山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终1954号上诉人（原审原告）：黄启峰。委托代理人：张军，山东荣清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石永啟。委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。上诉人黄启峰因与被上诉人石永啟占有排除妨害纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人黄启峰的委托代理人张军、被上诉人石永啟的委托代理人陆长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告黄启峰诉称，原告所有的房产位于单县东城办事处东泰花园项目二期的朝阳路商业街路东第八户**-**间，自2015年被被告无故侵害，原告多次与被告进行协商，但被告拒不停止自身违法行为。为维护原告合法权益，请求判令被告停止侵害、排除妨害；诉讼费用由被告承担。原审被告石永啟辩称，原告所述与事实不符，原告所诉称的房屋已被答辩人合法占有，并非原告所称的无故侵害，因为原告与合伙人贾成德合伙承包了单县东城办事处东泰花园项目二期的部分工程，因资金紧张向答辩人多次借款累计25万余元，其中部分借条中有原告的签字，后原告的合伙人贾成德为答辩人出具了一张共计借答辩人款313000元的借条，该数额中含有相应利息，后因原告及其合伙人贾成德未按照约定还款，遂将涉案房屋抵给答辩人并由该项目的开发商为答辩人出具了房屋买卖合同及收款收据，贾成德并将涉案房屋的钥匙交付给答辩人，答辩人已经将该房屋装修并早已入住，答辩人系合法占有。综上请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原审法院经审理查明，原告就案涉房屋曾于2015年10月26日以原告身份起诉被告菏泽金威实业集团有限公司，请求依法确认其与菏泽金威实业集团有限公司于2013年7月13日签订的房屋买卖合同无效；依法判令被告返还购房款28.8万元并支付合同期间所产生的银行利息；依法判令被告支付原告赔偿金20000元；诉讼费用由被告承担。为此原告提交已生效的（2015）单民初字第2756号民事判决书。该案件经审理查明：“被告金威公司与单县原孙溜镇孙溜行政村签订孙溜镇孙溜村旧村改造、新村建设协议书，协议约定由被告开发建设东泰花园二期工程。2012年8月28日被告金威公司与贾成德签订了《建筑工程承包合同》，将其承包的部分工程分包与贾成德，贾成德与原告黄启峰合伙承建了该分包工程。工程竣工后，因被告资金紧张，无法向贾成德及原告黄启峰支付工程款，经双方协商，被告将其建设的单县东城办事处东泰花园项目二期房屋数套（含涉案房屋一套）折抵工程款，给予了贾成德与原告黄启峰。原告黄启峰提交了2013年7月13日原、被告签订的《房屋买卖合同》及收据各一份。被告对上述两份证据的真实性无异议，但被告辩称该房屋系被告折抵的工程款，原告并未向被告支付购房款28.8万元，并提交2013年7月13日以该房屋抵偿工程款的领据两份，领款人贾成德，金额分别为283000元和5000元，共计28.8万元，证明原告并没有交付购房款。被告另提交了2013年2月7日由黄启峰代贾成德领取工程款276000元领据、贾成德出具的证明、贾成德出具的协议书、房屋买卖合同（复印件）、被告为贾成德出具的收据存根（复印件）、2012年8月28日被告金威公司与贾成德签订的《建筑工程承包合同》各一份。用以证明原告与贾成德系合伙承包被告工程，且在合伙承包工程过程中向石永啟借款以及将该涉案房屋抵给石永啟的事实。为此，被告申请证人石某、孟某出庭作证。原告对被告提交的上述证据提出异议，认为上述证据与本案没有关联性。一审法院依职权对石永啟之妻芦艳花进行了调查，其述称因原告黄启峰和贾成德向石永啟借款未偿还，经贾成德将原告黄启峰名下房产折抵给了石永啟。又由被告给石永啟出具了《房屋买卖合同》及收据存根，但其未向被告交纳任何购房款。同时芦艳花提交了原告黄启峰和贾成德向石永啟借款的借据复印件，证明原告黄启峰和贾成德曾向石永啟借款的事实。对上述调查笔录及借据复印件经原告质证提出异议，原告主张芦艳花所述及借据复印件是另一法律关系，与该案均无关联性。一审法院告知其是否追加石永啟为本案被告，原告明确表示不予追加。对上述调查笔录及借据复印件经被告质证无异议。”一审法院根据上述事实，作出（2015）单民初字第2756号民事判决：“驳回原告黄启峰的诉讼请求。”该判决生效后，原告黄启峰遂以上述案件案涉房屋占有人石永啟为被告提起本案诉讼。原告为支持自己的诉讼主张，提交两组证据。第一组：原告黄启峰与菏泽金威实业集团有限公司在2013年7月13日签订的房屋买卖合同及菏泽金威集团公司所出具的收据，证明目的：原告已实际取得房屋的使用权；第二组：山东省单县人民法院（2015）单民初字第2756号民事判决，证明目的：原告与被告菏泽金威实业集团公司有限公司，曾因案涉房屋向法院诉讼，要求返还购房款288000元。单县人民法院认定本案被告并没有向菏泽金威集团公司交付房款，并且认定案涉房屋仍应归原告所有。依据物权法规定，法院的生效判决应当产生物权变更的效力，那么案涉房屋应归属原告黄启峰所有。被告对上述证据质证认为：该房屋买卖合同并不能达到原告方证明目的，该房屋系小产权房，买卖不应得到法律的支持；其次，原告与菏泽金威集团公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，只是以房屋抵的工程款，收据所说的交款不真实，所以说该份合同并不能证明原告取得案涉房屋的所有权。至于原告方提交的第二组证据，对该份判决书中所称该涉案房屋仍应归原告黄启峰所有持有异议。虽然该判决书认定归原告所有，但是该房屋为小产权房，未依法取得物权设立登记的事实；被告方有相反的证据推翻该判决书中认定归原告所有的部分。被告为证明自己的主张，提交证据一：房屋买卖合同及收款收据各一份。证明因为原告黄启峰及其合伙人贾成德在承包工程过程中，因资金紧张二人共同向被告借款20余万元，因到期不能归还借款而由原告的合伙人贾成德出面，将涉案房屋折抵给被告的事实。证据二：四份借条、一份证明，证明原告及其合伙人贾成德向被告借款的事实，其中2013年5月24号贾成德借款7万元；2013年8月18号黄启峰、贾成德借款2万元；2013年6月28号贾成德借款10万元，并写到期不还折抵房屋；2015年2月16号贾成德总借条含本息313000元。2014年4月4号的证明能够证明贾成德和黄启峰（与黄太峰系同一人）用石永啟的钱用于工地，在一个月内还上，如果在一个月内还不上，用路东8号房作抵押，以后由石永啟全权处理，并有贾成德签名，上述证据足以认定原告及其合伙人贾成德因承包建设工程向被告借款的事实及将案涉房屋抵给被告的事实，证明被告对案涉房屋系合法占有。证据三：照片11张，证明被告合法占有案涉房屋后并已入住的事实。原告对被告提交的上述证据质证认为：2013年8月18号黄启峰与贾成德向石永啟出具的2万元这个事实在原审中黄启峰无异议，但是该款已还清。对于2015年2月16号贾成德所出具的313000的借条与本案的关联性及其对于该款的真实性均有异议，贾成德是否向本案被告借款313000元原告并不知情，双方也从未就此向本案被告借款达成过任何合意，而且该借条出具日期为2015年2月16日，现原告代理人申请由被告通知贾成德到案与本案原告进行对质，以理清本案事实。对于被告与菏泽金威集团所签订的合同，真实性均有异议，山东省单县人民法院（2015）单民初字第2756号民事判决查明本案被告并未向案外人金威公司缴付购房款，而且本案原告也并未委托任何人代为处分案涉房屋，且本案案涉房屋系原告行使建筑优先权合法取得。对于贾成德2014年4月4日所出具的证明有异议，黄启峰是否是黄太峰代理人并不清楚，但是原告没有委托任何人代其处分自己所有的案涉房屋，本案被告系违法占有该房。对于被告所提交的一组照片有异议，如果该照片属实的话也不能认为本案被告就是合法占有，恰恰证实被告对于原告权利的侵犯。被告为证明自己的主张，申请证人周某、石某出庭作证。证人石某出庭证明：“其与黄启峰是朋友关系，与石永啟是堂兄弟，黄启峰小名都叫他黄太峰。当时贾成德和黄启峰合伙干工地，因资金周转困难，找其给贾成德和黄启峰借的钱，一个两万、一个十万。其怕石永啟不借，又喊周某和孟某在石永啟家吃饭，当时吃饭人有：贾成德、黄启峰、石永啟和周某、石某、孟某三人。吃饭时借走10万元，说利息三分，夏天借的钱。又借了一次7万元、又借一次6万元。贾成德用房屋做抵押还的借款。其家离工地很近，经常去工地上。其与贾成德、黄启峰都是朋友。其知道的抵押房产一共一人一套。贾成德的房子由谁所有其不清楚。签订协议时黄启峰不在场，但贾成德说给黄启峰打过电话了。打电话的时候其去得晚，没听到。其与贾成德、黄启峰、孟某是仁兄弟关系。房子已经抵押出去。当时吃饭中，黄启峰说贾成德是代理人，其签不签字都行，他签字我认。上次开庭之后，在售楼部办公室见过黄启峰，他说只要把贾成德签字的条子拿出来，我全部认，当时有三个开发商在场。”证人周某出庭证明：其与黄启峰、石永啟都是朋友关系。黄启峰小名都叫他黄太峰。贾成德和黄启峰他俩借钱其在场，写好手续后在一起吃饭。借款有三四年了，借款多少记不太清楚。当时说贾成德和黄启峰借钱合伙干工地，其它不清楚。借钱在一起吃饭，当时有石永啟、黄启峰、石某、孟某、贾成德和其共六人在场。原告对证人证言发表质证意见认为：对两位证人证言的真实性、合法性均有异议。因证人一与本案被告系堂兄弟关系而且在贾成德擅自处分本案原告案涉财产时，证人一作为证明人在上面签字按手印，由此可见该证人证实有虚假性，而且该证人所说的本案原告与案外人贾成德说借款的过程只是其陈述并没有任何证据，且本案被告也没有拿出任何证据来证实本案原告欠被告欠款。证人二并不能证实案外人贾成德向被告借款的事实，对借款一次没有异议，原告认为该借款就是贾成德与黄启峰向本案被告借款两万元，而且也已经偿还，因此原被告之间也不存在任何的债权债务关系。被告对证人证言发表质证意见认为：对两位证人的证言没有异议。证人二说跟着过一次，并且借款在场人数均能证明真实性。原告还提交其与案外人贾成德于2014年2月9日所达成的合伙协议，证明本案原告与案外人于2014年2月9号达成协议，由此可见案外人贾成德与本案被告于2014年4月13日达成协议书处分本案原告所有的案涉房产，案外人贾成德并不能构成任何代理行为，应当是其与被告双方进行恶意磋商擅自处分本案原告案涉房屋。被告发表质证意见认为：该协议书复印件无法与原件核对，不能作为本案依据。即使该协议书是真实的，签订时间是2014年2月9日，而贾成德与原告合伙借被告款时间是2013年，其协议不具有对外的效力。即使该协议是真实的，也是原告与贾成德的内部约定，原告方没有提交任何证据证明被告知道其签订的协议书，而被告作为善意第三人，对案涉房屋的占有合法有效。原审法院认为，案涉房屋系菏泽金威实业集团有限公司开发建设的单县东泰花园项目二期工程商住房，系建设在农村集体土地上的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因此，除集体经济组织及其成员外，其他单位和个人使用的建设用地只能是国有土地。而菏泽金威实业集团有限公司建设、销售的房屋应属“小产权房”，故原告与菏泽金威实业集团有限公司于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。结合本案实际，菏泽金威实业集团有限公司将房屋交付给贾成德及原告的行为，并非房屋买卖行为，而是菏泽金威实业集团有限公司因资金紧张，其用房屋抵偿贾成德及原告应得的工程款，且贾成德及原告同意，从而菏泽金威实业集团有限公司以出具《房屋买卖合同》和收据的形式将房屋交付给了贾成德及原告，原告未提交如何交纳购房款的相应证据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原被告虽然都签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但从查明的事实可以认定原告对该房屋并未缴纳相应的购房款，而被告因原告与案外人贾成德合伙承建案涉房屋时，对被告有合伙债务，贾成德与案涉房屋的开发商菏泽金威实业集团公司有限公司协商一致，以案涉房屋抵偿贾成德与原告合伙期间的债务，将案涉房屋以《房屋买卖合同》方式出售给被告，被告且已占有使用。因此就房屋的登记，应由地方相关行政部门依法进行。原告提供合伙协议，主张合伙期间的一切债务由贾成德承担，是其二人的内部规定，对其内部具有约束力，但对外无效，其合伙纠纷原告可依法另行主张权利。原告与菏泽金威实业集团有限公司于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》与被告与菏泽金威实业集团有限公司于2014年4月13日签订的《房屋买卖合同》，该两份合同，依据所查明的事实，可以认定被告与菏泽金威实业集团有限公司所签订的《房屋买卖合同》是用于折抵原告与合伙人贾成德的合伙债务，被告以该《房屋买卖合同》为依据，对该涉案房屋进行了占有、使用。原告以该案涉房屋的所有权有人民法院的判决书认定还是归其所有的主张，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”因案涉房屋原、被告双方均未进行不动产登记，其主张依法不能支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告要求判令被告停止侵害、排除妨害的诉讼请求，未提供其对案涉房屋具有合法所有权的证据，一审法院无法支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告黄启峰请求判令被告石永啟停止侵害、排除妨害的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告黄启峰负担。上诉人黄启峰不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，一审法院认定被上诉人以其与案外人菏泽金威实业集团有限公司签订的《房屋买卖合同》对涉案房屋合法占有错误，该合同的签订日期晚于上诉人与案外人菏泽金威实业集团有限公司所签订的《房屋买卖合同》，上诉人对于涉案房屋所有权的取得并未违反任何的法律规定，涉案房屋应属上诉人所有；上诉人与被上诉人之间不存在任何的债权债务关系，一审法院认定被上诉人与案外人菏泽金威实业集团有限公司签订的《房屋买卖合同》是用于冲抵上诉人与案外人贾成德合伙债务的逻辑不能成立。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人石永啟答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，不能成立。请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审另查明，一审时被上诉人石永啟提交的四份借条，除2013年8月18号2万元的借条系上诉人黄启峰与案外人贾成德共同出具，其他三份借条均系案外人贾成德一人出具。被上诉人石永啟未提交确实充分的证据证明该三份借条中所载明的借款系上诉人黄启峰与案外人贾成德共同所借，故无法认定该三份借条中所载明的借款系上诉人黄启峰与案外人贾成德的共同债务。本院二审审理查明的其他事实和原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，经审查，涉案房屋系单县东泰花园项目二期工程商住房，该项目系案外人菏泽金威实业集团有限公司所开发，建设在农村集体土地上。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”涉案房屋建设在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，应属“小产权房”。上诉人黄启峰与案外人菏泽金威实业集团有限公司于2013年7月13日所签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效合同。该无效合同自始无效，故上诉人黄启峰对涉案房屋不享有任何排除被上诉人石永啟占有妨害的民事权益，对其要求被上诉人石永啟占有排除妨害的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人黄启峰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄启峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴树峰代理审判员  李 锋代理审判员  张宪明二〇一六年十月三十一日书 记 员  刘启国