上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2087号
上诉人（原审被告）花黆。
委托代理人蒋辰逵，上海仲悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金山汽车运输有限公司。
委托代理人李青，上海市鸿生律师事务所律师。
原审第三人上海庭鑫建筑装饰有限公司
委托代理人王镇生，上海市弘正律师事务所律师。
上诉人花黆因与被上诉人上海金山汽车运输有限公司（以下简称金山公司）、原审第三人上海庭鑫建筑装饰有限公司（以下简称庭鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人花黆的委托代理人蒋辰逵，被上诉人金山公司的委托代理人李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年9月25日金山公司、上海市福润养老院、上海金山机动车驾驶员教考基地汽车修理厂、上海金山机动车驾驶员教考基地汽车修理厂潘兴酒家作为出租、出让方（甲方）与花黆（乙方）签订了租赁代售合同，甲方将位于金山区金廊公路（原金吕公路）房屋租赁给花黆使用，并移交有效营业执照，合同期为2010年3月1日至2030年2月28日止，每年租赁费人民币（下同）120万元，先付（月）后用，押金三个月，按月支付每月10万元，每月25日租赁费交付日支付当月租赁费。如乙方拖欠租金一个月，按拖欠1%支付违约金，超过三个月未支付租金，合同终止，按未付租金1%支付违约金。2010年2月28日前为装修期，不计租金。乙方在租赁期间，拥有甲方提供的所有有效营业执照内的人事调动权；经营管理权、财务分配权；自负盈亏，独立核算的权益。为了便于甲方将原企业重新转性，乙方同意“以租代售”的形式一次性预支甲方80万元，但甲方同意在政策允许范围内在2010年内办妥原国有企业上海金山机动车驾驶员教考基地汽车修理厂、上海金山机动车驾驶员教考基地汽车修理厂潘兴酒家全部转为民营企业性质。乙方有意收购甲方全部资产，暂定2，500万元，待甲方全部企业转制为民营性质后，甲方与乙方办理企业股份转让事宜，并将甲方全部资产转移到乙方新股东名下。乙方在2010年底前支付甲方1，000万元，余额在2011年底付清，反之，出售合同主动终止，双方维系租赁合同。当日，金山公司、花黆另签订了一份房屋租赁合同。约定花黆租赁金山公司位于金山区金廊公路房屋，花黆向金山公司每月缴纳租金10万元，缴纳时间为每月25日前，先付后租，如花黆拖欠，则每天按拖欠金额的1%承担违约责任，拖欠3个月租金的，金山公司有权单方面解除合同，由此引起的经济损失由花黆无条件承担。合同还约定花黆租借房屋用于养老事业，不能用于其它用处。租借期间的水、电、电话费等各项费用均由乙方承担。合同签订后，金山公司将租赁房屋交予花黆。2011年4月15日，金山公司以及潘兴观（甲方）与花黆（乙方）针对租赁代售合同签订补充合同。约定：1、乙方在2011年4月25日前支付双方今后签订的《股权转让合同》定金200万元；2、乙方5月15日前另行支付给甲方潘兴观400元作为今后《股权转让合同》第一期到位资金；3、如乙方未按照《补充合同》第一条款规定履行支付定金200万元，则应于2011年4月25日前将2011年2月-5月的房屋租金40万元直接打入甲方潘兴观的个人银行卡内或直接交予甲方潘兴观个人；4、如乙方未按照补充合同第1、2、3任一条款履行，则2009年9月25日签订的租赁代售合同自动终止，乙方之前已支付的款项同意放弃，即不再要求甲方归还，且甲方亦无须归还。补充合同签订后，花黆因未能履行付款义务，租赁代售合同终止。
2011年9月7日，金山公司代理律师向花黆发出整改通知，要求花黆在未取得国家规划行政管理机关审批同意的情况下对擅自拆除、改扩建的租赁房屋的建筑物进行整改。2012年2月8日、26日、3月26日金山公司代理律师发函花黆催缴租金。
花黆在2009年10月17日至2011年1月27日支付了220万元。其中押金30万元，2010年3月至2011年1月租金110元以及按照租赁代售合同预支的80万元。2011年4月23日支付了2011年2月至5月的租金40万元。2011年5月至2011年12月31日期间每月支付10万元租金。自2012年1月起花黆未按约定支付租金，拖欠金山公司2012年2月至今的租金以及水电费8，435.40元。
2012年4月27日，金山公司诉诸原审法院，请求：1、依法解除金山公司、花黆间订立的《房屋租赁合同》，金山公司收回房屋；2、判令花黆支付拖欠租金30万元（暂定）；3、判令花黆支付拖欠的违约金9万元（暂定）；4、判令金山公司归还花黆押金30万元，同时金山公司要求归还押金30万元与花黆欠付租金相抵消；5、判令花黆支付水电费8，435.40元。原审诉讼中，金山公司变更第二、三项诉讼请求，要求花黆支付2012年1月起至判决生效日止的租金，租金标准按月租金10万元计算；判令花黆支付违约金，按花黆拖欠租金总额的30%计算。
花黆称，欠付金山公司租金是事实。花黆租赁房屋是作为养老院，花黆将工程交给施工方，因工程质量存在问题，导致养老院没有开业而欠付租金。花黆不同意解除租赁合同，并尽快筹措资金支付拖欠的租金，对水电费花黆没有异议，愿意承担。在原审第二次庭审中，花黆表示同意解除租赁合同，但对拖欠租金不予认可，并提出花黆不存在违约行为，是金山公司违约在先，要求金山公司返还押金。
原审另查明，花黆在租赁房屋后，对租赁房屋进行了改建，并进行装饰装修，包括园林以及绿化，但工程均尚未完工。经上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程进行价格评估，评估结论为：涉案房屋在2009年9月后进行的房屋改扩建、室内装修、园林绿化工程项目造价为5，160，700元。
原审法院认为，本案所涉租赁代售合同系当事人真实意思表示，应为合法有效。租赁代售合同中所涉租赁期限因超过法律规定的租赁期限不得超过二十年的规定，故超过部分无效。同日金山公司、花黆签订的房屋租赁合同以及之后针对租赁代售合同签订补充合同，同样符合当事人意思自治原则，没有违反法律、法规强制性规定，同为合法有效，双方当事人均应恪守合同项下义务。现花黆拖欠租金，金山公司提出解除合同，花黆也表示同意解除，故涉案房屋租赁合同予以解除，花黆支付金山公司自2012年2月起拖欠的租金。对花黆提出的其并没有拖欠金山公司的租金的抗辩意见，法院认为，根据双方的补充协议以及花黆提供的付款凭证、收条，足以证明花黆欠付租金的事实，故对花黆该抗辩意见法院不予采信。依据房屋租赁合同的约定，花黆应每天按拖欠金额1%承担违约责任，现金山公司要求花黆支付违约金，按拖欠总额的30%计算，自愿调低了违约金的计算方式，此举与法不悖，法院予以准许。对花黆支付的押金，金山公司应予返还。对金山公司尚未完成的装饰、装修工程，法院考虑到花黆投入较大，且金山公司同意在300万元利用价值的基础上适当在20%-30%比例上作出补偿，故法院酌定在利用价值范围内由金山公司适当补偿。关于工地的接管问题，法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，金山公司在交付房屋后，由花黆对租赁房屋进行改扩建以及装饰装修，在花黆拖欠租金、工程停工的情况下，金山公司作为物业的所有权人对租赁房屋进行必要的管理也是无可厚非的，但这并不意味着双方的租赁合同已经解除，花黆无需再支付租金。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于二○一四年六月二十五日作出判决：一、解除上海金山汽车运输有限公司与花黆签订的房屋租赁合同，花黆返还租赁房屋；二、花黆于判决生效后十日内支付上海金山汽车运输有限公司自2012年2月至判决生效日止的租金，以每月10万元计算；三、花黆于判决生效后十日内偿付上海金山汽车运输有限公司自2012年2月至判决生效日止的租金总额的30%计算的违约金；四、上海金山汽车运输有限公司于判决生效后十日内返还花黆押金30万元；五、花黆于判决生效后十日内支付上海金山汽车运输有限公司水电费8，435.40元；六、上海金山汽车运输有限公司于判决生效后十日内支付花黆补偿款90万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9，084元，由花黆负担，花黆所负之款定于判决生效后七日内向法院交纳。评估费由花黆承担。
原审判决后，花黆不服，上诉于本院，诉称：1、原审程序违法。被上诉人在合同未解除的情况下擅自占据租赁场所，故上诉人原审中曾提起反诉主张赔偿，但原审未作处理；2、原审认定事实不清。上诉人支付的、明确属于租金性质的款项应为260万元，交纳期限应至2012年4月，且被上诉人在2012年2月即已实际接管了工地，上诉人不应支付之后租金，且应由被上诉人承担违约责任；3、原审适用法律不当。因被上诉人阻止上诉人进入并继续施工，系违约在先，在租赁合同未解除的情况下影响了上诉人的使用，上诉人不应承担相应租金，更无须支付违约金。即使上诉人有权解除合同，合同也应自被上诉人通知后才正式解除；即使存在违约情形，违约金判决也过高。据此，请求二审撤销原判，将案件发回重审或改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。
被上诉人金山公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人庭鑫公司述称：被上诉人阻止第三人进场施工，应承担法律和经济责任，原审的司法鉴定意见与事实不符，应予纠正。
二审审理中，上诉人出示了照片一组、工商信息一份、金山区人民政府网页信息一份，欲证明自2013年12月后系争房屋已由被上诉人实际使用。被上诉人对上述材料真实性无异议，但认为与本案无关，不认可上诉人的证明内容。
本院经审查认为，上述材料不足以证明上诉人主张的事实，对其证明内容不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实基本无误，本院予以确认。但原审判决书第6页第13行“乙方5月15日前另行支付给甲方潘兴观400元…”、第7页第4行“租金110元以及…”存在笔误，分别应为“400万元”和“110万元”，本院对此予以纠正。
本院认为，本案上诉人花黆与被上诉人金山公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应属合法有效。现双方在合同履行过程中发生纠纷，被上诉人金山公司提起本案诉讼，请求解除租赁合同；而上诉人花黆亦在原审第二次庭审中表示同意解除合同。由此，双方已就合同解除达成一致意见，系争租赁合同可确认于该次庭审当日即2014年5月29日解除。
根据本案查明的事实，上诉人的租金实际支付至2012年1月，之后则存在欠付租金及水电费的行为，故应当承担相应的违约责任。上诉人虽辩称其欠付的系租赁代售合同约定的预支款30万元而非租金，租金应已付至2012年4月，然依据租赁代售合同约定，上诉人花黆应先行一次性支付80万元预支款。据此，原审结合上诉人的款项支付情况认定上诉人支付的系预支款，并无不当。本院还注意到，被上诉人金山公司提起本案诉讼即在2012年4月，而上诉人在原审答辩中明确承认欠付租金是事实，并表示将尽快筹措资金支付欠款，故其上诉所称与原审自认亦不相符，本院不予采信。
关于上诉人另抗辩称被上诉人已于2012年2月实际控制系争房屋，原审第三人亦提出被上诉人曾阻止其施工。本院认为，此时因上诉人拖欠租金，被上诉人此前已两次发出律师函进行催告。同时，上诉人亦表示其与施工方即原审第三人之间因装修工程发生纠纷，所以工程暂停。综合上述因素，原审认为在上诉人拖欠租金、装修工程停工的情况下，被上诉人作为房屋权利人对系争房屋进行必要的看管，有其合理性，本院予以认同。据此，原审确认系争合同解除并由上诉人承担违约责任，所作认定正确。但是，原审就合同解除日期未予明确，且该日期涉及上诉人的租金计算期限，故本院对原审判决第一、二项予以变更。
关于合同解除的其他后果处理，包括返还押金、支付水电费及由被上诉人给予上诉人适当的装饰装修补偿，原审处理均无不当；关于违约金调整，被上诉人已按照双方的合同约定予以调低，原审对此予以支持符合法律规定，本院依法予以维持。
至于上诉人提出原审未受理其反诉系程序违法一节，经查，原审第二次庭审中合议庭已明确告知上诉人其反诉不符合反诉条件，可以另行起诉，程序并无不当，故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第1782号民事判决第三、四、五、六项；
二、变更上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第1782号民事判决第一项为：确认上海金山汽车运输有限公司与花黆签订的房屋租赁合同于2014年5月29日解除；
三、变更上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第1782号民事判决第二项为：花黆于本判决生效后十日内支付上海金山汽车运输有限公司自2012年2月至2014年5月29日止的租金，以每月10万元计算。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币9，084元，由上诉人花黆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……