广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2704号
上诉人（原审原告）：周延，男，1989年12月11日出生，汉族，住。
委托代理人：周金华（系周延的父亲），男，1954年4月14日出生，汉族，住。
委托代理人：宾文高，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘苑霞，女，1979年7月9日出生，汉族，住。
上诉人周延因与被上诉人刘苑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘苑霞是广州市天河区骏景路泓逸街17号101房（下简称案涉房屋）的登记权属人，取得了编号为粤房地证字第C4××43号的《房地产权证》。该《房地产权证》的权属人身份证号码一栏中，登记的号码为“”；而附记一栏中，注明“权属人身份证号码于2008年10月13日以08登记09020930号变更登记为
2013年2月1日，刘苑霞（甲方／卖方）与周延（乙方／买方）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积为152.5733平方米，该房屋带家私家电、不带租赁合同、无户口；该房屋按整套出售并计价，总成交价为2820000元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电等费用；甲、乙双方约定，签订本合同时支付50000元作为定金；本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）350000元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款共计1070000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；1400000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号；如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；甲乙双方以乙方承担全部税费方式缴付税费；税费最终以相关政府部门的确认数额为准，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按全部由乙方承担方式缴付；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料、签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任等。同日，刘苑霞向周延出具《收款收据》，确认收到周延支付的定金50000元。
其后，周延并未按约定于2013年2月6日前向刘苑霞支付首期款350000元、双方当事人未能办妥网签手续。一、对于周延未向刘苑霞支付首期款350000元的原因，周延称签订合同后由于临近春节，刘苑霞已离开广州且未向周延提供收款账号，所以周延无法支付首期款给刘苑霞；当时周延与刘苑霞联系，刘苑霞称过完春节回来后周延再支付该350000元、双方在春节后再办理过户手续，但春节过后刘苑霞称没时间、等有时间再联系周延；2013年2月28日中介方通知周延于2013年3月1日双方当事人办理付款手续，但2月28日当天晚上“国五条”出台，所以周延要求向房管部门咨询相关的新的税收政策后再与刘苑霞协商，其后双方当事人未能协商一致。刘苑霞则称其在签订合同后将其银行账号告知周延，但没有证据证明。二、对于未能办妥网签手续的原因，周延称中介公司说是由于刘苑霞的身份证号码与房地产权证上的身份证号码不一致，导致办理不能尽快进行网签手续，并非不能网签；刘苑霞则认为其于2008年已到房管部门办理了房地产权证的身份证号码变更手续，不存在不能网签的问题，所谓不能网签只是中介人员所陈述。
2013年3月18日，刘苑霞委托律师向周延发出《律师函》，内容为根据《存量房买卖合同》的约定，周延应在2013年2月5日前向刘苑霞支付首期款350000元，但周延基于各种借口而延迟支付，现已逾期超过30日，因此，刘苑霞决定自本律师函送达之日起解除与周延签订的《存量房买卖合同》，并没收已经收取的定金。周延自认于2013年3月21日收到上述《律师函》。
由于周延、刘苑霞未能就合同纠纷协商一致，周延向原审法院提起诉讼，诉称：2013年2月，周延与刘苑霞通过中介公司中原地产骏景南苑分行的介绍，签订了《存量房买卖合同》，双方约定各自的权利和义务，并约定了送达的地址为出售物业的地址即广州市天河区骏景路泓逸街17号101房。合同签订后，周延依约向刘苑霞支付了定金50000元。2013年3月1日，国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。因此，双方当事人对此进行了多次协商，在此过程中，中介公司在办理网签过程中发现由于刘苑霞身份证号的变更导致不能办理网签手续。此时，广州市房价大幅上涨，刘苑霞房产的市场价大约上涨了280000元左右。刘苑霞提出解除合同，并表示退还50000元定金给周延，但其后一直没有退还。2013年3月20日，周延收到刘苑霞解除合同的律师函，并提出没收已经收取的定金。其后，周延多次找刘苑霞协商，刘苑霞表示愿退还50000元给周延，但迟迟不退。2013年5月9日，刘苑霞手机停机，周延找到刘苑霞当初的名片，但发现除了已停机的手机号码是真实的外，其他信息均为虚假。周延再到出售物业找刘苑霞，但发现另有人在该房屋内居住。周延认为，合同签订后，由于刘苑霞身份证号码的变更导致网签手续无法进行，根据合同约定，刘苑霞需按合同总成交价之10%赔偿周延的损失。另外，现刘苑霞为了获得房价上涨带来的额外收益，单方解除合同，导致周延购买同样的物业需要多支付282000元，因此，周延向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、刘苑霞返还定金50000元；2、刘苑霞支付违约金及赔偿损失282000元；3、刘苑霞承担本案的诉讼费。
刘苑霞一审辩称：一、周延与刘苑霞签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。二、周延违约在先，其违约行为不应受到保护。（一）按照合同约定，周延应于2013年2月5日前支付首期款350000元，但其却无故拒绝支付该笔首期款。（二）在周延应支付上述首期款的期限前，新国五条并没有出台，由于新国五条可能导致周延需增加额外的30多万元，故周延就开始违约。（三）从周延提交的录音材料，周延确实是因为担心新国五条的出台会额外支付30多万元的税费而违约。（四）刘苑霞于2008年10月13日已在房产证上对变更的身份证号码进行登记补正，不存在周延所称的因刘苑霞身份证号码变更而无法进行网签手续的问题。因此，周延完全是因为个人原因而违约，周延在支付首期款的期限前拒不支付首期款的行为已表明周延已不再履行义务，故刘苑霞无法实现出卖房产收取房款的目的，刘苑霞依法解除《存量房买卖合同》应得到法律支持。因此，周延的起诉没有事实和理由，请求原审法院依法驳回。
在本案一审审理过程中，周延提供了录音以证明其与刘苑霞曾于2013年3月16日到中介公司进行协商。该录音中，中介人员称案涉房屋的买卖合同未能成功进行网签；周延、刘苑霞未能就案涉房屋买卖合同的履行协商一致；刘苑霞表示并非其不将定金50000元退还给周延，而是不能马上退回。刘苑霞确认该录音的真实性，确认双方于2013年3月16日向中介公司工作人员协商办理房屋买卖合同的网签事宜。周延确认中介人员称由于刘苑霞房地产权证上登记身份证号码存在更改，不能尽快进行网签，而并非不能进行网签。
对于定金50000元的支付方式，周延、刘苑霞双方确认周延向刘苑霞支付了现金10000元，余下40000元则是双方共同到银行柜员机前，由刘苑霞将其银行卡交给周延，由周延根据该银行卡账号将剩余40000元转账给刘苑霞。刘苑霞认为通过此方式周延就知道了刘苑霞的银行账号；周延则认为其转账后就将刘苑霞的银行卡返还，且其没有打印银行转账凭证，所以周延不知道刘苑霞的银行账号。
周延没有证据证明其曾要求刘苑霞到场收取首期房款或提供收款账号；刘苑霞没有证据证明其曾向周延催讨首期房款。对于周延所称刘苑霞春节回家乡、要求周延过完春节回来后再支付首期房款的问题，周延没有证据证明；刘苑霞则称其春节一直在广州没有回家乡。
对于周延所称房价损失282000元，周延没有证据证明。
经原审法院向广东中原地产代理有限公司（下简称中原公司）调查，该司回复原审法院称：一、卖方刘苑霞在签订《存量房买卖合同》时，已出示了案涉房屋的房地产权证原件，买方对该房地产权证内容并无异议。二、签订合同后，卖方刘苑霞并未向我司提供其银行收款账号，至于其是否有向买方另行提供，我司不清楚。三、合同约定买方于签订合同后五天内向卖方交付部分楼款35万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续；签订合同后，据我司了解，因为该时间临近春节，买方曾向卖方提出等过完春节再支付相关款项，当时卖方也同意；但到了2月中旬，中介经办人员及卖方曾催促买方支付该楼款，以便及时向银行办理相关提前还款、涂销抵押手续；但买方当时看到媒体新闻报道关于房屋交易有可能将征收个人所得税20%的消息，为此，担心国五条出台增加税费，故一直没有将该部分楼款支付给卖方；并向卖方提出签订补充协议，约定如交易过程中国家政策出台并产生个人所得税20%的，则由卖方承担，卖方不同意，并要求按照买卖合同执行；鉴于上述原因，买卖合同未能正常履行。四、在房管局网签系统生成买卖物业的网签合同内容，应提供并输入买卖物业的业主姓名、产权证号及产权登记字号，输入的信息应当与网上交易管理系统上储存的数据一致及完整；经办人员根据该房地产信息在网签系统上准备生成相关买卖信息时，却得出“录入的数据与档案系统数据不相符”；经查核房管局打印查册表，发现该物业的产权管理系统里并没有录入该物业的“产权证号”（见查册表，未显示该物业的产权证号），为此无法生成网签合同（即办理网签手续）；中介经办人员将该情况通知买卖双方，对于办理网签的事宜，由于买卖物业涉及向抵押银行申请提前还款、涂销抵押手续，在向抵押银行提前还款后，卖方在房管局部门办理涂销抵押手续的同时可由房管局重新录入该物业的完整产权信息（含产权证号）或重新出具涂销后的产权证，涂销归档后即可办理网签手续；为此，经协商一致待办妥涂销抵押归档后再办理相关网签手续；由于买卖物业在办理过户时方需提供网签合同，为此，对于涂销抵押后交易过户前办理网签并不影响合同的正常履行。五、买卖双方曾在我司营业处协商过解除买卖合同，当时卖方担心买方一直拖延交易，对其造成更大的损失，故曾表示可退回定金50000元解除合同，但协商的当天双方并没有签订解除合同协议及最终落实解除的事宜。
原审法院认为：刘苑霞与周延签订案涉房屋的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。作为买方的周延，需要按照合同约定向卖方刘苑霞支付购房款，而作为卖方的刘苑霞，则必须协助涂销案涉房屋的抵押登记、将案涉房屋过户登记至买方周延名下。本案中，争议焦点是周延没有按照合同约定的时间向刘苑霞支付购房款的行为有无可免责理由，是否构成违约。
作为买方，支付购房款是周延的主要义务。根据《存量房买卖合同》约定，周延须在合同签订后5天内（即2013年2月6日前）交付部分楼款（含定金）350000元，但周延并未按照该约定履行。对此，周延抗辩称刘苑霞表示春节不在广州故未能按约定时间交付该款项，而刘苑霞对此主张予以否认。但经原审法院向中原公司调查，中原公司确认了刘苑霞同意周延过完春节再支付相关款项的事实。故，原审法院对周延所主张的刘苑霞同意过完春节再支付款项的事实予以确认。但是，根据中原公司的回复及案件的其他证据可知，在2013年2月中旬，中介经办人员及刘苑霞曾催促周延支付该楼款，但周延以国家出台新政策可能增加交易税费的理由，拒绝将该部分楼款支付给刘苑霞。而且，根据已查明的事实可知，周延、刘苑霞曾在2013年3月16日曾见面协商，而且虽然刘苑霞的房地产权证上的登记身份证号码存在更改，但不影响案涉房屋过户登记至周延名下；在合同明确约定国家税收政策发生更改时买卖双方税费仍由周延承担的情况下，周延却以未能尽快办理案涉房屋的网签手续、可能存在增加税费的风险为由，一直未向刘苑霞支付合同约定的部分首期款。综上，周延逾期支付购房款的行为已构成违约，刘苑霞于2013年3月18日委托律师向周延发出《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》并没收周延的定金50000元，该行为合法有据。因此，现周延要求刘苑霞返还定金50000元、支付违约金及赔偿损失282000元的诉讼请求均缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1、驳回原告周延的全部诉讼请求。2、本案受理费6280元，由原告周延负担。
判后，上诉人周延不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决书第10页中写到“在2013年2月中旬，中介经办人员及刘苑霞曾催促周延支付该楼款，但周延以国家出台新政策可能增加交易税费的理由，拒绝将该部分楼款支付给刘苑霞”这一说法与事实不符。第一，国家出台新政策即“国五条”可能增加交易税费是2013年3月1日公布的政策，周延在2013年2月中旬根本不可能知晓国家会出台这一政策。第二，周延从来没有拒绝将该部分楼款支付给刘苑霞而是刘苑霞不提供账号导致周延无法支付。二、一审对我方提供的部份证据，在一审开庭时进行了质证但在判决书中并未提及，这样就遗漏了部分重要事实，使一审认定的事实与实际情况不符。1、一审判决书中没有提及周延2013年2月27日向广东中原地产代理有限公司交付了10000元中介费，中原地产向周延开具了发票的事实及证据。此证据能说明周延没有违约，因为周延若想违约就不可能在2013年2月27日向中介交中介费。2、刘苑霞于2013年3月18日向周延发的律师函，在此函中，刘苑霞明确表示单方解除与周延的《存量房买卖合同》。这一证据证明刘苑霞违约在先，因为双方同意春节后周延支付35万元购房款，这一事实已在判决书中予以确认。由于当时广州房价快速上涨，刘苑霞想以更高的价格出售，于是于3月18日即向周延发律师函单方解除与周延的《存量房买卖合同》。三、刘苑霞与周延于3月16日在中介处协商及以后的多次协商中，刘苑霞也表示退回定金50000元。刘苑霞不但没有履行诺言，反而侵吞周延50000元。在一审判决中对这一事实虽已查明但并没有依法作出判决。综上所述，上诉请求：l、撤销原审判决；2、刘苑霞返还50000元给周延；3、刘苑霞承担一、二审的全部诉讼费用。
刘苑霞答辩不同意周延的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审中，双方当事人均表示没有新证据提交。
本院认为，刘苑霞与周延签订案涉房屋的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。作为买方的周延，需要按照合同约定向卖方刘苑霞支付购房款，而作为卖方的刘苑霞，则必须协助涂销案涉房屋的抵押登记、将案涉房屋过户登记至买方周延名下。本案二审双方争议的焦点仍是周延没有按照合同约定的时间向刘苑霞支付购房款的行为有无可免责理由，是否构成违约。根据双方的《存量房买卖合同》约定，周延须在合同签订后5天内（即2013年2月6日前）交付部分楼款（含定金）350000元，但周延并未按照该约定履行。对此，周延称刘苑霞表示春节不在广州故未能按约定时间交付该款项，而刘苑霞对此主张予以否认。经原审法院向中介方中原公司调查，中原公司确认了刘苑霞同意周延过完春节再支付相关款项的事实，故原审法院对周延所主张的刘苑霞同意过完春节再支付款项的事实予以确认。从中原公司的回复可以看出，周延与刘苑霞双方在履行合同的过程中实际变更了原合同约定的首期款的支付时间，在春节后何时支付该首期款，事实上周延与刘苑霞对此进行过协商，直至2013年3月16日双方还见面协商，但双方仍未能协商一致。至此，虽然周延没有支付首期款，鉴于双方一直在进行协商而未能达成一致，周延并不构成违约，即使刘苑霞提出要求按原合同的约定履行支付首期款，也应给予周延必要的合理期限，而刘苑霞在3月18日就向周延发出《律师函》，要求解除合同。因此，导致双方的合同解除，属于不可归责于双方。故刘苑霞主张没收周延的定金50000元，理由不能成立。周延上诉要求刘苑霞返还定金50000元，本院不予支持。原审判决驳回周延该诉请，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，但处理不当，本院予以改判。周延上诉理由成立，其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1027号民事判决；
二、被上诉人刘苑霞自本判决送达之日起15日内返还定金50000元给上诉人周延；
三、驳回上诉人周延的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费6280元，由周延负担5230元，刘苑霞负担1050元；二审受理费1050元，由刘苑霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年九月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉