广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民三初字第27号
原告：肇庆市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州四路。
法定代表人：谢彩芳，该公司经理。
委托代理人：陈永森，广东端庆律师事务所律师。
被告：梁国超，男，1986年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省高要市新桥镇广塘村委。
原告肇庆市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴物业公司）诉被告梁国超租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告侨兴物业公司的委托代理人陈永森到庭参加了诉讼，被告梁国超经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月17日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，向原告租赁位于肇庆市端州区端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺。双方约定的租赁时间为3年，自2013年6月18日起至2016年6月17日止。被告拖欠2014年4月至9月的租金及水费16417.95元，经多次催讨，仍不缴交。由于被告违约，2014年10月20日，原告通知被告解除租赁合同，并要求被告缴清租金、水费及交还承租商铺。但被告不仅拖欠租金等费用，且至今未将承租商铺交还给原告。被告上述行为，违反诚信原则，己构成违约。现原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认原告与被告关于肇庆市端州区端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺的《房屋租赁合同》自2014年10月21日起解除；2、被告立即将所承租的商铺交还给原告；3、被告向原告支付租金16284.6元及违约金15940.80元（违约金计至2014年10月22日，以后按实际发生计收）；4、被告向原告支付水费133元及违约金110.10元（违约金计至2014年10月22日，以后按实际发生计收）；5、被告向原告支付占用费103.066元（占用费计至2014年10月22日，以后按实际发生计收直至被告将所承租的商铺交还给原告）及利息；6、被告向原告支付超期退还房屋的违约金1000元（违约金计至2014年10月22日，以后按实际发生计收直至被告将所承租的商铺交还给原告）；7、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第4项请求中的水费金额变更为331元并请求从2015年4月1日起计收违约金。
原告侨兴物业公司在诉讼中提供了侨兴物业公司的营业执照、组织机构代码证、被告梁国超身份证、2013年6月17日的房屋租赁合同、律师函、EMS全球邮政特快专递（号码为1047619795809）、关于催缴租金等欠费的移动手机短信照片、解除合同通知书；补充提交了2011年3月27日的商铺租赁合同、国税局水电业发票12份（用户地址端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡，2014年3月至2015年3月），地税局电子发票记账清单10份（付款方梁国超，2013年6月至2014年3月）等证据。
被告梁国超无到庭应诉，也没有提交书面答辩意见和证据。
经审理查明：2013年6月17日，侨兴物业公司（甲方）与梁国超（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于肇庆市端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺（具体租赁房屋的范围见租赁范围红线图），出租房屋的建筑面积共110.43平方米；租赁期限共3年，自2013年6月18日起至2016年6月17日止。房屋每月租金为2208.6元，物业管理费暂定0.5元／平方米，以后按市场调节价调整；房屋租金从第2年开始，每月租金为28元／平方米，即2014年6月18日至2015年6月17日每月租金为3092元；第3年开始，每月租金为30.24元／平方米，即2015年6月18日至2016年6月17日每月租金为3339.4元；甲方同意在现有场地装修的基础上给予乙方装修期10天并免收租金，从2013年6月28日起按合同计收乙方租金。乙方每月按时向甲方缴交水电费（包括按比例分摊用电、用水损耗）；乙方必须在每月25日前向甲方交清当月租金、管理费、水电费、治安费及卫生管理费等费用由乙方承担，乙方须按时自行向有关部门缴交。如乙方逾期超过5天未缴清租金或各项费用的，则自逾期之日起，甲方按欠交款总额每天计收1%的违约金至乙方缴清租金及各项费用止，且甲方可视情况停止向乙方供水、供电（如乙方在甲方停电、停水期内自行驳接电线或水管而造成的一切事故及经济损失，乙方必须自行承担全部责任，并按违约处理）；如逾期超过20日未缴清租金或各项费用，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金，并且按乙方欠交款总额每天计收1%的违约金至乙方缴清租金及各项费用止。
双方签订上述合同后，梁国超接收上述商铺并进场使用。梁国超承租后，初始时按照合同约定的期限交纳租金及缴交水电费等费用给侨兴物业公司。梁国超已交清上述租赁商铺在2014年3月31日前的租金；2014年2月28日前由梁国超租用上述商铺产生的水费，侨兴物业公司代梁国超向肇庆市水务集团有限公司缴纳后，梁国超亦已向侨兴物业公司付清。
2014年3月起，梁国超拖欠侨兴物业公司的代缴水费。2014年4月起，梁国超拖欠侨兴物业公司上述商铺的租金。2014年7月30日和同年9月3日，侨兴物业公司的工作人员以发送短信的方式将催收此前所欠的租金、代缴水费和滞纳金的短信发送至梁国超使用的移动手机。
2014年8月4日，侨兴物业公司的代理律师陈永森通过EMS全球邮政特快专递（号码为1047619795809）向梁国超发出律师函，邮单上载明是关于向梁国超催收肇庆市端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺2014年4月至7月的租金、水费（违约金）共15124.70元，邮寄地址为梁国超的身份证住址广东省高要市新桥镇广塘村委会四队。该邮件于当日由梁国超的亲属徐婉玲签收。
侨兴物业公司在向梁国超催收拖欠的租金、水费和违约金无果后，于2014年11月20日诉至本院。
又查明：2011年3月27日，侨兴物业公司与肇庆市端州区黄岗镇青莲股份合作经济社签订商铺租赁合同，向肇庆市端州区黄岗镇青莲股份合作经济社承租位于肇庆市端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层商铺，建筑面积约1456.38平方米；租赁期限为12年，从2011年4月1日至2023年3月31日止。后侨兴物业公司将位于上述地址的第12卡商铺出租给梁国超。
至2015年4月30日，梁国超共拖欠侨兴物业公司的商铺租金合计为34836.60元【其中2014年4月、5月的月租金以2208.6元计；2014年6月的租金为2591.41元，具体计算方式：2208.6元／月÷30天×17天（2014年6月1日至6月17日）＋3092元／月÷30天×13天（2014年6月18日至6月30日）=2591.41元；2014年7月起至2015年4月的月租金以3092元计】。至2015年3月27日止，侨兴物业公司代梁国超向肇庆市水务集团有限公司缴交了2014年3月至2015年3月的水费共331.60元（国税局水电业发票12份）。
本院认为：梁国超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。
侨兴物业公司与梁国超于2013年6月17日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。但房屋租赁合同中约定违约金计算方法，超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分无效不受法律保护。
梁国超自2014年4月1日起至2015年4月30日拖欠侨兴物业公司的租金34836.60元和由侨兴物业公司代梁国超缴交2014年3月至2015年3月水费共331.60元的事实，有侨兴物业公司提供的2013年6月17日的房屋租赁合同、律师函、EMS全球邮政特快专递、国税局水电业发票、地税局电子发票记账清单等证据予以证实，且侨兴物业公司保证真实，并无影响证据效力的因素存在，本院依法予以认定。梁国超没有依照房屋租赁合同约定的期限付清租金和水费，显属违约，依法应承担向侨兴物业公司承担支付租金和代缴水费的民事责任。至2015年4月30日，梁国超欠侨兴物业公司的租金34836.60元，此后梁国超应付的租金应当以双方在房屋租赁合同中约定的月租金标准计算至其将上述商铺使用权交还侨兴物业公司之日止【其中2015年5月的月租金以3092元计；2015年6月的租金为3199.22元，具体计算方式：3092元／月÷30天×17天（2015年6月1日至6月17日）＋3339.4元／月÷30天×13天（2015年6月18日至6月30日）=3199.22元，2015年7月起至合同期满时止的月租金以3339.4元计】。至2015年3月27日，侨兴物业公司代缴水费为331.60元，此后梁国超使用上述商铺而产生的水费，也应当由梁国超承担。故对于侨兴物业公司要求梁国超支付租金和代缴水费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
同时，基于梁国超的违约，依据双方在房屋租赁合同中关于“如逾期超过20日未缴清租金或各项费用，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋”的约定，对于侨兴物业公司提出解除其与梁国超关于肇庆市端州区端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺的房屋租赁合同和梁国超立即将所承租的商铺交还给侨兴物业公司的诉讼请求，本院予以支持，但侨兴物业公司要求本院确认房屋租赁合同自2014年10月21日起解除的诉讼请求，由于侨兴物业公司对于其在2014年10月20日将解除合同通知书送达梁国超未能提供有效的证据予以证明，故本院不予采信。
依据房屋租赁合同中关于“乙方必须在每月25日前向甲方交清当月租金、管理费、水电费”的约定，梁国超应向侨兴物业公司支付拖欠租金和代缴水费的违约金。双方在上述合同中约定的违约金的计算方法已超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分不受法律保护。租金和代缴水费的违约金应当参照中国人民银行发布的六个月以下（含六个月）贷款利率的四倍计算。其中对于租金的违约金，应当以每月应付的租金为本金，分别从逾期之日起（每月的26日起）计算至付清租金本金之日止；对于代缴水费的违约金，按照双方约定本应从每月的26日起以当月产生水费为本金分别计算至付清之日止，但侨兴物业公司自愿要求从自2015年4月1日起以其代缴水费的总额331.60元为本金计算，属侨兴物业公司自行处分自己的民事权利，本院予以准照。
对于侨兴物业公司提出梁国超向侨兴物业公司支付超期退还房屋的违约金1000元（违约金计至2014年10月22日，以后按实际发生计收直至交还商铺之日止）的诉讼请求，由于本院已支持了侨兴物业公司提出的分别从每月逾期之日起计收租金违约金的诉讼请求，且双方在合同中约定的违约金计算方法过高不受法律保护，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告肇庆市侨兴物业管理有限公司与被告梁国超于2013年6月17日签订的房屋租赁合同，被告梁国超应在本判决发生法律效力之日起七日内将承租的肇庆市端州区端州四路莲湖中二街3号莲湖湾畔B幢首层第12卡商铺使用权交还给原告肇庆市侨兴物业管理有限公司。
二、被告梁国超应在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金34836.60元【该租金暂计算至2015年4月30日；2014年5月起的租金以双方在房屋租赁合同中约定的月租金标准计算至其将上述商铺使用权交还原告肇庆市侨兴物业管理公司之日止。具体的租金标准为：2014年4月、5月的月租金以2208.6元计，2014年6月的租金为2591.41元，2014年7月起至2015年5月的月租金以3092元计，2015年6月的租金为3199.22元，2015年7月起至合同期满时止的月租金以3339.4元计】给原告肇庆市侨兴物业管理有限公司。
三、被告梁国超应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司支付拖欠租金的违约金。违约金的利率参照中国人民银行发布的六个月以下（含六个月）贷款利率的四倍，自2014年4月起，以每月应付的租金为本金（详见上述第二判项），分别从当月的26日起计算，直至付清租金本金之日止。
四、被告梁国超应在本判决发生法律效力之日起七日内支付代缴水费331.60元（2014年3月至2015年3月）给原告肇庆市侨兴物业管理有限公司，此后被告梁国超使用上述商铺而产生的水费，也应当由被告梁国超承担，至其将上述商铺使用权交还原告肇庆市侨兴物业管理有限公司之日止。
五、被告梁国超应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司支付代缴水费的违约金。违约金的利率参照中国人民银行发布的六个月以下（含六个月）贷款利率的四倍，以代缴水费为331.60元为本金，自2015年4月1日起计算至付清代缴水费本金之日止。
六、驳回原告肇庆市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币640元（原告已预付），由原告肇庆市侨兴物业管理公司承担128元，被告梁国超承担512元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 覃卫平
代理审判员 梁志树
人民陪审员 梁 杰
二〇一四年六月五日
书 记 员 邹玉莹
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