广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字10567号
原告（反诉被告，以下简称原告）东莞市国润商务酒店有限公司，住所地XXX，企业注册号为XXX。
法定代表人代兵。
委托代理人谭卫杰，广东联睿律师事务所律师。
委托代理人黄军，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码为XXX，系原告员工。
被告（反诉原告，以下简称被告）胡小利，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码为XXX。
委托代理人杨太平，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人陈志胜，广东桥达律师事务所律师。
原告东莞市国润商务酒店有限公司诉被告胡小利、被告胡小利反诉原告东莞市国润商务酒店有限公司合同纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人谭卫杰、被告的委托代理人陈志胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月23日，原被告签订《承包经营合同》（以下简称合同），约定原告将酒店沐足承包给被告使用。因被告拖欠原告租金、水电费、电视费、电话费、卫生费等费用。原告于2013年3月12日向被告发出停电停水通知函，并一再给被告交纳欠款的宽限期，但被告没有付清所欠费用，并擅自离场，构成根本违约，原告无奈发律师函通知被告解除合同，并要求被告限期到经营场所盘点交接，但被告没有参加。原告为此诉至法院，请求法院判决如下：1.被告向原告支付租金233663.82元；2.被告向原告支付水电费61089元，电话费、电视费、卫生费合计5200.29元；3.被告折价返还原告盘点差异金额70329.5元；4.原告不退还履约保证金192000元；5.被告承担本案诉讼费。原告在庭审中将第一项诉讼请求中的租金变更成承包金，将第二项诉讼请求变更为被告向原告支付电视费800元、垃圾清理卫生费1120元、大堂清洁卫生费400元、电费15012元、水费5360元，放弃电话费。
被告辩称：一、被告是租赁原告的场地经营，不属于承包经营。如果是承包经营，原告就无权向被告收取水电、电视、卫生费等费用。合同中约定的是租金，原告提交的证据反映双方是租赁合同关系。原告变更法律关系不符合事实、法律规定，被告不同意变更。二、原告诉讼请求一不明确，原告应说明租金的计算方法。诉讼请求二不明确，原告把案涉物业分租给不同的人，被告只是租赁其中一部分，原告应明确各自分摊的比例并提交被告未交相关费用的证据。诉讼请求三被告不确认。三、被告没有违约，原告擅自干涉被告的经营，提供不符合合同约定的物业，随意停水停电，对被告造成重大损失。
被告反诉称：2012年7月23日原被告签订合同，被告向原告交押金200000元。在经营期间原告违反合同约定，没有按照合同约定提供相应场所，设施不符合约定，对场地没有进行维修，随意停水停电，导致被告无法正常经营，在合同有效期内原告未经被告协商同意将案涉物业租赁给其他人。原告的上述行为严重违约，被告为此反诉至法院，请求法院判决如下：1.原告向被告返还押金200000元；2.原告向被告支付占用押金200000元的利息（按照银行同期逾期贷款利率7.07%，从2013年4月1日计算至实际返还之日止）；3.原告承担本案反诉费用。
原告对被告的反诉答辩称：押金是192000元而不是200000元。合同中约定了违约责任，是双方真实意思表示，未违反法律法规，被告应承担相应违约责任。
经审理查明：2012年7月23日，原被告签订一份合同，约定：1.原告将东莞市国润商务酒店沐足承包给被告按照国家法律法规经营使用。在被告租赁经营期间，合同所及承包经营项目由被告依法正当经营、独立核算，自主经营……；2.承包期限为2012年7月23日至2014年7月22日，用途为沐足；3.被告租赁范围包括金盾酒店主楼及连体附楼（国润酒店附楼二、三、四楼）；4.双方签订合同之日，被告须向原告支付192000元的履约保证金；5.2012年7月21日至2013年7月20日每月租金为72000元；6.被告每月将上月所产生的包含但不限于水电费及公共设备保养、招牌灯、大堂、保安亭电梯维修费电费摊分及当月的租金，以现金的方式每月5号前全额交至原告财务。公共设备保养、招牌灯、电费、大堂、电梯维修费电费摊分以总数的20%计算支付；7.原告将现有设施设备交付被告，双方签订合同后清点物品盘点，双方交接造册并双方签字确认；8.承包项目期满后，被告应向原告返还所有设备及配套物品并保证所有设施、设备完好，如有损坏，被告负责维修及更换，否则原告有权直接在租赁保证金中扣收；9.被告因对外业务需使用原告场所名称的公章，应向原告书面申请同意方可，否则造成的一切责任均由被告自行承担，原告有权向被告追究相应法律责任；10.合同期满后被告应归还所有物品，对遗失或损坏的物品被告应补买或按照购置价格赔偿原告；11.被告须按时足额支付租金、水电等合同涉及费用，不得以任何理由拖欠租金及合同规定中产生的费用，否则原告随时有权单方面解除合同；12.被告逾期不缴纳租金、管理费、水电费超过3个工作日的，原告将向被告发停水停电通知函，如被告收到该函后还不缴清费用，原告有权停止被告供水、供电及停止有关设施使用；13.被告拖欠租金及相关费用，原告给予通知及合理时间后，被告仍拒绝履行合同义务，原告有权单方面终止合同，收回场地另行出租，不退还履约保证金。
关于合同中约定的租金性质。原告主张其将案涉物业及物业内的设备、营业执照、经营权都给了被告，被告系承包原告沐足，故每月租金是包含了案涉物业的租金以及经营权的承包金；被告认为该款项是租金。
关于被告向原告缴纳履约保证金数额。原告主张其收取了被告履约保证金192000元，被告对数额不予确认，并提交了七份收据复印件以证明原告分别收取了被告押金30000元、50000元、55000元、40000元、30000元、15000元、5000元。原告对被告提交的七份收据复印件不予确认。
关于被告尚欠原告承包金或租金数额。原告主张：1.被告尚欠原告2012年12月部分承包金17663.82元、2013年的1月至3月全部承包金72000元×3=216000元，共计233663.82元；2.原告于2013年3月12日向被告发出《通知》，要求被告在2013年3月12日下午18：00前缴清拖欠押金，否则原告将于隔日上午10：00对被告承租的经营场所进行停水，停水停电期间租金照收，并追究被告违约责任；3.原告还向被告发出两份律师函，其中一份是要求被告缴清所欠租金、水电费、卫生费等费用。另一份是原告正式通知被告解除合同，并收回经营场地，要求被告收到函告之日起两天内到原告处进行盘点，清点交接。原告为其主张向本院提交了《通知》、两份律师函复印件予以证明。被告对《通知》真实性予以确认，对该两份律师函不予确认。被告主张：1.2012年12月租金有支付部分，但具体数额不清楚，2013年1月租金没有支付；2.因原告经常随意停水停电，且原告提供的电梯不能使用、部分设备不能使用等，故被告从2013年2月开始（具体时间被告不清楚）就没有在案涉物业处经营沐足。被告对此主张没有提供相关证据予以证明，被告认为原告提交的《通知》可以证明原告停水停电事实。
关于被告尚欠原告电费、水费、电视费、卫生费数额。原告主张被告拖欠电费15012元，并提交了国润酒店2012年11月-2013年2月的电费分摊表、报销单、银行资金汇划补充凭证、三份东莞供电局发票联予以证明。原告主张国润酒店2012年11月-2013年2月电费分摊表中的“副楼沐足2-4楼总表”系被告承租的物业，电费分摊表显示被告所欠2012年11月至2013年2月电费分别为4722元、3588元、4145元、2557元，共计15012元，报销单、银行资金汇划补充凭证、东莞供电局发票联可以证明原告已经支付了2012年11月至2013年3月1日的电费；原告主张被告拖欠水费5360元，并提交了国润酒店2012年11月至2013年2月水费分摊表、三份收款收据予以证明。其中2012年11月至2013年2月的水费分摊表分别显示被告应交水费分别为1666元、1632元、1530元、532元，合计5360元。原告主张收款收据可以证明案涉物业的业主东莞市东明贸易有限公司收到原告所缴纳的2012年12月至2013年2月水费。被告对银行资金汇划补充凭证、东莞供电局发票联真实性予以确认，对其关联性不予确认。被告认为电费分摊表、报销单、水费分摊表、收款收据系原告单方制作，没有经被告确认，也没有第三方公信机构予以证明，原告将案涉物业租给不同租客，原告提交的证据无法证明相关费用是针对被告的，也无法证明原告代被告缴纳了相关水电费，被告不清楚原告如何管理水电的；原告主张被告拖欠其电视费800元、垃圾清理卫生费1120元、大堂清洁卫生费400元，但原告没有相关证据予以证明。
关于盘点差异。双方在被告入场时对案涉物业的相关物品进行了盘点，并制作了盘点表，被告本人在部分盘点表下方签名。原告主张曾通知被告进行离场交接，但被告没有出现，原告自己进行了盘点，以相关物品的市场价（未折旧）计算后制作了一份《国润酒店差异数（胡小丽自离）》，上面显示差异金额合计70329.5元。被告对《国润酒店差异数（胡小丽自离）》不予确认。原告表示对盘点差异不申请鉴定。
关于案涉物业现状。原告主张其于2013年4月15日收回了案涉物业；被告主张从2013年4月开始，原告就将案涉物业擅自租赁给了第三方。
另被告向本院提交一份《租赁合同》复印件以证明原告非法经营获取非法利益，原告对《租赁合同》真实性予以确认，但关联性不予确认。
以上事实，有原告提交的《承包经营合同》、《通知》、律师函复印件、国润酒店2012年11月-2013年2月的电费分摊表、报销单、银行资金汇划补充凭证、东莞供电局发票联、国润酒店2012年11月至2013年2月水费分摊表、收款收据、《国润酒店差异数（胡小丽自离）》、《国润沐足盘点表》，被告提交的《收据》复印件、《租赁合同》复印件，以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：原被告于2012年7月23日签订的合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守该合同的约定，履行各自的义务。根据合同的约定及原告提交的经被告签名确认的《国润沐足盘点表》，本院认定合同性质为承包经营合同，合同约定的租金实为承包金。本院据此确定本案案由为合同纠纷。
关于被告拖欠原告承包金数额。被告主张有支付2012年12月部分承包金，但被告没有提交相关证据予以证明，故本院对原告所主张的被告尚欠原告2012年12月部分承包金17663.82元予以采信。被告确认2013年1月的承包金没有支付，因此被告应向原告支付该月承包金72000元。被告主张原告经常随意停水停电，且原告提供的电梯不能使用、部分设备不能使用，故被告从2013年2月开始就没有在案涉物业处经营沐足，但被告对关于原告提供的电梯不能使用、部分设备不能使用的主张没有提供相关证据予以证明，本院依法不予采信。被告还主张原告经常随意停水停电，并认为原告提交的《通知》可以证明该事实，但《通知》内容为如果被告不按时缴清相关费用才停水停电，合同亦约定“被告逾期不缴纳租金、管理费、水电费超过3个工作日的，原告将向被告发停水停电通知函，如被告收到该函后还不缴清费用，原告有权停止被告供水、供电及停止有关设施使用”，因此仅凭《通知》无法证明系原告随意停水停电。本院据此认定被告应向原告交纳2013年2月、2013年3月承包金各72000元。综上，被告尚欠原告2012年12月至2013年3月承包金17663.82元＋72000元×3=233663.82元没有支付。对于原告要求被告支付承包金233663.82元，本院依法予以支持。
关于被告拖欠原告水电费数额。原告已提交了国润酒店2012年11月-2013年2月的电费分摊表、报销单、银行资金汇划补充凭证、东莞供电局发票联、国润酒店2012年11月至2013年2月水费分摊表、收款收据予以证明。被告对原告主张的水电费数额不予确认，但又不提交已向原告交纳水电费的相关证据。因此，对于原告要求被告支付拖欠的电费15012元、水费5360元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于被告尚欠原告电视费、卫生费数额。原告主张被告拖欠其电视费800元、垃圾清理卫生费1120元、大堂清洁卫生费400元，但原告没有相关证据予以证明，本院依法不予采信。故对于原告要求被告支付电视费800元、垃圾清理卫生费1120元、大堂清洁卫生费400元，本院依法不予支持。
关于盘点差异。原告自行制作的《国润酒店差异数（胡小丽自离）》没有被告的签名确认，被告对《国润酒店差异数（胡小丽自离）》不予确认，原告对盘点差异亦不申请鉴定，故本院对该证据依法不予采信。对于原告要求被告支付盘点差异70329.5元，本院依法不予支持。
关于履约保证金问题。双方对履约保证金数额存在争议，因被告提交的《收据》均为复印件，且原告不予确认，本院依法不予采信。合同约定的履约保证金为192000元，且原告亦确认收到被告履约保证金192000元，因此本院认定被告向原告交纳的履约保证金为192000元。因被告拖欠原告承包金、水电费，已经违反了合同约定，原告有权不退还履约保证金。因此对于原告要求不退还被告履约保证金192000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告反诉要求原告退还押金200000元及支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡小利自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国润商务酒店有限公司支付拖欠的承包金233663.82元；
二、被告胡小利自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国润商务酒店有限公司支付拖欠的电费15012元、水费5360元；
三、原告东莞市国润商务酒店有限公司无需退还被告胡小利交纳的履约保证金192000元；
四、驳回原告东莞市国润商务酒店有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告胡小利的全部诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8987元（原告已预交），反诉受理费2238.37元（被告已预交），合计11225.37元，原告承担1258元，被告承担9967.37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邓艳霞
代理审判员 吴勇洲
人民陪审员 梁小玲
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 谢 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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