徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第4843号
原告：周文涛，男，住徐州市泉山区。
原告：黄梅，女，住徐州市泉山区。
被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路。
法定代表人：赵亚新，总经理。
委托诉讼代理人：王建军，住。
委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。
原告周文涛、黄梅与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案后，依法由审判员刘现伟独任审判，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告周文涛、黄梅，被告荣盛徐州公司的委托代理人王建军、李庆龙到庭参加诉讼。期间，因本案必须以另一案的审理结果为依据而中止审理。本案现已审理终结。
原告周文涛诉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期办证违约金126859.10元，并计算至原告取得权属证书之日止；2、判令被告采取补救措施，因房屋出现质量问题，房屋墙面出现裂缝，但因开发商已搬迁不能按时修缮，因此按照合同补充协议约定被告退还质量维修金6285.60元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年12月12日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房一套。被告没有按期将办理权属证书的资料交付至产权登记机关，致使原告无法办理房地产权属证书，且根据双方签订的补充协议约定，被告应履行保修义务。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持原告诉请。
被告荣盛徐州限公司辩称，1、原告主张逾期办证违约金的计算截止期限错误，根据合同约定，被告的义务仅限于在约定时间内将相关资料报送产权登记机关备案，故该违约责任的截止时间应为被告将相关资料报送产权登记机关备案之日，而不是原告取得房屋权属证书之日，对原告主张的起算日期即2008年10月1日没有异议；2、被告逾期提交办理房屋权属登记资料非因被告主观拖延，而是因为2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（以下简称《办法》）比2006年6月27日徐州市房地产管理局发布的《关于完善商品房初始登记工作的通知》（以下简称《通知》）规定的需由被告提交的资料多了十余项，该变更属于政策性变更，被告不可预见、不能抗拒，属于不可抗力，根据合同法第117条的规定，被告不应承担违约责任；3、根据《通知》规定，已办理商品房预售许可证的，在申请初始登记时只需提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件；而根据《办法》规定，住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用，市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续；申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明、公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明、街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明等十余项证明材料。以公安机关出具的安全防范验收证明为例，原、被告签订商品房买卖合同时无需提交，故在对房屋进行规划设计时，第一批次先行开工建设XXX号楼，对剩余的XXX号楼及物业楼是放在第二批次进行建设。但随着《办法》的实施，被告开发的该小区8栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见，被告为取得公安机关的验收记录，在2008年2月20日与南通新华建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，直至2010年6月份，XX楼及物业楼才通过竣工验收。被告在2006年签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料的政策性变化，被告未能在合同约定期限内提交相关资料是政府政策的调整所致，具有不可预见性，被告也不能抗拒，属不可抗力。被告在2010年11月29日取得交付使用通知书后在2010年12月7日就向产权登记机关提交了资料，完成了初始登记，故不能认定被告存在主观故意拖延。另外，不存在开发商搬迁不能按时维修的问题，截止2011年3月16日，开发商的办公地点仍在荣景盛苑小区售楼处，原告提供的诉状中载明缴纳了维修基金，如果房屋在质保期内出现质量问题，由开发商承担维修责任，如在质保期外，应当由业主向徐州市房产管理局申请维修基金予以维修，均不存在退还质量维修金的情况。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、被告荣盛公司是否存在逾期办证的违约行为；如果存在违约行为，违约金如何计算？2、两原告要求被告返还质量维修基金有无事实和法律依据？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并结合已生效的法律文书确认的与本案具有关联性的事实情况，认定事实如下：
被告荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业。对于该小区X区X-
X号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年XXX号住宅楼首先获批，在2008年XXXX号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑XXXXXX号楼的商品房预售许可证。
2006年12月12日，原告周文涛、黄梅与被告荣盛徐州公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑XX幢X单元XXX室房屋一套，建筑面积共139.68平方米，总价为481896元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第<1>项中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。
2007年1月8日，原告交纳了物业维修基金6285.60元。在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告为原告办理上房手续。2012年5月6日，原告办理了位于徐州市二环西路荣景盛苑XX幢X单元XXX室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为138.04平方米。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
庭审中，被告主张：“被告曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，被告按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求被告公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取被告的材料，也没有给被告出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到被告当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，被告第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
一、被告荣盛公司是否存在逾期办证的违约行为；如果存在违约行为，违约金如何计算的问题。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
被告荣盛徐州公司主张在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，其未能在合同约定时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，属于不可抗力。本院认为，该意见不能成立，具体理由为：一是涉案商品房买卖合同签订于2006年12月12日，房屋交付于2008年6月30日前，如按照被告的陈述，在《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》2008年2月1日实施前，只需提供房屋所有权登记申请表（非交易类）、验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件，即可申请初始登记，则被告应当在知道相关政策变化后的合理期间内，在上述办法实施前将B4号楼办理权属证书所需材料报产权登记机关备案；二是2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；三是按照被告所述，以2008年2月为界，因为徐州市政府114号令的施行，与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，商品房初始登记手续发生了较大变化，增加了综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续，但是确因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，因涉及到合同内容的部分变更，应由主张合同变更一方即被告来承担举证责任，否则，被告可以无限期的延长房屋权属登记的时间而以政策调整为由抗辩自己免责，从而不用承担违约责任，显然对购房人是不公平的。在2008年6月30日前被告即为原告办理了上房手续，但直至2010年12月7日，被告才向徐州市房产管理局送交房产初始登记资料，时间长达两年半之久，对于因政策变化导致办理房产初始登记资料是否需要延长两年半的时间，应当由被告承担举证责任，但被告至今未能向提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果。
本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。因此，被告仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，被告仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予原告的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。因被告未举证证明通知原告领取初始登记证书的具体时间，考虑到产权登记机关办理登记的时限，本院确定原告计算逾期办证的截止日期为2011年8月31日。
本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求被告承担赔偿损失或违约金的责任方式，但被告不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由被告提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告作为买受人未举证证明被告因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第<1>项中的比率）的违约金”，故本院参照逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算逾期办证违约金。故自原告请求的2008年10月1日起，至2011年8月31日止共计1064天，按日万分之一的标准，以481896元为基数，计款51273.73元。
二、原告要求被告返还质量维修基金有无事实和法律依据的问题。
虽然双方在商品房买卖合同附件四合同补充协议（一）第2条约定了被告在保修期内发生质量问题负有保修义务，但若被告不履行保修义务并不意味着向原告退还质量维修基金，理由为：一是并非被告向原告收取了该笔费用；二是被告履行质量维修义务有一定的期间限制，超出该期间的，原告作为房屋所有权人有权向质量维修基金管理部门申请使用维修基金维修房屋。故原告以被告在维修期内未履行维修义务为由，要求被告返还维修基金，缺乏法律依据，本院不予支持
另外，因被告的违约行为持续至2010年12月，而原告已于2010年3月将诉讼材料交至本院，故原告主张权利未超过法律规定的二年诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告周文涛、黄梅支付逾期办证违约金51273.73元；
二、驳回原告周文涛、黄梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2960元，由原告周文涛、黄梅负担1200元，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担1760元（原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘现伟
审 判 员 张 蕾
人民陪审员 牛太平
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 尤 丹