黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第564号
上诉人（原审被告、反诉原告）马文龙，男，1954年3月8日出生，朝鲜族，无职业，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵金艳，女，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）金银顺，女，1954年3月13日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）迟本毅，男，1965年8月14日出生，汉族，黑龙江国惠工程造价咨询有限公司总经理，现住哈尔滨市道里区。
委托代理人郝茂本，男，1963年8月12日生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区。
第三人孙爱兰，女，1939年11月27日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区朝阳胡同*号*单元***室。
委托代理人迟本毅，男，1965年8月14日出生，汉族，黑龙江国惠工程造价咨询有限公司总经理，现住哈尔滨市道里区经纬12道街44号。
第三人哈尔滨全盛房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市东大直街323号14层7号。
法定代表人杨文全，该公司经理。
上诉人马文龙、金银顺因与被上诉人迟本毅、第三人孙爱兰、哈尔滨全盛房地产经纪有限公司（以下简称全盛经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民一初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理此案。上诉人马文龙的委托代理人赵金艳，上诉人金银顺的委托代理人陈川，被上诉人迟本毅及其委托代理人郝茂本，第三人孙爱兰的委托代理人迟本毅到庭参加了诉讼。第三人全盛经纪公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月24日，迟本毅与马文龙的购房委托代理人马金龙以及第三人全盛经纪公司签订了一份《房屋买卖居间服务合同》。合同约定，迟本毅以900000元的价格购买马文龙位于哈尔滨市南岗区大直街xxx号1单元1号的私产房屋，并约定于2013年9月1日交付房屋。迟本毅已依照约定向全盛经纪公司交付了3500元中介费以及全部购房款，其中包括90000元定金。2013年4月3日和8日，迟本毅、马文龙及全盛经纪公司两次去房地产交易部门办理过户手续，均因迟本毅要求变更买房人姓名及从中介公司扣押卖房款，马文龙要求变更房屋交付日期等问题未办理成功。由于迟本毅、马文龙的矛盾一时得不到解决，马文龙的朋友在房地产交易部门将马文龙的房照从中介人员的手中抢走。2013年7月，马文龙将上述争议之房另行卖与他人。全盛经纪公司则将迟本毅交付的买房款退还给了迟本毅。
原审法院在审理本案过程中了解到，迟本毅拥有多套私产房屋。审理中，迟本毅提出财产保全的申请，要求查封金银顺名下的银行存款100000元，并提供担保。
原审原告迟本毅在一审中诉称，2013年3月24日，迟本毅与马文龙的购房委托代理人马金龙以及本案第三人全盛经纪公司签订了一份《房屋买卖居间服务合同》。合同约定，迟本毅以900000元的价格购买马文龙位于哈尔滨市南岗区大直街486号1单元1号的私产房屋，并约定于2013年9月1日交付房屋。迟本毅依约交付第三人全盛经纪公司90000元定金。2013年3月30日，迟本毅向第三人全盛经纪公司交付了全部购房款及中介费。2013年4月8日，迟本毅、马文龙及第三人全盛经纪公司去房地产交易部门办理过户手续时，马文龙同去办理更名手续的人突然将房照从中介人员的手中抢走，致无法办理过户手续。因此，迟本毅要求马文龙继续履行上述购房合同；要求马文龙承担迟延履行合同的违约金；如马文龙拒绝履行合同，则要求马文龙另行给付迟本毅90000元定金；要求马文龙承担居间服务费3500元。
原审被告马文龙、金银顺在一审中辩称，2013年3月24日，迟本毅、马文龙及第三人全盛经纪公司确实签订过一份《房屋买卖居间服务合同》。2013年4月8日，三方到哈尔滨市南岗区房产交易中心办理产权过户手续时，迟本毅说他有多套房产，属于限购范围，要求将购房人改为孙爱兰。马文龙主张，可以与孙爱兰签订新的购房合同，但原先与迟本毅签订的购房合同应当废除。迟本毅则主张，只在办理过户手续时将购房人姓名变更。由于双方没有达成新的协议，所以房屋过户手续没有办成。马文龙认为，迟本毅系限购人群，不具备购买本案所涉房屋的资格，其与马文龙签订的购房合同应当无效。由于迟本毅为了规避购房限制，要求将购房人更换成孙爱兰而导致原来签订的购房合同无法履行，所以，马文龙并非违约的责任人，不应该承担合同不能履行的责任。因此，不同意迟本毅的诉讼请求。
原审第三人全盛经纪公司在一审中述称，迟本毅主张的购房经过属实。其他无异议。
原审第三人孙爱兰在一审中辩称，同意迟本毅的诉讼请求。
原审被告马文龙在反诉中称，由于迟本毅属于哈尔滨市政府规定的限制购买房屋的人群，所以，迟本毅才在办理房屋过户手续时主张将购房人的姓名变更成其母亲孙爱兰的名字，并导致上述购房合同无法履行。因此，马文龙请求法院依法确认迟本毅、马文龙及全盛经纪公司签订的《房屋买卖居间服务合同》无效。
原审原告针对马文龙的反诉主张在一审中辩称，该合同应继续履行，不同意马文龙诉讼请求。
原审被告金银顺表示同意马文龙的诉讼请求。
原审第三人全盛经纪公司、孙爱兰针对马文龙反诉主张辩称，迟本毅、马文龙及全盛经纪公司签订的购房合同是合法有效的。至于迟本毅是否属于限购是原告作为买售人在取得房屋权利后与行政机关的问题，并不影响双方签订合同的效力。作为买售人将合同债权进行转让，是不需要争得出卖方同意的。不同意马文龙的诉讼请求。
原审判决认为：迟本毅、马文龙及第三人全盛经纪公司签订的《房屋买卖居间服务合同》合法有效。迟本毅、马文龙在履行该合同过程中，虽然因为变更事项没有达成一致意见而产生了矛盾，但马文龙未积极解决问题，在尚未解除与迟本毅签订房屋买卖居间服务合同的情况下，将已经卖给迟本毅的房屋又另行出卖给了他人。马文龙的行为属违约。依照法律规定，马文龙应当向迟本毅双倍支付定金。对于因马文龙的违约行为给迟本毅造成的中介费的损失，亦应由马文龙向迟本毅赔偿。马文龙与被告金银顺原系夫妻关系，在迟本毅与马文龙房屋买卖期间尚未离婚，故金银顺应承担连带赔偿责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十五条之规定判决：一、马文龙于本判决生效后十日内给付迟本毅90000元；二、马文龙于本判决生效后十日内向迟本毅赔偿3500元；三、驳回马文龙的反诉请求；四、金银顺对以上第一、二项承担连带赔偿责任。如果马文龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元、保全费1020元，反诉费100元，均由马文龙负担，马文龙于本判决生效后十日内将3070元诉讼费及保全费给付迟本毅。
原审被告马文龙、金银顺不服一审判决，向本院提起上诉称：案外人马金龙无权代理马文龙签订《房屋买卖居间服务合同》，此合同也未得到马文龙的追认。此《房屋买卖居间服务合同》无效。马文龙身患重病，为了筹集医疗费，缴纳养老保险出卖本案诉争之房。马文龙在外地，委托其弟弟马金龙看一下购房人，看一下买方有诚意，然后再回哈市，但马文龙在中介的强拉硬拽下，违背马文龙的真实意思表示，签订了《房屋买卖居间服务合同》。案外人马金龙没有代理权，以被代理人名义马文龙订立的合同，未经被代理人马文龙的追认，对被代理人马文龙不发生效力。迟本毅系限购人群，不具备购买本案诉争之房的资格。原审法院已依法调取迟本毅夫妻名下有多处房产，不符合购买本案诉争房产的条件，并在原审判决中确认迟本毅系限购人员。2013年3月24日，迟本毅在明知违反限购令不符合购房条件的情况下仍然签订《房屋买卖居间服务合同》。迟本毅的行为违反诚实信用原则，迟本毅应当承担导致合同无法履行的根本违约责任。意想不到的是，原审法院却错误认定马文龙违约。迟本毅擅自将购买人更换为原审孙爱兰，对马文龙不发生法律效力。2013年4周8日，在南岗区房产交易中心迟本毅与全盛经纪公司在未通知马文龙情况下将购买人更换为孙爱兰，但一直未履行经对方同意的义务，对马文龙不发生法律效力。迟本毅不具备诉讼主体资格。如按迟本毅在原审庭审中始终强调购买房屋的权利或权利义务转移至孙爱兰，根据法律规定，转让权利的通知不得撤销。新的购房人系孙爱兰，迟本毅已不具备诉讼主体资格，请求法院依法裁定驳回迟本毅的起诉。根据《房屋买卖居间服务合同》第六条第1项约定，定金90000元，其中包括居间服务费3000元。故真正定金为87000元。迟本毅虽然在原审中提出增加金银顺的申请，但未提交增加变更诉讼请求申请书，并未请求金银顺承担连带赔偿责任。原审判决却超出诉讼请求范围错误判决金银顺承担连带赔偿责任。请求：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。
迟本毅、孙爱兰在法定期限内提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回马文龙、金银顺的上诉请求。
全盛经纪公司在二审中未出庭答辩。
二审庭审过程中，各方当事人均未举示证据。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，迟本毅、马文龙与全盛经纪公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定及全国人大及其常委会和国务院制定的行政法规，原审认定合同有效正确，本院予以认同，故对马文龙、金银顺提出该合同无效的主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对解除合同予以规定。因迟本毅与马文龙在办理过户登记手续的过程中，双方发生争议，协商未果，马文龙将相关登记资料取回并离去，随后又将交易之房屋出售给他人，全盛经纪公司亦将迟本毅所支付的购房款予以返还，迟本毅与马文龙之间所签订的合同已经无法实际履行，合同目的亦无法实现，依据上述规定，本院予以解除。
导致迟本毅、马文龙及全盛经纪公司所签订的《房屋买卖居间服务合同》未能实际履行完毕的责任人的认定，是本案的焦点。
在合同履行过程中，由于迟本毅提出变更登记买受人为其母亲孙爱兰的要求，属于变更合同相对人的行为，应当依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，双方进行协商解决，其单方要求变更履行合同的主体，违反了合同相对性的原则，且迟本毅之所以提出变更买受人的姓名，是由于当时存在的限购政策。2011年哈尔滨市人民政府办公厅发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作有关问题的的通知》（哈政办发[2011]4号）文件，该文件第三条规定：“合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上……；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。……”(2014年8月16日取消)，因2013年原审法院依法调取迟本毅夫妻名下在哈尔滨市拥有2处以上房产证据，可证明迟本毅属于哈尔滨市区内房屋限购人员。虽迟本毅提出2013年5月8日在松北区购入一房产且在交易所办理了联机备案手续，本人具有购房资格的抗辩主张，但未提供证据加以证明，故本院不予采信。基于上述两点，迟本毅在履行合同中存在过错。
马文龙在与迟本毅因合同履行发生争执后未积极协商解决问题，而是在合同未依法解除或者变更的情况下，单方自行取走办理房产更名过户手续所需材料，将案涉房屋又卖与他人，导致合同无法履行，也存在过错。而全盛经纪公司作为中介公司在明知或者应知存在限购政策的情况下，未对迟本毅的购房资格尽到必要的审查与注意义务，致使《房屋买卖居间服务合同》未能履行完毕，未促成双方完成交易，因此，全盛经纪公司在涉案房屋居间买卖服务中亦存在过错，其应将居间服务费3500元予以退还。
综上，因《房屋买卖居间服务合同》的解除，迟本毅、马文龙与全盛经纪公司三方均存在过错，故原审判决认定马文龙单方违约属于适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”的规定，对迟本毅原审要求马文龙另行给付90000元定金的诉讼请求，本院不予支持。
因三方的过错，《房屋买卖居间服务合同》予以解除，故对马文龙、金银顺提出的案外人马金龙无权代理、迟本毅不具备诉讼主体资格等上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一三条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民一初字第732号民事判决第三项；
二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民一初字第732号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、哈尔滨全盛房地产经纪有限公司于本判决送达后五日内返还迟本毅居间费3500元；
四、驳回迟本毅的诉讼请求。
一审案件受理费2050元、保全费1020元由迟本毅负担，一审案件反诉费100元、二审案件受理费2150元由马文龙、金银顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理审判员 张惟光
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 徐 翀
鲍载金