北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第36887号
原告（反诉被告）范立军，男，1974年11月12日出生。
委托代理人舒洪贵，北京市瑞晶朋辉律师事务所律师。
委托代理人刘然，北京市瑞晶朋辉律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司，住所地北京市丰台区万芳园二区2号楼1层114号。
法定代表人于庆仁，董事长。
委托代理人关威，男，1974年11月4日出生，该公司总经理。
委托代理人李东鸣，男，1982年1月2日出生，该公司经理。
原告（反诉被告）范立军（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司（以下简称嘉信睿通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员于爽独任审判，公开开庭进行了审理。范立军的委托代理人舒洪贵、刘然、嘉信睿通公司的委托代理人关威、刘东鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范立军诉称：2013年11月15日，我与嘉信睿通公司签订《租赁合同》，约定我承租北京市朝阳区建外大街10号艺嘉大厦A-23房屋（以下简称涉案房屋），面积为130平方米，租赁期限为2013年10月10日至2018年11月9日，租金标准为前三年每年938000元，第四年和第五年的租金分别在第三年的基础上增加3%和5%，免租期为一个月，从2013年11月9日起计算租金。房屋租赁用途为商业用途，我用于开办公司，嘉信睿通公司应向我提供办理证件和营业执照所需的证明和票据等。合同签订后，我向被告支付了租金700000元和保证金88000元。2013年11月17日嘉信睿通公司将钥匙交付给我，我委托装修公司对房屋装修进行设计，对房屋部分设施进行了拆除，并开始开展公司注册的前期筹备工作。2014年3月28日，我在北京市工商行政管理局朝阳分局申请公司注册登记时被告知，根据北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室通知，涉案房屋因将要拆迁，自2014年3月24日起已不能办理工商注册登记。因合同目的无法实现，我向嘉信睿通公司提出退租，嘉信睿通公司称能找人解决工商注册的问题要我等待，我同意等待，但次日起就停止了房屋的装修设计和拆除工作，不再使用房屋。后因工商注册问题一直没有解决，我只得另租房屋。2014年7月2日，我致函嘉信睿通公司要求解除合同。现诉至法院要求嘉信睿通公司退还我租金365918元、保证金88000元。
嘉信睿通公司答辩并反诉称：2013年11月15日，双方签订了租赁合同。后我公司依约向范立军交付了房屋。我公司多次向范立军催缴租金，范立军承诺在2014年4月底前支付完全部租金。截至2014年4月，范立军仍拖欠房租228166元未付。2014年4月10日，范立军开始进行拆除工作，将涉案房屋地面、墙体、吊顶及强弱电线全部破坏，一部吸顶式空调和一部壁挂式空调损坏，一部壁挂式空调室内机丢失。4月16日，范立军告知我公司称工商局不给办营业执照了。后我公司一直与范立军协商此事，要求范立军交纳所欠房租，后因多次协商未果，我公司于2014年7月3日向范立军发出解除合同通知书，2014年7月9日，范立军将涉案房屋钥匙邮寄给我公司。我公司认为，首先，范立军未按合同约定支付房租的违约事实客观存在，依据合同约定，我公司有权扣除保证金，追究三个月房租的违约金；而且自2013年10月至2014年3月底，范立军有近6个月的时间可以办理工商注册，其拖延办理导致后来无法办理工商注册，其应负主要责任，我公司没有任何责任。另外，范立军在明知无法办理工商登记注册的情况下仍对涉案房屋进行拆除和破坏，导致我向新承租人提供了三个半月的免租期，直接经济损失235000元，故现诉至法院要求范立军支付违约金234500元、恢复装修损失235000元，保证金88000元不予退还。
针对反诉，范立军辩称：首先，我分期支付租金是经过嘉信睿通公司同意的；第二，嘉信睿通公司六月份向我发送催缴函时已经发生了不可抗力的情形，我没有理由再支付租金；第三，我对涉案房屋进行了装修，我也有损失，在发生不可抗力的情形下，各自的损失应该自行承担。故不同意嘉信睿通公司的反诉请求。
经审理查明：2013年11月15日，范立军作为乙方与嘉信睿通公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋具体地址为北京市朝阳区建外大街10号艺嘉大厦1层A-23号，房屋面积为130平方米。乙方租赁此房屋用于商业用途。租赁期限为2013年10月10日至2018年6月15日，免租期为一个月，从2013年11月9日起计算租金。租金标准为前三年每年938000元。付款方式为押一付十二个月。签订合同后，甲方向乙方交付房屋当日，乙方向甲方支付一年的全部租金和押金。甲方提供乙方办理证照所需房产证明等手续，并给予乙方协助办理其他手续。乙方逾期十五个工作日未支付租金及其他各种费用，在甲方以书面再次催缴后仍不缴纳的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付的保证金将不予退还，乙方还应当按当年的三个月使用费标准向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方应当负责赔偿。
合同签订后，嘉信睿通公司向范立军交付了房屋，范立军向嘉信睿通公司支付了租金70万元及保证金8.8万元。
2014年3月19日北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室向北京市工商局朝阳分局下发了《关于永安里旧城区改建项目房屋征收范围内暂停办理工商注册登记的通知》，要求北京市工商局朝阳分局协助暂停办理征收范围内新申请工商注册登记事项，暂停期限为本通知送达之日起一年。范立军依据该通知称因无法在租赁地址办理工商注册，故合同目的无法实现，据此主张嘉信睿通公司退还租金及保证金。
在审理过程中，双方确认租赁合同已于2014年7月10日解除，房屋钥匙已于7月10日交还嘉信睿通公司。
庭审中，嘉信睿通公司提交了2014年6月11日的催缴通知函、房屋租赁合同、租赁发票、银行收款单、报价单等证据，拟证明范立军存在欠交租金的违约行为，且因范立军之前对租赁房屋的拆除行为，嘉信睿通公司给了新承租人一个月十五天的装修期，并减免了新承租人两个月租赁费，嘉信睿通公司据此主张范立军赔偿其相应的经济损失。
以上事实，有当事人陈述及租赁合同、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室关于永安里旧城区改建项目房屋征收范围内暂停办理工商注册登记的通知等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。现双方均认可租赁合同于2014年7月10日解除，本院对此不持异议。现因工商行政管理部门暂停办理工商注册登记，导致范立军短期内无法办理营业执照，合同目的无法实现，范立军并不存在违约行为及主观过错，故其有权要求嘉信睿通公司退还部分租金和保证金，但其主张期间有误，本院依法确定。
关于嘉信睿通公司的反诉意见，首先，嘉信睿通公司向范立军发送租金催缴函时双方已经因租赁地址无法办理工商注册产生纠纷，范立军有权行使不安抗辩权；第二，范立军对涉案房屋进行拆除和装修系其履行租赁合同的应有权利，后因合同目的无法实现双方协商未果最终同意解除合同，并非由范立军过错或违约行为导致，故嘉信睿通公司主张的经济损失无权要求范立军承担；第三，嘉信睿通公司主张范立军在明知无法办理工商登记注册的情况下仍对涉案房屋进行拆除和破坏，导致其遭受了共计三个半月的租金损失，但现仅根据嘉信睿通公司提供的租赁合同，无法证明其三个半月免租的必要性和真实性，亦无法证实嘉信睿通公司主张的范立军存在扩大损失情形的具体范围程度以及与嘉信睿通公司主张的经济损失之间的因果关系。综上，嘉信睿通公司的反诉，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）范立军租金六万九千五百二十六元九角四分及保证金八万八千元。
二、驳回原告（反诉被告）范立军其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4019元，由原告（反诉被告）范立军负担2624元（已交纳），由被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司负担1395元﹤原告（反诉被告）范立军已预交，被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司于本判决生效前七日内给付原告（反诉被告）范立军﹥。
反诉案件受理费4688元，由被告（反诉原告）北京嘉信睿通科技发展有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 于爽
二〇一四年十一月十三日
书记员 郑磊