江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第1587号
上诉人（原审原告）香港明胜资产管理集团有限公司，住所在扬州市广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人黄庆祝，董事长。
委托代理人谢超。
委托代理人仲勇。
被上诉人（原审被告）吴梅兰。
被上诉人（原审被告）冯华东。
被上诉人吴梅兰、冯华东共同委托代理人沈志军，江苏锦登律师事务所律师。
上诉人香港明胜资产管理集团有限公司（以下简称香港明胜公司）因与被上诉人吴梅兰、冯华东房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审查明：2011年5月28日，香港明胜公司（乙方）与吴梅兰、冯华东（甲方）签订租赁合同书，约定甲方同意将其已购并拥有的扬州明发商业广场项目1号楼1028号店面出租给乙方，并依约收取租金。甲方同意积极配合并协助乙方办理租赁标的招商、推广、转租及经营管理所需的全部手续及各项事宜，包括但不限于配合及协助商家办理营业执照、装修计划、消防验收、经营手续等。第四条第1款约定：本合同项下的租赁期限共五年（包含前三年的市场培育期），租赁期限自租赁标的物交付之日起计算，届时应由甲乙双方签署租赁标的物的交接确认书。甲方同意，为方便租赁标的的交接，甲方授权乙方可在租赁标的符合交付条件时直接与租赁标的的开发商即明发集团扬州房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。第六条第1款约定：市场培育期，甲方同意前三年的租赁期间为租赁标的的市场培育期，市场培育期不计算租金。第八条第6款约定：甲方保证租赁标的的权属清楚，不存在任何争议或者纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任以及由此给乙方和商家造成的一切经济损失。第十条第3款约定：本合同签订后，甲方擅自终止或者解除本合同的，或因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按租赁标的总价值（购房总价款）的20%计算的违约金。第十二条第1款约定：甲方同意，本合同中乙方的权利和义务，乙方可全部转移至即将成立的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名），对此甲方无异议。
2011年6月4日，吴梅兰、冯华东与明发集团扬州房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了明发集团扬州房地产开发有限公司开发的明发商业广场商铺。2011年9月23日，明发集团扬州房地产开发有限公司（甲方）与明胜（扬州）商业管理有限公司（乙方）签署了明发商业广场商铺移交清单，载明：“双方就以下282户已达到合同约定交付条件的已签署《租赁合同》的商铺进行交接验收，经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合《商品房买卖合同》及其附件《交付标准》约定的交付条件，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，乙方按照明发商业广场相关管理规定使用商铺。”移交商铺中包括吴梅兰、冯华东的商铺。双方当事人确认吴梅兰、冯华东购买的商铺系由香港明胜公司直接与明发集团扬州房地产开发有限公司进行交接，吴梅兰、冯华东没有亲自进行房屋交付手续。
香港明胜公司陈述租赁合同中约定的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名）即为明胜（扬州）商业管理有限公司，由香港明胜公司投资设立。
香港明胜公司与吴梅兰、冯华东一致确认该商铺的购房款为961685元。香港明胜公司陈述吴梅兰、冯华东的违约行为导致合同无法继续履行是指商铺在办理产权证前权属不清，无法办理工商营业执照，无法对外招商；产生的损失是香港明胜公司在市场培育期的利益。现香港明胜公司诉至法院，要求吴梅兰、冯华东按照租赁合同的约定承担房屋总价款20%的违约金即192337元，并承担本案诉讼费用。
另查，诉争商铺开发商于2013年5月27日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请。吴梅兰、冯华东购买的明发路1号（明发商业广场）商业1-1028商铺于2013年9月30日办理了房屋产权登记，房屋由吴梅兰、冯华东共有。
原审认为：香港明胜公司与吴梅兰、冯华东签订的租赁合同是其真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同行使权利、履行义务。吴梅兰、冯华东已于2013年9月30日办理了诉争商铺的房屋产权登记，权属已经清晰明确；从签订合同直至商铺产权登记的期间，房屋产权证书未能及时办理是因该商铺开发商的原因所致，与吴梅兰、冯华东无涉，吴梅兰、冯华东购买了该商铺即取得了物权登记的基础，只因开发商的原因将物权取得的时间推迟，并不能说明该商铺权属不清，且通过明发集团扬州房地产开发有限公司与明胜（扬州）商业管理有限公司签署了明发商业广场商铺移交清单、香港明胜公司与明胜（扬州）商业管理有限公司关系可以看出香港明胜公司是了解该商铺的《商品房买卖合同》及其附件的内容，且香港明胜公司确定的联系地址与商铺开发公司住所地一致，有理由相信香港明胜公司对商铺办理产权证书的情况是有所了解的。
香港明胜公司陈述的损失系市场培育期的利益，但未提供证据予以证明，且在市场培育期内吴梅兰、冯华东未收取租金，故对于香港明胜公司陈述的损失，原审法院不予采信。租赁合同第十条第3款约定在甲方擅自终止或者解除本合同，或因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付违约金，现香港明胜公司与吴梅兰、冯华东确认租赁合同仍在继续履行过程中，并无出现适用该条款的情形。综上，香港明胜公司的主张无事实和法律依据，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回香港明胜资产管理集团有限公司的诉讼请求。案件受理费4146元，减半收取2073元，由香港明胜公司负担（香港明胜公司已预交）。
宣判后，香港明胜公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人因租赁标的权属不清的违约行为而引发违约责任，违约金的确定在合同中有明确约定，不低于购房款的20%，原审判决认为我方主张的是市场培育期的损失是错误的。2、房产证未能取得是房屋权属不清的表现之一，被上诉人构成违约。3、前三年市场培育期的租金利益体现在后两年的租金之内，因此应当使用合同第十条第三款支持我方的损失。
其在二审未提供新的证据。
被上诉人吴梅兰、冯华东答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提供新的证据。
二审争议焦点为：吴梅兰、冯华东安有无违约行为？如果违约，应当承担何种违约责任？
本院认为：吴梅兰、冯华东没有违约行为，不应承担违约责任。理由：租赁合同第三条第4项约定：“甲方同意积极配合并协助乙方办理租赁标的招商、推广、转租及经营管理所需的全部手续及各项事宜，包括但不限于配合及协助商家办理营业执照、装修计划、消防验收、经营手续等。”第八条第6项约定“甲方保证租赁标的权属清楚，不存在任何争议或纠纷。”根据上述约定，双方并未对吴梅兰、冯华东取得并提供权属登记证书的时间进行约定，且香港明胜公司于合同签订以及商铺交接之时均明知商铺未办理产权登记之事实，据此，吴梅兰、冯华东只需确保讼争商铺权属无争议，以协助香港明胜公司实现招商经营之目的即可。现香港明胜公司在商铺交接近3年后主张商铺未办理产权登记致使权属不清，要求吴梅兰、冯华东承担违约责任。对此，本院认为，吴梅兰、冯华东与明发集团扬州房地产开发有限公司早于2010年11月已签订商品房买卖合同，后因明发集团扬州房地产开发有限公司的原因，致使办证迟延，但关于商品房买卖合同的履行，房屋的交付以及权属证书的办理，双方并无争议。据此，香港明胜公司并无证据证实讼争商铺存在权属争议，产权证未能及时办理并不构成租赁合同履行之障碍，吴梅兰、冯华东的履约行为不构成违约，不应承担违约责任。
综上，上诉人香港明胜公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4146元，由香港明胜资产管理集团有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。