广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1122号
上诉人（原审原告）卢某，住所地辽宁省大连市沙河口区。
委托代理人田胜超，广东广和律师事务所律师。
委托代理人刘自奇，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市华某投资有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦21C3。
法定代表人马某某，董事长。
委托代理人刘晨，广东华商律师事务所律师。
委托代理人张樱凡，广东华商律师事务所助理。
原审第三人深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区830栋六层。
法定代表人韩茂胜，董事长。
委托代理人杨连珍，住所地湖南省新化县，系该公司员工。
上诉人卢某因与被上诉人深圳市华某投资有限公司房屋租赁合同纠纷案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第1182号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年8月16日，卢某（承租方、乙方）与深圳市华某投资有限公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁面积18.30平方米；租期2年；每月租金为6039元，年递增率为6%；管理费为每月每平方米20元，每月366元；租赁保证金为3个月租金合计18117元，水电费保证金1000元，乙方应在合同签订当日向甲方全额支付保证金、首月租金及管理费；乙方一次性交齐1年租金的可享受6折优惠；乙方须于每月5日前支付上个月的水电费；未经甲方的书面同意，乙方不得将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理；合同有效期内，甲方违反合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方面终止本合同，并要求甲方返还租赁保证金，因甲方行为而造成损失的，甲方应予以赔偿；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自将商铺转租或拖欠支付应缴纳费用达到30日的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。
合同签订后，卢某向深圳市华某投资有限公司交纳了3个月的租赁保证金18117元、水电费保证金1000元。2013年12月16日、2014年4月8日，卢某向深圳市华某投资有限公司支付了2013年12月1日至2014年11月30日共一年的租金43480元（打6折）。
2014年4月29日，好百年家居福田分公司向福田区彩天名苑裙楼1-4层的部分商户（包括卢某在内）发《告知函》称：深圳市华某投资有限公司于2013年6月与好百年家居福田分公司签署了《租赁合同书》，约定深圳市华某投资有限公司承租该司位于深圳市福田区彩天名苑裙楼1-4层的房屋；深圳市华某投资有限公司自承租上述租赁房屋之日起，未缴纳房屋租金等相关费用，截至2014年4月深圳市华某投资有限公司欠费金额累计约达上千万元；鉴于深圳市华某投资有限公司严重违约行为，现好百年家居福田分公司正通过法律途径要求深圳市华某投资有限公司支付所欠费用，同时要求解除租赁合同关系；除采取上述法律途径外，好百年家居福田分公司还将采取其他必要措施维护其合法权益，由此势必将对合作商户的实际经营造成一定影响，望合作商户知悉。
针对好百年家居福田分公司上述《告知函》，深圳市华某投资有限公司于2014年5月12日向各商户发《告商户通知书》，称深圳市华某投资有限公司合法承租彩天名苑物业，拥有业主方确认的合法出租权；对好百年家居福田分公司散布的谣言信息，做如下说明：好百年家居福田分公司隐瞒出租物业消防、电梯、主体结构等存在的重大问题，因而导致深圳市华某投资有限公司无法及时通过二次消防验收，电梯年久不修导致顾客从电梯摔落，物业漏水导致部分商铺损失严重，曾引发租客与深圳市华某投资有限公司之间纠纷，好百年家居福田分公司此《告知函》更是扰乱租户的正常经营，深圳市华某投资有限公司已针对上述违法行为启用法律程序处理，不会对各商户经营产生影响，深圳市华某投资有限公司将履行与各商户之间的合同约定。
2014年8月18日，深圳市福民文具服装批发市场有限公司代表深圳市华某投资有限公司向卢某发《通告函》要求卢某在8月18日前缴纳所欠水电费、管理费及相关费用，并称如未按规定日期缴纳，将按合同约定按欠费金额日2%收取滞纳金。要求卢某收到通告函当天17点前向深圳市华某投资有限公司财务部缴纳。2014年8月22日，深圳市华某投资有限公司再次向卢某发《违约责任通知书》称：卢某已累计拖欠费用达4416元（5、6、7月的管理费及滞纳金，7月的水电费），深圳市华某投资有限公司已多次发出费用催收函，现深圳市华某投资有限公司最后通知卢某于本月22日17点前至深圳市华某投资有限公司财务部交清欠费。根据双方合同第13条2（1）在租赁期内欠费逾期达15日以上的深圳市华某投资有限公司有权采取停水停电措施，由此造成的一切后果由卢某自行承担，由此造成深圳市华某投资有限公司损失卢某应予以赔偿。次日，深圳市华某投资有限公司向卢某发出《终止合同通知书》称卢某欠费经催收未果，深圳市华某投资有限公司已发《违约责任通知书》，卢某的行为已给深圳市华某投资有限公司的经营管理活动造成极大的混乱，侵犯了深圳市华某投资有限公司的合法权益，双方继续合作已成为不必要，根据合同约定卢某已违约，深圳市华某投资有限公司按合同约定终止与卢某的《租赁合同》，没收租赁保证金及已交款项，由此而造成的一切经济损失由卢某承担。
卢某确认上述《通告函》、《违约责任通知书》、《终止合同通知书》的真实性，并确认拖欠2014年5月-8月23日的管理费，但卢某主张其拒付管理费等费用是因以下原因行使的不安抗辩权：1、好百年家居福田分公司发出《告知函》称因深圳市华某投资有限公司拖欠其租金，已启动法律程序；2、实际收取卢某费用的是深圳市新福民文具玩具服装批发市场有限公司而不是深圳市华某投资有限公司；3、深圳市华某投资有限公司转租涉案房产违反了深圳经济特区租赁管理条例。
另查，涉案商铺的权利人为深圳市好百年投资发展有限公司，深圳市好百年投资发展有限公司将涉案商铺所在的1-4层整体出租给好百年家居福田分公司后，好百年家居福田分公司又将1-4层整体转租给深圳市华某投资有限公司。涉案商铺由卢某从深圳市华某投资有限公司处承租。深圳市新福民文具玩具服装批发市场有限公司收取涉案商铺的管理费、水电费是受深圳市华某投资有限公司委托。以上事实有《商铺租赁合同》、押金及租金收据、《告知函》、《告商户通知书》、《通告函》、《违约责任通知书》、《终止合同通知书》及庭审笔录为证。
卢某在原审中诉请：1、确认卢某、深圳市华某投资有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2014年8月23日解除；2、深圳市华某投资有限公司返还租赁保证金18117元、水电费保证金1000元；3、深圳市华某投资有限公司退还卢某预交的2014年8月24日-2014年11月30日的房租16677元；4、深圳市华某投资有限公司赔偿卢某店铺堆积货物损失8852元；5、深圳市华某投资有限公司赔偿卢某装修折旧费5805元。
原审法院认为：卢某与深圳市华某投资有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点在于涉案合同因何原因解除，哪方构成违约，合同解除后责任如何分担？
关于合同解除的问题。卢某自2014年5月份开始拖欠物业管理费（7月水电费）达30天以上，在深圳市华某投资有限公司于2014年8月18日发出《通告函》、同月22日发出《违约责任通知书》催收后，仍未交纳，根据合同第13条第4款的约定，深圳市华某投资有限公司有权单方面终止合同，收回涉案商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。故深圳市华某投资有限公司于2014年8月23日发出《终止合同通知书》，通知从即日起终止双方之间的《商铺租赁合同》，符合合同约定，卢某请求确认合同于2014年8月23日已解除，本院予以支持。关于合同解除的原因，本院认定系因卢某违约导致。卢某主张其行使不安抗辩权从而拒付管理费等费用的理由不能成立，理由如下：1、好百年家居福田分公司向各商户发《告知函》，深圳市华某投资有限公司针对《告知函》亦向各商户发出《告商户通知书》，卢某已收到《告商户通知书》并知悉该通知书的内容，深圳市华某投资有限公司与好百年家居福田分公司之间的租赁合同纠纷已进入诉讼程序，涉案商铺最终是否被好百年家居福田分公司收回存在不确定性；退一步讲，即使涉案商铺被好百年家居福田分公司最终收回，卢某也可依合同的约定向深圳市华某投资有限公司主张赔偿相应的损失，卢某采取拒付管理费的方式不符合合同约定。2、对卢某已支付的费用，深圳市华某投资有限公司均开具收据，深圳市新福民文具玩具服装批发市场有限公司代深圳市华某投资有限公司收款，亦不违法，卢某据此拒付管理费没有依据。3、即使深圳市华某投资有限公司向卢某出租涉案商铺违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》的地方规章的有关规定，但依据《合同法》第五十二条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才能认定无效，《商铺租赁合同》原审法院认定有效，卢某以此为由拒付管理费不符合法律规定。综上，卢某行使不安抗辩权的理由不充分，原审法院不予采纳。
关于租赁保证金及水电费保证金。此案系因卢某拖欠管理费、水电费用导致合同被解除，合同约定因卢某拖欠费用达到30日的，深圳市华某投资有限公司有权单方解除合同，没收租赁保证金，已收款项不予退还，卢某请求深圳市华某投资有限公司返还租赁保证金，不符合合同约定，原审法院不予支持。水电费保证金应属已收款项，因卢某违约，按约定不予退还，且卢某拖欠了水电费，故卢某请求深圳市华某投资有限公司返还水电费保证金，原审法院亦不予支持。
关于租金返还的问题。按照合同约定，已收的租金也属已收款项，因卢某违约，按约定不予退还。另外需说明的是因卢某选择了一次性交齐1年租金，故深圳市华某投资有限公司给予6折优惠，如果按照全额租金每月6039元计算，卢某实际承租8个月零23天，其应交租金5万余元，而卢某预交的1年租金为43480元，卢某不存在额外损失，本案因卢某违约导致合同提前解除，深圳市华某投资有限公司亦存在空置期及新的免租期损失，故卢某请求返还因合同提前解除多预交的尚未使用租期的租金，原审法院不予支持。
关于店铺堆积货物损失及装修折旧损失。本案合同提前解除的原因在于卢某违约，卢某要求深圳市华某投资有限公司赔偿其因合同解除导致堆积货物损失及装修折旧损失没有合同依据，原审法院亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决一、确认卢某与深圳市华某投资有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2014年8月23日解除；二、驳回卢某的其他诉讼请求。本案受理费1060元，因适用简易程序审理，按规定收取530元，由卢某负担。
上诉人卢某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深福法民三初字第1182号判决第二项；2、改判支持上诉人的诉讼请求；3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误，裁判严重有失公平性，依法应当改判。一、被上诉人违法在先，过错在被上诉人，只有上诉人有权解除合同。涉案商铺为深圳市好百年投资发展有限公司的物业，其首次转租给深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司，深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司再次转租给被上诉人，被上诉人三次转租给上诉人及其他商户。依据《深圳经济特区房屋租赁条例》（深圳市人大常委会公告第124号）第四十四条规定“经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部或者全部转租第三人……”第四十五条规定“受转租人不得将租赁房屋再行转租。”可见被上诉人根本不具有转租的权限，其转租行为自始都是违法的，而被上诉人自始隐瞒这一事实，虽然这一事实不能必然导致合同无效，但是上诉人有权随时解除合同，结束这种违法状态。二、被上诉人与商户签订的都是格式合同，其中显失公平的条款，不应适用于本案，尤其在被上诉人过错在先的情况下。连同其它案件我们看出，被上诉人提供的租赁合同范本都一样的，这些合同都是被上诉人提供的，而且不容许租户修改的。其中没收租金保证金的条款相对于一般违约来说，严重有失公平。三、合同解除的原因不应归责于上诉人，全部责任都在被上诉人。四、上诉人支付了一年的租金，平均到每个月有对应的数额，超出8月29日部分，一审判决判给被上诉人毫无法律依据。五、货物的损失和装修折旧损失应当由被上诉人赔偿。
被上诉人深圳市华某投资有限公司当庭答辩称：一、被上诉人并不存在违法行为，即使被上诉人为第三次转租不符合深圳特区房屋租赁条例，根据条例规定上诉人面临的是行政处罚，该条例并不会致使被上诉人与上诉人之间的租赁合同无效。事实上上诉人在合同解除前也一直在合法使用租赁物业。二、租赁合同并不存在显失公平的条款，且上诉人在一审中也没有具体指出哪一条款显失公平的，上诉人也没有提出该诉求。三、合同解除的根本原因在于上诉人长期拖欠相应费用，根据租赁合同的约定被上诉人有权解除合同。需要说明的是：在上诉人的理由第三点中说商铺铁定被收回，但是其他相关案件当事人与被上诉人签订的租赁合同的最终的履行期为2015年9月6日，卢某与被上诉人签订的租赁合同最终履行期限为2015年8月31日，但直到本案开庭至今天，涉案商铺并没有发生任何商铺被收回的情况，也没有任何的征兆显示被上诉人无法将商铺出租给上诉人，上诉人的担忧无法租用是不存在的。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，卢某与深圳市华某投资有限公司所签涉案租赁合同合法有效，双方应依约履行。原审法院关于案件争议焦点确定正确，本院予以认可。
卢某以收到好百年公司所发《告知函》为据，主张不安抗辩权，进而拒付管理费的行为，既无法律依据，亦无合同依据，该主张不成立。卢某既然在租用涉案租赁物，就应支付双方约定的相关费用，此乃租赁合同中承租人的基本义务。卢某未依约履行，拖欠了相关费用，达到合同解除的条件。此时出租人深圳市华某投资有限公司要求解除合同并要求卢某承担违约责任，符合法律及双方合同规定，原审就此判定正确，应予维持。
据双方合同约定，涉案租赁保证金具有违约金性质。虑及承租方违约给深圳市华某投资有限公司所造成的损失与不予退还租赁保证金间失衡，本院酌定由深圳市华某投资有限公司退还承租方一个月租金6039元为宜。原审法院就此未做考虑欠妥，本院予以改判。卢某诉称之货物以及装修折旧等其他损失由于缺乏证据证实，其诉讼主张不成立，本院难以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1182号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1182号民事判决第二项；
三、深圳市华某投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还6039元给卢某；
四、驳回卢某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费1591.5元，由上诉人卢某负担1200元，深圳市华某投资有限公司负担391.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 戴 斌
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。