湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芙民初字第3472号
原告湖南省湘诚物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民路75号。
法定代表人刘洋，总经理。
委托代理人郑周全，湖南泰宗律师事务所律师。
被告柳湘萍），女，汉族。
委托代理人邓焰，男，汉族。
原告湖南省湘诚物业管理有限公司（以下简称湘诚公司）与被告柳湘萍物业服务合同纠纷一案，于2013年12月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员杨宜担任审判长，与人民陪审员左回云、康毅组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告湘诚公司的委托代理人郑周全、被告柳湘萍的委托代理人邓焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘诚公司诉称：2002年11月29日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务内容、双方权利义务、收费标准及违约责任。湘诚公司按协议履行了全部义务，但柳湘萍自2011年开始未缴纳物业管理费。截止2013年11月，柳湘萍已累计拖欠物业费35个月，欠费金额4046元。柳湘萍长期拖欠物业费已严重影响了湘诚公司对小区的经营管理。经湘诚公司多次催缴，但柳湘萍仍未缴纳逾期物业服务费。请求法院判决：1、柳湘萍支付湘诚公司物业管理费4442元，违约金22787.6元，合计27229.6元（费用暂计至2013年11月30日此后费用按合同约定另行计算）；2、柳湘萍承担本案的全部费用及其他费用。
被告柳湘萍辩称：一、湘城公司开发的房屋质量太差，房屋漏水严重，为解决漏水问题，柳湘萍找开发商，开发商答复是找物业管理公司。柳湘萍将问题反映上去，物业管理公司就简单的抹一层水泥了事，但没有解决漏水的问题。现在整个房屋包括客厅、卧房、厨房、厕所、洗漱间等处都漏水。二、小区管理存在问题。1、整个小区有养大型禁养犬、鸡鸭以及种菜等行为；2、杂屋、车层被业主改成货物仓，装卸货物等影响休息，小区汽车放置无人管理，乱停乱放，甚至鸣号烦人；3、小区缺乏管理，路灯开启时间不科学，影响业主行走，又浪费能源；4、巡查管理不强，盗窃事件时有发生。三、请求法院判决：1、湘诚公司按国家质量标准提供购买的合格住房；2、湘诚公司赔偿因房屋漏水损坏房屋家具，被盗的财产损失和精神、身体损失；3、湘诚公司认真搞好管理，造就一个良好的居住环境，赔偿柳湘萍家中被盗损失中因管理不力部分的赔偿金20000元。4、赔偿柳湘萍由此造成的身体伤害、精神伤害每天10元计算（24小时），共赔付36500元。
经审理查明：柳湘萍系长沙市芙蓉区晚报大道南明苑小区5栋104房的业主。2001年12月17日，湘诚公司与柳湘萍签订《前期物业管理服务协议》，约定：湘诚公司对南明苑小区实施前期物业管理。一、服务内容包括1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的维修、养护和管理；3、公共环境卫生，公用绿地、花木、建筑小品等养护和管理；4、小区安全防范；5、交通秩序与车辆停放。二、物业管理服务质量。三、双方的权利和义务。柳湘萍每月10日至20日按每平方米0.5元的标准缴纳物业管理费（经计算为39.31元）；柳湘萍如不按协议约定的标准和时间交纳物业管理费的，湘诚公司有权向柳湘萍每日收取欠交金额3‰的滞纳金。柳湘萍接收房屋后，按时向湘诚公司交纳物业管理费至2004年6月30日。之后，柳湘萍以家中房屋有渗漏现象以及小区存在大量管理问题，认为湘诚公司没有履行好管理职责，遂拒绝交纳2004年6月30日之后的物业管理费。截止2013年11月30日，柳湘萍共拖欠物业管理费4442元和滞纳金22787.6元，共计27229.6元，湘诚公司在多次催收未果后，遂向本院提起诉讼。
湘诚公司于1997年9月22日登记成立，2003年5月7日，长沙市物价局批准湘诚公司对南明苑小区的物业管理费标准。
以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、柳湘萍欠费清单、催款单、物业管理费交费通知单、湘诚公司的注册资料、《湖南省服务价格登记证》、《物业管理公共性服务收费标准审批表》等经庭审质证的证据加以证明，本院予以确认。
本院认为：湘诚公司与柳湘萍签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应认真履行。根据该协议的规定，湘诚公司应向柳湘萍提供相应的物业管理服务，柳湘萍也应按照协议约定的时间交纳相应的物业管理费。根据查明的事实，湘诚公司已经按照约定向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。柳湘萍拒绝交纳物业管理费的行为构成违约，故湘诚公司要求其立即交纳物业管理费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。一、关于柳湘萍提出的前述抗辩意见。经审查认为：1、湘诚公司对小区进行了基本管理，柳湘萍没有提交证据证明其房屋是否渗漏以及渗水部位和渗漏原因，且没有证据证明其房屋漏水系湘诚公司造成，柳湘萍以此为由拒交物业管理费不符合规定。其要求赔偿损失也缺乏相应证据。2、湘诚公司提供物业服务的受益人为小区全体业主和使用人，该小区的全体业主和明程公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。如小区其他业主存在侵权行为，其应通过其他合法途径解决，其拒交物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序。3、柳湘萍在物业服务纠纷中主张精神损害抚慰金没有法律依据。二、关于湘诚公司要求柳湘萍按日3‰的标准支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院认为，该滞纳金标准过高，应予酌减，参照其他相关规定，本院认为应以日万分之四的标准计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、柳湘萍在本判决生效之日起三日内向湖南省湘诚物业管理有限公司支付物业管理费4442元（计算至2013年11月30日止），2013年12月1日起至本判决生效之日的物业管理费按双方合同约定的标准计算；
二、柳湘萍在本判决生效之日起三日内向湖南省湘诚物业管理有限公司支付延期交纳物业管理费的滞纳金（计算方式为：根据每期拖欠物业管理费的金额和时间，按日万分之四的标准计算）；
三、驳回湖南省湘诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费481元，由柳湘萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 左回云
人民陪审员 康 毅
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 钟海燕
附：判决书法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请不业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。