广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6187号
上诉人（原审被告）：广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区黄岐瑞安花园一期瑞景阁首层，组织机构代码617400901。
法定代表人：沈柱邦，系公司总经理。
委托诉讼代理人：杨莉，广东南岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈顺廉，男，1948年11月19日出生，住香港九龙。
委托诉讼代理人：李锋，广东金领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡红娟，广东金领律师事务所实习律师。
上诉人广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人陈顺廉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人瑞安公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法驳回陈顺廉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由陈顺廉负担。事实与理由：一、“瑞安花园1座公寓1318房”不是《房地产买卖契约》中约定的交易标的物。双方签订的《房地产买卖契约》第一条约定，陈顺廉向瑞安公司购买坐落在“广东省南海市黄岐镇黄岐管理区‘瑞安花园’祺辉中心第13楼18单元”的房产。本案所涉“瑞安花园1座公寓1318房”与原“祺辉中心13楼18单元”位置完全不同，况且两者在户型、面积、朝向等方面均不相同，瑞安花园1座公寓1318房与原祺辉中心13楼18单元根本不是同一物业。一审判决判令瑞安公司交付瑞安花园1座公寓1318房给陈顺廉没有任何合同依据。二、一审判决以“合同约定的原祺辉中心13楼18单元与现1座公寓1318房的房号、朝向及面积基本相符、楼层相同，且瑞安公司自认1318房尚未出售”为由判令瑞安公司交付1座公寓1318房明显理据不足。1.一审判决已认定房号变更，又以房号一致为由判令瑞安公司交付1座公寓1318房，明显自相矛盾。2.一审判决以“朝向及面积基本相符、楼层相同”为由判令瑞安公司应向陈顺廉交付1座公寓1318房没有任何依据。3.一审判决以1318房未售为由认定应交付1318房无任何依据。三、一审判决规避了原祺辉中心13楼18单元与瑞安花园1座公寓1318房不是同一物业的事实。瑞安公司与陈顺廉之间的《房地产买卖契约》约定了双方的交易标的物为位于“广东省南海市黄岐镇黄岐管理区‘瑞安花园’祺辉中心第13楼18单元”的房产。现由于规划的变更，原瑞安花园祺辉中心变更为现1座公寓，且原房号也进行了相应的变更。基于上述客观情况，一审法院应当理清“原祺辉中心第13楼18单元为现瑞安花园1座公寓的哪一个单元”这一事实。本案诉讼中，陈顺廉主张原祺辉中心第13楼18单元与现瑞安花园1座公寓1318房为同一物业，而瑞安公司的观点与之相反，这是双方的一个争议焦点。一审法院在判决书中故意忽略这一争议焦点，导致本案基本的事实不清。围绕“原祺辉中心第13楼18单元与现瑞安花园1座公寓1318房是否为同一物业”这一争议焦点，瑞安公司与陈顺廉双方均提供了证据，足以证明。陈顺廉在一审中提供的证据13“723层平面图”与瑞安公司提交的“瑞安花园1座公寓723层平面竣工图”能够相互应证，足以证明瑞安花园1座公寓1318房的位置。而根据瑞安公司提交的证据《房地产买卖契约》所附的“七楼至二十五楼平面图”所反映，双方交易的标的物与1座公寓1318房根本不在同一位置。一审判决刻意规避1座公寓1318房与原祺辉中心13楼18单元不是同一物业的这一事实，判决明显错误。四、一审法院判令瑞安公司交付瑞安花园1座公寓1318房违反了合同自愿原则。五、一审法院此前判决的类似案件与本案适用不同标准，同案不同判。
被上诉人瑞安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
陈顺廉向一审法院起诉请求:１.瑞安公司继续履行与陈顺廉于1993年12月20日签订的《房地产买卖契约》并交付房屋予陈顺廉；2.瑞安公司向陈顺廉交付位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓1318房；3.瑞安公司协助陈顺廉办理位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓1318房的不动产权证，并将不动产登记至陈顺廉的名下；4.瑞安公司按合同约定向陈顺廉支付违约金（自契约规定交付之日第二天即1996年9月1日起计至房屋实际交付之日止，每逾期一天按陈顺廉已付总楼款的千分之五计算逾期利息），截止2014年7月8日瑞安公司需向陈顺廉支付违约金港币3620428.075元（年按365天算，月按30天算），按港币对人民币1:0.8计算，违约金为人民币2896342.46元；5.本案的诉讼费用由瑞安公司承担。诉讼中，陈顺廉明确：第一项诉讼请求中的支付内容就是第二项诉讼请求。
一审法院查明:1993年10月31日，陈顺廉签订《认购书》，约定陈顺廉认购广东省南海区大沥黄岐瑞安花园祺辉中心13楼18室；认购价港币222010元；陈顺廉于签署认购书时或之前付清临时订金港币一万元，于签署认购书十四天内付清认购价的15%（含临时订金）及签署房屋买卖合同，于签署房屋买卖合同后三个月内付清认购价15%，于签署房屋买卖合同六个月内付清认购价20%，在出售方发出该物业交付使用通知书后十四天内付清认购价余款，即认购价50%。《认购书》下注明收到临时订金银行支票港币1万元（银行支票为汇丰银行，号码212669）。
1993年12月20日，陈顺廉、瑞安公司签订《房地产买卖契约》（合同抬头列明买卖双方包括住址、电话等详细资料），约定陈顺廉向瑞安公司购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心第13楼18单元；成交价港币222010元；瑞安公司已收到陈顺廉预付的购房定金港币一万元；付款方式：陈顺廉于签订本买卖契约时付总楼价的15%（扣除定金10000元），于签订本买卖契约之后三个月内付清楼价15%，于签订本买卖契约之后六个月内付清楼价20%，楼价余款（即楼价50%）于瑞安公司书面通知入伙纸发出后十四天内缴付清；（第六条）瑞安公司预期1996年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知陈顺廉办理交楼手续；瑞安公司如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给陈顺廉使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按陈顺廉已付总楼款的千分之五计算逾期利息给陈顺廉；陈顺廉在交清购楼款后，可持指定律师开具的证明，由南海市黄岐房地产管理所发给房产所有权证书，陈顺廉即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利；本契约经双方签署后经南海市公证处公证，并送房地产买卖主管机关审查批准后生效。
（1993）南证字第2891号《公证书》依次包含下列资料：《房地产买卖契约》、附件一（房屋基本情况）、附件二（编号QH70《房地产买卖契约》）、祺辉中心七楼至二十五楼平面图、《公证书》。《公证书》列明“兹证明卖方广东瑞安房地产开发有限公司的代表人曾美宝与买方代表陈顺廉于一九九三年十二月二十日签订前面的南海市涉外房地产买卖契约”。
翁余阮律师行收取陈顺廉瑞安花园祺辉中心13楼18室的款项合共港币111004.5元，其中1993年11月5日收取首期定金港币10000元（支付编号212669）、1993年11月12日收取港币23301元、1994年2月16日收取港币33301.5元、1994年6月7日收取港币44402元。
1996年12月10日，瑞安公司致函予瑞安花园二期业主，陈述二期施工延期原因，预算在1998年6月交楼，并提供楼价折让及换楼方案，查询致电翁余阮律师行或东龙物业代理有限公司。
瑞安公司分别于2006年8月13日、2010年12月22日、2011年1月10日、2011年1月28日在香港报刊上刊登公告，促请瑞安花园二期业主在限期前与瑞安公司联系，商讨相关处理事宜。
2014年7月2日，瑞安公司按《房地产买卖契约》上列明的地址向陈顺廉寄送解除合同通知。7月10日，陈顺廉向瑞安公司邮寄函件提出异议。
2014年7月22日，陈顺廉提起诉讼。
原瑞安花园祺辉中心已变更名称为瑞安花园1座公寓。《房地产买卖契约》所附七楼至二十五楼平面图显示楼层共26单元，其中东北面共10个单元，依次为：01、26、25、24、23、22、21、20、19、18。现瑞安花园1座公寓七至二十三层平面图显示楼层共24单元，其中东北面共8个单元，依次为23（原01、26单元合并）、22、21、20、19、18、17、16（原19、18单元合并）。除23、16单元外，其余户型分布与原合同平面图一致。合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼01、26单元合并为现瑞安花园1座公寓1323房；合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼18、19单元合并为现瑞安花园1座公寓1316房。合同约定的原瑞安花园祺辉中心第13楼18单元面积为46.04平方米，现瑞安花园1座公寓1318房面积为52.95平方米。2014年9月17日，瑞安公司与案外人佛山市钟意企业管理咨询有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，将现瑞安花园1座公寓1316房出售于案外人，并办理合同备案登记。
一审法院认为：陈顺廉所持有的《公证书》包括《房地产买卖契约》及一系列合同附件，为一整体，公证的即为陈顺廉、瑞安公司所签订的合同，瑞安公司认为公证的并非本案的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约》未经公证生效的主张缺乏理据，亦未能提供其持有的公证合同予以反驳，一审法院不予采纳。陈顺廉、瑞安公司签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。
公司作为独立法人主体，对外以该法人主体而非由公司股东享有权利承担义务，股东受让股份获取公司相应的资产权益、以公司名义继续进行建设的同时亦应以公司名义承担对外的风险、责任，公司内部人员管理、股东变动等并不能作为不履行义务、不承担违约责任的免责事由。瑞安公司未能依约交付房屋，在恢复经营后及时联系相对方协商处理合同事宜为其应尽的义务。房屋买卖合同详细列明陈顺廉的住址、电话等资料，瑞安公司最后亦是按该地址向陈顺廉寄送通知，瑞安公司在恢复经营后仅以刊登公告形式通知业主并不恰当。合同的变更、清理结算应由合同各方当事人协商一致确定，履行合同义务通知相对方协商处理事宜为瑞安公司应履行的义务而非权利，非经协商一致或为法律所规定的权利保护期限届满，瑞安公司并不能限制陈顺廉的合同权利的行使，瑞安公司以未经陈顺廉参与认可的会议纪要及单方发出的报刊公告，认为陈顺廉超过公告期限提出请求丧失原物业权利的主张缺乏理据，一审法院不予采纳。
瑞安公司在诉讼中确认翁余阮律师行是瑞安公司委托在香港见证签订合同的受托人，结合认购书注明的收取10000元临时定金、翁余阮律师行收取首期定金10000元、《房地产买卖契约》约定已收取定金10000元的情况，足以认定翁余阮律师行受瑞安公司委托收款，瑞安公司认为未有授权翁余阮律师行收款、未有收取任何购房款主张与事实及约定不符，一审法院不予采纳。对比《房地产买卖契约》分期付款约定及陈顺廉实际付款，陈顺廉各期付款与约定仅相差港币12元，并不构成根本违约，瑞安公司以陈顺廉未依约付款通知解除合同的理由不成立。
房屋交付涉及物上交付权利，普通诉讼时效适用的是逾期交付违约责任而非该物上权利，瑞安公司认为陈顺廉所诉超出诉讼时效的主张一审法院不予支持。合同约定的原棋辉中心13楼18单元亦并非没有兴建，只是与相邻的19单元合并从而导致原有户型及面积发生了变化。合同约定的原祺辉中心13楼18单元与现1座公寓1318房的房号、朝向及面积基本相符、楼层相同，且瑞安公司自认1座公寓1318房尚未出售，现陈顺廉主张瑞安公司交付现1座公寓1318房，并同意支付余下购房款和因面积变化而产生的差价，故规划设计变更并不影响《房地产买卖契约》的继续履行，不能作为瑞安公司拒绝履行房屋交付义务的理由。现涉案楼宇已办理竣工验收备案，具备交付条件，陈顺廉请求继续履行合同并交付房屋的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。瑞安公司认为两者非同一标的，陈顺廉无权要求交付1座公寓1318房的主张一审法院不予采纳。至于其后的房款支付及房屋添附物处理可由双方另行协商或主张权利。
合同约定楼价余款(楼价50%)于通知收楼后缴清，陈顺廉在交清购楼款后获取权属证书。现阶段陈顺廉尚未支付全额的购房款，约定办证条件尚未成就，陈顺廉请求瑞安公司（协助）办理房屋登记手续的主张一审法院在本案中不予支持，但不影响陈顺廉根据实际情况另行主张权利。
瑞安公司未能依约于1996年8月31日前向陈顺廉交付房屋，陈顺廉请求计付逾期交楼违约金的主张符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。房屋逾期交付违约按日计算，每个计算期限届满均因违约责任产生一个新的债权，陈顺廉于2014年7月22日向一审法院提起诉讼，但未能提供证据证实其曾向瑞安公司主张权利致诉讼时效发生中断情形，陈顺廉请求瑞安公司支付2012年7月22日前因逾期交房产生的违约金超出人民法院保护民事权利的两年诉讼时效期间，一审法院不予支持。合同约定按日千分之五计付利息标准过高，一审法院酌定按日万分之五计算。陈顺廉主张已付房款港币以起诉时汇率水平折算，按起诉当日中国人民银行公告的汇率中间价1港元对人民币0.79395元折算，陈顺廉按1：0.8折算的超出部分一审法院不予支持。陈顺廉请求计算至交付房屋之日止的主张一审法院予以支持。综上，瑞安公司应以已付房款港币111004.5元折算人民币88132.02元为本金从2012年7月22日起至瑞安公司交付房屋之日止按日万分之五计付违约金予陈顺廉，陈顺廉请求超出部分一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决：一、瑞安公司应于判决发生法律效力之日起十日内交付位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓1318房予陈顺廉。二、瑞安公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以人民币88132.02元为本金从2012年7月22日起至上述第一项判决履行之日止按日万分之五计算违约金予陈顺廉。三、驳回陈顺廉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31391.6元，由陈顺廉负担30787.6元，由瑞安公司负担604元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点可归纳为陈顺廉能否要求瑞安公司向其交付案涉瑞安花园1座公寓1318房的问题。
首先，本案中，瑞安公司作为案涉《房地产买卖契约》中的出售方，依法负有按照合同约定的数量、质量、规格如期向陈顺廉交付标的房屋的义务。现根据本案实际情况，瑞安公司因自身经营及规划设计方案变更等原因，未能在合同约定期限内依法履行其交付义务，其行为已经构成严重违约。而陈顺廉作为合同的守约方，其合法的合同权利应当被保护。
其次，关于瑞安公司所称本案中瑞安花园1座公寓1318房并不是双方《商品房买卖契约》中约定的祺辉中心13楼18单元房产的问题。这里实际上牵涉民法理论上关于特定物、不特定物、替代物、不可替代物的区分问题。特定物也称之为不可替代物，与种类物相对应，是指具有不可替代的特性或者虽有共同的特性但经当事人特定化以后的物。由于在现实的经济流通领域，真正独一无二、不可替代的特定物少之又少，而更多的是种类物经当事人特定化后的特定物。也就是说，该特定物在一定条件下二者是可以相互转化的，当种类物经当事人指定后就成为特定物，非经当事人许可，义务人必须按照指定的标的物履行，否则即构成违约。同时，法律也不允许选定标的物的当事人随意改变其选定，否则会增加对方当事人的履行难度，显失公平。具体到本案而言，关于案涉商品房是种类物还是特定物的问题。本院认为，尽管一个特定楼盘的每一套住房其面积、楼层、朝向都是独特的，但针对整个楼盘而言，购房者则有任意的选择权，任何一套住房都可能成为购房合同的标的物。从这个意义上讲，整个楼盘的住房对购房者来讲属于种类物，都具有满足人们居住使用的一般功能及特性。当购房者选定某一套住房以后，该套住房就从一般种类物转化成为特定物。这种选定不但约束开发商，同时也约束购房者。本案中陈顺廉虽然已经选定了商品房，即合同标的物具有了特定物的特征，但由于合同签订时该商品房还不存在，即还没有建设完成，因此在这种情况下该房屋与同一楼盘内的其他房屋的核心区分标准即是其大致位置、面积、朝向及房屋编号。其后，瑞安公司因自身原因变更了原房屋的规划设计方案且出售原标的物，并以此为由拒绝履行其合同交付义务。那么在这种情况下，由于双方当事人签订之《商品房买卖契约》中的标的物的核心功能是居住、使用，而陈顺廉在合同履行过程中并无任何过错，根据民法诚实信用之基本原则，在瑞安公司的楼盘尚有未出售、且位置、朝向、面积、房屋编号均大致相符的瑞安花园1座公寓1318号之房屋且瑞安公司具有完全的履行其交付义务能力的情况下，应当能够确认该房屋符合双方当事人签订合同时对于特定房屋的选定特征，理应对陈顺廉这一合情且合理之诉求予以支持，并允许双方就其后的基于房屋面积差异、装修情况变化及市场单价波动而产生之价款差额另行协商或主张权利。瑞安公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上，瑞安公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31391.60元，由上诉人广东瑞安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 黎嘉鸿