北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6384号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京泰和八通仓储有限公司。
法定代表人：刘志英，经理。
委托诉讼代理人：刘久强，北京市商安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱培余，男，1966年8月22日出生。
上诉人北京泰和八通仓储有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人朱培余租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
泰和公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:一审认定事实不清，适用法律有误，判决显失公平；一审的评估结论不能作为定案的依据；朱培余自建部分库房，未征得泰和公司的同意，并且该房屋已被确认为违建，拆迁时应当自行拆除，一审判决由泰和公司给予补偿不合理；朱培余违约在先，泰和公司已提前通知朱培余终止合同，朱培余主张的相关损失没有事实和法律依据，朱培余应当支付房屋占有使用费，一审法院判决朱培余支付的占有使用费数额过低。
朱培余未出庭应诉，亦未答辩。
朱培余向一审法院起诉：要求泰和公司赔偿我方建造房屋、冷库、附属物的价值损失89248元及为防止冷库内的鸡肉腐烂租用别人冷库发生的租金损失37150元、鸡肉损失30000元。
泰和公司向一审法院反诉称：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.朱培余立即腾退所占用的房屋及场地；3.朱培余向我公司支付拖欠的水、电、卫生费2735元，并按照合同约定每天36元的标准向我公司支付自2014年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费用。
一审法院认定事实：2006年6月3日，泰和公司作为甲方（出租方），朱培余作为乙方（承租方），双方签订《租赁房协议书》（以下简称协议书）一份，约定甲方将位于北京市朝阳区平房乡石各庄村南（园艺场院内东侧）东面第一间小院（以下简称涉诉房屋）租给乙方经营使用，乙方修建小型冷库，可经营蔬菜、水果、肉类、副食、早点等。起租时间2006年6月1日至2018年5月31日，租赁期限12年，年租金第一年为壹万贰仟元整，第二年及以后均为一万三千元整，双方签字生效，乙方一次性付清租金。协议书第2条约定，甲方提供乙方的水电（包括动力电）供应，乙方按电表的实际读数付款，每度电暂定为1.1元，如遇国家调整电费，将按国家调整幅度调整。在乙方保证交电费的情况下，甲方不得随意停止乙方的用电（但政府及供电局停电或乙方人为造成的例外），由此造成的损失由甲方负担。水为自建深水井，提供乙方使用生活用水。乙方每月交水费100元。乙方应将生活垃圾倒在指定的地方，不得乱倒，每月应交卫生费100元。每月月底之前将电、水及卫生费同时缴纳。协议第3条约定，在甲方现状的基础上，乙方可自建房屋，合同到期后归甲方所有，乙方所建冷库及其配套设施归乙方所有。甲方只负责维修已完成的房屋漏水及上水的地下管线问题。协议第8条约定，租赁期内双方须信守合同，单方违约需赔偿另一方违约金，违约金按年度租金的百分之五十赔付对方，如乙方另有发展，需提前三个月通知甲方。上述协议书签订后，双方如约履行各自的义务。经询，双方均认可协议实际履行过程中，朱培余在每年的6月份之前提前交下一年度的租金；水、电、卫生费每月统一缴纳，每月25日查电表。
2014年6月12日，泰和公司向朱培余发出”通告”一份，内容为:”依据双方签订的房屋租赁协议书，本应在2014年5月30日之前缴纳下一年度的房屋租金，但至今尚未缴纳，并未告知本公司是何原因。现已严重违反双方所签订的合作协议，给甲方造成严重的经济损失，此行为，甲方视朱培余商户不再继续租用，终止协议。请朱培余商户尽快搬离此库房，否则断水断电及采取必要的措施。”泰和公司称其在该通告发出后过了30个小时，因朱培余未搬离，其对涉诉房屋采取断电措施，之后朱培余私自将电接上，其又在2014年6月底将涉诉房屋的水、电全部停了。朱培余称其在2014年5月29日给泰和公司法定代表人刘志英发短信要账号交房租，对方没有给其账号，其在2014年5月29日通过邮政储蓄银行向刘志英汇款13000元，泰和公司和刘志英称未收到该汇款，也没有人通知其前去领款。
经查，涉诉房屋所在土地性质为国有土地。案件审理中，法院前往北京市规划委员会朝阳分局就涉诉房屋是否取得建设工程规划许可证的问题进行调查，经调查，涉诉房屋的建造未取得相应的建设规划许可手续。诉讼中，法院前往涉诉房屋进行勘验，经勘验确认，涉诉院落大门朝西，院落东西方向较长，其中院内东侧有房屋二间，南侧有房屋五间（包括棚子、厨房、卫生间、洗澡间），北侧有房屋三间、煤棚一间、冷库一间，大门外北侧还有房屋一间。朱培余称上述房屋和冷库均为其承租院落后自建，其租赁时只有北边一个院墙。泰和公司称其租给朱培余的时候院内有房屋，包括东边三大间、西边两间，还有大门，西边两间房就是现在院内北边的房屋，当时只有两间。诉讼中，经朱培余申请，法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉诉院内的房屋的市场价值及冷库的建造费用进行了评估。该公司经评估后出具评估报告，评估涉诉房屋及附属物的重置成新价分别为：房屋43813元、冷库33750元、附属物11685元。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.朱培余称因泰和公司断电，导致其存放在冷库内的鸡肉腐烂变质，造成损失，为此其提交了照片、动物检疫合格证、出库单、企业法人营业执照、食品流通许可证等加以证明，泰和公司认为照片不能看出货品、数量及是否发生变质，即使有变质，也不能证明原因是什么，存在朱培余自己存储不当造成变质的可能，出库单只能证明朱培余进过货，但不能证明货物存放在库房内及变质情况。
2.朱培余称因泰和公司在2014年6月断电，其为防止冷库内的所有鸡肉腐烂变质，另行租用他人的冷库，发生租金损失，为此其提交与北京雪特商贸有限公司在2014年6月15日签订的《冷库租赁合同》一份及租金收据2张。泰和公司对其证明目的不认可。
3.朱培余称双方合同约定其承租的是泰和公司的场地，房屋均系其所建；泰和公司称其在双方签订租赁合同之前已将涉案院落内的5间房屋和大门建成，为此其提交了李锦林、尹玉平的证人证言，同时申请李锦林出庭作证予以证明。朱培余认为李锦林在2007年才来北京，没说清楚房子何时建造，证言不真实。
4.泰和公司提交北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局在2014年8月18日发出的限期拆除通知书，欲证明包括涉诉房屋在内的房屋未取得建设工程规划许可证，被认定为违法建设，责令限期拆除。朱培余认为泰和公司知道该通知的情况下还将房屋出租，存在恶意，要求由泰和公司承担损失。
5.泰和公司要求朱培余支付水、电、卫生费共2735元，但其对此并未举证。朱培余认为泰和公司在缴费时间到来前已将水、电停掉，故该项费用没有依据。
一审法院认为:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，泰和公司租与朱培余的仓储用房并未取得合法的规划许可手续，故双方所签订的《租赁房协议书》应认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据泰和公司的陈述，其在向朱培余出租时已知涉案的房屋未取得建设规划许可手续，故其对于双方合同无效应承担主要的过错。双方签订的《租赁房协议书》无效后，朱培余应当向泰和公司返还涉案的场地及房屋。从双方协议书的内容来看，泰和公司在涉案场地上原有部分房屋，朱培余在承租场地后自建了部分房屋及冷库，因该建筑均未取得相应的规划许可手续，故合同无效后该部分建筑的损失应当由双方按照过错情况分担，具体数额法院参考评估报告及双方合同履行情况酌情确定。关于2014年6月之后的租金，朱培余虽称已经以邮政汇款的形式向泰和公司法定代表人刘志英交纳，但泰和公司否认收到该笔汇款，因该笔汇款并非直接汇给泰和公司，且没有泰和公司已经领取汇款的回执，故法院无法认定朱培余已经向泰和公司交纳了2014年6月1日至2015年5月31日的租金。在此情况下，泰和公司虽可在事先通知的情况下采取断水、断电等措施，但应当与朱培余欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，但其在2014年6月12日以朱培余未交房租为由对涉案房屋和场地所采取的断水断电措施明显超出了相应的限度，且断水、断电措施一直处于持续状态，故法院根据涉案场地的使用现状对其主张的房屋占用费仅酌情予以支持。关于朱培余主张的另行租赁仓库的损失和冷库内鸡肉损失，因朱培余对于该两项损失的举证并不充分，法院对其损失的具体数额无法确定，但泰和公司断水、断电，该项损失系其必然发生，法院综合考虑朱培余的举证及通常情况下寻找替代房屋周转期间等因素，酌情确定该项损失。关于水、电、卫生费，泰和公司对于朱培余尚欠的费用并未举证，且根据其自述，其在2014年6月12日之后已将朱培余承租的院落的水电断掉，故其该部分诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2017年10月判决如下：一、朱培余与北京泰和八通仓储有限公司二〇〇六年六月三日签订的《租赁房协议书》无效；二、朱培余于判决生效之日起七日内将其从北京泰和八通仓储有限公司处承租的位于北京市朝阳区平房乡石各庄村南（园艺场院内东侧）的场地及房屋腾退并返还北京泰和八通仓储有限公司；三、北京泰和八通仓储有限公司于判决生效之日起七日内赔偿朱培余房屋、冷库、附属物及冷库内物品的价值损失四万元；四、北京泰和八通仓储有限公司于判决生效之日起七日内赔偿朱培余另行租赁房屋的损失三千元；五、朱培余于判决生效之日起七日内按照每天十五元的标准向北京泰和八通仓储有限公司支付自二〇一四年六月一日起至其将位于北京市朝阳区平房乡石各庄村南（园艺场院内东侧）的场地及房屋腾退并返还之日止的占有使用费；六、驳回朱培余的其他诉讼请求；七、驳回北京泰和八通仓储有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3428元，由朱培余负担2400元（其中275元已交纳，剩余2125元于判决生效之日起七日内交纳），由泰和公司负担1028元（于判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费25元，由泰和公司负担15元（已交纳），由朱培余负担10元（泰和公司已预交，于判决生效之日起七日内给付泰和公司）。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据已经查明的情况，朱培余与泰和公司之间所签租赁合同因租赁标的未取得合法规划许可手续而被原审法院认定无效，现双方对此均不持异议，本院予以维持。本案二审的争议焦点在于双方所签租赁合同无效后的相应损失应如何分担，以及朱培余应支付的房屋占有使用费标准。合同无效后，如双方无其他约定，应当各自按照导致合同无效的过错分担标的物现值损失。原审法院在认定泰和公司承担主要过错的基础上参照房屋评估报告结果以及双方合同履行情况等因素，酌情确定朱培余的相应房屋、冷库、附属物及物品损失数额，并无不当。关于占有使用费问题，虽然双方因租赁房屋费用发生争议，朱培余确存在欠付使用费的情况，但泰和公司直接采取持续断水断电的行为已经明显超出其作为出租方行使权利的必要限度，亦给朱培余造成一定损失，原审法院综合双方约定的原有租金标准、朱培余损失情况酌予确定朱培余应当支付的占有使用费标准及朱培余的损失数额，并无不当，本院予以维持。
综上，泰和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由北京泰和八通仓储有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 杨 夏
审判员 万丽丽
二〇一八年五月二十一日
书记员 李延昭
书记员 卢园园
书记员 王 艳