上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3134号
上诉人（原审原告）上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会，住所地＊＊＊＊＊。
负责人＊＊，主任。
委托代理人沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海安恒房地产开发有限公司，
法定代表人＊＊。
被上诉人（原审被告�上海市闵行区月光流域小区业主委员会，住所地＊＊＊＊＊。
负责人＊＊，主任。
上诉人上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会因排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，“虹山半岛”小区与“月光流域”小区系东西相邻的两个小区。“虹山半岛”小区系案外人xxxxx（以下简称xxxxx）以yyyyy（以下简称）虹山半岛项目部名义开发建设。xxxxx在其售楼广告和宣传资料上载明：虹山半岛小区西侧为体育公园和体育会所，设有游泳池、网球场等体育设施。“月光流域”小区系上海安恒房地产开发有限公司（以下简称安恒房产）开发建设。两个小区在建成后均委托上海虹山半岛物业管理有限公司（以下简称虹山物业）进行前期物业管理，但自2004年6月起，安恒房产另行委托了上海上房物业管理有限公司（以下简称上房物业）对“月光流域”小区进行物业管理。为解决上房物业的办公场所问题，由安恒房产、xxxxx以yyyyy的名义共同向上海市闵行区房屋土地管理局承诺，将xxxxxx体育会所内100平方米房屋作为物业管理用房，30平方米作为业主委员会用房，上述承诺经上海市闵行区房屋土地管理局物业管理科审核通过。后月光流域小区与上房物业合同到期后未再委托，现月光流域小区亦委托虹山物业管理。上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会（以下简称虹山半岛业委会）成立后仍委托虹山物业管理至今。
2000年12月14日，本院作出（1996）沪一中执字第280号民事裁定，由上海永怡童装有限公司（以下简称永怡童装公司）、上海永怡房地产开发经营公司（以下简称永怡房产）投资开发的坐落于上海市闵行区老沪闵路、户名仍为闵行区梅陇镇名下的地块一块归上海安俊房地产发展有限公司（以下简称安俊房产）所有。2001年4月12日，本院向上海市房屋土地管理局发函，载明：该案原告上海同德房地产公司诉被告永怡童装公司）返还借款纠纷一案已经发生法律效力，本院于1996年6月19日立案执行。因被执行人永怡童装公司未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封了永怡童装公司在本市闵行区曹行镇投资的一块土地（xxxxxx），面积为280亩。由于被执行人未能全额支付应缴纳的土地款项，该地块权属仍为闵行区曹行镇（现为闵行区梅陇镇）。该地块部分面积曾被无偿征用，目前实际面积为204亩。经上海申房房地产估价师事务所评估，该地块价值为人民币（下同）51，724，000元。经上海市闵行区人民政府、梅陇镇人民政府同意，该地块由安俊房产以50�524，000元接盘开发。为此，本院于2000年12月14日作出裁定，由永怡童装公司、永怡房产投资开发的坐落于上海市闵行区老沪闵路、户名仍为闵行区梅陇镇名下的地块一块归安俊房产所有。根据上海市闵行区人民政府有关政策规定，安俊房产设立安恒房产全权负责该地块的开发建设，并承担该地块一切权利义务。安恒房产已经闵行区工商行政管理局注册登记。安俊房产承担对安恒房产开发该地块引起的法律责任。本院经安俊房产的申请，研究同意，本市xxxxxx地块权属过户至安恒房产名下，请市房地产管理局办理过户及相应手续。
2001年3月2日，xxxxx与安恒房产签订《协议书》一份，约定：xxxxx同意安恒房产在xxxxxx地块开发的住宅工程冠以“虹山半岛”，与xxxxx开发的“虹山半岛”同为一个小区。安恒房产的总体规划要听取xxxxx的意见，以形成一个整体；双方建造的公建�施共用，环境共享，成本分摊。需要双方分摊费用的有原水管渠两侧绿化用地建造的体育会所（含室内游泳池）、网球场、高尔夫球场，在小区虹梅南路出口建造的用于小区物业管理的会所。费用按照双方实际建造的住宅建筑面积之比进行分摊，成本由双方分摊的建筑，其规划、设计等应共同商定。双方原则同意实施共同营销，其销售所需的广告费等营销成本按双方实际建造的住宅面积比例予以分摊。双方原则同意统一管理物业。2001年3月19日，xxxxx与安恒房产签订《补充协议书》一份，约定：依据上海市闵行区规划局《关于调整景洪新村控制性详细规划调整》的批复，xxxxx开发02号地块，安恒房产负责开发01号地块，为了形成规模开发，双方于2001年3月2日协议共建一个小区，即环境共享，设施共用，成本分摊，物业共管，本着互惠互利的原则，经友好协商，补充协议如下：一、依据yyyyy与xxxxx《联合建房协议书》，虹梅南路西侧社区会所所处土地及社区会所的建筑物归xxxxx，并由xxxxx办理“房地产权证”；二、依据本院1996沪一中执字第280号民事裁定书，原水管渠西侧体育俱乐部所处的土地及体育会所的建筑物归属安恒房产，并由安恒房产办理“房地产权证”，并承担相关费用；三、xxxxx所属的社区会所和安恒房产所属的体育会所及其配套的运动场所为双方共同使用；四、xxxxx所属社区会所和安恒房产所属的体育会所及其配套的运动场所统一由xxxxx负责建设，安恒房产支付给xxxxx一次性建设成本8，000，000元，从安恒房产开始销售起支付，并于八个月内支付完毕。
2002年2月19日，上海市闵行区规划管理局向安恒房产出具闵规（2002）120号《关于安恒房产新建xxxxxx景洪四村〈虹山半岛二期〉商品住宅工程设计方案的批复》，载明：建设项目名称：xxxxxx景洪四村（虹山半岛二期）商品住宅；建设基地范围：闵行区梅陇镇，东至引水工程，西至河道，南至道路，北至银都路；建设基地面积：107，800平方米；建筑工程性质：住宅；总平面布置要求：划出正确的用地界线，周边情况，道路红线，河道蓝线及青坎线应标示清，并标明尺寸；市政及公建配套设施要求：小区平衡；其他：物业、活动用房的配置应有明确的方案；该批复对其他事项也作了相应要求。
2002年3月9日，yyyyy与安俊房产签订《土地界限面积确认协议书》一份，约定：根据本院（1996）沪一中执字第280号民事裁定书，原永怡童装公司在闵行区曹行镇投资的土地，因原开发商无能力开发，现由安俊房产接盘开发，裁定书提出目前实际为204亩，为此该地块在规划上已有较大调整，其中市政府在此地块南北修建黄浦江原水管渠工程，原水管渠两侧�50米内属保护和控制范围，不能开发，另外老沪闵路改建成银都路，属规划道路占用部分土地，根据闵行区修测界队2000年10月13日土地勘测报告书（编号2000-314）测量，现地块的实际面积为164亩，加上银都路规划道路等带征土地，共为184亩土地。安俊房产对于上述面积基于国家规划而变化表示理解并予以确认。该地块为164亩，其四至范围是：南至规划道路景联路，东至原水管渠保护和控制范围外（原水管渠中心线57米），北至老沪闵路（银都路），西至丰南河东岸（该土地测绘技术报告书由yyyyy提供给安俊房产）。
2003年6月，安恒房产按其与xxxxx于2001年3月19日签订的《补充协议书》支付8，000，000元。
原审另查明，2005年8月1日，yyyyy向本院起诉xxxxx，要求xxxxx支付土地款12，942，750元及逾期付款违约金。xxxxx则认为上述土地款系原水管渠用地和带征道路用地，但上述土地yyyyy未取得合法权利，故不存在xxxxx受让并付款问题，双方关于上述地块的约定无效，故请求法院驳回yyyyy的诉讼请求。本院经审理后于2006年3月1日作出（2005）沪一中民二（民）初字第137号民事判决，支持了yyyyy的诉讼请求。xxxxx不服一审判决向上海市高级人民法院提起上诉。期间，xxxxx认为争议地块所有权已经本院裁定归安恒房产所有，二审以安恒房产接盘开发系争地块的相邻土地，相应图纸标示难以认定其所获得的土地使用权范围中包括了系争水管渠用地，也无其他材料可以证明安恒房产接盘后至最终开发完毕，其所得土地使用权的范围中包括了该用地为由没有采信xxxxx的上诉意见，最终上海市高级人民法院于2006年11月驳回了xxxxx的上诉，维持原判。
原审还查明，2007年虹山半岛业委会起诉至原审法院，认为体育会所由“虹山半岛”小区全体业主所共同所有、共同�用，任何人不得非法侵占和使用。“月光流域”小区业主如要与“虹山半岛”业主共用体育俱乐部，必须且只能经“虹山半岛”业主大会批准才能使用。又系争房屋即使取得业主大会同意，双方业主可以共同使用，也只能作为小区从事体育休闲活动的会所使用（发展商在其销售宣传手册中明确承诺该房屋是小区的“体育俱乐部”和“儿童游戏室”等），任何人都无权改变其用途作为物业办公用房使用，更不要讲改变成非“虹山半岛”小区物业管理办公用房。同时，住宅小区物业用办公用房应当是取得合法房地产权证的房屋，而上述体育会所房屋位于“原水管渠”红线范围内，该土地使用权根本无法出让或转让，因而无论是yyyyy还是安恒房产均不可能取得相应的房地产权证。故请求判令：安恒房产、上房物业迁出体育会所并赔偿经济损失43，000元。原审法院于2007年7月5日立案受理，经审理于2008年12月2日作出（2007）闵民三（民）初字第1172号民事判决，认为：系争体育会所系由yyyyy立项，由xxxxx实际投资建造，但不论是yyyyy还是xxxxx均未与虹山半岛业主达成过关于该体育会所归虹山半岛小区全体业主所有的约定或协议，故虹山半岛业委会要求主张该体育会所归其全体业主所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据安恒房产与xxxxx签订的协议，xxxxx已将其开发建设的体育会所建筑物以8，000，000元的价格转让给了安恒房产，安恒房产也按约履行了付款义务。后虽因yyyyy与xxxxx就体育会所土地使用权问题诉讼一案影响了安恒房产与xxxxx的转让关系，但不能否定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所并且支付了对价的事实，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体育会所内，也是经过xxxxx同意并由xxxxx以yyyyy的�义与安恒房产共同向有关管理部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在虹山半岛业委会成立之前。故安恒房产有权利将体育会所内100平方米房屋作为物业用房、30平方米房屋作为业主委员会用房，上房物业依据与安恒房产的约定使用上述物业用房，并无不妥，也不妨碍两边小区业主正常使用体育会所，现虹山半岛业委会要求安恒房产、上房物业迁出系争体育会所，不予支持。本案涉及到的两边小区业主在使用体育会所时因费用问题发生的纠纷，对此，各方当事人应本着实事求是的原则，通过协商，公平合理地解决，保障两边小区业主正常使用体育会所的权利。据此原审法院判决驳回虹山半岛业委会的诉讼请求。判决后，虹山半岛业委会不服提起上诉，本院于2009年5月26日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
2008年，安恒公司起诉至原审法院，认为其在支付了体育会所建设款项后，yyyyy未将体育馆俱乐部及其配套设施如约交付安恒房产，反而将建筑物交付虹山半岛业委会和物业公司，故请求判令yyyyy履行补充协议，yyyyy、虹山半岛业委会、虹山物业向其支付使用费。该案审理过程中，xxxxx提起反诉，认为xxxxx挂靠在yyyyy名下，以yyyyy虹山半岛项目部的名义与安恒房产签订，安恒房产依据协议主张对会所的权利，但应当先向其支付土地款6，600，000元，遂体育俱乐部可归安恒房产所有，故其反诉要求安恒房产向其支付土地款6，600，000元。原审法院于2008年12月4日立案受理，并于2010年4月20日作出（2008）闵民三（民）初字第2532号一审判决，认为：根据2002年2月19日上海市闵行区规划管理局闵规（2002）120号批文，所谓“月光流域”即为该批文中的景洪四村，也叫虹山半岛二期，根据安恒房产与xxxxx以yyyyy名义签订的协议约定，xxxxx开发“虹山半岛”01号地块即“虹山半岛一期”，安恒房产开发的是“虹山半岛”02号地块即“虹山半岛二期”，“月光流域”应为“虹山半岛”组成部分，原本应为一个小区分期开发。“虹山半岛一期”与“虹山半岛二期”虽是分期建设并由两个单位开发建设的住宅区，但其设置的配套设施设备（体育会所及配套的运动场所）是共用的，前期物业也是共管的，根据《上海市住宅物业管理规定》第五条的规定，本应当划分为一个物业管理区域。虽然现因种种原因，“虹山半岛一期”与“虹山半岛二期”实际已形成两个物业管理区域，但并不能改变上述两个物业管理区域原本为一个住宅区的性质，自然也不能改变相关配套设施共用的性质。系争体育会所也是上述住宅区的配套设施，虽然没有合法的建造手续，但该建筑物建造至今已近10年，没有相应行政部�认定该建筑物为违章建筑或违法建筑，相反，上海市闵行区房地产管理局对在上述会所内设立物业管理用房也予同意，表明相关行政部门对体育会所的存在是认可的，也认同该体育会所位于上述住宅区区划内。物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。系争体育会所位于住宅区内，是供小区业主共同使用的公用设施，其中还包括物业管理用房，自然应当为住宅区业主所有。安恒房产虽然为此投资8，000，000元，但该投资是其作为开发商为小区提供配套设施的法定义务和合同义务，同样xxxxx建造社区会所用于提供物业管理用房，建造体育会所供小区业主休闲娱乐，都是其作为开发商的义务。为此，关于双方相互约定各占一处会所房屋的约定，事实上就是将本应归于全体业主共有的房屋归于其各自名下，损害了全体业主的利益，该部分约定应归于无效。另外，体育会所位于水管渠之上，不可能办理产权登记手续。综上，原审法院认为，体育会所系现“虹山半岛”小区与“月光流域”小区全体业主共有之财产，安恒房产要求履行《补充协议书》，实际也就是要求主张上述会所建筑物的所有权，显然与现行法律不符，应予驳回。至于安恒房产主张的使用费一节，不论基于法律规定或协议约定，都找不到依据，当然予以驳回。安恒房产与xxxxx以yyyyy项目部名义签订的《补充协议书》没有约定体育会所下附之土地费用由安恒房产承担，同时安恒房产不按协议约定承担相应的建设费用，xxxxx仍不能免除开发建设体育会所的义务，故xxxxx要求安恒房产承担土地开发费的诉讼请求，不予支持。同时，原审法院注意到，“虹山半岛”与“月光流域”两小区在物业管理用房及体育会所的使用问题上争议不断，也是�致纠纷的主要原因，对此应根据《上海市住宅物业管理规定》第十六条的规定，引入业主委员会联席会议，协商相关事宜，妥善处理好两边关系。综上，原审法院判决驳回安恒房产的本诉请求及xxxxx的反诉请求。后安恒房产不服提起上诉，本院于2011年1月24日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
后上海市闵行区月光流域小区业主委员会（以下简称月光流域业委会）于2013年起诉至原审法院，认为安恒房产应按规定配备不低于100平方米的物业管理用房及不低于30平方米的业委会用房，但小区内无空置房屋可提供，故其主张在周边购买房产，要求安恒房产支付购房费用3，250，000元。后经原审法院调解，双方于2013年6月6日达成和解协议，安恒房产向月光流域业委会支付物业管理用房及业委会用房的补偿款1，600，000元。调解协议达成后，安恒房产至今未能向月光流域业委�支付该补偿款。
原审审理中，虹山半岛业委会请求判令：1、安恒房产、月光流域业委会迁出本市xxxxxxxxxxxx体育会所并恢复原状；2、安恒房产、月光流域业委会按每月2，000元的标准向虹山半岛业委会支付自2007年6月至本判决生效之日的使用费。
安恒房产未作答辩。
月光流域业委会辩称：1、生效判决已经驳回虹山半岛业委会要求其搬离的诉讼请求。2、同时，依据（2007）闵民三（民）初字第1172号判决认定，安恒房产和xxxxx签订协议，xxxxx已经将其开发建设的体育会所建筑物以8，000，000元的价格转让给安恒房产，安恒房产按约履行付款义务。后虽因yyyyy与xxxxx就体育会所土地使用权问题诉讼一案影响了安恒房产与xxxxx的转让关系，但不能否定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所，并且支付了对价的事实，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体�会所内，也是经过xxxxx同意并由xxxxx以yyyyy的名义与安恒房产共同向有关部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在虹山半岛业委会成立之前。故安恒房产有权将体育会所内100平方米房屋作为物业用房，30平方米房屋作为业委会用房。3、现100平方米的房屋被虹山半岛业委会占用不让其使用，月光流域小区物业只能在30平方米的地方工作。尽管法院调解安恒房产支付1，600，000元但至今未能兑现。综上，请求驳回虹山半岛业委会的诉讼请求。
原审认为，现虹山半岛业委会以体育会所不得改变性质及用途、安恒房产和月光流域业委会以不属于其的会所达成调解及安恒房产和月光流域业委会之间就物业用房已达成协议可搬离为由要求安恒房产、月光流域业委会搬离系争体育会所。本案中，首先，关于体育会所的性质及用途，虹山半岛业委会于（2007）闵�三（民）初字第1172号案中已提出，而该案判决中认定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所并且支付了对价，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体育会所内，也是经过xxxxx同意并由xxxxx以yyyyy的名义与安恒房产共同向有关管理部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在虹山半岛业委会成立之前，故安恒房产有权利将体育会所内100平方米房屋作为物业用房，30平方米房屋作为业主委员会用房，也不妨碍两边小区业主正常使用体育会所。且现系争体育会所内30平方米房屋由月光流域小区物业管理单位使用并未改变会所用途，故对虹山半岛业委会该主张不予采信。其次，虹山半岛小区及月光流域小区两个物业管理区域原本为一个住宅区，故相关配套设施共用。又依据物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房�属于业主共有。系争体育会所位于住宅区内，是供小区业主共同使用的公用设施，其中还包括物业管理用房，自然应当为住宅区业主所有。现安恒房产、月光流域业委会于（2013）闵民五（民）初字第262号民事调解书载明月光流域业委会在体育会所内使用的房屋继续使用既源于系争体育会所为住宅区业主所有（虹山半岛小区业主及月光流域小区业主），又基于前述案件中认定安恒房产可交付体育会所内房屋作为物业用房及业委会用房，并非对不属于其的会所进行调解，故对虹山半岛业委会该主张亦难以采信。最后，房地产开发建设单位有义务为所开发小区提供物业管理用房，安恒房产作为月光流域小区的开发商，应当提供物业管理用房。但因安恒房产没有未售的、面积与法律规定相接近的房屋可以用作物业管理用房，月光流域业委会主张就近购置房屋作为物业管理用房，由安恒房产承担相应的房款，于法不悖。现安恒房产、月光流域业委会之间就物业用房及业委会用房达成调解协议，但安恒房产未能履行，月光流域小区业委会至今无法购置房屋，其依据前述理由继续使用系争会所并无不当。综上，虹山半岛业委会的诉讼请求并无依据，不予支持。安恒房产、月光流域业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，于二○一四年八月二十二日作出判决：驳回上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费3，260元，由上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会负担。
判决后，虹山半�业委会不服，上诉于本院，诉称：1、体育会所系全体业主所有，其性质不能改变，只能作为小区业主从事体育休闲活动的场所，包括安恒房产、月光流域业委会在内的任何人都无权改变其用途。现安恒房产、月光流域业委会占用系争体育会所中的30平方米作为物业管理用房，已经完全改变了系争体育会所的原本用途和性质，严重侵犯了虹山半岛小区全体业主的合法权益，此也违反了上海市相关主管部门的规定。2、根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，物业管理办公用房必须是依法取得房地产权证且由本小区全体业主所有的房屋，现安恒房产、月光流域业委会把无产权证的系争体育会所提供给物业管理企业作为物业管理用房和业委会办公用房显然违反了上述法律、法规的强制性规定。3、原审法院认定安恒房产将物业公司及业委会的办公场所安置在�育会所内系经过xxxxx同意并由有关部门审核同意，完全是断章取义。4、由于系争体育会所属于全体业主所有，月光流域业委会与安恒房产就物业管理用房达成的调解协议系对不属于其的权利进行处分，显属违法。5、原审法院对虹山半岛业委会要求安恒房产、月光流域业委会支付场地占用费的诉请只字不提，亦属有误。故请求二审法院依法撤销原判，改判支持虹山半岛业委会的原审全部诉请。
被上诉人月光流域业委会书面答辩称：其系根据当时两个开发商的约定及在相关部门协调下使用系争体育会所的，故不存在其使用行为违反法律规定的问题，由此，其不同意虹山半岛业委会的上诉诉请。
被上诉人安恒房产未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，生效的（2007）闵民三（民）初字第1172号民事判决书已经认定安恒房产有权利将系争体育会所内部分房屋用作月光流域小区的物业管理用房和业委会用房，该使用情况也并未妨碍两边小区业主正常使用体育会所，故在虹山半岛业委会并未提供相应证据以推翻生效判决的情况下，其再次以相同的理由提起本案诉讼，要求安恒房产和月光流域业委会迁出系争体育会所、恢复原状并支付相应的使用费，缺乏依据，原审法院驳回其诉请并无不当。就虹山半岛业委会对安恒房产与月光流域业委会达成调解协议所持异议，原审判决已就此阐述了充分的理由且并无不当，本院予以认同且不再赘述。综上所述，对虹山半岛业委会的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，260元，由上诉人�海市闵行区虹山半岛小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十二月三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……