四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大邑民初字第539号
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行，住所地：大邑县晋原镇东壕沟南段125号。
负责人段永东，行长。
委托代理人段静玲（一般代理），四川博成律师事务所律师。
被告王凤。
被告陈奎。
被告成都天朗置业有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段1号。
法定代表人孙家书，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称大邑农行）与被告王凤、陈奎、成都天朗置业有限公司（以下简称天朗公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月18日公开开庭进行了审理。2012年11月13日，再次与原告王凤诉被告天朗公司、第三人大邑农行房屋买卖合同纠纷一案进行了合并审理。原告大邑农行的委托代理人段静玲、被告王凤、陈奎到庭参加了诉讼，被告天朗公司明确表示不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大邑农行诉称，被告王凤、陈奎夫妻因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”一期3楼20号房向原告借款。经三方合意后，于2003年7月15日签订了《个人住房按揭合同》，约定第一、二被告向原告借款100，800.00元，由其按月归还借款本息，并以其所购上述房屋作抵押担保，由被告天朗公司承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向第一、二被告发放了贷款，但其并未按合同约定还款。现起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、被告王凤、陈奎归还原告剩余借款本金97，316.33元和利息、罚息、复利58，628.11元（截止至2012年2月20日）；3、被告王凤、陈奎以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；4、被告王凤、陈奎承担诉讼费及原告实现债权的有关费用；5、被告天朗公司对被告王凤、陈奎以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、原告对抵押物享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、诉讼费及其原告实现债权的相关费用。
被告王凤、陈奎辩称，我们购买天朗公司房屋的目的并非为了自行居住，而是将所购房屋交由被告天朗公司及其关联公司经营，并从经营收益中偿还自己按揭贷款的月供。后被告天朗公司的法定代表人孙家书因抽逃出资犯罪被判处有期徒刑，案涉楼盘工程系烂尾楼早已停工，导致我们无法按期偿还银行贷款，合同目的不能实现。我们要求解除与天朗公司签订的《商品房买卖合同》，天朗公司返还我们共四个合同项下首付款204，000.00元并赔偿损失，同时解除我们与原告大邑农行签订的《个人住房按揭合同》，由天朗公司在保证责任范围内直接向原告大邑农行偿还全部贷款本息及各种费用。《个人住房按揭合同》是王凤与天朗公司、大邑农行签订的，与陈奎无关，涉及该合同的权利义务均应由王凤承担。
被告天朗公司的法定代表人孙家书由于尚在监狱服刑，在庭前本院对其所作的调查笔录中表示，不委托代理人，也不出庭参加诉讼，同意解除与业主的《商品房买卖合同》及与农行大邑支行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款和按揭贷款。
经审理查明，被告王凤与陈奎系夫妻关系。王凤因购买被告天朗公司位于大邑县花水湾温泉区保安村三社“西岭雪温泉住宅小区”一期3楼20号房屋向原告大邑农行借款。2003年7月15日，原告大邑农行与被告王凤、天朗公司签订《个人住房按揭合同》【编号为（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300016140）号】，约定：由原告大邑农行向被告王凤发放二十年期按揭贷款，贷款金额100，800.00元，用于支付购买天朗公司上述房屋的余款（总房款的60%）；借款期限为2003年7月15日起至2023年7月14日止；被告以上述房屋作抵押担保；采用等额还款方式还款，以每月为一个偿还期，每月20日为还款日；借款利率按月利率4.8‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；天朗公司在王凤取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交大邑农行收执之日止，对王凤所欠大邑农行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任。合同签订当日，大邑农行按约定将贷款100，800.00元划入天朗公司账户内。2004年5月14日，包括上述房屋在内的王凤所购共四套房屋占用范围内的国有土地使用权做了抵押权人为原告大邑农行的抵押登记（土地使用证编号为：大邑国用2004字第37376、37377、37378、37379号），抵押期限为自2003年7月15日至2023年7月14日。其后天朗公司法定代表人孙家书因犯罪被判刑，所涉房地产修建工程已停工，房屋至今不能交付使用。至原告起诉时，尚有本金97，316.33元及相应利息未还。大邑农行于2012年5月3日向本院提起诉讼，提出如上的诉讼请求。庭审中，原告明确其诉讼请求第四项中的“实现债权的有关费用”系指公告费等，本案中未产生该项费用；第五项变更为“要求被告天朗公司承担返还借款本息的义务”；因陈奎并未签订《个人住房按揭合同》，大邑农行不再要求陈奎承担责任。王凤于2012年9月10日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求解除其与天朗公司签订的《商品房买卖合同》，解除王凤与大邑农行签订的《个人住房按揭合同》，由天朗公司返还其购房首付款并由天朗公司归还剩余借款本息。本院对该案与本案合并进行了审理并依法判决解除了《商品房买卖合同》。
上述事实，有当事人陈述及原告提交的经质证本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《贷款申请》、《借款凭证》、《催收通知书》、贷款明细表、《国有土地使用权抵押权证》、《财产共有人抵押承诺书》、《商品房买卖合同备案表》等所证实。
本院认为，原告大邑农行与被告王凤、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效。该合同是基于王凤为履行与天朗公司之间《商品房买卖合同》给付购房款的义务签订，现商品房建设工程停工，天朗公司不能按合同约定向王凤交付房屋，本院依法判决解除了该合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告王凤与被告天朗公司签订的《商品房买卖合同》解除后，王凤与大邑农行签订的《个人住房按揭合同》的目的无法实现，原告大邑农行请求解除《个人住房按揭合同》，依法应予支持。被告天朗公司应将收受的购房贷款本金及利息返还给原告大邑农行。本案诉争房屋占用范围内的国有土地使用权已办理了抵押权人为大邑农行的抵押物登记，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，故大邑农行对诉争房屋享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告王凤、被告成都天朗置业有限公司于2003年7月15日签订的编号为（大邑县支行）农银按字（2003）第（51105200300016140）号的《个人住房按揭合同》；
二、被告成都天朗置业有限公司在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行购房贷款本金97，316.33元，并按合同约定支付利息；
三、原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行对位于大邑县花水湾温泉区保安村三社的西岭雪温泉住宅小区一期3楼20号房屋享有优先受偿权，在被告成都天朗置业有限公司不履行上述第二项义务时，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，419.00元，由被告成都天朗置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 付成远
代理审判员 赵鹏云
人民陪审员 刘晓君
二〇一二年十一月十三日
书 记 员 安 威