天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第2183号
原告天津市河北区小关房管站。
法定代表人崔强。
委托代理人尹楠，天津海远律师事务所律师。
被告柯坚。
被告李娟。
委托代理人柯坚。
原告天津市河北区小关房管站与被告柯坚、被告李娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴静适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告李娟未到庭外，原告天津市河北区小关房管站的委托代理人尹楠、被告柯坚及被告李娟的委托代理人柯坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市河北区小关房管站诉称，天津市河北区杜鹃道福桥里为天津市政府投资开发的公产房项目，并委托天津市河北区公租房管理有限公司管理，每个月的租金由市政府定价，租金收入上缴市政府。2011年4月27日天津市河北区公租房管理有限公司与被告签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，合同约定由被告柯坚租赁天津市河北区杜鹃道福桥里×号楼×门×号房屋，该房屋建筑面积63.88平方米，每月租金人民币1533元，租期三年，从2011年4月27日至2014年4月26日止。合同约定被告应按期足额交纳租金。自2012年8月27日至2014年4月26日被告拖欠应付租金已达20个月共30660元，自2014年4月27日至2015年4月26日共拖欠12个月房屋使用费23914.8元，原告多次派人上门催缴房租，被告至今未付。原告认为双方签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》为双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。现原告已经按照合同的约定向被告交付房屋，被告亦应按照合同的约定向原告交纳房屋租金。现被告未交纳租金，根据双方所签订的合同第十六条的约定，原告有权按照月租金的1%同时按日向被告收取违约金。故起诉：1、请求判令被告向原告支付20个月租金，自2012年8月27日至2014年4月26日支付租金30660元。2、请求判令被告向原告支付房屋使用费，自2014年4月27日至2015年4月26日23914.8元。3、请求判令被告腾退房屋。4、请求判令被告支付违约金9198元。5、诉讼费由被告承担。
被告柯坚辩称，不同意原告的部分诉讼请求。我确实拖欠原告20个月的租金，不同意原告的第二、三、四、五项诉讼请求。另外原告的房屋有质量问题。合同到期后，没有人通知我继续申请房屋补贴，现在房管局已经将我拉入诚信黑名单，我现在没有办法办理房屋补贴的手续了。
被告李娟辩称，同意被告柯坚的意见。
经审理查明，被告柯坚与被告李娟系夫妻关系。坐落天津市河北区杜鹃道与桥园路交口福桥里小区×号楼×门×号（建筑面积63.88平方米）的房屋系天津市河北区房产公司小关房管站管理的公共租赁住房。2011年4月27日双方签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，其中：第一条房屋概况，甲方将坐落于河北区杜鹃道与桥园路交口福桥里小区×号楼×门×号的二居室房屋出租给乙方。该房屋建筑面积63.88平方米，类型高层楼房。第三条租赁期限，租赁期限为三年，自2011年4月27日起至2014年4月26日止。第四条租金数额及支付方式，（一）该房屋按建筑面积计算租金，租金按月支付。租金标准为每月24元／平方米，该套房屋月租金为人民币（大写）壹仟伍佰叁拾叁元整（￥1533元）。（三）乙方同意补贴发放银行代扣每月廉租住房租房补贴用于交纳房屋租金。乙方每月27日前应向租金代扣卡里存入需自行支付的租金，银行统一代扣乙方交纳的房屋租金。（四）租赁期内，乙方应按期足额交纳租金。第十一条乙方责任，（二）按照本合同约定交纳房租。（四）未按规定日期和金额交纳租金，甲方除有权向乙方追索房租外，每日向乙方收取月租金1%的违约金。第十二条合同解除，乙方有以下行为之一的，甲方有权依法单方解除合同收回该房屋，并要求乙方赔偿损失：（三）欠交租金累计满3个月的。第十三条房屋腾退，（一）租赁期满时，乙方应腾退该房屋，解除合同至腾退住房期间的房屋使用费按照届时租金标准的1.3倍收取。上述合同签订后，二被告交纳了租房保证金6388元并入住该公租房。现该公租房由二被告一家实际居住。另查，二被告每月应当交纳的房屋租金1533元是由两部分构成，其中二被告根据家庭情况经过申请，国家每月补贴726元，另需要二被告个人每月交纳807元。现二被告实际交纳房屋租金至2012年8月26日。再查，“天津市河北区房产公司小关房管站”系“天津市河北区小关房地产管理站”对外签订租赁合同章，该两个名称系同一单位。天津市河北区小关房地产管理站系天津市河北区福桥里公租房项目的管理单位，2012年12月27日更名为天津市河北区小关房管站，即本案原告。现原告起诉要求：1、请求判令被告向原告支付20个月租金，自2012年8月27日至2014年4月26日支付租金30660元。2、请求判令被告向原告支付房屋使用费，自2014年4月27日至2015年4月26日23914.8元。3、请求判令被告腾退房屋。4、请求判令被告支付违约金9198元。5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，请求判令被告向原告支付20个月租金，即2012年8月27日至2014年4月26日的支付租金为16140元（807元／月×20月）。同时原告认为根据双方提供的证据确认，2014年5月7日发放的2012年8月的补贴726元，已经于2014年5月9日抵扣了二被告所拖欠的2012年7月的房屋租金，故二被告对于2012年8月所欠的租金中应当多缴纳726元。二被告确认2012年7月个人未实际交纳该公租房屋的租金。现二被告确认拖欠原告20个月的租金，但提出该公租房屋有质量问题，故不同意原告的诉讼请求。原告认为对该房屋已经进行修复，坚持诉讼请求。案经调解，未获协议。
上述事实，有当事人陈述、相关书证等证据材料证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告系房屋租赁合同的出租方与承租方关系。双方于2011年4月27日签订的《公共租赁住房租赁合同》系双方的真实意思，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。现二被告在讼争房屋内实际居住，应当按照合同约定实际交纳房屋租金。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于二被告提出的该公租房屋的质量问题一节，因原告已进行了修复，故对二被告的该项主张本院不予置疑。
关于二被告应交纳该公租房屋的租金标准一节，由于诉争房屋的月租金标准1533元由两部分组成，其中国家每月补贴726元，二被告个人每月需交纳807元。二被告自2012年8月27日至2014年4月26日共计20个月未实际交纳该公租房屋的租金，故应当按照合同约定，结合二被告享受国家补贴的情况，二被告应当实际交纳个人应当负担部分的租金16140元（807元／月×20月）。其中因二被告已经实际使用了2012年8月的补贴726元，故在交纳2012年的房屋租金时应当由个人补齐补贴部分的726元。因为该公租房屋租赁期满后，双方未再行签订房屋租赁合同，但二被告仍在该公租房屋内实际居住，故二被告应当按照该公租房屋合同的约定及租金标准交纳自2014年4月26日至2015年4月26日的房屋使用费12589.2元（807元／月×12月×1.3倍），故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告给付违约金一节，因原、被告双方在合同中已经实际约定，故二被告应当每日按照上述月租金标准的1%支付相应的违约金4842元（807元／月×1%×20月×30天／月）。关于原告要求二被告腾退该公租房屋的诉讼请求，考虑到公租房项目系面向中、低收入人群的保障性住房，承租人还享受政府房屋补贴政策，因此区别于普通房屋的租赁合同关系。二被告家庭取得该公租房屋承租资格时系经相关行政部门审核通过，现家庭经济条件并无本质变化，故原告要求二被告腾退该公租房屋的诉讼请求，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、俟本判决生效后十日内，被告柯坚、被告李娟就坐落天津市河北区杜鹃道与桥园路交口福桥里小区×号楼×门×号房屋，共同向原告天津市河北区小关房管站支付2012年8月27日至2014年4月26日期间拖欠的公租房屋租金16140元；
二、俟本判决生效后十日内，被告柯坚、被告李娟共同向原告天津市河北区小关房管站支付违约金4842元；
三、俟本判决生效后十日内，被告柯坚、被告李娟共同向原告天津市河北区小关房管站支付2014年4月27日至2015年4月26日期间的该公租房屋使用费12589.2元；
四、俟本判决生效后十日内，被告柯坚、被告李娟返还原告天津市河北区小关房管站补贴款726元；
五、原告天津市河北区小关房管站的其他诉讼请求予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1394元，由原告负担394元，二被告共同负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 吴 静
审 判 员 王志钰
人民陪审员 刘学琴
二〇一五年十一月五日
书 记 员 李 岩
附：本判决适用法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。