河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第244号
上诉人（原审被告）衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。
法定代表人曹文占，该公司经理。
委托代理人袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
委托代理人张志勇，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马士发，男，1982年12月6日出生，汉族，住海兴县。
委托代理人刘金凤，河北海之光律师事务所律师。
上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2013）海民初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人的委托代理人袁炳超，被上诉人马士发的委托代理人刘金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年1月26日，原告马士发将购房款33万元交付给被告，预购商品房。2012年8月4日，原告马士发与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处补充签订商品房买卖合同并交付被告9万元的商品房款，即原告共交付给被告42万元。合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第11幢3单元401号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共124.97平方米，其中套内建筑面积104.92平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2700元，总金额（人民币）337419元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、买受人于2012年8月4日向出卖人缴纳房款人民币337419元；2、……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同签订后，原告马士发依约同日将房款337419元交付给被告。但被告却在2013年5月29日才将房屋交付于原告。被告构成迟延履行，逾期计238天，计款23669元。原告于2012年8月4日交付了燃气初装费2200元，现要求被告按照规定退还该费用。
原审认为，原告马士发与被告昆仑房地产海兴分公司双方签
订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具
有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，
否则应承担相应的违约责任。关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。对被告提出因原告欠房款5919元。以未交付完房屋款的抗辩，经查，原告按照合同约定于2012年8月4日前已交清房款337419元。故对其抗辩不予采信。
关于原告主张的退还燃气初装费2200元。被告主张在合同中约定有原告负责承担费用。原告提供出河北省物价局关于印发河北省天然气价格管理办法（试行）》的通知相关证据。另因被告开发的兴海花园小区（原告购买的该小区楼房）的燃气初装费用，已由国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分项目的通知计价格（2001）585号及河北省物价局关于印发《河北省天然气价格管理办法（试行）》的通知，另有沧州市物价局、海兴县发展改革局的相关文件（同类案件证明材料）证明房地产开发商不再另行收取燃气初装费用。被告收取原告的燃气初装费属不当得利。因此，本院认为，原告请求被告退还燃气初装费2200元的主张应予支持。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为23669元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告马士发违约金23669元。二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内退还原告马士发交纳的燃气初装费2200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司不服向本院提出上诉。其上诉理由是：1、逾期交房属于不可克服的原因，故应免除其违约责任；2、被上诉人在购房过程中已享受优惠政策，故应将优惠款从违约金中扣除；3、原告所计违约期限有误。4、被上诉人至今仍欠5919元房款未付给上诉人。5、燃气初装费已转交燃气公司，并未截留，故不应返还。综上一审法院认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人马士发的代理人辩称，1、本案拆迁没有困难，且不属于不能遇见不能避免的情况，是上诉人自身的原因；2、没有优惠之说；3、上诉人的违约期限就是一审原告提出的交房的期限。4、被上诉人不欠上诉人任何房款。5、关于燃气初装费有明确规定，房地产公司不得收取燃气初装费，已经收取的应当退还。综上原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：2012年8月4日被上诉人马士发与上诉人昆仑房地产海兴分公司补充签订商品房的买卖合同是商品房（储藏间）的买卖合同，该合同没有约定具体付款期限。至2012年8月4被上诉人总共交付上诉人42万元房款，尚欠房款5919元。但于2013年5月29日双方办理房屋交付手续时被上诉人将上述5919元交付上诉人。双方房款全部结清。其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人衡水昆仑房地产海兴分公司与被上诉人马士发双方签订的房屋买卖合同合法有效。双方当事人应依合同条款享有权利和履行义务。上诉人违反合同约定逾期交房构成违约，应依照合同约定支付给被上诉人逾期交房的违约金。一、关于上诉人提出因拆迁障碍的不可抗力，应减免违约责任的问题。因拆迁障碍为可预见、可免除的情形，其进程和结果可以开发商的意志所左右，不属于双方合同约定的不可抗力；二、关于上诉人称应将购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本案被上诉人按照合同中所载明的房屋价款交付房款，相对于双方的合同约定无优惠之说；三、关于违约期限和违约金数额问题。上诉人就其主张未提交任何证据予以证实，原判决依据双方合同约定认定和计算数据并无不当；四、关于上诉人提出被上诉人欠款5919元的事实与查明的事实不符。五、关于燃气初装费，相关部门对此有规定，应按规定执行。依照规定，房地产公司不得收取燃气初装费，已经收取的应当退还。综上对上诉人的诉请本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 位海珍
审判员 王济长
审判员 王兰英
二〇一四年二月二十五日
书记员 曹晟博