山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第4872号
原告陈泽锡，男，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，居民身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人王钦芬，女，＊＊＊＊年＊月＊日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，居民身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人袁正，山东德祥律师事务所律师。
被告青岛市黄岛区长江路街道办事处车家岭社区居民委员会，住所地青岛经济技术开发区，组织机构代码证号：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。
法定代表人金福生，主任。
被告李均，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，居民身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
被告青岛经济技术开发区五台山实业公司，住所地青岛经济技术开发区，组织机构代码证号：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。
法定代表人金龙，该公司总经理。
三被告共同委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
原告陈泽锡与被告青岛市黄岛区长江路街道办事处车家岭社区居民委员会（以下简称车家岭社区居委会）、李均、青岛经济技术开发区五台山实业公司（以下简称五台山实业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员韩飞担任审判长，与人民陪审员赵妍阳、王沛沛共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈泽锡及其委托代理人王钦芬，三被告共同委托代理人万彩娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈泽锡诉称，2003年原告所居住的青岛市黄岛区长江路街道办事处车架岭社区进行旧村改造。被告车家岭社区居委会安排原告在过渡房青岛市黄岛区某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室附带阁楼居住过渡。旧村改造结束后，被告车家岭社区居委会决定对C区过渡房进行销售并于2009年3月2日、4月8日两次发出过渡房的销售公告，对本社区居民进行销售，且六层带阁楼。居住过渡房的住户欲购买自己居住的房屋，可不向被告车家岭社区居委会交回自己居住的过渡房钥匙。被告车家岭社区居委会以此作为过渡房住户购买意愿进行登记。原告因要购买自己居住过的过渡房，未向被告车家岭社区居委会交回钥匙。被告车家岭社区居委会一直以未交钥匙为依据认可居住过渡房住户的购买意愿。后被告车家岭社区居委会与10余名本社区未交钥匙的原过渡房住户达成购买过渡房的合意，且实际履行将过渡房卖与该原过渡房住户。2010年4月16日，被告车家岭社区居委会再次发出通知，调整房屋销售价格的同时，又再次明确原过渡房住户享有优先购买权。2010年4月19日，原告即向被告车家岭社区居委会讲明自己要购买过渡房。但被告居然在2010年8月25日将房屋卖给了没有购房资格的非本社区居民的李均。原告认为，被告的行为剥夺了原告的优先购买权，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决被告李均与被告五台山实业公司签订的关于青岛市黄岛区某某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室附带阁楼的买卖合同无效，并判令原告对诉争房屋享有优先购买权；诉讼费由被告承担。
被告车家岭社区居委会辩称，原被告双方关于涉案房屋排除妨害纠纷已经由黄岛区人民法院作出一审判决，青岛市中级人民法院作出终审判决，并经由青岛市黄岛区人民法院执行完毕。原告就此事再行起诉，违反了一事不再理的原则；原告对涉案房屋没有优先购买权，其主张优先购买权无事实和法律依据；涉案房屋时商品房，可议对外出售，两被告签订的房屋买卖合同合法有效且已全面履行，该房屋也已交付完毕。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李均辩称，两被告之间签订的房屋买卖合同有效，被告已交付给车家岭社区居委会，被告李均是合法的所有权人，原告无权主张权利。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告五台山实业公司辩称，被告五台山实业公司是被告车家岭社区居民委员会下设的集体经济组织，按照被告车家岭社区居民委员会的指示办理车家岭社区居委会开发的房地产手续，与本案没有事实和法律上的关系，不承担任何责任，不应当作为本案被告；其他的答辩意见与被告车家岭社区居民委员会一致。
经审理查明，被告车家岭社区居民委员会原系青岛经济技术开发区五台山路社区居委会，2006年根据青岛市黄岛区政府的统一规划，更名为车家岭社区居委会。2003年12月，被告车家岭社区居民委员会根据青岛市黄岛区城区建设规划的要求，成立了青岛经济技术开发区五台山实业公司（集体企业）对车家岭社区进行旧村改造。2005年11月11日，原告陈泽锡与被告车家岭社区居民委员会签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁安置协议》各一份。其中《房屋拆迁安置协议》约定：“1、被拆迁人（原告陈泽锡）现有合法正房四间，可无偿兑换楼房建筑面积104平方米；2、被拆迁人共申请套二楼房两套，建筑面积为160.56平方米；…4、被拆迁人回迁时分到的安置楼房钥匙3日起，60日内必须将居委会安排的周转房腾出。”协议签订后，被告车家岭社区居民委员会将原告陈泽锡一家安置在车家岭社区某某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室、＊＊＊室（阁楼）过渡房中临时居住。2008年2月，车家岭社区改造工作全部结束，被告车家岭社区居民委员会按照拆迁安置协议的约定给原告分配了套二楼房两套，但被告没有在规定的期限内将过渡房的钥匙交还给原告。
2009年3月2日，被告车家岭社区居民委员会发出销售公告，载明：“经两委会研究村民代表大会通过，社区过渡房581#、585#、589#三栋楼房现对居民销售…上述楼房为现房销售，购买后居委会无任何补贴，已登记报名顺序为准，同时2009年2月28日以前报名购房的居民报名作废…”。2010年4月16日，被告车家岭社区居民委员会发出通知，载明：“各居民：居委会村庄改造C区过渡房581#、585#、589#，…经居委会研究，居民代表会议通过，准备对以上剩余楼房进行销售，…具体要求如下：1、先登记的购房者在七天内一次性付清全部房款。2、先登记的在七日内交不齐房款的，原过渡户可优先购买，但必须在七日内一次性付清全部房款。3、过渡房户在七日内交不齐房款额，其他购房户可购买，但必须七日内一次性付清全部房款。4、缴款时间2010年4月19日起。”2010年8月25日，被告李均将房款交给了五台山实业公司，付款人载明的是李均，但在“说明”一栏，记载“姓名以登记为准”。
另查明，被告车家岭社区居民委员会与原告陈泽锡因排除妨害纠纷，诉至本院，车家岭社区居民委员会为原告，陈泽锡为被告，车家岭社区居委会请求判令陈泽锡立即腾出占用的青岛市黄岛区某某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室、＊＊＊室（阁楼）；陈泽锡支付占用房屋期间的经济损失13200元。2012年4月13日，我院作出（2011）黄民初字第1448号民事判决书，判决陈泽锡停止对车家岭社区居民委员会位于青岛市黄岛区某某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室、＊＊＊室（阁楼）的侵害，并于判决生效之日起10日内将该房屋内的个人物品腾出，将房屋钥匙交付给车家岭社区居民委员会。判决作出后，陈泽锡对判决结果不服，提起上诉。2012年7月23日，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第1184号民事判决书，判决驳回陈泽锡的上诉，维持原判。2013年1月31日，本院作出（2012）黄执字第1054-4号民事裁定书，裁定本院（2011）黄民初字第1448号民事判决书执行完毕。
再查明，涉案房屋所述土地为国有建设用地，土地证号为黄国用（2001）第0**号。2013年1月29日，被告车家岭社区居委会将涉案房屋的钥匙交给被告李均。
庭审中，原告主张其有优先购买权，并提交了两份录音证据，证明原告陈泽锡向被告的法定代表人金福生主张过优先购买权，原告要求去办理购房手续，但被告不给办理。被告对证据不予认可，认为录音的时间不能确定，录音中被录音人的陈述证明原告已交钥匙、未交房款，原告的主张不成立。
以上事实，有原、被告提交的判决书等证据及双方陈述笔录在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案原告主张优先购买权，应当符合优先购买权行使的要件。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系，维护经济生活秩序，立法者确立优先购买权。在出卖人出卖标的物前，先买权人已于事实上占有、使用出卖的标的物，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖。相比于第三人，出卖物产权变动与先买权人有更大的利害关系。本案中，原告陈泽锡主张优先购买权，应当举证证明在被告出卖标的物之前其已占有、使用出卖的标的物。而根据本院作出的（2011）黄民初字第1448号民事判决书、青岛市中级人民法院作出的（2012）青民一终字第1184号民事判决书以及本院作出的（2012）黄执字第1054-4号民事裁定书，法院的生效判决已判令陈泽锡停止对车家岭社区居民委员会位于青岛市黄岛区某某某路＊＊＊号＊单元＊＊＊室、＊＊＊室（阁楼）的侵害，并将该房屋内的个人物品腾出、将房屋钥匙交付给车家岭社区居民委员会，且判决已执行完毕，原告陈泽锡已不占有、使用涉案房屋，其已丧失享有优先受偿权的前提条件。虽原告提交了录音证据主张其在被告发出房屋销售通知后要求购买涉案房屋，但录音中并不能体现被告认可原告对涉案房屋享有优先购买的权利。综上，原告陈泽锡主张涉案房屋的优先购买权，缺乏事实和法律依据，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈泽锡的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告陈泽锡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。
审 判 长 韩 飞
人民陪审员 王沛沛
人民陪审员 赵妍阳
二〇一五年一月六日
书 记 员 王 义
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。