陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00778号上诉人（原审被告）谭乙四哈克，个体工商户。委托代理人杨省茹，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。委托代理人袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被上诉人（原审原告）范利鹏，自由职业者。委托代理人温辉，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人ＸＸＸ，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人谭乙四哈克因与被上诉人范利鹏租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月16日，范利鹏向原审法院起诉称，2012年10月15日，其与谭乙四哈克签订《房屋租赁合同》，约定，谭乙四哈克承租其西安市曲江新区曲江·圣卡纳第2幢2单元1层20103号房屋，租期五年。合同签订后，其将房屋交付给谭乙四哈克使用，但截止2014年4月30日，谭乙四哈克共计拖欠其五个月租金82640元，经其多次催要未果，在其发函告知解除合同后，谭乙四哈克既不返还房屋，亦不支付房租。请求判令谭乙四哈克返还其西安市曲江新区曲江·圣卡纳第2幢2单元1层20103号房屋，支付其2013年12月1日至2014年7月31日房屋租金132224元及至实际返还房屋之日的租金，支付其违约金2万元，并负担本案诉讼费用。谭乙四哈克辩称，从2013年12月开始，因双方有矛盾，故其未交纳租金。范利鹏的委托人李女士当时承诺，在其面馆附近不会有第二家拉面馆，否则赔偿其损失。其已收到范利鹏发出的解除合同通知，但其不同意范利鹏的解除合同等诉讼请求。范利鹏兑现了租赁地点仅限于四家餐饮业的口头承诺前提下，其支付租金，否则其要求范利鹏赔偿其相应损失并减少租金。原审法院经审理查明，2012年10月15日，范利鹏、谭乙四哈克签订《房屋租赁合同》，约定，范利鹏将其西安市曲江新区行政商务T35曲江·圣卡纳第2幢2单元1层20103号房屋租赁给谭乙四哈克，租期五年，从2012年11月1日至2017年11月30日止；商铺建筑面积82.64平方米，套内面积75.01平方米，前两年租金每月每平方米200元，即月租金16528元，自第三年开始，每年租金在前一年租金基础上递增8%，房屋租金实行先付款后使用原则，租金每半年支付一次，谭乙四哈克应于下期开始前一月内付清下期房屋租金；合同签订时，谭乙四哈克支付范利鹏保证金2万元；如范利鹏未按时交付房屋，经谭乙四哈克催告后七日内仍未交付的、范利鹏交付房屋不符合合同约定，致使租赁目的不能实现或范利鹏交付的房屋存在缺陷、危及谭乙四哈克安全的，谭乙四哈克有单方解除合同权利；如谭乙四哈克逾期不支付租金累计超过十四天、未征得范利鹏同意改变房屋用途的、谭乙四哈克擅自改变房屋用途的、谭乙四哈克擅自转租房屋的、谭乙四哈克拖欠各项费用达2万元及谭乙四哈克利用房屋从事违法活动的，范利鹏均有单方解除权；租赁期间，非合同约定范利鹏擅自解除合同，提前收回房屋，范利鹏应按提前收回天数的租金三倍向谭乙四哈克支付违约金并退还谭乙四哈克已缴的提前收回天数的租金，如谭乙四哈克擅自退租的，谭乙四哈克应按提前退租天数的租金三倍向范利鹏支付违约金，范利鹏从保证金中抵扣，保证金不足的，不足部分由谭乙四哈克另行支付。合同签订后，范利鹏依约将房屋交付给谭乙四哈克使用，谭乙四哈克装修后经营牛肉拉面，但自2013年12月起，谭乙四哈克开始拖欠范利鹏房屋租金。2014年5月6日，范利鹏向谭乙四哈克发函，认为谭乙四哈克已拖欠范利鹏五个月租金共计82640元，要求解除合同并支付租金。原审法院经审理认为，范利鹏、谭乙四哈克签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，对双方均有约束力。谭乙四哈克使用范利鹏的房屋后，依约应向范利鹏支付租金。庭审中，谭乙四哈克认可其自2013年12月开始拖欠范利鹏租金。因《房屋租赁合同》约定，谭乙四哈克拖欠租金超过十四天或者拖欠租金超过2万元，范利鹏有权单方解除合同，而范利鹏于2014年5月6日向谭乙四哈克发出解除合同通知，故《房屋租赁合同》已于通知到达时解除。因谭乙四哈克违约在先致合同解除，故范利鹏要求谭乙四哈克返还房屋并支付其自2013年12月1日至2014年7月31日房屋租金132224元，依法予以支持，而谭乙四哈克交给范利鹏的保证金2万元，应从租金中予以扣减。范利鹏要求谭乙四哈克支违约金，由于《房屋租赁合同》未对逾期支付违约金情形作出约定，故不予支持。谭乙四哈克称，范利鹏曾口头承诺在其经营范围内只会存在四家餐饮企业，因双方对此无书面协议，且谭乙四哈克未提供充足证据予以佐证，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告谭乙四哈克应于本判决生效之日起60日内向原告范利鹏返还位于西安市曲江新区曲江·圣卡纳第2幢2单元1层20103号房屋；二、被告谭乙四哈克应于本判决生效之日起15日内支付原告范利鹏自2013年12月1日至2014年7月31日的房屋租金112224元（扣除谭乙四哈克交纳保证金后）；三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3345元，由范利鹏负担545元，谭乙四哈克负担2800元。宣判后，谭乙四哈克不服，向本院提起上诉称，租赁期间，范利鹏作为出租人应该保证租赁房屋处于正常的可使用的安全状态。范利鹏违反《房屋租赁合同》在先，讼争房屋的开发商自2013年4月至年底对一层外围商铺（包括其商铺）外墙进行维修，影响其正常经营活动。范利鹏系委托李女士代为出租房屋，原审时，其向法院提交证据证明李女士曾承诺在其经营范围内只允许四家餐饮企业存在，该口头协议应为有效，而范利鹏未能兑现其承诺。原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，发回重审。范利鹏辩称，谭乙四哈克拖欠其房屋租金已超过《房屋租赁合同》约定的期限和数额。2014年5月5日，其向谭乙四哈克发出解除合同的律师函，要求谭乙四哈克支付拖欠的房屋租金。2015年5月6日，谭乙四哈克收到该律师函，因此，双方签订的《房屋租赁合同》已经于2014年5月6日解除，谭乙四哈克应当返还其商铺。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，谭乙四哈克与范利鹏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当遵照履行。本案中，范利鹏履行了交付房屋的义务，而谭乙四哈克自2013年12月开始拖欠租金至今，为此，双方产生纠纷并形成本案诉讼。根据《房屋租赁合同》约定，谭乙四哈克拖欠租金超过十四天或者拖欠租金超过2万元，范利鹏有单方解除权。鉴于范利鹏于2014年5月5日向谭乙四哈克发出解除合同的律师函，要求谭乙四哈克支付拖欠其的房屋租金等，而谭乙四哈克于2015年5月6日收到该律师函后，未在异议期内提起诉讼，请求确认解除合同的效力，故原审依照法律规定，认定范利鹏与谭乙四哈克签订的《房屋租赁合同》于2014年5月6日解除，判决谭乙四哈克返还涉诉房屋并支付范利鹏2013年12月1日至2014年7月31日的房屋租金112224元（扣除谭乙四哈克交予范利鹏的2万元保证金），并无不当。谭乙四哈克上诉称，范利鹏曾口头承诺在其经营范围内只允许四家餐饮企业存在，范利鹏违约在先等，对此，谭乙四哈克未提供充分有效的证据予以佐证，故依法不予采信。综上，谭乙四哈克的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，谭乙四哈克已预交，由谭乙四哈克负担。本判决为终审判决。审判长姜亦君审判员周建平代理审判员赵羽嘉二〇一五年八月三日书记员李艳