北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1684号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔进忠，男，1956年10月20日出生。
委托代理人杜洵，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市宏宝源商贸公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥南。
法定代表人潘亮，经理。
委托代理人张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人崔进忠因与被上诉人北京市宏宝源商贸公司（以下简称宏宝源公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04078号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，宏宝源公司诉至原审法院称：1998年2月18日，我公司与北京中牧华威食品公司（以下简称中牧华威公司）签订《租赁合同》，约定由我公司将坐落在北京市朝阳区七棵树路（东风农场鹿场）内的部分场地及房屋租给中牧华威公司使用，租期自1998年2月1日起至2013年1月31日止，租赁期间中牧华威公司应交纳的租金共计165万元。2004年12月12日，我公司与崔进忠签订《补充合同》，我公司同意将《租赁合同》中的承租人变更为崔进忠，崔进忠同意按原合同继续履行。此后，《租赁合同》中的场地及房屋由崔进忠使用，其向我公司支付租金。2012年10月28日，我公司函告崔进忠租赁期限届满后不再续租，通知其在规定时间内将房屋腾退并按期交还我公司。但时至今日，崔进忠始终占用场地及房屋，故为维护合法权益，我公司诉至法院，要求崔进忠：1.将北京市朝阳区七棵树路（东风农场鹿场）内的场地及房屋腾退交还我公司；2.向我公司支付房屋使用费，以0.51元/平方米/日为标准，按照4003.67平方米，自2013年2月1日起计算至崔进忠实际腾退之日止。
崔进忠答辩并反诉称：首先，不同意腾退承租场地及房屋。《补充合同》签订后，我作为承租人在场地内扩建了大量房屋，除《租赁合同》中约定的原有800平米的房屋外，其余房屋均为我所建。现扩建的房屋已存续多年，宏宝源公司从未提出异议，且扩建时双方签署了相关安全协议，故宏宝公司源对于我的扩建是同意的。因双方《租赁合同》及《补充合同》中均未对扩建费用进行约定，故在将场地及房屋腾退之间，宏宝源公司应对我的扩建费用依法进行相应补偿。其次，对于宏宝源公司主张房屋使用费的诉讼请求，我不完全同意。宏宝源公司主张了包括我扩建的房屋在内的全部房屋的使用费，这有悖公平。对于超过双方租赁期限外我继续使用的房屋，我同意就《租赁合同》中约定的800平米房屋支付使用费，对于我自行扩建的部分，依据谁投资谁受益的原则，我无需支付房屋使用费。而且，我扩建的房屋没有取得相关审批手续，对于此类房屋订立的租赁合同关系不具备法律效力，因此宏宝源公司也无权要求我就扩建部分房屋支付使用费。最后，我提出反诉，要求宏宝源公司支付自建房补偿款1875710元。
宏宝源公司针对反诉答辩称：不同意崔进忠的全部反诉请求。根据《租赁合同》的约定，承租人扩建的房屋，在租赁期限届满后归出租人所有。最高人民法院的司法解释中也规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”、“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，崔进忠要求我公司支付其自建房的补偿款，缺乏合同及法律依据，应当予以驳回。
原审法院经审理查明：1998年2月18日，宏宝源公司（出租方）与中牧华威公司签订《租赁合同》，约定：宏宝源公司将坐落在朝阳区将台洼，原东风农场鹿队的部分房屋及场地租给中牧华威公司使用，场地面积共9338平方米，其中房屋800平方米，空地8538平方米。租期十五年，自1998年2月1日始至2013年1月31日止。租赁期间中牧华威公司向宏宝源公司交纳租金共计165万元，分三个阶段计算：第一阶段自1998年2月1日至2003年1月31日五年时间，中牧华威公司每年交纳租金10万元；第二阶段自2003年2月1日至2008年1月31日五年时间，中牧华威公司每年交纳租金11万元；第三阶段自2008年2月1日至2013年1月31日五年时间，中牧华威公司每年交纳租金12万元。中牧华威公司擅自将房屋及场地转租、转让的，宏宝源公司可以终止合同，收回租赁物。中牧华威公司因业务需要，扩建改建房屋时，应先征得宏宝源公司同意，在不改变原有建筑及附属设施布局前提下方可建设，宏宝源公司应协助办理有关手续，所需费用由中牧华威公司自负。中牧华威公司在租赁期内，其扩建的房屋，在合同期满后归属宏宝源公司所有，在合同未到期，提前终止时，双方协商解决。
2004年12月12日，宏宝源公司（出租方）与崔进忠（承租方）签订《补充合同》，内容为：“一、宏宝源公司同意（将原中牧华威公司承租人变更为现承租人）由崔进忠继续履行合同。二、崔进忠同意按原合同内容继续履行。三、本合同一式两份，自双方签字日期起生效。四、本合同与原合同具有同等效力。”。此后，《租赁合同》中约定的场地及房屋由崔进忠使用至今，期间崔进忠在承租场地内加建了房屋。经宏宝源公司确认，截至2013年1月31日止的租金均已交清。
庭审中，宏宝源公司申请对于涉诉场地及场地内的全部房屋自2013年2月1日至2016年6月30日期间的使用费进行评估。经北京市高级人民法院随机确定委托机构，法院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛评估公司）进行上述评估。2015年11月3日，国盛评估公司出具《市场租金价值咨询报告》，确定：涉诉场地内的实测房屋建筑面积共4111.67平方米，该评估咨询对象在2013年2月1日至2016年6月30日的市场租金价值为0.52元/平方米/日。崔进忠认为上述咨询报告中对于第27号房屋测量面积有误，且厕所、配电室、垃圾站不属于盈利项目，不应计算房屋租金。对此，国盛评估公司于2015年11月24日出具书面《异议回复》，载明：一、我公司组织估价人员于2015年11月23日对咨询对象第27号房屋的面积进行了复核测量，因估价人员疏忽误将第27号房屋面积登记错误，现更正第27号房屋面积为240平方米，相应咨询对象总建筑面积为4003.67平方米，相应咨询结果的单价也更正为0.51元/平方米/日；二、本次咨询结果中的租金水平为平均租金，测算过程中已考虑了作为公共部分服务于整体房屋无收益的情况，本次咨询结果中的租金水平为咨询对象的整体综合租金水平，不特指咨询对象中某一特定房屋的租金。宏宝源公司认可上述咨询报告及书面回复的内容，并支付了评估费50000元。崔进忠坚持认为厕所、配电室及垃圾站不应计算租金。
崔进忠反诉要求宏宝源公司支付其加建房屋的补偿款，并申请对于涉诉场地内除原有800平方米房屋外其自行加建房屋的工程造价进行评估。经北京市高级人民法院随机确定委托机构，法院依法委托北京泛华国金工程咨询有限公司（以下简称泛华国金公司）进行上述评估。2014年11月6日，泛华国金公司出具《造价鉴定报告》，鉴定结果为：北京市朝阳区七棵树路（东风农场鹿场）内除原有800平方米房屋外崔进忠自行加建房屋工程所涉工程造价为1875710元。崔进忠认可此鉴定结果，并支付了评估费20000元。宏宝源公司对于鉴定结果不持异议，但认为崔进忠的加建行为未经过其公司同意，且根据双方《租赁合同》中的约定，崔进忠自行加建的房屋在租赁期限届满后应无偿归其公司所有。
宏宝源公司提交了落款时间为2011年10月19日的《关于拆除违章建筑的通知》，该通知于当日由崔进忠签收。崔进忠表示此通知系其2011年欲翻建自用办公房时宏宝源公司所出具，后因宏宝源公司不同意建设，因此并未翻建，而涉诉场地内房屋的加建是从《租赁合同》签订后陆续开始，已存续多年，宏宝源公司在此前从未提出异议，故应视为其公司同意加建房屋。为此，崔进忠提交了落款时间分别为2004年和2007年的《施工安全责任书》各一份。宏宝源公司认为《施工安全责任书》是应当地政府和公安机关的要求与承租人签订，目的是为了明确安全责任，不能据此推断其公司同意崔进忠加盖违章建筑。经询，宏宝源公司及崔进忠均确认《租赁合同》签订后所加建的房屋均未取得合法建设手续。崔进忠就其陈述的已要求过宏宝源公司协助办理相关建设手续，未能举证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案中，《租赁合同》及《补充合同》均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当依约履行。根据《租赁合同》的约定，崔进忠加建的房屋在租赁期满后归宏宝源公司所有，现租赁期限已经届满，宏宝源公司与崔进忠之间并未订立新的租赁合同关系，宏宝源公司作为出租人要求崔进忠腾退交还承租范围内场地及全部房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。
因崔进忠在租赁期限届满后继续占有使用承租范围内的场地及房屋，故应支付使用费。宏宝源公司所主张的使用费标准系诉讼过程中由专业评估公司作出，法院予以支持。崔进忠认为其自行加建的房屋不应支付使用费，但双方已在《租赁合同》中明确约定，承租人加建的房屋在租赁期满后归宏宝源公司所有，故崔进忠的此项抗辩缺乏法律依据，法院不予支持。关于崔进忠提到的其加建的房屋无合法建设手续，就此订立的租赁合同应属无效的抗辩。本案中，宏宝源公司与崔进忠之间的租赁合同关系是针对北京市朝阳区七棵树路（东风农场鹿场）内9338平方米场地（含800平方米房屋），并未涉及崔进忠自行加建的房屋。崔进忠应就加建房屋支付使用费，是基于《租赁合同》中的约定，因崔进忠加建的房屋在租赁期限届满后归宏宝源公司所有，而崔进忠继续占有使用，故应支付相应对价。崔进忠就合同效力所作的抗辩，与其应付使用费的义务之间并无关联，法院不予采信。
关于崔进忠反诉的自建房补偿款问题。《租赁合同》中约定，崔进忠扩建的房屋在租赁期满后归属宏宝源公司所有，但就扩建费用并未进行明确的表述。然而，扩建费用作为扩建房屋的重要事项之一，既然双方在签订此合同时已经考虑到扩建房屋的问题，则不可能对扩建费用不予约定。正确的理解应当是双方已将扩建费用包含在扩建房屋的归属中一并进行了处理，从现有合同条款来看，并无支付扩建补偿款的表述，故扩建房屋的归属应理解为无偿归宏宝源公司所有。并且，结合较大的租赁标的物面积、较长的租赁期限以及较低的租金约定等情况，此处的“归属”也应理解为“无偿归属”更为适宜。即便认为双方就扩建费用未作约定，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。再退一步讲，即便崔进忠的扩建行为经过了宏宝源公司的同意，因扩建的房屋未取得合法建设手续，而崔进忠未能举证证明其要求过宏宝源公司协助办理相关建设手续但宏宝源公司予以拒绝，在此情况下，租赁期限已经届满，宏宝源公司对于崔进忠的扩建行为亦不具有过错，故不应承担扩建费用。
据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、崔进忠于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区七棵树路（东风农场鹿场）内的场地及房屋腾退交还北京市宏宝源商贸公司，同时向北京市宏宝源商贸公司支付房屋使用费，以每日二千零四十一元八角七分为标准，自二○一三年二月一日起计算至崔进忠实际腾退之日止。二、驳回崔进忠的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，崔进忠不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审全部反诉请求。主要理由是：1.房屋使用费以《房屋租赁合同》为前提，一审认定合同效力与支付使用费之间并无关联是错误的；2.除租赁合同中提到的800平米房屋外，其他房屋系崔进忠所建，宏宝源公司对此知晓且同意，宏宝源公司应对扩建费用作出相应补偿。
宏宝源公司同意原审判决，不同意崔进忠的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
以上事实，有双方当事人陈述以及《租赁合同》、《补充合同》、《市场租金价值咨询报告》、《异议回复》、《造价鉴定报告》等证据在案佐证。
本院认为：本案二审争议的焦点有二：其一，崔进忠应否对其在租赁期限届满后继续占有使用涉案房屋支付使用费；其二，在崔进忠扩建的房屋于租赁期满后归属宏宝源公司的情况下，宏宝源公司应否向崔进忠支付自建房补偿款。
关于焦点一，根据查明的事实，《租赁合同》及《补充合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。根据《租赁合同》的约定，承租方加建的房屋在租赁期满后归出租方所有。现《租赁合同》及《补充合同》的租赁期限均已届满，且双方未订立新的租赁合同，故崔进忠继续占有使用涉案房屋已经没有依据，应予腾退并交还宏宝源公司。但崔进忠在租赁期限届满后继续占有使用涉案房屋，理应向宏宝源公司支付使用费。原审根据专业评估公司作出评估结论，对于宏宝源公司主张的使用费予以支持，处理并无不当。
关于崔进忠提出的租赁合同应属无效的上诉意见，本院认为，房屋使用费在性质上不同于租金，不依赖于租约有效。在没有租约或租约无效等相关情况之下，基于民事活动的等价有偿原则，房屋所有权人或法律规定的其他权利人亦可要求房屋实际使用人支付房屋使用费，以防止因一方无偿占有房屋而导致的双方利益失衡。本案中，根据合同约定，崔进忠加建的房屋在租赁期限届满后即归宏宝源公司所有，崔进忠在此后继续占有使用涉案房屋，理应支付房屋使用费。故崔进忠提出的房屋使用费以《房屋租赁合同》为前提等相关上诉意见，系对法律的错误理解，本院不予采纳。
关于焦点二。根据法律规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，若未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，崔进忠提交的相关证据均无法证实其扩建房屋取得了出租方的同意，故该费用应当由崔进忠自行承担。退一步讲，即使崔进忠能够证明其扩建行为取得了宏宝源公司的同意，但因其扩建的房屋未取得合法建设手续，而崔进忠亦没有证据能够证明宏宝源公司在其中存有任何过错，故崔进忠要求宏宝源公司支付自建房补偿款，没有事实及法律依据，不应得到支持。
综上，崔进忠提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费23429元，由崔进忠负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费21677元，由崔进忠负担（已交纳）；评估费70000元，由崔进忠负担（北京市宏宝源商贸公司已交纳50000元，崔进忠于本判决生效之日起七日内给付北京市宏宝源商贸公司）。二审案件受理费45106元，由崔进忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 程 磊
代理审判员 杨 夏
二〇一六年三月十八日
书 记 员 陈 萌