黑龙江省大庆市龙凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0603民初2204号
原告李瑞琦，女，1990年11月18日出生，汉族，现住龙凤区厂前。
委托代理人侯雅静（与原告系母女关系），女，1966年4月出生，汉族，现住龙凤区。
被告林玉，女，1984年3月23日出生，汉族，现住高新创业新街。
委托代理人石庆春，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
委托代理人吴广发，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
原告李瑞琦与被告林玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告李瑞琦的委托代理人侯雅静及被告林玉的委托代理人石庆春、吴广发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李瑞琦诉称，被告多年以来一直租用龙凤区龙七路47（45）号房屋经营“新延生药店”。原告李瑞琦自2007年5月起已经取得房屋所有权，2015年以前，林玉一直与该房屋的非法管理人任晓春签订租房合同。林玉与任晓春2014年5月1日签订的最后一份租房合同约定房屋租期为2014年6月5日至2015年6月5日，租金为8.1万元/年，采暖费由林玉承担。2015年6月5日至2015年12月31日期间，林玉仍使用该房屋，既没有与任晓春签合同也没有和原告签订合同，更没向任何一方支付房屋租金。原告遗产继承诉讼胜诉后，林玉与原告签订租赁合同，租期为2016年1月1日至2016年10月30日，租金为67500元。林玉只支付了3.6万元租金。之后便拒绝给付所欠租金77625元，所欠两年的房屋采暖费
10522.5元及所欠水费77.25元。因此提起诉讼，请求法院依法判令被告给付所欠原告房屋租金及采暖（水）费共计88225元。
被告林玉辩称，对原告的诉讼请求不认可。原告请求支付2015年6月5日至2015年12月31日的租金没有法律依据，首先，原被告签订租赁合同的时间是2016年1月1日，该合同不能追溯合同订立之前的法律行为。其次，原、被告签订的合同第十条明确写明双方知悉本合同签订前该房屋的出租控制人系任晓春，即使是2015年6月5日至2015年12月31日期间，被告与任晓春没有书面的合同，按照法律规定应视为原合同的延续。所以即使有争议也应当是被告与任晓春的法律关系，并且任晓春并未对租金提出异议。原告按照法律规定是没有权利请求这一期间的租金。对2016年的房屋租金也不与认可，合同写明租金包含房屋维修费，欠的31500元属于房屋维修费，不应当支付。2015年6月5日之前是租赁任晓春的房屋，因为和任晓春有定，2015年6月5日到2015年12月31日期间由被告免费使用该房屋。
原告李瑞琦为证实其主张，向本院提交如下证据：
证据一，房屋租赁合同一份（与原件核对一致，原件退回），欲证明：1、被告承租原告所有的位于龙凤区龙七路47号的房屋开办新延生药店的事实；2、被告的租期为2016年1月1日至2016年10月30日；3、房屋租金的价格为人民币67500元；4、被告应在合同签订时一次性交清租金。5、被告承担本合同签订前其承租房屋期间的水、电、瓦斯及采暖费。经质证，被告对证据的真实性无异议，对欲证明的问题有异议，原告在诉状中认可被告支付了合同约定的房屋租赁费3.6万元，剩余的3.15万元为合同第五条第一款约定的房屋维修费。关于水电费，以实际发生为准。
证据二，授权委托书一份（与原件核对一致，原件退回），欲证明：1、原告授权其母亲侯雅静代为管理和对外出租房屋；2、侯雅静有权代为签订合同并收取租金。经质证，被告对证据的真实性有异议，无法辨认委托书的真伪。
证据三，龙凤区人民法院调查笔录复制件一份（加盖法院档案章），欲证明：1、林玉自述从2010年12月份起就承租涉案的房产开办新延生药店；2、林玉承认2015年6月以后继续正常使用房屋；3、林玉承认自2015年6月起就没有缴纳房租；4、林玉认为待房屋产权确定后，其应当向房主缴纳自2015年6月后的房屋租金的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性和欲证明的问题有异议，因为该证据并非本案争议的事实，是基于另外的案件事由向被告进行的调查，在笔录中可以体现，被告是与任晓春就涉案房屋进行租赁，2015年6月5日至2015年12月31期间既没有书面协议也没有口头的协议。由于被告与任晓春就涉案房屋多年租赁，对房屋进行了装修和维修，花费了相应的费用，所以双方约定2015年6月5日至2015年12月31日期间免费给被告使用该房屋，并没有说明欠任晓春房租，况且法院的调查也是问以后房屋的租赁费如何支付，因为原告举证的合同与被告和任晓春签订的合同是同一文本，合同第五条约定了房屋维修条款，房屋租赁费包含50%的维修费，因此仅以该笔录证明被告认可2015年6月5日至2015年12月31日期间欠房屋租赁费的事实不能成立。从合同相对性来讲，被告假如欠租赁费，也应向任晓春支付。
证据四，任晓春与被告2014年5月1日签订的房屋出租合同复印件一份（来源于龙凤法院档案室），欲证明：1、被告自2014年6月5日至2015年6月5日承租使用涉案的房产；2、被告当时即约定了由其承担租赁期间的一切费用；3、该份合同在法院调查时是由其交给龙凤区法院的。经质证，被告对此证据无异议。
证据五，大庆市龙凤区人民法院（2011）龙民初字第283号民事裁定书一份（与原件核对一致，原件退回），欲证明龙凤区人民法院于2015年6月16日下达裁定，禁止任晓春继续出租房屋。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对欲证明问题有异议，该裁定对被告不产生法律效力。
证据六、大庆市龙凤区人民法院(2011)龙民初字第283号民事判决书及大庆市中级人民法院(2016)黑06民终1038号民事判决书各一份（与原件核对一致，原件退回），欲证明：1、原告已经依法取得自2007年5月起的房屋所有权；2、法院判令任晓春给付原告所欠的房屋使用费截止到2014年12月。3、原告依法有权收取自2015年1月1日起以后的房屋租金。4、林玉2015年6月5日以后使用房屋的租金应当交给原告。经质证，被告对证据的真实性无异议，对欲证明的问题有异议，两份判决中判项并没有明确被告与任晓春存在2015年6月5日至2015年12月31日期间赊欠房屋租赁费的事实。况且该判决中是对AKAA3702号房屋占有使用费的评估价为3506667元，原告放弃了相关费用，对整个房屋的实际占有费用是明知的，不能保证该房屋是在出租，收取租赁费。被告与任晓春在该期间的使用是没有合同的，也就不存在该期间支付租赁费的义务。
证据七、大庆市中级人民法院生效证明一份（与原件核对一致，原件退回），欲证明龙凤区人民法院(2011)龙民初字第283号民事判决书及大庆市中级人民法院(2016)黑06民终1038号民事判决书已经生效。原告已经依法取得自2007年5月起的房屋所有权。经质证，被告对该证据无异议。
证据八、大庆石化公司矿区事业服务部物业管理中心《催费通知单原件及明细各一份，欲证明涉案房屋2014年及2015年共欠采暖费人民币10522.50元，欠水费77.25元，总计欠费10599.75元。经质证，被告对该证据不予认可，被告从未收到这样的催缴单，也不欠缴该费用。明细是复印件，不予认可。
证据九、药店转让协议书复印件、定金收条复印件各一份（加盖百姓康诚药房连锁有限公司公章），欲证明1、林玉将涉案房屋转租给大庆百姓康诚药房连锁有限公司；2、转租期限为2016年6月16日至2016年10月30日止；3、被告约定收取百姓康诚公司转租期间的房屋租金为人民币3万元。被告2016年6月16日已经收到百姓康城公司的两笔款项共计人民币13万元，其中定金人民币5万元，但仍未向原告支付房屋租金的事实。经质证，被告以是否转租不清楚为由，对该证据不发表质证意见。
被告林玉未向本院提交证据。
对于原告提交的证据均系书证，且相互之间形成证据链条，本院予以采信。
经审理查明，自2010年开始，被告林玉就开始租赁原告所有的龙凤区龙七路47号房屋，经营“新延生药店”。原告李瑞琦自2007年5月起因继承取得房屋所有权。但2015年6月5日前，被告林玉一直与该房屋实际控制人任晓春签订租房合同。林玉与任晓春2014年签订的最后一份租房合同约定房屋租期为自2014年6月5日至2015年6月5日。合同约定的租金为8.1万元/年，租赁期间一切费用由承租人承担。2015年6月5日至2015年12月31日期间，林玉仍使用该房屋，既没有与任晓春也没有与李瑞琦签订书面的房屋租赁合同。原告就该房遗产继承纠纷一案胜诉后，原告李瑞琦与被告林玉就该房重新签订租赁合同，约定租期自2016年1月1日至2016年10月30日，租金为6.75万元。林玉于当年支付了3.6万元房租，拒绝支付2016年其余房租3.15万元，2015年6月5日至2015年12月31日期间的房租46125元，2014年及2015年取暖费10522.5元及水费77.25元，共计10600元，以上合计88225元。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用，承租人定期给付租金的合同。原告主张的房租分为两个部分，一部分为自2015年6月5日至12月31日的租金；另一部分为2016年1月1日至2016年10月30日的租金。关于2015年6月5日至12月31日的租金，此期间被告占有、使用房屋是事实，被告虽辩称，任晓春同意在此期间其无偿使用该房，但被告既不能提交证据证明其主张亦不符合法律规定，因此房已由大庆市中级人民法院法院生效判决确认由原告继承，任晓春无权处分该房，故被告应给付原告此期间的租金，其辩称的无偿使用该房的理由本院不予采纳。此期间虽未签订书面合同，但结合原告与被告签订的租赁合同及任晓春与被告签订的租赁合同，租金均为年8.1万元，现原告按此标准主张租赁费，本院予以支持。按年8.1万元计算，自2015年6月5日至2015年12月31日共6个月25天，月租金应为6750元（8.1万元÷12天），6个月25天的租金为46125元（6750元×6个月﹢6750元÷30天×25天）。关于2016年的所欠的租金3.15万元，因合同约定租金6.75万元于签订合同时交付，被告仅支付了3.6万元，故余款3.15万元应支付给原告。被告辩称租金的50%为房屋维修费，故拒绝缴纳所欠租金，因被告未提交维修房屋的相应证据，对其辩解意见，本院不予采纳。被告共欠原告房租77625元（3.15万元﹢46125元）。关于2014年度和2015年度取暖费及所欠水费，因租赁合同约定，采暖费、水、电费由承租方承担，故被告应给付原告采暖费及水费共计10600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告林玉于本判决生效之日起七日内给付原告李瑞琦房屋租金77625元；
二、被告林玉于本判决生效之日起七日内给付原告李瑞琦取暖费、水费，共计10600元。
如果被告林玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2006元，保全费902元，由被告林玉负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 刘丽萍
代理审判员 林淑芳
代理审判员 张春丽
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 王 鑫
附本判决适用相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。