上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第277号
原告林晓挺。
原告林晓策。
两原告的共同委托代理人贺慧。
被告潘春苗。
原告林晓挺、林晓策与被告潘春苗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人贺慧到庭参加诉讼。被告潘春苗经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月7日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告租赁原告所有的位于上海市嘉定区某某路850弄13号1-2层、15号1-2层的商铺，共计面积583.51平方米；年租金123591元，租金每三个月支付一次，先付后用；被告支付给原告相当于2个月租金的保证金，原告应于租赁关系终止时，被告付清租金及相关款项后，5天内将保证金无息返还被告。2011年10月25日，原、被告签订补充合同，将第一年的年租金变更为85万元。2012年8月，双方达成口头协议，将2012年8月15日至2014年8月14日的年租金调整为70万元，且2012年8月15日至2012年11月14日给予被告免租期。因被告未按约足额支付2013年8月15日至2013年11月14日的租金，也未支付2013年11月15日之后的租金，故原告于2014年1月1日向被告发送解除租赁合同的通知，但被告至今未支付拖欠的租金，故原告起诉要求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告腾空并归还房屋；3、判令被告立即支付拖欠的2013年8月15日至2014年2月14日的租金240000元；4、判令被告支付滞纳金2302元、违约金617645.50元。
审理中，经本院释明，原告明确要求确认两原告与被告签订的房屋租赁合同于2014年1月2日解除；租金调整为自2013年10月11日至2014年1月2日的156335元；滞纳金调整为2755元（按日万分之一的标准从合同约定的付款到期日计算至2014年4月1日），明确违约金按合同约定的首年租金的一半计算；对于要求被告腾空并归还房屋的诉讼请求不再主张。
被告提交书面答辩状辩称，被告承租原告商铺后，因商铺的经营状况不好，双方协商对合同约定的租金金额进行了两次变更，并重新约定了免租期，被告经原告同意将商铺转租给案外人使用，并与他们签订了相应租期的租赁合同。现被告拖欠租金是因原告要在2014年8月15日后按合同约定的标准收取租金，被告认为该标准远高于周边商铺的租金市场价，且超出被告转租收取租金的金额很多，遂与原告就此进行协商，希望能购按照目前年租金70万元的标准作适当上浮，重新签订合同，但至今未与原告协商一致，如果原告按照70万元递增5%来收取后五年的租金，同意付清租金。不同意支付违约金和滞纳金，因为原告处尚有被告支付的20万元押金。
经审理查明，2011年5月7日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定：原告将位于上海市嘉定区某某路850弄13号1-2层、15号1-2层的建筑面积合计为583.51平方米商铺出租给被告，被告使用该商铺用于经营阿迪达斯或耐克品牌；租赁期限自2011年5月15日至2018年5月14日，原告给予被告60天的免租期，即2011年5月15日至2011年7月15日；年租金1235291元，租金每三个月支付一次，先付后用，被告应当在当期（季）的最后5天前向原告支付下期租金；被告在签约时应支付给原告20万元作为保证金，原告应于租赁关系终止时，被告付清租金及相关款项后，5天内将保证金无息返还被告；被告逾期支付租金的，每逾期一天，应按日向原告支付未付租金的万分之一作为滞纳金；被告逾期支付房租或水、电费、通讯费超过半个月，经原告书面催告后半个月仍未缴付的，原告有权单方面终止并解除本合同；在双方租赁期内如果一方违约，则另一方需向对方赔偿第一年租金的50%作违约金。合同签订后，被告按约支付保证金。2011年10月25日，原、被告签订补充合同，约定：原告给予被告90天的免租期，即从2011年8月15日至2011年11月15日止；将第一年的年租金变更为85万元；第二年的年租金为1235291元，第三年起每年递增5%；租金的支付方式不变。之后，被告按照补充合同约定的标准支付租金。2012年8月，双方达成口头协议，将2012年8月15日至2014年8月14日的年租金调整为70万元，且2012年8月15日至2012年11月14日给予被告免租期。之后，被告按照年租金70万元的标准分期支付了2012年11月15日至2013年8月14日的租金。被告分别于2013年9月23日、11月26日支付2013年8月15日至2013年11月14日的租金1万元和10万元，即被告支付租金至2013年10月10日。因被告未支付2013年10月11日起的租金，原告涉讼。
另查，原告于一年前获知被告将系争房屋转租给案外人使用，目前系争房屋由次承租人实际使用。原告于2013年12月16日分别向三位次承租人发送书面通知，要求被告于12月20日之前支付拖欠的租金24万元，并要求次承租人务必将通知转交被告。同日，原告将通知的内容以手机短信的形式发送给被告。2014年1月2日，原告以手机短信的形式通知被告即日起解除房屋租赁合同，并于同日分别向三位次承租人发送《关于解除租赁合同的通知》，要求务必转交被告。2014年2月24日，原告以挂号信的形式向被告发送通知，告知其租赁合同已于2014年1月2日解除；经查询，该通知于2014年2月27日由潘小燕签收。
审理中，原告明确表示次承租人的问题不需要在本案中予以处理，对于2014年1月2日以后的房屋使用费不在本案中主张。对于被告交付的保证金20万元，原告主张在合同解除后应用于折抵违约金。
以上事实，有原、被告签订的租赁合同书、房地产权证、租金交付明细及银行卡明细、催告通知及邮寄凭证、解除通知及邮寄凭证、短信、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应按约履行。现被告未按约支付租金，理应承担违约责任。原告在被告拖欠租金的情况下已按照合同约定进行了催告，被告届期仍未履行，原告行使单方解除权符合合同的约定，合同至解除通知到达被告时解除。原告已于2014年1月2日向被告发送短信，通知被告合同解除，被告对此未提出异议，故本院确认双方的租赁合同于2014年1月2日解除。合同解除后，被告拖欠的租金仍应给付。原告主张的被告应支付2013年10月11日至2014年1月2日的租金156335元未超过双方约定的租金标准，本院予以照准。被告逾期支付租金，原告按照合同约定主张滞纳金并无不当，其主张的金额未超过合同约定的标准且在合理范围内，故本院予以照准。对于原告主张的违约金，合同中关于违约金的适用条件约定不明确，被告对此持有异议，且原告已就被告逾期付款主张了滞纳金，故本院对于原告主张的违约金不予支持。合同解除后，被告的保证金应予返还。因房屋目前由次承租人实际使用，原告撤回要求被告返还房屋的诉请，并表示次承租人的问题不需要在本案中处理，系当事人对诉讼权利的行使，于法不悖，本院予以照准。被告潘春苗经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告林晓挺、林晓策与被告潘春苗于2011年5月7日签订的房屋租赁合同于2014年1月2日解除；
二、被告潘春苗应于本判决生效之日起十日内给付原告林晓挺、林晓策2013年10月11日至2014年1月2日的租金人民币156335元；
三、被告潘春苗应于本判决生效之日起十日内给付原告林晓挺、林晓策滞纳金人民币2755元；
四、原告林晓挺、林晓策应于本判决生效之日起十日内返还被告潘春苗保证金人民币200000元；
五、驳回原告林晓挺、林晓策的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费11567.36元，减半收取5783.68元，由原告林晓挺、林晓策负担4164.72元，由被告潘春苗负担1618.96元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年四月十六日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。