广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3358号
上诉人（原审原告）：东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：关俊明，职务：董事兼车辆部部长。
委托代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州荣盛汽车配件有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：黄钊权，职务：总经理。
委托代理人：唐以明，广东埔穗律师事务所律师。
委托代理人：林洁冰，广东埔穗律师事务所实习律师。
上诉人东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司（以下简称东洋公司）因与被上诉人广州荣盛汽车配件有限公司（以下简称荣盛公司）租赁合同纠纷一案，不服（2013）穗花法民三初字第1650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，东洋公司为外商合资的有限责任公司，荣盛公司为自然人投资或控股的有限责任公司。东洋公司、荣盛公司均是在广州市花都汽车城设立的企业。
2011年12月1日，东洋公司（乙方、承租方）与荣盛公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：一、合同范围：1、甲方同意将甲方名下位于广州市花都区汽车城工业区东风大道中具体以双方确认的本合同附件1“四至图”为准的新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地整体租赁给乙方使用。乙方准备将此作为设立花都分公司的经营场所。厂房和空地总土地面积为约13386.20平方米，租用总建筑面积约5412平方米，其中第一生产车间建筑面积约2460平方米，第二生产车间建筑面积约2912平方米，门卫及电房建筑面积约40平方米，租用空地面积约7974.20平方米。2、乙方同意按本合同约定租赁甲方的厂房和空地用于生产和合法经营，并按时支付租金。……。二、建设费用：1、新建厂房的生产车间、门卫、电房土建建设标准根据乙方要求进行设计，车间内地面承重为3吨，以双方确认的本合同附件2“施工图纸”及本合同附件3“新车间项目清单”进行施工。2、建设及竣工验收所发生的所有费用全部由甲方支付。厂房建设过程中，乙方有权对施工状况、进度、质量等进行监督确认，甲方应予以积极配合。3、未列入本合同附件2“施工图纸”及本合同附件3“新车间项目清单”的生产、办公、生活所需要的设施设备由乙方负责建设，费用由乙方承担。经甲乙双方协商，乙方生产、办公、生活所需要的全部或部分设施设备由甲方负责施工建设，建设费用由已乙方支付给甲方。三、建筑工期：生产车间、电房应在自本合同签订之日起6个月内临时交付乙方安装设备，但是自本合同签订之日起2个月内花都区汽车城管委会尚未批准同意建设时，可推迟至花都区汽车城管委会同意建设之日起4个月内临时交付乙方安装设备。新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地整体应在自本合同签订之日起8个月内正式交付乙方使用，但是自本合同签订之日起2个月内花都区汽车城管委会尚未批准同意建设时，可推迟至自花都区汽车城管委会同意建设之日起6个月内正式交付乙方使用。如因雨天、高温、严重自然灾害、战争、不可抗力因素延误，工期顺延，但是，具体延误时间以双方书面确认为准。四、工程验收：1、新建厂房经甲乙双方进行工程验收合格后，15天内乙方应予确认，并办理交接手续，如工程验收不合格（以双方约定的“施工图纸”、“新车间项目清单”和双方共同确认的使用要求为依据），甲方必须及时作出整改，并负责整改至验收合格为止。2、但是，工程最终是否合格应当以政府部门竣工验收合格意见为准。五、租金和管理费：新建厂房和空地从正式交付乙方使用并办理交接手续之日起以双方确认的实际面积计算租金，在整个租赁期内，甲乙方同意按以下列方式支付租金，租金全部以人民币为结算单位。1、生产车间租金：第一至第三年：每月每平方米租金为12.50元（含2.5元管理费）。第四至第六年：每月每平方米租金为13.75元（含2.5元管理费）。第七至第九年：每月每平方米租金为15.13元（含2.5元管理费）。第十年：每月每平方米租金为16.64元（含2.5元管理费）。2、空地租金：第一至第三年：每月每平方米租金为8.26元。第四至第六年：每月每平方米租金为9.09元。第七至第九年：每月每平方米租金为10元。第十年：每月每平方米租金为11元。3、门卫及电房租金：第一至第三年：每月每平方米租金为15元（含2.5元管理费）。第一至第三年：每月每平方米租金为15元（含2.5元管理费）。第四至第六年：每月每平方米租金为16.5元（含2.5元管理费）。第七至第九年：每月每平方米租金为18.15元（含2.5元管理费）。第十年：每月每平方米租金为19.97元（含2.5元管理费）。4、管理费内容：针对乙方租赁使用期间建筑物结构的定期检查检测及乙方需增加建设时所需的可行性评估。5、付款期限：本着先交租后使用的原则，租金采取预交办法，按三个月为一期，逐期预交。甲方在每期的第一个月的15号前提供该期租金的正规租赁发票，乙方在每期的第一个月月底以前以支票转账方式一次结清支付等额的租金。如甲方在每期的第一个月的15号前不能提供正规租赁发票，乙方则有权在甲方提供该期租金发票的第三个月月底前支付等金额租金。6、拖欠利息：如果乙方未能支付租金，按迟交金额和天数，按迟交金额的每天万分之五向甲方缴交滞纳金。7、汽车城管委会已完善厂区外部的配套公共设施（绿化、路灯、垃圾转运站、外部保安），乙方负责每月按当地相关规定向管理处支付管理费，甲方应协调乙方与汽车城管理处就相关事项的交涉和协商。8……。六、履约保证金和租赁抵押金：在签订合同之日起，次月月底内乙方向甲方支付15个月的租金金额为履约保证金，即人民币200.4255万元。该履约保证金可逐月抵扣租金，直至余下三个月的租金金额（约40.0851万元）作为租赁抵押金。七、建筑维护责任：……。八、租期：双方同意租赁期为十年。即从甲方将新建厂房和空地正式交付乙方使用并办理交接手续之日起至满十年。……。九、违约责任：1、甲方不能按期交付出租的房产给乙方使用时，甲方应按三个月的租金（约40.0851万元）的每天万分之五向乙方支付违约金，经乙方催告30日内甲方仍未交付的，则视为甲方违约，本合同自行终止，甲方应与合同终止后3日内一次性向乙方返还履约保证金，并赔偿乙方的一切损失。2、双方签订合同之日起，乙方未能按本合同要求支付履约保证金到甲方指定的银行账号，则视乙方违约，本合同自行终止，乙方须向甲方赔偿一切损失。3、乙方超过一个月不按规定缴交租金，甲方有权终止本合同，并没收乙方已缴交的租赁抵押金，并追收乙方所欠的租金及赔偿甲方的一切损失。4、租赁期内，甲乙双方未经对方同意，均不得随意提前终止本合同，否则视为违约。……。十一、其他条款：1、本合同项下的厂房及土地的所有权证书正在申请办理当中，甲方应积极争取尽快取证。2、本合同经双方签名盖章后生效。甲乙双方授权一名代表签署本合同规定的文件。3、如果甲乙任何一方不能获得相关政府及环保等主管部门批准时本合同终止，双方互不承担责任，甲方应在本合同终止后一个月内将乙方已支付的本合同履约保证金全额无息返还给乙方，否则甲方按迟交金额和天数，按迟交金额的每天万分之五向乙方缴交滞纳金。4、甲乙双方一致同意，在本次合作过程中所获得的对方的商业秘密、个人信息等资料及本协议及其附件，均为保密事项，未经保密相关方面书面同意，任何一方不得向第三方透露，否则应当承担由此而导致的该相关方的损失……。此外，合同还对其它事项及附件1、2、3进行了具体约定。
合同签订后，东洋公司向荣盛公司支付履约保证金200.4255万元。
为使用承租的厂房和场地，东洋公司向工商行政管理部门申请设立东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司花都分公司。2011年12月26日，广州市工商局花都分局向东洋公司核发了东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司花都分公司的工商营业执照。
期间，东洋公司与荣盛公司的厂房扩建工程项目均被纳入广州市花都区汽车产业基地增资扩产项目（东风日产产能扩建配套项目），对该产业基地增资扩产项目报建的问题，区政府召开专项会议，会议明确对扩建厂房工程项目的用地将通过“三旧”改造完善用地手续，并由区政府有关职能部门出具初审咨询意见和办理相关建设报建手续，让企业早日动工建设。为此，广州市花都汽车城管委会对相关厂房扩建企业的咨询时答复汽车城企业动工建设前必须向有关职能部门办理用地和报建手续。经广州市花都汽车城管委会统筹，包括东洋公司、荣盛公司在内的52家汽车城企业向国土部门申请办理用地手续，通过“三旧”改造完善用地手续。但受用地指标及其他因素的影响，相关企业的扩建厂房项目用地尚未完善用地手续，因而项目的用地、报建未获得国土、规划部门的相关批准手续。
荣盛公司在《租赁合同》签订前已经建造好的厂房及拟建造的厂房均需要完善征地手续和规划报建手续，除积极与有关部门联系、书面咨询外，也通过广州市花都汽车城管委会协调，但因受用地指标的限制和制约，涉案厂房工程项目至今未能补办相应的手续和报批手续。因此，荣盛公司至今未能将厂房和用地交付东洋公司使用。后东洋公司向工商行政管理部门申请注销东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司花都分公司，2013年12月24日，工商行政管理部门核准注销东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司花都分公司。
2013年11月8日，东洋公司向原审法院提起本案诉讼称：2011年12月1日，东洋公司与荣盛公司签订《租赁合同》，双方约定荣盛公司将位于广州市花都区汽车城工业区东风大道中的厂房及空地出租给东洋公司使用，东洋公司支付15个月的租金200.4255万元作为履约保证金。东洋公司按合同约定支付了履约保证金200.4255万元，但是荣盛公司至今不能提供建设工程规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证等证件，至今也没有将合同约定的厂房和空地交付东洋公司使用。东洋公司认为，荣盛公司故意隐满未取得建设工程规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证等事实，诱骗东洋公司签订租赁合同，骗取东洋公司履约保证金，至今不交付约定租赁物。根据相关法律规定，东洋公司、荣盛公司双方签订的《租赁合同》为无效合同，荣盛公司的行为造成东洋公司租赁厂房进行生产经营的目的无法实现、丧失商机，严重损害了东洋公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院相关司法解释的规定，荣盛公司应当赔偿东洋公司损失。据此，请求法院判令：l、确认东洋公司和荣盛公司于2011年12月1日签订的《租赁合同》无效；2、荣盛公司返还东洋公司履约保证金200.4255万元；3、荣盛公司赔偿东洋公司的利息损失（利息以200.4255万元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率自2011年12月1日起计至付清款项日止，暂计至2013年11月8日的利息损失为279794元）并支付违约金（违约金以40.0851万元为计算基数，按每日万分之五自2012年10月1日起计至本息清偿之日止，暂计2013年11月8日的违约金为79769元）；4、荣盛公司承担本案诉讼费用。
荣盛公司原审答辩称，荣盛公司与东洋公司签订的《租赁合同》合法有效，东洋公司在签订《租赁合同》时便知悉租赁物的现状，在荣盛公司积极履行合同义务且东洋公司也已使用荣盛公司租赁物作为注册地址的情形下，东洋公司以“荣盛公司故意隐瞒未取得建设工程规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证等实，诱骗东洋公司签订租赁合同，骗取东洋公司履约保证金，至今不交付约定租赁物”为由主张《租赁合同》无效，既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院驳回东洋公司的诉讼请求。
原审诉讼中，原审法院向东洋公司行使释明权，告知东洋公司假如涉案合同有效或合同部分有效部分无效的，是否需要变更诉讼请求。对此，东洋公司表示假如合同有效或合同部分有效部分无效的，均不需要变更诉讼请求。
原审法院认为，东洋公司与荣盛公司在《租赁合同》中约定双方确认的合同附件1“四至图”为准的新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地整体租赁给东洋公司使用，并由东洋公司作为设立花都分公司的经营场所。此外，合同约定未列入合同附件2“施工图纸”本合同附件3“新车间项目清单”的生产、办公、生活所需要的设施设备由东洋公司负责建设并承担费用。从双方约定的合同内容可知，荣盛公司除出租合同签订时的现有厂房外，还要根据东洋公司的设计要求建造厂房，对未涉及合同附件2、3的生产、办公、生活所需要的设施将由东洋公司建设，且约定生产车间、电房、新建厂房在广州市花都汽车城管委会未批准同意建设时，推迟至广州市花都汽车城管委会同意建设之日起六个月内正式交付，但由于广州市花都汽车城管委会仅作为汽车城企业的协调单位，且已明确答复汽车城企业动工建设前必须向有关职能部门办理用地和报建手续。基于完善用地手续需要一个过程，以及受到用地指标的制约，东洋公司签订合同时明知承租的厂房和空地需办理用地完善手续和报批规划建设方可建设和使用，因此，东洋公司与荣盛公司签订《租赁合同》为认租或预租合同，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，且不存在合同无效的情形，应为有效合同。东洋公司主张荣盛公司故意隐瞒未取得建设工程规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证等事实，诱骗东洋公司签订租赁合同，骗取东洋公司履约保证金，至今不交付约定租赁物与事实不符，不予采信。东洋公司要求确认《租赁合同》无效的请求，依据不足，不予支持。相应地，东洋公司基于合同无效的事实基础要求荣盛公司返还履约保证金200.4255万元并赔偿利息损失的请求，依据不足，不予支持。依合同约定，荣盛公司不能按期交付出租的房产给东洋公司使用时，荣盛公司应按三个月的租金总额40.0851万元的每日万分之五支付违约金。但从《租赁合同》第三条建筑工期“生产车间、厂房自合同签订之日起6个月内临时交付乙方安装设备，但是自本合同签订之日起2个月内花都区汽车城管委会尚未批准同意建设时，可推迟至花都区汽车城管委会同意建设起4个月内临时交付乙方安装设备……”的约定及查明的案件事实可知，涉案厂房工程项目因需完善用地手续，项目的规划报建相关手续尚未报批，广州市花都汽车城管委会已统筹包含东洋公司、荣盛公司在内的52家企业的用地手续将通过有关部门逐级申请办理完善用地手续，工作正在有序进行中。基于广州市花都汽车城管委会尚未同意建设及明确答复汽车城企业建设前需有关职能部门批准方可建设，有关政府职能部门对涉案厂房项目的用地尚未完善因而该项目未能取得报批手续致双方的合同暂无法履行，过错不在荣盛公司。东洋公司要求荣盛公司承担迟延交付出租厂房和场地的违约金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月18日作出判决：驳回东洋公司的诉讼请求。案件受理费25710.54元，由东洋公司负担。
判后，上诉人东洋公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为原审判决认定基本事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，具体理由如下：一、案涉合同签订时已建的房屋以及未建房屋、空地，至一审判决时已经两年又六个月，均未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、《城乡规划法》第四十条、《广州市城市规划条例》第六十三条的规定，双方签订的租赁合同是无效。二、原审法院将涉案《租赁合同》认定为“认租或预租合同”，从而不再适用我国法律法规中关于租赁合同的相关规定，适用法律错误。我国现行法律法规中，没有任何将“认租或预租合同”从租赁合同中区分开来的规定，“认租或预租合同”从属于租赁合同的范畴，本身属于租赁合同的一种，应受我国现行法律法规中关于租赁合同的相关规定的约束和规范。原审法院一方面将涉案《租赁合同》认定为“认租或预租合同、内容不违反法律、行政法规的规定”，另一方面却认定“该项目未能取得报批手续致双方的合同暂无法履行”，前后认定自相予盾。三、原审法院查明“广州市花都区汽车城管委会尚未同意建设”是歪曲事实，其认定与荣盛公司一审中提交的证据相互矛盾，荣盛公司提交的《关于荣盛公司报建及建设情况的回复》中，广州市花都区汽车城管委会明确答复荣盛公司涉案项目“已经具备动工建设条件”，荣盛公司也在提交的《荣盛补充证据目录》中陈述“在2014年4月23日得到了汽车城管委会同意建设”。四、涉案合同无效、没有履行的过错应当由荣盛公司承担：其一，双方签订的《租赁合同》时，荣盛公司的部分厂房已建成，但其故意隐瞒了该部分厂房没有取得报批手续、属于违法建筑的事实，仍将厂房出租给东洋公司，属于欺骗行为，违背了诚信原则；其二，荣盛公司收取东洋公司人民币200.4255万元的履约保证金后，至2013年10月份才向相关部门申请办理相关规划许可手续，明显怠于履行合同。因此，原审法院认定“过错不在荣盛公司”显然是错误的，荣盛公司依法应当全额退还东洋公司的履约保证金，并对东洋公司的损失作出赔偿。为此，东洋公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持东洋公司的全部一审诉讼请求；二、判令荣盛公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人荣盛公司答辩称，一、东洋公司签订涉案《租赁合同》时，明知、应知租赁标的物暂时尚未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证等许可证书。其一，根据涉案《租赁合同》第11条第1款“本合同项下的厂房及土地的所有权证书正在申请办理当中，甲方应积极争取尽快取证”及第3款“如果甲、乙任何一方不能获得相关政府及、环保等主管部门批准时本合同终止，双方互不承担责任……”的约定，可以证实，东洋公司当时对租赁标的物尚未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证等许可证书这一事实是明知的；其二，东洋公司的注册地址是“广州花都汽车城沿江大道北”，与租赁标的物都在花都汽车城同一个工业区内，且东洋公司已在汽车城内运营近8年，可见，东洋公司在签订《租赁合同》时，对因用地指标受限等政府历史遗留问题，包括东洋公司在内的汽车城内企业的建设用地，尚未取得建设工程规划许可证、国有土地使用证的事实是十分清楚的；其三，荣盛公司和东洋公司均是花都区汽车城内同一批报“三旧”改造的企业，在同一批次报批项目中，东洋公司的项目序号是第3号，荣盛公司的项目序号是第30号，可以进一步证实，东洋公司在签订《租赁合同》时，是应知租赁标的物尚未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证这一事实的。二、涉案《租赁合同》的租赁标的物是通过政府“三旧”改造程序改造、建造而成，将来才具有合法许可手续（具有国有土地使用证、建设工程规划许可证）的土地、厂房。根据涉案合同第11条第1款“本合同项下的厂房及土地的所有权证书正在申请办理当中，甲方应积极争取尽快取证”、第3款“如果甲、乙任何一方不能获得相关政府及、环保等主管部门批准时本合同终止，双方互不承担责任……”及第3条“……但是自本合同签订之日起2个月内花都区汽车城管委会尚未批准同意建设时，生产车间、电房……可推迟至花都区汽车城管委会同意建设之日起4个月内临时交付乙方安装设备，……新建厂房、空地……可推迟至花都区汽车城管委会同意建设之日起6个月内正式交付乙方使用”的约定，证实东洋公司明知、应知涉案《租赁合同》的租赁标的物，必须经过政府建设主管部门批准（合同约定由汽车城管委会根据各建设主管部门的许可批准同意建设）改造、建造，是将来才具有合法许可手续（具有国有土地使用证、建设工程规划许可证）的土地、厂房。根据《关于汽车产业基地“三旧”改造项目相关意见的复函》（穗花国房函（2013）347号）及《广州市人民政府关于完善广州汇联专用汽车有限公司等20宗“三旧”改造项目用地手续的请示》（穗府报（2013）36号），可以认定涉案《租赁合同》的租赁标的物是通过政府“三旧”改造程序改造、建造而成，将来才具有合法许可手续（具有国有土地使用证、建设工程规划许可证）的土地、厂房。三、涉案《租赁合同》是预租合同或认租合同。鉴于涉案《租赁合同》的租赁标的物，是通过政府“三旧”改造程序改造、建造而成，是将来才具有合法许可手续（具有国有土地使用证、建设工程规划许可证）的土地、厂房，可以认定涉案《租赁合同》是预租合同或认租合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。第45条“其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”的规定，由于法律尚未对预租合同有明文规定，预租合同依法可参照适用上述司法解释第2条的规定，因此，作为预租合同的涉案《租赁合同》是合法、有效的合同。涉案《租赁合同》的签订日期是2011年12月1日，约定的租赁标的物地址在“广州市花都区汽车城工业区东风大道中”，而东洋公司分公司的成立日期是2011年12月26日，注册地址在“广州市花都区汽车城东风大道10号”，可见，在涉案《租赁合同》签订后不久，东洋公司便已使用现有土地、房屋作为营业地，在《租赁合同》约定的租赁标的物交付时间之前使用了场地，假如东洋公司认为租赁标的物是现有房屋，则东洋公司应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定向荣盛公司支付2年的场地使用费。从东洋公司占用场地却不付租金的行为可以证实，东洋公司实际上已认可了涉案《租赁合同》是预租合同这一事实。涉案《租赁合同》签订长达2年，东洋公司对租赁标的物在交付条件成就之前暂不正式交付的约定一直没有异议，可见，东洋公司一开始就认可《租赁合同》是预租合同这一事实。三、涉案合同签订后，荣盛公司一直积极履行合同所约定的报建工作，在《租赁合同》签订后不久，荣盛公司就已取得了花都区规划局《关于征询花都区140宗完善征地手续项目规划意见的复函》的规划意见，以及荣盛公司聘请设计单位对拟建设厂房进行了设计，及聘请施工单位建设涉案厂房，《广州市人民政府关于完善广州汇联专用汽车有限公司等20宗“三旧”改造项目用地手续的请示》（穗府报（2013）36号）显示，同批报批的50家企业获得市政府批准并上报省政府批准“三旧”改造的仅有荣盛公司等20家企业，不包括东洋公司。综上可见，荣盛公司一直在积极主动地推进租赁标的物国有土地使用证、建设工程规划许可证等许可证的报批手续，涉案场地也基本上顺利通过艰难而又复杂的报建审批手续，并不存在荣盛公司怠于履行合同义务的事实，东洋公司主张“涉案合同无效，没有履行的过错由被告承担”，没有事实依据。四、花都汽车城管理委员会在《广州市人民政府关于完善广州汇联专用汽车有限公司等20宗“三旧”改造项目用地手续的请示》（穗府报（2013）36号）提交省政府批准以及得知涉案标的物已经通过绿色通道完成花都区规划局及花都区建设局等职能部门的报建咨询审批后，在荣盛公司多次征询是否可以动工的情况下，于2014年4月23日向荣盛公司出具《关于荣盛公司报建及建设情况的回复》，认为“现已具备动工建设条件”；但“现已具备动工建设条件”与“可以（同意）动工建设”的意思是绝对不同的，不能简单地把“现已具备动工建设条件”理解为花都汽车城管理委员会已经同意建设，因此与花都汽车城管理委员会2013年10月28日出具的《关于荣盛公司“联系函”的回复意见》“允许施工的具体时间，需以完成所有报建手续为准”并没有矛盾；鉴于东洋公司主张、原审法院也认定，涉案租赁标的物完成花都区规划局及花都区建设局等职能部门的报建咨询审批不是建设工程规划许可证等正式许可证，原审法院以《关于荣盛公司“联系函”的回复意见》“允许施工的具体时间，需以完成所有报建手续为准”为依据认定“广州市花都汽车城管理委员会尚未同意建设”，事实清楚，并无不当。五、东洋公司主张《租赁合同》因租赁标的物未能取得建设工程规划许可证而无效，没有事实依据和法律依据。其一，鉴于涉案《租赁合同》是预租合同，租赁标的物交付时（即涉案合同第3条约定的日后交付时间）是否具有国有土地使用证、建设工程规划许可证才会影响《租赁合同》的效力，目前有没有取得建设工程规划许可证，对《租赁合同》的效力没有丝毫影响。其二，根据涉案《租赁合同》第11条第3款“如果甲、乙任何一方不能获得相关政府及环保等主管部门批准时本合同终止”的约定，即使涉案标的物的报建不能获得规划部门的批准，也不会导致合同无效。其三，根据《花都区重点项目规划方案咨询意见》、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表（穗规【花都】咨询（2013）135号），现有厂房（车间a）、报建厂房（车间b）都已经通过了花都区规划局的报建咨询审批，跟取得建设工程规划许可证相比，仅是许可形式不同而已，证明车间a、车间b并不是违章建筑，并不会因规划许可证问题影响使用，东洋公司不付费使用荣盛公司场地2年后，在租赁标的物报建手续不断完善的背景下，突然主张《租赁合同》无效，原因不在租赁标的物报建手续是否完善上。其四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该条规定的适用对象仅仅是房屋租赁合同，并没有包括土地租赁合同。而涉案《租赁合同》中，租赁标的物不仅包括厂房，还有空地，根据荣盛公司与东洋公司盖章确认的《土地及厂房租赁价格》，涉案租赁标的物有：空地7974.2平方米，现有厂房（第一生产车间）2460平方米，新建厂房（第二生产车间）及事务所2912平方米，门卫及配电房40平方米，合同约定各租赁物的租金分别为65867元／月、30750元／月、36400元／月、600元／月。可见，厂房面积仅占《租赁合同》约定总面积的一小部分，合同约定的主要租赁标的物是空地，结合东洋公司自有厂房在汽车城工业区内的实际情况，退一万步讲，即使荣盛公司与东洋公司关于厂房租赁的约定无效，东洋公司向荣盛公司所租的空地仍能满足东洋公司的租赁目的，所以，《租赁合同》中对于空地租赁部分仍是有效的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回东洋公司的上诉请求。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，荣盛公司提交了三份证据：1、《广州市人民政府关于完善广州汇联专用汽车有限公司等20宗“三旧”改造项目用地手续的请示》（穗府报（2013）36号）；证明荣盛公司一直积极推进租赁标的物报建工作，不存在怠于履行合同义务的事实；2、2006年9月20日《花都区重点项目规划方案咨询意见》；证明车间a并不是违章建筑，并不会因规划许可证问题影响使用；3、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》（穗规【花都】咨询（2013）135号）；证明报建厂房（车间b）已经通过了花都区规划局的报建咨询审批，跟取得建设工程规划许可证相比，仅是许可形式不同而已，车间b并不是违章建筑，并不会因规划许可证问题影响使用。东洋公司认为上述证据均不属于二审新证据，不同意质证。
本院认为，本案争议焦点为双方于2011年12月1日签订的《租赁合同》的效力问题。双方《租赁合同》约定，双方租赁的标的物为新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地，同时双方约定新建厂房的生产车间、门卫、电房建设由荣盛公司负责，经双方进行工程验收合格后，15日内东洋公司应予确认并办理交接手续，如工程验收不合格，荣盛公司负责整改至验收合格为止，工程最终是否合格以政府部门竣工验收合格意见为准；新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地整体自合同签订之日起2个月内花都区汽车城管委会尚未批准同意建设的，可推迟至花都区汽车城管委员会同意建设之日起6个月内正式交付使用；租期十年，从荣盛公司将新建厂房和空地正式交付东洋公司使用并办理交接手续之日起至满十年，租金及管理费从新建厂房和空地正式交付东洋公司使用并办理交接手续之日起以双方确认的实际面积计算租金。可见，双方租赁标的物包括新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及土地需要在办理行政主管部门报批、建设及验收手续，经政府部门竣工验收合格后，双方才办理交接手续，起算租期及租金，也即双方约定的交由东洋公司租用的标的物为将来之物，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及第四十五条“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”的规定，东洋公司以荣盛公司在缔约时对标的物没有取得规划验收合格及土地使用权、房屋所有权为由主张租赁合同无效的，本院不予支持。原审法院判令驳回东洋公司确认《租赁合同》无效、返还履约保证金及赔偿利息损失的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。
至于东洋公司提出的荣盛公司应按40.0851万元为基数按每日万分之五向其计付自2012年10月1日起的违约金的诉讼请求，因双方合同约定新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地可推迟至汽车城管委会同意建设之日起六个月内正式交付东洋公司使用，而汽车城管委会明确答复企业动工建设前必须向有关职能部门办理用地和报建和手续，目前项目的用地手续、规划报建手续仍在逐级申请办理中，故合同约定的交付期限并未届至，东洋公司请求荣盛公司向其支付迟延交付新建厂房（包括生产车间、门卫、电房）及空地的违约金，缺乏事实基础，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人东洋公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25710元，由上诉人东洋佳嘉（广州）汽车零配件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年一月二十三日
书记员 杨银桃