连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第0682号
原告（反诉被告）秦伟伟。
原告（反诉被告）韩蓓蓓。
二原告共同委托代理人陈洁，江苏和济律师事务所律师。
被告（反诉原告）连云港隆盛房地产开发有限公司。
法定代表人李光亮，该公司董事长。
委托代理人朱晓冬，江苏云台山律师事务所律师。
原告（反诉被告）秦伟伟、韩蓓蓓与被告（反诉原告）连云港隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，依法由代理审判员刘健独任审判，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦伟伟、韩蓓蓓及其委托代理人陈洁、被告（反诉原告）隆盛公司的委托代理人朱晓冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）秦伟伟、韩蓓蓓诉称，2012年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以532921元从被告处购买一套商品房。原告按照合同约定支付购房款，被告迟迟未向原告交付验收合格的房屋，原告至今只能另行租房居住，婚期也因此一拖再拖。为此，诉至法院，请求判令被告：1.支付逾期交房违约金12773元；2、支付原告租房费用9600元；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）就其本诉诉讼请求提供了以下证据：1、2012年9月16日商品房买卖合同一份；2、2012年3月30日房屋租赁合同一份；3、照片10张及拒收房屋情况说明。
被告（反诉原告）隆盛公司本诉辩称，1、被告房屋符合“单体楼验收合格”交付条件，7号楼在2013年3月25日已经验收合格，2013年4月1日被告书面通知原告来上房，后又通过报纸公告、邮政特快专递、挂号信等方式多次通知其收房；2、被告已经依照合同约定多次履行了通知交房义务，原告因自身原因未来收房，责任由原告承担；3、原告主张违约金又主张租金损失，属于重复计算，其只能选择违约金或租金损失一项主张，不能两项同时主张。4、原告所租房屋依其所在地段，月租金1200元过高，应当按照合同约定的违约条件赔付；5、原告不能证明房屋有质量问题，对于局部问题属于修理问题，不能成为拒收房屋的理由；6、对于情况说明，只能证明我方收到材料。
被告（反诉原告）就其本诉辩称提供了以下证据：1、7#楼单体工程竣工验收证书；2、2013年4月1日挂号信查单一份；3、2013年5月22日、8月15日苍梧晚报公告报纸两份；4、2013年8月25日邮政特快专递详情单一份；5、2013年9月1日挂号信回执一份；6、交房通知书样本。
反诉原告隆盛公司诉称，2012年9月16日，反诉人与两被反诉人签订商品房买卖合同，将涉案房产卖于两被反诉人。合同约定反诉人应当于2012年12月31日前，将具备符合单体楼验收合格条件的房屋交付给被反诉人。2013年3月25日，7号楼经验收合格，同年4月1日反诉人书面通知被反诉人来上房，但至今虽经反诉人多次书面通知，被反诉人均以各种理由拒绝收房，两被反诉人的行为已经构成违约，应当按照合同约定向反诉人支付违约金10125.5元。请求法院判令：被反诉人支付逾期收房违约金10125.5元，并承担本案诉讼费用。
反诉原告就其反诉诉讼请求提供的证据同其本诉辩称提供的证据。
反诉被告秦伟伟、韩蓓蓓辩称，反诉被告拒绝收房是因为房屋存在质量问题不符合交房条件，并且反诉被告多次与开发商进行书面沟通，让其及时维修房屋以便交房，但开发商迟迟未履行义务拖延了时间，从而导致无法交房，由此产生的损失应由反诉原告承担。
反诉被告就反诉部分无证据提供。
经审理查明，2012年9月16日，原告（买受人）购买被告（出卖人）座落于本市河畔花城第7幢2单元2-302室住宅一套，并签订了商品房买卖合同。合同约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：单体楼验收合格且买受人全款到位；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期在30天内，自出卖人通知交付的最后一天起至实际交付之日止，买受人向出卖人支付本合同商品房总价款万分之一的违约金。2、逾期超过30天的，该合同自动失效，买受人按本合同总价款的每日百分之一向出卖人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。涉案房屋价款为532921元。
2013年4月1日，被告向原告邮寄交房通知挂号信。同年4月8日，被告的销售经理江莉向原告出具河畔花城二期业主拒绝接受房屋的情况说明一份，内容是：“河畔花城二期业主在接到交房通知后，前往小区验收房屋，经检查发现房屋有多处问题（如墙面起砂、裂缝、楼板裂缝、窗户拉不严实、车库内外门不对齐等），基础设施（水、电等），公共设施（绿化等）没有配备到位，且出卖人不能出示房屋验收相关证明文件（面积测绘证明文件、《竣工验收备案表》等），达不到商品房交接的条件，因此买受人拒绝接收房屋，并责令出卖人于2013年5月1日将相关问题整改到位、交付房屋，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担。买受人：秦伟伟、韩蓓蓓（7-2-302）.销售经理：江莉”。2013年5月22日，被告在苍梧晚报上刊登交房公告，告知河畔花城小区全体业主，“河畔花城”7#等楼已达到交付条件，要求尚未办理交房手续的业主于2013年5月31日前到售楼处办理交接事宜，逾期不来办理交接的责任自负。同年8月25日、9月1日，原告两次收到被告邮寄的交房通知书。2013年8月30日，原告向被告邮寄拒收房通知书，并经被告签收。
另查明，2012年3月20日，原告秦伟伟、韩蓓蓓与案外人王玉签订房屋租赁合同一份，约定原告向案外人王玉租赁座落于本市新浦区朝阳西路矿山院家属区30-2-101室房屋，月租金为1200元，租赁期共12个月，从2012年3月20日起至2013年3月20日止。
再查明，2013年3月25日，河畔花城7#楼单体工程竣工验收合格。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋租赁合同、拒收房屋情况说明、7#楼单体工程竣工验收证书及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方双方合意达成，内容合法有效，对双方具有法律约束力。被告辩称，被告多次通知交房，原告房屋属于修理问题，不能成为拒收房屋的理由，违约责任应由原告承担。本院认为，江莉作为被告的销售经理向原告出具河畔花城二期业主拒绝接受房屋的情况说明明确说明：“经检查发现房屋有多处问题……达不到商品房交接的条件，因此买受人拒绝接收房屋”，现被告未提供其已整改到位，达到房屋交付条件的相关证据，故原告拒绝接收房屋符合合同约定，应予支持。被告关于不能同时主张违约金与租金损失的抗辩理由，符合法律规定，且合同约定的违约金高于原告的租金损失，故被告的该项抗辩理由本院予以采信。关于反诉原告反诉诉称反诉被告违约应支付违约金的主张，无事实依据，本院不予支持。综上，原告按约支付了购房款，被告隆盛公司未按约定期限履行交房义务，原告要求继续履行合同，根据合同约定，应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照每日万分之一计算违约金，现原告仅主张违约金12773元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告连云港隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦伟伟、韩蓓蓓违约金12773元；
二、驳回原告秦伟伟、韩蓓蓓的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告连云港隆盛房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费359元，原告负担154元，被告负担205元（该款原告已预付，被告在履行判决义务时将此款一并给付原告）。
反诉案件受理费53元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。
代理审判员 刘健
二〇一三年十一月八日
书 记 员 朱彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未缴纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。