河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第122号
原告怀来鼎晟投资有限公司，
法定代表人韩海柱，经理。
委托代理人梁建强，男，公司监事。
委托代理人梁晓静，女，公司会计。
被告陈宝民，男，1973年9月24日出生，汉族。
委托代理人王廷海，男，河北博远律师事务所律师。
原告怀来鼎晟投资有限公司（以下简称鼎晟公司）与被告陈宝民抵押合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员刘凤山、郜占禄、代理审判员王建生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎晟公司法定代表人韩海柱及其委托代理人梁建强、梁晓静，被告陈宝民及其委托代理人王廷海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鼎晟公司诉称：原告怀来县鼎晟投资有限公司向高某投资80万元，用于日常经营，陈宝民用位于北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号楼为高某所用投资款80万元作抵押并签订《卖房协议》。合同约定投资期限为2013年4月9日起至2013年7月9日止共90天，归回投资款。截止到2013年12月25日已逾期166天未归还投资款，合同约定执行《卖房协议》以被告陈宝民所抵押的位于北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号楼作为偿还高某所借投资款80万元。但到12月25日，被告陈宝民未按《投资合同》《卖房协议》履行约定过户房产。现诉至法院，请求法院判决被告陈宝民以抵押物北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号楼偿还高某所借投资款。
原告为支持其主张，向法庭提供如下证据：
1、投资合同一份；
2、陈宝民同意抵押承诺书一份；
3、投资凭据一份；
4、石崇峰同意担保承诺书一份；
5、高某收款收据一份；
6、卖房协议一份；
7、陈宝民结婚证复印件一份2页；
8、陈宝民、李燕霞常住人口登记卡复印件2页；
9、陈宝民、高某、石崇峰身份证复印件各一份；
10、怀房权证私字第××号证复印件3页；
11、陈宝民受让国有土地使用权占地平面图复印件2页；
12、核算明细证明一份；
13、最高人民法院欠款滞纳金的法律规定参考资料一份6页以及合同约定的“滞纳金”是否可以视为违约金案列一份5页。
被告陈宝民辩称：签订同意抵押承诺书是基于和高某的关系及高某保证按时归还本金及利息，保证不会将抵押的房屋转为投资公司的承诺，后高某做煤的生意被韩老十骗了三百万，导致不能归还。而且签订房屋协议是假的，根本不存在卖房的意思和事实，而是抵押担保债权的实现，卖房协议显失公平，价值二百万的房屋，偿还八十万本金。现在知道，我签订的同意抵押承诺书无效，是违反法律规定的，投资公司不能凭借我签订的同意抵押承诺书和卖房协议就将我二百多万的财产归他们所有，请求法院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、同意抵押承诺书因主合同投资合同无效而无效；原告与高某签订的所谓投资合同，实际上是名为投资实为借贷，根据法律规定，投资公司不得向他人发放贷款，其发放贷款的行为违反法律强制性规定，根据《民法通则》第五十八条第（五）项规定，投资合同应当属于无效合同，根据法律规定主合同无效担保合同亦然无效，因此同意抵押承诺书无效。二、未办理抵押登记，抵押权不成立。被告与原告签订同意抵押承诺书后，双方并没有按照法律规定进行抵押登记，根据《物权法》第十四条、《担保法》第四十一条、《城市房地产抵押管理办法》第六条、第三十条、第三十一条的规定，房地产设置抵押需要依法办理抵押登记，否则抵押权不成立。三、同意抵押承诺书未经财产共有人同意，应属无效。上述房产系被告夫妻共有财产，而同意抵押承诺书未经全部产权人同意，根据《物权法》第九十七条、《城市房地产抵押管理办法》第十九条、《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第五十四条第二款的规定，本案抵押未经抵押财产共有人同意，应属无效。四、本案卖房合同及同意抵押承诺书中的约定违反法律规定，应属无效。被告与原告在签订同意抵押承诺书后，又签订了卖房协议，根据《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第五十七条的规定，签订同意抵押承诺书及卖房协议的约定违反法律禁止性规定，应当属于无效。综上所述，被告与原告签订的同意抵押承诺书及卖房协议均属无效合同，对双方当事人无约束力，抵押权因未办理抵押登记而不成立，原告无权依据上述无效协议向被告主张权利，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告的证人高某出庭作证。
原、被告向法庭提供的证据，经当庭举证、质证，本院确认如下：1、对原告提供的投资合同，被告对其真实性无异议，具有证据效力；2、对原告提供的陈宝民同意抵押承诺书，被告对其真实性无异议，称对其效力有异议，该证据具有证据效力；3、对原告提供的投资凭据，被告对其真实性无异议，称其内容对陈宝民没有约束力，该证据具有证据效力，能证实高某支用投资款80万元及还款期限、违约责任；4、对原告提供的石崇峰同意担保承诺书一份，被告称与本案无关，该证据与本案无关联性；5、对原告提供的高某收款收据一份，被告未发表意见，该证据与投资合同相互印证，能证实高某从鼎晟投资公司取得80万元投资款的事实；6、对原告提供的卖房协议一份，被告称不是被告真实意思表示，但被告未向法庭提供证据证实其说法，该证据具有证据效力；7、对原告提供的陈宝民结婚证复印件一份2页、陈宝民、李燕霞常住人口登记卡复印件2页、陈宝民、高某、石崇峰身份证复印件各一份、怀房权证私字第××号证复印件3页、陈宝民受让国有土地使用权占地平面图复印件2页，被告无异议，具有证据效力；8、对原告提供的核算证明一份，被告称与本案无关，但该证据能真实反映出：鼎晟公司给高某的投资款本金80万元、高某已经归还的投资回报金9.6万元、高某已经归还投资回报金及违约滞纳金350000元钱、截至开庭日欠款天数以及欠款总额，该证据具有证明以上事实的证据效力；9、对原告提供的最高人民法院欠款滞纳金的法律规定参考资料一份6页以及合同约定的“滞纳金”是否可以视为违约金案列一份5页，本院合议庭在评议案件时予以综合考虑。10、被告证人高某作证称被告房产是为其担保的，对此事实本院予以确认；高某称陆续归还鼎晟公司9.6万元利息和35万元本金，对此原告称合同中约定先还回报率后还本金，在原告与高某投资合同中第五条5.2项下明确约定还款顺序为先回报金后本金，对高某作证称还了35万元本金这一事实本院不予认可。
根据上述有效证据，以及当事人当庭陈述，本院经审理查明：2013年4月9日，高某向鼎晟公司支用投资款80万元，同日，被告陈宝民用位于北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号怀房权证私字第××号房产为高某支用的款项进行了抵押担保。在签订房产抵押担保的同时，被告陈宝民与鼎晟公司法定代表人韩海柱双方自愿签订卖房协议，双方共同约定：如投资合同到期，被投资方（高某）未还款，卖房协议自动生效，同时约定卖房协议与投资合同共同具有法律效力。后高某未能按照投资合同约定全面履行自己的合同义务。2013年12月26日，原告诉至本院，要求判决被告陈宝民按照投资合同和卖房协议的约定，以抵押物北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号房产偿还高某所借投资款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鼎晟公司与高某签订的投资合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效合同，本院予以确认。被告陈宝民给原告鼎晟公司出具的同意抵押承诺书，是被告真实意思表示，合法有效，抵押房产未办理抵押物权登记，不影响抵押合同效力。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：……债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。为确保债务的履行，原告鼎晟公司与被告陈宝民约定了在债务人高某到期未还款时实现抵押权的情形，债权人即原告鼎晟公司有权就抵押财产优先受偿，即按照抵押约定的方式实现原告债权。对原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十二条之规定，判决如下：
被告陈宝民于本判决生效之日起十日内将北辛堡镇卧牛山旅游区商业南12号房产及房屋占用范围内的土地使用权转让给原告怀来鼎晟投资有限公司（房产证号：怀房权证私字第2013-01**号，土地证号：怀国用（2007）第4**号）。
诉讼费11800元，由被告负担，此款原告已缴纳，被告应在履行上述给付义务时一并支付原告。
如果未按本院判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 刘凤山
审 判 员 郜占禄
代理审判员 王建生
二〇一四年三月十七日
书 记 员 陈 伟