广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1270号
原告胡敬亭，男，1985年1月24日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
被告梁健全，男，1965年1月31日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。
被告谭润坚，女，1964年12月26日出生，汉族，身份证住址同上。
原告胡敬亭诉被告梁健全、谭润坚房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告胡敬亭到庭参加诉讼；被告梁健全、谭润坚经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡敬亭诉称：2009年6月4日，案外人胡苏山（原告父亲）与被告签订了关于天河区广州大道珠江新城D8-C5地块君怡大厦君子阁（自编A座）13层C号（现地址已改为广州市天河区金穗路935号1303房）的《房屋买卖合同》，约定胡苏山以2100000元价格向被告购买上述房产，楼款分别于签约次日、被告完成银行赎契涂销抵押登记及买方取得房地产交易中心收缴证件收据即启动办理过户手续时予以分期支付；双方同时约定，买方可在办理房产交易过户前作一次性更名。根据合同约定，胡苏山于2009年6月5日通过胡卉怡的银行帐户支付定金100万元到被告银行帐户，被告签收并向胡苏山移交开发商售楼款收据、广州市转让房地产收入发票等购房凭证。鉴于涉案房产的按揭贷款余额尚有729334.25元待还，且该房产因历史遗留问题尚未能出具房产证，因此无法办理转按揭手续，于是胡苏山与被告2009年6月7日签订了《关于君子阁13C房买卖结算过程中转按揭事宜的协定》，约定被告上述剩余按揭款的全部后续偿还责任由买方即胡苏山自愿承继；二期楼款109.5万元减去承转代偿的上述按揭余额后的36×××65.75元由胡苏山向被告支付结清。2009年6月9日胡苏山以胡卉怡银行帐户支付36×××65.75元到被告银行帐户，被告签收并向胡苏山提供农业银行《购房抵押合同》等全套资料，包括其专门用于按揭供楼的银行存折。2009年6月9日胡苏山出具给被告《关于更名事宜的通知函》，双方正式确认涉案房产的买受人由胡苏山更名为原告，双方签字确认。从2009年6月起，原告陆续（自胡卉怡名义账户先行转入）以被告的中国农业银行专用帐户代缴涉案房产的贷款；2010年11月4日，原告代被告全部还清贷款并取得相应资料。随着上述房产历史遗留问题解冻，2010年12月27日，原告与被告一起前往房产交易中心，由原告代为缴纳了有关税费，共同办理了上述房产产权过户至被告名下的手续；上述房产证于2011年3月3日出具，被告取回后交由原告予以保存。此后，原告多次要求被告办理上述房产的交易过户手续，但被告以各种理由推托。为维护我方的合法权利，现诉至法院，请求判令：1、两被告立即协助为原告办理广州市天河区金穗路935号1303房的房地产权证过户手续。2、本案诉讼费由两被告承担。
被告梁健全、谭润坚未陈述。
经审理查明：案外人胡苏山与原告胡敬亭系父子关系。原告是广州户籍居民。位于广州市天河区珠江新城D8-C5地块“君怡大厦”的开发商为广州瑞达实业有限公司（简称“瑞达公司”）。
1999年10月7日，瑞达公司（卖方、甲方）与被告梁健全（买方、乙方）双方签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买君怡大厦君子阁（自编A座）13层C号之物业（简称“涉案房屋”），总购房款为1577000元，等等。该合同办理预售契约监证手续。
2002年7月24日，被告（借款人）与中国农业银行股份有限公司广州市城南支行（贷款人）就涉案房屋签订《购房抵押贷款合同》，约定以涉案房屋为抵押物，贷款人向借款人提供930000元，贷款期限为20年。
2002年8月2日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州市城南支行。
2009年6月4日，胡苏山（买方）与梁建全、谭润坚（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方同意将涉案房屋出售给买方；买方已考察并清楚该物业结构及产权现状（现为编号99004832预售契约，待办理卖方名下房产证及针对本次买卖的产权过户）；双方同意就该物业按现状买卖事宜订立如下条约：1、双方同意成交总价为人民币2100000元。其中定金1000000元，由买方于本合同签订的次日内支付卖方；楼价款1095000元，由买方于卖方完成按揭银行的赎契，房地产交易中心的涂销抵押登记并向买方全套移交预售契约等证件的同时支付卖方；余下尾款5000元，由买方于签订房管局的《广州市房地产买卖合同》及取得房地产交易中心收缴证件收据即启动办理过户手续时以现金付清。2、交易税费负担：自本合同签订之日起，卖方名下按政策解决历史遗留问题办理房产证所发生的一切费用由买卖双方各负担50％；本次交易及产权过户所产生的买卖双方应缴税、费全部由买方支付，与卖方无关。3、卖方承诺于2009年6月25日前按现状将该物业移交买方。此后该物业一应事务均由买方承担。4、卖方在收到定金后三日内须向按揭银行申请办理赎契手续，并继起完成房地产交易中心的涂销抵押登记、如期向买方全套移交预售契约等证件；卖方承诺按政策积极办理其名下房产证（该房产证及全套证件应交由买方保管）及无条件积极配合买方办理本次交易的产权过户手续。5、卖方同意买方在双方于广州市房地产交易中心签订《广州市房地产买卖合同》前可作一次性买方更名，买方的更名决定应以书面签署方式正式提交卖方。等等。
2009年6月6日，胡苏山通过胡卉怡（胡苏山女儿）农行账户44×××18将购房款1000000元汇至梁健全的农行账户62×××11。被告出具《收条》确认上述转账事实。
2009年6月7日，胡苏山与梁健全签订《关于君子阁13C房买卖结算过程中转按揭事宜的协定》，双方约定：鉴于卖方现在农业银行的上述物业的按揭贷款余额尚有（截止至2009年5月份）729334.25元，而买方自愿继承该按揭余额的偿还责任，经友好协商，双方就该按揭余款的承转代偿事宜约定如下：1、自2009年6月20日起该按揭余额的全部本息的后续偿还责任由买方承担；买方承诺以卖方的名义严格按照银行规定按时如数供款，并承诺不晚于卖方取得其名下房产证后双方如约启动办理本次买卖的产权过户时全部（提前）清偿完毕；届时双方不再安排办理转按手续。承转代偿期间，如买方不能如数如期供款或在本次买卖的产权过户时全部清偿完毕，卖方随时可单方面终止本协定，买方必须在获卖方通知后三天内将届时按揭余额支付卖方用于银行赎契。2、本协定签订的次日内买方即将合同约定的楼价款1095000元减去承转代偿的上述按揭本金余额729334.25元后的36×××65.75元支付卖方；卖方同时向买方按现状移交预售合同及银行按揭的全套证件和手续。
2009年6月9日，胡苏山向被告支付36×××65.75元，被告出具《收据》确认收到该款项，并确认已收取购房款合计2095000元（本案中原告确认其尚有5000元购房款未付）。当日，胡苏山向被告发出《关于更名事宜的通知函》，告知被告在涉案房屋买卖关系中，将原买方胡苏山变更为胡敬亭，二人为父子关系。该函件上署有胡苏山、严小平（胡苏山的妻子）、胡卉怡、胡敬亭的签名及被告梁健全、谭润坚的签名和指模。
2010年11月25日，中国农业银行股份有限公司广州城南支行出具《证明》，确认梁健全已于2010年11月4日还清与中国农业银行股份有限公司广州城南支行签订的个人住房按揭借款合同中约定的所有款项。
2011年3月3日，广州市房管部门核发了涉案房屋的产权证，载明产权人为被告梁健全，房屋地址广州市天河区金穗路935号1303房。
另查明，2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“156号通知”），规定在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
本案审理过程中，原告提交广州市房地产档案馆2013年10月24日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示其名下房产情况包括：住宅类房产3套、居住用房1套、商业类房产6套。
本院认为：关于涉案房屋的买卖，案外人胡苏山与两被告签订《房屋买卖合同》，之后胡苏山与被告梁健全签订《关于君子阁13C房买卖结算过程中转按揭事宜的协定》，2009年6月9日，胡苏山发出《关于更名事宜的通知函》，告知两被告将原买方胡苏山更名为本案原告，两被告签名确认该函件的内容，应视为胡苏山与两被告达成一致意见，即由原告承接胡苏山在本案涉案房屋买卖中的买受人地位，即本案涉案房屋买卖合同的相对方为原告、两被告。上述《房屋买卖合同》约定总房款2100000元，其中定金1000000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额超过总房款20%的部分依法无效，《房屋买卖合同》除此之外的条款以及《关于君子阁13C房买卖结算过程中转按揭事宜的协定》、《关于更名事宜的通知函》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据查明的事实，原告已支付房款2095000元，仅剩5000元尾款未付，中国农业银行股份有限公司广州城南支行对涉案房屋的抵押债权已实现，且涉案房屋产权已过户至被告梁健全名下，依照合同约定两被告本应协助原告到房管部门办理产权过户手续，原告在过户同时付清尾款5000元。但国家已出台房地产调控政策，根据广州市国土资源和房屋管理局156号通知，本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭不得购买住房，故本案仍需审查原告是否符合限购条件。根据广州市房地产档案馆出具的原告《个人名下房地产登记情况查询证明》及原告常住人口登记卡，原告是广州市户籍居民，名下住房已超过两套，因此，原告要求两被告协助办理涉案房屋的产权过户手续不符合广州市现行限购政策，本院不予支持。原告因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。
两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告胡敬亭的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告胡敬亭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 关东英
人民陪审员 廖凤如
二〇一三年十二月三日
书 记 员 何靖文
梁雅芝