安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03341号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖东路99号省直家园，组织机构代码67262219-5。
法定代表人：张勇，总经理。
委托代理人：郭衍昌，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号，组织机构代码75683474-2。
法定代表人：陶先斌，董事长。
委托代理人：隗巍，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：王金童，安徽华人律师事务所律师。
上诉人安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司（以下简称金仕堡公司）因与被上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2005年4月18日，红府超市公司与安徽省省直机关房屋统筹办公室（以下简称省直机关办公室）签订房屋租赁合同。双方约定，省直机关办公室将位于合肥市太湖东路99号省直家园小区西1西2商住楼一层及负一层的房屋出租给红府超市公司用于商业经营，租赁期限为十年，即自2005年4月18日至2015年4月18日。2008年3月，红府超市公司将部分房屋转租给金仕堡公司，租期至2013年3月1日。后红府超市公司与省直机关办公室达成补充协议，同意红府超市公司转租房屋。2008年12月9日，省直机关办公室、红府超市公司和金仕堡公司达成三方协议，对金仕堡公司在开业初期因水患侵蚀造成的损失，省直机关办公室、红府超市公司各补偿金仕堡公司25000元。三方还约定，金仕堡公司在以后经营过程中发现的问题，由其自行解决。
2010年11月5日，红府超市公司与金仕堡公司签订委托场所经营合同。双方约定，红府超市公司将位于合肥市太湖路省直家园负一楼、一楼的部分商铺租赁给金仕堡公司使用，首期租赁期共计两年一个月零十五天，即从2013年3月2日至2015年4月17日。双方还约定租金为每年916080元，金仕堡公司经营中实际发生的水电费等费用直接支付给红府超市公司相关部门。双方约定的租金支付方式为：以先付租金后使用为原则，每季度开始前十五日内付清。双方在合同第七条约定，金仕堡公司拒付、延期支付租金或未经红府超市公司允许转租房屋，红府超市公司有权终止合同。双方还约定，如金仕堡公司逾期交付租金，每逾期一个月须支付应付租金的千分之五违约金，逾期交付租金超过90天，红府超市公司有权解除合同，且金仕堡公司须赔偿红府超市公司一个季度的租金。双方在合同第九条约定，如不支付租金、不按约定支付租金达三个月以上或者擅自转租房屋，红府超市公司有权解除合同。合同签订后，金仕堡公司自2013年4月起未能按约支付租金。2013年9月5日，红府超市公司委托律师向金仕堡公司发出律师函，要求金仕堡公司在收到律师函的三日内付清所欠租金及违约金。2013年12月2日，红府超市公司函告金仕堡公司解除合同并要求返还房屋。经双方确认，金仕堡公司2013年9月份（2013年8月20日至2013年9月20日）和11月份（2013年10月20日至2013年11月20日）的电费为56062.41元。由于金仕堡公司经多次催要仍未能支付租金，红府超市公司遂于2013年12月24日诉至法院，请求判令：1、解除红府超市公司与金仕堡公司签订的委托场地经营合同；2、金仕堡公司返还租用红府超市公司的房屋；3、金仕堡公司支付红府超市公司房屋租金541320元及迟延支付租金的违约金19466.7元（按每月所欠租金的千分之五暂计算至2013年12月22日，以后顺延计算至款清之日止）；4、金仕堡公司支付红府超市公司2013年9月份、11月份电费56062.41元及迟延支付利息561.2元（按同期银行贷款利率标准，暂计算至20113年12月22日，以后顺延至款清之日止），合计56623.61元；5、本案诉讼费用由金仕堡公司负担。案件审理过程中，红府超市公司增加一项诉讼请求：金仕堡公司赔偿红府超市公司一个季度的房屋租金229020元。
金仕堡公司依法提起反诉，请求判令：1、红府超市公司赔偿金仕堡公司20万元；2、红府超市公司负担本案诉讼费用。
原审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担违约责任。对于红府超市公司的转租行为，省直机关办公室予以认可，红府超市公司对涉案房屋享有转租权。根据红府超市公司与金仕堡公司签订的委托场地经营合同，如金仕堡公司不支付租金、不按约定支付租金达三个月以上，红府超市公司有权解除合同。金仕堡公司自2013年4月起未支付租金，红府超市公司依据上述约定，可以解除双方签订的委托场地经营合同。合同解除后，金仕堡公司应将租用的房屋返还给红府超市公司。关于金仕堡公司欠付的租金及违约金，双方约定金仕堡公司逾期交付租金，每逾期一个月须支付应付租金的千分之五违约金，逾期交付租金超过90天，红府超市公司有权解除合同，且金仕堡公司须赔偿红府超市公司一个季度的租金。由于双方约定的违约金计算方式超出了法律规定的上限，逾期付款利息计算标准依法调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。1、红府超市公司陈述，金仕堡公司仅支付了2013年第二季度租金69400元，截至起诉之日尚欠租金541320元。双方约定的租金为每年916080元，经核算，红府超市公司主张的租金541320元未超过金仕堡公司应当支付的租金，对上述租金予以确认。2、关于逾期利息，月租金为76340元，双方约定的租金支付方式为：以先付租金后使用为原则，每季度开始前十五日内付清。因此，2013年4月至6月欠付租金的逾期利息应自2013年4月1日计算，欠付的租金为159620元（76340元／月×3个月-69400元），截至起诉之日的利息为28128元（159620元×6%×4倍÷365天×268天）；2013年7月至9月欠付的租金为229020元，自2013年7月1日计算至起诉之日的利息为26654元（229020元×6%×4倍÷365天×177天）；2013年10月至2013年12月24日的租金为216297元（76340元／月÷30天×85天），自2013年10月1日计算至起诉之日的利息为12089元（216297元×6%×4倍÷365天×85天）。上述逾期利息合计为66871元。3、双方约定如逾期交付租金超过90天，则金仕堡公司须赔偿红府超市公司一个季度的租金。因此，金仕堡公司支付的逾期付款利息不应超过一个季度的租金229020元（76340元／月×3个月）。
关于金仕堡公司拖欠的2013年9月份和11月份的电费及延迟支付利息。根据合同约定，金仕堡公司经营中实际发生的水电费等费用应直接支付给红府超市公司。金仕堡公司2013年9月份（2013年8月20日至2013年9月20日）和11月份（2013年10月20日至2013年11月20日）的电费为56062.41元，金仕堡公司应及时支付给红府超市公司。双方未约定电费的支付时间，故金仕堡公司应支付自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的逾期利息。
金仕堡公司陈述，由于涉案房屋消防设施存在问题，消防部门勒令停业整顿，给金仕堡公司造成了20万元的损失，该损失应由红府超市公司赔偿。原审法院认为，金仕堡公司未提交证据证明其主张的上述事实，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司与安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司签订的委托场地经营合同；二、安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司于判决生效之日起十日内将其承租的位于合肥市太湖路省直家园负一楼、一楼的房屋返还给安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司；三、安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司房屋租金541320元及逾期利息66871元（之后的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准，自2013年12月25日计算至实际履行之日，但逾期利息总额不超过229020元）；四、安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司2013年9月份、11月份电费56062.41元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2013年12月24日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；五、驳回安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费28754元，由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担154元、安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司负担28600元；保全费5000元，由安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为2150元，由安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司负担。
金仕堡公司上诉称：1、本公司在一审时提交的《关于太湖路店消防水箱维修问题的复函》及《回复函》、省直机关办公室的工作人员郑某的证言，足以证明本案所涉的租赁房屋的消防水箱存在重大安全隐患，租赁的房屋不符合商业经营的使用条件。2、红府超市公司提供的租赁房屋存有严重消防隐患，导致本公司无法正常使用租赁房屋，应当赔偿本公司的损失。双方合同的违约责任第一款规定，红府超市公司未按约定交付本公司使用的，本公司有权要求赔偿一个季度的租金229020元，因此，本公司主张20万元的赔偿是有事实依据的。3、即使本公司缺乏有效的证据证明损失的实际金额，那么按照诚实信用原则及公平原则，在红府超市公司不能提供符合约定的租赁物时，其不能取得合同约定的租金。一审法院判令本公司支付全部的租金不符合事实和法律规定。综上，请求二审法院撤销原审判决第六项，改判红府超市支付金仕堡公司赔偿款20万元，或将本案发回重审。
红府超市公司答辩称：1、回复函的问题。根据租赁合同约定，2008年金仕堡公司承租房屋后，消防设施和相关设备是完好的。合同约定相关设备，金仕堡公司具有养护义务。回复函是本公司对金仕堡公司来函的回复。在函中，对消防设施存在问题打了双引号，并不是真的认可存在问题。2、郑某系我公司申请出庭作证，证明我公司不存在违法转租情况。证人对房屋中的设施是否存在安全隐患没有提及。3、一审审理过程中，承办法官前往案涉房屋，其经营情况一直正常，没有影响经营的情况。4、关于20万元的损失，金仕堡公司没有提供相关证据予以证明，因此该请求没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的消防设施是否存在安全隐患，是否影响了金仕堡公司的正常经营，金仕堡公司主张20万元的赔偿有无事实和法律依据。金仕堡公司主张案涉房屋的消防设施存在安全隐患所提供的证据为红府超市公司于2013年9月10日发出的《回复函》及证人郑某的证言。根据《回复函》的内容，无法得出消防设施存在安全隐患并影响了金仕堡公司正常经营的结论。证人郑某系红府超市公司申请出庭作证，证明红府超市公司不存在违法转租情形，故其证言不能达到金仕堡公司主张的证明目的。故金仕堡主张案涉房屋存在消防安全隐患并影响正常经营的理由不能成立，其要求红府超市公司赔偿20万元损失的主张即没有事实依据。金仕堡公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由安徽省金仕堡丰凡健身服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；