北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1594号
上诉人（原审原告）张淑爱，女，1963年1月28日出生。
委托代理人啸峰，北京市新儒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京东和伟业房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区八大处路58号。
法定代表人纪晓辉，总经理。
委托代理人赵发强，男，1983年9月11日出生。
上诉人张淑爱因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人张淑爱之委托代理人啸峰，被上诉人北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称东和伟业公司）之委托代理人赵发强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张淑爱在原审法院起诉称：双方于2006年9月15日签订《北京市商品房预售合同》，约定张淑爱购买东和伟业公司11号楼房屋一处。合同签署后，东和伟业公司未依约在2008年12月31日交付房屋，且东和伟业公司于2014年4月18日方完成该商品房所在楼栋的初始登记，2014年5月23日方完成转移登记办理。东和伟业公司逾期交房、逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，违反了双方合同约定和法律规定，造成张淑爱的合法权益受到严重侵害。东和伟业公司应依约支付违约金，但经多次协商，处理未果。为维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令东和伟业公司支付逾期交房违约金5746.32元、逾期办理初始登记违约金27795.4元、逾期办理转移登记违约金23049.85元，以上合计56591.57元；2、本案诉讼费由东和伟业公司承担。
东和伟业公司在原审法院答辩称：一、办证迟延并非东和伟业公司原因造成，主要是因为规划部门的规划不合理所造成的。二、张淑爱主张的违约金过高，应予以减少。三、初始登记的迟延必然产生转移登记迟延，张淑爱同时主张初始登记违约金和转移登记违约金，存在重复计算，缺乏法律依据。四、张淑爱主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2006年9月15日，张淑爱（买受人）与东和伟业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定东和伟业公司将其开发的28号楼6层03-0602号（现11号楼6层3单元602）房屋出售给张淑爱，该房屋用途为经济适用住房，房屋总价款为320954元。
关于交房时间及逾期交房责任中双方约定：出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。如果未按照约定的期限和条件将该商品房交付的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
关于初始登记时间及逾期办理责任双方约定：出卖人应当在2009年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
关于转移登记的方式和时间以及逾期办理责任双方约定：商品房交付使用后，买受人同意委托北京德诚恒信息咨询服务中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用450元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行个人住房贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
另外，双方合同附件八的补充协议中约定：第一条房屋交付。1、在办理房屋交接手续时，买受人须与出卖人结算清房款差价，并同意委托出卖人将办理该房屋产权手续所需向政府有关部门交纳的所有税费，公共维修基金、有线电视入户费和向产权代理机构交纳产权证代办费一并提交出卖人向相关机关转交。否则出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房责任由买受人承担，买受人应按本合同第十条之规定承担责任。5、在办理产权过户手续时，买受人须在出卖人通知的规定期限内，由其本人或委托代理人提交该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需应由买受人提供的材料。6、买受人履行完毕上述第1、5条全部义务后次日起15个月之内出卖人协助办妥买受人名下的房屋所有权证书。因出卖人原因未办妥的，出卖人按本合同第二十条承担责任。
上述合同及补充协议签订后，张淑爱共向东和伟业公司交纳购房款322827元。另向东和伟业公司交纳公共维修基金、契税、制证费、产权代办费等费用。
2009年3月31日，东和伟业公司向张淑爱交付了所购房屋。当日，张淑爱领取了入住证并填写收房申请一份，其中声明确定该日期为房屋实际交付的时间，并承诺不对此提出异议和任何形式的索赔。
2014年4月18日，东和伟业公司向石景山区房屋管理部门提出房屋所有权初始登记申请，并取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年4月22日。
2014年5月，张淑爱与东和伟业公司共同向其委托代理人出具了授权委托书，委托其代理人孙×办理房屋产权转移登记。2015年5月19日，东和伟业公司向石景山区房屋管理部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2014年5月30日，张淑爱之委托代理人办理并取得涉案房屋所有权登记证书。该证书登记的房屋所有权人为张淑爱，登记时间为2014年5月26日，房屋性质为经济适用房。
另查：2014年3月21日，北京市规划委员会石景山分局复函石景山区住建委，其中载明：经核，由东和伟业公司建设的涉案11号楼，符合2004规（石）建字×号建设工程规划许可证许可内容。2014年3月27日，东和伟业公司将该11号楼报石景山区住建委备案。2014年3月31日，石景山区住建委通过了该11号楼的工程竣工验收备案。
再查：2014年5月13日，北京市住房和城乡建设委员会向石景山区住房城乡建设委发出京建函（2014）×号函，其中载明：一、鉴于11号楼60户已购经济适用住房居民的实际情况，为维护稳定，同意你区所提按照房屋买卖合同约定的房屋所有权办理时间（即2009年7月31日）作为已购经济适用住房满五年可以上市出售的起算时间，三户未签订合同的住户也按此时点执行。二、按现行已购经济适用住房上市出售管理规定，符合上市出售的产权人应向原户籍所载区县住房保障部门提出上市出售申请，鉴于该楼60户居民的实际情况，请你区住房保障管理部门为有上市出售需求的产权人出具《已购经济适用住房上市出售意见》。该函后附该11号楼60户居民名单，其中含本案张淑爱及涉案房屋。
关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因。东和伟业公司述称，因相关政府部门规划不合理，以至于规划部门不进行竣工验收，因而无法向房屋登记部门提供相应规划文件，认为迟延办理初始登记系相关政府部门原因造成，但并未提供相应证据予以证实。另，东和伟业公司主张因张淑爱迟延交纳办理所有权转移登记所需相关费用造成迟延办理转移登记。张淑爱认为，张淑爱何时交费依赖于东和伟业公司的及时通知，东和伟业公司未能证实其及时通知了张淑爱交纳相关费用。
关于逾期交房违约金、初始登记违约金、转移登记违约金的诉讼时效的问题，张淑爱称其一直在向东和伟业公司主张权利，也有通过信访方式主张，并于2014年提出过逾期交房违约金，但并未提供有效证据予以佐证。
原审法院查明事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、房屋所有权证书、入住证、收据、收房申请、发票、工程竣工验收备案表、证明信、批复、复函、房屋所有权初始登记及转移登记档案材料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵守履行。
由于合同中明确约定了东和伟业公司交付房屋、办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房、逾期初始登记和转移登记的，出卖人应承担违约责任。依据查明的事实，东和伟业公司向张淑爱交付房屋的时间已远迟于合同约定期限，显属构成违约，但是，张淑爱在所填写的收房申请中，承诺对房屋实际交付的时间不提出异议和任何形式的索赔。并且，张淑爱起诉主张逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。因此，关于张淑爱请求东和伟业公司支付逾期交房违约金的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。
另，依据查明的事实，东和伟业公司向房产登记管理部门提出办理房屋所在楼栋初始登记的申请时间，已远迟于合同约定的办理初始登记证书的期限，东和伟业公司辩称逾期办理初始登记系相关行政主管部门原因所致，并非东和伟业公司责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提供充分证据予以佐证，故法院不予采纳。因办理房屋所在楼栋初始登记是办理房屋转移登记的前提和基础，东和伟业公司逾期办理初始登记必然导致所有权转移登记的逾期，现有证据证实东和伟业公司于2015年5月才向房产登记管理部门提出办理转移登记申请，东和伟业公司辩称系张淑爱迟延交纳办证登记所需费用所致，对此并未提供充分证据予以证实，法院亦无法采纳。因此，东和伟业公司应承担逾期办理房屋初始登记和转移登记的违约责任。
根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，自其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，依据合同约定，东和伟业公司逾期办理初始登记和转移登记的，东和伟业公司应当分别自办理登记期限届满之次日起至实际取得登记证书之日止，按日计算违约金，并应分别在实际取得权属证书之日起30日内向张淑爱支付。根据上述约定，东和伟业公司履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起第三十日。而根据本案查明的事实，上述履行期限的截止日期均在2014年，故张淑爱于2014年12月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
关于东和伟业公司提出张淑爱请求的违约金数额过高，初始登记与转移登记违约金在计算期限上存在重复计算，请求法院予以减少的意见。法院认为，我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损害为目的，当合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。考虑到涉案房屋系保障性住房性质，且国家明确规定了购买人的交易处分时间期限。因此，关于张淑爱请求东和伟业公司支付初始登记和转移登记违约金的主张，综合张淑爱实际损失、东和伟业公司过错程度以及张淑爱的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院予以酌定。
综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京东和伟业房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内，支付张淑爱迟延办理房屋初始登记以及转移登记的违约金共计一万七千元；二、驳回张淑爱的其他诉讼请求。如东和伟业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张淑爱不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判。上诉理由：东和伟业公司交付的房屋并不具备交房条件，张淑爱被迫收房后，一直向东和伟业公司主张逾期交房违约金，为此还多次向有关部门递交信访材料。2014年开发商也已同意向业主赔偿逾期交房违约金，后因房屋登记违约金是否放弃问题未能协商一致才诉至法院，因此逾期交房违约金并未过诉讼时效。东和伟业公司延迟办理房屋初始登记、转移登记，给张淑爱等业主在办理入户、子女上学等方面造成诸多不便，已造成实际损失，原审法院酌定违约金数额无相关法律依据，数额过低。
针对张淑爱的上诉请求及理由，东和伟业公司答辩称：不同意张淑爱的上诉请求及理由，同意原审判决。
经审理查明：原审判决认定的事实正确，本院依法予以确认。
二审审理中，张淑爱向本院递交落款日期为2013年11月25日的《维权须知》和《情况说明》各一份，2013年2月2日下庄社区居委会出具的《证明》一份，未注明时间的《业主维权签名表》四份，东和伟业公司与案外人唐×等三人2014年签订的《补充协议》三份，提供证人刘×证人证言一份并申请刘×出庭作证，证明目的均为逾期交房违约金未过诉讼时效。东和伟业公司对前述证据材料和证人证言的证明目的均不认可，主张逾期交房违约金的诉讼时效已过，未对逾期交房违约金作出过承诺。本院认为，张淑爱所提交的证据材料和证人证言并不足以证明逾期交房违约金未过诉讼时效，本院对上述证据不予采纳。
上述事实，有双方当事人陈述、《维权须知》、《情况说明》、《证明》、《补充协议》、刘×证人证言等证据材料在案佐证。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、逾期交房违约金是否已过诉讼时效。2、原审法院酌定的初始登记和转移登记违约金是否过低。
本院认为：上诉人张淑爱主张应当支付逾期交房违约金的理由聚焦于两点：第一，主张收房时房屋并不具备交付条件，诉讼时效起算时间应当顺延；第二，发生过诉讼时效中断的法定事由。关于理由一，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接受房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法院不予支持。张淑爱在本案中，并未提供接收房屋收到过胁迫等非自愿情形的相关证据。现以收房时不具备交付条件作为理由要求支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于理由二，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。具有下列情形之一的，应当认定为《民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。张淑爱主张发生过诉讼时效中断的法定事由，应当提供证据予以证明。在东和伟业公司迟延交房事实发生后，张淑爱就已知晓自身权益受到侵害，逾期交房违约金诉讼时效期间为自房屋交付后次日起满两年。张淑爱并未在此期限内提起诉讼，而东和伟业公司与案外人自愿达成的违约金和解协议亦无法作为本案中同意支付逾期交房违约金的依据。另外，张淑爱提交的《业主维权签名表》既无产生时间，又无具体内容事项；《情况说明》等其他证据材料产生时间均在房屋交付次日起满两年以后，提供的证人属同一楼内参与“维权”的买受人，与本案有关联关系，陈述的买受人收房后一直在主张逾期违约金的内容，结合本案的其他证据，不能作为认定事实的根据。因此，张淑爱在本院审理期间提供的证据并不足以证明两年诉讼时效期内发生过中断的情形。综上，逾期交房违约金的诉讼时效已过，张淑爱主张应当支付的理由不能成立，原审法院对此认定正确，本院予以采纳。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，张淑爱并无证据证明逾期办理房屋初始登记、转移登记给其造成了实际损失，原审法院综合考虑多种因素，在公平和诚实信用原则基础上，酌情确定的违约金数额合理，符合法律规定，本院予以维持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千二百一十五元，由张淑爱负担五十元（已交纳），由北京东和伟业房地产开发有限公司负担一千一百六十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千二百一十五元，由张淑爱负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 郭仁鑫
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 明 玥