北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第11501号
原告陶健，男，1976年12月18日出生。
委托代理人李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告韩毅，男，1980年7月3日出生。
第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街1号。
负责人张守庆，行长。
委托代理人祝荣，女，1968年3月18日出生。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。
原告陶健与被告韩毅、第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称建行房山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐敏敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶健及委托代理人李灵到庭参加了诉讼，被告韩毅、第三人建行房山支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶健诉称：原、被告于2004年10月24日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市××房屋出售给原告，该房屋包括建筑面积84.4平方米，地下室建筑面积18.93平方米，房屋售价共计人民币19万元，签约当日支付14万元，2009年10月24日前支付5万元。该合同还约定了被告应于第二次房款付清日起7日内会同原告共同办理房屋所有权过户手续。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告，并由原告一直占有、使用至今，在签订合同快满五年之际，即2009年9月被告因挪用公款被判处刑罚，原告客观上已无法向被告支付第二笔购房款5万元，被告亦未能为原告办理房产过户手续。此外，因被告购买该房时，在第三人建行房山支行处办理了房屋按揭贷款，被告将涉案房屋出售给原告时答应还清银行贷款，但被告并未依约还清贷款，被告被判刑后，该房屋处于无人还贷的状态，原告为保证继续占有使用房屋，无奈之下只能从2010年3月开始替被告偿还银行贷款。2014年7月，建行房山支行告知原告，因内部政策调整，银行规定自2014年7月起替人还贷必须有借款人本人出具的授权委托书，否则原告无法继续以被告名义还贷，但是鉴于被告现在的特殊身份，原告实际上无法见到被告亦无法取得其授权委托书，如果不能按时还贷原告所购买的房屋又面临被第三人实现抵押权收回的风险。故原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告协助原告向第三人还清全部剩余房屋按揭贷款73270.44元，解除北京市××房屋的抵押登记；2、请求判令被告将北京市××房屋过户到原告名下。
被告韩毅未到庭应诉，本院向韩毅本人送达时其辩称：2004年10月24日双方签订房屋买卖合同属实，签订合同后被告收到了原告支付的第一笔购房款14万元，并将房屋所有权证、房屋钥匙等交付给原告，该房屋从签订房屋买卖合同后一直由原告居住使用。但经被告了解和咨询，根据合同法规定，这份房屋买卖合同没有法律效力。合同签订后满五年之后房屋没有过户的原因是原告没有支付约定的第二笔购房款5万元，因为当时涉及到房屋过户的相关费用双方没有协商好，原告认为应该由被告负担，想从应付的5万元购房款中扣除，被告没有同意，要求按照协议来，被告负担过户费用没问题，但原告应该将应支付的5万元购房款先给被告。后来被告因为涉嫌挪用公款罪被羁押，双方就没有继续协商。
第三人建行房山支行未到庭应诉，但在提交的意见中述称：1、针对陶健诉韩毅房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不便表态。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方至今存在争议。2、借款人韩毅在我行贷款情况如下：2003年12月19日我行向借款人韩毅发放个人住房贷款壹拾贰万元，用于购买××住房，贷款期限截止于2023年12月18日。截止2014年10月10日，个人住房贷款本金余额73270.44元。3、根据法律规定，借款人韩毅就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人韩毅将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人韩毅对我行的还款义务。在贷款本息全部清偿前，我行不同意解除抵押，我行仍有权对借款人韩毅及抵押物主张债权。若借款人韩毅来我行办理还款手续，我行仍有权接受还款。借款人韩毅尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，利息另计，具体金额以实际还清之日计算为准。4、本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。
经审理查明：2004年10月24日，原告陶健（乙方）与被告韩毅（甲方）签订房屋买卖合同，该合同约定：一、甲方将其所有住房（建筑面积84.40平方米，地下室建筑面积18.93平方米）及其房内设施一并出售给乙方。二、房屋售价共计人民币壹拾玖万元整，乙方分两次付清，第一次于2004年10月24日前支付壹拾肆万元整，第二次于2009年10月24日前支付伍万元整。三、甲方应于第二次房款付清日起7日内会同乙方共同办理房屋所有权转移的相关事宜，确保在约定的时间内将该房屋所有权转移至乙方。四、因房屋买卖而发生的相关费用由甲方负担。五、一方违约，应就因此给对方造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，原告支付被告第一笔购房款14万元，被告将××房屋交付原告使用至今，期间原告支付了物业费、取暖费、水电费、液化气费、停车费等各项与房屋使用有关的费用。现原告尚未支付房屋买卖合同约定的第二笔购房款5万元，被告亦未配合原告办理房屋所有权转移手续。
另查明，被告与第三人建行房山支行于2003年12月19日签订个人住房贷款借款合同，约定被告将诉争房屋作为抵押，向建行房山支行借款12万元，借款期限为240个月（自2003年12月19日至2023年12月18日），还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币794.60元。被告自2003年12月开始还款至2010年2月，自2010年3月起至2014年6月，原告代被告还款共计45608.29元。自2014年7月起，第三人不再接受原告代被告偿还贷款，截止到2014年10月13日，诉争房屋尚有73270.44元贷款本息没有还清。
庭审中，原告要求继续履行合同，将尚未支付的第二笔购房款5万元用于清偿被告在第三人处的抵押贷款，并自愿代被告一次性清偿涉案房屋的全部剩余贷款和承担办理过户手续所需的各项费用，同时承诺在承担上述各项费用后放弃向被告进行追偿的权利。
另查明，被告因涉嫌挪用公款罪于2010年3月10日被羁押，经北京市第一中级人民法院审理后被判处有期徒刑十五年，现正处于服刑期。
上述事实，有房屋买卖合同、个人住房借款贷款合同、房屋所有权证、房产他项权证、个人贷款还款凭证、对账单、收据、发票及当事人陈述等证据在案佐证，经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告陶健与被告韩毅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，被告关于该房屋买卖合同无效的答辩意见，本院不予采信。有效合同对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已经代被告偿还部分银行贷款，现原告要求将未予支付的第二笔购房款继续用于清偿被告在建行房山支行处的剩余贷款，直至被告在第三人处的贷款全部还清，同时承诺不再向被告追偿上述款项，不违反法律规定，本院不持异议。在原告已经代被告清偿涉案房屋全部银行贷款的前提下，原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续，符合合同约定，本院予以支持。原告请求自行承担办理过户手续需支出的各项费用，不再要求按照合同约定由被告承担，亦不再向被告追偿，视为原告对己方权利的放弃，不违反相关法律规定，本院不持异议。关于第三人建行房山支行对于涉案房屋的抵押权，原告陶健明确表示自愿一次性代为清偿全部贷款，并未侵犯建行房山支行的利益，因此原告要求建行房山支行在原告代被告清偿全部银行贷款后解除涉案房屋的抵押登记，符合法律规定，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩毅、第三人建行房山支行经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陶健于本判决生效之日起七日内，代被告韩毅向第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行偿还位于北京市××房屋的剩余贷款本金及利息（具体数额按个人住房贷款借款合同中的约定及中国人民银行有关规定计算）；第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行履行接受还款的义务；第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行在原告陶健还清位于北京市××房屋的剩余贷款本金及利息之日起七日内，办理注销上述房屋抵押权的相关手续，被告韩毅予以协助。
二、第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行注销位于北京市××房屋抵押权之日起七日内，被告韩毅协助原告陶健办理房屋过户登记手续，将位于北京市××房屋过户登记至原告陶健名下，因办理过户手续产生的各项费用由原告陶健负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百一十六元，由原告陶健负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐敏敏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 穆 莹