上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第856号
上诉人（原审原告）马建林。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马建平。
委托代理人徐青。
委托代理人胡豪杰，上海市申泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海西部企业（集团）有限公司。
法定代表人陈敏。
委托代理人许荣强。
原审第三人上海燎原物业有限公司。
法定代表人王永庆。
委托代理人许荣强。
上诉人马建林因其他所有权纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人马建林及其委托代理人李鸿，被上诉人马建平的委托代理人徐青、胡豪杰，被上诉人上海西部企业（集团）有限公司（以下简称西部集团公司）及原审第三人上海燎原物业有限公司（以下简称燎原物业公司）的共同委托代理人许荣强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，马建平与马建林系兄弟关系。上海市昌化路XXX号XXX-
XXX室（以下简称系争房屋）系公有住房。该房原承租人为马建平、马建林的外祖母徐红珍（徐红珍于1998年11月30日死亡）。1983年12月30日，马建平的户籍迁入系争房屋，1999年4月30日，其妻子徐青户籍迁入该房。2004年1月3日，马建平与徐青所生之女马俪莎出生，同年10月18日，马俪莎户籍于报入系争房屋。2005年，马建林从日本回国，同年7月23日将户籍报入系争房屋。2005年12月6日，马建平以原承租人死亡为由向西部集团公司、燎原物业公司递�《申请书》，主要内容为：“本人马建平是昌化路XXX号203／204室的户主，昌化路XXX号203／204室的房屋原承租人徐红珍是本人祖母，徐红珍在1998年11月病故。为此经家庭成员商量决定由马建平作为昌化路XXX号203／204室新的承租人，望以批准为盼”。该《申请书》上，盖有马建林、马建平及徐青三人的印章。西部集团公司审核后，决定将系争203、204室房屋租赁户名均变更为马建平，并于2005年12月19日向马建平发放《租用公房凭证》。
2013年11月6日，马建林向法院提起诉讼称，系争房屋原由徐红珍承租，马建林在该房内出生，成年后去日本，期间户籍注销。1998年徐红珍去世。2005年马建林回国后在系争房屋内居住，并于同年7月将户籍报入该房。马建林于2006年结婚后，在系争房屋及妻子名下的产权房内两边居住。马建平并不实际居住系争房屋，且他处有房，系空挂户口。2013年5月，马建林至燎原物业公司开具住房证明时，发现马建平私刻马建林印章，在马建林不知情的情况下，于2005年12月向西部集团公司提出变更承租人申请。西部集团公司违反相关法律法规，将系争房屋租赁户名变更为马建平。2013年6月，马建林向燎原物业公司发出要求撤销变更承租人、收回租赁凭证的申请，未果，故请求判令撤销西部集团公司对系争房屋作出的租赁户名变更为马建平的决定。
原审审理中，马建平辩称，外祖母徐红珍去世后，马建林在日本，其户籍被注销，而马建平居住且户籍在系争房屋内，当时完全可以办理变更租赁户名事宜。考虑到兄弟关系，马建平一直等到马建林回国报户口时，才与马建林协商变更房屋租赁户名问题。由于马建平作为长兄，对外祖母尽到了照顾义务，故双方口头约定由马建平作为房屋承租人。马建平还腾空系争房屋迁至自�购买的房屋居住，系争房屋由马建林作为婚房居住。据此，马建平与燎原物业公司建立租赁关系是其与马建林协商一致的结果。《申请书》上“马建林”印章属马建林所有，马建平并未私刻。之后，系争房屋租金由马建林支付，马建林从未对租赁户名变更为马建平而提出异议。综上，马建平认为马建林的诉请缺乏依据，不同意马建林提出的诉讼请求。
原审审理中，西部集团公司、燎原物业公司共同述称，燎原物业是西部集团公司下属子公司，西部集团公司是系争房屋产权人，燎原物业公司受西部集团公司委托对系争房屋进行管理。系争房屋原承租人去世后，西部集团公司根据该户申请并经审核，决定将系争房屋租赁户名变更为马建平，为此办理了相关手续，并发放《租用公房凭证》。2006年，马建林曾至燎原物业公司询问租赁户名变更事宜，燎原物业公司明确告�已变更为马建平，马建林对此未提出异议。在之后长达几年的时间内，无论燎原物业公司上门收取房租，还是马建林至燎原物业公司支付房租，马建林均未提出异议。2013年5月，马建林以申请经济适用房为由，要求燎原物业公司开具住房证明。公司开具证明后，马建林未提出异议，也未要求提供变更租赁户名的任何资料。由于西部集团公司对系争房屋作出租赁户名变更为马建平的决定不存在过错，故请求法院驳回马建林的诉讼请求。
原审审理中，马建林提供如下证据：1、住房配售单两份，证明马建平单位于1996年4月将本市兰村路XXX弄XXX号XXX室房屋（居住面积15.3平方米）分配给马建平承租，1998年5月马建平单位收回上述兰村路房屋后，将本市南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋（居住面积23平方米）套配给马建平承租，马建平享受到福利分房待遇，因而不再享有系争房屋承租人资格；2、马建林在日本警署注册的圆形图章一枚，证明马建林从未持有《申请书》上的方形图章。经质证，马建平表示，单位确实分配过房屋给马建平，但马建平之后已将套配房屋出售。由于外祖母年纪大，需要人照顾，故马建平一家一直在系争房屋居住，直至2005年马建林回国，马建平才迁至自行购买的房屋居住。至于图章，马建平确认《申请书》上的图章系马建林提供，现马建林虽提供圆形图章，但该图章并不具有唯一性，不排除马建林持有方形图章的事实。
原审审理中，马建平提供其与马建林的共同朋友张某某作为证人到庭，证明马建林知道系争房屋变更租赁户名事宜，且2006年因马建林反悔致产生纠纷，经证人调解，马建林对马建平为系争房屋承租人不再持有异议。证人证言的主要内容为：“本人是马建平大学同学，也是马建林朋友，大家从小一起长大�2006年4月，因马建林、马建平为系争房屋产生纠纷，故本人与另一名同学高耀明进行调解，主要目的是解决马建林婚房问题。马建平同意系争房屋作为马建林婚房，但告知马建林不得转租，且明确承租人为马建平。双方对调解结果均较为满意。之后，马建林于2006年5月1日结婚，本人参加婚礼。2006年6月10日本人结婚，马建林、马建平均参加婚礼，当时本人对马建林说起房屋是长辈留下，现由你居住，你不能独占，马建林回答不会，称房屋由弟兄两人一人一间”。经质证，马建林表示，证人是马建平大学同学，与马建平有利害关系，且该证人证言是孤证，对此不予认可。
原审审理中，燎原物业公司提供户名为马建平的系争房屋2010年1月的房租收据，证明该收据仅是众多收据中的一张，当时房屋租赁户名已变更为马建平，马建林支付房租后，燎原物业公司向其出具收据�故马建林对马建平为承租人的事实早就知晓。经质证，马建林表示，其处无房租收据，因为是委托舅舅代为支付房租，所有单据都在舅舅处，故马建林对租赁户名变更事宜不知晓。马建平表示，不清楚马建林是否委托舅舅代为支付房租，但即便由舅舅代为支付，舅舅也是受马建林委托，该付款行为的法律后果应由马建林承担，故马建林理应知晓租赁户名变更事宜。
原审审理中，针对马建林所称《申请书》形式上应由全部在册户籍人员签字才有效的意见，西部集团公司、燎原物业公司称，在2005年时，《申请书》上申请人可以盖章，也可以签名，两者选一，不要求同时并存，且不满18周岁的未成年人不需要签名或盖章，故本案所涉《申请书》上盖有马建林、马建平及徐青印章，符合申请的形式要件。
原审法院认为，公有住房承租人死亡后承租户名的变更，应符合相关规定。根据《上海市房屋租赁条例》规定，居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。本案中，马建林以其不知情且马建平私刻其印章为由，请求判令撤销西部集团公司对系争房屋作出的租赁户名变更为马建平的决定。据此，马建林应对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。根据马建林自2005年从日本回国后居住在系争房屋、并自此支付房租至今的事实，结合燎原物业公司向马建林出具的户名为马建平的系争房屋房租收据及2006年曾明确告知马建林租赁户名已变更为马建平的述称意见，以及作为马建林、马建平共同朋友的证人�某某到庭作证的证词，原审法院确认马建林知道或者应当知道系争房屋租赁户名变更为马建平的事实。马建林称其因委托舅舅代为支付房租而未收到房租收据及于2013年5月才知情的诉称意见，显然不合常理，原审法院不予采信。马建平递交的《申请书》上，盖有该户马建林、马建平及徐青三人的印章。马建林虽提供其在日本期间注册使用的圆形图章一枚，因该图章系马建林在日本期间使用之合法要件，难以据此认定其在本国使用该图章的唯一性，也无法排除其归国后使用其他图章的可能性，故原审法院对马建林称马建平私刻其印章的诉称意见，亦不予采信。另外，马建平户籍于1983年12月迁入系争房屋，该房原承租人徐红珍于1998年11月死亡时，该房内仅马建平一人户籍维持至今，而马建林户籍于2005年7月才迁入系争房屋，故西部集团公司根据该户申请并经审核后作出�租赁户名变更为马建平的决定并无不当。综上，由于马建林提供的现有证据不足以证明其事实主张，故马建林的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。至于马建林提出马建平享受过单位福利分房待遇，因而不再享有系争房屋承租人资格的意见，因其未提供法律依据，不予采纳。
原审法院据此判决：对马建林的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，马建林不服，向本院提起上诉称：原审法院认定的有关马建平在2005年之前一直居住于系争房屋内以及系争房屋的承租人变更经双方口头协商等与事实不符。证人张某某系马建平的大学同学，与马建平有利害关系，不符合证人资格。原审判决后，其从舅公保管的收据中发现一份2008年12月的房屋租金帐单收据，其中记载204室的户名为徐红珍，故原审法院关于马建林从2006年开始就应当知道系争房屋的承租人为马建平的认定是错误的。因马建平曾享受过单位福利分房，故其并不符合上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见第十二条中有关“共同居住人”的认定条件，马建平没有资格成为系争房屋的承租人。马建林据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人马建平答辩称，马建林仅凭2008年12月的系争204室房屋租金帐单收据无法否定其知晓并同意系争房屋变更租赁户名的事实，燎原物业公司在原审中提供的2010年1月的系争203、204室房屋租金帐单收据租赁凭证上记载的户名均为马建平。马建平不同意马建林的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人西部集团公司答辩称，系争房屋的底卡是一户人家，但由于历史原因将其分成了两本房卡，在系争房屋变更承租人后因操作原因出现了2008年租金帐单收据中203室登记的户名为马建平，204室户名仍登记为徐红珍的情况。西部集团公司认为其对系争房屋变更承租人的审核及作出的决定符合规定，故不同意马建林的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人燎原物业公司表示其同意西部集团公司的意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本案庭审中，马建林陈述，其没有找到系争203室房屋2008年的租金帐单收据及系争203、204室房屋2008年以后的租金帐单收据。
本院认为，公房承租人死亡后，出租人在房屋共同居住人协商一致的情况下应根据协商结果变更承租人。原审法院根据马建林自2005年开始就居住在系争房屋内并支付房屋租金至今的事实并结合燎原物业公司在原审中提供的2010年租金账单收据中记载的户名情况以及燎原物业公司所作其于2006年曾明确告知马建林系争房屋租赁户名的变更情况的陈述认定马建林知道或应当知道系争房屋租赁户名变更的情况并无不当。张某某与当事人之间是否存在利害关系并不影响其证人身份的成立，原审法院亦并非仅依据张某某所作证言对相关事实作出认定。就马建林现提供的系争204室房屋2008年12月的租金帐单收据上记载的户名为徐红珍一节，西部集团公司作出了相应的解释，鉴于马建林未能提供同一时间203室房屋及2008年以后系争房屋的租金帐单收据，故本院认定西部集团公司所作解释较为合理，马建林仅凭一份租金帐单收据上记载的户名无法推翻原审判决对其知晓租赁户名之事实的认定。西部集团公司作为系争房屋的出租人在马建平、马建林、徐青协商一致的情况下变更系争房屋承租人的行为并无不当。马建林以其不知晓以及马建平不符合“共同居住人”条件等主张撤销西部集团公司对系争房屋作出的租赁户名变更决定没有依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人马建林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……