重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第08249号
原告童键，男，1962年2月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人胡政武，重庆大工律师事务所律师。
被告重庆市智睿实业有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道龙升街124号A幢1-9，组织机构代码：62209701-1。
法定代表人丁明，总经理。
委托代理人刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被告丁明，男，1963年12月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
原告童键与被告重庆市智睿实业有限公司（以下简称智睿公司）、被告丁明合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法由审判员黄雅莉担任审判长，与审判员黄明真、代理审判员雷元亮组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方申请和解。原告童键及委托代理人胡政武，被告智睿公司和被告丁明的共同委托代理人刘霓虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童键诉称：原告与被告丁明均系被告智睿公司的股东。2009年6月23日，两被告与原告在渝北区签订了《协议书》，三方约定，被告智睿公司负责开发“自由星空”商住楼，所需资金由两被告负责落实；因约定原告分房屋，故原告不再是被告智睿公司的股东，所持有的被告智睿公司的股份转让给被告智睿公司或被告丁明指定人的名下，原告只按《协议书》第六条约定的固定面积分房，分房时间为在签约的三十个月内交房屋给原告使用，两被告不按约定分房给原告，应承担500万元的违约责任等。2011年8月9日，三方又签订了《补充协议》约定：如不能按时交房，以周边临街二层非住宅租金为标准，以1278平方米为基数，计算延迟交房给原告的租金损失。两份协议签订后，原告积极履行了自己的义务，经原告向两被告多次催促，时至2014年4月8日，两被告才将应分房屋交原告使用。但被告又不将房屋过户到原告名下，给原告造成了重大损失，故原告起诉请求判令：1、二被告立即向原告支付违约金500万元；2、二被告赔偿原告租金损失157万元（1278平方米乘以50元每平方米乘以24个月，从2011年12月23日到2013年12月31日共计2年8天，我方只起诉24个月）。
被告智睿公司、丁明共同辩称，1、智睿公司没有违约行为，不应该承担500万元违约金的责任，即使被告存在迟延交房的违约行为，给原告造成的实际损失也为同地段的租金损失，双方在补充协议中也对此作出了明确约定。协议书中约定的500万元违约金远高于实际损失，故合同约定的违约金明显过高，应以实际损失为限予以调整；2、被告没有违约行为，不应当赔偿原告租金损失，被告在2013年3月多次通知原告来接房，是原告自己不来接房。同时即便要算租金损失，原告在2010年10月27日向被告发出中止履行协议书的函件。后原告还于2011年6月27日向渝北区法院起诉要求撤销协议，期间双方一致在协商，直至2011年8月才达成一致意见，故因原告原因导致的协议书中止履行期间10个月应当在交房的时间内扣除；3、不是被告不为原告办理所分房屋的过户手续，是原告不按合同约定支付相关的税费，导致被告无法为原告办理所分房屋的过户手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月23日，以被告智睿公司为甲方，被告丁明为乙方，原告童键为丙方签订了一份《协议书》。主要约定甲、乙、丙三方经协商，重庆市智睿实业有限公司[自由星空]商品房项目建设等有关问题达成协议。协议第三条约定：重庆市智睿实业有限公司[自由星空]商品房项目由甲、乙双方负责建设，所需资金由甲、乙双方负责落实。本公司项目建设借款，需经丙方签字时，丙方无条件配合支持，但债务全由甲、乙双方负责。第五条约定：甲、乙、丙三方约定丙方不因土地变化增多增少，容积率变大变小，签此协议后，不支付关于出让金和国土费用，也不因为将来该公司项目的盈亏与否，或与其他经济及法律关系的债权债务，丙方只按本协议第六条约定的固定分房面积分房。第六条约定：该项目经甲、乙、丙三方签字后，甲、乙双方保证不管丙方占公司股份多少，或项目的盈利或亏损多少，甲、乙双方保证丙方分得商品房面积及位置如下：（一）分配房产性质及时间：1.商务写字楼；2.在签约后12个月内办理好该项目施工许可证，签发证后施工18个月，共计30个月内交房给丙方使用。丙方接房不以验收备案为标准，甲、乙双方可将未验收的房屋，提前交给丙方使用，不算交房违约。（二）分配房产面积，以产权证建筑面积为准。丙方分房所得建筑面积1278平方米包干锁定不变。……（五）鉴于丙方所分房屋面积略有误差（±5%），差额部分按建面4500元/平方米计算，多退少补。第八条约定：丙方分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金等款项由丙方承担。第九条约定：因约定丙方分房屋，故丙方不再是甲方的股东，所持甲方的股份应无条件的转让给甲方或乙方指定人的名下，且不得收取任何转让费，并配合办理相关手续，丙方也不承担注册资金转让的任何税费。除本协议第四条约定，从签字之日开始，公司的一切债权债务由甲、乙双方负责，丙方不享有债权和不承担任何债务。第十二条约定：甲、乙双方不按约定分房给丙方，应承担500万元人民币违约责任；甲、乙双方因丙方不按约定支付各环节相关税和费以及大修基金，造成甲、乙双方无法办理交付丙方分成分房产权，不视为甲、乙双方违约；因丙方不按协议配合甲、乙双方办理相关的建房手续、建设融资、股份转让、项目整体买卖转让手续以及违约或毁约等事项，丙方应承担500万元人民币的违约责任。
2011年8月9日，以被告智睿公司为甲方，被告丁明为乙方，原告童键为丙方签订了一份《补充协议》，主要约定甲、乙、丙三方于2009年6月23日签订了《协议书》，现三方就有关问题达成如下补充协议：一、丙方分房的具体位置为商住楼平街一层门面左边的两个门市（面积为86.96平方米和88.60平方米）和商业群楼第三层，面积为1108.24平方米。具体位置在施工图上三方签字注明。以上面积均为建面，面积以房管部门测绘为准。二、丙方分得的房屋面积为1278平方米时，甲方、乙方和丙方互不补差价。如果丙方分得的面积超出或者低于1278平方米时，差额部分按建面4500元/平方米进行计算，多退少补。三、根据《协议书》约定：如甲乙双方不能按时把上述房屋交给丙方，到时，以周边临街二层非住宅租金为标准，甲乙双方以1278平方米作为计算基数，计付甲、乙双方延期交房给丙方的租金损失。庭审中，原、被告双方确认根据约定原告应分得房屋的位置为重庆市北部新区××街道××路××号、××号、××号房屋。
2010年10月27日，原告童键向两被告发出关于2009年6月23日重庆市智睿实业有限公司丁明童键甲乙丙三方《协议书》中止撤销函，主要内容为其认为该协议书第十二条约定在订立合同时显失公平，故发函要求甲乙双方在2010年11月20日前中止合同履行，撤销合同。2010年11月3日，两被告回函称，原告提出的中止协议书的履行没有依据，不同意中止，希望双方都按协议书约定的内容履行。
2011年6月27日，原告童键以智睿公司、丁明为被告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求撤销或变更原、被告签订的自由星空商住楼《协议书》第六项丙方所分商品房面积及位置等事项，主要理由为，在“自由星空商住楼”的设计过程中，被告恶意要求设计单位将楼层物理层第二层（负一层）空间抬高成7.5米（标准高度为5.1米），减少了一层标准楼层，升高了原告分房的水平位置，使原告应得的物理第三层无法作为平街门面使用，经济价值大大贬值。2011年8月12日，本院作出（2011）渝北法民初字第7600号民事裁定书，裁定准许原告童键撤回起诉。
2013年7月14日，被告智睿公司以挂号信的形式向原告邮寄接房通知书，主要内容为智睿星空项目已于2013年2月底完成水、点、闭路等配套设施的建设，由于双方约定丙方（童键）接房不以验收备案为标准，甲、乙方在3月份多次口头通知丙方接房，但丙方至今都未按约定完善接房手续。现再一次书面通知你，请于7月15日之前完善接房手续。该挂号信后被退回，退回原因载明：迁移新址不明。
2013年9月17日，案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2014年4月8日，原告童键到案涉房屋小区的物管处接房并在入住验房表上签字。
庭审中，原、被告双方经协商确认《补充协议》中第三条载明的“周边临街二层非住宅租金”为40元每月每平方米。原告明确其要求被告支付违约金500万元是因为被告未按约定时间交房、未按约定办理过户及被告将应分给原告的房屋抵押。
原告起诉时其诉讼请求为要求判令：1、二被告立即向原告支付违约金500万元；2、二被告赔偿原告租金损失157万元；3、二被告立即向原告办理位于重庆市北部新区××街道××路××号、××号、××号房屋的产权过户手续。审理中，原告撤回上述第3项诉讼请求，本院裁定予以准许。
另查明：2014年10月13日，被告智睿公司作为抵押人与重庆市江北区格莱特小额贷款股份有限公司签订《重庆市房地产抵押合同》，将位于重庆市北部新区××街道××路××号、××号、××号房屋作为被告智睿公司向重庆市江北区格莱特小额贷款股份有限公司履行债务的担保。
上述事实，有《协议书》、补充协议、函、通知、入住验房表、重庆市房地产抵押合同、民事起诉状、（2011）渝北法民初字第7600号民事裁定书、商品房预售许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、关于2009年6月23日重庆市智睿实业有限公司丁明童键甲乙丙三方《协议书》中止撤销函等书证以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：原告与两被告签订的《协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
关于赔偿租金损失问题。原、被告于2009年6月23日签订协议书，协议书约定被告智睿公司、丁明应在签约后30个月内将应分给原告的房屋交付给原告使用，即根据上述约定被告智睿公司、丁明应在2011年12月23日前将房屋交付给原告。同时，原告于2011年6月27日向本院提起诉讼要求撤销或变更《协议书》第六项丙方（即原告）所分商品房面积及位置等事项。2011年8月12日，本院作出（2011）渝北法民初字第7600号民事裁定书，裁定准许原告童键撤回起诉。由于该诉讼在被告应履行交房义务的期限内，而原告起诉要求撤销或变更其所分商品房面积及位置，在该诉讼终结前，被告是否应向原告交付案涉房屋尚处于不确定状态，故2011年6月27日至2011年8月12日期间不应计入被告交房的履行期限，被告应向原告交付房屋的期限相应顺延，即被告应在2012年2月8日前将房屋交付给原告。两被告辩称，因原告起诉要求撤销或变更双方签订的协议而导致的协议书中止履行期间应当在交房的时间内扣除的意见具有合理性，本院予以采纳。
2013年9月17日，案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。此后被告智睿公司、丁明未举示其通知原告接房的相关证据，由其承担举证不能不利后果。原告于2014年4月8日到案涉房屋小区的物管处接房，故应认定被告在2014年4月8日将协议书中约定的房屋交付给了原告。被告智睿公司、丁明未按协议书约定的时间将房屋交付给原告，构成违约，应承担违约责任。《协议书》第十二条约定“甲、乙双方不按约定分房给丙方，应承担500万元人民币违约责任”，同时双方在其后签订的《补充协议》第三条又约定“如甲乙双方不能按时把上述房屋交给丙方，到时，以周边临街二层非住宅租金为标准，甲乙双方以1278平方米作为计算基数，计付甲、乙双方延期交房给丙方的租金损失”，即原、被告双方通过补充协议对被告延期交房应承担的责任进行了特别约定，故根据上述约定两被告应向原告赔偿2012年2月8日至2014年4月8日期间延期交房的租金损失。故原告要求被告智睿公司、丁明赔偿2012年2月8日至2013年12月31日期间的租金损失1161957.6元（1278平方米×40元每平方每月×22.73个月），本院予以支持。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。两被告辩称其没有违约行为，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。
关于违约金500万元问题。本案中，原、被告双方在《协议书》第十二条中约定“甲、乙双方不按约定分房给丙方，应承担500万元人民币违约责任；甲、乙双方因丙方不按约定支付各环节相关税和费以及大修基金，造成甲、乙双方无法办理交付丙方分成分房产权，不视为甲、乙双方违约”。同时，双方通过补充协议对被告延期交房应承担的责任进行了特别约定。结合整个协议书的内容来看，双方约定被告智睿公司、丁明不按约定分房给原告应承担500万元违约责任，其真实意思应为两被告不分房给原告构成根本违约，从而导致原告最终无法取得约定的房屋时应承担的违约责任。本案中案涉房屋虽未过户至原告名下，但两被告已实际向原告交付了案涉房屋，原告依据《协议书》仍可向两被告主张案涉房屋的过户问题。虽然案涉房屋尚存在抵押权，但抵押权消除后被告仍可为原告办理案涉房屋的过户手续，尚不存在原告最终无法取得案涉房屋的问题，故原告要求两被告向其支付违约金500万元，不符合合同约定，本院不予支持。两被告辩称协议书中关于500万元违约金的约定是指最终不交付房屋的违约金而非交房时间违约的违约金，对上述抗辩意见，本院予以采纳。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆市智睿实业有限公司、丁明在本判决生效后十日内赔偿原告童键租金损失1161957.6元；
二、驳回原告童键的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费57790元，由原告童键负担42533元，被告重庆市智睿实业有限公司、丁明负担15257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄雅莉
审 判 员 黄明真
代理审判员 雷元亮
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 韬