呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2503号上诉人（原审被告）内蒙古长融房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市新城区。法定代表人王继，该公司总经理。委托代理人李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托代理人朱旦，慧聪律师事务所律师。上诉人（原审原告）赵亚丽，女，1977年4月15日出生，汉族，住乌海市乌达区。委托代理人刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托代理人王倩，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区。法定代表人曹明星，该公司董事长。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与上诉人赵亚丽、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称景致公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭审理了本案，上诉人长融公司的委托代理人李昕睿，上诉人赵亚丽的委托代理人王倩到庭参加了诉讼，原审被告景致公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，赵亚丽与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年8月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，赵亚丽依约向长融公司支付了购房款，长融公司至今未交付房屋，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。原审法院认为，赵亚丽与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。赵亚丽按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付赵亚丽，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减373天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于赵亚丽要求景致公司承担连带责任的诉讼请求以及长融公司主张要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任的抗辩理由，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付赵亚丽违约金人民币56869元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；二、驳回赵亚丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1958元（赵亚丽已预交），由赵亚丽承担1306元，由长融公司承担652元。长融公司上诉请求：1、依法改判扣减违约金5535元；2、依法改判认定将长融公司代赵亚丽已付半年物业费1836.6元和一供暖季暖气费3072.2元，共计4908.8元抵顶部分违约金；3、判令一、二审诉讼费全部由赵亚丽承担。事实与理由：长融公司于2014年12月23日即通知赵亚丽接收房屋，其始终拒绝收房的损失应由其自行承担，一审法院没有查明该事实即认定赵亚丽于2015年2月12日收房，之间相差51天。长融公司对赵亚丽已补偿半年物业费（2.2元/月）及暖气费（3.68元/平方米），对此长融公司已提交相关单位证明，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除，否则会导致赵亚丽获取不当利益。赵亚丽辩称，其并没有收受房屋，所以相关的物业费及供暖费并不产生，长融公司要求业主交纳上述费用没有依据。补偿款与本案没有关联性，应另案诉讼，不应在本案中一并处理。赵亚丽上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持赵亚丽一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由长融公司承担。事实与理由：一、原审法院认可长融公司“因白塔机场航道停工275天”的抗辩理由不当，长融公司提供的《责令停工通知书》上载明了其是因违反了相关法律法规的规定被责令拆除，停工责任应由长融公司自负，同时长融公司出具的《关于“水岸小镇”项目部分建筑超高处置及相关事宜的函》载明了涉案项目已经于2012年2月28日通过了民航华北局组织的现场验收，自2011年9月7日被责令停工至2012年2月28日扣除休工期仅停工23天，而原审法院仅凭长融公司单方面出具的《关于民航超高结构拆除对工期影响的说明》便认定长融公司“因白塔机场航道停工275天”不当，该事实并没有其他证据予以佐证；二、原审法院仅凭长融公司单方面出具的《关于道路建设对工期影响的说明》便认定长融公司因火车东客站市政修路停工98天的抗辩理由不当，该事实并没有其他证据予以佐证；三、原审法院适用法律错误，涉案《商品房买卖合同》属于格式合同，应当作出对制定者长融公司不利的解释，合同中约定的按日向购房人支付房款万分之三作为违约金，长融公司辩称违约金过高的理由不能成立，且原审法院在已有合同约定的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七中关于未约定的违约金情况下的计算标准为适用法律不当。长融公司辩称，关于扣减违约天数，一审法院判决共计免责天数是373天是符合客观事实，也符合双方约定的初衷，是正确的。在建设过程中，出现了道路情况和规划变更的情况，是规划变更导致长融公司进行了重新设计的拆改的施工。关于违约金，合同约定并不是无效，在对方无法举出实际损失的情况下，按日向购房人支付房款万分之三的违约金显然是偏高的，依据商品房估价报告作为衡量损失的标准，一审判决也在上浮百分之三十的基础上判决。关于合同条款，长融公司订的合同是充分保护了业主权利的，里面约定的免责情形也是符合合同法规定的。景致公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。二审中，双方当事人均未出示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院认定涉案工程在施工过程中因相关事由停工共计373天并据此适用合同相应条款免除长融公司相关违约责任有无事实及法律依据；二、一审判决以租金的1.3倍作为认定违约金的标准有无事实及法律依据；三、长融公司要求重新认定交房时间，并扣减相应的违约金，有无事实及法律依据；四、长融公司要求扣减其所主张的代付物业费及暖气费有无事实及法律依据；五、一审判决将违约金的计算方式计算至实际交房之日为止是否正确。针对第一个争议焦点，关于涉案项目于2011年9月7日被责令停工原因，本院认为，呼和浩特市城建局在当天出具《责令停工通知书》上，已将关于“1、未取得《建设工程规划许可证》擅自建设；2、未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设。”的内容进行了涂抹，并在该通知书上载明的责令停工的原因为“部分楼宇影响机场净空环境应立即停工整改，必须符合机场净空的全部要求”，且长融公司于2010年7月1日便已取得了编号为建字第150102201000001号的“水岸小镇”项目的新建建设工程规划许可证，故涉案项目于2011年9月7日被责令停工系因部分楼宇超高影响机场净空，并非赵亚丽主张的因未具备《建设工程规划许可证》等建设过程中存在的违法情形。关于因白塔机场航道停工具体期间的问题，《关于“水岸小镇”项目部分建筑超高处置及相关事宜的函》虽载明了涉案项目的净空保护工作于2012年2月28日便已通过民航华北局组织的现场检查验收，但上述拆除验收工作系长融公司取得编号为建字第150102201200008号的“水岸小镇”项目的续建建设工程规划许可证的必要前置程序，故应以取得该续建建设工程规划许可证的日期即2012年6月7日为继续施工的起始日期，亦能佐证长融公司主张工期整体延误9个月至2012年6月的事实。长融公司涉案项目因白塔机场航道停工的具体时间为2011年9月7日至2012年6月8日，共计275天，原审法院认定该事实并无不当，本院予以维持。关于火车东客站市政修路停工时间问题，2010年7月13日，呼和浩特市人民政府印发的《关于研究火车东客站广场建设等有关事宜的专题会议纪要》，作出建设火车东客站站前广场及周边道路的会议决定，并载明站东路、站西路由春华水务公司修建等内容，明确了火车东客站即将进行市政修路的行政决策。呼和浩特春华水务集团新客站广场开发有限公司作为前述行政决策的具体施工单位，该公司于2014年10月22日出具的《东客站周边配套道路建设情况说明》载明了火车东客站于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕的内容，该说明记载的道路建设工期为137天，而长融公司主张的火车东客站市政修路停工98天在前述道路建设工期内，符合实际情况，具有事实依据，本院予以确认。需要强调的是，长融公司提交的两份关于停工工期影响的说明上，其不仅作为建设单位加盖了本公司公章，亦加盖有项目监理单位的公章，证据形式完备，该说明亦有建设规划许可证和政府文件等其他证据佐证。故原审法院采信上述两份说明并无不当，本院予以维持。针对第二个争议焦点，关于涉案《商品房买卖合同》是否为应对长融公司作出不利解释的格式合同问题。本案中，赵亚丽与长融公司之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》封面上署名内蒙古自治区建设厅和内蒙古自治区工商行政管理局，在第二页的说明第7款中载明“本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。”据此，本院认定涉案《商品房买卖合同》系内蒙古自治区建设厅和内蒙古自治区工商行政管理局制定，并为通用于全区的商品房买卖交易的合同文本。涉案《商品房买卖合同》作为由第三方国家行政部门制定的合同，其约定的内容必然经过严谨的论证与考量，对双方的权利义务的约定达到合理的平衡，其中约定内容符合市场交易习惯和房地产市场总体行情。综上，本院认为长融公司既非涉案合同的制定者，亦非解释权人，且涉案合同中明确约定了长融公司如期交房等主要义务和相应的违约责任，同时约定了购房者按时收房等主要权利及救济方式，并没有免除长融公司的主要责任和排除购房者主要权利，不属于应当对长融公司作出不利解释的格式合同。故本院对赵亚丽该上诉主张不予支持。关于违约金问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约损害赔偿责任系以补偿损失为主，以惩罚为辅，且在约定的违约金高于实际损失的情况下，即违约金兼具补偿与惩罚的双重功能时，应根据公平原则和诚实信用原则将违约金的惩罚特性限定在不超过实际损失的百分之三十。本案中，长融公司违约事由为迟延交付房屋，对于业主其实际损失为未能如期占有使用买受房屋，在长融公司抗辩违约金约定过高的情况下，根据违约金的损失补偿原则，以同地段同类型房屋租赁费用作为补偿标准能直接体现业主因未能如期占有使用买受房屋所遭受的实际利益损失。同时，为兼具合同约定的违约金惩罚性，结合当事人过错程度等因素，以实际利益损失的上限30%及同地段同类型房屋租赁费用作为惩罚性赔偿符合合同约定与法律规定，故一审法院以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍作为违约金的计算标准并无不当，本院予以维持。针对第三个争议焦点，关于交房时间的认定问题，长融公司主张已于2014年12月23日通知赵亚丽接收房屋，赵亚丽对此不予认可，而长融公司并未就其履行通知义务的情况提交证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。针对第四个争议焦点，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知赵亚丽接收房屋或实际向赵亚丽交付了房屋，在此情形下，赵亚丽并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代赵亚丽交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。针对第五个争议焦点，根据本院已审理的类似案件并作出的生效判决中所认定的相关事实，长融公司已就涉案房屋作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋已具备交付条件，在上述审理的其他涉及“水岸小区”业主的案件中，大部分业主亦已如期或延期接收了“水岸小区”所购房屋。涉案房屋交付的实质要件和形式要件已经齐备，而赵亚丽起诉过程中已经明确知晓涉案小区的其它房屋已经实际交付的事实，故赵亚丽应及时与长融公司办理相关的交房手续并接收房屋。考虑本案的实际情况以及长融公司未及时履行通知交房义务的事实，本院将涉案房屋的交付日期酌定为本判决生效之日，即给予赵亚丽相应的准备期间，赵亚丽应在此期间内及时与长融公司办理房屋交接手续，长融公司亦应予以积极配合。关于赵亚丽主张长融公司未针对原审法院违约金计算截止日期提起上诉的答辩理由，本院认为长融公司在上诉中明确要求重新认定涉案房屋的交付日期，亦即要求重新认定违约金计算的截止日期，应视为针对违约金计算截止日期提起了上诉，故本院对赵亚丽该答辩理由不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00154号民事判决第一项中关于“一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告赵亚丽违约金人民币636147元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；”为“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告赵亚丽违约金人民币636147元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至本判决生效之日止。”二、驳回赵亚丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1958元，由上诉人赵亚丽负担1306元，由上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司负担652元；二审案件受理费3977元，由上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司负担61元，由上诉人赵亚丽负担3916元。本判决为终审判决。审 判 长  吴铁刚审 判 员  苏 毅代理审判员  韩东妹二〇一六年十月二十九日书 记 员  齐兴宇