浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第2067号
原告（反诉被告）：薛孝友。
原告（反诉被告）：郑小平。
被告（反诉原告）：黄云春。
被告（反诉原告）：丁丽敏。
二被告（反诉原告）之共同委托代理人（特别授权代理）：成伟钦，嵊州方圆法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）薛孝友、郑小平与被告（反诉原告）黄云春、丁丽敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，后黄云春、丁丽敏提起反诉，本院予以一并审理，于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）薛孝友、郑小平，被告（反诉原告）丁丽敏及二被告（反诉原告）之共同委托代理人成伟钦到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛孝友、郑小平，二被告（反诉原告）之共同委托代理人成伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，被告向原告购买江南春城9幢3单元1001室房屋，双方于2011年12月14日签订房屋买卖契约一份，约定房屋成交价为85万元，付款方式为原告从开发商处领取钥匙交被告后，被告支付首付款45万元，余款40万元通过银行二手房按揭贷款支付。同时约定，从交房之日起三日内到原告三证办齐从银行赎出止，原告在银行的按揭款由被告支付，但被告拿到房屋后，只支付了8个月的按揭款，经原告多次催讨，被告至今仍未支付自2012年9月1日起的按揭款。现原告诉至法院，请求：1.判令被告立即向原告支付按揭款本金及利息88027.51元和违约金88740元（违约金具体计算方式：自2012年9月1日到2015年8月4日，按85万元的每日万分之一）；2.判令被告立即向原告付清购房余款40万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1.对原告诉称的房屋买卖契约签订的时间、购房成交价及房款支付方式没有异议，但要说明的是买卖契约第十一条约定的：“上述房产甲方（即原告）的按揭贷款从交房之日起到甲方三证办齐从银行赎出止，月供由乙方（即被告）去支付，甲方三证办齐后由甲方去还清剩余贷款部份，甲方支付给乙方已还的贷款本金部份。乙方的贷款额度以银行批准为准，不足部份现金找补”的前提条件是，在签订买卖契约时，原告承诺于2012年4月作出三证并将房屋过户到被告名下。被告考虑到从签订协议到原告承诺过户的时间也就5个月左右，垫付的按揭利息也就10000元左右，因此被告才同意作上述约定。但至今涉案房产仍未过户到被告名下，是原告违约在先。2.原告与嵊州市雅邦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中，出卖人承诺于2012年7月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。原告也是基于商品房买卖合同中的该项约定对被告作了承诺。后由于嵊州市雅邦房地产开发有限公司存在违规行为，导致该小区的土地、房屋权属证书到2014年3月25日才办理了商品房的初始登记。原告也已通过诉讼途经向开发商主张了迟延交付权属证书的违约金，也得到了法院的支持。但在可以办证后，原告故意拖延不去办证，导致损失扩大。3.就房产何时过户的问题，原、被告在中介工作人员史琢祥的协调下，原告曾再次承诺于2012年9月作出三证。但到2012年9月，涉案房产仍未过户到被告名下，被告仍继续垫付按揭贷款本金至2013年3月。之后，因考虑到原告二次违约在前，为保证被告自已的权益，被告行使不安抗辩权，未再继续支付按揭款。因此，原告要求被告支付按揭贷款本金及利息、违约金无事实和法律依据。若要求被告支付2012年1月至2015年7月的所有按揭款，则被告购买房屋的成本远远高于约定的房价85万元，显失公平。退一步讲，若法院认为被告应承担违约金，协议中约定的违约金计算标准过高，鉴于本案土地、房屋权属证书迟迟无法办理的原因是开发商违规行为所导致，就违约金的计算标准，请法院依法作出合理的调整。4.被告尚欠原告剩余购房款40万元，对此被告没有异议。但根据双方约定，余款是通过银行二手房按揭贷款支付，而只有原告将房产过户到被告名下，被告才能通过银行办理二手房按揭贷款，之后再支付剩余的40万元。在房产没有过户到被告名下的情况下，被告对原告享有先履行抗辩权即要求原告办理房屋权属变更登记手续，之后，被告才履行支付剩余款项的义务。综上，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告起诉称，2011年12月14日，反诉原告与反诉被告签订了房地产买卖契约一份，约定反诉被告将位于江南春城9幢3单元1001室的房屋出售给反诉原告，房屋价格为85万元，付款方式为现金加按揭，反诉被告从开发商处领取钥匙并交付反诉原告后，反诉原告支付45万元（含定金）的首付款，余款通过银行二手房按揭贷款支付。在签订房地产买卖契约时，反诉被告承诺于2012年4月办理权属证书后将房屋过户到反诉原告名下，基于该承诺，双方约定：“上述房产甲方（即反诉被告）的按揭贷款从交房之日起到甲方三证办齐从银行赎出止，月供由乙方（即反诉原告）去支付，甲方三证办齐后由甲方去还清剩余贷款部份，甲方支付给乙方已还的贷款本金部份。乙方的贷款额度以银行批准为准，不足部份现金找补”。2012年1月14日至2013年3月20日，反诉原告按约支付了反诉被告的银行按揭款27000元。因反诉被告未在2012年4月前做出权属证书，在中介工作人员的协调下，反诉被告再次承诺于2012年9月做出权属证书。但到期后反诉被告仍未能办理。至2014年3月25日，涉案房屋的开发商办理了商品房的初始登记，但反诉被告故意拖延不办理涉案房屋的权属证书。现反诉原告反诉至法院，请求：1.判令反诉被告履行房屋买卖合同，协助反诉原告办理房屋权属变更登记；2.反诉被告支付反诉原告违约金86700元（自2012年10月1日至2015年8月1日，每日按房价的万分之一计算）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告答辩称，反诉原告所称的反诉被告曾承诺于2012年4月份做出三证不属实，因反诉被告与开发商签订的合同中开发商承诺于2012年7月30日前办理，反诉被告无法承诺在2012年4月份办证。反诉原告所称的经中介协调，反诉被告承诺于2012年9月前办证也不属实，反诉被告没有作承诺。双方曾到中介进行协调，但协调的是反诉原告未及时缴纳月供致双方产生的纠纷。反诉原告称反诉被告未按时办证也不属实，反诉被告是按照开发商规定的时间去办证，房产证办理后，反诉被告及时通知反诉原告办理相关手续，但反诉原告有意拖延办理。综上，反诉原告的反诉理由不成立。
原告（反诉被告）为证明其本诉主张及反诉答辩，向本院提交如下证据：
证据1.房地产买卖契约一份，证明原、被告于2011年12月14日签订了房屋买卖契约，约定被告向原告购买江南春城9幢3单元1001室房屋，并约定了房屋价款、支付方式等相关内容。
证据2.催讨函复印件、快递底单及快递查询单各二份，证明原告曾于2014年9月19日和2015年6月25日向被告邮寄催讨函，要求被告按约支付月供的事实。
证据3.房屋贷款付款单据一组共二十一张，证明原告自己对银行按揭款的支付情况。
证据4.交通银行的交易明细清单一份共五页，证明原告薛孝友名下的按揭贷款的月供支付情况。
证据5.还款明细一份六页，证明原告的按揭款中本金和利息的金额。
证据6.土地使用证、房屋产权证复印件各一份，证明涉案房屋的权属证书已经办理。
证据7.商品房买卖合同一份，证明原告与开发商签订的合同中约定开发商是2012年7月30日前办证。
证据8.录音一份，证明中介出具的证明内容不是中介书写，而是被告写好后让中介盖章，证明中所载的内容不属实，对何时办证问题，原告未作承诺。
证据9.按揭贷款明细表一份，证明贷款的本金、利息的具体金额以及双方支付按揭款的情况。
被告（反诉原告）经质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议，对原告的证明目的有异议，达成合同中第十一条的前提是原告承诺于2012年4月作出房屋权属证书并将房屋所有权过户到被告名下，但涉案房产至今仍未过户到被告名下，是原告违约在先。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，被告至今未收到过该二份函件。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，部分单据模糊不清，不能达到原告的证明目的。对证据4、5没有异议。对证据6没有异议，但实际上2014年3月25日开始可以办证了，而原告办理房产证的时间是2014年5月7日，办理土地证的时间是2014年10月31日，原告存在故意拖延办理的行为。且涉案房屋至今仍在原告名下，未过户到被告名下。对证据7没有异议，原告是基于商品房买卖合同中约定的2012年7月30日前取得证书，从而向被告承诺了办证时间。对证据8录音的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议。根据录音中原告薛孝友与中介人员史琢祥的对话，原告曾口头承诺在签订合同后几个月内可以办好权属证书。因房产未过户，中介给双方当事人进行了调解。同时可以证明被告提交的中介出具的证明的真实性，虽证明内容不是史琢祥所写，但内容与其本人意思表示是一致的。对证据9没有异议。
被告（反诉原告）为证明其本诉答辩和反诉主张，向本院提交如下证据：
证据10.中介出具的证明、个体工商户营业执照各一份，本案双方当事人的房屋买卖是经中介介绍达成，且在签订房屋买卖合同时，反诉被告曾承诺于2012年4月份作出权属证书，并将房屋所有权马上过户到反诉原告名下。后到期未过户，故在中介的协调下，反诉被告再次承诺于2012年9月作出权属证书。但反诉被告至今未将涉案房屋过户到反诉原告名下，证明本案中是反诉被告违约在先，其应当对不及时过户承担违约责任。
证据11.（2014）绍嵊民初字第2117号判决书复印件一份，证明：第一，由于开发商即嵊州市雅邦房地产开发有限公司存在违规行为，导致涉案小区的土地、房屋权属证书到2014年3月25日才办理商品房的初始登记。但在可以办证后，反诉被告故意拖延不办证，导致损失进一步扩大；第二，与反诉被告相同情况的其他业主已通过诉讼途经对开发商迟延交付土地、房屋权属证书的违约行为主张违约金，也得到了法院支持。同理，反诉被告也可以向开发商主张违约金，填补损失。
原告（反诉被告）经质证认为，对证据10的真实性有异议，证明所载的内容不是中介工作人员写的，而是由反诉原告事先写好拿去中介要求盖章。反诉被告没有承诺在2012年4月份办证，办证涉及开发商，反诉被告对办证时间无法确定；在中介的协调过程中，反诉被告没有承诺于2012年9月前办出权属证书，在中介的协调内容是关于反诉被告要求反诉原告支付房贷按揭款的问题。证据11与本案没有关联性。
证据12.本院依法调取（2015）绍嵊民初字第1779号民事判决书一份，该案判决确定嵊州市雅邦房地产开发有限公司支付薛孝友、郑小平逾期交付权属证书违约金102307.49元。
原告（反诉被告）经质证认为，判决书是存在的，但判决确定的款项是否可以拿到现在不清楚，且该判决书与本案没有直接的关系。
被告（反诉原告）经质证认为，对证据12没有异议，同时说明本案原告已经向嵊州市雅邦房地产开发有限公司主张了违约赔偿，原告的损失已经得到了弥补。
本院认证认为，对证据1，经被告（反诉原告）质证对其真实性无异议，本院将其作为认定本案相关事实的有效依据予以收集。对证据2，被告（反诉原告）虽对其真实性有异议，但未提供相反证据加以反驳，本院对其真实性予以确认。证据3-5、9，该四组证据均反应的是薛孝友名下的房屋贷款本金和利息金额以及还贷情况，经被告（反诉原告）质证均无异议，除证据3中部分单据因字迹不清、内容不明，本院不予认定外，对其余单据、清单、明细表，本院均予以采信。对证据6、7，经被告（反诉原告）质证对其真实性无异议，本院将其作为认定本案相关事实的有效依据予以收集。对证据8、10，证明与录音内容有互相矛盾之处，本院对该两份证据不予采信。证据11与本案无关联性，本院不予认证。对证据12，该份判决书系本院依法作出并已生效，具有既判力，本院将其作为认定本案相关事实的有效依据予以收集。
经审理查明，薛孝友、郑小平将其从嵊州市雅邦房地产开发有限公司购得的位于嵊州市江南春城9幢3单元1001室的房屋转卖给黄云春、丁丽敏，双方于2011年12月14日签订房地产买卖契约一份，约定成交价为捌拾伍万元，付款方式为：“现金加按揭，从开发商处领来锁后交付后首付肆拾伍万元含定金，余款通过银行二手房按揭贷款支付”。双方对违约责任约定为：“乙方（即黄云春、丁丽敏）不能按期向甲方（即薛孝友、郑小平）付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金”。同时，双方约定：“上述房产甲方的按揭贷款从交房之日起到甲方三证办齐从银行赎出止，月供由乙方去支付，甲方三证办齐后由甲方去还清剩余贷款部份，甲方支付给乙方已还的贷款本金部份。乙方的贷款额度以银行批准为准，不足部份现金找补”。2011年12月15日，黄云春、丁丽敏按约支付了首付款45万元（含定金10万元），薛孝友、郑小平按约向黄云春、丁丽敏交付了房屋，黄云春、丁丽敏对涉案房屋占有使用至今。
另查明：1.嵊州市雅邦房地产开发有限公司于2014年3月25日办理了涉案商品房的初始登记。薛孝友、郑小平于2014年5月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2014年10月31日办理了涉案房屋的土地使用权证。涉案房屋至今未过户到黄云春、丁丽敏名下。2.对于涉案房屋在薛孝友名下的购房贷款，黄云春、丁丽敏支付了贷款本金及利息共计27000元，其中10281.04元为2012年1月至2013年3月期间的贷款本金，16717.96元为2012年1月至2012年9月期间的贷款利息。因黄云春、丁丽敏支付了27000元后未再继续支付，故薛孝友、郑小平自行向银行缴纳了贷款本金及利息，截至2014年11月，薛孝友、郑小平共支付了贷款本金15946.10元（2013年4月至2014年11月期间），贷款利息49226.06元（2012年9月至2014年11月期间），两项合计65172.16元。2011年12月的贷款本金695.72元及贷款利息1868.43元，合计2564.15元，亦系薛孝友、郑小平自行向银行缴纳。
本院认为，本案双方当事人签订的房地产买卖契约，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按约全面履行各自的义务。在黄云春、丁丽敏按约支付了首付款，薛孝友、郑小平按约交付了房屋后，黄云春、丁丽敏应按约支付薛孝友名下对涉案房屋的按揭贷款，现黄云春、丁丽敏对贷款本金仅支付至2013年3月，对贷款利息仅支付至2012年9月（2012年9月的利息只支付了部分，未全额支付），应属违约。嵊州市雅邦房地产开发有限公司于2014年3月25日办理了涉案商品房的初始登记，此后，薛孝友、郑小平于2014年5月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2014年10月31日办理了涉案房屋的土地使用权证。至此，薛孝友、郑小平应按合同约定还清薛孝友名下的房屋按揭贷款余款，将涉案产权证书从银行赎出，双方签订的合同中虽未约定薛孝友、郑小平付清贷款、从银行赎出产权证书的期限，但根据公平原则，薛孝友、郑小平应在合理期间内办理上述手续，本院酌定该合理期间为一个月，故本院确定黄云春、丁丽敏支付薛孝友名下的涉案房屋按揭贷款本金及利息的截止时间为2014年11月。据此，薛孝友、郑小平要求黄云春、丁丽敏支付贷款本金及贷款利息共计67736.31元的诉请，于理有据，本院予以支持。因双方当事人在合同中约定的违约金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，对黄云春、丁丽敏应支付的违约金参照其未支付的贷款本金及利息按银行同期贷款基准利率计算，酌定为4500元。就黄云春、丁丽敏要求薛孝友、郑小平支付逾期办证违约金的反诉诉请，本院认为，双方签订的合同中未约定办证期限，黄云春、丁丽敏亦未提供充分有效的证据证明其曾要求薛孝友、郑小平在合理期限内办证，故本院对其该项反诉诉请不予支持。至于薛孝友、郑小平要求黄云春、丁丽敏支付购房余款40万元的诉请，因双方合同约定余款40万元按二手房按揭的方式支付，现该付款条件未成就，故对薛孝友、郑小平的该项诉请，本院不予支持。至于黄云春、丁丽敏要求薛孝友、郑小平协助办理涉案房屋的变更登记手续的反诉诉请，薛孝友、郑小平在庭审中亦同意协助办理该手续，故对黄云春、丁丽敏的该项反诉诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、黄云春、丁丽敏于本判决发生法律效力之日起三十日内支付薛孝友、郑小平房屋贷款本金及利息67736.31元、违约金4500元，合计72236.31元；
二、薛孝友、郑小平于本判决发生法律效力之日起三十日内协助黄云春、丁丽敏办理房屋产权变更登记手续；
三、驳回薛孝友、郑小平其余本诉诉讼请求；
四、驳回黄云春、丁丽敏其余反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9568元，由薛孝友、郑小平负担8300元，黄云春、丁丽敏负担1268元；反诉案件受理费1968元，由黄云春、丁丽敏负担1888元，郑小平、薛孝友负担80元（款限于本判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉部分受理费9568元，反诉部分受理费1968元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 盛银明
代理审判员 相泽波
人民陪审员 张 英
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 杨 月
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。