山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2363号
原告：张树环，男，1950年11月18日出生，汉族。
委托代理人：包平，山东善策律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。
法定代表人：乔运祥，系该公司经理。
委托代理人：王君太，山东海平律师事务所律师。
原告张树环与被告海阳隆祥置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张树环及委托代理人包平、被告海阳隆祥置业有限公司的委托代理人王君太到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张树环诉称，原告与被告于2011年5月5日签订《商品房预售合同》，合同编号为海房预（销）字200935第188号，原告购买被告开发的位于海阳市凤城街道凤政路南龙翔街西凤都商业广场一层1059号商铺，建筑面积为42.32平方米，购房单价6895平方米，总价为人民币291796元。合同约定交付日期为2011年9月30日，逾期交房则按已付房款每日万分之二承担违约金。合同签订后，原告按合同约定交纳全部购房款，但被告至今未能交付房屋，至2013年9月30日已逾期两年，按合同约定被告应支付违约金42602元。为维护我的合法权益，特起诉至法院，要求被告交付房屋并支付违约金42602元。
被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称海阳隆祥公司）辩称，原告的诉讼请求不能成立，原、被告虽然约定了交房日期，但合同签订后，原、被告于2011年5月5日签订了补充协议，由被告将原告的商铺交给海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理3年，2011年9月30日，我�已经把商铺委托给海阳凤都商业服务有限公司。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月5日，原告张树环与被告海阳隆祥公司签订了商品房预售合同，合同编号为海房预（销）字200935第188号，合同约定原告购买被告开发的凤都商业广场第一层1059号房，建筑面积为42.32平方米，单价为每平方米6895元，总价款为291796元。付款方式为，买受人于2011年5月5日前将首付款151796元付清，余款140000元，为银行贷款。合同第八条约定，出卖人应在2011年9月30日前，将经验收合格的房屋交付给购买人。合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，原告向被告交付首付款151796元，被告为原告出具了收款收据。余款140000元，原告在中国工商银行海阳支行按揭贷款，被告于2011年6月10日收到了银行发放的140000元贷款，该贷款于2013年6月5日由原告全部还款完毕。
2011年5月5日，原、被告双方签订了补充协议，协议内容为：海阳隆祥公司（甲方）与张树环（乙方），就乙方购买的“凤都商业广场”一层1059号商铺，建筑面积42.32平方米，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议，一、甲方按照单价6895元／平方米，总价291796元将商铺出售给乙方并签订《商品房预售合同》。二、为了使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，乙方自愿将该商铺委托给甲方聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订《经营管理合同》。三、违约�任，甲乙双方任何一方违反本协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按日向守约方支付该商铺总价款291796元的万分之八的违约金，并承担其他对守约方造成的实际损失。四、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。自双方签字盖章之日起生效。
同日，原告又与海阳凤都商业服务有限公司（以下简称凤都商业服务公司）签订了经营管理合同，内容为：原告自愿将商铺委托给凤都商业服务公司，在该期限内，凤都商业服务公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。
原告主张，商品房预售合同与经营管理合同、补充协议是两个合同，被告应按商品房预售合同的内容，在约定的期限内将符合条件的房屋交付给原告方，再由原告方将房屋交付给经营管理公司进行运营，而被告并未将房屋交付给我。并且经营管理合同、补充协议中只是讲交给他们经营管理，并没有将所有权交付给被告，且该房屋并不具备交付条件。被告则认为，双方签订了经营管理合同、补充协议，被告有权将房屋交付给凤都商业服务公司，没有必要再交付给原告。
被告在与原告签订商品房预售合同时，已取得商品房预售许可证，编号为海房预许字200935第001-431号，有效期为2010年9月19日至2011年7月19日。
涉案房屋至今尚未经主管部门验收，未取得竣工验收备案证书。原告主张该房屋未交付，被告则主张该房屋已于2011年9月中旬交付给了凤都商业服务有限公司，凤都商业服务有限公司因招商情况尚未弄好，现在还没有经营。
原告主张，要求被告支付逾期交房违约金42602元，按照合同第九条第二款的规定，总房款为291796元，逾期时间暂时计算至2013年10月1日为两�，每日违约金为总房款的万分之二，共计42602元。被告对原告主张的计算方式及计算数额没有异议，但主张原告在起诉时已超过了两年的诉讼时效。合同约定的交房时间为2011年9月30日，而原告于2013年10月22日起诉的。原告则主张，因房子迟迟未交付，原告与被告多次协商，被告于2013年9月17日出具了一份承诺书，内容为“由于甲方的原因，张树环所购凤都商业广场1059号商铺至今未交付，甲方承诺于2013年11月30日前将该商铺交付于乙方。海阳隆祥置业有限公司2013年9月17日”。被告对承诺书的真实性不予认可，但被告未提供证据证明。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、发票、补充协议、经营管理合同及原、被告双方的陈述笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告双方于2011年5月5日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且被告在与原告签订商品房预售合同时已取得商品房预售许可证，符合法律规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方应按合同的内容全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题有三：一是原告方所购买的房屋是否具备交付条件；二是商品房应由被告交付给原告，还是交付给海阳凤都商业服务有限公司；三是原告起诉时，是否超过诉讼时效。
关于第一个焦点问题，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告出售给原告的商品房至今尚未经�政主管部门验收备案，未取得竣工验收备案证书，因此，该商品房至今尚不具备交付条件。
关于第二个焦点问题，商品房预售合同的双方当事人是原、被告，因此合同中约定的房屋交接，应是出售方交付给购买方。原、被告签订的补充协议，以及原告与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同中，均未约定由被告将商品房直接交付给海阳凤都商业服务有限公司，因此该商品房应由被告按照商品房预售合同的约定交付给原告，被告抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，原告向法庭提供了承诺书，证明原告为房屋已与被告进行了协商，原告起诉时并未超过诉讼时效，被告虽有异议，但未提供证据证明，对被告的主张，本院不予支持。
综上，被告出售的商品房不具备交付条件，且未交付给原告，因此，被告的行为已属违约，应按照合同的约定支付逾期交房违约金，即按日支付已交付房款291796元的万分之二，经核对，原告主张的逾期交房违约金的数额符合法律规定，本院予以认定。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告海阳隆祥置业有限公司于本判决生效后三十日内将验收合格的“海阳凤都商业广场第一层1059号房”交付给原告张树环；
二、被告海阳隆祥置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张树环自2011年10月1日至2013年10月1日的逾期交房违约金42602元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费865元，由被告海阳隆祥置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 成学波
审判员 马巾力
审判员 王界国
二〇一四年四月十一日
书记员 刘 伟