北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第16239号
原告北京鑫海川房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区x街x号楼x门x室。
法定代表人苏新军，经理。
委托代理人于洪亮，北京市英政律师事务所律师。
被告郭健，女，1951年2月28日出生。
委托代理人侯文虎（被告之夫）。
委托代理人王炳奎，北京市逢时律师事务所律师。
第三人聂华，女1960年2月18日出生。
委托代理人王可威（未出庭）、吕亚妹，北京德恒律师事务所律师。
原告北京鑫海川房地产经纪有限公司（以下简称：鑫海川公司）与被告郭健、第三人聂华居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫海川公司的委托代理人于洪亮，被告郭健及其委托代理人侯文虎、王炳奎，第三人聂华的委托代理人吕亚妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫海川公司诉称，2014年2月11日，第三人聂华、被告与原告三方签订《北京市房屋买卖居间合同》，合同约定：第三人自愿出售位于北京市x区x园x室房屋一套，面积130.26平方米，价款752万元，被告对该房屋已充分了解同时认可该房屋现状，并自愿购买。合同约定：被告与第三人共同委托原告作为居间方为其促成房屋买卖交易的达成，被告按房屋交易的价格向原告支付居间服务费16万元。协议当天，被告向第三人支付10万元定金。付首付款日期为2014年3月11日，尾款付款日期为2014年5月30日，并约定2014年3月11日付首付款时，被告与第三人签订北京市存量房屋买卖合同。《居间合同》第九条违约责任第1款约定：被告支付定金后，如被告违约，不购买房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归第三人所有，被告仍应支付原告相当于交易价格3%违约金。《居间合同》签订当天被告向第三人支付了10万元定金。然而在2014年3月18日，即合同约定的被告应该支付首付款和签订北京市存量房屋买卖合同的最后一天，被告给原告发信息，表示正式解除与原告和第三人聂华的《居间服务合同》。经原告向被告询问了解情况得知，因被告购买房屋款项不足，需出售另一套房屋才能凑齐房款，但因其无法得知出售房屋的确切时间，故要求第三人变更支付房屋尾款的时间为：等到其另一套房屋出售后再支付房屋尾款，该无理要求遭到第三人的拒绝后，被告违约单方面解除合同。原告认为，合同一经签订，双方均应遵守。现被告单方面解除合同的行为，违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。现起诉要求法院判令被告支付原告违约金225600元并承担本案诉讼费。
被告郭健辩称，一、居间合同中没有约定支付尾款的日期。双方没有达成房屋买卖合同的原因是原告故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实，损害了委托人的利益，造成房屋买卖双方不能就尾款支付日期及方式达成一致意见，最后没有达成房屋买卖合同的责任在原告。二、被告委托原告居间购买房屋前就向原告讲明，买房时为了小房换大房，需要卖掉自己的一套房添部分款才能买得起大房。因为两套房都在被告丈夫名下，原告提出运作方案。首先将一套房屋过户到被告名下，然后让被告与丈夫离婚，再把房子卖掉就符合买房的条件了。依照原告谋划的步骤，2014年1月20日原告陪同被告到房地产过户大厅办理房屋更名手续。1月26日按照原告的要求被告与其丈夫办理离婚手续。然后委托原告将被告名下的房屋卖掉后再买大房。原告起诉书中说原告向被告询问了解情况得知因被告购买房屋款项不足，需出售另一套房屋才能凑齐房款是不属实的。被告事先多次申明是以小房换大房，只有将小房卖出后才具备付清大房全款的能力。并且，原告也是按照这个方案运作的。现在原告矢口否认，毫无诚信可言。原告明知被告只有在出售自己的房屋后才具备付清全款的条件，却向卖方隐瞒了这一重要事实并向卖方提供虚假情况，造成买卖房屋双方因付款日期不能达成一致，最后无法签订购房合同的责任在原告。合同第九条的违约条款对买卖双方都不公平，只对中介有利，签合同时原告没有明示第九条的内容，也没有黑体字标明。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人聂华述称，居间合同是有效的，双方口头协商一致，约定尾款付款时间是2014年5月30日。合同第三条也可以证明2014年5月30日是支付尾款的时间。本案是原告与被告之间的纠纷，我方尽了各项义务，没有过错。
经审理查明，2014年2月11日，原告（丙方、居间方）、被告（乙方、买受方）与第三人（甲方、出售方）签订了房屋买卖居间合同。合同约定：“第一条、房屋信息描述：甲方自愿出售的房屋位于北京市x区x园x号，房屋建筑面积130.26平方米，所有权人为聂华；第二条、房屋交易价格和委托期限：甲乙双方确认该房屋交易价格为人民币752万元；本合同委托期限自2014年2月11日至2014年5月30日，此期间丙方为甲乙双方的独家委托服务提供者；第四条、委托事项和服务费：……乙方按该房产交易价格的3%，计人民币壹拾陆万元，向丙方支付居间服务费；第五条、定金支付：甲乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金10万元；第九条、违约责任：1、乙方支付定金后，若甲方毁约，不将上述房屋出售给乙方或单方提高售价，不配合办理产权过户，甲方同意按上述定金双倍赔偿乙方，甲方仍应支付丙方相当于该房屋交易价格3%的违约金，若乙方违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，乙方仍应支付丙方相当于该房屋交易价格3%的违约金。三方对此条款均无异议；第十二条、首付款为100万元，第一次付款时间为2014年3月11日。”庭审中，原告称该合同由原告公司提供，但在签订过程中已经向被告和第三人解释清楚，双方同意后才签订。被告称签订合同时原告没有解释或明示第九条第一款的内容，该条款显示公平，应该是无效的。
合同签订后，被告向第三人支付定金10万元。为证明其已经备齐首付款100万元，被告向法庭提交其名下工商银行账户的历史明细清单。截止2014年3月7日，该账户内余额为
1212622.18元。为证明原告存在欺骗行为，被告向法庭提交了其爱人侯文虎与原告公司职员朱x于2014年3月7日的谈话录音。2014年3月18日，被告给原告职员发送短信称：请通知朱经理，既然和卖方买卖合同达不成协议，现在我正式通知中介和卖方聂华。解除居间服务合同。同日，被告给孔令佳发送短信称：聂华和孔令佳你们好。既然达不成买卖协议我现在正式通知你们和中介。解除居间合同。最终被告与第三人未签订房屋买卖合同。现原告起诉来院，要求被告支付违约金225600元。被告持辩称理由，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖居间合同、房屋所有权证书、本案庭审笔录等在案佐证。
本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，房屋买卖居间合同第九条第一款虽然规定了违约金，但该条款属于原告制定的格式条款。采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，原告没有证据证明其已经采取合理方式提请被告和第三人注意该条款的内容及法律后果。虽然被告和第三人在合同上签字，但并不表明第九条第一款是双方协商一致的内容，也不能以此证明该格式条款的内容得到了被告和第三人的确认。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，根据第九条第一款的内容，如果因被告违约不购买房屋，被告应支付原告相当于房屋交易价格3%的违约金；如果因第三人违约不购买房屋，第三人应支付原告相当于房屋交易价格3%的违约金。也就是说，无论被告与第三人是否达成房屋买卖合同，原告均有可能取得高达二十余万元的违约金，该条款显然有失公平，免除了作为提供格式条款一方的原告的责任，加重了被告与第三人的责任，应属于无效条款。故对于原告依据其与被告、第三人签订的房屋买卖居间合同第九条第一款要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，判决如下：：
驳回原告北京鑫海川房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费四千六百八十四元，由原告北京鑫海川房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常 玉
人民陪审员 冯 兵
人民陪审员 李春英
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 郭盈盈