北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11956号
原告（反诉被告）世荣华（北京）投资管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭经济开发区康西路858号。
法定代表人包秀琴，总经理。
委�代理人林福明，北京市友邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）王林，男，1981年11月12日出生。
委托代理人张隽（兼第三人北京可名堂养生科技发展有限公司委托代理人），北京市华品律师事务所律师。
委托代理人曾凡荣（兼第三人北京可名堂养生科技发展有限公司委托代理人），北京腾岳律师事务所律师。
第三人北京可名堂养生科技发展有限公司，住所地北京市东城区豆瓣胡同5号楼一层地下一层。
法定代表人赵万贵，总经理。
第三人北京金泰集团有限公司东城分公司，住所地北京市东城区王家园胡同10号。
负责人曹茂枝，总经理。
委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人刘燕起，男，1957年3月21日出生，该单位职员。
原告（反诉被告）世荣华（北京）投资管理有限公司（以下简称世荣华公司）与被告（反诉原告）王林房屋租赁�同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加北京可名堂养生科技发展有限公司（以下简称可名堂公司）作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。北京金泰集团有限公司东城分公司（以下简称金泰集团东城分公司）申请作为有独立请求权第三人参加本案诉讼并交纳了案件受理费。本院经审查，准许其作为本案有独立请求权第三人参加诉讼。原告委托代理人林福明，被告王林及第三人可名堂公司的委托代理人张隽、曾凡荣及第三人金泰集团东城分公司委托代理人唐亮、刘燕起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）世荣华公司诉称：2012年2月15日，原告与被告签订承包经营协议，约定原告将位于北京市东城区×街×胡同×号×会所×层（以下简称涉案房屋）承包给被告经营，期限自2012年3月1日至2018年2月28日。双方约定被告需向原告支付承包费，并负担房屋租金。但被告自2012年6月起未向原告支付承包费，原告多次催要后，被告仍没有支付。现起诉要求：1、解除原、被告于2012年2月15日签订的《承包经营协议》；2、被告将涉案房屋交还给原告；3、被告向原告支付2012年6月至8月期间的承包费6万元并每天按照月承包费的0.5%支付自2012年6月1日至付清之日的滞纳金；4、被告向原告支付2012年9月至12月期间的承包费6万元并每天按照月承包费的0.5%支付自2012年9月1日至付清之日的滞纳金；5、被告向原告支付2013年1月至3月期间的承包费9万元并每天按照月承包费的0.5%支付自2013年1月1日至付清之日的滞纳金；6、被告向原告支付2013年4月至6月期间的承包费9万元并每天按照月承包费的0.5%支付自2013年6月15日至付清之日的滞纳金；7、被告按照每月3万元的标准向原告支付2013年7月1日起至其实际腾退之日的承包费并每天按照月承包费的0.5%支付自2013年7月1日至付清之日的滞纳金。
被告（反诉原告）王林答辩并提出反诉称：原、被告签订的承包经营协议实为房屋转租协议。被告在未征得出租方同意的情况下擅自将涉案房屋出租给被告，并隐瞒了其承租期限仅到2014年2月28日的情况，其在签订合同时存在欺诈行为，故双方所签订的合同应为无效。双方签订的承包经营协议约定房租按原告与出租人签订的租赁合同的标准收取，但原告仅口头通知被告房租每年75万元，其向被告多收取的部分应当返还。因双方所签订的合同无效，原告据此合同取得的承包费应当返还被告。因涉案房屋内的空调损坏，被告告知原告后，原告迟迟不予维修，被告只好自行维修，并垫付了费用，原告应负担维修费，并赔偿被告维修期间的房租损失及人�工资。双方签订租赁期限为6年的租赁合同后，被告对涉案房屋进行了装修，因原告的原因导致房屋不能继续使用，原告应赔偿被告损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求：1、确认原、被告于2012年2月15日签订的承包经营协议无效；2、原告返还被告2012年3月至5月多收取的租金33200元；3、原告返还被告2012年3月至5月收取的承包费3万元；4、原告返还被告支付的房屋修缮费用165000元；5、原告支付被告修缮房屋期间的损失61541元；6、原告赔偿被告剩余租赁期内的装修费24万元；7、原告支付被告合同履行不能的违约金10万元。
第三人可名堂公司述称：第三人系涉案房屋实际经营人。原、被告签订承包经营协议后，第三人就开始在涉案房屋内经营，并由被告出资对涉案房屋进行了装修。第三人同意被告的意见，不同意原告的诉讼请求。
第三人金泰集团东城分�司诉称：2010年12月28日，第三人与原告签订了房屋租赁合同，第三人将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2010年12月28日至2014年2月28日。因原告拖欠第三人大量租金，并将涉案房屋转租给被告使用，加之第三人与原告所签订的租赁合同期限已经届满，故要求解除第三人与原告之间的房屋租赁合同，由原、被告及可名堂公司将涉案房屋腾空交还第三人，并由原、被告及可名堂公司按照年租金65万元的标准向第三人支付至涉案房屋实际腾退之日拖欠的租金，并支付合同违约金65000元、水电费97321.23元。
针对被告（反诉原告）王林的反诉及第三人金泰集团东城分公司的请求，原告（反诉被告）世荣华公司辩称：原告承租涉案房屋期间对其进行了装修，原、被告签订承包合同后，原告将已经装修好的房屋交付给了被告，并不存在被告另行装修涉案房屋的事实。原告与被告在承�合同中约定的承包费系被告使用原告对涉案房屋装修及设备的使用费，原告并非擅自转租涉案房屋。和金泰集团东城分公司之间的租赁合同也是与王林签订的承包合同的附件，不存在王林不知道租金金额的情况，王林按合同约定向原告支付了三个月的租金和承包费，此后未再支付原告承包费，租金也由其以原告名义直接向金泰集团东城分公司交纳。原告与金泰集团东城分公司合同的期限也并不影响被告对房屋的使用，且被告一直向金泰集团东城分公司交纳租金，也不存在其不知道涉案房屋实际使用人的情况。原告并未违反与被告签订的承包经营协议，故不同意王林的反诉请求。金泰集团东城分公司要求原告支付的租金已经超过了诉讼时效，且房屋是由王林实际使用，故相关费用应由王林负责支付。因原告并未实际占用房屋，故也不存在原告腾退房屋的问题。综上�原告不同意金泰集团东城分公司的请求。
针对第三人金泰集团东城分公司的请求，被告（反诉原告）王林辩称：被告与原告签订的租赁合同尚未到期，被告也不存在违约的情况，故不同意腾退涉案房屋。因原、被告及第三人就涉案房屋产生纠纷，故被告未继续交纳租金，并非被告无故拒不交纳。现被告同意支付使用期间未支付的租金及水电费，但不同意支付非被告承租期间的拖欠的费用。因被告及可名堂公司于2014年2月28日后就未再继续经营，也未使用涉案房屋，故此后发生的租金及使用费，被告不同意支付。
针对第三人金泰集团东城分公司的请求，第三人可名堂公司述称：同意支付使用期间未支付的租金及水电费，但不同意支付非第三人使用期间的拖欠的费用。第三人在涉案房屋处实际经营至2014年2月28日，此后未实际使用涉案房屋，故不同意支付此后发生的租金及使用费。
经审理查明：金泰集团有限公司系涉案房屋的所有权人，其授权金泰集团东城分公司对涉案房屋进行经营管理。2010年12月28日，金泰集团东城分公司（甲方）与世荣华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，世荣华公司承租涉案房屋作为休闲健身馆使用，租赁期限自2010年12月28日至2014年2月28日，免租装修期自2010年12月28日至2011年2月28日；租赁期满，甲方有权自行无条件现状收回涉案房屋，乙方不得破坏房屋装修及空调设备等；甲方允许乙方对涉案房屋进行新的装修、装饰或添置新物；年租金65万元，按季度支付，每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日各支付季度租金16.25万元；租赁期内，乙方除支付租金外，还应承担与该房屋有关的各项费用（包括但不仅限于：水费、排污费、电费、电话费、电视收视费、燃气费等因租赁使用该房屋发生的一�费用），甲方承担涉案房屋的物业管理费；在租赁期内，除甲乙双方另有书面约定以外，乙方不得将该房屋部分或全部转租给他人，并不得以任何方式与他人合作经营变相转租；乙方如出现不按合同约定迟延支付租金达7日、不按合同约定欠缴各项费用达7日或擅自将涉案房屋转租或以任何方式与他人合作经营变相转租的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后金泰集团东城分公司将涉案房屋交付给世荣华公司使用，世荣华公司向金泰集团东城分公司交纳租金后，由金泰集团东城分公司为其开具发票。自2011年5月11日至2013年7月4日，金泰集团东城分公司为世荣华公司出具的租金发票总额共计1251050元。
2012年2月15日，世荣华公司（甲方）与王林（乙方）签订承包经营协议。合同约定，甲方将涉案房屋承包给乙方，由乙方自主经营；2012年3-5月承包费每月1万元，2012年6-12月承包费每月2万元，2013年及以后承包费每月3万元；以上承包费不包含房租，甲方不开具发票，其他经营费用均由乙方自理；房租具体按业主与甲方之间租赁协议执行，甲方提供甲方与业主之间房屋租赁协议的复印件，甲方给业主交纳的房租与乙方交纳的房租相同；涉案房屋自2012年3月1日起正式交予乙方使用；甲方负责结清2012年3月1日以前逸园地下一层水、电、房租、工资等经营费用；乙方按时足额交纳承包费用，承包费每3个月交纳一次，乙方若逾期支付承包费，每逾期一天，则乙方需按月承包金额0.5%向甲方支付滞纳金；乙方需按时足额交纳房租；逸园楼下目前状况不适宜乙方经营的，由乙方自主按经营需要设计装修，费用由乙方承担；乙方独立办理营业执照，独立经营，并保证合法经营；协议有效期6年，自2012年3月1日起至2018年2月28日止。双方同时约定，世荣华公司与金泰集团东城分公司签订的房屋租赁合同作为本协议的附件。该协议签订后，王林在此处经营可名堂公司。王林称自2012年3月开始由其以世荣华公司的名义向金泰集团东城分公司交纳租金，并提交了金泰集团东城分公司的租金发票，金额共计763550元。
庭审中，世荣华公司称王林向其交纳承包费及租金至2012年5月，此后未再继续向原告交纳承包费，且租金也未再向原告交纳。王林认可承包费交纳至2012年5月，并称按每月62500的标准向原告交纳租金至2012年5月，此后租金由其直接交纳给了金泰集团东城分公司。王林认可其向金泰集团东城分公司交纳租金至2013年7月，因双方发生纠纷故未交纳2013年7月之后的租金。王林提交了收款人为向丽华的收据证明其已向世荣华公司支付了2012年3-5月的租金177500元，世荣华公司认可王林按照年租金65万元的标准向其支付了2012年3月至5月的租金，不认可王林所提交的收据的真实性。王林提交了一张收款人为张贵兵的收据，内容为“今支出朱姐店承租费3万元”，证明其已向世荣华公司支付了3个月的承包费3万元。世荣华公司认可王林不拖欠2012年3月至5月的租金及承包费，但不认可该收据的真实性。金泰集团东城分公司向本院提交了其收取租金后向世荣华公司开具的发票的记账联，证明世荣华公司及王林拖欠了租金。经本院将金泰集团东城分公司所提交的发票记账联与王林所持有的发票进行核对后查明，世荣华公司于2011年及2012年3月共向金泰集团东城分公司交纳租金487500元，王林所持有的发票所写明的付款单位也均为世荣华公司，金额共计763550元。王林称其已经完全交纳了使用涉案房屋期间的租金，金泰集团东城分公司为其开具了发票，但部分发票已经丢失，仅余当时的收据。金�集团东城分公司认可王林提交的发票的真实性，但认为收据所列金额全部包括在发票中，不认可王林所提交的收条不包括在发票金额中。金泰集团东城分公司为世荣华公司出具的发票中仅2011年5月11日的一张发票写明了该支票交付的系2011年3月1日至5月30日的租金，其余发票均未写明交费期限。金泰集团东城分公司提交物业管理单位北京东方容和物业管理有限责任公司东四项目工程部于2013年8月26日出具的证明，证明涉案房屋自2012年10月5日前拖欠水费、电费及用电管理费共计97321.23元。世荣华公司认为金泰集团东城分公司未出具交费发票，且此期间实际经营人并非原告，发生的欠费与其无关。王林称因与物业管理单位发生纠纷，故未交纳水电费，并且在纠纷未解决前不同意交纳。
庭审中，王林反诉要求世荣华公司赔偿其对房屋修缮支出的相关费用并赔偿相应损失，王�提交了视频资料证明涉案房屋空调漏水，并提交维修费收据等证明其对空调进行维修所支出的费用。世荣华公司不认可空调存在漏水问题，且认为即使空调使用期间出现问题亦应由王林负责维修，王林于2012年自行维修且并未通知世荣华公司也证明了世荣华公司并不负有维修义务。
王林反诉要求世荣华公司赔偿剩余租赁期内的装修费24万元，并提交了2012年3月23日的施工结算单及支付装修款321000元的收据。王林提交的结算单中广告牌费用为26000元、门头130000元、监控录像15000元、室内装修150000元。世荣华公司称王林承包经营涉案房屋后并未重新装修，不同意王林上述请求。世荣华公司提交了其与涞水县福泰建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同，证明世荣华公司于2011年2月对涉案房屋进行了装修，并支付装修费405800元。王林表示因世荣华公司对涉案房屋的装修与�经营理念不和，故对涉案房屋进行了重新装修。王林提交了涉案房屋物业管理单位北京东方容和物业管理有限责任公司东四项目客服部于2012年3月23日向其发出的停建通知及于2012年3月26日发出的整改督促通知，证明其曾于2012年3月对涉案房屋进行重新装修。世荣华公司对上述证据不予认可，亦未提交反证。本案审理中，经王林、可名堂公司申请，随机确认北京华银建设工程咨询有限公司对涉案房屋的装修现值进行评估。经评估，鉴定范围内容涉及工程造价价值共计662615.14元。世荣华公司、王林及可名堂公司均认可房间内的部分护墙板、花格装修、小景观装修、淋浴间的内部装修、门头的仿古建筑工程系王林后期重新装修的，此部分工程造价现值为89055.02元。另有工程造价现值为573560.12元的装修，世荣华公司及王林、可名堂公司各执一词，均称该部分装修由自己完成。王林、可名堂公司提交了施工图纸，但该图纸与现场情况不符。曹胜在鉴定机构现场勘验时到涉案房屋处证明其为王林装修期间的现场负责人，并称装修内容包括对涉案房屋进行了水电改造，对卫生间进行了整体改造，大厅的地板在原有基础上进行了修补，包间内的地板及屋顶也进行了更换。世荣华公司不认可王林、可名堂公司提交的施工图纸及曹胜的证言。世荣华公司称涉案房屋的装修大部分均由其完成，但未就其主张举证。
上述事实，有产权证，房租发票，金泰集团东城分公司与世荣华公司签订的房屋租赁合同，建设工程施工合同，承包经营协议，收据，结算单，停建通知，整改督促通知，华银（2014）造价鉴字第018号工程造价鉴定意见书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证
本院认为：金泰集团东城分公司与世荣华公司签订的房屋租赁合同系双方真实�思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。该合同约定，如世荣华公司有不按合同约定迟延支付租金达7日的情形的或在未征得金泰集团东城分公司书面同意，擅自转租涉案房屋或以其他任何方式与他人合作经营变相转租的情形的，金泰集团东城分公司有权单方解除合同。金泰集团东城分公司申请参加本案诉讼，要求与世荣华公司解除合同，加之世荣华公司确实存在双方约定金泰集团东城分公司有权解除合同的情形，故本院确认金泰集团东城分公司与世荣华公司所签订的租赁合同于金泰集团东城分公司明确向世荣华公司提出解除合同之日即其被追加为本案有独立请求权的第三人之日（2013年11月27日）解除，世荣华公司、王林及可名堂公司应将涉案房屋返还金泰集团东城分公司。因世荣华公司未全部履行向金泰集团东城分公司支付租金的义务，且未在合同解除后将涉案房屋交还金泰集团东城分公司，故世荣华公司应支付拖欠金泰集团东城分公司的房屋租金及合同解除后的占有使用费。延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。双方租赁合同虽然约定了租金给付期间，但世荣华公司及王林于2013年7月之前一直以世荣华公司的名义陆续向金泰集团东城分公司交纳租金，且并未明确确认交纳租金的时间段，金泰集团东城分公司于2013年9月向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并要求世荣华公司及王林交纳拖欠的租金，故对于世荣华公司所称的租金已经超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。按照世荣华公司与金泰集团东城分公司的合同约定，世荣华公司应承担水电等费用，故对于金泰集团东城分公司要求世荣华公司支付水电费的诉讼请求，本院予以支持。王林及可名堂公司虽称于2014年2月28日后未再继续经营，未使用涉案�屋，但其并未将涉案房屋交还金泰集团东城分公司或世荣华公司，故对于金泰集团东城分公司要求其腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。王林、可名堂公司对使用涉案房屋期间未支付的租金及水电费承担连带支付责任。王林认可金泰集团东城分公司已经将收取的租金全部开具了发票，但又表示现其持有的收条所写的金额的发票丢失，该答辩意见不符合情理，且其未就该主张进一步举证，本院对此不予采纳。本院确认王林所提交的全部的租金的发票系其使用房屋期间支付的租金总额。由于世荣华公司未按约定时间及时足额支付租金，且将涉案房屋转租给王林，故对于金泰集团东城分公司要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。王林与世荣华公司所签订的《承包经营协议》实为房屋租赁合同。因世荣华公司与金泰集团东城分公司签订的租赁合同中明确约定世荣华公司不得转租，亦不得以合作经营等形式变相转租，且世荣华公司与王林所签订的协议书事后未取得金泰集团东城分公司的追认，故王林与世荣华公司所签订的《承包经营协议》无效。世荣华公司因该无效协议取得的财产应予返还，故对于世荣华公司要求王林支付承包费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于王林反诉要求世荣华公司返还承包费的诉讼请求，本院予以支持。王林反诉要求世荣华公司退还其交纳的高于世荣华公司与金泰集团东城分公司约定标准的租金，因世荣华公司不认可王林所提交的收据的真实性，且收据上并未加盖世荣华公司公章，故对于王林所称的其于2012年3-5月向世荣华公司交纳的租金高出年租金65万元的意见，本院不予采纳，对王林该项反诉请求，不予支持。王林与世荣华公司在协议中并未约定由谁承担涉案房屋的中央空调等设施的维�义务，但根据王林所提交的证据，其维修费用发生于2012年，王林的证据不能证明其在房屋漏水后曾经要求世荣华公司维修，或曾在维修后要求世荣华公司承担相关费用，根据实际情况不能证明世荣华公司负有维修义务或对漏水问题应承担相应责任，故本院对于王林所反诉的要求由世荣华公司承担维修费用，并赔偿其损失的诉讼请求不予支持。因王林与世荣华公司签订的《承包经营协议》系无效合同，且根据协议内容，王林明知金泰集团东城分公司不同意世荣华公司转租涉案房屋，故双方对于合同无效均负有责任，故对于王林要求世荣华公司支付合同违约金的反诉请求，本院不予支持。评估报告中的可确认部分本院确认系王林对涉案房屋进行装饰装修的残值，世荣华公司应根据其造成合同无效的过错程度对王林予以赔偿。双方对于可确认部分之外的装饰装修系哪方�成的存在争议，但根据王林所提交的装饰装修结算单，其用于室内装修的费用为15万元，而评估报告中可确定部分及不可确定部分的建筑工程、装饰装修工程、给排水工程及电气工程的总金额共计766792.98元，双方数据的差额说明涉案房屋的主要装饰装修工程均系世荣华公司所完成，但因双方均未能提供有效的房屋装修合同及图纸，故本院将依据实际情况对此酌情处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告世荣华（北京）投资管理有限公司与被告王林签订的《承包经营协议》无效；
二、确认原告世荣华（北京）投资管理有限公司与第三人北京金泰集团有限公司东城分公司所签订《房屋租赁合同》于二Ｏ一三年十一月二十七日解除；
三、原告世荣华（北京）投资管理有限公司、被告王林及第三人北京可名堂养生科技发展有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区×胡同×号楼×层的房屋交还第三人北京金泰集团有限公司东城分公司；
四、原告世荣华（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内向第三人北京金泰集团有限公司东城分公司支付自二Ｏ一一年三月一日至二Ｏ一三年十一月二十七日拖欠的租金共计人民币五十三万一千零三十三元，被告王林、第三人北京可名堂养生科技发展有限公司对其中的人民币二十万六千零三十三元承担连带给付责任；
五、原告世荣华（北京）投资管理有限公司、被告王林、第三人北京可名堂养生科技发展有限公司于本判决生效后七日内按照年租金人民币六十五万元的标准向第三人北京金泰集团有限公司东城分公司支付自二Ｏ一三年十一月二十八日至实际腾退房屋之日的房屋使用费；
六、原告世荣华（北京）投资管理有限公司、被告王林、第三人北京可名堂养生科技发展有限公司于本判决生效后七日内向第三人北京金泰集团有限公司东城分公司支付自二Ｏ一二年十月五日拖欠的水费、电费及用电管理费共计人民币九万七千三百二十一元二角三分；
七、原告世荣华（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内向第三人北京金泰集团有限公司东城分公司支付违约金人民币六万五千元；
八、原告世荣华（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告王林承包费人民币三万元整；
九、原告世荣华（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告王林装修损失人民币六万一千八百三十八元三角；
十、驳回原告世荣华（北京）投资管理有限公司的全部诉讼请求；
十一、驳回被告王林的其他反诉请求；
十�、驳回第三人北京金泰集团有限公司东城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7122元，由原告世荣华（北京）投资管理有限公司负担（已交纳3561元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费5049，由原告世荣华（北京）投资管理有限公司负担1048，由被告王林负担4001元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。
第三人诉讼案件受理费9180，由原告世荣华（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费13640，原告负担3640元，被告王林负担10000元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王晓峰
人民审判员 顾 兵
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 康 婧