江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01281号
上诉人（一审原告）牟汉云，市民。
被上诉人（一审被告）沭阳恒信房地产经纪有限公司，住所地沭阳县沭城镇无锡中路北侧。
法定代表人周吉君，该公司总经理。
委托代理人李建，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人牟汉云因与被上诉人沭阳恒信房地产经纪有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第0119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牟汉云一审诉称，2013年6月，牟汉云与恒信公司签订房屋租赁合同。后在房屋使用过程中，发现恒信公司并非房屋所有权人，无权处置该房屋，且合同中有多项格式条款限制牟汉云的合法权利，违反公平原则。由于恒信公司涉嫌欺诈与非法经营，牟汉云多次提出退房，返还租金与保证金遭拒，直到2013年12月10日，恒信公司才同意退房，但保证金不退。请求法院判决解除租赁合同，判令恒信公司返还租金5750元，保证金2800元，合计8550元，并承担本案诉讼费。
恒信公司一审辩称，牟汉云、恒信公司签订房屋租赁合同、恒信公司收取牟汉云半年租金及保证金属实。牟汉云、恒信公司之间签订的房屋租赁合同合法有效。牟汉云要求退租，并已于2014年2月16日将所承租房屋退还恒信公司，现恒信公司同意与牟汉云解除房屋租赁合同，不同意退还租金及保证金。
一审法院经审理查明：2013年6月14日，牟汉云、恒信公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（恒信公司）将位于名品虞姬城A区4栋2-20、2-21、2-22号，建筑面积73.8平方米的商铺出租给乙方使用；合同期限为2年，自2013年6月15日起至2015年8月14日止（含免租期2个月）；乙方每半年交纳租金5750元；乙方于本合同签订日交纳商业信誉保证金2800元；合同履行至期满时，乙方结清房租、物业费、水电费等费用后，持交费票据或结算证明到甲方办理手续，甲方退回商业信誉保证金（不支付利息），若乙方违约而导致合同终止，则甲方不退回乙方商业信誉保证金。合同还约定了其他条款。合同签订后，牟汉云向恒信公司支付了半年租金5750元及商业信誉保证金2800元，恒信公司亦按约定将房屋交付牟汉云使用。2013年12月10日，牟汉云向恒信公司提出退租申请，申请内容为：本人因工作调动原因，申请解除于2013年6月15日签订的名品虞姬城A区4幢2-20、2-21、2-22号商铺房屋租赁合同，并承诺如下：1.结清所租房水、电、物业费用；2.不拆除、破坏与建筑已形成附合的装饰装修物；依租赁合同结清我户自租赁开始至今天的房屋租金，保证不欠租；交回该房钥匙。另，要求退还保证金。恒信公司在该退租申请上注明：同意退租，保证金不退2013年12月13日。2014年2月16日，牟汉云持该申请与物业公司结清了电费、物业费。
一审另查明，沭阳天成置业有限公司开发建设的名品虞姬城A区4栋房屋于2010年1月20日通过竣工验收，2012年2月22日通过建设工程消防验收。2011年6月30日，沭阳天成置业有限公司将上述房屋出租给恒信公司用于租赁经营，租赁期限十年。
一审法院认为：牟汉云、恒信公司签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。在合同履行过程中，牟汉云要求解除房屋租赁合同，退还保证金，恒信公司同意解除房屋租赁合同，但不同意退还保证金，双方就房屋租赁合同的解除未能达成一致意见，后牟汉云于2014年2月16日与物业公司结清了租赁房屋的电费、物业费等费用，恒信公司认可牟汉云于2014年2月16日退还了租赁房屋。牟汉云认为退房日期应为恒信公司在退租申请上签字同意退房的日期，即2013年12月13日。一审法院认为，恒信公司在退租申请上签字同意退房并不表示牟汉云已将租赁房屋实际退还恒信公司，牟汉云应对向恒信公司退还房屋的时间承担举证责任，牟汉云未能举证证明退房时间，故应以恒信公司认可的牟汉云结清电费、物业费的日期即2014年2月16日为牟汉云退还租赁房屋的日期。从牟汉云接收租赁房屋至牟汉云退还租赁房屋期间为8个月（含免租期2个月），故牟汉云支付半年租金与实际租赁期间一致，就租金部分恒信公司无需返还。牟汉云在合同履行期间要求提前解除合同，应当承担违约责任，恒信公司不同意退还保证金，符合合同的约定，故对牟汉云要求退还保证金的诉讼请求，依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除牟汉云、恒信公司于2013年6月15日签订的名品虞姬城A区4栋2-20、2-21、2-22号商铺的租赁合同；二、驳回牟汉云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由牟汉云负担。
上诉人牟汉云不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判支持其一审诉讼请求。理由：1.涉案租赁房屋无规划许可证，属于违法建筑，且恒信公司的出租行为违反《房地产经纪管理办法》，故双方之间签订的租赁合同为无效合同；2.牟汉云于2013年12月30日缴清电费并办完所有房屋移交手续，一审法院认定牟汉云的交房时间为2014年2月16日无事实依据。
被上诉人恒信公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
二审中，恒信公司提供了《名品虞姬城A、B、C、D区建设项目建筑红线图》、《建设工程规划许可证》复印件，均加盖了沭阳天城置业有限责任公司印章。
牟汉云质证称：虽然涉案建筑有规划许可证，但恒信公司的出租行为违反《房地产经纪管理办法》，双方之间签订的租赁合同仍应当认定为无效合同。
本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同的效力如何认定；2.牟汉云向恒信公司退还租赁房屋的时间如何确定。
关于第一争议焦点。本院认为，牟汉云对恒信公司提供的《名品虞姬城A、B、C、D区建设项目建筑红线图》、《建设工程规划许可证》真实性不持异议，本院对此应予确认。
关于信达公司超范围经营的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中“违反法律、行政法规的强制性规定”应指效力性强制性规定，而关于公司经营不得超出登记的经营范围的规定，不属于效力性强制性规定的内容，故牟汉云以此为由主张合同无效不能成立。
关于第二争议焦点。在合同履行过程中，双方就房屋租赁合同的解除虽已达成一致意见，但恒信公司在同意解除合同的同时明确要求牟汉云结清租赁房屋的电费、物业费等费用，双方并没有约定牟汉云于何时向恒信公司退还房屋。因恒信公司在退租申请上签字同意退房并不表示牟汉云已将租赁房屋实际退还恒信公司，牟汉云应对向恒信公司退还房屋的时间承担举证责任，牟汉云未能举证证明其实际退房时间，故一审法院以恒信公司认可的牟汉云结清电费、物业费的日期即2014年2月16日为退还租赁房屋的日期并无不当。
上诉人牟汉云的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人牟汉云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年十二月二日
书 记 员 周美岑
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