浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江九民初字第101号
原告（反诉被告）徐国法。
原告（反诉被告）杨连玉。
上述两原告委托代理人袁小芳。
被告（反诉原告）朱君红。
委托代理人王德忠。
原告徐国法、杨连玉诉被告朱君红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日受理后，依法由审判员叶志忠独任审判。被告朱君红于2013年5月21日提起反诉，本院审查受理后，决定合并审理，并于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告徐国法、杨连玉及其委托代理人袁小芳，被告朱君红及其委托代理人王德忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐国法、杨连玉起诉称，原、被告于2010年5月1日就七堡社区八组农居所签订租赁协议一份，约定将七堡七区62号总计1000平方米左右的二层房屋出租给被告使用。租赁时间从2010年5月1日起至2011年4月30日止为一年，租赁期限为至拆迁止。租赁价格为前两年165000元，第三年在此基础上增加5%，以后每隔一年递增5%。付款方式为房屋租金每年支付一次，先付款后使用房屋，房租提前十天支付。根据协议约定本年度（2012年5月1日起至2013年4月30日）的租金173250元应于2012年4月20日前支付。但被告在去年经多次催要也仅支付房租110000元，之后再无付款。2013年1月9日被告最后承诺将于2013年1月15日付清房租，否则自愿自行退出租赁房屋，但被告依然失信。另，被告有未经同意擅自转租房屋的行为。被告的上述行为严重违反了租赁协议的约定。为维护自身的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、终止原、被告双方于2010年5月1日签订的房屋租赁合同，并要求被告即日搬离所承租的房屋；2、被告支付原告2012年5月1日起至2013年4月30日年度剩余房租63250元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告朱君红答辩称，前期因整个社会经济环境影响，被告资金紧张，经原告同意，被告先支付租金110000元。现原告要求解除合同是因为合同约定租赁到期日为拆迁为止，两原告被村民骂，加上周边房租上涨。因此被告于2012年8月16日按调解协议约定去交剩余房租时，遭到原告拒收。退一步说，即使被告无法证明原告拒收房租，按调解协议被告也只退还房屋第一层，第二层租赁关系仍然存在。2012年12月原告单方面将租赁房屋的水电停掉，造成被告停工，导致巨大的损失，断水电期间，被告无法正常使用房屋，所以被告可以拒绝缴纳该段时间的租金。综上，被告认为租赁合同合法有效，应继续履行。
反诉原告朱君红反诉称，2010年5月1日，反诉原告与反诉被告就七堡社区八组农居所签订了一份租赁协议，约定租赁期限从2010年5月1日至该农居所拆迁之日止。约定租金为前两年165000元，第三年在此基础上增加5%，以后每隔一年增5%。2012年度（2012年5月1日至2013年4月30日）应付租金为173250元。因反诉原告资金紧张，经与反诉被告协商，反诉被告同意反诉原告先交110000元租金，在2012年8月20日前支付剩下的租金63250元。因周边厂房租金行情上涨较大，反诉被告拒收租金，并提出提前解除租赁合同，反诉原告不同意。2012年12月19日，反诉被告直接断掉厂房的水电。反诉原告使用厂房是进行服装加工，没有电，根本无法生产。反诉原告要求先通水电后支付剩下的房租，但反诉被告非要先解除合同，付清剩下房租后再通水电。合同都解除了，再通水电对反诉原告无任何意义。双方对此一直争执，到目前仍未解决。因停水停电，反诉原告无法进行生产，导致前期接的服装加工订单无法按期履行，以致反诉原告需要向委托加工方赔偿巨额的违约金。加上不知道什么时候可以恢复生产，为了在通水电后能马上恢复生产，反诉原告不敢将手下的员工辞退，每个月还要给原工发放基本工资。综上，反诉被告的行为造成反诉原告巨大的损失，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令1、反诉被告继续履行《房屋租赁协议》并恢复租赁房屋通水通电；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失63250元（暂计算至2013年4月30日，此后至恢复通水通电之日止的房租另行据实计算）、员工工资损失123200元（暂计算至2013年3月21日，此后至恢复通水通电之日止的员工工资另行据实计算）、违约赔偿金177804元，共计364254元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告徐国法、杨连玉答辩称，反诉被告有权解除租赁合同，根据租赁协议第9条的约定，只要反诉原告违法转租及逾期支付房租，反诉被告有权单方面解除租赁协议。因为反诉原告违约在先，导致反诉被告单方面解除租赁协议，故因断水断电产生的损失，反诉被告不需要承担。而且反诉原告也可以预见其不交房租，反诉被告有可能随时断水断电。故由此引起的损失，反诉被告不需要承担。租赁协议明确约定房屋是先付租金后使用的，反诉原告没有支付租金，反诉被告就有权断水断电的，可以待租金支付完毕后，再恢复通水电。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）徐国法、杨连玉为证明其主张，提供的证据材料为：
1、租赁协议一份，拟证明原、被告就租赁关系做了约定，以及对房屋租金、租赁期限等进行约定的事实；
2、承诺书一份，拟证明被告承诺其在2013年1月15日前交齐房屋租金，否则愿自行退出，后果自负的事实；
3、人民调解协议书两份，拟证明被告在2012年7月3日、8月5日的两次七堡社区调解协议中，承诺支付房租，否则无条件搬离的事实。
被告（反诉原告）朱君红为证明其主张，提供的证据材料为：
1、证明一份，拟证明被告已按8月5日签订的调解协议履行，因原告拒收，导致调解协议无法履行的事实；
2、电表抄表明细一份，拟证明原告于2012年12月份对被告租赁房屋进行断水断电的事实；
3、工资表一份及工人身份证明八份，拟证明被告停工期间的员工工资损失数额；
4、服装加工合同及调解协议各两份，拟证明被告因停水停电，无法按期履行服装加工合同，致使被告赔偿违约金损失的事实。
经庭审质证，对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但对合法性有异议，认为该证据系被告被逼迫所写，且原告未按承诺约定恢复供水供电，故被告最终未按承诺履行。本院认为，被告虽提出该证据系被逼迫所写，但未有相应证据佐证，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对双方纠纷经两次人民调解的事实无异议，但认为应以第二次调解（8月5日调解）约定的内容为准。本院认为，被告对真实性无异议，故本院对七堡村人民调解委员会曾于2012年7月3日、8月5日两次调解原被告之间的租赁纠纷的事实予以确认。
对被告提交的证据1，原告对三性均有异议，认为该证明属证人证言，证人没有到庭作证，不能作为证据采纳，且证人系被告员工，与被告存在利害关系，其证言不能作为证明被告主张的证据。本院认为，原告所持质证意见成立，该证据本院不予认可。对被告所提交的证据2，原告对真实性有异议，认为原告于2013年1月16日开始对被告租用房屋断电的。本院认为，该证据系电力部门的抄表明细，真实性可予确认，故本院对被告于2012年12月起未用电的事实予以确认。对被告提交的证据3，原告对真实性有异议，对关联性亦有异议，认为被告违约在先，根据租赁协议，其损失由其自行承担。本院认为该证据系被告单方制作，在无其他证据佐证的情形下，本院不予确认。对被告提交的证据4，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。本院认为该证据系被告与第三人之间的加工承揽合同，与本案无关，不予确认。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2010年5月1日，原、被告签订租赁协议一份，约定：原告将七堡七区62号总计1000平方米左右的二层房屋出租给被告使用。租赁时间从2010年5月1日起至2011年4月30日止为一年，租赁期限为至拆迁止。租赁价格为前两年165000元，第三年在此基础上增加5%，以后每隔一年递增5%。付款方式为房屋租金每年支付一次，先付款后使用房屋，房租提前十天支付。同时协议第九条第二款规定，被告逾期支付房租的，则原告有权单方面终止租约并视被告违约。
合同履行过程中，被告未能依约于2012年4月20日前全部支付本年度（2012年5月1日起至2013年4月30日）的租金173250元。被告仅于2012年6月5日支付租金10000元，2012年6月11日支付租金10000元。2012年7月3日，因被告拖欠租金一事，原、被告在彭埠镇七堡村人民调解委员会的调解下达成协议：被告承诺于2012年7月4日前支付租金20000元，于2012年7月15日前支付剩余租金133000元。调解后，被告仅于2012年7月6日支付租金20000元。2012年8月5日，原、被告在彭埠镇七堡村人民调解委员会的调解下再次达成协议：被告承诺于2012年8月5日前支付租金70000元，于2012年8月20日前支付剩余租金63000元。调解后，被告仅于2012年8月4日支付租金70000元。2013年1月9日，被告出具承诺书一份，承诺于2013年1月11日支付租金20000元，余款于2013年1月15日前付清，如违反以上承诺，被告自行退出，无任何条件，后果自负。但至今被告未能履行承诺，剩余租金63250元仍未支付。2013年4月25日，原告诉至法院，要求解除与被告签订的租赁合同，并要求被告即日搬离租赁房屋和支付剩余租金。
另查明，2012年12月19日，原告对租赁房屋断水断电，以此要求被告支付拖欠的房租，后经社区调解，原告当日恢复供电。此后至今，案涉房屋一直由被告实际占用，但被告于2012年12月19日后未曾使用水电。
本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，被告逾期支付房屋租金事实清楚，合同约定的出租方解除合同的条件已成就，故原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉请，于法有据，予以支持。房屋租赁合同解除后，被告负有将租赁房屋返还给原告的义务。对于原告在房屋租赁期限内断水断电的行为是否能成为被告拒付房租和要求赔偿的理由。本院认为，根据合同法的规定支付租金在房屋租赁合同中属于主要条款，一方逾期支付租金则构成根本性违约，另一方可行使同时履行抗辩权。本案中原告在被告逾期支付租金的情况下，对租赁房屋采取断水断电的行为，系对被告使用房屋做出的一种限制，其目的是为了让被告能支付房屋租金，可视为原告在行使其同时履行抗辩权，不属于违约行为。因此被告的抗辩理由及反诉理由均不能成立。租赁房屋一直由被告实际占用，其租金应支付至合同解除之日止，现原告要求被告支付的剩余租金63250元是计算至2013年4月30日止的，故其该项诉请本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告徐国法、杨连玉和被告朱君红于2010年5月1日签订的房屋租赁协议；
二、被告朱君红于本判决生效后十五日内腾空位于彭埠镇七堡七区62号的二层房屋，并返还给原告徐国法、杨连玉；
三、被告朱君红于本判决生效后十日支付给原告徐国法、杨连玉租金人民币63250元；
四、驳回反诉原告朱君红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1381元，减半收取人民币690.5元，反诉案件受理费人民币3382元，合计人民币4072.5元，由被告朱君红负担。被告朱君红应负担的案件受理费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民4763元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶志忠
二〇一三年七月二十四日
代书记员 罗 晶