成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第3009号
原告李宪华，男，汉族，1978年7月5日出生，住重庆市万州区。
原告张洋清，女，汉族，1981年11月6日出生，住重庆市万州区。
上述原告的委托代理人刘仕均，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
上述原告的委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人陈世奎，男，1980年8月9日出生，汉族，住重庆市大足区。
委托代理人吴大章，四川岷山律师事务所律师，一般授权代理。
原告李宪华、张洋清与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了陈世奎为第三人，于2015年7月2日、2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告李宪华、张洋清及委托代理人刘仕均、李勇，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人陈世奎的委托代理人吴大章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宪华、张洋清诉称，与昌永公司于2013年8月30日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李宪华、张洋清购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸2栋1单元1601号房屋，李宪华、张洋清当日向昌永公司支付完所有的购房款382585元。同时交纳了契税5739元、维修基金1968元及办理房屋权证的工本手续费193元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，李宪华、张洋清装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证。2014年4月15日，双方再次达成《补充协议》，昌永公司承诺在2014年9月之内将李宪华、张洋清购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为李宪华、张洋清办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，李宪华、张洋清所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将李宪华、张洋清的房屋备案登记在借款人陈世奎名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在李宪华、张洋清名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与李宪华、张洋清的合同，但因资金原因无法办理产权转移。
第三人陈世奎陈述，陈世奎与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，并于2013年11月8日进行了备案登记，而李宪华、张洋清签订了《商品房买卖合同》，但没有进行备案登记。因此，陈世奎的《商品房买卖合同》效力优于李宪华、张洋清的《商品房买卖合同》，请求驳回李宪华、张洋清的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月30日，李宪华、张洋清与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李宪华、张洋清购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸2幢1单元1601号房屋，测绘建筑面积共109.31平方米，其中套内建筑面积90.45平方米，分摊建筑面积18.86平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3500元，总价款382585元。李宪华、张洋清采取一次性付款方式支付购房款。
该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记权属之次日起至实际取得转移登记权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”
2013年8月17日，李宪华、张洋清支付了购房定金10000元，2013年8月30日，支付了购房款372585元，结清了购房款。同日，李宪华、张洋清交纳了契税5739元、维修基金1968元及工本手续费193元。昌永公司交付了房屋。同时，李宪华、张洋清还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现李宪华、张洋清已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与李宪华、张洋清签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将李宪华、张洋清购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、就该案诉争房屋，陈世奎与昌永公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈世奎以总价250000元购买该房屋，合同的签订时间没有填写。2013年11月8日，该房屋备案登记在陈世奎名下。
二、2012年9月21日，昌永公司与陈世奎签订了《补充协议》，约定陈世奎出资150万元，备案登记昌永公司已取得预售许可证的6套商品房，陈世奎通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，陈世奎无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。
三、2012年11月19日至2013年11月25日，昌永公司归还了陈世奎的部分借款，但双方一直未进行对账。
上述事实有李宪华、张洋清提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有陈世奎提交的《商品房买卖合同》、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《补充协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与陈世奎之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，陈世奎的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比李宪华、张洋清与陈世奎的《商品房买卖合同》，可以看出，李宪华、张洋清的房屋购买价款382585元，高于陈世奎的合同价250000元；从合同履行情况看，李宪华、张洋清履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及产权登记费，并且现已装修入住，而陈世奎没有提交购房款收据。结合陈世奎与昌永公司提交的证据，可以看出陈世奎与昌永公司之间存在借款合同关系，在双方签订的《补充协议》中，明确陈世奎出资150万元，昌永公司将6套房屋备案登记在陈世奎名下，待款付清后再撤销备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证陈世奎债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司已归还陈世奎部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，陈世奎与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，陈世奎可另案提起诉讼。
李宪华、张洋清与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，李宪华、张洋清按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及产权登记费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向李宪华、张洋清交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为李宪华、张洋清办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于李宪华、张洋清要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋李宪华、张洋清已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于李宪华、张洋清要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，李宪华、张洋清于2013年8月30日结清了房款，并于同日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为李宪华、张洋清办理房屋产权证，因此李宪华、张洋清要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告李宪华、张洋清办理位于新繁镇滨江路锦绣水岸2幢1单元1601号房屋的产权证；
二、驳回原告李宪华、张洋清的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李宪华、张洋清负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告李宪华、张洋清已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告李宪华、张洋清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一五年十一月三日
书记员 张 娟
霍萍