上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2592号
原告上海申斧制衣有限公司。
法定代表人彭某某，总经理。
委托代理人夏雷，上海胜杰律师事务所律师。
被告上海霞辉投资管理有限公司。
法定代表人张某某，总经理。
原告上海申斧制衣有限公司与被告上海霞辉投资管理有限公司（以下分别简称“申斧公司”及“霞辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告申斧公司的委托代理人夏雷，被告霞辉公司的法定代表人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申斧公司诉称，原、被告于2011年7月5日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市××区××路××弄××号厂房，租期3年（自2011年8月15日起至2014年8月14日止），年租金为人民币（下同）35万元。至2014年8月14日租赁期届满，被告迟迟不肯搬离涉案承租房屋。原告遂诉诸法院要求判令（一）被告搬离并归还租赁的位于上海市××区××路××弄××号厂房。（二）被告支付厂房占有使用费66，000元（自2014年8月15日起暂算60天，按每天1，100元计算），要求计算至被告实际搬离之日止。
被告霞辉公司辩称，关于诉请（一），双方合同约定的租赁期至动拆迁为止，故被告认为还在租赁期限内，原告要求搬离的诉请很荒唐。另因承租房屋已经在动拆迁了，根据动拆迁法律规定，应该先处理动拆迁关系，后处理租赁关系。若动迁问题解决，被告的搬离问题自然而然会解决。关于诉请（二），因承租房屋处于动拆迁状态，原告要求被告配合遣散次承租人，目前被告已清退了小部分，还有大部分没有清退。虽然被告认为应支付占有使用费，但认为应当酌情减免后支付。综上，要求法院驳回原告的第（一）项诉请，租金要求法院酌情判决。
经审理查明，原告申斧公司系位于上海市××区××路××弄××号房屋的产权人。
2011年7月5日，原告申斧公司（作为出租方，签约甲方）与被告霞辉公司（作为承租方，签约乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定由甲方将座落在本市××区××路××弄××号使用面积为1，600元的厂房出租给乙方使用。租赁日期共3年（自2011年8月15日起至2014年8月14日止），该租赁日期旁用手写方式载明“自然延续到拆迁”。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。双方约定该厂房每年租金为35万元，3年内租金不变。自2014年8月14日起，每年按市场行情递增。乙方应于每次5日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：付六押一。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。上述合同对双方的其他权利义务还作了相关约定。
合同签订后，原告按约向被告交付了涉案租赁厂房，被告向原告支付至2014年8月14日止的租金。
2014年8月20日，案外人上海市××工业区××区经济发展有限公司向原告发送《上海××工业区××区经济发展有限公司征收补偿通知书》1份，载明：座落在上海市闵行区××工业区××路××弄×××号的房屋及土地，因上海××工业区西部商务区项目开发建设涉及征收补偿，请原告接到通知后做好共同协商动迁等相关配合工作。
现原告认为，至2014年8月14日，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期已届满，被告理应搬离承租厂房并向原告支付占有使用费，但由于被告迟迟不肯搬离承租房屋，遂成讼。
审理中，本院至涉案动拆迁部门上海××工业区动迁科了解到，原告出租给被告的位于上海市闵行区××工业区××路××弄×××号的房屋及土地，因上海××工业区××部××区项目开发建设已被列入动拆迁范围，有关涉及征收补偿事宜，已由案外人上海××房地产估价有限公司对涉案承租厂房进行了拆迁估价。
以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证及原、被告签订的《厂房租赁合同》，被告提供的《上海××工业区××区经济发展有限公司征收补偿通知书》以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为原告对《厂房租赁合同》中关于租赁期限的解释是错误的。原告对被告提供证据的真实性亦表示无异议，但认为该动拆迁没有拆迁许可证，属于协议拆迁，且只是一个动拆迁意向，事实上是否有这个动拆迁原告无法确认。
因本院在本案审理过程中至涉案动拆迁部门了解到，原告出租给被告的房屋及土地涉及的征收补偿事宜，已由案外人上海××房地产估价有限公司进行了拆迁估价。但因原告至今未对上述拆迁估价报告的结论表示认可，导致原告至今未与动拆迁部门订立动拆迁安置协议。但这并不能就此否认涉案厂房已被列入动拆迁范围的事实，故对原告认为该动拆迁没有拆迁许可证，只是一个动拆迁意向，事实上是否有这个动拆迁其无法确认之质证意见，本院不予采信。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限“自然延续到拆迁”。本案中，涉案租赁房屋在原、被告租赁合同存续期间已被列入动拆迁范围，被告作为承租人在拆迁过程中应当享有拆迁权益，故一旦在租赁期间，因租赁物被列入动拆迁范围而产生纠纷，一般会发生两个法律关系，即动拆迁关系和租赁关系。动拆迁关系属于外部关系，租赁关系属于内部关系。在这两个法律关系的处理过程中，原则上应当先解决动拆迁关系，一旦动拆迁关系得到解决，承租人在得到相应的安置款后自然会从租赁物内迁出，出租人和承租人之间的纠纷也就自然得到解决。因此，在本案动拆迁关系未得到解决之前，原告要求被告搬离并归还租赁的位于上海市××区××路××弄××号厂房之诉请，本院不予支持。若今后动拆迁纠纷已经处理而双方间的租赁纠纷仍未得到解决，原告可就租赁关系再行提起诉讼。关于原告要求被告支付厂房占有使用费之诉请，对此本院认为，根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限“自然延续到拆迁”，结合本案目前的实际情况，原、被告间的租赁合同尚在租赁期限内，被告对此亦予以认可，故被告理应向原告支付租金。即被告需向原告支付自2014年8月15日起至本判决生效之日止，按每年35万元计算的租金。原告以双方租赁期已届满而要求被告支付厂房占有使用费的性质有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海霞辉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申斧制衣有限公司自2014年8月15日起至本判决生效之日止，按每年35万元计算的租金。
二、驳回原告上海申斧制衣有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，049.32元，减半收取计2，024.66元，由被告上海霞辉投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一五年二月二十八日
书记员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。