成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第3355号
原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**号附*号。
法定代表人盛智文，董事长。
委托代理人漆静瑶，四川汇高律师事务所律师。
委托代理人谭振，四川汇高律师事务所律师。
被告正茂餐饮（成都）有限公司。
法定代表人罗国章，执行董事。
被告正茂投资（中国）有限公司。
法定代表人黄家颢。
兰桂坊（成都）物业管理有限公司（简称兰桂坊物业公司）与正茂餐饮（成都）有限公司（简称正茂餐饮公司）、正茂投资（中国）有限公司（简称正茂投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月7日立案受理。依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。兰桂坊物业公司的委托代理人漆静瑶、谭振到庭参加诉讼。本院通过邮寄送达方式、委托送达方式向正茂餐饮公司、正茂投资公司送达民事诉讼文书未果，又以公告送达方式进行送达。现公告期届满，正茂餐饮公司、正茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。本案现已审理终结。
原告兰桂坊物业公司诉称，2009年12月4日，兰桂坊物业公司与正茂投资公司签订租赁合同，2011年4月29日，兰桂坊物业公司又与正茂餐饮公司、正茂投资公司签订租赁合同的补充协议，约定：正茂餐饮公司承租兰桂坊物业公司位于成都市锦江区滨江东路“成都兰桂坊项目”6栋1层106号房屋用于餐厅经营活动，正茂投资公司对正茂餐饮公司履行上述租赁合同承担连带责任。兰桂坊物业公司依约交付房屋和提供相应推广服务、物业管理服务后，正茂餐饮公司、正茂投资公司至今未向兰桂坊物业公司支付保证金、租金、推广费、物业管理费、水电费及相应滞纳金。请求判令解除《成都兰桂坊6栋1层106号店铺之租赁合同》（简称《租赁合同》）及补充协议；正茂餐饮公司支付所欠租金796107.07元及滞纳金89561.47元（欠租时间2011年3月至12月，计租面积339.9平方米，租金310元／月／平方米，已用保证金257582.93元抵扣部分欠租）、物管费45886.5元及滞纳金2698.13元（欠费时间2011年8月至12月，缴费标准27元／月／平方米）、推广费25492.5元及滞纳金2370.8元（欠费时间2011年8月至12月，缴费标准15元／月／平方米）、2011年9月至12月的水电费41080.35元及滞纳金3186.08元，共计1006382.9元，其中滞纳金均从每月应付款之次日起按每日0.1%的标准计算；正茂餐饮公司承担兰桂坊物业公司为本案所支付的律师费20000元；正茂投资公司对上述费用承担连带清偿责任。
兰桂坊物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、正茂餐饮公司、正茂投资公司的注册登记资料，拟证明其主体资格。
2、《成都市兴锦城市建设投资有限责任公司与兰桂坊（成都）物业管理有限公司关于水井坊特色街区项目的租赁协议》，拟证明兰桂坊物业公司系租赁物业合法出租人。
3、《成都兰桂坊物业管理服务合同》，拟证明兰桂坊物业公司聘请其他物管公司对租赁物进行物业管理，并授权其代为收取物管费。
4、《租赁合同》，拟证明双方之间租赁关系成立，正茂餐饮公司、正茂投资公司应当依约支付租金、推广费及物业管理费。
5、《补充协议》，拟证明兰桂坊物业公司与正茂餐饮公司、正茂投资公司约定由正茂餐饮公司作为承租人，正茂投资公司作为履行租赁合同的保证人，承担连带责任。
6、成都兰桂坊收楼表，拟证明正茂投资公司已接收租赁物。
7、与四川新恒公关策划有限公司签订的协议书及发票、与成都英商传媒广告有限公司签订的合同及发票、上海移动乐广告有限公司广告合同单及发票、经典视线候车亭广告发布合同及发票、兰桂坊2011年网站装饰及活动游戏整包服务合同及发票，拟证明兰桂坊物业公司进行项目推广，支付项目推广活动费。
8、欠费事宜通知单，拟证明兰桂坊物业公司委托的物业管理公司向正茂餐饮公司催款。
9、暂停服务通知书，拟证明因正茂餐饮公司欠费，物业管理公司致函告知停止服务。
10、关于解除《6栋1层106号店铺之租赁合同》的通知及邮寄记录，拟证明兰桂坊物业公司通知正茂餐饮公司、正茂投资公司解除合同。
11、租金、推广费、物管费及滞纳金欠款明细，拟证明正茂餐饮公司欠费金额。
12、委托合同及发票，拟证明兰桂坊物业公司委托律师进行诉讼，支付律师费20000元。
被告正茂餐饮公司、正茂投资公司未作答辩。
本院认为，兰桂坊物业公司提交的1至7项、第9至12项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据；第8项证据涉及的欠款截止2010年11月，与本案所主张的欠款无关，不作为本案证据。
根据本院采信的证据和庭审中当事人的陈述，本案查明以下事实：
2009年8月27日，兰桂坊物业公司与成都市兴锦城市建设投资有限责任公司、香港兰桂坊投资有限公司签订《关于水井坊特色街区项目的租赁协议》，约定成都市兴锦城市建设投资有限责任公司将位于成都市锦江区水井坊历史街区总建筑面积43087平方米的协议标的物出租给兰桂坊物业公司，由香港兰桂坊投资有限公司为兰桂坊物业公司提供担保；租赁期限从2009年10月1日至2024年9月30日；成都市兴锦城市建设投资有限责任公司向兰桂坊物业公司签发《承诺书》，以便兰桂坊物业公司转租协议标的物。
2009年9月，兰桂坊物业公司作为甲方与乙方即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司和仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司签订《成都兰桂坊物业管理服务合同》，委托乙方对成都市锦江区水井坊历史街区及其范围内之“兰桂坊（成都）项目”全部物业进行管理。乙方负责按照管理规定、租／售合同相关条款及已确定的本项目收费向租客／业主收取物业管理费及其他相关费用；乙方收取的款项统一存入专为本项目而设的独立银行账户，此账户支出所有包括本项目管理队伍人员开支、项目保险、能源开支、承包商费用等在内的与项目日常管理有关的费用开支；对于管理费账户的全部物业管理人应收账款（不包括管理人酬金），乙方同意将追索权转让甲方。
2009年12月4日，兰桂坊物业公司与正茂投资公司签订《租赁合同》，约定：由正茂投资公司承租兰桂坊物业公司位于成都市锦江区滨江东路“成都兰桂坊项目”6栋1层106号房屋经营酒屋；（第3条）鉴于正茂投资公司拟在中国大陆境内成立具有法人资格的公司，双方同意自正茂投资公司国内公司成立之日起，由该国内公司以承租人的身份，承继正茂投资公司在本租赁合同项下所有的权利义务，作为正茂投资公司履行本租赁合同的具体执行者；计租面积339.9平方米；租赁期五年，从2010年1月1日起计；首个租赁年度月租金101970元，第二个租赁年度月租金105369元，第三个租赁年度……；物业管理及项目推广费为每月每平方米42元；正茂投资公司必须在每一个历月之最后一个工作日，准时以银行转账至兰桂坊物业公司账户或兰桂坊物业公司不时以书面形式指定之其他银行账户的方式支付下一历月之租金；如租期之起始日或届满日非分别为历月之第一日或最后一日，则该月款项应按照承租人在该历月租用天数依比例支付；正茂投资公司负责支付起始日起承租场所的物业管理及项目推广费，并应在缴付租金的同时按兰桂坊物业公司的付款指示支付下一历月到期应付的物业管理及项目推广费；正茂投资公司须按照安装的分表或兰桂坊物业公司出示的账册缴清一切与承租场所有关的设施费用，包括水费、电费、空调费、煤气／天然气费等，支付办法与租金的支付办法相同；若正茂投资公司未依本合同所指定的方式及时间支付租金、物业管理及项目推广费或按本租赁合同所应支付之其它费用，则应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止；合同当事人任一方须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定等行为，造成相对方招致或遭受的一切诉讼、投诉、损失、损害、开支及律师费、诉讼费等，向相对方作出赔偿。《租赁合同》签订后，双方于2009年12月30日交接了租赁房屋。
正茂投资公司于2010年3月出资设立正茂餐饮公司。2011年4月，兰桂坊物业公司（甲方）、正茂投资公司（乙方）、正茂餐饮公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2009年12月4日签订了《租赁合同》，根据该合同第3条之约定，现三方一致同意，由乙方成都公司即丙方正茂餐饮公司概括承受乙方在原租赁合同下的所有权利、义务，乙方对丙方履行原租赁合同承担连带责任。
《补充协议》签订后，正茂餐饮公司按约在租赁场所进行经营。合同履行过程中，因正茂餐饮公司拖欠租金、项目推广费及其他费用，兰桂坊物业公司于2011年12月向正茂餐饮公司、正茂投资公司发出《关于解除〈6栋1层106号店铺之租赁合同〉的通知》。仲量联行成都兰桂坊物业管理中心也因正茂餐饮公司拖欠物业服务等费用而发出《暂停服务通知书》。2011年12月底，正茂餐饮公司搬离租赁场所，尚欠兰桂坊物业公司2011年5月至12月的租金796107.07元、2011年8月至12月的物业管理费45886.5元、2011年8月至12月的项目推广费25492.5元。
兰桂坊物业公司为宣传“成都兰桂坊”项目，与有关媒体签订了合同并支付了宣传费用。2012年6月，兰桂坊物业公司为本案诉讼，与四川汇高律师事务所签订了《委托合同》，委托该所代理本案诉讼，并向该所支付了律师费20000元。
庭审中，兰桂坊物业公司表示：《租赁合同》关于滞纳金的约定过高，由法院酌情减免；合同约定的物业管理及项目推广费为每月每平方米42元，实际收取时按物管费27元／月／平方米、项目推广费15元／月／平方米划分。
本院认为，兰桂坊物业公司与成都市兴锦城市建设投资有限责任公司签订的《租赁协议》，取得了成都市锦江区水井坊历史街区相关物业的使用和转租权。2009年12月，兰桂坊物业公司与正茂投资公司签订《租赁合同》，兰桂坊物业公司将水井坊历史街区成都兰桂坊项目6栋1层106号店铺出租给正茂投资公司经营。正茂餐饮公司成立后，三方根据《租赁合同》的约定，又签订《补充协议》，由正茂餐饮公司作为承租人履行租赁合同。《租赁合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，兰桂坊物业公司将租赁房屋交付正茂投资公司，并委托物管公司对相应物业进行了管理，也对“成都兰桂坊”项目进行了宣传，履行了合同约定的义务。但2011年3月以来，正茂餐饮公司未按合同约定期限向兰桂坊物业公司支付租金、物业管理及项目推广等费用，经催收后仍未缴清欠费，并在2011年12月搬离租赁场所，以自己的行为表明不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故兰桂坊物业公司要求解除与正茂投资公司、正茂餐饮公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，本院予以支持。
正茂餐饮公司作为承租人，负有向兰桂坊物业公司支付租金、物业管理和项目推广费的义务，其应就自己已履行付款义务的事实承担举证责任。现无证据证明正茂餐饮公司履行了付款义务，正茂餐饮公司应承担举证不能的责任。兰桂坊物业公司要求正茂餐饮公司支付欠款，于法有据，其主张的欠费金额：2011年5月至12月的租金796107.07元、2011年8月至12月的物业管理费45886.5元、2011年8月至12月的项目推广费25492.5元，与合同约定的支付金额、计费面积相符，本院予以支持。正茂餐饮公司迟延履行上述债务，根据《租赁合同》之约定，正茂餐饮公司应从欠费次日起按到期未缴费总额的0.1%按日支付滞纳金。该约定是双方关于违约金的约定，但双方约定的违约金标准过高，本院综合考虑违约造成的实际损失、合同的履行情况及兰桂坊物业公司同意法院酌情调整的意见，对违约金予以适当调整。本院参照中国人民银行流动资金贷款年利率6%的标准，按该标准的130%，确定违约金为18920元。因正茂餐饮公司违约导致兰桂坊物业公司提起本案诉讼，根据《租赁合同》约定，兰桂坊物业公司因本案支出的律师费应由正茂餐饮公司承担。故兰桂坊物业公司要求正茂餐饮公司承担律师费20000元，本院予以支持。
兰桂坊物业公司是代为收取水电费用，其要求正茂餐饮公司支付水电费41080.35元，应就该笔费用的构成情况以及自己代缴情况承担相应举证责任。对此，兰桂坊物业公司未提供证据予以证明。故对兰桂坊物业公司的该项请求，本院不予支持。
关于正茂投资公司承担责任的问题。根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，正茂投资公司国内公司成立后，由国内公司即正茂餐饮公司作为承租人履行租赁合同，正茂投资公司对其履行租赁合同承担连带责任。现正茂餐饮公司在履行租赁合同过程中拖欠租金、物业管理和项目推广等费用未付，正茂投资公司应对拖欠的费用承担连带责任。兰桂坊物业公司请求正茂投资公司对正茂餐饮公司应付款项承担连带责任，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、解除原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司与被告正茂投资（中国）有限公司签订的《成都兰桂坊6栋1层106号店铺之租赁合同》以及与被告正茂投资（中国）有限公司、被告正茂餐饮（成都）有限公司签订的《成都兰桂坊6栋1层106号店铺之租赁合同补充协议》；
二、被告正茂餐饮（成都）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司租金796107.07元、物业管理费45886.5元、项目推广费25492.5元、违约金18920元，共计886406.07元；
三、被告正茂餐饮（成都）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司律师费损失20000元；
四、被告正茂投资（中国）有限公司对第二项、第三项被告正茂餐饮（成都）有限公司应付款项承担连带给付责任。
五、驳回原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14036元，由被告正茂餐饮（成都）有限公司负担，被告正茂投资（中国）有限公司对该款项承担连带给付责任。
如不服本判决，原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司、被告正茂餐饮（成都）有限公司可于判决书送达之日起十五日内，被告正茂投资（中国）有限公司可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 徐祖琦
人民陪审员 鲁宁节
二〇一四年四月十日
书 记 员 陈燕红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。