广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1572号
原告叶光华，男，汉族，1971年9月9日出生，住址深圳市南山区。
被告张晓艳，女，汉族，1973年01月21日出生，住址广东省深圳市龙华新区。
被告委托代理人张佑平，广东威豪律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人刘洪铭，该公司职员。
原告叶光华与被告张晓艳及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶光华，被告张晓艳及其委托代理人张佑平，第三人委托代理人刘洪铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告在双方完全自愿的情况下于2015年5月1日通过房产中介公司深圳Q房网签订了深圳市龙华新区龙华街道人民路东侧苹果园2栋金牛座14L的一份房屋买卖合同(合同编号为8203218)，当时合同约定的成交价为74万元，填写合同时，中介当时就此房现有租约情况和被告确认，并在填写内容上得到了被告的认可和同意，且被告在此签约之后也没有要求将此处内容进行变更。原告于合同签订当日将购房定金60000元(大写：人民币陆万元整)以及服务费3000元(大写：人民币参仟元整)刷卡转入房产中介公司深圳Q房网的帐户，被告亦给原告开具了定金收款收据，房产中介公司同时给被告开具了房产证红本托管书。但被告并没有按合同的约定于2015年5月7日前将房产证进行托管并将其收款帐号提供给中介公司，故原告于2015年5月9日向其发出了履约催告函，但因房屋涨价预期强烈，被告拒绝履行合约，虽中介多次催促，被告也不在约定的日期(2015年5月15日)之前和原告共同做首期款监管，而以租客具有优先购买权的理由进行推诿并拒不卖房(签约当晚，原告，中介，被告及此房租客在此签约房内确认家具明细时，其租客当时也并没有表示有购买的意向)。在合约约定期内，因被告没有和原告进行任何协商并解除原有的合同，故原告就丧失了宝贵的深圳购房资格。并且在合约超过有效期后，被告还拒绝按照合同的约定向原告赔付损失。虽原告和被告就赔付问题有多次沟通，但合理要求都遭到被告无理拒绝，且态度蛮横。原告不得已于2015年6月24日再次向被告发出违约赔付催告函，但被告仍不遵守合同条款的相关约定赔付，原告因此起诉至法院。原告请求法院判令：1、依法判令被告根据合同的约定按房款总价的20％赔付违约金共计148000元(大写：人民币壹拾肆万捌仟元整，其中包含已支付给被告的定金陆万元整)。2、依法向被告追索从定金交付起至本案审理结束时止，此陆万元定金所产生的利息收入的权力，利率按2％的年利率计算；3、依法判令被告支付房产中介公司
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深圳Q房网房服务费3000元(大写：人民币参仟元整)。4、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告根据合同的约定按房款总价的20%赔付违约金共计人民币148000元；2、依法判令被告返还原告已支付给被告的定金60000元；3、依法向被告追索从6万元定金交付至本案审理结束时止所产生的利息收入，利率按2%的年利率计算，暂记为300元；4、依法判令被告支付第三人服务费3000元；5、本案诉讼由被告承担。
被告辩称，本案交易是经过第三人签订的二手房买卖合同，原告自己也去涉案房产现场看过现状，了解该房产是有租客。根据法律规定，房屋交易应该先征求租客是否放弃优先购买权，但是原、被告，尤其第三人作为专业人士，并没有要求租客放弃优先购买权，导致原、被告签订二手房买卖合同后，涉案房产的租客张朝阳主张优先购买权，客观上导致涉案合同无法履行。因此，该合同属于无效合同；涉案房产是被告及其丈夫的夫妻共同财产，在签订该合同时各方也没有征求被告丈夫的意见，也是导致涉案合同无效的原因；请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称，我方履行了居间义务，应当收取相应的佣金。本案是原、被告之间的纠纷，我方不承担相应的责任。关于租客的事情，当时第三人带原告去看被告的房子时，租客是在的，租客要求第三人的工作人员和原告支付看房费200元，当时我方觉得不合理。后来我们去写家具清单的时候，租客也没有明确表示要购买涉案房产。
经审理查明，2015年5月1日，原告叶光华作为买方，被告张晓艳作为卖方，在第三人的居间下共同签订一份《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市宝安区龙华街道人民路东侧苹果园2栋金牛座14L的房产转让给买方，转让成交价为740000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金60000元作为第一部分房款，上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款为银行按揭贷款付款，买方应于签署本合同之日起15日内支付首期房款即第二部分房款减去银行承诺贷款金额。第八条确认交易物业现不附有租赁合同。第十五、十六条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
2015年5月1日，原告叶光华向第三人即居间方用银行转账的方式支付定金60000元及居间佣金3000元。同日，被告张晓燕出具《定金收据》，确认收到交易物业之定金60000元。庭审中，第三人确认该定金现由其托管。
2015年5月9日，原告叶光华向被告张晓燕用邮政专递方式发出一份《履约催告函》，要求被告于2015年5月19日前履行托管房产证、配合办理手续等合同义务。被告于庭审中确认收到该函。
2015年5月14日，案外人张朝阳向被告发出《承租人主张行使优先购买权的通知》，要求优先购买涉案房产。
2015年6月24日，原告向被告发出《违约赔偿催告函》，要求被告向原告赔偿损失。
另查明，原告提交其与被告的短信记录，该记录中被告以承租人主张权利为由明确表示拒绝继续履行合同，庭审中被告对此予以确认。
以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市二手房买卖合同》、《定金收据》、《房地产证》、《银联POS签购单》、《履约通知函》、《违约赔偿催告函》、《承租人主张行驶优先购买权的通知》及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案系因二手房买卖合同产生纠纷，被告辩称因交易房产的承租人主张优先购买权而该合同为无效合同。但根据合同相对性原则，本案原告与被告所签订的合同在原、被告之间已产生法律效力，合同未将承租人是否主张权利作为生效要件，即使承租人主张权利亦不影响原、被告之间的合同效力。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，亦可得知无论承租人或出租人均不得以承租人优先购买权为由确认该合同无效。因此，该合同为双方的真实意思表示，未违反法律强制规定，系合法、有效合同，双方均应如实履行相应义务。
关于违约认定。首先，根据原、被告签订的合同第八条中，被告确认该房产不附有租赁合同，后又以该房产承租人主张优先购买权为由拒绝继续履行合同，已违背缔约的诚实守信原则。其次，若因被告未履行通知承租人的义务而承租人有权主张优先购买权，被告应向原告承担因无法取得交易房产的赔偿责任，若被告已履行通知承租人义务而承租人无权行使优先购买权，则被告不继续履行合同的行为构成违约亦应承担赔偿责任。现被告未举证其是否及时履行了通知承租人该房产交易的义务，而通知承租人的义务为被告单方所负有的义务且与原告无关，在此情况下被告仅提交了承租人主张权利的通知，无论该优先购买权是否达到法定的行使条件，均是由于被告未履行义务的原因导致双方合同未继续履行，因此被告应向原告承担违约责任。
因被告违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告赔偿违约损失。原告诉求被告赔付148000元（740000元×20%）违约金并退回已付定金于法有据，本院予以支付。原告诉求被告赔偿定金的利息损失，该损失实际亦为违约损失，既然双方已于合同中约定违约金适用罚则，该定金利息损失即已包括其中，原告该诉求超出约定，缺乏理据，本院不予支持。关于向第三人支付的服务费，该费用系原被告与第三方的居间关系所产生，并非被告的原因导致该损失，原告诉求被告支付缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，依据中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张晓艳应于本判决生效之日起十日内支付原告叶光华违约金148000元；
二、被告张晓艳应于本判决生效之日起十日内返还原告叶光华所支付定金60000元，该定金托管于第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处，由第三人径付原告；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1662元，由被告承担，该受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张雪娜
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
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