太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终字第21号
上诉人(原审原告）太原九龙唐酒店管理发展有限公司，住所地太原市迎泽西大街98号。
法定代表人尉军，董事长。
委托代理人白文利、康成，山西晋商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）太原如家酒店管理有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路77号2幢北段。
法定代表人梁日新，总经理。
委托代理人肖作武，太原如家酒店管理有限公司法律顾问。
上诉人太原九龙唐酒店管理发展有限公司与上诉人太原如家酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，双方不服太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第86号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2000年10月23日，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与太原市万柏林千峰宾馆签订《千峰宾馆租赁合同》，原告取得位于太原市迎泽西大街千峰宾馆的经营租赁权，租赁期限15年，从2001年1月1日起至2015年12月31日止。2009年10月13日，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司（甲方）与山西亿美企业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份。合同约定，甲方将位于太原市迎泽西大街98号（临街5层楼）、面积约5500平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为6至8年（确保6年）；年租金为税后2360000元，门面房从2010年7月后逐步交乙方钥匙，同时乙方付款；乙方于合同签订之日后10日向甲方一次性支付全款（不包括门面房）1800000元；乙方在交付租金的同时，另行支付甲方200000元履行合同及财产保证金。双方还约定租赁房屋未经甲方许可，不得擅自将承租的房屋整体转让、转租给他人使用，如需部分转租，需甲方同意。《房屋租赁合同》签订后，2009年10月28日，山西亿美企业管理有限公司向原告支付租金1700000元，2010年2月3日向原告支付保证金200000元。截止至2010年4月13日，尚有部分租赁面积没有移交给山西亿美企业管理有限公司使用。双方还签订了相关的补充合同及补充协议，双方在2009年12月18日签订的补充协议约定原告将租赁房屋西侧靠千峰南路路面的广告位，以每年100000元的租金出租给山西亿美企业管理有限公司使用。
2010年1月，被告太原如家酒店管理有限公司（乙方）与山西亿美企业管理有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于太原市迎泽西大街98号的房屋（实际租赁使用的面积3559平方米）出租给乙方，出租房屋房产证编号字第××，房屋用途为办公，甲方于2009年12月10日（交房日）前向乙方交付房屋，房屋租赁期7年8个月18天，自2010年4月25日（起租日）起至2018年1月12日止。自起租日起乙方租用范围（含房屋、院落、设施设备等）之租金为1470000元/年，每5年递增5%，乙方支付甲方200000元定金，甲方提供收款收据，自起租日开始，该定金直接冲抵首期租金。甲方同意将5楼顶现有“千峰快捷酒店”的广告招牌位置移走重新安装在靠东面的一半位置，另外靠西的一半位置给乙方安装广告牌，乙方无需向甲方支付任何费用。双方还对房屋使用要求和维修责任、转租、抵押和转让等方面进行了约定。被告太原如家酒店管理有限公司给付了山西亿美企业管理有限公司定金200000元，对租赁区域进行了装修，挂出了“如家酒店”的牌子，但没有实际营业。
由于山西亿美企业管理有限公司转租房屋等原因，2010年7月14日，原告向山西亿美企业管理有限公司送达关于解除《房屋租赁合同》的通知，2010年7月28日，我院受理了原告与山西亿美企业管理有限公司、太原如家酒店管理有限公司、赵小平租赁合同纠纷一案，原告要求解除与山西亿美企业管理有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，要求山西亿美企业管理有限公司及第三人太原如家酒店管理有限公司在10日内将租赁房屋恢复原状并移交给原告，返还合同存续期间山西亿美企业管理有限公司收取的门面房租金527000元，支付相应的房屋租赁税金。2011年4月29日，我院作出（2010）万民初字第1188号民事判决书，判决解除原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与山西亿美企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》以及相关《补充合同》、《补充协议》；山西亿美企业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司；山西亿美企业管理有限公司在该判决生效之日起十日内支付原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司门面房租金412000元、广告位租金100000元、违约金15000元。山西亿美企业管理有限公司与本案被告太原如家酒店管理有限公司不服判决提起上诉，太原市中级人民法院于2011年8月31日作出（2011）并民终字第851号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司向我院提请强制执行申请。2012年2月22日我院作出公告，责令山西亿美企业管理有限公司在2012年3月10日前腾出租赁房屋，2012年3月21日，在太原市城西公证处的公证下我院组织本案原、被告双方，清点了被告租赁房屋内的物品登记造册，制作了可移动物品清单、不可移动物品清单及物品清单。之后被告太原如家酒店管理有限公司取走了可移动物品，2012年4月7日太原市城西公证处作出了公证书。
2012年7月31日，我院受理了原告与被告太原如家酒店管理有限公司及山西亿美企业管理有限公司的租赁合同纠纷，原告要求被告连带赔偿因占有租赁房屋给原告造成的损失3806297.7元并返还占有的装修及酒店设备，我院依法向被告送达应诉手续后，本案被告提出管辖权异议，原告申请撤回起诉，我院于2013年6月7日以（2012）万商初字第75号民事裁定书准许原告撤回了起诉。2015年1月4日，太原市迎泽区人民法院受理了本案纠纷，被告提出管辖权异议，该院裁定将本案移送至我院进行审理。
原审判决认定，被告太原如家酒店管理有限公司占有使用本案涉及的租赁物的基础是基于山西亿美企业管理有限公司与原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，在该合同依法解除后，被告太原如家酒店管理有限公司丧失了占有使用租赁物的法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告有权要求负有腾房义务的次承租人即被告支付逾期腾房占有使用费。本案中双方争议的焦点1、原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与山西亿美企业管理有限公司的《房屋租赁合同》解除效力的起算点，根据我院（2010）万民初字第1188号民事判决书及太原市中级人民法院（2011）并民终字第851号民事判决书的内容可以认定，该案中原告的诉讼请求是要求解除与山西亿美企业管理有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，并不是确认原告在2010年7月14日向山西亿美企业管理有限公司送达的关于解除《房屋租赁合同》通知的效力。经过一审、二审判决解除了上述合同，故该合同应从上述判决生效的时间即双方陈述的2011年9月29日起解除。2、被告占有使用租赁房屋的时间，被告认可从2010年7月15日至2011年8月31日占有使用租赁房屋，并表示被告曾诉讼要求原告及山西亿美企业管理有限公司、太原市万柏林千峰宾馆返还占有的属于被告的装修及酒店设备，原告实际占有控制房屋，但诉讼事实并不能证实原告在2011年8月31日后开始实际占有控制房屋。在原告向我院申请强制执行（2010）万民初字第1188号民事判决书的执行案件中，于2012年3月21日，在太原市城西公证处的公证下清点了被告在租赁房屋内的物品登记造册，制作了可移动物品清单、不可移动物品清单及物品清单，之后被告取走了可移动物品。据此可以认定，属于被告的物品占有租赁房屋的事实客观存在，原告主张被告实际占有使用租赁物的时间至2012年3月21日，与客观事实相符，予以认定。3、关于原告诉请的房屋占有使用费的计算标准，原告主张按与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同约定的（不包括门面房）租赁费每年1800000元及双方签订的补充协议约定的每年100000元的租金租赁房屋西侧靠千峰南路路面的广告位，共计每年1900000元计算，由于原、被告之间并不具备合同相对人的身份，原告以该标准计算房屋占有使用费不合理，而应当参照被告太原如家酒店管理有限公司与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同约定的租金标准每年1470000元予以计算。4、关于诉讼时效的问题，解除原告与山西亿美企业管理有限公司签订的租赁合同的判决生效后，原告在2012年就本案的房屋占有使用费提起过诉讼之后撤诉，我院在2013年6月7日作出民事裁定书准许了原告的撤诉申请，原告在2015年1月重新提起诉讼，根据法律规定，本案纠纷发生了诉讼时效的中断事由，并未超过诉讼时效。综上，山西亿美企业管理有限公司应在（2010）万民初字第1188号民事判决书生效之日起三十日内将租赁房屋返还给原告，被告太原如家酒店管理有限公司作为该案的第三人明确知道该判决内容，未积极履行相关义务，应从该判决限定履行之日止的第二日即2011年10月30日至2012年3月21日共144天以年租金1470000元计算支付原告房屋占有使用费共计579945元（1470000元÷365天×144天）。原告要求被告支付从2010年7月15日起至2011年10月29日间的房屋占有使用费，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告太原如家酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司逾期腾房占有使用费579945元。
判决后，太原九龙唐酒店管理发展有限公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。如家公司在2010年7月15日至2012年3月21日期间实际占用使用租赁房屋，应当支付此期间的租赁费用，原审判决如家公司对2010年7月15日至2011年10月29日期间不予支付租金，严重侵害我公司的利益。原审判决按照承租人与次承租人之间约定的租金标准计算租金也是错误的，应当按照我公司出租房屋时的租金标准计算租金。二、原审判决适用法律错误。解除权是形成权，只要起诉状送达当事人即发生合同解除的法律后果，本案中，法院将我公司的起诉状在2010年8月12日就送达给了如家公司，当然，合同在此时也就依法予以解除。原审判决显然违反了合同法及相关法律关于解除权的本质规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法判令如家公司支付上诉人从2010年7月15日至2012年3月21日的房屋占有使用费319.8万元。
判决后，太原如家酒店管理有限公司也不服，向本院提起上诉称，一、原审判决适用法律错误，原审判决的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，即房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。按照最高人民法院民一庭对该条作出的理解和适用，本条所称的“出租人”应为租赁房屋的所有权人。本案租赁房屋的所有权人为太原市万柏林区千峰宾馆，九龙公司并非是房屋的所有权人，其向我公司主张房屋占有使用费不符合法律规定，原审判决适用法律有误。二、原审判决事实认定错误。1、原审判决认定九龙公司与亿美公司的租赁合同于2011年9月29日解除，对此，上诉人无异议，但原审判决以该日期作为腾房义务日是错误的。（2010）万民初字第1188号民事判决于2011年9月29日生效，判决第二项为，亿美公司于判决生效后30日内将租赁房屋腾退九龙公司，只要在此期间腾房都符合判决要求，都不属于逾期腾房，也不用支付该合理腾房期间的任何租金。2、原审判决以《公证书》认定上诉人占有租赁房屋及于2012年3月21日将租赁房屋腾退给被上诉人是错误的。事实是，在（2010）万民初字第1188号民事判决生效后，上诉人就丧失了对租赁房屋的占有和控制，在九龙公司向法院申请强制执行后，因租赁房屋内有属于上诉人的物品，上诉人提出执行异议，要求取回租赁房屋内的物品。在执行笔录中九龙公司的法定代表人明确表示其在2011年年底已将租赁房屋上锁，九龙公司在此时已经实际占有和控制租赁房屋。因九龙公司占有和控制房屋并占有房屋内属于上诉人的物品，上诉人在2011年曾提起诉讼要求返还占有物并申请诉前财产保全，随后，在法院、公证处的监督下,经九龙公司同意,上诉人于2012年3月21日从租赁房屋内取回了属于自己的部分物品,当时租赁房屋实际已经被九龙公司占有和控制。至今上诉人要求九龙公司返还占有财物纠纷一案还在贵院二审审理中，上诉人的部分物品还在租赁房屋内被九龙公司占有，但并不表明上诉人占有租赁房屋。三、本案为重复诉讼。与本案有关的争议在（2010）万民初字第1188号案件中，九龙公司的诉求明确要求亿美公司支付逾期腾房的广告位租金，法院对此予以判决支持。在本案中九龙公司再次要求上诉人支付逾期腾房的占有使用费，属于重复诉讼，不应得到法院支持。四、本案中，九龙公司是出租人，亿美公司是承租人，上诉人是次承租人，本案的处理结果与亿美公司存在法律利害关系，只有将亿美公司追加为本案当事人才能查明亿美已经支付给九龙公司的租金和违约金，才能确定上诉人应支付租金的具体数额。五、原审判决金额明显不公平。对造成逾期腾房，双方都存在过错，对房屋逾期使用费的承担，应根据双方的过错程度确定，不应由上诉人承担全部费用。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方的争议焦点有：一、九龙公司要求如家公司支付逾期腾房占有使用费，主体是否适格？原审判决适用法律是否正确？二、九龙公司与亿美公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间及如家公司支付逾期占房使用费的起止时间。三、如家公司支付逾期占房使用费的计算标准。四、九龙公司起诉是否超过诉讼时效。五、本案是否为重复诉讼。六、亿美公司是否为本案必要当事人。
关于焦点一，九龙公司于2000年与太原市万柏林区千峰宾馆签订租赁合同，取得了本案诉争房屋的占用使用权。后其作为出租人又将诉争房屋租赁给亿美公司，亿美公司未经九龙公司同意，再次将房屋转租如家公司，现九龙公司与亿美公司的房屋租赁合同经法院判决予以解除，如家公司继续占用使用诉争房屋，既没有事实和法律依据，也侵犯了九龙公司享有的房屋占有使用权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，根据该规定，九龙公司在其与亿美公司的房屋租赁合同解除后，作为出租人，有权要求次承租人如家公司支付逾期腾房占有使用费。综上，原审法院适用法律正确，九龙公司主体适格。
关于焦点二，(2010)万民初字第1188号及我院(2011)并民终字第851号民事判决已经生效,双方对判决均无异议。根据上述判决，九龙公司与亿美公司房屋租赁合同解除的时间为上述判决生效之日，即双方认可的2011年9月29日。一审判决对此已经阐明，本院不在赘述。根据上述判决，如家公司的合理腾房时间为判决生效之后，2011年10月30日之前，逾期则依法应当支付逾期占房使用费。九龙公司要求如家公司支付合理腾房之前的占房使用费，明显不妥，不予支持。在上述判决的执行中，2012年3月21日，如家公司将诉争房屋内的可移动物品搬走，至此，九龙公司才可以占有使用诉争房屋，故如家公司应支付2012年3月21日止的房屋使用费。如家公司没有证据证明其在之前将诉争房屋交付九龙公司或向法院主动交付房屋，故其认为房屋于2012年3月21日之前即被九龙公司占有的主张不能成立。
关于焦点三，根据合同相对性原则，如家公司应当按照其与亿美公司的合同约定，支付占房使用费。九龙公司要求依据其与亿美公司的租金标准计算占房使用费，由于如家公司与九龙公司不是合同相对人，且九龙公司与亿美公司的年租金190万元高于亿美公司与如家公司的年租金147万元，如果按照190万元计算，一是没有合同依据，二是对如家公司显失公平，故按照年租金147万元计算占房使用费较为妥当。如家公司认为计算标准应当低于147万元，但不能提供合理依据，对此不予支持。
关于焦点四，九龙公司在2012年曾就房屋占有使用费提起过诉讼，依照法律规定，该事由属于诉讼时效中断的情形。故本案没有超过诉讼时效。
关于焦点五，九龙公司根据(2010)万民初字第1188号及我院(2011)并民终字第851号民事判决，要求如家公司支付逾期占房使用费，不可能在上述案件的审理中涉及了逾期腾房的占有使用费。故本案不属于重复诉讼。
关于焦点六，九龙公司依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，有权要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。该规定是为了充分保证出租人对房屋的占有使用权，该费用的支付与亿美公司没有利害关系，亿美公司不是本案必要的当事人。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64776元，由上诉人太原九龙唐酒店管理发展有限公司负担32388元，由上诉人太原如家酒店管理有限公司负担32388元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陈晋婷