天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第4552号
原告（反诉被告）王振红，香港永久性居民证号376921824767。
委托代理人刘福生，天津市离退休法律工作者协会法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司，住所地天津市和平区贵阳路152号2楼，联系地址天津市红桥区咸阳路12号物美生活广场4层。
法定代表人姚辉，总经理。
委托代理人刘旭，职员。
委托代理人何立坤，职员。
原告（反诉被告）王振红诉被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日、11月5日、12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王振红的委托代理人刘福生、被告（反诉原告）物美公司的委托代理人刘旭、何立坤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告于2009年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的房屋租赁给被告，由被告用于超市营业用房，租期5年，自2009年8月1日起至2014年7月31日止。合同到期后因双方没有达成续租协议，被告应于2014年8月20日将上述营业用房完好无损的退还给原告。虽经原告三番五次催促其退房，但被告先是在退房期内继续非法占房经营，后又以其有优先续租权为由拒不腾房，再仍以其有优先续租权为由清空货物保留货架继续拒不腾房。另，被告还在其租赁营业用房期间，将租赁的营业用房非法转租给他人获取不当得利，共计所得人民币239620元。被告的上述行为严重违反双方的合同约定，严重侵犯原告的房屋所有权，给原告造成经济损失，理应依法赔偿损失、返还不当得利。故诉至法院要求：1、依法判令被告腾空其租赁的营业用房并恢复原状，除由案外人李花独立租赁的120平方米外，全部完好无损的返还原告；2、由被告赔偿因其非法占房给原告造成的经济损失，原告返还给新租房人定金损失人民币80000元，原告2014年8月21日-2014年10月20日预期房租收入为43843.8元，共计人民币123843.8元；3、由被告向原告返还租赁营业用房期间非法转租所获得不当得利人民币78840元；4、诉讼费由被告承担。对于物美公司的反诉请求的答辩意见为，在双方所签订的房屋租赁合同中有明确约定，租赁终止以后物美公司的物品由其自费拆除并运走，故不同意物美公司的反诉请求。
原告（反诉被告）提供如下证据：
1、房屋产权证复印件一份；
2、房屋租赁合同复印件一份；
3、腾房通知复印件四份；
4、原告与案外人天津名都皮革制品有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份，双倍返还定金收据复印件一份；
5、租房定金及保证金收据复印件各一份；
6、被告与案外人李花签订的租赁合同复印件一份；
7、被告拆卸货架现场照片三张；
8、原、被告双方交房现场记录复印件一份，现场照片十一张；
9、被告超市收回小票复印件三份；
10、谈判纪要复印件一份。
被告（反诉原告）辩称，本公司已将房屋于2014年8月21日交付原告，原告自2014年9月5日起诉本公司要求返还352.92平方米房屋经与原告及双星多次沟通，都称无事实及法律上的租赁关系，即未签署租赁合同。为及时协助原告减少双星占用场地的损失，本公司于2014年10月6日与双星产生纠纷，目前正在处理。2014年10月20日原告在开庭时突然变更诉请称不再主张双星场地腾空交还，在法庭协助下才促使本公司将钥匙交与原告。2014年11月5日开庭时，原告明确表示与双星方于2014年8月21日签署了租赁合同，其中是否存在联合敲诈问题，本公司后续会继续维权。综上，原告自行恶意制造诸多假象，扰乱社会秩序，扩大损失，而连带了本公司及双星，原告损失应自行承担，本公司及双星造成的损失也应当由原告承担。同时提起反诉要求：1、要求被反诉人支付占有空调设备期间折旧金额20元／天，空调拆除后应安装其他店铺而未安装造成的损失30元／天（2014年8月21日-10月20日）共计3150元；2、空调搬运费350元，劳务费400元，拆装费3500元，空调调试费2500元，共计6750元；3、诉讼费由被反诉人承担。
被告（反诉原告）提供如下证据：
1、租赁合同一份；
2、2014年6月6日原告来函一份；
3、2014年6月13日原告来函一份；
4、2014年6月19日本公司发给原告函一份；
5、2014年6月23日原告函件一份；
6、2014年6月30日本公司发给原告函一份；
7、2014年7月1日原告函件一份；
8、2014年7月2日本公司发给原告函一份；
9、2014年7月30日原告函件一份；
10、2014年8月18日原告函件一份；
11、2014年8月21日原告函件一份；
12、2014年8月25日原告函件一份；
13、2014年8月28日原告函件一份；
14、双星商户租赁合同一份；
15、双星撤场通知及张贴送达一份；
16、双星租户证明一份；
17、搬运费票据一份；
18、空调拆除工程款发票一份；
19、劳务费发票一份。
（以上均为复印件）
经审理查明，坐落于天津市X号房屋系王振红所有。2009年8月1日王振红与物美公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方（出租方）：王振红乙方（承租方）：天津物美华旭商贸发展有限公司……第一条：租赁房屋的座落、面积及设施1、甲方将其合法拥有的（或租用的）座落在天津市河东区富民路65号合汇大厦底商的物件，位于第1层，建筑面积352.92㎡（以下简称租赁物，详见建筑平面图）及其附属设施出租给乙方。……第三条：租赁期限1、租赁期限租赁期限为5年，即自2009年8月1日至2014年7月31日止。2、租赁终止后的撤出本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满或终止后二十日之内，乙方应撤出租赁物，该撤空期内不计租金。3、租赁终止后返还租赁物的状态在租期届满或合同提前终止时，乙方应自费搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品。乙方撤出租赁物时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品，如有遗留家具杂物不搬者，视同乙方放弃该物品，甲方有权处置。租赁物依机器设备拆除搬迁后的现状（不含移动性设备、冷气、电气设备）交还甲方。如遗留家具杂物不搬的，视同放弃，无条件交予甲方处理。……第七条：合同的解除和违约责任1、甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担相当于三个月租金的违约金。（1）乙方擅自整体转租该房屋；……”双方签订的该合同为第二次签订，前期物美公司已使用涉诉房屋5年。
2012年9月12日以物美公司为甲方，案外人李花为乙方，双方签订《租赁合同》一份，内容为：“……1.租赁场所及经营项目：1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于天津市X号，编号为203842的营业场地及甲方同意的相关附属设施（图纸及附属设备设施清单，见合同附件一），面积约为：120平方米，以下称商铺（专柜）。……3.租金：3.1乙方须按本合同约定向甲方支付租金。3.2乙方按月交纳租金，每月交纳租金的金额为7800元，坪效为2元／㎡。乙方……”
2014年10月20日物美公司已将涉诉房屋除案外人李花承租的120平方米外全部返还王振红，双方做了现场确认，涉诉房屋存在外橱窗中间二块整体玻璃破碎。因房屋已交接完毕，故王振红撤回要求物美公司返还房屋的主张，对于破损玻璃要求赔偿5288元或者恢复原状，同时要求对于地面及吊顶破损部分恢复原状。物美公司对于王振红主张玻璃赔偿款5288元不予认可。
另查明，2009年8月1日物美公司将租赁的房屋进行隔断，由案外人李花使用经隔断后的120平方米，原告（反诉被告）庭审中表示知晓房屋已被隔断，据此主张不允许整体转租。
王振红提交的2014年8月20日的收据写明：“今收天津名都皮革制品有限公司租房订金现金人民币捌万元整（80000元）。收款人：王振红”
原告（反诉被告）主张的预期房租收入43843.8元系按照与案外人签订的《房屋租赁合同》中的月租金21921.9元／月主张了2个月。庭审中，原告认可被告实际占用的面积为205.92平方米。
被告（反诉原告）曾于2014年9月26日要求搬运空调等物品，双方发生纠纷并报警。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及提供的相关证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。
庭审后，经向原告方核实其表示2014年8月20日以后案外人李花租用的面积为147平方米，故按照与案外人天津名都皮革制品有限公司签订的面积为205.92平方米，月租金为21921.9元主张两个月的预期租房损失。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2009年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。合同到期后，被告（反诉原告）未能按照与原告（反诉被告）的约定在2014年8月21日将房屋返还原告（反诉被告），属于被告（反诉原告）存在违约行为。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）已在2014年10月20日办理了房屋交接手续，故原告（反诉被告）撤回了要求被告（反诉原告）返还房屋的诉讼请求，本院依法照准。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将涉诉房屋玻璃、地面、吊顶恢复原状的诉讼请求，对于玻璃损坏的事实双方没有异议，但被告（反诉原告）辩称系由第三方损坏应由第三方予以赔偿，在房屋由被告（反诉原告）控制使用期间玻璃出现损坏，该损坏非自然损耗，故现原告（反诉被告）主张将玻璃恢复原状本院予以支持，因被告（反诉原告）庭审中不认可原告（反诉被告）方主张修复玻璃的价款，故应当由被告（反诉原告）按照损坏玻璃的标准将损坏处恢复原状。对于原告（反诉被告）要求将地面、吊顶恢复原状的诉讼请求，被告（反诉原告）辩称按照合同约定应当是现状交付，根据双方《房屋租赁合同》第三条第三款的约定“……租赁物依机器设备拆除搬迁后的现状……交还甲方”的约定，本院对被告（反诉原告）该答辩意见予以采信，对原告（反诉被告）要求恢复地面、吊顶原状的诉讼请求不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿因其非法占房给原告造成的经济损失80000元的诉讼请求，原告（反诉被告）主张该损失为收取案外人的交房定金因到期未能交付房屋故双倍返还该定金产生的损失，被告（反诉原告）对此不予认可并辩称原告（反诉被告）收取案外人的为“订金”而非“定金”无需双倍返还故不存在该损失，根据原告（反诉被告）提供的王振红提交的2014年8月20日的收据，该收据中确实写明收取为“订金”而非“定金”，且虽然原告（反诉被告）主张与案外人于2014年8月21日签订了《房屋租赁合同》收取了相关费用，但其仅提供了收据、往来收据等证据，经询其表示新承租方无法出庭接受质证，原告（反诉被告）亦不能提供其他证据进行佐证，故本院根据原告（反诉被告）现提供的证据无法确认其与案外人签订合同的真实性，故本院对原告（反诉被告）该项诉讼请求不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿2014年8月21日-2014年10月20日预期房租收入为43843.8元的诉讼请求，其系按照与新承租人签订的房屋租金进行的主张，因本院前述已论无法确认原告（反诉被告）与案外人签订合同的真实性，故本院对原告（反诉被告）主张预期房屋租金的诉讼请求不予支持。但因被告（反诉原告）未能按照合同约定如期返还房屋，故对其实际占有房屋期间的使用费用其应当向原告（反诉被告）予以支付。因被告（反诉原告）实际于2014年10月20日将房屋返还原告（反诉被告），故其应当支付两个月的房屋使用费，原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）实际占用面积为205.92平方米，本院按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金231868元，合1.8元／平米·天，计算两个月应为22239.36元。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向其返还租赁营业用房期间非法转租所获得不当得利人民币78840元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中王振红与物美公司之间的租赁合同为续签合同，即双方的租赁关系建立不仅仅是本合同约定的五年，而案外人李花一直在涉诉房屋内经营且原告（反诉被告）已知被告（反诉原告）将租赁房屋进行了隔断，证明其对被告（反诉原告）转租事宜已知晓，双方合同中约定不允许整体转租，按照双方的约定被告（反诉原告）将120平方米转租案外人的行为不宜认定为整体转租。被告（反诉原告）转租房屋收取案外人租金的行为未影响原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取租金，原告（反诉被告）并未因被告（反诉原告）向外转租影响了其租金收益，故对原告（反诉被告）该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付占有空调设备期间折旧金额20元／天，空调拆除后应安装其他店铺而未安装造成的损失30元／天（2014年8月21日-10月20日）共计3150元的诉讼请求，被告（反诉原告）该项反诉请求无事实和法律依据本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉原告）给付空调搬运费350元，劳务费400元，拆装费3500元，空调调试费2500元，共计6750元的诉讼请求，根据双方合同约定被告（反诉原告）应当自费搬运，故对被告（反诉原告）该项诉讼请求本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司将坐落天津市X号房屋橱窗玻璃破损处恢复原状；
二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司给付原告（反诉被告）王振红2014年8月21日至2014年10月20日期间的房屋使用费22239.36元；
三、驳回原告（反诉被告）王振红的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4974元，由原告（反诉被告）王振红负担4029元，被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司负担945元，反诉费50元，由被告（反诉原告）天津物美华旭商贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 辰
人民陪审员 王 欣
人民陪审员 王 力
二〇一五年一月五日
书 记 员 杨婧怡