江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第00082号
申请复议人（被执行人）泰州市荣星房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市青年北路41号。
法定代表人冯炳荣，该公司董事长。
委托代理人王建军。
申请执行人朱文博。
评估公司江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司，住所地江苏省南京市浦口区星甸镇工业集中区B-106号。
法定代表人刘清军，该公司总经理。
委托代理人李立令，该公司土地估价师。
委托代理人佘树勇，该公司工作人员。
申请复议人泰州市荣星房地产开发有限公司（以下简称荣星公司）因申请执行人朱文博与被执行人荣星公司民间借贷纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2014）泰中执异字第00016号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年10月9日组织公开听证。申请复议人荣星公司的法定代表人冯炳荣及委托代理人王建军，评估公司江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）的委托代理人李立令、佘树勇到庭参加听证。申请执行人朱文博经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：朱文博与荣星公司民间借贷纠纷一案，泰州中院于2011年10月13日作出（2011）泰中民初字第0017号民事判决：一、荣星公司应自判决生效后10日内给付朱文博700万元；二、荣星公司在承担保证责任后，可依法向债务人浙江法派鞋业有限公司追偿。上述法律文书生效后，因荣星公司未按判决履行，朱文博于2012年8月21日向泰州中院申请执行。执行中，朱文博与荣星公司于2013年8月8日达成和解协议：荣星公司于2013年8月8日、8月18日、9月6日、10月6日、10月31日分别给付朱文博95万元、25万元、180万元、200万元、206.58万元。但荣星公司仅于2013年8月8日履行了95万元。朱文博遂于2013年9月9日申请恢复执行，请求对泰州中院查封的荣星公司名下位于泰州市海陵区青年路39号的商业用地进行评估拍卖。
泰州中院于2012年10月25日作出（2012）泰中法鉴委字第35号《司法鉴定委托书》，委托泰州永诚资产评估事务所（以下简称永诚所）对荣星公司所有的位于泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权进行评估。后因荣星公司称其在该地块已投入近千万元的桩基工程款，价值远超执行标的，故泰州中院通知评估机构暂停评估，并多次通知荣星公司提供桩基工程的相关资料以供评估，但荣星公司迟迟未予提供（已另行委托评估）。2013年12月11日，永诚所作出永诚评报字（2013）第1202号司法鉴定评估报告书，注册资产评估师为佘树勇及陈炎。该报告书载明：泰州市规划局于2013年11月20日重新出具该地块规划条件，具体规划经济指标包括总用地面积为2866㎡。永诚所采用假设开发法和市场比较法两种方法进行评估。评估结论为单位面积地价9483元／㎡，土地登记面积3200.40㎡，总地价3034.9393万元。评估报告送达双方当事人后，荣星公司提出异议。泰州中院经审查认为，因永诚所经营范围中不具有“房地产估价或者房地产评估”字样，不符合住房城乡建设部《房地产估价机构管理办法》的规定，故未采用该评估报告。
泰州中院又于2014年5月23日向江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司泰州分公司出具（2014）泰中法鉴委字第46号《司法评估委托书》，委托国衡公司对荣星公司所有的位于泰州市青年路39号的国有土地使用权［权证号泰州国用（2000）字第0550号］进行评估，评估基准日2014年5月22日。国衡公司于2014年6月27日作出（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告，载明：国衡公司联系人为佘树勇。荣星公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，并于2000年12月8日领取了国有土地使用证，土地登记总面积为3200.40㎡，土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2070年12月7日，待估宗地东临青年北路、北临公园路。根据泰州中院提供的泰州市规划局制发编号为泰规条（2013）113号《泰州市建设项目规划条件》，规划用地性质为商业用地，地块总用地面积为2866㎡。本次评估采用假设开发法和市场比较法两种方法进行评估，取其平均值为8933元／㎡。估价对象单位面积综合地价为8933元／㎡，规划地块地价为8933元／㎡乘以2866㎡，即2560万元。待估宗地单价为2560万元除以3200.40㎡，即8000元／㎡。估价结果为：根据估价目的，土地用途为商业用地，本次评估土地面积为3200.40㎡，设定土地使用权使用年期40年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值为：单位土地面积价值为8000元／㎡，总地价为2560万元。本报告的估价结果自提交报告起半年内有效。
另查明：根据泰州市国土管理局于2000年12月8日出具的泰州国用（2000）字第0××0号《国有土地使用证》：土地使用者荣星公司，座落海陵区青年路39号，用途住宅，土地等级一级，使用权类型出让，终止日期2070年12月7日，使用权面积3200.40㎡。
泰州市国土资源局向荣星公司发出泰国土资函（2005）42号《关于尽快启动原梅兰芳影剧院地块工程建设的函》，载明：荣星公司于2000年2月5日经招标竞得原梅兰芳影剧院地块，面积为3200㎡，土地使用权出让金为1000万元，土地用途为商住综合用地。到目前为止，荣星公司未能按期开工建设。如果荣星公司在近期还不动工建设，不能按要求完成全部的工程，泰州市国土资源局将启动开征土地闲置费的程序，收取土地闲置费。
泰州市规划局于2013年11月20日制发编号为泰规条（2013）113号《泰州市建设项目规划条件》，载明：项目名称商业用地，建设单位泰州中院，建设地点公园路南侧、青年路西侧，规划用地性质为商业用地，地块总用地面积为2866㎡，总建筑面积≥4586㎡，≤4872㎡。
荣星公司认为评估价值过低，向泰州中院提出执行异议称：一、荣星公司名下土地使用权证载明的面积为3200.40㎡，但评估机构却以2866㎡作为评估依据，严重损害了荣星公司的合法权益。二、永诚所曾对案涉土地使用权价值进行评估，但泰州中院此次委托的评估机构国衡公司的联系人也是佘树勇，故国衡公司的评估结果不应采纳。三、永诚所与国衡公司作出的两份评估报告相隔仅半年，但国衡公司的评估结果却减少了470余万元，国衡公司存在虚假评估的可能。综上，请求依法对所涉地块重新评估。
申请执行人朱文博辩称：本次评估结果合理合法，商业用地应当按照规划面积进行评估，如果按照证载面积进行评估，拍卖后会产生后续问题。
评估机构国衡公司述称：一、本次评估采用假设开发法和市场比较法两种方式进行评估，取其平均值。假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除开发成本，以价格余额来估算待估土地价格；市场比较法是将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格估算待估宗地地价。本次评估方法符合相关技术规程的要求，结果客观公正。该宗土地虽然证载面积为3200.4㎡，但根据规划，有部分土地应退出规划红线，采用假设开发法评估土地价值，只有与容积率相关的规划面积才能体现出市场价值，应退出规划红线的面积不应也无法评估。二、本次评估以泰州中院提供的泰州市规划局出具的《泰州市建设项目规划条件》为根据，该地块性质是商业用地，地块总用地面积为2866㎡，容积率为1.7，总建筑面积4872㎡。商业用地的土地价值与规划条件密切相关，若规划条件发生变化，评估值应作相应调整。国衡公司按土地估价技术规程及估价对象的具体情况得出的评估结果客观公正。
泰州中院认为：本次评估机构国衡公司具备评估资质，评估人李立令、李忠营具有土地估价师资格，持有注册土地估价师资格证书。而作为联系人的佘树勇，同时在永诚所和国衡公司兼职，作为本次评估事项的联系人并无不当。本次评估方式采用假设开发法和市场比较法，评估方法符合技术规程。荣星公司认为永诚所与国衡公司在半年时间内所作的评估结论相差474.93万元，结论明显不公，但因永诚所不具备土地评估资质，该院对其评估结论并未采用，两者不具可比性。即便将两次评估结论相比较，前者也采用假设开发法和市场比较法，单位面积地价为9483元／㎡，后者单位面积地价为8933元／㎡，单位面积地价仅相差550元，这是房地产市场变化后必然的结果。两者主要差距在于，前者的总价是以证载面积计算，而后者的总价是以规划面积计算，两者相差300万元。假设开发法是以容积率乘以土地规划面积得出待建房屋建筑面积，假设建筑面积全部按市场价售出后减去开发成本得出地价，故假设开发法只能体现规划土地面积的市场价值，而不能体现证载土地面积的价值。买受人拍得该宗土地后，也只能按规划面积建造商业用房，部分规划红线以内的土地面积将按规划退出红线，无法全部使用证载面积。因此，评估机构按规划条件进行评估并无不当。综上，荣星公司所提执行异议缺乏事实和法律依据，该院对国衡公司的评估结论予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回荣星公司对国衡公司（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告所提执行异议。
荣星公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、国衡公司以泰州市规划局《泰州市建设项目规划条件》为依据进行评估错误。荣星公司于2000年经泰州市人民政府招商竞得案涉地块，泰州市规划局出具（2001）0006号建设用地规划许可证，批准该地块建筑规模为34364.93㎡，容积率13.40%。同年，荣星公司进场施工，但因泰州市人民政府未处理好周边相邻关系导致荣星公司被迫停工。荣星公司于2005年申请复工，泰州市规划局称根据江苏省规划厅于2004年8月1日出台的《江苏省城市规划管理技术规定》，规划应予调整，将容积率调整为5.90%，荣星公司认为应当依据2000年的《江苏省城市规划管理技术规定》执行。现泰州市规划局又将案涉地块的容积率修改为1.70%，系变相阻止荣星公司开发。故国衡公司不应依据《泰州市建设项目规划条件》予以评估。二、土地使用权证系泰州市人民政府转让土地使用权的有效凭证，应当依其所载面积确定评估面积。容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，而国衡公司用实际用地面积计算建筑面积错误。综上，请求撤销泰州中院（2014）泰中执异字第00016号执行裁定，对案涉地块重新评估。
评估公司国衡公司述称：一、国衡公司根据泰州中院提供的泰州市规划局于2013年11月20日出具的《建设项目规划条件》载明的容积率等进行评估并无不当。根据该规划条件，估价对象的规划面积为2866㎡，尽管荣星公司的土地使用权证所载面积为3200.40㎡，但历经十几年之后，证载面积与规划面积已有差距，国衡公司只能根据规划面积进行评估，即使以后拍卖，买受人也只能取得2866㎡的土地使用权。
本案的争议焦点是：荣星公司认为案涉地块应当重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：国衡公司出具的（苏）国衡（2014）土（估）字第095号土地估价报告未按案涉地块土地使用权证载明的面积，而以规划面积确定委估对象价值无事实依据，本案应依法重新委托评估。理由为：首先，泰州中院向国衡公司出具的司法评估委托书明确载明评估对象为荣星公司所有的位于泰州市青年路39号的国有土地使用权，该委托书还注明了土地使用权证号，故国衡公司应当对泰州国用（2000）字第0550号项下的3200.40㎡土地使用权进行价值评估。国衡公司依据泰州市《建设项目规划条件》载明的规划面积2866㎡进行评估明显与泰州中院的委托评估范围不符。其次，荣星公司交纳1000万元出让金依法获得案涉3200.40㎡的土地使用权，即使土地规划用途、面积等有所变更，亦不影响荣星公司对位于泰州市青年路39号3200.40㎡的土地享有使用权，现国衡公司仅对2866㎡土地使用权进行评估没有事实依据。况且，3200.40㎡土地系一整体，目前规划中载明的红线外土地亦未实际建设公共道路、绿化等设施，国衡公司不应依未来的规划范围而确定本次的评估范围。最后，佘树勇既为永诚所的法定代表人及案涉评估的评估师，又为本案中国衡公司的评估联系人及工作人员。永诚所与国衡公司的估价报告对同一案涉地块依据的资料及评估方法均相同，却因案涉地块土地使用权面积取舍不同致评估价值相差470余万元，明显不合常理。故本案应当重新委托评估。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2014）泰中执异字第00016号执行裁定；
二、对荣星公司所有的位于江苏省泰州市海陵区青年路39号的国有土地使用权价值重新委托评估。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 薛佳明