湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初2753号
原告：湖南星沙农村商业银行股份有限公司，住所地：长沙县星沙大道139号。
法定代表人：王进。
委托诉讼代理人:夏文华，男，1990年4月12日出生，汉族，住南京市玄武区，系银行员工。
委托诉讼代理人:杨晴，女，1988年12月18日出生，汉族，住长沙县，系银行员工。
被告：湖南国昱锂能实业有限公司，住所地：长沙市岳麓区坪塘镇湘江中路0813683栋。
法定代表人：唐顺国。
委托诉讼代理人:黄绍桃，男，1983年12月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司员工。
委托诉讼代理人:李耀斌，湖南平康律师事务所律师。
被告：唐顺国，男，1963年4月7日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告:张旻昱，女，1971年12月18日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告：长沙市红椒园餐饮服务有限公司，住所地：长沙市芙蓉区车站路89号。
法定代表人：朱有铭，总经理。
委托诉讼代理人:彭方顺，湖南方顺联合律师事务所律师。
原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司(以下简称星沙农商行)与被告湖南国昱锂能实业有限公司(以下简称国昱公司)、唐顺国、张旻昱、长沙市红椒园餐饮服务有限公司（以下简称红椒园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星沙农商行委托诉讼代理人夏文华、杨晴，被告国昱公司委托诉讼代理人李耀斌，被告红椒园公司委托诉讼代理人彭方顺到庭参加了诉讼，被告唐顺国、张旻昱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告星沙农商行请求判令：1.国昱公司、唐顺国、张旻昱偿还借款本金9800000元以及利息（截止到2017年4月21日为276699.84元，后段利息计算至清偿之日止）；2.星沙农商行就红椒园公司名下的抵押房屋享有优先受偿权；3.国昱公司、唐顺国、张旻昱、红椒园公司共同承担实现债权费用。
被告国昱公司答辩要点：认可借款事实。
被告红椒园公司答辩要点：本案抵押合同无效，展期合同加盖公章已失效，红椒园公司不承担抵押担保责任。
被告唐顺国、张旻昱未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下事实：
2015年5月5日，星沙农商行与国昱公司签订了《最高额借款合同》（编号为：农商行营业部最高借字2015第050501号），约定星沙农商行在2015年5月5日至2020年5月5日期间向国昱公司发放一笔最高额不超过10000000元的借款；借款利率具体以借款借据为准；按月付息，每月21日为结息日，次日为付息日，利随本清；逾期未还，按利率的50%加收罚息。
2015年5月5日，国昱公司、红椒园公司与星沙农商行签订了《最高额抵押合同》（合同编号：农商行营业部最高抵字（2015）第050501号），红椒园公司作为抵押人自愿以名下位于长沙市××牌楼东××综合楼××、××、××、××、××房产（产权证号分别为长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××）为《最高额借款合同》（合同最高债权额为10000000元）中国昱公司的债务提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用等。现房屋均已办理相应的抵押权登记手续，房屋他项权证号为房他证天心字第××号。
2015年5月8日，星沙农商行向国昱公司以转账的方式发放了10000000元贷款，国昱公司出具了借款借据，借款借据约定月利率为7.1876‰，借款到期日为2016年11月8日。2016年11月8日，国昱公司偿还借款本金200000元，结欠本金9800000元。
2016年10月31日，国昱公司、红椒园公司与星沙农商行签订了《借款展期协议》（合同编号：农商行营业部展字2016第103101号），约定《最高额借款合同》中的借款9800000元进行展期，展期后到期日为2017年8月8日，展期期间，借款利率执行月利率7‰，《最高额抵押合同》继续有效。当日，唐顺国、张旻昱出具了《共同借款人承诺书》、《保证人承诺书》，承诺作为国昱公司本案展期借款的共同借款人，为其承担共同清偿及连带保证责任。同日，红椒园公司形成股东（董事）会决议，同意以其名下位于长沙市××牌楼东××综合楼××、××、××、××、××房产为本案展期借款的抵（质）押担保。
另查明，国昱公司持有红椒园公司73%股份，2016年6月12日，红椒园公司的法定代表人唐顺国变更为朱有铭。2016年7月11日，红椒园公司的公章备案变更。2016年10月31日《借款展期协议》和股东（董事）会决议上红椒园公司加盖的仍为未变更之前的公章，法定代表人签字仍为唐顺国。
判决的理由与结果
本院认为，一、被告唐顺国、张旻昱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。
二、借款到期后，国昱公司未偿还借款，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，国昱公司需向星沙农商行归还借款本金9800000元及利息，利息计算至2017年4月21日为276699.84元，后段利息按合同约定计算至实际还款之日止。
三、唐顺国与张旻昱承诺就国昱公司的借款承担共同还款责任，星沙农商行要求两人与国昱公司就本息共同清偿的请求，本院予以支持。
四、关于抵押合同的效力问题。星沙农商行认为，红椒园公司的房屋已办理了抵押登记手续，故该抵押行为有效，其对此提交了房屋他项权证予以证明。红椒园公司认为，红椒园公司为改制企业，其名下土地为国有划拨土地，未办理交割手续，故该抵押行为因未办理相关的土地使用权抵押登记无效，且借款展期合同加盖的公章已废止，法定代表人亦已变更。本院认为，第一，展期合同加盖的公章和签字的法定代表人在此之前虽已变更，合同对红椒园公司的约束力存在瑕疵，但不影响此前有效抵押合同的效力。第二，以房屋进行抵押的，相应土地也一并抵押，以划拨方式取得的国有土地使用权进行抵押的，应取得特定的审批手续，就此问题，中华人民共和国国土资源部于2004年1月发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）明确规定“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续”。红椒园公司提供抵押的房产已经土地行政管理部门办理了抵押登记手续，视为取得了特定的审批手续，抵押有效。因此，星沙农商行要求确认就红椒园公司提交的抵押房产享有优先受偿权的请求本院予以支持，优先受偿的债务范围以最高额债权10000000元为限。
五、星沙农商行未提交证据证明其为实现债权所花费的费用，该项诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南国昱锂能实业有限公司、唐顺国、张旻昱于本判决生效后十日内共同向原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司归还借款本金9800000元，并支付相应的利息（利息计算至2017年4月21日为276699.84元，后段利息按合同约定计算至实际还款之日止）；
二、若被告湖南国昱锂能实业有限公司、唐顺国、张旻昱未履行本判决第一项付款义务，原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司有权在10000000元的债权限额内对被告湖南国昱锂能实业有限公司本案所有债务就被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司名下位于长沙市天心区西牌楼东栋综合楼330、433、633、733、833房产（产权证号分别为长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××、长房权证天心字第××，他项权证为房他证天心字第××号）作为抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司所有；
三、驳回原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82260元，减半收取41130元，财产保全费5000元，共计46130元，由被告湖南国昱锂能实业有限公司、唐顺国、张旻昱共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黄 彪
二〇一七年九月十四日
书记员 钟文杰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。