山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙龙民初字第307号
原告：苗广玉，男，1942年3月17日出生，汉族，居民。
委托代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。
被告：龙口市海富房地产开发有限公司。
法定代表人：曹杰，任总经理。
委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托代理人：王京辉，男，系该公司销售经理。
原告苗广玉与被告龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗广玉的委托代理人刁文华、被告龙口市海富房地产开发有限公司的委托代理人曲敬武、王京辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗广玉诉称，2011年5月，原告在被告处交纳了购买位于南山西海岸63号楼603室的定金及楼房款，被告向原告出具了收据。2011年7月10日双方签订了商品房预售合同及补充合同各一份。合同约定被告应于2011年12月31日之前交付房屋，然而直至目前为止，被告仍未取得商品房出售必须具备的工程竣工验收备案表，也未向原告交付房屋，导致双方买卖合同根本不能履行。根据我国合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，是法定解除合同的条件。因此原告诉至法院，请求：一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还原告房款97000元及双倍定金40000元，总计人民币137000元；二、依法判令由被告承担本案的诉讼费用。
被告海富房地产辩称，一、依据原、被告签订的补充协议第二条，原告不按合同规定支付房款，被告不予交付买卖房屋，并且不承担交房的责任，合同签订以后，原告只向被告支付了97000元，原告余款114409元应当于2010年7月10日（签订合同时间）开始计算七日内（合同第六条办理按揭贷款）向被告支付，首付款应该交117000元，事实上只交了97000元，因此依据合同的约定和原告期延付款的事实，构成违约的是原告不是被告，依据合同法第67条规定，从本案的事实和法律的规定，本案中原告违约，应当承担违约责任，被告依据法律的规定和原告的违约行为不予交付房屋，既有法律规定也有事实依据。2、原告的诉讼请求已构成，其中购房款是97000元、定金20000元，其中要求双倍返还定金20000元，我们认为是原告违约，依据法律规定，原告无权请求被告返还定金，因此原告诉讼主张的定金以及双倍返还的数额，法院应不予支持，依据双方合同第七条的规定，原告缴纳的97000元，被告已按照合同的约定全部扣抵了违约金，因此本案中按照合同的约定，被告不应承担返还住房款、双倍返还定金的法律责任，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月23日、5月28日、7月9日，原告苗广玉分三次向被告海富房地产交纳定金共计20000元，2010年6月27日交纳楼房首付款97000元，用于购买被告开发建设的西海岸一期63栋603号房屋，被告向原告出具了收款收据。
2010年7月10日，原、被告双方签订了《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房预（销）售合同》中第四条计价方式与价款为“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3818元，总金额（人民币）贰拾叁万壹千肆百零拾玖元整。”第六条付款方式及期限为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其它方式于2010年7月10日付清首付款人民币117000元整，余款114409元整应于接到出卖人通知之日起七日内持有关材料到银行办理按揭。”第七条买受人逾期付款的违约责任为“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理……2、如买受人未在规定的时间内办理按揭贷款手续，买受人应按总房款每日0.5%向出卖人支付违约金，逾期达十日违约金按双倍支付，同时，出卖人有权解除本合同，并将该商品房另行出售。”第八条交付期限为“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”第九条出卖人逾期交房的违约责任为“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知；如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。”《商品房买卖合同补充协议》载明“第二条买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任。”
另查明，涉案63号楼经被告组织设计单位、施工单位、监理单位等竣工验收，但整个楼盘至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，被告亦未按期交付房屋。
上述事实有双方当事人的陈述、收款收据、《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《单位工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为原告是否有权解除《商品房预（销）售合同》。根据我国合同法的规定，合同的解除权分为约定解除权和法定解除权。原、被告双方约定被告应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过90日，原告即享有解除权，此处为约定解除权。同时，双方约定了该解除权的行使期限，即自有权解除之日起十五日内行使。本案中原告未在约定解除权行使期限内行使该权利，故原告的约定解除权已归于消灭。按照双方合同第九条第二款约定，原告认可逾期交房的现状，同意继续履行合同，故原告一直等待被告交房。但直至本案法庭辩论终结之时被告仍未提交建设工程竣工验收备案表，不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商房屋交付时间，致使该合同目的不能实现，原告据此主张其享有法定解除权。被告辩称，该商品房现已分项验收合格，符合合同约定的交房条件，其未交房的原因是原告未交纳全部购房款。本院认为，关于该商品房的交付条件，根据我国法律规定，被告作为房地产开发企业，应当将符合法律规定的房屋交付买受人，双方在合同中约定交房条件为“经验收合格”，该约定不得违背法律法规的强制性规定，此处的验收合格应理解为取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案表》。只有具备该备案表，才符合法律规定的房屋交付的最低标准。本案被告至法庭辩论终结时未提交工程竣工验收备案表，即说明被告未符合交房条件，致使合同目的不能实现，故原告享有法定解除权，要求解除商品房预售合同，于法有据，本院予以支持。因合同解除，双方互负返还义务，原告要求被告返还其已经交纳的定金20000元和首付款97000元（合计117000元），本院予以支持。但原告要求被告双倍返还定金20000元，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告逾期办理按揭贷款，其已经交纳的购房款全部抵作违约金，故被告无需再返还原告购房款。本院认为，被告要求原告承担逾期办理按揭贷款的违约责任，前提是原告逾期，但根据双方合同的约定，原告应在接到被告通知之日起七日内办理按揭贷款，根据补充协议第一条的约定，所有通知应为书面形式。一方面，被告未举证证明其交房期限届满前书面通知原告办理贷款，不存在逾期情形；另一方面，被告在交房期限届满后未达到交房条件，即使向原告发出书面通知，原告根据不安履行抗辩权，亦有权不予办理。因此，被告扣除原告购房款没有法律依据，对该辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告苗广玉与被告龙口市海富房地产开发有限公司于2010年7月10日签订的《商品房预（销）售合同》。
二、被告龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告苗广玉已交纳的购房款117000元。
三、驳回原告苗广玉其他诉讼请求。
如未按判决书确定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4871元，由被告龙口市海富房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙丽娜
人民陪审员 阎跻东
人民陪审员 王风范
二〇一五年六月二十日
书 记 员 吴楠楠