广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初20022号
原告黄志成，男，1969年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告李雪珍，女，1969年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
两原告共同委托诉讼代理人邓彩云、伍惠芬，均为广东安冠律师事务所律师。
被告梁添荣，男，1985年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人黄德通，广东红棉律师事务所律师。
第三人陈霞，女，1983年10月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
第三人林信忠，男，1983年8月20日出生，汉族，住广东省高州市。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告把代理原告出售房屋款代清偿债务后的余款588800元返还给原告，并支付自2016年1月12日起至还清款日止的利息（按照银行同期同类贷款利率计算，计至起诉之日为40000元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月30日，两原告与武韬伟签订《抵押借款合同》，原告向武韬伟借款250000元用于资金周转，月息为2%，以原告位于佛山市顺德区大良街道新桂中路君御花园20梯1001的房产（以下简称君御花园1001号房产）作抵押担保，并办理了抵押登记。原告因资金周转困难未能按期归还借款，武韬伟要求原告把抵押房产出售用于偿还债务。武韬伟安排被告作为房屋出售受托人，在武韬伟及被告的强烈要求下，原告夫妻迫于无奈，于2015年5月23日在佛山市顺德公证处办理了委托公证，委托被告梁添荣作为代理人全权办理出售上述房产事宜，并代为清偿以上述房地产上的抵押借款。办理委托公证后，原告即把涉案房产交给被告出售。据原告了解，被告于2015年12月把上述房产出售给了第三人陈霞、林信忠，并代原告收取了购房款。第三人交付购房款并办理过户手续。因原告欠刘志强、梁添强借款，上述房产被刘志强、梁添强申请诉讼保全而不能办理过户，因此第三人陈霞代原告共归还了220000元给刘志强、梁添强，解除了保全措施才办理了该房产的过户手续。据了解，上述房产在2015年12月交易时的市场价在每平方米10000元以上，涉案房产套内面积130.88平方米，按每平方米10000元计算，价值为1308800元，被告代为清偿欠武韬伟的借款250000元及银行按揭贷款470000元，被告应当把余下588800元返还给原告。但被告代为出售房产后，被告拒不向原告交出相关房屋买卖合同、真实交易价格，以及代为清偿有关债务情况的单据，亦不将剩余款项退还给原告。被告的行为严重侵害了原告的利益。
被告辩称，不同意原告的诉请。被告受两原告委托卖出涉案房屋，出售价款共计855000元，并为原告偿还了相关债务，包括：支付交易中介费12800元，支付交易税费7682.65元和20700元，偿还银行按揭贷款450823.23元，偿还两原告欠武韬伟借款债务[已由(2015)佛顺法良民初字第1563号民事判决书判决确认]本金250000元、诉讼费2990元、利息90000元。现剩余20004.12元。
第三人辩称，第三人通过中间人胡文杰介绍，与两原告的委托人即本案被告于2015年11月26日签订了购买涉案房屋的《房地产买卖合同》，约定：购房款为855000元，过户所需支付的税费都由卖方支付，中间人胡文杰的介绍服务费由双方各支付12800元。合同签订后，第三人按约定在签订合同当天支付了购房款855000元到被告的银行账户，也支付了胡文杰的介绍费12800元。2015年12月3日，双方到房管局办理过户手续，当中所有的税费都由卖方支付。在办理过户收件后第二个工作日，房管局来电告知，涉案房产被查封，无法办理过户业务。第三人立即要求被告退还房款，但被告表示无法退回房款，并向第三人讲述了房款的去向。第三人无奈通过被告与查封权利人刘志强、梁添强协商。刘志强、梁添强将其对两原告的债权转让给第三人，并申请解除查封，才完成过户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：借款合同复印件、(2015)佛顺法良民初字第1563号民事判决书、委托公证书、个人购房担保借款合同复印件、农业银行转账单、农业银行业务凭证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：房地产买卖合同，与交易纳税票据上的买卖双方一致，被告在取得两原告授权的前提下与第三人签订，且已经履行完毕，故本院予以采信；中介机构收款收据，该收据上所记载的收款人胡文杰并非经工商登记从事二手房交易的中介机构，从形式上该收据属于胡文杰的证言，中介费支付无银行流水等客观证据佐证，本院不予采信；对纳税票据，本院予以采信；对于被告转款250000元给武韬伟的银行回单，两原告无异议，本院予以采信；对于武韬伟收取90000元利息、律师费、诉讼费的收据，经审查，该金额未超过依据(2015)佛顺法良民初字第1563号民事判决书所计算的截至2015年11月26日的利息、诉讼费、律师费的总额（利息84167元、律师费3000元、诉讼费2990元，共计90157元），未超过两被告依据该判决书应当支付给武韬伟的金额，本院予以采信。至于两原告主张已经归还过70000多元的利息，因两原告主张的支付利息的时间发生在(2015)佛顺法良民初字第1563号案开庭审理之前，且该案判决书对此事实未作认定，依据一事不再理的原则，本院对此不作审查和认定；(2016)粤06民终6702号民事判决书中第三人对于两原告的债权并未抵减第三人应支付的购房款，故该案债务与本案无关联。
经审理查明，两原告向武韬伟借款250000元。双方签订《抵押借款合同》，约定：月利率为2%，从2014年6月30日起至两原告还清借款止，原告黄志成提供名下的位于君御花园1001号房产作抵押担保。因两原告未按约定还本付息，武韬伟向本院提起诉讼。本院于2015年8月12日公开开庭进行审理，并于2015年8月19日作出（2015）佛顺法良民初字第1563号民事判决书，判决：两原告向武韬伟归还借款250000元及利息（利息按月利率2%从2014年7月2日起计算至本判决确定的还款之日止）；两原告向武韬伟支付律师费3000元；武韬伟在全部债权范围内对原告黄志成所有的君御花园1001号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；两原告负担诉讼费2990元。该判决书于2015年9月17日发生法律效力。
另查明，原告黄志成所有的君御花园1001号房产在先抵押登记给中国农业银行顺德分行，为按揭贷款作抵押担保。2014年5月23日，两原告向被告出具《委托书》并经公证，两原告委托被告以两原告名义全权办理如下事宜：代为出售君御花园1001号房产，签订房地产买卖合同，签订存量房网签文件，办理房屋买卖合同公证，收取售房款及买受人支付的贷款和缴纳相关费用；代为到相关房地产交易、管理、登记部门办理换领新证、产权产易、过户、查档、登记等手续；代为办理该房地产物业管理、水电等过户手续；代为清偿上述房地产为抵押物的借款，代为取回相关金融机构或私人退回的他项权证及相关文件；代为办理上述房地产的抵押注销登记手续；纳税申报和缴纳上述房屋的税款以及支付一切正当费用；委托期限自办妥上述事项为止。
另查明，2015年11月26日，被告作为两原告的委托代理人（甲方）与第三人（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自有房产即君御花园1001号房产，建筑面积158.11平方米、套内面积130.11平方米，土地使用权面积32.24平方米；甲乙双方商定该物业成交价格为855000元；签订买卖合同当天，乙方一次性支付855000元到甲方指定账户；本次买卖交易所产生的税费卖方的税费由卖方缴付，买方的税费由卖方缴付，如遇到不动产交易中心所开具的发票价与合同价不一致的，以此合同价格为准。2015年11月26日，第三人向被告的账户付入855000元。当日，被告代两原告向武韬伟清偿了借款本金250000元及利息、律师费、诉讼费90000元。当日，被告代两原告偿还了中国农业银行顺德分行的抵押按揭贷款450823.23元。2015年12月3日，被告缴纳了税费28382.65元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，两原告委托被告为合法代理人以两原告名义全权办理出售房屋、代收房款、过户和偿还抵押债务等事宜，两方建立了委托合同关系。该合同合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况；委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案中，被告在两原告起诉前未将签订的买卖合同、价款和购房款的支付情况如实报告给两原告，违反了上述法律规定。但因诉讼过程中，被告及第三人已经将上述情况报告给了两原告，故本院对此不再作处理。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，两原告向被告出具的委托书中，并未记载被告代为出售房屋的条件，比如按市场价或不低于某种交易价或过户税费特定的分担方式。两被告以855000元的价格以及税费均由卖家承担的条件出售涉案房屋，并未超越两原告的委托授权范围。两原告委托被告出售房屋，是在两原告拖欠多人债务面临房屋被查封需快速变现以清偿债务的情形下进行的，交易风险较大，实际交易价格低于市场价格亦属正常。此外，依据契税纳税发票的记载，房屋买卖计税售价为690000元，可见855000元的交易价亦未低于房管税务部门二手房交易内部评估价。两原告亦未提交证据证明被告和第三人以其他价格交易房屋事实的存在。故本院对两原告提出的以10000元每平方米计算交易价款的主张，不予采纳。对其提出的评估请求，亦不予以准许。涉案房屋交易价款855000元，扣除向武韬伟清偿的借款本金250000元及利息、律师费、诉讼费90000元、抵押按揭贷款450823.23元、交易税费28382.65元后的余款为35794.12元，被告应当在交易完成和偿还债务完毕后退还给两原告。被告在2015年12月3日缴纳税费后未退还款项且擅自占据至今，属于违法占用原告资金，故应自2015年12月3日起向两原告支付利息。两原告主张自2016年1月12日起计算，属于其对自身权益的处分，本院予以准许。以35794.12元为本金自2016年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁添荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄志成、李雪珍退还房屋出售款的余款35794.12元及利息（以35794.12元为本金自2016年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告黄志成、李雪珍其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为5044元（两原告已经预交），由原告黄志成、李雪珍负担4694元、由被告梁添荣负担350元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 刘德剑
二〇一六年一月十六日
书记员 宋晓贲