广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3013号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区名志贸易有限公司，住所地。
法定代表人何月华，该公司经理。
委托代理人何展涛。
被上诉人（原审原告）广东乐从钢铁世界有限公司，住所地。
法定代表人郭志刚，该公司董事长。
委托代理人袁国雄。
委托代理人胡松明。
上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司（以下简称名志公司）因与被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司（以下简称钢铁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第502号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月1日，钢铁公司与名志公司签订《商铺租赁合同》［二层办公楼］一份，约定钢铁公司将位于佛山市顺德区乐从镇佛山一环以南乐从钢铁世界现货区295号商铺出租给名志公司，该商铺的占地面积为630平方米，租赁期限为9年，钢铁公司应在2013年3月31日前将商铺交付给名志公司。双方约定涉案商铺租金从钢铁公司交付商铺之日或视为交付商铺之日起计算，首年第一个月免租金，前三年的租金按照占地面积20元／平方米／月计算，从第四个租赁年度起，每一年的租金在上一年的基础上增加10%，名志公司应于每一个租赁年度前按照相应标准一次性向钢铁公司缴纳下一年度的租金；物业服务费按照商铺占地面积1.3元／平方米／月计算，并从第四年起每年按照10%的标准递增；管理维护费按照占地面积20元／平方米／月计算，从第四个租赁年度起，每一年的管理维护费在上一年的基础上增加10%。双方还约定名志公司应向钢铁公司缴纳租赁保证金100万元，租赁期满如名志公司无拖欠租金及其他违约行为并缴清各种税费，且将商铺交还给钢铁公司后，钢铁公司应在验收后七日内将租赁保证金（无息）退还给名志公司，如名志公司违反合同拖欠费用导致合同终止或解除的，钢铁公司有权直接从租赁保证金中扣除名志公司应付款项。钢铁公司与名志公司双方就合同的解除、终止及违约责任进行了约定，即名志公司拖欠租金或物业服务费、管理维护费逾期超过三十日的，钢铁公司有权解除合同，名志公司逾期支付租金、管理维护费或物业服务费，每逾一日，按照应交纳费用万分之五的标准支付违约金。因名志公司违反《商铺租赁合同》或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，钢铁公司有权不予退回租赁保证金，名志公司应将商铺及装修交付给钢铁公司，钢铁公司无需对名志公司的装修投入作出任何补偿或赔偿。
同日，钢铁公司与名志公司签订《物业管理服务合同》一份，约定由名志公司委托钢铁公司对乐从钢铁世界园区提供物业管理服务，物业服务费的交付标准为“首年第一个月免收物业服务费，前三年的物业服务费计算标准为：二层办公楼户型按照商铺总占地面积1.3元／平方米／月计算；四层办公楼户型按照办公楼建筑面积加堆重区占地面积1.3元／平方米／月计算，并从第四个租赁年度起，每一年的物业服务费在上一年的基础上增加10%”，物业服务费按季度支付，即名志公司应在每季度届满前预交下季度的物业服务费，如名志公司逾期交纳物业服务费的，应当按照当期物业服务费逾期每日万分之五的标准承担违约金，逾期超过三十日的，钢铁公司有权解除合同，并要求名志公司支付相当于解除合同当年度一年租金及物业服务费标准的违约金。合同签订后，名志公司向钢铁公司缴纳了租赁保证金100万元。截止一审庭审前，名志公司尚未交清2014年的租金、物业管理服务费及违约金。为此钢铁公司起诉至原审法院，原审法院于2014年4月24日将诉讼材料送达给名志公司。
钢铁公司于2014年4月17日向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除钢铁公司与名志公司签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》；2.名志公司支付钢铁公司租金37800元及承担该租金逾期支付的违约金1701元（租金按每月12600元的标准支付，违约金按照每逾期一日按照应交纳费用万分之五的标准支付，从2014年1月1日起暂计至2014年3月31日，以后续计至法院判决确认双方解除合同之日止），合计39501元；3.名志公司支付钢铁公司物业服务费1228.5元及承担该物业服务费逾期支付的违约金4914元（物业服务费按每月409.5元的标准支付，违约金按2014年全年物业服务费的标准支付，从2014年1月1日起暂计至2014年3月31日，以后续计至法院判决确认双方解除合同之日止），合计6142.5元；4.钢铁公司不予退回名志公司租赁保证金100万元；以上合计1045643.5元；5.本案诉讼费由名志公司承担。
原审法院认为：双方当事人对于合同的签订，租金、物业服务费、管理维护费的数额，支付的时间，名志公司行为已经构成违约等均无异议。庭审中，经询问，钢铁公司与名志公司均同意解除合同，而本案诉讼材料送达名志公司的时间为2014年4月24日，原审法院认定双方的合同自该时解除。本案争议焦点有三：一、本案保证金是否应该退还；二、物业管理服务合同是否有效；三、租赁合同与物业合同约定的违约金是否过高。
关于争议焦点一。租赁合同保证金的目的在于保证租赁合同能得到顺利履行，促使承租人按时地缴纳租金，防止承租人中途毁约退租。特别是在当代中国经济波动较大的情况下，承租人见有利可图则蜂拥而至，而一旦经济环境变坏，则去而之他，部分还一夜消失，留下一摊问题。若租赁合同保证金的收取仍采用补偿性原则的话，出租人的利益极难保障。故出租人一般均约定若承租人违约则保证金予以没收，以防止上述情况的出现，确保出租人的利益。如此，双方约定的保证金则有惩罚性违约金的性质。从本案钢铁公司与名志公司双方签订的合同看，双方约定因名志公司违反《商铺租赁合同》或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，钢铁公司有权不予退回租赁保证金。现名志公司违约不交纳租金，其行为已经构成违约，钢铁公司有权没收保证金。
关于争议焦点二。钢铁公司与名志公司所签订的物业管理服务合同与《物业管理条例》中的物业管理有明显的区别，《物业管理条例》中所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而纵观整个《物业管理条例》可知，该条例所称的业主应指区分所有的建筑物的业主，而本案中涉及的物业是归属于钢铁公司，业主就是钢铁公司，由钢铁公司向名志公司提供服务，并收取一定的费用，与《物业管理条例》并不相违背。因此原审法院认定物业管理服务合同有效。
关于争议焦点三。租赁合同与物业合同约定的违约金还有二方面，即约定名志公司逾期支付租金、管理维护费或物业服务费，每逾一日，按照应交纳费用万分之五的标准支付违约金；名志公司逾期交纳物业服务费的，应当按照当期物业服务费逾期每日万分之五的标准承担违约金，逾期超过三十日的，钢铁公司有权解除合同，并要求名志公司支付相当于解除合同当年度一年租金及物业服务费标准的违约金。因保证金具有惩罚性违约金的性质，没收保证金足以保证钢铁公司的利益，故此约定的此两项违约金原审法院不予支持。此外钢铁公司还请求名志公司支付2014年1月1日起至2014年4月24日止的租金47880元，2014年1月1日起至2014年3月31日的物业服务费应计算为2457元，但钢铁公司主张按1228.5元计算原审法院予以支持，即2014年1月1日起至2014年4月24日止的物业服务费应为1556.1元，合计49436.1元，原审法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、钢铁公司与名志公司于2013年2月1日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》于2014年4月24日解除；二、名志公司于判决发生法律效力之日起十日内支付钢铁公司租金及物业服务费49436.1元；三、钢铁公司没收名志公司所交纳的租赁保证金100万元；四、驳回钢铁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为7186.34元（钢铁公司已预交），由名志公司承担。
上诉人名志公司上诉提出：原审法院判决租赁保证金归钢铁公司所有属于适用法律错误。原审法院已认定双方所约定的租赁保证金属于违约金的范畴，则应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定判决减少违约金。具体理由如下：
一、名志公司与钢铁公司约定的租赁保证金明显过高，依法应当裁决减少。首先，根据《商铺租赁合同》第十一条第1款及第6款的约定可知，名志公司交付的租赁保证金100万元，相等于租赁合同第一年至第六年期间的租金总额，已经大大超出一般租赁合同的定金或押金。该合同中租赁保证金的作用是促使承租人及时履行支付租金、物业管理费的义务，避免出现违约行为，属于合同违约金的范畴。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”钢铁公司在起诉时既请求没收名志公司支付的保证金100万元，又请求名志公司支付迟延支付租金违约金1701元，但却一直没有举证证明名志公司的违约行为给其造成的实际损失。第三，名志公司自收到起诉状以后，一直多次与钢铁公司协商解除租赁合同和返还商铺，直至2014年6月9日双方办理了商铺交接手续，名志公司正式将商铺交还给钢铁公司重新招租。名志公司通过合理的方式和措施防止钢铁公司的经济损失扩大，主观方面并非严重拖欠租金。经名志公司查询了解，钢铁公司从2014年7月起已经将涉案的商铺重新租赁给第三方，钢铁公司的经济损失仅限于2014年1月至6月期间的租金共75600元和物业服务费2457元，合共78057元。因此，钢铁公司的经济损失远远低于名志公司向钢铁公司支付的租赁保证金100万元。最后，租赁合同中已经约定逾期支付租金应支付逾期付款违约金，并且钢铁公司在起诉时已经主张该违约金，因此法院应当裁决名志公司按照拖欠金额支付逾期付款违约金的方式，已经足以保障钢铁公司的经济损失和合理收益。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即使法院判令名志公司需要支付相应违约金的，也应当以钢铁公司的实际损失为基础，兼顾各项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量和裁决。
二、按照合同法关于格式合同条款无效的规定，双方约定的租赁保证金条款无效。钢铁公司提供的《商铺租赁合同》的格式条款中具有免除钢铁公司责任，加重名志公司责任，排除对方主要权利的内容，该条款无效。双方签订的租赁合同第十一条第6款约定名志公司违反合同约定导致合同被解除时，钢铁公司有权不予退还租赁保证金，但没有约定钢铁公司违约或单方解除合同时应当双倍返还保证金，钢铁公司提供的格式条款严重违反合同平等性、权利义务相对应的原则。钢铁公司对格式条款中免除或者限制其责任的内容，也没有采用特别标识，没有对名志公司进行合理提示及说明义务。因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商铺租赁合同》约定不予退还租赁保证金的条款无效。
综上所述，原审法院判决租赁保证金归钢铁公司所有属于适用法律严重错误，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第三项，改判钢铁公司向名志公司返还租赁保证金100万元；2.本案一、二审诉讼费用全部由钢铁公司承担。
被上诉人钢铁公司答辩称：一、名志公司与钢铁公司之间的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是双方自愿达成的合意，并不存在显失公平，合同合法有效，理应受到法律的保护。商铺租赁合同并非格式合同，名志公司在一审期间并没有提及涉案合同是格式合同的理由。二、钢铁公司所收取的保证金实际是三个合同的租赁保证金。双方签订合同的期限长达九年，租金偏低，而且还有较长的免租期。双方约定的保证金条款具有惩罚性违约金的性质。乐从钢铁世界是政府主导的钢铁市场，一旦名志公司终止合同导致不能履行，造成钢铁公司的损失远远高于租赁保证金。三、与本案同类型的案件法院也是判决出租人没收租赁保证金的，且已经发生法律效力。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回名志公司的上诉请求，维持原审判决。
上诉人名志公司在二审期间向本院提交三张打印照片，拟证明涉案商铺在2014年7月已经重新出租，商铺合同的编号是现货区295号，B3区南4号08号，图片中所反映的公司就是涉案商铺的所在位置，也证明了钢铁公司的经济损失仅限于2014年1月至6月的租金与物业服务费损失，合共78057元。
对于上诉人名志公司提交的上述证据，钢铁公司质证认为：名志公司未在举证期限内提交上述证据，该证据不能作为定案依据。
对于上诉人名志公司提交的上述证据，本院认证如下：该组照片不能反映具体的时间、地点，故不能确认与本案存在关联性，且钢铁公司未予确认，故本院对上述证据不予确认。
被上诉人钢铁公司在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对名志公司的上诉主张，本案二审的争议焦点是钢铁公司应否没收名志公司交纳的租赁保证金100万元。
本案中，钢铁公司（甲方）与名志公司（乙方）签订的《商铺租赁合同》第五条第2款约定“……乙方应在每一个租赁年度前按照相应标准一次性向甲方缴纳下一年度的租金……”；第十一条第6款约定“因乙方违反本合同约定，或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，甲方有权不予退还租赁保证金”。由于名志公司未能依约交纳2014年的租金，钢铁公司要求根据上述合同约定没收租赁保证金100万元，名志公司则认为没收保证金的合同条款应属无效，且即使有效，双方约定的没收数额明显过高，应当予以减少。经审查，因合同中关于名志公司违约导致合同被解除的，钢铁公司有权不予退还租赁保证金的约定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院对名志公司关于上述约定无效的主张不予支持。而对于名志公司主张的没收金额是否应予减少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经审查，因双方均未提供证据证明钢铁公司因名志公司违约所造成的损失具体数额，而根据本案合同的实际履行情况，名志公司从2014年1月开始拖欠租金，至钢铁公司提起本案诉讼时拖欠时间为四个多月，根据名志公司的违约时间、每月的租金数额等判断，若没收100万元确实过高，故名志公司请求减少没收数额，本院予以支持。综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定将钢铁公司可予没收的保证金数额调整为按照合同解除当月的租金标准12600元／月计算两年，即钢铁公司可予没收的保证金数额为12600元／月×24个月=302400元。原审判决确定的没收数额过高，本院予以调整。
此外，名志公司在二审期间要求钢铁公司返还相应的租赁保证金，由于名志公司在一审期间没有依法提起反诉，故本院二审对上述请求不作审查认定。
综上，名志公司的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持，对其无理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第502号民事判决第一、二、四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第502号民事判决第三项为：被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司没收上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司所交纳的租赁保证金302400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7186.34元，由上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司负担5030.44元，被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担2155.9元。二审案件受理费13800元（上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司已预交14372.68元），由上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司负担6900元，被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担6900元；被上诉人广东乐从钢铁世界有限公司负担的二审案件受理费6900元应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付予上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司；上诉人佛山市顺德区名志贸易有限公司多预交的二审案件受理费572.68元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一五年二月十一日
书 记 员 袁嘉莹
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