上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第585号
原告蔡飚。
原告付晓玲。
两原告共同委托代理人原丹，上海明伦律师事务所律师。
被告金逸。
委托代理人张颖华。
原告蔡飚、付晓玲与被告金逸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理。本案先适用简易程序于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告付晓玲及两原告之共同委托代理人原丹、被告金逸及其委托代理人张颖华到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告付晓玲及两原告之共同委托代理人原丹到庭参加了诉讼。被告金逸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蔡飚、付晓玲诉称，两原告于2013年10月5日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告，被告于2013年12月25日前腾出房屋并通知两原告进行验收交接，两原告查验后签订房屋交接书为房屋转移占有标志。双方应于2013年12月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告未按合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按两原告已付款的日万分之一计算。现两原告已按约支付房款人民币（下同）42万元，而贷款30万元也已通过审批，被告应于2013年12月25日前与原告交接房屋并共同至房地产交易中心办理产权过户手续，然被告并未按上述约定交房及办理产权过户，经两原告多次催告，被告仍予拒绝。两原告因此产生了重大损失，具体包括为购买系争房屋办理贷款产生的利息、原告因无处居住在外租房支付的租金以及原告为了督促被告履行合同所承担的交通费、误工费、通讯费和律师费等。另原告认为，双方在合同中约定的违约金过低，请求根据两原告实际损失予以调整。原告为此诉诸法院要求判令：1、被告向两原告交付位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、被告协助两原告办理位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；3、被告按已付房款42万元的日万分之三的标准向原告支付自2013年12月26日起暂算至2014年5月19日止的逾期交房违约金18，144元，要求计算至实际交房之日止。
诉讼中，原告将上述第3项诉请变更为要求被告按每月2，000元的标准向原告支付自2013年12月26日起至实际交房之日止的违约金。
被告金逸辩称，因为没有过户，其仍为房屋权利人，所以不同意腾出房屋，也不愿意配合办理过户。双方约定合同价45万元，实际房款75万元，30万元作为装修补偿款，但到交易中心提交45万元的合同时，因合同上约定房价过低未通过审税，造成未能过户，因此也不同意向原告支付违约金。
经审理查明，位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告金逸。
2013年10月6日，原告蔡飚、付晓玲（作为买受人，签约乙方）与被告金逸（作为卖售人，签约甲方）在案外人上海A房地产经纪事务所（以下简称A事务所）的居间下就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款为45万元，甲方于2013年12月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年12月25日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以XX区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定，乙方于2013年9月26日支付甲方定金2万元，于2013年10月6日前支付甲方首付款13万元，乙方通过银行贷款30万元，贷款不足部分由乙方在房地产交易过户当日以现金方式补足给甲方，具体放贷时间以银行放贷时间为准。若房屋内有户口则甲方在交房前迁出，款清交房。合同还对其他相关事项作了约定。
同日，双方还在签订的《补充协议》中确认，房屋成交价格为75万元，合同价格为45万元。1、乙方于2013年9月26日支付定金2万元；2、乙方于2013年10月6日支付房款40万元（含27万元装修及赠送设施、物品费用）；3、乙方贷款30万元，具体以银行审核为准，不足部分由乙方在交易当日前补足，放贷时间以银行实际放贷时间为准；4、甲方交房当日乙方将剩余3万元装修补偿款一次性付清；5、甲方交房当日将房屋内所欠费用全部结清，如有户口将其迁出；6、乙方承担甲方税费及服务费，甲方到手75万元，甲、乙双方于交易当日交房；7、甲方提供的是毛坯房，赠送设备：固定设施、橱柜、脱排、热水器、燃气灶、台盆及台盆龙头；8、甲、乙双方于12月25日前将该房交易过户结束。
签约后，原告于2013年9月26日向被告支付定金2万元，于同年10月6日支付房款13万元及装修补偿款27万元，合计42万元。被告分别向原告出具了收款收据。
2013年11月5日，原、被告及A事务所工作人员共同至设在XX区房地产交易中心一楼的税务窗口递交了审税材料，但税务部门指出合同中约定房屋价格低于契税核定价格，在原告表示同意按契税核定价格进行缴税后，税务部门出具了《税务事项告知书》。该告知书载明，尊敬的纳税人，你们申请的XX区XX路XXX弄XXX号XXX室不动产交易的涉税事项申请已受理。请购买方即日至二楼房产交易中心取号办理原有住房信息查询申请，并自交易中心受理之日起十五个工作日后（注1：不含受理当日、双休日及国定节假日。注2：原有住房查询为五个工作日，房产税认定为十个工作日），凭本告知书、交易中心受理回执、房屋买卖双方身份证件到一楼40号窗口取号，买卖双方所有产权人在36-39号窗口办理上述不动产交易所涉税种的纳税申报、税款缴纳、房产税认定结果领取等涉税事宜，随后到二楼办理房产交易过户。
当日，A事务所工作人员陪同原、被告至二楼房地产交易中心办理原有住房信息查询时，因两原告系再婚夫妻，需另行提供材料，于当日无法办结。A事务所工作人员于次日陪同原告补交材料并办理原有住房信息查询后，取得的《上海市房屋状况查询受理回执》记载，受理编号XXXXXXXXXXXXX，申请人付晓玲、蔡飚，房屋座落华宁路XXX弄XXX号XXX室，税务流水号29564，受理日期2013.11.6，注意事项：1、房屋状况查询结果由交易中心于五个工作日后内部流转到税务部门。2、请以房屋状况查询受理之日起15个工作日（不含受理当日、双休日及国定节假日）后凭《税务事项告知书》中规定的材料到一楼40号窗口取号办理后续涉税事宜并领取相应的办理结果。3、以本回执中受理日期计算您应于2013年11月27日后前来办理后续涉税事宜。
十五个工作日期满后，A事务所工作人员通知原、被告至房地产交易中心办理缴税及过户事宜，原告在《个人住房减免房产税认定申报表》、《契税纳税申报表》上予以了签字，但被告以双方约定的合同价格过低，未能通过税务部门审批为由，拒绝在《房地产交易纳税申报表》上签字，致原告无法缴税且无法过户，遂成讼。
另查明，《个人住房减免房产税认定申报表》记载，合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX8，房屋坐落上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积50.29平方米，取得方式买卖，交易总价450，000元，计税价格（以契税核定价格为准）：482，874元，网上合同备案日期2013年10月5日。《契税纳税申报表》除记载上述内容外，还在税收信息一栏中记载单价9，600元／平方米，实际应纳税额4，827.84元。
还查明，涉案房屋目前由被告居住使用。原告在外另行租房每月支付租金2，000元。
审理中，应原告申请，本院传唤证人谢某某、柴某某当庭作证。
证人谢某某称，其系A事务所工作人员，其于2013年11月5日陪同原、被告至XX区交易中心的税务窗口审税，税务机关受理后出具了回执单，约定22天后去缴税，第22天原、被告到场后，被告不愿在税务机关打印的《房地产交易纳税申报表》上签字，导致原告无法领取税单且无法缴纳契税，双方过户手续也无法办理。之后其通过打电话、发短信、甚至到被告家门口张贴通知的方式要求被告在纳税申报表上签字并配合办理房屋过户手续，但被告称其父母不同意卖房不愿配合。
证人柴某某称，其系A事务所工作人员，其于2013年11月5日约原、被告至房地产交易中心办理审税及房屋限购查询，当天先至设在房地产交易中心的税务窗口递交审税材料，税务部门进行审查后告知契税核定价格为9，000余元／平方米，合同价45万元低于上述核定价格，税务部门要求原告按照核定价格缴税，并在原、被告签字确认后出具了《税务事项告知书》，然后再到二楼进行房屋限购情况的审核，经系统调取发现原告是再婚夫妻，缺少相关材料，所以其于次日陪同原告去房地产交易中心补交材料后交易中心出具了《上海市房屋状况查询受理回执》。之后，其根据交易中心和税务部门的要求于15个工作日期满后再次通知原、被告去办理缴税及过户事宜，当日原、被告都到了设在房地产交易中心的税务窗口，税务部门要求被告在《房地产交易纳税申报表》上签字时，被告不肯签字，导致原告无法缴税。被告因为合同价低于契税核定价格所以不肯签字。
另外，根据本院至上海市地方税务局XX区分局第XX税务所就涉案房屋价款及申报税务事项进行核实后查明的情况为：涉案房屋在2013年11月的契税核定价格为9，600元／平方米，而本案买卖双方在合同上约定的价格低于上述核定价格。对于这类情况，如果买卖双方根据契税核定价格缴税的话，税务部门会出具《税务事项告知书》并受理缴税事宜，这份买卖合同仍然能够继续履行，并且之后双方也是可以进行过户的。2014年9月涉案房屋契税核定价格为12，800元／平方米。同时本院还向税务部门依职权调取了原、被告至该部门办理税务申报事项时该部门出具的《房地产交易纳税申报表》、《契税纳税申报表》、《上海市个人住房房产税认定通知书》及《个人住房减免房产税认定申报表》等材料。
上述事实，由原告提供的买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、原告支付了42万元的收据、用以证明原告申请的贷款30万元已经通过审批的短信、案外人A事务所出具的证明及张贴的公告、原告在外租房的房地产租赁合同及房租收据、用以证明税务部门已经受理审税事项且通知原、被告领取税单的《税务事项告知书》，证人谢某某、柴某某的证言，本院至税务部门调取的《房地产交易纳税申报表》、《契税纳税申报表》、《上海市个人住房房产税认定通知书》及《个人住房减免房产税认定申报表》以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供的贷款已经通过审批的短信认为与其无关，对张贴的公告看到了，但认为其没有违约，对原告在外租房的房地产租赁合同及房租收据认为与本案无关，对原告提供的其余证据均表示无异议。
本院认为，对于原告于2014年8月14日庭审中提供的《税务事项告知书》，由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，经法院至相关税务部门调查的结果反映，在合同价约定低于政府颁布的契税核定价格的情况下，只要购买方同意按核定价格缴纳契税，合同仍然可以继续履行。况且，税务部门向原告出具的《个人住房减免房产税认定申报表》及《契税纳税申报表》，要求纳税人以2013年11月的核定价格9，600元／平方米即482，874元进行计税，并指出了原告实际应纳税额为4，827.84元。进一步说明涉案房屋审税流程已经完成，而应进入缴税环节。现证人谢某某及柴某某的证言均能证实由于被告不愿配合在《房地产交易纳税申报表》上签字导致原告无法缴税，而法院至税务部门调取的《房地产交易纳税申报表》上纳税人签字处为空白，能与两位证人的证言相互印证。因此被告提出本案因合同价款约定过低，未能通过税务部门审批致合同无法继续履行之抗辩意见，理由不能成立，本院不予采信。就本案而言，在税务部门审税流程已完成的情况下，被告仍然不配合在纳税申报表上签字的行为导致双方无法办理产权过户，同时被告也未按合同约定期限向原告交付房屋，均已构成违约。鉴于原告已按约履行了支付房款42万元的合同义务，且目前已将剩余房款33万元交至法院，并在庭审中原告表示同意按双方真实房价75万元缴纳契税。现要求被告履行协助过户及交付房屋的义务，实际就是要求继续履行合同，该请求合法合理，故本院对原告要求被告协助过户、交付房屋及承担逾期交房违约金之请求均予以支持。对于原告提出要求将违约金标准调整至2，000元／月之观点，对此本院认为，双方在合同中约定，被告未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.01%的违约金，本案中被告未按时交房，原告可以依此约定追究被告的违约责任，而原告并没有提供约定的违约金明显过低的证据，故对于原告要求在本案中调高违约金之主张，本院不予支持。此外，鉴于原、被告在《补充协议》中有“原告承担被告税费及服务费，被告到手75万元”的约定，故本案因办理过户所产生的费用均由两原告承担。而为避免讼累，本院对两原告应支付被告的后续房款33万元在本案中一并作出处理。
被告金逸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加本案第二次庭审，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告蔡飚、付晓玲与被告金逸于2013年10月6日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；
二、被告金逸协助原告蔡飚、付晓玲将位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告蔡飚、付晓玲名下。期间，因过户产生的买卖双方所应承担的所有费用，均由原告蔡飚、付晓玲承担；
三、原告蔡飚、付晓玲支付被告金逸房款330，000元；
四、被告金逸将上述房屋交付原告蔡飚、付晓玲；
五、被告金逸以420，000元计，向原告蔡飚、付晓玲支付自2013年12月26日起至实际交付上述房屋之日止按每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。
上述第二、三、四、五条款的履行期限均为本判决生效之日起十日内。
案件受理费11，000元，财产保全费4，120元，两项合计15，120元，由被告金逸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年十月二十日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。