新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵08民终908号
上诉人（原审原告):索军，男，1969年9月25日出生，住第八师一四七团。
委托诉讼代理人：聂荣，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆富通世纪房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木�高新技术产业开发区（新市区）长沙路56号商流苑小区1栋2层1室。
法定代表人:王绚，该公司经理。
委托诉讼代理人：程莉亚，新疆初维律师事务所律师。
上诉人索军因与被上诉人新疆富通世纪房地产开发有限公司（以下简称富通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2017）兵0802民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人索军及其委托诉讼代理人聂荣、被上诉人富通公司的法定代表人王绚及其委托诉讼代理人程莉亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
索军上诉请求：1.撤销新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院(2017)兵0802民初148号民事判决，并依法改判;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定原、被告先签订《房屋拆迁产权置换协议书》后重新签订《房屋产权、所有权置换协议》这一事实错误，《房屋拆迁产权置换协议书》是对《房屋产权、所有权置换协议》的变更。2.一审法院以《房屋产权、所有权置换协议》内容中没有对过渡安置费进行约定为由驳回了原告的该项诉讼请求错误。3.一审判决认为“被告不应支付原告违约金”错误。
富通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人一审起诉状中与被上诉人签订的是《房屋产权、所有权置换协议》，一审法院认定该协议发生法律效力，不支持上诉人关于过渡安置费的主张正确；而上诉人要求被上诉人支付违约金没有事实及法律依据。
索军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，交付置换房屋，并给付过渡安置费75000元；2.判令被告支付原告违约金200000元；3.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年8月10日，原、被告签订《房屋拆迁产权置换协议书》，原告将其位于一四七团李十路面积为32.21平方米的平房门面房及面积为74.79平方米的平房住宅交付被告拆迁改造。后因原告要求，将其门面房及住宅统一置换成68平方米的门面房，原、被告双方于同一天即2013年8月10日重新签订了《房屋产权、所有权置换协议》。协议约定：原告将位于一四七团李十路面积为32.21平方米的平房门面房及面积为74.79平方米的平房住宅交付被告拆迁改造，应原告要求，将其门面房及住宅统一置换�68平方米的门面房，每平方米补偿价为4200元，合计285600元。门面房置换办法为拆一补一，被告置换给原告的房屋面积，按照测绘公司实际测绘的面积为准，超出置换房屋面积的部分，原告按照市场价格支付超出置换面积的房款给被告，超出置换面积的房款原告在办理入住手续前交清，否则被告有权拒绝为原告办理入住手续。原告于2013年8月12日前搬迁完毕，被告因工期延误或其他因素造成不能在2014年10月前交付原告使用，被告必须每月赔付原告2500元。该协议自签订之日起生效，原、被告不得反悔，如有反悔则须向对方支付违约金200000元。合同签订后，原告按期搬迁，被告开始拆迁改造。2015年3月12日，被告张贴通知，告知原告及其他拆迁户在10日内办理房屋交接手续，2015年3月22日，原告向被告发出书面告知书，认为被告所建房屋不符合协议约定，要求被告采取措施进行补救。时至今日，原告未取得置换房屋。
另查，被告与原告及其他拆迁户所签协议均未约定置换房屋的具体位置，被告所建房屋于2015年10月10日竣工验收。被告所建房屋均为门面房，未建住宅楼，并且门面房均有地下室，有部分门面房带二层。门面房地上一层的市场价为每平方米7600元，地上二层为每平方米3880元，地下室每平方米2500元。时至今日，已有30余户拆迁户通过与被告协商方式取得了置换房屋，用于商业经营。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋产权、所有权置换协议》是双方的真实意思表示，该协议内容合法，不违反国家法律、法规规定，合法有效。双方之前签订的《房屋拆迁产权置换协议书》，因原告对房屋提出新要求，原、被告又重新签订了《房屋产权、所有权置换协议》，该份协议内容具体，置换房屋明确按照原告要求的确定为“拆迁户索军要求置换门面房68平方米，68×4200＝285600元整”，从协议内容上看，该协议已明确约定双方当事人的权利、义务，是双方真实意思表示，对双方产生法律效力，该协议合法有效，原、被告双方应按照此协议内容履行合同。
根据协议内容，被告应当向原告交付68平方米的门面房一套，因被告置换给原告的门面房带有地下室，导致原告拒绝接收房屋。被告所建门面房均带有地下室，并且有些门面房是上下二层，除原告外，其余30多户拆迁户与被告协商后补齐差价已顺利取得门面房，现所剩门面房均为上下二层且面积均在100平方米以上，庭审中，原告要求被告交付房屋，经双方协商因差价问题不能达成一致意见。现有门面房最小面积为位于一四�团XX小区XX栋X号门面房一套（地下一层45.31平方米，地上一层46.41平方米，地上二层为138.39平方米），地上一层被告应补原告差价90678元（68-46.41）×4200元，根据原告提交的房屋交付登记表中所载明的面积单价，该单价是其余30户交付房款的市场价标准，地下一层单价为每平方米2500元，地上一层单价为每平方米7200元，地上二层单价为每平方米3880元，鉴于原告对房屋的选择性较小，且房屋面积较大等原因，原告所补差价应适当低于其他30余户单价标准，庭审中，被告表示同意以成本价与原告计算房款，即地下一层及地上二层单价为每平方米2500元，原告应补被告差价459275元[（45.32+138.39）×2500元]，折抵被告应补原告的90678元，原告应支付被告368597元。
关于原告主张过渡安置费的诉求，该院认为，原告要求将其原有住房及门面房置换�68平方米的门面房之后签订的《房屋产权、所有权置换协议》是对原《房屋拆迁产权置换协议书》的变更，双方的权利义务关系应以《房屋产权、所有权置换协议》内容为准，该协议中未对过渡安置费进行约定，被告没有义务支付原告过渡安置费，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金，该院认为，“本协议自签订之日起生效，甲乙双方不得反悔，如有反悔则须向对方支付违约金贰拾万元整。”该条是不得解除协议的约束性合同条款，被告签订合同后，并未反悔，且已履行合同，因此，被告不应支付原告违约金，故该院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告新疆富通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告索军交付位于石河子一四七团XX小区XX栋XX号门面房一套（地下一层45.32平方米，地上一层46.41平方米，地上二层为138.39平方米）；
二、原告索军于本判决生效之日起三十日内向被告新疆富通世纪房地产开发有限公司支付房款368597元；
三、驳回原告索军其他诉讼请求。
案件受理费5425元（原告已预交、由原告索军负担）。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对一审认定的下列事实有异议：1.《房屋产权、所有权置换协议》和《房屋拆迁产权置换协议书》的先后顺序认定错误，应是先签订《房屋产权、所有权置换协议》，后签订《房屋拆迁产权置换协议书》；2.协议中对房屋的位置作了约定；3.被告提交的《建筑安装工程竣工验收交接证明书》没有经过质证。对上诉人异议的上述事实，本院认定如下：1.关于两份协议的顺序问题，双方《房屋拆迁产权置换协议书》第三条明确说明“甲方在原址重建的商业门面给予乙方事先协商好的面积进行置换补偿”，依据该约定，《房屋产权、所有权置换协议》签订在先，《房屋拆迁产权置换协议书》在后。2.关于房屋位置的约定，《房屋拆迁产权置换协议书》第三条第二项明确约定：“置换的商业门面必须在原址左右15米，必须在地平面以上一层。”故一审判决认定“被告与原告及其他拆迁户所签协议均未约定置换房屋的具体位置”错误；3.关于被告提交的《建筑安装工程竣工验收交接证明书》是否经过质证问题，经查，该证据一审中未当庭举证、质证，系庭后提供。二审中，上诉人对该证据的真实性认可，合法性不予认可。本院认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认证。双方当事人对一审认定的其他事实没有异议，对双方没有异议的事实，本院予以认定。
另查明：被上诉人补偿给上诉人的房屋房号是XX-X号，该房屋被上诉人已卖给他人。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋产权、所有权置换协议》和《房屋拆迁产权置换协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，上述协议互为补充，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案上诉人按双方达成的协议，履行了拆迁房屋交付的义务，被上诉人应按双方的约定履行交付补偿房屋的义务。双方签订的《房屋产权、所有权置换协议》第七条约定：“乙方在接到甲方入住通知一周内，不付清超出置换面积房款的，甲方视为乙方自动放弃实物交换，甲方可直接出售该置换房屋”被上诉人以此为依据，将置换给上诉人的房屋卖给他人，违反合同的约定。因为被上诉人取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》的时间是2015年10月10日，而其通知上诉人保留相关手续的时间是2015年3月12日，其出售上诉人的房屋的时间是在取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》之前，此期间被上诉�无权通知上诉人进行交接，更无权依照《房屋产权、所有权置换协议》第七条的约定将置换的房屋出售他人。本案由于被上诉人未按合同约定，在房屋未竣工验收的情况下，以上诉人在接到入住通知一周内不付清超出置换面积房款，视为自动放弃实物交换，其可直接出售置换房屋为由，将置换给上诉人的房屋出售给他人，致使无法将置换的房屋交付给上诉人。现上诉人同意按一审判决的价格接受位于石河子一四七团XX小区XX栋XX号门面房一套，本院无异议。
本案的争议焦点是：一、逾期交房的起止时间及损失计算；二、被上诉人是否应支付上诉人20万元违约金。
关于争议焦点一，双方签订的《房屋拆迁产权置换协议书》第四条约定：“因工程延误，或其他因素造成不能在2014年10月前�付乙方使用，甲方必须承担每月两千五百元的人民币赔付乙方。”第六条第四项约定：“甲方逾期交付除不可抗拒的因素无任何理由，造成乙方不能回迁，甲方必须承担补偿（第四条已定）。”，依照上述约定，上诉人主张自2014年10月至2017年3月30个月的赔偿75000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。
关于争议焦点二，双方签订的《房屋产权、所有权置换协议》第七条第六项约定：“本协议自签订之日起生效，甲乙双方不得反悔，如有反悔则须向对方支付违约金二十万元整。”双方签订的《房屋拆迁产权置换协议书》第三条第二项约定：“置换的商业门面房必须在原址左右15米，必须在地平面以上一层。”由于被上诉人于2014年6月将约定�房屋卖与他人，造成无法交付，构成违约，依照双方的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金二十万元。
综上所述，索军的诉讼请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2017）兵0802民初148号民事判决第一、二项，即：一、被告新疆富通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告索军交付位于石河子一四七团XX小区XX栋XX号门面房一套（地下一层45.32平方米，地上一层46.41平方米，地上二层为138.39平方米的门面房；二、原告索军于本判决生效之日起三十日内向被告新疆富通世纪房地产开发有限公司支付房款368597元；
二、撤销新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2017）兵0802民初148号民事判决第三项，即：三、驳回原告索军其他诉讼请求；
三、被上诉人新疆富通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付上诉人索军赔偿款75000元；
四、被上诉人新疆富通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付上诉人索军违约金200000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5425元，二审案件受理费5425元，合计10850元，上诉人已预交，由被上诉人新疆富通世纪房�产开发有限公司负担，与上述款同时给付上诉人索军。
本判决为终审判决。
审判长 刘宁之
审判员 程 春
审判员 李 刚
二〇一七年十一月十四日
书记员 陈梓萱