浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第1809号
原告（反诉被告）吴慈爱。
委托代理人（特别授权）谢琰、蒋田燕，浙江中坚律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人夏诒恒，支行行长。
委托代理人（特别授权）翁小毅、阮再岳，浙江合一律师事务所律师。
被告温州市九洲房地产开发有限公司，住所地温州市勤奋路广汇商厦1501、1502室。
法定代表人吴玲微。
被告温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
负责人吴玲微。
原告吴慈爱与被告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安建行）、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称温州九洲公司）、温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司（以下简称瑞安九洲公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年4月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后适用简易程序审理，依法由代理审判员江文杰独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢琰、蒋田燕，被告瑞安建行委托代理人阮再岳到庭参加了诉讼，被告温州九洲公司、瑞安九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。因案件复杂，本案于2015年7月29日转为普通程序审理，依法由代理审判员江文杰担任审判长，与人民陪审员陈建宽、江迪彪组成合议庭，于2015年8月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢琰，被告瑞安建行委托代理人阮再岳到庭参加诉讼，被告温州九洲公司、瑞安九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。在审理过程中，被告瑞安建行向本院提起反诉，本院于2016年3月25日第三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴慈爱的委托代理人谢琰、被告（反诉原告）瑞安建行委托代理人阮再岳到庭参加诉讼，被告温州九洲公司、瑞安九洲公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年6月1日与被告瑞安九洲公司签订编号20110040012《商品房买卖合同》，约定以总价3434743元购买坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室商品房。原告签订合同后首付购房款1374743元，其余购房款206万元由原告向被告瑞安建行按揭贷款，并以涉案商品房作抵押。双方另约定被告瑞安九洲公司应当在2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用，若逾期交房超过15日，原告有权解除合同。2011年6月15日，原告与被告瑞安建行签订编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》。被告瑞安建行将按揭购房款交给被告瑞安九洲公司，此后原告正常还本付息至2014年2月。2013年12月31日，被告瑞安九洲公司没有按约定交付房屋，且逾期超过15日。2014年2月20日，原告与被告瑞安九洲公司经协商后解除了双方签订的编号20110040012《商品房买卖合同》，但因被告瑞安九洲公司资金紧张，故没有立即归还银行按揭贷款，但其承诺从2014年3月份起，每月的银行按揭还款均由其支付。现因商品房买卖合同被解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现，且被告瑞安九洲公司未按约支付银行按揭贷款本息，造成原告个人征信污点。原告起诉请求判令：一、解除原告与被告瑞安建行签订的编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告温州九洲公司、瑞安九洲公司将尚未归还的购房贷款本金及产生的利息、罚息归还给被告瑞安建行（暂算至2015年3月27日，未还购房款本金1989685.93元、利息42841.41元、罚息720.1元），其中被告温州九洲公司承担补充责任；三、本案诉讼费由被告负担。
被告瑞安建行辩称：一、对原告与被告瑞安九洲公司是否已实际解除商品房买卖合同存在异议。根据解除协议约定，解除合同后应到相关部门办理相关合同备案、预告登记、税务发票注销等手续，被告瑞安九洲公司应该将首付款30%退还给原告，该协议于2014年2月20日签订至今，双方有充足时间履行上述义务，但原告现在未能出具证明证明已履行上述义务协议约定；即使已经解除了商品房买卖合同，也存在恶意串通嫌疑，损害了瑞安建行利益，因此商品房买卖合同是否已解除应由法院予以确认；二、商品房买卖合同与借款合同是两个独立的合同，不存在从属关系，商品房买卖合同的解除不影响借款合同的履行，我方不同意解除借款合同；三、原告认为商品房买卖合同解除导致借款目的不能实现，我方认为借款合同目的就是原告向瑞安建行借款，至于商品房买卖合同的解除并不影响该目的的实现；四、原告认为解除借款合同后由另外两位被告代为履行还款责任，根据合同相对性原则，我方认为即使解除了借款合同，也应由原告承担还款责任，被告瑞安九洲公司承担担保责任，温州九洲公司作为瑞安九洲公司总公司承担相应的责任。综上，原告没有证据证明已经解除商品房买卖合同，没有理由要求解除借款合同以及要求其他两位被告承担还款责任，应予以驳回。
原告针对上述答辩意见补充陈述：一、被告瑞安建行应该提供证据证明原告与被告瑞安九洲公司没有解除商品房买卖合同或者尚未达到解除的条件；二、被告瑞安建行没有证据证明解除协议存在恶意串通；三、如果买卖合同是合法解除的，根据最高院关于审理商品房买卖案件的司法解释，借款合同是应该一并解除的，解除后房开公司直接将首付款、贷款分别返还给原告以及被告瑞安银行。
被告温州九洲公司、瑞安九洲公司未作答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
原告在举证期限内向本院提交证据：
证据1、原告身份证以及被告瑞安建行、温州九洲公司、瑞安九洲公司登记情况各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
证据2、编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明2011年6月15日，原告与被告瑞安建行、瑞安九洲公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告以涉案商品房作抵押，向被告瑞安建行按揭贷款206万元的事实；
证据3、编号20110040012号《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告瑞安九洲公司签订《商品房买卖合同》事实以及合同约定被告瑞安九洲公司应于2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，逾期十五日未交付的，原告有权解除合同的事实；
证据4、商品房买卖合同解除协议书、说明各一份，证明2013年12月31日，被告瑞安九洲公司未按约交付房屋且逾期超过十五日。后经协商，双方解除了编号为20110040012号《商品房买卖合同》。因被告瑞安九洲公司资金紧张，未能立即归还银行按揭贷款，但承诺从2014年3月份起代为向瑞安建行支付按揭款的事实；
证据5、个人活期明细查询二份，证明原告正常还本付息至2014年2月份，此后均为被告瑞安九洲公司支付的事实，该事实被告瑞安建行也是知晓的；
证据6、贷款账户基本信息一份，证明被告瑞安九洲公司未能按约支付银行按揭款本息，造成原告个人征信污点的事实。
被告瑞安建行在举证期限内向本院提交证据如下：
证据7、业务联系单、强制扣款函、《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，贷款对账单三份，证明原告与被告瑞安建行之间的贷款事实以及本息支付相关事实。
被告温州九洲公司、瑞安九洲公司未向本院提交证据。
反诉原告瑞安建行反诉称：2011年6月15日，反诉人与被反诉人吴慈爱签订编号330026127-011-2011002018《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、反诉人向被反诉人发放个人购房借款206万元，借款期限为360个月，即从2011年7月12日起至2041年7月12日；2、贷款利率为基准利率水平上浮10%；3、借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；4、借款人采用等额本息还款法，每月归还本息金额为14765.21元；5、若借款人未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；6、本合同项下担保方式为抵押和保证，抵押物为被反诉人吴慈爱购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房产。
2011年8月4日，反诉人按约发放借款，但被反诉人于2015年5月4日起拖欠本息，构成违约。2015年5月22日，反诉人向被反诉人邮寄《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》。反诉原告现反诉请求判令：一、编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务提前到期；二、反诉被告吴慈爱偿还反诉原告借款本金1974605.31元、暂算至2016年2月4日的本金罚息829.61元、利息108610.07元以及利息罚息4623.31元，并支付自2016年2月5日起至判决确定履行之日止按月利率6.7375%计算的各种利息（包括利息、罚息，利率为浮动利率，按人民银行贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算，遇基准利率调整则于次年1月1日调整）；三、反诉原告就反诉被告吴慈爱所有的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；四、本案本诉与反诉诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告吴慈爱辩称：1、本案本诉中，反诉被告吴慈爱已经提供证据证明涉案商品房买卖合同已经解除，本案的借款合同也应该予以解除。根据商品房买卖合同司法解释规定，商品房买卖合同与借款合同均解除后，借款本息应由房屋出卖人承担归还责任，故反诉原告相关诉讼请求不应该得到支持。2、反诉原告对涉案商品房确有优先受偿权，但该房屋并非反诉被告吴慈爱所有。3、反诉被告并未收到反诉原告的催款通知书。4、本案反诉的诉讼费不应该由反诉被告负担。
反诉原告瑞安建行在举证期限内向本院提交如下证据：
证据8、反诉原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证各一份，证明反诉原告身份情况；
证据9、反诉被告身份证复印件一份，证明反诉被告身份情况；
证据10、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明反诉被告向反诉原告借款、担保等相关事实；
证据11、《个人贷款支付凭证》一份，证明反诉原告已按约支付贷款事实；
证据12、《预购商品房抵押权预告登记》、《预购商品房预告登记》各一份，证明反诉被告吴慈爱名下房产办理预告登记以及预抵押登记的事实；
证据13、个人信贷试算清单、对账单、利息计算清单各一份，证明反诉被告吴慈爱拖欠本息情况；
证据14、邮政投递单、贷款过期催款通知书各二份，证明反诉原告向反诉被告邮寄催款通知的事实。
上述证据经庭审出示质证，被告瑞安建行对原告吴慈爱提供的证据1至6质证认为：证据1、2、3没有异议；对证据4有异议，缺乏必要证据形成证据链，无法证明待证事实，其中情况说明是瑞安九洲公司单方面出具的，与本案没有关联性；证据5没有异议，但不能证明被告瑞安建行对于2014年2月份之后的贷款本息均由被告瑞安九洲公司支付的事实是明知的；证据6没有异议，但与本案缺乏关联性。
原告吴慈爱对被告瑞安建行提供的证据7质证认为：业务联系单、强制扣款函可以证明被告瑞安建行对于2014年2月份之后由瑞安九洲公司代为支付贷款本息的事实是清楚的；对贷款对账单没有意见；对《个人住房（商业用房）借款合同》中部分条款有异议，具体为第十九条，限制了原告的权利，免除了被告瑞安九洲公司的责任，且违反了商品房买卖司法解释的强制性规定。
反诉被告吴慈爱对反诉原告瑞安建行提供的证据8至14质证认为：对证据8、9无异议；对证据10《个人住房（商业用房）借款合同》中双方签订事实无异议，但其中第一条至第二十六条，反诉原告未就条款向反诉被告进行解释，其中第十九条属于格式条款，是无效的，从合同第三十三条可以反映本案借款并没有划入反诉被告账户，而是直接划入房开公司的账户；对证据11贷款支付凭证无异议；对证据12没有异议，可以反映反诉原告在解除借款合同后，其利益不会受到损失；对证据13真实性无异议，具体数额由法院核实；对证据14有异议，其中投递单上未注明邮寄内容，催款通知书也未注明时间。
综合上述质证意见，本院认为，被告温州九洲公司、瑞安九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭，视为放弃对本诉部分证据的质证权利。原告提供的上述证据1、3、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据6与本案审理事实缺乏关联性，本院不予认定。被告瑞安建行对《商品房买卖合同解除协议书》提出相关异议，但未能提供反驳证据支持，且结合证据个人活期明细查询内容显示，被告瑞安九洲公司于2014年3月份起代为支付按揭款的事实，该事实可间接印证上述《商品房买卖合同解除协议书》，故对被告瑞安建行的相关质证异议不予采纳。被告瑞安建行提供的证据7中业务联系单、强制扣款函、贷款对账单，原告质证无异议，本院予以采信，可以证明涉案贷款本息自2014年3月起由被告瑞安九洲公司代偿的事实。另外关于强制扣款的函中提到“此笔贷款由浙江天瑞房地产开发股份有限公司作阶段性担保”应为笔误，实际应由被告瑞安九洲公司作阶段性担保。关于原告与被告瑞安建行提交的同一份证据即《个人住房（商业用房）借款合同》，双方对签订事实均无异议，可以证明相关待证事实，本院予以采信。该合同第十九条中，除第一款属于事先打印，且内容限制、剥夺了借款人在商品房买卖合同解除后依法享有的相关救济权利，应属无效外，其他条款仍属借贷双方正常约定，为有效条款。反诉原告提供的证据8、9、11、12，反诉被告质证无异议，本院予以采信；证据10《个人住房（商业用房）借款合同》为重复证据，已在本诉中认定；证据13中个人信贷试算清单、对账单，反诉被告质证无异议，本院予以采信；证据13中利息计算清单，系反诉原告对利息的计算过程，不属于证据范畴，不予认定；证据14投递单中没有收件人签收，不能证明待证事实。
经审理，本院认定事实：2011年6月1日，原告吴慈爱与被告瑞安九洲公司签订编号20110040012号《商品房买卖合同》，约定：原告向被告瑞安九洲公司订购座落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房产一套，由原告首付1374743元，余款206万元向银行或公积金中心办理贷款；被告瑞安九洲公司应当在2013年12月31日前将商品房交付原告使用，如逾期超过15日，原告有权解除合同，被告瑞安九洲公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。
2011年7月13日，原告、被告瑞安建行、瑞安九洲公司签订编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告瑞安建行借款206万元，用于购置瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房产；借款期限自2011年7月12日起至2041年7月12日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，如遇利率调整的，于每年1月1日调整；还款方式为等额本息，还款日为借款期限起始日在每月的对日，当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；款项直接划入瑞安九洲公司账号为33×××99的建行账户；本合同担保方式为保证+抵押，保证人为被告瑞安九洲公司，抵押物为坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房产；借款人如请求确认商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权单方面解除与借款人的借贷关系；贷款人解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还所欠本金、利息、罚息以及实现债权的费用。合同还约定了其他事项。
2011年8月4日，被告瑞安建行向原告吴慈爱发放贷款206万元。借款后，被告吴慈爱于2014年2月4日出现当期本息逾期，仅支付利息5390.08元，后又于2014年3月21日支付利息2.97元。此后，被告瑞安建行陆续从被告瑞安九洲公司账户扣收部分保证金，以清偿涉案借款本息。截止2016年2月4日止，原告吴慈爱尚欠被告瑞安建行借款本金1974605.31元、利息108610.07元、利息复利4623.31元、本金罚息829.61元。
另查明：2014年2月20日，原告吴慈爱与被告瑞安九洲公司签订《商品房买卖合同解除协议书》，以不能按期交付房屋为由，一致同意解除商品房买卖合同。
本院认为，本案在审理过程中主要存在以下三个争议焦点：第一是原告吴慈爱与被告瑞安九洲公司签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；第二是原告以《商品房买卖合同》已解除，涉案贷款目的无法实现为由，主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》，依据是否充分；第三是若《个人住房（商业用房）借款合同》解除，涉案按揭贷款应由谁归还。
关于第一个争议焦点。被告瑞安九洲公司未能按《商品房买卖合同》约定，于2013年12月31日前将商品房交付原告使用，已经构成违约。原告据此主张解除合同，并与被告瑞安九洲公司签订《商品房买卖合同解除协议书》，属于正常行使合同权利，应予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，涉案《商品房买卖合同》自双方协商一致时解除。被告瑞安建行以合同双方未履行协议其他义务为由，主张合同未实际解除以及合同当事人之间恶意串通以损害其合法权益，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本案贷款性质为购房按揭贷款，且在《个人住房（商业用房）借款合同》中，当事人已明确约定借款用途、目的为购置涉案商品房。被告瑞安建行现主张涉案借款的目的仅是为了借款，以及贷款一旦发放，其合同目的即为实现，明显与合同订立时双方真实意思表示相悖，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中《商品房买卖合同》已被解除，原告依法享有单方解除贷款合同的权利，应予以支持。反诉原告瑞安建行辩驳借款合同不应解除，并主张借款提前到期，本院不予采纳。
关于合同解除后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”虽然涉案借款合同解除后，产生溯及既往效力，当事人对已履行的，有权要求恢复原状，使合同恢复到订立之前的状态，但本案按揭贷款合同双方当事人的给付均为货币，属同一种类，机械采用双向返还并无实益，而贷款人瑞安建行及借款人吴慈爱在庭审中亦对已履行部分予以认可；其次，本案按揭贷款合同解除的直接原因在于被告吴慈爱、瑞安九洲公司协议解除《商品房买卖合同》，作为守约方的瑞安建行已履行放款义务，借款人吴慈爱理应负担合同解除前其占有使用贷款的正常贷款利息，该金额可作为对贷款人瑞安建行的损失赔偿，而被告吴慈爱对于支付的贷款利息，仍可作为损失金额向违约方瑞安九洲公司进行主张。故本案借款合同解除前拖欠的贷款本息金额可直接作为解除后借款人吴慈爱应返还的贷款余额。
关于第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由资金实际占用人瑞安九洲公司直接将其占用的本案剩余贷款本息归还被告瑞安建行，无疑减少了款项从瑞安九洲公司到吴慈爱再到瑞安建行期间不必要的繁琐和徒生的风险，有利于发挥诉讼资源解决纠纷的功能，减少当事人诉累。但上述司法解释仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，旨在对出卖人占用的购房贷款本息最终返还途径的简化，即出卖人可通过直接向贷款人支付购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负债务。该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，对借款合同义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。反之，如果对上述司法解释理解为免除借款人还款责任，则在出卖人缺乏清偿能力的情况下，无疑会增加债权人实现债权的风险，甚至可能为今后借款人与房地产开发公司之间恶意串通，通过转嫁贷款责任给有限责任公司，共同骗取银行贷款提供途径，有违立法精神。
本案实际上涉及两个诉讼标的，一个是原告主张解除金融借款合同的确认之诉，一个是商品房买卖合同已协议解除的情况下，被告瑞安九洲公司如何归还原告购房款的支付之诉。原告吴慈爱主张被告瑞安九洲公司直接将购房贷款本息归还给被告瑞安建行，应视为要求被告瑞安九洲公司履行商品房买卖合同解除后款项返还责任，属于《商品房买卖合同解除协议书》的约定事项，同时也符合上述司法解释的立法精神，本院予以支持。但本案金融借款法律关系仍应受合同相对性原则的约束，贷款人瑞安建行在借款合同解除后，仍有权向借款人吴慈爱主张借款主体的还款责任。
被告瑞安九洲公司作为被告温州九洲公司依法登记设立并领取营业执照的分支机构，具有一定的清偿能力，应先以公司财产承担还款责任。被告温州九洲公司作为上级法人组织，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定以及参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十七条第三款“企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。”的规定，应对上述债务的清偿承担补充责任。原告相关诉讼请求事实与法律依据充分，本院予以支持。
鉴于被告瑞安九洲公司、温州九洲公司系导致本案纠纷产生的最终违约方，在依法保护银行债权人的合法权益的同时，为尽可能的减少诉累，避免司法资源浪费，可由被告瑞安九洲公司、温州九洲公司先向瑞安建行返还剩余贷款本息，不足部分再由借款人吴慈爱继续承担还款责任。
涉案商品房虽仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了一定的物权排他效力，在一定程度上可以对抗普通债权人，且本案非反诉原告瑞安建行的原因导致未能办理正式抵押登记，故反诉原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。对反诉原告相关诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告吴慈爱与被告中国建设银行股份有限公司瑞安支行、温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司签订的编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司代原告吴慈爱于本判决生效之日起十日内返还被告中国建设银行股份有限公司瑞安支行编号330026127-011-2011002018号《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款1974605.31元及相关利息（截至2016年2月4日的利息108610.07元、利息复利4623.31元、本金罚息829.61元，自2016年2月5日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定方式继续计算利息至本判决确定的履行之日止）；
三、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述款项承担补充清偿责任；
四、反诉被告吴慈爱就被告温州市九洲房地产开发有限公司、温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司履行上述第二项债务后的不足部分，向反诉原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行承担清偿责任；
五、若反诉被告吴慈爱未能履行上述还款义务，反诉原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对瑞安市塘下镇瑞城公寓第1幢1单元601室房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款优先受偿；
六、驳回反诉原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23066元，由被告温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司、温州市九洲房地产开发有限公司共同负担；反诉受理费23509元，由反诉被告吴慈爱负担。上述受理费于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费：本诉受理费为23066元、反诉受理费为23509元。逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 陈建宽
人民陪审员 江迪彪
二〇一六年四月二十九日
代书 记员 方 瑜