江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射开民初字第00975号
原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住射阳县人民路160号。
负责人颜欢，该行行长。
委托代理人戴洪、孙德明，该公司员工。
被告梁克猛，个体户。
被告陈桦，个体户。
原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下简称中国农行射阳支行）诉被告梁克猛、陈桦金融借款纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告中国农行射阳支行的委托代理人孙德明到庭参加诉讼，被告梁克猛、陈桦经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农行射阳支行诉称：2010年3月被告梁克猛因购买合德镇虹亚名居5幢403号住房，向我行申请住房按揭贷款22万元，我行于2010年4月2日对其发放贷款22万元，期限15年，利率执行基准利率，还款方式为按月等额本息还款，被告以上述所购房屋作抵押为借款提供担保。但被告从2014年7月起已连续13个月未按期归还贷款本息，被告已严重违约。依据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条第2款约定：“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款”。2014年10月28日，原告向被告发出债务提前到期通知书，要求被告对全部剩余本息履行还款义务，但被告未能还款。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、被告立即归还其个人住房按揭贷款本金178611.65元，及从2014年6月2日至2015年11月12日以本金151809.52元为基数产生的利息、罚息和复利共16888.03元，及从2015年11月13日起至偿清之日止的利息、罚息和复利；2、原告对被告梁克猛位于射阳县合德镇虹亚名居5幢403号房屋抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告承担诉讼费、保全费和公告费。
原告中国农行射阳支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、个人借款凭证原件一张，证明梁克猛向原告借款22万元用于购房；2、个人购房担保借款合同，证明梁克猛向原告借款约定的利息等计算方式以及其他约定事项；3、他项权利证书，证明被告所有的位于射阳县合德镇虹亚名居5幢403号房屋已在射阳县房产管理处抵押登记的事实；4、婚姻信息一份，证明被告梁克猛与陈桦系夫妻关系。
被告梁克猛、陈桦未作答辩，亦未向法庭提交证据。
原告中国农行射阳支行提交的4份证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要件，对本案事实具有证明力，本院予以确认，并作为定案根据。
经审理查明：2010年3月29日，被告梁克猛与中国农行射阳支行签订个人购房担保借款合同，合同主要内容为：借款人梁克猛，贷款人中国农业银行股份有限公司射阳县支行，借款金额为贰拾贰万元正，借款用途为购买房产，房产位于合德镇虹亚名居5幢403号，借款期限自2010年3月29日起至2025年3月28日止，共计180个月。借款利率为浮动利率，执行年利率5.94%。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。2010年4月2日，被告梁克猛与中国农行射阳支行签订个人借款凭证，向中国农行射阳支行借款220000元，还款方式为等额本息还款法，被告梁克猛在借款人一栏里签字确认。2010年6月4日梁克猛、陈桦与中国农行射阳支行于射阳县房产管理处办理了商品房抵押权登记（权证号：射房他证合城字第201013**号），房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，房屋所有权人为梁克猛、陈桦，房屋坐落于县城虹亚名居5号楼403室。被告梁克猛自2014年7月起未按期归还贷款本息，截止到2015年11月12日被告梁克猛尚欠借款本金178611.65元，利息、罚息和复利共16888.03元。
本院认为：原告中国农行射阳支行与被告梁克猛订立的个人购房担保借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告梁克猛未能按约向原告偿还借款本息，属违约行为，原告中国农行射阳支行有权按照约定收取利息、罚息和复利。该笔借款发生于被告梁克猛、陈桦婚姻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理。被告梁克猛、陈桦已为案涉房屋办理房屋他项权证，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，故中国农行射阳支行对抵押的房产享有优先受偿权。综上，对中国农行射阳支行的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁克猛、陈桦于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行归还借款本金178611.65元，并支付利息、罚息和复利16888.03元，并自2015年11月13日起至实际给付之日止，按照合同约定继续支付利息、罚息和复利。
二、对于被告梁克猛、陈桦的上述债务，中国农业银行股份有限公司射阳县支行有权以登记在射房他证合城字第201013**号房屋他项权证项下的坐落于射阳县县城虹亚名居5号楼403室房屋的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费4125.5元，保全费1570元，公告费300元，合计5995.5元，由被告梁克猛、陈桦负担（此费用已由原告先行支付，被告在履行判决书主文确定的义务时，应将此笔费用一并返还）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 张洪兵
代理审判员 韦勇民
代理审判员 陈思聪
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 祁 秦
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》法释（2003）19号
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。