广东省连山壮族瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清山法民二初字第39号
原告（反诉被告）：唐庆园，男，1982年2月20日出生，瑶族，住所地：连山壮族瑶族自治县。
委托代理人：韦永贵，男，1974年5月7日出生，壮族，住所地：连山壮族瑶族自治县。
被告（反诉原告）：连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司。住所地：连山壮族瑶族自治县吉田镇鹿鸣东路***号。企业法人营业执照：441825000002859。
法定代表人：吴翰亮。
委托代理人：刘志群，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：赖伟光，广东盈辉律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）唐庆�诉被告（反诉原告）连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司（以下简称仁合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，依法由审判员欧书勇独任审理本案，由书记员林燕清担任记录。本院经征得原、被告同意，提前进行开庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦永贵、被告仁合公司委托代理人赖伟光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐庆园诉称：请求：1、请求判令被告退还非法收取原告的房价差额款4541元及同期贷款利息199.80元；2、请求判令如景花苑B幢11层1104号房的客厅落地铝合金玻璃窗为商品房不可分割的一部分，补偿原告支付因被告强行拆除的落地铝合金玻璃窗而自行安装的落地铝合金玻璃窗款2000元及其同期贷款利息88元；3、请求判令被告支付少计算的22天违约金666.60元及其同期贷款利息29.33元；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2012年2月8日，原、被告在如景花苑售楼部签订了《商品房买卖合同》以下简称“《合同》”，原告购买被告位于吉田镇滨江东路如景花苑B幢11层1104号房1套。该合同约定：该商品房套内建筑面积132.11㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.12㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元整成交，交付期限为2012年2月29日前。2011年12月30日，原、被告签订《如景花苑认购书》，原告于当天支付了购房订金20000元，于2012年1月12日向被告支付了购房首付款73000元，2012年6月13日，原告以个人住房公积金贷款的形式向银行借款210000元，银行于当天将该笔贷款直接划入被告指定账户。截止2012年6月13日，原告就已付清合同约定的所有购房款共计303000元。2012年12月期间，正当原告对该商品房进行装修时，被告告知�告需要缴交落地铝合金玻璃窗款2000元及交付房价差额款4541元，否则将采取停水、停电等手段，强迫原告交付了房价差额款4541元并以附条件形式要求原告签订《付清楼款确认单》。根据县房地产管理部门2012年10月29日出具的实测报告记载，该商品房的套内建筑面积为119.19㎡，比合同约定的面积少了1.81㎡；公摊建筑面积为14.90㎡，比合同约定的面积多了3.78㎡。据县房地产管理部门证实，套内建筑面积减少而公摊建筑面积增加的主要原因是：《合同》约定的套内建筑面积所使用的测绘规则（即预测报告的测绘规则）是将外墙体全部计入套内建筑面积；而实测报告中套内建筑面积所使用的测绘规则是将外墙体的二分之一计入套内建筑面积，将外墙体的另外二分之一计入公摊建筑面积。因此，2次不同的测绘规则，必然直接导致该商品房的套内建筑面积减少，公摊建筑面积�加，也就是说，将原部分计价的套内建筑面积变为了不计价的公摊建筑面积。根据《合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。因此，在原告没有任何违约的情况下，要以合同约定的原则处理，即原部分计价的套内建筑面积变为不计价的公摊建筑面积要按合同约定不再另行计价，换言之，原告在付清合同约定的所有购房款后，不必再另外向被告支付任何的房价差额款。所以，被告应退还非法向原告收取的房价差额款4541元及同期贷款利息199.80元。另，据县住建部门证实，该商品房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗是施工图纸设计的内容之一，主要作用是分隔阳台与客厅、客厅采光及客厅外墙等，同时也是房屋竣工验收的必备条件之一。因此，该落地铝合金玻璃窗属商品房销售价格的�理开发成本，是该商品房不可分割的一部分。在2012年12月，被告以张贴告示的形式告知原告需要缴交落地铝合金玻璃窗款2000元，不交该款的被告则拆除该落地玻璃窗；因原告认为该收款不合理且不同意支付价款2000元，遭被告强行拆除，原告作为弱势一方，只能自行购买落地铝合金玻璃窗。根据《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。因此，被告向原告收取该落地铝合金玻璃窗费用的行为是没有法律依据的，应补偿原告因自行购买客厅落地铝合金玻璃窗款2000元及同期贷款利息88元。根据《合同》约定，该商品房的交付期限为2012年2月29日前。被告曾于2012年6月17日向原告邮寄了《收楼通知书》，因当时被告无法提供商品房验收合格证明，故原告拒绝交接。经被告数次电话催收，原告于2012年8月22日才与被告签订《如景花苑一期楼宇交接书》，但被告该商品房验收备案的日期为2012年9月17日，交接当时根本就没有达到交付的条件。根据《合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任……的“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。因此，被告违约的截止日期应为2012年9月17日，被告违约的实际天数为213天。但被告以该商品房验收交接的日期（2012年8月22日）为计算违约的截止日期，不合理地得出违约天数为179天，仅支付给原告违约金3058元，该计算方法没有理据。综上所述，被告应向原告支付少计算的22天违约金666.60元及其至9月10日所产生的贷款利息。
原告唐庆园提交了如下证据：
1、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告之间成立合法有效的商品房买卖合同；
2、购房收据2张，包括订金收据（20000元）、首付款（73000元）收据，证明已按合同履行支付义务的事实；
3、个人住房公积金按揭借款合同、借款借据1张，证明原告已将按揭款支付给被告，所有房款已支付完，原告对该房屋进行抵押与县信用合作联社成立合同有效的按揭分期借款合同；
4、广东省房地产权证，证明房屋的面积；
5、补开发商房价差额款收据1张（4541元）、违约金收据1张（3058元），证明仁合房地产公司非法收取款项的事实，开发商多收了房价，违约金本身应该补偿给原告的收据；
6、附条件《付清楼款确认单》1张，证明被告以合法形式掩盖非法目的；
7、《如景花苑一期楼宇交接书》和《清远市商品房质量保证书》，证明房屋实际交付日期；
8、居民身份证1张，证明原告是适格的诉讼主体；
9、企业机读档案登记资料1份，证明被告法人的主体；
10、阳台推拉门收费告示1张、催�楼房通知书1张，证明被告收费行为以合法形式掩盖非法目的。
对原告出示的上述证据，被告仁合公司质证意见是：对证据1、2、3无异议；证据4真实性无异议，但房产证里描述的数据不能作为本案房价款计算的依据，与本案不具有关联性；对证据5的真实性，无异议，对证明目的有异议，应证明双方就房价补差款及违约金已达成协议并且进行了抵销支付；对证据6，此证据真实性无异议，对证明内容有异议，本证据佐证双方就房价补额及违约已达成一致意见并履行完毕；对证据7、8、9无异议；对证据10，证明内容应为相关事实，不能证明是违法的。
被告仁合公司辩称：一、关于收取房价差额款的问题。2012年2月8日，答辩人与原告唐庆园签订《商品房买卖合同》，原告购买答辩人位于吉田镇滨江东路如景花苑B幢11层1104号房。该合同约定：该商品房套内建筑面积121㎡，�预售，按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元。合同签订后，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统软件，致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少、建筑面积增加的情况，且按旧的测绘系统（2012年3月前用的测绘系统）该房实测套内面积为123.09㎡，比签订合同时的121㎡预测套内面积多2.09㎡。为此，双方就是否补房价差额款问题发生争议，答辩人主张按建筑面积重新结算房价款，原告主张返还已收取的该部分房价款。最高人民法院关于适《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院�当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统，致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少、建筑面积增加的情况，且按旧测绘系统实测，套内建筑面积比预测面积多2.09㎡。出现这样的情况是双方在订立合同时无法预见的，且如果原告不补足部分房价款明显是不公平的。二、关于客厅与阳台间推拉门的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。本案争议焦点是“按套销售”中的“套”是否包含客厅与阳台间推拉门。根据广东中誉设计院有限公司工程设计图及工程修改通知书的内容可知，TLM3025门（即客厅出阳台间的推拉门）由用户自定制安装。事实上，原告把TLM3025门理解为“窗”显然是错误的。另，合同附件三“装饰、设备标准”室内部�门预留门框位。由此可见，“按套销售”中的“套”是并不包含TLM3025门。原告需要使用“套”以外的材料，支付价款是理所当然的。因此，原告主张偿还铝合金玻璃窗款2000元及88元利息并无法律依据。三、关于逾期交付商品房的问题。《商品房买卖合同》第八条约定在2012年2月29日前交付商品房给买受人使用，答辩人已于2012年6月17日向原告邮寄了《收楼通知书》，并于2012年8月22日与原告签订交接书，把商品房交付给原告使用，且商品房交付后亦无造成原告任何损失，违约时间应计至2012年8月22日，且该违约金已向原告支付完毕。
仁合公司于2013年11月3日提起反诉，请求：1、判令反诉被告唐庆园补足房价款5233.63元给反诉原告；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年2月8日，原告与被告唐庆园签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于吉田镇滨江东路如景花苑B幢11层1104号房。该合同约定：该商品房套内建筑面积121㎡，属预售，按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元。合同签订后，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统软件，致使出现该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少、建筑面积增加的情况，该新测量结果与该房用旧测绘系统软件测量的结果有差异，原因是旧测绘系统软件的测量方法没有进行1／2外墙分摊，把外墙分摊列为套内面积。按《商品房买卖合同》签订时使用的旧测绘系统软件的测量，如景花苑B幢11层1104号房的套内实测面积为123.09㎡，比合同约定的121㎡预测面积多2.09㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定及《商品房买卖合同》第五条第2项的约定，买卖双方按合同约定的价格据实结算。按旧测绘系�软件的测量方法实测的套内面积结算，应为双方真实意思表示。双方应按旧测绘方法测量的套内实际面积123.09㎡结算房价款，即唐庆园还应补足房价款5233.63元给仁合公司。
被告仁合公司提交了如下证据：
1、连山县房产管理中心关于如景花苑一期楼宇预测报告与实测报告数据偏差的原因说明，证明政府房管部门于2012年3月更换房屋面积测绘系统软件事实，且证明新测绘系统软件对房屋套内面积计算方法与旧测绘系统的计算方法不一致的事实；
2、房屋测绘成果报告书（测绘字号：201309130002），证明如景花苑B幢11层1104号商品房，以2012年10月如景花苑一期工程竣工验收后实地测量的数据，使用2012年3月前的旧房屋测绘系统进行面积测算，结果套内面积为123.09㎡的事实；
3、客厅与阳台间门的建设施工图（部分）、工程修改通知书，证明如景花苑一期的建设施工图中关于客厅与阳台间推拉门（TLM3025门）部分已经合法修改为由用户自定制安装的事实；
4、《商品房买卖合同》附件三，证明原、被告双方约定交付房屋的装饰、设备标准为“门：预留门框位”的事实；
5、如景花苑一期楼宇交接书，证明房屋已于2012年8月22日交付给原告使用。
6、《商品房买卖合同》及合同附件，证明反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第四条约定：如景花苑B幢11层1104号商品房套内建筑面积121㎡，属预售，按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元；
对仁合公司出示的上述证据，唐庆园质证意见是：对证据1数据偏差说明无异议，证明县房管局对该房屋进行二次不同的测绘，且二次数据不一致；对证据2真实性无异议，合法性有异议；对证据3合法性不予认可，被告与设计单位基于互惠关系所产生的设计变更不能对抗原、被告的�卖合同关系，也不必然免除被告在买卖合同关系中的义务，对其真实性不予认可，不排除被告为了非法收取钱款的目的而制作，对基关联性不予认可，此证据无法达到对方所说的证明目的；对证据4，根据中国住房和城乡建设部发布的《工程建设强制性条文》之《住宅设计规范》（GB50096-2011）6.1.1规定：“外窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。”可知，客厅到阳台的落地玻璃属窗的范畴，不适用预留门框条款，因此该证据无法达到对方的证明目的，与本案不具关联性；对证据5无异议；对证据6的合法性不予认可，对真实性有异议，对其关联性无法查证，不认可，根据国家质量技术监督局2000年2月22日颁布的《房产测量规范》（GB／和17986.1—2000）附录B1.3套内墙体面积规定：“套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或�重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”而该测绘报告的测绘依据与《规范》不相符，也并非为房产登记的依据，因此对此证据不予采信。
针对仁合公司的反诉，唐庆园辩称：请求驳回仁合公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于补交房价款的问题。2012年02月08日，答辩人与仁合公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”，答辩人购买反诉原告位于吉田镇滨江东路如景花苑B幢11层1104号房1套。该合同约定：该商品房套内建筑面积121㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.12㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元整成交。截止2012年6月13日，已付清合同约定的所有购房款共计303000元�2013年05月28日，县住房和城乡建设局对该房进行产权登记，并出具《广东省房地产权证》，该证登记的建筑面积为134.09㎡、套内建筑面积为119.19㎡。显而易见，房产登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了1.81㎡。按理说，反诉原告还要另外退回4532.48元购房款给答辩人。反诉原告于2013年9月13日委托县房产管理交易中心业务股对该房进行再次测绘的建筑面积为134.61㎡，套内面积123.09㎡，这与房地产权证登记的面积是不一致的。至于该房的套内建筑面积和分摊建筑面积是采用何种系统软件测算出来的，这是有关测量部门的事，答辩人是左右不了的，在此过程中，答辩人是没有任何过错的。而且根据《合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理”的规定：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。产权登记的建筑面积及套内都比反诉原告2013年9月13日实测数据少，反诉原告要求答辩人补足房价款是没有法律依据。二、关于本案诉讼费用的问题。在本案中，答辩人没有过错，反诉要求答辩人承担本案诉讼费用是没有理据的。
本院经审理查明：2012年2月8日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑B幢1104号房。合同约定该套房建筑面积为132.11m²，套内建筑面积为121m²，公摊建筑面积为11.12m²。该商品房按套出售，房价按套内建筑面积计算，每平方米2504.13元，总金额303000元。该合同第五条约定了面积确认与面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案……。此外，双方对房屋的装饰、设备标准、房屋的平面图等进行了约定。其中附件三装饰、设备标准室内部分约定，“门：预留门框位，窗：铝合金玻璃窗”。
双方在签订上述合同后，原告依约已付清所有购房款给被告。2012年5月10日，被告为向业主收取客厅与阳台推拉门款，向业主发出告示：业主可以自行选择购买与否，购�的则交钱（建筑面积140㎡以下：2000元；建筑面积140㎡以上：2300元），不购买的，开发商将其拆走，不收取业主任何费用。2012年6月17日，被告仁合公司向原告发出《收楼通知书》，原告与被告于2012年8月22日签署了如景花苑一期楼宇交接书，原、被告确认自2012年8月22日起，该房屋交付给业主。
2012年9月19日，如景花苑一期经连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局竣工验收备案，其中客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门也在验收备案之列。
2013年5月28日，原告向本县住房和城乡建设局对涉案如景花苑2号楼1104房进行产权登记，该局作出粤房地产权证山字第01000007**号房地产权证，该房屋是单独占有，房屋的建筑面积为134.09m²，套内建筑面积为119.19m²。2013年8月23日，本县房产管理交易中心，作出如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明：预测报告是根据被告仁�公司提供的建筑施工图纸建施04－08／JS为依据对如景花园A、B、C幢进行测算。因当时没有启用测绘系统的外墙分摊项目以及被告仁合公司在实际施工中更改设计图纸，导致预测报告与实测报告面积存在差异，但在出具预测报告时已说明准确面积以该栋房屋竣工验收后实地测绘为准。在2012年3月本县房产管理交易中心更换测绘系统后，开始启用外墙1／2为公摊面积计算（2011年8月1日出具的测绘报告的外墙体全部计入套内建筑面积）。本县房产管理交易中心受被告仁合公司委托，于2013年9月13日作出房屋测绘成果报告书，涉案如景花苑一期B幢1104号房（房地产权证登记为2号楼1104房）的建筑面积为134.61m²，其中，套内建筑面积123.09m²，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.52m²。
之后，被告仁合公司就房屋面积差异与迟延交楼问题与原告交涉，被告主张按建筑面积重新结算房价款，要求原告补交房价差额款4541元，同时要求原告交客厅与阳台推拉门款2000元。2012年12月9日，原告向被告仁合公司支付房价差额款4541元，而原告则收到被告公司补来违约金3058元，原告并在被告提供的付清楼款确认单中签下不要客厅与阳台推拉门。尔后，原告以被告收取房价差额款4541元没有理据，并少计算逾期交房违约金666.60元和要求被告补偿客厅出阳台落地铝合金玻璃窗款2000元。在双方协商无果的情况下，原告遂于2013年9月25日向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，从本院已审理完毕的有关如景花苑的同类案件中，可得知2010年11月5日前，部分如景花苑的业主已经与被告签订了认购书，被告也收取了定金。2010年11月5日，广东中誉设计有限公司向被告仁合公司出具工程修改通知书，将TLM3025门（即客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门）修改为由用户自定制安装。但被告仁合公司并没有将这一修改内容告知已签订认购书的业主，也没有在之后签订的《商品房买卖合同》中对TLM3025门由用户自定制安装进行约定。另，由于部分业主对被告仁合公司收取客厅连阳台的推拉门款等有异议，到县住房和城乡建设局信访投诉，县住房和城乡建设局对此进行了答复。
上述事实，有原告的身份证复印件、企业机读档案登记资料、《广东省商品房买卖合同》、购房收据、《个人住房公积金按揭借款合同》、《如景花苑一期楼宇交接书》、房屋面积差异款收据、告示、房产证复印件、关于如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明、客厅与阳台间推拉门的建设施工图（部分）、工程修改通知书、房屋测绘成果报告书以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合�》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效，对当事人具有法律效力。
一、关于讼争房屋面积差异款的退补问题。原告认为按合同约定房屋是按套内建筑面积计算房价的，涉案房屋产权登记的套内建筑面积少于合同约定的套内建筑面积，被告理应退还原告多支付的房款才对，但现在被告反而以实测建筑面积多于合同约定的建筑面积为由多收原告房款，被告应予退还。被告仁合公司认为房屋是按套内建筑面积计算房价，但由于政府部门更换新的测绘系统，用旧的测绘系统对该房屋进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多2.09m²，此情况属情势变更，原告如不补足部分房价款对被告明显不公平。因此，被告反诉要求原告补足房价款5233.63元。对该问题的处理，涉及到对房屋的计价方式、面积确认及面积差异处理方式的�定。
1、关于涉案房屋的计价方式。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定，“……按【套内】建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米2504.13元，总金额303000元整。……”。双方对按套内建筑面积计算房价没有异议，对涉案房屋按套内建筑面积计算房价，本院予以确认。
2、关于涉案房屋的面积确认及面积差异处理方式。原告认为其所购买的房屋产权登记套内建筑面积为119.19m²，比合同约定的套内建筑面积121m²还少1.81m²。既然双方约定面积有差异的，以产权登记面积为准，在原告没有违约的情况下，就要以合同约定的原则来处理。被告仁合公司主张产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积，是政府房管部门更换测绘系统所致，用旧的测绘系统对该房进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多2.09m²，此情况属情势变更，应用旧的测绘系统测得的套内建筑面积123.09m²来结算房价。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……。”对于涉案房屋的面积确认，原告提供了房地产权证，被告提供了房屋测绘成果报告书。根据上述规定，房地产权证是房地产管理部门依职权制作的公文书证，其证明力大于被告提供的房屋测绘成果报告书。因此，原告主张以产权登记面积为涉案房屋的计价面积，本院予以确认。
本院生效判决［（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决］确定涉案房屋所在楼盘的如景花苑C幢504、804号房，被告仁合公司交付给购买人的房屋的实际使用面积并没有比合同约定的套内建筑面积小，因此，根据公平�理的民法原则，购买人要求被告仁合公司退还多支付的房款及同期贷款利息，没有理据，本院不予支持。被告仁合公司作为房地产开发企业，预先提供房屋面积给予购房者参考，在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位，因此，对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊建筑面积，在原告也没有违约的情况下，也不得再另行计价。该判决被告在上诉后又申请撤回上诉，清远市中级人民法院于2013年7月29日裁定准许被告仁合公司撤回上诉，（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力，该判决既具有确定力。因此，被告仁合公司认为涉案房屋套内建筑面积变化属情势变更为由提起反诉请求，请求变更合同约定的计价面积，要求原告补交2.09m²共5233.63元房价差额款，证据不足，理由不充分�本院不予采纳。原告在本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力之前，无法确定是否需要支付房价差额款给被告，出于重大误解支付了房价差额款4541元给被告，属于意思表示不真实，现请求被告退回房价差额款4541元理由充分，本院予以支持。但原告要求被告支付利息，由于原告付款后双方存在争议，因此，原告请求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。
二、关于少计逾期违约金的问题。本院认为，双方在合同中约定，买受人收到出卖人发出的《收楼通知书》后，应在接到《收楼通知书》之日起按约定日期内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起视为买受人已收楼。双方应按此约定履行各自的义务。被告与原告于2012年8月22日签署了楼宇交接书，确认原告于该日收楼，因此，涉案房屋应视为2012年8月22日交付给原告使用。原告收取了被告仁合公司支付的迟延交楼违约金3058元，视为双方已达成了迟延交楼违约金支付协议，原告放弃2012年8月22日后的迟延交楼违约金。经审查，双方已达成的迟延交楼违约金支付协议没有违反法律法规的规定。因此，被告仁合公司已履行了支付迟延交楼违约金的义务，原告现再要求被告仁合公司支付少计算的迟延交楼违约金666.60元和利息，没有法律依据，本院不予支持。
三、关于涉案房屋客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门的问题。
本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决确定如景花苑C幢504、804号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属商品房的一部分，归业主所有。因此同一楼盘的商品房中客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门均是商品房的一部分，归业主所有。被告提出该铝合金玻璃推拉门已通过修改设计图纸由业主自定制安装。被告在与业主签订合同时已明知要修改设计图，不但没有告知业主，也没有在合同中约定，而且县住房和城乡建设局也没有同意。因此修改内容对业主不产生法律约束力。因此，被告仁合公司在收取了合同约定的购房款后，再行要求原告交付该铝合金玻璃推拉门款2000元，没有法律依据。原告要求被告退还该款2000元，理由充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息，因双方对该事项存在争议，因此，原告请求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《广东省商品房预售管理条例》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内退回房价差额款4541元给原告唐庆园；
二、如景花苑B幢1104号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属该商品房的一部分，被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内补偿铝合金玻璃推拉门款2000元给原告唐庆园；
三、驳回原告唐庆园的其他诉讼请求；
四、驳回被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费50元，反诉费50元，合计100元，因适用简易程序减半收取50元，由被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
当事人上诉的应在递交上诉状次日起7日内，按本判决确定的一审案件受理同等金额，向清远市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 欧书勇
二〇一三年十二月十九日
书记员 林燕清
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《广东省商品房预售管理条例》
第十条预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
第二十五条商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同�房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。