北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第40591号
原告李利军，女，1969年10月26日出生。
委托代理人赵光耀，北京市鼎基律师事务所律师。
原告赵静宜，女，1994年8月19日出生。
委托代理人李利军（原告赵静宜之母），身份情况同上。
委托代理人赵连江，（原告赵静宜之父），1966年5月25日出生。
被告子姣，女，1984年8月10日出生，加拿大嘉里大学在读研究所。
委托代理人石泓竹，北京市静观律师事务所律师。
被告张南宁，男，1954年7月31日出生。
委托代理人石泓竹，北京市静观律师事务所律师。
被告北京好家好房房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号院32号楼1层xxxx号。
法定代理人窦翔宇。
委托代理人刘洪广，男，1982年11月15日出生。
第三人北京华恩房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区黄厂南里2号院15号楼xxxx号。
法定代表人杨培军，董事长。
委托代理人邓振华，男，1988年6月15日出生。
原告李利军、赵静宜（以下均简称姓名）与被告子姣（以下简称姓名）、张南宁（以下简称姓名）、北京好家好房房地产经纪有限公司（以下简称好家好房公司）、第三人北京华恩房地产开发有限公司（以下简称华恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月15日作出（2012）朝民初字第26051号民事判决书，李利军、赵静宜、子姣对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）二中民终字第12217号民事裁定书，撤销（2012）朝民初字第26051号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。李利军暨赵静宜的委托代理人，赵静宜的委托代理人赵连江，李利军的委托代理人赵光耀，子姣和张南宁的共同委托代理人石泓竹，好家好房公司的委托代理人刘洪广，以及华恩公司的委托代理人邓振华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李利军、赵静宜诉称：李利军和赵静宜是母女关系；张南宁与子姣是父女关系。位于北京市朝阳区大鲁店北路黄厂南里2号院20号楼2层205号的房屋所有权人为子姣。2009年11月22日，张南宁经好家好房公司介绍代表子姣，与李利军、赵静宜签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：子姣将205号房屋出售给李利军和赵静宜；房屋总价款为236万元，2009年11月25日之前给付216万元，剩余20万元购房款于办理房屋过户手续当日支付；子姣取得房屋所有权证书之日起10日内为李利军、赵静宜办理房屋过户手续。合同签订后，李利军依约给付了216万元购房款，子姣亦将房屋交付给李利军使用。2010年10月，205号房屋已经具备了办理房屋所有权证的条件，但子姣至今未办理，李利军曾多次催促其办理房屋所有权证及产权过户手续，但子姣拒不办理。故李利军和赵静宜诉至法院，要求：1、华恩公司将位于北京市朝阳区大鲁店北路黄厂南里2号院20号楼2层205号房屋的权属转移登记至子姣名下，子姣再将上述房屋的权属转移登记至李利军和赵静宜名下；2、子姣、张南宁连带支付李利军、赵静宜违约金60万元。
子姣、张南宁辩称：我方同意将涉案房屋产权过户登记至李利军、赵静宜名下，但李利军和赵静宜尚欠我方20万元房款未付，我方将涉案房屋过户至李利军和赵静宜名之时，李利军和赵静宜应将上述房款支付给我方。李利军主张的违约金标准过高，且我方不存在违约。造成房产证无法办理的原因是李利军和赵静宜拒不向我方提交相应的材料，包括我方与华恩公司之间的商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等。在双方签订的买卖合同中仅就双方何时办理过户登记手续及相应的违约责任进行约定，而未就子姣何时取得涉案房屋所有权证书作出约定，故相应的责任不应由我方承担。我方认为房屋已经实际交付李利军和赵静宜居住使用，不存在实际损失，故我方不同意赔偿违约金损失。
好家好房公司辩称，《房屋买卖居间合同》是各方在平等自愿的基础上签订的，张南宁签订合同时出具了子姣亲笔签字的授权书，该合同合法有效，各方应如约履行自己的义务。
华恩公司辩称，只要手续齐全，该公司同意协助将涉案房屋的权属转移登记至子姣名下。
经审理查明：2009年11月22日，张南宁代子姣与李利军、赵静宜及好家好房公司签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：子姣将位于北京市朝阳区大鲁店北路黄厂南里2号院20号楼2层205号的房屋（以下简称205号房屋）出售给李利军、赵静宜；房屋总成交价236万元；合同签订时，李利军、赵静宜支付定金2万元；2009年11月25日前，支付购房预付款216万元（包含已付定金）；剩余购房款20万元于房屋所有权过户当日付清；双方于子姣取得该房屋所有权证之日起10日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续；如双方不按此约定办理房屋产权过户事宜，则违约方每逾期一天须支付总房款千分之五的违约金。如超过三十日，守约方有权解除此合同；双方还在合同中对其他事项进行了约定。审理中，子姣表示认可其曾授权张南宁办理签订涉案房屋买卖合同事宜及张南宁代其与李利军、赵静宜签署涉案房屋买卖合同的行为。涉案合同签订后，李利军、赵静宜依约给付了张南宁购房款共计216万元；张南宁亦将涉诉房屋交付给了李利军和赵静宜。
经查，子姣系于2009年与华恩公司签订《北京市商品房预售合同》购买的涉案房屋，但子姣至今未就涉案房屋办理房屋所有权证书，现涉案房屋仍登记在华恩公司名下。庭审中，各方当事人均称涉案房屋自2010年10月起即具备办理产权证的条件。
另查，张南宁曾于2009年5月代子姣将涉案房屋出售给案外人张勇。后因子姣违约，张勇起诉至本院要求解除合同，并要求子姣和张南宁承担违约责任。本院于2010年5月作出2009朝民初字第30566号民事判决书，解除了双方之间的房屋买卖合同，并判决子姣支付张勇513000元违约金，后该判决已生效并进入执行阶段。在执行过程中，张勇曾申请法院对涉诉房屋采取了过户冻结措施，现该司法查封措施已解除。
再查，本案起诉前，赵静宜未满十八周岁，由其母李利军作为其法定代理人参加诉讼，赵静宜于本案辩论终结前已年满十八周岁，赵静宜委托李利军作为其委托代理人参加诉讼，李利军不再以赵静宜法定代理人身份出庭应诉。经询，子姣、张南宁及好家好房公司对此无异议。
张南宁称自办理房产证的条件具备之后，其曾多次催促李利军、赵静宜要求其提供商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等，但李利军和赵静宜均未提供至房产证无法办理。为此，张南宁提交了相应的快递单及两份告知书予以佐证。李利军和赵静宜称则称：其只收到2012年6月13日的告知书，其余的均未收到；契税完税凭证、公共维修基金收据确实在其手中，但商品房预售合同并不在其手中；张南宁确实向其崔要过上述材料，但催要的理由并非办理房产证。
另，子姣和张南宁在本案中要求李利军和赵静宜于涉案房屋的权属转移登记手续办理完毕之时支付剩余20万元房款，李利军和赵静宜对此表示同意。
上述事实，有当事人庭审陈述、相关书证等在案佐证。
本院认为：李利军、赵静宜与子姣、好家好房公司签订的涉案《房屋买卖居间合同》及补充协议虽系张南宁代子姣所签，但子姣明确表示认可其曾授权张南宁就涉案房屋签订买卖合同事宜及张南宁代其与李利军、赵静宜签订《房屋买卖居间合同》的行为，故该合同及补充协议系合同双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应如约履行合同义务。
合同签订后，李利军依约给付了子姣相应购房款，子姣亦应协助李利军和赵静宜办理涉案房屋的过户登记手续。现涉案房屋仍登记在华恩公司名下，但华恩公司同意协助将涉案房屋的权属转移登记至子姣名下，子姣亦同意将涉案房屋转移登记至李利军和赵静宜名下，故李利军和赵静宜要求办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求，应予支持。子姣和张南宁要求李利军和赵静宜于涉案房屋的权属转移登记手续办理完毕之时支付剩余20万元房款，李利军和赵静宜对此表示同意，本院对此亦不持异议。
关于违约金，根据合同约定，双方应于子姣取得该房屋所有权证之日起10日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。根据本案查明的事实，涉案房屋于2010年10月即具备办理产权登记条件手续，子姣应及时将涉案房屋办理产权登记至其本人名下并在约定期间内将涉案房屋过户至李利军、赵静宜名下。但子姣曾于2009年5月已就涉案房屋与案外人张勇签订房屋买卖合同，后又与李利军、赵静宜发生房屋交易行为，子姣的行为构成一房二卖。张勇亦因此事将子姣起诉并申请就涉案房屋进行了司法查封，进而对李利军、赵静宜主张办理涉案房屋过户手续产生客观障碍。子姣一房二卖的行为构成了违约，应就其违约行为赔偿李利军、赵静宜的损失。然李利军、赵静宜主张的违约金数额过高，本院依法酌情予以调整。子姣所称涉案房屋无法办理过户登记手续是因李利军、赵静宜未提供过户登记所需材料所致，现有证据并不足以证明其主张，故本院对其该项抗辩主张不予采信。
另根据本案查明的事实，在李利军、赵静宜与子姣的房屋买卖交易中，张南宁系子姣的委托代理人，而并非合同相对方，故李利军、赵静宜要求张南宁承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人北京华恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区大鲁店北路黄厂南里2号院20号楼2层205室房屋（商品房预售合同载明的房屋坐落为朝阳区大鲁店北路北侧B9号住宅楼2层2单元205号）过户至被告子姣名下，被告子姣再立即将上述房屋过户至原告李利军和赵静宜名下；
二、原告李利军、赵静宜于上述房屋过户至其名下当日给付被告子姣房款二十万元；
三、被告子姣于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李利军、赵静宜违约金二十万元；
四、驳回原告李利军、赵静宜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由原告李利军、赵静宜负担4900元（已交纳），被告子姣负担4900元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李君升
人民陪审员 杜若飞
人民陪审员 王文举
二〇一四年一月十五日
书 记 员 王嘉雯