延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第311号
上诉人（原审被告）：敦化市隆泰房地产开发有限责任公司，住所地敦化市敖东大街1017-3号。
法定代表人：何忠臣，董事长。
委托代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡雨波，住敦化市。
上诉人敦化市隆泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人蔡雨波房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2014）敦民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原告蔡雨波诉称：2002年10月29日，原、被告签订分期付款房屋买卖合同，被告将其所有坐落在敦化火车站站前综合楼东数22号105.38平方米房屋以分期付款的方式出售给原告。合同约定被告负责办理房产证并由其保管，待所欠房款本息全部还清后，退还给原告。现原告将房款及利息全部还清，被告拒不出具能够办理房产证的发票，要求被告履行房屋买卖合同为原告办理房屋产权证，承担诉讼费用。
被告隆泰公司辩称：敦化火车站站前综合楼系吉林铁路分局敦化站开发，原告要求被告作为开发商缴纳相关税费（主要指销售不动产税）与被告无关。被告当时并非是涉案综合楼的开发、建设单位，被告有个相同的名称叫作敦化市隆泰劳务有限责任公司，按合同是施工单位，无论敦化市隆泰房地产开发有限责任公司以什么身份出现在本案中，被告不是该房屋的开发单位。涉案综合楼建成后敦化市人民政府对相关契税是免收的，包括销售不动产税和土地使用税、土地增值税等。因该楼办理房屋产权证开发建设单位没有交纳税款，按当时的地方政策免收税费一直延续到2008年，2008年之后，办理房屋产权证是否应由开发商纳税，被告不知道。本案原告所述2002年其购买涉案房屋，直至今日未办理房屋产权证，该税金的承担与被告无关。2013年12月25日原告为被告出具的承诺书表明办理房屋产权证一切事宜由原告承担，产生的一切纠纷也由原告承担。因此，办理房屋产权证不是被告依法应承担的义务，原告的诉讼请求依法不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2000年3月25日，敦化市人民政府、沈阳铁路局图们铁路分局决定对敦化火车站站舍及站前广场综合开发改造，在站前建一栋综合楼和煤场以西建设五栋住宅楼，享受免收城建配套费、绿化费、价调基金、人防结建费、土地出让金，缓收土地增值税和销售不动产税。2000年8月20日，敦化市人民政府与沈阳铁路局图们铁路分局签订敦化站舍改造工程合作协议，按照总体规划图们铁路分局对站前右侧铁路住宅及站前集体单位经营房屋同时动迁改造，图们铁路分局委托敦化站为建设单位。2002年4月2日，吉林铁路分局敦化站与敦化市建筑安装总公司签订建设工程施工合同，吉林铁路分局敦化站将敦化车站站前综合楼工程承包给敦化市建筑安装总公司建设，合同约定2002年4月5日开工，2002年10月31日竣工。敦化市建筑安装总公司将该工程交由何忠臣项目部承建。2002年10月29日，原、被告签订房屋抵押分期付款房屋买卖合同，被告将坐落在敦化火车站站前综合楼东数22号105.38平方米房屋以430000元的价格出售给原告。合同约定原告首期交房款200000元，原告将该房屋抵押给被告，抵押担保分期付款金额为230000元，还款期限为2003年末。原告可以用水泥、石子等建材抵楼款，价格不高于其它厂家。被告负责办理房屋所有权证、他项权证并由其保管，待所欠房款本息全部还清后，退还给原告。原告必须按合同约定在2003年末还款230000元，如违约多付利息20%罚息作为违约金。连续6个月不还本息，前期所交楼款转为租金，月租金按房款总额8‰计算。原告承担办理房屋所有权证、他项权证的费用。合同履行期限届满原告没有还清欠款或没有及时履行合同，被告有权将抵押物折价按八折收回，或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。退房款时被告不支付利息，不负责房屋装修费用，原告所欠房屋的其它费用，被告有权在房款中扣除。本合同款不包括楼房配套费，原告交齐首期款，签订合同后，被告给原告房屋入住手续。2013年12月25日经结算，原告付清房款46000元及利息64000元，被告给原告出具了收款日期为2003年5月15日430000购楼款非正规收据，该收据载明房屋面积105.06平方米，现因该非正规收据不能办理房屋所有权证，致争讼发生。
另查，案外人齐永刚购买涉案综合楼一层北数第2户111.75平方米房屋，被告给齐永刚出具时间为2006年6月7日购楼款非正规收据，2011年4月20日被告以房地产开发企业的名义为齐永刚办理了房屋所有权证。
原审法院认为，原、被告签订的房屋抵押分期付款房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定了被告负责办理房屋所有权证、他项权证并由其保管，待原告所欠房款本息全部还清后，退还给原告，且被告以房地产开发企业的名义为该综合楼的其他业主办理了房屋所有权证，故被告为原告办理房屋所有权证是合同约定的义务。被告至今未为原告办理房屋所有权证已违约，被告应为原告出具正规的购楼款收据，为原告办理房屋所有权证。办理房屋所有权证的契税、印花税、工本费应由原告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩为原告办理房屋所有证不是其应承担的义务没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告敦化市隆泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告蔡雨波出具430000元正规购楼款收据，为原告蔡雨波办理敦化市火车站站前广场综合楼一层东数第22户105.06平方米房屋所有权证；二、办理房屋所有权证的契税、印花税、工本费由原告蔡雨波承担。案件受理费100元、邮寄费50元，合计150元，由被告负担。
宣判后，上诉人敦化市隆泰房地产开发有限责任公司不服一审判决向本院提起上诉，其理由为：1、一审法院判决上诉人承担房屋产权证的办理义务缺乏法律依据。上诉人所举出的证据，已被一审法院采信，上诉证据能够证明本案所涉及房屋开发主体并非是上诉人，上诉人不应承担一审法院所判决的义务。由于当时的特殊原因，所建造的房屋因敦化市政府给予的相应优惠政策和条件及其当时的税费标准，使办理产权证费用极低，现已发生重大变化，产权证办理相关税费的标准也产生了变化。案外人齐永刚交付房款为2006年6月7日，尚在免交相关契税政策期限内，上诉人为其办理房屋所有权证合理合法。而本案被上诉人于2013年12月25日才付清房屋款项，两个案子不具有同一性，不具有参考价值。原审法院对上诉人未为原告办理房屋所有权证的行为属违约的认定，属对评判错误。2、原审法院仅凭收据一份，即认定被上诉人已于2003年5月15日将涉案房款全部履行完毕与事实不符。该收据是因原告持有的200000元票据丢失后补开的，且有被上诉人出具的承诺书一份加以佐证（2013年12月25日交付剩余房款时出具），“该收据是在原告的请求下用作办理房屋所有权证使用，载明日后发生一切经济纠纷，本人承担责任。”双方在房屋买卖合同中明确约定，被上诉人必须按合同约定在2003年末还款230000元，如违约多付利息20%罚息作为违约金，连续6个月不还本息，前期所交楼款转为租金，月租金按房款总额8‰计算。被上诉人于2013年12月25日才付清房屋款项，该行为属根本违约。3、由于被上诉人迟延交付房屋价款数额巨大且拖欠时间过长，导致上诉人对被上诉人履行合同能力及行为产生怀疑，上诉人未能及时为其办理产权执照属于不安抗辩权的行使。该行为如认定违约也应认定被上诉人违约或先行违约，被上诉人理应承担违约后果责任。一审法院判决结果有误，对上诉人显失公正、公平。4、敦化市人民法院判决为被上诉人出具正规购楼款收据，并为被上诉人办理房屋所有权证。该判决内容违背了当事人真实意思表示，本案上诉人与被上诉人之间约定出具为普通收据且双方已实际履行，一审法院判令上诉方出具正规收据不公平。5、办理产权证的背后实际导致产生相关费用事宜，一审法院判决上诉人办理产权证，实际是回避了被上诉人违约的事实，而且规避了被上诉人应对实质产生的办理产权证发生经济损失应由被上诉人承担的责任。敦化市人民政府对涉案房屋所属楼盘实行免收相关契税政策，该政策一直延续到2008年，被上诉人至今未办理房屋产权证，是因其未能及时履行交付房款义务，未及时办理产权登记，错过敦化市政府免收税费政策，因而造成的损失理应由被上诉人承担。综上，上诉人认为一审法院判决错误，请求二审法院撤销原判。
本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的房屋抵押分期付款房屋买卖合同是双方当事人真实的是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就办理房屋产权证问题双方在该合同中约定由上诉人负责办理房屋所有权证、他项权证并由其保管，待被上诉人将所欠房款本息全部还清后，退还给被上诉人。虽然被上诉人未按合同约定期限交付剩余房款，但对被上诉人后期的交款行为未提出异议，且被上诉人也已承担了拖延交款的利息损失。为此，对被上诉人要求上诉人为其办理房屋产权主张符合法律规定，也符合双方合同约定的事项。对上诉人提出的上诉主张，因缺乏法律和事实依据，本院不予支持。原审法院判决结论并无不当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人敦化市隆泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 梁传平
审判员 朴美兰
二〇一四年十月二十四日
书记员 杨明达