广东省东�市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初8039号
原告：东莞市黄河集团房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路黄河商业城七楼，统一社会信用代码为9144190075109794X3。
法定代表人：郑任辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗利敏，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄艺威，国信信扬（东莞）律师事务所实习律师。
被告：张伟荣，男，汉族，1967年6月20日出生，住广东省罗定市。
委托诉讼代理人：严凡，广东品科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李枝繁，广东品科律师事务所辅助人员。
原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司（以下简称“黄河公司”）诉张伟荣租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年8月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗利敏、黄艺威、被告委托诉讼代理人严凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄河公司诉称：黄河公司与张伟荣于2013年11月3日签订《车位使用协议》，协议约定，黄河公司将其开发的虎门国际公馆项目B016号车位使用权转让给张伟荣，张伟荣向黄河公司支付车位使用费149000元；双方约定由张伟荣采取分期付款的形式向黄河公司支付车位使用费，若张伟荣在分期付款约定时间内逾期付款1个月以上的，黄河公司有权收取该期款项额10%的滞纳金。协议签订后，黄河公司已按照协议约定将车位交付给张伟荣使用，但张伟荣无故拖欠车位使用费，至今为止张伟荣共拖欠黄河公司车位使用费100000元。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，为维护自身的合法权益，黄河公司特向法院提起诉讼，请求判令：1.张伟荣向黄河公司支付车位使用费100000元及滞纳金10000元；2.由张伟荣承担本案全部诉讼费用。
被告张伟荣辩称：一、案涉车位使用协议不具备交付使用条件。张伟荣于2016年8月18日向东莞市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）提出调查，住建局于2016年8月25日作出答复，本机关无工程名称为“虎门国际公馆”二期地下室申请办理竣工验收备案事项的记录和相关信息。黄河公司提交的竣工验收备案证书为“虎门国际公馆”一期地下室，因此，案涉车位所在的“虎门国际公馆”二期地下�依法不得交付使用，《车位使用协议》不具备客观的履行条件。二、黄河公司不具有案涉车位之所有权，《车位使用协议》不具有合法效力。黄河公司虽然提交《商品房买卖合同》以证明车位未按公建面积分摊，但是此项条件并非证明黄河公司拥有案涉车位所有权的唯一条件，其所提交的《国有土地使用权证》并不能证明地下工程产权归属黄河公司所有。因此，黄河公司未能充分举证证明其对案涉车位拥有法律上认可的所有权，故其转让案涉车位的使用权并无法律依据，《车位使用协议》无效。三、案涉主体混乱，原告主体有所遗漏。《车位使用协议》转让方除黄河公司外，还有东莞市黄河物业管理有限公司（以下简称“黄河物业管理公司”），而国有土地使用权证所列土地使用者却为广东黄河实业集团有限公司（以下简称“黄河集团公司”）。《商品房买卖合�》之出卖人以及《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案证书》所列建设单位，除黄河公司外，同时还有黄河集团公司。四、《车位使用协议》约定第三期支付款项50000元，原约定2014年6月30日前支付，现该款项支付期限已超过两年诉讼时效。五、案涉小区后期车位销售价格为70000元至80000元，案涉车位的价款为149000元，张伟荣认为协议约定的价款显失公平。
经审理查明：2013年11月3日，黄河公司、黄河物业管理公司作为甲方，张伟荣作为乙方，签订了《车位使用协议》。协议约定：“甲、乙方双方通过协商，就乙方租赁甲方开发的虎门国际公馆项目车位使用权事宜作出如下约定：车位位于虎门国际公馆二期地下停车场，B016号；乙方支付给甲方车位使用费用共计149000元，本费用不包含物业公司收取的管理费。甲、乙双方一致同意选择分期付�方式：2013年11月3日前，第一期付款为20000元；2013年12月30日前，第二期付款为29000元；2014年6月30日前，第三期付款为50000元；2014年12月30日前，第四期付款为50000元。乙方自愿并严格遵守分期付款的支付约定，并将每期款项在约定时间内支付给甲方，甲方向乙方提供收款收据。乙方在分期付款约定时间内如有逾期还款情况，甲方将按以下方式收取滞纳金：若逾期1个月内的，将收取该期款项额5%的滞纳金；若逾期1个月以上至5个月的，将收取该期款项10%的滞纳金；若逾期6个月及以上的，甲方有权收回本车位，且乙方已缴纳款项不予退还；本车位所有权归属甲方所有，乙方只享有车位使用权；本车位使用协议的使用年限与虎门国际公馆商品房的使用年限一致，使用年限满后，按国家政策处理。甲方在乙方办理完付款并签署协议后的次日将本车位交付给乙方使用。在本协议约定的使用期内，乙方享有对该车位的固定使用权，该权益受本协议保护不可侵犯；乙方在车位使用期内须按月向物业公司支付车位管理费，缴费标准为50元/月；若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转租给本项目的其他业主，乙方不得将本车位转租给本项目业主以外的第三人；本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位，但应及时向物业管理公司办理备案手续。”《车位使用协议》签订后，黄河公司将案涉车位交付给张伟荣使用，张伟荣向黄河公司支付了第一期、第二期使用费共计49000元。
黄河公司主张，黄河公司及黄河物业管理公司在张伟荣家门口粘贴了《告知函》，载明：“您名下的虎门国际公馆二期地下停车场B016号车位尚有余款未付清，请及时与我公司联系，并在2016年5月11日2016年5月31日前把该车位余�全部交清，否则，我公司将按照与您签订的《车位使用协议》之约定采用法律途径解决，届时，将会给阁下带来不便，请见谅！”张伟荣主张没有收到该份《告知函》。双方确认，张伟荣一直有在使用案涉车位，按月缴纳管理费。张伟荣认为案涉小区后来出售的车位价格比其购买时低，且车位无法办理产权证，故不愿再支付余款。黄河公司则主张继续履行《车位使用协议》，要求张伟荣支付车位使用费100000元及滞纳金10000元。
黄河公司与张伟荣于2010年9月9日签订的《商品房买卖合同》约定：“该地块土地面积为53649平方米，规划用途为商住用地，土地使用权年限至2063年9月9日。”附件二约定：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的家主面积，以水平投影面积极速那。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”黄河公司主张，停车位在案涉小区商品房出售时未按公建面积分摊，也不属于公共区域，属于黄河公司所有，黄河公司有权将使用权予以转让。张伟荣则认为，合同附件二没有提到车位面积是否分摊，并不代表黄河公司对车位有所有权，且认为使用权只能出租，张伟荣原本以为购买了车位所有权，后来才知道是使用权。黄河公司主张，案涉车位是无法办理房产证，因为案涉车位属于人防工程面积范围内，地下室车库有经过人防工程专项竣工验收，在人防工程面积范围内的车位是无法办理产权证的。
黄河公司、黄河集团公司委托东莞市华建测绘有限公司对虎门国际公馆一期地下室二的房屋实地测绘，《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示，虎门国际公馆一期地下室二为钢混/.-1层为车库、人防使用功能，共有分摊面积为0。黄河房地产公司主张，虎门国际公馆一期有地下室一、地下室二，案涉《车位使用协议》中所称的“虎门国际公馆二期地下停车场”，实际上是位于虎门国际公馆一期地下室二，属于人防工程，测绘成果报告书的测绘对象为案涉车位所在停车场；关于案涉车位与测绘成果报告书中车位编号的对应问题，测绘成果报告书中第20页及第47页显示，进行测绘时属于地下人防的车库不作具体车位的划分，为整体测绘，《车位使用协议》中的车位号为黄河房地产公司对地下人防车库便于区分而进行的编号；案涉车位位于一期地下室二，不属于公共区域，所在小区有在地面预留停车位。
另查，黄河集团公司取得了坐落于东莞市虎门镇白沙管理区三村蚁公山的两块土地使用权，《国有土地使用证》证号分别为东府国用1994字第特129号、130号，土地用途为商住用地，东莞市城乡规划局颁发了虎门国际公馆一期地下室一的《建设工程规划许可证》，东莞市城乡规划局颁发了虎门国际公馆一期地下室二的《建设工程规划许可证》，建设单位为黄河公司、黄河集团公司，东莞市住房和城乡建设局向颁发了虎门国际公馆地下室一的《竣工验收备案证书》，东莞市住房和城乡建设局颁发了虎门国际公馆地下室二的《竣工验收备案证书》，江南名门（虎门国际公馆）一期人防地下室工程的竣工验收备案文件经东莞市人民防空办公室收讫，文件齐全，同意备案，建设单位为黄河公司。1999年3月24日2011年10月31日2012年11月27日2011年11月22日2012年12月29日2013年1月10�
黄河公司提交了黄河物业管理公司出具的《说明书》，载明：“因《车位使用协议》涉及车位管理费的约定，故我司作为甲方之一参与《车位使用协议》的签订对车位管理费事项进行确认，协议中关于案涉车位的所有权益由黄河公司行使。”黄河公司提交一份黄河集团公司出具的《说明书》，载明：“我司为黄河公司股东之一，与黄河公司合作共同开发国际公馆项目。我司为该案涉土地使用权人，建设单位为黄河公司，案涉车位为我司与黄河公司共同开发所有，在本案中我司自愿放弃对该车位的所有主张，关于案涉车位的所有权益由黄河公司行使。”
以上事实，有原告提交的《车位使用协议》、告知函、《商品房买卖合同》、《房地产面积测绘成果报告书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《竣�验收备案证书》、人防工程专项竣工验收备案表、单元收款单、《说明书》，被告提交的《关于政府信息公开申请的答复》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：黄河公司与张伟荣签订的《车位使用协议》是双方的真实意思表示，从协议内容看，有约定“甲、乙方双方通过协商，就乙方租赁甲方开发的虎门国际公馆项目车位使用权事宜”、“若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转租给本项目的其他业主”，即约定的是租赁车位使用权，故双方为车位租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《车位使用协议》约定“本车位使用协议的使用年限与虎门国际公馆商品房的使用年限一致”，商品房使用年限�2063年9月9日，故案涉车位的租赁期限为2013年11月3日至2063年9月9日，按照上述规定，租赁期限从2013年11月3日至2033年11月2日的部分为有效部分，超过部分的期限则无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故案涉《车位使用协议》的其他部分未违反法律、法规的强制性规定，系有效的，双方应当按照约定履行各自的义务。双方约定的使用费即租金，共计149000元，是租赁至2063年9月9日的租金，即49年10个月零7天的租金，因超出20年的租赁期限无效，故租金也应当计算至20年，折算20年的租金为：149000元÷598.23个月×240个月=59776元，约定的超出部分亦属无效，故张伟荣应当向黄河公司支付20年期限的租金59776元。张伟荣已支付了49000元，剩余10776元尚未支付，约定的付款时间已届满，黄河公司要求张伟荣支付剩余车位使用费即租金，本院予以支持，但剩余租金数额应为10776元。张伟荣未按照约定时间支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定“若逾期1个月以上至5个月的，将收取该期款项10%的滞纳金”，黄河公司要求张伟荣按照该约定支付违约金，本院予以支持，但违约金应当以剩余租金10776元为基准计算，违约金计算为1077.6元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张伟荣应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司支付车位使用费即租金10776元及违约�1077.6元；
二、驳回原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1250元（原告已预交），由原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司承担1115元，被告张伟荣承担135元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 宋 华
二〇一六年十月十七日
书记员 郑曼华