广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第802号
原告肖家辉，男，汉族，1988年2月19日出生，住址：广东省东莞市。
委托代理人朱香丽，女，汉族，1988年6月15日出生，系原告肖家辉的配偶。
被告李新，女，汉族，1980年1月10日出生，住址：广东省连州市。
委托代理人邱建辉，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人何春强，广东卓建律师事务所辅助人员。
第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人欧阳晃荣。
原告肖家辉诉被告李新、第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖家辉及其委托代理人朱香丽、被告李新及其委托代理人邱建辉、何春强、第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司的法定代表人欧阳晃荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖家辉诉称，原告与被告于2014年11月16日签订房地产买卖合同（合同编号：0001**2）。合同约定被告办理出《房地产权证》后十个工作日内必须配合经纪方办理相关手续，否则按照违约处理。经调查，被告已于2015年4月办理出了《房地产权证》。原告及经纪方多次催被告办理相关手续，可是被告一直无正当理由推脱。原告已于2015年5月25日书面通知被告按约办理相关手续并给予合理宽限期，可是至今被告仍然不按照约定办理，已严重损害了原告的合法权益。被告的行为已经构成了违约，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告退还原告定金20000元，并赔偿原告违约金120000元，共计140000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李新辩称，一、原告的请求，缺乏事实和法律依据；对三方所签的《房地产买卖合同》的真实性认可，但对合法性、关联性不认可。根据三方所签订的《房地产买卖合同》第六条第一项规定：守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付合同等额于总楼价格10%的违约金。原告在诉求中不但要求被告退还定金2万元，还要求被告赔偿违约金额12万元，该请求属重复请求。二、原告的损失，应由第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司承担，被告不承担责任。1、被告从始至终未委托第三人买卖被告位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居委会某栋某商品房。2、三方在签订《房地产买卖合同》之前，第三人从他方得知被告有商品房转让信息，便主动派业务员陈金辉与被告联系，并要求被告到第三方公司签订《房地产买卖合同》，被告到第三方公司后主动告知新世纪亦居委会某栋某商品房已书面委托东莞市塘厦镇广升房地产经纪有限公司转让并已与邓某某客户签约，因邓客户签约后口头反悔未解除《房地产买卖合同》，陈金辉肯定的对被告说，先与原告签了《房地产买卖合同》再说。3、三方在签订合同前，第三人问被告是否可提供《房地产买卖合同》原件，被告明确的说，《房地产买卖合同》已抵押给东莞市广升房地产经纪有限公司。第三方说：没关系，你想办法拿到《房地产买卖合同》的复印件就行，同时，要求被告不要告诉原告实情。4、根据三方所签《房地产买卖合同》的三条约定，被告已如实告知第三方实情，是第三人故意对原告隐瞒事实真相，欺骗原告，故应承担全部责任。5、由于被告不懂法，认为陈金辉是房地产经纪人，对相关法律、法规肯定知晓，于是，于当天三方签订《房地产买卖合同》，原告支付第三方定金20000元，让被告给原告立下收据20000元。原告离开后，第三方要收取中介费现金10000元，被告不同意，最后，第三方收取中介费3000元，支付被告现金17000元。6、第三人的行为，是在明知道一房不能二卖的基础上，误导和欺骗被告与原告签约，其目的是让被告违约同时想从中收取中介费；作为二手房专业房屋经纪人，明知故犯，主观上存在过错，其行为应负责退还原告定金和承担违约责任。三、对录音内容真实性、关联性、合法性不认可。1、被告认为，从录音内容可知，第三人为推卸责任，从让被告签约，到让其违约，到录音套证据到指证，形成了一条证据链，目的系让被告入其所设的骗局，从录音内容可得知，第三人很熟悉房屋的二手买卖法律规定，其行为在欺骗被告。2、被告是一个普通的打工者，结婚后用尽全部积蓄购买该商品房，每月4000元供银行，购房后，因夫妻感情不和离婚，现无固定工作收入，既要承担抚养小孩的责任，同时也要每月归还银行4000元的贷款，由于压力太大，无法承受，才决定将商品房转让，又因开发商的种种原因，房产证一直无法落实，导致被告债台高筑，被告急于转让该商品房，才被第三人所骗，第三人的目的和行为已构成欺诈。四、对“通知书”和国内标准快递回执，真实性认可，关联性、合法性不认可。因被告与前夫从未书面委托第三方转让该商品房，而且在三方所签的《房地产买卖合同》中，也无被告前夫的签名，是第三方以欺骗的方式骗取被告所签订，故被告不存在违约，故不应承担任何法律责任。五、对房款收据、完税证、专项维修基金收据，关联性不认可，因与本案无关。六、对“证明”三性不认可。第三人只是一个房地产经纪公司，不具备资质和资格对房屋的价格进行评估，其所评估的价格与实际价格不相称，是与原告串通欺骗被告的行为。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请法院驳回其全部诉请。
第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司陈述，第三人作为居间人促成合同成立，第三人已初步核实案涉房屋属于本案被告所有，本案的争议是由于卖方即被告违约导致的，应该由被告承担责任。
经审理查明，被告系位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居某栋某号的案涉房屋的产权人。案涉房屋于2015年3月17日登记办理房地产权证，房产证号为24***424。
2014年11月16日，原、被告及第三人共同签订了一份编号为0001**2的《房地产买卖合同》及附件，主要约定：一、原、被告共同委托第三人就买卖案涉房屋提供居间服务；二、被告将案涉房屋转让给原告，总楼价款为838000元，原告应于合同签订当日支付定金20000元，除了首期款外，其他楼款原告采取按揭付款方式支付；三、被告负责办理案涉房屋的房地产权证，并在办理出房地产权证后十个工作日内到房管部门办理递件手续；四、因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房屋、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；……等等。被告主张上述《房地产买卖合同》是第三人在明知被告已另行通过其他中介公司买卖案涉房屋且前一份买卖合同尚未解除的条件下采取唆使、欺骗的手段让被告签订的，主张被告并未委托第三人买卖案涉房屋，对上述主张，被告举证了一份其与名为邓海燕的案外人签订的房地产转让合同以及一份主张其与第三人的工作人员陈金辉的通话录音。对被告的上述主张及举证，原告及第三人均予以否认。
2014年11月16日当天，被告向原告出具了一份《房款收据》，确认收到原告交付的购房定金20000元。被告主张其收到定金20000元后第三人将其中的3000元作为佣金，主张其只收到17000元，对此主张，被告未能举证相应的收据；第三人的法定代表人表示不清楚并表示庭后向本院书面报告，但第三人至今未向本院提交相应的书面报告。
原、被告及第三人均确认被告已于2015年4月份办理出案涉房屋的房地产权证。2015年5月25日，原告及第三人向被告发出一份书面的《通知书》，通知被告逾期办理过户手续已构成违约，要求被告于2015年5月27日到第三人处办理过户手续，逾期则追究被告的违约责任。被告收到该《通知书》后仍拒不办理案涉房屋的过户手续，并主张其违约的原因是：被告与其前夫因案涉房屋产生感情纠纷导致离婚，在得知原告购买案涉房屋作为婚房后，被告宁愿违约也不愿原告重蹈覆辙。庭审中，被告明确表示解除案涉的《房地产买卖合同》。
另查，原告主张在被告违约期间案涉房屋周围楼盘的房价上涨导致原告现购买与案涉房屋相似的房屋要多支付120000元，对上述主张，原告举证了由第三人出具的关于房价上涨的《证明》。被告对此《证明》不予认可。庭审中，原告明确其依据案涉《房地产买卖合同》的约定要求被告承担总楼价10%的违约金，但同时认为该违约金过低，认为其实际损失为120000元。
第三人的经营范围为房地产经纪服务、房地产咨询服务，未具备房地产价值评估资质。
以上事实，有契税完税证、住宅专项维修资金专用收据、《房地产买卖合同》及附件、《房款收据》、《通知书》及快递单、录音光碟、《证明》、房地产转让合同、房产登记信息查询结果等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”的规定，被告在签订案涉《房地产买卖合同》时已年满十八周岁以上，系完全民事行为能力人，对签订案涉《房地产买卖合同》所产生的权利义务应当具有全面清醒的认识。即使被告主张第三人在明知其已另行通过其他中介公司买卖案涉房屋且前一份买卖合同尚未解除的条件下仍唆使被告签订案涉《房地产买卖合同》属实，被告作为完全民事行为能力人，也应对此行为产生的后果具有清醒的认识，不能以不懂法为由来推卸责任。综上，本院认定签订案涉《房地产买卖合同》系被告的真实意思表示。
承上，案涉《房地产买卖合同》系原、被告及第三人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告及第三人均应依约履行案涉《房地产买卖合同》。该合同约定被告应在办理出案涉房屋的房地产权证后十个工作日内到房管部门办理过户手续，约定经原告给予合理宽限期后被告仍拒不办理过户手续的，原告可解除合同并要求被告承担相应的违约责任。本案中，被告在2014年4月份已办理出案涉房屋的房地产权证，在原告于2015年5月25日书面通知被告履约并给予合理宽限期后被告仍拒不办理过户手续，且被告提出的宁愿违约也不愿原告重蹈其因案涉房屋造成夫妻感情破裂覆辙的这一理由过于牵强，明显不能成立，被告已构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。据此，原告有权解除案涉《房地产买卖合同》，对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房地产买卖合同》签订当天，原告已交付被告20000元定金，现该合同因被告违约而解除，原告依法可要求被告返还该20000元定金。至于被告主张的第三人扣除3000元佣金是否属实，均系被告与第三人之间的纠纷，被告可另案向第三人主张，但与原告无关，被告应返还原告的定金金额应为20000元，而非被告认为的17000元。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，被告构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方具有选择权，现原告作为守约方选择要求被告支付等额于总楼价10%的违约金，合法有据，本院予以支持。已知双方约定的总楼价款为838000元，则被告应支付原告违约金83800元。
另，原告主张该违约金过低，主张其实际损失为120000元，对此主张，原告举证了第三人出具的关于房价上涨的《证明》。因第三人并未具备房地产价值评估资质，故对此《证明》，本院不予采信。因原告未能证明约定的违约金低于实际造成的损失，故对原告主张违约金超出合同约定的83800元的部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告肖家辉、被告李新及第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司于2014年11月16日签订的编号为0001**2的《房地产买卖合同》；
二、被告李新应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告肖家辉购房定金20000元；
三、被告李新应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告肖家辉违约金83800元；
四、驳回原告肖家辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1550元，原告已预交，由原告肖家辉负担352.5元，被告李新负担1197.5元；保全费1070元，原告已预交，由原告肖家辉负担31元，被告李新负担1039元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二〇一五年七月二十四日
书记员 余秋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。