陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）咸民再字第00028号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）陕西省咸阳宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）。住所地陕西省咸阳市人民中路**号。
法定代表人张杰，该公司董事长。
委托代理人道日纳，北京大成律师事务所律师。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）ＸＸ，男，汉族，1972年7月15日出生，住咸阳市。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）晁君，女，汉族，1974年4月4日出生，住咸阳市。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）白军，男，汉族，1977年2月17日出生，住咸阳市。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）杨艳，女，汉族，1978年3月21日出生，住咸阳市
委托代理人陈逸群，女，汉族，1954年2月出生，系白军之母。
委托代理人郝士锋，北京大成律师事务所西安分所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）周跃辰，男，汉族，1980年7月31日出生，个体工商户，住咸阳市。
委托代理人黄雪莉，陕西万兴律师事务所律师。
委托代理人张胜利，陕西世创律师事务所律师。
申请再审人陕西省咸阳宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）、ＸＸ、晁君、白军、杨艳因与被申请人周跃辰所有权确认纠纷一案，不服本院（2011）咸民终字第000698号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于二0一三年五月十五日作出陕立民申字第01203号民事裁定，以宏大公司、ＸＸ、晁君、白军、杨艳的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条的规定，裁定指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原一二审判决认定，周跃辰与宏大公司于2008年5月6日签订房屋租赁合同，约定宏大公司将其中宏大厦S-2-1、S-2-2、S-2-3、S-2-4号总建筑面积1758.48平米的房屋租赁给周跃辰作为餐饮经营场所，租赁期10年（从2008年9月1日至2018年8月31日止）。合同第十五条约定，双方在合同签订之日起20日内，周跃辰应就是否购买该房屋向宏大公司书面作出答复，否则即视为放弃优先购买权。
2009年5月，宏大公司欲出售该大厦周跃辰租赁的S-2-1、S-2-2、S-2-4区域的房屋，通知周跃辰问其是否购买，周表示愿意购买，并于同年7月购买了（实际是以其母亲名义购买）承租的中宏大厦二楼南区房屋。2010年11月12日，宏大公司销售部又发函告知周欲将周承租的中宏大厦二层北区即1-1-2-3号房屋及该大厦三层、四层整体打包出售，条件为4544平米整体出售，不分层、不分割，一次性付款，要求周跃辰如有意向，应于同年11月15日前书面答复，否则将自行出售。同日，周跃辰书面函复宏大公司，要求告知其出售价格等具体条件后再考虑。宏大公司当日收到该函后未答复。同年11月23日，周跃辰再次书面致函宏大公司，表示愿意购买中宏大厦二层北区即1-1-2-3号房屋，并强调自己有优先购买权，宏大公司未答复。至同年11月26日，周跃辰一直向宏大公司缴纳租金，积极履行合同义务，并将欲购买的1-1-2-3号房屋购房款凑足存入银行账户中。宏大公司在2010年11月12日告知周跃辰是否购买所租房屋前，已经与ＸＸ、晁君、白军、杨艳就上述周跃辰租赁的房屋于2010年11月8日在咸阳市房地产交易管理处网签了合同并备案（房屋单价为每平米4400元，房款4519064元），备案号143457。2010年11月17日，宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳就上述房屋签订房屋买卖合同。2010年11月22日，宏大公司将该合同原件交付ＸＸ、晁君、白军、杨艳。2010年12月24日，房产部门就周跃辰承租的房屋给ＸＸ、晁君、白军、杨艳颁发了房屋产权证。周跃辰向宏大公司主张优先购买权未果，遂以宏大公司和ＸＸ、晁君、白军、杨艳恶意串通、侵犯其优先购买权为由，向法院起诉请求判令第三人ＸＸ、晁君、白军、杨艳和宏大公司签订的房屋买卖协议无效，并判令其对上述房屋在同等条件下（价格4519064元，单价每平米4400元）享有优先购买权（其以同等价格购买取得该房屋所有权）。
原一二审经过审理均认为，宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳恶意串通签订本案争议的房产买卖合同，损害了周跃辰的优先购买权，故对周跃辰的诉讼请求予以支持。一审依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条、第五十二条、第七十七条、第二百三十条的规定，判决：1.宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订的中宏大厦1-1-2-3号房屋的商品房买卖合同无效；2.周跃辰对中宏大厦1-1-2-3号房屋在同等条件下享有优先购买权，即周跃辰享有以宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订的商品房买卖合同的同等价格（每平米4400元，总价4519064元）的条件购买并在支付房屋价款后取得该房屋所有权的权利。宣判后，宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳均不服，以原判适用法律错误，周跃辰丧失优先购买权、不存在恶意串通、原审管辖错误等理由提起上诉，经本院二审审理，判决驳回上诉、维持原判。
本案再审中，宏大公司的委托代理人称：本案一二审判决适用法律错误，体现在1.本案确定的所有权确认案由错误，优先购买权不属于所有权；2.因为双方签订的租赁合同的约定，被申请人周跃辰已经丧失优先购买权；3.因为整体销售的条件，被申请人周跃辰的意思表示不符合销售条件而丧失优先购买权；4.原判认定恶意串通并据此认定商品房买卖合同无效错误。请求判决撤销一二审判决并驳回周跃辰诉讼请求。
ＸＸ、晁君、白军、杨艳的委托代理人称：（一）本案一二审判决适用法律错误，体现在1.其与宏大公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.原审认定恶意串通依据不足，被申请人周跃辰没有优先购买权；（二）本案一审程序违法，管辖和案由均错误。请求判决撤销一二审判决并驳回周跃辰诉讼请求。
周跃辰及其委托代理人辩称，本案二审判决正确，其并未丧失优先购买权，ＸＸ、晁君、白军、杨艳与宏大公司之间恶意串通形成的购买行为属恶意串通，故而二者之间所签订的商品房买卖合同无效。请求判决维持原判。
经再审查明，一二审判决认定的本案基本事实清楚正确。
本院认为，被申请人周跃辰作为涉案房产的承租人，在申请再审人即出租人宏大公司书面通知其将出售涉案房屋的情况下，于15日内书面回复宏大公司明确表示购买，同时询问价格，但宏大公司未予回应且与再审申请人ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订商品房买卖合同，ＸＸ、晁君、白军、杨艳并办理了房产证。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被申请人周跃辰主张申请再审人宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订商品房买卖合同无效的理由，本院不予支持，该商品房买卖合同依法有效；其提出请求赔偿损失，因其在起诉时并未主张，故本案不予论处；其提出申请再审人宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订商品房买卖合同的行为属恶意串通依据不足。综上，原一二审判决认定申请再审人宏大公司与ＸＸ、晁君、白军、杨艳签订商品房买卖合同的行为属恶意串通因而无效有误且判处不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：
一、撤销咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第00109号民事判决及本院（2011）咸民终字第000698号民事判决；
二、驳回被申请人周跃辰的诉讼请求。
一审诉讼费100元，二审诉讼费100元，均由周跃辰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文超
审 判 员 潘义民
代理审判员 陈美丽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 樊志强