浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第225号
上诉人（原审被告）：章明宗。
上诉人（原审被告）：章卫星。
上诉人（原审被告）：章益忠。
三上诉人共同委托代理人：沈培红。
被上诉人（原审原告）：浙江中汉卓信控股集团有限公司管理人。
代表人：李江求。
委托代理人：章菁、徐娜。
上诉人章明宗、章卫星、章益忠因与被上诉人浙江中汉卓信控股集团有限公司管理人（以下简称中汉公司管理人）返还原物纠纷一案，不服富阳市人民法院（2014）杭富民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，一、坐落于富阳市富春街道苋浦路15号的房屋所有权登记在章纪汉名下，该房屋建筑面积为232.13平方米，共两层，目前被多家法院查封。
二、2012年9月2日，章纪汉与章明宗、章卫星、章益忠签订《房屋抵押合同》1份，双方就富阳市富春街道苋浦路15幢商住房的所有权抵押事宜达成如下协议：1、甲方（指章纪汉，下同）欠章益忠650000元、章明宗500000元、章卫星1000000元，合计2150000元；2、甲方自签订本合同之日起将富阳市苋浦路15幢商住房所有权（建筑面积120.12平方米，土地使用权面积57.52平方米，转让给乙方章益忠、章明宗、章卫星等三人作为抵押；3、甲方如果不能如期归还的话，三方有权自行处理该房屋。协议签订后至今，案涉房屋既未办理抵押登记手续也未办理房屋所有权转移登记手续。2012年11月14日、12月3日，章明宗、章卫星、章益忠分别向原审法院提起诉讼，要求富阳市国信房地产开发有限公司（以下简称国信公司）、浙江中汉卓信典当有限责任公司（以下简称典当公司）、章纪汉、章纪昌、浙江省富阳市医药资产经营管理有限公司（以下简称医药公司）、李卓承担还款责任。2013年2月7日，原审法院作出（2012）杭富商初字第2366号民事调解书，调解协议如下：一、典当公司于2013年2月18日前归还章明宗借款本金500000元，并支付自2012年8月17日起至款项付清日止的利息（按照月利率1.666%计算，暂算至2012年11月16日为25000元）；二、国信公司、章纪汉对上述款项承担连带清偿责任。同日，原审法院还作出（2012）杭富商初字第2368号民事调解书，调解协议如下：一、国信公司于2013年2月18日前归还章益忠借款本金650000元，并支付自2012年8月17日起至款项付清日止的利息（按照月利率1.666%计算，暂算至2012年10月30日为21658元）；二、典当公司、章纪汉、章纪昌对上述款项承担连带清偿责任。2013年6月10日，原审法院作出（2012）杭富商初字第2506号民事判决，判决：一、章纪汉归还章卫星借款本金1000000元，支付利息58310元，合计1058310元，于判决生效之日起十日内付清；二、李卓、典当公司、医药公司对上述借款承担连带清偿责任。三、2013年5月13日，原审法院受理富阳市神龙纸业有限公司对浙江中汉卓信控股集团有限公司（以下简称中汉集团）的重整申请。2013年6月13日，原审法院裁定申请人中汉集团与被申请人国信公司、医药公司等13家关联企业合并重整。2013年6月13日，原审法院指定中汉集团清算组担任中汉集团及13家关联企业管理人。2013年6月17日、7月8日，章益忠、章明宗、章卫星分别向原审法院进行债权申报。2013年11月1日，原审法院裁定章纪汉的财产与中汉集团及13家关联企业的资产合并处置。2013年12月6日，中汉公司管理人在案涉房屋张贴函件，要求章明宗、章卫星、章益忠腾退房屋，章明宗、章卫星、章益忠承认已知晓该事实，但表示无法确认具体时间。四、2014年3月3日，中汉集团起诉至原审法院，要求章明宗、章卫星、章益忠腾房。2014年4月10日，原审法院作出（2014）杭富民初字第454号民事裁定，以中汉集团在本案中不具有诉讼主体资格为由驳回其起诉。现中汉公司管理人诉至原审法院，请求判令：一、章明宗、章卫星、章益忠立即腾空富阳市富春街道苋浦路15号房屋，返还中汉公司管理人，并支付房屋占用费64020元（暂计自2013年5月14日起至2014年4月13日止，按5820元每月计算，实际占用费计算至实际腾房日止）；二、本案诉讼费由章明宗、章卫星、章益忠承担。五、原审庭审中，中汉公司管理人向原审法院提供了1页杭州富春资产评估有限公司出具的租金参考表，根据该表显示，案涉房屋的年租金为70000元，章明宗、章卫星、章益忠对该表的真实性、合法性没有异议。六、原审庭审中，章明宗、章卫星、章益忠自述其从2013年2月占有使用案涉房屋至今，钥匙是章纪汉给的，但中汉公司管理人则认为章明宗、章卫星、章益忠于2013年5月底强行占用案涉房屋至今。
原审法院认为，返还原物纠纷是权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。章纪汉作为富阳市富春街道苋浦路15号房屋的所有权人，对案涉房产依法享有法律规定的各项权利。但鉴于原审法院已裁定章纪汉个人财产与中汉集团及13家关联企业的资产合并处置，故中汉公司管理人作为管理人，对章纪汉名下的财产享有依法处置的权利。章明宗、章卫星、章益忠在管理人通知腾房后仍占有该房屋并拒绝搬离，既没有事实理由，也没有法律依据，显然侵犯了中汉公司管理人的合法权益，故中汉公司管理人诉请要求章明宗、章卫星、章益忠腾空并返还房屋并支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。根据杭州富春资产评估有限公司出具的租金参考表，案涉房屋的年租金为70000元，故中汉公司管理人主张每月的占有使用费为5820元，未超出相应标准，原审法院予以支持。因中汉公司管理人未提供相应证据证明腾房函件的张贴时间及章明宗、章卫星、章益忠知晓该函件的具体时间，故原审法院认定从中汉集团起诉章明宗、章卫星、章益忠要求腾房之日即2014年3月3日起计算房屋占有使用费，至章明宗、章卫星、章益忠实际腾退日止。章明宗、章卫星、章益忠辩称其系基于债权抵偿该房屋、为合法占有，依据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条之规定，判决：一、章明宗、章卫星、章益忠于判决生效之日起三十日内腾空位于富阳市富春街道苋浦路15号的房屋并将该房交付给浙江中汉卓信控股集团有限公司管理人；二、章明宗、章卫星、章益忠支付浙江中汉卓信控股集团有限公司管理人从2014年3月3日起至章明宗、章卫星、章益忠腾退日止按每月5820元计付的房屋占有使用费，于判决生效之日起三十日内付清；三、驳回浙江中汉卓信控股集团有限公司管理人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元（缓交），由章明宗、章卫星、章益忠负担。
宣判后，章明宗、章卫星、章益忠不服，向本院提起上诉称：一、原审判决明显缺少事实和法律依据。原审判决在对章明宗、章卫星、章益忠是否是房屋抵债及合法占有未作任何事实和法律说明的情况下，即判定中汉公司管理人有权要求章明宗、章卫星、章益忠腾退并支付占有期间的使用费，明显缺少事实和法律依据。同时，原审判决仅凭中汉公司管理人单方提供的租金参照表来认定章明宗、章卫星、章益忠占有使用费，明显依据不足，该租金标准也远远高于市场价。二、章明宗、章卫星、章益忠对章纪汉房屋的占有、使用是基于双方签订的有效合同的合法行为，章纪汉作为所有权人、中汉公司管理人作为相关权利人均无权要求腾退。1、章明宗、章卫星、章益忠与章纪汉签订的合同合法有效，案涉房屋已经抵偿给章明宗、章卫星、章益忠的证据确实充分。案涉房屋土地虽为划拨用地，土地使用权无法转让，但房屋所有权清晰，章纪汉作为所有权人以其合法拥有的房产抵债，意思表示真实，合同合法有效。相关证人证言也能证明章纪汉以房抵债的意思，案涉合同也明确了以案涉房屋抵偿章明宗、章卫星、章益忠215万元债务。2、章明宗、章卫星、章益忠与章纪汉签订的合同是附期限、附条件的“以房抵债”。由于房屋价值远低于债务数额，章明宗、章卫星、章益忠在章纪汉明显资不抵债的情况下，虽然不得已以低价房屋抵债，但理所当然更希望能全额收回款项。故在签订案涉合同时，虽然明确了房屋所有权在签订合同时转让给章明宗、章卫星、章益忠，但事实上尚有两个月还款回购期限的约定，故签订合同后，章明宗、章卫星、章益忠并未急于办理房屋过户手续。结合整个谈判及协议内容，可以明确房屋所有权在签订合同当时已经转让给章明宗、章卫星、章益忠。在两个月的回购期限届满前，章纪汉明确显示不能支付欠款，又难以过户的情况下，章明宗、章卫星、章益忠不得不诉至法院主张连带责任。正因为“以房抵债”是附期限、附条件的，故才会在合同明确转让房屋所有权的情况下，又有合同当事人所谓的“抵押”的表述。该“抵押”的真实意思是“房子先抵债，如果两个月内能清偿债务，案涉房屋所有权就重新还给章纪汉，如不能按期清偿债务，则要处置房产。”可见，虽然合同表述不严谨，但“以房抵债”的意思表示是真实、客观的，且能够与证人证言相印证。3、章明宗、章卫星、章益忠对案涉房屋的占有系合法占有。案涉房屋无论是在签订合同后即根据转让所有权的约定转移占有，还是在回购期限届满时根据受让人处置权的约定转移占有，章明宗、章卫星、章益忠对案涉房屋的占有均是有明确合同和法律依据的合法占有，无论是章纪汉抑或是中汉公司管理人均无权要求章明宗、章卫星、章益忠腾退。三、中汉公司管理人一审中以章明宗、章卫星、章益忠已经申报债权作为房屋并未抵债的抗辩理由，不能成立。章明宗、章卫星、章益忠之所以申报债权，一是因为还款期限届至发现房屋抵债后过户困难，难以处置变现；二是因为认为房屋价值明显不足以清偿债务；三是因为章明宗、章卫星、章益忠根据民事调解书确认的债权利息部分并未以房抵债。而中汉公司管理人并未确认章明宗、章卫星、章益忠基于民事调解书已经确认的债权并予以清偿，说明中汉公司管理人认为章明宗、章卫星、章益忠的债权已经得到清偿，与中汉公司管理人在本案中所谓案涉房屋以房抵债不成立的说法自相矛盾。综上请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，驳回中汉公司管理人的一审诉讼请求。
被上诉人中汉公司管理人在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：案涉房屋的所有权人系章纪汉，因章纪汉的个人财产与中汉集团的资产混同，原审法院已经裁定将章纪汉的个人财产与中汉集团的财产合并处置，故中汉公司管理人有权利处置章纪汉的个人财产。章明宗、章卫星、章益忠称与章纪汉多次协商以房抵债，但最终签订的是一份抵押合同，这是客观事实。而且章明宗、章卫星、章益忠在借款合同未到期时，即向原审法院提起诉讼，要求章纪汉归还借款，并要求以案涉房屋优先受偿，可见案涉合同系抵押合同才是双方真实意思表示。在中汉集团启动破产程序后，章明宗、章卫星、章益忠以其债权本金及利息向中汉公司管理人全额申报债权，由此可见，以房抵债的事实并不存在。因此，章明宗、章卫星、章益忠系无正当理由占用章纪汉名下财产，应当腾退并支付占有使用费。综上，请求二审依法驳回章明宗、章卫星、章益忠的上诉理由和请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点系章明宗、章卫星、章益忠占有并使用案涉房屋是否具有合法理由。章明宗、章卫星、章益忠认为其与章纪汉签订的合同系一份以房抵债合同，其基于该合同占有使用案涉房屋系合法占用，无须腾退。本院经审查后认为，从章明宗、章卫星、章益忠与章纪汉就案涉房屋所签合同的内容进行分析，该合同的名称为房屋抵押合同；该合同第2条所约定内容中亦明确案涉房屋所有权转让给章明宗、章卫星、章益忠是作为抵押所为，可见双方是以转让房屋所有权作为实现抵押权的方式；合同第3条所约定的“甲方如果不能如期归还的话，三方有权自行处理该房屋”的内容，符合我国现行《担保法》关于抵押权流质的相关规定。故该合同应当认定为抵押合同。同时根据审理查明，案涉合同签订后，案涉房屋并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的相关规定，应认定该抵押权未成立，而且合同中涉及抵押权流质的相关约定因违反法律禁止性规定而应认定为无效。同时从章明宗、章卫星、章益忠后续实现债权的过程来分析，章明宗、章卫星、章益忠在签订上述合同后，曾就债权本金及利息向原审法院提起诉讼，并在相关诉讼中提出了要求以案涉房屋优先清偿；而在中汉集团进入破产程序后，章明宗、章卫星、章益忠亦就债权本金及利息向中汉公司管理人全额申报了债权。章明宗、章卫星、章益忠的上述行为与其所主张的“以房抵债”说法相矛盾。故章明宗、章卫星、章益忠上诉认为该案涉合同系一份附期限、附条件的“以房抵债”合同，与该合同的内容及履行情况不符，本院不予采纳。综合上述分析，原审法院认定章明宗、章卫星、章益忠占有使用案涉房屋缺乏合同及法律依据，在章纪汉的个人财产与中汉集团及13家关联企业的资产合并处置后，中汉公司管理人有权要求章明宗、章卫星、章益忠腾退房屋，并无不当。关于占有使用费的计付标准，原审法院在章明宗、章卫星、章益忠未提供证据推翻中汉公司管理人提供的租金参考表的情况下，按该租金参考表确定案涉房屋的租金标准为5820元／月，并从中汉集团起诉腾房之日开始计算占有使用费，应属合理。综上，章明宗、章卫星、章益忠的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人章明宗、章卫星、章益忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年六月四日
书 记 员 吴梦姣