金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东孝民初字第42号
原告庄剑平。
委托代理人：胡妙洪。
被告庄根成。
委托代理人：鲁邦升。
原告庄剑平与被告庄根成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员章城伟独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告庄剑平及其委托代理人胡妙洪，被告庄根成及其委托代理人鲁邦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄剑平诉称，原告系金华市金东区鞋塘后楼下村村民。1991年11月，原告经政府审批，获得原金华县鞋塘镇后楼下村双林街10号75平方米地块的建房许可。1993年7月，原告在此地块上建造了两层半钢混结构楼房。2007年5月，原告因经营资金短缺，加之法律意识淡薄，将上述房屋及房内家具以108000元（人民币，下同）卖给了金东区鞋塘后楼下村的被告庄根成。不久，原告就对自己的卖房行为后悔不已，多次向被告要求返还房款退回房屋，但被告一直拖而不决。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告的房屋买卖协议无效；2、被告腾空并将房屋返还给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告庄根成辩称，首先，本案房屋买卖行为发生在2007年5月，原告的起诉已经远远超过了两年的诉讼时效期间。第二、原告请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求没有明确的法律依据。农村宅基地固然禁止买卖，但根据法律及司法解释规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的协议才是无效的。农村宅基地买卖行为仅有国务院的规定，且该规定并没有限制农村村民购买农村宅基地，仅仅是规定了农村村民出卖了宅基地后不能享受另行分配的安置房。物权法也明确规定，农村宅基地是可以买卖的。根据本案的实际情况，原、被告之间的买卖行为是有效的。第三、原告要求被告腾空并将房屋返还给原告的诉讼请求，也违背了公平公正和诚实信用原则。不管本案合同是否有效，原告在对价支付补偿款之前是无权要求被告腾空房屋的。原告诉称的事实和理由部分，房屋买卖的时间、价款基本正确，是根据当时的市场价成交的。被告购买的时候房屋只有两层而非原告诉称的两层半，被告购得房屋后加盖了一层，也进行了装修。原告当时是在村里张贴出售房屋的广告，被告看到后才与原告洽谈买房事宜，房屋买卖也是在原告村委会见证下进行的。原告在出售房屋后，已经把土地使用权证原件交付给被告。虽然该土地使用权证没有办理变更登记，但并不影响房屋买卖的效力，被告方没有过错。根据双方买卖合同的条款来看，原告是基于完全的自愿将房屋出卖给被告的，该行为没有违反任何法律法规的规定。现原告基于土地升值的因素要失约，明显违背了诚实信用原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告庄剑平举证、被告庄根成质证及本院认证：
证据1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。被告质证后对该证据无异议，但补充陈述原告现居住在金华市区而不是孝顺镇后楼下村。本院对该证据予以确认。
证据2、农村私人建房用地呈报表一份，证明原告位于孝顺镇后楼下村双林街10号75平方米地块的建房申请活动有关部门许可的事实。被告质证后对该证据无异议，本院予以确认。
证据3、情况说明一份，证明原告于1993年在位于原金华县鞋塘镇后楼下村双林街10号地块建有两层半楼房，于2006年5月将房屋出卖给被告的事实。被告质证后认为，首先，该情况说明是原告的单方陈述，后楼下村村委会仅仅是对原告的陈述予以见证；其次，该情况说明于原告诉状中陈述的也不一致，原告没有实事求是把当时的情况说清楚，是不诚实的一个表现。该情况说明中表述的“两层水泥结构房屋”无异议，该情况说明是与事实相符的。被告质证后认为该情况说明与事实相符，故本院予以确认。
被告庄根成举证、原告庄剑平质证及本院认证：
证据1、被告身份证复印件一份，证明被告的主体资格及被告系农村村民而非城市居民的事实。原告质证后对该证据无异议，但认为该证据恰恰证明了被告系孝顺镇上明堂村村民的事实。本院对该证据予以确认。
证据2、集体土地建设用地使用证（复印件）一份，证明原、被告房屋买卖时，原告是自愿将集体土地建设用地使用证交付给被告，只是没有进行变更登记。原告质证后认为该证据证明了本案争议房屋的土地是属于孝顺镇后楼下村集体所有，该土地的使用权人为原告庄剑平，并没有过户到被告庄根成名下；仅凭该证据没有办法推定双方过错；对交易过程无异议。
证据3、卖房契一份，证明双方的房屋买卖行为是由双方村委会相关领导见证的，经过原告村集体组织同意的，卖房契约定原告必须无偿帮助被告办理过户手续且明确不得反悔，原告现在提起诉讼就是反悔，是违背诚实信用原则的。原告质证后对该证据的真实性无异议，认为卖房契第二条约定房屋出卖价为120000元，实际支付为108000元；卖房契由谁见证并不重要，合同无效就是无效。
证据4、证明（金东区孝顺镇上明堂村村民委员会出具）一份，证明被告目前是一户一宅，符合国家政策；被告村集体目前已经没有宅基地可安置的事实。原告质证后对该证据的真实性无异议，认为该证据进一步证明了被告系金东区孝顺镇上明堂村村民的事实；证明中提及“我村在之后安排宅基地及安置村福利房时，就未考虑庄根成家的需要，现我村已无地基可批”，上明堂村不考虑庄根成的需要，是对庄根成权利的侵害；庄根成在上明堂村既没有宅基地也没有房屋，其有权向村集体要求建房；该村有无地基可批，与本案无关。
原告质证后对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，本院对本案的基本事实作如下认定：
原告庄剑平系金华市金东区孝顺镇后楼下村村民，被告庄根成系金华市金东区孝顺镇上明堂村村民。2006年5月23日，原、被告签订《卖房契》一份，约定原告将其所有的位于金东区孝顺镇后楼下村双林街的两层房屋一幢转让给被告庄根成。《卖房契》签订后，被告向原告支付了108000元的购房款，原告亦向被告交付了合同约定的房屋。被告取得该房屋后，加盖了第三层，并一直居住至今。2014年2月，原告诉至本院，请求确认原、被告的房屋买卖协议无效，被告腾空并将房屋返还给原告。
本院认为，本案双方当事人争议焦点有二：其一、原告的起诉是否超过诉讼时效期间；其二、双方于2006年5月23日签订的《卖房契》的效力问题。
（一）关于原告的起诉是否超过诉讼时效期间。
本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权。而本案原告关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，故不应受两年诉讼时效的限制。
（二）关于双方于2006年5月23日签订的《卖房契》的效力问题。
依照法律规定，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不得向本集体经济组织之外的成员转让。本案中，原告庄剑平将农村房屋出卖给非本集体经济组织成员的被告庄根成，买卖的标的物为农村房屋，必然涉及宅基地买卖，违反了法律的强制性规定，故原、被告之间签订的《卖房契》应认定无效。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同系双务合同，这里的返还是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中，作为出卖方的原告在未返还被告房屋转让款也未赔偿其他损失的情况下，要求被告腾退房屋，属起诉不适时，故原告要求被告腾退房屋的请求，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告庄剑平与被告庄根成于2006年5月23日签订的《卖房契》无效。
二、驳回原告庄剑平的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告庄剑平负担25元，由被告庄根成负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 章城伟
二〇一四年七月八日
代书记员 金巧芳