湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民二初字第143号
原告胡同心。
被告湖南明宏投资置业有限责任公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座2102房。
法定代表人周更祥，该公司董事长。
第三人湖南大玺投资置业有限公司，住所地怀化市鹤城区人民路2栋。
诉讼代表人黄云圣，该公司股东。
委托代理人汤明德。
原告胡同心与被告湖南明宏投资置业有限责任公司（以下简称明宏公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成由审判员向武担任审判长，审判员胡海雄、杨立平参加的合议庭审理本案。诉讼过程中，有独立请求权第三人湖南大玺投资置业有限公司（以下简称大玺公司）申请参加诉讼。2014年8月26日，本院第一次公开开庭审理本案，原告胡同心、第三人大玺公司委托代理人汤明德到庭参加诉讼，被告明宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理；2014年10月8日，本院第二次公开开庭审理本案，原告胡同心、第三人大玺公司委托代理人汤明德到庭参加诉讼，被告明宏公司法定代表人周更祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡同心诉称，明宏公司原名称为“湖南明宏房地产开发有限公司”。2010年9月12日，胡同心与明宏公司签订《挂靠协议》，约定胡同心以明宏公司名义取得位于怀化市鹤城区府星路的二宗土地（怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号）国有土地使用权，挂靠明宏公司的资质开发“领城国际”房地产项目。因《挂靠协议》违反法律规定，请求判决：一、确认胡同心与明宏公司签订的《挂靠协议》无效；二、明宏公司将怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权变更到胡同心名下；三、明宏公司承担案件受理费。
胡同心为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、胡同心身份证复印件1份，明宏公司营业执照副本、组织机构代码证复印件各1份，欲证实原、被告诉讼主体资格。
2、挂靠协议、授权委托书复印件各1份，欲证实胡同心与明宏公司签订挂靠协议的事实。
3、国有土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同复印件各1份，欲证实胡同心将土使用权登记在明宏公司名下从事房地产开发。
4、银行交易凭证10份，欲证实本案争议的怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权实际由胡同心出资取得。
第三人大玺公司诉称，胡同心挂靠明宏公司从事房地产开发违反法律规定无效，胡同心已将怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权出资设立大玺公司。根据法律规定，公司股东以土地使用权出资的，应将土地使用权登记在公司名下，请求法院判决：一、将怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权变更到大玺公司名下；二、案件受理费由胡同心、明宏公司负担。
大玺公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
5、大玺公司股东会议决议、公司章程各1份，欲证实胡同心以怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权出资设立大玺公司的事实。
胡同心对大玺公司公司诉称的事实予以认可，请求法院依法判决。
明宏公司针对胡同心、大玺公司的起诉，未进行答辩也未向本院提交证据。
明宏公司对胡同心提交的证据没有异议，对大玺公司提交的证据，认为与明宏公司没有关联，不予质证。大玺公司提交了证据原件，胡同心当庭出示证据原件，所提交的证据均能够证明案件事实，本院予以采信。
经当庭举证、质证及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
明宏公司原名“湖南明宏房地产开发有限公司”。2010年9月12日，明宏公司与胡同心签订《挂靠协议》约定，胡同心提供土地使用权，挂靠明宏公司的开发资质开发“领城国际”房地产项目，明宏公司收取胡同心10万元挂靠费用；“领城国际”房地产项目一切责任由胡同心承担，明宏公司概不负责。2010年9月28日，明宏公司向胡同心出具委托书，委托胡同心全权负责“领城国际”项目开发建设、营销、结算等一切事项。2010年11月17日，胡同心以明宏公司名义与怀化市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，将位于怀化市府星路编号GF-2010-208宗地的5897平方米国有土地使用权出让给明宏公司，并办理了怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权证。胡同心先将款项付至明宏公司账户，再由明宏公司支付土地使权转让价款。
2014年7月7日，大玺公司召开股东会议，决议胡同心以怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权作为在大玺公司的出资，并记载于大玺公司的公司章程。
庭审过程中，明宏公司认可受让怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权，均是胡同心筹集的土地使权转让价款，明宏公司未出资。同时，明宏公司当庭陈述，胡同心出资受让的二宗土地仍未开发建设，也没有其他争议，对胡同心将二宗土地出资设立大玺公司没有异议。
本院经审理认为，本案系合同效力确认纠纷。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”《房地产开发企业资质管理规定》第十三条规定：“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。”本案中，怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权实际由胡同心出资取得，自然人胡同心不具房地产开发经营资质，其与明宏公司签订《挂靠协议》，由胡同心承担“领城国际”项目开发全部风险和利益，明宏公司仅利用自已所拥有的资质，进行案涉房地产的开发，并收取胡同心10万元挂靠费用，实际是明宏公司将公司名称和资质出借给胡同心的行为，违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，胡同心与明宏公司签订的《挂靠协议》无效。胡同心在借用明宏公司资质后，以明宏公司名义办理怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权，是借用资质过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产产权的转移，胡同心是“领城国际”项目的实际投资人，按照权利义务相一致的原则，怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权归胡同心所有。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十条第一款规定：“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续……。”胡同心以怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权出资设立大玺公司，应当办理权属变更登记；同时，明宏公司对胡同心以二宗土地出资设立大玺公司没有异议。故有独立请求权第三人大玺公司要求将怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权变更登记至大玺公司名下，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、胡同心与湖南明宏投资置业有限责任公司签定的《挂靠协议》无效；
二、胡同心、湖南明宏投资置业有限责任公司在本判决生效之日起30日内，将怀国用（2012）第出946-1号、怀国用（2012）第出946-2号国有土地使用权变更登记至湖南大玺投资置业有限公司名下；
三、驳回胡同心的其他诉讼请求。
案件受理费37050元，由胡同心负担18525元，湖南明宏投资置业有限责任公司负担18525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 向 武
审判员 胡海雄
审判员 杨立平
二〇一四年十月九日
书记员 沈慧娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》
第十条出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。