广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第675号
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地南宁市青秀区古城路X号。
代表人X，该行行长。
委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告蒙军军。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼X号房。
法定代表人X，董事长。
委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。
委托代理人张君，广西广合律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉被告蒙军军、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称“桂源地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成由代理审判员关熠担任审判长，人民陪审员姜彩霞和人民陪审员梁明斌参加的合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王艳，被告蒙军军的委托代理人黄财基，被告桂源房地产的委托代理人张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉称，2002年5月，被告蒙军军、桂源地产与原告签订了一份编号：（2002）桂中银零贷字第144号《楼宇抵押借款合同》。根据合同约定，原告向被告蒙军军发放贷款131000元，用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限15年，期限至2017年6月6日。被告蒙军军以其所购名下房产抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房屋产权交易监理处办理了抵押登记。被告桂源地产为保证人，承担共同还款责任。至2013年7月3日被告蒙军军的贷款已有29期逾期未能偿还，原告曾多次电话催讨，并曾于2012年5月发《律师催告函》，但被告蒙军军仍以种种理由拖欠借款本息，被告蒙军军的行为已经严重违反合同约定，构成违约。根据《合同法》第94条相关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”或“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，守约方有权解除相关合同，据此原告诉请判令解除双方合同，被告蒙军军向原告清偿全部剩余贷款本金和相关利息、罚息并承担本案的律师费等费用。合同约定，若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按人民银行规定计收逾期贷款利息，贷款人因催收合同项下贷款本息及有关费用而发生的费用，包括律师费等均由借款人承担。为保护原告的合法权益，原告请求：一、判令解除双方签订的编号（2002）桂中银零贷字第144号《楼宇抵押借款合同》；二、判令被告蒙军军、被告桂源地产连带偿还原告贷款本金67738.90元，利息7677.28元，罚息3977.94元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计79394.12元；三、判令原告有权以被告蒙军军的抵押物座落于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城5层X号房产拍卖、变卖之价款优先受偿；四、判令两被告连带赔偿原告律师代理费3970元；五、判令两被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、《楼宇抵押借款合同》，拟证明原告向被告发放贷款用于购买住房；2、借款借据，拟证明原告如约发放贷款；3、房屋抵押证明文件，拟证明被告提供其名下房产作为贷款担保；4、贷款账户应该还款资料汇总，拟证明被告累计拖欠贷款本息及其数额；5.被告的身份证明，拟证明被告的主体资格；6.委托代理合同、律师费收据及广西律师收费标准，拟证明原告的律师费支出；7、律师费发票，拟证明原告为实现债权已实际支出律师费；8、交寄整付零寄挂号邮件清单，拟证明原告已于2012年5月向被告催收贷款；9、《房屋他项权证》，拟证明被告将所购房产抵押给原告并办理了房屋抵押登记；10、逾期未还款查询单，拟证明被告在原告起诉后明知欠款事实仍持续违约。
被告蒙军军答辩称，一、我方不同意解除借款合同，原告没有发出解除合同通知，解除合同的条件不成就。二、本案的违约行为是被告桂源地产造成的。三、原告收取的罚息过重。四、已拖欠的借款本息应由被告桂源地产偿还，余下部分我方自行偿还。
被告蒙军军为其辩解提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明被告购买商品房住宅情况；2、《商铺托管合同》，拟证明被告蒙军军已委托被告桂源公司管理商铺并代为偿还房屋贷款。
被告桂源地产答辩称，被告蒙军军已将所购房屋抵押给原告作为贷款担保，原告应先就物的担保现实债权，我方只对物的担保以外的部分承担保证责任。
被告桂源地产未提交证据。
经开庭质证，原告桂源地产对原告及被告蒙军军提交的所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告蒙军军对原告提交证据1、2、3、4、5、6、7、9的真实性、合法性、关联性无异议，对原告提交的证据10的真实性、合法性无异议。原告对被告蒙军军提交的所有证据的真实性、合法性无异议。本院认为，本案各方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性皆无异议，可以作为证据采用，其证明效力由本院综合认定。
被告蒙军军对原告提交的证据8的真实性有异议，认为该证据不能证明原告已向被告催收了贷款，对证据10的关联性有异议，认为原告收取罚息没有依据。本院认为，被告蒙军军虽不认可上述证据，但无法提供相应的证据支持其反驳，故本院认可该证据的真实性，可以作为证据采用，其证明效力由本院综合认定。原告对被告蒙军军提交的所有证据的关联性有异议，认为被告蒙军军提交的所有证据不能免除其偿还原告借款的责任。本院认为，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，本院认可该证据的真实性，证明效力由本院综合认定。
本院确认以下法律事实：2002年5月30日，原告与被告蒙军军、被告桂源地产签订了编号：（2002）桂中银零贷字第144号《楼宇抵押借款合同》，其主要内容为：一、被告蒙军军向原告借款131000元，贷款期限为15年（180期），月利率为千分之四点二，采用等额本息还款法；二、被告蒙军军未按期偿还贷款形成逾期，原告将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之二点一计收罚息；三、原告因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费等，由被告蒙军军承担；四、当被告蒙军军出现违约行为时，原告有权要求被告蒙军军限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失或原告停止合同义务的履行，包括停止发放贷款；五、被告桂源地产为被告蒙军军在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保；六、被告蒙军军以其购买的南宁市中山路66号外滩新城二区贵城5层X号房向原告提供抵押担保，并办理了预告登记；七、当原告依据本合同的有关规定提前收回贷款时，原告有权立即处置抵押物。
2002年1月2日，被告蒙军军与被告桂源地产签订了《商铺托管合同》，主要内容为被告蒙军军委托被告桂源地产从合同签订之日起至2016年12月31日，被告桂源地产每月代被告蒙军军向银行交付住宅合同的按揭款。2002年6月6日，原告依约向被告蒙军军发放了131000元贷款，但被告蒙军军未按合同约定履行还款义务，截止至2013年6月10日，被告郑媛共逾期29期，拖欠本金67738.90元，利息7677.28元，罚息3977.94元。原告为此聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了3970元律师代理费。被告蒙军军、桂源地产则答辩如前。
本院认为，被告蒙军军、被告桂源地产与原告于2002年5月30日签订的《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于2002年6月6日向被告蒙军军发放了131000元贷款，但被告蒙军军截止至2013年6月10日有29期未能足额偿还贷款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《楼宇抵押借款合同》应否解除的问题，本案中，虽然被告蒙军军已与被告桂源地产签订了《商铺托管合同》，约定由被告桂源地产代被告蒙军军偿还《楼宇抵押借款合同》项下的按揭款，但被告桂源地产代被告蒙军军向原告偿还按揭款与被告蒙军军按《楼宇抵押借款合同》的约定向原告偿还借款本息并非同一法律关系，《商铺托管合同》并不能免除被告蒙军军向原告依约偿还借款本息的义务。且在原告起诉被告蒙军军后，蒙军军并未积极纠正其违约行为，其违约行为已经符合《楼宇抵押借款合同》约定的解除条件，故原告要求解除其与被告蒙军军、被告桂源地产签订的《楼宇抵押借款合同》，并要求被告蒙军军偿还借款本金67738.90元，截止至2013年6月10日的利息7677.28元、罚息3977.94元及随后的利息、罚息，该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告蒙军军赔偿律师代理费3970元的问题，《楼宇抵押借款合同》已约定原告采用诉讼、仲裁等法律程序催收合同项下的贷款本息及有关费用而支出的律师代理费由被告蒙军军负担，在被告蒙军军属违约在先的情况下，原告聘请律师并通过诉讼途径维护其合法权益并无不妥，且该律师代理费3970元符合广西司法厅规定的律师收费标准，因此被告蒙军军应向原告赔偿律师代理费3970元。另外，《楼宇抵押借款合同》约定被告蒙军军以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城5层X号房向原告提供抵押担保，并办理了预告登记，因此为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。同时，《楼宇抵押借款合同》已约定被告桂源地产为被告蒙军军在本合同项下的债务提供连带保证责任，若被告蒙军军不能按借款合同的约定履行或清偿其债务，原告有权直接向被告桂源地产追索，该约定排除了被告桂源地产要求先处理抵押物的抗辩事由，因此被告桂源地产应对被告蒙军军的上述债务承担连带清偿责任。对被告桂源地产提出原告应先就物的担保现实债权，其只对物的担保以外的部分承担保证责任的意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告蒙军军、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（2002）桂中银零贷字第144号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告蒙军军向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还本金67738.90元；
三、被告蒙军军向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付利息、罚息（利息的计算方法：截止至2013年6月10日止利息为7677.28元、罚息为3977.94元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金67738.90元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告蒙军军向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费3970元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对被告蒙军军购买的南宁市中山路66号外滩新城二区贵城5层X号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对被告蒙军军的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告蒙军军追偿。
本案案件受理费1884元，由被告蒙军军负担，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对该费用承担连带清偿责任。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告蒙军军追偿。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 关 熠
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 梁明斌
二〇一四年八月十二日
书 记 员 曾晓斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带责任保证。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。