江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0637号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超，该银行职员。
委托代理人宋建平，该银行职员。
被告张委，居民。
被告翟涛，居民。
被告荣盛（邳州）房地产开发有限公司。住所地邳州市运河镇上海东路北侧。
法定代表人赵亚新，该公司总经理。
委托代理人徐超群，该公司法务专员。
委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告张委、翟涛、荣盛（邳州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产）借款合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后依法由助理审判员许晴独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告张委、翟涛，被告荣盛房地产诉讼代理人龙海江、徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告张委于2013年6月7日在原告处办理个人住房按揭贷款33万元，以该房产作抵押办理了合法有效地抵押登记，被告荣盛房地产提供保证担保。被告在贷款偿还过程中出现多次拖欠，虽经原告多次催收，被告继续拖欠。鉴于被告严重失信，原告有权提前收回已发放借款。根据借款合同约定，特提起诉讼，请求判令：1，被告偿还借款本金315160.09元及利息（利息计算至2015年10月7日为11338.03元，之后按借款合同约定计算至清偿之日）；2，原告对本案抵押资产享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，被告张委、翟涛的身份证、结婚证、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押合同、抵押贷款证明。证明被告张委、翟涛于2013年6月7日在原告处申请个人住房按揭贷款，并与原告签订借款合同，原告于当日将款项划入被告荣盛房地产账户，并办理了抵押登记。贷款金额为33万元，约定2033年6月6日到期，约定浮动利率，执行当年年利率为6.55%，违约责任约定逾期利率上浮50%，如借款人未按约定偿还借款本金及利息，贷款有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。也证明了荣盛房地产对被告张委、翟涛贷款提供了担保。
2，账户流水、欠款明细。证明至2015年10月7日，被告张委、翟涛拖欠银行贷款本金5637.11元，利息11338.03元，已逾期7期。
被告张委、翟涛辩称：现在没有能力偿还。
被告荣盛房地产辩称：对于欠款的事实没有异议，在清偿完毕后对借款人在清偿范围内享有追偿权，希望原告优先行使抵押权。·
被告张委、翟涛、荣盛房地产未提供证据。
本院经审理查明：2013年5月23日，作为借款人兼抵押人的张委，作为抵押人的翟涛，作为保证人的荣盛房地产，与作为贷款人的农业银行签订＊＊＊＊＊＊号《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供借款33万元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市运河镇文承苑二期＊＊＊＊＊＊＊＊；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率，不另行通知借款人、担保人；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入荣盛房地产在农业银行的银行账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款担保方式为保证人荣盛房地产提供阶段性担保，抵押人张委、翟涛提供抵押担保，抵押物清单记载抵押物为上述贷款购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：合同项下债权的保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同违约责任条款中约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2013年5月24日，作为抵押人的张委、翟涛与作为抵押权人的农业银行就抵押房产签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的预告登记。
2013年6月7日，农业银行向其与张委约定的收款人账户发放借款33万元，形成《个人借款凭证》，记载：借款日期2013年6月7日，到期日期2033年6月6日；借款金额47万元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为7日；执行利率6.55%，逾期利率9.825%。
后张委、翟涛偿还部分借款后不再按约偿还，自2015年4月起至2015年8月连续5期逾期。截至2015年10月7日，拖欠本金5637.11元，利息11338.03元，剩余本金总额为315160.09元。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书。
本院认为：被告张委、翟涛、荣盛房地产与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告张委发放了借款33万元，但其偿还数期后不再按约偿还，多次逾期，根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告张委偿还剩余借款本息的主张本院予以支持。贷款时被告翟涛与张委系夫妻关系，贷款用于购买家庭住房，系夫妻共同债务，因此翟涛亦应承担还款责任。合同约定借款利息执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，并对逾期借款按基准利率上浮50%计收罚息，对逾期利息计收复利，均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告荣盛房地产作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对该笔贷款的清偿承担连带责任。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告张委、翟涛于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金315160.09元及利息（利息计算至2015年10月7日为11338.03元，2015年10月8日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按执行利率加收50%的罚息，对逾期利息按上述利率计收复利）。
二、被告荣盛（邳州）房地产开发有限公司在张委取得抵押房产（邳州市运河镇文承苑二期＊＊＊＊＊＊＊＊）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述债务的清偿承担连带责任，并在承担责任的范围内对张委、翟涛享有追偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3074元，由被告张委、翟涛、荣盛（邳州）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一五年十月十九日
书 记 员 高慧