霍林郭勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0581民初249号
原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。
法定代表人翟丽珠，董事长。
委托代理人澈力木格，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。
委托代理人王都瑞，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。
被告胡文学，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。
原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司（以下简称霍市安泰房地产公司）诉被告胡文学服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。霍市安泰房地产公司委托代理人澈力木格、王都瑞及被告胡文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霍市安泰房地产公司诉称，胡文学购买了霍市安泰房地产公司开发的位于霍林郭勒市瑞方物流园区1号楼5单元1-2层505房屋一套，于2010年10月5日入住，双方签订了《瑞方煤炭物流园交房协议》，协议书中约定由霍市安泰房地产公司向其提供物业服务及供暖服务。截止起诉日胡文学仍未支付物业服务费及取暖费，共计37439元，庭审过程中原告霍市安泰房地产公司变更物业费及取暖费合计37133.88元（分别物业费153.69*0.7*12*4=5163.98元、取暖费153.69*42*5=32274.9）。要求胡文学支付物业费及取暖费合计37133.88元并承担本案诉讼费。
被告胡文学辩称，霍市安泰房地产公司向胡文学交房时并未竣工验收合格，属于不合格房屋，未经国家相关部门验收合格的房屋不得交付使用，其购买该房屋是为了经营目的，因房屋未验收无法办理营业执照，使其购买房屋目的不能实现，也无法正常经营。不能正常经营也就未享受到霍市安泰房地产公司提供的物业服务及供暖服务。胡文学认为其是于2010年10月5日入住，至今已经有6年时间，霍市安泰房地产公司提起诉讼已超过了法定诉讼时效应驳回霍市安泰房地产公司诉请。
霍市安泰房地产公司为证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、认购协议1份，证明胡文学从霍市安泰房地产公司处购买房屋的事实；二、取暖费、物业费欠费明细表1份，证明取暖费和物业费的计算方式及欠缴费用的年度和数额；三、业主入住验房单1份，证明胡文学于2010年10月25日验房入住；四、交房协议1份，证明物业服务收费标准为每年每平方米8.4元及该房屋的物业服务由霍市安泰房地产公司提供；五、房屋信息1份，证明胡文学交付了2010年和2011年的物业费及2010年的取暖费，此后从未交纳过物业费和取暖费。
胡文学质证认为，对霍市安泰房地产公司出示的证据均无异议。
胡文学为证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、照片19张，证明霍市安泰房地产公司没有提供物业服务，垃圾到处都是，车辆进不去，其本人经营饭店客人出入不方便，屋顶漏雨；二、宣传单2份，证明开发商做的广告宣传与实际情况不符，广告宣传后面是永久停车场，前面是临时停车场，现在把临时停车场租给了傲都驾校。
对胡文学提举的证据霍市安泰房地产公司质证认为，证据一，不能完全证明没有物业服务，物业服务不仅是清扫垃圾或修缮路面，其次胡文学所说车辆进不去，无法经营饭店与本案无关，本案系服务合同纠纷；对证据二，证明问题有异议，宣传单系要约邀请，只能起到宣传作用，图中所示的是效果图，并非实际施工完毕后的建筑效果。
对霍市安泰房地产公司提举的上述五份证据因胡文学均不持异议，本院对该六份证据的真实性、合法性及与本案关联性予以确认并采信。
对胡文学提举的第一份证据不能证明霍市安泰房地产公司未提供物业服务，不予采信。但通过照片可以看出霍市安泰房地产公司在物业服务方面存在瑕疵，未能尽到物业服务应尽义务；第二份证据胡文学购买房屋周边环境与宣传图片不符及临时停车场租给傲都驾校一事，仅提供霍市安泰房地产公司宣传图不能证明其观点，因没有提供确切的证据加以证明，故本院对第二份证据不予采信。
经审理查明，2010年4月20日胡文学与霍市安泰房地产公司签订《瑞芳物流园区认购协议》，同年10月5日双方又签订《瑞方煤炭物流园区交房协议》，胡学文购买位于霍林郭勒市瑞方物流园区的1号楼5单元1-2层505号房屋，购房面积153.818平方米（实际收费面积153.69平方米），双方约定由霍市安泰房地产公司向业主提供物业服务，物业费按年交付（物业服务费实行市场调节价，不包括房屋共用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的费用），商业用房物业服务费收费标准是8.4元/平方米（建筑面积）﹒年。2010年10月25日胡文学办理了业主入住验房手续。胡文学交付了2010年、2011年物业费和2010年取暖费。
另查明，霍市安泰房地产公司作为物业服务提供方在向业主提供物业服务过程中存在瑕疵，业主门前存放垃圾未及时清理等现象。
以上事实有霍市安泰房地产公司、胡文学提举的证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求旅行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十三条规定：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。”，本案中霍市安泰房地产公司与胡文学应经签订《瑞方煤炭物流园区交房协议》，双方办理交房入住手续，并在协议中约定由霍市安泰房地产公司向胡文学提供物业服务，胡文学也按照约定支付了2010年、2011年的物业服务费和2010年取暖费，因此胡文学辩称霍市安泰房地产公司交付房屋验收不合格，房屋未验收无法办理营业执照，使其购买房屋目的不能实现，也无法正常经营等理由不成立；在庭审中胡文学提供19张照片时曾陈述‘垃圾到处都是，客人出入不方便，屋顶漏雨’由此可以证明胡文学在其购买房屋有进行营业的事实，既有营业事实发生定会出现营业垃圾，未享受物业服务理由不成立；对于胡文学辩称过诉讼时效一事，因胡文学与霍市安泰房地产公司之间的物业服务关系并未终止，霍市安泰房地产公司是在合同履行期间提起诉讼，不存在诉讼时效已过一事，故本院不予支持。胡文学应按照约定向霍市安泰房地产公司支付剩余物业费153.69*0.7*
12*4=5163.98元及取暖费153.69*42*5=32274.9元。从胡文学提供的19张照片，可以看出霍市安泰房地产公司在提供物业服务过程中垃圾未能及时清理给业主经营及周围环境造成一定程度影响，庭审中霍市安泰房地产公司也并未否认照片中存在的垃圾未及时清理的问题，霍市安泰房地产公司行为也构成违约，应承担因提供物业服务存在瑕疵的不利后果，同时依据诚实信用及公平原则应适当减少部分物业费，应将物业服务费收费标准每月0.7元/平方米调整为每月0.6元/平方米，胡文学应付物业费为153.69*0.6*12*4=
4426.27元。故胡文学应向霍市安泰房地产公司支付物业费4426.27元、取暖费32274.9元，合计36701.17元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起被告胡文学应立即向原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司支付物业服务费4426.27元、取暖费32274.9元，合计36701.17元；
二、驳回原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费736元，减半收取368元（原告已预交），由被告胡文学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 周哈斯
二〇一六年四月八日
书记员 马海丽