北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第14381号原告周爱光，男，1968年6月5日出生。委托代理人孙义南，北京市融鼎律师事务所律师。被告北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期。法定代表人李再顺，董事长。委托代理人高仲，北京市中高盛律师事务所律师。原告周爱光与被告北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告周爱光及其委托代理人孙义南、被告万容公司的委托代理人高仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周爱光诉称，2011年12月23日，原告认租了被告北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期的批发摊位，原告支付了定金60万元。后双方协商将租金交付方式变更为一次性交齐场地二十年优惠租金1350000元，若一次性交齐有困难，则第一次需缴纳20年总租金的55%，剩余45%租金在开业后两年内交纳。原告于2012年7月5日又按被告要求支付租金143300元，被告承诺统一办理营业执照，但直至今日仍未予办理，原告多次找被告协商、自行申办均无果，2015年2月份，原告得知因被告不具有工商行政管理部门规定的主体资格条件，所以致使该楼层内租户均不具备办理个体工商户营业执照的条件，因无法办理营业执照，导致原告至今不能正常经营，合同目的不能实现，经济损失惨重。被告以欺骗手段致原告签订合同交付租金的行为违反了合同的最大诚信原则，严重侵害了原告合法权益，由此原告以《中华人民共和国合同法》第55条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关规定诉至法院，诉讼请求为：1.解除原告与被告之间的租赁关系。2.被告返还原告已交付的租金743300元。3.被告支付从2011年12月23日起至实际履行之日止以600000元为基数的同期银行贷款利息损失、从2012年7月5日起至实际履行之日止以143300元为基数的同期银行贷款利息损失。被告万容公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为原告诉求没有事实和法律依据，首先不知什么原因双方没有像其他商户那样签订正式的租赁合同，但是从原告交了20年的55%租金看，双方已经履行了各自的义务。涉及到本案原告存在违约行为，合同款项136万元原告付了55%，按照合同约定剩余款项最迟应在实际开业后补齐，原告没有履行给付剩余租金的义务，原告违约在先，理应按照合同承担相应的违约责任。在补充协议中明确约定了违约的情形，明确约定了乙方的权利义务，乙方应具备合法的经营主体资格，依法经营，鉴于此，我们认为原告存在违约行为，我们保留追究违约责任的权利。并不像原告称被告有所谓的违约行为，原告没有明确说明我们违约什么，达不到合同目的与事实不符。商城的实际开业时间是2013年3月2日，应从此日期开始计租金。我们认为原告的诉求不应得到法院支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，北京XX大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上五层，地下四层）系万容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2011年12月23日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订了商铺认租协议，约定乙方认租甲方一层商铺，具体商铺位置通过甲方组织的抽签方式确定，并应交纳60万元的定金。2011年12月23日，被告收到原告的F1层定金600000元。2012年7月5日，被告收到原告的F1-1027补交定金143300元，上述款项共计743300元，被告向原告出具了收据。被告已将收据上记载的F1层1027号租赁场地交付原告，原告未能以该场地办理营业执照。原、被告未就原告租赁的万容天地商城F1层1027号租赁场地签订租赁合同及补充协议，庭审中，双方当事人确认，原告支付的743300元是20年租金的55%。被告2013年5月27日发布的公告内容有：“各位商户，一、关于大厦起租日和付款，根据大厦经营情况，大厦商铺起租日确定为2013年5月1日，……。”2013年7月20日，北京XX大学（甲方）、北京XX商贸有限公司（乙方）、浙江XX股份有限公司（乙方）、万容公司（丙方）签订的《北京XX大学科贸楼二期项目运营管理协议》（以下简称运营协议）第十一条内容有：“根据项目运行情况，开业时间确定为2013年8月1日，二十年合作期限自该日起起算，……。”另查，万容公司于2008年3月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准成立，法人代表李再顺，注册资本5018万元，公司经营范围为投资管理、资产管理、物业管理、出租商业用房、办公用房、企业管理、设计、代理、发布广告、会议服务、销售服装、鞋帽、箱包、饰品、日用品、针纺织品。本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行的询问及回复。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路1号科贸楼二期项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。上述事实，有双方当事人陈述、收据、商铺认租协议、北京市规划委员会西城分局回函及北京市工商行政管理局回函、公告、《北京XX大学科贸楼二期项目运营管理协议》等证据材料在案佐证。本院认为，原告与被告就商铺租赁经营事宜虽只签订了认租协议，未以书面形式订立租赁合同，但从原告以20年租金的55%为标准向被告预付了租金、被告向原告交付了商铺等行为能够推定原告与被告有订立租赁合同的意愿，本院认定双方是以其他形式订立的合同。按照原告已预付租金比例推算的20年租金约为1351455元，非原告主张的135万元、被告主张的136万元，故本院对原告、被告主张的20年租金数额均不予采信。原告在本案以“无法就租赁的摊位单独办理营业执照，不能正常经营，导致合同目的不能实现”为主要理由，主张解除租赁关系；被告以“合同中没有明确约定非合同义务”为理由，不同意原告的主张。关于原告主张解除租赁关系的诉讼请求，本院认为，通过工商行政管理机关回复本院函可以明确，原告为从事经营活动所承租的在万容天地商城内的场地，存在原告主张的无法办理营业执照之情形，从而致使当事人的合同目的无法实现，原告要求解除租赁关系理由正当，本院予以支持。被告不同意解除所持理由依据不足，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于双方诉争合同涉及的万容天地商城开业日期以及租赁合同起始日期问题。诉讼中，当事人出示的被告与案外人就有关科贸楼项目建设完成后的运营管理相关事项订立的运营协议中对开业日期有明确记载，本院据以认定万容天地商城开业日期为2013年8月1日，此日期亦为租金的起算日期。原告在诉讼中提出万容天地商城至今没有开业的主张与事实不符，且就实际开业日期未出示证据证明。被告主张的开业日期，依据不足，且与现有证据记载的日期存在差异，本院不予采纳。关于原告要求被告返还收取款项的性质、被告应退还的租金、原告主张被告支付利息的问题。被告以定金项目出具收据收取原告支付的款项，应认定为原告向被告预付的租金。租赁关系解除后，被告对预收的租金负有返还义务。原告要求被告返还租金的主张，存在事实及法律依据，本院予以支持，原告对岁涉及的场地在租赁期间享有权益，应支付租赁关系存续期间发生的租金，故其要求返还全部预付租金并支付利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。在计算日租金时，以每月30日计算。另外，对于原告租赁被告的场地于租赁关系解除后的处理问题。租赁关系解除后，承租人将租赁物交还出租人属承租人履行合同解除后的清算义务，故租赁关系解除后，对原告交还租赁场地问题，本院在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、周爱光与北京万容天地商业管理有限公司之间的租赁关系于本判决生效之日解除。二、北京万容天地商业管理有限公司收取周爱光租金七十四万三千三百元中，扣除自二○一三年八月一日起至本判决第一项确定的租赁关系解除之日止的租金（以每年六万七千五百七十三元、每月五千六百三十一元、每日一百八十八元为计算标准）后，北京万容天地商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还周爱光剩余租金。三、本判决第一项确定的租赁关系解除之日起五日内，周爱光将在万容天地商城F1层1027号场地交还北京万容天地商业管理有限公司。四、驳回周爱光的其他诉讼请求。如果北京万容天地商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百一十七元，由北京万容天地商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一六年一月五日书记员 苏晓明