安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巢民一初字第00227号
原告（反诉被告）：张利（巢湖市居巢区劲力羽毛球馆业主）。
委托代理人：叶春生，安徽韶阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽中州商业运营管理有限公司。
法定代表人：邓云，总经理。
委托代理人：焦纪明，安徽焦纪明律师事务所律师。
原告（反诉被告）张利与被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶朝宗独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张利的委托代理人叶春生、被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司的委托代理人焦纪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张利诉称：原告因经营羽毛球馆需要，寻租经营场地。2013年11月初，原告获知被告的招租信息，便与被告联系商谈租赁场地事宜。2013年11月7日，原、被告就租赁场地事宜协商一致，原告当日即依约定向被告银行账户汇款5万元作为协议定金。2013年11月8日，原、被告签订了租赁协议书，同时，被告向原告出具了定金收条。2013年11月15日，原告依协议书约定进行装修，但被告方不予配合。2013年11月20日，被告以手机短信形式通知原告签订正式合同，次日，原告去被告处商谈时，被告方却提出要原告交纳补偿费40万元，致租赁协议书无法继续履行。原告现诉请：如果被告愿意按租赁协议书约定条款履行，原告也愿继续租赁被告场地；如果被告不能按租赁协议书的条件执行，则被告应承担双倍返还原告定金10万元的违约责任；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司答辩并反诉称：被反诉人因经营羽毛球馆的需要，与反诉人协商租赁反诉人位于中州家具广场D区的场地，并于2013年11月8日与反诉人签订了一份意向性的前期协议书。协议约定，被反诉人向反诉人交纳定金5万元，在被反诉人进场装修之前双方先测量面积并签订正式租赁合同之后，被反诉人在2013年11月15日进场装修。但是在协议书签订后，反诉人与被反诉人之间就正式租赁合同的租赁具体面积、租金金额、租金支付方式、水电费用支付方式、租赁保证金金额和支付方式、租赁期间的双方权利义务内容、违约责任、争议解决方式等相关细节问题一直未能协商一致。如果按照2013年11月8日双方签订的协议书，场地租赁行为无法继续履行。被反诉人既不与反诉人签订正式租赁合同，也不向反诉人表明是否继续租赁，致使反诉人一直将上述场地闲置，不能再行出租给他人，直到2014年1月7日反诉人收到法院送达的民事诉状副本，方才明确得知被反诉人不再要求租赁上述场地。自2013年11月15日至2014年1月6日期间，反诉人面积1400平方米的场地闲置，按照协议书中约定的每平方米每月租金10元计算，被反诉人的拖延行为造成了反诉人租金损失为23333元。该损失依法应由被反诉人赔偿。反诉人现要求：驳回被反诉人的诉讼请求；被反诉人赔偿反诉人损失23333元；本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张利辩称：一、反诉原告的反诉请求没有事实依据。没有签订正式合同是反诉原告无故加价所致，反诉被告没有过错；反诉被告曾经和现在均明确表示要履行已经生效的协议书；反诉原告场地闲置系其自身违约造成的结果，且场地闲置对反诉被告没有带来丝毫收益，相反，造成反诉被告经营规划落空；协议书没有约定未签订正式合同的违约责任，何况未能签订正式合同的原因是由于反诉原告临时加价所致。二、反诉原告的诉讼请求没有法律依据。反诉被告不存在违约；反诉原告违约行为十分明显。
原告（反诉被告）张利举证如下：1、居民身份证、个体工商户营业执照，证明原告主体身份。2、企业注册信息查询单、网页广告，证明被告主体身份及巢湖亚父中州家居广场与被告的关系。3、2013年11月8日的协议书，证明原、被告已对双方的权利义务、合同主要条款协商一致及原告在交付定金后即于2013年11月15日前进场装修。4、2013年11月8日的收条、银行汇款信息查询单，证明被告于2013
年11月7日收到原告租房定金5万元。5、2013年11月28日的律师函，证明原告委托律师向被告致函提出被告违约。6、录音资料、证人王音证言，证明：被告没有履行协议书约定的2013年11月15日前清场及测量面积的义务；原告于2013年11月15日前即要求被告清场并要求进场装修，已多次向被告主张过权利；双方未能签订正式合同的原因并非原告对协议书反悔，而是被告临时加价。
被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司质证如下：对原告的证据1、2、4没有异议。对原告的证据3，协议书只是意向性阶段性的约定，房屋租赁的基本条件并不明确，很多关键问题没有提到，且协议书中也明确约定在进场前要先测量面积然后签订正式的租赁合同。对原告的证据5的真实性无异议，但其内容只是原告方单方观点。对原告的证据6，被告及代理人只是说场地保证金，没有说场地恢复费，场地保证金在事后可以退，具体金额也可以协商，但双方没有协商成功，另证人王音不仅作为原告朋友参与处理此事，与本案还具有利害关系，证人在第一次开庭时进行了旁听，现出庭作证时添加了自己的观点，不能保证证言的客观性。
被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司举证如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告自然情况。2、协议书及经营场地租赁合同样本，证明：2013年11月8日的协议书只是双方的意向性协议，协议书中约定以后需要签订正式租赁合同；在协议书之外，双方需要签订的正式租赁合同就是样本的经营场地租赁合同，对协议书之外的详细事项需再做协商；协议书本身内容有很多不明确之处，协议书无法作为正式、详细的租赁合同供双方履行。3、手机短信、函、照片，证明在协议书签订及约定的进场装修时间届满后，被告分别以电话、短信、书面函件的形式向原告催促，要求原告签订正式租赁合同并抓紧时间进行装修。
原告（反诉被告）张利质证如下：对被告的证据1无异议。对被告的证据2，协议书是真实的，但内容却证明了原告的主张，协议书中约定在原告交付定金后被告清场再测量面积和签订正式合同，被告在先义务未能履行，经营场地租赁合同样本与本案没有关联性，没有当事人签字，也不是法定格式，且原告曾在交涉中提出看合同，被告方也未拿出合同。对被告的证据3的真实性无异议，但均不是在2013年11月15日之前发出的，正式合同未签成不是原告方的过错，是被告方临时加价所致。
通过原、被告双方举证质证，本院认证如下：原告方的证据1、2、3、4、5，双方对其真实性无异议，与本案具有关联性，不违反法律规定，予以认定；原告方的证据6，录音与证人证言能相互印证，且与双方当事人陈述基本吻合，亦予以认定。被告方的证据1、证据2中的协议书、证据3，双方对其真实性无异议，与本案具有关联性，不违反法律规定，予以认定；被告证据2中的经营场地租赁合同仅系空白的样本，无当事人签字，原告方也不认可，故不予认定。
根据本院认定的证据以及双方当事人的陈述，可以查明以下事实：
2013年11月初，巢湖市居巢区劲力羽毛球馆的业主张利得知安徽中州商业运营管理有限公司的场地招商信息，双方便为租赁场地经营羽毛球馆事宜进行商谈。2013年11月7日，张利根据双方商谈意见将租赁场地定金5万元向安徽中州商业运营管理有限公司转账支付。2013年11月8日，张利以“巢湖市居巢区劲力羽毛球馆”的名义与安徽中州商业运营管理有限公司的“巢湖亚父·中州家居广场”签订了一份协议书，协议书约定：1、甲方将D区03、04、07、08、22-2、23号场地（面积约1474平方米，租金为10元／平方／月）租赁给乙方，经营羽毛球健身场馆使用；2、乙方预定场地须交定金人民币5万元（定金在签订租赁合同之后转为房屋租金），乙方支付定金后于2013年11月15日进场装修；3、租房合同期限五年，其中装修期至2014年元月1日止，装修期免租金，租期自装修结束后，即2014年元月1日开始计算；4、甲乙双方在进场前测量面积，正式签订租赁合同，同时缴纳水电费押金，租金按半年缴纳一次；5、租金从第四年开始每年在上一年度租金基础上递增百分之五，乙方租用的场地水电费按照实际收费价格缴费；6、本协议由于第三方干预，造成协议无效或协议无法履行，甲方应赔偿乙方实际损失；7、乙方租赁甲方场地期间，不得转租，不得擅自更换经营品种；8、未尽事宜，协商解决。2013年11月8日，安徽中州商业运营管理有限公司以“巢湖亚父·中州家居广场”名义出具收条一张，注明收到巢湖市居巢区劲力羽毛球馆张利租房定金5万元。之后，张利要求进场装修，安徽中州商业运营管理有限公司提出签订正式合同。双方在协商签订正式合同过程中，张利要求按协议书内容执行，安徽中州商业运营管理有限公司要求张利在协议书约定之外交纳40万元场地保证金，为此双方未能签订所谓的正式合同，场地租赁行为未能实际实施，以致纠纷发生。
本院认为：本案的争议焦点主要集中在两个方面：一、协议书是否具有租赁合同性质以及是否能够履行；二、未能签订正式合同的责任在谁。关于协议书的性质与履行问题。本案中的协议书的名称虽未指明法律关系性质，但以其内容分析即可认定为租赁合同关系，双方在协议书中对租赁场地的具体位置及面积、租赁期限、租金标准及给付方式、经营范围、定金数额及给付期限、装修期限等租赁合同的主要条款已协商一致且具体明确，该租赁合同已完全可以履行。二、关于未能签订正式合同的责任问题。张利一直主张按协议书履行，也积极与安徽中州商业运营管理有限公司协商签订所谓的正式合同，但安徽中州商业运营管理有限公司在协商签订正式合同过程中提出了高额的场地保证金的要求。此场地保证金超出了当事人对协议书的合理预期，也非租赁合同的必要条款，故双方最终未能签订所谓的正式合同的责任在于安徽中州商业运营管理有限公司，张利对此并无过错。本案中的协议书是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应严格遵守，张利履行了交付定金的义务，安徽中州商业运营管理有限公司应履行交付场地的义务，安徽中州商业运营管理有限公司拒绝按协议书履行，则应依法承担向张利双倍返还定金的违约责任。原、被告双方后期未能签订正式的租赁合同系由于安徽中州商业运营管理有限公司临时提出高额场地保证金所致，系安徽中州商业运营管理有限公司单方不愿履行协议书，故其主张由张利赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，不应予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告（反诉被告）张利定金10万元；
二、驳回被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，反诉案件受理费380元，合计2680元，本院减半收取1340元，由被告（反诉原告）安徽中州商业运营管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 叶朝宗
二〇一四年四月二十五日
书记员 王萍萍
附法律条文：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。