湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00011号
上诉人（原审被告）湖北和合置业有限公司。地址：仙桃市仙桃大道**号。
法定代表人冯才虎，该公司董事长。
委托代理人平功亮，该公司法务经理。
被上诉人（原审原告）邹涛，男。
委托代理人陈启斌，湖北龙田律师事务所律师。
上诉人湖北和合置业有限公司（以下简称和合公司）因与被上诉人邹涛商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人和合公司的委托代理人平功亮，被上诉人邹涛及其委托代理人陈启斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月2日，和合公司与邹涛签订了编号为XT201005071的商品房买卖合同，主要约定邹涛购买和合公司开发的位于仙桃市和合国际城第5幢2单元505室的商品房一套，价格为400302元，付款方式为邹涛首付160302元，中国银行仙桃支行按揭贷款支付24万元；交房条件为验收合格商品房，交房期限为2012年4月15日；如逾期交房，和合公司应按日向邹涛支付已交付房价款万分之五的违约金；交付方式为和合公司书面通知邹涛办理房屋交付手续，并出示验收合格证和其他证明文件，不出示或出示不全，邹涛有权拒绝交接，逾期交房责任由和合公司承担；和合公司发出书面通知之日起15日内，邹涛不按合同约定办理房屋交接手续的，视为房屋已交付；房屋装饰部分外墙门窗为品牌铝合金，如达不到约定标准，邹涛可在合理期限内要求和合公司恢复约定标准或赔偿差价；公共配套部分通水、通电、天然气管道入户。合同签订后，邹涛于2011年3月17日支付了首付款160302元，2011年4月26日通过中国银行仙桃支行按揭贷款支付24万元。2012年4月11日，和合公司在《仙桃日报》登载交房公告，告知邹涛及各业主于2012年4月16日至4月30日与和合公司集中办理交房手续，又于同年4月17日向邹涛寄送入伙通知书，邹涛4月19日收到该入伙通知书并实地查看了房屋。同年4月27日，邹涛认为和合公司超过合同约定的期限通知邹涛交付商品房，且商品房外墙门窗材质不是铝合金，电、气管道未入户，商品房不符合交付条件，将拒绝房屋交接为主要内容的公证书邮寄给和合公司。2012年9月7日，和合公司办理了建筑工程竣工验收备案证。邹涛于2012年8月21日向该院起诉，要求解除和合公司与邹涛签订的商品房买卖合同，和合公司返还购房款及支付相应利息，并支付违约金20015元。本案在该院审理过程中，邹涛将诉讼请求变更为要求和合公司支付逾期交付商品房违约金132900元（从2012年4月15日起至2014年5月29日止，按日万分之五计算）。
原审认为，本案争议的焦点为和合公司是否违约。邹涛认为合同约定的交接房屋时间为2012年4月15日，而和合公司办理建筑工程竣工验收备案证是2012年9月7日。和合公司交付的商品房在合同约定的交接房屋期限内不符合合同约定的交付条件。同时邹涛收到和合公司的入伙通知时间是2012年4月19日，也比合同约定的交房时间晚了几天。和合公司认为工程竣工验收合格与办理工程竣工备案证是两个不同的概念。工程竣工验收在先，办理工程竣工验收备案证在后。和合公司于2012年4月15日前经设计、施工、工程监理等单位进行了竣工验收，并取得建筑工程竣工验收报告。和合公司与邹涛签订商品房销售合同第八条约定，和合公司应将竣工验收合格的房屋交付邹涛使用。和合公司没有证据证明2012年4月15日以前自己已全部取得工程竣工验收合格报告（包括消防单位验收报告）。依据和合公司办理工程竣工验收备案证的时间，说明和合公司通知交付商品房时不符合合同约定的交付条件。和合公司与邹涛签订的商品房买卖合同第十一条约定，和合公司应在商品房达到交付使用条件后，书面通知邹涛办理交付手续，和合公司于2012年4月11日在《仙桃日报》登载交房公告，告知包括邹涛在内的各业主于2012年4月16日起至4月30日止集中办理交房手续，又于同年4月17日向邹涛寄送入伙通知书，并电话通知邹涛接收房屋。和合公司通知邹涛交房的时间及交房条件不符合合同的约定。
综上，和合公司与邹涛双方签订的商品房买卖合同合法有效。邹涛依约给付了购房款，和合公司不能在合同约定的期限内交付经验收合格的商品房，应承担违约责任。该商品房竣工验收后，邹涛拒绝接受，而要求和合公司支付违约金于法无据。和合公司应当在2012年4月15日起至2012年9月7日止按总购房款日万分之五支付违约金。本案审理中，邹涛放弃要求解除合同，由和合公司返还购房款并支付利息，更换外墙门窗的诉讼请求是对其权利的处分，不违反法律规定，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、和合公司支付邹涛违约金28622元；二、驳回邹涛的其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由邹涛负担2321元，和合公司负担637元。
和合公司不服原审判决，向本院提起上诉称，和合公司所举的和合国际城5号楼竣工验收报告可以证明和合国际城5号楼的建设、勘察、设计、施工、监理五家单位均在2012年4月15日前对该楼进行了竣工验收，且结论为合格，符合交付条件。消防工程属于建筑工程中的水电配套工作，既然建筑工程整体验收合格，消防工程也必然合格。和合国际城一期工程中的5号楼竣工验收时间是2012年4月15日，由于仙桃市建设委员会发放备案证是按期发放，不是分批次发放，其2012年9月7日对和合国际城一期工程发放备案证，并不表示和合国际城一期中的5号楼的竣工验收时间是2012年9月7日。朱琦浩已经代表邹涛就本案的争议事实与和合公司达成了调解书，邹涛没有权利再向和合公司主张权利。原审判决事实认定不清，请求撤销原判，改判驳回邹涛的诉讼请求。
邹涛答辩称，根据我国消防法的规定，涉案房屋必须消防验收合格后才符合交房的条件，而和合公司提供的验收报告中缺乏消防验收报告，不符合交房条件。和合公司称的水电验收包括消防验收是错误的，消防配套工程是一个独立的工程，整体工程验收合格并不包括消防验收合格。和合公司不能证明其在通知邹涛收房时，涉案房屋符合交房条件。关于朱琦浩等57户与和合公司签署的调解协议，邹涛并未在调解协议签名，也并未出具委托书，因此朱琦浩不能代替邹涛行使权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，和合公司当庭提交了以下证据：
证据一、仙桃市公安消防大队仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，证明和合国际城一期工程消防验收是对六栋楼以及地下室一次性的验收报告，其中涉案房屋所在的楼栋于2012年7月30日消防验收合格。
证据二、和合国际城3号楼和6号楼建筑工程竣工验收报告各一份，证明和合国际城不同的楼栋竣工验收合格的时间不同，但在同一时间办理竣工验收备案，不应以备案证上记载的时间为竣工验收的时间，应以实际竣工验收合格的时间为准。
邹涛在二审期间没有提交新的证据，对和合公司所举的证据质证认为，对证据一的真实性没有异议，但不属于新证据，印证了涉案房屋在约定的交付时间没有经过消防验收。对证据二有异议，是复印件，无法核实其真实性，与涉案的5号楼的验收时间没有关联，即使3号楼和6号楼是分段验收的，也无法证实5号楼验收的时间。
本院认为，和合公司所举的证据一具有真实性，可以证明涉案房屋所在的和合国际城5号楼高度为75.4米，仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用，本院予以采信。和合公司所举的证据二与本案没有关联性，本院不予采信。
二审查明，和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明：湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。和合国际城5号楼高度为75.4米。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，和合公司与邹涛签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收相关规定和行业惯例，建设单位组织工程竣工验收，由建设、勘察、设计、施工、监理单位签署工程竣工验收意见，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，再由建设单位向地方人民政府建设主管部门备案。由此可见，工程竣工验收备案的时间在工程竣工验收合格之后。和合公司与邹涛签订的商品房销售合同第八条约定，和合公司应将竣工验收合格的房屋交付邹涛使用。涉案房屋所在的和合国际城5号楼虽然是在2012年9月7日竣工验收备案，但和合公司提交的和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明：湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。由此可见，建设、勘察、设计、施工、监理单位最迟在2012年4月14日共同对和合国际城5号楼进行竣工验收，并先后在竣工验收报告上签章确认工程竣工验收合格的意见，故原审以涉案房屋竣工验收备案的时间为和合公司向邹涛支付违约金的截止时间有误，应予纠正。
根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑，建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。和合国际城5号楼高度为75.4米，属于应申请消防验收的建筑物。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。故涉案房屋在2012年4月15日还不符合双方约定的交付条件，而是在2012年7月30日经过消防验收合格后才符合合同约定的交付条件。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，和合公司应当从2012年4月15日起至2012年7月30日止按总购房款日万分之五支付违约金21416元（计算方式为107天×400302元×0.5‰／天）。和合公司上诉称，消防工程属于建筑工程中的水电配套工作，既然建筑工程整体验收合格，消防工程也必然合格，与事实和法律规定不符，本院不予支持。
和合公司上诉称，朱琦浩已经代表邹涛就本案的争议事实与和合公司达成了调解协议，邹涛没有权利再向和合公司主张权利。本院认为，邹涛未在朱琦浩等人与和合公司签订的调解协议上签章，和合公司也未举证证明邹涛向朱琦浩出具相应的授权委托书，故朱琦浩与和合公司签订的调解协议对邹涛没有约束力，和合公司的该上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00363号民事判决；
二、上诉人湖北和合置业有限公司支付被上诉人邹涛违约金21416元；
三、驳回被上诉人邹涛的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元；二审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
代理审判员 胡煜婷
代理审判员 刘汝梁
二〇一五年二月九日
书 记 员 谢 筱