黑龙江省绥化市北林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥北民再初字第2号
案外人李长江，男，1964年9月18日生，汉族，无职业，原住绥化市北林区红卫街1委*组，现住绥化市北林区丽水雅居小区*号楼*单元***室，身份证号×××。
原审原告李敏，女1980年6月2日生，原住绥化市，现住绥化市。
委托代理人李广明，住绥化市。
委托代理人韩胜林，绥化市北林区吉泰法律服务所法律工作者。
原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司。地址绥化市北林区中直北路***号。
负责人孟令达。
委托代理人王玉英，黑龙江申平律师事务所律师。
委托代理人赵国臣，住哈尔滨市道里区。
原审原告李敏与原审被告黑龙ＸＸ能房地产开发有限公司绥化分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月6日作出（2013）绥北民初字61号民事调解书。案外人李长江以该调解书遗漏当事人为由向本院提起申诉。经本院院长提起审判监督程序决定（2013）绥北民初字61号民事案件进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，案外人李长江和原审原告李敏的委托代理人韩胜林、李广明及原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司委托代理人王玉英、赵国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审诉讼中原审原告诉称，2010年12月22日原告和被告签订了房屋买卖合同书，原告购买了丽水雅居小区十四栋二号26.27平方米车库。合同约定每平方米3806元，总价款100000元，2010年12月22日交房。原告按约定履行了交纳房款和入户费手续后，被告以种种理由推托至今未履行交房义务。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权利，给原告造成了经济损失，原告要求法院判令被告履行合同并赔偿损失。
原审诉讼中原审被告同意原审原告的诉称。
原审查明，2010年12月22日原告李敏和被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订了房屋买卖合同书一份，约定原告购买被告承建的绥化丽水雅居小区第十四栋二号车库，建筑面积26.27平方米，每平方米3806元，车库总价款100000元，于2010年12月22日交付原告。合同签订后，原告向被告交付了购房款、进户费及物业取暖费等费用，被告按合同约定向原告交付车库。现原告诉讼来院，要求依法确认原被告签订的商品房买卖合同有效，案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：原告李敏与被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的商品房买卖合同有效。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司负担。
本院再审诉讼中案外人李长江申诉称，2009年原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司开发绥化市丽水雅居小区，将小区建设工程的五项承包给杨成福，并约定以建设完工后的十四栋二号车库抵偿工程款，工程完工之后黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司将十四栋二号车库交付给杨成富。杨成富经黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司同意又把此车库转让给了我，并实际交付给我。2011年4月19日黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司与我签订了十四栋二号车库的商品房认购书。2013年6月6日经北林区人民法院调解，李敏与黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司达成调解协议，并送达了（2013）绥北民初字第61号民事调解书。调解书没有征求我的意见遗漏了当事人，我应为第三人，其内容损害了我的利益，该案审理程序违法，所以我提出申诉，请求撤销（2013）绥北民初字第61号民事调解书，确认已经实际履行的我与被申诉人黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的房屋买卖合同有效。
原审原告李敏诉辩称，原审原告与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的房屋买卖合同真实有效，而且李敏也与原审被告实际履行了该买卖合同，房屋所有权应该归李敏所有，同时李敏的房屋买卖合同已经法院确认有效，证实李敏是该争议车库的所有权人，请法院查清事实，驳回申诉人的诉讼请求。
原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司辩称，李长江认为原审法院遗漏当事人、程序违法的理由不成立，因为李长江不是李敏与原审被告房屋买卖合同中的第三人，不是该案当事人，应另行起诉。另外李长江的两个诉讼请求一个是撤销之诉，一个是确认之诉，应该分开审理。李长江请求撤销的房屋面积、位置、价款与其请求确认的房屋面积、位置、价款也不同，不是同一标的。（2013）绥北民初字第61号民事调解书内容真实有效，程序合法，李长江的理由不能成立，应当依法驳回。
本院再审查明：原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司是绥化市丽水雅居小区的开发单位。2010年12月22日原审原告李敏与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订了商品房买卖合同书，合同约定了买卖标的物为绥化市丽水雅居小区十四栋二号建筑面积26.27平方米车库一个，平方米价格3806元，总价款100000元，房屋交付期限为2010年12月22日。该合同签订后没有实际交付房屋。2011年4月19日案外人李长江与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订了商品房认购书一份，认定书约定一次性购买丽水雅居小区四个车库，其中包括黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司已经与李敏签订商品房买卖合同书的绥化市丽水雅居小区十四栋二号车库一个，合同约定平方米价格3800元，四个车库总价款为401584.00元，交付房屋期限为2011年4月19日。李长江按交付房款约定当日交付房款，并实际占有房屋。2011年6月14日原审原告李敏向原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司交付了购买丽水雅居十四栋二号车库的购房款100000元和入户费等相关费用6347元，办理了入户手续并取得房屋钥匙。之后李敏发现车库钥匙被换，车库被李长江占有，经协调未果，原审原告李敏于2013年1月18日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求本院确认其与黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的商品房买卖合同有效。该案审理中经本院主持调解原审原告和原审被告达成一致意见，本院2013年6月6日作出（2013）绥北民初字第61号民事调解书，确认原审原告李敏与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的商品房买卖合同有效。之后原审原告李敏持该调解书又向本院提起占有物返还诉讼，要求实际占有争议房屋的李长江返还房屋，归还所有权。李长江遂以（2013）绥北民初字第61号案件遗漏当事人、损害了自己合法利益为由提起申诉，要求本院确认其与黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的商品房认购书有效。上述房屋原审原告李敏和案外人都没有办理房屋产权登记手续。
上述事实，有原审原告李敏与黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司签订的商品房买卖合同书一份、李敏交纳购房款收据、李敏交纳十四号楼入户费收据，有案外人李长江向本院提供的与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地产开发有限公司绥化分公司于2011年4月19日签订的商品房认购书、2011年4月19日交付房款收据等证据予以证实。
本院再审认为，原审原告李敏和案外人李长江都分别与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地长开发有限公司绥化分公司签订了房屋买卖书面手续，先后向原审被告交付了购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审原告李敏与原审被告签订的《商品房买卖合同》和案外人李长江与原审被告签订的《房屋认购书》都是有效房屋买卖合同书。原审原告李敏与原审被告黑龙ＸＸ能时代房地长开发有限公司绥化分公司签订合同后即经原审被告交付钥匙并办理了入住手续，应视为原审原告对争议车库取得了合法占有权。案外人李长江不是原审被告交付的车库钥匙也没有办理入住手续，不属于合法占有。原审原告李敏是2010年12月22日与原审被告签订的商品房买卖合同书，案外人李长江是2011年4月19日与原审被告签订房屋认购书，原审原告李敏与原审被告签订房屋买卖合同书时间在前，案外人李长江与原审被告签订房屋认购书时间在后。根据最高人民法院关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知第十六条“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。确定合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等”的规定，在争议双方都没有办理房屋所有权转移登记的情况下，原审原告李敏签订合同在先、且办理手续合法齐全，应认定李敏对争议车库是合法占有，并享有顺位在先权，故本院对原审原告李敏的请求应予支持。关于案外人李长江认为原调解书遗漏当事人，其应作为第三人参加诉讼的问题，本院认为李长江不属于必要的共同诉讼的当事人，故案外人李长江主张理由不成立，本院不予支持。案外人李长江可以另行诉讼实现其合法权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第四百二十四条二款之规定，判决如下：
一、维持（2013）绥北民初字第61号民事调解书。
二、驳回案外人李长江的诉讼请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人书提供副本，经本院上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 赵继红
审 判 员 陈士学
助理审判员 曾庆春
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 林雪原