江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4172号
上诉人（原审被告）南京市浦口区金桥木材加工厂，组织机构代码76818098-5，住所地南京市浦口区夹河七组。
法定代表人孙云飞，该公司总经理。
委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市浦口区泰山街道办事处锦城社区居民委员会，组织机构代码75410385-8，住所地南京市浦口区浦东路电大旁。
负责人张勇，该居委会主任。
委托代理人王小国，江苏苏延律师事务所律师。
原审第三人王丽，女，1972年5月3日生。
上诉人南京市浦口区金桥木材加工厂（以下简称金桥木材厂）因与被上诉人南京市浦口区泰山街道办事处锦城社区居民委员会（以下简称锦城居委会）、第三人王丽土地租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金桥木材厂的委托代理人尤金福、被上诉人锦城居委会的委托代理人王小国到庭参加诉讼。原审第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
锦城居委会原审诉称，2006年10月18日，锦城居委会与金桥木材厂签订了一份《租赁合同》，约定锦城居委会将原浦口区泰山街道小柳社区夹河七组土地3.31亩土地出租给金桥木材厂使用，租金每亩每年4000元，3.31亩合计13240元，半年支付一次租金。租金每三年调整一次，增幅为10%。该土地的四周范围为：浦口区泰山街道锦城社区夹河七组，东至宝燕煤基厂墙头，西至夹河七组路边，南至浦口新马路边，北至华泰纸业围墙。租赁期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。合同签订后，锦城居委会依约将土地交给金桥木材厂使用，金桥木材厂支付了2008年12月31日以前的租金。现在该土地租赁合同早已到期，金桥木材厂不但拒绝支付土地使用费，还拒绝将土地交给锦城居委会。金桥木材厂还在没有征得锦城居委会同意的情况下擅自将该土地转租给王丽使用。由于该土地属集体所有，金桥木材厂的行为严重损害了社区居民的合法权益。社区居民曾多次上门要求金桥木材厂与王丽迁出。为维护锦城居委会及本社区居民的合法权益，锦城居委会请求法院：1、判决解除锦城居委会与金桥木材厂所签订的土地租赁合同；2、判令金桥木材厂与王丽迁出上述土地，并将该地块交还给锦城居委会；3、请求金桥木材厂与王丽支付2009年1月1日至2013年12月31日期间的土地使用费3.31亩×4000元／亩×110%×5年=72820元，2014年1月1日以后的土地使用费按照年租金50000元的标准支付，直到迁出为止。
金桥木材厂原审辩称，一、锦城居委会主体不适格，请求驳回锦城居委会的诉讼请求。根据《土地管理法》的有关规定，锦城居委会在本案中主张迁让涉案土地，主张土地租金，应当向法院提供土地使用权证书，证明锦城居委会是涉案土地的使用权人或所有权人，否则，锦城居委会主体不适格。金桥木材厂于2006年10月18日与南京市浦口区人民政府泰山街道办事处小柳社区居民委员会（以下简称小柳居委会）签订租赁合同。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定，居民委员会是基层群众性自治组织，小柳社区居委会与锦城居委会是二个独立的群众自治组织，锦城居委会无权主张涉案土地的权利。二、2012年及之前的租金已超过诉讼时效，恳请驳回2012年6月及之前应给付的租金。三、涉案土地上的建筑物是在1992年11月南京市浦口区泰山镇夹河村民委员会与陈守志联营开办“南京浦口大桥木材加工厂”经批准建造，后更名为金桥厂。2006年8月10日孙云飞（夹河七组村民）受让该金桥厂。只有让地造屋，没有拆房屋让地之说法，在涉案土地上房屋所有权或赔偿纠纷没有处理完毕前，本案迁让土地为不可能，故本案应当中止诉讼。如继续诉讼，本案土地所有权或使用权人胜诉，导致法院生效判决执行不能，法院作出的生效判决无法执行，可见该判决明显瑕疵，又增加社会矛盾，恳请原审法院中止本案诉讼或驳回锦城居委会诉讼请求。
王丽原审述称，锦城居委会、金桥木材厂之间的纠纷与我无关，我并没有见过锦城居委会、金桥木材厂之间的协议，孙云飞告诉我那块地是他们租来的，他们的租赁合同到期我并不知情，我方的租金也是交给孙云飞的。我是在2012年12月31日从孙云飞处承租了金桥木材厂的场地，在该场地开办了南京供销科技王丽回收站，主要经营废纸打包压块。2013年度我与孙云飞系口头协议，没有书面协议，租金50000元每年，口头约定期限至场地拆迁之日，2014年度我与孙云飞签了书面协议，并已交付了租金。我所经营的回收站负责人是我，老板是我姐王林，有营业执照，登记业主是王林，我是给王林打工的。
原审法院经审理查明，金桥木材厂于2004年12月设立，系个人独资企业，投资人为吴兵，经营地位于南京市浦口区夹河七组。2009年12月8日，金桥木材厂的投资人变更为孙云飞。2006年10月18日，南京市浦口区人民政府泰山街道办事处小柳社区居民委员会（以下简称小柳社区居委会）作为甲方与金桥木材厂作为乙方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其社区内的3.31亩土地租给乙方使用，该土地的四周范围为：东至宝燕煤基厂墙头，西至夹河七组路边，南至浦口新马路边，北至华泰纸业围墙；租金每亩每年4000元，租金每三年调整一次，增幅为10%；先付款后租用，租金每年元月份付年租金的50%，六月份付租金的50%；租赁期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；租用期内如转租或在场内搞建筑必须征得甲方同意，否则甲方有权单方终止本合同，所造成的一切后果由乙方自负；租用到期后乙方享有续租优先权；在租用期间如遇国家征地，甲乙双方必须无条件服从，乙方必须在征用规定时间内无条件搬让，否则造成的一切后果由乙方承担，乙方租金交至搬清之日止。
原审另查明，南京市国土资源局高新技术开发区出具区位图证明，涉案地块土地性质系集体所有，该地块位于原南京市浦口区人民政府泰山街道办事处小柳社区居民委员会辖区内，自2009年6月15日南京市浦口区人民政府发布了浦政复（2009）19号关于同意泰山街道调整部分居民委员会行政区划的批复，批准撤销临江和小柳两个社区居民委员会，将其区域合并，成立新的锦城社区居民委员会，至此，涉案地块属于锦城居委会辖区居民集体所有。
原审又查明，2012年12月31日，金桥木材厂将涉案地块转租给王丽设立南京供销科技王丽回收站从事经营，同时王丽向金桥木材厂交付了2013年度的土地租金50000元。原审庭审中，金桥木材厂称，自2009年以后金桥木材厂一直要求交租金，锦城居委会不要。而锦城居委会称自2009年后金桥木材厂拒不支付租金，故诉至原审法院，要求判如所请。庭审后，王丽提交了个体工商户营业执照一份，登记的字号为南京王林废品收购站，经营者姓名为王林，登记的经营场所在南京市浦口区夹河315号，仅有2012年度年检盖章。
原审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物的，租赁期限为不定期租赁。因临江和小柳两个社区居民委员会已于2009年6月15日合并为锦城社区居委会，故原小柳社区的权利义务由锦城社区居委会承继，小柳社区居委会与金桥木材厂于2006年10月18日所签订的土地租赁协议所约定的租赁期限早在2008年12月31日就已届满，之后的租赁应为锦城居委会、金桥木材厂之间的不定期租赁，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，锦城居委会据此主张解除双方之间的土地租赁合同，并要求金桥木材厂与王丽迁出涉诉土地，将该地块交还给锦城居委会的诉讼请求符合法律规定与合同的约定，应予支持。对于王丽提出的其经营的回收站系其姐姐王林所有的意见，与王丽提交的王林的个体工商户营业执照所登记的经营场所、字号均不符，故对王丽的述称不予采信。对于金桥木材厂辩称锦城居委会主体不适格的辩解意见，锦城居委会在庭审中提交了南京市国土资源局高新技术开发区出具区位图可以证明，涉案土地现属于锦城居委会社区居民集体所有，即锦城居委会系适格的主体。对于金桥木材厂辩称2012年及之前的租金已超过诉讼时效，恳请驳回2012年6月及之前应给付的租金，符合法律的规定，对金桥木材厂的此点辩解意见予以采信，故金桥木材厂应按照土地租赁合同的约定给付锦城居委会2012年6月至2013年12月的土地租金为3.31亩×4000元／亩×110%×1.5年=21846元。对于锦城居委会主张2014年之后的土地租金按照50000元／年计算的诉讼请求，原审法院认为，未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向王丽收取的超出出租人应收租金部分的利益，应予支持。对于金桥木材厂提出的本案应当中止诉讼的辩解意见，原审法院认为本案尚不符合民诉法第一百五十条所规定的中止诉讼的条件，金桥木材厂提出中止诉讼没有法律依据，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除锦城居委会与金桥木材厂之间的关于位于锦城社区内的3.31亩地块的土地租赁合同；二、金桥木材厂、王丽于判决生效之日起十日内迁出涉案的位于锦城社区内的3.31亩地块，并将该地块交付给锦城居委会。三、金桥木材厂于判决生效之日起三日内给付锦城居委会自2012年6月至2013年12月的土地租金21846元，并按50000元／年的标准向锦城居委会支付2014年1月1日起的土地租金至实际迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1830元，由金桥木材厂负担。
金桥木材厂不服原审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人主体不适格。南京市国土资源局高新开发区分局出具的卫星地图不具有土地所有权证书或土地使用权证书的效力，被上诉人没有提供土地所有权证或使用权证书，证明其是涉案土地的所有权人或使用权人，小柳社区居委会与被上诉人是二个独立的群众自治组织且不是农村村民委员会，不得行使土地权利。故被上诉人主体不适格。无权主张涉案集体土地所有权。2、涉案土地上的建筑物是在1992年11月南京市浦口区泰山镇夹河村民委员会与陈守志联营开办“南京浦口大桥木材加工厂”经批准建造，后更名为金桥木材厂。2006年8月10日孙云飞（夹河村七组村民）受让金桥木材厂。在涉案土地上房屋所有权或赔偿纠纷没有处理完毕前，迁让土地不可能。3、上诉人出租给第三人王丽的是涉案土地上的房屋即出租的是房屋，而不是涉案土地，上诉人收取房屋租金高于土地租金标准，合情合理合法。综上，请求二审法院撤销（2014）浦民初字第55号民事判决第一项和第二项，改判驳回被上诉人的该一、二项诉讼请求；2、撤销（2014）浦民初字第55号民事判决第三项中的“按50000元／年的标准向被上诉人支付2014年1月1日起的土地租金至实际迁出之日止”，依法改判按4400元／亩／年的标准支付土地租金：3、被上诉人承担本案的诉讼费。
锦城居委会答辩称，1、讼争土地系被上诉人所有，被上诉人主体适格。南京市国土资源局高新技术开发区出具的区位图清楚的证明讼争地块位于被上诉人的辖区内，属于被上诉人社区居民集体所有。另外上诉人在与被上诉人签订《租赁合同》时也明知该地块属于被上诉人集体所有。2、涉案土地上的房屋属于违章建筑，不应得到法律保护。3、上诉人未经被上诉人同意擅自将该地块转租给第三人王丽使用，上诉人向王丽收取的超出租金部分的利益应归被上诉人所有。原审判决认定事实清楚，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
第三人王丽经合法传唤，无正当理由未出庭，本院依法视其放弃答辩权利。
对于原审法院查明的案件事实，上诉人金桥木材厂除对“金桥木材厂于2004年12月设立、涉案土地性质系集体土地、租赁的是土地”有异议外，其他事实无异议。锦城居委会对于原审法院查明的事实无异议。本院予以确认。
本院另查明，南京市浦口区工商行政管理局企业登记资料查询表载明，企业名称：南京市浦口区金桥木材加工厂；投资人：孙云飞；经济性质：个人独资；核准时间：2004年12月22日。上诉人未提交涉案土地上建筑物的合法建造手续。
本院认为，南京市浦口区人民政府发布的《关于同意泰山街道调整部分居民委员会行政区划的批复》，明确临江和小柳两个社区居民委员会区域合并成锦城居委会。南京市国土资源局高新技术开发区出具的区位图证明，证明涉案土地位于原南京市浦口区人民政府泰山街道办事处小柳居委会辖区内，该土地性质为集体所有，故上诉人金桥木材厂主张锦城居委会与小柳居委会是两个独立组织、锦城居委会无权主张涉案土地权利及锦城居委会主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物的，租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。锦城居委会据此主张解除合同，返还土地的请求应予支持。上诉人金桥木材厂主张涉案土地上的房屋未处理前，土地不予返还。因该房屋无合法的建造手续，上诉人亦未提起反诉，故上诉人此节上诉理由缺乏依据，本院不予支持。未经出租人同意，承租人转租，出租人解除租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益，应予支持。第三人王丽交款说明载明的内容是场地租金，原审法院据此判决并无不当。上诉人主张其收取的是房屋租金缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人金桥木材厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月十五日
书记员 崔 鸣