南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第1534号
原告孙荣贵，汉族，1961年7月11日生。
委托代理人赵海涛，江苏当代国安律师务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地在南京市鼓楼区江东北路。
负责人ＸＸ，该行行长。
委托代理人范存辉，该行员工。
被告刘力，汉族，1983年3月16日生。
委托代理人严晓云，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人张颖川，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。
被告汤朝阳，汉族，1966年12月4日生。
原告孙荣贵诉被告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工行城西支行）、刘力、汤朝阳案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙荣贵委托代理人赵海涛、被告工行城西支行委托代理人范存辉、被告刘力委托代理人严晓云、张颖川到庭参加诉讼。被告汤朝阳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告孙荣贵诉称：原告与被告汤朝阳于2011年10月12日就汤朝阳所有的位于南京市建邺区XXXX广场X幢1216、1217、1218、1219房产签订房屋租赁合同，租期为十年，自2011年10月12日起至2021年10月11日止，此后原告实际占有了该房屋并按约交付租金及物业水电费用。2014年4月22日，南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）至上述房产处张贴公告，要求原告在公告期间结束后从上述房产迁出，原告向鼓楼法院提起执行异议，并于2014年8月14日收到鼓楼法院作出的（2014）鼓执异字第34号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据，故原告诉至法院，请求判令：停止针对南京市建邺区XXXX广场X幢1216、1217、1218、1219房产的执行程序，确认原告因租赁该房产在前享有租期内的租赁权；本案诉讼费用由三被告承担。
被告工行城西支行辩称：工行城西支行依法取得案涉1217室、1218室房产的抵押物权，并于2012年6月12日办理了抵押登记手续，原告诉称的租赁协议实际履行时间晚于抵押权设立时间，故其主张停止对案涉房产的执行没有法律依据。
被告刘力辩称：原告未能提供证据证明其与汤朝阳之间的房屋租赁关系，（2014）鼓执异字第34号应予以维持；刘力就案涉1216、1219房产的抵押权设立时间为2012年5月30日，原告未能举证其对该房产的实际占有时间早于抵押权设立时间，应依法驳回。
被告汤朝阳未到庭，亦未答辩。
经审理查明：南京市建邺区XXXX广场X幢1216、1217、1218、1219房产（以下简称1216室、1217室、1218室、1219室）的所有权人为汤朝阳，产权登记时间均为2012年1月4日。上述房产中的1216室、1219室于2012年5月30日设定抵押，抵押权人为刘力，登记的抵押债权金额为300万元；1217室、1218室于2012年6月12日设定抵押，抵押权人为工行城西支行，登记的抵押债权金额为215万元。
2013年4月15日，刘力起诉汤朝阳民间借贷一案至本院，本院于2013年6月13日作出（2013）鼓民初字第1473号民事调解书，确认刘力对1216室、1219室享有优先受偿权。2013年6月24日，工行城西支行诉杨雪雯、汤雷、南京欣兴荣装饰工程有限公司、汤朝阳、周恒玲、张鹏、邹腾借款合同纠纷一案至本院，本院于2013年7月19日作出（2013）鼓商初字第776号民事调解书，各方当事人达成以下协议：1、杨雪雯、汤雷、南京欣兴荣装饰工程有限公司、汤朝阳、周恒玲、张鹏、邹腾应共同归还工行城西支行借款本金440万元。该款分别于2013年9月20日前付20万元；同年10月20日前付200万元；同年11月20日前付清余款220万元；2、借款利息按借款合同约定的利率计算，于2013年11月20日清偿最后一笔借款时付清（自2013年1月15日起计算至上述款项付清时止）；3、工行城西支行对汤朝阳名下位于南京市建邺区江东中路311号1217、1218室房屋享有优先受偿权；4、工行城西支行对周恒玲名下位于南京市建邺区吉庆家园金秋苑02幢6号606室房屋享有优先受偿权；5、工行城西支行对张鹏、邹腾名下位于南京市江宁区秣陵街道天元路228号莱茵东郡28幢303室房屋享有优先受偿权；6、如逾期给付，工行城西支行有权就全部剩余款项申请执行。上述两案进行强制执行程序后，本院于2014年4月22日至上述抵押房产张贴公告，要求汤朝阳自公告之日起五日内迁出，逾期不迁出的，本院将依法强制执行。此后，孙荣贵因对该公告不服，认为其享有对上述房产的租赁使用权，向本院提起执行异议，要求本院撤销迁让公告。本院于2014年5月28日进行公开听证审查，孙荣贵、工行城西支行、刘力、汤朝阳到庭参加听证。本院于2014年8月7日作出（2014）鼓执异字第34号执行裁定书，裁定驳回异议人孙荣贵的异议请求。因孙荣贵对该裁定不服，向本院提起诉讼。
另查明，上述工行城西支行起诉杨雪雯、汤雷、南京欣兴荣装饰工程有限公司、汤朝阳、周恒玲、张鹏、邹腾借款合同纠纷一案在执行过程中，张鹏、邹腾因不服（2013）鼓商初字第776号民事调解书向本院申请再审，本院于2014年12月15日作出（2014）鼓商申字第5号民事裁定书，裁定该案由本院另行组成合议庭再审，再审期间，中止原调解书的执行。
本案审理过程中，孙荣贵为证明其享有合法租赁权，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁协议》一份，该协议载明甲方为孙荣贵、乙方为南京润阳建设集团有限公司（以下简称润阳公司）和汤朝阳（共为乙方），同时约定乙方将自己所有的位于南京市建邺区XXXX广场X幢1216、1217、1218、1219房产出租给甲方使用，该房产使用面积约为500平方米；该房产的租期为十年，自2011年10月12日至2021年10月11日止；房产租金为每日0.6元／平方米，先用后付的方式支付租金，该租金按季支付给乙方；该房屋的设施和用品均包括在房屋租赁范围之内，其中房间号为1216房屋内的办公桌等用品甲乙双方已另行处分，不包括本合同内，具体明细详见甲乙双方在办理交接手续时另行注明；该房产在合同签订之日将该房产交付给乙方使用，交付后该房产所发生的水、电、气及物业管理费用由甲方承担。该协议落款甲方处为孙荣贵手写签名，乙方处为汤朝阳的手写签名及润阳公司的公章，见证人为“王武斌”的手写签名，落款时间均为“2011年10月12日”，证明孙荣贵与汤朝阳就涉案房产签订租赁协议，该协议合法有效；2、物业及水电费发票四张，载明付款方为润阳公司，费用产生期间为2012年3月至2012年10月、2013年6月至2014年2月，证明孙荣贵将钱交给汤朝阳，由汤朝阳向物业公司缴纳，孙荣贵自2011年即开始缴纳涉案房产的物业费、公摊能耗、水电、空调费等；3、银行转款凭单，载明孙荣贵于2014年3月27日自其个人账户向王武斌的个人账户转款4万元，该凭单下方空白处以手写体载明“汤朝阳、2014.3.28、收到房租”的内容，证明汤朝阳于2014年3月28日收到孙荣贵交付的房租；4、南京润阳建设集团有限公司1216房屋内物品清单，载明了帆船摆件、冰箱、佛像、实木家具、碎纸机、挂饰等物品，落款处有汤朝阳、孙荣贵的手写签名，落款时间为2013年11月3日，并骑缝盖有润阳公司的公章，证明就案涉抵押房产办理过交接并出具清单。
被告工行城西支行质证认为：对租赁协议真实性有异议，涉案房产截至2013年仍由润阳公司实际使用，孙荣贵并未实际租赁涉案房产；对发票真实性无异议，但该发票付款方为润阳公司，并非孙荣贵，恰恰证明系由润阳公司实际租赁使用；对转款凭单真实性无异议，对汤朝阳签名真实性有异议；对物品清单真实性、关联性均有异议，且该清单形成时间为2013年11月，系设立抵押权之后。
被告刘力质证认为：对租赁协议真实性、合法性、关联性均不认可，不足以认定孙荣贵和汤朝阳之间存在真实的租赁关系；对发票真实性、合法性认可，但发票载明的付款方为汤朝阳任法定代表人的润阳公司，而非孙荣贵，该房屋应由润阳公司实际使用，且涉案房屋在强制执行时系无人使用，非孙荣贵所述由其实际使用；对转款凭单真实性无异议，汤朝阳签名真实性有异议，该款系转给王武斌，不能证明涉案租赁合同已实际履行，也不能证明孙荣贵已实际占有使用该房屋，且该证据形成于强制执行过程中，明显系为逃避执行而后补证据，且即使汤朝阳实际收到款项，该款也并非按约定时间、金额进行给付，明显不符合常理，不能证明双方已实际履行了该合同。
再查明，本院在执行异议的听证过程中，汤朝阳对孙荣贵所称租赁情况予以认可，并称房屋租金等一切相关事宜由孙荣贵及他的助手石杨和汤朝阳及其公司副总王武斌相互之间办理，在2011年和2012年期间，汤朝阳也用了该房子的两小间，没有人上班就是有时用于接待。同时，（2013）鼓商初字第776号、（2013）鼓民初字第1473号两案中汤朝阳的委托代理人潘家喜在本院所作谈话称：2013年年底汤朝阳将抵押房屋租出给他人，具体情况不清楚。石杨在本院所作谈话称：涉案房产已租赁给孙荣贵，签了合同一直没有住，是汤朝阳住，2013年年底才去住，汤朝阳欠我们80万元，抵租金后我们还给他一些钱，租赁合同是真实的。
以上事实，由原告提交的租赁合同、发票、转帐凭单、物品清单、执行裁定书及本院的庭审笔录、谈话笔录予以证实。
本院认为，涉案房产系被执行人汤朝阳的财产，并已于2012年5月30日、2012年6月12日办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁关系的发生，主要目的是为实现房屋的居住价值，房屋所有人让渡房屋的使用权能换取租金，故租赁权作为物权化的债权，其设立的外在形式应包含出租人向承租人交付房屋、承租人实际使用房屋、出租人向承租人收取符合市场行情的租金等内容。本案中，孙荣贵就涉案抵押房产提出执行异议，虽汤朝阳作为出租人对孙荣贵主张的异议予以认可，但孙荣贵仍应就租赁关系的设立和履行提交相应证据予以证实。首先，房屋租赁协议签订后，出租人向承租人交付房屋时通常会就房屋设施、水电度数等事项加以核实并办理交接手续，涉案租赁协议亦明确约定，房屋的设施和用品均包括在房屋租赁范围之内，其中房间号为1216房屋内的办公桌等用品双方已另行处分，具体明细详见双方办理交接手续时另行注明，但孙荣贵提交的1216房屋内物品清单所载形成时间为2013年11月，虽其辩称该物品清单系其出资20万元用于购买时形成，但对于该部分价值较高的办公设备交付房屋时却未能形成交接清单并未作出合理解释，对其所称租赁合同签订当日即已实际履行交付房屋的主张亦未提交证据予以证明；其次，孙荣贵和汤朝阳虽均称2011年至2012年期间涉案房屋中的两小隔间仍由汤朝阳使用，但孙荣贵并未提交证据证明在抵押权设立前其已有效占有使用房屋；再次，从租金交付来看，涉案租赁协议约定租金采用先用后付方式按季支付、物业管理及水电费用由孙荣贵承担，但对于实际履行中的每月租金金额、交付时间孙荣贵均未能明确，其所称根据汤朝阳要求金额不定期支付租金的方式亦不符合常理，同时其未能提交已交付租金的收据或发票，物业管理及水电费用发票所载的付款人系润阳公司，并非孙荣贵；最后，结合石杨、潘家喜在本院谈话时所作陈述，孙荣贵就租赁合同缔结及履行的证据所表现出的意思与租赁协议相悖，不能证明其实际占有涉案房产的时间早于房屋设定抵押权的时间，其对涉案房屋享有的租赁权不能对抗工行城西支行、刘力对涉案房屋的抵押权，故对孙荣贵以租赁在先、抵押在后为由要求停止执行、确认租赁权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告汤朝阳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：
驳回原告孙荣贵的诉讼请求。
本案受理费14655元、公告费600元，合计15255元，由原告孙荣贵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 施益民
人民陪审员 曹小秋
二〇一五年五月二十九日
见习书记员 周凤娟