山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第65号
上诉人（原审被告）周长凤，登峰商贸有限公司总经理。
委托代理人程永利，山东天东律师事务所律师。
委托代理人张丽丽，山东天东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯利萍，居民。
委托代理人闫文明，山东同成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东宝龙实业发展有限公司。住所地泰安市泰山区宝马石社区。
法定代表人许健康，董事长。
委托代理人张长伟，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。
上诉人周长凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月27日，两被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，内容为：“出租方（甲方）山东宝龙实业发展有限公司；承租方（乙方）周长凤。一、租赁标的：甲方将其位于泰安宝龙城市广场A2号楼1层的编号为A2-1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1032的店铺出租给乙方；二、租赁用途及广场管理；三、租赁期限：甲乙双方约定的租赁期限为3年；自2010年11月1日起至2013年10月31日，上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际租赁到期日应根据实际交付日相应提前或顺延，实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署租赁场所交付确认书之日；甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共8个月，自2010年11月1日开始计算；四、租金、物业管理费和其他费用：租金、物业管理费和其他与面积有关的费用均以租赁场所建筑面积为计价基准；第一租赁年度月租金标准为22元／㎡／月计算，第二租赁年度月租金标准为30元／㎡／月计算，第三租赁年度月租金标准为35.8元／㎡／月计算，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、租金、物业管理费（或综合管理费）或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；五、履约保证金：乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于第一个租赁年度（或首次开始计付租金当个租赁年度）的2个月（至少两个月）租金款项（人民币25768元）作为履约保证金；本合同终止时，乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；六、租赁场所的交付及续租；七、广告策划和管理；八、租赁场所的装修；九、租赁场所的经营管理、使用要求及维修责任；十、转让：在本合同有效期内，甲方如欲将租赁场所所有权转让给第三方，应提前以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，如乙方放弃优先购买权，则甲方保证使受让方充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时甲方、乙方及受让方应就本合同项下甲方之所有权利义务转让给受让方的事宜签署三方协议，乙方亦应配合甲方办理本合同项下权利义务的转让。十一、退还租赁场所：无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所。若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算。”签订合同后，被告山东宝龙实业发展有限公司向被告周长凤交付了租赁物A2-1032号房屋，被告周长凤支付了三个月租金。庭审中，被告周长凤主张租赁物A2-1032号房屋漏水，并已起诉被告山东宝龙实业发展有限公司。
2010年10月4日，被告周长凤签署放弃优先购买权确认函，内容为：“本人已收到贵司发出的关于编号为TA-47-100927的《租赁合同》项下租赁商铺A2-1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1032欲对外出售的通知函，本人放弃上述商铺的优先购买权，并将积极配合贵司办理上述租赁合同项下权利义务的转让事宜。如因本人未尽配合义务或放弃后又主张上述权利而使贵司无法顺利将该租赁商铺合法转让给第三人的，本人自愿承担一切责任。”
2010年11月30日，被告山东宝龙实业发展有限公司与原告冯利萍签订《商品房预售合同》，约定原告冯利萍购买被告山东宝龙实业发展有限公司位于泰安宝龙城市广场北区商业2号1层1032号房，该商品房预测建筑面积共137.11平方米。
2010年12月1日，原告冯利萍与被告山东宝龙实业发展有限公司签订《带租约售房交接协议书》，内容为：“2012年09月27日山东宝龙实业发展有限公司与周长凤签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，将宝龙城市广场区商铺A2-1032号租赁给周长凤使用，租赁合同签订后，山东宝龙实业发展有限公司出售商铺过程中，周长凤已放弃优先购买权，现冯利萍购买了宝龙城市广场区A2-1032号商铺并于2010年11月30日与山东宝龙实业发展有限公司签订了合同，交房时冯利萍同意对所购买的房屋现状收房，并同意接受《宝龙城市广场商铺租赁合同》中涉及购买房屋的所有权利和义务，该交接商铺自签订本协议之日起，所有的权利和义务均由冯利萍行使和承担。”庭审中，原告冯利萍主张被告山东宝龙实业发展有限公司口头承诺过承担租赁费责任，山东宝龙实业发展有限公司对此不予认可，原告冯利萍未提交相关证据予以证实。
2011年5月6日泰安宝龙商业物业管理有限公司向被告周长凤发出通知，内容为：“您与我司于2010年10月20日签署宝龙城市广场北区A2号楼1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1032商铺租赁合同，并于2010年10月4日签订《放弃优先购买权确认函》，依据合同第十条10.1之规定，签署三方协议并配合甲方办理本合同项下权利义务的转让，否则依据第三章第十二条之规定视你方违约并承担违约赔偿责任，直至解除合同没收所支付的履约保证金及预付租金和管理费，敬请自通知函送发之日起三个工作日内前来我司办理三方协议之相关内容。”2011年10月29日泰安宝龙商业物业管理有限公司再次向周长凤发出通知，内容为：“依据您签订的宝龙城市广场商铺租赁合同第十条之规定，在您于2010年10月4日签署了“放弃优先购买函”之后租赁合同涉及的8间商铺分别售出，您亦应配合签署“租赁合同转让协议”以下简称“三方协议”，多次上门告知未果，我司与2011年5月6日以书面形式再次告知，至今未完成签署，鉴于此，我司最后一次告知您于2011年11月3日前来签署“三方协议”，逾期不完成签署，我司自行将租赁相关费用转付业主，因此产生的损失也由您自行承担，同时将继续保留追究您因拖延签署“三方协议”给我司造成损失赔付的权利。另第三方因房屋漏水事件给您造成的损失应通过法律途径解决，我方可提供必要的协助。”庭审中，被告周长凤主张两份通知是在两被告出现纠纷之后，没有收到该两份通知函。原告冯利萍和被告山东宝龙实业发展有限公司对该两份通知没有异议。
另查明，2012年11月12日涉诉房屋登记在原告冯利萍名下，房产证号为泰房权证泰字第××号，其中记载建筑面积140.36平方米。
原审法院认为，两被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、原告与被告山东宝龙实业发展有限公司签订的《商品房预售合同》、《带租约售房交接协议书》和被告周长凤出具的《放弃优先购买权确认函》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告山东宝龙实业发展有限公司向被告周长凤交付了租赁物A2-1032号房屋，被告周长凤应按照合同约定支付租金。被告周长凤辩称租赁物A2-1032号房屋漏水，并已起诉被告山东宝龙实业发展有限公司，鉴于因房屋漏水引发的纠纷已另案处理，原审法院对此不予处理。
关于两被告的责任承担问题。根据买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同。本案中两被告于2010年9月27日签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，被告周长凤于2010年10月4日签署放弃优先购买权确认函，被告山东宝龙实业发展有限公司与原告冯利萍于2010年11月30日签订《商品房预售合同》。因此，原告冯利萍受让诉争房产后应当继续履行两被告于2010年9月27日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，此时被告周长凤应当向新房东即原告冯利萍履行交付租金的义务。原告冯利萍主张被告山东宝龙实业发展有限公司口头承诺过承担租赁费责任，被告山东宝龙实业发展有限公司对此不予认可，原告冯利萍未提交相关证据予以证实，对此原审法院不予采信。原告冯利萍和被告山东宝龙实业发展有限公司之间系房屋买卖关系，并不存在租赁关系，原告冯利萍主张被告山东宝龙实业发展有限公司承担补充赔偿责任，无事实和法律依据，对此原审法院不予支持。
关于租赁费的计算问题。原告冯利萍与被告山东宝龙实业发展有限公司于2010年11月30日签订《商品房预售合同》后，次日签订《带租约售房交接协议书》，其中约定原告冯利萍同意接受《宝龙城市广场商铺租赁合同》中涉及购买房屋的所有权利和义务，该交接商铺自签订本协议之日起，所有的权利和义务均由冯利萍行使和承担。因此，原告有权自2010年12月1日主张《宝龙城市广场商铺租赁合同》中的权利。根据《宝龙城市广场商铺租赁合同》中约定的租赁期限为2010年11月1日至2013年10月31日，免租期共8个月。自2010年11月1日开始计算，除去8个月的免租期，实际计租起始时间为2011年7月1日。租赁合同中约定第一租赁年度月租金标准为22元／㎡／月，被告周长凤已缴纳三个月租金，因此第一年度租金应计算一个月，即22元／㎡／月＊140.36㎡=3087.92元。第二租赁年度月租金标准为30元／㎡／月，应交租金为30元／㎡／月＊140.36㎡＊12个月=50529.6元。第三租赁年度月租金标准为35.8元／㎡／月，应交租金为35.8元／㎡／月＊140.36㎡＊12个月=60298.6元。根据《宝龙城市广场商铺租赁合同》中关于继续占用费约定的标准即“在占用期间需每个月按相当于合同期满前最后一个月租金的200%的标准”，被告周长凤应当支付继续占用费（按照每月10049.6元的标准自2013年11月1日支付至房屋实际腾退之日止）。
关于违约金的计算问题。违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中，被告周长凤未按照合同约定支付租金，给原告造成的实际损失应为租金的利息损失，两被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》中约定的逾期支付租金的违约金明显高于原告的实际损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案情况，原告主张的逾期付款违约金应调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍计算2013年6月27日欠付租金93816.5元的利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告周长凤支付原告冯利萍租赁费113916元；二、被告周长凤支付原告冯利萍租赁费利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍，以2013年6月27日欠付租金93816.5元计算，自2013年6月28日起至本判决规定的还款之日止）；三、被告周长凤支付原告冯利萍房屋占用费（按照每月10049.6元的标准自2013年11月1日起支付至腾退房屋之日止）；四、驳回原告冯利萍的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效后十日内支付。案件受理费2746元，保全费1170元，共计3916元，由被告周长凤负担。
上诉人周长凤不服原审判决上诉称，一、被上诉人山东宝龙实业发展有限公司违约在先，其违约赔偿责任一直未履行。若被上诉人冯利萍继承了被上诉人山东宝龙实业发展有限公司的权利义务，其应确保出租房屋能正常使用。上诉人与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司于2010年9月27日签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定上诉人租赁A2-1024-A2-1038号八间商铺，打算将其打造成为商业会馆营业，租赁期为2010年11月1日至2013年10月31日，免前八个月房租。本案争议的A2-1032号商铺就包含其中。按照合同约定，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司将A2-1032号交付给上诉人，上诉人按约交纳了3个月房租。但在2011年1月27日，上诉人正常营业期间，因被上诉人山东宝龙实业发展有限公司的2层商铺漏水，导致上诉人租赁的A2-1032号商铺大面积浸水、部分货物受损，无奈停业，造成巨大损失。被上诉人山东宝龙实业发展有限公司不能保证其出租的A2-1032号商铺满足上诉人用于商务会馆的合同目的，其行为应该构成严重违约。根据我国法律的有关规定，租赁合同是典型的双务合同，因此适用《合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定。在被上诉人山东宝龙实业发展有限公司在上诉人未签署“三方协议”的情况下，仍然将涉案房屋转让给被上诉人冯利萍，该转让行为对上诉人不发生效力。即使发生效力，被上诉人冯利萍作为继受人也应当继承被上诉人山东宝龙实业发展有限公司负有的保证涉诉房屋正常使用以及赔偿上诉人损失的义务。因此，在被上诉人冯利萍不履行上述义务的情况下，上诉人有权拒付房租。二、本案需以另一案的审理结果为依据，应中止诉讼但未中止诉讼。上诉人就被上诉人山东宝龙实业发展有限公司违约赔偿一事，已经起诉到人民法院。现此案还在诉讼程序中，尚未审结。上诉人认为上诉人与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司之间的诉讼，涉及被上诉人山东宝龙实业发展有限公司是否违约，上诉人是否有权拒付房租的问题。因此，该诉讼的审理结果应是本案的依据，符合《民事诉讼法》第150条第5项的规定，一审法院应中止本案的审理。因此，一审法院程序违法。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求依法撤销原审判决，依法改判上诉人无需支付第一、二、三项判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人冯利萍辩称，一、被上诉人冯利萍是本案房屋的合法所有权人，上诉人具有向被上诉人支付租金的法律义务；二、上诉人以涉案房屋漏水为由拒付租金没有事实和法律依据，上诉人以本案以另一案件结果为依据请求中止审理的理由也没有法律依据。被上诉人并非侵权纠纷案件的当事人，并且两个案件也不是一个法律关系，因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人山东宝龙实业发展有限公司辩称，一、本案中宝龙公司将房屋出租并交付给周长凤，随后在周长凤放弃优先购买权的前提下，宝龙公司又将房屋出售给冯利萍，在此情形下，冯利萍作为房屋所有权人自然继受房屋出租的权利和义务，宝龙公司对于涉案房屋即非承租人，又没有任何承担房租的义务，因此不应当在本案承担责任。二、周长凤所提关于另外一个侵权案件，该案件是侵权纠纷，不涉及租赁关系，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求二审法院依法维持原判。
本院经二审审理查明，上诉人周长凤主张的因被上诉人山东宝龙实业发展有限公司的2层商铺漏水，导致上诉人租赁的A2-1032号商铺大面积浸水、部分货物受损，无奈停业，造成巨大损失，已向泰安市泰山区人民法院提起财产损害赔偿诉讼，该院已作出（2012）泰山民初字第881号民事判决，该判决尚未生效。
另查明，上诉人周长凤已于2013年11月16日将涉案房产交付被上诉人山东宝龙实业发展有限公司，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司亦于同日交付给了被上诉人冯利萍。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审争议的主要焦点问题有两个：一、被上诉人冯利萍作为本案原告起诉主体是否适格，原审判决判令上诉人向其支付租赁费及占用费是否正确、数额是否适当；二、原审法院审理程序是否违法，本案处理应否以另案审理结果为依据。
关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人周长凤于2010年9月27日与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，自被上诉人山东宝龙实业发展有限公司承租涉案房产。在该《商铺租赁合同》中第十条明确约定，在合同有效期内，山东宝龙实业发展有限公司欲将租赁场所所有权转让给第三方，应提前以书面形式通知承租方，承租方同等条件下享有优先购买权，如承租方放弃优先购买权，则山东宝龙实业发展有限公司保证使受让方充分了解承租方与宝龙公司在本合同下的权利和义务，同时双方及受让方应就本合同项下宝龙公司将所有权利义务转让给受让方的事宜签署三方协议，承租方也应当配合宝龙公司办理本合同项下权利义务的转让。2010年11月30日，在上诉人周长凤签署了放弃优先购买权确认函后，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司将涉案房产出售给了被上诉人冯利萍，并向上诉人周长凤发出书面通知，要求其与购买人及宝龙公司共同签署三方协议。被上诉人冯利萍作为该房产的买受人，要求上诉人周长凤按照原租赁合同的约定支付租赁费用，主体适格，数额亦符合合同约定，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人周长凤上诉称其对被上诉人冯利萍购买涉案房产不知情，在其未签署“三方协议”的情况下，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司将涉案房屋转让给被上诉人冯利萍的行为对上诉人不发生效力，没有事实依据，本院不予支持。对于房屋占用费问题，经二审查明，上诉人周长凤已于2013年11月16日将涉案房产交付给了被上诉人山东宝龙实业发展有限公司，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司亦交付给了被上诉人冯利萍，则上诉人周长凤应承担的房屋占用费应计算至2013年11月16日，本院予以确认。
关于第二个争议焦点，上诉人周长凤主张其与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司违约赔偿一事，已经起诉到人民法院。本案审理应以该案的审理结果为依据，原审法院应中止审理。经审查，上诉人周长凤主张其与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司之间纠纷为财产损害赔偿纠纷，与本案并无直接关联性，原审法院审理程序并无不当之处，对上诉人周长凤的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，原审判决对上诉人周长凤占用涉案房产时间未予认定，本院依法予以纠正，对其他案件事实认定清楚、适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人周长凤的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1558号民事判决书判决主文第一、二、四项及案件受理费部分；
二、变更泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1558号民事判决书判决主文第三项为，被告周长凤支付原告冯利萍房屋占用费（按照每月10049.6元的标准自2013年11月1日起支付至2013年11月16日止）；
三、驳回上诉人周长凤的其他上诉请求。
二审案件受理费2746元，由上诉人周长凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 于永刚
审判员 宋许科
二〇一五年三月十日
书记员 高学茹