山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第495号
上诉人（原审原告）济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人杜有信，董事长。
委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张维熙，男，1938年1月5日出生，汉族，居民，住济南市。
委托代理人张克（系上诉人张维熙之子），男，1970年5月10日出生，汉族，济南逸辰实业有限公司员工，住济南市。
上诉人济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与上诉人张维熙因物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2013年10月14日，朝阳物业公司与燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司签订《燕山盛世物业管理委托合同》一份，约定由朝阳物业公司为燕山盛世小区提供物业服务，物业管理委托事项包括保修期满后的物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、管理、维修和日常养护、配套公用设施和附属物的维修、养护和管理、公共环境卫生管理、公共绿化环境的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理的期限自2013年10月15日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业服务委托合同》止；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.48元收取，该费用三个月收取一次，每季度第一个月的5日收取本季度费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.5%，按日收取违约金。庭审中，朝阳物业公司主张涉案物业服务合同履行过程中，物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，其诉讼请求也是按照该标准主张的。
另查明，张维熙系燕山盛世小区1-1202、1-1204室业主，1202室、1204室的建筑面积均为81.92平方米。张维熙于2011年9月16日办理了1202室的入住手续，1204室于2013年11月8日入住。庭审中，张维熙认可1202室2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业费未向朝阳物业公司交纳。同时，张维熙主张其在入住1204室前已预交了半年的物业费2119元，入住后至2014年12月31日未交纳过物业费。张维熙主张的已预交半年物业费的事实，未提交证据证明，对此朝阳物业公司不予认可。张维熙主张其未交纳物业费的原因是朝阳物业公司的服务不规范，其占用人行道划定停车位，并收取停车费，但未对收取停车费、广告费的收支情况进行公示。
再查明，在朝阳物业公司起诉的（2014）历商初字第2518号案件中，该案被告尹某某与张维熙居住在同一小区，且朝阳物业公司在两案中主张的欠费期间一致，张维熙主张的朝阳物业公司占用人行道划定停车位的抗辩事由，尹某某在（2014）历商初字第2518号案件中也作为拒交物业管理费的抗辩事由，且尹某某在庭审中已提交照片予以证明。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，虽然张维熙并非涉案《燕山盛世物业管理委托合同》的当事人，但该合同对其仍然具有约束力。因此，对张维熙提出的与朝阳物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩，原审法院不予支持。朝阳物业公司与济南楚天置业有限公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》合法有效，原审法院予以认定。庭审中，双方对1202室欠交物业费的期间为2013年10月15日至2014年12月31日没有异议，原审法院予以确认。对于1204室，因张维熙入住该房屋的时间为2013年11月8日，故物业管理费的收取时间应从该日起算。对于张维熙提出的其已预交1204室的物业管理费2119元的主张，因朝阳物业公司不予认可，且张维熙对其主张未提交证据予以证明，故原审法院不予认定。原审法院认定，1204室物业管理费的欠交期间为2013年11月8日至2014年12月31日。朝阳物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，张维熙虽然没有提交证据证明朝阳物业公司在履行涉案物业服务合同中存在违约行为，但因张维熙与（2014）历商初字第2518号案件的被告尹某某居住在同一小区，且朝阳物业公司在两案中主张的欠费期间一致，故在该欠费期间，朝阳物业公司提供的物业服务标准应是一致的。在（2014）历商初字第2518号案件的审理中，原审法院已认定朝阳物业公司对涉案小区的服务不到位，存在违约情形，故本案中，朝阳物业公司亦存在违约情形。而涉案合同中未对朝阳物业公司的违约责任作出明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，原审法院认定，因朝阳物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务不符合约定标准。张维熙可以减少交纳物业管理费。庭审中，朝阳物业公司主张涉案小区的物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，故原审法院酌定张维熙按照该标准的80%向朝阳物业公司交纳物业管理费，张维熙应当交纳的1202室的物业管理费应为1235.35元（1.3元／月／㎡×81.92㎡×14.5个月×80%）；张维熙应当交纳的1204室的物业管理费应为1150.16元（1.3元／月／㎡×81.92㎡×13.5个月×80%）。对朝阳物业公司要求张维熙支付滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，张维熙拒绝缴纳物业管理费的行为属于行使合同履行中抗辩权的行为，并不构成违约，故对朝阳物业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张维熙自本判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付1-1202室2013年10月15日至2014年12月31日的物业费1235.35元；二、被告张维熙自本判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付1-1204室2013年11月8日至2014年12月31日的物业费1150.16元；三、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南朝阳物业管理有限公司负担15元，由被告张维熙负担10元。
上诉人朝阳物业公司不服原审判决上诉称：（一）原审判决认定朝阳物业公司违反物业服务合同约定缺乏证据支持。张维熙在原审中未提出任何关于朝阳物业公司违约的证据，原审判决仅根据同期起诉的（2014）历商初宇第2518号案件中当事人提交的照片认定朝阳物业公司违约依据不足。该照片的拍摄时间及拍摄地点均无法核实，亦没有其他证据印证，不能作为认定案件事实的主要依据。（二）原审判决适用法律错误。物业服务合同是一种特殊合同，国家有专门的物业管理条例对物业服务合同的权利义务进行调整。原审判决引用合同法第一百一十一条规定，该条规定是对一般合同进行调整，有特殊法律调整的应当适用特殊法律法规，张维熙应向朝阳物业公司支付物业管理费及违约金。（三）原审判决引用（2014）历商初字第2518号民事判决作为本案定案的主要依据，但该案至今尚未生效，引用未生效法律文书作为判决依据错误。综上，原审判决错误，请求1.撤销一审判决，依法改判由张维熙支付所欠物业管理费或发回重审；2.本案一、二审案件诉讼费由张维熙负担。
上诉人张维熙答辩称：（一）开发商济南楚天置业有限公司指定朝阳物业公司进入小区，并未征求业主意见。（二）济南楚天置业有限公司没有任何收费标准，也没有委托服务合同，朝阳物业公司进入小区后私自划定小区通道作为停车场，在停车位的选择上暗箱操作，导致双方不信任加深。（三）朝阳物业公司超范围服务，从2011年开始收费，至今对业主未作出合理解释，违背公平、公正、公开原则。（四）朝阳物业公司不公开收费明细和支出明细，工作人员未持证上岗，业主安全无法保证。
上诉人张维熙不服原审判决上诉称：（一）燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司与朝阳物业公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》第二条约定的物业服务区域中的西至“燕东苑”，远远超出了该条确定的物业名称的实际物业用地范围，超出部分位于实际居住小区的西墙之外，是济南楚天置业有限公司为谋取暴利，擅自侵占了规划公共绿地，盖起了多层售楼部，楼售完后将该部分租赁给了他人使用，而物业合同服务区域却包含此区域。因此，该物业服务合同约定的1.48元／月的物业管理费标准远远高出了合理收费标准。（二）该物业服务合同条款没有对物业公司的约束和违约处罚，无法切实保证物业公司尽责完成应尽义务，明显不是双方的真实意愿的表达，更有损合同的第三方业主的合法权益，有失公平。（三）张维熙已与济南楚天置业有限公司协商涉案房屋1204室实际交房时间是2014年1月8日并预交了半年的物业管理费共计2113元，应自朝阳物业公司在本案主张的物业管理费中扣减。因此，请求二审法院：1.判令济南楚天置业有限公司与朝阳物业公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》是无效合同；2.判令济南楚天置业有限公司在1个月内为小区成立业主委员会；3.判令朝阳物业公司出示经济南市物价局批准的、允许其收取物业管理费及核定燕山盛世物业管理费标准的核价许可证明；4.判令朝阳物业公司公示已经收取的属于全体业主部分的物业管理费、广告费、车位费等所有费用的用途及收支明细，并退还属于张维熙的部分；5.判令朝阳物业公司赔偿因该物业纠纷对张维熙及其家人造成的误工费、精神损失费等。一、二审案件受理费由朝阳物业公司负担。
上诉人朝阳物业公司答辩称：（一）张维熙的上诉理由与事实不符，其部分上诉请求不属于二审法院审理范围，请求依法驳回上诉。（二）一审时，朝阳物业公司核实了张维熙预交物业管理费的情况，未发现张维熙预交物业管理费，朝阳物业公司愿再次核实，如张维熙预交物业管理费属实，同意自朝阳物业公司主张的物业管理费中扣除。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，张维熙提交收据三份，内容：1.2012年11月8日交纳被拆迁房屋安置差价88746.8元；2.2013年11月8日交纳涉案房屋1204室2011年9月16日至2013年3月13日物业费2113元；3.2013年11月8日交纳涉案房屋1204室2012年12月至2013年3月采暖费403元。上述款项的收款人为济南楚天置业有限公司，证明张维熙已与济南楚天置业有限公司协商涉案房屋1204室实际交房时间是2014年1月8日并预交了半年的物业管理费，应自实际交付房屋之日开始计算并自朝阳物业公司在本案主张的物业管理费中扣减。
朝阳物业公司对收款收据的真实性无异议，认为济南楚天置业有限公司收取的物业管理费是张维熙逾期收房期间产生的，收费时在单据上也已明确标注了物业管理费的收费期间。该物业管理费收费单据的收款人不是朝阳物业公司，且本案诉争的物业管理费的欠费期间为2013年11月8日至2014年12月31日，与该收款收据记载的期间不重复，该收款收据与本案无关联性。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原审法院认定济南楚天置业有限公司与朝阳物业公司之间签订的物业服务合同对张维熙具有约束力，并无不当。本案中，朝阳物业公司与张维熙之间存在物业管理合同关系，朝阳物业公司已依约向张维熙提供物业管理服务的事实清楚，依照《燕山盛世物业管理委托合同》的约定，张维熙应向朝阳物业公司支付物业管理费。由于物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果因物业服务存在一般瑕疵而允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费的业主的利益。因此只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业管理费。本案中，张维熙提交的有关涉案小区路面损坏，未进行修复；小区人行道被划为停车位；小区绿化带内杂草丛生；电梯内存在垃圾未及时清理等情况的照片，确能证实朝阳物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但尚不足以认定已经构成重大瑕疵，因此，对张维熙以朝阳物业公司所提供的物业服务存在瑕疵为由拒交所欠物业管理费的主张本院不予支持。原审法院以朝阳物业公司所提供的物业服务存在瑕疵为由酌定张维熙按照每月每平方米1.30元标准的80%向朝阳物业公司支付所欠物业管理费不当，应予纠正。
朝阳物业公司在原审的诉讼请求为要求张维熙支付2013年10月至2014年期间的物业管理费及违约金。而张维熙的上诉请求为：1.判令开发商与朝阳物业公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》是无效合同；判令开发商在1个月内为小区成立业主委员会；2.判令朝阳物业公司出示经济南市物价局批准的、允许其公司收取物业管理服务费及核定燕山盛世物业管理费标准的核价许可证明；3.判令朝阳物业公司公示已经收取的属于全体业主部分的物业管理费、广告费、车位费等所有费用的用途及收支明细，并退还属于张维熙的部分；4.判令朝阳物业公司赔偿因该物业纠纷对张维熙及其家人造成的误工费、精神损失费等。张维熙的前述上诉主张中，有部分请求与本案不是同一法律关系，或者属于反诉内容，但张维熙在原审法院审理过程中并未提起反诉，故本院对张维熙的前述上诉主张不予处理。张维熙主张已与济南楚天置业有限公司协商涉案房屋1204室实际交房时间为2014年1月8日并预交了2011年9月至2013年3月的物业管理费2113元，该款应自朝阳物业公司在本案主张的物业管理费中扣减。因朝阳物业公司在本案中要求张维熙支付涉案房屋1204室2013年11月至2014年的物业管理费，而张维熙预交的物业管理费期间为2011年9月至2013年3月，缴费期间不同，不存在重复缴费需要扣减的情形，对张维熙的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2519号民事判决；
二、上诉人张维熙自本判决生效之日起10日内以每月每平方米1.30元的标准给付上诉人济南朝阳物业管理有限公司燕山盛世小区1-1202室2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业管理费1544.19元；
三、上诉人张维熙自本判决生效之日起10日内以每月每平方米1.30元的标准给付上诉人济南朝阳物业管理有限公司燕山盛世小区1-1204室2013年11月8日至2014年12月31日期间的物业管理费1437.7元；
四、驳回上诉人济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费共25元，由上诉人济南朝阳物业管理有限公司负担15元，由上诉人张维熙负担10元；二审案件受理费100元，由上诉人济南朝阳物业管理有限公司负担50元，由上诉人张维熙负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
审 判 员 黄 力
代理审判员 赵建军
二〇一五年七月六日
书 记 员 王 娜