连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00033号
原告严海伦。
原告严卫明。
原告严宝国。
原告严卫霞。
以上四原告共同委托代理人马海峰，江苏云台山律师事务所律师。
被告连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区海昌南路10号。
法定代表人韩永富，总经理。
委托代理人张华，该公司法律顾问。
被告连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。
法定代表人宁玉春，董事长。
委托代理人宋修刚，该公司员工。
被告连云港锐泰房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区解放东路鼎派商务楼二楼。
被告连云港金龙房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区小学路13-4号楼08号商铺。
法定代表人胡敬荣，董事长。
委托代理人郭海庆，该公司员工。
原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞与被告连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称连云港市房开公司）、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、连云港锐泰房地产开发有限公司（以下简称锐泰公司）、连云港金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）生命权、健康权、身体权纠纷一案，本院于2014年12月22日受理，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞的委托代理人马海峰、被告连云港市房开公司的委托代理人张华、义龙公司的委托代理人宋修刚、金龙公司的委托代理人郭海庆到庭参加诉讼。被告锐泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞诉称，2014年1月31日，原告与家人徐秀华去被告楼盘景山秀水小区看房，在看房过程中，徐秀华不慎从房内未设护栏的跃层楼梯预留口摔落至该室地板上，随即被送至医院抢救，后经抢救无效死亡。涉案楼盘系四被告合作开发，以被告连云港市房开公司的名义开发建设。因被告复式户型楼梯口是悬空的，周围无任何警示标志，也无防护栏等防护措施，由于被告对房屋的设计不合理、疏于管理及未尽到合理提醒义务，导致徐秀华受到伤害，因此四被告对徐秀华的死亡存在过错，应承担相应的赔偿责任。现请求判令四被告赔偿原告各项损失32万元。
被告连云港市房开公司辩称，1、原告无证据证实徐秀华是在看房的过程中受伤，其受伤的地点是在“景山秀水E1号楼2单元1501室”房屋内。徐秀华及其家人于2008年3月已购买了景山秀水小区E1号楼1单元1502室（尚未领取钥匙）。在徐秀华受伤后，120救护车的接车地点是“景山秀水E1号楼2单元1501室”，该房屋于2008年8月被案外人韩宝国购得（也尚未领取钥匙）。此两处房屋属于同一楼盘，且楼层相同，结构相同。所以，徐秀华及其家人并无察看后者房屋的必要，建设单位也无出售后者房屋的可能，更没有向徐秀华及其家人推荐，要求其察看该套房屋的需求。原告也无证据证实徐秀华是在看房的过程中受伤，更无证据证实其受伤的地点就在“景山秀水E1号楼2单元1501室”房屋内。2、徐秀华倒地的原因是晕倒，并非“不慎从房内未设护栏的跃层楼梯预留口摔落到该室的地板上”。根据连云港市急救中心出具的《受理调度详细信息》显示，在徐秀华倒地后，其家人向医生陈述的情况仅是晕倒，这说明徐秀华是因自己身体原因跌倒在地，并非“不慎从房内未设护栏的跃层楼梯预留口摔落到该室的地板上”。3、退一步，假设徐秀华是在房屋内部预留的楼梯口处摔倒，那么，徐秀华及其家人在本案中负有全部过错，房屋设计、建设、销售单位不存在任何过错。首先，2014年1月31日系农历正月初一，是中国传统节日-
春节，也是我国法定的休息假期。景山秀水小区的所有开发商及其售楼处均暂停营业，不会组织、引带任何人去察看房屋。所以，徐秀华及其家人在建设、销售单位的非工作期间，在没有任何工作人员同意、引领、提示、陪同的情况下，强行闯入他人房屋，单方面私自察看他人房屋，应属于非法行为，其过错是非常明显的。其次，徐秀华是一位66岁的老人，其应在家人搀扶、照料下方能上下高楼察看房屋。因此，假设徐秀华是在房屋内部预留的楼梯口处摔倒，其同去的家人应当负有不可推卸的看护责任。再次，
房屋构造是由具有相应资质的部门设计的，方案图纸也是经过有权部门批准的，其并没有要求楼房内部预留的楼梯口处建有扶手、楼梯等设施（此为业主装修项目）。在售楼过程中，客户应当在工作人员陪同下看房。客户察看某套房屋，必须征得销售单位同意，并由工作人员领取钥匙，打开户门，然后，工作人员对客户进行引领、提示，对看房的安全进行交底，对注意事项和禁止事项进行重点说明，特别要遵循“走路不看房，看房不走路”原则；工作人员对房屋进行介绍。同时，待售楼房也不是公共场所，所以，建设单位、销售单位无需在预留的楼梯口设有警示标志。在我国的房地产销售市场中，也尚未见过在预留的楼梯口处设立警示标志的做法。另外，徐秀华及其家人已购买E1号楼15层住宅，其对同一楼层的房屋结构应有清晰的认识，且预留楼梯口位置明显，光线清朗。因此，原告认为“因被告复式户型楼梯口是悬空的，周围没有任何警示标志，也没有防护等措施，正是由于被告的房屋设计不合理、疏于管理及其未尽到合理提醒注意义务，是导致原告家人徐秀华受侵害的直接原因”的观点是明显错误的。4、答辩人作为被告主体不适格。景山秀水小区是答辩人和义龙公司按照市政府有关企业改制的要求共同开发的，整个小区的土地使用权归答辩人和义龙公司共同所有。2004年8月9日，答辩人和义龙公司作为一方与锐泰公司签订《合作开发协议》，约定E1-E9、F1-F9共18幢住宅楼提供给锐泰公司投资开发建设，建成后的楼盘所有权和收益权全部归锐泰公司所有。次年11月28日，经答辩人和义龙公司同意，锐泰公司将其中的E1-E5楼盘又转让给金龙公司开发建设，并于当日签订了《合作开发协议》。其中，第十条明确约定销售方式由锐泰公司拿主要意见，金龙公司共同研究确定费用按相应建筑面积进行分摊。为此，金龙公司在景山秀水东区大门北首的门面房专门设立了E1-E5楼盘的售楼处。从2012年开始，金龙公司还用护栏隔离带将E1-E5楼盘所在区域与景山秀水东区的其它区域相分离，以便于自己对E1-E5楼盘进行专门管理。所以，答辩人并不是涉案房屋的开发、建设单位，也不是涉案房屋的销售单位，也不参与由其它公司投资开发的楼盘在销售过程中的保管、宣传、洽谈、看房、定价、收款等工作，特别的，这些楼盘的钥匙并不由答辩人掌控。因此，答辩人并不是本案适格的被告。
综上，原告的诉讼无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告义龙公司及金龙公司均同意被告连云港市房开公司的答辩意见。
被告锐泰公司未答辩。
经审理查明，徐秀华出生于1948年3月，与原告严海伦系夫妻关系，原告严卫明、严宝国、严卫霞系其子女。2008年3月6日，严卫明与被告连云港市房开公司签订商品房买卖合同，购买位于连云港市景山秀水小区第E1幢1单元1502号房，该房屋为跃层、错层住宅，合同约定的房屋交付期限为2008年6月30日前。由于房屋建设开发单位未能办理竣工验收备案手续，该房屋未能按约定期限交付。严卫明所购的景山秀水小区第E1幢楼于2013年10月24日办理了竣工验收备案手续。同年11月2日，被告连云港市房开公司在连云港日报上刊登公告，通知景山秀水东区（含E1幢）楼盘已通过竣工验收备案，具备房屋产权初始登记条件，通知各购房人领取房屋产权登记相关资料。
2014年1月31日（春节）上午，在严卫明尚未与房屋开发建设单位办理房屋交接手续并领取钥匙情况下，徐秀华与原告严海伦及其家人未告知被告且无房屋销售人员或物管人员陪同，私自至景山秀水小区第E1幢楼看房。因景山秀水小区第E1幢2单元1501号房屋结构与严卫明所购房屋结构相似，系跃层、错层住宅，错层之间无楼梯（楼梯由住户自行设计、安装）、无护栏，徐秀华及其家人进入该房（此房系案外人韩宝国购买，该房屋也未实际交付）。徐秀华在看房过程中，不慎从跃层楼梯预留口处跌下受伤，被家人送至医院经抢救无效于2014年2月5日死亡，原告支付抢救费71781.43元，另因抢救徐秀华，原告外购人血白蛋白共计花费3120元。
另查明，位于本市海宁中路南侧、龙尾河西侧编号为0703505的地块的土地使用权系被告连云港市房开公司以出让方式取得，用于建设商品房（景山秀水）。2004年8月9日，连云港市房开公司、连云港市经济实用住房发展中心（后变更登记为义龙公司）与锐泰公司签订合作开发协议，协议甲方为连云港市房开公司与连云港市经济实用住房发展中心，乙方为锐泰公司，甲方将景山秀水小区包括E组团E1-E9号楼在内的部分楼盘提供给乙方开发建设，乙方支付甲方取得该项目已投资和即将投资的费用，项目建成后的所有权及收益权均归乙方所有；工程项目以甲方名义开发建设，销售合同由乙方签字，甲方签章。2005年11月28日，经连云港市房开公司、连云港市经济实用住房发展中心同意，锐泰公司又将景山秀水E1、E2、E3、E4、E5楼转让给金龙公司开发建设，三方签订合作开发协议（甲方为连云港市房开公司与连云港市经济实用住房发展中心，乙方锐泰公司，丙方金龙公司），约定该部分工程项目以甲方名义开发建设，销售合同经丙方签字、甲方签章生效。
包括涉案商品房在内的第E1幢楼盘实际由金龙公司开发建设，金龙公司在景山秀水小区内设立E1-E5号楼售楼处。景山秀水小区商品房因未通过竣工验收，未能如期向业主交付。因长期未交付，导致景山秀水小区设施被盗，2012年，为便于管理，金龙公司在景山秀水小区内设立栅栏，将其开发建设的楼盘与该小区其他楼盘部分区隔开。E1-E5号楼未交付的房屋的钥匙在金龙公司销售人员手中，该部分楼盘业主看房、商品房交接手续办理等事项由金龙公司负责。
上述事实，有原告及到庭被告的陈述及原告提供的商品房买卖合同、购房发票、契税完税证明、连云港市仲裁委员会裁决书、调度信息表、公安机关接处警登记表、入院记录、手术记录、死亡证明、医疗费票据、购买人血蛋白票据、现场照片、合作开发协议及被告连云港市房开公司提供的商品房买卖合同、商品房图纸、合作开发协议、金龙公司向市房产局出具的请示报告及附件、照片、常乐园物业管理公司的函及金龙公司复函等证据在案予以证实，本院予以确认。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，徐秀华与其家人在未领取房屋钥匙且无销售人员陪同情况下到尚未交付的楼盘看房，并且进入了并非严卫明购买的商品房内，徐秀华作为完全民事行为能力人，在看房过程中未尽注意义务，导致受伤并死亡，其本身应承担主要责任；被告金龙公司作为涉案商品房的实际开发建设单位，在涉案商品房未实际交付前，对涉案商品房所在楼盘负有管理义务，徐秀华与其家人能够轻易进入导致徐秀华跌伤的商品房内，对徐秀华死亡给原告造成的损失应承担相应的民事赔偿责任，根据本案事实及被告金龙公司的过错程度，本院确定其承担30%的赔偿责任。被告连云港市房开公司、义龙公司、锐泰公司在本案中均无过错，原告要求其承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。关于徐秀华死亡给原告造成的损失，原告主张死亡赔偿金488070元、精神损害抚慰金50000元、医疗费74901.43元、丧葬费25639.50元、住院伙食补助费180元、营养费120元，上述费用的计算均未超出法律规定的标准，本院予以确认；护理费应当按城镇居民人均可支配收入标准，计算6天，为564.59元。原告关于误工费的诉求无法律依据，本院不予支持。上述损失共计639475.52元，由被告金龙公司承担其中的30%即191842.66元。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十六条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞赔偿款191842.66元。
二、驳回原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元（原告已预交），由被告金龙公司负担4100元，原告严海伦、严卫明、严宝国、严卫霞负担2000元，被告金龙公司负担部分于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 时恒雨
人民陪审员 韩继军
人民陪审员 王月连
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 王淑静
附：法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十六条侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
第二十六条-被害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条-被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。