吉林省长白朝鲜族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民二初字第308号
原告：张德胜，男，汉族，小学文化，无业，现住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇。
被告：白山市建兴房地产开发有限责任公司。住所地：吉林省浑江区。
法定代表人：曲日东，系该公司经理。
委托代理人：英娟，系该公司职员。
委托代表人：范桂涛，系吉林荆卫华律师事务所律师。
原告张德胜诉被告白山市建兴房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法由代理审判员李建胜适用简易程序于2013年12月30日公开开庭进行了审理，因承办法官身体原因，不能继续审理，本院依法组成合议庭于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告张德胜、被告白山市建兴房地产开发有限责任公司的委托代理人英娟、范桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德胜诉称：原、被告于2012年8月3日签订商品房预售合同。合同约定，原告购买由被告开发的位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单元301室住宅楼，建筑面积为80.77平方米，预售单价为2，900元，总价款为234，233元。房屋交付日期为2012年12月31日。协议同时约定，所售房屋建筑面积为预售面积，最终面积的确定以产权管理部门测绘为准，实行本协议所列单价多退少补。协议签订后，原告一次性付清所有购房款。2013年12月31日，被告未依照协议约定交付房屋，且经产权管理部门测量，房屋实际面积为76.04平方米，比协议中约定的房屋面积少了4.73平方米。原告多次找到被告要求交付房屋并退还多交的4.73平方米的购房款13，717元，被告以种种理由拖延。另外，原告与被告签订商品房预售协议后，原告协议中约定的房屋从宋文波处抵押借款100，000元，用于支付农民工人工费，同时约定了利息。因被告拖延交房的行为导致原告无法出售房屋偿还借款，给原告造成了逾期还款13个月零18天的利息损失。因此，为维护原告的合法权益，要求被告将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单元301室住宅楼交付给原告，并协助原告办理房屋产权手续；要求被告退还多支付的购房款13，717元；要求被告赔偿因延期交房给原告造成的逾期利息损失34，112元。为证实自己的主张，原告向法庭提供了如下证据：1、2012年8月3日商品房预售协议一份、商品房销售收据一张，证明原告购买了被告公司的房屋；2、2012年9月11日公证书一份，证明原告用所争议房屋抵押借款，现在拖欠利息；3、2012年12月12日收据一份，证明原告用房子抵押借款，给中间人邢信义借款利息6，000元；4、民事裁定书两份，证明白山市建兴建筑公司扣押原告的房屋不合理；5、2014年1月8日长白县润泽房产测绘中心证明，证明双方所争议的房屋面积为76.04平方米；6、证人邢信义证人证言，证明其因不能支付劳务费而向他人借款，支付了利息，具体多少记不清了。
被告白山市建兴房地产开发有限责任公司辩称：第一，被告公司与白山市建兴建筑公司工程款没有结算，并且建兴建筑公司已多支付了工程款。诉争房屋我公司是给建兴建筑公司的，以诉争房屋抵顶工程款的。现建筑公司已欠我公司工程款，所以该房屋我公司已不再抵顶给建筑公司。第二，我公司已通知建兴建筑公司，该房屋不再抵顶工程款。我公司预收回，建兴建筑公司已经同意。建兴建筑公司将该房屋抵顶给原告充顶劳务费，与我公司无关。应由建兴建筑公司与原告对账解决。所以我公司不再将该房屋抵顶给建兴建筑公司及原告。为证实自己的辩解，被告白山市建兴房地产开发有限责任公司向法庭提供了如下证据：1、2012年7月27日被告与白山市建兴建筑有限责任公司签订的协议一份，证明双方所争议的房屋，是被告抵顶给了白山市建兴建筑有限责任公司；2、2012年8月7日白山市建兴建筑有限责任公司与原告张德胜签署的协议一份、收据一份，证明双方所争议的房屋，是白山市建兴建筑有限责任公司抵顶给了原告张德胜，是给张德胜用作人工费的，并不是出售给原告张德胜的，金额是222，118元；3、2012年8月7日工资表明细一份，证明2012年8月7日原告张德胜的前妻孙秀萍代张德胜签收了222，118元，本案房屋是抵顶工资款，不是原告张德胜直接买的。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题是：1、原告张德胜要求被告白山市建兴房地产开发有限责任公司将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单元301室住宅楼交付给原告，并协助原告办理房屋产权手续的主张是否合理，应否支持；2、原告张德胜要求被告白山市建兴房地产开发有限责任公司退还房屋面积差价款13，717元的主张是否合理，应否支持；3、原告张德胜要求被告赔偿因延期交付房屋给原告造成的逾期利息损失34，112元的主张是否合理，应否支持。
经审理查明：被告白山市建兴房地产开发有限责任公司承包了长白镇怡人小区住宅楼工程，并将工程分包给白山市建兴建筑有限责任公司。因欠白山市建兴建筑有限责任公司工程款，2012年7月27日，白山市建兴建筑有限责任公司与白山市建兴房地产开发有限责任公司签订协议，约定将长白镇怡人小区1号楼2单元301室，面积80.77平方米，以每平方米2，900元的价格抵顶给白山市建兴建筑有限责任公司，并约定“白山市建兴建筑有限责任公司用该房抵顶劳务费，由劳务承包人直接与白山市建兴房地产开发有限责任公司办理预售相关手续。”因白山市建兴建筑有限责任公司雇用原告张德胜等人进行施工欠其劳务费，2012年8月3日，应白山市建兴建筑有限责任公司邀请，被告白山市建兴房地产开发有限责任公司与原告张德胜的前妻孙秀平签订了商品房预售协议，将长白镇怡人小区1号楼2单元301室，以每平方米2，900元的价格预售给被告张德胜，双方签订了商品房预售协议，协议约定2012年12月31日将房屋交付原告张德胜。被告白山市建兴房地产开发有限责任公司出具了商品房销售收据。2012年8月7日，白山市建兴建筑有限责任公司又与原告张德胜的前妻孙秀平签订了房屋抵款协议，约定以每平方米2.750元的价格将长白镇怡人小区1号楼2单元301室抵顶给被告张德胜，原告张德胜的前妻孙秀平出具了收据。
针对第一个焦点问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告白山市建兴房地产开发有限责任公司对白山市建兴建筑有限责任公司负有债务，白山市建兴建筑有限责任公司又对原告张德胜负有债务，为抵消债务，受白山市建兴建筑有限责任公司邀请，原告张德胜的前妻孙秀平代原告张德胜与被告白山市建兴房地产开发有限责任公司签订了商品房预售协议，该协议在事后得到了原告张德胜的追认，被告白山市建兴房地产开发有限责任公司出具了收据。因该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。原、被告双方即形成了买卖合同关系，被告白山市建兴房地产开发有限责任公司应当按照约定和法律规定交付房屋，并尽到协助办理产权登记的附合同义务。故对原告要求被告白山市建兴房地产开发有限责任公司将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单元301室住宅楼交付给原告张德胜，并协助原告办理房屋产权登记手续的主张，依法予以支持。
针对第二个焦点问题，本院认为，2012年8月3日，双方签订了商品房预售协议后，针对该房屋的价款于2012年8月7日作了变更，孙秀平认可房屋每平方米为2，750元，抵顶总房款为222，118元。原告张德胜提供的长白县润泽房产测绘中心证明，证明双方所争议的房屋面积为76.04平方米，被告虽对此有异议，但未提供相反证据加以证明，故应当认定该房屋实际面积为76.04平方米，与商品房预售协议的面积差为4.73平方米，按商品房预售协议约定，多退少补，被告应当退还原告张德胜13，007.50元。
针对第三个焦点问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方所签订的商品房预售协议，其标的物为尚未建成房屋，按照原、被告双方所签订的商品房预售协议，被告应当在2012年12月31日交付房屋。交付房屋后，应当在合理期限内协助原告办理产权登记，即应当在2013年3月31日前协助原告办理房屋产权登记，否则即视为违约。因双方没有对此约定违约责任，并且原告对其损失数额没有提供确凿的证据加以证明，故被告自2013年4月1日起至被告协助原告办理房屋产权登记止，以34，112元为限，按照已付购房款总额222，118元，以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准向原告计付利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告白山市建兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后将位于长白朝鲜族自治县长白镇仙人岛怡人小区1号楼2单元301室住宅楼交付给原告张德胜，并协助原告张德胜将该房屋办理到原告张德胜名下；
二、被告白山市建兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后返还原告张德胜13，007.50元；
三、被告白山市建兴房地产开发有限责任公司自2013年4月1日起至被告协助原告办理房屋产权登记止，以34，112元为限，按照已付购房款总额222，118元，以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准向原告张德胜支付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费996元，由被告白山市建兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 季从军
代理审判员 赵 妍
人民陪审员 金红花
二〇一四年四月四日
书 记 员 高 琦