四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第490号
上诉人（原审原告）黄庭书。
委托代理人朱显奎，四川金迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王永发。
被上诉人（原审被告）刘成东。
委托代理人左昌勇，都江堰灌口法律服务所法律工作者。
上诉人黄庭书因与被上诉人王永发、刘成东房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2013）都江民初字第2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭进行了审理，上诉人黄庭书及其委托代理人朱显奎，被上诉人王永发，刘成东及其委托代理人左昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，黄庭书与王永发于2007年8月7日签订《转让协议》，约定王永发将都江堰市聚源镇原建筑二公司十工程队“办公楼房”一楼一底五间和“滑石粉厂厂房”“临街铺面平房6间”转让给黄庭书，并就转让金额、交付时间等进行约定。2007年10月9日，王永发与刘成东签订《转让协议》，约定王永发将都江堰市聚源镇“滑石粉厂”、“临街铺面6间”转让给刘成东，并就转让金额、交付时间等进行约定。上列两份协议签订后，王永发至今未按照其与黄庭书之间协议履行交付房屋及土地义务。2009年1月1日，刘成东依据其与王永发之间《转让协议》占有使用滑石粉厂、临街铺面6间（含“办公楼房”）至今。同时，刘成东就案涉房屋所属土地与都江堰市聚源镇泉水村十九组签订《租赁协议》，约定“属于兴发公司的3.39亩土地的使用权从本协议签订之日起归乙方都江堰市聚源镇导江村九组刘成东租用。”，刘成东自2009年1月25日起每年向泉水村十九组缴纳上一年度的土地租金。
原审法院另查明，案涉房屋所属土地系集体土地。一审时，王永发称案涉房屋系其所有，但未提供相关证据予以证明。
黄庭书的一审诉讼请求：一、王永发立即交付转让协议确定的原聚源镇第二建筑公司十队办公楼房1楼1底5间、滑石粉厂厂房、临街铺面平房6间；提供并变更聚源镇政府关于以上资产的全部手续；二、王永发支付每月4000元违约金，共20000元；三、刘成东立即将侵占的房屋腾出，归还黄庭书；四、案件诉讼费由王永发和刘成东承担。一审时，黄庭书将第一项诉讼请求变更为王永发向黄庭书交付原聚源镇第二建筑公司十队办公楼房1楼1底5间，并提供该资产的全部手续。其余诉讼请求未变更。
上述事实，有当事人的陈述以及黄庭书提供的当事人的身份信息、黄庭书与王永发间的《转让协议》、照片两张和刘成东提供的王永发与刘成东间的《转让协议》、《租赁协议》、收款收据六页以及法院工作笔录予以证实。
原审法院审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，案涉房屋所属土地系集体所有，且案涉房屋权属无相关确权手续，加之案涉房屋业经交付刘成东占有使用，刘成东亦向村组集体组织履行缴纳集体土地租金义务，故黄庭书基于合同有效并继续履行的主张与原审法院根据案件事实作出的认定不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，原审法院告知黄庭书可以变更诉讼请求，但其坚持不予变更，故其诉讼请求原审法院不予支持。据此，原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定判决：驳回黄庭书的诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）250元，由黄庭书承担。
宣判后，原审原告黄庭书不服，向本院提起上诉称，黄庭书与王永发在协议中约定的转让房屋并非因买卖行为产生，而是王永发用房屋抵偿黄庭书的债务。2007年10月9日，王永发与刘成东签订的转让协议同样基于抵债而产生，且内容中并没有包含办公楼转让。根据王永发的当庭陈述，其没有将办公楼交付给刘成东，原判决认定刘成东对办公楼属合法占有是错误的。本案所涉办公楼修建于1983年，而滑石粉厂开办时间为1989年，原聚源建筑二公司十工程队修建的办公楼与滑石粉厂的六间临街铺面间隔距离5米以上，王永发是三个乡镇企业的法定代表人，聚源镇政府对乡镇企业进行改制时，已将三个企业的债权、债务转让给王永发个人承担，王永发对地上构筑物享有处置权。由于5·12汶川大地震导致所有资料丢失，黄庭书无法向法庭提供，办公楼占用土地不在兴发公司租用的3.39亩土地之中，原判决适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定错误。请求二审法院撤销原判，改判王永发向黄庭书交付原聚源建筑二公司十队一楼一底办公楼5间，刘成东立即腾退强占的上述房屋。
被上诉人王永发答辩称，聚源建筑二公司十工程队的办公楼始建于1982年，滑石粉厂是1990年兴建的，办公楼没有在滑石粉厂租用的泉水村十九组的3.39亩土地之中，聚源建筑二公司十工程队、兴发公司和滑石粉厂三个乡镇企业改制时，所有资产及债权归法定代表人王永发所有，债务也由王永发承担。聚源镇政府在改制时所出具的手续在5·12地震时灭失，无法向法庭提供，王永发分别于2007年8月7日、2007年10月9日与黄庭书、刘成东签订转让协议均有效，滑石粉厂厂房、平房铺面确是交给刘成东，而一楼一底房屋五间没有签约给刘成东，原判决认定该房屋已经交付给了刘成东不是事实。王永发的意见是滑石粉厂厂房和临街6间铺面应归刘成东所有，而原聚源建筑二公司十工程队一楼一底五间办公楼应归黄庭书所有。
被上诉人刘成东答辩称，刘成东与王永发签订协议后不仅占有了标的物，而且经村委会同意办理了土地租赁合同，连续五年向村委会缴纳了土地租金，双方之间的债权法律关系因履行了法定手续转化成了物权，刘成东对标的物属于合法取得。而黄庭书与王永发之间仅为债权债务关系，不能对抗刘成东所取得的物权。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审时，上诉人黄庭书提供了下列证据：
1、《聚源镇志》第154页，载明的内容为：“聚兴建筑安装工程有限责任公司（原聚源建筑二公司十工程队）是聚源的集体企业。1977年筹建，1984年后，公司下设饰新表面处理厂、木材厂。租用土地8.9亩，其中公司办公楼0.5亩，饰新表面处理厂3.2亩，木材厂5亩”；
2、王永发出具的《情况说明》，内容为：“原聚源镇乡镇企业（都江堰市建筑二公司十工程队）、（聚源镇滑石粉厂）在1997年企业改制时，聚源镇政府将以上两个企业除土地外的企业资产和债权债务，由法定代表人王永发同志全权负责，互不找补，资产归王永发所有，资产所在地聚源镇泉水村19组，债务由王永发负责偿还，并给王永发出具了改制手续。因在2008年5·12地震时手续灭失。”刘兴全，申朝德等人在该《情况说明》上签署“情况属实”的意见，并签名；
3、黄庭书代理律师朱显奎对申朝德、刘兴全、洪正昌的调查笔录三份。
黄庭书提供以上证据拟证明聚源建筑二公司十工程队办公楼的土地与滑石粉厂的土地不是同一宗土地，案涉的办公楼不属于滑石粉厂财产的事实。质证时，王永发对上述证据的三性均予以认可，刘成东认为上述证据均不是二审新证据，证人应出庭接受质询，仅凭调查笔录无法确认证人证词的合法性，有效性和关联性，《聚源镇志》不能作为证据使用，权属应以登记证明为准。
本院认为，黄庭书提供的《聚源镇志》只载明聚源建筑二公司十工程队办公楼的土地为0.5亩，并未说明与滑石粉厂所占用土地之间的关系，该证据在内容上不能证明黄庭书的主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”黄庭书的代理律师对申朝德、刘兴全、洪正昌所作的调查笔录在证据分类上应属证人证言，因上述证人均未出庭作证，由于证据形式不合法，本院对此不予采信。王永发所作的《情况说明》系当事人陈述，无其他证据予以佐证，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实及采信的证据与原判决一致，本院对此予以确认。
本院认为，王永发与黄庭书、刘成东先后签订的《转让协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，均为有效。两份《转让协议》约定，王永发分别将房屋转让给黄庭书和刘成东，黄庭书和刘成东不支付房屋价款，而以王永发欠其的债务冲抵购房款，王永发分别与黄庭书和刘成东所建立的法律关系性质均为房屋买卖合同关系，一审时，原审法院以房屋买卖合同纠纷立案审理正确。
关于黄庭书的上诉请求是否成立的问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，根据黄庭书和王永发的陈述，案涉办公楼系原聚源建筑二公司十工程队的企业财产，而刘成东认为该财产系滑石粉厂的财产，但均未提供相关证据予以证实。根据各方当事人的陈述，该财产应属企业财产而非王永发个人所有的财产。虽然王永发与黄庭书之间签订的《转让协议》有效，但在王永发、黄庭书无证据证明该办公楼已由企业财产转化成为王永发个人财产的情况下，黄庭书依据与王永发所签订的《转让协议》，诉请王永发向其交付该财产的理由不成立，本院不予支持。黄庭书请求王永发支付违约金建立在双方之间签订的《转让协议》能够继续履行的情况之下，由于原审法院认定该《转让协议》事实上不可能继续履行，与黄庭书所主张的事实不一致，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向黄庭书进行了释明，告知其可以变更诉讼请求，但黄庭书拒不变更诉讼请求，原审判决驳回黄庭书对王永发的诉讼请求正确，本院予以维持。案涉的办公楼现处于刘成东的实际控制之下，不管刘成东基于何种原因占有该财产，因黄庭书无权依据《转让协议》请求王永发交付该财产，故其要求刘成东腾退该房屋的理由亦不成立，本院不予支持。
综上，黄庭书的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费500元，由上诉人黄庭书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 曾光勇
代理审判员 龚 耘
二〇一四年三月三日
书 记 员 李正泽