上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2088号
原告顾卫林，男，1968年4月26日出生，汉族。
委托代理人陈勇，上海昌申律师事务所律师。
委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。
被告吕兴华，男，1955年3月5日出生，汉族。
第三人李军明，男，1962年4月4日出生，汉族。
原告顾卫林诉被告吕兴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2014年7月21日第一次公开开庭进行审理，原告顾卫林及其委托代理人陈勇、被告吕兴华到庭参加诉讼。2014年9月2日，因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。2014年11月18日，本案第二次公开开庭进行审理，原告顾卫林及其委托代理人尹琼雪、被告吕兴华到庭参加诉讼。因审理需要，本院于2014年12月2日依法追加李军明为第三人参加诉讼。2014年12月18日，本案第三次公开开庭进行审理，原告顾卫林及其委托代理人尹琼雪、被告吕兴华、第三人李军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾卫林诉称，2014年2月9日，原、被告在中介的居间介绍下达成协议，约定被告将位于青浦区体育场路88弄14号302室房屋转让给原告，房价为人民币2，385，000元。原告于签订购房协议书当日支付定金2万元，于2月16日支付购房款30万元。2014年6月3日，原告至上海市青浦区房产交易中心核查上述房产权利信息时，发现该房屋存在220万元的抵押债权，存在不能过户的法律风险。原告认为被告不如实告知实情的行为侵犯了其合法权益，据此请求：1、判令撤销原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还给原告购房款32万元；3、判令被告支付违约金2万元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确第一项诉请即要求解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》。
被告吕兴华辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋已经抵押的事实通过中介告知原告，不存在不能过户的风险，被告要求原告继续履行合同。
第三人李军明述称，原告到中介看房子，要买系争房屋，第三人打电话给被告，与原告协商房屋价款，并代被告签订合同，也告知了原告系争房屋上有贷款设定抵押权。原告己有的房屋在其中介挂牌出售，但未卖出。2014年5月，原告表示自己的房屋不卖了，被告的房屋也不要了。第三人要求原告与被告商量，并告知原告可能会有损失，原告表示要诉讼。
经开庭审理查明，2014年2月9日，原告作为买方、被告作为卖方签订房屋买卖协议，约定房屋坐落于大豪新村体育场路88弄14号302室，建筑面积为132.91平方米；房屋转让总价为2，385，000元。合同约定付款方式为协议生效后原告首付定金，即2014年2月9日支付购房定金2万元；余款第一次付款为2014年2月20日支付30万元；第二次付款为2014年3月30日支付50万元；第三次付款为向银行贷款80万元；银行贷款审批出来产证过户当天付现金765，000元。合同中有关被告向原告交付房屋的日期、办理产权过户手续的日期均为空白。合同尾部被告的签字为：李军明代吕兴华。原告当日以现金方式向被告支付定金2万元、2014年2月16日以转账方式向被告支付房款30万元。
2013年7月2日，上海农商银行青浦支行（贷款人，以下称“农商行”）与被告担任法定代表人的上海青浦兴华压铸有限公司（融资申请人，以下称“兴华公司”）签订《上海农商银行最高额融资合同》，约定农商行向兴华公司提供总额150万元的最高额融资额度，期间为36个月，自2013年7月5日起到2016年7月4日止；合同项下融资申请人所欠贷款人的一切债务由吕兴华公司以其所有或依法有权处分的房地产财产作抵押担保，担保人与贷款人另行签订最高额抵押合同（编号：31193134110060）；合同项下融资申请人所欠贷款人的一切债务由吕兴华、方红娟个人作为连带责任保证人，担保人出具个人最高额保证担保函（编号：31193134410060）。同日，农商行（抵押权人）与被告（抵押人）签订《上海农商银行最高额抵押合同》，编号：31193134410060，约定根据融资合同，农商行同意在融资期间内，向债务人兴华公司提供最高余额折合150万元的融资额度；被告担保的债权的最高余额为折合220万元；合同项下的抵押物为房地产编号为沪房地青字（2001）第004713号，抵押物暂作价220万元。2013年7月5日，农商行作为贷款人与兴华公司作为借款人签订《上海农商银行借款合同》，约定借款金额为150万元，借款期限为自2013年7月5日起到2014年7月4日止；由抵押人被告提供最高额抵押担保，最高额抵押合同编号为31193134110060。
另查明，位于上海市青浦区体育场路88弄14号302室房屋房地产登记簿上权利人为被告，2014年6月3日上海市房地产登记簿上记载系争房屋上抵押权人为上海农商银行青浦支行，备注为最高债权限额：2，200，000元、债权发生期间：2013年7月5日至2016年7月4日。
以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述、房屋买卖协议、收据、转账凭证、房地产登记薄、最高额融资合同、最高额抵押合同、借款合同等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，被告及第三人从未告知过原告系争房屋上有抵押，是原告自己查到抵押信息的，被告存在欺诈。原告签订房屋买卖协议是有条件的，即要将自己的房屋先出售，否则不履行合同，原告也与第三人说过此事，但合同中没有约定无法继续履行合同的违约责任。现房屋上有抵押，无法办理过户，故要求解除合同。原告未发过解除合同的书面通知，但找过第三人，故认为解除合同的时间即原告起诉之日。
被告表示，要求继续履行合同。被告电话授权第三人代其与原告签订合同。被告未碰到过原告，故没有告知原告抵押情况，但被告告诉过第三人抵押信息。只要原告再支付50万元，被告就撤销抵押，房屋过户就没有问题，否则愿意赔偿原告164万元。
第三人表示，合同是第三人代被告签订，经过了原、被告同意，签订合同时第三人告知过原告房屋有贷款。原告与第三人没有约定过若卖不掉原告的房屋，系争房屋也不买了，否则应该会写进合同中。原告是先买系争房屋，再在第三人中介挂牌卖自己房屋，但在此之前原告也在别的中介挂牌。原告自有的房屋未能卖掉是因为原告不肯让价，原告在第三人处挂牌其自己的房屋在界泾港新村，挂牌价每平方米19，000元。第三人也曾向原告介绍过买家，对方提出降价，但是原告不同意降价。
原告、被告一致确认，合同中没有约定第三笔房款的支付时间。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三人受被告委托与原告签订的《房屋买卖协议》，系原、被告双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原告表示其与第三人约定过若自己的房屋卖不掉就不买系争房屋，被告、第三人对此不予确认，原告也未提供证据予以证明，对于原告的该项意见，本院不予采信。虽然被告的房屋上确实设有抵押权，但该抵押权目前未影响合同的履行，而被告也承诺只要原告支付50万元，其可以涤除抵押。原告出售自己的房屋单价高于向被告购买系争房屋的单价，在此情况下，原告完全可以将其房屋的出售价格作相应调整予以出售，从而促成原、被告之间的房屋交易。若原告按约履行付款义务，被告就能涤除设立在系争房屋上的抵押登记并可将系争房屋产权转移登记至原告名下。原告作为违约方，无权行使合同解除权，故对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告顾卫林的全部诉讼请求。
本案受理费人民币6，480元，由原告顾卫林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年三月十一日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。