威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威经技区民初字第678号
原告于航海。
委托代理人王准，山东东方未来律师事务所律师。
被告威海高新投资（集团）有限公司，住所地威海市高尔夫山庄1号（远遥路99号），组织机构代码68320227-6。
法定代表人王向明，执行董事。
委托代理人管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。
委托代理人杨冠林，山东鸿源律师事务所律师。
原告于航海与被告威海高新投资（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于航海及其委托代理人王准、被告威海高新投资（集团）有限公司之委托代理人杨冠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于航海诉称，2011年2月15日，原告与被告签订了《威海市商品房（预售）合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于威海市经区锦绣北山35号303室房屋一套，总购房款为374989元；2012年6月30日前，被告将经单体验收合格的房屋交付原告，每逾期一天，被告向原告支付总房款0.02%的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房款，但被告直到2012年8月28日才在威海晚报上刊登公告通知原告去被告售楼处办理交房手续，被告逾期交付房屋，给原告造成很大损失，原告多次向被告索要违约金未果，现不得不诉请贵院，依法判令被告支付原告其逾期65天交付房屋违约金4875元。
被告威海高新投资（集团）有限公司辩称，1、被告不存在违约行为，双方签订的合同约定2012年6月30日前被告将经单体验收合格的房屋交付原告，该房屋是于2012年6月28日通过了单体验收，按照双方合同补充协议附件2第三条约定房屋按期通过单体验收的，买受人须按合同约定的交房时间到出卖人处办理交接手续，出卖人无须另行通知，也就是说原告应当于2012年6月30日到被告处办理交接手续，而原告没有办理，由此造成的损失应由原告自行承担；2、因为原告在交付购房款过程中存在违约行为，按合同约定，逾期付款应当承担相应的违约责任；3、原告计算违约金的时间错误，合同约定的交付时间是6月30日，被告发布公告的时间是8月28日，这期间是59天而非原告主张的65天，需要原告明确违约金的时间。
另外，被告对原告提起反诉，要求原告支付被告逾期付款违约金2999元，双方合同签订时间为2011年2月15日，合同第四条约定的原告付清房款的时间为2011年2月24日，因合同备案是2月22日，原告领取合同的时间为2011年2月23日，被告给原告让出了10天付款时间，被告自此日起开始计算原告付款期限，原告应于2011年3月5日前付清房款，超过此日则开始计算原告逾期付款的违约金。实际付清房款时间2011年4月14日，违约天数为40天，违约金2999元。
原告对被告的反诉请求辩称，合同约定的付清房款的时间是2011年2月24日，未付清应从2011年2月25日开始计算诉讼时效，被告反诉已经超过了法定的诉讼期间，应予以驳回。
经审理查明，2011年2月15日（网签时间2011年2月14日），原、被告签订《威海市商品房【预售】合同》，约定：原告购买被告位于威海经济技术开发区锦绣北山-35号-303室房屋，建筑面积85.07平方米，房款总额为374989元。分期付款，签订本合同时第一次交款37498元作为定金（在最后一次交款时抵作房款），签订本合同后1日内（2011年2月14日前）再交款197491元，余款140000于2011年2月24日前按揭贷款付清。被告应当在2012年6月30日前，将商品房所在的建设工程经单体验收合格后的房屋交付给原告使用。该房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告限期办理交接手续；被告逾期交付的，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的0.02%向原告支付违约金，原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付总房款0.02%违约金。原告逾期付款，逾期不超过90日的，每逾期一天向被告支付总房款的0.02%违约金，逾期超过90日，被告有权解除合同，原告承担违约责任，按总房款的0.02%向被告支付违约金，被告不解除合同的，每逾期一天向被告支付总房款的0.02%违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》（附件二），约定原告须按合同约定的交房时间到被告处办理交接手续，被告无须另行通知，并明确单体竣工是指交付房屋所在的楼房建设完工并通过国家质监部门的单位质量验收。2011年2月15日，原告支付房款234989元，2011年4月14日付清余款140000。2014年5月21日，原告诉至本院，要求依法处理。
庭审过程中，原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、《关于锦绣北山验收问题的答复》（复印件，以下简称《答复》）一份及借条（复印件）一份，《答复》落款时间为2013年5月27日，落款单位为威海经济技术开发区建筑工程管理办公室（以下简称经区建管办），内容为“区信访办：现将锦绣北山业主关于房屋验收时间等问题答复如下：2012年6月初，高新投资公司向我办提出申请，要求对其锦绣北山A、B、C、D四个组团验收进行监督，2012年6月8日至8月9日，高新投资公司组织相关施工、监理、勘察、设计等单位分区对上述四个组团进行了验收，我办现场对验收进行了监督。因工程室内墙面顶棚不平、厨卫间防水粘结不牢固等问题，该工程没有一次通过验收。截止到目前，该工程未对需要整改的问题进行复验，我办尚未出具工程质量监督报告”。借条内容：今借到“关于锦绣北山验收问题的答复”壹份，用于法院起诉事宜。业主李萍B6-304电话186××××5113。原告认为，该证据证明锦绣北山A、B、C、D四个组团工程没有验收合格，该答复原件在购买锦绣北山B区6号楼304室的业主李萍手中。证据2、标题为“单体验收问题”的文稿（打印版）一份，所载内容：“来信时间：2013-7-3115：11：00来信内容：主任您好，上次写信咨询单体验收事宜，您的回复是‘单体验收以质监站出具的建设工程质量监督报告为准’，那麻烦问下，锦绣北山是否已通过质监站出具的建设工程质量监督报告，如已通过，烦请告知下报告通过的时间。回复内容：经区城管办回复：锦绣北山没有通过单体验收，只有通过单体验收质监站才会出具建设工程质量监督报告”。原告认为，该证据足以证明2013年8月1日前锦绣北山没有通过单体验收。证据3、公告（复印件）一份，内容为：尊敬的锦绣北山购房业主：我公司开发的位于经区北山村“锦绣北山”项目1#、2#、3#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、30#、31#、32#、33#、34#、35#、36#楼房已通过单体验收。兹定于2012年8月28日起交付上述楼房。请业主携带合同及相关资料于即日开始起到锦绣北山售楼处办理交房手续。威海高新投资（集团）有限公司2012年8月28日。原告认为该证据足以证明被告自认即8月28日前不能交付房屋。
被告质证后，对证据1中《关于锦绣北山验收问题的答复》原告未能提交原件，对真实性有异议，待原告提交原件后再质证，对借条的真实性有异议，对于李萍的身份以及签字的真实性被告均无法确认。对证据2的真实性有异议，该证据是何时下载、何种方式取得，从证据的形式上都无从显示，对于该证据证明的内容有异议，该答复与事实不符，就双方所诉争的锦绣北山项目是否通过单体验收，经区建管办以书面方式向威海中级人民法院做出了说明，与该答复的内容是矛盾的。另外，该证据显示的是“经区城管办回复”，经区城管办对双方所争议的事实没有任何权利做出答复，不属于其管辖范围。对证据3的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，因双方在合同的补充协议中约定了房屋按照约定的时间通过单体验收，出卖人无需再另行通知买受人，买受人应当在合同约定的时间到出卖人处办理交接手续。本案双方所诉争的房屋在合同约定期间内已经通过单体验收，被告不需要通知各个买受人，且被告在取得单体验收后也没有通知各个买受人，仅仅是因为6月30日到期后有的业主在外地，或者有的业主没有注意到交付时间，一直到8月份部分业主来办理了手续，更有一部分业主没有办理手续，被告在此时间发出公告，通知上述23栋楼业主尽快办理交接手续，是一种督促的行为，并非如原告所说自认单体验收的时间是8月28日，且该日期也和任何日期没有关联性。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工质量验收报告》（复印件）一份，证明涉案房屋单体竣工验收合格的时间为2012年6月28日，该验收合格时间在双方约定的交房时间之前，因此被告不须另行通知原告前来办理交接手续。证据2、2014年2月21日，威海市中级人民法院法官在威海经区管委建设局对经区建管办工作人员张华质做的调查笔录（复印件）一份，证明房屋单体竣工验收合格的时间以竣工质量验收报告为准，工程质量监督报告出具与否，不影响工程是否通过单体竣工验收。证据3、威海经济技术开发区人民法院（2013）威经技区民初字第768、769、770号民事判决书（复印件），证明被告关于甲方交房时间、涉案房屋单体竣工验收合格时间、通知原告办理交接手续的程序等主张已经法院审理认可，现三份判决均已生效。
原告质证后，对证据1的真实性有异议，该证据是先盖章后填写日期，对该日期原告不认可，经区信访办有关人员可以作证在2013年5月27日锦绣北山部分业主到该信访办上访时被告曾提供了竣工验收报告，该报告上并未签署时间。对证据2的真实性没有异议，对证明的内容有异议，张华质并不能代表经区建管办，张华质与被告有利害关系，他的说法不可以采信。对证据3的真实性没有异议，法律规定生效的裁判文书认定的事实可以作为证据使用，不是必须作为证据使用，该判决书认定事实明显错误，违反法律规定，不能作为证据使用。
对于时效问题的抗辩，被告未提供证据证明。
另查明，C3号楼即为原告房屋所在的35号楼。庭审中，被告申请撤回对原告的反诉请求，本院已口头裁定准许。
上述事实，有商品房预售合同、竣工质量验收报告等书证以及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，原被告签订的《威海市商品房【预售】合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于：被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。原被告签订的《威海市商品房【预售】合同》中明确约定，诉争房屋的交付条件为建设工程经单体验收合格，而被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工质量验收报告》证实该房屋所在的C3号楼于2012年6月28日经过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位的验收并出具了合格的结论。原告认为该报告系先盖章后填写日期，对该日期原告不认可，但并未提供反证予以证明，对其质证意见，本院不予采信。因此，诉争房屋在双方合同约定的交付时间已经具备交付条件，按照合同约定，被告无须另行通知原告，原告应当在2012年6月30日至被告处办理交付手续，被告并无逾期交房的行为。被告于2012年8月28日通过公告的形式通知购房业主前往办理交房手续，属督促性质，系自愿行为而非合同义务，更不能以此推定其存在逾期交房的事实。原告提供的经区建管办于2013年5月27日出具的答复及威海市城建委员会主任信箱的答复均系复印件，被告对此不予认可，故本院对该两份证据的效力依法不予认定，对原告称涉案房屋至今未通过单体验收的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告于航海要求被告威海高新投资（集团）有限公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求。
本诉案件受理费50元，由原告于航海负担；反诉案件受理费25元，由被告威海高新投资（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 张 德 民
审 判 员 李 云 飞
人民陪审员 刘 征
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 戚峰源存在