浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙丽民终字第239号
上诉人（原审原告）：邱群标。
委托代理人：李光耀、邱银玲。
被上诉人（原审被告）：吴强国。
委托代理人：刘京。
上诉人邱群标为与被上诉人吴强国房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2014）丽莲民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月20日公开开庭进行了审理，上诉人邱群标的委托代理人李光耀、邱银铃、被上诉人吴强国及其委托代理人刘京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，原、被告系海潮村同村村民。2000年3月13日，被告吴强国签订房屋转让契约一份，约定将坐落于海潮村88号砖木结构房屋（西起第四间，拆迁补偿安置协议所载面积14.3平方米）转让给原告邱群标，转让费2000元。该转让行为经该村委会同意。2000年5月1日，原、被告签订协议书一份，约定原告将前述房屋因拆迁所得的土地使用权转让给被告以抵偿原告之前所欠被告的债务15万元。2000年6月28日，就海潮村88号房屋的拆迁安置事宜，原告邱群标作为被拆迁人与拆迁人丽水市正达房地产开发有限公司达成协议。后被告吴强国在被安置土地上建造了房屋。涉及本案交易的诸如税费、登记费、工本费、手续费不论缴款名义为谁，均由被告持有并作为证据提供法庭。另查明，案涉的海潮村88号土地性质为集体所有（证书号：丽集用2000第7835号），登记土地使用者吴礼富系被告吴强国的父亲。案涉的莲都区海潮新村18幢房屋的土地性质为国有划拨（证件号：丽国用2003第12022号），登记土地使用者为原告邱群标。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原告邱群标与被告吴国强虽于2000年5月1日以15万元价款签订土地转让协议，但该土地系属海潮村88号房屋拆迁安置土地，而海潮村88号房屋又系原告于2000年3月13日从被告处以人民币2000元购得，两次转让行为时间间隔短、转让金额差距大，原、被告之间的系列异常转让行为与常理不符，双方也不能给出合理解释。时隔多年后原告又欲不履行合同，亦违反了诚实信用原则。退一步讲，案涉土地属国有划拨土地，其转让有别于集体所有的土地。原、被告在签订土地转让协议后，被告已在案涉土地上按规划建设房屋，如双方形成合意，相关职能部门并不禁止该房屋的转让，故原、被告之间的土地转让协议并不当然无效。现原告诉请土地转让协议无效并主张房屋所有权，于法无据，也违背诚实信用原则，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邱群标的诉讼请求。案件受理费12250元，由原告邱群标负担。
上诉人邱群标不服原审判决，上诉称，一、一审法院对本案事实认定不清，存在错误。1、一审法院认定涉及本案交易的诸如税费、登记费、工本费、手续费不论缴款名义为谁，均由被上诉人持有并作为证据提供。虽然票据由被上诉人持有，但应当由上诉人缴纳的费用，款项均由上诉人实际支出，一审法院未对实际缴款人进行认定，属认定事实不清。2、一审法院查明案涉的海潮村88号土地为集体土地（证书号：丽集用2000第7835号），登记土地使用者吴礼富系被上诉人吴强国的儿子，该事实认定错误，事实上吴礼富系被上诉人吴强国的父亲。而且该海潮村88号土地上的房屋经吴礼富转归被上诉人吴强国，再经吴强国转归上诉人邱群标。3、本案所涉的土地使用权人为3人，即上诉人及其妻子徐建英与女儿吴佳蓉。上诉人仅是使用权人之一，对共有权人的权益无权处分，一审法院对上诉人提供的证据及待证事实未作出评析，属认定事实不清。二、一审法院认为上诉人违反了诚实信用原则错误。1、法律所规定的当事人要遵循诚实信用原则的前提是当事人的民事行为合法有效。而本案双方签订的转让协议因违反法律的禁止性规定而无效。既然是无效合同，应当自始无效，而一审法院以上诉人违反诚实信用原则判决，属适用法律错误。2、本案所涉划拨土地的取得系基于上诉人原先向被上诉人处转让的房屋拆迁所得，该房屋的转让行为经村委会同意，符合转让的条件并在职能部门办理了过户手续，说明该转让行为符合法律规定，并且原先集体土地上的房屋已被拆迁征用，该房屋已不存在。本案所涉的土地系基于上述房屋拆迁安置的土地，土地性质是划拨土地，与原先的集体土地是两块不同的土地，地点与土地性质都不一样。应该区别看待，而且两次转让行为看似同一标的，其实权利大不相同，原先集体土地转让的标的是房屋，建筑面积只有14.3平方米，而本案转让的是土地使用权，且土地使用权性质系国有划拨，土地使用权面积为35.21平方米，且该土地所有权上还依附着潜在权利（即建筑面积为145平方米）。所以两次转让行为虽有关联，但却是两个不同的民事行为，性质不同，转让的标的权利不同。而一审法院却认定其系同一性质，并以该两次转让行为与常理不符及违反诚实信用原则的理由，显然不当。3、本案所涉土地，鉴于土地性质及其他因素，实际是过户不能。三、一审法院认定双方对《土地转让协议》形成合意，相关职能部门并不禁止该房屋的转让，本案所涉的《土地转让协议》并不当然无效，该认定错误。1、根据法律规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，个人无权对国有土地进行私下交易。在未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。据此，相关职能部门显然对未经批准的土地是禁止转让的。本案上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》在未经有批准权的人民政府批准同意转让的前提下，因违反法律的强制性规定而无效。无效的合同应当自始无效，一审法院认定并不当然无效明显错误。2、（1）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（2）《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。（3）最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。显然，从以上条款可以得出本案所涉的《土地转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。一审法院认定该协议并不当然无效，但未认定该协议有效，也未对该协议的效力进行评判，以此为由作出的判决明显不公。四、一审法院适用法律错误，导致判决结论错误。上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》因在签订协议之前对土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，该《土地转让协议》签订之后也未办理批准转让手续。该协议因违反法律的强制性规定而无效，该事实清楚。在2013年9月18日，同样是莲都区人民法院作出的（2013）丽莲民初字第726号民事判决，该判决对国有划拨地基的转让合同因土地使用权人未经有批准权的人民政府批准而转让违反法律、法规的强制性规定而认定无效。同一个行为，在同一个法院所作出的认定及所适用的法律完全不一致，这对当事人而言显然不公。另案涉土地使用权人为三人，包括妻子徐建英和女儿吴佳蓉，也是本案的当事人之一，一审未予以追加程序错误。一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。请求依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人吴强国称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人没有如实陈述缴费事实。有关税费、登记费、工本费等相关费用由被上诉人和父亲支付，土地使用权证在被上诉人处。二、上诉人认为土地使用权人为三人，但该合同签订已14年多，在涉案土地上建房也已10多年，双方是亲属且为同村村民，上诉人的妻子和女儿都知道情形，一审没有参加诉讼，不能就此认定上诉人对权益无权处分。上诉人虽违反了相关规定，根据2007年至2009年最高院发布的案例，上诉人违反诚实信用原则。根据目前我市的相关规定，被上诉人可根据协议的约定要求办理手续，法律和事实都没有障碍。如果上诉人认为协议无效，并且将该房屋归还上诉人所有，只要上诉人计价方式合理，可以将房屋返还给上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持。
二审期间双方当事人均未提交证据。
经审理，本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，双方于2000年5月1日虽仅就莲都区海潮新村18幢房屋所占用的土地使用权签订土地转让协议，但在协议签订后，被上诉人吴强国即按照规划要求在该土地上建造了房屋，并由其居住管业，距上诉人起诉法院已达十多年，且该土地系国有划拨土地，按照现有政策，职能部门未禁止该房屋转让。综合上述因素考虑，双方签订的土地转让协议并不当然无效。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12250元，由上诉人邱群标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 应利静
二〇一四年十月十四日
代书 记员 郑丽珍