江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第78号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）廖家兴。
委托代理人钟明辉，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）廖家林。
委托代理人陈建勤，江西伯灵律师事务所律师。
上诉人廖家兴因与被上诉人廖家林房屋租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2012）龙民二初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2002年3月15日，廖家兴与廖家林签订了一份《廖家林借住廖家兴房屋协议书》（下称《借住协议》），约定：“1、廖家兴同意将自己住落在社坛背自建住房壹栋借给廖家林（全家）住用。2、廖家林同意借给廖家兴人民币叁万贰仟元正。3、双方同意借款和住房互不计息、不计租。4、时间定为五年以上至拾年以内（即从2002年3月15日至2012年3月15日止）；为慎重起见，廖家兴住房三证和有关手续交廖家林存放、保管。5、如遇政府城建规划拆迁，则双方将借款和住房互相退还。6、上述各条双方共同遵守信用，特立协议书壹式叁份；双方各执壹份为凭，交监证人壹份为据。7、如有未尽事宜，双方通过协商解决。双方协议人签字：廖家兴、廖家林。在场监证人签字：赖俊橙、廖石昕。签字日期公元2002年3月15日。”廖家林于当日将借款32000元交付给廖家兴，并由廖家兴出具了借据一张。廖家兴则将其所有的房屋壹栋（二间二层）交付给廖家林使用，并将该房屋的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证等证件交付给廖家林。廖家兴的房屋在2002年时是二间二层结构。2004年下半年，廖家兴提出要在原有房屋的东面及顶层加盖房屋，廖家林当时提出由其出资建房、由其管理房屋等意见，双方对建房一事未达成一致意见，但此后廖家林未阻止廖家兴的建房行为，并对廖家兴的建房提供了一定的帮助。2005年，廖家兴加盖的房屋竣工，该房屋变成三间三层结构，廖家兴全家于当年入住第三层，并将第二、三层新建部分房屋出租给他人。就廖家兴将新建第二、三层部分房屋出租的问题，廖家兴与廖家林的意见也不一致，廖家林认为租金应由其收取，双方因此产生了一定的矛盾。2007年间，廖家林将房屋第二层（两间）出租给刘红玲夫妇，在刘红玲夫妇居住期间，廖家兴与廖家林及刘红玲夫妇也发生了一些矛盾。因廖家兴房屋居住户较多及其他原因，导致廖家林所租房屋发生了一些断水断电事故，廖家林认为其生活环境受到影响、无法居住，且廖家林认为廖家兴故意制造一些断水断电事故、有意赶廖家林出门，所以自2007年11月底开始，廖家林离开廖家兴的房屋，在龙南县人民大道租房居住（租金每月280元，截止2012年4月，租金共计人民币13340元）。
2008年1月17日，廖家林诉至龙南县人民法院，要求法院判令廖家兴继续履行合同、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失3000元、精神抚慰金1000元。龙南县人民法院于2008年6月23日作出（2008）龙民二初字第23号民事判决，判决如下：“一、由廖家林与廖家兴继续履行2002年3月15日签订的房屋租赁合同。二、居住在廖家林租住房屋内的人在判决生效后五天内搬出。三、驳回廖家林的其它诉讼请求”。2008年8月29日，龙南县人民法院作出（2008）龙法执字第229号执行通知书，其中对被执行人廖家兴的义务载明为：“一、继续履行2002年3月15日签订的房屋租赁合同；二、强制搬出整栋租房；三、承担案件受理费314元”。在执行过程中，龙南县人民法院通知廖家林领取钥匙（院门），廖家林认为判决没有执行，居住环境没有改善，居住在里面的人也没有搬出，所以廖家林拒绝领取钥匙，继续在外租房居住。本案审理过程中，廖家兴表示其未收到（2008）龙法执字第229号执行通知书，判决已得到执行，廖家林不返回居住是其自身的原因。
另查明，廖家林现掌控了第一层两间房屋的钥匙，并在第一层两间房屋堆放了自行车、床、柜子、椅子等简单生活用品。第二层两间房屋基本处于空置状态，刘红玲夫妇在离开时未与廖家林办理退房手续，廖家林与廖家兴均表示没有该层房屋的钥匙。2012年3月15日《廖家林借住廖家兴房屋协议书》协议期满后，廖家兴请求龙南镇金都社区居民委员会调解双方的纠纷，但龙南镇金都社区居民委员会未组织双方到场进行调解，双方在起诉之前也未直接见面协商。
廖家兴的诉讼请求为：1、判令廖家林履行《借住协议》，立即空出借住房屋，返还借住房屋给廖家兴使用；2、廖家林赔偿《借住协议》超期造成廖家兴的经济损失，按借住廖家兴房屋（二层四间）每月600元，时间按《借住协议》到期2012年3月15日至判决后廖家林履行日期计算；3、本案诉讼费由廖家林承担。
廖家林的反诉请求为：1、判令廖家兴赔偿因其违反租房协议约定，拖不履行法院判决义务，导致廖家林在外租房的费用13340元（2008年4月至2012年4月，每月租金280元）；2、判令廖家兴支付擅自将廖家林所租房屋出租给他人的收益7200元（2008年4月至2012年4月，每月租金150元）；3、判令廖家兴支付从2012年3月16日至付借款32000元本金日止按月息2%的利息；4、反诉费由廖家兴支付。
原审法院认为：廖家兴与廖家林于2002年3月15日签订的《借住协议》，其内容系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，具有法律效力，应受到法律保护。根据该协议的内容，廖家兴的主要义务是提供住房一幢给廖家林全家使用、不计租金，廖家林的主要义务是提供借款3万元给廖家兴使用，不计利息。因此，从协议内容上分析，该协议兼具租赁合同与民间借贷合同的法律特征（以利息抵租金）。本案争议的焦点问题主要有：一、廖家兴是否存在违约行为，是否应承担违约赔偿责任？二、廖家林是否应返还房屋并赔偿超期占用房屋的经济损失，廖家兴是否应归还借款并支付逾期利息？
一、廖家兴是否存在违约行为，是否应承担违约赔偿责任？
根据租赁合同的法律特征，承租人在租赁期间对租赁物的使用权具有独占性、唯一性、排他性，出租人不得干涉。本案租赁标的物是房屋一幢（两间两层），当然包括房屋的楼顶、楼梯、过道等部位。廖家兴作为出租人，在未与承租人廖家林协商达成一致意见的情况下，在原有房屋（两间两层）的基础上加盖第三层，其建房行为必然会使用原有房屋（两间两层）第二层的楼顶等部位，从而侵犯了廖家林对承租房屋的使用权。而且，在房屋改建完成后，廖家兴全家入住第三层，在未与廖家林协商达成一致意见的情况下，又将部分新建房屋出租给他人。新建房屋与原有房屋构成一个整体，廖家兴及部分租户对新建房屋的使用，必然会利用原有房屋的楼顶、楼梯、过道等部位，从而也侵犯了廖家林对租赁房屋的使用权。在原、被告共同居住生活期间，廖家林住处发生了一些断水断电事故，不论是何种原因造成，廖家兴作为出租方，有义务保证租赁房屋符合约定的用途，有义务对租赁房屋进行维修以保障正常的居住环境，但其未及时予以处理，导致民事纠纷的发生。
综上，廖家兴在合同履行过程中，违反了合同约定及法律规定的义务，侵犯了廖家林对租赁房屋独占性、排他性的使用权，应承担违约损害赔偿责任。廖家林作为承租方，未以实际行动阻止廖家兴的建房行为，此后还默认了廖家兴的建房以及入住行为；在龙南县人民法院（2008）龙民二初字第23号案执行过程中，廖家林也未按要求领取租赁房屋院门的钥匙，其自身也存在一定的过错，也应自负一定的责任。因廖家兴违约及其他原因导致廖家林在外租房居住的经济损失共计人民币13340元，原审法院根据双方的过错及违约行为的严重程度，酌情确定廖家兴赔偿10000元给廖家林。关于廖家林要求廖家兴赔偿擅自将租赁房屋（第二层两间）出租的收益7200元的诉讼请求，因其未提供证据证明廖家兴有擅自将租赁房屋（第二层两间）出租给他人的事实，故对该诉讼请求，不予支持。
二、廖家林是否应返还房屋并赔偿超期占用房屋的经济损失，廖家兴是否应归还借款并支付逾期利息？廖家兴与廖家林所签订的《借住协议》的期限已届满，合同应当予以终止，廖家兴应按约定将借款3.2万元归还给廖家林，廖家林也应按约定将其占用的房屋返还给廖家兴。对廖家兴要求廖家林返还占用房屋的诉讼请求及廖家林要求廖家兴归还借款3.2万元的诉讼请求，予以支持。原、被告双方互负债务，且无先后履行顺序，根据《合同法》第66条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原、被告在对方未履行合同义务之前，均有权利行使同时履行抗辩权，故对廖家兴要求廖家林赔偿超期返还房屋造成的经济损失的诉讼请求，以及廖家林要求廖家兴支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。因廖家林租赁房屋第二层两间基本处于空置状态，在刘红玲夫妇离开后，廖家林既未予以使用，也未以堆放物品的形式予以占用，故廖家林对租赁房屋第二层两间现已不存在占用、使用的事实，对廖家兴要求廖家林返还租赁房屋第二层两间的诉讼请求，不予支持，廖家兴作为房屋所有权人，可直接予以使用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、由廖家林于本判决生效后十日内返还房屋（第一层两间）给廖家兴。二、由廖家兴于本判决生效后十日内归还借款计人民币3.2万元给廖家林。三、由廖家兴于本判决生效后十日内赔偿经济损失计人民币10000元给廖家林。四、驳回廖家兴的其它诉讼请求。五、驳回廖家林的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元、反诉费1116元，共计1266元，由廖家兴负担633元，由廖家林负担633元。
上诉人廖家兴不服该判决，提起上诉，请求撤销原审判决第三项即赔偿廖家林经济损失10000元，驳回其该项诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人廖家林承担。其上诉主要理由如下：1、双方协议履行期间，廖家林一直掌控着案涉房屋，直至2012年3月15日协议期满后至今仍占据着。廖家林搬至其他地方居住属其本人意愿，且2007年刘红玲夫妇租住第二层也是其出租的。廖家林在2010年间，已取得政府的廉租房并入住，其没有证据证明其损失存在。2、房租收据应属同一本收据开具的，这从收据的票号关联可以看出，其之前如2008年10月2日、2009年4月4日开具的票号在2010年间开具的收据票号之后，显属瑕疵或虚假证据。
被上诉人廖家林答辩称：1、廖家兴严重违约，导致协议不能继续履行，对造成的损失应当承担赔偿责任。2007年初，廖家林经廖家兴同意，将租给廖家林房屋的二楼转租给刘红玲夫妻，约定租金100元／月，实际支付80元／月。租房期间，廖家兴认为租金低要求廖家林增加房租，遭到反对后，廖家兴不断制造断水断电事件，廖家林只好另择居所。2、廖家兴未经廖家林允许，不仅在三楼楼面加层并出租给他人居住，而且还在院内增建厨房，导致廖家林无法进入到租房内生活，故在外租房，支付了不必要的租房费。因此，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审审理中，廖家兴向法庭提交2013年4月18日龙南县公房管理所出具的2010年8月27日廉租房的摇号登记表，载明廖家林的抽取顺序号为87号，所分配的房号为B2-503，用以证明廖家林在2010年8月份已经取得了政策性保障房。本院认为，尽管龙南县公房管理所在该表中注明“该批人员于2010年10月入住”，但此处的“入住”仅能体现为2010年10月已经交付给了各业主掌控，而房屋交付与实际入住并不是一回事，有些业主还可能要进行装修装饰。因此，龙南县公房管理所仅能证明其何时将房屋交付，并不能证明这些业主实际入住的时间。
二审审理中，廖家林未向法庭提交新的证据。
二审确认一审法院查明的事实。
二审另查明：1、2002年3月15日，廖家兴与廖家林签订《借住协议》时，该房屋实际为二层房屋，每层各二间，共计4间房屋。但廖家兴实际获得批准建设的是三层房屋。在1988年8月18日所颁发的《龙南县城镇建设许可证》中，载明层数为三层，建房间数为4间，宅基地总面积为98.70㎡。1992年12月20日廖家兴所获得的房屋所有权证（第5292号）中载明的层数也是三层，建筑面积计140.01㎡。廖家林入住案涉房屋后，廖家兴则在其它地方居住。2004年，廖家兴开始在案涉房屋上加建第三、四层，并在旁边加建了一间房屋。2005年6月加层加建完成后，廖家兴搬回案涉房屋中居住。2、根据已经生效的（2008）龙民二初字第23号民事判决所查明的事实，双方的纠纷源于2007年1月，廖家林经廖家兴同意将第二层租给刘红玲夫妻之后开始。廖家兴认为房租偏低，要求增加房租，遭拒后，发生纠纷。此后，廖家林的居住房经常遭断水断电，无法正常生活，故2007年12月开始在赖余洪处租房居住，并与赖余洪签订了《租房协议》，载明租金280元／月，按季交纳，每季度840元。
本院认为：2002年3月15日廖家兴与廖家林签订的《借住协议》，其内容为廖家林借给廖家兴32000元，不计息，同时廖家兴将案涉房屋（当时为二层二间，共四间房）借给廖家林全家居住，不计租，时间至2012年3月15日止。该协议实质上是以32000元本金的月息来抵偿该栋房屋的月租。故该协议名为借用住房，实际仍是有偿房屋租赁合同。廖家兴在廖家林租住期间，于2004年开始在该房屋上加层，对该栋房屋的居住使用会有一定的影响。而且，廖家林经廖家兴同意后，将第二层租给他人居住，廖家兴提出加房租一事遭廖家林拒绝后，对该二层二间共四间房断水断电，影响居住使用。故廖家林从2007年12月开始在外租赁赖余洪的房屋居住，房租280元／月，至廖家林搬入廉租房内居住为止，已经发生的租金损失为1万多元。原审法院考虑到廖家林本身也有一定过错，故酌情支持了10000元租金损失，该项处理是妥当的。廖家林提交了其与赖余洪2007年11月28日所签订的租房合同，合同中明确载明为房租280元／月。故廖家兴以租金票据号码与时间不吻合为由，认为租金不实，没有事实依据。目前，该《借住协议》已经到期，廖家林应返还房屋，廖家兴应返还32000元本金。
综上，上诉人的上诉理由没有依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1266元，由上诉人廖家兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一三年五月六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬