北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第40628号
原告(反诉被告)荣华时代（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡水牛房8号-105.
法定代表人曹平，执行董事。
委托代理人吴永建，男，1963年11月30日出生，该公司经理，住北京市通州区。
委托代理人杨航胜，北京市同创律师事务所律师。
被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富兴工业园区。
法定代表人杜霖，董事长。
委托代理人段素兰，北京市振邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司（以下简称荣华时代公司）与被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司（以下简称兴蒙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。荣华时代公司委托代理人吴永建、杨航胜，兴蒙公司委托代理人段素兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荣华时代公司诉称：2013年12月22日，我公司与兴蒙公司就兴蒙公司承租位于朝阳区香江北路2号荣华四季艺术生活广场物业经营艺术生活馆的事宜签订了《租赁合同书》，约定租赁期限自2014年元月1日至2023年12月31日，共计十年；租赁房屋及场地的年租金为1350万元，合同签订三日内支付300万租金，2014年1月15日房屋交付确认之日付清首期租金375万元；兴蒙公司须在2014年7月1日之前向我公司缴纳保证金300万元。但兴蒙公司至今未向我公司缴纳合同保证金300万元，故我公司诉至法院要求兴蒙公司立即支付拖欠的300万元合同保证金。
兴蒙公司辩称：不同意荣华时代公司的诉讼请求。我公司与荣华时代公司签订的租赁合同属无效合同，因涉及的租赁标的没有建设工程规划许可证。即便合同有效，我方也不存在违约行为，不应该承担违约责任。
兴蒙公司同时反诉称：2013年12月22日，我公司与荣华时代公司签订了租赁合同书，约定荣华时代公司将北京市朝阳区香江北路2号荣华四季艺术生活广场即综合楼项目负一层至四层出租给我公司。合同签订后，我公司依约向荣华时代公司支付了租金675万元。之后，我公司在招商时，商户要求我公司提供建设工程规划许可证等相关文件，但荣华时代公司提供不了，致使我公司的合同目的不能达到。2014年6月23日，我公司向北京市规划委员会朝阳分局查询，得知涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证。故我公司反诉请求法院1、确认我公司与荣华时代公司于2013年12月22日签订的合同编号为20131222号租赁合同书无效；2、判令荣华时代公司退还我公司已支付的全部房屋租金675万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从每笔支付日计算至荣华时代公司实际支付日止）。
荣华时代公司辩称：双方的租赁合同合法有效，应该继续履行，不存在退还兴蒙公司租金及利息的情形，请求法院驳回兴蒙公司的反诉请求。
经审理查明，2013年12月22日，荣华时代公司作为甲方与兴蒙公司作为乙方签订了《租赁合同书》（合同编号：20131222），约定，荣华时代公司将坐落于朝阳区香江北路2号荣华四季艺术生活广场（暂定名）的负一层、一层至四层（不含甲方及甲方客户使用一层及二层部分面积770.36平方米），建筑面积为10000平方米的房屋及大楼的前广场场地租赁给兴蒙公司，房屋的用途为商业，租赁期限自2014年元月1日至2023年12月31日，免租期自房屋达到合同约定交付条件后、双方交接之日开始（2014年1月15日），至2014年6月30日止，免租期不计租金，租金自2014年7月1日起计取；合同签订后，租赁房屋的年租金按1250万元起租，场地的年租金按100万元起租，合同期内租金每三年在上期租金的基础上递增5%，乙方租金以转账的方式按半年期支付，合同签订三日内支付300万租金，2014年1月15日房屋交付确认之日付清首期租金即375万元。同时约定，为保证乙方遵守合同，乙方须于2014年7月1日前向甲方缴纳保证金300万元。合同第一条第2项载明：租赁房屋是由甲方向北京荣邦房地产开发有限责任公司承租并委托甲方控股的荣华四季（北京）商业管理有限公司运营管理......乙方对于该房屋的权属及使用情况已了解并无异议。第一条第3项载明：甲方向乙方提供业主的相关规划手续、租赁合同、授权书作为本协议的附件3。荣华时代公司称本案的租赁标的系其从北京荣邦房地产开发有限责任公司（以下简称荣邦公司）租赁而来，租赁期自2013年12月1日至2025年11月30日，并称在与兴蒙公司签订租赁合同时，已向兴蒙公司出示了其与荣邦公司的租赁合同、商务楼扩建后建筑面积计算表、北京市规划委员会2005规（朝）意字0283号的规划意见书、荣邦公司2013年12月23日出具的证明、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（崔各庄乡政府）出具的证明。2005规（朝）意字0283号的规划意见书显示：建设单位为北京全豪实业开发公司，建设项目为综合楼工程，建设位置为朝阳区香江北路二号，建设用地性质为居住，建设用地面积为259488.157平方米，遵守事项第一项载明本意见书是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可办理该项目土地、规划设计等前期工作的法律凭证，发证日期为2005年12月30日。荣邦公司2013年12月23日出具的证明内容为：北京市朝阳区香江北路2号综合楼项目（包括主楼和前广场）系我北京荣邦房地产开发有限责任公司所有......现该项目已整体租赁给荣华时代（北京）投资有限公司，租赁期限12年，约定用途为商业......根据我公司与荣华时代投资公司的协议，承租方对于租赁标的有权转租、分租，承租方新成立的荣华四季（北京）商业管理有限公司负责该项目的实施和运营。崔各庄乡政府出具的证明内容为：北京荣邦仁和酒店管理有限公司，住所（经营场所）北京市朝阳区崔各庄香江北路2号泉发花园综合楼，产权人为北京荣邦房地产开发有限责任公司，房屋用途为办公，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建筑，不是储备用地，不在拆迁范围之内，不属于北皋村。兴蒙公司仅认可签订租赁合同时荣华时代公司向其出示了荣邦公司及崔各庄乡政府的证明、商务楼扩建后建筑面积计算表，但未出示荣华时代公司与荣邦公司的租赁合同及规划意见书。对于北京全豪实业开发公司与荣邦公司的关系，荣华时代公司称北京全豪实业开发公司是集体性质的企业，与荣邦公司开始是合作关系，后来涉案项目整个转让给了荣邦公司。
合同签订后，兴蒙公司于2013年12月26日交纳租金300万元，于2014年1月20日交纳租金375万元，租金已交纳至2014年12月31日。2014年1月14日荣华时代公司向兴蒙公司发送了《房屋交付通知》，要求兴蒙公司按照租赁合同的约定于2014年1月15日对承租部分予以接收，兴蒙公司的代表郝世宏于当日签收。2014年1月16日，荣华时代公司的代表王峰与兴蒙公司的代表郝世宏签署了《房屋交接确认》，内容为：根据荣华时代（北京）投资有限公司与内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司于2013年12月22日签订的《租赁合同书》，双方对于所租赁的房屋及广场进行了交接，在郝世宏的签字处，郝世宏手添内容：所有设备安装完后在验收交接，甲方提供一套所有设备安装图纸。
涉案标的交付后，兴蒙公司一直未予装修使用。关于没有装修使用的原因，兴蒙公司称在与荣华时代公司签署租赁合同书不久后，其便得知涉案租赁标的的权属有问题，多次与荣华时代公司进行口头交涉，但未收到答复，2014年3、4月份，兴蒙公司因涉案标的权属存在问题将招商的条幅摘除，对此，荣华时代公司不予认可，称兴蒙公司在签订租赁合同时对租赁标的没有取得建设工程施工许可证的事实是知情的。2014年4月9日、2014年4月11日，荣华时代公司向兴蒙公司发函，分别讨论业态问题及增加滚梯事项，兴蒙公司认可收到函件，但未予书面回复。2014年5月6日，兴蒙公司向荣华时代公司邮寄告知函，函件中称兴蒙公司在招商过程中屡次遇到被招商户要求提供标的房屋的权属证书及建设手续文件的情况，为此其与荣华时代公司多次沟通索要，后悉标的房屋未取得建设工程规划许可证以及任何施工或权属证照，导致招商工作无法进行，特发函与荣华时代公司协商解除协议，并办理675万元已付款项结算事宜。荣华时代公司称兴蒙公司因与合作伙伴关系破裂无法继续经营，不愿意继续履行合同，招商及建设工程施工许可证问题只是兴蒙公司为解除合同提出的幌子。兴蒙公司认可租赁标的内没有其公司的人员和物品。
2014年7月1日北京市规划委员会朝阳分局对兴蒙公司要求获取崔各庄香江北路二号泉发花园综合楼建设工程规划许可证的申请答复称该政府信息不存在。本院依职权前往北京市国土资源局朝阳分局对涉案土地的使用权性质进行调查，北京市市国土资源局朝阳分局向本院提供了京政地【1999】第53号《关于北京全豪实业开发公司补办征地的批复》、2005规（朝）地字0009号建设用地规划许可证附件及附图，批复内容为：......经查实，你公司在朝阳区崔各庄乡马泉营村建设的\'泉发花园\'住宅项目属于违法用地项目。按照《北京市人民政府批转市房地局等部门关于处理违法用地问题意见的通知》（京政发【1997】12号）规定，已作罚款处理。现同意该项目补办征地手续。由你公司征用朝阳区崔各庄乡马泉营村粮田地10.5733公顷（合158.6亩）、非耕地14.4267公顷（合216.4亩），以上合计25公顷（合375亩）。并按国家有关规定缴纳相关税费，办理土地有偿使用手续。建设用地规划许可证显示签发日期为2005年5月26日，用地单位为崔各庄乡马泉营村委会、北京全豪实业开发公司，用地位置为朝阳区香江北路二号，建设用地面积为259488.157平米，告知事项第3条：《建设用地规划许可证》两年内未取得国土资源行政主管部门《国有土地使用权证》的本证许可失效。经查，截止于调查日2014年10月23日涉案土地未取得《国有土地使用权证》。本案法庭辩论终结前，荣华时代公司未向本院提交涉案租赁标的已获得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。
上述事实，有荣华时代公司提交的《租赁合同书》、规划意见书复印件、荣华时代公司与荣邦公司签订的租赁合同、《商业楼面积计算表》、荣邦公司的证明、崔各庄乡政府证明、房屋交付通知、房屋交接确认、函件两份及邮寄回执单，兴蒙公司提交的告知函一份及邮寄回执单、政府信息不存在告知书、登记回执，法院调取的征地批复、建设用地规划许可证及附图，当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点之一为荣华时代公司与兴蒙公司签订的《租赁合同书》是否为有效合同。虽然涉案土地尚未取得国有土地使用权证，但根据本院调查的事实，北京市国土资源局朝阳分局已经作出了征地批复，同意该项目补办征地手续，且在2005年5月26日取得了建设用地规划许可证，故涉案土地应参照国有土地的相关规定进行管理，涉案房屋的租赁问题应适用有关城镇房屋租赁的法律法规。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。荣华时代公司作为出租人与兴蒙公司作为承租人就朝阳区香江北路2号的综合楼部分区域及大楼的前广场签订了租赁合同，在法庭辩论终结前，综合楼未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，故本院认定双方于2013年12月22日签订的《租赁合同书》无效，荣华时代公司要求兴蒙公司按照合同约定交纳保证金300万元的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之二为兴蒙公司在签订《租赁合同书》时，对涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实是否知情。首先，《租赁合同书》第一条第2款第三项写明：乙方对于该房屋的权属及使用情况已了解并无异议，第3条写明：甲方向乙方提供业主的相关规划手续、租赁合同、授权书作为本协议的附件3，说明在签订合同时，荣华时代公司已经向兴蒙公司出示了相关的规划手续，对权属及使用情况进行了说明；其次，兴蒙公司的经营范围涉及对建筑业、商业、餐饮业等多项行业的投资，其作为专业的投资公司，应不会疏于查看租赁房屋的建设工程规划许可证，更不会仅凭崔各庄乡政府出具的一份证明就认定租赁房屋建设审批手续齐全；第三，兴蒙公司称其在签订《租赁合同书》后不久便得知租赁房屋没有建设工程规划许可证，而证据显示其首次提出异议的时间为2014年5月6日，其中间隔四五个月的时间，不合常理，兴蒙公司称期间曾多次与荣华时代公司口头沟通此事，未提交证据，本院不予采信。故本院认定兴蒙公司在签订《租赁合同书》时，对租赁房屋没有取得建设工程规划许可证的事实是知情的，兴蒙公司对合同无效亦存在过错。关于荣华时代公司返还租金一节，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2014年1月16日，荣华时代公司与兴蒙公司签署了房屋交接确认，兴蒙公司称当日未进行实质性交接，没有提供证据，本院不予采信，故在2014年1月16日之后，租赁标的已经由兴蒙公司实际控制。本院综合考虑双方签订合同时的过错、675万元租金交纳的时间、兴蒙公司对租赁房屋实际控制的事实及其未实际使用租赁房屋的事实，酌定由荣华时代公司返还兴蒙公司租金472.5万元。兴蒙公司要求荣华时代公司退还675万元的利息，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司与被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司于2013年12月22日签订的合同编号为20131222号《租赁合同书》为无效合同；
二、原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司租金四百七十二万五千元；
三、驳回原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司的全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30800元，由原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司负担（已交纳15400元，剩余15400元于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费30530元，由被告（反诉原告）内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司负担9160元（已交纳），由原告（反诉被告）荣华时代（北京）投资有限公司负担21370元（内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司已垫付，荣华时代（北京）投资有限公司于本判决生效后七日内给付内蒙古兴蒙投资集团有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李瑶瑶
代理审判员 张帅宾
人民陪审员 赵雅筠
二〇一五年一月十三日
书 记 员 刘茵茵
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