广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民二初字第658号
原告：中国工商银行股份有限公司中山大涌支行，住所地广东省中山市。
代表人：朱剑峰，职务行长。
委托代理人：杨川，该行职员。
被告：梁叶娇，女，1983年12月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。
被告：荣顺隆（中山）房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴玉芳，职务董事长。
委托代理人：叶伟，该司常务副总。
原告中国工商银行股份有限公司中山大涌支行（以下简称大涌工行）诉被告梁叶娇、荣顺隆（中山）房地产有限公司（以下简称荣顺隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月7日受理后，依法由审判员何频独任审判，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告大涌工行委托代理人杨川、被告荣顺隆公司委托代理人叶伟到庭参加诉讼。被告梁叶娇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大涌工行诉称：2012年11月23日，被告梁叶娇与原告签订编号A：［鹿茵］字［中山分］行［大涌］支行（2012）年（13168）号《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款／担保合同》），合同约定：被告梁叶娇向原告借款24.9万元，借款用途：购买中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房的住宅。贷款年利率为同其同档次基准利率下浮10%，借款期限由2012年11月23日至2027年11月23日，被告梁叶娇选择“等额本息还款法”于贷款发放的次月起分期归还贷款本息。原告于2012年11月23日如约发放了贷款。《借款／担保合同》约定以被告梁叶娇名下位于中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房的房屋为借款合同项下的借款提供抵押担保。抵押事项依法办理了抵押登记备案手续，中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY201233859。《借款／担保合同》约定被告荣顺隆公司对借款债务承担连带保证责任。贷款发放至今，被告梁叶娇累计10期没有按照合同约定还本付息，被告荣顺隆公司也未承担保证责任。2014年6月24日，原告大涌工行按被告梁叶娇提供的联系地址向其以邮政EMS快递的方式送达了《中国工商银行个人贷款提前清偿通知书》，对借款人宣布该笔贷款提前到期，要求归还剩余全部贷款本息（截至2014年6月23日，被告梁叶娇尚欠原告贷款本金233722.24元，利息2227.4元，之后利息按照合同约定及中国人民银行相关规定计收至债务清偿之日）。原告大涌工行并将前述事项通知了被告荣顺隆公司。但两被告至今仍未履行合同义务。为维护原告大涌工行的合法权益，原告大涌工行诉请判令：1.被告梁叶娇清偿其所欠原告大涌工行的借款本金233722.24元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利，计至债务清偿之日止，截至2014年8月23日，共欠利息4571.16元）；2.被告梁叶娇对上述债务承担抵押担保责任，确认原告大涌工行对抵押物［中山市商品房销售登记备案表：合同编号HTN2012056330，中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY201233859）处理所得价款享有优先受偿权；3.被告荣顺隆公司对被告梁叶娇所欠债务承担连带清偿责任；4.诉讼费由被告承担。
原告大涌工行为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.被告梁叶娇身份证、常住人口登记卡、未婚证复印件；2.被告荣顺隆公司企业机读档案登记资料；3.个人购房借款／担保合同；4.个人住房贷款借据；5.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书；6.快递单回执；7.商品房销售登记备案表；8.自营历史明细列表。
被告梁叶娇未向本院提交答辩意见。
被告荣顺隆公司辩称：一、对于原告大涌工行所主张的第一项诉讼请求，由于被告荣顺隆公司并非借款人，不清楚被告梁叶娇是否未依约向原告大涌工行还款。但被告荣顺隆公司认为不能单凭原告大涌工行提供的还供明细表就认定被告梁叶娇存在逾期还款的行为，请法院依法查证相关事实。若被告梁叶娇逾期还款情况属实，原告大涌工行在计收贷款利息、罚息的情况下，不应再计收复利。如再计收复利，违约责任明显过高，对被告荣顺隆公司不公，应予以调整。并且原告大涌工行应提供充分的有关利息、罚息、复利合理计算的法律依据及计算方式。二、对于原告大涌工行所主张的第二项诉讼请求：被告梁叶娇已提供抵押担保，被告荣顺隆公司只对抵押物不足清偿的部分承担连带清偿责任。根据《担保法》、《物权法》等相关法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。即债权人应当先就物的担保实现债权，在处分该担保物后，如还不能全额清偿债权人债权的，保证人才承担担保清偿责任。因此本案应先处理被告梁叶娇所提供的抵押物，如该抵押物不能全部清偿原告大涌工行的债权，被告荣顺隆公司才需对不足清偿部分承担连带清偿责任。如被告荣顺隆公司作为保证人需对被告梁叶娇的债务承担清偿责任，在被告荣顺隆公司承担清偿责任后，应当在判决书主文中明确保证人享有追偿权。三、由于被告荣顺隆并非借款人，不应承担案件受理费。
被告梁叶娇、荣顺隆公司在举证期限内均未向本院提交证据。
经审理查明：2012年11月23日，梁叶娇（借款人）与大涌工行（贷款人）、荣顺隆公司（保证人）签订个人购房借款／担保合同。合同约定：大涌工行向梁叶娇发放贷款249000元，用于购买中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房；借款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；梁叶娇采用等额本息还款法方式归还借款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的贷款利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，可解除本合同；梁叶娇提供其购买的中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房作为抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；荣顺隆公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但到合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定了双方的其他权利义务。
上述合同签订后，大涌工行与梁叶娇就上述抵押物办理了中山市商品房抵押登记备案证明。2012年11月23日，大涌工行向梁叶娇发放贷款249000元，个人住房贷款借据注明到期日为2027年11月23日，贷款年利率为5.895%。贷款发放后，梁叶娇未按合同约定履行还款义务，从2013年5月起未按期归还贷款本息。2014年6月24日，大涌工行向梁叶娇发出个人贷款提前清偿通知书，认为梁叶娇的行为已经严重违反了借款合同约定，根据合同约定宣布贷款提前到期，要求梁叶娇提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、违约金及其他费用，并要求梁叶娇于2014年6月30日前清偿。至2014年8月23日，梁叶娇已拖欠归还本金233722.24元、利息（含罚息、复利）4571.16元未还。大涌工行经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
另查：梁叶娇所购上述房屋尚未取得房地产权证和房屋他项权证书。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。大涌工行与梁叶娇、荣顺隆公司所签订的个人购房借款／担保合同是双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效的合同，双方当事人均应受合同的约束。大涌工行依合同的约定履行其放款义务，梁叶娇应按合同的约定按时足额地归还贷款本息。梁叶娇拖欠多期未按约归还贷款本金及利息，其已构成违约。依据双方所签订的上述合同约定，大涌工行有权解除与梁叶娇所签订的上述合同，并提前清偿全部贷款本金及利息（含利息、罚息）。根据大涌工行所提供的自营历史明细列表，证明梁叶娇至2014年8月23日，梁叶娇已拖欠归还本金233722.24元、利息（含罚息、复利）4571.16元未还。该自营历史明细列表系整个中国工商银行系统根据梁叶娇的还款情况自动生成，大涌工行作为下属机构难以修改，具有证据效力，本院予以采信。
关于荣顺隆公司所称的复利问题。在梁叶娇、大涌工行及荣顺隆公司所签订的个人购房借款／担保合同中明确约定了“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的贷款利率基础上加收40%确定”，该约定未超过法定的利率，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，大涌工行关于复利的主张应当予以支持。
梁叶娇将其名下的位于中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房为上述债务提供抵押担保，大涌工行与梁叶娇就抵押担保依法办理了抵押登记手续，大涌工行取得了该抵押物的抵押权。梁叶娇违反合同的约定，需要偿还贷款本息，大涌工行有权要求对该抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
根据大涌工行与梁叶娇、荣顺隆公司所签订的个人购房借款／担保合同约定，在梁叶娇取得房地产权利证书，并办妥正式的他项权证前，荣顺隆公司应对合同项下的债权承担连带保证责任。大涌工行与梁叶娇、荣顺隆公司所签订的个人借款／担保合同的时间为2012年11月23日，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。梁叶娇已以其名下所购买的上述房地产承担抵押担保责任（即物的担保），属于债务人自己提供物的担保的情形，并且大涌工行与梁叶娇、荣顺隆公司就物的担保及人的担保的先后履行顺序未进行约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，大涌工行应当先就上述抵押物的担保实现债权，荣顺隆公司在前述抵押担保实现债权的范围以外承担连带清偿责任。在荣顺隆公司承担连带保证责任后有权向梁叶娇追偿。
梁叶娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，原告的诉求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁叶娇于本判决生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山大涌支行归还借款本金233722.24元及利息（该利息包括罚息及复利，按中国人民银行相关规定和合同约定对被告梁叶娇拖欠的借款计收利息、罚息至清偿之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司中山大涌支行的上述债权对被告梁叶娇名下位于中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭＊幢＊房房地产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、被告荣顺隆（中山）房地产有限公司就上述判项经实现抵押权后仍不能清偿之部分向原告中国工商银行股份有限公司大涌支行承担连带清偿责任；被告荣顺隆（中山）房地产有限公司承担连带保证责任后有权向被告梁叶娇追偿。
若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。
本案受理费4874元，减半收取为2437元（原告中国工商银行股份有限公司大涌支行预付），由被告梁叶娇、荣顺隆（中山）房地产有限公司负担［被告梁叶娇、荣顺隆（中山）房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告中国工商银行股份有限公司大涌支行］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一五年一月九日
书记员 李志健