辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01781号
上诉人（原审被告）：王淑荣，大连市甘井子区辛寨子社区养老服务中心经理。
委托代理人：曹铮，辽宁和昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连甘井子千红莲养老中心，住所地大连市甘井子区营城子镇前牧城驿村。
法定代表人：文秀杰，该中心总经理。
委托代理人：郑廷江，辽宁泰道律师事务所律师。
原审原告大连甘井子千红莲养老中心（以下简称“千红莲养老中心”）与原审被告王淑荣房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年7月1日作出（2015）甘民初字第2481号民事判决，王淑荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人王淑荣及其委托代理人曹铮，被上诉人千红莲养老中心的委托代理人郑廷江到庭参加诉讼。
原告千红莲养老中心一审诉称：2005年1月24日，原告与大连市甘井子区营城子镇前牧城驿村民委员会签订《合同书》，约定原告使用该村委会9公顷土地，期限为50年，用途为建养老中心。合同签订后，原告在该土地上投资建设了养老中心综合楼。2010年7月6日，原告与被告签订《综合楼转让合同书》，约定原告将该养老中心综合楼以2200万元的价格，转让给被告作为养老院使用，并约定被告应于合同签订后两日内即2010年7月8日前付款。合同签订后，原告依约向被告交付养老中心综合楼，但被告并未完全向原告履行付款义务。截止诉前，被告尚欠原告转让金500万元。故原告请求法院判令被告支付综合楼转让金500万元；并于2010年7月8日起按银行同期贷款利率支付利息。
被告王淑荣一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
大连市甘井子区人民法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王淑荣向原告大连甘井子千红莲养老中心支付转让金人民币500万元及利息（自2010年7月9日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连甘井子千红莲养老中心其他诉讼请求。案件受理费人民币46，800元，其他诉讼费50元，合计46，850元（原告已预交），由被告负担，被告承担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
王淑荣的上诉事实和请求是：一、一审法院未能依职权追加大连市甘井子区辛寨子社区养老服务中心作为第三人或共同被告参加诉讼，导致一审未能正确查明案件事实。1.千红莲养老中心提交的《综合楼转让合同书》记载，甲方为千红莲养老中心，乙方为磊子山养老院，王淑荣在该合同上乙方处签名，故《综合楼转让合同书》存在乙方主体不明确问题。磊子山养老院正式名称为大连市甘井子区辛寨子社区养老服务中心（以下简称辛寨子养老中心），该中心负责人为王淑荣。并且，案涉房屋目前由辛寨子养老中心实际使用。故一审法院应对《综合楼转让合同书》的乙方主体进行审查，并应依职权追加辛寨子养老中心作为第三人或共同被告参加诉讼，在查明了王淑荣在该合同上签字是属职务行为还是个人行为以后，再对合同履行情况、王淑荣是否具有抗辩权以及抗辩理由是否合法进行审查。2.千红莲养老中心在兴建养老中心综合楼时，仅将楼房主体构造建造完毕，并未达到通水、通电、通暖气，且当时该楼房未进行消防、质量安全验收，无法达到可用于作为养老中心使用的程度。因辛寨子养老中心原地址涉及拆迁，需另行选择经营场所，王淑荣与千红莲养老中心的法定代表人文秀杰系婆媳关系，双方商议由辛寨子养老中心投资将三通工程、消防工程等施工完毕，并由其负责质量安全验收等工作。辛寨子养老中心于《综合楼转让合同书》签订前后，自筹资金完成案涉房屋的三通工程、消防工程、部分主体加固工程等，并完成了房屋质量安全验收工作。前述工程基本完工后，双方才于2010年7月6日签订《综合楼转让合同书》。千红莲养老中心在该合同中约定价款时，并未扣除辛寨子养老中心投资施工的三通工程、消防工程等工程价款，是按照其开发项目的房屋均价确定的房屋价款。即千红莲养老中心投资兴建的案涉房屋不具备交付使用条件，其能够投入使用是因辛寨子养老中心投资完成了三通、消防、部分主体加固等工程。千红莲养老中心未向辛寨子养老中心支付任何工程价款，也未在案涉房屋买卖合同中对辛寨子养老中心投资部分予以抵扣，故确定《综合楼转让合同书》的合同主体将影响本案审理结果。如确定辛寨子养老中心为合同主体，则辛寨子养老中心依法享有主张抵消或反诉要求千红莲养老中心给付工程价款的权利。二、假定王淑荣为案涉《综合楼转让合同书》的合同主体，王淑荣依据本案事实有充足理由拒绝向千红莲养老中心支付款项。千红莲养老中心投资兴建的案涉房屋，根据《综合楼转让合同书》约定的首付款交付时间和合同中约定的履行顺序推定，如无辛寨子养老中心其后投入资金进行施工，案涉房屋根本不具备作为合同第二条约定的“仅做养老院使用”的条件。据此，王淑荣有权依据合同法第六十条、第一百五十三条和第一百五十五条之规定拒绝支付剩余款项。一审法院未能查明案涉合同履行等基础事实，仅以王淑荣缺席便确定合同主体并认定千红莲养老中心已经履行合同属认定事实错误。三、千红莲养老中心的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。《综合楼转让合同书》签订时间为2010年7月6日，该合同第三条第4项约定，首付200万元时间为2010年3月1日，二次付款时间为2010年7月8日，诉讼时效应自2010年7月9日起开始计算至2012年7月8日止。千红莲养老中心于2015年提起诉讼超过了诉讼时效。王淑荣一审未到庭参加诉讼系因到北京参加全国性养老工作会议所致，不应认定为无正当理由拒不出庭情形，其在一审中未能提出诉讼时效抗辩，不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定。据此，王淑荣请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
千红莲养老中心二审答辩认为：1.王淑荣所称诉讼主体错误不成立。合同主体的确定应以是否签字盖章为准，案涉合同虽然首部标注为乙方“磊子山养老院”，但该养老院实际并不存在。在合同尾部只有王淑荣个人签字，所以合同主体应该为其个人，王淑荣没有提供有效证据证明其代表的是辛寨子养老中心，且付款并不能表明合同的主体。2.王淑荣提出的案涉房屋不具备使用条件，王淑荣在购买房屋前投入资金装修改造，相关费用应该扣除的观点不成立。双方签订合同时，王淑荣对案涉房屋现状是清楚的，双方约定的转让价格针对的就是房产现状。另外，从王淑荣提供的证据可以看出，其对案涉房产的装修改造和为此支付的费用均发生在双方签订本合同前，这足以说明双方约定的价格与王淑荣的装修改造无关。双方约定的房产价格充分考虑到王淑荣的投入，王淑荣为达到房屋使用目的投入的资金应该由其自己承担。3.千红莲养老中心一直在向王淑荣主张付款，但双方是亲属关系，不同意其他买卖合同当事人。千红莲养老中心与王淑荣除了本案的房产买卖行为，还存在酒店承包、物业公司承包、别墅买卖的多项合同，王淑荣的付款难以分清支付的是哪笔款项。在酒店承包的另案诉讼中，王淑荣曾有500万元付款，千红莲养老中心认为该笔钱是本案的500万元，但在另案中王淑荣称是酒店承包费，故该500万元在那个案件中扣除，这也就产生了本案500万元购房款未付的问题。王淑荣在一审中无正当理由缺席审理，其对此已经放弃了抗辩权利。
本院认为，案涉《综合楼转让合同书》系由千红莲养老中心与王淑荣于2010年7月6日签订，合同抬头处载明“乙方：磊子山养老院”，合同落款处乙方处由王淑荣签名。对此，千红莲养老中心认为不存在磊子山养老院，合同相对方是王淑荣。王淑荣则称磊子山养老院是辛寨子养老中心的俗称，原因在于辛寨子养老中心的原经营地址在砬子山，据此认为王淑荣是代表辛寨子养老中心在合同中签名。关于“磊子山”，双方均认可并不存在该地名，实际地名应为“砬子山”。现有证据显示，辛寨子养老中心先后于2006年2月、2008年5月、2013年5月登记为民办非企业单位（个体），住所为大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村，负责人为王淑荣。即《综合楼转让合同书》签订时，辛寨子养老中心已设立并在相关部门登记。《综合楼转让合同书》约定，案涉综合楼仅做养老院使用，转让价款为2200万元。从合同的履行情况来看，房屋实际由辛寨子养老中心使用，房屋转让款中的大部分款项系从辛寨子养老中心的账户中支付。在千红莲养老中心对合同列明乙方为“磊子山养老院”，而王淑荣在乙方处签名未作出具有说服力的合理解释时，应当认定王淑荣是作为负责人代表辛寨子养老中心在案涉《综合楼转让合同书》中签名。鉴于此，一审法院应当向千红莲养老中心释明其是否同意追加辛寨子养老中心为本案共同被告进行诉讼；如千红莲养老中心拒绝追加辛寨子养老中心为共同被告，鉴于辛寨子养老中心与本案处理具有法律上的利害关系，亦应考虑是否追加辛寨子养老中心为第三人参加本案诉讼。
综上所述，原审认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2481号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费46，800元（上诉人预交），退回上诉人王淑荣。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一五年十二月十日
书记员 王 亮