四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第335号
上诉人（原审被告）成都新剑创房地产开发有限公司。
法定代表人何春丹，董事长。
委托代理人齐涛。
被上诉人（原审原告）张德秀。
委托代理人李良，四川锦川律师事务所律师。
成都新剑创房地产开发有限公司（以下简称新剑创公司）因与张德秀房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院2014年12月9日作出的（2014）广汉民初字第995号民事判决，向本院上诉。本院依法受理后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判经审理查明：2013年1月，原告到被告新剑创公司开发的“威肯郡”小区洽谈购买商铺事宜。2013年1月22日，原、被告签订威肯郡8－1－59号商铺定购协议，在定购协议中约定了当事人的名称和姓名、商品房的位置和建筑面积、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等几项内容，并约定在签订定购协议七日内，双方签订书面房屋买卖合同以及未签订合同的违约责任。原告当天支付购房定金20000元，后根据被告的要求，原告于2013年1月28日支付购房首付款100000元，2013年1月29日再次支付购房首付款104600元，付清了全部首付款，期间原告在威肯郡农贸市场商业用房及摊位返租协议、威肯郡合同信息确认及审核单上签字。2013年1月31日，原告到被告销售处签订书面合同，得知所购商铺公摊面积为39.30平方米，而套内面积为23.86平方米，遂不愿购买该商铺，拒绝在合同上签字，亦未将办理按揭的相关材料还给被告，并要求被告退款。双方协商未果，原告起诉来院，请求判令被告返还原告已支付的购房款224600元，并承担同期银行贷款利息15572.27元。
上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照复印件、威肯郡定购协议、威肯郡农贸市场商业用房及摊位返租协议、威肯郡合同信息确认及审核单、商品房买卖合同备案表、购房定金及首付款收款收据、银行进帐单、双方未签字的商品房买卖合同等书证，以及法院询问笔录、双方当事人陈述在卷佐证，原判予以采信。
原判认为：本案中双方的争议焦点有以下几点：一、双方签订的定购协议是否构成商品房买卖合同；二、本案中被告是否存在隐瞒标的物重要信息的行为。三、原告是否履行了购买商品房的主要义务。四、原告是否已从返租协议中受益。
焦点一、定购协议能否认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，将认购书认定为商品房买卖合同要求认购书的内容必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容且出卖人已经收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容，包括：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案的定购合同只约定了当事人的名称或者姓名和住所、商品房的位置和建筑面积、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、未签订买卖合同的违约责任等几项内容，对于房屋交付使用的条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等重要内容未作任何约定，不符合商品房买卖合同的构成要件。因此，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，不能认定《预定房屋认购书》为商品房买卖合同，且双方在定购协议明确约定了双方在定购协议签订之日起7日内，另行签订商品房买卖合同，并对未签订合同行为的违约责任作出了约定。因此，对于本案的定购协议，应认定为预约合同而非商品房买卖合同。预约合同系诺成合同而非实践性合同。预约合同是对将来商谈订立本约定合同的一种事先约定，并不表示本约合同一定能成功订立。因此，在一方不愿意，或双方不能合意订立本约合同情况下，对预约合同应予解除。现原告的诉讼行为已表明无法签订本约合同，故视为预约合同已实际解除。
焦点二、本案中被告是否存在隐瞒标的物重要信息的行为。公摊面积比例是商品房的重要信息，关系到买受人所购商品房的实际可支配面积。对于商铺而言，是决定今后租金收益的重要因素。在双方所签订的协议中，除合同信息确认及审核单外，其余两份协议中均无公摊面积的内容。而合同信息确认及审核单中，原告的签名与商品房信息栏的字迹一为细笔填写，一为粗笔填写，明显不是同一支笔所写。因此，不能排除商品房信息系被告方事后填写的可能。在原审法院随机对其他几位威肯郡商铺购买者所作调查笔录中，除了一位叫梁容的购房者通过主动查阅置业顾问手中资料的方式了解到商铺的公摊面积，其余几位均表示在签书面合同前，被告均未告知公摊面积，他们对公摊面积比例均不知情。而在被告提交的十份买卖合同中，所售商铺的公摊面积均占建筑面积的60%以上，超过了普通人的预期判断。这十份合同中，有九份的签订时间都在2012年，上面已经明确了公摊面积，可见被告在与原告签订定购协议时，是知道该商铺的公摊面积而未告知，故原判认定被告在双方签订定购协议时，存在故意隐瞒商铺重要信息的行为，对于双方最后未能签书面购房合同应承担主要责任。
焦点三、原告是否履行了购买商品房的主要义务。在买卖合同中，买方的主要义务是支付价款及接受货物。本案中双方约定的付款方式为按揭，即除原告支付首付款外，双方还要在银行办理按揭手续，银行将余款支付给开发商，原告的付款义务才算履行完毕。本案原告仅付了首付，并未办理按揭手续，支付价款的义务并没有全部履行，故不应当认为本案原告已履行完了商品房买卖合同的主要义务。
焦点四：原告是否已从返租协议中受益。租赁合同中出租方需取得出租物的所有权，该租赁合同才能生效。原告因公摊面积等原因拒绝在书面合同上签字，并未办理产权登记手续，亦未实际取得8－1－59号商铺的所有权，该商铺的所有人仍是被告，被告将该商铺交由第三人出租并收取房租，所得收益不能认定为折抵了原告的购房款，原告并未从返租协议中受益。
综上，被告在与原告签订定购协议时，故意隐瞒商品房的重要信息，使得原告对该商品房预计的公摊面积与实际情况差距过大，最终拒绝在书面买卖合同上签字，使得双方之间未能成立买卖合同，其责任主要是被告所致。原告的诉讼请求为“请求被告返还原告已支付的购房款224600元，并承担同期银行贷款利息15572.27元。”购房款中的204600元为首付款，20000元为定金。因双方的房屋买卖合同并未成立，对于原告要求被告退还购房首付款204600的请求，原判予以支持。而原告在公摊面积并不明确的情况下草率与被告签订定购协议，对此也有一定过错，故对于原告要求被告返还定金并支付利息的诉讼请求，原判不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都新剑创房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内，返还原告张德秀购房首付款204600元并支付相应利息（计算标准：以本金人民币2046000元为基数，按照银行同类贷款利率计算从2013年2月1日起至付清之日止）；二、驳回原告张德秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2453元，由原告张德秀负担365元，被告成都新剑创房地产开发有限公司负担2088元（此款原告已预交）。
一审宣判后，新剑创公司不服，向本院上诉称：1.原判认定事实错误：（1）原判认定2013年1月31日被上诉人到上诉人销售处签订书面合同时才得知所购商铺公摊面积与事实不符，被上诉人在签订合同信息确认及审核单时就已经知晓公摊面积；（2）原判未认定涉案商铺已经办理合同备案登记的情况属漏查事实，上诉人依据被上诉人签署的合同信息确认及审核单办理了合同备案登记，双方合同关系即告成立，备案后被上诉人不签署备案合同的行为不影响买卖双方合同关系的成立；（3）原判仅以《定购协议》未具备房屋买卖合同主要内容为由认定双方买卖关系不成立是错误的，除《定购协议》外，被上诉人签订的合同信息确认及审核单已经能够明确房屋买卖合同关系的所有信息，但原判未予认定，属漏查重要事实。2.原判适用法律错误：（1）原判依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条判断《定购协议》是否具备房屋买卖合同主要条款属适用法律错误，而应当借助《合同法解释二》第一条第一款及《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等规定来判断；（2）原判认定上诉人在签订《定购协议》时存在故意隐瞒商铺重要信息的行为，没有法律依据，被上诉人签订的合同信息确认及审核单包含了涉案商铺详细物业信息，被上诉人作为完全民事行为能力人签字时应当进行核实，被上诉人若对此有异议，应当按照“谁主张，谁举证”的原则进行司法鉴定，否则承担举证不能的法律后果，但原判仅凭随机调查的几户人口述即推定上诉人未告知重要信息是错误的；（3）原判认定被上诉人没有履行购买商品房的主要义务、没有从返租协议中收益没有法律依据；（4）原判认定上诉人支付利息没有法律依据，即使房屋买卖关系没有成立，被上诉人支付的款项也应认定为不当得利，不当得利返还不应计算利息。综上，请求：1.撤销（2014）广汉民初字第995号民事判决书；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人答辩称：1.原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法：（1）上诉人没有证据证明其售房时告知了涉案商铺面积构成，也没有证据证明双方签订了合法有效的房屋买卖合同，至于备案登记，是上诉人的个人行为，与被上诉人无关；（2）合同信息确认及审核单证据本身存在真实性问题，不能反映出购房者当时的购买意愿。2.原判适用法律正确，原判认定上诉人售房时隐瞒重要信息及被上诉人未获得返租利益有法律依据。故请求法院维持原判，驳回上诉。
二审过程中，被上诉人张德秀向本院提出放弃利息的申请，明确表示放弃要求上诉人承担已付购房款204600元利息的诉讼请求。本院认为该项请求系被上诉人对自身权益的处分，并不违反法律规定，本院予以准许。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，因被上诉人在二审中放弃部分诉讼请求，故本案对涉及放弃部分的争议不再处理。本案上诉的主要争议焦点有：1.本案商品房买卖合同关系是否成立、被上诉人能否要求上诉人返还已支付的204600元购房款；2.上诉人是否存在隐瞒重要信息的情形；3.被上诉人是否享受涉案商铺返租利益。现评析如下：
第一，关于商品房买卖合同关系是否成立、被上诉人能否要求上诉人返还已支付的204600元购房款。上诉人新剑创公司认为双方签订的《定购协议》和《合同信息确认及审核单》共同包含了《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，且涉案商铺已办理了合同备案登记，故双方之间的商品房买卖合同已经成立，被上诉人无权要求返还已付购房款。本院认为，上诉人的该项上诉理由不能成立，理由是：一、关于《定购协议》，从内容上看，该协议只对当事人的名称或者姓名和住所、商品房的位置和建筑面积、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、未签订买卖合同的违约责任等几项内容作了约定，对于房屋交付使用的条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等重要内容未作任何约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的定购协议可以直接认定为商品房买卖合同的条件，且从双方在定购协议中明确约定“应在定购协议签订之日起7日内另行签订商品房买卖合同”等内容可以看出，双方订立该协议的目的是确保在将来订立正式的商品房买卖合同，该定购协议的性质为预约合同，合同权利人仅有请求相对人履行订立本约的义务，而不能以此认定买卖本约已成立或迳此要求直接履行本约义务；二、关于《合同信息确认及审核单》，从内容上看，该确认及审核单仍然未对《定购协议》缺失的重要内容进行约定，且该份证据真实性争议较大（该份单据上被上诉人的签名与商品房信息栏的字迹一为细笔填写，一为粗笔填写，明显不是同一支笔所写），再结合原审法院随机对其他几位威肯郡商铺购买者的调查情况，无法排除有部分信息为事后填写的可能，难以认定该份证据的真实性，该份证据无法直接作为认定事实的依据；三、关于涉案商铺合同备案问题，所谓合同备案登记，是指开发商按照规定，自商品房买卖合同签订之日起一定日期内到相关行政主管部门对合同进行备案登记的一种行政管理措施，备案的前提条件是开发商与购房者已签订商品房买卖合同，上诉人用以证明合同已备案登记的证据：编号为2013013100000048的《商品房买卖合同备案表》下方也明确说明“本备案表必须在正式签订商品房买卖合同（示范文本）后由出卖人与广汉市房地产管理局联机打印”，本案上诉人与被上诉人并未实际签订正式商品房买卖合同，从事实和法律上都不可能进行合同备案登记，上诉人主张其与被上诉人之间的买卖合同已备案登记没有事实依据。因此，双方买卖合同关系并未成立，上诉人应当退还被上诉人支付的购房款204600元。原判对于《定购合同》为预约合同而非商品房买卖合同的认定正确，但对“在一方不愿意或双方不能合意订立本约合同情况下，对预约合同应予解除”的认定没有法律依据，本院予以纠正。
第二，上诉人是否存在隐瞒重要信息的情形。本案双方所争议的重要信息是房屋公摊面积比例，争议焦点在于上诉人在售房时是否告知过公摊面积比例。从现有证据情况及已查明的事实来看：1.在双方所签订的协议中，除《合同信息确认及审核单》外，其余均无公摊面积的内容；2.《合同信息确认及审核单》证据真实性存在瑕疵，无法排除事后上诉人工作人员添加填写公摊面积的可能；3.除被上诉人外，还有其他几位威肯郡商铺购买者均表示上诉人在售房时未告知过公摊面积，所陈述内容与被上诉人基本一致。因此，能够认定上诉人在售房时未如实告知购房者公摊面积信息，是存在隐瞒重要信息情形的，原判该项认定并无不当。
第三，被上诉人是否享受涉案商铺返租利益。上诉人认为，其已按照合同约定将涉案商铺交付租赁方，并收取了租金用以抵扣被上诉人的房款，被上诉人间接享受了返租利益。本院认为，由于双方之间的商品房买卖合同关系并未成立，被上诉人尚未成为涉案商铺的权利人，该商铺的权利人仍是上诉人，上诉人将该商铺交付出租并收取房租与被上诉人没有关联，不能认定为被上诉人享受了返租利益，原判的该项认定并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。因二审中出现上诉人放弃部分权利的新事实，导致部分内容应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更（2014）广汉民初字第995号判决第一项“成都新剑创房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内，返还原告张德秀购房首付款204600元并支付相应利息（计算标准：以本金人民币204600元为基数，按照银行同类贷款利率计算从2013年2月1日起至付清之日止）”为“成都新剑创房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内，返还张德秀购房首付款204600元”；
二、维持（2014）广汉民初字第995号判决第二项内容即“驳回张德秀的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审收取案件受理费2453元，由张德秀负担365元，成都新剑创房地产开发有限公司负担2088元。二审案件受理费4369元，由成都新剑创房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 陈叶兰
二〇一五年八月五日
书 记 员 李子嘉