江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03976号
上诉人（原审被告）张仁义。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人徐燕。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。
法定代表人张从俊，该公司董事长。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人张仁义因与苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第00547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：张仁义系原苏州市钱ＸＸ桥小商品市场商户，2011年12月30日，钱ＸＸ桥公司（甲方）与张仁义（乙方）签订《协议书》1份，约定乙方向甲方承租其所有的现苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2590、2591号营业房（使用面积约为16.58平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每年另缴设施物业管理费15916元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向张仁义交付了2590、2591号营业房，并为包括张仁义在内的商户提供了相应设施物业管理服务，张仁义未支付过上述营业房的设施物业管理费。
以上事实，有《协议书》、房屋所有权证复印件及当事人原审庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为，请求判令：张仁义立即支付2012年10月8日至2014年12月7日的商铺设施物业管理费34460元及逾期滞纳金（第一期以10610元为基数，自2012年10月8日计算至判决履行之日；第二、三、四期均以7950元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日计算至判决确定的履行之日，四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：双方当事人虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥公司根据合同主张2590、2591号营业房自2012年10月8日至2014年12月7日的设施物业管理费34460元的诉讼请求并无不当，应予支持。张仁义以《协议书》约定的设施物业费标准过高为由拒付，然有效合同对双方具有当然约束力，除非钱ＸＸ桥公司同意予以变更，现钱ＸＸ桥公司依约主张，张仁义应当依约履行，故原审法院不支持张仁义该抗辩意见。关于钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金，该滞纳金性质属于违约金，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行主张，并无不当，原审法院予以支持。关于张仁义抗辩提出的物业管理服务不到位的问题，钱ＸＸ桥公司提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，双方的合同未约定钱ＸＸ桥公司收取的设施物业管理费包含了哪些具体的设施和服务项目，即使钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，张仁义亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。当然，钱ＸＸ桥公司作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：张仁义于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费34460元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付至判决确定的履行期届满之日止的滞纳金（第一期以10610元为基数，自2012年10月8日起计算；第二、三、四期均以7950元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起计算）。案件受理费712元，减半收取356元，由张仁义负担。
上诉人张仁义不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。作为认定案件事实的主要证据《协议书》是上诉人在被胁迫的情况下签订的，有照片为证，证明当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订了违背真实意愿的《协议书》。该《协议书》是被上诉人为了重复使用而预先单方起草的，整个市场内一千多户业主都是采用了同样内容、同样形式的合同，应属于格式合同。《协议书》第九条加重了上诉人一方的责任，应属于无效条款。《协议书》第三条：营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，对此可以理解为按年上调或下调20%，并且对调整物业管理费的基数未说明，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对于管理费应当按年下调不超过20%。调整营业房设施物业管理费的条件已具备。经上诉人核查，金门商业广场每月每平方管理费8元，中翔小商品市场12元，同行业、同地段仅一路之隔的苏州礼品城小商品市场是每平方4元，钱ＸＸ桥高达每平方100元，严重超出了市场的价格，被上诉人应将物业费下调至同行业、同地段的合理标准。被上诉人的物业服务存在消防通道堵塞、违章建筑很多、电气线路不规范等问题。钱ＸＸ桥公司没有物业管理资质，无权收取物业管理费。即使协议书有效，被上诉人也应当承担违约在先的责任。被上诉人消防设施不合格威胁到上诉人的生命健康与财产权，私自变更市场内部规划将一楼改为与二楼经营同一种类的商品影响上诉人的营业收入，未履行物业管理收费项目明细中的第四条第二款市场开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客，开设接送线路6条这一款项。上诉人多次要求与被上诉人协商均被拒绝，被上诉人未按协议书的约定给予上诉人答复及做出相应调整，应构成违约。本案案由错误。请二审法院查明事实撤销原审判决，发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：《协议书》是经过双方协商并由双方签字认可，合法有效，并无强迫签字，所以设施物业管理费的金额和缴纳方式双方应履行。《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。其他市场收费标准与本案无关，不予认可。被上诉人收取的设施物业管理费不是物业费，是商业性服务费，物业管理条例不适用于本案。被上诉人通过消防合格验收。大巴在前提供过，现在没有提供，但大巴事项不是协议中的应尽义务。具体收取金额和收取方法应按协议履行。请求法院驳回上诉人的诉请。
二审中，上诉人提交楼姚金签字的《设施物业管理费下调申请函》，证明全体租户代表楼姚金曾多次向被上诉人申请下调物业费，被上诉人不予理会；提交《紧急报告》、个人观点陈述、邮寄单据，证明市场营业户向政府部分及对方提出要求与被上诉人协商；提交《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》，证明其他市场物业管理费收费情况；《建设工程消防设计审核意见书》三份，证明被上诉人消防验收不合格；照片复印件8页，证明协议是在被胁迫情况下签订，以及市场有火灾隐患；《苏州市发展和改革委员会文件》、《苏州市人民政府文件》、拆迁通告等材料，证明被上诉人未按照规定给予上诉人优惠措施；《设施物业管理费明细》，证明被上诉人未履行物业管理收费项目明细中的第四条第二款市场开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客，开设接送线路6条这一款项，以及明细中的第三条第四款、第四条1-6款等。
二审另查明：诉争的《协议书》约定张仁义应缴纳设施物业管理费，但未约定钱ＸＸ桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。
上述事实，由诉争的《协议书》、《设施物业管理费下调申请函》、《紧急报告》、个人观点陈述、邮寄单据、《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》、《建设工程消防设计审核意见书》、《设施物业管理费明细》及当事人陈述等证据予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用，因此原审法院将本案案由定为合同纠纷并无不当，本院予以确认。上诉人主张诉争的《协议书》系在被胁迫的情况下签订，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。关于上诉人认为《协议书》第九条是格式条款应属无效的主张，第九条规定的是上诉人正常营业义务及无故停业时被上诉人收回营业房等内容，本案中被上诉人并未据此条款主张收回营业用房，因此与被上诉人在本案中所主张的诉请无关，该条款是否属于格式条款及其效力本案中不予理涉。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制上诉人的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，但上诉人认为应当作出不利于被上诉人一方的解释，即按年下调不超过20%的上诉请求过于片面且缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。上诉人关于钱ＸＸ桥公司没有物业管理资质，合同无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采信。其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关，本院对上诉人提交的相关证据不予采信，对该项上诉主张不予支持。至于上诉人主张的被上诉人消防设施不合格威胁到其生命健康与财产权，因上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见书》仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不能证明相关设施不符合消防验收，对上诉人的该项上诉主张本院难以支持。
综上，上诉人张仁义的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费712元，由上诉人张仁义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 黄源榕