重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第07234号
原告向可辉，男，1964年10月23日生，汉族，住海南省万宁市。
委托代理人向世华，重庆升腾律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人乔春长，重庆升腾律师事务所律师（特别授权）。
被告重庆市万州区国成建设开发有限公司，地址：重庆市万州区清堰街91号。组织机构代码证号码70940477-4。
法定代表人蒋长国，董事长。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师（特别授权）。
原告向可辉诉被告重庆市万州区国成建设开发有限公司（以下简称国成建司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法由审判员程智独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向可辉的委托代理人向世华，被告国成建司的委托代理人张守贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向可辉诉称，2010年9月18日，我与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告应当在2011年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付我使用；交付时应符合本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；被告逾期交房的，从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向我支付已付房价款万分之一的违约金；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方提出办理商品房《房地产权证》的申请，如因被告的责任，未能按期取得登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交材料并取得登记受理单为止，被告按日向我支付已付房价款万分之一的违约金。我按约定履行了义务，被告违反合同约定迟延交房；我接房后，由于被告未取得竣工验收备案登记证，无法在约定期限内提交办理产权登记的资料并取得登记受理单，导致迟延办证。请求判决：1、被告支付我逾期交房违约金36781．06元（从2011年1月1日起按已付房款每日万分之一计算至2012年12月14日止）和逾期办理产权登记违约金35287．15元（从2011年10月26日起按已付房款每日万分之一计算至2013年9月10日止），计72068.21元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告国成建司辩称，1、原告与我司签订的合同属实，但实际签订时间是2011年8月25日，不能从2011年1月1日开始计算违约金；该房经整改后，原告承诺不再提出任何异议；该合同是格式合同，约定的交房条件依据的仅是部门规章，未达到法律效力；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，房屋在竣工验收之后就可以交付使用，原告请求将逾期交房违约金计算至2012年12月14日止是不当的。2、原告已接房。3、合同约定的办理产权证是双务行为，必须要原告提出办证申请才能办理产权证。原告未申请办证，不存在逾期办理产权登记的事实。4、原告主张逾期交房和逾期办证的时间有重叠，其请求不成立。5、本案诉争房屋已于2010年12月20日竣工，2011年1月8日竣工验收合格；我司根据补充合同第一条约定于2011年1月26日登报通知原告接房，原告不接房，其责任应由原告承担。6、本案诉争房屋于2012年12月14日取得了竣工备案登记证，2012年12月17日登报通知已接房业主办理产权证；取得竣工备案登记证迟延是因为政府的土地置换问题造成的，不影响我司交房的行为。7、原告在2013年10月起诉主张权利已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告对我司的诉讼请求。原告并无实际损失，其按已付房款每日万分之一计算违约金过高，如原告请求成立，请求法院对违约金予以调减。
经审理查明，2010年9月18日，原告（合同称乙方）与被告（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目名称为国成·江山龙苑15号楼；本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为301D房地证2007字第00173号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10033号。第三条乙方所购商品房坐落为重庆市万州区牌楼小区红花三、四组15幢4单元602室，建筑面积119．86平方米。第四条本商品房为清水房，总成交金额为510963元，于合同当日全部付清。第七条交房期限及交付条件（一）2、属预售商品房的，甲方应当在2011年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力”。被告称合同实际签订时间是2011年8月25日，原告不认可；被告提供了原告于2011年8月25日支付总房款的收据和2012年1月6日的一份承诺书（内容为：被告出资6万元对原告房屋进行整改，原告承诺不再对房屋提出任何异议）。双方同时签订《合同补充协议》，载明：“1、甲、乙双方的通讯、联络以合同载明的地址、电话、传真为准。双方对所提供的真实性负责。若有变更，变更方应从变更之日起7日内以书面形式通知对方。如变更方未按约定通知对方，导致对方无法按本合同约定联系方式向变更方送达有关书面文件的，由此造成的相关责任由变更方承担。双方发出书面文件的方式包括信函、公告、登报、传真、电子邮件等”。
合同签订后，原告已支付购房款515141元，并于2012年12月24日开具销售不动产统一发票；2013年7月18日，原告缴纳契税7727．11元；2013年7月12日，原告缴纳物业专项维修基金8990元。原告于2011年8月26日接房，于2013年7月18日向重庆市万州区房地产管理局提出办理土地房屋权属登记申请，并同时书面委托被告全权办理有关房屋产权证事宜。
2011年1月8日，被告开发的国成·江山龙苑13号楼、15号楼、16号楼、17号楼、19号楼竣工验收合格；1月9日，被告开发的国成·江山龙苑12号楼、20号楼竣工验收合格；8月10日，该项工程七栋楼进行消防竣工验收备案；9月7日，重庆市万州区环境保护局批复同意对该项工程生活污水处理设施进行预验收；10月26日，该项工程防雷竣工验收合格；11月30日，重庆市万州区民防办公室同意对该项工程建设项目人防专项验收备案；12月1日，该项工程绿地指标核定合格。2011年1月26日，被告在《三峡都市报》刊登“接房通知”，载明：“国成江山龙苑12、13、15、16、17、19、20号楼的购房户，请于2011年1月28日带相关手续到公司办理接房事宜”。2012年12月14日，被告取得国成·江山龙苑16号楼住宅部分及12、13、15、17、19、20号楼的《建设工程竣工验收备案登记证》［证号为万州区建竣备字（2012）53号］。2012年12月17日，被告在《三峡都市报》刊登“房屋产权证办证通知”，载明：“国成·江山龙苑小区12、13、15、16、17、19、20号等楼未办产权证的业主，请带购房合同书原件、不动产发票原件、购房人的身份证复印件、大修基金及契税发票原件，到我公司办理产权证资料交接的相关手续”，同时公布了公司地址和联系电话。
2009年，万州区人民政府决定建设北滨公园，由万州区建设开发公司（现平湖公司的子公司）对被搬迁户进行安置。在实际拆迁安置中，修建搬迁安置的土地不够，而拆迁安置方案已经公布，由万州区建委牵头，于2010年6月召集区国土局、平湖公司、国成公司等单位开会，协商土地置换，用万州区自来水公司位于牌楼小区临沙龙路（牌楼街道万安八组）规划用地2657平方米（建设用地1441平方米）的土地与国成江山龙苑开发区域的规划用地1680平方米（建设用地1441平方米）的土地等量置换，同时置换的还有万州区供销社的土地。2012年2月23日，平湖公司对置换土地向区政府请示，2012年3月8日，万州区国资委批复同意将万州区自来水公司的1441平方米土地收储。2012年2月，被告与重庆市万州建设开发公司签订《土地置换协议》，将万州牌楼小区红花二组规划用地1680平方米（建设用地1441平方米，301D房地证2007字第00173号）与牌楼小区临沙龙路（原万安八组）规划用地2657平方米（建设用地1441平方米）置换，置换方式为建设用地面积对等的方式，以规划地面积实施地块置换，互不补偿。国成江山龙苑开发区域的1441平方米土地按规划为小区停车位，所置换的土地已交付，但一直未办妥国有土地使用权证，国成江山龙苑开发区域的小区停车位未能按规划建设，其开发的商品房竣工验收合格后未能及时取得建设工程竣工验收备案登记证。
上述事实，有原告提供的身份证复印件一张、组织机构代码证复印件一张、《重庆市商品房买卖合同》及附件复印件一份、发票和收据复印件三页；被告提供的《重庆市建设工程竣工验收意见书》复印件七份、“关于万州区‘国成·江山龙苑’相关建设事宜的情况说明”复印件一张、《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》复印件一张、报刊复印件一页、《重庆市万州区商品房预售（预租）许可证》复印件七张、《土地置换协议》复印件一份、请示及批示复印件各一份、万州民防备字（2011）3号文复印件一份、《重庆市建设项目防雷工程竣工验收合格证》复印件七份、渝（万）环预验收（2011）39号文复印件一份、万州市园绿核（2011）52号文复印件一份、消防资料打印件一张、房屋结构整改协议复印件一份、承诺书复印件一张、收据复印件一张、重庆市土地房屋权属登记申请书及委托书复印件各一份；本院的调查笔录复印件两份；及当事人的当庭陈述等证据相佐证。
本院认为，被告称双方签订的合同时间不真实，并无充分证据说明，原告对此也不予认可，本院对这一主张不予采信。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。被告系本案诉争商品房的出卖人，在面对众多不特定买受人的情况下，为避免引起不必要的纠纷，被告在履行接房和办证通知义务时采用登报方式要求相关商品房买受人履行相应义务符合双方签订的《合同补充协议》第一条的约定。原告应按登报通知尽快履行应尽义务。原告诉称被告以登报方式履行通知义务不符合双方合同约定，没有合同和法律依据的主张，本院不予支持。但因被告2011年1月26日通知接房时并未取得买卖商品房竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交房条件，买受人行使后履行抗辩权拒绝履行接房义务符合法律规定，由此导致逾期交房的违约责任应由被告承担，被告应承担从约定交房之日至实际交付房屋之日逾期交房的违约责任。本案商品房已实际交付，被告交房之日虽不具备交付条件，但因交付的商品房质量合格，并未损害原告的合同权益，本院不予干预。原告以交付商品房之日不符合合同约定为由，要求被告承担已履行交房义务后至2012年12月14日取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日逾期交房的违约责任有悖常理亦无法律依据，本院不予支持。被告在2011年8月26日才交接商品房，其行为已构成违约，原、被告双方均是明知的，原告主张权利的诉讼时效期间，应从实际接房的次日起再加上双方约定的支付违约金的期限30日（即2011年9月26日）开始计算，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告于2013年10月8日向本院递交诉状主张权利，未举示证据证明有诉讼时效中止、中断和延长的法定情形，已超过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩理由成立，本院予以采纳；原告要求被告支付逾期交房违约金36781．06元（从2011年1月1日起按已付房款每日万分之一计算至2012年12月14日止）的诉讼请求，本院不予支持。双方所签《重庆市商品房买卖合同》中约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，由于被开发的国成·江山龙苑16号楼住宅部分及12、13、15、17、19、20号楼商品房在2012年12月14日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而取得此证是办理商品房产权登记的必备条件，原告申请办理房屋产权登记的时间按合同约定为实际交房后60日内；双方对办理房屋产权证的约定为共同“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料”，而根据《合同补充协议》对于发出书面文件的方式的约定包括信函、公告、登报、传真、电子邮件等，被告2012年12月17日登报发出“房屋产权证办证通知”已履行通知义务，原告应有注意义务，原告未及时提供资料申请办理产权登记，应自行承担相应责任，但应给原告一定准备期限，根据双方的违约情况，综合考虑，酌情确定10天；原告请求被告支付逾期办证违约金的理由成立，本院予以支持；因万州区人民政府修建北滨公园的土地置换，原规划的地上停车位不能按规划建成，被告不能及时取得本期商品房的建设工程竣工验收备案登记证，是不可归责于被告的原因，被告要求调减违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采纳，被告应当从2011年10月26日（已扣除双方约定的办证期间60日）至2012年12月27日按原告已交购房款515141元每日万分之一计算的20％支付逾期办理房地产权登记违约金4419．91元（515141元×429天×万分之一／天×20％）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告重庆市万州区国成建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向可辉支付逾期办理重庆市万州区牌楼小区红花三、四组15幢4单元602室房地产权登记的违约金4419．91元。
二、驳回原告向可辉要求被告重庆市万州区国成建设开发有限公司支付逾期交房违约金36781．06元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1602元，减半收取801元，由原告向可辉承担320元，被告重庆市万州区国成建设开发有限公司承担481元。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理。
审判员 程智
二〇一三年十一月二十六日
书记员 张妮