福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3181号
上诉人（原审被告）陈崇斌，男，1937年3月7日出生，汉族。
委托代理人李小军，北京中银（厦门）律师事务所律师。
委托代理人祈爱敏，女，1939年4月28出生，（系陈崇斌之妻）。
被上诉人（原审原告）厦门市集安堂南乐社。
法定代表人曾小咪，主任。
委托代理人王瑜芳、曾丽清，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
上诉人陈崇斌因与被上诉人厦门市集安堂南乐社（下称集安堂）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第6628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
集安堂向原审法院起诉，请求判令：1、陈崇斌立即搬离位于厦门市思明区南田巷37号三楼使用面积63平方米的租赁房屋，并将该房屋归还集安堂；2、陈崇斌支付拖欠的房屋租金及房屋使用费（自2007年9月1日计至陈崇斌归还房屋之日止，按每月租金200元计算，暂计至2015年4月30日共92个月为18400元）。
原审判决查明，2007年9月17日，集安堂（甲方）与陈崇斌（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方同意乙方现使用面积63平方米房屋（即本案讼争房屋：位于厦门市思明区南田巷37号三楼）出租给乙方，租赁期限自2007年9月1日至2008年12月31日止；月租金200元，于每季度前由乙方一次性支付甲方；乙方不得私自转租他人，应力争早日搬迁，归甲方使用。上述房屋自1963年至今一直由陈崇斌一家居住使用，但自前述《租赁协议》签订后至今，陈崇斌从未向集安堂支付租金。2015年1月21日，集安堂向陈崇斌送达《关于要求归还租赁房屋及支付拖欠租金的通知》，要求陈崇斌在接到通知后两个月内搬离租赁房屋、将房屋归还集安堂，并要求陈崇斌一个月内支付拖欠租金17600元。当日，厦门市公证处作出（2015）厦证内字第0223号公证书，就上述通知的内容及送达过程进行证据保全公证。审理中，陈崇斌确认收到上述通知，并提交《住宅租赁合同》及关于解决退休职工住房问题的请示，以证明其自1963年以来即作为厦门市南乐团职工，一直由用人单位南乐团统一将本案讼争房产作为福利房租赁给陈崇斌一家居住，以及其在收到本案起诉状后已向厦门市文化广电新闻出版局、厦门市南乐团提出申请要求解决住房问题等事实。集安堂对陈崇斌提交的上述证据的真实性均无异议，但认为陈崇斌提供的《住宅租赁合同》主体（厦门市南乐团）不是本案讼争房产的产权人，无权出租该讼争房产，讼争房产的产权人是集安堂；集安堂与陈崇斌没有任何关联，也没有为陈崇斌解决房屋问题的义务，陈崇斌不应长期占用集安堂的房屋。另查，2007年7月5日集安堂取得讼争房屋的土地权证，系该房屋的权属人。
原审判决认为，合法的租赁关系受法律保护，双方签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应按约定履行各自义务。陈崇斌作为承租人，应按合同约定按时向集安堂履行支付租金等义务。本案中，根据双方签订的《租赁协议》，租赁期限已届满。期限届满后，双方形成了不定期租赁合同关系，集安堂可以随时要求陈崇斌搬离房屋，且集安堂已于2015年1月21日通知陈崇斌在两个月内搬离租赁房屋，故其要求陈崇斌搬离租赁房屋的诉求，应予以支持，但应给予陈崇斌一定的腾房时间。集安堂主张陈崇斌支付自2007年9月1日起拖欠的租金，陈崇斌对此提出诉讼时效的抗辩，根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。集安堂主张其曾口头要求陈崇斌支付租金，但未提供相应证据予以佐证，集安堂仅提供其于2015年1月21日要求陈崇斌支付租金的通知。因此，关于集安堂租金的主张，应仅支持自2014年1月21日起的租金及房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈崇斌于判决生效之日起三个月内搬离位于厦门市思明区南田巷37号三楼（使用面积63平方米）的租赁房屋，并将该房屋腾空交还厦门市集安堂南乐社自行管理；二、陈崇斌于判决生效之日起十日内支付厦门市集安堂南乐社房屋租金及占用费（自2014年1月21日起至陈崇斌归还租赁房屋之日止，按每月租金200元的标准计算）；三、驳回厦门市集安堂南乐社的其他诉讼请求。
宣判后，陈崇斌不服，向本院提起上诉。
上诉人陈崇斌上诉称，原审判决认定事实不清，结果有误，理由如下：1、原审判决要求陈崇斌三个月搬离讼争房屋缺乏依据，本案讼争房屋为陈崇斌的福利房，均可在有生之年居住。陈崇斌原为厦门市南乐团职工，自1963年就由市文化局统一安排住房。陈崇斌一家也落户在此。由于历史原因，南乐团未安排陈崇斌一家的职工福利分房。因此原因，南乐团将讼争房屋廉价租给陈崇斌一家，并承诺陈崇斌夫妇有生之年均居住于此。租赁合同仅是形式，一年一签。因讼争房产的租赁权归陈崇斌所有，但根据“买卖不破租赁”的原则，鉴于陈崇斌居住在先，法律应保护在先的权利。2、原审判决陈崇斌三个月内搬离房屋，在保护集安堂物权的同时未保护陈崇斌的生存权。因为讼争房屋由陈崇斌夫妇居住，在有关部门未解决其住房问题之前，不应搬离讼争房产。陈崇斌夫妇并无房产可供居住，原审判决未考虑保护人权。综上，请求撤销原审判决，改判驳回集安堂的诉讼请求。
被上诉人集安堂答辩称，1、原审判决给予陈崇斌在生效之后三个月的搬迁期，已经给予其充分的时间。在双方租赁合同终止的2009年元月一日，陈崇斌就应当搬离讼争房产，但其一直以文化局未提供住房为由，拒不搬离讼争房产。五年时间，陈崇斌还不支付租金。2015年元月21日，集安堂发出通知时，给予其两个月的搬迁期限。然而，陈崇斌仍拒不搬离。原审判决给予三个月的期限，已经充分考虑到其情况。2、本案讼争房产不属于职工福利分房，集安堂没有为陈崇斌提供职工福利房的义务。陈崇斌与集安堂、集安堂与南乐团没有任何交集。集安堂非陈崇斌的管理单位，也没有义务为其提供福利房。3、本案不存在优先保护陈崇斌生存权的问题，在租赁合同中，也无生存权一说。陈崇斌与集安堂是平等民事主体。陈崇斌有儿子住房可以居住。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。
本院认为，集安堂与陈崇斌于2007年9月17日签订的《租赁协议》中约定的租赁期限已经届满，且因陈崇斌多年未支付租金，集安堂于2015年1月21日发出的陈崇斌搬离讼争房屋通知已经送达给陈崇斌。陈崇斌并无合同和法律依据继续占有讼争房产，应搬离讼争房产。陈崇斌上诉主张讼争房产系为职工福利房，其在有生之年均享有居住权，但陈崇斌并非集安堂的职工，双方是基于平等民事主体之间签订的《租赁协议》，故该主张缺乏事实依据，应予以驳回。至于陈崇斌关于原审判决其三个月搬离讼争房产，未保护其生存权的上诉主张，集安堂在发出《关于要求归还租赁房屋及支付拖欠租金的通知》时，本就给予陈崇斌两个月的搬迁期，原审判决再给予陈崇斌三个月的搬迁期，均充分考虑到陈崇斌的现状，但集安堂作为讼争房产的所有权人，并不承担保障陈崇斌居住权的义务，故该主张亦于法无据，应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人陈崇斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年九月十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。