浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1228号
原告（反诉被告）：张万建。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑克。
委托代理人：李民。
原告张万建与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本院于2013年9月26日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人郑克、沈惜宇到庭参加诉讼。后该案于2013年10月15日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼�自该次庭审起被告委托代理人由沈惜宇变更为李民）。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年4月15日恢复审理。本案现已审理终结。
原告张万建起诉称：原、被告于2011年5月4日签订商品房买卖合同，原告向被告购买象山迎凤山庄第21幢2-502号的联排多层住宅，根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告，合同同时约定原告于2010年12月31日前取得房产权属证书，但被告既逾期交房，也未按期为原告办理房产权属证书（直至2011年11月30日方取得相关证书）。依照法院此前作出的生效判决，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：一、支付逾期交房的违约金9813元［按已付房款1752396元×0.0002×23天（2011年5月5日至2011年6月1日）］；二、支付原告逾期取得房产权属证书的违约金9112元［按已付房款1752396元×0.0002×26天（2011年6月2日至2011年6月27日）］。
被告半岛公司答辩并反诉称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.原、被告签订商品房买卖合同的时间为2011年5月4日，而合同约定的交房时间为2010年11月30日前，约定的交房日期明显早于签订日期，交房客观上无法实现，故该条款属于无效条款。2.本案被告无违约行为。关于交付，原告实际于签约当年6月1日收房，根据合同法相关规定双方均应给予对方一定的履行合同义务的准备期限。关于办证，被告依法享有九十日的宽限期，本案原告于2011年6月1日收房，于2011年6月27日取得房屋初始登记，故被告在办证上亦无过错。另外，合同约定案涉房屋面积与产权登记面积有差异的，以登记为准，案涉房屋交付后，产权登记面积实际为228.54平方米，多于合同约定的建筑面积，故尚应补缴房款27096元。据此请求判令：反诉被告支付房屋面积补差款27096元。
反诉被告张万建针对反诉请求答辩称：案涉小区至少经过两次面积测量，反诉被告等位于五、六楼的业主认为第二次测量时将原先分摊的面积也纳入其专有面积，因而不同意进行面积补差，后双方另行决定业主不需要进行面积补差，税金多余的业主也不向开发商主张返还，在房款的发票上也注明已结清。现房屋产权等相关证件也已过户至反诉被告名下。故应驳回反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其主张及辩解的事实向本院举证及被告（反诉原告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同一份与销售不动产统一发票一组（均为复印件），拟证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实。被告对真实性无异议，但认为从发票可见最后一期付款时间为2011年5�18日。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实。被告对真实性无异议，但认为该证何时做出与被告无关。
3.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，拟证明：被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，才具备交房条件；逾期交房的违约金应计算到实际交房日止；被告于2011年6月27日取得房屋初始登记，依约已逾期的事实。被告对该证真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证与本案没有关联性。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张向本院举证及原告（反诉被告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同及附件复印件一份，拟证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准，案涉房屋应付房款为1779492元的事实。原告对该证无异议。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明产权登记的建筑面积，房产证登记的时间，反诉原告向反诉被告出具发票时间在房产证登记前几天，可充分说明反诉原告向反诉被告出具发票是为其办理转移登记之用等事实。原告质证对真实性无异议，但认为被告出具发票尽管系原告办证的必要条件，但该发票上关于房款“已结清”的记载事项系双方之间款项已结清的有效证据。
3.付款凭证复印件一组，拟证明反诉被告实际已付房款的总数为1752396元的事实。原告质证对真实性无异议。
经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证1、2、3，被告提供的证据1、2、3的真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。
综上�证，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2011年5月4日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第21幢2-502号的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计222.81㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米
7786.35元，总价款为1734877元；第七条买受人于2011年5月4日支付524877元，余款1210000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条未按期交付的，按逾期�间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违�金；（2）交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担；第十六条出卖人承诺于2010年12月31日前负责办理案涉小区的土地使用权及商品房所有权的初始登记，取得相关证书交付买受人，由买受人自行办理商品房转移登记；及其他相关权利义务事项。
合同签订前后，原告分别于2011年4月28日、5月4日、5月18日向被告支付房款100000元、424877元、1210000元。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年6月1日，被告将案涉房屋交付原告。2011年6月27日，被告取得案涉小区房产的初始登记证书。2011年10月12日，被告向原告开具购房发票一份，记载收取原告房款44615元的同时，该份发票以备注形式载明案涉房屋建筑面积为228.54平方米，面积差5.73平方米，不动产总价为1779492元�已结清。2011年11月30日，原告取得案涉房屋的所有权登记证书。
本院认为，依照法律规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充的，按照合同条款或者交易习惯确定；据此仍然不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，鉴于原、被告签订的案涉合同约定房屋交付及土地与房屋权属的初始登记证书交付日期分别为2010年11月30日与2010年12月31日之前，明显早于合同签订日期2011年5月4日，客观上无法履行，故应视为双方对交房及交付初始登记证书的时间约定不明。结合合同第九条关于商品房交付时必须符合有关条件及第十二条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等有关约定内容，可以得知，按照双方签约本意，案涉房屋及相关权属的初始登记证书交付应当确定在房屋具备合同约定的交房条件之后，至于该节点之后的具体期限，鉴于原告买房时案涉楼盘早已结顶，其在庭审中也自述相当于现房买卖的实际情形，对交房与交付初始登记证书的期限可结合作为债务人的被告是否在合理期限内通知、作为债权人的原告有无主张履行等予以界定。经审理查明，被告于2011年4月13日获得案涉楼盘备案证明、且原告于2011年5月13日付清约定房款后未主动要求被告交房的情况下，于2011年6月1日、6月27日将案涉房屋及相关初始登记证书交付原告，故可视为被告在合理期限内且早于原告自行主张通知原告交房及交付初始登记证书，并不存在逾期交房或逾期交付初始登记证书导致原告办理转移登记迟延的情形。综上，原告主张被告承担逾期交房及逾期取得房产权证的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
至于被告是否已与原告结清房屋补差款，根据现有证据透视，被告是为了尽快办理相关权证之需而出具销售不动产统一发票（自开）办证联，双方并未实际结清，根据合同约定，原告应当补交差额房款27096元，扣除代办相关证件费用的余额215元，原告应当向被告支付26881元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告张万建的诉讼请求；
二、原告张万建在本判决生效后十五日内向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款26881元；
三、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费273元，减半收取136.5元，本案反诉受理费238.5元，均由原告张万建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：574903946010901，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
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审 判 员 王云奖
二〇一四年四月十八日
代书记员 杨森涛