上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40557号
原告（反诉被告）陆伟。
委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务律师。
被告（反诉原告）沈艳。
委托代理人罗治国，上海市宏洲律师事务所律师。
委托代理人王霞云，上海市宏洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）陆伟诉被告（反诉原告）沈艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆伟及其委托代理人黄方明，被告（反诉原告）沈艳及其委托代理人罗治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆伟诉称，2013年6月16日，原、被告经上海雨露房地产经纪事务所（以下简称雨露事务所）居间介绍签订《房屋买卖意向书（诚意金）》（以下简称《意向书》）一份，约定由原告购买被告所有的位于上海市浦东新区前哨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同价人民币（以下币种相同）715，000元。《意向书》的补充条款约定，房东承诺本房屋是满五年唯一住房，如信息不符实，产生的税费由被告承担。2013年7月24日，为办理系争房屋交易过户之需，原、被告签订了《上海房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。《买卖合同》约定系争房屋合同价715，000元，原、被告确认在2013年9月30日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同还就其他事项进行了约定。自原、被告签订《意向书》开始，原告分三次向被告支付了购房款共计435，000元。2013年9月18日，原、被告共同至房地产交易中心办理审税手续。由于被告隐瞒系争房屋非“满五年唯一住房”的事实，经审查，被告需要缴纳合同价1%的个税即7，150元，而被告拒绝承担这一税费，原、被告就个税承担问题产生争议，导致当日未能顺利审税。嗣后，原告本着购买系争房屋的诚意，自愿作出让步，同意承担个税，并与被告再次约定于2013年10月27日一并前往房地产交易中心办理审税手续。当原、被告至房地产交易中心，被告临时提出要求原告必须以现金支付购房尾款28万元才同意签字办理审税手续。对于被告这一临时反悔及无理要求，原告无法答应，导致审税手续再一次未能完成。原告认为《买卖合同》明确约定原告通过银行贷款向被告支付购房尾款，被告要求原告即时现金支付的要求显属违约，故请求法院判令：一、被告协助原告办理过户手续；二、被告承担系争房屋交易产生的个税；三、被告向原告支付逾期办理过户手续的违约金5万元。
被告沈艳辩称，不同意原告的诉讼请求。《意向书》非正式的购房合同，原、被告的权利义务应以《买卖合同》为准。《买卖合同》约定房价款715，000元系被告的到手价，税收、手续费等均由原告承担，故原告提出个税由被告承担没有依据。《买卖合同》明确约定，原告应将购房尾款28万元于2013年10月25日前支付给被告，但至今原告未支付该笔款项，故原告无权要求被告协助过户。
反诉原告沈艳诉称，反诉原、被告交易中，反诉原告出示了房地产权证，其上写明房产登记日为2008年12月31日。反诉原告多次提醒反诉被告按照房产证系争房屋并未满5年。但中介提出系争房屋应以动迁安置协议（1999年签订）日期为起始日期计算是否满五年，所以应反诉被告和中介的要求，反诉原告在《意向书》补充条款上写了“满五年唯一住房，如信息不符实产生的税费由甲方承担”。2013年7月3日反诉原告在中介带领下至浦东档案馆查询了动迁安置协议等材料，各项材料明确规定应以房地产权证的登记日为“满五年”的起算日期，故反诉原、被告在《买卖合同》中约定个税由反诉被告承担。2013年9月18日，反诉原、被告共同至房地产交易中心办理审税手续，反诉被告提出要求反诉原告承担个税，双方发生争议，审税未成。2013年10月13日，反诉原、被告至中介处就余款问题进行协商，反诉原告提出因反诉被告至今未提供贷款凭证，故应按照《买卖合同》约定于2013年10月25日前以现金方式支付房款28万元，反诉被告表示不同意。2013年10月27日，反诉原告再次陪同反诉被告至房地产交易中心审税，到现场后，反诉被告仍无法将房款支付给反诉原告。反诉原告认为，反诉原告从未隐瞒系争房屋未满五年的事实，也从未拒绝配合反诉被告办理银行贷款手续，反诉被告经反诉原告和中介的多次敦促仍未及时申请贷款，又拒绝按照合同约定现金补足，构成违约。故请求法院判令：一、解除反诉原、被告签订的《买卖合同》；二、反诉被告向反诉原告支付违约金14.3万元。
反诉被告陆伟辩称，因反诉原告隐瞒系争房屋非满五年唯一住房，在第一次审税中，双方对个税承担产生争议，导致审税无法进行，贷款也无法申请。《买卖合同》约定尾款28万元需由原告申请贷款支付，因被告的原因导致原告无法申请贷款，被告在第二次审税当日要求原告当场现金支付尾款28万元没有依据。导致合同至今未履行的责任在于被告，故不同意解除《买卖合同》和承担违约金。
经审理查明，2013年6月16日，出售方沈艳和购买方陆伟及居间方雨露事务所签订《意向书》一份，约定陆伟愿意购买沈艳所有的系争房屋，购买总价71.5万元。《意向书》补充条款约定：“房东承诺本房屋是满五年唯一住房，如信息不符实产生的税费由甲方（沈艳）承担”。沈艳和陆伟均确认签订《意向书》时，沈艳出示过房产证。当日，陆伟向沈艳支付购房定金2万元。2013年7月24日，沈艳与陆伟签订《买卖合同》，该合同约定房屋转让价为71.5万元，分三次支付：陆伟于2013年6月16日向沈艳支付房屋定金10万元；陆伟于2013年7月25日前向沈艳支付房屋首付款33.5万元；余款28万元由陆伟向银行贷款，由银行于2013年10月25日前直接支付给沈艳。该合同第六条约定，双方确认在2013年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《买卖合同》补充条款（一）第二条约定，陆伟需要贷款，若贷款审批不成或批准不足的部分由陆伟前往房地产交易中心过户当日以现金形式支付给沈艳；第三条约定，沈艳房屋到手价为71.5万元，陆伟承担过户交易费手续费、契税、个税、中介费；第四条约定，双方任何一方违约（除不可抗力因素外），造成交易不成功，均做违约处理，违约方必须赔偿对方总房价20%的违约金，并结清已付房款和定金；第五条约定，双方在交易过程中如因任何一方原因导致房屋无法按照《买卖合同》上规定的日期过户，则视为违约，违约方应按照房屋成交总房价款每日5%的违约金赔付给对方作为补偿。
2013年6月24日、7月25日，陆伟分两次通过银行转账向沈艳支付房款41.5万元。至此陆伟共向沈艳支付购房款43.5万元（含定金2万元）。
2013年9月18日，陆伟和沈艳共同至房地产交易中心办理审税，相关部门告知系争房屋未满五年，出卖人应缴纳合同价1%的个税。陆伟和沈艳就个税由谁承担问题发生争议，双方未继续办理审税。嗣后，陆伟同意承担合同价1%的个税。
2013年10月27日，陆伟和沈艳再次共同至房地产交易中心办理审税。沈艳提出因陆伟未在合同约定的时间内办妥贷款，陆伟应立即以现金方式向其支付购房尾款28万元。陆伟坚持购房尾款应以贷款方式支付，不同意当场以现金支付。双方就尾款支付问题发生争议。同日，陆伟和沈艳签订《补充协议》，约定：双方于2013年9月18日去审税，由于1%个税由谁负责缴款产生争议，沈艳要求陆伟如于合同规定过户日之前不能拿到贷款审批，需付清余款。陆伟告知，由于审税未果，贷款未批，只有8万元现金，不能付清全款。2013年11月19日，陆伟向本院提起诉讼，诉请如前。
现系争房屋产权仍登记在沈艳名下。沈艳尚未将系争房屋交付给陆伟。
审理中，陆伟和沈艳确认，购房尾款28万元的支付时间应为：2013年10月25日前陆伟以贷款方式支付给被告，如贷款审批不成或审批不足的部分，陆伟于《买卖合同》补充条款（一）第二条中约定的过户当日以现金支付，过户当日指的是《买卖合同》约定的2013年9月30日。
以上事实，由经庭审质证的《意向书》、《买卖合同》、房款收条、《补充协议》以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，陆伟和沈艳签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。虽然沈艳在《意向书》中承诺系争房屋为满五年唯一，如信息不符实产生的税费由沈艳承担，但双方在《买卖合同》中明确约定了个税由陆伟承担。并且陆伟作为买受人在沈艳已向其出示房产证的情况下也有义务核实房屋的真实信息和税费承担的政策。故陆伟在审税过程中要求沈艳承担个税没有依据。《买卖合同》约定购房尾款28万元的支付方式为：2013年10月25日前陆伟以贷款方式支付给沈艳，如贷款贷审批不成或审批不足的部分，陆伟于《买卖合同》约定的过户当日即2013年9月30日以现金支付给沈艳。该约定的应有之义为：陆伟应于2013年9月30日前办理贷款，并且贷款应于2013年10月25日前发放给沈艳，如陆伟未能在2013年9月30日前办理贷款，则应于2013年9月30日以现金方式向沈艳支付尾款。但陆伟至今未向银行申请贷款，也未在被告的催告下以现金方式支付尾款，显然有违合同约定。陆伟辩称，其至今未申请贷款的原因系双方对个税存在争议，审税未成后沈艳不配合申请贷款。但审税并非陆伟办理贷款的前提，陆伟也未举证证明其曾通知沈艳配合办理贷款而沈艳不予配合。故陆伟的抗辩，本院无法支持。陆伟未依约履行付款义务，经沈艳催告仍未履行，故沈艳要求解除《买卖合同》的请求，本院予以支持。而陆伟要求继续履行《买卖合同》的请求，本院不予支持。陆伟已向沈艳支付的购房款43.50万元，沈艳应返还给陆伟。沈艳依据《买卖合同》补充条款（一）第四条主张的合同总价20%的违约金，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量沈艳的实际损失、陆伟的过错程度等因素，酌定陆伟应支付沈艳违约金3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陆伟与被告（反诉原告）沈艳于2013年7月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）沈艳于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陆伟房款43.50万元；
三、原告（反诉被告）陆伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈艳违约金3万元；
四、驳回原告（反诉被告）陆伟的全部诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11，059元，减半收取计5，529.50元，由原告（反诉被告）陆伟负担；反诉案件受理费1，580元，由被告（反诉原告）沈艳负担1，248元，原告（反诉被告）陆伟负担332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 唐墨华
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。