广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1470号
原告钟某。
委托代理人朱某，广东启鑫律师事务所律师。
委托代理人卢某，广东启鑫律师事务所律师。
被告某公司。
法定代表人罗某。
原告钟某与被告某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟某的委托代理人卢某到庭参加了诉讼，被告某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钟某诉称：2011年4月2日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定原告将其所有的位于深圳市宝安区龙华清湖的一栋厂房、一栋宿舍及钢结构平房、配电房、消防水某等建筑物及设备设施租赁给被告，期限五年，自2011年4月2日起至2016年4月2日止，每月租金82，000元，如逾期交租，应按逾期金额的每日千分之五支付违约金，超过半个月未付租金的，原告有权解除合同，合同还约定了双方其他具体的权利义务内容。合同签订后，原告即将租赁标的物交付给被告使用。被告按合同约定缴交租金至2011年12月15日，自2011年12月15日后的租金则拖欠至今，一直未付，合计拖欠租金总额492，000元。减除被告签订合同时缴交的保证金164，000元，被告实际仍应支付原告租金328，000元。原告认为，原、被告双方所签订的《租赁合同》是合法有效的，受法律保护。原告于签订合同后交付了租赁标的物，履行了合同义务，依约取得向被告收取租金的合同权利。被告逾期未付租金超过6个月，构成了根本违约，应承担相应的法律责任。原告依约有权解除合同，收回租赁标的物，被告除应支付所拖欠的租金外，还应按合同约定支付逾期付款违约金。为维护原告合法权益，依据相关法律、法规规定，特向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告交回承租的标的物给原告；2、被告支付从2011年12月15日至交回租赁标的物之日止的租金，暂计至2012年6月15日拖欠的租金共492，000元及逾期付款的违约金18，450元，两项共计510，450元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告某公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年4月2日，某乙公司与被告签订《租赁合同》一份，双方约定由被告向原告租赁位于深圳市宝安区龙华清湖的一栋厂房、一栋宿舍及钢结构平房、配电房、消防水某等建筑物及设备设施（建筑面积合计为：5，351.41平方米）；合同的期限为五年，从2011年4月2日起至2016年4月2日；从2011年6月15日起开始计租，厂房、宿舍等租金为每月82，000元，每两个月交租一次；被告于合同签订时，必须先行交付二个月保证金和两个月租金合计328，000元；若逾期缴交租金，则按所设定的应交金额总额的每日千分之五计收违约金，如迟延至次月10日仍未能交清租金，原告有权终止本合同，其所造成的一切经济损失均由被告承担，如果被告拖欠租金超过半个月（含半个月）的，原告亦有权解除合同，并由被告承担给原告造成的损失。原告向被告收取164，000元作为租赁保证金以后，将租赁标的物交付给被告使用。现原告主张被告从2011年12月16日开始拖欠租金，涉案房屋至今仍由被告占用，至2012年6月15日被告已拖欠6个月租金492，000元。
另查，原告称涉案房屋系原告向村委租赁土地后建设的，无房屋产权证，同时，原告未能在本院指定时间内提交涉案房屋的报建材料。
以上事实，有原告陈述、《租赁合同》及庭审笔录等在卷为证，可以认定。
本院认为，作为出租人，就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，该租赁合同应属无效。本案中，原告未能提交涉案房屋的房地产证或建设工程规划许可证，也未能在本院指定的补充期限内提交上述证据，因此，本院认为，原、被告之间的租赁合同亦属无效合同，无效合同自始无效，因此，该《租赁合同》不存在解除的问题。
关于原告请求的2011年12月16日至2012年6月15日的租金492，000元。因原、被告间租赁合同无效，原告依据合同主张租金没有法律依据，但根据法律规定，房屋租赁合同无效的，当事人可以按照合同约定的租金标准主张支付房屋占有使用费。因被告未到庭应诉，举证其使用房屋及交付占有使用费的事实，视为其放弃举证、质证及答辩的权利，故被告使用涉案房屋的情况，本院根据原告在诉讼中主张的事实予以确认，即被告从2011年12月16日开始拖欠租金，涉案房屋至今仍由被告占用，至2012年6月15日被告已拖欠6个月租金共计492，000元（82，000元／月×6个月）。故被告应参照原、被告双方约定的租金标准支付原告2011年12月16日至2012年6月15日期间的涉案房屋占有使用费，经计算为492，000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告已收取被告两个月租金164，000元作为租赁保证金，在合同无效的情况下，原告应予以返还。本院在被告应付的房屋占有使用费中予以扣除，故被告还应支付原告2011年12月16日至2012年6月15日期间房屋占有使用费328，000元。同时，在租赁合同无效的情况下，被告亦应归还涉案房屋。
关于原告主张的逾期付款违约金。因该项约定依附的合同为无效合同，故该项约定亦应为无效约定，故对原告的该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告钟某与被告某公司签订的租赁合同无效；
二、被告某公司应在本判决生效之日起十五日内归还原告钟某涉案的租赁标的物；
三、被告某公司应在本判决生效之日起十日内支付原告钟某房屋占有使用费人民币328，000元；
四、驳回原告钟某的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8，905元，由被告某公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赵 曼 琪
人民陪审员 陈 初 瑛
人民陪审员 孙 志 英
二〇一三年四月十日
书 记 员 彭帆（兼）
书 记 员 庄 素 霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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