天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第849号
上诉人（原审被告）姚树岺。
委托代理人王培珍（上诉人之妻），国际商厦退休职工。
委托代理人李荫菁，天津秋水律师事务所律师。
上诉人（原审被告）和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。
法定代表人周伟淦，董事长。
委托代理人张克，天津国鹏律师事务所律师。
委托代理人贾毅律，天津国鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾双利，无职业。
委托代理人马宁驹，天津巨川律师事务所律师。
委托代理人李雨蒙，天津击水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区南京路189号津汇广场写字楼1座604室。
负责人张日灿，经理。
委托代理人张克，天津国鹏律师事务所律师。
委托代理人贾毅律，天津国鹏律师事务所律师。
上诉人姚树岺、和记黄埔地产（天津）有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚树岺的委托代理人王培珍、李荫菁，上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司及被上诉人和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司的委托代理人张克、贾毅律，被上诉人贾双利及其委托代理人马宁驹、李雨蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告房屋坐落于天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼-1308，被告姚树岺房屋坐落于天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼-1408。上述两套房屋系上下楼垂直相邻关系，房屋开发商均为被告和记黄埔地产（天津）有限公司，两套房屋均已交付原告及被告姚树岺，但尚未办理产权证，两套房屋均由和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司提供物业服务。2013年10月6日，被告姚树岺因其1408号房屋内水管进水阀门滴水向被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司报修。2013年10月10日上午9时许，被告和记黄埔地产（天津）有限公司工程部维修人员陶然到1408号房屋内对进水阀门进行检测维修，在检测中发现整栋大楼自来水已经停水因此无法进行检测维修，并告知被告姚树岺要等自来水恢复后方可进行维修。其后陶然离开1408号房屋，陶然离开后被告姚树岺的妻子王培珍尚在1408号房屋，之后被告姚树岺的妻子王培珍也离开了1408号房屋。2013年10月10日中午12时30分许，原告接到被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司电话称原告房屋内跑水了，原告回到家中经查后发现漏水系从楼上1408号房屋漏下。其后，被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司将1408号房屋所在楼层自来水总阀门关闭，在电话询问被告姚树岺经得其同意后，被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司使用物业备用钥匙打开了被告姚树岺1408号房屋房门。为了查清漏水发生部位，被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司将楼层自来水总阀门再次开启，开启后发现被告姚树岺厕所内白色软管未安装水龙头，自来水自该白色软管流出，其后被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司关闭了1408号房屋内的自来水阀门。因被告姚树岺1408号房屋漏水导致原告1308号房屋内装修及家具被水浸泡受到损失。对于原告房屋内装修及家具受到损失的具体金额，原告申请司法鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司对1308号房屋装修损失作出司法鉴定意见书及补充鉴定意见书，天津市和平区价格认证中心对1308号房屋内家具损失作出物品损失价格鉴定结论书。天津元旭工程咨询管理有限公司对1308号房屋装修损失鉴定认为1308号房屋装修损失共计52738元（含待定项主卧室软包装饰费用1071元），天津市和平区价格认证中心对1308号房屋内家具损失鉴定认为1308号房屋家具、家电损失共计92300元。因原告1308房屋漏水受损无法居住，原告与案外人赵静签订房屋租赁合同租赁河西区解放南路喜年广场2-909号房屋，租期为2013年10月11日至2014年10月10日，月租金为3500元。原告向被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司交纳了2013年8月1日至2013年10月31日期间的物业费，之后的物业费没有交纳。原告未向供热部门交纳2013年至2014年度供热费。因赔偿问题，原告诉至法院，请求判令：1、三被告连带赔偿原告因漏水造成的财产损失；2、三被告连带赔偿原告因房屋漏水无法使用而在外租房产生的2013年10月至2014年10月的租金损失72000元，按每月6000元计算；3、三被告连带赔偿原告2013年10月至2014年10月房屋被水浸泡后无法居住的物业费损失4806.84元；4、三被告连带赔偿原告采暖费损失1896.3元；5、三被告连带赔偿原告修复被水浸泡房屋时家具移动、拆装、存放等费用损失5000元；6、三被告赔偿原告因协调解决房屋被浸泡一事造成的误工费8250元（包括已经发生的误工损失1500元以及预计在房屋修复过程中发生的6750元）；7、三被告连带赔偿原告的委托人因协调解决此事的实际误工损失2000元；8、案件诉讼费用及鉴定费用由三被告连带承担。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告涉案房屋及屋内物品遭漏水损害，原告对该损害没有过错，原告遭受的损失应该得到赔偿。对于原告的损失范围，原告主张有以下损失：1、因漏水造成的财产损失（装修损失及家具、电器损失）；2、因房屋漏水无法使用而在外租房产生的2013年10月至2014年10月的租金损失72000元，按每月6000元计算；3、原告2013年10月至2014年10月房屋被水浸泡后无法居住的物业费损失4806.84元；4、原告采暖费损失1896.3元；5、原告修复被水浸泡房屋时家具移动、拆装、存放等费用损失5000元；6、原告因协调解决房屋被浸泡一事造成的误工费8250元（包括已经发生的误工损失1500元以及预计在房屋修复过程中发生的6750元）；7、原告的委托人邓振洪（原告之妻）因协调解决此事的实际误工损失2000元。对于原告主张的装修损失，经原告申请鉴定，由天津元旭工程咨询管理有限公司作出司法鉴定意见书及补充鉴定意见书，鉴定机构经鉴定认为涉案房屋漏水装修损失造价共计52738元（含待定项主卧室软包装饰费用1071元）。对于原告提出鉴定意见中对1308号房屋的厨房、卫生间的墙砖、地面砖以及窗套没有评估鉴定损失的问题，鉴定人答复认为厨房、卫生间墙砖、地面砖是水泥刷浆粘贴，不会因流水冲损，造成的污损清理费用已经在鉴定意见中包含。对于窗套，鉴定人认定未见水浸受损现象，不做修复费用。对于原告卫生间盥洗柜损失问题，天津元旭工程咨询管理有限公司以及天津市和平区价格认证中心所作鉴定意见均没有将其列为损失范围，对于该盥洗柜而言，本来就处于卫生间洗手盆以下，正常使用过程中就会接触到水，该盥洗柜不能计算到原告损失范围。对于补充鉴定中所涉及的铝扣板吊顶、壁纸、木质柜的损失，就该三项内容经组织原、被告以及鉴定单位现场勘验，经现场查看，该三项内容确有因漏水造成损失，因此由鉴定单位作出补充鉴定意见，该三项损失内容应为原告受损范围。对于原告认为鉴定机构所评估的价格标准过低的问题，鉴定人依据天津市房屋修缮工程预算基价、天津市工程造价信息等所作鉴定意见具有合法性，原告提出的价格标准没有合法依据，相关价格计算标准应以鉴定意见所采标准为准。对于待定项主卧室软包装饰费用1071元，经过现场勘验，主卧室的装修、壁纸、床、柜子等均受到漏水损害，该软包装饰也必然会受到漏水损害，综合考虑，该软包装饰费用1071元应该计入原告损失范围。综上，对于原告因漏水遭受的装修损失数额应以天津元旭工程咨询管理有限公司所作鉴定意见确定的数额为基础，依法确认原告因漏水遭受的装修损失共计52738元。对于原告主张的家具、电器损失，经原告申请鉴定，由天津市和平区价格认证中心对1308号房屋内家具、电器损失鉴定后认为1308号房屋家具、家电损失共计92300元。原告对于该鉴定结论没有异议。被告姚树岺、和记黄埔地产（天津）有限公司及和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司对鉴定人鉴定依据提出异议，不认可该鉴定意见。鉴定人有相关鉴定资质，对鉴定事项进行了客观调查，采取的鉴定方法符合要求，因此鉴定人所作该鉴定意见应予以采纳，故依法确认原告因漏水遭受的家具、电器损失共计92300元。对于原告主张的因房屋漏水无法使用而在外租房产生的2013年10月至2014年10月的租金损失72000元（按每月6000元计算），经过现场勘验，原告1308号房屋已经装修完毕并购置了家具及家电。原告为了保护受损现场状况因此无法在1308房屋居住，原告另行租房居住支出的租房费用应为原告因漏水所受损失的范围。根据原告提供的租赁合同及租金收条，原告自2013年10月11日另行向案外人赵静租赁河西区解放南路喜年广场2-909号房屋，月租金为3500元。原告诉讼请求按照涉案1308号房屋同地段同类房屋租赁价格每月6000计算损失没有相关法律依据，应以原告实际支出的租金（每月3500元）为原告的损失。根据案件审理情况，酌情考虑，自2013年10月11日至鉴定机构最后出具鉴定意见的2014年5月22日期间，原告另行租赁房屋支出的房屋租金共计26017元为原告损失范围。对于原告主张的物业费损失4806.84元以及采暖费损失1896.3元，由于现在原告尚未向被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司以及供热单位交纳相应费用，最后收取的具体金额尚不能确定，无法计算损失金额，原告可待确定后再另行主张。对于原告要求的修复被水浸泡房屋时家具移动、拆装、存放等费用损失5000元，该损失现并未实际发生，原告将其列为损失范围，不予支持。对于原告要求的因协调解决房屋被浸泡一事造成的误工费8250元（包括已经发生的误工损失1500元以及预计在房屋修复过程中发生的6750元）以及原告的委托人邓振洪（原告之妻）因协调解决此事的实际误工损失2000元，原告提供天津市河西区登发隆源板材经营部开具的书面证据证明原告及其妻子邓振洪的误工情况及工资水平，因上述天津市河西区登发隆源板材经营部的工商登记的经营人就是原告妻子邓振洪，原告的该证据欠缺真实性，原告也没有其他证据证明误工情况及工资水平，因此对于原告主张的上述损失不应作为原告赔偿损失范围。综上所述，原告因房屋遭受漏水的装修损失，家具、家电损失，另行租房损失共计应为171055元。对于原告因漏水所受损失应由哪方承担赔偿责任的问题，原告在诉讼中主张由三被告承担连带赔偿责任。根据本案庭审调查以及原、被告提供的证据能够证实造成原告房屋漏水是由于被告姚树岺1408房屋进水总阀门处于开启状态，而1408房屋卫生间内被告装修中安装的白色软管没有水龙头，当整栋楼恢复供水后，自来水从白色软管开口处流出。同时，在2013年10月10日漏水发生当天上午，被告和记黄埔地产（天津）有限公司维修人员陶然对被告姚树岺房屋内进水总阀门准备进行检查维修。在维修人员陶然的检修过程中，由于整栋房屋整体停水无法检测，陶然中止检测并离开了被告房屋。被告姚树岺认为陶然在中止检测后没有关闭总阀门，被告和记黄埔地产（天津）有限公司认为陶然在中止检测后关闭了总阀门。双方对此都没有证据证实，同时由于双方不可能预知发生漏水，双方也很难有确切证据证明该情况。从案件事实上看，在发生本案漏水事故之前，被告姚树岺家中没有发生过本案的漏水情形，这说明总阀门在发生本案漏水事故之前是处于关闭状态的。而被告姚树岺在明知其家中存在未封闭的该白色软管，被告姚树岺不可能故意将阀门开启。由于陶然在2013年10月10日上午对总阀门进行了检测，检测后至发生漏水总阀门是处于开启状态，因此可以认定的事实是陶然在检测该阀门后，没有关闭该进水总阀门。那么对于被告姚树岺与陶然应由谁承担关闭的注意义务的问题，被告姚树岺作为房屋所有人，明知家中存在未封闭的该白色软管以及自来水处于停水状态，在对总阀门进行维修后应该尽到检查总阀门是否关闭的注意义务，而显然被告姚树岺没有尽到注意义务，被告姚树岺的行为存在过错。对于陶然而言，其在检修过程中知道整栋大楼处于停水状态，并且在检测中开启了总阀门，那么在陶然结束检修时应该注意恢复总阀门为关闭状态或者提醒被告姚树岺总阀门为关闭状态。但是由于陶然只是被告和记黄埔地产（天津）有限公司委派的维修人员而非1408号房屋的产权人，同时现在也没有证据能够证明陶然知道被告姚树岺家中存在未封闭的该白色软管，因此陶然应当承担的是一个较小的注意义务。陶然没有尽到该注意义务，行为存在一定过错，由于陶然系职务行为，其责任应由被告和记黄埔地产（天津）有限公司承担。综合考虑被告姚树岺和被告和记黄埔地产（天津）有限公司的过错程度，酌情考虑，被告姚树岺应当对原告损失承担80%的赔偿责任；被告和记黄埔地产（天津）有限公司应当对原告损失承担20%的赔偿责任。被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司在发现漏水后及时进行了处理，对于被告姚树岺认为的在查清漏水发生部位时，被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司将楼层自来水总阀门再次开启导致二次漏水扩大损失的意见，从原告以及被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司提供的视频资料上看，被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司再次打开楼层自来水总阀门的时间较短，漏出的水量较少，没有达到扩大损失的程度。因此被告和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司就原告房屋漏水损害没有过错，不应承担赔偿责任。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告姚树岺赔偿原告因天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼-1308内房屋漏水造成的装修损失、家具电器损失、另行租房损失共计136844元；二、本判决生效后十五日内，被告和记黄埔地产（天津）有限公司赔偿原告因天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩2号楼-1308内房屋漏水造成的装修损失、家具电器损失、另行租房损失共计34211元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5200元，减半收取2600元，鉴定费8000元，由原告负担889元，由被告姚树岺负担7768.8元，由被告和记黄埔地产（天津）有限公司负担1942.2元。
原审法院判决后，二上诉人不服，以原审法院认定事实不清，适用法律不当为由，提起上诉。上诉人姚树岺认为和记黄埔地产（天津）有限公司维修人员陶然未关闭进水阀门的行为是造成被上诉人贾双利损失的直接原因，应承担主要赔偿责任，而原审法院却错误认定上诉人姚树岺承担80%的赔偿责任，侵犯了上诉人姚树岺的合法权利，请求依法撤销原审判决，改判上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司和被上诉人和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司承担全部赔偿责任。上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司上诉主张其与上诉人姚树岺系商品房买卖合同关系，原审法院将其列为本案当事人是错误的，其依法不应承担赔偿责任，故请求依法撤销原判，改判由上诉人姚树岺承担全部赔偿责任。被上诉人和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司同意上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司的上诉主张且认为其已经履行了物业公司应尽的法定义务，不存在任何过错，不应承担赔偿责任。被上诉人贾双利不同意二上诉人的上诉主张，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回二上诉人的全部上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
本院认为，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担侵权责任。上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司维修人员陶然对上诉人姚树岺房屋内进水总阀门进行检查维修后没有关闭该进水总阀门，未尽注意义务，其行为与损失的产生存在因果关系，因陶然系上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司员工，其维修的行为系职务行为，故其责任应由上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司承担。上诉人姚树岺作为房屋所有人，明知家中存在未封闭的白色软管以及自来水处于停水状态，在陶然对总阀门进行维修后未尽到检查总阀门是否关闭的注意义务，上诉人姚树岺对损失的产生亦存在过错。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。原审法院在考虑上诉人姚树岺、和记黄埔地产（天津）有限公司过错程度的基础上，酌情认定上诉人姚树岺对被上诉人贾双利的损失承担80%的赔偿责任，上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司对被上诉人贾双利的损失承担20%的赔偿责任是正确的。二上诉人的上诉主张，无事实及法律依据，对其主张本院不予支持。原审法院判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费共计6758元，由上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司负担3721元，由上诉人姚树岺负担3037元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 刘 艳
代理审判员 尹 来
二０一四年九月十二日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……