广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第532号
原告罗印步，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××5013。
委托代理人熊晓光，广东提德律师事务所律师。
被告梁润森，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××5010。
原告罗印步诉被告梁润森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员李正钊独任审判，并于2015年7月22日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告委托代理人熊晓光、被告梁润森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗印步诉称，1998年，原告将自己拥有的位于佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会南南庄村小组合资楼601房及首层7号储物室交给被告使用，2004年1月3日双方签订了书面协议书，协议书约定：原告将上述房屋以11万价格出卖给被告，被告需在2004年5月底前支付5万元，在2004年8月底前支付6万元，房款付清后办理过户手续，若到期被告不支付房款，双方签订的协议解除，被告需支付1998年1月1日至2004年1月3日期间的房屋使用费4万元，并将房屋交还给原告，房屋装修不作补偿，装修固定物不得拆除。但是被告没有按照协议书的约定支付购房款，违反了双方的约定。同时上述房屋的土地性质是集体土地使用权证，而被告同原告不是同一村集体成员，根据法律的规定双方签订的房屋买卖协议应无效。原告现起诉请求判令：一、确认原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效；二、被告立即将位于佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会南庄村小组合资楼601房及首层7号储物室交还给原告；三、被告立即向原告支付房屋使用费150400元(自1998年1月1日起暂计至2015年6月30日止，从2015年7月1日起按照1000元／月计算)；四、本案全部诉讼费由被告承担。
被告梁润森辩称，一、对原告主张买卖合同无效，被告没有异议。二、被告同意将涉案房产交还给原告。三、对原告主张的房屋使用费有异议。因为1998年1月22日被告向原告购买房屋的时候交了5000元的押金，原告出具了收据给被告。1997年11月被告开始装修房屋，大约在农历1997年11月18日入伙，然后就开始入住。入住之后，被告一直都和原告有生意往来，所以就暂时没有交租金。到2001年8月19日原告在广州芳村花卉市场见到被告，让被告去做工程，为了拿到工程，被告先后向原告及其公司支付了23万元左右的工程款，其中支付给原告本人的是121100元，所以被告认为不需要支付房屋使用费。
诉讼中，原告举证的证据如下：
1、原、被告的身份证各1份。证明原、被告双方的诉讼主体资格。
被告质证对该组证据无异议。
2、房地产权证2份（粤房地证字第C1683418号、粤房地证字第C1683419号）。证明涉案房屋所有人是本案原告。
被告质证对该组证据无异议。
被告：对真实性无异议。
3、协议书1份。证明原在1998年1月1日已经将涉案房屋交给被告使用，双方对房屋价格、装修费用都有明确的约定，被告没有按协议向原告支付房款，原告有权要求被告按协议支付房屋的使用费。
被告质证对对该组证据无异议，上面的名字是被告本人签，但不记得当时是在哪里以及为什么签这份协议。
4、律师函及EMS邮单各1份。证明原告在2015年6月9日向被告发出律师函，催收房屋使用费147000元。
被告质证对该组证据无异议，确认收到过该份律师函。
对原告举证的证据，本院认证如下：被告质证对原告举证证据的真实性无异议，本院对原告举证证据的真实性予以确认。
被告举证的证据如下：
1、取款凭条1张。证明1998年1月22日原告向被告出具5000元的购房押金收条。
原告质证对该证据认为，《取款凭条》上的签名虽然和原告本人的签名比较相似，但不能确认是否为原告本人所签；原告对被告购房没有收取定金；而且，原、被告双方之间存在生意往来，也有可能是其他款项。
对被告举证的证据，本院认证如下：被告举证的上述《取款凭条》，其内容为原告确认收到被告款项5000元，并未明确款项性质为购房押金，且结合原、被告双方确定的《协议书》，也无述及上述款项，故本院对被告举证该证据的关联性不予确认。
综合本院采信的证据以及原、被告双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2004年1月3日，原告罗印步以“房主人”的身份出具一份《协议书》，内容为：位于公安局北面住宅楼六楼西套房，面积90平方米、首层梯间杂物房间，面积10平方，约共100平方米，以实地面积为准。房主罗印步同意以壹拾壹万元转让给梁润森，交付款分两期付完，第一期在2004年5月底前付伍万元，第二期在2004年8月底付陆万元。款付完后办理过户手续，如到期不能付款，即以上的转让行为作废，要补回从1998年1月1日到至今的损失费肆万元，并装修费不计，装修固定物不动，流动物由梁丽容搬走。被告梁润森以“承让人”的身份在该份《协议书》上签名，落款日期为“2004年2月29日”。上述《协议书》签订后，因被告至今未向原告支付协议约定的款项，原告遂起诉请求解决。
另查明，上述《协议书》中涉及的房产为：佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会南南庄村小组合资楼601房（粤房地证字第C1683418号）以及首层7号储物室（粤房地证字第××号），权属人均为原告罗印步，土地使用权性质为集体土地使用权。
再查明，庭审中经询问原、被告双方，双方对2004年1月4日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，一致同意按照每月500元的标准计算。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，首先需确认合同的效力。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉房屋的土地使用权性质为集体土地使用权，故原、被告双方对该房屋的买卖违反了上述禁止性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院确认本案讼争的房屋买卖合同关系应属无效。
关于本案的具体处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告应将案涉房屋返还原告，并向原告支付占有房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费，参照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，对1998年1月1日起至2004年1月3日止的房屋使用费损失，双方已在《协议书》中约定为4万元，本院予以确认；对2004年1月4日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，双方在庭审中一致同意按照每月500元的标准计算，本院对此也予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告罗印步与被告梁润森于2004年2月29日签订的《协议书》无效；
二、被告梁润森于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告罗印步返还佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会南南庄村小组合资楼601房（粤房地证字第C1683418号）以及首层7号储物室（粤房地证字第××号）；
三、被告梁润森于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告罗印步支付房屋使用费（计算方法：①从1998年1月1日起至2004年1月3日止的房屋使用费为4万元；②从2004年1月4日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月500元的标准计算）；
四、驳回原告罗印步的其它诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取1654元，由原告罗印步负担455元，被告梁润森负担1199元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李正钊
二〇一五年七月二十三日
书记员 李泽寰