北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12485号
上诉人（原审被告暨反诉原告）高玉荣，女，1977年9月13日出生。
委托代理人商广伟，北京市辉瑞律师事务所律师。
委托代理人翟晶，北京市辉瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）北京东君房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇中心区南侧高丽营小区1栋。
法定代表人张雷，董事长。
委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。
上诉人高玉荣因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人高玉荣及委托代理人商广伟、翟晶，被上诉人北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君公司）之委托代理人陆逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东君公司在原审法院诉称：2009年11月7日，原、被告双方就被告购买原告开发的房屋事宜达成一致，当日双方签署《商品房预售合同》（合同编号：×1）。合同约定：原告将顺义区高丽营镇中心万万树花园AE-C410型住宅-1层的房屋出售给被告，房屋面积为524.62平方米，总价为人民币壹仟肆佰零拾伍万玖仟捌佰壹拾陆元整（小写：14059816元）。买受人即被告采用一次性付款方式，于签署合同当日支付房屋价款。同时合同中还约定如果买受人即被告逾期付款，逾期天数在玖拾日之内，被告应按日计算向出卖人即原告支付逾期应付款万分之贰的违约金，于实际付款之日起叁拾日内支付违约金后，合同继续履行。逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起叁拾日内按照购房款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同签订后，被告却未按合同约定交付相应房款，经原告再三催促，被告却始终未能支付房款。原告认为：被告在签订合同后未及时支付房款且经催促后仍未履行，其行为已经严重违反合同约定，导致合同目的不能实现。根据《合同法》相关规定及双方之间签署的《商品房预售合同》约定，双方之间的商品房预售合同应当解除，故根据民诉法之规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。原告诉讼请求为：1.判令解除双方于2009年11月7日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》；2.判令被告协助原告办理顺义区高丽营镇中心AE-C410型住宅-1层全部房屋的网签注销登记手续；3.诉讼费由被告承担。
高玉荣在原审法院辩称：被告不同意原告的诉讼请求。2009年初原告法定代表人与被告口头约定，如果被告在2009年取得涉诉小区较好的销售业绩，将奖励被告一套别墅，作为工作的回报，因此双方签订了涉诉房屋买卖合同。同时，原告用行为三次确认了双方之间的口头协议，免除了被告在合同中的付款义务，被告对此有证据证明。合同解除权属于形成权，受除斥期间的约束，在解除权形成后一年内不行使将归于消灭。原告发催告时间及起诉时间均超过了本案除斥期间的范围。原告享有解除权的期间是被告逾期付款90日起开始计算，即原告在2010年2月6日起享有解除权，到2011年2月5日解除权丧失。涉诉房屋买卖合同不存在解除的问题，原告应当继续协助被告办理过户手续。被告要求驳回原告的全部诉讼请求。
高玉荣在原审法院反诉称：反诉原告与反诉被告存在劳动关系，反诉原告为反诉被告的副总经理。2009年反诉被告承诺反诉原告业务达标即送顺义区高丽营镇中心万万树花园AE-C410型住宅作为奖励，于是双方以2009年11月7日签署《商品房预售合同》（合同编号：×1）的方式将房屋奖励给反诉原告。奖励情况是反诉原告与反诉被告的法定代表人在2009年初口头协商的，当时并没有明确具体奖励的标的物。2010年3月10日，因反诉原告按照反诉被告的要求完成工作任务，反诉被告将上述合同原件交付给反诉原告以确定房屋作为奖励政策的承诺，但至今未将涉诉房屋交付给反诉原告。合同交付后，反诉被告迟迟不为反诉原告办理房屋产权过户。签署合同时附件五对付款方式进行了约定，第一种理解是签署合同时已经缴清了全部房款，由此表明反诉被告对口头承诺的确认；第二种理解是签署合同时虽然没有缴清全部购房款，在签订合同第二日反诉原告就构成违约，但反诉被告在较长时间内不持异议，并在2010年3月10日将合同原件交付反诉原告，说明反诉被告对年初口头奖励进行确认，免除反诉原告支付购房款的义务。涉诉合同所涉的单价与当时市场行情不符，大概是当时市场价格的两倍以上。
综上，反诉原告提起反诉，请求判令：1.反诉被告协助反诉原告将顺义区高丽营镇中心AE-C410型住宅-1层全部房屋过户至反诉原告名下；2.反诉被告承担全部诉讼费用。
东君公司就高玉荣反诉在原审法院辩称：反诉原告的反诉请求与事实不符，反诉被告及反诉被告法定代表人并没有承诺赠送给反诉原告一套别墅，也没有承诺如果反诉原告业绩达标就奖励反诉原告一套别墅的事实。反诉原告主张奖励别墅与情理不符，因涉诉别墅价值近1500万元，如果涉及奖励必然会有双方之间的书面约定。根据反诉原告的陈述，双方商谈奖励事宜时没有具体约定奖励哪套别墅，而别墅的价值根据面积不同价值差别较大，并且在不区分具体情况的前提下提出奖励与情理不符。奖励与劳动合同关系密不可分，因此反诉被告认为反诉原告可以先通过劳动仲裁予以确认再行主张权利。根据双方签订的房屋买卖合同，只能确认双方之间建立房屋买卖关系，不能体现任何奖励的内容，即使存在奖励，也应视为反诉原告对于奖励的放弃，何况并不存在任何奖励的情况。对于反诉原告主张反诉被告没有积极主张购房款就视为放弃收取购房款是没有依据的，反诉被告曾多次要求反诉原告支付购房款，并且也曾发过函件。由于反诉原告曾担任反诉被告的副总经理，而负责催款的部门也是在反诉原告的主管下，反诉原告怠于履行付款义务违反了诚实信用原则，也违反了劳动合同的忠诚义务。即便反诉被告怠于履行催款义务，也不代表反诉被告放弃了收取购房款的权利。反诉原告对于附件五的理解是单方错误理解，反诉被告出售给反诉原告涉诉房屋时符合当时的市场行情，甚至略低于市场价。
原审法院经审理查明：2009年7月1日，高玉荣（乙方）与东君公司（甲方）签订《劳动合同书》，约定乙方同意根据甲方工作需要，在管理类岗位工作，合同期限自2009年7月1日起至2011年3月31日。双方均认可高玉荣履行劳动合同至《劳动合同书》约定的期限届满，履约期间担任副总经理的职务，主管销售，离职时双方未就劳动合同产生争议。高玉荣并主张其于2009年2月即进入东君公司工作，但直至2009年7月1日双方才签订《劳动合同书》。东君公司对高玉荣该主张不予认可。
2009年11月7日，东君公司（出卖人）与高玉荣（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为×1，合同约定高玉荣购买坐落于顺义区高丽营镇中心AE-C410型住宅-1层全部房屋。该合同第五条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币26800元，总价款人民币14059816元。第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第壹种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起叁拾日内按照购房款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起叁拾日内向出卖人支付违约金。第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。第三十二条约定：本合同及附件共45页，一式肆份，具有同等法律效力，其中出卖人贰份，买受人壹份，所在区建委备案壹份。附件五付款方式及期限的约定（一次性付款）的内容为：于签署正式房屋买卖合同当日，缴清全部房价款人民币壹仟肆佰零拾伍万玖仟捌佰壹拾陆元整（小写RMB￥14059816.00元）。该合同于2009年11月7日办理了商品房预售合同联机备案，商品房预售合同联机备案表载明：合同网上签约日期为2009年11月7日，合同总价款为￥14059816。该合同签订后，高玉荣未向东君公司支付购房款。东君公司于2013年12月17日向高玉荣发出催告函，催告高玉荣支付购房款。
高玉荣持本诉答辩意见及反诉理由不同意东君公司的诉讼请求，称其于进入东君公司工作前即在2009年年初与东君公司法定代表人张雷达成口头协议，内容为：高玉荣于2009年12月31日前完成3.7亿元销售额的业绩，东君公司就奖励其一套别墅。高玉荣称约定时因高玉荣处于弱势地位没有选择权，故对于奖励别墅的面积及具体情况没有约定。
为支持其辩称及反诉请求，高玉荣提交如下证据：
1.2009年5月15日高玉荣（买受人）与东君公司（出卖人）签订的合同编号为×2的《商品房预售合同》，证明东君公司就奖励高玉荣一套别墅的口头协议第一次履行。该合同约定高玉荣购买坐落于顺义区高丽营镇AE-A501型住宅-1层AE-A501型住宅房屋，单价每平方米人民币26000元，总价款13592280元，买受人采取一次性付款方式付款，于签署正式房屋买卖合同当日缴清全部房价款。
2.商品房预售合同备案解除申请表，证明由于合同编号为×2的《商品房预售合同》所涉房屋被其他客户看好，东君公司法定代表人张雷与高玉荣商定另更换一套房屋作为奖励，故解除合同编号为×2的《商品房预售合同》。高玉荣称东君公司出售该套房屋的单价是1万余元。
3.签订时间显示为2010年3月10日的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》，证明在2009年销售年度结算后，高玉荣完成了3.7亿元的销售业绩，东君公司将涉诉房屋奖励给高玉荣，因此东君公司将该合同原件给付高玉荣，同时免除了高玉荣的付款义务。高玉荣称2009年11月7日签订合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》后，东君公司并未将合同原件给付高玉荣。签订时间显示为2010年3月10日的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》与2009年11月7日双方签订的《北京市商品房预售合同》内容相同。高玉荣称2010年3月10日所签订合同是对2009年11月7日双方签订合同的确认，并非重新签订合同，两次签订合同都是东君公司用行为确认双方之间关于奖励的口头协议。
4.签订时间显示为2009年5月15日的合同编号为×3的《商品房预售合同》复印件，证明与涉诉房屋同等户型的房屋2009年的销售单价为1.1万元左右。
5.财务报表打印件一组，证明在高玉荣的主持下，2009-2010年度销售业绩是上一年度销售业绩的十倍，表明东君公司法定代表人张雷与高玉荣之间关于奖励的口头约定及高玉荣的工作能力。
对上述证据，东君公司质证意见为：认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称该合同不能体现东君公司法定代表人对高玉荣存有口头承诺；认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称该申请表只能表明双方解除了合同，不能证明奖励的有无；认可证据3的真实性，不认可合法性、关联性和证明目的，并表示其不清楚高玉荣为何要再次取得该份合同原件，且根据双方签订的该份合同，双方于2009年11月7日签订的合同应当解除；不认可证据4、5的真实性、合法性、关联性和证明目的，并表示证据5为高玉荣自行编制，与东君公司的真实财务状况不符。
经询，高玉荣坚持主张东君公司已免除其付款义务，其不同意支付涉诉房屋的购房款。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、《劳动合同书》、商品房预售合同联机备案表、《北京市商品房预售合同》等。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议的焦点是对于双方于2009年11月7日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》，高玉荣是否负有支付购房款的义务。高玉荣作为具有完全民事行为能力的缔约主体，有权利也有义务在全面阅读合同条款并充分理解合同条款的基础上，谨慎地行使合同签订权，其对签订该合同的法律后果应属明知。高玉荣主张其与东君公司法定代表人张雷达成高玉荣于2009年12月31日前完成3.7亿元销售额的业绩，东君公司就奖励其一套别墅的口头协议，涉诉别墅为其完成销售业绩后东君公司所给予的奖励，其不具有付款义务，但东君公司对此不予认可，而高玉荣所提交之双方于2009年5月15日签订的合同编号为×2的《商品房预售合同》、商品房预售合同备案解除申请表以及签订时间显示为2010年3月10日的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》对其该主张均不能直接证明，合同编号为×3的《商品房预售合同》涉及的是案外人与东君公司之间的商品房买卖关系，与本案并无关联性，故高玉荣对其主张并未提交有效证据予以证明，本院对其该主张难以采信。高玉荣提交之财务报表打印件一组因东君公司并不认可，本院对其真实性及证明目的均不予确认。高玉荣关于合同附件五有关付款方式及期限的约定即能表明东君公司认可其付清全部购房款，以及东君公司于2010年3月10日给付其合同原件能够证明东君公司履行奖励承诺、免除其付款义务的主张，没有事实及法律依据，本院难以采信。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2009年11月7日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》明确约定高玉荣应在签订合同当日一次性付清购房款，高玉荣自签订合同至本案成讼时并未支付购房款，且其明确表示不同意支付购房款，而该合同第十条约定高玉荣逾期付款超过90日的，东君公司有权解除合同，故东君公司据此所提解除双方于2009年11月7日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方于2009年11月7日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》中并未约定东君公司行使解除权的期限，高玉荣关于东君公司丧失解除权的辩解意见，依据不足，本院不予采信。在合同解除的情况下，高玉荣应当协助东君公司办理涉诉房屋的网签注销手续，东君公司要求高玉荣协助办理涉诉房屋网签注销手续的诉讼请求，本院予以支持。高玉荣所提东君公司协助其将涉诉房屋过户的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
另，本院希望，作为具有雇佣关系的民事活动主体，各方均应信守合约，积极履行义务，同时注重保存相应的证据材料，降低各方的履约成本和诉讼成本，以期更多精力实现企业健康发展、个人全面发展，共同为社会创造更多效益。2014年7月4日，原审法院判决：一、原告（反诉被告）北京东君房地产开发有限公司与被告（反诉原告）高玉荣于二〇〇九年十一月七日签订的合同编号为×1的《北京市商品房预售合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）高玉荣于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）北京东君房地产开发有限公司办理顺义区高丽营镇中心AE-C410型住宅-1层全部房屋的网签注销手续；三、驳回反诉原告高玉荣的反诉请求。
高玉荣不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，改判由东君公司协助高玉荣办理涉案房屋产权过户手续。上诉理由为原审法院认定事实不清。原审法院未认定被上诉人已丧失合同解除权，属适用法律错误。被上诉人东君公司认可原审法院判决，不同意高玉荣的上诉请求。
本院经审理查明：上诉人认为一审认定事实不清是指，高玉荣曾向一审法院申请调取东君公司与他人签订合同编号为×3的《商品房预售合同》，以证明2009年与涉诉房屋同等户型的房屋的销售单价为1.1万元左右，但一审法院未予调取该证据。现上诉人已调取该证据，此证真实性可确认。该合同价款每平方米1.1万元，而时为主管销售副总经理上诉人，不会高于此价二倍以上价格购买涉案房屋，此证可间接认定双方订立买卖合同非真实意思表示。经质证，被上诉人认可证据的真实性，但不认可此证据与本案具有关联性。根据原审法院认定，上诉人在一审法院审理期间虽提交此证据复印件，但一审法院并未认定该证据不真实，上诉人认为原审法院认定事实不清，无事实依据。本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据东君公司提交的证据可证明，2009年11月7日，东君公司与高玉荣订立了商品房买卖合同，并设立了各自的权利义务。该合同系当事人真实意思表示，未违反法律规定，对双方均具法律约束力。关于东君公司是否丧失合同解除权问题，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消灭。依照合同约定逾期交款超过90日后，出卖人有权解除合同，但双方未约定解除权的行使期限，高玉荣也未催告东君公司在合理期限内行使解除权。东君公司未超过行使解除权期限，东君公司依法享有的约定解除权未消灭。根据查明，高玉荣未按约定期限履行支付价款，原审诉讼期间其仍表示不同意支付涉诉房屋购房款，应认定高玉荣的行为构成违约，双方约定卖方行使解除权的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权利人可以解除合同。上诉人认为原审法院适用法律错误无事实和法律依据。关于高玉荣的反诉请求，虽其反诉请求基于双方劳动合同而发生，但本案中高玉荣并未出示用人单位因其业绩彰显而向其奖励房产的直接证据。上诉人提交的相应证据与本案争议事实无法律相关性，不具备用人单位将涉案房产奖励给劳动者的法律特征，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由高玉荣负担（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费35元由高玉荣负担（已交纳）。
二审案件受理费140元，由高玉荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 张荣华