安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第03741号
原告：高军，男，1970年5月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，无业。
被告：杨东科，男，1983年12月8日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托代理人：杨月正。
本院于2014年8月14日立案受理原告高军诉被告杨东科房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员孙睿适用简易程序，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告高军到庭参加诉讼，被告杨东科经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高军诉称：2013年10月18日，其与杨东科就合肥市瑶海区临泉东路X小区X室达成租赁协议，双方约定：房屋租金每月7500元，每3月一付，需提前15日预付，杨东科不支付或不按规定支付房租及欠缴水电费及物业费的，出租方有权解除合同。从2014年开始，被告杨东科就开始拖欠房租，其多次催交，杨东科虽书面承诺如果再拖欠房租，高军可以自行撬锁，但之后杨东科仍然拖欠房租、水、电费且拒不将房屋交予高军。现提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同并由杨东科立即将房屋交付高军，另由杨东科支付违约金10000元；2、杨东科支付2014年8月份直至合同解除并将房屋交付高军之日止的相应房租、水费500元、电费1500元、物业费300元。
被告杨东科未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2013年10月18日，高军（甲方）与杨东科（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：高军将位于合肥市瑶海区临泉东路X小区X室（东边楼下1间，楼上两间）出租给乙方使用，乙方承租门面用于足浴经营；房屋租赁自2013年10月28日至2015年10月27日，共计2年；每月租金7500元，3月付，租金每年提增10%；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁违约金10000元；乙方承担水、电、电话、电视收视费、供暖、燃气、物业管理费等……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付，应由乙方交纳的各项费用，拖欠房屋房租……；备注：1、乙方经营不善情况下转让，3个月转让乙方给甲方20000元，6个月转让给甲方10000元，一年半转让给甲方20000元整；2、楼上衣服柜不允许拆；3、乙方交房租应提前15天；4、乙方解除合同应提前60天提出书面申请；5、乙方交物业费按120平方等。合同签订后，高军向杨东科交付了涉案房屋，杨东科支付10000元押金。2014年4月16日，杨东科向高军出具欠条一份，称其拖欠涉案房屋自2014年4月28日至7月28日期间的房租22500元，并保证于2014年7月20前交齐，否则无条件搬走。随后，杨东科向高军支付了2014年7月28日前的房租22500元。2014年7月21日，杨东科又向高军出具保证4份，称与房主约定每季度12日支付房租，其因拖欠房租，保证于2014年7月28日到场与房主解除租赁合同，搬走其在店内的东西并结清水、电、物业费，否则高军有权拆锁。
后因杨东科未按上述保证内容履行，高军遂于2014年8月14日诉讼来院，提出诉称之请求。
庭审中，高军提供水、电、物业费发票一组，用以证明截止到2014年8月18日，杨东科欠水费279元未交；截止2014年8月12日，杨东科尚欠电费1020.72元未交；截止到2014年10月30日，杨东科尚欠物业费534元未交（每月178元）的事实。
以上事实有房地产权证、《租房协议书》、欠条、保证、水、电费发票、物业费发票等证据及到庭当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：高军与杨东科签订的租房协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。高军已经按约将涉案房屋交付杨东科使用，杨东科理应及时支付租金。高军主张杨东科仅向其支付了2014年7月28日之前的租金，因杨东科未能举出反驳证据证明其向高军支付了此后的租金，故本院对高军上述陈述予以认定。杨东科未按双方约定按时支付此后的租金，已构成违约，根据合同约定，高军有权要求解除双方的租赁合同，并要求杨东科承担违约责任。故对高军要求解除双方于2013年10月18日签订的《租房协议书》，并由杨东科腾空位于合肥市瑶海区临泉东路X小区X室的房屋交还高军的请求，本院予以支持。杨东科付清2014年7月28日前的房租后，仍然实际占用涉案房屋，应按约定支付房租，故杨东科应向高军支付2014年7月28日至9月28日期间的租金15000元，此后按照每月7500元的标准支付至实际返还房屋之日止。因杨东科已按协议书向高军支付了10000元的押金，该押金是为了保障合同的履行，设定的金钱性质的担保。根据》第规定，债务人将其金钱以保证金的形式特定化后，移交债权人占有作为履约的担保，在债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。故该10000元押金应首先从杨东科所欠的租金中予以冲抵，冲抵后杨东科应支付2014年7月28日至9月28日期间的租金为5000元。因杨东科行为构成违约，还应向高军承担违约责任，高军主张违约金10000元，明显过高，本院酌情调整为以杨东科应付的到期租金额，按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍标准，自2014年7月28日计算至判决确定的履行期限届满之日止。杨东科还应支付其实际占用涉案房屋期间的水、电、物业费，分别为水费279元、电费1020.72元、物业费300元（534元／3个月／142.44平米×120平米×2个月）。据此，依照《》第、第九十三条、第、第、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告高军与被告杨东科之间签订的房屋租赁合同；
二、被告杨东科清空位于合肥市瑶海区临泉东路X小区X室（东边楼下1间，楼上两间）房屋并交还原告高军；
三、被告杨东科支付原告高军2014年7月28日至9月28日期间的租金5000元（此后按照每月7500元的标准支付租金至实际返还房屋之日止）及违约金（以到期应付租金额，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍的标准，自2014年7月28日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、被告杨东科支付原告高军水费279元、电费1020.72元、物业费300元；
以上二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回原告高军的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，减半收取55元，办案中实际支出55元，合计人民币110元，由原告高军承担20元，被告杨东科承担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孙 睿
二〇一四年十月八日
书记员 程艳艳
附本案适用的法律条文：
《》
第当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。