浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初7716号
原告（反诉被告）金言夫，男，1952年5月14日出生，汉族，住绍兴市越城区，
委托诉讼代理人：吴建龙、胡树蕙，浙江兴绍律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨芬，女，1974年9月10日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，
委托诉讼代理人：王竹青，浙江震天律师事务所律师。
原告金言夫与被告杨芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日作出一审判决，杨芬不服上诉至绍兴市中级人民法院，2017年6月23日该院裁定发回重审。本院于2017年7月6日立案，依法另行组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭进行了审理，原告金言夫及其委托诉讼代理人吴建龙，被告杨芬及其委托诉讼代理人王竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金言夫向本院提出诉讼请求：一、被告杨芬立即支付2015年8月1日至2016年7月31日间房屋租金264000元，并支付自2015年7月1日起至解除租赁合同关系之日止按银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息并要求腾退房屋；二、本案诉讼费由杨芬承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：一、双方的租赁协议于2017年2月22日解除；二、判令被告支付至2017年2月22日的租金；三、要求被告腾退房屋，支付解除合同自2017年2月23日起至腾退房屋间的房屋使用费；四、要求被告支付按银行其同类贷款基准利率计算的逾期利息损失（其中第二年的租金264000元的逾期利息损失从自2015年7月1日起至判决确定履行日止；2016年8月1日至2017年2月22日期间的租金的逾期利息损失自2017年2月23日起至判决确定履行之日止计）。事实和理由：2014年5月24日，金言夫、杨芬签订租房协议一份，约定金言夫将坐落于绍兴市越城区斗门镇朱家潭村联立式安置房6间三层楼房出租给杨芬，租期为六年，自2014年8月1日起至2020年8月1日止，第一年的租金为贰拾肆万元，租金下一年每年上浮，按年租金的百分之拾计算，每年租金按年租期提前30天付清等。协议签订后，金言夫按约将出租的房屋交付给杨芬，杨芬也支付了第一年的租金。但到2015年7月1日，杨芬却拒绝支付第二年的租金。金言夫虽经多次催讨，杨芬仍不支付。综上，双方之间的房屋租赁合同合法有效，但杨芬拒付租金，显属违约，故原告诉至法院。
被告杨芬辩称，双方签订的合同是无效的，事后被告才知道原告将农村的安置房当做商业房出租给被告使用，被告承租后按照合同约定的条件装修完毕，向相关部门领取营业执照及办理消防验收，被告才知该房屋不具有合法性，故导致被告承租的房屋一直闲置。原告要求继续履行并支付第二年租金，在第一年合同未到期前，因合同无法履行，被告委托律师向原告以EMS形式发送了律师函，要求原告返还未到期租金并赔偿损失，被告有EMS回单，因为时间比较久，邮政部门处无法拉取签收单。如果法院认为该合同系有效的，请求按照当时律师函发的时间以合同目的无法实现为由解除双方的合同。
被告杨芬向本院提出反诉请求：一、请求以合同目的无法实现为由解除原、被告间的房屋租赁协议；二、要求反诉被告金言夫返还已收取的租金、押金计26万元，赔偿装修及设备等损失1456771元，合计1716771元，并赔偿上述款项相应的利息损失（从反诉原告提起反诉之日起至法院判决确定履行之日止按银行同期贷款基准利率计算）；三、本案诉讼费由金言夫承担。事实和理由：2014年5月24日，双方签订租赁协议一份，金言夫将坐落于袍江群贤路旁（梅山附近）6间三层楼房及围墙内场地出租给杨芬开汽车修理公司用。杨芬在签订协议前就告知金言夫要按照4S店标准进行装修，为了使装修尽可能合理使用，杨芬要求租期至少为六年，金言夫表示同意。杨芬在问及其产权证及房屋用途时，金言夫一再确认有产权证，并承诺其出租的房屋可以作为汽车修理公司用。杨芬出于对金言夫的信任，在协议签订后就将26万元全部支付。开办汽车修理公司必须的道路许可证、营运证的申领，需要先完成店面装修与设备的安装、调试等，并招齐人员，做好营运的各项准备工作后，经运管部门现场考察后，才能申请。杨芬为了尽早开业，交接房屋后立即对房屋进行了装修，并购置了营运所需的相关设备等，花费约150多万元。上述前期工作准备完毕后，杨芬前去运管及工商部门申领道路许可证、营运证、营养执照等，被告知其他条件已具备，但需要承租房屋的产权证，杨芬向金言夫告知该情况，要求将产权证交给其，金言夫一开始以原件不能交给杨芬等理由推脱，后在杨芬再三要求下，又称上述房屋系安置房，尚未办理权证，其也无法提供该房屋系其所有的合法有效手续。杨芬开始不信任金言夫，要求到当地镇政府去核实，但镇政府不愿出具任何证明。因无法提供营运场所的合法权证，导致杨芬不能领取道路许可证、营运证、营业执照等。鉴于此，杨芬承租上述房屋作汽车修理公司用的合同目的完全不能实现，房屋闲置，损失巨大，杨芬多次要求金言夫进行赔偿或以其他手段弥补，金言夫却以各种理由拖延。2015年7月27日，杨芬委托律师向金言夫发律师函，要求其返还租金、赔偿损失等，金言夫未予理睬，并于2016年将杨芬诉至法院，要求支付租金。
反诉被告金言夫辩称：原、被告签订的合同中约定系安置房，也就是说原、被告都是明确的租赁房屋系安置屋，原告并没有承诺系商业用房，因此，我们认为被告要求赔偿损失、返还租金、押金的请求不存在，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供租房协议1份，要求证明双方之间存在房屋租赁合同关系的事实。被告杨芬经质证对真实性没有异议，该协议开头写明是“联立式安置房围墙内所有场地，房屋6间三层楼房”，但未注明是住宅、或者是商用，租赁用途栏中写明“汽车修理”，该协议第一条的最后一句写明“如不按期付款，即终止租房协议”，其在第一年租期未满前，已委托律师发出律师函，告知金言夫由于租赁的房屋不能按协议中约定的租赁用途进行使用，要求返还租金，并赔偿损失。本院对该协议真实性予以确认。
2、原告提供房屋拆迁补偿易地安置合同3份、安置红线图1份，要求证明上述出租房屋系金言夫的旧房拆迁而来，房屋的性质属于安置房的事实。被告杨芬经质证对真实性无异议，但金言夫当时出租的时候，同杨芬讲这6间房屋都是他的，而且也没有讲这6间房屋在拆迁安置时是如何分配的，即其女儿金淑芳、金园园也各自有2间安置的，如果当时金言夫讲是三人所有，杨芬就可以判断这个房屋是商业性质还是安置性质，而且现在房屋的实际面积与原告租赁的面积不一样，上述3份安置合同中也没有围墙内的所有场地等。本院对该组证据真实性予以确认。
3、原告提供村委证明2份，要求证明金言夫与金园园、金淑芳系父女关系，即上述其余4间房屋系金言夫旧房拆迁安置所得，名义上分配给金园园、金淑芳，但实际所有权是金言夫的事实。被告杨芬经质证称真实性不清楚，依法由法院核实。本院经核实，金园园、金淑芳与金言夫系父女关系，故对该证据真实性予以确认。
4、被告提供租赁协议复印件1份，要求证明双方就相关租赁事宜进行了约定，租赁用途是汽车修理，但并没有对房屋性质进行约定的事实。原告金言夫经质证对真实性无异议，虽该协议上写明是汽车修理，但杨芬在本诉中所称其是做布生意的，结识一批生意伙伴，故他们的车辆可以来其这里修理，并不对外营业，且金言夫也没有承诺过杨芬可以开汽车修理公司。本院对该证据真实性予以确认。
5、被告提供房屋装修合同1份、订货合同及送货单、软件销售合同及收据、发光字制作协议及收款收据、送货单、销售清单、购买电器发票、搭钢棚收条等1组，要求证明杨芬在承租上述房屋后，对房屋进行了装修及购买设备等的事实。原告金言夫经质证对上述证据本身真实性无异议，但设备等是否购买、是否已经在上述房屋内也不清楚。且根据上述租赁协议约定，如果要装修的话，需要双方协商一致后才能施工，即使有损失，该损失也不应由金言夫承担，而且金言夫注意到杨芬讲要按照4S店的标准进行装修，但上述订货合同等设备购置中可以看出，其购置的是一批旧设备，并没有参照4S店的标准进行购置，这恰恰能证明杨芬自述的其只是朋友圈内的车辆进行机油更换等小的保养维修。本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
6、被告提供企业名称预先核准通知书1份，要求证明杨芬为开设汽车修理公司进行名称预核准的事实。原告金言夫经质证对真实性无异议，该通知书出具时间是2014年12月25日，而杨芬所提供的证据5中的销售清单上的时间均在该名称预先核准之前，所以当时杨芬对房屋进行装修及购置设备并不是想开汽车修理公司，如果真实意思是要开汽车修理公司，那么早就应该去办理企业名称预先核准手续了。本院对该证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
7、被告提供合格证1组，运管所颁发的机修技术人员证6本，业务员岗位责任制、质量检验员岗位职责等内部规章1组，要求证明杨芬已经为开汽车修理公司作了充分准备的事实。原告金言夫经质证认为与本案无关联，且金言夫出租给杨芬上述房屋时没有承诺其可以开汽车修理公司。本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
8、被告提供照片1组，要求证明承租房屋装修前后及目前状况的事实。原告金言夫经质证认为该组照片不能反映拍摄时间及地点。本院认为，该组照片无具体拍摄时间及地点，且金言夫并不认同，故对该组照片不作认定。
9、被告提供律师函及EMS回单1份，要求证明杨芬向金言夫发律师函并要求赔偿的事实。原告金言夫经质证称其没有收到过该律师函，是杨芬提供反诉证据时才看到该律师函及其内容。本院认为，从该EMS回单看，并没有金言夫的签名，且杨芬也没有其他证据证明金言夫已收到该律师函，故对该组证据不作认定。
10、被告提供银行交易清单3份，要求证明杨芬支付给装修公司装修款情况的事实。原告金言夫经质证对真实性无异议，但不能反映收款方具体是谁，且装修款即使真实支付，其也是未经同意擅自装修，损失也应由其自行承担。本院对证据的真实性予以确认。
11、被告提供录音光盘1份、摘抄件2份，要求证明原审中对汽车公司和汽车修理公司的概念没有约定，两段录音中明确系汽车修理店，而不像原告在原审中陈述自己修修汽车的概念；录音时间为2015年2月份和3月份，即第一次合同租赁期到期前，原告交付给被告的房屋目的无法实现的情形已全部说明，而不像原告所称的其一直不知道。原告经质证称该组证据已过举证期限，现在已是重审，从上面记载的时间和通话内容看，两段录音中原、被告都在谈论被告租了房屋后有半年多，在办营业执照的过程中，被告要求原告协助办理的一些事实，录音资料上无法反映出原告在签定合同时明确告知过被告是可以开汽车修理店营业的，且从被告在修车的时间可以证实原告所称的当时写上汽车修理是被告做生意过程中因朋友需要修车才开的。本院认为，原告在录音中提到“我是说好开的，修理店是说好开的”、“怎么会有这样的事情，不同意开店房子拿来做什么”，结合证据1租房合同中双方约定“二层、三层作为办公及住宅用房”的事实，被告租赁案涉房屋系用于开修理店及原告对此知晓的事实具有高度盖然性，故对上述证据的证明目的予以认定。
经审理查明，坐落于绍兴市越城区斗门镇朱家潭村联立式安置房6间三层楼房分别登记在金园园、金淑芳与被告金言夫名下，金园园、金淑芳与金言夫系父女关系。2014年5月24日，金言夫与杨芬签订一份租房协议，约定出租人甲方为金言夫，承租人乙方为杨芬，其中载明：“甲方自愿将座落斗门镇朱家潭村村民金言夫，联立式安置房围墙内所有场地，房屋6间三层楼房，租给乙方作汽车修理用，经双方协商一致，特签订此协议，以便共同遵守。一、租期为陆年，自2014年8月1日起至2020年8月1日止，第一年租金为贰拾肆万，租金下一年每年上浮，按年租金的10%，每年租金按年租期提前30天付清，如不按期付款，即终止租房协议。二、租期内水、电等费用由乙方负责支付，甲方向乙方暂收以上费用的押金贰万元，到期满结算。三、甲方租给乙方的三层楼房，乙方在装修期间，甲、乙双方共同协商一致后再施工，二层、三层作为办公及住宅用房，装修材料必须用轻原材料，包括结构变动，要通知甲方，未经甲方同意，房屋结构破坏发生财产损失，乙方照常赔偿。四、租期内未经甲方同意，乙方无权转租，如期满乙方续租须提前60天通知甲方，另行签订协议。”租房协议签订后，被告支付了第一年的租金24万元及押金2万元，原告将案涉房屋交付被告使用。之后，被告为开办汽车修理店申办各类审批手续，但因案涉房屋性质不符合开办汽车修理店要求无法办理相关证件及营业执照。另查明，原审诉讼中，被告于2016年7月18日向本院递交案涉房屋钥匙一串及递交钥匙情况说明一份。又查明，2018年1月16日，被告向本院提交书面情况说明称其将案涉租赁房屋钥匙交付给法院前，已将设备等搬空，剩余物品不要了，同时，被告经本院询问称其承租案涉房屋完成装修后用了大概3个月，其不要求对设备等物品残值进行评估。2018年1月16日，本院将案涉租赁房屋钥匙交付给原告，并随原告勘察案涉现场，后原告同意当日接收案涉房屋，残留的物品由其自行处理，勘察中本院调查发现租赁房屋基本已腾空，仅剩部分杂物。
本院认为，金言夫作为上述6间三层联立式楼房的拆迁安置业主，虽拆迁安置合同中有4间登记在金园园及金淑芳名下，但经本院查明，金园园、金淑芳与金言夫系父女关系，拆迁之前的房屋属于金言夫所有，且杨芬也已实际租用了房屋，故本院对金言夫与杨芬之间已形成事实上的房屋租赁关系予以认定。现原、被告均要求解除租赁合同关系，本院对此予以准许。根据双方的谈话录音来看，原告知晓被告承租房屋用于开店的事实具有高度盖然性，但其作为出租人未能提供符合要求的租赁物，已构成违约，故其要求被告按照租赁合同支付租金，本院不予支持，但被告在知晓合同目的无法实现后，在将房屋钥匙交至法院前未及时向原告提出解除合同并归还租赁物，且其亦自认“案涉房屋完成装修后用了大概3个月”，故其应支付相应的房屋占有使用费，考虑到原告已支付租金24万元及2万元押金，结合当地同类住宅性房屋租房价格、被告占有使用房屋时间及双方过错程度，本院确定上述26万元用于冲抵被告的房屋租金及使用费。关于被告提出要求赔偿装修及设备等损失的请求，本院认为，双方在合同中已明确约定“乙方在装修期间，甲、乙双方共同协商一致后再施工”，但被告未能提供证据证明其现有装修确经原告同意后施工，故该部分损失缺乏依据；而设备等物品损失被告仅依据其采购单据等进行主张且经本院勘察租赁房屋后发现其已将设备搬迁，装修后其亦使用租赁房屋一段时间，结合上述几点,其实际损失已无法界定，且被告亦不要求对设备现值进行司法评估，在此情况下如按其主张赔偿损失明显不当，故其应承担举证不能的法律后果，本院对此不予支持。关于原告提出的腾房请求，因被告已明确案涉房屋内物品均不要，原告已于2018年1月16日接收房屋，故本院对该项诉请不再判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除原告金言夫与被告杨芬于2014年5月24日签订的《租房协议》；
二、驳回原告金言夫的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨芬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7703元，由原告金言夫负担；反诉受理费10125元，由被告杨芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 盛 跃
代理审判员 赵 飞
人民陪审员 杨乃寅
二〇一八年一月十九日
书 记 员 王银芳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。