吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2076号
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春经济技术开发区仙客来教育幼儿园，住所地：长春经济技术开发区北海路***号。
法定代表人：李英姿，该幼儿园园长。
委托诉讼代理人：李铁顺，该幼儿园员工。
委托诉讼代理人：张晓冬，该幼儿园员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春金城通信有限公司，住所地：长春经济技术开发区北海路412号。
法定代表人：苗文军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王影，该公司职员。
委托诉讼代理人：许迟，吉林从为律师事务所律师。
上诉人长春经济技术开发区仙客来教育幼儿园（以下简称仙客来幼儿园）因与被上诉人长春金城通信有限公司（以下简称金城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院作出的（2017）吉0191民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人仙客来幼儿园的委托诉讼代理人李铁顺、张晓冬，被上诉人金城公司的委托诉讼代理人王影、许迟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仙客来幼儿园提出上诉请求：撤销（2017）吉0191民初3492号民事判决，依法改判驳回金城公司提出关于“解除租赁合同、返还租赁房屋并由仙客来幼儿园支付租金”的诉讼请求；判令仙客来幼儿园与金城公司签订的租赁合同租期相应延长七年并由金城公司赔偿仙客来幼儿园实际损失人民币100万元。一、二审诉讼费由金城公司承担。事实和理由：1.仙客来幼儿园与原长春经济技术开发区大榆树村民委员会签订了一份《租赁科技楼协议书》，约定租期为2002年9月20日至2018年9月20日。2011年6月23日，金城公司与大榆树村集体资产处置领导小组共同隐瞒仙客来幼儿园签订一份《资产转让合同》，大榆树村将科技楼整体资产全部转让给金城公司，并由仙客来幼儿园与金城公司继续履行上述《租赁科技楼协议书》。但2011年仙客来幼儿园缴纳房租时被拒收，并将科技楼在银行抵押贷款，采用堵塞消防通道、刻意制造噪音、不缴纳热费致仙客来幼儿园不能如期供暖、不配合办理年检手续等方式试图达到解除合同、要求仙客来幼儿园腾出租赁房屋的目的；2.仙客来幼儿园提供的证据足以证明金城公司在租赁期间对仙客来幼儿园实施了侵权行为，法院应予认定；3.原审法院审理过程中程序违法。本案系房屋租赁纠纷，既有本诉又有反诉，不应由一名审判员独任审判；超过法定审理期限。
金城公司二审答辩称：金城公司自2017年8月连续三次向仙客来幼儿园发出催缴租金通知，仙客来幼儿园一直没有交纳租金并占有租赁的房屋，金城公司已于2017年9月4日向仙客来幼儿园发出解除租赁关系通知书，金城公司解除租赁关系合法有效，仙客来幼儿园在合同解除后应归还房屋，未及时归还的应支付占有使用费，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。仙客来幼儿园要求延长租赁期限七年没有依据，双方租赁合同已经解除，没有法定理由延长。仙客来幼儿园主张的100万元损失与金城公司没有关联，关于此项损失一审法院也没有列为本案的审理范围，仙客来幼儿园请求赔偿100万元损失依据不足，请求二审法院维持原判。
金城公司向一审法院起诉请求：1、解除金城公司与仙客来幼儿园于2002年9月8日签订的《租赁科技楼协议书》；2、仙客来幼儿园立即向金城公司返还租赁房屋及车库，并将租赁房屋及车库内物品搬离；3、仙客来幼儿园向金城公司赔偿租金损失15337元（以上损失计算至2017年9月27日，以后损失按每日2191元标准连续计算至仙客来幼儿园将上述房屋及车库全部返还给金城公司之日止）；4、本案诉讼费由仙客来幼儿园承担。
仙客来幼儿园一审提起反诉请求：1、仙客来幼儿园与金城公司继续履行2002年9月8日签订的《租赁科技楼协议书》，并延长租期7年；2、因金城公司的违约赔偿仙客来幼儿园实际损失人民币100万元（自2011年6月23日起至起诉之日止，并以鉴定结论为准）；3、反诉费、鉴定费及其他相关费用由金城公司承担。
一审法院认定事实：2002年9月8日，原大榆树村委会（甲方）与仙客来幼儿园（乙方）共同签订《租赁科技楼协议书》，约定：甲方将位于长春经济技术开发区北海路科技楼半部分及车库一套，计2200平方米租给乙方使用；租赁期间2002年9月20日至2018年9月20日；租金支付办法：租金为上打租，年租金人民币18万元整，每年的租金分两次交给甲方，各交租金50%，每年的2月1日、8月1日前缴纳；甲方负责缴纳乙方租用面积的冬季采暖费；甲方不参与乙方的经营管理和正常生产；如因科技楼本身的质量问题或产权问题导致国家有关部门（质检、消防等甲方责任）对科技楼进行封存或禁止乙方使用，所造成的一切由甲方负责等。合同签订后，大榆树村委会将合同项下房屋交付给仙客来幼儿园用于经营。2008年，经长春经开区临河街道办事处批准成立村资产处置小组，主要职能为对原大榆树村撤村后的固定资产进行管理及处置。2010年5月，经长春市人民政府批准，原大榆树村等五个行政村建制被撤销。2011年6月23日，村资产处置小组（甲方）与金城公司（乙方）共同签订了一份《资产转让合同》，约定：甲方将大榆树村科技楼整体转让给金城公司，转让款为1385.79万元；甲方保证第三方仙客来幼儿园租金收取是按与其签订的租赁合同执行，签订本合同前收取的租金归甲方，签订本合同之后应收取的租金归乙方所有等。该转让合同签订后，金城公司取得了转让合同项下房屋及土地的房屋产权证、使用权证。自2011年下半年起，仙客来幼儿园所承租房屋的租金由金城公司收取。自2017年8月起，仙客来幼儿园以金城公司购买房屋违法并存在恶意妨害其经营之行为为由，拒绝缴纳2017年下半年以来的房屋租金。金城公司多次催要未果。以上事实，有《租赁科技楼协议书》、《资产转让合同》、长春市人民政府长府批复（2010）16号文件、长春经济技术开发区临河街道办事处《关于成立大榆树村集体资产处置领导小组的说明》、房屋产权证、土地证、资产转让款收据、租金收据、租金催收函、（2012）长经开民初字第587号民事裁定书、现场照片及当事人当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。
原审法院认为：1、仙客来幼儿园与原大榆树村委会签订的房屋租赁合同系有效合同，在租赁房屋转让给金城公司后，原租赁合同关系直接约束仙客来幼儿园及金城公司。仙客来幼儿园、金城公司分别作为承租人及出租人，均应按原有租赁合同条款的约定，严格履行各自的合同义务。现已查明，仙客来幼儿园自2017年8月起拖欠租金，且经金城公司多次催告仍不履行缴费义务。仙客来幼儿园的行为已构成严重违约，并足以使金城公司的收取房屋租金的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，金城公司得以行使解除权，解除与仙客来幼儿园之间的租赁合同。金城公司关于解除2002年9月8日签订的《租赁科技楼协议书》并由仙客来幼儿园清空并返还合同项下房屋、车库的诉讼请求，事实及法律依据充分，应予支持。仙客来幼儿园诉讼中抗辩称，金城公司存在拒收租金、堵塞消防通道、制造装修噪音、不及时缴纳热费、不配合进行年检、开办KTV制造噪音等违约行为，导致部分幼儿退园，影响了仙客来幼儿园的经营，故仙客来幼儿园有权行使抗辩权，无须缴纳租金。但由于仙客来幼儿园并未对金城公司存在上述违约行为的事实提供充分证据予以证实，亦未提供幼儿退园与上述违约行为之间存在因果关系的证据材料，故仙客来幼儿园上述抗辩主张缺乏事实基础，不予采纳。仙客来幼儿园诉讼中还提出金城公司侵犯其优先购买权、以及恶意将房产抵押侵犯其经营权的抗辩主张，对此本院认为，原大榆树村委会与金城公司的房产转让行为是否侵犯了仙客来幼儿园的优先购买权，不属本案审理范围，由此产生的争议可由当事人各方另案解决；金城公司将自有房屋进行抵押，系支配己方财产的合法行为，且抵押行为发生于仙客来幼儿园承租房屋之后，故对仙客来幼儿园房屋承租权的行使并不构成任何妨碍，仙客来幼儿园关于金城公司将出租房产恶意抵押的抗辩主张，于法无据，不予采纳。2、关于金城公司诉请的租金问题。仙客来幼儿园拖欠2017年8月至合同解除期间的租金，其行为已构成违约，依法应承担补缴欠费的违约责任；在合同解除后，如因仙客来幼儿园未能及时返还车库及房屋，造成金城公司损失的，金城公司可另行诉讼主张权利。3、关于仙客来幼儿园提出的继续履行租赁协议并延长租期的反诉请求。金城公司与仙客来幼儿园之间的租赁合同，由于仙客来幼儿园的违约行为而被解除，双方之间的合同关系在合同解除后即归于消灭，合同继续履行的基础条件也随之丧失。仙客来幼儿园关于继续履行租赁合同并延长租期的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。4、关于仙客来幼儿园反诉主张的经济损失问题。由于仙客来幼儿园对于金城公司是否存在违约或侵权行为的事实，以及其自身所遭受经济损失的事实及具体金额，均未提供充分证据材料予以证实，故依据民事诉讼证据规则的规定，应由仙客来幼儿园承担举证不力的不利后果。其关于经济损失的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、解除金城公司与仙客来幼儿园之间成立的、签订时间为2002年9月8日的《租赁科技楼协议书》；二、仙客来幼儿园于判决生效之日起三日内将《租赁科技楼协议书》项下租赁的房屋及车库返还金城公司，并将租赁房屋及车库内的自有物品搬离；三、仙客来幼儿园按照每月1.5万元的标准，向金城公司支付2017年8月至判决生效之日期间的租金；四、驳回仙客来幼儿园的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费183元（金城公司已垫付），由仙客来幼儿园负担；反诉案件受理费1150元，由仙客来幼儿园负担。
本院二审审理查明的案件事实除一审判决认定的事实之外，另查明，原审时，仙客来幼儿园提供照片14张、录音、通告及邮寄通告的邮寄单据、金城公司缴纳供暖费的单据等证据，用以证明金城公司存在堆放建筑垃圾、晚缴采暖费、制造噪音、不配合提供幼儿园用于年检的手续等妨害仙客来幼儿园正常经营的行为，以及仙客来幼儿园就此多次与金城公司沟通。金城公司对仙客来幼儿园提供上述证据用以证明的问题不予认可，并称从未收到仙客来幼儿园邮寄的通告。金城公司原审时提供了《租赁科技楼协议书》通知书，以及仙客来幼儿园针对该通知书的回函，回函载明了对金城公司妨碍幼儿园经营行为的异议并明确表示拒付租金。另查明，金城公司原审提供的催款函的邮寄单据上记载，金城公司、仙客来幼儿园的地址均为经开区北海路与萧山路交汇，且彼此留有联系人电话。
本院认为：关于双方当事人在履行《租赁科技楼协议书》过程中是否存在违约行为，该协议书是否应解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，仙客来幼儿园租赁案涉房屋用于开办儿童保育、教育机构，出租人金城公司对此明知，应当在租赁期间保持房屋符合开办幼儿园应具备的条件并协助办理相关手续，仙客来幼儿园在原审时提供的供暖缴费单、照片、通告等证据显示，金城公司在租赁期间存在延迟缴纳冬季供暖费的情形对租赁房屋的取暖必然造成影响；堆放建筑垃圾未得到及时清理，对幼儿园的卫生环境也会造成负面影响，仙客来幼儿园就上述情况多次与金城公司沟通，要求予以解决。金城公司对此虽然不予认可，但从双方当事人的营业执照以及金城公司提供的邮寄单据上看，双方当事人的住所地相同且通过邮寄方式完全能够联系到彼此，故金城公司原审所称的不知晓情况、未收到仙客来幼儿园发出的通告的抗辩不能成立，应当认定金城公司在履行租赁合同期间存在违约行为，且金城公司的违约行为对仙客来幼儿园作为儿童保育、教育机构的办学环境、办学条件造成一定影响。但仙客来幼儿园继续承租使用该租赁房屋，就应当按时履行缴纳租金的义务，在金城公司数次催收的情况下，仙客来幼儿园在2017年9月12日的回复函中明确表示拒绝缴纳租金，已构成根本违约，金城公司据此享有合同解除权，原审判决解除《租赁科技楼协议书》并无不当。仙客来幼儿园应搬离案涉房屋并将案涉房屋返还金城公司。案涉租赁协议约定的终止时间为2018年9月20日，仙客来幼儿园提出的延长租赁期7年的上诉主张无事实及法律依据，不予支持。
关于仙客来幼儿园是否应支付金城公司拖欠租金及占有使用费，因仙客来幼儿园及金城公司在履行合同过程中均存在不符合合同约定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定对于合同解除均应承担相应的违约责任，仙客来幼儿园于2017年9月收到《解除租赁科技楼协议书》通知书之后，向金城公司回函明确指出了租赁物使用期间存在的问题，且案涉房屋存在的使用瑕疵必然会对仙客来幼儿园的经营造成一定的影响，仙客来幼儿园未能明确说明其所主张的损失赔偿的事实、亦未能提供证据证明其主张的损失金额，从公平原则出发，有效平衡双方当事人利益，仙客来幼儿园不再向金城公司支付2017年8月之后的房屋租金及占有使用费。但自本判决生效后，如仙客来幼儿园拒绝腾出房屋，金城公司可依法向其主张支付房屋占有使用费。
关于原审判决是否存在程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条：“人民法院对受理的案件，分别情形，予以处理：（一）当事人没有争议，符合督促程序规定条件的，可以转入督促程序；（二）开庭前可以调解的，采取调解方式及时解决纠纷；（三）根据案件情况，确定适用简易程序或者普通程序；（四）需要开庭审理的，通过要求当事人交换证据等方式，明确争议焦点”之规定，审理民事案件适用简易程序或者普通程序系人民法院依职权分别情形予以处理的范围，原审法院适用简易程序审理本案，并未违反法律规定，不存在程序违法的情形。综上，仙客来幼儿园的上诉请求部分成立。一审判决认定事实及适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初3492号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初3492号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人长春金城通信有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费183元（金城公司已垫付）、反诉案件受理费1150元，二审案件受理费25680元，由上诉人长春经济技术开发区仙客来教育幼儿园负担24013元，被上诉人长春金城通信有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年七月二日
书 记 员 李佳姝