河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第00661号
上诉人（原审被告）：王永良。
委托代理人：田飞宇，河南新律律师事务律师。
委托代理人：孟令坤，河南新律律师事务律师。
被上诉人（原审原告）：庞红凡。
委托代理人：庞保简。
上诉人王永良与被上诉人庞红凡租赁合同纠纷一案，庞红凡于2014年1月6日向西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令王永良立即付清2013年8月30日至2014年8月30日一年租金110000元，并支付违约金50000元。原审法院于2014年4月21日作出（2014）西丁民初字第8号民事判决。王永良不服，向本院提起上诉，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人王永良及其委托代理人田飞宇、孟令坤，被上诉人庞红凡及其委托代理人庞保简到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：庞红凡、王永良双方于2011年8月28日签订了租赁煤场协议一份，主要内容为：一、甲方（庞红凡）有煤场25亩，位于丁河镇邪地村三组312国道以北，四址边界以甲乙双方共同酌定为准，场地现有房屋四间，地磅、水、电等；二、甲方同意将该煤场出租给乙方（王永良）使用，租赁期限自2011年8月30日至2014年8月30日止，甲方不得无故干涉乙方正常使用煤场；三、租金为每年11万元，每年8月30日前交付当年租金。双方不得随意变更租金数额；四、以租金每年11万元为标准，若每年乙方存储量达到15万吨以上，另补甲方一万元，达到20万吨以上，补甲方二万元；五、甲方留一人，看护煤场、磅房，工资每月1500元，由乙方支付；六、煤场所需的管理费、土地费、道口使用费有甲方承担，其它事情有甲方配合乙方协助处理；七、甲方未经乙方同意，不得增加租金等理由单方解除合同（国家建设需用除外）；八、以上事项，经双方同意签字之日起生效，今后若一方违反赔偿对方五万元整。合同签订后，双方依约履行，但至2013年8月30日，王永良未按约定交纳承包金，至12月份庞红凡发现王永良煤场煤只出不进，越来越少，遂暗中跟踪拉煤车，发现王永良将煤场内的煤转移至回车花园。2014年元月30日，王永良要开走煤场的铲车时，被庞红凡阻拦，双方发生纠纷。
原审法院认为：庞红凡、王永良双方于2011年8月28日签订的租煤场协议系双方自愿签订，系有效合同，双方应按照合同的约定，全面履行自己的义务，王永良按照协议约定，应于2013年8月30日交纳2013年8月30日至2014年8月30日期间的租赁费，却未如约交纳，之后逐渐转移储煤，违反诚实信用原则，已构成违约。庞红凡要求王永良支付租金及违约金，理由正当，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：限王永良自判决生效之日起十日内支付庞保简租金110000元，并支付违约金50000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，保全费1620元，由王永良承担。
王永良上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，2011年12月庞红凡未经王永良同意将出租的25亩土地中的8亩收回并栽上杨树，并承诺用前两年多收的租金抵王永良最后一年的租金。庞红凡应返还多收王永良租金36666元。其次，租赁期间，庞红凡强占本应由王永良收取的过磅费用66600元，拒不交还。庞红凡应当返还。最后，从以上事实看出，庞红凡违反合同约定义务，应依法承担违约责任。向王永良赔偿违约金50000元。请求：1、依法撤销（2014）西丁民初字第8号民事判决。2、改判赔偿王永良153266元。3、一、二审诉讼费用由庞红凡承担。
庞红凡答辩称：一、未经王永良同意将出租的25亩土地中的8亩收回并栽上杨树，并承诺用前两年多收的租金抵王永良最后一年的租金不属实。事实是：因王永良初期存煤不足而土地裸露，为美化环境，庞红凡栽上了小树苗，王永良如使用可随时拔掉使用，面积没有8亩，也未承诺用前两年多收的租金抵王永良最后一年的租金。二、合同约定出租方留一人看护煤场、磅房，工资由王永良支付。地磅由王永良使用，过磅费由其收取。庞红凡未收取分文过磅费。三、庞红凡不存在违约，更谈不上支付违约金。
根据各方当事人诉辩陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：原审判决认定事实是否清楚。适用法律是否正确。
二审中王永良提供新证据：提供照片五张。证明庞红凡在租赁场占地栽树的情况。
庞红凡对王永良提供新证据发表质证意见如下：照片属实，没有异议，但是与王永良的上诉无关。土地没有收回，只是栽点树，实际面积在那搁着，可以丈量。
二审王永良申请现场勘验。2014年7月17日，由上诉人王永良，被上诉人庞红凡及其委托代理人庞保简到场，邀请西峡县丁河法庭庭长曹正伟，西峡县丁河乡邪地村支书庞国顺到场见证，对租赁场未实际占用土地面积实地勘查，经丈量计算未实际占用土地面积为4.5亩。
二审中庞红凡未提供新证据。
依据双方举证和质证意见，本院对上述证据认证如下：照片证明庞红凡在租赁场占地栽树的情况，庞红凡没有异议，本院予以采信。经王永良申请，本院现场勘查丈量计算未实际占用土地面积为4.5亩。
本院查明的事实除王永良所举证据及本院现场勘查情况外，其它查明的事实与原审查明事实相同。
本院认为：庞红凡、王永良双方签订的租煤场协议系双方自愿签订，且不违反法律规定，应为有效合同。双方应按照合同的约定，全面履行自己的义务。王永良按照协议应于2013年8月30日交纳2013年8月30日至2014年8月30日期间的租赁费，却未如约交纳，并逐渐转移储煤，已构成违约。庞红凡要求王永良支付所欠租金及违约金理由正当，应予以支持。但从租赁煤场协议签订后的2011年12月起，因庞红凡栽树而王永良未实际占用土地4.5亩，原审判决仍按协议约定的租赁面积25亩计算租金及违约金不当。针对以上问题本院依法予以纠正。王永良应支付庞红凡款项计算为：按协议约定25亩土地年租金110000元，折合每亩4400元，因庞红凡栽树而王永良未实际占用土地4.5亩每年应扣减19800元，每月为1650元。从2011年12月起至于2013年8月30日，王永良已缴纳租金21个月共应扣减34650元。按实际占用租赁面积计算年租金为90200元，已缴纳租金21个月共应扣减34650元，王永良还应付最后一年租金为55550元。违约金50000元，租赁土地25亩，平均每亩为2000元，未实际占用土地4.5亩应扣减违约金9000元，王永良因违约应支付违约金41000元，以上应付最后一年租金加上应付违约金共计96550元。王永良上诉称庞红凡应返还王永良过磅费用66600元。因其没有证据证实庞红凡收取了该款项，庞红凡又不予认可，本院不予采信。待王永良有确切证据后，通过协商或另行诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西峡县人民法院（2014）西丁民初字第8号民事判决。
二、王永良自本判决生效之日起十五日内支付庞红凡租金55550元及违约金41000元，共计96550元。
三、驳回庞红凡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3500元，保全费1620元，合计5120元，由庞红凡负担2050元，由王永良负担3070元。二审案件受理费3500元，由王永良负担2100元，由庞红凡负担1400元。
本判决为终审判决。
审判长 孙建章
审判员 孙 娟
审判员 姜付强
二〇一四年八月七日
书记员 王 娟