广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1907号
上诉人（原审原告）：陈怀田，男，汉族，1963年12月9日出生，住所地：安徽省凤台县。
委托代理人：陈波、邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠州市供销农贸批发市场开发有限公司，住所地：惠州市小金口办事处骆屋村沙岗岭。
法定代表人：汪国城。
委托代理人：邹朝贵，广东九韬律师事务所律师。
委托代理人：刘洁勤，广东九韬律师事务所律师助理。
上诉人陈怀田、惠州市供销农贸批发市场开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法小民初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。陈怀田的代理人陈波、惠州市供销农贸批发市场开发有限公司的代理人邹朝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月15日，原审陈怀田一审诉称，2014年9月14日，原被告双方签署了一份《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告名下位于惠州市江北骆屋村沙岗岭（小金口乌石村对面）的惠州市供销农贸批发市场内第8栋13、15号铺位，建筑面积为270平方米。租金每月5400元，免租期6个月。合同签署后原告即向被告支付了首月租金加管理费及合同保证金共16200元。被告向原告承诺市场在2014年10月1日整体开业。然而，2014年10月1日，被告并未按照其承诺如期开业。事实上，截止起诉之日止，整个市场除了原告及另外两三家商户入驻外，其余商铺还没有完成招商工作，根本不能确定何时能开业，被告也没有按照合同约定提前30天通知原告何时开业。
另外，因为被告的原因，原告承租的商铺没有取得规划许可证，没有办理包括消防在内的各种验收，没有取得房产证导致原告无法办理工商营业执照，至今不能合法开展经营活动。经过交涉，被告不仅不为原告的经营积极提供协助，反而将案涉房屋私自加锁扣押了原告一台碾米机。原告认为，因为被告的违约行为导致原告承租商铺进行经营活动的目的不能实现，根据《合同法》的规定，原告可以单方解除该合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求：1、判令解除原被告双方于2014年9月14日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还原告租金加管理费及合同保证金共21733.2元；3、判令被告归还扣押的碾米机一台给原告。
被告惠州市供销农贸批发市场开发有限公司一审答辩称，1、原告的事实理由都是不成立的，请求依法驳回。原告在诉状中称我方在2014未开业，我方未承诺在2014年整体开业，被告所经营的农贸市场早已在2014年5月份已经开业；2、被告出租的商铺未办理许可证、未办理规划许可证、未办理消防都是违背客观事实的。我方有充分证据证明，我方出租的商铺由规划许可、完成消防验收，完全符合办理营业执照的条件；3、我方从来就没有扣押过原告的碾米机，原告将碾米机放在商铺恰前证明了，原告目前还占用商铺，原告开业随时取回碾米机，但是应当支付租金，否则被告可以留置。结合三点答辩意见，请求驳回原告的全部诉请。
惠州市供销农贸批发市场开发有限公司一审反诉称，反诉人合法享有位于惠州市江北骆屋村沙岗岭的惠州市供销农贸批发市场（下称农贸市场）的经营权。2014年9月14日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定由被反诉人租用反诉人经营的农贸市场内第B栋13、15号铺位，建筑面积为270平方米，租期自2014年10月1日至2019年9月30日止，租金每月5400元，综合管理费为每月l350元。该合同中还对双方其它的权利义务作出了具体规定。《商铺租赁合同》签订后，反诉人按照约定履行了向被反诉人交付租赁铺位等合同义务。然而，被反诉人仅缴纳了合同保证金l0800.O0元，以及两个月的租金后就再也没有按期支付租金及综合管理费，期间反诉人多次以各种方式向被反诉人催收，但被反诉人均以各种借口予以拒绝至今已拖欠租金及综合管理费多达数月，而且被反诉人既不愿交租，又不愿返还承租铺位。不料，在双方交涉期间，被反诉人不但没有意识到自己严重违约损害到反诉人合法权益的客观事实，居然先起诉至法院，反而要求反诉人承担违约责任，但是，其诉请所依据的理由完全违背客观事实。因被反诉人恶人先告状的行为，反诉人也只有拿起法律武器维护自身合法权益。鉴于被反诉人长期拖欠租金及综合管理费的客观事实，反诉人有权主张如下权利：1、要求解除合同，并要求被反诉人支付拖欠的租金、综合管理费及违约金。依据双方签订的《商铺租赁合同》第一部分第三条第四款：“商铺租金为每月l0日前缴清；各项费用延迟一天未缴清的按应付款项每日千分之五标准向甲方（反诉人）支付违约金。乙方（被反诉人）若拖欠租金超过15天，则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止本合同，责令乙方无条件退场，且其合同保证金作为违约金不退还。”的规定，及该合同第二部分第一条第五款：“乙方如有下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，并不退还乙方已交合同保证金：…3、逾期缴纳租金、综合管理费达l5天以上（含15天）……”的规定，反诉人有权要求解除合同，并要求被反诉人支付拖欠的租金、综合管理费及违约金。2、要求被反诉人补交免租期内租金。另依据《商铺租赁合同》第一部分第二条第二款：“甲方承诺给乙方免租期为6个月，…如乙方在合同期内提前撤场，以及因乙方违约等原因致使合同提前被解除的，乙方应当将免租期内的租金补交给甲方”的规定。由于被反诉人严重违约导致合同提前被解除，被反诉人需要向反诉人补交免租期内的租金。3、自合同解除之日起，被反诉人应当按租金的三倍标准支付占用费。由于双方均提出解除签订的《商铺租赁合同》（虽然理由不同），该合同应当被解除，合同一旦解除，无论双方当事人是否仍存在争议，被反诉人应当无条件将租赁铺位返还给反诉人，否则，依据《商铺租赁合同》第二部分第二条第九款：“若合同到期未续期的，或合同被解除的，乙方应即将铺位返还给甲方，如无理继续占用的，应当按合同约定租金的三倍标准支付占用费…”的规定，被反诉人非法占用期间，应当按租金的三倍标准支付占用费。请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2014年9月14日签订的《商铺租赁合同》，并判令被反诉人将位于惠州市供销农贸批发市场内第B栋第13、15号铺位返还反诉人；2、判令被反诉人向反诉人偿付拖欠的租金及非法占用费［租金计付期限自2014年11月1日起至2015年6月30日止（除去2015年2月份），每月5400.O0元，共计43200.O0元；非法占用费计付期限自2015年6月30日止至被反诉人将承租铺位返还给反诉人之日止，按合同约定租金三倍标准即16200.O0元／月计付］；3、判令被反诉人向反诉人偿付拖欠的综合管理费（综合管理费计付期限自2014年11月1日起至被反诉人将承租铺位返还给反诉人之日止，每月1350元，暂计至2015年6月30日为l0800元）；4、判令被反诉人向反诉人支付违约金（以被反诉人应付的租金及综合管理费款项为本金，逾期付款期间以银行同期利率的四倍计付违约金，暂计至2015年6月30日止共计2979元）；以上合计56979元；5、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
陈怀田一审对反诉答辩称，我认为之所以引起本案诉讼，完全是因为反诉原告违约在先，并且至今未统一开业的实际，导致合同目的不能实现，反诉被告不应当承担违约责任。档口及碾米机2015年3月份就已经被反诉原告控制，不存在反诉被告非法占用问题。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年9月14日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：1、原告将位于惠州市江北骆屋村沙岗岭（小金口乌石村对面）的惠州市供销农贸批发市场内第B栋13、15号铺位租赁给被告使用，建筑面积为270平方米。原告租赁的铺位用于经营粮油、饲料；2、租赁期限：2014年10月1日至2019年9月30日止；免租期6个月，免租时间为2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月、2015年7月、2015年9月；3、自2014年10月1日至2016年9月30日止，原告每月缴纳租金5400元；2016年10月1日至2019年9月30日止，原告每月缴纳租金5832元；4、合同签订后，原告向被告支付了首月租金及综合管理费5400元、合同保证金10800元、2015年2月租金5400元及2015年1月电费133.2元，共21733.2元；5、租金每月10号前缴清；各项费用延迟1天未交清的按应付款项每日千分之五标准向被告支付违约金。原告若拖欠租金超过15天，则视为原告严重违约，被告有权单方终止合同，责令原告无条件退场，且其合同保证金作为违约金不予退还。
《商铺租赁合同》第二部分第一条第三款约定：甲方（被告）提前20天通知乙方（原告）进现场装修，提前30天通知乙方市场统一开业日期，……。如甲方因客观原因导致不能按期开业时，应提前15日通知乙方。合同签订后，原告认为被告一直无对农贸批发市场进行统一开业，致使原告至今无开业经营，应负违约责任，请求法院判如所求；被告认为合同并无约定统一开业时间，而农贸批发市场已于2014年5月28日在新闻媒体中刊登正式试业，只是招商不理想，不够旺盛。原告不能以市场不够旺盛而不履行合同，被告不应承担违约责任，并反诉请求法院判如所求。
另查一，合同签订后，被告将商铺交给原告使用，原告在承租的商铺放置一台碾米机。
另查二，涉案的商铺是惠州市忠耀实业投资有限公司向第三方租地后，投资兴建成惠州市供销农贸批发市场（下称农贸市场），主要建筑物是粮油仓库、农副产品综合楼，惠州市忠耀实业投资有限公司与被告于2014年5月1日签订《协议书》，指定被告为该农贸市场的项目运营公司，全权负责农贸市场的经营管理。该农贸市场有惠州市发展和改革局颁发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》、惠州市惠城区小金口街道办事处作出的《关于兴建临时建筑规划许可的批复》、惠州市公安消防支队惠城区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
另查三，庭审后，本院对该农贸市场进行了实地查看，该农贸市场的设施、管理、三通（通路、通水、通电）是具备的，但招租率较低，正在营业的有一图书仓库、一粮油店、一便利店、一早餐店等，其他商铺没能招租。
另查四，2015年4月27日，原告向惠州市惠城公证处申请证据保全，对农贸市场的现状进行公证，证明农贸市场并未开业。
另查五，正在该农贸市场经营的承租户已经能够办理《营业执照》，如个体户黄锡存。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，两案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订了《商铺租赁合同》，双方的租赁关系成立。原、被告之间的租赁具有完全民事行为能力的当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而租赁合同受法律保护。依法成立且生效的租赁合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经庭审查明，两案可认定事实有：1、该农贸市场的设施、管理、三通（通路、通水、通电）是具备的，但招租率较低，不够旺盛；2、被告将商铺交给原告使用，原告在商铺放置一台碾米机，但未开业经营；3、原、被告对解除《商铺租赁合同》均无异议。
结合原告本诉的诉求，本诉争议的焦点有：1、原告认为被告一直无对农贸批发市场进行统一开业，致使原告至今无开业经营，应否负违约责任？本院认为，首先，依照《商铺租赁合同》第二部分第一条第三款约定：甲方（被告）提前20天通知乙方（原告）进现场装修，提前30天通知乙方（原告）市场统一开业日期，…。双方并无在合同中约定农贸市场统一开业日期，只是约定农贸市场统一开业时，被告应当提前30天通知原告；其次，该农贸市场至今没有统一开业，经查明，根本原因是该农贸市场的招租率较低，不够旺盛，原告对此也予以认可；第三，原告与被告签订《商铺租赁合同》时，应该对农贸市场的状况作出必要的预判，是否有风险、能否经营赚钱？这些风险，原告作为投资者，投资前是应谨慎考虑的，原告不能将这些风险强加于被告；第四，该农贸市场是否统一开业，并不能作为原告是否开业经营的必须条件，被告将设备齐全的商铺交经原告经营使用，是履行了合同的义务，原告亦接受了商铺并进行了装修，原告应当可自行开业经营；第五，正在该农贸市场经营的承租户已能办理《营业执照》，原告认为不能办理营业执照不符合事实。因此，被告在履行合同过程中是已尽义务，并不违约。原告以该农贸市场至今没有统一开业为由认为被告应负违约责任，理由不成立，本院不予支持。因被告在本案中并不违约，原告诉请被告退还首月租金及综合管理费5400元、合同保证金10800元、2015年2月租金5400元及2015年1月电费133.2元，共21733.2元，本院不予支持；2、原告诉请被告归还放置在承租商铺的一台碾米机，应否支持？首先，原告放置在承租商铺的碾米机，应认定属原告所有；其次，原告与被告于2014年9月14日签订《商铺租赁合同》，约定免租期6个月，免租时间为2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月、2015年7月、2015年9月。原告已交2014年10月、2015年2月的租金，但至原告于2015年4月起诉，原告拖欠被告2014年12月、2015年4月、2015年6月的租金未缴交，原告已构成违约。原告须在缴清所欠租金后，可将碾米机取回，故原告的此项请求，本院不予支持。
结合被告的反诉诉求，反诉争议的焦点有：1、被告反诉原告缴交2014年11月1日至2015年6月30日的租金共43200元及非法占用费应否支持？本诉部分已析明，被告已按合同履行了义务，并不违约，原告因拖欠被告租金构成违约，因此原告须缴交租金给被告。但被告的反诉请求不符合事实，依合同约定，原告的免租期为2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月、2015年7月、2015年9月，即这6个月原告不应交租，且原告已交2014年10月、2015年2月的租金。故原告应交租的日期为2014年12月、2015年4月、2015年6月，租金共16200元（5400元／月×3）。被告反诉原告支付非法占用费，合同并无约定租金三倍计付，被告的反诉于法无据，本院不予支持；2、被告反诉原告缴交2014年11月1日至2015年6月30日的综合管理费共10800元应否支持？同上理由，原告应交综合管理费的日期为2014年12月、2015年4月、2015年6月，共4050元（1350元／月×3）；3、被告反诉原告支付租金和综合管理费的违约金应否支持？本院认为，原告承租的商铺并无开业经营，应适当减轻原告的负担，据于公平原则，被告的此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈怀田与被告惠州市供销农贸批发市场开发有限公司于2014年5月20日签订的《商铺租赁合同》；原告陈怀田应于本判决生效之日起十日内将位于惠州市供销农贸批发市场内第B栋第13、15号铺位返还给被告惠州市和正和实业有限公司；二、反诉被告陈怀田应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市供销农贸批发市场开发有限公司支付租金16200元；三、反诉被告陈怀田应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市供销农贸批发市场开发有限公司支付综合管理费4050元；四、驳回原告（反诉被告）陈怀田的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）惠州市供销农贸批发市场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费343元，由陈怀田负担。反诉费612元，由陈怀田负担400元，惠州市供销农贸批发市场开发有限公司负担212元。
当事人二审的意见
陈怀田、惠州市供销农贸批发市场开发有限公司均不服原审判决，均向本院提起上诉。
陈怀田上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项；2、改判被上诉人退还上诉人首月租金加管理费及合同保证金共21733.2元；3、改判被上诉人归还扣押的碾米机一台给上诉人；4、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；5、本案诉讼费全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院把被上诉人应尽的合同义务混淆于商业风险是错误的，被上诉人在本案中未统一开业属于根本性违约，原判决认定被上诉人没有违约是完全错误的。（一）根据上方签订的租赁协议约定，统一开业是被上诉人应尽的合同义务。涉案商铺租赁合同第二部分第一条明确约定，甲方应提前20天通知乙方进现场装修，提前30天通知乙方市场统一开业日期。这条约定实质上对被上诉人有两个合同义务：1、整个市场应统一开业，而不是某一个商铺的个别性开业。被上诉人在一审时承认及原审法院已确认涉案市场至今没有整体开业。2、统一开业时间确定后，被上诉人应提前30天通知上诉人。由于涉案市场至今仍未统一开业，被上诉人当然至今仍未通知上诉人。（二）统一开业是涉案合同开展经营的必备条件，被上诉人没有统一开业导致上诉人无法经营不是商业风险而是被上诉人违约。1、如果被上诉人统一开业了，上诉人生意惨淡，无法经营，那么这属于商业风险。但本案是由于被上诉人自己招商不力，达不到统一开业的条件，明显属于违约。2、上诉人与被上诉人之所以签订该租赁合同，最看重的也是统一开业这个条件，做粮油批发市场如果不能形成规模与相当的人流根本无法开展经营。3、双方签订的租赁合同对权利义务的约定及违约责任的约定均是以统一开业为条件。租赁合同第二部分第一条第三项“若乙方未按甲方指定日期开门营业”则上诉人违约，第五项“在甲方及市场规定的开业时间逾期10天不进场经营的”上诉人也构成违约，由此可见，统一开业（甲方指定开业日期）是上诉人是否构成违约的必备条件，被上诉人至今没有统一开业属于被上诉人违约而不是所谓的商业风险。二、上诉人解除合同完全有事实和法律依据，被上诉人应当承担违约责任，而不是上诉人承担。在合同履行过程中，被上诉人负有统一开业及其他附随义务，上诉人有交纳租金的义务。根据合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人未统一开业违约在先，上诉人有权拒交租金和管理费。同时，由于被上诉人至今未能确定市场统一开业时间，导致上诉人无法在市场内开展经营，导致租赁合同的目的不能实现。根据合同法第九十四条的规定，上诉人有权单方解除涉案商铺租赁合同，并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人应退还上诉人首月租金加管理费及合同保证金共72000元，并赔偿上诉人装修损失163356元。同理，由于被上诉人未能统一开业违约在先，被上诉人应当承担违约责任，而不是上诉人承担，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。
惠州市供销农贸批发市场开发有限公司的上诉请求：1、撤销原审判决第五判项；2、被上诉人向上诉人支付免租期的租金32400元；3、被上诉人向上诉人支付免租期的综合管理费8100元；4、被上诉人向上诉人支付违约金（以被上诉人应付的租金及综合管理费款项为本金，逾期付款期间以银行同期贷款利率的四倍计付违约金）；5、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、导致本案租赁合同无法继续履行的原因完全是被上诉人违约造成的，被上诉人应当依据合同规定支付免租期租金。依据是双方于2014年9月14日签订的《商铺租赁合同》第一部分第二条第二款“甲方（上诉人）承诺给乙方（被上诉人）免租期为6个月，如乙方在合同期内提前撤场，以及因乙方违约等原因致使合同提前被解除的，乙方应当将免租期内的租金补交给甲方”的规定。另依据《商铺租赁合同》第二部分第一条第五款的规定，被上诉人逾期交纳租金、综合管理费达15天以上（含15天）就属于严重违约的行为，上诉人有权单方解除合同。本案中，被上诉人拖欠租金及管理费的情况已远远超过15天，从而导致《商铺租赁合同》无法继续履行，被上诉人应当依据该合同的规定向上诉人补交免租期内的租金。二、被上诉人应当按照合同约定支付免租期的综合管理费给上诉人，原审判决以公平原则予以减免没有法律依据。依据双方签订的《商铺租赁合同》第一部分第三条第三款的规定，被上诉人应当向上诉人支付综合管理费，综合管理费包括公共场所清洁费、保安费、设备保养费等，按照此规定，只要被上诉人接收租赁的商铺，就应当支付该综合管理费，绝对不能因上诉人向被上诉人提供免租期这一优惠条件而相应免除综合管理费。特别强调的是，公平原则一般应适用于侵权纠纷，本案属于合同纠纷，不应适用公平原则。三、被上诉人应当向上诉人支付违约金。依据是双方签订的《商铺租赁合同》第一部分第三条第四款“商铺租金为每月10日前缴清；各项费用延迟一天未缴清的按应付款项每日千分之五标准向甲方（上诉人）支付违约金。乙方（被上诉人）若拖欠租金超过15天，则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止本合同，责令乙方无条件退场，且其合同保证金作为违约金不予退还”的规定。据此，因被上诉人逾期支付租金及综合管理费，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任理由充分，应当支持，由于合同约定的违约金标准过高，上诉人的诉讼请求对此已予以酌情减轻，属于对自身合法权利的处分理应支持。但原审判决完全遗漏该诉讼请求，并未予以审理及裁决，损害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。
惠州市供销农贸批发市场开发有限公司对陈怀田上诉口头答辩称：陈怀田的上诉没有事实和法律依据，本案产生纠纷根本原因是陈怀田没有按时缴纳租金，原审判决也认定了这一点，其作为违约方反而起诉守约方以及上诉，都没有充分依据，请求予以驳回。
陈怀田对惠州市供销农贸批发市场开发有限公司的上诉口头答辩称：对方的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求予以驳回。在本案中，恰恰是对方出现了根本性的违约行为，违反了合同约定的统一开业的经营条件，市场至今没有统一开业，导致我方租赁合同目的不能实现，我方理所当然有解除合同的权利，因此对方认为是我方违约的说法完全是颠倒是非，因此对方要求我方承担违约责任的前提是不存在的。
各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均无异议，本院予以确认。根据本案查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点是：合同违约方是谁及如何处理的问题。对此，本院认为，本案中，陈怀田与惠州市供销农贸批发市场开发有限公司（以下简称农贸市场）在2014年9月14日签订的《商铺租赁合同》约定：陈怀田向农贸市场租赁位于惠州市江北骆屋村沙岗岭的惠州市供销农贸批发市场内第B栋13、15号铺位，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，免租期为六个月。合同签订后，陈怀田向农贸市场支付了首月租金及综合管理费5400元、合同保证金10800元、2015年2月租金5400元及2015年1月电费133.2元，共计21733.2元。《商铺租赁合同》第二部分第一条第三款规定：甲方提前20天通知乙方进现场装修，提前30天通知乙方市场统一开业日期，如甲方因客观原因导致不能按期开业时，应提前15日通知乙方。对该条款，双方并无在合同中约定农贸市场的统一开业日期，只是约定农贸市场统一开业时，应当提前30天通知陈怀田。2014年6月6日，农贸市场在广州日报惠州社区版面刊登供销农贸批发市场5月28日正式试业广告，应当认定为确定统一开业日期。农贸市场将设备齐全的商铺交给陈怀田经营使用，陈怀田接受了商铺并进行装修，在农贸市场经营的承租户黄锡存已经能够办理《工商营业执照》，即说明农贸市场的商铺可以正常经营使用。双方均确认，农贸市场的设施、管理、三通（通路、通水、通电）条件具备，仅仅是招租率低，市场不够旺盛。因此，农贸市场将商铺交给陈怀田使用，已履行合同义务，不存在违约情形。双方签订的《商铺租赁合同》，约定免租期六个月，免租时间为2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月、2015年7月、2015年9月。陈怀田已交2014年10月、2015年2月的租金，但截至2015年4月起诉，陈怀田拖欠农贸市场2014年12月、2015年4月、2015年6月的租金未缴交，其行为已构成违约。陈怀田对承租的商铺进行了装修，但并无实际经营，原审根据实际情况，综合考虑，适当减轻陈怀田的负担，该处理并无不当。惠州市供销农贸批发市场开发有限公司认为陈怀田应当支付免租期租金及综合管理费、违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，两上诉人的上诉主张均缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费686元，由陈怀田、惠州市供销农贸批发市场开发有限公司各负担343元。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一六年十一月二十五日
书记员 廖献鹏