四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初1789号原告：都江堰市阳光旅游发展有限责任公司。住所地：四川省都江堰市复兴街。法定代表人：杨家洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄纲，四川益州（都江堰）律师事务所律师。被告：都江堰市道缘文化传播有限公司。住所地：四川省都江堰市青城山镇青城前山景区。法定代表人：曾易。委托诉讼代理人：谢逢春，系该公司法人股东公司成都生元天岁堂商务有限公司总经理。原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司（以下简称：阳光公司）与被告都江堰市道缘文化传播有限公司（以下简称：道缘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告阳光公司的委托诉讼代理人黄纲，被告道缘公司的委托诉讼代理人谢逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠缴的租金（计算至2017年3月31日）324000元；二、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退租赁房屋；三、被告自2017年4月1日起按20元/平方米.月的标准向原告支付实际使用房屋租金至腾退完房屋之日止；四、被告自2016年7月1日起按216000为基数，以千分之二的标准向甲方支付违约金至租金付清之日止；五、本案诉讼费及因诉讼产生的费用由被告全部承担。事实和理由：2011年6月16日，原、被告双方经协商一致签订了《房屋租赁合同》。双方约定：原告将位于都江堰市青城山风景区入门60米处的青城仙馆场地及建筑物租赁给乙方，建筑面积为1800平方米。被告按每平方米每月20元的标准向原告支付租金，被告每年应缴纳租金总额为人民币432000元，租金每年分两次缴纳，即年初缴纳上半年房租，六月三十日前缴纳下半年房租。双方在签订合同之初，被告按期缴纳了房租（或以其它方式抵扣），但至2016年，被告没有按约定时间向原告缴纳房租，原告催促无果，为此涉讼。被告道缘公司辩称：应驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由系：一、被告积极履约，完成了合同约定的相关事宜：1、已按租赁合同约定的经营范围，完成了装修，累计投入资金近两千万元；2、按照营业要求配置专业及辅助人员，累计支出工资2600000元；3、在不具备房租支付条件下，被告已向原告支付房租1401340元（含前期总评项目垫付资金抵扣部分）；4、2014年因地质灾害，被告再次投资200余万元维修后准备正式开业，因消防验收问题在开业前被叫停，给被告造成巨大经济损失。二、阳光公司有违约行为：按照双方约定，至今被告仍未收到原告提供的土建验收合格报告及基础消防施工验收合格报告的原件，仍无法完成对租赁物的消防验收等营业所需的基础验收，导致被告至今无法营业。三、被告于2016年9月22日向原告提交了《关于请求减免青城仙馆租金的请示报告》、《关于青城仙馆承担履约主体变更的请示报告》等文件，由原告工作人员签字接受，载明了租赁物存在消防无法验收的实际问题，被告申请减免部分租金并提出租金缴纳解决方案，但原告至今无书面答复。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月16日，原告阳光公司（甲方）与被告道缘公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明（与本案有关内容）：“一、房屋所在地面积甲方将位于青城山风景区入门60米处，原（青城仙馆场地及建筑物租赁给乙方，建筑面积约为1800平方米。……三、租赁期限甲方房屋出租时间为四十年，计算时间从甲方向乙方交付该场地和建筑物之日起计算租赁时间。时间（2011年6月30日）至（2051年12月31日），以《建筑物及场地移交确认书》确定起止计租时间。四、房屋租金和服务质量安全经营综合保证金及缴纳（一）房屋租金收取标准及年租金甲方收取乙方的房屋租金以每平方米每月20元计算，，即乙方每年共应缴租金为人民币432000元正，大写：肆拾叁万贰千圆整。（二）房屋租金缴纳方式乙方每年房租分两次缴纳，即年初缴纳上半年房租，年中六月三十日前缴纳下半年房租。……七、甲方的权利义务（三）甲方有义务为乙方提供办理相关证照所需的相关资料、证件或出局证明，配合、协助乙方完善相关办证手续（包括房屋验收、消防、环评等所需资料）……九、违约责任……2、甲方不按合同约定交付租赁物或提交材料不及时延误乙方装修时间导致乙方不能如期开业，装修免费时间按延误天数顺延。3、乙方未按时缴纳租金，每逾期一天，按合同约定的年费用总价的2‰支付违约金。”。后，原告阳光公司（甲方）与被告道缘公司（乙方）就前述《房屋租赁合同》的相关履行内容签订《补充协议》，载明：“一、原协议约定乙方享有总评无租施工期2个月、无租装修期6个月（即2011年10月27日-2012年6月30日）。同时，甲方负责水、电、符合对外经营使用能力，因电力一直至2012年12月28日方能使用，由此，经双方协商，该房屋、场地计租时间应从2012年12月28日起开始计算。二、乙方在总评项目中所垫资金为753340.21元（详见审计报告书），考虑到乙方在总评项目的投入，甲方将此投入资金作为优惠乙方房租的执行金额。甲方在2014年11月28日前将房屋免租提供给乙方使用；2014年11月29日起，由乙方按原合同所确定房租支付方式向甲方按时缴纳房租。”2011年10月17日，原、被告签订《青城仙馆移交手续说明》，载明租赁物移交道缘公司作整体装修经营使用，该说明下部“监管方”处加盖“都江堰市国际旅游城市建设管理委员会办公室资产经营管理中心”公章，“接收方”处加盖道缘公司公章。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，道缘公司将其垫资的753340.21元作为支付前期租金，另分别于2014年12月、2015年7月、2016年6月共向阳光公司支付了2014年11月29日至2016年5月31日的租金共64.8万元。2016年9月22日，道缘公司就减免青城仙馆租金及承租合同履约主体变更向阳光公司出具请示报告。另查明，被告道缘公司在接收租赁物后，对租赁物进行整体装饰装修，包含接待前厅、住宿房间、茶坊、厨房、监控设备等内容。成都宏达消防工程有限责任公司出具《消防封堵施工报告书》，载明就都江堰市青城山古建筑群落恢复重建（四标段）青城仙馆1-6号楼所有配电箱、柜防火封堵符合要求，耐火性能达到一级耐火时间要求，其余各项技术指标均合格，按GA161-1997《防火封堵材料的性能要求和实验方法》综合判定，该项目合格。青城仙馆铺设消防管道工程系于2016年8月20日开工建设，同年9月20日完工，增设建福宫消防水池至青城仙馆消防管道、1套室内消防栓和1个室外消防栓；项目移交时间为2016年10月18日。以上事实，有原、被告陈述及原告阳光公司提交的一、房屋产权证明；二、房屋租赁合同、补充协议及青城先关移交手续说明；三、银行转账凭证；四、消防验收资料；被告道缘公司提供的的：一、《房屋租赁合同》补充协议；二、青城仙馆总平项目实施内容清单；三、请示报告两份；四、工程竣工移交表三张在案佐证，本院予以确认。本院认为，第一，关于《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，2011年6月16日阳光公司与道缘公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示；同时，根据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，除《房屋租赁合同》中双方就租赁期限约定为四十年违反法律规定、该租赁期限应为二十年外，《房屋租赁合同》及《补充协议》其余约定合法有效，双方均应履行其约定的义务。第二、关于合同的履行。根据庭审查明事实，在《房屋租赁合同》签订后，双方已经根据租赁物的实际情况达成合意并签订《补充协议》，将租金给付时间适当推迟，道缘公司亦未持异议，且双方已经按照《补充协议》的约定实际履行，道缘公司已向阳光公司支付了2014年11月29日至2016年5月28日的租金，因此，对阳光公司要求道缘公司继续支付欠缴的租金的诉讼请求本院予以支持。关于阳光公司要求解除《房屋租赁合同》的主张，本院认为，在《房屋租赁合同》及《补充协议》中，双方并未对合同解除进行约定，但因道缘公司前期已对案涉租赁物进行了较大规模的装饰装修，且已实际履行的租期较之整个合同租期较短，故原、被告间的房屋租赁合同关系应以继续履行为宜。第三、关于租金给付的问题。鉴于阳光公司主张了道缘公司欠缴的截止2017年3月31日的租金及2017年4月1日起参照租金标准支付实际使用费用，因此，在本案中，结合《房屋租赁合同》的约定，且道缘公司截止2017年7月仍未支付相应租金，因此，本院认定道缘公司应当向阳光公司支付2016年6月1日至2017年12月30日的租金，其金额为68.4万元（43.2万元/年÷12月/年×19月）。第四、关于阳光公司主张道缘公司给付违约金的问题。本院认为，道缘公司确实存在未足额支付租金的违约行为，双方在《房屋租赁合同》中约定“每逾期一天，按合同约定的年费用总价的2‰支付违约金”，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，在庭审中，经本院释明，道缘公司抗辩要求予以调整，而阳光公司亦未就造成损失举证证明，故道缘公司要求调减违约金的主张，本院予以支持。结合本案案情及阳光公司的主张，本院认定道缘公司就前述其应当支付的租金中2016年7月1日至2016年12月30日租金本金21.6万元（43.2万元/年÷12月/年×6月），按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率计息支付自2016年7月1日起至该租金本金给付清结时止的违约金；2017年1月1日至2017年6月30日租金本金21.6万元，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率计息支付自2017年2月1日起至该租金本金给付清结时止的违约金；2017年7月1日至2017年12月30日租金本金21.6万元，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率计息支付自2017年7月1日起至该租金本金给付清结时止的违约金。第五，道缘公司关于因消防验收问题在开业前被叫停，给其造成巨大经济损失，阳光公司有违约行为导致其至今仍无法完成对租赁物的消防验收等营业所需的基础验收，致其至今无法营业的抗辩，本院认为，道缘公司对该主张并未举证证明，且在《房屋租赁合同》履行过程中，双方还就租金给付另行签订《补充协议》，道缘公司除将其垫资的款项作为支付前期租金，亦按照约定继续支付租金，同时，道缘公司还主张其于2016年9月22日向阳光公司提交了《关于请求减免青城仙馆租金的请示报告》、《关于青城仙馆承担履约主题变更的请示报告》等文件，但阳光公司至今无书面答复的抗辩，本院认为，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，合同的变更应为当事人意思自治，需共同协商达成合意，在双方未能达成一致意见的情况下，双方均应按照原合同内容履行各自义务，故对道缘公司的该抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告都江堰市道缘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司支付2016年6月1日至2017年12月30日的租金共计68.4万元；二、被告都江堰市道缘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司支付逾期支付2016年7月1日至2016年12月30日期间租金的利息，计算方法为：以本金21.6万元为基数，从2016年7月1日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、被告都江堰市道缘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司支付逾期支付2017年1月1日至2017年6月30日期间租金的利息，计算方法为：以本金21.6万元为基数，从2017年2月1日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；四、被告都江堰市道缘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司支付逾期支付2017年7月1日至2017年12月30日期间租金的利息，计算方法为：以本金21.6万元为基数，从2017年7月1日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；五、驳回原告都江堰市阳光旅游发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7060元，由被告都江堰市道缘文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 凯审 判 员  刘 闽人民陪审员  肖文全二〇一七年十一月一日书 记 员  杨 也