杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1791号
原告（反诉被告）：朱梦源。
原告（反诉被告）：曹阳。
二原告（反诉被告）共同委托代理人：谢鹏，浙江君策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王晓灵。
原告朱梦源、曹阳与被告王晓灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由代理审判员李玉梅独任审判。王晓灵在举证期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并于2014年10月14日公开开庭合并进行了审理。朱梦源、曹阳的委托代理人谢鹏，王晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱梦源、曹阳起诉称：朱梦源、曹阳于2011年6月17日与王晓灵签订《房屋租赁合同》一份，约定由朱梦源、曹阳承租王晓灵所有的位于杭州市西湖区明珠公寓4-2-302室的房屋，租赁期限为2011年7月1日至2012年7月1日，约定月租金为4000元，每半年支付一次，押金4000元，租赁期限内水、电、煤、电视、物业等费用由朱梦源、曹阳向相关单位自行缴纳，并口头约定由王晓灵提供床、柜、桌、空调、洗衣机等家具家电，相关设备维修由王晓灵负责。同时，由于租赁房屋内缺少床铺，双方协商后确认由朱梦源、曹阳购买床铺抵充1000元押金。随后，朱梦源、曹阳于2011年6月18日支付了半年房租及一个月押金合计27000元，并添置了床铺一张。后在合同履行过程中，王晓灵以水电费系直接从其银行账户内扣减为由，要求朱梦源、曹阳每半年向其缴纳2000元水电押金，承诺该押金在退房时按多退少补的原则据实结算。2012年7月1日，租赁合同到期后，双方同意续租，直至2013年9月30日，朱梦源、曹阳腾退房屋。期间，朱梦源、曹阳共计支付了27个月的租金108000元、9000元的水电押金，并陆续交纳了相关物业费、电视费、宽带费等。且经双方协商，朱梦源、曹阳添置了一台格兰仕空调，王晓灵承诺该空调的购买、安装费用由其承担。另外，朱梦源、曹阳为维修租赁房屋内洗衣机、空调、浴霸等共支付维修费572元。现因王晓灵未按合同约定返还房屋租金、水电费押金，亦未支付空调购买安装费用、相关设备维修费，故诉请判令：1、王晓灵返还给朱梦源、曹阳房屋租金4000元、水电费押金2939.35元，并支付空调购买安装费1829元、维修费572元及逾期利息736.3元（自2013年10月1日暂计算至2014年7月30日止，应计至实际支付日止），共计10076.65元；2、本案诉讼费由王晓灵承担。庭审中，朱梦源、曹阳明确表示，如法院不支持其要求退还空调购买安装费的诉讼请求，则要求王晓灵退还格兰仕空调一台。
王晓灵答辩并反诉称：房屋押金的确收到了，合同签订后，朱梦源、曹阳提出要购买一张床，说要2000元，双方各承担一半，由王晓灵承担1000元，所以朱梦源、曹阳只支付了27000元，即王晓灵实际收到的押金为3000元。空调购买安装费不应由王晓灵承担，由于双方口头约定不增加第二年续租时的房租费用，朱梦源、曹阳同意在退房时将空调免费留给王晓灵。关于水电费押金，要据实结算。维修费不应由王晓灵承担，朱梦源、曹阳维修时并未通知王晓灵。对逾期利息不予认可。依据租赁合同的约定，月租金为4000元，每半年支付一次，先付后住，每次付款须提前一个月，但朱梦源、曹阳在租期内存在三次违约：1、本应于2011年11月1日支付租金24000元，拖延至2011年12月4日付12000元，12月6日付12000元，逾期一月余。2、本应于2012年11月1日支付租金24000元，拖延至2012年12月10日分两次共计支付20000元，12月11日付4000元，逾期一月余。3、本应于2013年6月1日支付租金12000元，拖延至2013年6月13日支付，逾期十余天。依据房屋租赁合同第10条之约定，所拖欠的租金需支付一倍的违约金，故朱梦源、曹阳应支付违约金60000元，现王晓灵愿意放弃大部分金额，诉请判令：朱梦源、曹阳支付给王晓灵违约金10000元；2、本案诉讼费由朱梦源、曹阳承担。
针对王晓灵的反诉，朱梦源、曹阳答辩称：王晓灵所陈述的与事实不符。对于租金的应付时间，王晓灵计算有误，根据租金明细，第二次租金支付的时间应为2011年11月30日，第四次租金支付时间应为2012年11月30日。在合同的实际履行中，王晓灵对租金支付期限予以宽限，系对合同条款的变更。且即使朱梦源、曹阳存在逾期支付租金的情形，第四次逾期10天，第五次逾期13天，总计逾期23天，该逾期支付租金的行为给王晓灵造成的利息损失应为65元，现王晓灵主张的违约金过高，请求法庭予以调整至65元。
朱梦源、曹阳就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》，证明双方之间房屋租赁合同关系及双方的权利义务。
2、存款凭条（27000元的存款凭条是复印件）、支付宝交易记录（打印件）共12份，证明租赁期内，朱梦源、曹阳按合同约定向王晓灵支付租金、押金、物业费、水电费的事实。
3、水、电、煤气费缴费通知单，证明水电煤单价及租赁期内使用量。
4、空调购买发票、售后服务派工单、维修单4份，证明朱梦源、曹阳支付的空调购买、安装费1829元及相关设备的维修费572元的事实。
上述由朱梦源、曹阳提供的证据经王晓灵质证后认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对朱梦源、曹阳已支付的房租及押金无异议，对水电费的支付赁证无异议，但未收到宽带费1044元及物业费720元。对证据3无异议；对证据4有异议，其真实性无法确定。
王晓灵就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1、水电费支付凭证（复印件）。
2、宽带费、固定电话费、水费、电费、煤气费的支付清单。
证据1、2证明租赁期限内，王晓灵已为朱梦源、曹阳支付了宽带费1176元、固定电话费702元、水费632元、电费4595.13元、煤气费1108.8元。
上述由王晓灵提供的证据经朱梦源、曹阳质证后认为，从该证据可看出，2011年6月1日至2012年6月1日期间的宽带费为980元，并非1176元；对固定电话费、水费、电费、煤气费均无异议；且从该组证据可知，2012年1月14日，王晓灵的银行账户内发生的金额为3700元的存款即为朱梦源、曹阳所支付的宽带费980元、物业费720元、水电费押金2000元。
根据上述质证意见及证据间的关联性，本院认证如下：
1、朱梦源、曹阳提供的证据。对证据1、2、3的真实性均予以认定；证据4，朱梦源、曹阳未能提供证据证明双方已就空调购买安装费用的承担达成协议，其主张该费用应由王晓灵承担的依据不足，本院不予采信，故空调购买安装费用票据与本案无关联性，不予认定；朱梦源、曹阳主张的相关设备的维修费应由王晓灵承担的依据不足，本院亦不予采信，故对该些维修费票据，亦不予认定。
2、对王晓灵提供的证据的真实性均予以认定，且朱梦源、曹阳对王晓灵在租赁期间内已支付了固定电话费702元、水费632元、电费4595.13元、煤气费1108.8元的事实无异议，本院予以认定；至于宽带费，虽王晓灵主张该宽带费1176元系自2011年6月1日计算至2012年6月1日，但因《房屋租赁合同》的租期系自2011年7月1日始，故宽带费亦应自2011年7月1日开始计算，现朱梦源、曹阳对其应付12个月宽带费的事实无异议，故本院对第一年的宽带费的支付期限确定为2011年7月1日至2012年7月1日；因王晓灵未提供证据证明双方曾明确约定该期间内宽带费按每月98元的标准收取，故王晓灵主张宽带费为1176元的依据不足，本院不予采信，2011年7月1日至2012年7月1日期间内的宽带费应依证据所载据实计算为983.6元。至于朱梦源、曹阳认为从该组证据可推定2012年1月14日王晓灵的银行账户内发生的一笔3700元的存款系由朱梦源、曹阳所支付的相关费用，依据不足，本院不予采信。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2011年6月17日，王晓灵作为甲方（出租人），朱梦源、曹阳作为乙方（承租人），签订《房屋租赁合同》一份，约定：“1、甲方愿意将座落在本市西湖区明珠公寓4-2-302的房屋，使用面积99平方米，出租给乙方使用。乙方对该房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。2、该房屋租赁期自2011年7月1日起至2012年7月1日止。3、该房屋租金每月4000元整。按半年度支付给甲方，先付后住。以后每次付款须提前一个月。……7、乙方在使用期内发生的水、电、管煤、电话、有线、物业等费用，由乙方按时向有关部门交纳。……9、续租：提前一个月重签合同，交纳租金；不续租，则在合同期满日结清帐务，归还租用物品。10、拖欠租金超过一个星期的，甲方有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成丢失或损坏由乙方自己负责，所拖欠的租金需向甲方支付一倍的违约金。……12、甲方收乙方租房保证金4000元，合同期满后无违约、无欠费全额归还。……”
合同签订后，双方口头约定，由朱梦源、曹阳购买价值2000元的床一张，费用各自承担1000元，租赁期满后，该床归王晓灵所有。
租赁期满后，双方协商一致，同意续租。后，朱梦源、曹阳于2013年9月30日腾退租赁房屋。
2011年6月18日，朱梦源、曹阳支付给王晓灵27000元（系2011年7月至12月的房屋租金及押金）。后，朱梦源、曹阳陆续支付房屋租金，具体时间与金额如下：2011年12月4日12000元，2011年12月6日12000元，2012年6月3日24000元，2012年12月10日20000元，2012年12月11日4000元，2013年6月13日12000元。
期间，由于水电费系由相关部门从王晓灵的银行账户内扣划，双方约定，由朱梦源、曹阳支付相应水费、电费、煤气费押金给王晓灵，租赁期满后据实结算。朱梦源、曹阳分别于2011年11月18日、2012年10月24日、2013年3月24日、2013年6月10日支付了押金2000元、2000元、2000元、1000元，共计7000元。租赁期间，王晓灵实际代付的水费为632元、电费为4595.13元、煤气费为1095.1元，共计6322.23元。
租赁期间，朱梦源、曹阳另行支付给王晓灵电视费、宽带费、物业费、固定电话费等费用，其中，2011年7月1日至2012年7月1日期间的宽带费983.6元、物业费720元未支付；租赁期内，另有固定电话费702元未支付。
本院认为，朱梦源、曹阳与王晓灵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约履行。朱梦源、曹阳应按约支付租金及相关费用，租赁期满后，双方应据实进行结算，多退少补。关于押金的金额，朱梦源、曹阳主张押金为实付的3000元及用于购买床的费用1000元，共计4000元；王晓灵主张押金即为实付的3000元。对此，本院认为，双方在合同履行过程中，协商由朱梦源、曹阳购买价值2000元的床一张，费用双方各自承担1000元，租赁期满后该床归王晓灵所有，故朱梦源、曹阳为王晓灵支付的1000元购买款应视为押金，故本院确定押金为4000元。对于该押金，应在扣除了相应费用后，由王晓灵予以返还。租赁期间，朱梦源、曹阳尚有宽带费983.6元、物业费720元、固定电话费702元未支付，故扣除该些费用后，王晓灵尚应返还1594.4元。另外，朱梦源、曹阳共计支付了7000元水电、煤气费押金，现王晓灵为其实际代付的水、电、煤气费共计6322.23元，故王晓灵尚有677.77元应予返还。至于朱梦源、曹阳要求支付空调购买安装费、维修费的诉讼请求，如前述证据认定部分所述，依据不足，本院不予采信；王晓灵虽辩称双方口头约定不增加第二年续租时的房租费用，朱梦源、曹阳同意在退房时将空调免费留给王晓灵，但未提供证据予以证明，故对该辩称意见，本院不予采信，故在王晓灵不同意支付空调购买安装费的情形下，其应将空调返还给朱梦源、曹阳。关于朱梦源、曹阳主张逾期利息的诉讼请求，因王晓灵的上述返还押金的相关义务，应于朱梦源、曹阳腾退房屋时予以履行，现王晓灵未及时履行该返还义务，故朱梦源、曹阳的该诉讼请求于法有据，本院予以支持。如上所述，王晓灵应返还的房屋押金为1594.4元、水电、煤气押金为677.77元，以此为基数，按同期银行贷款基准利率为标准，自2013年10月1日暂计算至2014年7月30日的逾期利息为120元。
关于王晓灵主张违约金10000元的反诉请求，本院认为，依《房屋租赁合同》第3条所载，“该房屋租金每月4000元整。按半年度支付给甲方，先付后住。以后每次付款须提前一个月。”故朱梦源、曹阳的房屋租金应付时间分别为：首次应为2011年6月18日前，第二次为2011年11月30日前，第三次为2012年5月31日前，第四次为2012年11月30日前，第五次为2013年5月30日前。现王晓灵主张朱梦源、曹阳存在三次逾期支付租金的违约行为，分别为第二次，第四次，第五次，有事实依据，但其主张的应付时间有误，本院不予采信。将朱梦源、曹阳实际支付租金的时间与上述应付租金时间相对比，朱梦源、曹阳的逾期支付租金的天数分别为：第二次逾期6天，第四次逾期11日，第五次逾期13日。《房屋租赁合同》第10条约定：“拖欠租金超过一个星期的，甲方有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成丢失或损坏由乙方自己负责，所拖欠的租金需向甲方支付一倍的违约金。”现第四次、第五次逾期天数已超过一个星期，应按约承担违约责任。因朱梦源、曹阳主张该违约金标准过高，本院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定朱梦源、曹阳支付给王晓灵违约金500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王晓灵于本判决生效之日起十日内返还给朱梦源、曹阳房屋押金1594.4元、水电、煤气押金677.77元，并支付逾期利息120元（逾期利息暂计算至2014年7月30日），共计2392.17元；自2014年7月31日至本判决确定的履行之日期间的逾期利息以未返还的押金为基数，按同期银行贷款基准利率标准另行计付。
二、王晓灵于本判决生效之日起十日内返还给朱梦源、曹阳格兰仕空调一台（该空调现安装于杭州市西湖区明珠公寓4-2-302室的房屋内）。
三、朱梦源、曹阳于本判决生效之日起十日内支付给王晓灵违约金500元。
四、驳回朱梦源、曹阳的其他本诉诉讼请求。
五、驳回王晓灵的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取26元，由朱梦源、曹阳负担。反诉案件受理费减半收取25元，由王晓灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 李玉梅
二〇一四年十二月五日
书 记 员 鲁 琳