山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第434号
上诉人（原审被告）：董迪，教师。
委托代理人：王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：马国涛，农民。
委托代理人：翟效军，山东邦治律师事务所律师。
上诉人董迪因与上诉人马国涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2O13）菏开民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人董迪及其委托代理人王洪磊，上诉人马国涛委托代理人翟效军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马国涛诉称，2013年11月24日，原被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的房产证号04××63的房屋出售给原告，房屋价款10万元。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告至今未向原告交付房屋，办理房屋所有权转移手续。为维护原告合法权益，请求依法判令被告交付房屋，将房屋所有权过户至原告名下，并向原告支付违约金3万元。
原审被告董迪答辩称，原告提交的房屋买卖协议，是被告在原告胁迫的情况下签订的，该协议中约定的房屋价款10万元明显低于市场价格，且原告也未实际履行，依法应认定为无效合同，予以撤销。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，涉案房屋房屋所有权证号为菏房权证市直字第××号，其房屋所有权证书显示：该房屋坐落于菏泽市双河路二十二中家属院1号楼103室，建筑面积主房82.94平方米，储藏室9.59平方米，房屋性质为房改售房，房屋所有权人为被告董迪。2013年11月24日，原告马国涛和�告董迪签订房屋买卖合同书一份，约定：被告自愿将其合法拥有的房屋产权证编号为04××63号的房屋出卖给原告，房屋总价款10万元；原告在合同生效当日向被告一次性支付购房款，被告在收到购房款当日将房屋交付给原告；被告如未按规定期限交付房屋，原告有权按房款30%向被告索赔违约金，合同继续履行。同日，被告向原告出具收到条一份，内容为：“今收到卖房款十万元整（拾万元整）收款人：董迪2013年11月24日”。庭审中被告董迪认可合同和收条是其签名及出具，但辩称均是在原告胁迫下所为。2013年11月30日，被告董迪在当日的《菏泽日报》刊发公告，内容为：“房屋所有权人：董迪，房产证丢失，房屋所有权证号：04××63，声明作废”。现房屋仍由被告董迪一家居住，未交付原告。
庭审中原、被告双方对合同签订的经过分别进行了陈述，并相互予以对质�原告陈述的内容为：“我想赁房子，在电线杆上贴了个想租赁房子的广告，然后董迪给我联系，问我是租房子还是买房子，我说租，然后我就去看房子了，看完房子我说租，他说当紧用钱可以便宜点卖给我，开始说18万元，我说太贵。当时没说成，后来又联系了几次，最后我说我最多出到10万元，他就同意了。2013年11月24日晚上9点多，我们在青年路上三角花园北100米左右路西，在我开的车上签订的合同。合同是我准备的，因为想要这个房子，就找人起草了这个合同，带在车上找的被告签订的合同。在车上我直接给了董迪10万元现金，他给我出了收据。之后我一直找被告要求过户，他一直不给我过”。而被告陈述的事实是：“本案是我给刘某某担保引起的，刘某某借郝某某30万元，我与申某某两人给刘某某担保，因刘某某未及时还款，我和李某某、申某某、朱某某、刘�某五人在牡丹路正和鸡汤商量用我的房产证贷款还郝某某，李某某看完我的房产证后放到其面前不到一分钟，突然从后面过来个人把房产证拿走了，就是郝某某，郝某某一看房产证是我的名就把房产证递给原告了，在这之前我不认识原告，我去车上要我的房产证，他们把我锁到车上拉走了，到车上强迫我写了个房屋买卖合同和10万元的收到条，开始我不写，后经他们长时间的威胁和诱惑，我有点害怕才签的合同并出具的收到条，实际上我没见原告的钱，也没有房屋买卖的意图”。在相互发问中，原告认可实地看过涉案房屋两次，但对被告提问的“房门颜色、房屋有几厅、院子里面有没有房屋，有没有树、结构、户型、东户还是西户”等问题，均以“记不清了”予以回答。被告另申请证人李某、李某某、申某某出庭作证。李某证明内容为：“因我亲戚在牡丹区法院打官司，用董迪的房产证做担保，案件处理完后我就收回该房产证，由我暂时保存。2013年11月24日董迪给我打电话要房产证，我就给他拿了房产证送到了牡丹路香格里拉正和鸡汤门口处，送完房产证我就走了，当时大概晚上8点左右”。李某某和申某某的证言内容同被告董迪陈述的事实经过基本一致，但对原、被告签订合同时的细节均表示不清楚，李某某表述为“董迪回来后就说钱的事，打条什么的，没注意身上有泥或血。”申某某表述为：“董迪回来就说马国涛让他签了个房屋买卖协议，给没给钱、是不是自愿他都没有说”。
原审法院认为，原告马国涛主张其与被告董迪存有房屋买卖民事法律行为，提供了房屋买卖合同和收到条两份证据，被告亦认可该房屋买卖合同系其本人签名及收到条系其本人出具，故对原、被告签订该合同的事实应予认定。房屋买卖合同虽然�签订，但约定的房屋价款仅为10万元，与房屋面积90多平方米的客观事实不相对应，不符合目前本市房屋正常交易价格，明显显失公平，属可撤销合同。诉讼中被告请求撤销，符合法律规定，依法应予支持。合同撤销后，因合同取得的财产应予返还。庭审中被告辩称该合同系在原告胁迫下所签，并未实际收取10万元房款。根据民事诉讼证据规则规定，被告应对其提出的答辩理由承担举证责任。审查被告所举证据：三名证人的证言对原、被告签订合同时的具体细节均表示不清楚，并且李某某和申某某均证明被告签订合同回来后并未有被迫或者不情愿的言语表示，均无法证明房屋买卖合同及收到条是被告在被原告胁迫的情况下所签；《牡丹晚报》刊登的房产证丢失公告，是在签订合同后作出的行为意思表示，并不能反映被告签订合同时的心理状态。另外，对于原告对被告发问时所作的“记不清了”的回答，针对的也仅是原告是否去看过房屋这一事实，并不能对房屋买卖合同是否受胁迫及是否收取10万元房款的事实作出证明。综上，被告提供证据效力不足，无法推翻原告所举房屋买卖合同和收条的证据效力，不能印证其所辩称的协议系被原告胁迫所签及并未收取原告10万元购房款的事实。故被告依法应返还原告房款10万元。因合同被撤销，原告主张违约金已无事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告马国涛与被告董迪于2013年11月24日签订的房产买卖合同；二、被告董迪返还原告马国涛购房款10万元，限判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告马国涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，原告马国涛负担700元，被告董迪负担2300元。保全费1170元，原告马国涛负担150元，被告董迪负担1020元。
上诉人董迪不服原审法院判决上诉称，一、原审判决认定事实不清。涉案合同及收条均是马国涛胁迫所写。上诉人提供的证人李某某、申某某均可以证实，上诉人董迪的房产证被他人抢走，后被他人用车拉走，大概过了近一个小时，才出现在“正和鸡汤”门口。在一审对质过程中，马国涛对涉案房屋的基本情况均回答不上来，马国涛明显是在说谎。二、原审判决适用法律错误。请求撤销原判，予以改判或发回重审。
上诉人马国涛不服原审判决上诉称，涉案房屋系单位房改售房，董迪购买的时候远远低于市场价值，所以出售的价格比市场价格低些属于情理之中，且董迪在特殊情况下对涉案房屋低价销售并不违反法律规定。涉案合同系董迪自愿签订，应当认定为有效合同。请求撤销原判，改判董迪履行合同义务，并支付违约金3万元。
上诉人董迪针对上诉人马国涛的上诉答辩称，上诉人马国涛的上诉理由不成立，房屋买卖合同应予撤销，请求驳回马国涛的上诉。
上诉人马国涛针对上诉人董迪的上诉答辩称，上诉人董迪的上诉理由不成立，涉案房屋买卖合同真实有效。
本院二审审理期间查明的事实和原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同是否应予撤销。二、上诉人董迪是否应返还涉案10万元购房款。
关于焦点一，首先，上诉人马国涛主张，涉案房屋系房改售房，董迪取得涉案房屋的价格要低于市场价值，且房屋的位置比较偏、房屋时间较长，所以价格偏低是合理的。但判断交易价格是否合理，应当以交易发生时买卖标的物的市场价值为准，与出卖人取得买卖标的物的价格无关。同时，涉案房屋的位置、年限均系市场价格的因素之一，涉案房屋的交易价格远远低于市场价值是事实。因此，涉案房屋买卖合同显失公平，属于可变更、可撤销的合同。上诉人董迪请求撤销涉案合同，符合法律规定，原审判决据此予以撤销，并无不当，本院予以认可。
关于焦点二，涉案合同的签名、房款收据均系上诉人董迪亲自书写，上诉人董迪并无充分的证据证实涉案合同及房款收据系在上诉人马国涛胁迫的情况下书写的，原审判决撤销涉案合同的理由是显失公平，并没有认定胁迫的情形。因此，应当认定涉案房款收据的真实性。涉案合同撤销后，上诉人董迪应当将涉案10万元房款予以返还。
综上，上诉人董迪、上诉人马国涛的�诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人董迪负担2300元、上诉人马国涛负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 董 鹏