湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）望民初字第01547号
原告（反诉被告）龙海云，男，1982年11月3日出生，汉族。
委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师�
委托代理人李芳，湖南一星律师事务所律师。
被告（反诉原告）孔健，男，1966年4月25日出生，汉族。
委托代理人谢广军，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人徐世元，湖南通程律师事务所律师。
原告（反诉被告）龙海云与被告（反诉原告）孔健租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年3月5日和2014年5月9日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙海云的委托代理人胡薇茜、李芳和被告（反诉原告）孔健的委托代理人谢广军、徐世元两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙海云诉称，孔健承租了望城步行街B5栋二层门面用于开发爱家窗帘饰品灯饰城。2011年10月8日龙海云与孔健签订了《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》，孔健将望城步行街B5栋二层2003、2004号门面转租给龙海云用于经营家居饰品，�积为210平方米，经营期限自2011年11月8日至2014年11月7日，龙海云在合同签订当日缴纳履约保证金20000元。合同履行期间，龙海云发现孔健用以签订合同的主体身份“爱家窗帘饰品灯饰城”并未经过合法有效的工商登记，孔健在签订合同时存在明显的欺诈情形，且孔健不顾经营场所安全及龙海云经营利益将一楼通往爱家窗帘灯饰城的楼梯间租赁给他人经营，导致消防通道阻塞并使得通往爱家窗帘灯饰城的客流量锐减。2012年8月15日，孔健擅自将爱家窗帘灯饰城的供电箱取下，导致龙海云无法继续经营，在龙海云就上述纠纷向孔健讨说法的过程中，孔健纠集了十多名社会青年将龙海云及其他经营户打伤。孔健在合同履行期间违反有关法律规定及合同约定，其行为给龙海云造成了巨大的损失，双方已经丧失了继续履行合同的前提和基础，遂龙海云向孔健发出了解除合同的通知。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认龙海云与孔健于2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》解除；2、孔健退还龙海云于2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》项下的履约保证金20000元；3、孔健向龙海云支付自2012年8月15日起至合同解除之日止的经营损失，暂计至起诉之日为35830元；4、孔健向龙海云赔偿门面装修损失200000元；5、孔健承担本案全部诉讼费。
被告孔健辩称，龙海云解除合同没有法律依据，孔健有权解除合同；孔健签订合同时没有欺诈的故意，有权利用公共区域而龙海云不能干涉；龙海云拖欠两个月租金，孔健对龙海云的装修损失不承担赔偿责任。
反诉原告孔健诉称，2011年10月8日龙海云与孔健签订了《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》，双方约定由龙海云经营管理望城步行街B5栋二层2003、2004号门面�面积为210平方米，经营期限自2011年11月8日至2014年11月7日，孔健给予龙海云3个月经营管理费免收期，每月按25元／平方米缴纳经营管理费（租赁费、折旧费、营销费）及按3元／平方米缴纳经营服务费（商业培训、经营指导、保安保洁等服务项目），本合同签订之日先预交9个月经营管理费及12个月的经营服务费，以后按每次每12个月为一期，提前15日预交下期经营管理费和经营服务费，每逾期一天，按欠费总额的千分之五加付滞纳金，如龙海云欠缴经营管理费、经营服务费、水电费等相关费用，长达30天以上（含30天）的，孔健有权单方面提前解除合同。请求法院判令：1、解除孔健与龙海云于2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》；2、龙海云向孔健支付从2012年11月8日至合同解除之日止的经营管理费，暂计算至2012年12月24日为5250元；3、龙海云向孔健支付从2012年8月12日至合同解除之日止的经营服务费，暂计算至2012年12月24日为987元；4、判令龙海云向孔健支付逾期滞纳金11195元（按每日千分之五计算，暂计算至2012年12月24日，计150天）；5、诉讼费用由龙海云承担。
反诉被告龙海云辩称：孔健未按合同约定履行义务，违约在先；孔健与龙海云签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》第五条约定了经营管理费、经营服务费各项明细的内容，孔健并没有依据该条款履行其应履行的义务，因此，孔健无权要求龙海云支付其诉讼请求中的各项费用。
龙海云为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》及证明，证明龙海云与孔健就望城步行街B5栋二层2003、2004号门面存在租赁合同关系；经营期限自2011年11月8日起至2014年11月7日止，共计3年，孔健在签订合�时爱家窗帘饰品灯饰城没有进行工商登记；
证据2、消防监督检查记录，证明孔健占用、阻塞消防通道，存在极大的安全隐患；
证据3、证明，证明2012年8月15日爱家窗帘饰品灯饰城供电箱被人取下；
证据4、询问笔录，证明2012年8月16日孔健与望城步行街B5栋二层部分商户发生肢体冲突，孔健将望城步行街B5栋二层商户的供电箱取下；
证据5、询问笔录，证明2012年8月16日孔健派人将龙海云及望城步行街B5二层部分商户打伤，孔健将消防通道租给Flier生态家纺经营者，龙海云及其他商户曾就消防通道一事多次找孔健协商，但孔健一直回避拖延；
证据6、2011年9月27日孔健向龙海云出具的收据，证明龙海云于2011年9月27日向孔健缴纳了履约保证金20000元；
证据7、龙海云门店经营账目，证明门店自2012年8月15日起至解除之日止的损失为35830元（暂计算至起诉之日）；
证据8、�面装修协议，证明因孔健违约而造成的门面装修损失为200000元（对于装修款尾数部分自愿放弃）。
孔健对龙海云提供的证据质证认为：对证据1中的证明关联性有异议，对真实性和合法性没有异议，孔健的工商登记资料的发证日期在原告的诉状落款日期之前；证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关联，不能达到龙海云的证明目的；证据3没有异议；证据4不能达到龙海云的证明目的，孔健并未与商户发生肢体冲突，孔健仅将二楼部分商户的供电箱取下；证据5无法达到孔健将部分商户打伤的证明目的，孔健确将消防通道租给别的商户，但并无龙海云所说的多次找孔健协商被置之不理的情况；证据6需与孔健本人核实；证据7系龙海云自己书写的数据，从该记载的数据来看，系一次性书写，所以对其真实性、合法性均有异议；证据8的证据三性均有异议，门面装修�议是否真实发生，龙海云并未提供证据佐证，也无法证实装修的造价有其所述的250000余元，更不能证实给其造成了门面装修的损失。
孔健为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1、个体工商登记资料，证明孔健经营的爱家窗帘灯饰城于2012年11月12日经望城区工商行政管理，取得个体工商营业执照；
证明2、望城步行街商铺经营管理合同，证明孔健于2011年3月3日取得望城步行街B5栋二楼整层的承租权，用于经营窗帘布艺家居饰品，租期8年；
证据3、《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》，证明双方于2011年10月8日就位于望城步行街B5栋二层2003、2004号门面达成合意，租期三年；合同签订当日龙海云预交9个月的经营管理费及12个月的经营服务费，以后按每次每月12个月一期，提前15日预交下期经营管理费和服务费，逾期按欠费总额的千分之五加付滞�金；龙海云仅有商铺区域内的经营使用权，孔健可有效利用公共区域及广告位，龙海云不得干涉经营管理；龙海云违约导致合同提前解除，孔健所收履约保证金不予退还；合同解除时，龙海云对铺面所投入的装修按来装去留的原则，无偿归孔健所有；
证据4、证明一份，拟证明孔健把二楼门面出租，湖南省乐商商业经营管理有限公司知晓此事并同意孔健出租该楼门面。
龙海云对孔健提交的证据质证认为：对证据1营业执照的发证日期为2012年11月12日，名称为爱家房屋出租服务部，真实性、合法性没有异议，但是与本案没有关联性，孔健与龙海云签订的合同中公章为爱家窗帘灯饰城，该营业执照的发证日期为本案起诉后；证据2真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的存疑，该合同是孔健和运营中心签订的合同，孔健是承租人，但是孔健跟龙海云签订合同时隐瞒了该情况，而是以爱家窗帘饰品城的名义签订合同；证据3的真实性、合法性认可，但对关联性和证明目的存疑，利用公共区域的前提是不损害其他承租人的利益；实际孔健违约在先，龙海云要求孔健返还履约保证金符合法律和合同的规定；对证据4的证据三性不予认可，该证据不真实，与本案没有关联性，故该证据证明了孔健在与龙海云签订合同时存在虚假欺诈的行为，湖南省乐商商业经营管理有限公司是否知晓该转让门面的事实与孔健违约没有关联性。
本院依职权调取的证据有：2013年3月21日与望城区步行街运营中心项目经理陈辉调查笔录一份，证明2012年8月15日部分商铺的供电箱被孔健取下后望城步行街B5栋二楼的用电情况。
龙海云对本院调查笔录的质证意见为停电的时间有误，在2012年8月15日左右开始停电3、4天，9月初后又没有供电，部分商户为了继续经营，就�行在运营中心买电，这主要是孔健没有在营运中心买电给商户使用而造成的，特别是对于二楼门面没电的情况下对商户的营业有很大的影响；停电只是孔健违约的行为之一，孔健还存在多种违约行为，比如虚假的工商登记、把消防通道租给他人阻碍消防等；湖南省乐商商业经营管理有限公司是否退还履约保证金给孔健不影响孔健退还履约保证金给商户，这是两个不同的法律关系；2012年8月份孔健就没有向湖南省乐商商业经营管理有限公司缴纳费用，但当时孔健与龙海云的合同并未解除，孔健仍有义务保持商户的正常经营的条件，这都说明孔健在此期间有严重的违约行为，与湖南省乐商商业经营管理有限公司是否供电给商户没有关联性。
孔健对本院调查笔录的质证意见为无异议，停电日期是3天，之后商户协商向运营中心直接购电，故是否有电是商户的事。
经审查�本院认为，龙海云提交的证据1、3内容真实、来源合法，能证明案件事实，本院予以采信，作为定案依据；证据2与本案无关联性，本院不予采信；证据4、5不能达到龙海云的证明目的，本院不予采信；证据6经庭审查明龙海云缴纳了履约保证金20000元，本院予以采信，证据7无其他证据予以佐证该门面的经营收入，本院不予采信；证据8无法证明其为实际的装修损失，本院不予采信。本院认为孔健提交的证据1、2、3、4内容真实、来源合法，能证明案件事实，本院予以采信，作为定案依据。对于本院所作调查笔录，能证明案件相关事实，作为定案依据。
根据以上所确认的证据及双方当事人的陈述，本院查明以下基本事实：
2011年3月3日，孔健与湖南省乐商商业经营管理有限公司签订了《望城步行街经营管理合同》，合同约定：孔健承租长沙市望城高塘岭路望城步行街B区B5栋二层整层用于经营窗帘布艺家居饰品，建筑面积为1723.6平方米，经营期限自2011年5月1日至2019年4月30日止。2012年11月12日，孔健将长沙市望城区步行街B区5栋二楼注册为孔健个人经营的长沙市望城区爱家房屋出租服务部，湖南省乐商商业经营管理有限公司知晓并同意孔健将步行街B区5栋二楼整层对外分租，经营项目为窗帘、灯饰、饰品。
2011年10月8日，孔健以爱家窗帘饰品灯饰城的名义与龙海云签订了《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》，孔健将望城步行街B5栋二层2003、2004号门面转租给龙海云用于经营家居饰品，面积分别为210平方米，经营期限自2011年11月8日至2014年11月7日，孔健给予龙海云3个月经营管理费的免收期（经营服务费不免）。龙海云每月按25元／平方米缴纳经营管理费及按3元／平方米缴纳经营服务费，本合同签订之日先预交9个月经营管理费及12个月的�营服务费，以后按每次每12个月为一期，提前15日预交下期经营管理费和经营服务费，逾期龙海云按欠费总额的千分之五加付滞纳金。在合同签订当日，龙海云依照合同约定向孔健缴纳履约保证金20000元及预交了第一期的9个月的经营管理费及12个月的经营服务费。2012年8月15日，因孔健与其承租方的多位商铺店主为经营管理费、经营服务费及经营相关问题发生纠纷，望城步行街B5栋二层的部分商铺的供电箱被孔健取下，造成爱家窗帘饰品灯饰城停电3、4天，之后孔健并未向步行街的运营中心缴费及买电，未对整个爱家窗帘饰品灯饰城进行供电，个别商户直接向步行街的运营中心买电。2012年12月24日，孔健与湖南省乐商商业经营管理有限公司解除了双方签订的《望城步行街经营管理合同》，孔健缴纳的50000元保证金用于冲抵租金，孔健未再缴纳其他费用。
本院认为，孔健�爱家窗帘饰品灯饰城的名义与龙海云签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，由于2012年11月21日龙海云向本院起诉要求解除合同，2012年12月24日孔健提出要求解除合同的反诉，双方解除合同的意思表示一致，对于双方当事人协商一致解除合同，本院依法予以确认，对孔健与龙海云均要求解除2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》的诉讼请求，本院予以支持，故本院确认孔健以爱家窗帘饰品灯饰城的名义与龙海云签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》于2012年12月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行过程中，龙海云向孔健�纳履约保证金20000元，合同解除后，对于龙海云要求孔健返还履约保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。龙海云无其他证据予以佐证该门面的经营收入和实际的装修损失，故对于龙海云要求孔健支付自2012年8月15日至合同解除之日的经营损失和赔偿门面装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
孔健将望城步行街B5栋二层2003、2004号门面交付龙海云使用，龙海云应支付经营管理费和经营服务费，孔健2012年8月15日取下望城步行街B5栋二层部分商铺的供电箱造成二楼门面停电之后，孔健并未向步行街的运营中心缴费及买电，未对整个爱家窗帘饰品灯饰城进行供电，影响了二楼商户的经营使用，应相应减少经营管理费和经营服务费，本院酌情减少50%，自2012年11月8日至合同解除之日即2012年12月24日止望城步行街B5栋二层2003、2004号门面的经营管理费为8225元、经营服务费为987元�减少50%后龙海云应支付经营管理费4112.5元、经营服务费493.5元，合计4606元。
龙海云在合同签订之日预交了自2011年11月8日望城步行街B5栋二层2003、2004号门面第一期（共12个月）的9个月的经营管理费（其余三个月免经营管理费）及12个月的经营服务费，根据合同的约定，龙海云应于2012年10月24日前预缴下期的经营管理费和经营服务费，逾期则每天按欠费总额的千分之五加付滞纳金，龙海云认为孔健将消防通道租给他人经营，系违约行为，本院认为消防通道系公共区域，占用消防通道系相关行政部门工作管理范围，本院不予采纳；同时龙海云认为孔健2012年8月15日取下望城步行街B5栋二层部分商铺的供电箱造成二楼门面停电，孔健违约在先，龙海云未按时缴纳第二期经营管理费和经营服务费是行使抗辩权的主张，本院予以采纳，故对于孔健要求龙海云支付自2012年10月24日�2012年12月24日止的逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认龙海云与孔健于2011年10月8日签订的《爱家窗帘饰品灯饰城经营管理合同》于2012年12月24日解除；
二、孔健退还龙海云履约保证金20000元；
三、龙海云向孔健支付自2012年11月8日至合同解除之日即2012年12月24日止望城步行街B5栋二层2003、2004号门面的经营管理费4112.5元、经营服务费493.5元，合计4606元；
四、驳回龙海云的其他诉讼请求；
五、驳回孔健的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5138元，由龙海云负担4500元，孔健负担638元，反诉受理费51元，由孔健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审 判 长 陈 潇
人民陪审员 李铁珍
人民陪审员 黄庚芝
二〇一四年八月十三日
书 记 员 刘荣丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自�更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用有出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。