广西壮族自治区大新县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第112号
原告（反诉被告）林明建
委托代理人黄亮景，广西诺尔律师事务所律师。
被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司
法定代表人李日新，公司董事长。
委托代理人谢宛颖，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人邓卓锋，广西桂三力律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）林明建与被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司（以下简称新西洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，依法组成由审判员黄秀担任审判长，代理审判员赵忠平和人民陪审员韦宣荣参加的合议庭，于2013年3月14日公开开庭审理了本案。书记员王洪平担任记录。原告（反诉被告）林明建及其委托代理人黄亮景，被告（反诉原告）新西洋公司委托代理人谢宛颖、邓卓锋到庭参加诉讼。本案因当事人申请鉴定及庭外调解依法扣除审理期限170日，现已审理终结。
原告林明建诉称，原告分别在隶属于被告的“宁明县新西洋超市”和“大新县新西洋城东超市”租赁了两间商铺用于经营珠宝生意，起名为“华福珠宝”。2011年2月1日，原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将其位于崇左市大新县桃城镇明仕路的“大新县新西洋超市”一店面出租给原告经营珠宝生意，租赁面积为85平方米，年租金为人民币12000元；租赁期限自2011年2月1日至2012年12月31日止。签订本协议之后，原告依协议第2条的约定向被告交付了保证金及租金。经营期间，原告均依约按时交纳租金（2011年8-10月份租金是被告从“宁明华富珠宝店”的结算款中扣出6375.8元支付大新店的租金）。2011年8月份，原告因员工辞职，而又招聘不到人手，同时害怕珠宝店里的货物遭盗窃，所以暂停了大新店的经营并用大锁头锁住店门；同年9月份，被告在未与原告作出任何商量的情况下，强行撬开原告的店门，将店里的柜台全部搬出，现放于何处原告未知。被告将该店面用于存放货物及后将该铺面转租给第三人使用，完全无视了其与原告之间的协议，导致原告至今无法经营长达15个月之久，遭受严重损失。故林明建请求法院判决新西洋公司赔偿其损失142169元的铺面装修款，经营损失120000元（每月利润8000元x15个月=120000元），返还其交纳的保证金2000元及2011年8-10月租金6375.8元，共计270544.8元。
林明建对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《租赁协议》，证明原、被告双方的权利和义务关系；
2、大新县华福珠宝店的装修合同（含材料费用清单）和装修款收据，证明其装修及支付装修款的事实；
3、7张相片，证明其珠宝店装修后店内柜台摆设情况和珠宝店被新西洋公司撬门并占用珠宝店囤积货物的事实；
4、《新西洋超市付款记录单》（电脑屏幕截图相片），证明新西洋公司已扣缴其3个月的租金，即2011年8－10月份租金的事实；
5、大新县公安局桃城派出所的《询问笔录》2份，证明合同履行期限内被告未经其允许擅自撬门搬走货柜、占用珠宝店囤积货物及出租给他人使用的事实；
6、《个体工商户营业执照》，证明原、被告双方一直有生意往来。
被告新西洋公司辩称并反诉称，一是林明建的诉讼请求没有相应的事实及法律依据，建议法院驳回林明建的诉讼请求。二是反诉要求林明建给付尚拖欠的租金31875元，违约金3187.5元。理由是：第一，林明建提供的《租赁协议》是虚假的，是新西洋公司为配合林明建办理工商执照而出具的，该协议的租金每月1000元过低，与本地同一地段同类商铺的价格相差大，林明建对租金问题也说法不一，且租赁期限的大小写相互矛盾，实际上林明建与新西洋公司签订的租赁协议早已期满。林明建基于一份虚假租赁协议提起诉讼，请求新西洋公司赔偿其损失没有事实及法律依据。第二，新西洋公司提供的《租赁协议书》才是真实合法有效的，双方约定每月租金为4250元，但林明建均未按月付清，至今尚欠租金31875元，根据协议的约定，林明建未按时支付租金的，应向新西洋公司支付10％的违约金即3187.5元。
新西洋公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《租赁协议书》（华福珠宝），证明双方租期为一年，至2011年12月31日租期届满及每月租金为4250元的事实；
2、收款收据及现扣费用单，证明林明建在租赁期间存在不按时、未足额交付租金的违约行为，经新西洋公司催告仍未履行交付租金的义务，尚欠新西洋公司租金的事实；
3、《租赁协议书》（宝贝童装等）4份，证明林明建与新西洋公司签订的另外两个商铺及相邻的商铺的租赁期限都为一年，进一步证明林明建提供的《租赁协议》不真实；
4、营业执照及法定代表人的身份证，证明被告的主体资格；
5、黄寿富证词证言（含光盘1张），证明新西洋公司为配合林明建办理工商执照而随意出具一份虚假协议给林明建，林明建提供的协议内容不符合客观事实。
反诉被告林明建辩称，林明建提供的《租赁协议》是新西洋公司提供的格式合同，是基于新西洋公司提供的《租赁协议书》之后订立的。之前双方签订的《租赁协议书》约定每月租金4250元，是因为新西洋公司向全体租赁者承诺大新县农贸市场将搬至本商场内，开张后却未见农贸市场入驻本商场，于是各个租赁者要求被告予以减少租金，所以才出现原告提供的《租赁协议》。双方实际履行的租金是每月2125元，有双方交付租金的收据及新西洋公司现扣费用确认单为证，原告提供的《租赁协议》约定的每月租金1000元，年场租费为12000元是笔误的。林明建与新西洋公司提供的租赁协议有先后，根据合同法的规定，应以新合同的约定为标准。格式条款为一方所提供，提供方应使格式条款含义明确，没有歧义，否则，应承担意思表达不清而导致的风险。林明建主张的损失赔偿有事实及法律依据。
本院向大新县公安局桃城派出所调取的相片8张，照片时间为2012年12月16日，照片内容为新西洋公司在林明建华福珠宝店里囤积货物情况；向吉百利旗舰珠宝店负责人欧阳景调查了解关于其珠宝店装修价格情况的调查笔录；向崇左市唯美装饰设计工程有限公司法定代表人赵胜就林明建提供的装修合同等情况的调查笔录；向崇左市江州区工商行政管理局查询的关于崇左市唯美装饰设计室及崇左市唯美装饰设计工程有限公司的电脑咨询单等4份材料。
经过开庭质证，新西洋公司对林明建提供的证据《新西洋超市付款记录单》（电脑屏幕截图相片）、大新县公安局桃城派出所对许海宁的《询问笔录》、《个体工商户营业执照》没有异议；林明建对新西洋公司提供的营业执照及法定代表人身份证明没有异议，故本院对上述证据予以认定。
新西洋公司对林明建提供的《租赁协议》、大新县公安局桃城派出所对林明建的《询问笔录》的真实性没有异议，但认为《租赁协议》不是双方的真实意思表示，林明建向派出所的陈述为个人陈述，不具证明力；对大新县华福珠宝店的装修合同（含材料费用清单）和装修款收据、7张相片的真实性提出异议。林明建对新西洋公司提供的《租赁协议书》（华福珠宝）、《租赁协议书》（宝贝童装等）4份的真实性没有异议，但对其关联性有异议；对黄寿富证词证言（含光盘1张）真实性和关联性均有异议。对上述证据能否作为本案证据使用、其证明力有无或大小，由本院综合全案证据及事实予以认定。
林明建和新西洋公司对本院向大新县公安局桃城派出所调取的相片8张、向崇左市唯美装饰设计工程有限公司法定代表人赵胜就林明建提供的装修合同等情况的调查笔录；向崇左市江州区工商行政管理局查询的关于崇左市唯美装饰设计室及崇左市唯美装饰设计工程有限公司的电脑咨询单等4份材料均无异议，故本院予以认定。林明建对欧阳景的《调查笔录》没有异议，新西洋公司对欧阳景的《调查笔录》的内容有异议，认为该内容与本案无关联性。对该《调查笔录》的证明力有无或大小，由本院综合全案证据及事实予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年年底，新西洋公司为甲方和林明建为乙方签订《租赁协议书》（协议书编号：大新LY20**），约定由乙方向甲方承租甲方公司位于大新店的一商铺经营华福珠宝生意，承租商铺面积为85平方米，租期1年即自2011年1月1日起至2011年12月31日止。自协议签订后15日内，乙方应向甲方缴纳保证金人民币3000元，否则甲方有权解除本协议，乙方如逾期支付有关费用或因违约给甲方或第三人造成损失，甲方有权以此款直接冲抵有关费用或用于支付违约金、赔偿金。如无上述理由，在本协议解除及乙方撤场后30个工作日内，该保证金由甲方一次性无息退还乙方。场租费为每月4250元，每年51000元，逐年递增租金为待定。租金从乙方正式入场经营之日起算等内容，落款时间为2011年1月1日。2011年年初，新西洋公司（甲方）与林明建（乙方）就上述商铺又签订一份《租赁协议》，约定场租费为每月1000元，每年12000元，逐年递增租金为待定，自本协议签订15天内，乙方应向甲方缴纳保证金人民币2000元，甲方以1个月为一个租金缴纳期，乙方必须在缴纳期第一个月5日之前，向甲方财务部缴纳本期场租费，超过一日，缴纳1％的滞纳金。本协议期限为一年，自甲方向乙方移交经营场地之日算起。有效期：自2011年2月1日起至2012年12月31日。租金交纳方式以每月一交，先交租金后出租。林明建对铺面进行装修后经营华福珠宝生意。林明建经营后，于2011年6月20日向新西洋公司缴纳2011年2－6月租金，每月2125元，共10625元。同年7月7日缴纳当月租金2125元。同年8月17日，新西洋公司从林明建在其宁明县新西洋店的货款中扣除2011年8－10月份租金，每月2125元，共6375元。2011年8月，林明建在经营过程中因员工辞职等原因停业。林明建停业后，新西洋公司未经林明建同意擅自撬开林明建商铺，并在商铺里囤积货物，之后又将该商铺已转租给他人经营。2011年12月16日，林明建发现新西洋公司在其商铺里囤积货物后，向大新县公安局桃城出所报警。2012年7月9日，林明建再次向大新县公安局桃城派出所报警。林明建因与新西洋公司对赔偿问题协商未果，于2013年1月29日诉至本院，请求法院判决新西洋公司赔偿林明建经济损失共270544.8元，其中铺面装修费损失142169元，因无法经营所遭受经济损失120000元，返还保证金2000元，返还2011年8－10月租金6375.8元。诉讼中，新西洋公司提起反诉，请求法院判决驳回林明建的诉讼请求，并判决林明建支付尚欠新西洋公司的租金31875元及违约金3187.5元。
据林明建申请，本院委托大新县价格认定中心对林明建经营的华福珠宝商行的装修款进行评估，但由于现场已损毁且不复存在，无法进行评估，大新县价格认证中心不予受理。
根据双方的诉辩，本案争议焦点为：1、林明建和新西洋公司各自提供的《租赁协议》是否合法有效？2、林明建要求新西洋公司赔偿各项经济损失有无事实及法律依据？3、新西洋公司反诉要求林明建支付租金及违约金有无事实及法律依据？
本院认为：
一、关于林明建和新西洋公司各自提供的《租赁协议》是否合法有效的问题。林明建和新西洋公司各自提供的《租赁协议》均是双方自愿签订的，是双方的意思表示，且内容没有违反法律规定，故应认定合法有效。两份有效合同内容一致的均可采用，内容不一致的，按签订在后的合同履行。新西洋公司主张林明建提供的协议不是其真实意思表示，提供证人黄寿富的证言用以证明，但林明建对此予以否认，新西洋未能提供充分的证据予以反驳，且证人黄寿富与新西洋的原特殊关系，故本院对新西洋公司的主张不予采信。
二、关于林明建要求新西洋公司赔偿各项经济损失有无事实及法律依据的问题。林明建主张在租赁期间内，新西洋公司违约造成其损失，请求新西洋公司赔偿其铺面装修费损失142169元，因无法经营所遭受经济损失120000元，返还保证金2000元，返还2011年8－10月租金6375.8元，合计270544.8元。本案中，双方对租赁期限有争议。新西洋公司提供的协议主张租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日，而林明建提供协议主张租赁期限自2011年2月1日起至2012年12月31日。从双方提供的合同签订时间来看，新西洋公司提供的协议签订时间在前，林明建提供的协议时间签订在后。在两份协议均有效的情况下，一般应以后面签订的合同来履行。因此，新西洋公司主张租赁期限为一年，证据不足，理由不当，本院不予采信。林明建主张租赁期限至2012年12月31日止，理由正当，本院予以支持。新西洋公司在租赁期间撬门囤积货物及转租的行为属违约行为，对林明建造成的损失应承担相应的民事责任。
1、林明建请求赔偿铺面装修损失费用142169元的问题。林明建装修商铺用于经营华福珠宝生意，必然开支装修相关费用，新西洋公司的违约行为对其所造成的损失应承担相应赔偿责任。至于林明建装修费损失多少的问题，林明建提供一份其与崇左市唯美装饰设计工程有限公司的装修合同及一份收据，主张其损失装修费用为142169元。新西洋公司对林明建提供的上述证据有异议，认为该组证据不能证明林明建的主张。本院认为，林明建未能提供如其主张支付该笔装修费用所交纳相应税金等其他相应证据相互佐证，且经本院对崇左市唯美装饰设计工程有限公司的调查材料来看，该装修合同及收据是补签的，装修合同及收据上“赵胜”的签字均不是其赵胜本人所签，且补签时间早于公司的成立时间等，故本院对林明建提供的上述该组证据不予认定。林明建主张新西洋公司赔偿致其受到装修损失142169元缺乏证据证实。结合林明建装修华福珠宝店的事实及租赁协议约定，租赁期满后将自有商品及装修设施等自行拆离等因素，本院酌情确定林明建装修损失为50000元。
2、林明建请求赔偿其因无法经营所遭受的经济损失120000元的问题。林明建主张其经营华福珠宝每月利润8000元，因新西洋公司的违约行为造成其停业15个月，共损失120000元。对此新西洋公司予以否认。本院认为，根据谁主张谁举证原则，林明建主张其可预期收益120000元应提供证据予以证实，但本案中林明建未能提供任何证据予以证实，且新西洋公司的违约行为是在林明建停业中发生的，故林明建主张赔偿其因无法经营所遭受的经济损失120000元没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。
3、林明建主张返还其保证金2000元的问题。林明建主张新西洋公司返还其保证金2000元，新西洋公司对此有异议，主张未收到林明建交纳的保证金。本院认为，林明建未能提供证据证明其已交纳2000元保证金事实，故本院对林明建该请求不予支持。
4、林明建主张返还2011年8－10月租金6375.8元的问题。林明建主张新西洋公司返还2011年8－10月即3个月租金6375.8元，新西洋公司对此予以否认。本院认为，林明建租赁新西洋公司场地经营珠宝生意，应按合同约定支付新西洋公司租金，新西洋公司按合同收取其该主张的租金于法有据，理由正当。因此，林明建该主张理由不当，不符合法律规定，本院不予支持。
三、关于新西洋公司反诉要求林明建支付租金及违约金有无事实及法律依据的问题。新西洋公司主张本案租金每月为4250元，林明建仅支付19125元租金，尚欠新西洋公司租金31875元。且按租赁协议约定，林明建应按1％支付违约金3187.5元给新西洋公司。林明建对此予以否认，认为并未有拖欠新西洋公司租金的事实。从本案查明事实来看，双方签订的两份协议租金金额各不相同，如何认定双方的租金，不应单纯地从合同约定认定，而是从双方当事人的实际履行情况认定案件事实。双方在履行租赁协议中，从新西洋公司收取租金的事实来看，均注明每月租金2125元，在提前划扣租金时也均按每月租金2125元划扣，双方的这一履行租金行为视为双方在实际履行合同过程中对租金约定的一个变更。因此，新西洋公司主张每月租金4250元，理由不当，本院不予支持。按双方协议约定，林明建进驻场地后开始交纳租金，先交租金后经营。林明建已交纳租金至2011年10月，后因林明建停业，新西洋公司违约行为导致林明建无法继续经营。因此，新西洋公司反诉主张林明建支付尚欠租金及违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司赔偿原告（反诉被告）林明建装修损失50000元；
二、驳回原告（反诉被告）林明建的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司的反诉请求。
案件受理费5358元，由原告（反诉被告）林明建负担4358元，被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司负担1000元；反诉案件受理费649元，由被告（反诉原告）南宁市新西洋商业有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审 判 长 黄 秀
代理审判员 赵忠平
人民陪审员 韦宣荣
二〇一四年一月十日
书 记 员 王洪平
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。