广东省连南瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清南法民二初字第206号
原告：连南瑶族自治县经济发展促进局。
法定代表人：甘国越，系该局局长。
委托代理人：沈永海，男，1968年11月13日出生，瑶族，系该局职员。
被告：连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司。
法定代表人：赖伟坚，系该公司董事长。
原告连南瑶族自治县经济发展促进局（下称经促局）诉被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司（下称凰庆苑）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡彩萍独任审判，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告经促局的委托代理人沈永海到庭参加诉讼。被告凰庆苑经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告经促局诉称：2011年5月9日，连南瑶族自治县经济和信息化局（下称经信局）即现经促局与被告凰庆苑签订《连南县连顺宾馆拆旧建新协议书》（下称《建新协议》），就连南县三江镇民族一路15号（原经委办公楼、宿舍及连顺宾馆）拆旧建新项目达成一致，其中原告的建筑面积为1630.91平方米，并约定一楼铺面分配按建成后铺面面积原告占30%，被告占70%，其余楼层按房产证面积1：1面积回迁；新楼房交付使用时间为：2013年3月31日前。为保证楼房按时建成并顺利回迁，凰庆苑向经信局交付了人民币300万元作为保证金。2013年3月18日，因凰庆苑未能如期交房，双方再就拆迁安置事宜签订《关于连顺宾馆拆旧建新的补充协议》（下称《补充协议》），约定被告在2013年12月31日前无法按期交付房屋，则从2013年4月1日起每月支付房屋补偿款1万元；之后仍不能交付则次年的补偿款在前一年的基础上递增50%，故2014年的房屋补偿款为15000元，2015年的房屋补偿款为22500元；凰庆苑未按协议支付房屋补偿款的，经信局有权在凰庆苑交付的300万元保证金中扣除，并处以欠补偿款总额每日千分之一违约金罚款；……。因被告至今未能交付房屋，故原告有权对其欠付的房屋补偿款处于每日千分之一的违约金罚款，即从2014年1月1日起，对于每月的房屋补偿款从次月起按日千分之一计算违约金至2015年7月，累计81690元。原告要求房屋补偿款及违约金在300万元保证金中支付。现起诉到法院，请求：一、判令被告向原告支付房屋补偿款337500元及违约金81690元（违约金每日按欠付房屋补偿款数额的千分之一计算至实际付款日止，现暂计至2015年7月25日止）；二、本案受理费由被告承担。
原告经促局为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、《关于印发﹤连南瑶族自治县经济发展促进局主要职责、内设机构和人员编制规定﹥的通知》（复印件，下同），证明原告诉讼主体资格；
2、被告凰庆苑的企业机读档案登记资料，证明被告凰庆苑的主体资格；
3、经信局与被告凰庆苑签订的《建新协议》、《补充协议》，证明经信局与凰庆苑就拆迁安置、房屋补偿款支付、300万元保证金如何处置的约定；
4、广东省行政事业单位资金往来结算票据及电子汇划收款回单，证明经信局在2013年收到凰庆苑交来的2013年房屋补偿款9万元。
被告凰庆苑没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩或证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法采信原告提供的证据材料作为本案定案的依据。
经审理查明：2011年5月9日，经信局（甲方）与被告凰庆苑（乙方）就连南县三江镇民族一路15号（原经委办公楼、宿舍及连顺宾馆）拆旧建新项目签订《建新协议》，约定原经委干部住房（房改房）建筑面积1035.84平方米及原经委办公室（包括铺面）建筑面积1630.91平方米的土地及楼房由经信局提供给凰庆苑拆旧建新。凰庆苑负责出资将旧房屋拆除后在原地新建造约17层的电梯商住综合大楼，1-2层为铺面和商业用房，3层以上为回迁住房和商品住房；新楼建成后，原有的干部12户房改房按实际测量面积1：1回迁安置。一楼铺面分配按建成后铺面面积经信局占30%、凰庆苑占70%，凰庆苑所占70%铺面面积在二楼以上按1：1.2回迁给经信局，其余楼层按房产证面积1：1回迁给经信局；为方便凰庆苑销售楼房，经信局将连顺宾馆地块土地使用权人（连南瑶族自治县经济委员会）变更为经信局及凰庆苑双方共有；凰庆苑须向经信局交纳人民币300万元作为保证金；凰庆苑必须在两年内改建完毕，使拆迁户能相应进行回迁。凰庆苑建好新楼房交付使用时间为2013年3月31日前。保证金在工程完工验收合格后由经信局退回凰庆苑，如凰庆苑未能履行合同造成烂尾楼时，保证金作为赔偿损失金给经信局不予退回；……。后凰庆苑将连南县三江镇民族一路15号的房屋予以拆除、开始修建新房，并向经信局交付了300万元保证金。2013年3月18日，因凰庆苑未能如期交房，经信局与凰庆苑双方再就拆迁安置事宜签订《补充协议》，约定凰庆苑因无法按期交付楼房违约，经双方协商，凰庆苑同意从2013年4月1日起支付经信局房屋补偿款每月1万元，至2013年12月31日止共计9万元；凰庆苑承诺2013年12月31日前按双方2011年5月9日签订的《建新协议》有关条款建好楼房交付经信局使用，如凰庆苑未按期交房，从2014年1月1日起，房屋补偿款递增50%，即每月15000元，凰庆苑在每月25日前划入经信局指定账户。到2015年1月仍未交房的，房屋补偿款再在2014年的基础上递增50%即每月22500元，以此类推，直至凰庆苑交房时止；凰庆苑未按协议支付房屋补偿款的，经信局有权在凰庆苑交付的300万元保证金中扣除，并处以欠补偿款总额每日千分之一违约金罚款；……。2013年12月10日，凰庆苑向经信局支付了2013年的房屋补偿款9万元。后凰庆苑未再支付房屋补偿款，且至今未能交付房屋，原告遂起诉至本院。
另查明：2014年8月20日，因机构改革，经信局职责划入原告经促局。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。经信局与凰庆苑就连南县三江镇民族一路15号（原经委办公楼、宿舍及连顺宾馆）房屋的拆迁安置补偿事宜签订了《建新协议》、《补充协议》，上述协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，未损害社会公共利益，因此合法有效，本院予以确认。因机构改革，经信局职责划入现在的经促局，故经信局在《建新协议》与《补充协议》中的权利义务由原告经促局承继。本案的焦点为：一、原告请求被告支付房屋补偿款是否有事实和法律依据；二、原告请求的违约金是否有事实和法律依据；三、被告凰庆苑欠付原告的费用能否从其向经信局支付的300万元保证金中支付。
一、关于原告请求被告支付房屋补偿款是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因凰庆苑无法按《建新协议》的约定在2013年3月31日前交付房屋，经信局与凰庆苑就拆迁安置事宜再签订《补充协议》，协议中约定从2013年4月1日起凰庆苑须每月支付经信局房屋补偿款1万元；从2014年1月1日起，房屋补偿款递增50%至每月15000元；到2015年1月仍未交房的，房屋补偿款再在2014年的基础上递增50%即每月22500元；凰庆苑须在每月25日前划入经信局指定账户。现凰庆苑仍未交付房屋，至原告起诉之日（即2015年7月30日）止，凰庆苑须向原告支付房屋补偿款427500元［1万元／月×9月（2013年4月-12月）＋15000元／月×12月（2014年1月-12月）＋22500元／月×7月（2015年1月-7月）］，但凰庆苑仅在2013年12月10日支付了2013年的房屋补偿款9万元，故其须向原告支付剩余的房屋补偿款337500元（427500元-9万元）。
二、关于原告请求的违约金是否有事实和法律依据的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”经信局与凰庆苑在《补充协议》中约定凰庆苑未按协议支付房屋补偿款的，经信局有权处以欠补偿款总额每日千分之一违约金罚款，现被告欠付2014年1月起的房屋补偿款，原告有权要求被告支付约定的违约金。双方在协议中约定的违约金年利率为36.50%（1‰／天×365天／年），但原告并未举证证明其因被告逾期支付房屋补偿款除自然产生的利息损失外尚存在其他损失，双方约定的违约金过分高于被告违约造成的损失，应予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以计算。至于违约金计算的截止期限，因判决确定的履行期届满后，被告如未履行本判决确定的支付义务，则其未履行的是生效判决而非双方的约定，故履行期届满后违约金不再计付。双方约定房屋补偿款应于该月的25日支付，故2014年1月欠付的房屋补偿款的违约金应从2014年1月25日起计付，2014年2月欠付的房屋补偿款的违约金应从2014年2月25日起计付，以此类推，计至最后一期欠付的房屋补偿款即2015年7月的。即违约金从2014年1月25日起以实际欠付的房屋补偿款（房屋补偿款应于每月25日前支付，2014年1月-12月为每月15000元、2015年1月-7月为每月22500元）为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期届满之日止。
三、关于被告凰庆苑欠付原告的费用能否从其向经信局支付的300万元保证金中扣除的问题。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在《建新协议》中，经信局与凰庆苑约定凰庆苑须向经信局交纳人民币300万元作为保证金；保证金在工程完工验收合格后由经信局退回凰庆苑，如凰庆苑未能履行合同造成烂尾楼时，保证金作为赔偿损失金给经信局不予退回。而在之后的《补充协议》中，双方约定凰庆苑未按协议支付房屋补偿款的，经信局有权在凰庆苑交付的300万元保证金中扣除。《补充协议》中关于保证金用途的约定应视为对《建新协议》中保证金用途约定的变更，故原告有权根据《补充协议》的约定，要求在保证金中扣除凰庆苑应支付的给其的费用。
综上，被告凰庆苑应向原告支付房屋补偿款337500元及房屋补偿款的违约金，违约金从2014年1月25日起以实际欠付的房屋补偿款（房屋补偿款应于每月25日前支付，2014年1月-12月为每月15000元、2015年1月-7月为每月22500元）为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金至本判决确定的履行期届满之日止。如被告凰庆苑不能按期支付上述款项时，原告经促局可在300万元保证金范围内予以扣除。被告凰庆苑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司在本判决生效之日向原告连南瑶族自治县经济发展促进局支付房屋补偿款337500元；
二、被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司在本判决生效之日向原告连南瑶族自治县经济发展促进局支付房屋补偿款的违约金，违约金从2014年1月25日起以实际欠付的房屋补偿款（房屋补偿款应于每月25日前支付，2014年1月-12月为每月15000元、2015年1月-7月为每月22500元）为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3793.93元，由被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 胡彩萍
二〇一五年八月二十六日
书记员 欧 颖
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。