新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第284号
上诉人（原审被告）：田耕久。
委托代理人：王进军，农四师振兴总厂法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：董晓堂。
被上诉人（原审原告）：王晶。
委托代理人：杨磊。
原审被告：李绍贵。
原审被告：温秀珍。
上诉人田耕久因与被上诉人董晓堂、王晶以及原审被告李绍贵、温秀珍租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2014）伊民初字第617号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人田耕久及其委托代理人王进军，被上诉人董晓堂、王晶及其委托代理人杨磊，原审被告李绍贵、温秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董晓堂、王晶原审诉称：2009年12月1日，其与田耕久、李绍贵、温秀珍三人分别签订了两份租赁合同，约定将田耕久位于伊宁市新华西路11号的两间门面房租赁给二人使用。合同签订后，其连同定金支付给田耕久55000元。合同履行至2010年8月，董晓堂因刑事犯罪被拘留并判处有期徒刑三年。在此期间，田耕久未经其同意擅自将承租的房屋租赁给他人，并将房屋内物品一并转让。董晓堂出狱后，发现房屋的实际出租人就是田耕久本人，与其多次协商未果。故诉至法院，请求：1、田耕久返还未使用的房屋租金49792元；2、田耕久赔偿其装修损失14493元；3、田耕久赔偿房屋内物品损失25193.2元；4、田耕久支付以上三项诉讼请求的利息79443元；5、田耕久双倍返还定金10000元；6、本案诉讼费用由田耕久承担。
田耕久原审辩称：首先，李绍贵与温秀珍系本案争议的两间门面房的原承租人，在李绍贵与温秀珍的租赁合同并未到期时，其经该二人口头同意情况下租赁给董晓堂、王晶，故李绍贵与温秀珍应同为该两间门面房的权利人。其次，董晓堂、王晶所述不属实，其是同董晓堂、王晶签订了租赁合同，但董晓堂、王晶并未缴纳房租。2010年董晓堂因犯罪被判刑后，其经董晓堂、王晶的家人同意才另行将该房屋租赁出去的。房屋内的物品是经王晶同意后，转让给他人的，故其不应承担赔偿责任，请求：驳回董晓堂、王晶的诉讼请求。
李绍贵原审辩称：其既没有租赁过该门面房，也没同董晓堂、王晶签订租赁合同，不应承担合同责任。
温秀珍原审辩称：我没有租赁过董晓堂、王晶所述的门面房，其是作为见证人在董晓堂与田耕久的租赁合同上签的字，不应承担合同责任。
原审法院查明：2009年12月1日，董晓堂与田耕久签订租赁合同一份，合同约定：田耕久将其所有的位于伊宁市新华西路11号一层自东向西第二间门面房租赁给董晓堂，该门面房面积约20平方米左右，每年租赁费用为7600元，租赁期自2010年5月1日起至2011年4月30日止，温秀珍与田耕久一并在该合同落款上签字。2009年12月5日，董晓堂、王晶同田耕久又签订了一份租赁合同，合同约定：田耕久将其所有的位于伊宁市新华西路11号一层自东向西第三间门面房租赁给董晓堂、王晶，该门面房面积约20平方米左右，每年租赁费用为7600元，租赁期自2010年5月1日起至2011年4月30日止，该合同甲方落款上除了田耕久的签字外，还载明有“李绍贵”三个字。同年12月1日，田耕久向董晓堂、王晶出具定金收条一张，认可收到新华西路11号门市部定金5000元。同日，田耕久又向董晓堂、王晶出具收条一张，载明：“新华西路11号房产门市部20平方米一间董晓堂股份款5万元整。退股时也可以以房产折价抵股。原股东温秀珍退出。”之后，董晓堂、王晶对上述两间门面房进行了装修，并购置设备作为一间炒货店与一间理发店于2010年5月正式开始经营。2010年8月，董晓堂因犯包庇罪被判处有期徒刑三年。当月，田耕久即将该两间门面房另行租赁给案外人蔡发秀，除了收取其租金外，另行收取了15000元设备转让费。2013年8月，董晓堂刑满释放，发现其租赁的房屋以及设备已经由他人占有使用，经多次与田耕久协商无果，故诉至法院。
原审法院认为，本案争议的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。对于本案租赁合同的主体，董晓堂、王晶一致认可王晶虽然在两份租赁合同中的一份上签字，但二人系母女关系，两间门面房系二人共同租赁用于生产经营，其产生的权利义务由二人共同承担，对此予以确认。本案李绍贵与温秀珍与本案争议标的物即位于伊宁市新华西路11号一层的两间门面房并无法律与合同上的权利义务关系，田耕久也当庭承认其所谓的“李绍贵与温秀珍系本案争议门面房的权利人”，是指田耕久尚欠李绍贵与温秀珍的债务，其准备用该争议门面房的租金用于偿还二人的债务。故本案租赁合同的出租人，应确定为田耕久，李绍贵、温秀珍不应承担民事责任。本案中田耕久未经承租人同意，在租赁期间内擅自将租赁物转租他人并重复收取租金的行为侵犯了董晓堂、王晶的合法权益，已经构成违约，应依法承担违约责任。故对董晓堂、王晶要求田耕久退还房租、赔偿装修以及物品损失的诉讼请求，予以支持。但董晓堂、王晶对该三项诉讼请求的金额计算有误，该三项损失应具体如下：1、田耕久应退还的房租为50296元（已经缴纳的房租55000元减去自2010年5月1日至8月22日实际使用112天应缴纳的房租4704元；），但董晓堂、王晶该项诉讼请求只主张了49792元，对超出部分应视为其自行放弃；2、董晓堂、王晶在装修期间共花费14493元，田耕久已经在装修清单上签字认可，对该费用予以确认，但该费用的退还应减去董晓堂、王晶实际使用期间应当分摊的费用。故田耕久应赔偿董晓堂、王晶装修损失101345.80元（14493元-14493元÷365天×112天）；3、对于物品的损失，从（2011）伊民初字第827号民事判决可以查明，田耕久于2010年8月22将该两间争议门面房租赁给案外人蔡发秀时，曾收取了店内物品转让费用15000元，该15000元应认定为董晓堂、王晶店内物品损失。董晓堂、王晶诉称其有25293.20元的物品损失，但无法提交有效证据，对其超出部分的诉讼请求，不予支持。田耕久辩称其转让两间门面房系董晓堂、王晶与其直系亲属同意并授权的，但无法提供证据证实，对其抗辩理由，不予采信。董晓堂、王晶在庭审时增加了两项诉讼请求，但经释明后，未在规定的时间内补交诉讼费用，故对其增加的诉讼请求，不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百四十三条之规定，判决：一、田耕久于本判决生效之日起十日内退还董晓堂、王晶租赁费49792元；二、田耕久于本判决生效之日起十日内赔偿董晓堂、王晶装修费损失10045.80元；三、田耕久于本判决生效之日起十日内赔偿董晓堂、王晶物品损失15000元；四、驳回董晓堂、王晶的其他诉讼请求。案件受理费2038元，减半收取1019元，由董晓堂、王晶负担184元，田耕久负担835元。
田耕久不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其虽与董晓堂、王晶签订两份房屋租赁合同，但董晓堂、王晶没有支付过租金。在履行期间，因董晓堂涉案被判刑无法经营租赁商店，王晶在其母被押后，将商店内的物品全部转卖他人也有不经营的意思，其转让两间门面房系董晓堂与其亲属同意并授权的，原审判决其退还租金、赔偿装修损失及店内物品损失是错误的。2、原审判决将股金作为租金计算赔偿是混淆了股金与租金的区别，本案审理的是租金纠纷，不应将股金作为租金。3、董晓堂、王晶未提交其交纳租金的证据，原审判决计算租金损失没有事实依据。商店内的物品是由王晶全部转卖给蔡发秀的，蔡发秀又转给马秀珍，其只是在货物清单上补签了接交人证明货物已清点，其并没有对货物接过手即便存在损失，也不应其承担。故原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：1、撤销原判，驳回董晓堂、王晶的原审诉讼请求；2、本案的诉讼费由董晓堂、王晶承担。
针对田耕久的上诉请求及理由，董晓堂、王晶答辩称：1、双方签订房屋租赁合同是合法有效的，在租赁期间董晓堂涉案被判刑，但还有其丈夫和王晶，该合同是田耕久强行终止的，并承诺一切后果由其承担，王晶是被迫转让的房屋，相关法律规定合同终止不影响当事人对赔偿的诉讼主张。2、田耕久给董晓堂、王晶出具的收条上载明李绍贵、温秀珍之间存在股金，完全是其自行编造的，实际上收取的就是租金。3、关于装修费、店内物品的相关证据，其已在原审法院提交，虽然其对原审判决返还的租金有异议，但因没有上诉，则请求：驳回上诉，维持原判。
李绍贵述称：其与董晓堂之前并不认识，合同上的“李绍贵”签名也不是本人的签字，本案与其无关。
温秀珍述称：房屋租赁合同是由田耕久写的，田耕久说是董晓堂要租赁他的房子，让其在上面签个名字，该合同内容其并没有查看，就作为证人签了字。
经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2009年12月1日，田耕久与董晓堂、王晶签订的租房合同中均约定：“现董晓堂租期2010年5月1日至2011年4月30日年租金7600元，先交租金后使用房，续租必须在到期前一个月办手续，否则田耕久可以转租他人。”
2009年12月5日，田耕久与董晓堂、王晶签订的租房合同中约定：“现董晓堂租期2010年5月1日至2011年4月30日年租金9400元，先交租金后使用房，续租必须在到期前一个月办手续，否则田耕久可以转租他人。”
再查明：2010年6月22日，田耕久在董晓堂的装修清单上注明“证明以上开支全部属实”。
2010年9月5日，由田耕久书写的《董晓堂炒货和理发店停业原因》中：“…（3）王晶拿钥匙说好2010年9月1日开门验收盘点，但9月2日仍不交钥匙正好强行开门清点。（4）王晶清点的货物登记共伍页，其中电脑、沙发、园桌、消毒柜、饮水器、锁子另外计价，不包括应付转让费之内。监交负责人：田耕久接收人：蔡发秀”。
李绍贵、温秀珍当庭陈述与田耕久没有任何经济关系。
本院认为，本案争议焦点是：1、田耕久是否应当退还董晓堂、王晶租赁费49792元；2、董晓堂、王晶要求田耕久赔偿房屋装修费用和店内物品损失有无依据。
关于焦点1。田耕久上诉称其未收到租赁费，根据合同约定，董晓堂、王晶应先交租赁费后方能使用所租赁的房屋，田耕久虽以其收到是董晓堂股份款的证据主张其没有收到租赁费，但李绍贵、温秀珍当庭陈述，其与田耕久没有任何经济关系，对此田耕久也未提供其与李绍贵、温秀珍存在股权关系的证据，因此，结合庭审调查情况，可以认定董晓堂、王晶已支付的55000元系房屋租赁费。田耕久上诉主张租赁期间由于董晓堂被判刑，其受董晓堂的委托将涉案房屋转让他人，但所举证据材料不足以证明双方存在委托的事实，在租赁合同未届满的情况下，田耕久的转让行为构成违约，原审认定田耕久退还董晓堂、王晶租赁费49，792元并无不妥。田耕久的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点2。田耕久对涉案房屋的装修费用和店内物品价值没有异议，其称店内物品系王晶在董晓堂在押后，转卖他人的，但从2010年9月5日田耕久书写的《董晓堂炒货和理发店停业原因》内容看，无法证实王晶转卖物品的行为，原审据此认定系田耕久将涉案房屋及店内物品一并转让给案外人蔡发秀并无不当，因此，田耕久该项上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院也不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1671元，由田耕久负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白瑞芳
代理审判员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一四年六月三十日
书 记 员 孙 杰