杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00994号
原告：袁全凤。
被告：杭州海华物业管理有限公司。
法定代表人：王志海。
委托代理人（特别授权）：吴明华。
原告袁全凤诉被告杭州海华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告袁全凤、被告杭州海华物业管理有限公司委托代理人吴明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁全凤诉称，2009年1月22日，艮山福居业委会和被告签订了《艮山福居应急物业服务合同》，2009年12月31日艮山福居业委会和被告签订了《艮山福居物业服务合同》，该合同生效的同时上述应急合同自动作废。合同双方就物业服务范围及内容做了明确的规定。第二章，第四条，房屋建筑公用部位的维修，养护和管理。包括：楼盘，屋顶，外墙面，等等。被告在艮山福居服务期间，原告于2009年4月初发现了自己所居住的房屋北面墙体漏、渗水并马上报告被告，请被告尽快安排人员维修。原告通知后，被告杳无音讯，原告每次看到被告小区负责人都催，可事实上被告一拖再拖，置之不理。对原告的维修请求被告进行敷衍，没有任何行动。直到2012年下半年才来维修。但墙体已经渗漏水三年半，经过N次的渗漏水，墙体开裂，涂料脱落，窗框霉烂（详见房屋破损图片）。2012年下半年维修后，被告考虑了原告房屋的实际破损情况后，双方达成口头协议，即2012年之前的物业费作为房屋损失的补偿，被告只要求原告缴2012年1-12月物业费。因此，原告于2012年11月缴了2012年整年物业费和2012年10月前的水费（详见缴费清单）。此后，双方一直执行此口头协议。事情到了2014年7月又有了新变化，被告利用不真实的证据（假挂号信邮寄凭证）突然起诉原告，要求原告补交之前承诺用于弥补原告损失的2012年之前未交的物业费，这事实也出乎原告意料。原告认为,被告不履行之前的口头协议，被告需要承担服务期间的渎职给原告带来的损失。如果被告不履行房屋修复义务，原告起诉被告赔偿房屋修理费5500元，精神损失及误工费1000元，共计人民币6500元。故诉请判令被告：1、判令被告向原告支付房屋维修和误工费等6500元;2、被告承担本案的诉讼费用。
被告杭州海华物业管理有限公司辩称：1、被告2009年1月开始参与艮山福居物业管理，而原告称2009年4月才发现房屋北面墙漏水，这与事实完全不符，原告在2012年4月8日亲自填写的房屋渗漏修补申请表就承认，发现渗漏有8年以上，也就是说2004年以前就存在渗漏。2、原告称，2009年4月初，发现渗漏，马上报告被告尽快维修，被告杳无音讯，一拖再拖，没有任何行动。但原告渗漏修补申请报告承认，物业曾修过二次，但未修好，那原告怎么能说没有任何行动。这完全是不负责任的说法。3、按理说2004年房屋发现渗漏，直到2009年，经过长长的五年，不找开发商负责，却要对渗漏没有一点关系的被告买单，哪有这种道理。尽管如此，被告仍旧抱着对业主负责任的态度，一方面向开发商、业委会反映此事，一方面自行进行力所能及的维修，由于维修难度大，费用高，一时不能彻底修复，但这也不是被告的责任。4、高层建筑外墙属公共部位，对于维修费用大，问题比较严重维修，应由业委会授权物业，动用维修基金维修，被告一直在向业委会反映此事，直至2012年，因渗漏问题不止原告一家，因此业委会授权被告，启动申请维修基金程序。经过被告多方努力，当资金到位后，被告及时招标，由专业人员进行维修，渗漏的问题基本解决，包括原告房屋的外墙，业委会也参与验收。至于原告声称外墙渗漏造成屋内的影响，原告应找开发商才对。5、原告声称与被告达成2012年前的物业费作为房屋损坏赔偿的口头协议，更是无中生有，被告没有过错，怎么会同意原告无理要求，至于原告拿出2012年物业费收据，试问，原告自被告管理艮山福居物业以来，未缴纳过一分物业费，之后原告缴了2012年物业费，这并不影响原告仍欠2012年前物业费的事实，而且一、二审法院已经作了判决。6、原告应支付被告所欠物业费4593.55元和损失费200元，一、二审法院已判决原告支付，判决已下达多日，原告至今未付，现反而起诉被告赔偿房屋损失，被告只得理解原告以与被告无关的房屋质量问题为由不想支付物业欠费，缺乏对法律应有的尊重。7、原告提出房屋损失5500元，精神损失及误工费1000元，不知从何而来，被告已退出艮山福居管理，所谓维修费用，被告根本不得而知，原告应向业委会或现在管理的物业公司联系，与被告无关。综上所述，原告认为，房屋建筑质量问题所造成的损失与被告没有关系，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求所依据的事实，原告袁全凤提交了如下证据：
1.《致杭州海华物业管理有限公司的信函》，欲证明原告通知被告；
2.快递单，欲证明信函通知的真实性；
3.照片，欲证明原告房屋受损；
4.2012年物业费收据和水费收据，欲证明原告叙述经过的真实性。
为证明答辩意见所依据的事实，被告杭州海华物业管理有限公司提交了下述证件材料：
1.《渗漏修补申请表》，欲证明原告渗漏早已存在，并非被告接手艮山福居后才出现的;
2.下城法院判决书、杭州市中级法院判决书各一份，欲证明原、被告之间不存在口头协议。
对双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的证据1认为没收到，只收到信封，对其他三证据无异议，原告对被告提交的证据均无异议，本院对原、被告双方提交的证据均予认定，对原告提出的信封当中没有书信的意见认为缺乏证据，不予采纳。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述事实：
2009年1月1日至2013年4月7日艮山福居业主委员会委托被告杭州海华物业管理有限公司对艮山福居1至9号楼实行物业管理。原告袁全凤系杭州市下城区艮山福居X幢X单元XXX室业主，因房屋北阳台渗漏，在被告开始小区物业管理服务之前，原告已经向物业公司反映并修理过。2012年4月8日原告丈夫钟某填写了《房屋渗漏修补申请表》，由被告报请业委会同意后进行了修理。现原告认为，自己2009年就向被告反映过房屋渗漏问题，但直至2012年下半年被告才进行了维修，对于因迟延修理扩大的损失应由被告负责修理或赔偿，故提起诉讼。
本院认为，物业服务企业如违反物业服务合同约定，未尽行业规范造成业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。房屋外墙渗漏的维修属于建设方的保修范畴，在保修期内建设单位不履行保修责任的，依据杭州市物业条例规定，维修费用在物业保修金中列支，但被告作为物业管理公司，在接到报批申请后，负有及时报告，沟通协调，取得保修金，并组织维修的责任。从被告的举证材料来看，原告在2012年4月向被告提出了维修申请，对于原告提出的被告直至2012年下半年才进行维修的陈述被告并未否认，由该时间上来看原告报修至房屋得以修理时间相距较为长久，被告未能举证证明时间延误并非自己的原因所造成的，由此本院认为被告在履行物管职责中确有瑕疵，应承担相应的责任。但是被告并非直接侵权人，原告要求被告承担全部责任的请求欠当，且原告提出的损失额度缺乏事实依据，考虑到本案中对于受损价值再行评估将扩大实际损失，故本院酌情判令被告赔偿500元，对原告其余主张，本院认为缺乏依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州海华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁全凤500元；
二、驳回原告袁全凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告袁全凤负担23元，被告杭州海华物业管理有限公司负担2元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 章幼戎
二〇一五年七月二日
书记员 吕丽娟