段都是商业区，故其在承租涉案房屋前认为是可以办理营业执照的；其在承租涉案房屋后对其所经营的麦肯劳餐饮店有进行简单装修，其转租给其他人使用的第二层房屋，其他人有进行简单装修，其在本案中不需要处理装修物问题。黄丽卿则表示，其对宋燕陈述的涉案房屋目前实际使用人的情况予以确认；关于宋燕称多次要求其配合宋燕办理营业执照的问题不是事实，这是宋燕拖欠租金的托词，因为在承租人办理营业执照的过程中，只需出租人提供房屋的产权证或宅基地证和身份资料的复印件、租赁合同，并不需要出租人到街道办理出具场地使用证明，而事实上冀冀食品店和海珠区庆钢百货店都能领取营业执照，其也没有提供过场地使用证明，故宋燕以此为由拖欠租金是不成立的；宋燕提到的芙蓉兴盛百货超市的经营地点就是海珠区庆钢百货店的经营地点，其曾到庆钢百货店查看，发现该店内有悬挂海珠区庆钢百货店的营业执照，但其无法取得该资料；其在本案中不需要处理装修物问题。杨华君同意黄丽卿陈述的上述意见。
黄丽卿为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、穗海新字第No.006333号《农村（墟镇）宅基地使用证》，其中载明：使用人为黄丽卿（黄丽卿处已被横线划掉，并在旁边注明“析产”）；宅基地位于沥滘村东街冲；建筑种类为框架结构；层数为五层；建筑面积为316.99平方米（层数和建筑面积处加盖了“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”）；发证机关为广州市海珠区新滘镇人民政府，发证日期为1996年7月25日；说明处注明“析产，该宅基地使用人更改为杨华君，特此证明；2003年11月18日”，并加盖了广州市海珠区国土资源和房屋管理局新滘地区国土所”的公章；等。该证后面注明“更正，该宅基地座落更正为沥滘村东街21号，特此证明；2003年12月10日”，并加盖了广州市海珠区国土资源和房屋管理局新滘地区国土所”的公章；2、穗海新字第No.006334号《农村（墟镇）宅基地使用证》，其中载明：使用人为黄丽卿；宅基地位于沥滘村东街冲；建筑种类为框架结构；层数为五层；建筑面积为553.5平方米；发证机关为广州市海珠区新滘镇人民政府，发证日期为1996年7月25日；等。该证后面注明“更正，该宅基地座落更正为沥滘村东街21号之一，特此证明；2003年12月10日”，并加盖了“广州市海珠区国土资源和房屋管理局新滘地区国土所”的公章；3、从自来水公司打印出来的关于地址为沥滘村东街21号和沥滘村东街21-1号的水费历史清单若干张。
宋燕对黄丽卿证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性没有异议，但认为宋燕已代黄丽卿支付了涉案房屋2010年8月至2011年4月期间的水费及逾期付款的滞纳金共11635.14元。杨华君对黄丽卿提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
宋燕就其抗辩主张也提交了以下证据：1、广州市自来水公司海珠供水管理所于2012年8月2日向用户发出的《自来水欠费户暂停供水服务通知书》，其中载明：沥滘村东街21号的用水（用户编号为073906，客户名称为黄丽卿），自2010年8月至2012年6月欠缴水费共4260.23元，欠缴污水处理费共1504.44元（以上两项均未含违约金）；经我公司多次催缴，至今仍未清缴欠费；请您在此通知送达之日起十个工作日内到我所缴清所欠费用，否则我所有权根据相关规定，依法暂停供水服务；温馨提示：2008年4月30日以前的欠费违约金从逾期之日起按每日千分之五计算，2008年5月1日以后的欠费违约金从逾期之日起按每日千分之一计算；等。该通知书中有手写的“共：52350.31元”的字眼；2、广州市自来水公司海珠供水管理所于2012年8月2日向用户发出的《自来水欠费户暂停供水服务通知书》，其中载明：沥滘村东街21-1号的用水（用户编号为079577，客户名称为杨开钦），自2010年8月至2012年6月欠缴水费共32513.33元，欠缴污水处理费共14072.31元（以上两项均未含违约金）；经我公司多次催缴，至今仍未清缴欠费；请您在此通知送达之日起十个工作日内到我所缴清所欠费用，否则我所有权根据相关规定，依法暂停供水服务；温馨提示：2008年4月30日以前的欠费违约金从逾期之日起按每日千分之五计算，2008年5月1日以后的欠费违约金从逾期之日起按每日千分之一计算；等；3、有关涉案房屋的水电费收费收据、水费发票、污水处理费发票、垃圾处理费发票、消毒费发票；4、照片若干张；5、手机短信记录【137××××0388为黄丽卿代理人黄科贤的手机号码；139××××3388为杨开钦的手机号码，杨生是指杨开钦；136××××1951为黄兆佳（麦肯劳餐饮店的店长）的手机号码，佳是指黄兆佳】；6、个体工商户开业登记、个体工商户变更登记、个体工商户申请营业执照副本、补领营业执照需提交的材料及个体工商户名称预先核准申请书（空白）；7、摘自广州日报大洋网的关于《南洲街列入督办名单》的新闻报道、《南洲街道“三小”场所消防安全检查记录表（表四）》；8、摘自网易网站的关于《海珠区后滘村大火烧死3人，作坊老板被起诉》的新闻报道；9、网上下载的有关与涉案房屋同地段民宅租赁相关信息；10、宋燕于2012年8月8日向黄丽卿的代理人黄科贤所发的手机短信记录（短信中的“黄生”是指黄丽卿的代理人黄科贤，137××××0388为黄科贤的手机号码），其中记载：黄生，我们合同前共欠水费12959.47元；水标号0003909368，黄丽卿，水标号0003871179，杨开钦；黄生你好，8月租金已转，17254.86元；水费缴交费用11635.14元，其中11135.14元是有发票的，另外500给供水公司豁免了1400元的排污费滞纳金。
黄丽卿对宋燕证据1、2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据只是通知书，通知书上所载的数额不等于真实的结算数额，该证据与本案无关；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明宋燕想证明的事实，该证据与本案无关；对证据4的真实性没有异议，确认照片中的大楼为涉案房屋，确认涉案房屋是作为商业用途使用，但认为是否商业用途与本案无关，涉案房屋的实际面积应以宅基地证登记的面积为准；对证据5的真实性没有异议，确认黄丽卿的丈夫杨开钦已收到由宋燕开办的麦肯劳餐饮店店长黄兆佳所发的短信，但对该证据要证明的内容有异议，认为根据工商局登记规定的条件，宋燕作为承租人应提交承租人的身份证和租赁合同就可以申办营业执照，无须业主配合；对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据中已载明个体工商户的申请者应是经营者，而非业主；对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据不能说明黄丽卿出租的商铺存在安全隐患，另外消防要求是消防部门按经营需求而制定的，作为经营者，对经营场所的完善应由经营者自行承担；对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据显示检查对象为麦肯劳即宋燕所经营的餐饮企业，该证据与本案无关；对证据9的真实性没有异议，对关联性有异议，认为租金在法律上及行政规章上并没有作出限制性规定，黄丽卿与宋燕也没有就出租的房屋性质作出明确的限制和约定，故该证据与本案无关；确认证据10中的137××××0388为黄丽卿代理人黄科贤的手机号码，但经黄丽卿了解，黄科贤表示其已忘记宋燕有无向其发出过上述短信，也没有对宋燕在短信中陈述的问题进行回复，且不确认宋燕在短信中陈述的问题；认为即使黄科贤收到该短信，也不代表该事实成立，这只是宋燕单方陈述，如果宋燕认为其已缴纳了该金额应提交相应的缴费票据，但宋燕并没有提交相关证据予以佐证，故黄丽卿对此不予确认。杨华君对宋燕证据的质证意见与黄丽卿的质证意见一致。
在本案审理期间，鉴于涉案房屋实际使用人的情况，经原审法院释明后，宋燕表示同意先将其自行使用的涉案房屋首层的麦肯劳餐饮店的部位及涉案房屋第二层空置部位的房屋交还给黄丽卿。黄丽卿则表示，其在本案中不要求追加除宋燕外的其他实际使用人作为本案当事人参加诉讼和承担责任，其在本案中只要求收回涉案房屋的经营管理权，但不同意宋燕的意见，要求宋燕将涉案房屋整体交还。杨华君同意黄丽卿的上述意见。
经黄丽卿与宋燕核对后，双方确认以下事实：1、宋燕已代黄丽卿支付了2010年8月至2011年4月期间应由黄丽卿支付的水费及排污费为7062.63元（其中水表号0003909368的欠费为925.01元，水表号0003871179的欠费为6137.62元）；2、宋燕已缴纳了2012年8月所欠的水费和排污费。鉴于上述情况，黄丽卿表示，其明确第1项诉讼请求为：判令宋燕清付从2012年8月起至交还房屋之日止的欠租【其中2012年8月欠租为4572.51元（已扣除宋燕代黄丽卿支付的2010年8月至2011年4月期间的水费及排污费7062.63元），2013年4月欠租为28890元，2013年5月起每月欠租为30900元，暂计至2013年6月为95262.51元】及拖欠租金的利息（分别从欠租当月的第6日起计算利息至实际清还租金之日止，按银行同期贷款利率的标准计算，暂计至起诉之日为1087.97元）；其撤销第2项诉讼请求；其他诉讼请求没有变化。宋燕表示，其对黄丽卿主张的欠租情况没有异议，但对欠租的金额有异议，对其已代黄丽卿支付2008年8月至2011年4月期间的水费及排污费金额为7062.63元没有异议，但认为其还代黄丽卿支付了逾期支付水费及排污费的违约金5896.84元，自来水公司已出具了违约金的收据，但因其已丢失，故现在无法提供相关票据予以证实，因此，其认为黄丽卿主张的欠租金额中应扣除其代黄丽卿支付的水费及排污费及逾期支付水费及排污费的违约金共12959.47元；另外，由于黄丽卿先违约，使其无法按合同约定的性质使用涉案房屋，导致其合同目的无法实现，故其不同意黄丽卿第1项诉讼请求；其同意黄丽卿撤销第2项诉讼请求；对于黄丽卿其他诉讼请求的答辩意见与之前的答辩意见一致。杨华君同意黄丽卿的上述意见。
原审法院认为：黄丽卿和杨华君分别作为沥滘东街21号之一宅基地房屋和沥滘东街21号宅基地房屋的使用权人，有权对该房屋进行出租。杨华君对黄丽卿出租沥滘东街21号房屋并提起本案诉讼不持异议，且表示同意由黄丽卿主张该房屋的有关权利，这是杨华君处分其有关权利的意思表示，故对此予以准许。根据黄丽卿提交的上述房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，上述房屋的层数均为五层。宋燕对上述《农村（墟镇）宅基地使用证》的真实性、合法性、关联性均没有异议。因此，黄丽卿与宋燕签订的《租用房屋合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。黄丽卿提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》已经房管部门确认，故宋燕以上述房屋中超过280平方米部分的建筑物属于违章建筑及《租用房屋合同》中超过280平方米部分的约定为无效的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。诉讼中，三方当事人均确认上述合同中实际约定的租赁房屋为沥滘东街21号房屋和沥滘东街21号之一房屋以及黄科贤是黄丽卿在出租涉案房屋过程中的代理人，故对上述事实予以认定。
根据《租用房屋合同》约定，使用年限从2011年5月1日起至2014年4月30日止；月租金为27000元，每年递增7%（从第二年每月租金为28890元，第三年每月租金为30900元）；宋燕租用的房屋须交押金54000元，并必须在每月5日之前缴交当月租金，如超过当月10日不缴交当月租金，黄丽卿视宋燕违约，黄丽卿有权终止宋燕使用权并没收宋燕所交押金，并收回所有租用房屋（合约期内宋燕违约不得退回押金）。宋燕确认从2013年4月起至今没有向黄丽卿支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故黄丽卿有权要求解除合同、收回房屋并没收押金。诉讼中，宋燕对黄丽卿要求解除《租用房屋合同》及要求宋燕交还涉案房屋的经营管理权的诉请表示同意，故对黄丽卿的上述诉请予以支持。黄丽卿与宋燕均表示不需在本案中处理装修物问题，故合同解除后，宋燕不得拆除房屋内的固定镶嵌物。黄丽卿要求宋燕支付从2013年4月起至交还房屋经营管理权之日止的租金（其中2013年4月按28890元的标准计算，从2013年5月起每月按30900元的标准计算），符合合同约定，予以支持。黄丽卿要求宋燕支付逾期支付2013年4月至本判决生效之日期间的租金的利息（分别从欠租当月的第6日起计至实际清还上述期间的租金之日止，按银行同期贷款利率的标准计算），并无超出合同约定的标准，故对此予以支持。由于本判决生效之后的违约事实尚未发生，故对黄丽卿其余利息请求暂不予处理，黄丽卿可待违约事实发生后再另循途径解决。宋燕以涉案房屋不能作为商业用途使用以及黄丽卿不协助其办理营业执照、不出具租金发票为由拒绝支付租金和逾期支付租金的利息的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。
诉讼中，黄丽卿与宋燕均确认宋燕已代黄丽卿支付了2010年8月至2011年4月期间应由黄丽卿支付的水费及排污费为7062.63元。鉴此，黄丽卿认为宋燕尚欠2012年8月的部分租金4572.51元（已扣除宋燕代黄丽卿支付的水费及排污费7062.63元）。宋燕则认为，其实际代黄丽卿支付的水费及排污费、违约金共12959.47元，黄丽卿的代理人黄科贤也同意上述由其代缴的水费抵扣其应支付给黄丽卿的2012年8月的部分租金。宋燕为此提供了其于2012年8月8日向黄丽卿代理人黄科贤所发的手机短信为证。根据短信内容，可以看出宋燕已转2012年8月租金17254.86元；水费缴交费用为11635.14元，其中11135.14元是有发票的，另外500给供水公司豁免了1400元的排污费滞纳金，上述两项费用的总额为28890元。黄丽卿表示黄科贤已经忘记宋燕是否曾向其发过上述短信，但黄丽卿未能提供反证证实上述短信内容是虚假的，故对宋燕该证据予以采信。虽然黄丽卿表示黄科贤没有回复宋燕是否同意宋燕短信中提出的问题，但从黄丽卿直至2013年6月才提起本案诉讼以及黄丽卿没有举证证明其代理人在收到宋燕所发短信后曾明确表示不同意宋燕的意见等行为，可以证明黄丽卿对宋燕提出的意见是认可的，即宋燕已付清2012年8月的租金。因此，黄丽卿现在再要求宋燕支付2012年8月的部分租金4572.51元及逾期支付该部分租金的利息，显然依据不足，也违反诚实信用的原则，故对黄丽卿该部分诉讼请求予以驳回。
诉讼中，黄丽卿鉴于宋燕已缴交了2012年8月所欠的水费和排污费的情况而申请撤销第2项诉讼请求，宋燕对此没有意见，故对黄丽卿该撤诉申请予以准许。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年1月3日作出判决：一、解除黄丽卿与宋燕签订的《租用房屋合同》；二、宋燕在判决生效之日起15日内，将广州市海珠区沥滘东街21号房屋和沥滘东街21号之一房屋的经营管理权交还给黄丽卿，宋燕不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；三、宋燕在判决生效之日起15日内，向黄丽卿支付从2013年4月起至实际履行本判决主文第一项所确定的义务之日止的租金（其中2013年4月按28890元的标准计算，从2013年5月起每月按30900元的标准计算）；四、宋燕在判决生效之日起15日内，向黄丽卿支付逾期支付2013年4月至判决生效之日期间的租金的利息（分别从欠租当月的第6日起计至实际清还上述期间的租金之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）；五、黄丽卿无须退还押金54000元给宋燕；六、驳回黄丽卿的其余诉讼请求。本案受理费3471元，由黄丽卿负担108元，宋燕负担3363元。
判后，上诉人宋燕不服原审判决，向本院提起上诉称：宋燕所承租的涉案物业在实际使用当中都是按照商业性质来经营使用（黄丽卿在一审庭审当中也承认该事实），宋燕从开始承租涉案物业到后来的经营使用一直都无法跟真正的业主黄丽卿接触，从签订合同到交付租金都是和黄丽卿代理人黄科贤联系。在宋燕实际接收涉案物业后，就要求黄丽卿开具场地证明，以便于宋燕办理工商营业执照，但黄丽卿一直不予协助，导致宋燕无照经营，多次被工商管理部门以及街道办等部门开具停业整改等处罚。2013年3月，海珠区工商管理局又一次通知宋燕停止经营，限期整改。面对行政部门的多次催促、处罚，宋燕因无法办理营业执照而不得不停业。2013年4月，宋燕与黄科贤协商解除租赁合同，宋燕实际承租的部分则退还给黄丽卿，结清水电费等，黄丽卿同意宋燕要求。为此，宋燕从2013年4月份起，停止支付租金给黄丽卿，并多次要求黄丽卿接收场地。黄丽卿一方面故意拖延，造成是宋燕不缴纳租金违约的假象，另一方面却不来接收场地。因《房屋租赁合同》中没有黄丽卿的联系地址，宋燕无法联系真正的业主黄丽卿，每次都只能是电话联系黄科贤，而黄科贤又不闻不问。两个月后，黄丽卿反而起诉宋燕，谎称宋燕违约，除了支付逾期租金外，还要没收押金。一直以来，宋燕按时支付租金，还垫付了黄丽卿的欠缴的水费和滞纳金，反而是黄丽卿迟迟不配合宋燕办理营业执照，导致宋燕无法经营，合同目的无法实现。综上，宋燕上诉请求撤销（2013）穗海法民三初字第1844号民事判决第三、四、五项，并判令本案一、二审的诉讼费由黄丽卿承担。
被上诉人黄丽卿答辩称：一、一审判决后，宋燕已于2014年1月22日书面通知黄丽卿，明确表示其对一审判决并无异议，同意执行判决，并通知黄丽卿于当月27日上午前往涉案房屋办理交接手续。同月28日，又再次发出内容相同的书面通知，要求在当日下午继续交接。虽然最终未能成功交接，但未能交接的原因是由于使用涉案房屋的人并非次承租人，以及次承租人的承租合同所载租赁期限在宋燕的承租期限之外。宋燕为驱赶正在使用该房屋的不明身份人员，还于次日在黄丽卿的建议下采取了报警措施，后因已临春节假期，有关管理部门放假而未能及时处理。由此可见，双方已事实上实施了执行一审判决的行为。判决第二项内容最终未能执行的原因，是由于宋燕疏于监管次承租人对房屋的使用，在一审判决之后又未有正确执行、未及时采取必要措施所致，而非判决内容本身。宋燕现在提出上诉纯属无理取闹，目的是为了拖延时间，其违反诚信原则的诉讼行为显属恶意诉讼，应为法律所禁止；二、宋燕上诉称一直未能与真正的业主联系，直接影响其正常使用涉案房屋，明显属于捏造事实。宋燕在一审期间举证的证据之一就是黄丽卿丈夫所发信息的截图，何来找不到业主？何况代理人的代理行为就是代表业主本人的行为。宋燕一方面通过业主代理人签订租赁合同并取得房屋使用，另一方面在其违约时却又无视业主代理人的存在，以找不到业主本人为由推卸责任，显属无理取闹；三、依据《中华人民共和国消防法》第十七条的规定，消防设施是公安部门对经营者提出的要求，而非业主的要求。宋燕将其无证经营、不按消防法规定在其经营场所安装消防设施并依法申报的后果推到业主身上，缺乏法律依据；四、宋燕诉称其无证经营是黄丽卿的责任所致是不成立的。同在涉案房屋经营，为何宋燕的次承租人，即首层的海珠区冀冀食品店和海珠区庆钢百货商店为何又能领取到营业执照呢？申领营业执照是经营者自身的法定义务，宋燕不按照法律法规配备相关的必备设施，不领取营业执照，不申报消防许可证，却将经营不能的责任说成是房屋出租人的责任，是不成立的；五、宋燕从来就没有与黄丽卿协商过解除合同的问题。事实上，由于宋燕拖欠租金，黄丽卿拨打其电话不接，只好发信息要求其明确态度：“打电话不接，租金已三个月不交，合同是与你签的，如你不租也要移交手续并结束合同……”。
原审第三人杨华君述称：与黄丽卿的意见一致。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，宋燕向本院提交了以下证据：1、《税收委托代征限期整改通知书》，拟证明：黄丽卿不予配合宋燕办理场地证明，导致宋燕因无法办理营业执照等证件而被通知停业整顿，造成宋燕无法正常营业，遭受巨大损失；2、通知与报警回执，拟证明：一审判决后，宋燕再次要求黄丽卿收回涉案场地，黄丽卿故意不接收，恶意延长租期，妄图收取更多的租金，后交涉不成，报警处理。黄丽卿对此发表如下意见：1、对《税收委托代征限期整改通知书》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该整改通知书是有关部门根据行政法规法令对宋燕在经营期间的税收行为作出处罚通知的文件，与租赁合同没有关联。宋燕在一审提交的证据七也可以证明黄丽卿对其领取营业执照是予以配合的，例如提供身份证等，是否需要原件是另外一回事，况且宋燕也没有进一步提出要求。而且宋燕在一审中承认了其次承租人已经领有营业执照的事实；2、对通知与报警回执的三性都没有异议。报警回执恰恰证实了黄丽卿积极配合宋燕清理次承租人的事实。因为涉及一些次承租人再转租，黄丽卿建议宋燕报警处理，宋燕疏于管理房屋的后果应由其自行承担。
黄丽卿向本院提交了宋燕分别于2014年1月23日及1月28日向黄丽卿发出的两份通知，证明宋燕对（2013）穗海法民三初字1844号民事判决没有异议。宋燕对此发表如下意见：对其真实性没有异议，宋燕对原审判决第一、二项没有异议，且该证据能证明宋燕对交还场地持有积极态度，刚好印证了宋燕所主张的事实。
二审过程中，双方均确认宋燕已将涉案房屋交还黄丽卿。对于交付时间，宋燕认为系在2014年1月27日，理由有二：其一，宋燕曾于2014年1月23日向黄丽卿发出通知，要求：“……业主黄丽卿于2014年1月27日上午九时到涉案物业楼下办理交接房屋与交还经营管理权事宜，……，如业主黄丽卿或代理人汤群律师没按时前来办理交楼手续，本人即视为从2014年1月27日起将涉案房屋与经营管理权一并交还阁下……”；其二，黄丽卿于2014年4月30日出具的委托案外人卫泽荣办理涉案房屋租赁事宜的《委托书》，其中载明“现房屋产权人：黄丽卿女士委托：卫泽荣先生签订处理位于海珠区沥滘村东街21号房屋1栋（5层）的租赁使用事项……委托期限为一年，从2014年4月30日至2015年4月29日止”。黄丽卿对宋燕提交的前述《委托书》的真实性无异议，但认为如果宋燕在2014年1月27日即已将涉案房屋交还，则黄丽卿无需直至2014年4月30日方委托卫泽荣代理房屋出租事宜。黄丽卿主张宋燕交还涉案房屋的时间系2014年5月31日，并提交了宋燕（甲方）与案外人邱银华（乙方）于2014年5月27日签订的《合同终止协议书》（其中载明：该合同于2014年4月30日予以终止，不再履行。因终止合同给乙方造成损失计30000元，由甲方负责赔偿。赔偿金自2014年5月27日一次付清）予以证明，宋燕表示对该《合同终止协议书》的真实性无异议，亦确认邱银华系其次承租人，但认为邱银华已于2014年4月30日将场地交还。
另双方均确认，双方曾于2014年1月27日到涉案房屋现场办理交接手续，但最终未能成功办理，对于未能交接的原因，宋燕陈述：“黄丽卿要求我方将涉案房屋全部清空交还，但部分承租人与我方无关，事实上无法清走，且原审判决第一项的内容是要求我方将房屋经营权交还黄丽卿，清空房屋不是我方义务”，黄丽卿则陈述：“因为房屋里面都是身份不明的人，是宋燕租赁期间经营不善的结果，是一些跟宋燕无关的人员，所以我方才建议宋燕报警解决”。
本院认为：依据宋燕与黄丽卿签订的《租用房屋合同》的约定，租赁期限至2014年4月30日届满，在此期间，宋燕作为承租人负有依约定标准按时支付租金的义务。宋燕确认其自2013年4月起一直未向黄丽卿支付租金，其行为已构成违约，故黄丽卿主张宋燕向其支付欠付的租金以及相应的利息、黄丽卿无需向宋燕退还已收押金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当。宋燕上诉主张其曾于2013年4月与黄丽卿的代理人协商一致解除合同，但未就此充分举证证明，且黄丽卿对此予以否认，故对宋燕的该项上诉意见不予采纳。虽然黄丽卿在原审过程中曾经表示只需收回涉案房屋的经营管理权，但现有法律法规并未对租赁物的经营管理权作出明确界定，且双方对经营管理权的具体理解存在争议，而黄丽卿的诉讼请求之一是要求宋燕将涉案房屋的使用权交还，原审诉讼期间黄丽卿并未变更过该项诉讼请求，故即使宋燕于2014年1月23日发出《通知》中主张“……如业主黄丽卿或代理人汤群律师没按时前来办理交楼手续，本人即视为从2014年1月27日起将涉案房屋与经营管理权一并交还阁下……”，鉴于黄丽卿事实上已按宋燕的通知于2014年1月27日到现场办理交接手续，但涉案房屋内有他人居住无法清场导致双方未能办理交接手续，相应的后果也应当由依法负有按原状返还租赁物的承租人即宋燕承担，即宋燕在前述《通知》中所载明的“视为从2014年1月27日起将涉案房屋与经营管理权一并交还”的意见对黄丽卿并不具有法律约束力，宋燕主张其向黄丽卿支付租金至2014年1月27日止理据不足，宋燕向黄丽卿交付的租金应计算至双方办理完毕交接手续之日止。现双方均确认于一审判决之后自行办理了涉案房屋的交付手续，但对具体的交付时间存在争议，对此应由依约依法负有交付义务的宋燕举证证明，但一方面，宋燕并未充分举证证明其已于2014年4月30日将涉案场地交还黄丽卿，另一方面，黄丽卿提交了《合同终止协议书》证明宋燕与其次承租人邱银华直至2014年5月27日方确认双方签订的合同自2014年4月30日终止，并明确宋燕在2014年5月27日向邱银华一次付清赔偿金，故黄丽卿主张宋燕直至2014年5月31日方将涉案房屋交还可以合理采信，黄丽卿要求宋燕支付租金至该日止理据充分，可予支持。
综上，宋燕的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。鉴于二审发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1844号民事判决第一、四、五、六项及案件受理费决定部分；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1844号民事判决第二项；
三、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1844号民事判决第三项为：上诉人宋燕在本判决送达之日起十五日内，向被上诉人黄丽卿支付从2013年4月1日起至2014年5月31日止的租金（其中2013年4月1日至2013年4月30日期间的租金按每月28890元的标准计算，自2013年5月1日起的租金按每月30900元的标准计算）。
本案二审案件受理费3263元，由上诉人宋燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月十一日
书记员 杨银桃