湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第430号
上诉人（原审原告）常德美居建材广场管理有限责任公司，住所地常德市武陵区城西办事处鸿升社区常德大道3276号。
法定代表人林鸿运，该公司总经理。
委托代理人高峰，湖南正泰律师事务所律师。
委托代理人熊先鸣，常德市武陵区中信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）周传家，男，1972年出生，汉族，居民，住湖南省衡山县。
委托代理人李兰香，女，1974年出生，汉族，居民，住址同上，系周传家之妻。
被上诉人（原审被告）李兰香，女，1974年出生，汉族，居民，住址同上。
上诉人常德美居建材广场管理有限责任公司（以下简称美居建材公司）因与被上诉人周传家、李兰香房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人美居建材公司的委托代理人高峰，被上诉人李兰香以及被上诉人周传家的委托代理人李兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月1日，美居建材公司与周传家签订《美居建材广场入市经营合同》约定：美居建材公司同意将位于常德市常德大道3274号美居建材广场1楼112、113、126、127号共4间，面积325交于周传家经营。合同期为24个月，自2012年12月1日起到2014年11月30日止。租金及费用按照市场统一价格收取，2012年12月1日至2013年11月30日按照55元／平方米／月向周传家收取（其中租金30.5元／平方米／月，代收费用24.5元／平方米／月）。首期租金及费用3个月，共计53625元。以后租金及费用每3个月付一次（于首次交纳租金及费用使用期限届满前10日交纳）。先交租金及费用后再使用。逾期支付合同约定的各项费用或租金，按应付金额千分之伍／天计算滞纳金。周传家与李兰香系夫妻关系，由李兰香代周传家在该份合同上签字。2014年4月，周传家、李兰香将其所代理的“冠珠陶瓷”品牌转让与他人并停止了经营，撤出所有在美居建材广场的工作人员。2014年12月6日，因合同到期美居建材公司书面通知周传家、李兰香完成退场并交还铺位等事宜。2015年4月3日，双方完成门面移交手续。另查明，周传家、李兰香所租赁铺面的租金及费用实际按照每季度45425元交纳。周传家、李兰香支付租金及费用至2014年6月。2014年6月1日至8月31日欠租金35338元。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、关于铺面租金及费用；2、关于逾期腾房占有使用费；3、关于逾期未交租金的滞纳金。
关于焦点一，本案是基于双方于2012年12月1日签订的《美居建材广场入市经营合同》而发生的租赁合同纠纷，该合同是双方的真实意思表示，予以确认。双方在合同中约定铺面租赁期限为两年，虽然周传家、李兰香在合同未到期情况下停止了相关品牌的经营活动、撤出所有的工作人员，但双方并未对解除租赁合同达成一致协议，周传家、李兰香实际上对其所租赁铺面在租期内仍享有使用权，故周传家、李兰香拒交租金的行为已经违反了合同约定，应该承担相应的违约责任。按照双方约定及实际的租金收取标准，周传家、李兰香应该支付至2014年11月30日止的租金及费用为80763元（35338元＋45425元）。
关于焦点二，美居建材公司主张周传家、李兰香于2015年4月3日才将铺面内商品及设施清空并退场返还铺面，周传家、李兰香应该支付合同期满后的房屋占有使用费用。周传家、李兰香主张其已于2014年4月转让所经营的品牌，没有使用该铺面进行经营活动，更不存在合同期满后的铺面占有使用费用。周传家、李兰香在2014年4月转让品牌且停止经营属实，且其所租赁的铺面一直处于空置状态，美居建材公司提交的《门面移交证明》不能证明周传家、李兰香存在合同期满后拒不返还铺面的行为，对美居建材公司的该项诉讼请求无事实及法律依据而不予支持。
关于焦点三，依据《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。双方在合同中按照应付金额每日5‰标准收取滞纳金的约定过高，酌定周传家、李兰香所应支付的滞纳金比照中国人民银行同期贷款利率计算，对美居建材公司主张超过部分的诉讼请求，不予支持。按照合同约定，周传家、李兰香应在使用期限届满前10日交纳租金，故应支付的滞纳金为：以35338元为标准自2014年5月21日起计算至支付之日止，以45425元为标准自2014年8月21日起计算至支付之日止。
综上所述，原审法院据此判决：周传家、李兰香于判决生效之日起五日内向常德美居建材广场管理有限责任公司支付租金及费用共计人民币80763元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金（以35338元为标准自2014年5月21日起计算至支付之日止，以45425元为标准自2014年8月21日起计算至支付之日止）。诉讼费5397.52元，由周传家、李兰香共同负担。
宣判后，美居建材公司不服，以原审判决认定事实和适用法律错误；周传家、李兰香逾期腾房理应承担占有使用费；原审判决将逾期支付租金的滞纳金比照银行贷款利率计算不足以对违约行为的惩罚和弥补上诉人的损失为由，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，依法改判。
周传家、李兰香答辩称：合同租期届满，周传家、李兰香因经营亏损，在通报美居建材公司的前提下于2014年4月停止经营，是美居建材公司不允许搬拆物件，无需再交纳房租和所谓占有使用费；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确；美居建材公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
美居建材公司、周传家、李兰香在二审期间均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明，2012年12月1日，美居建材公司与周传家签订《美居建材广场入市经营合同》约定：美居建材公司将位于常德市常德大道3274号美居建材广场1楼112、113、126、127号共4间，面积325的门面交于周传家经营。合同期为24个月，自2012年12月1日起到2014年11月30日止。租金及费用按照市场统一价格收取，首期租金及费用3个月，共计53625元。以后租金及费用每3个月付一次。先交租金及费用后再使用。逾期支付各项费用或租金，按应付金额千分之伍／天计算滞纳金。在合同履行过程中，周传家、李兰香所租赁铺面的租金及费用，美居建材公司同意周传家、李兰香按照每季度45425元交纳。2014年4月，周传家、李兰香将其所代理的“冠珠陶瓷”品牌转让与他人并停止了经营。周传家、李兰香支付租金及费用至2014年6月。2014年6月1日至8月31日欠租金35338元。还尚欠2014年11月30日止，即一个季度的租金45425元。合同期满后，周传家、李兰香未将所租赁的门面返还给美居建材公司。2014年12月6日，美居建材公司书面通知周传家、李兰香：合同已于2014年11月30日到期，你方应最迟于2014年11月30日前完成所有退场事宜，你方至今仍未按合同约定履行交还铺位。依据合同逾期交还铺位的，每日按月租金的两倍支付违约金，并承担逾期交还铺位的造成的直接和间接损失。周传家、李兰香接到通知后仍未履行交还铺位的义务，将门面占有使用到2015年4月3日，双方完成门面移交手续。占有使用门面4个月。
本院认为，双方当事人对周传家、李兰香所租赁铺面的租金及费用每季度45425元，周传家、李兰香尚欠合同期内的租金及费用共计人民币80763元不持异议。故本案争议的焦点为：1、周传家、李兰香是否应向美居建材公司支付逾期腾房的占有使用费；2、应如何确定周传家、李兰香逾期支付租金的违约责任。
关于焦点一，2012年12月1日，美居建材公司与周传家签订《美居建材广场入市经营合同》约定：合同期为24个月，自2012年12月1日起到2014年11月30日止。合同期满后周传家、李兰香未能将门面移交给美居建材公司。2014年12月6日，美居建材公司书面通知周传家、李兰香完成退场并交还铺位等事宜后，周传家、李兰香仍未移交直到2015年4月3日才腾空房屋完成门面移交义务，合同期满后占有使用门面4个月。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定，周传家、李兰香依法应向美居建材公司支付逾期腾房的占有使用费。原审法院在合同期满后，周传家、李兰香未将门面腾空后交还给美居建材公司，在美居建材公司书面通知周传家、李兰香完成退场并交还铺位等事宜后，仍未移交门面的事实情况下，还以美居建材公司提交且周传家、李兰香无异议的《门面移交证明》不能证明周传家、李兰香存在合同期满后拒不返还铺面的行为为由，对美居建材公司要求周传家、李兰香支付门面占有使用费的请求，不予支持，属认定事实、适用法律有误，本院依法予以纠正。美居建材公司上诉所提“原审判决认定事实和适用法律错误，周传家、李兰香逾期腾房理应承担占有使用费”的上诉理由成立，对其该项上诉请求，本院予以支持。
关于焦点二，周传家、李兰香确实存在逾期支付租金的违约行为，依法应承担相应的违约责任。但双方在合同中按照应付金额每日5‰标准收取滞纳金的约定，不符合相关法律规定，其约定的标准过高，且周传家、李兰香的违约行为并没有造成美居建材公司重大的经济损失，周传家、李兰香的违约行为也确实属于有其特殊原因，只是周传家、李兰香对所发生的特殊情况没有及时处理而造成的。故原审法院根据本案的实际情况，判决由周传家、李兰香按应支付的租金数额和时间比照中国人民银行同期贷款利率计算支付滞纳金，并无不当。美居建材公司上诉所提“原审判决将逾期支付租金的滞纳金比照银行贷款利率计算不足以对违约行为的惩罚和弥补上诉人损失”的上诉理由不能成立。
综上所述，原审法院对美居建材公司要求周传家、李兰香支付门面占有使用费的请求，不予支持，属认定事实、适用法律有误。本院依法予以纠正，并予以补判。周传家、李兰香应支付给美居建材公司门面占有使用费为：60566.7元（45425元＋45425元÷3），并应以60566.7元为标准自2015年4月3日起计算至支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金。美居建材公司上诉所提“周传家、李兰香逾期腾房理应承担占有使用费”的上诉理由成立，对其该项上诉请求，本院予以支持。美居建材公司的其他上诉理由，经查均不能成立，对其相应的上诉请求，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第851号民事判决，即周传家、李兰香于判决生效之日起五日内向常德美居建材广场管理有限责任公司支付租金及费用共计人民币80763元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金（以35338元为标准自2014年5月21日起计算至支付之日止，以45425元为标准自2014年8月21日起计算至支付之日止）；
二、周传家、李兰香于本判决生效之日起五日内向常德美居建材广场管理有限责任公司支付门面占有使用费60566.7元，并应以60566.7元为标准自2015年4月3日起计算至支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金；
三、驳回常德美居建材广场管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费5397.52元，由周传家、李兰香负担。二审案件受理费5397.52元，由周传家、李兰香负担2000元，常德美居建材广场管理有限责任公司3397.52元。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一五年九月二十三日
书记员 赵丹丹
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序