辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第3044号
上诉人（原审原告）：赵志滨，男，1975年7月19日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人（原审原告）：姚兰，女，1977年3月13日出生，满族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：赵志滨（系姚兰配偶），男，1975年7月19日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人赵志滨、姚兰因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第02397号民事判决书，向原审法院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于沈阳市和平区文兴路41-1号1-6-4号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为91.55平方米。2011年1月27日，原告赵志滨（乙方）与被告沈阳星辰公司（甲方）签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》1份，约定甲方就“京城中心”项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告赵志滨意向房源即为本案诉争房，原告赵志滨缴纳了购房款200000元。之后，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告以640850元购买本案诉争房屋，销售单价为每平方米7000元。其中第六条约定，买受人于2012年12月5日前支付购房首付款400850元，并在七日内办理完毕公积金相关手续，剩余房款24万元整于2013年2月6日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，二原告于2012年12月5日交纳购房款200850元，两次累计交齐了购房首付款400850元。而诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付二原告。
另查明，2012年9月，被告信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-1号。
再查明，就诉争房，原告赵志滨与被告沈阳星辰公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》时，房屋尚未设立抵押权。二原告与被告沈阳星辰公司签订《商品房买卖合同》后，未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定了抵押登记，抵押权人为被告信达资产公司。
原审法院认为：二原告与被告沈阳星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认协议书及合同有效的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于二原告诉请被告沈阳星辰公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告沈阳星辰公司至今未依约向二原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因二原告及被告沈阳星辰公司已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告沈阳星辰公司应从2014年4月1日起给付，至二原告诉求截止之日。对被告沈阳星辰公司未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，原审法院不予采纳。关于被告沈阳星辰公司认为违约金过高一节，证据不足，原审法院不予支持。关于被告沈阳星辰公司认为二原告仅支付首付款、未支付全款因而构成违约的抗辩，因二原告支付首付款系基于合同的约定，因诉争房未能办理备案登记，故未能办理贷款，其责任不在二原告，故对被告沈阳星辰公司抗辩，原审法院不予采信。
关于二原告诉请被告给原告开具正规发票的诉讼请求，因二原告已向被告沈阳星辰公司支付了首付房款，被告沈阳星辰公司作为房屋的出售方有义务为二原告出具正式发票，故对二原告该项诉请，原审法院予以支持。关于二原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对二原告该项诉讼请求，原审法院不予处理。待具备条件时，原告可另行主张。
关于二原告主张二被告签订的抵押合同涉及诉争房的内容无效的诉求，虽然原告赵志滨与被告沈阳星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》在上述抵押合同签订之前，但二原告与被告沈阳星辰公司签订的商品房买卖合同未备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对二原告该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于二原告主张二被告对诉争房解押一节，与本案非同一法律关系，原审法院不予处理。
原审法院判决：一、确认原告赵志滨、姚兰与被告沈阳星辰房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区文兴路41-1号1-6-4号房屋签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵志滨、姚兰逾期交房违约金19161元，从2014年4月1日起至2015年7月22日止，以400850元为计算基数，按日万分之一标准计算；三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告赵志滨、姚兰开具400850元的正式发票；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费247元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，原告赵志滨、姚兰不服，向原审法院提出上诉，请求：要求法院判决沈阳星辰房地产和中国信达资产签订的抵押合同中关于我房产的部分无效，给我解押房产，要求给我备案，要求沈阳星辰房地产继续交房。由二被上诉人承担本案诉讼费用。理由：一审判决中已查明，上诉人在与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订房屋认购协议并交付首付款时，房屋没有设立抵押权。即被上诉人在已将房屋出售，未取得上诉人允许的情况下私自签订《抵押合同》，将上诉人购买的房屋进行抵押，违反了《物权法》中关于使用权、所有权不明或有争议的财产不得抵押的规定。同时，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司出具的《与京城准业主对话纪要》中明确提到“我们2012年7月收购中信信托的债权，之前他们没有申明已有部分房屋出售，涉嫌欺诈”，说明沈阳星辰房地产开发有限公司在房屋抵押过程中存在欺诈行为，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司也存在失察的过错，那么按照《合同法》中关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同无效的规定，也应判定抵押合同无效，至少是关于上诉人请求房屋的部分内容无效。一审法院以上诉人与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同未备案登记且未证明抵押合同无效为由不予支持是错误的。商品房买卖合同未备案是被上诉人违约的原因造成的，也恰恰是上诉人的核心诉求，一审法院不应把原告诉求作为不支持原告的理由，这个逻辑混乱。关于解押的诉求，一审判决中和平区法院以不是同一法律关系为由不予处理错误，因为按照《物权法》中的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。如果被上诉人签订的合同不涉及上诉人，那上诉人自然是无权干涉，可是中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司与沈阳星辰房地产开发有限公司为了各自利益，而且现在中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司以房产抵押作为理由不给上诉人出具解押手续，导致涉诉房产无法办理备案手续，那么两个被告《抵押合同》是否有效直接与本案相关。一审法院判定《商品房买卖合同》有效，对此上诉人无异议，那么既然判定合同有效就应该对合同中规定的备案内容予以支持，沈阳星辰房地产开发有限公司就应该履行合同，为上诉人备案，而一审法院却以不具备办理登记备案的条件为由对上诉人要求备案的诉求不予处理，这是错误的。“不具备条件”是被上诉人自身原因造成的，与上诉人无关，法院应当判定沈阳星辰房地产开发有限公司去完备条件为上诉人备案，而不是“因为不具备条件”而“不予处理”，难道“甲欠乙的钱，而因为甲没有钱不具备还钱条件就可以不还钱，乙就活该倒霉”吗？请法院予以纠正。
被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：上诉人赵志滨、姚兰与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原审判决认定准确。
关于上诉人要求被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司之间关于本案诉争房屋抵押部分无效，予以解押的问题。本案中无证据证明被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司之间的抵押合同存在无效的情形，故上诉人的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持正确。
关于上诉人要求被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司办理备案登记的主张，因诉争房屋现已被抵押，不具备办理备案登记的条件，待具备条件时，上诉人可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费247元，由上诉人赵志滨、姚兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年一月十三日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。