湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第3129号
原告许照。
委托代理人熊鹰，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人江九顺，湖南君见律师事务所律师。
被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。
法定代表人敖晓明，董事长。
委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托代理人姜鑫。
原告许照诉被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员朱献初、熊纪高组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭进行了审理，原告许照委托代理人江九顺、被告恒盛公司委托代理人张明智、姜鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许照诉称：2009年5月15日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的恒盛世家小区第11栋109号房屋，房屋建筑面积86.14平方米，总价款为355414元，交房日期为2009年11月30日前；并约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告房屋所有权证，逾期办理房屋所有权证的，自合同规定期限的第二日起至实际办妥登记之日止，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，被告未在约定期限内办妥房屋所有权证，被告逾期办证的行为违反了法律规定与合同约定，应当依法承担违约责任。请求法院判令：1、被告限期30日为原告办妥房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金21112元（从2012年2月8日计算至2013年9月25日，实际计算至被告发放房屋所有权证之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告恒盛公司辩称：一、因被告开发的恒盛房产项目的7号栋、11号栋房屋涉及拆迁户的房屋拆迁以及腾交土地的问题，因不可抗力的原因导致延期办理房屋所有权证，应免除或部分免除被告的违约责任；二、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，双方对办理房屋所有证的时间变更为在取得栋产权证后180个工作日内办妥房屋所有权证，现栋产权证尚未办理，被告尚未构成违约，且产权证未予办理不直接影响原告房屋的使用和居住，没有造成原告的实际损失，不应承担违约责任；三、涉案房屋的栋产权证的办理工作已得到有关部门的批准，被告同意为原告办妥房屋所有权证。
原告许照为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、长沙市商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；根据合同约定，被告最迟应在2012年2月8日为原告办妥房屋所有权证；被告逾期办理房产证，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；
证据2、销售不动产统一发票，证明原告如约履行了付款义务。
被告恒盛公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同及补充协议，证明按照买卖合同以及补充协议关于办理房产证的约定，被告没有构成违约；
证据2、长沙市中级人民法院出具的行政裁定书、长沙市雨花区人民法院出具的行政裁定书、长沙市雨花区人民法院通知，证明恒盛世家7号、11号栋房产证的办理与法院没有及时拆迁导致不能综合验收有关，这是被告不能预见也不能抗拒的客观情况，属于不可抗力的因素造成；
证据3、长沙市雨花区人民政府（2012）9号文件，证明恒盛世家7号、11号栋房产证的办理与政府的拆迁工作有直接关系，长沙市雨花区人民政府正在协调处理；
证据4、长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，证明恒盛世家7号、11号栋房产证的办理工作已经得到批准。
经审理查明：2009年5月15日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的恒盛世家小区第11栋109号房屋，房屋建筑面积86.14平方米，总价款为355414元，房屋交付期限为2009年11月30日前；合同第十八条（关于产权登记的约定）约定：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；2、自合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，原、被告又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为《长沙市商品房买卖合同》的附件四，其中，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条约定，出卖人应在取得栋产权证后180个工作日内为买受人办理好房屋所有权证，取得分户产权证后2年内为买受人办理土地使用权证。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，被告也依约向原告交付了涉案房屋，但被告至今未为原告办妥房屋所有权证，以致成诉。
另查明，“恒盛世家”项目7号、11号栋房屋涉及拆迁户的房屋拆迁以及腾交土地问题，影响了项目的整体竣工验收，导致被告无法按合同约定的期限办理房屋所有权证。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、长沙市雨花区人民法院（2009）雨行执字第184-1号行政裁定书、长沙市中级人民法院（2010）长中行复字第0033号行政裁定书、长沙市雨花区人民政府文件、当事人的陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交付了全部购房款，被告依约交付涉案房屋，但被告未按合同约定的期限为原告办理房屋所有权证，已构成违约，应当为原告办妥房屋所有权证并承担相应的违约责任。根据合同约定“如因出卖人的原因逾期办理房屋所有权证的，出卖人应自逾期之日起至实际办理登记之日止按已付购房款的每日万分之一承担违约金”，现被告以造成栋产权证、房屋所有权证没有办妥的原因系拆迁户的房屋拆迁以及腾交土地的问题，请求部分或全部免除违约责任，本院认为，虽涉案房屋的栋产权证尚未办理有第三方的原因，但并不属于不可抗力的情形，根据合同相对性原则，不能免除被告应承担的违约责任，同时由于逾期办证不可完全归责于被告，本院根据被告的违约原因以及责任程度，酌情确定由被告按照已缴纳购房款的1%向原告支付违约金，违约金为3554.14元。对于原告主张的过高部分，本院不予支持。
被告辩称，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》对办理房屋所有证的时间变更为在取得栋产权证后180个工作日内，现栋产权证尚未办理，被告尚未构成违约，经审查，结合《商品房买卖合同》约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证”的条款，应理解为双方对办理房屋所有权证的时间变更为办理栋产权证后180个工作日内，双方仅对办理房屋所有权的时间予以延长，对办理房屋所有权证的期间并未发生实质内容的变更。故对被告的上述主张，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内为原告许照办妥长沙市恒盛世家小区第11栋109号房的房屋所有权证；
二、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告许照支付逾期办理房屋所有权证的违约金3554.14元；
三、驳回原告许照的其他诉讼请求。
如被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费405元，由被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 方群英
人民陪审员 朱献初
人民陪审员 熊纪高
二〇一三年十二月二十日
代理书记员 杨 微
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。