广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初99号
原告温木火，男，汉族，原住四会市，现住四会市。公民身份号码：×××2510。
委托代理人邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告四会市悦风房地产开发有限公司，住所地：四会市。组织机构代码：××。
法定代表人冯永光，该公司总经理。
原告温木火诉被告四会市悦风房地产开发有限公司（以下简称悦风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告温木火及其委托代理人邓国盛、被告悦风公司法定代表人冯永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月17日，原告与被告签订了《悦凯新城花园洋房订购协议书》，约定由原告订购被告位于悦凯新城（四会市城中街道仓丰大道2号）花园洋房D座8楼01单元，建筑面积96.01平方米，套内面积79.69平方米。认购房款总价为470946元，原告享受折扣后实际房屋成交价为447587元。房款支付方式为分期付款：即签订协议时支付订金30000元；2014年1月17日前支付270000元及契税费13428元；2014年5月1日前支付100000元；收楼前支付尾款47587元。协议同时约定，房屋于2014年10月31日前竣工交付使用。特别约定：签订协议后，协议下的房屋暂不发生转移，房屋所有权仍属甲方（被告）所有，乙方（原告）只有使用权，只有双方签订了《商品房买卖合同》后，该房屋的产权才能转移。上述协议签订后，原告即依约向被告支付了400000元，但是直到2014年10月31日前，原告再向被告提出交付剩余的房款47587元，被告因未能依约向原告交楼而拒绝收取。直到2015年5月1日，被告才向原告交付房屋钥匙。之后，原告多次向被告提出交付剩余的房款47587元，并要求被告与原告签订《商品房买卖合同》，但被告均以各种理由拒绝。2015年年底，原告又再三催促被告收取上述房屋剩余的房款以及要求被告签订《商品房买卖合同》，被告才于2016年1月11日向原告作出了回复，称由于被告公司涉及诉讼纠纷故不予收取原告的剩余的房款47587元，并拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。
原告认为，被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，最终不能将房屋产权转移给原告，应对此承担相应的民事责任。为维护原告自身合法权益，特向法院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告于2014年1月17日签订的《悦凯新城花园洋房订购协议书》；2.被告立即向原告返还房款400000元、契税费13428元及利息31666元（利息以房款400000元为基数，从2014年5月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，暂计至2016年2月1日利息为31666元），以上合计为445094元；3.本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，我方对原告提出的诉讼请求无异议。我方与原告签订了订购协议书，收取了原告购房款及契税费共计413428元，还有4万多元余款原告没有付清。因为我方与楼盘施工方有纠纷，我方没有办法履行与原告签署的订购协议书，导致不能与原告签订正式的商品房买卖合同，造成原告损失，我方表示歉意。我方希望原告可以继续履行与我方的协议约定，在有可能的情况下继续与我方签订商品房买卖合同。
经审理查明，2014年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《悦凯新城花园洋房订购协议》，约定乙方向甲方订购位于四会市城中街道仓丰大道2号悦凯新城D座8楼01单元的房屋，建筑面积为96.01平方米，套内建筑面积为79.69平方米，该商品房属预售（预售许可证编号：四预许字第2014007号），折后成交价为447587元。付款方式为原告需于签署此订购协议前交齐定金30000元整，于2014年1月17日前交齐首期67%房款270000元整（扣除订金）及契税费用13428元整，并签署《悦凯新城订购协议》；于2014年5月1日前交齐22%房款100000元整，收楼前交齐剩余10%房款47587元整。双方约定另定日期签署《商品房买卖合同》，原告需于签署购买合同当天递交所有购房相关资料。交付时间方面，双方约定案涉商品房将于2014年10月31日前竣工并交付使用。双方还特别约定：签署本协议后，协议下的房屋暂不发生转移，房屋的所有权仍属甲方所有，乙方只有使用权，不能对该房屋设置抵押、转让、出租等权利。只有买卖双方签署《商品房买卖合同》后，该房屋的产权才能发生转移。
2014年1月11日，原告通过银行转账和现金的方式共向被告支付定金30000元；2014年1月17日，通过银行转账向被告支付首期房款270000元、契税费用13428元；2014年5月4日，通过银行转账向被告支付房款100000元；至此，原告共向被告支付房款及契税费用413428元。后由于被告原因，双方未能签订正式的商品房买卖合同。2015年5月1日，被告向原告交付了案涉商品房的钥匙，由于该房屋未通水电和天然气，原告未实际进驻该房屋。庭审中，被告表示由于股东之间的纠纷及拖欠施工方工程款导致案涉商品房被法院查封，无法与原告签订商品房买卖合同，也不能确定何时才能与原告签订商品房买卖合同。案经调解，由于被告表示所开发楼盘房屋、公司股权、房屋的预售款资金账户几乎全部被法院查封，暂无能力向原告归还资金，也无法确定能与原告签订商品房买卖合同的日期，因此调解不成。
以上事实，有当事人陈述、身份证、企业登记信息、悦凯新城订购协议、收据、付款凭证、回复函、预售许可证等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《悦凯新城花园洋房订购协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于《悦凯新城花园洋房订购协议》的性质为本约还是预约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可以得出将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应同时具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。原、被告签订的《悦凯新城花园洋房订购协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，即使被告已按约定向原告收取购房款，也不能认定为商品房买卖合同；并且，双方也在订购协议书中约定双方另约定日期签署《商品房买卖合同》，双方签署《商品房买卖合同》生效时，本协议则同时失效。双方真实意思也是签订预约合同，因此，《悦凯新城花园洋房订购协议》的性质应认定为预约合同。本案属于双方在履行商品房预约合同过程中产生的纠纷，因此，本案案由应为商品房预约合同纠纷，立案时所定案由不当，予以纠正。
预约合同也是合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告的主要义务就是按照预约合同确定的原则及时签订本约即商品房买卖合同，但由于被告一方的原因，导致双方未能签订商品房买卖合同，且被告也不能确定何时才能履行与原告签订商品房买卖合同的义务，因此，被告的违约行为导致原告签订预约合同的目的落空，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同”的规定，原告要求解除与被告签订的《悦凯新城花园洋房订购协议》于法有据，且被告对原告解除合同的请求亦无异议，因此本院认定双方签订的《悦凯新城花园洋房订购协议》于2016年3月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还购房款400000元、契税费用13428元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息的请求，双方对此并未进行任何约定，由于原告在起诉之前并未向被告主张过解除合同，并且一直希望与被告履行预约合同，由于被告无法履行才不得已向本院提出解除预约合同，该情形属于起诉要求判决解除合同的情形，本院依法认定合同解除之日为2016年3月16日，合同解除后才产生相互返还、赔偿损失等法律后果。因此，原告要求被告以房款400000元为基数，从2014年5月1日起至2016年2月1日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付利息31666元的请求，理据不足，本院不予支持。但判决生效之后，如被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，原告可依照相关法律规定，要求被告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告温木火与被告四会市悦风房地产开发有限公司签订的《悦凯新城花园洋房订购协议》于2016年3月16日解除；
二、被告四会市悦风房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告温木火购房款400000元、契税费用13428元，合计413428元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7977元，由原告负担568元，被告负担7409元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 周忠海
审 判 员 廖雪梅
人民陪审员 廖文燕
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 申家文
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