河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)驻民四终字第182号上诉人（原审被告）雷翠，女，1983年11月23日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人（原审被告）罗涛，男，1979年6月10日出生，汉族，住址同上，系雷翠之夫。二上诉人的委托代理人张海天，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邵帅，男，1988年4月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。上诉人雷翠、罗涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第2466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗涛及其与上诉人雷翠的委托代理人张海天，被上诉人邵帅及其委托代理人王丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，雷翠与罗涛系夫妻关系。罗涛（乙方）与案外人黄丽（甲方）于2009年6月20日签订租房协议一份（以下简称合同一），约定：乙方为了经营需要，租赁甲方房屋，经双方协商，自愿达成以下协议。1、乙方自愿租用甲方位于驻马店市春晓街52号门面房壹间，租赁壹年（2009年7月1日至2010年6月30日）。2、每月每间租金贰仟叁佰元，房租费从本协议签字生效后，一次性交给甲方半年的房租费壹万叁仟捌佰元，以后每半年度初交纳房租费。3、乙方在租赁期间的一切费用要有乙方自己承担，（水电、税务、房产税、工商等有关费用）。4、乙方在租赁期间无权转让、抵押、出租甲方的房屋。5、租赁到期后，如甲方不愿意继续出租，则应提前三个月告知乙方。乙方租赁到期后，若不愿意继续租用，也应提前三个月告知甲方。乙方在租用房屋期间，所装修的一切费用甲方收回房屋后，概不负责。6、乙方在经营期间应文明经商，注意保持门前卫生，实行门前三包等条款。一年期限届满后，雷翠与案外人黄丽未再续签书面合同，雷翠与罗涛向案外人黄丽交付租金至2013年12月。2013年6月18日，雷翠（甲方）又将该门面房于转租给邵帅（乙方），双方签订租房协议一份（以下简称合同二），约定：乙方为了经营需要，租赁甲方房屋，经双方协商，自愿达成以下协议。1、乙方自愿租用甲方位于驻马店市春晓街52号门面房壹间，租赁半年，（从2013年7月1日至2013年12月31日。2、每月每间租金3500元，房租费从本协议签字生效后，一次性交给甲方半年的房租费21000元，以后每半年度初交纳房租费。3、乙方在租赁期间的一切费用要有乙方自己承担，（水电、税务、房产税、工商等有关费用）。4、乙方在租赁期间无权转让、抵押、出租甲方的房屋。5、租赁到期后，如甲方不愿意继续出租，则应提前三个月告知乙方。乙方租赁到期后，若不愿意继续租用，也应提前三个月告知甲方。乙方在租用房屋期间，所装修的一切费用甲方收回房屋后，概不负责。6、乙方在经营期间应文明经商，注意保持门前卫生，实行门前三包等条款。合同二签订当日，邵帅向雷翠交付半年租金21000元及转让费108000元，并由雷翠出具收条一份，写明：“今收到邵帅租春晓街52号转让费108000元（壹拾万零捌仟元整），房租半年贰万壹仟元整，合计壹拾贰万玖仟元整，雷翠，2013年6月18日”。雷翠与罗涛将房屋交付给邵帅使用。半年期限届满后，邵帅与雷翠、罗涛未再续签书面租赁合同。邵帅在使用诉争门面房过程中，房屋所有权人黄丽得知房屋转租后，以转租未经其同意为由要求其搬走，并拒绝收取其交付的租金。邵帅于2014年7月14日提起诉讼。诉讼中，邵帅申请诉争门面房的所有权人黄丽出庭作证。黄丽作证称：一、其是春晓街52号门面房的房东，在2013年年底时，其向罗涛收取租赁费时，罗涛称马上交租金，但后来是邵帅的妻子和其联系的，并称该房子邵帅已经接手，这时候，其才知道房子转让了。二、邵帅的妻子称曾经与其电话联系，接电话的是“黄丽”，并且“黄丽”同意转租，但事实上其从未接过该电话。罗涛曾向其提过想把门面房转让给他人，但她不同意，罗涛就称不再转让，继续用房子，且罗涛将租金交至2013年年底，2014年以后的房租一直未交。三、现在其要求现在用房子的邵帅搬走，同时要求罗涛补偿其2014年的房租。邵帅提交上述证人证言用以证明：其向雷翠与罗涛交付租金及转让费时，雷翠曾经打过一个电话，对方自称是房东黄丽，并且同意雷翠将房子转让给邵帅，邵帅据此主张雷翠与罗涛欺诈致使其在重大误解的情况下签订转租协议。雷翠与罗涛对证人证言的质证意见为：证人证言具有主观性，证人对转让是明知的，对证明内容不予认可；邵帅在租用诉争门面房时知道黄丽系所有权人，雷翠与罗涛并非门面房的所有权人。邵帅向雷翠与罗涛交付的108000元转让费系空房转让，不包含货物。原审法院认为，雷翠与罗涛将其承租案外人黄丽位于春晓街52号门面房一间转租给邵帅，邵帅与雷翠、罗涛之间形成租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。转租当日，邵帅依约向雷翠与罗涛支付转让费108000元及租金21000元，雷翠与罗涛也将该间门面房交付邵帅使用。现邵帅请求撤销其与雷翠签订的租房协议，其主张“其向雷翠与罗涛交付租金及转让费时，雷翠曾经打过一个电话，对方自称是房东黄丽，并且同意雷翠将房子转让给邵帅”，并据此请求撤销由于雷翠与罗涛欺诈而致使其在重大误解的情况下签订的租房协议，无事实依据，故对其该项诉讼请求不予支持。关于邵帅请求雷翠与罗涛返还房屋转让费108000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，邵帅与雷翠与罗涛签订的租房协议中，不但约定有“租赁半年，租期从2013年7月1日至2013年12月31日”，还约定有“以后每半年度初交纳房租费”，故“以后每半年度初交纳房租费”也系合同二的组成部分；半年履行期满后，在没有形成新的合意的情况下，邵帅仍有义务依合同二的约定每半年向雷翠与罗涛交付租金，并继续使用该房屋。而实际履行过程中，房屋所有权人黄丽拒绝收取邵帅交付的租金并以转租未经其同意为由要求邵帅搬走，致使邵帅与雷翠与罗涛之间的租房协议已无法继续履行。雷翠与罗涛依据合同二的约定收取邵帅转让费108000元，而合同二无法继续履行的情况下，雷翠与罗涛应将部分转让费予以返还。综合以上情况，酌定雷翠与罗涛向邵帅返还转让费54000元。关于罗涛辩称其不是本案适格当事人的问题，因罗涛系合同一中的承租人，雷翠将合同一中的门面房转租给邵帅，其与雷翠又系夫妻关系，故罗涛辩称与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限雷翠、罗涛于本判决生效后十日内向邵帅返还转让费54000元；二、驳回邵帅的其他诉讼请求。案件受理费2460元，由邵帅负担1230元，由雷翠、罗涛负担1230元。宣判后，雷翠、罗涛不服，向本院提起上诉称：1、其与邵帅约定房屋租赁期限为半年，并已全面履行合同，原审法院不应根据合同中约定的“以后每半年度初缴纳房租费”，认定合同未能完全履行且无法继续履行，并进而判决其返还部分转让费。2、诉讼中，邵帅并未提出合同未能完全履行，且无法继续履行，应返还部分转让费，事实是邵帅一直在使用房屋。原审法院认定合同未完全履行且不能继续履行，无事实根据。3、邵帅未以罗涛、雷翠对108000元转让费负有连带返还义务为由，将罗涛列为原审被告。原审法院错误将罗涛列为原审被告，并判决其返还转让费并承当诉讼费，违反了司法中立原则。4、邵帅的诉讼请求是撤销合同，返还转让费，而原审法院确认合同有效，判令罗涛、雷翠返还部分转让费，系适用法律错误。请求撤销原判，依法改判，并判决由邵帅负担一、二审诉讼费。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，由于罗涛与房主黄丽于2009年6月20日签订的租赁合同第四条明确约定罗涛在租赁期间对所承租的房屋无转租权，而雷翠在与邵帅签订转租合同之前未将其无转租权的事实告知邵帅，也未就转租事宜征得房主黄丽的同意，现房主黄丽对转租合同的效力不予认可，致使邵帅不能依照转租合同第二条的约定续签租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，邵帅请求撤销其与雷翠签订的转租合同，理由正当，应予支持。原审法院认定上述转租合同为有效合同，系适用法律错误，应予纠正。雷翠隐瞒其对房屋无转租权的事实与邵帅签订房屋转租合同，事后又未取得房主黄丽的追认，是导致转租合同应予撤销的原因。邵帅是否仍在实际使用上述房屋，并不影响对雷翠转租行为效力的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因罗涛与雷翠系夫妻关系，对夫妻共同债务负有连带偿还义务，并且罗涛在一审期间积极应诉答辩，未就诉讼主体问题提出异议，故转租合同撤销之后，雷翠基于转租合同收取的54000元转让费，应由其与罗涛负连带返还义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，但处理结果适当，应予维持。上诉人雷翠、罗涛的上诉理由不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人雷翠、罗涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一五年六月十八日书 记 员  汤依斯