广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3392号
上诉人（原审第三人）：广州市金顺房地产开发公司。
法定代表人：覃承松，职务：总经理。
委托代理人：温大进，该司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）：郭旦，女，1941年8月27日出生。
被上诉人（原审原告）：郭宝瞻，女，1948年10月13日出生。
被上诉人（原审原告）：郭宝初，1937年10月11日出生。
委托代理人：郭永福，1971年12月7日。
原审被告：广州市城镇建设开发总公司，住所地：（恒城大厦三、四楼）。
法定代表人：王涛，职务：总经理。
委托代理人：陈巍，该司职员，联系地址。
上诉人广州市金顺房地产开发公司（以下简称金顺公司）与被上诉人郭宝初、郭旦、郭宝瞻，原审被告广州市城镇建设开发总公司（以下简称城建总公司）办理房地产证纠纷一案，不服荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭克文等13人共有的产业。已故郭克文所占上述房屋1／13产权，建筑面积59.2469平方米，继承人为郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠（邱绮惠所占上述房屋的份额由郭宝初继承）。广州江山实业公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）承地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。广州江山实业公司委托城建总公司实施拆迁。1996年10月25日，郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠分别与城建总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，约定城建总公司拆除广州市文昌南路宝华直街10号1／13产权房屋，建筑面积59.2469平方米的继承房产。城建总公司在1998年10月30日提供文昌南路宝华直街宝华北路新建（第c幢）第六楼东北向，建筑面积79.2469平方米，同一层楼分两个独立套间（其中郭宝初、邱绮惠两人共一独立套间44.6235平方米，安置在六楼东北向；郭旦、郭宝瞻两人共一独立套间34.6234平方米，安置在六楼东向，对比增大的20平方米，郭宝初、郭旦、郭宝瞻分别以市价和成本价购买）作为拆除郭宝初、郭旦、郭宝瞻原址房屋的产权补偿；城建总公司移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝初、郭旦、郭宝瞻办理产权登记和领取房地产权证手续。
1997年12月，广州市国土局核准地块用地单位更改为金顺公司。2000年4月，郭宝初、郭旦、郭宝瞻回迁金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街7号601房和5号602房。金顺公司已取得广州市文昌南路宝华北街1-13号（单号）2-9层（除31套直管公房）的初始登记权属证书。
城建总公司、金顺公司尚未会同郭宝初、郭旦、郭宝瞻办理文昌南路宝华北街7号601房和5号602房的权属证书。
郭宝初、郭旦、郭宝瞻于2014年4月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、城建总公司履行协议，将金顺公司名下广州市文昌南路宝华北街7号601房的房地产所有权移交给郭宝初，并提供金顺公司有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝初向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有证，所需登记费用，由城建总公司负责；二、城建总公司履行协议，将金顺公司名下广州市文昌南路宝华北街5号602房的房地产所有权移交给郭旦、郭宝瞻，并提供金顺公司有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭旦、郭宝瞻向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有证。所需登记费用，由城建总公司负责；三、城建总公司于办证过程中不得就栋共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算；四、城建总公司承担本案受理费。
经原审法院发函查询，广州市国土资源和房屋管理局函复：涉案房屋涉及项目为春雷苑a幢，尚未办理预售合同备案，该项目2-8层（31套直管公房除外，已预售、过户、征补的除外）被广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2200号查封，查封期限自2012年10月27日至2014年10月26日止。
原审庭审中，城建总公司及金顺公司均确认涉案房屋属于回迁房。
原审法院认为：郭宝初、郭旦、郭宝瞻与城建总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》是各方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。郭宝初、郭旦、郭宝瞻承受上述合同中的权利义务。上述合同约定拆迁人在移交房屋时，负有为被拆迁人办理涉案房屋的产权登记手续和申领房地产权证手续的义务，但拆迁人在移交涉案房屋后至今未能履行上述合同义务，已构成违约。城建总公司作为合同相对方，金顺公司现作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续。
由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，郭宝初、郭旦、郭宝瞻主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证书后，由郭宝初、郭旦、郭宝瞻与金顺公司协商解决或循法律途径解决。
城建总公司及金顺公司认为原址房屋未析产，不能为郭宝初、郭旦、郭宝瞻办理房产证的意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。
为此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2014年7月8日作出如下判决：一、自原审判决发生法律效力之日起三十日内，城建总公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭宝初向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号601房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；二、自原审判决发生法律效力之日起三十日内，城建总公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭旦、郭宝瞻向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；三、驳回郭宝初、郭旦、郭宝瞻其它诉讼请求。本案一审受理费50元，由金顺公司负担。
判后，金顺公司不服，上诉至本院称：一审法院的判决是错误的，他将侵害其他产权人的利益。使产权继承人中有产权无使用权的3份人无法主张权利分配权益。根据广州市房地产交易登记中心的规定凡继承的征用补偿房屋必须要进行析产才能办理房地产权证。原文昌南路宝华直街10号房屋共回迁安置18套房屋，共有13个产权继承人，由于回迁安置18套房屋未进行析产，根据广州市房地产交易登记中心的规定，这18套房屋都是13个产权继承人共有。单个产权继承人无权处份共有产权。有使用权不等于有产权。原文昌南路宝华直街10号房屋（双隅木楼一层半，房产建筑面积770．21㎡）其产权有13个继承人，家族成员多，由于其内部利益问题该房屋一直没有进行析产。所以我司无法为他们办理房产证。因为该房屋有3个继承人有产权无使用权，又有2个继承人使用权面积涵盖无使用权的3个继承人的面积，所以析产问题比较复杂，但只能由当事人共同进行协商，外力是无法插手的，我司多次向10号房屋的继承人做了大量工作，希望他们之间放下歧见进行析产，但他们置之不理。所以责任不在我公司。综上所述，向二审法院请求：不服一审判决，请求撤销原判。
被上诉人郭宝初、郭宝瞻答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人郭旦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院将依法处理。
原审被告城建总公司答辩称：与原审意见一致。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，被上诉人郭宝初、郭旦、郭宝瞻以及已故邱分别与城建总公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，意思表示真实，合法有效，各方均应依约履行。上述协议中已经明确是就被拆迁人对于拆迁房屋拥有的是13分之1的产权房屋进行补偿。上诉人未履行上述协议约定，原审法院认定拆迁人违约，并无不当。上诉人认为应由原文昌南路宝华直街10号房屋13个产权继承人进行析产后才履行合同义务，并无合同及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市金顺房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 党春婷