湖北省枝江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂枝江民初字第01039号
原告枝江中尚物业管理公司。住所地枝江市马家店街办迎宾大道**号妙尚广场*楼。组织机构代码67976707-1。
法定代表人林剑，总经理。
委托代理人肖发红。
委托代理人钱启蒙。
被告张�，化妆师。
原告枝江中尚物业管理有限公司与被告张甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理。依法由审判员李潘炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枝江中尚物业管理有限公司的委托代理人肖发红和钱启蒙、被告张甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告枝江中尚物业管理有限公司诉称，2013年2月27日，被告承租原告位于枝江妙尚商业步行街二楼第C225号商铺，租赁面积为48.45平米，租赁期限为20个月，自2013年3月1日至2014年10月31日。自2013年10月起，被告未按合同约定支付租金，原告多次发函催缴未果。故原告请求：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即撤场并向原告归还租赁的商铺；3、被告向原告支付租金7268元（暂时计算至2014年10月31日，实际应按租赁合同约定的标准计算至被告向原告归还商铺之日止）；4、被告向原告支付物业费2326元（暂时计算至2014年10月31日，实际应按租赁合同约定的标准计算至被告向原告归还商铺之日止）；5、被告向原告支付违约金52907.40元（暂时计算至2014年10月31日，实际应按租赁合同约定的标准计算至被告向原告归还商铺之日止）；6、被告承担原告维权支付的律师费1750元；7、被告承担诉讼费。
被告张甜辩称，在签订合同之前，原告承诺合同到期之后由被告优先承租，但现在原告没有信守承诺。原告经营管理不善，市场没有激活，造成被告承租的商铺所在的楼层只有被告一家在开门营业，顾客很少上门，造成原告的经营的“风尚彩妆培训学校”一直处于亏损状态。被告在承租商铺之时，商铺都是毛坯房，被告投入了大量的装修费。在开庭之日，合同并未到期。被告同意退铺，但是原告要赔偿被告的装修损失和营业损失。
经审理查明，2013年2月27日，枝江市中尚物业管理有限公司（甲方）与张甜（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同第一章约定：甲方出租给乙方的商铺位于妙尚商业步行街第二层C225号商铺，商铺的建筑面积为48.45平米；乙方经营的商铺品牌为“风尚美甲培训”；乙方租赁甲方商铺经营的期限为20个月，即自2013年3月1日起至2014年10月31日止；租赁期满，甲方有权收回商铺，乙方应如期交还。该合同第一章第3.1.1条关于租金标准及缴纳时间约定：2013年3月1日起至2014年10月31日止的租金标准为25元／平米／月，乙方应在合同开始前30天缴纳半年的租金；具体缴纳时间为乙方应于2013年3月1日前向甲方缴纳2013年3月1日至2013年10月30日止的租金9690元；2013年10月1日前缴纳自2013年11月1日至2014年4月30日的租金7268元；2014年4月1日前缴纳自2014年5月1日至2014年10月31日止的租赁费7268元。合同第一章第4.1条约定：乙方每年的物业管理费标准为4元／平米／月，每半年的物业管理费为1163元，缴纳时间与租金同步。合同第一章第4.2条约定：甲方给予乙方免租租金7268元的优惠，具体免租时间自2013年8月1日至2014年1月31日止。合同第一章第4.3条约定：乙方自行承担经营风险，不得以本广场或者步行街其他商铺停业或者关门而拒付租金及其他应缴费用。合同第二章第2.2条约定：乙方因经营需要装修商铺，装修费用自理，本合同双方协商终止或者期满自行终止或者因任何一方提前解除，甲方不补偿乙方任何装修费，乙方也不得将商铺内的固定装修部分拆除或移动，甲方有权要求乙方无条件保留商铺内的所有装修。合同第二章第5.1.1条约定：乙方欠缴租金或者物业费用或者其他应当缴纳费用达一个月以上（含一个月），甲方可单方解除本合同，收回商铺，并可要求乙方赔偿相应损失。合同第二章第6.1条�定：乙方未能按合同约定付清有关各项款项的，应按每迟付一日向甲方支付当年年度租赁费1%的违约金，迟交超过十日的，甲方有权终止合同并收回乙方商铺，乙方已经缴纳的租金和履约保证金甲方不退回，作为乙方的违约金。合同第二章第7条约定：双方若因本合同履行而发生任何争议，应先友好协商解决，协商不成，双方同意通过诉讼途径解决，以甲方所在地法院为管辖法院，由败诉方承担诉讼费、律师费。
合同签订后，被告按照合同约定，向原告支付了2013年3月1日至2013年10月31日的租金9690元和物业费1163元，原告免去了被告半年（2013年8月1日至2014年1月31日）的租金。原被告签订商铺租赁合同时，租赁的商铺为毛坯房，原告经被告同意装修了商铺，经营“风尚美甲培训学校”。2014年4月2日，枝江市中尚物业管理有限公司向张甜出具《通知函》，催促张甜缴纳2013年11月1日至2014年10月31日的租金10901元和物业管理费2713元。庭审中，双方对被告所欠原告的商铺租金7268元（2014年5月1日至2014年10月31日止）和物业费2326元（2013年11月1日至2014年10月31日止）无异议。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《通知函》及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。
本院认为，本案争议焦点：1、原告要求解除合同是否符合法律规定；2、合同解除后，对装饰装修费的处理。
原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。被告在租赁原告的商铺后，未能按照合同约定的期限及时向原告履行支付租金和物业费的义务，已经构成对原告的违约，被告应按照合同约定向原告支付租金、物业费和违约金，故原告要求被告支付租金、物业费和违约金的诉讼请求，本院应予�持。双方对被告所欠原告的商铺租金7268元和物业费2326元无异议，本院予以认定。原告请求被告支付违约金52907.40元，该违约金过分高于因被告违约造成的原告的损失，被告申请对违约金进行适当调整，本院酌定按未支付的租金和物业费总额的20%计算。关于原告要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》并腾交商铺的诉讼请求，因双方在合同第二章第5.1.1条已经约定：乙方欠缴租金或者物业费用或者其他应当缴纳费用达一个月以上（含一个月），甲方可单方解除本合同，收回商铺，并可要求乙方赔偿相应损失。承租人被告现未按协议约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，出租人原告可以解除合同，故原告要求解除原、被告签订的商铺租赁合同并腾交商铺的诉讼请求本院予以支持。
原被告双方签订的《商铺租赁合同》第二章第2.2条约定：乙方因经营需要装修商铺，装修费用自理，本合同双方协商终止或者期满自行终止或者因任何一方提前解除，甲方不补偿乙方任何装修费，乙方也不得将商铺内的固定装修部分拆除或移动，甲方有权要求乙方无条件保留商铺内的所有装修。由于双方在合同中，对合同终止后的装饰装修物的处理有明确约定，原被告双方应按合同的约定进行处理，故被告要求原告支付其装修损失的辩解理由不能成立，本院不予采信。
原告主张被告承担原告维权支付的律师费1750元，虽然合同中有约定，但原告没有提交其因本案支付给律师费用的证据，故原告的主张没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告枝江中尚物业管理有限公司与被告张甜签订的《商铺租赁合同》，被告张甜于本判决生效之日起十日内向原告枝江中尚物业管理有限公司腾交位于妙尚商业步行街第二层C225号的商铺；
二、被告张甜支付原告枝江中尚物业管理有限公司租金7268元、物业费2326元、违约金1918元，合计11512元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告枝江中尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1497元，减半收取759元，由被告张甜负担129元，原告枝江�尚物业管理有限公司负担630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李潘炜
二〇一四年十一月二十八日
书记员 黄燕妮