上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1164号
上诉人（原审被告）李宝林，男，1967年6月11日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审被告）沈健，女，1975年8月10日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审被告）李圣豪，男，1999年12月24日出生，汉族，住上海市。
法定代理人李宝林。
被上诉人（原审原告）上海欣通物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人张宇，执行董事。
委托代理人赵毅，上海宝申理律师事务所律师。
委托代理人黄爱华。
上诉人李宝林、沈健、李圣豪因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第3698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人李宝林（同时作为上诉人李圣豪的法定代理人）、沈健，被上诉人上海欣通物业管理有限公司（以下简称“欣通公司”）的委托代理人赵毅、黄爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李宝林、沈健、李圣豪于2007年9月21日，与开发商上海上风科盛投资有限公司（以下简称“上风公司”）签订《上海市商品房预售合同》，约定李宝林、沈健、李圣豪向上风公司购买国权路沪东财富国际广场43号1510室，上风公司选聘上海中远物业管理发展有限公司进行前期物业管理。2008年9月李宝林、沈健、李圣豪取得上述房屋产权，房屋建筑面积79.03平方米。该合同第17页他项信息记载：房产坐落于国权路XXX号地块，该地块相对应的门牌号为：国权路XXX号、43号、43_45、45、47、49、47_49、51_77，国科路54_80号。
2008年11月26日，欣通公司（原名称上海沪东财富国际广场物业管理有限公司，2013年5月21日变更为现名称）与上风公司签订《物业临时服务合同》，约定：上风公司将上海市杨浦区国权路XXX号商办楼委托欣通公司实行物业管理，坐落位置：上海市杨浦区国权路XXX号，建设面积107，375.94平方米（其中综合办公楼24，733.27平方米、酒店式办公楼46，346.14平方米、公寓式办公楼30，645.64平方米）；办公楼以每平方米每月人民币（以下币种均为人民币）19元由欣通公司向物业使用人收取管理费，委托管理期限自2008年7月1日至业主委员会成立止。
2012年3月22日，欣通公司以邮政快递方式向李宝林发出催讨物业费函，该快递收件人为李宝林，地址：上海市杨浦区国权路XXX号财富国际广场银座15楼1510室。
2012年3月26日，欣通公司以邮政快递方式向李宝林发出催讨物业费函，该快递收件人为李宝林，地址：上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室。
2014年12月2日，上海市速递物流有限公司翔殷路营业部出具证明，确认上述两份快递由该公司收寄，并按正常程序将上述两份快递发出。
原审中，欣通公司诉称：李宝林、沈健、李圣豪自2010年10月起无故拒付物业管理费，经多次催讨未果。故诉至法院，请求判令李宝林、沈健、李圣豪支付2010年10月至2013年9月的物业管理费54，056.52元。
原审中，李宝林、沈健、李圣豪辩称：李宝林、沈健、李圣豪在购买上海市国权路XXX号XXX室房屋时，所签订的预售合同明确约定物业公司为上海中远物业管理公司。李宝林、沈健、李圣豪的房屋也不在欣通公司服务范围内。生效的仲裁裁决书已裁决欣通公司与上风公司的物业服务合同于2012年9月11日解除，欣通公司不再进行物业管理。欣通公司主张的物业管理费的请求也超过了诉讼时效。因此请求驳回欣通公司的全部请求。
原审法院另查明：2012年9月11日，上海仲裁委员会作出（2012）沪仲案字第0498号裁决书，裁决：一、上风公司与欣通公司于2008年11月26日签订的物业服务合同自裁决作出之日解除；二、欣通公司于裁决作出之日起三十日内退出合同项下的服务区域，并移交物业服务用房和相关设施等。
2013年9月26日，欣通公司与上风公司签订《关于出租项目管理移交的协议书》。同年9月27日，双方签署《项目设备设施移交确认单》及交接清单。9月29日，上风公司收到欣通公司移交的门禁功能卡等。
原审法院认为：欣通公司受上风公司之托，对上海市国和路XXX号地块上房屋实行前期物业管理。根据欣通公司与上风公司签订的《物业临时服务合同》约定，物业服务范围为国和路XXX号综合办公楼、酒店式办公楼、公寓式办公楼，建设面积107，375.94平方米，欣通公司按每平方米19元向业主收取物业管理服务费，期限从2008年7月1日至业主委员会成立止。李宝林、沈健、李圣豪系向上风公司购买了国和路XXX号XXX室房屋，并取得该房屋产权。从买卖合同约定看，国和路XXX号地块上门牌号码包括了国和路XXX号。李宝林、沈健、李圣豪作为业主应受上述物业合同效力约束，向欣通公司支付该公司履行物业服务期间的物业费。尽管物业合同业经上海仲裁委员会于2012年9月11日裁决解除，欣通公司直至2013年9月30日方与上风公司完成物业移交手续，在此期间仍在实行物业管理，李宝林、沈健、李圣豪应向欣通公司支付该公司实际物业管理期间的物业费。李宝林、沈健、李圣豪主张其房屋不在欣通公司物业服务范围及不应支付2012年9月11日即合同裁决解除日之后的物业费，缺乏依据，不予采纳。2012年3月22日、3月26日，欣通公司向李宝林发出催缴物业费函，此两份函均以邮政快递方式发出。李宝林、沈健、李圣豪否认收到此两份函。原审法院认为，快递公司已经证明正常收寄了此两份函，邮寄地址也为李宝林、沈健、李圣豪所有房屋地址，可以认定欣通公司所发催款文书的行为为有效催收。故李宝林、沈健、李圣豪认为欣通公司主张的物业费已超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。欣通公司主张李宝林、沈健、李圣豪支付2010年10月至2013年9月的物业费的请求，予以支持。
据此，原审法院作出如下判决：李宝林、沈健、李圣豪应于判决生效之日起十日内支付欣通公司2010年10月至2013年9月物业费54，056.52元。
原审法院判决后，上诉人李宝林、沈健、李圣豪不服原审判决，向本院上诉称：第一，上诉人多次向被上诉人投诉反映因被上诉人管理不当导致房屋正常使用受阻，上诉人的房屋租客因此没有继续与上诉人续签房屋租赁合同，给上诉人造成了经济损失。第二，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，被上诉人未提供文书已到达上诉人的证明，只提供了快递公司将文书发出的证明，不足以认定快递文书已到达上诉人。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。第四，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。财富国际广场的规模需要聘用具备一级物业管理资质的物业公司进行服务管理，而被上诉人不具备对该楼盘服务的资质，属于三级资质。第五，2013年6月20日上风公司发出关于变更物业管理企业的情况通报，告知所有业主从2013年7月1日起，该楼盘物业服务的权利与义务由上海复欣物业管理公司享有与承担。上诉人也向原审法院提供了2013年7月-12月的物业费交付凭证，但原审法院仍判令上诉人向被上诉人支付2010年10月-2013年9月期间的物业费，导致上诉人重复支付2013年7月-9月的物业管理费，明显偏袒被上诉人。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人欣通公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，被上诉人在管理物业期间尽到了应尽的义务。上诉人称被上诉人管理不当造成其损失，但没有提供证据加以证明。第二，被上诉人依法向上诉人催缴物业管理费，符合相关法律程序。第三，被上诉人的企业资质与收费标准无关。第四，在仲裁裁决之后，被上诉人一直在维护自己的合法权益，未有拒绝移交、退出小区的相关情况。第五，被上诉人确实未从上诉人处收到2010年10月-2013年9月的物业管理费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上海仲裁委员会作出（2012）沪仲案字第0498号裁决书后，被上诉人曾向上海市第一中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决。后上海市第一中级人民法院于2012年11月14日裁定驳回被上诉人要求撤销上述仲裁裁决的申请。
本院认为：首先，上诉人称因被上诉人管理不当给上诉人造成了经济损失，但上诉人未就此提供充分证据予以证明，故上诉人以此为由拒付物业管理费，缺乏依据，本院无法支持。第二，2012年3月，被上诉人以邮政快递方式向上诉人发出催缴物业费的函件，快递公司确认正常收寄了邮件，且收件地址亦为上诉人所有房屋之地址，故可以认为上述催缴物业费函件应当到达上诉人。上诉人以未曾收到上述函件为由提出的时效抗辩，不能成立。第三，被上诉人在从业资质方面虽存在缺陷，但该缺陷尚不至于影响被上诉人与上风公司之间物业服务合同的效力，因此上诉人以被上诉人的资质问题为由拒付物业管理费，亦缺乏依据。第四，被上诉人与上风公司之间的物业服务合同已于2012年9月11日经上海仲裁委员会裁决予以解除。后被上诉人向上海市第一中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，又于2012年11月14日被裁定驳回申请。至此，被上诉人理应退出服务区域并移交物业服务用房和相关设施，但被上诉人未实际履行已生效的仲裁裁决。因此，被上诉人以事实上的物业服务关系为由，要求上诉人支付此后的物业费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
变更上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第3698号民事判决为：李宝林、沈健、李圣豪应于本判决生效之日起支付上海欣通物业管理有限公司2010年10月至2012年11月物业费39，040.82元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费575.5元，由李宝林、沈健、李圣豪负担403元，由上海欣通物业管理有限公司负担172.5元；二审案件受理费1，151元，由李宝林、沈健、李圣豪负担806元，由上海欣通物业管理有限公司负担345元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年十月十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。