绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯执异初字第5号
原告：上海洛忻贸易有限公司。
法定代表人：杨德兵。
委托代理人：朱文武。
被告：董宝冯。
委托代理人：何高峰、章炯。
被告：沈圆彬。
原告上海洛忻贸易有限公司（以下简称洛忻公司）诉被告董宝冯、沈圆彬案外人执行异议之诉一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张浙丽担任审判长，与审判员吴秀智、陈维组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告洛忻公司的委托代理人朱文武，被告董宝冯的委托代理人何高峰到庭参加诉讼。被告沈圆彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告洛忻公司诉称，原告于2015年2月2日向绍兴市柯桥区人民法院提交对（2014）绍柯执民字第2473号通知书的执行异议申请书，法院经听证后于2015年4月1日裁定驳回原告的异议。原告认为该裁定于法不合，根据浙江省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第四条，执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有涉案房屋，如何把握标准的通知中明确做了详细回答，有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有涉案房屋：1.案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在涉案房屋内生产经营。2.案外人在抵押、查封前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照至今未变更住所地的。3.案外人在抵押、查封前已经对涉案房屋根据租赁用途进行装修的。故起诉要求判令终止执行（2014）绍柯执民字第2473号裁定；确认租赁合同有效；判令被告支付本案诉讼费。在案件审理过程中，原告明确诉讼请求为：判令终止执行（2014）绍柯执民字第2473号裁定；判令被告支付本案诉讼费。
被告董宝冯辩称，一、（2014）绍柯执民字第2473号裁定、（2015）绍柯执异字第9号裁定合法有据，应予以支持。二、原告所提执行异议之诉的理由为原告在涉案房产查封之前就在涉案房屋内进行生产经营，但事实并非如此，原告是在2014年9月才搬入涉案房屋的，是在房屋查封之后，且在此之前，法院已经委托评估机构对涉案房屋进行了勘验。三、原告陈述对涉案房屋进行装修并无依据，房屋原来是由其他公司占有的，原告并没有在涉案房屋内进行任何生产经营活动。四、原告对涉案房屋只是借用，并没有租赁。五、按照上海地区规定，未登记备案的租赁不得对抗第三人，而原告对涉案房屋的租赁并未登记，故不得对抗第三人。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告沈圆彬未到庭，也未提交书面答辩状。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯执异字第9号执行裁定书一份，证明合法租赁权被非法处置的情况。
2、调取于上海市工商行政管理局松江分局关于原告公司档案机读材料一份、2011年12月1日房屋租赁协议一份，证明原告公司在2012年2月24日已租赁涉案办公楼办公的事实。
3、2013年12月1日签订的关于整幢楼的租赁合同一份，证明原告在2013年12月1日租下普照路39-41号整幢楼的事实。
4、借款合同一份，证明504万汇款中有200万是借款的事实。
5、转账凭证一份，证明原告已支付全部租金的事实。
针对原告提交的证据，被告董宝冯质证认为：对证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明对象和证明目的有异议。2011年12月1日房屋租赁协议没有实际对价，实为借用。另外原告对该房产只是注册公司使用，并没有实际占有使用，原告无法证明其在法院查封之前就在该房产内办公的事实。对证据3真实性有异议，该合同不管从形式要件还是经验法则来看，都不符合真实性，且落款时间前后有矛盾，是虚假的。对证据4真实性、关联性有异议。该证据与本案没有关联性，且该证据在之前的程序中没有提供，是在执行异议时提供的，是配套证据3才提供的。对证据5真实性无异议，但该证据系还款的凭证，可以反映出之前的借款合同、租赁合同的真实性有问题。
被告董宝冯为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
6、房地产评估报告一份，证明2014年7月30日评估机构对涉案房屋进行现场查勘时，涉案房屋是空关状态的事实。
对被告董宝冯提供的证据，原告质证认为证据6恰恰证明了原告与被告沈圆彬签订租赁合同后，原占有涉案房屋的公司进行了腾退，然后原告进行装修，装修至2014年3月后，对房屋进行空关散味的事实。
为查明案件事实，本院依法调取以下证据：
7、（2015）绍柯执异字第9号执行卷宗中的执行听证笔录；8、（2014）绍柯执民字第2473号执行案卷中，2014年11月26日本院执行员对何慧辉的调查笔录；9、（2014）绍柯执民字第2473号执行案卷中，2015年1月28日松江区房地产登记处出具的上海市房地产登记簿一份，其上记载涉案房屋于2014年4月3日被本院查封的事实；10、（2014）绍柯执民字第2473号执行案卷中，原告公司自设立起的三任股东的设立、变更材料复印件，其上记载在公司设立时被告沈圆彬为公司监事，之后的两次股东变更中公司监事均未变化的情况。
对本院出示的证据，原告对证据8何慧辉的笔录的真实性未提出异议，但认为何慧辉并不是在公司内办公的，他是那天恰巧来公司办业务时法院找他做了笔录，故该笔录不能真实反映原告是何时搬入涉案房屋的，且该份证据是孤证。对证据10的真实性无异议，此处的监事不变，与本案关联不大，估计是因工作人员在操作时存在失误，没有仔细审核。对其他两份证据没有异议。
对本院出示的证据，被告董宝冯质证认为均无异议。
被告沈圆彬未向法庭提交证据，也未到庭应诉，视为自愿放弃举证和对其余各方证据质证的权利。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2，被告董宝冯对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据符合证据三性要求，故本院确认其证明力。原告提交的证据3、4、5无法构成完整的证据链，不能达到原告所要达到的证明目的，具体理由在说理部分阐述。被告董宝冯提供的证据6经原告质证对其真实性无异议，该证据形式合法，与本案讼争事实存在关联性，可以作为认定本案事实的依据。本院调取的证据7、8、9、10经原告及被告董宝冯质证对其真实性没有异议，符合证据三性要求，可以作为认定本案事实的依据。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
本院在审理（2014）绍柯商初字第965号董宝冯诉沈圆彬等民间借贷纠纷一案期间，根据董宝冯的申请依法作出财产保全的民事裁定，并于2014年4月3日依法查封沈圆彬名下的坐落在上海市松江区普照路39-41号的涉案房产。嗣后，董宝冯、沈圆彬达成调解协议，由本院制作（2014）绍柯商初字第965号民事调解书。因沈圆彬未能按约履行，权利人董宝冯向本院申请执行。立案执行后，2014年7月，本院及绍兴市博大房地产评估有限公司对上述涉案房产进行现场调查，涉案房产处于空置状态。在执行过程中，沈圆彬未提及租赁情况；原告虽向本院提出分配申请，但未提及租赁情况。本院在经二次拍卖未成交后，拟准备第三次拍卖时，发现涉案房屋有人使用。2014年11月26日，本院工作人员对原告公司职员何慧辉进行询问，并制作调查笔录一份，何慧辉陈述其在原告公司工作已有一年多时间，原告公司系于2014年9月底搬入涉案房产营业。之后，本院制发并张贴通知书，责令使用人从涉案房屋内搬出。原告提出执行异议，主张其对涉案房产享有租赁权。本院经审查后，于2015年4月1日作出（2015）绍柯执异字第9号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告不服该执行裁定，诉至本院。
另查明，一、原告洛忻公司成立于2012年2月24日，注册地址为上海市松江区松江镇普照路41号底楼-1，公司类型为一人有限责任公司，时任股东为许梅芳，被告沈圆彬为监事，此后洛忻公司先后两次变更股东，但沈圆彬任公司监事一职未变。2011年12月1日，许梅芳以洛忻公司名义与沈圆彬签订房屋租赁协议一份，约定由洛忻公司向沈圆彬租赁地址为上海市松江区松江镇普照路41号底楼-1的房屋30平方米，租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日，因沈圆彬与许梅芳为亲属关系，上述30平方米房屋为无偿使用。二、2013年12月10日，原告洛忻公司曾通过银行支付被告沈圆彬504万元，用途注明“还款”。
本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房屋被人民法院查封之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋查封前且案外人在查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
就本案而言，原告所举证据尚不足以证明其主张的租赁权先于本院查封且可以对抗本院执行。理由如下：
第一，根据本案现有证据显示，原告与涉案房产的关联最早发生于其设立时使用涉案房屋底楼的一部分作为公司设立时的注册地址，即“上海市松江区松江镇普照路41号底楼-1”，使用面积为30平方米。需要注意的是，虽然原告公司的登记住所地目前仍是该地址，但原告据以使用上述30平方米房屋作为注册地址的依据是原告公司第一任股东许梅芳与被告沈圆彬于2011年12月1日签订的一份《房屋租赁协议》，该协议明确，因协议两签署人系亲属关系，故原告为无偿取得房屋使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故原告与被告沈圆彬之间于2011年12月1日达成的《房屋租赁协议》，虽名为“租赁”，但不符合租赁合同承租人“支付租金”的特性，该协议的实质为原告无偿使用该30平方米的房屋，故原告不享有法律赋予租赁合同承租人的“买卖不破租赁”、“同等条件优先购买”等权利。
第二，原告陈述与被告沈圆彬于2013年12月1日签订关于涉案全部房产的租赁合同，但被告董宝冯对该合同的真实性不予认可。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，在被告董宝冯未认可原告主张的事实的情况下，原告负有举证责任。即原告须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋查封前且在查封前已依据合同占有涉案房屋至今”的条件。原告提供的证据3房屋租赁合同虽形式上的起租时间为2013年12月1日，在执行异议的听证会上，被告沈圆彬也确认曾签署该租赁合同。但在涉及第三方利益时，原告仍须提供其他确切证据佐证其与被告沈圆彬签订的关于涉案全部房屋的租赁合同的签订日期为其陈述的2013年12月1日或至少签订于法院查封之前。为证明该一事实，原告提交了证据4借款合同和证据5银行转账凭证，用以说明为了履行借款合同及房屋租赁合同，原告已于2013年12月10日支付被告沈圆彬504万元，其中200万元为借款另304万元用以支付房屋租赁合同项下20年租期的全部租金。但原告出具的证据5银行转账凭证用途栏明确载明为“还款”，该证据与证据4借款合同，证据3房屋租赁合同之间无法形成有效的证据链达到高度盖然的证明标准，不足以证明原告在2013年12月10日已支付房屋租赁合同项下租金的事实，不足以佐证原告关于证据3房屋租赁合同签署于2013年12月1日的陈述。且该房屋租赁合同签订双方未依照该合同的约定和依据《中国人民共和国城市房地产管理法》及不动产所在地《上海市房屋租赁条例》的规定向松江区房地产交易中心提交备案。故对于原告陈述的关于涉案全部房屋的房屋租赁合同的签订日期为2013年12月1日的事实，无确切证据佐证，本院不予认可。
第三，在庭审时原告已明确本案不存在以下情形：租赁合同当事人在涉案房屋查封前已就租赁关系提起诉讼或仲裁；租赁合同当事人在涉案房屋查封前已办理租赁合同公证；租赁合同当事人在涉案房屋查封前缴纳相应租金税。
第四，涉案房产于2014年4月3日被本院查封，在同年7月，本院和评估机构进行现场勘查时，房屋处于空置状态。原告在庭审时确认其于2014年8月搬入涉案房屋，并自述在其他公司搬离后其以使用为目的，于2013年12月至2014年3月对涉案房屋进行了装修，之后为了散去装修气味空置房屋直至搬入，但未能提供相应的证据予以证明，本院对其自述的内容不予认可。
综上，因原告未能提供确切证据证明其主张的租赁权先于法院查封且可以对抗本院执行。本院对涉案房产进行查封、腾空、拍卖等执行措施符合法律规定，对原告的诉请，本院不予支持。被告沈圆彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告上海洛忻贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费31，120元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费31，120元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］
审判长 张浙丽
审判员 吴秀智
审判员 陈 维
二〇一五年七月三日
书记员 孔宏伟