广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民再字第5号
原审原告李宁。
原审被告桂林市金城房地产开发公司。
法定代表人王君宁，总经理。
委托代理人陈永春，员工。
第三人桂林市同德房地产开发有限公司。
法定代表人陈泰安，总经理。
委托代理人文静，员工。
原审原告李宁诉原审被告桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月3日作出（2011）叠民初字第326号民事判决，该判决已发生法律效力。经本院审委会讨论决定，于2014年8月21日作出（2014）叠民监字第3号民事裁定，对本案进行再审。后依法追加桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原审原告李宁，原审被告金城公司的委托代理人陈永春，第三人同德公司的委托代理人文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：原告与被告桂林市金城房地产开发公司于2006年12月30日签订《商品房买卖合同》，购买本市某某某花园10幢1单元9层1号商品房一套，该房屋总价款为436224元，合同约定被告应于2007年10月15日前向原告交付房屋，如被告逾期交房超过30日的，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告分别于2007年1月17日、2007年3月30日向被告支付购房款共计436224元，但�告至今未向原告交房。原告认为，被告迟延交房的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约事实十分明显。为维护原告的合法权益，特请求法院依法判令被告：1、向原告交付房屋；2、支付原告迟延交房违约金152987元（从2007年10月16日起计算至2010年12月28日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告金城公司辩称：被告将框架结构的房屋以砖混结构价格出售给原告，存在重大误解，应当解除合同。另外，某某某花园的工程因存在质量问题一直无法验收，因此，被告无法向原告交房，被告不应当承担责任。请求法院查明真相，依法判决。
原审查明：原告李宁于2006年12月30日与被告桂林市金城房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的本市某某某花园10幢1单元9层1号商品房一套。合同第三条约定，该商品房的用途为住宅，属砖混结构；第四条约定，该商品房总价款为436224元整；第八条约定，被告应当在2007年10月15日前向原告交房；第九条约定，被告逾期交房超过30日后，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告分别于、2007年1月17日支付被告购房款186224元、2007年3月30日贷款支付购房款250000元。因被告一直未按合同约定向原告交房，原告遂诉至本院。
原审认为，原告李宁与被告桂林市金城房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思之表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定，被告应于2007年10月15日前向原告交付房屋，但被告至今未按约定履行交房义务。被告辩称，迟延交房是由于施工方原因导致至今无法验收，被告不应承担责任。根据合同相对性原则，被告应当按照与原告签订的合同约定的时间向原告交房，不能如期交房的则应由被告向原告承担责任。现被告以施工方原因导致无法验收交房为由，拒绝向原告承担责任，没有法律依据，原审不予采信。庭审中，被告主张，合同中约定出售给原告的房屋是砖混结构的，而建好的房屋是框架结构的，框架结构的房屋比砖混结构的房屋售价高，双方所签合同存在重大误解，应当解除合同，且被告不应向原告支付迟延交房的违约金。原审认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，被告出售给原告的某某某花园10幢1单元9层1号商品房属“砖混”结构，被告末提供证据证明将“框架”结构房屋以“砖混”结构房屋的价格出售给原告，且在原告按合同约定全额支付被告房款后，被告并未提出异议，被告现以此作为逾期交房的抗辩事由，理白不�立，原审不予采信。被告无法定或约定事由未在约定期限内向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告交付房屋、支付迟延交房违约金，事实清楚，证据确凿，原审予以支持。但原告诉请的数额计算有误，应以436224元为基数，从2007年lO月16日起至2010年12月28日止，共计1169天，按每天万分之三计第即为152983.8元。遂依据上述事实和理由作出如下判决：一、被告桂林市金城房地产开发公司于本案判决生效之日起十五日内向原告李宁交付桂林市某某某花园10幢1单元9层1号商品房；二、被告桂林市金城房地产开发公司支付原告李宁迟延交房违约金152983.8元。
再审原告的诉称与请求原审一致，另要求第三人对被告的违约责任承担连带清偿责任。
再审原告对其陈述在再审期间提供的证据有：1、证明原、被告双方已签订了房屋买卖合同，且合同合法有效；2�不动产预售款专用收据、销售不动产统一发票、中国建设银行贷款转存凭证、契税完税证，证明原告已全额交付房款及各项费用，证明已交付房款及各项费用；3、收据，证明已经交了房屋相关配套设施的费用共计16824.5元。
再审被告金城公司辩称：1、本案涉案房屋的标的存在冲突，导致现在无房可交，要调整标的物的结构才能交房；2、当时某某某花园房屋未对社会公开销售，原告为特殊客户，合同约定的房屋结构是砖混结构，实际房屋的结构是框架，需调整一致才能交房，且要按框架结构补足价差，所以无房可交不是单方责任，不存在违约责任；3、本案诉讼之日至判决下达之日的违约金不应计算；4、违约金过高，依法应调整，诉讼费应由原告承担。
再审被告金城公司为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明标的物的结构发生冲突；2、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案争议房屋属框架结构；3、评估报告，证明当时的成本价为每平方米3622元；4、（2013）叠民重字第12号民事判决书，证明违约金可以调到每日万分之一。
再审第三人同德公司述称：同被告金城公司的答辩意见。
再审第三人同德公司对其陈述在举证期限内未提交证据。
经过开庭质证，被告、第三人对原告提交的证据1-3的真实性无异议及证明内容无异议。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但签合同时房屋已建好；对证据2的真实性及证明内容无异议；对证据3不予不认可，认为评估时间不是原告买房的时间，与原告无关。第三人对被告提供的证据均无异议。本院认为，对上述双方无异议的证据，本院予以确认。对提出异议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院�审确认以下法律事实：原告于2006年12月30日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的桂林市春江苑北面泗州湾花园第10幢1单元9层1号商品房，房屋总价款为436224元。该商品房的用途为住宅，属砖混结构。被告应于2007年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格交付给原告使用。如被告未按时向原告交付房屋，逾期不超过30日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告可以解除合同，但被告应支付原告已交付的房价款百分之零点五的违约金，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之三的违约金。原告分别于2007年1月17日、3月30日向被告支付购房款186224元、250000元。现被告未向原告交房，原告遂诉至法院。
另查明，“某某某花园”项目用地是第三人同德公司于2004年5月16日通过与“市房改办”签订《联合开发协议》并交纳有关款项后取得。之后，叠彩区政府考虑到税收及其他方面的情势，协调相关各方于2004年8月6日，与被告及第三人达成一致意见，将《某某某花园》项目按原签订条件改为以被告名义但实际仍由第三人投资与实施。被告系“某某某花园”项目名义上的开发商，第三人是实际开发商。本案诉争房屋为框架结构，至今尚未取得工程竣工验收备案登记表。
本院再审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思之表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定被告应于2007年10月15日前向原告交付房屋，但被告至今未按约定履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。被告及第三人辩称《商品房买卖合同》约定的房屋结构与实际房屋结构存在冲突，且该冲突非被告单方责任，不应支付违约金。本院认为，被告及第三人作为开发商，其从项目设计、立项、报批、实际施工等环节，都应对涉案房屋结构十分清楚，本案涉案房屋实际结构虽与合同约定存在冲突，但该冲突并非购买人原告的过错造成，被告及第三人据此主张免责，无法律依据。故对被告及第三人的辩解意见，本院不予采信。被告及第三人辩称本案诉讼之日至判决下达之日不应计算违约金，无法律依据，本院不予采信。被告及第三人辩称违约金高于原告的损失，但未提供证据证实，本院不予采信。故原审判令被告金城公司支付原告逾期交�违约金152983.8元并无不当，本院再审予以维持。但原审遗漏实际开发商同德公司不当，本院再审予以更正，第三人同德公司系某某某项目的实际开发商，应对名义开发商即被告金城公司逾期交房所产生的上述违约责任承担连带责任。故原告要求第三人同德公司承担连带责任，本院予以支持。关于原告要求被告交房的诉请，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋须经验收合格后交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉案房屋未取得上述备案表，尚未具备法定的交付使用条件，故原告要求被告交房的诉请，本院不予支持。原审判决不当，本院予以更正。但将房屋验收合格交付给原告仍是被告应履行的义务，本案涉案房屋已逾期7年交房，严重侵害了原告的合法权益，被告应尽快履行合同约定的义务，完成对房屋的验收，并将验收合格的房屋交付给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之�定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2011）叠民初字第326号民事判决第二项；
撤销本院（2011）叠民初字第326号民事判决第一项；
第三人桂林市同德房地产开发有限公司对被告桂林市金城房地产开发公司的上述债务承担连带责任；
驳回原告李宁的其他诉讼请求。
原审案件受理费3360元（原告李宁已预交），由被告桂林市金城房地产开发公司、第三人桂林市同德房地产开发有限公司负担（该款由被告、第三人在履行债务时一并支付原告）。
上述债务，被告应于本案判决书发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3360元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 奇
审 判 员 陈国先
代理审判员 周 丽
二〇一四年十二月二日
书 记 员 庄 海
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