江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1366号
上诉人（原审被告）高金坤。
被上诉人（原审原告）杨建平。
委托代理人尹美娣（系杨建平妻子），女，1963年3月8日生，汉族。
上诉人高金坤因与被上诉人杨建平房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院作出的（2013）澄滨民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
1994年杨建平经批准建造了位于江阴市郑泾路xx号的房屋两间，此后，在未经批准的情况下其又私自在房屋前用铁皮搭建了一间简易房。2006年1月25日起，杨建平将简易房出租给高金坤，双方未签订书面租赁合同，口头约定租金4000元／年，先付后用。承租后，高金坤开始在简易房内经营汽车轮胎修补生意。自2009年开始，杨建平将房屋租金提高至5000元／年。2012年1月25日前，高金坤支付杨建平2012年度的租金5000元，杨建平认为其2011年已向高金坤提出，2012年的租金已涨至6000元／年，双方为此发生分歧。此后，高金坤未再支付杨建平租金。2013年5月左右，高金坤离开承租的简易房，搬走部分财物，尚有部分设施未搬。
2013年6月30日，高金坤与杨建平之妻尹美娣签订人民调解协议书一份，内容为：尹美娣要求高金坤搬出发生纠纷；双方约定：一、双方于2013年7月1日上午9时至浮桥社区调处；二、如果房客高金坤不能如期赴约，其堆放在房主尹美娣处的物品由尹美娣处理；三、双方具体事宜由村委会调解后决定。
后因双方协商未果，杨建平于2013年8月15日诉至原审法院，请求判令：1、解除杨建平与高金坤的房屋租赁关系；2、高金坤立即支付自2012年11月25日起至2013年7月5日止每月500元计算的租金，计3500元。庭审中，杨建平变更第二项诉讼请求为：杨建平立即支付自2012年11月25日起至实际搬迁之日止按每月500元计算的占有使用费，且杨建平在庭审中坚持要求高金坤搬离简易房。高金坤辩称：2012年10月，杨建平要将租金涨至6000元／年，他跟杨建平说2012年的5000元租金已经支付了，如果要涨价的话等到了2013年1月25日房租到期再谈。但是杨建平不同意，还喊了电工将他的电断掉。迫于无奈，他自己买了柴油机继续做生意。2013年4月20日，杨建平又喊了七八个人将他打伤。出院后，他就去别处重新租了房子，但是大部分东西还留在简易房内没有搬走。后来过了段时间，他又回去看了一下，发现简易房的铁皮房顶被掀掉了，原先留在那边的机器设备淋雨后也都报废了。现在他要求杨建平赔偿他机器设备、营业损失、精神损失等各项费用。
审理中，原审法院依法向高金坤行使释明权，告知其可就提出的损失问题在本案中提起反诉亦可另案主张。高金坤明确表示其另案主张权利。
以上事实有结婚证、建设工程规划许可证、收条、人民调解协议书、照片及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
本案争议焦点为：一、本案所涉房屋租赁合同能否解除；二、高金坤是否应支付杨建平“租金”，数额为多少。
原审法院认为：
关于争议焦点一，杨建平出租给高金坤的简易铁皮房系未经批准建设的临时建筑，且其在一审法庭辩论终结前也未经主管部门批准建设，故本案所涉的租赁“房屋”应属通常意义上的违章建筑。合同的解除应建立在合同本身合法有效的基础上。违章建筑因其违法性不能成为租赁合同标的。当事人以不合法的标的作为合同客体的，合同应属无效。无效的合同自始无效，也就不存在解除的问题。故对于杨建平要求解除与高金坤之间租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。合同被确认无效后，因合同取得或占有的财产，应当予以返还。故高金坤应及时迁让并将“承租房”返还给杨建平。
关于争议焦点二，尽管租赁合同无效，但合同无效并不赋予承租方无偿占有使用他人财产的权利。高金坤依据合同实际占有使用了“承租房”，其应按照双方约定的“租金”标准向杨建平支付占有使用期间的费用。本案中，双方主要对于2012年的“租金”系5000元还系6000元发生争议。对此，法院认为：“租金”的确定应基于双方的合意，杨建平未向法院举证其与高金坤已就2012年的“租金”提高至6000元达成合意。即使杨建平已在2011年向高金坤提出提高下一年“租金”的要求，但并未得到高金坤同意。事实上，高金坤也是按照5000元／年的标准向杨建平支付了2012年的“租金”。故法院确定2012年的“租金”标准为5000元／年。根据高金坤所支付的“租金”，其可占有使用“承租房”至2013年1月24日。自2013年1月25日起，双方未就此后的“租金”达成合意。故法院酌定2013年1月25日之后的占有使用费的标准仍参照5000元／年计算。因此，高金坤应支付杨建平自2013年1月25日起至实际搬迁之日止按5000元／年计算的占有使用费。
关于高金坤提出的损失问题，因其当庭表示另案主张权利，本案中不予处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，作出如下判决：一、高金坤于判决发生法律效力之日起十五日内从杨建平所有的位于江阴市郑泾路xx号的“简易铁皮房”中迁出。二、高金坤于判决发生法律效力之日起十日内支付杨建平自2013年1月25日起至实际迁让之日止按5000元／年计算的占有使用费。三、驳回杨建平其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（杨建平已预交），由高金坤负担。高金坤于判决发生法律效力之日起十日内直接给付杨建平50元。
上诉人高金坤不服原审判决，向本院提起上诉称：杨建平在其不同意增加租金的情况下，采用断电断水及锁门的方式扰乱其正常经营，并在其不知情的情况下将简易铁皮房房顶强行拆除，又将其打伤，杨建平的行为致使租赁房屋不能正常使用而停止营业，构成重大违约，其有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金，并要求杨建平承担赔偿责任。此外，杨建平在明知自己的房屋为违法建筑的情况下，故意将房屋出租给其使用，致使其遭受停业损失、搬迁损失，杨建平应该赔偿其由此受到的损失。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并判令杨建平支付其相应的损失。
被上诉人杨建平答辩称：其未对高金坤停水停电，也未打伤高金坤，不构成违约，高金坤应该立即搬走，并继续支付房屋使用费直至实际搬走之日。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审已查明的事实一致。
二审另查明，自高金坤承租杨建平的简易铁皮房后两年左右，因门锁损坏，高金坤另行换锁，之后简易铁皮房的钥匙即由高金坤单独持有，杨建平不再持有简易铁皮房的钥匙。
2013年7月1日，高金坤前去浮桥社区与杨建平进行协商，但因杨建平要求高金坤搬离，高金坤要求杨建平赔偿损失，致双方最终协商未果。
二审中，对于简易铁皮房屋顶坍塌的时间及原因，双方陈述不一。高金坤陈述称，简易铁皮房的屋顶于2013年4月份已被杨建平破坏，当时其已不居住在房屋内，2013年6月30日杨建平又将屋顶油布等掀掉致使屋顶坍塌。杨建平陈述称，因高金坤在屋顶上放置物品过多致使屋顶坍塌，但因其并不居住在简易铁皮房处，故并不清楚屋顶何时坍塌，如高金坤对房屋占有使用费有异议，为尽快解决纠纷，让高金坤早日迁让，其自愿放弃房屋占有使用费的主张。
以上事实，由双方当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为：
房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。本案中，杨建平出租给高金坤的简易铁皮房并未取得审批手续，故杨建平与高金坤之间关于该简易铁皮房的租赁合同应属无效，高金坤应将该简易铁皮房返还给杨建平，原审法院判决高金坤从该简易铁皮房中迁出，符合法律规定，本院予以维持。高金坤在原审中明确表示对于杨建平造成的损失将另行主张，本案对此不予理涉。
综上，因杨建平在二审中自愿放弃主张房屋占有使用费，本院对原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持江阴市人民法院（2013）澄滨民初字第1239号民事判决书第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销江阴市人民法院（2013）澄滨民初字第1239号民事判决书第二项；
三、驳回杨建平其余诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人高金坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛崴
代理审判员 李杨
代理审判员 李飒
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 蒋懿