中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第553号
上诉人（原审被告、反诉原告）络唛投资管理（上海）有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）LIDONNADONGLI（李东力）。
上诉人络唛投资管理（上海）有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第33786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭于2015年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人络唛投资管理（上海）有限公司之法定代表人谭永元，被上诉人李东力之委托代理人贺雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年2月19日，李东力（出售方、甲方）与络唛投资管理（上海）有限公司，（以下简称络唛公司，买受方、乙方）、上海佑家房地产经纪有限公司（以下简称佑家公司，居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定本市某某区某某路某弄某号某某室房屋（以下简称系争房屋）的转让价为（人民币，下同）11，258，000元；房屋设立租赁，甲方同意租约转让乙方；甲方在收到全部房款后次日起租约租金由乙方收取；甲方同意赠送该房屋内属于房东方的家具家电，以房东提供的租赁清单为准；此房价是房东的净到手价，甲方的所有税费由乙方支付。
2014年3月7日，李东力（出售方、甲方）与络唛公司（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价11，258，000元，在2014年3月11日前双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未支付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日。合同附件三付款协议约定：1、待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后首个工作日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款3，080，000元。本合同签订前乙方已支付定金（若有）计300，000元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款3，380，000元。2、待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后一个工作日内，甲、乙双方亲自赴上海市某某区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据后五个工作日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款7，378，000元。3、在乙方取得房屋产权证之日，乙方支付甲方的最后尾款500，000元，若在2014年3月12日之前未取得该房屋产权证，则乙方应在2014年3月23日之前将上述尾款支付给甲方。甲方收到乙方尾款次日，甲乙双方应该就房地产进行验看清点，甲方应该将该房地产在该日交付乙方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，李东力和络唛公司按约申请办理了公证手续。同日双方签订《房地产买卖居间协议之补充条款》（以下简称补充条款），约定系争房屋的实际成交价格11，258，000元为甲方（李东力）的到手价格，交易所有税费及公证费等费用由乙方负责。如因为买卖合同价原因造成上述房产过户不成或者有关部门作出强制评估的决定，则因此产生的费用由买卖协议中约定的承担方继续承担等。
合同订立后，络唛公司如约支付首期房款3，380，000元。2014年3月11日，李东力和络唛公司共同至房地产交易中心办理过户手续，由于系争房屋的税费问题当天未办理过户手续。2014年3月17日，李东力和络唛公司再次前往房地产交易中心办理过户手续，送交过户资料。络唛公司为李东力缴纳交易税费418，622.06元。2014年3月26日，系争房屋产权登记至络唛公司名下。
2014年3月22日、2014年3月24日、2014年3月25日，络唛公司各支付给李东力第二期房价款1，000，000元，2014年3月27日支付4，378，000元，合计7，378，000元。络唛公司另于2014年3月27日支付322，000元，2014年4月4日支付99，027元。
2014年4月3日，李东力委托律师向络唛公司发函，指出络唛公司第二笔房价款7，378，000元存在延期支付，尾款500，000元存在延期支付且至今未付清，在未付清房款前提下不得主张房客的租金等内容，要求妥善处理上述事宜。2014年4月4日，络唛公司回函，认为其和李东力在与案外人阮某沟通的过程中，李东力同意承担阮某收取40万元费用中的8万元，其中4万元已经给付，余款4万元应在房价尾款中抵扣，络唛公司应在2014年3月24日支付第二笔房款，第二笔房款中有逾期付款，同意承担滞纳金，络唛公司于2014年3月28日取得房产证，取得产证后的租金应归络唛公司所有，房屋押金及管理费双方没有移交，实际购房余款178，000元（500，000元-322，000元）未付，扣除2014年3月28日至5月14日间络唛公司应收租金42，800元、络唛公司支付的物业管理费（2014年4月1日至5月14日）2，223元、李东力应当承担支付给阮某的费用4万元，以及络唛公司承担的滞纳金6，050元，络唛公司应当支付余款99，027元。故当天络唛公司支付给李东力99，027元。
原审另查明，就系争房屋的租赁，李东力曾与案外人某某（＊＊）某某某某有限公司签订房屋续租协议，约定后者承租系争房屋至2014年5月14日，租金每月26，750元。系争房屋2014年5月14日之前的租金已由李东力收取。络唛公司称其已于2014年5月15日与承租人签订了新的租约，络唛公司于2014年3月27日取得新的房地产权证。
李东力诉称，签订买卖合同后，其按约与络唛公司办理了过户手续以及系争房屋的交付手续，然络唛公司除按约支付首笔房价款外，存在多次拖延付款的情况，且至今仍有78，973元房款没有支付。经其多次催讨，络唛公司仍拒不支付剩余房款及拖延支付房款产生的违约金。故诉请判令：1、络唛公司支付房屋尾款78，973元；2、络唛公司支付逾期付款违约金33，602元，并按每天39.49元，自2014年4月5日起计算至判决生效之日止。
络唛公司辩称，李东力计算滞纳金的起算时间有误，其在2014年3月17日才取得合同附件约定的收件收据，此后其在五日内支付了大部分房款，之所以有余款未付，是因为系争房屋带有租约，其在应付房款中扣除了已由李东力收取的一部分租金。另由于产权过户时交易税费发生了变化，李东力承诺由其承担8万元税费，李东力已承担了4万元税费，尚余4万元李东力同意在房款中扣除。李东力另有一个半月的房屋管理费未付。扣除上述应由李东力承担以及应当在房款中扣除的费用外，其的购房款已经结清。系争房屋带有每月26，750元的租约，其在2014年3月27日取得系争房屋的产权证，取得产权证后房屋租金应归其所有，但租客已将当季租金全部支付给了李东力，其向李东力主张租金遭拒。因交易税费发生变化李东力承诺承担8万元税费，但其拒绝支付其中的4万元。故反诉请求判令：1、李东力向其支付2014年3月27日至5月14日的租金42，800元；2、李东力向其支付部分税费及相关费用4万元；3、李东力向其支付逾期支付欠款的利息2，831元（以82，800元计算基数，按银行同期贷款利率6%，从2014年3月27日起，计算至2014年10月21日止）。
针对反诉，李东力辩称，根据约定租金应当在房款支付完毕后由络唛公司收取，络唛公司尚未结清房款，无权收取租金。系争房屋的交易税费应由买方承担，其从未向络唛公司承诺承担8万元税费，故不同意络唛公司的全部反诉请求。
原审审理中，络唛公司提供了其与案外人阮某之间的短信截屏，证明李东力委托其财务顾问阮某办理系争房屋的审税事宜，络唛公司先后支付给阮某36万元用于办理审税，但其中的4万元应由李东力支付。经质证，李东力认定短信没有反映其同意承担8万元，阮某是李东力介绍给络唛公司帮忙办理过户事务的，并非李东力的代表，短信仅反映李东力曾经借给阮某4万元用于办理过户的费用，该款项阮某已归还李东力。
原审审理中，络唛公司申请证人佑家公司的工作人员王某、孙某到庭作证。证人王某到庭陈述，其是李东力和络唛公司房屋买卖的居间方代表，2014年3月11日陪同李东力和络唛公司至房地产交易中心办理过户手续，当天发现出售方的房屋更过名，是继承所得，房产交易中心认为继承份额收益部分的20%要交个人所得税，交易税费比原来预计的卖家支付费用要多出70－80万元，当天没有办成，次日李东力又至交易中心与相关工作人员进行理论，认为交易中心对税费计算有误，当天也没有结论，后来出售方介绍阮某给买受人办理税费的事情，起初双方曾协商出售方对多出的费用承担138，000元，故证人曾要求李东力签署同意承担138，000元费用的凭条，但由于出售方介绍了阮某给买受人，故出售方就拒绝承担138，000元，2014年3月13日李东力要求证人签收办理过户的相关资料并要求督促办理产权过户手续，后来李东力曾在电话中表示过同意承担8万元，2014年3月17日双方就至房地产交易中心办理了过户手续，买受人的居间费用至今未付清。证人孙某到庭陈述，其是房屋买卖居间方代表，原、络唛公司原约定交易税费由买家承担，但办理过户时发现出卖房屋内有继承关系，交易税费比预计多出几十万，出售方就介绍了叫阮某的人帮忙办理审税的事务，出售方称阮某是其财务顾问，有渠道办理缴税事务，但要给办事人员费用40万元，当时出售方曾说由她给阮某8万元，其他费用由买受人承担。经庭审证质证，李东力认为络唛公司给付案外人阮某的系好处费，均属络唛公司自愿，合同约定交易税费均应由络唛公司承担，证人与络唛公司间尚有居间费用未结清，证词混乱，李东力在3月13日已明确向证人表示要求按照合同约定办理，李东力从未向络唛公司承诺过同意承担8万元费用，证人证词不应予以采纳。络唛公司对证人证言无异议，认为原预计的出售方交易税费40余万元，络唛公司除了在过户时为李东力代缴交易税费418，622.06元外，另支付给了阮某36万元用于处理系争房屋过户的税费问题，交易时的税费没有增加，但给付阮某款项的性质络唛公司不清楚。如果法院认为络唛公司应当承担逾期付款滞纳金的，认为合同约定的滞纳金标准过高，请求调整至按银行同期贷款利率计算，另外络唛公司的已付费用应当全部计算为支付房款本金。
李东力向法院表示鉴于络唛公司已经与系争房屋的租户签订了新的租约，同意系争房屋自2014年5月15日起的租金由络唛公司收取。李东力已支付系争房屋的物业管理费至2014年3月底，络唛公司在2014年3月底已取得产权证，2014年4月1日以后的物业管理费应当由络唛公司承担。
原审认为，李东力与络唛公司就系争房屋签订的买卖合同、居间协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应恪守。络唛公司已如约支付了付款协议约定的首期房价款338万元，按协议约定第二期房款7，378，000元应当在双方至房地产交易中心办理产权过户手续、取得收件收据后五个工作日内支付。李东力和络唛公司曾在2014年3月11日共同至房地产交易中心办理过户手续，由于系争房屋的税费问题当天未能办理过户，此后通过协调双方又于2014年3月17日至房地产交易中心办理产权过户并取得收件收据，故第二期房款的支付日期应为2014年3月24日。络唛公司在2014年3月24日之前支付了第二期房款200万元，2014年3月24日以后支付的100万元、4，378，000元分别逾期一天及三天，应当承担逾期付款的违约责任。按照约定尾款50万元应当在络唛公司取得房屋产权证之日支付，若在2014年3月12日之前未取得房屋权证，则应当在2014年3月23日之前支付。由于延迟了办理产权过户的时间，系争房屋直至2014年3月26日始登记至络唛公司名下，协议约定尾款的最迟支付时间应当是以2014年3月11日完成过户的送件手续为前提的，因此尾款50万元的支付时间应以络唛公司取得产证即2014年3月26日为宜。络唛公司在2014年3月27日支付尾款322，000元，4月4日支付款项99，027元，其延迟支付应付款项，应承担延期付款的违约责任。至于未付房款的数额，络唛公司认为尾款中应当扣除系争房屋的租金42，800元、税费及相关费用4万元、物业管理费2，223元。然李东力和络唛公司约定系争房屋内的租约一并转让与买受人，买受人自付清全部房款后开始收取租金，因此络唛公司收取租金是以付清全部房款为前提的。合同约定交易税费均由络唛公司承担，络唛公司在办理产权过户时为李东力缴纳交易税费40余万元，该费用系双方原预算的交易税费，络唛公司支付给案外人阮某的费用并非合同约定的交易税费，络唛公司没有直接证据证明李东力同意承担系争房屋交易税费中的8万元，络唛公司申请到庭的证人证言尚不足以证实李东力和络唛公司间就支付给案外人的费用承担已经达成一致意见，且该费用与合同约定的交易税费无涉，因此络唛公司认为应当在尾款中扣除应由李东力承担支付给案外人款项4万元，不予采纳。络唛公司认为应当扣除2014年3月28日至2014年5月14日的租金42，800元，同样不符合同的约定。双方对物业管理费没有特别的约定，络唛公司支付的2014年4月1日以后的物业管理费，因届时系争房屋的产权已过户至络唛公司名下，其要求由李东力承担2014年4月1日至2014年5月14日的物业管理费并在尾款中予以扣除，不予支持。络唛公司认为倘若认定其欠付房款的，其于2014年4月4日支付的款项应全部作为支付房款，以及李东力表示2014年5月15日起的房屋租金应由络唛公司收取的意见，予以采纳。综上，络唛公司尚欠李东力剩余房款78，973元应予支付。络唛公司认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整，符合法律规定，予以采纳。原审依照公平和诚实信用原则，酌情确定络唛公司承担截止2014年4月4日的逾期付款违约金3，500元，并按未付款金额每日万分之二承担剩余尾款78，973元自2014年4月5日起的逾期付款违约金，即每日15.80元。络唛公司反诉请求李东力支付租金42，800元以及支付房屋过户中的相关费用4万元，缺乏事实依据，不予支持，理由同上。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一四年十一月二十一日作出判决：一、络唛投资管理（上海）有限公司支付李东力剩余房款78，973元；二、络唛投资管理（上海）有限公司支付李东力逾期付款违约金3，500元，并按每日15.80元，支付自2014年4月5日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；三、驳回络唛投资管理（上海）有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，644元，减半收取1，322元，由李东力负担222元，络唛投资管理（上海）有限公司负担1，100元。反诉案件受理费减半收取970元，由络唛投资管理（上海）有限公司负担。
判决后，络唛公司不服，上诉于本院称，双方在房地产买卖居间协议之补充条款中约定，如因为买卖合同价原因造成系争房屋过户不成或者有关部门作出强制评估的决定，则因此产生的费用由买卖协议中约定的承担方继续承担。故上诉人仅应承担被上诉人以合同约定价款11，258，000元为依据算出的税费，但在双方过户过程中，被浦东税务部门强制要求评估，系争房屋的评估价为12，395，700元，并以此作为纳税依据。上诉人为此多缴纳了64，234.85元税费。根据双方的约定，该笔费用应由被上诉人承担，并在剩余未付房款中抵扣。故请求二审撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付剩余房款11，707.50元，（由剩余房款78，973元减去垫付税费及利息），并以此作为基数计算违约金。
被上诉人李东力辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人表示认可原审法院酌定以每日15.80元计算违约金的标准。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人所主张的为被上诉人垫付部分税费的事实是否存在，上诉人要求被上诉人返还该部分税费的诉请是否符合双方在合同中的约定。针对于此，上诉人主张系争房屋经过有关部门强制评估后，计算应缴纳税费的基数高于双方在买卖合同中约定的成交价，因此高出部分的税费按约应由被上诉人承担。本院认为，双方当事人在居间协议及买卖合同中均明确约定系争房屋成交价11，258，000元系被上诉人的到手价，交易所产生的所有税费由上诉人承担。从本案查明的事实来看，系争房屋并没有经过强制评估，虽然税务部门以高出合同约定价的数额作为计算税费的基数，但此并不是强制评估所产生的后果，并且以此基数计算出的税费与按照合同价计算出的税费并没有较大出入，仍应在双方预估范围之内。综上，上诉人关于为被上诉人垫付税费的主张，缺乏事实依据和合同依据，本院无法采信。上诉人要求被上诉人承担因强制评估产生的部分税费，并要求计算违约金的基数中扣除该税费及利息，亦缺乏依据，本院难以支持。原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，673元，由上诉人络唛投资管理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年三月十二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；