四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第115号
上诉人（原审被告）南充恒策房地产开发有限公司。
法定代表人何亮。
委托代理人黄秋林。
被上诉人（原审被告）重庆松龙建筑（集团）有限公司。
法定代表人李英文。
委托代理人刘暾。
委托代理人胡仲荣。
被上诉人（原审原告）张飞。
委托代理人唐伟旗。
被上诉人（原审被告）段丽冬。
委托代理人胡仲荣。
上诉人南充恒策房地产开发有限公司（以下简称恒策公司）因与被上诉人重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下简称松龙公司）、张飞、段丽冬商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：松龙公司承建了恒策公司开发的位于南充市高坪区江东中路220号“幸福里”小区商品房。由于恒策公司拖欠松龙公司的工程款，恒策公司同意将尚未出售的部分房屋折价抵工程款，优惠出售给松龙公司指定的买受人。张飞经朋友引荐，同意购买其中一套房屋。2013年6月5日，经松龙公司的职工段丽冬介绍，张飞与恒策公司在该公司售房部签订了《购房协议》。协议约定，张飞购买的房屋位于南充市江东中路220号“幸福里”项目A幢B单元15层03号商品房，建筑面积144.19㎡（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准），建筑面积单价4，385元／㎡，房屋总价款为632，273元。2013年6月6日，恒策公司的法定代表人何亮签名认可优惠后单价3，700元／㎡，优惠后房屋总价款为533，503元。《购房协议》约定，张飞首先支付房屋总价款的60%即323，503元，余款办理按揭贷款支付。《购房协议》第七条约定，恒策公司如未按本协议约定为张飞保留其订购的房屋或未按本协议约定的条件向张飞销售房屋，均视为违约，须支付张飞总房款10%的违约金。协议第十一条约定，所有商品房买卖手续，恒策公司承诺在三个月内完善。2013年6月6日，张飞在恒策公司售房部将323，503元购房款交付了段丽冬，并由恒策公司出具了收据。收据载明，收到张飞A-B-15-3房款323，503元，并由恒策公司加盖了财务专用章。
2013年9月26日，恒策公司与松龙公司签订了《补充协议》，该协议第3条第2项约定，恒策公司同意把南充“幸福里”小区未售的部分房屋（价值为11，016，680元）抵扣工程款出售给松龙公司指定的人员，此款也作为恒策公司支付给松龙公司的工程进度款（具体抵扣工程款的房屋号和金额以购房协议和恒策公司出具的售房收款收据及松龙公司出具的委托书为准）。协议第6条约定，恒策公司抵扣工程款给松龙公司的商品房，恒策公司保证按照购房协议中约定的时间完成房管局网签及合同备案等所有手续（最迟不能超过2014年2月28日内）。如在约定的时间内恒策公司未完成房管局网签及合同备案等所有手续，视为恒策公司未支付此部分的工程款给松龙公司，则视为恒策公司违约，恒策公司除支付此部分的工程款外，还应当承担违约责任并支付违约金，违约金每月按所抵扣工程款的商品房的房屋价款的4%由恒策公司支付松龙公司；违约金计算期限从2013年8月1日起至付清此部分工程款当日或办理好该批抵扣工程款的商品房的网签及合同备案等所有手续当日止。
2013年11月12日，松龙公司出具书面《函告》并送达恒策公司，内容为：获悉贵司违约再次销售已经出售给我司指定人员的房屋，我司表示强烈关注和愤慨……我司将保留追诉贵司违约违法的权利。函告后所列举的房屋号中包含本案讼争房屋即A-B-15-3。
2013年12月12日，恒策公司和松龙公司签订了《对帐单》。该《对帐单》载明，截至2013年12月12日，恒策公司已支付松龙公司“南充幸福里小区1、2标段”工程款总计为144，757，441.20元。其明细分别为：……（2）抵扣应支付工程款的房屋价款有：12，407，886元……
另查明，恒策公司开发的位于南充市高坪区江东中路220号“幸福里”小区第7幢房屋，已于2011年12月26日取得商品房预售许可证。恒策公司当庭承认讼争房屋已卖与他人，同意解除《购房协议》。
张飞2014年7月23日向一审法院提起请求：1、依法解除张飞与恒策公司签订的《购房协议》；2、判令一审三被告共同退还张飞购房款323，503元，并从张飞付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；3、判令按购房款总价10%支付违约金；4、按网签购房差价赔偿损失（4，385元／㎡－3，700元／㎡）×144.19㎡＝98，770元；5、一审三被告承担连带赔偿责任；6、案件受理费由一审三被告承担。
一审法院审理认为，张飞经段丽冬介绍与恒策公司签订了《购房协议》，该协议约定了张飞购买恒策公司开发的房屋的面积、位置、价款及价款支付方式、违约责任等内容。协议具备《商品房买卖合同》的主要内容，且张飞已按照协议约定履行了交付购房款的义务。张飞在向法院提起诉讼时，恒策公司已取得商品房预售许可证。张飞与恒策公司签订的《购房协议》具备本约合同的实质要件，且是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属有效合同。本案中，商品房买卖双方形成了商品房销售合同法律关系，双方应当按照该协议约定行使权利并履行相应义务。张飞交付房款后，恒策公司没有按照约定与张飞签订在房管部门备案的《商品房买卖合同》，而是将该房屋卖与他人并与他人办理了房屋备案登记手续。由于恒策公司的行为导致张飞订立合同的目的不能实现，恒策公司属根本性违约。故张飞要求解除《购房协议》系依法行使合同的法定解除权，且恒策公司同意解除合同。因此，张飞请求解除《购房协议》的诉请有理，法院予以支持。
由于恒策公司的根本性违约行为，导致张飞不能实现合同目的而解除合同，双方解除合同后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，恒策公司应当退还已收取张飞的购房款323，503元，并从张飞付款之日（2013年6月6日）起按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付资金利息至付清本金之日止。同时，恒策公司还应当赔偿张飞不能取得该房屋的损失，张飞主张按照恒策公司出售该房屋的正常价格4，385元／㎡与优惠后的价格3，700元／㎡差价计算损失，该价格差与张飞的实际损失基本相符，法院予以确认。即恒策公司应当赔偿张飞的损失为（4，385元／㎡－3，700元／㎡）×144.19㎡＝98，770元。对于张飞主张要求恒策公司支付违约金问题，因为该违约金仅具有补偿损失性质，而张飞主张的赔偿损失金额98，770元已经填补了张飞的损失，故张飞要求恒策公司支付违约金的诉讼请求系重复主张，法院不予支持。
关于段丽冬在本案中是否应当承担责任的问题。段丽冬系松龙公司职工，其介绍张飞购买恒策公司的房屋并收取张飞购房款的行为系履行职务行为，该行为的法律后果应当由松龙公司承担。故段丽冬在本案中不应当承担责任。
关于松龙公司在本案中是否应当承担连带责任的问题。张飞主张的连带责任是一种严格责任，只有法律明确规定才能适用。本案法律关系为商品房销售合同纠纷，合同双方当事人为张飞和恒策公司。松龙公司职工段丽冬收取张飞的房款，并由恒策公司出具收条，是因为恒策公司尚欠松龙公司的工程款，而由恒策公司将该房款作为支付的工程款指示交付给松龙公司。松龙公司与恒策公司进行工程款结算时，该款项作为已收工程款已予以扣除。故松龙公司在本案中不应承担责任。
对于张飞诉称松龙公司和段丽冬知道恒策公司已违反《补充协议》第六条的约定（擅自将卖与张飞的房屋出售给他人）后，还将收取的购房款作为恒策公司支付的工程款以对账单的形式予以抵扣，松龙公司和段丽冬在本案中存在过错问题。本案张飞虽将购房款交付给了段丽冬，但签订《购房协议》和出具购房款收据均是恒策公司签字盖章，该合同的相对人是恒策公司，无论谁收了该购房款，均代表恒策公司收了张飞的购房款。本案中，张飞按照恒策公司的要求将该房款交付给了恒策公司的债权人，即松龙公司的职工段丽冬，实际上就是张飞按照恒策公司的要求，将购房款指示交付给了松龙公司。至于松龙公司、恒策公司在此后签署的对账单只是对此前恒策公司已经支付给松龙公司的工程进度款进行结算，以确定开发商和建筑商双方在对账时的债权债务。故松龙公司、恒策公司之间的对账行为没有损害张飞的权利。松龙公司和恒策公司签订的《补充协议》也是在段丽冬代表松龙公司收取恒策公司指示交付的工程款后签署，该《补充协议》的当事人为合同签订的双方。《补充协议》第六条虽然约定了恒策公司一房二卖的违约责任，但追究违约责任的权利人为松龙公司，《补充协议》没有为张飞设定权利，松龙公司是否要求恒策公司承担违约责任，也不损害张飞的合法权利，故松龙公司和段丽冬在本案中没有过错，不应当承担连带责任。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除张飞与南充恒策房地产开发有限公司签订的《购房协议》；二、限南充恒策房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还张飞购房款人民币323，503元，并按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付资金利息至付清本金之日止；三、限南充恒策房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿张飞损失人民币98，770元；四、驳回张飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，076元，由南充恒策房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人恒策公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第三项，将案件发回一审法院重审，或者依法降低赔偿金和判决松龙公司在本案承担连带责任。主要事实与理由：一、一审判决认定事实错误，张飞交纳的购房款323，503元及资金占用利息及损失98，770元，应由松龙公司退还。1、张飞到恒策公司购买商品房时，是与段丽冬直接联系，也是段丽冬拿着加盖了恒策公司合同专用章的《购房协议》要求张飞签字，且直接收取了购房款323，503元。松龙公司认可段丽冬系其职工，那么段丽冬收取的购房款便应由松龙公司承担退还责任。2、同理，购房款323，503元的资金占用利息及损失98，770元也应由松龙公司承担退还责任。二、本案审理的是商品房销售合同纠纷，恒策公司与松龙公司之间的债权、债务属于另一层法律关系，不应在本案中处理。1、一审法院单方面认定因恒策公司尚欠松龙公司工程款这一事实，据此认定段丽冬收取了张飞购房款323，503元，应当在恒策公司尚欠松龙公司工程款中扣除错误，且无证据支撑。因松龙公司诉恒策公司建设施工合同纠纷案尚未审结，是否欠工程款尚无定论，段丽冬收取的购房款应当交恒策公司，不应当作为工程款进行结算。2、即使恒策公司欠松龙公司工程款，也不应与本案合并审理，更不应用房款扣抵工程款，而应另案主张权利。三、资金占用期间的利息与损失98，770元过高，恳请二审法院纠正。
本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：案涉房屋的《购房协议》系张飞与恒策公司签订，案涉房款323，503元虽系松龙公司工作人员段丽冬收取，但段丽冬收取房款的原因系恒策公司欠松龙公司工程款，用房款抵扣工程款，将《购房协议》和收款收据交由段丽冬，且事后在《购房协议》和收款收据上加盖了恒策公司的财务专用章，松龙公司与恒策公司结算时，又将房款作为已收工程款予以了扣除，故案涉房款323，503元的实际收取人应系恒策公司，应由恒策公司退还张飞房款323，503元，一审判决认定松龙公司在本案不承担责任正确。同理，购房款323，503元的资金占用利息及损失98，770元也应由恒策公司承担。
恒策公司与松龙公司之间的债权、债务与商品房买卖合同确系两个不同的法律关系，恒策公司用张飞房款抵扣其所欠松龙公司的工程款，不违反法律规定，且系双方自愿，这是恒策公司对自已权利的处分，双方并已处理完毕，并非将工程款结算纠纷与商品房买卖合同合并审理。
恒策公司将案涉房屋卖与张飞后，又将房屋卖与他人，属一房二卖，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，张飞可请求赔偿损失，并请求不超过已付购房款323，503元一倍的赔偿责任，一审判决恒策公司赔偿张飞损失98，770元，符合上述法律规定，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3，076元，按一审判决执行；二审案件受理费7，634元，由南充恒策房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年三月十九日
书记员 彭 宣