民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00140号
上诉人（原审原告）湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区东岳路**号。
法定代表人吕国庆，该公司董事长。
委托代理人许琴。代理权限：一般代理。
委托代理人刘畅，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）张新忠，市民。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）因与被上诉人张新忠商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长、审判员王海主审、审判员徐恩田参加评议的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人翔龙公司的委托代理人许琴、刘畅，被上诉人张新忠的委托代理人汪峰到庭参加诉讼。经合议庭评议，现已审理终结。
翔龙公司原审诉请：请求人民法院判令张新忠：1、向我公司支付商品房产权面积补差款9102元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日万分之五计算至实际交付之日止）；2、向我公司支付房屋维修基金5488元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日千分之五计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由张新忠负担。
一审法院认定：2010年8月9日，翔龙公司与张新忠签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0054932），张新忠购买翔龙公司开发的、位于湖北省十堰市张湾区凯旋大道10号“翔龙半山尚”4幢1-1-2号商品房一套。合同约定该商品房预测建筑面积88.75平方米（其中套内建筑面积76.02平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.73平方米），每平方米单价为3346.48元，总金额为29.7万元。该合同第六条“付款方式与期限”第3款约定：“在签订本合同时，买受人已向出卖人支付房款（首付款）人民币9万元，余款人民币20.7万元，双方通过银行按揭方式支付。办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准”。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按应付款的日万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“祥龙半山尚项目前期物业服务由十堰祥龙世纪物业管理有限公司提供”。合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门规定为准），否则出卖人有权从通知办理产权第31日起按购房总价的日5‰收取违约金”。2011年6月14日，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为91.47平方米，比合同约定面积增加了2.72平方米。2011年7月30日，翔龙公司在《十堰晚报》上发布办理产权登记的公告，通知翔龙半山尚购房业主自公告发布之日起七日内，向其提交办理产权登记资料，并交纳产权面积补差款、办理产权所需税费等相关费用。2011年7月30日，翔龙公司又以书面形式通知张新忠，向其提交办理产权登记所需相关资料，并就张新忠应支付的房屋补差款及应承担的房屋维修基金的计付标准进行了明确。2012年5月16日，翔龙公司将张新忠购买商品房所属的4幢所有商品房的住房维修资金向十堰市住房维修基金管理中心进行了缴存，其中包含张新忠应交存的首期住宅专项维修资金5488元（91.47㎡×1200元／㎡×5%）。5月21日十堰市住房维修基金管理中心向翔龙公司出具了房屋维修基金已缴交通知单。翔龙公司要求张新忠支付房屋面积补差款及违约金、房屋维修基金及违约金未果，故而诉至一审法院。
另查明：十堰祥龙世纪物业管理有限公司向各业主发布2013【09】号通知，通知各业主“翔龙半山尚自交房投入使用后，为保障全体业主顺利办理房屋产权证，翔龙地产自2012年分别为各楼栋垫付了维修资金，物业管理处通过各种方式对业主进行了催缴，但仍有个别业主未及时交纳，现接翔龙地产通知，即日起自至2013年3月31日前请未交纳维修资金的业主到管理处财务部交纳，若在规定期限内未交纳的业主，翔龙地产将按照翔龙地产垫付维修资金之日起至交纳时间止，每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，请未交纳维修资金的业主尽快交纳”。至本案开庭时，张新忠未向翔龙公司交纳维修基金及面积补差款。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张新忠与翔龙公司签订的《商品房预售合同》第八条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。在合同履行过程中，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为91.47平方米，比合同约定面积增加了2.72平方米，张新忠应按合同的约定支付面积增加部分的补差房款9102元（3346.48元／㎡×2.72㎡）。该房款经翔龙公司催收后，张新忠应当及时交纳，逾期不交应按合同的约定从翔龙公司公告催收第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面积补差款为本金，按合同约定的日万分之五支付违约金。张新忠辩称，房产部门实测多出的面积是翔龙公司承诺赠送的面积，但未提供证明力大于双方签订的《商品房预售合同》的证据予以证实，故对张新忠的该辩称一审法院不予采信。
房屋维修基金是在商品房买卖过程中，应当由商品房的买受人，即本案中的张新忠支付的法定费用，其支付标准和金额均有法律规定。双方在签订的售房合同附件六第一条最后一款中约定，“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的”，买受人应当如期交纳有关费用，逾期则应当按约承担违约责任。本案中，翔龙公司并未提供买受人的委托手续，买受人当庭亦未认可委托，因此双方基于该条的权利义务并不存在，但翔龙公司根据本地区商品房买卖过程中的惯例，按照法律规定的标准为张新忠等买受人向行政主管部门垫付了应当由买受人交纳的房屋维修基金。翔龙公司的垫付行为既是为了买受人的利益，也是一种善意行为，翔龙公司要求张新忠支付房屋维修基金5488元合理，一审法院予以支持。翔龙公司通知在2013年3月31日前向其交纳维修基金，逾期不交按银行同期贷款利息计付费用，即翔龙公司主张的违约金，故翔龙公司诉请张新忠按日千分之五支付住宅专项维修基金的违约金，一审法院不予支持，违约金应自翔龙公司垫交之日起，按银行同期贷款利率计付。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、张新忠于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付房屋面积补差款9102元及违约金（违约金以9102元为本金，自2011年9月1日起按日万分之五计算至一审法院指定的履行期限最后一日止）。二、张新忠于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付住宅专项维修基金5488元及违约金（违约金以5488元为本金自2012年5月17日起按银行同期贷款利率计算至一审法院指定的履行期限最后一日止）。三、驳回湖北翔龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果张新忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由张新忠负担。
宣判后，翔龙公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定本公司与张新忠之间的委托办理房屋产权证书的关系不成立是错误的。二、对张新忠逾期支付房屋维修基金的损失的计算标准有误。请求二审法院依法改判。
上诉人翔龙公司在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人张新忠答未进行辩，其在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：针对双方的上诉理由及答辩意见，双方当事人均同意确认本案的争议焦点为：9号通知对翔龙公司是否有拘束力，翔龙公司要求自2011年9月1日起至实际交付之日止，按每日千分之五的标准计算逾期支付房屋维修基金的违约金的主张能否成立。本案中，9号通知虽然由十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布，但从该物业公司与翔龙公司之间的相互关系、维修基金的实际收取及票据的出具等情形考量，一审认定该通知系翔龙公司的真实意思表示并无不当，翔龙公司应当受该通知内容的拘束。翔龙公司已于2012年5月16日向行政主管部门垫付了应当由张新忠交纳的房屋维修基金5488元，但张新忠未按照通知规定的期限（2013年3月31日前）交清房屋维修基金，张新忠存在逾期付款的情形，应当承担支付违约金的违约责任。翔龙公司提出的自2011年9月1日起至实际交付之日止按每日千分之五的标准支付违约金的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果无明显错误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一四年四月十八日
书记员 刘亚琼
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。