黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑民终字第102号
上诉人（原审原告）赵智强，男，1971年8月15日出生，住XX。
委托代理人赵智，黑龙江龙升律师事务所律师。
委托代理人骆淑艳，黑龙江龙升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王晓志，男，1964年8月10日出生，住XX。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司。住所地哈尔滨市南岗区学府路****号*单元**层*号室。
法定代表人杨成，该公司经理。
被上诉人（原审被告）李占国，男，1964年4月18日出生，住XX。
上诉人赵智强、王晓志与被上诉人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）、李占国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2014年6月27日作出（2013）绥民一民初字第3号民事判决。赵智强、王晓志均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，采取阅卷及询问的方式审理了本案。上诉人赵智强的委托代理人赵智，上诉人王晓志及其委托代理人唐德明到庭参加询问。华星公司、李占国未到庭。本案现已审理完结。
原审法院判决认定：2008年4月24日华星公司在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区，需动迁赵智强在此处的房屋。2009年6月22日，华星公司与李占国签订《项目转让合同》，约定华星公司将华星名苑在绥化市北二路的开发项目转让给李占国。合同签订后，华星公司给李占国提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。该转让协议于2009年10月9日经青冈县公证处作了（2009）青证内民字第360号公证。华星名苑工程由李占国与王晓志合作继续开发。2008年4月华星公司委托绥化市合兴房地产评估有限公司对赵智强等42户的房屋进行评估。2009年9月28日绥化市合兴房地产评估有限公司作出绥合房估字（2009）第1076号房地产评估报告，评估结果为：赵智强的房屋每平方米12，682.00元，总价280，145.00元。2009年8月20日绥化市北林区价格认证中心作出绥北价鉴字（2009）第069号鉴定结论书，结论为：赵智强的房屋每平方米12，867.37元，总价284，240.00元。2009年9月1日，王晓志因故意毁坏财务罪，被取保候审。2009年11月11日，赵智强与华星公司签订《回迁安置协议》，主要内容为：一、被拆除房屋所在位置为一层，南北朝向，产权证记载建筑面积为22.09平方米，房屋的用途营业；二、安置人提供位于绥化市中直北二东路路口华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向，框架结构，房屋号为商场入口处北1号，房屋跨度为6.2米，高度为5米，宽度为4.2米。建筑面积45.76平方米的期房与被安置人回迁；三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日；四、逾期安置违约责任，逾期1个月，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿费的标准为每户每月10，000.00元整。逾期12个月，安置人有权货币补偿，货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格；五、回迁安置房标准的违约责任。安置人交付安置房标准应符合协议约定。达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50，000.00元。安置房屋面积确认及面积差异处置方式：本款规定以建筑面积为依据进行面积差异处置。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15，600.00元进行购买，所补差额款项将在房屋交付被安置人使用时支付。被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50，000.00元将在房屋产权证支付时，支付给安置人。如安置人中途将工程项目进行转包或转让，则该合同继续履行，同样具有法律效力。安置人则应通知被安置人进行合同接转，接转方则必须承担与安置人同样的责任。若安置人出现违约，将回迁房屋另售他人，则安置人须按现行售楼价格给予被安置人货币补偿（现行售楼价格为每平方米25，800.00元），被安置人并随时保留追究其法律责任的权利。回迁保证单位具有监督安置人合同执行情况的权利，如安置人未能履行合同，回迁保证单位将在安置人存入政府的动迁保证金中按其现行售楼价格每平方米25，800.00元给予被安置人。华星公司盖章，授权委托人李占国签名，被安置人赵智强签名，回迁保证单位绥化市人民政府动迁安置管理办公室盖章。2010年11月初华星公司向绥化市北林区人民法院起诉要求撤销与赵智强签订的回迁安置协议书，但绥化市北林区人民法院未予受理。争议的楼房于2012年1月份竣工，回迁房屋面积为36.26平方米。赵智强要求回迁争议的房屋，双方当事人因回迁房屋的超面积部分价格未能达成一致，赵智强至今未回迁。以上事实有回迁安置协议书、评估报告、证明、双方当事人陈述笔录等在卷证实。
对于房屋没有按时回迁的责任问题。王晓志称，赵智强于2011年12月21日占有房屋，因其阻止时双方发生争执，绥化市公安局北林分局团结派出所于2011年12月21日对此进行了处理，并有徐凤春等人的笔录证实，赵智强在隔了二、三天后占有房屋，对此事实赵智强在开庭审理时并不否认该事实。王晓志为证实赵智强占有了房屋，在庭审过程中出示了部分照片，证实房屋内有赵智强搬进的物品等，同时原审法院根据王晓志的申请，在公安机关调取了公安机关的卷宗材料，证实赵智强占有房屋的事实。
赵智强原审诉称：2009年其位于绥化市中直北二东路营业房产拆迁，并签订了《回迁安置协议》，回迁安置房产位于绥化市中直北二路路口华星名苑的新建营业用商服，一层，房屋号：商场入口处北1号，建筑面积45.76平方米。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15，600.00元的单价进行购买。动迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。华星公司逾期安置，应向其加付停业损失补偿费，停产、停业损失补偿费的标准为10，000.00元／月。过渡期满后其他被安置人已回迁，但华星公司、王晓志、李占国迟迟不让其回迁。华星公司现已将该项目转让给了王晓志、李占国。在与华星公司、王晓志、李占国多次协商未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求，维护其合法权益。诉讼请求：一、判决继续履行《回迁安置协议》，履行交房义务；二、判决华星公司、李占国、王晓志承担延期交房的违约责任（从2011年2月1日起至履行交房完毕止，每月10，000.00元整）300，000.00元；三、诉讼费由华星公司、李占国、王晓志承担。
王晓志原审辩称：一、《房屋安置补偿协议》是在受胁迫的情况下签订的，不是华星公司的真实意思表示，显失公平，应予撤销，不应予以执行。理由是因为开发产生纠纷，赵智强要求过高，提出不合理要求，并到华星公司、市检察院闹事，这种情况下与赵智强签订了合同；二、合同内容不合理，政府文件拆一还一，合同约定按25，800.00元进行补偿；三、赵智强要求强制履行合同，没有依据，物权法规定合同只具有债权效力；四、本案在2010年7月向绥化市北林区法院提起诉讼撤销合同，至今无结果，请求法院移送绥化市北林区法院确定合同效力。
华星公司、李占国原审均未出庭答辩。
原审法院判决认为，华星公司取得在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区项目后，将该项目转让给李占国。李占国与王晓志合作开发期间，以华星公司名义与赵智强签订《回迁安置补偿协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，应确认有效协议。华星公司、李占国、王晓志应依合同约定交付房屋。王晓志认为此协议是受胁迫签订的，但未提供足够的证据予以证实，不予支持。赵智强被拆迁的房屋面积为22.09平方米，现回迁房屋面积32.26平方米，赵智强对多余面积应按每平方米15，600.00元进行购买。对于华星公司、李占国、王晓志未按合同约定期限交付房屋是否支付违约金的问题，因王晓志提供了证据证实赵智强占有了房屋，并在室内存放了物品，且有公安机关的笔录证实，因此，对于赵智强要求华星公司、李占国、王晓志支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、华星公司、王晓志、李占国于本判决生效后十五日内将绥化市中直北二路路口华星名苑商场入口处北1号（房产测绘号110）商服楼36.26平方米交付赵智强，同时赵智强给付华星公司、王晓志、李占国超出回迁面积购房款221，052.00（36.26-22.09=14.17×15，600.00）元；二、驳回赵智强的其他诉讼请求。案件受理费14，700.00元，由华星公司、王晓志、李占国负担10，691.00元，赵智强负担4，009.00元；诉讼保全费5，000.00元，由华星公司、王晓志、李占国负担。
上诉人赵智强不服原审判决，向本院提出上诉。请求二审法院依法改判，由华星公司、王晓志、李占国承担本案的全部诉讼费用。主要理由是：一、原审法院仅判决赵智强给付华星公司、王晓志、李占国超出回迁面积购房款221，052.00元错误。1.根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，诉争的回迁安置房不符合协议约定标准，华星公司、王晓志、李占国应赔偿其50，000.00元；2.根据《回迁安置协议》第五条第二款约定，原审法院在判决给付房款时未按双方协议约定预留50，000.00元。3.《回迁安置协议》约定回迁房屋建筑面积45.76平方米，但实际回迁房屋建筑面积36.26平方米，与协议约定面积相差9.5平方米，对此华星公司、王晓志、李占国应当赔偿其损失245，100.00元（25，800.00元×9.5）。二、华星公司、王晓志、李占国应承担延期交房违约金，原审判决未予支持属枉法裁判。1.本案争议楼房于2012年1月份竣工，而回迁保证时间是2011年1月30日前，故从2011年2月1日起至2012年1月，该期间安置人华星公司、王晓志、李占国应向被安置人赵智强加付停产停业损失补偿费120，000.00元；2.因华星公司、王晓志、李占国违背合同擅自提高回迁房屋价格并以此占据房屋拒绝赵智强回迁，对此华星公司、王晓志、李占国应按照10，000.00元／月的标准承担至履行交房完毕期间的停产停业损失补偿费。
上诉人王晓志不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求二审法院依法改判，并由赵智强承担本案全部诉讼费用。主要理由为：一、原审判决认定事实错误。1.双方签订的《回迁安置协议》非其真实意思表示，是在受胁迫下形成的，不应履行。2.《回迁安置协议》内容显失公平。该房屋现行售楼价格25，800.00／平方米，却对扩大面积强行约定只补差15，600.00／平方米。二、原审判决适用法律错误。原审判决对扩大面积仅依据15，600.00／平方米给付，同时判决其履行合同交付房屋，违反了《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，维护了赵智强的不正当利益，损害其合法权益。
华星公司未答辩。
李占国未答辩。
本院经审理确认原审判决认定事实。
另查明，原审法院依职权向绥化市公安局北林分局团结派出所调查取证，公安机关的卷宗记载，2012年11月26日李春晓（系赵智强妻子）带领工人对诉争房屋进行装修，华星名苑物业工作人员出面予以制止，双方发生冲突，李春晓向绥化市公安局北林分局团结派出所报案。
本院认为，华星公司与赵智强于2009年11月11日签订的《回迁安置协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原判决认定该合同有效正确。王晓志主张双方签订的《回迁安置协议》存在胁迫以及显失公平的情形，但其未能举示证据予以证明，且其亦未在法律规定的期间内对该协议行使撤销权，故王晓志该项主张本院不予支持。
关于诉争的回迁安置房屋未达到约定交付标准是否应予赔偿的问题。虽然华星公司与赵智强签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，未达到安置房屋约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50，000.00元。但赵智强在华星公司对诉争回迁房屋验收前，于2011年12月强行占有诉争回迁房屋并之后进行装修，造成华星公司、李占国、王晓志无法按约定的房屋交付标准进行施工，诉争房屋未达到约定标准的责任不在华星公司。故赵智强主张诉争房屋未达到约定标准，由华星公司、李占国、王晓志赔偿50，000.00元无事实和法律依据，本院不予支持。另，该诉争回迁房屋实际面积少于《回迁安置协议》约定的回迁安置房屋面积，赵智强主张面积减少部分应按每平方米25，800.00元赔偿，但在双方签订的《回迁安置协议》中双方对此并未约定，且超出原审诉讼请求，本院不予支持。
关于赵智强是否在诉争房屋产权证交付前预留50，000.00元的问题。根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第二款约定，被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50，000.00元在房屋产权证交付时，同时支付给安置人。因此，华星公司、李占国、王晓志应按约定，在其履行产权登记义务及承担产权登记相关费用之前，赵智强应预留回迁面积购房款50，000.00元。原审法院未依照该协议条款判令由赵智强预留50，000.00元款项不当，应予纠正。
关于华星公司是否应当承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费问题。双方签订的《回迁安置协议》第三条约定，回迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四条约定，逾期不能回迁的，安置人应向被安置人加付停产停业损失补偿费，标准为10，000.00元／月。华星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回迁安置协议》约定的回迁日期，华星公司逾期回迁应向赵智强加付停产停业损失补偿费。因一、二审诉讼期间，赵智强对2011年12月实施抢占诉争回迁安置房屋的事实无异议，同时通过公安机关的卷宗材料证实，赵智强的妻子李春晓曾于2012年11月带领工人对诉争房屋进行装修，以及原审中王晓志举示的诉争房屋内存放物品的照片，能够证实赵智强抢占了诉争的回迁安置房屋。故逾期时间应自2011年2月1日起至2011年12月31日止。根据《回迁安置协议》第四条约定的补偿标准，停产停业损失补偿费合计110，000.00元。华星公司、王晓志、李占国对赵智强抢占诉争回迁安置房屋之后不再承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费。原审对自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停产停业损失补偿费未予支持，本院予以纠正。赵智强主张华星公司、王晓志、李占国违背合同擅自提高回迁房屋价格并以此占据房屋拒绝赵智强回迁依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第一项为：黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国于本判决生效后十五日内将绥化市中直北二路路口华星名苑商场入口处北1号（房产测绘号110）商服楼36.26平方米交付赵智强，同时赵智强给付黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国超出回迁面积购房款171，052.00元（回迁面积购房款221，052.00元－预留款50，000.00元）；赵智强取得回迁房屋产权证照后，向黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国支付预留款50，000.00元；
二、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第二项为：黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、李占国、王晓志在本判决生效十五日内支付赵智强停产停业损失补偿金110，000.00元；
四、驳回赵智强的其他上诉请求；
五、驳回王晓志的上诉请求。
王晓志交纳二审案件受理费3，190.70元，由王晓志自行负担。赵智强交纳二审案件受理费10，800.00元，由王晓志负担2，500.00元，赵智强负担8，300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 王景波
代理审判员 曹 茗
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 王世涛