上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3717号
原告上海元宏投资咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人王立，董事长。
委托代理人刘凯，男。
委托代理人徐廷廷，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海闽川实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人蔡国良，总经理。
委托代理人闫士强，北京大成（上海）律师事务所律师。
第三人上海新金陆百货市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人蔡惠晟，总经理。
委托代理人陈啸，上海市光明律师事务所律师。
原告上海元宏投资咨询有限公司（以下简称元宏公司）诉被告上海闽川实业有限公司（以下简称闽川公司）、第三人上海新金陆百货市场经营管理有限公司（以下简称新金陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月27日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，组成合议庭，于2014年9月17日、2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告元宏公司的委托代理人刘凯、徐廷廷，被告闽川公司的委托代理人闫士强，第三人新金陆公司的委托代理人陈啸到庭参加了诉讼。2014年10月至2015年7月，本案委托司法鉴定。本案现已审理终结。
原告元宏公司诉称，2012年7月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区唐陆路XXX号整幢楼和附属房屋及场地（以下简称系争房屋）租赁给被告使某，整幢楼产证面积9，852.61平方米（该物业无产证建筑面积约5，500平方米，门卫室、地下室等附属房屋及场地无偿给被告使某）。租赁期限自2012年7月20日起至2027年7月20日止。租金支付方式采用付三押一，在应付租金的当月的15日前3个工作日全额缴付当季度的租金。延期交付租金及水、电、煤气等公用设施费超过30天的，出租方有权单方面终止合同。根据上述约定，被告应当在2013年9月12日前支付当季租金人民币（以下币种相同）72万元，但被告未支付，超过合同约定的付款期限。原告于2013年12月9日向被告发送了解除房屋租赁合同的通知书，此后被告既未支付欠付租金，又未交还租赁物，严重侵犯了原告的合法权益。诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告及第三人迁出系争房屋；3、被告支付自2013年9月20日起至搬离房屋之日止的租金，按每月24万元为标准；4、被告支付违约金200万元。
被告闽川公司辩称，原告主张的付款条件未成就，原告主张解除合同的事实不存在，且即便被告存在违约，合同约定的违约金200万元明显过高，请求予以调整。系争房屋实际由第三人新金陆公司在使某，腾退房屋的义务人是新金陆公司，系争房屋使某期间的使某费也应由新金陆公司承担，新金陆公司知晓本案诉讼后，要求代被告支付原告租金，以维持本案合同关系。被告也曾委托新金陆公司向原告支付了部分租金。请求驳回原告的诉请。
第三人新金陆公司述称，第三人在系争房屋内有大量投资，第三人承租后又将系争房屋分别转租给了几十户商户，原、被告间的租赁合同解除势必会影响第三人的经营，第三人愿意代被告向原告支付欠付租金，以维持原、被告间的租赁合同关系。第三人也希望与原告直接建立租赁关系，支付后续租金。审理中，第三人辩称其曾委托他人向原告付款，所付款项系代被告向原告支付租金，原告已收取截止2014年1月的租金，原告不具有解约权。
经审理查明，元宏公司为系争房屋产权人。2012年7月20日，元宏公司（出租方、甲方）与闽川公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，整幢产证面积9，852.61平方米（该物业无产证建筑面积约5，500平方米，门卫室、地下室等附属房屋及场地无偿给乙方使某，期限与本合同相同），包括北侧与其他现有建筑物之间的空地和道路也无偿由乙方使某。租赁期限自2012年7月20日起至2027年7月20日止。甲方于2012年7月20日将租赁物业按现状交付于乙方，双方确认于2012年7月20日为乙方进驻该物业之日，办理双方资产交付时甲方需提供相关建筑资料。自租赁期合同始，乙方享有招租免租费期5个月，免租期自2012年7月20日至2012年12月20日止。租金按产证建筑面积9，853平方米计算，1-3年，月租金为24万元，年租金288万元，乙方以季度为付款单位，即每次支付3个月租金。合同签署后当日内预付一个月租金给甲方作为押金，付给甲方3个月租金作为首期租金，采用押一付三方式。续后乙方应在应付租金的当月（公历月）的15日前3个工作日（法定工作日顺延）向甲方全额缴付当季度的租金。租金从第四年起开始递增，第4-6年，月租金为246，500元，年租金为2，958，000元，……。上述租金由甲方开具等额发票或收据后，乙方以支票、现金或汇款方式支付，租金、押金乙方直接支付给甲方。乙方根据经营的需要，在租赁期内，对租赁物进行转租、合作，可以委托第三方经营管理公司对本物业进行招租及经营管理，但不可以层层转租。双方同意本合同违约金为200万元。若乙方违约，乙方投入的装修费及固定设备投入超过200万元，则该装饰及固定设备归甲方所有，乙方可不再另外支付甲方违约金。如装修及固定设备投资，经评估不足200（万）元则乙方需补足至200（万）元（不含应付房租）。乙方有下列情况部分或全部行为的属乙方违约，承担违约责任并赔付违约金，同时甲方有权单方面终止合同：延期交纳租金及水、电、煤气等公用设施费超过30天的。乙方在租赁期内发生违约情况时，乙方投资在该地块上的所有建筑物及任何内部装修、装饰设备、设施等附属物，归甲方所有。合同另对其他事项作了约定。签约当日，双方确认了租赁物的交接，并签署了唐陆路XXX号房屋及附属建筑移交清单（主要设备设施），清单包括房屋现状、电梯、配电间（全套设备）、监控室、消防控制室等。合同签订后，闽川公司向元宏公司支付了首期三个月租金72万元以及押金24元。
2013年12月9日，元宏公司向闽川公司发送解除房屋租赁合同通知书，称闽川公司应在2013年9月12日支付当季度租金72万元，但直至今日仍未支付，不支付租金的时间已超过合同规定30天付款期限，属根本性违约，决定于2013年12月10日起，解除双方签订的房屋租赁合同，要求在2013年12月16日前搬迁、清理完毕，结清所拖欠的各种费用，将唐陆路XXX号的整幢楼和附属房屋及场地返还。闽川公司收函后未付款，2013年12月23日，闽川公司向元宏公司出具说明函，称自2013年12月15日收到解除通知书，理由是未收到当季度的房屋租金，为此深表歉意；鉴于公司优化，财务制度改善，要求收款单位开具等额的发票或收据，按照发票或收据的金额来支付打款，由于一直未收到元宏公司的发票或收据，导致一直未能及时付款，故希望在收到发票或收据后将尽快支付房屋租金。元宏公司收函后未开具发票或收据，闽川公司亦未付款。此后元宏公司起诉来院，诉请如前。
另查明，2010年9月8日，元宏公司曾就系争房屋的出租与案外人上海同友百货有限公司（以下简称同友公司）签订房屋租赁合同，约定的租赁期限为2011年7月16日起至2021年9月15日止。该合同由案外人吴友朝作为同友公司法定代表人与元宏公司签订。2012年7月15日，元宏公司（出租方、甲方）与同友公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同终止协议，内容为双方原于2010年9月8日签订了租赁合同，但由于乙方自正式支付租金时即以各种理由没有按约定方式交付，至2012年开始至6月底前，经甲方多次催促发函，余款80万元至今未付。乙方已构成严重违约，甲方有权单方面终止租赁合同，提出具体内容如下：在本解除协议签署后，乙方应在规定期限内2012年8月13日处理完与第三方租户的租借关系，包括已付押金、租金、其他各项费用；对于原乙方已在甲方物业投入的装修及设备归甲方，乙方应保持原有状态移交甲方。甲方有权租赁给后期承租方使某；甲方与后承租方签订租赁合同后，乙方必须配合甲方将该物业移交后承租方，原乙方投入的建筑物、装修及设备由乙方与后承租方协商解决，甲方不参与调解并不承担一切经济责任。协议另对其他事项作了约定。
2011年11月12日，同友公司（出租方）曾与新金陆公司（承租方）签订房屋租赁合同，同友公司将系争房屋转租给了新金陆公司，租赁期限自2011年11月16日起至2021年9月15日。同友公司与元宏公司终止租赁合同后，2012年7月20日，闽川公司（甲方）与新金陆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁标的为系争房屋。房屋租赁期自2012年7月20日起至2027年7月20日止。该房屋第一年度月租金为24万元（之后租金按实际情况由甲乙双方协商调整）。租金支付时间为每半年支付一次，乙方应在应付租金之日前5个工作日内向甲方全额交付半年度的全部租金。合同另对其他事项作了约定。
再查明，2012年6月6日，元宏公司曾出具委托书，内容为公司全权委托邵海龙全面负责管理元宏公司对系争房屋的物业招租，租金收费的处理事宜和协调工作，委托期限自2012年6月6日至2012年12月5日。同友公司法定代表人吴友朝系新金陆公司股东之一。
审理中，新金陆公司另提供了如下证据：1、邵海龙于2012年8月9日出具的收条一份，内容为收到吴友潮（朝）现金20万元；2、2013年1月15日、2月7日，案外人蔡赛娇银行账户分别转入邵海龙银行账户40万元、324，000元，合计724，000元；3、2013年6月14日至7月8日，由新金陆公司分六次转入元宏公司账户72万元，证明系代闽川公司支付2013年6月20日至9月19日的当季租金；4、署名吴友朝的委托书以及署名蔡赛娇的付款证明，证明以上款项均系闽川公司委托支付给元宏公司的系争房屋租金。第三人称吴友朝曾是第三人实际经营者，本案诉讼发生后，其实际经营者的身份已终止，2012年8月9日的20万元收条、2013年1-2月支付的724，000元（其中4，000元是滞纳金）均没有指明是支付何时段的租金，应当认定是支付2013年9月20日以后的租金，故元宏公司起诉时，闽川公司实际不欠付租金。经庭审质证，元宏公司表示由蔡赛娇支付给邵海龙的724，000元已包括在元宏公司自认的已付租金中，对邵海龙收取吴友朝的20万元，认为系个人之间的经济往来，与本案无关联。闽川公司对新金陆公司提供的证据无异议，闽川公司表示与元宏公司签订租赁合同后，闽川公司自己仅支付了首期租金和押金，系争房屋实际由第三人在使某，其余款项均由第三人在支付。
闽川公司在第一次庭审中称其投入在系争房屋的装修等费用约420万元，新金陆公司称其投入装修等费用约100万元，除一间办公用房外，其余租赁房屋均转租给案外人使某。经闽川公司申请，上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（以下简称鉴定单位）对系争房屋内的装修进行鉴定。鉴定过程中，申请人调整了鉴定范围，鉴定单位于2015年7月27日出具了沪四鉴（2015）第019号鉴定意见书，鉴定意见书载明：经鉴定单位通知，闽川公司未到鉴定现场参加查勘工作，工程量按照元宏公司与新金陆公司确认的现场实测记录确定，系争房屋内双方确认项目的工程造价为13，196，931元，双方争议项目工程造价为12，020，984元。经庭审质证，元宏公司对鉴定结论无异议，认为争议的项目是原、被告签订租赁合同时所附移交清单上所列内容，该些设施设备属原告所有，不应列入鉴定范围。闽川公司称争议项目是原、被告签订租赁合同之前由第三人投资的，同友公司与元宏公司终止租赁关系后，第三人原投入在系争房屋内的装修仍应归第三人所有。闽川公司另称其在系争房屋内没有实际投入装修，其在第一次庭审中所称的装修内容实际也是第三人投资，已包含在无争议部分内。新金陆公司称鉴定结论中的无争议、有争议部分均是由新金陆公司以及其转租的商户实际投入装修，鉴定报告遗漏了广场改造、供电供水设备及第三人对部分设施投入的改造内容。鉴定单位称鉴定结论记载的争议部分系原、被告租赁合同所附的移交清单所对应的项目，第三人所提的遗漏项目不属于本次鉴定的范围，场地改造费用，已包含在争议项目中。
审理中，新金陆公司曾于2014年8月将闽川公司欠付元宏公司2013年9月20日起的一年租金288万元付至本院，要求代闽川公司支付欠付元宏公司的租金。元宏公司表示新金陆公司对系争房屋又进行了转租，系争房屋涉及层层转租，转租行为应当属无效，不同意以第三人代为偿付以抗辩原告的解除权。本院另在庭审中征询被告是否愿意支付欠付租金，被告称如果原告开具票据的，被告同意付款，且以款项必须付至法院、原告先确认双方间的租赁合同继续履行为前提。由于第三人的次承租人人数众多，原告不要求本案中追加其他次承租人。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产权证、《房屋租赁合同》、移交清单、解除合同通知书、说明函、委托书、终止协议、收条、付款证明、当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，应认定有效，原、被告均应恪守。原告依约向被告交付了租赁物，被告理应按照合同的约定如期支付租金。被告认为原告没有先行开具租金发票或收据，故本案租金的付款条件未成就。对此，本院认为出租方开具租金发票或收据的附随义务与承租人支付租金的义务并非租赁合同的对等义务，原、被告在实际履行本案租赁合同过程中并非以开具租金发票或收据作为付款的前提条件。被告在与原告签订租赁合同后，自称仅向原告支付过首期三个月租金及押金，此后的租金均由第三人实际支付。第三人提交的由案外人蔡赛娇支付给邵海龙的724，000元，原告确认已计算在被告的已付租金中，第三人亦自称其中4，000元系支付迟延付款的滞纳金，被告及第三人并未就其他已付租金提交相应证据，因此，被告及第三人称前述724，000元系支付闽川公司自2013年9月20日以后的三个月租金，依据不足，本院不予采纳。至于第三人提供的邵海龙于2012年8月9日出具给吴友朝的现金20万元的收条。首先，元宏公司确实在2012年6月6日出具过委托邵海龙负责系争房屋的招租、租金收费等事宜的委托书，但出具该委托书时原、被告间尚未建立租赁关系。原、被告在2012年7月订立租赁合同后，租赁合同的起租时间始于2012年12月20日，且被告称其在订立租赁合同后已自行支付原告首期三个月租金以及押金。故在2012年8月，原、被告间的租赁合同尚在免租期内，被告并无支付原告租金的必要。其次，第三人向本院提交的盖有被告印章、落款于2012年8月7日的委托书，委托吴友朝等人向邵海龙支付系争房屋的租金。该委托书系被告单方的意思表示，并不能说明原告同意案外人向邵海龙的付款均视为向原告付款，且前述收条内容并未写明系收取租金。第三人在前述收条之后又相继支付过相当于两个季度租金的款项，在履行过程中均未提及2012年8月9日的收条内容，显然与其主张的该20万元系支付原告租金的陈述存在矛盾。故即使收条记载的收款行为客观存在，并非必然可认定收条记载的款项系收取涉案租赁合同的租金。被告及第三人主张邵海龙于2012年8月9日收条记载的金额系支付原告租金的陈述，本院难以采纳，本院认定被告已付租金至2013年9月19日。根据合同约定，逾期支付租金等费用超过30天的，原告有权解除合同。且被告在本案诉讼中亦不同意自行向原告支付欠付租金。原告诉请要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。被告确认于2013年12月15日收到原告的解除合同通知，双方间的租赁合同应当于解除通知到达被告之日即2013年12月15日解除。
第三人新金陆公司在本案中提出愿意代被告支付欠付原告的租金以抗辩原告解除合同的权利。为此，被告和第三人在本案中提供了双方于2012年7月20日签订的房屋租赁合同，该份合同约定的租期为15年，然合同仅约定了第一年度的租金，显然不符一般租赁合同的订约内容，且二者在诉讼中亦未进一步提供相关证据证明双方依约履行该份合同。第三人在2013年1月至7月期间陆续代被告向原告支付过欠付租金，故第三人对被告的履行能力以及原、被告间合同的履行情况在本案诉讼前即已知晓，被告自2013年9月起欠付原告租金，直至原告提出解除合同并提起本案诉讼，期间第三人未有代为支付欠付租金的行为。根据第三人的陈述，第三人在承租系争房屋后，除用于办公用房的一间房屋外，其余房屋均用于转租，故系争房屋的实际使某人亦并非本案第三人。被告以及第三人在本案诉讼中有关对系争房屋装修内容的陈述前后不一，可见二者存在利益共同之嫌。故第三人在本案中请求代为偿付欠付租金以抗辩原告的合同解除权，不符相关法律对次承租人代偿请求权的适用规定，本院不予采纳。
原、被告间的租赁合同解除后，被告、第三人有义务将系争房屋返还原告。由于被告违约以致合同解除，原告请求被告支付解除合同的违约金，符合双方合同的约定。被告在最后一次庭审中陈述其在系争房屋内未投入装修，并且要求对违约金予以调整。鉴于合同约定的违约金过高，被告请求予以调整的请求，本院予以准许。本院酌情调整解除合同违约金为120万元。原告收取被告的押金24万元应予返还，本案一并予以处理。至于司法鉴定意见书记载的系争房屋内的装修内容，因被告在审理中陈述该装修内容非被告投入，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海元宏投资咨询有限公司与被告上海闽川实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月15日解除；
二、被告上海闽川实业有限公司、第三人上海新金陆百货市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区唐陆路XXX号整幢楼和附属房屋及场地，并将租赁物返还原告上海元宏投资咨询有限公司；
三、被告上海闽川实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海元宏投资咨询有限公司自2013年9月20日起至返还上海市浦东新区唐陆路XXX号整幢楼和附属房屋及场地之日止的欠付租金及使某费，按每月24万元为计算标准；
四、被告上海闽川实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海元宏投资咨询有限公司解除合同违约金120万元；
五、原告上海元宏投资咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告上海闽川实业有限公司押金24万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30，480元，鉴定费504，000元，合计534，480元，由被告上海闽川实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 曹跃春
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条?……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。