广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鹿民二初字第282号 原告柳州市金地房地产开发有限公司，住所地鹿寨县城南开发区。组织机构代码：75371357—4。 法定代表人：覃艳雄，该公司董事长。 委托代理人谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。 被告黄德海，男，1982年8月16日生，汉族，无固定职业，住所地柳州市古亭山开发区。 被告陈锋贵，男，1977年5月18日生，汉族，住所地广西蒙山县。 原告柳州市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）与被告黄德海、陈锋贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法由代理审判员黄秋燕适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。代书记员陈明旎担任法庭记录。原告金地公司委托代理人谭忠禄、被告黄德海到庭参加诉讼，被告陈锋贵经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告金地公司诉称，2014年6月18日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，将位于鹿寨县城南新区被告从事经营活动。合同签订后，原告即按约将商铺交付给被告从事经营活动，履行了合同约定的原告的义务。被告亦使用租赁的商铺从事经营活动。被告依约定应在2015年1月21日前到原告处交付2015年2月1日至2015年4月30日的商铺租金，但被告未按约定交付租金。经原告多次催交，被告仍拒绝交付租金。之后，被告停止营业，未交还商铺给原告，造成原告巨大的经济损失。原告为维护合法权益遂诉至法院，特此请求法院判令：1、解除原告与被告于2014年6月18日签订的《商铺租赁合同》，将位于鹿寨县城南新区商铺返还给原告；2、被告支付拖欠的租金计10890元（2015年2月1日至2015年4月30日止的租金。从2015年5月1日起至判决书生效止的租金仍由被告承担。租金计算方法按《商铺租赁合同》第三条的约定计算。）给原告；3、被告支付逾期交付租金的违约金9692.1元（按逾期交付租金总额每天1%的比例计算，10890×89天×1%=9692.1元）给原告；4、诉讼费由被告承担。 被告黄德海辩称，同意解除《商铺租赁合同》，被告黄德海于2015年4月已经和原告协商过解除合同，原告要求被告交高额滞纳金，被告不同意交纳，所以未能办理退租手续；对于所欠的租金，因被告在2015年4月14日已明确向原告表示退租，所以被告黄德海只认可2015年2月1日至2015年4月14日期间所产生的租金；对于原告请求的违约金，被告黄德海认为按每天1%计算过高，请求法院予以调整到合理标准。 被告陈锋贵没有进行书面答辩，也未向法庭提交任何证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告陈锋贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其已放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：位于鹿寨县城南新区号房屋权利人为原告金地公司。 2014年6月18日，原告金地公司（甲方）与被告黄德海、陈锋贵（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告金地公司将系争商铺出租给被告黄德海、陈锋贵，商铺建筑面积约242平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。与本案相关的内容有：合同第三条约定，3.1.1、2014年7月1日至2014年7月31日止为免租装修期，此时间段免收乙方租金；3.1.2、2014年8月1日至2015年6月30日，租金标准为：每月每平方米15元；3.1.3、2015年7月1日至2016年6月30日，租金标准为：每月每平方米16.5元；3.1.4、2016年7月1日至2017年6月30日，租金标准为：每月每平方米18.2元；3.2.1、双方约定，本商铺采取分期预付的方式进行支付租金，每期支付三个月租金，合同签订时支付2014年8月1日至2014年10月31日的租金10890元（商铺面积按242平方米计算），2014年10月12日前支付2014年11月1日至2015年1月31日租金，依次类推，以后每期期满前20天之前交纳下期三个月租金。合同第六条约定：乙方须于签订本合同时向甲方一次性交纳相当于第一年6个月租金的保证金共21780元。合同第七条约定，乙方应按合同约定的应付日支付租金和交纳水电费、物业管理费，如乙方拖欠须按拖欠费用（每天）1%向甲方或物业公司支付违约滞纳金，计算方式从应付日至全部偿清之日止。合同第十四条约定，乙方不按约定时间预交甲方租金及支付滞纳金达一个月（含一个月）以上的，甲方有权解除本合同，合同在甲方书面通知乙方之日起解除。合同第十七条约定，本合同终止后十日内，乙方必须将商铺交还给甲方；乙方将商铺交给甲方前，乙方应承担延迟期间的租金、物业服务费、水电费等各项费用。合同另对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告金地公司将租赁商铺交付被告黄德海、陈锋贵使用，二被告向原告交付保证金21780元。此后，二被告装修商铺后正常营业至2015年春节前，并向原告金地公司交纳租金至2015年1月31日，后因被告原因租赁商铺停止营业至今。租赁商铺停止营业期间，二被告未向原告交纳2015年2月1日之后的租金，也未办理退租手续，并一直未将租赁商铺钥匙交还给原告。 庭审过程中，被告黄德海要求将向原告交纳的21780元保证金折抵所欠租金，原告亦表示保证金可以抵扣租金。 以上事实，由《商铺租赁合同》、特殊申请、关于催缴商铺租金的函、收款通知单、律师函、催租记录表、手机短信照片，以及双方当事人的陈述等证件予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，故应属有效。原告按照合同约定将租赁物交付给被告，履行了出租人的义务，被告黄德海、陈锋贵未能按约支付租金，已构成违约，应当承担相应的民事责任。原告诉请解除租赁合同并主张相应的租金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因原告在本案诉讼前并未书面通知被告解除合同，而被告也未举出证据证明此前双方就合同解除达成了一致意见，且被告实际也未将租赁商铺交还给原告，故本院以本案起诉状副本送达被告的时间认定双方合同解除的时间即为2015年6月26日。 关于被告拖欠的租金应计算至何时的问题。租赁合同解除时间为2015年6月26日，合同期间的租金，二被告应依法承担。至于合同解除之后的租金，因二被告尚未交还商铺及钥匙给原告，一直实际占用该商铺，按《商铺租赁合同》第十七条即“乙方将商铺交给甲方前，乙方应承担延迟期间的租金、物业服务费、水电费等各项费用”的约定，合同解除之后至商铺交还原告之前的租金被告仍应支付，并按照双方约定的租金标准计算。被告黄德海认为其曾于2015年4月14日明确向原告表示退租，所以不应承担2015年4月14日之后产生的抗辩主张没有法律依据，本院不予采信。因此，二被告应承担从2015年2月1日起至实际交还租赁房屋期间的租金，至本院判决之日即2015年8月5日期间，二被告尚欠租金共计22787元，具体为：建筑面积按242平方米计算，2015年2月1日至2015年6月30日租金，每月每平方米15元，共计18150元；2015年7月1日至2015年8月5日租金，每月每平方米16.5元，共4637元。此后的租金应计算至二被告将房屋交还原告时止。 关于原告请求的违约金如何计算问题。原告与被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，在性质上属违约金，现被告黄德海认为原告金地公司主张过高要求调整，且原告在庭审过程中表示被告拖欠租金给其造成的损失主要为利息损失，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，被告黄德海的该项请求依法有据。因双方对违约金的约定远大于原告的实际损失，本院根据本案实际情况，酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率四倍，对超出部分的违约金不予保护。按照合同第三条3.2.1约定的支付期限，即在每期期满前的20天之前交纳下期三个月租金，故违约金的基数及起止期间具体为：以10890元（2015年2月1日至2015年4月30日租金）为本金，自2015年1月11日起至实际支付之日止；以11253元（2015年5月1日至2015年7月30日租金）为本金，自2015年4月11日起至实际支付之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第十六条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告柳州市金地房地产开发有限公司与被告黄德海、陈锋贵于2014年6月8日签订的《商铺租赁合同》于2015年6月26日解除，被告黄德海、陈锋贵应于本判决生效之日起十日内将位于鹿寨县城南新区商铺返还给原告柳州市金地房地产开发有限公司。 二、被告黄德海、陈锋贵向原告柳州市金地房地产开发有限公司支付2015年8月5日前的租金22787元；该租金与保证金21780元相抵后，被告黄德海、陈锋贵还应付给原告柳州市金地房地产开发有限公司租金1007元；此后的租金计算至被告黄德海、陈锋贵将房屋交还原告柳州市金地房地产开发有限公司时止（面积242平方米，2015年8月6日至2016年6月30日，按每月每平方米16.5元即每月3993元计算）； 三、被告黄德海、陈锋贵给付原告柳州市金地房地产开发有限公司逾期付款违约金（计算方式：第一期租金以10890元为本金，从2015年1月11日起算，第二期租金以11253元为本金，从2015年4月11日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算至实际付款之日止）； 四、驳回原告柳州市金地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费315元，适用简易程序减半收取158元，原告柳州市金地房地产开发有限公司负担70元，被告黄德海、陈锋贵负担88元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 代理审判员  黄秋燕 二〇一五年八月五日 代书 记员  陈明旎