苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第0398号原告苏州中润商业发展有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路111号。法定代表人许承露，该公司董事长。委托代理人陈瑞良、周宁，江苏尚韬律师事务所律师。被告叶永清。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称苏州中润公司）诉被告叶永清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理。因被告叶永清下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周宁到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州中润公司诉称，原、被告于2012年11月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告有权出租的位于苏州市吴中区宝带东路399号的中润-苏州中心的3层314室房屋用于经营“亦谷女装”，租赁期限自2012年7月16日至2014年7月15日。合同签订后，被告多次拖欠租金及其他应付费用，自2013年11月至今的租金及物业管理费等一直没有缴纳。原告于2014年3月26日向被告发函解除了租赁合同。请求判令：1、被告支付自2013年11月1日至2014年3月31日按照每平方米每天6.05元（5.5元×110%）的标准计算的租金151914.24元、自2014年1月1日至2014年3月31日按照每平方米每月45元的标准计算的物业管理费22449.15元；2、被告支付违约金61008元；3、被告承担本案诉讼费用。被告叶永清未作答辩。经审理查明，2012年5月1日，苏州中润置业有限公司委托原告苏州中润公司对苏州宝带东路399号物业（包括房屋及附属设施设备等）进行长期出租、经营和管理，具体事项包括：代为与承租人进行谈判；以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同；代为收取租金，并可以以受托人名义开具租赁发票；代为收取保证金并进行管理及结算；等等，委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。原告苏州中润公司与被告叶永清签订《中润·苏州中心房屋租赁合同》1份，约定：原告出租给被告的房屋位于江苏省苏州市宝带东路399号的中润·苏州中心商业房产3层314号；房屋用于计算租金（不包含物业管理费）及其他费用的租赁面积为166.29平方米；被告承诺租赁该房屋作为经营“亦谷女装”之用途；房屋的租赁期限为2012年7月16日起至2014年7月15日止；原告同意给予被告自该房屋交付之日起45天的免租装修期（即2012年7月16日至2012年8月31日止）；暂约定该房屋的交付日期为2012年7月16日，最终以原告实际交付之日（或视为交付日期）为准；自装修期限届满后的次日起，该房屋的租金（不包含物业管理费）按照保底租金或者提成租金两者取高方式收取，每月以结算金额较高的方式实际支付，保底租金按租赁面积计算，第一年5.5元／天／平方米，每年递增10%，提成租金按照税前月营业额提成15%；被告应按保底租金的标准向原告预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的应付结算租金），被告应于该房屋交付的同时，向原告预付一个月的租金，其后各月预付的租金应由被告于该月第一个工作日或之前向原告付清；如预付的第一个月保底租金对应的期间结束后首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时（本合同第9.2条规定提前终止的情形除外）的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的预付租金应根据上述规定的保底租金的日租金标准（当月实际租赁日数／当月天数＊月租金）按照该月内的实际租赁天数计算。若被告上个月的提成租金（若有）高出保底租金，则被告应于原告向其发出付款通知后5日内向原告付清上个日历月的提成租金（若有）与保底租金之差额；被告应于本合同签订之时向原告支付房屋保证金105906元（三个月租金83457元，三个月物业管理费22449元）；被告应于租赁期内（不包括装修期）向原告或管理公司支付该房屋的物业管理费，目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照45元／月／平方米收取，原告有权根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和／或使用的费用以及本合同附件所列的各项费用均应由被告承担；被告有逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月情形的，原告有权书面通知被告解除本合同，并有权按约定立即收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知被告的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按合同约定追究被告违约责任；如原告按本合同的规定解除本合同的，被告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，被告还须向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间为三个月的租金和三个月的物业管理费总和，同时，被告应赔偿因其违约而造成的原告的损失；本合同当事人之间发生的任何通知或联络应以书面形式按下述有效地址或传真号码发生，其中被告的收件人为被告叶永清，地址为扬州市文昌中路371号亦谷专卖店；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送到，邮局给予原告之邮寄凭证即为被告之收悉证明；等等。2014年3月26日，原告分别根据上述合同约定的收件地址以及被告居民身份证上的地址通过顺丰速运向被告叶永清邮寄解除函1份，载明：上述租赁合同签订后，被告屡次拖欠租金及物业管理费等费用，拖延期限超过一个月；特致函告知被告，租赁合同于2014年3月31日解除，被告应在接函后7日内支付截至2014年3月拖欠的租金等共计179717.34元，被告已支付的租赁保证金105906元不予退还，同时，被告应支付违约金105906元。上述邮件签收人分别为金晓霞和林永清。庭审中，原告提供了房屋所有权证及国有土地使用证各一份，载明：房屋坐落苏州市吴中区丽丰商业中心1幢301室，房屋所有权人为苏州中润置业有限公司。原告称苏州市吴中区丽丰商业中心1幢301室的房产证是整个1幢3层的房产证，原告根据商业需要自行进行划分，上述合同约定的中润·苏州中心商业房产3层314号属于苏州市吴中区丽丰商业中心1幢301室的房产范围，被告大约于2014年3月31日搬离了上述租赁房屋。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、授权委托书、房屋租赁合同、解除函、快递单和查询单及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告未到庭应诉，也未予以反驳，视为放弃答辩权利，应承担相应的法律后果。现原告要求被告支付结欠的自2013年11月1日至2014年3月31日按照每平方米每天6.05元（5.5元×110%）的标准计算的租金151914.24元、自2014年1月1日至2014年3月31日按照每平方米每月45元的标准计算的物业管理费22449.15元，于法有据，本院予以支持。根据房屋租赁合同中的违约责任条款约定，如原告按本合同的规定解除本合同的，被告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，被告还须向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间三个月的租金和三个月的物业管理费总和105906元。被告逾期未支付租金及物业管理费，构成违约，原告已按合同约定解除合同，被告依约应承担违约责任，现原告自愿将上述违约金105906元调整为61008元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶永清于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金人民币151914.24元、物业管理费人民币22449.15元，合计174363.39元。二、被告叶永清于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司违约金人民币61008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6312元，公告费600元，合计人民币6912元，由被告叶永清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  姜泽峰人民陪审员  邹才根人民陪审员  周利斌二〇一四年十月十日书 记 员  袁 超