湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀鹤民二初字第1221号
原告涂芳铨，男，侗族，1966年5月9日出生。
委托代理人杨文发，怀化市鹤城区法律援助中心法律援助律师，执业证号：14312199680633993。
被告曾垂光，男，汉族，1962年8月9日出生。
委托代理人杨斯和，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312198910393871。
被告彭凤珍，女，汉族，1966年9月9日出生。
被告曾浩，男，汉族，1988年10月15日出生。
被告怀化金海城投资管理有限公司，住所地怀化市鹤城区城东新区金海路25号，组织机构代码证号：085417832。
法定代表人李述德，系该公司董事长。
委托代理人向大贵（特别授权），男，汉族，1944年4月28日出生。
被告怀化市万桥拍卖有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星南路578号，组织机构代码证号：730536544。
法定代表人丁俊，系该公司董事长。
委托代理人旷宝光（特别授权），男，瑶族，1944年11月12日出生。
第三人欧阳松运，男，1966年10月2日出生。
委托代理人欧阳松亮（特别授权），男，汉族，1972年9月2日出生。
原告涂方铨与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩、怀化市万桥拍卖有限公司（以下简称万桥公司）、怀化金海城投资管理有限公司（以下简称金海城公司）、第三人欧阳松运合同纠纷一案，于2015年10月19日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗焱担任审判长，与人民陪审员黄三玉、沈红组成合议庭，代理书记员向燕勤担任法庭记录。本案于2015年12月3日、2016年1月20日、2016年6月17日三次公开开庭进行了审理。原告涂方铨及其委托代理人杨文发、被告金海城的法定代表人李述德及其委托代理人向大贵、被告万桥公司的委托代理人旷宝光、第三人欧阳松运的委托代理人欧阳松亮到庭参加诉讼，被告彭凤珍、曾浩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂方铨诉称，被告曾垂光、彭凤珍、曾浩在怀化市正清路476号自建楼房一栋，该楼房与2013年12月30日出租给肖松军用于开办经营龙门大酒店，租赁期限到2028年12月30日止。由于被告曾垂光等人的其他房地产开发项目急需资金，2014年4月3日，原告涂方铨与被告即出卖人曾垂光、彭凤珍、曾浩签订《房屋买卖合同》，约定出卖人将其所有的该栋楼房（共8层，建筑面积约1570平方米，其中一楼3个门面约170平方米，暂未办理产权证）及其附属设施整体出卖给原告，转让价款为人民币3432000元。考虑到出卖人的实际情况，特别约定合同的生效时间为2015年2月3日，如出卖人在此期限前全额返还转让价款给原告，则本合同不发生法律效力，上述房屋产权不发生转移，否则出卖人应于合同生效之日即2015年2月3日整体交付出卖房屋给原告，从2015年起的房屋租金由承租人直接支付给原告直至租赁期限届满，承租人肖松军也在该合同上签字表示认同。合同签订后，原告付清了全部转让价款。由于出卖人未能按照合同约定全额返还转让价款，该合同即生效，出卖人也依约将房屋移交给了原告。2014年下半年，曾垂光、彭凤珍向被告怀化金海诚投资管理有限公司（以下简称投资公司）借款若干，由于曾垂光、彭凤珍未能按时还本付息，金海诚公司在多次催逼未果的情况下，明知该房屋已属原告所有，仍然联系被告怀化市万桥拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）将该房屋委托拍卖。2015年8月21日，在被告拍卖公司举行的拍卖会上，被告投资公司以3194000元的价格成功竞买到该房屋（约1010平方米）。就这样，原告涂方铨所有的该栋房屋，经各被告的一番运作，“拍卖”给了被告投资公司，原告的合法权益因此受到严重侵害。原告认为：一、原告与出卖人签订房屋买卖合同后，付清了全部转让款，该合同生效后出卖人将房屋移交给了原告，原告已经实际占有该房屋并行使收益权，该房屋买卖合同合法有效，房屋已经依约交付给了原告；二、各被告明知该房屋已经出卖给原告，仍通过拍卖的形式拍卖给被告投资公司，该拍卖行为和《拍卖成交确认书》违背《合同法》、《物权法》、《拍卖法》等法律法规的规定，应属无效。特此起诉，请求人民法院依法判处：1、判令原告与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告曾垂光、彭凤珍、曾浩将位于怀化市正清路476号的楼房一栋已交付给原告使用；2、判令被告怀化市万桥拍卖有限公司举行的怀化市正清路476号（部分）房屋的拍卖行为和被告怀化市万桥拍卖有限公司与被告怀化金海诚投资管理有限公司签订的《拍卖成交确认书》无效；3、本案诉讼费用由五被告承担。
被告金海城公司辩称，我公司通过被告万桥公司竞拍与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《拍卖成交确认书》合法有效，原告与该三被告签订的《房屋买卖合同无效》，被告金海城公司系通过被告万桥公司公开拍卖争议标的物，整个过程公开、公正、合法，且签订了《拍卖成交确认书》，房屋产权已移交给被告金海城投资公司，水电也过户至被告金海城公司名下，房屋目前由被告金海城公司占有；2、被答辩人与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩在2014年4月3日所签订的怀化市正清路476号楼房一栋《房屋买卖合同》，答辩人认为是无效的。一是整栋房屋的所有权并非曾垂光、彭凤珍、曾浩一家所有。一楼西侧的两个门面及本楼二层、三层的房产主为欧阳松运。曾垂光一家只有答辩人所竞买的一部分合法财产；二是被答辩人与曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的名为《房屋买卖合同》，实为一份高利贷借款合同，月利息高达4%，头息支付在2014年4月8日支付，金额高达93.6万元，以后每月曾垂光向原告支付利息，并按合同期限的10个月利息全部到位。这完全是挂羊头卖狗肉的欺诈合同，且严重违背了国家法律法规和国家金融政策。答辩人认为：一、被答辩人与曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》是假，高利贷借款是真。被答辩人明知国家法律法规和政策对民间高利贷不允许，实施高利贷借贷行为，欺骗法院；二、被答辩人明知该栋楼价值在1000万元左右（含装饰装修），被答辩人给曾垂光借款只343.2万元，且已收回利息达133.4万元以上，还要求法院判令怀化市正清路476号整栋楼交付其使用，显然有欺骗法院的行为。三、答辩人通过合法程序，公开竞拍获得的合法财产理应受到法律保护。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告万桥公司辩称，本次房屋拍卖过程合法，产权人彭凤珍将产权相关资料提交被告公司，被告万桥公司于2015年8月6日举行拍卖会，后因价格过高流拍，后于2015年8月21日举行第二次拍卖会，被告金海城公司以最高价竞价成功并签署《拍卖成交确认书》。故此次拍卖公开、公正、公平，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告曾垂光辩称，被告与原告涂方铨签订的《买卖合同》实际为借款合同，被告曾垂光后来并向原告支付过利息，因还不起本息，原告故以此合同占有被告房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月13日，原告涂方铨（乙方）与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩（甲方）及承租人肖松军（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于怀化市正清路476号楼房一栋及相关配套设施（共8曾，建筑面积1570平米，其中一楼三个门面约170平米，暂未办理房产证）整体出售给乙方；转让价款343.2万元，转让款在本合同签订时一次性付清；合同生效时间为2015年2月3日，即2015年2月3日上述房屋由甲方正式整体交付给乙方，如甲方在此期限前全额返还转让款给乙方，则本合同不发生效力，上述房屋产权不发生转移；本合同签订前甲方将上述房屋整体出租给丙方，租赁期限15年（2013年12月30日起至2028年12月30日止），年租金为37万元（5年后租金标准有所调整）。如本合同生效房屋产权发生转移，丙方租赁权益仍按房屋租赁合同执行。但从2015年起的租金应按租赁合同规定的标准和期限支付给乙方。合同签订后，原告于2014年4月4日、2014年4月8日分两次将343.2万元款项支付给被告曾垂光账户中，被告曾垂光、彭凤珍、曾浩并向原告出具收据一份，载明收到原告交来怀化市正清路476号购房款343.2万元。2015年2月4日，被告彭凤珍、曾垂光向原告出具交房通知书,载明：双方于2014年4月30日签订房屋买卖合同，二被告已收到购房款343.2万元，按合同约定如在2015年2月3日前不能向你退还全部购房款的情况下，合同生效并将房屋交付，现因资金周转困难，不能退还购房款，特通知如下：1、从即日起将怀化市正清路476号整栋房屋正式交付于你；2、按照合同约定，龙门大酒店租金从2015年起由你直接收取租金至租赁期限届满；3、鉴于我们经济困难，龙门大酒店2015年的房屋仍由我们收取，以解决目前困难，今年房屋等经济状况好转后再结算。
2015年10月13日，原告向承租方肖松军发出房租交纳租赁函，要求其从2016年起按合同约定将租金直接支付给原告，肖松军在该通知函上注明：该房东与多家有经济纠纷，房租归属以法院判决为准。
2015年7月6日，被告彭凤珍委托被告万桥公司拍卖争议房屋，《拍卖委托书》中载明：因资金周转困难，将怀化市鹤城区正清路476号房屋一栋（西头一楼两个门面及二、三层属欧阳松运所有的不在保留价）委托被告公司依法拍卖等内容。2015年8月21日，被告金海城公司在被告万桥公司组织的拍卖会上以319.4万元价格成功竞拍该争议房屋，双方并签署了《拍卖成交确认书》，约定：被告金海城公司以319.4万元竞拍得怀化市正清路476号八层综合楼内的第一层东头1个门面及第四、五、六、七、八层房屋一宗，建筑面积约1010平米，买受人须于拍卖成交之日起5个工作日内结清全部成交价款。支付方式由买受人直接与委托人进行结算等内容。2015年8月21日，被告彭凤珍、曾垂光向被告金海城公司出具319.4万元的收款收据，并于同日向原告出具产权移交书，同意将该房屋产权移交于被告金海城公司。后原、被告因房屋出售问题产生纷争，故诉至法院，形成纠纷。
另查明，被告曾垂光以自己名义于2012年10月7日与欧阳松运签订一份《联合建房协议书》，约定：由被告曾垂光提供该土地，第三人欧阳松运负责建设，房屋建成后曾垂光享有第四层除南边两间房屋、第五层、第六层、第七层房屋及一楼电梯间门面产权，剩余产权归第三人欧阳松运所有（详见房屋分布平面图）。
再查明，被告曾垂光因在争议房屋买卖之前向被告金海城公司及其他自然人借款400万元，后被告金海城公司在万桥公司组织的拍卖会上竞拍得争议房屋，但未实际支付拍卖款，而是以借款抵购房款形式结清款项，被告曾垂光、彭凤珍故向被告金海城公司出具了收款收据。
本院认为，本案原告与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》虽对购房款、交付时间、房屋坐落位置等作出约定，但同时附加回购条件及合同生效条件：合同生效时间为2015年2月3日，即2015年2月3日上述房屋由甲方正式整体交付给乙方，如甲方在此期限前全额返还转让款给乙方，则本合同不发生效力，上述房屋产权不发生转移。从该条款可看出，此合同为典型的名为买卖实为借贷的协议；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本院依法向原告涂方铨释明要求其变更诉讼请求，原告拒绝变更，故对原告起诉依法应当驳回。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回原告涂方铨的起诉。
案件受理费17128元，退还原告涂方铨。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 罗 焱
人民陪审员 黄三玉
人民陪审员 沈 红
二〇一六年八月二十五日
代理书记员 向燕勤
附引用法律条文：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。