甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凉民初字第855号
原告徐大庆。
委托代理人骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。
被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司。
负责人张其宏，该分公司经理。
委托代理人朱万玉。
第三人杨兴虎。
第三人张玉惠。
第三人徐大福。
原告徐大庆诉被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月18日受理后，经审理于2013年11月23日做出（2011）凉民初字第1796号民事判决书。被告不服提出上诉，甘肃省武威市中级人民法院经审理以（2014）武中民终字第40号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理。2014年3月17日本院重新受理后，第三人杨兴虎、张玉惠、徐大福申请参加了本案的诉讼。本院另行组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，经审理于2014年8月5日做出（2014）凉民初字第1448号民事判决书。被告不服再次提出上诉，甘肃省武威市中级人民法院经审理以（2014）武中民终字第492号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告徐大庆及委托代理人骆世奇，被告委托代理人朱万玉、第三人杨兴虎、张玉惠到庭参加了诉讼，第三人徐大福经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司与马玉山联合筹建开发凉州区明清一条街商住楼时，原告与单位同事共同集资65.1万元，以原告名义与被告协商预定楼房十套，当时被告没有出具条据。2006年4月被告给原告出具收条。后被告向原告交付楼房四套，并签订了商品房买卖合同，交付的四套房屋原告另行支付了房款，不包括预付65.1万元的房款内。2008年12月7日共同集资人常志龙与被告签订房屋买卖合同，购得被告修建的房屋一套，被告从原告预付楼房款中冲抵了常志龙的集资款10万元，被告尚有我楼房预付款55.1万元，约定共三个户型146.22平方米一套，128.22平方米一套，117平方米三套，其中一套的户型确定，另两套没有确定楼型和户型。现请求法院判令被告应按约交付原告预定的五套楼房，并签订房屋买卖合同。
被告辩称，当时收了原告徐大庆65.1万元的房款属实。当时因为房屋没有修好，签订协议时预订的房屋是100平米左右。房屋建成后对双方签订的预定协议签订了补充协议。有补充协议的就有房子，没有签订补充协议的就没有房子。我现在还有原告的3套房屋。后多次通知原告来办理相关手续，原告一直没有前来办理。我公司于2011年登报通知原告交付房屋，我们现在要求按中院的评估价进行交付。
第三人杨兴虎述称，2004年5月我给原告打款40000元预定楼房，同年6月我又给原告打款100000元，当时原告给我说每平方米是1000元，地下室不要钱，当时没有签合同和协议。多交的40000元年底还。2007年5月13日我与被告公司签订住宅预定书一份。要求被告交付2层西单元202室的楼房或者双倍返还我的楼房预付款。
第三人张玉惠述称，我在2004年3月经原告介绍与被告的经理张其宏认识，我购买2套楼房，钱是经原告交给被告的，是275000元。交钱时楼还没有修建，当时约定每平方米是1000元，地下室不要钱，楼层自己选，到现在没有给我交付楼房。2007年5月13日我与被告公司签订了一套（1号楼三层中单元，面积146.22平方米）预定楼房书，另一套至今没有着落。1号楼三层中单元的楼房原告徐大庆于2006年已卖给了孙玉寿。现在要求原、被告交付2套楼房，如原、被告无法交付楼房按现行市场价退款或者双倍返还我的楼房预付款。
第三人徐大福缺席未作出述称，原审时述称，2004年6月原告说在明清街要买楼房，我将100000元现金给原告徐大庆，由原告全权办理，所以我就没有签订手续。我知道的是定的是明清街的楼房，具体的情况我不清楚。请求原告给我交房，如原告无法交付楼房按现在的市场价退款。
原告为证明自己的陈述与主张，向法庭提供了下列证据：
1、2006年4月19日收条复印件一张。证明被告公司收到原告楼房的预付款651000元事实。
2、2008年12月7日常志龙的商品房买卖合同一份。证明被告公司出售楼房的价格是1400.43元和楼房的交付时间。
3、2012年6月6日的评估报告一份。证明涉案楼房的阶段价格。
4、徐大庆2007年5月13日购房合同复印件一份，证明该房屋的楼层、房号、面积确认。
被告为证明自己的陈述与主张，向法庭提供了下列证据：
1、2011年5月3日武威日报的声明复印件一份。证明通知原告及相关的人员到公司办理楼房的相关事项。
2、2010年9月16日甘肃天则资产事务所评估报告一份。证明2010年9月的楼房价格每平方米是4900元。
3、凉州区法院委托的评估报告一份。证明评估报告的价格不公正。
第三人杨兴虎为证明自己的陈述与主张，向法庭提供了下列证据：
1、2007年5月13日楼房预定书复印件一份。证明我预定的楼房。
2、2008年2月2日收条复印件一份。证明我给原告交过140000元的楼房款。
第三人张玉惠为证明自己的陈述与主张，向法庭提供了下列证据：
1、2011年12月9日证明复印件一份。证明原告收我的二套楼房的房款275000元。
2、2007年5月13日的楼房预定书复印件一份。证明我预定楼房的事实。
第三人徐大福没有向法庭提供书面证据。
根据原、被告双方的质证意见，本院认为，原告所出示的证据1，被告及第三人均无异议，本院依法确认其证明效力；对于证据2，被告无异议，但对证明目的提出异议。第三人无异议，本院认为该证据真实客观，与本案有关联性，应予采信；证据3被告有异议，认为评估报告价格不是现行价格。第三人无异议，本院认为该证据来源合法，应予采信。证据4被告提出异议，第三人无异议，被告认为原告应当提交原件，经审查原告不能提供原件，故本院对该证据不予确认。原告及第三人对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为预付款价格和登报要求的价格出入很大。本院认为该证据证据来源合法，应予采信。原告及第三人对被告提交的证据2提出异议，原告认为交付时间和鉴定价格时间不一致，第三人认为与其无关。本院认为该证据是中级法院提交的评估被告，证据来源合法，应予采信。对于证据3原告及第三人无异议，本院确认其证明效力。第三人杨兴虎出示的证据1、2，第三人张玉惠出示的证据1、2，原、被告及其他第三人均无异议，本院确认其证明效力.
根据原、被告的陈述及本院确认的上述具有证明效力的证据，查明如下事实：2004年案外人马玉山与武威第二建业建筑公司（公司负责人为张其宏）联合筹建开发凉州区明清一条街商住楼，约定由被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司（公司负责人也为张其宏）出售。工程于2005年开工至2008年竣工。2006年4月19日被告因资金紧张向原告借款，原告遂集资65.1万元出借给被告，双方约定该借款以十套楼房抵顶，并出具收条一张，其内容为“收到徐大庆交来楼房拾套暂收款陆拾伍万壹仟元整”。集资款中有第三人杨兴虎预付款140000元，第三人张玉惠预付款275000元，常志龙预付款100000元，第三人徐大福预付款70000元，原告徐大庆预付款66000元。后被告先后给原告交付楼房五套，并签订房屋买卖合同。2008年12月7日常志龙与被告签订房屋买卖合同时，被告从原告预付款中扣除常志龙的预付款10万元，其他交付的楼房款有原告另行支付。原、被告对此予以认可。剩余五套楼房被告在2007年5月13日将其位于明清文化一条街单体一号楼三层西单元东户面积128.22㎡预定给徐大庆，徐又将该楼房出售给案外人王有兰；将位于明清文化一条街单体二号楼二层西单元202室面积117㎡预定给杨兴虎；将位于明清文化一条街单体一号楼三层中单元西户面积146.22㎡预定给张玉惠，并签订房屋预定协议，协议载明预定人房款在2004年已预付，交房时定价。现被告尚有原告及第三人楼房预付款55.1万元，预购楼房五套，被告亦认可。双方就五套楼房交付价格产生争议，原告遂提起诉讼。原审中经被告申请，涉案房屋经本院委托武威市弘远房地产评估咨询事务所评估，每套房屋面积该地段房屋价格为2004年4月1日1117元／平方米，2007年5月1日1616元／平方米，2008年1月1日1877元／平方米，2008年8月1日价格2040元／平方米。该案在2010年9月武威市中级人民法院委托甘肃天则资产评估事务所对被告在武威市东大街新青年巷159E区1号楼2口3楼西侧的住宅一套，建筑面积146平方米的框架结构住宅房屋进行评估，每平方米价格为4983元。另查明被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司自承建该楼房至今没有办理任何手续，土地证、建房许可证、商品房预售许可证均没有办理。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中由于被告至今未取得商品房预售许可证明、土地证、建房许可证。对于2004年被告开发修建凉州区明清一条街商住楼于2006年4月19日向原告及第三人收取购房款，应视为双方之间订立了房屋预售合同，2007年5月双方就楼房交付中冲抵了原告预交的常志龙楼房款10万元整，对此事实三方均无异议。经计算原告及第三人被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司交付楼房款65.1万元，冲抵常志龙楼房款10万元，被告现在仍使用原告楼房款55.1万元（其中包括杨兴虎购房款140000元、张玉惠购房款275000元、徐大福购房款70000元、徐大庆购房款66000元）。因此，原、被告之间的房屋预售行为无效。同时由于被告和第三人杨兴虎、张玉惠已经签订了商品房预售合同，故被告和第三人之间的房屋预售行为亦无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。由于被告在长达十年时间没有向原告及第三人交付楼房。且本院查明被告所承建的楼房至今没有办理任何手续，商品房预售许可证、土地证、建房许可证均没有办理。导致该楼房的实际交付、竣工验收时间无法计算，被告存在故意过错行为，造成原告及第三人预订的楼房无法交付，因此被告应当承担原告及第三人杨兴虎、张玉惠的损失，应从交付楼房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，并承担原告和第三人付购房款一倍的赔偿责任。对于第三人徐大福的损失，可由原告承担第三人徐大福的利息及购房款一倍的赔偿责任。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：
一、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司返还原告徐大庆购房款13.6万元及利息。利息从交付楼房款之日即2006年4月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清。并赔偿原告13.6万元。
二、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司返还第三人杨兴虎购房款14万元及利息。利息从交付楼房款之日即2006年4月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清。并赔偿第三人杨兴虎14万元。
三、被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司返还第三人张玉惠购房款27.5万元及利息。利息从交付楼房款之日即2006年4月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清。并赔偿第三人张玉惠27.5万元。
四、原告徐大庆给付第三人徐大福购房款7万元及利息。利息从返还楼房款之日即2006年4月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清。并赔偿第三人徐大福7万元。
上述给付内容限判决生效后10内履行完毕。
案件受理费9310元，由被告兰州常顺房地产开发有限责任公司武威分公司负担。一审评估费由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审 判 长 张继红
人民陪审员 王玉国
人民陪审员 傅开华
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 蔡 雯