广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2750号
上诉人（原审被告）：许光生，住浙江省东阳市，现住广东省江门市新会区。
被上诉人（原审原告）：杨沃华，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：陈亮才，广东华卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。
上诉人许光生因与被上诉人杨沃华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许光生上诉请求：1、撤销一审判决；2、许光生无需支付2015年12月8日2016年1月29日期间的商铺占有使用费及垃圾清运费共计65234.8元及违约金3812.99元；3、本案一审受理费1526.19元、申请（财产保全经）费920元，合计2446.19元由杨沃华承担。事实和理由：1、杨沃华故意隐瞒使用期限（2012年8月23日到期）的前提下，与许光生签订长达8年的《商铺租赁合同》主观上属于欺诈行为理应受到严惩。2、许光生没有交付租金是在杨沃华故意拖延协商离场的情况下导致。不然许光生本意在2015年12月8日前就要离场的。3、许光生是在收到法院传票之后被迫在4月18日搬离，而且当天就把该铺钥匙交给了市场安保人员，离场时杨沃华在现场并没有异议，只是不同意拆除装修，而且还从许光生的工人手中强行抢走已拆下的灯具（约2万元）。4、在法院判决双方签订的合同无效的后，即使有其他法律条文可以收取适当租金也应远远少于原商铺租金，只能按照厂房或仓库收取费用，同时在租赁标的物涉嫌违法应当拆除，如果法院完全支持杨沃华诉求或者支持大部分诉求，助长非法行为继续存在，使得非法行为所得收益远远大于违法成本，不利于社会法治建设。
杨沃华辩称，一、涉案租赁物的临时建设工程规划许可证有效期不等于该租赁物的使用期限到期。涉案租赁物至今仍符合使用条件，其使用功能没有受损，即使该租赁物的临时建设工程规划许可证有效期已届满，该租赁物也能正常使用。二、许光生于一审法庭调查过程中出示了其于2016年4月29日告知杨沃华其已撤场的短信，双方也当庭确认双方的租赁合同关系于2016年4月29日终止。三、许光生应按双方约定的租金标准向杨沃华支付商铺占有使用费。1、涉案租赁合同合法有效。（1）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定制定该解释的目的是“为了正确审理城镇房屋租金合同纠纷案件”，因此上述司法解释仅适用城镇房屋的租赁合同纠纷。本案中涉案租赁物位于某某村委会，某某村委会属农村建制，不属于城镇，不能适用上述司法解释认定涉案租赁合同无效，应当承认，我国现在仍然是城乡二元社会，城镇的管理规则与乡村的管理规则，普遍存在不一致的情况。套用城镇的管理规则来处理乡村的事情，既无法律法理依据，也不合情理，与现实不符，与普通人的认知、是非观念不符。（2）涉案租赁物在建造时已领取临时建设工程规划许可证，因此该租赁物的建造是合法的。（3）逾期使用不等于该租赁物就是不合法。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，涉案租赁物在建造完成时物权已确立，且该物权至今仍继续有效，并不因规划许可证的有效期限届满而消灭。（4）按照对社会有利和节约资源的角度来讲，涉案租赁物的继续使用并没有损害社会公共利益。若仅因临时建设工程规划许可证有限期限届满就认定涉案租赁合同无效，涉案租赁物不能再出租使用，势必对社会资源造成巨大浪费。2、规划部门至今没有作出拆除涉案租赁物的行政决定，也没有实施新市政规划，因此，涉案建筑物仍具有正常使用功能。3、即使涉案租赁合同被认定无效合同，但许光生在杨沃华提起本案诉讼前一直正常使用涉案商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，许光生仍应按照合同约定的租金标准向杨沃华支付商铺占有使用费。
杨沃华向一审法院起诉请求：一、许光生立即向杨沃华支付商铺占有使用费、垃圾清运费共65234.8元及违约金（违约金计算至2016年4月4日暂为3812.99元，2016年4月5日按月利率20‰计算至许光生清偿日止）；二、本案诉讼费用全部被许光生承担。
一审法院认定事实：2010年10月28日，江门市新会区会城某某房地产开发公司与杨沃华签订《商铺租赁合同》，约定江门市新会区会城某某房地产开发公司将坐落于江门市新会区会城紫华路*号商铺出租给杨沃华使用，租赁期限为8年，租赁期内，杨沃华可以转租或转给第三人使用等等。《商铺租赁合同》签订后，杨沃华将从江门市新会区某某实业发展公司处租得的商铺进行分租。2010年12月21日，杨沃华与许光生订立《商铺租赁合同》三份，约定杨沃华将会城紫华路*号B108、B110、B112商铺出租给许光生使用，三份《商铺租赁合同》均约定：租赁期限为8年，起始计算日为商铺正式收取租金的第一日；从商铺正式移交使用之日起头一个月为装修期，免收租金；第一年每月租金3990元，从第二年起至合同期满，每年租金以上一年度的年租金为基数递增3%。从商铺移交使用之日第二个月开始收垃圾清运费，第一年每月垃圾清运费为91元，从第二年起至合同期满，每年垃圾清运费以上一年度的垃圾清运费为基数递增3%。以“先交款后使用，每三个月为一交费期”的原则，许光生须在签约后两天内一次性交履约保证金11970元，预付一期租金及垃圾清运费共24213元给杨沃华，并从第二期开始，于每期第一个月的5号前交付本期租金和垃圾清运费给杨沃华；许光生必须按时向杨沃华交付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息20厘计滞纳金给杨沃华，累计欠款时间达5天的，视许光生违约处理，杨沃华有权自行清场，在清场期间带来许光生财物损失由许光生独自承担；许光生违约则没收履约保证金11970元等等。综上，杨沃华收取了许光生交付的履约保证金合共35910元；预付一期租金及垃圾清运费合共36183元。
2016年3月8日杨沃华与许光生订立《补充协议》，约定自2016年3月8日至2017年3月7日，杨沃华同意将每期租金的11%补贴给许光生，许光生必须按时交付租金而进行补贴结算：若许光生不按时缴交租金，则取消上述补贴并追究许光生的违约责任。协议签订后，许光生仍未向杨沃华支付2015年12月8日至2016年3月7日、2016年3月8日至2016年4月29日期间的租金和垃圾清运费。杨沃华经催讨无果，遂诉至一审法院，由此成讼。
涉案会城紫华路*号B108、B110、B112商铺属临时建筑，临时建设工程规划许可证有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。
一审庭审中，杨沃华与许光生均确认涉案租赁合同的期限为自2011年6月8日起至2019年6月7日止，在签订三份《商铺租赁合同》时许光生预交的一期租金及垃圾清运费合共36183元已经作为履行第一期应缴的租金及垃圾清运费进行抵扣。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。
本案的第一个争议焦点是，杨沃华与许光生双方的《商铺租赁合同》是否具备效力，杨沃华能否向许光生收取商铺占有使用费及垃圾清理费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，故原许光生签订的《商铺租赁合同》在2012年8月23日后依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因租赁合同于2012年8月23日以后无效，许光生应在此租赁期限后将商铺退还给杨沃华。本案中，许光生在2016年4月29日通知杨沃华已撤场，杨沃华在诉讼中亦确认自2016年4月29日终止与许光生的租赁合同关系及许光生已腾退商铺。虽然许光生认为在2016年4月18日已经搬走，但没有提交证据予以证明，故一审法院确认许光生腾退涉案租赁物的时间为2016年4月29日。
对于杨沃华主张许光生支付商铺使用费及垃圾清理费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因三份《商铺租赁合同》均约定第一年每月租金3990元，从第二年起至合同期满，每年租金以上一年度的年租金为基数递增3%，则涉案三间商铺在2015年12月8日至2016年3月7日的占有使用费为40419元，垃圾清理费为927元；2016年3月8日至2016年4月29日的占有使用费为23353.2元，垃圾清理费为535.6元；合共65234.8元。许光生认为因涉案租赁合同无效，故占有使用费不能按照合同约定进行支付，一审法院认为，许光生在庭审中确认涉案租赁物在其使用期间是作为商铺使用，许光生没有因为合同的效力问题而无法使用租赁物，且涉案纠纷并非因合同无效而提起，故一审法院对许光生的辩解意见不予采纳。因杨沃华确认许光生在租赁合同签订时交付了履约保证金合共35910元，现履约保证金仍由杨沃华持有，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，杨沃华应退回履约保证金35910元给许光生。杨沃华与许光生之间抵销履约保证金35910元后，许光生仍应支付29324.8元（65234.835910=29324.8）给杨沃华。
对于杨沃华主张许光生支付违约金的问题，《商铺租赁合同》约定，许光生必须按时向杨沃华支付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息二十厘滞纳金给许光生，累计欠款时间达五天的，视许光生违约处理。许光生违约，没收许光生履约保证金11970元，另杨沃华有权无偿收回该项目及许光生所建固定装修物。现因租赁合同于2012年8月23日后无效，本案中许光生拖欠的占有使用费和垃圾清理费发生在合同无效期间，故上述约定无效，故杨沃华主张许光生支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款和第二款、第三条、第五条第一款，判决：一、许光生应于自本判决发生法律效力之日起十日内向杨沃华支付房屋占有使用费及垃圾清理费共29324.8元；二、驳回杨沃华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526.19元，申请（财产保全）费920元，合共2446.19元，由杨沃华负担533.12元，许光生负担1913.07元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：许光生应否需支付房屋占有费及垃圾清理费给杨沃华。
涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第三条的规定，认定杨沃华与许光生签订的《商铺租赁合同》在2012年8月23日后无效，处理正确，本院予以维持。根据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，许光生参照合同约定向杨沃华支付房屋占有使用费及垃圾清理费。一审法院经计算涉案商铺的占有使用费及垃圾清理费共65234.8元，处理正确，本院予以维持。许光生主张租赁合同无效后，涉案商铺按厂房或仓库收取费用或无需支付上述费用，没有法律依据，本院不予支持。涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日到期。许光生在签订涉案合同前可以要求杨沃华出示涉案铺位出租所需资料，但其没有请求。即使杨沃华在签订合同时没有告知建筑规划许可证的期限，也不能视为杨沃华欺诈。况且许光生提及的欺诈情形仅属于影响租赁合同的效力瑕疵问题，而据前所述，涉案合同效力的问题并不会产生许光生无需支付相关费用的效果，并不能说明一审的处理存在不当。至于许光生主张杨沃华口头承诺按周边其他商铺调整租金及许光生于2016年4月18日已将涉案商铺腾退给杨沃华，因没有证据证实，本院不予支持。杨沃华主张许光生腾退涉案商铺的时间为2016年4月29日，在许光生没有证实其所主张的腾退时间的情况下，一审采信杨沃华的主张正确。
综上所述，许光生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1526.19元，由许光生负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 许世清
二〇一六年十二月二十三日
书记员 梁闪云