杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初2145号
原告:杭州童康汇达医院管理有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道南环路1458号1幢105室。
法定代表人：孙芬文，执行董事。
委托诉讼代理人：周之玚，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐文斌，北京大成（杭州）律师事务所律师
被告：杭州尚坤紫霞投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一西路776号1幢B座4B27室。
法定代表人：郦政为,董事长。
委托诉讼代理人:王启明,浙江智仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邹永闯,浙江智仁律师事务所律师。
原告杭州童康汇达医院管理有限公司与被告杭州尚坤紫霞投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2017年6月6日公开开庭进行审理。原告的法定代表人孙芬文及其委托诉讼代理人周之玚、唐文斌、被告的委托诉讼代理人王启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还六个月租金255767元；2.被告返还履约保证金74600元；3.被告赔偿设计费损失142500元；4.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2015年12月15日，原、被告双方签订《杭州互联网创新创业园租赁合同》一份，约定由原告向被告租赁其享有出租权的杭州市西湖区紫霞街176号杭州互联网创新创业园1号楼101-1商铺及1号楼201-1商铺用于开设儿科门诊，建筑面积分别为228平方米及529平方米，租赁期间为2015年12月15日至2020年12月14日，免租期为2015年12月15日至2016年2月29日。双方还约定了房屋租金，原告根据合同的约定向被告支付了2016年3月1日至2016年6月14日的租金255767元及履约保证金74600元。
原告在合同签订并支付租金后，着手委托设计公司对室内装饰进行设计并开始申请医疗机构执业许可证。在办理环保审批的过程中，申请机构需要提交经营场所的国有土地土地证、房产证正本复印件，但被告一直未能提供。另外，申请机构还需要相关部门出具的经营场所规划相符性意见原件，原告到蒋村要求盖章确认租赁房屋可规划用于医疗项目时，蒋村予以拒绝，并明确租赁房屋区域的相关规划在招标时已经明确告知被告，并未包括医疗用途。为此，原告未能顺利办理医疗机构执业许可证，被告亦未能协助解决上述问题，为避免损失进一步扩大，经双方协商，于2016年8月28日签订备忘录一份，同意于2016年8月28日解除房屋租赁合同，其他争议另行解决，并于当日签订了《房屋交接单》归还了租赁房屋。
原告认为，原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告根据合同约定缴纳了第一期租金及履约保证金，被告应当向原告提供合格的租赁用房并协助原告办理医疗机构执业许可证，但原告在办理过程中，被告始终未协助提供国有土地土地证、房产证正本复印件，且租赁用房不得用于开设医疗机构，故被告未能向原告提供合格的租赁物，根据双方租赁合同第3.1条的约定，该房屋用于开设儿科门诊，且被告应当保证所租赁房产符合该用途的使用条件，现被告提供的房产无法满足上述要求，已经构成违约，给原告造成了较大的损失，故诉至法院。
被告答辩称，被告不存在违约行为，被告已经按照合同约定提供了水电气开通、质量无问题的租赁房屋。原告存在违约行为，原告从2015年12月15日起使用该租赁房屋至2016年8月28日，根据双方租赁合同的约定，原告应支付的租金应为255767元，但其仅支付232712元；应缴纳的履约保证金应为74600元，但其仅缴纳68000元。根据双方租赁合同的约定，被告有权从履约保证金中扣除原告未支付租金，并且基于原告违约行为，有权扣除履约保证金。
原告提供了下列证据材料：
1.租赁合同3份，用于证明原被告双方的房屋租赁关系；
2.建设项目环保审批材料清单1份、民营医疗建设项目场所规划功能符合性意见1份，用于证明建设民营医院所需提供的材料；
3.被告公司副总与原告、街道人员与原告之间的录音及文字整理资料2份、往来邮件截图3页，用于证明被告提供的房屋无法建设医疗机构，也无法协助原告办理行政许可；
4.房屋租赁备忘录1份、房屋交接单1份，用于证明双方因合同目的无法实现解除合同并办理交接；
5.工商银行业务回单1份、银行明细1份，用于证明原告向被告支付租金及保证金；
6.设计合同1份、回单凭证4页，用于证明原告为装修租赁房屋所支出的设计费用。
原告提供的证据经质证，被告对证据1无异议；对证据2的形式真实性无异议，但证明对象有异议，根据合同3.3条约定，原告需自行办理营业的各种证照，无法取得、无法经营，被告则不承担任何责任，故原告不能取得街道或其他部门准予的意见与被告无涉；对证据3中被告员工与原告之间的录音的真实性无异议，但对其与街道人员之间的录音真实性有异议，该份录音形成于原告与案外人之间，被告无法核实真伪；对证据3中往来邮件截图无异议，但对证明对象有异议，不能证明租赁房屋无法开办医疗机构；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，无法实现合同目的原因是原告导致而非被告；对证据5无异议；对证据6有异议，与本案无关。
被告提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同2份,用于证明原告违约及其缴纳的费用为租金232712元、保证金68000元的事实；
2.杭州市××××村经济合作社商业综合楼租赁合同1份、国有土地证1份、照片9张、招标文件1份，用于证明被告已经履行了合同约定的义务，提供了符合合同要求的房屋。
被告提供的上述证据经质证，原告对证据1无异议，但证明对象有异议，因执业许可证无法办理双方产生争议，对于是否继续履约存在不确定，故双方协商暂时不支付第二份合同项下的租金和履约保证金；对证据2无异议，但关联性有异议，被告交付的房屋并不能用于开设医院，被告与深潭口村经济合作社的租赁合同房屋用途为酒店、银行、办公、休闲娱乐、住宿等商业经营，招标文件也明确指出该建筑是办公酒店综合商业功能等为一体的综合商业楼建筑，并不包括医疗卫生功能，故该证据恰恰能证明被告未按照合同约定向原告提供合格的物业。
原、被告提供的上述证据，本院认证如下：原告提供的证据3中原告人员与街道干部之间的录音，交流内容自然、流畅，语境符合此类沟通的日常生活经验法则，故可以认定该证据的真实性，但该录音内容与本案争议焦点并无直接关联；其余证据的真实性本院均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2015年12月15日，原告与被告签订《杭州互联网创新创业园租赁合同》一份，其中约定：1.原告向被告承租位于西湖区××互联网××商铺及××号商铺，租赁期限为2015年12月15日起至2020年12月14日止，免租期为2015年12月15日至2016年2月29日止。2.承租铺位只适用于儿科门诊范围经营，未经被告书面同意，原告不得超越、变更经营范围。3.（合同3.1条）被告保证所租赁房产符合该用途的使用条件，保证租赁房产的水、电、气等基础设施完好，符合使用标准。若租赁房屋出现任何质量问题，被告应在7日内负责修理完毕，超过期限原告可自行修理，并要求被告承担维修费用，若被告不承担的，原告有权扣除对应租金。若最终无法满足原告租赁目的，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿原告损失。4.（合同3.3条）原告在本商业中心内的一切经营活动必须符合国家有关标准规定，具备有效证件。原告自行办理营业所需各种证照，原告在无法取得合法证照的情况下，无法经营，被告不承担任何责任。由于被告未能配合提供相关文件、证照或租赁房产存在相关问题导致原告无法取得合法证照的，被告应于10日内解决，未能解决的，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿损失。5.其中第一年月租金67093元，年租金805117元，第二、三年租金自起租日逐年递增5%，原告于2015年12月22日之前支付自起租日起六个月租金232712元（免租期房租减免），缴纳履约保证金68000元。履约保证金在原告无违约和无赔偿责任的前提下，履约保证金于合同期满结清相关费用后，余额15天内无息退还原告。6.（12.1条）被告违约，导致合同终止，除退还原告履约保证金外，还需支付保证金等金额的违约金，给被告造成其他损失的，应赔偿全部损失。原告违约或导致本合同不能履行，且未能在被告或管理公司指定的日期内改正，被告有权单方面终止合同，收回商铺，并没收原告履约保证金，如造成被告损失超过履约保证金，则须照实赔偿。租赁合同签订后，被告将上述商铺交与原告。原告于2015年11月23日支付被告30000元，于2015年12月24日支付被告270712元，合计支付房屋租金和履约保证金共计300712元。因经营面积需要，原告又承租C幢2层202号商铺及C幢2层201号商铺，双方于2016年1月16日就增加的商铺签订租赁合同一份，该份合同约定租金和履约保证金，其中第一笔租金为23055元，履约保证金为6600元，其他内容同前份租赁合同。之后，原、被告双方将上述两份合同的租赁房屋合并成一份租赁合同，合同内容不变。但原告未支付第二份租赁合同项下的租金和履约保证金。原告承租案涉商铺后，向相关行政部门申领证照，在申领过程中，因案涉租赁房屋所在街道办事处在民营医疗建设项目场所规划功能符合性意见书上未盖章出具同意意见，致使原告无法申领到合法经营执照。2016年8月28日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订《房屋租赁备忘录》，明确因合同目的不能实现，双方在合同履行过程中产生争议，为避免损失进一步扩大，双方协商达成备忘如下：1、双方同意于2016年8月28日解除《杭州互联网创新创业园租赁合同》，同时，乙方应于2016年8月28日将上述所占有房屋腾退并交还给甲方，并由甲方将该房屋有权另行出租第三人；如乙方逾期，甲方有权自行腾退收房；…3、除本协议另有约定外，双方如存有争议的另行解决。当日，原告即将案涉租赁房屋返还给被告。
另查明：案涉租赁房屋位于杭州市××××村经济合作社商业综合楼内，土地性质是商服用地。浙江尚坤建设有限公司（以下简称尚坤建设）于2015年9月28日与杭州市××××村经济合作社签订《商业综合楼租赁合同》，其中约定尚坤建设应设立项目管理公司，代尚坤建设履行本合同项下各项权利义务，租赁物按层分割出租等内容。被告为尚坤建设设立的项目管理公司，尚坤建设授权被告出租案涉租赁房屋。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应当认定有效。原告认为租赁房屋用途为儿科门诊，则被告提供的租赁房屋应当具备上述规划用途，否则被告提供的租赁房屋则不符合合同约定。原告的上述主张并无合同依据。租赁合同第3.1条，从文字解释可见，该条款文意是租赁房屋在水电气等基础设施和房屋质量方面保证符合开设儿科门诊的条件。第3.3条，从文字理解可见，开设儿科门诊的各种证照是由原告自行办理的，而且双方明确约定未能取得导致无法经营，被告不承担责任。这一约定证明双方在订立合同时已经预见设立民营医疗项目可能存在申领证照不能的情况，并就此约定了法律责任。虽然该条款也约定被告有提供相关文件、证照的义务，以及租赁房屋存在相关问题导致不能取得合法证照的，被告有义务予以解决，但这一约定从上下文意，以及日常生活经验法则，应当理解为当被告是申办相关文件、申领相关证照的主体时，或者租赁房屋产权或质量问题导致原告无法取得合法证照时，被告才负有解决之义务，如被告本身不属于发生上述事项可以解决的主体，约定由其负责解决显然不符合双方之基本权利义务，也就无须约定原告不能申领证照的法律后果，故3.3条是双方对于证照申领过程中，由各自作为申领主体负责申领的证照因故无法申领而致合同目的不能实现之法律责任的约定。本案导致原告租赁房屋的合同目的不能实现，是因为相关行政部门未能出具民营医疗建设项目场所规划功能符合意见书，该意见书的申请主体是建设单位，而该建设单位是原告而非被告，故原告应就自己不能申领到合法证照承担不利后果，据此，本院对原告要求被告承担该责任的主张不予支持。原告还主张被告在招标承租上述物业时明知该物业规划不含医疗用途，原告的上述主张从其提供的证据不能得以证明，且原告也未能提供证据证明依法该租赁房屋必然不能用于医疗用途，故没有证据证明被告在签订租赁合同中存在过错。医疗项目能否设立受到一定限制，相关行政部门尚未予同意亦不能当然证明该租赁房屋依法不能适用于医疗用途，故案涉租赁房屋依法不能用于医疗用途的主张原告亦未能提供充分证据加以证明。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州童康汇达医院管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取4197元，由杭州童康汇达医院管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 杨志敏
二〇一七年六月二十九日
书记员 陈 赛