河南省平舆县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1723民初1004号
原告朱美荣，女，汉族，1957年12月1日出生，住河南省平舆县。
委托代理人刘凌，河南北纬律师事务所律师。
被告宋万年，男，汉族，1972年11月14日出生，住河南省平舆县。
原告朱美荣诉被告宋万年租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱美荣及其委托代理人刘凌、被告宋万年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱美荣诉称，其于2009年3月12日租赁赵书勤在医药公司楼下的一间门面房，同年5月18日转租给被告使用，租期自2009年5月18日至2014年5月18日，租金随行就市。2011年其购买了该间门面房，2012年被告弄虚作假，谎称购买的门面房包含其所购买的门面房，并提起诉讼。历经四年诉讼，河南省驻马店市中级人民法院判决该间门面房归其所有。但被告仅支付租金至2012年，其后2013年、2014年及2015年的租金没有支付。2016年3月8日，经平舆县公安局解放街派出所调解，由被告将房屋交付并恢复原状，否则承担200000元的违约金，被告没有在约定的期限内履行调解义务。请求被告支付租金220000元；请求被告把租赁的房屋恢复原状：玻璃门、货架吊顶、地板砖，并支付违约金200000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告宋万年辩称：1、其与原告已经解除租赁合同，原告请求的220000元租金没有依据；2、双方争议的该间门面房其在使用过程中没有改动过，所以，原告请求恢复原状的诉讼请求不应当得到支持；3、双方于2016年3月8日在平舆县解放街派出所的调解下达成协议，其已经按照双方协议约定履行了义务，原告请求200000元违约金不应当得到支持。
经审理查明，原告于2009年3月12日租赁案外人赵书勤在医药公司楼下的一间门面房（涉案房屋）。同年5月18日被告与原告的儿媳徐莹莹签订一份房屋租赁�同，将该房屋转租给被告使用，租期自2009年5月18日至2014年5月18日止，共计5年。每年租金为21000元，租金一年一付。后原告的儿媳妇徐莹莹给被告发传真要求终止协议，内容为：徐莹莹和宋万年2009年签订的租房协议取消。2011年4月23日，朱大海（朱美荣的哥哥）出具一份收条：“今收到宋万年门面房租金，租期为2011.5.14号至2012.5.14号租金为21000元整。”2011年6月1日朱大海、朱美荣又出具一张收条：“收到宋万年2011年5月18号到2012年5月18号房租钱9000元。”两次合计3万元。之后，原被告双方因门面房权属问题发生纠纷，经河南省驻马店市中级人民法院审理，于2015年12月28日作出（2015）驻民三终字第30号民事判决书，判决张立勇、赵素勤于判决书生效后二十日内，协助朱美荣办理涉案房屋过户登记手续。该判决审理查明认定的以下事实：该案原被告双方争议的该间门面房被告一直使用到2014年夏，期间原被告双方多次发生纠纷，经派出所调解，被告向原告支付租金，继续使用该间房屋。2014年夏，原被告双方再次发生纠纷，导致房屋一直无人使用。
2016年3月8日，原被告双方发生纠纷，经平舆县公安局解放街派出所调解，以朱美荣为甲方，宋万年为乙方，双方达成调解协议，内容为：“2016年3月8日下午14时许，在平舆县古槐镇西塔寺街中段医药公司门面房子内，朱美荣与宋万年因琐事发生纠纷。经调解，双方自愿达成如下协议（包括协议内容、履行方式和期限等）：一、平舆县古槐镇西塔寺街中段医药公司门面房从东往西第二间、第三间中间隔墙，经双方商定有宋万年于2016年3月12日之前将主体工程结束，粉墙于3月20日结束。费用由宋万年自理（一红砖的长度墙）。甲方门面房前的广告牌子有宋万年于3月20日前拆除。二、双方协议各自门前不得封堵。三、宋万年原装修的第三间门面费用从此不再提起，第三间门面内的装修朱美荣随时可以改动，宋万年不得干涉。四、如果一方违约，支付对方违约金20万元人民币。五、其他纠纷双方通过司法渠道解决。六、双方就此事不再追究各自的法律责任。本协议自双方签字之时起生效。对已履行协议的，公安机关对违反治安管理行为人不予处罚；对不履行协议的，公安机关依法对违反治安管理行为人给予治安管理处罚，被侵害人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。本协议一式三份，双方当事人各执一份，调解机关留存一份备查。2016年3月8日。”被告按照双方达成的协议将第二间、第三间门面房的隔墙建设完工、将门前的广告牌拆除。
审理过程中，原告申请对涉案房屋自2012年5月19日至2016年5月18日的租金进行评估，经驻马店光大资�评估事务所评估认定：“委托房产从2012年5月19日至2016年5月18日期间所表现的租赁价值为180000元。”
上述事实，有原告提供的（2015）驻民三终字第30号民事判决书、调解协议书、评估报告书，被告提供的（2015）驻民三终字第30号民事判决书、照片，法院在解放街派出所调取的照片及当事人陈述在卷作证，并当庭质证，足以认定。
本院认为，原被告双方签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效的合同。该合同对双方当事人均具有约束力，故，双方当事人应当按照合同约定内容履行权利和义务。根据双方签订的合同，原告将房屋出租给被告使用，租期自2009年5月18日至2014年5月18日止，被告支付原告租金至2012年5月18日，故，原告请求被告支付2012年5月19日至2014年5月18日的租金，本院予以支持。经双方协商，2011年5月18日至2012年5月18日的租金已变更为30000元，参照评估报告2012年5月19日至2013年5月18日的租金酌定为35000元，2013年5月19日至2014年5月18日的租金酌定为40000元。自2014夏至2016年3月，被告并未占有并使用该间门面房，但该间门面房在此期间未取得收益是由于被告过错造成的，根据公平合理原则，应当减少被告支付的租金，酌情认定为该期间租金的30%。根据评估报告显示2012年5月19日至2016年5月18日该间门面房所表现的租金价值为180000元，每月租金为3750元（180000元÷48），2014年6月至2016年3月共计21个月，该时间段的租金为78750元（21×3750元），被告应当承担的租金数额为55125元（78750元-78750元×30%）。故，原告支付被告租金的数额应当为130125元（35000元＋40000元＋55125元）。原告诉称，2016年3月8日，经平舆县解放街派出所调解，由被告将租赁的房屋于2016年3月20日前交给原告并恢复原状，否则承担违约金200000元，但原告没有提供相关证据证明该间门面房出租之前的原状，且原告在2016年3月17日已将该房屋出租给别人使用，故，原告请求被告将房屋恢复原状、支付违约金200000元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宋万年于本判决生效后十日内支付原告朱美荣租金130125元；
二、驳回原告朱美荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由原告朱美荣承担4698元，由被告宋万年承担2902元；鉴定费3000元，由被告宋万年承担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 崔新民
审 判 员 王晓颖
人民陪审员 张 宇
二○一六年十二○一六年十二月二日
书 记 员 黄文娟