天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第525号
上诉人（原审被告）天津德基科技发展有限公司，住所地天津市河西区大沽南路462号第十层1022A。
法定代表人刘海东，该公司总经理。
委托代理人张程，天津明义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津帝城大酒店有限公司，住所地天津市河西区宾水道18号。
法定代表人黄章能，该公司董事长。
委托代理人王卫红，该公司员工。
委托代理人范宏，该公司员工。
上诉人天津德基科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2014年6月5日作出的（2014）西民二初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人天津德基科技发展有限公司的委托代理人张程，被上诉人天津帝城大酒店有限公司委托代理人王卫红、范宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月28日，原、被告签订合作合同，约定，原告将一楼大堂南侧商铺一间（约35平方米），出租给被告用于经营虫草海参；合作期限四年，自2012年9月1日至2016年8月31日；合作金按月支付，对于合作金的支付情况详见补充协议；对于水费、电费及其他杂费，每月10日之前被告向原告给付水费、电费及其他各项行政费用，电费每度1.7元，冷水每吨16.75元，各项行政费用每月300元；被告在合同签订当日向原告一次性支付25000元作为保证金；被告提前解约的情况下，如果被告找到合作人，此合作人必须经过原告认可，并重新签订合同，使原告每月收取的合作金保持连续，原告同意与被告解约；如果被告没有找到合作人，原告扣除保证金外，还要求另收取30000元补偿费；合同还约定，合作金及各项费用延迟支付，需每日按未付部分总额的1%支付迟延支付补偿金，直至被告全额支付或合同完全解除或诉讼结束。同一天，原、被告签订补充协议，内容主要是对合作金的约定。对于合作金，双方约定，由被告负责经营，并每月支付合作金给原告，期限及数额为：自2012年9月1日至2012年9月30日，数额为10000元；自2012年10月1日至2013年8月31日，每月12000元；自2013年9月1日至2015年8月31日，每月14000元；自2015年9月1日至2016年8月31日，每月15000元。2012年8月28日，被告向原告交付保证金25000元之后，原告将房屋交付给被告。2012年9月5日，原告将房屋所有权证、委托书、产权证明交付被告，被告去办理营业执照。在合同的履行过程中，因被告未能履行合同约定的相关内容，原告于2013年3月19日将被告诉至天津市河西区法院。2013年6月19日，原、被告达成调解协议，约定，合作期限延长至2019年8月31日，自2016年9月1日至2019年8月31日，合作金每年216000元，行政费用（自2016年至2019年）每年3600元。合作金和行政费用改为按年支付。在协议签订之日起，被告在2013年1月1日至2013年12月31日共152000元一次性支付给原告。此外，被告需将2012年10月至2013年12月行政费用4500元一次性支付给原告，自2013年开始，被告必须在每年的10月31日之前准时将下一个年度的合作金和行政费用一次性支付给原告。在协议生效之后，原告向天津市河西区法院撤诉，本次诉讼费各负担一半。2013年6月19日，原告撤回了对被告的诉讼，本次诉讼费1847元，天津市河西区法院退回原告诉讼费923.50元。被告于2013年6月19日，向原告支付了合作金152000元。2013年12月30日，原告收到被告的函件，被告向原告提出，要求与原告终止合作合同，时间截止到2013年12月31日。2014年1月1日，被告将承租的房屋交付原告。2014年1月2日、2014年2月21日，原告两次给被告发出通知：同意解除合同，要求被告按合同约定执行，被告给付原告补偿费30000元。截止到2013年12月31日，被告尚欠原告水电费共计1671.44元。坐落于天津市河西区宾水道18号的房屋，所有权人为中国旅游管理干部学院劳动服务公司，该服务公司是原告的股东。该公司于2012年8月29日出具委托书，将天津市河西区宾水道18号的房屋对外出租事宜委托给原告办理。
以上事实，有原告提供的合作合同、撤诉申请书、补充协议（二）、终止合作合同函、2014年1月2日及2014年2月21日的通知、水电费收缴通知单、人民法院诉讼收费专用票据及建设银行进账单、中外合作经营天津联合太平酒店有限公司合同及房屋产权所有权证、委托书、被告收到原告提供的房屋所有权证、委托书、产权证明的收条、被告提供的保证金收据及当事人当庭陈述为证。原审法院经审查后对原告提供的证据予以确认。原告在一审的诉讼请求：依法判令被告给付原告拖欠的各项费用共计93226.42元（其中，保证金25000元，补偿费30000元，自2012年10月至2013年12月行政费用4500元，电费1671.44元，2013年3月29日起诉案件的诉讼费923.50元，延迟支付补偿金31131.48元）；请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，原、被告签订的合作合同，实际为房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。原、被告均应恪守合同约定的内容。合同签订后，原告已经履行了合同约定的内容，向被告交付了房屋。而被告亦应履行合同的约定，向原告交纳房屋租金及其它费用。合同的履行中，被告逾期交纳房屋租金及其它费用，原告成讼。诉讼中，双方签订了补偿协议（二），该协议亦为原、被告的真实意思表示，不违反法律的规定，为有效协议。该协议作为合作合同不可分割的一部分，原、被告也应依照执行。补偿协议（二）签订后，被告只是部分的履行了约定。在合同履行中，被告提出提前解除合同，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，被告交纳的25000元的保证金，原告不再退回；原告要求判令被告给付补偿费30000元、自2012年10月至2013年12月行政费用4500元、电费1671.44元的诉讼请求，予以支持；原告要求判令的2013年3月29日起诉案件的诉讼费923.50元的诉讼请求，因原告撤诉原审法院已经退还原告923.50元，原、被告只就923.50元各承担一半，应是461.75元；因延迟支付补偿金的计算有误，原审法院予以调整，被告应给付原告延迟支付补偿金30355.74元。综上所述，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津帝城大酒店有限公司补偿费30000元；二、被告天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津帝城大酒店有限公司行政费用4500元（自2012年10月至2013年12月）；三、被告天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津帝城大酒店有限公司电费1671.44元；四、被告天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津帝城大酒店有限公司延迟支付补偿金30355.74元；五、被告天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津帝城大酒店有限公司诉讼费461.75元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，减半收取1065.50元，由原告承担200元，被告天津德基科技发展有限公司承担865.50元。
一审宣判后，上诉人天津德基科技发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决第一、四项，或发回原审法院重审。一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、双方约定的保证金为订立合同后支付，实质为定金的性质，现该定金已经支付且没有返还上诉人，实则已经履行定金条款，而一审判决第一项仍错误的判决由上诉人给付被上诉人补偿费30000元，该补偿费实际为违约金的性质，定金条款与违约金条款不能同时存在，而一审却予以支持，明显错误。2、一审判决第四项由上诉人给付被上诉人延迟支付补偿金30355元，该补偿金明显违反了关于违约金不能超过实际损失30%的规定。被上诉人的实际损失只有一审判决的第二、三、五项共计人民币6633元，而一审判决第四项居然裁判出30355元的高额赔偿，属于明显适用法律错误且违反公平原则。3、被上诉人迟迟没有提供租赁房屋的产权证书，导致上诉人不能办理有关经营的各种手续，致使上诉人的合同根本目的不能实现，故被上诉人在履行合同中存在明显过错。
被上诉人天津帝城大酒店有限公司答辩，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经二审审理查明，本案查明的事实与原审法院查明的事实一致。庭审中，被上诉人自认讼争房屋于2014年4月1日另租他人。另查，被上诉人在一审提供证据9，即上诉人收到被上诉人提供的房屋所有权证、委托书、产权证明的收条。经当庭质证，上诉人对该证据无异议。
本院认为，上诉人与被上诉签订的合作合同、补充协议（一）、补充协议（二）均系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。关于双方讼争的30000元补偿费问题，双方所签合同约定：上诉人在合同签订当日向被上诉人一次性支付25000元作为保证金；在合同期满后双方如不继续合作，在上诉人没有违约的情况下，被上诉人在验收合格后三个工作日内，将保证金无息退还给上诉人。在上诉人提前解除合同的情况下，如果上诉人找到合作人，此合作人必须经过被上诉人认可，并重新签订合同，使被上诉人每月收取的合作金保持连续，被上诉人同意与上诉人解约；如上诉人没有找到合作人，被上诉人扣除保证金外，还要另收取30000元补偿费。上述约定实际上是对上诉人提前解除合同，所要承担的违约责任以及对造成被上诉人损失进行补偿的约定。上诉人给付被上诉人合作金至2013年12月31日，被上诉人将讼争房屋另行出租为2014年4月1日，空房期间为四个月，双方约定2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金为每月14000元，四个月的损失为56000元，被上诉人主张保证金25000元不予退还、由上诉人给付30000元补偿金的请求不违反双方的约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。至于上诉人主张保证金25000元为定金，30000元补偿金是违约金，二者只能主张其一，不同意再给付30000元补偿金的请求，因保证金不具有定金的性质，其主张不能成立，该上诉请求，本院不予支持。原审法院对该项所作判决符合法律规定，本院应予维持。关于双方讼争的延迟支付补偿金30355.74元问题，双方合同中约定：合作金及各项费用延迟支付，需每日按未付部分总额的1%支付迟延支付补偿金，直至上诉人全额支付或合同完全解除或诉讼结束。经审核上诉人延迟支付被上诉人的款项应为电费和行政费用。30000元补偿金是双方对上诉人违约造成被上诉人损失的一种补偿性的约定，被上诉人将补偿金及诉讼费用也归于迟延支付的款项缺乏事实依据。原审法院将该30000元补偿金及诉讼费作为计算延迟支付补偿金的基数欠妥，本院应予更正。鉴于被上诉人没有主张电费的迟延支付款，本院仅就行政费用4500元的迟延支付损失予以考虑，双方虽然约定每日按未付部分总额的1%支付迟延支付补偿金，但该约定明显过高，不符合相关法律规定，应当以4500元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十）上浮百分之三十计付逾期付款违约金。至于逾期付款天数，被上诉人主张自2013年6月19日（第一次诉讼双方在原审法院达成调解协议之日）至2014年3月10日（被上诉人本次起诉的前一日）共计264天，该期间逾期付款的事实存在且不违反法律规定，本院照准。至于上诉人提出因被上诉人迟迟没有提供租赁房屋的产权证书，导致上诉人不能办理有关经营的各种手续，被上诉人在履行合同中存在明显过错一节，因被上诉人在一审提供的证据能够证明被上诉人已将房屋所有权证、委托书、产权证明交付上诉人，而上诉人又未能提供新的证据推翻该证据，故上诉人的该主张本院不予采信。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第267号民事判决一、二、三、五、六项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第267号民事判决四项；
三、上诉人天津德基科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内，以4500元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十）上浮百分之三十给付被上诉人天津帝城大酒店有限公司自2013年6月19日至2014年3月10日（共计264天）期间的延迟支付补偿金；
四、驳回上诉人的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2131元，减半收取1065.50元，由上诉人天津德基科技发展有限公司承担422.50元。由被上诉人天津帝城大酒店有限公司承担643元。二审案件受理费1309元，由上诉人天津德基科技发展有限公司承担785.4元。由被上诉人天津帝城大酒店有限公司承担523.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安丽霞
审 判 员 王 新
代理审判员 强国琴
二〇一四年九月十二日
书 记 员 唐彬皓
速 录 员 李 晶