四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成郫民初字第46号
原告胡骏。
委托代理人任作雨，系四川蜀西律师事务所律师（特别授权）。
被告成都兴元建设有限公司。住所地：四川省郫县郫筒镇北外街***号。
法定代表人余元才。
委托代理人王毅。
原告胡骏与被告成都兴元建设有限公司（以下简称兴元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月12日立案受理后，依法由审判员徐丽华适用简易程序，分别于2013年1月6日、2月1日公开开庭进行了审理。原告胡骏的的委托代理人任作雨，被告兴元公司的委托代理人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡骏诉称，2009年9月19日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定被告将位于郫县友爱镇顺安村蜀风庭院1幢7单元2楼4号的79.58平方米的商品房出售给原告，总价款为151099元。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但被告除履行交房义务后，未按约定期限给原告办理产权证和土地证。2012年10月27日被告只办理了产权证，至今仍未办理土地使用证。原告认为，合同约定被告应在2011年2月30（28）日前办理完毕相关产权手续，逾期未办，应按照总价款的日万分之一承担违约金计9000元，原告于2012年11月8日委托律师向被告发出了律师催告函，但被告却不予理睬，原告遂诉至本院，请求：1、判令被告即时办理土地证；2、判令被告向原告支付违约金9000元及误工费1000元，共计10000元。在诉讼过程中，原告明确其诉请的违约金是指被告未按照合同约定第九条产权登记第（一）款：初始登记，如因被告的责任，未能在2011年2月30（28）日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告选择继续履行合同，被告自2011年3月1日起至实际取得权属证明之日止，按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并将违约金请求变更为7021.5元，其他诉讼请求不变。
被告兴元公司辩称，1、由于原、被告原签订的是小产权房买卖合同，后来因为享受解决地震灾后重建的政策，转成的商品房，故双方才重新签订了《商品房买卖合同》。由于涉及到变更产权性质的相关手续导致办证迟延，这不是被告的原因造成的，故被告不存在违约行为。2、原告开初也明知是小产权房，还要购买，也有一定的责任，过错不在被告一方，且约定的违约金过高，请求适当减少。3、误工费无合同约定，且办理相关产权系被告在负责，原告不存在误工的情况，故被告不应支付误工费。4、原告的房产证现在已取得，土地使用证也在办理中，因双方对取得土地使用证的期限并未约定，请求驳回原告的该项诉请。
经审理查明，2009年9月19日原告胡骏与被告兴元公司签订《商品房买卖合同》，约定被告兴元公司向原告预售其位于郫县友爱镇顺安村“蜀风庭院”1幢7单元2层4号住宅房一套，每平方米2218.78元，总价款为151099元。同时约定出卖人应当在2011年2月30（28）日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人选择不退房的，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部价款。被告于2012年6月15日取得原告所买房屋楼栋权属证，并于2012年10月27日为原告办理了房屋产权证。
另查明，被告在郫县友爱镇顺安村开发的“蜀风庭院”曾系“小产权”房。当地县政府于2009年6月4日召开了全县“小产权”专题研究会，确定将“蜀风庭院”作为全县可通过调规办理手续的47个项目之一，对其在规划区内的部分按现行城市规划办理。在当地县政府作出上述意见前，原、被告曾就本案争议房屋（当时尚为“小产权”房）签订过房屋买卖合同，双方在当地县政府作出上述意见后，另行重新签订了上述《商品房买卖合同》。
以上事实，有原告胡骏提供的《商品房买卖合同》、购房发票，被告兴元公司提供的楼栋权属证、全县“小产权”专题研究会会议纪要以及双方当事人在庭审中的陈述等在案为证，本院予以确认。对原告提交的律师函及邮政信函收据，因不能证明原告拟证明的误工费损失的事实，与本案无关联，本院不予采纳。
本院认为，原告胡骏与被告兴元公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行其义务。本案原告应当按照约定缴纳全部房款，被告应当依约交付房屋并办理相关权属证。
本案争议的焦点是：1、是否支持原告主张被告及时办理土地证的诉讼请求？2、被告是否应当承担逾期取得楼栋权属证的违约责任？3、违约金是否过高，原告是否存在误工损失？
关于第一个争议焦点，是否支持原告主张被告及时办理土地证的诉讼请求的问题。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》第十九条产权登记中只约定了由被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，且对取得房屋所有权证书的期限作了约定，但并未约定取得土地使用证的期限。同时，由于本案涉及房屋系由“小产权”性质变更为“商品房”的，相关土地使用证的办理，行政审批程序较复杂，且办理土地证系行政机关的行政权，司法权不能干涉行政权，故对原告的该项诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持，对被告提出驳回原告的该项诉讼请求的意见，本院予以采纳。
关于第二个争议焦点，被告是否应当承担逾期取得楼栋权属证的违约责任的问题。本院认为，经庭审查明，双方约定的出卖方即被告应当在2011年2月30（28）日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但实际取得该权属证明的时间为2012年6月15日，其行为确已构成违约，应当按照约定承担违约责任。对原告主张被告逾期取得其所购买房屋楼栋权属证明构成违约应当承担违约责任的理由成立，本院予以支持；对被告提出其无违约事实的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点，违约金约定是否过高，原告是否存在误工损失的问题。本院认为，依据双方合同约定，被告应当自约定取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2011年3月1日起至实际取得权属证明之日即2012年6月15日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。本案中原告支付的房款总额为151099元，按照472天计算，被告应向原告支付违约金7080元。对被告提出约定的违约金过高，请求予以适当减少的意见，本院认为，违约金是否过高应以原告的实际损失作为基础，因原告并未提交因被告逾期办理楼栋权属证而遭受实际损失的证据，本院依据本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以认定，双方约定的违约金过分高于原告因被告违约造成的损失，本院酌情将违约金调整为1416元。因此，对被告的该项主张，理由成立，本院予以采纳。对原告要求被告支付违约金7021.5元的诉讼请求，本院部分支持。由于原告在本案中未向本院提交证据证明其存在误工损失的事实，对原告要求被告赔偿其误工费的请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告成都兴元建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡骏支付逾期取得楼栋权属证明的违约金1416元。
二、驳回原告胡骏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序减半收取案件受理费25元，由被告成都兴元建设有限公司承担。此款已由原告胡骏预交，被告成都兴元建设有限公司在履行上述第一项判决义务时一并付给原告胡骏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐丽华
二〇一三年二月一日
书记员 施 政
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡定，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时作出判决。