天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初208号原告天津房城悦家房地产经纪有限公司，住所地河东区红星路时尚花园公建1号（01、02号）。法定代表人霍江，总经理委托代理人孙海军，天津大通置业投资控股集团有限公司职员。委托代理人林俊杰，天津大通置业投资控股集团有限公司职员。被告天津万华置业有限公司，住所地天津空港经济区环河南路88号2-3170室。法定代表人白牧，总经理委托代理人翟春鸾，该公司法务。委托代理人孙鼎然，该公司员工。原告天津房城悦家房地产经纪有限公司（以下简称“房城悦家公司”）与被告天津万华置业有限公司（以下简称“万华置业公司”）合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，由代理审判员耿亮独任审理，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告房城悦家公司的委托代理人孙海军、林俊杰，被告万华置业公司的委托代理人翟春鸾均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告房城悦家公司诉称，原告与被告于2014年签订《商品房销售合作合同书》，合同期限自2014年4月1日起至2014年9月30日止。合同约定，原告代理销售被告万通金府国际项目在售公寓和底商产品。被告依据原告销售面积向原告支付销售代理费。截止2015年12月31日被告仍拖欠原告销售代理费95087.56元未向原告支付，故成讼。现原告要求被告支付原告销售代理费及银行同期贷款利息共计99223.87元；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房销售合作合同书一份，证明双方存在房屋代理销售法律关系的事实；证据2、2015年8月13日出具的商务函，证明原告向被告进行催款；证据3、被告关于原告商务函的答复函件名称关于扣款问题的说明，证明被告确实欠原告房屋代理销售佣金；证据4、工作联系函，原告针对关于扣款问题说明的函件，证明其中90000元代理费争议要求被告提供具有政府部门出具的相关证据材料；证据5、万通金府国际代理费未结算明细一份，证明被告欠付原告代理佣金的情况。被告万华置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我司与原告于2013年12月、2014年4月签过两份销售代理合同，由原告代理销售我司万通金府的楼盘，由于原告未完成销售指标，双方于2014年9月11日签署终止履行协议书，双方所有权利义务均已处理完毕，不再有任何纠纷。原告所诉截止2015年8月13日未结代理费为95087.56元，经我司核实，10号楼东五道1号-10-6商业客户张勇因个人原因无法完成贷款手续，最终选择退房，根据合同约定，该户佣金不应结算，该户佣金为9万元，因此实际未结算佣金为5087.56元，因原告一直未向我方提供发票，故未向原告进行付款。综上，我司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、2013年12月18日《商品房销售合作合同书》、2014年4月《商品房销售合作合同书》、2014年9月11日《终止履行协议书》，证明双方的销售代理合同于2014年9日11日终止，其中2013年12月18日签订的合作合同书第五条B款规定“如出现退房情况甲方将此房源从其业绩确认的当月扣除”，第六条第五款规定“如果乙方所销售的购房客户因乙方销售原因发生退房，已结算的代理佣金进行相对应的扣减”，《终止履行协议书》中2.3条约定：“乙方须知指派相关人员进行驻场，进行相关手续工作完成其中包括但不限于跟进中收取相关证件、文件，被签约客户的跟进贷款手续的办理等直至合作期内所有手续办理完毕”；第2.5条：“乙方应保证合作期内对客户的销售承诺准确无误，如发生承诺与实际不符，甲方有权扣除该套房屋的代理佣金”。该组证据同时证明原告所代理销售的房屋发生退房情况时我方有权根据合同约定对代理佣金进行扣除且原告有义务承担退房客户的退房、退款的相关手续办理工作；证据2、退房申请、发票一张，证明万通金府国际10-6底商的原购买者张勇于2014年3月31日签订商品房合同后由于本人无法办理贷款且无法补齐全款，由张勇本人申请退房，发票证明我司已将张勇支付的购房首付款退回；证据3、商品房销售合同、发票两张，证明我司于2015年8月29号自行与张士成销售完毕该涉诉房屋万通金府国际10-6底商，发票证明该购房者已经交付全款。经审理查明，2013年12月18日原告房城悦家公司（乙方）与被告万华置业公司（甲方）签订《商品房销售合作合同书》，由甲方委托乙方联动销售其位于天津空港经济区中心大道与东五道交口的万通金府国际项目，同时保留原有销售人员，双方同时销售该项目，合作时间为半年，由2013年11月15日起至2014年3月31日止。该合作合同书第三条第9项约定：“按本协议的约定向乙方按时支付销售代理费用”；第五条1.b约定：“若出现退房等情况，甲方将此房源从其业绩确认的当月扣除，同时重新核定该月度业绩指标，同时按照甲方退房的相关制度执行（房源重新出售，定金不予退还）”；第六条第3项约定：“双方约定销售代理佣金按每月一次结算形式，由双方财务人员对接结算，自乙方进场第二月起，每月25号结算并支付前一月的佣金（甲方按照本合同第五条的规定支付销售代理费给乙方），分期和按揭贷款的合同待全款到账后支付”；第六条第4项约定：“甲方支付乙方销售佣金的方式采用转账支票或电汇形式进行支付，乙方应在甲方办理支付手续前出具正式佣金发票”；第六条第5项约定：“如果乙方所销售的购房客户因乙方销售原因发生退房，已结算代理佣金进行对应扣减。如已成交客户因甲方原因退房，乙方不承担相关责任，且乙方销售佣金正常结算”。合同期满后，双方又于2014年4月再次续签《商品房销售合作合同书》，合同期自2014年4月1日起至2014年9月30日止，合同履行过程中，原、被告双方又于2014年9月11日签订《终止履行协议书》，该协议书第一条1.1约定：“根据乙方的工作完成情况，乙方连续三个月以上月销售面积不足3000平方米，满足《商品房销售合作合同书》第八条之甲方单方提前解除合同情形。合同终止后，乙方仍须协助甲方完成客户交接和后续收尾工作，乙方工作人员最早离场时间为2014年8月15日。”；1.2约定：“双方一致同意，《商品房销售合作合同书》自本协议签署之日起终止，除本协议所述之外的双方权利义务相应终止。”；2.3约定“乙方须指派专人继续驻场，完成乙方客户认购后续相关手续工作的完成，包括但不限于催收相关证件、文件，未签约客户的跟进，贷款手续的协助办理等，直至合作期内所有客户相关手续办理完毕”。2015年8月13日原告房城悦家公司向被告万华置业公司出具商务函称，截至2015年8月13日被告万华置业公司拖欠95087.56元营销代理佣金未向原告支付，要求被告将95087.56元营销代理佣金支付给原告。2015年9月14日被告万华置业公司向原告房城悦家公司出具了“关于扣款问题的说明”称，原告2015年8月13日的商务函已收悉，经被告核实，10号楼东五道1号-10-6商业客户张勇因个人原因无法完成贷款手续，最终选择退房，根据合同约定，该户佣金不应结算，共计应减少支付9万元，因此被告实际应支付未结算佣金为5087.56元，以上佣金将由原告提供票据后，被告按合同约定进行付款。2015年8月29日被告万华置业公司与案外人张士成签订《商品房买卖合同》，约定由案外人张士成购买被告万华置业公司出售的坐落于空港经济区中心大道与东五道交口东北侧颐景公寓10-东五道1号-10-6商品房，房屋价款为600万元，由购买人张士成于2015年8月29日前一次性付清购房款。上述事实，有原告提交的商品房销售合作合同书、商务函、关于扣款问题的说明、工作联系函、被告提交的商品房销售合作合同书、终止履行协议书、退房申请、发票、商品房销售合同、万通金府国际代理费未结算明细及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。本案原告房城悦家公司与被告万华置业公司签订的《商品房销售合作合同书》，原、被告双方对此均无异议，该销售合作合同系双方真实意思表示，其内容合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应依约履行。关于本案原告所主张的销售代理费共计95087.56元，根据原告提交的由被告向其出具的“关于扣款问题的说明”，双方存在争议的代理费为90000元，即由被告销售的10号楼东五道1号-10-6商业客户选择退房，被告要求根据合同约定扣除相应的代理费90000元，实际应支付原告未结算代理费5087.56元。庭审中，被告万华置业公司对该证据没有异议，对原告主张的未结代理费仅认可5087.56元；原告对争议房屋销售代理费的数额90000元没有异议，但认为被告应向其支付该房屋的销售代理费。因原、被告双方存有争议的90000元销售代理费仅涉及一套房屋，且双方对原告主张的费用中剩余的5087.56元均无异议，故本院对原告主张的销售代理费中双方均无争议的5087.56元予以确认。关于被告万华置业公司是否应向原告房城悦家公司支付10号楼东五道1号-10-6商业房屋销售代理费的问题。被告万华置业公司辩称该套房屋由原告销售的客户为张勇，该客户于2014年2月27日认购万通金府国际颐景公寓10号楼东五道1号-10-6商业房屋，并于2014年3月31日签约，付款方式为按揭贷款，后因银行政策调整无法办理贷款于2015年8月17日申请退房，目前该房屋已重新出售予案外人张士成，该房屋销售代理费为90000元，故应根据合同约定扣除该房屋的销售代理费。庭审中，原告认为该套房屋客户张勇退房系虚假退房，被告并没有提供有力的退房手续，张勇退房的事实系被告方捏造的，被告应根据合同约定向原告支付该房屋的销售代理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，结合原、被告双方签订的《商品房销售合作合同书》关于佣金结算方式的约定即第六条第5项：“如果乙方所销售的购房客户因乙方销售原因发生退房，已结算代理佣金进行对应扣减。如已成交客户因甲方原因退房，乙方不承担相关责任，且乙方销售佣金正常结算”。本案中，被告提交了该套房屋购房客户张勇的退房申请、退还首付款的发票、案外人张士成的购房合同、交付购房款的发票等证据证实涉案房屋原成交人张勇已退房，该房屋重新出售给了案外人张士成，原告虽对该组证据中的退房申请不认可，对其他证据的真实性无异议，但不认可其合法性，但原告未能提供相反证据予以反驳，且原告亦未能提供证据证明该房屋原成交人张勇的退房是虚假的或被告万华置业公司对该客户的退房存在过错，故对原告主张的万通金府国际颐景公寓10号楼东五道1号-10-6商业房屋销售代理费90000元，证据不足，本院难以支持。关于原告主张的逾期支付利息的问题，因原、被告双方在《商品房销售合作合同书》中并未对此进行约定，且对于被告未支付的5087.56元销售代理费，根据合同约定原告应在被告办理支付手续前出具正式发票，原告未向被告出具发票，导致被告一直未向其进行支付，故对原告主张的逾期支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告天津万华置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告天津房城悦家房地产经纪有限公司销售代理费5087.56元；二、驳回原告天津房城悦家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费2280元，减半收取1140元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，向天津市第二中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理）。代理审判员 耿 亮二〇一六年三月三十一日书 记 员 胡仁忠