广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2474号
上诉人（原审原告）：深圳市东凌阳实业发展有限公司。
法定代表人：卓绍嚷，该公司董事长。
委托代理人：胡玉芳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张菁。
上诉人（原审被告）：深圳市宝骏汽车销售服务有限公司。
法定代表人：李旺兴，该公司总经理。
委托代理人：徐燕，广东宽和律师事务所律师。
原审第三人：广东省公安边防总队深圳经济特区检查站。
负责人：刘振刚，该检查站站长。
上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司（以下简称宝骏公司）、上诉人深圳市东凌阳实业发展有限公司（以下简称东凌阳公司）与原审第三人广东省公安边防总队深圳经济特区检查站（以下简称特检站）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第155号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）2012年3月7日，东凌阳公司与特检站签订《武警边防部队房地产租赁合同》，特检站将位于某号机关办公楼东侧部位的汽车展厅、维修车间、办公楼房地产出租给东凌阳公司；面积9577.6平方米，另有余地使用面积972平方米；租赁期限为8年，自2011年11月1日至2019年10月31日止；特检站同意东凌阳公司将房屋转租或分租；双方一致同意自本合同签订之日起，双方分别于2003年9月1日签订的《原罗湖水产交易市场租赁合同》、2004年12月3日签订的《租赁补充合同》以及于2003年12月31日签订的《特检3号楼租赁合同》自动解除。
（二）2004年1月16日，宝骏公司、东凌阳公司签订《租赁合同》，东凌阳公司将某市场及某酒店出租给宝骏公司使用。合同约定：租金标准为A、B栋首层及使用场地为每月每平方米35元，A、B栋二层为每平方米25元，某酒店（六层）每月每平方米17元，总计月租金为261606元；租赁期限为8年，自2004年2月5日起至2012年2月4日止；以上租金标准自起租之日起，前三年不变，第四年开始，每年递增10%。其中，A栋首层1036.77平方米，每月租金36287元。二层889.59平方米，每月租金22240元；B栋首层683.82平方米，每月租金23899元。二层682.82平方米，每月租金17071元；场地2379.97平方米，每月租金83297元；某酒店首层897平方米，2-6层5×579平方米，每月租金64464元；经营场地分摊面积409.95平方米，每月分摊费用14348元；宝骏公司需于每月五日前将租金转至东凌阳公司指定账户；如宝骏公司未能按时交付租金及水电费，延期一个月申请人则按拖欠日计收2‰的滞纳金，超过三个月，东凌阳公司有权单方终止合同，并收回经营场地。
（三）宝骏公司、东凌阳公司在履行《租赁合同》产生纠纷。2012年5月17日，东凌阳公司以宝骏公司拖欠从2008年3月至2012年2月期间的租金为由向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求宝骏公司支付拖欠的租金、交还租赁场所及解除《租赁合同》等。2013年4月1日，深圳仲裁委员会作出（2013）深仲裁字第286号裁决，认定涉案租赁场所产权属特检站，《租赁合同》为有效合同，及宝骏公司拖欠租金构成违约，并判定：“一、解除东凌阳公司与宝骏公司于2004年1月16日签订的《租赁合同》，宝骏公司将承租的经营场地返还申请人；二、宝骏公司向东凌阳公司清偿从2008年3月起至2012年2月止拖欠的租金3816117.24元，及该款项从2008年3月至2012年2月的滞纳金1640558.48元；……。”宝骏公司不服该仲裁裁决，已以程序违法为由向本院申请撤销该仲裁裁决，目前本院已受理了宝骏公司该申请。
（四）《租赁合同》于2012年2月4日期满及上述裁决作出后，宝骏公司未将租赁场所交还东凌阳公司，继续使用租赁场所至今，且未向东凌阳公司交纳自2012年3月1日至今的场地占有使用费，东凌阳公司为此提起本案诉讼，追讨2012年3月1日之后的场地占有使用费等。
东凌阳公司在原审中的诉讼请求为：宝骏公司停止侵害、返还财产、赔偿损失，支付东凌阳公司从2012年3月1日开始至交还租赁场地时止的场地占有使用费及同期银行贷款利息（暂计至2013年1月场地占有使用费总额为7669081.75元，利息为230072.70元，合计7899154.45元）。
原审法院认为，东凌阳公司已就租赁场所的交还问题向深圳仲裁会申请仲裁，深圳仲裁会亦就租赁场所的交还问题作出相应的仲裁裁决，支持了东凌阳公司要求宝骏公司交还租赁场所的申请，东凌阳公司再在本案中以同样的事实诉请宝骏公司交还租赁场所，违反了一事不再理的原则，原审法院不予支持。宝骏公司、东凌阳公司签订的《租赁合同》已于2012年2月4日期满，《租赁合同》期满后宝骏公司、东凌阳公司亦未续签租赁合同，且双方已就租赁场所交还等问题产生仲裁纠纷，宝骏公司继续使用租赁场所无合同依据和法律依据，应向东凌阳公司支付相应房屋使用费。
宝骏公司抗辩称东凌阳公司及特检站均不享有租赁场所的所有权，且租赁场所无合法报建材料，属违法建筑，《租赁合同》为无效合同，其无需向东凌阳公司支付房屋占有使用费。原审法院认为，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该司法解释，即使《租赁合同》为无效合同，宝骏公司亦应向东凌阳公司缴纳相应的场地占有使用费。况且，宝骏公司从东凌阳公司处承租涉案租赁场所后使用了租赁场所，获得了使用租赁场所的利益，其向东凌阳公司支付场地占有使用亦符合公平原则。因此，宝骏公司关于其无需向东凌阳公司支付房屋占有使用费的抗辩意见，原审法院不予采纳。东凌阳公司在本案中诉请场地占有使用费的标准为其单方估算的标准，该标准766908元／月远高于《租赁合同》约定租金标准，原审法院不予采纳。根据本案案情，基于公平原则，原审法院酌定宝骏公司参照《租赁合同》合同期最后一年即2012年的租金标准向东凌阳公司支付场地占有使用费。宝骏公司应以463451元／月的标准向东凌阳公司支付2012年3月1日之后的场地占有使用费。场地占有使用费标准的计算公式为：261606元×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）=463451元。截止至东凌阳公司起诉之日，宝骏公司应向东凌阳公司支付2012年3月1日至2013年1月期间的场地占有使用费5097961元，计算公式为：463451元／月×11月=5097961元。从2013年2月至宝骏公司交还租赁场所期间的场地占有使用费部分尚未发生，东凌阳公司在本案中亦未缴纳诉讼费用，原审法院在本案中不作处理，东凌阳公司可另循法律途径解决。利息是拖欠金钱债务的法定孳息，但宝骏公司、东凌阳公司并未约定场地占有使用费的缴纳期限，宝骏公司未向东凌阳公司支付场地占有使用费不构成拖欠，且原审法院已判令宝骏公司向东凌阳公司支付一定的场地占有使用费，东凌阳公司的损失已获得相应的补偿，东凌阳公司再就场地占有使用费主张贷款利息依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宝骏公司应自本判决生效之日起十日内向东凌阳公司支付2012年3月1日至2013年1月31日期间的场地占有使用费5097961元。二、驳回东凌阳公司的其他诉讼请求。案件受理费67094元，由东凌阳公司承担23793元，由宝骏公司承担43301元。
上诉人东凌阳公司、上诉人宝骏公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
东凌阳公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持东凌阳公司在原审中提出的全部诉讼请求；2、全部诉讼费用由宝骏公司承担。事实与理由：原审判决认为利息是拖欠金钱债务的法定孳息，由于双方未约定交纳期限，不支付不构成拖欠，判决宝骏公司支付东凌阳公司场地占用费，就已经补偿了东凌阳公司，该认定是错误的。在纠纷发生期间，由于宝骏公司恶意利用司法程序拖延仲裁和诉讼的时间。东凌阳公司已长期未收到宝骏公司租金和场地使用费，经营陷入困境，但还要按月向出租人特检站缴纳租金，东凌阳公司只能向他人高息借款勉强履行与特检站的义务。宝骏公司强行霸占该场地，仅判决其支付场地使用费，并不能弥补东凌阳公司的损失。东凌阳公司如果将场地租给他人，不仅租金要高于场地使用费，且能够按月拿到租金，也不会损失这段时间的租金利息。东凌阳公司所主张的利息，是由宝骏公司的行为给东凌阳公司造成的损失的一部分，并非单指金钱孳息。租金或场地使用费都是出租人应得的合法收入，也是承租人应尽的合同义务，承租人不履行该义务，使出租人的合法收入无法正常取得，且造成了新的损失。因此，承租人不但应支付未缴的租金或场地使用费，且还应对其违约造成的损失予以赔偿。原审判决场地使用费不按月支付还无需支付利息，拖的时间越长，宝骏公司的获利越多，是对宝骏公司这种违背诚实信用行为的支持。另庭审补充称，1、2013年2月至二审开庭前即2013年11月期间的场地占用费实际已发生，宝骏公司仍未支付，二审应一并予以审理。在二审判决作出前已发生的，宝骏公司未支付的部分，也应合并计算作出判决，以减少当事人的诉累，节省司法资源。2、原审法院在原审时未通知东凌阳公司补交诉讼费，并非东凌阳公司拒交。3、东凌阳公司要求宝骏公司按照9577.6平方米的建筑面积和余地972平方米的面积，参照2013年租金指导标准来计算支付2012年3月1日至2013年11月的场地占有使用费，是合理合法的。
针对东凌阳公司的上诉，宝骏公司答辩称，1、涉案场地的土地所有权和使用权归政府，而不是东凌阳公司和特检站。东凌阳实公司要求宝骏公司向其支付涉案场地的占有使用费和利息没有法律依据。2、东凌阳公司要求宝骏公司向其支付占有使用费的利息没有事实和法律依据，原审判决对此认定事实清楚，适用法律正确。宝骏公司依法仅需向东凌阳公司支付涉案场地的占有使用费，不需要支付该占有使用费的利息。3、东凌阳公司的上诉请求中对于租赁场地的面积和租金标准与其在原审起诉状的主张不一致。东凌阳公司与特检站2012年签订的续租合同，在签订时间、租赁面积及租金标准相关约定与东凌阳公司在原审起诉状中所主张的面积相类似和雷同，该续租合同在东凌阳公司原审起诉时没有提交，明显是东凌阳公司为了应诉而后期倒签签订的合同，且该续租合同中的租赁面积与2003年特检站与东凌阳公司首次签订的租赁合同中所约定的涉案场地名称和面积明显不一致。因此，东凌阳公司以其与特检站签订的续租合同约定的租金和面积主张本案的占有使用费，没有事实和法律依据。
宝骏公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回东凌阳公司的全部诉讼请求；2、判令东凌阳公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，错误认定涉案场地占有使用费的权利主体，错误处分国有财产。宝骏公司2004年与东凌阳公司就涉案场地签订租赁合同时，东凌阳公司仅告知宝骏公司该涉案场地的土地使用权人为特检站，但并未向宝骏公司出示任何权属证明。宝骏公司基于对东凌阳公司的信赖，没有对此提出质疑。但本案原审阶段，宝骏公司向国土部门查询涉案场地的土地、房屋的权属登记状况，国土部口头答复称“未见权利人登记记录，亦未见建筑物登记记录”。2013年8月1日，宝骏公司收到深圳市土地储备中心送达的编号为XX号的《通知》，该《通知》表示涉案场地属于政府储备土地，宝骏公司涉嫌违法占用政府储备土地。涉案场地的土地所有权人和使用权人为政府，而非宝骏公司或特检站。为进一步确认上述关键事实，宝骏公司在向原审法院提交了该《通知》后，也于法定期限内向原审法院提出调查搜集证据的申请，要求向深圳市土地储备中心调查、核实涉案场地土地是否属于政府储备土地。然而，原审法院对宝骏公司的这一合理申请予以拒绝。宝骏公司在本次上诉中再次提出上述调查搜集证据的申请，请求二审法院能依法进行调查搜集。涉案场地的土地所有权人和使用权人为政府，现有证据也不能证明政府（包括代表政府管理涉案场地土地的深圳市土地储备中心）已授权东凌阳公司或特检站管理、使用涉案场地土地。深圳市土地储备中心的《通知》表明涉案场地土地系由该中心实际管理。因此，无论是东凌阳公司还是特检站，均无权收取涉案场地的占有使用费。宝骏公司基于使用涉案场地土地而应交纳的占有使用费，应向政府或深圳市土地储备中心交纳，该占有使用费作为政府拥有的土地所产生的收益，属于国有财产。原审在没有查清涉案场地土地权属的情况下，直接将属于国有财产的涉案场地占有使用费判决给在法律上与该土地无任何关系的东凌阳公司，属错判，严重损害国家利益。二、原审法院在与本案关系密切的宝骏公司申请撤销相关仲裁裁决申请作出裁判前，径行对本案作出判决，违反程序。（2013）深仲裁字第286号裁决与本案所涉事实关系密切，该裁决将直接影响本案的判决。因此，原审法院应中止对本案的审理，待上述撤销仲裁裁决案件结果出来后再审理并裁判本案。
东凌阳公司答辩称，本案租赁合同因到期而解除，东凌阳公司有权依法要求宝骏公司恢复原状并赔偿损失，即交还出租场地及返还宝骏公司违法占有该场地而获取的本应属于东凌阳公司的租金收益及利息损失。特检站将该场地出租给东凌阳公司并允许其转租，东凌阳公司有权对该场地行使收益权，至于该场地的所有权人是谁与本案无关。如所有权的利益受到损害，所有权人可向特检站主张权利。宝骏公司不是该场地的所有权人，占有该场地明显违法，无权代表他人就该场地主张权利，宝骏公司此举明显就是故意混淆各种不同法律关系，企图从中获取非法利益。宝骏公司申请撤销仲裁裁决的案件没有作出裁决，但该仲裁案件涉及的是2012年2月以前的租金问题，而本案是之后的场地占有使用费问题，该仲裁案件如何裁决都不会对本案产生任何影响。关于宝骏公司提到的深圳市土地储备中心送达的《通知》。2012年2月前，宝骏公司与东凌阳公司有合法的合同关系，且东凌阳公司向房屋租赁中心缴纳了相关费用，相关部门没有向宝骏公司送达违法占有土地的《通知》。但2012年2月后，东凌阳公司与宝骏公司没有续签，宝骏公司依旧非法占有涉案土地，相关部门便向宝骏公司送达违法占有土地的《通知》。说明此前宝骏公司能够使用涉案块地是因东凌阳公司具有合法的出租权。上述《通知》仅宝骏公司单方收到，未经核实，也不知道送达程序是否合法，无法确认《通知》的真实性。
特检站未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，（一）本院于2014年4月8日作出（2013）深中法涉外仲字第84号民事裁定书，裁定撤销深圳仲裁委员会（2013）深仲裁字第286号仲裁裁决。（二）东凌阳公司于2014年5月20日向原审法院起诉，东凌阳公司请求判令：1、宝骏公司立即腾空并返还占有使用的房屋及附属场地；2、宝骏公司支付2008年3月起至2012年2月期间拖欠租金3816116.04元及滞纳金；3、宝骏公司支付租赁期届满后自2013年2月1日起至实际返还承租的经营场地之日止的房屋占有使用费及利息。原审法院已受理该案，案号为（2014）深罗法民三初字第875号。（三）本院就涉案房产及所在地块的权属等情况分别向深圳市规划和国土资源委员会、深圳市土地储备中心发函调查。深圳市规划和国土资源委员会复函称，涉案房产因缺少所在位置四至界址，无法有效判断所在相关的宗地范围内；未查到查询地块房产的产权登记和报建资料。深圳市土地储备中心复函称，涉案房产所在处，其中涉及储备土地XX地块，面积2469.4平方米，属国有未出让土地；该地块于1994年8月18日曾签订过深地临合字（XX）号临时用地合同，用地面积2504.4平方米，土地用途机动车辆进出经济特区查验证，用地单位广东省边防总队深圳经济特区检查站，土地使用年期2年，自1994年8月18日至1996年8月18日止，该合同到期后，该地块使用至今，未办理临时用地续签手续。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有在房地产主管部门办理产权登记，当事人也没有提供证据证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证等经主管部门批准建设的手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同依法应认定无效。根据该司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。宝骏公司一直占有使用涉案租赁物，享受了使用利益，原审法院参照合同约定的合同期最后一年的租金标准判令宝骏公司支付占有使用费符合上述规定与合同相对性原则，本院予以确认。因（2013）深仲裁字第286号仲裁裁决已被撤销，东凌阳公司在原审提出的返还租赁物的诉请未违反一事不再理原则，宝骏公司因无效合同所取得的财产应予返还，故东凌阳公司要求宝骏公司返还涉案租赁物的请求，本院予以支持。涉案租赁合同无效，双方对此均有过错，原审法院对东凌阳公司关于支付占有使用费利息的请求未予支持并无不当，本院予以确认。至于2013年2月以后的占有使用费请求，由于东凌阳公司在本案中未缴纳相应诉讼费用，其在另案诉讼中已提出了相应的诉讼请求，且已缴纳了诉讼费用，本案不予审查，由当事人在另案中解决。东凌阳公司请求应按照其与特检站重新签订的合同约定的租赁面积及政府指导租金计算涉案租赁物的占有使用费缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。
综上，宝骏公司的上诉请求不成立，本院不予支持；东凌阳公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第155号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第155号民事判决第二项；
三、上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内向上诉人深圳市东凌阳实业发展有限公司返还涉案租赁物；
四、驳回上诉人深圳市东凌阳实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费67094元，由上诉人深圳市东凌阳实业发展有限公司负担20000元，上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司负担47094元；二审案件受理费134188元，由上诉人深圳市东凌阳实业发展有限公司负担60000元，上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司负担74188元；诉讼保全费用5000元，由上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。