江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0684号
上诉人（一审原告）李慧。
委托代理人朱国栋，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）范成达。
委托代理人张媛媛。
被上诉人（一审被告）陈卫忠。
上诉人李慧因与被上诉人范成达、陈卫忠房屋租赁合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2012）泗民初字第1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李慧一审诉称，2012年10月17日，李慧收到宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890号判决书，确认双方当事人继续履行李慧与泗阳大洋购物广场于2009年10月10日签订的合同，该合同约定：租期为2009年10月10日至2013年10月9日，年租金为950000元，双方因特殊情况需终止租赁合同，必须提前2个月书面通知对方，并承担赔偿对方违约金300000元。宿迁市中级人民法院判决下达期间，陈卫忠、范成达拒绝履行法院生效判决，和商场产权人朱永华、周杰、马忠解除租赁合同，致使宿迁市中级人民法院的判决书成一纸空文。自2012年10月11日，陈卫忠、范成达和商场产权人将商场强行关门，致使李慧等经营户无法经营，陈卫忠、范成达和商场产权人还逼迫李慧将黄金首饰撤离，并将李慧的柜台强行损坏、拆除，导致李慧无法履行合同，合同目的无法实现，造成李慧的重大损失。现请求判令：1.解除双方签订的租赁合同，陈卫忠、范成达赔偿李慧违约金300000元；2.陈卫忠、范成达赔偿李慧柜台及装潢损失706270元，其他损失700000元；3.陈卫忠、范成达退回合同履约保证金50000元；4.陈卫忠、范成达承担诉讼费。
陈卫忠一审未作答辩。
范成达一审辩称，陈卫忠、范成达合伙经营泗阳大洋购物广场，与李慧签订转租协议是事实。双方在2012年因租赁纠纷经宿迁市中级人民法院判决，由李慧给付陈卫忠、范成达租金950000元，但李慧未履行判决义务。经陈卫忠、范成达申请强制执行至今仍未履行义务，双方当事人之间的租赁合同实际早已终止。现陈卫忠、范成达同意解除合同，但在合同履行中是李慧违约在先，李慧应当赔偿陈卫忠、范成达违约金300000元，故李慧要求赔偿其违约金300000元的请求不应支持。李慧主张的柜台及装潢投入是李慧经营黄金的投入，属投资成本，损失亦是李慧自己违约造成，与陈卫忠、范成达无关。对李慧主张的柜台及装潢损失706270元不予认可。李慧主张的其他损失700000元未提供证据证实，不予认可，因陈卫忠、范成达未对其主张的财产进行损坏，亦未窃取该财产。收到李慧缴纳保证金50000元是事实，但根据合同约定，如乙方不违约则全额退还，但李慧已经违约，所以该50000�不同意退还。由于李慧未向陈卫忠、范成达缴纳租金，陈卫忠、范成达无法如期向大房东周杰、马忠等人缴纳租金，导致大房东收回房屋，大房东与陈卫忠、范成达解除合同。另外，导致该合同无法履行的另一重要原因是该商场被县政府规划拆迁，产权人及范成达都无法使用该房屋，范成达对李慧的赔偿请求不认可。
一审法院经审理查明，2009年7月11日，泗阳县众兴镇人民路28号中亚商城房屋产权人朱永华、马忠、周杰与陈卫忠、范成达签订了商场房屋租赁合同。陈卫忠与范成达系合伙关系。
2009年10月10日，登记业主为陈卫忠、字号为泗阳大洋购物广场的个体工商户与李慧签订了一份转租协议，将商场一楼中的部分区域转租给李慧用于经营黄金、珠宝等。李慧和陈卫忠在转租协议上签名捺印，泗阳大洋购物广场亦在转租协议的甲方上加盖印章。转租协议的主要内容为：A……租期为肆年，自2009年10月10日至2013年10月9日止；B.租金及缴付为，全年租金为人民币玖拾伍万元整，小写￥950000元，第一年租金在签订本合同时一次性付清，以后每年租金在合同起始日对应之日前一个月付清；C.在签订本合同时，乙方必须缴纳人民币伍万元给甲方作为合同履约保证金，在合同期满后乙方若无任何违约，该保证金甲方在期满十日后不计息退还给乙方；D.承租人有下列情形之一，出租人可以终止合同，收回场地：1.乙方擅自将承租的场地转让第三方；2.未按合同约定改变场地用途；3.租金超过约定期限一个月未交；4.水电费欠费一星期未交；5.违法经营并受查处。第四条违约责任为：1.乙方应按协议约定交付租金，如逾期不交，除补交租金外每日按拖欠租金的两倍赔偿甲方罚金。2.甲乙双方因特殊情况需要终止租赁合同，必须提前2个月书面通知对方，并承担赔偿对方违约金人民币叁拾万元整。
后李慧因商场几次装修影响其经营而与陈卫忠、范成达就租金缴纳问题发生纠纷，双方协商未果，遂与陈琼作为共同原告诉至法院。一审法院于2012年5月15日作出（2011）泗民初字第1859号民事判决，判令：一、李慧与陈卫忠、范成达继续履行李慧与泗阳大洋购物广场于2009年10月10日签订的转租协议。二、陈卫忠、范成达于判决生效后十日内赔偿李慧损失109000元；印有“泗阳大洋购物广场”字样的手提袋、环保袋和销售凭证归陈卫忠、范成达所有。三、驳回李慧其他诉讼请求。四、驳回陈琼的诉讼请求。五、李慧于判决生效后十日内给付陈卫忠、范成达2011-2012年度租金950000元。六、李慧于判决生效后十日内给付陈卫忠、范成达违约金（以950000元为本金，按江苏泗阳农村商业银行股份有限公司同期同类贷款利率自2011年10月10日�计算至2012年4月16日止）。七、驳回陈卫忠的其他反诉请求。李慧对该判决不服提出上诉，宿迁市中级人民法院于2012年9月28日作出（2012）宿中民终字第0890号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年9月11日，李慧向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，并主张提存2012年10月至2013年10月场地使用费。后该款又被李慧取回。因李慧未履行泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1859号民事判决确定的义务，范成达申请强制执行，现该案尚在执行过程中。
2012年10月10日，泗阳县众兴镇人民路28号中亚商城房屋产权人朱永华、马忠、周杰委托律师向范成达发送敦促履行函，同日范成达收到该函，敦促函主要内容为：范成达本应在2012年9月10日前支付租金人民币2600000元，截止发函之日，范成达未能按照约定履行义务。2012年10月10日，周杰、马忠、朱永华向泗阳中亚商城各经营户发送通知，因范成达未按照合同缴纳房屋租金，产权人与范成达房屋租赁合同已终止，要求商场各经营户在2012年10月11日前自行清场。2012年10月20日范成达、陈卫忠声明：范成达、陈卫忠与泗阳县中亚商城产权人周杰、马忠、朱永华所签订的房屋租赁合同，按合同条款，应于2012年9月10日前缴纳下一年度房屋租金人民币260万元整。因经营不善，至今未能缴纳该房屋租金，自愿解除合同。
2012年10月23日，中亚商城所处地块经泗阳县人民政府批准挂牌出让。双方当事人因赔偿问题协商未果，因而成讼。
一审法院归纳本案争议的焦点是：1.双方当事人在履行房屋转租协议过程中是否存在违约；范成达、陈卫忠是否应当向李慧支付违约金300000元和退还押金50000元。2.李慧主张的柜台及装潢损失706270元及其他损失700000元是否合理；范成达、陈卫忠是否应当赔偿。
针对第一焦点。一审法院认为，李慧与泗阳大洋购物广场签订的房屋转租协议合法有效。陈卫忠、范成达合伙经营泗阳大洋购物广场，作为泗阳大洋购物广场的业主，应当按照协议约定行使权利和承担义务。双方约定的租赁期间为2009年10月10日至2013年10月9日，但2012年10月20日范成达、陈卫忠与泗阳县中亚商城产权人周杰、马忠、朱永华解除房屋租赁合同，未告知李慧或取得李慧的同意，致使李慧无法再继续履行与泗阳大洋购物广场签订的房屋转租协议，构成违约。合同履行过程中，李慧未支付2011年10月10日至2012年10月9日的租金，经法院判决后仍未履行。李慧应在2012年9月10日起一个月内向范成达、陈卫忠支付2012年10月10日至2013年10月9日的租金，但李慧也未支付。李慧虽于2012年9月11日向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，并主张提存2012年10月至2013年10月租金，但根据法律规定，提存的条件是：债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；法律规定的其他情形。李慧未提供证据证明范成达、陈卫忠具有上述情形，李慧主张的提存不能成立。李慧欠范成达、陈卫忠2011-2012年度的租金未付，在2012年9月11日向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，不能认定为李慧向范成达、陈卫忠支付2012-2013年度的租金，且该500000元在一审法院（2011）泗民初字第1859号民事判决生效后而李慧又未向范成达、陈卫忠支付2011-2012年度的租金950000元的情形下被李慧取回。李慧未按约定时间及金额缴纳租金，亦构成违约。李慧要求解除租赁合同的请求，因范成达同意解除，且2012年10月23日，中亚商城所处地块经泗阳县人民政府批准挂牌出让，则即使双方不存在违约，因国有土地使用权出让也无法再继续履行转租协议，予�照准。考虑到租赁场所面临拆迁，系双方在订立转租协议时无法预见、无法克服的事实，且双方在履行转租协议中都存在不同程度违约情形，故对于李慧要求范成达、陈卫忠按照转租协议赔偿违约金300000元的请求，不予支持。因转租协议非因双方原因过错导致不能继续履行，故对李慧要求范成达、陈卫忠返还保证金的请求，予以支持。
针对第二焦点，一审法院认为，李慧制作柜台对租赁场所进行装修符合常理，该投入也是李慧的经营成本投入，结合李慧提供的证据，双方均存在违约的过错程度、房屋面临拆迁的客观事实、合同的期间以及李慧实际已经营了三年，同时结合李慧提供的制作承建报价清单，一部分可以拆除继续使用，一部分拆除后不能再使用，酌定由范成达、陈卫忠赔偿李慧柜台及装修损失150000元。对李慧主张的预期可得利益损失和实际损失700000元，�李慧未提供证据证实，且范成达、陈卫忠不予认可，难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李慧与范成达、陈卫忠于2009年10月10日签订的转租协议书。二、范成达、陈卫忠于判决生效后十日内向李慧返还保证金50000元。三、范成达、陈卫忠于判决生效后十日内向李慧赔偿柜台及装潢损失150000元。四、驳回李慧的其他诉讼请求。案件受理费17086元、公告费700元，合计17786元，由李慧负担11786元，由范成达、陈卫忠负担6000元。
一审判决宣判后，李慧不服，向本院提起上诉称：1.一审法院认定柜台和装潢损失为15万元，没有事实和法律依据。李慧提供的承建报价合同、报价清单、泗阳宝庆银楼设计方案以及首付款收据可以证明�台和装潢造价为706270元。一审法院认定柜台和装潢损失15万元仅为估算，即使估算也应该请专业机构进行。一审法院认为柜台被砸毁后“一部分可以拆除继续使用、一部分拆除后不能再使用”，但未能明确哪部分可以继续使用，哪部分不能使用。2.李慧在一审诉讼中主张其他损失为30万元，后变更为70万元，经法院释明未对增加诉讼请求补交诉讼费，故该请求仍为30万元，主要是指灯箱道具、洋河酒等物件、可得利益损失、黄金珠宝的降价损失。对此，李慧提供了相应的照片为证。关于可得利益损失，在泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1859号民事判决中认定李慧15天无法经营损失为65000元，那么一年没有营业的损失则为156万元。3.一审法院认定陈卫忠、范成达不需要承担30万元违约金错误。首先，一审法院认定没有交纳第三年度租金责任在李慧没有法律依据。李慧与“泗阳大洋购物广场”签订的租赁合同期限是四年，第三年度陈卫忠将“泗阳大洋购物广场”注销，在租赁期间断断续续进行装修导致双方矛盾，李慧诉至法院。李慧于2012年10月17日接到该案的二审判决。根据判决内容，2012年10月27日双方才产生互为给付义务。其次，一审法院认定李慧没有交纳第四年度租金没有依据。第四年租金交纳的时间是2012年9月10日至10月10日，2012年9月9日，李慧在依法享有不安抗辩权等权利的情况下，仍主动向法院提存了2012至2013年度的租金50万元。第三，李慧取回50万元租金合理、合法。2012年10月11日，房主和范成达将“中亚商城”整体关门，致使李慧等所有承租户无法经营。而李慧接到泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1859号二审生效判决确定了履行时间是2012年10月27日。故陈卫忠、范成达构成预期违约。李慧在2013年新年过后一段时间才向宿迁市中级人民法院要回50万元租金。第四，即使是征收按照国家法律规定也应当给予相应的赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持李慧的一审诉讼请求。
范成达答辩称，范成达接收到一审判决后认为不应该赔偿李慧15万元，但因不想将与李慧之间的诉争扩大化，故没有提起上诉。李慧在一审诉状中要求范成达、陈卫忠支付违约金30万元、赔偿其柜台及装潢损失706270元、其他损失70万元，退回合同履行金5万元，上述请求不能成立。首先李慧未缴纳房租95万元才引起的诉讼，已经构成违约，理应将30万元的违约金支付给被上诉人。双方在2012年因租赁纠纷，经宿迁市中级人民法院判决由李慧给付被上诉人租金95万元，但李慧未履行判决的义务。经法院强制执行，李慧仍未履行义务。李慧主张的柜台及装潢损失706270元均是其自身违约造成的，其违约在先，造成不能营业�其个人行为，与被上诉人无关。李慧要求被上诉人赔偿70万元纯属无中生有，所有原因均由其不缴纳房租引起，导致被上诉人无法向大房东周杰、马忠等人缴纳租金，大房东收回房屋并解除合同。最重要的是该商场被县政府规划拆迁，产权人及被上诉人均无法再使用该房屋。一审诉讼中，李慧声称造成的所有损失系被上诉人所为，但其未向一审法庭出示可以证明的证据，属无中生有。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈卫忠未到庭应诉。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院另查明，2009年10月10日，李慧向朱永华、马忠、周杰出具承诺书一份，内容为：“本人李慧与陈卫忠、范成达（以下简称：上述两人）所签订的关于中亚商城户外广告位或部分场地的有关经营或租赁协议，如出现上述两人因经营不善或其他特殊原因，而导致上述两人与中亚商城房屋产权所有人周杰、马忠、朱永华所签订的合同不能继续履行，不得不提前终止合同的情况时。本人承诺：由本人与上述两人所签订的所有协议，自愿与上述两人同时终止，自终止日起3日内，撤走所有属于本人的货物及相关一切设施，否则视为放弃。由此所产生的一切法律责任与经济损失与中亚商城及周杰、马忠、朱永华三人无关。承诺人：李慧
---2009年10月10日”。
2013年6月9日，朱永华、马忠、周杰以排除妨害为由将李慧诉至泗阳县人民法院，并向该院申请先予执行。泗阳县人民法院依法作出（2013）泗民初字第1028号民事裁定：李慧搬出放置在朱永华、马忠、周杰所有的位于泗阳县众兴镇人民路28号中亚商城房屋内的柜台等物品。后朱永华、马忠、周杰向该院申请强制执行，并已先予执行完毕。�阳县人民法院对现场勘查显示，现场留存大量的柜台，一个保险柜，灯具若干等。除一灯具损坏外，其他灯具完好。
2013年下半年涉案房屋已被拆除。
本案的争议焦点是：1.李慧主张的柜台和装潢损失数额应当如何确定。2.李慧主张的其他损失（灯箱道具、洋河酒等物件、可得利益损失、黄金珠宝降价损失）应否予以支持，数额如何确定。3.陈卫忠、范成达应否向李慧支付违约金30万元。
二审诉讼中，针对本案争议焦点，李慧提供的证据为：
1.中亚商城地块开发进度安排。证明在2012年8月份房主与建设局签订涉案房屋拆除合同；2012年9月-10月，动员中亚商城进行搬迁；2012年11月-12月，计划中亚商城内经营户搬迁并拆除到位。
2.2012年8月1日，马忠与周杰的委托书一份，委托朱永华全权代表泗阳县中亚商城三个合伙人与泗阳县住房和城乡建设局协商和签订相关开发协�。
3.2012年8月30日协议一份，协议主体甲方是泗阳县住建局，乙方是朱永华，核心内容是本案房屋房东同意将中亚商城自行拆除，房主确保在本协议签订五个月内，完成中亚商城拆除工作，并立即启动建设。
上述证据均证明本案房主在2012年8月之前就已经策划了相应的拆除事宜，不属于不可抗力，也印证了房主与陈卫忠、范成达一方恶意串通，目的就是想赶走所有的经营户。
范成达质证称，李慧提供的均是复印件，对真实性不予认可，并且与本案无关联性。李慧的诉讼请求是赔偿损失，但其提供的证据不能证明范成达给李慧造成的损失，其提供的所有证据均与本案没有关联。
二审诉讼中，范成达提供的证据为2009年7月11日陈卫忠、范成达与周杰、马忠、朱永华签订的房屋租赁合同一份。
李慧质证称，之前不知道这份协议的存在，是否是后补的也不清楚。
关于第一争议焦点。本院认为，李慧与陈卫忠签订的房屋租赁合同未约定合同解除时，李慧装潢损失应如何承担，故该损失承担应当根据双方对合同解除的过错责任予以确定。在泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1859号民事案件中，法院判决因商场装修、催缴租金而阻止经营、收回手提袋等问题，陈卫忠、范成达赔偿李慧损失共计109000元，李慧则应支付陈卫忠、范成达2011年至2012年房屋租金95万元即利息。上述判决相互冲抵后，李慧应支付陈卫忠、范成达相应的差价款。后李慧对判决不服提起上诉，二审法院维持原判。该判决生效后，李慧未能主动履行判决义务，该案目前仍在执行过程中。虽然上述判决生效较晚，但李慧应当依照双方合同按时交纳租金，其按时交纳租金的义务并不因判决的生效时间而延迟。陈卫忠、范成达存在对李慧经营造成一定损失的行为，可要求陈卫�、范成达予以赔偿，但不足以成为为李慧不按约交纳租金的理由。双方合同明确约定“承包人有下列情形之一，出租人可以终止合同，收回场地：……3.租金超过约定期限一个月未交”。因李慧未能及时缴纳2011年至2012年房屋租金，导致范成达、陈卫忠亦未能向房东交纳租金，从而周杰、马忠、朱永华以陈卫忠、范成达违约为由提出解除租赁合同。故本院认为，李慧在涉案房屋租赁合同解除过程中，存在过错，故其对合同不能履行导致的装潢损失应承担相应责任。再者，根据泗阳县人民法院在（2013）泗民初字第1028号民事案件中法院对现场进行的勘查情况，现场留存大量的柜台、一个保险柜及灯具若干，上述物品应当仍具有一定的使用价值。况且，李慧无证据证实其部分损坏的柜台及装潢系陈卫忠、范成达所为。另外，李慧与陈卫忠签订的租赁合同约定租期四年，�同已实际履行三年，装潢、柜台是经营的必要投资，亦必然产生价值贬损。目前涉案房屋已不复存在，亦无法对装潢价值进行据实鉴定。李慧主张其柜台及装潢造价为706270元，陈卫忠、范成达虽然对该数额不予认可，但上述财物具有一定的价值是客观事实，李慧无法继续经营导致价值贬损也是客观事实。一审法院系根据双方的过错程度、房屋面临拆迁的客观事实、合同约定的租期以及李慧实际已经营了三年的事实，结合现场的实际情况，酌定由范成达、陈卫忠赔偿李慧柜台及装修损失150000元并无不当。李慧主张应赔偿其706270元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，李慧主张的灯箱道具损失、洋河酒等物件损失，首先无充分证据证实上述物品的具体数量，其次，无证据证实上述损失由范成达、陈卫忠造成，范成达、陈卫忠又不予认�，根据李慧与陈卫忠签订的租赁合同以及李慧向周杰等人出具的承诺书，合同不能继续履行时，李慧应当及时清理现场。故对李慧关于上述物品损失的主张本院不予支持。关于李慧主张的可得利益损失、黄金降价损失。因涉案租赁合同系因李慧未予缴纳第三年房屋租金及政府规划对涉案房屋进行拆迁而导致解除，范成达、陈卫忠对合同的解除没有重大过错，故李慧主张范成达、陈卫忠赔偿其上述损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三争议焦点。本院认为，双方合同约定“甲乙双方因特殊情况需要终止租赁合同，必须提前2个月书面通知对方，并承担赔偿对方违约金人民币叁拾万元整”。根据该约定，应为违约方因特殊情况需终止合同，需向守约方支付违约金30万元。本案中，李慧未支付2011至2012年度房屋租金，存在违约行为，后因其违约行为等原因�致合同解除，故李慧对合同解除具有过错，其作为违约方无权要求范成达、陈卫忠支付合同解除违约金30万元。即使朱永华等人于2012年8月即与泗阳县住建局签订了同意拆迁的相关协议，但并不足以证实范成达、陈卫忠也明知该协议的签订情况，而与朱永华等人恶意串通，故意隐瞒李慧等商户，故对李慧主张陈卫忠、范成达与周杰等人恶意串通的事实，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费17086元，由李慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年十月十五日
书 记 员 陈 莹
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