北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第4119号
原告孙伟亮，男，1987年1月7日出生。
委托代理人孙怀才（系孙伟亮之父），1959年5月29日出生。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
被告北京海意联房地产开发有限公司，住所地北京市密云县十里堡镇海意联宾馆院内。
法定代表人李海军，总经理。
委托代理人宋文裴，北京直方律师事务所律师。
原告孙伟亮与被告北京海意联房地产开发有限公司（以下简称海意联房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙伟亮及其委托代理人孙怀才、苟波，被告海意联房地产公司之委托代理人宋文斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙伟亮诉称：2013年1月26日，我与被告海意联房地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，约定由我购买海意联房地产公司开发的北京市密云县x镇x村x庄园住宅小区x号住宅楼x层x单元x号房屋，房价款990108元，我已经按约定支付全部购房款。2013年11月，海意联房地产公司交付了上述房屋。2014年1月，在我对房屋进行装修时发现房屋北侧第一间卧室屋顶下沉50毫米，北侧第二间卧室屋顶断裂并有钢筋外漏，厨房屋顶下沉50毫米，客厅阳台窗户自东向西倾斜15毫米，南侧卧室阳台窗户自东向西倾斜15毫米。我认为上述问题均为房屋质量不合格所致，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿房屋无质量问题的现价值与房屋存在质量问题的现价值之间的差额25万元；2、被告赔偿12个月的租房损失费2.4万元；3、被告赔偿因交涉房屋质量问题所发生的误工费、交通费1.5万元；4、被告赔偿因房屋质量问题导致装修队工期延误损失2.3万元；5、被告赔偿因房屋屋顶下沉需做特殊装修处理而增加的材料费、人工费共计0.6万元；6、被告退还2013年12月至2014年11月交纳的物业费2497元、2014年暖气费2325.41元、2015年的暖气费2325.41元；7、鉴定费及案件受理费由被告负担。
被告海意联房地产公司辩称：我公司与原告孙伟亮签订《北京市商品房预售合同》属实。对于房屋存在的质量问题，我公司同意出具修房方案并进行修复。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月26日，原告孙伟亮与被告海意联房地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，合同约定：孙伟亮购买海意联房地产公司开发的北京市密云县x镇x村x庄园住宅小区x#住宅楼x层x单元x室楼房一套，房屋总价款960108元；出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。孙伟亮收房后，于2013年11月17日交纳物业费2497元。孙伟亮一并与密云县供暖工程处签订《北京市居民供热采暖合同》，并交纳2013-2014年度的暖气费2325.41元（2014-2015年度的暖气费2325.41，孙伟亮于2015年1月10日交纳）。2013年12月，孙伟亮之父孙怀才（甲方）与孙桂苍（乙方）就x庄园住宅小区x#住宅楼x层x单元x室楼房签订《家庭装修合同》一份：合同约定由孙桂苍对上述房屋进行装修，承包方式为包工包料，总工程款113000元，工程开工日期为2013年12月5日；如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的1%作为违约金付款支付给甲方，直至工费扣完为止，如果因甲方原因而延迟完工，每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的1%作为误工费支付给乙方等内容。在装修过程中，原告发现房屋存在质量问题，与海意联房地产公司交涉未果，持其诉讼请求诉于本院。
本案在审理过程中，原告孙伟亮认为房屋存在质量问题，向本院提起质量鉴定申请。本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋的质量问题进行鉴定。北京建研院司鉴中心（2014）建鉴字第106号鉴定意见书对涉诉房屋的质量问题做出如下分析：1、卧室1顶板南侧有漏筋现象，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量一般缺陷；2、卧室1顶板混凝土有3处夹渣石块，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量一般缺陷；3、卧室3顶板有裂缝、混凝土疏松现象，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.1.1条相关规定，属于现浇结构外观质量严重缺陷；4、卧室3顶板开裂、混凝土疏松处钢筋间距为130mm、80mm、80mm、100mm、120mm、120mm，平均间距105mm，设计图纸中钢筋间距为200mm，偏差为-95mm，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第5.5.2条：“受力钢筋间距允许偏差±10mm”的规定；5、卧室1顶板地面标高存在高差，总体呈中间低两端高趋势，模板拼接处混凝土顶板地面存在高低差，顶板标高横向最大偏差为47mm，纵向最大偏差为38mm，模板接缝处最大偏差为14mm，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.3.2条：“现浇结构和混凝土设备拆模后的表面平整度尺寸偏差8mm”的规定。鉴定意见最终确定为：1、卧室1顶板漏筋现象，顶板混凝土地面有夹渣石块现象，不符合相关标准规范的规定；2、卧室3顶板裂缝及混凝土疏松现象，不符合相关标准规范的规定；3、卧室3顶板钢筋间距不符合设计要求；4、卧室1顶板地面标高偏差值，不符合相关标准规范的规定。孙伟亮支付鉴定费3万元。鉴定结论作出后，海意联房地产公司向本院提交涉诉房屋建筑商北京城建五建设集团有限公司出具的修复方案一份，但未能与孙伟亮就房屋的修复达成一致意见。后本院向孙伟亮释明，应该由评估机构对涉诉房屋的质量问题出具修复方案并进行修复造价鉴定。孙伟亮持房屋已经无法进行修复的意见，要求海意联房地产公司给付25万元的差价款，并要求对房屋差价进行司法鉴定。但在本院指定的期限内，孙伟亮未提交鉴定申请。
另外，孙伟亮称因房屋存在质量问题，导致其不能按时居住使用，产生租房损失2.4万元。孙伟亮向本院提交其与王怀洪签订的《租房协议》一份，该协议约定孙伟亮租赁x1镇x路x1号楼x1单元x1室房屋居住，租赁期限自2014年1月15日至2015年1月14日，每月租金2000元。孙伟亮一并提交12张王怀洪开具的租赁费收据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、物业费收据、《北京市居民供热采暖合同》、暖气费发票、《家庭装修合同》、北京建研院司鉴中心（2014）建鉴字第106号鉴定意见书、鉴定费发票、《租房协议》、租赁费收据等证据材料在案佐证。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。在民事诉讼活动中，当事人对自己主张的事实或提出的诉讼请求，有责任提供证据，当事人提供的证据不足以支持自己主张的，根据“谁主张、谁举证”的原则，由负有举证责任的当事人承担对自己不利的法律后果。被告海意联房地产公司向原告孙伟亮交付涉诉房屋后，孙伟亮在装修时发现房屋存在部分质量问题，据此，孙伟亮向本院提起诉讼。经本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋的质量问题进行鉴定，房屋确实存在部分不符合相关设计要求、不符合相关标准规范规定的现象。但孙伟亮在要求对差价损失进行鉴定后又未在本院指定的期间内提交鉴定申请，故此项诉讼请求依据不足，本院不予支持。对于孙伟亮要求海意联房地产公司赔偿12个月租房损失费的诉讼请求，因海意联房地产公司交付的房屋确实存在部分质量问题，直接给孙伟亮造成无法入住的经济损失，故该项诉讼请求，本院予以支持，但具体数额由本院参考密云县当地租房的市场价格予以酌定。对于孙伟亮要求海意联房地产公司赔偿因交涉房屋质量问题所发生的误工费、交通费损失的诉讼请求，无证据支持，本院不予支持。对于孙伟亮要求海意联房地产公司赔偿因房屋质量问题导致装修队工期延误损失的诉讼请求，经本院询问孙伟亮，该项损失尚未发生，故该项诉讼请求，本院不予支持。对于孙伟亮要求海意联房地产公司赔偿因房屋屋顶下沉需做特殊装修处理而增加的材料费、人工费的诉讼请求，因该项损失尚未发生，本院不予支持。对于孙伟亮要求海意联房地产公司退还2013年12月至2014年11月交纳的物业费、2014年、2015年的暖气费的诉讼请求，因房屋存在的质量问题导致孙伟亮无法正常居住，此三项费用均为孙伟亮遭受的直接经济损失，故该项诉讼请求，本院予以支持。另外，经本院委托司法鉴定公司对涉诉房屋进行质量鉴定，涉诉房屋确实存在部分不符合相关设计要求、不符合相关标准规范规定的现象，可以确认海意联房地产公司未按合同约定向孙伟亮提供符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的房屋，其行为构成违约，故鉴定费用应该由海意联房地产公司负担。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北京海意联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告孙伟亮租房损失一万四千四百元。
二、被告北京海意联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告孙伟亮物业费、取暖费共计七千一百四十七元八角二分。
三、驳回原告孙伟亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费三万元，由被告北京海意联房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内给付原告孙伟亮。
案件受理费六千一百七十七元（原告孙伟亮已预交），由原告孙伟亮负担五千零八十八元（已交纳）；由被告北京海意联房地产开发有限公司负担一千零八十九元，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 佩
审 判 员 郑伯存
人民陪审员 孙玉芹
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 孙 洋