重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11922号原告富峣，男，满族，1987年1月8日生，住辽宁省抚顺市抚顺县。委托代理人胡君，重庆坤源衡泰事务所律师，特别授权。被告段彩群，女，汉族，1987年7月18日生，住重庆市渝北区。委托代理人谢正礼，重庆礼澜律师事务所律师，特别授权。委托代理人刘靓，重庆礼澜律师事务所律师，特别授权。第三人重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人周燕，董事长。委托代理人孙艳红，男，汉族，1997年9月5日生，住重庆市綦江区，特别授权。原告富峣与被告段彩群，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富峣的委托代理人胡君和被告段彩群及其委托代理人谢正礼、刘靓，第三人到家了公司的委托代理人孙艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富峣诉称：2016年12月30日，原被告双方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市南岸区珊瑚水岸28号楼3幢2单元X号房屋，原告采取银行按揭方式购买。合同签订后，原告按约向被告支付了定金5万元，根据合同第三条第2款第（2）项约定，“乙方须于银行解押还款当日交付35万元给甲方”，但经原告多次催促，被告至今仍未向银行申请涉案房屋的解押手续。被告的拖延不履行并明确拒绝履行合同的行为，已构成根本违约。根据合同第六条约定，违约方向守约方支付违约金，金额为房屋成交价的20%，同时应当由违约方承担中介费。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，由于被告的拖延，拒绝履行合同，并且在合理的期限并不解决纠纷，导致原告因此产生了律师费，应当由被告承担。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告向原告返还定金5万元；3、被告向原告支付违约金25.6万元；4、被告支付中介费12800元；5、被告向原告支付律师费4万元，差旅费2000元，误工费6000元；6、诉讼费用由被告承担。被告段彩群辩称，原告并未催促过被告办理解押手续。双方对合同履行的真实意思表示为：先有原告办理按揭贷款，再根据按揭贷款结果决定原告是否支付第二笔款项及办理房屋解押手续。由于原告迟迟不能办理按揭贷款，导致合同目的无法实现，系原告根本违约。被告即使承担违约金，违约金也过高，请求调低。第三人到家了公司述称，同意解除合同，请法院依法裁判。经审理查明：2016年12月30日，原告（乙方）和被告（甲方）及到家了公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定乙方购买甲方所有的位于南岸区南滨路28号3栋2单元X号房屋，成交价128万元。付款方式为：第一次乙方合同签订当日交付5万元作为定金；第二次须于银行解押还款当日交付35万元；第四次（第三次）乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款88万元，用于支付甲方房款。双方须于七个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交与丙方并办理相关手续。按揭贷款事宜具体以银行审批为准。甲乙双方签订本合同时，乙方须向丙方支付中介服务费12800元。甲乙双方须在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、信函等）十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方需承担对守约方的违约责任。违约责任的约定为：1、合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。2、若非因丙方原因导致甲乙双方未能交易成功，已支付的居间服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。补充条款约定：4、丙方保证除客户首付以外的钱由丙方垫资帮助甲方解押。同日，原告向被告支付定金5万元。上述合同签订后，各方当事人即到银行进行了按揭面签手续，因银行对外地户籍人士贷款审核较严，原告第一次审批没有通过，后到另一家银行申请按揭，于2017年4月27日通过按揭审批。至今，涉案房屋尚未到银行申请提前还款，未办理解押手续。2017年2月20日，泉州市刺桐公证处出具（2017）闽泉桐证内字第678号《公证书》，段彩群委托黄卓办理出售涉案房屋相关事宜，包括向银行提前还款，办理解除抵押登记手续，办理过户手续等。审理中，段彩群举示了和富峣及第三人工作人员王小波的聊天记录，根据聊天记录的内容和各方当事人的庭审陈述，本院对该聊天记录的真实性予以确认。上述聊天记录的内容，摘抄如下：其一，与王小波的对话：2017年1月3日，段：他那边贷款下来没有。王：没有，公证书都还没有拿到。要把公证书拿了，再去银行，等几天才会下来。2017年1月12日，段：他那边贷款下来没？王：客户这边收入证明都还没有到…寄出来4天了…查了的…就是显示上海到重庆的路上。2017年1月25日，段：意思还要一个月吗？王：嗯。段：你要是不行，我房子不卖了。王：怎么会。段：我给客户说一下，你们这样办事一点不靠谱。卖个房子要两个月吗？王：你可以咨询一下重庆这边整个流程，而且又遇到过年。2017年2月13日，段：如果不可以，房子我不卖了，你给买方说一下，违约金我给他。王：违约金又不低，房价百分之二十。段：你们办事太不靠谱了。王：主要是垫资确实整起很烦，程序有点复杂。2017年2月13日，王小波向段彩群发送一份身份证复印件和公证书范本，要求段彩群按照范本的格式作出公证书后邮寄回重庆。2017年3月3日，段彩群将公证书邮寄给王小波。2017年3月9日，王小波要求段彩群将抵押合同给他，段彩群告知王小波自行到指定地址去取。2017年4月14日，段：我委托人叫什么名字？王：黄卓。2017年4月14日，段彩群通过微信向王小波发告知函：…合同签订后，我委托黄卓办理此事，在这期间我一直催促你们，到2017年4月14日仍未办理好…现本人解除该合同，依法追究你方的违约责任。2017年4月21日，段彩群将律师函截图给王小波。王：我这边给客户沟通了，他不愿意解除合同并会积极办理手续，我们也在正常办理此件，希望你能履行合同。其二，与富峣的聊天记录：2017年1月25日，段：请问你那边贷款下来了吗？富：没有，就告诉我等通知。估计要年后了，就这几天马上过年银行都放假了。段：好的。2017年4月6日，段：我想问一下，这个房子中介怎么办的？现在还没办好。富：他们没给你讲吗？贷款办了好久还没弄好，说下周吧。我都说过他们好多次了，贷款本来承诺能给我贷足的，后面只能贷80万，还给我拖了政策变化让我这边多出不少费用跟首付，现在说下周贷款能搞好。段：你首付40万对吗？富：贷80万剩下的都是首付。段：上个月二十号左右，他给我说银行月底不能解押。总之找些借口。富：他们那个垫资公司给我打电话说准备还款了啊。段：你贷款下来了吗？富：没问题的，本来都好了。被拖得一个政策又重新做的包装，现在重新走个流程。2017年4月11日，段：我给他这个礼拜，办不好我这个房子就不卖了。富：天天在催。昨天他们说贷款这个礼拜可以下来，你这边还贷流程走好，我就可以打款给你的银行还款了。段：走个流程需要几个月吗？富：这个确实是他们拖得，导致出新政策又重新申请。2017年4月15日，段：告知函：…合同签订后，你方仍未尽快履行合同，在这期间我也一直催你包括中介公司尽快完成合同。到现在2017年4月15日止你还没有履行合同…现本人正式通知你我决定停售本合同中的房屋解除该合同。富：目前我一直都在积极履行合同，现在属于贷款办理期间，我在积极配合中介做贷款，他们做事拖了点。我也一直在催他们尽快办好。2017年4月21日，段彩群将律师函截图给富峣。富：银行贷款那边刚刚办完，你发这个我是不接受的，责任不在我这边，贷款是中介到家了在办的，你找他们解决问题吧。我全部按照他们的约定一直配合他们办贷款，我同样是受害者责任我这边是没有的，你要找就找他们吧。2017年4月21日，段彩群向富峣及第三人寄送律师函…自签约以来，富峣及到家了公司不能及时履行合同义务，屡经段彩群催促后仍不能及时履行合同义务，已经违反了合同的约定和法律规定，给段彩群女士造成了巨大困扰和损失，已经致使合同目的不能实现…段彩群女士决定解除与你们签署的房屋买卖（居间）合同…并告知你们正式解除黄卓的委托和授权。2017年4月28日，第三人向段彩群发出《催告函》，催告段彩群于2017年5月5日前办理涉案房屋银行解押手续等…我方认为，你延迟履行合同，事实清楚，证据充分，已经构成违约，严重损害了我方和买方的利益…如果你不采取主动的态度或继续借故拖延，我方只有通过法律途径维护我方的合法权益…同时也面临被买方追究你高额违约金的风险。2017年5月8日，富峣委托律师回函…富峣于2017年4月23日收到你发的律师函…不同意解除与你签订的房屋买卖（居间）合同，请你务必于收到本函起3日内向你的贷款银行申请解押手续…。还查明，2017年5月2日，段彩群以富峣为被告向本院提起诉讼（2017渝01**民初11908号），认为富峣的延迟履行导致合同目的不能实现，要求：1、解除《房屋买卖（居间）合同》；2、判令富峣支付违约金25.6万元；3、判令富峣支付律师费5万元，差旅费2000元，误工费1000元；4、富峣承担诉讼费。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原告、被告、第三人所签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依合同法第九十四条之规定，以被告违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同。被告亦另案起诉，依合同法第九十四条之规定，以原告违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同，故双方就合同解除本身达成了一致，本院对原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，予以支持。就合同解除的原因，进一步分析如下：段彩群认为富峣不履行合同，经催告后仍不履行合同义务，已导致合同目的无法实现，故先于2017年4月15日发信息告知富峣，后又于2017年4月21日向富峣发出律师函，明确表示要求解除合同。而从庭审查明的情况看，段彩群发函要求解除合同时，富峣的按揭申请尚在银行审批过程中，之所以审批周期过长，系多种因素导致的结果，如银行对外地户籍人士购房审批的收紧，垫资公司的放款审批进度（合同约定段彩群解押款由垫资公司提供），以及段彩群自身资料未及时提供（如2017年3月3日重新邮寄公证委托书）等。据此，段彩群在未能最终确认富峣不能办理按揭贷款的情况下，仅是基于按揭审批时间较长就认为合同目的不能实现并要求解除合同的理由不能成立。段彩群向富峣发函要求解除合同不发生合同解除之效力。在合同未能解除的情况下，各方当事人应当按照合同约定继续履行合同。第三人和富峣分别于2017年4月28日和2017年5月8日发函催告段彩群履行合同义务，办理合同解押手续等，但段彩群至今未履行，已构成违约。基于被告之违约，合同解除后，被告收取的定金5万元，应当予以退还。被告还应按照合同之约定承担违约金，鉴于被告提出违约金过高之抗辩，结合本案的具体情况，本院酌情认定被告向原告支付违约金12.8万元。本院认为该违约金已足以弥补原告所受之损失，故原告再行要求被告支付中介服务费、律师费的、误工费和差旅费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告富峣和被告段彩群于2016年12月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告段彩群于本判决生效之日起三日内一次性退还原告富峣定金5万元。三、被告段彩群于本判决生效之日起三日内一次性支付原告富峣违约金12.8万元。四、驳回原告富峣其他诉讼请求。案件受理费3343元、财产保全费1420元，合计4763元，由原告富峣负担2000元（已缴纳），由被告段彩群负担2763元（此款已由原告垫付，被告段彩群于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  龚泽勇二〇一七年八月十五日书 记 员  王梦兮