云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蒙民初字第1104号
原告XX公司。
法定代表人夏璇，职务：董事长。
委托代理人杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人甘薇，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告严XX。
原告XX公司与被告XX物业管理合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由审判员张勇联适用简易程序于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨煜峰、甘薇、被告严XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，2013年8月，沈X接替上任业主委员会主任李XX担任城市经典小区业主委员会主任，被告严XX担任副主任。2013年6月24日，业主委员会原主任李XX及备份业委会成员召开了仅有25名业主参加的业主代表大会并采用书面征求意见的形式选聘新的物管公司入驻城市经典小区，多名小区业主认为，业主委员会从成员选举到召开业主代表大会以及作出更换物管的决议均违反了《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，在召开所谓的业主代表会会议前后业主委员会未将会议时间、内容张贴在公共区域告之业主，也没有通知说明要求业主参加会议，同时，多名业主反映从未在家接待过业主委员会成员进行其所谓的挨家挨户上门征求意见，但业主委员会现任人员仍然认为业主委员会所作出的决定是合法、合理、尊重民意的，对小区业主提出的各种质疑却置若罔闻。现任副主任即被告严XX以原告在入驻小区进行物业管理期间损害业主利益、管理混乱要求更换物管为由拒绝缴纳物业管理费，破坏了原告对小区的管理秩序。2014年3月3日，州住建局房管处曾主持双方调解，但调解未果。沈X并不是小区业主，不具备成为业主委员会主任资格，业主委员会代表业主新签订的物业合同因未经过大部分业主的同意而处于效力待定状态，新物管即XX州钧弼物业服务有限公司于2013年12月31日才签订物业管理服务合同，原告在城市经典小区服务至12月份，故原告收费合理、合法，根据《前期物业服务合同》第十一条规定，原告有权要求被告缴纳物业管理费以及由此产生的滞纳金。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，要求判令被告向原告支付物业管理费及各项费用429元，以及被告未按时缴纳物业管理费用所产生的滞纳金656.37元。
被告严XX辩称，原告系城市经典小区的前期物业服务企业。该企业从2011年7月15日至2013年7月15日，共服务了两年，尽管原告在此两年内服务不到位，业主不满意，但被告仍按时分文不少地交纳了物业管理费。2013年1月3日，城市经典小区经市住建局批准备案正式成立了业主委员会；6月25日，业主委员会代表业主与钧弼物业有限公司订立了《物业服务合同》；6月27日，业主委员会将《关于要求红河海成物业服务有限公司撤出城市经典小区的告知函》送达原告，请其于2013年7月15日撤出小区，并宣告双方合同终止。但原告仍未离开小区，故原告向被告收取2013年8月至12月的物业服务费没有合同依据及法律依据。
经审理查明，原告XX公司系自然人出资有限责任公司；经营范围为：物业管理。被告严XX系XX市启文路城市经典小区3单元303号的业主。2011年7月1日，云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司蒙自分公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，服务小区、位置：蒙自市启文路城市经典小区；建筑面积为：14775平方米。一、城市经典小区（以下简称小区）物业管理服务目标……二、小区物业管理服务内容：（一）基本服务：1、早期介入服务；2、接管验收服务……（三）有偿服务：1、家洁服务；2、家事服务……三、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费住宅：0.78元／㎡·月；电梯年检维护费：15元／户·月（备注：电梯年检及日常维护产生。）；二次加压费：1元／吨（备注：水泵运行所耗电费。）；……七、物业服务期限从交房之日时起至本小区成立业主委员会，并签订物业服务合同，本合同自行终止。……十一、甲方业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，逾期60天，乙方将通过诉讼程序给予追缴，因此产生的费用由甲方业主承担。……《城市经典小区业主临时公约》规定，……十一、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用：1、物业公共服务费的标准为：物业服务费：住房0.78元／㎡·月，车库1元／㎡·月（备注：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护；3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护费用；4、物业管理区域秩序维护费用；5、办公费用；6、管理费分摊。）；电梯年检维护费：15元／户·月（备注：电梯年检及日常维护产生（此项费用为代收费用，多退少补））；二次加压费：1元／吨（备注：水泵运行所耗电费。）；电梯电费：20元／户·月（备注：电梯日常运行产生（此项费用为代收费用，多退少补））；装修垃圾清运费：2.5元／㎡·户（备注：物业公司负责清理装修垃圾）；装修保证金：1000元／户（备注：装修完毕退（无违规））。2、在业主接房时，由该房屋业主一次性交纳第一年应交的上述各项费用。3、从第二年起在每年度第1个月内，房屋业主应自行到小区物管处交纳物业服务企业应收取的各项服务费用。十二、物业服务公司为保持企业的正常运行和维护全体业主的共同利益不受侵害，有权按物业管理服务有关法规对故意拖欠应交纳各项规定费用的业主进行催交，对拖欠业主将拖欠的年度物业公司应收取的各项服务费用按每日1%的标准加收滞纳金，对6个月以上长期拖欠规费的业主，物业管理企业可以采取相关措施（包括通过法律途径解决）。十三、业主使用本物业小区内属于公共水电的应按规定向物业管理处交纳费用。……2012年9月至12月，城市经典小区经业主委员会筹备组倡议、申请、选举、征求意见、公告等程序，成立了城市经典小区业主委员会，并报蒙自市房地产管理处备案。2012年12月19日，蒙自市房地产管理处发出《关于城市经典小区业主委员会成立事项的公告》，内容为：“由云南阅城百年生土居民房地产开发有限公司开发建设的位于启文路北段的城市经典小区，已于2012年12月3日召开首次业主大会，并选举产生业主委员会委员，通过了小区管理规约和业主大会议事规则等相关文件，现该小区就业主大会召开及业主委员会成立事项，向我处申请备案，对此备案有异议者，请于2013年1月2日之前，持相关文件材料到我处申报，逾期既受理备案。联系电话：（0873）364****。蒙自市房地产管理处。2012年12月19日。附件一、业主管理规约及业主大会议事规则。附件二、业主委员会名单。”2013年6月24日，经25户到会代表分为五组到各户发票后，决定三家竞选的物业管理企业中的红河州钧弼物业服务有限公司为“城市经典小区物业管理企业”。2013年6月25日，业主代表李XX、严XX、沈X、李XX、王XX、潘XX代表城市经典小区业主委员会与红河州钧弼物业服务有限公司签订了《城市经典小区物业管理服务协议》。2013年6月27日，城市经典小区业主委员会向原告发出《关于要求XX公司撤出城市经典小区的告知函》，内容为：“XX公司：贵公司从2011年7月15日接手城市经典小区进行前期物业管理服务工作以来，不严格遵守《城市经典小区前期物业服务合同》相关物业服务质量标准要求，经小区业主委员会及部分业主多次提出后仍未进行有效改进。城市经典小区于2013年6月24日召开业主代表会议，讨论本小区后期物业管理服务工作，到会代表25人。经与会同志讨论，决定‘采用书面征求意见的形式’选聘物业管理公司入驻本小区物业管理服务，并由业主委员会成员和业主代表分组到业主家进行书面征求意见。有133户业主同意聘请新的物业管理公司来接手本小区的物业管理服务。赞同率占总户数的76%（即2／3以上），符合《物业管理条例》第十二条之规定，业主委员会已代表小区业主与选聘进来的物业公司签订了物业管理服务合同，现提前半个月对贵公司进行告知，请贵公司按《物业管理条例》第二十九条之规定及时做好物业移交准备工作。在2013年7月15日上午9点按时向小区业主委员会进行各项移交手续。特此函达，城市经典小区业主委员会，2013年6月27日”，并同时将以上告知函送达原告。2013年9月16日，原告向城市经典小区业主委员会呈送“关于要求继续服务小区内容与标准”。2013年9月28日，城市经典小区业主委员会作出《关于对XX公司呈送要求继续服务小区的回复》，内容为：“XX公司：你公司‘关于要求继续服务小区内容与标准’呈送，小区业主委员会已于2013年9月16日下午收悉。业委会收悉后，本着对小区业主负责，同时也对你公司负责的态度，做了会前走访和征求意见。经走访后业主委员会依照有关法律、法规专题对你公司要求继续服务小区一事进行了多次研究。现将收集意见和业主委员会会议研究结果如下：一、会议认为，你公司两年来的管理工作不到位，管理混乱，给小区带来很多不利的安全因素。这样的物业服务管理不能再继续管理下去。二、你公司不是很好地做好服务工作，而是敌视业主委员会，不是同业主委员会一道共同协商把小区的事办好，而是百般阻挠成立业主委员会和及其事务。还利用保安散发谣言传单攻击、威胁业主委员会成员。会议认为，你企业是没有必要再管理本小区。三、本小区大多数业主认为，你公司为小区服务两年来，没有实实在在地为小区业主做出一件责任的事，目前实施的一切都是业主委员会成员的成绩。所以，大多数业主和业委员会成员认为，你公司不能在本小区继续管理下去。四、该公司进入小区服务两年来，不是为小区做好各项服务工作，而是同开发商一道，千方百计从业主的身上找赚钱的缺口，算计赚业主的钱。不明确服务对象。会议认为，你公司不能再为本小区做服务工作。经会议研究：一并回复退回你公司服务内容与标准呈书。特此回复。城市经典小区业主委员会。2013年9月28日”。2013年12月18日，城市经典小区业主委员会发出《关于XX公司撤出城市经典小区通知》，内容为：“XX公司：城市经典小区业主委员会于2012年12月3日成立，成立以来本着对小区业主认真负责的宗旨，小区业主委员会于2013年6月25日依据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定程序，公开选聘了红河州钧弼物业服务公司为城市经典小区提供物业服务。由于你公司迟迟未进行物业移交，经2013年12月10日双河社区、市房地产管理处领导协调，我业主委员会一致决定对你公司通知如下：一、XX公司须于2013年12月31日之前撤出城市经典小区。二、XX公司应依据《物业管理条例》第二十九条规定的内容准备物业资料，于2013年12月25日、26日进行移交。特此通知。城市经典小区业主委员会。2013年12月18日”，并在该通知下空白处书写了“海成物业于12月19日已接此通知。何佳骏”。2013年12月26日、30日，业主代表沈X、严XX、王XX代表城市经典小区业主委员会与原告共同签名两次移交了城市经典小区财物。2013年12月30日，城市经典小区业主委员会发出《免责声明》，内容为：“XX公司于2013年12月30日已将蒙自市城市经典小区共五部电梯管理权及与电梯有关的全套材料交予城市经典小区业主委员会，为避免纠纷，特作如下说明：蒙自城市经典小区业主委员会现为城市经典小区五部电梯管理者，今后由城市经典小区的电梯引起的事故纠纷和造成的一切后果，其责任概由城市经典小区业主委员会承担，与XX公司无关。特此声明！接收人：沈X、严XX、王XX。声明人：蒙自市城市经典小区业主委员会”2013年12月31日，业主代表沈X、严XX代表城市经典小区业主委员会与红河州钧弼物业服务有限公司签订了《蒙自市城市经典小区物业管理服务委托合同》。2014年1月15日，红河州钧弼物业服务有限公司发出《通知》，内容为“尊敬的业主：通过小区业主委员会有热心业主对我红河州钧弼物业服务有限公司的考察，同时在本小区范围内广泛征求业主意见，同意将城市经典小区的物业全权委托我公司进行管理服务。经协商，我物业公司于2013年12月31日正式进驻城市经典小区进行日常的物业管理服务工作。为进一步规范小区秩序，完善小区的物业服务，共创和谐家园，请小区业主对我公司的物业服务工作给予支持与配合，现将有关事项通知如下：1、合同签订：我公司于2013年12月31日在本小区与业主委员会签订了物业管理服务委托合同，合同期限1年，即：2013年12月31日起至2014年12月31日止。2、收费时间：2014年度物业服务费用自1月15日起开始计收，望全体业主支持小区物业工作的开展，积极交费。3、收费地点：小区物业办公室。4、收费方式：根据合同约定，小区业主向物业公司一次性交纳12个月的物业服务费及电梯使用费（含电梯维保费、年检费、电费、限速器校验等费用）。5、收费标准：（1）物业服务费：住宅、车库：0.68元／㎡·月；（2）电梯使用费：35元／户·月；（3）二次加压供水使用费：1元／吨（根据实际用水量计收）。6、为保障已交费业主的合法权益，小区空置房的物业服务费及相关费用按收费标准全额收取。特别提示：业主交费时，请出示《房屋所有权证》原件或复印件核实建筑面积。我公司很荣幸能为城市经典小区业主服务，为保障小区物业的正常使用，为创建文明、和谐、优美的小区环境，请小区业主支持我们的工作，我公司工作人员将竭诚为小区服务。祝愿业主：身体健康工作顺利平安幸福！”
从原告进入城市经典小区进行物业管理服务期间，被告已按时按0.78元／㎡·月的物业管理费向原告交纳至2013年7月15日止。
以上事实有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《前期物业服务合同》、《城市经典小区业主临时公约》、2013年3月8日《收据》、《蒙自市城市经典小区物业移交清单》、《免责声明》及红河州钧弼物业服务有限公司发出的《通知》、有被告提交的《城市经典小区业主委员会成立倡议书》、《城市经典小区业主委员会申请》、《城市经典小区成立业主委员会筹备小组成员名单》、城市经典小区业主委员会成员选举结果公告、选举选票、召开业主代表会议宣布小区业主委员会结果、委员会成员分工情况的《会议记录》、《城市经典小区成立业主委员会筹备小组成员公告》、《城市经典小区成立业主大会成立情况报告》、《关于城市经典小区业主委员会成立事项公告》、《城市经典小区物业管理服务协议》、《关于要求XX公司撤出城市经典小区的告知函》、《关于要求XX公司撤出城市经典小区的告知函》送达记录、《关于对XX公司呈送要求继续服务小区的回复》、《关于XX公司撤出城市经典小区通知》、《蒙自市城市经典小区物业管理服务委托合同》等证据，以及原、被告在庭审中的陈述相互印证证实。
本院认为，一、关于被告该否向原告交纳2013年8月至12月物业管理费的问题。本案中，城市经典小区业主委员会虽于2013年6月25日与红河州钧弼物业服务有限公司签订了《城市经典小区物业管理服务协议》，但直至2013年12月31日止，城市经典小区业主委员会与原告均在协商是否继续由原告服务小区及其服务内容与标准过程中，而红河州钧弼物业服务有限公司在此期间未实际进入该小区进行物业服务，也未履行该协议，且城市经典小区业主委员会与原告正式移交城市经典小区财物及撤出该小区的时间为2013年12月26日、30日及2013年12月31日；城市经典小区业主委员会又于2013年12月31日正式与红河州钧弼物业服务有限公司签订了《蒙自市城市经典小区物业管理服务委托合同》，并同时接管、进入该小区进行物业服务。因此，原告与城市经典小区业主委员会的《前期物业服务合同》终止时间应为2013年12月31日；在2013年8月至12月期间，原告已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，被告应当向原告交纳此期间的物业服务费。被告以此期间系原告拒绝退出小区、移交小区财物的主张，其未提交充分确凿的证据证实，故其主张，不予支持。二、原告要求被告按0.68元／㎡·月支付物业服务费429元，以及支付未按时缴纳物业服务费用所产生的滞纳金656.37元的请求是否合法，该否支持的问题。原告从2011年7月起进入城市经典小区进行物业管理服务至2013年7月止，其系按照与云南阅城百年生土民居房地产开发有限公司蒙自分公司签订的《前期物业服务合同》和《城市经典小区业主临时公约》约定的0.78元／㎡·月的物业服务费向被告等小区内的业主收取，且被告已按约支付了该服务费至2013年7月15日止。现原告参照被告所在小区业主委员会即城市经典小区业主委员会与红河州钧弼物业服务有限公司签订的《蒙自市城市经典小区物业管理服务委托合同》所约定的物业服务费按0.68元／㎡·月收取，符合相关法律规定，故原告的请求，予以支持。对原告请求被告承担其未按时缴纳该物业服务费所产生的滞纳金656.37元的问题，因交不交纳该物业服务费存在认识上的不足，不存在被告故意拖欠问题，故该请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款、第九条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、由被告严XX在判决生效后三日内一次支付原告XX公司2013年8月至12月期间的物业服务费共计人民币429元。
二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取，计25元，由原告XX公司承担15元；被告严XX承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 张 勇 联
二〇一四年十一月二十日
书记员 刘淑均（代）