江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终686号
上诉人（原审原告）：江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司，住所地萍乡经济技术开发区光丰路公园北路金三角，组织机构代码698488481。
主要负责人：曾艳红，该分公司经理。
委托诉讼代理人：刘蕾娜，该公司员工。
上诉人（原审被告）：兰华玲，女，1964年7月23日出生，汉族，住江西省上栗县。
委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。
上诉人江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司（以下简称银湾公司）与上诉人兰华玲物业服务合同纠纷一案，均不服江西省上栗县人民法院（2016）赣0322民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银湾公司的委托诉讼代理人刘蕾娜，上诉人兰华玲的委托诉讼代理人钟鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银湾公司上诉请求：撤销一审判决，支持银湾公司的全部诉讼请求。事实和理由：银湾公司要求兰华玲按1元/月/平方米支付欠缴的物业费依法有据、证据确凿，应当支持银湾公司的全部诉讼请求。银湾公司与城市花园小区商铺业主梁耀权、吴彩华物业服务合同纠纷一案，江西省上栗县人民法院出具了（2014）栗民一初字第143号民事判决书，法院已经查实银湾公司对城市花园小区已全面履行卫生清洁、保安、维修、公共设施的维护、保养等服务，且依法判令了业主按物业合约支付全部物业费。同一法院审理的同一原告诉同类被告的同一诉讼请求应当根据同一查明事实、法律规定做出同等效力的判决书，才具有公信力和指导性。
兰华玲辩称，物业服务合同属于民事合同，其订立应依据合同法的要约与承诺方式进行。物业服务合同有其特殊性，应该按照物业管理条例来行使权利和履行义务，本案双方当事人之间没有形成真正的物业合同关系。银湾公司在其上诉理由中提到，2013年4月30日至今，经公司核算管理冲缴一年的物业费，对此兰华玲不清楚。梁耀权等人的物业纠纷与本案无关，无法查明其案件的事实是否与本案一致，该判决不得作为银湾公司的上诉理由。电力、水、排污等服务我方认可，但是对于卫生、保安、监控等，物业公司未提供相关服务。因此，请求驳回银湾公司的上诉请求。
兰华玲上诉请求：撤销一审判决，驳回银湾公司对兰华玲的诉请。事实和理由：一审认定萍乡宝鼎置业有限公司与银湾公司签订的《城市花园前期物业服务协议》对兰华玲有约束力错误。从始至终，银湾公司未与兰华玲形成合法有效的合同关系。由于物业服务合同的特殊性，法律允许开发商代业主与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，但开发商应以一定的方式将合同约定告知业主，否则物业服务合同对业主不产生法律效力。本案中，开发商萍乡宝鼎置业有限公司未按《物业管理条例》的规定，将其与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》中的主要条款向兰华玲释明或告知。兰华玲与萍乡宝鼎置业有限公司在购房时签订的《萍乡市商品房买卖合同》附件四、五对于物业服务的约定，不能视为开发商履行了告知义务。
银湾公司辩称：根据物业管理条例的规定，建设单位在未成立业主委员会前期，与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。本案中，兰华玲提出前期物业服务协议对其没有约束力，没有向其明示。银湾公司认为，这属于两个不同的法律关系。本案是物业服务合同纠纷，事实上兰华玲已享受物业公司提供的服务，已经形成了事实上的法律关系。建设单位是否向兰华玲进行过明示或提供了格式合同，兰华玲应另行提起诉讼，与本案无关。根据萍乡宝鼎置业有限公司与物业公司签订的合同，明确规定以上栗县物价局审批调整后的新标准为依据，银湾公司提供的萍乡市发改委的复函明确了物业公司的收费标准，商业用房按照建筑面积每平方米1元收取费用。该复函是发改委根据相关规定进行审批的，因此银湾公司根据政府指导价格收取物业费依法有据。
一审法院认定事实：2010年11月25日，萍乡宝鼎置业有限公司与上海银湾物业管理连锁集团江西萍乡分公司签订了《城市花园前期物业服务协议》，约定银湾公司进驻萍乡市上栗县城市花园小区进行前期物业服务，商铺的物业服务收费标准为0.8元/月/平方米，该协议服务期自小区业主委员会成立时自动终止。2011年3月31日，兰华玲在萍乡宝鼎置业有限公司开发兴建的该城市花园小区购买了第1幢1单元2号房，建筑面积为163.19平方米，该商品房用途为商业，随后兰华玲成为小区业主，并使用该房经营马可波罗磁砖。合同中约定：购房者应当积极配合，接受售房者或其委托的物业管理企业提供的前期物业管理服务，售房者和购房者应当遵守物业管理法规、规章、规范性文件和各项物业管理制度，并按约定承担前期物业管理服务费用。银湾公司述称，兰华玲缴纳物业服务费至2013年4月29日止，之后分文未付。经多次催讨未果，银湾公司特诉至法院要求兰华玲支付欠缴物业服务费5875元及按银行同期利率计算欠缴物业服务费期间的利息（从2013年4月30日至2016年4月30日）。另查明，兰华玲自从2012年5月起，向上栗县市容环境卫生管理所缴纳了环卫费，其商铺前的卫生由环卫所负责清扫；其所在城市花园小区目前并未成立业主大会和业主委员会。该城市花园小区住宅类物业服务收费标准为0.5元/月/每平方米。一审法院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。本案中，银湾公司与萍乡宝鼎置业有限公司所签订的《城市花园前期物业服务协议》不违反法律的相关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中兰华玲与萍乡宝鼎置业有限公司在签订的《商品房买卖合同》中同时包含了双方之间对前期物业服务的合意，故银湾公司诉请兰华玲支付物业服务费的请求，予以支持。至于兰华玲缴纳物业服务费的标准，《城市花园前期物业服务协议》中约定了商铺收费标准为0.8元/月/每平方米，因庭审中双方对银湾公司提供物业服务的情况存在争议，根据收费与服务对等原则，银湾公司并未对其全面履行合同情况加以举证，结合庭审查明的事实情况，适当降低物业服务费的标准，参照住宅收费标准计算兰华玲应缴纳物业服务费为2937元（0.5元/月/每平方米×163.19平方米×36月，计算至2016年4月30日止。后期物业服务费用应根据不同的事实情况或双方的约定另行计算）。因双方并未约定物业服务费缴纳的时间，故对银湾公司主张欠缴期间的利息不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、兰华玲于判决生效之日起五日内向银湾公司支付物业服务费2937元（从2013年4月30日起计算至2016年4月30日止）；二、驳回银湾公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由银湾公司负担25元，兰华玲负担25元。
本案二审期间，上诉人银湾公司向本院提交以下证据：
第一组证据：2013年工程维修问题统计单4页、2014年城市花园业主来电来访档案本15页、2015年城市花园业主来电来访登记本19页。拟证明：银湾公司为城市花园小区全体业主提供了物业服务，与全体业主进行了全面沟通并及时登记和处理反映的事务和问题。经质证，兰华玲认为该组证据只能证明银湾公司对小区其他业主提供了服务，不能证明银湾公司向兰华玲提供了服务。因兰华玲对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，至于关联性，本院将结合其它证据予以认定。
第二组证据：2013年、2014年、2015年业主意见征询表三本、照片23张。拟证明：银湾公司一直为全体业主提供优质物业服务的真实性，服务得到了业主的认可。经质证，兰华玲认为该组证据与本案无关。因兰华玲对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，至于关联性，本院将结合其它证据予以认定。
第三组证据：2016年消防演练记录表附照片3份、城市花园消防演练登记表附照片8份、2016年城市花园夜查记录档案本附照片30份、2016年城市花园义务劳动记录表附照片23份、2016年城市花园秩序员军训考核表9页、2016年城市花园晨会记录29页。拟证明：银湾公司对工作人员进行了严格培训，工作人员为小区的消防、安全、卫生等提供了优质服务，已全面履行义务。经质证，兰华玲对该组证据的真实性、关联性提出异议，认为兰华玲没有在其房屋内看见消防设施。本院经审查认为，兰华玲对该组证据的真实性提出异议，该组证据亦不能实现银湾公司的证明目的，本院对该组证据不予认定。
第四组证据：2013年8月物业管理费用催缴信一份、业主缴纳物业费收据一份、2013年9月26日对业主兰华玲物业管理费用催缴信一份、（2014）萍民二终字第84号民事判决书一份、2015年5月22日对梁耀权的租户欧阳小江的物业费催缴信一份、物业费缴费收据一份。拟证明：银湾公司对欠缴物业费的业主进行了催缴，业主因享受了银湾公司提供的物业服务而缴纳了费用。梁耀权和兰华玲同为商铺业主，因银湾公司全面履行了提供物业服务的事实，法院判决梁耀权按每平方米一元的标准全部缴纳物业费，梁耀权经催缴缴纳了物业费，兰华玲经催缴至今未交。经质证，兰华玲认为该组证据与本案无关联性，其他人缴费与兰华玲无关。因兰华玲对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，至于关联性，将结合其它证据予以认定。
第五组证据：证人刘某1、刘某2、荣某证言。拟证明：银湾公司对员工进行了严格培训，为全体业主提供了优质物业服务，兰华玲也享受了物业服务。经质证，兰华玲对该组证据的真实性提出异议，认为三位证人均为银湾公司的工作人员，证言不真实。即使证言真实，也证明了商业物业服务与住宅物业服务没有区别，收费标准却不一致。因三位证人系银湾公司员工，与银湾公司具有利害关系，兰华玲对该组证据的真实性亦提出异议，本院对该组证据不予认定。
第六组证据：证人刘某3证言。拟证明：银湾公司对员工进行了严格培训，为全体业主提供了优质物业服务，兰华玲也享受了物业服务。经质证，兰华玲对该证据提出异议，认为刘某3是开发商的人员，承担房屋保修责任，不是承担物业服务内容。本院经审查认为，兰华玲对该证据提出异议，该证据亦不能实现银湾公司的证明目的，故对该证据不予认定。
本案二审期间，上诉人兰华玲向本院提交照片三张。拟证明：兰华玲购买的物业服务与城市花园小区不是一体的，兰华玲没有享受到相应的物业服务。经质证，银湾公司对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议。认为该组证据不能反映银湾公司未提供卫生清洁或其他配套服务。因银湾公司对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，至于关联性，本院将结合其它证据予以认定。
二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：《城市花园前期物业服务协议》对兰华玲是否具有约束力；本案物业服务费如何计算。
关于《城市花园前期物业服务协议》对兰华玲是否具有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。且在本案中，兰华玲与萍乡宝鼎置业有限公司签订的《商品房买卖合同》对物业服务进行了约定。该合同附件四中约定“售房者应当做好前期物业管理工作，购房者应当积极配合，接受售房者或其委托的物业管理企业提供的前期物业管理服务，售房者和购房者应当遵守物业管理法规、规章、规范性文件和各项物业管理制度，并按双方约定承担前期物业管理服务费用”。因此，银湾公司与萍乡宝鼎置业有限公司所签订的《城市花园前期物业服务协议》对业主兰华玲具有约束力。兰华玲在该合同附件上签名并加按了手印，应视为萍乡宝鼎置业有限公司向业主履行了相关物业服务的告知义务。上诉人兰华玲提出《城市花园前期物业服务协议》对其没有约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于物业服务费如何计算的问题。本案所涉兰华玲购买的商品房为商用。虽然萍乡市发展和改革委员会出具的萍发改价调函[2013]188号复函回复城市花园小区的商业用房可按建筑面积1元月/平方米收取物业服务费进行备案，但是该复函仅系备案，且明确了公共性服务费收费标准为最高限价，下浮不限。该复函对调整银湾公司与兰华玲之间的物业管理费具有指导性，但不能作为银湾公司向兰华玲收取物业管理费的依据。物业管理费应以《城市花园前期物业服务协议》为依据。上诉人银湾公司提供的《城市花园前期物业服务协议》约定商铺按0.8元/月/平方米计收物业服务费。该协议对银湾公司和兰华玲具有约束力。上诉人银湾公司提出兰华玲应按1元/月/平方米缴纳物业服务费的上诉理由缺乏合理依据，物业服务费应按《城市花园前期物业服务协议》约定的0.8元/月/平方米计收。兰华玲提供的证明、照片均不能证明银湾公司未向其提供物业服务或提供的服务有瑕疵。因此，一审法院降低物业服务费的标准，参照住宅收费标准计收本案物业服务费缺乏合理依据，本院予以纠正。本案中双方并未约定物业服务费缴纳的时间，对银湾公司主张欠缴期间的利息，本院不予支持。上诉人银湾公司提出应全部支持其诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，银湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；兰华玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
撤销江西省上栗县人民法院（2016）赣0322民初447号民事判决；
兰华玲于本判决生效之日起五日内向江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司支付物业服务费4699.87元（从2013年4月30日起计算至2016年4月30日止）；
驳回江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费100元，由上诉人兰华玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 严林伟
代理审判员 姚 赛
二〇一七年一月十九日
书 记 员 王一清