广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1224号
上诉人（一审被告）：南宁市南广物流有限公司。
法定代表人：林国顺。
委托代理人：旷喜文。
被上诉人（一审原告）：杨桂枝。
委托代理人：黄成业。
被上诉人（一审被告）：曾志强。
被上诉人（一审被告）：陈国义。
被上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡11队。
负责人：韦启霖。
被上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡12队。
负责人：韦宗强。
被上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡13队。
负责人：韦俊孙。
被上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村民委员会。
法定代表人：林寿发。
委托代理人：韦金明。
上诉人南宁市南广物流有限公司（以下简称南广物流公司）因与被上诉人杨桂枝、曾志强、陈国义、南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡11队（以下简称永宁村里坡11队）、南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡12队（以下简称永宁村里坡12队）、南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡13队（以下简称永宁村里坡13队）、南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村民委员会（以下简称永宁村委）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月14日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人南广物流公司的委托代理人旷喜文，被上诉人杨桂枝的委托代理人黄成业到庭参加了诉讼，被上诉人曾志强、陈国义、永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队、永宁村委未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月21日，曾志强作为甲方与作为乙方的杨桂枝签订了一份《租赁协议书》，约定：将南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡11队高坡脚至老坝村背地、旱地、鱼塘甲方所属的里坡68号A1栋2号面积为343平方米的厂房租给乙方经营使用；租赁期限自2010年8月22日至2015年8月21日止；厂房押金5000元，前三年每平方米每月租金7元，年租金28812元，第四年、第五年、第六年是每平方米每月租金在原来基础上递增25%，付款方式为半年。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。杨桂枝于2010年8月22日向曾志强交付B1栋2号押金5000元及半年租金28812元，曾志强分别出具了《收据》各1张。2011年3月5日，曾志强收到杨桂枝2011年2月22日至8月21日租金14406元。2011年4月11日，曾志强收到南宁市国土资源局发布的《责令限期拆除所建建（构）筑物公告》，告知此建（构）筑物建设属未经批准非法占地进行建设的行为，责令该建（构）筑物建设者停止在非法占用的土地上的施工行为，退还所占用的土地，并在该公告发布之日起二日内自行拆除该建（构）筑物，对继续施工且不予拆除的，将依法强行制止。随后，杨桂枝搬离其所租赁的厂房。
另查明：2009年11月8日，永宁村里坡11队、12队、13队作为甲方与作为乙方的陈国义签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于永宁村里坡11队、12队、13队高坡脚至老坝村背地、旱地、鱼塘出租给乙方使用管理，面积暂定57亩（实际面积由甲、乙双方丈量后签定补充协议），其中11队51.336亩、12队4.99亩、13队0.674亩；租赁年限20年，自2010年5月8日至2030年5月7日止，施工期从2009年11月8日至2010年5月7日止；租金计付每5年为一期；租赁期内村委另收取租金总额的5%管理费由乙方交纳。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。永宁村里坡11队、12队、13队代表人在合同上签字，永宁村委在合同上盖章注明同意。2009年12月1日、2010年1月5日，永宁村里坡11队分两次收到陈国义所交的2010年5月8日至2011年5月7日的租地租金共计513380元。
2010年12月20日、2011年1月5日，曾志强、陈春分别与王秀林、戴怡长签订《租赁协议书》，将南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村里坡11队高坡脚至老坝村背地、旱地、鱼塘甲方所属的里坡68号B2栋5号面积为970平方米、295平方米的厂房分别租给王秀林、戴怡长使用，两份《租赁协议书》上均加盖有南广物流公司的公章。2011年6月，王秀林、戴怡长将南广物流公司诉至一审法院。杨桂枝将曾志强诉至一审法院后，一审法院于2011年6月27日向曾志强询问，其述称：曾志强在南广物流公司从事市场方面的工作，本案讼争厂房所在土地系由陈国义与永宁村里坡11队、12队、13队签订《场地租赁合同》租赁的，由曾志强开发，南广物流公司没有出面，租户要求签合同时加盖公章，曾志强就顺手加盖了公司公章。杨桂枝以曾志强系履行职务行为由，申请追加南广物流公司为本案共同被告参加诉讼，一审法院经审查，于2011年8月3日决定追加南广物流公司作为本案被告参加诉讼。第一次庭审结束后，一审法院追加陈国义、永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队、永宁村委为本案被告参加诉讼，杨桂枝将诉讼请求变更为请求被上诉人退还押金5000元及租金10404.3元，并赔偿经济损失17000元。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，曾志强、陈国义、永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
杨桂枝主张曾志强收到杨桂枝2011年2月22日至8月21日租金14406元，提供的《收据》虽然是由陈春出具，但明确收取的是租赁标的厂房租金，且曾志强未提出任何异议，故应予以采信。
关于杨桂枝与谁建立租赁合同关系，南广物流公司否认将厂房租赁给杨桂枝并收取了杨桂枝交付的押金及租金，未能举证证明，而杨桂枝持有的押金及租金收据的收款人曾志强系南广物流公司的工作人员，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，并结合曾志强于同一时期以南广物流公司名义与其他客户签订租赁合同之情节考虑，杨桂枝有理由相信曾志强代理南广物流公司与杨桂枝协商租赁厂房并收取押金、租金，因此，杨桂枝与南广物流公司之间建立租赁合同关系。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《租赁协议书》中约定出租的厂房所在土地是永宁村里坡11队集体所有的土地，根据上述规定，不能出租用于非农业建设，因此，《租赁协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于合同无效，南广物流公司应将因合同所取得的财产返还杨桂枝。现杨桂枝诉请退还押金5000元以及租金10404.3元（2011年4月12日至2011年8月21日），合法有据，应予以支持。
杨桂枝主张因搬迁产生设备搬运费用17700元，未能举证证明，南广物流公司亦不认可，故应不予采信，杨桂枝要求赔偿经济损失17700元，应不予支持。
曾志强与杨桂枝协商租赁厂房并收取押金、租金属履行职务行为，应由南广物流公司承担民事责任，杨桂枝要求曾志强承担赔偿责任，没有法律依据，应不予支持。陈国义、永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队、永宁村委未收取杨桂枝的财产，且不是合同相对方，故杨桂枝要求陈国义、永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队、永宁村委承担赔偿责任，没有法律依据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，该院判决如下：一、南广物流公司返还杨桂枝押金5000元以及租金10404.3元；二、驳回杨桂枝的其他诉讼请求。案件受理费610元（杨桂枝已预交），由杨桂枝负担425元，南广物流公司负担185元。
上诉人南广物流公司上诉称：一、一审判决上诉人返还被上诉人杨桂枝押金及租金，没有事实和法律依据。本案与上诉人毫无关系，杨桂枝并非与上诉人签订租赁协议，而是与被上诉人曾志强签订，也是曾志强收取租金，政府拆迁通知也是通知曾志强。曾志强并非是得到上诉人的授权与杨桂枝签订合同，而是其个人行为。另外，所出租厂房所占用的土地是陈国义与永宁村里坡11队签订，上诉人根本就没有与杨桂枝签约的权利。因此，没有任何事实表明是上诉人与杨桂枝签订合同并收取租金，一审判决没有事实和法律依据。二、被上诉人陈国义信息不明，无法到庭，导致法庭无法查明事实，其责任也与上诉人无关。一审判决在案件事实未能查明的情况下作出判决也没有依据。三、一审法院依职权追加陈国义作为被告参加诉讼，却没有查清其身份情况，鉴于陈国义身份情况没有查清，就没能准确送达法律文书给陈国义，陈国义未能参加本案诉讼，导致本案相关重要事实没能查清。虽然一审法院在判决书中陈述已经送达，但由于陈国义身份不明，签收法律文书的人是否是陈国义本人存在疑问。一审法院在未查清当事人身份的情况下，却以当事人未到庭为由缺席判决，是剥夺了当事人诉讼权利义务的行为。综上，一审判决没有事实和法律依据，且违反法定程序，应当予以撤销，改判上诉人无须承担任何责任。
被上诉人杨桂枝答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曾志强、陈国义、永宁村里坡11队、12队、13队及永宁村委均未作答辩。
当事人争议的焦点是：1、上诉人南广物流公司是否是涉案讼争租赁协议书的出租人，应否承担因涉案租赁协议书而产生的民事责任？2、一审判决是否违反法定程序？
当事人除陈述诉辩主张外，均未提供新的证据。
当事人对一审查明事实无异议。一审查明除“永宁村里坡11队分两次收到陈国义所交的2010年5月8日至2011年5月7日的租地租金共计513380元”与客观事实不符应更正为“永宁村里坡11队分两次收到陈国义所交的2010年5月8日至2011年5月7日的租地租金共计513370元”外，其余事实客观、真实，本院予以确认。本院补充查明：在一审法院审理的（2011）西民一初字第1786、1789、1790号案庭审过程中，南广物流公司答辩认可曾志强曾经是该公司的部门经理。
针对涉案租赁协议的签订经过、南广物流公司是否确有铺面招租及出租等情况，本院在审理本案过程中进行了调查核实。调查中，曾志强陈述称“当时是南广物流公司聘请我过来管理南广物流公司铺面招租事宜以及物流管理工作……南广物流公司另有铺面招租，跟法院审理的五个案件中的厂房招租不是一回事……涉案厂房出租合同和南广物流公司另有铺面招租的合同都有盖南广物流公司的公章……在涉案租赁合同上盖南广物流的公章是为了招商便利，为了取得客户的信任，应客户的要求而盖上南广物流公司的公章。当时我就是在南广物流公司上班，合同也是在南广物流办公室签订的，所以，我就在合同上盖上南广物流公司的章……与租户签订的四十多份租赁合同中，在合同上盖南广物流公章的情形不多……陈国义与永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队签订《场地租赁合同》后没有参与涉案租赁厂房建设、招租及租赁合同签订等事宜……”杨桂枝陈述称“涉案租赁协议书是在南广物流公司办公室签订的……当时是看到贴在涉案厂房附近墙上的招租信息后才知道有涉案厂房招租的……涉案厂房和南广物流公司的墙上都贴有招租信息，我们是凭招租登载的信息先去看场地，后来曾志强就亲自带我们到南广物流办公室签订租赁协议书……南广物流公司住所地与涉案厂房大概距离一公里左右”。南广物流公司陈述称“南广物流公司并没有铺面在招租及出租。公司一直都没有铺面在出租……公司住所地与涉案土地并不在同一地址，公司住所地是安吉大道88号，争议场地是在永宁村里坡，据了解，公司住所地与涉案争议场地距离两至三公里左右……涉案厂房是否有招租信息不清楚，招租信息并没有粘贴在公司墙上……”永宁村里坡11队、永宁村里坡12队、永宁村里坡13队、永宁村委陈述称“南广物流公司的住所地是在安吉大道高速路口附近、与我们村子距离很近、就在村口附近”。
本院认为：一审判决认定涉案租赁协议书无效，当事人没有提出异议。一审判决认定正确，本院予以确认。
杨桂枝与曾志强均主张涉案租赁协议书是在南广物流公司办公室签订的，而对南广物流公司住所地与涉案厂房的距离、是否在同一地址的问题，杨桂枝与南广物流公司的陈述基本一致，即公司住所地与涉案争议场地虽不在同一地址，但距离不是太远。可见，曾志强作为与南广物流公司有密切关系的人，其对涉案合同的签订地点等情况与杨桂枝的陈述是完全吻合的。另外，即使南广物流公司所在地与涉案争议场地不在同一地址，但根据杨桂枝、南广物流公司以及永宁村委、永宁村里坡11、12、13生产队的陈述，距离不是太远。根据本院对相关事实所作的调查，结合一审判决查明的事实，本院对涉案租赁协议是在南广物流公司办公室签订的事实予以确认。
本案中，南广物流公司否认将讼争厂房租赁给杨桂枝并收取了杨桂枝交付的押金及租金，主张讼争厂房租赁协议是曾志强与租户签订的，是曾志强收取的租金，政府拆迁通知也是发给曾志强，并没有发给南广物流公司，南广物流公司并没有授权曾志强与各租户签订租赁协议。由于涉案租赁协议书系杨桂枝与曾志强在南广物流公司办公室签订的，押金及租金亦是向曾志强交付，租赁协议书及收款收据虽未加盖南广物流公司公章，但曾志强系南广物流公司的工作人员，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，并结合曾志强在同一时期以南广物流公司的名义与其他客户签订租赁合同等情节综合考虑，杨桂枝有理由相信曾志强代理南广物流公司与杨桂枝协商租赁厂房事宜并收取押金及租金。因此，一审判决认定杨桂枝与南广物流公司之间建立租赁合同关系正确，本院予以确认。由于涉案租赁合同无效，南广物流公司应将因合同所取得的财产返还杨桂枝。一审判决南广物流公司返还杨桂枝押金5000元以及租金10404.3元正确，本院予以维持。本案系杨桂枝与南广物流公司之间的租赁合同关系，陈国义、永宁村里坡11队、12队、13队、永宁村委均不是涉案租赁合同相对方，基于合同相对性原则，在无法定或约定的情况下，双方的权利义务并不约束合同外的第三人。故一审认定陈国义、永宁村里坡11队、12队、13队、永宁村委不承担本案赔偿责任正确，本院予以确认。
关于一审程序是否违法的问题。本案租赁协议书所涉场地虽源自陈国义与永宁村里坡11队、12队、13队签订的《场地租赁合同》，但目前没有证据证实陈国义实际履行了涉案租赁协议书，而一审法院对陈国义公告送达的内容已经涉及到具体案由和相关当事人，视为已送达陈国义，且本案亦无需陈国义承担民事责任，故一审判决程序合法。
综上所述，上诉人南广物流公司上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元（上诉人南广物流公司已预交），由上诉人南广物流公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付浩
审 判 员 赵东
代理审判员 刘蔚
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 林路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。