广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1492号
原告：北海中南房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3幢301号。
法定代表人：邱俐明，董事长。
委托代理人：周崇波，该公司职员。
被告：冯静。
委托代理人：冯军强。
原告北海中南房地产开发有限公司诉被告冯静商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法组成由审判员陈培荣担任审判长，人民陪审员苏家莲、李丽君参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理，被告在开庭审理时答辩称：本案的纠纷被告已申请仲裁，北海市仲裁委员会已经受理，法院不应受理本案。本院于2014年11月24日裁定驳回原告的起诉。原告不服上诉于北海市中级人民法院，该院于2015年2月3日裁定指令本院对本案进行审理。本院于2015年3月30日公开复庭进行了审理，书记员王警芳担任法庭记录。原告北海中南房地产开发有限公司的委托代理人周崇波、被告冯静及其委托代理人冯军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海中南房地产开发有限公司诉称：2013年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，主要约定被告以银行按揭方式购买原告开发的涉案房屋，首期支付总房款的30%，余款由被告向银行申请贷款支付等。同日，被告向原告支付首付款162780元，其中108000元是原告借给被告的。2014年1月10日，被告将银行按揭材料交银行审查，2014年3月银行通知要求被告增加10%的首付款，原告将银行通知多次电话和书面告知被告，但被告不予理会。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告双方于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》（1-1902号）及《补充协议》；2、被告向原告支付违约金54178元；3、被告承担本案全部诉讼费用。后增加诉讼请求如下：原告退还已收购房款54780元给被告（已扣除原告借给被告的108000元）。
原告为其主张向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、关于敦请履行合同义务的函及EMS（1050496924407），证实原告已按照合同的约定通知被告；3、EMS查询单，证实被告已签收邮件；4、告知函及EMS（1044343545607），证实原告已按照合同约定履行告知义务；5、查询单，证实被告已签收邮件；6、借款及还款合同书及入账通知书、收款收据，证实被告实际交付给原告的购房款是54780元，同时证实原告借款给被告的事实。
被告冯静辩称：合同没有生效，没有经过备案，所以是无效的，被告也没有收到原告的借款，被告不同意解除合同，但同意原告退还被告已付购款并由被告向原告支付违约金的诉讼请求。如法院认定原、被告签订的合同合法有效，被告同意解除合同。
被告冯静对其辩解向本院提交的证据有：1、委托购房协议书，证明委托关系及原告违约；2、商品房买卖合同（草案），证明双方纠纷的原因；3、收款收据，证明原告已收购房款；4、委托购房补充协议书，证明被告有权解除委托；5、解除合同通知书，证明被告要求退款；6、敦请履行合同义务的函，证明原告不同意退款；7、房屋登记信息查询证明，证明买卖合同未登记生效；8、北海“中南明珠花园”项目阶段营销代理委托合同，证明原告与鼎新元公司存在委托销售关系，违约责任在于原告；9、房屋登记信息查询证明，证明在签订买卖合同的时候，原告所售的房屋已向银行抵押。
经开庭质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为被告没有看过合同内容，亦没有收到原告的借款。原告对被告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性无异议，但认为证据1与本案无关，证据9不影响被告办理银行按揭贷款，对证据4的真实性不发表意见，且认为与本案无关。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：以上原、被告均无异议的证据，本院予以确认。以上原、被告均有异议的证据，因对方未能提交相反证据予以否定，且其与本案存在一定的关联性，可以作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2013年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定：被告认购原告开发的位于北海市北海大道249号中南明珠花园第1幢19层1902号房，总价为541780元整；被告须在签订《商品房买卖合同》及补充协议时向原告支付合同总价款的30%为首期房款计162780元，房款余额由被告向银行或公积金中心申请借款支付；被告必须在签订合同之日起3日内按银行要求提交完整的申请按揭贷款相关资料；若因国家政策调整，银行或公积金中心不同意被告所申请的按揭额度或年限，被告应予接受并作出相应的调整，在接到通知3日内补足购房差额，并办妥有关按揭手续；若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款；被告没有按照本协议规定提交按揭贷款资料、补充按揭贷款资料、与银行签订按揭贷款合同、按通知规定补足购房款差额以及付清购房款余额的，视为被告逾期付款。逾期超过30天的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按房价总额10%向原告支付违约金，并赔偿原告的损失等。同日，原、被告双方签订《购房款的借款和还款合同书》一份，主要约定由原告向被告提供借款108000元，作为被告购置上述房屋的首付款部分资金借款等。同日，被告依约向原告支付购房首付款，原告向被告出具两份写有“今收到冯静交来1902号房款”的收据给被告，金额分别是54780元和108000元，合计162780元。后因被告经原告多次电话和书函通知仍没有依约向原告补足购房差额并办理银行按揭贷款。为此，原告向本院提起本案诉讼。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否合法有效；2、被告是否存在违约行为；3、原告要求解除合同并要求退还已付购房款给被告，由被告支付违约金的诉讼请求有否事实和法律依据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应全面履行合同约定的各项权利义务。鉴于庭审中原、被告均表示同意解除上述合同及补充协议，本院予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》的规定，原告应将已收取被告的首期购房款162780元退还给被告。原告主张被告已付的购房款中包含原告借给被告的借款，但被告不予认可，原告可另案主张权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告未能办理银行按揭贷款，亦未依约向原告补交剩余购房款的行为已构成违约，应依约向原告支付违约金。原告要求被告按房屋总价10%支付违约金的诉讼请求，合法有据，被告亦同意支付，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告北海中南房地产开发有限公司与被告冯静于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、原告北海中南房地产开发有限公司应退还购房款162780元给被告冯静；
三、被告冯静应支付违约金54178元给原告北海中南房地产开发有限公司。
案件受理费1154元，由被告负担。（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1154元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈培荣
人民陪审员 高振理
人民陪审员 苏家莲
二〇一五年四月八日
书 记 员 王警芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。