重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00970号
上诉人（原审原告）：重庆市黔江区国有资产营运中心。住所地：重庆市黔江区。
法定代表人：冉福荣，该中心主任。
委托代理人：彭先斌，重庆市纵深律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张正茂，男，1969年9月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。
委托代理人：李德江，重庆市纵深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向兵，男，1971年11月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人：邹训武，男，1973年6月23日，土家族，住重庆市黔江区。
被上诉人（原审被告）：金昌林，男，1948年7月1日出生，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人：严伟，男，1973年12月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。
上诉人张正茂与上诉人重庆市黔江区国有资产营运中心（以下简称营运中心），被上诉人向兵、被上诉人金昌林租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2014年5月15日作出（2013）黔法民初字第02278号民事判决，重庆市黔江区国有资产营运中心与张正茂均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院审理查明：2004年12月24日，重庆市黔江区鸿业国有资产经营有限公司（以下简称鸿业公司）与向兵签订房屋租赁合同，约定：鸿业公司将位于黔江新华大道中段黔江民族文化宫大楼第九层的房屋出租给向兵用于经营歌城，租赁期限：1.从2004年7月1日起至2004年11月30日止为优惠期间，该期间鸿业公司免收租金，但向兵应自行交纳物业管理费和水电费；2.从2004年12月1日起至2012年11月30日，共8年，为计租期间；3.优惠租赁期间和计租期间均为向兵租赁期，即合同的有效期。同时约定租金及交付方式：8年租金共计1368000元，实行平均计算按半年支付，即每半年支付85500元，第一次租金在合同签订之日一次性付清，以后的租金向兵在上一次半年期间届满前一个月内（在每年的5月1日、11月1日）一次性付清。同时约定禁止房屋转租。2006年12月21日，张正茂以重庆市黔江区金碧辉煌歌城代表人的身份与营运中心员工王润就本案所涉租赁房屋签订了房屋租赁合同，约定：“营运中心将黔江民族文化宫大楼第九层出租给张正茂，每季度支付租金42750元，租期六年，从2006年12月1日起至2012年11月30日止，次年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前支付租金”。但该合同并未加盖鸿业公司或营运中心公章。2008年1月7日，黔江财政（2008）1号文件决定将本案所涉房屋的经营管理权由鸿业公司移交给营运中心，在资产移交表中显示，本案争议房屋的租赁人为张正茂。2009年，黔江区人民政府决定以区文广新局为业主单位，鸿榜公司为施工单位，对民族文化宫进行续建加层施工。2009年12月21日，黔江区人民政府专题研究了民族文化宫续建工程的有关问题的会议纪要，该会议纪要明确在前述工程建设期间，金碧辉煌歌城可暂停营业，待建设完毕后再恢复经营，停业期间不计租金，并顺延其租赁时限，因工程建设影响金碧辉煌歌城室内装修问题，由业主区文广新局聘请中介评估机构对房屋装修受损情况进行评估，评估损失的50%由施工单位承担，余下的50%抵扣房租。2010年12月24日金碧辉煌歌城向区国资委作出关于金碧辉煌歌城有关问题的报告中自认金碧辉煌歌城于2009年12月6日停业，民族文化宫加层工程施工于2010年12月中旬结束，同时该报告在金碧辉煌歌城损失汇总表中关于未来经营收益补偿（利润）损失部分自认以每年最低150000的利润计算损失。受黔江区财政局委托，重庆银努房地产土地资产评估有限公司对金碧辉煌歌城受损后的室内装修及户外告牌资产进行了评估，于2010年6月1日得出合理确定评估对象基准日2010年5月25日的评估价值为252588.74元的评估结论。同时查明，金碧辉煌歌城登记业主为金昌林。金昌林、张正茂共同陈述，系张正茂借用金昌林名义开办金碧辉煌歌城，张正茂系实际经营者，向兵、金昌林未参与歌城的经营管理，歌城收益也归张正茂个人所有，对外债务也系张正茂个人承担。
另查明，金碧辉煌歌城于2009年12月因民族文化宫加层工程施工停业后，至今未能恢复营业。2014年4月18日，重庆市黔江区人民法院依法对民族文化宫电梯营运情况进行了现场勘验，现场情况显示民族文化宫共安装有4部电梯通往该楼层第九楼，现4部电梯均无法通往第九楼，其中3号电梯（河堤边消防电梯）系金碧辉煌专用电梯，因文化宫加层，该电梯也进行了加层，加层开始至今未能正常使用。本案承租人缴纳租金至2009年6月30日。
营运中心一审中诉称：向兵于2004年12月24日与鸿业公司签订《房屋租赁合同》，租赁黔江民族文化宫大楼第九层开办歌城。后鸿业公司将向兵租赁的国有资产移交给营运中心统一经营管理，营运中心取得本案房屋经营资格，营运中心与向兵之间仍按鸿业公司与向兵签订《房屋租赁合同》履行出租人与承租人权利义务，向兵按合同约定向营运中心交纳该房屋租金至2009年5月31日止。2010年因民族文化宫加层影响歌城经营，向兵等拒绝交纳租金并要求赔偿损失，后经区政府出面协调，双方达成了损失赔偿协议。歌城于2010年3月18日停业，民族文化宫加层工程于2010年12月完工。该工程完工后，区财政局委托中介机构对歌城的装修损失进行评估，结论为共计损失712800元。根据租赁合同约定，向兵等从2009年6月1日至2013年11月30日止应交租金769500元，根据2009-189期《区政府专题会议纪要》规定，扣减歌城因文化宫加层停业期间的租金171000元、抵扣装修损失的50%（356400元）后，向兵等还应支付给营运中心到期租金242100元。请求：1.张正茂、向兵、金昌林连带支付营运中心从2009年6月1日至2013年11月30日止的租金471706（应付租金769500元扣减因文化宫加层停业期间的租金171000元，抵扣装修损失的50%即252588.74×50%=126294.37元），并从2013年12月1日起按合同约定的标准支付至腾退房屋之日止的租金；2.张正茂、向兵、金昌林于2013年11月30日前腾退房屋，交还营运中心。
张正茂一审中辩称：1.营运中心诉称事实错误。《房屋租赁合同》系张正茂、向兵以向兵的名义与鸿业签订的。合同签订后，向兵因车辆出事而未参与经营，而由张正茂个人履行租赁合同。后张正茂以金昌林的名义注册并经营重庆市黔江区金碧辉煌歌城。2006年12月21日，张正茂与营运中心签订了（2006）第0070号《房屋租赁合同书》，约定：“营运中心将黔江民族文化宫大楼第九层出租给张正茂，每季度支付租金42750元，租期六年，从2006年12月1日起至2012年11月30日止，次年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前支付租金。”张正茂一直是以承租人名义履行租赁合同。2009年10月10日，张正茂以支票方式向营运中心支付了2009年12月1日至2010年2月底的租金42750元。2、2009年12月，自对房屋进行加层开始，营运中心对房屋电梯、通道进行封闭，致使张正茂无法使用房屋，该房屋一直在营运中心的控制之下，张正茂未使用租赁房屋，依法就不应当交纳所谓的“租金”。营运中心因加层装修给张正茂造成装修损失为712803.9元；张正茂停业的时间系2009年12月。3、营运中心的诉求依法不能成立。首先，张正茂承租的房屋从施工队进场加层开始至今，一直是在营运中心的控制范围内，不存在张正茂腾退房屋和交还房屋的问题。其次，张正茂已经支付了2009年12月1日至2010年2月底的租金42750元，从2009年开始，因营运中心加层施工，迫使张正茂停业，且从施工队进场加层至今，该房屋一直是在营运中心的控制范围内，张正茂未实际使用房屋，依法不应当计算租金。营运中心也没有相应的证据证明张正茂使用了该房屋。同时，根据《民法通则》的规定，拒付和延付租金的诉讼时效为一年，因此营运中心主张2012年8月1日以前的租金超过了诉讼时效。4、营运中心应该赔偿张正茂营业损失、装修损失等费用，张正茂已另行提起诉讼。
向兵一审中辩称：向兵不是适格主体，向兵在与营运中心签订租赁合同后就退出了与张正茂的合伙，金碧辉煌歌城一直由张正茂个人经营。
金昌林一审中辩称：张正茂借用金昌林的名义开办金碧辉煌歌城，歌城收益全归张正茂所有，所有债务均由张正茂承担，与金昌林无关。
重庆市黔江区人民法院认为，本案争议焦点为：1.租赁合同的主体问题。本案存在两份合同，即向兵与鸿业公司于2004年12月24日签订的《房屋租赁合同》和张正茂于2006年12月21日以重庆市黔江区金碧辉煌歌城代表人的名义与营运中心工作人员王润签订的《房屋租赁合同书》，后一份合同虽然未加盖单位印章，但2008年1月7日，黔江财政（2008）1号文件决定将本案所涉房屋的经营管理权由黔江区鸿业国有资产经营公司移交给营运中心，在资产移交表中显示，本案争议房屋的租赁人为张正茂。故应认定租赁合同的承租人已经发生变更，即由向兵变更为张正茂。2.承租人是否应该交纳租金及交纳租金的数额问题。首先，2009年6月30日起至民族文化宫加层施工开始之日即2009年12月止的租金问题。根据2009年12月21日黔江区人民政府专题研究了民族文化宫续建工程的有关问题的会议纪要，该会议纪要明确在前述工程建设期间，金碧辉煌工程可暂停营业，待建设完毕后再恢复经营，停业期间不计租金，并顺延其租赁时限，因工程建设影响金碧辉煌歌城室内装修问题，由业主区文广新局聘请中介评估机构对房屋装修受损情况进行评估，评估损失的50%由施工单位承担，余下的50%抵扣房租。故该段期间内的租金应该在装修损失部分予以抵扣，承租人不需另行支付租金。其次，2010年12月民族文化宫加层完毕之日起至双方订立合同期间届满之日即2013年11月30日止的租金问题。因民族文化宫加层施工开始至今，因加层导致通往承租人承租的房屋楼层的电梯无法使用，根据租赁物用于经营歌城的实际情况，电梯无法使用导致承租人用租赁物开办歌城的特定用途无法达到，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因现有证据不能证明民族文化宫加层完工后，营运中心将租赁物恢复到符合约定的用途之状态，故营运中心要求张正茂等支付该段期间内租金的诉讼请求不予支持；其次，租赁合同期限届满之后承租人是否应该支持租金的问题。本案租赁合同已于2013年11月30日到期，期限届满后，在当事人未能达成新的租赁合同或延期租赁的情况下，虽然营运中心未能提供符合约定用途的租赁物给张正茂使用，但这并不意味着承租人有权占用租赁物，原承租人占有租赁物无法律依据，营运中心要求承租人依据原租赁合同约定支付从2013年12月1日起止实际腾退房屋之日止的租金即房屋占用费的诉讼请求予以支持。根据双方于2006年12月21日签订的租金合同中约定的每季度租金42750元计算，月租金为14250元，日租金为475元。故承租人应该支付从2013年12月1日起依照日租金475元计算至其实际腾退房屋之日止的租金给营运中心。3.房屋腾退问题。租赁合同于2013年11月30日到期后，承租人张正茂应该将其所租赁房屋腾退给营运中心。因张正茂所租赁房屋用于开办金碧辉煌歌城，金碧辉煌的登记业主系金昌林，虽然现有证据不能证明金昌林与张正茂之间存在合伙经营歌城或转租的事实，但其有义务配合承租人张正茂将房屋腾退给出租人，故张正茂、金昌林应共同将张正茂承租的房屋腾退给出租人。营运中心的其余诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张正茂、金昌林于判决生效之日其五日内腾退位于黔江新华大道西段黔江民族文化宫大楼第九层的房屋给重庆市黔江区国有资产营运中心；二、张正茂于判决生效之日起五日内支付从2013年12月1日起依照日租金475元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费给重庆市黔江区国有资产营运中心；三、驳回重庆市黔江区国有资产营运中心的其他诉讼请求。本案案件受理费9676元，由重庆市黔江区国有资产营运中心负担8676元，张正茂负担1000元。
张正茂不服重庆市黔江区人民法院的一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回营运中心的诉讼请求。事实及理由：1.张正茂未能实际控制和使用房屋，不存在腾退的问题。自营运中心对房屋进行加层开始，营运中心对电梯、通道进行封闭至今，致使张正茂无法使用房屋，该房屋一致在营运中心的控制之下。加层完毕后，张正茂曾多次要求营运中心交付房屋给张正茂使用或解除合同赔偿损失，但营运中心既未交付房屋给张正茂，也没有赔偿损失。2.张正茂不应向营运中心支付租金。张正茂未能实际控制和使用房屋，一审庭审中张正茂也曾表示只要营运中心打通房屋楼层的通道，张正茂可以随时撤离物品。一审判决后，张正茂立刻给营运中心发函，要求营运中心打开通道并接收房屋。营运中心于2014年6月11日上午将通道打通，张正茂当即撤离了室内的物品。
被上诉人营运中心辩称：1.张正茂认为其没有实际使用房屋，不存在腾退房屋的问题与实际不符。到2014年6月张正茂移交房屋时，房屋一直是张正茂、向兵和金昌林在承租。房屋自2004年交给张正茂等人后就未将钥匙交还给出租人。张正茂等人除了2010年加层不能使用外其余时间都是可以用，只是承租人他们自己不使用。张正茂说电梯不能使用，电梯没有开通是事实，但是是张正茂自己不去开通，责任不在出租人。张正茂认为加层后出租房没有通知其使用，这一理由不是事实。政府的会议纪要中记载在加层期间，派有留守人员，留守人员的工资也是施工方在承担，不存在出租方通知其使用的问题，更不存在对租赁物重新交付的问题。同时，在加层完毕后，营运中心多次通知歌城缴纳房租，其没有提出是营运中心把门锁了。加层完毕之后，张正茂也没有提出要求我方重新交付房屋，他只是对于损失提出赔偿要求，并且提出两个方案。由于财政局对于两个方案不同意，所以对损失部分没有谈好。2.对于张正茂认为不应当交付租金的问题。是我方请求他们腾退房屋的一审判决之后，他们为了减少损失主动腾退房屋，但不是我们打通通道，不存在这一事实。
被上诉人向兵、金昌林未对张正茂的上诉请求提交答辩意见。
营运中心不服重庆市黔江区人民法院的一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决书第三项判决，改判支持营运中心要求张正茂等三人承担2013年11月3日前所欠租金457955.63元的诉讼请求。事实及理由：2004年12月24日，向兵和张正茂共同出面与鸿业公司协商租赁黔江民族文化宫大楼第九层房屋开办歌城。同日，以向兵的名义与鸿业公司签订了租赁合同。合同签订后，张正茂与第三人以金昌林个人作为业主注册登记个体工商户，利用租赁房屋开展歌厅经营活动。鸿业公司将向兵租赁的国有资产移交给营运中心后，张正茂及第三人以“金碧辉煌”的名义按鸿业公司与向兵签订的租赁合同履行承租人义务，并交纳租金至2009年6月30日止。2010年因民族文化宫加层影响了歌城经营，张正茂及第三人拒绝交纳租金并要求赔偿损失。后经区政府出面协调才达成了协议。歌城于2010年3月18日停业，民族文化宫加层工程2010年12月完工。经评估，歌城共计发生装修损失252588.74元，而张正茂从2009年7月1日至2013年11月30日止应交租金755250元。营运中心依照会议纪要的要求扣除加层建设期间的租金171000元和装修损失126294.37元，张正茂还应支付剩余租金457955.63元。原判认定2006年12月21日张正茂与营运中心重新签订租赁合同并以鸿业公司与营运中心的资产移交表中显示的租赁人为张正茂为由，认定本案租赁合同的承租人已经变更的理由不能成立。营运中心在当时并未与张正茂重新签订合同。因向兵承认其2004年与张正茂共同出面向鸿业公司承租房屋，故营运中心的内部移交资料将张正茂记载为承租人，但这不等于合同主体发生了变更。按照原判的逻辑，本案的承租人应是歌城，因为收取租金发票、催收租金发票等文件上记载的均是歌城而非张正茂。原判认定歌城因加层施工停业后至今不能恢复营业的事实不实，事实是加层完工后，张正茂自己不恢复营业。原判认定民族文化宫的4部电梯现均无法通往第九层楼，其中3号电梯系歌城专用电梯，该电梯因加层施工至今不能使用，导致歌城停业至今的事实不实。民族文化宫的4部电梯是因为张正茂的原因才没有开通第九层。3号电梯也不是歌城的专用电梯，也不存在因加层建设导致电梯至今不能使用的问题。加层完工后，歌城也未反映因加层导致电梯不能使用的问题。原判以加层施工导致承租人承租的房屋电梯至今无法使用为由，不支持营运中心要求张正茂支付2011年1月1日至2013年11月30日期间的租金的判决错误。一审中并没有证据证明加层施工导致通往歌城的电梯无法使用。原审法院现场勘验的事实也只能反映民族文化宫的4部电梯无法通往歌城，而不能证明是什么原因导致电梯无法到达歌城。对此原因一审法院也未能查明。且加层完工后的3年多时间里张正茂从未向任何单位或营运中心反映过因加层施工导致电梯不能使用，也从未以此为由拒绝支付租金。
被上诉人张正茂辩称：1.除了张正茂上诉的理由之外的一审判决部分是正确的。2.营运中心的上诉人理由不成立。张正茂的主体资格适格，2004年的合同是向兵签订的，向兵与张正茂之间系合伙关系。在合同签订后不久向兵就退出了合伙，之后歌城的经营和管理一直是张正茂在负责。2006年也是张正茂与王润签订的合同，所以张正茂的主体资格是适格的。其次，讼争的租赁物在加层之后就没有在张正茂的控制范围内了。电梯也不能到达九层，一审认定四部电梯不能使用是正确的。3.一审认定张正茂没有实际使用租赁物是正确的。请求驳回营运中心的上诉请求，支持张正茂的上诉请求。
被上诉人向兵、金昌林未对营运中心的上诉请求提交答辩意见。
二审庭审中，张正茂提交了一份《要求区资产营运中心立即打开通道并接收房屋的函》。证明本案讼争的租赁物不在张正茂的实际控制之下，张正茂于2014年6月11日搬离尚在民族文化宫九层房屋内的物品。营运中心经质证后认为，对该份证据本身的真实性不持异议，但是不能达到张正茂所述内容的证明目的，移交房屋是事实。本院经审查认为，该份证据真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以采信。营运中心提交了三份证据：一是特种设备安装、改造维修告知书；二是电梯加层改造工程合同书；三是电梯验收检验报告书。证实电梯完工是与工程完工同时进行的，甚至还早于加层完工，电梯是可以通到九层，是张正茂自己不去开通电梯，责任不在营运中心。张正茂质证后认为，三份证据不是二审中出现的新证据。三份证据也不能证明营运中心没有堵塞、关闭通道。一审法院对电梯的现场勘查结论是4部电梯均无法通到九层，这三份证据不能达到营运中心所要证明的目的。本院经审查认为，营运中心所举示的三份证据与本案不存在关联性，对于其举示的证据，本院不予采信。
本院二审查明：2014年6月11日，张正茂将自己留存在民族文化宫大楼第九层内的物品搬离，营运中心对该楼层予以接收。重庆市黔江区人民法院于2014年5月15日作出的（2013）黔法民初字第03191号民事判决中，对张正茂的装修损失抵扣张正茂自2009年7月1日至12月底的租金，未抵扣完的装修损失部分由营运中心支付给张正茂。民族文化宫于2009年12月至2010年1月期间开始施工加层。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1.张正茂是否应当腾退房屋；2.张正茂是否应当向营运中心支付2013年11月30日之前的租金；3.张正茂是否应当向营运中心支付2013年12月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。
关于张正茂是否应当腾退房屋的问题。经本院二审庭审查明，张正茂已经于2014年6月11日将其位于本案讼争房屋内的物品进行搬离，营运中心也对该楼层予以了接收，双方对于这一事实均予认可，本院予以确认。鉴于张正茂已经实际腾退房屋，履行了一审判决中腾退房屋的义务，对这一焦点，本院不再予以评述。
关于张正茂是否应当向营运中心支付2013年12月1日之前的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张正茂与营运中心签订租赁合同，租赁民族文化宫第九层用于经营金碧辉煌歌城，营运中心提供符合约定的租赁物，张正茂应当按照约定支付租金。2009年，黔江区人民政府决定以文广新局为业主单位，重庆鸿榜实业有限公司为施工单位对民族文化宫进行加层施工。2009年12月21日黔江区人民政府的会议纪要决定在施工期间金碧辉煌歌城停业，停业期间不计算租金。张正茂在民族文化宫加层施工之前所支付的租金是到2009年6月30日，根据该会议纪要，张正茂在2009年底文化宫加层开始至2010年底文化宫加层施工期间无需支付租金，因此，2009年6月30日至2009年底的租金，张正茂应当予以支付。重庆市黔江区人民法院在另一案的判决中将该部分租金用于抵扣张正茂的装修损失，对此本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，民族文化宫在加层之前，出租人通知张正茂在加层施工期间停业，在其施工结束之后未将出租的房屋恢复到施工之前的状态并通知张正茂恢复经营。张正茂因为通向九层的通道被封闭致使其无法恢复到停业之前的经营状态，故此，对于营运中心要求张正茂支付加层施工之后至合同履行完毕之日的租金的诉讼请求，本院不予支持。营运中心认为本案所涉租赁合同的承租人应当是金碧辉煌歌城，根据金碧辉煌歌城的企业营业执照载明其为个体工商户，业主为金昌林，金昌林陈述歌城的实际业主为张正茂，结合2006年王润以营运中心的名义与张正茂签订的租赁合同，张正茂作为歌城的代表人签订这一行为看，本案所涉租赁合同的实际履行人为营运中心和张正茂，故此，本案争议的租赁人为张正茂。对营运中心认为涉案合同的承租人为金碧辉煌歌城的主张，本院不予支持。
关于张正茂是否应当支付2013年12月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。张正茂在租赁合同所约定的期限到期以及黔江区2009年会议纪要确定的顺延租赁期届满之后，仍然占据租赁物，没有法律依据，应当支付占据该租赁物的费用。一审法院以双方之间签订的租赁合同中对于租金的约定为标准，判决张正茂支付自2013年12月1日至实际腾退房屋之日的租金，本院予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张正茂，上诉人重庆市黔江区国有资产营运中心的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10107元，由上诉人张正茂负担1938元，由上诉人重庆市黔江区国有资产运营中心负担8169元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一四年十一月三日
书 记 员 侯 睿