上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第835号
原告刘顺根（反诉被告），男，汉族，住上海市。
被告张洪敏（反诉原告），女，回族，住上海市。
委托代理人侯兵，上海莫高律师事务所律师。
原告刘顺根与被告张洪敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，于2015年5月6日开庭审理，后经当事人申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对装修残值进行评估，后本院于2015年7月6日、2015年8月25日再次公开开庭进行审理。被告于2015年8月25日当庭提起反诉，本院依法受理。原告（反诉被告）刘顺根、被告（反诉原告）张洪敏及其委托代理人侯兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘顺根诉称，原告与被告于2012年12月31日签订房屋场地租赁合同书，约定将位于上海市长桥南街XXX甲号一套间（以下简称系争房屋），共计80多平方米出租给被告张洪敏，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止。现合同到期，被告仍然继续占用房屋，原告要求终止原被告之间的房屋租赁合同，要求被告搬离出租房，但被告拒绝搬离，并且要求原告赔偿损失。故原告起诉至法院请求：1、判令终止合同，被告搬离房屋，赔偿经济损失2015年1月1日至2015年5月31日，每月2万元，共计10万元；2、判令被告支付拖欠的租金及水费（自2014年10月1日起暂计到2015年8月31日，房租以每月4，800元计算，计算到被告实际搬离之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告到被告处抄水表，认为被告拖欠自2014年10月4日至2015年8月26日的水费，按3.62元／立方米标准计算，共559立方米，计2，023.58元。
被告张洪敏辩称，原被告的租赁合同于2014年6月动迁的时候已经自动终止，原告就没有权利对外出租，也不应向被告收取租金。现合同终止，因被告对系争房屋进行了装修，原告没有对被告进行补偿，也没有给被告应得的动迁利益，故被告不同意搬离。对于水费，被告认可拖欠2014年10月4日至2015年8月26日水费共559个立方米，被告愿意按照原告的主张支付拖欠的水费。被告提起反诉，要求：1、判令原告退回2014年6月1日至2014年9月30日的租金共计19，200元；2、要求原告赔偿被告装修损失32，038.8元。
反诉被告辩称，反诉被告是2014年9月10日接到动迁通知的，不同意返还反诉原告2014年6月1日至2014年9月30日的租金。对于装修损失，因装修是反诉原告自行进行装修，没有经过反诉被告的同意，而且装修已经过了五年，故不同意反诉原告的全部诉请。
经审理查明，2012年12月31日，原告刘顺根（出租方、甲方）与被告张洪敏（承租人、乙方）签订《房屋场地租赁合同书》，约定出租方将长桥南街XXX号一套间出租给承租人，房屋面积80多平方米，租赁期为两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，房租每月4，800元，按月支付。承租方在使用期间应保证建筑物的完整性，不得私自改建或处置，否则将终止合同。合同另约定，本地区正处于旧城区改造地块，如遇动迁，合同自然终止。合同签订后，被告支付原告租金至2014年9月30日。2014年10月4日，原告出具收据确认收到2014年6月1日至2014年9月30日的租金，并表示10月不收房租并要求被告立即搬离。被告至今仍然使用系争房屋。
另查明，2014年9月9日，上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心与上海汇成拆迁有限公司出具《长桥街道长桥南街地块征地房屋补偿方案（告居民书）》，载明：长桥南街地块征地房屋补偿工作进过前期准备，并经2014年9月2日徐汇区人民政府批准，将于2014年9月13日正式进入签约期。
以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的租赁合同、被告提供的《长桥街道长桥南街地块征地房屋补偿方案（告居民书）》、租金收据等证据，经质证无疑，本院予以确认。
审理中，经被告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋的装修残值进行评估，评估结论为：对该房屋，房屋装修工程（2011年4月）造价为24，597元，建议本工程成新率为40%左右；房屋装修工程（2013年4月）造价（双方确认项目）为26，472元，房屋装修工程（2013年4月）造价（双方争议项目）为2，329元，建议工程成新率为40%。经质证，原告对两份评估报告都不认可，被告则认为两份评估估价偏低，没有反映实际价格。本院认为，原被告对评估报告提出异议，但未提供相关的证据，故对评估报告予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的租赁房屋系原、被告真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。现根据租赁合同约定，遇到动迁，合同自然终止，原告于2014年10月4日收到被告租金的同时，表示10月份不收房租并要求被告立即搬迁，故本院认定原被告的租赁合同于2014年10月4日解除，合同解除后，被告理应腾空系争房屋返还给原告，故原告要求被告返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。现被告在合同解除后继续占用系争房屋，原告要求被告赔偿2015年1月1日至2015年5月31日的经济损失，没有合同和法律依据，本院不予支持，但被告继续占用系争房屋应向原告支付房屋使用费，现被告自2014年10月始未向原告支付房屋使用费，鉴于原告承诺2014年10月不收房租，故被告应向原告支付2014年11月1日至搬离之日止的房屋使用费；因此被告要求原告退还2014年6月1日至2014年9月30日租金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。现原告因动迁提前与被告解除合同，被告曾在系争房屋内进行装修，被告反诉要求原告赔偿装修损失，但对装修残值争议部分未提供充分证据予以佐证，考虑到公平原则，由原告对被告进行适当补偿，具体由本院酌情判处。对于水费，被告愿意按照原告的主张支付拖欠的水费，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘顺根与被告（反诉原告）张洪敏于2012年12月31日签订的房屋租赁合同于2014年10月4日解除；
二、被告（反诉原告）张洪敏于本判决生效之日起二十日内腾空并搬离上海市长桥南街XXX甲号房屋由原告（反诉被告）刘顺根收回；
三、被告（反诉原告）张洪敏于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘顺根2014年11月1日起至搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费按每月4，800元标准计算）；
四、被告（反诉原告）张洪敏于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘顺根2014年10月4日至2015年8月26日拖欠的水费2，023.58元；
五、原告（反诉被告）刘顺根于本判决生效之日起十五日内补偿被告（反诉原告）张洪敏装修损失20，427.60元；
六、驳回原告其余诉讼请求；
七、驳回被告其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费减半收取计1，826元，由原告（反诉被告）刘顺根承担1，053元，由被告（反诉原告）张洪敏承担773元；反诉受理费减半收取计540元，由原告（反诉被告）刘顺根承担216元，由被告（反诉原告）张洪敏承担324元；评估费3，300元，由原告（反诉被告）刘顺根承担1，650元，由被告（反诉原告）张洪敏承担1，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一五年十月三十日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。