福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第1695号原告福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市。法定代表人林国勋，董事长。委托代理人孙风军，男，1978年9月10日出生，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司总经理，住三明市。委托代理人杨志雄，男，1986年11月7日出生，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司经理，住三明市。被告赵令钟，男，1976年10月23日出生，汉族，住三明市。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告赵令钟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员杨伟光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托代理人孙风军到庭参加诉讼，被告赵令钟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，原告系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2012年11月，原告与上河城业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，并依照《物业管理委托服务合同》的相关约定对上河城进行管理服务。被告的三明市梅列区上河城上知园X幢XXX室房产面积为98.765平方米，物业费按0.6元／月·平方米计算缴纳。而被告却拒绝依照《物业管理委托服务合同》的相关约定缴纳物业服务费等相关费用，累计拖欠共1855.7元，致使原告蒙受经济损失，故诉至法院请求判令：1.被告支付给原告2012年12月1日至2014年8月31日期间的物业管理服务费1245元、2012年12月1日至2014年8月31日期间的公共用水用电公摊费353元和电梯维保费222元、2013年11月至2014年11月电梯年检费35.7元，共计1855.7元；2.被告承担本案诉讼费。被告庭前提交书面答辩状，辩称：1.海欣物业公司作为原告主体不适格。海欣物业公司为三级资质的物业管理公司，不具备管理上河城小区的资质。上河城业委会未经业主大会授权委托海欣物业公司管理上河城小区不合法。被告与海欣物业公司没有任何契约关系，被告一直认为管理的为西酒物业公司。2.海欣物业公司物业管理混乱，仅聘用几名门岗老头及路面保洁做卫生，小区长期处于脱管状态。对其收费项目及收费标准也有异议，可能存在侵犯包括其在内的业主权利的行为，要求公开小区公共收益。本案经开庭审理，查明以下事实：1.原告海欣物业公司为三级资质的物业服务企业。2.2012年11月12日，三明市梅列区上河城业主委员会与原告海欣物业公司签订《上河城物业管理服务工作授权委托书》一份，主要约定：三明市梅列区上河城业主委员会委托公开招聘后选定原告，对上河城上春园、上知园、上明园、上真园、上清园、上德园6个园区进行物业服务，期限为1年；物业服务的主要内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，不属于市政部门管理的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理，公共卫生及垃圾收集、清运，排水管道、污水管道疏通，安防、消防、装修、交通秩序与车辆停放和物业资料等管理，做好相关法律法规规定应由原告负责管理服务的其它项目，以及物业宣传教育和与业主互动等相关活动；物业服务费及装修押金、装修垃圾清运费、公共水电周转金由原告收取；原告按照三明市普通住宅物业服务三级标准服务；物业服务费按以下标准收取：多层住宅0.4元／月·平方米、联排别墅0.5元／月·平方米、高层带电梯住宅0.6元／月·平方米；原告入驻前三个月暂不收费，待第四个月下半月起一并向业主收取，之后在每个季度最后一个月的16日起到月底，一并收取本季度的物业服务费；公共水、电费按实分摊另计，电梯运行电费及维保、年检等费用按实分摊另计，由原告在每个季度末向业主收取；本委托书自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。委托书还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。委托书订立后，原告履行了合同义务，对上河城6个园区的物业进行了管理。2013年11月25日，三明市梅列区上河城业主委员会与原告海欣物业公司签订《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》一份，内容与《上河城物业管理服务工作授权委托书》基本相同，物业服务继续委托期限为1年，从2013年11月30日至2014年11月29日。之后，原告继续履行了合同义务，对上河城6个园区的物业进行了管理。3.被告赵令钟系三明市梅列区上河城上知园X幢XXX室（建筑面积为98.765平方米）房产业主。该幢楼为16层楼，并带电梯，共有56户业主。按高层带电梯住宅0.6元／月·平方米的标准计算，每月物业服务费59.26元，2012年12月至2014年8月的21个月物业服务费合计应为1244.46元。2012年12月至2014年8月期间，公共用水用电公摊费按56户分摊，每户每月公共用水用电公摊费依次为18.22元、16.11元、14.89元、16.81元、15.15元、16.45元、17.78元、15.41元、16.57元、15.95元、16.44元、16.77元、18.13元、19.53元、17.07元、14.65元、16.43元、16.18元、19.3元、17.5元、18.26元，以上每户公共用水用电公摊费合计353.6元。上知园1幢有2部电梯，每部电梯每月维保费为300元，2部电梯每月维保费为600元，按56户平摊，每户电梯每月维保费应摊10.71元。2012年12月至2013年12月的13个月，按每户电梯每月维保费10.60元标准计算，电梯维保费为137.8元；2014年1月至2014年8月的8个月，按每户电梯每月维保费10.53元计算，电梯维保费为84.2元；以上电梯维保费合计222元。电梯为每年一检，每部电梯年检费（2013年11月至2014年11月）为1000元，2部电梯年检费为2000元，按56户平摊，每户电梯年检费为35.7元。4.因被告未交纳2012年12月1日至2014年8月31日期间的物业服务费、公共用水用电公摊费和电梯维保费，以及2013年11月至2014年11月期间的电梯年检费，原告于2014年9月1日向被告发送交费提醒函，要求被告交纳，但被告至今分文未交纳。上述事实，有原告委托代理人在法庭上的陈述，以及原告提供的《物业服务业资质证书》、《上河城物业管理服务工作授权委托书》、《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》、电费发票12页共计20张、水费发票10页共计20张、电梯年检票据1张、电梯维保费用收据5张、上知园1幢应缴纳费用明细表、上河城业主产权清册、交费提醒函等证据材料予以证实。被告赵令钟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在规定的期限内举证，视为放弃诉讼权利。对上述事实，本院予以确认。本院认为，原告与三明市梅列区上河城业主委员会签订的《上河城物业管理服务工作授权委托书》、《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对被告具有约束力，被告应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的义务。被告拖欠原告物业服务费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的事实清楚，证据确实充分，所欠上述费用应当给付，原告要求被告支付物业服务费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经计算公共用水用电公摊费合计为353.6元，已超出原告主张的公共用水用电公摊费数额，故原告主张的公共用水用电公摊费353元，本院予以支持。被告赵令钟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。原告对上河城小区业已进行物业管理达22个月，在此期间被告未提出反对意见，视为被告实际已经接受物业管理服务。原告海欣物业公司是三明市梅列区上河城业主委员会委托公开招聘后选定的物业服务企业，双方自愿订立物业管理合同，原告是三级资质的物业服务企业，按照三明市普通住宅物业服务三级标准服务并计收物业服务费，并不违反国家法律禁止性规定，故被告关于海欣物业公司作为原告主体不适格的主张，本院不予支持。被告以其并非合同当事人以及其认为是其他物业公司进行的物业管理为由提出抗辩，本院不予支持。被告关于上河城业委会未经业主大会授权委托原告对上河城小区进行物业管理不合法的主张，以及原告物业管理混乱，仅聘用几名门岗老头及路面保洁做卫生，小区长期处于脱管状态的辩解未提供证据证明，本院不予采纳。被告关于可能存在侵犯包括其在内的业主权利的行为，要求公开小区公共收益的主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵令钟应支付给原告福建三明海欣物业管理有限公司2012年12月1日至2014年8月31日期间的物业服务费1244.46元。二、被告赵令钟应支付给原告福建三明海欣物业管理有限公司2012年12月1日至2014年8月31日期间的公共用水用电公摊费353元、电梯维保费222元。三、被告赵令钟应支付给原告福建三明海欣物业管理有限公司2013年11月至2014年11月31日期间的电梯年检费35.7元。以上共计人民币1855.16元。上述判决主文中所确定的支付款项义务，被告赵令钟应于本判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告赵令钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  杨伟光二〇一五年八月二十日书记员  韩双珠附：本判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。