广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5736号
原告：陈桂芳，女，1980年9月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：李艳娜、陈艳霞，均系广东天高律师事务所律师。
被告：涂勇，男，1974年12月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
被告：彭立娟，女，1978年1月17日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
委托代理人：涂勇，男，1974年12月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
原告陈桂芳诉被告涂勇、彭立娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告张桂芳及其委托代理人李艳娜、陈艳霞，被告涂勇，被告彭立娟的委托代理人涂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈桂芳诉称：原、被告于2016年7月6日签订《房地产买卖合同》，约定：被告涂勇向原告出售其名下位于江门市蓬江区骏景湾豪庭湖景庭某幢某室房产，建筑面积144.25㎡，总成交价为人民币1180000元，该房产没有抵押给银行，原告于2016年7月6日签署本合同当天向被告支付购房定金50000元，2016年8月30日内，必须到房产交易中心办理涉案房屋的过户手续，被告保证本合同签订之前已涉及的产权、债权、税项、租赁、抵押（银行按揭贷款除外）、查封等事宜已经清理完毕，并保证本合同履行后因此引起的一切法律责任概由被告负责。签订合同后当天，原告委托陈女福向被告涂勇指定的被告彭立娟（被告涂勇的妻子）名下银行账户转入购买涉案房产的定金人民币50000元，彭立娟于同日开具定金收据给原告，确认已收到该定金。2016年7月16日，原、被告双方委托中国建设银行江门市分行办理涉案房产的二手楼按揭。2016年7月22日原告为办理涉案房屋按揭手续支付了评估费人民币5375元。至此，原告依约为办理涉案房产过户手续做好一切准备。而到2016年9月初，原告与被告约定办理涉案房产过户手续的期限已过，被告未依约履行义务，已属违约。后来，原告咨询银行以及中介公司后才发现，被告违约是因其在签订《房地产买卖合同》前已将该房产抵押给银行，现无法偿还银行贷款，所以无法为原告办理过户手续，无法继续履行合同。依据上述合同第六条第二款的约定，被告涂勇应依约双倍返还定金人民币100000元给原告。另，被告彭立娟是被告涂勇的妻子，涉案房产属于夫妻共同财产，出售涉案房产是两被告共同的意愿，被告彭立娟也是定金的指定收款人，因此，被告涂勇对原告应承担的全部赔偿责任属于两被告的夫妻共同债务，被告彭立娟应承担连带责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原告陈桂芳与被告涂勇于2016年7月6日签订的《房地产买卖合同》；二、被告涂勇向原告返还双倍定金人民币100000元及支付利息（从起诉之日即2016年10月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至定金还清之日止）；三、被告涂勇向原告赔偿损失（评估费）人民币5375元及支付利息（从起诉之日即2016年10月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至费用付清之日止）；四、被告彭立娟对被告涂勇负担的上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费全部由两被告承担。
陈桂芳在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、两被告身份证，证明被告的主体资格；
3、结婚证，证明两被告是夫妻关系；
4、房屋买卖合同，证明原、被告于2016年7月6日签订《房地产买卖合同》，并就有关买卖事项进行了约定；
5、委托付款函；
6、情况说明；
7、陈女福身份证；
8、智慧柜员机业务回执；
9、中国建设银行账户交易明细，以上证据证明原告委托陈女福向被告涂勇指定的被告彭立娟名下账户转入购买涉案房产的定金人民币50000元；
10、定金收据，证明被告彭立娟于2016年7月6日确认已收到购买涉案房产的定金人民币50000元；
11、买卖双方委托书；
12、评估费收据，以上证据证明原告于2016年7月22日为办理涉案房屋按揭手续支付了评估费人民币5375元；
13、不动产登记信息证明，证明涉案房产已被江海法院及蓬江法院查封，被告违反了上述合同第5条的约定，无法与原告进行交易；
14、（2014）江海法执字第626-2号执行裁定书、（2014）江蓬法执字第1961-2号执行裁定书、（2014）江海法执字第174-1号执行裁定书，证明涉案房屋查封的状况以及被告的债务情况。
被告涂勇、彭立娟共同辩称：一、原告陈桂芳的母亲陈女福于2016年7月6日与被告涂勇的妻子彭立娟、江门市裕隆基地产营销策划有限公司经办人胡明三方共同签订《房地产买卖合同》，陈女福以银行转账方式向彭立娟支付定金人民币50000元，彭立娟开具了收款收据给陈女福，合同即日生效。二、原告于2016年7月底电话要求被告将已签订的《房地产买卖合同》中的买方陈女福变更为陈桂芳，被告涂勇于2016年8月初按原告陈桂芳的要求在裕隆基地产公司，与经办人胡明三方共同重新签订《房地产买卖合同》，原合同当场撕毁，除买卖方用户名变更外，其他内容、日期及收款收据与之前签订合同的内容完全一致，当日，被告涂勇在原告陈桂芳和裕隆基地产公司陪同下补签和递交了建设银行办理原告陈桂芳申请按揭所需要的资料，同时，被告涂勇向裕隆基地产公司黄小姐说明了被告名下房产在建行总行抵押担保，并已被蓬江法院和江海法院查封，经建行总行、江海法院执行局同意，被告涂勇将名下房产变卖来还清债务，被告涂勇承诺建行按揭审批通过后5个工作日内完成房屋解封。三、被告涂勇一直等待原告陈桂芳和建行按揭审批通过的通知，2016年8月28日，裕隆基地产公司经办人胡明电话通知被告，建行按揭审批已经通过，2个工作日内无法完成过户手续，要求被告与原告前来该公司签订合同过户延期手续。原告陈桂芳答应延期但没有过来。9月1日再次约好合同三方见面，原告提出被告须减少人民币1万元才答应签延期手续，延期到20日。次日，被告涂勇同意减少人民币1万元，要求原告尽快签订过户延期手续，以便被告合作的投资公司将建行总行的抵押担保贷款还清并进行解封，被告涂勇当时解释投资公司的利息按天计算，还贷人民币100万元的利息每天要人民币5000元。三方沟通过很多次，原告同意延期但一直不签延期手续，还贷工作无法完成。2016年10月，裕隆基地产公司吴经理约同原、被告调解，希望被告涂勇能减少房款人民币6万元，被告涂勇表示最多接受减少人民币2万元。四、被告涂勇的债务情况如下：于2012年5月18日为哥哥涂万祥在江门建设银行总行抵押担保人民币70万元，截止目前利息为人民币27万元，共计人民币97万元，建行吴先生答应还款完成后，次日即可解封。（2014）江海法执第626-2号，涂勇与周久植民间借贷纠纷一案，双方协商经江海法院执行局同意，房屋买卖过户前结案，房产解封，过户完成后当日涂勇向周久植支付人民币10万元。综上，原告因更改合同导致买卖双方申请银行办理按揭审批的资料过迟，银行按揭的审批通知，原告陈桂芳迟迟没有通知被告涂勇，以致双方无法在规定的时间内完成过户手续。另外，本案应当由被告涂勇承担责任，本案由被告涂勇引起，被告彭立娟一直都知道被告涂勇与原告买卖合同之间的事情，最开始是由原告的母亲与被告彭立娟签订房屋买卖合同，被告彭立娟也收取了原告母亲支付的定金，当时被告涂勇没有在现场，后来第二次由于原告要求更改合同主体，所以才由被告涂勇与原告签订第二次买卖合同，被告彭立娟没有签订第二次的合同，现在被告彭立娟对被告涂勇有意见，如果还要被告彭立娟承担本案责任，将会引起家庭更大的矛盾。
被告涂勇、彭立娟在举证期限内没有提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告陈桂芳与被告涂勇于2016年7月6日签订《房地产买卖合同》，主要约定：“甲方（卖方）：涂勇，乙方（买方）：陈桂芳，丙方：江门市裕隆基地产营销策划有限公司。甲、乙双方通过丙方的中介行为达成交易坐落于江门市蓬江区骏景湾豪庭湖景庭某幢某室全部，房地产权证号码：粤房字第××号，建筑面积：144.25㎡（以产权证面积为准），该物业现在没有抵押给银行。该物业总成交价为人民币1180000元（壹佰壹拾捌万元）。付款方式：乙方于2016年7月6日签署本合同当天向甲方支付购房定金人民币50000元。甲、乙同意于本合同签订之日起18日内共同向银行递交相关资料，方便乙方办理银行按揭贷款手续，乙方拟采用商业贷款，拟贷款金额为人民币800000元，甲、乙确定在银行批准乙方的按揭贷款申请后在5个工作日内即2016年8月30日内，必须到房产交易中心办理该物业的过户手续。过户当日或之前，乙方应将其应付甲方的余下房款（总房价减定金减银行按揭贷款额后的房款）人民币330000元支付完毕，按揭贷款部分的房款，需待该物业实际过户后由银行直接支付给甲方。如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易延迟，则上述交易过户时间顺延…违约责任：如因乙方未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方在没收乙方已付定金并转作违约金的同时，甲方有权将该物业再次转让给第三人。但甲方不得再另向乙方追究其他责任，且本合同作自动解除处理，已收房款应于合同解除之日起十天内退还给乙方。如因甲方未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方须双倍返还定金给乙方，作为违约金以弥补乙方之损失，另外，若乙方已交付首期房款（不含定金），甲方须按已收首期房款总额的10%向乙方支付违约金，但乙方不得再另向甲方追究其他责任，且本合同作自动解除处理，已收房款及违约金均在合同解除之日起五天内退还…履行期限不明确的，以房管部门、银行、守约方或丙方发出通知之日起五天内为履行期限…。”
原告提供的《收据》（NO.0008917）载明：“今收到陈女福交来购买江门市蓬江区骏景湾豪庭湖景庭某幢某室定金人民币50000元，经收人：彭立娟（加盖指纹），2016年7月6日…。”原告提供的中国建设银行江门象山支行出具的《账户交易明细》载明：“客户名称：陈女福，账号：55×××18，摘要：跨行转出，交易日期：2016年7月6日，交易金额：-50000.00元，对方账号：62×××79，对方户名：彭立娟…。”原告提供的《情况说明》载明：“本人陈女福（身份证号码：）根据女儿陈桂芳（身份证号码：）的委托在2016年7月6日经本人银行账户（开户名：陈女福，银行账号：55×××18，开户行：中国建设银行江门象山支行）向彭立娟账户（户名：彭立娟，银行账号：62×××79）转账支付人民币50000元。特此说明。落款说明人签名：陈女福（加盖指纹），2016年9月28日。”原告提供的《收据》（NO.1207378）载明：“今收到4313B江门市骏景湾湖景庭某幢某室交来评估费人民币5375元，2016年7月22日…。”
原告提供的《买卖双方委托书》载明：“陈桂芳在中国建设银行江门市分行办理二手楼按揭，购买江门市蓬江区骏景湾豪庭湖景庭6幢1002房屋，其委托中国建设银行江门市分行将陈桂芳办理的二手楼按揭贷款80万元划入涂勇的账户…落款买方委托人（买受方）签名：陈桂芳，卖方委托人（出让方）：涂勇，2016年7月6日。”原告提供的《结婚证》载明：“持证人：彭立娟，登记日期：1998年1月17日，备注：结婚证遗失，补发此证，2015年11月10日，姓名：彭立娟、涂勇…。”原告提供的《不动产登记信息证明》载明：“权属人：涂勇，房屋坐落：蓬江区骏景湾豪庭湖景庭某幢某室，建筑面积：144.25㎡，抵押情况：抵押权利人：中国建设银行江门市分行，抵押范围：1002室全部，查封情况：查封单位：江海区人民法院、蓬江区人民法院，查封日期：2013年11月27日、2014年10月10日…。”
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告陈桂芳与被告涂勇均确认其双方签订的《房地产买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于原、被告在本案是否构成违约的问题。依据原告与被告涂勇签订的上述《房地产买卖合同》的约定，原告于签署本合同当天向被告支付购房定金人民币50000元，原、被告于本合同签订之日起18日内共同向银行递交相关资料申请按揭贷款，在银行批准按揭贷款申请后在5个工作日内即2016年8月30日内到房产交易中心办理过户手续，过户当日或之前，原告支付余下房款。上述合同虽列明售卖房屋1002室没有抵押给银行，但被告在出售该房屋时，该房屋已设有抵押，并已被查封，而原告陈述被告及经纪方当时陈述该房屋没有设有抵押及被查封，被告也陈述没有直接告知原告，只是告知了经纪方，被告也未能举证证明原告在受让该房屋时已知道上述情况，因此，结合上述约定，虽原告应先审批好银行按揭贷款后，原、被告双方才办理房屋产权转移登记手续，但在1002室房屋仍设有全范围抵押（最高额抵押）的情况下，原告必然无法办理上述按揭贷款，而被告至今没有注销该房屋的抵押登记以及解除查封以使该房屋可以正常进行交易，显然已违反上述约定，依法应承担相应的违约责任。由此，原告要求解除合同的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为原告一直不配合签订房屋过户时间延期的协议，导致合同无法交易等的意见，因被告作为卖方本应保证所出售房屋的权利清晰，可以正常交易，且原告是否签订延期协议与被告应先履行注销抵押登记等义务没有直接联系，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
关于原告主张的定金、损失及利息等如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及结合原、被告的上述约定，原告要求被告涂勇返还双倍定金人民币100000元的请求合法合理，本院予以支持。对原告主张的损失及利息。这实际上涉及的是损失与定金并存时的处理原则。从《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十五条规定的内容来看，定金从性质上来说是债权的担保，而赔偿损失是当事人一方违约而应承担的法律后果。再结合上述《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”由此可见，当事人之间约定了定金，违约一方当事人给守约一方当事人又造成损失的，判断是否同时适用的原则是定金罚则能否弥补守约方的损失，即在同一诉讼中，在定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，二者可以并用，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。在适用定金罚则足以弥补守约方的损失时，当事人可以选择适用定金罚则还是赔偿损失，从而避免加重对违约方的惩罚。在本案中，因原告已依《房地产买卖合同》的约定主张被告返还双倍定金，即其选择适用定金罚则，而原告除举证证明因被告违约致使双方无法继续履行合同，造成已支付的评估费无法退回的损失外，未能提供证据证明有造成其他损失，故原告在主张返还的定金金额已超过其举证的损失的情形下，再行要求被告赔偿上述损失即评估费及支付利息的请求依据不足，本院不予支持。
关于被告彭立娟对被告涂勇负担的上述债务是否应承担责任的问题。因被告涂勇在向原告出售房屋时与被告彭立娟仍处于夫妻关系存续期间，被告彭立娟也曾签订房屋买买合同，并收取购房定金，其知道并同意将房屋出售给原告，故虽本案的购房合同最后由被告涂勇与原告签订，结合上述情况，被告涂勇一方收取的定金应视为其与彭立娟夫妻共同财产，由此产生的债务应视为夫妻共同债务，因此，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”原告要求被告彭立娟对上述返还定金义务承担共同清偿责任的请求合法合理，本院予以支持。原告要求被告彭立娟对此承担连带清偿责任的表述有误，本院在此予以更正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈桂芳与被告涂勇于2016年7月6日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告涂勇、彭立娟应自本判决生效之日起十日内向原告陈桂芳返还双倍定金人民币100000元；
三、驳回原告陈桂芳的其他诉讼请求。
被告涂勇、彭立娟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2408元，保全费1047元，合共3455元，由原告陈桂芳负担176.2元，被告涂勇、彭立娟负担3278.8元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 刘驾涛
人民陪审员 李建华
二○二○一七年二月十日
书 记 员 李贞琴