重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03841号
上诉人（原审被告）周代君。
委托代理人毕建军，重庆能海律师事务所律师。
委托代理人崔婧，重庆能海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）原告重庆市渝中区中信粮油工贸公司，住所地重庆市渝中区人民路21号，组织机构代码20294779-6。
法定代表人王智康，该公司经理。
委托代理人傅远林，重庆瑞海律师事务所律师。
委托代理人贺飞亚，重庆瑞海律师事务所律师。
上诉人周代君因与被上诉人重庆市渝中区中信粮油工贸公司（以下简称中信粮油公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第09301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年4月20日，中信粮油公司（甲方）与周代君（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将上清寺路116号拆迁过渡临时门面，面积约50平方米租赁给乙方使用，租赁期限为三年，从2003年4月25日起到2006年4月25日止；乙方在每月开始经营前五天，向甲方交付租赁费1800元，延期一日，支付滞纳金千分之三，超过30日甲方有权单方面终止合同收回门面房屋，没收保证金；乙方在本合同签订时向甲方一次性缴纳保证金5400元，合同期满乙方未违约甲方如数退还乙方；合同期内乙方自行出资装饰、装修、维修、扩建、购置增添的各种设备物资等，合同期满除可拿动设备物资乙方可自行撤除外其余均不得破坏和撤除，无偿交给甲方……。该合同签订后，周代君向中信粮油公司交纳了保证金5400元，并按月交纳了房屋租金。在前述租赁合同履行过程中，中信粮油公司于2004年3月9日与周代君就上述临时过渡房的楼上部分房屋和楼下部分房屋又分别签订了《租赁合同书》，该二份合同约定的租赁期均为从2004年3月25日起到2006年4月25日止，除对楼上部分房屋约定面积为18平方米，租赁费800元，保证金5000元；对楼下部分房屋约定面积为20平方米，租赁费1000元，保证金400元；二份合同约定的其余内容与双方于2003年4月20日签订的《租赁合同书》约定的内容一致。
2006年11月8日，中信粮油公司与周代君因上述租赁合同的履行产生纠纷，诉至法院。经重庆市渝中区人民法院审理后双方达成调解协议：1、周代君向中信粮油公司支付2006年5月25日至2007年1月24日的租金9500元；2、中信粮油公司退还周代君保证金5400元。
2007年2月2日，中信粮油公司（甲方）与周代君（乙方）再次签订《租赁合同书》，约定甲方将上清寺路116号拆迁过渡房一楼一底租赁给乙方使用，从2007年1月25日起到2010年1月24日止；合同生效乙方必须在每月开始经营前五天，向甲方支付租赁费1300元，延期一日，支付滞纳金千分之三，超过30日甲方有权单方终止合同收回门面房屋，没收保证金；乙方在本合同签订时向甲方一次性缴纳保证金3900元，合同期满乙方未违约甲方如数退还乙方；合同期内乙方发生的一切费用自付，其门面装修须经甲方同意并不得破坏房屋结构；合同期内乙方自行出资装饰、装修、维修、扩建购置增添的各种生产设备物资等、合同期满除可拿动设备、物资乙方可自行撤除外其余均不得破坏和撤除，无偿交给甲方；合同期内如遇该门面拆迁等不可抗力的影响或甲方企业解体，本合同自行终止；本合同终止五日内乙方应将甲方门面并设施完好无损交还甲方，如有损坏照价赔偿；乙方在2006年5月25日至2007年1月24日，共欠甲方租金9500元，扣除乙方交甲方保证金5400元后所欠租金4100元，乙方应在十二个月内支付还清欠租，其中每月支付342元，还清为止。该合同到期后，双方未再续签。
另查明，重庆市市政建设开发总公司曾于2003年1月8日出具证明一份：位于重庆市渝中区牛角沱邮政局大门右侧一楼一底二层房屋是为解决1984年“重庆市牛角沱道路工程”拆迁户（渝中区中信粮油工贸公司原“大溪沟粮油复制品商店”自有产权面积23平方米营业用房，地址：上清寺路116号）由我司当时修建安置拆迁的过渡房，望有关部门给予办理经营等相关手续。渝中区公安分局上清寺派出所在该证明上签章注明情况属实。审理中，中信粮油公司及周代君确认本案所涉房屋“上清寺路92号背后房屋”也即“上清寺路92号附2号门面”，且该房屋在2009年12月14日已被渝中区综合执法局认定系违章建筑并拆除了楼上部分。
因周代君在合同到期后仍继续占有使用房屋，但未再支付租金，中信粮油公司遂诉至一审法院，请求：1、周代君腾空返还位于重庆市渝中区上清寺路92号背后房屋（上清寺路92号附2号，也就是合同约定的上清寺路116号拆迁过渡房）2、周代群向中信粮油公司支付从2011年8月6日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按650元每月计算（即2007年双方签订的租赁合同约定的租金标准的一半）。
上述事实，有《租赁合同书》、证明、民事调解书及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，中信粮油公司及周代君均确认“上清寺路92号背后房屋”也即“上清寺路92号附2号门面”系临时过渡房屋，且已被认定为违章建筑，故双方就该房屋签订的租赁合同应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故周代君应当将“上清寺路92号背后房屋”也即“上清寺路92号附2号门面”返还给中信粮油公司。周代君虽辩称其于1993年就对房屋进行了重建而不应返还，但双方于2007年签订的《租赁合同书》明确约定，系中信粮油公司将上清寺路116号拆迁过渡房一楼一底租赁给周代君使用，双方签订的几份租赁合同亦约定有“合同期内乙方自行出资装饰、装修、维修、扩建购置增添的各种生产设备物资等、合同期满除可拿动设备、物资乙方可自行撤除外其余均不得破坏和撤除，无偿交给甲方”。故周代君的该抗辩理由不能成立，其应当将房屋腾空返还给中信粮油公司。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，中信粮油公司与周代君最后于2007年签订的《租赁合同书》约定房屋租金为每月1300元，但基于房屋在2009年12月14日已被渝中区综合执法局认定系违章建筑并拆除了楼上部分的情况，相应租金标准应当予以调整。结合双方于2004年签订的租赁合同关于“对楼上部分房屋约定面积为18平方米，租赁费800元，保证金5000元；对楼下部分房屋约定面积为20平方米，租赁费1000元，保证金400元”的约定，现中信粮油公司以650元／月为标准主张租金并无不当。故中信粮油公司自愿按照650元／月的标准向周代君主张从2011年8月6日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，中信粮油公司的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告周代君于本判决生效之日起十日内将重庆市渝中区“上清寺路92号背后房屋”也即“上清寺路92号附2号门面”腾空返还给原告重庆市渝中区中信粮油工贸公司；二、被告周代君于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝中区中信粮油工贸公司支付从2011年8月6日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按650元／月的标准计算。本案受理费95元，由被告周代君负担。”
周代君不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回中信粮油公司全部诉讼请求。事实及理由：讼争房屋是周代君于1993年在原有搭棚基础上重新修建的房屋，即使是违章建筑，周代君才是建筑人、实际占有人，应受法律保护。周代君在租赁合同形成前就已经实际使用讼争房屋，是原始取得。基于合同无效而返还的应当是合法财产，本案房屋是违章建筑，故不应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定予以返还。
中信粮油公司答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
二审中，周代君提交重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第4042号案件的材料（复印件）一套，以证实其从1994年2月28日起就讼争房屋与中信粮油公司签订了承包协议书，从1999年3月1日起就讼争房屋与中信粮油公司签订了租赁协议书；以及其于1993年重建了讼争房屋，只是迫于中信粮油公司的威胁才与公司签订了合同。中信粮油公司认可与周代君自1994年起就讼争房屋建立了承包关系，自2003年起建立租赁关系，但只认可周代君在使用房屋过程中有少量添附或修缮行为，不认可周代君重建了讼争房屋。中信粮油公司提交重庆市渝中区综合行政执行局行政处罚听证告知书、处罚决定书、强制执行决定书责令限期改正通知书（均系复印件）各一份，以证实讼争房屋在2009年被拆除时相关部门是将该公司作为的处罚对象。周代君对中信粮油公司举示的证据真实性无异议，但辩称周代君自1992年起就实际占有讼争房屋，2009年相关部门强拆时没有找到周代君才将处罚对象写成了中信粮油公司。
本院二审查明，自1994年2月28日起至2003年，中信粮油公司和周代君就重庆市渝中区“上清寺路92号背后房屋”也即“上清寺路92号附2号门面”建立了承包关系，周代君以按月支付承包费为对价开始使用前述房屋。周代君在承包、租赁期间对房屋进行过修缮。
二审查明的其余案件事实与一审查明的事实相同。
本院认为，周代君自1994年起基于承包关系由中信粮油公司获得讼争房屋的使用权，2003年起双方针对讼争房屋又建立了租赁关系。虽然讼争房屋系临时过渡房屋且已被认定为违章建筑，双方签订的一系列承包协议和租赁协议均属无效，但不能由此否定周代君系从中信粮油公司取得的讼争房屋占有权。本案中，周代君举示的证据仅能证实其在使用房屋期间进行过修缮，不能证实房屋全部系周代君在承包后重新修建；也不能证实1994年至2007年间，双方之间的多份承包协议、租赁协议是周代君受中信粮油公司胁迫所签。本院认为，周代君应当将基于无效合同取得的讼争房屋返还给中信粮油公司并承担相应的占有使用费。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。周代君的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由周代君负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 张雪方
审判员 秦 敏
审判员 段晓玲
二〇一四年九月二十八日
书记员 杨 静