吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉高新民二初字第65号
原告（反诉被告）：魏洪财，男，1954年6月5日生，汉族，退休工人，住吉林市船营区。
委托代理人：李卫国，吉林市法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地：吉林高新技术产业开发区吉林大街28号。
法定代表人：张建新，总经理。
委托代理人：宋金升，该公司职员。
原告（反诉被告）魏洪财与被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏洪财及其委托代理人李卫国，被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司委托代理人宋金升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）魏洪财诉称：2013年12月1日，原告魏洪财与被告吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的万科城项目8-28栋101室，总房款820428元。按照合同约定原告向被告交付了购房款350428元及契税25423.42元，总计375851.42元。其余房款约定由被告为原告办理按揭贷款支付。但至2014年12月，被告仍然未能为原告办理按揭贷款且未交付房屋，并于2014年12月20日发出《解除合同通知》，要求原告赔偿被告70500元。严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求法院判令：1.被告返还原告购房款及契税375851.42元并赔偿违约金52564.20元及精神损失费10000元，合计438415.62元。2.由被告承担本案各项费用。
被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司辩称：被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约金无事实和法律依据。被告房屋销售后为了快速回款始终是抱着积极的态度为原告联系银行办理按揭贷款，原告至今未回款已给被告造成不小的经济损失。但过程中，原告先是因自身贷款资质不符合银行要求，后又因为家庭内部出现矛盾等原因未能办理贷款，也未将贷款部分房款一次性支付给被告，按照合同约定原告早已违约，被告可解除合同并要求原告承担逾期付款违约金70500.00元。原告要求被告承担精神损失费无事实及法律依据。被告同意不计利息返还原告已交纳购房款及契税，但返还数额应扣除原告应支付给被告的违约金及应承担的诉讼费；物业维修基金已上缴吉林市物业维修资金管理中心，原告应向其申请返还。原告主张诉求没有事实和法律依据，依法不应支持。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司诉称：2014年1月14日，原告与被告签订了关于购买吉林万科城项目8-28-101室房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，总房款820428.00元。按合同约定原告采取银行贷款方式付款，原告于2013年12月支付首付250428.00元，拟贷款570000.00元，银行审查后认为原告最多可贷款47000.00元，故原告于2014年4月补交首付100000.00元，2014年8月根据银行反馈原告因个人原因未通过贷款审核，根据合同及补充协议约定，原告应于2014年2月14日前支付余款，原告已逾期付款，根据双方合同约定，被告有权解除合同，并有权要求原告支付违约金70500.00元。请求法院依法判决。
反诉被告（本诉原告）魏洪财辩称：被告反诉陈述的事实部分不够清楚，原告于2014年8月就得到确切信息银行未能通过原告的贷款审核，但直到2014年12月被告才通知原告。过错在被告，其应承担违约金、赔偿金，原告没有任何过错和不当，被告无理占用原告资金，至今不返还，实属蛮横之极，被告应承担百分之十五的违约金，并赔偿原告其他一切经济损失。
经审理查明：原告与被告于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议。双方在补充协议第8条中约定“由于买受人自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在7日内向出卖人付清剩余房款。否则买受人按合同第七条承担逾期付款的违约责任。出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）20%的赔偿金。并且买受人需要配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”原告向被告支付首付350428.00元及契税款12311.42元、住宅专项维修资金13112元，合计375851.42元，剩余房款470000.00元采取银行贷款方式付款。2014年12月16日，中国农业银行股份有限公司吉林市支行未予审批退回西胜支行，西胜支行随后于原告沟通予以退件处理。2014年12月20日，吉林市万科滨江房地产开发有限公司发出《解除合同通知函》，通知原告解除合同并赔偿70500.00元违约金。
认定上述事实的证据有原告提供的身份证复印近、吉林市万科滨江房地产开发有限公司机读档案、购房发票、维修收据及专用收据契税、印花税、中国农业银行股份有限公司西胜支行出具的情况说明、经办西胜支行业务员郭宇以个人名义出具的情况说明、解除合同通知函，被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、首付款发票、中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行出具的情况说明、住宅专项维修资金专用票据。
本院认为：原被告于2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定各自履行义务。原告依约给付了首付，并向被告提交了办理贷款所需要材料，被告将材料交于银行办理贷款，原被告双方均合理、及时地履行了各自义务。
一、关于原告在订立商品房担保贷款合同过程中是否有过错问题。被告主张原告未能办理贷款是由于家庭产生内部矛盾导致，并出具电话录音为证，依据中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行出具的《关于魏洪财按揭贷款情况说明》记载，未能订立商品房担保贷款合同的原因是魏洪财退休，月工资收入下降，与被告主张不符，故本院对被告该主张不予支持。
二、关于魏洪财因收入下降而无法办理按揭贷款是否应受到补充协议第8条的约束问题。
原被告于补充协议第8条中约定“由于买受人自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在7日内向出卖人付清剩余房款。否则买受人按合同第七条承担逾期付款的违约责任。出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）20%的赔偿金。并且买受人需要配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”原被告在订约之时，作为房地产开发商享有信息优势并富有行业经验，在明知原告年龄过大的情况下，并未提醒原告贷款办理不能的风险。原告基于对被告资质、商誉的信任与被告签订了合同，商品房买卖合同及补充协议系被告提供，基于本案原告年龄过大的特殊性，被告在与原告签订合同及补充协议时，对于贷款办理不能风险及逾期付款责任的格式条款应对原告作出特别提示和提醒，但被告并未能履行该提醒义务，具有一定过错，根据法律规定，未经提示的格式条款无法对原告发生法律效力。
三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，原被告为了订立商品房担保贷款合同均作出了不同程度的努力，不属于“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”的情形，且双方对于解除商品房买卖合同均无异议，故关于原告主张被告返还首付款350428元、契税款12311.42元、住宅专项维修资金13112元的主张，本院予以支持；关于原被告各自请求赔偿违约金、精神损失费的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告魏洪财（反诉被告）首付款350428元、契税款12311.42元、住宅专项维修资金13112元，合计375841.42元。
驳回原告魏洪财（反诉被告）与被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7876元，由原告魏洪财（反诉原告）负担1124元，由被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司负担6751元，反诉案件受理费减半收取781.3元，由被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司负担781.3元。
如果原告魏洪财（反诉原告）与被告（反诉原告）吉林市万科滨江房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 周梁玉
人民陪审员 王庆年
人民陪审员 付永海
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 张译方