江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第328号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李隽。
委托代理人华军，江西创兴律师事务所律师。
委托代理人杨德勤，江西创兴律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）赖彦民。
委托代理人郭维伟，江西冠城律师事务所律师。
委托代理人吴中彦，江西冠城律师事务所律师。
上诉人李隽因与被上诉人赖彦民房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月15日，原告赖彦民与被告李隽签订了一份《店面租赁合同》，约定赖彦民将其位于章贡区文明大道的店面租赁给李隽使用，租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日，月租金2600元／月，每年租金递增10%，承租方预付押金5200元，满3年后退回押金，未满3年押金不退回。合同签订后，赖彦民将店面交由李隽使用，并收取了店面押金5200元。李隽从2012年4月1日开始向赖彦民支付租金，2012年9月1日开始，李隽未支付租金。2013年3月21日，赖彦民诉至原审法院，要求与李隽解除合同，因赖彦民未到庭参加庭审，原审法院于2013年6月6日裁定该案按撤诉处理。同年6月20日，赖彦民再次诉至法院，要求与李隽解除合同。本案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人于2013年10月25日办理了店面交接手续。
另查明：1、本案涉及的赣州市章贡区文明大道54号附1号店面系赖彦民参与赣州市物资储运公司集资所购买，但因土地争议问题，该店面未办理产权证。2、2012年3月12日，李隽向赖彦民支付了转让费30000元，该款项由李隽丈夫黄春文向赖彦民交纳，赖彦民向黄春文出具了收条。
2013年6月20日，赖彦民诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告双方的店面租赁合同；2、李隽向赖彦民支付租金28600元；3、本案诉讼费由李隽承担。诉讼过程中，李隽提起反诉，请求判令：1、由赖彦民返还李隽转让费及押金35200元；2、诉讼费由赖彦民承担。
原审法院认为：原告赖彦民与被告李隽签订的店面租赁合同是在双方意思表示一致的情况下签订的，合同明确约定了双方的权利义务内容，双方应按照合同约定的内容全面履行相应的义务。双方签订合同后，李隽于2012年9月开始未按期交纳租金，以自己的行为表示了不履行合同，赖彦民主张解除合同并支付占用店面期间的租金的诉讼请求于法有据，予以支持。李隽辩称其已于2012年10月1日腾出店面，并将店面钥匙交给赖彦民聘请的员工，且已交清到2012年9月30日止的店面租金，其不需要再支付租金，因李隽未提供证据证实上述事实的存在，对李隽这一辩解理由，不予采信，故在双方合同尚未合法解除之前，李隽仍应按合同约定支付租金至双方当事人正式办理店面交接手续之日，即至2013年10月25日止。关于李隽反诉退回转让费30000元的问题，因双方合同并未对转让费的事宜作出约定，从赖彦民出具的收条上无法推断该笔转让费的性质，李隽亦无证据证实支付该笔转让费时对方存在欺诈、胁迫的情形，故对李隽反诉要求退回转让费的请求，不予支持。关于李隽反诉要求退回店面押金5200元的问题，因押金是当事人履行债务的担保，双方合同解除后，押金即应退回，但因李隽并未完全履行合同义务，尚未付清店面租金，该押金应优先抵偿应付的店面租金，即可抵扣2012年9月1日至10月31日两个月的租金，故对李隽要求退回店面押金的反诉请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）赖彦民与被告（反诉原告）李隽于2012年3月15日签订的《店面租赁合同》。二、被告（反诉原告）李隽在判决生效之日起一个月内按2600元／月的标准向原告（反诉被告）赖彦民支付从2012年11月1日起至2013年10月25日止的租金。三、驳回被告（反诉原告）李隽的反诉请求。案件受理费515元，减半收取257.5元，反诉费340元（已减半收取）均由被告李隽承担。
上诉人李隽不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、原审法院对双方解除合同的时间和租金支付的事实认定不清，适用法律错误。1、上诉人交完2012年9月份的租金后，于2012年10月份就通过电话、送钥匙等方式通知被上诉人解除合同，解除合同的主要原因是被上诉人无法提供与所租赁店铺相符的产权证明，导致上诉人无法办理工商营业执照，致使上诉人不能实现经营店铺的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被上诉人在与上诉人签订合同时故意隐瞒没有产权证的事实，违约在先，并且其违约行为致使上诉人无法经营，故上诉人在2012年10月把钥匙交出之日，双方之间的租赁合同就已经解除，原审判决上诉人支付2012年9月、10月份及以后的租金没有法律依据。2、退一步说，即使上述事实不被法院采纳，解除合同的时间也是在2013年4月12日，而非判决之日。被上诉人在2013年3月21日就向原审法院起诉解除合同，原审法院于2013年4月12日向上诉人送达了开庭传票，因被上诉人没有出庭，原审法院裁定该案按撤诉处理。我国法律并未对合同解除通知的形式作出限制性规定，2013年4月12日可视为被上诉人解除合同的通知已到达上诉人，双方之间的合同就已经解除。3、被上诉人没有采取适当措施防止损失的扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。上诉人于2012年10月腾出店面后，被上诉人未在合理的期限内积极主张解除合同，重新招租，反而是一再拖延，对因此扩大的损失，即2012年10月以后的租金损失，不应再由上诉人承担。二、原审对被上诉人收取上诉人店铺转让费是否应当返回及押金抵扣租金的问题，认定事实不清，处理错误。原审已查明被上诉人向上诉人收取了店面转让费30000元的事实，有收条及《店面租赁合同》为证。原审判决认为该笔转让费性质不清，并据此判决不予返回，实在是令人费解。被上诉人向上诉人收取30000元店铺转让费，显失公平。根据交易惯例，店铺转让费是指承租人在店铺租期内征得房东同意后将房屋租给次承租人，是次承租人对承租人放弃其剩余租期、剩余装修价值、优先承租权的一种补偿。因此，店铺转让费只发生在店铺转租时，由承租人向次承租人收取。房东向承租人收取店铺转让费，违背正常交易习惯。上诉人有权请求法院撤销该约定，要求被上诉人返还店铺转让费30000元。因被上诉人违约在先，未提供店铺产权证明，导致无法办理工商营业执照，且上诉人已不欠被上诉人租金，因此，房屋押金5200元应予退回，而不是抵扣租金。综上，请求二审法院原审判决第二、三项，改判上诉人不承担支付租金的义务，并由被上诉人返还上诉人店铺转让费及押金共计35200元，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赖彦民辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人并未于2012年10月份通知上诉人解除合同，而是在原审开庭后即2013年10月25日，在原审法官的组织下上诉人才将店面钥匙交给被上诉人。被上诉人不存在未采取措施防止损失扩大的过错，上诉人未将店面用于正常经营也未将店面归还给被上诉人，还加了一把U型锁，直至2013年10月25日上诉人一直实际控制、占有诉争店面，原审判决认定上诉人向被上诉人支付租金至2013年10月25日符合法律规定。押金是合同履行的保证，在上诉人逾期未支付租金的情况下将押金用于抵扣租金符合法律规定。合同和相关法律未对转让费进行约定，该笔转让费不应返还。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
二审过程中，上诉人申请证人杨大波到庭作证，杨大波陈述其于2012年10月1号左右在涉案店面内为上诉人搬运过一次东西，包括冰箱、麻将机、沙发、凳子、空调等，并收取了上诉人搬运费100元。此外，上诉人还向法庭提交了一份对案外人雷阳所作的询问笔录，主要内容为上诉人在2012年国庆前后就停止了在涉案店面内经营茶庄，并陆续搬走了店内物品。被上诉人认为上述证人证言和询问笔录只能证实上诉人于2012年10月份从店里搬离了空调、沙发等物品，但不能证实其在搬东西之后有没有继续使用、占用店面，不能证实其已将店面交还给了被上诉人，更不能证实双方解除了租赁合同。本院认为，上诉人提交的上述证据不能证明本案双方房屋租赁合同的履行情况，故对其关联性不予确认。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：一、关于双方房屋租赁合同解除时间的问题。上诉人主张其于2012年10月已通知上诉人解除合同，并腾出店面，将店面钥匙交还给你被上诉人，因其未能提交相应证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。因上诉人承认其在涉案店面门上加了一把U型锁，同时又未能提交证据证明其在2013年10月25日之前已将该锁钥匙交予被上诉人，故可以认定2013年10月25日之前涉案店面一直处于上诉人控制之中，原审认定双方房屋租赁合同至2013年10月25日上诉人交付被告店面U型锁之日才正式解除，上诉人需参照合同约定租金标准承担2013年10月25日之前的房屋租金，并无不当。二、关于房屋转让费30000元及租房押金5200元的处理问题。因双方房屋租赁合同中并无转让费的约定，且涉案房屋交付给上诉人使用时只有基本装修，故在上诉人按照合同约定支付全额租金的情况下，被上诉人另行收取上诉人30000元的房屋租赁转让费显失公平，上诉人要求被上诉人返还该款的上诉请求，本院予以支持。上诉人向被上诉人缴纳的租房押金5200元，因上诉人尚欠被上诉人房屋租金，故原审认定该押金应用于抵扣房屋租金并无不当。综上，原审认定基本事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1080号民事判决第一、二项。
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1080号民事判决第三项。
三、由被上诉人赖彦民返还上诉人李隽房屋转让费30000元，限于本判决生效后一个月内付清。
四、驳回上诉人李隽的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费515元减半收取为257.5元，反诉费340元，二审案件受理费680元，合计1277.5元，由上诉人李隽负担655元，被上诉人赖彦民负担622.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年二月十七日
书 记 员 王 佳