江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第1098号
上诉人（原审被告、反诉原告）宿迁用世置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区西湖路66号。
法定代表人卢之云，该公司董事长。
委托代理人张瑜，江苏义扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王新科。
上诉人宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业）因与被上诉人王新科商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第0493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王新科原审诉称，2013年4月23日，用世置业与王新科签订合同号为201304120053的用世水韵城1522号房屋的《商品房买卖合同》，根据合同第八条之规定，交房日期为2014年10月30日前。截至目前用世置业仍然未能将房屋交付给王新科使用，已经逾期超过90天。根据合同第九条第二款规定，王新科有正当理由可以解除该商品房买卖合同。根据附件四的补充协议第十五条的约定，因出卖人原因买受人有正当理由要求退房的，出卖人退还已付款，并按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。2015年1月29日，王新科向用世置业发出解除合同函，责令用世置业按照合同约定履行，但用世置业推诿，故诉至法院，请求判令用世置业返还购房款318000元、契税9540元，并支付违约金和利息。诉讼中，王新科变更诉讼请求为：1.解除双方之间签订的商品房买卖合同。2.要求用世置业返还购房款318000元、契税9540元，并支付违约金（以168000元为基数，按照日万分之三标准从2013年3月29日计算至实际返还之日止；以150000元为基数，按照日万分之三的标准从2014年1月9日计算至实际返还之日止），并明确表示不再主张利息。
用世置业原审辩称，王新科要求解除合同返还购房款无事实和法律依据，用世置业不存在逾期交房情形，用世置业未向王新科交付商品房系因王新科逾期支付购房款，用世置业有权拒交房屋。对于王新科主张的违约金、契税，用世置业也不应返还，请求驳回王新科的诉讼请求。
同时，用世置业原审提起反诉称，2013年4月13日，用世置业与王新科签订《商品房买卖合同》，约定王新科购买用世置业开发的用世水韵城1522号商品房一套。并约定王新科应于2013年3月29日前支付首付款168000元，余款150000元由王新科以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同签订后，王新科并未按约办理按揭贷款，直至2014年1月9日才付清全部购房款。按合同补充协议第二条约定，王新科应支付用世置业逾期付款违约金6277.5元。因此，为了维护用世置业的合法权益，故提起反诉，请求判令王新科支付用世置业逾期付款违约金6277.5元（以15万元为基数，自2013年4月5日起按日万分之一点五计算至2014年1月9日）。
对此，王新科原审辩称：1.王新科在2013年3月29日已将相应证明交给了用世置业，用世置业于2013年4月23日通知王新科去签合同，这足以证明贷款未能办理与王新科没有关系。2.后期售楼部和银行并未通知王新科其不符合贷款条件。2014年1月王新科去售楼部询问贷款情况，售楼部也未给其明确答复，反而是当时王新科就将购房余款150000元交给了用世置业。3.涉案合同存在霸王条款，显失公平，王新科不应当承担任何责任。4.补充合同第二条约定的是“如采取按揭贷款方式付款”，合同中写的是“如”而不是“必须”，故王新科实际采用的付款方式可以理解为分期付款，在后期付款时用世置业没有提出任何异议，默认了该付款方式。综上，王新科不应承担逾期付款违约金。
原审法院经审理查明，2013年3月份，王新科向用世置业订购用世置业开发的“宿迁水韵城”一期房屋，并于2013年3月29日向用世置业支付了首付款168000元，用世置业向王新科出具了收据，收据载明收款事由为“用世水韵城1522#首付”。后用世置业与王新科于2013年4月23日就王新科购买用世置业开发的宿迁水韵城一期15层公寓1522号房签订书面《商品房买卖合同》（备案时间为2013年4月13日，备案号为BA-1304130002，合同编号为201304120053）。合同约定总价款为318000元。合同第六条约定，买受人应于2013年3月29日前向出卖人支付购房首付款168000元，其余房款共计150000元由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第二十一条约定，本合同其他未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。在签订《商品房买卖合同》当天，用世置业与王新科签署了补充协议，并将该协议作为合同附件四。补充协议第二条约定，买受人如采用按揭贷款方式付款的，则：1.在合同签订后，7日内买受人向出卖人或按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用。如买受人未能在约定时间内提供完整资料和费用，则视为买受人付款违约，违约的金额以拟申请的按揭贷款数额，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。2.买受人在接到银行或出卖人房贷通知后，应在7日内到银行办妥相关手续，买受人未能在约定时间内办妥相关手续，则视为买受人付款违约，违约的金额为拟申请的按揭贷款，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。3.如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。补充协议第十五条约定，因出卖人原因买受人有正当理由要求退房的，出卖人退还已付购房款，并按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。
合同签订后，按揭贷款因故未能办理。2014年1月9日，王新科以刷卡形式向用世置业支付了全部剩余房款150000元。同日，用世置业向王新科出具了318000元销售不动产统一发票。现王新科以涉案房屋逾期交付已超过90日为由诉至法院，提出上述诉讼请求。用世置业以王新科逾期付款为由提起反诉，并提出上述反诉请求。
另查明，涉案房屋因至本案法庭辩论终结前尚未取得“工程竣工验收备案表”，尚不具备交付条件，故用世置业至今未向王新科交付涉案房屋。诉讼中王新科未举证证明其曾于2015年1月29日向用世置业发过解除合同函。
原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。双方当事人之间的商品房买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，用世置业与王新科应当按照合同和补充协议的约定全面履行各自的义务。现王新科作为买受人已履行给付房款义务，用世置业应按合同约定于2014年10月30日前向王新科交付房屋。但因涉案房屋尚不具备交付条件，截至王新科起诉之时，用世置业已经逾期交房超过90日，故王新科起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款、支付违约金的请求符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。关于违约金的计算标准，商品房买卖合同第九条虽然约定为已付房款的日万分之一点五，但是双方又以补充协议的形式改变了该约定，即补充协议第十五条将违约金计算标准变更为了已付房款的日万分之三。故对王新科要求用世置业按照已付款日万分之三的标准支付逾期交房违约金的请求依法予以支持。用世置业辩称双方约定的违约金标准过高，且前后约定不一致，显失公平，应予以调整。该违约金标准的变更系双方真实意思表示，不存在可变更、可撤销或无效情形，对双方具有约束力。同时，综合考虑王新科付款的方式、用世置业的违约情况、涉案房屋所在的地段、用世置业逾期交房可能给王新科造成的损失以及违约金具备的部分惩罚性质，该变更后的违约金标准并不明显过高，故对用世置业要求调整的请求依法不予支持。王新科主张用世置业除违约金外另行赔偿契税损失9540元，经计算，按原用世置业约定的违约金标准，用世置业需要支付给王新科的违约金远高于9540元，且王新科未能举证证明其他损失和契税损失之和超过用世置业应支付的违约金；同时，从王新科的举证看，其该部分契税已经税务机关核准减免，其并未实际缴纳该9540元契税，故对王新科的此项主张，依法不予支持。
关于用世置业反诉要求王新科支付逾期付款违约金的问题。根据补充协议第二条的规定，如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。现用世置业并未举证证明其或者办理按揭贷款的银行向王新科发出了按揭贷款结果通知，也未证明其曾通知王新科在规定时间内补充按揭贷款资料或支付现金，亦未证明王新科在接到其通知后未按规定时间办理。故在王新科已经于2014年1月9日付清全部购房款的情况下，用世置业反诉称王新科逾期付款依据不足，对其要求王新科支付逾期付款违约金的反诉请求，依法不予支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王新科与用世置业于2013年4月23日就宿迁水韵城一期15层公寓1522号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201304120053）；二、宿迁用世置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王新科已付购房款318000元，并支付违约金（1.以168000元为基数，按照日万分之三标准自2013年3月29日起计算至实际返还之日止。2.以150000元为基数，按照日万分之三标准自2014年1月9日起计算至实际返还之日止）。驳回王新科其他诉讼请求。驳回用世置业的反诉请求。
原审宣判后，上诉人用世置业不服，向本院提起上诉称：1.王新科应支付逾期付款违约金。用世置业与王新科签订《商品房买卖合同》约定，王新科以按揭贷款的方式购买涉案房屋，用世置业协助王新科办理按揭贷款手续。后因王新科自身原因致办理按揭贷款未果，2014年1月9日王新科才将剩余房款付清。虽然用世置业未按约交付房屋，但王新科也未按约支付购房款，其行为已经违反合同的约定，应支付逾期付款违约金。2.一审法院认定的违约金计算标准过高。合同补充协议中关于违约金的约定，与合同第九条约定的按已付房款的日万分之一点五计算违约金相矛盾，补充协议的约定显失公平，也不是用世置业的真实意思表示，故应按照合同第九条约定计算违约金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回王新科的原审诉讼请求，并支持用世置业原审反诉请求。
被上诉人王新科答辩称：1.双方合同第二十三条明确约定合同一式六份，用世置业持有五份，王新科持有一份，因此办理按揭贷款手续必备的贷款合同在用世置业手中，故后期按揭贷款未能办理并非是因买受人王新科的自身原因所致。且在2013年3月29日王新科向用世置业交付2万元定金后，已按用世置业的要求交齐了所有手续，用世置业才于2013年4月13日在网上进行合同备案。2.用世置业的逾期交房违约金应按合同补充协议约定的日万分之三支付。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.王新科在本案中应否承担逾期付款的违约责任，如应承担，数额如何确定；2.用世置业按已付房款日万分之三标准支付逾期交房违约金，计算标准是否过高。
本院认为，用世置业与王新科的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。
（一）关于王新科应否支付逾期付款违约金的问题。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证明其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。本案中，双方当事人在补充协议第二条中明确约定，如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。诉讼中用世置业主张王新科没有如期办理按揭贷款的行为构成违约，但其未能提供证据证明系因王新科自身原因未能如期办理按揭贷款，并且2014年1月9日王新科以现金方式向用世置业支付剩余房款150000元，用世置业也收取了该房款，故视为双方对合同约定付款方式进行了变更。综上，对于用世置业要求王新科支付逾期付款违约金的主张，本院依法不予支持。
（二）关于用世置业承担逾期交房违约金计算标准是否过高的问题。
本院认为，补充协议系对双方签订《商品房买卖合同》的补充约定，补充协议中约定的逾期交房违约金计算标准与《商品房买卖合同》约定的计算标准不同，应当视为双方当事人对逾期交房违约金计算方式作出了变更。用世置业虽主张其在补充协议中关于违约金标准的变更并非真实意思表示，但其未能在诉讼中提供证据予以证明，故本院认为该违约金标准的变更系双方真实意思表示，不存在可变更、可撤销或无效的情形。关于违约金标准问题，用世置业未能提供证据证明违约金明显高于其给王新科造成的损失，且考虑到合同的履行情况、用世置业的违约请况、涉案房屋所在地段、社会经济状况、预期利益及违约金具备的部分惩罚性质等因素，本院认为该变更过后的违约金标准并不明显过高，故对于用世置业的该项上诉请求依法不予支持。
综上所述，上诉人用世置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7004元，由用宿迁世置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 静
审判员 王晓玲
审判员 庄云扉
二〇一五年七月二十日
书记员 冯 邻
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