江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第3598号
原告刘建，居民。
委托代理人刘晓文，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被告王龙，居民。
委托代理人耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。
原告刘建与被告王龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日、6月22日、8月2日公开开庭进行了审理。原告刘建的委托代理人刘晓文、被告王龙的委托代理人耿友霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建诉称，2011年6月22日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告位于盐城市建军东路*号文苑路二层综合楼，租期5年，年租金7万元。合同还对租金的支付方式以及违约责任等均作了约定。合同签订后，被告仅支付租金19.3万元，截止2015年10月底已尚欠租金10.25万元，原告多次催要未果。诉请法院判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同并返还承租的房屋。2、被告王龙按协议约定支付原告2015年10月31日前拖欠租金10.25万元，其余占用期间的损失按合同约定的租金标准计算。3、被告承担违约金2.1万元。
被告王龙辩称：一、被告拖欠原告租金是事实，是因为被告在2013年7月至2015年11月受到刑事处罚的特殊情况未能按时支付。二、2015年10月26日，原告将租赁房屋停水、停电并锁门时并未履行告知被告的义务，因原告的行为导致被告无法经营，造成巨大损失。因此，原告要求被告支付至目前的租金不符合事实，被告同意在原告赔偿损失后将剩余租金支付原告。请求法院依法处理。
经审理查明，2011年6月22日，刘建（甲方）与王龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于盐城市建军东路*号文苑路二层综合楼租赁给乙方经营酒店，租赁期为五年，从2011年7月15日起至2016年7月14日止。租金为7万元/年，每年结算一次，合同签订生效时即交首年租金，以后每年到期前一个月交下一年租金，否则视为违约。租期内的水费、电费、物业管理费等与经营有关的费用由乙方自行承担交纳，到期必须结清所有费用。乙方需对房屋适当装修须征得甲方同意方可实施，但不得改变房屋结构，费用自理。租赁期间乙方拥有所租房屋的使用权，但不得转租、转借。租赁期满，合同终止。如乙方需要继续租赁则应在合同到期的前三个月与甲方办理续签手续，缴纳下年租金方可继续租用房屋，租金根据双方协商另行敲定。如果一方违约，另一方有权解除或终止合同，承担违约责任的方式为违约方另行支付当年租金作为违约补偿，违约情形为：甲方因出租房屋产权不清或房屋抵押及债务等因素，导致乙方不能正常经营，无正当理由提前解除合同的。乙方违法经营，装修破坏、危急房屋主体结构的，逾期交纳租金满一周的，擅自转租转借的，提前解除或终止合同的。为保证合同的履行，乙方必须向甲方交保证金5000元，作为租赁甲方房产及财物的保证金。如乙方延期交付租金及违反本合同规定，甲方有权根据财产损失情况及合同履行情况在保证金中扣除，收回房屋终止合同。如乙方无任何违约行为，到期后又不续租，甲方如数退还。”合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，王龙向刘建缴纳保证金5000元，刘建将租赁房屋交付王龙从事酒店经营。2011年7月至2014年7月期间，王龙共向刘建陆续缴纳租金计19.3万元。后刘建以王龙租金给付不足为由于2015年10月26日对王龙承租的房屋采取停电停水措施，王龙遂停止了饭店的经营并将承租的房屋大门锁上，后刘建亦在该房屋的大门上加锁。目前，案涉房屋的大门上被刘建、王龙均加了锁。2015年11月12日，刘建诉至本院。
本案在审理过程中，刘建提交了2015年10月23日、24日通知各一份，主要内容为：酒店转让未通过房东，违反了合同，要求接受转让者请暂停装修，待转让者与房东协商，将房租结清后，方可施行。刘建陈述该二份通知分别张贴于王龙承租房屋的门上，王龙表示未收到任何通知，也未对租赁房屋进行转租。2016年6月22日庭审中，王龙同意在同月26日前返还刘建房屋，但至目前仍未能返还。
本院认为，原、被告于2011年6月22日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，属于有效合同。
㈠关于原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同并返还房屋的问题
本案中，原被告签订的合同中约定如被告延期交付租金，甲方可提前解除或终止合同。该约定不违反法律规定，原告自2014年就已经拖欠原告租金，符合合同约定的解除条件。因双方约定的租期届满时间为2016年7月14日止，现该期限已届满，故双方所签合同已自然解除，被告应返还原告租赁房屋。
㈡关于原告要求支付至2015年10月31日的租金10.25万元以及之后的占用期间的损失的问题
被告作为承租人，应按合同约定的标准向原告支付租期内的租金。原告于2015年10月26日对被告承租的房屋采取停水、停电措施，后双方均在承租房屋的门上加锁，上述措施客观上形成被告既不能继续经营，又不能移交租赁房屋，且被告也未能采取有效的减损措施，对此双方均有一定的责任。综合本案实际情况，2015年10月26日之前所欠租金被告应按双方协议约定的标准全额支付。2015年10月26日至其同意返还房屋之日2016年6月26日前的损失，参照双方约定的租金标准由双方各半负担。2016年6月26日之后，因被告刘建未能按其承诺将房屋返还原告，租金损失仍应按双方协议约定的标准全额支付。被告已支付的租金及保证金予以扣除。
㈢关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求
原、被告双方在合同中约定如被告逾期交纳租金满一周的应认定为违约，支付当年租金作为违约补偿。现在履行合同过程中，被告未能及时足额缴纳租金属实，应认定被告违约，但就原告的实际损失来看，其主张违约金2.1万元过高，本院酌情调整至被告承担实际损失的20%，即14000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
被告王龙于本判决生效后十日内将位于盐城市建军东路*号文苑路二层综合楼返还原告刘建。
被告王龙于本判决生效后十日内支付原告刘建租金及占有使用费(计算方法及标准为：自2011年7月15日起至2015年10月25日止，按照7万元/年计算；2015年10月26日起至2016年6月26日止，按照3.5万元/年计算。2016年6月27日至返还房屋之日止，按照7万元/年计算。总额扣减已支付的租金19.3万及保证金5000元）
三、被告王龙应于本判决生效后十日内支付原告刘建违约金14000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2770元，由被告王龙负担（原告已预交此款，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2770元。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年八月二日
书记员 谷 萍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少
的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。