上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第807号
上诉人（原审被告）德颐购（上海）商贸有限公司。
法定代表人FRANKBUSSALB。
委托代理人吕毅，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人陈一维，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金好实业有限公司。
法定代表人张国余。
委托代理人王燕华，上海市律和理律师事务所律师。
委托代理人陈晓军，江苏大扬律师事务所律师。
上诉人德颐购（上海）商贸有限公司（以下简称德颐购公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人德颐购公司的委托代理人吕毅、陈一维，被上诉人上海金好实业有限公司（以下简称金好公司）的法定代表人张国余、委托代理人王燕华、陈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，金好公司系上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX层（建筑面积4371.95平方米）、2层（建筑面积4779.95平方米）、3层（建筑面积4779.97平方米）商业用房的房地产权利人。2011年2月起，金好公司、德颐购公司就房屋租赁事宜进行磋商。2011年6月14日，金好公司、德颐购公司签订租赁合同一份，约定金好公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号“威隆大厦”地上1层局部、地上2层局部、地上3层局部总计约7821平方米商业用房出租给德颐购公司，用于开设“万得城电器”商城；金好公司应于2011年8月1日前交付房屋；免租期为自本合同签订日起，至德颐购公司的门店开业日或交付日后6个月为止（两者中取较早一日为准，两者中较早一日为租金起算日）；租赁期限为自租金起算日起15个合同年；第1年基础租金为人民币（以下币种均为人民币）790万元，第2年基础租金为890万元，第3年基础租金为990万元（以上3个合同年期间，基础租金或者扣点租金两者取高，但最高不超过1，120万元），第4年至第8年每年租金为1，120万元，第9年至第11年每年租金为1，180万元，第12年至第14年每年租金为1，240万元，第15年租金为1，300万元；德颐购公司应支付金好公司租赁保证金1，000万元，租赁保证金自租赁期内第2个合同年起以抵扣每月租金的形式返还给德颐购公司，第2个合同年抵扣300万元（每月抵扣25万元）；在租赁关系结束时，德颐购公司不必将房屋恢复至原始状态。合同第4.3条第一款约定，“在租赁期内，承租人有权单方解除合同。在租赁期的第一个五年内，承租人有权向出租人发出书面通知立即解除合同，在此情况下承租人需要向出租人支付第一个五年内尚未支付的基础租金，作为对出租人全部及最终的赔偿。”第二款约定，“自租赁期的第六个合同年的第一天起，承租人有权向出租人发出提前半年的书面通知单方面解除合同，在此情况下，本合同于承租人发出书面通知之日起半年后终止，承租人应当向出租人支付相当于六个月租金的违约金，作为对出租人全部及最终的赔偿。自租赁期的第十一个合同年起，承租人可提前半年发出书面通知单方面通知出租人解除租赁合同，而无需为此支付违约金。”合同还对当事人的其他权利义务作了约定。
合同签订后，金好公司按约交付房屋，由德颐购公司进行装修改建。2011年12月9日，德颐购公司经营的“万得城电器”商城开业。2012年1月5日，金好公司、德颐购公司签订租赁合同补充协议一份，约定德颐购公司在涉案房屋的2层3层向金好公司增租47.3平方米，年租金6万元，自2012年1月1日起算。2013年2月27日，德颐购公司书面通知金好公司，将于2013年3月11日关闭门店。2013年6月13日，德颐购公司向金好公司发出解除合同通知，称其主要股东德国麦德龙集团已宣布不再继续“万得城电器”在中国的业务活动，出现了双方在订立合同时无法预料的事由，致使合同丧失了继续履行的基础，故决定解除与金好公司签订的租赁合同，不再支付2013年7月的租金。嗣后，金好公司向德颐购公司发出律师函，称德颐购公司提前解除合同造成金好公司实际损失约4，616万元，要求德颐购公司就赔偿问题进行协商。截至2013年6月30日，德颐购公司共支付金好公司租赁保证金1，000万元，并结清了相应租金、物业管理费和水电费。2013年7月2日，德颐购公司将租赁房屋按现状返还金好公司，双方办理了交接手续。之后，金好公司对租赁房屋另行装修改建，用于经营“威隆数码广场”，目前仍在招商过程中。因双方就赔偿问题未协商一致，金好公司于2013年7月17日诉至原审法院，要求判令德颐购公司支付提前解除合同赔偿金3，644万元。审理中金好公司表示，德颐购公司提前解除合同给金好公司造成的损失达5，900多万，远远高于合同约定的赔偿金额，故依照《中华人民共和国合同法》第113条规定，请求增加赔偿金额1，000万元，即诉讼请求金额调整为4，644万元。
原审审理中，德颐购公司对金好公司主张的第一个五年内尚未支付的基础租金3，644万元予以确认，并要求对抵扣租金后尚余的租赁保证金825万元在本案中一并处理，金好公司表示同意返还。
本案主要争议焦点：1、德颐购公司是否有权适用情势变更原则解除合同；2、租赁合同第4.3条第一款约定的是损害赔偿还是违约金。
关于争议焦点1，原审法院认为，法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，德颐购公司解除合同的原因是其公司股东作出了“万得城电器”退出中国市场的决定，该情形不属于合同成立以后发生的客观情况，故不符合法律关于合同履行中有关情势变更的规定，德颐购公司以有权适用情势变更原则解除合同的理由不成立。
关于争议焦点2，原审法院认为，租赁合同第4.3条系针对承租人在租赁期限内不同时间段提前解除合同的方式及法律后果所作的约定。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同第4.3条第一款约定的是损害赔偿而不是违约金。首先，该条款未约定德颐购公司提前解除合同后应支付金好公司违约金，而是明确约定了“赔偿”；其次，从该条款文意理解，“承租人需要向出租人支付第一个五年内尚未支付的基础租金，作为对出租人全部及最终的赔偿”的约定，其主要目的是为了解决当事人事后赔偿的困难，故对损失赔偿额的计算作了特别约定，并且“全部及最终的赔偿”的含义应理解为不论当事人实际损失多少，但约定赔偿额是固定的，不作调整。因此，该条款内容符合约定损害赔偿的法律特征。
综上，原审法院认为，金好公司、德颐购公司签订的租赁合同及租赁合同补充协议，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守并切实履行合同义务。合同履行过程中，德颐购公司因自身原因提前解除租赁合同，构成违约，给金好公司造成相应损失，理应按照合同约定予以赔偿。现合同已经解除，金好公司主张提前解除合同赔偿金3，644万元，有事实和法律依据，应予支持。德颐购公司请求对赔偿数额进行调整，既有违合同自由和诚实信用原则，其主张调整的法律依据亦不成立，故不予支持。审理中，金好公司同意返还德颐购公司尚余的租赁保证金825万元，为减少当事人讼累，本案一并予以处理。关于金好公司增加1，000万元赔偿金额的问题。虽然“威隆数码广场”目前仍在招商过程中，金好公司的实际损失尚无法确定，但根据合同约定，该约定赔偿金系“作为对出租人全部及最终的赔偿”，即排除了法定损害赔偿的适用，也符合损害赔偿的法律适用原则。因此，金好公司在取得了约定的赔偿金以后，不应当再根据有关法定赔偿的规定要求赔偿其他损失，其要求增加1，000万元赔偿金额法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、德颐购（上海）商贸有限公司应支付上海金好投资有限公司提前解除合同赔偿金3，644万元；二、上海金好投资有限公司应返还德颐购（上海）商贸有限公司租赁保证金825万元；三、上述两项金额相抵后，德颐购（上海）商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金好投资有限公司2，819万元；四、驳回上海金好投资有限公司的其他诉讼请求。德颐购公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274，000元，由金好公司负担50，000元，德颐购公司负担224，000元（德颐购公司负担之款应于判决生效后七日内交付上海市嘉定区人民法院）。
德颐购公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：德颐购公司解除租赁合同是由于合同履行过程中出现了双方在订立合同时无法预料的事由，德颐购公司的母公司的德国股东作出撤出中国市场的决定，致使合同不能履行，属于情势变更，德颐购公司不得已才解除合同，并非恶意违约解除合同。合同第4.3条第一款中虽然提到了“赔偿”，但其实质是双方对于提前解除合同而约定的违约金，并非赔偿金。合同实际履行一年半，德颐购公司支付了共计约1，200万元的租金，而合同约定的后三年半的租金合计为3，644万元，金好公司再次基础上增加1，000万元的诉讼请求，要求德颐购公司赔偿4，644万元，这与德颐购公司实际支付的租金相比显然是带有巨额惩罚性质的违约金。实际上金好公司因合同解除而遭受的经济损失没有3，644万元之巨，根据法律规定德颐购公司有权要求调低违约金。综上，请求二审法院依法改判，德颐购公司同意支付金好公司违约金1，000万元。
被上诉人金好公司辩称：双方签订的租赁合同合法有效，合同解除的过错方系德颐购公司，金好公司没有任何过错。德颐购公司的母公司的德国股东作出撤出中国市场的决定，并不构成法律意义上的情势变更。双方在签订合同时对违约方支付守约方赔偿金的计算方法做了约定，因此双方约定的是赔偿金并非违约金，不得调整。实际上金好公司为了与德颐购公司签订租赁合同解除了与前一承租人的租赁合同，并为此支付了大量的清退费。为了履行租赁合同，金好公司还按照德颐购公司的要求投入大量资金对系争房屋进行装修，还增加电容、建设停车场、电梯移位。租赁合同解除后，金好公司至今未能将系争房屋出租，所以金好公司所遭受的损失远超过3，644万元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2013年11月21日，上海市工商行政管理局嘉定分局作出准予变更登记，准予被上诉人的名称由上海金好投资有限公司变更为上海金好实业有限公司。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院审理中，金好公司向本院表示，为了尽快解决本案纠纷，其愿意下调赔偿金额344万元，即要求德颐购公司赔偿金好公司3，300万元。
本院认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均有恪守履行。租赁合同履行期间，德颐购公司提出解除合同并退还了系争房屋，德颐购公司单方解约的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，德颐购公司称其母公司的德国股东作了撤出中国市场的决定，致使合同不能履行。但德颐购公司所述情况系其公司对自身经营策略所做的决定，不符合法律关于合同履行中有关情势变更的规定，德颐购公司上诉以此为由要求不承担解除合同的违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。双方签订的租赁合同约定，在租赁期的第一个五年内，承租人有权向出租人发出书面通知立即解除合同，在此情况下承租人需向出租人支付第一个五年内尚未支付的基础租金，作为对出租人全部及最终的赔偿。依据该约定，德颐购公司因违约解除合同需向金好公司支付3，644万元，现德颐购公司上诉要求调低违约金，鉴于本案的实际情况，对金好公司自愿下调赔偿金额344万元，本院予以准许，即德颐购公司因其违约解除合同需承担支付金好公司3，300万元的违约责任。另外原审法院对于租赁保证金825万元的处理，当事人双方对此均无异议，本院亦赞同，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1003号民事判决主文第二、四项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1003号民事判决主文第一、三项；
三、德颐购（上海）商贸有限公司应支付上海金好实业有限公司人民币3，300万元；
四、本判决主文第三项与上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1003号民事判决主文第二项所涉两项金额相抵后，德颐购（上海）商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海金好实业有限公司人民币2，475万元。
一审案件受理费人民币274，000元，由被上诉人上海金好实业有限公司负担人民币50，000元，上诉人德颐购（上海）商贸有限公司负担人民币224，000元；二审案件受理费人民币130，940元，由上诉人德颐购（上海）商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。