上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13294号
上诉人（原审原告）：徐兰芳，女，1962年6月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹叶云，男，1981年1月19日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：毛德荣，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。
原审第三人张龙兴，男，1961年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人徐兰芳因与被上诉人曹叶云，原审第三人张龙兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐兰芳的委托诉讼代理人左建华，被上诉人曹叶云的委托诉讼代理人毛德荣，原审第三人张龙兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐兰芳上诉请求：撤销原判第二项，因为被上诉人曹叶云已经实际搬离厂房，故请求依法改判为确认被上诉人搬离厂房并支付房屋使用费至一审判决之日。事实和理由：被上诉人提交的《厂房租赁合同》系附生效条件的合同，该合同载明“本合同经双方签字，并收到依法支付的年租金后生效”。该合同的生效条件系一个支付行为，在负有举证责任的被上诉人未证明的情况下，不能认定该合同真实并且已经生效。原审第三人张龙兴明确表示《厂房租赁合同》就是为多获得动迁利益而签订，双方实际履行的是《租赁合同》。
被上诉人曹叶云辩称，其不同意上诉人徐兰芳的上诉请求。《厂房租赁合同》是真实的，原审中张龙兴否认签订该合同，但也没有支付鉴定费。二审中，张龙兴承认签订《厂房租赁合同》。2016年4月19日的《情况说明》明确是按照2000平方米结账的，徐兰芳认为按照1400平方米结账没有依据，故请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人张龙兴述称，其同意上诉人徐兰芳的上诉请求。张龙兴为了拆迁多拿钱才签订了《厂房租赁合同》，《情况说明》是按照1400平方米、每年10万元结算的。
2016年4月，徐兰芳向一审法院起诉请求：一、曹叶云立即归还租赁厂房及设备；二、曹叶云支付徐兰芳场地使用费人民币（币种下同）82,000元（暂计至2016年3月31日，要求按照每月9,000元的标准，计算至实际返还厂房之日止）；三、曹叶云支付水电费25,576元（截至2016年2月）。审理中，徐兰芳撤回了要求返还设备及支付水电费的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年4月26日，徐兰芳、曹叶云签署《租赁合同》，约定乙方（曹叶云）因业务需要借用甲方（徐兰芳）王桥村厂房，每天0.20元/平方米，计1400平方米。第一年按月付款，每月交费，第二年每半年付费，先付后租用，租借时间2年。甲方将场内现存货估价卖给乙方，估价后乙方资金一次性交甲方。门面房动迁，没有补偿。借用期间如遇政府行为动迁（规划需要），甲方提前3个月通知乙方搬迁，甲方无需提供任何费用、补贴，乙方无任何搬迁上的纠缠，必须无条件服从搬迁（因租费已低于市场费用综合考虑过，如乙方不愿搬迁，一切后果自负，即不享受任何动迁费用）。甲方预收乙方厂房定金10,000元，当合同终止时，乙方将甲方的厂房及其它资产无损坏归还时，甲方归还乙方定金。房屋租金自2011年3月1日至2013年2月30日。
2012年2月8日，张龙兴（甲方）与曹叶云（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将XX镇XX村XX号厂房租赁给乙方使用，厂房面积2000平方米，租赁期限5年，即从2012年3月1日起至2017年2月28日。厂房年租金150,000元，半年交付一次，乙方应于每年3月1日和9月1日以前向甲方支付租金，先付后用。如遇政府拆迁等不可抗拒原因，使本合同无法履行时，本合同自动解除。本合同经双方签字，并收到乙方支付的年租金后生效。
2016年4月19日，张龙兴出具《情况说明》，载明关于曹叶云租赁上海XX厂2000平方米的租金一事，经张龙兴、曹叶云与徐兰芳在2016年1月5日结算后，还欠XX厂租金及水电费58,600元。
审理中，徐兰芳、张龙兴均对2012年2月8日《厂房租赁合同》真实性持有异议。张龙兴曾向法院申请对该合同上其签名的真伪进行鉴定，法院委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，但因张龙兴未缴纳鉴定费用，该中心于2016年8月26日退回。此后，徐兰芳、曹叶云均不同意垫付鉴定费用进行鉴定。
徐兰芳、张龙兴表示，系争土地系张龙兴向案外人XX村委会承租，承租之后，张龙兴、徐兰芳拆除了原地上建筑物，建造了现有建筑，新建建筑没有产权证，也没有审批手续。
曹叶云表示，徐兰芳及张龙兴在涉案地址开设了上海XX厂，曹叶云与徐兰芳签订《租赁合同》后，发现XX厂的法定代表人是张龙兴，与村委会的租赁合同也是张龙兴签订，因此与张龙兴重新签订了《厂房租赁合同》。
经查，上海XX厂系个人独资企业，注册日期为1998年9月8日，注册地址为上海市浦东新区XX镇XX村，原投资人为张龙兴，2015年5月投资人变更为徐兰芳，2016年4月投资人变更为案外人。
审理中，三方对曹叶云承租部位存在争议：徐兰芳称，曹叶云的承租部位是XX镇XX号上海XX厂内东面和北面的两层房屋。张龙兴称，曹叶云的承租部位是XX镇XX号上海XX厂内东面和北面的两层房屋；签订合同后三四个月，西南角房屋底层以及二楼两个房间给曹叶云使用，但未增加租金。曹叶云则称，租赁部位包括东面、北面的二层房屋以及西南角房屋底层和二楼两个房间、中间大棚。
三方对2016年4月19日张龙兴出具的《情况说明》所载结算结果无异议，并确认三人均参与了结算，结算金额截止时间是2015年12月31日。张龙兴称，当时三方是根据每年10万元的租金标准进行的结算，并扣除了曹叶云的已付租金、门卫的餐费和张龙兴向曹叶云的借款。徐兰芳认可张龙兴所称结算方式。曹叶云则称系按照每年15万元的租金标准进行了结算。法院向各方曾询问结算的具体明细，但各方均未能做出明确陈述，也未能提供书面材料。张龙兴还表示，钱（租金）是徐兰芳收的，曹叶云有钱就付一点，也没有出收条。徐兰芳表示，曹叶云付钱很不稳定，都是现金支付，有时开收条，有时不开。曹叶云表示，张龙兴和徐兰芳都收过租金；当时（支付租金）没有单子（收据），都是现金交易，说不清了。
因租赁房屋为不合法建筑，法院向双方释明并询问了合同无效需处理的后果。曹叶云表示，因房屋已涉及拆迁，故要求张龙兴补偿搬迁费、误工费、停工停业损失80余万元。张龙兴表示，曹叶云所说的拆迁是“土地改良化”，没有停工停业损失、搬迁补偿等费用，而且曹叶云是个人租赁，不存在停工停业等损失。徐兰芳承认其和张龙兴已经签署拆迁协议，但不知道拆迁单位名称，也没有拿到拆迁协议，但政府已支付了1000余万元拆迁款，该款已用于替张龙兴还债。徐兰芳还认为，即便《厂房租赁合同》是真实的，该合同的生效条件是曹叶云按年租金支付，但曹叶云未提供支付年租金的收据；如果《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代，在2016年1月结算时不需要徐兰芳参与；另外，两份合同明确不需要向曹叶云补偿拆迁费用。
曹叶云曾向法院申请调查令，向新场镇拆迁办公室查询拆迁协议及相应的补偿明细，未果。法院也至新场镇拆迁办公室进行了调查，该办公室回复称：涉案地块涉区重大工程项目大芦线二期整治工程杨辉路桥梁项目，已协议动迁，拆迁单位为上海XX有限公司，徐兰芳已经签署拆迁安置协议，但因厂房未移交，审计未结束，拆迁金额未最终确定，故无法提供拆迁协议及相关材料；目前已发放部分拆迁款。
审理中，徐兰芳明确，其系依据其与曹叶云20**年4月26日签订的《租赁合同》提起本案诉讼。另外，徐兰芳明确其诉请主张的费用为《情况说明》载明的58,600元及自2016年1月6日起按每月9,000元计算的房屋使用费。
一审法院认为，一、徐兰芳及张龙兴否认《厂房租赁合同》的真实性，但均未提供相反证据，张龙兴拒不缴纳鉴定费用，徐兰芳也不愿支付鉴定费用，故徐兰芳及张龙兴应承担举证不能的不利后果。其次，三方均认可的《情况说明》上明确载明租赁面积为2000平方米，与《厂房租赁合同》吻合。再次，法院曾欲通过查明曹叶云的租金支付情况，并以此认定双方实际履行的是哪份合同。但各方均不能陈述及举证租金结算时的具体明细。徐兰芳及张龙兴均承认曹叶云以现金方式支付租金，有时并不开具收据，且租金结算时还扣除了其他费用，因此不能依据租金支付情况认定实际履行哪份合同的责任，不应由曹叶云一方承担。另外，张龙兴与徐兰芳原系夫妻，涉案房屋也系两人共同建造，因此两人共同出租房屋、共同收取租金，符合常理。综合上述几点，法院认定《厂房租赁合同》的真实性，并确认《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代。
二、涉案租赁标的厂房系违法建筑，因此《租赁合同》、《厂房租赁合同》均属无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效的情况下，曹叶云负有返还租赁物的义务。但是法院考虑到，目前涉案地块已经涉及协议动迁，补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着一定关系。现经法院调查，虽然徐兰芳已经签署拆迁协议，但最终拆迁补偿金额尚不确定，有关补偿明细亦无法查明，若在曹叶云是否应获补偿、补偿多少金额等问题未确定之前迳行判决曹叶云迁出，则难以保障承租人的合法权益。因此，徐兰芳以《租赁合同》到期为由，要求曹叶云归还租赁厂房的诉请予以驳回，各方可待拆迁补偿金额、明细确定后，再行主张各自权利。
三、虽然，法院认定《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代，徐兰芳也是依据《租赁合同》主张权利。但法院考虑到徐兰芳、张龙兴共同建造房屋、共同出租房屋的事实，《情况说明》中所载58,600元的租金和水电费已经由三方确认，该费用发生于徐兰芳与张龙兴婚姻存续期间，因此法院判决曹叶云支付该笔费用，但该费用应由徐兰芳、张龙兴共同收取。应当说明的是，因合同无效，该费用中的租金实际是使用费。徐兰芳主张的2016年1月6日之后的使用费，因涉及拆迁，可在解决拆迁补偿问题过程中，根据具体情况，再一并确定金额并结算。判决：一、被告曹叶云应于判决生效之日起十日内给付原告徐兰芳、张龙兴房屋使用费及水电费58,600元；二、驳回原告徐兰芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,225.50元，由原告徐兰芳负担593元，被告曹叶云负担632.50元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人徐兰芳提供记账本，欲证明本案双方是按照《租赁合同》履行的。被上诉人曹叶云表示该材料是徐兰芳自己的记录，不能证明厂房租赁过程。原审第三人张龙兴认可徐兰芳提供的证据。本院认为，该记账本系徐兰芳自己的记录，曹叶云不予认可，且记载内容混乱，不能直接反映曹叶云支付房屋租金的情况，故本院不予采信。
本院另查明，2016年10月28日（原审判决之日），徐兰芳表示其提起诉讼的原因为曹叶云不移交厂房，动迁无法继续完成；曹叶云表示其不移交厂房是因为要求徐兰芳与张龙兴对其进行停工停业损失和搬迁费的补偿，补偿以后，其可以搬离。
本院审理中，各方当事人均确认曹叶云已经搬离系争的厂房。
本院认为，本案存在上诉人徐兰芳、被上诉人曹叶云签署的《租赁合同》与原审第三人张龙兴、曹叶云签订的《厂房租赁合同》，徐兰芳主张双方实际履行的是《租赁合同》，曹叶云主张《厂房租赁合同》签订后得到实际履行，张龙兴主张其为了拆迁多拿钱才签订《厂房租赁合同》，该合同未实际履行。对此，本院注意到，首先，原审中，徐兰芳、张龙兴否认《厂房租赁合同》的真实性，但均未提供相反证据，张龙兴拒不缴纳鉴定费用，二审中，张龙兴又承认签订《厂房租赁合同》，但表示其系为多获得动迁利益而签订该合同，徐兰芳、曹叶云实际履行的还是《租赁合同》。鉴于张龙兴在民事诉讼中存在不诚信行为，而且张龙兴未能提供充分的证据证明徐兰芳、曹叶云实际履行的是《租赁合同》，故对张龙兴的主张，不予采信；其次，原审中，就租金支付情况而言，本案各方当事人陈述实践中曹叶云以现金方式支付租金，有时并不开具收据，故不能依据租金支付情况认定实际履行哪一份合同，并且本案二审中，徐兰芳亦未能提供充分的证据证明曹叶云系按照《租赁合同》支付租金，故徐兰芳的主张，本院不予采信；再次，张龙兴出具的《情况说明》载明“关于曹叶云租赁上海XX厂2000平方米的租金一事，经张龙兴、曹叶云与徐兰芳在2016年1月5日结算”，鉴于张龙兴不仅参与了租金结算，而且出具《情况说明》，并且《情况说明》关于租赁标的物的记载与《厂房租赁合同》一致，故本院有理由认定《租赁合同》已被《厂房租赁合同》替代履行。曹叶云的主张，具备相应事实依据，本院予以采信。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，因系争厂房无合法建造审批手续，系违法建筑，故《租赁合同》、《厂房租赁合同》均属无效，曹叶云负有返还租赁物并支付相应房屋使用费的义务。关于截止2016年1月5日的房屋使用费问题，原审根据《情况说明》载明的金额确定曹叶云支付徐兰芳、张龙兴房屋使用费及水电费共计58,600元，并无不当，本院予以维持，至于徐兰芳主张的2016年1月6日之后的使用费问题，根据张龙兴与曹叶云签订的《厂房租赁合同》，系争厂房使用费应由张龙兴收取，故对徐兰芳的主张，本院不予支持。本案审理中，各方当事人均确认曹叶云已经搬离系争的厂房，本院对该节事实予以确认。原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人徐兰芳的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,024元，由上诉人徐兰芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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