江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏10民终1021号
上诉人（原审被告）田荣青。
委托代理人周继兵，仪征市扬子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘春霞。
委托代理人孙建，江苏中立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祝苑。
委托代理人祝平光。
委托代理人孙建，江苏中立信律师事务所律师。
上诉人田荣青因与被上诉人刘春霞、祝苑房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原告刘春霞、祝苑诉称，2010年7月29日，原告将坐落于仪征市万年北路新天地花苑8幢C段101、102、201、202号房屋楼上下四间租给被告经营使用，并委托薛俊华与被告签署租赁合同，此后被告按签署的合同支付房租。租期为2010年11月1日至2015年6月30日，合同约定第五年租金为8个月26666元，现租赁期已届满，被告未续租上述房屋，且拒不搬出上述房屋。原告诉请判令：1.被告搬出原告位于于仪征市万年北路新天地花苑8幢C段101、102、201、202号房屋，并给付房屋使用费（从2015年7月1日计算至实际给付之日止）；2.被告给付违约金21600元（从2015年7月1日暂计算至2015年9月10日）；3.被告将上述房屋恢复原状。
被告田荣青辩称，原告主张没有事实和法律依据。2010年7月29日原被告签订房屋租赁合同一份，依照合同约定被告按期给付租赁费用至2015年6月。被告多次与原告协商要求继续租赁该房屋，同时要求原告按照双方签订的房屋租赁合同第15条的规定，被告享有该房屋的优先承租权且时间为5年，同时约定新的租赁合同价格按房屋周边30至50家的平均价格计算。而原告却不依照该约定漫天要价，导致被告至今无法正常经营。原告违约，原告应承担相应责任，被告要求按照周边平均价格继续承租该房屋5年。
原审经审理查明：
2010年7月29日，案外人薛俊华（出租人）与被告田荣青（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋坐落在万年大道新天地花苑8幢C段101、102、201、202，间数2间2层，建筑面积230平米左右；2.租赁期限从2010年11月1日至2015年6月30日；3.租金第一年叁万元，第二年叁万元，第三年叁万叁千元，第四年叁万陆仟叁佰元，第五年为8个月计贰万陆仟陆佰陆拾陆元，租金支付期限与方式为每半年一交，先交后用，每半年结束前十天交齐下半年租金，现金支付；4.租赁房屋的用途，承租人自己从事经营；5.出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：不能破坏房屋的主体结构、楼梯、楼顶；不能降低一楼房屋地面，不能在房屋范围及周边抽取地下水；6.有下列情形之一的，出租人有权解除本合同，承租人不交付或者不按约定交付租金达10天以上；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；7.房屋租赁合同期满的，承租人有权不再承租房屋，出租人也有权不再出租房屋。承租人返还房屋的时间是租赁期满的次日，承租人如需要继续租赁房屋的，应在租赁期满前一个月完成新的租赁协议的签订工作。承租人租赁合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋返还出租人，如延期返还的，承租人除应按原合同标准交纳房租外，还须交纳每日叁佰元的违约金；8.其他约定事项，租赁期满后在同等条件下承租方对租房享有优先权，租赁期间，出租人有权出售该房，出租方必须确保承租方租赁期满并保障承租房租赁期满后继续享有该房屋同等价格情况下五年继续租房的优先权。新的租赁合同价格按房屋周边30-50家的当时平均房租价为基准，协商具体价格，并保证不收最高房租价，如有一方违反合同条款，承担对方经济损失，如产生租赁税费由承租人承担。
合同签订后，被告田荣青将案涉房屋用于经营旅店，由于经营需要对案涉房屋的进行了装修和部分改造。被告交纳租金至2015年6月30日。
根据原告提供的短信记录，2015年5月27日至7月3日期间，原、被告一直就续租事宜进行商谈。被告田荣青要求原告按合同约定，继续租五年，房租按租赁房屋周边30至50家的平均价，即人民币25880元一年一间上下。原告要求以每间上下35000元价格给被告继续租房的优先权，因被告放弃同等价格继续租房的优先权，原告告知将把案涉房屋租赁给其他需要租房的人。2015年7月3日原告方向被告发短信“…你的租期已于6月30日期满，在你未续租的情况下，7月1日，我再次告知你，已经有新的承租人同意每间3万5千元价格租我的房子，你仍可以以同等价格继续享受租房的优先权，但你拒绝了我的善意，在此情况下，我和新的承租人开始商谈房屋租赁合同，目前已经谈妥，房屋租期为三年、第一年和第二年的租金每间3万5千元、第三年的租金为每间3万8千元。请你尽快让出房屋并做好与新承租人具体对接工作”。
原告在原审庭审中陈述案涉房屋将不再出租，自己使用。
2015年9月15日，两原告向仪征市人民法院提起诉讼，本院于2015年9月29日指定本案由原审法院审理。
原审法院认为本案争议焦点为：一、原告要求被告返还房屋、恢复原状并支付使用费有无事实和法律依据；二、原告要求被告支付违约金应否得到支持。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行义务。
一、关于两原告主张的返还房屋、恢复原状及使用费。因原、被告约定的租赁期限至2015年6月30日届满，而至2015年7月3日原、被告双方一直商谈续租的事宜，因价格问题没有谈妥，即双方就续租事宜未达成协议，故两原告有权在租赁期限届满后要求被告返还房屋。根据租赁合同的约定“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：不能破坏房屋的主体结构、楼梯、楼顶；不能降低一楼房屋地面，不能在房屋范围及周边抽取地下水”，现被告因经营需要对承租房屋超出约定进行了部分改造，两原告要求被告恢复原状于法有据，原审法院予以支持。因被告交纳租金至2015年6月30日，被告应向两原告支付自2015年7月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，因租赁合同中约定“租金第五年为8个月计贰万陆仟陆佰陆拾陆元”即年租金为40000元，现原告主张按照年租金40000元计算，未超出合理范围，原审法院予以支持。
二、关于原告主张的违约金。根据租赁合同的约定“承租人租赁合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋返还出租人，如延期返还的，承租人除应按原合同标准交纳房租外，还须交纳每日叁佰元的违约金”，即双方在租赁期满后未能签订新的租赁协议，被告应按时返还承租房屋，延期返还，原告有权向被告主张违约金。但因原、被告双方至2015年7月3日一直就续租的事宜进行商谈，故在2015年7月3日原告短信通知被告让出承租房屋时应给予被告合理期限，结合被告将案涉房屋用于经营旅馆的实际情况，原审法院酌定合理的期限为一个月，即自2015年8月3日起被告应向原告支付违约金。被告当庭认为双方约定的违约金过高，请求适当减少，结合违约金的性质及原告已主张延期交付房屋使用费的实际损失情况，原审法院酌定以年租金40000元为基数，按照同期银行贷款利率的3倍计算。被告辩称，根据租赁合同的约定被告享有按照承租房屋周边平均价格继续承租房屋5年的权利即优先承租权。对此，原审法院认为，原、被告在租赁期届满前后均在商谈续租的事宜，双方对各自的报价终未达成一致意见，又未能提供有效证据证明报价的合理性，而原告又陈述案涉房屋将不再租赁，用于自用，故被告辩称的优先承租权无事实和法律依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、田荣青将刘春霞、祝苑所有的位于万年大道新天地花苑8幢C段101、102、201、202的房屋恢复原状并返还给刘春霞、祝苑；二、田荣青支付刘春霞、祝苑房屋使用费（自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止，以年租金40000元为基数）；三、田荣青支付刘春霞、祝苑违约金（自2015年8月3日起至实际返还房屋之日止，以年租金40000元为基数，按同期银行贷款利率的3倍计算）；四、驳回原告祝苑的其他诉讼请求。案件受理费500元，依法减半收取250元，由被告田荣青负担。
判决后，田荣青不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审；本案上诉人费用由被上诉人承担。其主要理由为：1.祝苑、刘春霞不具备主体资格。田荣青与薛俊华签订的房屋租赁合同，并不是与祝苑、刘春霞。签订合同时，薛俊华并未出示委托书，也没有告知其是祝苑、刘春霞的代理人，祝苑、刘春霞为了诉讼提供的委托书应是虚假的。2.原审判决认定事实有误。房屋租赁合同第十五条有明确的相关约定，田荣青承租房屋从事旅馆业并投资，合同到期后薛俊华并未提出任何要求，故田荣青不仅应当享有优先续租权，而且新的租赁合同价格按周边房屋30至50家的当时平均租价为基准。祝苑、刘春霞未按合同约定，漫天要价的行为属于违约。3.原审判决第三项不清晰，未明确数额。
祝苑、刘春霞共同答辩称：1.关于祝苑、刘春霞诉讼主体资格问题。首先，田荣青租赁房屋的所有权人系刘、祝二人，因此刘、祝二人自然具备诉讼主体资格。其次，薛俊华作为刘春霞的侄女婿以及作为祝苑的丈夫，其与田荣青签订租赁协议时既告知田荣青代理人的身份，而田荣青也知晓并认可该委托行为。更何况，田荣青在签订协议后对刘、祝二人的委托行为从未产生过歧义。2.原审认定事实正确、清楚。首先，田荣青放弃了同等价格继续租房的优先权，这有相关短信内容为证。其次，田荣青故意违约，强占房屋不还。田荣青拒绝刘、祝二人提出的新的房屋租金要求，拒不签订新的协议，又拒不返还房屋，致使刘、祝二人无法与新的主体签订合同，造成新的损失。最后，刘、祝二人已经确定近期不再租赁房屋，将房屋留着自用，田荣青也没有理由再提出继续租房优先权问题。3.关于原审判决第三条所谓的不清晰问题。该主文第三项清晰明确，田荣青的观点纯属自装糊涂。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
田荣青在二审期间提交仪征市真州镇虹居然休闲旅店营业执照、装修工程决算书以及相关照片6张，用以证明田荣青租赁该房屋后从事旅馆业以及室内装修的事实，说明田荣青与薛俊华签订租赁合同是长期的经营。
祝苑经质证认为，合同中有明确约定，且同等价格不是平均价格，是相互竞争的价格。刘春霞经质证认为，田荣青提交的证据与本案不具备关联性。
祝苑、刘春霞在二审期间提交（2015）仪民初字第01307号民事裁定书，用以证明刘、祝二人主体资格适格。
田荣青经质证认为，对该裁定书的真实性无异议，但是对关联性有异议。薛俊华对该裁定书未提起上诉，且该裁定书也不是对本案实体进行判决，不能因裁定书认为薛俊华的行为是一种委托行为就以此对抗法律的规定。且裁定书认定薛俊华是受委托人，缺乏事实和法律依据。我们认为薛俊华是否是租赁合同签订时的刘、祝二人的代理人应当以签订合同时的手续为准。在租赁合同签订时薛俊华并没有提供刘、祝二人的授权委托书，刘、祝也没有向田荣青说过是委托薛俊华，所以薛俊华的行为只能代表薛俊华一个人。
本院另查明：
1.仪征市人民法院于2015年8月5日作出（2015）仪民初字第01307号民事裁定书，该裁定已经生效。裁定书中载明：2010年7月20日，房主刘春霞、祝苑共同出具授权委托书，委托薛俊华负责仪征市万年北路新天地花苑8幢C段101、201、102、202、103、203、104、204楼上下一共8间房屋的租赁合同签订和相关法律问题的全权处理工作。裁定书中另载明田荣青有关抗辩意见：原告薛俊华没有诉讼主体资格。讼争房屋的房主是刘春霞和祝苑，原告薛俊华当初作为二位房主的全权委托代理人与我签订了两份房屋租赁合同，因此，薛俊华无权作为原告提起诉讼。
2.本案案涉租赁合同中标明的新天地花苑8幢C段101、201室（对应于刘春霞房屋权证中的新天地花苑8幢C段102-1、202-1室）的房屋所有权人为刘春霞；案涉租赁合同中标明的新天地花苑8幢C段102、202室（对应于祝苑房屋权证中的新天地花苑8幢C段102-2、202-2室）的房屋所有权人为祝苑。
3.田荣青在二审中陈述案涉房屋租金第一年是汇到薛俊华帐户上的，以后是汇给刘春霞的，汇了三年给刘春霞。
本案二审争议焦点为：一、刘春霞、祝苑提起本案诉讼，主体是否适格；二、刘春霞、祝苑是否侵害了田荣青的优先续租权；三、原审判决第三项是否明确。
本院认为：
一、本院认为刘春霞、祝苑有权提起诉讼。首先，刘、祝二人系案涉租赁房屋的所有权人。其次，刘、祝二人系案涉租赁合同的出租人。刘、祝二人委托薛俊华代为办理租赁事宜，此事实田荣青已经在此前相关的诉讼中予以自认。其在上诉时对其之前的陈述予以否定，结合田荣青自认的交付租金的行为，本院对其刘、祝二人不得以原告之身份提起诉讼的观点不予采纳。
二、田荣青提出的优先续租权的主张不能成立。案涉租赁合同虽约定“租赁期满后在同等条件下承租方对租房享有优先权，租赁期间，出租人有权出售该房，出租方必须确保承租方租赁期满并保障承租房租赁期满后继续享有该房屋同等价格情况下五年继续租房的优先权”，但同时也约定“房屋租赁合同期满……出租人有权不再出租房屋”、“承租人租赁合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋返还出租人”。因此，在双方未就续租事宜达成一致，未能签订新的租赁合同，且刘、祝二人作为所有权人明确表示不再出租案涉房屋的情况下，田荣青主张优先续租权缺乏基础和依据。至于田荣青在二审提供的相关证据，不足以证明其抗辩主张，本院不予采信。
三、至于田荣青有关原审判决第三项不清晰的主张，本院认为，原审判决第三项包含起止时间、计算基数和计算方法，表述并无不当。
综上所述，上诉人田荣青的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人田荣青承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 胡永康
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李菲菲