江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0916号
上诉人（一审被告）徐荣华。
委托代理人孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社，住所地江苏省沭阳县贤官镇贤北村。
负责人黄玉雷，该企业投资人。
委托代理人冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
一审被告桂芹。
上诉人徐荣华因与被上诉人沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社（下称龙虾养殖合作社）、一审被告桂芹土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭庙民初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年6月，沭阳县贤官镇贤北村村委会和案外人王效武签订土地租赁合同，将座落在新沭灌·OK路沟南侧、贤北村1组、2组、4组水稻地、万公河堆462亩土地，以每亩每年650元租用给王效武作高效农业生产基地，租期18年，从2009年6月25日至2027年6月25日。2009年9月，黄玉雷和王效武共同投资设立沭阳县贤官兴盛珍禽养殖有限公司，注册资本为100万元。2010年7月19日，王效武和黄玉雷签订股份转让协议，王效武将其在该公司的股份转让给黄玉雷。
2010年，黄玉雷与徐荣华商定，黄玉雷将龙虾养殖合作社内的土地转租给徐荣华用于养殖螃蟹、种植花木，但双方未签订书面租赁合同。2011年8月25日、9月20日、10月8日、11月24日，徐荣华先后付给龙虾养殖合作社租金100000元、100000元、150000元和100000元，共计450000元。同年，黄玉雷在徐荣华书写的《支出报告表》上的损失认定人处签名。
2013年10月24日，一审法院依法对徐荣华租赁的土地现状进行了现场勘验。一审中，徐荣华认可在扣除80亩水面亩数后，其使用土地亩数为320亩，而经现场勘验，徐荣华进行水面养殖的田亩为54亩，故徐荣华使用的土地总面积应为374亩。
一审法院另查明，：徐荣华与桂芹系夫妻关系。徐荣华经营螃蟹养殖期间，桂芹在养殖场地进行协助。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，应视为不定期租赁。本案中，双方当事人之间对租赁土地的面积、租赁期限、租金及其支付期限和方式未作出明确约定，但龙虾养殖合作社已按口头合同实际将土地交给徐荣华使用，故徐荣华应向龙虾养殖合作社支付租金。因土地已被龙虾养殖合作社收回，徐荣华也已不在该土地上继续经营，故双方间的租赁合同应予解除。
关于涉案土地租期问题。双方当事人未书面约定租赁期限，徐荣华首次支付土地租金的时间为2011年8月25日，结合证人证言，可以认定徐荣华实际使用土地时间为2011年8月底。徐荣华称其于2013年春节后（正月初八）回到养殖基地，并在基地生活了两天后离开，后再次回到养殖基地看场地，再结合证人证言，可以认定徐荣华终止使用租赁土地的时间为2013年2月底。据此，徐荣华租赁土地期间应为2011年8月底至2013年2月底，租赁时间共计18个月。龙虾养殖合作社称徐荣华租赁土地期间为2011年8月16日至2013年3月16日，徐荣华称其进驻场地时间为2011年12月，租赁土地期间为2012年3月3日至2012年11月，但双方均未提供有效证据加以证实，故双方的主张均不予采信。
关于涉案土地租金问题。龙虾养殖合作社诉称双方约定按每亩每年1200元计算，徐荣华辩称双方约定按每亩每年800元计算，但双方均未提供充分的证据证实。结合涉案土地周边地区租金情况，按照每亩每年1000元的租金标准计算确定土地租金。
关于涉案土地面积问题。龙虾养殖合作社诉称徐荣华租赁土地面积为456亩，徐荣华辩称租赁土地面积不足300亩，均未提供证据证实。根据现场勘验情况以及双方当事人的陈述，并结合证人证言，能够认定徐荣华实际租用土地的面积为374亩。
关于钢架大棚差价、土地复垦费问题。龙虾养殖合作社称其和徐荣华口头约定在合同租赁期满时，由徐荣华向其支付土地复垦费50000元和钢架大棚损失6000元，龙虾养殖合作社也未提供证据证实，徐荣华也对此予以否认，故对龙虾养殖合作社的该项诉讼请求依法不予支持。
关于桂芹的主体资格问题。因龙虾养殖合作社认可其是与徐荣华口头订立租赁合同，故租赁合同的相对人应为龙虾养殖合作社与徐荣华，根据合同相对性原则，桂芹作为本案诉讼主体不适格，故对龙虾养殖合作社要求桂芹承担责任不予支持。
关于徐荣华的反诉请求问题。龙虾养殖合作社负责人黄玉雷在《支出报告表》上签字，仅是对徐荣华损失情况予以确认和证明，并非表明黄玉雷同意对该损失承担赔偿责任。徐荣华据此要求龙虾养殖合作社赔偿其损失227000元，无事实和法律依据，对此不予支持。
综上，一审法院认定徐荣华应付土地租金合计560977.56元（1000元／亩／年÷12个月×18个月×374亩），扣除其已付款450000元，尚欠租金110977.56元。对龙虾养殖合作社的其他诉讼请求以及徐荣华的反诉请求，均不予支持。遂判决：一、解除沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社和徐荣华之间的土地租赁合同，解除时间为2013年2月底；二、徐荣华于判决生效后十日内给付沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社土地租金110977.56元；三、驳回沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社的其他诉讼请求；四、驳回徐荣华的反诉请求。案件受理费9030元，反诉案件受理费2353元，合计11383元，由沭阳县贤北龙虾养殖专业合作社负担4515元，由徐荣华负担6868元。
一审判决后，徐荣华不服，向本院提起上诉称：徐荣华于2012年8月25日支付100000元系订金并非租金，此时，龙虾养殖合作社尚未将出租的土地上树木及杂物清理完毕，也未将土地交付给徐荣华。一审法院应该依据2011年土地出租价格确定涉案土地租金，而不应依据案件审理期间土地出租价格确定涉案土地租金。一审法院对涉案土地面积进行勘验测量时并未通知徐荣华到场，不能作为定案依据。因黄玉雷与他人存在经济纠纷，导致徐荣华所租用的土地被沭阳县人民法院保全，因此给徐荣华造成损失达227000元，黄玉雷也在《支出报告表》上签字予以认可，故其应对该损失承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回龙虾养殖合作社的一审诉讼请求，支持徐荣华的一审反诉请求，或将本案发回重审。
被上诉人龙虾养殖合作社答辩称：在徐荣华租用土地之前，龙虾养殖合作社已经使用该土地经营一段时间，且该经营项目是沭阳县重点项目，并被当地政府部门列为观摩点。因此，不可能在土地上存在树木、杂物等需要清理。徐荣华于2011年支付多次租金，并非订金，龙虾养殖合作社提供的证据可以证明徐荣华于2011年8月25日开始租用土地。一审法院参照周边土地出租价格，认定涉案土地租金的价格比双方约定的价格低。徐荣华认可除水塘外实际租用土地面积为320亩，根据一审法院现场勘验确认徐荣华租用水塘面积为54亩，据此，认定徐荣华租用土地总面积为374亩。徐荣华提供的《支出报告表》不能证明其存在损失，也不能证明黄玉雷同意承担损失赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审的争议焦点是：1.徐荣华实际租用土地的面积、租用时间以及租金价格如何确定；2.徐荣华主张龙虾养殖合作社赔偿其损失227000元应否支持。
关于第一争议焦点。本院认为，双方当事人对土地租赁面积、使用期限未作约定，应以徐荣华实际租用土地的面积及期限计算租金。徐荣华称因黄玉雷与他人存在经济纠纷引发诉讼，沭阳县人民法院对涉案部分土地进行了保全，导致徐荣华对其中的80亩水塘未能实际使用，该部分土地租金应予扣除。徐荣华在一审中又称，扣除上述80亩水塘未能使用的土地外，实际租用土地为320亩。因法院的保全行为并未影响徐荣华对土地实际使用，但80亩鱼塘中有部分露出水面土地，土地上有龙虾养殖合作社种植的树木，该部分土地并未由徐荣华实际使用，故不应计算租金。经一审法院现场勘验，勘验记录有徐荣华雇佣的人员予以认可，并有其它在场人员签字确认，能够认定徐荣华实际使用水塘面积为54亩。据此，能够认定徐荣华实际租用土地面积为374亩。
黄玉雷曾以个人名义起诉要求徐荣华支付租金并赔偿损失，在该案审理中，因徐荣华主张黄玉雷出租土地的行为是履行职务行为，应由龙虾养殖合作社主张权利，黄玉雷遂撤回该案的起诉。在该案审理中，证人汤某、张某能够证明徐荣华自2011年8月份开始使用土地，结合徐荣华从2011年8月25日、9月20日、10月8日、11月24日连续四次支付租金的情况，应该认定徐荣华从2011年8月底开始实际使用土地。因双方并未签订书面租赁合同，超过6个月期限的，视为不定期租赁，出租方可随时要求解除合同，但应给予承租方合理期限。龙虾养殖合作社负责人黄玉雷曾于2012年年底前提出与徐荣华解除租赁关系，徐荣华于2012年12月11日接受沭阳县公安局贤官派出所询问时也称黄玉雷拒绝继续将土地出租给徐荣华，但徐荣华直到2013年春节后才实际离开租用的土地。据此，可以认定徐荣华将土地移交给龙虾养殖合作社时间为2013年2月底，故徐荣华实际租用土地时间应计算至2013年2月底，合计18个月。
双方未约定租金支付期限，租期超过一年的，承租人依法应每一年支付一次租金。徐荣华称已经向龙虾养殖合作社支付了全部租金，但其在解释《支出报告表》内容时称双方商定该表上载明的227000元在下一年租金中予以扣除，故对徐荣华陈述的已经支付全部租金主张不予采信，能够以此推断徐荣华已经支付的租金为一年期内的租金。《支出报告表》上载明80亩地租金支出为100000元，可以推断出每亩地每年租金为1250元，与龙虾养殖合作社主张的每亩地每年租金1200元相近，徐荣华称每亩地每年租金800元，但未能提供任何有效证据证明该主张。一审法院结合涉案土地周边地段土地租金价格情况，酌情认定徐荣华按照每亩地每年1000元价格支付租金，龙虾养殖合作社二审中也对此予以认可，本院依法予以确认。
关于第二争议焦点。徐荣华称因沭阳县人民法院对80亩鱼塘进行保全，其遂要求黄玉雷对徐荣华关于鱼塘已投入情况进行确认，若无法使用该部分鱼塘，龙虾养殖合作社应对徐荣华实际投入损失进行赔偿。但保全措施并未影响徐荣华对鱼塘的实际使用，故对徐荣华要求龙虾养殖合作社承担该部分损失的请求不予支持。
综上，上诉人徐荣华的上诉主张无事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6370元，由上诉人徐荣华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一四年十月八日
书 记 员 袁 满
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