广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1680号
原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地：广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B房。
法定代表人：冯高，该司董事长。
委托代理人：彭新华、陈军华，均系该司职员。
被告：邹志雄，住广州市天河区。
委托代理人：卢小玲，住广州市天河区。
委托代理人：梁锦标，住广州市天河区海清路9号509房
原告广州市三原物业管理有限公司诉被告邹志雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈军华、被告的委托代理人卢小玲、梁锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务，而被告为誉城苑小区9号楼504房产的业主。原告按照《物业管理委托合同》履行对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，而被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。原告曾多次上门催收均遭拒绝，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付广州市天河区海清路9号504房自2004年11月1日至2014年4月30日的物业管理费5118.60元、电费246.60元、水费234.50元；2、被告向原告支付逾期付款利息损失（以每月管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自次月8日起计至2014年4月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。我方有400元水电周转金在原告，我方要求水电费在其中扣除。我入住不久，发现有另外的单位违规改变渠道，导致我房屋的水管破裂，我曾向管理处核查，但管理处表示没有付清管理费，不为我修理，所以至今我没有支付过管理费。根据物业管理法第24条，我方认为原告没有通过投标取得涉案小区的物业管理权。原告只与土地开发中心签署物业管理合同，我方根本没有与原告签署任何物业合同，若原告无法提供相关证据证明其取得涉案小区物业管理权，我方均不同意支付原告主张的物业管理费本金及利息。
经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。1999年12月22日，被告及邹志强（被拆迁人）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；该协议书载明被告、邹志强同意案外人广州市土地开发中心拆除其所有的座落于天河区广州大道路科甲涌14号房屋，案外人广州市土地开发中心则将其自有的座落于天河区猎德村东路L区E幢103、504房用作拆除被告、邹志强原址房屋的产权调换（补偿）；该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的备案时间为2000年6月14日，并注明“同意备案，产权证未缴交”。广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会于2012年10月10日出具的《证明》载明：原渔民新村和科甲涌已拆迁至猎德村东侧L区即海清路1-19号楼誉城苑小区，其中第A1幢为1号楼、第A2幢为3号楼、第A3幢为5号楼、第A4幢为7号楼、第E幢为9号楼、第D1幢为11号楼、第B幢为15号楼、第D2幢为17号楼、第C幢为19号楼。据广州市房地产测绘所2001年6月29日的房地产分户图显示，海清路9号504房的建筑面积为37.3949平方米。
2001年5月6日，被告收取上述9号504房入住使用。
2004年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同自双方签字盖章之日起生效等条款。上述《物业管理委托合同》签订后，原告于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。
2007年12月21日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效等条款。
2011年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效等条款。
2013年12月19日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效；等条款。
在本案审理中，原告主张曾向被告催收拖欠的费用，为此向本院提供了以下证据证明：
1、《律师函》，原告委托广东红棉律师事务所于2010年8月19日通过挂号信的方式向周某发出的，内容为通知周某于2010年8月26日前向原告支付涉案房屋2004年11月至2010年7月期间的管理费3098.10元、滞纳金3201.80元、代缴水费234.50元、电费246.60元。原告提交收盖有邮戳（2010.8.20）的交寄清单，收件人姓名为周某。
2、《律师函》，原告称委托广东红棉律师事务所于2013年9月5日向被告发出的，内容为通知被告于2013年9月30日前向原告支付涉案房屋2004年11月至2013年8月期间的管理费4759.40元、滞纳金7459.20元、水费234.50元、电费246.60元。该函件没有交邮凭证、没有妥投证明。
被告否认收取上述两函件，抗辩原告的起诉已超诉讼时效。
关于原告主张的的水费、电费，其未提交代为缴付的缴费凭证。
另小区至今未成立业主委员会。
本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告实际入住涉案房屋，已成为誉城苑小区的房屋使用人，在上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与原告所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。
原告现主张被告支付2004年11月1日至2014年4月30日期间的物业管理费，原告主张该期间向被告催促缴费，但未提供证据证实，其提交的两份函件，其中函件一的收件人为“周某”，非本案被告，函件二无送达及妥投的有效证明，本院不予采纳其通过两份函件主张权利。本案的物业管理费用为一般债权债务，应适用两年诉讼时效，对于2012年5月20日前的物业管理费，原告未有证据证实其向被告主张权利，该部分丧失胜诉权，本院予以驳回。鉴于合同未约定每月具体付款时间，被告仍需对2012年5月期间的物业管理费承担支付义务，故此被告应付2012年5月至2014年4月期间的物业管理费。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
关于物业管理费标准，应执行《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的计费标准，按1.2元／平方米计算，被告抗辩按0.80元／平方米计算缺乏依据，本院不予采纳。依据广州市房地产测绘所的测绘，涉案的504房产建筑面积为37.3949平方米，每月管理费为44.87元。原告主张44.90元计算错误，不予支持。
关于利息损失问题，被告逾期支付物业管理费，造成原告一定损失，鉴于合同未约定付款时间及逾期付款的违约责任，按物业管理特点，先服务后付费的交易流程，本院从公平角度，判令被告向原告支付逾期付款的利息损失，即以当月拖欠的物业管理费44.87元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2014年4月30日止。原告主张利息损失，并无不妥，本院予以支持，但各月的利息损失以不超过当月的物业管理费44.87元为限。
原告主张水费234.50元、电费246.60元缺乏事实依据，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邹志雄于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路9号504房自2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业管理费（每月按44.87元计）。
二、被告邹志雄于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠上述房屋2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业管理费利息损失（各月利息损失均以44.87元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从次月8日起计至2014年4月30日止；各月的利息损失总额均以不超过44.87元为限）。
三、驳回原告广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告邹志雄如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告广州市三原物业管理有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告广州市三原物业管理有限公司负担40元，由被告邹志雄负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 罗卫红
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
本判决书于2014年月日送达