上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1139号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙兴华。
上诉人（原审原告、反诉被告）张月华。
上诉人（原审原告、反诉被告）孙某。
上列三上诉人共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人凌雁，上海市高源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陆燕燕（兼被上诉人顾向前委托代理人）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）顾向前。
上诉人孙兴华、张月华、孙某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理，上诉人孙兴华、张月华及其与上诉人孙某的共同委托代理人凌雁，被上诉人陆燕燕（兼被上诉人顾向前委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年4月19日，孙兴华、张月华、孙某（以下简称孙兴华方、甲方）与陆燕燕、顾向前（以下简称陆燕燕方、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号303室房屋（以下简称系争房屋）出售于乙方，房价款为130万元，双方约定于2014年8月25日之前办理过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，……。合同补充条款（一）第5条“户口”约定为：甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若甲方未按约定将户口迁出，则甲方按日100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。合同附件三“付款协议”约定为：1、乙方于2014年4月19日支付甲方定金5万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后的15日内，将房款34万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。3、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款90万元支付予甲方。4、待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》），甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将房款（尾款）1万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。双方另约定乙方支付甲方系争房屋装修款50.38万元。2014年7月30日，上海市浦东新区房地产交易中心受理了陆燕燕方申请办理系争房屋转移登记的材料，2014年8月6日，系争房屋转移登记至陆燕燕、顾向前名下。截至2014年8月6日陆燕燕方尚余84万元购房款未支付。至2014年12月2日系争房屋中尚有李A、李B、丁某的户籍未迁出。2014年12月18日，陆燕燕方的贷款银行招商银行上海分行向孙兴华的银行账户转账支付84万元。
2014年11月，孙兴华、张月华、孙某诉至原审法院，要求判令：1、陆燕燕、顾向前支付孙兴华方房屋出售款84万元；2、陆燕燕、顾向前支付孙兴华方延期付款违约金，以84万元为本金，从2014年9月1日计算至判决生效之日止，按照日万分之四标准计算。陆燕燕方辩称，己方不存在违约情形。审理中，陆燕燕、顾向前提起反诉，要求判令孙兴华、张月华、孙某向陆燕燕方支付逾期迁出户口的违约金10，500元（从2014年8月1日起算至2014年11月13日止，按每日100元的标准计算）。孙兴华方辩称，不同意陆燕燕、顾向前的诉请。
审理中，孙兴华方提出，己方和相关银行没有就放款条件进行约定，买卖双方就房款支付的条件仅是过户和房屋交付，现系争房屋已交付并已过户至陆燕燕方名下，房屋内是否有户口不能成为陆燕燕方的抗辩理由，陆燕燕方的付款条件已经满足，己方将房款支付时间调整到9月1日是符合合同约定的。银行放款仅是陆燕燕方支付房款的一种方式，陆燕燕方迟至2014年12月18日才支付84万元房款，所以己方要求判令陆燕燕方支付逾期付款违约金，以84万元为本金，从2014年9月1日计算至2014年12月18日止，按照日万分之四标准计算。孙兴华方同时申请撤回要求陆燕燕方支付购房余款84万元的诉讼请求。
陆燕燕方则认为，合同附件三第三条约定84万元房款将通过银行放款的形式支付，没有约定银行何时放款，陆燕燕方已支付了除银行贷款外的其余房款，因为系争房屋内有户籍，不满足银行放款条件，导致银行迟延放款责任不在己方。在银行同意以买卖双方出具承诺书后进行放款的条件下，孙兴华方也不同意出具承诺书，所以陆燕燕方没有违约，不应承担逾期付款违约金，孙兴华方诉请前没有直接向陆燕燕方催讨过，中介也没有直接要陆燕燕方向孙兴华方支付该84万元。
陆燕燕方提出，根据合同补充条款（一）第5条的约定，交易过户前也就是指交易过户的收件日之前（即2014年7月30日之前）孙兴华方有义务将系争房屋内的户籍迁出，因孙兴华方违约，至今尚有案外人的户籍未迁出，故己方要求孙兴华方支付逾期迁出户口违约金，从2014年8月1日起算至2014年12月2日，按照每日100元的标准计算。
孙兴华方认为，己方没有违反合同补充条款（一）第5条，合同约定的“甲方承诺迁移户口”是孙兴华方的主动行为，联系到相关的户籍政策规定，该约定中仅是针对迁移孙兴华方家庭的户口，不涉及案外人家庭的户口，孙兴华方已经将自己家庭的户籍全部迁走，故不存在违约。同时，陆燕燕方所主张的这些户口孙兴华方永远无法迁出，双方约定了孙兴华方无法做到的事情，违反了法律禁止性规定，所以该条款应当理解为孙兴华方迁出自己家庭成员的户口，否则属于无效的约定，且100元／日的标准也过高，应当调至10元／日或者20元／日的标准。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
对于孙兴华方提出其已将系争房屋交付陆燕燕方并将该房屋权利转移登记至陆燕燕方名下，故陆燕燕方已经符合支付剩余84万元房款条件的观点，法院认为，买卖双方在“付款协议”中约定了在交易中心出具了陆燕燕方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》后，陆燕燕方“以银行发放贷款的方式”支付剩余的相应房款，且陆燕燕方已经与银行签订了相关贷款合同，合同约定的付款方式并未丧失，本案中银行发放贷款的时间虽有迟缓，但由于双方并未约定以银行贷款方式支付该钱款的截止时间，且孙兴华方也没有进行相应的合理催告，故陆燕燕方于2014年12月18日通过银行贷款方式将该84万元房款支付给孙兴华方并未违约，孙兴华方的相关观点，法院不予采纳，对于孙兴华方要求陆燕燕方支付该84万元逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。双方买卖合同中对于户口的迁移作了约定，孙兴华方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若孙兴华方未按约定将户口迁出，则孙兴华方应按100元／日支付陆燕燕方违约金至户口全部迁出之日止。合同中并没有约定迁出的仅是孙兴华方家庭成员的户籍，同时双方签署系争房屋买卖合同时，孙兴华方应知晓该房屋中的户籍是否能够迁移，对于逾期迁移户籍的违约责任约定也属双方自愿行为，并未违反相关法律、法规规定，故孙兴华方提出该约定为无效行为的观点，法院不予采纳。至于违约金的标准，法院综合孙兴华方要求调低违约金的请求及该违约事实可能造成的损失等酌情确定为按70元／日计算。孙兴华方申请撤回要求陆燕燕方支付84万元房款的诉讼请求并无不当，法院予以准许。
原审法院审理后于二〇一五年三月二十日作出判决：一、原告（反诉被告）孙兴华、张月华、孙某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）顾向前、陆燕燕逾期迁出户籍违约金（自2014年8月1日起算至2014年12月2日止，按照70元／日计算）；二、驳回原告孙兴华、张月华、孙某的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，280元，减半收取计6，140元，由原告孙兴华、张月华、孙某负担，反诉案件受理费31元，由反诉原告顾向前、陆燕燕负担6元，反诉被告孙兴华、张月华、孙某负担25元。
判决后，孙兴华、张月华、孙某不服，上诉至本院称：一、银行并非买卖合同的主体一方，贷款只是被上诉人支付房款的方式，故虽未约定具体的放款时间，但不能认定买方享有无限期的付款时间，双方其实是以银行也是普遍的放款时间即过户完成后的两周为默认的付款时间的，因此在2014年8月6日过户完成后依据合同及一般市场交易习惯，该期84万元贷款应于2014年8月21日前后到帐，无论如何也不应晚于9月1日。现被上诉人实际于2014年12月18日支付该款，已经构成逾期付款，故其应当承担违约责任。二、三上诉人并非案外人即上诉人的购房上家的家庭成员，上诉人的购房上家亦并不是上诉人的户内成员，故不存在上诉人合法主动迁移案外人户口或由案外人委托上诉人迁移户口的可能。现被上诉人要求上诉人强迁他人户口，显属强人所难。三、鉴于上诉人在起诉后收到了被上诉人通过银行支付的84万元房款，故于一审期间撤回了相应的诉讼请求，但一审未考虑该诉讼费的变化，以致仍以原诉请计算受理费12，280元有误。综上，请求二审在查清事实后依法改判。
被上诉人陆燕燕、顾向前辩称：一、不是因为被上诉人的原因而导致银行于2014年12月放款，被上诉人不存在过错，故不应承担违约责任。二、户口是指该房屋内的所有户口，上诉人没有迁出所有户口，属于违约行为，且被上诉人是在银行通知下才知道系争房屋有案外人的户口，因此上诉人没有按照合同约定迁出所有户口，其应当承担违约责任。综上，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，孙兴华方提供上海我爱我家房屋租赁置换有限公司出具的证明，主要内容为：房东挂牌委托出售时已说明此房屋内有四个人的户口，即上家有三个户口在里面，甲方有一个户口随时都能迁出，房东说有客户看房子时可以接受价格和户口事宜再去看房。客户陆小姐是上门客，业务员在当日带看了四套房屋，并将该房屋的具体情况告知了陆小姐。事隔两三天后陆小姐主动打电话说要复看房屋，并带他父亲过来再看一遍，当天业务员又具体介绍该房屋情况，包括满五不唯一、装修、家具家电、有上家三个户口在里面没有迁出等，在其同意时又第二次看了房屋。详谈时陆小姐和其父亲称户口没关系，只要房东答应房屋内的设施全部附送并且可以提前交房，这些都是小事。双方见面时房东也将户口事宜再三告知陆小姐及其父亲，客户表示接受该情况，双方共同签订合同并付了定金。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。
本院认为，上诉人孙兴华、张月华、孙某与被上诉人陆燕燕、顾向前就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约履行。后系争房屋于2014年8月6日过户登记至陆燕燕方名下，但尚有84万元购房款未予支付，故孙兴华方于2014年11月提起本案诉讼，要求判令陆燕燕方支付房屋出售款84万元及逾期付款违约金。审理中，陆燕燕方提起反诉，要求判令孙兴华方支付逾期迁出户口违约金。鉴此，本案的争议焦点在于陆燕燕方是否存在逾期付款、孙兴华方是否应当承担其上家户口未予迁出系争房屋的违约责任。对此，本院认为，对于孙兴华方而言，首先，孙兴华方除了按约将自己的户口迁出外，但仍有上家户口未予迁出而是否应当承担违约责任的问题，尽管本院审理中孙兴华方提供了中介公司早就告知陆燕燕方系争房屋尚有上家户口等事宜的证明，但鉴于合同约定孙兴华方于交易过户前将房屋内的户口全部迁出，该约定应当理解为系争房屋内的所有户口，亦即包括上家的户口；同时，孙兴华方也未提供证据证明陆燕燕方即使得知系争房屋内有案外人户口不能迁出、但陆燕燕方有放弃追究孙兴华方该责任的意思表示，因此现在系争房屋内尚有案外人户口未予迁出的情况下，孙兴华方应当承担相应的违约责任。孙兴华方不同意承担该违约责任的辩称意见不成立，本院不予采信，原审该部分判决应予维持。其次，对于孙兴华方提出的一审案件受理费问题，由于孙兴华起诉时并未收到陆燕燕通过银行支付的84万元房款，而是在法院审理期间陆燕燕方支付该款，故孙兴华于一审期间撤回该相应的诉讼请求，并不影响该诉讼费的变化，即一审收取12，280元案件受理费并无不妥。上诉人孙兴华方该上诉请求，本院不予支持。而对于陆燕燕方而言，根据《上海市房地产买卖合同》附件三付款方式3“乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款90万元支付予甲方”的约定，陆燕燕方向孙兴华方支付银行贷款的时间为取得系争房屋的产权证之后。现陆燕燕方已于2014年8月6日取得系争房屋的产权证，但陆燕燕方并未及时支付84万元购房款，直至2014年12月18日才向孙兴华方转账支付该84万元。而对于该期间陆燕燕方是否应当承担违约责任的问题，尽管上述约定并未明确陆燕燕方支付银行贷款的履行期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时逾期履行，但应当给予对方必要的准备时间”的规定，另结合银行审批、发放贷款时间的行业习惯以及孙兴华方本院审理中愿意将该期限以不晚于9月1日为限的意思表示，本院确定陆燕燕方应于该时支付该款。现陆燕燕方未于该时支付该款，而陆燕燕方现仅以银行基于系争房屋尚有户口而不予放贷所作抗辩，理由尚不充分；同时，孙兴华方已经承担了逾期迁移户口的违约金，因此孙兴华方逾期迁移户口不应成为陆燕燕方逾期支付该款的理由，双方应当各自承担相应责任。鉴此，陆燕燕方应当承担逾期付款的违约责任。而对于违约金的承担标准，合同第九条约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止”，但本院审理中陆燕燕方表示该约定标准过高，请求法院调整，本院同时参照原审法院调整孙兴华方逾期迁出户口违约金的标准酌定陆燕燕方承担逾期付款违约金。原审认定陆燕燕方并未违约，既与本案事实相悖，又不符合相关法律规定，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40384号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40384号民事判决第二项；
三、陆燕燕、顾向前于本判决生效之日起十日内支付孙兴华、张月华、孙某逾期付款违约金（以人民币840，000元为本金，自2014年9月1日起算至2014年12月17日止，按日万分之2.8标准计算）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币6，140元，由孙兴华、张月华、孙某负担3，070元，由陆燕燕、顾向前负担3，070元；反诉案件受理费人民币31元，由孙兴华、张月华、孙某负担15.5元，由陆燕燕、顾向前负担15.5元。二审案件受理费人民币12，305元，由孙兴华、张月华、孙某负担6，152.5元，由陆燕燕、顾向前负担6，152.5元。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……