广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7763号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖邦平，男，汉族，1976年8月4日出生。
委托诉讼代理人：杨金明，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖振玮，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：万安，男，汉族，1990年12月18日出生。
委托诉讼代理人：张文，广东卓建律师事务所律师。
上诉人肖邦平与上诉人万安房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖邦平委托诉讼代理人杨金明及上诉人万安委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖邦平上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判肖邦平无须向万安退还押金67500元；二、撤销一审判决第六项，改判万安向肖邦平支付家电损失赔偿金人民币200000元；三、本案一、二审诉讼费用均由万安承担。事实与理由如下，一、原审法院认定肖邦平与万安约定的押金为90000元，违反强制性规定，属于法律适用错误。1、肖邦平与万安双方所签署《房屋租赁合同》中已经明确“双方在平等自愿合法的基础上达成如下条款：其中第二条第2项约定，万安交付9万元作为押金，在第四条押金的处理中约定，若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金”。该约定没有违反法律、法规强制性规定，属于合法行为，且万安单方违约终止合同，肖邦平有权没收押金，于法有据。2、原审法院认为本案肖邦平收取万安超过三个月的押金数额违反了《广东省城镇房屋租赁条例》的强制性规定，对于多收的部分无效，肖邦平应予以退还属于适用法律错误。《广东省城镇房屋租赁条例》属于地方性法规，依据相关法律规定，民事行为只有在违反了法律、行政法规的强制性规定情形下才属于无效，故肖邦平认为一审法院适用法律错误。3、肖邦平在将涉案房屋租赁给万安时，花费了多达60万元的款项对涉案房屋进行了装修。后因万安租赁期限为2016年3月28日至2021年2月28日，租赁期限较长，肖邦平才将涉案房屋租赁给万安。现万安租赁房屋未满一年就单方违约解除合同，给肖邦平造成的损失非常巨大，肖邦平没收押金于情有理。
二、原审法院酌定肖邦平的家电损失为10000元欠妥，显失公平。在交付租赁物时，双方确认肖邦平交付给万安家电有天花机空调一台、挂机空调一台、单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冰柜一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高凳实木桌椅两套，一楼厨房设备等，并对涉案的家电进行了估价约定该批家电的价值在200000元以上，如万安损害则按价补偿给肖邦平。但是，万安在房屋租赁期间，就将绝大部分设备全部转卖，仅剩不能拆卸的和没有价值的天花机空调一台、挂机空调一台、冰柜一台没有卖出。万安行径恶劣，在肖邦平不知情的情况下，竟将清单所列的产品，基本全部卖出。而一审法院未查明事实，而且作出的判决不仅使肖邦平的损失无法挽回，而且使万安的不诚信的恶劣行径得到了鼓励，明显有损法律的公正性。因此，万安应当按照约定20万元的价格给予补偿，而一审法院无视该事实，自由酌定1万元，显失公平。综上所述，肖邦平认为一审法院查明事实不清，适用法律有误，作出的判决显示公平。因此，肖邦平特向二审法院提起上诉，请求二审法院予以支持肖邦平的上诉请求。
庭审中，肖邦平补充上诉意见如下：一、关于押金，首先，双方签订的租赁合同期间较久，为2016年3月28日至2021年2月28日，为5年的租赁期。且租赁合同的第4条押金的处理对于双方违约的责任是平等的，该条款约定租赁期间要甲方终止合同，则并补偿押金数量相等给乙方，若乙方单方面解除合同，则甲方有权没收押金。最后，因甲方租赁给乙方的租赁物含有较多财物，且价格较高，在补充的附加条件中有列名租赁物中含有的财务价格，双方认可为20万元人民币。因此双方约定的9万元押金是有相关的事实及理由的。二、关于20万元的损失，首先，合同双方均为合法的民事主体，双方在签订合同中对租赁物中的所有财物的价值予以确认，含两匹天花机空调一代、一匹挂机空调一台、单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冰柜一台、冷藏柜双开一台，消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高凳实木桌椅两套，且可以看出该楼租赁物一楼已经装修，二楼也已经装修，双方认可该租赁物的价值合计在人民币20万元以上，由乙方损坏则按价赔偿给甲方，虽然甲方无相应的证据来证明其实际损失，但在一审中的庭审列明2017年3月10日下午，肖邦平与万安在法院组织下进行现场查看，该附件的所有财物均已不在商铺内。因此，足以证明肖邦平的财物已遭到相应的损失，万安应当予以赔偿。
万安答辩称，万安与肖邦平之间租赁合同当中就押金过高的条款违背了《广东省城镇房屋租赁条例》的强制性规定，应当予以调整。一审法院对于该事实的认定以及判决正确。对于肖邦平上诉请求第二项，一审法院曾在2017年3月10日到现场进行查看，发现有一些财物、家电遗失，一审法院书面要求肖邦平作出承诺，并要求肖邦平提供财物的价值凭证，但是因为时间非常久远，肖邦平无法提供，法院询问万安肖邦平的意见，由法院对所遗失的家电进行评估认定价格，肖邦平表示同意并且认可法院的这种估价行为。
万安上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判万安无须支付肖邦平2016年11月1日至2017年1月1日的租金人民币15000元；2、变更一审判决第三项，改判万安仅支付肖邦平房屋占用费9677元（该9677元费用系超出万安被没收三个月房租的押金后所产生的的占用费）；3、本案一审案件受理费、一审反诉受理费、二审上诉费均由肖邦平承担。事实和理由如下，一、一审法院认定肖邦平没收三个月房租的押金后再次认定万安支付房租以及占用费的行为违背了《中华人民共和国合同法》以及司法解释中关于违约金过高的规定。本案中的“押金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金以及其他的违约行为设定，“押金”就是承租人对出租人违约的担保。因此，本案租赁合同的“押金”属于双方约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，肖邦平产生的损失有且仅可能是房租的损失，但是一审法院的判决导致万安被收取了相当于三个月租金的押金之后，再次被收取了租金以及房屋占用费。违约金的数额已经远远超过了对方实际损失的数额。违反了法律以及司法解释的规定。
二、一审既支持违约行为导致的押金被扣同时也支持房屋的租金，这两个行为之间是有重叠的，万安因为一个违约行为付出了两次代价。同时也使得肖邦平获取了远远超过预期的收益。因此，一审判决违反了民法当中的公平原则。请求二审予以改判。
肖邦答辩称，一、首先，万安在一审中表示愿意在2017年1月1日作为合同的解除之日来计算租金，因此，万安的第一条上诉理由没有事实和法律依据。二、万安及肖邦平双方同意在2017年3月10日作为商铺交还日期，因此，万安应当支付在此期间的商铺占有使用费。综上，一审法院认定的该项事实及法律适用正确，应当予以维持。
万安向一审法院起诉请求：1、确认万安与肖邦平签订的合同无效；2、确认万安已经于2016年10月7日通知肖邦平解除合同；3、肖邦平退还万安押金人民币90,000元；4、本案诉讼费用由肖邦平承担。庭审中，万安撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：确认万安与肖邦平双方的之间的房屋租赁合同已于2016年11月7日解除。
肖邦平向一审法院反诉请求：1、万安向肖邦平支付2016年11月1日起至2017年1月1日止租金人民币15,000元；2、万安向肖邦平支付占有使用费从2017年1月2日计算至实际搬离之日止，使用费按每月人民币7,500元计算，现暂计至2017年2月3日；3、万安向肖邦平支付10月份水费人民币119元、电费人民币1,167元；4、万安向肖邦平支付涉案商铺恢复原状费约人民币50,000元；5、万安向肖邦平补偿家电损失费人民币200,000元；6、万安承担本案诉讼费用。庭审中，肖邦平撤回第四项诉讼请求。
一审法院认定：本案所涉房产位于深圳市宝安区××区（现地址为深圳市宝安区××路××号，房产证号为粤房字第××号），该房产所有权人何某恩于2015年1月1日向肖邦平出具委托书，继续委托肖邦平负责涉案房产的管理、维修、出租，并约定管理期间出现所有法律责任由肖邦平全权负责，委托期限为2015年1月1日至2025年1月1日。2016年3月28日，万安与肖邦平双方签订《房屋租赁合同》，约定肖邦平将深圳市宝城区××栋××铺出租给万安使用，每月租金人民币7,500元，须于当月1号之前交付肖邦平；万安在签订合同时向肖邦平缴纳押金人民币90,000元，合同期限自2016年3月28日起至2021年2月28日；合同附加条件还约定：肖邦平租给万安使用的电器包括2P天花机空调一台、1P挂机空调一台、单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冰柜一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套、允许一楼厨房装修，厨房设备万安可拆卖，二楼可小装饰，不可动主体（以上价值在人民币200,000元以上），如万安损坏按价补偿给肖邦平；合同第四条约定，租赁期间若肖邦平终止合同，应补偿押金数量相等给万安，若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金。2016年3月28日，万安以银行转账方式向肖邦平支付了押金人民币90,000元及2016年4月的月租人民币5,000元，万安接收商铺后经营荆品豆花。
万安主张曾多次和肖邦平协商要求将涉案商铺转租，但肖邦平无法提供其原始的出租权利凭证，导致转租困难，且万安自身经营困难，故向肖邦平要求提前终止合同，肖邦平于2016年11月7日同意解除合同，但要没收万安缴纳的押金。肖邦平主张没有同意解除合同，万安也没有向其交还商铺；万安在庭审中表示愿意以2017年1月1日作为合同解除之日来计算租金。万安与肖邦平双方于庭审中确认万安已交清2016年10月31日前的租金，万安尚欠肖邦平2016年10月水电费人民币1,286元。
2017年3月10日下午，万安与肖邦平双方在本院组织下进行现场查看。万安与肖邦平双方均主张是对方锁了涉案商铺，没有钥匙，无法开门，故以电锯切开锁的方式打开铺门，双方确认现场情况如下：涉案商铺已较长时间无人进入，商铺一楼的厨房设备及合同中注明的单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套已不在商铺内。对于上述已不存在的电器及家具，因无法评估其价值，万安与肖邦平双方同意由一审法院酌定其价值。现场查看时，万安与肖邦平双方还表示同意以当日即2017年3月10日作为商铺交还日期。
一审法院认为，万安与肖邦平双方的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行合同，合法权利受法律保护。
本案中，万安主张肖邦平于2016年11月7日同意解除合同，但未提交充分有效的证据予以证明，故一审法院采信肖邦平的主张，确认双方的租赁合同于2017年1月1日解除，解除原因系万安单方提出，且万安于2017年3月10日将涉案商铺交还了万安，故万安应支付肖邦平2016年11月1日至2017年1月1日期间的租金人民币15,000元及2017年1月2日至2017年3月10日期间的占有使用费人民币17,177元（7,500元/月×2个月+7,500元÷31天×9天）。
关于水电费，肖邦平主张万安尚欠2016年10月的水电费人民币1,286元，万安在庭审中表示认可，故一审法院予以确认。
关于押金，肖邦平主张万安单方提前解除合同，按照双方的合同约定，肖邦平有权没收全部押金；万安主张合同约定的押金过高，有违房屋租赁缴纳租赁保证金的的惯例，导致万安承担的违约责任过重，请求法院予以调低。一审法院认为，万安与肖邦平双方约定的押金即是租赁保证金，是双方为保障合同的顺利履行而进行的约定，是双方的真实意思表示；但是，《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定，出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。本案中，万安与肖邦平双方约定的租金是人民币7,500元/月，而押金为人民币90,000元，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》关于保证金的强制性规定，故本院认定对超出的部分即人民币67,500元，肖邦平无权以押金的名义没收，应予以返还；鉴于本案所涉房屋租赁合同确系万安单方提出提前解除的，故肖邦平依约有权没收三个月租金数额的保证金，即人民币22,500元。
关于肖邦平主张的家电损失费。万安与肖邦平双方在现场查看时确认灭失的家电为：商铺一楼的厨房设备及合同中注明的单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套，其中合同约定万安有权拆卖厨房设备，故万安需赔偿肖邦平剩余家电的损失。现场查看时，肖邦平确认其家电系2014年购买，但未提交购买发票，且现已无评估的可能，故一审法院根据案情及现场情况，酌定肖邦平的家电损失为人民币10,000元，万安应予以赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认万安与肖邦平双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除；二、肖邦平于判决生效之日起三日内向万安退还多收的押金人民币67,500元；三、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2016年11月1日至2017年1月1日期间的租金人民币15,000元；四、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2017年1月2日至2017年3月10日期间的占有使用费人民币17,177元；五、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2016年10月水电费人民币1,286元；六、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付家电损失赔偿金人民币10,000元；七、驳回万安的其他诉讼请求；八、驳回肖邦平的其他反诉请求。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币1,025元，由肖邦平负担人民币769元、万安负担人民币256元；反诉受理费人民币1,352元，由肖邦平负担人民币1,137元、万安负担人民币215元。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为：肖邦平与万安签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约行事。
万安上诉称一审法院既判决没收万安相当于三个月的押金，又判决万安给付肖邦平占用房屋期间的租金，属于重复计算损失，应当不予支付租金。对此，本院认为，押金与租金属于不同的概念，租金系支付给对方的租房费用，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案，万安使用了肖邦平提供的房屋，理当按照合同约定支付租金。而押金在肖邦平与万安双方所签署《房屋租赁合同》中已经明确约定：“若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金”。根据上述约定，本案因万安单方终止合同，肖邦平有权没收押金。因此，一审判决万安因单方终止合同而不予退还部分押金以及万安应当支付使用房屋的租金，有法律与事实依据，故万安上诉称不应支付租金的理由不能成立，本院不予支持。
关于肖邦平上诉称万安的押金一审法院判决未予全部没收，系适用法律不当的问题。对此，本院认为，一审法院判决肖邦平应当退回万安超过三个月租金的押金部分，其援引的依据系《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。根据相关法律规定，民事行为违反法律、行政法规强制性的规定属于无效。上述规定属于地方性法规，既不属于法律亦不属于行政法规强制性的规定，因此，一审法院以《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条的规定判决肖邦平退还万安超过三个月租金的押金，适用法律有误，本院予以纠正。万安与肖邦平在合同中约定“若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金”。该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，且万安单方违约终止合同，故肖邦平有权没收全部押金90000元。肖邦平的该项上诉理由成立。
对于肖邦平上诉主张的家电损失费。双方在合同附加条件中约定肖邦平租给万安使用的电器及不可动主体，价值在人民币200,000元以上，其中对于厨房设备万安可以拆卖，如万安损坏按价补偿给肖邦平。万安在租赁涉案房屋时已接收了上述电器等物，但其没有证据证实已将上述电器交还给肖邦平，因此，对于其不能交还的电器应当予以赔偿。因双方约定的20万元价值中还包含了装修以及可以拆卖的厨房设备等，故对于家电损失的赔偿，本院根据本案的具体案情，除去装修以及可以拆卖的厨房设备之价值，酌定由万安向肖邦平赔偿家电损失30000元。因此，肖邦平的该项上诉理由部分成立，本院部分予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初705号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初705号民事判决第二项为：肖邦平不予退还万安押金90，000元；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初705号民事判决第六项为：万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付家电损失赔偿金人民币30,000元；
三、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初705号民事判决第七、八项；
四、驳回万安的其他诉讼请求；
五、驳回肖邦平的其他反诉请求。
如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1025元，由万安负担；反诉受理费1352元，由肖邦平负担1039元，万安负担313元；二审案件受理费分别为425元、5313元，由肖邦平负担3376.5元，万安负担2361.5元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
二〇一七年八月八日
书记员 李开宇（兼）
附：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。