广东省陆丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕陆法民二初字第58号
原告（反诉被告）：陈木滨（又名陈木彬），男，1959年5月12日出生，汉族，住广东省陆丰市，。
委托代理人：林栋，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：彭正民，广东威豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陆丰市财贸房地产开发公司，住所地：广东省陆丰市陆城广汕公路（启恩中学对面），组织机构代码：33474240-X。
法定代表人：杨建辉，总经理。
委托代理人：林炳强，公司工程总监。
委托代理人：李衍辉，广东陆洲律师事务所律师。
原告陈木滨与被告陆丰市财贸房地产开发公司（以下简称财贸公司）之间合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2015年8月26日第一次公开开庭进行了审理，原告陈木滨及其委托代理人林栋，被告财贸公司委托代理人李衍辉、林炳强到庭参加了诉讼。本次庭审中，被告财贸公司提起了反诉，本院同日立案受理，并决定合并审理。本案合并审理后，本院分别于2015年12月3日和2016年5月6日进行公开开庭审理，原告（反诉被告）陈木滨（以下简称原告或原告陈木滨）及其委托代理人林栋、被告（反诉原告）财贸公司（以下简称被告或被告财贸公司）的委托代理人林炳强、李衍辉到庭参加了诉讼。本案审理过程中，本院作了较长时间的调解，但调解未果。2016年6月13日，原告陈木滨向本院提交撤回本诉的申请，被告财贸公司不同意原告的撤诉申请，本院已依法作出裁定，对原告的撤诉申请不予准许。本案现已审理终结。
原告陈木滨诉称：1995年2月7日，原告与被告签订两份《转让铺、宅用地协议书》，原告以每平方米350元的价格，向被告购买位于陆丰市××小区××宅基地共六间，面积共计501.5平方米，总价款175525元。被告收到原告的全部购地款后，上述宅地的权利已属于原告所有。根据协议第八条约定，原告应办理的国土证及准建证一律由被告代办，但被告一直以各种借口拖延。原告在近期发现，被告甚至在已经转让给原告的宅地上进行工程建设，原告多次制止、交涉，被告置之不理。原告认为，原告通过签订协议并支付购地款取得的宅地，受法律保护，被告不按协议规定履行办证义务等行为，已构成违约。为维护原告办理的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令被告履行为原告位于陆丰市××小区总面积501.5平方米的六间宅地的国土证及准建证的义务；二、本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告为原告位于陆丰市××小区总面积501.5平方米的六间宅地办理国土证及准建证；二、停止侵占和妨害原告位于陆丰市××小区总面积501.5平方米的宅地；三、赔偿因长期不予办理国土使用证及准建证所造成的损失1分钱；四、由被告承担本案的诉讼费用。
被告财贸公司答辩和反诉称：一、原告诉称交清全部购地款不符合事实。1995年2月7日，原告与被告分别签订了两份《转让铺、宅用地协议书》，按协议约定，原告应于1995年2月7日交纳85000元，于1995年8月7日再交清42350元和48175元共90525元。协议签订当日，原告仅交85000元，尚欠90525元，分别开具两张欠条给被告，被告开具全额收据给原告。按照协议第五条的约定，原告未能按时交清土地款的行为显属违约。二、双方所签订的《转让铺、宅用地协议书》已处于依法解除状态，本案诉讼的内容仅是处理解除后的遗留问题。由于原告主动提出，双方于2010年2月13日协商一致，同意解除原协议，由被告分期分批退还原告所交85000元。协商当日还款4000元，2010年5月24日还8000元，2010年7月14日还13000元，2011年2月1日还5000元，2012年1月19日还10000元，2012年3月24日还20000元，2013年2月8日还5000元，合计共还款65000元，尚有20000元没有还清。三、被告的地皮已经陆丰市建设局批准作综合性开发。四、原告从来没有要求被告办理国土证、准建证。五、合同约定六个月内应交付全款，不然将收回土地。综上所述，被告认为原告的起诉隐瞒了本案的基本事实，现反诉请求：一、确认双方签订的《转让铺、宅用地协议书》已依法解除，本案诉讼的内容仅是处理解除后的遗留问题。二、驳回原告无理的诉讼请求；三、由原告负担本案诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：一、被告的反诉理由不能成立。双方的协议并没有解除，被告所称的依法解除，并没有事实依据和法律依据。二、被告辩称原告没有交付全款，但是被告给原告出具的收款收据足以证明全款已经付清。三、对被告提交的两份《欠条》，法律上属于另一个法律关系，原告已经履行了付款的义务，退一步说，《欠条》也应视为原协议的付款条款的变更，双方对变更条款没有异议。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
原告为其主张向本院提供了以下证据：
一、原、被告于1995年2月7日签订的《转让铺、宅用地协议书》，证明原告向被告购买了280.5平方米的土地；
二、原、被告于1995年2月7日签订的《转让铺、宅用地协议书》，证明原告向被告购买了221平方米的土地；
证据一和证据二证明被告应当为原告办理国土证和准建证。
三、被告于1995年2月7日向原告出具的《收款收据》，证明被告收到原告98175元的土地款；
四、被告于1995年2月7日向原告出具的《收款收据》，证明被告收到原告77350元的土地款；
五、陆丰市财贸房地产开发公司的企业登记材料，证明该企业法定代表人是杨建辉，一直没有变更。
被告为其主张向本院提供了以下证据：
一、原告于2010年2月13日出具的《收条》，金额为4000元；
二、原告于2010年5月24日出具的《收条》，金额为8000元；
三、2010年7月14日《个人业务凭证（填单）》，金额为13000元；
四、原告于2011年2月1日出具的《收条》，金额为5000元；
五、原告于2012年1月19日出具的《收条》，金额为10000元；
六、原告于2012年3月24日出具的《收条》，金额为20000元；
七、原告于2013年2月8日出具的《借据》，金额为5000元；
证据一至证据七，证明原告已自行收回土地款65000元，所交的85000元中，只剩余20000元，协议已经解除。
八、原告于1995年2月7日出具《欠条》，金额为42350元。
九、原告于1995年2月7日出具的《欠条》，金额为48175元。
证据八、证据九证明原告出具的欠条欠款，一分没交。
十、林炳强于2012年2月至2013年2月期间的任职文件《任职书》、《授权书》，证明财贸公司委托林炳强与原告签订协议的事实；
十一、原告于2014年8月16日与林炳强的通话录音记录，证明双方协商一致同意解除原协议，由财贸公司退回原告8.5万元，至2013年2月8日止，财贸公司已退款6.5万元，尚欠原告2万元的事实。
被告对原告的上述证据提出如下质证意见：对原告的全部证据的真实性没有异议。对证据一、证据二、证据三、证据四的证明目的提出异议，证据一、二的两份协议已经解除，证据三、四的两份收款收据，实际交款85000元，已经退回65000元，收款收据中注明的欠款，原告一分也没有交。
原告对被告的上述证据提出如下质证意见：对证据一至证据七的真实性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，从证据的内容看，都是原告与林炳强个人的关系，原告与被告之间所签订的合同是企业法人与原告的关系，两者不能等同，这些证据与本案没有关联性；对证据八至证据九的真实性没有异议；对证据十和证据十一，原告认为被告提交证据的时间明显超过法院指定的举证期限，而且不属于新证据的范畴，因此不予质证。
经审查，原告提供的证据一至证据五和被告提供的证据一至证据十一内容客观真实，来源合法，与本案有关联，并能与原、被告在庭审中的陈述相互印证，故本院对上述证据的证明力予以确认。
审理过程中，本院要求被告财贸公司向本院提交其取得的位于陆丰市金桂小区的案涉土地的国有土地使用权证或县级以上人民政府出具的相关批准文件以证明财贸公司在签订合同时已经取得案涉土地的使用权。被告财贸公司在本院指定的期限内向本院提交了广东省陆丰市人民政府陆府函[1999]10号《关于同意将陆城金桂小区的土地作为我市安居工程建设用地的批复》。原告对此证据的质证意见是：对被告提交的该批复文本没有异议，但该批复并不是被告取得案涉土地的权属依据，必须要有国土部门出具的使用权证才是权属依据。本院经审查认为，被告财贸公司提交的该证据只是陆丰市人民政府关于金桂小区的土地用途的批复，而不是关于土地权属的批复，并不能证明被告财贸公司已经取得案涉土地的使用权，亦不能证明陆丰市人民政府同意转让涉案土地。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1995年2月7日，原告陈木滨与被告财贸公司签订两份《转让铺、宅用地协议书》，协议约定原告以每平方米350元的价格，向被告购买位于陆丰市金桂小区的宅用地共六间，总面积计501.5平方米，总价款为175525元；以上总价款分两期支付：第一期为1995年2月7日分别支付35000元、50000元，第二期为1995年8月7日分别支付42350元、48175元。双方协议还约定被告安排给原告的土地必须按时交清全部土地款，方能动工建设，如不按时交清土地款一律不准动工兴建，超过六个月时间尚不交清全款者，原告收回土地，另行安排。签订协议的当天即1995年2月7日，原告向被告交付现金85000元（指上述第一期原告应支付35000元、50000元）和出具两张欠条，欠款金额分别为42350元和48175元；而被告同时向原告出具两张《收款收据》，金额分别是77350元和98175元。2010年2月13日至2013年2月8日原告分七次向被告退回其已交购地款共65000元，具体收款时间和金额如下：2010年2月13日4000元；2010年5月24日8000元；2010年7月14日13000元；2011年2月1日5000元；2012年1月19日10000元；2012年3月24日20000元；2013年2月8日5000元。原告除上述已被告收回的购地款外，现尚未收回的购地款20000元
另查明，被告财贸公司于1995年2月7日授权时任公司经理助理林炳强与原告陈木滨签订转让铺、宅用地协议书。被告陆丰市财贸房地产开发公司原名为陆丰县财贸房地产开发公司。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告财贸公司负有提供案涉土地的出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的的举证责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款规定：“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。”第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”据此规定可知，转让方未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的文书，而订立的转让土地使用权合同应认定为无效。具体到本案，被告即使在本院重新指定举证期限内，仍未能提供涉案土地的出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的证据，被告应承担举证不能的不利后果，故本院依法认定，原告与被告于1995年2月7日签订的两份《转让铺、宅用地协议书》无效。合同的履行或解除的前提是合同有效。因本案的转让土地使用权合同无效而不能履行，故对原告要求判令被告为原告办理位于陆丰市××小区总面积501.5平方米的六间宅地的国土证、准建证和要求被告停止侵占和妨害原告位于陆丰市××小区总面积501.5平方米的宅地以及要求被告赔偿因长期不予办理国土使用证及准建证所造成的损失1分钱的诉讼请求，本院依法均不予支持。因本案的转让土地使用权合同无效而不能适用解除，故对被告要求确认双方签订的《转让铺、宅用地协议书》已依法解除的反诉请求，本院不予支持；被告还提出判令“本案诉讼的内容仅是解除后的遗留问题”的请求，基于前述“不能适用解除”的理由，且“处理…遗留问题”的请求不具体明确，故本院对被告的该请求不能处理。
综上所述，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第九条规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈木滨的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告（本诉被告）陆丰市财贸房地产开发公司的全部诉讼请求。
本案本诉受理费3911元，由本诉原告（反诉被告）陈木滨负担；本案反诉受理费1905.5元，由反诉原告（本诉被告）陆丰市财贸房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。
审判长 陈岳超
审判员 朱淮飞
审判员 黄金碧
二〇一六年十月八日
书记员 余腾蛟