湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第1212号
原告晏清，女，1988年8月16日出生，汉族。
委托代理人曾ＸＸ，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被告株洲天润房地产有限责任公司。
委托代理人文冬华，株洲市法学会法律服务部法律工作者，代理权限为特别授权，代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，签收各种法律文书等。
原告晏清诉被告株洲天润房地产有限责任公司（以下简称“天润房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨兴华担任审判长，与代理审判员陈帆、人民陪审员沈顺珍参加的合议庭，于2015年9月23日、2015年11月24日、2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告晏清及其委托代理人曾ＸＸ，被告株洲天润房地产有限责任公司的委托代理人文冬华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晏清诉称，2013年11月份，原告与被告天润房地产公司签订了一份《株洲市商品房预销售合同》，约定原告购买被告开发的枫溪花园房屋。合同签订后，原告将所有费用交清给被告，按照合同约定，被告应当在2014年12月30日交出合格的商品房。但被告直到2015年6月11日才在株洲晚报上刊登了要求所有业主于2015年6月30日收房的通知。被告出具的《工程竣工验收报告》没有城乡规划、公安消防、环保、城建四个部门任何一个部门的认可文件。而且房屋存在大量问题，如改造防火门、砌高阳台、架空层建房等等。故诉至法院，请求：1.判令被告退还向原告代收的房屋维修基金、代办证费共计人民币12291元；2.判令被告赔偿原告房屋违约交房、代收费未交的利息、砌高阳台、架空层建房共4项共计22116元（其中延期交房的违约金按照购房合同第十二条的规定已支付价款的日万分之一计算自2014年12月30日起至2015年6月11日止，共计163天；代收费未缴的利息以购房款为本金，按照银行利率的四倍计算自2013年11月26日起至2015年6月11日止；砌高阳台要求赔偿5000元、架空层建房要求赔偿10000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告晏清为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1.购房合同，拟证明原、被告之间的购房事实存在，被告存在延期交房、擅自改变户型的违约行为；
2.购房首付款票据及代缴契税、维修基金其它办证费用收据各1张，拟证明被告收取了原告代缴维修基金等费用20268元的事实；
3.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；
4.被告企业登记资料，拟证明被告主体资格；
5.株洲市住房和城乡建设局株建信访复字（2015）12号文件，拟证明被告不具备交房资格，也没有向建设监管单位提出验收申请；
6.2015年建设项目消防验收打印件，株洲市公安消防支队株公消验字（2015）第0139号建设工程消防验收意见书，拟证明枫溪花园消防申报验收整体不合格；
7.2015年7月20日株洲市建设工程质量安全管理处关于枫溪花园住宅小区工程竣工验收的情况，拟证明被告没有向工程质量监督机构提出书面验收申请，被告不具备交房条件；
8.关于枫溪花园物业用房位置变更协议复印件、株洲市规划局建设工程规划方案复印件、照片4张，拟证明被告擅自违规变更物业用房，损害业主利益；
9.照片15张，住宅一栋标准层平面图复印件二张，户型宣传图复印件二张，拟证明房屋户型与原规划不一致；
10.在株洲市规划局调取的住宅标准层平面图，拟证明房屋质量不合格。
被告株洲天润房地产有限责任公司（以下简称天润公司）答辩称：一、关于被答辩人要求答辩人退还房屋维修金、契税的问题。对于房屋维修金、契税的交付问题，答辩人是代为收取，并且会代被答辩人向相关部门交付。对于房屋维修金，答辩人会在被答辩人收房时就交付。另外，就房屋维修金、契税的交付，答辩人会实行多退少补的原则，且被答辩人已向答辩人作出了相应承诺，同意房屋维修金、契税等相关费用由答辩人代收代缴（同意多退少补）。并且，上述费用的收取与办理房屋产权证明密切相关。因而，对于该项诉讼请求，答辩人认为应待被答辩人收房后，由答辩人代为向相关部门缴纳，按多退少补的原则处理。二、关于答辩人延期交房的问题。答辩人确存在延期交房的问题，答辩人也认可延期交房的行为违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，故而答辩人愿意依据合同约定向被答辩人支付延期交房违约金。但是，延期交房的原因并非系答辩人故意拖延，而是因施工单位株洲市大坪建筑有限责任公司的施工原因所造成。虽根据合同相对性原理，答辩人在本案中应依据合同约定向被答辩人支付延期交房违约金，但答辩人事后会向责任方追偿。三、关于被答辩人要求赔偿其他费用问题。答辩人认为，被答辩人所提请求没有事实和法律依据，其也未能提供证据证明确存在相关损失，故请人民法院依法驳回其相关诉讼请求。
被告天润公司为支持其答辩理由，提交以下证据：
1.建设用地规划许可证复印件，拟证明被告已合法取得建设用地，经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求，于2012年1月12日颁发；
2.建设工程规划许可证复印件，拟证明被告就建设项目内容，经城乡规划行政主管部门审核通过，于2013年3月13日颁发；
3.建筑工程施工许可证复印件，拟证明经株洲市住房和城乡建房局批准，枫溪花园工程项目符合施工条件，准予施工，于2013年8月7日取得该证；
4.商品房预售许可证复印件，拟证明经株洲市房产管理局审批，被告于2013年11月6日取得商品房预售资格；
5.工程竣工验收报告复印件，拟证明2015年5月29日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位一致通过工程验收，符合原告与被告约定的交房条件；
6.商品房（预）销售合同复印件，拟证明合同约定的交房时间为2014年12月30日，房屋交付的标志为在株洲晚报发布交房公告；合同补充协议第十五条约定，规划、设计变更是指规划变更直接涉及本合同约定的商品房房屋发生规划变更，只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此作任何补偿；
7.枫溪花园交房公告复印件，拟证明2015年6月11日，被告在株洲晚报发布了交房公告，交房时间为2015年5月29日至2015年6月30日前；
8.湖南省物业专项维修资金专用收据及预收办证费收据及住房登记费缴款书，拟证明被告已经代原告交纳了维修基金10297元、预收办证费13960元及住房登记费160元；
9.株公消验字（2015）第0182号建设工程消防验收意见书复印件，拟证明枫溪花园1-3#栋及地下室建设工程2015年9月8日通过了消防验收。
经庭审质证，对原告的证据，被告的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，规划设计是经过规划部门批准许可的，符合合同约定，不直接影响买受人所售房屋的质量；对证据2真实性均没有异议，已经代原告交纳了维修基金10297元及办证费13960元，剩余费用多退少补；对证据3、4没有异议；对证据5真实性没有异议，时间是2015年7月28日，该文件只提到未提交竣工验收报告，没有提到被告交房不符合交房的条件；对证据6中2015年建设项目消防验收打印件真实性有异议，没有消防部门的确认书，时间为2015年7月15日，不能证明2015年7月15日之后的消防验收情况；对消防验收意见真实性没有异议，只能证明2015年7月15日之前消防还没有达到验收的标准，不能证明2015年7月15日之后消防是否合格；对证据7真实性没有异议，对证明目的有异议，只能证明被告在2015年7月20日之前没有书面通知工程质量监督机构，不能证明被告不具备交房条件；对证据的8真实性有异议，被告在规划部门有相关的备案，请求法院核实；对证据9有异议，照片不能证实房屋质量存在问题，如果原告对房屋质量有异议可在收房时向开发商提出意见，房屋质量问题应当由权威部门认定，对户型宣传图的真实性没有异议，对证明目的有异议，该份证据只能证明被告对楼盘进行宣传，不能达到原告的证明目的，如果对房屋户型作出小的调整未影响业主的正常使用及房屋质量，开发商是不需要做出任何补偿的；对证据10有异议，标准层平面图只是报建图，在建设过程中会有一些调整，最终应以规划局批准允许的方案实施。
对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1、2、3、4、7均无异议；对证据5、6有异议，根据相关法律规定，应是先由建设部门同意，之后再进行竣工验收；主体资格不适格，是不能收房的，本案中被告并没有提交相关的申请书，不具备交房条件；对证据8的真实性无异议，但从票据上看，不能确定被告是否代缴了契税；证据9系复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。
经审查，对原告提供的证据认证如下：对证据1、2、3、4予以采信；对证据5、6、7、8、9、10结合全案予以综合认定。
对被告提交的证据认证如下：对证据1、2、3、4、6、7、8予以采信；证据5系建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位均加盖章印的工程竣工验收报告，本院依法予以采信；对证据9，结合全案予以综合认定。
经审理查明，被告株洲天润房地产有限责任公司于2005年6月16日成立，从事房地产开发经营。被告天润房地产公司于2012年取得了枫溪花园的建设用地规划许可证，于2013年取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，并开发枫溪花园进行预售。2013年11月16日，原告晏清与被告天润房地产公司签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“甲方：株洲天润房地产有限责任公司……乙方：晏清……第二条乙方向甲方购买《枫溪花园》芦淞区太子路1397号枫溪花园2栋602室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。第三条……根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币398844.13元。（补偿款0元，乙方实际应付398844.13）……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……（三）甲方在合同约定交房日期交付或提前交付的，甲方所售房屋需经验收合格、并出示相关验收的书面文件（此处是指经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格后出据的验收报告）；乙方已经按合同约定如期足额缴清所有房价款、且按照政府政策要求缴纳所有房价款以外税费款及房屋公共维修基金，并出示有效税费凭证给甲方核查。第十一条甲方定于2014年12月30日前将该房交付给乙方。……第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方在株洲晚报上发布的交房公告。……第二十七条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。”该合同附件五《承诺书》约定：“……第四条本人同意契税、维修基金等相关费用由甲方代收……承诺人：晏清。”该合同补充协议约定第15条约定：规划、设计变更是指直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。《株洲市商品房（预）销售合同》签订后，原告支付了购房款，并向被告支付了代缴的维修基金等费用20268元。2015年5月29日，被告开发的枫溪花园经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了工程竣工验收报告。2015年6月11日，被告在报纸上登出枫溪花园交房公告，通知业主于2015年6月30日之前来收房。原告认为被告建成的房屋多处设计变更等原因，一直拒绝收房。双方就房屋设计变更、延期交房等赔偿问题无法达成一致意见，酿成本案纠纷。
另查明，被告已经代原告在株洲市房地产权属与交易管理处缴纳了预收办证费13960元，代缴纳了物业专项维修资金10297元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：被告方是否存在违约行为，如被告违约应当向原告支付的项目及金额。
本案中，原、被告签订的《株洲市商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。2015年5月29日，被告开发的枫溪花园经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了工程竣工验收报告，符合双发约定的交房条件，被告可以向原告交房。因合同约定被告应当于2014年12月30日前将枫溪花园的房屋交付给原告，但被告天润房地产公司于2015年6月11日才登报通知原告于2015年6月30日之前前来收房，故被告实际交房时间应算至2015年6月30日，已经超过合同约定的交房时间182天，其行为构成违约，应当承担违约责任，又因合同约定，被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当按原告已支付的房价款日万分之一计算向原告支付违约金，经计算延期交房违约金为7259元（398844.13元×0.0001×182天）。原告要求被告按照房价款日万分之一计算自2014年12月30日起至2015年6月11日止共计163天的延期交房违约金，经计算为6501元，未超过依法计算的标准，系原告对自身权利的处分行为，故本院对原告要求被告支付延期交房违约金6501元予以认定。另原告主张要求被告退还房屋维修基金等费用并支付代收维修基金等费用的利息，根据《株洲市商品房（预）销售合同》附件五《承诺书》第四条约定“本人同意契税、维修基金等相关费用由甲方代收代缴。”故被告天润房地产公司代收契税、维修基金等相关费用系经原告授权，具有合法依据，又根据庭审查明的事实，被告已经代原告向株洲市房产局交纳了房屋维修基金等费用，且本案诉争房屋暂未办理相关权属证书，无法确定房屋面积，房屋维修基金等费用的具体金额亦暂无法确定，故对原告要求被告退还代收的房屋维修基金等代收费用的主张不予支持，原告可以待房屋维修基金等费用的具体金额确定以后，对多缴纳的部分另行向被告天润房地产公司主张退还；关于代收维修基金等费用的利息问题，因双方未对被告代收维修基金等相关费用需向原告支付利息进行约定，且被告已经代原告将上述费用缴纳至株洲市房产局，故对原告要求被告支付代收费用利息的诉讼请求不予支持。此外，根据《株洲市商品房（预）销售合同》补充协议第15条“规划、设计变更是指直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。”之约定，因原告未提交证据证明房屋变更直接影响了房屋的正常使用，或者给其造成了损失，本院对原告要求被告赔偿砌高阳台、架空层建房所造成损失的诉讼请求，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告株洲天润房地产有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告晏清延期交房的违约金6501元；
二、驳回原告晏清的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币660元，财产保全费人民币364元，合计人民币1024元，由原告晏清承担人民币831元（已交纳人民币694元），被告株洲天润房地产有限责任公司承担人民币193元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨兴华
代理审判员 陈 帆
人民陪审员 沈顺珍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨 华
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。