杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第41号
原告：严红云。
委托代理人：张新华。
被告：罗蒋源。
委托代理人：黄娟。
委托代理人：李亚东。
委托代理人：陈权。
委托代理人：杨茜。
被告：杭州梦燕酒店管理有限公司。
法定代表人：罗蒋源。
原告严红云为与被告罗蒋源房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月30日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2012年1月17日第一次公开开庭进行了审理。原告严红云的委托代理人张新华，被告罗蒋源及其委托代理人黄娟、李亚东到庭参加诉讼。审理中，根据原告严红云的申请，本院依法追加杭州梦燕酒店管理有限公司（以下简称梦燕公司）为本案被告。因此，本院于2012年3月19日依法组成合议庭，于2012年6月15日第二次公开开庭进行了审理。原告严红云的委托代理人张新华，被告罗蒋源、梦燕公司的委托代理人陈权、杨茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严红云起诉称：2010年12月8日，原告与被告罗蒋源签订房屋租赁合同一份，约定了原告将其合法使用的坐落于本市庆春路87-1号（即中都大厦）十三楼、十四楼整层房屋转租给被告罗蒋源使用，租期10年，实际租赁期限从2011年1月25日起至2021年1月24日止；第一年年租金为2205914元，以后每年租金环比递增5%；租金方式为一年一付，并于签约当天支付第一年租金，以后支付时间为起租日前60天；如逾期支付，每逾期一天，应按月租金的8%向原告偿付违约金，如逾期超过5天，原告有权解除合同；任何一方出现违约情形，导致合同终止的，违约方应向守约方赔偿相当于9个月租金的违约金等事项。合同签订后，原告按照合同的约定履行了合同义务，被告罗蒋源在租赁房屋内成立了梦燕公司，但被告罗蒋源未按合同约定于2011年11月24日支付第二年的租金2316209.7元。经原告多次催缴，被告罗蒋源一直未履行支付租金的义务。原告于2011年12月16日根据合同约定告知被告罗蒋源解除房屋租赁合同并要求被告迁出租赁房屋、支付违约金，但被告罗蒋源未能按期迁出租赁房屋并支付违约金。原告认为，因被告罗蒋源未能按照房屋租赁合同的约定支付租金，导致原告解除房屋租赁合同，两被告应当迁出租赁房屋并承担违约责任。为维护自身合法权益，特依据有关法律规定，诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告罗蒋源签订的房屋租赁合同，被告罗蒋源、梦燕公司立即迁出位于本市庆春路87-1号中都大厦十三楼、十四楼房屋。2、判令被告罗蒋源向原告支付违约金1737157元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告罗蒋源答辩称：1、被告请求法院不解除其与原告签订的房屋租赁合同。首先，被告主观上没有不付房租的故意，事实上，被告已经付清了第二年度的租金；其次，客观上如果判令解除涉案房屋租赁合同，会给被告带来巨大的损失，造成社会资源的巨大浪费，有违公平。2、原告要求的违约金过高，被告请求予以减少。被告逾期不到一个月支付了第二年的租金，就要为此承担相当于九个月租金的违约金，而原告也未主张其实际损失，所以其要求的违约金明显过高，请求法院依法予以减少。综上所述，被告恳请法院不解除涉案房屋租赁合同，减少原告要求的违约金数额，判令被告在合理合法的范围内承担违约责任，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序和社会公平正义。
被告梦燕公司答辩称：1、被告罗蒋源系被告的股东，涉案租赁房屋由被告投入资金500万元，现仍在使用。原告与被告罗蒋源签订的房屋租赁合同中，虽然约定有租金延期支付超过五天的原告有权解除合同，但未对解除合同后，就被告投入资金如何处理作出约定。如因为被告罗蒋源迟延几天支付租金，而导致被告几百万元的投入付诸东流，是显失公平的。2、由于涉案房屋租赁合同中并没有写明原告的相关账户，2010年第一次支付2011年全年租金时，根据原告的要求，被告罗蒋源提供的是银行本票，原告始终未告知被告方应付款项的账户。2011年底，原告一直无法联系，在原告派其朋友到被告酒店后，两被告才得知需要汇款的具体账户，在得知具体账户后，被告罗蒋源先汇了一部分，希望原告能够联系两被告，但是原告没有联系，等被告罗蒋源收到律师函后，便及时支付了余款，故被告罗蒋源延期支付租金的责任在于原告。3、被告在实际使用涉案租赁房屋时，原告存在欺诈行为，导致酒店开业延期。被告罗蒋源承租的是本市庆春路87-1号中都大厦十三楼、十四楼房屋，但其中1301、1302、1303、1306室是属于案外人杭州龙云教育咨询有限公司（以下简称龙云公司）租赁的，龙云公司是原告与另外股东孙庆军成立的独立法人，经被告调查，该公司并未年检，也没有依法追认原告签订涉案房屋租赁合同的主体资格，存在一定瑕疵。另涉案租赁房屋中的十四楼房屋的性质是商业用途，而龙云公司所租赁的十三楼房屋性质为办公性质，存在不同使用性质的问题，而被告楼上同时开设有国步酒店，因此在被告装修期间，国步酒店向杭州中都百货有限公司（以下简称中都公司）提出了合同租赁性质的问题，并对被告的装修进行了阻扰，在此过程中，小营街道、小营派出所、中都公司、大学生创业办都帮助协调解决纠纷，而原告长期联系不上，致使问题的解决耽误了数月。综上，被告罗蒋源已经将2012年度的租金全部支付给了原告，没有构成根本性违约，其支付是及时的，且涉案房屋租赁合同中对于租金支付时间的约定存在概念模糊的情况，即使被告罗蒋源的履行存在时间上的瑕疵，也是原告本人造成的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
1、2010年12月8日房屋租赁合同一份，证明原告与被告罗蒋源之间的房屋租赁关系，及对有关违约责任、合同解除权事宜做了约定，现被告罗蒋源违约，理应向原告承担相应的违约责任。
2、中都公司与原告签订的房屋租赁合同二份、补充协议一份，证明原告出租给被告罗蒋源的房屋是从中都公司承租而来。
3、律师函、邮件详情单、查询单各一份，证明因被告罗蒋源未按时支付租金，原告于2011年12月8日发函给被告罗蒋源，催缴租金，并说明如未在规定时间内支付的，原告将解除合同。
4、通知、邮寄凭证、快件追踪查询结果单各一份，证明由于被告罗蒋源未在规定时间内支付租金，原告于2011年12月16日根据合同约定发出通知，要求解除合同，并要求被告罗蒋源迁出房屋、支付违约金的事实。
5、龙云公司情况说明一份，证明原告对十三楼房屋有权出租，十三楼房屋原来是由杜吉伟与中都公司签订租赁合同的，后因为杜吉伟离开了龙云公司，故由原告本人出面，重新与中都公司签订了租赁合同。
6、承诺书四份、申请书一份、浙江中都物业管理有限公司住宅、非住宅装修申请表一份，证明2010年底，被告罗蒋源在装修时向中都公司出具的材料，证明中都公司知道原告将十三楼、十四楼房屋转租给被告罗蒋源从事酒店经营的事实。
7、申请法院调取的证据材料：编号为ZDSY-26由原告与中都公司签订的房屋租赁合同一份、编号为ZDSY-41由原告与杭中都公司签订的房屋租赁合同一份、编号为ZDSY-26由杜吉伟与中都公司签订的房屋租赁合同及变更协议一份、编号为ZDSY-26-1由杜吉伟与中都公司签订的房屋租赁合同及变更协议一份、龙云公司的企业法人营业执照一份、原告与中都公司签订的补充协议一份，以上证据共同证明原告有权出租涉案租赁房屋。
对原告提供的证据1-4，被告罗蒋源的质证意见如下：
1、证据1，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为从该合同中可以看出，违约金约定过高，约定解除权过于苛刻。
2、证据2，对其中编号为26合同因无原件，无法确认真实性；对编号为41合同、补充协议的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为该两份合同加在一起的面积仅为1800余平方米，而涉案房屋租赁合同涉及面积为2084平方米，且十三楼房屋最近一次需要支付租金的时间为2012年4月7日，十四楼房屋最近一次需支付租金的时间为2012年3月31日，被告罗蒋源虽然存在逾期支付租金的行为，但在其已经支付了第二年租金的情况下，不影响原告向中都公司支付租金及违约金，故原告是没有损失的。
3、证据3，对真实性、合法性、关联性无异议，被告罗蒋源确实收到了律师函。
4、证据4，对真实性、合法性、关联性无异议，在收到通知后，被告罗蒋源及时支付了第二年度第一季度的租金，说明被告罗蒋源已经在积极履行支付租金的义务。
对原告提供的证据1-4，被告梦燕公司的质证意见如下：
1、证据1，对真实性无异议，对合法性、证明对象有异议，认为该合同是显失公平的，十三楼房屋是属于龙云公司租赁的，原告无权处置，且房屋使用性质是不一样的；合同中没有提供原告的账户，没有对如何支付租金作出约定，存在很大问题。
2、证据2，对其中编号为26合同及补充协议的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，原告提供的证据应该是伪造的，据被告梦燕公司了解，十三楼房屋是属于龙云公司租赁的。对编号为41合同的真实性、合法性、关联性无异议。
3、证据3，对真实性无异议，认可收到律师函，对证明对象有异议，认为内容与事实不符，造成延期支付租金的责任在于原告。
4、证据4，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为被告罗蒋源并不是在收到律师函后支付租金的，而是在原告派来的朋友提供了帐号后才支付的。
对原告提供的证据5-7，两被告共同发表质证意见如下：
5、证据5，对真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象有异议，认为被告方在小营街道、小营派出所协调时，也得知了转租及主体变更的事实，但是原告始终没有出面，龙云公司到目前都没有追认原告的租赁行为。
6、证据6，对真实性无异议，对合法性、证明对象有异议，认为原告与被告罗蒋源订立涉案房屋租赁合同后，确实向中都公司进行了装修申报，原来3个月就能完成的装修，事实上半年将近1年才完成。上述证据均是被告罗蒋源向中都公司提交的，但在实际履行中，中都大厦楼上用户对此提出了异议，存在租赁户混乱、租赁用途错误、与杭州国步酒店管理有限公司存在经营业态冲突等情况，但原告一直没有出面协调。
7、证据7，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，上述合同都不是原告作为主体签订的，而在庭审中原告才提出其租赁行为是得到龙云公司认可的，两被告对此不清楚。
为证明自己的主张，被告罗蒋源向本院提供了如下证据：
中国工商银行自助服务终端凭条四份，证明被告罗蒋源在收到起诉状之前，就向原告支付了第二年的第一季度租金；被告罗蒋源收到起诉状之后，又及时将第二年度的剩余三个季度的租金交付给了原告。共计231万元。
对该证据，原告的质证意见如下：
对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为根据涉案房屋租赁合同约定，第二年的租金为2316209.7元，尚余6209.7元，且从汇款时间来看，被告罗蒋源汇款的时间是在原告催款并通知解除合同之后，原告认为支付的是违约金，多余部分原告并未要求被告罗蒋源支付；两被告称不清楚原告的账户是不符合事实的，在原告起诉前，被告罗蒋源就支付了部分租金，但并没有全额支付，故其说法不成立。
对该证据，被告梦燕公司的质证意见如下：
对真实性、合法性、关联性没有异议。
为证明自己的主张，被告梦燕公司向本院提供了如下证据：
1、短信发送记录五页，证明被告罗蒋源在第二年度租金支付之前多次与原告联系，联系无果后，多次发短信联系，均无回应。
2、住宿登记表一份，证明原告派了5个人入住被告梦燕公司酒店的事实，并提供了原告的帐号，被告罗蒋源采取了分期支付的形式，目的是想让原告联系被告方，但最终原告仍未联系。
3、中国工商银行自助服务终端凭条四份，证明被告罗蒋源已经付清了2012年度的租金。
对上述证据，原告的质证意见如下：
1、证据1，对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能确认原告已经收到，且无法看到发送的内容，最早发生在2011年12月17日，根据涉案房屋租赁合同约定，被告罗蒋源在2011年12月15日前就应当支付第二年的租金。两被告称要跟原告联系，但是原告不清楚两被告要与原告联系什么内容，作为承租人，只需要付清租金就可以了。
2、证据2，对真实性、证明对象有异议，认为原告对万春华是认识的，是原告的员工，在杭州负责与被告方联系交付租金的事实，对其余几人，原告并不清楚。
3、证据3，质证意见与被告罗蒋源提交证据的质证意见一致。
对上述证据，被告罗蒋源的质证意见如下：
1、证据1-3，对真实性、合法性、关联性均无异议。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
1、原告提供的证据：证据1，两被告对真实性无异议，且该
证据可证明原告与被告罗蒋源签订房屋租赁合同，及对有关违约责任、合同解除权等租赁事宜做了约定的事实，对此事实，本院予以确认；证据2、7，其中原告与中都公司签订的编号为ZDSY-26的房屋租赁合同，经本院调查已作废，该合同仅可证明原告曾与中都签订过租赁合同的事实，其余合同两被告对真实性均无异议，且可证明原告、中都公司、龙云公司之间存在房屋租赁合同关系的事实，对上述事实，本院予以确认；证据3、4，两被告对真实性无异议，且上述证据可证明原告曾二次委托律师发出律师函，要求被告罗蒋源支付拖欠的房屋租金、违约金，及提出并通知解除涉案房屋租赁合同的事实，对此事实，本院予以确认；证据5，两被告对真实性无异议，且该证据可证明龙云公司现已追认了原告对十三楼房屋的转租行为，对此事实，本院予以确认；证据6，两被告对真实性无异议，且该证据可证明被告罗蒋源在装修涉案租赁房屋时，向中都大厦的物业管理公司即浙江中都物业管理有限公司提出了有关申请并作出了承诺的事实，对此事实，本院予以确认。
2、被告罗蒋源提供的证据：原告、被告梦燕公司对真实性均无异议，且该证据可证明被告罗蒋源于2011年12月19日、2012年1月4日、2012年1月9日、2012年1月10日分别向原告汇款交付575000元、575000元、115万元、1万元，共计231万元的事实，对此事实，本院予以确认。
3、被告梦燕公司提供的证据：证据1、该证据对被告梦燕公司主张的事实证明力不足，故本院不予认定；证据2，根据原告的自认，确实派其员工万春华向被告罗蒋源催讨租金，对此事实，本院予以确认；证据3，与被告罗蒋源提供的证据1相同，认证意见同前。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月21日，中都公司与案外人杜吉伟签订合同编号为ZDSY-26的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号（即中都大厦）1301、1302、1303、1306房屋转租给杜吉伟使用，建筑面积约688平方米，仅作为办公用途使用；租赁期限为2010年4月22日至2015年5月8日（其中2010年4月22日至2010年5月8日为免租期）等有关事项。同日，双方又签订合同编号为ZDSY-26-1的房屋租赁合同一份，约定中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号1304、1305房屋转租给杜吉伟使用，建筑面积约354平方米，仅作为办公用途使用；租赁期限为2010年4月22日至2015年5月8日（其中2010年4月22日至2010年5月8日为免租期）等有关事项。嗣后，中都公司、杜吉伟、龙云公司又签订变更协议二份，约定了上述二份合同的承租方由杜吉伟变更为龙云公司，龙云公司享有合同的全部权利和义务等有关事项。同年12月3日，原告与中都公司签订承租合同编号为ZDSY-41的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十四楼整层房屋转租给原告使用，建筑面积约1042平方米，仅作为商业用途使用；租赁期限为2010年12月3日至2021年3月2日（其中2010年12月3日至2011年3月2日为免租期）等有关事项。同年12月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十三、十四楼整层房屋转租给被告罗蒋源使用，租赁期限为2010年12月10日至2021年1月24日（其中2010年12月10日至2011年1月24日为免租期）；第一年年租金为2205914元，以后每年租金环比递增5%；租金方式为一年一付，并于签约当天支付第一年租金，以后支付时间为起租日前60天；如逾期支付，每逾期一天，应按月租金的8%向原告偿付违约金，如逾期超过5天，原告有权解除合同；原告收取履约保证金20万元，于签约当天一次性付清；任何一方出现违约情形，导致合同终止的，违约方应向守约方赔偿相当于9个月租金的违约金等有关事项。该合同签订后，原告交付了上述十三、十四楼房屋，被告罗蒋源支付了第一年的租金2205914元，并交付保证金20万元。嗣后，被告罗蒋源以上述房屋为住所地注册了被告梦燕公司经营酒店，并担任该公司的法定代表人。被告梦燕公司使用上述房屋至今。2011年12月8日、12月16日，原告曾两次委托律师发出律师函，要求被告罗蒋源支付拖欠的第二年房屋租金2316209.7元、违约金1737157元，及提出并通知解除涉案房屋租赁合同等。原告亦于2011年12月16日派其员工万春华向被告罗蒋源催讨租金。被告罗蒋源于2011年12月19日、2012年1月4日、2012年1月9日、2012年1月10日分别向原告汇款交付575000元、575000元、115万元、1万元，共计231万元。现原告以被告罗蒋源违约为由，诉至本院要求依法解决。
另查明，原告与中都公司之间曾签订有编号为ZDSY-26的房屋租赁合同一份，约定为原告向该公司转租本市庆春路87-1号1301、1302、1303、1306房屋给原告使用，建筑面积约688平方米，租赁期限为2010年4月22日至2013年5月6日（其中2010年4月22日至2010年5月6日为免租期）等有关事项。对该合同原告及中都公司均表示已作废。同日，原告与中都公司又签订补充协议一份，约定了双方签订的合同编号为ZDSY-26的房屋租赁合同的租赁期限延长至2021年3月2日，租赁期内中都公司同意原告将租赁房屋部分或者全部转租等有关事项。对该补充协议中都公司表示已作废。2012年6月1日，龙云公司出具情况说明一份，其上写明：本公司将从中都公司承租的座落于本市庆春路87-1号中都大厦十三楼整层房屋，在征得中都公司同意后，以本公司法定代表人严红云的名义转租给罗蒋源并由严红云行使相关权利。
再查明，被告罗蒋源在装修涉案租赁房屋时，向中都大厦的物业管理公司即浙江中都物业管理有限公司提出了有关申请并作出了承诺。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，原告转租的行为系中都公司知情，已表示同意，同时亦经龙云公司追认。但涉案房屋租赁合同中就13楼房屋的转租期限至2021年3月2日届满，而中都公司与龙云公司约定的租赁期限至2015年5月8日届满，转租期限超过了剩余租赁期限。由于原告与中都公司签订的补充协议，因主合同即编号为ZDSY-26的房屋租赁合同双方均已确认作废，该补充协议亦相应的不发生法律效力，现中都公司未明确表示同意延长13楼房屋的转租期限至2021年3月2日，而表示根据原告的合同履行情况保留相应的解除权或期满后终止租赁合同关系的权利，故涉案租赁合同中转租期限超过2015年5月8日后的部分约定，本院认定为无效。对涉案房屋租赁合同的有效部分约定，双方当事人应当依约履行自己的义务。根据合同第三条约定的租金支付方式，租金系先付后用，一年一付，除第一年外第二年起的租金支付时间为起租日前60天，由于双方约定有免租期，实际租赁期系自2011年1月25日开始，因此推算被告罗蒋源应当在2011年11月26日付清第二年的租金2316209.7元。在合同履行过程中，被告罗蒋源未依约支付，在原告发函等多次催讨后，被告罗蒋源从2011年12月19日至2012年1月10日期间分期分批向原告支付了共计231万元，该231万元与第二年租金数额基本吻合，应视为其支付的第二年租金，但其迟延交付已构成违约。因此，原告要求被告罗蒋源支付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但双方当事人约定的违约金标准过高，原告亦未提供证据证实其实际损失，本院酌情予以判处。虽被告罗蒋源有迟延支付租金的违约行为，一方面原告催讨后其在短期内分期分批进行了支付，另一方面其在2012年1月10日已付清，此时第一年的租期尚未期满，故其违约情节轻微，未构成根本性违约。同时，原告未按合同约定交付商业用途的租赁房屋，也已经构成违约，结合被告罗蒋源已支付租金至2013年1月24日的情况，为维护交易安全和双方当事人的权益，本院对原告请求解除涉案房屋租赁合同及要求两被告腾退房屋的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告罗蒋源应于本判决生效之日起10日内支付原告严红云违约金20万元。
二、驳回原告严红云的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20434元，由原告严红云负担18072元，由被告罗蒋源负担2362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20434元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
（此页无正文）
审 判 长 孙 丽
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一二年八月二十日
书 记 员 王 燕
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。