青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第663号
原告招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路65号。
负责人王纪全，行长。
委托代理人秦英，系山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人高燕，系山东元鼎律师事务所律师。
被告王合利。
被告青岛银座地产有限公司，住所地青岛即墨市经济开发区。
法定代表人李彦勇，董事长。
委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。
委托代理人王凯，山东百佳信律师事务所律师。
被告郑洁。
原告招商银行股份有限公司青岛分行诉被告王合利、青岛银座地产有限公司（下称青岛银座公司）、郑洁金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人高燕、被告青岛银座公司委托代理人王凯到庭参加了诉讼，被告王合利、郑洁经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月3日，被告王合利从给被告青岛银座公司处购买位于即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产，并以该房产作抵押，向原告借款本金39万元用于支付购房款。对于上述借款，被告青岛银座公司自愿承担连带保证责任，被告郑洁自愿承担共同还款义务。原告按约发放了贷款，但在合同履行过程中，被告却出现逾期还款等根本违约情形。为此，原告起诉要求：1、解除原告与被告王合利、青岛银座公司签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告王合利、郑洁立即偿还截止到2014年8月2日的借款本金371142.97元及利息4239.54元、罚息17.24元、复息23.23元；自2014年8月3日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复息按照双方的约定继续计算；3、被告王合利、郑洁赔偿原告律师代理费损失18844元；4、被告青岛银座公司对上述付款义务承担连带保证责任；5、依法判令原告对被告王合利设定抵押的财产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告青岛银座公司答辩称：本案被告王合利、郑洁是为实际借款人，应由其向原告承担还款义务，本案涉案房屋已办理预抵押权证且今年十月份可转为正式抵押权证时我们的连带保证期限届满不须再承担保证责任，关于原告主张的律师费未提交委托代理合同，不符合相关法律规定，不予支持。
被告王合利、郑洁均未答辩。
经审理查明：2011年11月9日，原告与被告青岛银座公司签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》，约定：双方就青岛银座公司开发建设并依法销售的位于即墨市埠惜路×号的经批准命名为一山一墅（楼宇名称）的商品楼宇进行个人购房贷款合作。青岛银座公司对原告向购买上述楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。若借款合同有其他保证人的，青岛银座公司与其他保证人共同承担连带保证责任。且青岛银座公司愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵（质）押物现行处置或采取诉讼等法律手段之权利。青岛银座公司保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等。青岛银座公司承担保证责任的期间为自原告与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和／或房地产他项权证交由原告执管之日止。
2012年6月27日，被告王合利、被告郑洁以购房为由向原告提出贷款申请。2012年7月3日，原告（贷款人、抵押权人）与被告王合利（借款人、抵押人）、被告青岛银座公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》。约定：被告王合利从被告青岛银座公司处购买了即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产，向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，原告同意提供此项贷款。贷款金额为39万元整，具体贷款金额以借款借据为准。贷款期限为240个月，即从2012年7月3日起到2032年7月3日止，具体贷款期限以借款借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.8%为基础下浮10%，即年利率6.12%。在合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按照固定日调整方式进行调整。被告王合利未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。贷款归还采用等额还款的方式归还贷款本息。被告王合利愿意以其从被告青岛银座公司处购买的即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产（下称抵押物）的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。被告青岛银座公司自愿为被告王合利在本合同项下的债务提供连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至被告王合利持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和／或房地产他项权证交由原告保管之日止。保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告青岛银座公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，自愿放弃要求原告首先向被告王合利或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。对被告王合利拖欠原告的款项，被告青岛银座公司保证在收到原告口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需原告提出任何证明。在被告王合利不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由被告王合利全数负担。如被告王合利连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的；或发生工作变动、经营变动等任何改变，且原告依其自主判断认为可能危及本合同项下债权实现的；或在贷款期间发生失踪的；或抵押物出现被查封情况的，均视为已发生违约事件。原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求被告郑洁、青岛银座公司在规定的期限内清偿被告王合利在本合同项下所欠的全部债务并处理抵押物，所得价款原告有权优先受偿。
2012年6月26日，被告郑洁向原告出具《共同还款声明》，愿同被告王合利一起偿还银行贷款，直至贷款本息全部清偿完毕。
2012年7月24日，原告依约向被告王合利发放贷款本金39万元。但在还款过程中，被告从2013年2月份开始出现多次逾期还款的情形。抵押物也因被告的其它被诉案件而被查封。截止到2014年8月2日，被告尚欠原告借款本金371142.97元、利息4239.54元、罚息17.24元、复息23.23元未偿还。
另，本案所涉房产（即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产）虽于2012年7月19日办理了预告抵押登记手续（预购商品房抵押预告登记证号：即房地预市字第×号），但至今未办理正式抵押登记手续，也未办理房地产权证。
再查明，原告为实现债权支付律师代理费18844元。
上述事实有董事会／股东会决议、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《个人贷款申请表》、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、《共同还款声明》、预购商品房抵押预告登记证、已出账单列表、逾期账单、贷款附属信息、送达回证、《山东省律师服务收费标准》、律师代理费发票、付款回单及庭审笔录等在案佐证，上述证据业经庭审质证及审查，具有证明效力，本院予以认可。
本院认为，原告与被告王合利、青岛银座公司签订的《个人购房借款及担保合同》以及被告郑洁向原告出具的《共同还款声明》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，依法应予以保护，当事人均应全面履行。原告依约向被告发放贷款后，被告就应该按照合同约定偿还贷款，否则应承担相应的违约责任。《个人购房借款及担保合同》约定如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或抵押物出现被查封情况的，均视为被告已发生违约事件，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用并处理抵押物。本案中，被告不仅逾期还款，且抵押物被他人查封，足以认定被告王合利已构成违约，原告有权提前解除《个人购房借款及担保合同》，要求被告在规定的期限内清偿所欠的贷款本金、利息、罚息、复息及原告为向被告追索拖欠的借款本息因诉讼而产生的各项费用，并处置抵押物。
被告郑洁向原告出具《共同还款声明》证明其与被告王合利具有贷款合意，故被告郑洁应对上述债务承担共同还款责任。
被告王合利以其所有的位于即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产（预购商品房抵押预告登记证号：即房地预市字第×号）为其贷款提供抵押担保并办理了登记手续，因此该抵押合法有效，原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。
关于原告主张的律师代理费损失18844元，因双方签订的合同对此已作出明确约定，原告就其该项主张也提交了律师费发票和付款回单予以证明，且其主张的数额不超出法律允许的范围，故对其该项请求本院予以支持。
被告青岛银座公司作为房屋开发商，向被告王合利出售房屋并为其向原告办理房屋贷款提供阶段性连带保证责任。因涉案房产至今尚未办理正式的抵押登记手续，原告也未能取得抵押房屋的他项权利证书。根据合同约定，被告青岛银座公司的连带保证责任不能免除。依据合同约定，被告青岛银座公司自愿放弃要求原告首先向被告王合利或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利，故被告青岛银座公司应当对本案债务承担连带清偿责任，被告青岛银座公司在承担保证责任后有权向被告王合利进行追偿。被告青岛银座公司辩称涉案房屋已办理预抵押权证且今年十月份可转为正式抵押权证时被告青岛银座公司的连带保证期限届满不须再承担保证责任，因其未提交相关证据予以证明，故辩称理由不能成立。
被告王合利、郑洁经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。
综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告王合利、青岛银座地产有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为：120131532084016520）。
二、被告王合利、郑洁于本判决生效后十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行借款本金371142.97元、利息4239.54元、罚息17.24元、复息23.23元（利息、罚息、复息计算到2014年8月2日，自2015年8月3日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复息按照双方的约定继续计算）。
三、被告王合利、郑洁于本判决生效后十日内赔偿原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费损失18844元。
四、被告青岛银座地产有限公司对本判决第二、三项被告王合利的付款义务承担连带清偿责任。被告青岛银座地产有限公司承担保证责任后，有权向被告王合利追偿。
五、原告招商银行股份有限公司青岛分行就本判决第二、三项确定的债权，对被告王合利设定抵押的即墨市埠惜路×号×号楼×单元×户房产（预购商品房抵押预告登记证号：即房地预市字第×号）享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告王合利、郑洁、青岛银座地产有限公司应继续支付，超过部分归被告王合利。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7214元，保全费3020元，公告费900元，共计11134元，由被告王合利、郑洁、青岛银座地产有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 蔡爱华
审判员 张国全
审判员 王思清
二〇一五年十月十六日
书记员 佟 博