湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）娄星民二初字第870号
原告吴和平。
被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司。
住所地娄底市娄星区氐星路星海名都国际*楼。
法定代表人苏泉，该公司董事长。
委托代理人廖小飞，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人刘沛，湖南星奥律师事务所律师。
原告吴和平诉被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司（以下简称星海房产公司）商品房预售合同纠纷一案于2013年9月29日诉至本院。本院受理后于2013年11月20日由审判员戴艳红担任审判长，与审判员周威、人民陪审员李智杰依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对本案第一次公开开庭进行了审理。原告吴和平，被告星海房产公司的特别授权委托代理人廖小飞到庭参加了诉讼。2014年8月18日因事务需要合议庭依法变更组成人员，由审判员石婕担任审判长，与代理审判员戴跃辉、代理审判员杨玉洁依法组成合议庭，对本案第二次公开开庭进行了审理。原告吴和平，被告星海房产公司的委托代理人刘沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴和平诉称：原告于2009年8月7日在被告处购住房一套，即B1622房55.19平方米，每平方米2585.36元，房款合计142686元，代收其他费用合计6413元。上述购房款和代收费用共计149099元，原告已于2009年8月7日全部付款给被告。按照购房合同第八条、第九条的规定，被告应当在2010年8月31日前，将符合国家验收标准的商品房交付与原告使用，否则每逾期一天由被告支付原告万分之五的违约金。被告实于2010年9月22日才交房给原告，共逾期交房21天。被告应支付原告违约金1498.20元。按照购房合同第十五条的规定，被告应当在交付商品房365天之内办好房、地产证交给原告，因被告的责任原告不能取得房、地产证的，由被告向原告支付总房价款1%的违约金。被告实于2013年7月22日才发布办证公告。自被告于2010年9月22日交房给原告到2013年7月22日才公告办证时，中间由1035天，逾期办证670天，被告应当支付原告违约金1426.80元。因被告未按购房合同约定的时间办好房、地产证，故原告和被告于2013年4月8日进行协商，通过协商，被告承诺在2013年7月15日前办好房、地产证，发放原告手中，若被告违约则按房款总额以月息10%赔偿原告。原告所购住房B1622至提起诉讼时都未收到被告交来的房、地产证，该住房房价为142686元，故被告应赔偿原告两个月的违约金28537.20元。以上三项违约金共计31462.26元。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉请人民法院依法判令：1、由被告向原告交付房产证；2由被告支付原告违约金31462.26元。
被告星海房产公司辩称：原告起诉被告延期交房已经超过诉讼时效，合同明确约定交房日期在2010年8月31日前，原告至2013年9月份才起诉，已经超过了两年的诉讼时效，且原告没有提供其向被告主张过因被告延期交房而要求被告赔偿的任何证据。被告在2010年7月份以电话的形式通知了业主要求其来办理交房手续，原告自己未来办理交房手续，故被告未逾期交房。部分业主私自改造煤气管道，导致综合验收延期，故逾期办证的责任不在被告方。原告主张按购房款的10%按月支付赔偿款无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
一、原告吴和平提交的证据以及被告方对原告所提交证据的质证意见。
原告吴和平为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同及附件。
2、收据两张。
3、前期物业管理服务协议。
4、收据三份。
5、办证公告。
6、办证资料收据。
7、承诺书。
8、协议书。
以上8份证据拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告按约交清了全部房款和办证所需的全部资料，但被告没有按约定时间交付房屋和办好两证，故应按约向原告支付违约金，原告的主张理应得到法院的支持。
被告星海房产公司的质证意见：1、2、4、真实性无异议。3、真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。5、真实性有异议，在公告日期前被告已经办好了房产证，不可能被告在7月22日发办证公告。6、真实性有异议，不能证明被告延期办证。7、真实性无异议，但被告没有强迫原告签字。8、真实性有异议，不是被告真实的意思表示，且违反法律规定。
二、被告星海房产公司提交的证据以及原告方对被告所提交证据的质证意见。
被告星海房产公司为支持其答辩主张的成立，向本院提交了如下证据：
1、前期物业管理委托合同一份。
2、娄底市东升物业服务有限公司证明及营业执照。
证明被告没有逾期交房，被告是严格按照合同的约定履行交房义务的。
3、电话记录一份。
4、星海名都国际A、B住、公寓入伙通知一份。
5、业主入住流程工作确认表一份。
6、律师调查笔录一份及被调查人肖健华身份证复印件。
证明被告没有延期交房；在合同约定的时间内，被告所开发的房屋已经具备交房条件；原告于2010年9月22日才办理交房手续是由于原告自身的原因引起的；原告诉被告延期交房超过了法定的诉讼时效。
7、星海名都国际工程竣工资料目录（技术部分）一份。
8、房屋照片三张。
证明被告交房后，延期办理两证不是由于被告的自身原因所引起；被告延期办理两证的根本原因是由于有部分业主私自改变燃气管道致使相应手续不能办理，从而致使被告不能办理两证。
9、通知两份。
10、朱捷尧的产权证复印件一份。
证明被告在2013年7月15日前公告要求各位业主交办理两证的资料；在7月15日前交了资料的业主的产权证已经办好。
原告吴和平的质证意见：证据1、2、真实性无异议。证据3、真实性有异议，我没有接到过被告通知交房的电话。证据4、5、真实性有异议，我没有收到过这份入伙通知及业主入住流程工作确认表。证据6、真实性有异议，证人的房屋已经交付不能代表所有的房屋已经交付，我的房屋到现在都没有交付。证据7、与我无关。证据8、真实性有异议，少数业主改造煤气管道与其他业主无关，不能因此而不给其他业主办证。证据9、被告没有发过这两份通知，小区业主也没有收到过通知，被告只在墙上贴过一份我已经提交的办证公告。证据10、真实性有异议，与本案无关，被告到现在都没有把房产证交给我、被告7月22日前公告要求业主在8月10日将办证资料交给被告，我是8月7日将资料交给被告的。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：
（一）关于原告吴和平提交的证据1-4的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对原告方提交的证据1-4的证明效力，本院予以认定；证据5、6符合证据“三性”的要求，本院予以认定；证据7，因该证据为空白的承诺书，承诺书上没有原、被告的签名或盖章，只有三名在场业主的签名，故该证据仅证明被告曾与原告对房产证问题进行协商；证据8，被告虽对真实性有异议，但未提供反驳证据，故对该证据予以认定。
（二）关于被告星海房产公司提交的证据1-2的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对被告方提交的证据1-2的证明效力，本院予以认定；证据3，该电话记录中无拨打原告手机号码的记录，被告没有提交其他证据辅以佐证，不能达到是原告更改手机号码而无法联系的证明目的，故对证据3的证明效力，本院不予认定；证据4-5，两份证据既没有填写时间也没有作为业主的原告的签名确认，故对证据4-5的证明效力，本院不予认定；证据6，调查笔录中的证人所住房屋与原告所购房屋分属不同楼栋，且证人无正当理由未出庭作证，故对证据6的证明效力，本院不予认定；证据7，能证明星海国际名都管道燃气安装工程于2010年7月5日开工，于2010年12月7日验收合格，但不能证明原告擅自改变燃气管道并导致被告延期办证；证据8，不能证明是原告擅自改变燃气管道，故本院不予认定；证据9，没有原告签收单，通知张贴于何处，是否为醒目位置易被原告知晓被告未提交相关证据佐证，因而不能证明办证的通知已有效送达至原告；证据10，不能证明原告的房产证已办好，本院不予认定。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2009年8月7日，以原告吴和平为买受人，被告星海房产公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，具体约定：“…第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于育才路西侧贤童街南侧、编号为1-3-112-3-1的地块的土地使用权。［土地使用权证号］为（2006）A0105。该地块土地面积为7401㎡，规划用途为综合，土地使用年限住宅至2075综合至2053。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］星海名都综合楼，建设工程规划许可证为0806048，施工许可证号43250020080928010141。第二条商品房销售依据及预售款监管情况。买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房批准机关为娄底市房地产局，商品房预售许可证号为预许字（2009）第04号。…第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：
幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）套内面积（平方米）分摊面积0028B1622B16综合钢混2.8031255.1941.80113.39第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款如下：
幢号房号计价方式单价单位总价0028B1622［建筑面积］2585.36元／平方米142686该商品房款合计142686元，币种为人民币。…第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款：签订本合同时买受人向出卖人支付房款的100%计142686元。1、维修基金142686元×3%=4280.58元；2、契税142686元×1%=1426.86元；3、产权证发证费80元／户；4、交易手续费55.19平方米×3元=165.57元；5、印花税5元；6、国土权证发证费450元；7、印花税5元。代理预收费用合计6413.01元。收费标准发生变化，按实际发生额调整。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限内之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。…第八条交付期限：出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…5、将符合建设工程经竣工验收备案条件的商品房交付买受人使用。…第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。…第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房竣工验收后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日办将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。…”
合同签订后，原告吴和平按约定将购房款142686元以及代收的契税和物业维修基金等费用6413.01元于2009年8月7日支付给被告星海房产公司，并由被告公司出具收据与原告。2010年9月22日，被告星海房产公司将原告吴和平所认购的星海·名都国际0028栋b1622号预售商品房交付与原告使用。后因被告星海房产公司未能按合同的约定，在商品房竣工验收并交付给原告使用后的365日内，将办理权属登记的资料提供给产权登记机关进行备案，由此致使原告吴和平迟迟未能取得房地产权属证书以及土地权使用证书。2013年4月8日，以被告星海房产公司为甲方，李平、朱梓利、肖建华等六人作为乙方，代表娄底市星海名都国际购房全体业主，双方签订了一份《协议书》，具体内容为：“甲方于2010年将所建星海名都国际所建房屋出售给星海名都国际现全体业主，现因甲方为乙方办理房产证、土地使用证之事宜达成协议如下：一、甲方承诺星海名都国际业主的房产证、土地使用证，购房业主当时已付清全部购房款的业主的房产证、土地使用证限2013年7月15日前全部办理好并发放给业主手中。二、甲方承诺星海名都国际原由银行按揭的购房业主的房屋产权证及土地使用证，限2013年8月20日前全部办理好，两证交由银行保管。三、若开发商在承诺期内未按时办理好房屋产权证和土地使用证手续，过期则按购房业主购房款的总额以月息10%计算，由开发商赔偿给星海名都国际的全体购房业主。四、此协议壹式拾份，开发商存肆份，业主代表存陆份，双方签字即发生法律效力…”。此后，被告星海房产公司仍未能按上述承诺期限将两证办好交付与原告，为此原告吴和平等星海名都国际小区的业主遂起诉至本院，要求判决如前所述。
本院认为，原告吴和平与被告星海房产公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告吴和平已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告星海房产公司亦应当按合同约定履行交付房屋以及办理房屋产权证、国土使用权证相关手续的义务。虽然被告星海房产公司与星海名都国际小区维权业主代表有对自己履行办证义务的期限进行合意后的更改，但更改后被告却仍未能按期办理好两证，被告的行为已构成违约，其理应按约定为原告吴和平办理好星海·名都国际0028栋b1622号商品房的所有权证和土地使用权证。现原告吴和平诉讼主张由被告星海房产公司承担逾期办证之违约金29964.06元，被告亦辩称2013年4月8日出具的协议书不是被告的真实意思表示，对此经审查后本院认为，协议书有被告方法定代表人苏泉的签名及捺印，被告方没有提交其他证据佐证此协议是在违背被告方法定代表人的真实意愿下签订的，故协议书是被告的真实意思表示。原告吴和平诉讼主张要求由被告方承担的逾期办证违约金包括两项，即按已交购房款额的1%（1426.86元）及已交购房款的10%计算两个月（28537.20元）分别予以计算，共计为29964.06元。本院认为本案中，被告星海房产公司与星海名都国际小区维权业主代表已对自己履行办证义务的期限进行了合意后的更改，现原告要求按《商品房买卖合同》以及《协议书》的约定分别予以计算逾期办证违约金，因其此诉请计算方式不符合情理，故本院不予支持。逾期办证的违约金应按照被告星海房产公司同维权业主代表签订的《协议书》中所承诺的按购房款总额以月息10%计算，此条款应是原、被告双方对《房屋买卖合同》中逾期办证“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的违约金比例进行的合意更改，即如被告未能在2013年7月15日前为原告吴和平办理好两证，则按已交房款的10%一次性计算违约金，而不是按已交房款的10%分月计算违约金。因此，被告应当承担的逾期办证违约金为已付总房价款142686元×10%=14268.6元。至于原告吴和平在诉讼中还提出，因被告逾期交房21天，应当按合同约定承担逾期交房违约金1498.20元的主张。对此经审查后本院认为，根据双方购房合同的约定，被告确实应当在2010年8月31日前，将符合国家验收标准的商品房交付与原告使用，否则每逾期一天由被告支付原告万分之五的违约金，但实际上原告是于2010年9月22日拿到被告应当交付的房屋钥匙，因考虑到原告在逾期收房后并未能及时提出异议，且在逾期收房形成既定事实后的二年内也未能提出诉讼请求，已超过合理有效的法定诉讼时效期限，故对原告该项诉讼主张，本院不予支持。另被告星海房产公司辩称有提出，延期办证的原因之一是由于有些业主用户将煤气管道擅自改动才造成消防验收不合格所致。对此因被告公司未能提供充分确凿之证据予以证实，故本院对该辩称主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告吴和平交付所购的星海名都国际小区0028栋B1622号商品房的房屋所有权证；
二、由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告吴和平延期办证违约金14268.60元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告吴和平其他的诉讼请求。
案件受理费600元，由原告吴和平负担100元，由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 石 婕
代理审判员 杨玉洁
代理审判员 戴跃辉
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴细宁
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。