广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第457号
原告吴强。
委托代理人纵卫东，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人邓梦亭。
被告深圳市西湖股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人李美莲。
委托代理人刘德华，广东海埠律师事务所律师。
被告深圳市坪宇物业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人于春燕。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈传娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人纵卫东、邓梦亭，被告深圳市西湖股份有限公司的委托代理人刘德华到庭参加诉讼。被告深圳市坪宇物业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月25日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告以186120元的价格购买了深圳市龙岗区＊镇＊号房。合同订立后，原告依约履行了相应的付款义务。按合同约定，被告于2006年10月31日将房产交付给买方，并于2007年6月28日前为原告办理产权登记，但被告在房产交付后至今未按合同约定为原告办理该房的房产证。依据合同约定，两被告应向原告按日支付房产总价款万分之四的违约金。综上，两被告的行为违反了合同约定，应向原告支付违约金并尽快办理房产证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、两被告支付原告延期办理房产证的违约金177037元（从2007年6月29日暂计至2013年12月31日），并从2014年1月1日起每日按购房总款万分之四的标准支付逾期办证违约金至房地产部门核发房产证之日止；二、两被告依法为原告办理房产证；三、两被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求：将第一项诉讼请求中违约金计算的起止日期变更为从2007年6月29日计至2014年6月6日止；放弃第二项诉讼请求。
被告深圳市西湖股份有限公司答辩称，一、原告的违约金诉讼请求应该适用两年的诉讼时效，超出诉讼时效的请求部分不应该得到法院的支持。原告的起诉时间为2014年4月1日，因此其有权主张的违约金期间为2012年3月31日至2014年4月1日；二、被告于2013年9月10日曾经向深圳市规划国土资源委员会申请建设工程规划验收，但是由于＊＊的11户业主擅自更改了建筑功能导致本次申请无法得到许可，因此被告无法为西湖苑的其他业主办理房产证，故2013年9月10日之后没有依法办证的责任不在被告，不应由被告承担违约金损失。三、被告提供了深圳市龙岗区人民法院做出了生效的（2013）深龙法民三初字第115号判决书，判决书认定本案中由于涉案的西湖苑部分业主全体上访阻扰了被告在涉案规划土地范围内修建工建综合楼，导致深圳市规划局龙岗分局对被告提出的核准建设工程建筑申请不予许可，从而导致涉案房屋至今也没有办理房地产证的责任，只应由被告承担50%。
被告深圳市坪宇物业发展有限公司未到庭应诉及答辩。
经审理查明，2006年5月25日，原告与两被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买位于深圳市龙岗区＊号房，总价款为人民币186120元；卖方应当于2006年10月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条约定：如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方解除合同的，卖方应当自原告解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
合同签订后，原告支付了购房款，两被告亦将涉案房屋交付给原告使用，但两被告至本案法庭辩论结束时（即2014年6月6日）止未按合同约定给原告办理涉案房屋的房地产证。原告于2014年4月1日向本院提起诉讼，要求被告支付延期办理房产证的违约金。
另查，对于被告未按约定协助办理房地产证的原因，被告主张系案外人的因素造成，并提交了（2013）深龙法民三初字第151号民事判决书、执行通知书、文号为28-201300494号的不予行政许可决定书作为证据。其中（2013）深龙法民三初字第151号民事判决书已生效，该判决查明：被告向深圳市规划局龙岗分局提交的西湖苑一期商住楼2栋、共建综合楼设计方案，龙岗分局于2005年4月27日向两被告下发了文号为深规设方字6200510096号《深圳市建设工程设计方案审批意见书》，认为所报资料符合规划、规范要求，同意方案设计；被告遂开始着手建设公建综合楼，但西湖苑老业主认为建设公建综合楼占用了公用绿地面积，影响到老业主利益，因此不断上访阻挠公建设施的建设，虽经市规划局及龙岗分局多次协调，但没有处理结果；2006年2月27日，深圳市规划局龙岗分局复函给被告深圳市西湖股份有限公司，认为鉴于西湖苑一期商住楼2栋及公建综合楼建设问题引起业主多次到市、区上访，要求被告深圳市西湖股份有限公司坚持妥善解决信访纠纷的原则，尽量为业主多留活动空间，并充分征询小业主意见后，重新到该局申报该公建综合楼方案审批；2006年10月25日，深圳市规划局龙岗分局向被告深圳市西湖股份有限公司发出文号为28－20064221《不予行政许可决定书》，对该公司于2006年10月11日向该局提出的核准建筑工程规划验收申请决定不予行政许可，不予行政许可的具体依据及理由是该公司申请规划验收的西湖苑一期商住楼2栋工程所在项目小区配套工程（公建综合楼）未建；业主的阻挠行动持续至2007年、2008年，均未得到解决，龙岗及坪地政府部门亦介入事件的解决；2008年4月30日，深圳市龙岗区坪地街道办向被告深圳市西湖股份有限公司复函，称街道办正积极协调龙岗规划分局，要求该局前来实地调查，争取公建综合楼缓建或不建，同时，提前办理西湖苑好莱坞项目规划验收手续，以让各位业主可以尽快拿到房产证，但为维护社会稳定，请被告深圳市新西湖股份有限公司暂缓开工建设公建综合楼；后公建综合楼的建设一直处于停顿状态；2008年6月17日，深圳市龙岗区委领导工作会议决定暂缓建设公建综合楼（主要项目为西湖苑幼儿园），在该公建综合楼建设或向教育部门移交之前，由龙岗规划分局、区建设局、龙岗国土房产分局等部门办理西湖苑“好莱坞”商住楼的规划、竣工验收以及房产证手续。文号为28-201300494号的不予行政许可决定书系对两被告作出，内容为两被告于2013年9月10日向深圳市规划和国土资源委员会提出的建设工程规划验收（建筑类）申请不符合法定条件，不予行政许可，具体依据和理由为：＊＊住楼2栋一层办公存在11户业主擅自改变建筑功能行为，将办公改为商铺（具体房号为：101、102、103、104、105、106、107、129、130、131、132），须按已批准的施工图整改，恢复办公功能，本次不予许可。
再查，被告深圳市西湖股份有限公司在2013年10月11日将企业名称从“深圳市新西湖股份有限公司”变更为现名。原、被告在庭审中确认被告在2006年10月31日将涉案房屋交付给原告。
本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。现原告已依约支付了购房款，被告亦在2006年10月31日将涉案房屋交付给原告，被告应在交付房屋之日起240天内即2007年6月28日前按合同约定与原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记、办理房地产证。但被告至今未能履行协助办证义务，逾期超过120天。就被告未履行前述义务的原因，根据已生效判决查明的事实及本院在本案中查明的事实，涉案西湖苑部分业主群体上访、阻挠被告在涉案规划土地范围内修建公建综合楼，以及部分业主擅自改变房屋功能，导致相关政府职能部门对被告提出的核准建筑工程规划验收申请不予行政许可，最终导致涉案房屋至今无法办理房地产权证，从前述过程中遇到的情况上看，未能办理房地产证的原因是公建综合楼未建或业主擅自变更房屋功能而未能通过规划验收，这并非全部是由于开发商即被告的原因造成的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人自身原因导致不能办理房地产权证的，出卖人才应承担延期办证的违约责任。也即本案中，被告在其责任范围内承担迟延办理房地产证的违约责任。综合考虑规划验收未能进行的各种原因，本院酌定被告对于迟延办理房地产证应承担50%的责任。合同中约定被告逾期办证超过120天的则应每日按购房总价款的万分之四计付逾期办证违约金，现被告承担50%的责任，即应每日按购房总价款186120元的万分之二支付逾期办证违约金。按照合同约定，被告应在2007年6月28日起承担逾期办理房地产证的违约责任。原告于2014年4月1日提起诉讼，但原告没有充分证据证明其在本案诉讼前已向被告主张过2007年6月29日至2012年3月30日的延期办证违约金，被告答辩提出该部分请求超过两年诉讼时效期间，原告有权主张违约金的时间自2012年3月31日起算有理，本院对被告抗辩予以采纳，对原告该部分诉请不予支持。故两被告应向原告支付自2012年3月31日计至2014年6月6日的违约金人民币29704.8元（每日按186120元的万分之二为标准，共计798日）。被告深圳市坪宇物业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市西湖股份有限公司、被告深圳市坪宇物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴强支付延期办证违约金人民币29704.8元；
二、驳回原告吴强的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1920元，由原告吴强承担人民币1598元，被告深圳市西湖股份有限公司、深圳市坪宇物业发展有限公司承担人民币322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈传娇
二〇一四年六月二十五日
书记员 邱 萍
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