中华人民共和国
福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖民初字第3858号
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎南五路208号908室。
法定代表人ＸＸ来，总经理。
委托代理人陈世明、肖玉琛，系公司职员。
被告陈奕錩，男，53岁，住台湾省嘉义市西区。
被告陈姿颖，女，20岁，住址同陈奕錩住址。
委托代理人陈奕錩，系陈姿颖的父亲。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司（下称“世邦物业公司”）与被告陈奕錩、陈姿颖物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司的委托代理人陈世明、肖玉琛，被告陈奕錩暨被告陈姿颖的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世邦物业公司诉称，原告于2005年4月受翠湖庄园物业小区建设单位厦门冠宇房地产开发有限公司（下称冠宇房地产公司）的委托，为翠湖庄园小区提供物业管理服务。被告陈奕錩、陈姿颖系翠湖庄园小区F14号房屋的业主，在接受原告提供的物业服务后，却未能按照约定缴交物业管理服务费等相关费用，拖欠2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理费46803元、房屋公共维修金5127.3元、公摊水费1077.7元、公摊电费789.2元。原告曾为此多次电话及书面催交，但迄今无果。原告认为，原告已依约提供物业服务，作为小区业主，两被告应按照约定交纳相关费用。被告的欠费行为违反了相关法律法规的规定，对原告的合法权益造成损害，应承担相应的违约责任。为保障自身权益，原告现依法起诉，请求判令：1、被告陈奕錩、陈姿颖向原告支付2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理费46803元、房屋公共维修金5127.3元、公摊水费1077.7元、公摊电费789.2元；2、被告陈奕錩、陈姿颖支付截止2011年8月31日所欠费用的逾期交费滞纳金（自2006年1月1日起按日万分之五逐月计至判决确定的付款之日，暂计至2011年8月31日为23533.25元）。
被告陈奕錩、陈姿颖辩称，对世邦物业公司主张的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费的数额，被告不持异议。但被告认为，不应支付上述费用。世邦物业公司（原名中骏物业公司）受建设单位冠宇房地产公司的委托，办理翠湖庄园小区商品房的交接、入住等手续。被告陈奕錩于2005年10月按通知时间到场办理交房手续，发现房屋存在严重的质量问题，随即要求进行整改。当时物业管理处的主任填写了整改书，承诺对不良项目进行整改，故当天双方并未办理交房手续，被告也未拿到钥匙。此后，物业公司并未及时地作出妥善处理，被告多次催促，均无回应。2011年8月，物业公司通知被告办理房屋交接，被告到场验收，发现仍有许多问题没有处理，施工材料、工具、铁架随处堆放，物业公司未尽到责任。被告认为，讼争房屋存在严重质量问题，未达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，被告有权拒绝交房。在物业公司完成所有整改项目后，双方方可办理交房手续，被告才正式缴交物业管理等费用。同时，物业公司应将钥匙、相关资料等移交给被告。被告陈奕錩原名陈隆钧，但在2005年10月补缴面积差异款时已将改名一事告知物业公司，但物业公司提交的所有联络通知书上仍沿用被告的原名，因被告所属公司承租的厂房有多家企业，保安或其他员工并不知道被告的原名，导致相关文件未能寄达被告，足以证明物业公司在管理上的疏忽。综上，恳请法院驳回世邦物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2005年4月，冠宇房地产公司与世邦物业公司（当时的名称为厦门中骏物业有限公司，2006年10月经核准变更为现名）签订《翠湖庄园物业管理服务委托合同》，委托世邦物业公司对翠湖庄园住宅小区提供物业管理服务，管理期限从2003年11月10日起至小区业主委员会成立选聘新的物业公司时止，委托管理事项包括对房屋共用部位、共用设备以及住宅区内公共设施的使用管理、维修和维护，对绿化、环境卫生的管理，对停车场地、交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，对物业维修、更新费用的管理，物业档案资料的保管和移交以及代管公共维修金，合同约定别墅房屋的物业管理服务费、房屋公共维修金按照建筑面积分别按每月每平方米1.8元和0.2元向业主或使用人收取，小区绿化、保洁用水及公共照明、设施设备用水用电由世邦物业公司根据实际发生的费用核算后向业主或使用人收取，逾期交纳物业管理费、水电费的，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三收取滞纳金；业主和物业使用人就房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护提出委托时，世邦物业公司应接受委托，合理收费；此外，合同中还就服务质量、违约责任等作出约定。2005年7月29日，厦门市物价局作出厦价房（2005）134号“关于翠湖庄园物业管理服务费及房屋公共维修金标准”的批复，同意翠湖庄园小区别墅的管理服务费、房屋公共维修金按每月每平方米1.8元和0.2元收取。2008年11月3日，厦门市物价局作出批复，同意翠湖庄园的前期物业服务收费仍按厦价房（2005）134号文件规定标准执行。2008年9月22日，厦门翠湖庄园业主委员会与世邦物业公司签订《翠湖庄园物业管理服务委托合同》，委托世邦物业公司对翠湖庄园小区继续提供物业管理服务，管理期限为三年，自2008年9月22日起至2011年9月21日止，合同约定的委托管理事项、物业服务收费标准、违约责任与前述合同一致。2011年9月1日，厦门翠湖庄园业主委员会与世邦物业公司续订《物业管理委托合同》，委托世邦物业公司对翠湖庄园小区继续提供物业管理服务，管理期限至2014年8月31日止，对委托管理事项、物业收费标准，逾期交费滞纳金的约定与前述合同一致。2012年4月28日，厦门翠湖庄园业主委员会与世邦物业公司签订《补充协议》，约定自2012年5月1日起物业管理费按新标准收取，其中别墅住宅的管理费为每月每平方米2.2元。
另查明，陈奕錩原名陈隆钧，与陈姿颖系父女关系。2004年4月26日，陈奕錩、陈姿颖向冠宇房地产公司（已于2009年11月5日注销）购买翠湖庄园第F幢14单元别墅（现址为厦门市湖里区林后北里129号），建筑面积314.22平方米。双方订立的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，冠宇房地产公司应在2004年9月30日前将取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，并符合合同约定的商品房交付陈奕錩、陈姿颖使用，冠宇房地产公司应当书面通知陈奕錩、陈姿颖办理交房手续，双方进行验收交接时，冠宇房地产公司应出示《厦门市建设工程竣工验收报告》，并签署房屋交接单，并应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或证明文件不齐全，陈奕錩、陈姿颖有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由冠宇房地产公司承担。合同《补充协议书》第二条约定，买受人如未按交房通知书限定的期限前往指定地点办理商品房交接手续的，则上述期限届满之日视为买受人已接受该商品房，交接手续视为办理完毕，《住房质量保证书》中《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》可在交房后另行交付给买受人，买受人不得以此为由拒绝接房。2004年5月，冠宇房地产公司委托世邦物业公司办理翠湖庄园商品房项目的入住、交接房手续。2005年，冠宇房地产公司通知陈奕錩、陈姿颖办理办理翠湖庄园F幢14单元房产的交接手续。在办理交房验收过程中，陈奕錩提出房屋质量存在问题，主要为房顶漏水、地下室积水、厨房外侧漏水、室内墙面多处裂缝、室外至客厅楼梯断裂、房顶上延房角滴水、室外有沉降现象，要求冠宇房地产公司进行整改，在此之前不同意办理交接手续。陈奕錩于2005年10月19日向冠宇房地产公司补交面积差异款，当时已告知姓名变更事宜。2005年12月6日，陈奕錩领取房屋权属登记证书，登记的权属人姓名为陈奕錩、陈姿颖，建筑面积为316.64平方米。2011年8月，世邦物业公司通知陈奕錩办理房屋整改验收手续，陈奕錩认为虽经采取整改措施，但仍有部分问题未解决，故不同意验收交房，房屋钥匙仍由世邦物业公司保管。审理中，本院召集双方当事人到现场查勘，见房屋确有整改痕迹，且室外至客厅楼梯断裂问题至今仍未处理。2013年1月，陈奕錩、陈姿颖将房屋转让给第三人。
又查明，2006年1月1日至2012年9月15日，上址房屋的物业管理服务费为46803元，房屋公共维修金为5127.3元，公摊水费为1077.7元，公摊电费为789.2元，陈奕錩、陈姿颖尚未支付。2011年6、7月间，世邦物业公司两次向陈奕錩（收件人的姓名仍为陈隆钧）邮寄催交通知，催促其缴交拖欠的物业管理费、房屋公共维修金和公摊水电费。
以上事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、企业名称变更登记通知书、《翠湖庄园物业管理服务委托合同》2份、《物业管理委托合同》、《补充协议》、物价局的收费批复、催缴函及邮寄凭证、欠费明细、授权委托书、交房通知书、户口名簿、户籍謄本、不动产转让专用发票、收款收据、土地房屋权证、2011年8月现场验收照片、工商登记档案以及当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为，世邦物业公司先后接受建设单位冠宇房地产公司、厦门翠湖庄园业主委员会的委托，对翠湖庄园物业小区提供物业管理服务，所订立的《翠湖庄园物业管理服务委托合同》、《物业管理委托合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效。当事人应切实履行合同义务。本案，冠宇房地产公司和世邦物业公司在2005年已先后通知陈奕錩、陈姿颖办理交房手续，但双方并未实际交接。世邦物业公司主张，按照合同约定，房屋具备交付使用条件时通知买受人交房，买受人逾期办理交接手续的，视为已交付使用。陈奕錩、陈姿颖反驳称，虽然冠宇房地产公司已通知交房，但在办理验收手续时，发现房屋有明显的质量问题，其已要求进行修复，但冠宇房地产公司和世邦物业公司怠于履行修复义务，在此之前，其有权拒绝办理交房手续。本院认为，房屋质量合格交付是开发商依据法律规定或依据合同约定交付标的物的主要义务。从查明的事实来看，在2005年冠宇房地产公司通知交房时，讼争房屋所属商品房项目已取得竣工验收，具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用的必要条件，但在办理交房验收时，陈奕錩发现房屋存在较为明显的质量瑕疵，如楼梯断裂、屋顶渗水等，依正常的生活逻辑，这显然不符合订立合同时买受人对房屋品质的要求。对瑕疵给付，买受人可以拒绝出卖人的交付使用，并有权要求出卖人进行修正以达到约定或合乎一般公众认同的状态。因此，陈奕錩拒绝受领房屋，有正当的理由。作为开发商，冠宇房地产公司应及时对房屋质量瑕疵进行修复。作为交房受托人，世邦物业公司也有义务协助妥善解决上述问题。但直至本案庭审辩论终结前，仍有质量瑕疵未得到适当处理。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。故，世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖支付2006年1月1日至2012年9月15日的物业管理服务费不符合法律规定，属于主张权利对象错误，本院不予支持。房屋公共维修金是房屋本体共用部位、共用设施设备维修费用的基本金，由房屋的业主或使用人缴交，并由物业管理企业代收代管。虽然陈奕錩、陈姿颖未实际交房入住，但其在2005年12月已取得房屋权属登记，依法享有对讼争房屋的所有权，基于权利义务相对等的原则，其应承担作为业主对建筑区域内共用部位、设施设备的维修责任。故，世邦物业公司要求陈奕錩、陈姿颖缴交房屋公共维修金，理由充分，符合公平原则，本院予以支持。《厦门市物业管理服务收费办法》第十三条第一款规定，尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。故，陈奕錩、陈姿颖应支付2006年1月1日至2012年9月15日的公摊水费为538.85元，公摊电费为394.6元，对世邦物业公司主张的公摊水电费，本院予以部分支持。世邦物业公司受冠宇房地产公司委托办理交房事宜，故陈奕錩发现房屋存在质量问题时，向世邦物业公司寻求解决系合理的维权行为。由于质量瑕疵迟迟未得到妥善处理，导致陈奕錩、陈姿颖无法实际交房入住，其迟延交纳相关费用，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故世邦物业公司主张逾期交费滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈奕錩、陈姿颖应于本判决生效之日起十日内向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付2006年1月1日至2012年9月15日期间的房屋公共维修金5127.3元、公摊水费为538.85元、公摊电费为394.6元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1733元，由原告负担1597元，被告陈奕錩、陈姿颖负担136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
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审 判 长 姚 亮
人民陪审员 曾焕生
人民陪审员 倪五洲
二〇一三年五月二十二日
代书 记员 邱武全
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、
退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。