福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第291号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴学峰，男，1992年7月17日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人郭金虎，福建维理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）耿桂平，男，1963年9月1日出生，汉族，福建省邵武故县国有林厂干部。
委托代理人宫一兵，福建欣开元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈国展，男，1972年6月28日出生，汉族。
委托代理人宫一兵，福建欣开元律师事务所律师。
上诉人吴学峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服邵武市（2014）邵民初字第2690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴学峰的委托代理人郭金虎及被上诉人耿桂平、陈国展的共同委托代理人宫一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人耿桂平、陈国展原审请求判令：吴学峰向耿桂平、陈国展支付购房尾款75，597.15元及利息（起算期从起诉之日至判决生效之日，按银行同期贷款基准利率计算）。上诉人吴学峰原审反诉请求判令：1、耿桂平、陈国展支付一年房租、误工费、违约金20，000元；2、耿桂平、陈国展对院内地面、楼梯空鼓部分限期重做；3、耿桂平、陈国展对屋顶隔热层、水箱、楼梯墙面水泥漆限期完工；4、耿桂平、陈国展对化粪池内的模板予以拆除；5、耿桂平、陈国展对吴学峰202室内的墙面开裂、室内漏水予以修理。
原审法院查明，2012年8月28日，陈国展与吴学峰签订《预购房协议书》1份，约定：1、陈国展将位于猴子山开发区72#地一楼（靠北）按房产证的实际面积计算一套住房及杂物间卖给吴学峰，按2，800元／㎡计算价格；2、该协议书签订后即付定金150，000元，屋面封顶及砌砖三日内付50，000元，交房时付20，000元，尾款等房产证、土地证一切证件办齐后付清。如未按以上付款，陈国展有权收回房屋，合同作废；3、房屋房产证、土地证一切费用按国家规定由陈国展负责，如二次转卖由吴学峰负责；5、水电增容由陈国展负责及水电线路室内由吴学峰负责。之后，吴学峰支付了购房款200，000元。2013年6月间，在上述房屋室内部分工程未完工的情形下，吴学峰将其自行完工并装修入住。2013年11月6日，陈国展向吴学峰出具字据1张，确认吴学峰自行完工的工程计7，240元及一年房租、误工费、违约金20，000元，共计27，240元，陈国展同意从吴学峰未付的购房尾款中扣除。2014年1月9日，耿桂平、陈国展与吴学峰签订《协议书》1份，协议载明：陈国展、耿桂平将猴子山72号地202室房屋出售给吴学峰（该房屋已登记在耿桂平名下），202室测绘面积120.16平方米（含杂物间面积），房屋按每平方米2，800元计算，总售价为336，448元。吴学峰已支付陈国展200，000元尚欠房款136，448元，现就房屋余款支付及房屋过户登记等问题，达成以下协议：1、吴学峰于本协议签订之日起5日内，向陈国展、耿桂平支付购房款20，000元，该款交由福建欣开元律师事务所代收，代付陈国展所欠债务；2、耿桂平于吴学峰交付上述20，000元房款之日起3日内和吴学峰办理房屋交易登记；3、202室房屋的过户登记税费及以后的土地证办理税费，在过户时由吴学峰先行支付，扣除实际过户税费后，该款在过户时由协议三方在确定过户准确税费后进行结算，结算出实际数额，在36，448元上下，多还少补；4、陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰自行施工的202室室内未完工工程等一切费用10，000元；5、吴学峰尚欠陈国展、耿桂平共计70，000元购房尾款，吴学峰应于2014年6月30日前付清（如72号地地上房屋整体工程未完工，付款时间顺延），该款应转入福建欣开元律师事务所账户，用于代付陈国展债务。之后，吴学峰支付了购房款20，000元，耿桂平为其办理了讼争房屋的过户登记手续，吴学峰支付了税费共计30，850.85元，取得了讼争房屋的所有权证（证号：20140201）。之后，购房尾款75，597.15元，吴学峰未予支付。陈国展、耿桂平因催讨未果，遂提起本案诉讼。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”耿桂平、陈国展与吴学峰签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现讼争房屋的权属变更登记已办理完毕，吴学峰应当按照约定向耿桂平、陈国展支付购房余款75，597.15元；根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及第一百三十四条第一款第（七）项的规定，耿桂平、陈国展未按约定支付购房余款，耿桂平、陈国展要求其赔偿利息损失的主张合理；综上，对耿桂平、陈国展的诉请，予以支持。吴学峰主张购房尾款中应扣除一年房租、误工费、违约金20，000元，该主张系依据陈国展于2013年11月6日出具的1张字据，但陈国展于2014年1月9日在《协议书》第四项中对该扣除尾款数额作了变更，吴学峰也已签字确认，故扣除尾款数额应认定为《协议书》中所确认的数额10，000元，耿桂平、陈国展诉请的购房尾款中已扣除该10，000元，故对吴学峰的主张，不予支持。吴学峰主张耿桂平、陈国展72号地地上房屋整体工程有未完工部分，但所举证据不足以证明其主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴学峰应于判决生效后十日内支付耿桂平、陈国展购房尾款75，597.15元，并支付从2014年8月7日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回吴学峰的诉讼请求。
上诉人吴学峰上诉称，一、原判认定《建房工程协议书》与本案房屋买卖法律关系无关之理由不能成立。《预购房协议书》是以陈国展与工程施工方潘友坚之间签订的《建房工程协议书》为基础的。根据中华人民共和国消费者权益保护法第四十条第二款之规定，因产品质量问题，消费者可向生产者主张权利。此为合同法效力扩张的法律依据。根据该原理，《建房工程协议书》对吴学峰和潘友坚具有约定力。二、原判认定《协议书》第四条对吴学峰自行施工及其他费用重新作出约定，即陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰自行施工等一切费用1万元错误。《协议书》第四条约定，陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰自行施工的202室室内未完工工程等一切费用10，000元，但未涉及其他费用，该条约定仅是对陈国展出具承诺书中吴学峰自行完工工程费用7，240元的变更。三、原判对吴学峰证据4即照片9张不予认定不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）的规定。其理由包括：1、原判认定地面裂缝、楼梯空鼓不属于工程未完成事项与吴学峰反诉请求不符。吴学峰的反诉请求是要求耿桂平、陈国展限期重做。2、原判认为吴学峰未举证证明水箱是否属于房屋整体工程的部份缺乏依据。因为《建房工程协议书》有安装水箱的项目，水箱自然属于整体工程的一部份，此为常识。3、楼梯墙面上水泥漆耿桂平、陈国展是在一审期间完成的。4、墙体开裂能导致墙体上的瓷砖开裂是基本常识、室内漏水或进水系因楼顶建筑垃圾未清理导致水管堵塞所致、化粪池内模板久不拆除将导致水管堵塞等，均属于基本常识，但原判以吴学峰未举证证明不予认定，有违《证据规定》第九条、第六十四条及第六十六的规定。四、原判对证人证言以耿桂平、陈国展质证无异议的部份，予以采信，有异议的部份，没有其他证据佐证，不予采信，违反了《证据规定》第七十八条的规定。耿桂平、陈国展对其不利的证言肯定持否定的态度，原判这一理由使证人证言作为独立的证据种类失去了意义。五、原判认定《协议书》第四项对扣除尾款数额进行了变更之理由不能成立。陈国展于2013年11月6日出具的承诺书中“扣除一年房租、误工费、违约金20000元”为延期交房期间吴学锋租房损失与违约责任的承担。而《协议书》只是针对耿桂平、陈国展为吴学锋办理房产证、202室内未完工部份费用的约定，并未涉及违约和延期交房责任的承担。《协议书》只涉及对202室内未完工部份费用的变更。故原判未确定耿桂平、陈国展承担违约责任，违反了双方约定。六、原判认定吴学锋所提交的证据不足以证明其主张的72号地地上房屋整体工程有未完工部份，系对案件事实的忽略。耿桂平、陈国展在原审庭审中承认二个水箱未予安装。综上，原判认定事实不清，请求撤销原判，驳回耿桂平、陈国展原审诉讼请求，支持吴学峰原审反诉请求。
被上诉人耿桂平、陈国展答辩称，一、《购房协议》与《工程协议》无关联，吴学峰以《工程协议》作为双方履行权利义务的依据缺乏事实和法律依据。《工程协议》的合同当事人是潘友坚与陈国展，吴学锋不是当事人，陈国展也从未将《工程协议》提供给吴学锋，《工程协议》与双方当事人的房屋买卖关系无关。虽然涉讼房屋由潘友坚承建，但工程协议中关于房屋建筑指标及附属设施的约定对耿桂平、陈国展出售房屋不具有约束力。陈国展与吴学锋签订的《购房协议》并未对水箱、水泥砼高度等作出约定，也未约定房屋的工程量应以《工程协议》为依据或《工程协议》作为《购房协议》的附件等。涉案房屋系私人合伙建房，在确保房屋质量前提下，建房人可根据具体情况与施工方协商调整建房工程量。隔执层也并非必要工程，对包括吴学锋在内的全体住户均无实际意义，耿桂平、陈国展之所以建设，是出于化解矛盾目的的一种无耐让步。二、2014年1月9日签订的《协议书》是双方当事人对彼此间纠纷所做的一次性了结，合法有效。《购房协议》签订后，因双方产生纠纷，2014年1月9日在福建欣开元律师事务所的调解下，双方相互让步签订《协议书》，对此前的纠纷进行了断，第四条确定吴学锋可扣除款项的总金额为10000元，并在此基础上确定购房尾款为70000元。三、吴学锋作为反诉原告，对自己的诉讼主张举证不力，原判不予支持正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴学锋的上诉请求。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，邵武市猴子山开发区72号地地上房屋系陈国展、耿桂平合作开发。二审庭审中，耿桂平对陈国展向吴学锋出具的《结算单》之内容表示认可。吴学锋当庭放弃对屋顶隔热层、楼梯墙面的反诉请求。
本院认为，陈国展并不具备房地产开发经营资格，其在未取得商品房预售许可证明的情况下与吴学锋签订《预购房协议书》，在提起本案一审诉讼前，陈国展仍未取得房地产开发经营资格及商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《预购房协议书》应当认定为无效合同。但鉴于在猴子山72号地地上房屋完工后，陈国展、耿桂平与吴学峰就涉案房屋的买卖签订《协议书》，再次明确约定了自然人间房屋买卖合同的主要内容并实际履行了主要义务，即在吴学峰按约定支付20000元购房款后，涉讼房屋产权转移登记于其名下，可以认定陈国展、耿桂平与吴学峰因《协议书》形成房屋买卖关系。
根据《协议书》，吴学峰尚欠部份购房款未支付。吴学峰在二审中，以猴子山开发区72号地地上房屋整体工程仍有未完工部分提出抗辩。但因《协议书》未对猴子山开发区72号地地上房屋整体工程的具体构成作出约定，且吴学峰已于2013年入住涉讼房屋，吴学锋主张工程尚有未完工部份，缺乏事实依据，其关于付款期限应予顺延的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
吴学峰又上诉认为，根据陈国展于2013年11月6日出具的《结算单》，陈国展、耿桂平还应支付其一年房租、误工费、违约金合计20000元。对耿桂平、陈国展是否还应支付吴学峰房租等合计20000元的判定，应当在确定《协议书》与《结算单》的关系基础上进行。根据陈国展所出具《结算单》的记载，陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰玻璃等八项自行施工支出合计7240元及一年房租、误工费、违约金20000元。而在《协议书》第四条中，双方转而约定，陈国展同意在购房尾款中扣除吴学锋自行施工的202室室内未完工工程等一切费用10000元。从《协议书》第四条的文义理解，“未完工工程等一切费用”，此处的“一切费用”应当不仅限于“未完工工程”。再经对照《结算单》和《协议书》第三条、第四条可知，双方当事人始终以从购房尾款中扣除陈国展、耿桂平应支付吴学锋的费用之方式来结算吴学锋应支付的最终款项。《协议书》第五条所约定的吴学锋应支付的购房余款正是在扣减包括耿桂平、陈国展应负担的10000元等费用基础上而得出。若双方当事人协议陈国展、耿桂平仍应支付吴学锋房租等20000元，根据双方当事人的结算方式，《协议书》应当对此项费用有所涉及。有鉴于上述事实和理由，《协议书》第四条应当认定为对《结算单》记载所有费用的变更，而非仅限于对吴学峰自行施工费用的变更。故吴学锋上诉要求陈国展、耿桂平支付房租等20000元的理由不能成立，不予支持。
此外，吴学锋还上诉要求陈国展、耿桂平限期重做院内地面、楼梯空鼓部份，限期完成屋顶水箱的安装，拆除化粪池模板，并修理202室室内墙面开裂及漏水部份。关于陈国展、耿桂平是否应对院内地面、楼梯空鼓部份及202室室内墙面开裂及漏水部份承担修复义务的问题。因吴学锋所举证证据不能证实202室室内、室外共有部份存在其主张的质量问题，原审中亦未就房屋质量问题提出鉴定申请，故其该项主张缺乏事实依据，不予支持。关于陈国展、耿桂平是否负有安装屋顶水箱、拆除化粪池隔板义务的问题。由于吴学锋未能提交陈国展、耿桂平负有相应义务的合同依据或法定依据，其该项主张亦不能得以支持。吴学峰在二审中自愿放弃对屋顶隔热层、楼梯墙面的反诉请求，不违反法律法规的强制性规定，应予准许。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2040元，由上诉人吴学锋负担。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一五年四月十四日
书 记 员 余 凌
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。