浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2483号
上诉人（原审被告）：浙ＸＸ成投资开发有限公司。
法定代表人：沈凤飞。
委托代理人：何健华。
委托代理人：李青青。
被上诉人（原审原告）：来建萍。
委托代理人：俞荣华、安国霖。
上诉人浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）因与被上诉人来建萍商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年6月26日，来建萍与华成公司签订2份商品房买卖合同，约定：来建萍向华成公司购买华成国际发展大厦8层803室、804室房屋，购房款分别为4251495元、5396945元，华成公司应当在2010年5月28日前交付房屋；华成公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因华成公司责任来建萍不能在规定期限内取得房地产权属证书、来建萍不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向来建萍支付违约金；等等。来建萍实际向华成公司支付了2套房屋的购房款4291175元、5445925元，共计9737100元。华成公司于2010年5月28日向来建萍交付了上述2套房屋，于2012年11月20日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年5月16日，来建萍向华成公司邮寄“关于要求协商处理逾期办理产权证赔偿事宜的函”，内容包括：华成公司交房2年仍未能使购房人取得房地产权属证书，给来建萍造成巨大经济损失，合同约定的违约金根本无法弥补来建萍已造成的实际损失，要求华成公司对来建萍的全部经济损失给予赔偿，等等。后来建萍于2014年7月21日起诉至原审法院，要求判令：华成公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金273937元（从2010年7月29日计算至2012年11月19日，按每天三万分之一标准计算）。另查明，来建萍购买涉案房屋的部分购房款通过抵押涉案房屋向银行贷款支付，华成公司为来建萍的贷款提供了保证。
原审法院认为，来建萍与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。华成公司于2010年5月28日向来建萍交付涉案房屋，按合同约定华成公司应于2010年7月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华成公司至2012年11月20日才完成备案。华成公司主张其公司逾期备案是因地方政府争夺税收导致的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此华成公司逾期备案的行为已构成违约，华成公司应向来建萍承担违约责任。合同约定，因华成公司责任来建萍不能在规定期限内取得房地产权属证书、来建萍不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向来建萍支付违约金。来建萍主张该违约金过低，要求增加。该院认为，华成公司逾期备案达2年多，由此造成来建萍对涉案房屋的使用、收益、处分权能均不同程度受限，虽然来建萍未能证明其具体损失数额，但按已付购房款的万分之五计算的违约金确实过低，来建萍要求违约金增加至按已付购房款每天三万分之一的标准计算，该院予以支持。华成公司以来建萍要求支付违约金已超过诉讼时效期间进行抗辩，来建萍主张其于2012年5月16日向华成公司主张了权利，华成公司2012年11月20日备案的行为属于部分履行义务，导致诉讼时效中断。该院认为，华成公司未于2010年7月27日前完成备案，从2010年7月28日起来建萍有权要求华成公司支付违约金，诉讼时间期间从此开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2012年5月16日来建萍向华成公司主张权利、2012年11月20日华成公司进行备案，该些行为分别属于当事人一方提出要求、同意履行义务，发生诉讼时效中断的效果，因此诉讼时间期间从2012年5月16日、11月20日重新计算。来建萍于2014年7月21日提起本案诉讼，未超过2年的诉讼时效期间，华成公司的抗辩不能成立。因此，来建萍要求华成公司支付从2010年7月29日计算至2012年11月19日的违约金273937元的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，于2014年8月21日判决：浙ＸＸ成投资开发有限公司向来建萍支付违约金人民币273937元，于该判决生效后十日内付清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币2704.50元，由华成公司负担。
宣判后，华成公司不服，向本院提起上诉称：一、来建萍要求支付违约金己超过诉讼时效期间。所谓诉讼时效，是指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限，其仅适用于请求权。而本案中，2012年11月20日华成公司进行产权备案是所有权人行使房屋所有权的前提，属于物权范畴，但本案系来建萍要求华成公司支付违约金而不是办理产权证，因此2012年11月20日华成公司完成房屋产权备案仅仅是完成原合同义务，不能认定为华成公司同意履行支付违约金的义务，所以也不能作为来建萍要求支付违约金的诉讼时效中断的理由。由此可见，一审法院认为华成公司在2012年11月20日完成房屋产权备案系同意履行支付违约金义务的认定是错误的，完全是混淆本案的诉讼请求，因此一审法院支持来建萍以此为诉讼时效中断的理由属于认定事实不清。二、一审判决调整违约金认定事实不清，证据不足。（一）在本案中的焦点在于来建萍提出的增加违约金的诉请是否应当支持。华成公司认为，是否应当增加违约金，必须以来建萍的损失是否真实存在并超过了约定的违约金金额。我国民事诉讼法规定，当事人应当对其主张负有举证责任，即“谁主张谁举证”原则，在本案一审期间，来建萍均未提供证据证明华成公司未按期办理房屋权属证的行为给其造成了什么样的实际损失，也未提供证据证明约定的违约金低于其受到的实际损失。来建萍主张其因未按时取得房屋权属证而造成了极大的损失并远远超过了约定的违约金，却无法举证证明其所主张的损失是否实际存在，应承担举证不利的后果。一审法院未对来建萍是否受到实际损失及实际损失是否高于约定的违约金进行核实，仅以来建萍受到极大损失的主张，可以提出增加违约金为由，就支持了来建萍要求增加违约金的诉讼请求，明显违反了“谁主张谁举证”的举证原则。华成公司认为来建萍在诉讼中提出华成公司未按时办理房产证，导致来建萍受到损失，进而主张合同约定的违约金过低，但无任何证据支持其主张，一审法院以一方当事人陈述推定事实系认定事实错误，判决不公。三、一审判决适用法律错误。我国《合同法》第百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但该解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，根据我国法律规定，增加违约金的前提条件为约定的违约金低于造成的损失，且以违约所造成的实际损失为限。而适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的。结合本案事实，华成公司认为双方订立的合同对逾期办理房屋权属证的违约金有明确的约定，且来建萍并未提供任何证据证明其因此受到了损失并损失超过了约定的违约金，所以也就不存在损失难以确定的事实。所以，原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定缺乏适用条件，没有事实依据，故适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回来建萍的所有诉讼请求，本案诉讼费用由来建萍承担。
被上诉人来建萍答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法、正当，请求法庭查明事实情况，驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，华成公司、来建萍均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于来建萍的起诉是否超过诉讼时效的问题。来建萍于2012年5月16日经过公证向华成公司邮寄《关于要求协商处理逾期办理产权证赔偿事宜的函》，邮寄地址为“杭州钱江新城富春路308号华城国际发展大厦40层”，收件人为华成公司法定代表人沈凤飞，“华城国际发展大厦40层”虽非华成公司注册登记的地址“华城国际发展大厦37楼”，但华成公司自认该大厦39-42层由其集团公司使用，而沈凤飞同时也是其集团公司的董事长，故该信件应当到达华成公司，原审法院据此认定来建萍一方曾提出要求对方协商处理违约责任，而导致诉讼时效中断并无不当。本案系来建萍向华成公司主张逾期办证违约金，而华成公司于2012年11月20日完成备案登记，系完成合同约定的义务的行为，原审法院据此认定该行为为华成公司同意履行义务，发生诉讼时效中断并无不当。华成公司主张来建萍之诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于华成公司是否应当支付来建萍逾期备案违约金的问题。华成公司拖延备案长达两年多，远远超过合同约定的60日期限，由此造成来建萍对案涉房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房款的0.05%计算违约金确实偏低，原审法院调高违约金并无不当。鉴于来建萍未能举证证明其实际损失数额等客观情况，原审法院结合双方书面约定、华成公司的违约事实及造成的影响，对违约金适当调整至按已付房款每日三万分之一的标准尚属合理，华成公司上诉主张本案不应调整违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5409元，由浙ＸＸ成投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 米
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 袁其伟