江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7861号
上诉人（原审被告）：姚志刚，男，1963年6月25日生，汉族。
委托诉讼代理人：黄莉，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李声祥，男，1949年6月26日生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：孙国根，南京市秦淮区中华门法律服务所法律工作者。
上诉人姚志刚因与被上诉人李声祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚志刚上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明的事实不清，适用法律错误。本案中，涉案《房屋买卖合同》在明确上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系后，又重新对购房尾款160万元转化为借款以及借款利息、还款期限等做了明确约定。该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人认为在合同依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。一审法院仅依据合同标的为房屋所有权而认定涉案合同性质为房屋买卖合同明显不当，明显忽视了双方当事人在合同中关于160万元借款的约定，既侵犯了合同双方当事人意思自治的权利，也违背了合同自由原则。同时，严重忽略了房屋买卖的合法性以及民间借贷的客观性。二、从合同履行的角度分析，上诉人按照约定已经实际交付了购房首付款，被上诉人也依约将房屋产权变更至上诉人名下，而本应由上诉人支付的购房款160万元，也因合同中“该160万元冲抵借款”的约定，而实际履行。因此，上诉人认为在房屋买卖的法律关系中，房屋买卖合同约定的双方当事人的权利义务已实际履行完毕，并且已经在国家规定的相关部门登记公示。一审法院判令涉案合同解除，明显缺乏事实和法律依据。三、《承诺书》是以买卖合同作为对双方债权债务关系的担保，此为让与担保，因违反物权法定原则无效。四、涉案房屋已于2014年4月4日依法设立抵押，抵押权人的合法权益应优先受到保障。
李声祥辩称，涉案合同并未履行完毕，买房人至今未能付清购房款，上诉人并未完全取得涉案房屋物权，不能仅以房产证来认定。涉案协议约定先办理过户手续，后支付房款，李声祥已经履行了过户义务，但姚志刚并未履行付款义务。且姚志刚在履约期间，存在欺骗行为，在房屋过户后，姚志刚立即将涉案房屋抵押给银行办理贷款150万元，该150万元由姚志刚完全支配。姚志刚未能按时支付房款，李声祥有权收回涉案房屋。
李声祥向一审法院起诉请求：解除李声祥与姚志刚签订的房屋买卖合同、确认涉案房屋归李声祥所有；姚志刚承担本案诉讼费用、过户费。
一审法院认定事实：2014年1月27日，李声祥与姚志刚签订《房屋转让协议书》，双方约定：李声祥将其位于南京市建邺区水西门大街249号千峰彩翠大厦1305（牌号1505）房屋转让给姚志刚，转让价格190万元，过户费姚志刚承担。姚志刚须于2014年1月31日前支付前期房款30万元，待房屋产权证变更为姚志刚时，姚志刚以李声祥有偿借款方式（借期两年、年利率7.4%）支付剩余尾款总还款额为178万元，遇姚志刚无力偿还欠款情况姚志刚必须将该房出售后偿还欠款。2014年2月13日，坐落在南京市建邺区水西门大街249号1505室房屋所有权人变更为姚志刚。2015年2月27日，李声祥与姚志刚再次签订《房屋转让补充协议》，约定：由于转让房屋面临政府拆迁或置换，且姚志刚2014年经营款项未能及时回笼，致无法按原协议支付李声祥款项，姚志刚承诺于2015年11月30日前付清房款、利息及补偿款项共计180万元。2016年2月5日姚志刚出具《承诺书》，承诺于2016年3月30日前向李声祥付款，如不能完成支付李声祥有权收回房屋。2016年4月24日，李声祥向姚志刚送达书面通知，向姚志刚主张解除房屋转让协议并收回该房。2016年3月24日，姚志刚及其妻查蓓蓓公证委托黄礼财出售涉案房屋。2016年3月23日，李其伟代李声祥与姚志刚、查蓓蓓就涉案房屋签订《协议书》约定姚志刚将该房作价150万元售予李声祥，并由李声祥出资150万元给姚志刚还款解押。庭审中，李声祥及李其伟均否认李其伟具有该协议书代理权。姚志刚已支付前期房款30万元，剩余房款至今未按约向李声祥支付。
以上事实，有《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》、《承诺书》、《解除房屋买卖合同通知书》、照片、《公证书》、《协议书》、证人证言及当事人当庭陈述等证据予以证实。
经双方当事人确认，本案争议焦点为本案为房屋买卖合同纠纷还是欠款纠纷问题。
一审法院认为，本案合同标的为房屋所有权，故涉案合同性质应为房屋买卖合同，本案案由应属房屋买卖合同纠纷。李声祥与姚志刚双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，均有效成立，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方有权主张解除合同，姚志刚至今未按李声祥与姚志刚双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》及姚志刚向李声祥出具的《承诺书》中约定的付款期限付款，系迟延履行主要合同债务，且经催告后在合理期限内仍未履行，故对李声祥要求解除《房屋转让协议书》及其《房屋转让补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的应终止履行，故对李声祥要求姚志刚承担过户费的诉讼请求，一审法院不予支持；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故对李声祥要求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持，但李声祥应及时返还姚志刚已支付的前期房款30万元，如李声祥未予返还，姚志刚可另行起诉李声祥。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、李声祥与姚志刚于2014年1月27日签订的《房屋转让协议书》及2015年2月27日签订的《房屋转让补充协议》解除。二、坐落南京市建邺区水西门大街249号1505室（丘权号：482550-VII-59）房屋产权归李声祥所有。三、驳回李声祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元减半收取8250元，由姚志刚负担。
本院二审期间，本院对一审查明的事实予以确认。上诉人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。另查明，2014年8月13日，姚志刚又另行支付李声祥5万元。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，姚志刚、李声祥之间签订的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于本案纠纷的性质，双方在2014年1月27日签订的《房屋转让协议书》，合同约定以有偿借款的方式支付剩余尾款，该约定系对尾款支付方式的约定，而非借款，且该款项并未实际出借。同时，在2015年2月27日的《房屋转让补充协议》中，姚志刚承诺支付的款项性质亦为房款。故本院对姚志刚认为该合同性质已转化为借款关系的上诉意见不予支持。因姚志刚未按约定支付购房款，经催告后仍未履行，一审法院判决解除合同并无不当。涉案房屋上尚有抵押，一审法院确认涉案房屋产权归李声祥并无不当，但在返还时，应将该抵押权予以涤除后返还。
综上所述，姚志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16500元，由上诉人姚志刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一六年十二月十四日
书记员 孙雪松