山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第972号
上诉人（原审原告）：高彬彬，农民。
委托代理人：徐兆经。
上诉人（原审被告）：山东高景置业有限公司。住所地：海阳市旅游度假区海滨中路与阳瑞路交汇处。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
委托代理人：王奕，该公司职工。
委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。
上诉人高彬彬、上诉人山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服海阳市人民法院（2014）海民初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年10月5日，高彬彬与高景公司签订定购协议书，高彬彬定购高景公司开发的中央海岸2座7层01户，定金为人民币50000元。协议“定购时间”处约定，所认购房产保留时间：2013年10月5日
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2013年11月30日。“约定事项”处约定，一次性付款客户应于定房之日起7日内付清全款并签订《商品房买卖合同》，如定购方未能按时付清应交房款，视为定购方违约，开发商不另催告，本协议自行失效，房源另售，所缴定金不予退还，定购方对本条款说明内容没有异议。协议“备注”处约定，赠装修。买受人于2013年10月5日交定金50000元，应于2013年11月30日前补150000元，剩余房款应于2013年12月20前补齐298576元。
签订定购协议书后，高彬彬分别于2013年10月5日、2013年11月27日、2013年12月19日，共分三次向高景公司支付购房款，共计支付498576元。
2013年12月19日，高彬彬与高景公司签订商品房买卖合同。合同第三条约定，高彬彬购买高景公司开发的位于海阳市海滨中路北、阳瑞路东中央海岸住宅区第0002幢7层701号房屋，层高2.9米，建筑面积为82.82平方米。合同第四条约定，该房屋按套（单元）计算，总价款为498576元。合同第六条约定，买受人于2013年12月19日一次性付清全款，即498576元。合同第八条约定，出卖人在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。
高景公司于2011年取得商品房预售许可证，编号为海房预许字201155号。该预售许可证经延期换证，有效期自2013年7月30日至2014年12月30日。
高景公司所建中央海岸住宅区0002号楼至今尚未经过行政主管部门组织综合验收，未取得竣工验收备案表。高景公司也未将该房屋交付给高彬彬。
2014年4月22日，高彬彬诉至法院，请求，1.依法判决解除高彬彬与高景公司之间的购房合同；2.判令高景公司返还全部购房款498576元及按照同期银行贷款利率支付自交付房款之日至判决生效之日的利息；3.判令高景公司赔偿定金50000元；4.判令高景公司赔偿交通费200元；5.判令高景公司承担本案的诉讼费用。
高彬彬主张要求解除与高景公司签订的商品房预售合同，并返还购房款498576元、支付相应利息，理由是高景公司违反了合同约定，至今未交付房屋，且房屋不具备交付条件，高彬彬的合同目的无法实现。高景公司则不同意解除合同，认为合同已经生效，应当继续履行，且房屋的主体已经验收，应当视为具备交付条件。高彬彬主张要求高景公司按同期银行贷款利率计算违约利息，第一笔50000元，要求自2013年10月5日起计算，第二笔150000元，要求自2013年11月27日起计算，第三笔298576元，自2013年12月19日起计算。高景公司对此提出异议，认为合同应当继续履行，只同意按合同第九条的约定计算逾期交房违约金。
高彬彬主张要求高景公司赔偿定金一倍的损失，即50000元，认为高彬彬在与高景公司签订认购协议时交纳了50000元定金，在高彬彬与高景公司签订商品房买卖合同时该50000元转化为了房屋的首付款，但高景公司至今未交付房屋，违反了合同约定，违约方应该双倍返还定金，其中50000元包含在诉讼请求第二项中。高景公司对高彬彬的主张不认可，认为我公司已经按照协议的内容与高彬彬方签订了商品房买卖合同，并且高彬彬所交付的定金50000元已经转化为房屋首付款，高彬彬的请求不应支持。
高彬彬主张要求高景公司赔偿交通费200元，系三次到高景公司处交付房款、4次到高景公司处看房子、协商买房事宜花费的，但未提供交通费单据。高景公司对高彬彬的主张不予认可，认为双方签约后，交易期间的费用应由高彬彬自己承担。
原审法院依据商品房买卖合同、购房款收据、定购协议书及双方当事人的陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，双方于2013年12月19日签订商品房买卖合同，此时高景公司已取得预售许可证，因此，高彬彬与高景公司签订的商品房预售合同有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高彬彬与高景公司应按合同的内容全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、高彬彬是否享有合同解除权。二、高彬彬要求返还购房款并支付利息，应否支持。三、高彬彬主张要求高景公司赔偿定金损失50000元、赔偿交通费200元，应否支持。
关于第一个焦点问题，双方签订的商品房预售合同第八条约定，高景公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付高彬彬使用。关于“房屋的验收合格”，除要求房屋的质量符合国家强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。高景公司尚未经过行政主管部门的综合验收，未经竣工验收备案，所以涉案房屋尚未具备交付条件。高景公司主张主体验收合格应视为具备交付条件，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。高彬彬购买的房屋至今未经行政主管部门综合验收备案，不具备交付条件，致使高彬彬至今不能实现合同目的，因此，高彬彬要求解除与高景公司签订的商品房预售合同于法有据，予以支持。
关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高彬彬主张要求高景公司返还购房款498576元并承担按同期银行贷款利率计算的利息损失，于法有据，予以支持。高彬彬系分三笔支付了全部购房款，对于每一笔购房款，高景公司都应自支付之次日分别计算利息至判决生效之日。购房款50000元，自2013年10月6日起算；购房款150000元，自2013年11月28日起算；购房款298576元自2013年12月20日起算。
关于第三个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方签订定购协议书后，高彬彬已按协议书的约定履行了付款义务，且所付定金50000元已转化为房屋首付款，高景公司也与高彬彬方签订了商品房买卖合同，双方均履行了协议书的义务，该协议书已履行完毕，双方的权利义务由商品房买卖合同来约定，因此，高彬彬主张要求高景公司赔偿定金一倍的损失50000元，于法无据，不予支持。高彬彬主张要求高景公司赔偿交通费200元，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，原审法院于2014年6月30日判决：一、解除高彬彬与山东高景置业有限公司于2013年12月19日签订的商品房买卖合同；二、山东高景置业有限公司于本判决生效后三十日内返还高彬彬购房款498576元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付自交付购房款之次日至判决生效之日的利息（购房款50000元，自2013年10月6日起计算利息；购房款150000元，自2013年11月28日起计算利息；购房款298576元，自2013年12月20日起计算利息）；三、驳回高彬彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9288元，由高彬彬承担509元，由山东高景置业有限公司承担8779元。
宣判后，上诉人高彬彬与上诉人高景公司均不服提起上诉。上诉人高彬彬上诉称：一、原审法院违背事实，将履约定金认定为订约定金是错误的。双方签订的定购协议具备了合同成立、生效的要素，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，之后签订的《商品房买卖合同》是对定购协议的完善和补充。50000元定金既是保证后来《商品房买卖合同》的签订，也是保证和约束购房人按约定付清购房款。原审将签订《商品房买卖合同》作为双方的“订约”没有道理。二、原审法院在确认高景公司违约的同时驳回高彬彬第四项诉讼请求没有根据。请求撤销原审判决第三项，支持高彬彬第三、四、五项诉讼请求；诉讼费由高景公司承担。
针对高彬彬的上诉，高景公司答辩称：50000元是订约定金，而非履约定金，原审法院认定事实清楚，并没有将50000元认定为履约定金。双方依法履约签订了《商品房买卖合同》，50000元已经由订约定金转化为买卖合同中的首付款。对高彬彬的其他上诉理由的答辩意见同原审判决。请求驳回高彬彬的上诉请求。
上诉人高景公司上诉称：一、双方对合同的违约有明确约定，高彬彬已放弃了合同解除权，原审法院对合同真实有效性已认定，双方应按合同约定继续履行。二、原审法院认定高彬彬合同目的不能实现，与事实不符。高景公司提供的商品房已达到入住条件，该小区已入住数百户是事实。综合验收与能否实现居住目的不存在因果关系。三、原审法院适用法律错误。根据特别法优于一般法的原则，原审法院不应适用《中华人民共和国合同法》的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对合同目的不能实现的情形作了明确规定，高景公司不存在上述情形，原审法院应驳回高彬彬解除合同的诉讼请求。请求撤销原审判决，改判双方继续履行2013年12月19日签订的商品房买卖合同。
针对高景公司的上诉，高彬彬答辩称：一、原审法院认定购房合同有效，高彬彬对合同涉及的不公平条款主张无效，都是正确的，并不矛盾。高彬彬没有放弃合同解除权，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定解除合同，有理有据。原审判决解除合同正确。二、高景公司以自己主观标准来判断是否逾期交房、商品房是否到达了入住条件，无视法律规定。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，逾期交房经催告后，在三个月之内仍不能履行的，即属于不能实现合同目的。高景公司对最高人民法院司法解释的理解错误。
本院查明，高景公司提交了涉案房屋现状、证人证言以及多人验收房屋的验收单的视听资料，证明涉案房屋已经达到了居住条件，高彬彬的合同目的可以实现。高彬彬对该证据真实性有异议，称不能确定录像是何时拍摄的，即使部分购房者已经入住，但是商品房至今没有经过验收合格是事实，高彬彬有权拒绝接收该房屋，并按照法律相关规定解除与公司之间的商品房买卖合同。
高景公司在原审庭审中认可截止到2014年5月27日涉案房屋的主体工程尚未经过竣工验收，在二审庭审中认可涉案房屋没有验收合格的手续。高景公司在庭后又提交了验收时间为2013年12月31日的建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程竣工验收报告，该报告与之前高景公司邮寄本院的验收日期为2013年12月1日的工程竣工验收报告不一致。高彬彬对高景公司提交的工程竣工验收报告的真实性有异议，但对验收报告上加盖的建设、勘察、设计、施工、监理单位公章的真实性不申请鉴定。经本院调查海阳市建设工程质量监督站，该质量监督站工作人员称涉案工程于2014年10月30日由建设单位组织了勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，该质量监督站也派人参与了，但建设单位未提交验收备案手续，也不能向法院出具相关验收资料。高景公司和高彬彬对调查笔录的真实性均无异议。高景公司对于为何验收报告载明的验收时间与海阳市建设工程质量监督站所述时间不一致未作合理解释。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，本案的焦点问题是：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、高景公司是否应返还高彬彬50000元定金，是否应支付高彬彬交通费200元。
关于焦点问题一，高彬彬与高景公司签订的《商品房买卖合同》约定将经验收合格的房屋于2013年12月31日前交付。房屋验收合格的标准是除房屋质量符合国家强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，高景公司交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。涉案房屋现在仍未取得竣工验收备案表，不具备交付条件，高彬彬要求按法律规定解除合同，原审法院予以支持并判决高景公司返还高彬彬购房款及相应利息并无不当。高景公司的上诉主张不成立，本院不予采信。
关于焦点问题二，高彬彬与高景公司签订的定购协议书未明确约定商品房的交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，之后双方签订的《商品房买卖合同》对购买商品房的相关事项作出了全面具体约定。高彬彬关于定购协议书具备了商品房买卖合同的要素，双方签订的《商品房买卖合同》是定购协议书的补充的主张，与定购协议书的内容不符，本院不予支持。双方签订定购协议书后，高彬彬按协议书的约定履行了付款义务，所付定金50000元已转化为购房款，且双方也签订了《商品房买卖合同》，现高彬彬主张双倍返还定金，理由不当，原审法院不予支持并无不当。高彬彬主张要求高景公司赔偿交通费200元，于法无据，原审法院不予支持正确。
综上，高彬彬和高景公司的上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9288元，由上诉人高彬彬负担509元，由上诉人山东高景置业有限公司负担8779元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年四月二十四日
书记员 陈蒙蒙