广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4699号
上诉人（原审原告）：广州市腾飞物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：陈克宇，总经理。
委托代理人：付莉莉，公司员工。
被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区天虹花园（一期）业主委员会，住所地广州市黄埔区。
负责人：季海华，该业主委员会主任。
委托代理人：邢志强，该业主委员会委员。
上诉人广州市腾飞物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市黄埔区天虹花园一期的原开发商于1998年1月委托广州市腾飞物业管理有限公司（以下简称腾飞公司）对该小区进行物业管理，物价行政管理部门批复了腾飞公司对该小区物业服务相关收费标准的申请。2013年广州市黄埔区天虹花园（一期）业主委员会［以下简称天虹花园（一期）业委会］经小区业主大会选举产生，同年10月22日向房地产行政主管部门和鱼珠街道办事处备案。
2015年1月16日，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会在广州市黄埔区鱼珠街道维护稳定及社会治安综合治理委员会办公室（以下简称鱼珠街道综治办）的协调、主持下，签订《天虹花园一期物业服务交接协议书》，其中订明甲方（移交方）广州市腾飞物业管理有限公司，乙方（接收方）黄埔区天虹花园（一期）业主委员会，丙方（主持方）黄埔区鱼珠街道综治办；甲、乙双方根据国家、广东省、广州市相关法律规定，就黄埔区天虹花园一期物业服务的交接事宜，经共同协商达成如下协议条款：一、甲方自2015年1月16日17时30分起不再为天虹花园一期的业主提供物业服务，由乙方自2015年1月16日17时30分起接手天虹花园一期的物业管理工作；二、自甲、乙双方交接之时以前因天虹花园一期的物业服务而产生的债权债务纠纷，由甲方与相关当事人通过法律途径解决；自甲、乙双方交接之时以后因天虹花园一期的物业服务而产生的债权债务纠纷，由乙方与相关当事人通过法律途径解决；三、甲方根据相关法律规定及历史现状按法定程序配合乙方的接收工作；四、甲、乙双方因履行本协议所产生的争议，由双方友好协商，协商不成通过法律途径解决；五、本协议书一式四份，自甲、乙、丙三方签字、盖章后生效，三方及天虹社区居委会各执一份，均具有同等法律效力。腾飞公司的法定代表人陈克宇、天虹花园（一期）业委会的负责人季海华，分别在该协议书的尾部甲方、乙方签字栏签字并加盖公章。丙方签字栏为空白。腾飞公司、天虹花园（一期）业委会确认，该协议内容由腾飞公司的法定代表人陈克宇起草，天虹花园（一期）业委会的委员邢志强修改，天虹花园（一期）业委会提出增加了丙方为协议一方当事人。当天下午，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会在天虹花园一期小区现场交接，天虹花园（一期）业委会接手进行物业管理。
数日后，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会因天虹花园一期小区相关物业管理资料等移交问题产生争议，鱼珠街道办事处、派出所、房管部门有关负责人到达小区现场协调，天虹花园（一期）业委会再次要求鱼珠街道相关部门在重新打印的一份《天虹花园一期物业服务交接协议书》上签字。与2015年1月16日腾飞公司、天虹花园（一期）业委会签订的《天虹花园一期物业服务交接协议书》对比，该份新的协议书首部没有再列丙方，协议条款一至四条的内容完全相同，第五条更改为：本协议书一式四份，自甲、乙双方签字、盖章后生效，甲、乙双方及天虹社区居委会各执一份，均具有同等法律效力；协议书的尾部签字栏“丙方”改为“见证人”。当日，腾飞公司的法定代表人陈克宇在该协议书上签字，天虹花园（一期）业委会的负责人季海华则签字并加盖公章，陈克宇和季海华签署的日期仍书写为2015年1月16日；天虹社区居委会主任刘某在“见证人”一栏签字。
2015年2月中下旬，腾飞公司又派员进驻天虹花园一期小区进行物业管理，与天虹花园（一期）业委会发生纠纷，经黄埔区维稳办、信访局、公安分局、房管分局、鱼珠街道办事处等部门共同对腾飞公司、天虹花园（一期）业委会进行调解，同年4月8日，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会分别作为甲方、乙方签订《天虹花园一期物业管理问题补充协议书》，其中订明为落实2015年1月16日双方签订的《天虹花园物业服务交接协议书》，以及确保4月3日及4月8日甲方在区综治信访维稳中心的承诺得以履行，双方签订本协议，甲方完全退出天虹花园一期物业管理区域的管理，从签订本协议之日起，除乙方依法聘任外，不得以任何理由再次对小区进行管理；甲方退出物业管理区域后，乙方依法选定物业公司，业主、业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由乙方和全体业主共同承担管理责任等。该协议签订后，天虹花园一期小区的商铺区域由腾飞公司进行物业管理，小区其他区域由天虹花园（一期）业委会聘请相关管理人员进行管理，天虹花园（一期）业委会至今未召开业主大会选聘小区的物业管理企业。天虹花园（一期）业委会陈述上述两份《天虹花园一期物业服务交接协议书》及《天虹花园一期物业管理问题补充协议书》均有在小区内张贴公示，腾飞公司则称第二份《天虹花园一期物业服务交接协议书》没有张贴。腾飞公司提供了该小区众多商铺业主的签名表格，证明均支持腾飞公司对小区商铺进行物业管理，其中部分商铺户主列明为陈克宇。天虹花园（一期）业委会对上述表格上的业主及其签名的真实性不予确认。
2015年4月29日，腾飞公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认腾飞公司与天虹花园（一期）业委会于2015年1月16日签订的《天虹花园一期物业服务交接协议书》无效。
原审诉讼中，原审法院向鱼珠街道综治办调查了解腾飞公司、天虹花园（一期）业委会关于天虹花园一期物业服务交接的情况，该综治办的两位负责人反映：天虹花园业主对腾飞公司的物业管理服务投诉很多，认为腾飞公司只收管理费但管理不到位，小部分业主拒交管理费、水电费，后小区被供水、供电公司追缴欠费，腾飞公司的法定代表人陈克宇于2015年1月初提出不再对该小区进行物业管理；综治办考虑到临近春节，小区一时无人接手管理会造成垃圾收运、治安等方面的混乱现象，影响小区居民正常的生活秩序、环境卫生，存在导致群体事件发生的可能，因此劝陈克宇继续管理小区，至少确保小区春节期间的管理，在陈克宇坚决要退出小区物业管理的情况下，为保证小区的正常秩序，综治办于是召集腾飞公司、天虹花园（一期）业委会协商，要求天虹花园（一期）业委会临时接手小区的物业管理，天虹花园（一期）业委会也愿意接手，其双方经协商于2015年1月16日在综治办的办公室签订了《天虹花园一期物业服务交接协议书》；当日综治办才知道双方未经综治办同意在该协议上将综治办列为丙方，天虹花园（一期）业委会称目的是增加协议书的效力，综治办即时提出将其列入民事合同不合适，没有在协议书上签名；一、二日后，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会交接过程中因腾飞公司不愿移交相关资料，综治办又在小区现场组织协调，陈克宇与天虹花园（一期）业委会当场签订了第二份《天虹花园一期物业服务交接协议书》，该协议书上将丙方改成了见证人，由天虹社区居委会主任刘晨辉在协议书的见证人处签名；2月底腾飞公司又重新进入小区进行物业管理，对天虹花园（一期）业委会的物业管理进行干扰，4月8日经黄埔区多个职能部门共同调解，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会又签订了《天虹花园一期物业管理问题补充协议书》。
原审法院认为：腾飞公司、天虹花园（一期）业委会在2015年1月16日自愿签订的第一份《天虹花园一期物业服务交接协议书》中订明，“丙方（主持方）：黄埔区鱼珠街道综治办”、“本协议书一式四份，自甲、乙、丙三方签字、盖章后生效”，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会未经鱼珠街道综治办的同意，根据双方的意愿约定将鱼珠街道综治办设定为该合同当事人的一方，合同经三方签字盖章后才生效，这是腾飞公司、天虹花园（一期）业委会就合同生效约定的附条件，但由于鱼珠街道综治办不同意作为该合同的丙方及签字，故腾飞公司、天虹花园（一期）业委会约定的合同生效条件未成就。由于腾飞公司自行提出退出小区的物业管理，为确保小区的生活秩序、治安、卫生等在无物业服务企业进行管理期间保持正常状态，经所在街道办事处职能部门的协调，天虹花园（一期）业委会在未通过召开天虹花园一期业主大会决定的情况下，签订上述协议书并从腾飞公司处接管了小区的物业管理工作，而非天虹花园（一期）业委会自行解聘物业服务企业。天虹花园（一期）业委会的上述行为是为了维护小区内全体业主的共同权益，积极配合所在街道办事处、居民委员会维护小区的社会治安等工作，履行自治管理的职责，并没有违反法律及物业管理条例的相关规定。此后，腾飞公司、天虹花园（一期）业委会又重新签订了第二份《天虹花园一期物业服务交接协议书》、《天虹花园一期物业管理问题补充协议书》，部分条款已实际履行完毕。腾飞公司、天虹花园（一期）业委会在2015年1月16日签订的第一份《天虹花园一期物业服务交接协议书》，就天虹花园一期物业管理交接事项约定的权利义务内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同自腾飞公司、天虹花园（一期）业委会签字后成立，但由于双方约定的合同生效条件未成就，因此该合同未生效，且双方的权利义务关系实际已经被双方在该日之后重新签订的第二份《天虹花园一期物业服务交接协议书》所替代。故腾飞公司以合同的丙方未签名、天虹花园（一期）业委会未经业主大会授权同意解聘腾飞公司为由，主张该合同无效，不符合法律规定的合同无效的情形，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、《物业管理条例》第二十条的规定，于2015年7月15日作出判决：驳回广州市腾飞物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由腾飞公司负担。
判后，上诉人腾飞公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院不但没有查明事实，而且还错误认定事实，适用法律不当导致作出错误的判决：一、天虹花园（一期）业委会多次采取不正当手段，企图逼使腾飞公司撤出天虹花园的物业管理。在天虹花园（一期）业委会向法院提交的向政府部门的投诉资料中，均有：“天虹花园全体业主同意……”的表述，街道维稳办在证词中也有“部分业主不交水费、电费、管理费……”的表述，导致相关政府部门出于维稳的考虑，向腾飞公司施压。而腾飞公司也因为误信相关意见是天虹花园全体业主的一致意见且迫于鱼珠街道部门的压力，腾飞公司无奈与天虹花园（一期）业委会签订了《天虹花园一期物业服务交接协议》。但腾飞公司事后了解到，要求腾飞公司交出天虹花园物业并非全体业主的一致意见，只是很少一部分人的主张，在一审腾飞公司提交部分业主签名中也有证明，5月4日的补充协议也是在天虹花园（一期）业委会组织部分人上访及拉横幅后由相关部门自以为全体业主要求的情况下要求腾飞公司作出的。腾飞公司对此存在重大的误解，故起诉要求撤销《天虹花园一期物业服务交接协议》。但原审法院对该等事实没有查明，即错误地认为是腾飞公司主动撤出天虹花园的物业管理。二、根据《物业管理条例》的规定，选聘或解聘物业管理公司，应由物业管理区域内专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。而在本案中，天虹花园（一期）业委会并没有证据证明其解聘腾飞公司并接管天虹花园物业管理得到了符合法律法规规定的法定人数的小区业主的同意，但原审法院却以天虹花园（一期）业委会接管天虹花园物业管理是为维护小区内全体业主的共同利益为由，认定天虹花园（一期）业委会因《天虹花园一期物业服务交接协议》取得天虹小区管理权的行为有效。原审法院的这一认定，明显违背法律法规及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定。三、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中明确作出“业主委员会”应诉需提供“业主大会”的授权，《广州市物业管理条例》也明确作出：自治及委托第三人进行物业管理适用本法的规定，天虹花园（一期）业委会没有经过业主大会的决定，擅自决定而取得物业管理权均属违反国家强制性规定，给腾飞公司造成极大的损失。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判支持腾飞公司的诉求，确认腾飞公司与天虹花园（一期）业委会于2015年1月16日签订的《天虹花园一期物业服务交接协议》无效；2、本案一、二审的全部诉讼费用由天虹花园（一期）业委会承担。
被上诉人天虹花园（一期）业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，腾飞公司的上诉理由与请求没有事实及法律的依据，请求二审法院驳回腾飞公司的上诉。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案是腾飞公司诉请要求确认其与天虹花园（一期）业委会于2015年1月16日签订的《天虹花园一期物业服务交接协议书》无效，其上诉理由又以受到有关部门压力、其存在重大误解为由要求撤销该协议，由于腾飞公司要求撤销协议的诉请与其一审诉讼请求不同，对此本院不予审查该理由，本院只对协议是否无效予以审查。《天虹花园一期物业服务交接协议书》的签约主体为腾飞公司和天虹花园（一期）业委会，因此天虹花园（一期）业委会作为本案的诉讼主体是适格的，腾飞公司认为天虹花园（一期）业委会未经业主大会授权而应诉违反法律规定依据不足，本院不予采信。从双方先后签订两份《天虹花园一期物业服务交接协议书》及《天虹花园一期物业管理问题补充协议书》的过程可知，双方对于腾飞公司退出涉案小区管理经过多次协商，而相关行政部门也参与了协调。从合同内容看，主要是落实腾飞公司退出涉案小区管理的承诺的履行问题，因此，原审法院认定该协议是天虹花园（一期）业委会接管涉案小区的物业管理工作，而非天虹花园（一期）业委会解聘腾飞公司的物业管理工作具有依据。双方对于该协议生效的条件进行了约定，因该条件未成就，故2015年1月16日《天虹花园一期物业服务交接协议书》实际尚未生效，此后双方又重新签订了协议。《天虹花园一期物业服务交接协议书》为双方当事人自愿签订，腾飞公司没有证据证明该协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的事由，因此，腾飞公司上诉要求确认2015年1月16日《天虹花园一期物业服务交接协议书》无效依据不足，其上诉请求本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由广州市腾飞物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 徐毅敏