浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长执异初字第4号
原告长兴正远电器有限公司，住所地长兴县槐坎乡东风村。
法定代表人胡伟，总经理。
委托代理人林亮，浙江百易律师事务所律师。
被告上海浦东发展银行股份有限公司湖州长兴支行，住所地长兴县雉城镇金陵北路298-304号。
负责人邱敏强，行长。
委托代理人王东，该行职员。
委托代理人林淡秋，浙江常益律师事务所律师。
被告长兴固特电子有限公司，住所地长兴县小浦镇小浦村。
法定代表人黄玉荣，总经理。
被告黄玉荣，男，1968年8月28日出生，汉族，住长兴县槐坎乡东风村****号。公民身份号码为3305221968********。
被告藏国琴。
原告长兴正远电器有限公司（以下简称正远公司）与被告上海浦东发展银行股份有限公司湖州长兴支行（以下简称浦发银行）、长兴固特电子有限公司（以下简称固特公司）、黄玉荣、藏国琴案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告正远公司的委托代理人林亮，被告浦发银行的委托代理人王东、林淡秋到庭参加诉讼，被告固特公司、黄玉荣、藏国琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正远公司诉称，2012年3月16日，原告正远公司与被告固特公司签订《租房协议》，约定固特公司将位于长兴县小浦镇小浦村的厂房（产权证号：长房权证小浦字××号）中的二号厂房三楼租给原告，租金11万一年，租期暂定五年，一次性付清。合同签订后，原告得知固特公司股东陈明正协议将其股份转让给被告藏国琴，而被告黄玉荣、藏国琴系夫妻，与原告的原法定代表人黄炎松有债权债务关系，且固特公司拖欠原告货款，因此，原告与固特公司另行协议，固特公司同意原告将上述债权抵偿部分租金，剩余租金分批先行支付，双方约定租期为20年（自2012年3月15日至2032年3月14日）。原告于同年五月完成厂房装修及外部广告安装，并将机器设备等浇筑于厂房内部。现因长兴县人民法院执行申请执行人浦发银行与被执行人固特公司、黄玉荣、藏国琴金融借款合同纠纷一案，执行固特公司于2012年10月抵押给浦发银行的厂房，原告提出执行异议，长兴县人民法院作出（2015）湖长执异初字第4号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为原告与固特公司的租赁关系成立在浦发银行的抵押权之前，具有对抗效力。为此，原告依法提起诉讼，请求：1、对执行标的物即被告固特公司位于长兴县小浦镇小浦村的厂房（产权证号：长房权证小浦字××号）中原告租赁的二号厂房三楼中止执行；2、确认原告对租赁的二号厂房三楼享有20年的租赁权；3、诉讼费用由被告承担。
被告浦发银行辩称，1、涉案两份厂房租赁合同不具有真实性。（1）正远公司在申请执行异议时提交的证据称于2012年3月15日签订的《厂房租赁合同》名为租赁，实为以租抵债，应对其真实性不予认可；（2）《厂房租赁合同》、《租房协议》均系事后倒签，《厂房租赁合同》第三条描述到固特公司的股东为法定代表人黄玉荣及其妻藏国琴两人，而实际情况是在2013年4月12日才由原股东陈明变更为藏国琴，另在《厂房租赁合同》签订后的次日再签订一份《租房协议》，不符常理；（3）正远公司成立于2012年1月4日，其工商登记的住所地为长兴县槐坎乡东风村，并非租赁厂房所在地小浦镇，公司成立到厂房租赁期间间隔短，也有违常理；（4）《厂房租赁合同》所涉租金未实际支付。2、浦发银行作为善意第三人，抵押权应予保护。（1）固特公司在与浦发银行签订的《最高额抵押合同》中承诺抵押物不存在权利瑕疵，并出具了《抵押房产未出租声明》；（2）未经登记备案的房屋租赁合同也不得对抗善意第三人。3、正远公司应对租赁合同先于抵押合同承担举证责任。综上，正远公司与固特公司的《厂房租赁合同》名为租赁，实为以租抵债，正远公司也未向固特公司实际支付20年租金，厂房租赁也确实发生在抵押之后，本案诉讼系其虚构事实的虚假诉讼，要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告固特公司、黄玉荣、藏国琴未作答辩。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、《租房协议》复印件一份，证明在2012年3月16日与固特公司黄玉荣针对本案标的物房产签订租房协议；2、《厂房租赁合同》一份，证明原告对本案标的物房产拥有20年的租赁权，实际也是按本合同履行；3、（2015）湖长执异字第4号执行裁定书复印件一份，证明法院对原告的执行异议作出执行裁定的事实；4、租金收款收据复印件二份及水电费收款收据复印件一份，证明原告按租赁合同支付的租金和水电费的事实；5、产品认证证书一份，证明原告公司地址在长兴县城西工业园区（小浦镇中石化加油站后），即固特公司内；6、光纤终端施工单复印件一份及消费明细复印件四份，证明原告已于2012年5月25日在固特公司二号厂房三楼安装光纤宽带，原告在此处办公的事实；7、广告安全协议书复印件一份，证明原告在固特公司所在地制作公司名称等广告的事实；8、收条复印件一份，证明陈明从2012年2月15日起领取藏国琴的股权转让款；9、股权转让协议一份，证明2012年陈明已退股。
上述原告提交的证据经庭审质证，被告浦发银行的质证意见如下：对证据1、2的真实性有异议，证据1是复印件，证据2中“（固特公司）法定代表人黄玉荣及其妻子臧（藏）国琴拥有该公司全部股权”的内容与该《厂房租赁合同》签订之时实际股东为黄玉荣和陈明两人的事实不符；对证据3的真实性、合法性没有异议；证据4中2012年3月19日的收据未提供原件，对其“三性”均有异议，有原件的二份收据（2014年5月13日租金收据和水、电费等收据）应有银行的打款凭证，水、电费收据与本案无关联；证据5的真实性、合法性要求法院核实；证据6、7为复印件，对其“三性”均有异议；证据8的真实性无法确认，股权变更应以工商登记为准；对证据9的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。
本院审查后认为，原告提交的证据2《厂房租赁合同》载明的签订时间为2012年3月15日，原告庭审中陈述实际的签订时间是在2012年3月16日后的当月内，根据原告提供的从长兴县市场监督管理局调取的证据9
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股权转让协议，证明陈明在固特公司的股权是在2013年3月26日转让给藏国琴，但合同中“（固特公司）法定代表人黄玉荣及其妻子臧（藏）国琴拥有该公司全部股权”的内容与该《厂房租赁合同》签订之时实际股东为黄玉荣和陈明两人的事实不符，该合同缺乏真实性，本院不予采信；证据3符合证据的“三性”，本院予以采信；证据4中2014年5月13日租金收据和水、电费等收据，经与原告提交的会计凭证帐本核对无异，本院予以采信，而2012年3月19日的收据，原告并未提交原件，经与固特公司财务核实，该收据开具的交款人为该公司原股东陈明，而非本案原告，故本院不予采信；关于证据5、6、7，原告提供该组证据的目的在于原告实际租赁使用固特公司二号厂房三楼的事实，虽然其中证据6、7均为复印件，但经与电信部门及现场（附照片）核实，能够证明原告在2012年4、5月份已使用固特公司租赁厂房的事实，本院对该事实予以认定；原告提交的证据1--《租房协议》，虽系复印件，庭审中浦发银行认为该协议也属倒签，但对其双方当事人的签名、印章的真实性均无异议，经与在该协议签字的固特公司原股东陈明核实，确认在该协议上其签名是真实的，结合上述原告在2012年4、5月份已使用固特公司租赁厂房的事实，本院对该《租房协议》予以采信；证据8与本案无关联，也不能证明原告的待证事实，本院不予认定；证据9符合证据的“三性”，本院予以采信。
被告浦发银行在庭审中向本院提交：1、（2014）湖长煤商初字第291号民事判决书和（2015）湖长执异字第4号执行裁定书复印件各一份，证明其对本案所涉厂房享有优先受偿权、法院驳回原告执行异议的事实；2、最高额抵押合同、他项权利证、抵押房产未出租声明复印件各一份，证明固特公司将其厂房已抵押给浦发银行、且声明抵押房产未出租的事实。对上述证据，原告质证认为：对证据1的真实性无异议，但认为抵押权成立了原告租赁之后，裁定的内容与事实不符；对证据2抵押合同和他项权利证的真实性没有异议，抵押权设定的时间是2012年10月24日，也说明时间上在原告租赁之后，抵押房产未出租声明的时间在抵押后的2013年7月1日，其内容与事实不符，不能否定原告租赁事实的存在。本院审查认为，被告浦发银行提交的上述证据中，抵押房产未出租声明，其内容与事实不符，缺乏真实性，本院不予采信，其余证据均符合证据的“三性”，本院予以认定。
被告固特公司、黄玉荣、藏国琴既未向本院提交证据材料又拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
依据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
固特公司成立于2006年7月13日，注册资本1000万元，股东为黄玉荣、陈明两人，股东的出资比例分别为69.29%和30.71%。2013年3月26日，股东陈明将其在固特公司的所有股份（30.71%）以307.1万元的价格转让给了藏国琴，并于2013年4月12日办理了股权变更手续。
2012年3月16日，原告正远公司与被告固特公司签订租房协议一份，固特公司将其位于长兴县小浦镇小浦村固特公司内二号厂房三楼一层出租给原告，约定租金为11万元／年，协议签订后一次性付清，租期5年。同时双方对租金、水电等物业费的收取等作了约定。协议签订后，原告一直使用租赁厂房至今。2014年5月13日，固特公司开具收据收取原告租金11万元及水、电费等49196.50元。
2012年10月24日，浦发银行与固特公司签订《最高额抵押合同》一份，抵押合同约定固特公司以其名下位于长兴县小浦镇小浦村产权证号为“长房权证小浦字第××号”的房屋，为其自2012年10月24日至2015年10月24日期间与浦发银行签订的各类合同项下的借款本息及费用提供抵押担保，最高限额为1200万元；同日办理了抵押登记手续，房屋所占土地随之抵押。另在2012年7月10日，浦发银行与固特公司签订《最高额抵押合同》一份，固特公司名下产权证号为“长房权证小浦字第××号”、“长房权证小浦字第××号”的房屋及土地证号“长土国用（2012）第027033**号”的土地使用权，为自2012年7月10日至2015年7月10日期间与浦发银行签订的各类合同项下的借款本息及费用提供抵押担保，最高限额为500万元，并同时分别办理了抵押登记手续。本案原告正远公司主张租赁权的厂房位于上述产权证号为“长房权证小浦字第××号”的二号厂房三楼一层，该房屋总层数为5层，建筑面积10109.62平方米。
2014年11月5日，本院就浦发银行与固特公司、黄玉荣、藏国琴金融借款合同纠纷一案，作出（2014）湖长煤商初字第291号民事判决书，该判决确认固特公司归还浦发银行的借款本金1000万元及按约定利率计算的相应利息，同时也确认了浦发银行对固特公司上述抵押财产享有相应的优先受偿权。该案判决生效后，因浦发银行申请进入执行程序。2015年4月9日，本院执行机构作出（2015）湖长执民字第320－1号执行裁定书，公开拍卖包括产权证号为“长房权证小浦字第××号”房产在内的固特公司名下的财产。4月17日，正远公司遂就其租赁权问题向本院执行机构提出执行异议。5月22日，本院执行机构作出（2015）湖长执异字第4号执行裁定书，驳回了正远公司的执行异议，正远公司因不服该裁定向本院提起诉讼。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点有二：一、原告正远公司与被告固特公司何时成立真实的租赁合同关系？二、该租赁合同关系能否阻却对本案所涉租赁厂房的执行？
关于争议焦点一：原告在本案诉讼中向本院提交了载明签约时间分别是2012年3月16日的《租房协议》和2012年3月15日的《厂房租赁合同》，但声称载明签订时间为2012年3月15日的《厂房租赁合同》，其实际的签订时间是在2012年3月16日后的当月内，且原告以该合同向本院主张其租赁权。首先，关于《厂房租赁合同》，从其内容看，合同中关于“（固特公司）法定代表人黄玉荣及其妻子臧（藏）国琴拥有该公司全部股权”的内容与该《厂房租赁合同》载明的签订时间或原告声称的签订时间在2012年3月份的实际情况不符，根据原告自己提供的股权转让协议，固特公司原股东陈明在固特公司的股权是在2013年3月26日转让给藏国琴的，换言之，2012年3月时固特公司的实际股东仍为黄玉荣和陈明，故该《厂房租赁合同》的实际签订时间存疑，对其签约的时间无法予以认定；再有，该合同约定的租赁期为20年，总计租金220万元，且约定其中大部分租金以固特公司法定代表人欠原告法定代表人的个人借款100万元和固特公司欠原告的货款854100元来抵扣租金，不足部分从2012年至2014年年底分三年付清，如此约定也不合乎常理，故本院对该合同的真实性不予认定。因此，原告以该合同成立于被告浦发银行取得的抵押权之前而主张保护其租赁权，本院难于支持。其次，关于《租房协议》，从原告提交的租金和水、电费等收据，产品认证证书中载明的生产企业地址，胡伟出面接入光纤终端的时间、地点，以及原告企业名称等广告安装等事实，能够证明原告在2012年4、5月份已实际使用固特公司租赁厂房的事实，从时间上推算，《租房协议》的签订时间在2012年3月16日符合实际，且租赁厂房至今仍由原告用于生产经营；再有，该《租房协议》经被告固特公司原股东陈明核实，已确认其签名的真实性，故本院对该《租房协议》予以采信，即原告在本案所涉厂房抵押前与固特公司已成立真实的租赁合同关系。
关于争议焦点二：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。以前述规定，本案原告从2012年3月16日起至2017年3月15日对租赁厂房5年的租赁权，应受法律保护，但依据该“买卖不破租赁”规则，法律只规定了承租人对租赁物在同等条件下的优先购买权，租赁关系并不发生租赁物物权的变动。简而言之，租赁期间租赁物物权的变动只要不妨碍租赁权的正常行使即可。另外，本案所涉执行拍卖固特公司名下的房产，租赁厂房只是被拍卖房产整体的一层，只占五分之一，如果不予整体处置，将影响抵押权人抵押权的实现和当事人利益最大化。因此，原告要求中止执行其租赁厂房的请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本案所涉原告的租赁厂房在被被告设定抵押前的2012年3月16日，原告与被告固特公司已成立该厂房的租赁合同关系，《租房协议》系其双方当事人的真实意思表示，且根据约定租期为5年，该租赁权应予确认，原告主张确认其对租赁厂房租赁期超过5年部分的请求，本院不予支持。对于浦发银行有关原告与固特公司不存在真实的租赁合同，租赁合同未备案不能对抗善意第三人，厂房租赁发生在抵押登记后等答辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告长兴正远电器有限公司对被告长兴固特电子有限公司名下、位于长兴县小浦镇小浦村的厂房（产权证号：长房权证小浦字××号）中原告租赁的二号厂房三楼一层的租赁权至2017年3月15日止；
二、驳回原告长兴正远电器有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告长兴正远电器有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 丁正新
审判员 季庆满
审判员 程笑盈
二〇一五年十二月十四日
书记员 施爱峰