广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3869号
上诉人（原审被告）：广州加怡房地产开发有限公司。
法定代表人：陈学熙，总经理。
上诉人（原审被告）：龙金成。
以上两上诉人的共同委托代理人：黄东伟、温观生，均为广东中元（中山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社。
负责人：李致祥，社长。
被上诉人（原审原告）：广州市新滘瑞宝经济发展公司。
法定代表人：李致祥，经理。
以上两被上诉人的共同委托代理人：刘华秀、刘兴桂，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州加怡房地产开发有限公司（以下简称加怡公司）、龙金城因与被上诉人广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社（以下简称瑞宝经济社）、广州市新滘瑞宝经济发展公司（以下简称瑞宝经济公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年12月3日，广州市海珠区工业总公司（以下简称“工业总公司”）（甲方）、广州广寿房地产开发有限公司（以下简称“广寿公司”）（乙方）与瑞宝经济公司（丙方）签订《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》，约定甲、乙、丙三方同意在经市规划局穗城规南片地复字（1995第214号）文批准的115631平方米建设用地中，划出约36亩土地兴建“瑞诚”商住楼，可建楼宇建筑面积约55000平方米，本协议所指的建设用地是指173亩中，地处东南角东临东晓南路，南与晓港湾交界的约36亩用地；等。
1997年10月31日，工业总公司（甲方）、广寿公司（乙方）与瑞宝经济公司（丙方）签订《“瑞诚”商住小区补充协议》，约定甲、乙、丙三方经互惠友好协商于1996年12月签订的合作开发“瑞诚”商住小区协议，已按正常程序进行各项工作；考虑到红线图的变更，以及按市《关于七层以上住宅应设置电梯的通知》规定从1997年1月1日开始执行，因此造成乙方增大成本减少实用面积等原因，乙、丙方双方协商同意，超出容积率2.28部分，按乙方占80%，丙方占20%比例分成；但乙方在交付丙方的全部物业时必须按市“关于七层以上住宅应设置电梯的规定”交付物业；“按乙方60%、丙方40%的比例分成”应予取消；等。
1998年元月14日，工业总公司（甲方）、广寿公司（乙方）、瑞宝经济公司（丙方）与广州钜海实业有限公司（以下简称“钜海公司”）（丁方）签订《关于﹤合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书﹥的补充协议》，约定甲、乙、丙三方于1996年12月3日就瑞宝村地段合作开发建设“瑞诚”商住楼项目达成《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》中乙方的责任和权利全部由丁方承担；乙方在本项目中的经济和法律责任同时由丁方承担；等。
1998年4月10日，加怡公司经批准成立，经营范围为市海珠区南洲路瑞宝村以南地段的房地产开发。
1999年3月16日，工业总公司（甲方）、加怡公司（乙方）与瑞宝经济公司（丙方）签订《补充协议》，约定原签订的“关于《合作开发“瑞诚”商住项目协议书》的补充协议”中的广寿公司和钜海公司已将其所有的责任和权利转让给加怡公司，且加怡公司已由市建委批准成立；甲、乙、丙三方均承认下列二个协议和一个补充协议的合法性和延续性：（1）《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议》（1996年12月3日签订）；（2）《“瑞诚”商住小区补充协议》（1997年10月31日签订）；（3）“关于《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》的补充协议”（1998年元月14日签订）；上述两个协议和一个补充协议中的广寿公司和钜海公司的责任与权利均由乙方承担和享受；按原协议内容，甲方只负责乙、丙双方的矛盾调解工作；乙、丙双方的盈利或亏损均与甲方无关；等。
2000年12月10日，加怡公司（甲方）与瑞宝经济社（乙方）签订《物业分配及管理协议》，约定双方确认下列二个协议和二个补充协议的合法性和延续性：（1）《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》（1996年12月3日签订）；（2）《“瑞诚”商住小区补充协议》（1997年10月31日签订）；（3）关于《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》的补充协议（1998年元月14日签订）；（4）《补充协议》（1999年3月16日签订）；乙方为了减少向甲方购房的面积，提出取消《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》中有关乙方用50%的住宅换甲方25%商铺的协议；本着精诚合作的原则，甲方同意乙方这一要求，但同时提出，基于完整性有利销售的原因及尽量加快资金回笼，有利后续发展的需求，乙方同意首期五幢的首层商铺预先分配给甲方；预分给甲方的一期商铺物业面积在以后甲方所得首层商铺物业总面积中扣除；双方商铺的分配采用同一楼层按比例和垂直划分的办法；为了使“加怡花园”二期工程能顺利进行；当发生双方都要分担的费用时，乙方要配合甲方，及时把要发生的某项费用上交，以免影响工程施工；物业分配的基本原则：3.5容积率的物业分配，在减除2.28容积率的面积后，所增加了的建筑面积（商铺面积和住宅面积），按甲方占80%、乙方占20%分配；乙方应得的住宅及商铺物业应在“加怡花园”第二期中分配；分配面积的计算依据：本协议的住宅物业面积的计算标准按2000年广州市房管局的规定为准；商铺及公建配套面积以该工程竣工后的实际测量面积为准；等。
2008年1月7日，加怡公司（甲方）与瑞宝经济社（乙方）签订《补充协议书》，就合作开发的加怡花园各期物业分配进行了约定：（一）双方确认，二期（原协议中二期前三栋）房产共a、b、c栋，延侨港路自西向东顺序排列，其中，a栋和c栋结构和面积一致；因此，a栋和c栋双方各分得一栋；经抽签确认，甲方得c栋，乙方得a栋；（二）加怡花园一期房产中应分配给乙方的面积，原协议约定由甲方在二期（原协议中二期前三栋）中一次性补偿，现双方约定：一期中的40%在本期（原协议中二期前三栋）房产中补偿，一期房产中应分配给乙方的面积的60%在三期（原协议中二期后三栋）房产中补偿；（三）本期的b栋暂不分配，待双方按原约定的分配比例核算清楚时，根据核算结果进行分配；（五）甲方在本协议签订之日起十日内，到市房管局为乙方办理a栋的房产备案手续；等。
加怡公司（甲方、卖方）与龙金成（乙方、买方）曾签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，该合同网上签订日期为2011年10月17日。合同约定：乙方所购商品房为海珠区南洲路瑞宝村以南加怡花园第12号1层125房，门牌地址怡港街12号125房；该商品房的用途为商业；该商品房产权登记建筑面积共147.2886平方米；该商品房按总价交易，总金额1767463元；房款在2011年10月18日前支付全部房价款；等。
2012年3月26日，瑞宝经济社出具《瑞宝村应分得物业对数表》，主要内容为：一、加怡公司欠款46757138元……二、瑞宝村应分得物业……2、第二期：商铺675㎡、住宅6780㎡……5、综上所得瑞宝村在二期应分得商铺995.8㎡、住宅9480.8㎡；6、按合同瑞宝村抽签抽得c栋住宅共8623.2㎡，即加怡方还欠857.6㎡未分给瑞宝村……三、瑞宝村应付的公摊费用共31054305.51元；等。
广州市房地产档案馆于2013年11月14日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋登记在龙金成名下，登记时间为2011年10月25日。
瑞宝经济社曾于2011年起诉加怡公司等，案号为（2011）穗海法民三初字第2875号。原审法院对该案作出的民事判决书查明：1997年8月8日，规划部门核发穗规地证字（1997）第49号《建筑用地规划许可证》，其中载明用地单位为工业总公司和广寿公司，用地项目名称为商住楼（r2），用地位置为海珠区南洲路瑞宝村以南地段，用地面积为22187平方米（其中道路1782平方米）；等。1998年4月22日，房管部门向工业总公司和广寿公司核发穗国土建用通字（1998）126号《广州市建设用地通知书》，其中载明经广州市人民政府批准征用（收回）海珠区南洲路瑞宝村以南地段的土地，核准面积22187平方米给该单位使用，作为建设商住楼项目用地；等。1998年10月15日，广州市城市规划局出具穗规地复字（1998）第1335号《关于同意建设用地转名项目公司的复函》，主要内容为该局同意穗规地证字（1997）第49号《建设用地规划许可证》同意工业总公司和广寿公司征用海珠区南洲路瑞宝村以南地段22187平方米用地兴建商品住宅，经研究，同意上述建设用地转名为项目公司加怡公司进行开发建设，其他要求不变；等。2000年6月20日，规划部门核发穗规验证字（2000）第411号《建设工程规划验收合格证》，其中载明：建设单位为加怡公司，建设工程名称为商住楼（加怡雅居），建设工程地址为海珠区瑞宝村以南地段；等。2001年7月2日，房管部门向加怡公司出具穗国土建用函（2001）289号《关于建设用地批文延期及分期办理用地手续的复函》，其中载明：经查，我局曾以穗国土建用通字（1998）126号《建设用地通知书》、穗国土建用函（1999）49号文同意广州加怡房地产开发有限公司办理位于海珠区南洲路瑞宝村以南地段、建设项目为商住楼、面积为16110平方米土地（扣除6077平方米用地已核发穗国土建用字（1999）261号《建设用地批准书》）的用地手续，但你单位未能在穗国土建用通字（1998）126号《建设用地通知书》规定的有效期限内全部办结用地手续，现根据你单位的申请，同意将穗国土建用通字（1999）126号《建设用地通知书》的有效期限延至2002年7月2日；分期办理用地手续，第二期用地面积为4730平方米，第三期用地面积为11380平方米；等。2002年1月11日，房管部门核发穗国土建用字（2002）第34号《建设用地批准书》，其中载明：用地单位为加怡公司，建设项目为商住楼（第二期用地），批准用地面积为4730平方米，土地位于海珠区南洲路瑞宝村以南；等。2010年1月18日，规划部门核发穗规验证（2010）81号《建设工程规划验收合格证》，其中载明建设单位为加怡公司，建设项目名称为商业、住宅楼工程；建设位置为海珠区瑞宝街；等。2012年4月23日，瑞宝经济公司出具《关于我司在（2011）穗海法民三初字第2875号案中不主张权利的说明》，主要内容为该案涉及的合作合同或协议（与本案涉及的合同、协议相同）是其司受瑞宝经济社委托出面签订，其司是瑞宝经济社开办的企业，在该系列合同或协议中并不享有和承担实体上的权利和义务，这些合同或协议中的权利义务由瑞宝经济社享有和承担，其司在该案中不主张权利；等。该民事判决书已经广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第418号民事判决书维持。
后瑞宝经济社又于2012年10月11日起诉加怡公司、龙金成，要求确认包含涉案房屋在内的共10套房屋归其所有；撤销加怡公司和龙金成之间就10套房屋的商品房买卖合同；等。原审法院依法立案审理，案号（2012）穗海法民三初字第2168-2177号。案件审理过程中，原审法院根据瑞宝经济社的申请，委托广东南粤房地产与土地评估有限公司（以下简称“南粤”评估公司）对涉案10套房屋进行评估，该公司出具的《房地产估价报告》显示：估价时点为2011年10月17日的广州市海珠区侨港路95号、97号101房评估总价为4001200元；侨港路99号、101号、103号101房评估总价为6871600元；侨港路105号101房评估总价为1961000元；侨港路107号、109号101房评估总价为3835000元；侨港路111号怡晖街1号101房评估总价为5417900元；怡晖街3号101房评估总价为1299900元；怡港街18号101房评估总价为929100元；怡港街14号126房评估总价为3835900元；怡港街12号125房评估总价为2847200元；怡港街8号101房评估总价为1442500元；共32441300元。后，瑞宝经济社申请撤回上述案件的起诉。原审法院已口头裁定准予瑞宝经济社撤诉。
瑞宝经济社和瑞宝经济公司于2013年12月27日提起本案诉讼，共同诉称：一、加怡公司与瑞宝经济公司签订合作合同的过程中，约定了分配方案。二、广州市海珠区怡港路12号125房（以下简称“涉案房屋”）是加怡公司应分配给瑞宝经济社的物业，涉案房屋应属于瑞宝经济社所有，加怡公司应将涉案房屋依约交付给瑞宝经济社。加怡花园第一期建成后（加怡公司为规避资金投入的短缺问题，将项目分三期进行开发，第一、二期己建成，但第三期至今未开发），加怡公司提出瑞宝经济社应当分得的一半物业可以在第二期中补回，因此瑞宝经济社在第一期物业中没有分得任何物业。加怡花园第二期建成后，瑞宝经济社（乙方）和加怡公司（甲方）于2008年1月7日签订《补充协议书》，就合作开发的加怡花园各期物业分配进行了约定：第一条“双方确认，二期房产共a、b、c栋，延侨港路自西向东顺序排列，其中，a栋和c栋结构和面积一致，因此，a栋和c栋双方各分得一栋。经抽签确认，甲方得c栋，乙方得a栋”；第三条“本期的b栋暂不分配，待双方按原约定的分配比例核算清楚时，根据核算结果进行分配”。协议签订后，加怡公司未经与瑞宝经济社核算或协商，擅自将b栋97套房产出售87套（仅剩10套），83个车位本来应有瑞宝经济社一半的物业，也被加怡公司全部转让给自己指定的人，所售款项全部转至其指定的股东（陈学熙）名下，21间商铺（面积一千多平米）说好在销售11间后剩余10间商铺分配给瑞宝经济社，但加怡公司一直没有分配给瑞宝经济社。根据双方签订的协议及约定，涉案10间商铺应全部归瑞宝经济社所有，其中本案涉案房屋属这10间商铺之一，亦应归瑞宝经济社所有，加怡公司应将涉案房屋依约交付给瑞宝经济社。三、加怡公司擅自将应分配给瑞宝经济社的物业销售给加怡公司的实际控制人龙金成的行为明显属于恶意串通，并严重侵害了瑞宝经济公司的合法权益，依法应被认定为无效，加怡公司、龙金成应将涉案房屋产权恢复原状。由于加怡公司一直没有将应归属瑞宝经济社所有的10间商铺交付给瑞宝经济社并办理过户手续，瑞宝经济社向人民法院起诉，在诉讼过程中，瑞宝经济社得知这10间商铺被加怡公司全部转让给其实际控制人即龙金成，加怡公司与龙金成签订合同时间为2011年10月27日，瑞宝经济社通过房管部门查询得知，涉案房屋己登记在龙金成名下。瑞宝经济社与加怡公司的合作项目都是龙金成代表加怡公司洽谈，龙金成就是加怡公司的实际控制人和决策者，其明知自己的受让行为会严重损害瑞宝经济社、瑞宝经济公司的合法权益，还积极签订商品房买卖合同，因此，龙金成与加怡公司签订涉案房屋买卖合同的行为具有明显的主观恶意，其目的就是为了掠取瑞宝经济社、瑞宝经济公司的合法利益。故起诉要求：确认加怡公司与龙金成于2011年10月17签订的涉案房屋的买卖合同无效，并将该产权恢复原状；2、本案诉讼费、保全费等均由加怡公司、龙金成承担。
加怡公司原审辩称，1、因为瑞宝经济社拖欠公建费用和税款，加怡公司有权销售涉案房屋用来抵扣欠款。根据《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》及《物业及管理协议》的约定，瑞宝经济社是应当承担公建费用、契税等费用，逾期支付的瑞宝经济社要赔偿加怡公司的经济损失。瑞宝经济社在《瑞宝村应分得物业对数表》中确认是拖欠加怡公司的公建费用3100多万元，另外加怡公司在2011年11月9日是补缴了之前所欠的税款7781501.63元，按约定瑞宝经济社应承担389万多元，按照约定加怡公司是有权销售物业用来抵扣瑞宝经济社的欠款。正是瑞宝经济社拖欠了上述的费用，导致加怡公司面临重大损失的风险，拖欠税款及因为拖欠税款可能面临税务部门5倍以下的罚款。因为瑞宝经济社拖欠这些公建费用，加怡公司需要民间借贷等来支付拖欠的工程款、违约金等费用，为了避免这些损失，所以加怡公司将11间商铺（包括涉案房屋在内）作价1600多万元转让给龙金成，所得转让款用来支付税款和其他的各种欠款，从转让商铺和付款来看，时间是非常紧急的，10月17日签订合同，10月21日龙金成支付了商铺的转让款，11月9日加怡公司补缴了所欠的税款，加怡公司的这些行为完全符合其和瑞宝经济社之间的约定。2、加怡公司、龙金成之间的商铺转让行为是合法有效的，瑞宝经济社和加怡公司之间只是约定了住宅的分配原则，从来没有约定商铺的具体分配，更没有约定过涉案房屋应当分配给瑞宝经济社。而加怡公司作为涉案房屋的所有权人是有权转让这些涉案房屋的，并且加怡公司、龙金成之间转让商铺的行为已经经过了国土房管部门的审查，也经过了税务部门的审查，龙金成也依约支付了价款，买卖双方依法缴纳了税款，整个交易是真实、自愿和合法的。加怡公司卖得的商铺所得款用来补缴税款，加怡公司补缴的税款中，很大一部分是税款的滞纳金，说明补缴税款是非常急迫的。龙金成并不是加怡公司的实际控制人，加怡公司、龙金成之间也不存在恶意串通的行为，瑞宝经济社也没有证据证明这一点。加怡公司、龙金成关于商铺的转让是经过双方协商的正常商业行为。
龙金成原审辩称，1、龙金成购买这些商铺之前，已经查询了商铺的登记情况，显示所有权人是加怡公司，所以龙金成向权属人加怡公司协商购买这些商铺是完全符合法律规定的。2、就涉案的这些商铺，加怡公司、龙金成已经经过了协商，双方签订了买卖合同，买卖合同经过国土房管、税务等政府部门的依法审查，龙金成已经支付了购买的价款，双方也缴纳了税款。关于商铺的转让双方之间是正常的市场买卖的行为，不存在恶意串通的行为，所以商铺买卖是合法有效的。3、从瑞宝经济社提供的证据可以看出，瑞宝经济社和加怡公司并没有具体的约定涉案房屋应当分配给，瑞宝经济社说涉案房屋归其所有，没有依据。即使瑞宝经济社和加怡公司约定了哪些商铺应分配给瑞宝经济社所获得的也是债权，而不是物权，瑞宝经济社如认为加怡公司违约，应向加怡公司主张违约责任或赔偿责任，但这些是瑞宝经济社和加怡公司之间的关系，瑞宝经济社对涉案房屋不享有物权，其无权对涉案房屋主张权利。加怡公司与龙金成之间不存在任何的恶意串通，双方的商铺买卖合法有效。
一审诉讼中，瑞宝经济社、瑞宝经济公司及加怡公司确认：瑞宝经济社与加怡公司签订的协议中没有约定具体房号；涉案房屋在过户给龙金成之前登记在加怡公司名下。龙金成表示：其在交易之后才知道加怡公司与瑞宝经济社合作开发楼盘的情况。加怡公司公司、龙金成表示：加怡公司的股东欧阳胜、欧阳伟都是顺德人，龙金成也是顺德人，他们很早就认识；龙金成曾经借过款给加怡公司，是公司的债权人。对于（2012）穗海法民三初字第2177号案中的评估报告，瑞宝经济社、瑞宝经济公司表示：评估报告中评估的房屋价格还低于龙金成向银行抵押贷款时委托评估公司评估出来的价格，上次案件中评估的价格相对偏低。加怡公司、龙金成表示：法院不应接受评估申请，评估报告的内容中有假定的前提，不能作为实际交易价格；当时特殊的情况，龙金成为了帮加怡公司解套，所以交易价格相对便宜一些。对于2008年1月7日的《补充协议书》中的a、b、c三栋楼宇对应的门牌，瑞宝经济社、瑞宝经济公司表示需核实后答复，但其一直未答复法院。加怡公司、龙金成表示不知道。
瑞宝经济社、瑞宝经济公司在提起本案一审诉讼的同时，还另案起诉加怡公司、龙金成［案号为（2014）穗海法民三初字第84、85号］、加怡公司、龙金成及中国银行股份有限公司广州白云支行［案号为（2014）穗海法民三初字第87、88、89、90、91、92、93号］。上述涉及中国银行股份有限公司广州白云支行的案件中，该行提交的广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司于2012年4月10日出具的《房地产估价答复书》显示：海珠区侨港路95号、97号101房总价5300002元，单价65513元／㎡；侨港路99号、101号、103号101房总价9000102元，单价65675元／㎡；侨港路105号101房总价2700013元，单价66948元／㎡；侨港路107号、109号101房总价5200018元，单价67097元／㎡；侨港路111号怡晖街1号101房总价7300084元，单价66100元／㎡；怡晖街3号101房总价2000026元，单价31591元／㎡；怡港街18号101房总价1500030元，单价31434元／㎡；等。瑞宝经济社、瑞宝经济公司、加怡公司及龙金成对该报告的真实性没有意见。
在本案一审诉讼过程中，根据瑞宝经济社的申请，原审法院查封了龙金成名下包括涉案房屋在内的房产。
瑞宝经济社为证明其主张，还提交了以下证据：广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处于2012年12月17日出具的《证明》（原件），内容为：2011年12月13日，广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社因与广州加怡房地产开发有限公司合作开发的加怡花园发生纠纷，广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社邀请广州加怡房地产开发有限公司新的股东前来联社开会商议。由于该纠纷涉及到瑞宝经济联合社两千多村民的利益，存在着极为不安定的因素，瑞宝街道办事处原主任陈跃山和瑞宝街派出所罗杰文副所长等同志与瑞宝经济社两委会成员一起参加了这次会议。在这次会议上，广州加怡房地产开发有限公司参加人员有马良、陈学熙、黄土昌、龙金成；在会上，龙金成表明，马良和陈学熙是新登记的股东，龙金成是实际上的股东，会议上的一切决定由龙金成拍板，马良办手续。经质证，加怡公司、龙金成表示对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
加怡公司为证明其抗辩主张，还提交了税收转帐专用完税证作为证据。瑞宝经济社、瑞宝经济公司、龙金成对该证据的真实性予以确认。
龙金成为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、加怡公司于2011年10月17日向业主发出的《汇款通知》。内容为：请将购房款汇入我司指定账号：户名：陈学熙；账号：01×××82-10。2、中国工商银行个人业务凭证四份，该凭证记载：龙金成于2011年10月19日分别向陈学熙汇款4500000元、4500000元、3000000元；于2011年10月21日向陈学熙汇款4138292元，上述款项均汇入陈学熙的01028602088210帐号。3、①加怡公司于2011年10月19日出具的收据，内容为：现收到龙金成购买加怡花园广州市海珠区侨港路怡港街14号126房；怡港街105号101房；怡港街18号101房；怡港街6号101房；怡港街8号101房；怡港街12号125房；侨港路111号怡晖街1号101房；侨港路111怡晖街3号101房；侨港路99号、101号、103号101房；侨港路107号、109号101房；侨港路95号、97号101房。共11间商铺其中款12000000元。②加怡公司于2011年10月21日出具的收据，内容为：现收到龙金成购买加怡花园（具体地址同上）共11间商铺其中款4138292元。4、涉案房屋房款、房地产交易手续费的发票联。5、广东省行政事业性收费统一票据。6、广州市契税纳税申报表。7、契税完税证。瑞宝经济社、瑞宝经济公司表示：证据1真实性不予确认；证据2的真实性予以确认，但是对关联性不予确认；证据3是虚假的，加怡公司如要开具财务收据应提供银行进帐单予以证明；证据4-7，发票的真实性予以确认。加怡公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。
原审法院认为，根据工业总公司、广寿公司与瑞宝经济公司签订的《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》、《“瑞诚”商住小区补充协议》；工业总公司、广寿公司、瑞宝经济公司与钜海公司签订的《关于﹤合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书﹥的补充协议》；工业总公司、加怡公司与瑞宝经济公司签订的《补充协议》；加怡公司与瑞宝经济社签订的《物业分配及管理协议》、《补充协议书》，及瑞宝经济公司在（2011）穗海法民三初字第2875号案中确认的其是受瑞宝经济社委托出面签订协议、在该系列合同或协议中并不享有和承担实体上的权利和义务的内容，加怡公司与瑞宝经济社之间就包含涉案房屋在内的工程项目形成合作开发房地产合同关系。虽然涉案房屋在出售给龙金成之前登记在加怡公司名下，但加怡公司系基于合作开发建设的事实行为而原始取得涉案房屋的产权，且瑞宝经济社与加怡公司签订的协议中没有约定具体房号，故在双方对房屋分配完毕前，瑞宝经济社对涉案房屋也应享有权利。
至于加怡公司和龙金成之间的买卖行为。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》订明涉案房屋147.2886平方米，成交总价为1767463元。由此可知，双方约定的涉案房屋每平方米的价格仅为南粤评估公司对涉案房屋评估价格的62%，更远低于广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价答复书》中确定的同地段、同楼盘房屋价格，是不合理的低价。虽然加怡公司、龙金成对南粤评估公司的评估报告不予认可，但该报告仅是反映2011年10月17日即加怡公司、龙金成交易时房屋的市场价格的事实，且加怡公司、龙金成并未提交交易时市场价格的其他证据，故仍采纳南粤评估公司的评估报告。其次，根据加怡公司、龙金成提交的收款收据等证据，除本案涉案房屋外，加怡公司、龙金成还有同楼盘的10套一楼商铺的买卖，但总金额仅为1600余万元。此次总体交易价格与南粤评估公司评估的10套房产共32441300元相差1500多万元，而加怡公司关于其急于支付税款的主张并不足以解释上述事实。加怡公司、龙金成的此次交易不符合常理。再次，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具的《证明》显示：龙金成在2011年12月13日的会议中表明其是加怡公司实际上的股东、会议上的一切决定由龙金成拍板。虽然加怡公司对该证明不予确认，但并未提交足以否定该证明真实性的证据，故原审法院对上述证明予以采纳。上述证明显示龙金成自认是加怡公司的实际控制者，则龙金成应知晓加怡公司的关于涉案房屋的合作开发房地产的相关事项。由此可知，加怡公司、龙金成在知晓包括涉案房屋在内的楼盘是瑞宝经济社与加怡公司合作开发的情况下仍以不合理的低价进行交易的行为属于恶意串通，且损害了瑞宝经济社的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，要求确认加怡公司、龙金成之间就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》无效的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。因涉案房屋在交易前登记在加怡公司名下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，瑞宝经济社要求龙金成将涉案房屋过户回加怡公司名下的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条规定，原审判决如下：一、被告广州加怡房地产开发有限公司与被告龙金成就广州市海珠区怡港街12号125房于2011年10月17日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》无效。二、被告龙金成与被告广州加怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理将上述房屋过户至被告广州加怡房地产开发有限公司名下的房地产登记手续。本案受理费100元，由两被告共同负担。两原告已预交受理费，两原告同意由两被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给两原告。本案财产保全费500元，由两被告共同负担。
判后，上诉人加怡公司、龙金成不服原审判决，向本院提起上诉。
加怡公司上诉称，一、原审法院认定瑞宝经济社对涉案房屋享有权利是错误的。1、虽然加怡公司与瑞宝经济社之间有合作开发房地产合同关系，但瑞宝经济社对加怡公司只可能享有合同债权，而不是物权，因此，瑞宝经济社对于涉案房屋并不享有任何权利。2、根据《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议》以及《物业分配及管理协议》的约定，瑞宝经济社应承担公建费用、契税等费用，逾期支付的，应赔偿加怡公司的经济损失。瑞宝经济社在《瑞宝村应分得物业对数表》确认拖欠加怡公司的公建费用已达3100多万元，此外，加怡公司在2011年11月9日补交税款7781501.63元，按约定瑞宝经济社应承担389万多元。因瑞宝经济社拖欠加怡公司的上述款项，瑞宝经济社无权要求分配商铺，即使是瑞宝经济社的债权也是未到期的债权。二、原审法院以加怡公司与龙金成的交易价格低于评估价为由，从而认定交易不合常理，理由不成立。1、原审法院混淆了涉案房屋的评估价与真实价值，将评估价等同于房屋真实价值是错误的。评估价是依据一定的公式的估算价格而且包含评估者的主观看法，原审法院也查明南粤评估公司和新鸿信评估公司对相同的房屋作出的评估价也是不一致的，这也说明评估价不等于房屋的真实价值，加怡公司从未确认南粤公司的评估价格。2、房屋的市场交易价不仅与该房屋的真实价值有关，还与付款方式、交易总价、买卖双方的心理预期等因素有关，通常而言，急速变现的往往交易价格较低，交易总价高的也不容易变现，如需变现，往往需较大幅度降价。本案中，如前所述，因瑞宝经济社拖欠加怡公司3000多万元的公建费用，以及数百万元的税款，导致加怡公司资金匮乏，无力缴纳税款，而拖欠税款不仅需承担巨额的滞纳金，只好销售铺铺以缴纳税款，因此，实际交易价比市场价低是非常正常的。事实上，当时销售的十间商铺的市场价也没有原审法院所采信的南粤评估公司所评估的3000多万元那么高。如果真有这么高，国土、房管和税务部门也不会同意按1600多万元作为交易价征税的。3、加怡公司与龙金成之间的商铺交易已经过国土、房管、税务部门的审核，并已依法缴纳了税款，由此可以证明涉案商铺的交易不存在成交价格明显低于正常市场价格的情形。三、原审法院以广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具的《证明》，从而认定龙金成是加怡公司的实际控制人，并进而认定加怡公司与龙金成存在恶意串通，该认定明显错误。有关公司的股东和投资人的认定，属于工商行政部门的职责，而非街道办的职责。无论是加怡公司，还是加怡公司的股东，均从未确认龙金成是加怡公司的实际控制人，仅凭龙金成的单方陈述（况且，龙金成也从未确认《证明》的真实性、合法性和关联性），就可以认定龙金成是加怡公司的实际控制人四、原审判决程序违法，应撤销原判决，发回重审。在没有加怡公司及加怡公司股东确认的情况下，原审法院认定龙金成是加怡公司的实际控制人，该认定直接影响到加怡公司股东对加怡公司的权利义务，该认定与加怡公司及加怡公司的股东存在直接的利害关系，法院应追加加怡公司的全体股东作为案件的第三人。原审法院未予追加就直接认定龙金成为加怡公司的实际控制人，属于程序违法，应当撤销原判决，发回重审。五、加怡公司与龙金成关于涉案商铺的买卖，合法有效，应予保护。1、本案各方均确认，加怡公司与瑞宝经济社并无约定涉案的商铺应分配给瑞宝经济社，因此，瑞宝经济社对涉案商铺并不直接享有权利，无权对涉案商铺提出任何权利主张；即使约定了商铺应分配给瑞宝经济社，瑞宝经济社获得的也仅是债权，而非物权，因此，瑞宝经济社只可向加怡公司要求交付商铺或赔偿损失，加怡公司出售涉案商铺并不影响瑞宝经济社的诉权。2、如前所述，因瑞宝经济社拖欠加怡公司3000多万元的公建费用和数百万元的税款，根据双方的约定，加怡公司也有权销售商铺，筹款用于缴纳税款及支付公建费用。3、就涉案的商铺，加怡公司与龙金成已签订了买卖合同，该合同也经过国土房管、税务等政府部门依法审查，审查的结果也认为交易价格不存在明显低于正常市场价格的情形，符合交易的条件，龙金成也依约支付了购买价款，双方也依法缴纳了税款，因此，双方之间是真实的市场交易行为，不存在任何恶意串通的情形，商铺转让合法有效。事实上，即使交易价格低于市场价格，也不属于法律禁止的行为，仍然有效，更何况本案不存在明显低于市场价格的情形。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；或撤销原审判决，驳回瑞宝经济公司、瑞宝经济社原审诉讼请求。2、瑞宝经济公司、瑞宝经济社承担本案诉讼费用。
龙金成上诉称，一、原审法院认定瑞宝经济合作社对涉案房屋享有权利是错误的。现有证据显示，瑞宝经济社与加怡公司广州加怡房地产开发有限公司之间形成合作开发房地产合同关系，因此，瑞宝经济合作社对加怡公司享有的只可能是合同债权，而不是物权，因此，瑞宝经济合作社对于涉案房屋并不享有任何权利。二、原审法院以龙金城与加怡公司的交易价格低于评估价为由，从而认定交易不合常理，理由不成立。1、原审法院混淆了涉案房屋的评估价与真实价值，将评估价等同于房屋真实价值是错误的。原审法院也查明南粤评估公司和新鸿信评估公司对相同的房屋作出的评估价也是不一致的，这也说明评估价不等于房屋的真实价值。2、本案中，加怡公司因急需资金用于缴纳税款，因此需急速变现房屋获得资金，这么短的时间内，要找到能立即拿出1600多万现金的买家并不容易，因此，实际交易价比市场价低是非常正常的。3、龙金城与加怡公司之间的商铺交易已经过国土、房管、税务部门的审核，并已依法缴纳了税款，由此可以证明涉案商铺的交易不存在成交价格明显低于正常市场价格的情形。龙金城已提交了纳税凭证。三、原审法院以广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具的《证明》，从而认定龙金城是加怡公司的实际控制人，并进而认定龙金城与加怡公司存在恶意串通，该认定明显错误。有关公司的股东和投资人的认定，属于工商行政部门的职责，而非街道办的职责。无论是加怡公司，还是加怡公司的股东，均从未确认龙金城是加怡公司的实际控制人，仅凭龙金城的单方陈述，况且，龙金城从未说过自己是加怡公司的实际控制人），就可以认定龙金城是加怡公司的实际控制人四、在没有加怡公司和加怡公司股东确认的情况下，原审法院认定龙金城为加怡公司的实际控制人，该认定直接影响到加怡公司的股东对加怡公司的权利义务，与加怡公司及加怡公司的股东存在直接的利害关系，法院应追加加怡公司的全体股东作为案件的第三人。原审法院未予追加就直接认定龙金城为加怡公司的实际控制人，属于程序违法，应当撤销原判决，发回重审。五、龙金城与加怡公司关于涉案商铺的买卖，合法有效，应予保护。1、从瑞宝经济合作社提供的证据也可以看出，其与加怡公司并无约定涉案的商铺应分配给瑞宝经济合作社，即使有此约定，加怡公司获得的也仅是债权，而非物权，如果加怡公司违约，瑞宝经济合作社可向加怡公司主张违约责任，要求交付商铺或赔偿损失。龙金城购买涉案商铺前，已查询过商铺的权属情况，显示所有权人为加怡公司，因此，加怡公司有权处分涉案的商铺。即使瑞宝经济合作社对涉案商铺享有权利，但因登记所有权人为加怡公司，龙金城作为善意第三人，己支付了对价，并办理了产权过户手续，龙金城的权利也应予保护。2、就涉案的商铺，龙金城与加怡公司已签订了买卖合同，该合同也经过国土房管、税务等政府部门依法审查，审查的结果也认为交易价格不存在明显低于正常市场价格的情形，符合交易的条件，龙金城也依约支付了购买价款，双方也依法缴纳了税款，因此，双方之间是真实的市场交易行为，不存在任何恶意串通的情形，商铺转让合法有效。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；或撤销原审判决，驳回瑞宝经济公司、瑞宝经济社原审诉讼请求。2、瑞宝经济公司、瑞宝经济社承担本案诉讼费用。
瑞宝经济社、瑞宝经济公司答辩称：一，我方认为原审认定合同无效是正确的，龙金成不是善意第三人，龙金成现在是加怡公司的实际控制人，在这三年多纠纷的过程中，双方有过多次谈判，龙金成都有参加，龙金成明确表示其是实际控制人，其他人都是员工。二，包括涉案商铺在内的十个商铺的买卖关系都是通过龙金成的下面的员工直接以现金的方式收款，而不是进入加怡公司的账户，商铺交易价格如此大，这不符合常理，该交易不是公司真实的买卖，跟其他商品房买卖不一样。三，交税是后来为了办证必须履行的义务，如果没有这个手续办不了房产证，有无交税与合同是否无效没有必然的关系。四，商铺的交易价格极不正常，龙金成拿了商铺后，转头向银行抵押贷款，银行有评估，比较银行的评估价和龙金成所谓的买入价差了几倍，按照常理，这是恶意串通。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，加怡公司称，二期的商铺已经全部出售完毕，包括涉案商铺在内的十个商铺，该公司将涉案十个商铺出售给龙金成，是因为瑞宝经济社还要支付公建费用和税款而没有及时支付，该公司急着支付公建费用和税款；瑞宝经济社在对账表中提出要分995.8平方米的商铺，双方还在对数，加怡公司没有签名确认也没有答复，并表示在第二期没有分配给瑞宝经济社的两期合起来的商铺，可以在第三期中分配。瑞宝经济社称，按约定是及时分配，2008年的协议约定第一期暂不分，放到第二期分，第二期应分配商铺995.8平方米，涉案十个商铺的面积是970平方米左右，与对数表中的995.86平方米接近；加怡公司认为我方欠公建费用和税款的问题，对数表可以看出，加怡公司欠我方4675万元，其中1000万元借款，我方把四十九套房屋给加怡公司卖，卖了3675万元，不是我方欠对方钱，是对方欠我方钱，3105万元公摊费用，不是我方不给，我方明确要求加怡公司提供税务局的发票或手续的通知，但加怡公司至今仍没有提供；至于加怡公司称第二期应分配商铺留在第三期分配更是不可能的，因第三期到现在为止连用地手续都没有办，批文都过期了，按约定应该在2008年开发，加怡公司明确说没有钱。
本院认为，根据工业总公司、广寿公司与瑞宝经济公司签订的《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》、《“瑞诚”商住小区补充协议》，工业总公司、广寿公司、瑞宝经济公司与钜海公司签订的《关于﹤合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书﹥的补充协议》，工业总公司、加怡公司与瑞宝经济公司签订的《补充协议》等系列合同或协议，以及瑞宝经济公司在（2011）穗海法民三初字第2875号案中确认的其是受瑞宝经济社委托出面签订一系列合同或协议、在其中并不享有实体上的权利和承担义务，原审法院认定加怡公司与瑞宝经济社之间就包含涉案商铺在内的工程项目形成合作开发房地产合同关系，加怡公司与瑞宝经济社双方对此均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点为瑞宝经济社请求确认加怡公司出售给龙金成的包含涉案商铺在内的10间商铺的行为无效能否成立的问题，对此，本院分析如下：
根据加怡公司与瑞宝经济社于2000年12月10日签订的《物业分配及管理协议》、于2008年1月7日签订的《补充协议书》的约定，加怡公司应分配给瑞宝经济社一期、二期的商铺在二期中一次性进行分配，因此，加怡公司应该按约定在二期中分配商铺给瑞宝经济社，且瑞宝经济社与加怡公司上述协议中没有约定具体房号，故在双方对商铺分配完毕前，瑞宝经济社对涉案商铺也应享有权利。在本案中瑞宝经济社称按约定其二期中应分得商铺（一、二期相加）共为995.8㎡，加怡公司称双方还未进行对数；无论双方是否已确定分配的商铺面积数，按照双方上述协议的约定，加怡公司应在二期中分配给瑞宝经济社的商铺总面积与瑞宝经济社所述的面积数较为接近。而加怡公司出售给龙金成的包含涉案商铺在内的10间商铺合共的建筑面积为970平方米，加怡公司称是因为瑞宝经济社拖欠项目的公建费用和税款，其出售包含涉案商铺在内的10间商铺用来抵扣欠款；而瑞宝经济社称加怡公司欠其4675万元，3105万元公摊费用和税款，不是我方不给，我方明确要求加怡公司提供税务局的发票或手续的通知，但加怡公司至今仍没有提供。对此，本院认为，首先，加怡公司与瑞宝经济社双方已约定加怡公司在二期中分配商铺给瑞宝经济社，故加怡公司在出售完毕商铺前应先保证有商铺可分配给瑞宝经济社，无论瑞宝经济社是否存在像加怡公司所称的拖欠项目的公建费用和税款，加怡公司也不能未经瑞宝经济社的同意而将商铺全部出售，现加怡公司在本案中承认其在二期的包含涉案商铺在内的全部商铺均已出售完毕，因此，加怡公司的行为显然违反了双方上述协议的约定。其次，加怡公司与龙金成签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》订明包含涉案商铺在内的10间商铺的成交总价仅为1600余万元，其价格仅为南粤评估公司的评估价格32441300元的61%，相差1500多万元，更远低于广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价答复书》中确定的同地段、同楼盘房屋价格，故为不合理的低价；南粤评估公司的评估报告仅是反映2011年10月17日即加怡公司、龙金成交易时房屋的市场价格的事实，虽然加怡公司、龙金成不予认可，但并未提交交易时市场价格的其他证据，故本案仍采纳南粤评估公司的评估报告；而加怡公司关于其急于支付税款等费用的主张并不足以解释上述事实，加怡公司、龙金成的此次交易不符合常理。再次，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具的《证明》显示：龙金成在2011年12月13日的会议中表明其是加怡公司实际上的股东、会议上的一切决定由龙金成拍板。虽然加怡公司对该证明不予确认，但并未提交足以否定该证明真实性的证据，原审法院对该证明予以采纳并无不当，该证明显示龙金成自认是加怡公司的实际控制者；再结合已查明的事实，龙金成代表加怡公司就涉案项目参加与瑞宝经济社的谈判，本院认定龙金成应当知道加怡公司与瑞宝经济社合作开发涉案项目的相关事项，龙金成仍以不合理的低价与加怡公司进行交易，龙金成的行为不属于善意取得。综上，加怡公司、龙金成在知道涉案项目是加怡公司与瑞宝经济社合作开发的情况下仍以不合理的低价进行包含涉案商铺在内的10间商铺的交易行为属于恶意串通，且损害了瑞宝经济社的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定加怡公司、龙金成签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》无效，瑞宝经济社提起诉讼请求确认加怡公司出售给龙金成的包含涉案商铺在内的10间商铺的行为无效，原审法院予以支持，适用法律正确，本院予以维持。加怡公司、龙金成的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案商铺在交易前登记在加怡公司名下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，瑞宝经济社要求龙金成将涉案商铺过户回加怡公司名下的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持，并无不当，本院也予维持。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。加怡公司、龙金成提起的上诉理据均不成立，其上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州加怡房地产开发有限公司、龙金成共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵