上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1964号
上诉人（原审被告）夏维娟。
委托代理人张翠芳，上海君乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘杭凤。
委托代理人魏增明，上海市君志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜留芳。
原审第三人张跃。
上诉人夏维娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘杭凤与杜留芳于2000年9月25日登记结婚，2005年4月25日生育一女杜某某。2006年8月，杜留芳居住的本市普陀区中山北路1465弄建民村XXX号遇动迁，杜留芳与其女儿杜某某作为拆迁安置对象被安置到本市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）。2008年1月，杜留芳与开发商签订了关于系争房屋的商品房预售合同。2012年11月，杜留芳取得了登记权利人为其一人的系争房屋产权证。获得安置后，刘杭凤、杜留芳与其女杜某某一直居住在系争房屋内至今。2013年1月27日，杜留芳与夏维娟签订《上海市房地产买卖合同》，杜留芳将系争房屋作价人民币（以下币种均为人民币）122万元出售给夏维娟，双方约定在同年5月31日前办理该房屋的转让过户手续，同时合同未对房屋实体交付时间作出约定。该合同附件三付款协议约定，夏维娟应于2013年1月26日前支付定金2万元，同年2月28日前支付房款50万元，同年5月31日前支付房款70万元。同时合同载明双方通过上海方乐房地产经纪事务所公司居间介绍，但杜留芳、夏维娟一致确认双方之间除上述买卖合同外无其他书面协议，包括居间买卖协议等。上述买卖合同签订后，夏维娟与上海农村商业银行、上海市住房置业担保有限公司（以下简称“住房置业担保公司”）签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定夏维娟向上海农商银行总行营业部借款70万元，由住房置业担保公司提供连带责任保证，借款期限从2013年2月28日起至2028年2月28日止。2013年2月28日，夏维娟与住房置业担保公司申请办理了系争房屋上70万元的抵押登记。同年3月26日，杜留芳、夏维娟向上海市嘉定区房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。同年4月12日，系争房屋转移登记至夏维娟名下。此后，银行即向杜留芳账户放款70万元。同年4月16日，张跃将杜留芳账户内的70万元款项转账至案外人路某名下。2013年5月起，夏维娟逐月偿还银行贷款。此外，在买卖合同签订后至今，除70万元贷款外，夏维娟未向杜留芳支付过其他房款。
2013年11月，刘杭凤以2012年10月，因杜留芳向张跃借高利贷无法归还，张跃就欺骗杜留芳，要求其与张跃指使的夏维娟通过虚假房屋买卖方式借贷款，2013年3月26日，在张跃的安排下，杜留芳、夏维娟就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。由于夏维娟系离异且名下已有产权房，不具备购买资格，故张跃又安排其与他人办理了假结婚证骗取公积金贷款70万元；2013年5月18日，刘杭凤获知杜留芳、夏维娟上述买卖行为，并了解到了张跃高利贷的事实，刘杭凤找到夏维娟要求其归还房屋，但遭拒绝为由，起诉至原审法院，请求确认杜留芳、夏维娟就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求夏维娟将系争房屋恢复登记至杜留芳名下。
原审另查明，2013年底，夏维娟诉讼至原审法院要求杜留芳交房。
原审审理中，夏维娟在第一次庭审中陈述房产中介公司是杜留芳找来的，当时由于杜留芳急需资金，故双方先办理过户取得贷款，此后夏维娟想向杜留芳支付剩余房款，但无法找到其人。在第二次庭审中，夏维娟陈述系其到房产中介处看到售房信息，后由张跃代为办理贷款事宜，对于张跃的具体身份夏维娟并不清楚。杜留芳则陈述，由于其欠了十几万元债务，因此想通过假买卖形式套取贷款还债，之后通过夏维娟单位的人介绍认识张跃，张跃代杜留芳归还了借款，并帮助杜留芳办理假买卖手续，当时杜留芳同意给予夏维娟5万元好处，双方签订了合同，但贷款放款后，张跃表示出借给杜留芳的债务利滚利结算，加上第一年的还贷金额差不多70万元，故其拿走了70万元，而夏维娟过户后看到房价上涨，遂想要房子，因此偿还起了贷款，其一开始的几期还贷是张跃给付的钱款，张跃当时与杜留芳讲好第一年贷款从70万元中偿还，此后由杜留芳按约还款，但由于杜留芳未拿到任何钱款，故现不同意偿还贷款。此外杜留芳还提交了交易中的税费凭证原件，证明夏维娟未支付过过户费用。
原审审理中，案外人住房置业担保公司向法院出具情况说明称，其在涉案房屋之上的抵押权系善意取得，合法有效，其同意在房屋贷款结清后，涤除抵押权。
原审法院经审理后认为，涉案房屋虽然登记在杜留芳名下，但该房屋系在刘杭凤与杜留芳婚后拆迁安置所得，且双方之女杜某某也作为安置对象之一，安置后刘杭凤也长期居住在该房屋之内，故刘杭凤作为利害关系人提起本案诉讼符合法律规定。对于夏维娟认为刘杭凤非合同当事人故主体不适格的意见，法院不予采纳。杜留芳、夏维娟间签订的房屋买卖合同，未约定房屋的交付时间，且夏维娟也未按照合同约定的付款时间支付任何房款，甚至连购房定金也未给付，双方即办理了过户手续，此后也仅有贷款支付到杜留芳账户，以上种种，均不符合房屋买卖合同的一般惯例，结合涉案房屋一直由杜留芳一家居住、夏维娟在两次庭审中关于交易过程的陈述不一致、双方之间并无书面的居间合同、交易过户的税费原件均在杜留芳处等事实，原审法院对于刘杭凤和杜留芳所作杜留芳、夏维娟间房屋买卖合同的本意是为了获取银行贷款、并非真实房屋买卖的陈述予以采信。杜留芳、夏维娟假借签订房屋买卖合同，套取银行贷款，违反了国家金融秩序，故杜留芳、夏维娟之间的房屋买卖合同应当确认无效。合同确认无效后，因合同而取得的财产，应当予以返还。由于该房屋之上存在案外人住房置业担保公司的抵押权，虽然买卖合同无效，但抵押权人系善意，故其抵押权仍然有效，应当涤除抵押后方能恢复房屋登记。根据查明的事实，抵押贷款系付至杜留芳账户，故应当由杜留芳偿还房屋贷款，涤除抵押。虽然此后张跃代为支取了杜留芳账户的款项，但张跃与杜留芳间的款项来往与本案分属不同法律关系，杜留芳可另案主张。
原审法院据此作出判决：一、确认杜留芳与夏维娟于2013年1月27日签订的关于嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杜留芳应于判决生效之日起十日内涤除上述房屋之上案外人上海市住房置业担保有限公司的抵押权；三、夏维娟应于上述房屋的抵押权涤除之日起十日内协助杜留芳将嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室恢复登记至杜留芳名下。
原审判决后，上诉人夏维娟不服，向本院提起上诉称：1、夏维娟与杜留芳之间的房屋买卖合同，系双方自愿，不存在法律上的无效理由。而且，先办理房屋贷款是杜留芳提出的。贷款办理成功后，夏维娟一直在偿还贷款，但杜留芳拒绝交房，夏维娟多次联系其要求支付剩余房款，但杜留芳不予理会。原审法院对该些事实予以忽视，损害了夏维娟的利益。2、原审关于夏维娟与杜留芳是假借房屋买卖合同以套取银行贷款的认定，没有依据。夏维娟一直按照银行规定偿还贷款，银行的利益没有遭受任何损失。3、在没有违背法律规定的情况下，当事人可以自行决定付款方式。原审判决违背了法律规定和市场经济的交易规则。夏维娟偿还的贷款以及为购买系争房屋所付出的各项费用，现在都得不到赔偿。4、原审判决中提到法院自行向案外人住房置业担保公司调取了情况说明，但该情况说明未经任何庭审程序，且夏维娟亦从未看到过该份证据。综上，请求撤销原审判决，改判夏维娟与杜留芳于2013年1月27日就系争房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。
被上诉人刘杭凤答辩称：正常的房屋买卖应该是双方真实意思表示，而夏维娟与杜留芳之间的房屋买卖是恶意的，且夏维娟没有足额支付房屋对价，定金也未予支付。在刘杭凤提起诉讼后，夏维娟才起诉到原审法院。夏维娟是非法套取银行贷款，应自行承担法律后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杜留芳答辩称：同意刘杭凤的辩称意见，夏维娟称要支付房款50万元，不是事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张跃书面答辩称；其对本案不发表任何意见，但就刘杭凤所称“张跃拿走房款70万元”一节，该70万元售房款已与杜留芳结算，并有杜留芳签订的收据为证，故刘杭凤的陈述是错误的。
二审审理中，夏维娟表示如果法院认定涉案的房屋买卖合同无效，其要求杜留芳向其返还已支付到2014年11月20日止的贷款本息，其中，有部分贷款本息是以夏维娟丈夫罗某某名下的公积金予以冲抵。对此，杜留芳表示由法院判决。
二审审理中，案外人罗某某向本院陈述称，其与夏维娟系朋友关系，在夏维娟购买系争房屋时，其与夏维娟办理了假的结婚证，用于向银行贷款；如果法院认为涉案合同无效，同意由法院将从其名下公积金账户中用于冲还涉案房贷的公积金钱款一并判决返还给夏维娟，其将自行向夏维娟主张。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：截止2014年11月20日，夏维娟名下账号XXXXXXXXXXXXXXXXX已偿还贷款本金56，588.56元，利息49，028.74元，合计105，617.30元，贷款余额为643，411.44元。
本院认为，公民在进行民事活动过程中，不得违反法律、法规的相关规定。根据夏维娟、杜留芳的陈述及查明的事实，夏维娟、杜留芳就系争房屋签订的买卖合同的性质是套取银行贷款，原审认定合同无效当属正确。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。因此，系争房屋应当返还杜留芳。因系争房屋上存在案外人住房置业担保公司的抵押权，且该抵押权人系善意，故杜留芳应涤除抵押后方能恢复房屋登记至其名下。根据二审查明的事实，截止2014年11月20日，夏维娟已偿还贷款本息105，617.30元，根据前述观点，本院认为，杜留芳亦应向夏维娟返还上述款项。综上所述，夏维娟上诉称其与杜留芳签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第244号民事判决主文第一项、第三项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第244号民事判决主文第二项；
三、杜留芳应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋之上案外人上海市住房置业担保有限公司的抵押权，具体金额以上海农村商业银行当日的公积金贷款流水帐为准（截止至2014年11月20日公积金贷款本金余额为人民币643，411.44元）；
四、杜留芳应于本判决生效之日起十日内返还夏维娟人民币105，617.30元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币15，780元，减半收取7，890元，由杜留芳、夏维娟各半负担；二审案件受理费人民币15，780元，由杜留芳负担人民币1，366元，夏维娟负担14，414元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
审 判 员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。