江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）修民二初字第145号
原告修水县联盛家装建材有限公司。
住所地修水县义宁镇新商贸广场东区负*层。
法定代表人黎燕，该公司总经理。
委托代理人冷天鹏，江西人民律师事务所律师。
被告周云霞，女，1985年7月7日出生，汉族。
被告姜军，男，1984年11月11日出生，汉族，个体户。
被告周艳兰，女，1966年6月10日出生，汉族。
委托代理人余家意，男，1965年5月20日出生，汉族。
第三人樊瑞珍，女，1972年8月28日出生，汉族。
第三人杨雪花，女，1964年1月13日出生，汉族。
第三人杨秋红，女，1972年10月13日出生，汉族。
上述二第三人共同委托代理人杨秋生，男，1967年4月5号出生，汉族，个体户，系杨雪花、杨秋红兄弟。
原告修水县联盛家装建材有限公司与被告周云霞、姜军、周艳兰及第三人樊瑞珍、杨雪花、杨秋红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法由代理审判员孙晓波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黎燕及委托代理人冷天鹏，被告姜军，被告周艳兰委托代理人余家意，第三人樊瑞珍，第三人杨雪花、杨秋红共同委托代理人杨文生，均已到庭参加诉讼。被告周云霞经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月30日，原告与被告周云霞及冷干军签订一份《租赁经营合同》。合同约定：原告将修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊2、3、4、5、6、7号商铺（建筑面积261.60㎡）出租给周云霞与冷干军，合同有效期从2009年1月10日起至2014年1月9日止。合同签订后，原告依约提供了商铺。冷干军实际租赁5、6、7号商铺并交纳2万元保证金。2、3、4号商铺则由周云霞租赁并交付租金，其中4号商铺由周云霞使用至今，3号商铺未经原告同意擅自转让给姜军使用至今，2号商铺转让给周艳兰使用至今。2、3、4号商铺至合同到期日即2014年1月9日，余欠租金2046元。合同到期后，双方未续签合同，原告要求被告返还并搬出商铺，双方发生纠纷。请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁经营合同》于2014年1月9日已终止，由被告返还并搬出商铺；2、被告支付占有期间（2014年1月10日至2014年5月10日）的租金27364元（6841元／月×4个月）及余欠租金2046元，并支付自2014年5月11日至实际搬出之日止按每月6841元计算的租金；3、本案诉讼费由被告负担。
被告周云霞未答辩。
被告姜军辩称，2012年12月底，其从周云霞丈夫程华手中转让来3号商铺并支付转让费40000元，花费装修费13000元后经营“＊＊＊＊”生意，不欠原告2014年1月9日之前的租金，要求续租并优先承租。如原告与其解除合同，要求返还40000元转让费并赔偿13000元的装修损失。
被告周艳兰辩称，2号商铺是其从黄凌菊手中转来，黄凌菊从周云霞手中转来，其支付黄凌菊转让费20000元，花费装修费24000余元后经营“＊＊＊＊”生意，不欠原告2014年1月9日之前租金，要求续租并优先承租。如原告与其解除合同，要求返还20000元转让费并赔偿24000元的装修费损失。
第三人杨雪花、杨秋红、樊瑞珍共同述称，其分别是2、3、4号商铺的业主，将商铺托管于原告管理，并未与被告周云霞、姜军、周艳兰直接发生租赁合同关系，被告不享有优先承租权，要求被告将其铺面返还。
经审理查明，2009年10月30日，原告（甲方）与周云霞、冷干军（乙方）签订了一份《租赁经营合同》（以下简称合同）。该合同主要约定：“甲方将修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊2-7号商铺，承租建筑面积261.60㎡按该房产的现有条件出租给乙方，租赁期限自2010年1月10日起至2014年1月9日止。第四年租赁费为25元／㎡／月，每月计6540元。合同届满前，乙方需要继续租赁的，应提前三个月（即2013年10月8日之前）以书面形式申请。若甲方在租期届满后仍要对外出租的，乙方在同等条件下享有优先租赁权。乙方同意在签订本合同的同时向甲方缴纳租赁合同履约保证金计人民币50000元，保证金不计利息。合同期内如乙方无任何违约且不欠甲方任何债务，甲方应在合作期满一个月内凭乙方书面报告及保证金单据原件，将保证金退还给乙方。未经甲方同意，乙方将商铺转租、转借他人或与他人调换的，甲方有权单方选择是否解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的所有经济损失，租赁合同履约保证金不予退还。合同因租期届满、解除、或其他原因终止履行时，乙方有权取回该房屋内可移动之装修物、设施、设备或货物，已添附于该房产的不可移动物或移动将损失原有功能或价值的装修物和设备时归甲方所有”。该合同对其它相关事项亦作了约定。
合同签订后，周云霞实际租赁2、3、4号商铺，建筑面积分别为59.65㎡、62.79㎡、62.79㎡，并向原告缴纳30000元保证金。
2010年4月16日，周云霞将2号商铺以合作形式与黄凌菊签订《合作协议》，合作期限自2010年5月1日至2014年1月9日，由黄凌菊向周云霞支付租金，并约定黄凌菊不得出租或转让该铺面，共同遵守《修水县联盛家装建材有限公司租赁经营合同》。2012年6月16日，黄凌菊以同样形式将2号商铺与周艳兰合作，合作期限自2010年5月1日至2014年1月9日，黄凌菊收取周艳兰现金20000元（含押金1000元），并约定周艳兰不得出租或转让该铺面，共同遵守《修水县联盛家装建材有限公司租赁经营合同》，周艳兰向周云霞支付租金。2012年11月29日，程华（周云霞之夫）将3号商铺转让给姜军，转让日期自2012年12月9日起，姜军支付程华转让费50000元（含10000元的联盛押金），姜军自主经营期间的铺租费和水电费直接交给联盛公司，共同遵守《修水县联盛家装建材有限公司租赁经营合同》。4号商铺由周云霞使用至今。对周云霞的转租行为，原告未提供证据证明其有异议，未行使解除权，与姜军、周艳兰之间形成次租赁关系。至2014年1月9日，2、3、4号商铺拖欠原告租金2046元。2014年1月9日合同到期后，原告与周云霞未续签合同，原告与姜军、周艳兰亦未签合同。此后，诸被告至今均未向原告支付商铺占有使用费。现原告要求周云霞、姜军、周艳兰搬出商铺并支付占有期间的使用费，双方发生纠纷，原告便诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，2、3、4、号商铺分别为第三人杨雪花、杨秋红、樊瑞珍所有，托管给原告管理并签订《托管协议》，该协议已于2014年1月10日到期。到期后，原告未能及时将铺面返还给第三人，按托管协议约定，原告须每月向第三人杨雪花、杨秋红、樊瑞珍分别支付托管收入所得2192元、2321元、2328元。
以上事实，有当事人庭审陈述、租赁经营合同、托管协议、合作协议、转让协议、收条等证据证实。
本院认为，原告与周云霞签订的《租赁经营合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，周云霞应履行支付租金义务。在合同期内，周云霞以合作、转让形式将2、3号商铺转租给周艳兰、姜军，因原告未行使解除权，故与周艳兰、姜军形成次租赁关系，原《租赁经营合同》对周云霞继续有效。原告诉请周云霞支付2014年1月9日前余欠的租金2046元，依法有据，本院予以支持。2014年1月9日之后，2号商铺为周艳兰实际占用，3号铺面为姜军实际占用，4号商铺为周云霞实际占用，因该涉案商铺依据原告与被告周云霞签订的合同约定，于2014年1月9日租赁期限已至，双方并未续签合同，则原告与周云霞之间的权利义务终止，周云霞与周艳兰、姜军之间的次租赁合同权利义务亦终止。故原告诉请确认《租赁经营合同》于2014年1月9日已终止，并请求被告周云霞、姜军、周艳兰腾出各自占用的商铺及支付此后至腾出商铺之日分别按每月2192元、2321元、2328元计算占用费，理由正当，予以支持。原告诉请以其应向托管人支付的托管费标准计算，由被告向其支付自2014年1月10日至实际搬出之日的占有使用费，本院予以支持。自2014年1月10日至本判决确认之日即2014年7月7日，周艳兰应支付占用使用费12932.80元（2192元／月×5个月又27日），姜军应支付占用使用费13693.90元（2321元／月×5个月又27日），周云霞应支付占用使用费13735.20元（2328元／月×5个月又27日），此后至实际搬出之日的占有使用费按该标准计算。第三人樊瑞珍、杨雪花、杨秋红分别要求被告腾空并交付商铺，因其属与原告签订托管协议，后再由原告对外租赁，与被告并不存在法律关系，对该第三人请求，不予支持。关于被告姜军、周艳兰要求赔偿其装修费、转让费及优先承租权问题：被告姜军、周艳兰与被告周云霞签订合同时，已明知原告与被告周云霞所签订《租赁经营合同》的内容，且于2014年1月9日届满并同意共同遵守，依该合同第十条第3项“合同因租期届满、解除、或其他原因终止履行时，乙方有权取回该房屋内可移动之装修物、设施、设备或货物，已添附于该房产的不可移动物或移动将损失原有功能或价值的装修物和设备时归甲方所有”约定，不可移动的装修物归甲方（即原告）所有，故姜军、周艳兰转租后花费的装修费应由其自行承担；对周云霞收取姜军的转让费，黄凌菊收取周艳兰的转让费，被告姜军、周艳兰要求返还，因本案系原告起诉诸被告腾出商铺之诉，两被告该请求与本案不属同一法律关系，不予处理；优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。现2、3号商铺的所有人即第三人杨雪花、杨秋红与原告属托管关系，托管期限已于2014年1月9日届至，要求收回各自商铺，原告对此表示同意，且姜军、周艳兰现无充分确凿证据证实第三人存在继续对外租赁事实，其现在主张行使优先承租权，理由不充分，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告修水县联盛家装建材有限公司与被告周云霞2009年10月30日签订的《租赁经营合同》于2014年1月9日已终止。
二、由被告周云霞于本判决生效后5日内腾空修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊4号商铺并返还给原告，并向原告修水县联盛家装建材有限公司支付拖欠的租金2046元及自2014年1月10日至2014年7月7日的商铺占有使用费13735.20元，此后至实际搬出之日的占有使用费按每月2328元计算。
三、由被告姜军于本判决生效后5日内腾空修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊3号商铺并返还给原告，并向原告修水县联盛家装建材有限公司支付自2014年1月10日至2014年7月7日的商铺占有使用费13693.90元，此后至实际搬出之日的占有使用费按每月2321元计算。
四、由被告周艳兰于本判决生效后5日内腾空修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊2号商铺并返还给原告，并向原告修水县联盛家装建材有限公司支付自2014年1月10日至2014年7月7日的商铺占有使用费12932.80元，此后至实际搬出之日的占有使用费按每月2192元计算。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费535元，由被告周云霞负担200元，由被告姜军负担173元，由被告周艳兰负担162元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 孙晓波
二〇一四年七月七日
书 记 员 张金霞
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。