广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第570号
上诉人（一审原告）林斌。
上诉人（一审原告）卢志会。
二上诉人的委托代理人ＸＸ群。
二上诉人的委托代理人王真理，广西春良律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）桂林市中信房地产开发有限公司。
法定代表人陈刊，该公司董事长。
上诉人林斌、卢志会因与被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2012）叠民初字第23号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月18日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2013年11月28日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人林斌、卢志会的委托代理人王群芳、王真理到庭参加诉讼。被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告于2007年5月28日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的桂林市中山北路106号罗马花园第7幢（景云阁）2单元3层4号商品房，房屋总价款为177831元。被告应于2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格交付给原告使用。如被告逾期向原告交付房屋，逾期不超过90日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部房款，并支付原告已付房价款百分之一的违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日支付原告已付房价款万分之零点二的违约金。被告应在商品房交付使用后经综合验收300个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同附件三约定房屋的装饰、设备标准为：“1、外墙：高级马赛克；2、内墙：水泥砂浆抹灰；3、顶棚：水泥砂浆抹灰；4、地面：水泥地面；5、门窗：高级白铝白玻窗，夹板木门一扇；6、厨房：水泥砂浆打底抹灰，预留上、下道接口；7、卫生间：预留给水管道，安装排水管道；8、阳台：水泥砂浆抹灰；9、电梯：品牌优质电梯。”原告于2007年5月28日及2007年6月8日向被告付清了共177831元房款，被告开具《销售不动产统一发票》交原告收执。涉案房屋未经验收合格，原告已领取钥匙并实际占有使用该房屋。
一审法院审理认为，本案争议焦点为：被告是否违约及原告的诉讼请求是否成立1、关于原告提出判令被告承担逾期交房违约金16160元的诉请是否成立。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行各自义务。被告至今未将符合合同约定交房条件的房屋交付原告，己构成违约，应当承担违约责任。依照双方的约定，逾期交房违约金自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之零点二计算。因本案诉争房屋至今未经验收合格，原告诉请违约金计至原告起诉时止，该院予以支持。原告主张违约损失比照同类房屋的租金计算，因该计算方式不符合合同约定，该院不予支持。违约金应为3862.49元（177831元×0.00002×1086天）；2、关于原告提出判令被告限期30日内履行消防设施和电梯安装验收义务的诉请是否成立。该院认为，消防设施和电梯安装验收义务是否按合同履行，应由相关部门在房屋验收时进行审查，依法不属本案的审查范围。故原告的该项诉请，该院不予支持；3、关于原告提出判令被告限期60日内履行工程竣工验收备案与权属登记备案义务的诉请是否成立。该院认为，根据上述理由，原告要求被告限期履行工程竣工验收备案义务，依法亦不属于本案的审查范围。对于原告要求被告限期履行权属登记备案义务，该院认为，根据双方的合同约定，被告应在房屋经综合验收交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现该房屋尚未经综合验收，未达到双方约定办理权属登记备案的起始条件，故原告的该诉请该院亦不予支持。4、关于原告提出被告退还安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元的诉请是否成立。该院认为，房屋须符合合同约定的条件才能交付。原告在明知房屋尚未达到合同约定的交付条件情形下，仍领取房屋钥匙，以现状接受房屋，现又要求被告支付属履行交付房屋义务的安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用，该院不予支持。原告称被告口头承诺由其先垫付上述费用，无证据证实，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告桂林市中信房地产开发有限公司给付原告林斌、卢志会逾期交房违约金3862.49元；二、驳回原告林斌、卢志会的其他诉讼请求。案件受理费300元，公告费30元（原告林斌、卢志会己预交），由被告桂林市中信房地产开发有限公司负担（此款在被告桂林市中信房地产开发有限公同履行债务时一并支付给原告林斌、卢志会）。
上诉人林斌、卢志会不服一审判决，上诉称，1、一审判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行合同，限期履行消防设施和电梯的安装及验收，完成工程竣工验收备案与权属登记备案义务的诉讼请求是不当的；2、一审判决被上诉人只支付上诉人逾期交房违约金3862.49元，过分低于上诉人的损失；3、一审判决驳回上诉人要求被上诉人退还安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元的诉讼请求，也是不当的。因此，请求二审法院依法撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2012）叠民初字第23号民事判决，请求判决：1、被上诉人限期30日内履行消防设施和电梯的安装及验收义务；2、被上诉人限期60日内履行工程竣工验收备案与权属登记备案义务；3、被上诉人承担逾期交房违约金16160元；4、被上诉人退还上诉人安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司未作答辩。
在本院审理期间，因被上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据相关法律规定，视为上诉人已放弃答辩和质证的权利。因此，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人林斌、卢志会与被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司于2007年5月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，属有效合同。双方均应严格按照约定享受权利和承担义务。双方在合同中约定：上诉人购买被上诉人开发的桂林市中山北路106号罗马花园第7幢（景云阁）2单元3层4号商品房，房屋总价款为177831元。被上诉人应于2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格交付给上诉人使用。被上诉人交房逾期超过90日，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，被上诉人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日支付上诉人已付房价款万分之零点二的违约金。被上诉人应在商品房交付使用后经综合验收300个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件三第9条约定房屋的设备标准为：品牌优质电梯。根据双方的约定可知，上诉人购买的本案商品房所处的第7幢楼房，安装电梯并交由管理部门验收合格以及在商品房交付使用后经综合验收300个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案是被上诉人的合同义务；完善楼房的消防设施，以及安装铝合金玻璃窗和楼梯间扶手等公共设施并交由管理部门验收合格是被上诉人的合同随附义务。因此，被上诉人至今尚未完成的合同义务及合同随附义务，理应继续依约予以完成。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”由此可见，合同中对“办理房屋所有权登记的期限”有约定办理时间的，按约定办理。根据查明的上述事实，双方约定“办理房屋所有权登记的期限”为“在商品房交付使用后经综合验收300个工作日内”，现从双方约定的交房期限（2008年12月30日前）至上诉人2011年12月22日向一审起诉时，差8天即达3年，被上诉人仍然未将“经验收合格”的商品房交由上诉人使用，致使上诉人房屋所有权的四项权能（即占有、使用、收益、处分等权能）无法完整实现，上诉人的合法民事权益受到了侵害。另，上诉人就自行安装铝合金玻璃窗及完善公共设施花费的3840元，向法院提供了相应的证据，被上诉人拒不到庭质证亦未提出答辩意见，本院视其放弃诉讼权利并采纳上诉人所提供的证据拟证明的事实。因此，上诉人要求判令被上诉人“限期30日内履行消防设施和电梯安装验收义务、限期60日内履行工程竣工验收备案与权属登记备案义务，退还上诉人安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元。”的诉求，合情、合理、合法，有事实和法律依据，本院予以支持。至于本案违约金的数额问题，上诉人认为一审判决相对其损失过低，请求予以提高至诉求的数额，因该主张不符合双方的合同约定，本院不予支持。一审法院按照双方合同约定的违约金计算标准及上诉人起诉时的违约时间要求，判决至上诉人起诉时止，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处分部分错误，本院对错误部分依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2012）叠民初字第23号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2012）叠民初字第23号民事判决第二项；
三、由被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司在30日内履行消防设施和电梯的安装及交付有关部门进行验收的义务；
四、由被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司在60日内履行工程竣工交付有关部门进行验收并备案，以及进行权属登记备案的义务；
五、由被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司退还上诉人林斌、卢志会安装铝合金玻璃窗及完善公共设施的费用3840元；
六、驳回上诉人林斌、卢志会一审的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费600元、公告费36.36元，合计636.36元，由被上诉人桂林市中信房地产开发有限公司负担。
上述给付内容，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 胡卫新
审判员 刘仁香
二〇一三年十二月十六日
书记员 申峰峰