安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01127号
上诉人（一审被告）：赵耀，户籍所在地安徽省阜阳市颍州区，经常居住地江苏省张家港市。
委托代理人：ＸＸ，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：尹禄铭，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：王济东，安徽皖北律师事务所律师。
委托代理人：张莉蓝，安徽皖北律师事务所律师。
上诉人赵耀因与被上诉人尹禄铭房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一初字第03541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人赵耀的委托代理人ＸＸ新，被上诉人尹禄铭及其委托代理人王济东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2014年8月26日，赵耀（甲方）与尹禄铭（乙方）签订租赁协议一份，载明：“一、租赁门面描述：甲方将其拥有的坐落于阜阳市颍州区文峰路金禾小区房屋一套出租给乙方，该门面建筑一、二层面积共720平方米。二、租赁房屋用途：1、乙方租赁房屋为商业门面使用；……。三、租赁期限：租赁期限6年，自2014年10月26日起至2020年10月26日止。四、租金及支付方式：1、年租赁费320000元，一次性付清一年的费用，且第二年租赁费提前一月交付。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租赁费每两年在上期租赁费的基础上递增百分之七；……4、本合同生效之日起，甲方拿出60天给乙方作为装修期。五、甲方的权利与义务：1、甲方应在乙方支付第一年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；2、甲方出租的房子能够从事商业经营，且无纠纷。乙方经营中遇到的与甲方无关的纠纷，造成的损失甲方不承担责任；……。六、乙方的权利与义务：1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任；2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修；……八、合同的变更和解除：1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过30天以上的；（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；……2、甲方有下列情形之一，乙方有权解除合同：（3）甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让或出售给第三方的；……九、违约责任及赔偿：1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的还应赔偿对方的经济损失；….十、……2、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。……”。同日，尹禄铭支付房屋租金320000元和水电押金20000元，赵耀出具收条两份，分别载明：“收条今收到尹禄铭房子租金32万元整（叁拾贰万元整）。2014年10月26日-2015年10月26日赵耀2014.8.26”；“收条今收到尹禄铭水电压（押）金2万元整（贰万元整）赵耀2014.8.26”。尹禄铭向本院提供于2014年8月28日与阜阳卓美装饰有限公司签订的安徽省阜阳市装饰装修工程施工合同协议条款，内容载明：由阜阳卓美装饰有限公司承包尹禄铭位于颍州区金禾小区即涉案房屋装修装饰工程，工期70天，自2014年9月1日至2014年11月10日；工程款450000元，于开工三日前支付50%，即225000元，工程进度过半支付45%，即202500元，竣工验收合格支付5%，即22500元。尹禄铭向本院提供阜阳卓美装饰有限公司于2014年9月1日开具收取装修第一期款225000元的收据一张。后阜阳卓美装饰有限公司派人进店进行装修。2014年9月7日，案外人雷明到店里与施工人员发生纠纷，后报警至阜阳市公安局文峰路派出所，出警记录为：“民警到达现场问明，原风云网吧的房东将房子租给他人使用，雷明称和该房东有纠纷，已报警正在刑警队办理中，此房不可转租，阻止装修，告诉双方找刑警队解决”。阜阳卓美装饰有限公司经理郎克伟在庭审中称与尹禄铭后进行结算，退回尹禄铭173000元，收取的52000元包括设计费24000元和拆旧费28000元，赵耀对此提出异议，但双方均未要求对实际损失进行评估。坐落在颍州区文峰路金禾小区综合1号楼5-6单元系赵耀所有，该房于2012年11月8日在阜阳颖东农村商业银行股份有限公司三里湾支行抵押贷款，该抵押权未注销。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。在本案中，赵耀在与尹禄铭签订房屋租赁合同时，明确约定其出租的房子能够从事商业经营，且无纠纷，现因赵耀与案外人有纠纷，导致涉案房屋无法继续装修，尹禄铭无法使用经营，且双方在合同中又约定未经尹禄铭书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让或出售给第三方的，尹禄铭可以要求解除合同，该房于2012年11月8日在阜阳颖东农村商业银行股份有限公司三里湾支行抵押贷款，现抵押权未注销，故尹禄铭要求解除房屋租赁合同的请求，予以支持；其要求赵耀返还房屋租金320000元及水电押金20000元的请求，应予支持；双方就违约责任承担的约定，不违反法律规定，亦予以支持，计16000元（320000元×5%）；至于尹禄铭要求赵耀赔偿损失的请求，其虽然提供与阜阳卓美装饰有限公司签订的装饰装修工程施工合同协议条款及收条，但实际损失的证据仅有郎克伟一人的出庭证言，无其他证据相印证，赵耀对此提出异议，双方均未要求对实际损失进行评估，但考虑到尹禄铭已对涉案房屋进行实际施工，故实际损失酌情判40000元为宜；尹禄铭要求赵耀支付租金利息，因双方对此未有约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告尹禄铭与被告赵耀于2014年8月26日签订的房屋租赁协议；二、被告赵耀于本判决生效之日起十日内返还原告尹禄铭房屋租金320000元及水电押金20000元，支付违约金16000元并赔偿尹禄铭损失40000元，合计396000元；三、驳回原告尹禄铭其他诉讼请求。案件受理费9620元，由原告尹禄铭负担3520元，被告赵耀负担6100元。
赵耀上诉称：涉案房屋与他人并无纠纷，且尹禄铭对你涉案房屋抵押事宜知情，其并不构成违约。故一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
尹禄铭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
双方当事人所举的证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院认定的事实与一审一致。
归纳双方当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决认定事实及适用法律是否正确。
本院认为：赵耀与尹禄铭于2014年8月26日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且符合法律规定，双方应按协议的约定全面履行自己的义务。租赁协议第五条第二项约定赵耀出租的房屋能够从事商业经营，且无纠纷。第八条第二项规定赵耀未经尹禄铭书面许可，擅自将涉案房屋用于抵押或转让或出售给第三方的，尹禄铭有权解除合同，并按第九条的规定承担违约责任和赔偿责任。因赵耀就涉案房屋与案外人雷明发生纠纷，导致尹禄铭无法对房屋进行装修、使用，且该房屋于2012年11月8日在阜阳颍东农村商业银行办理抵押贷款。该事实由当事人陈述、阜阳市公安局颍州区分局文峰路派出所出警记录、证人证言在卷证明。赵耀称尹禄铭知悉涉案房屋抵押事宜，但未提供尹禄铭书面同意的证据予以证明，故赵耀的行为构成违约，一审法院按照双方租赁协议的约定判决其承担责任正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由赵耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 阳
审 判 员 李 刚
代理审判员 王亚娟
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 严申申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发挥原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。