海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初176号原告（反诉被告）：海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇赤岭风景区珊瑚宫殿（二楼办公区）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李青蒿，该公司员工。委托诉讼代理人：潘勇洁，该公司员工。被告（反诉原告）：闫奕文，女，1985年5月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。原告（反诉被告）海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）闫奕文商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，依法适用普通程序对案件进行审理。2016年3月30日，闫奕文提起反诉，本院于同日立案受理。本案于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人李青蒿、潘勇洁、被告闫奕文委托诉讼代理人孟宪贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、被告闫奕文立即支付逾期房款本金587343元；2、被告闫奕文按逾期应付款每日万分之二的标准向原告碧桂园公司支付违约金37707.42元（自2015年2月11日起分段计算至实际全额支付应付款之日止，暂计算至2015年12月29日）；3、本案的全部诉讼费用由被告闫奕文承担。事实和理由：2015年1月13日，原、被告双方签订《陵水县商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称合同），根据合同的约定，被告向原告购买碧桂园珊瑚宫殿天琴海x街x座x号商品房，总房价款为839062元，付款方式为：合同签订时支付251719元，2015年2月11日前支付587343元。同时合同对被告逾期付款的违约责任进行了约定，即被告逾期付款超过90日的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了251719元购房款，余款一直未依约支付。原告曾多次向被告催缴欠款，并委托律师事务所向被告寄发催款律师函，但被告始终没有支付。综上，被告拖欠购房款的行为已构成根本违约。被告闫奕文辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告违约行为在先。在与原告磋商涉案房屋买卖过程中，原告的销售人员带领被告在在建的涉案房屋周边、包括小区内的配套设施等进行参观，并承诺先期开发的一期楼盘公共配套设施和被告所购置的在建房屋其公共配套设施共享（其主要指先期开发的露天游泳池等），原告销售的宣传单也包含着景色秀美的游泳池等。因此，被告决定购买涉案房屋的很大因素正是取决于该配套设施的优越环境。但原告在同被告签订合同，并支付完首付款后，原告违反承诺，告知被告先期开发的一期楼盘的公共配套设施（游泳场）的通道关闭，公司决定不再允许二期楼盘的业主共同享用，构成违约在先。基于原告违反其售楼时的承诺，致使被告的购房目的受到极大影响，甚至合同目的不能实现，因此被告有权依法行使抗辩权。2、此后，被告多次同原告沟通，要求原告兑现销售时的承诺，但是原告拒绝履行承诺。反诉原告闫奕文向本院提出反诉请求：1、解除闫奕文与碧桂园公司之间签订的Lx号《陵水县商品房买卖合同》；2、碧桂园公司返还闫奕文已付购房款251719元；3、碧桂园公司赔偿闫奕文违约损失合计22904.7元（自2015年1月14日起暂计算至2016年4月14日止）；4、案件受理费由碧桂园承担。反诉的事实和理由：2014年年末，闫奕文考察碧桂园珊瑚宫殿一期销售楼盘时被吸引，该楼盘既有淡水游泳池，又有露天海水游泳池。闫奕文在向售楼工作人员洽谈购房意向时，该销售人员承诺楼盘内的已经建成的淡水游泳池、海水露天游泳池可供在售的楼盘全体业主使用，其已经建完且直接通向海边的通道供在售楼盘的业主自由通行，并亲自领着闫奕文到各个设施处参观。基于此，2015年1月13日，双方签订了《陵水县商品房买卖合同》。根据合同约定，闫奕文购买了碧桂园公司开发建设的碧桂园珊瑚宫殿一期天琴海二街x座x层x号商品房，面积69.85平方米，购房价款为839062元，交款方式为合同签订时交付购房总价款30%（即首付款251719元），余款付款日为2015年2月11日。合同签订后，闫奕文向碧桂园公司交付了首付款251719元，期后发现碧桂园公司违反销售房屋时的承诺，将同为一期的楼盘先期销售和在售楼盘（闫奕文购买的所在楼盘）通向海边的直通道路封闭，将淡水游泳池、露天海水游泳池与被告的楼宇隔离，不允许闫奕文所在楼宇的业主便捷通行和自由使用淡水游泳池，使闫奕文在购房时该公司承诺的相关待遇及便利擅自取消，实属构成欺诈销售。此后，闫奕文多次与碧桂园公司协调，碧桂园公司的售楼工作人员称：“是由于先期已经售罄入住的业主集体上访不让我们后期在售楼宇的业主进入，所以公司决定将通道门关闭，不让我们楼盘的业主使用淡水游泳池是公司定的，销售人员无力解决”。闫奕文也多次提出请求退款解除合同，但销售人员称“那我不管，必须按照合同交付尾款”。现在，碧桂园公司擅自改变其承诺，使得闫奕文购房的目的不能实现，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《民法通则》的相关规定，特向法院提起反诉，请求依法支持被告的反诉请求。反诉被告碧桂园公司针对闫奕文的反诉辩称，一、碧桂园公司未存在销售欺诈的事实，闫奕文解除合同理由不成立。1、碧桂园公司未曾故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，并不存在欺诈的行为。双方在签署合同之前，即在涉案房屋在销售期间时，销售中心所在的御海一期范围内，其他小区业主确实是可以通行的，后期因为经过业主太多，对小区环境造成很大影响，该期业主反映后，物业公司根据业主的要求将御海一期的区域设定限制进入。这一情况碧桂园公司在签订合同之前也未能预料到，因此并无欺诈行为；2、闫奕文并不存在陷入错误认识的可能。在给客户签署合同之前，碧桂园公司在转账前台位置摆放有一个提示牌：“以商品房买卖合同输出为准”；在给客户签署的认购书中也约定说明口头说明的情况都不构成承诺，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准。书面合同中也只字未提有关御海一期配套设施的内容。因此，碧桂园公司不存在销售欺诈行为，也未导致闫奕文存在任何错误认识。二、碧桂园公司未在销售广告、传单、宣传海报等宣传资料中对公众承诺，若购买房屋即可同时享受御海一期配套设施，也未在《商品房买卖合同》中有任何关于业主可以享受御海一期配套设施的约定。因此，闫奕文称碧桂园公司违背承诺，并进而要求解除合同毫无法律依据。三、根据《合同法》的相关规定，解除合同应当具有法定的或者约定的情形。即使如被告所称销售人员口头说明构成双方的承诺，碧桂园公司存在违约，双方也未就出现该违约情形可以单方解除合同进行约定，况且该违约行为也不足以导致被告的合同目的无法达到，因此，闫奕文无权请求解除合同。闫奕文在反诉状中说明，其购买房产的目的在于可以享受到淡水泳池、可以便利赶海、享受海边游泳池。而在闫奕文所购买的小区同样配有淡水游泳池，也修建观海通道，该观海通道位于闫奕文房屋所在楼房正对面，步行至海边不到5分钟，海水游泳池位于海边，全体业主均可使用。因此，目前碧桂园公司为闫奕文所提供的配套设施已全部满足其购房目的。四、闫奕文系因暂时没有资金而不愿继续履行合同。根据证人黄琳所提供证言中显示，在御海一期小区需刷卡才能进入后，销售顾问曾和闫奕文说过该情况，闫奕文表示可以理解，并向黄琳表示过因目前资金不足，所以暂时未能如期付款。另外闫奕文在拖欠房款后曾带朋友前来看房，意欲将房转卖给朋友。因此，闫奕文实质应是因暂时没有资金而不愿继续履行合同。综上，碧桂园公司履行了合同义务，不存在违约行为，闫奕文要求解除合同的理由不能成立。碧桂园公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、《碧桂园·珊瑚宫殿规划示意图》；2、《签约特别提示》；3、《商品房买卖合同》及其附件、附录；4、《公正委托书》；5、证人证言。闫奕文对碧桂园公司提交的证据1-4均无异议；对证据5中证人对闫奕文没有支付尾款系因资金紧张这一证言有异议，其他所述事实没有异议。闫奕文为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、录音光碟；2、《碧桂园·珊瑚宫殿规划示意图》；3、御海一期公共设施照片（4张）；4、《授权委托书》。碧桂园公司对闫奕文提交的证据2、3、4均无异议，对证据1的真实性无异议，但对该证据的合法性和关联性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对碧桂园公司提交的证据5中证人所述闫奕文未能按期付款原因系资金紧张造成这一证言，因无其他证据佐证，本院对这一证言的真实性不予认定；对闫奕文提交的证据1，该证据系电话录音，具有明确的对话人身份和时间，且碧桂园公司对该对话内容的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以认定。对于该证据的合法性，该录音虽是秘密录制，但该内容并未侵犯他人的合法权益，亦没有违反社会公共利益、社会公德，没有违反法律禁止性规定，因此该录音可以作为证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，闫奕文委托花惠珍与碧桂园公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定闫奕文购买碧桂园公司开发的碧桂园珊瑚宫殿一期天琴海x街x座x号房，房屋建筑面积69.58平方米，套内建筑面积52.60平方米，每平方米价格12058.95元，总价款839062元。其中合同第五条约定：买受人须在合同签订时支付总房价款的30%即251719元，剩余70%的房款即587343元须于2015年2月11日前支付；第六条约定：买受人如未按约定付款的，（1）逾期在90日之内，自《商品房买卖合同》第五条约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总房款15%的违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，可以继续履行，但应自合同约定的分期付款期限第二天起至实际付清购房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第八条约定：原告应于2016年12月15日前交付房屋。合同附件七“补充协议书”第七条约定：“海南碧桂园珊瑚宫殿一期”内的物业服务用房及公共配套建筑设施为全体业主所有。双方在签订合同之前，闫奕文委托代理人花惠珍亦同时签署了《签约特别提示》，其中第3条内容为：“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户作出超出合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”上述买卖合同签订后，闫奕文按约向碧桂园公司支付了首付款251719元，余款587343元一直未予支付。此外，在涉案买卖合同签订之前，闫奕文一行在参观考察涉案“碧桂园·珊瑚宫殿”项目时，销售人员带其进出“珊瑚宫殿小区”，并介绍该小区可以自由进出，可以使用该小区的配套设施。本案在审理过程中，本院依职权于2016年5月4日对涉案小区进行了现场勘验，勘验结果为：争议公共配套设施所在小区名为“珊瑚宫殿小区”，系海南陵水御海房地产开发有限责任公司开发建设的一期楼盘，又称“御海一期小区”，而“碧桂园·珊瑚宫殿”系碧桂园公司与海南陵水御海房地产开发有限责任公司合作开发建设。本案双方当事人在签订涉案买卖合同之前，该小区是准许其他人员进出的，后因该小区业主投诉后，2015年下半年，该小区物业决定实行门禁的管理方式，即只有本小区业主在经刷卡后才能进出，其他小区业主不能进出，亦不能使用该小区中的共同配套设施。另查明，除“珊瑚宫殿小区”中的观海通道外，涉案房屋所在的“天琴海小区”对面亦有一条对外开放的观海通道。“珊瑚宫殿小区”与“天琴海小区”分列于珊瑚大道两旁，“天琴海小区”需通过珊瑚大道后步行近几百米的距离才能到达“珊瑚宫殿小区”。而在《碧桂园·珊瑚宫殿规划示意图》中，“珊瑚宫殿小区”并未完整显现在该示意图上，仅有部分区域显现，且该区域中的楼盘及设施在示意图中均未有图例予以标明。本院认为,碧桂园公司与闫奕文签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。本案双方的争议焦点有：闫奕文、碧桂园公司是否存在违约行为，如存在，应否承担违约责任。一、闫奕文是否存在违约行为，如存在，应否承担违约责任。根据双方合同约定，闫奕文应在签订合同时支付购房款251719元，于2015年2月11日前支付剩余房款587343元。但闫奕文在履行合同过程中，在支付首付款后，余款587343元一直未予支付。闫奕文辩称，其未按期支付房款系因碧桂园公司违反承诺，致使其未能享受到“珊瑚宫殿小区”的公共配套设施，因此未支付剩余购房款，系对此行使的抗辩权。但双方约定支付剩余房款的时间为2015年2月11日，而“珊瑚宫殿小区”实行门禁管理系在2015年下半年，且闫奕文亦未提交有效证据证明碧桂园公司在2015年2月11日前存在其他违约行为，因此对其这一抗辩理由，本院不予采纳。因闫奕文未按涉案买卖合同约定支付购房款构成违约，故碧桂园公司主张要求闫奕文支付剩余购房款587343元及按约支付逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准。双方合同约定，买受人逾期付款的按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该标准未超出法律规定范围，因此碧桂园公司按此标准计算违约金本院予以支持。二、碧桂园公司是否存在违约行为，如存在，应否承担违约责任。闫奕文反诉称，碧桂园公司在履行合同过程中存在欺诈销售行为，即销售人员承诺可以使用的“珊瑚宫殿小区”公共设施现不能使用，致使合同目的不能实现，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，碧桂园公司的宣传资料即“碧桂园·珊瑚宫殿规划示意图”中，“珊瑚宫殿小区”并未在该项目的规划范围内，该小区与“天琴海小区”亦分处不同区域，两小区并未相连，且双方签订的《商品房买卖合同》中亦未对“珊瑚宫殿小区”的相关设施作出具体确定的使用说明或允诺。而闫奕文在签订涉案买卖合同前，已明确知悉《签约特别提示》内容，即“我司禁止工作人员对客户作出超出合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”因此，闫奕文在销售人员的允诺并不足以让人产生信赖而签订《商品房买卖合同》时，应就该允诺向监签人员提出异议。此外，从“碧桂园·珊瑚宫殿规划示意图”中可以看到，“天琴海小区”有其独立的公共配套设施，包括淡水游泳池等，且示意图上亦有通往海边的对外开放的观海通道，这与闫奕文所述未能享受淡水游泳池及未能直接通往海边的事实不符，且该事实亦非导致涉案合同目的不能实现的事项。故，闫奕文在没有提交有效证据证明碧桂园公司的销售广告或宣传资料明确允诺其可以使用“珊瑚宫殿小区”相关设施，或碧桂园公司对该销售人员的允诺进行具体确定的情况下，本院对闫奕文主张解除涉案合同并要求碧桂园公司退还已付房款、支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告闫奕文于本判决生效之日起十日内，向原告海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司支付购房款587343元及违约金（违约金以587343元为本金，自2015年2月12日起按每日万分之二的标准计至债务付清之日止）；二、驳回反诉原告闫奕文的反诉请求。本诉案件受理费10050.5元和反诉案件受理费5410.35元，均由被告（反诉原告）闫奕文负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽审 判 员  王素芳人民陪审员  陈 列二〇一六年十月十一日法官 助理  蒋海燕书 记 员  冯长弘附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。