杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1935号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：杨掌法。
委托代理人：杨国锋、徐俏，浙江东辰律师事务所律师。
被告：周芸菲。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）与被告周芸菲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告绿城物业的委托代理人杨国锋和被告周芸菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业起诉称：被告系九龙山庄小区丰泽苑16-04房屋产权人。原告与九龙山庄业委会分别于2010年、2013年签订了《九龙山庄物业服务合同》。原告依约在该小区提供了物业服务义务。但经原告多次催讨，被告一直未支付自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费15640.13元（271.53平方米×1.6元／平方米／月×36月）。现起诉要求判令：1、被告支付原告物业费及水电费总计15640.13元，逾期付款违约金4448.05元（从2014年1月11日暂算至2015年4月30日，应计算到实际付款日），两项总计20088.18元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告绿城物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、入伙联系单、物品交接清单各一份，证明被告是九龙山庄丰泽苑16幢4号房屋的产权人。
2、九龙山庄物业服务合同二份、移交单一份，证明九龙山庄业主委员会委托原告对九龙山庄小区提供物业管理服务，并确定物业费收费标准、交费时间及逾期的违约责任等事项。
3、原告催缴函及邮寄凭证各四份、催款公告（温馨提示）一份、原告和业委会共同出具的催缴物业服务费函一份，证明原告向被告催缴物业费的事实。
被告周芸菲答辩称：2012年3月，被告接到原告电话，告知被告邻居提出欲将作为业主分界之用的绿篱换成高级树种，不用被告出钱，询问被告是否同意。被告当即表示反对，认为绿篱代表花园分界线，不能变动。后来被告发现原绿篱已不复存在，界碑是歪的，亭子已造好，且亭子已明显超过界线。被告当即向原告提出要求按图纸恢复界线。同年12月底，原告承认界线已动过，其有过错，承诺召集相关方到场，请专业测绘人员重新测定花园界线，并予以固化。但事后，经被告多次向原告催促，一直未能解决花园界线问题。因此，原告未完全履行物业服务合同约定和法律、法规规定的管理和维护义务，工作失误后也未采取补救措施。综上，被告认为原告未完全履行合同义务，故请求法院驳回原告全部的诉讼请求，要求原告根据图纸恢复与邻居丰泽苑16-03的花园分界线，由原告承担本案全部诉讼费用，并赔偿损失。
被告周芸菲为证明其主张，向本院提交照片一份，证明邻居16-03房屋业主破坏了分界线、并建造亭子，侵犯了被告花园一侧土地的使用权，当时原告征询被告意见，是否同意把分界的绿篱换成高级树种，但被告没有同意。
当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告绿城物业提交的证据。证据1、2，被告周芸菲无异议，故本院予以认定。证据3，被告质证表示未收到过业委会协助原告发出的催款公告；催收函及邮寄凭证各四份，其中二份属于退件，没收到；还有二份律师函只收到过其中一份，收到后被告即时反馈给原告，要求解决与邻居的绿篱界限问题；对催款公告的内容，因被告未入住，故不知情。本院审查认为，该组证据中律师函一份及催款公告（温馨提示）能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定，其他证据不予认定。
被告周芸菲提供的证据，原告绿城物业质证表示：对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该照片不能反映出丰泽苑16-03房屋业主已经占用了被告花园土地的事实，也不能反映绿篱被破坏的事实，因此达不到被告的证明目的。本院审查认为，该证据与本案缺乏关联性，且原告提供物业服务存在暇疵情形不能作为业主拒缴物业服务费的理由，故无法达到被告的待证目的。
经审理，本院认定如下事实：
2010年7月27日，原告绿城物业与富阳市九龙山庄业主委员会签订《九龙山庄物业服务合同》一份，合同第二条约定：原告为九龙山庄的全体业主和使用人提供物业服务，全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第七条约定：本合同期限自物业正式交接之日起至2013年6月30日止。合同第十一条约定：联排住宅物业费为1.6元／平方米／月。合同第十五条约定：物业服务费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第1个月的上旬，业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。合同第三十五条约定：业主、物业使用人违反合同规定，逾期支付物业服务费的，应按照所欠物业费每日千分之二支付违约金。2010年8月16日，经富阳市九龙山庄业主委员会与原告绿城物业和前任物业杭州卓盛物业管理有限公司三方协商，确定原告绿城物业从杭州卓盛物业管理有限公司处接手九龙山庄物业管理服务，开始为九龙山庄小区提供物业服务。
2013年11月1日，原告绿城物业与富阳市九龙山庄业主委员会续签《九龙山庄物业服务合同》，合同第七条约定：本合同期限自2013年11月1日起至2016年10月30日止。而对于合同第二条、第十一条、第十五条、第三十五条与前合同作出了相同的约定。后原告绿城物业为该小区提供物业服务。
被告周芸菲系九龙山庄小区丰泽苑16幢4号联排住宅的业主，房屋建筑面积为271.53平方米。2012年3月，被告周芸菲发现相邻的16幢3号业主将原用以作为界线的绿篱换成高级树种并搭建亭子（阳光房），即要求原告绿城物业进行处理。被告认为在此过程中，原告未予劝阻制止，未尽物业管理职责，故拒绝支付自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费15640.13元（271.53平方米×1.6元／平方米／月×36月）。故原告绿城物业起诉要求解决。
另查明，原告绿城物业现仍在九龙山庄小区提供物业服务，并以邮寄催交物业服务费律师函、发催款公告（温馨提示）等方式多次向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富阳市九龙山庄业主委员会签订《九龙山庄物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告周芸菲系九龙山庄小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告绿城物业提供的物业服务部分不符合合同要求，被告周芸菲可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告周芸菲人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告绿城物业赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。至于被告提出九龙山庄小区16幢3号业主将原用以作为界线的绿篱换成高级树种并搭建亭子（阳光房），要求根据图纸恢复与邻居丰泽苑16-03的花园分界线原状之抗辩主张，因与本案系另一法律关系，可另行解决。
对于原告要求被告支付逾期付款违约金4448.05元之诉请，本院认为，根据物业服务合同约定，被告周芸菲应当分别在2012年1月10日、2013年1月10日、2014年1月10前缴纳2012年、2013年、2014年度的物业服务费5213.38元（271.53平方米×1.6元／平方米／月×12月），三年的物业服务费共计15640.13元。被告周芸菲至今未予缴纳，其行为已经构成违约。合同约定按照每日千分之二计收逾期付款违约金过高，但原告绿城物业公司已经自愿降低为按照每日万分之六计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，根据合同约定自每年的1月11日起计算，现原告自愿要求一并从2014年1月11日起算系自愿放弃部分实体权利，未损害被告周芸菲的合法权益，本院予以支持。原告诉请中涉及要求被告支付水电费一节，因未提供相应的证据证明，本院不予支持。
综上，原告绿城物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周芸菲支付原告绿城物业服务集团有限公司物业服务费15640.13元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告周芸菲支付原告绿城物业服务集团有限公司自2014年1月11日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费15640.13元为基数，按照每日万分之六的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费302元，减半收取151元，由被告周芸菲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一五年十月十三日
代书记员 陈琴霞