文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法沙民一初字第124号原告（反诉被告）：刘月娇，女，汉族，1972年4月30日出生，住广东省东莞市。委托代理人：刘国锋，广东广健律师事务所律师。委托代理人：钱文清，广东广健律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：张宝贤，男，汉族，1969年12月1日出生，住广东省东莞市。被告：黄笑媚，女，汉族，1973年3月29日出生，住广东省东莞市。两被告共同委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。两被告共同委托代理人：王芬，广东大洲律师事务所辅助人员。原告刘月娇诉被告张宝贤、黄笑媚租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，被告张宝贤提起反诉，本院对被告张宝贤提起的反诉予以受理。本两案依法由审判员林健华适用简易程序独任审理，后因案情复杂转为适用普通程序，由审判员林健华担任审判长，与人民陪审员黄畅昌、人民陪审员方顺达组成合议庭，分别于2015年5月28日、2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘月娇的委托代理人刘国锋、钱文清，两被告的共同委托代理人汤斌、王芬到庭参加了诉讼。本两案现已审理终结。原告刘月娇诉称：原告刘月娇与被告张宝贤于2006年12月21日签订租赁合同，承租原告位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的房屋，成立东莞市沙田金都百货有限公司并经营商场。合同约定被告应于每月10日前向原告预付当月租金，且2016年合同期满后，被告经营期内的配套设施须无偿归原告所有，现有的配套设施包括商场内一至五楼的上下扶手电梯五套，货运电梯一套，中央空调一套，消防系统一套，展柜、装修和水电网管线等。被告逾期交付租金的，原告可单方解除合同，收回租赁场地，被告自行变更或解除合同的，原告可收取相当于6个月租金的违约金。自2015年4月开始，被告无故拖欠原告房租，经原告多次催收，被告一直拒付至今。2015年4月初，开始陆陆续续拆走以上设备和物件，原告发现后阻止，被被告的工作人员殴打。目前被告正加紧拆下并转移剩余设备。原、被告之间租赁合同法律关系明确，被告拖欠租金，拆走约定属于原告的配套设备属于明显违约。因自2015年4月开始至今，被告张宝贤无故拖欠水电费、污水处理费和生活垃圾处理费，经水电管理机构多次催收，被告张宝贤一直拒付。按有关规定，逾期缴纳水电费等费用需每日支付滞纳金，甚至被停水停电，为避免损失进一步扩大，原告只能先为两被告垫付2015年4月至5月的水电费、污水处理费和生活垃圾处理费共计22,684.8元。被告黄笑媚为被告张宝贤的妻子，应对张宝贤的上述家庭共同债务承担连带清偿责任。被告的违约行为已给原告造成了严重的经济损失，双方的租赁合同关系也因被告违约无法继续履行，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.原告与被告张宝贤之间的《租赁合同》关系于起诉之日起解除；2.两被告向原告支付租金，从2015年4月1日起至起诉之日止为114,536.1元；3.租赁商场内的包括1至5楼的扶手电梯五套、货运电梯一套、中央空调一套、消防系统一套等配套设备归原告所有；4.两被告向原告支付场地占用费，从起诉之日起至被告张宝贤将租赁场地按约定交还给原告之日止，场地占用费按租金同等标准计算；5.两被告按合同约定向原告支付违约金981,738元；6.两被告按合同约定向原告支付滞纳金188元；7.两被告返还原告已垫付的四月水费631.1元、污水处理费278.6元、生活垃圾处理费1,677元、电费20,098.1元；8.两被告支付垫付费用的利息，以22,684.8元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2015年5月28日起计至两被告全部清偿之日止；9.本案的所有诉讼费用由两被告共同承担。两被告辩称：一、案涉《租赁合同》系无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告只提供了《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等，唯独没有《建设工程规划许可证》，故被告认为该《租赁合同》无效。另根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原告没有提交验收的相关证据，被告有理由认为该租赁物没有通过验收而违法交付使用。另从原告提供的《国有土地使用证》显示该租赁物的用途为工业厂房，而原告明知租赁物为工业用房却依然出租给被告作为商业用房。基于上述理由，被告认为《租赁合同》为无效合同，故不存在原告请求判决解除双方之间的租赁合同关系的说法；合同无效当然不存在支付违约金、滞纳金的情形。二、租赁物商场的配套设备系被告购置的，依法应当属于被告所有。原告在《租赁合同》中已给被告张宝贤一定装修期，说明原告同意被告张宝贤对租赁物进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，合同无效的责任完全在原告，故请求法院驳回原告要求租赁物商场内的配套设备归原告的诉讼请求，配套设施应当被告所有，若原告同意利用的，原告应折价补偿给被告。三、案涉租赁物的场地使用费应当计算至2015年4月19日止。原告于2015年4月19日已将被告从租赁物中赶走，并收回了案涉租赁物，同时，原告还扣押了被告相关的机器设备及东莞市沙田金都百货有限公司的相关货物。也就是说，原告早在2015年4月19日就已收回涉案的租赁物，租赁物也在当天就处于原告的控制之下，被告根本无法使用案涉租赁物，故无须支付2015年4月19日之后的场地使用费。四、根据被告提供的2015年1至3月的收款收据显示，涉案租赁物的租金数额已变更为每月150,000元。被告张宝贤反诉称：2006年12月21日，原、被告签订了一份房屋租赁合同用于经营百货商场，租赁物位于东莞市沙田镇民田村沙太路段，租期为2006年12月21日至2016年12月21日。被告于2006年12月21日支付了保证金368,799元给原告，并于2006年12月21日至2007年6月20日期间开始装修、添置设备，花费巨大。2015年4月19日，原告未经被告同意，私自收回租赁物，将被告赶走，并扣押了供应商的大批货物以及被告价值约150,000元的设备。此前，被告一直希望与原告协商解决此事，但原告一直予以拒绝。为维护自身的合法权益，被告向法院提起反诉，请求判令：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2.原告返还被告保证金368,799元；3.原告赔偿被告不可拆除的装修损失200,000元；4.原告将租赁物内可移动拆除的设备（包括电梯9台、空调1套、冰柜5台、电脑15台、货架一批及电线一批）按现状交予被告，若不能按现状交予被告的，则赔偿被告损失150,000元；5.本案诉讼费由原告承担。针对被告张宝贤的反诉，原告刘月娇答辩称：合同由双方自愿签订，租赁物经合法的报建审批手续，可以依法出租，租赁合同有效。按照合同约定，被告拒绝支付租金，提前解除合同，强行拆除约定属于原告的设备，违约事实明显，应当承担违约责任，被告诉请的保证金不应返还，被告诉请的装修物和设备应当归原告所有。被告提出的装修损失及设备价值累计350,000元没有有效的价格证明，请法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明：原告刘月娇与被告张宝贤于2006年12月21日签订了一份租赁合同，由被告张宝贤承租原告位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的五层房屋作经营百货商场使用。随后被告在该租赁物上成立东莞市沙田金都百货有限公司（下称金都百货）并经营。双方签订的合同租期为十年，从2006年12月21日起至2016年12月20日止。租金按被告使用房屋建筑投影面积计算10元/平方米，并按相应的年份递增10%，分别为：从2006年12月21日起至2009年12月20日止为月租金122,933元；从2009年12月21日起至2012年12月20日止为月租金135,226元；从2012年12月21日起至2014年12月20日止为月租金148,748元；从2014年12月21日起至2015年12月20日止为月租金163,623元；从2015年12月21日起至2016年12月20日止为月租金179,973元；每月租金以现金方式于当月10日前支付，原告给被告六个月的装修期即从2006年12月21日起到2007年6月20日止，装修期内免收租金；被告擅自逾期交纳租金的，每天应向原告支付当月租金5%的滞纳金，原告有权单方解除合同并收回租赁标的房屋。合同还约定被告需交纳租赁保证金368,799元。在合同期内，被告未经原告同意不得擅自改变房屋及其基础配套设施设备的正常结构和状况。如因被告改变或者使用不当造成人为损坏的，被告负责维修或恢复原状，并负担所有费用。合同期满，被告应按期退还房屋，经营期的原貌及配套设施给原告，被告在15天内仍有余物未搬的，视为被告放弃所有权。被告张宝贤于2006年12月21日向刘月娇支付了押金368,799元，刘月娇对收到上述款项没有异议，但认为该款项包含了押金和2007年1月的租金。在合同履行期间，因被告张宝贤未按约定的时间交纳2015年4月的租金，原告诉至法院要求确认解除双方的租赁合同关系。金都百货分别于2015年3月1日、2015年3月8日发出通知，称将于2015年4月关闭金都百货，要求商场中各柜主撤场。被告张宝贤向原告支付的2015年1月至3月的租金均为150,000元。另两被告主张涉案租赁物在2015年4月19日已处于原告的控制之下，故使用费应计算至2015年4月19日。原告已垫付涉案租赁物发生的四月水费631.1元、污水处理费278.6元、生活垃圾处理费1,677元、电费20,098.1元。后双方在另案中对上述款项予以协商处理，原告向本院申请撤回该项垫付费用及相应利息请求。又查，涉案的租赁物位于东莞市沙田镇民田村，并以东莞市恒昌木业有限公司（下称恒昌公司）的名义办理了国有土地使用证，证号为东府国用（1995）字第特XXX号。恒昌公司随后也向东莞市建设局申办了建筑工程施工许可证，向东莞市城建规划局申办了东莞市建设工程规划许可证（副证）。本院依法分别向东莞市城建规划局、东莞市房产管理局发函调查涉案租赁物是否办理建设工程规划许可证正本以及房地产权证的情况，东莞市城乡规划局复函称涉案租赁物未通过验收未发正本，东莞市房产管理局复函称没有恒昌公司的档案资料，无法查实其是否办理房地产权证的情况。再查，被告在经营期内安装的配套设施包括商场内一至五楼的上下扶手电梯9台，中央空调1套等。被告张宝贤主张因涉案的租赁合同无效给其造成的不可拆除的装修损失为200,000元及可移动拆除的设备不能归还的损失150,000元。被告张宝贤向本院申请对涉案租赁物地板、天花、空调、照明、消防等装修部分进行鉴定，经本院多次催促仍未提交相关评估材料，本院视为其撤回鉴定申请。另查，被告张宝贤与黄笑媚是夫妻关系，两被告与黄桃共同在涉案的租赁物上成立了金都百货。金都百货于2015年6月26日另案向本院提起诉讼要求原告刘月娇退还可移动的货物，后双方调解，本院依法作出了（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书，协议如下：一、双方一致确认：金都百货经营地点的门锁钥匙现由金都百货持有，截至2015年4月，刘月娇代金都百货垫付22,000元水电费、垃圾处理费，现按18,000元计付；二、双方一致同意：金都百货于2015年7月17日前向刘月娇转账支付18,000元（账号：XXXXXXXXX，开户行：中国农业银行厚街支行，户名：刘月娇）；三、双方一致同意：金都百货可于2015年7月16日、17日将位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的经营场所内可移动的货物（不包括扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机、变压器、已形成附着的装饰物和管线等）按现状取回，18,000元完成支付及可移动货物取回后，金都百货不能就案涉所有货物向刘月娇追究赔偿责任；四、金都百货取回货物时，应采取足够的安全防护措施，保障相关搬运人员的人身安全同时注意保洁，刘月娇则应提供电源；五、金都百货如未能按时付款，刘月娇有权立即向法院申请强制执行，要求金都百货一次性支付18,000元的未付部分；六、刘月娇如未按协议允许金都百货取回可移动的货物，需向金都百货一次性支付200,000元违约金，金都百货在取回货物时如未按上述协议履行或未按时足额支付18,000元，刘月娇也有权要求金都百货一次性支付200,000元违约金；七、金都百货同意放弃其他诉讼请求；八、该案受理费5,143元，由金都百货承担。原告于2015年4月22日向本院提出财产保全的申请，要求本院查封、扣押、冻结两被告价值700,000元的财产，本院经审查后依法作出（2015）东二法沙民一初字第124-1号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。上述事实，有原告提交的租赁合同、建设工程规划许可证（副证）、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、东莞市金都百货有限公司专柜联营合同书、收款收据、商场现状图片、人口信息查询表、结业通知、撤场通知、吊机费收据、施工图、金都自行结业清场图片、全国企业信用信息公示系统网络查询结果、电费催缴通知书、电费支付凭证、水费、污水处理费及生活垃圾处理费支付凭证、东莞市房屋登记申请受理单、广东省在建工程抵押登记证明、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、东莞市已建房屋登记备案回执、《关于印发〈东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）的通知》、（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书，被告提交的租赁合同、押金收据、租金收款收据、地税发票、水电费收款收据，本院分别向东莞市房产管理局、东莞市城乡规划局调查的复函及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，主要的争议焦点为：一、黄笑媚是否是本案的适格被告；二、涉案的租赁合同是否有效；三、原告诉请的租金、违约金、滞纳金是否合法；四、被告在租赁期间添置的装修及设备的归属是如何；五、被告要求退还保证金是否合法；六、被告要求赔偿损失是否合法。关于焦点一，因张宝贤与黄笑媚系夫妻关系，案涉债务发生于夫妻关系存续期间，在两被告没有提交证据予以反驳的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按处理……”的规定，黄笑媚应对张宝贤涉案债务承担连带清偿责任，依法应是本案适格被告。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，涉案租赁物虽曾向东莞市建设局申办了建筑工程施工许可证，向东莞市城建规划局申办了东莞市建设工程规划许可证（副证），但经本院向东莞市城建规划局、东莞市房产管理局调查，东莞市城乡规划局复函称涉案租赁物未通过验收未发正本，东莞市房产管理局复函称没有恒昌公司的档案资料，无法查实其是否办理房产证的情况。可见，涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，依法应认定涉案的租赁合同无效。关于焦点三，如上所述，虽然案涉的租赁合同无效，但被告从2015年4月1日未交付租赁房屋的使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，结合双方在租赁合同中约定从2014年12月21日起至2015年12月20日止月租金为163,623元，以及双方已于2015年7月17日办理了可移动财产的交接，故两被告应参照租金标准163,623元/月向原告刘月娇支付2015年4月1日至2015年7月17日期间的房屋使用费，具体为163,623元/月×3个月＋163,623元/月÷30天×17天＝583,588.7元。两被告主张涉案租赁物在2015年4月19日已处于原告的控制下，故使用费应计算至2015年4月19日，但两被告尚未与原告办理交接手续，且尚有部分设备等财产存放在涉案租赁物内，故使用费应计算双方协商搬走可移动设备之日止。至于两被告主张的使用费支付标准问题，虽然两被告于2015年1月至3月按150,000元/月的标准支付租金，但并无书面证据证明双方已协商变更租金金额，原告在该几个月的减免部分租金的行为不必然引起其他月份租金的减少，故本院对两被告的主张不予采信。至于原告诉请的违约金，因涉案的租赁合同无效，故合同约定的违约金条款也对双方没有约束力，原告诉请的违约金981,738元于法无据，本院对该请求不予支持。至于原告诉请的逾期付款的滞纳金，因两被告未及时支付上述费用给原告造成损失，两被告应以拖欠的费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从起诉之日即2015年4月21日起计算至付清所有款项之日止，现原告只诉请188元是对自有权利的合法处分，并未损害国家或他人的权利，本院对该请求予以支持。关于焦点四、虽然双方在租赁合同中曾对添置的装修及设备的归属进行约定，但如上所述，因涉案的租赁合同无效，上述约定对双方并不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，现原告刘月娇要求确认被告在经营期内安装的配套设施包括商场内一至五楼的上下扶手电梯五套，货运电梯一套，中央空调一套，消防系统一套等财产归其所有于法无据，本院对该项请求不予支持。被告张宝贤要求原告将上述财产中可移动拆除的设备退还给被告符合法律规定，但金都百货已于另案调解时已将除扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机、变压器、已形成附着的装饰物和管线外的可移动的货物取回，即其诉请的可移动财产中包括货架、冰柜、电脑均已取回，被告张宝贤在本案中重复诉请应予驳回。至于其他的可移动财产包括电梯9台、空调1套及电线一批可由被告张宝贤拆除取回，因移动拆除上述设备所产生的费用及造成的损失应由被告张宝贤承担。关于焦点五，被告张宝贤在签订涉案租赁合同时已向原告刘月娇支付了押金368,799元，原告主张上述押金包含了2007年1月的租金，但这与押金收据及合同的约定不符，原告也没有其他证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告张宝贤的主张予以采信，确认其已支付押金368,799元。因涉案的租赁合同无效，原告依法应向被告退还押金368,799元。关于焦点六，被告张宝贤主张因涉案的租赁合同无效给其造成的不可拆除的装修损失为200,000元及可移动拆除的设备不能归还的损失150,000元。虽然被告张宝贤向本院申请对涉案租赁物地板、天花、空调、照明、消防等装修部分进行评估，但经本院多次催促仍未提交相关评估材料，以致评估无法完法，被告张宝贤依法应承担无法鉴定的不利后果。在其未能提交证据证实上述不可拆除的装修物的残值的情况下，本院对其主张的不可拆除的装修损失为200,000元不予支持。另结合本院已在焦点四中确认被告张宝贤可将其经营期间添置的可移动拆除的设备予以拆除，以及被告张宝贤已于另案调解并取回部分可移动设备的情况下，本院对被告关于可移动拆除的设备不能归还的损失150,000元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《文确定履行之日之日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘月娇与被告张宝贤签订的租赁合同无效；二、限被告张宝贤、黄笑媚于本判决发生法律效力之日三日内向原告刘月娇支付房屋占有使用费583,588.7元；三、限被告张宝贤、黄笑媚于本判决发生法律效力之日三日内向原告刘月娇支付滞纳金188元；四、限原告刘月娇于本判决发生法律效力之日三日内向被告张宝贤、黄笑媚退还押金368,799元；五、被告张宝贤可于本判决发生法律效力之日三日内在租赁物内拆走电梯9台、空调1套及电线一批，因移动拆除上述设备所产生的费用及造成的损失应由被告张宝贤承担；六、驳回原告刘月娇的其他诉讼请求；七、驳回被告张宝贤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15,035元，保全费4,020元，反诉受理5,494元，共24,549元，由原告刘月娇承担9,393元，两yg费为按中国人民银行同期同类流动被告共同承担15,156元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  黄畅昌人民陪审员  方顺达二〇一五年十月二十二日书 记 员  梁秀惠