广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳雅业贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人：郑可明。
委托代理人：程珂。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东星光影视传播有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：林瑞玲。
委托代理人：曾燎原。
委托代理人：李仰贤。
上诉人深圳雅业贸易有限公司因与被上诉人广东星光影视传播有限公司有关房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第735号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案物业位于广州市广园西路景泰西八巷41号，原属于省工艺品公司所有。
2006年8月8日，广东省工艺品进出口（集团）公司（下简称省工艺品公司）与广东星光影视传播有限公司（以下简称星光公司）签订《房屋整体租赁合同》，约定：星光公司承租位于广州市广园西路景泰西八巷39号房屋、涉案物业及附属水电设施设备，租用面积约19200平方米；涉案物业的现状为工业用地，星光公司承租后将对其进行开发改造成文化商业广场；租赁期限自2006年8月1日起至2021年7月31日止；租金从2006年10月1日计收，从2006年10月1日起至2009年7月31日止，每年租金为520万元；从2009年8月1日起至2015年7月31日止，每年租金在上一年基础上递增3.5%；从2015年8月1日起至2021年7月31日止，每年租金在上一年基础上递增5%；星光公司在每月10日前向省工艺品公司交纳租金（遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）；星光公司须按约定用途使用租赁物业（工业或商业），未经省工艺品公司书面同意不得变更涉案物业的用途，不得利用所承租的房屋或场地进行非法活动，损害公共利益；2011年8月前星光公司须累计总投资不少于950万元（其中2006年8月至2009年1月建设期30个月内的投资占投资总额的40%，余期投资额为总额的60%），将涉案物业建设开发成文化商业广场；星光公司须指定投资计划，投资计划具体列明资金投入时间、金额及项目，该投资计划须于2006年12月30日前制定并经省工艺品公司审定同意；租赁期间，星光公司不能擅自改变房屋的结构；星光公司如需对房屋进行改造、装修或新建物业，须事先征得省工艺品公司书面同意，并由省工艺品公司协助办理相关审批手续，所需费用由星光公司承担；租赁期间，一方有本合同约定的违约情形致使相对方依约解除本合同的，违约方应给与守约方500万元的补偿金；补偿金不足以赔偿守约方经济损失的，还应当赔偿守约方的经济损失；星光公司逾期交纳租金的，每逾期一天，由省工艺品公司按月应交租金的2‰收取违约金，超过约定期限20日不交纳租金的，省工艺品公司有权对星光公司停止水电供应，超过约定期限30日，省工艺品公司有权解除合同，无条件收回星光公司承租的房屋或场地，不予退还押金；若星光公司在2011年8月前累计投资不足950万元时，省工艺品公司有权解除合同，无条件收回星光公司所承租的房屋和场地，不承担星光公司因投资建设开发该房屋和场地的经济补偿，不予退回押金……。
2009年8月10日，广东广新外贸置业发展有限公司（下简称广新公司）承接上述租赁合同的出租人地位，与星光公司签订了《房屋整体租赁合同》，约定：星光公司承租涉案物业及附属水电设施设备，租用面积约19200平方米；涉案物业的现状为工业用地，星光公司承租后将对其进行开发改造成文化商业广场；租赁期限自2009年8月1日起至2021年7月31日止；租金从2009年8月1日计收，从2009年8月1日起至2010年1月31日止，全年租金为520万元；从2010年2月1日起至2015年7月31日止，每年租金在上一年基础上递增3.5%；从2015年8月1日起至2021年7月31日止，每年租金在上一年基础上递增5%；星光公司在每月10日前向广新公司交纳租金（遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）；星光公司须按约定用途使用租赁物业（工业或商业），未经广新公司书面同意不得变更涉案物业的用途，不得利用所承租的房屋或场地进行非法活动，损害公共利益；2011年8月前星光公司须累计总投资不少于950万元，将涉案物业建设开发成文化商业广场；星光公司须指定投资计划，投资计划具体列明资金投入时间、金额及项目，该投资计划须报广新公司审定同意；租赁期间，星光公司不能擅自改变房屋的结构；星光公司如需对房屋进行改造、装修或新建物业，须事先征得广新公司书面同意，并由广新公司协助办理相关审批手续，所需费用由广新公司承担；租赁期间，一方有本合同约定的违约情形致使相对方依约解除本合同的，违约方应给与守约方500万元的补偿金；补偿金不足以赔偿守约方经济损失的，还应当赔偿守约方的经济损失；星光公司逾期交纳租金的，每逾期一天，由广新公司按月应交租金的2‰收取违约金，超过约定期限20日不交纳租金的，广新公司有权对星光公司停止水电供应，超过约定期限30日，广新公司有权解除合同，无条件收回星光公司承租的房屋或场地，不予退还押金；若星光公司在2011年8月前累计投资不足950万元时，广新公司有权解除合同，无条件收回星光公司所承租的房屋和场地，不承担星光公司因投资建设开发该房屋和场地的经济补偿，不予退回押金……。
2010年8月20日，上诉人深圳雅业贸易有限公司（以下简称雅业公司）参加了对涉案物业的拍卖活动并以1.17亿元的价格竞得。
2011年4月29日，省工艺品公司、广新公司与雅业公司签订《物业交接协议》，约定：省工艺品公司、广新公司将涉案物业、附属水电设施设备及房屋资料原件按现状交给雅业公司；双方签订交接确认书后，广新公司与星光公司签订的《房屋整体租赁合同》继续履行，该合同中出租方广新公司的权利义务由雅业公司享有和承担；省工艺品公司、广新公司已向雅业公司明确告知《房屋整体租赁合同》中的权利义务及风险，星光公司已完全知悉上述内容并同意继续履行……。当日，广新公司向星光公司发出《通知》，内容为：租赁合同由雅业公司继续履行，原广新公司的权利义务由雅业公司享有和承担；自2011年4月29日起，星光公司应作为承租方向雅业公司履行包括但不限于支付租金等义务。
租赁物业交接后，星光公司每月均能按月交纳租金，但在多数时间存在逾期交纳（未超过30日）的情况。
2014年5月13日，雅业公司取得了涉案物业的产权登记。同年6月30日，雅业公司向星光公司发出《解除〈房屋整体租赁合同〉通知书》，内容为：星光公司须于2011年8月之前对涉案物业投资950万元，将其改造为文化商业广场；星光公司须于每月10日前交纳租金；星光公司对涉案物业的所有改建、扩建或装修均须取得雅业公司的书面同意。雅业公司认为，星光公司承租涉案物业以来，并未按照合同约定履行投资950万元的义务，涉案物业亦远未成为文化商业广场；星光公司长期逾期交纳租金，经雅业公司多次提出拒不纠正；星光公司擅自对租赁物业进行违章扩建，对房屋安全产生隐患，但并未以任何形式征询雅业公司的意见，故告知星光公司解除《房屋整体租赁合同》并要求星光公司于2014年7月10日前支付违约金500万元。同年5月28日，雅业公司申请广州市公证处对涉案物业门面、招牌、外部环境及建筑物顶层外观现状进行了录像、拍照。上述拍摄结果显示，涉案物业外观较陈旧，且楼顶有未建成的房屋及建筑废料。
原审另查明，星光公司在承租涉案物业后，投入了资金对该物业进行了装饰工程、大厦改造工程及其他零星工程施工。
上述事实，有《房屋整体租赁合同》（2006年8月8日）、《房屋整体租赁合同》（2009年8月10日）、房地产权证（旧证）、拍卖成交确认书、成交凭证、《物业交接协议》、通知、房地产权证（新证）、联系函、关于联系函的复函、星光租金流水明细账、租金转账明细、公证书及当事人陈述等证据证实。
2014年7月4日，雅业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认其解除《房屋整体租赁合同》的行为合法有效；2.星光公司向其支付违约金500万元；3.星光公司立即向其移交涉案物业的经营管理权；4星光公司负担本案诉讼费用。
一审中，星光公司答辩称：不同意雅业公司的诉讼请求，理由如下：雅业公司单方主张解除《房屋整体租赁合同》超过了一年的除斥期间；星光公司全面履行了《房屋整体租赁合同》约定的义务包括投资、足额交纳租金等，未修建违章建筑。星光公司遂提起反诉，请求判令：1.雅业公司解除《房屋整体租赁合同》的行为无效；2.雅业公司继续履行《房屋整体租赁合同》；3.本案的诉讼费用由雅业公司承担。
原审法院认为：合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就合同履行方式约定不明确的，依照上述规定仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。雅业公司在本案租赁合同的目的有二，一是获取租金收益，二是利用星光公司的投资将原用途为“厂房”的涉案物业改造成为适于商业经营的场所，就目的一而言，星光公司虽有迟延交纳租金的行为，但未超过合同约定的30日，故能够基本保证租金收益目的的实现；就目的二而言，经过投资建设，涉案物业已经具备商业经营的条件。对于雅业公司以星光公司违反租赁合同关于投资数额约定的条款解除合同的理由是否成立的问题，首先，租赁合同虽然明确了投资数额，但并未约定以何种方式进行投资（实物、现金或知识产权？），星光公司可按照有利于实现合同目的的方式履行投资义务；其次，客观而言，涉案物业的原用途为“厂房”，面积约19200平方米，将其改造为适于商业经营的场所需要大量资金；再次，星光公司提供了装饰工程、大厦改造工程及其他零星工程施工的证据证实投资情况，虽然证明力略有不足，但仍能证实其具有积极履行合同的行为；最后，星光公司在雅业公司承接租赁合同后未能履行投资报告义务，属于合同的瑕疵履行，不符合解除合同的条件，综上，可以认定星光公司以利于合同目的实现的方式履行了投资义务，雅业公司以投资数额解除合同的理由不能成立。对于雅业公司以星光公司长期迟延交纳租金且在催告后未予以纠正，以及未经同意擅自对涉案物业进行违章扩建为由解除合同的理由是否成立的问题，原审法院认为，星光公司虽有迟延交纳租金的行为，但雅业公司可以主张逾期付款违约金的方式予以惩戒；至于违章扩建的问题，公证书只能证明涉案物业楼顶存在未建成的房屋及建筑废料的现状，但不能证明该房屋由谁建设和何时建设，对此雅业公司可以请求城管部门进行违建调查处理，亦可通过民事诉讼要求星光公司恢复涉案物业楼顶原状、赔偿损失，综上，星光公司在租赁合同履行中确实存在一般违约行为，但未达到合同约定或法定解除的条件，故雅业公司解除合同的理由不能成立，其全部诉讼请求原审法院不予支持。对于星光公司的反诉请求，原审法院予以支持，但需要指出的是，星光公司在合同履行中具有未履行投资报告义务、逾期交纳租金、对涉案物业楼顶管理不善的违约行为，存在过错，今后应予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（五）项的规定，原审法院于2014年11月6日作出如下判决：一、确认雅业公司于2014年6月30日解除《房屋整体租赁合同》的行为无效；二、《房屋整体租赁合同》继续履行；三、驳回雅业公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费46900元、财产保全费5000元，反诉受理费100元，由雅业公司负担。
判后，上诉人雅业公司不服上述原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对星光公司的投资事实认定不清。本案双方对事实的争议焦点即星光公司是否履行了对涉案物业投资950万元的义务，因为根据《租赁合同》的约定，如果星光公司没有投资950万，我方即有权解除合同，并要求星光公司支付500万元违约金。首先，没有任何证据证明租赁物业在2006年出租给星光公司时是不具备经营条件的“厂房”；其次，没有任何证据证明租赁物业的现状系完全由星光公司的投资所形成；再次，星光公司提交的证据不能证明其对租赁物业履行了约定的投资义务。原审法院对星光公司是否有950万的投资事实并未进行确认，对投资的事实也完全没有查明，仅认为“经过投资建设，涉案物业已经具备商业经营的条件”就认定星光公司已履行了约定的对涉案物业进行投资的义务，显然是对事实的认定不清。（二）原审判决适用法律错误。首先，租赁合同的解除基于约定解除权，而不是基于合同目的无法实现而产生；其次，即使讨论合同目的，原审法院也不能擅自推测星光公司的投资行为达到了我方要求。星光公司是以极低价格承租了涉案物业，我方对投资金额方面有严格的要求，合同中甚至约定了星光公司将每一期的资金使用状况向我方报告的义务，况且，“文化商业广场”很难统一界定，如果只是为了实现商业经营目的，则没有证据证实改造款项必须达到950万元，所以，合同的目的显然更应理解为“通过星光公司投资950万元，将涉案物业改造成文化商业广场”。再次，原审法院不应在合同有明确约定的前提下，擅自从解释合同目的的角度，否认我方的解除权，根据租赁合同的约定，如果星光公司没有投资950万，我方即有权解除合同，并要求星光公司支付500万元违约金。原审法院回避了合同的约定，反而擅自从解释合同签订的目的出发，认为星光公司只是一般违约，只是瑕疵履行，从而不符合合同解除的条件。原审判决没有尊重平等民事主体之间的约定，属于明显适用法律错误。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决，改判确认雅业公司解除《房屋整体租赁合同》有效、星光公司向其支付违约金500万元、星光公司向其移交案涉物业的经营管理权；2.星光公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
星光公司二审答辩称：我方不同意雅业公司的上诉请求、事实和理由，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。
二审期间，雅业公司向本院提交了以下证据：证据1.1998年2月3日，省工艺品公司向广州市公安消防局提出的消防验收申请（健身美容），拟证明涉案物业在1998年用于商业出租经营（健身美容）；证据2.1998年6月19日，省工艺品公司向广州市公安消防局提出消防验收申请（娱乐场所），拟证明涉案物业在1998年用于商业出租经营（娱乐场所）；证据3.1997年12月25日，省工艺品公司向广州市公安消防局提出消防验收申请（餐厅），拟证明涉案物业在1997年用于商业出租经营（餐厅）；证据4.2002年9月24日，广州市公安消防局向省工艺品公司出具的复查意见书，拟证明涉案物业在2002年用于商业出租经营（商铺、办公楼）；证据5.2002年9月6日，广州市公安消防局向省工艺品公司出具的建筑工程消防验收意见书，拟证明涉案物业在2000年用于商业出租经营（餐厅）。
星光公司二审质证认为：上述证据均已超过举证期限，不属于新证据，不应作为二审新证据采纳；上述证据不能代表整栋物业的状况，且与我方租赁后是否投资没有关联性；证据反映的面积300多平方米只是我方承租的面积其中的一小部分，因此，上述证据反映的情况与涉案物业现状并不一致。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.涉案合同对于星光公司完成950万元总投资的方式没有约定；2.涉案合同对于解除权的行使期限没有约定。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.合同解除权的发生时间，雅业公司表示：其在2014年6月30日发出解除合同通知时才知道星光公司未能完成投资义务，在涉案物业交接时，原业主并无告知星光公司投资的状况，直至2014年雅业公司与星光公司协商找评估机构对于改建状况、投资状况进行评估时才知道星光公司没有履行投资义务。星光公司则表示：涉案房屋于2011年4月就已经实际交付雅业公司，且雅业公司在竞买涉案房屋时对于投资状况是清楚的，故解除权发生的时间应为2011年8月。2.双方之间是否催告，雅业公司表示：其有口头催告星光公司履行；星光公司则表示：从未收到雅业公司的催告，星光公司也未催告过雅业公司行使解除权。
二审中，雅业公司表示：其行使的是约定解除权，解除合同的依据是2009年8月10日《房屋整体租赁合同》第九条第二款“若星光公司在2011年8月前累计投资不足950万元时，广新公司有权解除合同，无条件收回星光公司所承租的房屋和场地，不承担星光公司因投资建设开发该房屋和场地的经济补偿，不予退回押金。”的约定。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：涉案合同应否确认解除。
《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该法确立解除权消灭制度的本义就是为了督促解除权人及时行使解除权，使当事人之间的合同关系尽早确立下来，从而维护交易安全。如果允许存在解除权人可以无限期地拖延解除权行使的情形，显然与合同法的立法本义相悖。因此，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制。本案中，首先，关于合同解除事由的发生时间认定，《房屋整体租赁合同》第九条第二款约定“若星光公司在2011年8月前累计投资不足950万元时，广新公司有权解除合同，无条件收回星光公司所承租的房屋和场地，不承担星光公司因投资建设开发该房屋和场地的经济补偿，不予退回押金。”从该条约定的内容审查来看，双方对于合同解除事由进行了明确的约定，即星光公司在2011年8月前未能完成950万元的投资义务，雅业公司可行使约定解除权。涉案房屋于2011年4月29日由雅业公司与省工艺品公司、广新公司办理了交接手续，三方签署的《物业交接协议》约定：“省工艺品公司、广新公司已向雅业公司明确告知《房屋整体租赁合同》中的权利义务及风险，星光公司已完全知悉上述内容并同意继续履行……。”据此，合同解除事由的发生时间起算点应从2011年8月起计，雅业公司辩称其是在2014年6月发出解除合同通知时才知道解除事由，明显缺乏合同依据，本院不予采信。其次，关于解除权“合理期限”的认定。双方当事人均确认涉案合同对于解除权的行使期限并无约定，而星光公司亦没有催告雅业公司行使解除权，由于解除权为形成权，故应受除斥期间的限制。虽然合同法对于“合理期限”没有做出明确规定，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，从合同法的立法目的及最高人民法院上述司法解释的精神来看，在非解除权人消极履行合同义务时，解除权人应在合理期限内作出解除合同的意思表示，逾期则将导致该项权利的消灭。依照涉案合同的约定，雅业公司从2011年8月起就有权行使合同解除权，而其既没有提交证据证明有催告星光公司履行，也没有在合理期限内行使解除权，迟至2014年6月30日才向星光公司发出解除合同的通知，因此，已经超出解除权行使的合理期限，应不产生解除合同的法律效果。据此，原审法院实体处理结果并无不当，本院予以维持。雅业公司上诉主张涉案合同应确认解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
至于雅业公司二审中提交的证据因不足以支持其上诉主张，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人深圳雅业贸易有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费46900元由上诉人深圳雅业贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年四月十四日
书 记 员 张辉