北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）二中民终字第11093-2号
上诉人（原审原告、反诉被告）张帆，女，1977年4月4日出生。
委托代理人高冰，北京市广渡律师事务所律师。
委托代理人杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京季布诺投资管理有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼501-17。
法定代表人胡瑞军，总经理。
委托代理人郭轶，河南金豫律师事务所律师。
委托代理人程显平，男，1956年1月4日出生。
原审第三人中国青少年发展基金会，住所地北京市东城区交道口南大街后圆恩寺胡同甲1号。
法定代表人贺军科，理事长。
委托代理人柳琳，北京市君宁律师事务所律师。
委托代理人朱军，北京市君宁律师事务所律师。
上诉人张帆因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第09432号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。张帆之委托代理人高冰、杨一锋，北京季布诺投资管理有限公司（以下简称季布诺公司）之委托代理人郭轶及中国青少年发展基金会（以下简称青基会）之委托代理人柳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年9月9日，张帆起诉至原审法院称：2009年3月17日，我与季布诺公司就北京市东城区方家胡同22号院（以下简称22号院）的买卖事宜签订了《方家胡同房地产转让合同》，季布诺公司根据2005年12月26日与青基会签订的《资产与权益转让合同》的约定，指定青基会将其持有的22号院房屋转让给我，总价款为人民币2500万元，我在合同签订的同时支付给季布诺公司定金500万元；上述合同签订后，季布诺公司配合青基会负责办理22号院的出让手续，出让金和契税由季布诺公司承担，但先由我垫付，最后用该款冲抵房款；22号院过户至我名下当日，我向季布诺公司支付人民币1500万元，土地证过户时一次性支付余款。我与季布诺公司还约定22号院在4个月内完成转让手续并完成过户。合同签订后，我于2009年3月向季布诺公司支付定金人民币500万元，并于2009年7月21日垫付了土地出让金和土地出让契税人民币2259826.18元。季布诺公司分别于2009年3月26日、4月15日向我出具了定金收条，于2009年7月21日向我出具了土地出让金和契税收条。季布诺公司将我垫付的土地出让金和契税转入青基会的账户，由其交纳了22号院的土地出让金和契税。在办理房地产过户手续过程中，我发现季布诺公司于2009年8月3日与河南省兴业百货有限公司（以下简称兴业公司）就22号院签订了《房地产转让合同》，约定季布诺公司在10日内完成将22号院过户给兴业公司的手续。而在该期限刚刚届满的2009年8月14日，兴业公司就以季布诺公司违约为由向河南省郑州市二七区人民法院（以下简称二七区法院）提起诉讼。2009年8月21日，二七区法院查封了22号院。2009年9月，二七区法院出具调解书，确定季布诺公司继续履行与河南省兴业百货有限公司之间的《房地产转让合同》，将22号院过户给该公司。季布诺公司与我签订转让合同，收取定金、土地出让金和契税后不但不履行将22号院过户给我的义务，反而与兴业公司恶意串通再行签订房屋转让合同，并骗取法院调解书，造成22号院不能过户，其行为构成违约，已严重侵害了我的合法权益，给我造成巨大损失。故我要求确认与季布诺公司签订的《方家胡同房地产转让合同》有效，季布诺公司继续履行该合同将22号院过户至我名下，青基会予以配合办理；季布诺公司赔偿我违约金500万元；本案诉讼费用由季布诺公司承担。
季布诺公司辩称：张帆所述双方签订合同情况属实。双方在合同中还约定了付款补充条件，即“此合同双方签章时，乙方付给甲方壹佰万元定金，在合同签订后五个工作日内，再支付肆佰万元定金给甲方，此时此合同正式生效。如在五个工作日内乙方不向甲方支付肆佰万元，则此合同失效，同时，甲方不退还已付定金”。该合同签订后，张帆没有按约定在5个工作日内向我公司支付定金。至2009年3月26日，张帆才支付定金400万元。2009年7月21日，张帆又强行转账2259826.18元至我公司的原法定代表人刘江海的个人账户上。双方约定的付款补充条件是合同的组成部分，但张帆未能在约定的时间内支付定金，故根据约定该合同已失效，即已解除。根据约定，我公司收取的定金亦不应退还。故我公司不同意张帆的全部诉讼请求，并反诉要求确认双方之间签订的《方家胡同房地产转让合同》已于2009年3月22日解除。
针对季布诺公司的反诉，张帆辩称：我不存在任何违约行为，其延迟支付定金400万元是应季布诺公司原法定代表人刘江海的要求所为。当时，刘江海在合同约定的付款时间内在国外，无法为我出具收条，故刘江海要求我将支付定金400万元的时间变更为2009年3月26日。双方虽在合同中约定我如在5个工作日内未支付定金400万元，则合同失效。但季布诺公司在约定期限即2009年3月26日接受我支付的定金，并出具了收据，故应视为季布诺公司对定金付款期限的变更予以认可。季布诺公司在收到我给付的定金500万元后，要求我继续履行支付土地出让金和契税的合同义务。在接受我履行的该义务后，季布诺公司将我支付的款项转交给青基会用于缴纳合同标的物方家胡同22号院的土地出让金和契税，由我办理土地出让事宜。上述事实充分表明双方对合同变更的认可及已经实际履行合同义务。故季布诺公司要求确认合同解除没有事实和法律依据。季布诺公司在我已经履行合同主要义务后，又与案外人兴业公司就同一标的物签订买卖合同，并提出解除合同，其存在恶意毁约的目的，且未履行合同法约定的通知义务。我在发现上述情况后即起诉要求季布诺公司继续履行合同，并无不当。综上，我请求法院驳回季布诺公司的反诉请求。
青基会述称：我单位与季布诺公司就22号院签订了转让合同。对于张帆与季布诺公司之间的诉讼，我单位服从法院的判决。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，具有法律约束力。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，张帆与季布诺公司签订的《方家胡同房地产转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对此，当事人均应按约定履行各自义务。根据双方约定的付款补充条件，即合同签订时张帆应付定金100万元，之后5个工作日内再付400万元，此时合同生效。张帆迟至2009年3月26日才付清定金500万元，已超过约定的付款期限，但季布诺公司为其出具了收条，其行为应视为季布诺公司对张帆延迟付款的行为予以认可。季布诺公司在庭审中辩称其收到上述款项系张帆强行支付，其说法难以成立。而且，时隔三个月后，季布诺公司仍收取张帆垫付的土地出让金和土地出让契税人民币2259826.18元，并为其出具收条，进一步佐证了双方对合同的生效条款进行了变更，双方仍在继续履行《方家胡同房地产转让合同》。在该合同履行过程中，季布诺公司又与兴业公司签订转让合同，将本案涉案房地产出售给该公司，显失诚信。但根据2009年9月14日二七区法院做出的民事调解书，已确定季布诺公司于领取调解书后10日内协助兴业公司将北京市东城区方家胡同22号院房屋及土地使用权过户至该公司名下。故张帆与季布诺公司的合同已无法履行。现张帆仍坚持其诉讼请求要求履行其与季布诺公司之间的转让合同，目前不具有可能性，故对张帆该项诉讼请求不予支持。至于张帆要求确认其与季布诺公司签订的《方家胡同房地产转让合同》有效之诉讼请求，因对该合同的效力已做出认定，故不再处理。季布诺公司将涉案房地产转让给他方的行为已违反了合同约定，对此其应承担违约责任。现张帆依约要求季布诺公司赔偿违约金500万元，理由正当，予以支持。关于季布诺公司反诉要求确认双方之间的合同关系于2009年3月22日解除的反诉请求，因缺乏依据，故对其反诉请求不予支持。据此于2011年3月判决：一、北京季布诺公司投资管理有限公司于判决生效后十日内赔偿张帆违约金人民币五百万元；二、驳回张帆要求北京季布诺公司投资管理有限公司继续履行《方家胡同房地产转让合同》，将争议房产过户至张帆名下，中国青少年发展基金会予以配合办理的诉讼请求；三、驳回北京季布诺公司投资管理有限公司的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条（2007年修正）之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张帆不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。季布诺公司同意原判。青基会未上诉。
经审理查明：22号院的房屋和土地使用权原登记在青基会名下。2005年12月，青基会将上述房屋和土地使用权交由中经拍卖有限公司进行拍卖。季布诺公司参与竞买，并竞买成功。同年12月26日，季布诺公司与青基会签订《资产与权益转让合同》。双方未办理房屋买卖过户手续。
2009年3月17日，季布诺公司（合同甲方）与张帆（合同乙方）就北京市东城区方家胡同22号院房地产的转让事宜签订了《方家胡同房地产转让合同》。该合同约定，季布诺公司根据2005年12月26日其与青基会签订的《资产与权益转让合同》，指定青基会将其持有的22号院房地产转让给张帆；办公土地使用年限为50年，自领证之日起计算时间；总价款为人民币2500万元（包括土地出让金220万元左右，该院实际转让价为19745元／平方米）；张帆在合同签订的同时支付给季布诺公司定金500万元；上述合同签订后，季布诺公司配合青基会负责办理22号院的出让手续，出让金和契税由季布诺公司承担，但先由张帆垫付，最后用该款冲抵房款；方家胡同22号院产权过户至张帆名下当日，张帆向季布诺公司支付人民币1500万元；土地证过户时，张帆将余款一次性支付；张帆与季布诺公司约定4个月内完成转让手续，并完成房产过户，房产过户后2个月内完成土地过户，逾期则按已收款项的万分之二点五／日支付违约金；由于不可抗力原因致使乙方不能按照协议约定取得方家胡同22号四合院产权，张帆有权单方面解除协议，季布诺公司应退还张帆已交的首付款，如季布诺公司中途将此22号院转让他人，则赔偿张帆500万元，如张帆不能按合同付款，则赔偿季布诺公司500万元；张帆违反合同约定的付款及其他义务，季布诺公司有权单方面解除合同；双方如若延迟，应按应付款额的日万分之二点五比例向对方支付逾期付款违约金。
在该合同落款处下方，双方又增加了付款补充条件，即“此合同双方签章的同时，乙方付给甲方壹佰万元整定金，在合同签定后五个工作日内，再支付肆佰万元定金给甲方，此时此合同正式生效。如在五个工作日内乙方不向甲方支付肆佰万元，则此合同失效，同时，甲方不退还已付定金”。
该合同签订后，张帆于2009年3月17日、3月18日分三次给付季布诺公司定金100万元；又于2009年3月26日分四次给付季布诺公司定金400万元。2009年3月26日和4月15日，季布诺公司分别向张帆出具了收到上述定金500万元的两份收据。2009年7月21日，张帆代季布诺公司向青基会垫付了土地出让金和土地出让契税2259826.18元，季布诺公司为张帆出具了收条。
2009年8月3日，季布诺公司与兴业公司就北京市东城区方家胡同22号院房屋及土地签订了《房地产转让合同》，约定季布诺公司在该合同签订后10日内将上述房屋和土地过户至兴业公司名下。
2009年8月，兴业公司将季布诺公司诉至二七区法院，要求季布诺公司有限公司履行将22号院房屋及土地过户至其名下的义务。在该案审理中，二七区法院作出财产保全裁定，于2009年8月21日查封了登记在青基会名下的22号院房屋。
2009年9月14日，二七区法院出具调解书，确定季布诺公司于领取调解书后10日内协助兴业公司将22号院房屋及相应土地使用权过户至兴业公司名下。
2009年12月16日，季布诺公司与兴业公司签订《交房确认书》，将涉诉房屋交兴业公司占有。本院审理中，经现场勘验，涉诉房屋现由兴业公司占有、使用。
2011年4月2日，二七区人民法院下达强制执行裁定书，将涉诉房屋及土地过户至兴业公司名下。兴业公司于2011年7月26日取得涉诉房屋产权证（京房权证东字第0482**号），2011年8月10日取得京东国用（2011出）第00106号土地证。
2013年5月29日，二七区法院作出（2013）二七民再字第38号民事裁定书，裁定如下：一、撤销本院（2009）二七民一初字第2707号民事调解书；二、本案移送北京市第二中级人民法院审理。
本案审理中，张帆于2009年9月25日提出财产保全的申请，要求法院依法查封季布诺公司已购买的、产权仍登记在青基会名下的22号院房屋，并已提供担保。原审法院于2009年9月29日作出裁定，轮候查封了青基会名下的22号院房屋。
原审法院审理中，季布诺公司提供其于2009年9月16日与张帆的电话录音，证明其于当日通知张帆解除合同，但张帆当时未表示明确意见。张帆对该录音的真实性没有异议，但认为是其在发现季布诺公司将涉案房地产出售给兴业公司后，季布诺公司才通知张帆解除合同。
另，本院审理中，季布诺公司主张：我公司作为合同甲方与张帆作为合同乙方于2009年3月17日签署的《方家胡同房地产转让合同》第八条第一款中明确约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”，该条款明确约定了我公司在赔偿张帆500万元后，享有解除合同、将方家胡同22号院转让给他人的权利；合同是在平等协商的情况下签署的，系我公司与张帆的真实意思表示，且该条款并没有违反任何法律法规，按照“合同即当事人之间的法律”的基本法理，该款规定理应得到尊重和确认，我公司有权单方解除《方家胡同房地产转让合同》。
再查，2011年8月11日，张帆起诉至本院，要求确认季布诺公司与兴业公司签订的《房地产转让合同》无效。
上述事实，有《方家胡同房地产转让合同》、《房地产转让合同》、收条、（2009）二七民一初字第2707号民事调解书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。季布诺公司作为合同甲方与张帆作为合同乙方于2009年3月17日签署的《方家胡同房地产转让合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。该合同第八条第一款中明确约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”。依据该约定，张帆同意季布诺公司对于双方签订的《方家胡同房地产转让合同》享有附条件的解约权，因此，张帆在季布诺公司另行将22号院转让他人后有权依据双方约定要求季布诺公司赔偿其500万元，但无权要求季布诺公司与其继续履行合同。原审法院判决季布诺公司赔偿张帆500万元并驳回张帆要求继续履行合同的诉讼请求并无不当，应予维持。关于张帆已交纳的购房款及土地出让金等，不在本案审理范围，双方可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46800元、反诉案件受理费50元，均由北京季布诺投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费46800元，由张帆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马 潇
代理审判员 纪灵筠
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 高 磊