浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1680号
上诉人（原审原告）：义乌市稠城街道民主股份经济合作社。
法定代表人：陈杰洪。
委托代理人：丁宝霖。
委托代理人：邓荣会。
上诉人（原审被告）：义乌市百姓房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟红。
委托代理人：金伦有。
上诉人义乌市稠城街道民主股份经济合作社（以下简称民主合作社）为与上诉人义乌市百�房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。民主合作社的法定代表人陈杰洪、委托代理人丁宝霖、邓荣会，百姓公司的委托代理人金伦有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告民主合作社起诉称：原告在义乌市旧城改造暨市民广场建设工程中水王弄垂直房被拆迁，义乌市旧城改造暨市民广场建设指挥部安置原告2918.94㎡建房用地土地使用权。2000年11月21日，原董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同以原告的名义与被告签订一份“房屋拆迁安置土地转让合同”，将上述土地使用权以1180万元的超低价转让给被告。2009年，陈众才等人收受被告贿赂案发。经过义乌市人民法院一审、金华市中级人民法院二审，陈众才等四人均构成非国家工作人员受贿罪，被依法追究刑事责任。原告的全体股东才真正知道当初签订“房屋拆迁安置土地转让合同”的背景。原告认为，被告与原告当时的董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同以行贿受贿的方式恶意串通损害集体利益和广大股东的利益，依照我国《合同法》第五十二条第（二）项的规定，上述合同应属无效合同。为此，请求法院：（一）确认原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”无效；（二）判令被告返还上述合同项下的2918.94㎡建房用地土地使用权，如土地使用权不能返还的，则判令被告赔偿原告经济损失2000万元；（三）本案土地评估费131060元、诉讼费由被告负担。2012年4月，原告将第二项诉讼请求确定为：判令被告补偿原告2000万元。
被告百姓公司答辩称：（一）原告诉�合同无效的理由不成立。原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”是双方当事人真实意思的表示，不存在合同无效的情形，原经办人的犯罪不影响合同的效力。（二）原告要求补偿的诉讼请求依据不足。即使原、被告签订的上述合同无效，按《合同法》的规定也属自始无效，应以合同无效当时的土地价值为标准，而不是以原告要求的2011年1月8日的土地价值为标准进行补偿。况且，土地的增值利益与被告无关。（三）被告在与义乌市国土局签订国有土地使用权出让合同、交纳了土地出让金后取得涉案土地使用权，而非依2000年11月21日合同取得，该合同不涉及标的物的交付；被告依法持有涉案土地的使用权证，原告在未经法定程序撤销该土地使用权证之前主张该土地的权利不符合程序法的规定。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认定：原告原�为“义乌市稠城镇城南街道办事处民主经济服务社”，自2005年5月8日起改用现名称。在义乌市旧城改造暨市民广场建设中，工程指挥部与原告方于2000年1月21日签订补偿安置协议一份，其中注明：安置占地面积2918.94㎡。其中安置南门街龚大塘侧2号商服用地13间，建筑占地面积561.6㎡，安置江南四小区住宅建筑占地面积2357.34㎡。2001年3月3日，原义乌市土地管理局下发义土发（2001）43号文件，将原告应获补偿安置的土地使用权面积确定为2918.9㎡。2000年7月25日，原稠城镇人民政府向义乌市人民政府提交了《关于要求民主经济服务社综合房用地进入二级市场的报告》，请示“该社建筑用地面积2918.94㎡及另有零星土地1000多㎡”，在交足出让金后允许进入二级市场。同年10月31日，义乌市人民政府批复同意。经原告原董事长陈众才、董事丁红月、陈湘文、陈豪同出面与被告百姓公司洽谈协商，原、被告于2000年11月21日签订“房屋拆迁安置土地转让合同”一份，约定：原告将上述获准拆迁安置用地2918.94㎡（具体方位以“拆迁补偿安置协议书”确定的方位为准）转让给百姓公司依法开发，转让款共计人民币1180万元，由百姓公司在办理该土地转让手续后的3日内付清；该转让土地的出让金由百姓公司补缴；在合同签字之日，原告将该转让土地现有的有关凭证、手续交百姓公司收执等内容。同一日，原告出具给被告“备忘录”一份，载明：“本服务社于（与）贵方在2000年11月21日签定的《房屋拆迁安置土地转让合同》中，因转让面积只能写明已知的安置面积2918.94㎡，现应贵方要求，本社同意以出具备忘录的形式作为补充：一、合同的土地转让及转让款中（共1180万元），包含：旧城改造拆迁安置的土地2918.94㎡，价格为1000万元；旧城拆迁的赔偿款80万元（由贵方向旧城改造指挥部领取）；城南河拓宽时未补偿的安置土地（由贵方自行争取），作价100万元。二、城南河拓宽的未补偿土地，请贵方自行向政府有关部门争取，本社负责提供有关手续。三、如贵方未能向政府部门争取到城南河拓宽的补偿安置土地，本社也还（不）退还上述的100万元款项。特此备忘。”根据原、被告签订的转让合同，上述用地指标落实具体地块后，2001年1月4日至同年3月29日，原义乌市土地管理局与被告百姓公司签订义地（城让）合字（2001）第5号、第6号、第7号国有土地使用权出让合同，约定由百姓公司受让位于江南四小区的900㎡宗地、位于江南三小区的828㎡宗地、位于江东四小区的648㎡宗地（均为住宅建设用地），土地使用权出让金869130元、1134939.60元、1110218元于当日交清等。后百姓公司依法受让了位于义乌市城北路4号楼地块面积为748.80㎡的综合用地（其中与本案相关的部分为542.94㎡，相应的土地使用权出让金为4346843.04元）。被告支付的以上土地使用权出让金合计746.11万元。2005年前后，原告方众多成员向有关部门信访，要求清查民主经济服务社拆迁安置地块和城南河地块用地情况。2005年9月15日，义乌市国土资源局以“信访意见告知书”的形式作了答复。2008年7月，陈众才、丁红月、陈豪同、陈湘文职务侵占、非国家工作人员受贿案发。经过侦查、起诉、审判，该院于2009年9月2日作出（2009）金义刑初字第329号刑事判决书，认定：被告人陈众才、丁红月、陈豪同、陈湘文与百姓公司总经理王公正联系水王弄安置地块的转让事宜，在商谈过程中，四被告人共同提出每人欲以成本价购买二间店面房，王公正答应给予考虑。经多次协商，双方谈妥民主经济服务社以1180万元的价格将水王弄安置地块及城南河拓宽安置地块一并转让给百姓公司，王公正为了土地转让过程中继续得到四被告人的帮助，许诺卖给他们每人二间店面房。2000年11月21日，四被告人代表民主经济服务社与百姓公司签订了“房屋拆迁安置土地转让合同”，民主经济服务社得到1180万元转让款。四被告人再次向王公正提起购买店面房之事，王公正以影响不好为由变更承诺，答应给四被告人每人20万元。2002年至2003年，丁红月分三次共向百姓公司领取56万元，事后分别给陈众才20万元、陈豪同10万元、陈湘文10万元，自己留存16万元。该判决认为：四被告人在代表民主经济服务社与百姓公司签订“房屋拆迁安置土地转让合同”过程中，利用职务上的便利，索取他人财物，数额巨大，其行为均已构成非国家工作人员受贿罪；并与四被告人犯有的职务侵占罪数罪并罚，分别判处四被告人有期徒刑十年至四年零�个月不等的刑罚。该案经过二审，金华市中级人民法院于2010年2月2日作出（2009）浙金刑二终字第160号刑事裁定书，维持上述判决。另查明：百姓公司取得上述住宅用地使用权后，已全部用于房地产开发，建成的商品房在本案原告起诉之前已全部出售。本案审理期间，经原告申请，该院指定浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案建设用地使用权价值进行评估。2011年10月31日，该公司作出四份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2011）（估）字第1651号、第1652号、第1653号、第1654号），认为：以2011年1月8日为估价基准日，涉案土地总面积为2918.94㎡，总地价为11435.78万元。为此，原告预交评估费131060元。接受该院委托，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2012年12月25日作出4份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2012）（估）字第1698号、第1700号、第1702号、第1704号），认为：以2000年11月21日为估价基准日，按设定的土地用途、土地利用条件、土地开发程度及土地使用年限，江南四小区900㎡总地价384.24万元、江南四小区648㎡总地价276.65万元、江南三小区828㎡总地价339.79万元、城北路4号542.94㎡总地价1397.33万元。合计总面积为2918.94㎡，总地价为2398.01万元。浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于同一日作出另4份土地估价报告书（编号分别为浙国土（2012）（估）字第1699号、第1701号、第1703号、第1705号），认为：以土地受让日为估价基准日，按设定的土地用途、土地利用条件、土地开发程度及土地使用年限，江南四小区900㎡总地价395.43万元、江南四小区648㎡总地价292.90万元、江南三小区828㎡总地价349.28万元、城北路4号542.94㎡总地价1593.13万元。合计总面积2918.94㎡，总地价2630.74万元。
原审法院认为：我国《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据本案查明的事实，该院对本案争议的问题作如下评判：第一，原、被告双方协商转让原告获得的拆迁安置土地使用权，系双方真实意思的表示；被告方虽通过依法与市政府土地管理部门签订“国有土地使用权出让合同”最终取得涉案土地使用权，但不可否认，原、被告于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”不仅是确认原、被告之间的权利义务的依据，更是此后土地管理部门以国有土地出让的方式出让土地使用权的事实基础和前提条件。所以，该合同是被告取得涉案土地使用权的依据之一。第二，从本案实际情况来看，原告没有提出返还土地使用权的诉讼请求，被告持有涉案土地的使�权证书，并不对原告依据“房屋拆迁安置土地转让合同”主张相关权利构成障碍，故本案不存在被告所称的“程序问题”。第三，原、被告签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”效力问题。该院认为，应当将其中的“土地转让款共计人民币1180万元”与合同的其他内容相区别。从总体上来说，原告方出让2918.94㎡拆迁安置土地使用权是真实意思表示，不仅做了一系列前期工作，也得到了义乌市人民政府的批复同意，因此，该出让行为并非陈众才等人专为谋取私利而作出，也并不必然损害集体利益。但就“1180万元”这一价格条款而言，存在陈众才等人有了私心杂念之后草率确定并与他人签约的问题。根据该院委托评估的结果，该成交价格与实际市场价格存在较大的差异，足以导致原告集体利益受损，该价格条款依法应当认定无效。除此之外，合同的其他内容不受此影响，仍然有效。第四，本案所涉土地使用权在合同成立时的市场价格的确定。该院虽然委托中介机构对涉案土地使用权的市场价格分别以合同签订日、土地使用权受让日为估价基准日作了评估，但就本案实体处理来说只能选择其中之一。本案实际情况表明，原告与被告签订转让合同时，仅享有土地使用权指标，而具体地块并未落实，因此合同标的表述为“南门街南门桥至江东路龚大塘侧2号（计561.6㎡）及江南四小区（计2357.34㎡）”。这是当时双方探讨合同价款的实际依据。在当时情况下，既不能预计土地使用权受让的明确日期，也无法知道其中部分地块经调剂后确定在江南三小区和城北路，更不加考虑从签订合同之日到土地使用权受让之日，市场价格可能上升还是下降。我国合同法也规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。所以，本案中只能采用浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2012年12月25日作出的浙国土（2012）（估）字第1698号、第1700号、第1702号、第1704号土地估价报告书。即涉案土地总面积为2918.94㎡，总地价为2398.01万元。第五，对本案合同价款减损的认定。2000年11月21日的转让合同中虽写明“土地转让款共计人民币1180万元”，但同一日的“备忘录”中已经明确体现了以下内容：与本案争议相关的2918.94㎡的转让价款为1000万元，其余180万元与此无关。对于被告方已经支付的土地出让金746.11万元，双方没有异议，因此，合同价款减损的数额应当认定为2398.01万元－1000万元－746.11万元＝651.90万元。对此，被告应当依法承担补偿责任。综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十六条、第六十二条第（二）款之规定，判决：一、原告民主合作社（原义乌市稠城镇城南街道办事处民主经济服务社）与被告百姓公司于2000年11月21日签订的“房屋拆迁安置土地转让合同”中，“土地转让款共计人民币1180万元”部分无效；其他部分有效。二、被告百姓公司于判决发生法律效力之日起三十日内，补偿给原告民主合作社651.90万元。三、驳回原告民主合作社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由原告民主合作社、被告百姓公司各负担70900元；土地评估费131060元，由原告民主合作社负担。
宣判后，民主合作社和百姓公司均不服，向本院提起上诉。民主合作社诉称：一、原判适用法律不当。涉案合同是设立土地使用权转让关系的协议，标的和价格是一个有机统一体，如果订立合同的当事人之间存有恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情况，应是整个合同无效，而非仅是价格条款无效。涉案合同标的指向拆迁安置地块2918.94㎡和城南河拓宽安置地块等1105.86㎡，而双方关于城南河拓宽安置地块等土地使用权纠纷已由金华市中级人民法院以调解书的形式在确认百姓公司非法占有（即合同无效）的前提下解决，故原审判决仅认定价格条款无效，与该调解书相矛盾。涉案合同是由“房屋拆迁安置土地转让合同”和“备忘录”共同组成，陈众才及百性公司是清楚城南河拓宽有安置补偿地块的，但“备忘录”却隐瞒该事实，可见双方在合同标的方面恶意串通。二、原判合同价减损数额的确定违反实事求是原则。涉案合同签订时国有土地没有具体使用权人，没有具体使用年限，估价条件尚未成立，应以土�受让日为价格评估基准日。三、涉案合同无效，涉案土地使用权仍归民主合作社，该土地使用权现值1个多亿，民主合作社仅请求2000万元补偿款已是极低的诉求，而原判既不考虑土地资产增值事实，又忽略通胀与银行利息因素，仅支持651.9万元显失公平。四、涉案土地使用权转让时没有组织股东大会或股东代表大会表决通过，本案转让合同签订时出让方没有领取国有土地使用权证，也没有交出让金，本案标的转让严重违法违规。综上，请求二审法院撤销原判，确认合同无效，判令百姓公司补偿经济损失2000万元，诉讼费、评估费由百姓公司负担。
百姓公司针对民主合作社的上诉答辩称：1、由民主合作社申请而作的评估报告对本案无任何现实意义，百姓公司在取得涉案土地使用权时已有义乌市土地价格事务所进行了评估，该评估报告形式合法，已经过义乌市政府、义�市国土资源局的认可，一审法院应采信该评估报告，故本案的评估费不应由百姓公司承担。诉讼费的承担问题不应成为民主合作社的上诉理由。2、民主合作社没有具体阐述哪个行为属于恶意串通，如果构成恶意串通，应由民主合作社返还1180万元转让款，然后再由该公司返还土地使用权，这需要先解决百姓公司和义乌市国土资源局签订的6份国有土地使用权出让合同。涉案合同是无效，是因为民主合作社没有与百姓公司签订土地使用权出让合同的资格。3、相比涉案合同签订时，涉案土地有一个较大的涨价幅度，但该增值利益应是购房户实际享有，民主合作社的起诉理由违反交易公平原则，百姓公司没有从涉案土地中赚钱。请求二审法院在查明事实后，依法驳回民主合作社的诉讼请求。
百姓公司上诉称：一、涉案合同签订时土地的具体方位尚未落实，出让方更无分�投入，故涉案土地使用权的转让方主体和转让条件均不合法，应认定为全部无效。二、一审法院认为涉案合同是民主合作社真实意思表示，该出让行为并非陈众才等人专为谋取私利而作出，该认定等于推翻了陈众才等人因犯受贿罪与百姓公司恶意串通签订土地转让合同不存在因果关系。一审法院认为1180万元价格与实际市场价格存在较大差异，从而认定该价格条款无效，这不属于无效情形，而应属于可撤销情形，且民主合作社是以恶意串通请求认定合同无效，一审法院违背不告不理的原则。三、即便民主合作社的利益受到损失，也未达到司法解释所规定的交易价格明显不合理的比例，故本案价格问题不影响合同的效力。此外，百姓公司在签订出让合同时，已进行了土地使用权市场价评估，该评估结果已得到义乌市政府、义乌市国土资源局的认可，一审法院应采信该�估结果，不应采信时隔12年的浙江国信房地产土地估价咨询有限公司的评估报告。四、按照一审法院认定的评估价，百姓公司对房屋的销售价格不算财务成本，都是亏损的。一审法院以百姓公司提交的房屋销售合同仅有三份不足以反映真实的销售情况为由，对房屋销售价的真实性不予采信系认证不当。一审法院对此应释明需提交的合同数量，且售房合同和发票均来自于房管处。一审法院认定1180万元的价格明显低于市场价无事实依据，该价格是当时的市场真实价。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，驳回民主合作社的诉讼请求。
民主合作社针对百姓公司的上诉答辩称：1、关于合同无效的上诉理由，大家上诉观点一致，无需答辩，但百姓公司要求将1180万元返还的主张不合理，现状是一方无法将土地返还，才需要由取得合同标的一方对另一方进行补�。2、合同标的和价款是一个统一的整体，不能割裂开来，合同无效是因为双方当时存有恶意串通的主观恶意。3、因恶意串通，对方付出的代价仅仅是当时土地市场价格的58.45%，补交出让金的内部评估价和当时市场价格的评估价两者不是同一层次上的价格概念。4、百姓公司所谓的售房价格低于评估价，是其自己的一套价格计算方式，与事实不符。请求二审法院依法驳回百姓公司的上诉请求，改判支持民主合作社的上诉请求。
二审中，民主合作社未向本院提交新的证据，百姓公司向本院提交房屋买卖合同及购房发票30份，证明房屋销售价格和法院认定评估价格相比，百姓公司是亏损的，只有按照义乌市土地价格事务所确定的价格，账面上才平衡。民主合作社质证认为：该证据不属于新证据，拒绝质证，而且房地产公司的销售价格和该社无关。本院认为：房屋销售价�系百姓公司自行确定，且受房屋地理位置、楼盘定位、市场行情、销售情况等诸多因素影响，与本案无关，本院不予确认。
本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案争议焦点一是涉案合同的效力问题。从2000年7月25日原稠城镇人民政府向义乌市人民政府提交的《关于要求民主经济服务社综合房用地进入二级市场的报告》来看，民主合作社的涉案拆迁安置地块2918.94㎡土地使用权要进行出让的意思表示清楚，民主合作社在二审庭审中也表示该地块是要进行出让，只不过是和百姓公司签订涉案合同没有召开过股东大会。虽然陈众才等人在与百姓公司商谈过程中有牟取私利的想法，但陈众才等人的行为并不能否定民主合作社欲出让涉案地块土地使用权的真实意思表示。涉案合同转让的地块与（2007）金中民一初字第68号民事调解书涉及的地块不是同一标的，且该调解书并未认定百姓公司非法占有的事实。民主合作社关于涉案合同因恶意串通而全部无效的理由不能成立，本院不予支持。涉案合同签订时民主合作社虽然仅享有土地使用权指标，具体地块尚未落实，但合同标的明确，且该出让行为得到了义乌市人民政府的批复同意，最终百姓公司与义乌市国土资源局签订了相应的国有土地使用权出让合同，涉案土地使用权已被百姓公司开发使用完毕。因此，百姓公司认为涉案合同转让主体及转让条件不合法的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案合同转让的标的是拆迁安置地块2918.94㎡土地使用权，转让价格仅是合同的一个条款，因陈众才等人的私心而致转让价格草率确定，且根据一审法院委托评估的结果，该转让价格与实际市场价格存有较大差异，故该价格条款因损害民主合作社的集体利益而应认定无效，合同其余部分仍应有效。二是百姓公司应否补偿及补偿数额。涉案转让价格条款系无效条款，对于该转让价格与市场价之间的差价，百姓公司理应予以补足。关于补偿数额，因转让价格是签订合同时根据当时的合同标的而定，一审法院采信合同签订日的评估价格作为涉案地块市场价并无不当。百姓公司关于市场价应采信义乌市土地价格事务所所作评估报告的上诉理由，因该评估报告系百姓公司为缴纳土地出让金而进行评估，且系百姓公司单方申请而制作，而浙江国信房地产土地估价咨询有限公司的评估报告系一审法院委托而制作，一审法院采信浙江国信房地产土地估价咨询有限公司所作的合同签订日的市场价评估报告而确定的合同价款补偿款并无不当，应予维持。综上，民主合作社和百姓公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费141800元，由上诉人义乌市稠城街道民主股份经济合作社负担70900元，由上诉人义乌市百姓房地产开发有限公司负担70900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一四年二月二十五日
代书记员 盛 菲