山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终10号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1968年5月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：任远，山东东方太阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，山东东方太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：路伟，男，1966年4月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：刘鑫，山东海洋律师事务所律师。
上诉人王伟因与被上诉人路伟房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王伟上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人不承担年租金的增长租金45000元，全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。尽管双方在协议中约定，如出租方增长房租，由双方各承担增长金额的50%，但前提是根据村委给予的增长率，而在第一手租赁合同中约定的增长率为10%，且被上诉人亦口头承诺增长不超过10%，因此，上诉人只需承担房租增长部分的10%的50%。结合本案来看，村委将房租每平方米增长200元，按10%计算为20元，再乘以50%计算为10元，也就是说，本案中上诉人只需承担4500元的年租金的增长租金，而不是45000元。二、上诉人所租赁被上诉人的房屋其周边地段的房屋租金标准正常情况下是每平米300元，低于双方所签订的租赁合同的租金价格，且双方对房租的增长并未达成明确协议，仅是在被上诉人与其前手的合同中有相应于上诉人与被上诉人的租赁合同。
路伟答辩称，一、租赁合同第三条的增长金额是指全部房屋的增长金额，整体房屋的面积为1271平米，不是一审判决中的12710平米，从签订合同的目的来看，双方各承担整体房屋的50%增长金额，符合订立合同的目的，也符合双方共同承担风险。二、在第一手租赁合同中并没有约定增长率为10%，而是指按照周边市场同等标准均价增长，增长额不低于10%。三、租金标准是由被上诉人与村委会直接按照周边市场的同等标准增长，而双方之间并不适用与周围市场的价格，二者之间已约定房屋租赁的价格，其高于周边市场价格，也属于双方的意思自治，按照周边市场增长额是对其增长部分的约定。四、被上诉人租赁给上诉人的房屋是已经装修好的客房，价格要高于被上诉人租赁村委会的价格以及周围的毛坯价格。原判正确，应予维持。
路伟向一审法院起诉请求：判令王伟支付2015年8月1日至2016年7月31日的租金266000元以及增长的租金127100元并承担78000元的违约金租金以及本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年2月21日，路伟、王伟签订了房屋租赁合同，合同约定：1、王伟承租路伟位于日照市东港区五莲路357号优客时尚商务宾馆中的一楼和二楼中楼楼梯以东的房屋。2、租期为两期，第一期的承租期限为2014年3月1日至2015年7月31日，房屋租金为每年266000元，第二期的承租期为2015年8月1日至2020年7月31日。3、房屋租金为每年266000元加增长额，增长额为按路伟承租村委给与的增长率，双方各占增长金额的50%。4、合同到期后逾期不付房屋租金，不返还租赁财产的，除补交租金外，还应按日偿付5%10%的违约金。等等。合同签订后，路伟依约向王伟交付了房屋，王伟亦按照约定交纳了第一租期的租金，但王伟却因路伟与房屋所有人村委会存在纠纷为由而未按照约定向路伟支付第二期的租金。路伟主张王伟租赁的房屋的面积为500平方米左右，但王伟提供的物业费发票已明确载明王伟交纳物业费的面积为450平方米。
2010年8月6日，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会与胡洁签订了高家岭村沿街楼租赁合同书，将面积为1271平方米的沿街楼租赁给胡洁用于优格时尚商务宾馆的经营，租赁期限10年，第一期5年自2010年8月10日至2015年8月9日，租金为100元/平方米/年，第二期5年自2015年8月10日至2020年，租金按周边同等标准市场均价增长，年增长额不低于10%，合同签订前交清当年租金，以后每年到期预交下一年租金，未经日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会同意不得擅自拆改、转租涉案房屋，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会负责房屋的维修等。2012年2月22日，李某福与胡某及日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会达成转让协议，胡某将优格时尚商务宾馆以90万元的价格整体转让给李某福，日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会同意李某福代胡某履行原租赁合同，李某福可根据经营需要进行装饰装修。2016年3月10日，涉案房屋的所有权人日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会以路伟、李某福未交租金及擅自转租为由诉至一审法院，要求解除合同并支付租金、占用费等。高家岭村村委会起诉后，路伟于2016年7月5日向村委会交纳租金127100元。一审法院于2016年7月19日作出2016鲁11**民初2198号民事调解书，调解书载明：一、双方继续履行2010年8月6日签订的《高家岭村沿街楼租赁合同书》和2012年2月22日签订的《转让协议》至2020年8月9日，租金自2015年8月10日起调整为381300元/年，租赁期限内李某福、路伟可以部分转租，村委会予以认可。除路伟已于2016年7月5日支付租金127100元外，李某福、路伟再于2016年8月10日前向日照市东港区秦楼街道高家岭村民委员会支付2015年8月10日至2017年8月9日期间的应支付租金635500元，以后李某福、路伟分别于2017年8月10日前、2018年8月10日前和2019年8月10日前共同向路伟支付相应年度租金各381300元。等等。
一审法院认定上述事实的证据有房屋租赁合同、（2016）鲁1102民初2198号民事调解书及当事人陈述等。
一审法院认为，路伟将涉案房屋租给王伟是双方在平等协商的基础上形成的租赁合同关系，即2014年2月21日双方签订的租赁合同关系合法有效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，因此双方之间存在定期租赁合同关系。租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照合同的约定及时缴纳租金。合同签订后，路伟依约向王伟交付了房屋，王伟亦按照约定交纳了第一租期的租金。虽然王伟未按照约定向路伟支付第二期的租金，但王伟是基于路伟与房屋所有权人日照市东港区秦楼街道高家岭村村民委员会之间存在纠纷为由即路伟转租涉案房屋给王伟未经过所有权人的同意为由而合法行使自己的抗辩权，因此王伟暂时不给付路伟租金是具有合法理由的抗辩，不存在违约的情形，因此对路伟要求王伟承担违约金78000元的主张，不予支持。但是路伟与所有权人已于2016年7月19日在一审法院的主持调解下达成了调解协议，该调解协议已明确表明路伟可以转租，因此此时王伟不履行交纳租金的合理抗辩情形已不存在，其应按约定给付2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元，因此对路伟要求王伟给付2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元的主张，予以支持。
双方对2015年8月1日至2020年7月31日第二租期的租金的约定是由两部分构成，即房屋租金为每年266000元加增长额，增长额为按路伟承租村委给与的增长率，双方各占增长金额的50%。双方争议的焦点为：路伟认为王伟应承担整个房屋1271平米的总租金的增长额254200元的50%即127100元（即每平米增长额为200元），但王伟认为其承租了450平方米的房租，其应按照每平米增长的200元×50%×租用面积450平方米=45000元来承担增长的租金。一审法院认为，根据合同的公平性原则，王伟只是承租了路伟450平方米的房屋，其应按照实际使用的面积来承担房租租金的增长而不应承担其未使用部分的房屋租金的增长，因此王伟应承担的年租金的增长额应为45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、王伟于判决生效后的七日内给付路伟2015年8月1日至2016年7月31日的正常年租金266000元；二、王伟于判决生效后的七日内给付路伟2015年8月1日至2016年7月31日的年租金的增长租金45000元；三、驳回路伟在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11852元，由路伟承担5852元，由王伟承担6000元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的优客商务宾馆客房房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点问题是增长租金应如何计算。上诉人与被上诉人签订的优客商务宾馆客房房屋租赁合同中明确约定租金为26.6万元加增长租金，按村委给予的增长率，双方各占增长金额的50%，按照通常理解，即在涉案1271平米沿街楼的总租金增长至381300元/年的情况下，每平米增长额为200元，一审按照该增长额的50%计算上诉人实际承租的面积应承担的增长租金并无不当。上诉人主张被上诉人口头承诺租金增长不超过10%，无证据证明，第一手租赁合同中亦无增长率为10%的约定，本院不予支持。一审查明涉案沿街楼的总面积为1271平方米，后将面积误写为12710平米，并不影响本案的实体处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 刘芳
代理审判员 李云
二〇一七年三月十四日
书 记 员 刘敏