北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11964号
上诉人（原审被告）北京正中方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园7号楼3单元202室。
法定代表人顾春河，总经理。
委托代理人王和平，北京沃达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄明海，男，1953年7月20日出生。
上诉人北京正中方物业管理有限责任公司（以下简称正中方物业公司）因与黄明海确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。正中方物业公司的委托代理人王和平，黄明海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，黄明海诉至原审法院称：正中方物业公司为北京市丰台区宋庄路73号院鑫兆雅园小区的物业服务单位。2010年7月31日，该公司与我签订租赁合同，将鑫兆雅园1号楼地下二层共计630平方米的地下人防工程租赁给我，我先后向其交纳租金50000元。2011年5月，北京市丰台区民防局工作人员来到诉争人防工程，称正中方物业公司未经准许擅自将诉争人防工程出租给我使用，其行为涉嫌违法，要求我立即停止使用，限期从诉争人防工程内搬出，并向我下发了书面的《告知书》。我持《告知书》要求正中方物业公司返还租金并赔偿相应损失，遭到拒绝。其后，丰台区民防局多次就腾退诉争人防工程事宜召集我们双方进行调解，因分歧较大，调解工作未能取得进展。根据合同法及人民防空法的相关规定，正中方物业公司未经准许擅自将诉争人防工程对外出租，诉争合同应属无效，若诉争合同继续有效，正中方物业公司侵占人防工程的行为将继续，将导致国家利益和社会公共利益进一步被侵害。为维护我的合法权益，诉请判令我与正中方物业公司签订的租赁合同无效，该公司返还我租金共计50000元。
正中方物业公司辩称：不同意黄明海的诉讼请求。我公司是合理使用人防工程，根据人民防空法的规定，人民防空工程平时由投资者使用并收益。北京市丰台区宋庄路鑫兆雅园71号院7号楼人防工程是由北京城乡房屋建设开发有限责任公司开发建设的，2004年该公司将诉争房屋委托我公司使用、管理和收益，我公司的权益来源于该公司的委托，符合法律规定，并不存在侵占的情况。我公司与黄明海签订的租赁合同有效，是黄明海违反合同约定进行分租、转租、改变房屋结构，还违反了消防的规定。黄明海起诉提到了人民防空法第9条及合同法第52条，在本案中引用这两条法律条文不合理。我公司没有侵占人防工程，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，是尽可能发挥物的利用价值，是符合人民防空法规定而进行的使用收益。请求法院驳回黄明海的诉讼请求。
原审法院经审理确认：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。正中方物业公司将诉争的北京市丰台区宋庄路73号鑫兆雅园1号楼地下二层出租给原告黄明海，但未提供证据证明其按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理了《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，无证据证明其对诉争人防工程具有处分权，故其出租行为系无权处分，诉争租赁合同应为无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。故黄明海的诉讼请求，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年10月判决：一、黄明海与北京正中方物业管理有限责任公司于二〇一〇年七月三十一日签订的《租赁合同》无效；二、北京正中方物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还黄明海租金及罚款共计五万元。
判决后，正中方物业公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院改判驳回黄明海的原审诉讼请求。正中方物业公司的主要上诉理由为：我公司依据出租房屋的投资人委托而取得该房屋的合法使用权，据此与黄明海签订的租赁合同合法有效；黄明海违反合同约定拆改房屋并欠付租金；根据相关司法解释，即使房屋租赁合同无效，黄明海亦应支付占用期间的使用费，故原判返还租金错误。黄明海同意原判。
经审理查明：2010年7月31日，黄明海作为承租人（乙方）与出租人（甲方）正中方物业公司签订《租赁合同》，约定：甲方将北京市丰台区宋庄路73号鑫兆雅园1号楼地下二层建筑面积630平方米出租给乙方；用途仅为居住、办公仓储用房，除双方另有约定并经政府有关部门批准外，乙方不得随意改变该租赁房屋用途；房屋租期为三年，自2010年8月1日至2013年7月31日；租金标准为30000元／年，乙方自合同签订之日起三日内向甲方交纳当年上半年租金15000元，以后的租金乙方应主动于每年的12月20日前付清次年上半年度的租金，每年的6月20日前付清下半年度的租金。该合同还就双方的权利义务、合同的变更解除终止、违约责任、争议解决等事项进行了约定。
2010年7月31日，黄明海向正中方物业公司交纳房屋租金15000元；于2011年5月4日交纳房屋租金15000元。
2010年7月31日，正中方物业公司收取黄明海罚款20000元，表示系因黄明海存在拆改房屋结构等违约行为对其进行的处罚，黄明海对此予以否认，表示该款系正中方物业公司以办理人防工程使用证为由而向其收取的不当费用。
出租房屋没有领取中央国家机关人防办统一制发的使用证书。
上述事实，有租赁合同、收据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：人防工程作为国家战备资产，平时应列入各部门国有资产管理范围，由各部门人防办实行集中管理。凡使用人防工程的单位，必须向所在部门人防办提出申请，与部门人防办签订安全使用人防工程协议书和有偿使用协议书，领取中央国家机关人防办统一制发的使用证书，并报中央国家机关人防办备案。本案争议的出租房屋为人防工程，没有领取中央国家机关人防办统一制发的使用证书，正中方物业公司亦未证明其取得该房屋的合法出租权利，故原审法院据此认定涉案的租赁合同无效是正确的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，涉案租赁合同虽无效，但黄明海要求返还其占用期间租金的请求没有依据，原审法院判决予以支持存在错误，本院予以纠正。
另，关于黄明海向正中方物业公司交纳的“罚款”问题，因该款非租金，现双方对对方所述款项用途亦均不予认可，而作为收取该款项的正中方物业公司对其罚款行为未能出示合法依据，故本院对黄明海要求返还此款项的请求予以支持。
综上所述，原判结果对涉案合同效力认定及“罚款”返还部分处理正确，本院予以维持；对租金返还部分处理不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13146号民事判决第一项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13146号民事判决第二项为：北京正中方物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还黄明海罚款二万元；
三、驳回黄明海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费525元、二审案件受理费1050元，均由北京正中方物业管理有限责任公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 程 飞