福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第374号
原告詹晓艳，女，1989年3月10日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人胡育毅，福建闽江律师事务所律师。
被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼7层。
法定代表人郑钟，总经理。
委托代理人张云容、高超，公司员工。
原告詹晓艳与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹晓艳的委托代理人胡育毅、被告泰禾公司的委托代理人张云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹晓艳诉称，2013年11月17日，原告与被告签订二份《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为201337120106和201337120103），向被告购买房产地址在：福州市仓山区某两单元及配套的车位。合同签订后，原告已支付全部购房款人民币2438454元（其中811单元房款684806元、812单元房款1498648元、车位款255000元）。2013年12月16日，上述房产已办理了预售登记，登记证号：榕房预YR字第1334XXX号、1334XXX号。合同约定，“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、上述第2点中约定的电信、有线电视、邮政信报箱按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准使用日期为准。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。”同时，第九条还约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金。”《合同补充协议》第十七条约定：“本《商品房买卖合同》生效后，双方应严格遵守合同约定，任何一方违约导致合同解除的，违约应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向对方计付违约金，违约方还应赔偿由此而给对方造成的一切损失。”2014年9月30日交房期限届满后，被告没有按约定时间交房，原告于2014年12月4日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知与被告的买卖合同解除，同时，按要求被告退还所有购房款并支付违约金，但至今仍未收到被告退款及违约金。依照合同约定，原告有权选择解除购房合同，并由被告承担违约责任。原告诉请判令：1.确认解除原告与被告于2013年11月17日签订的商品房买卖合同（合同编号为201337120106和201337120103，所购房产地址在：福州市仓山区某两单元及配套的车位）；2.被告立即退还原告购房款人民币2438454元（其中811单元房款684806元、812单元房款1498648元、车位款255000元）；3.被告支付原告按已支付购房款的1%计付的违约金24384.54元（其中811单元违约金6848.06元，812单元违约金14986.48元，车位违约金2550元）；4.被告支付原告按已支付购房款的10%计付解除合同的违约金243845.4元（其中811单元违约金68480.6元，812单元违约金149864.8元，车位违约金25500元）；5.被告以上全部应付款项2706683.94元为基数，自2015年1月4日起至全部款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期还款利息；6.本案的诉讼费用由被告承担。
被告泰禾公司辩称，一、被告逾期交房系因第三方原因所导致，被告已经通知办理交房手续。合同约定交房期限为2014年9月30日之前，实际上截至交房期限届满之前争议房产早就已经建设完成。但由于建设施工单位第三方的原因导致争议房产暂时未办理竣工验收和消防验收，争议房产才未办理交房手续。且2015年1月10日，被告已经通知原告办理交房手续。
二、原告不能同时按合同总价款的1%和10%主张违约金。原告主张按合同总价款的1%和10%主张违约金是基于同一个事实，原告同时按合同总价款的1%和10%主张违约金系重复索赔。
三、原告主张违约金过高。根据争议房产的地理位置、户型、建筑面积大小等，参照泰禾红峪其他业主对外出租的信息，可以明确争议房产的每月出租可得租金约5000元人民币。原告诉请违约金明显过高。
四、原告无权主张利息。争议房产《商品房买卖合同》须经福州市房产交易中心注销才能解除。原告单方面通知并不能解除合同。利息应当自合同解除后起30日开始计算。
庭审中，原告詹晓艳向法庭提交下列证据：
A1.2013年11月17日，原告与被告签订二份《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为201337120106和201337120103），证明原告向被告购买房产地址在：福州市仓山区某两单元及配套的车位；合同约定，交房时间为2014年9月30日前，如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款支付1%支付违约金；任何一方违约金导致合同解除，违约方应按购房款总额的10%的比例向对方计付违约金。
A2.登记证号：榕房预YR字第1334XXX号、1334XXX号的房产预售登记证各一本，证明原告向被告预购的上述房产已于2013年12月16日依法办理了预售登记。
A3.销售不动产统一发票，证明合同签订后，原告已支付全部购房款人民币2438454元（其中811单元房款684806元、812单元房款1498648元、车位款255000元）。
A4.解约通知书和回执各一份，证明2014年9月30日交房期限届满后，被告没有按约定时间交房，原告于2014年12月4日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知与被告的买卖合同解除，同时，按要求被告退还所有购房款并支付违约金，但至今仍未收到被告退款及违约金。
A5.律师函，证明2015年1月19日，原告收到被告的交付通知书，原告委托律师告知被告无须办理交房手续，合同已经依法解除，且法院已经受理。
被告泰禾公司对原告詹晓艳提交的证据发表如下质证意见：
对证据A1真实性无异议，证明对象有异议。原告主张按合同总价款的1%和10%主张违约金是基于同一个事实，原告同时按合同总价款的1%和10%主张违约金系重复索赔。对证据A2真实性、合法性、关联性均无异议。对证据A3真实性、合法性、关联性均无异议。对证据A4真实性无异议，证明对象有异议。争议房产《商品房买卖合同》须经福州市房产交易中心注销才能解除。原告单方面通知并不能解除合同。对证据A5真实性、合法性、关联性均无异议
被告泰禾公司向法庭提交下列证据：
B1.商品房交付通知书（二份），证明2015年1月10日被告通知原告办理交房手续。
B2.租房信息，证明争议房产的每月出租可得租金约5000元。
原告詹晓艳对被告泰禾公司提交的证据发表如下质证意见：
对证据B1已经超过举证期限。真实性无异议，合法性有异议，原告通知解除合同之后，被告才通知原告交房。对证据B2已经超过举证期限。真实性无法确定，关联性有异议，租房信息与本案无关。
本院对上述证据分析、认证如下：被告泰禾公司对原告詹晓艳提交证据A1-A5的真实性均无异议，本院对原告詹晓艳提交的证据真实性均予以确认。原告詹晓艳对证据B1真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对证据B2真实性有异议，且证据B2与本案无关，本院对其真实性不予采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：
2013年11月17日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为201337120106和201337120103），合同约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区某两单元及配套的车位。合同签订后，原告已支付全部购房款人民币2438454元。2013年12月16日，上述房产已办理了预售登记，登记证号：榕房预YR字第1334XXX号、1334XXX号。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按下列1种方式处理：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。”《补充协议》第十七条约定“本《商品房买卖合同》生效后，双方应严格遵守合同约定，任何一方违约导致合同解除的，违约方应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向对方计付违约金，违约方还应赔偿由此而给对方造成的一切损失。”第二十一条约定《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，《补充协议》与《商品房买卖合同》约定不同的，以《补充协议》内容为准。2014年9月30日交房期限届满后，被告没有按约定时间交房，原告于2014年12月4日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知与被告的买卖合同解除，同时，要求被告退还所有购房款并支付违约金。截止目前，讼争房屋尚未办理竣工验收及消防验收合格手续，原告尚未接收房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告已依约履行了购房款的给付义务，但被告未按合同约定的期限将经竣工验收及消防验收合格的商品房交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张无法办理竣工验收及消防验收等手续系第三方原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告关于第三方原因的抗辩不能成为免责事由。《商品房买卖合同》第九条约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达30天内退还全部已付款。原告于2014年12月4日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知与被告的买卖合同解除。依照合同约定，原告有权选择解除购房合同，并由被告承担违约责任。故原告要求解除合同并全额退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应于买受人解除合同书面通知到达30天内退还全部已付款2438454元，即被告应于2015年1月4日之前退还原告已支付的购房款，故原告要求被告从2015年1月4日起按银行同期贷款利率支付逾期返还购房款利息的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请以被告全部应付款项2706683.94元为基数，自2015年1月4日起至全部款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期还款利息，不符合法律规定，本院不予支持。《补充协议》第十七条约定任何一方违约导致合同解除的，违约方应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向对方计付违约金，故原告要求被告按支付购房款总额10%的标准支付违约金243845.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付按已支付购房款的1%计付的违约金24384.54元，此项主张与原告要求被告按购房款总额10%的标准支付违约金243845.4元是基于同一个事实，原告同时按合同总价款的1%和10%主张违约金系重复索赔，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、确认原告詹晓艳与被告福州泰禾房地产开发有限公司于2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为201337120106和201337120103）已经解除；
二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内退还原告詹晓艳购房款2438454元，并支付逾期退款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年1月4日计至款项付清之日止）；
三、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告詹晓艳支付违约金243845.4元。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费28450元，由原告詹晓艳负担900元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担27550元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 刘林雯
人民陪审员 黄梦滢
二〇一六年一月十八日
书 记 员 林 娜
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”