北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第15670号
原告刘翠清，女，1981年12月15日出生。
委托代理人乔新喜（原告之夫），男，1980年11月5日出生。
被告孙玉香，女，1953年1月5日出生。
委托代理人张钦鼎（社区推荐），男，1956年4月19日出生。
原告刘翠清与被告孙玉香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2014年7月18日，本院作出（2014）东民初字第02215号民事判决。被告不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2014年10月23日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第09129号民事裁定，撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第02215号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人乔新喜、被告孙玉香及其委托代理人张钦鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告看到被告在报纸上刊登的出租房屋的广告，所以找到被告协商租赁事宜。2013年12月30日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市东城区青年湖东里××号楼×门×××号房屋北侧的自建房（以下简称涉案自建房），用于经营餐饮，首年租金100000元。原告曾对房屋性质有顾虑，但被告出示营业执照表示只需要验照即可经营。原、被告签订租赁合同时，涉案自建房内没有任何物品，还需要安装一个电表，原告同意支付安装电表的费用后，被告要求原告写成同意支付转让费40000元，并约定分期支付。原告共支付被告38000元，包括转让费10000元、房屋租金25000元、门窗费3000元。门窗费实际是被告将房内冰箱、空调、热水器折价3000元卖予原告。为了经营需要，被告另支出装修费用10000元、设备20000元。2014年1月3日，原告开始占有使用涉案房屋。同月13日，原告在涉案自建房开业经营，同月21日，城管、工商、食品药品、消防等部门要求原告停业。次日，原告停业，并将涉案自建房锁上。之后，不知什么人将涉案自建房的门撬开，并使用了原告的部分物品。原告认为，由于被告提供的租赁标的物有问题，导致原告不能正常经营，因此起诉要求判令双方合同无效，被告退还原告租金25000元、转让费10000元、门窗费3000元，赔偿原告装修费10000元、餐饮设备损失20000元、经营损失10000元。
被告孙玉香辩称，原告所述双方订立合同的时间及内容属实。原告确曾支付过被告转让费10000元、房屋租金25000元、门窗费3000元。转让费系被告将涉案自建房内的设备转让给原告的费用，并非安装电表、疏通关系的费用；门窗费是涉案自建房新安装门窗的费用。2014年1月3日，原告开始占有使用涉案自建房，同月13日，原告开业经营。并不存在行政机关要求原告要求停业的情况，原告并未提交书面的行政处罚决定。被告不清楚原告的具体停业时间。原告将涉案自建房锁上后，未将钥匙交还被告。2014年春节前，被告自行开锁并入住，当时涉案自建房内没有原告的物品，而且被告提供给原告使用的设备物品也不在了。因为原告拿走了涉案自建房内的设备，给被告造成了损失，因此被告不同意退还租金、转让费、门窗费。原告对涉案自建房的装修很简单，花费不过几百元，因此不同意赔偿装修费。被告收回房屋时，屋内没有原告的设备，因此原告没有餐饮设备损失。此外，原告也没有经营损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月30日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市东城区青年湖东里××号楼×门×××号房屋北侧的自建房，用于经营餐饮，首年租金100000元。合同第八条约定：如遇国家政府部门拆迁、占地或干涉正常营业，甲方（出租方）需无条件退回乙方（承租方）停业后所交房费及转让费。原告所提交合同的背面有手写的第九条，内容为：转让费肆万元整，与房费分季度一季度一万元分次结算。庭审中，原告称被告提供了合同格式，双方协商后增加了第八条的内容，并由原告在背面书写了第九条。被告称双方认可的合同并没有第八条，原告打印合同时擅自增加了第八条，因被告存在视力残疾故未看清增加的条款，在合同尾部签了名字，第九条的内容亦未经被告认可。2014年12月30日，原告向被告支付转让费10000元、房屋租金25000元、门窗费3000元。被告就此向原告出具收条，载明“今收人民币房租25000元转让费1万元，下次2014年3月15日交，门3000元”。2014年1月3日，原告开始占有使用涉案自建房，同月13日，原告开业经营，同月21日，行政机关找到原告要求停业。原告将涉案自建房锁上后，未将钥匙交还被告。2014年春节前，被告自行开锁并入住。
现原告要求被告赔偿装修损失，经本院释明后，双方均表示不申请对涉案自建房的装修现值进行评估。根据本院现场勘验的结果，涉案自建房位于北京市东城区青年湖东里××号楼北侧，为一大间，中间有一隔断，门向东开。关于装修，双方均认可涉案自建房屋内吊顶中九块石膏板、涉案自建房内及门口四根长管灯、涉案自建房顶上长约一米的金属板、涉案自建房外面半间上半截墙壁和自建房门外五平方米左右的粉刷均为原告施工完成。此外，原告称涉案自建房内的下水管为己方安装，但被告不予认可，原告未能就此举证。
庭审中，被告称涉案自建房内原有大量设备，通过收取原告转让费的方式将设备转让给原告，设备包括伊莱克斯冰箱1台、展示柜1个、美的冰柜1台、雪花冰柜1台、消毒柜1个、电磁炉2个、电烤箱1个、上下水水池5个口、桌子10张、椅子40把、美的柜式空调1台、壁挂空调1台、美的热水器1个、大勺子3把、小勺子2个、大碗、小碗各80个、大小盘子各60个、醋、酱油壶各20个、保温桶4个、锅4个、绞肉机1台、抽油烟机1台、切面机1台、和面机1台、监控器1套，原告认可搬离涉案自建房时将原属于被告的海尔冰柜1台、美的热水器1台及美的柜式空调1台取走，但表示其向被告支付的门窗款3000元中含有上述物品的折价款。被告表示因涉案自建房原有门窗较旧，原告要求更换门窗，故产生了门窗费3000元，不认可原告的陈述。庭审中，被告表示原告取走的物品不仅是其认可的冰柜、热水器及空调，还包括被告陈述的转让设备，并表示不要求原告返还上述物品，并称将通过另诉向原告主张剩余的转让费。马树刚作为被告的证人出庭作证，证人称其于2013年经常到涉案自建房吃饭，2014年1月，被告请证人帮忙去清点设备，并得知被告将餐馆及设备转让给了一个姓乔的人卖牛肉面，但证人表示已经记不清清点物品的具体情况了。被告认可证人证言，原告不认可证人证言，并称证人在其经营餐馆期间向其索要钱款，原告拒绝后曾经报警。经本院查询，原告曾于2014年1月19日20时向安外大街派出所报警称有人闹事，民警到现场后了解属于房屋纠纷，无闹事情况，报警人未留身份信息。张广涛作为被告的证人出庭作证，证人称其经常到被告经营的餐馆吃饭，被告准备转让餐馆时曾经请证人帮×，整理的物品中包括两个空调、监控设备、两个冰柜及和面机等，但证人表示已经记不清清点的时间了，且不知清点后物品是如何处置的。被告认可证人证言，原告不认可证人证言。
上述事实，有双方签订的《租赁合同》，收条，收据，勘验笔录，证人证言及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所签订《租赁合同》的租赁标的系未取得建设工程规划许可证的自建房屋。故原、被告签订的《租赁合同》应属无效。对此，双方当事人均有责任，被告作为出租人，应当承担主要责任。因原告对涉案自建房进行了实际占有使用，故原告应当就其占用期间向被告支付占有使用费，具体标准参照合同约定的租金标准，被告多收取的租金，应予退还。租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据被告所书写的收据及双方的陈述，原告向被告所支付的3000元系更换门窗的费用，对于原告所称的其中包括原告已经拉走的冰箱、空调、热水器的折价款的意见，本院不予采纳。原告为涉案自建房安装的门窗属于形成附和的装饰装修物，被告应在其责任范围内支付原告所安装门窗的现值损失。对于原告主张的其他装修费用，双方均确认涉案自建房内的部分装修为原告所为，因双方均不申请评估，故对损失的金额本院依法酌定。双方应当按照各自过错比例分担。被告虽然称合同第八条系原告自行添加，但其未就该主张举证，本院对被告该答辩意见不予采纳。被告称双方约定的40000元转让费系其向原告转让餐馆设备的费用，但被告不能提交设备的交接清单；并且从双方在合同第八条中约定了“如遇国家政府部门拆迁、占地或干涉正常营业，被告需无条件退回原告停业后所交房费及转让费”，从该约定也可以看出转让费支付的依据并非被告转让给了原告大量设备，否则即使停业也不应退还上述费用，即便退还转让费也应对设备的返还进行约定；加之，涉案自建房确实存在安装电表的情况，另外被告的证人也未能证明被告将其主张的物品转让给了原告，故对于被告所主张的40000元系其向原告转让设备费用的意见，本院不予采纳。关于原告取走属于被告物品的问题，应由双方另行解决。对于原告要求被告返还转让费10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告所诉餐饮设备损失和经营损失，因原告未就此出示充分证据，因此原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告刘翠清与被告孙玉香订立的房屋租赁合同无效；
二、被告孙玉香于本判决生效后七日内退还原告刘翠清房屋占有使用费人民币一万七千六百零三元、转让费人民币一万元；
三、被告孙玉香于本判决生效后七日内赔偿原告刘翠清装修费人民币三百元及门窗装修费人民币一千八百元；
四、驳回原告刘翠清的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1750元，由原告刘翠清负担1207元，由被告孙玉香负担543元（原告已交纳875元，余款原、被告均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘艳
审 判 员 王匀
人民陪审员 韩颖
二〇一五年六月十日
书 记 员 康婧