江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第1579号
原告：许阳，男，1981年11月4日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：徐利（受许阳的特别授权委托），北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
被告：上海铭靓餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇公路1176号7幢1852室。
法定代表人俞佑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋匡奇（受上海铭靓餐饮管理有限公司的特别授权委托），江苏福庆律师事务所律师。
被告：丁静芳，女，1969年12月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。未到。
委托诉讼代理人：沈芳（受丁静芳的特别授权委托），江苏辰庚律师事务所律师。
原告许阳诉被告上海铭靓餐饮管理有限公司（以下简称铭靓公司）、丁静芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告许阳及其委托诉讼代理人徐利，被告铭靓公司的委托诉讼代理人蒋匡奇、被告丁静芳的委托诉讼代理人沈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许阳向本院提起诉讼请求：要求铭靓公司返还2015年11月9日至11月26日的租金（按年租金21.6万元计算）及保证金5.4万元、装修押金1万元，可扣除免租期2个月的租金。二、丁静芳返还12张桌子、28张椅子及4张沙发。事实和理由：2015年1月5日，丁静芳与铭靓公司签订《房屋租赁协议》1份，约定：铭靓公司租赁丁静芳位于无锡市××楼Ｆ401铺位，租赁房屋计租面积1800平方米；租期自2015年3月15日至2024年7月14日，房屋用于美食家美食广场经营使用。2015年6月27日，其与铭靓公司签订《美食广场租赁协议》1份，载明铭靓公司为出租方（甲方），其为承租方（乙方），甲方同意将中山路387号四层B区19号经营场地出租于乙方，乙方承租该场地经营餐饮，租期3年即2015年6月27日至2018年6月26日，租金自2015年8月27日起计算，年租金总额21.6万元，租金支付方式押3附3，乙方向甲方一次性缴纳保证金5.4万元等内容。其分别于当年6月28日、7月30日向铭靓公司支付租金、保证金共计10.8万元、装修押金1万元。其承租房屋后，办理了崇安区异风馆小吃店的经营执照，其系经营者。为经营该店，其支付装修设计费3万元，与无锡市快捷盛装饰装潢有限公司的约定装修款为467720.3元（已支付38万元）；为购买家具花费1.5万元；为购买餐具花费7131元；为购买水杯花费54元；为经营购买果汁杯花费203元；与赶集网签订的网络推广服务订单，支付推广费2800元；与电信无锡分公司签订的业务登记单1份，支付电信费2458元；与无锡智昂软件科技有限公司签订的销售服务合同，支付点菜系统服务费4900元，打印纸费用340元、钱箱费用180元；为制作店招支付广告费合计4400元；为购买的微波炉花费1098元；为店内经营财务做账需要购买电脑一台，花费2650元；为经营安装排烟系统，花费共计16150元；为制作自动门支付9700元；租赁凤翔苑39-202室作为员工宿舍，支付租金4800元、物业费150元、中介费1600元。其装修完毕后，于2015年10月22日开始营业，至同年11月9日，崇安区异风馆小吃店因铭靓公司与丁静芳的纠纷被丁静芳停水停电，无法经营。至2015年11月20日，崇安区异风馆小吃店被拆除，其不清楚是何人所为，但有12张桌子、28张椅子及4张沙发在丁静芳处。因已经无法经营，其向员工支付提前解除合同的赔偿金共计20500元。其认为铭靓公司未能保障其在2015年11月9日以后的正常经营并导致店被拆除，系违约，故意应当返还其11月9日至11月26日的租金、保证金5.4万元、装修押金1万元，装修、设备及其他损失其另行主张。丁静芳与铭靓公司是共同经营，故应承担连带清偿责任。
被告铭靓公司辩称，其收到租金、保证金10.8万元及装修押金1万元属实。其与丁静芳并非共同经营，而是房屋租赁关系，且已将丁静芳就房屋租赁合同纠纷一案诉至法院，后无锡市中级人民法院作出(2016)苏02民终2434号民事判决书，载明租赁协议应被认定为整体无效，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，租赁合同中约定的免租期系出租人给予承租人的优惠激励措施，免租期内的收益实质已体现在出租人在租赁期内所收取的租金总额中，故铭靓公司关于免租期租金是零的主张，本院不予支持，铭靓公司应支付房屋占有使用费计算如下：(1700000元/年×3年+1800000元/年×3年+1900000元/年×3年)÷(365天/年×9年+30天/月×4月)×(30天/月×4月+117天)＝16200000元÷3405天×237天＝4757.7元/天×237天＝1127575元等内容，该判决系终审判决，已经发生法律效力。因其与丁静芳的《房屋租赁协议》无效，故其与许阳的《美食广场租赁协议》亦为无效合同，其不承担违约责任。其同意返还租金及保证金，但许阳也应支付免租期（2015年6月27日）至2015年11月9日的租金，装修押金是否返还由法院依法认定。其对损失金额不予认可，且其并未拆除崇安区异风馆小吃店，不因承担责任。
被告丁静芳辩称：其与铭靓公司不存在共同经营关系。其确从11月9日间断性停止水电，但未拆除崇安区异风馆小吃店。其对许阳主张的损失不予认可，许阳主张的装修、设备损失均是铭靓公司对许阳违约所致，与其无关。许阳仅能向铭靓公司主张权利。因铭靓公司对其违约，其要求铭靓公司搬离经营场所，铭靓公司以经营场所物品太多无处存放为由拖延，其出于人性化考虑同意将12张桌子、28张椅子及4张沙发存放在其处，上述物品同意返还给许阳。
本院经审理，认定事实如下：2015年1月5日，丁静芳与铭靓公司签订《房屋租赁协议》1份，约定：铭靓公司租赁丁静芳位于无锡市××楼Ｆ401铺位，租赁房屋计租面积1800平方米；租期自2015年3月15日至2024年7月14日，房屋用于美食家美食广场经营使用。2015年6月27日，许阳与铭靓公司签订《美食广场租赁协议》1份，载明铭靓公司为出租方（甲方），许阳为承租方（乙方），甲方同意将中山路387号四层B区19号经营场地出租于乙方，乙方承租该场地经营餐饮，租期3年即2015年6月27日至2018年6月26日，租金自2015年8月27日起计算，年租金总额21.6万元，租金支付方式押3附3，乙方向甲方一次性缴纳保证金5.4万元等内容。许阳分别于当年6月28日、7月30日向铭靓公司支付租金、保证金共计10.8万元、装修押金1万元。8月21日，许阳办理了崇安区异风馆小吃店的经营执照，许阳系经营者。后崇安区异风馆小吃店被拆除，12张桌子、28张椅子及4张沙发存放在丁静芳处。铭靓公司将丁静芳以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，无锡市中级人民法院作出(2016)苏02民终2434号民事判决书，载明11月9日，丁静芳切断承租房屋内的供水供电；租赁协议应被认定为整体无效，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，租赁合同中约定的免租期系出租人给予承租人的优惠激励措施，免租期内的收益实质已体现在出租人在租赁期内所收取的租金总额中，故铭靓公司关于免租期租金是零的主张，本院不予支持，铭靓公司应支付房屋占有使用费计算如下：(1700000元/年×3年+1800000元/年×3年+1900000元/年×3年)÷(365天/年×9年+30天/月×4月)×(30天/月×4月+117天)＝16200000元÷3405天×237天＝4757.7元/天×237天＝1127575元等内容，该判决已经发生法律效力。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《美食广场租赁协议》、收据、民事判决书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：许阳主张铭靓公司与丁静芳共同经营，无相关证据提供，铭靓公司、丁静芳亦不认可，且与生效的判决书明显相悖，本院不予支持，本院对许阳要求丁静芳承担共同清偿责任不予支持。丁静芳自愿将12张桌子、28张椅子及4张沙发返还许阳，本院予以确认。铭靓公司与丁静芳的《房屋租赁协议》已经被认定为无效合同，许阳与铭靓公司的《美食广场租赁协议》系分租了《房屋租赁协议》项下的部分房产，故《美食广场租赁协议》亦为无效合同。许阳不能依据《美食广场租赁协议》的相关条款要求铭靓公司承担违约责任，其认为铭靓公司未能保障其经营系违约，于法无据，本院不予支持。因丁静芳于2015年11月9日断水断电，故本院认为许阳实际使用房屋至2015年11月9日，铭靓公司应将房租、保证金、装修押金共计11.8万元返还许阳，许阳应支付截至当日的房屋占有使用费为(216000元/年÷12个月×34个月)÷(12个月/年×3年)×(4个月＋14天)＝75933.33元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、上海铭靓餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内支付许阳42066.67元。
二、丁静芳于本判决生效后10日内将12张桌子、28张椅子及4张沙发返还许阳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元（含公告费600元），由上海铭靓餐饮管理有限公司负担1388元，由丁静芳负担262元。该款已由许阳预交，上海铭靓餐饮管理有限公司、丁静芳于本判决生效后十日内将其负担部分直接支付给许阳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 员 殷天华
人民陪审员 陈 红
人民陪审员 袁玉珠
二〇一七年七月七日
书 记 员 邹 琳
本案援引法律条款
《中国人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》：
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
财政部《关于印发〈企业会计准则解释第1号〉的通知》(财会[2007]14号)
三、出租人对经营租赁提供激励措施的，如提供免租期或承担承租人的某些费用等，承租人和出租人应当如何处理？
（二）出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别下列情况进行处理：
1.出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
2.出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配；承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。