四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终2414号
上诉人（原审原告）：宜宾坤和物业有限责任公司（统一社会信用代码：915115027779010004），住所地宜宾市翠屏区生态园15幢1单元1楼1号。
法定代表人：谭新福，总经理。
委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所。
被上诉人（原审被告）：罗永辉，男，1963年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：罗旭东，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人宜宾坤和物业有限责任公司（以下简称坤和物业公司）因与被上诉人罗永辉物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初2892号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭于2016年12月16日公开开庭审理了本案，上诉人坤和物业公司委托诉讼代理人汪进莲，被上诉人罗永辉委托诉讼代理人罗旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤和物业公司上诉请求：1.请求依法撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初2892号民事判决书所作出的判决；2.依法改判罗永辉向坤和物业公司支付物业2015年10月1日起至2016年5月10日止的物业管理服务费共计8477.59元，并从2015年10月1日起按日千分之五的利率向坤和物业公司支付违约金，直至付清全部款项时止；3.本案一、二审诉讼费由罗永辉负担。事实及理由:一审判决在认定事实部分与作出判决所依据的事实部分自相矛盾。一审判决书第四页在认定坤和物业公司对鲁能生活广场小区红线范围内的商业和住宅均有权管理的情况下，又在第五页本院认为部分认定商业部分有权单独委托物业公司进行管理，这不仅是对事实的否认，也是对法律的否定。根据《物业管理条例》第三十三条的规定，同一个物业服务区域只能由一个物业管理公司进行管理。坤和物业公司为证明鲁能生活广场小区住宅和商业是不可分割的整体，属于法律规定的同一个物业管理区域提供了以下证据：《鲁能生活广场小区建设工程规划许可证》及《红线图》、小区业委会《证明》、《鲁能生活广场小区物业服务合同》等，但一审法院对以上证据未予列明，对未予采信的事实也未提供依据予以分析说明。业主大会与业主委员会的备案登记材料不得作为认定本案事实的依据；前期物业企业北京鲁能物业管理有限公司宜宾分公司与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订的物业服务合同以及宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司与罗永辉签订的商铺物业服务协议不符合法律规定。
罗永辉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
坤和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令罗永辉向坤和物业公司支付自2015年10月1日至2016年5月10日的物业管理服务费共计8477.59元，并从2015年10月1日起按每日千分之五的利率向坤和物业公司支付违约金，直至清偿全部款项为止；2、本案诉讼费由罗永辉承担。
一审法院查明：罗永辉是宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区27幢（A3）2层4号商业用房业主，属B区，面积为726.98平方米；其亦为宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区A-46号车位业主，属A区，建筑面积为43.71平方米。
2015年9月23日，鲁能生活广场小区业委会（委托方/甲方）与坤和物业公司（受托方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将鲁能生活广场小区的物业管理委托乙方管理，物业类型：住宅商业小区，委托管理期限为3年（不超过3年）。自2015年9月26日起至2018年9月25日止；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米（电梯0.8元，多层0.58元）向乙方交纳；非住宅（商业）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳，具体是项目红线以内的商业业态；本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年的第一个月为交付周期；甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之五每日交纳违约金。罗永辉未向坤和物业公司缴纳物业服务费，故坤和物业公司起诉来院，要求判如所请。
另查明，1、A-13地块商铺物业（包括被告商铺在内）2008年7月1日前由北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司管理，2008年6月28日北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订协议，约定2008年7月1日后由宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司负责A-13地块商铺物业管理，后宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司与被告签订物业服务管理合同，提供物业管理至今。2、鲁能生活广场小区在街道办事处备案基本情况：物业类型为住宅，房屋总建筑面积37846.56平方米，房屋套数总数252﹟，住宅成套总数252套，住宅产权户数252户，业主大会会议投票权数单位户数。
一审法院认为：坤和物业公司、罗永辉双方对坤和物业公司与鲁能生活广场小区业委会签订的物业服务合同均无异议，法院予以确认。本案争议焦点为坤和物业公司与鲁能生活广场业委会签订的物业服务合同对鲁能生活广场商铺业业主是否有约束力？法院认为，坤和物业公司与鲁能生活广场小区业委会签订的物业服务合同对鲁能生活广场商铺业主无约束力。理由如下：1.鲁能生活广场商铺自交付时便由单独物业公司进行管理，物业公司虽经变更，但均征得商铺业主同意，业委会成立后，鲁能生活广场商铺业主亦单独委托物业公司进行管理。2.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定可见，业主大会是代表全体业主利益的权利机构，业主委员会仅是业主大会的执行机构，代表业主大会行使权利。根据业主大会、业委会基本情况，其登记仅为鲁能生活广场小区住宅业主，业委会的投票权也以住宅户数为单位，商铺业主未行使业主表决权，亦无证据证实商铺业主委托业委会行使业主权利，故该业委会行使权力仅代表小区住宅业主，并不代表鲁能生活广场商铺业主。因此，原被告之间并无形成物业服务的合意，且鲁能生活广场小区业委会也未被授权代表商铺业主签订物业服务合同，故坤和物业公司诉请被罗永辉缴纳商铺物业服务费的主张，无事实法律依据，法院不予支持。关于坤和物业公司诉请的车位物业服务费，因罗永辉车位未位于物业合同约定的服务范围内，故坤和物业公司该诉请缺乏事实依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回宜宾坤和物业有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告宜宾坤和物业有限责任公司负担。
二审中，坤和物业公司向本庭提交了以下证据材料：鲁能生活广场小区业主委员会关于更正业务会备案相关数据的申请书、关于鲁能生活广场是商住一体化小区的情况说明，上述两组证据拟证明：当时业主委员会备案登记错误，与实际管理不一致，备案资料仅为备查材料，不是审批资料；商业部分是鲁能生活广场小区不可分割的一部分。罗永辉质证意见为：对备案申请书真实性无异议，但该证据并没有表示同意更正原备案合同资料，现在有效的备案资料载明业委会代表的是252户住宅用户；《情况说明》系坤和物业公司单方制作，真实性存疑，且该《情况说明》第四页也说明鲁能生活广场业委会的成立是合法备案的，业委会也只能代表252户住户，鲁能生活广场商户业主与上诉人没有关系，业委会签订的合同也不能代表商户。根据双方举证质证本院对上述证据作如下认证：被上诉人罗永辉对备案申请书的真实无异议，本院予以确认。该备案申请书经宜宾市翠屏区南岸街道上渡口社区、宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处盖章确认，已构成对原有备案的变更。对《情况说明》因系坤和物业公司单方制作，且被上诉人对所涉内容不予认可，本院依法不予采信。
另查明：A-13地块商铺物业（包括被告罗永辉商铺在内）2008年7月1日前由北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司单独管理，宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司负责住宅部分物业服务，2008年6月28日北京鲁能物业管理有限责任公司宜宾分公司与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订协议，约定2008年7月1日后由宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司负责A-13地块商铺物业管理，后宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司与包括罗永辉在内的14户商户业主分别签订物业服务管理合同，提供物业管理至今。一审卷69页至79页，被上诉人罗永辉在一审中提交的地方税务局通用机打发票载明罗永辉一直在按季度向宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司缴纳物业服务费至2016年6月30日。
本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于鲁能生活广场小区业主委员会与坤和物业公司签订的物业服务合同能否及于商业部分业主。
一审中，罗永辉提供了业委会备案登记材料明确业委会代表的业主系252户住宅业主，不能代表商业部分。二审中坤和物业公司提出因备案登记错误，提供新证据《备案申请书》更正了鲁能生活广场小区第二届业主大会业主委员会备案资料变更了所涉房屋面积和所涉物业包括住宅和商业两部分，结合一审中坤和物业公司提交过的《规划建设用地红线图》、《小区建筑总平面图》来看，鲁能生活广场属于商住一体的小区类型，根据《物业管理条例》第三十三条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，同一小区内由一个物业服务企业提供服务有利于统一管理，提高物业服务水平和改善小区环境，避免不同物业服务企业之间就公共地带部分相互推诿，本院对坤和物业公司关于鲁能生活广场小区住宅和商业是不可分割的统一整体的上诉理由予以支持；介于宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司与包括罗永辉在内的14户商户业主分别签订物业服务管理合同，提供物业管理至今，且被上诉人罗永辉在按季度向宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司缴纳物业服务费至2016年6月30日，在这个过程中罗永辉并无过错，且坤和物业公司并未提供充分的证据证明其向商业区域业主提供了物业服务，故上诉人坤和物业公司诉请要求罗永辉补交2015年10月1日起至2016年5月10日止的物业管理服务费共计8477.59元，并从2015年10月1日起按日千分之五的利率向坤和物业公司支付违约金，直至付清全部款项时止的诉讼请求本院不予支持；因2016年10月17日《更正备案申请书》已经对原来备案登记材料进行了实质性变更，变更后的备案登记申请书加盖了相关部门的印章对业委会的服务范围进行了变更，涵盖了住宅、商业，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，且庭审中被上诉人罗永辉自认其自本案一审传票送达之日，即：2016年6月6日知悉坤和物业公司向其主张物业管理费的事实，因商业部分业主与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司签订的物业服务协议早已届满，属于自动续期状态，本院确认自2016年10月17日起，坤和物业公司与鲁能生活广场业主委员会签订的物业服务合同对商业部分业主有效，介于宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司已实际为商业部分提供服务至今，罗永辉在这个过程中并无过错，且向宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司缴纳物业服务费至2016年12月31日止。自2017年1月1日起，坤和公司应做好与宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司的交接工作，按照合同约定向罗永辉提供物业服务；罗永辉按照宜宾坤和物业有限责任公司与鲁能生活广场小区业主委员会签订的《物业服务合同》向宜宾坤和物业有限责任公司缴纳物业服务费。
综上所述，上诉人宜宾坤和物业有限责任公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初2892号民事判决；
二、被上诉人罗永辉自2017年1月1日起按照宜宾坤和物业有限责任公司与鲁能生活广场小区业主委员会签订的《物业服务合同》向宜宾坤和物业有限责任公司缴纳物业服务费；
三、驳回宜宾坤和物业有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，合计75元由被上诉人罗永辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王付兵
代理审判员 龙 雨
代理审判员 华 涛
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 黄相中