吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第35号
上诉人（原审原告）：王英武，男，1960年4月11日生，汉族，个体户，住长春市南关区大马路与三道街交汇金鼎名城1128。
委托代理人：吴宏波，吉林华盟律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘百军，男，1973年12月8日生，汉族，个体户，住长春市宽城区洪波路洪波委*组。
被上诉人（原审被告）：华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司。住所地：长春市同志街**号。
负责人：吴秀丽，该公司经理。
委托代理人：韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。
原审第三人：长春东禹房地产开发有限公司（原吉林省鸿鑫房地产开发有限公司）。住所地：德惠市经济开发区创业大厦***室。
法定代表人：李想，该公司经理。
原审第三人：长春东升房地产开发有限公司。住所地：长春市绿园区万福街*号***室。
法定代表人：咸延忠，该公司经理。
上诉人王英武、刘百军因与被上诉人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称华兰德公司）、原审第三人长春东禹房地产开发有限公司（以下简称东禹公司）、长春东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）长民二初字第4号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王英武原审诉称，2008年2月2日，王英武同刘百军（系长春市鸿鑫建筑工程有限公司B区项目经理）签订《房屋买卖协议》（以下简称买房协议），约定刘百军将长春市鸿鑫建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）抵工程款房屋，即位于长春市大马路金鼎名城B区1128号房间（以下简称1128室）卖给王英武，房屋建筑面积65.34平方米，每平方米售价3500元，合计228690元，付款方式为一次性付清，付清以后刘百军交房，并约定该房是开发商抵账房，产权由刘百军协调开发商办理，费用由刘百军承担。在王英武一次性付清全部房款后，对1128室使用至今。王英武在要办理产权过程中，才得知1128室被法院查封。王英武同刘百军签订的买房协议合法有效，买房行为在先。买房协议签订，并将1128室实际交付给王英武占有使用后，王英武即依法成为了1128室的所有权人。法院的强制执行行为，已经导致王英武作为合法的买受人却无法办理1128室的权属登记。在王英武依法提出执行异议后，法院以（2013）长执异字第3号执行裁定予以驳回。请求法院确认1128室归王英武所有，并依法判令立即停止对上述房产的执行措施。
华兰德公司原审辩称，1、本案争议房屋登记在吉林省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称开发公司）名下，王英武要求确认房屋归其所有没有法律依据。《物权法》第九条明确规定房屋的所有权以实际登记为准。2、王英武与刘百军签订的买房协议不能作为确定房屋所有权人的依据，刘百军不是房屋所有权人，不能代表开发公司处分房屋。
刘百军原审陈述称，金鼎名城A区工程由刘百树，B区由我，C区由吴艳春出资承包，挂靠在建筑公司名下，工人工资、材料款、工程款由三家垫付，开发商没有钱给付人工费和材料款，所以把房子抵给我了。当时开发公司出具了抵账协议、手续，均在开发公司传票里，开发公司提供给我的都是对账单原件，房屋抵给我后，我为了付工人工资就把房屋出售给了王英武。
东禹公司、东升公司经原审法院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼亦没有陈述意见。
原审法院审理查明，在审理原告（反诉被告）华兰德公司与被告（反诉原告）开发公司、东升公司项目转让合同纠纷一案过程中，原审法院于2011年7月19日查封了开发公司开发的金鼎名城B区（栋号3-26/48-10）包括1128室在内的8套房屋。2011年8月29日，原审法院作出（2010）长民一初字第83号民事判决：一、开发公司于本判决生效后十五日内给付华兰德公司项目转让款4522450元及利息（自2007年10月30日始至2010年4月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、东升公司对以上债务承担连带责任；三、华兰德公司于本判决生效后十五日内给付开发公司违约金（以100万元为基数，自2007年3月1日至2008年8月5日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回华兰德公司其他诉讼请求；五、驳回开发公司其他反诉请求。开发公司不服该判决，上诉至本院。本院于2012年5月21日作出（2012）吉民一终字第11号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案立案执行后，原审法院于2012年10月8日作出（2012）长执字第188号查封裁定，并于2012年10月23日作出执行通知，要求查封房屋内的住户将购房的相关手续提交法院审查，逾期法院将依法执行。王英武以案外人的身份向原审法院提出书面异议，对查封的1128室主张实体权利，请求法院解除对1128室的查封。在异议审查期间，因开发公司2009年7月27日变更为东禹公司，原审法院于2013年2月21日作出（2012）长执字第188号裁定，变更东禹公司为案件被执行人。原审法院于2013年3月14日作出（2013）长执异字第3号执行裁定，以“王英武主张对本院查封的1128室拥有所有权的异议请求不能成立”为由，裁定驳回了案外人的异议。王英武收到裁定后不服，以案外人的身份提起案外人执行异议之诉。
2008年2月2日，王英武作为甲方与刘百军作为乙方签订买房协议，其中标明“刘百军（鸿鑫建筑公司Ｂ区项目经理）”，协议中约定刘百军将建筑公司抵工程款房屋1128室（建筑面积65.34平方米，单价3500元/平方米）以228690元出卖给王英武，付款方式为王英武一次性付清。付清以后，刘百军交房，该房是开发商抵账房，产权由刘百军协调开发商办理，费用由王英武负担。同日，刘百军出具收条一份，内容为“收到B区1128王英武交购楼款现金228690元”
原审法院认为，关于王英武是否对诉争房屋享有物权一节，根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产的物权实行物权登记制度，王英武并未取得诉争房产的物权登记，故对于王英武要求依法确认1128室归其所有的诉讼请求，不予支持。关于王英武是否对诉争房产享有足以阻却执行的实体权利一节，本案为案外人执行异议之诉，王英武负有举证证明其对诉争标的享有足以阻却执行的实体权利之义务。首先，王英武的举证只能证明其与刘百军之间签订了房屋买卖协议，不足以证明刘百军对诉争的房屋享有处分权。诉争房屋登记的产权单位是开发公司，从刘百军举证的两份书证的内容来看，该两份书证本身既无法证明刘百军是实际施工人，也无法证明开发公司已将诉争房屋交由建筑公司处分、刘百军从建筑公司处以抵账的形式取得了诉争房屋的处分权。其次，王英武的举证不足以证明其与刘百军之间签订的买房协议已经实际履行。再次，王英武并未举出任何证据证明其已经办理了诉争房屋的入住手续并占有使用诉争房屋。对于诉争房屋为何没能办理产权登记，王英武的解释为“开始办不了手续、等能办手续时刘百军在外地，后来找到刘百军时开发商找不到了，房屋被查封”，不能认定王英武对未办理产权登记不存在过错；且从刘百军提供的证据和刘百军的陈述分析，刘百军举证的书证中分别记载已办手续的抵账房和未办手续的抵账房，刘百军陈述“抵账的时候，刘百军负责办理王英武房屋的产权手续，而其他房屋都有买卖协议的书面手续，刘百军为其他人出具买卖协议之后，开发商看到相关手续就办理产权手续，是因为刘百军负责这五个人，想要最后统一办理，没有办成”，刘百军的解释与常理不符。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王英武的诉讼请求。一审案件受理费4731元，由王英武负担。
王英武不服，上诉称，1、原审法院认定刘百军对诉争抵账房屋不具有处分权是错误的。2、原审法院认定上诉人对争议房屋没有所有权是错误的。3、原审判决适用法律错误，上诉人与刘百军签订买房协议后，已经履行了全部合同义务，刘百军实际交付了房屋且上诉人一直居住至今，已经取得该房屋的所有权。4、买房协议签订于2008年2月2日，法院查封诉争房屋的时间是2011年7月19日，上诉人的合法权益应当受到保护。请求撤销原审判决，改判确认上诉人对1128室享有所有权，立即停止对该房屋的执行。
刘百军不服，上诉称，1、请求撤销原审判决，判令上诉人与东禹公司签订的抵账协议有效，上诉人与王英武签订的买房协议有效，上诉人对诉争房屋有处分权。2、请求判令停止对诉争标的物的执行。
华兰德公司答辩称，房屋应当依据权属证书确定所有权，而不是归占有人所有，原审判决正确，应当维持。
本院在二审中归纳本案争议焦点为：1、王英武是否享有诉争房屋的所有权？2、是否应当对诉争房屋停止执行？对此，双方当事人均无异议或者补充。
针对焦点问题，上诉人王英武在二审中向本院提交了长春市国土资源局2010年6月8日颁发的国有土地使用权分割转让凭证（编号：422150，土地转让人开发公司，受让人王英武）以及入住费收据、缴纳物业费、水电费、供热费、有线电视费等费用的入住证据，证明王英武对诉争房屋已经享有所有权并早已于查封前实际占有使用多年。被上诉人华兰德公司对上述证据的真实性无异议，但认为土地归属应当以登记薄为准，确认所有权应当以产权证为准，王英武提供的收据只能证明其占有了房屋，但不能证明诉争房屋归其所有。刘百军对王英武提供的证据没有异议。
刘百军在二审中提供了物业公司出具的证明及与开发商的结算报告，证明工程是其实际施工的。华兰德公司对刘百军是实际施工人没有异议，但认为不能证明本案争议房屋抵顶给了刘百军。王英武对刘百军提供的证据没有异议。
华兰德公司二审中没有提供新证据。
除原审法院查明的事实外，本院二审另查明：长春市国土资源局于2010年6月8日颁发了国有土地使用权分割转让凭证变更登记申请书，编号为422150，土地转让人开发公司，受让人王英武，开发公司在申请人处加盖了公章，申请内容为“根据商品房购销合同（国有土地使用权转让合同），转让双方当事人一致同意按分割转让凭证所分割的土地面积、用途等状况，申请办理国有土地使用权变更登记。原土地使用者相关权益随之转让”。王英武在原审法院对诉争房屋采取诉讼保全措施前，已经实际占有使用。
本院认为：一、根据《物权法》第九条、第十四条、第一百零六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应以登记为要件。由于王英武并未办理过户登记手续，因此，对于王英武请求法院确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。本案中，王英武基于其同刘百军的买房协议，请求法院确认其对诉争房屋享有所有权，该项诉讼请求属于合同履行请求权，即王英武可以另行起诉要求刘百军继续履行合同，协助办理产权过户登记手续。
二、由于长春市国土资源局已经于2010年6月8日针对争议房屋1128室颁发了受让人为王英武的国有土地使用权准予分割转让的书面凭证，且开发公司作为转让人在变更登记申请书中申请人栏处加盖了公章。因此，足以证明开发公司对将争议房屋转让给王英武的事实是清楚和认可的。原审法院对诉争房屋采取诉讼保全措施的时间是2011年7月19日，而王英武和刘百军签订买房协议的时间是2008年2月2日，结合其他入住证据，可以构成证据链条，足以证明诉争房屋在2011年7月19日之前，王英武已经支付全部购房款并实际占有使用至今，且没有证据能够证明王英武对未办理产权过户登记手续存在过错。因此，诉争房屋属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的“不得查封、扣押、冻结的财产”。王英武对本案诉争房屋主张实体权利并请求对该房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民二初字第4号民事判决；
二、停止对长春市大马路金鼎名城B区1128号房间的强制执行；
三、驳回王英武的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费14193元，由华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜涛
审判员 王红
审判员 吴梅
二〇一四年三月二十七日
书记员 李镇