新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第135号
上诉人（原审被告）：新疆百富餐饮股份有限公司。
法定代表人：王俊岭，该公司董事长。
委托代理人：苏湘华，北京市同一源律师事务所律师。
委托代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳兆坤。
委托代理人：任勇刚，新�任远律师事务所律师。
上诉人新疆百富餐饮股份有限公司（以下简称百富公司）因与被上诉人岳兆坤房屋租赁合同纠纷一案，不服新源县人民法院于2013年11月27日作出的（2013）新民初字第2378号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人百富公司的委托代理人苏湘华、罗贤金、被上诉人岳兆坤及其委托代理人任勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳兆坤原审诉称：2012年6月21日，其与百富公司签订《租赁合同》一份，约定百富公司租赁新源县电影公司影视文化中心二楼房屋使用，租赁期间5年。合同签订后，百富公司按照约定支付了第一年租金并开始在租赁房屋中经营。2013年6月25日夜间，百富公司单方毁约，欲将经营设备运走未果。此后，其多次追索房屋租赁费未果，遂诉至原审法院要求判令：解除合同；百�公司支付2013年租金334444.44元（其中自2012年6月21日至8月31日免租期70天，共54444.44元）；百富公司赔偿违约损失277200元（2014年租金280000元×1年×30%=84000元，2015年至2016租金322000元×2年×30%=193200元）；百富公司支付滞纳金10499.99元（280000元÷12个月×5‰×90天）；百富公司缴纳水电费、物业暖气费等25172.30元，合计647316.73元，并承担诉讼费用。
百富公司原审辩称：双方就解除合同事宜于2013年4月份已进行了协商，租赁关系已无法维持，在此之后双方即已解除合同。按合同约定，对岳兆坤垫付的水电费等直接经济损失应予赔偿。其从2013年6月份即已不再使用租赁房屋，其应自行招租减少损失，其已尽到提前告知义务，岳兆坤应防止扩大损失。其对解除合同存在过错，应承担一至两个月的租金损失责任，对岳兆坤提出的其他损失不予认可。
原审法院查明：2012年6月11日，岳兆坤与百富公司签订《租赁合同》及《补充合同》，约定由百富公司租赁新源县电影公司影视文化中心二楼房屋作为经营“百富餐厅”使用，租赁期限5年，从2012年6月21日至2017年8月30日，其中2012年6月21日至8月31日为免租装修期；2012年6月21日至2015年6月20日每年租金为280000元，2015年6月21日至2017年6月20日每年租金为322000元；按年度支付租金，2012年6月30日前付清2012年6月21日至2013年8月30日的年度租金，下一年度租金在上年度租金到期前15日之内付清；百富公司经营发生的水电等费用，支付给岳兆坤或直接支付给相关部门；在合同有效期内，如发生地震等不可抗力或土地征用等岳兆坤不可预见的事件，双方协商一致可提前终止合同；岳兆坤无任何违约，百富公司逾期支付租金达二个月以上等情形的，每逾期一日，岳兆坤有权收取百富公司月租金5‰的滞纳金；除合同约定的终止�款外，任何单方面终止合同均视为违约，违约方应赔偿对方因合同终止而产生的一切实际损失。合同签订后，百富公司按照约定时间支付了第一年租金，开始装修租赁房屋并在此经营餐饮，挂名“百富烤霸”。2013年6月26日凌晨1时20分许，百富公司因经营效益不好，欲将经营设备拉走时受阻未果，此后没有继续经营，但双方未办理租赁房屋交接手续。2013年6月28日、8月19日、9月16日，岳兆坤以特快专递方式书面通知百富公司履行合同、支付租金，但百富公司未按合同约定时间支付2013年租金。在此期间，双方就解除合同事宜协商未果。
原审法院另查，百富公司在经营期间拖欠岳兆坤及相关部门水费、电费、物业费、暖气费合计25172.30元。
原审法院认为：岳兆坤与百富公司在平等自愿的基础上签订的租赁合同，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。百富公司作为承租人，在未发生约定解除合同情形和与岳兆坤协商未果情况下，单方不再履行合同，系违约行为，应按合同约定及法律规定承担赔偿损失等违约责任。百富公司应承担的具体款项为：到期的2013年租金280000元；2012年6月21日至8月31日免租期70天租金53699元（每天租金280000元÷365天×70天）；租赁期后3年租金损失30%的违约责任277200元（2014年租金280000元×30%=84000元，2015年至2016租金322000元×2年×30%=193200元）；2013年8月15日支付租金时间至当年11月15日期间的滞纳金10500元（280000元÷12个月×90天×5‰）；岳兆坤垫付及至今尚欠的水、电、物业、暖气费25172.30元，合计646571.30元。百富公司提出双方于2013年4月份之后已解除合同的抗辩没有事实依据，不予采信。岳兆坤在双方约定的合同解除条件未成就及双方就合同解除协商未果前，不宜重新招租以免构成违约，故百富公司提出的岳兆坤应重新招租，防止扩大损失，同意赔偿一至两个月损失的抗辩不能成立，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：百富公司于判决生效之日起10日内，支付岳兆坤到期的2013年租金280000元，免租期租金53699元、违约金277200元、滞纳金10500元、水电及物业暖气费25172.30元，合计646571.30元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元，由百富公司负担。
上诉人百富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。首先，本案在一审庭审举证过程�，其举出一份告知函及一份电话录音的证据，证明自2013年4月份以后，其已通过不同的形式明确告知岳兆坤要求解除合同，岳兆坤亦明确表示知晓该内容，只是否认了签收。一审判决却错误的将其提前告知的事实认定为不视为合同已经解除，并认为没有事实依据。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，其已经提前告知且停止经营而不可能再履行合同的情况下，岳兆坤应当采取适当措施防止损失的扩大，而岳兆坤所主张的损失，皆为其违反了防止损失扩大义务所产生，该损失不应当由其承担。至于原审法院关于要求其继续支付下一年度租金，支付装修免租期的租金，及合同解除后的三年租金的30%作为违约金计算，既无法律规定，亦无合同约定；关于滞纳金的支付则更是与原审判决之本意自相矛盾。综上，请求二审法院依法改判原审判决；确认双方合同解除；其可以承担2-3个月的租金的方式对岳兆坤进行适当补偿，对岳兆坤的其他诉讼请求予以驳回；一、二审诉讼费用等由岳兆坤承担。
被上诉人岳兆坤答辩称：百富公司所提到的电话录音是单方证据，没有证人证实其真实性，电话录音谈论的是租金问题。双方在合同第九条和第十二条有明确约定解除合同必备的形式要件，即书面形式和达成双方一致意见才具备解除条件，不认可通知函和电话录音。百富公司提出岳兆坤未防止损失扩大，因其不认可解除合同，不可能发出重新招租的通知，其已向百富公司发函要求继续履行合同。对于主张下一年度租金的问题，其起诉租金已经跨越到第二年，并通过邮寄送达告知百富公司继续履行合同缴纳租赁费，其主张租金有法可依。至于装修的免租期的租金，其要求继续履行合同，百富公司不履行合同，免租期的条款�不适用于百富公司。至于30%的违约金，虽然合同没约定，但由于百富公司将原有的装修拆除又无法履行合同，其主张恢复原状的装修损失合理。另外其向新源县电影公司承租的3楼因百富公司将公共楼梯锁闭造成其装修一半的工程停工至今，也造成了很大损失。请求驳回百富公司的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的除百富公司拖欠水、电、物业费、暖气费数额以外的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2013年6月26日，百富公司的工作人员欲将经营设备拉走受阻后，将通往外界的公共消防通道锁闭后撤离“百富烤霸”。岳兆坤只能通过新源县电影公司一楼营业大厅的旋转楼梯上3楼，其3楼正在进行的装修工程因无施工通道而停工。岳兆坤认可2013年7月见过百富公司出示的解除合同通知函，但不同意解除合同，一直要求对方继续履行合同。
本院又查明，岳兆坤（乙方）与新源县电影公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将其影视文化中心二层、三层出租给乙方，每年租金共计28万元。2014年4月29日，百富公司将“百富烤霸”的经营设备全部搬走，经双方结算百富公司共欠缴水电费13536元。百富公司另欠缴物业费3300元（2012年6月至2014年4月，600平方米×0.25元×22个月）、欠缴2013年至2014年度暖气费11012.30元。百富公司向岳兆坤支付了2012年6月21日至2013年6月20日的租赁费28万元。
本院认为，本案争议焦点是：1、百富公司已告知岳兆坤解除合同、双方之间的合同是否已经解除；2、岳兆坤主张租金、损失、违约金、滞纳金有无依据。
关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款及第九十六条规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。通知到达对方时合同解除。上述条款是针对违约方在履行合同过程中毁约，守约方可以提出解除合同，解除合同通知到达对方时合同解除，不适用本案中百富公司单方毁约而要求解除合同的情形，故百富公司虽然已给岳兆坤出示了解除合同通知，但岳兆坤并不同意解除合同，一直要求百富公司继续履行合同，双方之间的合同并未解除。
关于第二个焦点问题。百富公司在未经岳兆坤同意解除合同的情况下，未采取司法救济措施向人民法院提起解除合同之诉，私自采取将通往外界的公共消防通道锁闭人员撤离的方式，不再履行合同，其行为已构成违约，理应对给岳兆坤的造成的损失承担赔偿责任。百富公司占用岳兆坤的房屋至2014年4月29日，应当向岳兆坤支付2013年6月20日至2014年4月29日期间的租赁费240109.59元（28万元÷365天×313天）。原审判决�富公司支付2013年全年租金不符合客观实际，应予纠正。岳兆坤无法在百富公司占用房屋、双方尚未解除合同前进行重新招租，故百富公司提出岳兆坤未防止损失扩大重新招租，损失应由岳兆坤自行承担的上诉理由不能成立，不予支持。由于百富公司未经岳兆坤同意将通往外界的公共消防通道锁闭，造成岳兆坤3楼正在进行的装修工程因无施工通道而停工，岳兆坤给新源县电影公司交纳的2013年6月26日至2014年4月29日期间的3楼租赁费118136.99元（28万元÷2÷365天×308天）应当作为岳兆坤的损失由百富公司赔偿。原审判决将租赁期后3年租金的30%即277200元作为岳兆坤的损失没有事实依据和法律依据，应予纠正。至于装修免租期问题。虽然《租赁合同》约定了百富公司租赁房屋5年因装修房屋租期延长70天，但百富公司支付了第一年全年租金后就不再履行合同，并没有享受70天免租�，也未给岳兆坤造成70天的租金损失，故岳兆坤要求百富公司支付免租期损失没有事实依据，原审判决支持岳兆坤的该项主张缺乏依据，应予纠正。由于百富公司对其应交纳的物业费、暖气费、水电费不持异议，其应向岳兆坤支付上述费用共计27848.30元。滞纳金10500元是合同约定百富公司逾期支付租金达2个月以上应向岳兆坤支付月租金5‰的滞纳金，百富公司不同意支付该笔款项的理由不能成立，不予支持。鉴于目前双方均表示同意解除合同，双方之间所签订的房屋租赁合同应予解除。原审判决对岳兆坤要求解除合同未做处理属于漏判，应予纠正。
综上，原审判决认定事实不清，判决有欠妥当。上诉人百富公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销新源县人民法院（2013）新民初字第2378号民事判决；
二、解除百富公司与岳兆坤于2012年6月11日签订《租赁合同》及《补充协议》；
三、百富公司支付岳兆坤2013年6月26日至2014年4月29日的租金240109.59元；
四、百富公司支付岳兆坤水电费、物业费、暖气费27848.30元；
五、百富公司赔偿岳兆坤2013年6月20日至2014年4月29日期间3楼租金损失118136.99元；
六、百富公司支付岳兆坤滞纳金10500元；
上述款项合计共396594.88元，由百富公司于判决生效之日起10日内向岳兆坤一次性付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回岳兆坤的原审其他诉讼请求。
一审案件受理费5137元，二审案件受理费10274元，合计15411元�由百富公司负担9246.60元，岳兆坤负担6164.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白瑞芳
审 判 员 彭红梅
代理审判员 芦海龙
二〇一四年五月三十日
书 记 员 蒋红梅