新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民一终字第55号
上诉人（原审被告）：裕民县宏鑫房地产开发有限公司，住所地：裕民县。
法定代表人：陈爱民，该公司经理。
上诉人（原审被告）：裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部。
负责人：谭威，该项目部负责人。
上列二上诉人的共同委托代理人（特别授权）：李德民，裕民县百姓法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：施德静，女，1958年1月18日出生，汉族，裕民县城镇居民，住裕民县。
委托代理人：廖文君，新疆兴裕律师事务所律师。
上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）、裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部（以下简称郁金苑项目部）因与被上诉人施德静商品房预售合同纠纷一案，不服裕民县人民法院（2013）裕民一初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月2日公开开庭审理了本案。上诉人宏鑫公司及郁金苑项目部的共同委托代理人李德民、被上诉人施德静及其委托代理人廖文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年8月17日，原告施德静在郁金苑俱乐部办理购房金卡，交纳会费50000元。同年9月8日与郁金苑项目部签订《前期购房预定协议》，协议约定将原告施德静交纳的会费转为购房预定金，预定房源为郁金苑小区15幢2单元102室住房，面积为62.51平方米，房价为每平方米2258元，付款方式为一次性付清。2012年年底，被告将房屋建好，原、被告双方就付款时间上发生争议，原告认为付款时间应在签订好购房合同，取得住房钥匙后再一次性付清房款。而被告认为原告应先付清房款再签订购房合同入住房屋。双方协商未果，被告将与原告签订的房源卖给他人，并于2013年3月25日在裕民县房管所备案，故成讼，原告要求被告双倍返还定金并承担诉讼费用。
原审认为，原告施德静与被告郁金苑项目部签订的《前期购房预定协议》具有法律效力。原、被告双方签订的协议确定了双方购房的房源、价款、付款方式等一些购房要件，未确定付款的时间，原告施德静在签订前期购房预定协议时，交纳了购房预定金，协议生效后，双方就付款时间约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，本案中原告施德静要求签订正式购房合同，办理完住房手续后再一次性付清余款。符合交易习惯，被告郁金苑项目部擅自解除合同，将双方协议中约定的房屋出售，损害了原告的合法权益，应当双倍返还预定金。郁金苑项目部是挂靠宏鑫公司，不具备法人资格，对原告的损害宏鑫公司应当承担连带赔偿责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告施德静交纳的定金100000元。被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司承担连带赔偿责任。案件受理费1150元（原告已预交），由被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部负担。
宏鑫公司及郁金苑项目部不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清，判决错误。上诉人给被上诉人提供房源时，被上诉人多次去售房部但不交房款，2012年12月16日上诉人郁金苑项目部书面通知被上诉人交清房款并领取钥匙，但被上诉人仍不交纳房款，于是上诉人于2013年3月25日将被上诉人所订购的房屋对外出售。被上诉人在接到通知后长达三个月不交房款是本案的诱因；二、双方约定的付款方式为：一次性付款在先，办理购房手续在后。一审认定双方就付款时间约定不明错误；三、被上诉人称丢失了告知书，上诉人提交的告知书的内容不知和被上诉人收到的告知书的内容是否一致，属于被上诉人举证不能，应承担败诉后果。被上诉人不按照约定履行义务，无权要求返还定金，一审判决双倍返还定金，属于适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人施德静答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，其一直在找郁金苑项目部协商，但他们坚持先交清房款，再签订合同，直到2013年5月其才知道房源已售出。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2011年9月8日，郁金苑项目部与施德静签订的《前期购房预定协议》中约定的房屋总价款为141147.58元。并载明，届时（接通知后）前来售房部签定正式购房合同，并遵守双方相关约定，完清后期相关手续。认定的依据是双方认可的《前期购房预定协议》。
其他事实与原审认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一是双方未能订立商品房买卖合同的原因在哪方？二是原判双倍返还定金的处理是否适当？
关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；…”。本案中，根据双方当事人认可的《会员申请调查表》及《前期购房预定协议》，并不能认定双方约定了先交清房款，再签订商品房买卖合同的付款方式，据此，上诉人郁金苑项目部执意要求被上诉人先交清房款，再签订商品房买卖合同的理由不能成立，原审依照交易习惯确定未能订立商品房买卖合同的原因在上诉人郁金苑项目部是正确的。
关于焦点二，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，本案中，双方所签订的《前期购房预定协议》中约定的合同总价款为141147.58元，据此，定金数额不能超过28230元，其余21770元按照法律规定不能适用定金罚则处理，上诉人郁金苑项目部应退还被上诉人。由于上诉人郁金苑项目部的原因致使双方的商品房买卖合同未能订立，上诉人郁金苑项目部应当承担双倍返还定金的责任，即返还被上诉人56460元，加上应当退还被上诉人的超过定金数额的21770元，合计78230元，上诉人郁金苑项目部应当向被上诉人返还。
原审确定宏鑫公司对郁金苑项目部承担的上述责任负连带清偿责任正确，理由不再重复。
综上所述，原判决认定的基本事实清楚，但对定金的处理不当，属于适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销裕民县人民法院（2013）裕民一初字第280号民事判决；
二、上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部向被上诉人施德静双倍返还定金56460元；
三、上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部向被上诉人施德静退还预付款21770元；
以上二、三项合计78230元，上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司郁金苑项目部须在本判决生效后十五日内向被上诉人施德静支付，上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司对上述二、三项款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1150元；二审案件受理费2050元，投递费100元，合计3300元，由上诉人负担3000元，被上诉人施德静负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任德惠
审 判 员 茹荷娅
代理审判员 刘晓军
二〇一四年一月六日
书 记 员 布 音