江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第391号
上诉人（原审原告）徐学明，男，汉族，1965年4月24日生，常州市人。
委托代理人丁怀南，常州市钟楼区宏程法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）印洪全，男，汉族，1970年3月14日生，常州市人。
委托代理人薛晓军，江苏润凯律师事务所律师。
上诉人徐学明因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2012）新民初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
徐学明诉称，2010年2月8日，本人与印洪全签订房屋租赁合同，约定将坐落于常州市新北区春江镇安宁路96号（安家长江休闲中心）的房屋租赁给印洪全，并约定了租金、租期等。印洪全在支付了第一年的租金后，再未支付，经多次催要未果，遂诉至法院，要求判令：解除租赁合同、印洪全立即搬离房屋；支付房屋使用费31463元（自2011年2月8日计算至同年8月26日），其余计算至实际搬出之日止；印洪全承担使用房屋期间的水电费等相关费用；诉讼费用由印洪全承担。
印洪全未作书面答辩，庭审中辩称，一、徐学明没有按照协议约定的内容向本人交付相应的经营证件，也没有向本人提供合同约定的物品，例如约定的房间数没有给全，经营所需的物品没有给全，导致本人实际无法经营，本人没有支付租金的相应义务。二、本人在实际经营期间，徐学明通过各种方式无理阻挠本人的经营，例如拆走水箱、破坏锅炉房、不让本人购买的煤炭送到煤场，这些都导致本人无法经营、处于歇业状态，本人也没有支付租金的义务。综上，双方在协议中约定的58000元包含了协议中约定的如提供证件、约定的房间数、经营浴室的所有物品等内容，本人既然没有拿到相应的物品，因无法经营也没有实际使用房屋，不产生支付租金的义务。故请求驳回徐学明的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年2月8日，徐学明、印洪全就常州市新北区春江镇安宁路96号安家长江休闲中心的房屋签订协议书一份，约定由徐学明将原经营的浴室承包给印洪全使用，租金为58000元／年，租期为3年，该协议还对水电费支付等其他事项进行了约定，但未约定租金支付时间。后印洪全支付了第一年的租金，并对承租房屋进行了部分装修。因第二年租金印洪全未按约定支付，2011年5月26日起，徐学明数次向印洪全邮寄催交租金通知，但印洪全均未支付，徐学明即作出解除合同通知并于同年8月15日前将解除合同、限期搬出房屋通知书张贴于前述经营场所。因印洪全不搬，也未同意解除合同，徐学明于2011年10月11日诉至法院，要求解除合同、限令印洪全搬出租用房屋并支付租金。法院受理后，经审理作出了（2011）新民初字第1486号民事判决，确认合同性质为房屋租赁合同，并认为合同属于有效合同，判决支持了徐学明的诉讼请求。之后，印洪全不服提出上诉，经江苏省常州市中级人民法院审理后认为，徐学明所出租的房屋其权属、合法建造手续等内容原审法院未作审查，故以一审事实不清为由，发回原审法院重审。
原审审理中，徐学明就出租房屋未能提供产权证、土地证以及相关合法建设许可手续，双方当事人一致认为该房屋租赁合同属于无效合同。江苏省电力公司常州供电公司春江供电所分别于2012年5月16日及10月8日出具了证明2张，前一份证明安家长江休闲中心2012年1月－2月的电费3264元至今未交，由徐学明垫付；后一份证明安家长江休闲中心电费590元由徐学明垫付。印洪全提供了现场照片，反映电表箱被撬开，同时印洪全对此房屋自2012年起即不再使用，不可能产生电费，故该电费印洪全不同意承担。
原审庭审中，印洪全提出，其于2012年过年后即将房屋交还给徐学明，但徐学明并未接收；后印洪全于2012年6、7月份时将房屋钥匙交至派出所，请派出所将钥匙转交给徐学明。徐学明认为，虽然派出所于2012年8月份找到其交接钥匙，但因印洪全的物品仍在浴室中，没有搬掉，故其没有接收。
原审审理中，经法院主持协调，双方确认租赁房屋已于2012年10月14日交付给徐学明，尚在此房屋中的印洪全所有的物品中可搬迁且未计入评估报告的为：热水瓶16只、杯子48只、香皂72个、水果盘37个、塑料桶3个、缝纫机3台，此物品由徐学明代为保管。
原审法院认为，徐学明、印洪全之间签订的协议书，其内容虽然包括了营业执照的提供和特定经营范围的指定，但其主要内容在于徐学明将其所有的房屋出租给印洪全用于经营，故协议的法律性质仍属房屋租赁合同。租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结时徐学明亦未提供证据证明该房屋系合法审批建造，故徐学明与印洪全订立的房屋租赁协议依法属于无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故印洪全应向徐学明返还租赁房屋，徐学明作为租赁房屋的建设方和实际所有人，将未取得合法建设许可手续的该房屋出租，导致无效租赁合同的签订，并在印洪全明确告知归还房屋的情形下，未积极接收房屋，应承担一定的过错责任；印洪全亦知晓租赁房屋无相关建设审批手续，仍租赁该房屋，且在占有使用房屋期间，未向徐学明支付合理的占有使用费，在要求将房屋退还给徐学明时又不积极履行将房屋内属于其所有的可搬物品搬离的义务，导致房屋交付的迟延，对此亦应承担一定的过错责任；法院综合衡量双方的过错，确认双方所负责任各半。因协议无效，其行为自始无效，故按协议约定的房屋租赁费用一年58000元计算，徐学明此房屋在印洪全实际占用期间（2010年2月8日至2012年10月14日）的损失为155249元，因双方责任各半，故印洪全应承担其中的一半即77624.5元，扣除印洪全已经支付的58000元外，尚应支付给徐学明19624.5元。关于徐学明主张的水电费损失，法院认为，根据印洪全陈述，其于2012年过年后想要将房屋退还给徐学明，意味着2012年1月、2月房屋尚在印洪全的控制之下，故此期间产生的电费3264元应由印洪全承担，如果印洪全认为徐学明涉及窃电，可以向供电部门举报予以处理；印洪全提供的现场照片反映了之后的现状，且印洪全并未再经营，故此后的电费590元徐学明要求印洪全承担法院不予支持。综上，徐学明合法有据的诉讼请求法院予以支持，印洪全合法有据的抗辩意见法院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认徐学明与印洪全于2010年2月8日签订的房屋租赁协议无效。二、印洪全应支付给徐学明占有租赁房屋期间（自2010年2月8日至2012年10月14日）占有使用造成的损失77624.5元，扣除已支付的58000元，尚应支付给徐学明19624.5元。三、印洪全应支付房屋占有期间徐学明垫付的2012年1月、2月期间发生的电费3264元。四、印洪全尚在此房屋内的物品：热水瓶16只、杯子48只、香皂72个、水果盘37个、塑料桶3个、缝纫机3台，现暂由徐学明保管，由印洪全自行从徐学明处取走。五、驳回徐学明的其他诉讼请求。上述第二、第三、第四项印洪全应履行的义务，均于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费1016元，徐学明负担316元，印洪全负担700元（此款徐学明已预交587元，印洪全应承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给徐学明271元，支付给原审法院429元）。
上诉人徐学明不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定的事实不清：1、对于判决书的第4页“审理中，经本院主持协调……此物品由原告代为保管。”上诉人认为被上诉人只是交付讼争房屋的钥匙，并未将物品搬空。清点物品时，上诉人一再要求被上诉人及时搬空，否则承担房屋使用费，上诉人也反复要求被上诉人承担房屋使用费，具体计算至实际搬空之日止，而原审只支持到2012年10月14日，是没有任何依据的。2、对于判决书的第6页“被告提供的现场照片反映了之后的现状，且被告并未再经营。故此后的电费590元原告要求被告承担本院不予支持”。上诉人认为与事实出入很大，上诉人从未认可被上诉人所拍的照片，也从未看到过该证据，被上诉人不经营不代表不用电，全部是原审法官的推断，供电局是看错表还是记错了呢？这一点应当由被上诉人到供电部门交涉，而不是部分电费由无辜者承担，出租房屋者还需承担其费用，不管从法理上、情理上都站不住脚。二、原审适用法律错误：1、原审判决第二项错误，要求改判被上诉人承担2010年2月8日至2012年10月14日期间的房屋占有使用费。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2010年2月8日上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，明确约定租金为58000元。上诉人是要求被上诉从2011年2月8日至实际搬出之日止期间房屋使用费。原审法院凭什么更改上诉人的诉请。原审法院明确写明适用法律条款，为什么具体判决内容中不依法办事。原审法院判的是房屋损失，按照法律规定不是房屋的损失，而是房屋占有使用费。被上诉人至今未将属于被上诉人的物品搬出该讼争房屋，难道要上诉人免费为其保管吗？原审的判决没有依据。2、上诉人认为被上诉人占有讼争房屋期所产生的费用应当由被上诉人承担。上诉人支付了相关电费，至于被上诉人是否经营，也仅凭被上诉人所说与照片，上诉人从未认可上述事实。上诉人代被上诉人支付了电费，在相关事实不清的情况下，原审不支持上诉人的诉请（590元电费），事实不清，证据不足。上诉人认为原审有枉法裁判之嫌疑。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项、第四项，依法改判被上诉人承担2011年2月8日至实际搬出之日止的房屋占有使用费、电费3854元并搬空其所有的物品、恢复原样，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人印洪全答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于房屋占有使用费。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。由于占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定，由于存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第一款的规定的是“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，也即人民法院应根据承租人对房屋的实际使用状况及影响承租人对房屋使用的原因确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。本案中，虽然原审法院写明的是损失，但实质仍是房屋使用费，且原审法院根据承租人对房屋的实际使用状况及出租人履行合同约定义务的状况，确定按照合同约定租金标准的50%支付房屋使用费并无不当。另外，原审法院考虑双方交接情况等因素，确定被上诉人支付房屋占有使用费至2012年10月14，亦无不当。二、关于590元电费。原审法院结合双方举证情况及印洪全对房屋使用情况，对上诉人要求被上诉人承担的590元电费不予支持，并无不当。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1016元，由上诉人徐学明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
代理审判员 袁海燕
代理审判员 刘岳庆
二〇一四年五月二十日
书 记 员 熊水莲