广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一初字第257号
广西壮族自治区合浦县人民法院
民事判决书
（2015）合民一初字第257号
原告：庞远坤，男，1952年7月14日出生，汉族，居民，住所地：合浦县。
委托代理人：李海天，广西先导联合律师事务所北海分所律师。
被告：庞大龙，男，1981年12月26日出生，汉族，居民，住所地：合浦县。
被告：谢佳妤，女，1984年4月25日出生，汉族，居民，住所地：合浦县。
被告：庞大浒，男，1984年12月31日出生，汉族，居民，住所地：合浦县。
委托代理人：陈小强（受被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒共同委托），广西南珠律师事务所律师。
委托代理人：刘文华（受被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒共同委托），广西南珠律师事务所实习人员。
第三人：庞远娟，女，1964年11月12日出生，汉族，居民，住所地：合浦县。
委托代理人：魏传斌，男，汉族，1965年1月26日，住所地：合浦县。
原告庞远坤与被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒，第三人庞远娟确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法适用简易程序由审判员陈子良独任审判，2015年5月5日，本院裁定将本案转为适用普通程序审理，依法组成由审判员陈子良担任审判长，审判员满斌香，人民陪审员吴雨参加的合议庭，书记员黄何昭担任庭审记录。于2015年3月26日、5月29日、7月20日公开开庭进行了审理。原告庞远坤及其委托代理人李海天，被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的委托代理人陈小强，第三人庞远娟及其委托代理人魏传斌均到庭参加诉讼。被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒不到庭参加诉讼。
原告庞远坤诉称：其与案外人庞远均是庞永和与朱赵秀的儿子，被告庞大龙、庞大浒是庞远均的儿子，被告庞大龙、谢佳妤是夫妻关系，庞永和与朱赵秀分别于1988年12月27日、2012年9月26日去世。座落于合浦县廉州镇兰园路6号面积为295.23平方米的土地是其与庞远均两兄弟的祖屋地，父亲庞永和去世后，在堂兄庞远芳、庞远业在场见证下，其和母亲朱赵秀及庞远均母子三人签订《协议书》，约定上述土地中一部分分给其，一部分分给庞远均，余下部分由母亲朱赵秀自行处理。《协议书》签订后，其与庞远均于1998年9月以母亲朱赵秀的名义报建房屋，并分别在各自分得的土地上建造了三层半的楼房。楼房建好后，其从2001年起将自己的房屋出租给他人至今，庞远均一直无异议。
母亲朱赵秀去世后，《协议书》约定原由母亲朱赵秀自行处理的土地一直保持原样不变，2014年初，庞远均雇请工人在母亲朱赵秀份额内的土地动工建房，其与庞远均便发生争执。后经其了解，才知道其与庞远均在上述土地上各自所建的楼房已于2009年3月以母亲朱赵秀的名义办理了房产证，之后又于2010年4月8日变更登记到被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒三人的名下，并且整幅土地的权属均以被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒三人的名义办理了合国用（2010）第25号《土地使用权证书》。后经其再次了解，被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒三人之所以能把已析产给其的房地产变更过户到三被告名下，是因为三被告凭其三人与朱赵秀于2009年7月14日签订的《国有土地使用权转让协议》。其认为，2009年时母亲朱赵秀已89岁，精神状态不怎么好，母亲朱赵秀作出重大民事行为应该有作为儿子的原告在场，并应有无利害关系的第三方在场见证，况且，转让国有土地使用权所得的价款30万元，被告是如何支付的，被告均无法作出合理的解释。因此，三被告伪造合同非法占有已分家析产给其的地产及其在该地产上所建的房产的行为无效。为此，请求法院判决确认被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀于2009年7月14日签订的买卖坐落于合浦县廉州镇东兰园路6号土地使用权的《国有土地使用权转让协议》为无效合同。原告对其主张在举证期限内提供下列证据：
证据一：国有土地使用权转让协议，以证明庞大龙、谢佳妤、庞大浒假造的土地使用权转让协议侵占了原告的房地产；
证据二：合房权证合浦字第××号房产证，以证明三被告通过《国有土地使用权转让协议》，违法将房产过户到自己名下；
证据三：协议书，以证明原告对讼争房地产的权益，证据一至三证明了三被告的主体资格适格；
证据四：NO.981024建设工程规划许可证、（98）城规管私地规字第0917号私人住宅建设用地规划审批单、（98）城规管私建字第1024号私人住宅建设用地规划审批单，以证明讼争房地产报建情况；
证据五：合房权证合浦字第××号，以证明讼争房产办证登记在朱赵秀名下；
证据六：户口簿（复印件）、死亡户口注销单，以证明朱赵秀基本身份信息以及其因病死亡；
证据七：关于坐落于合浦县廉州镇兰园路6号房地产产权归属的证明，以证明合浦县廉州镇兰园路6号房地产中有部分产权属于原告所有；
证据九：廉东居委会于2015.1.15出具的证明两份，以证明原告将廉州镇兰园路6号属于自己所有的房地产出租及原告家庭成员情况及现居住地情况；
证据十：调解笔录，以证明原告就廉州镇兰园路6号房地产归属问题曾和家庭成员协商、调解，以达成调解协议。
证据十一：集体土地建设用地使用证，以证明廉州镇兰园路6号属于原告祖屋，曾登记于朱赵秀名下；
证据十二：照片7张，以证明在签订分地协议之后，原告是根据分地协议建房子，不是朱赵秀出资建造房子的。
被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒辩称：涉案《国有土地使用权转让协议》涉及到朱赵秀处理其个人财产问题，因朱赵秀已经去世，这涉及到朱赵秀的继承人，但原告并没有全部起诉合同相对方朱赵秀的继承人，只起诉其三人，故应该裁定驳回原告的起诉；涉案地产一直登记在朱赵秀的名下，根据物权法39条的规定，朱赵秀对登记在自己名下的地产享有处分权，签订《国有土地使用权转让协议》是朱赵秀的合法处分，并没有违反法律的规定。故其三人对位于合浦县廉州镇廉东兰园路6号房产的买卖是正常的交易行为，是善意取得，并没有任何违法情节，是合法有效的；涉案土地于1988年登记为集体所有，归朱赵秀使用，如有异议，应在1993年之前申请行政撤销，但原告对一直登记在朱赵秀名下的行为没有提出异议，所以原告的起诉已经超过民事和行政的诉讼时效。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三被告对其辩解提供下列证据：
证据一：三被告的身份证，以证明三被告的基本身份信息及诉讼主体资格适格；
证据二：墓碑照片，以证明庞永和死亡的准确时间；
证据三：集体土地建设用地使用证，以证明讼争土地并非庞永和遗产，是庞永和死亡后，登记在朱赵秀名下的个人资产；
证据四：合国用（2007）第25号土地使用权证，以证明讼争土地已经登记在朱赵秀名下，是朱赵秀名下的个人使用资产，土地性质为划拨；
证据五：国有建设用地使用权转让合同，以证明讼争土地性质从划拨转为国有性质，土地仍登记在朱赵秀名下，朱赵秀依法享有处分权；
证据六：国有建设用地使用权转让协议，以证明讼争的土地是被告合法购置与原告没有任何关系；
证据七：合国用（2010）第25号土地使用权证，证明讼争的土地已经依法登记在被告名下；
证据八：（98）城规管私地规字第0917号私人住宅建设用地规划审批单、（98）城规管私建字第1024号私人住宅建设用地规划审批单、合房权证合浦字第××号房屋所有权证、房地产买卖契约、合房权证合浦字第××号房屋所有权证，房地产抵押权登记申请书，以证明讼争的房产登记在朱赵秀名下，朱赵秀享有处分权，被告通过合法购买，登记在三被告名下；
证据九：编号为011013、011063号土地登记申请书、审批表，以证明属于朱赵秀的另一处房地产现登记在原告名下。
证据十：《帐户交易明细》、《存折》，以证明原告庞大龙于2009年6月6曰、7月14曰、7月30曰、2010年11月19曰、11月21曰、12月6曰6次共支付给朱兆秀95.6万元转让款。
第三人庞远娟述称，由法院依法处理。
第三人庞远娟没有提供证据。
经过开庭质证，三被告对原告提供的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六、证据九、证据十一没有异议，第三人庞远娟对原告提的证据一没有异议。原告和第三人庞远娟对三被告提供的证据一、证据二、证据三没有异议，本院对原、被告提供的双方均无异议的证据予以确认。
三被告对原告提供的证据三、证据七、证据八、证据十、证据十二的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。第三人庞远娟对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二表示不清楚。原告对被告证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十表示异议，第三人庞远娟对被告提供的证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十表示不清楚。本院认为原告提供的证据三、证据七、证据八、证据十、证据十二和三被告提供的证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十均具有真实性、合法性和关联性，但能否证明原、被告的主张，本院将结合本案事实予以分析认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案的以下法律事实：原告与第三人庞远娟及案外人庞远均是庞永和与朱赵秀生育的子女，被告庞大龙、庞大浒是庞远均的儿子，被告庞大龙、谢佳妤是夫妻关系。庞永和与朱赵秀分别于农历1998年12月27日、2012年9月26日去世。涉案地产位于合浦县廉州镇廉东兰园路6号，面积为295.27平方米，于1998年9月10日办理了合集建（88）字第25号《集体土地建设用地使用证》，土地使用权人为朱兆秀。于2007年6月7日办理了合国用（2007）字第25号《国有土地建设用地使用证》，土地使用权人为朱赵秀，土地使用面积为295.23平方米。1998年9月9日，合浦县建设局向朱赵秀颁发（98）城规管私建字第1024号《私人住宅建设工程规划审批单》和（98）城规管私建字第0917号《私人住宅建设用地规划审批单》，准许在涉案土地上建设用地面积为181.50平方米、层数为三层半的楼房。年月日，合浦县房产管理局向朱赵秀颁发上述所建房产的合房权证合浦字第××号房产证，房屋所有权人为朱兆秀。同时查明：涉案地产座西北向东南，东南至合浦县廉州镇兰园路。1997年7、8月份，庞远坤、庞远均、朱兆秀签订《协议书》，该《协议书》载明：“庞远坤和庞远均俩兄双方订出分屋协议，经兄弟同意，现分给庞远均东面宽捌米长壹拾叁米捌拾公分。庞远均每月要付给老妈生活费贰拾元正，其余是宠远坤负责给，××庞远均负责医药费百分之四十。庞远坤负责百分之六十。庞远坤由公路伍米宽到庞远芳地归庞远坤所有，剩余由母亲除理，廉东大道住宅由庞远坤所有，庞远均无权处理。此据。老妈朱兆秀，兄弟庞远坤、庞远均，证人庞远芳、庞远业”。《协议书》签订后，庞远坤与庞远均于1998年9月以母亲朱赵秀的名义报建房屋，并分别在各自分得的土地上建造了三层半的楼房。其中庞远坤所建楼房在涉案宅基地的右边，长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界。庞远均所建楼房在涉案宅基地的中间，长为16米，宽7米，均为自墙。庞远坤建好楼房后，其从2001年起将自己的房屋出租给他人使用至今，庞远均及三被告和第三人庞远娟一直无异议。期间，朱赵秀作为转让方与庞大龙、谢佳妤、庞大浒作为受让方于2009年7月14日签订《国有土地使用权转让协议》，该转让协议约定朱赵秀将合国用（2007）字第25号《国有土地建设用地使用证》项下的295.23平方米土地以每平方米1000元的价格共295230元的价款转让给庞大龙、谢佳妤、庞大浒，庞大龙、谢佳妤、庞大浒在协议签订后3天内支付10000元作履行定金，逾期不付清的，协议自然消失，余款必须在10天内付清，否则朱赵秀有权解除合同，定金减半退还。朱赵秀收到全部款项后，将合国用（2007）字第25号《国有土地建设用地使用证》及有关材料交给庞大龙、谢佳妤、庞大浒。
2009年7月26日，朱赵秀作为甲方与庞大龙、谢佳妤、庞大浒作为乙方又签订《房地产买卖契约》，该买卖契约约定甲方自愿将座落于合浦县廉州镇廉东兰园路6号的房地产（房屋建筑面积688.30平方米）以661000元的价款转让给乙方。
2010年5月19日，庞大龙、谢佳妤、庞大浒办理了涉案地产权属变更登记。2010年5月21日，合浦县人民政府向庞大龙、谢佳妤、庞大浒颁发了涉案地产合国用（2007）字第25号《国有土地建设用地使用证》，土地使用权人为庞大龙、谢佳妤、庞大浒。2010年4月8日，合浦县房产管理局向庞大龙、谢佳妤、庞大浒颁发上述所建房产的合房权证合浦字第××号房产证，房屋所有权人为庞大龙、谢佳妤、庞大浒。
朱赵秀去世后，《协议书》约定原由母亲朱赵秀自行处理的土地一直保持原样不变，2014年初，庞远均雇请工人在母亲朱赵秀份额内的土地动工建房，庞远坤与庞远均便发生争执。后经庞远坤了解，才知道其与庞远均在上述土地上各自所建的楼房已于2009年3月以母亲朱赵秀的名义办理了房产证，之后又于2010年4月8日变更登记到被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒三人的名下，并且整幅土地（包含庞远坤分得涉案地产）的权属均以被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒三人的名义办理了合国用（2010）第25号《土地使用权证书》。遂引起本案纠纷。
另外查明：2014年下半年三被告拆旧建新时，原告庞远坤才知道被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》将属其的房地产转让给了三被告，并由三被告办理了相应的权属证权。
诉讼中，三被告承认被告庞大龙和原告庞远坤及朱赵秀三人就原告庞远坤所建的涉案地产由原告庞远坤出卖给被告庞大龙一事协商过，但因庞大龙与原告庞远坤对转让价款谈不拢未达成协议。庞远均表示不主张本案房地产的权利。
根据原告的起诉和被告的答辩及第三人陈述的意见，本案的争议焦点如下：
1、被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的诉讼主体资格是否适格；2、被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》是否真实、合法、有效，应否受法律保护；3、本案是否已经超过两年的诉讼时效。
关于本案争议的第一个争议焦点即被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的诉讼主体资格是否适格的问题。本院认为：涉案房地产权属是以被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的名义登记的，而原告又主张伪造合同非法占有其财产从而主张朱赵秀作为转让方与庞大龙、谢佳妤、庞大浒作为受让方于2009年7月14日签订《国有土地使用权转让协议》无效，因此，被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的诉讼主体资格是适格的。
关于本案争议的第二个争议焦点即被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》是否真实、合法、有效，应否受法律保护的问题。本院认为：涉案房地产虽由被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒以其三人的名义办理了房地产权属变更登记，并由合浦县人民政府和合浦县房产管理局分别向被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒颁发了合国用（2007）字第25号《国有土地建设用地使用证》和合房权证合浦字第××号《房屋所有权证》，但由于涉案地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的地产已于1997年7、8月份，由庞远坤、庞远均、朱兆秀签订《协议书》进行了析产，并由庞远坤在该地产上建造了楼房。三被告也承认庞远坤曾与被告庞大龙协商过由庞远坤将涉案地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的房地产作价出卖给被告庞大龙，故涉案地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的房地产的权属实为原告庞远坤所有，故朱兆秀未经原告同意将已分家析产给原告庞远坤的涉案地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的地产及原告在该地产上所建造的房屋转让给三被告并由三被告办理了相应的权属证书的行为已构成对原告侵权。因此，被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》涉及原告的财产权利的部分对原告不具有法律效力，不受法律保护。物权以登记为准，由于三被告已提供证据证明三被告已合法取得涉案房地产中除了原告的房地产之外的其他房地产的权属，故朱赵秀是否已收到三被告的转让款则不是本案的关键问题，故原告主张《国有土地使用权转让协议》全部无效理由不能成立，本院不予支持。
关于本案争议的第三个争议焦点即本案是否已经超过两年的诉讼时效的问题。本院认为：由于原告一直不知道三被告已将包含涉案地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的房地产权属变更登记到其三人名下，直至2014年下半年三被告拆旧建新时才知道被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》将属其的房地产转让给了三被告，并由三被告办理了相应的权属证权，才知道其权利被侵害一事。因此，本案未超过两年的诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，第五十八条第一款第（四）项、第二款的规定，判决如下：
一、被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱赵秀于2009年7月14日签订的《国有土地使用权转让协议》中涉及将原告庞远坤所有的位于合浦县廉州镇廉东兰园路6号地产上的右边长为16米，宽为4米，四至范围为东北至庞远均自建房屋自墙为界，东南至廉州镇兰园路自墙为界、西南至自墙为界、西北至自墙为界的地产及原告庞远坤在该地产上所建造的房屋转让给被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒的部分无效；
二、驳回原告庞远坤的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒负担。受理费原告庞远坤已预交，被告庞大龙、谢佳妤、庞大浒在本案判决发生法律效力之日起10日内支付给原告庞远坤。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈子良
审 判 员 满斌香
人民陪审员 吴 雨
二〇一五年九月一日
代书 记员 覃会红