上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第816号
原告范某某。
原告张某某。
被告王某某。
委托代理人孙井林，江苏正都律师事务所律师。
原告范某某、张某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告范某某、张某某，被告委托代理人孙井林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2013年11月14日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，被告向原告购买本市闵行区××路××弄××号××室房屋，转让价为260万元（人民币，下同）。此后被告仅支付了20万元房款。合同约定，被告应于2014年1月3日前支付房款75万元。然而，经原告多次催讨，被告至今未付。买卖合同约定，被告如逾期付款超过七天，原告有权解除合同，而且被告应当按房屋总价款的20%支付赔偿金即52万元。现要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告偿付原告赔偿金32万元（赔偿金52万元扣除已付房款20万元）；3、被告协助原告办理撤销买卖合同备案登记手续。
被告辩称，在签订买卖合同后，被告依约支付了20万元房款。此后，由于被告资金链断裂，导致不能按时支付原告房款。被告无违约之故意，并及时通知原告以寻求解决办法，然因原告提出苛刻的条件，导致双方无法妥善解决。被告同意解除合同，协助原告撤销合同的备案登记。赔偿金不等同于违约金，赔偿金应当以违约造成的实际损失为依据。现无证据证明原告存在实际损失，故原告主张的赔偿金缺乏依据。现不同意原告的诉讼请求。基于合同解除，原告应当退还被告20万元购房款。
经审理查明，原告范某某、张某某系本市闵行区××路××弄××号××室房屋所有权人。
2013年11月14日，经上海至恒房地产经纪事务所居间，两原告作为出售人（合同甲方），被告作为买受人（合同乙方），双方签订了编号为××的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，原告以260万元的价格将上述房屋转让给被告；双方确认于2014年2月15日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续；被告未按合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付7日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付。合同补充条款（一）约定，原告承诺该房屋无银行抵押；原告房屋内的户口（若有）于产权过户前迁出，如逾期迁出则按房价的日万分之五向被告支付违约金；原告收到全部房款（除尾款5万元）后2日内交房；交房当日被告支付尾款5万元。合同附件三“付款协议”约定：被告已于2013年11月3日支付原告定金5万元；被告应于签订合同次日向原告支付房款15万元；被告应于2014年1月3日前向原告支付房款75万元；被告应于双方共赴闵行区房地产交易中心办理产权过户手续当日，支付原告房价款160万元；被告应在办理交房手续当日支付尾款5万元。合同对其他事项亦作了约定。
按合同约定，被告支付了20万元房款（含定金5万元）。
然被告未能按合同约定于2014年1月3日前支付房款75万元。
2014年3月22日，两原告向被告发函，催告被告支付房款，要求在接函后一周内支付房屋余款，于三日内支付违约金58，425元。3月27日，被告回函表示：1、如你方（两原告）同意我方（被告）于2014年5月15日前支付房屋余款、同时至房地产交易中心办理产权过户手续，同日办理房屋交接及尾款结清手续，则双方应于本函送达之五日内修订合同付款条约；2、若你方（两原告）不同意前款条件，则双方可协商解除合同。
2014年3月30日，两被告以邮政特快专递的方式向被告居住地上海市闵行区××路××弄××号发函，通知被告解除合同，要求被告按合同总价的20%偿付赔偿金52万元，以及逾期付款违约金67，825元。该邮件于2014年3月31日寄达该地址，并由“吉莉”代为签收。庭审中，被告否则认收到此邮件，并表示不认识收件人“吉莉”。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，被告表示，如果法院认定的20%合同赔偿金实为违约金，则该违约金金额亦过高，要求调整至按银行同期存款利率计算的利息。
上述事实，由原告提供的编号为××的《上海市房地产买卖合同》、2014年3月30日通知函及邮政特快专递寄件人存根联、邮政快递查询单，被告提供的两原告于2014年3月22日的催告函及被告的回函，双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。合同约定被告应于2014年1月3日支付房款75万元，但被告时至今日仍未支付，已构成严重违约，原告按约享有合同解除权。对于原告于2014年3月30日寄发的解除合同通知函，因此通知的收件人非被告本人，被告本人也否认收到，故尚难以证明此通知已送达被告。但原告在本案的诉状中同样明确要求解除合同，而诉状副本于2014年4月19日送达被告，故本院确认涉案的买卖合同于2014年4月19日解除。
双方解除合同后，未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告已收的20万元房款应返还被告。被告应当协助原告办理撤销合同备案登记手续。
在合同中明确约定的解除合同赔偿金的计算方式，虽然名为赔偿金，其本质的违约金，即违约方因违约行为导致合同解除须承担的违约金计算方式。被告关于原告主张的赔偿金因无实际损失而缺乏请求依据的抗辩意见，本院不予采纳。然，违约金具有惩罚性和补偿性，在原告未提供证据证明其损失达到52万元的情况下，其主张52万元违约金确实过高，被告要求调整的意见，本院予以采纳。然被告要求调整至银行同期存款的利息损失，缺乏依据，且不能体现违约金的惩罚性功能，本院不予采纳。本院酌情确定被告应当承担违约金20万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告范某某、张某某与被告王某某于2013年11月14日就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：××）于2014年4月19日解除；
二、被告王某某于本判决生效之日起十日内协助原告范某某、张某某办理撤销《上海市房地产买卖合同》（合同编号：××）网上备案登记手续；
三、原告范某某、张某某于本判决生效之日起十日内返还被告王某某购房款人民币20万元；
四、被告王某某于本判决生效之日十日内偿付原告范某某、张某某违约金人民币20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，100元，减半收取计3，050元，由原告1，143.75负担，被告负担1，906.25元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年六月四日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。