北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3575号
原告北京双融汇投资有限公司（反诉被告），住所地北京市海淀区丹棱街3号B座1209室，注册号：110000009978121。
法定代表人陈虹百，总经理。
委托代理人张建军，北京大成律师事务所律师。
被告中机新能源国际工程开发有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区苏州街33号7层702，注册号：110000010834787。
法定代表人张风生，董事长。
委托代理人赵志军，北京市中洲律师事务所律师。
原告北京双融汇投资有限公司（以下简称双融汇投资公司）与被告中机新能源国际工程开发有限公司（以下简称中机新能源工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双融汇投资公司之委托代理人张建军，被告中机新能源工程公司之委托代理人赵志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双融汇投资公司诉称，2011年9月6日，我公司与中机新能源工程公司就本市海淀区丹棱街3号中国电子大厦B座16楼1612室的办公场所租赁事宜签订《中国电子大厦B座租赁合同》，约定租赁期限为24个月，自2012年2月1日起至2014年1月31日，月租金总计27781.66元。租金支付方式为按季支付，每个租金支付期的最后5个工作日内支付下一期租金，按物业管理费标准按季度支付管理费，每拖欠一日，应向我公司支付欠款总额千分之一的违约金。提前终止合同，则我公司无须返还已付租金保证金和管理费保证金，还需向我公司支付全部未履行完毕租期的应交租金。合同及补充协议生效后，我公司依约向中机新能源公司交付租赁场地。2013年7月，该公司没有依照合同约定支付下一支付期即8、9、10的租金、管理费以及其他相关费用。虽经我公司催告仍持续拖延付款。2013年8月30日，该公司突然表示要单方终止合同，随即强行撤离租赁场地。我公司表示不同意，但该公司仍将租赁场地交接给物业管理单位。鉴于该公司已将租赁场地交接给物业管理单位，则租赁合同已因该公司单方终止行为而无法实现合同目的。该公司单方强行终止合同的行为已构成严重违约，故现我公司要求确认双方租赁合同于2013年8月30日解除，判令支付拖欠租金27781.66元，判令按欠款总额日1‰赔偿自2013年8月1日至实际给付之日止的违约金，判令支付物业管理费3722.23元，判令支付赔偿金233419.97元。本案诉讼费由中机新能源工程公司负担。
中机新能源工程公司辩称，本案诉争合同在履行过程中由于双融汇投资公司委托的物业服务公司服务不到位，在2013年8月，该公司及物业公司甚至采取限制我公司单位人员及客房自由出入、限制办公材料出入、断水、断电等多种违法方式阻碍我公司的正常办公秩序，致使我公司在8月根本无法正常办公，租赁合同目的无法实现，只得提前搬家与该公司解除了合同。因此，合同解除的过错在于双融汇投资公司及物业公司，我公司不同意其诉讼请求，同时反诉要求双融汇投资公司返还租金保证金83344.98元、物业保证金11166.69元。反诉费由该公司负担。
双融汇投资公司针对中机新能源工程公司的反诉辩称，保证金依据对应的合同规定，应作为违约支付赔偿金的数额，保证金冲抵赔偿金。按照双方已确认的交接单内容，物品已经交接完毕，不存在扣押物品情况。中机新能源工程公司提出的其他诉讼请求与本案无关，是该公司单方终止合同产生的费用。故我公司不同意该公司的反诉请求。
经审理查明，2011年9月6日，北京汇福伟业房地产开发有限公司（后更名为双融汇投资公司、甲方）与中机新能源工程公司（乙方）签订《中国电子大厦B座租赁合同》及《补充协议》，主要内容为：甲方出租、乙方承租的单位位于海淀区丹棱街3号中国电子大厦B座16楼1612室，承租单位的用途是作为办公使用而不作任何其它用途。本合同租赁期为24个月，从2012年2月1日起计至2014年1月31日止。承租单位租金标准为每日建筑平米人民币6.17元，月租金总计27781.66元。乙方应按季支付租金，此为一个租金支付期，该一个租金支付期的租金总额合计83344.98元。乙方应当在每个租金支付期的最后5个工作日内支付下一期租金。乙方不得以任何理由扣减或抵销租金。本合同签订后5个工作日内，乙方应支付首期（第一个租金支付期）租金给甲方。首期租金的计算期为2012年2月1日起至2012年4月30日。在签署本合同后5个工作日内，乙方应向甲方缴付相当于3个月租金的保证金83344.98元，作为乙方忠实履行本合同各项义务的担保。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为给甲方造成的损失。保证金不足以赔偿甲方损失的部分，由乙方补足。本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，或任何一方根据本合同规定或法律规定解除本合同时，或因其他原因导致本合同终止时，在乙方完全履行本合同项下义务的前提下，甲方应当在乙方归还承租单位30日内将保证金本金（不计利息）退还给乙方。大厦的管理由甲方自己或委托的物业管理公司负责。乙方同意遵守物业管理公司制订的《租户手册》的各项规定，并在签署本合同后5个工作日内向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费的保证金11166.69元，及首期3个月的物业管理费11166.69元。首期物业管理费的计算期为2012年2月1日起至2012年4月30日止。乙方需按物业管理公司所定的物业管理费标准24.80元／月／建筑平方米，并按季支付管理费。乙方需按甲方或物业管理公司提供的公共事业费用账目及时支付和清缴所有与承租单位有关的电费、水费及其它相关的费用。在租赁期内，乙方应根据本合同规定的时间及时并主动向甲方交纳租金，并向物业管理公司交纳物业管理费及公共事业费用，乙方不得以甲方或物业管理公司未发送交费通知作为不交纳或迟延交纳租金或管理费的理由。在合同有效期内，如期支付保证金、租金、管理费及与承租单位有关的费用，无权以物业管理问题等任何理由拒绝支付保证金、租金、管理费等各项费用。乙方承担单位内自用的电费、水费、通讯费、电话费、网络费及一切与乙方有关、非甲方及物业公司收取的费用。乙方如决定在合同期满后续租单位，必须在本合同终止前6个月书面通知甲方。否则，视为乙方放弃优先承租权，甲方可将本合同承租单位出租给他人，乙方不得提出异议。如合同期满，乙方决定不续租，则乙方应当在本合同期满日当天腾空承租单位归还给甲方，同时返还承租单位的全部钥匙；如提前终止合同（无论何种原因），则乙方应在合同终止后7个工作日内搬离承租单位归还给甲方，同时返还承租单位的全部钥匙。此时，租金（房屋占用费）及管理费和其他各项费用计至乙方实际搬离承租单位，并返还承租单位全部钥匙且为甲乙双方协商认可为完好状态而收回承租单位之日为止。乙方对物业管理公司提供的服务不满意时，在合理的情况下，有权向甲方提出申诉，甲方应促使管理人尽快改善，乙方保留追究权，若甲方及物业公司的服务未能使甲方正常使用承租单位，则乙方有权要求甲方及物业公司予以改正。若甲方及物业公司未能在合理期限内予以改正，乙方有权解除合同，剩余期限的租金保证金和物业管理费保证金应如数退还给乙方，除此之外，甲方不需要赔偿乙方的其他损失。乙方在出现未按本合同第五条之规定交纳租金、保证金、管理费或其他任何费用逾期达5个工作日及违反本合同第七条第1款所规定的乙方义务或合同规定的其它义务，乙方在收到甲方发出书面通知后5个工作日内未予改正时，甲方及物业管理公司有权扣除乙方之全部租金保证金和物业管理费保证金，并有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止通知自到达乙方时立即生效。在出现甲方在管理中发生严重过错，因而导致乙方不能正常营业，甲方在收到乙方书面通知后5个工作日仍未改正的及甲方违反了第六条第1款规定的甲方的有关义务或本合同规定的其它义务并在收到乙方书面通知后的5个工作日内未作任何改正时，乙方有权提前5个工作日书面通知甲方，单方面终止或解除本合同，而无需向甲方作出任何赔偿。如乙方拖欠根据本合同约定应支付给甲方的任何款项，每拖欠一日，乙方应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金，该项违约金自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其它相关的费用之日为止。此项违约金将不影响于本合同项下甲方任何其它权利和补救措施。乙方搬离所承租单位后，应通知甲方对所承租单位进行验收，双方应验收时的现状签署《归还交接单》，除非该交接单明确标明甲方同意接受所租单位，否则，该交接单只说明乙方归还时所租单位的现状，并不视为甲方已同意其退租并接受所租单位。乙方在解决《归还交接单》中存在的问题期间，仍视为乙方未按照本合同规定归还所租单位，甲方享有第九条第2款、第3款规定的权利。如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之租金保证金和管理费保证金。并且，乙方还需向甲方支付全部未履行完毕租期的应交租金。甲方有权就单位另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。若经协商甲方书面同意乙方提前退租则乙方已付之租金保证金和管理费保证金不予退回。乙方给予甲方的任何书面或口头的通知或其他任何文件的唯一指定送达地址为中国北京市海淀区丹棱等3号中国电子大厦B座315室。上述联系方式如有任何变更应及时书面通知对方。与本合同有关的所有通知或其他任何文件，采用邮寄方式送达的，邮寄发出后第三日视为送达日期。即使收件人拒收或无人接受均不受影响。乙方在租赁期间享有免租期，为2014年1月16日至2014年1月31日。免租期内，乙方不需交纳租金，但需交纳物业管理费。另查，双融汇投资公司委托北京中电国信物业管理有限责任公司（以下简称中电国信物业公司）对上述物业进行物业管理，双方为此签订有《物业管理委托合同》。
同时，中机新能源工程公司的另两家关联公司中机新能源公司及中经康伯公司分别就1610B、1611B、1613-1617及1610A室办公用房亦与双融汇投资公司签订了租赁合同。上述合同签订后，中机新能源公司依上述合同约定一并向双融汇投资公司支付租金保证金及物业管理费保证金。双融汇投资公司向中机新能源工程公司交付办公用房，中机新能源工程公司亦支付了相应租金、物业管理费、电费，其中租金、物业管理费付至2013年7月，电费付至2013年6月。后因双方未能就上述办公用房的维修管理及租赁合同之续租问题达成一致意见，中机新能源工程公司于2013年8月30日撤离了上述租赁房屋，并与中电国信物业公司办理了交接手续。2013年9月13日，双融汇投资公司另将上述房屋出租予其他公司办公使用，每月每建筑平方米230.20元（不含物业管理费）。
庭审中，双融汇投资公司与中机新能源工程公司均确认双方合同于2013年8月30日即中机新能源工程公司撤出租赁用房时解除，但双融汇投资公司主张中机新能源工程公司单方退租构成违约，而中机新能源工程公司则主张双融汇投资公司不尽物业管理服务义务，影响其正常办公并致合同目的无法实现，其享有解除合同的权利。就中机新能源工程公司所主张的双融汇投资公司及物业管理公司存在任意超标准收费、擅自停止空调供应、不修复房屋外窗玻璃、限制对公共设施使用、保安措施不严、推销人员任意进出等问题，双融汇投资公司均未予认可，中机新能源工程公司未能就上述事实向本院提供直接证据。中机新能源工程公司主要向本院提供公司员工证人证言及向双融汇投资公司多次送达的书面《通知》为据，该多份《通知》可证明中机新能源工程公司于2013年5月至8月间多次要求双融汇投资公司确定联系人以协调解决办公用房使用管理中存在的问题及续租问题，但均未得到双融汇投资公司回复的事实。双融汇投资公司称部分《通知》未收到及对中机新能源工程公司反映的问题已口头回复，但未得到中机新能源工程公司的认可，双融汇投资公司未能就其主张向本院提供相应反证。
上述事实，有双方当事人陈述、《中国电子大厦B座租赁合同》、《补充协议》、发票、《通知》、《客服部退租验收表》等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方应当遵照合同约定履行。本案中，双融汇投资公司与中机新能源工程公司签订房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据合同性质及约定，双融汇投资公司主要负有交付租赁用房并保证房屋的正常使用，中机新能源工程公司则主要负有支付相应租金、费用的义务。实际履行中，双融汇投资公司交付了房屋，中机新能源工程公司亦支付了相应租、费，后因房屋的维护管理及续租问题，双方未能达成一致意见，中机新能源工程公司在多次发函未果后撤出了上述租赁房屋，双方的租赁合同于事实上终止。庭审中，双方当事人均确认租赁合同关系于中机新能源工程公司撤出租赁房屋时解除，本院对此不持异议，但双方当事人互诉对方违约，对导致中机新能源工程公司退租的原因事实存在意见分歧。中机新能源工程公司主张退租系双融汇投资公司不履行房屋维护管理等义务，造成无法正常使用房屋、合同目的无法实现所致，但该公司所主张的诸项房屋维护管理存在的问题，未得到双融汇投资公司的认可，该公司未就相关事实向本院充分举证。但中机新能源工程公司向本院提供的多次通知函内容，确能证实其多次要求双融汇投资公司确定联系人并协调解决所提出的房屋使用管理中存在的问题及续租事宜均未得到双融汇投资公司的回复。双融汇投资公司称部分通知函未收到且对部分通知函已作口头回复，但未能就此向本院提供相应反证。双融汇投资公司的消极处置，使双方的租赁关系陷于一种不稳定状态，影响了中机新能源工程公司对相应合同义务的履行。特别是中机新能源工程公司在通知函件中明确退租意见后，双融汇投资公司未提出任何异议，该公司对上述双方合同关系所受到的影响负有一定的责任。况且，双融汇投资公司在中机新能源工程公司与物业公司实际办理退租手续时亦未提出异议，且在半个月内即就上述房屋与其他公司洽商进而签署了新的租赁合同，其行为可视作对中机新能源工程公司退租行为的认可。故双方当事人互诉对方违约并承担违约责任，均缺乏充分的事实、法律依据，本院对双方相互提出的赔偿违约金、损失之主张均不予支持，但中机新能源工程公司应根据对房屋的实际使用情况，依约据实支付相应的租、费，双融汇投资公司亦应返还租赁及物业管理保证金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，判决如下：
一、确认北京双融汇投资有限公司与中机新能源国际工程开发有限公司之间的租赁关系于二○一三年八月三十日解除；
二、于本判决生效后七日内，中机新能源国际工程开发有限公司支付北京双融汇投资有限公司截止二○一三年八月的租金人民币二万七千七百八十一元六角六分、物业管理费人民币三千七百二十二元二角三分；
三、于本判决生效后七日内，北京双融汇投资有限公司返还中机新能源国际工程开发有限公司租金保证金人民币八万三千三百四十四元九角八分、物业管理保证金人民币一万一千一百六十六元六角九分；
四、驳回北京双融汇投资有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千零四十二元，由北京双融汇投资有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费二千一百六十二元，由中机新能源国际工程开发有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 马 杰
人民陪审员 郑东涛
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 孙婉仪