北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第33487号
原告（反诉被告）张亚当，男。
委托代理人唐烈文。
被告（反诉原告）李树田，男。
第三人李亚娜，女。
委托代理人唐烈文。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人刘田。
委托代理人陈枫博。
原告（反诉被告）张亚当（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李树田（以下简称姓名）以及第三人李亚娜（以下简称姓名）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张亚当与李亚娜共同的委托代理人唐烈文，李树田，我爱我家公司的委托代理人陈枫博，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张亚当诉称：我于2013年8月6日向李树田支付租赁定金3万元，并约定于2013年8月13日签订正式合同。2013年8月13日，李树田与我委托的人依约见面并接受了房屋租金263340元，但拒绝履行一切后续租赁手续，包括拒绝签订合同、拒绝签写收据、拒绝提供钥匙。我的受托人报警后，李树田在派出所仍然拒绝履行任何后续手续，并声称收到的263340元仍为定金。现我起诉，要求李树田双倍返还定金共计6万元，并退还已付租金263340元。
李树田答辩并反诉称：2013年8月2日下午，房屋中介人员带领张亚当、李亚娜和刘X查看了我的房屋，张亚当、李亚娜与我商定了租赁价格并支付了定金1万元。2013年8月6日，张亚当与我见面，并称因手头紧故要求于2013年8月12日支付租金，再于2013年8月13日签订合同，张亚当当场又支付定金2万元。2013年8月13日下午，李亚娜给我打电话称要派一位女子与我见面洽谈合同事宜。我与该女子（即刘X）见面后，我刚刚起草了部分合同，刘X提出银行即将下班故要求先行汇款。汇款办理后，我发现汇款人是李亚娜。此后，刘X称要把我尚未起草完毕的合同带回去给李亚娜；而我要求李亚娜或者张亚当必须亲自到场签订合同，我不同意刘X将合同带回去补签；这时刘X表示可以次日签订合同，但要求先行交付钥匙；我认为在没有签订合同的情况下不能交付钥匙，并询问刘X能否代理张亚当或者李亚娜签订合同；刘X不同意代签，且称只能把合同带回去。此后，刘X在联系后称不再承租房屋，要求退还租金；我认为汇款人是李亚娜，故应由李亚娜说明退款理由并出具收据。刘X报警后，警察将我和刘X带至派出所，后来张亚当也来到派出所，警察认为此事属于合同纠纷，各方即离开了派出所。此后我多次联系张亚当、李亚娜和刘X，要求签订合同，但是他们均回复要到法院起诉。我已经收到定金3万元，但是张亚当存在违约行为，故我不同意退还定金。我收到租金263340元，但是支付定金和租金的行为表明张亚当同意承租房屋，其拒绝签订合同而房屋一直空置，张亚当应当承担责任，我不同意退还租金。张亚当的行为还给我造成了可得利益损失，现我提出反诉，要求张亚当支付3个月房租158004元、违约金105336元。
张亚当针对反诉辩称：我按照约定时间向李树田支付了定金、押金和3个月租金，但是李树田收到款项后拒绝交付房屋钥匙，拒绝出具收据，并撕毁其已经签字的正式租赁合同，拒绝接受双方事实合同关系的约束。本案纠纷的出现，完全是因李树田过错造成，李树田对此负有完全和全部的责任。李树田主张3个月可得利益损失以及违约金，没有事实依据，也没有法律依据。另外，李树田的反诉请求之间彼此矛盾。
李亚娜述称：我与张亚当进行投资合作，我同意张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金。
我爱我家公司述称：本案与我公司无关，我公司听从法院判决。交易的居间人杨X是我公司员工，但该笔交易是杨X做的私单，属于其个人行为，我公司对此事不知情。
经审理查明：张亚当提交了李树田于2013年8月6日书写的收据，内容为：收到张亚当交来定金3万元，该款系承租富力城双子座A座XX房屋（以下简称涉案房屋）租房定金；并于2013年8月13日前支付给业主押二付三租金，每月租金52668元×5=263340元；其余9个月租金474012元，于2013年10月31日前付清，如违约不付清则押金不退还，协议同时作废；第二年按每月每平方米8.8元，第三年按每月每平方米9.6元递增租金；2013年8月13日之前若不付清第一年租金则3万元定金不退还，并作废该借条及有关房价谈判事宜；同时于2013年8月13日签订正式合同；房屋起租日期为2013年8月2日开始，至2014年8月1日止。
张亚当称上述收据中记载的定金实际是于2013年8月2日和2013年8月6日分两次支付的。李树田确认收到上述定金，但称2013年8月2日的定金是张亚当支付的，而2013年8月6日的定金是先由李亚娜汇款给张亚当再由张亚当取现支付的。审理中，张亚当、李树田均称前述收据中所谓的“正式合同”应由张亚当签订。
张亚当、李树田均向本院提交了有李树田签字的中国工商银行个人业务凭证，凭证显示2013年8月13日由李亚娜名下账户向李树田名下账户汇款263340元。
张亚当称其与李亚娜是合伙关系；2013年8月13日，张亚当与李亚娜共同委托刘X前往与李树田进行交接，支付押金、租金，并收取涉案房屋钥匙；合同应由李树田先签署，再由刘X拿回来由张亚当签署；刘X与李树田发生纠纷并由派出所处理的过程中张亚当到场，因李树田一再变卦、拒绝交付涉案房屋钥匙且称已收款项仅属定金，故张亚当不再同意与李树田签订合同，要求李树田退款。
李树田称李亚娜曾于2013年8月13日中午向其电话告知将指派一个小女孩与其接洽、转款，但没有说签订合同的事情；李树田与刘X见面后，李树田已经起草了2页合同，刘X说银行即将下班故要求先办理汇款，汇款实际使用了李亚娜名下的银行卡；刘X要求李树田先在合同上签字，然后由刘X将合同带走；李树田不同意刘X将合同带走，并要求张亚当亲自过来签订合同；刘X向李树田索要涉案房屋钥匙，但李树田表示在没有签订合同的情况下不能交付钥匙。
刘X到庭进行了陈述，称其与张亚当、李亚娜是朋友；2013年8月13日，张亚当、李亚娜共同委托刘X前往与李树田接洽；刘X没有带书面委托书；刘X要求李树田先在合同上签字，然后由刘X将合同带回给李亚娜；李树田在收到款项后要求李亚娜本人前来签订合同，并把已经书写了一半的合同文本撕毁了；刘X要求李树田退款，但李树田说款项是由李亚娜的银行卡转出的，故要求李亚娜亲自过来；此后刘X就报警了。
审理中，李亚娜表示同意由张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金；张亚当表示同意承担收据中记载的义务。
上述事实，有各方当事人陈述、收据、中国工商银行个人业务凭证等在案佐证。
本院认为：本案收据记载定金由张亚当向李树田交纳；张亚当、李树田均称前述收据中所谓的“正式合同”应由张亚当签订；李亚娜表示同意由张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金；张亚当表示同意承担收据中记载的义务；故而虽然涉案部分款项实际从李亚娜名下银行账户支付，但本院认定张亚当可以作为本案的适格原告与反诉被告。
虽然本案收据记载了租赁标的、价格、期限等租赁合同关系主要条款，但是该收据仍明确载明双方需另行签订“正式合同”，故本院认定收据所载定金在性质上属于缔约定金。
张亚当与李树田在收据中约定签订正式合同的时间为2013年8月13日。虽然李亚娜曾于2013年8月13日当天电话告知李树田将指派刘X前往接洽，但是刘X实际并未持有书面授权委托；刘X要求李树田先在合同上签字然后将合同带走的做法，确实会使李树田产生合同条款可能被恶意篡改的合理怀疑，李树田有权拒绝此种不合理要求；张亚当既不亲自前往，又未出具书面委托，且通过刘X提出不合理的签约方式，故截至此时合同不能于2013年8月13日签订的责任应由张亚当一方负担。但是，张亚当一方于2013年8月13日当天已经依约支付了收据所载押二付三款项共计263340元；而且收据记载起租时间为2013年8月2日；故李树田于收到款项后应当向张亚当交付涉案房屋钥匙，以使张亚当能够开始使用涉案房屋；收据已经记载了租赁合同关系主要条款，双方可以在支付款项和交付房屋之后另行约定签订所谓“正式合同”的时间；故而，李树田在收受款项后拒绝交付钥匙的行为，也是致使双方彼此失去信任而无法继续签订“正式合同”的重要原因。综上，本院认定张亚当与李树田在2013年8月13日缔约过程中的行为均有不妥，并据此判令李树田向张亚当单倍返还定金以及租金、押金。
张亚当与李树田并未签订所谓“正式合同”，李树田亦未实际向张亚当交付房屋，李树田于2013年8月13日纠纷后应当知悉双方已无继续交易的可能，故李树田要求张亚当支付3个月房租158004元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张亚当与李树田在2013年8月13日缔约过程中的行为均有不妥，且李树田关于违约金105336元的反诉请求亦缺乏合同依据，本院亦不支持。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李树田于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张亚当返还定金三万元。
二、被告（反诉原告）李树田于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张亚当返还租金十五万八千零四元、押金十万零五千三百三十六元。
三、驳回原告（反诉被告）张亚当的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李树田的全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）李树田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千一百五十元，由原告（反诉被告）张亚当负担四百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）李树田负担五千七百元［其中二千六百二十五，原告（反诉被告）张亚当已预交，被告（反诉原告）李树田于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张亚当；另三千零七十五元，被告（反诉原告）李树田于本判决生效之日起七日内交纳］。
反诉案件受理费二千六百二十五元，由被告（反诉原告）李树田负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 郝建丰
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 乔 露