江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第358号
上诉人（原审被告）：胡春香，女，汉族。
上诉人（原审被告）：黄辉，男，汉族。
以上二人共同委托代理人：张辉，江西赣江律师事务所律师。
以上二人共同委托代理人：熊文琳，江西赣江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ明，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：黄建生，男，汉族。
原审被告：龚大妹，女，汉族。
委托代理人：黄桃英，女，汉族。
在上诉人胡春香、黄辉诉被上诉人ＸＸ明、黄建生以及原审被告龚大妹物权确认纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡春香、黄辉的委托代理人张辉、熊文琳，被上诉人ＸＸ明、黄建生，原审被告龚大妹的委托代理人黄桃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告ＸＸ明、黄建生的配偶与黄世平系兄弟姊妹关系，被告胡春香原系黄世平的配偶，被告黄辉系黄世平与胡春香夫妻之子，被告龚大妹与原告ＸＸ明、黄建生的配偶及黄世平系母子女关系。
1991年12月19日，黄世平以4.95万元价格向南昌市东湖区商品房开发公司购买了坐落东湖区榕门路第二栋南侧第27号（现为东湖区榕门路145号）店面一间（建筑面积33m2），该房屋交付后即由原告ＸＸ明、黄建生占有使用。1992年11月22日，原告ＸＸ明、黄建生以产权人身份及黄世平以公证人身份在《房屋产权契约》上签名，该契约内容为：“ＸＸ明、黄建生两人于1992年在南昌市东湖区榕门路市场共同购买店面一间，面积约40m2，购房资金（含加层及装置铝合金门窗）费用由两人共同承担，产权由两人共同占有，每人各半，经两人同意房产证填写黄世平的姓名，并且黄世平自愿做房屋产权的公证人。”契约成立后，该房屋仍一直由原告ＸＸ明、黄建生占有使用至今。
2012年2月18日，黄世平立自书遗嘱一份，遗嘱载明：“现南昌市榕门路第二栋第27号店面系我与开发商东湖区商品房开发公司签署购房合同购买的，签署合同时地址为榕门路145号，购房合同、付款发票、缴税单据等相关材料与手续一直在我二姐黄云手中，是她经手办理的，但因各种原因一直没有办好房屋产权证，我重病在身，恐有不虞，特此遗嘱，该店面购买合同的全部权利以及房屋产权由我儿子黄辉继承，任何人不得干涉，请我姐黄云将合同、发票等相关材料与手续全部交付给我儿子黄辉，以便办理房屋产权登记。”
2012年4月16日，黄世平向一审法院提起诉讼，要求南昌市东湖区商品房开发公司协助办理坐落东湖区榕门路145号（原为榕门路第二栋南侧第27号）房屋所有权转移登记手续，该案在一审法院审理时，黄世平向一审法院陈述购买该房屋的款项系其姐姐和妹妹（即原告ＸＸ明、黄建生的配偶）出资，使用了本人的名字。此后，该案经调解一审法院于2012年7月18日作出（2012）东民初字第537号民事调解书，调解协议确定南昌市东湖区商品房开发公司于本调解书生效之日起三日内协助黄世平办理坐落于东湖区榕门路145号（建筑面积33m2）【原为榕门路第二栋南侧第27号店面】房屋所有权转移登记手续至黄世平名下。2012年12月6日，黄世平取得了坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋所有权证，房屋所有权登记在黄世平名下。
2013年12月27日，黄世平因病死亡。黄世平死亡后，原、被告双方对该房屋的归属发生争议。2014年2月18日，原告ＸＸ明、黄建生向一审法院提起诉讼，请求判决确认坐落东湖区榕门路145号（第1层）房屋归原告ＸＸ明、黄建生共有，被告胡春香、黄辉、龚大妹协助办理该房屋产权过户手续。
本案在庭审中，被告胡春香、黄辉自认除其现居住的位于西湖区石头街住房和本案诉争房屋登记黄世平名下外，黄世平名下无其他房屋。
上述事实，有购房合同、房屋所有权证、房屋产权契约、遗嘱以及当事人的陈述等证据予以证明。
一审法院认为：1992年11月22日，原告ＸＸ明、黄建生签订《房屋产权契约》时，原告ＸＸ明、黄建生约定共同出资购买坐落榕门路市场的店面一间，并同意使用黄世平的名字进行房产登记，对该约定内容，黄世平以公证人身份在该契约上签名表示认可。所以，按照该契约的约定，原告ＸＸ明、黄建生出资购买了榕门路市场的店面，故原告ＸＸ明、黄建生系榕门路市场店面的购买人，黄世平系借名人，原告ＸＸ明、黄建生与黄世平之间属借名购房关系。另外，黄世平在2012年4月16日向一审法院起诉南昌市东湖区商品房开发公司办理榕门路145号店面所有权转移登记手续一案时，黄世平生前向法院陈述该店面系其姐姐和妹妹（即原告ＸＸ明、黄建生的配偶）出资购买，使用了本人的名字，按照黄世平生前的陈述，也可以证明坐落于榕门路145号店面系原告ＸＸ明、黄建生出资购买。再则，黄世平生前除享有位于西湖区石头街住房外，坐落于榕门路145号店面系黄世平名下唯一的非住宅，故被告胡春香、黄辉抗辩《房屋产权契约》约定的店面地址不明，该契约约定的店面与本案诉争店面不是同一店面的证据不足，一审法院对被告胡春香、黄辉的抗辩，不予采信。综上，登记在黄世平名下的坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋，系原告ＸＸ明、黄建生出资以黄世平的名义于1991年12月19日向南昌市东湖区商品房开发公司购买的房屋，黄世平只是借名人，原告ＸＸ明、黄建生系该房屋实际所有权人，故原告请求判决确认坐落东湖区榕门路145号（第1层）房屋归其共有的诉讼请求，一审法院予以支持。由于黄世平对坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋实际上不享有所有权，其生前即负有返还房屋并协助原告ＸＸ明、黄建生办理产权过户手续的义务，故被告黄辉按照遗嘱继承房屋后，依照继承法关于概括继承制度的规定，被告黄辉仍有义务协助原告ＸＸ明、黄建生办理该房屋权属转移登记手续。被告胡春香、龚大妹对该房屋不享有继承权，被告胡春香、龚大妹没有义务协助原告ＸＸ明、黄建生办理该房屋所有权转移登记手续，故原告ＸＸ明、黄建生请求被告胡春香、龚大妹协助办理该房屋权属转移登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、登记在黄世平名下的坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋（建筑面积：33m2）归原告ＸＸ明、黄建生共有；二、被告黄辉在本判决生效之日起十日内协助原告ＸＸ明、黄建生将登记在黄世平名下的坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋所有权转移登记办理至原告ＸＸ明、黄建生名下；三、驳回原告ＸＸ明、黄建生的其他诉讼请求。原告ＸＸ明、黄建生预交案件受理费5260元，由原告ＸＸ明、黄建生承担。
宣判后，胡春香、黄辉不服，向本院提出上诉。
胡春香、黄辉上诉称：一审认定黄世平名下房产为被上诉人ＸＸ明、黄建生借名购买判归其所有，上诉人认为事实不清、证据不足。一、被上诉人ＸＸ明、黄建生向法庭提供的及法庭出示的证据仍无法明确借名买房的事实。1、被上诉人1992年与黄世平所签《房屋产权契约》，不能证明现诉争房产系被上诉人借黄世平之名所购买。该《契约》对房屋地址、价款、购房款支付方式、产权归属均无明确记载，且黄世平购房时间早于《契约》签订时间约一年。根据一般常理得知，《契约》签订时间为1992年11月22日，购房时间1991年12月19日，若为“借名买房”，比购房晚了近一年时间签订的《契约》，应对房产的具体门牌号等详细情况应十分清楚明确，但《契约》对地址等资料的记载却是笼统概括，主要的门牌号、价款、支付方式等内容仍写不清楚，这是明显违背一般公众行为规律的。故该《契约》不能认定为该房屋为ＸＸ明、黄建生所有，应按照房屋产权证记载的所有人为准，该房屋为黄世平所有。2、特别是2012年黄世平为所购店面起诉开发商未办产权证时，两被上诉人仍未要求依法变更所有权人，直至黄世平病逝后突起纷争。在《物权法》已实施多年后，这一纷争令人不解。二、黄世平于2013年12月27日因病死亡留下自书遗嘱一份，黄世平作为房屋买卖的当事人，清楚了解房屋的权属情况，在自书遗嘱中对房屋的权属也有相应的说明，表明该房屋是其个人所有。黄世平作为所有权人，有权处分、变更、遗赠予其儿子黄辉，根据《继承法》相关规定，上诉人黄辉自黄世平死亡之时，即取得了该房屋的所有权。三、庭审中，法庭提供了2012年6月28日黄世平诉东湖区商品房开发公司商品房购买合同办证纠纷一案的询问笔录，笔录虽记载了“购房款是我姐姐和妹妹出资，用的是其个人的名字”，但前面又明确了“当时买房时我没有时间，委托我姐姐代办”这一事实。由此表明黄世平是自己购买该房，仅是向其姐妹借钱购买，购房手续由其姐姐代办。黄世平在购房问题上，从购房款来说，与其姐妹所发生债权债务关系，从购房产权来说，不存在权属转变关系。因此根据《合同法》、《物权法》等相关法律的规定，上述证据所表明的是购房款的债权债务关系而不是物权关系，不能因此推定该房屋为出资人所有。因此，该房屋物权应毫无争议的归属黄世平，而不是房款的债权人。四、本案房屋的购买时间是在1991年，至黄世平2013年因病去世时间有22年之久，如若该房屋为ＸＸ明、黄建生所有，为何在22年内不进行产权过户手续？甚至在2012年6月28日黄世平诉东湖区商品房开发公司商品房购买合同办证纠纷一案，黄世平姐姐全程参与的情况下，为何不向法院明确该房屋的所有权人为ＸＸ明、黄建生，而只是告知出资事实？这恰恰证明了该房屋的产权人肯定为黄世平。ＸＸ明、黄建生为了占有该房屋，利用黄世平已经过世，无法查实的契机，提起诉讼，达到其侵占他人房屋的目的。五、被上诉人ＸＸ明、黄建生虽在原审中提供了其与黄世平签署的《房屋产权契约》，《契约》记载了上诉人ＸＸ明、黄建生以黄世平名义办理购房手续，但上诉人ＸＸ明、黄建生向法庭提供的购房合同、房款收据等手续均系黄世平与开发商签订，且双方向法庭提供的该房屋所有权证均记载所有权人为黄世平，故应认定房屋所有权人为黄世平。故请求撤销南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第382号《民事判决书》，驳回一审原告对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ明、黄建生辩称：一，坐落于榕门路145号的店面是ＸＸ明与黄建生两人于1991至1992年共同购买。当时借用了黄世平名字。为了明确ＸＸ明和黄建生对房屋所占有的份额和防备万一变故，又由黄建生、ＸＸ明、黄世平三人共同签订了《房屋产权契约》。2012年6月28日东湖区人民法院的法庭《问询笔录》也明确地记载着黄世平说的“实际上购房款是我姐姐和妹妹出资，用的是我的名字购买”。完全证明ＸＸ明，黄建生是房屋的产权人，只是《购房合同》借用了黄世平的名字。二，20多年来房屋均由ＸＸ明和黄建生两家共同经营和管理，黄建生没有半点质疑和异议。三，黄世平的《遗嘱》完全是弄虚作假，用谎话掩盖事实，写的和做的自相矛盾，根本不能作为法律依据。黄世平写《遗嘱》的时间是2０12年2月18日，而他在2０12年12月6日办理完房屋产权登记，拿到《房产证》时他不是将写有自己名字的《房产证》拿回家给儿子黄辉办继承，而是将新领取的《房产证》交给其姐姐黄云，继续由其姐姐和妹妹经营房屋和收取房租。再说黄世平写《遗嘱》的时间是2０12年2月18日，死亡是在2013年12月27日。假如房屋是他的财产，他完全可以在这接近两年的时间里，向ＸＸ明、黄建生提出要回财产权。
原审被告龚大妹述称：涉案房产是黄世平的姐姐和妹妹出资的，应归被上诉人ＸＸ明、黄建生所有。
本院二审查明：1991年12月19日，黄世平与南昌市东湖区商品房开发公司签订了购买了坐落于东湖区榕门路第二栋南侧第27号（现为东湖区榕门路145号）店面一间（建筑面积暂定33m2，待竣工后按实结算）的商品房购销合同，1991年12月23日南昌市东湖区商品房开发公司开具了一张发票，收到户名为黄世平的榕门路第二栋南侧第27号第一期购房款18000元，1992年12月17日，南昌市东湖区商品房开发公司开具了一张收据，收到户名为黄世平的榕门路第二栋南侧第27号第二期购房款31500元。2012年4月16日，黄世平向一审法院提起诉讼，要求南昌市东湖区商品房开发公司协助办理坐落东湖区榕门路145号（原为榕门路第二栋南侧第27号）房屋所有权转移登记手续，2012年12月6日，南昌市住房保障和房产管理局颁发了坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋所有权人为黄世平的第200048988号房屋所有权证，该房屋所有权证以及购房发票、收据一直由黄世平的二姐黄云保管，黄云与ＸＸ明系夫妻。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于涉案房产的归属：上诉人胡春香、黄辉主张被上诉人1992年与黄世平所签《房屋产权契约》，不能证明现诉争房产系被上诉人借黄世平之名所购买。该《房屋产权契约》对房屋地址、价款、购房款支付方式、产权归属均无明确记载，但事实上，本案在一审法院庭审中，上诉人胡春香、黄辉自认除其现居住的位于西湖区石头街住房和本案诉争房屋登记黄世平名下外，黄世平名下无其他房屋，即涉案房屋并无涉及其他房屋的可能，因此，上诉人胡春香、黄辉以《房屋产权契约》对房屋地址、价款、购房款支付方式、产权归属均无明确记载来否认其借名买房的理由不能成立。上诉人胡春香、黄辉还主张根据黄世平在2012年4月16日向一审法院起诉南昌市东湖区商品房开发公司办理榕门路145号店面所有权转移登记手续一案时，黄世平向法院陈述该店面系其向姐姐和妹妹借款购买，黄世平与其姐妹是债权债务关系，但从黄世平取得涉案房屋的房屋所有权证后，将该证交给了二姐黄云，且黄世平从未向其姐妹还过款等情况判断，上诉人胡春香、黄辉关于债权债务关系的主张本院不予采信。本案涉案房产虽然登记在黄世平名下，但涉及涉案房产的购房发票、收据以及房屋所有权证均由被上诉人ＸＸ明、黄建生持有，并且涉案房屋一直也由被上诉人ＸＸ明、黄建生使用、收益，结合1992年11月22日被上诉人ＸＸ明、黄建生与黄世平签订的《房屋产权契约》约定，被上诉人的证据能够证明涉案房产系被上诉人ＸＸ明、黄建生借用黄世平的名义买房，涉案房产应归实际购买人ＸＸ明、黄建生所有。关于黄世平的遗嘱：遗嘱是遗嘱个人生前依法定形式对其个人所有的财产进行的处分，本案黄世平在遗嘱中处分了不属于自已的个人财产，该遗嘱为无效遗嘱，上诉人黄辉无权依据黄世平的遗嘱继承涉案房产，但黄世平的法定继承人龚大妹、胡春香、黄辉有义务协助被上诉人ＸＸ明、黄建生办理涉案房产的过户手续。综上，上诉人胡春香、黄辉的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予以改判。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十六条第一款、第二十七条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第382号民事判决第一项；
二、变更南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第382号民事判决第二项为：上诉人胡春香、黄辉、原审被告龚大妹在本判决生效之日起十日内协助被上诉人ＸＸ明、黄建生将登记在黄世平名下的坐落于东湖区榕门路145号（第1层）房屋所有权转移登记办理至ＸＸ明、黄建生名下；
三、撤销南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第382号民事判决第三项。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5260元由上诉人胡春香、黄辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 曹 渊
二〇一五年一月二十八日
书记员 王 倩