广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初2385号
原告：胡爱金，女，汉族，1976年11月6日出生，住江西省上饶市婺源县。
委托代理人：蔡志明，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：肖晓月，广东林德律师事务所辅助人员。
被告：徐文娅，女，汉族，1970年10月3日出生，住浙江省仙居县。
委托代理人：张勇，广东岭山律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市莞城旗峰路190号城市花园商贸中心。组织机构代码为747098608。
负责人：王峰。
原告胡爱金诉被告徐文娅，第三人交通银行股份有限公司东莞分行（以下简称“交通银行东莞分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。后本案转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员李松锦、黎仲泉组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行审理。原告胡爱金及其委托代理人蔡志明，被告徐文娅的委托代理人张勇两次开庭均到庭参加诉讼，被告徐文娅第一次开庭到庭参加诉讼。第三人交通银行东莞分行两次开庭均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡爱金诉称：原告与被告于2015年12月5日通过居间方东莞市金喜房地产中介有限公司签订涉案《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买其位于东莞市大岭山镇石大路金桔段5号君御华府X号楼X单元XXX3号房屋一套，转让价格为765000元整。合同签订后，原告即向被告支付20000元作为定金，被告收到定金后拖延向原告继续履行合同，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告继续履行原、被告双方于2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理涉案房屋的过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉请为：被告继续履行原、被告双方于2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》，并协助原告待涉案房屋解封后办理涉案房屋的过户手续。
被告徐文娅辩称：1.根据担保法的规定，抵押人转让抵押物未经抵押权人同意，转让无效，涉案《房屋买卖合同》无效；2.涉案房屋现在被深圳市宝安区人民法院轮候查封，涉案房屋不具备履行条件，原告的诉请应该予以驳回；3.原告变更后的请求没有意义，而且有无法履行的风险，最终的法律后果是不确定的，不确定的后果出现之前有很多意外，涉案房屋被查封了的后果可能是被解封，也有可能是被法院拍卖，这是不确定的，原告变更后的诉请有可能是无法实现的。
第三人交通银行东莞分行没有提出答辩及质证意见，亦没有提交证据。
本院经审理查明：原告作为乙方，被告作为甲方，案外人东莞市金喜房地产代理有限公司（以下简称“金喜公司”）作为丙方，三方于2015年12月5日签订一份《房地产买卖合同》，约定原、被告双方委托金喜公司就买卖位于东莞市大岭山镇石大路金桔段5号君御华府X号楼X单元XXX3号房提供房地产咨询及买卖居间服务，并促成原、被告买卖涉案房屋交易。上述合同第二条第2款约定涉案房产的转让价格为765000元；上述合同第三条约定“甲、乙双方就该物业房款的支付方式签订了《付款协议》作为本合同之附件，并与本合同具同等法律效力，乙方应按照《付款协议》约定的付款方式按时足额支付房款”；上述合同第六条约定涉案房屋的交付时间为原告付清全部房款当日；上述合同第八条第1款约定“甲、乙双方应按本合同约定，甲方领取一手《房地产权证》或赎出已注销抵押登记之《房地产权证》原件之日起7个工作日内，甲、乙双方携带该物业的《房地产权证》、有效身份证、婚姻证明等相关资料、证件到该物业所在地的房产管理所签署《房地产买卖合同》，办理该物业本次产权转移登记过户手续、逾期不办理的一方，视为违约方，按违约条款处理”。原、被告也于2015年12月5日签订涉案合同的附件《付款协议》，上述协议第1条约定涉案房屋转让价格765000元；上述协议第2条约定，签订涉案合同的当天原告一次性支付定金20000元；上述协议第3条约定“乙方须在贷款银行审批通过之日起叁个工作日内，将（不含定金）人民币贰拾壹万元整（￥210000.00元）资金监管在乙方所申请之贷款银行,作为乙方购买该物业之首期款”;上述协议第4条约定“甲、乙双方在该物业所在地方税务分局领取《税收通用完税证》，经档案馆查档后，将过户资料递交到房产管理所，并领取《东莞市房屋登记申请受理单》后由乙方申请的贷款银行一次性将购房余款（即转让价总额实际已支付的房款赎楼款=余款）直接拨入甲方指定的银行账号，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间的差额部分，由乙方以现金的方式一次性支付给甲方。甲方须协助乙方办理银行贷款手续，包括提供相关资料、文件并签署相关文件、合同”。
原告主张其依约于2015年12月5日向被告支付涉案房屋买卖交易的定金20000元后，被告因房价上涨拒绝履行涉案《房屋买卖合同》。被告对此予以否认，被告认为是原告逾期付款，单方违约，故被告才不同意继续履行涉案合同。被告主张原、被告双方约定是在2016年春节前原告向被告支付首期款，被告未能提供证据证明其上述主张，原告对被告的上述主张予以否认。被告主张根据担保法的规定，抵押人转让抵押物未经抵押权人同意，转让无效，故涉案《房屋买卖合同》无效；同时涉案房屋被广东省深圳市宝安区人民法院轮候查封，涉案房屋买卖合同是不具备履行条件的。
另查明，涉案房产登记在被告徐文娅名下，属被告单独所有，房地产权证号为19××07，位于东莞市大岭山镇石大路金桔段5号君御华府X号楼X单元XXX3号。涉案房产于2016年3月8日进行抵押登记，抵押权人为第三人交通银行东莞分行，抵押金额为450000元，抵押期间为2014年11月25日至2034年11月24日。涉案房屋于2016年3月30日被本院根据本案实施查封措施，查封期限为2016年3月30日至2019年3月29日。后涉案房屋于2016年4月13日被广东省深圳市宝安区人民法院轮候查封。涉案房屋是原告以个人名义进行购买，原告在庭审中明确表明其有足够资金并愿意随时替被告一次性向第三人交通银行东莞分行清偿债务，消灭涉案房产的抵押权。
再查明，根据东莞市房产管理局给予本院的回复，涉案房屋未经解封，不得办理过户手续。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《付款协议》、收据、《个人房产抵押贷款合同》、住宅专项维修资金专用收据、《商品房买卖合同》、证明、中国银行对私客户交易明细、录音及录音文稿、房产登记信息查询结果，被告提交的民事裁定书、协助查封通知书，本院依职权向东莞市房产管理局调取的《回复》及当事人陈述附卷为据。
关于本案争议焦点一。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性的强制性规定，原、被告双方在未经涉案房屋抵押权人的同意的情况下并不导致涉案《房屋转让合同》无效，故本院对被告关于涉案房屋未经抵押权人同意转让无效的主张不予采纳。其次，原、被告订立涉案《房屋买卖合同》后，虽然涉案房屋除因原告的申请被本院查封外，还被广东省深圳市宝安区人民法院因另案财产保全而被轮候查封，但不能因该不动产被查封而否定涉案《房屋买卖合同》的法律效力，但涉案房屋买卖合同约定在涉案房屋解封前办理过户登记手续的条款无效。
关于本案争议焦点二，如前所述，涉案房屋买卖合同除关于涉案房屋解封前原、被告办理涉案房屋过户登记手续的条款无效外，其它条款是有效的，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方均应遵照执行。被告没有正当理由拒不履行涉案《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告可主张继续履行涉案《房屋买卖合同》。原告主张继续履行涉案《房屋买卖合同》并且被告待涉案房屋解封后协助原告办理涉案房屋的过户手续的请求，合法有据，本院予以支持。因原告请求继续履行涉案房屋买卖合同，但其诉讼请求中没有具体的履行内容，如继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的情形的，对于履行中发生新的争议原、被告双方可就具体履行内容另行起诉。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告徐文娅于本判决生效之日起继续履行其与原告胡爱金于2015年12月5日签订的关于东莞市大岭山镇石大路金桔段5号君御华府X号楼X单元XXX3号的《房屋买卖合同》，并协助原告胡爱金在涉案房屋解封后办理过户登记手续。
本案受理费收取为11450元，保全费4345元，由被告徐文娅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 欧泽林
人民陪审员 李松锦
人民陪审员 黎仲泉
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 陈桂朱
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