中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第67787号
原告：申景耀，男，1976年1月3日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：布乃伟，北京市浩伟律师事务所律师。
被告：张鹏，男，1983年5月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王东，北京裕仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。
被告：李世淳，女，1979年6月25日出生，加拿大籍，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王东，北京裕仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。
原告申景耀（以下简称原告）与被告张鹏、被告李世淳（以下统称二被告，分别称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人布乃伟、二被告及其委托诉讼代理人张亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告承担司法鉴定费45000元；2、判令由二被告承担加固维修技术方案设计费30000元；3、判令二被告承担拆除、修缮、恢复工程费93100元；4、判令二被告承担房屋耐久性降低、房屋价值减损等相关直接经济损失578400元；5、判令二被告承担房屋存在安全隐患期间房屋空置的收益损失费用，按照每月9500元自2015年12月20日计算至本案判决之日止；6、判令二被告承担房屋使用人周转安置费30100元；7、判令由二被告承担其他直接经济损失11100元。事实和理由：2015年8月16日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以503万元价格购买二被告位于北京市朝阳区雅成二里XX号楼X层X单元1705的房屋。合同签订后，原告依约交付了购房款，二被告于2015年11月10日向原告交付了房屋及钥匙。原告于2015年12月1日开始对房屋进行装修，工人剥离开房屋原有的壁纸并去除旧的墙腻子后，原告才发现二层次卧窗户上方的承重梁出现严重贯穿性裂缝，且天花板也有裂缝，通过该梁上的原有空调孔看到梁内全部的4根直径2.5厘米的钢筋被全部打断，具有重大的安全隐患。原告认为，二被告作为房屋的出售方，对房屋的安全性及质量负有担保责任。现承重横梁开裂，承重梁内部的承重钢筋被打断多根，且原告购买房屋时对此毫不知情，并且按照市价购买了房屋，原告的合法权益受到严重侵害。
二被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是原告从上任业主齐XX处购得，空调孔是齐XX打的，损害的直接责任人是齐XX。我们购房时，房屋就是精装修，从购买到出售我们没有对房屋进行过装修，对瑕疵的存在并不知情，而原告对房屋的现状是接受的，应当对房屋在使用过程中出现小瑕疵有理性的判断，因此我们不存在违约行为，不同意支付房屋修复的费用。原告对房屋有大的改造行为，对横梁裂缝的产生必然是有影响的。原告先后三次申请鉴定，我们认为鉴定并不是必要的，不同意承担鉴定费用。价值减损并没发生，且与本案无关，房屋是用来住的，不是用来炒作的，价值减损只有在被告出售房屋的时候才会存在，并且鉴定结论依据2017年9、10月份的房地产市场价格来判断房屋的实际价值，与事实严重不符。房屋减损也不是我方在签订合同时可以预见的。案件审理时间久是因为原告申请鉴定，责任不在我们，并且原告一直居住于涉案房屋内，不存在所谓的租金损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2015年8月16日，原告作为买受方（乙方）与出卖方（甲方）二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方向乙方出售位于北京市朝阳区雅成二里X号楼X层X单元1705号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为76.05平方米，房屋成交总价为503万元。之后，原告如约向二被告支付了购房款。二被告于2015年11月10日将涉案房屋交付给原告。原告在2015年12月1日欲重新装修涉案房屋时，剥开二层次卧的壁纸，发现窗户上方的承重梁处有裂缝，存在安全隐患。
经原告申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋带有空调孔且开裂横梁的承载能力和安全性（与为开裂且内部钢筋未断开时比较）进行鉴定。现场勘验调查记录显示“孔洞处，梁底部存在一道裂缝，梁侧面存在一道裂缝，洞内4根梁底钢筋被截断”；根据现场勘验情况、国家相关技术标准规范，分析梁开孔后承载能力评级时记载“该工程混凝土梁在开孔时，截断4根底部受力钢筋……钢筋截断位置位于梁跨中附近，此处梁底部拉应力最大，钢筋截断后所有拉应力由混凝土承担，此时该梁相当于一根素混凝土梁，混凝土梁的安全性为du级。”分析裂缝安全性鉴定评级时记载“该工程混凝土梁局部存在裂缝，属于受力裂缝，裂缝宽度最大值为1.20mm，该混凝土梁的安全性为du级”。鉴定意见为“该混凝土梁开孔后底部受力钢筋全部截断，梁底部混凝土产生受力裂缝，裂缝宽度最大为1.20mm。混凝土梁安全性评级为du级，已影响结构安全，应及时采取维修加固措施；该混凝土梁未开孔时，安全性评级为au级，承载能力满足要求。原告垫付鉴定费25000元。
之后，原告申请对维修方案进行设计。我院委托中国建筑科学研究院出具了咨询报告，咨询报告中给出了加固维修设计方案及加固施工的主要顺序。原告垫付技术服务费30000元。原告依据咨询报告申请对质量缺陷损失评估进行鉴定。我院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具评估报告，确定在价值时点2017年7月27日的评估结果为：1、拆除、修缮、恢复工程费9.31万元；2、直接经济损失：房屋使用人周转安置费用，评估单价为安置费用全套每月9500元，搬家费一次800元，具体时间由估价委托人及当事人根据实际情况及修复工程进度酌情确定。房屋空置的收益损失，评估单价为房屋租金全套每月9500元，空置期由估价委托人及当事人根据实际情况及修复工程进度酌情确定。房屋耐久性降低、房屋价值减损等相关直接经济损失，评估单价为房地产正常市场价值为964万元，估价对象的价值减损率为4-6%价值，具体减损率由估价委托人依据案情酌情确定。其他直接经济损失（缺陷修复施工期间对邻近房屋产生周转安置费用等损失），评估单价为安置费用全套每月9500元，具体时间由估价委托人及当事人根据实际情况及修复工程进度酌情确定。原告垫付评估费20000元。
二被告指出原告对一层厨房进行了大的装修改造，将厨房的一扇墙体拆除，对与厨房共用一根立柱的二层次卧的梁开裂必然会产生影响。原告认可对厨房进行了改造，但否认对梁开裂有影响。此外，二被告主张原告一直在涉案房屋内居住，不存在房屋空置的收益损失，其提交涉案房屋自2016年9月4日至2017年12月5日的用电记录，显示每日用电量大多为个位数，有个别日期可达十几度或者二十几度。原告称涉案房屋有电器需要用电，还有花草需要照料，其偶尔会到房屋内，但并没有长期居住，目前借住在亲戚家。二被告还提交2017年12月4日拍摄的照片，指出当晚涉案房屋内有灯光，原告对真实性和关联性均不予认可。
另外，二被告提交其与齐XX的房屋买卖合同、照片、与齐XX的电话录音、物业公司出具的证明等证据，证明二被告未对房屋进行过装修，空调孔是齐XX所打。原告对此事实无异议，但认为与本案无关。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与二被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。出卖人应当按照约定的质量交付标的物。虽然双方在合同中未对质量进行明确约定，但在房屋买卖合同关系中，买受人购买房屋的目的是居住，房屋不存在影响居住的安全隐患是基本和首要要求，二被告应对此承担瑕疵担保责任。现经鉴定，涉案房屋确实存在严重的质量问题，二被告系违约，应承担违约责任。违约责任是严格责任，二被告以出售房屋时对瑕疵不知情、瑕疵是上一任业主所致作为抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。根据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心的鉴定结论，混凝土梁的安全性低是开孔所致，因此二被告主张原告改造厨房严重影响了混凝土梁的安全性，没有事实依据，本院亦不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告主张的各项损失，鉴定费、设计费、工程费，系原告因被告违约产生的直接损失，本院准予。因房屋耐久性降低、房屋价值减损等相关直接经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。2015年12月20日至本案判决之日止的房屋空置的收益损失费用，本院认为，存在瑕疵的房间为二层次卧，安全隐患确实影响原告居住使用该房间，但尚不足以影响到其他房屋的使用，并且根据二被告提交的用电记录，亦可见涉案房屋内仍有人在长期使用，因此，本院根据鉴定结论酌定房屋空置的收益损失费用为每月3000元；周转安置费和其他直接经济损失，为尚未发生的损失，并且修复工程的期限无法明确，本院在本案中无法予以处理，原告可待损失实际发生之后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告张鹏、被告李世淳于本判决生效之日起七日内给付原告申景耀司法鉴定费四万五千元、加固维修技术方案设计费三万元；
二、被告张鹏、被告李世淳于本判决生效之日起七日内给付原告申景耀拆除、修缮、恢复工程费九万三千一百元；
三、被告张鹏、被告李世淳于本判决生效之日起七日内给付原告申景耀2015年12月20日至本案判决之日止的房屋空置的收益损失费用（按照每月三千元标准计算）；
四、驳回原告申景耀的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11677元，由原告申景耀负担6487元（已交纳），被告张鹏、被告李世淳负担5190元（原告申景耀已垫付，被告张鹏、被告李世淳于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李瑶瑶
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 郝梦然