湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第165号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄桃华。
委托代理人李启胜，湖北咸宁温泉法律事务所法律工作者。
委托代理人李传斌，湖北咸宁温泉法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）鲍六明。
委托代理人李晓、周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人黄桃华与被上诉人鲍六明因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年10月31日，原告黄桃华等人与赤壁市蒲圻办事处签订光明酒楼租赁合同，蒲圻办事处将光明酒楼及后背附楼和西湖休闲广场中的三个门店整体出租给黄桃华等人经营，租金210万元，租期五年，从2009年1月1日起至2013年12月31日止，其中，黄桃华承租光明酒楼进西湖休闲广场左侧的两间门店。2011年3月底，经黄桃华的哥哥黄金财介绍，黄桃华将该两间门店租给被告鲍六明使用，月租金两万元，系口头约定。双方进行了门店交接，由黄桃华侄女黄红霞（黄金财之女）写下门店交接结算清单（因该门店在租给被告鲍六明之前系黄桃华与黄红霞合伙经营），清单列出交接细目总价为305800元，其中有房租8万元，货物折款132965元，其余为装修等费用92835元，黄红霞出具收条，收到鲍六明接门店货款、货架、装修等项，计现金305800元。2011年4月1日起该门店由鲍六明经营。鲍六明经营三彩丽雪品牌服装，服装需要展示，按公司的要求，鲍六明又投入品牌装修费18860元及其他装修（鲍六明放弃对其他装修的追偿）。2011年8月1日（即4个月后），黄桃华与鲍六明签订了书面门店租赁合同，双方约定，黄桃华将西湖光明酒楼进休闲广场左侧两间门店租给鲍六明使用，租期两年零五个月，从2011年8月1日起至2013年12月31日止（与蒲圻办事处的合同租期一致），年租金24万元整；黄桃华与办事处下届合同续签订下来，黄桃华继续续订三年给鲍六明使用，租金暂未定；如果黄桃华与办事处的合同万一未订下来，鲍六明无权怪黄桃华（合同第三条）；还有关于付款方式、水电和不得干预经营三项条款；第六条约定违约金10万元。之后鲍六明继续经营该门店。2013年10月12日，黄桃华等人与蒲圻办事处签订了光明酒楼租赁合同，蒲圻办事处将光明酒楼（1683平方米）及后背附楼（672平方米）和西湖休闲广场中三个门店（193平方米）整体出租给黄桃华等七人，年租金90万元，租赁期为五年，从2014年元月1日起至2018年12月31日止。同月16日，黄桃华的委托代理人李传斌以湖北咸宁温泉法律服务所的名义代表黄桃华向鲍六明发了“授权催告函”。该函主要提出原合同期限即将届满；根据原合同约定，鲍六明有续租该门店三年的承租权，但因黄桃华等人与办事处的租赁合同租金翻了倍，根据这个情况及市场，黄桃华拟定年租金48万元，三年租金合计144万元由鲍六明一次性付给黄桃华，另鲍六明在此次合同签订之时一次性支付黄桃华门店租赁保证金15万元，黄桃华在合同期限届满之日一次性退给鲍六明；若租期届满前鲍六明与黄桃华未续订承租合同，将视为鲍六明自动放弃承租该门店的权利，应将门店交付黄桃华，否则将代表黄桃华诉诸法律等。10月23日，鲍六明回复，主要是对黄桃华将租金翻倍感到气愤，然后要求黄桃华赔偿其接门店的装修损失和货物损失。这以后鲍六明多次与黄桃华协商降低租金，但黄桃华称48万租金不变。双方又协商变通办法，由黄桃华补偿鲍六明损失之后，鲍六明退出门店，之后黄桃华反悔。2014年1月6日，黄桃华诉至原审法院。
本案审理中，鲍六明于2014年元月28日将门店交给黄桃华，后期使用门店28天。
综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是后期租赁合同是否生效以及被告鲍六明的损失如何承担的问题。
因原、被告对其2011年8月1日签订的门店租赁合同租期存在争议，即合同第三条关于黄桃华与办事处下届合同续签订下来，黄桃华继续续订三年给鲍六明使用，每年租金暂未定的约定是否生效的问题。2013年10月12日，黄桃华与蒲圻办事处就该门店续签了为期5年的租赁合同。此后，原、被告间因就后期租赁合同的门店租金差距较大，无法协商一致，原告黄桃华认为租赁合同已到期，后期租赁合同因办事处约定无权转租且租金价格协商不成没有成立，要求被告鲍六明返还租赁门店；被告鲍六明认为，原、被告间的租赁合同第三条约定是附生效条件的合同条款，因反诉被告已与蒲圻办事处续签5年租赁合同，生效条件已成就，双方的门店租赁合同的租赁期限还有三年。
原审认为，关于原、被告间就后期租赁三年的租金不能达成一致，该租赁是否生效的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，本案中，并无证据证明原告黄桃华于2013年10月12日与赤壁市蒲圻办事处签订承租合同后，该办事处同意将讼争的二个门店转租给被告鲍六明的证据，故原、被告间后期三年的租赁合同未生效。被告鲍六明应退回门店，支付后期使用门店的租金，鉴于双方没有约定后期租金，且后期租赁使用时间较短，并与前期租赁相连接，支付后期使用的租金比照前期租金按2万元／每月支付。鲍六明后期使用该门店28天，应支付租金18666.67元（具体计算为2万元÷30天×28天）。鲍六明是按五年零九个月的租期（含2011年4月1日至8月1日签订书面合同前的4个月租期）来认可该门店的先前装修及进行品牌经营装修的，原告也在前期租赁合同中约定将门店再租三年给被告使用，故被告应赔偿原告的装修费用，具体计算为（92835元＋18860）元÷59个月×36个月=68152元，被告只主张5万元，予以支持。因后期合同未生效，原、被告均要求对方支付10万元违约金的诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第二百二十四条第一款、第四十二条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告鲍六明退回原告黄桃华所租蒲圻办事处的两个门店（已退）；二、被告鲍六明给付原告黄桃华后期使用门店租金18666.67元；三、原告黄桃华赔偿被告鲍六明损失5万元；四、二、三两项相抵，原告黄桃华支付被告鲍六明款项31333.33元，于本判决书生效后立即付清；五、驳回原、被告的其他诉讼诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3050元，由原告黄桃华负担2000元，被告鲍六明负担1050元；反诉费1650元，由原告黄桃华负担。
宣判后，黄桃华不服上诉称，2013年10月12日，上诉人与蒲圻办事处续签了下一轮三年期的承包合同，但门店租金已翻倍涨价。据此，上诉人于2013年10月16日，书面明确告知被上诉人鲍六明：一、双方签订《门店租赁合同》的期限是2013年12月31日；二、下一轮承租两门店的年租金为45万元／年。仓储租金为3万／年。三年租金合计人民币144万元。并要求一次性付清。三、如被上诉人不续租门店的话，应在2013年12月31日及时退出门店，将门店交还给上诉人。如不及时退出门店，根据双方签订《门店租赁合同》约定应承担违约责任，并赔偿违约金人民币壹拾万元。被上诉人违约非法侵占使用门店28天，因上诉人与蒲圻办事处新签订承租合同的租赁金已翻倍上涨，违约占用28天的租金也应上调。原审判决上诉人赔偿被上诉人的装修费用不当，根据最高人民法院法释（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。法院对被上诉人反诉的无理要求不应支持，应依法予以驳回。综上所述，原审判决适用法律错误，判决显示公平。一、请求依法撤销（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中第3项、第4项。二、改判被上诉人支付侵占上诉人门店使用期间租金人民币3.75万元（按2014年度上诉人与办事处签订合同约定的租金）。三、判决被上诉人承担违约金，并支付违约金10万元整给上诉人。四、本案一、二审的案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鲍六明辩称：一、原审法院程序合法，被上诉人在规定的期限内提起反诉，原审在调解过程中未通知我方交反诉费，后调解不成，我方按原审通知交纳了反诉费。所以原审程序合法。二、上诉人黄桃华要求被上诉人支付10万元违约金和按其要求交纳28天租金的理由不成立。上诉人违反诚实信用和公平原则，将门店租金翻倍上涨，导致被上诉人的合同目的不能实现。被上诉人鲍六明不存在违约，过错在上诉人。所以被上诉人鲍六明不存在支付10万元的违约金，更不存在按上诉人黄桃华的要求支付28天的租金。综上，上诉人黄桃华上诉无理，请求维持原判。
经审理查明，原审认定的案件事实基本属实，二审继续予以确认。
本案的争议焦点是，合同到期后，被上诉人鲍六明未按时退出门店，占用28天，该28天的租金是按已到期的合同约定给付，还是应按上诉人黄桃华主张的按原合同租金价翻倍给付，被上诉人鲍六明在租赁合同到期后占用门店28天是否属违约，应否按合同约定给付10万元违约金；被上诉人鲍六明的装修费应否补偿。
本院认为：上诉人黄桃华与被上诉人鲍六明于2011年8月1日签订的门店租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，合同约定租赁期限至2013年12月31日届满。并约定届满后，上诉人黄桃华取得承租转租权后，被上诉人鲍六明可续签三年租赁合同，但每年租金未定另行协商。合同到期后，黄桃华取得继续承租和转租权，但房屋所有权人将房屋租金在原合同的基础上翻倍，而被上诉人鲍六明在合同到期后要求续租，但房屋租金又不同意随房屋所有权人与上诉人黄桃华签订的租赁合同价格翻倍而相应上涨，导致双方续租合同不能协商一致，此责任在于被上诉人鲍六明。被上诉人鲍六明在未签定续租合同后，应立即退还承租门店，其在合同到期后仍占用门店28天属违约行为，但鉴于被上诉人鲍六明占用门店28天是在协商续订门店承租过程中，行为虽属违约，但事出有因，且时间不长，后又退出了门店，原审酌情判令被上诉人鲍六明按原合同约定租金给付占用28天的租金和判决被上诉人鲍六明退出门店并无不当。上诉人黄桃华上诉要求鲍六明按原合同租金翻倍给付租金和要求被上诉人鲍六明赔付10万元违约金的请求，本院不予支持。因双方签订的“门店租赁合同”约定于2013年12月31日到期，双方续租合同未能达成协商一致的过错在于被上诉人鲍六明，且双方签订的“门店租赁合同”无合同到期后或未签订续租合同时，应由上诉人黄桃华补偿被上诉人鲍六明装修费的约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十二条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同期间届满时，承租人请求出租人补偿随房装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原审判决上诉人黄桃华赔偿被上诉人鲍六明装修费5万元，缺乏事实依据和法律依据，上诉人黄桃华上诉请求不应赔偿被上诉人鲍六明5万元装修费的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：
维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第一项“被告鲍六明退回原告黄桃华所租蒲圻办事处的两个门店（已退）”。
维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第二项“被告鲍六明给付原告黄桃华后期使用门店租金18666.67元”。
撤销湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第三项“原告黄桃华赔偿被告鲍六明损失5万元”。
上述给付内容限被上诉人鲍六明收到本判决书后七日内付清。
本案一审案件受理费反诉费共计4700元。由上诉人黄桃华负担700元，由被上诉人鲍六明负担4000元；二审案件受理费3050元，由上诉人黄桃华负担550元，由被上诉人鲍六明负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 杨三华
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一四年十月十日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……