广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民提字第190号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：林杨明，男，汉族，1961年11月1日出生。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：林美全，男，汉族，1988年12月6日出生。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：林首全，男，汉族，1989年12月7日出生。
三位申诉人的共同委托代理人：宋多耀，广西方园律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：广西梧州粤成房地产开发有限公司。
法定代表人：叶润良，董事长。
委托代理人：思博译，北京市邦盛律师事务所广西分所律师。
申诉人林杨明、林美全、林首全（简称林杨明等三人）因与被申诉人广西梧州粤成房地产开发有限公司（简称粤成公司）房屋销售合同纠纷一案，不服梧州市中级人民法院（2012）梧民再字第9号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2013年10月18日作出桂检民抗（2013）80号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月14日作出（2013）桂民抗字第258号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派代理检察员吴庆清出庭履行职务。林杨明等三人的共同委托代理人宋多耀、粤成公司的委托代理人思博译到庭参加诉讼。
2011年7月5日，一审原告林杨明等三人起诉至长洲区人民法院称，2008年12月1日，林杨明等三人与粤成公司签订�一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于西堤三路28号现定名为灏景尚都A区第3、4号楼第二层3号，建筑面积965.76m2，按建筑面积计算，该商品房单价为3800／m2，总金额3669888元；买受人按约定将房款付清，出卖人应当在2009年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。签订合同后，林杨明等三人分别于2008年12月1日、2011年7月26日向粤成公司支付了1939888元、1730000元，共计支付了3669888元购房款。但粤成公司没有按合同约定于2009年12月31日前将该商品房交付给林杨明等三人使用，经林杨明等三人多次要求粤成公司履行合同约定的交房义务后，2011年5月16日粤成公司将房屋交付验收，验收时发现房屋的排水管大量漏水、窗口边漏水、3、4号楼间伸缩缝的砖墙未拆，造成3号楼属于买卖合同红线图范围的房屋面积未能交付使用，并堵塞了2号商场与3号商场之间通往3号商场的通道。粤成公司的行为已经构成根本违约，请求判令：1、粤成公司将西堤三路28号灏景尚都A区第3、4号楼第二层3号商场交付林杨明等三人使用；2、粤成公司从2010年1月1日起至实际交房之日止向林杨明等三人支付已交房价款每日万分之三的违约金约59万元。
粤成公司辩称，双方签订的合同合法有效，粤成公司已经按时交楼，不存在违约行为。合同约定的房屋在经验收合格并具备交付条件后，粤成公司分别于2009年6月30日、12月30�在《梧州日报》上刊登了交楼通知，并通过电话通知了林杨明等三人收房，但对方迟迟不来收楼，针对不少业主在通知后迟迟不来收楼的情况，粤成公司于2010年3月5日在《西江都市报》上再次登载通知催告业主收楼。因此，粤成公司已经按时将合同约定的房屋交付给林杨明等三人，不存在延迟交房的情形，不应承担违约责任。林杨明等三人认为交付的房屋存在排水管漏水、窗口边漏水等问题不符合交房条件，但实际上这是因为对方迟来收楼，物业长期疏于看管、排水管等配件被拆松脱所致，属于开发商的保修范围，已经及时修理解决。请求：驳回林杨明等三人的诉请。
长洲区人民法院一审查明，2008年12月1日，林杨明等三人与粤成公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：买受人（林杨明等三人）购买的商品房位于西堤三路28号现定名为灏景尚都A区第3、4�楼二层3号商场，总价款为3669888元。买受人于签订本合同当日内支付首期房款共计人民币1939888元给出卖人（粤成公司），在出卖人通知买受人办理银行按揭手续10天内，买受人于2008年12月1日前采用与银行办理按揭贷款方式将余款人民币1730000元付清给出卖人。按揭金额以银行实际批准金额为准，按揭贷款未获批准部分，买受人须以现金方式向出卖人一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过六十天买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。林杨明等三人在合同签订当日，分两次向粤成公司分别支付了959888元和980000元房款。合同签订后，林杨明等三人在2011年7月26日向粤成公司支付余下的房款1730000元。林杨明等三人分三次付清了合同约定的房款3669888元。粤成公司于2009年6月30日、12月30日在《梧州日报》上刊登了交楼通知，2010年3月5日在《西江都市报》上再次登载通知催告业主收楼。林杨明等三人因粤成公司未能将合同约定房屋面积全部交付给其使用，在粤成公司通知交房后不愿意接收房屋，并于2010年11月25日委托律师发出律师函，要求粤成公司将验收合格并符合合同约定的房屋交付给林杨明等三人使用。粤成公司收到律师函后，双方在2011年5月16日进行房屋验收，但经林杨明等三人查验，3、4号楼二层3号商场的排水管大量漏水、3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆、窗口边渗水。因此，林杨明等三人认为粤成公司交付的3、4号楼二层3号商场不符合合同约定的验收条件，且因3、4号楼之间的伸缩缝�砖墙未拆，使得属于合同约定的商铺面积的一部分未能实际交付使用，而是被2号商铺所侵占，故林杨明等三人拒绝接收商场。在案件开庭审理前，3、4号楼之间伸缩缝的砖墙已经拆除，排水管漏水及窗边渗水问题已经解决，林杨明等三人同意按合同红线图接收商铺。另外，在案件审理过程中，林杨明等三人以粤成公司于2011年7月31日已将符合《商品房买卖合同》约定条件的商铺交付，同意接收为由撤回本案第一项诉讼请求。
长洲区人民法院一审认为，林杨明等三人与粤成公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。林杨明等三人按合同约定付清了购房款，粤成公司应按合同约定在2009年12月31日前交房。虽粤成公司分别于2009年6月30日、12月30日、2010年3月5日以登报�形式通知林杨明等三人办理房屋验收手续，但由于粤成公司交付的房屋存在瑕疵，房屋存在质量问题且伸缩缝砖墙未拆，造成房屋的部分面积被2号商场所占用，这一事实经粤成公司的工作人员在2011年5月16日房屋收楼验收表上签字认可，林杨明等三人有权拒绝接房并要求粤成公司对房屋进行完善，粤成公司亦应尽快对上述房屋存在的问题进行修整，使房屋符合交付条件，但粤成公司一直没有对该房屋存在的排水管漏水、窗边渗水及因3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆等问题进行妥善解决，导致属于合同约定的商铺部分面积一直未能实际交付林杨明等三人使用。关于粤成公司辩称，上述房屋存在的漏水、渗水及3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆是因为林杨明等三人没有及时来验收房屋造成的，3、4号楼之间的伸缩缝砖墙也不是其所砌，故其不存在违约，要求驳回林杨明等三人的诉讼请求的主张，因粤成公司就该问题没有提供相应的证据佐证，且粤成公司在2011年5月16日双方进行房屋验收及庭审时均认可了3、4号楼之间的伸缩缝的砖墙是在房屋验收前就存在的，故对粤成公司的此项辩解，该院不予采纳。在案件起诉后开庭前即2011年7月31日，经林杨明等三人到现场发现3、4号楼二层3号商场的排水管大量漏水、窗口边渗水问题，经修整已经不再漏水、渗水，3、4号楼之间伸缩缝的砖墙也已被拆除，粤成公司在庭审时也认可3、4号楼之间的伸缩缝的砖墙在2011年7月中旬左右被拆除，故2011年7月31日视为房屋符合交付条件，虽双方未正式进行交付，但林杨明等三人已同意接收，因此，2011年7月31日应认定为粤成公司交房日，相对合同约定的交房时间延迟了577天。根据合同约定，粤成公司需按日向林杨明等三人支付已交付房款万分之三的违约金635257.61元（3669888×0.0003×577），现林杨明等三人起诉要求粤成公司支付上述违约金合法合理，该院予以支持。在案件审理过程中，林杨明等三人撤回本案第一项的诉请，该院认为这是林杨明等三人对自己民事实体权利的处分，并没有违反法律规定，且2011年7月31日房屋已符合交付条件，林杨明等三人也同意接收，故该院予以准许。长洲区人民法院作出（2011）长民初字第379号民事判决：粤成公司向林杨明等三人支付迟延交房违约金635257.61元。案件诉讼费9700元，减半收取4850元，由粤成公司负担。
粤成公司不服一审判决，向梧州市中级人民法院提起上诉称，一、本案案情复杂、争议较大，一审法院适用简易程序由一个法官独任审判，程序不当，可能影响案件公正判决；二、本案遗漏当事人，粤成公司已向一审法院申请追加梧州市和裕达投资有限公司（简称和裕达公司）作为共同被告参加诉讼，而一审法院却以属于另外法律关系为由驳回申请，是错误的；三、粤成公司有足够证据推翻一审判决所认定的事实；四、一审法院认定事实不清、判决错误。请求：撤销原判，发回重审。
林杨明等三人答辩称，原审判决认定事实清楚，粤成公司的上诉理由无事实和法律依据。请求：驳回上诉，维持原判。
梧州市中级人民法院二审查明的事实，除了认定林杨明等三人第三次支付余下房款1730000元是在2009年1月19日外，其他事实与一审判决查明的事实一致。
梧州市中级人民法院二审认为，依法订立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，粤成公司与林杨明等三人自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的规定，因而是有效合同，双方均应依约全面履行。在履行�同过程中，由于粤成公司交付的房屋存在漏水、渗水及3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆等问题，因此，林杨明等三人拒绝收房并要求粤成公司对房屋进行修整并无不妥。一审法院根据查明的事实将2011年7月31日作为交房日的认定正确，该院予以确认。为此，粤成公司应对其迟延交房承担相应的违约责任。对于粤成公司认为一审遗漏当事人的问题，该院认为，粤成公司与某投资公司签订的《定向购销合作协议》只是对尚未完工的约25300平方商铺（包括林杨明等三人所购房屋在内）有关营销、招商及经营管理方面的约定，不能对抗粤成公司与林杨明等三人所签订的《商品房买卖合同》，因此，一审法院驳回粤成公司要求追加某投资公司作为共同被告的申请并无不当。粤成公司提出一审判决程序违法，且事实不清，判决错误，请求撤销原判，发回一审法院重审之主张缺乏�足的证据予以印证，该院不予采纳。一审判决在事实认定及处理上并无不当，该院予以维持。梧州市中级人民法院作出（2011）梧民一终字第342号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由粤成公司负担。
经梧州市中级人民法院审判委员会讨论，该院于2012年3月8日作出（2012）梧民监字第1号民事裁定，决定再审本案。
原审上诉人粤成公司称，一、原审法院的审判组织组成不合法，本案涉讼金额360多万元，索赔违约金60多万元，同一商铺先后有两份房屋销售合同，两个销售对象，双方争议大，不应适用简易程序审理；二、本案出现同一律师事务所的律师代理同一案件双方当事人的情况，原审法院没有禁止，可能损害当事人的合法权益；三、一、二审对能反映案件关键事实的证据材料的审查不公正客观，割裂客观事实，断章取义，导致判决错误；四、另有新证据证明被割裂的客观事实足以影响判决。请求：驳回林杨明等三人的诉讼请求。原审被上诉人林杨明等三人答辩称，一、双方签订的商品房买卖合同是合法有效的；二、在原审时已提供了相关证据证实粤成公司已经构成违约；三、原审在认定首期房款支付的时间上有瑕疵，首期房款应是早就通过和裕达公司支付了的，原审判决结果正确。
梧州市中级人民法院再审查明，2008年12月1日，林杨明等三人与粤成公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人（林杨明等三人）购买的商品房位于西堤三路28号现定名为灏景尚都A区第3、4号楼二层3号商场，总价款为3669888元。买受人于签订本合同当日内支付首期房款共计人民币1939888元给出卖人（粤成公司），在出卖人通知买受人办理银行按揭手续十天内，买受人于2008年12月1日前采用与银行办理按揭贷款方式将�款人民币1730000元付清给出卖人。按揭金额以银行实际批准金额为准，按揭贷款未获批准部分，买受人须以现金方式向出卖人一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过六十天买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；若买受人逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。粤成公司在合同签订当日为林杨明等三人开出两张金额分别为959888元和980000元的销售不动产统一发票。合同签订后，林杨明等三人在2009年1月19日通过贷款向粤成公司支付余下的房款1730000元。粤成公司于2009年6月30日在《梧州日报�上刊登了交楼通知，要求灏景尚都A区第3号楼的业主收楼；在同年12月30日在《梧州日报》上再次刊登了交楼通知，要求灏景尚都A区第2、4、5、6、7号楼的业主收楼；在2010年3月5日粤成公司在《西江都市报》上再次登载通知催告业主收楼。林杨明等三人于2010年11月25日委托律师发出律师函，认为粤成公司未履行交房义务，提出经其现场查看，双方买卖合同约定的红线图范围内的部分建筑面积已被2号商场业主占用，并堵塞了2号商场与3号商场之间通往3号商场的通道，且经与售楼部工作人员协商要求交房未果，要求粤成公司在合理期限内履行交房义务。粤成公司收到律师函后，双方在2011年5月16日进行房屋验收，但经林杨明等三人查验，在房屋收楼验收表上记载，排水管大量漏水、伸缩缝有砖墙未拆、窗口边渗水。且因属于合同约定的商铺面积的一部分被2号商场所侵占，�已装修吊顶，用砖墙隔开，造成未能实际交付给林杨明等三人使用。因此，林杨明等三人认为粤成公司交付的3、4号楼二层3号商场不符合合同约定的验收条件，林杨明等三人拒绝接收商场。2011年7月31日，林杨明等三人认为问题已经解决，同意按合同红线图接收商铺。在原一审过程中，林杨明等三人撤回要求交付合同约定的房产的诉讼请求。
还查明，林杨明是和裕达公司的四个股东之一。2006年2月11日，黄展荣、林运、林杨明、林健签订股东投资协议，为投资开发灏景尚都项目中的商业地产项目，于2006年2月22日成立了和裕达公司，经营物业投资管理、商铺出租、销售。和裕达公司与粤成公司于2006年4月7日签订定向购销合作协议，约定：由和裕达公司购买粤成公司灏景尚都房地产开发项目中的一部分商业房地产项目，粤成公司负责该部分房地产建设及办理合法手续，并提供销售文件、手续；粤成公司授权和裕达公司以粤成公司名义销售该部分房产。林杨明在2006年2月16日至2008年11月26日分八次向和裕达公司转入投资款301万元。2008年9月21日，林运、林杨明、林健对林运所占股份物业进行分配，林运的股份物业由林杨明、林健购进；林杨明物业为3、4号楼的3号商铺等；林杨明、林健无需现金支付应付林运款项。林杨明亦据此在与粤成公司签订3、4号楼的3号商场的买卖合同时无需现金支付首期房款。2010年1月7日，和裕达公司与粤成公司结清定向购销商铺款项，同日签订解约协议书，粤成公司于2010年1月19日、1月26日、2月12日、4月1日退回和裕达公司1400多万元。2010年3月份，林健在其分得的A区3、4号楼二层2号商场装修，占用了林杨明等三人所有的3号商场的部分面积约20平方米，并砌起了砖墙阻塞了2号商场与3号商场之间通往3号商场的通�。
梧州市中级人民法院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，和裕达公司是包销人，应与出卖人和买受人根据合同约定各自承担相应的权利义务。本案争议的明显是出卖人与买受人的商品房买卖合同纠纷，有双方合同约定和相应法律调整，无需追加和裕达公司参加诉讼造成诉累，故原一、二审不追加和裕达公司参加诉讼是正确的。依法订立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，粤成公司与林杨明等三人自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的规定，因而是有效合同，双方均应依约全面履行。2009年12月30日，粤成公司在商品房买卖合同约定的期限内向林杨明等三人发出了交楼通知，林杨明等三人应�合理期限内对交付的房屋进行验收，对不构成基本违约未达到拒收条件的房屋应在交接房屋后要求按保修进行修缮并记录在交接表中。林杨明等三人没有证据表明已按时到场验收房屋且当时出现了足以令其拒收房屋的情况。现有证据证实林杨明等三人是于2010年11月25日首次向粤成公司提出房屋质量问题拒收房屋，但实际上其拒收房屋的三个理由中有充足拒收理由的只是伸缩缝有砖墙未拆、属于合同约定的商铺面积的一部分被2号商铺所侵占造成未能按合同交付整个商铺给林杨明等三人使用，其他理由不构成拒收房屋的理由，只属于保修约定范围。而造成伸缩缝有砖墙未拆、属于合同约定的商品面积的一部分被2号商铺所侵占的原因是林健在2010年3月份对其使用的2号商场装修。林杨明等三人在得到交楼通知11个多月后，以合同约定的交付时间后3个月才出现的情况作为拒�房屋的理由于法无据。按照双方合同约定的第九条第2点：“若买受人逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房的，出卖人可免除逾期交房违约责任。”，粤成公司应免除逾期交房违约责任。林杨明等三人要求粤成公司支付从2010年1月1日起至实际交房之日止的违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。梧州市中级人民法院作出（2012）梧民再字第9号民事判决：一、撤销梧州市中级人民法院（2011）梧民一终字第342号民事判决；二、撤销长洲区人民法院（2011）长民初字第379号民事判决；三、驳回林杨明等三人要求粤成公司支付从2010年1月1日起至实际交房之日止的违约金（按已交房价款每日万分之三计）的诉讼请求。一审案件受理费9700元，减半收取4850元；二审案件受理费9700元，合计14550元，由林杨明等三人负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，梧州市中级人民法院（2012）梧民再字第9号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，该合同合法有效。因此，双方应当按照约定全面履行自己的义务。林杨明等三人按合同规定付清了购房款，粤成公司应按合同的约定在2009年12月31日前交房。虽粤成公司分别于2009年6月30日、12月30日、2010年3月5日以登报的形式通知林杨明等三人办理房屋验收手续，但根据该合同的第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。交房通知包括电话短信通知同时报纸公告等，粤成公司没有提供证据证明已电话通知或短信等书面通知林杨明等三人，违反合同约定。林杨明等三人于2010年11月25日委托律师发出律师函，要求粤成公司将验收合格并符合�同规定的房屋交付给林杨明等三人使用。粤成公司收到律师函后，双方在2011年5月16日进行房屋验收，经林杨明等三人查验，3、4号楼二层3号商场的排水管漏水，3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆，窗口边渗水。因此，林杨明等三人认为粤成公司交付的3、4号楼二层3号商场不符合合同约定的验收条件，且因3、4号楼之间的伸缩缝有砖墙未拆，使得属于合同约定的商铺面积的一部分未能实际交付使用，而是被2号商铺所侵占，故林杨明等三人拒绝接受商场。林杨明等三人向法院起诉时，上述事实仍然存在，直至2011年7月31日粤成公司才拆除2号商场占用的砌筑物，并按红线图砌好界址墙体。粤成公司不按约定交付商铺的违约状态持续到诉讼期间。根据《合同法》第一百零七条的规定，粤成公司应承担违约责任，林杨明等三人起诉要求支付违约金符合合同约定。根据《合同法�第一百四十二条和第一百二十一条的规定，在粤成公司未将标的物交付之前，任何人占用本案拟交付的3号商场20平方米导致粤成公司不能按合同约定交付标的物的责任都不应当由林杨明等三人承担，粤成公司是否另行向具体侵占者追偿是另一法律问题。
本院再审过程中，林杨明等三人申诉称，一、原判认定事实错误。1、灏景尚都A区3、4号楼2号商场买受人是覃文剑，不是林健，且没有证据证明林健对2号商场享有占有、使用、收益的权利，原审认定林健对2号商场装修时侵权无事实依据；2、根据粤成公司在报纸上刊登的交楼通知以及覃文剑与粤成公司签订的购房合同，记载灏景尚都A区3号楼交楼时间是2009年6月30日，4号楼交楼时间是2009年12月30日，两者交楼时间相差六个月，2号商铺侵占的面积以及阻塞2号商场与3号商场之间通往3号商场的通道座落在3楼。由此，原审�定林健在2010年3月份对其使用的2号商场装修，该时间认定与客观事实不符；3、林健没有出庭作证，其证人证言不具有合法性，内容不真实。二、双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，粤成公司不按合同约定履行交房义务，应承担违约责任。和裕达公司召开股东会议达成会议纪要，将其与粤成公司签订的《定向购销合作协议》范围内正在施工的商铺中的一部分即3号商铺的权利义务转让给林杨明等三人，该行为符合《合同法》第八十九条的规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，林杨明等三人依约支付了房屋价款，但粤成公司交付3号商场时，2号商场和3号商场之间的间墙未按合同红线图砌好，商场排水管大量漏水、窗口边渗水，3、4号楼间伸缩缝的砖墙未拆，2号商场业主占用伸缩缝的砖墙至2号与3号商场之间的红线界址内，并堵塞2号商场与3号商场之间通往3号商场的消防通道。在林杨明等三人向法院起诉时，上述事实仍存在，直至2011年7月31日粤成公司才拆除2号商场占用的砌筑物，并按红线图砌好界址墙体。粤成公司交房时未能将上述问题解决，直接损害林杨明等三人对商场整体的使用，经林杨明等三人多次催告粤成公司按合同约定交付商场未果，根据法律规定，粤成公司应承担违约责任。请求：撤销梧州市中级人民法院（2012）梧民再字第9号民事判决，维持梧州市中级人民法院（2011）梧民一终字第342号民事判决及长洲区人民法院（2011）长民初字第379号民事判决。
粤成公司辩称，一、灏景尚都A区第3、4号楼二层3号商场是和裕达公司向粤成公司定向购买的商业地产项目之一，自2007年10月17日起，相关商业地产项目包括涉案3号商场在内就已交付该公司处置，粤成公司无权干涉。2008年9月21日，林杨明等三人分得�案3号商场后，该商场的支配权就由其实际掌控，事实上已不存在需要粤成公司二次交付的可能。本案《商品房买卖合同》实际上是粤成公司为配合林杨明等三人办理3号商场的银行按揭、交纳税费、登记办证等手续而签订。林杨明等三人明知以上事实，却要求粤成公司按照该合同记载的日期等内容进行交付，不仅有违诚实信用原则，也有悖于双方的真实意思表示，没有事实和法律依据。二、虽然涉案3号商场在本案《商品房买卖合同》约定的2009年12月31日交付时间前已由林杨明等三人实际支配，但粤成公司同样已按该合同的约定向林杨明等三人履行了通知交付的义务，并无过错。林杨明等三人明知可以如期收房，出于种种目的而长期怠于收房和迟延投入使用涉案商场，其要求粤成公司承担延期交房的责任亦无事实和法律依据。1、涉案3号商场经建成依法验收合格具备�付条件后，粤成公司不仅电话通知林杨明等三人及时收楼，并于2009年6月30日、同年12月30日、2010年3月5日三次分别在《梧州日报》和《西江都市报》刊登通知催告业主收楼，符合《商品房买卖合同》的约定，且以上通知行为，粤成公司都与和裕达公司商讨过，林杨明作为该公司的股东之一是清楚的；2、在合理期限内及时收房是买受人的义务。林杨明作为和裕达公司的股东之一，对粤成公司发出的收楼通知完全知晓，却长期怠于收房，粤成公司不应承担延期交房的责任。假设粤成公司无法证实已经履行通知交房的义务，林杨明等三人也应在合理期限内催促粤成公司交房，以防止损失扩大，而其在距合同约定交房时间将近一年才向粤成公司提出，对此，粤成公司亦不应承担延期交房的责任；3、涉案商场经依法验收质量合格，完全符合交付条件，排水管漏水、窗口边渗�、伸缩缝有砖墙未拆等问题不应成为林杨明等三人拒绝收房的理由。上述问题的出现是因林杨明等三人长期怠于使用涉案商场，造成该商场长期没有得到良好的维护所致，且属建筑物表面轻微瑕疵，并不属严重的房屋质量问题，可以通过交付后的质量维修途径予以解决，不会影响涉案商场的正常使用及合同目的的实现。同时，伸缩墙有砖墙未拆亦不是粤成公司在建设商场时所砌和遗留，而是林健在装修2号商场时砌留，且是在商场验收合格交付期满3个月后才出现的情况，亦不属房屋质量问题，而是该公司内部分割物业问题，不应归责于粤成公司。请求：维持梧州市中级人民法院（2012）梧民再字第9号民事判决。
本院再审查明，林杨明在2006年2月16日至2008年11月26日分八次向和裕达公司转入投资款382万元，本院对原再审查明的该事实予以纠正。此外，对原再审其他事实予以确认。
另查明，双方当事人于2008年12月1日签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款内容为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；该条第二款内容为“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在交房通知（包括电话、短信通知同时报纸公告等）发出之日起十五内到出卖人指定地点付清房款余额及相应支付的其他费用，并办理交接手续，若买受人未按上述要求办清交接手续，出卖人有权按本合同第七条规定向买受�追究违约责任”。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：粤成公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任。
本院再审认为，首先，林杨明等三人与粤成公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行。在本案中，根据原再审已查明的事实，明确了粤成公司已按照合同约定，于2009年12月31日前，两次在报纸上刊登交楼通知，要求业主收房，且对于在两份通知发出后仍逾期未收房的业主，粤成公司在2010年3月5日再次登报通知催告业主收房，而林杨明等三人于此时仍未及时收房。根据该合同第九条第二项“若买受人逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任”的约定，因林杨明等三人无正当理由逾期接收房屋，其主张粤成公司承担逾期交房的违约责任�乏事实依据。关于粤成公司在报纸上刊登收房公告是否符合合同约定的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于商品房交接具体由两个条款构成，第一款内容要求出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但该内容对采取何种方式书面通知，如当面送达收房通知、邮寄送达收房通知或是在报纸上刊登公告并没有进一步予以明确。粤成公司在报纸上向全体业主发出收楼的通知属合同约定的书面通知的一种方式。第二款内容对交房的通知应包括电话、短信通知同时报纸公告这一约定在适用上则是附有前提条件的，即在买受人未付清购房款和其它费用的情况下才能适用，而本案并不属该款约定的情况，故粤成公司在报纸上刊登收房公告并未违反合同约定。其次，粤成公司与和裕达公司签订的《定向购销合作协议》、《解约协议书》，和裕达公司股东会议纪要内容以及林杨明、林运、林健三人签订的《灏景尚都商铺分配协议》均表明，涉案3号商场由和裕达公司以粤成公司名义销售，林杨明等三人在原审中亦主张购买涉案3号商场的购房款由和裕达公司支付给粤成公司，同时，林杨明作为和裕达公司四位股东之一，不同于一般的购房者，其对涉案3号商场的房款支付、分配、房屋交付等情况是明知的。最后，对于林杨明等三人提出因涉案3号商场存在排水管漏水、窗口边渗水、伸缩缝有砖墙未拆的问题而拒绝收房的问题，现有证据表明，林杨明等三人在粤成公司通知收房时，并未在合理期限内到场收房，而是于2010年11月25日才向粤成公司发出律师函，时隔合同约定收房时间已将近一年。同时，上述问题是双方当事人于2011年5月16日对涉案3号商场验收时才发现并记载在验收单中，而林杨明等三人没有证据证实上述问题�粤成公司通知交房时已客观存在。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款“房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，上述问题的产生不能归责于粤成公司。且即使上述问题在粤成公司通知交房时已存在，亦不属于法律规定业主可拒绝收房的房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住的情况，而仅属于房屋质量保修的范围内的瑕疵。
综上所述，林杨明等三人的申诉理由及抗诉机关的抗诉意见不成立，本院不予支持。梧州中级人民法院再审判决认定事实基本正确、实体�理恰当，应予以维持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持梧州市中级人民法院（2012）梧民再字第9号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙宏庆
代理审判员 李 延
代理审判员 朱子聪
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘飞燕