山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终3322号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李积文，男，1967年12月4日出生，汉族，居民，住费县费城镇中山路***号。
委托代理人：胡怀军，山东百正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：费县费城街道办事处民主社区居民委员会。
法定代表人：刘长海，主任。
委托代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。
上诉人李积文因与被上诉人费县费城街道办事处民主社区居民委员会（下称民主社区居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服费县人民法院（2015）费民重初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李积文上诉请求：请求依法撤销原判第一、三项，予以改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定案件主要事实错误，对诉争事实未作出客观、公正的认定。被上诉人存有严重的违约行为，其主张2009、2010年度租金的诉讼请求，不能成立。（1）在租赁合同的履行过程中被上诉人起诉请求解除合同。在被上诉人起诉解除合同所依据的行政征收决定未经司法机关对其合法性作出审查判决之前，其提出解除合同的条件，并不成就。本案中，被上诉人申请撤回之前的解除租赁合同的诉讼，也可证实其存有违约；（2）上诉人李积文按照租赁合同约定的期限于2009年4月30日、2010年5月1日向被上诉人交付租金，被上诉人拒收。按照合同约定收取租金，也是被上诉人应尽的合同义务，上诉人一审提供的费县公证处制作的公证书及交付现场录像，足以证实上诉人按照合同约定交付租赁费被上诉人拒收，存有违约行为；（3）被上诉人分别于2009年4月13日、2009年9月3日、2010年11月27日三次向上诉人送达书面通知“限期搬出租赁的房屋，并办理终止手续，否则，对租赁的房屋停水、停电”，被上诉人的行为，致使上诉人不能正常经营使用租赁的房屋，造成极大的损失。更为严重的是，被上诉人在书面通知送达后，于2010年12月底组织人员到上诉人处聚众闹事、封锁大门，上诉人多次予以报警，此有费县钟罗山派出所接警登记表为证。在法院未判决解除租赁合同的情况下，被上诉人的违约行为已异常严重，但一审法院却未公正查明。2.根据租赁合同第八条的约定，在被上诉人违约的情况下，应向上诉人支付租赁费总额（120万元）30%的违约金，即36万元。另外由于被上诉人对上诉人租用的房屋停水、停电及未及时修缮楼顶，致使上诉人对租用的房屋不能正常使用，被迫购买变压器、打水井及自行修缮楼顶，因此而支出的费用损失，被上诉人应予以一并赔偿。3.被上诉人一审起诉已超诉讼时效。自上诉人2009年4月30日、2010年5月1日向上诉人交付租金，被上诉人拒收起，分别至被上诉人本次一审起诉主张的租金之日（2013年8月7日），均已经超过一年的诉讼时效。被上诉人虽然主张在2011年4月30日曾通知上诉人交付涉案两个年度的房屋租赁费，但无证据证实。另，被上诉人拒收涉案租金，应视为对其权利的自行处置，不应再次主张。因此应驳回被上诉人的一审诉讼请求。4.一审判决程序违法，在诉讼程序方面，应先行终止案件审理。本案部分案件事实的认定与被上诉人答辩、举证的费政字【2009】16号文件存有关联性。因与本案牵涉的对费政【2009】16号文件合法性审查的行政诉讼案件，经平邑县人民法院受理、未审结，被上诉人的部分违约行为需以该行政诉讼案件查明的事实作为认定的依据。因此，根据《民事诉讼法》第150条第（5）“本案必须以另一案的审结结果为依据，而另一案尚未审结，应先行中止本案审理”的规定，应当先行中止本案审理。综上，一审判决认定案件主要事实错误，未客观公正查明被上诉人存在的严重违约行为，判决显失公正。
被上诉人民主社区居委辩称，1.被上诉人不存在违约行为。（1）被上诉人根据费政字【2009】16号文，通知合同的另一方上诉人解除合同完全符合双方签订的租赁合同第7条第一款规定：租赁期内如国家依法征用或者县级以上人民政府依法使用时，双方无条件解除合同，并互不追究违约责任。但被上诉人书面通知上诉人后，上诉人拒不同意解除合同，无奈，被上诉人提出解除合同之诉，被上诉人提出解除合同之诉是正常行使合同规定的权利。虽然上诉人对费政字【2009】16号行政决定提出复议，但是临沂市人民政府复议决定维持了该决定。该行政决定是行政行为，从发布时即具有其行政效力，无需司法机关的审查及判决。因本案诉讼中主审法官要求被上诉人撤回对上诉人解除合同之诉，被上诉人随对该案进行了撤诉。但是并非是被上诉人违约。（2）被上诉人未收取上诉人的租金并不代表被上诉人违约，而是对解除租赁合同实施的行为。在费政字【2009】16号文出台后被上诉人通知上诉人解除合同，而上诉人不同意，被上诉人随提起诉讼，上诉人缴纳租金被上诉人自然不能收取，被上诉人不收取上诉人租金的行为是对解除租赁合同有不同的理解，而不代表被上诉人违约。（3）被上诉人虽然向上诉人下达了通知书，但是并未因此而对上诉人租赁的场所实施停水、停电行为，而是提起诉讼，上诉人提及的2010年12月底组织人员到上诉人处聚众闹事、封锁大门也是无稽之谈，被上诉人从未组织人员前去闹事，上诉人提交的报警记录也没有证实是被上诉人组织人员，上诉人仅凭想象去猜测不能成立。2.被上诉人不存在违约，倒是上诉人存在违约。上诉人将租赁场所进行转租，在一审时被上诉人提出来，上诉人解释自己租的房屋自己有自主经营，在法官一再询问是否转租时又改变原陈述，说什么有入的股，是合资经营。上诉人违约进行转租事实清楚。而被上诉人未存在任何的违约行为，当然不能承担上诉人所诉的违约金。至于上诉人所陈述的被上诉人对其停水、停电造成的损失，其损失明细明显是本次诉讼期间制作，原一审、二审期间从未存在上述的损失，上诉人的损失显然不能成立。3.被上诉人提起本案诉讼未超出诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。关于被上诉人是否超出诉讼时效，上诉人在原一、二审及一审期间均未提及，现在二审期间又提及，显然不能予以支持。况且被上诉人在上诉人履行完毕两年租赁期后在每年上诉人缴纳租赁费时均向其主张两年的租金。被上诉人未超出诉讼时效。4.一审判决程序合法，本案不应中止诉讼。上诉人在对费政字【2009】16号行政决定提出诉讼，该案转移至平邑县人民法院审理。但是平邑县人民法院多次通知上诉人前去立案，但上诉人均未前往。以致本案两年的租赁期限上诉人得以完成，上诉人已经完成了两年的租赁期限，自然应当缴纳两年租赁费，至于上诉人为了本案中止审理而又去立案，已经对本案的审理毫无关系，本案审理不符合《民事诉讼法》第150条第5项规定的本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的条件。本案无需中止审理。综上，原审判决认定事实清楚、判决结果公平公正，请求依法驳回上诉，维持原判。
民主社区居委向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付2009年5月1日至2011年4月30日租赁费240000元，并承担违约责任，承担诉讼费用。庭审中原告将违约责任明确为由被告承担自2011年4月30日起中国人民银行同期贷款利率的利息。
李积文向一审法院提起反诉请求：请求依法判令反诉被告给付反诉原告违约金360000元，并赔偿反诉原告损失167332元，由反诉被告负担反诉费用。并在庭审中明确反诉请求构成：本次反诉，反诉原告未主张在涉案租赁合同在2009年、2010年能够正常履行情况下反诉原告预期获得利益，及该两年租赁合同不能履行，给房屋实际使用者造成其他损失，对该两项损失保留另案主张权利。
一审法院认定事实：2007年6月13日，原、被告签订《楼房及场地租赁合同书》，合同约定：原告（甲方）将楼房及场地租赁给被告（乙方）使用；楼房及场地的范围为：北楼建筑面积1621平方米，西楼建筑面积1852平方米，院内停车场3000余平方米；租赁期限为10年，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租赁费总额为1200000元；交款方式：乙方于每年5月1日前一次性交清当年的租赁费120000元，乙方如不按时上交租赁费，每拖一天罚租赁费总额的5%，并按违约进行处罚赔偿给甲方；甲方的权利和义务：甲方有权监督乙方对楼房及场地的合法使用，守法经营，依法维护楼房及场地的所有权，保证现有水电设施齐全；乙方的权利和义务：……租赁期内，乙方不准私自改变楼房的结构，同时必须保护好楼房的门、窗、水电等设施，不得出现人为的损坏，并负责楼房的正常维修（楼房顶除外），否则，乙方赔偿甲方的损失……；其他约定：租赁期内，乙方自行添置的固定资产、维修装饰等费用自负，合同期满时自行处理，不能及时处理的经甲方同意后，无偿归甲方所有；免责条件：租赁期内，如国家依法征用或县级以上人民政府依法使用时，双方无条件解除合同，并互不追究违约责任，由此造成的经济损失，双方各自承担……；违约责任：租赁期内，甲乙双方应认真履行合同约定的各项条款，否则，甲方有权终止合同，收回所租赁的楼房及场地；本合同签订后，双方必须认真履行，如一方违约，罚违约方承包总额的30%，并赔偿对另一方造成的经济损失。
合同签订后至2009年4月7日前，原、被告双方均已按照合同约定履行。2009年4月7日，费县人民政府下发费政字【2009】16号文关于收回费城镇（现为费城街道办事处）民主街停车场位于费城镇民主街，东至生产路、南至民主街居民、西至生产路、北至岚济公路，土地面积4740平方米及费城镇民主街标准件厂国有建设用地使用权的决定，决定将原告租赁的房屋及场地收储，原告遂于2009年4月13日书面通知被告解除2007年6月13日原、被告签订的《楼房及场地租赁合同书》，被告不同意解除合同并对费县人民政府的收储决定提出复议。2009年7月13日，临沂市人民政府作出临政复字【2009】54号行政复议决定书，维持费县人民政府作出费政字【2009】16号《关于收回费城镇民主街停车场、费城镇民主街标准件厂国有建设用地使用权的决定》的具体行政行为。被告不服，提起行政诉讼，该案尚在审理中。原告于2009年4月23日向原审法院提起（2009）费民初字第1496号民事诉讼，要求解除2007年6月13日原、被告签订的《楼房及场地租赁合同书》，后原告于2013年12月17日撤回起诉。2009年4月30日、2010年5月1日，被告向原告交付租赁费时，因该案涉及行政诉讼未终结，原告遂以合同已解除为由未收取被告租赁费。期间被告一直使用租赁物，且分别于2011年、2012年、2013年、2014年、2015年5月1日依照合同约定支付原告2011、2012、2013年、2014年、2015年度每年120000元的租赁费。2010年12月21日11时02分许，被告李积文向费县公安局钟罗山派出所报警，该派出所接处警登记表中载明处警情况为：“经了解李积文承包费城镇民主街大队的沿街楼，现在欠两年的房租没给，现在民主街大队要求李积文交承包费，双方产生冲突，现在民主街村民组织起来堵门要钱，调解处理。”对此原告以“该份接处警记录没有出警人员签字确认，且记录中并没有原告主张的‘村委组织’这一证明内容”未予认可。
被告（反诉原告）在反诉庭审过程中向原审法院提交了以下证据：一、2014年1月3日楼顶维修费发票复印件，用以证实因发生被告未履行房顶修缮义务，由反诉原告自行修理支出维修费用60732元，庭审中被告（反诉原告）自认其维修楼顶未经原告（反诉被告）同意；二、变压器购买发票（2016年4月25日）及安装明细（2010年10月6日），用以证实因反诉被告违约对反诉原告停电，反诉原告被迫购买变压器支出费用96540元，主张该损失应由反诉被告承担；三、王洪银出具的收到条，用以证实反诉被告违约对反诉原告停水，反诉原告被迫打水井支出费用10600元；四、山东新闻播报（新闻稿），用以证实记者亲历争议房屋现场，并去相关部门进行采访的事实，时至今日已6年之久，费县政府并未因实施旧城改建而急于收回涉案房屋范围内土地，反诉被告存有假借县政府征用土地之名单方提出终止涉案房屋租赁合同嫌疑。五、行政诉讼立案通知书，用以证实与本案牵涉行政案件已由平邑县法院受理，尚未审结，反诉被告部分违约行为需以该行政诉讼案件作为事实认定的依据，因此应先行中止本案民事诉讼审理。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据均未认可，认为：楼顶防水问题2015年反诉原告向反诉被告提出，反诉被告给予维修，对于反诉原告提交的发票没有税号属于伪造，且开具时间为2014年1月3日，与反诉被告本诉主张的2009年5月1日至2011年4月30日的租赁费没有任何关联性，不应属于反诉主张；对于反诉原告提交的变压器安装清单并没有收货人及单位，发票系2016年4月25日开具，不能证实与本案的2009年5月1日至2011年4月30日合同履行期间的关联性，且合同约定租赁期内乙方自行添置固定资产、维修装饰等费用自负；王洪银给反诉原告出具的收到条不是开具的正式发票；反诉原告提交的新闻稿件只是打印件，该稿件属于记者个人看法，没有法律效力，不能证实反诉原告主张；反诉原告2016年4月19日在平邑县人民法院行政诉讼案件的立案通知，不能起到中止本案诉讼的法律效力，而且反诉原告实际履行合同的事实，本案无需中止诉讼。
一审法院认为：原、被告于2007年6月13日签订的《楼房及场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反有关法律规定，为有效合同。双方对合同中免责条款的约定，即“国家依法征用或县级以上人民政府依法使用时，双方无条件解除合同，并互不追究违约责任”的约定明确具体，予以确认。因费县人民政府于2009年4月7日下发费政字（2009）16号文决定将原告租赁的房屋及场地收储，且临沂市人民政府维持费县人民政府收储决定，该决定虽未经司法机关最终确认，但不影响原告依约要求解除与被告签订的《楼房及场地租赁合同书》，诉讼期间原告拒收被告租赁费的行为并无不当。虽然原告以合同已解除为由未收取被告2009年4月30日、2010年5月1日向原告交付的租赁费，但期间被告一直使用、支配该租赁物，且分别于2011年、2012年、2013年、2014年、2015年5月1日依照合同约定支付原告2011、2012、2013、2014、2015年度每年120000元的租赁费，应视为原、被告仍继续履行合同，现原告要求被告支付2009年及2010年度租赁费的请求符合合同的约定和法律规定，予以支持。双方在合同中未约定逾期支付租赁费的利息，故对原告主张利息的请求，不予支持。被告李积文虽然提交了费县公安局钟罗山派出所接处警记录，但该接处警记录中并未载明民主街村民组织起来堵门的行为系原告所为，被告关于“原告组织村民到反诉原告承租的房屋处聚众闹事，严重影响了对承租房屋的经营使用”的抗辩理由证据不足，不予支持。
在民事诉讼中，被告可以就与本诉属同一法律关系的纠纷提起反诉。反诉原告与反诉被告签订的《楼房及场地租赁合同书》中明确约定了“乙方负责楼房的正常维修（楼房顶除外）”，“乙方自行添置的固定资产、维修装饰等费用自负，合同期满时自行处理，不能及时处理的经甲方同意后，无偿归甲方所有”，现反诉原告李积文主张其维修楼顶、购买变压器、打井所支出的费用由反诉被告承担，不符合合同的约定，且其当时维修楼顶也未经反诉被告同意，故对其反诉请求不予支持；被告李积文虽在平邑县人民法院提起申请撤销费县人民政府作出的费政字【2009】16号“关于收回费城镇民主街停车场、费城镇民主街标准件厂国有建设用地使用权的决定”以及临沂市人民政府作出的临政复字【2009】54号行政复议决定的行政诉讼，但因原告已就解除涉案租赁合同的（2009）费民初字第1496号民事诉讼撤诉，被告也继续于2011年、2012年、2013年、2014年、2015年5月1日依照合同约定支付原告2011、2012、2013、2014、2015年度的租赁费，原、被告仍在实际继续履行该租赁合同，该行政诉讼案件虽尚未审结，但并未影响双方租赁合同的实际履行，故被告（反诉原告）中止本案民事诉讼审理的主张不能成立，不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、被告李积文于判决生效后五日内支付原告民主社区居委2009年5月1日至2011年4月30日租赁款240000元。二、驳回原告民主社区居委的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李积文的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4900元，由被告李积文负担。反诉费4535元，由反诉原告李积文负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
上诉人提交了加盖税务机关公章的维修涉案租赁房屋楼顶防水交款发票，日期为2014年1月3日，金额为60732元。上诉人在一审时已经提交过该发票的复印件，现提供加盖税务机关公章的原件，该发票证实上诉人因被上诉人未及时维修其出租的房屋，上诉人自行维修支出维修款60732元。
上诉人在一审中提供的日期为2010年10月6日的安装明细及日期为2016年4月25日的变压器购买发票，证实因被上诉人解除租赁合同后停电，上诉人被迫自行购买并安装变压器而支出费用96540元。
上诉人在一审中提供的案外人王洪银出具的收到条，证实因被上诉人解除合同后停水，上诉人被迫另打水井支出费用10600元。
被上诉人于2009年4月13日向上诉人发出书面解除合同通知后，因被上诉人又于2010年11月27日向上诉人发出书面通知索要租赁费，遂双方产生冲突。2010年12月底，被上诉人所在的居民多人组织起来堵门要租赁费，并一度封锁大门，为此上诉人多次向当地派出所予以报警。
认定上述事实的证据除与一审相同外，还有：发票、接警处的登记表、当事人陈述、庭审调查笔录等。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人李积文与被上诉人民主社区居委于2007年6月13日签订的《楼房及场地租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的效力性的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
根据诉辩双方的意见，归纳本案争议的焦点是被上诉人作为出租人单方解除合同的行为是否构成违约，以及因被上诉人解除合同行为给上诉人造成的损失的数额及是否应由被上诉人承担。
首先，作为出租人的被上诉人在费县人民政府于2009年4月7日发布费政字【2009】16号文收回包括涉案租赁房屋及院落所在土地在内的土地进入土地储备库，但该收储决定并没有指明也没有限定收回涉案土地的期限，被上诉人也没有提供证据证实政府限定的收回限期。在此情况下，如涉案租赁合同已到期，作为出租人的被上诉人不应将其房屋与承租人或他人再行签订定期的租赁合同，只能是签订随时可收回租赁物的不定期合同，或依法可随时收回的非书面合同，以保证随时等候政府下一步的收回期限，并按照该收回期限提前与承租人解除合同从而收回涉案租赁物。但，本案的租赁合同此时并未到期，被上诉人在给上诉人发出的限期撤离通知却明确要求上诉人应于2009年9月15日前搬离，逾期被上诉人将强制清除并停水停电，故被上诉人不应在政府未定收回期限，且上诉人作为利害关系人此时已向临沂市人民政府对费县人民政府费政字【2009】16号行政决定提出行政复议的情况下，急于提前终止合同，故，其提前终止合同的行使时间及后续采取的措施不适当，违背了诚实信用原则和合同善意履行原则，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。
其次，被上诉人急于终止合同，其终止合同的行使时间不适当，并由此单方给上诉人停水停电，其居委居民多人到涉案租赁房屋及院落堵门要租赁费，并一度封锁大门，给上诉人的正常经营行为造成了不同程度的影响。被上诉人虽不承认其居民堵门行为系其组织，但其居民堵门行为的目的是索要租赁费，根据日常生活经验法则，该行为与被上诉人具有相当高的关联度，可以推定该行为系被上诉人的行为，其造成的损失理应由其承担。上诉人在原审中就提供了因被上诉人擅自停水停电造成其无法正常经营，被迫自行安装变电器及打井供水的相应费用的证据，被上诉人虽不认可上述证据，但上述证据证实的事实发生在双方租赁合同履行期间，该证据与案件事实具有高度的关联性，且被上诉人也没有提供任何相反的证据证实其主张，故，上述费用损失共计177872元，是因被上诉人的单方擅自解除合同并采取措施不当给上诉人造成的直接损失。至于上诉人主张的因被上诉人的居民堵门行为导致其经济损失，没有提供有效的证据予以证实，依法不能成立，本院不予支持。
最后，依据双方之间签订的《楼房及场地租赁合同书》第五条的约定，租赁期间由上诉人“负责楼房的正常维修（楼房顶除外）”。故，上诉人在双方争议并由被上诉人提起诉讼期间对于楼房顶进行的维修，虽未依约取得被上诉人的同意，但系发生在诉讼期间，即使上诉人告知了被上诉人，事实上也不可能取得其同意，上诉人此主张符合案情和生活常识，本院予以支持。至于因被上诉人停水停电造成上诉人无法经营，导致上诉人为继续经营而被迫自行安装变压器和打水井的损失，系被上诉人采取措施不当造成的。考虑到被上诉人虽有权解除或终止合同但提前解除合同的行使时间及采取的措施均不当，应适当减轻其应承担的违约责任。且上诉人自行安装的设备其将从继续租赁经营中获得一定的收益回报，亦应自行承担一部分。综上，上述上诉人的损失177872元本院酌定由双方各承担一半即88936元，被上诉人应赔偿上诉人损失88936元。上诉人主张被上诉人应承担合同约定的承包总额的30％的损失赔偿，本院不予支持。
被上诉人后来收取上诉人交纳的租赁费的事实行为，结合其要求上诉人交纳租赁费的诉讼请求，足以证实被上诉人同意继续涉案的租赁合同，故上诉人主张应先行中止本案诉讼，依法不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实不清，判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持费县人民法院（2015）费民重初字第15号民事判决第一项和第二项。
二、被上诉人费县费城街道办事处民主社区居民委员会于接本判决后五日内一次性赔偿上诉人李积文损失88936元。
三、变更费县人民法院（2015）费民重初字第15号民事判决第三项为“驳回上诉人李积文的其他反诉请求”。
一审本诉受理费4900元，由上诉人李积文负担；一审反诉费4535元，由上诉人李积文负担3795元，由被上诉人费县费城街道办事处民主社区居民委员会负担740元。二审案件受理费9435元，由上诉人李积文负担7832元，由被上诉人费县费城街道办事处民主社区居民委员会负担1603元。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一六年十月二十日
书记员 刘天晴