贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第389号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨异烨。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄光敏。
上诉人杨异烨因与被上诉人黄光敏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院于2013年10月21日作出的（2013）黔方民初字第1390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审原告、反诉被告杨异烨起诉、答辩称：我与被告黄光敏于2008年8月13日签订房屋租赁合同，合同约定被告黄光敏将坐落于大方镇北郊龙昌村加水坡的楼房第二层整层出租给我使用，租期为10年，时间从2008年11月1日至2018年11月1日止，按合同约定我一次性给付了被告黄光敏十年的租金。2008年8月19日，我给付被告黄光敏预付款4，680.00元。我一直使用承租房，但被告黄光敏故意设置障碍不让我使用承租房，致使我现在无法使用承租房，已违反租赁合同的约定。被告黄光敏反诉称我违反租赁合同第七条的约定，同时告知我已解除合同。根据租赁合同第七条约定，出租方必须电话告知我，我无合理解释的情况下被告黄光敏才能行使解除合同的权利。我因不可抗力原因不能使用承租房，但委托胞弟杨永顺看管房屋，不存在未居住或使用承租房的事实，我并未违反租赁合同第七条的约定。我承租被告黄光敏房屋是用于从事合法经营活动，不是用于进行违法犯罪活动，被告黄光敏反诉称我未按照合同约定的用途使用承租房，其抗辩主张不成立。为了保护我的合法利益，我现依法提起诉讼，请求人民法院判令被告黄光敏继续履行房屋租赁合同，并承担违约责任和赔偿房内物品的损失，承担本案诉讼费。
原审被告、反诉原告黄光敏答辩并反诉称：我与原告杨异烨于2008年8月13日签订租赁合同，并将出租房移交原告杨异烨使用。原告杨异烨给付的预付款4，680.00元，属不当得利，已过诉讼时效。租赁合同未约定出租人看管出租房的权利和义务，我不承担出租房内属原告杨异烨物品损失的赔偿责任。几个月后，原告杨异烨在承租房内从事违法活动，并经大方县人民法院（2009）方刑初字第128号刑事附带民事判决书判决有期徒刑四年，就未居住或使用出租房。2010年4月，通用过道门损害，我安装了新的卷闸门。2012年6月，我与家人搬到清镇卫城务工。原告杨异烨刑满释放后，便电话联系我索要通用过道钥匙，通话中，我告知原告杨异烨已违反租赁合同第七条的约定，并要求解除租赁合同，但原告杨异烨坚持继续履行租赁合同。原告杨异烨诉称承租房屋是从事合法经营活动，但原告杨异烨事实上未按照租赁物的用途使用承租房，而是在承租房内从事违法犯罪活动。我现依法提起反诉，请求人民法院驳回原告杨异烨的诉讼请求，并解除我与原告杨异烨的房屋租赁合同。
原审经审理查明：原告杨异烨与被告黄光敏于2008年8月13日签订房屋租赁合同，合同约定被告黄光敏将坐落于大方县大方镇北郊龙昌村加水坡一幢三层楼房的第二层整层出租给原告杨异烨使用，年租金为贰仟肆佰陆拾元（￥2，460.00元），租期为十年，时间从2008年11月1日至2018年11月1日止。2008年8月19日，被告黄光敏收到原告杨异烨预付款4，680.00元。2008年11月15日，被告黄光敏收到原告杨异烨十年房屋租金24，680.00元。被告黄光敏将出租房移交原告杨异烨占有使用。2009年3月18日和2009年3月19日，原告杨异烨在其承租房内实施违法犯罪行为，2009年6月12日被大方县人民法院（2009）方刑初字第128号刑事判决书判决：被告人杨异烨犯强奸罪，判处有期徒刑四年。2010年4月，争议房屋通用过道门锁陈旧损害，被告黄光敏安装更换了通用过道的门和锁。2012年6月，原告杨异烨打电话给被告黄光敏要求继续履行租赁合同，并索要通用过道门钥匙进入承租房内。通话中，被告黄光敏告知原告杨异烨其行为已违反租赁合同第七条，并要求解除租赁合同。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2008年8月13日，原告杨异烨与被告黄光敏签订了房屋租赁合同，原告杨异烨一次性支付了十年房屋租金24，680.00元，被告黄光敏将出租房移交原告杨异烨实际占有使用。原告杨异烨与被告黄光敏之间签订的房屋租赁合同符合法律规定，其租赁关系受法律保护，对原、被告双方均有约束力。原告杨异烨于2009年3月因在其承租房内实施违法犯罪行为被刑事追究后，未居住或使用其承租房，致使该房屋长达四年时间无人居住。2012年6月，原告杨异烨电话联系被告黄光敏要求继续履行租赁合同，通话中，被告黄光敏告知其行为已违反租赁合同第七条的约定，不同意继续履行租赁合同，并要求解除与原告杨异烨签订的租赁合同，而原告杨异烨称其未居住或使用承租房一年以上系不可抗力的原因，且委托其弟杨永顺看管房屋，但提供的证据又不能证明其看管房屋的事实存在，根据租赁合同第七条“租用期间，甲方要求乙方随时居住，不能把房屋空着，若房屋空着长达一年以上，甲方电话告之又无合理解释的情况下，甲方有权收回房屋”的约定，应当认定原告杨异烨已违反租赁合同第七条，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对被告黄光敏要求与原告杨异烨解除租赁合同的反诉主张，予以支持。2012年6月，原告杨异烨电话联系被告黄光敏索要通用过道钥匙时已被告知解除租赁合同，应认定解除租赁合同的时间为2012年6月，租赁合同履行时间从2008年11月1日至2012年6月已履行三年零七个月。本案中，原告杨异烨的违约行为给被告黄光敏造成房屋租金损失，被告黄光敏应从原告杨异烨被告知解除合同之日起按合同约定收取原告杨异烨房屋租金。庭审中被告黄光敏同意返还原告杨异烨五年房屋租金12，340.00元。2010年4月，被告黄光敏因通用过道门陈旧损害安装更换了门和锁，其行为未妨碍原告杨异烨使用承租房。出租人并不存在违约行为，原告杨异烨要求被告黄光敏承担违约赔偿的诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告杨异烨要求被告黄光敏赔偿承租房内物品损失的诉讼主张，原、被告在租赁合同中未约定出租人黄光敏看管房屋的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定的将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人黄光敏没有看管出租屋的义务，原告杨异烨主张赔偿承租房内物品损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告杨异烨举证证明了预付款4，680.00元的事实，但未主张返还其预付款，依法不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告杨异烨的诉讼请求；二、解除原告杨异烨与被告黄光敏的房屋租赁合同；三、被告黄光敏在判决生效后返还原告杨异烨房屋租金12，340.00元。本诉案件受理费195.00元，反诉案件受理费50.00元，共计245.00元，由原告杨异烨负担。
上诉人杨异烨不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人继续履行合同，承担民事责任。由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审程序违法。主审法官主动收集应由被上诉人收集的证据，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定；二、原判认定事实不清导致适用法律错误。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。上诉人已依约付清了十年的租金，且上诉人因故没有居住期间已委托胞弟看管租赁物，反而是被上诉人更换公用通道的门和锁，致使上诉人无法看管租赁物，上诉人并没有违反合同第七条的约定。原审错误适用法律判决解除双方的房屋租赁合同严重错误。
被上诉人黄光敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。同时原审法院是在被上诉人因客观原因不能自行收集的情况下，依申请调取（2009）方刑初字第128号《刑事附带民事判决书》，并依法在庭审中进行了质证，原审程序合法。请求依法维持原判。
本案经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案二审双方争议的焦点是：一、原审收集证据是否违反法律规定；二、对《房屋租赁合同》被上诉人是否享有单方解除权。
本院认为：对于原审收集证据是否违反法律规定的认定。2013年9月26日黄光敏向一审法院提交了《调查取证申请书》，申请调取杨异烨2009年因刑事犯罪被判处刑罚的判决书，以证明杨异烨因违法犯罪，四年多未在租赁房屋居住的行为已构成违约。判决书是由人民法院保存并且除案件当事人外的其他人无法调取的档案材料。一审法院依当事人黄光敏的申请调取（2009）方刑初字第128号《刑事附带民事判决书》，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条第（一）项“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料”之规定，程序正当合法。上诉人认为一审主动收集应由被上诉人收集的证据，属非法收集证据的上诉理由不成立，本院不予支持。
对《房屋租赁合同》被上诉人是否享有单方解除权的认定。2008年8月13日双方签订《房屋租赁合同》时，已在合同第七条明确约定：“租用期间，甲方要求乙方随时居住，不能把房屋空着，若房屋空着长达一年以上，甲方电话告之又无合理解释的情况下，甲方有权收回房屋。”2009年3月上诉人因实施违法犯罪行为于同年6月12日被判处有期徒刑四年，致使租赁房屋处于无人居住状态达一年以上，事实上违反了租赁合同第七条的约定。而上诉人违反约定并不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的免责情形。因此被上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定单方解除合同，合同解除时间为2012年6月被上诉人电话告知上诉人之时。原审依反诉原告的请求判决解除双方的房屋租赁合同并无不当，本院依法予以维持。鉴于本案《房屋租赁合同》应解除，而出租人黄光敏收取承租人杨异烨的预付款4680.00元应退还。虽然一、二审杨异烨均未提出要求黄光敏退还预付款的主张，但杨异烨是在一直坚持要求继续履行《房屋租赁合同》的基础上提出请求，在本案二审中确定双方签订的《房屋租赁合同》因合同约定的解除条件成就而应予以解除的情况下，为减轻当事人诉累，杨异烨支付的预付款4680.00元也应在本案中一并解决，即黄光敏应退还杨异烨预付款4680.00元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省大方县人民法院（2013）黔方民初字第1390号民事判决一项，驳回原告杨异烨的诉讼请求；
二、维持贵州省大方县人民法院（2013）黔方民初字第1390号民事判决二项，解除原告杨异烨与被告黄光敏的房屋租赁合同；
二、撤销贵州省大方县人民法院（2013）黔方民初字第1390号民事判决第三项，改判为被上诉人黄光敏在收到本判决后10日内返还上诉人杨异烨房屋租金12340.00元及预付款4680.00元，共计17020.00元。
二审案件受理费390.00元由上诉人杨异烨承担。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 唐琳
审判员 朱莉
二〇一四年六月四日
书记员 詹淼