北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6988号
上诉人（原审原告）：北京铁直物业管理有限公司，住所地北京市海淀区白塔庵汉荣家园1号楼1层。
法定代表人：赵彦春，总经理。
委托诉讼代理人：张登利，男，北京铁直物业管理有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：马薇，女，北京铁直物业管理有限公司会计。
被上诉人（原审被告）：苗永安，男，1945年11月9日出生。
委托诉讼代理人：苗培。
上诉人北京铁直物业管理有限公司因与被上诉人苗永安物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京铁直物业管理有限公司（下称铁直物业公司）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持我公司全部起诉请求。事实和理由：一审法院以过诉讼时效为由，驳回我公司的诉讼请求，是错误的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此规定，2017年6月30日我公司在本案起诉之前已经依法向业主发出书面催缴物业费的催缴函，明确要求苗永安支付2011年10月1日至2017年6月30日期间的物业费，因此诉讼时效自我公司催告和起诉之后已经中断，应当重新计算，我公司上诉请求并未超过诉讼时效；其次鉴于物业服务的特殊性，我公司一直持续在为苗永安所在小区提供物业管理服务，且每年都在苗永安房门张贴物业催缴函或在楼道张贴物业费催缴公告的方式行使权力，并不存在怠于行使权利的情况，况且在起诉前，我公司也以书面形式向苗永安主张2011年10月1日至2017年6月30日期间的物业费，这都足以证明我公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。
苗永安辩称：同意一审法院判决。不同意铁直物业公司的上诉请求。我从未与铁直物业公司签订物业服务合同；铁直物业公司主张的违约金，不知从何而来；铁直物业公司主张的物业费已过诉讼时效。
铁直物业公司向一审法院起诉请求：判令苗永安支付2011年10月1日至2017年6月30日拖欠的物业服务费共计14031.01元，并支付延期缴纳物业费的违约金7000元。
一审法院认定事实：北京市丰台区×××1708室（下称1708号房屋）房屋登记的所有权人系苗永安，房屋建筑面积为70.128平方米。
×××17号楼由铁直物业公司实施物业管理服务。
2016年6月，×××17号楼召开了临时业主大会，并决议本楼业主个人交费的物业费标准将按评估监理公司的评估结果执行，授权委托本楼业主李××、娄××、刘××代表本楼全体业主向街道办事处和辖区居委会报备召开临时业主大会事宜，提请街道办事处和居委会监督、指导、协助，与铁直物业公司共同选定并委托评估监理公司。同年7月，李××、娄××、刘××与铁直物业公司经过协商，共同选定青宇（北京）物业服务评估监理有限公司（下称青宇公司）对×××17号楼2016年6月6日至2019年6月5日的物业服务费标准进行评估，期间，全体业主按青宇公司评估确定的物业服务费标准向铁直物业公司缴纳物业服务费。后，青宇公司出具《物业服务费用评估报告摘要》，载明评估报告有效期为两年，即2016年10月25日至2018年10月24日，物业服务费用收费标准测算为住宅收费标准为2.95元/平方米/月。
2017年6月30日，铁直物业公司向苗永安催收1708号房屋2010年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，共计12056.28元，滞纳金14001.74元。
审理中，苗永安称铁直物业公司的服务存在瑕疵，并提供照片予以佐证。铁直物业公司对照片的真实性不予认可。铁直物业公司与苗永安均认可×××17号楼电梯个别按钮无法使用。
一审法院认为，铁直物业公司与苗永安虽未签订书面的物业服务合同，但铁直物业公司向苗永安居住的×××17号楼提供物业服务，铁直物业公司与苗永安之间形成了事实上的物业服务合同关系。苗永安在享受了铁直物业公司提供的物业服务后，应交纳物业费。鉴于铁直物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故法院对苗永安应交纳物业费进行酌减。关于铁直物业公司主张违约金一节，因其提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。苗永安称铁直物业公司的物业费收费标准过高，证据不足，法院不予采信。关于苗永安抗辩称铁直物业公司的主张超过诉讼时效一节，根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。铁直物业公司于2017年7月16日向苗永安催缴2011年10月1日至2017年6月30日期间的物业费，其与苗永安之间未约定物业费交纳时间，故每年最后一日应为苗永安交纳该年度物业费的最后日期。苗永安自2011年10月1日起未交纳物业费，铁直物业公司明知其民事权利受到侵害而怠于行使，故对铁直物业公司主张2011年10月1日至2014年12月31日期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，一审法院于2018年5月28日判决：一、苗永安于判决生效之日起七日内给付北京铁直物业管理有限公司二〇一五年一月一日起至二〇一七年六月三十日止的物业服务费5490元;二、驳回北京铁直物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铁直物业公司提交：1、电梯维修照片五张及电梯工程甲乙双方验收书，用以证明电梯修好了，用公共维修基金还有一部分是我公司垫付的；2、常规维修项目派工单3张，用以证明苗永安对我公司的服务都满意；3、苗永安与铁直物业公司签订的物业服务合同，用以证明双方存在合同关系；4、向苗永安邮寄催缴函的特快专递回执单（收件人处没有显示收件人签字）及催缴函，用以证明我公司曾在2013年6月向苗永安追缴过物业费。苗永安针对上述证据，质证意见为：证据1的真实性予以认可，但认为维修电梯是铁直物业公司的本职工作，证据2中2010年的两张维修单，我不认可，因为那时我还不是1708号房屋的产权人，另一张维修单我认可真实性，证据3合同共计三页，最后一页上的我的签字是我签的，我对合同前两页有质疑，不知道怎么嫁接的，证据4特快专递回执单上没有收件人签名，我没有收到过这个催缴函。
本院认为，关于铁直物业公司物业服务是否存在瑕疵问题，虽在本院审理中，铁直物业公司为证明其公司提供的物业服务已达标，提交了电梯维修照片及电梯工程甲乙双方验收书，但上述证据显示时间为2018年6月、7月，均晚于一审法院判决之日，同时提交了常规维修项目派工单，但上述证据仅能证明其公司履行了部分维修服务项目，不足以证明其公司提供物业服务全面达标，故一审法院采信苗永安提交的相应证据，认定铁直物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对苗永安应交纳的物业服务费予以酌减，并无不当。
关于铁直物业公司的诉讼请求是否过诉讼时效的问题，因铁直物业公司于2017年7月16日向苗永安主张催缴2011年10月1日至2017年6月30日期间的物业费，故一审法院认定铁直物业公司主张的2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费已过诉讼时效，并无不妥。虽在本院审理中，铁直物业公司提交了特快专递回执单，但该回执单上没有显示收件人签收情况，无法认定铁直物业公司已向苗永安进行过催缴，另虽铁直物业公司主张其每年都在苗永安房门张贴催缴函或在楼道张贴催缴公告，但在苗永安对此不予认可的情况下，铁直物业公司并未就其陈述提交相应证据予以证明，故对其上述陈述，本院均不予采信。
另，在本院审理中，铁直物业公司提交其与苗永安签订的物业服务合同，苗永安对该合同其落款处签名的真实性予以认可，虽苗永安对该合同前两页内容存在质疑，但并未其质疑提交相应证据予以证明，故本院认定该合同的真实性。
综上所述，铁直物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由北京铁直物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年七月十三日
书记员 房依彤