广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第50号
上诉人（一审原告）：张丽敏。
委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师。
委托代理人：张德进，广西海鑫律师事务所实习人员。
被上诉人（一审被告）：北海市东旭房地产开发有限公司。
法定代表人：邱文华，董事长。
委托代理人：卢春林，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
上诉人张丽敏因与被上诉人北海市东旭房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人张丽敏的委托代理人刘宁富、被上诉人北海市东旭房地产开发有限公司的委托代理人卢春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年1月3日，原、被告签订《蓝色海岸国际家园三期蓝色经典认购协议书》，约定：原告自愿认购被告开发的位于北海市金海岸大道北华侨投资开发区内蓝色海岸国际家园三期蓝色经典项目3幢3单元l7层04号商品房；房屋建筑面积为140.56㎡，交楼标准为清水房，原告采取一次性方式付款，认购单价为5826.7元／㎡，房款总价为819000元；原告应于签订认购书时向被告交纳购房定金15000元；原告付清购房定金后，须在30天到被告销售中心换签正式《商品房买卖合同》并付清全款，逾期被告有权解除认购书，没收原告所付定金，并对原告所定商品房另行处置；在原告无违约的情况下，被告不得擅自将原告认购的商品房另行转卖，否则应承担相应的违约责任。当日，原告向被告交付购房定金l5000元。2013年1月22日，原、被告口头约定，由原告认购上述小区的3幢3单元l501号商品房，并支付给被告5000元购房款。后在协议约定的30天内，原告因合同条款的细节问题无法与被告协商一致而未签订商品房买卖合同。
另查明，被告于2010年4月22日办理涉案房屋的商品房预售许可证，被告已于2013年9月16日将涉案小区3幢3单元1501号房另售他人。
一审法院认为：原、被告签订的《蓝色海岸国际家园三期蓝色经典认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证明，故该认购协议书合法有效，原告应当按照协议约定在交付认购定金后30天内与被告签订正式商品房买卖合同。原告主张被告销售房屋时承诺涉案房屋的土地使用权年限为63年，但签订合同时发现土地使用权年限仅为50年，双方就该合同条款及房屋交付时间、违约责任等无法协商一致及被告已将涉案房屋另售他人，但均未提供证据予以证实，且被告不予认可，故该主张该院不予采纳。原告虽在协议约定的30天内向被告提出合同条款的细节问题，但不影响商品房买卖合同的签订，后原告未按照协议约定在交付认购定金后30天内与被告签订正式商品房买卖合同，已构成违约。根据协议约定，被告可以没收原告所付的定金。在审理过程中，双方均同意解除上述认购协议书，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金…”的规定，原告请求被告返还购房定金15000元及利息，没有事实和法律依据，该院不予支持。此外，在审理过程中，原告要求被告返还购房款5000元及利息的请求，因其所依据的事实及证据与本案不属同一法律关系，该院已另作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张丽敏的诉讼请求。本案受理费150元，由原告张丽敏负担。
上诉人张丽敏不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人构成违约，认定事实错误。双方签订的《蓝色经典认购协议书》（简称《认购书》）性质为预约合同，仅仅约定了房号、价格及支付方式、签订正式《房屋买卖合同》（简称《合同》）的期限等，尚有许多重要条款还要在《合同》中具体约定，与《合同法》第三条、《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合同必备条款相差甚远。对《认购书》中的不确定条款，双方应当秉着诚信、公平、自愿的原则共同磋商一致后确定，任何一方不得强迫另一方完全接受己方的意思。现因双方就《合同》的土地使用年限、房屋交付条件及时间、违约责任等重要条款无法达成一致而最终不能签成《合同》，属不可归责于双方的原因造成的，双方均无过错，均无违约。
一审判决认定了上诉人在协议约定的30天内向被上诉人提出了《合同》条款的细节问题，但片面机械地认为上诉人必须在30天内与被上诉人签订《合同》，无论《合同》条款是否公平、平等，毫无协商的余地。这种认定，违背了诚信、公平、自愿原则。其实真正违约的是被上诉人。被上诉人在双方协商不确定条款的过程中，私自将涉案房屋另行转卖给他人，违反了《认购书》第七条的约定，已构成违约。被上诉人已经在一审庭审时当场承认转卖涉案房屋事宜。
二、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释》）第4条，有两层意思：第一层为因单方原因导致不能签订《合同》的，适用定金规定处理；第二层为因不可归责于双方的事由导致不能签订合同的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，双方不能在30天内签订《合同》的原因是双方无法就《合同》条款达成一致，属不可归责于双方的事由造成的，应当适用《商品房买卖司法解释》第4条第二层意思，判决被上诉人返还上诉人定金。一审判决在错误认定上诉人违约的情况下适用《商品房买卖司法解释》第4条第一层意思，属适用法律错误。即使认定上诉人违约，一审判决也不应适用《合同法》第115条，因为本案的定金为立约定金，而不是违约定金。一审判决应当认定双方无违约，适用《商品房买卖司法解释》第4条第二层意思或者认定被上诉人违约，适用《商品房买卖司法解释》第4条第一层意思及《担保法司法解释》第ll5条的规定，判决被上诉人返还上诉人定金，但一审判决在认定事实及适用法律方面均存在错误，请求二审法院依法撤销（2013）银民初字第498号民事判决，改判被上诉人返还上诉人购房定金15000元。
被上诉人北海市东旭房地产开发有限公司辩称：涉案认购书的第四条约定了上诉人是选择一次性付款的，签署正式合同的同时还要付清全部的房款，上诉人主张签订认购书时没有了解正式合同条款是违背基本常理的，并且整个楼盘的买卖合同条款基本上都是统一的，是放在售楼中心供买受人阅读参考的。上诉人并没有在30天内履行认购书第四条约定的两个方面的义务，30天内换签正式合同或者30天内付清全部的房款，上诉人也没有证据证明被上诉人在约定30天内将涉案房屋进行处置。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明双方在合同第一条（土地使用年限）、第八条（交付条件）、第十五条（产权登记）等条款存在争议；
2、《关于北海市东旭房地产开发有限公司逾期交房问题的答复》、《整改通知》各一份，证明被上诉人试图将未经验收合格的房屋交付给购房者，致使上诉人对房屋的交付条件产生质疑；
3、《工程质量验收报告》三份、《竣工验收备案表》一份，证明被上诉人认为有工程质量验收报告就符合交付条件，而上诉人认为有竣工验收备案表才符合交付条件，双方对房屋的交付条件存在争议。
二审期间，被上诉人向本院提交两份《商品房买卖合同》，证明涉案整个楼盘这期间商品房买卖合同条款内容都是一样的，涉案的1704号房没有销售。
经过质证，上诉人认为被上诉人提供的证据与本案无关，涉案的房屋已经销售了。被上诉人对上诉人提供的证据1的真实性、关联性有异议，认为商品房销售时预售证已明确标明土地的使用年限，而且整个楼盘的合同条款基本一样，没法证明上诉人的证明目的。被上诉人认为上诉人提供的证据2、证据3与本案无关。
本院认为，上诉人及被上诉人提供的上述证据具有真实性、合法性，对其关联性及证明力，将结合本案其他证据综合认定。
二审中，上诉人主张在协议约定的30天内，双方就合同中的土地使用年限、房屋交付条件及时间、违约责任等重要条款无法协商一致而未签订商品房买卖合同，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供充分证据予以证实，因此，本院不予认可上诉人在协议约定的30天内已与被上诉人就商品房买卖合同的条款进行协商。此外的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：双方当事人未能签订正式的商品房买卖合同的原因是什么，哪一方存在违约行为；上诉人主张返还定金有无事实及法律依据。
本院认为：上诉人与被上诉人在2013年1月3日签订的《蓝色海岸国际家园三期蓝色经典认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在涉案的认购协议书中约定，上诉人付清购房定金后，须在30天到被上诉人销售中心换签正式《商品房买卖合同》并付清全款。上诉人主张双方未能在协议约定的30天内签订商品房买卖合同的原因在于双方就该合同的土地使用年限、房屋交付条件及时间、违约责任等重要条款无法协商一致，且被上诉人已将涉案房屋另售他人，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供充分证据予以证实，故该主张本院不予采纳。上诉人没有按照协议的约定在交付认购定金后30天内与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，也未能提供充分证据证明其在约定的30天内与被上诉人就该合同的条款进行了协商，其行为已构成违约，双方未能签订正式的商品房买卖合同的责任在于上诉人。由于双方当事人均同意解除上述认购协议书，一审法院予以准许并无不当，本院予以确认。根据涉案认购协议书的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人可以没收上诉人所给付的定金，故上诉人请求被上诉人返还购房定金15000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实部分错误，但适用法律及实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张丽敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 汪海敏
审判员 李雪燕
二〇一四年六月十六日
书记员 龚安珍
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。