广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2013）深中法房终字第234号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘舜
上诉人（原审被告、反诉原告）蓝建辉
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨秀云
被上诉人（原审被告）庄健新
上诉人刘舜、蓝建辉与被上诉人杨秀云、庄健新因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月4日，刘舜与蓝建辉、庄健新签订《租房合同书》，约定蓝建辉、庄健新将其所有的位于深圳市龙岗区某某村29-1号一楼四至六间商铺（以下简称涉案房产）租给刘舜使用，租期三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止。第一年租金为每月人民币（以下相同）6000元，第二年租金为每月6500元，第三年租金随行就市。从签署合同之日起，刘舜先交6000元作为押金，期满退还。并交纳一个月租金，以后每月5日前交付租金。同时，双方就转让与二次装修事宜，于2011年3月28日达成的补充条款，约定在租赁合同期内，刘舜可以将房屋转租给第三方，但应经蓝建辉、庄健新同意。如果刘舜中途终止合同，刘舜在店铺内的所有装修归蓝建辉、庄健新所有。如果租赁合同期内，遇政府拆迁补偿，二次装修补偿款30%归蓝建辉、庄健新，70%归刘舜。2011年3月28日，刘舜与杨秀云签订一份备案的《深圳市房屋租赁合同书》。原审庭审中，双方确认实际履行的是刘舜与蓝建辉、庄健新签订的《租房合同书》，刘舜与杨秀云签订的《深圳市房屋租赁合同书》只是为了办理营业执照所用。
上述合同签订后，蓝建辉、庄健新依约将涉案房产交付刘舜，刘舜于2011年3月4日向蓝建辉交纳了租房押金6000元及水电押金1000元。刘舜承租涉案房产后，装修用于经营“牛牛牛肉火锅”。原审庭审中，双方确认刘舜租金交至2012年2月29日。刘舜在庭审中称由于蓝建辉、庄健新于2012年3月5日对涉案房产强制停水停电，导致其无法继续使用，遂搬离。蓝建辉、庄健新、杨秀云对此不予认可，称没有停水停电，是刘舜经营不善才要求解除合同的。
原审诉讼中，刘舜申请对涉案房产装修现值进行评估，原审法院依法委托深圳市A资产评估有限公司（以下简称A公司）进行评估。2012年6月19日，原审法院召集双方进行现场评估勘察。经勘察，涉案房产现状为空置，刘舜已搬离。2012年7月12日，A公司作出《关于深圳市龙岗区人民法院委托评估龙岗区龙城某某村29-1号一楼四至六间房的装修现值的资产评估报告书》【深A评字（2012）第0701号】，认定涉案房产装修现值的公允市场价格为44191元。2012年9月28日，按双方要求，原审法院主持办理了交接手续，刘舜将涉案房产交还蓝建辉。
原审庭审中，蓝建辉、庄健新、杨秀云向原审法院提交了涉案房产相关的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》三份证据，显示用地面积为120平方米，建筑规模为三层半，共380平方米，而涉案房产所在建筑实际规模为六层，蓝建辉、庄健新、杨秀云确认多余的面积属于后来加建部分，涉案房产部分面积也是由蓝建辉、庄健新、杨秀云加建出来的，加建时没有进行报批报建审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋的加建没有经过规划许可，所签订的租赁合同应为无效。原审法院依法向双方释明，刘舜变更了诉讼请求。
刘舜于2012年3月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、蓝建辉、庄健新、杨秀云返还租房押金6000元、水电押金1000元；2、蓝建辉、庄健新、杨秀云赔偿装修损失44191元；3、由蓝建辉、杨秀云、庄健新承担诉讼费。
蓝建辉、杨秀云提起反诉，请求判令：1、刘舜继续履行与蓝建辉、杨秀云签订的房屋租赁合同；2、刘舜继续向蓝建辉、杨秀云支付租金或使用费（暂计至2012年3月31日为6000元）及利息；3、蓝建辉、杨秀云不予退还租房押金6000元、水电押金1000元；4、由刘舜承担诉讼费。
原审法院认为，由于刘舜与蓝建辉、庄健新签订的《租房合同书》为无效合同，本案应根据无效合同的处理原则进行处理。蓝建辉、庄健新作为出租人，应明知涉案房产的状况，其将未经报建的房屋出租给刘舜使用，导致合同无效，应承担主要过错。而刘舜作为承租人，承租未经报建的房屋，存在疏于审查的过错，对合同无效应承担次要责任。根据无效合同的处理原则，蓝建辉、庄健新应将收取的租房押金6000元及水电押金1000元退还。刘舜占用涉案房产期间，应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。蓝建辉在反诉中请求刘舜每月按6000元标准支付，未超过《租房合同书》约定的租金数额，原审法院予以支持。刘舜租金交至2012年2月29日，应从2012年3月1日起计算房屋使用费，由于刘舜无法证明其搬离时间，原审法院于2012年6月19日现场勘察时，刘舜已搬离，房屋使用费算至2012年6月19日，合计21800元。2012年6月20日至原审法院主持双方交接（2012年9月28日）期间，刘舜未使用涉案房产，不应再计算房屋使用费，但该期间由于双方发生纠纷，未办理交接手续，导致蓝建辉、庄健新亦无法使用涉案房产，涉案房产存在空置损失。对于空置损失的产生，双方均存在过错，应各承担50%的责任。该段时间房屋空置损失参照每月租金6000元的标准计算为19600元，双方各承担9800元。关于刘舜装修损失问题，经评估，装修损失数额为44191元，蓝建辉、庄健新对合同无效承担主要过错，应承担70%的主要责任，即应补偿刘舜30933.7元（44191×70%）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、刘舜与蓝建辉、庄健新于2011年3月4日签订的《租房合同书》无效；二、蓝建辉、庄健新应于本判决生效之日起十五日内退还刘舜租房押金6000元及水电押金1000元；三、蓝建辉、庄健新应于本判决生效之日起十五日内补偿刘舜装修残值损失30933.7元；四、刘舜应于本判决生效之日起十五日内向蓝建辉支付房屋使用费21800元及房屋空置损失9800元；五、驳回刘舜的其他诉讼请求；六、驳回蓝建辉及杨秀云其他反诉请求。本诉案件受理费2225元，由刘舜承担1355元，蓝建辉、庄健新承担870元。反诉案件受理费62.5元，由刘舜承担。评估费2000元，由刘舜承担1000元，由蓝建辉、杨秀云、庄健新承担1000元。
上诉人刘舜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第四项。主要事实与理由如下：一、本案纠纷的产生系蓝建辉、庄健新关停出租房屋水电导致。在本合同纠纷产生前，刘舜一直按双方签署的《租房合同书》支付约定的租金直至2012年2月29日。2012年3月5日，蓝建辉、庄健新对涉案房产强制停水电。为避免损失进一步扩大，2012年3月8日，刘舜向原审法院起诉。原审法院查明涉案房产系违章建筑，刘舜变更了诉讼请求。但原审法院判令刘舜支付从2012年3月1日起至6月19日止的房屋使用费21800元并承担从2012年6月20日起至9月28日止的房屋空置损失9800元，是错误的。
二、刘舜提交了蓝建辉在收取刘舜最后一期水电费的《收款收据》，背面书写“此房水电已关掉，以后所生水电费以（与）乙方无关2012年3月5日蓝建辉”。蓝建辉承认该《收款收据》是真实的，但否认证明的事实。蓝建辉认为其没有对涉案房产强制停水电，但又没有提供任何证据，应承担举证不能的不利后果。这一事实是本案的争议焦点。但原审法院表面和稀泥，暗中支持蓝建辉，判令刘舜为被停了水电、无法正常使用的涉案房产支付房屋使用费。
三、蓝建辉、杨秀云反诉请求刘舜继续履行合同并支付租金6000元，没有要求刘舜支付房屋使用费。原审法院违背不告不理的基本诉讼原则，判令刘舜支付涉案房产的房屋使用费和承担房屋空置损失。
针对刘舜的上诉，蓝建辉、杨秀云、庄健新口头答辩称：一、原审法院判令刘舜支付房屋使用费和承担房屋空置损失正确；二、收据上“此房水电已关”系刘舜另外租赁的两间房屋，而非涉案房产。
上诉人蓝建辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，驳回刘舜的第二、三项诉讼请求；2、撤销原审判决第四项、六项，改判支持蓝建辉第二、三项反诉讼请求；3、由刘舜承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、涉案房产位于整栋房屋的一楼，整栋房屋的一至三层半是严格按《建设工程规划许可证》的要求建设的，不属于违法建筑。多出的三层半至六层与涉案房产无关。涉案《租房合同书》有效，双方应履行各自的义务。
二、刘舜承租涉案房产前，已看过现场及涉案房产的两证一书，知晓涉案房产的情况。蓝建辉不清楚相关法律规定，而刘舜明知前述情况仍要承租，应承担主要责任。
三、刘舜因经营不善而要求解除合同是中途退约，根据涉案《租房合同书》第六条的约定，不应退还7000元押金。
四、2012年9月28日在原审法院主持下双方交接涉案房产，刘舜应按每月6000元的标准支付从2012年3月1日起至9月28日止的租金41400元。
五、涉案《租房合同书》补充条款约定“如果乙方中途终止本合同，乙方在店铺内的所有装修归甲方所有”。刘舜中途退约，涉案房产内的所有装修应归蓝建辉所有，无须给刘舜补偿。
针对蓝建辉的上诉，刘舜口头答辩称：一、涉案房产所在建筑的现状与蓝建辉提交的《建设工程规划许可证》等不一致，且原审庭审中蓝建辉也承认加建的时候没有办任何报批报建手续，原审判决认定合同无效是正确的。二、蓝建辉称刘舜经营不善没有任何证据。涉案《租房合同书》没有履行是因为蓝建辉对涉案房产强制停水电。三、合同无效，支付使用费的前提是以实际使用为前提的，从2012年3月5日起刘舜就没有使用涉案房产，不存在使用费的问题。四、原审时，蓝建辉没有主张使用费，而是要求继续履行合同，且只请求2012年3月的租金，蓝建辉的上诉主张违反程序。
针对蓝建辉的上诉，杨秀云、庄健新称没有答辩意见。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，在2012年5月18日的原审庭审中：一、刘舜提交了一份蓝建辉于2012年3月5日出具的《收款收据》原件，该收据正面注明“一楼铺面”，房租金额为“6000元”，背面注明“此房水电已关掉，以后所生水电费以（与）乙方无关2012年3月5日蓝建辉”。蓝建辉的质证意见是：确认该收据的真实性，但涉案房产的钥匙在刘舜手中，刘舜可以继续使用。二、刘舜确认蓝建辉没有收回涉案房产的钥匙。三、蓝建辉称2012年3月5日对涉案房产强制停水电是因刘舜拒不交纳租金。
2012年6月19日，在刘舜、蓝建辉均到场的情况下，原审法院主持进行现场勘察时，双方确认刘舜已搬离，但尚未办理交接手续，涉案房产的钥匙由刘舜持有。
在2012年9月24日的原审庭审中，刘舜称2012年7月26日原审法院通知其涉案房产因下雨漏水、蓝建辉要拿钥匙进入查看情况，其下午送到原审法院时得知蓝建辉已撬锁。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、涉案《租房合同书》的效力；二、合同无效后，各项费用的处理问题。
关于第一个争议焦点。蓝建辉主张涉案房产位于一层，一层是严格按取得的《建设工程规划许可证》进行建设，加建部分位于三层半至六层，与一层无涉，故涉案《租房合同书》有效。本院认为，蓝建辉提交的《建设工程规划许可证》显示杨秀云名下位于某某的建筑为“一栋三层半380平方米”，而涉案房产所在的建筑明显未按该批准内容进行建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此可见，我国法律将房地产建筑作为一个不可分割的整体进行判断，而未区分房地产建筑的各个组成部分、分别判断。原审判决关于涉案《租房合同书》无效的认定正确，本院予以确认。蓝建辉的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涉案《租房合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应双方互相返还，全面处理。蓝建辉、庄健新收取的租房押金6000元、水电押金1000元应予返还。蓝建辉上诉主张不予返还，理由不能成立，本院不予支持。
同时，根据无效合同的全面处理原则，对于合同无效造成的损失不能仅局限于蓝建辉提起的反诉请求。故虽然蓝建辉原审反诉时仅主张2012年3月的租金，但原审法院处理至双方于2012年9月28日交接涉案房产时产生的全部损失，适用法律正确，本院予以确认。刘舜上诉主张原审判决超出蓝建辉的反诉请求及蓝建辉上诉超出原审反诉请求，理由不能成立，本院不予支持。
庄健新与蓝建辉均是出租人，与刘舜签订涉案《租房合同书》。故庄健新是本案必要共同诉讼人，与蓝建辉共享权利共担义务。虽然庄健新作为出租人没有提起反诉，但根据无效合同的全面处理原则，案件处理不受此限制。原审判决认定涉案《租房合同书》无效后，根据蓝建辉提起反诉而庄健新没有提起反诉的事实，仅判令刘舜向蓝建辉支付占有使用费和赔偿损失，未涉及共同权利人庄健新，因庄健新对此没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。
刘舜主张蓝建辉、庄健新于2012年3月5日对涉案房产强制停水电，其遂搬离。该主张表明刘舜自认从2012年3月1日起至3月4日止正常使用涉案房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，刘舜应参照租金标准支付该段时间的占有使用费。经计算为774元（6000元／月÷31天×4天）。
关于2012年3月5日之后的费用处理问题。一方面，蓝建辉于2012年3月5日出具了一份《收款收据》，注明涉案房产水电已关闭，以后产生的水电费与刘舜无关。且蓝建辉在原审庭审中承认对涉案房产强制停水电。故本院确认，涉案房产系蓝建辉、庄健新强制停水电。蓝建辉也没有提交证据证明何时对涉案房产恢复供水电。另一方面，刘舜在原审时自认2012年7月26日仍持有涉案房产钥匙，且蓝建辉因没有钥匙而无法进入涉案房产。此后，刘舜亦没有向蓝建辉、庄健新交还涉案房产的行为，直至经双方共同请求，原审法院于2012年9月28日主持交接。本院认为，2012年3月5日蓝建辉对涉案房产强制停水电，涉案房产不再具有正常使用功能，本案与房屋租赁合同无效但房产可以正常使用的情况不同。刘舜一直没有返还涉案房产，持有钥匙。故对于从2012年3月5日起至9月27日止产生的损失，双方均有过错，应各承担一半责任。该损失的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，可以参照租金标准。而涉案《租房合同书》中约定2012年3月31日之前的租金为每月6000元，从2012年4月1日开始租金为每月6500元。但蓝建辉在上诉状中按每月6000元的标准提出主张，视为对自己权利的处分，本院予以确认。经计算刘舜应赔偿的损失为20313元【（6000元／月÷31天×27天＋6000元／月×5个月＋6000元／月÷30天×27天）÷2】。
关于涉案房产的装修损失44191元如何负担的问题。本院认为，原审判决关于蓝建辉、庄健新与刘舜按7：3分担的认定合法正确，本院予以确认，理由不再赘述。蓝建辉上诉主张刘舜应对此损失承担主要责任，理由不能成立，本院不予支持。
另外，杨秀云与刘舜签订的《深圳市房屋租赁合同书》仅是为办理营业执照所用，不是实际履行的合同，杨秀云不是涉案房产的实际出租人，其提起的反诉请求本院不予支持。
综上所述，刘舜的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。蓝建辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十二条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1554号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1554号民事判决第六项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1554号民事判决第四项为：刘舜应于本判决生效之日起十五日向蓝建辉支付占有使用费774元及赔偿房屋空置损失20313元；
四、驳回蓝建辉其他反诉请求；
五、驳回杨秀云全部反诉请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费应为1080元，由刘舜承担280元，蓝建辉、庄健新承担800元；反诉案件受理费应为505元，由刘舜承担220元，蓝建辉、庄健新承担285元。刘舜上诉产生的二审案件受理费为590元，由刘舜承担394元，蓝建辉、庄健新承担196元。蓝建辉上诉产生的二审案件受理费应为993元，由蓝建辉自行承担。评估费2000元，由刘舜承担600元，蓝建辉、庄健新承担1400元。一、二审法院不另收退，蓝建辉、庄健新迳付刘舜案件受理费、评估费1324元，一、二审法院分别退回刘舜案件受理费702.5元、1294.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月二十日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第五十二条：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。