山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民初923号
原告：孙雷，男，1987年7月13日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京元都律师事务所律师。
被告：国泰租赁有限公司，住所地济南市。
法定代表人：尹鹏，董事长。
委托诉讼代理人：何泽锋，山东众成清泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马士彬，山东众成清泰律师事务所律师。
第三人：尹江，男，1973年8月20日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。
原告孙雷与被告国泰租赁有限公司（以下简称国泰公司）、第三人尹江确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙雷及其委托代理人ＸＸ，被告国泰公司的委托代理人何泽锋、马士彬，第三人尹江的委托代理人金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雷向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签署的合同编号：CW110100存量房屋买卖合同无效。2、被告返还CW110100存量房屋买卖合同所涉及的海淀区某号楼某层2379平方米房产给原告。3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2004年8月，孙雷在其父资助下购买了位于海淀区某号一栋楼房，面积3700.37平方米，2008年7月该房产登记在孙雷名下，获取海淀区房管局颁发X京房权证海私字第某号房屋所有权证书。2009年6月，孙雷将上述房产分割为4个房产证，X京房权证海私字第某号是其中之一，涉及2379平方米，系本案争议的房产。由于急需支付购房尾款，孙雷之父在2007年4月份，向高军借高利贷400万元，该债权经数次转让，转让给了穆某。在穆某的要求下，孙雷用除本案争议房产外的其他三处房产为其父的借款做了不动产抵押，债权人扣押了所有的产权证书和身份证。2009年12月底，穆某将该高利贷债权转让给了杜某英和尹江。本案第三人尹江成为新的债权人和抵押权人，获取了所有的产权证书和身份证。由于尹江与被告国泰公司之间存在2800万元的债务，尹江与国泰公司串通，双方达成用孙雷的抵押房产形成融资租法律关系的共识。国泰公司协助尹江把孙雷的房产通过买卖的方式完成过户，再由尹江代理孙雷签订融资租赁合同。国泰公司和尹江通过损害孙雷利益的方式获利。2010年3月31日，尹江趁孙雷在英国留学之际伪造了委托合同和授权书，并进行了公证。还伪造了以下文件：2010年1月12日孙雷与尹江的借款合同；2010年1月12日孙雷与尹江的抵押合同；2010年1月12日孙雷与尹江抵押物评估价值确认书；孙雷的承诺书；2010年3月15日孙雷与尹江房产折价抵偿协议书；孙雷的房屋腾清承诺、确认书。尹江利用伪造的文件，在无代理权的情况下，将本案争议房产以孙雷的名义出售给国泰公司。2010年3月12日进行了存量房屋买卖合同的网签，3月24日签订CW110100存量房屋买卖合同。孙雷2013年2月回国后才得知此事，经过交涉，该房产未能回到自己名下。尹江伪造代理权相关文件，系无权代理，孙雷不予追认。国泰公司与尹江之间存在利害关系，尹江以孙雷的名义形成融资租赁关系，损害了孙雷的利益，属于代理权的滥用。北京市国立公证处已经撤销了代理权的公证文件。无代理权的尹江以孙雷的名义进行融资租赁与国泰公司签订的合同编号CW110100存量房买卖合同属于无效合同。
被告国泰公司辩称，一、国泰公司与尹江签署并实际履行的涉案房屋买卖合同是2010年4月1日国租（10）买卖字第10030002房屋买卖合同，孙雷诉求解除的存量房屋买卖合同仅是为了办理涉案房屋登记备案签署的，并非实际履行的合同。国租（10）买卖字第10030002号房屋买卖合同约定包括涉案房屋在内的四套房屋的转让价款共计4000万元，国泰公司已经依约向孙雷支付了转让价款4000万元。国泰公司与孙雷的代理人尹江签署涉案存量房屋买卖合同是为了办理房屋登记，向房屋登记机关提交的备案合同，涉案存量房屋买卖合同多处条款空白，约定的价款与实际支付价款对比，以及实际履行的房屋买卖合同签署在涉案存量房屋买卖合同之后的事实，可以证明涉案存量房屋买卖合同并不是双方真实意思表示。二、孙雷无任何证据证明其与尹江于2010年3月31日签订的委托合同是伪造的，该委托合同应真实有效，国泰公司与尹江签署的房屋买卖合同合法有效且效力及于孙雷。孙雷与尹江之间的委托合同由公证机关出具公证书证明合同上双方当事人的签字均属实。公证机关事后撤销了原公证书，但该公证书在被撤销前是真实有效的，公证书被撤销也不能证明委托合同是不真实的。孙雷提供的出入境记录不能证明委托合同是不真实的，出入境记录不连续，可能存在差错或遗漏，不能证明委托合同落款日孙雷不在境内。孙雷签名的真实性与落款时间不存在必然联系，真实的署名日期与合同落款日期不符是合同签订中的常见现象。三、国泰公司有足够理由且善意相信孙雷与尹江之间签订的委托合同真实有效，以及尹江有权代理孙雷签订房屋买卖合同，孙雷应当承担房屋买卖合同的法律后果。涉案房屋买卖合同签署时，孙雷与尹江之间委托合同由公证书证明真实，国泰公司有权相信该委托合同是真实的，且不应承担进一步审查委托合同真实性的义务。房屋登记机关也依据该委托合同办理了房屋的过户手续，因此国泰公司有足够理由相信委托合同的真实性。国泰公司签订涉案房屋买卖合同完全是善意的，国泰公司已经实际支付对价4000万元。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，孙雷应当承担涉案房屋买卖合同的法律后果。四、孙雷对尹江的委托授权无生效条件及其他限制，孙雷所主张的与尹江之间的债权债务与本案无关联，孙雷以此主张尹江无代理权，不能成立。孙雷与尹江之间委托合同明确载明了尹江有权代为办理涉案房屋的出售及出租相关一切事宜，孙雷主张尹江伪造借款合同个、抵押合同等文件，与本案无关联，不能以此否认尹江的代理权。五、孙雷以尹江无权代理为由主张合同无效，无法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，孙雷以尹江无代理权为由主张合同无效，没有法律依据。综上，孙雷的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。
第三人尹江述称，一、尹江与国泰公司签订的商品房买卖合同、融资租赁合同以及北京市存量房买卖合同，不是基于委托代理关系与国泰公司签订，而是在尹江对三份合同中所涉及的四套房产享有所有权的基础上签订的，故三份合同合法有效。孙雷的父亲孙某峰在2008、2009年以孙雷的名义向他人借款，并以孙雷名下的四套房产(涉案四套房产)作抵押，约定如孙雷不能及时还款，以孙雷抵押的四套房产予以折抵借款。公证机关对办理上述房屋过户以及租赁等相关事宜作了公证。孙雷在借款到期后，无法按时还款，按照借款合同、抵押合同、房屋折抵协议、抵押物价值确认函等文件的约定，孙雷名下的四套房产应折抵给出借人。2010年1月，尹江通过债权受让的方式从杜某英、段某娜处取得了孙雷的债权并将孙雷借款本金及利息给付出借人。尹江受让债权后，孙雷依然没有按照约定的时间偿还借款及利息，则孙雷应按照约定用其名下的四套房产折抵借款，即该四套房产由尹江所有。二、所有孙雷签署文件均系其本人签字。证明签字非本人所签必须经过司法鉴定机构的鉴定，在本案件中孙雷明确不申请鉴定，故带有其签字的文件是真实有效的。孙雷主张不是其本人所签，理由是在落款时间点其没有在国内。尹江明确表示，带有孙雷签字的文件系签字在前，落款时间在后。孙雷主张其签名是尹江伪造的，应申请司法鉴定，孙雷明确拒绝鉴定，则现有证据无法证明其主张。综上所述，因孙雷未按时偿还借款以四套房产折抵，尹江取得涉案房产的所有权，与国泰公司签订的合同合法有效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：
2009年6月10日，孙雷取得X京房权证海字第0889**号房屋所有权证书，证载房屋坐落海淀区某号楼，，建筑面积2379.96平方米。
2010年3月24日，尹江以孙雷的名义与国泰公司签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW110100），将X京房权证海字第08***63号房屋所有权证下房屋出售给国泰公司。约定房屋成交价格为1420万元。合同对于付款方式、房屋的交付以及权属转移登记事项均未作约定。
2010年4月1日，尹江以孙雷（甲方）的名义与国泰公司（乙方）签订《房屋买卖合同》（编号：国租（10）买卖字第10030002号）。约定：第一条，合同标的。合同标的物为甲方于2010年4月1日与乙方签订编号为国租（10）回字第10030002号的《租赁合同》的标的物。（附件一记载了交易房屋的详细情况：1、海淀区***某号楼层*、*层*、*层*、*层*，房产证号：X京房权证海字第08**63号；2、海淀区某号楼2层201，房产证号：X京房权证海字第08**61号；3、海淀区某号楼*层*、**层*，房产证号：X京房权证海字第08**69号；4、海淀区**号楼*层*，房产证号：X京房权证海字第08**62号。）第二条，房屋购买价格及支付。总价款4000万元，乙方应在同时具备以下条件时向甲方支付购买价款：乙方与甲方签订的编号国租（10）回字第100**002号《租赁合同》及其附件、本合同及附件已经生效；乙方收到甲方提供的能够证明其系该房屋合法权利主体的书面材料，同时该房产所有权人变更为乙方并在相关登记部门完成登记之后；乙方收到甲方出具的付款通知书；乙方办理完结所有与本合同付款事宜相关的各类手续。第三条，房屋交付。甲、乙双方在有关登记部门办理过户手续完毕以乙方为所有权人的登记手续即视为交付。第四条，房屋所有权转移登记。甲方应于取得该房屋所有权证书之日起七日内会同乙方到相关登记部门办理以乙方为房屋所有权人的登记过户手续，由此产生的一切费用税费由甲方承担。第五条，双方权利义务。其中第4项约定，合同项下房屋甲方仅有使用权，在使用期间甲方不得擅自改变该房屋的结构和用途。合同另对违约责任、争议解决等事项进行了约定。
同日，尹江以孙雷（乙方）名义与国泰公司（甲方）签订《租赁合同》（编号：国租（10）回字第10***002号）。约定：第一条，租赁物。甲、乙双方签订编号为：国租（10）买卖字第10***002号《房屋买卖合同》，乙方将其房屋出售给甲方再从甲方处租回使用，并向甲方支付租金及其他应付款项。《房屋买卖合同》项下的标的物即为本合同的租赁物，租赁物的出卖人为乙方。第二条，租赁物的所有权。在乙方履行完毕本合同项下所有义务前，租赁物的所有权始终属于甲方，乙方在租赁期限内只享有使用权。甲方不得在租赁期限内实际处分或转让该租赁物，并保证在租赁期满办理该租赁物过户手续。第六条，租赁期限与起租日。本合同项下租赁期限自起租日起算，直至附件二《租赁附表》列明的租赁期限届满为止，共计36个月。甲方向乙方支付第一笔租赁物购买价款之日即为起租日。第七条，租金。租金具体数额以《租赁附表》中的约定为准。本案合同项下的租赁本金及租赁物购买价款为4000万元，年租赁利率为9%。租赁期内，若遇人民银行基准利率上调，则租赁利率做相应上调。乙方在征得甲方同意的情况下，可以提前归还租金。第八条，租赁物的交付与登记。因甲方从乙方购进本合同规定的租赁物是为了出租给乙方，故本合同无需履行交付和验收手续。租赁合同一经签署生效，即视作乙方已全部履行《房屋买卖合同》项下的交付义务，甲方也同时全面履行了本合同项下的交付义务。第十四条，租赁物的处理。乙方在合同约定期限内付清全部租金等款项后，本合同项下租赁物由甲方以零价格过户给乙方。合同附件二为《租赁附表》，载明：起租日为2010年4月7日，租赁期限36个月，租金总额5080万元，分6期支付。
2010年4月1日，尹江代孙雷办理了涉案房屋的过户手续，国泰公司取得涉案房屋的房产证书。
2010年4月8日，尹江向国泰公司出具《委托扣款声明书》，记载：尹江自愿代替案外人履行债务，在国泰公司应付款4000万元中予以扣减，国泰公司仅需支付11875970.35元。尹江指定的收款人为北京宇辰嘉业科技有限公司。同日，国泰公司向北京宇辰嘉业科技有限公司账户内汇款11875970.35元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
国泰公司、尹江主张，尹江系受孙雷委托代为处置涉案房产，提交《委托合同》及《公证书》各一份。《委托合同》记载：委托人孙雷就北京市海淀区某号房产一套（房产证号X京房权证海字第08**63号）事宜自愿与尹江达成委托代理合同。孙雷委托尹江代为办理上述房屋的出售及出租相关事宜。（2010）京国立内证字第1**2号《公证书》，记载：孙雷、尹江于2010年3月31日向北京市国立公证处申请办理《委托合同》公证。经查，双方经协商一致订立了《委托合同》。双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。当事人意思表示真实，协议内容明确，合同项下标的符合法律规定的转让条件。兹证明孙雷、尹江于2010年3月31日签订前面的《委托合同》。上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方当事人的签字属实。
孙雷主张《委托合同》系伪造，提交《出入境记录查询结果》及北京市国立公证处《关于对孙雷递交的〈复查申请书〉的答复》各一份。《出入境记录查询结果》记载孙雷于2010年2月23日出境，后于2010年5月20日入境。《关于对孙雷递交的〈复查申请书〉的答复》载明，孙雷提出（2010）京国立内证字第1462号《公证书》办理当日其不再中国境内，《委托合同》上并非其本人签字，并提交了北京市公安局海淀分局出入境管理大队出具的《出入境记录查询结果》以佐证其陈述。北京市国立公证处对《出入境记录查询结果》进行了核实。依据《公证程序规则》第六十三条规定，经北京市国立公证处研究决定：撤销（2010）京国立内证字第1462号委托合同《公证书》。
孙雷与尹江《委托合同》的签署日期为2010年3月31日，但根据孙雷提交的《出入境记录查询结果》，2010年3月31日孙雷并未在中国境内，该《委托合同》的《公证书》因此被公证机关撤销，对此尹江及国泰公司未作出合理解释，该《委托合同》的真实性存在重大瑕疵，本院不予采信。
本院认为，本案争议焦点问题为涉案CW110100存量房屋买卖合同是否无效以及国泰公司应否向孙雷返还涉案房屋（海淀区玉海园三里23号楼2层202、1层102、3层302、4层401）。
没有合法有效证据证明孙雷曾授权尹江代为处分涉案房产，故尹江无权代为出售涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案尹江与国泰公司签订房屋买卖合同时，持有《委托合同》以及公证机关对给《委托合同》出具的《公证书》，《公证书》对于《委托合同》的真实性予以证明，国泰公司有基于对《公证书》的信赖，有理由相信《委托合同》的真实性，有理由相信尹江具有代理权，因此依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，尹江代为出售涉案房屋的行为应为有效。孙雷以尹江无权代理为由主张与国泰公司之间的房屋买卖合同无效并要求国泰公司返还涉案房屋，本院不予支持。
另，孙雷与尹江之间签订的有关借款合同、抵押合同、抵押物评估价值确认函、房产折价抵偿协议书等协议或函件是否真实有效；孙雷、尹江及案外人之间有关债权转让事宜及效力等问题，均系另一法律关系，与本案所涉房屋买卖合同关系不属同一法律关系，不属本案审理范围。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告孙雷的诉讼请求。
案件受理费107000元，由原告孙雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 车言江
代理审判员 吴松成
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
人民陪审员 孙培贤
二〇一六年九月十二日
书 记 员 孙培培