湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00235号
原告余燕。
委托代理人曾伟德。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人林新愉。
委托代理人杨琼。
原告余燕诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告余燕委托代理人曾伟德、被告委托代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余燕诉称，2007年1月12日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于岳麓区含浦中路793号，项目名称为“星语林＊汀湘十里”第Ⅰ岛D09栋；房屋建筑面积471.49平方米；房屋总价款为2734642元。根据合同约定，2009年8月2日原告已经接收房屋。然而，时至今日，被告一直没有向原告交付本案房屋所有权证与土地使用证。现原告已全面履行合同，被告则违约至今，原告经数次请求被告办理前述二证未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告限期办理完成原告的房屋所有权证与土地使用证；2、请求判令被告暂向原告支付逾期办证违约金199629元（自2012年11月25日起暂时计算至2014年11月25日），并计算逾期办证违约金至被告实际办理完成并将证交付原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告创普公司答辩称，一、目前原告的房产权证已经办理完毕，原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，被告认为一是违约金比例过高且没有给原告造成实际损失；二是延期办证的主要原因系汀湘十里项目由原长沙市望城县调整至岳麓区进行行政管理造成的，被告不应当承担延期办证的违约责任。二、本案中延期办理产权登记备案系被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主管原因故意所致，故被告不应当承担责任。被告开发的星语林汀湘十里项目原属长沙市望城县管辖范围，2009年6月，由于行政区划调整项目所在地划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化、国土证换证等多种原因耽误了办证业务才导致产权登记滞后，且延期较长，被告有证据证实造成延期的事实。三、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便是要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少。
经审理查明：2007年1月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里八区I岛9栋。第四条约定：商品房总价款为2734642元。第六条约定：付款方式及期限。买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式具体付款方式见附件五。第八条交付期限。出卖人应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起／工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%赔偿买受人损失。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房款。被告于2009年8月2日向原告交付涉案房屋。被告于2012年7月30日为原告办理了房屋产权初始登记。被告于2014年10月21日为原告办妥房屋产权证书。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收楼通知单、发票，被告提供的长沙市商品房初始登记凭证列表等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2009年8月2日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，本院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。同时该条款明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。对于原告要求被告限期办理房屋所有权证与土地使用权证的请求，现被告于2012年7月30日按合同的约定为原告办理了房屋产权登记，已履行合同约定的办理房屋产权登记的义务，2014年10月21日为原告办妥房屋产权证书，因合同对国有土地使用权登记时间约定不明，根据相关规定，被告应在为原告办妥房屋产权证书后，在合理的期限内为原告办理国有土地使用权登记，故本院结合本案的客观情况酌情认定被告应在本判决生效后360个工作日内为原告办理国有土地使用权登记。
因被告直至2012年7月30日才为原告办理房屋权属登记，根据相关规定，被告应在为原告办理房屋产权登记后在合理的期限内为原告办妥房屋产权证书，再在合理的期限内为原告办理国有土地使用权登记，本院认定此合理期间分别六个月和一年六个月，但被告至今未为原告办理国有土地使用权登记，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故原告请求被告承担违约责任，本院予以支持。对于被告承担违约责任的时间起算点问题，被告于2012年7月30日办理房屋权属登记，扣除合理期间后被告应在2014年7月30日前为原告办理国有土地使用权备案登记，故被告应从2014年7月31日起承担逾期办理登记的违约责任。原告要求计算从2012年11月25日起至权证实际交付日止的违约金，本院根据查明事实认定被告应承担从2014年7月31日起至原告向本院主张权利之日2015年6月10日止的违约责任。被告抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的违约金为25842元（2734642元×0.03‰×315日=25842元）。如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告办理国有土地使用权证的登记手续，则应从逾期之日起至实际登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告支付逾期办理国有土地使用权证登记手续的违约金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司从判决生效之日起360个工作日内为原告余燕办理星语林·汀湘十里1岛9栋101的国有土地使用权证的备案登记手续；
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告余燕逾期备案登记违约金25842元；如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告余燕办理国有土地使用权证的备案登记手续，则被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司应从逾期之日起至实际备案登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告余燕支付逾期办理国有土地使用权证备案登记手续的违约金；
三、驳回原告余燕的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4293元，适用简易程序减半收取2147元，由原告余燕负担278元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担1869元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一五年八月十九日
书记员 陈 莎
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。