浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0421民初4146号原告：朱金莲，女，1965年6月8日出生，汉族，住嘉善县。原告：张彦，女，1979年10月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告：李亚英，女，1968年10月25日出生，汉族，住嘉善县。三原告委托诉讼代理人：苏建林，浙江子城律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：王章骏，浙江红船律师事务所律师。被告：田佳丽，女，1986年8月17日出生，汉族，住嘉善县。被告：王志明，男，1963年6月11日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，北京市中闻（上海）律师事务所律师。原告朱金莲、张彦、李亚英与被告田佳丽、王志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告张彦及三原告委托诉讼代理人苏建林、王章骏，被告王志明的委托诉讼代理人陆琦云、周丹到庭参加诉讼，被告田佳丽经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决田佳丽向原告返还转让款人民币3000000元；2.判决被告田佳丽向原告支付违约金即定金人民币1500000元；3.判决被告王志明就田佳丽的付款义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：判决被告田佳丽向原告赔偿转让款利息损失，自2017年1月27日至实际付清之日止（自2017年1月27日至2017年12月25日暂计179125元），并由王志明承担连带清偿责任。事实与理由：2016年8月12日，三原告与被告田佳丽签订了土地和房屋转让协议，协议总价2375万元，被告王志明为出让方田佳丽的担保人。原告按协议约定支付了400万元款项，其中150万元为定金。此后，被告田佳丽经第三人返还了100万元，但未按协议履行义务，构成根本违约。为维护原告的权益，特提起本案诉讼。被告田佳丽未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。被告王志明答辩称：1.原告张彦、李亚英并非房屋买卖受让人，不是本案适格原告；2.田佳丽与朱金莲已另行协商后签订了解除房屋买卖合同的协议，故王志明无需对原买卖协议中田佳丽的责任承担担保责任。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告田佳丽未到庭质证亦未提交证据。对双方有争议的证据，本院认证如下：1.关于双方提交的《转让协议》中尾部签名不一致的问题。本院认为，原告提交的2份《转让协议》和被告提交的1份《转让协议》均系原件，其打印的内容即合同主体部分一致，对此双方亦无异议，本院对此予以确认。关于尾部受让人一栏签名部分，原告提交的《转让协议》中有朱金莲、张彦、李亚英三人的签名，而被告王志明提交的《转让协议》受让人一栏仅有朱金莲一人签名。根据《转让》协议第八条，协议原件一共有4份，因被告田佳丽未到庭亦未提交证据，田佳丽持有的协议中签名情况不能确认，无法得到直接印证。从现有的3份《转让协议》原件来看，协议为订书钉装订的2页A4纸，在该3份原件第一页底部均有朱金莲、张彦、李亚英三人的签名，而第2页尾部受让人一栏签名有差异，对此原告方的解释是连续签了多份漏了一份。本院认为，原告上述说法有一定合理性。同时，被告王志明也认可当天签订协议时朱金莲、张彦、李亚英三人均在场，而合同已有担保人的情况下，李亚英作为见证人签名显然没有必要。综上，本院对原告提交的2份《转让协议》中张彦、李亚英在买受人一栏中的签名予以确认。2.关于被告提交的王旭晨与朱金莲的微信记录。原告对微信记录的完整性提出异议，根据腾讯公司的相关规定，其并不在后台保留用户历史数据，对此无法核实，本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，原告朱金莲、张彦、李亚英与被告田佳丽、王志明签订了一份《转让协议》，约定原告购买田佳丽已经购买的嘉善县惠民街道泰山路33号的土地、房屋及设施（房产证号善字第××号、土地证号善国用2005第1-73**号，土地使用面积16714.60平方米，建筑面积6540.60平方米），转让总价2375万元。合同签订五天内受让方需支付250万元预付款（其中150万元为定金），2016年8月30日前支付150万元，过户前支付1350万元，余款625万元在过户后2个月内付清。协议还约定甲方（田佳丽）帮助乙方（朱金莲）办理好营业执照，若甲方不能办出营业执照罚款100万元。协议第四条约定，王志明为甲方（田佳丽）的履约承担担保责任，张彦为乙方（朱金莲）的履约承担担保责任。合同签订当天，通过朱金莲的银行账户向田佳丽支付了250万元购房款，后又于2016年9月2日至23日分五笔支付给田佳丽共计150万元（其中两笔由嘉善县泓图胶合板厂转账支付）。2016年12月9日，田佳丽（甲方）与朱金莲（乙方）签订《终止合同协议》，约定终止合同协议书签订之日起，双方2016年8月12日签订的关于惠民街道泰山路33号的土地、房屋买卖合同权利义务履行完毕，合同终止，双方不再互负权利义务。协议约定（甲方）田佳丽退还预付款400万元，分别于2016年12月底、2017年3月底退还各200万元。协议还约定甲乙双方均同意将此地块房屋转让给丙方（王志明）。协议由田佳丽、朱金莲、王志明三人签字。《终止合同协议》中未约定王志明继续承担保证责任。《终止合同协议》签订后，田佳丽于2017年1月26日通过案外人刘民法向朱金莲银行账户中退还100万元，余款300万元至今未退还。另查明，原告购买涉案泰山路33号土地、房屋系用于原位于嘉善县的嘉善县泓图胶合板厂（个人独资企业，投资人李亚英）搬迁腾退之需要。根据嘉善县人民政府办公室发布的《嘉善县工业企业投资项目负面清单（2016年修订）》（善政办发〔2016〕84号）规定，嘉善县泓图胶合板厂经营项目属于负面清单中第一类的企业投资项目。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.原告张彦、李亚英的主体资格；2.《终止合同协议》的效力；3.被告田佳丽需承担的责任；4.王志明是否需承担保证责任。一、关于原告张彦、李亚英的主体资格。本院认为，合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。本案系受让方起诉出让方和担保人承担责任的房屋买卖合同纠纷，书面合同记载的当事人为本案的适格当事人。本院依现有证据对于原告提供的《转让协议》受让方一栏中张彦、李亚英的签名予以确认。另外，涉案土地房屋价值较大，虽然协议中并未载明具体用途，但双方应该协商过，《转让协议》中还约定由田佳丽帮助办理营业执照（含其他木制品加工），被告王志明认可三原告在签订《转让协议》及《终止合同协议》时均在场，对于三原告所称系嘉善县泓图胶合板厂搬迁需要而购买涉案土地房屋亦不持异议，而嘉善县泓图胶合板厂工商注册登记为个人独资企业，投资人为李亚英，如该交易中李亚英并非购买人之一，则与涉案土地房屋转让目的不符。结合三原告的签名、购房用途，以及原告陈述胶合板厂由三人合伙经营以及朱金莲负责销售、张彦负责财务、李亚英负责生产的情况，本院认为张彦、李亚英应为本案的适格原告，被告王志明对此提出的异议本院不予采纳。二、关于《终止合同协议》的效力。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。田佳丽与朱金莲作为原《转让协议》的买卖双方当事人，经协商后签订《终止合同协议》，合法有据，协议内容亦无违反法律法规禁止性规定的内容，应为合法有效。至于原告称该协议并无张彦、李亚英的签名而属于效力待定，本院认为，朱金莲已在《终止合同协议》上签字确认，当时张彦、李亚英在场亦未提出异议，张彦当庭表示两人当时对于终止合同也是同意的，主要是对于约期还款不放心，所以没有签字。事后原告已收到田佳丽退还的100万元，《终止合同协议》已实际部分履行，亦表示原告对此予以认可接受。故原告对《终止合同协议》效力提出的异议，本院不予采纳。三、关于被告田佳丽需承担的责任。根据《终止合同协议》的约定，田佳丽应在2016年12月底、2017年3月底退还各200万元，但其仅在2017年1月26日通过案外人刘民法向朱金莲账户退还了100万元，余款至今未付，故原告主张由被告田佳丽退还余款300万元本院予以支持。田佳丽迟延付款，原告主张按银行同期贷款基准利率1.5倍支付逾期付款违约金，合法有据，但应按《终止合同协议》约定并结合原告诉请予以分段计算。原告另主张由被告田佳丽支付定金（违约金）150万元，本院认为买卖双方签订《终止合同协议》解除原合同，双方据此产生新的权利义务关系，《终止合同协议》中约定双方就原合同均不向对方要求赔偿，故原转让合同中的定金条款不再适用，原告该诉请本院不予支持。四、关于王志明是否需承担保证责任。本院认为，根据担保法第六条的规定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。王志明作为《转让协议》中出让方田佳丽的保证人，当田佳丽不履行出让方义务时需承担相应的保证责任。本案中并无证据证实被告田佳丽有拒绝履行或不能履行等不履行合同的情形，根据原告提供的政府文件和当事人陈述，双方终止原协议土地房屋买卖不再履行的原因，是由于原告准备搬迁的企业属于政府规定的投资负面清单项目，而涉案泰山路33号土地、房屋位于内，无法作为搬迁地址落户办理注册登记，原告购买该土地房屋的合同目的无法实现。因此，解除《转让协议》时并不存在保证人需要承担保证责任的情形，保证人无须承担保证责任。原告方主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定，即“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，由王志明承担连带清偿责任。本院认为，主合同解除并不当然免除担保人的担保责任，但是担保人承担的保证责任不应超过合同约定和法律的规定，而本案中并未发生王志明需要对田佳丽在《转让协议》的民事责任承担保证的情形，故原告方该主张不能成立。后双方以自愿协商解除的方式对解除合同之后的权利义务处理已经另行作了约定，王志明对此并未继续作为保证人，故无须对田佳丽在《终止合同协议》下的民事责任承担保证责任。被告田佳丽经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田佳丽于本判决生效后三日内退还原告朱金莲、张彦、李亚英预付款3000000元；二、被告田佳丽于本判决生效后三日内支付原告朱金莲、张彦、李亚英逾期付款违约金（按人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算，以100万元为本金自2017年1月27日计算至2017年3月31日止，以300万元为本金自2017年4月1日起至付清之日止）三、驳回原告朱金莲、张彦、李亚英的其他诉讼请求。案件受理费42800元，财产保全申请费5000元，公告费600元，合计48400元，由被告田佳丽负担33880元，由原告朱金莲、张彦、李亚英负担14520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  钱 骏审 判 员  陆平华人民陪审员  朱伯庭二〇一八年四月十六日书 记 员  沈 华·??2?··??1?·