杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第356号
原告杭州近湖物业管理有限公司。
法定代表人叶家明。
委托代理人宋子良。
被告浙江宝业建设集团有限公司。
法定代表人高林。
委托代理人魏飞舟、陈淦。
原告杭州近湖物业管理有限公司为与浙江宝业建设集团有限公司物业管理合同违约纠纷一案，于2007年2月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年4月12日、2007年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋子良、被告委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州近湖物业管理有限公司诉称，原告受双牛大厦业主委员会委托，在2005年5月1日与双牛大厦业主委员会签订了物业管理服务合同，并于同日进驻于杭州市凤起路与建国北路交叉口西南端的双牛大厦，为该大厦全体业主提供物业服务。原告一直按照物业服务合同的约定。对被告提供服务，已履行了全部的义务，但被告拒不交纳物业管理费，虽经原告多次催缴仍未果，被告的行为已构成违约。故请求法院判令1、被告向原告支付物业管理费129755元（计算至2006年11月30日）；2、被告向原告支付滞纳金62694元（暂计算至2006年11月30日，以后另计至收到全部物业管理费）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、杭州市双牛大厦物业管理服务合同，欲证明原告根据委托合同对双牛大厦进行物业管理服务及原告的收费依据与标准。
2、杭州市中级人民法院（2004）杭法执字第241号民事裁定书，欲证明双牛大厦裙房第三层部分房屋产权人是被告。
3、关于我租用双牛大厦裙房三层的函，欲证明被告在双牛大厦裙房第三层的面积。
4、杭州市人民政府杭府纪（2004）243号，欲证明市政府及有关管理部门决定，双牛大厦的物业管理用房在该大厦裙房三层中分割，面积为400平方米。
5、双牛大厦业主委员会函，欲证明原告在双牛大厦三层使用400平方米物业用房，来自于双牛大厦业主委员会的授权。
6、物业管理服务合同备案受理单，欲证明原、被告双方签订的物业管理服务合同经过备案。
7、关于双牛大厦裙房三楼的使用情况证明，欲证明原告没有使用被告的房屋。
8、中标通知书，欲证明原告通过招标取得双牛大厦的物业管理服务资格，是合法有效的。
9、证人证言，欲证明原告没有使用被告的房屋。
被告浙江宝业建设集团有限公司辩称，1、被告拍卖所得的双牛大厦裙房三楼性质是在建工程，有法院的判决书和裁定书对该事实予以了确认。根据物业管理条例，在建工程的物业管理费应由开发商来缴纳，而不是由被告缴纳。2、被告在2006年12月1日之后才开始使用双牛大厦裙房三楼，根据物业管理条例，如要缴纳物业管理费，也只应按照70％收费。3、原告向双牛大厦其他单位收取的物业管理费每月每平方米1.00元，而原告却要求被告缴纳每月每平方米2.8元，收费标准不统一，如要缴纳我们要求按照1.00元收取。4、双牛大厦裙房三楼在被告使用之前是被原告占用。如果要支付之前的物业管理费的话，也应由非法的占用人即原告来承担这部分的物业管理费。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、拍卖文件；
2、杭州市中级人民法院民事裁定书；
证据1－2欲证明被告所购买的本案所涉房屋三楼系在建工程的事实。
3、照片，欲证明所有的本案所涉双牛大厦裙房三楼被原告占用的事实。
4、证人证言，欲证明原告在入驻双牛大厦后直至2006年11月底一直占用属被告所有的三楼裙房，并出租进行营利，其中400平方米至今仍继续占用的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。证据7被告对真实性有异议，认为原告的400平方米物业用房是非法的。本院认为原告的诉请未将400平方米物业用房计算在内，故该证据与本案的争议焦点缺乏关联，对其证明力不予确认。证据8被告无异议，本院予以确认。证据9被告有异议，认为证人杨某的证词不可信，对证人洪某在三楼开食堂这一事实无异议。本院对该事实予以确认。
被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议。本院对二份证据的真实性予以确认。证据3原告对真实性、合法性与关联性均有异议。本院认为照片的拍摄地点无法确认，故对其证据效力不予确认。证据4原告有异议，认为证人与被告有利害关系，其证言缺乏证明力。本院认为证人陈述的事实只能证明双牛大厦三楼曾有人开过食堂，至于占用了多少面积、是否系原告向他人出租等事实证人表示不清楚或只是听说，故该证人证言不足以证明原告在入驻双牛大厦后直至2006年11月底一直占用属被告所有的三楼裙房，并出租进行营利的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
原告于2005年5月1日、2006年5月1日和杭州双牛大厦业主委员会签订了《双牛大厦物业管理服务合同》，合同约定：由原告对双牛大厦进行物业管理服务。委托管理期限自2005年5月1日至2007年12月31日止。合同期间，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元计收。一次预收三个月，以后每期缴费日定在上期末月15号至每期的首月15号前。上述两项费用原告每三个月收取一次，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之二加收滞纳金。2005年2月23日，被告经杭州市中级人民法院（2004）杭法执字第241号民事裁定书取得双牛大厦裙房第三层房产所有权及相应土地使用权，扣减400平方米物业管理用房后，物业建筑面积约为2439平方米（为暂测建筑面积）。目前尚未办理产权登记。在原告服务期间，被告未对该物业进行使用，亦未支付物业管理费。
本院认为，原告与双牛大厦业主委员会签订的《双牛大厦物业管理服务合同》，系双方真实表示，合法有效。该协议对双牛大厦业主均具有约束力。原告受业主委员会委托，依据双方签订的合同实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，逾期缴纳，应承担相应的滞纳金。被告自2005年2月23日起通过拍卖取得双牛大厦裙房第三层房产，虽未进行物权登记，但其所有权已经法院的生效裁判文书确定。因开发商的原因双牛大厦至今未通过竣工验收，但双牛大厦实际已交付使用，不能以此作为拒缴物业管理费的理由。被告在对该物业享有权利的同时也应承担相关的义务，原告据此向被告主张物业管理费及相应的滞纳金，于法有据，本院予以支持。但被告因2006年12月1日起才开始使用物业，故此前的物业管理费应按70%缴纳。被告称其所有的物业曾被原告占用进行出租的事实，缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告浙江宝业建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州近湖物业管理有限公司支付物业管理费90828.5元。
二、被告浙江宝业建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州近湖物业管理有限公司支付滞纳金43885.8元（暂计至2006年11月30日）。
三、驳回原告杭州近湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5359元，由原告杭州近湖物业管理有限公司负担1608元，被告浙江宝业建设集团有限公司负担3751元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5359元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 董保民
审判员 叶东晓
审判员 章幼戎
二〇〇七年七月二十五日
书记员 方 谊