青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第7号
上诉人（原审原告）梁剑，男，汉族，1964年2月16日出生，住河南省洛阳市老城区。
委托代理人李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
委托代理人毕海宁，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青海省兴青房地产开发有限公司。住所地青海省西宁市城西区。
法定代表人马弘星，该公司董事长。
委托代理人黄大泽，青海盛通律师事务所律师。
委托代理人李雅琴，青海盛通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁斌，男，朝鲜族，1969年12月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
上诉人梁剑因与被上诉人青海省兴青房地产开发有限公司（以下简称兴青公司）、袁斌房屋买卖合同纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）宁民一初字第99号民事判决，梁剑不服，向本院提出上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，同年3月12日公开开庭进行了审理。梁剑的委托代理人李建福、毕海宁，兴青公司的委托代理人黄大泽、李雅琴，袁斌的委托代理人玄先泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明：2004年4月，梁剑与兴青公司签订了《商品房买卖合同》，兴青公司将其开发的西宁市城西区海晏路6号国贸大厦五楼1051室建筑面积880平方米的商业用房以211.2万元价格出售给梁剑，梁剑遂将房款付清。房屋面积实际丈量后兴青公司退还多收房款68544元。后梁剑与张建龙经协商，将该房屋以350万元的价格出售给张建龙。为了避免转让房屋时多交税费，2006年10月24日，梁剑与兴青公司签署《撤销商品房买卖合同备案登记申请》。由于张建龙与袁斌之间有债务存在，经张建龙要求，梁剑同意将房屋所有权登记在袁斌名下，同日兴青公司与袁斌签订《商品房卖买合同》，10月底袁斌取得房屋所有权证。梁剑与张建龙在2006年11月8日签订了《房屋买卖合同》，张建龙伪造青海玉峰房地产开发有限公司的印章并以该单位作为履约担保人，张建龙陆续支付了60万元购房款，并出具320万元欠条。截止双方合同约定的最后付款期限2007年10月15日，张建龙一直未付梁剑剩余的购房款。现张建龙因合同诈骗被判无期徒刑入监服刑。
另查明，2009年7月，梁剑诉张建龙、袁斌、青海玉峰房地产开发有限公司及第三人兴青公司商品房买卖合同纠纷一案，该院经审理于2010年4月21日作出（2009）宁民一初字第28-3号民事裁定书，认定张建龙行为涉嫌合同诈骗，本案不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，依法驳回梁剑的起诉，并将该案有关材料移送西宁市公安局。梁剑、张建龙不服提起上诉，本院于2010年7月26日作出（2010）青民立终字第10号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2010年8月16日，梁剑诉兴青公司商品房买卖合同纠纷，在案件审理期间，梁剑申请撤回起诉，该院于2010年12月17日作出(2010)宁民一初字第46号民事裁定书，准许梁剑撤回起诉。
本案于2010年8月26日移送西宁市公安局。2012年7月12日西宁市公安局决定对张建龙涉嫌合同诈骗案立案侦查，次月10日该局以张建龙涉嫌合同诈骗因无犯罪事实撤销此案。
针对梁剑的起诉是否过诉讼时效的问题。原审法院认为，2006年11月8日，梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》，约定房款从2006年10月至2007年10月期间分期给付。由于房款未付清，梁剑于2009年7月29日诉至法院，距约定的最后付款时间2007年10月未超过二年的诉讼时效期间。2010年4月21日，由于张建龙涉嫌合同诈骗，该院驳回梁剑的起诉并于2010年8月26日将该案移送西宁市公安局立案侦查，此时诉讼时效中断。2012年8月10日西宁市公安局撤销该案，此时诉讼时效重新起算，2013年8月8日梁剑又诉至法院，其起诉未超过诉讼时效。
针对兴青公司、袁斌是否应当返还房款、承担利息的问题。原审法院认为，关于本案所涉房屋所有权转移情况,经（2009）宁民一初字第28号、(2010)宁民一初字第46号案的审理及西宁市公安局的审查，并通过梁剑的诉状及涉案当事人的陈述，能够证实是梁剑将涉案房屋加价140万元转卖给张建龙，并签订了《房屋买卖合同》，并且同意张建龙将房屋所有权登记在袁斌名下，梁剑又与兴青公司从西宁市房地产交易管理所撤销商品房买卖合同备案登记申请，兴青公司应梁剑、张建龙的要求，重新与袁斌签订商品房买卖合同，将买受人变更为袁斌的事实。现梁剑起诉兴青公司，认为是将涉案房屋退还给了兴青公司，针对该事实梁剑并未提交新的证据，无法推翻自己在之前诉讼中及公安局已认可的是将房屋转卖给张建龙并将房屋所有权登记在袁斌名下的事实，由此可以认定梁剑主张将房屋退给兴青公司的事实并不存在，兴青公司不应承担返还房款及利息的责任。同时梁剑主张由于兴青公司将房屋出售给袁斌后怠于主张房款，因此行使代位权向袁斌主张房款，因梁剑与兴青公司之间并无债权关系，所以梁剑主张行使代位权无依据，梁剑的该项诉讼请求亦不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，遂判决：驳回梁剑的诉讼请求。案件受理费32160元，由梁剑负担。
梁剑上诉称，一审认定梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》为有效合同错误。1、2006年10月24日，当兴青公司与梁剑协商解除《商品房买卖合同》后，又与袁斌签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给袁斌，并办理了房屋产权登记。而梁剑与张建龙签订的《商品房买卖合同》却在2006年11月8日，此时，房屋所有权已转移给袁斌，在梁剑既无所有权，也无债权，兴青公司、袁斌又不追认该合同效力的情况下，梁剑与张建龙签订的《房屋买卖合同》应属无效合同；2、梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》有悖于《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定，及合同中青海玉峰房地产开发有限公司加盖的印章系伪造的行为，存在合同法无效的情形，该合同亦属无效合同。请求：兴青公司、袁斌返还购房款257万元、利息60万元。
兴青公司答辩称，1、兴青公司、梁剑向房产部门出具的《撤销商品房买卖合同备案登记申请》，及与袁斌签订的《商品房买卖合同》的行为，均是兴青公司应梁剑请求所实施的，目的是为了梁剑将其与张建龙之间的二手房交易变相为房屋初始交易，从而少缴纳房屋交易税费的行为。梁剑与兴青公司签订的《商品房买卖合同》已于2004年履行完毕，不存解除合同的事实；2、梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》时，其对该房屋享有所有权与处分权，不存在合同无效的情形；3、本案梁剑起诉已过诉讼时效。请求：驳回上诉，维持原判。
袁斌答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
本院除确认一审法院查明的案件事实外。还查明，2006年10月25日梁剑向兴青公司出具一份《承诺书》，载明“2014年4月1日与兴青公司签订购买国贸大厦五楼房产，根据当时的补充协议，五楼平台供买方免费使用，2006年10月20日我将房产转让，现把五楼平台移交兴青公司”。10月31日兴青公司向梁剑返还多收取的房款68544元。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审程序中的争议焦点涉及二个方面的问题。
（一）关于梁剑与张建龙签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
梁剑认为，其与张建龙签订的《商品房买卖合同》在兴青公司与袁斌签订《商品房买卖合同》之后，此时，房屋所有权已转移给袁斌，在自己既无所有权，也无债权，兴青公司、袁斌又不追认该合同效力的情况下，合同应属无效；合同中青海玉峰房地产开发有限公司加盖的印章系伪造，该合同同时还违反了房地产管理法的相关规定，存在合同无效的情形，合同应属无效合同。
兴青公司、袁斌均认为，梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同签订后，张建龙履行了向梁剑支付60万元房款的义务，由于张建龙未支付余款，双方形成债权债务关系，但不影响合同的效力，且不存在合同法无效的法定情形。
本院认为，梁剑为获取案涉房屋买卖的高额收益，与张建龙协商将其购买的案涉房屋出售于张建龙，同时还为规避房屋买卖多交纳房屋契税，梁剑同意由张建龙与兴青公司另行协商签订商品房买卖合同。为尽快实现与张建龙之间的房屋买卖行为，2006年10月24日，梁剑即与兴青公司向房产部门提出《撤销商品房买卖合同备案登记申请》，撤销了案涉房屋买卖合同的备案登记，10月25日又向兴青公司出具《承诺书》，载明“2006年10月20日我将房产转让，现把五楼平台移交兴青公司”、10月31日收取兴青公司向其返还的多收房款68544元。梁剑上述行为的实施，及事后梁剑、张建龙等人的询问笔录、证人证言可以证实梁剑与张建龙之间已形成了房屋买卖合同关系和张建龙实际占有案涉房屋的事实。由于张建龙与袁斌之间存有债权债务关系，经张建龙要求，梁剑亦同意将房屋所有权登记于袁斌名下，继而兴青公司与袁斌签订《商品房卖买合同》，并办理了房屋所有权产权证照。当完成上述转售房屋行为后，梁剑与张建龙签订了《房屋买卖合同》，约定了案涉房屋买受价为350万元等。该合同约定的内容系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同应属有效。合同订立后，梁剑亦收取张建龙60万元的买卖房屋款项。合同履行期间，梁剑并未对《房屋买卖合同》的效力问题行使过撤销权。当张建龙无力偿付其余房款时，梁剑以诉讼的方式诉诸于人民法院，张建龙亦在诉讼的答辩状、上诉状中，及在公安机关的陈述中均认可其拖欠梁剑房屋买卖款项的事实。且在原审法院因张建龙嫌涉合同诈骗将审理的案件移送公安机关，至公安机关撤销此案间，未出现张建龙及涉案合同存在违反法律法规强制性规定和合同无效的情形。至于梁剑主张房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定而属无效的上诉理由，因该条款属于城市房地产市场的管理性规范，并非效力性强制性规定，违反它并不必然导致房屋买卖合同无效。故梁剑的此节上诉理由不能成立，不予支持。
（二）关于兴青公司、袁斌是否向梁剑返还购房款257万元、利息60万元的问题
梁剑认为，其与兴青公司虽签订了《商品房买卖合同》但至2006年10月24日，经与兴青公司协商一致，已解除了该合同，其将该房屋连同增设的钢结构退还给了兴青公司，但该公司未退房款。同日，兴青公司与袁斌就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，将该房屋出售给了袁斌，在袁斌未支付购房款的情形下办理了房屋所有权登记。因此，兴青公司应向梁剑返还已交纳的购房款及房屋内增设钢结构的费用。兴青公司怠于行使到期债权，给梁剑造成了损害，梁剑代位行使兴青公司债权，向袁斌主张购房款。
兴青公司认为，梁剑将其所有的涉案房屋加价140万元转卖给张建龙，并按张建龙之意将房屋直接交付给袁斌并登记在袁斌名下。由于张建龙未向梁剑支付足额的房款，因此，真正的债务人是张建龙，兴青公司不应当返还房款。
袁斌认为，梁剑将涉案房屋卖与张建龙并收取张建龙支付的60万元房款，梁剑与袁斌之间无任何关系，袁斌不应返还房款。
本院认为，兴青公司应梁剑、张建龙的要求，将案涉房屋所有权变更登记至袁斌名下，袁斌取得了房屋的所有权。当完成案涉房屋所有权变更登记后，梁剑与张建龙签订《房屋买卖合同》，认可梁剑已向兴青公司支付完毕全部付款，同时约定案涉房屋买卖价格为350万元，均由张建龙直接向梁剑给付。合同的约定及梁剑、张建龙、袁斌的陈述、证人证言可以证实350万元房款中已含梁剑向兴青公司支付的210万元，兴青公司无需再向梁剑退款的事实。合同的签订，表明袁斌与张建龙之间的债权债务关系已结清，同时又实现了少缴纳房产买卖契税和案涉房产产权登记于袁斌名下的目的。合同订立后，梁剑亦收取张建龙60万元的买卖房屋款项，由于张建龙未按合同约定履行足额支付房款，经梁剑多次索要无果的情况下，又以诉讼的方式向张建龙主张权利。对此，张建龙在答辩及在公安机关陈述中均认可双方之间存在债权债务关系，亦愿意承担返还房款的义务，张建龙应继续履行合同义务。梁剑向兴青公司、袁斌主张返还房款及利息无事实依据和法律依据，原审对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上，本院认为，梁剑提出的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32160元，由梁剑承担。一审案件受理费照原审判决收取。
本判决为终审判决。
审判长 祁得春
审判员 索晓春
审判员 吉素梅
二〇一四年三月十四日
书记员 马慧芳