福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第3598号原告厦门捷欧汽车电子有限公司，住所厦门市同安区环东海域美溪道湖里工业园21号三楼。组织机构代码：76929518-6法定代表人许江东，总经理。委托代理人林志佳、陈宇峰，福建联合信实律师事务所律师。被告厦门万事佳生物科技有限公司，住所厦门市同安区环东海域美溪道湖里工业园21号第五层。组织机构代码：67126485-9法定代表人庄红智。原告厦门捷欧汽车电子有限公司（下称，捷欧汽车公司）与被告厦门万事佳生物科技有限公司（下称，万事佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告捷欧汽车公司之委托代理人林志佳到庭参加诉讼，被告万事佳公司经本院公告送达，公告期满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷欧汽车公司诉称，原告系厦门市同安区环东海域美溪道湖里工业园21号第五层的厂房的所有权人。2011年4月11日，原告与被告签订《通用厂房租赁合同》，约定由被告租用前述享有所有权的厂房，租赁期限自2011年4月11日至2021年5月31日，总面积2284.2平方米；租金每月人民币（币种，下同）13673.88元，每季度支付一次，于每季度首月5日前支付，每次租金41021.64元，至2014年5月31日前不变，月租金自签订合同之后，承租之日起每三年调整一次租金单价，双方将根据厦门市同安区环东海域美溪道湖里工业园市场行情确定新的租金单价；合同第十一条规定，合同规定的租金不包括承租方使用的水费、电费、电话费、排污费、物业管理服务费及其他承租方应交的费用；合同第二十八条规定，承租方不能按本合同规定的日期支付每次租金，逾期按超过的日数每日应另行支付滞纳金2‰；合同第三十条规定，承租方未能按合同规定期限缴纳租金，迟延时间超过30天的，出租方可以提前解除本合同并书面通知承租方解除合同的理由和时间。合同签订之后，原告依约将厂房交付给被告使用，被告依约支付各期租金，根据合同约定，至2014年6月1日起租金每平方米调整为9元，被告按照前述标准支付2014年6月1日至2014年8月31日的租金，认可前述租金标准的变迁。但自2014年9月份起，被告公司就处于停产的状态，并拖欠2014年9月1日至2014年10月31日的租金41115.6元至今未支付。因此，按照合同的约定，原告有权解除与被告签订的《通用厂房租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金。同时，原告已代被告支付了相应的电梯维保费1200元、2014年8月15日至2014年10月31日的电费10990.79元、2014年7月1日至2014年10月31日的物业管理费4323.59元，以上费用共计16514.38元，原告亦有权要求被告支付。请求：1.判令解除原告与被告于2011年4月11日签订的《通用厂房租赁合同》;2.判令被告立即支付拖欠原告2014年9月1日至2014年10月31日的租金41115.6元及逾期付款违约金暂计24998.28元（依照合同的约定2014年9月1日至2014年10月31日的租金于2014年9月5日前付清，逾期按超过的日数每日应另行支付违约金2‰，自2014年9月6日计至实际交付租金时止，暂计至2015年7月6日，已逾期357日，则逾期付款违约金为41115.6×2‰×304=24998.28元）；3.判令被告立即支付原告为其垫付的物业管理费、电费、电梯维修费等费用共计16514.38元；4.被告承担本案的诉讼费。被告万事佳公司未作出书面答辩意见。经审理查明，原告捷欧汽车公司将坐落于厦门市同安区美溪道湖里工业园21号第五层面积计2278.98平方米的厂房出租给被告万事佳公司作为生产经营使用。租期10年，从2011年4月11日起至2021年5月31日止（其中2011年4月11日起至2011年5月31日共一个半月，为装修期免租金，在此期间需承担物业费和变压器基本费）。厂房租赁的月租金为：五层6元/平方米.月，租金为13673.88元，月租金至2014年5月31日前不变，月租金自签订本合同之后、承租之日起每三年调整一次租金单价，双方将根据厦门市同安区美溪道湖里工业园市场行情协商确定新的租金单价；厂房租赁的保证金为一个月的租金，总计：13673.88元，保证金于租赁期满时出租方无息退还承租方。若承租方违约，出租方可从中扣抵赔偿费。保证金不足扣抵赔偿费时，出租方有权向承租方追补赔偿金。租赁保证金：承租方应在2011年4月11日之前支付给出租方；承租方每季度支付租金一次，于每季度首月5日前支付，每次租金合计：人民币41021.64元，承租方每次支付租金应转入出租方指定的收款银行账户并以银行出具的收据为凭。承租方应按有关规定自行申报并支付电费、用水费、自来水加压费、通话费、排污费、供电设备代维费以及相应的服务费等。违约处理：承租方不能按合同规定的日期支付租金，逾期按超过的日数每日应另行支付滞纳金2‰，若出租方无法按照合同所约定之日期按时交房，逾期按超过的日数每日应另行支付滞纳金2‰。承租方有下列情形者，出租方可以提前解除本合同并书面通知承租方解除合同的理由和时间：1.违反合同改变房产用途的；2.擅自将本合同房产转租他人的；3.擅自改动楼房主体结构、外墙面貌而不修理复原又不赔偿代为复原的费用；4.损坏房屋或配套设施而不处理、不赔偿的；5.未能按合同规定期限缴纳租金、迟延时间超过30天的；6.未在出租方规定时间内缴交出租方代垫的水、电费等相关费用的；发生以上情形造成出租方的损失，承租方必须负责赔偿，解除合同后出租方仍享有追诉权；解除合同造成的承租方的损失，出租方概不负责等条款。合同签订后，捷欧汽车公司将讼争厂房交付万事佳公司使用，万事佳公司也按约交付了一个月的租金13763.88元作为保证金。2014年5月26日，捷欧汽车公司作为甲方与作为乙方的万事佳公司签订一份《租赁合同补充协议》，约定：第一条：甲方出租给乙方的厂房为：厦门市同安区美溪道湖里工业园21号第五层。第二条：厂房面积：2278.98平方米（见土地房租权证）。第三条：厂房租赁的月租金为：9元/平方米。月(不含税)，租金为：人民币20557.8元，月租金从2014年6月1日至2017年5月31日前不变等条款。补偿协议签订后，租金自2014年6月起调整为每月20557.8元，万事佳公司亦按新的租金标准每月20557.8元支付了2014年6月1日至2014年8月31日的租金，2014年9月1日至2014年10月31日的租金未能支付。捷欧汽车公司经催讨未果，遂向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。庭审中，捷欧汽车公司陈述，万事佳公司自2014年6月份起，以每月20557.8元的租金标准支付自2014年6月1日至2014年8月31日的租金，尚欠2014年9月1日至2014年10月31日的租金41115.6元，并举示了收缴通知书、证明、发票、网银转账电子回单、关于物业管理费的收缴通知、发票、网银电子回单、电费清单，用于证明万事佳公司尚欠租金41115.6元、电梯维保费1200元、电费10990.79元、物业管理费4323.59元，其已代垫了电梯维保费1200元和物业管理费4323.59元。另查明，讼争厂房万事佳公司实际经营使用至2014年10月31日，目前讼争厂房原告捷欧汽车公司已经收回。上述事实，有原告捷欧汽车公司提交的土地房屋权证、通用厂房租赁合同、补充协议、收缴通知书、证明、发票、网银转账电子回单、电费清单及当事人的庭审笔录等证据为凭，上述证据经庭审举证、质证，可以采信。本院认为，原告捷欧汽车公司与被告万事佳公司签订的《通用厂房租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，双方之间的租赁合同关系应确认为有效。合同签订后，双方理应各自履行相应的权利义务。根据《通用厂房租赁合同》第十二条第二项约定：“承租方每次支付租金应转入出租方指定的收款银行账户并以银行出具的收据为凭。”现被告万事佳公司未到庭应诉并提供相应的证据证明其已缴纳了2014年9月1日至2014年10月31日的租金41115.6元，视为自愿放弃诉讼权利，故本院根据捷欧汽车公司提供的证据并结合其陈述，对其主张的欠款事实予以确认。根据原被告双方合同第三十条约定：“承租方有下列情形者，出租方可以提前解除本合同并书面通知承租方解除合同的理由和时间：1.违反合同改变房产用途的；2.擅自将本合同房产转租他人的；3.擅自改动楼房主体结构、外墙面貌而不修理复原又不赔偿代为复原的费用；4.损坏房屋或配套设施而不处理、不赔偿的；5.未能按合同规定期限缴纳租金、迟延时间超过30天的；6.未在出租方规定时间内缴交出租方代垫的水、电费等相关费用的；发生以上情形造成出租方的损失，承租方必须负责赔偿，解除合同后出租方仍享有追诉权；解除合同造成的承租方的损失，出租方概不负责”。因此，原告捷欧汽车公司依据合同约定有权行使解除权。合同解除后，原告捷欧汽车公司要求被告万事佳公司缴纳2014年9月1日至2014年10月31日的租金41115.6元并支付代垫的物业管理费4323.59元和电梯维保费1200元，有催缴通知书、发票及网银转账电子回单等证据为凭，本院予以支持。关于电费问题。原告捷欧汽车公司未能提供代缴电费的相应证据，本院不予确认。关于保证金的问题，双方合同约定：保证金于租赁期满时出租方无息退还承租方。若承租方违约，出租方可从中扣抵赔偿费。因此，保证金13673.88元可以抵扣租金，抵扣后万事佳公司应支付捷欧汽车公司租金27441.72元。对于原告主张从2014年9月5日起至实际实际支付租金止每日按2‰计算违约金，因双方在合同中约定租金应于每季度第一个月的5日之前支付租金，逾期支付租金的，逾期按超过的日数每日应另行支付滞纳金2‰，因该约定按2‰计算违约金超过法律规定，故，原告该项主张，本院不予支持，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告万事佳公司既不到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为其自愿放弃诉讼权利，原告捷欧汽车公司的陈述与其提交的证据能够相互印证，本院予以确认。被告万事佳公司经本院公告送达，公告期满后无正当理由，拒不到庭应诉，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告厦门捷欧汽车电子有限公司与被告厦门万事佳生物科技有限公司于2011年4月11日签订的《通用厂房租赁合同》予以解除；二、被告厦门万事佳生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门捷欧汽车电子有限公司支付租金人民币27441.72元、物业管理费人民币4323.59元、电梯维保费人民币1200元，合计人民币32965.31元；三、被告厦门万事佳生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门捷欧汽车电子有限公司违约金（违约金以租金27441.72元为基准，从2014年9月6日起计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；四、驳回原告厦门捷欧汽车电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1866元，由原告厦门捷欧汽车电子有限公司承担人民币933元，由被告厦门万事佳生物科技有限公司承担人民币933元，款均限于本判决书送达之日起三日内交纳；公告费人民币600元，由被告厦门万事佳生物科技有限公司承担，鉴于公告费原告厦门捷欧汽车电子有限公司已先行交纳，代被告厦门万事佳生物科技有限公司履行上述义务时一并支付给原告厦门捷欧汽车电子有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  王月萍审 判 员  胡道光人民陪审员  陈瑜谦二〇一六年二月二十四日代书 记员  吴晓韩附：本案所适用的法律条文、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。