辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第618号
原告：吴广发，男。
委托代理人：刘书涛，辽宁社和律师事务所律师。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东，该中心法规处副处长。
委托代理人：赵展，该中心法规处科员。
原告吴广发与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称大连公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴广发的委托代理人刘书涛、被告益凯房地产公司的委托代理人张明日、第三人大连公积金中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴广发诉称，2011年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1-11-2号房屋，房屋总价款325815元。原告按照合同约定支付了首付款75815元，并在第三人处办理了贷款25万元。但被告未能按照合同约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，被告也没有按照后来与原告签订的补充协议和承诺书约定履行交房并支付违约金的义务，被告的行为严重违反了合同的约定，原告一直按照合同约定履行还款义务而被告在2012年就停止了现场施工，导致房屋交付时间遥遥无期。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款75815元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本金17589.43元及其利息34722.85元合计52312.28元；判令被告支付原告违约金66120.35元；判令被告赔偿原告因买房屋支付的契税及其他相关费用4780.65元；判令解除原告与第三人之间的《抵押借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人大连公积金中心陈述称，由原告负责向第三人一次性偿清尚欠的借款本金232410.57元、利息2305.56元、罚息12.56元（暂计算至2015年3月1日，共计234728.69元）以至清偿日止的利息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：08201101148）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2011年10月18日，原告与第三人签订合同编号为08201101486号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元11层2号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2011年11月4日，第三人依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除关于购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元11层2号商品房的《商品房买卖合同》，同时要求解除合同编号为08201101486号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。考虑到原告的行为极可能导致《商品房买卖合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，第三人同意解除与原告签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。2011年7月19日，第三人与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》（合同编号2011080007），约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告或被告还清全部借款本息前，应确认第三人对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2011年9月26日，原、被告签订合同编号为WHT201103517号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元11层2号房屋，建筑面积60.18平方米，房屋总价款325815元。首付款75815元于合同签订当日支付，贷款25万元，买受人以住房公积金贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款75815元（含定金1万元），被告至今未交付案涉房屋。2012年5月4日，原告向大连金亿住房置业服务有限公司交契税9774.45元、印花税5元、所有权证工本费80元、他项权证工本费80元、代办手续费200元；向大连华成置业投资顾问有限公司交代办费300元；向大连市住房置业担有限公司交保证费1062.5元。
2011年10月18日，原告与第三人签订合同编号为08201101486号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元11层2号的商品房，并以该商品房进行抵押担保。2011年11月4日，第三人将25万元公积金贷款通过原告账户支付给被告。截至2014年12月2316日，原告已向第三人偿还贷款本金17589.43元，利息34722.85元，本息合计52312.28元，尚欠贷款本金232410.57元。
2011年7月19日，第三人与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》（合同编号2011080007），约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。
2013年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。
被告出具承诺书，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元／月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人大连公积金中心，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告吴广发提供的商品房买卖合同、收款收据、补充协议和承诺书、个人住房公积金贷款保证合同和个人住房抵押借款合同、贷款还款明细、收据，第三人大连公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2015年3月1日）、个人住房政策性贷款合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告吴广发与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款93284元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2013年1月9日签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告要求被告按总房款的日万分之二支付2012年10月1日至2012年12月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。
原告为购买案涉房屋所交纳的契税、维修基金、权证费、代办费，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴广发与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月26日签订合同编号为WHT201103517号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告吴广发购房首付款75815元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴广发2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款325815元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴广发损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按325815元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴广发承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按325815元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；
六、解除原告吴广发与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年10月18日签订的合同编号为08201101486号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吴广发截至2014年12月23日止已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的借款本金及利息52312.28元；
八、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告吴广发贷款本金232410.57元，并按照原告吴广发与大连市住房公积金管理中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
九、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
十、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告吴广发、被告益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十一、驳回原告吴广发的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4381元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 汪 丽
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年四月二十日
书 记 员 化凌弘
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