宁波市镇海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）甬镇执异字第5号
异议人（案外人）：唐某某。
委托代理人：董某某。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司某某支行。
代表人：钱某某
委托代理人：刘某某。
委托代理人：王某某。
申请执行人：宁波市镇海某某小额贷款股份有限公司。
法定代表人：董某某。
委托代理人：宵某某。
申请执行人：宁波市镇海某某有限公司。
法定代表人：翁某某。
申请执行人：宁波大榭开发区某某石油化工有限公司。
法定代表人：姚某某。
申请执行人：宁波镇海农村商业银行股份有限公司某某支行。
代表人：阮某某。
申请执行人：宁波某某典当有限公司。
法定代表人：周某某。
申请执行人：上虞市某某设备厂。
代表人：金某某。
申请执行人：中国银行股份有限公司某某支行。
代表人：叶某某。
申请执行人：宁波某某投资有限公司
法定代表人：皱某某。
委托代理人：陈某某。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司某某支行。
代表人：孔某某。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司某某支行。
代表人：范某某。
申请执行人：四川某某科技有限公司。
法定代表人：黄某某。
被执行人：宁波某某工贸实业有限公司。
法定代表人：王某某。
委托代理人：康某某。
本院在执行被执行人宁波某某工贸实业有限公司系列案件过程中，案外人唐某某对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月1日公开开庭进行了听证审查。异议人唐某某的委托代理人董某某，申请执行人中国农业银行股份有限公司某某支行（以下简称镇海农行）的委托代理人刘某某、王某某，申请执行人宁波市镇海某某小额贷款股份有限公司（以下简称本盛公司）的委托代理人宵某某，申请执行人宁波某某投资有限公司（以下简称某公司）的委托代理人陈某某，及被执行人宁波某某工贸实业有限公司（以下简称某某公司）的委托代理人康某某到庭参加听证，申请执行人宁波市镇海某某有限公司、宁波大榭开发区某某石油化工有限公司、宁波镇海农村商业银行股份有限公司某某支行、宁波某某典当有限公司、上虞市某某设备厂、中国银行股份有限公司某某支行、中国工商银行股份有限公司某某支行、中国工商银行股份有限公司某某支行、四川某某科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席听证。本案现已审查终结。
异议人唐某某称：2011年10月15日，异议人与被执行人及王某某在前期商量基础上，签订了三方之间的租金抵债协议，并办理相关公证。根据该协议书约定，被执行人将其位于宁波市澥浦化工区盘棋山路168号的全部工业用地和钢结构厂房40000平方米、钢混结构厂房4500平方米、设备、储罐及生产线租赁给异议人；租期为十年，从2011年10月15日起至2021年10月14日；租赁费为4000万元，该租赁费用于抵销异议人对王某某享有的债权4000万元（不含利息）；并约定如遇转让，异议人对租赁物享有优先购买权，如被拍卖或变卖，被执行人所得金额优先返还所欠异议人租金。协议签订后，三方依法进行了公证。根据三方的租赁协议及公证书，异议人已实际占有使用了宁波市澥浦化工区盘棋山路168号的土地、厂房及相关设备。后异议人得知，该土地、厂房被法院评估拍卖。异议人认为，镇海农行在被执行人涉诉土地使用权上设立的抵押登记早于异议人的租赁合同，异议人的租赁不能对抗镇海农行抵押权的实现，但该土地上的厂房、设备不在抵押登记范围内，本盛公司在被执行人所有的储罐上设立的抵押登记晚于异议人的租赁，故异议人对被执行人的厂房、设备及储罐享有租赁权，租赁可以对抗抵押权。考虑到法院对被执行人的上述涉诉标的物进行整体拍卖，因此，异议人要求在同等条件下对该标的物享有优先购买的权利，而且租赁合同对受让人有约束力。为此，异议人提出申请，请求确认异议人与被执行人签订的宁波市化工区盘棋山路168号的工业用地、厂房、设备、储罐及生产线的租赁合同依法有效，异议人为上述标的物的承租人；请求确认异议人享有同等条件下优先购买宁波市化工区盘棋山路168号土地、厂房、设备、储罐的权利。
申请执行人某某农行答辩称：某某农行的抵押登记发生在2011年8月25日，早于异议人与被执行人及王某某订立的租赁合同时间及公证时间；某某农行与被执行人签订的最高额抵押合同约定，抵押期间未经抵押权人同意，不得对抵押物进行出租。故某某农行认为该租赁合同无效，对某某农行抵押权的实现不具有拘束力。
申请执行人XX公司答辩称：XX公司的抵押登记虽然发生在租赁合同之后，但本盛公司对抵押物依法进行了登记。异议人明知被执行人经营困难，仍然与被执行人签订租赁合同，双方恶意串通逃避债务，且被执行人的土地、厂房一直空置着，租赁物未实际交付使用。故请求驳回异议人的异议。
申请执行人某公司答辩称：同意申请执行人镇海农行、本盛公司的答辩意见，异议人与被执行人、王永良签订的协议书无效，而且协议书并未实际履行。请求驳回异议人的异议。
被执行人某某公司答辩称：异议人所称其与被执行人、王某某签订租赁协议书并进行公证，申请执行人某某农行、XX公司所称的涉诉标的物已进行抵押登记都是事实，但被执行人并未与异议人恶意串通逃避债务。
异议人唐某某向本院提交了如下证据：
浙江省宁波市信达公证处出具的（2011）浙甬达证经字第650号公证书一份，包括案外人唐某某与王某某及被执行人某某公司于2011年10月15日签订的协议书一份，及2011年10月15日租赁物清单一份，欲证明异议人与被执行人、王某某于2011年10月15日签订了协议书，被执行人将其位于宁波市澥浦化工区盘棋山路168号的全部工业用地和钢结构厂房40000平方米、钢混结构厂房4500平方米、设备、储罐及生产线租赁给异议人；租期为十年，从2011年10月15日起至2021年10月14日；异议人已向被执行人履行了交付租金的义务；浙江省宁波市信达公证处对此进行了公证。申请执行人某某农行对该组证据的真实性无异议，但认为不能对抗某某农行抵押权的实现。申请执行人本盛公司对该组证据无异议。申请执行人某某公司对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明真实交易背景及协议书所涉及的内容是否实际履行。被执行人对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
申请执行人某某农行向本院提交了如下举证：
1.土地他项权利证明书复印件一份，欲证明某某农行对涉诉标的物进行抵押登记早于异议人租赁合同签订的时间。异议人对该证据的真实性无异议，但称镇海农行的抵押范围仅限于被执行人的土地使用权。申请执行人某某公司同意异议人的质证意见。申请执行人XX公司、被执行人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
2.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、总平面图复印件各两份，欲证明被执行人土地上的10774平方米厂房是合法建筑，其余建筑是非法建筑。异议人对该组证据的真实性无异议，但认为只能证明开工之前政府许可的地上建筑物的面积，不能证明抵押设定时地上建筑物的实际面积。申请执行人本盛公司、鸿志公司及被执行人对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
3.被执行人土地使用权证所附的宗地图一份，欲证明该土地上的建筑物在抵押设定前已经建成。异议人认为，该证据记载的仅仅是土地的实际情况，并不是房屋的实际面积。申请执行人某某公司、XX公司及被执行人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
申请执行人某某公司向本院提交了如下证据：
土地他项权利证明书复印件二份，动产抵押登记书复印件一份，欲证明某某公司对被执行人的抵押物依法进行了抵押登记。异议人、申请执行人某某农行、某某公司及被执行人对该组证据均无异议。本院对该组证据予以认定。
本院出示（2012）甬镇商初字第295号民事判决书一份及评估报告二份。异议人对该组证据的真实性无异议，但称被执行人的土地、厂房及储罐仍在异议人的占有控制之下。申请执行人某某农行、某某公司、某某公司及被执行人对该组证据无异议，确认被执行人的土地、厂房及储罐现处于空置状态。本院对该组证据予以认定。
经审查，本院认定事实如下：2011年10月15日，异议人唐某某（甲方）与王某某（乙方）、被执行人某某公司（丙方）签订协议书，载明乙方作为丙方的法定代表人，为解决丙方的经营周转资金，以个人名义向甲方借款4000万元，丙方为该债务提供连带责任担保，现乙方、丙方无力承担还款能力和保证责任；基于该情形，丙方同意将其位于宁波市化工区盘棋山路168号的全部工业用地和除了丙方与宁波杉杉物产有限公司签订的租赁协议约定的租赁范围之外的全部厂房、设备、储罐及生产线租赁给甲方；租赁期限为十年，即从2011年10月15日至2021年10月14日，十年的租赁费为4000万元，基于乙、丙方对甲方有偿还4000万元欠款的义务，故本协议签订之日，视为甲方已一次性向丙方履行了交付全部租金的义务；在租赁期间，丙方转让租赁物产权时，丙方确保受让人继续履行本合同，在同等条件下，甲方对本租赁物有优先购买权，丙方所得转让款应优先返还所欠甲方租金。同日，被执行人出具租赁物清单，载明化工区盘棋山路168号厂区的钢结构厂房40000平方米、钢混结构厂房4500平方米、储罐1000立方米4个、400立方米2个、200立方米2个，以上标的物全部租给异议人，租期10年。2011年11月25日，浙江省宁波市信达公证处对上述2011年10月15日异议人与王永良、被执行人签订的协议书进行了公证，并出具（2011）浙甬达证经字第650号公证书。
另查明：2012年9月18日，本院对某某农行与某某公司金融借款合同纠纷一案作出（2012）甬镇商初字第295号民事判决，认定某某公司以其位于宁波市镇海区澥浦镇盘棋山路168号面积34592平方米的国有土地使用权为借款提供抵押担保，并办理了土地使用权他项权证。某某公司在该土地上兴建了厂房、门卫、罐体、水池等，并办理了建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证，双方于2011年8月25日签订的最高额抵押合同约定“抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、分离物、附合物、混合物、加工物及法律法规规定的其他财产的权利。”据此该土地上的建筑物建造于本案的最高额抵押合同签订之前。判决某某公司返还某某农行借款本金人民币2500万元、美元635180元，并支付利息，某某公司不履行上述义务时，某某农行有权以某某公司抵押的坐落于本区澥浦镇盘棋山路168号的国有土地使用权及地上合法建筑物［国有土地使用权证号为甬国用（2011）第0600292号、他项权证号为镇土抵他项（2011）第0600452号］折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。2011年12月26日，被执行人将其位于宁波市化工区盘棋山路168号的储罐为其向申请执行人本盛公司的借款进行了抵押登记。2011年12月27日，被执行人将其涉诉的土地使用权为其向申请执行人本盛公司的借款进行了二次抵押登记。
还查明：经本院和估价人员现场查勘，被执行人位于宁波市化工区盘棋山路168号的土地、厂房及储罐现均处于空置状态。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案异议人与王某某、被执行人于2011年10月15日签订的协议书发生在申请执行人某某农行对被执行人的土地使用权设立抵押登记之后，故异议人与被执行人之间的租赁关系不能对抗申请执行人镇海农行的抵押权，异议人对此也无异议。对于被执行人土地上的合法建筑，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押权人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，申请执行人某某农行有权就被执行人抵押的土地使用权及地上的合法建筑物享有优先受偿权，本院（2012）甬镇商初字第295号民事判决已对此作出认定并作出相应判决。对于被执行人土地上的未经有关部门规划许可和施工许可建造的非法建筑，本院认为，根据“房地一体不可分离”的原则，地上建筑物的出租势必连同土地使用权一起出租，而被执行人的土地使用权此前已抵押给镇海农行，土地他项权利证书书载明，未经抵押权人同意，土地使用权不得转让、出租等，故上述非法建筑作为地上建筑物不能撇开土地使用权单独进行出租。根据评估报告，被执行人涉诉标的物中的设备指的是钢棚、泵房、地磅等，是建筑物的附属设施，从属于地上建筑物，也不能作为动产单独进行出租。储罐虽为动产，但建造在被执行人已经抵押给申请执行人镇海农行的土地之上，如拆除则严重影响其本身的价值，故其也不能与土地分离单独进行出租。因此，被执行人土地上的非法建筑、附属设备及储罐不能与已抵押的土地使用权分离单独进行出租，而且上述标的物现均处于空置状态，异议人未提供证据证明被执行人已将租赁物交付异议人，异议人已实际占有使用租赁物。
综上，本院认为，异议人与被执行人就涉诉标的物虽签有租赁协议，但并不能据此对抗抵押权人已登记的抵押权。异议人要求确认异议人与被执行人签订的租赁合同依法有效、异议人为上述标的物的承租人的异议请求不是本案执行异议的审查范围，本院不予支持；异议人作为个人，不具备购买被执行人土地、厂房的资格，故本院对其该项请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）唐某某的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 孙圣烔
代理审判员 陈蓉蓉
代理审判员 李韦华
二〇一三年七月十六日
代书 记员 胡 波