广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1089号
原告（反诉被告）：广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：邓永豪，该司总经理。
委托代理人：谭志毅、李琦，均系广东政邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市时尚商业管理服务中心，住所地广州市。
法定代表人：王洪武，该司经理。
委托代理人：孔德攀，该司职员。
原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司（下简称凯路仕公司）与被告（反诉原告）广州市时尚商业管理服务中心（下简称时尚服务中心）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯路仕公司的委托代理人谭志毅、被告（反诉原告）时尚服务中心的委托代理人孔德攀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）凯路仕公司诉称：2013年1月30日，原告与广州市时尚商业城有限公司签订了《定金协议》，约定由原告向广州市时尚商业城有限公司承租位于广州市天河路299号时尚天河商业广场铺位号为ZKQ045的商铺，由原告作经营“单车咖啡组合店”用途，装修免租期为60天。2月4日，原告与广州市时尚商业城有限公司就上述商铺签订了《租赁经营合同》，并与被告签订了《物业管理服务合同》。此后原告向被告预交了2013年4月的物业管理费10114元。签约后，原告委托装修公司对商铺进行设计及装修，并于2013年2月22日向被告支付装修保证金10000元、水电IC卡押金30元及装修清运费1000元，开始对商铺进行装修。但是，广州市时尚商业城有限公司却迟迟不向原告提供租赁备案合同及租赁商铺权属、规划、消防验收等文件，致使原告无法办理营业所需证照，一直无法开业。后经了解，广州市时尚商业城有限公司出租的商铺并未取得建设规划许可亦未通过消防验收，根本不具备租赁及营业条件。原告多次向广州市时尚商业城有限公司提出异议并要求其加快处理办理营业证照问题而无果，原告无奈之下撤离商场。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《物业管理服务合同》；二、被告向原告返还装修保证金10000元；三、被告向原告返还已预缴2013年4月份的物业管理费10114元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）时尚服务中心辩称：同意解除《物业管理服务合同》，但不同意原告其他诉讼请求。双方签订的合同合法有效，且被告已为原告提供合同约定的物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被告已按合同及相关规定提供服务，被告仅以未享受或无须接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。同时，对于原告主张的装修保证金退还，由于原告恶意拖欠被告管理费11462元，依据《物业管理服务合同》第四章第一条约定，装修保证金不应返还。请法庭驳回原告诉请。
被告（反诉原告）时尚服务中心反诉称：原告与被告于2013年2月4日签订《时尚天河商业广场物业管理服务合同》，合同期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，原告每月须向被告支付物业管理费10114元。合同生效后，被告依约向原告提供物业服务，但截止原告撤场时，仅向被告支付物业管理费10114元，尚拖欠11462元（2013年5月1日至5月31日，共计10113元；2013年6月1日至6月4日，共计1349元）。为此，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告支付拖欠被告的物业管理费11462元；二、原告承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）凯路仕公司对反诉答辩称：原告租赁的并非住宅，而是商铺，租户能够办理营业执照，合法经营，是最低的要求。本案中，商铺并没有达到经营条件，被告无法提供相应的文件协助原告办理营业执照，被告存在根本性违约。原告无法达到合同目的，要求按本诉诉请处理。
经审理查明：凯路仕公司是于2010年4月26日成立的公司，原名称为广州凯路仕体育科技有限公司，后经工商部门核准变更名称为现名。
2013年1月30日，凯路仕公司与广州市时尚商业城有限公司（下简称广州时尚公司）签订《定金协议》（协议首部显示：甲方／出租方为时尚公司，乙方／承租方为凯路仕公司），约定：甲方将位于广州市天河路299号时尚天河商业广场铺位号ZKQ045（以下简称案涉铺位）出租给乙方；房产建筑面积约为202.27平方米（商铺使用率为50%）；经营品种：单车咖啡组合店；租赁合同的期限为36个月，2013年2月1日至2014年1月31日，租金50000元／月（含管理费）；2014年2月1日至2015年1月31日，租金320元／平方米／月；2015年2月1日至2016年1月31日，租金400元／平方米／月；本协议签订时，乙方应缴定金20000元；装修期截止日2013年3月31日等。另，该协议右下角位置手写备注“①该客户为诚意定金客户，经公司审批通过以后自动转为定金，并且于2013年1月30日前签订合同②该客户的装修免租期为60天③实际合同起始时间以具体的签订合同起算”。
2013年2月4日，凯路仕公司和广州时尚公司签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（甲方为广州时尚公司、乙方为凯路仕公司），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的负一层ZK街（厅），商铺号码ZKQ045（即案涉铺位）；租赁经营期限为3年，即从2013年2月1日起至2016年1月31日止；该商铺建筑面积约为202.27平方米，从2013年4月1日起至2014年1月31日止的租金为39886元／月，从2014年2月1日起至2015年1月31日止的租金为64726元／月，从2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金为80908元／月；本商场租金两个月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；甲方对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律、法规及政府的相关规定和要求；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周某、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。
2013年2月4日，凯路仕公司还与时尚服务中心签订《时尚天河商业广场物业管理服务合同》（甲方为时尚服务中心、乙方为凯路仕公司，以下简称《物业管理服务合同》），约定：乙方承租的商铺为广州时尚天河商业广场负一层ZK街（厅）第ZKQ045铺（即案涉铺位）；本合同期限与《租赁经营合同》一致，即从2013年4月1日起至2016年1月31日止；乙方承租商铺的物业管理费为50元／月／平方米；物业管理费保证金由乙方签订本合同时将首次的物业管理费及物业管理费保证金一并缴纳给甲方；物业管理费两月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳；物业管理费保证金的退还按《租赁经营合同》关于履约保证金退还条款执行；甲方是本商场实施物业管理的公司，并已在广州市工商行政管理局依法登记成立，具有从事管理本商场的主体资格；甲方由出租方委任授权并与乙方签订本合同，依有关规定对本商场实施统一管理，行使管理本商场公共设施、商场运营秩序等事务的权利及收取相关费用；乙方在办理装修进场手续后，可根据约定的经营需要，对商铺进行装修；乙方商铺装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工；乙方不具备设计图纸及施工方案条件的，如甲方条件许可，可代为设计；商铺装修结束后由物管部、设计部和市场部共同验收；验收合格后，商户方可营业；若验收不合格，乙方必须按照甲方要求整改，直至验收合格；乙方应按照国家法律、出租方及甲方制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，擅自停业7日以上的，第8日起，甲方有权协助出租方解除《租赁经营合同》，收回商铺，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方所缴纳费用（包括但不限于履约保证金、物业管理费保证金、水电费预交款等）不予退还，一切损失由乙方自行承担；等条款。
2013年2月5日，凯路仕公司向时尚服务中心支付了物业管理费10114元。
2013年2月22日，凯路仕公司向时尚服务中心支付了装修保证金10000元。
2013年6月5日，凯路仕公司将案涉铺位交回广州时尚公司。
现凯路仕公司因与时尚服务中心物业管理服务合同纠纷而提起本案诉讼，时尚服务中心提起反诉。另，凯路仕公司还因与广州时尚公司的租赁合同纠纷向本院另案提起诉讼，本院已以（2014）穗天法民四初字第512号案件立案审理。
本院认为：凯路仕公司承租涉案铺位，并与作为该铺位的物业管理公司的时尚服务中心签订《物业管理服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。凯路仕公司接收了案涉铺位后，其接受了时尚服务中心提供的物业管理服务，故其应按照合同约定向某仕公司支付物业管理费，即凯路仕公司应向时尚服务中心支付自2013年4月1日起的物业管理费。而又由于凯路仕公司于2013年6月5日将案涉铺位交回广州时尚公司，凯路仕公司与时尚服务中心之间的《物业管理服务合同》在该日已实际解除，故凯路仕公司要求解除合同的诉请缺乏事实基础，本院依法驳回。
根据合同约定，案涉铺位每月的物业管理费为10114元，而据双方当事人确认，凯路仕公司已支付了2013年4月1日至4月30日期间的物业管理费10114元，故其仍欠2013年5月1日至2013年6月4日期间的物业管理费11462元（10114元＋10114元÷30×4），现时尚服务中心要求凯路仕公司支付上述期间的物业管理费的反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。凯路仕公司要求时尚服务中心返还物业管理费10114元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
凯路仕公司向时尚服务中心交付了装修保证金10000元，在凯路仕公司装修完毕且未对时尚天河商业广场造成损坏的情况下，时尚服务中心应将该款项返还凯路仕公司。时尚服务中心以凯路仕公司未交付物业管理费为由拒绝返还，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广州市时尚商业管理服务中心自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司返还装修保证金10000元；
二、原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）广州市时尚商业管理服务中心支付2013年5月1日至2013年6月4日期间的物业管理费11462元；
三、驳回原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费300元，由原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担160元、被告（反诉原告）广州市时尚商业管理服务中心负担140元；反诉受理费45元，由原告（反诉被告）广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 梁泳怡
二〇一五年三月十二日
书 记 员 陈秋滢
蒲肖明