广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初531号原告黄珊，女，汉族，1985年5月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人周瑞燕，广东融关律师事务所律师。委托代理人罗建斌，广东融关（前海）律师事务所律师。被告陈国荣，男，汉�，1973年2月3日出生，住址广东省深圳市宝安区。被告范少华，女，汉族，1980年8月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区。第三人乌庆红，男，汉族，1984年7月9日出生，住址湖南省道县。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。法定代表人吴军强。委托代理人罗娟娟，女，汉族，系该公司员工。第三人招商银行股份有限公司深圳分行，地址广东省深圳市福田区。法定代表人岳鹰。原告黄珊与被告陈国荣、被告范少华、第三人乌庆红、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周瑞燕，被告陈国荣、被告范少华，第三人世华地产委托代理人罗娟娟到庭参加诉讼。第三人乌庆红和第三人招商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告陈国荣通过第三人世华地产的居间介绍，于2015年8月12日签订《二手房买卖合同》（编号：1520700，以下简称“合同”），约定被告陈国荣将其名下位于深圳市宝安区乡街道共乐路南侧香缇湾花园2栋C座的房产（房地产权证号：深房地字第××号）出售给原告，房产成交价为人民币436万元整，原告向被告支付定金人民币30万元，剩余房款原告以银行按揭的方式付款。由于被告陈国荣于2015年6月将涉案房产抵押给第三人招商银行股份有限公司深圳分行以其妻即被告范少华的名义贷款人民币261.6万元（贷款编号：8150121000061），原告与被告陈国荣在合同中约定，被告陈国荣委托担保公司担保融资赎楼，于签署合同之日起7日内办理赎楼、过户手续。2015年8月13日，原告与被告陈国荣签订《二手房买卖合同补充协议》（编号：1520700）将房产成交价变更为人民币456万元整、定金变更为人民币50万元整。合同签订后，按合同约定及被告陈国荣的要求，2015年8月12日原告通过在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处刷卡的方式向被告陈国荣支付了定金人民币5万元，2015年8月14日以转账的方式将第二笔定金人民币5万元付至被告陈国荣银行账户，按被告陈国荣的要求于2015年8月14日以转账的方式将第三笔定金人民币20万元付至被告陈国荣的代理人乌庆红的银行账户，2015年8月17日将剩余的定金人民币20万元付至被告陈国荣银行账户，原告共计支付定金人民币50万元。2015年10月10日，原告与被告陈国荣到中国建设银行人民北支行办理了首期款为人民币101万元的资金监管手续，且原告于当日申请按揭贷款，中国建设银行股份有限公司深圳市分行于2015年10月22日作出《二手楼购房贷款承诺书》（编号：201502500297），并将该承诺书正本以快递方式寄给被告陈国荣。原告积极全面履行合同义务，但被告陈国荣却以各种理由延迟履行赎楼、过户手续，经多次交涉，被告仍未履行相关合同义务，甚至口头表示不再继续履行合同。由于涉案房产于2015年11月11日被广东省陆丰市人民法院因郑深诉陈国荣、范少华民间借贷纠纷一案进行查封，查封期为三年，而原告与被告未能就合同继续履行达成一致意见，合同无法继续履行，应依法予以解除，被告应向原告返还定金人民币50万元。原告为向被告购买涉案房产将原两套家庭住房出售，现该房产已由原来的3万元/平方米涨至5万元/平方米，被告的违约行为给原告造成了卖房损失，从双方签署合同至今，涉案房产的房价上涨了144万元至220万元，被告的违约行为导致原告失去了合理的购房机会，造成原告巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行与原告于2015年8月12日签订的《二手房买卖合同》（编号：1520700，即两被告自行办理位于深圳市宝安区乡街道共乐路南侧香缇湾花园2栋C座的房产赎楼手续，并办理注销抵押登记手续，第三人招商银行股份有限公司深圳分行予以协助，被告于涉案房产赎出后三日内协助原告办理递件过户手续，并将涉案房产过户登记至原告名下，被告于收齐全部房款之日（不含交房保证金、赎楼余款）起三日内交房；2、两被告向原告支付逾期履行合同的违约金，违约金按照房屋转让价为基数按日万分之四计算，从2015年11月8日起计至被告履行合同完毕之日止；3、本案的全部诉讼费用由两被告承担。原告变更诉讼请求如下：1、被告与原告于2015年8月12日签订的《二手房买卖合同》解除；2、两被告向原告支付违约金人民币91.2万元；3、两被告向原告返还定金人民币50万元。两被告共同答辩称，1、被告没有违约，被告是想要把房产交给原告的。2、如果要赔偿违约金，应该按照签订合同标准执行，原告主张的违约金数额过高。双方之所以将违约金20%更改为4.6%是因为原告当时提出把自己的房屋出售后，五十天才能交付定金，双方对此作出了退让，所以双方协商一致调整违约金为4.6%。3、原告卖掉自己房屋的行为与购买涉案房产的行为是没有关联性的。4、被告要求本案中止审理，待陆丰市的案件审理结束后再开庭审理。第三人世华地产述称，第三人世华地产作为居间方已完全履行了居�义务，第三人世华地产处现还托管交房保证金人民币5,000元，第三人世华地产愿意根据法庭的判决作出相应的处理。第三人招商银行与第三人乌庆红既未到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见。经审理查明：2013年8月1日，位于深圳市宝安区西乡街道共乐路南侧香缇湾花园2栋C座号房产经核准登记在被告陈国荣名下，房地产证号为50××03号，他项权利摘要及附记中载明“该业主于2013年7月29日通过购买取得该房地产”。2015年4月28日，被告陈国荣办理了抵押登记，将涉案房产抵押给抵押权人第三人招商银行，抵押编号为5D15011369。2015年8月12日，原告作为买方，被告陈国荣作为卖方（第三人乌庆红为卖方代理人），双方签订了编号为1520700的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道共乐路南侧香缇湾�园2栋C座房（房地产证号码500××××4303）转让给原告，转让成交价为人民币436万元；2、本次房产交易定金共计人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币5万元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金人民币25万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起50日（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如一方未按本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如违约一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方承担违约责任，原格式合同中打印的违约责任的承担方式为：按转让成交价20%支付违约金或适用定金罚则，原、被告将该违约责任的承担方式更改为：违约方按转让成交价的4.6%支付违约金；8、双方在备注条款中约定：该房学位卖方承诺学位可用，否则合同作废卖方退还全部定金。原告主张签订上述合同时，原告和第三人世华地产正在转让自己的房产，因原告转让自己房产的行为关系到是否符合限购政策，为降低该风险，故和被告协商将违约金降低至4.6%；被告主张因原告提出五十天后才支付首期款，故双方协商将违约金降低至4.6%。2015年8月13日，被告陈国荣作为卖方，原告作为买方，双方签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定如下：1、涉案房产的实际成交价格为人民币456万元，实际支付定金人民币50万元，其中人民币20万元直接支付到卖方代理人即第三人乌庆红账户上；2、卖方承诺该房产带学位并可用，如若学位无法正常使用，双方自动解除合同，卖方退还全部定金人民币56万元，互不追究任何法律以及经济责任。2015年8月13日，原告向第三人世华地产支付定金人民币5万�。第三人世华地产表明其已经将定金人民币4.5万元转付给被告，现仅有人民币5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产处，第三人世华地产愿意根据法院的判决予以发放。两被告在庭审中表明未收到第三人世华地产转付的定金人民币4.5万元，但不清楚第三人乌庆红是否收取。当日，被告陈国荣向原告出具《收据》，表明收到原告交付的定金人民币5万元。2015年8月14日，原告向被告陈国荣的代理人即第三人乌庆红支付定金人民币20元，向被告陈国荣转账支付定金人民币5万元。当日，第三人乌庆红向原告出具《收据》，表明收到原告支付的定金人民币20万元。2015年8月17日，原告向被告陈国荣转账支付定金人民币20万元。8月18日，被告向原告出具两份《收据》，表明分别收到原告支付的定金人民币5万元、20万元。原、被告在庭审中确认�原告和被告陈国荣2015年10月10日前往办理了首期款资金监管手续，并与托管方中国建设银行股份有限公司深圳人民北路支行签订了《房屋交易资金托管业主开户通知书/协议书》，约定将购房资金人民币101万元交由监管方进行资金监管。当日，原告将款项人民币101万元存入约定的资金监管账户。2015年10月底，中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具《二手楼购房贷款承诺书》，表明在满足约定的全部条件的情况下，同意向贷款申请人即原告发放购房贷款人民币305万元。原告和第三人世华地产均表明贷款承诺书出具的日期为2015年10月底，上述贷款承诺书载明的日期2015年12月22日并非实际出具日期。原告主张被告陈国荣延迟履行过户手续，且涉案房产被查封致使合同无法履行，被告陈国荣的行为构成违约，故诉至法院请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，且被告陈国荣应向其按照房屋转让价款的20%支付违约金人民币91.2万元、返还定金人民币50万元，因上述债务属于两被告的夫妻共同债务，故被告范少华应当对上述债务承担连带清偿责任。两被告提出原告主张的违约金的计算标准过高，但两被告在庭审中对原告主张的夫妻共同债务并无异议。另查，1、两被告于2006年6月6日登记结婚，两被告主张双方婚姻关系仍在存续期间。2、深圳市不动产登记中心于2016年1月8日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2016年1月8日，申请人即黄珊家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。3、2015年11月11日，涉案房产被郑深诉陈国荣等民间借贷纠纷一案[案号为（2015）汕陆法民一初字第334号]查封，查封期限从2015年11月11日到2018年11月10日。另，原、被告以及第三人世华地�均确认涉案房产是在办理赎楼的过程中被查封的，各方于2015年12月才知悉涉案房产被查封的事宜。4、原告主张涉案房产在2015年12月的市场价值为600万元至650万元；第三人世华地产主张涉案房产在2015年12月的市场价值为600万元左右；被告未对涉案房产在2015年12月的市场价值提出明确主张。以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、二手房买卖合同补充协议、收据、账户历史交易查询对账单、银行汇款单、房屋交易资金托管业主开户通知书/协议书、存款凭证、二手楼购房贷款承诺书、购房资格证明、结婚登记审查处理表、产权资料电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告陈国荣签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》是双方真实意思表�，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。首先，涉案合同的签订日期为2015年8月12日，涉案合同约定“买方应于签订本合同之日起50日（含当日）内付清首期款”，即原告应当在2015年9月30日之前完成支付首期款的义务，但本案中原告2015年10月10日才办理了首期款资金监管手续并支付了首期款，在原告既未提供证据证明双方对于支付首期款的时间达成了新的约定，又未提供证据予以证明逾期支付首期款的原因在于被告陈国荣的情况下，本院认为原告逾期支付首期款的行为构成违约，但被告陈国荣已经以与原告签订《房屋交易资金托管业主开户通知书/协议书》的方式明确表明同意在原告逾期支付首期款的情况下继续履行合同。其次，本案中，原告已经履行了支付定金、办理首期款资金监管的义务，且原告已经取得了贷款银�出具的贷款承诺函，而在涉案房产办理赎楼的过程中，因涉案房产被查封致使合同无法继续履行，本院认为被告陈国荣作为卖方主体，有义务保证涉案房屋在交易过程中产权清晰，且产权过户不受限制，故被告陈国荣应当承担合同履行不能的违约责任，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告和被告陈国荣签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2016年2月18日将原告变更诉讼请求申请书送达至被告之日解除。关于违约金。基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，损失程度，以及原告在合同履行过程中亦存在未依约支付首期款的违约行为的情况，且原告在知悉涉案合同无法继续履行的情况下应当履行积极减损的义务，综上所述，本院酌情将违约金调整至人民币68.4万元，原告的超额诉讼请求，本院�予支持。关于定金。原告和被告陈国荣以签订《二手房买卖合同补充协议》的方式将约定的定金数额变更为人民币50万元，根据本院查明的事实，本院对原告支付定金的情况认定如下：1、被告陈国荣直接收取的定金人民币25万元，被告陈国荣对该笔定金负有返还义务；2、第三人乌庆红代为收取的定金人民币20万元，《二手房买卖合同补充协议》中亦注明“人民币20万元直接支付到卖方代理人即第三人乌庆红账户上”，即被告陈国荣已经对该笔定金的收取予以认可，根据合同相对性，被告陈国荣作为卖方主体应当向原告返还该笔定金；3、原告向第三人世华地产支付的定金人民币5万元，虽然被告陈国荣和第三人世华地产对该笔定金人民币5万元是否已经转付无法达成一致意见，但本院认为被告陈国荣亦已经以出具《收据》的方式确认原告已经履行了支付该笔定金的义务，根据合同相对性，被告陈国荣应当负有向原告返还该全部的定金人民币5万元的义务。第三人世华地产现表明同意根据判决发放托管定金人民币5,000元，本院予以支持，至于第三人世华地产和被告陈国荣之间的转付数额，陈国荣作为托管主体应当另行主张相应权利。综上所述，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告陈国荣应当向原告返还定金人民币49.5万元，第三人世华地产应当向原告返还定金人民币5,000元。关于夫妻共同债务。根据两被告的自认，上述债务发生在两被告的婚姻关系存续期间，且两被告对原告主张的夫妻共同债务并无异议，故本院认为被告范少华对被告陈国荣的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄珊和被告陈国荣2015年8月12日签订的编号为1520700的《二手房买卖合同》于2016年2月18日解除；二、被告陈国荣、范少华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄珊支付违约金人民币68.4万元，返还定金人民币49.5万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄珊返还定金人民币5,000元；四、驳回原告黄珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币44,141元，因原告变更诉讼请求变更为人民币17,508元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币3,634元，由被告负担人民币18,874元，受理费和保全费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年六月六日书 记 员  李婷霞书 记 员  江伟娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第12页共15页