广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第23号
申请人东莞农村商业银行股份有限公司道滘支行，住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路北120号。
负责人张文胜，该支行行长。
委托代理人袁成真，该支行员工。
委托代理人叶锡林，该支行员工。
被申请人廖辉龙。
被申请人官辉。
申请人东莞农村商业银行股份有限公司道滘支行（以下简称为东莞农商行道滘支行）于2015年7月22日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员吴利琴进行了审查。
申请人东莞农商行道滘支行称，2011年7月，被申请人廖辉龙因购买东莞市道滘镇海贝豪庭1幢701号商品房，向申请人申请贷款343000元。2011年7月6日，申请人与两被申请人签订了合同号为0503001201106018的《楼宇按揭抵押借款合同》，该合同就借款金额、借款期限、借款利率、还款方式、抵押物的抵押责任、担保人的担保责任等作了明确的约定。两被申请人已将案涉抵押房产在东莞市房产管理局办理了抵押登记。2011年7月6日，申请人将借款343000元全额交予被申请人，用来支付抵押房产的购楼款。但两被申请人未依时还本付息，目前已连续欠供款4期，已构成违约。因此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条规定，向本院提出实现担保物权的申请：一、确认申请人对《楼宇按揭抵押借款合同》项下的抵押物，即东莞市道滘镇桥东大街地税分局旁海贝豪庭1幢701号享有抵押权和优先受偿权；二、对被申请人廖辉龙、官辉的抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人从变价款中优先受偿贷款本金288686.21元，以及暂计至2015年7月8日止的利息4867.52元、罚息104.69元、复息73.95元，以后利息按贷款合同及人民银行计算利息的有关规定计算至借款本息清偿之日止）；三、本案诉讼费用由两被申请人共同承担。
被申请人廖辉龙、官辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2011年7月6日，廖辉龙作为借款人、抵押人，官辉作为抵押人与东莞农商行道滘支行作为贷款人签订了一份合同号为0503001201106018的《楼宇按揭抵押借款合同》，约定廖辉龙向东莞农商行道滘支行贷款343000元用于购买位于东莞市道滘镇桥东大街地税分局旁海贝豪庭1幢701的房产，廖辉龙、官辉以其共同购买的该房产作为对该贷款的抵押担保。合同约定贷款期限为2011年7月6日起到2026年7月5日止，具体执行利率以借款借据约定的利率为准，发放贷款后每年1月1日按国家利率规定施行相应档次的贷款利率。供款计划为月均还款法，借款人应按每月分期应缴付的金额还款，逾期未能足额交付当月还款，借款人必须尽快补足，并同时向贷款人交付逾期罚息，逾期供款的从逾期之日起对欠供本息在原贷款利率水平上加收50%计收利息，遇国家调整利率按新规定执行。合同�十九条约定：“借款人愿以第二十条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保。当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。”合同第二十三条约定：“抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息。抵押担保期为自本合同签订之日起至贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止。抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其它相关的费用。”合同第二十八条约定：“贷款人可于下列情况之一依法解除本合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项：（一）借款人不遵守本合同之任何条款及不依时支付本合同规定的任何应付欠款……（九）借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上……”
东莞农商行道滘支行于2011年7月6日向廖辉龙发放了贷款343000元，借据上载明月利率为5.667‰。2013年3月6日，案涉抵押物办理了抵押登记，东莞农商行道滘支行作为第一顺序抵押权人取得房地产他项权证，他项权证号为粤房地他项权证莞字第1200219748号。
自2015年3月15日至2015年7月15日，廖辉龙连续五期未还本付息。截至2015年7月8日，廖辉龙逾期归还本金5939.06元，产生利息4867.52元、罚息104.69元、复利73.95元，廖辉龙《楼宇按揭抵押借款合同》项下本金余额共计288686.21元。
以上事实，有东莞农商行道滘支行提交的合同编号为0503001201106018《楼宇按揭抵押借款合同》、借款借据、贷款明细表、还款明细表、商品房他项权登记证明、房产登记信息查询结果以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，廖辉龙、官辉与东莞农商行道滘支行签订《楼宇按揭抵押借款合同》，廖辉龙、官辉提供的抵押房产已办理了抵押登记，东莞农商行道滘支行取得了房地产他项权证，东莞农商行道滘支行的抵押权有效设立。东莞农商行道滘支行已依约向廖辉龙发放贷款343000元，廖辉龙未依约及时归还借款本息，构成违约，东莞农商行道滘支行有权依照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定提前收回全部贷款并实现担保物权。东莞农商行道滘支行请求法院拍卖、变卖抵押财产并确认东莞农商行道滘支行对变价后所得价款优先受偿的申请符合法律规定，本院予以支持。至于优先受偿的范围，根据《楼宇按揭抵押借款合同》的约定，结合廖辉龙的违约事实，优先受偿的范围为：借款本金288686.21元、计至2015年7月8日的利息4867.52元、罚息104.69元、复利73.95元，该日期之后产生的利息、罚息和复利按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定计算至款项清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对廖辉龙、官辉共有的位于东莞市道滘镇桥东大街地税分局旁海贝豪庭1幢701号房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞市农村商业银行股份有限公司道滘支行对变价后所得款项在贷款本金288686.21元以及利息、罚息、复利（2015年7月8日前利息4867.52元、罚息104.69元、复利73.95元，后续利息、罚息、复利按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定计算至款项清偿之日止）范围内优先受偿。
本案申请费2852.98元，由被申请人廖辉龙、官辉负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 吴利琴
二〇一五年八月六日
书记员 梁志辉
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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