湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1371号
上诉人（原审被告）：郴州鸿嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道89号开发区招商大楼632、633房。
法定代表人：李淑林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹文山，湖南众望归律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李红卫。
被上诉人（原审原告）：王洁。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘俊祥，湖南福城律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳本和，湖南福城律师事务所律师。
上诉人郴州鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称鸿嘉公司）因与被上诉人李红卫、王洁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依�组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿嘉公司的委托诉讼代理人曹文山，被上诉人李红卫、王洁的委托诉讼代理人刘俊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判减轻或免除鸿嘉公司的违约责任，本案诉讼费用由李红卫、王洁负担。事实和理由：一、李红卫、王洁起诉已经超过了诉讼时效，且未提交证据证实本案存在诉讼时效中止、中断的情形，一审判决认定没有超过诉讼时效无事实依据。二、逾期办理初始登记系由于政策变化所致，鸿嘉公司并无过错，也未对李红卫、王洁造成任何损失，且一审认定的违约金过高，应以损失为基础进行调减。
李红卫、王洁辩称：一、违约金的数额只有在鸿嘉公司违约行为终止时才能确定，李红卫、王洁在鸿嘉公司办理好初始登记起两年内起诉，没有超过诉讼时效。二、�嘉公司没有提供证据证明逾期办理初始登记系其他合理原因造成，鸿嘉公司已经违约。三、双方关于违约金的计算条款没有违反法律规定，鸿嘉公司要求减少没有理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。
李红卫、王洁向一审法院起诉请求：鸿嘉公司支付逾期办理房屋初始登记的违约金38900元，并负担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年8月28日，李红卫、王洁与鸿嘉公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李红卫、王洁购买鸿嘉公司开发的位于郴州市燕泉路35号的“燕泉福邸”1栋1107房，面积112.26㎡，总房款为326899元，李红卫、王洁按约定支付了相应购房款。双方在《商品房买卖合同》的第十六条中约定“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需出卖人提供�资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续，双方同意按下列2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”。2010年3月28日，鸿嘉公司将“燕泉福邸”1栋1107房交付给李红卫、王洁。鸿嘉公司在2013年12月为初始登记分别向房产部门、国土部门申请竣工测绘、土地验收，2015年2月15日，涉案房屋完成初始登记，但双方就违约责任承担问题未达成一致意见，最终酿成本案纠纷。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。李红卫、王洁与鸿嘉公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：1、李红卫、王洁的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、逾期办理房屋初始登记的违约金如何承担。
关于焦点一。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”。根据上述约定，违约金的计算方式按日计算，在鸿嘉公司办理初始登记之前，违约金的金额每天在增加，最终的数额要在鸿嘉公司违约行为终止时才能确定。鸿嘉公司于2015年2月15日完成初始登记，此时违约行为才终止，故李红卫、王洁于2015年9月21日向法院提起诉讼并未超过法律规定诉讼时效期间。
关于焦点二。《商品�买卖合同》约定鸿嘉公司应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。鸿嘉公司于2010年3月28日向李红卫、王洁交付住房，据此约定，鸿嘉公司应在2010年3月28日之后经过360个工作日，即在2011年11月6日（按250天/年工作日计算）前办理好房屋的初始登记，但鸿嘉公司于2015年2月15日才办理好初始登记。鸿嘉公司所抗辩其逾期办理好初始登记系因政策变化原因所致，但并未提供证据证实，不予采信。因此，鸿嘉公司应当承担双方在购房合同中所约定的相应违约责任。对于李红卫、王洁要求鸿嘉公司支付违约金的请求，予以支持。但违约金的计算应从2011年11月7日起算，至完成初始登记之日止（2015年2月15日），共计1197天，则违约金应为39129.8元（326899元×1197天×1/10000）。李红卫、王洁主张违约金为38900元，未超过该限额，予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“被告郴州鸿嘉房地产开发有限公司向原告李红卫、王洁支付违约金38900元，此款限被告郴州鸿嘉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付完毕。如果被告郴州鸿嘉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费773元，由被告郴州鸿嘉房地产开发有限公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、李红卫、王洁提起诉讼是否超过诉讼时效期间；二、鸿嘉公司是否应支付李红卫、王洁违约金及违约金如何计算。
关于焦点一。依据《商品房买卖合同》第十六条的约定，鸿嘉公司逾期办理房屋初始登记的，应支付从期限届满之日起到实际办妥之日止期间的违约金。合同的实际履行中，鸿嘉公司的违约行为一直持续到2015年2月15日初始登记办理完毕之日止，李红卫、王洁亦是依据合同约定请求支付截止2015年2月15日期间的违约金损失，其诉讼时效期间应从2015年2月15日违约行为终结之日起计算。现李红卫、王洁于2015年9月21日提起诉讼，未超过两年的诉讼时效期间，鸿嘉公司认为李红卫、王洁起诉已经超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中：1、双方在《商品房买卖合同》中对于鸿嘉公司未按期办理初始登记的违约金计算标准进行了明确约定，该约定并未违反法律规定，故一审法院依照合同约定及法律规定，判令鸿嘉公司向李红卫、王洁支付违约金并无不当，鸿嘉公司提出其不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、鸿嘉公司主张逾期办理初始登记系由于政策变化所致，自己并无过错，但未能提供证据予以证实，鸿嘉公司在没有证据证明存在合理�由的情形下逾期三年多才完成房屋初始登记，违约时间跨度长，影响了买受人对房屋所享有的权益。综合考虑以上情况，对于鸿嘉公司上诉提出一审计算的违约金过高的请求，本院不予支持。
综上，鸿嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费773元，由郴州鸿嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 朱国均
代理审判员 刘芳岑
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李荷花
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。