上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1021号
原告上海金豫百货有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人周宗伯，执行董事。
委托代理人徐俐，女。
被告上海跃立实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人张翠翠，总经理。
委托代理人周志忠。
委托代理人郭会娟，上海乐邦律师事务所律师。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告上海跃立实业有限公司（以下简称“跃立公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月20日公开开庭进行了审理。诉讼中，原、被告同意简易程序延期审理，本案报请院长决定后延期三个月审理，本院于2015年7月13日再次公开开庭进行了审理。原告金豫公司的委托代理人徐俐、被告跃立公司的委托代理人郭会娟到庭参加了两次庭审，被告跃立公司的委托代理人周志忠到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2013年5月8日，被告与原告签订《绿地金御广场租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）。上述合同对于租赁期限、收费标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。被告自2014年1月开始拖欠租金、管理费至今，截至2015年3月31日拖欠租金达人民币（以下币种同）191，147.52元，拖欠管理费达34，353.60元。原告多次向被告催缴，但被告均无实质的行动。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年2月部分租金4，367.68元，以及2014年3月1日至2015年3月31日期间的租金186，779.84元，合计191，147.52元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2015年2月28日，为24，773.56元）；2、被告向原告支付拖欠的2014年8月1日至2015年3月31日期间的管理费34，353.60元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2015年2月28日，为人民币2，610.27元）。
被告跃立公司辩称：原告方主张的租金和管理费的确没有支付。但被告不应该支付2014年2月至2014年4月的租金，因原告提供涉案房屋结构不合理，导致被告装修空调达不到制冷、制热效果，为此经双方协商，原告再给予被告两个月免租期，故该期间租金被告不应支付。其次，原告存在严重违约行为，即原告不仅不确保合同约定的公共设施设备的正常使用，还自2014年2月开始违法改造并占用租赁物消防通道、人防工程、楼道、厕所、地下停车场等公用面积，一楼的走廊通道改为游泳池，并长时间封闭自动扶梯，导致被告客流量急剧减少，营业额直线下降，故自2014年4月至今租金、物业管理费应减半收取，如该严重违约行为一直持续，持续期间租金、物业管理费也应减半收取。
经审理查明：2013年5月8日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室（即绿地金御广场L2-16，该物业建筑／预测建筑面积为214.71㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为主营湘菜类、川菜类餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第3.1条约定，该物业租赁期自2013年5月10日起至2018年5月9日止；第3.2条约定，装修期自2013年5月10日起至2013年7月25日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每1个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，租金按建筑／预测建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2013年5月10日起至2015年5月9日止，每月租金为14，367.68元，每年租金为172，412.13元，即2.2元／㎡／日……；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计4，294.20元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳，管理费由物业管理费和户外泛光照明费2部分费用组成；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每1个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期的管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第10.1条约定，该物业预计交付日期为2013年5月10日；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第20.2条约定，……乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第25.8条约定，正文、附件、补充条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同及协议签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。被告未支付原告2014年2月的部分租金4，367.68元，以及2014年3月1日至2015年3月31日的租金186，779.84元；被告未支付原告2014年8月1日至2015年3月31日的管理费34，353.60元。
庭审中，被告向法庭提交了照片、视频光盘等，欲证明原告擅自将配套设施的停车场改为营业面积（健身房）出租给案外人；原告占用了消防通道、厕所、走廊等作为商业用途，影响了被告的客流。原告则质证认为，照片的拍摄时间、地点无法确认，且与本案没有关联性，地下停车场并非公共设施，其为业主所有，业主有权自行或委托相关方管理和使用，且地下停车场如何使用、管理与原、被告之间的房屋租赁合同关系并无联系，也没有影响被告对租赁房屋的使用。视频光盘拍摄的场所是金豫广场，但拍摄时间不确定，该视频是在本案起诉后拍摄，不能证明被告租赁期间的状态，反而能证明目前的通道是畅通的，没有占用公共部位；原告是为了商场的经营，经过相应报批手续后进行的改动，改动是为商场提升人气，不影响其他商户使用店铺。动漫城的改动是在装修中做的临时调整，装修后也是根据相关规定在调整中，合同是约定公用设备的正常使用，但原告从未承诺过对于租赁物业之外的地方不做改动，合同原件是把平面图作为附件一提供的，明确载明该物业平面图只做方便鉴别之用；涉案商业广场是敞开式的，有多处通道，即便存在通道暂时封闭停用的情况，也不影响人流进出，不影响被告使用房屋。
庭审中，被告陈述原告同意免除2014年2月1日至3月31日的租金，但没有书面依据，原告则表示不予认可，认为免租应有书面的协议，被告只是提交了要求免租的申请，双方没有达成一致。
另查明，2013年7月9日，上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX室房屋取得上海市房地产权证，登记权利人为杨文帆、耿亚娟。
庭审中，原告提交了上海市房地产登记簿、委托经营管理协议、授权委托书，证明原告有权出租系争房屋，被告对此没有异议。
以上事实，有商铺租赁／预租合同、上海市房地产登记簿、委托经营管理协议、授权委托书、付款凭证、视频光盘及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告和被告签订的《商铺租赁／预租合同》，系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告尚拖欠原告2014年2月的部分租金4，367.68元，2014年3月1日至2015年3月31日的租金186，779.84元，以及2014年8月1日至2015年3月31日的管理费34，353.60元，原告依约主张，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称的双方有免租约定，缺乏相关依据，且原告不予认可，本院难以支持。至于被告辩称的原告存在严重违约的行为，导致被告客流减少，营业额直线下降等意见，原告对此予以否认，本院认为，被告的证据尚不足以证明原告违反主要合同义务，导致被告对涉案房屋的使用产生实质性影响，被告据此要求原告减半收取租金和管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，至于原告主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，且原告自愿将标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，于法不悖，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告上海跃立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2014年2月的部分租金4，367.68元，以及自2014年3月1日起至2015年3月31日止的租金186，779.84元，合计租金191，147.52元；
二、被告上海跃立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中4，367.68元自2014年1月22日起、14，367.68元自2014年2月19日起、14，367.68元自2014年3月22日起、14，367.68元自2014年4月21日起、14，367.68元自2014年5月22日起、14，367.68元自2014年6月21日起、14，367.68元自2014年7月22日起、14，367.68元自2014年8月22日起、14，367.68元自2014年9月21日起、14，367.68元自2014年10月22日起、14，367.68元自2014年11月21日起、14，367.68元自2014年12月22日起、14，367.68元自2015年1月22日起、14，367.68元自2015年2月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
三、被告上海跃立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年8月1日起至2015年3月31日止的管理费34，353.60元；
四、被告上海跃立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中4，294.20元自2014年7月22日起、4，294.20元自2014年8月22日起、4，294.20元自2014年9月21日起、4，294.20元自2014年10月22日起、4，294.20元自2014年11月21日起、4，294.20元自2014年12月22日起、4，294.20元自2015年1月22日起、4，294.20元自2015年2月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，093元、减半收取2，546.50元，由被告上海跃立实业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一五年九月二十四日
书记员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。……