浙江省云和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽云民重字第1号
原告（反诉被告）：张秀梅，女，1947年7月27日出生，汉族，住云和县。
原告（反诉被告）：赵瑞武，男，1967年11月5日出生，汉族，住云和县，系张秀梅之子。
原告（反诉被告）：符桂女，女，1967年5月27日出生，汉族，住云和县，系赵瑞武前妻。
原告（反诉被告）：赵建英，女，1977年5月21日出生，汉族，住云和县，系张秀梅之女。
上述四原告共同委托代理人：黄伟革，浙江晟耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：商少华，男，1967年4月11日出生，汉族，户籍地景宁畲族自治县，现住云和县。
委托代理人：叶英立，景宁畲族自治县法律援助中心法律工作者。
原告（反诉被告）张秀梅、赵瑞武、符桂女、赵建英与被告（反诉原告）商少华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2014年1月10日受理，后因被告商少华向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并于2014年3月14日公开开庭进行了审理，并于2015年6月29日作出（2014）丽云民初字第36号民事判决书。判决后，被告商少华不服本判决向丽水市中级人民法院提起上诉，在二审过程中，被告商少华提出对诉争房屋价格进行鉴定，丽水市中级人民法院遂以原审案件基本事实不清，于2015年12月15日作出（2015）浙丽民终字第360号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2015年12月28日立案受理，并依法另行组成合议庭于2017年3月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）赵瑞武及四原告共同委托代理人黄伟革，被告（反诉原告）商少华及其委托代理人叶英立到庭参加诉讼。本案在庭审过程中，反诉原告商少华当庭口头向本院提出撤回对原告张秀梅、赵瑞武、符桂女、赵建英的反诉请求，本院予以准许。本案已由本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告赵瑞武以及原告父亲赵必善与被告商少华于农历2005年9月20日订立的《房屋断卖契》无效；2.被告将坐落于云和县隔溪寮村7号的诉争房屋（证书号：云土集（2005）15009号，地号：C-06-36，使用权面积104.88平米上的房屋）腾退给原告：3.原告返还被告购房款59800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系云和县隔溪寮村村民，被告系景宁县鸬鹚乡夏山头村村民。农历2005年9月20日，原告赵瑞武及其父亲赵必善与被告签订《房屋断卖契》，将诉争房屋以59800元的价格卖给被告。契约签订后，被告支付给原告购房款59800元，原告赵瑞武及其父亲赵必善将房屋交付给被告。被告入住后对原有房屋的瓦片进行修缮。购房后不久，被告未经原告同意办理了诉争房屋土地使用权，但诉争房屋土地使用权登记在原告赵瑞武父亲赵必善名下，家庭人口登记为5人，包含所有原告。近期，原告准备对坐落在云和县隔溪寮村7号的房屋进行翻修，因诉争房屋土地使用权已被办理而受阻。原告认为，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告赵瑞武及其父亲赵必善与被告所签的《买卖房协议书》的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告并非云和县隔溪寮村村民，目前所诉争房产的宅基地仍然登记在原告方名下。被告使用该集体建设用地未获得有关住宅建设用地审批及登记机关的批准。因此原被告所签订的房屋买卖合同违反了国家法律强制性规定，应属于无效。根据合同法的相关规定，买卖合同无效后，被告需返还房屋，原告返还购房款。
被告商少华答辩称，1、2005年农历9月20日原被告所签订的《房屋断卖契》是双方的真实意思表示，已经征得当地、当时的村委主任、村支部书记等主要村干部的同意和确认。而且买卖房屋时，云和县人民政府的政策是允许此类房屋买卖，并且可以过户的。2、被告善意购得上述房产后至今，已经实际占有、管理、使用长达十二年，而且已经将原来的破旧老屋进行过彻底翻修、装缮，并且增加了厨房、灶台、卫生间等，应当维护其稳定性。3、原告用合法形式，提起恶意诉讼，其目的是企图牟取土地升值利益。所以，人民法院对原告这种恶意诉讼行为，应当依法采取相应的惩罚性措施。4、本案所涉买卖房屋的宅基地确实是村民集体土地，若不能流转，则应由隔溪寮村委集体主张，原告无权主张。5、云和法院委托评估的房地产评估结论遗漏了被告新建的厨房、灶台、卫生间等设施，而且建筑面积也少算了12.45平方米。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、四原告身份证复印件、被告户籍信息摘录复印件各一份，待证原、被告双方的主体身份及诉讼资格，原告系诉争房屋所在村的集体组织成员，被告并非诉争房屋所在村的集体组织成员的事实。
2、2014年1月21日隔溪寮村委会出具的证明一份，待
证原告张秀梅与赵必善系夫妻关系，原告赵瑞武、符桂女、赵建英系原告张秀梅与赵必善的子女，原告赵瑞武与原告符桂女系夫妻关系的事实。
3、房屋断卖契复印件一份，待证农历2005年9月20日，原告赵瑞武及其父亲赵必善与被告签订《房屋断卖契》将诉争房屋以59800元的价格出售给被告的事实。
4、土地使用权登记审批表、宗地图、地籍调查界址确
认表、农村宅基地土地使用权权源证明、土地使用权登记申请表以及国土局地籍地产规费缴纳联系单各一份，待证2005年10月24日，被告未经原告同意以原告名义向云和县国土局提交土地使用权登记申请；2005年11月24日，诉争房屋土地使用权被办理，造成了原告另一房屋翻修工作无法展开的事实。
5、隔溪寮村委会调解协议书一份，待证经村委会的调
解，双方调解无效的事实。
6、关于要求旧房翻建的申请一份，房屋安全鉴定报告
一份，待证2013年11月原告准备对房子进行翻修，因诉争房屋土地使用权被被告占用而受阻的事实。
7、2014年1月3日的云和县白龙山街道隔溪寮村村民
委员会出具的证明一份，待证被告商少华于2005年9月20日购买本村7号房屋后入住，至今一直居住在本村7号的事实。
8、赵必善死亡证明一份，待证赵必善于2014年4月14
日已死亡的事实。
9、赵必善的继承人赵张英申请书一份，待证赵张英放弃涉案房屋继承权的事实。
被告商少华为支持其抗辩理由，向本院提供了下列证据材料：
1、鸬鹚乡夏山头村委、鸬鹚乡政府出具的证明、旧宅
照片，待证被告商少华祖传老房屋于2004年因自然灾害倒塌，无法居住，而向亲戚朋友借钱并向信用社贷款于2005年在云和县隔溪寮村买房居住至今的事实。
2、商少华、商伟勇、刘剑英的身份证、暂住证、教育
收费专用票据4张、电费缴款通知书，待证被告商少华及其子商伟勇、其妻刘剑英的身份情况；商少华一家一直在其自购位于云和县隔溪寮村的房屋居住、生活的事实；商少华系隔溪寮村7号房屋的业主之事实。
3、农村信用社借款借据、收贷（息）凭证、证明，待
证被告商少华贷款购买隔溪寮村7号房屋的事实，商少华因购买涉案房屋而向亲友借款、向银行贷款的事实。
4、赵必善礼节记录、房屋及修整房屋开支记录、证明，
待证被告商少华户买了涉案房屋后与原告家一直友好；商少华为购买该房屋所付出的费用，其买房后对房屋进行整修，以及其修整房屋所花费的费用等事实。
5、在原审中当庭提交照片一组，待证诉争房产购买前与
购买后经被告修整后的房子等的事实。
6、在原审中当庭提交用地申请表一份，待证该房产系
原告的新房子的事实。
为进一步查清本案事实，本院依职权于2017年2月24日委托丽水处州资产评估有限公司就云和县隔溪寮村7号涉案房地产价格进行评估鉴定。该鉴定机构作出丽处评报字（18）号评估报告，涉案房地产评估的资产估值为人民币245850元，鉴定费用为3000元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、6、
7、8、9的合法性、真实性、关联性不持异议。对证据4的合法性、真实性不持异议，对其关联性有异议，原告想用来证明在他们不知情的情况下，被告商少华私自去办理了土地使用权登记手续，这是不真实的。因为所有申报材料上面的户名都是赵必善而不是商少华，而且办理相关手续的时候都是原告方自己去办理的，所以这组证据待证不了原告方想要待证的目的。对法院依职权委托中介机构进行评估的评估报告表示认可，但对评估报告中的鉴定面积有异议，云和法院委托评估的评估报告里面，鉴定面积少了12.45平方米，报告中把被告翻新的时候翻新的厨房、灶台、卫生间等遗漏了，并没有计算进去，希望返还房款的时候把遗漏部分加进去。
原告对被告提交的证据质证后认为，对于证据5、6不持异议。证据1、3有异议，对“向亲戚朋友借钱并向信用社贷款于2005年在云和县隔溪寮村买房居住至今”的真实性有异议，其信用社贷款的单据比买房子早几个月，因为当时被告在云和也有做一些小买卖生意的，信用社贷款用于何处不得而知，所以不能证明这笔钱用于购买诉争房屋。证据1也证明了被告在景宁是有宅基地的，鉴于农村一户一宅，所以被告不能取得云和的宅基地。对证据2中暂住证的真实性没有异议，但是对关联性有异议，这证明被告不是涉案房屋的集体组织成员；对于证据教育收费专用票据，我方认为这些票据也能证明被告购买了房屋，才能使得小孩没有在景宁偏僻的小学读书而是能在云和县城享受到优质的教育资源，这也是被告购买了诉争房屋获得的利益的一部分，对于证据电费缴款通知书没有异议，这证明了被告从购买诉争房屋以来都住在这个房子里，这为我方的诉求提供了事实基础。对于证据4，都是被告自己单方制作的，对其真实性有异议，我方无从考证其真实性。原告对法院依职权委托中介机构进行评估的评估报告三性均有异议，原告认为该份证据不合法、不真实、与本案没有关联性。国务院令第412号规定已经取消了资产评估师的资格，现在只有房地产评估师才有资质评估，资产评估师没有资格评估，而本次鉴定机构的评估人员是资产评估师，而不是房地产评估师，所以这次评估出来的价格没有效力。根据这些规定以及各地法院实务观点，评估报告本身内容也是不规范的，评估报告各项列明，材料价格等明细要列出来，而这份评估报告却并未列明，所以该份评估报告是不规范的。原告保留对该评估报告追究法律责任的权利。评估报告把所有原告都列进去了这是不妥当的，因为实际上签订名字的只有赵必善和赵瑞武，所以我方认为此次鉴定价格无效。对于鉴定费用的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，我方认为这次鉴定是无效的，谁出钱谁承担。
本院对原、被告提供的证据以及本院依职权调取的证据，结合双方质证意见及庭审陈述，综合认证如下：对原告提供的证据1-3、5-9，被告无异议，本院予以认定。对于原告提供的证据4，其中地籍调查界址确认表、土地使用权登记申请表中均有赵必善的签章，而该签章不能证实系被告在未经原告父亲赵必善的同意下，以原告父亲赵必善的名义向云和县国土资源局提交了土地使用权登记申请，从而导致诉争房屋土地使用权被办理，造成原告另一房屋翻修工作无法展开的事实，故对该证据在本案中所待证的事实，本院不予认定。对被告提供的证据5、6，原告无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据1-3，因与本案不具有关联性，本院不予认定。对于被告提供的证据4，因系被告单方制作，且相应的证人亦未出庭作证，不符合证据的形式要件，故本院亦不予以认定。对本院依职权委托中介机构出具评估报告，因其符合证据的三性，本院予以认定。
综上，本院经审理认定事实如下：原告张秀梅系原告赵瑞武、赵建英母亲，原告赵瑞武、符桂女原系夫妻关系。农历2005年9月20日（公元2005年10月22日），原告赵瑞武及其父亲赵必善与被告商少华在原告亲房叔伯及村干部的见证下，双方签订了《房屋断卖契》一份，约定原告将坐落于云和县隔溪寮村7号的部分房屋（一直三间房屋及一间厨房）以59800元的价格出售给被告。2005年11月24日诉争房屋的土地以赵必善户五人（包含本案所有原告在内）的标准办理了宅基地土地使用权审批手续。被告商少华购买涉案房屋后，对该房屋进行了装修，并将房屋的瓦、椽、墙体部位等进行了修缮。被告商少华自购买该房屋后，一直居住至今。2013年11月份，原告赵瑞武父亲准备对坐落于云和县隔溪寮村7号的自住房屋进行翻修，向云和县住建局提出旧房翻新的申请，但由于原告户的宅基地名额已在诉争房屋宅基地土地使用权审批手续中使用过，从而导致其自住房屋以旧翻新的申请无法通过政府相应部门的审批。现原告主张其出售给被告的房屋买卖合同无效，要求被告返还房屋；其将购房款59800元退还给被告。被告商少华在本案一审的诉讼过程中提出反诉，要求原告赔偿损失90万元，在重审过程中，被告商少华撤回对原告的上述反诉请求。另查明，原告赵瑞武目前所居住的房屋××县××号（距离涉案房屋大约5米左右的距离），并于1993年8月30日以家庭六口人(即本案四原告和赵必善及原告赵瑞武之子)的标准补办了土地使用权手续，该宅基地登记在赵瑞武名下。
本案在重审过程中，本院于2017年2月24日委托丽水处州资产评估有限公司对坐落于云和县隔溪寮村7号涉案房地产依法进行评估。丽水处州资产评估有限公司对涉案房地产评估的结论为资产评估值人民币245850元。鉴定费用为人民币3000元。
本院认为，本案的争议焦点：1、原被告签订的房屋断卖契是否有效；2、被告商少华购买的涉案房屋是否需要腾退给原告；3、原告返还给被告的购房款计算标准如何认定。
对于争议焦点1：原被告签订的房屋断卖契是否有效的问题。本院认为，首先，本案诉争房屋是建筑在农村宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，商少华未举证证明其为涉案房屋所在的集体经济组织成员，且其至今也未取得该村集体经济组织成员资格，因此，商少华对诉争房屋的宅基地使用权因其非该村集体经济组织成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因商少华的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故商少华与赵瑞武等人签订的《房屋断卖契》因违反法律强制性规定应当认定无效。
对于争议焦点2-3：被告商少华购买的涉案房屋是否需要腾退给原告；原告返还给被告的购房款计算标准如何认定的问题。本院认为，我国《合同法》第五十八条规定了合同确认无效后的处理一般原则。由于农村房屋买卖合同的特殊性，在处理这类纠纷时一是要尊重历史，照顾现实；二是要注重法律和社会效果的有机统一，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定。因此，对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可确认买卖合同无效，但驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。本案诉争房屋纠纷中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，根据“房地一致”原则，出卖人既放弃宅基地使用权又转让了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的要求。赵瑞武等人在已经失去宅基地使用权的情况下要求返还房屋，缺乏依据。在赵瑞武等原告失去要求被告返还房屋依据的前提下，其也就无需向被告返还购房款。综上，原告赵瑞武等人请求确认《房屋断卖契》的诉讼请求成立，但要求被告商少华返还涉案房屋及集体土地使用权证的请求缺乏依据，不予支持。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告赵瑞武等人与被告商少华于农历2005年9月20日（公元2005年10月22日）签订的《房屋断卖契》无效；
驳回原告赵瑞武等人本案其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告张秀梅、赵瑞武、符桂女、赵建英共同负担40元，由被告商少华负担40元；本案反诉案件受理费12800元，减半收取6400元，由反诉原告商少华负担；本案鉴定费3000元，由被告商少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 杨飞挺
代理审判员 廖月秋
代理审判员 蓝丽芳
二〇一七年五月二十六日
代书 记员 叶雨露
附法律条文：
一、《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。