广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第1442号
原告（反诉被告）冯世光，居民。
被告（反诉原告）广西正大畜禽有限公司，住所地广西南宁市良庆区银海大道984号。
法定代表人黄业夫（ANANATHIGAPANICH），该公司资深副董事长。
委托代理人杨华睿，该公司法务人员。
委托代理人覃朝发，广西中龙律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯世光与被告（反诉原告）广西正大畜禽有限公司（以下简称正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，因案情复杂，于2015年7月16日将本案转为适用普通程序，并于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯世光、被告（反诉原告）正大公司的委托代理人杨华睿、覃朝发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯世光诉称，2012年1月18日，由被告提供房屋租赁合同样本，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于钦州市钦北区群利一巷30号自有楼房出租给被告作办公、居住使用；租赁期限自2012年2月1日至2022年1月31日止；2014年2月1日至2016年1月31日期间租金为人民币5200元／月，租金为每半年预付一次，上半年于1月15日前预付，下半年于7月15日前预付。被告租赁至2014年上半年都能按时交纳租金，但2014年下半年至今，被告却未交纳租金给原告。2014年11月20日，原告委托广西大航律师事务所向被告发出催收租金律师函，但被告依然拒付租金。至今被告已经拖欠原告两期租金，共62400元。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当受法律保护。现被告拖欠原告两期租金，原告依法有权要求被告支付，特向法院起诉，请求判令：被告支付原告房屋租金62400元。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1.居民身份证，证明原告主体资格；
证据2.企业信用信息，证明被告主体资格；
证据3.房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁法律关系；
证据4.催收租金律师函，证明原告曾就租金的事宜向被告发送催收租金律师函。
被告（反诉原告）正大公司反诉并辩称，2014年6月27日，反诉原告已搬迁完毕并交付租赁的房屋、钥匙给反诉被告及其家人，反诉原告与反诉被告于2014年6月30日解除了房屋租赁合同，不存在反诉原告拖欠反诉被告的租金的问题；反诉原告已经支付租金到2014年7月31日，多交了一个月的租金5200元；反诉被告拖欠了反诉原告的押金10000元；2015年3月4日，反诉被告向钦州市钦北区人民法院起诉反诉原告要求解除合同、支付租金和违约金以及恢复原状，后反诉被告要求撤诉，2015年6月24日，反诉被告又向钦州市钦北区人民法院起诉反诉原告支付租金62400元，由于反诉被告反诉的起诉，造成反诉原告经济损失6891元并产生累诉，为维护法律秩序，维护反诉原告的合法权益，请求法院判决：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月30日终止；2、反诉被告返还反诉原告押金10000元及多交的一个月租金5200元；3、反诉被告赔偿重复起诉造成的反诉原告经济损失6891元。
被告（反诉原告）为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1.房屋租赁合同及附件，以证明双方权利义务关系；
证据2.押金收据，以证明被告于2012年1月20日交付10000元押金给原告的事实；
证据3.房屋租金统计及支付凭证，以证明被告已经支付租金至2014年7月31日的事实；
证据4.手机短信息截图，以证明被告（反诉原告）已于2014年6月30日搬离承租房；
证据5.解除合同函件，以证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）解除合同；
证据6.面谈录音，以证明被告（反诉原告）2014年7月15日向原告（反诉被告）送达解除函件的事实；
证据7.关于催收租金律师函的回复，以证明被告（反诉原告）回复原告（反诉被告）催交租金律师函件；
证据8.水电费交纳票据，以证明被告（反诉原告）搬完东西后交付水电费的事实；
证据9.2014年11月30日房屋出租照片，以证明原告（反诉被告）已将房屋另租；
证据10.2014年12月6日通话录音，以证明2014年7月15日被告（反诉原告）已将解除租赁函件送达；
证据11.EMS收据以及邮件全程跟踪查询表，以证明回复函已邮寄，原告（反诉被告）拒收；
证据12.话费发票，以证明手机号码138××××9396的用户系黄盛泓本人；
证据13.人口信息表，以证明黄盛泓身份信息情况；
证据14.房产证，以证明黄盛泓系钦州市群利一巷30号房屋所有权人；
证据15.委托代理合同、发票，以证明第一次庭审被告（反诉原告）支付的律师代理费用；
证据16.车辆通行费、住宿发票、餐饮发票，以证明被告（反诉原告）赴法院开庭产生的费用；
证据17.民事裁定书，以证明原告（反诉被告）就同一事实起诉过被告（反诉原告）；
证据18.户籍登记证明、手机号为138××××9396用户资料，以证明手机号码为138××××9396系黄盛泓本人使用，黄盛泓与原告（反诉被告）系夫妻关系；
证据19.证人班某证言，以证明租赁房屋的事件经过。
上述证据经开庭质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1、2、8、13，对方均无异议，本院予以确认。
原告对被告提供的证据3、4、5、6、7、9、10、11、12、14、15、16、17、18、19的真实性与关联性有异议，本院认为，被告提供的证据3、12、14、17、18经核对属实，与本案有关联性，对本案具有证明力，本院予以确认；被告提交的证据4是原告妻子黄盛泓的手机号码138××××9396发给被告员工班某的短信，内容为“班经理您好。我是房东，你们的东西已经搬完了，但是水电费还没交。今早供电局又给我打电话了。今天是本月最后一天，必须交清的，请配合好吗？还有损坏的房屋部分请修复”，原告虽然有异议但没能提供反驳证据予以推翻，本院给予确认；被告提交的证据5、6、7、10、11、19，虽然原告持有异议，但未能提出有效的反驳证据与理由，且与其他证据相互印证，形成优势证据，本院予以确认；对于被告提出的证据9，未足以证实被告主张的待证事实，本院不予确认；被告提交的证据15、16及主张的待证事实与本案争议的法律关系不属同一法律关系，与本案无关联性，本案中不予确认。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
原告冯世光与案外人黄盛泓系夫妻关系，位于钦州市群利一巷30号的房屋系两人的夫妻共同财产。2012年1月20日，原告冯世光（甲方）与被告正大公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将钦州市钦南区永福西街群利一巷30号房屋出租给被告的分公司作办公、居住使用，租期自2012年2月1日至2022年1月31日止；甲方在签订本协议时收取乙方押金10000元，租期届满，乙方按照协议履行义务，在归还租房和钥匙时，甲方退还乙方押金；第二年（即2014年2月1日至2016年1月31日）期间租金为5200元／月；第二年至第十年租金为每半年预付一次，上半年于1月15日前预付，下半年于7月15日前预付；乙方在2022年1月31日前不得擅自终止合同，如违反，应向甲方支付违约金10000元等内容。合同签订后，被告向原告交付了押金10000元，原告将房屋交付被告使用，被告支付租金至2014年7月31日。
2014年6月27日，被告正大公司因故搬离承租房。2014年6月30日，从原告妻子黄盛泓的手机号码138××××9396发出一短信给被告的员工班某，内容为“班经理您好。我是房东，你们的东西已经搬完了，但是水电费还没交。今早供电局又给我打电话了。今天是本月最后一天，必须交清的，请配合好吗？还有损坏的房屋部分请修复”。被告分别于2014年6月30日、7月29日、7月30日结清了所欠的水电费。2014年7月15日，被告向原告发出一份函件，通知原告其公司已于2014年6月30日搬出原告的房屋，双方的租赁合同自2014年7月1日起解除，并自愿以已经支付给原告的10000元押金作为违约金赔偿给原告。2014年11月20日，原告委托律师向被告发出律师函，催收2014年下半年的租金。2014年12月1日，被告通过邮政专递向原告寄送一份《关于催收租金律师函的回复》，主张双方的合同已于2014年7月15日起解除，拒绝原告的要求。遂成纠纷。
另查明，2015年3月4日，原告冯世光曾以与本案同一事由向本院起诉，后于2015年6月11日撤诉。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告冯世光与被告正大公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应认定为合法有效。被告未经与原告协商一致，擅自搬离承租房，不再履行该租赁合同，其行为已构成违约。由于非金钱债务不适于强制执行，在被告不愿继续履行租赁合同的情形下，守约方可以主张违约方承担违约责任，而不能强制履行。本案中，原告冯世光的妻子黄盛泓系房屋共有人之一，其有权对房屋享有平等的占有、使用、收益、处分权，从其手机号码138××××9396发出的短信内容看，其已于2014年6月30日知道被告搬离承租房的事实并未提出异议，故本院确认该房屋租赁合同于2014年6月30日事实终止。被告擅自解除合同，构成违约，应承担违约责任。房屋租赁合同约定“乙方在2022年1月31日前不得擅自终止合同，如违反，应向甲方支付违约金10000元”。在被告于2014年7月15日向原告发出的函件中，被告自愿以已经支付给原告的10000元押金作为违约金赔偿给原告，应予准许。
被告反诉请求确认《房屋租赁合同》已于2014年6月30日终止，本院予以支持。被告反诉请原告退还押金10000元及多交的租金5200元，因被告在出具给原告的函件中自愿以押金抵作违约金承担违约责任，现又反悔，违背诚实信用原则，本院不予支持。按照租赁合同约定，被告使用原告房屋，需以半年为期预付租金，被告预付租金至2014年7月31日，依约可使用房屋至2014年7月31日，被告于2014年6月30日搬离房屋，未经与原告协商一致解除合同，系其自愿放弃使用房屋的行为，其请求原告返还多支付的一个月租金5200元，于法无据，本院不予支持。被告反诉请求原告赔偿重复起诉造成的经济损失6891元属于另外的法律关系，本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，判决如下：
一、确认原告冯世光与被告广西正大畜禽有限公司于2012年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年6月30日终止；
二、驳回原告冯世光的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告（本诉被告）广西正大畜禽有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1360元，反诉费176元，由原告冯世光负担1385元，由被告广西正大畜禽有限公司负担151元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 陈颖桦
审 判 员 邱瑛淇
人民陪审员 利荣娟
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 邹超鹏
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
《中华人民共和国物权法》
、百一十条第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务