广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第99号
原告陈妹琼，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码XXX。
原告郭文显，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码XXX。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所实习律师。
被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司，住XXX。
法定代表人赖洪位。
委托代理人张永强，广东名成律师事务所律师。
委托代理人江水，广东名成律师事务所律师。
原告陈妹琼、郭文显诉被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李燕、罗丽珍，被告的委托代理人张永强、江水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市寮步镇横坑村怡丰映玥明轩的房屋，合同约定了被告应当在2011年11月30日前交付房屋，交付条件为商品房经验收合格，逾期交付的需按房价款的万分之一交付违约金。合同还约定了被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。�告实际向原告交付的时间为2012年6月2日，但由于被告的原因，原告直至2012年11月21日都仍未取得房地产权证书。而合同中约定“买受人交齐办理产权证所需资料及费用并提出办证申请之日起，由于出卖人的原因导致买受人在360日后未取得房产权证书的，买受人有权提出解除合同；合同解除的，出卖人需按已收取房价款的1‰支付违约金”，原告认为该条款为格式条款，明显加重原告的责任、减轻被告的义务，应属于无效。被告违约，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告自2011年12月1日至2012年6月2日期间逾期交楼的违约金，共计11755.37元。二、被告向原告支付逾期办证的违约金，自2012年1月30日至2012年11月21日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之二点一计算，共计39712.72元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称�1、原告因自身原因未《商品房买卖合同》约定的期限内前来办理商品房交付手续，依照合同约定，视为原告已接收房屋，原告诉请的逾期交楼违约金违反合同约定。2、原、被告在合同已对产权登记问题有相应的约定，属于双方真实意思表示，不应当认定为无效条款。被告已经履行了办证的义务，并在规定的期限内向房管部门提交了确权申请手续，房管部门办理时间延迟，不应当由被告承担责任。从交楼到确权没有超过360天，符合合同的约定。被告只有协助原告办理证件的义务，在房屋符合办证条件后，原告应主动向房管部门提出办证申请，且原告一直正常使用房屋，没有造成任何损失。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，陈妹琼、郭文显与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东莞市寮步镇横坑村怡丰映玥明轩6号楼701号房，价款为638879元。合同第八条约定于2011年11月30日前交房，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1�项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付通知书》的形式按合同约定地址通知买受人办理交付使用手续；买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间……”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人交齐办理产权登记所需资料及费用并提出办证申请之日起，由于出卖人的原因导致买受�在360日后未能取得房地产权证书的，买受人有权提出解除合同；合同解除的，出卖人需按已收房价款的1‰支付违约金。”原告主张该十五条是格式条款，明显加重原告的责任，减轻被告的义务，应属无效条款。被告主张该条款不是格式条款，而是双方真实意思的表示，由于原告可以在其提出办证申请后360日内办理房产证，因此被告没有违约。
涉案商品房所处的楼房于2012年1月17日取得竣工验收备案证书，该证书注明验收时间是2011年12月26日。2012年6月2日，原、被告签订前期物业管理服务协议，被告主张被告在2011年11月6日以发邮寄的方式通知原告于2011年11月30日收楼，原告因为自身的原因迟延收楼，直到2012年6月2日才实际收楼，被告不应承担逾期交楼的责任。原告主张没有收到被告发出的通知书，在合同约定的交付日期之前被告的确打过电话给原告通知收楼，但原�到现场后发现房屋存在质量问题，因此拒绝收楼，直到原、被告签订前期物业管理服务协议时被告才向原告实际交楼。
被告于2012年2月15日向东莞市房产管理局寮步房管所递交了5-12号楼实测报告书、5-12号楼建筑施工平面图、5-12号楼建设工程规划许可证，又于2012年9月12日向东莞市房产管理局寮步房管所递交了1-4号楼实测报告书、1-4号楼建筑施工平面图、1-4号楼建设工程规划许可证。被告主张在办理商品房预售时其已向房管部门提交了大量的资料，在办理大确权时仅需提交前述三项主要的资料，因此其已经履行了向产权登记机关报送办理权属登记需由出卖人提供的资料备案的义务。原告主张前述材料不是办理权属登记需要由出卖人提供的资料。本院曾向东莞市寮步房地产管理所进行询问，该所对实测报告书、建筑施工平面图、建设工程规划许可证在办理商品房所有�初始登记过程中的作用和步骤进行了回复。原、被告对涉案的商品房已取得《商品房屋产权权属证明书》没有异议，其中1至4号楼于2013年4月2日取得，5至12号楼于2012年11月21日取得。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《寮步房管所收件收据》、《前期物业管理服务协议》，竣工验收备案证书、快递单、验收表以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，一、关于逾期交楼的问题。我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。竣工验收备案证书显示，涉案商品房在2011年12月26日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应认定案涉商品房从验收之日开始符合交付条件。被告提交了入伙通知书的邮寄单，该单记录被�按原告在《商品房买卖合同》上预留的地址、电话向原告邮寄了入伙通知书。原告亦在庭审过程中确认被告的确在交付期限届满前通知原告收楼，因此本院认定被告已在交付期限届满前通知原告收楼。但原、被告约定的交付期限是2011年11月30日，而涉案商品房在2011年12月26日完成验收时才符合交付条件，且被告未向法院提交证据证明存在合同第八条约定的其它延时的情形，因此被告应当向原告支付交付期限届满之日的次日至完成验收之日前的违约金。具体数额按合同第九条的约定计算，数额为1597.2元。商品房的交付需要原、被告双方配合，在被告已在交付期限届满前通知原告收楼的情形下，由于原告没有提交证据证明涉案商品房存在严重质量问题，且涉案商品房已经验收合格，如有质量瑕疵的亦属于保修范围，因此本院对原告要求被告支付涉案商品房验收合格之后�违约金的诉讼请求不予支持。
二、关于逾期办证的问题。不同项目的商品房买卖合同关于产权登记的约定各有不同，并非统一、反复适用，出卖人和卖受人可以在签订商品房买卖合同时对产权登记的违约情形进行协商、约定。虽然买受方和出卖方在议价能力上的确存在差异，但这一差异是随着商品房市场的波动而不断调整的。涉案的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，是双方根据签订合同时的情形对自身权益做出合理预想后的结果。在一方违约的情况下，如果另一方当事人认为违约金不足以弥补其损失，亦可以向法院举证并主张调整违约金。因此本院不采纳原告关于合同第十五条是无效条款的主张。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，我国现行商品房开发买卖必须持有房屋所有权证书，即《商品房屋产权权属证明书》（双方所称的“大�权产权证”）。开发商取得该产权证后买受人才能分户办理各自的房地产权属证。由此可知，开发商办理大确权产权证是买受人取得小产权证（即买受人商品房产权证）的前提，也是开发商法定的义务。涉案合同约定被告需提供资料报产权登记机关备案的义务的直接目的就是为原告办理房地产权证提供前提条件。也就是说，在原、被告双方没有特殊约定的情况下，合同条款中所称的“资料”应当包括《商品房屋产权权属证明书》在内。被告在向原告交房后，未在双方约定的“交付使用后60日内”将办理权属登记需要的资料交给产权登记机关备案，故依法应当承担相应的违约责任。
综合上述两方面，考虑到在本案中，被告虽有逾期但在较短的时间内提交了办理房屋所有权证书的部分资料，没有过分延迟办理到房屋所有权证书等情形，本院参照原、被告对逾期办证的违约金的约定计算被告未在60日内向产权登记机关提交办理权属登记相应资料需向原告支付的违约损失。原告的房屋的总价款为638879元，因此被告应当支付的违约金是638.88元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈妹琼、郭文显支付逾期交房的违约金1597.2元。
二、被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈妹琼、郭文显支付逾期提交办证资料的违约金638.88元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案�理费543元，由原告承担520元，被告承担23元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨小可
二〇一四年六月十七日
书记员 许任宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决�能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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