河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民再205号再审申请人（原审原告、一审原告、二审上诉人）：周建伟，男，1978年11月l6日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：周利生，男，1950年5月出生，汉族，住址同上，系周建伟之父。被申请人（原审被告、一审被告、二审被上诉人）：漯河市天乐房地产开发有限公司。法定代表人：谢自欣，该公司董事长。一审第三人（二审被上诉人）：郭连福，又名郭莲福，女，1954年11月23日出生，汉族，住漯河市。委托诉讼代理人：崔学岭，男，1956年2月17日出生，汉族，住址同上，系郭连福之夫。再审申请人周建伟因与与被申请人漯河市天乐房地产开发有限公司（简称天乐公司）、一审第三人郭连福房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市中级人民法院（2013）漯民三终字第75号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）豫法立二民申字第00494号民事裁定，提审了本案。本院依法组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭审理了本案。再审申请人周建伟及其委托代理人周利生、一审第三人的委托诉讼代理人崔学岭均到庭参加了诉讼。天乐公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周建伟申请再审称，其不是在人民法院对案涉房屋查封期间购买的天乐公司的房产，漯河市中级人民法院（2013）漯民三终字第178号生效判决已经确认了该事实。其是善意购房人，天乐公司应协助其办理房产证。源汇区人民法院给漯河市房产管理局（简称漯河房管局）留置送达协助执行通知书违反法定程序，现法院对该房屋的保全措施已经解除，原判驳回其要求天乐公司协助办理房产过户手续的诉请错误，请求：撤销一、二审判决，依法判决天乐公司协助其办理房产过户手续。天乐公司未答辩。郭连福辩称周建伟是在人民法院查封期间购买的房屋，其43万元的购买价格和周建伟24万元的价格存在较大悬殊，双方存在恶意串通。原判对两份购房合同的效力未做评判不当，请求维持原判，即驳回周建伟的诉讼请求。2003年12月11日，一审原告周建伟向漯河市源汇区人民法院提起诉讼称，2001年10月4日，其与天乐公司签订了一份《房屋买卖合同》并依约交付了部分房款。2001年11月24日，该房屋竣工，天乐公司向周建伟交付了房屋钥匙，其使用该房屋至今。后天乐公司将该房屋的所有权人登记为郭连福。其通过行政诉讼，漯河市房管局撤销了郭连福的所有权证。现请求判令：天乐公司协助其办理该房屋的所有权证。漯河市源汇区人民法院一审查明：2001年10月4日周建伟与天乐公司签订一份《商品房购销合同》，双方约定：周建伟购买天乐公司位于漯河市××公安街中××房屋118.64平方米（一楼门面房一间、二楼二间），金额为24万元。周建伟于2001年10月4日前支付购房款20万元，余款待该房竣工后由天乐公司通知周建伟在一个月内付清，天乐公司协助周建伟办理房地产产权登记。合同签订后，周建伟当日支付天乐公司购房款20万元。2001年12月13日、2002年2月19日周建伟又先后支付天乐公司购房款2万元和5000元，天乐公司将该房屋交付给周建伟使用。2003年12月2日，漯河市房产管理局将涉案房屋给案外人郭连福颁发了房屋所有权证，后郭连福持该房屋所有权证，要求周建伟搬出该房屋，双方发生纠纷，周建伟起诉至人民法院，请求天乐公司退还其购房款22.5万元并赔偿损失。在审理过程中，周建伟另行提起行政诉讼，请求依法撤销漯河市房管局为郭连福颁发的房屋所有权证，2005年6月17日周建伟向天乐公司支付了下余购房款1.5万元。2006年9月29日，漯河市中级人民法院于作出了（2006）漯行再终字第84号行政判决，撤销了漯河市房管局为郭连福颁发的房屋所有权证。周建伟变更诉讼请求为：判令天乐公司协助其向漯河市房管局办理房屋所有权证。漯河市源汇区人民法院一审认为，周建伟与天乐公司之间双方签订的房屋买卖合同，不违反国家法律规定，属有效合同，应予维护。周建伟支付给天乐公司全部购房款，该公司也交付了买卖的房屋，现天乐公司不予协助办理房屋所有权证，对酿成本案纠纷，应负全部责任。2007年3月6日，该院作出（2003）源民二初字第506号民事判决：天乐房地产公司在本判决生效后十日内协助周建伟到漯河房管局局办理位于漯河市××公安街中段房屋（门面房一间、二楼二间）的所有权证。案件诉讼费5890元，周建伟负担5390元，天乐公司负担500元。判决生效后，案外人郭连福申请再审，漯河市源汇区人民法院决定再审本案，同时追加郭连福为第三人。郭连福述称，其以43万元的价格购买了案涉房屋，后按照源汇区人民法院的要求将剩余房款交到法院，并经司法程序取得了房产证。漯河市源汇区人民法院查封该房的时间是2001年9月29日，周建伟是该房被查封之后才购买的，应确认郭连福与天乐公司签订的房屋买卖合同无效。如其不能依约取得房屋的所有权，请求源汇区人民法院赔偿其损失，并返还其购房款。漯河市源汇区人民法院再审查明的事实与原一审一致。另查明，1999年11月9日，郭连福就位于漯河市××公安街中段房屋，以郭连福的名字与漯河市职工住宅合作社（简称职工合作社）签订了购房合同，价款是179175元。同一日郭连福又以“郭莲福”的名字，就该争议房产又与职工合作社签订了购房合同，价款是430000元。职工合作社成立于1993年10月26日，1999年1月21日漯河市企业转机建制领导小组6号文批复，职工合作社全部债权债务转让给天乐公司。漯河市工商行政管理局2008年3月10日出具的《已吊销企业的有关情况》载明：2001年7月2日职工合作社在漯河市工商行政管理局进行最后一次年检。2006年9月29日，漯河市中级人民法院（2006）漯行再终字第84号行政判决认定：天乐公司将同一房产以两个不同的价格卖给郭连福，说明天乐公司与郭连福有恶意串通的行为。后天乐公司又将该房屋卖给周建伟，房屋权属明显存在争议，尽管漯河市房管局是在确认了申办手续合法完备的情况下给郭连福核发了房产证，但该局的相关档案中却载明其办理房产证的最终依据是源汇区人民法院的判决。源汇区人民法院向漯河市房管局发出的是协助执行通知书。该协助执行通知书和解除查封裁定中的相关执行事项已被该院所制作的其他法律文书变更撤销，因此漯河市房管局为郭连福办理房产证所依据的主要证据已不存在，为郭连福颁发的房产证应予以撤销，遂判决维持郾城区人民法院（2005）郾行初字第9号行政判决，即撤销漯河市房管局为郭连福颁发的房权证。漯河市源汇区人民法院再审认为：郭连福以郭连福、“郭莲福”两个名字与职工合作社就同一房产签订了两份购房合同，价款相差悬殊，法院对这两份合同的真实性无法认定。案涉房屋目前存在权属争议，故周建伟请求人民法院判令天乐公司为其协助向房管局办理该房房屋所有权证的请求不应支持。2012年11月23日，该院经院审判委员会讨论决定，作出（2008）源民再初字第3号民事判决：一、撤销本院（2003）源民二初字第506号民事判决；二、驳回周建伟的诉讼请求；三、驳回第三人郭连福的诉讼请求。本案诉讼费100元，由周建伟负担。周建伟上诉称：2000年11月13日天乐公司取得案涉楼盘的预售许可证，其于2001年10月4日与天乐公司签订关于涉案房屋的商品房买卖合同，并支付该房屋的大部分购房款。2001年11月24日，天乐公司将该房钥匙交付其使用至今。郭连福不能提供其与与天乐公司签订的商品房买卖合同，郭连福在同一天与职工合作社签订了两份价款相差悬殊的房屋买卖合同，取得两份收款收据，和天乐公司明显有串通，系无效民事行为。请求：撤销漯河市源汇区人民法院（2008）源民再初字第3号民事判决；维持漯河市源汇区人民法院（2003）源民二初字第506号民事判决。郭连福上诉称：郭连福是以43万元价格购买涉案房屋，在办理房产证时为少交税，其又与天乐公司另签一份价格17.9175万元的合同并出具等额收据。再审判决以两份合同价款相差悬殊，无法认定两份合同的真实性不当。周建伟是在源汇区人民法院对该房查封后又与天乐公司签订购房合同，原审对该事实未予认定不当。郭连福与天乐公司签订买卖合同在先，并支付了合理对价，且部分房款是交给法院用于天乐公司履行另案生效判决执行款，法官也制作笔录告知郭连福若协助履行，会保障郭连福的合法权益。虽然在签订合同时天乐公司未办预售证，但诉讼前已取得该证，故其与天乐公司的房屋买卖合同合法有效，请求：撤销（2008）源民再初字第3号民事判决书，判令争议房屋归郭连福所有。漯河市中级人民法院二审查明的事实与原审一致，另查明，周建伟提交（2011）源民一初字第267号民事调解书一份，漯河市中级人民法院执行局情况报告一份，证明周建伟是善意的购房人。天乐公司为其他购房人更换了收款收据，郭连福的购房合同和收款收据是职工合作社出具的，至始至终没有更换，是无效的。郭连福对调解书的真实性不持异议，但认为该调解书不能证明周建伟的主张；同时认为漯河市中级人民法院执行局的《情况报告》是复印件，没有加盖印章，真实性存在问题。郭连福提交（2006）漯行再终字第84号案件庭审笔录一份，证明周建伟代理人马高峰认可郭连福签订两份购房合同是为了办理房产证时少缴税，郭连福购房交了43万元，不是60万元。周建伟质证意见为，郭连福与职工合作社签订的购房合同是恶意串通且与税收法律抵触，应认定为无效合同。漯河市中级人民法院二审认为，本案争议的房屋是位于漯河市公安街中××营××楼××从××及××从××、2间。1999年11月9日，郭连福就争议房屋与职工住宅合作社签订了两份购房合同，一份价格为43万元，一份价格为17.9175万元，对同一房屋存在价款相差悬殊的两份合同，原审判决认为其真实性无法确定并无不当。2001年10月4日天乐公司又与周建伟签订房屋买卖合同，价格为24万元。关于周建伟的购房时间是否在法院扣押期间，源汇区人民法院留置送达给漯河市房管局的送达回证上注明的时间是2001年9月30日，而2003年7月9日该院作出的（2001）源执字第240号解除查封通知书显示涉案房屋的扣押时间是2001年12月5日，相互矛盾。周建伟请求天乐公司协助其办理房屋过户的理由证据不足，原审判决不予支持并无不当。综上，周建伟、郭连福的上诉请求均不能成立。2014年8月19日，该院作出（2013）漯民三终字第75号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周建伟、郭连福各负担50元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的事实认定如下：潘国安、王尚川诉天乐公司、职工合作社房屋买卖合同纠纷一案进入执行程序，2001年9月29日，漯河市源汇区人民法院作出（2001）法执字第2403,2251号裁定：查封天乐公司开发的位于市区公安街中段第二汽车站门面房由南向北第二间门面房（一带二）一套，地号Ⅱ621，查封期间不准办理过户手续、抵押手续。该裁定向漯河市房管局送达时，送达人薛玉刚、冯文平在送达回证上写明：“不签字…2001年9月30日。”2001年10月8日，该案执行人员薛玉刚、金立接待了天乐公司副总卢金刚，卢金刚向薛玉刚二人反映漯河市源汇区人民法院查封的上述房产已经卖给他人，公司会计有收款凭据。同日薛玉刚、金立向郭连福做了调查，并向郭连福讲明其购买的天乐公司的上述房产已被查封，要求郭连福将下欠房款交到源汇区人民法院，法院下裁定为其办理房产手续，郭连福称等房屋竣工后再说。2003年7月9日，漯河市源汇区人民法院作出（2001）源执字第240号解除查封通知书，该通知书载明：“本院于2001年12月5日对天乐公司在市区公安街西侧南向的临过道南侧第一层一间及第二层两间查封扣押，因申请人同意，现决定解除查封（扣押）”。同日，该案执行人员薛玉刚向郭莲福出具收到条一张，写明：今收到郭莲福交到区法院协助执行款贰万元正（20000）（潘国安诉天乐公司）。2003年8月8日，该院向漯河市房管局下发了（2001）源执字第240号协助执行通知书，写明：“一、本院已于2003年7月9日下达了解除查封（扣押）通知书，对本院查封的郭连福位于市区公安街西侧南向的临过道南侧第一层一间及第二层两间予以解除查封扣押；二、请协助办理房产登记手续。”2006年1月26日漯河市源汇区人民法院作出（2001）源执字第2404号民事裁定，认定上述协助执行通知书与解除查封通知书内容不符，因有笔误，应以解除查封（扣押）通知书稿为准，遂裁定：2003年8月8日做出的（2001）源执字第240号协助执行通知书，协助事项内容更正为：本院已于2003年7月9日下达了解除查封通知书，对本院查封的天乐公司位于市区公安街西侧南向的临过道南侧第一层一间及第二层两间予以解除查封扣押。”另查明，2000年11月13日天乐公司取得案涉楼盘的预售许可证。本院再审认为，天乐公司在取得涉案楼盘的预售许可证后与周建伟签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。周建伟依约向天乐公司支付房款后，天乐公司依约将房屋交付周建伟使用至今，天乐公司依法有义务协助周建伟办理案涉房屋的过户手续。周建伟的该再审请求成立，应予支持，原判以房屋权属存在争议驳回周建伟的诉讼请求不当，应予纠正。周建伟与天乐公司签订合同的时间是在房屋被查封前还是查封后经再审仍不能查清，房屋被查封期间，不能办理产权转移的相关手续，房屋不发生物权变动的效果，但并不影响双方当事人所签订合同的效力；虽然郭连福签订的买卖合同在先，但其并没有提供相关证据证明周建伟与天乐公司之间恶意串通，故郭连福关于周建伟与天乐公司签订的商品房买卖合同无效的辩解不能成立。郭连福虽是在天乐公司取得商品房预售资格之前与职工合作社签订的《商品房买卖合同》，但双方发生诉讼前，天乐公司已取得商品房预售资格。职工合作社改制后，全部债权债务转让天乐公司，天乐公司及郭连福对上述事实均不持异议。故天乐公司与郭连福之间的商品房买卖合同依法成立且已生效。郭连福依约交付了部分房款，之后又在源汇区人民法院执行人员的要求下，将剩余房款交付人民法院，用于天乐公司偿还另案债权人的欠款。该款虽然交予人民法院，但性质上仍然是购房款，天乐公司无法将案涉房屋交予郭连福，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。郭连福可另行向其主张。其请求源汇区人民法院退还其购房款并赔偿损失的诉讼请求于法无据，依法不予支持。原判驳回其诉讼请求正确，但表述理由不当，应予纠正。综上，原审认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院》第十一条第一款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销漯河市中级人民法院（2013）漯民三终字第75号民事判决及漯河市源汇区人民法院（2008）源民再初字第3号民事判决第一、二项。二、维持漯河市源汇区人民法院（2008）源民再初字第3号民事判决第三项及漯河市源汇区人民法院（2003）源民二初字第506号民事判决。一审诉讼费100元由漯河市天乐房地产开发有限公司负担，二审诉讼费100元由郭连福负担。本判决为终审判决。审 判 长  李慧娟代理审判员  郝明亮代理审判员  李 伟二〇一六年十二月十四日书 记 员  韩 宇