江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第67号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭某某。
上列两上诉人的共同委托代理人袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某某。
委托代理人刘洪，江西国兴律师事务所律师。
上诉人刘某某、郭某某因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服兴国县人民法院（2014）兴民二初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月29日，原告（反诉被告）李某某作为乙方与被告刘某某、郭某某（反诉原告）作为甲方，订立《“幸福家园”商住楼订购协议》，原告购买被告投资建设的位于兴国县模范大道“幸福家园”店铺30号和31号。原告本人和被告方代理人陈娜在协议上签字，被告方加盖了“幸福家园”项目部业务专用章”。当日，原告向被告支付购房定金壹拾万元。被告出具了收据。2013年11月4日，原告又向被告支付购房款578909元，原告共向被告支付购房款678909元。按原、被告双方约定房屋价格，原告还需要向被告支付购房款686259元，被告没有向原告交付房屋。
2014年5月20日，原告与被告订立《兴国县商品房买卖合同》，合同封面载明：“项目名称：幸福家园商住楼，买受人：李某某，出卖人：刘某某”，封面并加盖了“幸福家园”项目部业务专用章”。合同内容载明：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上乙方向甲方购买商品房”，合同第一条：“甲方产权证明及其他出售资格证明甲方以出让方式取得兴国县模范大道编号为2地块的建设用地使用权。该地块总土地面积为2070平方米。载明该建设用地使用权来源批准文件或合同是兴国用（2011）第2B2903-154。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称幸福家园商住楼。建设工程规划许可证号为建字第3607322012127”。合同第十四条：“建筑区划内相关物业归属的约定在该商品房所在建筑区划内，出卖人建设物业管理用房建筑面积为89.33平方米，坐落在幸家园商福住楼二楼架空层，属于全体业主共有……”。
庭审中，被告称是二手房买卖，以“商品房买卖”名义订的合同，是被告从网上下载的合同格式，没有审查。经兴国县房地产管理局查明：“刘某某于2013年至今在兴国县模范大道建造了一栋房屋，建筑面积为6859.3m2（套房48套、店面32间、杂间1间），共五层。并设有售楼部。经查，刘某某已打出对外出售套房广告，并设立了售楼处，并公示了幸福家园户型一览表，刘某某未取得房地产开发企业资质证书，擅自从事房地产开发经营，违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》”。兴国县房地产管理局于2014年4月3日作出兴房罚字（2014）第004号处罚决定书，内容为：“当事人刘某某性别男年龄39法定代表人职务联系地址兴国县模范大道电话1850707****邮编342400你（单位）于2013年元月至今在兴国县模范大道2号地块因未取得房地产开发企业资质证书，擅自从事房地产开发经营的行为（以笔录、照片为证），违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定和《行政处罚法》第二十三条的规定，现责令你（单位）于2014年4月3日前改正上述行为，并决定对你（单位）作出处伍万元罚款的行政处罚。现要求你（单位）：1、于2014年4月5日前将罚款款交至兴国县财政局赣州银行账号：2860000103100000108（银行），地址兴国县行政服务中心（逾期缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款）。2、于年月日前履行的行政处罚。如不服本处罚决定，可在收到决定书之日起60日内向兴国县人民政府或赣州市房地产管理局申请行政复议或依法直接向人民法院起诉。逾期不申请行政复议或者不向法院起诉又不履行本处罚决定的，本机关将依法强制执行或申请人民法院强制执行。（印章兴国县房地产管理局）2014年4月3日”。被告刘某某已签收了行政处罚决定书，并缴纳了处罚款5万元。
原审法院认为：房屋买卖合同中出卖人是刘某某，但被告答辩及提起反诉中，两被告认可是共同出卖房屋给原告。被告主张自己是二手房买卖，但兴国县房地产管理部门已认定被告是未取得房地产开发企业资质证书，擅自从事房地产开发经营，并对被告作出处罚，故本院认定被告不具有销售商品房资质进行商品房买卖活动，被告认为是二手房买卖的主张，本院不予支持。被告没有商品房销售资质向原告出售商品房，违反国家规律规定，原、被告之间订立的关于商品房买卖的合同无效，被告应承担本案的全部民事责任，并应返还原告的购房款及赔偿原告损失。被告的反诉不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认原告李某某与被告刘某某、郭某某于2013年9月29日签订的关于位于兴国县模范大道“幸福家园”30号、31号店铺的《“幸福家园”商住楼订购协议》和2014年5月20日签订的《兴国县商品房买卖合同》无效；二、被告刘某某、郭某某返还原告李某某购房款678909元；三、被告刘某某、郭某某向原告李某某赔偿已付购房款利息损失，即以本金678909元计算，按月利率7.35‰计算，从2013年11月13日始至还清款之日止；四、驳回反诉原告刘某某、郭某某的反诉请求；五、本案所涉给付内容，限被告于本判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费5570元（本院已按简易程序减半收取），原告已预交，反诉费5480元，反诉原告已预交，以上合计11050元，均由被告承担。
上诉人刘某某、郭某某上诉称：按合同约定，被上诉人应当于2014年6月20日付清房款，上诉人应当于2014年10月1日前向被上诉人交付房屋。但因被上诉人既不按合同约定交付房款，也未按合同约定的时间来收房。所以并不存在上诉人不向被上诉人交付房屋的事实。本案性质上是房屋买卖合同纠纷，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人就交付的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。所以本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否有效，关键在于审查上诉人所建的房屋是否合法，是否可以取得房屋的所有权，并有处分权。并不是上诉人开发房屋的行为是否合法。上诉人所建的房屋并没有违反城市规划和社会公共利益及国家利益，房产局也已给上诉人颁发了房产证，这足以说明即使上诉人在建房过程中存在违反国家房屋建设管理方面的规定，但这并不导致所建房屋本身违法，以致不能取得产权。根据最高院关于合同法解释二第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。上诉人即使在建房过程中存在违反国家房屋建设管理方面的规定，也显然不是违反了效力性强制性规定。最多只是违反了管理性规范，所以，上诉人即使存违反《城市房地产开发经营经营管理条例》的相关规定，也并不导致所建的房屋违法应拆除，同样不导致将通过这一方式已取得产权的房屋出售给被上诉人无效的法律后果。上诉人根本不存在欺诈被上诉人的行为，2013年9月29日上诉人与被上诉人签订《幸福家园商住楼订购协议》中的卖方是上诉人刘某某，并不是房产开发企业，在签订上述协议8个月后，即2014年5月20日，上诉人与被上诉人又签订了房屋买卖合同，出卖人仍然是上诉人刘某某，不是房产开发企业。也就是说上诉人以书面合同的方式向被上诉明示向其出售的房屋是上诉人个人所建的房屋，而不是房地产开发企业开发的房屋。上诉人虽然在合同上盖有“幸福家园”项目部的印章，这并不能证明上诉人是房地产开发企业的名义向被上诉人出售房屋。被上诉人要求确认无效的真正原因是现在房地产市场不景气，如果像5年前，遇房地产价格疯涨的时期，被上诉人会说合同无效吗，上诉人又能以签订合同后，房价大幅上涨为由，要求确认合同无效吗？这样显然不利于维护交易安全，容易造成社会动荡。请求二审法院依法撤销原审判决第一至第五项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，依法支持上诉人一审的反诉请求。
被上诉人李某某辩称：根据答辩人和被答辩人2014年5月20日签订的《兴国县商品房买卖合同》第八条规定：被答辩人（甲方）应当在2014年10月1日前，将取得当地建筑工程质量监督部门出具的《工程质量安全鉴定认定意见书》的房屋交付给答辩人（乙方）。这足以说明交房的义务在被答辩人。答辩人没有及时付清房款只是按照合同第七条承担违约责任，被答辩人不能以未及时付清房款就不交房的理由来抗辩。被答辩人没有提供证据证实其房屋在2014年10月1日前已取得《工程质量安全鉴定认定意见书》，也没有提供证据证实其已经通知答辩人来收房而答辩人拒收的情况。因此，一审法院认定被答辩人没有向答辩人交付房屋正确。根据《合同法》第52条规定，被答辩人在订立合同中存在欺诈，且损害国家利益。在房屋没有完工前，被答辩人对外打出售套房广告，设立售楼部，公示幸福家园户型一览表、规划示意图、设计方案。签订《“幸福家园”商住楼订购协议》时注明“银行按揭”付款，后来订立的合同名称是《兴国县商品房买卖合同》，合同上加盖有“幸福家园项目部业务专用章”。合同第一条中标明“出卖人（被答辩人）经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称幸福家园商住楼”。合同其他地方均使用“商品房”字眼。而事实上，被答辩人根本不具备房地产开发及销售商品房的资质。所以被答辩人明显存在欺诈，并且其这种销售商品房的行为造成国家税收、规费等的流失，损害了国家利益。被答辩人“以合法形式掩盖非法目的”，被答辩人首先通过出让方式合法取得国有土地使用权，然后按照商品房的要求设计成套房，采取自建房屋的形式先取得相关部门的审批。最后违反国家关于房地产开发经营相关的强制性规定，将整栋房屋分割成数套商品房出售，以达到牟取暴利的非法目的。被答辩人的行为损害社会公共利益，被答辩人的这种建房售房方式，使得被答辩人为牟取暴利，未征得相关部门和业主同意，随意更改原经过审批的规划和设计方案，将原来用于物业管理用房、消防通道和排水沟、二楼架空层，分别改为店面、柴火间、套房出售，给整栋楼的建筑安全和消防安全带来隐患，严重损害了原告等购房消费者的合法权益。被答辩人的这种建房售房方式，严重扰乱了我国房地产开发的市场秩序，是不正当竞争行为。被答辩人的行为违反法律、行政法规的效力性强制性规定，被答辩人未取得房地产开发企业资质证书，擅自从事房地产开发经营的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，已经被兴国县房地产管理局依法作出行政处罚，且被答辩人已经缴纳了罚款。这足以说明被答辩人的行为违反了法律法规的效力性强制性规定，被答辩人在和答辩人签订订购协议和合同时，所出售房屋尚未竣工，没有取得房屋所有权证书。按照《城市房地产管理法》第38条之规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记取得权属证书的”。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘某某、郭某某与被上诉人李某某均未提交新的证据。
二审经审理查明，上诉人刘某某已于2014年4月3日取得了案涉房屋的产权证书。上诉人与被上诉人于2014年5月20日所签《兴国县商品房买卖合同》第五条约定，被上诉人李某某应在2014年6月20日前付清购房余款686259元；第七条约定，如被上诉人逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被上诉人按日向上诉人支付逾期应付款万分之三的违约金。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的房屋出卖人为上诉人刘某某、郭某某，其为自然人，并非房地产开发企业，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案为房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”。本案中，上诉人刘某某已于2014年4月3日取得了案涉房屋的产权证书，上诉人对案涉房屋具有所有权和处分权，其与被上诉人签订的两份合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。故被上诉人的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人李某某未按合同约定于2014年6月20日前付清购房余款686259元，上诉人要求被上诉人继续履行合同并按合同约定承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律及处理错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销兴国县人民法院（2014）兴民二初字第1288号民事判决；
二、上诉人刘某某、郭某某与被上诉人李某某于2013年9月29日签订的《“幸福家园”商住楼订购协议》和2014年5月20日签订的《兴国县商品房买卖合同》合法有效；
三、由被上诉人李某某支付上诉人刘某某、郭某某购房余款686259元及其违约金（按照日万分之三从2014年6月21日开始计算至付清款时止）；
四、驳回被上诉人李某某的诉讼请求。
一审案件受理费5570元，反诉案件受理费5480元，二审案件受理费10960元，合计22010元，由被上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬