福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第1163号
上诉人（原审原告）黄阳东，男，汉族，经商，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告）郭辉晖，男，汉族，经商，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告）李世华，男，汉族，住福建省长汀县。
三上诉人的共同委托代理人林得伟，福建先丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩协成建设投资发展有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人陈红宇，董事长。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人陈冰滨，福建吴子胜律师事务所实习律师。
上诉人黄阳东、郭辉晖、李世华因与被上诉人龙岩协成建设投资发展有限公司（以下简称协成建设）房屋买卖合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。三上诉人的共同委托代理人林得伟，被上诉人协成建设的委托代理人吴子胜、陈冰滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年8月18日，原告黄阳东、郭辉晖、李世华（买受人）共同与被告龙岩协成建设投资发展有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》28份，三原告共同向被告购买位于龙岩市新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号（其中无1704号、1714号、1724号这三个号码的房屋）的28套商品房，该合同第八条约定交付条件与期限为：出卖人应当在2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。…1、2、3、4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面通知买受人的；（2）非出卖人所能控制的因素导致延期交房的（如大风、大雨等恶劣天气、政府相关部门通知的停水、停电等影响施工），政府的强制性禁止施工或政府配套设施不到位等非出卖人原因导致延期。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，三原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款共计8，897，858元，履行了合同约定的付款义务，但被告在合同约定的交房期限届满之日仍未向三原告履行交房义务。2009年8月18日，被告向龙岩市房地产管理局办理上述28套商品房买卖合同的备案和预告登记手续。2012年7月10日，被告按约将符合交房条件的28套商品房交付给三原告使用。三原告诉至法院，请求判令被告支付三原告逾期交付龙岩新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号房屋的逾期交房违约金917000元。
原审判决认为，三原告共同与被告签订的28份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据上述合同第八条约定，被告应将符合交房条件的商品房于2011年6月1日前交付三原告使用。被告主张在合同期内非因出卖人所能控制的因素导致延期交房的天数应予扣除，2009年8月18日至2011年6月1日期间，龙岩市新罗城区虽出现了大风、大雨、霜冻等恶劣灾害天气，但上述恶劣灾害天气的出现并不必然导致被告延期交房，或并不足以使被告无法组织施工而导致延期交房，且被告亦无举证证明上述恶劣灾害天气确实致其全面停工，讼争房屋因此延期交付的情形。因此，被告主张应从延期交房405天中扣除上述恶劣灾害天数185天，理由不足，不予支持。此外，本案讼争房屋在施工期间，龙岩市建设局等部门虽发文通知在一定期间内龙岩中心城区建筑工地禁止出土，但上述通知并不必然导致被告全面停止施工建设进而使讼争房屋未能如期交付，故被告协成公司主张政府强制性禁止施工60天应予扣除，亦不予支持。根据上述合同第九条约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金360363.25元（计算方法：8，897，858元×0.0001×405天），扣除原告超过诉讼时效期间126日的违约金112113.01元（8，897，858元×0.0001×126天），被告逾期交房违约金最后确定为248250.24元。原告主张被告逾期交房已造成原告重大损失，但原告向法院提供的证据不足以证明其主张，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告龙岩协成建设投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄阳东、郭辉晖、李世华逾期交房违约金248250.24元。二、驳回原告黄阳东、郭辉晖、李世华的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11160元，由原告黄阳东、郭辉晖、李世华负担7400元，被告龙岩协成建设投资发展有限公司负担3760元。
宣判后，原审原告黄阳东、郭辉晖、李世华不服，向本院提起上诉。
上诉人黄阳东、郭辉晖、李世华上诉称，1、商品房买卖合同约定的逾期交房违约金低于造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，法律已经赋予司法机关调整违约金的权利。原审诉讼期间，上诉人对逾期交房期间的损失向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托龙岩华泰资产评估有限公司进行评估。根据该公司于2014年4月21日作出的岩泰评报房字（2014）第076号《房地产估价报告》，被上诉人在2011年6月2日起至2012年7月9日止逾期交房期间给上诉人造成的可得租金损失为9170OO元。应当按照该鉴定结论来调整违约金数额。原审以给上诉人造成重大损失依据不足，未支持调高违约金的请求明显有悖法律规定，应予纠正。2、合同双方并未约定逾期交房违约金的交付期限，当事人可随时主张给付。原审判决扣除超过诉讼时效期间126日的违约金没有法律依据。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金的计算方式，但并未约定违约金的支付期限，原审判决对该事实并未依法查明。交房期限不能等同于违约金支付期限，且无论是根据合同还是市场交易习惯，均不能确定该违约金的履行期限。另外，逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，上诉人主张自合同约定的逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。故根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第61条、第62条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”被上诉人交房后，上诉人多次要求其支付逾期交房违约金未果。上诉人迫不得已，只好于今年8月委托律师起诉，10月份法院立案，被上诉人在诉讼中答辩拒绝支付，故本案诉讼时效当从被上诉人拒绝支付违约金之日开始起算，而不应从逾期交房之日起算。原审判决以超过诉讼时效期间为由，扣除逾期交房期间中的126天违约金没有事实根据和法律依据。请求：1、撤销一审判决，改判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金917000元；2、鉴定评估费1000元及一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人协成建设辩称，1、上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。一审法院关于违约金数额的认定，事实清楚，适用法律正确。2、超过诉讼时效的126天应当从计算违约金的时间中扣除，原审法院认定清楚，适用法律正确。上诉人起诉的时间是2013年10月8日，因此上诉人计算违约金的时间应当是从2011年10月8日起至2012年7月3日止，上诉人在出现违约情形后怠于行使其权利的后果应由其自身承担。因此应当扣除超过诉讼时效的126天。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人对一审查明认定的事实没有异议，但认为一审判决遗漏：1、合同约定本案商品房用途是办公用房，2、原审法院委托龙岩华泰资产评估公司对逾期交房损失进行鉴定，鉴定的租金损失是917000元，原告支付鉴定评估费1000元。被上诉人对一审查明认定的事实没有异议。对上诉人有异议的部分，认为：1、房屋用途应该以房产证上登记的用途为准。2、对有委托鉴定的事实没有异议。经审查，因双方对鉴定的事实无异议，本院予以确认。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院认为，上诉人黄阳东、郭辉晖、李世华共同与被上诉人龙岩协成建设投资发展有限公司签订的28份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据上述合同第八条约定，被上诉人应将符合交房条件的商品房于2011年6月1日前交付三上诉人使用。但直至2012年7月10日被上诉人才将符合交房条件的28套商品房交付给三上诉人使用，明显构成逾期。关于因逾期交房造成的违约金计算应当是按照《商品房买卖合同》第九条的约定还是应当按照龙岩华泰资产评估公司《房地产估价报告》确定的租金价值91.7万元来计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，结合本案事实，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条已经明确约定了违约金计算方式为按日计算，因此上诉人主张按照《房地产估价报告》确定的租金来调高逾期交房的损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于一审法院扣除126天违约金是否正确问题，涉及到按日累计的违约金请求权的诉讼时效应何时起算。公平是民法的基本原则之一，将按日累计的违约金请求权看作是一般的未约定履行期限的债权，以债务人明确不履行债务之日起算违约金（上诉人在上诉状中称诉讼时效应当从被上诉人在一审诉讼中答辩拒绝支付违约金之日开始计算诉讼时效），虽然在逻辑上可以自圆其说，但实质上对违约方极不公平，因为他会长期处于可能被追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，完全可以“躺在权利上睡觉”，双方权利失衡。考虑到利益平衡原则，将每日产生的违约金看作一个单独的债权，分别计算诉讼时效，以债权人起诉之日倒推两年作为计付违约金的起算时间，这一做法一方面可以促使债权人尽快行使权利，有利于纠纷的尽快解决及法律关系的稳定，符合诉讼时效制度的宗旨，另一方面亦可在保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间实现平衡，符合法律的公平原则。具体到本案，上诉人起诉的时间是2013年10月8日，往前倒推两年即2011年10月8日，一审法院扣除被上诉人自2011年6月2日起至2011年10月8日止共计126天的违约金符合法律的公平原则，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10487.5元，由上诉人黄阳东、郭辉晖、李世华负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
代理审判员 徐苏闽
代理审判员 陈聪聪
二〇一四年十二月五日
书 记 员 许 敏
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……