安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郎民一初字第01192号
原告：韩先华，男，成年，汉族，安徽省郎溪县人，住安徽省郎溪县。
委托代理人：金涛，宣城市宣州区南方法律服务所法律工作者。
被告：方腊，男，成年，汉族，安徽省郎溪县人，住安徽省郎溪县。
被告：马安虎，男，成年，汉族，安徽省郎溪县人，住安徽省郎溪县。
上列二被告的共同委托代理人：魏秋晨，安徽明和律师事务所律师。
原告韩先华诉被告方腊、马安虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，原告韩先华申请对涉案房屋的后续工程及房屋装饰、装修工程的工程造价进行鉴定，本院依法委托安徽中恒建设工程咨询有限公司进行鉴定，2014年7月7日，被委托鉴定工作终结。本院依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭了进行审理，原告韩先华及其委托代理人金涛、被告方腊、马安虎及其共同委托代理人魏秋晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩先华诉称：2010年，方腊、马安虎合伙在原南丰镇南山村投资自建房屋。在所建的房屋尚未竣工时，方腊就通过张琥与原告联系，要将其所建的房屋卖给原告。2011年8月份，双方谈妥房屋的价格为538000元，方腊向原告收取建房款150000元，并出具了收条。双方约定；方腊负责办理自建房审批手续，并负责通水、电、有线电视及电话，还负责将水泥路修到所出售房屋的庭院门口；方腊在办理好上述事项交房时，原告一次性付清房款。2011年10月1日，马安虎代收取原告的购房款250000元，2011年11月24日，马安虎又代收取原告的购房款50000元，方腊、马安虎共计收取原告的购房款450000元。在此期间，由于原告的房屋被政府拆迁，其儿子结婚急等房屋，后经被告允许，原告在被告自建房屋未竣工和交付使用的情况下，对其购买的上述房屋进行了装修，并对被告自建房庭院、绿化、化粪池等未完工部分进行了施工。原告因房屋装修、未完工部分建设而花掉费用共计543059元。2011年12月，因被告所建房屋未经申报批准，被确定为非法建筑，郎溪县城市管理行政执法局通知其限期拆除。后因两被告未能按通知限定的期限拆除，郎溪县城市管理行政执法局于2012年2月份对两被告所建的房屋予以强制拆除。在该房屋拆除后，原告多次找两被告要求其返还所收的购房款和赔偿装修及续建工程的损失未果。原告为维护其自身的合法权利，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告购房款450000元；2、被告赔偿原告因装修及续建工程所造成的损失543059元；3、被告承担本案诉讼费。
诉讼过程中，原告于2014年7月7日对其第二项诉请进行了变更，即判令被告赔偿原告损失463825.23元；庭审中，原告对其第三项诉请进行了变更，即被告承担本案的诉讼费之外，还应承担鉴定费12000元。
方腊、马安虎辨称：1、本案被告不适格，不承担任何责任，其理由：方腊与方浩签订的授权委托书、方浩出具的领条及原告提供的公证书证明涉案房屋的房主系方浩；韩先华与方浩签订租房协议时就已经知道方浩是涉案房屋的房主。故，方浩已经向韩先华履行了披露义务，韩先华已丧失了选择方腊、马安虎承担上述责任的权利；方腊、马安虎仅是房屋买卖的代办人，其诉讼主体不适格，不应承担退还购房款和赔偿损失的责任。2、本案中装修款的具体价值无法确认，其理由：原告提供的票据、供货清单等证据缺乏关联性，不能证明其购买的材料用于涉案房屋的装修。3、本案所涉房屋买卖合同因违反国家强制性法律规定而无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，但对原告装修造成的损失被告方无赔偿责任，其理由：原告明知自己无入住资格而购买房屋，在未取得该房所有权的情况下执意装修，且在接到执法大队停止装修的通知后，即明知该房屋即将被拆除的情况下，仍继续装修，其过错行为是导致装修费用产生的原因，应由其自己承担责任。综上，原告的诉请无事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
庭审中，韩先华为证明自己的主张，向法庭提举以下证据：
1、身份证复印件1份，证明韩先华的身份情况。
2、收条3张，证明：二被告先后三次收到原告购房款共计45万元，并对房屋的审批手续等作了约定，该合同的相对人是本案的二被告。
3、安徽中恒建设工程咨询有限公司出具的《郎溪县建平镇南山村镇山王村民组违章住宅房屋室内装饰工程工程造价咨询报告书》1份、鉴定费发票1张、后续工程施工及装潢已鉴定损失清单及附件共计84页（90张），证明：（1）、韩先华所购住宅房室内装饰工程造价为296019.93元（后续工程施工及装潢已经鉴定部分的损失）；（2）、原告支付鉴定费用12000元。
4、后续工程施工及装潢未鉴定部分的损失清单及附件22页（27张）、韩先华住宅装饰漏项目录1张、南山别墅非标门清单复印件1份、“上丰管道”未鉴定损失清单10页（20张）、照片复印件14页（27张），证明：未纳入鉴定范围内的后续施工及装潢损失为120035元和未鉴定的“上丰管道”损失为35770.3元。
5、郎溪县公证处出具的公证书2份、证据保全光盘一碟，证明：被告出售给原告的房屋系未经政府批准的违法建筑，由郎溪县城市管理行政执法大队执法局强制拆除，给原告造成的实际损失，依法应由被告向原告进行返还和赔偿。
6、施工图纸一份（37页），证明原告主张的装潢和后续工程的损失均是按照该图纸施工而发生的。
7、证人张之华到庭提供的证言，该证言证实：在韩先华购买的位于南山村最东边的房屋被拆迁时，张之华受韩先华的邀请，对房屋现场进行了拍照。该证言与原告提供的其他证据相印证，以达到原告要求被告赔偿其损失的目的。
经质证，方腊、马安虎对韩先华所举证据1无异议；对证据2的三性和证明目的无异议，但认为方腊出具的收条上载明：方腊在办理好自建房审批等事项及韩先华付清房款之后，才会交房给韩先华；对证据5的三性无异议，可以证明涉案的房屋是违法建筑以及被拆除的事实，但不能证明原告造成的实际损失是多少；对证据3中《工程造价咨询报告书》的三性无异议；对证据3中的其他证据及证据4、6的三性均有异议，原告提供的收款收据、购货清单等证据无法确认其真实性，且不符合证据的合法性，同时原告不能证明购买的材料是否用于本案涉案房屋的装潢工程，认为上述证据与本案无关联性，不能达到原告的证明目的；对证据7的三性无异议，但是认为证人证言不能达到原告的证明目的。
方腊、马安虎当庭提举了以下证据：
1、郎溪县建平镇南山村村民委员会出具的证明一份、韩先华出具的承诺书一份，证明韩先华非南山村村民，其系在该村民组无宅基地而居住在该村的人。
2、住房租赁合同、授权委托书、领条各一份，证明：
该房屋所有权属于方浩，方腊只是受方浩的委托代办相关事宜；原告知道该房屋的实际所有人是方浩，在房屋拆除的时候，没有实际取得该房屋；原告在明知自己非南山村村民的情况下，为了避免与村民发生矛盾才签订了租赁合同。
3、郎溪县城市建设与管理工作指挥部综合执法大队出具的证明一份，证明原告不顾执法大队多次劝阻执意装修，其装修部分多次被执法大队强制拆除。
经质证，韩先华对方腊、马安虎所举证据1中村委会出具的证明的三性无异议，认为证据1中的承诺书是被告为了完成收条中的约定，要求原告出具的，不能达到其他证明目的。对证据2中租赁合同的真实性无异议，但认为该合同与本案无关联性，原告是因为儿子要结婚，且该房屋手续不全，才以“先租后买“的方式签订了该合同；对委托书的真实性不清楚，认为该委托书的效力不及于原告，被告方没有就该房屋购买的事实向原告进行披露；对领条的真实性无异议，但不能达到其证明目的。对证据3的三性均有异议，认为该证据所载明的内容与公证书所载明的内容相矛盾，且证人证实涉案房屋在“最东侧”，而该证明证实是“东侧”，同时原告没有收到限期拆除的通知书，该证据内容不真实且与本案无关联性。
本院对韩先华及方腊、马安虎提交的证据经审核，认定如下：韩先华所举证据1双方当事人无异议，本院予以采信；韩先华所举证据2方腊、马安虎对其三性无异议，该证据能够证明韩先华与方腊就房屋买卖进行了约定，并向方腊及马安虎支付购房款450000元的事实，就双方之间购房约定的效力，本院将结合案件的事实及相关的法律法规予以综合认定；韩先华所举证据3符合证据特征，该组证据证实了涉案房屋室内装饰工程的造价及韩先华支付鉴定费的事实，予以采信；韩先华所举证据4中收款收据、购货清单等证据的真实性及与涉案房屋工程的关联性无法确认，该组证据不符合证据特征，不能达到原告的证明目的，不予采信；韩先华所举证据5来源合法，内容真实，且与本案相关联，能够证实因涉案房屋系违法建筑被强制拆除的事实，但不能达到所造成的经济损失应由被告返还和赔偿的目的；韩先华所举证据6系涉案房屋主体结构施工图纸，该证据能够证实房屋的基本状况，但不能达到“涉案房屋的装潢和后续工程的损失均是按照该图纸施工而发生的”证明目的；韩先华所举证据7符合证据特征，能够证实张之华受韩先华的邀请对房屋现场进行了拍照的事实，但不能达到其证明目的。方腊、马安虎所举证据1符合证据特征，能够证明韩先华非南山村村民的事实。方腊、马安虎所举证据2符合证据特征，其中的领条能够证实方浩领取了涉案房屋自拆补助款，系房屋所有权人，授权委托书能够证实方腊受方浩的委托代办相关事宜；住房租赁合同能够证实韩先华与方浩之间于2011年8月20日就涉案房屋签订了租赁合同，对该组证据的其他证明目的，将结合案情综合分析认定。方腊、马安虎所举证据3符合证据特征，能够证实涉案房屋系违法建筑，已被通知限期拆除、停止一切装修等施工行为，并证实仍有入住者执意装修，其装修部分多次被强制拆除；对该证据的其他证明目的将结合案情综合分析认定。
根据庭审采信的证据及当事人双方当庭的陈述，确认如下事实：2010年10月26日，方浩向郎溪县原南丰镇城建办申请建房，2010年11月3日，郎溪县原南丰镇南山村村民委员会签署意见为同意上报，但此后方浩未完成法律规定的审核、批准手续。2011年8月2日，方浩出具委托书，委托方腊出售其自建的位于姚村组前山的房屋，委托权限为洽谈、订立合同、收取房款等与出售自建房有关的一切事宜，另口头委托马安虎代为收取房款。2011年8月，方腊收取了韩先华购房款150000元，并向韩先华出具了一张收条，并在收条上约定：方腊负责办理村委会、镇政府批准的农民自建房的审批手续，并负责通电、水、有线电视、电话到户，将水泥路修通至庭院门口；所购房屋的四至以房屋四周围墙为界；方腊办理好上述事项交付房屋时，韩先华一次性付清总价款538000元。2011年8月20日，韩先华因其儿子结婚急需房屋，便与方浩签订了一份《住房租赁合同》，合同约定：“…甲方（方浩）将南丰镇南山村姚冲村租的自建房租赁给乙方（韩先华）之子韩德峰结婚并住居；租赁期自2011年8月20日至2020年8月19日止，如本期合同到期，乙方需续租，在同等价格的基础上乙方有优先续租权；本期租赁费为人民币壹拾贰万元整，一次付清；甲乙双方如提前无故终止合同，应承担对方贰万元人民币的损失；……。”2011年9月8日，韩先华向南山村姚冲村民组出具了一份《承诺书》，内容为：“本人韩先华，原住建平镇文昌村村民组，现请求将本人户口迁入南丰镇姚冲村民组。本人承诺户口迁入贵村后，不享受任何田地分配份额。如姚冲村民组今后集资修建村公共福利设施，本人愿与其他村民同等出资。”。2011年10月1日和10月24日，马安虎先后两次收取了韩先华购房款250000元和50000元。自2011年10月1起，韩先华即进入涉案房屋并对房屋进行装修，还对后续工程进行了施工。2011年低，方浩等在南山村的新建房屋被卫星航拍时发现。因该房屋建房手续不完备，属违法建筑，必须予以拆除，郎溪县城市建设与管理工作指挥部综合执法大队遂于2011年12月31日向方浩等下达了《限期拆除通知书》，并要求已入户者立即停止装修等一切施工行为。此后，因韩先华未按通知要求停止装修，综合执法大队遂对其违规装修部分进行了强制拆除。2012年1月31日，郎溪县城市管理行政执法局拟强拆坐落在郎溪县建平镇（原南丰镇）南山村镇山王村民组方浩户违法建筑，为固定证据，遂委托郎溪县公证处对上述地点违法建筑的现状及测量结果进行证据保全。2012年2月1日，该公证处工作人员对上述建筑进行了测量，并对建筑物现状、测量过程及结果进行了摄像。公证书载明：方浩户的违法建筑位于南山村镇山王村民组东边。2012年2月初，郎溪县建平镇政府就涉案房屋的拆除事宜与方浩达成了协议，确定了补偿的方案及拆除的时间，并制作了备忘录。2012年2月24日，由方浩出具领条后领取了“自拆补助款”227358元。
在上述房屋被拆除后，韩先华多次要求方腊、马安虎返还其购房款并赔偿房屋装修等造成的经济损失未果。2013年9月29，韩先华向本院提起诉讼，主张上述权利。诉讼过程中，经韩先华申请，本院委托安徽中恒建设工程咨询有限公司对涉案房屋的后续工程及房屋装饰、装修工程的工程造价进行了鉴定。结论为：涉案房屋室内装饰工程（不含家具、灯具、家电购置）造价为296019.93元。由于韩先华未能提供完整详尽的工程资料，涉案房屋装饰工程设计费用、原结构墙体拆、建或楼地面平整、拆建、室外附属工程及绿化工程、照片资料完全不可见项目均未列入鉴定范围。韩先华因此次鉴定支付鉴定费12000元。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本案当事人双方的主要争议焦点是：1、方腊、马安虎的诉讼主体是否适格；2、涉案房屋的买卖合同是否合法有效；3、韩先华诉请赔偿其经济损失的数额任何认定；4、对韩先华的上述经济损失的责任任何分担。
本院认为：关于争议焦点1即关于诉讼主体是否适格问题。本案中，涉案房屋的申报人是方浩，且郎溪县建平镇人民政府在涉案房屋被依法拆除时，对所拆除的房屋作出了相应的补偿，即给于相应的补偿款和安置房，安置房的对象户为方浩，补助款的的领取人也是方浩，故，方浩应为涉案房屋的实际所有人。方浩向方腊出具授权委托书，委托方腊处理自建房的洽谈、订立合同、收取房款及出售建房的一切事宜后，方腊于同年8月向韩先华出具了一份收条，除载明收取韩先华的房款150000元外，对所涉的房屋的价款、建房手续、四至及其他房屋相关的事项进行了明确约定，该收条应当是双方就房屋买卖行为所订立的合同，但方腊在以其自已的名义与韩先华签订协议时，未将所出售的房屋权利人为方浩及其出售房屋的行为是受方浩委托的事宜向韩先华进行披露。根据合同法第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”之规定，韩先华选择方腊为相对人主张其权利，符合法律规定，予以支持。马安虎在接受方浩的口头委托后，两次代收了韩先华所交的部分购房款，虽然其未将所出售的房屋权利人为方浩及其代收购房款的行为是受方浩委托的事宜向韩先华进行披露，但其未实际参与订立合同，与韩先华之间未形成具体的民事权利义务关系，故对韩先华选择向马安虎主张权利的请求，不予支持。
关于争议焦点2即涉案房屋买卖合同的效力问题。庭审查明，韩先华并非郎溪县建平镇南山村的村民，即其非该集体经济组织的成员，故本案所涉的法律关系是非本集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖合同关系。根据我国土地管理法规定，农村的土地宅基地属农村集体经济组织所有，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但不得出让、转让或者出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的；农民之间的宅基地上的房屋转让应当在本集体经济组织内部，且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当无效。另查明，涉案房屋建造时虽进行了申请，所在集体经济组织在核实相关情况后同意向其上一级政府上报，但未完成法律规定的审核、批准手续，该房屋因属于违章建筑而被依法强制拆除。因此，韩先华与方腊之间签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。
关于争议焦点3即韩先华诉请赔偿其经济损失的数额认定。诉讼过程中，经韩先华申请，本院委托安徽中恒建设工程咨询有限公司对涉案房屋的后续工程及房屋装饰、装修工程的工程造价进行鉴定，因韩先华未能提供完整详尽的工程资料，此次鉴定范围仅涉及涉案房屋室内装饰工程（不含家具、灯具、家电购置），涉案房屋装饰工程设计费用、原结构墙体拆、建或楼地面平整、拆建、室外附属工程及绿化工程、照片资料完全不可见项目均未列入鉴定范围。鉴定结论为：涉案房屋室内装饰工程（不含家具、灯具、家电购置）造价为296019.93元。就未纳入鉴定范围内的后续施工及装修而造成的损失，韩先华虽提举了收款收据、购货清单等证据加以证实，但上述证据的真实性及与涉案房屋工程的关联性无法确认，不足以证明其购买的材料用于涉案房屋的后续施工及装修。韩先华诉请赔偿其未纳入鉴定范围内的后续施工及装修而造成的损失，因其提举的证据不足以证明该项主张，不予支持。故，韩先华诉请赔偿其经济损失的数额应认定为296019.93元。
关于争议焦点4即对韩先华的上述经济损失的责任分担问题。韩先华与方腊均明知涉案房屋属农民自建房，双方非同一集体经济组织成员，且房屋未完成法律规定的审核、批准手续，属于违章建筑，但仍然签订了房屋买卖合同，致使该合同因违反法律强制性规定而无效，故双方在签订合同过程中均有缔约过错。韩先华在涉案房屋尚不符合交付条件的情况下，却以“先租后买”的方式入住该房屋，并对该房屋进行装饰、装修和对后续工程进行施工，由此造成了上述经济损失，且韩先华在郎溪县城市建设与管理工作指挥部综合执法大队下达了《限期拆除通知书》，并要求已入户者立即停止装修等一切施工行为的情况下，仍坚持装饰、装修和对后续工程进行施工，致使综合执法大队对其违规装修部分进行了强制拆除，从而进一步扩大了经济损失。故，从合同的订立及履行情况综合分析，韩先华应对其造成的经济损失承担主要责任（70%），方腊应对韩先华的上述损失承担次要责任（30%）。
综上，本院认为：韩先华与方腊所签订的房屋买卖合同违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同自始无效，当事人双方因此取得的财产应当予以返还；同时对韩先华造成的经济损失应根据各自过错，承担相应的责任，即韩先华应承担主要责任（70%），方腊应承担次要责任（30%）。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告方腊于本判决生效后十日内返还原告韩先华所交付的购房款450000元；
二、被告方腊于本判决生效后十日内一次性赔偿原告韩先华经济损失共计88806元（296019.93元×30%）；
三、驳回原告韩先华的其他诉讼请求。
案件受理费13790元，由原告韩先华负担6290元，被告方腊负担7500元；鉴定费12000元，由原告韩先华负担8400元，被告方腊负担3600元。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
审 判 长 刘亚辉
审 判 员 陈洪民
人民陪审员 孔令龙
二〇一四年十二月九日
书 记 员 汪 诚
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。