上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初70595号原告：徐森林。委托诉讼代理人：刘稷森，上海夜晨律师事务所律师。被告：龚志龙。委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。被告：张菊芳。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。原告徐森林与被告龚志龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院追加张菊芳为本案共同被告。原告徐森林及其委托诉讼代理人刘稷森、被告龚志龙的委托诉讼代理人叶元丰、被告张菊芳的委托诉讼代理人顾亮亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐森林向本院提出诉讼请求：1.请求判令坐落于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权属原告所有；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告龚志龙系朋友关系。2002年7月，原告名下位于本市浦东新区唐镇大丰村小徐家宅XXX号房屋遇动拆迁。本次动迁，原告可按动迁政策及拆迁安置协议购买位于上海市浦东新区唐镇路XXX弄XXX号XXX室(以下简称402室)房产。因被告家庭当时急需购房，为帮助被告，原告与被告约定由被告出资购买402室房产，原告配合被告办理402室的房地产登记手续。同时约定，待被告位于唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋动迁时，被告将其能购买的一套配套商品房交由原告出资购买。2003年，原告如约将402室房屋交由被告购买。2007年，被告名下位于唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋遇动拆迁。按动迁政策及拆迁安置协议，被告可购买上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称102室)房屋产权。按原、被告的前述约定，该102室房产应由原告出资购买。2009年11月21日，原告向被告龚志龙支付102室的购房款人民币338,778.32元。同日，被告张菊芳将102室房屋钥匙交付原告；同时，被告承诺于2014年底配合原告办理102室房屋的产权过户登记手续。原告随即对102室房屋进行装修并入住。被告承诺的房产过户期届至后，被告不同意配合原告办理102室房产的过户登记手续，故原告无奈而提起诉讼，具体诉请如前。被告龚志龙辩称，一、原告的主体身份不适格，法院应予裁定驳回。作为意向金收据的《购房价格清单》上并无原告徐森林的签名，原告与本案无关。即便徐圆是原告之女，徐圆系完全民事行为能力人，父女间的权利义务互相独立，原告不能代其女徐圆主张权利。二、原告主张的拆迁配套商品房互换的事实不属实，被告购买的402室房产系一手商品房，被告与开发商办理付款及相应登记手续，被告购买402室的事实与原告无关。根据原告提供的402室的房地产登记申请书、商品房预售合同、房屋交接书、契税缴纳证明可知，402室的房屋性质为一手商品房，系开发商经批准预售的房屋。至于原告关于402室房屋为其拆迁配套商品房的说法，这是因原告自愿放弃购买配套商品房并要求货币补偿所致，该房屋由开发商作为拆迁分配的剩余房源进行一手商品房买卖，符合国家规定。如原告对放弃房屋安置有异议，原告应向拆迁单位主张权利。三、即使法院认为徐森林具备原告资格，原、被告也从未达成房屋买卖合意。2009年11月，徐圆表示欲购买102室房屋，但被告龚志龙明确向徐圆表态，房屋的决定权不在被告龚志龙一人，必须由全体被拆迁人合意，但原告对放弃购买402室房产之事一直耿耿于怀，父女两人一再要求被告龚志龙将102室房屋出售给原告。原告数次找到被告多次劝说，在此情形下，被告龚志龙将102室的购房成本列了书面清单交给徐圆，徐圆得此价格清单后要求先按价格清单上的金额向被告龚志龙支付意向金，并在协商当日称已携带了全额现金，又称其携带现金不便，要求被告龚志龙先收下现金，双方约定如被告龚志龙与家人商定同意出售房屋，该笔意向金可作为购房预付款收取，如被告龚志龙与家人商定不同意出售房屋，被告退款即可。随后，徐圆与被告龚志龙在价格清单上签名，以此作为意向金收据。同时，徐圆又以看房为由要求被告龚志龙给付钥匙，被告龚志龙遂向徐圆交付钥匙。此后，在被告龚志龙的家庭成员聚会时，家人提到村里有人违法转让拆迁配套商品房，并对此现象不予认可，被告龚志龙遂得知房产共有人根本不同意转让房产，故未将徐圆欲购房之事告知家人。随后，被告龚志龙数次找到徐圆要求退还意向金，但徐圆拒不配合，其坚称已支付房款，房屋买卖事实成立，并强行让原告入住房屋。被告碍于朋友情面，至今无法收回房屋，只能将上述意向金视作原告预付的房屋租金。102室房屋自交房之日起至2011年12月间的物业管理费均由被告支付，这也是租赁关系的充分证明。四、《购房价格清单》缺乏基本的合同要件，仅是被告收取意向金的收据，不具备买卖合同效力，故双方不存在房屋买卖关系。原告在起诉状中载明房屋价格暂计338,778.32元，说明购房款尚未确定，原告未全额支付购房款。房屋交易是重大事项，双方仅签订《购房价格清单》不符合交易惯例，故买卖关系未建立。五、即便法院认定《购房价格清单》有房屋买卖合同的效力，因被告龚志龙未经被告张菊芳同意，被告龚志龙系擅自处分共有物，属无权处分，应属无效，不发生物权变动的法律后果。六、即便法院认定《购房价格清单》属于房屋买卖合同，但清单未约定五年限售期满后过户，违反了法律的强制性规定，应属无效。七、退一步说，即便法院认定《购房价格清单》属房屋买卖合同，但原告明知是被告的拆迁配套商品房，房屋权属涉及多个被拆迁人，原告未尽到审慎注意义务，其存在重大过失，不属于善意第三人，涉案房产不符合善意取得的法律要件。被告张菊芳辩称，一、就102室的房屋买卖事宜，被告张菊芳从未与原告磋商，亦未签订过合同或其他任何书面文件，原告与被告张菊芳不存在房屋买卖合同关系。二、原、被告之间不存在拆迁配套商品房置换事实，被告购买的402室系向开发商直接购买，与原告无关。庭审中，原告自认因其在川沙已购商品房，故自愿放弃拆迁配套商品房的购买权而要求货币补偿，并用货币补偿款另行购买他处商品房，故原、被告之间不存在拆迁配套商品房置换事实。三、《购房价格清单》不具备房屋买卖合同要件，不发生房屋买卖合同的法律效力。四、被告张菊芳系102室房产的共有人，被告不知晓102室房屋的买卖事宜，且事后未予追认，被告龚志龙擅自处分行为属无权处分，不发生物权变动的效力。五、《购房价格清单》的内容违反法律强制性规定，应属无效，且原告未尽到买家的合理审慎注意义务，原告的诉请应予驳回。本院经审理认定事实如下：2002年7月，原告名下位于本市浦东新区唐镇大丰村小徐家宅XXX号房屋遇动拆迁。本次动迁适用货币补偿，原告获得房屋拆迁补偿款374,271.59元。同时，拆迁单位向被拆迁人提供配套商品房源，402室即系拆迁单位向原告户提供的可购买房屋。因原告欲购买他处商品住房，故放弃购买402室房屋，并将402室房屋的购买权无偿让与被告。2004年4月，两被告及案外人龚燕共同与上海东唐置业有限公司(以下简称东唐公司)签订商品房预售合同，双方约定由两被告及案外人龚燕共同向东唐公司购买402室房屋产权，房屋总价为417,957元。2004年11月，402室房屋产权登记至两被告及龚燕三人名下。此后，原告又对先前放弃购买402室房产的事实后悔，并多次找到被告龚志龙，要求受让被告龚志龙户名下位于唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋动迁后配得的房屋。2007年8月，被告龚志龙作为被拆迁人代表与拆迁单位签订拆迁房屋补偿安置协议，协议约定被拆迁人为马顺宝、龚志龙、张菊芳、龚燕、丁斐波、龚思鸣，由拆迁人拆除被拆迁人位于唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋并给予被拆迁人相应拆迁补偿款。同时，由拆迁单位提供配套商品房源，102室即拆迁单位向被告龚志龙户提供的可购买配套商品房。此后，经被告龚志龙户的被拆迁人共同商定，102室房屋产权由两被告购买。2009年11月中旬，拆迁单位向被告龚志龙户交付102室等配套商品房钥匙，被告龚志龙户向拆迁单位订购102室等配套商品房。期间，原告与被告龚志龙商定，由原告向被告购买102室房产。2009年11月21日，被告龚志龙收取原告之女徐圆338,778.32元。同时，被告龚志龙向徐圆出具《购房价格清单》一份，清单载明102室房屋相应面积的价款，有线电视、电表、维修费、物业费、装修垃圾费的价款。徐圆作为付款人在清单上签名确认，被告龚志龙作为收款人签名确认。同日，被告龚志龙向原告交付102室房屋钥匙，原告随即装修并入住。2011年7月，两被告与上海君域置业有限公司(以下简称君域公司)签订商品房出售合同，合同约定由两被告以310,031.49元的总价向君域公司购买102室房屋产权。2011年10月11日，102室房屋产权登记至两被告名下。审理中，原告与案外人徐圆均表示徐圆系代原告向被告龚志龙支付102室房款。本院认为，102室房屋系唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋拆迁后由动迁单位向该户的被拆迁人提供的可购买配套商品房。唐镇民丰村东龚家宅XXX号房屋的被拆迁人为马顺宝、龚志龙、张菊芳、龚燕、丁斐波、龚思鸣，经该户家庭成员协商确定，102室房产由两被告购买，两被告经与君域公司签订商品房出售合同并支付相应房屋价款后取得102室房屋产权，102室房屋产权依法属两被告共同共有。原告与被告龚志龙之间就买卖102室房屋产权的事实成立，双方之间存在的是债权债务关系，原告作为买受人不能依据买卖事实直接取得房屋所有权。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。原告要求确认102室房屋产权归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐森林的诉讼请求。案件受理费6,381元，由原告徐森林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  颜佩娥人民陪审员  陆文英人民陪审员  肖晓彤二〇一七年三月十三日书 记 员  陈 淳附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。