山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5337号
上诉人（原审被告）：郭增友，男，1966年1月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张业春，山东业春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解峰，山东业春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张世勇，男，1969年4月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。
原审被告：刘美玲，女，1981年5月15日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：王壮，男，1966年2月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：柳广波，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晓伟，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。
上诉人郭增友因与被上诉人张世勇、原审被告刘美玲、原审第三人王壮房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人郭增友的委托诉讼代理人张业春、解峰，被上诉人张世勇的委托诉讼代理人杜文堂、冷梅傲雪，原审第三人王壮及委托诉讼代理人柳广波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭增友上诉请求：1、请求二审法院撤销济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2266号民事判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定张世勇与郭增友签订的房屋租赁合同合法有效属于认定事实不清。一审法院对于双方签订的房屋租赁合同的效力并未查清，根据《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队空余房产租赁管理规定》，军队空余房地产租赁实行许可证制度。出租空余房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》。《军队房地产租赁许可证》由中国人民解放军房地产管理局统一编号和印制。一审法院对此没有进行调查的前提下，认定张世勇与郭增友之间的租赁合同有效是认定事实不清。二、一审判决认定事实错误。1、涉案合同应为无效合同。张世勇未办理任何房屋转租手续，其不是该房屋的产权人且无权转租，张世勇利用欺诈手段非法转租军队房产，牟取不当利益，已经严重损害国家利益，根据《合同法》第五十二条之规定，涉案合同应为无效合同。一审法院认定该合同有效，是认定事实错误。2、一审法院认定郭增友未按照合同约定支付房租的行为，已经构成违约与事实不符。一审中，郭增友一直主张于2015年1月底之前经张世勇同意，张世勇将房屋收回，由其另行转让他方经营，并且第三人王壮的一审答辩也证实了上诉人的主张，一审判决认定郭增友违约严重歪曲了事实，是事实认定错误。一审判决认定第三人王壮与张世勇不存在租赁合同关系的依据是（2015）历民初字第1139号判决书，但是郭增友虽为该案的利害关系人，但没有参与该案，对该案毫不知情，无法维护自己的合法权利，此判决程序严重违法，其判决内容不应作为本案认定事实的依据。三、一审判决程序违法。本案中所涉租赁房屋产权是中国人民解放军济南警备区，《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。第四十五条规定，租赁、有偿转让，以及以其他方式利用军队房地产所得收益，应当主要用于军队基建营房事业。张世勇与中国人民解放军济南警备区之间既没有转租协议也没有转租手续，鉴于此，无法确定张世勇对房产的处分是否有权利，上诉人依据《民诉法（解释）》第七十三条申请追加中国人民解放军济南警备区为被告，来证实被告对房屋的租赁权的合法性，上诉人的申请合法有据，一审法院未予答复是程序违法。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
被上诉人张世勇辩称，一、一审判决认定事实正确，涉案合同为有效合同且上诉人逾期支付房租的行为已构成违约。1、张世勇为涉案房屋的合法承租人，对此张世勇已于一审庭审过程中向法院提交其与济南亚拓工程有限公司于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》及中国人民解放军济南警备区于2015年4月10日向济南亚拓工程有限公司作出的《通知》，用以证明张世勇对涉案房屋享有合法的承租权且有权转租给上诉人。退一步讲，依据《合同法》第224条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，即使张世勇的转租权利存在瑕疵，亦应向张世勇出租涉案房屋的济南亚拓工程有限公司对此主张权利，与本案无关。2、针对上诉人提出的军队空余房产租赁实行许可证制度，上诉人与张世勇签订《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，该许可证制度并不影响合同本身的效力，且中国人民解放军济南警备区向济南亚拓工程有限公司作出的《通知》亦在客观上对涉案房屋的对外租赁事实进行确认，故上诉人以此提出合同无效明显错误。3、针对上诉人主张的其已与张世勇就提前收回房屋协商一致，张世勇将涉案房屋另行转租给原审第三人王壮，与事实严重不符，且上诉人对此也未提供相应解除合同的证据予以证实，（2015）历民初字第1139号生效民事判决书亦确认张世勇与原审第三人王壮不存在租赁关系，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定，当事人无需对人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实举证。故张世勇与上诉人签订的合同持续有效，上诉人未按合同约定支付房租的行为显然构成违约。二、一审判决程序合法有效，中国人民解放军济南警备区与本案无关，并非必须共同进行诉讼当事人，不需追加其为被告。依据最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第57条规定，即使上诉人有权行使申请追加被告的权利，法院审查后认为不是必要共同诉讼当事人的，也可以驳回上诉人的申请。本案中，中国人民解放军济南警备区并非因上诉人违约需承担责任的一方，其与本案无关，不需追加其为被告。一审法院对上诉人的申请处理情况应依据一审庭审笔录及卷宗确认，且即使一审法院未进行程序性处理亦属于程序瑕疵，并不影响本案最终判决结论的得出。综上所述，一审判决认定事实正确，程序合法有效，应予维持。
原审被告刘美玲未出庭陈述意见。
原审第三人王壮述称，1、原审法院关于租赁合同认定为有效，缺乏事实和法律依据，应当予以撤销；2、从一审的调查情况看，涉案的房屋产权人属于警备区招待所，而被上诉人张世勇并非是涉案房屋的所有权人，根据一审庭审中被上诉人的陈述可知，被上诉人是从济南亚拓工程有限公司承租该房屋，后转租给的上诉人，并由上诉人聘任的经理赵海永转租给了第三人，因此，从涉案房屋的流转过程看，本案的被上诉人是存在擅自转租的行为，该行为违反了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，而且也违反了军队空余房地产租赁管理规定，因此，涉案的上诉人与被上诉人签订的租赁协议是无效的；2、原审法院在程序上存在违法，遗漏了当事人，应当予以发回重审。从涉案房屋的流转过程看，上诉人多次向原审法院提出追加济南亚拓以及警备区招待所作为案件当事人参加诉讼，方便法院查清本案的事实，但是原审法院没有采纳，程序是违法的；3、2015年2月16日，原审第三人从上诉人处承租并依法对房屋进行了装饰、装修，在营业中被上诉人进行了停水、停电，造成其对房屋无法正常使用导致停业，产生巨大的损失。原审第三人在承租涉案房屋后，也依法向被上诉人交纳了房屋租赁、水电、物业管理等费用，不存在违约之处，该事实在（2015）历民初字第2266号民事判决中予以了认定。综上，原审认定事实不清，程序违法，应当依法发回重审。
张世勇向一审法院起诉请求：1、解除张世勇、郭增友签订的房屋租赁合同；2、郭增友、刘美玲共同向张世勇支付房屋租金（截至2015年10月14日为749500元，此后起至本案判决确定的合同解除之日止的租金，按照实际承租期限为基础，以合同约定的租金标准另行支付）；3、郭增友、刘美玲共同向张世勇支付房屋占用费（自本案判决确定的合同解除之日至郭增友、刘美玲实际返还房屋之日止，按合同约定的租金标准据实计算）；4、第三人王壮对上述第2、3条款项中自2015年2月起的租金及占用费承担连带赔偿责任；5、郭增友、刘美玲支付张世勇违约金及滞纳金（截至2015年10月14日违约金为157625元，滞纳金为218783元，此后起至郭增友、刘美玲返还房屋并付清租金及占用费之日止，违约金按合同约定的标准计算）；6、诉讼费用由郭增友、刘美玲及第三人王壮共同负担。
一审法院认定事实：2012年2月9日，张世勇（甲方）与郭增友（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定“甲方将坐落于于山师北街十号林馨苑大酒店沿街门头（现超市部分和厨房部分）租赁给乙方使用；租赁期限自2012年2月15日至2017年10月15日止；该房屋租赁费为：超市部分每年35万元，厨房部分每年15万元，合计每年50万元。前两年每年50万元，从2014年开始在每年50万元的基础上每年递增5%。付款方式，前一年按每半年缴纳，以后按年缴纳，先交后用，提前一个月支付”。第四条约定：“每月1500元物业费等与该房屋相关的全部费用均由乙方承担”。第五条约定：“乙方拖欠使用费累计达30天的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿”。第九条约定：“租赁期间双方必须信守约定，任何一方违反本协议的约定，按年度须向对方交纳年度租赁费的10%作为违约金，乙方逾期未交使用费的，每逾期一日，乙方同意按逾期租金数额的10%向甲方交纳滞纳金”。
上述合同签订后，双方开始履行，郭增友按约履行付款义务至2015年1月。郭增友主张此后经张世勇同意，由张世勇将房屋收回并另行转让他方经营。第三人王壮主张自2015年2月从张世勇手中接手涉案房屋并起诉至原审法院。2015年7月24日，原审法院作出（2015）历民初字第1139号民事判决书，认为“原告王壮提供的证据不足以证实其与张世勇之间存在租赁合同关系”，不予认定王壮与张世勇签订过房屋租赁合同。
另，郭增友与刘美玲于2015年7月22日签署了《离婚协议书》，解除了婚姻关系。
一审法院认为，张世勇与郭增友之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院对此予以确认。郭增友未按照合同约定支付房租的行为，已经构成违约，因此，张世勇要求解除双方合同的诉讼请求，符合合同及法律规定，原审法院予以支持。
本案中，第三人王壮关于其与张世勇之间存在租赁合同关系的主张，根据（2015）历民初字第1139号判决书的认定，原审法院对此不予采信。按照张世勇与郭增友之间的《房屋租赁合同》约定，自2015年2月至2016年1月底，郭增友应向张世勇支付租金数额为50万元×（1+5%）×（1+5%）=551250元，应付物业费18000元，合计569250元，郭增友已付117000元，尚欠租金452250元未予支付。按照双方合同的约定，郭增友应向张世勇支付逾期付款违约金551250×10%=55125元，关于滞纳金的主张属于重复计算，原审法院对此不予支持。
另，第三人王壮与张世勇之间不存在房屋租赁关系，因此，关于张世勇要求王壮承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，原审法院对此不予支持。郭增友承租涉案房屋期间内与刘美玲解除婚姻，因此，张世勇要求刘美玲连带赔偿责任的诉讼请求，没有法律依据，原审法院对此不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、解除张世勇与郭增友之间于2012年2月9日签订的房屋租赁合同；二、郭增友于判决生效之日起十日内向张世勇支付房屋租金及物业费452250元（2015年2月至2016年1月底期间）；三、郭增友于判决生效之日起十日内向张世勇支付违约金55125元；四、驳回张世勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15740元，由张世勇承担9110元，由郭增友承担6630元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2011年5月1日，出租方（甲方）中国人民解放军济南警备区招待所与承租方（乙方）济南亚拓工程有限公司签订了军队房地产租赁合同一份，该合同载明：第一条甲方自愿将位于山东省济南市历下区山师北路10号001楼（坐落号：济鲁字第2048号）的房屋建筑面积6000平方米，出租给乙方使用。第二条租赁用途：住宿、餐饮、会议、写字间。第三条租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。…第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：…(四)…不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施…2011年7月11日，在军队房地产管理部门意见处加盖了同意二字，并加盖了中国人民解放军济南军区房地产管理局租赁合同审核专用章。
2015年2月16日，转让方（甲方）赵海永与顶让方（乙方）王壮签订了店面转让协议书，该协议书载明：一、甲方同意将自己位于山师北街10号的林馨苑大酒店店铺转让给乙方使用，建筑面积为600平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。…四、乙方一次性向甲方支付转让费共计人民币18万元…。2015年2月16日，赵海永为原审第三人出具收到条载明;今收到山师北街10号的林馨苑大酒店转让费拾捌万元整。
2015年4月10日，中国人民解放军济南警备区向济南亚拓工程有限公司发出通知，该通知载明：根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会后营【2015】78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁理有关问题的通知》和济南军区政治部、联勤部、纪律检查委员会联【2015】110号《济南军区空余地产违规租赁问题整治实施方案》精神，贵单位承租的我部济南市历下区山师北街10号001号楼，属于应报总后勤部批准项目，下一步需补报相关审批手续，请配合实施。贵我双方签订的协议书，约定“原合同剩余期限（2016年5月1日至2017年10月14日）待新版合同到期后续签（不可抗拒因素除外），租金仍与原合同保持一致”因军队政策法规重大调整，无法履行。
以上事实，有当事人提交的证据及调查笔录在案为凭。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人郭增友与被上诉人张世勇于2012年2月9日签订的《房屋租赁合同》的效力问题，首先，从郭增友二审中提交的出租方中国人民解放军济南警备区招待所与承租方济南亚拓工程有限公司签订的军队房地产租赁合同可知，涉案房产的产权人为中国人民解放军济南警备区招待所，其出租行为已经军队房地产管理部门中国人民解放军济南军区房地产管理局的批准。虽然张世勇将涉案房屋转租给郭增友没有出具《军队房地产租赁许可证》，但是在税收管理方面，根据规范性文件规定：“自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税不予退还，未征税款不得再补征。暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须取得并悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。”及《济南军区空余房地产租赁归口管理实施细则》第三十三条规定，《军队房地产租赁许可证》是军队单位出租房地产、享受减免税收优惠政策、承租人进行工商注册登记等有效凭证。军队单位出租房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》的规定，是否取得《军队房地产租赁许可证》并不影响出租人与承租人签订的军队房地产租赁合同的效力，故能够认定中国人民解放军济南警备区招待所与济南亚拓工程有限公司签订的军队房地产租赁合同合法有效。
中国人民解放军济南警备区招待所与济南亚拓工程有限公司签订的军队房地产租赁合同第八条约定，租赁期内，济南亚拓工程有限公司不得擅自将所承租的房地产转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。济南亚拓工程有限公司将涉案房产转租的行为，可以推定中国人民解放军济南警备区招待所应当知道，其在六个月内未提出异议，应当认定济南亚拓工程有限公司将涉案房产转租的行为合法有效，故原审法院认定郭增友与张世勇于2012年2月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效并无不当。
关于郭增友未按照合同约定支付房租的行为是否已经构成违约的问题，郭增友与张世勇签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，张世勇的转租行为不能认定为利用欺诈手段非法转租军队房产，牟取不正当利益，严重损害国家利益，其转租行为不违反法律行政法规的强制性规定，双方应该按照协议约定的内容严格执行。郭增友未按照合同的约定支付房租及物业费已经构成违约，故原审法院判决郭增友向张世勇支付房屋租赁金及物业费亦无不当。从原审第三人王壮提交的原审法院作出（2015）历民初字第1139号民事判决书及赵海永、王壮签订的店面转让协议能够认定，张世勇与郭增友从未解除过涉案的租赁合同，张世勇亦未与原审第三人王壮签订过房屋租赁合同，系郭增友将涉案房屋转租给原审第三人王壮，故根据合同的相对性原理，郭增友应当向张世勇支付涉案合同项下的租金及物业费。
关于一审判决是否存在程序违法的问题，首先，张世勇没有起诉中国人民解放军济南警备区，并且济南警备区不是郭增友与张世勇涉案合同的当事人，根据合同的相对性原理中国人民解放军济南警备区不应成为本案的被告。其次，中国人民解放军济南警备区能否被追加为第三人的问题，被追加的第三人应具备：1、被追加第三人与原、被告正在进行的民事诉讼法律关系在主体权利义务和法律事实上要有牵连；2、被追加的第三人是造成原被告之间纠纷形成的主要过错方，不追加其参加诉讼就不能分清当事人之间责任大小；3、被追加的第三人不参加诉讼，案件事实难以查清。中国人民解放军济南警备区招待所并非因郭增友违约需承担责任的一方，并且郭增友申请追加第三人是为了查明其与张世勇签订的房屋租赁合同是否有效。根据相关法律规定本院已认定济南亚拓工程有限公司的转租行为合法有效，因此郭增友与张世勇签订的房屋租赁合同亦合法有效。因中国人民解放军济南警备区不是涉案合同及必须参加诉讼的当事人，故不需追加其为被告或者第三人。一审法院因此所做出的判决程序上并不存在违法的问题。
综上所述，上诉人郭增友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15740元，由上诉人郭增友负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年十二月六日
书记员 李姗姗