江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第02018号
上诉人（一审被告）沭阳金锋商业管理有限公司，住所地沭阳县沭城镇广场路西侧维也纳商业广场1层D131号。
法定代表人李素民，该公司执行董事。
委托代理人俞玉慈。
委托代理人徐页。
被上诉人（一审原告）郑连芹。
委托代理人袁林。
上诉人沭阳金锋商业管理有限公司（以下简称金锋公司）因与被上诉人郑连芹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑连芹一审诉称：2013年7月20日，金锋公司与郑连芹签订《维也纳商业广场美食城认租协议》，约定金锋公司位于沭阳县广场路西侧的维也纳商业广场5楼E1、E2、E3、E4号商铺租赁给郑连芹。郑连芹于同日交给金锋公司定金10000元，金锋公司向郑连芹出具了2张金额均为5000元的收据。郑连芹交付定金后，对所租赁的商铺进行部分装修。郑连芹投入的材料、人工等装修费用为5000元。金锋公司却将该商铺用于办公。郑连芹多次与金锋公司交涉并向金锋公司交纳租金，金锋公司拒绝接收租金，并将郑连芹所租赁的商铺另行租赁给他人经营酒店，致使郑连芹无法实现租赁和经营目的，给郑连芹经济造成巨大损失。郑连庆请求判令：一、金锋公司返还郑连芹定金20000元、赔偿郑连芹装修损失5000元及无法经营造成的经济损失20000元，合计45000元；二、本案诉讼费用由金锋公司承担。
金锋公司一审辩称：一、金锋公司与郑连芹于2013年7月20日签订的《维也纳商业广场美食城认租协议》及金锋公司收取郑连芹1000元定金属实。但该协议系双方确定租赁意向、商铺位置和租金的定金协议，不是确立双方租赁权利义务关系的正式租赁合同；二、根据认租协议第6条约定，郑连芹应当在签订认租协议后15日内携带相关资料与金锋公司签订正式的商铺租赁合同，但郑连芹逾期，其行为违约。另外，根据《中华�民共和国合同法》第115条关于定金的规定及协议约定，金锋公司有权不再退还郑连芹定金；三、郑连芹交付定金后，在双方未签订正式合同及未经金锋公司同意的情况下，强行对商铺进行装修施工，属抢占违约行为，郑连芹投入的所谓材料及人工费用与金锋公司无关。郑连芹抢占装修的行为造成金锋公司房屋结构的改变，金锋公司保留诉权。综上，请求驳回郑连芹的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年7月20日，金锋公司、郑连芹签订两份《维也纳商业广场美食城认租协议》，协议约定：金锋公司将位于沭阳县广场路西侧的维也纳商业广场5楼E区的E1、E2、E3、E4号商铺租赁给郑连芹使用，租赁期为2年，年租金为30000元；郑连芹在签订认租协议时向金锋公司缴纳认租定金5000元（每份协议5000元），签订正式租赁合同后该定金转为租金；郑连芹自签订认租协议之日起15�内携带相关资料前往金锋公司处所地签订正式《商铺租赁合同》，如金锋公司顺延签约时间，则具体签约时间以金锋公司通知为准；金锋公司、郑连芹签订正式租赁合同及郑连芹按标准支付租金及各项费用后3日内，金锋公司将商铺移交给郑连芹；如郑连芹在上述期限内不签订《商铺租赁合同》，或未能依时缴付各种应付款，视为其自动放弃承租该商铺，金锋公司有权没收郑连芹所交之全部款项，并可将商铺另行出租。上述协议签订后，郑连芹于同日向金锋公司交纳定金10000元，金锋公司向郑连芹出具了两张金额分别为5000元的收据。金锋公司在收取郑连芹上述定金后，双方因商铺租赁的相关事宜发生矛盾，郑连芹抢占所承租商铺的部分进行装修。金锋公司、郑连芹未能签订正式的商铺租赁合同。双方引起诉讼。
一审法院归纳本案的争议焦点为：一、金锋公司、郑连芹未能签订正式租赁合同的责任在哪一方；二、金锋公司是否应当赔偿郑连芹所主张的装修损失5000元及无法经营造成的经济损失20000元。
针对第一个争议焦点。一审法院认为，金锋公司、郑连芹签订认租协议后，郑连芹按认租协议约定向金锋公司交纳定金10000元，该立约定金是为了保证合同订立而交付；而金锋公司在庭审中陈述，郑连芹在签订认租协议后即到认租商铺处擅自进行装修，双方因此发生矛盾，该陈述说明郑连芹存在租赁商铺的主观意愿；另外，郑连芹申请到庭作证的证人倪某、张某、严某证言，均证实郑连芹到金锋公司处交纳租金未果的事实，上述证人证言虽然在交款的时间上存在矛盾之处，但由于事隔时间较长，证人存在记忆上的差错亦在情理之中。综上，郑连芹租赁商铺的主观意愿明确，双方未能签订正式租赁合同的责任应由金锋公司承担。
�对第二个争议焦点。一审法院认为，郑连芹在未与金锋公司签订正式租赁合同的情况下，即擅自抢占认租协议中所载明的部分商铺进行装修，且该行为事后亦未能得到金锋公司的认可，由此产生的一切损失均应由郑连芹个人承担。金锋公司虽与郑连芹签订了认租协议，但双方并未签订正式的租赁合同，故郑连芹主张其存在无法经营的经济损失20000元无事实依据。
综上，金锋公司、郑连芹签订的认租协议不违反相关的法律法规，应当予以确认。金锋公司未能按约与郑连芹签订租赁合同，其行为构成违约，依法应当双倍返还郑连芹交纳的定金20000元。郑连芹要求金锋公司赔偿其装修损失及无法经营的经济损失，无事实和法律依据，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：�、被告沭阳金锋商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郑连芹定金20000元；二、驳回原告郑连芹的其他诉讼请求。案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告郑连芹负担162.5元，被告沭阳金锋商业管理有限公司负担。
上诉人金锋公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回郑连芹对其的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、双方签订的认租协议并非确立双方租赁权利义务关系的正式租赁合同；2、根据认租协议第6条约定，郑连芹未能在签订认租协议后15日内携带相关资料与金锋公司签订正式的商铺租赁合同，属于逾期违约，金锋公司有权另行出租，定金有权不再退还郑连芹；3、一审认定违约事实不清，要求金锋公司双倍返还定金证据不足，明显偏袒郑连芹，书证和人证相互矛盾。
被上诉人郑连芹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用�律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。
金锋公司在二审中未提交证据。
为证明自己的观点，郑连芹在二审中申请证人岳某出庭作证，证人证言如下：我在2013年7月份和金锋公司签订了合作协议，负责为金锋公司维也纳广场第五层楼招商、运营、策划、管理，金锋公司每个月支付我2000元补助。郑连芹是我招来的承租方，我带他到金锋公司与公司签订认租协议并缴纳定金。签过认租协议后，郑连芹多次来找我要求签订正式的租赁合同，我就去找金锋公司的领导（徐页）。公司领导说因为房屋还没有腾出来，要求再等等。郑连芹在金锋公司的授意下对房屋进行装修了，但只装修了一半，花了多少钱我不清楚。我确实听到公司领导说过“用郑连芹的房子一个月，公司给两个月的赔偿”这句话，但是我不知道他们之间是不是说着玩的。我也不知道金锋公司后来是什么时候把房子另外出租的，我听说整个五楼整体出租的，郑连芹要租的房子是其中的一部分。2014年上半年我就离开金锋公司了。
金锋公司对上述证人证言质证认为：证人在2013年曾帮本公司进行招商，但并非本公司的雇员，本公司向其发放的并非工资，而是招商的补贴，其并不具有与客户签订租赁合同的权利。证人陈述的郑连芹在15天期限内找金锋公司缴纳租金，与事实不符。如金锋公司确实存在拒收租金的情况，证人可以依照租赁合同上载明的银行账户向金锋公司缴纳租金。证人称金锋公司领导没有交付房屋与郑连芹某但金锋公司承认郑连芹是证人招商而来的，郑连芹在签订认租协议15日内自行装修。
郑连芹对上述证人证言质证认为，证人证言真实可信，可以证明在签订认租协议15日内，郑连芹要求向金锋公司缴纳租�但被拒，金锋公司领导承诺“使用一个月房子给予郑连芹两个月的赔偿”。
本院认证意见是，证人岳某作为金锋公司向郑连芹出租商铺的经手人，其对租赁房屋的过程陈述应是真实可信的。其证言可以证明郑连芹在签订认租协议后15日内向金锋公司交纳租金被拒，郑连芹对其认租的商铺进行部分装修。但对于金锋公司承诺“使用一个月房屋给予郑连芹两个月的赔偿”，证人并未作肯定的陈述，且金锋公司予以否认，对该部分证言，本院不予采信。
本案的争议焦点是：金锋公司与郑连芹未签订正式的房屋租赁合同的违约责任在谁。
本院认为，根据双方于2013年7月20日签订的《认租协议》上的约定：“乙方（即郑连芹）自签署本《认租协议》之日起15天内携带相关资料前往甲方（即金锋公司）处所地签署正式《商铺租赁合同》，如甲方顺延签约时间，则具体签约时间以甲方通知为准”。金锋公司招租的经手人岳某到庭证明在上述认租协议签订15日内郑连芹向金锋公司交纳租金未果，且郑连芹在上述期限内对承租房屋进行装修也表明郑连芹有正式租赁该商铺的主观意愿。金锋公司认为郑连芹在其交纳租金被拒后可根据租赁合同上载明的账户信息向金锋公司交纳租金，因该银行账户信息载于正式的租赁合同而非认租协议上，郑连芹无从知晓，让其在直接交纳租金被拒的情况下通过银行汇款强行交纳，实属强人所难，故对金锋公司的抗辩不予采信。金锋公司认为因郑连芹未在约定的期限内携带资料与其签订正式的租赁合同构成违约，因郑连芹不予认可且金锋公司未提交证据证实，本院不予采信。郑连芹在认租协议规定的期限内要求缴纳租金并以对房屋装修的方式表明其租赁房屋的主观意愿，金锋公司拒绝签订正式的租赁合同构成违�，金锋公司应当向郑连芹双倍返还定金。
综上所述，上诉人金锋公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人沭阳金锋商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 葛 娜
代理审判员 王冬冬
二〇一五年一月十二日
书 记 员 孙 笑
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