北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第13764号
原告周玉泉，女，1967年10月28日出生。
委托代理人杨若寒，北京市永邦律师事务所律师。
被告北京明达房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区朝阳公园西路9号。
法定代表人吴林，董事长。
委托代理人孙明立，男，1973年10月13日出生，北京明达房地产开发有限公司总经理助理。
原告周玉泉（以下简称原告）与被告北京明达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨若寒，被告的委托代理人孙明立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月8日，原被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的北京市朝阳区朝阳公园西路××号房屋（以下简称诉争房屋），总价款为22567424元，被告应于2007年11月30日前交付房屋。合同签订后，我按约定向被告支付了全部购房款，但被告于2008年10月17日才将房屋交付给我，构成违约。2008年12月1日我向被告支付了契税677022.72元、公共维修基金451348.48元。2012年12月21日，原被告就逾期交房违约金的数额及承担方式签订《协议书》，约定被告逾期交房产生的违约金共计1453342.11元，上述违约金冲抵我应补缴的房屋实测面积差款308485元、租用车位两个的租金204000元（租金按照每月1700元／个计算），以上述逾期交房违约金中的748247.04元冲抵我自2008年10月17日起应交纳的物业费（按8元／月／平米计算），我同意放弃剩余逾期交房违约金192610.07元，但被告应自2013年1月1日起90个工作日内将此房屋产权证办理完毕，否则我仍可以按照商品房预售合同追究被告的违约责任。上述《协议书》签订后，被告至今仍未协助我办理房屋产权证，已经违反了双方在协议中的约定，故我诉至法院，要求被告：1、退还我已交纳的房屋契税677022.72元、公共维修基金451348.48元；2、支付逾期交房违约金789170.58元（以全部逾期交房违约金1453342.11元减去已经折抵的房屋实测面积差款308485元，再减去已经折抵的自2008年10月17日至2014年12月31日的物业费355686.53元）。
被告辩称：同意退还原告已经交纳的房屋契税677022.72元、公共维修基金451348.48元。对于逾期交房违约金，根据商品房预售合同的约定和实际交房时间，逾期交房违约金的数额为1453342.11元，但按照原被告签订的《协议书》内容，我公司已经为原告折抵了房屋实测面积差款308485元以及其房屋自2008年10月17日至2014年12月的房屋物业费355686.53元，故折抵后剩余的逾期交房违约金应为789170.58元。现对于原告诉讼请求中逾期交房违约金的数额没有异议，但我公司现资金周转存在困难，无法立即支付。
经审理查明：2007年8月8日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y505028），约定：原告购买诉争房屋，预测建筑面积为641.12平方米，总价款为22567424元；被告应当在2007年11月30日前向原告交付该房屋；被告逾期交房超过90日的，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，自2007年12月1日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房屋交付之日起30日内支付；如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。
2007年9月11日，原告向被告支付了购房首付款9027424元，2007年10月30日，原告向被告支付了购房首付款1130000元。2008年12月1日，原告向被告交纳了房屋契税677022.72元、公共维修基金451348.48元、产权证代办费2000元。2011年12月12日，原告向被告支付了剩余购房款12410000元。
2012年12月21日，原被告签订《协议书》，载明：根据双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同号码：Y505028），原告购买九号公寓5-1101房屋，建筑面积649.52平方米，该房屋已于2008年10月17日交付使用，现就房屋逾期交付违约责任处理事宜约定如下：因被告逾期交房产生的违约金共计1453342.11元，双方就赔付方式达成以下共识：一、根据实测面积报告，原告所购房屋产生6.8平方米面积差，原告应补缴被告房款308458元，双方同意此笔面积差房款可从延期入住违约金中扣除。二、原告同意用204000元租用车位两个，车位租金按照每月1700元／个计算，租用款项可从延期入住违约金中扣除；自本协议签署后，原告可持本协议至物业部门办理车位交接使用手续，自交接之日起正式起算车位租金。三、延期入住违约金中的748247.04元自2008年10月17日起用于冲抵其后发生的物业管理费用，物业费用按照当时标准计算（签订本协议时为8元／月／平米），物业费如有调整按照当时标准进行更改，直至冲抵完毕止。四、剩余延期入住违约金192610.07元，原告同意放弃，不再向被告主张。五、被告自2013年1月1日起90个工作日内将此房屋产权证办理完毕，则原告自愿放弃根据购房合同约定的逾期办理房屋所有权证书的违约责任，不再以任何方式向被告索要延期办证违约金；被告不能再上述期限内办结房屋产权登记手续的，原告可以依照双方签订的《商品房买卖合同》追究被告的违约责任；原告此前已将办理房屋产权登记所需缴纳的税、费足额支付给被告，由被告向有关部门代为支付。六、双方同意，被告按上述方式承担的违约责任，是被告就逾期交付房屋一事向原告做出的全部赔偿，被告履行完毕上述违约责任后，原告不再因延期交付该房屋向被告要求任何权利。
经询，原被告均确认：上述《协议书》签订后，被告已按双方约定，在逾期交房违约金1453342.11元中，为原告折抵了诉争房屋应补缴的实测面积差款308458元以及2008年10月17日至2014年12月31日的物业费355686.53元，车位租金因原告并未办理交接使用手续，故未进行折抵。现原告尚未取得诉争房屋的所有权证书。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原被告签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》均为双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。首先，被告未能在《北京市商品房预售合同》约定的期限内向原告交付房屋，已经构成违约。此后，原被告签订《协议书》，明确了逾期交房违约责任的具体数额及赔付方式，但被告仍未能在《协议书》约定的期限内履行全部义务，故原告要求被告退还其已交纳的契税及公共维修基金，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，且被告亦对原告主张的具体金额均不持异议，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告退还北京市朝阳区朝阳公园西路××号房屋契税六十七万七千零二十二元七角二分、公共维修基金四十五万一千三百四十八元四角八分。
二、被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告支付北京市朝阳区朝阳公园西路××号房屋的逾期交房违约金七十八万九千一百七十元五角八分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11029元，由被告北京明达房地产开发有限公司负担（原告周玉泉已交纳，被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周玉泉）；保全费5000元，由被告北京明达房地产开发有限公司负担（原告周玉泉已交纳，被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周玉泉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙茜倩
二〇一四年七月一日
书 记 员 董 婉