广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第2461号
原告邹义英。
被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司。
负责崔顺玉，该公司总经理。
委托代理人何文燕，该公司员工。
原告邹义英诉被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告邹义英、被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司委托代理人何文燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹义英诉称，2011年3月26日原告与湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司签订有《前期物业管理协议》。阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司在进行物业服务的过程中存在服务不到位和推卸责任的情形。1.原告居住在阳光壹佰城市广场35楼2层6号，只要一开窗，油烟味就会扑鼻而来，一年四季根本无法开窗通风，因为这些沿街商铺并未设计专用烟道，而商铺业主与开发商签订的购房合同同时，已明令禁止沿街商铺不能经营餐饮业。但原告楼下却存在餐馆的长期经营，对此作为小区的管理者，被告对餐馆的经营负有不可推卸的监管责任。2.房屋质量问题，原告家装修后居住不到半个月，因为下水道阻塞，楼上几十层住户的粪水全部倒灌入原告家中；因为房屋质量问题，导致原告家厕所漏水，房开商派人敲开原告家厕所瓷砖，在上面挖开两个洞，不漏水之后没有负责恢复，为此原告遭受了严重损失，原告求助被告，被告推卸责任。综上所述，被告违约行为已经为已侵犯原告的合法权益，应当减少物业服务费。为此，特诉至人民法院，请求依法予以公证判决：1.被告减少收取原告至今为止所欠的物业费80%，即只收取原告的物业费1224.53元；2.被告阻止阳光壹佰35栋1楼的12、13、14号门面停止经营餐饮，今后如果该铺面再从事餐饮经营的要经过原告的同意；3.本案的案件受理费由被告承担。
诉请被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司辩称，不同意原告所说减少物业费，被告与原告签订协议，1.原告要求被告去制止35栋1楼14、15号门面停止餐饮经营，被告对该门面有进行过劝阻、沟通，并且上报有关部门，被告只是服务机构，没有相应的执法权，无权制止该商铺营业，我方履行了相关的义务和责任。
原告邹义英对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.阳光壹佰城市广场XX栋1-XX、X-15号门面餐饮经营烟囱照片，拟证明原告楼下的餐饮商铺没有合格的排烟管道使用公共通道乱排废气，对原告生活环境造成严重污染。2.前期物业合同，拟证明合同有约定物业管理工作，楼下商铺擅自私设烟囱，被告要履行相关管理责任。
被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司一审提交以下证件：1.关于改变商铺涉及作用及擅自私设排烟道的整改通知书，拟证明被告对已经装修好的商铺进行过劝阻经营；2.装修申请表，拟证明被告不同意该商铺的装修方案；3.给城中区环保局、城中区住建局、城中区执法局递交的报告书，拟证明被告按照约定向有关部门上报。
经过开庭质证，被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司对原告邹义英提交证据的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的认可，该餐饮门面从2013年7月26日向被告提出装修申请，申请时经我方工作人员现场查看，发现该商铺没有具备做餐饮的条件，即与申请人表示不同意其的装修申请，并且劝阻他不予在这里进行餐饮经营。在商铺的装修过程中被告给该商铺发过整改函，当时也得到商铺的签收；除了书面的整改函也去该门面通知过，2013年12月和2014年5月就商铺的油烟饶民问题进行拜访会谈，要求商铺解除油烟饶民的影响，同时被告也向相关部门报告了此事。对证据2的真实性认可，被告已经按照合同约定履行责任，根据物业管理条例46条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修使用方面的法律法规，物业服务企业应当制止，并向有关企业报告，物业公司是对该餐饮门面的装修有过制止行为，并且也向有关部门报告过，所以无论是从被告与原告签订的物业合同还是物业管理条例被告都履行了应该履行的义务。原告邹义英对被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的质证意见为：对证据1-3都不认可，因为向环保局反映是主业去反映的，环保局曾说被告没有去反映，上了电视台的新播报节目后被告才去环保局反映的。本院对双方提交的证据的认证意见，对原告提交的证据认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。对被告提交的证据1、2认可其真实性、合法性、关联性及证明目的；对证据3，是被告单方制作的报告书，无证据证明其已送达或报告给相关行政部门。
经审理查明，本院确认以下法律事实，原告购买有柳州“阳光壹佰城市广场”第XX栋X单元X号的房产（建筑面积140.53平米），并于2011年3月26日收房，收房当日原告与湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司签订了《前期物业管理协议》，物业费为每月1元／平米。2011年9月9月因下水道堵塞，原告家中被粪便浸泡约一个月的时间。2013年7月26日，阳光壹佰城市广场35栋1-14、1-15号门面开始装修经营餐饮，被告虽未批准商铺经营餐饮的行为但未能有效阻止该商铺的装修，导致该商铺装修完毕后正常经营餐饮至今对原告的居住生活造成了严重的影响。原告以被告未尽到物业管理责任为由拖欠被告2011年10月至2015年12月物业管理费（被告在（2015）城中民一初字第1616号案件中自认，2011年10月原告拖欠的物业服务费为79.84元）。
本院认为，物业公司应按物业协议的相关规定向业主提供合格的物业服务，业主接受物业公司合格的物业服务后应向物业公司按时缴纳物业费，如物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准不符的，业主可以请求人民法院对物业公司收取的物业费进行减免。根据原被告双方签订的《前期物业管理协议》第十四条第4点的规定，被告有制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；第十四条第6点，被告有向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，与其订立《装饰装修管理服务协议》，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。1.关于物业费是否减免的问题，本案中，阳光壹佰城市广场XX栋1-XX、X-15号门面不符合餐饮的要求而要进行餐饮经营，虽然被告对其报请餐饮装修的申请并未批准，但并未采取任何有效措施阻止该门面的装修，也未及时报请有关部门处理，导致该门面按照餐饮经营的需求正常装修完毕并持续经营至今，故被告对阳光壹佰城市广场35栋1-14、1-15号门面装修经营后对原告生活造成严重影响的后果负有一定责任，原告要求减免其物业费有充分的事实和法律依据，本院酌情对原告拖欠的在2013年7月26日至2015年12月期间的物业费支持50%的减免，原告已缴纳服务费至2011年10月，故2011年10月至2013年7月的物业管理费原告应向被告正常缴纳3030.97元（140.53元／平米×21月＋79.84元），2013年8月至2015年12月，原告应向被告缴纳物业费2037.68元（140.53元／平米×29月÷2），两项合计5068.65元。2.关于要求被告停止造成污染的餐饮门面的经营的问题，原告在庭审中陈述，原告在造成污染门面的事件被电视台播放后，被告已向有关部门报请处理，故被告作为物业管理公司虽然在处理该事情上有服务不到位的情形，但过后已采取补救措施，且被告无权对造成污染的餐饮企业强行拆除，故对于原告的诉请本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、原告邹义英向被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付物业服务费5068.65元（上述费用从2011年10月1日至2015年12月31日）；
二、驳回原告邹义英的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元（原告邹义英已预交），由被告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵旭
人民陪审员 金露
人民陪审员 刘冰
二〇一五年十二月十八日
代书 记员 汤静