四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第741号
上诉人（原审原告、反诉被告）郑永红，女，汉族，1979年5月22日出生，经商，住四川省双流县西航港机场路*组。
委托代理人刘伟（一般授权），四川明炬律师事务所律师。
委托代理人杜兴（一般授权），四川明炬律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）鲜强，男，汉族，1971年9月10日出生，经商，住四川省南充市顺庆区文化路***号*幢*层*号。
委托代理人刘伟（一般授权），四川明炬律师事务所律师。
委托代理人杜兴（一般授权），四川明炬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）四川邑昌隆置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区大石西路239号。
法定代表人曾健，总经理。
委托代理人邱永兰（特别授权），四川和奇律师事务所律师。
委托代理人柯春莉（特别授权），四川和奇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司，住所地四川省德阳市什邡市元石镇雍城西路686号。
负责人曾传君，经理。
委托代理人邱永兰（特别授权），四川和奇律师事务所律师。
委托代理人柯春莉（特别授权），四川和奇律师事务所律师。
上诉人郑永红、鲜强因与上诉人四川邑昌隆置业有限公司（以下简称邑昌隆公司）、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司（以下简称邑昌隆什邡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2013）德民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人鲜强、上诉人郑永红、鲜强的共同委托代理人刘伟、杜兴，上诉人邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司的共同委托代理人邱永兰、柯春莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月30日，郑永红、鲜强（甲方）与邑昌隆什邡分公司（乙方）签订《协议书》约定：一、协议内容。1.甲方自愿将位于什邡市方亭蓥峰南路什房权证方亭字第24720
--24725号，24727--
24730号建筑总面积3169.69平方米的房屋所有权以及什国用（2001）字第013652号土地使用权依法转让给乙方。2.上述房地产现已在西充县农村信用合作社联社抵押贷款500万元人民币，土地使用权因其他纠纷已被什邡市人民法院冻结。3.双方议定上述房地产及附属物总价款为人民币11025000元。4.上述房地产过户涉及的一切税费由乙方承担。5.双方同意由甲方公证委托（好友）协助乙方办理过户登记手续。二、付款方式。1.双方在签订本协议后甲方负责与该宗土地诉讼方进行调解。乙方在本合同签订后三个工作日内向甲方支付首付款100万元人民币，甲方将国有土地使用证交由好友（中间人）代管，同时甲方应当在七个工作日内解除法院的冻结手续。2.法院解除冻结手续后15日内，乙方支付甲方600万元，用于偿还甲方在西充县农村信用合作社联社的贷款，共同办理银行抵押贷款他项权利的解除手续，同时，甲方将上述所有有关转让的国有土地使用证和房产证交由乙方保管。3.在上述房地产他项权利已解除、过户手续已完成后的六个工作日内，乙方向甲方支付全部余款，即4025000元。三、违约责任。1.甲方保证上述房地产他项权利解除后，其产权清晰，无抵押、无担保、无诉讼纠纷。2.双方约定，本协议签订后，一方违约，违约方应向对方支付本协议合同金额20%的违约金。3.甲方应协助乙方在本协议签订之日起九十日内办理完毕有关该项房地产的产权过户或资产转移登记事宜。
2012年5月29日，郑永红、鲜强即将什国用（2001）字第013652号土地使用权证交由了第三方马某某代管。协议签订后，2012年6月5日，郑永红、鲜强收到邑昌隆什邡分公司首付款100万元。2012年6月7日，什邡市人民法院解除了郑永红、鲜强所有的什国用（2001）字第013652号国有土地使用权（登记的地类用途为“综合”）的冻结。
土地使用权解冻后邑昌隆什邡分公司未按约给付第二笔转让款。2012年7月12日，郑永红、鲜强发出《通知书》，催告邑昌隆什邡分公司“于接到本通知书后7日内支付600万元房地产转让款，否则将追究违约责任”，该《通知书》通过邮寄寄送，由四川省成都市蜀都公证处进行了公证。2012年8月27日郑永红、鲜强再次通过邮寄方式向邑昌隆什邡分公司发出了《关于协议履行的告知函》，内容为：根据协议约定，贵司应于2012年6月22日之前向我方支付第二期转让价款600万元用于偿还在西充县农村信用合作联社的贷款，由于贵司未按照约定支付该款项，我方至今仍在承担该贷款利息，给我方造成严重损失，请贵司在收到本函后5日内按照协议约定向我方支付第二期转让款，否则我方将解除协议，并按照协议约定要求贵司承担违约责任及相关损失赔偿责任。
2012年11月22日，郑永红、鲜强收到转让款600万元。2012年11月23日，邑昌隆什邡分公司收到受让的房屋所有权证及国有土地使用证。2013年3月28日，房屋所有权过户登记于邑昌隆什邡分公司，办证费用851375元由邑昌隆什邡分公司支付。2013年4月8日，郑永红、鲜强向邑昌隆什邡分公司员工颜林作出了《指界及办理国有土地使用证委托书》。其后，因政府相关部门对诉争的土地用途提出异议，邑昌隆什邡分公司未能办理土地过户手续。
郑永红、鲜强因邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司未能办理土地使用权的过户登记及给付转让余款，遂提起本案诉讼，请求判令邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司立即办理什国用（2001）字第013652号国有土地使用证的过户登记手续、立即支付房地产转让尾款4025000元及违约金2205000元。审理中，邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司于2013年7月15日提起反诉，请求判决撤销双方协议及郑永红、鲜强退还已付转让款720万元、承担因办理房屋产权证支付的税费851735元。
原审法院认为：一、关于郑永红、鲜强已收取的转让款金额的认定问题
郑永红、鲜强向邑昌隆什邡分公司出具了两张《收条》载明已收款共计700万元。庭审中邑昌隆什邡分公司提出另有邑昌隆公司法定代表人曾健以个人账户向鲜强转款了20万元。郑永红、鲜强提出该转款并非邑昌隆什邡分公司的公司账户转出，也没有郑永红、鲜强出具收条对所收款项是收取的房地产转让款进行确认，并主张该20万元与本案房地产转让款无关。对此，原审法院认为，由于该20万元转款不是本案房地产签订买卖合同的合同主体之间的转款，在本案中又无其他证据证实该款项的性质属于房地产转让款。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司亦在诉讼中表示郑永红、鲜强未认可该款项将以其他法律关系来处理，故原审法院对邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司关于该20万元系向郑永红、鲜强已付的房地产转让款的主张不予采纳，当事人可另案解决。因此，郑永红、鲜强已收取的转让款应为700万元。
二、关于双方的买卖协议可否撤销的问题
本案土地虽登记为“综合”用地，但现行的土地登记分类类别中已无该登记类别，故该土地对应的现行分类性质尚不明确，产权登记中的土地用途有待政府相关部门进一步明晰。本案现无行政主管部门明确认可该宗土地可用于房地产开发的依据，邑昌隆什邡分公司基于本案“综合”用地可用于房地产开发的认识而订立买卖协议，认识上存在重大误解，用于房地产开发的目的尚不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司反诉请求撤销双方的房地产买卖协议理由成立，予以支持。
因协议被撤销，故郑永红、鲜强主张邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司继续履行合同、承担违约责任的请求，不予支持。
三、关于合同撤销后返还财产的问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同撤销后，对因该合同而取得的财产的返还，是指将财产状况恢复至合同签订时的状态，包括实物交付的返还以及对权属登记状态的恢复。据此，合同撤销后，郑永红、鲜强因协议取得的转让款700万元，应向邑昌隆什邡分公司予以返还。
邑昌隆什邡分公司因协议取得的不动产，在合同撤销后，应向郑永红、鲜强予以返还。邑昌隆什邡分公司对不动产的返还，应交还实物并对不动产产权恢复至合同签订时的产权登记状态，故邑昌隆什邡分公司应向郑永红、鲜强办理本案的房屋所有权回转登记（郑永红、鲜强负协助义务）并承担相应的过户费用。
四、关于因办理房屋产权证支付的税费损失问题
本案中，房屋产权证办证费用不属郑永红、鲜强因合同取得的财产，故不存在郑永红、鲜强对该费用的返还，此费用属于邑昌隆什邡分公司的损失。该损失的造成，系邑昌隆什邡分公司自身的主观认识误解而产生，系邑昌隆什邡分公司自身过错所造成，郑永红、鲜强对此并无过错，故不应由郑永红、鲜强赔偿。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司反诉主张赔偿该损失，不予支持。
五、关于本案诉讼费用的负担问题
本案因郑永红、鲜强要求邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司继续履行协议而提起诉讼，邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司于郑永红、鲜强起诉后才提起反诉主张撤销协议。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司对引发本案诉讼存在相应的责任，故对本案的本诉及反诉诉讼费用均应予以相应的承担。
综上，邑昌隆什邡分公司对其与郑永红、鲜强签订的《协议书》存在重大误解而主张撤销，原审法院予以支持。双方协议撤销后，应各自返还因该协议取得的财产。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销郑永红、鲜强与四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司于2012年5月30日签订的关于房地产转让的《协议书》；二、郑永红、鲜强向四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司返还700万元，于判决生效之日起三十日内付清；三、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司于判决生效之日起三十日内向郑永红、鲜强返还房屋和土地（范围按双方签订的《协议书》中所约定的范围），并办理完毕该房屋所有权过户登记于郑永红、鲜强的过户手续（郑永红、鲜强负协助义务，过户费用全部由四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司承担）；四、驳回郑永红、鲜强的诉讼请求；五、驳回四川邑昌隆置业有限公司、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费55410元，由郑永红、鲜强负担33246元，由四川邑昌隆置业有限公司、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司负担22164元。反诉案件受理费46263元，由四川邑昌隆置业有限公司、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司负担23131.50元，郑永红、鲜强负担23131.50元。
宣判后，邑昌隆公司和邑昌隆什邡分公司不服，上诉请求改判原判第二项为720万元，改判原判第三项为邑昌隆什邡分公司于判决生效之日起30日内向郑永红、鲜强返还房屋和土地，并办理完毕该房屋所有权过户手续（郑永红、鲜强负协助义务，原过户费用和回转过户费用全部由郑永红、鲜强负担）。事实和理由：一、郑永红、鲜强收取的房地产转让款应当为720万元。二、房地产过户及回转过户费用应当由郑永红、鲜强承担。我方购买该土地的目的是用于房地产开发，加之郑永红、鲜强又出具了什邡市住房和城乡规划建设局关于该土地开发的容积率、楼层高度的复函，故我方有理由相信该土地为综合用地，可以用于房地产开发。导致如此结果，过错全部在郑永红、鲜强，故郑永红、鲜强应当承担房地产过户及过户回转所有费用。
郑永红、鲜强当庭答辩称：一、20万元转款和本案无关，不能计入付款总金额。二、合同约定税费由邑昌隆什邡分公司承担。三、本案不构成重大误解，对方基于资金链紧张以及房地产市场下滑才拒绝办理过户。
郑永红、鲜强不服原判，上诉请求撤销原判，改判驳回邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司的反诉请求，支持其一审本诉诉讼请求。理由如下：一、原判决认定事实不清，适用法律错误。1.基本事实认定不清。（1）在签署《协议书》时，双方已对房屋及土地的证件进行了查验和明确，对方在签署《协议书》时已对涉案房屋及土地的状况、权属有了充分的认识和了解。（2）作为一家具有多年从事房地产开发运营经验的专门公司，对于“综合用地”这一专业词语的理解、认识应该是全面和客观的，不可能出现重大误解。（3）什邡市住房和城乡规划建设局将涉案土地的使用性质明确为“二类居住用地”，即该宗土地并非不能用于房地产开发。双方也从未约定涉案土地转让后必须保证其能够用于房地产开发。（4）由合同实际履行情况可以看出对方对本案《协议书》中涉及的交易愿意并希望继续履行和促成成交。2.时间上对方撤销权已消灭。二、我方在一审中还提交了《用土地抵偿税费协议》、《关于郑永红、鲜强申请出具宗地规划指标的回复》等大量证据能够证明本案事实但一审法院未认定。三、我方的本诉请求应当得以支持。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司当庭答辩称：一、一审法院认定事实正确。二、我方在办理过户时才知道案涉土地只能登记为工业用地，撤销权没有消灭。三、一审法院对合同撤销事由的认定并无不当。四、我方不存在违约行为。
经审理查明，除郑永红、鲜强对“因政府相关部门对讼争的土地用途提出异议”以及邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司对“土地使用权解冻后邑昌隆什邡分公司未按约给付第二笔转让款”有异议外，各方当事人对原审法院查明的其余事实均无异议。
二审审理中，郑永红、鲜强提交了以下证据：
第一组：1.什国用（2001）字第013555号国有土地使用证、什国用（2013）第02879号国有土地使用证复印件。拟证明综合用地可以现状办理过户。2.音频资料及文字整理。主要内容：郑永红、鲜强代理人向什邡市国土局有关人员了解情况。拟证明涉案宗地可以依照现状办理过户。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司质证认为:证据1真实性无法核实，与本案无关联性。证据2真实性、合法性、关联性、证明力均有异议。证人应出庭作证，录音时间、对象等不能核实。
第二组：1.西充县食品总公司生猪购销公司（以下简称西充生猪购销公司）土地《地籍调查表》复印件。2.西充生猪购销公司什国用（2001）字第013652号土地证复印件。拟证明案涉宗地用途为综合，土地登记为三级，只有开发用地才有级别的划分。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司质证认为：不是新证据。两份证据真实性无法核实。
第三组：1.涉及其他宗地的（2006）金中民执字第262-7号裁定书和西国用（2011）字第2673号、2674号、2682号国有土地使用证。2.西财国资[2007]42号批复原件。拟证明2007年郑永红、鲜强受让土地合法合规，价格符合当时市场行情。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司质证认为证据1真实性有异议，且与本案无关联性。证据2真实性无异议。
第四组：1.西充县农村信用合作联社木角信用社《证明》。2.最高抵押合同。3.土地评估报告。拟证明案涉宗地2009年经评估价值一千余万，案涉宗地即为开发用地。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司质证认为：对以上证据真实性无异议，对证明力和关联性有异议。评估依据建立在案涉土地为综合用地的基础上，而案涉土地实际上是工业用地。
第五组：1.（2013）什邡民初字第768号《举证通知书》。2.郑永红、鲜强2013年5月10日所写《情况说明》。拟证明二人并未向国土部门提交《关于变更土地使用性质的申请》。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司质证认为证据1真实性无异议。证据2真实性不认可。与本案无关联性。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司提交了以下证据：1.《什邡市人民政府关于公布实施城区及洛水镇等8个镇土地级别与基准地价的通知》。2.邑昌隆公司与什邡市国土局2012年9月18日签订的其他宗地《国有建设用地使用权出让合同》原件。拟证明邑昌隆公司受让郑永红、鲜强的土地是按照商住用地的价格。3.案涉房屋现状照片。拟证明本案土地上的房屋无使用价值。
郑永红、鲜强质证认为对证据1真实性无异议，关联性有异议，市场价高于基准价。证据2真实性无异议，无关联性。
邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司还提请本院注意以下证据：2013年10月14日《什邡市国土资源局关于郑永红、鲜强位于蓥峰南路国有建设用地土地用途的说明》，拟证明案涉土地实际用途是工业用地。
郑永红、鲜强质证认为：该证据系复印件,在原审中并未进行质证。如果土地登记错误，国土部门应该进行更正登记，不应以说明的形式确认土地用途。
审理中，根据当事人的申请，本院委托原审法院调取了（2001）德法执字第23号价格鉴定委托书和什国用（2001）第012655号国有土地使用证信息及什国用（2013）字第02879号国有土地使用证信息，并请德阳市物价局价格认证中心明确其鉴定结论是否是将抵偿用地13366.7平方米按照出让工业进行评估，该价格是否包含了出让工业用地的土地出让金。德阳市价格认证中心回复系按照出让工业进行评估，该价格已经包含出让工业用地的土地出让金。对此郑永红、鲜强质证认为证明了土地性质已经从划拨变为出让，本案标的物可以以现状转让。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司认为反而证明了土地自始为工业用地，其他土地信息与本案土地不具有可比性，不能证明本案土地可以以现状转让。
另查明：
一、案涉土地的历史沿革
2000年11月28日，四川省德阳市中级人民法院作出（2000）德经初字第132号《民事判决书》，判决四川省什邡肉类联合加工厂（以下简称什邡肉联厂）清偿西充生猪购销公司货款3237070.80元及赔偿损失90639.51元。
2001年3月8日，四川省德阳市中级人民法院向德阳市物价局价格认证中心作出（2001）德法执字第23号鉴定委托书。载明：我院受理西充生猪购销公司申请执行什邡肉联厂货款纠纷一案，需要进行土地价值评估，请委派有专业知识的人对什邡肉联厂位于什邡市外南街130号生产厂区内77亩的土地使用权面积进行变现价值评估。
2001年3月22日，德阳市物价局价格认证中心作出德市价认（2001）15号《关于什邡肉联厂土地使用权的价格鉴定结论书》，载明价格鉴定标的系位于什邡市外南街130号的一宗工业用地43827.5㎡。价格鉴定结论为：鉴定标的在鉴定基准日的变现价格为4411011元。其附件《土地价格鉴定技术报告》载明：本次鉴定面积13366.7㎡（为法院裁决经济纠纷），土地使用权性质为划拨。在第六点“价格定义”载明：待估宗地属出让土地，用途为工业用地。第九条“价格鉴定结果”载明：单位面积地价330元/平方米，总地价4411011元。
2001年4月2日，四川省德阳市中级人民法院作出（2001）德法执字第23号《民事裁定书》，将什邡肉联厂所有的位于什邡市方亭镇蓥峰南路130号13366.7平方米的土地使用权作价4411011元抵偿给西充生猪购销公司，以清偿所欠西充生猪购销公司的全部货款本息及其垫支的各种费用。
2001年9月21日，什邡市国有资产经营公司作为甲方和西充生猪购销公司破产清算小组作为乙方签订《用土地抵偿土地出让金及税费协议》，载明：按照德阳市中级人民法院（2001）德法执字第23号裁定书的裁定，用原什邡肉联厂厂区土地13366.7平方米使用权作价4411011元，抵偿欠付西充生猪购销公司的生猪款。由于西充生猪购销公司已依法进入破产还债程序，该公司破产清算小组无现款支付该宗土地办理转移应交的有关税费，经双方协商，就用土地抵偿土地出让金及办证税费的问题达成以下协议：甲方理解乙方的实际困难，同意用土地抵偿办理土地转移应交的土地出让金及所有税费。用以抵偿的土地面积为2881.44平方米，其使用权属甲方所有。乙方用土地抵偿出让金及土地转移应交的有关税费，由甲方负责缴纳，乙方在办理土地使用权证时，不再承担此笔费用。
2001年10月19日，什邡市国有资产经营有限公司向什邡市政府作出《关于缓交土地出让金及有关税费的报告》，载明：什邡肉联厂因经营不善，资不抵债，现已进入破产程序，根据法院裁定意见，拟用该厂15余亩土地抵偿欠西充生猪购销公司货款345万元。经市政府研究，同意用什邡肉联厂4亩多土地的资产委托我公司用于办理土地转让的有关税费。因土地资产在短期内难以变现，特向市政府报告缓交土地出让金及有关税费。该报告经相关市政府领导批示后请国土局办理。
2001年10月19日，什邡市国土局与西充生猪购销公司签订《国有土地使用权出让合同》，将什邡市方亭镇蓥峰南路136号宗地，面积为9814.4平方米的土地出让给西充生猪购销公司，出让年限为50年。其中第五条载明：本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设综合项目（注：根据具体项目、用途情况定）。在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。
2002年6月16日西充县人民法院向西充生猪购销公司破产清算组作出《关于西充生猪购销公司破产清算组请示什邡土地使用权性质的复函》载明：什邡肉联厂部分土地使用权已经什邡市国土局办证确权给西充生猪购销公司，现西充生猪购销公司已进入破产还债程序。你组在出售该宗土地时，什邡市国土局提出：当时在给西充生猪购销公司办证时，工作人员将国有土地使用证中用途一栏“工业”误填成“综合”。经本院审查，什邡市国土局办证程序合法，手续齐全，应属有效。未经法律程序，什邡市国土局不得擅自更改土地使用权性质。否则，本院将依据有关法律规定追究责任。因此，你组应按综合用地性质尽快出售该宗土地，及早兑现2000多户农民猪款，以维护社会稳定。
二、郑永红、鲜强取得案涉土地的事实
2007年3月24日，西充县财政局作出西财国资[2007]42号《关于同意西充生猪购销公司破产清算组出售房屋及土地的批复》，载明：西充生猪购销公司破产清算组：你们《关于出售位于什邡市房屋及土地的报告的函》收悉，按县政府会议纪要精神，经我局研究，同意你们将西充生猪购销公司用生猪销售资金抵偿所获得的什邡肉联厂土地9814.4平方米及房屋进行处置，处置方式是：由我局委托你单位采取协议转让方式对外公开出售。出售土地、房屋所得价款全额用于破产清算，不得挪作他用，并按财政财务制度调整相关账务。
2007年6月7日，西充生猪购销公司破产清算组作为甲方与郑永红、鲜强作为乙方签订了《转让土地使用权协议》，主要载明：什邡肉联厂欠甲方生猪款323.7万元，甲方通过诉讼，于2001年依法取得该肉联厂厂区内土地一宗，用该宗土地什国用（2001）字第013652号抵偿货款。甲方获得该宗地后委托拍卖机构曾于2002年4月、2003年9月、2004年6月三次拍卖均流拍。现乙方有意受让该宗土地，报请政府改制组并经政府第五次常务会议讨论同意协商转让。经甲乙双方平等协商，自愿达成如下协议：一、该宗土地位置、用途、登记、使用权类型、面积、界址以什国用（2001）第13652号土地使用证为准，土地使用权年限从签订合同之日起至2051年10月18日止。二、土地转让价款及付款方式：甲方转让给乙方该宗土地使用权总价款141.8万元。三、该宗土地以现状转让，清场由乙方负责。乙方在对该宗土地的清场、划界、开发过程中与相邻各方的关系、纠纷由乙方自行协调，矛盾自行解决，产生的经费自行承担。甲方不承担任何责任。四、该宗土地未登记过户到乙方名下以前，乙方在该宗土地上不得有任何动作。登记过户后，乙方利用、开发这宗土地时必须保障原什邡肉联厂及其他人已形成的地下管网等其他设施的所有权和使用权行使。否则，由此造成他方的损失概由乙方负责。
2009年3月5日，郑永红、鲜强取得了（什）国用（2001）字第013652号国有土地使用证。载明的地类用途为“综合”，使用权类型为“出让”，终止日期为2051年10月18日。
三、有关部门对案涉土地使用性质和用途的回复和说明
2011年4月12日，什邡市住房和城乡规划建设局向郑永红、鲜强作出《关于郑永红、鲜强申请出具宗地规划指标的回复》，载明：你们关于出具位于什邡市方亭蓥峰南路一宗土地（什国用（2001）字第0136**号）的最新规划指标的申请已收悉。根据《什邡市城区控制性详细规划》的要求，该宗土地的使用性质为二类居住用地，容积率≤1.8，建筑高度≤18m。
2013年10月14日《什邡市国土资源局关于郑永红、鲜强位于蓥峰南路国有建设用地土地用途的说明》载明：“……国有土地使用证书号为什国用（2001）字第013652号的国有建设用地登记用途为综合用地，所谓综合用地是指同宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。综上所述，该宗地主要用途为工业用地，兼容部分仓储，所以登记的综合用途确应为工业综合。需要说明的是，造成该用途模糊的原因，是由于当初土地使用制度的不完善，即根据原1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》形成的，现国家已发布国家标准的《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007），目前，已无'综合'用途了，对于以前的遗留问题，正通过相关规定予以解决。三、处理建议。根据四川省人民政府《关于进一步加强国土资源管理为实施'三大发展战略'提供保障服务的意见》（川府发[2013]27号）文件规定，'工业用地变更用途必须是因为城市规划调整，由当地政府收回后变更用途并公开出让，土地使用者不得自主提出变更用途'，建议收回郑永红、鲜强国有土地使用证书号为什国用（2001）字第013652号的国有建设用地使用权，再按照规定程序公开进行出让”。
本院认为:
一、关于邑昌隆公司是否构成重大误解、双方签订的协议书是否应当撤销的问题
基于土地使用权登记中的土地性质，系行政确认之行政行为，有效的行政登记，是民事案件认定事实的依据。郑永红、鲜强提交的西财国资[2007]42号批复证明了其取得案涉土地的合法性。本案土地系郑永红、鲜强通过西充生猪购销公司破产清算组对破产财产的处置而取得，同时郑永红、鲜强亦取得了《国有土地使用证》，《国有土地使用证》载明的地类用途为“综合”，据此，依据《国有土地使用证》的登记，可认定本案所涉的土地现有登记用途为“综合”性质。
根据国土资源部于2007年12月30日发布，并于2008年2月1日实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第三十八条“本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”的规定，本案中双方当事人之间转让土地使用权，涉及到土地的变更登记。
根据国土资源部2012年9月6日下发并实施的《关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）“二、准确界定土地登记用途。土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书'记事栏'内标注批准用途”的规定，以及2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会发布的《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007）中已无“综合”用途的分类，本案双方进行土地变更登记时，按照现行国土资源部的规定，案涉土地不可能在变更登记时登记为“综合”用途，而应当按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，并按照新的归属地类进行登记。
郑永红、鲜强上诉主张案涉土地可以现状转让并举出谈话录音，但郑永红、鲜强不能证明录音对象的身份，即便被录音人员系什邡市国土局工作人员，也非正式解释，且内容与国土资源部《关于规范土地登记的意见》相矛盾，本院不予采信。郑永红、鲜强二审中所举什国用（2001）字第013555国有土地使用证、什国用（2013）字第02879号国有土地使用证系其他土地的登记资料，不能证明本案案涉土地能够在变更登记时登记为“综合”用途。什邡市住房和城乡规划建设局向郑永红、鲜强作出的《关于郑永红、鲜强申请出具宗地规划指标的回复》虽载明案涉土地的使用性质为二类居住用地，但该回复属于规划部门对土地规划用途的说明，不能证明在国土部门进行土地变更登记时，该宗土地用途可登记为居住用地或综合用地。因此，郑永红、鲜强并无证据证明本案土地能够实际变更登记为“综合”用途。
因案涉土地对应的现行分类性质尚不明确，如进行变更登记，需按照《土地利用现状分类》重新确定归属地类，而案涉土地新的归属地类有待政府相关部门进一步明晰。本案现无行政主管部门明确认可该宗土地可变更登记为“综合”用途的依据，且根据前述国土资源部的相关规定，现该宗土地在进行变更登记时也无法登记为“综合”用途。
本案中，双方订立合同时，邑昌隆什邡分公司基于对该土地权属证书上载明的“综合”用途的信赖，而与郑永红、鲜强订立合同。邑昌隆什邡分公司基于本案土地登记为“综合”用途，以为受让后土地的登记用途也为“综合”而订立房地产转让协议，认识上存在重大误解。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条关于“行为人对行为内容有重大误解的，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销”的规定以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，双方《协议书》应予撤销，邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司不承担违约责任。郑永红、鲜强上诉主张邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司不构成重大误解的理由不能成立，本院不予支持。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司在办理变更登记时始知无法登记为“综合”用途并提起诉讼，并未超过一年期间。故郑永红、鲜强关于撤销权已消灭的上诉理由不能成立。同时，因案涉土地在办理变更登记时能否登记为“综合”用途以及变更登记时国土部门核定的该宗土地按照《土地利用现状分类》的二级分类对应的现行分类是什么，并非郑永红、鲜强在订立合同时能够预见，且本案纠纷系邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司自身误解造成，故邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司上诉主张郑永红、鲜强存在过错应由二人承担过户及过户回转费用的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司已经支付的转让款是多少的问题。双方争议在于邑昌隆公司法定代表人曾健于2012年8月、2012年9月以个人账户向鲜强转款20万元的行为能否认定为本案房地产转让款。邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司没有证据证明郑永红、鲜强在收到该20万元款项后对所收款项系邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司支付的房地产转让款进行了确认，并且该20万元转款与《协议书》约定的转款金额也不一致。在20万元转款支付后，邑昌隆公司、邑昌隆什邡分公司并没有扣除这20万元，仍然按照《协议书》约定的第二笔款项全额支付了600万元。故本案中没有证据证明该20万元转款与本案房地产转让款相关。原审法院认定郑永红、鲜强收取的房地产转让款为700万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67927元，由郑永红、鲜强负担55410元，由四川邑昌隆置业有限公司、四川邑昌隆置业有限公司什邡市分公司负担12517元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 均
代理审判员 汪秀兰
代理审判员 蔡源原
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 于宜平