北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14248号
上诉人（原审被告）茹欣，男，1977年1月31日出生。
被上诉人（原审原告）北京市通州区新翠景园小区业主委员会，住所地北京市通州区翠景南里东区1号楼地下室1层。
业主委员会主任，段新月。
委托代理人赵光辉，男，1980年10月17日出生，汉族，北京市通州区新翠景园小区业主委员会工作人员，住单位宿舍。
委托代理人相龙凤，女，1971年3月10日出生，汉族，北京市通州区新翠景园小区业主委员会工作人员，住单位宿舍。
上诉人茹欣因与被上诉人北京市通州区新翠景园小区业主委员会（以下简称新翠景园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官李冉、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新翠景园业委会在一审中起诉称：2012年6月19日，北京市新翠景园小区临时业主大会通过了新翠景园小区采取自管形式为小区提供物业管理服务，并授权小区业主委员会即新翠景园业委会实行自管。2012年7月23日起，新翠景园业委会为茹欣提供物业服务，而茹欣至今没有支付新翠景园业委会物业费。为维护新翠景园业委会的合法权益，特诉至法院，请求法院判令茹欣支付新翠景园业委会2012年7月23日至2014年7月22日的物业费2022元；由茹欣承担本案诉讼费用。
茹欣在一审中答辩称：茹欣是涉诉房屋的业主，认可新翠景园业委会所述拖欠物业费的情况，但茹欣不交纳物业费是有原因的：首先，业委会不具备物业服务资质和车辆管理资质，无法为业主开具专项服务费发票；其次，业委会未与全体业主签订任何服务合同，从而使业主无法对物业服务进行任何监督，且业委会不遵守自管方案服务标准实际服务与自管方案中服务标准相差甚远，业主权益遭到侵犯，茹欣认为应根据其实际提供的服务，降低现行物业收费标准；再次，业委会随意降低服务标准，极大影响业主的正常生活。综上，法院应根据业委会自管以来实际服务情况，降低物业费收费标准，由业委会开具专项服务费发票，保障业主应享有的权益。故不同意新翠景园业委会诉讼请求。
一审法院经审理查明，北京市通州区新翠景园小区（以下简称涉诉小区）系住宅小区，建筑物总面积62861平方米。2012年4月20日，该小区业主选举产生的新翠景园业委会在北京市通州区梨园镇人民政府进行了备案登记。茹欣系涉诉小区涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为80.24平方米。
2012年5月30日至2012年6月18日，涉诉小区召开业主临时大会，采用书面征求意见方式，决议物业管理方式。2012年6月19日，新翠景园业委会公布决议：1、对小区物业实行自管；2、授权业委会注册组建新翠景园小区社区服务中心。根据上述决议，在涉诉小区原物业服务企业即北京市新翠景园物业管理有限公司于2012年7月22日撤出涉诉小区后，涉诉小区没有再行选聘物业服务企业，而是由新翠景园业委会自聘物业人员进行物业服务，主要服务包括：安保、保洁、绿化、工程维修等，同时新翠景园业委会与其他相关单位签订了《门禁服务系统合同》、《调压箱（站）代管协议》、《视频监控系统合同书》、《生活垃圾清运委托协议书》、《化粪池抽运委托协议书》等合同，就涉诉小区相关物业服务进行了约定。根据新翠景园业委会发布的《新翠景园小区物业自管方案》，现行物业费较原物业公司降低5%收取，即多层由原1.1元／平方米／月降至1.05元／平方米／月，年度物业费结余及公共设施收益结余滚存到下一年度，用于更新设施或冲抵物业费。2013年10月16日，新翠景园业委会公布了《新翠景园小区自治管理年度工作报告》，就涉诉小区自治管理情况向业主进行了汇报，主要包括组织管理、物业服务工作、小区建设、存在的问题及采取的整改措施、下一年度工作安排等内容。
一审庭审中，新翠景园业委会提交了如下证据：1、新翠景园临时业主大会会议决定；2、业委会备案单；3、梨园镇政府出具的证明；4、原物业公司撤出确认书；5、合同一组，包括：生活垃圾清运委托协议书、化粪池抽运委托协议书、调压箱代管协议、门禁系统服务合同、视频监控建设项目合同、自备井协议、电梯维护保养合同、新翠景园南门修建施工承包合同书、新翠景园小区南门停车系统安装合同书；6、关于成立新翠景园物业管理中心的决定；7、照片一组；8、新翠景园小区物业自管方案；9、催缴费通知；10、小区业主缴费情况公示；11、小区2012年至2013年度财务报告，年度工作报告；12、为茹欣提供免费上门服务的维修记录。茹欣对前述证据进行质证后，除对证据12有异议外，对其余证据予以认可。茹欣提交了如下证据：1、小区物业自管方案（征求意见稿）；2、关于调整物业管理中心工作以应对资金危机的通知；3、2013年5月3日法制晚报；以上证据均为复印件。新翠景园业委会对前述证据真实性认可，证明目的不予认可。
经核实，茹欣尚欠2012年7月23日至2014年7月22日的物业费2022元未交纳。
上述事实，有当事人陈述及双方提交的证据等在案佐证。
一审法院经审理认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按时交纳物业服务费用。根据本案查明的事实，涉诉小区按规定成立业主大会并授权新翠景园业委会负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。法律规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，新翠景园业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。茹欣作为涉诉小区的业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用，长期拖欠不妥。现新翠景园业委会要求茹欣给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。
关于茹欣辩称新翠景园业委会不具备物业服务资质的意见，一审法院认为，涉诉小区多数业主决定自治自管，这一选择权利，得到了物权法的承认，这就从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业服务的条件。至于涉诉小区物业服务费用的计取标准，没有违反相关规定，且业主委员会下调物业费收取标准并依据物业费的结余情况冲抵物业费的做法，应当认为符合业主利益。故对于茹欣该辩解意见，一审法院不予采信。茹欣辩称业委会无法出具物业费发票的意见，一审法院综合考虑新翠景园业委会提供物业服务的情况，认为该辩解意见不足以构成拒交或减免物业费的理由。茹欣辩称业委会不遵守自管方案服务标准，实际服务与自管方案中服务标准相差甚远，因其庭审中未提交充足证据佐证，一审法院亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《物业管理条例》第七条第（一）项、第（三）项、第（五）项之规定，判决：茹欣于判决生效后七日内向新翠景园业委会给付2012年7月23日至2014年7月22日的物业费共计人民币2022元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
茹欣不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、根据新翠景园业委会提供的《新翠景园小区物业自管方案》第三条2人员岗位配置之规定，安保部9人、环卫部6人、工程维修部3人，但在2013年5月28日公布的《关于调整物业管理中心工作以应对资金危机的通知》中新翠景园业委会实际减少人员超过50%以上。二、由于新翠景园业委会保安员工作时间未尽到工作职责，致使茹欣2013年12月3日和2014年2月24日停放于小区78号车位的车辆被人为毁坏，摄像头被拆毁，给茹欣造成严重经济损失。三、新翠景园业委会收取1800元／年的停车费，超出北京市1500元／年的停车费收费标准的20%；并且对于持有疑义的业主强行进行锁车限制出入的做法。四、物业费计算标准错误。基于新翠景园业委会2013年6月30日、2014年6月24日《关于下一年度物业费收取的有关规定》两份通知，对提前交纳物业费的业主给予15%的优惠，未提前交纳物业费的业主不给予优惠，法律并未规定业主应在何时交纳物业费，因此根据同质同价原理，物业费收费标准应不高于现标准的85%。上诉请求：1.依法撤销一审判决书，发回重审或在查清事实基础上依法改判；2.一、二审诉讼费用由新翠景园业委会承担。
茹欣向本院提交以下新的证据予以证明：
1.《新翠景园小区自治管理2013-2014年度工作报告》，证明新翠景园业委会管理存在安全隐患；
2.《关于交费开具发票的有关情况说明》，证明新翠景园业委会收费后不给开具正规发票；
3.《新翠景园小区车位示意图》，证明茹欣的车辆停放在涉案小区内；
4.《北京市公安局接受案件回执单》2张，证明车辆被损事件发生的时间、地点、被损情况；
5.车辆被损情况照片，一体监控探头被损坏照片；
6.2014年2月25日及2014年4月20日修车费用收据共2张，证明车辆车身划伤、轮胎被扎的损失金额；
7.2014年3月1日修理监控设备收据1张；
8.2014年2月23日晚10时许，监控录像两段，证明案发时间2014年2月23日晚21：57：17至21：58：13，茹欣安装的摄像头被损坏，新翠景园业委会没有履行保安员的职责；
9.2014年2月24日中午13点40分许，小区监控室照片；
10.茹欣2014年2月24日的电话详单，证明新翠景园业委会的监控视频灭失，管理不善；
11.《关于办理小区车辆停车证与收取车辆占地费的通知》；
12.新翠景园业委会开具的小区内停车费收据，证明新翠景园业委会没有资质擅自收费1800元／年，高出北京市1500元／年的标准；
13.《北京市通州区人民法院民事判决书（2013）通民初字第04879号、05011号》，证明目的同上，并证明新翠景园业委会对持有异议的业主实行强行锁车，给业主造成损失；
14.车辆被强行上锁照片，业主停车位被焊接垃圾车照片；
15.《关于下一年度物业费收取的有关规定》、《关于下一年度物业费收取的有关规定的通知》，证明新翠景园业委会应对全体业主物业费标准不能高于现行标准的85%。
16.《北京市通州区人民法院民事判决书（2014）通民初字第06126号》、《北京市通州区人民法院民事裁定书（2014）通民初字第08685号》，证明新翠景园业委会以不缴费不提供服务相要挟，给业主的生活带来不便；
17.《警情提示》和《通告》，证明小区内存在安全漏洞，致使多次发生案件，业主财产受到损失。
新翠景园业委会服从一审法院民事判决。其针对茹欣的上诉理由书面答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。新翠景园业委会履行了为茹欣提供物业服务的相关义务。二、茹欣提出的第二点上诉意见没有事实依据。三、新翠景园业委会小区的停车费（2012年7月23日至2013年9月22日年度的收取标准是1800元，2013年9月22日至今是1500元／年），收取标准低于北京市关于停车收费的相关规定。四、茹欣的第四点上诉意见缺乏基本的法律常识，没有法律依据。
新翠景园业委会未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，茹欣提交的上述17份证据，其在一审审理过程中未提交，该17份证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该17份证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的上述证据、陈述意见在案佐证。
本院认为：北京市通州区新翠景园小区按规定成立业主大会并授权新翠景园业委会负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。法律规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，新翠景园业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”；《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务”。茹欣作为涉诉小区的业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。一审法院对新翠景园业委会要求茹欣给付所欠物业费的请求予以支持，具有事实和法律依据，本院予以维持。
茹欣上诉认为新翠景园业委会保安员工作时间未尽到工作职责、新翠景园业委会收取1800元／年的停车费，超出北京市1500元／年的停车费收费标准的20%、物业费计算标准错误的相关问题，本院认为，茹欣对于新翠景园业委会未尽到工作职责的问题并未提交相关证据，其在二审中提交的证据既不属于法律规定的新证据，亦不能证明其车辆的损坏与新翠景园业委会未尽到工作职责有关联性，故本院对此项上诉意见不予采信。经查新翠景园小区没有违反相关规定，业主委员会下调物业费收取标准并依据物业费的结余情况冲抵物业费的做法，符合业主利益。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由茹欣负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由茹欣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 李 冉
代理审判员 霍 思 宇
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 郭琳书记员罗雅竺