北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第2604号
原告王子诚，男，1986年1月9日出生。
被告北京合睦友家房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院3号楼10层1011号。
法定代表人王金龙，总经理。
委托代理人冯福建，男，1985年2月3日出生，北京合睦友家房地产经纪有限公司部门经理。
原告王子诚与被告北京合睦友家房地产经纪有限公司（以下简称：合睦友家公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王子诚、被告合睦友家公司的法定代表人王金龙、委托代理人冯福建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王子诚诉称：我与被告合睦友家公司于2013年7月4日签署了《北京市房屋出租委托合同》，并于当日将坐落于北京市经济技术开发区天宝园六里×号楼×至×层×室（以下简称：涉诉房屋）交付给被告合睦友家公司。合同约定租期为三年，期限从2013年7月5日至2016年7月4日，房屋租金为每月人民币9000元，按季度支付，每个季度租金为人民币27000元，被告合睦友家公司签订合同后仅仅于2013年10月5日支付了一个季度的租金，时至今日再未支付给我任何租金，被告合睦友家公司的行为已经严重违约，我多次主张均遭被告合睦友家公司拒绝。我到出租的房屋查看，发现被告将原告的房屋分割成若干隔间出租，并且居住人数极多，严重的破坏房屋的整体结构。综上，被告延迟支付租金及对房屋恶意分割出租的行为已经严重侵害了原告的合法利益，故请求人民法院判决解除我和被告合睦友家公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，要求被告合睦友家公司向我支付2013年7月4日至2013年9月5日房屋租金15000元、2014年1月5日至2014年2月4日的房屋租金9000元、合同违约金18000元，本案诉讼费由被告合睦友家公司承担。
被告合睦友家公司辩称：我公司同意解除合同，不同意原告王子诚的其他诉讼请求。我公司在2013年7月已经支付了2013年7月5日至2013年10月5日的租金9000元，此外还有2个月的免租期；2013年10月5日，我公司又给付了2013年10月5日至2014年1月5日的租金27000元；2013年12月，国家出规定，涉诉房屋不能进行出租，我公司将房屋内部隔断拆除了，并疏散了租客，在2013年12月将钥匙还给了原告王子诚，所以不同意支付2014年1月5日至2014年2月4日的房租；因为国家禁止该类房屋出租，合同已于2013年12月10日终止，所以不存在违约的问题，不同意支付违约金；合同约定有两个月的免租期，该免租期的租金收入是我公司的报酬，合同履行后就一次性扣除了，所以不同意支付付2013年7月4日至2013年9月5日的房租。
经审理查明：原告王子诚系涉诉房屋的业主。2013年7月4日，原告王子诚（甲方）与被告合睦友家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称：合同），约定：甲方委托乙方对外出租涉诉房屋；乙方以甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；乙方代甲方向承租方收取租金；甲方允许乙方在委托期限内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添加新物品；乙方在授权范围内前述的合同文件，甲方均认可；出租委托期限自2013年7月5日至2016年7月4日，共36个月，出租委托期限的变更由双方书面另行约定；租金标准为27000元每季度，年租金总计108000元，按季缴付，具体付款日期：第一次2013年7月5日；第二次2013年10月5日，第三次2014年1月5日，以后以此类推；甲方将该房屋交付给乙方，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金；如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备的情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，高出部分归乙方所有；出租委托期内甲方同意预留出60个自然日作为乙方工作期，自然日后于2013年9月5日开始计算租金，即自出租委托期起乙方给甲方34个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方未按约定支付租金5日以上又无正当理由的、擅自改变房屋用途的（仅限于办公或居住）、或提前终止合同的，甲方有权单方解除合同；甲方需提前终止合同的，应提前30日书面通知乙方，甲方需退还乙方剩余租金，并按月租金的200%支付违约金并同时赔偿乙方为房间添置设施及装修费用；乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。
合同签订后，原告王子诚将房屋交付给被告合睦友家公司，被告合睦友家公司对房屋进行了改造，通过增加隔断的方式增加了住房数量，分组给了不同的租客，原告王子诚知晓增加隔断的事实。2013年7月5日、2013年10月11日，被告合睦友家公司通过银行转账方式分别向原告王子诚支付租金9000元、27000元。2013年12月10日，被告合睦友家公司通过电话告知原告王子诚，称其公司接到北京经济技术开发区房屋和土地管理局的通知，涉诉房屋的隔断要求被拆除，租户要求被清理，合同无法继续履行，要求解除合同。同日，原告王子诚使用自有钥匙进入涉诉房屋，查看了屋内的情况。2013年12月20日左右，原告王子诚与被告合睦友家公司相约一起来到涉诉房屋内，被告合睦友家公司将隔断拆除。2014年1月10日左右，原告王子诚前往被告合睦友家公司处要求解除合同，并要求被告合睦友家公司承担赔偿责任，但双方没有达成一致。2014年1月25日左右，原告王子诚带领装修工人进入涉诉房屋，查看了涉诉房屋的状况。2014年2月10日，装修工人开始对涉诉房屋进行装修。2014年3月15日，原告王子诚更换了涉诉房屋的钥匙，重新将涉诉房屋进行出租。截止至案件开庭前，双方未办理书面的交接手续，被告合睦友家公司亦未将涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡归还给原告王子诚。
庭审中，原、被告的争议焦点有三个。一、合同的解除时间。被告合睦友家公司主张合同于2013年12月10日在其公司通知原告王子诚合同无法继续履行时解除，原告王子诚表示其在当天的通话中同意被告合睦友家公司拆除隔断和清理租户的行为，但提出被告合睦友家公司应当更换出租方式继续履行合同，同时其也表达了如果被告合睦友家公司提前解除合同必须承担违约责任的意见，但遭到了被告合睦友家公司的拒绝，所以其不认可合同于当天解除；原告王子诚则主张合同于2014年2月4日解除，但表示没有关于该时间的解除通知，被告合睦友家公司不予认可。二、涉诉房屋的交接时间。被告合睦友家公司主张涉诉房屋在2013年12月20日交还原告王子诚，并主张双方当天一起前往涉诉房屋内办理房屋交接手续，且其公司自那天起再未进入涉诉房屋，原告王子诚主张双方当天一起前往涉诉房屋是协商合同解除事宜，但因被告合睦友家公司拒绝承担违约责任而没有协商成功，且主张当天涉诉房屋内还有部分租客和家具，被告合睦友家公司也没有将房屋钥匙及水、电卡归还，所以不认可涉诉房屋于当天交接，经询问，被告合睦友家公司认可当天双方因合同解除的后续事宜产生争议，认可屋内还有部分租客丢弃的家具，不认可屋内还有租客，同时主张钥匙和水、电卡在租客手里；原告王子诚则主张涉诉房屋的实际交接时间为其对涉诉房屋的实际控制日2014年2月10日，其表示曾在2014年1月25日进入涉诉房屋时看见被告合睦友家公司员工用钥匙进入涉诉房屋搬走租客物品，主张被告合睦友家公司仍在实际使用涉诉房屋，被告合睦友家公司不认可其公司在2014年1月25日进入涉诉房屋的事实。三、是否存在违约行为。原告王子诚主张被告合睦友家公司提前终止合同的行为系违约行为，需要按照合同约定承担违约责任，被告合睦友家公司则主张合同无法继续履行是政府相关部门要求其拆除隔断、清理租户，禁止其公司从事代理出租行为所致，系不可抗力，且分租行为是得到原告王子诚允许的，不应当承担违约责任，原告王子诚认可签订合同时同意被告合睦友家公司以分租的形式出租房屋，但主张涉诉房屋被政府相关部门要求整改的原因是租户人数违反了法律规定，且政府相关部门的整改要求本身并不必然导致被告合睦友家公司无法继续履行合同，所以被告合睦友家公司应该承担违约责任。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、房产证、出租委托合同、银行交易明细清单等证据资料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告王子诚与被告合睦友家公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方在当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，签约双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方未能完全履行合同，且产生争议，应该按照合同约定和法律规定解决。
关于合同解除的时间，双方都认可被告合睦友家公司于2013年12月10日在电话通知原告王子诚要求终止履行合同，但根据合同的约定，被告合睦友家公司需要提前终止合同的，应提前30日书面通知原告王子诚，虽然双方在协商合同解除事宜中发生争议，但并不影响被告合睦友家公司提前终止合同的权利，因双方没有办理正式的房屋交接手续，且各执一词，故本院结合本案事实，认定被告合睦友家公司拆除隔断、清理租户的行为以及在2013年12月20日在涉诉房屋内与原告王子诚协商合同解除事宜是对解除合同的进一步表示，原告王子诚在2014年1月10日要求解除合同的行为是对被告合睦友家公司解除合同的要求的认可，故本院认定合同于2014年1月10日解除。
关于房屋交接的时间，被告合睦友家公司主张在2013年12月20日将涉诉房屋交回给原告王子诚，但未办理书面的交接手续，且未归还涉诉房屋的钥匙和水、电卡，亦未将房屋内不属于原告王子诚的物品全部搬走，视为对涉诉房屋的继续占有。原告王子诚主张房屋交接时间为2014年2月10日，但原告王子诚自己留有涉诉房屋的钥匙，结合其在2014年1月25日带领装修工人进入涉诉房屋的行为，可以认定原告王子诚在2014年1月25日或之前已经实际控制了涉诉房屋。因涉诉房屋的实际交接时间无法查清，鉴于双方都有涉诉房屋的钥匙，都有控制涉诉房屋的可能，本院结合原告王子诚在2014年1月10日要求解除合同的情况，认定原告王子诚在该日已经认可对涉诉房屋的实际控制，且该日期亦为合同的解除日期，故涉诉房屋的交接时间确定为2014年1月10日。根据合同约定，可以认定被告合睦友家公司已经支付截止2014年1月4日之前的租金，故应该继续向原告王子诚支付2014年1月5日至2014年1月10日的房屋租金。
关于违约责任，被告合睦友家公司主张合同无法继续履行是政府行为所致，未向法庭提供充分证据予以佐证，本院不予采信。经本院调查核实，涉诉房屋确实曾因群租行为被政府相关部门要求责令整改，但因双方签订的合同中并没有限定出租方式，亦未约定被政府相关部门要求整改系解除合同的特定免责事由，故被告合睦友家公司应当更换方式继续履行合同。被告合睦友家公司要求提前终止合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担月租金200%的违约金，但鉴于且原告王子诚对于被告合睦友家公司在涉诉房屋增加隔断一事早已知晓且未表示反对，故原告王子诚对于合同提前解除也负有一定的责任，故对于被告合睦友家应承担的违约责任，本院予以酌减。关于免租期内的租金收入，虽合同约定系被告合睦友家公司的佣金，但从性质上看属于原告王子诚对于双方成功合作的让利承诺，现双方合同提前解除，让利的基础已经丧失，故对于该部分租金收入，被告合睦友家公司应在扣除已履行期间对应部分后给付原告王子诚，但如前所述，故原告王子诚对于合同提前解除也负有一定的责任，故具体金额由本院酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王子诚与被告北京合睦友家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一四年一月十日解除；
二、被告北京合睦友家房地产经纪有限公司给付原告王子诚二〇一三年七月五日至二〇一三年九月四日的房屋租金一万零五百元（于本判决书生效后十日内履行）；
三、被告北京合睦友家房地产经纪有限公司给付原告王子诚自二〇一四年一月五日至二〇一四年一月十日的房屋租金一千八百元（于本判决书生效后十日内履行）；
四、被告北京合睦友家房地产经纪有限公司赔偿原告王子诚违约金一万二千六百元（于本判决书生效后十日内履行）；
五、驳回原告王子诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百六十三元，由原告王子诚负担二百一十二元（已交纳），被告北京合睦友家房地产经纪有限公司二百五十一元（于本判决书生效后七日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 彭珍珍
二〇一四年六月十二日
书 记 员 李金益