福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第5746号
原告（反诉被告）詹宝钗，女，1962年8月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，现住厦门市思明区。
委托代理人温杏钦、王艺红，福建聚泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐子明，男，1975年3月23日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人傅再成，男，1974年4月14日出生，汉族。
原告（反诉被告）詹宝钗与被告（反诉原告）唐子明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹宝钗的委托代理人温杏钦、王艺红，被告（反诉原告）唐子明的委托代理人傅再成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹宝钗诉称，2005年8月21日，詹宝钗与唐子明（由其母亲范贝莎代理）签订一份《房产买卖协议》（即本案讼争合同），唐子明将厦门市思明区厦禾路875号之一201室房产（即本案讼争房产）出售给詹宝钗。2005年8月22日，唐子明将办理讼争房产交易过户手续等事宜公证授权给詹宝钗的儿子傅淼淼，詹宝钗依约将首付款359485元（此款项是扣除唐子明尚未支付的银行按揭款后的购房款）交付给唐子明，唐子明将讼争房产交付给詹宝钗使用至今。从2005年8月开始，詹宝钗每月以唐子明的名义支付讼争房产的银行按揭款，但2010年1月詹宝钗发现唐子明与案外人贺俊红恶意串通，将讼争房产过户至贺俊红名下，导致詹宝钗无法继续缴交银行按揭款，但讼争房产的物业管理费、维修金等费用一直由詹宝钗缴交至今。2010年1月13日，唐子明诉至法院请求解除讼争合同，后撤诉。2010年1月19日，詹宝钗亦诉至法院请求判令唐子明与贺俊红就讼争房产签订的买卖协议无效，经多次一审、二审、发回重审，法院生效判决确认唐子明与贺俊红就讼争房产签订的买卖协议无效，将讼争房产恢复登记至唐子明名下。2014年1月24日，唐子明单方面解除了公证委托傅淼淼办理讼争房产相关事宜的代理权。讼争合同是詹宝钗与唐子明的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，唐子明应按照约定继续履行合同并将讼争房产过户至詹宝钗名下。故请求判令：1、原告詹宝钗与被告唐子明签订的《房产买卖协议》有效并继续履行；2、被告唐子明将厦门市思明区厦禾路875号之一201室房产过户到原告詹宝钗名下。
被告唐子明辩称，一、唐子明与詹宝钗于2005年8月21日签订的讼争合同于2009年11月23日实际解除，詹宝钗的诉请应予驳回。讼争合同是双务合同，唐子明遵循双方约定的履行顺序，先行履行讼争房产所有权转移的合同义务（为了使詹宝钗能随时、便利、自由地在两年内变更讼争房产的权属，唐子明早在2005年8月22日就公证委托詹宝钗的儿子傅淼淼代为办理讼争房产的过户手续），且已将讼争房产交付给詹宝钗实际使用掌管。詹宝钗未按约定在两年前（即2007年8月22日前）办理过户手续，时至2008年底唐子明多次催促詹宝钗及时过户，但詹宝钗蓄意不办理过户手续（詹宝钗自称其为了减少有关税费而没有办理过户手续）。詹宝钗违约在先，截至2009年11月23日，唐子明无法承受房价急剧下跌和詹宝钗是否履行合同的风险，一次性向银行转入486734元，实际解除讼争合同。唐子明于2010年1月13日提起诉讼，请求解除讼争合同。詹宝钗于2010年2月9日提起反诉，请求唐子明返还购房款，赔偿房屋差价损失及装修费。詹宝钗的反诉请求是其真实意思表示，明确表明不再履行讼争合同。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（二）、（三）、（四）项的规定和讼争合同第十二条的约定，唐子明有权解除讼争合同。退一步讲，即便詹宝钗不存在讼争合同第十二条约定的违约情形，唐子明依照讼争合同第十三条第一款的约定也有权解除合同。唐子明早于2010年1月13日诉请解除讼争合同，已尽到通知义务，詹宝钗的反诉请求也明确表明不再履行讼争合同，因而讼争合同约定的解除条件早已成就，依法应当解除。二、讼争合同已经实际解除，唐子明没有义务将讼争房产过户给詹宝钗。三、关于讼争合同第四条及第十二条约定“两年”的理解。双方约定的“两年”是最长的合理期限，具有除斥期间的特征，为不变期限，不适用延长的规定。根据合同目的、交易习惯和诚实信用原则，“两年”是对双方权利取得或义务履行时间的限定，而非没有截止时间，应理解为两年期满后立即履行。即便不被理解为两年期满后立即履行，也应理解为两年期满后的一个合理期限，该合理期限不得超过一年。基于汉语特有的表述习惯，如果该期限超过一年，那就应表述为“三年后”，而不是“两年后”了。如果“两年后”被理解为没有截止时间，那意味着詹宝钗在十年、二十年甚至更长时间后履行合同义务也不构成违约，这对唐子明显然不公，也不符合合同目的。综上，恳请法院查明事实后依法驳回詹宝钗的全部诉讼请求。
反诉原告唐子明诉称，唐子明与詹宝钗于2005年8月21日签订讼争合同，唐子明将讼争房产出售给詹宝钗，双方对购房款的支付、过户手续的办理以及相关的违约责任进行了约定。为了日后詹宝钗能自主、便利地办理讼争房产的过户手续，唐子明于次日公证授权詹宝钗的儿子傅淼淼代为办理。自2007年8月底起，唐子明强烈要求詹宝钗妥善履行合同，尽快付清购房款，但詹宝钗并未依约在两年后前（即2008年8月21日前）办理过户手续和付清购房款。截至2009年11月23日唐子明无法承受房价的急剧下降和詹宝钗是否履行合同的风险，一次性向银行转入486734元。唐子明于2010年1月13日提起诉讼，请求解除讼争合同。詹宝钗于2010年2月9日提起反诉，请求唐子明返还购房款，赔偿房屋差价损失及装修费。詹宝钗的反诉请求是其真实意思表示。唐子明已经给詹宝钗足够自由、便利履行办理房产过户手续等的时间，但詹宝钗迟迟未与傅淼淼办理房产过户手续和还清购房款，其行为违反了讼争合同第四条第二款第（二）、（三）项、第十二条的约定，已构成违约。因詹宝钗违约在先，且目前已不具备过户条件，唐子明要求詹宝钗支付违约金于法有据。故请求判令：1、解除反诉原告唐子明与反诉被告詹宝钗于2005年8月21日签订的《房产买卖协议》；2、反诉被告詹宝钗构成违约，并应按购房款919485元的日0.05%向反诉原告唐子明支付违约金222975.1元（自2008年8月22日起至2009年12月13日止，共计485天）。
反诉被告詹宝钗辩称，一、唐子明诉称詹宝钗构成违约，没有事实和法律依据。讼争合同签订后，唐子明将银行卡交给詹宝钗，詹宝钗从2005年8月起支付讼争房产的按揭款，至2009年12月共支付按揭款208225.5元。唐子明对上述还款方式一直予以认可，从未提出任何异议。詹宝钗已按约偿付贷款，履行了约定的还款义务。讼争合同仅约定了办理交易过户手续的起始时间，并未约定终止时间，詹宝钗于2007年8月21日后的任何时间办理过户手续都不构成违约。依照《合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。唐子明从未催促或通知詹宝钗履行办理交易过户等合同义务，故唐子明诉称詹宝钗构成违约，没有事实和法律依据。二、唐子明构成违约，侵害了詹宝钗的合法权益。詹宝钗一直依约履行讼争合同，按月缴交银行按揭款、物业管理费、维修金，自2005年9月搬入讼争房产居住至今。2010年1月，詹宝钗得知唐子明于2009年12月将讼争房产卖给案外人贺俊红并办理了过户手续。唐子明与贺俊红恶意串通，损害了詹宝钗的合法权益，法院生效判决已判决唐子明与贺俊红就讼争房产签订的买卖协议无效。综上，詹宝钗没有违约行为，唐子明应继续履行讼争合同，将讼争房产过户至詹宝钗名下。
经审理查明，2005年8月21日，詹宝钗与唐子明（范贝莎代理）签订一份《房产买卖协议》，约定唐子明将讼争房产出售给詹宝钗，建筑面积为145.95平方米，成交价共计919485元，詹宝钗于合同签订之日支付定金50000元，唐子明于2002年8月22日将讼争房产交付给詹宝钗使用。合同第四条约定：詹宝钗于2005年8月22日支付309485元，于两年后支付560000元，詹宝钗向银行申请贷款560000元，该贷款由银行直接转至唐子明账户。合同第十一条约定：若詹宝钗不能按期付清购房款或唐子明不能按期交付讼争房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%违约金。合同第十二条约定：双方保证于两年后前往市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于两年后前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。合同第十三条约定：双方不得中途悔约，若一方中途悔约，应书面通知对方。2005年8月22日，詹宝钗将定金及首付款共359485元交付给唐子明，唐子明出具收据同时将讼争房产交付给詹宝钗使用。同日，唐子明出具给詹宝钗的儿子傅淼淼一份经公证的《委托书》，授权傅淼淼处理有关讼争房产偿还银行按揭款、解除抵押登记、办理及领取产权证书、出售及签订相关合同协议、办理产权权属交易过户手续及其他事宜。因唐子明于2005年6月以讼争房产为抵押向兴业银行贷款560000元，詹宝钗自2005年8月起每月代唐子明向兴业银行偿还贷款。两年后，詹宝钗未向银行申请贷款560000元，也未向唐子明支付560000元，双方亦未前往房管部门办理产权过户手续。2009年11月23日，唐子明一次性向兴业银行偿还贷款486734元，至此唐子明欠兴业银行贷款560000元已全部还清。詹宝钗自接收讼争房产后，一直居住使用至今。
2009年唐子明在未书面通知詹宝钗办理产权过户手续或悔约的情况下，将讼争房产出售给案外人贺俊红，并于2009年12月办理了产权过户手续，讼争房产于2009年12月14日变更登记至贺俊红名下。2009年12月25日，贺俊红以讼争房产为抵押向兴业银行贷款730000元。2010年1月20日，詹宝钗向本院提起诉讼，请求判令唐子明与贺俊红就讼争房产签订的买卖协议无效。该案经多次一审、二审、发回重审，厦门市中级人民法院于2013年12月31日作出（2013）厦民终字第2767号民事判决书，判决唐子明与贺俊红就讼争房产签订的买卖协议无效，唐子明与贺俊红在讼争房产抵押权涂销登记后三日内将产权恢复登记至唐子明名下。
2010年1月15日，唐子明向本院提起诉讼，请求判令解除讼争合同。詹宝钗于2010年2月9日提起反诉，请求判令唐子明返还购房首付款及银行按揭款，赔偿房屋差价损失及装修费，2010年3月2日撤回反诉。该案经一审、二审、发回重审，唐子明于2014年3月6日撤回起诉。
2014年1月24日，唐子明公证声明终止2005年8月22日出具给傅淼淼的《委托书》，解除傅淼淼基于上述《委托书》项下的代理权。
审理中，詹宝钗、唐子明共同确认，詹宝钗还欠唐子明讼争房产的购房款金额为486734元。詹宝钗述称：一、因国家税收政策调整，詹宝钗未在两年后办理讼争房产的过户手续，而是计划在2010年5月后办理，因唐子明已公证委托詹宝钗的儿子傅淼淼办理过户，詹宝钗并未将此计划告知唐子明，唐子明不知道詹宝钗计划办理过户的时间，也从未催告詹宝钗办理过户。二、在2010年1月唐子明向法院起诉请求解除讼争合同前，詹宝钗从未收到唐子明要求解除讼争合同的口头或书面通知。三、因唐子明将讼争房产出售给贺俊红，詹宝钗无法支付上述购房款尾款，如唐子明协助詹宝钗将讼争房产过户至詹宝钗名下，詹宝钗愿意在5日内一次性付清购房款尾款486734元。唐子明述称：一、讼争合同签订两年后，唐子明通过其母亲范贝莎与詹宝钗电话沟通，催告詹宝钗办理过户手续。二、唐子明在2010年1月向法院起诉请求解除讼争合同前，曾向詹宝钗发出律师函要求解除讼争合同，但詹宝钗否认收到该律师函。
以上事实，有《房产买卖协议》、收条、（2005）厦证经字第5627号公证书及委托书、兴业银行抵押合同、兴业银行存款回单、兴业银行交易明细单、兴业银行活期转账单、证明、（2013）厦民终字第2767号民事判决书、起诉状、反诉状、（2010）思民初字第1599号民事判决书、（2011）厦民终字第1969号民事裁定书、（2013）思民初字第4142-1号民事裁定书、（2014）厦证经字第5160号公证书及声明书等证据以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）詹宝钗与被告（反诉原告）唐子明于2005年8月21日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应严格履行。
根据讼争合同第四条的约定，詹宝钗应于两年后向唐子明支付购房款560000元。根据讼争合同第十二条的约定，双方保证于两年后办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金，若于两年后前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。虽然双方对上述合同条款中“两年后”的理解有争议，但按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，“两年后”应理解为两年后的合理期限，而非两年后的任意时间。唐子明主张两年后的合理期限为一年，即两年后的合理期限应至2008年8月21日止，本院予以采信。因唐子明已向詹宝钗之子傅淼淼出具了包括“偿还银行按揭款、解除抵押登记、办理及领取产权证书、出售及签订相关合同协议、办理产权权属交易过户手续”等各项事务的公证委托书，詹宝钗应负有及时付清购房款并及时通知、催告唐子明协助办理房产过户手续的义务。詹宝钗不仅未按合同约定在两年后的合理期限内即2008年8月21日前付清购房款和办理过户手续，而且因税费原因直至2009年12月14日（讼争房产变更登记至贺俊红名下的时间）仍未付清购房款（即还清唐子明欠兴业银行的贷款560000元以涂销抵押权登记），唐子明协助詹宝钗办理过户手续的条件并不具备，导致双方迟迟未能完成交易的责任在于詹宝钗，应依约承担相应的违约责任。根据讼争合同第十二条的约定以及上述对该条约定的“两年后”的理解分析，双方应于2008年8月21日前办理讼争房产的过户手续，唐子明请求自2008年8月22日起至2009年12月13日（讼争房产变更登记至贺俊红名下的前一日）止，以购房款919485元为基数，按日0.05%计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。
虽然詹宝钗存在上述违约行为，但唐子明并未举证证明其在2009年12月出售讼争房产及2010年1月提起解除合同之诉前，曾催告詹宝钗及时履行讼争合同项下的义务或通知詹宝钗解除讼争合同。尽管詹宝钗曾于2010年2月反诉请求唐子明返还购房款及赔偿损失，但该反诉请求是在唐子明已将讼争房产过户给贺俊红并诉请解除讼争合同之后提出的，且未经审理就已撤回，唐子明认为詹宝钗的反诉请求表明其不再履行讼争合同，并据此认为唐子明有权解除讼争合同，属于逻辑颠倒。唐子明主张其可依照《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项的规定和讼争合同第十二条的约定解除讼争合同，但自其主张解除的事由成立时（2008年8月22日）起，至其起诉请求解除讼争合同之时（2010年1月），已长达一年零五个月的时间。依照相关规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。唐子明放任其对登记于其名下讼争房产所负有的注意义务，属于怠于行使解除权之情形，应视为解除权已经消灭。詹宝钗虽未依约付清购房款，但已实际占有使用讼争房产多年，并自2005年8月起每月代唐子明向兴业银行偿还贷款直至讼争房产过户至贺俊红名下，且当庭表示愿意一次性付清购房款尾款486734元，唐子明请求解除讼争合同，显失公平，应予驳回。詹宝钗请求继续履行合同，本院予以支持。因讼争房产现仍登记于贺俊红名下，且贺俊红以讼争房产为抵押向兴业银行贷款730000元，唐子明应在讼争房产抵押权涂销登记、恢复登记至唐子明名下且詹宝钗付清购房款尾款后，协助詹宝钗办理产权过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告詹宝钗与被告唐子明于2005年8月21日就厦门市思明区厦禾路875号之一201室房产签订的《房产买卖协议》有效；
二、被告唐子明应于厦门市思明区厦禾路875号之一201室房产抵押权涂销登记、恢复登记至被告唐子明名下且原告詹宝钗向被告唐子明付清购房款尾款486734元后三日内协助原告詹宝钗办理上述房产的产权过户登记手续；
三、反诉被告詹宝钗应于厦门市思明区厦禾路875号之一201室房产产权过户至反诉被告詹宝钗名下之日支付反诉原告唐子明违约金220216.66元（按购房款919485元的日0.05%，自2008年8月22日起计至2009年12月13日止，共479天）；
四、驳回反诉原告唐子明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6497元，由原告詹宝钗负担3439元，被告唐子明负担3058元；反诉案件受理费6497元，由反诉原告唐子明负担4941元，反诉被告詹宝钗负担1556元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一四年六月九日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。