北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第18530号
原告北京乔庄闽商服装市场有限公司，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村委会南20米。
法定代表人陈亚象，经理。
委托代理人王喜莲，北京市诚汇律师事务所律师。
被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村。
负责人王金旺，主任。
委托代理人张志勇，男，1967年12月2日出生。
原告北京乔庄闽商服装市场有限公司（以下简称闽商公司）与被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会（以下简称乔庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐殿君独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告闽商公司的委托代理人王喜莲，被告乔庄村委会的委托代理人张志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闽商公司诉称：2010年1月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：如因甲方（被告）原因导致承租人无法继续履行本合同由甲方负责；合同期内，因甲方原因导致承租人商业项目暂时全部或部分停业，则承租人免于交纳停业期间的租金和其他任何费用，如部分停业，则按实际停业面积占标的房屋面积的比例免于交纳停业期间的租金和其他任何费用。合同签订后，我公司先后投入7370182元对商场进行了装修和升级改造。由于被告提供给我公司的商业用房出现漏水情况，给我公司客户造成了商品损失，又因被告提供的滚梯和中央空调等设备存在故障，影响了商户的正常经营，对此，我公司多次向商户进行赔偿。因为被告提供的租赁物存在严重瑕疵，且多次出现问题，导致我公司项目停业，由此给我公司造成了重大损失，被告非但没按照合同约定减免租赁费用和其他费用，反而又将房屋出租给他人，构成严重违约。故诉至法院，请求判令被告乔庄村委会赔偿我公司各项损失共计10750782元（其中装修损失7370182元、对外赔偿金1633600元、租金损失1747000元），并支付违约金500000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告乔庄村委会辩称，不同意原告闽商公司的诉讼请求。此事系闽商公司违约在先。2010年，闽商公司就已经严重违约，未按期支付租金，构成解除合同的条件，我方多次提出解除合同。对闽商公司提出的各项损失，我方认为：第一，闽商公司进行装修改造过程中对于管线等设施进行了拆装，事后没有经专业部门进行验收，导致了日后损失的发生，事故原因是其自己造成的，现在其无法提供验收证明，属于擅自施工。第二，合同签订后我方交予闽商公司的租赁设施已经就相关部门进行验收，属合法合格建筑，闽商公司接收后未提出任何质量问题，所说的瑕疵是在装修改造之后形成的，所以事实明显说明造成各种损失的原因是闽商公司未按要求装修改造，导致部分设施受损或改变性能所致。第三，关于电梯停运，我方不是该产品的制造者，如属质量问题应该追究生产者的责任。而且停运的原因很多，关键是闽商公司在使用过程中发生停运，并不是我方故意造成的，而且我方对此毫不知情，如属使用的问题，出现设施损坏应该赔偿我方损失。第四，闽商公司的装修改造损失需要提供具有说服力的证据，装修款项和经营设施款项有区别。第五，其他损失赔偿的问题需要分清责任后由闽商公司提交真实的损失情况数额而不是随意编造，包括租户的租赁合同，相对应的损失和领取赔偿的收据。
经审理查明：2010年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定乔庄村委会（甲方）将位于北京市通州区永顺镇乔庄村乔庄西区X号楼地下一层和地上一至三层的全部商业用房（以下简称租赁物）出租给闽商公司（乙方），经营“乔庄商场”；租赁期限自2010年1月1日起至2029年12月31日止，第一至五年每年租金为1759806.67元；合同期内，因甲方原因导致承租人商业项目暂时全部或部分停业，如全部停业，则承租人免于交纳停业期间的租金和其他任何费用，如部分停业，则按实际停业面积占标的房屋面积的比例免于交纳停业期间的租金和其他任何费用，任何一方解除合同由违约方承担赔偿责任。双方还在合同中约定了其他权利义务，但未约定违约金。合同签订后，乔庄村委会向闽商公司交付了租赁物。
2009年7月9日，闽商公司以“乔庄商场”的名义，将租赁物水磨石地面、地砖和砌墙的装修工程发包给案外人李永军，工程总价款合计1276562元（包工包料）。同年9月17日，闽商公司再次以“乔庄商场”的名义，将租赁物隔断不锈钢防火板、竹帘门、布电及照明、大门改造、铝扣板吊顶、防火板封玻璃窗、玻璃窗贴膜、楼梯铺大理石、做钢构楼梯并铺大理石、各楼层顶刷防火涂料的装修工程发包给李永军，工程总价款3898620元（包工包料）。装修完成后，原被告签订上述《房屋租赁合同》。后闽商公司将租赁物分间出租给其他多家商户并收取租金。
合同履行中，租赁物出现漏水情况，给闽商公司招商的商户造成商品损失；又因租赁物内的滚梯、中央空调等设备出现故障，影响商场内商户的正常经营，闽商公司因此对商户进行赔偿。后闽商公司曾向乔庄村委会发出盖有该公司公章的《解除合同协议书》，载明“双方同意解除房屋租赁合同、乙方（闽商公司）签订租赁合同后装修等投入共计5805182元，因空调机房改造、扶梯故障等赔偿商户损失共计1633600元”等字样，但乔庄村委会并未同意此协议。
另查，闽商公司在租赁物中实际经营至2011年底至2012年初，后乔庄村委会将租赁物出租给案外人。此后，乔庄村委会将闽商公司诉至本院，要求闽商公司给付租金、供暖费制冷费、卫生费、电费、违约金等。该案中本院认定乔庄村委会向闽商公司提供的租赁物存在漏水、内部设备无法正常使用等瑕疵，双方在合同的履行过程中均存在违约行为，并支持了乔庄村委会要求闽商公司给付拖欠的租金（截至2013年12月31日）的主张。
庭审中，闽商公司主张其曾对租赁物进行升级改造，并提交发票予以证实，发票出具分别为2011年9月20日和2011年10月27日，收款单位为北京汇铭大业建筑装饰有限公司，项目为装饰装修工程款。乔庄村委会对此不予认可，称不知闽商公司该段时间对租赁物进行过装修。对于赔偿商户损失，闽商公司提交了其上报乔庄村委会的报告、与商户签署的补偿协议，上均有闽商公司的公章或法人签字，但无乔庄村委会公章或法人签字，乔庄村委会对此不予认可。此外，闽商公司称合同无法履行造成其经营损失，并提交了与部分商户的租赁合同予以证实，乔庄村委会对合同的真实性不予认可。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《装修合同》、报价单、协议、《补偿确认单》、发票、收据、照片、（2014）通民初字第7529号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定及时全面履行。根据查明的事实，闽商公司早已不在租赁物内经营，不再收取商户租金，乔庄村委会已将租赁物出租给案外人，双方不再继续行使合同权利、履行合同义务，应视为双方已经以明确的行为表示，协商一致解除合同。现本案查明的情况及生效判决确认的事实均能认定乔庄村委会提供的租赁物及其附属设施存在瑕疵，该瑕疵客观影响了乔庄村委会及其商户的正常经营，最终导致合同解除，闽商公司亦存在拖欠租金情形，故双方对合同解除均存在过错。合同解除后，闽商公司对租赁物的装修由乔庄村委会继续使用，乔庄村委会应给予闽商公司相应补偿，具体数额由本院依装修费用、折旧、过错程度等计算；其中，装修费用应以乔庄村委会认可的且闽商公司有合同证实的金额为准，闽商公司主张的过高数额，于法无据，本院不予支持。此外，乔庄村委会虽不认可闽商公司提交的补偿协议、报告等证据，但现实中商户损失必然发生，闽商公司提交的证据亦能形成证据链，乔庄村委会应对该部分损失予以赔偿。故对闽商公司要求乔庄村委会赔偿商户损失的诉讼请求，本院予以支持。对于闽商公司主张的租金损失即经营损失，本院依据双方对合同解除的过错大小、租金交纳金额等情况予以酌定；闽商公司主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会于本判决生效之日起七日内给付原告北京乔庄闽商服装市场有限公司装修损失人民币四百六十五万七千六百六十三元八角、已赔偿商户损失人民币一百六十三万三千六百元、租金经营损失人民币五十万元，合计人民币六百七十九万一千二百六十三元八角；
二、驳回原告北京乔庄闽商服装市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万四千六百五十二元，由原告北京乔庄闽商服装市场有限公司负担一万五千一百五十八元（已交纳），由被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会负担二万九千四百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐殿君
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 聂培培