湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第01028号
上诉人（原审被告）：武汉市某饮食服务有限公司
被上诉人（原审原告）：武汉某置业有限公司
原审被告：武汉市某饮食服务有限公司徐家棚分公司
上诉人武汉市某饮食服务有限公司因与被上诉人武汉某置业有限公司、原审被告武汉市某饮食服务有限公司徐家棚分公司返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第02567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭审理了此案，上诉人武汉市某饮食公司的委托代理人谭喜民，被上诉人武汉某置业有限公司、原审被告徐家棚分公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：坐落于武汉市洪山区（现武昌区）秦园路46号房产原系武汉市某村村委会）所有。
1999年1月4日，武汉市某村村委会与武汉某大酒店签订《乾成大厦转让协议》一份。协议主要内容为：产权转让范围为乾成大厦（即武汉市武昌区秦园路46号原龙腾大厦）所有建筑物，以及所有使用面积；乾成大厦停车场所有建筑物，以及所有使用面积；产权有偿转让办法为由武汉某大酒店报经信合银行方同意，将原武汉市某村村委会在信合王家湾分社贷款中划出贷款本金1814万元和利息186万元，转由武汉某大酒店承担。
1999年11月10日，武汉某大酒店、武汉市和平农村信用合作社（以下简称和平信用社）、武汉市某村村委会签订《抵押担保借款合同》，约定武汉某大酒店向和平信用社借款1814万元，贷款期限为2000年2月22日起至2000年11月10日止等。武汉市某村村委会用其所有的龙腾大厦进行抵押担保。
1999年12月9日，武汉市洪山区房地产管理局颁发武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》两份，证载：房屋他项权人为和平信用社，房屋所有权人为武汉市某村村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元。
2002年5月10日武汉市某村村委会出具《证明》一份，内容为：原武昌区徐家棚秦园路46号，龙腾大厦现已被武汉某大酒店全款买断，转户手续正在办理之中。
2002年9月5日，武汉某大酒店与湖北楚星信息服务中心（以下简称楚星服务中心）签订《承包合同》，将武汉某大酒店整体承包给楚星服务中心，承包期限30年，到2032年12月5日止。
2005年8月31日，武汉某大酒店、楚星服务中心与武汉某经贸发展有限公司签订《租赁合同》，将武汉市武昌区秦园路46号武汉某大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给武汉某经贸发展有限公司。租赁期限从2005年9月1日至2024年8月31日止。
同年9月30日，武汉某经贸发展有限公司将秦园路46号房产中主楼4-8楼、副楼4-7楼、宾馆一楼大厅租给武汉华坤经济发展有限公司（以下简称华坤公司）。2006年4月1日、2007年8月10日，武汉某经贸发展有限公司将秦园路46号房产中1500平方米租给武汉某商务宾馆经营。2006年7月31日，武汉某经贸发展有限公司与武汉市某饮食公司签订《承包经营合同》将秦园路46号房产中原餐厅发包给武汉市某饮食公司经营，合同期限从2006年8月7日至2011年8月6日。承包费第一年为10万元，第二、三年为每年12万元，第四、五年为每年13万元。合同履行中，徐家棚分公司在实际经营。2012年2月9日，徐家棚分公司向武汉某经贸发展有限公司提交申请，要求续签合同，武汉某经贸发展有限公司表示同意。
2005年12月15日，武汉市中级人民法院为和平信用社诉武汉某大酒店、武汉市某村村委会抵押借款合同纠纷一案作出（2005）武民商初字第151号民事判决，判决：武汉某大酒店向和平信用社偿还借款本金1800万元及利息；和平信用社对折价或者拍卖、变卖武昌区秦园路46号房产所得的价款享有优先受偿权等。
该判决生效后，因武汉某大酒店未履行支付义务，和平信用社于2006年4月向武汉市中级人民法院申请执行。执行中，该院于2006年9月1日作出（2006）武执字第135号民事裁定，将武汉市某村村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权依法予以查封。
2007年7月30日，武汉市某村村委会、2011年9月22日武汉三角集团股份有限公司（原武汉市某村村委会）先后出具《证明》、《补充证明》，证明乾成大厦已转让给武汉某大酒店，该酒店拥有全部所有权。
2010年8月18日，武汉市中级人民法院作出（2010）武执裁字第00041号执行裁定，将申请执行人和平信用社变更为武汉农村商业银行股份有限公司青山支行（以下简称青山支行）。
2011年7月21日，武汉某大酒店、楚星服务中心作为甲方，武汉某经贸发展有限公司作为乙方签订《合同终止协议》，约定：甲乙双方就武昌区秦园路46号租赁经营事宜，甲方向乙方提出终止租赁合同，经双方协商，特签订如下协议，一、乙方经慎重考虑在以下条件具备时同意甲方提出终止2005年8月30日双方签署的为期二十年的租赁合同。1、在乙方向甲方一次性移交经营权后，原乙方与酒店管辖的各经营承包租赁者的合同协议均归甲方实施管理。移交后，再发生经营管理问题及赔偿问题与乙方无关。2、在乙方向甲方一次性移交不可移动的资产与装修（含加盖面积），不含各经营管理者自行装修改建部分，均归为甲方之资产序列。移交后，再发生资产方面问题与乙方无关。3、凡可移动的资产乙方自行清理。4、甲方同意向乙方支付感谢贵公司数年来的管理劳务补偿壹佰万元等。
2011年8月3日，因武汉某置业有限公司从青山支行处受让上述债权，武汉市中级人民法院作出（2011）武执裁字第00149号执行裁定，将申请执行人青山支行变更为武汉某置业有限公司。2011年9月13日武汉某置业有限公司与武汉某大酒店签订《执行和解协议》。武汉市中级人民法院根据此和解协议，于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将武汉市某村村委会所有的位于武汉市武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，用于抵偿武汉某大酒店所欠本案债务，下欠债务由武汉某置业有限公司与武汉某大酒店另行协商解决等。该裁定于2011年9月29日生效。现上述房产过户手续正在办理之中。
2011年11月2日、11月7日，武汉某经贸发展有限公司向武汉某商务宾馆121商务酒店、武汉市某饮食公司、华坤公司发出通知，通知双方签订租赁合同的甲方变更为武汉某大酒店、直接向武汉某大酒店签订租赁合同。2011年11月15日，武汉某大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与武汉某置业有限公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托武汉某置业有限公司全权经营管理。即日起以上资产的使用、收益及所有权归属武汉某置业有限公司管理、支配。
2011年12月5日，武汉某经贸发展有限公司向武汉某大酒店发出通知，载明：因武汉某大酒店至今未向我公司付款，已严重违约，我公司决定解除双方2011年7月21日签订的《合同终止协议》，明确：双方及楚星服务中心2005年8月30日所签二十年的租赁合同仍然有效。
2012年5月7日，武汉某置业有限公司向一审法院起诉，请求判令：武汉市某饮食公司、徐家棚分公司立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中餐厅及商店（面积850平方米），支付房屋使用费（从2011年9月26日起至腾退时止，按同地段装修好的餐厅租赁价格每天每平方米4元标准计算），并承担本案诉讼费用。
一审中，武汉市某饮食公司、徐家棚分公司表示现徐家棚分公司还在使用秦园路46号房产中（面积850平方米）。武汉某置业有限公司认为武汉市某饮食公司、徐家棚分公司与武汉某经贸发展有限公司、武汉某大酒店利益一体，提交的证据均系虚构。
因双方当事人就诉争房屋租金标准存在较大分歧，武汉某置业有限公司于2013年1月16日向法院申请，要求对武昌区秦园路46号房屋副楼1-2楼（即武汉市某饮食公司、徐家棚分公司占用的餐厅及商店）的租赁价值进行评估。一审法院对外委托湖北八方森林资源资产评估有限公司，该公司于2013年5月22日作出鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告，并于2013年7月3日针对徐家棚分公司的异议，作出异议回复。评估结论为：副楼1楼面积385平方米，每月76元／平方米；副楼2楼465平方米，每月36元／平方米；年租赁价值55.2万元。武汉市某饮食公司、徐家棚分公司认为评估的租赁价值为装修后的价格，不能真实反映当时房屋无水、无电的情况。武汉某置业有限公司认为评估报告上已明确评估值为评估对象毛坯状态下的租赁价格。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，武汉市中级人民法院于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将武汉市某村村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，用于抵偿武汉某大酒店所欠本案债务。该法律文书送达时已生效，至此武汉某置业有限公司取得上述房屋的所有权和该房屋项下土地使用权。武汉某经贸发展有限公司认为现秦园路46号房产归武汉某大酒店所有，尽管武汉某置业有限公司已受让青山支行对武汉某大酒店的债权，但至今还没有完全实现抵押权，仍处于债权人的地位的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。
2005年8月31日，武汉某大酒店、楚星服务中心与武汉某经贸发展有限公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号武汉某大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给武汉某经贸发展有限公司，武汉某经贸发展有限公司于2006年7月31日发包给武汉市某饮食公司、徐家棚分公司经营，而武汉某大酒店、武汉市某村村委会与和平信用社签订《抵押担保借款合同》的时间为1999年11月10日，武汉市洪山区房地产管理局颁发《房屋他项权证》的时间为1999年12月9日。武汉某置业有限公司从青山支行受让此债权后，承继对该抵押房屋的优先受偿权，在武汉市中级人民法院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定后，实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，武汉某经贸发展有限公司与武汉某大酒店、楚星服务中心签订的《租赁合同》对该房产的受让人武汉某置业有限公司不具有约束力（包括合同中约定的仲裁条款）。故武汉市某饮食公司、徐家棚分公司认为自己非强占秦园路46号房产，武汉某置业有限公司应当继续履行房屋租赁合同，且该合同约定解决纠纷由武汉仲裁委员会仲裁，法院无管辖权，应移送有关部门或驳回武汉某置业有限公司起诉的抗辩意见，不予采信。
现徐家棚分公司占用秦园路46号房产中餐厅及商店（面积850平方米），因该公司系武汉市某饮食公司的分支机构，不具有法人资格，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，武汉市某饮食公司、徐家棚分公司应共同腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中餐厅及商店（面积850平方米）给武汉某置业有限公司。
武汉某置业有限公司要求武汉市某饮食公司、徐家棚分公司按同地段装修好的餐厅租赁价格每天每平方米4元标准，从2011年9月26日起计算至腾退时为止的房屋使用费的诉讼主张，因武汉市某饮食公司、徐家棚分公司一直使用该房屋至今，造成武汉某置业有限公司损失，徐家棚分公司又系武汉市某饮食公司的分支机构，不具有法人资格，武汉市某饮食公司、徐家棚分公司应从2011年9月29日武汉市中级人民法院（2006）武执字第135-6号执行裁定生效之日起支付使用该房屋的使用费，但按同地段装修好的餐厅租赁价格每天每平方米4元标准过高，可按照湖北八方森林资源资产评估有限公司鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告评估的租赁价值标准来计算至返还房屋之日止。武汉市某饮食公司、徐家棚分公司认为评估报告不符事实，系评估装修后的租赁价值的抗辩意见，无事实根据，不予采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市某饮食公司、徐家棚分公司于本判决生效之日起三日内将位于武汉市武昌区秦园路46号房产中餐厅及商店（面积850平方米）返还给武汉某置业有限公司；二、武汉市某饮食公司、徐家棚分公司于本判决生效之日起三日内支付武汉某置业有限公司房屋使用费（从2011年9月29日起至房屋返还之日止，按每年55.2万元标准计算）。三、驳回武汉某置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2868元及评估费16500元，共计19368元，由武汉市某饮食公司、徐家棚分公司负担。
判后，武汉市某饮食公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人武汉某置业有限公司的诉讼请求，本案一、二审案件受理费、评估费由武汉某置业有限公司承担。理由：一、徐家棚分公司使用秦园路46号相关面积合法有据，并非强占。武汉某经贸发展有限公司于2005年8月31日与武汉某大酒店、楚星服务中心就武汉市武昌区秦园路46号房屋签订租赁合同，租期20年，武汉某经贸发展有限公司将800多平方米自行装饰餐厅并自主经营一段时间后，于2006年7月31日与上诉人签订了《承包经营合同》，并将餐厅向上诉人的下属单位徐家棚分公司交付，并由徐家棚分公司二次装修承包经营至今。徐家棚分公司自承包经营起，按时向武汉某经贸发展有限公司交纳了承包费，并无拖欠的现象，一审判决上诉人及徐家棚分公司从2011年9月29日起向被上诉人支付房屋使用费，无事实和法律依据；二、一审判决上诉人及徐家棚分公司返还餐厅及商店错误，上诉人和徐家棚分公司根本没有使用商店，且被上诉人已在本案判决前将商店实际使用人袁某诉至一审法院；三、上诉人与被上诉人、徐家棚分公司既无合同关系，更无经济往来，不是本案被告，一审判决由上诉人及徐家棚分公司直接承担本案相应的法律后果错误；四、一审法院对本案无管辖权，评估公司对房屋租赁价值评估程序违法，一审判决结果无效。
武汉某置业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人在上诉状中提到2005年的租赁合同，但武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中执异字第0001号裁定书中已经确认抵押权在先租赁在后，租赁权不能对抗抵押权；二、一审中上诉人已经认可使用面积与被上诉人的诉状一致，没有争议；三、一审中的鉴定由法院委托，上诉人没有提出异议，该鉴定意见可以作为认定事实的依据。上诉人租赁合同的管辖异议不能对抗被上诉人的抵押权。
二审中，武汉市某饮食公司向本院提交了武汉某置业有限公司于2003年6月18日向一审法院提交的《民事诉状》一份，内容为武汉某置业有限公司请求判令袁某立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中主楼一楼（面积50平方米），拟证明武汉市某饮食公司只使用了餐厅，未使用商店，武汉市某饮食公司实际使用房屋面积中应减去50平方米。
武汉某置业有限公司质证后对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。徐家棚分公司质证后同意武汉市某饮食公司的举证观点。本院认为，武汉市某饮食公司提交的证据，经武汉某置业有限公司、徐家棚分公司质证后对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为，武汉某大酒店、和平信用社、武汉市某村村委会于1999年11月10日签订《抵押担保借款合同》以及武汉市洪山区房地产管理局1999年12月9日颁发武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》（证载：房屋他项权人为和平信用社，房屋所有权人为武汉市某村村委会，房屋坐落为武汉市洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元），均能够证实本案争议房屋，武汉市洪山区和平乡秦园路46号已于1999年12月9日作为抵押物设置了抵押，房屋的抵押权人为和平信用社。2005年8月31日，武汉某大酒店、楚星服务中心与武汉某经贸发展有限公司签订《租赁合同》，将武汉市武昌区秦园路46号武汉某大酒店房屋租赁给武汉某经贸发展有限公司，系将和平信用社的抵押物对外出租。2011年8月3日因武汉某置业有限公司从青山支行（即和平信用社处）受让上述债权，2011年9月26日本院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将武汉市某村村委会所有的位于武汉市武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给武汉某置业有限公司所有，本案争议房屋权利人为武汉某置业有限公司。2011年7月21日，武汉某大酒店、楚星服务中心作为甲方，武汉某经贸发展有限公司作为乙方签订《合同终止协议》，双方终止租赁合同，故武汉某置业有限公司在承接本案争议房屋之前，武汉某经贸发展有限公司对本案争议房屋的承租权已经终止。
武汉某经贸发展有限公司、武汉市某饮食公司于2006年7月31日签订的《承包经营合同》于2011年8月6日到期，经武汉市某饮食公司申请续签合同，武汉某经贸发展有限公司同意承包期延至2012年底，延期时间届满后双方未续签合同，但武汉市某饮食公司仍继续使用房屋。2011年11月15日，武汉某大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与武汉某置业有限公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托武汉某置业有限公司全权经营管理；即日起以上资产的使用、收益及所有权归属武汉某置业有限公司管理、支配。该通知已充分证明武汉市某饮食公司在对本案争议房屋承租权终止后，争议房屋权属人及财产管理人为武汉某置业有限公司的事实已知晓，其在合同终止后未与武汉某置业有限公司建立新的租赁关系的情况下，既不腾退房屋，也未对其事实占用诉争房屋向武汉某置业有限公司支付相应使用对价，其行为对武汉某置业有限公司的房屋权益构成侵害，武汉某置业有限公司为排除侵害，诉请法院判令武汉市某饮食公司、徐家棚分公司立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中的餐厅及商店（面积850平方米），并支付使用费的请求应受法律保护，一审判决支持武汉某置业有限公司的诉请，并无不当，本院予以维持。
关于武汉市某饮食公司上诉称徐家棚分公司使用秦园路46号相关面积合法有据，并非强占、一审判决上诉人及徐家棚分公司从2011年9月29日起向被上诉人支付房屋使用费，无事实和法律依据的上诉理由。案涉房屋早于1999年12月9日由和平信用社经武汉市洪山区房地产管理局登记设立抵押，并领取《房屋他项权证》，武汉某置业有限公司于2011年9月26日经本院执行，取得案涉房屋的所有权。武汉市某饮食公司根据其与武汉某经贸发展有限公司于2006年7月31日签订的承包合同占有使用案涉房屋，但案涉房屋设立抵押的时间先于订立承包合同的时间，故武汉市某饮食公司与武汉某经贸发展有限公司的承包关系不得对抗已登记的抵押权。徐家棚分公司为房屋的实际使用人，一审判令武汉市某饮食公司、徐家棚分公司共同支付房屋使用费符合法律规定，本院对武汉市某饮食公司的此项上诉理由不予支持。
关于武汉市某饮食公司称其与徐家棚分公司根本没有使用商店，武汉某置业有限公司已在本案判决前将商店实际使用人袁某诉至一审法院，一审判决武汉市某饮食公司及徐家棚分公司返还餐厅及商店错误的上诉理由。从武汉市某饮食公司向本院提交的武汉某置业有限公司起诉袁某的诉状内容看，武汉某置业有限公司要求袁某腾退的是武汉市武昌区秦园路46号房产中主楼一楼（面积50平方米）房屋，而武汉市某饮食公司与武汉某经贸发展有限公司签订承包合同所承包的餐厅及商店的位置，根据湖北八方森林资源资产评估有限公司于2013年5月22日作出的鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告显示为：副楼1楼面积385平方米、副楼2楼465平方米，故武汉某置业有限公司起诉袁某腾退的50平方米房屋与本案无关。本院对武汉市某饮食公司的此项上诉理由不予支持。
关于武汉市某饮食公司称其与被上诉人、徐家棚分公司既无合同关系，更无经济往来，不是本案被告的上诉理由。因其与武汉某经贸发展有限公司签订承包合同后即将案涉房屋交与其分支机构徐家棚分公司使用，因徐家棚分公司不具有法人资格，武汉市某饮食公司作为承包合同的主体均应作为本案当事人参加诉讼，故本院对武汉市某饮食公司的此项上诉理由不予支持。
关于武汉市某饮食公司称一审法院对本案无管辖权，评估公司对房屋租赁价值评估程序违法，一审判决结果无效的上诉理由。因武汉市某饮食公司既未提供双方已经订立仲裁协议的相关依据，也未对鉴定程序违法提供证据予以证明，本院对武汉市某饮食公司的此项上诉理由亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2868元，由武汉市某饮食服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 申光伟