甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金中民一终字第121号
上诉人（原审被告）吕彩玲，女，汉族，生于1974年10月16日。
委托代理人吕红宾（系吕彩玲兄），男，汉族，生于1968年12月25日。
被上诉人（原审原告）黄斌，男，汉族，生于1972年9月7日。
上诉人吕彩玲因与被上诉人黄斌房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2013）金民二初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吕彩玲及其委托代理人吕红宾、被上诉人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，涉案房屋的所有权人是金昌市金盛房地产开发公司，该公司将涉案房屋抵押给原告黄斌，由黄斌收取租金，以抵顶所欠黄斌债务。2011年8月黄斌与被告吕彩玲签订房屋租赁合同，约定将位于本市庆阳路公园后大门沿街21-7#房屋租给吕彩玲经营使用，租赁期从2011年8月11日至2012年12月31日，每月租金800元。合同第二条三项约定，租赁期满，甲方（原告）有权收回该出租房屋，乙方（被告）必须按期交还房屋。乙方如要求续租，则必须在距租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁协议。合同第六条约定，租赁期满，乙方应如期交还房屋，若逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金和因逾期归还给甲方造成的经济损失。租赁期满后，黄斌与吕彩玲再未续签合同，吕彩玲继续使用涉案房屋。2013年3月13日，张×强行将涉案房屋的门和窗户拆毁并进行装修，又于2013年4月26日对该房屋上锁至今。
认定上述事实的证据有当事人陈述，原告提交的房屋租赁协议、（2013）金民二初字第158号民事判决书。
原审法院认为，房屋的所有权人是金昌市金盛房地产开发公司，对此事实已在金昌市金川区人民法院（2013）金民二初字第158号民事判决书中予以认定，被告吕彩玲对房屋所有人的辩解不成立。被告吕彩玲是与抵押权人即原告黄斌签订房屋租赁合同，合同当事人为原被告双方，（2013）金民二初字第158号民事判决书认定租赁期满后被告吕彩玲继续使用房屋，在事实上与原告黄斌形成不定期租赁关系。因此，在原告黄斌未向金昌市金盛房地产开发公司交付房屋的情况下黄斌仍享有抵押权。2012年12月31日，房屋租赁期满后原被告并未续签租赁合同，被告吕彩玲应当按照合同约定交还房屋。被告在未向原告交付房屋的情况下占用房屋仍应向原告承担交付房屋和给付租金的义务，被告未在约定的时间向原告返还房屋，应当继续承担租金及违约金。被告主张的优先承租权是约定权利而非法定权利，原被告在租赁协议中没有约定被告吕彩玲有优先承租权，原告作为出租方有选择承租人的权利，被告吕彩玲有优先承租权的辩解不能成立。被告要求原告补偿损失而未提出反诉，本案不作处理。被告认为违约金按约定租金的三倍计算过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告黄斌因未及时收回房屋造成的损失没有证据证实，可按照未收租金同期（一年期）银行贷款的利息（年利率6.0%）认定其损失，违约金按不超过损失总额的30%计算。被告吕彩玲应当支付原告黄斌请求的2013年1月1日到2014年1月31日的租金及违约金，租金为800元×13月=10400元，违约金为10400元×6%／12月×13月×（1＋30%）=878.8元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告吕彩玲返还原告黄斌位于本市庆阳路公园后大门沿街21-7#房屋；二、被告吕彩玲支付原告黄斌租金10400元，违约金878.8元；三、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。以上前两项限判决生效后10日内履行。
吕彩玲不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、驳回被上诉人黄斌的诉讼请求；2、判令被上诉人黄斌赔偿经济损失98676元；3、上诉费用由被上诉人黄斌承担。理由是：1、涉案房屋产权不明。黄斌提交的2010年6月22日签订的抵押协议书中只有黄斌和张×的签字，没有甲方金昌市金盛房地产开发公司印章和公司领导签字，且该公司早已下落不明，原判以该涉嫌造假的协议书认定黄斌对涉案房屋有处置权错误。黄斌在庭审中也辩称自2013年1月1日起该房屋不再抵押给其本人。故黄斌无权处置房屋和收取房租。2、双方签订租赁合同期满前，上诉人给黄斌打电话要求交纳之后的房屋租金，黄斌因工作忙没有收取，但黄斌同意上诉人继续承租。张×于2013年3月13日恶意将房屋前墙拆除，经电话通知黄斌到现场，黄斌也未让上诉人搬出房屋。上诉人没有退租的意愿，黄斌私下将房屋转让给张×，侵害了上诉人的优先租赁权。3、黄斌未提前二个月通知上诉人，并默许张×拆毁房屋，将房屋锁住，致使上诉人无法经营，黄斌应赔偿上诉人经济损失。
被上诉人黄斌辩称，金昌市中级人民法院（1999）金中民初字第021号生效民事判决书证明涉案房屋属金昌市金盛房地产开发公司所有，2003年企业改制被零价格买断，房屋权属清楚。我是2000年被该公司主管部门聘任为公司经理，2002年公司因缺乏资金向我借款10万元，2003年11月我调离公司前，公司未还清借款，经职工大会讨论决定将涉案房屋抵押给我，由我收取房屋租金清偿借款。2005年12月6日，公司因未参加年检被吊销营业执照，不是下落不明。期间，公司职工陆续调离，公司向我偿还了一部分借款。2010年6月，我找到公司现有工作人员张×、路×在2003年的协议基础上重新与公司签订了抵押协议，约定将房屋抵押给我，由我收取租金偿还借款。2010年10月，我与上诉人吕彩玲签订租赁合同，吕彩玲向我交纳了房屋租金。2012年12月，因公司要收回房屋自用，我于12月下旬通知了吕彩玲。2013年1月，我与公司人员张×通知吕彩玲搬出房屋，但春节过后，吕彩玲仍未搬出，双方发生纠纷。双方租赁合同中没有需提前二个月通知吕彩玲的约定内容。张×拆毁房屋与我无关。原判认定事实清楚，适用法律正确。
二审查明，2010年8月2日，吕彩玲与黄斌签订房屋租赁协议，约定黄斌将金川公园后大门北围墙庆阳路沿街21-7＃（原86-87-88号）房屋租赁给吕彩玲使用，租金每月800元，租期自2010年8月11日至2011年8月10日止；租赁期满，甲方（黄斌）有权收回该出租房屋，乙方（吕彩玲）必须按期交还房屋，乙方如要求续租，必须在距租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁协议；租赁期满，乙方应如期交还房屋，若逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金和因逾期归还给甲方造成的经济损失。合同期满后，双方续签合同将房屋租赁期限延长至2012年12月31日止。合同签订后，吕彩玲使用涉案房屋经营泳装生意，至2012年12月31日双方合同期满未续签合同，吕彩玲继续使用。2013年3月13日，张×将涉案房屋门窗拆毁进行装修，并将其部分财产搬入房内，吕彩玲向法院提起诉讼，要求张×停止侵害、恢复原状、赔偿营业损失9000元，黄斌连带赔偿损失并续签租赁合同。金昌市金川区人民法院作出（2013）金民二初字第158号民事判决，张×停止侵害、赔偿吕彩玲营业损失9000元。吕彩玲不服，提起上诉，本院（2013）金中民一终字第188号民事判决，驳回上诉，维持原判。后吕彩玲继续使用涉案房屋经营泳装生意。
认定上述事实的证据有当事人的陈述、房屋租赁协议、本院（2013）金中民一终字第188号民事判决。
本院认为，上诉人吕彩玲从被上诉人黄斌处租赁使用涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同合法有效。合同签订后，吕彩玲按合同约定使用了黄斌交付的租赁房屋，并向黄斌支付了租赁期限的房屋租金，期间，吕彩玲从未对黄斌出租房屋及收取租金之事提出异议。租赁合同到期后，双方未续签合同，吕彩玲继续占用涉案房屋，黄斌要求吕彩玲交还房屋、支付占用房屋使用费，并承担逾期返还房屋的违约金，符合双方约定。吕彩玲所提涉案房屋产权不明，黄斌无权处置房屋及收取租金的理由不能成立。吕彩玲提出黄斌同意其继续承租，但未提供证据证明。吕彩玲也未提供黄斌以同等条件向他人出租涉案房屋的证据。因此，吕彩玲所提黄斌侵害了其优先承租权的理由，没有事实与法律依据。在吕彩玲诉张×、黄斌财产损害赔偿纠纷案中，法院已对吕彩玲所诉张×拆除租赁房屋门窗、锁住房屋致其无法经营之事进行了审理判决，现吕彩玲以此为由，再次要求黄斌赔偿损失，没有依据。综上，吕彩玲的上诉理由均不能成立，对其请求不予支持。原判判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由上诉人吕彩玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一四年十月九日
书 记 员 张 琴