湖北省武汉市某区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民初字第01121号
原告深圳市保利物业管理集团有限公司。
法定代表人古明先，董事长。
委托代理人李建成，男，1968年8月28日出生，汉族。
委托代理人付盛，男，1982年8月2日出生，汉族。
被告湖北乾龙置业有限公司。
法定代表人张剑，董事长。
委托代理人杨清华，男，1971年12月24日出生，汉族。
原告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称深圳保利公司）诉被告湖北乾龙置业有限公司（以下简称湖北乾龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月6日受理后，依法由代理审判员李振华独任审判，于2013年11月14日、11月25日公开开庭进行了审理。后因审判人员工作变动，依法转为普通程序，由审判员李义飞担任审判长，与人民陪审员付玲玲、曾晨组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。深圳保利公司的委托代理人李建成、付盛、湖北乾龙公司的委托代理人杨清华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳保利公司诉称，原、被告于2008年9月28日签订《银湖御园前期物业管理服务合同》，该合同约定空置物业的物业管理费由被告按照物业费标准的90%缴纳，但被告自2012年5月1日起，一直拖欠支付原告空置物业费。期间，原告多次联系被告缴纳，被告均推诿未付。截至2013年7月12日，被告拖欠原告空置物业费共计228，571.88元。请求判令：1、被告湖北乾龙公司向原告深圳保利公司支付2012年5月1日至2013年7月12日期间的空置物业管理费228，571.88元；2、被告湖北乾龙公司支付原告深圳保利公司违约金（自逾期支付之日起，按应缴纳欠费总额日万分之五计算）。案件受理费由被告湖北乾龙公司负担。
被告湖北乾龙公司辩称，根据《银湖御园前期物业管理服务合同》约定，对已销售的商品房，被告不承担空置物业管理费，对依合同经双方对账确认应当由被告方承担的空置物业费为30，317.83元。原告未履行合同第10、33条等关于原告应将物业费用于提供清洁卫生、秩序管理、保安房屋等约定，被告有权要求原告整改。由于原告未履行合同约定义务，故被告未支付此空置房屋的物业管理费。因此，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
原告深圳保利公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《银湖御园前期物业管理服务合同》，证明原、被告签订物业合同的权利义务约定以及合同中约定的物业管理费用标准及空置物业管理费收费标准；
2、《关于支付空置房物业费的函》、《客户欠款分项明细表》，证明被告于2012年5月1日至2013年7月12日期间欠原告空置物业管理费228，571.88元；
3、《收房通知》36份及物品领用清单，证明被告拖欠原告空置物业管理费的事实。
被告湖北乾龙公司为支持辩称意见，向本院提交了以下证据：
1、《前期物业服务协议》，证明原告以协议形式向小区业主明确服务内容，承诺自己义务；
2、银湖御园小区现场照片一组，证明原告在管理小区过程中，未尽到物业服务合同中所约定的义务；
3、《武汉市商品房买卖合同》81份，证明原、被告双方有异议部分的房屋已销售，合同均载明商品房销售时间及交房时间；
4、2012年5月1日至2013年7月12日《银湖御园空置费统计表》，证明经原、被告对账，被告应支付空置物业管理费30，317.83元，对其他空置物业管理费170，372.23元不应由被告承担。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性有异议，其认可2012年5月1日到2013年7月1日期间应支付空置物业管理费30，317.83元，对其他部分认为不应由其承担；对证据3《收房通知》无异议，对物品领用清单有异议，认为系原告内部登记流程，与案件无关，不能证明被告应支付原告空置物业管理费228，571.88元的事实。
原告对被告提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性不予认可；对证据3、4真实性均无异议。
对双方当事人无异议的证据，本院作为认定案件事实的依据予以采信。对当事人有异议的证据，本院认为，原告提交的证据2中《关于支付空置房物业费的函》是否向被告发送不清楚，被告不认可，原告未提交其他证据予以佐证，《客户欠款分项明细表》未经被告确认，不能证实被告下欠原告空置物业管理费228，571.88元，本院对该证据效力不予确认；被告提交的证据3照片拍摄时间不明，原告不认可，不能证实原告未依约对被告开发建设的“银湖御园”小区提供合同约定的相应物业管理服务，本院对该证据的效力不予确认。
根据以上采信的证据及其证明力和原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
被告湖北乾龙公司系武汉市东西湖区金银湖环湖路6号“银湖御园”商品房项目的开发建设单位。
2008年9月28日，原告深圳保利公司（乙方）与被告湖北乾龙公司（甲方）签订《银湖御园前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告开发建设的“银湖御园”商品房项目提供前期物业管理服务，合同约定第一条：物业名称：银湖御园；座落位置：金银湖片区，环湖东路6号；物业管理区域：“银湖御园”位于金银湖畔，北临金桥三路，西接环湖东路，占地面积30，444平方米，建筑面积10万平方米，物业类型住宅9.6万平方米，临街商业1200平方米，泛会所200平方米；总户数：860户；车位数量：地下车位160个，地面车位300个。以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一个月内书面告知乙方。······第三条：本合同期限为五年，自本物业正式入伙之日起计（本物业预计入伙时间为2010年5月1日）具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效，本合同自动终止。第四条：乙方提供的物业管理服务范围为：1、物业红线范围内的所有公共部分的物业服务；2、物业红线范围内的所有业主和物业使用人的服务。······第十条：本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅物业管理费：1.5元／月.平方米；别墅物业管理费：2元／月.平方米；商业用途物业管理费：2.5元／月.平方米。物业服务费用于以下开支：······4、物业管理区域日常清洁卫生费用；······7、物业管理服务区域日常秩序维护费用。······第十二条：物业管理服务费于本物业入伙后、开始交付业主使用之日起按月计收：1、纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售的物业，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业管理费由甲方缴纳。针对本物业具体情况，在政府等相关方无异议情况下，当本项目的住宅物业销售率达到95％时，商业物业销售率达到100％时，甲方将不再支付空置物业管理费；销售率在95％以下，空置房甲方承担90％的物业费。2、已出售给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务费。······第三十二条：甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其他原因，直接造成对方名誉或经济损失，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改仍解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿，双方可提出终止合同。合同还包括附件《前期物业服务协议》。原、被告均在合同上盖章，双方在合同中未约定违约金。
合同签订后，被告依约将“银湖御园”商品房项目的物业服务交由原告管理，原告依约于2010年5月8日开始履行小区商品房物业管理相应服务，并按被告向业主出具的《收房通知》向业主收取物业管理费，或对被告已竣工但未销售的商品房向被告收取空置物业管理费。至2012年5月1日，原、被告双方将该时间段之前的空置物业管理费进行结算并履行完毕。
被告对外销售的商品房均系现房，均与业主签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同均明确约定了交房时间，被告向收房业主出具《收房通知》上均载明业主房屋的座落、收房时间及原告应直接向业主收取物业管理费的具体时间。
在本案审理过程中，原、被告双方于2014年5月14日核对2012年5月1日至2013年7月12日期间空置物业管理费，双方均在《银湖御园空置费统计表》上签字认可。原告确认因统计误差其主张的商品房为81套、空置物业管理费为200，690.11元，后经双方依证据核对后，被告应支付原告其中26套房的空置房屋物业管理费30，317.83元，其余55套商品房的销售及收房时间均在2012年5月1日之前。而此前的空置物业管理费已经由双方进行了结算并履行完毕。原告在《银湖御园空置费统计表》上还注明“此统计表上，原告起诉的空置费数额200，690.11元为准，经对账后被告欠物业费30，317.83元，但对其他物业费170，372.28元我公司要以被告提供的收房通知上的收房时间及售房合同的交房时间为准，由法院判决。（收房通知共36份）”被告注明“被告主张，应以被告计算的空置费30，317.83元为准，差异部分170，372.28元应以原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》中的相关约定及原告提供的证据为准，原告未提交相应证据，故被告不应承担差异部分170，372.28元费用”。
2013年8月6日，原告深圳保利公司诉至本院，要求如诉称。审理中，双方均坚持诉辩称意见，调解不成。
本院认为，深圳保利公司与湖北乾龙公司签订的《银湖御园前期物业管理服务合同》及《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，合同及协议内容均未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方当事人均应全面履行合同约定的义务。
合同签订后，被告将“银湖御园”商品房项目建设完成竣工验收后，对未销售房屋应向原告支付空置物业管理费，对已销售房屋不承担空置物业管理费。庭审中，根据原、被告双方对账的《银湖御园空置费统计表》，可证实原告提交的36份房屋《收房通知》中，有26套房屋系被告于2012年5月1日至2013年7月12日期间销售，该26套房屋在原告主张的81套房屋内，应由被告支付空置物业管理费，其他有《收房通知》的10套房屋系被告于2012年5月1日前销售，不在原告诉请时间段内。经双方对账后，该26套房屋空置物业管理费共计30，317.83元，被告愿意支付，原告无异议，本院予以确认；但被告对原告主张的其他房屋空置物业管理费170，372.28元有异议，认为不应由其承担，根据《银湖御园空置费统计表》上载明的81套房屋的销售及收房时间，除26套房屋外的其他房屋销售及收房时间均在原告主张的2012年5月1日之前，均不在原告诉请时间段内，原告未能提交其他《收房通知》证据或其他反驳证据证实被告应支付该款，且原告亦认为其主张的空置物业管理费应以被告提供的《收房通知》及售房合同的收房时间为准，故其提不出证据证明被告还应支付原告其他空置物业管理费170，372.28元的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由原告承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付空置物业管理费228，571.88元的诉讼请求，本院在30，317.83元范围内予以支持，对其他部分空置物业管理费，因无证据证实，该部分诉请本院不予支持；原告要求被告支付违约金的诉请，因双方未约定逾期付款违约金及计算标准，本院亦不予支持。
被告辩称已销售的房屋合同约定收房前的空置物业管理费由被告承担、收房后的空置物业管理费由业主承担的意见与案件事实相符，本院予以采纳；其认为原告将物业费未用于小区日常维护且未进行整改、并以此为由拒绝支付空置物业管理费的意见，因无证据证实，且涉及企业经营自主权问题，在此行为没有明显影响企业物业管理合同义务的履行质量的情况下，对被告的辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北乾龙置业有限公司于本判决书生效后十日内给付原告深圳市保利物业管理集团有限公司空置物业管理费30，317.83元；
二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，728元，由原告深圳市保利物业管理集团有限公司负担4，170元，被告湖北乾龙置业有限公司负担558元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费4，728元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收汇款专户市中院诉讼费分户；账号：07950140000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李义飞
人民陪审员 付玲玲
人民陪审员 曾 晨
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 胡 琼