福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第8346号
原告李友平，男，1964年5月10日出生，汉族，住晋江市。
委托代理人施燕燕、黄银银，福建臻晟律师事务所律师。
被告李志忠，男，1958年8月28日出生，汉族，住晋江市，公民身份号码35××××12。
被告李丽明，女，1959年11月1日出生，汉族，住晋江市。
被告李清月，女，1977年8月24日出生，汉族，住晋江市。
委托代理人穆海燕、苏培芳，福建泉秀律师事务所律师。
原告李友平与被告李志忠、李丽明、李清月债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李友平的委托代理人黄银银、施燕燕，被告李志忠，被告李清月的委托代理人穆海燕到庭参加诉讼，被告李丽明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李丽明因经商和家庭生活需要，分别于2012年7月13日、7月23日向原告借款70000元、102000元，共计借款172000元。因被告李丽明拒不偿还借款，原告于2012年12月31日诉至本院。本院经审理，判决被告李丽明应于判决生效之日起十日内偿还原告借款172000元，其中70000元应自2012年12月31日起至本判决确定的还款之日止按月利率1.8%计付利息，另借款102000元应自2012年12月31日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。该判决于2013年5月8日发生法律效力后，被告李丽明拒绝履行还款义务，原告即于2013年6月6日申请本院强制执行。在强制执行期间，本院追加被告李志忠作为共同被执行人。2014年3月3日，被告李志忠、李丽明将登记在被告李志忠名下的夫妻共同财产，位于晋江市梅岭街道竹树下南区××××号建筑面积421.37平方米的房屋，以明显不合理的低价60万元转让给被告李清月，并办理了过户登记手续。被告李志忠、李丽明在到期债务不履行的情况下，恶意以不合理的低价将房产转让给被告李清月，损害了原告的合法利益。请求判令撤销被告李志忠、李丽明与被告李清月之间的房屋转让行为。
被告李清月辩称，1.被告李志忠、李丽明与被告李清月签订的房屋买卖合同是合法、有效的，并未违反相关法律规定；2.其购买该房屋是以合理价格购买，是善意第三人，且已经取得了土地使用权证和房产证，应得到法律保护；3.当时约定的转让价是65万元，且支付给被告李志忠、李丽明的价款，尚有房租7500元、被告李志忠、李丽明之子拖欠的借款78000元，共计754500元，故转让款为754500元；4.即使转让款为60万元，也远高于原告的债权，至于被告李志忠、李丽明拒不履行原告已生效的债权与被告李清月无关，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李志忠辩称，其收到被告李清月的房款是60万元，双方交易的价款就是60万元。当时，被告李清月多次和其说，其已经被人起诉，房屋也会被查封，把房屋便宜点卖给她，故其将房产卖给被告李清月，房屋交易价款60万元，已让其子拿去还债了。
被告李丽明未作答辩，亦未向本院提供证据。
在本院审理过程中，双方当事人没有争议的事实有：1.原告起诉被告李丽明的借款172000元及自2012年12月31日起的利息（其中70000元按月利率1.8%计息、102000元按中国人民银行同期同类贷款利率计息），已在本院申请执行，但被告李丽明、李志忠至今未履行。2.被告李志忠、李丽明（夫妻）与被告李清月于2014年2月27日签订《房产买卖协议》，约定被告李志忠、李丽明将位于晋江市梅岭竹树下南区的房产（房产证号：晋房青字第××号、土地使用权证号：6×××6号）连同楼顶搭盖的鸽场及埕、外围一并卖给被告李清月，价款60万元。被告李清月已向相关行政机关办理了房产过户手续，将房产过户至其名下，并缴纳了相关的税费。现涉案房屋已拆除。上述事实，有原告提供的晋江市人民法院（2013）××民初字第××号民事判决书、法律文书生效证明、执行案件受理通知书、被告李志忠、李丽明的户籍证明、被告李清月提供的《房产买卖协议》、交税票据，及到庭原、被告各方当事人在法庭上的陈述加以证实。
双方当事人争议的焦点为：上述房产（包含土地及附属物）买卖行为是否符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人可撤销情形。对此本院予以查明、分析并认定。
原告认为，根据原告向晋江市城乡规划局调取的《房屋买卖契约》，涉案房屋的交易价为5万元，从税务机关的发票体现交易价亦仅为38.3万元，故不宜认定本案涉案房屋的实际转让价为60万元。被告李志忠、李丽明是以明显不合理的低价将房产转让给被告李清月，并办理了过户登记。根据原告提供的关于图编B06征收补偿的说明，可证明案涉晋江市梅岭街道竹树下南区×××号房屋及土地征收补偿费用合计为1476052.94元，反映了涉案房屋的真实价格。而被告李清月在得知房屋要被拆迁的情况下，以明显不合理的低价买下房屋，并且还声称如果不卖房子，房屋也会被查封。原告申请本院强制执行期间达8个多月，被告李志忠、李丽明均无财产可供执行，被告李志忠、李丽明将唯一可供执行的房产卖出，实际上是为了逃避债务，对原告造成了损害。被告李清月明知其受让房屋的行为会损害其他债权人的合法权益，而以明显不合理的低价受让房屋，并办理过户登记，存在主观恶意。故应撤销被告李志忠、李丽明转让涉案房产的行为。原告向本院提供了向晋江市城乡规划局调取涉案房屋的《房屋买卖契约》、晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室关于图编B06征收补偿的《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》加以证实。
被告李清月对原告提供的《房屋买卖契约》真实性不持异议，质证认为，仅是为了减少缴纳的税费而签订的，并非真实房产交易的协议，这已经成为房产交易的一个惯用避税手法，故交易价不应按5万元认定；关于晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室出具的上述文书真实性、合法性均不持异议，质证认为，《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》所体现的才是房屋的土地、房屋的价值，两项相加价款为631980.34元，故不能证明被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价转让房产。
被告李清月认为，本案涉案房屋转让是否存在恶意转让，应当以涉案房屋的转让价格是否明显低于市场价格等来认定，但原告提供的证据均不足以证明上述观点。而从被告提供的证据以及法庭调查可认定本案涉案房产的交易价为60万元，并已实际履行完毕。而对于原告在房产部门调取的《房屋买卖契约》体现的交易价为5万元，并非双方的真实交易价，仅是被告李清月为规避税收而出具给房管部门的。而房管部门以市场评估价38.3万元要求被告李清月进行纳税，故被告李志忠、李丽明与其实际交易价60万元是高于市场评估价值38.3万元，并非明显不合理低价，被告李清月对本案原告与被李志忠、李丽明间的债权、债务并不知情，且不清楚涉案房屋即将被拆迁。故原告以其债权受到损害，要求撤销被告李清月与被告李志忠夫妻的房屋买卖行为，不符合公平原则及诚实信用原则，原告的诉讼请求应予以驳回。被告李清月向本院提供了《房产买卖协议》及相应缴纳的税费票据加以证实。
被告李志忠对原告提供的证据真实性、合法性及关联性均不持异议；对被告李清月提供的证据真实性、合法性及关联性亦均不持异议。
被告李志忠认为，其将涉案房产转让给被告李清月的实际交易价为60万元，其仅收到被告李清月的房款60万元，相应的税费均由被告李清月缴纳。当时，因其夫妇负债巨大，被告李清月趁机与其夫妇协商，并称若不便宜点卖给她，会被法院查封，故当时仅以60万元的价款将涉案房产转让给被告李清月，是受被告李清月欺骗才转让的。
原告对被告出具的证据真实性不持异议，质证认为，房产的交易价应以房产主管部门登记备案的合同交易价为准，故应以交易价5万元为准。
本院认为，对原告提供的《房屋买卖契约》、晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室关于图编B06征收补偿的《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》，被告提供的《房产买卖协议》及相应缴纳的税费票据的真实性、合法性均予以认定，对证据的证明效力，将结合本案案情，予以分析。而被告李清月主张房屋交易价款为754500元，并提供了相关证据，但庭审中又变更主张涉案房屋交易价为60万元，故对于其他款项及相应证据在本案中不再予以审查。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，原告在民事诉状中，已确认被告李志忠、李丽明与被告李清月按60万的价款转让涉案房产，又有被告李清月提供的《房产买卖协议》加以证实，被告李志忠亦确认以60万的价款转让该房产，并实际收到被告李清月的60万元。故本院认定，本案李志忠、李丽明转让涉案的房产的实际价款为60万元。原告主张，被告李志忠、李丽明与被告李清月以5万元的价款转让涉案房产，本院不予采纳。因房产转让应缴纳相应的税费，房产主管部门依据相关规定，指定房产交易的一个最低交易价格以收取相应税费。故被告李清月主张，涉案房产经房产主管部门评估为38.3万元，本院不予采纳。该38.3万元并非涉案房屋的市场评估价。现涉案房屋已拆除，经本院鉴定组向房产评估鉴定机构核实，拆除的房屋已经无法进行市场价值评估。但涉案房屋地处晋江市梅岭街道竹树下社区，该区域商品房的价格均在每平方米4500元以上，而涉案房屋421.37平方米（有相应宅基地使用权证及房产证），以60万元的价格计算，每平方米价格不到1500元。该区域在晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目规划范围内，该房产属被拆迁范围。原告提供了《证明》、《补偿方案》、《图纸》、《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》、《等面积安置房款计算表》、《房屋附属物及土地附属物补偿表》、《财务结算表》，可证实涉案房屋经晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目拆迁办公室初步评定，该房屋的补偿价为1476052.94元（放弃安置），与本案房产交易价60万元相差巨大。故被告李志忠、李丽明以60万元的价款转让涉案房产，应认定为明显不合理的低价转让。被告李清月认为，拆迁办对房屋及土地的评估价应按《土地认定补偿表》、《住宅认定补偿表》来认定，价款分别为320582.50元和311397.84元，合计631980.34元，因为考虑被拆迁房屋可安置的情况，以及房屋附属物及土地附属物的补偿，故本院不予采纳。本案中，原告对被告李明月享有到期债权，并经法院判决生效，已在执行期间。该债务为被告李丽明与被告李志忠的夫妻共同债务。本院至今未能查明被告李志忠、李丽明可供执行的财产。而被告李清月支付给被告李志忠、李丽明的60万元，已偿还他人债务，故被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价60万元转让涉案房屋，致使原告的债权未能得到履行，对原告造成损害。而被告李清月明知60万元是明显低价，又趁被告李志忠、李丽明的债务在执行阶段可能会被查封、拍卖的情况下，以低价与被告李志忠、李丽明交易，并办理房产过户手续。故被告李志忠、李丽明以60万元的价款转让涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人可撤销情形。
经庭审举证、质证并认证，对本案的主要事实作如下认定：
2014年2月27日，被告李志忠、李丽明与被告李清月签订《房产买卖协议》，约定被告李志忠、李丽明将位于晋江市梅岭竹树下南区×××号的房产出售给被告李清月，房产证号：晋房青字第××号，土地证号：晋地青集建（97）字第6××××6号，建筑面积421.37平方米，连同楼顶搭盖的鸽场共四层，价款60万元，契税、所得税、土地增值税等交易税费均由被告李清月承担。2014年3月20日，被告李清月缴纳了相关税费，并办理了房产过户登记。被告李丽明、李志忠已将交易款60万元用于偿还他人债务。被告李丽明、李志忠拖欠原告李友平借款172000元及自2012年12月31日起的利息（其中70000元按月利率1.8%计息、102000元按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。此债务已在本院执行阶段，因查无被告李丽明、李志忠的财产，导致无法得到履行。涉诉的房产在2014年晋江市梅岭街道教育提升与公园扩建项目的拆迁范围内，该拆迁办公室对该房产及附属物的初步评估补偿价为1476052.94元。
综上所述，本院认为，被告李志忠、李丽明以明显不合理的低价60万元，将位于晋江市梅岭竹树下南区59号的房产出售给被告李清月，致使原告李友平的权益受到损害。现原告作为债权人，请求撤销被告李志忠、李丽明转让涉案房产的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，本院予以支持。被告李清月主张60万元，并非不合理的低价，本院不予采纳。原告主张被告李志忠、李丽明与被告李清月的房产交易价应以5万元的价款认定，因其在诉状中，已明确涉案房产的交易价为60万元，且被告李清月提供的《房产买卖协议》及被告李志忠、李清月在法庭上的陈述，均互相印证涉案房屋的真实交易价为60万，故对原告的主张，故本院不予认定。被告李丽明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十四条的规定，判决如下：
撤销被告李志忠、李丽明将位于晋江市梅岭竹树下南区×××号的房产转让给被告李清月的行为。
本案案件受理费100元，由被告李志忠、李丽明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑维聪
代理审判员 蔡燕萍
人民陪审员 李荣贵
二〇一五年一月十九日
书 记 员 颜文颖
附件：本案所适用法律法规、司法解释
1.《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
法官提示
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。