江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4867号
上诉人（原审原告）：袁春雷，男，1965年5月14日出生，汉族,住射阳县。
上诉人（原审原告）：袁春虎，男，1970年6月2日出生，汉族，住射阳县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李射林（袁春雷之妻），女，1966年2月25日生，汉族，住射阳县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司射阳县支行,住所地在射阳县人民路160号。
负责人：颜欢，该行行长。
委托诉讼代理人：于咏梅，该行副总经理。
委托诉讼代理人：戴洪，该行客户经理。
上诉人袁春雷、袁春虎因与上诉人中国农业银行股份有限公司射阳县支行（下称射阳农行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2016)苏0924民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
袁春雷、袁春虎上诉请求：请求二审法院查明事实，依法改判射阳农行增加支付给袁春雷、袁春虎买卖房屋所增加的房屋及土地使用证过户费用24937.05元，上诉费用由射阳农行负担。事实和理由：2007年，射阳农行将产权属于自己的三间门面房和部分住宅用房通过公开竞标形式卖给了袁春雷、袁春虎。由于买卖房屋土地属国有划拨土地，射阳农行未向县政府和国土局申报办理划拨土地转出让土地的手续，更未经县政府批准，故而袁春雷、袁春虎无法办理房产过户以及土地转让手续。袁春雷、袁春虎催办多少年，因为射阳农行怠于办理相关手续，袁春雷、袁春虎的要求一直未能实现，直至2016年4月在诉讼审理中，射阳农行才不得不按规定办理了政府批准及国土局相关手续后,才办到了房屋、土地权属证书。2007年至2016年土地出让金上涨了93466.25元，而一审判决采纳了射阳农行口述的2013年7月才主张，于是从2013年7月起算仅判射阳农行承担68529.2元，少判24937.05元。
上诉人射阳农行上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回袁春雷、袁春虎的诉讼请求，并由袁春雷、袁春虎承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决混淆了“拍卖”与“转让”的概念，将“拍卖”等同于“转让”明显不当。射阳农行根本不存在未经审批转让划拨性质的土地及地上房产的情形。事实上，没有法律法规规定划拨土地性质的房地产拍卖前需要预先取得政府土地管理部门审批同意。2007年射阳农行公开拍卖涉诉房地产，袁春雷、袁春虎竞买成交，仅是拍卖成交，并非是房地产的转让。该涉诉房地产的转让时间应当是2016年9月。且事实证明，在袁春雷、袁春虎缴纳了土地出让金后即顺利办理了房地产审批、过户手续。2、一审判决认定射阳农行对袁春雷、袁春虎不能过户存在过错是错误的。虽然射阳农行对袁春雷、袁春虎办理过户手续有必要的协助义务，但射阳农行已经完成了力所能及的协助。从袁春雷、袁春虎已经办好过户手续的整个过程来看，需要射阳农行协助的手续并不复杂或者是难以提供，射阳农行根本没有理由不协助。3、一审判决关于要求射阳农行承担逾期过户费用的起算时间认定错误，射阳农行不存在逾期的问题。袁春雷、袁春虎自从拍卖成交后，一直未向射阳农行要求协助过户，直至2013年7月才要求射阳农行的上级机构盐城分行出具了一个情况说明。此后，袁春雷、袁春虎又未向射阳农行提出过协助过户要求。直至2014年7月才又要求射阳农行协助过户，而射阳农行立即派专人到规划、国土部门协助办理过户手续，并协助其以射阳农行的名义对地价委托评估，以进一步测算应当补缴的土地出让金数额，最终在袁春雷、袁春虎缴纳了土地出让金后，房地产转让手续就顺利办理完毕。
袁春雷、袁春虎向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令射阳农行承担逾期办理房屋及土地使用权证协助过户手续给袁春雷、袁春虎增加的费用93466.25元。
一审查明的事实：2007年9月14日，中国农业银行盐城市分行与盐城市诚润拍卖有限公司签订委托拍卖合同一份，中国农业银行盐城市分行委托盐城市诚润拍卖有限公司拍卖中国农业银行射阳县支行兴北储蓄所营业用房和部分住宅用房[房产证号为:射房权证合城字××号；土地使用权证号为：射国用（2007）第04007号]。2007年9月22日，袁春雷、袁春虎通过盐城市诚润拍卖有限公司拍卖购得射阳农行位于合德镇发鸿街西侧（原211号）中国农业银行射阳县支行兴北储蓄所营业用房和部分住宅用房。拍卖成交后，双方签订拍卖成交确认书一份。拍卖成交书明确约定拍卖物办理证照、产权过户手续的，过户手续由买受人办理，过户过程中资产转让方和资产受证方应当缴纳的一切税、费、土地出让金等全部由买受人承担。成交确认书签订后，袁春雷、袁春虎向盐城市诚润拍卖有限公司交清了172000元的购房款和8600元的佣金，计180600元，射阳农行亦将上述房屋及该房屋的房产证和土地使用证交与袁春雷、袁春虎。由于涉案房屋的土地为划拔土地，致使袁春雷、袁春虎一直未能办理涉案房屋的产权过户手续。为此袁春雷、袁春虎与射阳农行间为房产的协助过户问题多次发生矛盾。经交涉未果，袁春雷、袁春虎将射阳农行诉至一审法院。审理中，袁春雷、袁春虎自愿撤回要求射阳农行承担逾期过户增加的税费的诉讼请求。
2016年3月14日，经射阳县国土资源局委托，江苏瑞地土地房地产评估有限公司对涉案房屋的土地进行评估，认为涉案房屋的土地需交土地出让金110988元。2016年4月12日，射阳农行与射阳县国土资源局对案涉土地签订国有土地使用权出让合同一份，同日该宗土地经射阳县人民政府土地管理部门审批同意出让。2016年4月25日，袁春雷、袁春虎以射阳农行的名义向射阳县国土资源局交纳土地出让金110988元。2016年9月21日，袁春雷、袁春虎取得了涉案房屋的不动产登记证。
一审另查明，涉案房屋的土地面积为146.3平方米，其中商业用地为96.5平方米，住宅用地面积为49.8平方米。2007年，射阳县商业用地土地出让金600元/平方米；住宅用地300元/平方米。2013年射阳县商业用地土地出让金860元/平方米；住宅用地465元/平方米；且均按40%收取。2016年，案涉房屋的土地出让金814元/平方米。
一审法院认为：
1．射阳农行是否应该承担袁春雷、袁春虎所购房屋逾期过户增加的费用。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。即只有经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权方可转让。本案中，射阳农行将土地使用权性质为划拔土地的中国农业银行射阳县支行兴北储蓄所营业用房和部分住宅用房转让给原告袁春雷、袁春虎时，并未取得射阳县人民政府土地管理部门审批，致使袁春雷、袁春虎一直无法办理涉案房产及土地使用权过户手续，对此被告射阳农行存有一定的过错。故袁春雷、袁春虎主张其承担逾期过户增加的费用，符合法律规定，予以支持。
2．射阳农行承担袁春雷、袁春虎所购房屋逾期过户增加的费用从何时起计算。
鉴于射阳农行认可袁春雷、袁春虎于2013年7月才向射阳农行主张协助过户，故射阳农行仅承担2013年7月至2016年间增加的土地出让金部分。经计算为：[110988元-（96.5平方米×860元/平方米＋49.8平方米×465元/平方米）×40%]＝68529.2元。袁春雷、袁春虎主张其2007年收到射阳农行的房产证和土地使用证到相关部门办理过户手续遭拒绝后，一直要求射阳农行办理协助过户手续，但射阳农行一直拒绝协助，射阳农行对此予以否认，袁春雷、袁春虎亦未能举证证实，故对袁春雷、袁春虎的主张，不予采纳。现有证据证实涉案土地国有土地使用权出让手续于2016年4月12日才经射阳县人民政府审批同意，故射阳农行提出其一直积极协助原告办理过户手续主张不能成立，不予采纳。综上，一审判决：射阳农行于判决生效后二十日内支付袁春雷、袁春虎逾期办理中国农业银行射阳县支行兴北储蓄所房屋及土地使用权证过户产生的费用68529.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156元，由袁春雷、袁春虎负担570元，射阳农行负担1586元。
本院二审查明，一审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。中国农业银行盐城市分行于2007年9月14日委托盐城市诚润拍卖有限公司拍卖射阳农行兴北储蓄所营业用房和部分住宅用房时，该房产土地使用权为划拨性质，按此述规定，中国农业银行盐城市分行不得转让。虽然上诉人袁春雷、袁春虎于2007年9月22日通过拍卖拍得上述营业用房和部分住宅用房，但由于所涉土地使用权性质为划拔土地，且并未取得射阳县人民政府土地管理部门审批，故上诉人袁春雷、袁春虎一直无法办理涉案房产及土地使用权过户手续，对此射阳农行作为产权所有权人和使用权人因标的物存有瑕痴，而导致房屋产权及土地使用权未能及时过户负有一定的责任。根据袁春雷、袁春虎与盐城市诚润拍卖有限公司签订的拍卖成交确认书，过户手续由买受人办理，过户过程中资产转让方和资产受让方应当缴纳的一切税、费、土地出让金等全部由买受人承担，所以袁春雷、袁春虎在拍得上述房产后应当及时办理相应的房屋产权变更登记，射阳农行也只是一种协助义务。而本案从2007年9月22日袁春雷、袁春虎拍得本案房产，到2016年4月12日该宗土地经射阳县人民政府土地管理部门审批同意出让，到2016年9月21日袁春雷、袁春虎实际取得涉案房屋的不动产登记证，时间长达近九年时间，袁春雷、袁春虎一直未能及时办理。袁春雷、袁春虎未能有证据证明在2013年7月之前，其曾向射阳农行主张办理过户手续，而射阳农行拒绝协助导致袁春雷、袁春虎未能及时办理，显然袁春雷、袁春虎对其延误办理相关手续亦存有一定过错。一审法院以射阳农行认可袁春雷、袁春虎于2013年7月才向射阳农行主张协助过户，并以此作为射阳农行承担土地出让金增加的部分费用并无不当。综上，袁春雷、袁春虎及射阳农行的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3722元，由袁春雷、袁春虎负担2136元，中国农业银行股份有限公司射阳县支行负担1586元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
审 判 员 张晨阳
代理审判员 刘 淼
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 戴书琪