广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8621号上诉人（原审原告）:吴绍异，男，汉族，1982年11月26日出生，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。上诉人（原审原告）:谭韵庄，女，汉族，1987年1月8日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张婧，女，汉族，1979年6月15日出生，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）:陈彦华，男，汉族，1982年1月25日出生，住广东省吴川市。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王继康，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建强，男，该行员工。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪。上诉人吴绍异、谭韵庄因与被上诉人张婧、陈彦华，原审第三人广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商银行）、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人吴绍异、谭韵庄提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张婧、陈彦华协助将佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景湾灏景台60座1105房变更登记至吴绍异、谭韵庄名下；3．改判广州农商银行在吴绍异、谭韵庄代为清偿贷款后协助办理注销抵押登记；4．改判张婧、陈彦华支付违约金人民币15万元；5．改判张婧、陈彦华赔偿空调损失人民币0.3万元；6．判决张婧、陈彦华承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。张婧虽未在涉案合同上签名，但积极参与合同的签订与履行，直至涉案房屋涨价后方拒绝交易，应当认定以默示方式签订合同。1．张婧在缔约前积极参与谈判。早在涉案交易发生前一至二年，张婧、陈彦华就将案涉物业放盘销售。张婧自认，很多中介都曾打电话给她谈卖房和看房的事情。显然，对于陈彦华在出售涉案房屋这件事情本身，张婧一直是知情的。陈彦华长期在国外，涉案交易是合富公司联系张婧完成的，包括谈条件，谈价格等。上诉人曾多次上门看房，也是经张婧同意的。合富公司在《情况说明》中清楚表述“因屋内还有卖方的亲属在此居住，当买方看楼的时候卖方张婧都会预先告知屋内亲属协助买方进屋查看情况。”显然，张婧不但知道涉案交易，也乐观其成。2．张婧缔约当日电话表明同意签约。合同签约前张婧曾电话表示同意到现场签约。当日张婧虽未到场，但陈彦华当场给张婧致电说明交易细节。正是因为与张婧签约前有充分协商，又有电话确认，吴绍异、谭韵庄及合富公司才合理的确定出售涉案房屋是张婧的真实意思表示，以及陈彦华有权代表张婧签订合同。3．张婧缔约后并未反对交楼。在交楼这个环节，陈彦华称其当时不在中国，其让张婧的弟弟自行搬离，并告诉张婧要向吴绍异、谭韵庄交付房屋。陈彦华与张婧系夫妻关系，在本案中利益一致，应当认定其陈述属实。张婧的弟弟搬离长期居住的涉案房屋，张婧也不可能不知情。但张婧并未以任何方式表示反对。相反，张婧教唆其弟弟擅自进入涉案物业，将留给吴绍异、谭韵庄的三处空调私自拆走。由此可见，张婧对交楼这个行为本身并无异议，只是觉得不应当将空调留给吴绍异、谭韵庄而已。4．张婧并未在合理期限内提出异议。涉案交易有几个关键时间节点。2016年4月16日前，双方尚处于协商阶段，张婧可以知会合富公司不同意出售涉案房屋，也可以不合作，拒绝吴绍异、谭韵庄上门看房。2016年4月16日签约后，合富公司通知张婧完善合同，张婧以各种理由推脱，也未说她不同意签订合同。2016年9月1日交房，张婧至少可以从陈彦华和她自已的弟弟两个渠道知道上诉人入住的事实，但她也没有说不同意交楼。直至2016年10月18日，吴绍异、谭韵庄入住48天后，张婧才突然说不同意卖房。综观整个交易环节，持续至少7个月时间，任何一个时间点张婧都可以阻止交易，但张婧一直不跟合富公司与吴绍异、谭韵庄说明白，该期间并不合理。综上，张婧对整个交易不但知情，而且有积极协助的行为。张婧所谓不同意交易，是因为涉案物业价格上涨，导致其心理失衡；而非所谓被陈彦华欺骗和隐瞒。整个交易，无非是陈彦华与张婧共同策划的一场骗局。先以各种方式取得合富公司与吴绍异、谭韵庄信任，再以一人名义签约。如果合同履行对其有利，张婧就予以追认；如果合同履行对其不利，张婧就予以否认。一审判决未能保护守约方合法权益，未能维护诚信原则和良善风俗，应当予以纠正。被上诉人张婧答辩称，张婧没有签订涉案房屋买卖合同，张婧与陈彦华正在分居，涉案房屋是夫妻共同财产，陈彦华替张婧在合同上签字无效。合富公司与吴绍异、谭韵庄串通，欺骗陈彦华出卖涉案房屋。原审第三人广州农商银行的意见与一审一致，即广州农商银行同意在涉案房屋的按揭贷款结清后协助张婧、陈彦华注销抵押登记手续。被上诉人陈彦华在二审期间没有发表答辩意见。原审第三人合富公司在二审期间没有陈述意见。吴绍异、谭韵庄向一审法院起诉请求：1.陈彦华、张婧协助吴绍异、谭韵庄办理佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台60座1105房的权利人变更登记至吴绍异、谭韵庄名下的手续；2.广州农商银行在吴绍异、谭韵庄代为清偿贷款后协助办理注销抵押登记；3.陈彦华、张婧支付违约金15万元予吴绍异、谭韵庄；4.陈彦华、张婧赔偿空调损失0.3万元予吴绍异、谭韵庄；5.陈彦华、张婧承担案件的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇盐步某路花地湾雍景豪园灏景台某座某房，已办理房地产权证，登记权利人为陈彦华和张婧，各占二分之一份额，已办理一般抵押登记，抵押权人为广州农商银行。2016年4月16日，吴绍异、谭韵庄与陈彦华及合富公司签订《房屋买卖合约》，合约载明买方为吴绍异、谭韵庄，陈彦华、张婧是卖方，合富公司是经纪方，约定买方购买涉讼房屋，物业成交价为1500000元，基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意买方于合同签订之日向经纪方支付22500元作为中介服务费。买卖一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。物业交付买方使用的日期为卖方收齐全部楼款当天。签订合同时，买方支付10000元作为定金。定金余款20000元，买方须在2016年4月18日前支付给卖方。卖方应在收到定金后15日内提供齐全银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后15日签署银行文件及支付贷款所需费用，并在签署银行文件后15日提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时由中介方推荐按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年105万元的银行按揭贷款。双方同意银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成交易土地证递件手续。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起15日内一次性还清所欠贷款，在银行出具还清证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。首期楼款420000元，买方应在房管部门出具成功受理交易的土地证递件回执当天自行交给卖方。楼价余款1050000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。双方约定物业最迟于2016年8月31日到房管部门办理过户手续，逾期的，卖方必须提前交付物业给买方居住。房子里入墙的家私电器不能拆。陈彦华在合约落款卖方处签署陈彦华和张婧的名字。2016年4月16日，吴绍异支付10000元定金予陈彦华。2016年4月18日，吴绍异支付20000元定金予陈彦华。2016年7月期间，吴绍异、谭韵庄敦促陈彦华履行合同，陈彦华多次回复迟点就可以。2016年9月1日，陈彦华通知张婧的弟弟搬离涉讼房屋，将涉讼房屋交付吴绍异、谭韵庄。2016年10月18日至2016年11月8日期间，张婧向吴绍异、谭韵庄表示不同意陈彦华转让涉讼房屋。2016年11月22日，吴绍异、谭韵庄向卖方在房屋买卖合约载明的地址发出《知会函》，要求陈彦华、张婧协助买方办理银行按揭贷款手续及向抵押银行申请提前还贷。2017年1月16日，吴绍异致电陈彦华，吴绍异主张纠纷起因是因房屋价格上涨，陈彦华予以认可。至2017年2月27日，陈彦华、张婧欠广州农村商业银行股份有限公司本金540893.95元，利息2216.98元，逾期本金3909.98元，罚息8.95元。一审法院认为，购房人在签订合同前应审慎审查房屋权利登记情况及房屋买卖合同的签订人是否有权处分涉讼房屋。吴绍异、谭韵庄在签订涉讼《房地产买卖合约》前已知道涉讼房屋的权利人登记情况，知道涉讼房屋是陈彦华、张婧按份共有的财产，张靖没有在涉讼合同上签名，吴绍异、谭韵庄应征询张婧本人的意见或确定陈彦华具有代表张婧签订合同处分涉讼房屋的权利。张婧没有在涉讼合同签名，事后也没有参与合同的履行或对涉讼合同的内容予以追认。吴绍异、谭韵庄主张张婧配合交付房屋足以证明张婧同意转让房屋，但涉讼房屋由张婧的弟弟在陈彦华授意下搬离，即使据此可以认定张婧已知悉陈彦华转让涉讼房屋予吴绍异、谭韵庄，但张婧其后在合理时间内已明确向吴绍异、谭韵庄表示不同意转让房屋，而非处于默示状态，故不能据此推定张婧已同意陈彦华转让涉讼房屋。涉讼房屋明确登记在陈彦华、张婧名下，吴绍异、谭韵庄没有举证证明其有理由相信陈彦华签署合同为夫妻双方共同意思表示，张婧不是涉讼合同的当事人，一审法院对吴绍异、谭韵庄主张张婧是涉讼合同的当事人并应承担相应配合过户、办理注销抵押登记责任的意见不予支持。共有人处分共有房屋时，应经占份额三分之二以上的共有人同意，陈彦华未经张婧同意处分涉讼房屋，因共有人不配合导致未能履行合同义务，合同已不具备继续履行的条件。由于吴绍异、谭韵庄在诉讼中明确其违约金请求是建立在合同继续履行基础上，现涉讼合同不具备继续履行的条件，吴绍异、谭韵庄请求的基础不存在，一审法院对吴绍异、谭韵庄的违约金请求及赔偿请求在本案不予支持，但不妨碍吴绍异、谭韵庄根据实际情况及合同清算结算情况另行主张权利。第三人合富公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响案件的审理。为此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：驳回吴绍异、谭韵庄的诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取9838.5元，财产保全费5000元，合计14838.5元（吴绍异、谭韵庄已预交），由于陈彦华在诉讼中才披露其转让涉讼房屋未经张婧同意，导致吴绍异、谭韵庄提起诉讼，故诉讼费由陈彦华负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。吴绍异、谭韵庄多预交的14838.5元，自判决发生法律效力后，经吴绍异、谭韵庄向一审法院申请，予以退回。本院二审期间，上诉人吴绍异、谭韵庄向本院提交谈话录音一份,被上诉人陈彦华、张婧，原审第三人广州农商银行、合富公司均没有向本院提交新证据。经审查，吴绍异、谭韵庄提交的谈话记录为其单方提供，且相关证人并未出庭，张婧对其真实性不予确认，故本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否可以继续履行，陈彦华、张婧是否应向吴绍异、谭韵庄支付违约金。关于涉案合同是否可以继续履行的问题。经查，涉案房屋是被上诉人陈彦华、张婧按份共有的财产，上诉人吴绍异、谭韵庄在与陈彦华、原审第三人合富公司订立涉案《房屋买卖合约》前已经知情，但张婧本人并未在该合同上签名，现有的证据不能证明张婧在合同订立时对该合同内容知情并委托陈彦华代为签订合同，且张婧在事后也没有参与合同的履行或对合同的内容予以追认，吴绍异、谭韵庄亦未举证证明存在其他有理由相信陈彦华签署合同是其与张婧夫妻双方共同意思表示的情形，故涉案房屋买卖合同的订立并非张婧的真实意思表示，不具备继续履行的条件，一审判决对吴绍异、谭韵庄诉请陈彦华、张婧协助办理涉案房屋的产权变更登记手续及原审第三人广州农商银行在吴绍异、谭韵庄代为清偿贷款后协助办理注销抵押登记均不予支持并无不当，本院予以维持。吴绍异、谭韵庄上诉主张张婧缔约前积极参与谈判及缔约当日电话表明同意签约均无事实依据，本院不予采纳。此外，涉案房屋于2016年9月1日由陈彦华授意张婧的弟弟搬离并交付给吴绍异、谭韵庄，由此可知张婧此时才知悉陈彦华将涉案房屋转让给吴绍异、谭韵庄，而张婧于2016年10月18日至11月8日期间已向吴绍异、谭韵庄明确表示不同意转让涉案房屋，故该吴绍异、谭韵庄关于张婧未在合理期限内提出异议的上诉理由理据不足，本院不予支持。关于陈彦华、张婧是否应向吴绍异、谭韵庄支付违约金的问题。如前所述，涉案《房屋买卖合约》不具备继续履行的条件，且吴绍异、谭韵庄在一审期间已明确其违约金请求是建立在合同继续履行基础上，故其请求的基础不存在，一审法院对吴绍异、谭韵庄的违约金请求及赔偿请求在本案中不予支持并无不妥，本院予以维持。但吴绍异、谭韵庄可以根据实际情况及合同清算结算情况另行主张权利。此外，吴绍异、谭韵庄对其主张的事实负有举证责任，其关于通知原审第三人合富公司的员工出庭作证及对张婧进行司法心理生理测试以证明其所主张的事实的要求，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予准许。综上，吴绍异、谭韵庄的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19677元，由上诉人吴绍异、谭韵庄负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年十一月七日书 记 员  陈敏仪