北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01917号
上诉人（原审原告）孔祥生，男，1958年4月7日出生。
被上诉人（原审被告）穆明辉，男，1981年11月8日出生。
上诉人孔祥生因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，孔祥生起诉至原审法院称：2012年8月24日，我通过北京华宸巢业房地产经纪有限公司（下称华宸巢业公司）介绍承租穆明辉位于菜户营×××911室房屋，租期1年。2012年9月5日，我接到穆明辉电话，让我搬家，原因是我的亲属有精神病。2012年9月14日，穆明辉的爱人姚爱华和中介公司人员王××来收房子。经过他们检查，没有提出异议。我把房子的钥匙交给姚爱华，但剩余欠款穆明辉拒绝退还。现我诉至法院，要求穆明辉：1、退还租金7600元；2、退还押金3800元；3、支付违约金3800元；4、赔偿中介费3800元；5、赔偿搬家损失3000元；6、支付剩余电费31元；7、支付上述款项的利息715元。
穆明辉辩称：孔祥生所述情况与事实不符，是10月9日接到派出所电话我才知道住了精神病人，当时是租户报的警。钥匙当时是租户直接交给了中介，我没有收取，我是三个月合同到期后拿的钥匙。而且对方在报警后房子还有人居住。当时我们委托中介租房时对中介说明了租户不得是精神病人等情况。直到民警给我打电话时才知道有精神病人入住及扰民的事实。得知此事后，我们去看房检查安全状况，当时孔祥生也未告知要退租及退还钥匙一事，所以双方也无任何的交接手续。房子目前损坏严重，对于孔祥生的诉讼请求，我不同意，违约方是孔祥生，且是合同期满孔祥生才走的，电表余额无法核实，如有同意退。押金虽然我收取了，但房子有损坏应折抵损失。同意退还电费31元。
原审法院经审理确认：穆明辉与孔祥生、华宸巢业公司签订的《房屋租赁居间合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。
双方合同在2012年10月发生精神病人自锁房中事件后实际解除。本案的争议焦点在于合同解除的时间和方式，针对争议焦点问题孔祥生向法庭提供的证据是华宸巢业公司工作人员王××的证明、收条，穆明辉向法庭提供证据是华宸巢业公司出具的证明和华宸巢业公司工作人员王××的证人证言。上述几份证据为同一单位出具，但其内容却存在矛盾。关于上述几份证据的证明力问题，首先，华宸巢业公司工作人员王××给孔祥生出具的证明、收条在前，而且是在本案起诉之前，而华宸巢业公司给穆明辉出具的证明和华宸巢业公司工作人员王××证人证言在后，而且是在本案起诉之后，从时间的先后和涉诉因素而言，时间在前且形成于诉前的证据可信性较大。其次，华宸巢业公司工作人员王××在庭审中的证言前后矛盾，且最先作出的证言内容与其为孔祥生出具的证明、收条内容相近，而其此后证言中的表述与其为孔祥生出具的证明、收条内容不一致，亦未给予合理解释。另外，其证言中所提的收取孔祥生钥匙后暂时保管，过了一段时间才交给穆明辉的内容，显然不符合常理。再次，华宸巢业公司工作人员陪同穆明辉检查房屋时双方并未确认物品损坏，在检查房屋时简单的查看显然无法确认受损物品的材质、受损程度、是否可以正常使用等情况，而华宸巢业公司出具的证明中列明的物品损害不但内容详细而且与穆明辉提供维修清单的内容完全一致，此情形显然与常理不符。最后，穆明辉主张其在合同到期后才去取房屋钥匙，但其实际收取房屋钥匙是在合同期内，即便按其表述的时间判断，其收取钥匙的时间是在孔祥生所付租金到期后，但此时如双方没有解除合同的合意，穆明辉理应向孔祥生主张第二期的租金，而不是收回房屋钥匙。综合上述因素，法院有理由相信孔祥生所提交的证据较为可信。
从孔祥生提交的华宸巢业公司工作人员王××的证明、收条，可以看出以下内容：1、2012年10月穆明辉与孔祥生就解除双方租赁关系达成合意，并由华宸巢业公司继续带客户看房；2、穆明辉对涉案房屋的损害问题无异议；3、孔祥生于2012年10月23日将房屋交还穆明辉。
现孔祥生要求穆明辉退还租金7600元的请求，其中合理部分4053元，法院予以支持，超出部分，不予保护。孔祥生要求穆明辉支付剩余电费31元，穆明辉对此予以认可，且同意支付，法院对此不持异议。孔祥生要求穆明辉退还押金3800元，因双方并未正式交接，而孔祥生在承租涉案房屋期间确存在精神病人自锁房中、警察破门等情况，必然对房屋产生一定损坏，而孔祥生未举证证明其将上述必然损坏的情况进行过相应维修，而对涉案房屋进行维修亦需支付一定费用，该费用理应从押金中扣除，故孔祥生所付押金应在适当扣除维修费用后予以退还。孔祥生要求穆明辉支付违约金3800元、赔偿中介费3800元、配偿搬家损失3000元，但其所提供的证据显然尚不足以证明涉案合同系由于穆明辉违约而解除，因此孔祥生的上述请求，无事实及法律依据，法院不予支持。孔祥生要求穆明辉支付上述款项的利息715元的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、穆明辉于判决生效之日起十五日内退还孔祥生租金四千零五十三元。二、穆明辉于判决生效之日起十五日内退还孔祥生押金一千八百元。三、穆明辉于判决生效之日起十五日内支付孔祥生电费三十一元。四、驳回孔祥生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，孔祥生不服上诉至本院称：系穆明辉先通知我搬家，要求解除合同的，穆明辉是违约方，我要求改判穆明辉退还我两个月的租金7600元、押金3800元，赔偿我中介费3800元、搬家费3000元、违约金3800元。我未对涉案房屋造成损坏，不同意赔偿穆明辉房屋维修损失。穆明辉对原判有异议，但未上诉。
经审理查明：2012年8月25日，穆明辉（甲方）与孔祥生（乙方）、华宸巢业公司（丙方），签订《房屋租赁居间合同》，约定孔祥生承租穆明辉位于北京市丰台区×××911室房屋，租期自2012年8月25日至2013年8月24日止，租金3800元每月，押金3800元，居间服务费3800元。合同约定：（五）违约责任，1、甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，若不提前30天通知乙方，赔偿乙方相当于一个月租金的违约金。3、乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方，若不提前30天通知，赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。合同附件（二）物业交验单，家电：彩电1，冰箱1，空调1，洗衣机1，热水器1，抽油烟机1，燃气灶1，家具：双人床1个，组合衣柜2组，梳妆柜2组，床头柜1个，微波炉1个，电视柜1个，沙发1个，组合橱柜3组。
上述合同签订后，孔祥生向穆明辉支付了2012年8月25日至2012年11月24日的租金11400元和押金3800元，并向华宸巢业公司支付了中介费3800元。
2012年10月，涉案房屋内出现精神病人将自己反锁在卧室内的情况，六里桥派出所接到报警后，破开卧室门，将精神病人送去就医。同时，六里桥派出所相关警官表示其在破门之前将情况通知了房主穆明辉，但并未要求穆明辉收回房屋。对于收房原因，穆明辉解释为孔祥生承租房屋后将承租房屋交由其患有精神疾病的亲戚居住，由于该亲戚发病反锁房门导致报警解救，穆明辉担心以后还会发生危害，无法保证安全，因此提出解除租赁合同，收回房屋。孔祥生对其将承租房屋交由其患有精神疾病的亲戚居住，由于该亲戚发病反锁房门导致报警解救的事实予以认可。
2012年10月23日，华宸巢业公司工作人员王××为孔祥生出具收条，载明：今收到钥匙三把、燃气卡1个、电卡1个，电费31元。
2012年12月5日，华宸巢业公司工作人员王××为孔祥生出具证明，载明：2011年9月14日，房东约我到鹏润雅苑911室检查房子，没有提出异议，租房人孔祥生交出一把钥匙房东让我带客户看房，房东把钥匙给我带客户出租房屋。
2013年7月14日，华宸巢业公司为穆明辉出具证明，载明：兹证明北京市丰台区×××911房主穆明辉于2012年8月25日与孔祥生签订租赁合同，2012年10月下旬21世纪不动产接到穆明辉电话，911租户中住有精神病患者，并对房屋进行破坏、扰民，该地区派出所民警出警劝其离开就医。房主委托我公司进行核实，我公司委派职工王××同志进行了房屋损坏的核实，经检查房屋主卧实木柜子2组、实木床1张、实木梳妆台1个、空调1台、窗户1扇、门及门框、门锁均有不同程度的损坏、磕碰、掉漆，不能正常使用。房主穆明辉于2012年11月25日从21世纪不动产取走房屋钥匙。
庭审中，穆明辉就其主张提交如下证据：
1、华宸巢业公司工作人员王××的证人证言，开庭时证人首先表示其陪穆明辉的妻子看房子情况，发现房门有损坏，入住租户说不租房了，有三把钥匙放两把到我处。此后又表示房里的柜子及房门有损坏，以其证明为准，把三把钥匙中两把给了我，水电燃气卡均未收到。最后表示孔祥生没有说不租房，只是把钥匙给他让他保管，所以钥匙没有直接给穆明辉，而是过了一段时间才给穆明辉的。另，证人表示穆明辉在孔祥生退租后，继续将涉案房屋委托其公司出租。孔祥生不认可该证据。
2、维修清单、收据，证明穆明辉维修空调花费1000元，维修门及门框、实木组合柜、实木梳妆台、窗户、实木床花费5816元。孔祥生不认可该证据，并认为涉案房屋不存在损坏。
上述事实，有《房屋租赁居间合同》、收条、收据、证明、调查笔录、证人证言、维修清单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：穆明辉与孔祥生、华宸巢业公司签订的《房屋租赁居间合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。在合同履行过程中，孔祥生将其租赁的涉案房屋交由其患有精神疾病的亲戚居住，由于该亲戚发病将自己反锁在卧室内，六里桥派出所接到报警后，破开卧室门，将精神病人送去就医。鉴于上述情况，穆明辉担心今后有可能再次发生危险，造成损害后果，而提出解除租赁合同理由正当，孔祥生将其租赁的涉案房屋交由精神疾病患者居住，存在安全隐患，且已给穆明辉造成损害，违反了双方合同关于合法使用房屋的约定，穆明辉提出解约符合合同约定及法定解约条件，不构成违约。孔祥生上诉要求认定穆明辉违约解除合同依据不足，本院不予支持。
鉴于孔祥生要求认定穆明辉违约解除合同的请求不能成立，孔祥生基于穆明辉违约解除合同的主张，而要求穆明辉退还两个月的租金7600元、押金3800元、赔偿中介费3800元、搬家费3000元、违约金3800元的请求，本院亦不予支持。
孔祥生上诉称未给穆明辉的房屋造成损坏，不同意赔偿维修损失。从精神病人反锁房门，警察破门解救的事实，可以判断穆明辉房屋在此过程中确有损坏，原审法院判决从押金中抵扣房屋损坏维修费并无不妥，孔祥生上诉不同意抵扣房屋维修费于法相悖，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费184元，由孔祥生负担136元（已交纳），由穆明辉负担48元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费369元，由孔祥生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 房依彤