广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1140号原告叶小龙原告李曼两原告共同委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。两原告共同委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。被告蒋文婷委托代理人王国芳，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人吴方南，广东盛唐律师事务所律师。第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道法定代表人杜欣，该公司总经理。委托代理人李德兰，系该公司员工。上列原告叶小龙、李曼诉被告蒋文婷、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，原告叶小龙、李曼及委托代理人张茂荣、被告委托代理人王国芳、吴方南、第三人委托代理人李德兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月24日，经第三人居间介绍，原告与被告签订了《房产买卖合同》一份，向被告购买位于深圳市福田区白沙岭南天大厦1栋1333号物业，成交价435万元。合同约定购房定金共50万，原告应在签约当日支付定金3万元，3月29日前支付定金7万元，4月5日前补交定金10万元，4月24日前支付定金30万元。涉案物业现状为有抵押，被告应于合同签订后5日内赎楼。原告方应于2015年5月4日前监管首期款（具体金额以银行实际贷款为准）并提交材料办理按揭贷款手续。原告取得贷款承诺函并被告方注销抵押登记之日起三日内双方应办理递件过户手续，因任一方原因导致迟延递件过户的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金5000元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金共计50万元（其中5000元监管在第三人处），并及时通知被告配合办理首期款监管手续，但由于“3.30”房产新政出台后房价暴涨，被告拒绝按原合同履行，经原告及第三人多次催告，被告仍不予配合监管首期款。导致交易无法继续。据此，请求法院判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《房产买卖合同》，将深圳市福田区白沙岭南天大厦1栋1333号房（产权证号：深房地字第30006327**号）过户至原告名下，并按期如约交房；2、确认被告申请减免相关交易税费，拒不履行导致增加的税费由被告承担；3、被告支付至过户且交楼之日的迟延履行违约金（按每日5000元，从2015年5月起暂计至起诉之日为75000元）；4、被告承担本案诉讼费用及保全费用。被告答辩称：1、在本次房产买卖合同订立后不久，被告即因个人原因向原告提出解除合同。2、被告明确表示不同意继续履行合同，也不会配合办理后续按揭及过户手续，继续履行合同不具有可行性。3、从履约程度看，被告只是在原告交付定金后不久，即提出了解除买卖合同，后面的资金监管及过户无从谈起。4、如果原告不要求继续履行合同，被告愿意双倍返还定金。定金作为履约担保，被告有权以双倍返还定金作为代价，解除合同。而且本次房产买卖的定金高达50万元，被告双倍返还原告定金，从履约程度来看，已经足以弥补原告的损失，也符合合同法的相关规定。5、由于本案继续履行合同不具有可行性，因此原告请求迟延履行违约金，没有事实依据。6、如果原告坚持要求继续履行合同，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人答辩称：据向分行了解，第三人于2015年3月24日促成原、被告签订房产买卖合同，此后原告将5000元交房保证金托管于第三人处。因被告原因未配合做资金监管，我方于2015年5月4日发出履约催告函，此后合同未能履行。经审理查明，2015年3月24日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区南天大厦1栋1333号房以435万元价格转让给买方，购房定金共计50万元，买方在签订合同当日支付定金3万元，2015年3月29日前补交定金7万元，2015年4月5日前补交定金10万元，2015年4月24日前补交定金30万元；买方须于2015年5月4日之前预付首期购房款以银行实际贷款为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截至日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款；房产有抵押，卖方应在签订本合同后五日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；无租约；买方承担可能发生的所有税费；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付延迟履行违约金5000元；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后2015年7月25日内，将房产按合同约定的条件支付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，如卖方拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。签订合同当日，两原告向被告支付定金3万元，其中5000元留存在第三人处。2015年3月25日，支付定金7万元；2015年3月26日支付定金5万元；2015年3月30日支付定金20万元；2015年3月26日支付定金5万元；2015年3月31日支付定金10万元，共计支付定金50万元。2015年4月9日，被告办理涉案房产的注销抵押登记手续。2015年5月4日，被告未按照约定前往银行办理资金监管手续。庭审中，被告陈述系因为其个人原因，不想再出售涉案房产。另查，两原告系夫妻关系，截至2015年7月28日止，两原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可够2套。两原告并承诺如不能获得银行贷款，可以一次性支付剩余房款。再查，原告提交南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行向被告出具的《按揭贷款承诺函》，承诺受理原告叶小龙以涉案房产为担保，金额为260万元的按揭贷款，并以该按揭贷款支付部分购房款的申请。在原告购买抵押物的首期款已经交清，且与被告签订了房地产买卖合同，该行收妥以借款人为抵押人，以该行为抵押权人的抵押登记文件。该行承诺在上述条件成就时，向借款人提供不超过房地产买卖合同总房价59.7701%的按揭贷款。本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告依约支付定金50万元后，被告未能按照合同约定与原告办理资金监管手续，构成违约。原告有权请求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付逾期履行合同的违约金。关于资金监管的金额问题，因合同并未约定资金监管的具体金额，而是表述为以银行实际贷款为准。综合考虑两原告家庭在深圳市限购区域内并无住房，参照南洋商业银行向两原告出具的贷款承诺函上承诺的金额。本院确定资金监管的金额为125万元（435万元-50万元定金-260万元）。关于违约金的数额问题。因合同并未约定逾期办理资金监管需要承担违约责任。合同约定2015年5月4日双方到贷款银行作资金监管并提出贷款申请，而根据交易惯例，银行收到贷款申请后，2个月内会出具贷款承诺函。则2015年7月3日后三日内，被告应与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续。如按照合同正常履行，则最迟2015年7月6日，应办理过户手续。则原告有权要求被告支付自2015年7月6日起按照每日五千元的标准计算的逾期签订现售合同及递件迟延违约金。根据合同约定，被告最迟应在2015年7月25日将涉案房产交付原告，原告有权要求被告按照每日万分之五的标准，自2015年7月26日起开始计算的逾期交房违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。故原告有权要求被告按照每日5000元的标准，支付自2015年7月6日计算至2015年7月25日的违约金，并有权要求被告支付以435万元为基数，按照每日万分之五的标准计算的，自2015年7月26日起计算至8月18日止的违约金。原告诉请违约金的超出部分，本院予以驳回。关于原告诉请被告申请减免税费，拒不配合导致增加的税费由被告承担的诉讼请求。原告与被告应按照诚实信用原则履行涉案合同，因涉案房产并未过户，被告在符合退税条件的情况下，在过户过程中，是否协助原告办理退税手续，存在不确定性。原告可待实际过户时，被告在符合退税条件的情况下，而未协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋文婷应于本判决生效之日起十日内与原告叶小龙、李曼前往银行办理资金监管手续，原告叶小龙、原告李曼应向银行指定的监管账户存入首期款1250000元及向银行提交抵押贷款申请的相关资料，如被告蒋文婷未在本判决确定的办理资金监管手续履行期限内，与原告叶小龙、原告李曼前往银行办理资金监管手续的，原告叶小龙、原告李曼可在本判决确定的履行期限届满之日起三日内，将首期款1250000元到公证处进行提存。原告叶小龙、原告李曼应于将首期款1250000元到公证处进行提存后当日内，向银行提交抵押贷款申请的相关资料；二、原告叶小龙、原告李曼在取得银行的贷款承诺函当日将承诺函原件交于被告蒋文婷，若银行在本判决生效之日起六十日内未作出贷款承诺函或承诺发放的金额少于2600000元，被告蒋文婷应在本判决生效之日起六十五日内或在银行贷款承诺函出具之日起二日内向原告叶小龙、原告李曼提供收款账号，原告叶小龙、原告李曼应于收到被告蒋文婷账号之日起十日内补足首期款，补交金额=4350000元-500000元-1250000元-银行贷款承诺金额（若银行未在上述期限内作出贷款承诺函，则该金额为0元）。如被告蒋文婷未在本判决指定的期限内向原告叶小龙、原告李曼提供收款账号的，原告叶小龙、原告李曼应于被告蒋文婷提供账号日届满之日起二日内，将补交金额到公证处提存；三、被告蒋文婷应于原告叶小龙、原告李曼履行完毕上述第二项判决内容之日起二日内与原告叶小龙、原告李曼一起向深圳市不动产登记机关申请将被告蒋文婷名下的涉案房产，即位于深圳市福田区南天大厦1栋1333号房过户登记至原告叶小龙、原告李曼名下，办理过户的各项税费由原告叶小龙、原告李曼承担；涉案房产过户至原告叶小龙、原告李曼名下后，原告叶小龙、原告李曼应在领取房产证当日将房产证原件交于贷款银行办理抵押登记；四、被告蒋文婷应于收到所有房款之日起三日内将涉案房产交付给原告叶小龙、原告李曼；五、被告蒋文婷应于本判决生效之日起十日内向原告叶小龙、原告李曼支付违约金（其中2015年7月6日至2015年7月25日的违约金，以每日5000元的标准进行计算；2015年7月26日至2015年8月18日的违约金以4350000元为计算基数，按照每日万分之五的标准进行计算）；六、驳回原告叶小龙、原告李曼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。本案案件受理费42200元，因适用简易程序而由法院收取的21100元、保全费5000元（均已由两原告预交），均由被告负担。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年八月十八日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅