浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈逍民初字第155号
原告（反诉被告，以下简称原告）：浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司，住所地：慈溪市逍林镇新园村。
法定代表人：胡可仁，该公司董事长。
委托代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：戚夏珍，农民。
委托代理人：孙志冲，浙江高邦律师事务所律师。
原告浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司（以下简称杭州湾服务公司）为与被告戚夏珍房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员马溢霞适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院于2015年3月11日立案受理，并于2015年4月8日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理，原告杭州湾服务公司的委托代理人陈迪、被告戚夏珍的委托代理人孙志冲到庭参加诉讼。因案情复杂，2015年6月16日再次公开开庭进行审理，原告杭州湾服务公司的委托代理人陈迪、被告戚夏珍及其委托代理人孙志冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州湾服务公司起诉称：2011年4月21日，原告与被告签订《房地产转让合同》一份，约定：原告将位于慈溪杭州湾汽配机电市场3#楼1-6室，总面积为177.32㎡的房地产以1595880元的价格转让与被告。付款方式为：签订合同之日支付定金180000元、2011年5月30日前支付218970元、2011年6月30日前支付398970元、余款797940元于被告申请按揭贷款发放日支付，若被告不办理按揭或不符合银行贷款条件而无法办理按揭贷款的则应立即付清全部剩余房款。嗣后，被告仅支付原告房款478764元，余款至今未支付，至酿讼争。现原告诉请要求：1.判令被告立即支付原告购房款1117116元，并支付原告自2014年11月20日起至实际履行日止、按日万分之五标准计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1.对原、被告于2011年4月21日签订《房地产转让合同》的事实无异议，但原告已支付房款658764元。2.原告并未通知被告支付剩余房款和办理按揭，故被告支付剩余房款的条件并不成就。3.原告与被告签订合同时，隐瞒了涉案房地产被查封的事实，存在欺诈行为，且原告未按约交付房地产，原告的行为已构成根本违约，故被告可依法要求解除合同。4.原告的诉讼请求已过诉讼时效，根据合同约定，被告拒绝办理按揭手续或者不符合按揭条件的，应接到原告书面按揭通知后最长二十日内付清全部剩余房款。现经调查，原告已于2012年1月20日完成涉案土地使用权的分割，原告应当在2012年1月20日以后的一个合理期限内书面通知被告办理按揭手续，这个合理期限界定为一个月是足够的，故被告应当在2012年3月10日付清剩余房款，诉讼时效的截止日应为2014年3月10日。5.原告的违约金诉请不成立，因原告违约造成合同解除，不应由被告支付违约金。综上，请驳回原告诉讼请求。
被告反诉称：2011年4月21日，被告与原告签订《房地产转让合同》一份，其中约定原告应于2011年7月15日交付房屋。另特别约定（合同第九条第4项）：若合同签订后，被告中途悔约，则被告不得要求原告归还定金；若原告中途违约，则原告应当向被告双倍返还定金。合同签订后，被告向原告支付了定金，但原告未按约交付房屋。经被告查询，涉案房屋在转让时仍处于被法院查封的状态，原告隐瞒该事实，存在欺诈的故意，综上，被告可依法要求解除合同。退一步讲，若法院认定原告不存在欺诈或违约行为，被告可根据涉案合同第九条第4项的约定解除合同。现诉请要求：1.判令解除被告（反诉原告）戚夏珍与原告（反诉被告）杭州湾服务公司于2011年4月21日签订的《房地产转让合同》；2.判令原告（反诉被告）杭州湾服务公司双倍返还被告（反诉原告）戚夏珍定金360000元及购房款478764元；3.案件诉讼费由反诉被告承担。
原告就反诉辩称：1.涉案房地产转让价格为1595880元，原告仅收到478764元，案外人郑文岳所收取的180000元款项原告并不知情且与涉案《房地产转让合同》无关。2.涉案的房屋已于合同签订后交付被告使用。即使原告未交付房屋，因被告未在2011年6月30日前按合同付款，故原告享有先履行抗辩权要求延期交房。3.涉案房地产的确曾被法院查封，但被告会同其他购房者曾就该事宜与原告多次沟通，并同意原告在2011年年底交房，被告并未在此期间要求解除合同，现要求解除合同于法无据。4.原、被告就支付余款及房地产过户等问题多次沟通无果，故原告于2014年10月以书面形式致函给被告，函中明确表示因被告拒不配合办理银行按揭手续，通知其在十日内付清购房余款，故被告辩称未收到书面通知要求其办理银行按揭与实施不符。5.涉案合同所设定金应为违约定金，被告不能以《房地产转让合同》第九条第（4）项来解除合同。
原告为证实自己的本诉诉称主张，向本院提供如下证据：
1.房产证和土地证各一份，证明原告系涉案房地产现所有权人的事实。
2.《房地产转让合同》一份，证明2011年4月21日原告与被告签订房地产转让合同一份，约定将涉案房地产转让给被告及房屋总价、付款方式等的事实。
3.律师函一份（复印件）、邮件详情单一份、邮件跟踪查询单一份（打印件），证明原告已依法向被告履行通知义务的事实。
被告对原告提供的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对原告提供的证据3，认为被告确已收到原告寄送的邮件，但对其中的律师函内容有异议，被告支付的价款为658764元，且此前原告从未向被告发送办理按揭贷款的书面通知。
被告为证明其辩称和反诉诉称成立，向本院提供如下证据：
1.《房地产转让合同》（复印件）一份，证明双方签订房地产转让合同并就房地产交付、款项支付、按揭贷款手续办理及违约责任等做出相关约定的事实。
2.收款收据一份及收条三份，证明被告已支付转让款658764元（包括案外人郑文岳出具收条的180000元）的事实。
3.居民户口簿一本，证明证据2中收条中载明的付款人岑立锋系被告丈夫的事实。
4.土地登记簿查阅证明一份，证明涉案土地在2009年9月8日至2011年12月30日期间被查封，原告有欺诈故意及2012年1月20日涉案房屋进行分割的事实。
5.案外人郑文岳出具的收条（复印件），另案被告高芳军向案外人郑文岳支付180000元房款的事实。
6.银行回单（复印件），证明证据3中2011年7月5日的收款收据所记载的金额，是由被告丈夫岑立锋直接汇入案外人吴科峰账户的事实。
原告对被告提供证据1、证据3无异议。被告提供的证据2中有原告盖有财务章的三份收款收据无异议，对由案外人郑文岳出具的收条的真实性、合法性、关联性均有异议，原告并未收到该笔款项。原告提供的证据4的真实性无异议，但对被告的待证事实有异议，原告并未隐瞒涉案房地产被法院查封的事实。被告当庭提供的证据5、证据6因超过法定举证期限，不同意对其质证。
经审查，本院对就本诉、反诉原、被告提供的证据认证如下：
对原告提供的证据1、证据2具有真实性、合法性、关联性且被告无异议，故本院予以认定。原告提供的证据3，被告对收到该律师函无异议，但对律师函所载的关于被告支付房款的数额存在异议，本院认为，该组证据能证明原告曾向被告发函要求履行合同这一待证事实，故本院予以认定。
对被告提供的证据1，虽系复印件但与原告提供的证据1无异，故本院予以认定。对被告提供的证据2中的三份收款收据，原告无异议，故本院予以认定；对由案外人郑文岳出具的收条，被告当庭陈述购买房屋时，原告为了避税而将该笔费用未写入合同中，故本院认为由案外人出具的收条与本案无关联性，本院不予认证。被告提供的证据3，具有真实性、合法性与本案具有关联性，故本院予以认定。被告提供的证据4具有真实性、合法性、关联性，但对被告拟证明原告存在欺诈的故意这一待证事实，因无其他证据予以证明，本院不予认定。被告当庭提供的证据5、证据6，均系复印件且与本案不具有关联性，故本院不予认定。
根据本院认定的证据及原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年4月21日，原告杭州湾服务公司与被告戚夏珍签订《房地产转让合同》一份，约定：原告将坐落于本市逍林镇新园村慈溪杭州湾汽配机电市场3#楼1-6室，总面积177.32㎡以总价1595880元转让与被告。被告应在合同签订之日支付定金180000元，2011年5月30日前支付218970元、2011年6月30日前支付398970元，剩余房款797940元由被告办理银行按揭，用贷款直接支付，按揭贷款发放日为转让款支付日，被告办理按揭贷款等待原告通知，在收到原告书面通知后十日内不办理按揭手续或者因不符合银行贷款条件无法办理按揭手续的，应立即付清全部剩余房款，并在付清全部转让款之后再办理房地产过户。若被告未按期支付转让款，每延期一天，应按合同转让总价的日万分之五支付违约金。若被告中途悔约，则不得向原告要求归还定金，若原告中途悔约，则原告应当向被告双倍返还定金。合同签订后，被告交付房款共计478764元。2014年10月28日原告向被告寄送律师函，要求被告支付剩余房款，被告于2014年10月29日收到该信件，但至今未支付剩余房款。
本院认为：原告与被告之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效，原、被告应按约履行各自的义务。被告辩称原告要求支付房款的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，原、被告就房款支付方式作出了分期付款的约定，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，按照合同约定，诉讼时效应从被告收到原告寄送的律师函之日起的十日后计算，故对被告认为本案已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。因被告未能证明原告的违约行为符合约定或法定的解除合同的条件，亦无证据证明原告存在欺诈故意，故对被告关于因原告存在违约及欺诈行为要求解除合同的辩称，本院不予采纳。被告反诉称根据合同中“若被告中途悔约，则被告不得向原告要求归还定金”的约定要求解除合同，本院认为，因被告不能提供证据证明反诉被告存在符合解除合同的条件，故对被告要求解除合同的反诉请求，本院依法不予支持。原告与被告之间的房屋买卖合同应继续履行，被告因未按约履行付款义务，原告要求被告按日万分之五支付违约金的诉讼请求亦合理合法，本院依法予以支持。被告的反诉诉讼请求，因无事实和法律根据，故本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）戚夏珍于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司房屋转让款1117116元，并支付自2014年11月20日起至本判决确定的履行日止、以1117116元为基数、按日万分之五计算的违约金；
二、驳回被告（反诉原告）戚夏珍的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费14854元，反诉案件受理费6700元，减半收取计3350元，合计18204元，均由被告戚夏珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 钟志平
人民陪审员 徐梦韵
代理审判员 马溢霞
二〇一五年六月十八日
代书 记员 宋浏浏