江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0305号
上诉人（原审被告、反诉原告）苗涛。
委托代理人贾少学，信利律师事务所上海分所律师。
委托代理人阳胜，上海川汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐州世茂置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区三环东路18号金三环汽配市场E2-02南侧301-305。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人吴从英，江苏宏林律师事务所律师。
委托代理人童跃，江苏宏林律师事务所律师。
上诉人苗涛因与被上诉人徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月2日公开开庭进行了审理。上诉人苗涛及委托代理人贾少学、阳胜，被上诉人世茂公司的委托代理人吴从英、童跃，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月13日，世茂公司（甲方）与苗涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，案涉内容如下：第一条租赁场地1.1.1租赁场地范围为附件二“租赁场地总平面图”所示阴影部分。第二条租赁用途2.1租赁场地的用途为商业综合楼。乙方承租租赁场地的用途（“租赁用途”）为经营娱乐、电玩、餐饮。第三条交接和租赁期限3.1甲方应在2011年3月1日（交付日）前完成附件三所列条件并将租赁场地交付乙方，在不影响甲方综合验收的情况下乙方可提前进场施工。乙方应于2011年9月1日（甲方租金起算日）前对外开业。乙方如到期未能开业，则甲方有权于2011年9月1日起计算租金，乙方不得有任何异议。3.2乙方应在交付日至现场查看并接收租赁场地，如租赁场地符合合同约定，双方签署交付确认书。乙方在签署交付确认书之日为租赁场地交付之日。如在上述期限内乙方未提出合理整改意见又未到现场验收的，则视为乙方于交付日确认并接收租赁场地。如乙方提出合理整改意见，则甲方应及时予以整改，甲方整改完成后经甲乙双方确认之日为交付之日，如租赁场地的整改无实质影响乙方使用的，乙方同意接收租赁场地。3.3如甲方未能按期交付租赁场地，则合同中所述日期（包括交付日、租金起算日）相应推迟，甲方按本合同约定承担违约责任。3.6甲方同意：装修期为从交付日至甲方租金起算日（2011年9月1日），该期间内乙方不需要缴纳租金及物业管理费，但应据实承担租赁场地因施工发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、装修管理费。3.7租赁期限为自甲方租金起算日（2011年9月1日）起10年。甲方租金起算日至下一年度该日前一日为一个租约年，依次类推，租赁期限经过10个租约年结束。如因甲方原因导致迟延交付租赁场地的，甲方租金起算日相应推延。第四条租金与其他费用4.1.1自甲方租金起算日起第一、二年为每二个月减免第一月的租金，累计十二个月。第三年起不再享有免租期。该免租期的实施前提是：乙方严格按照合同约定的各项权利义务履行合同。若在租赁期间，因乙方的违约行为导致合同终止、解除的，乙方应按未履行的租期占整个租期的比例补缴甲方给予乙方的前述免租期的租金，计算方式为：应补缴的租金=［未履行租期（不足一月的以一月计）／总租期（120个月）］×乙方已享有的开业免租期的租金。乙方应在甲方通知后10日内补缴租金，否则，甲方有权在乙方的保证金中予以扣除相应租金，若有不足还可以向乙方追讨。4.1.2结算方式：租金按月结算。采取预付制，乙方应当在每个月第一日前向甲方一次性足额支付当月租金。第五条物业管理5.2物业管理费按月支付，自甲方租金起算日开始收取。乙方应在每月第一日前向甲方或甲方委托的物业管理公司一次性足额支付当月物业管理费，甲方或甲方委托的物业管理公司在收取物业管理费后10个工作日内向乙方出具等额的物业管理发票。第九条特别约定9.4本合同租赁期内，甲方保证乙方的雇员、客户及顾客应始终能方便、持续和不受阻碍地使用乙方安排的通道进出租赁场地，但前述通行应合理，且不影响商业广场的正常经营。第十一条甲乙双方的责任与义务11.7因乙方在租赁场地内从事经营活动而需要办理一切政府部门的审批手续（包括但不限于工商、消防审批、店招、广告位等），均应当由乙方自行负责办理并承担费用，本合同另有约定的除外。第十三条违约责任13.3.1除合同另有约定外，乙方拖欠、拒付租金或物业管理费等一切应由乙方支付的费用超过30天且在甲方书面通知指定的时间内仍未改正的，甲方有权解除本合同。13.3.3如乙方未按合同约定期限向甲方足额支付租金、物业管理费或其他应付款项的，则除应补齐应付款项外，每逾期一天还应支付逾期部分总额的万分之五作为延期付款违约金。13.3.5当甲方根据合同约定有权解除合同时，甲方有权没收乙方已交保证金，此外，乙方还应补齐应付租金、物业管理费、违约金及其他应付款项，并应向甲方支付违约金，违约金金额为所在租约年的月租金的6倍。13.4.1甲方延迟交付租赁场地的，每迟延交付场地1天，向乙方支付2万元∕日的违约金，经过乙方催告后超过60天（含）的，甲方应赔偿给乙方造成的损失，且乙方有权解除本合同，但乙方原因导致延迟的除外。合同附件三“房屋交接技术条件”第一条总则1.4甲方消防主机系统总容量应可满足乙方因经营需要按消防规范改造后设备对应消防主系统容量的要求。第二条交付房屋建筑、结构及装修标准清单2.10配电间：按照原设计要求完成内部装修。第三条消防3.1甲方按照建筑平面设计完成消防火栓系统，自动喷淋系统，火灾自动报警系统，消防排烟系统、消防广播等消防设施设备，且同意乙方按消防规范要求和乙方的经营要求对乙方租赁区的现有消防设施进行自行改造。因改造引起的所有费用由乙方承担，改造前必须将改造的设计文件及要求提供给甲方审核确认。改造后的消防设施经消防局及甲方验收合格后并入商场消防系统由甲方统一管理和维护。
同日，苗涛与黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司签订《物业服务合同》，约定物业管理费及其他相关费用（包含苗涛独立使用的水、电等费用）由该公司收取。
另查明，租赁场地所属的徐州世茂广场-
大卖场工程于2010年12月20日通过竣工验收，于2011年3月17日进行竣工验收备案登记。2011年3月26日，徐州市公安消防支队出具徐公消验（2011）第0033号《建设工程消防验收意见书》，该意见书对徐州世茂汉之源项目F地块大卖场（涉案租赁场地所在地）三层建设工程的验收意见第一条载明：综合评定所申报的三层消防设施工程验收合格。
苗涛租赁的场地所在位置为徐州世茂广场（商业广场）大卖场第三层，该层整体主要用于经营“世茂影院”及“欢乐缤纷”。苗涛承租的部分以“欢乐缤纷”的统一形象和品牌对外经营，经营项目主要包括电玩城、溜冰场、儿童乐园、碰碰车、KTV、简餐等。“欢乐缤纷”于2011年12月陆续开业。
《房屋租赁合同》签订后，苗涛交纳50万元合同押金，世茂公司于2011年6月24日出具收款收据。世茂公司于2011年4月14日在房屋交接确认书上签字，苗涛于2011年4月20日在房屋交接确认书及商铺移交验收表上签字确认。房屋交付前，苗涛已进场施工。房屋交付后，苗涛未向世茂公司缴纳租金。2012年4月25日，世茂公司向苗涛发送催款函，要求苗涛在收到催款函后3日内缴清所有拖欠费用。苗涛在5月14日的回函中以先履行抗辩权为由，拒绝缴纳。
租赁场地曾出现漏水问题，世茂公司对漏水进行了修复。
世茂公司交付租赁场地时，该大楼安装的消防系统品牌为大连欣洋电子设备有限公司（以下简称大连欣洋公司）的产品，双方就租赁场地消防系统的二次改造曾以工作联系函及召开会议的形式进行协商，但未形成一致意见。后苗涛安装品牌为北京利达的消防系统，双方就改造后的消防系统接入世茂大楼总消防系统事宜亦未形成一致意见。2012年3月27日，大连欣洋公司出具情况说明，称“我公司产品不能与其他厂家产品相联接，如自行联接，出现问题我公司概不负任何责任”。2012年12月，苗涛取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
租赁场地使用过程中，能够直接通达的电梯为公共区域的一部扶手踏步电梯（晚10点左右关闭）、物业办公室门口两部客梯（全天24小时运行）、影院区域的两部客梯（影院区域与欢乐缤纷区域之间的卷帘门于晚10点左右关闭）、物业办公室西侧的两部货梯（晚8点左右关闭）。世茂大楼北侧的四部垂直电梯直接通往大润发大型综合超市，不在第三层停靠，其中一部在第三层有开口。《房屋租赁合同》签订后，双方就大楼北侧四部垂直电梯在第三层的停靠问题产生争议，在双方会谈的会议纪要中，世茂公司曾同意协调“大润发及影院”将其中的两部电梯在第三层停靠。后因该争议未能解决，苗涛自行安装一部垂直电梯，位置在租赁区域的南侧、物业办公室门口的客梯附近。苗涛所经营的“欢乐缤纷”营业时间为早九点至次日凌晨三点。双方曾就大楼第一、二层及第三层的营业（闭店）时间以工作联系函的形式进行沟通。
徐州世茂广场（商业广场）大卖场第三层由苗涛独立使用的配电室共5间。
又查明，2010年10月25日，世茂公司（甲方）与徐州润华商业有限公司（乙方）签订《租赁合同》（用于经营大润发大型综合超市），该合同第1.2条约定：地上四层、五层电梯厅位置的4部客梯为乙方1、2、4、5层使用，由乙方负责建设、维护和使用管理。大润发大型综合超市于2011年元旦左右开业。
徐州世茂广场（商业广场）大卖场水电费的户名是世茂公司，水电费由世茂公司代缴。租赁场地交付后，苗涛向黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司缴纳水电费至2012年3月8日。2012年3月9日至2013年1月9日用水量分别为361吨、277吨、360吨、365吨、400吨、468吨、326吨、379吨、378吨、485吨，抄表人是李守峰，确认人是周庭元或戴文娟（两人均系苗涛聘用的工作人员），其中2012年12月的用水量未予确认，抄表日为次月的8日、9日或11日。2012年3月9日至2013年1月9日的用电量分别为66535度、66925度、85474度、108901度、133996度、119734度、69644度、53102度、46802度、86641度，抄表人是李守峰，确认人是周庭元或戴文娟，其中2012年12月的用电量未予确认，抄表日为次月的7日、9日、10日或11日。商业用水4.5元／吨；商业用电1元／度。
2013年2月4日，世茂公司诉至原审法院，请求判令：1、解除世茂公司与苗涛于2011年1月13日签订的《房屋租赁合同》；2、苗涛立即腾空租赁场地，返还给世茂公司；3、苗涛向世茂公司支付自2011年9月28日起至苗涛实际迁出之日止的租金（计算至2013年1月27日租金为2291360元）；4、苗涛向世茂公司支付自2011年9月28日起至其实际迁出之日止的物业管理费用（计算至2013年1月为598506.82元）；5、苗涛向世茂公司支付自2012年3月1日起至其实际迁出之日止的水、电等费用（计算至2012年12月为854849.5元）；6、苗涛向世茂公司支付自应付之日起至实际给付之日止的租金、物业管理费、水电费等延期付款违约金（计算至2013年1月为436585元）；7、苗涛向世茂公司支付解除合同违约金859260元；8、苗涛承担本案诉讼费用。
苗涛向原审法院提起反诉，请求判令：1、世茂公司支付苗涛延迟交付租赁场地违约金100万元；2、世茂公司依约交付租赁区域内的配电室，接收苗涛消防系统，由世茂公司统一管理与维护；3、世茂公司保证大楼北侧四部垂直电梯在第三层停靠，大卖场扶手电梯、大门及公共照明在凌晨三点之前保持通畅、打开；4、世茂公司支付因其交付不符合合同约定的条件导致苗涛自行改造消防系统增加的改造费用25万元；5、世茂公司支付苗涛因经营需要，防止损失继续扩大所增加的一部垂直电梯的费用359300元；6、世茂公司保证公共停车场在凌晨三点之前的正常使用；7、世茂公司提供苗涛办理《娱乐经营许可》需要的《房屋安全鉴定书》；8、世茂公司赔偿因其违约造成苗涛工期延误的损失210万元，违约金128万元；9、诉讼费用由世茂公司承担。
原审法院认为，一、关于世贸公司是否就消防、电梯（通道）、配电室的交付等问题存在违约行为，苗涛就租金、物业管理费、水电费的支付是否享有先履行抗辩权的问题。
1、关于消防问题。《房屋租赁合同》附件三第3.1条对消防改造及费用承担作出了明确约定。世茂公司向苗涛交付的租赁场地已经消防验收合格，租赁场地交付后，按照双方签订的《房屋租赁合同》附件三约定，如苗涛对现有消防设施进行改造需提交世茂公司审核确认，从双方的往来函件及会议纪要来看，双方对消防改造虽有磋商但未形成一致意见。苗涛对消防改造以后虽已经通过消防验收，但从整个世茂大楼的消防安全管理来看，为保证大楼的消防联动与统一管理，苗涛进行消防改造时应取得世茂公司审核确认的约定合理、有效，而苗涛消防改造的方案并未得到世茂公司的认可。且世茂公司在世茂大楼安装的消防系统品牌商大连欣洋公司不同意苗涛安装的北京利达消防系统进行联接。故苗涛对消防系统的二次改造并未按照合同的约定进行，其主张世茂公司不予接收进行统一管理存在违约行为的抗辩理由不能成立，其主张世茂公司接收二次改造的消防系统的反诉请求亦不予支持。同时，苗涛未提供证据证明其改造消防系统时，因世茂公司的违约行为导致其改造费用增加25万元，故苗涛要求世茂公司承担该费用的反诉请求不予支持。
2、关于电梯（通道）、大门及公共照明、停车场问题。双方关于通行及照明问题的约定为：本合同租赁期内，世茂公司保证苗涛的雇员、客户及顾客应始终能方便、持续和不受阻碍地使用苗涛安排的通道进出租赁场地，但前述通行应合理，且不影响商业广场的正常经营。该条约定对电梯等通道的停靠及通行时间并未作出具体明确的解释。故本争议的关键在于审查世茂公司交付的电梯（通道）、照明是否能够保证苗涛对租赁场地的便利使用。首先，晚九点半之前，可以直接通向租赁场地的通道有公共区域的一部扶手踏步电梯、物业办公室门口两部客梯、影院区域的两部客梯；苗涛可以24小时使用的通道为物业办公室门口两部客梯。通常情况下，晚九点半之前苗涛经营的欢乐缤纷的客流依靠扶手踏步电梯、影院区域的两部电梯能够实现客流的正常运载；晚九点半之后，大润发大型综合超市开始闭店，世茂大楼客流量减少，欢乐缤纷客流主要依靠物业办公室旁的两部客梯，该电梯的位置虽较为偏僻，但消费者的认知和消费习惯可以通过商家的营销活动来培养和形成。此外，苗涛虽然主张现有通道不足以保证夜间客流的通行，但未提供相应证据证明未在大楼第三层停靠的四部电梯必然对其经营产生实质影响。其次，双方签订《房屋租赁合同》时，大润发大型综合超市已经开始营业，苗涛对世茂大楼的电梯（通道）使用情况进行过了解，对电梯停靠情况应当是知晓的。综上，可以认定世茂公司提供的电梯（通道）不违反合同约定。双方在合同签订后的往来文件及会议纪要中对改善现有通道状况曾经进行磋商，但并未形成双方均能认可的一致意见。即使世茂公司曾单方承诺改善现有通道状况，在合同没有约定的情况下，也不能将其视为应尽的合同义务。租赁场地交付后，苗涛在物业办公室旁的两部客梯附近自行安装的一部电梯未经世茂公司同意，在世茂公司交付租赁场地的电梯状况不违反合同约定的情况下，苗涛为改善经营环境而自行安装的电梯费用不应由世茂公司负担，故苗涛要求世茂公司支付该部电梯费用的反诉请求不予支持。
世茂大楼公共照明的开关应考虑整个大楼的经营秩序、经营成本及安全因素，苗涛的要求应不影响世茂广场的正常经营，在保证现行通道照明的情况下，要求整个大楼的公共照明保持打开不合理亦没有合同依据。苗涛未提供证据证明现行灯光照明影响其正常经营。同时，双方在《房屋租赁合同》中未对停车场问题进行约定，且保证停车场的使用亦不能视为世茂公司出租场地的附随义务，苗涛要求停车场在凌晨三点之前保持开放没有合同及法律依据。
综上，在《房屋租赁合同》履行过程中，法律所能保护的是双方基于合同的合法约定或法律的特别规定所产生的权利，在上述权利之外，旨在增进经营环境、改善经营条件的权利主张，双方应在遵守诚实信用的前提下，通过友好协商、达成互利共赢的共同体来实现。故苗涛主张世茂公司的电梯（通道）等问题存在违约行为的抗辩理由不能成立。
3、关于配电室问题。《房屋租赁合同》附件三第2.10条约定“配电间：按照原设计要求完成内部装修”。配电室是否交付在于双方的合同约定，若约定不明，应当考察配电室由哪方管控更有利于合同的履行、租赁场地使用价值的发挥等因素。从上述双方的约定内容来看，配电室列入了世茂公司应当交付的清单之中，且大楼第三层5间配电室由苗涛独立使用，配电室的交付更有利于苗涛对租赁场地的使用和管理，故世茂公司不交付配电室构成违约。
4、关于先履行抗辩权问题。先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。租赁合同履行中，出租方应向承租方交付符合合同约定条件的房屋，出租方未交付房屋的，承租方可以就租金行使先履行抗辩权。本案中，世茂公司向苗涛主张租金时，已向其交付了租赁场地，且消防及通道等问题并不存有苗涛主张的不符合交付条件的情形，世茂公司虽未交付配电室，但配电室作为租赁场地的附属设施，一般不会对租赁场地使用功能的发挥产生实质影响，苗涛亦未能证明世茂公司的履约程度对其使用租赁场地产生实质影响，故其以先履行抗辩权为由拒绝支付租金等费用不符合法律规定的目的。同时，苗涛以世茂公司延迟交付租赁场地违约在先，而行使先履行抗辩权作为拒绝支付租金、水电费等的理由，因租赁场地已经交付，不存在先履行的问题，而是产生延迟交付租赁场地违约责任的承担问题。
二、关于是否应当解除世贸公司与苗涛签订的《房屋租赁合同》的问题。
合同的解除包括约定解除和法定解除，双方关于世茂公司解除权的约定为，苗涛拖欠、拒付租金或物业管理费等一切应由苗涛支付的费用超过30天且在世茂公司书面通知指定的时间内仍未改正的，世茂公司有权解除本合同。本案中，世茂公司以苗涛拖欠租金等费用为由请求解除合同，应审查世茂公司的请求是否符合合同约定或法律规定。世茂公司履行租赁场地交付义务后，在租赁场地使用功能能够实现时，苗涛应依约支付租金。在保证使用功能的前提下，作为承租方的苗涛如认为世茂公司交付的场地不符合合同约定的条件，可以要求世茂公司进行维修、整改或者承担违约责任，但不能免除自己支付租金的主合同义务。苗涛于2011年4月20日接收租赁场地，在合同约定的六个月免租期满后，一直未向世茂公司交付租金。世茂公司于2012年4月向苗涛发送催缴费用通知书后，其虽以先履行抗辩权表示异议，但该抗辩权并不能成立；苗涛同时以世茂公司延期交付租赁场地存在违约行为进行抗辩，世茂公司延期交付的事实虽存在，但双方就延期交付的时间存有争议，在争议解决之前，苗涛一直拒付租金没有法律依据，而苗涛可以通过协商、诉讼等途径选择主张权利，但支付租金的主合同义务应当履行。故苗涛以拒付租金的方式维权不当，其拖欠租金的行为已经构成严重违约，导致租赁合同目的不能实现，世茂公司请求解除《房屋租赁合同》的请求依法应予支持。
三、关于苗涛是否应当支付世贸公司租金、物业管理费、水电等费用及数额问题。
1、如前所述，苗涛就租金等费用的支付并不享有先履行抗辩权，故苗涛应按照合同约定支付租金。按照《房屋租赁合同》约定，租金起算日为世茂公司交付租赁场地后六个月，即从2011年10月20日开始起算租金（按照免租期的约定，第一个月租金实际支付之日为11月20日）。从租金起算日起，前两年内享受每两个月减免第一个月的租金，每月租金143210元，之后按照合同约定不再享受免租期，租金计算至苗涛实际迁出之日。《房屋租赁合同》同时约定，在租赁期间，因苗涛的违约行为导致合同终止、解除的，苗涛应按未履行的租期占整个租期的比例补缴世茂公司给予苗涛的前述免租期的租金。《房屋租赁合同》解除的原因为苗涛拒付租金存在违约行为，故合同解除后，苗涛应向世茂公司补缴免租期的租金，根据《房屋租赁合同》约定，具体计算方式为：应补缴的租金=［未履行租期（不足一月的以一月计）／总租期（120个月）］×苗涛已享有的开业免租期的租金。以租金计算至2012年12月19日为例，苗涛应补缴的租金=［（120个月-14个月）／总租期（120个月）］×（143210元／月×7个月），以此类推。
2、物业管理费及水电费是否支付，应首先认定世贸公司能否作为物业管理费、水电费等请求权的主体。首先关于物业管理费问题，《房屋租赁合同》约定，苗涛应在每月第一日前向世茂公司或其委托的物业管理公司一次性足额支付当月物业管理费。而在同日，苗涛与黑龙江世茂公司徐州分公司签订了《物业服务合同》，即世茂公司已委托黑龙江世茂公司徐州分公司进行物业管理，那么世茂公司及黑龙江世茂公司徐州分公司是否均可以向苗涛收取物业费。原审法院认为，向苗涛收取物业费用的适格主体应为黑龙江世茂公司徐州分公司，理由为：（1）苗涛与黑龙江世茂公司徐州分公司签订了《物业服务合同》，提供物业服务的一方是黑龙江世茂公司徐州分公司而非世茂公司；（2）《房屋租赁合同》虽约定世茂公司或其委托的物业公司可以收取物业费，但合同具有相对性，该约定对黑龙江世茂公司徐州分公司不产生约束力，在未得到黑龙江世茂公司徐州分公司授权或许可的情形下，世茂公司无权收取物业管理费。
其次关于水电费问题，世茂大楼水电费的户主是世茂公司，且世茂公司已经就世茂大楼的水电费代为缴纳，故苗涛使用产生的水电费应当向世贸公司返还。2012年3月至11月的水电用量已经苗涛聘用的工作人员确认，应当予以采信；2012年12月的水电用量虽未经苗涛确认，但苗涛未提供证据证明其拒绝确认有合理的事由，故对该部分水电用量亦予以采信。因此，苗涛应返还世茂公司2012年3月8日至2013年1月9日水电费共计854849.5元。
四、关于世贸公司应否支付苗涛延期交房违约金、世茂公司应否赔偿苗涛因合同违约造成的损失、违约金及数额如何认定的问题。
根据《房屋租赁合同》的约定，世茂公司应于2011年3月1日交付租赁场地，但世茂公司于2011年4月14日才向苗涛移交租赁场地，苗涛在接到世茂公司的房屋交接确认书后的合理期间内即4月20日进行了确认，故应认定世茂公司交付日为2011年4月20日。世茂公司延期交付租赁场地存在违约行为，应当承担支付违约金的责任。苗涛再行主张的因世茂公司违约造成的工期延误损失、违约金与前述延迟交付违约金存在重合情形。除去延迟交付的违约行为之外，世茂公司还存在未按合同约定交付配电室及租赁场地交付之后曾出现漏水问题等违约行为。综合《房屋租赁合同》关于违约责任的约定以及世茂公司的违约行为给苗涛经营造成的损失等因素，原审法院酌定世茂公司应支付苗涛违约金110万元。
五、关于苗涛应否支付世贸公司延期付款违约金、解除合同违约金及数额。
关于租金的延期付款违约金，根据《房屋租赁合同》的约定，苗涛应向世茂公司支付延期支付租金的延期付款违约金，每逾期一天按逾期部分的万分之五计算。因《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按月结算，采取预付制，苗涛应当在每个月第一日前向世茂公司一次性足额支付当月租金。故在双方约定的免租期内，延期付款违约金应每两月起算一次，即以143210元为本金，自2011年11月20日开始起算、2012年1月20日开始起算，每两月起算一次，依次类推，计算至苗涛实际支付之日（免租期以两年为限）。因解除合同之后苗涛应补缴的租金不属于计算延迟交付租金的违约金的范畴，世茂公司主张的每月计算租金，每月的租金均计算延期付款违约金不符合《房屋租赁合同》的约定，不予支持。
关于水电费延期付款违约金，因支持世茂公司水电费主张的权利来源于苗涛对水电费不当得利的返还，且双方在合同中并未约定水电费给付日期，故世茂公司基于合同的延期付款违约金不予支持。
关于解除合同违约金，根据《房屋租赁合同》约定，因苗涛违约导致合同解除的，应向世茂公司支付所在租约年的月租金的6倍。苗涛拒付租金的行为导致合同解除，应向世茂公司支付违约金，租赁场地现月租金为143210元，故苗涛应向世贸公司支付违约金859260元。
六、关于世贸公司是否有义务为苗涛办理房屋安全鉴定书的问题。
苗涛主张房屋安全鉴定书是为了办理娱乐经营许可所需，根据《房屋租赁合同》第11.7条的约定，苗涛从事经营活动而需要办理的政府部门审批手续应由其自行负责办理，故世茂公司交付的房屋证件在符合合同约定的条件下，并无向苗涛办理房屋安全鉴定书的合同义务，如办理娱乐经营许可确需提供房屋安全鉴定书，世茂公司作为出租方和房屋所有权人应在法律规定的范围内履行协助义务。故苗涛请求世茂公司办理房屋安全鉴定书的反诉请求不予支持。
综上，世茂公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以支持，苗涛的反诉请求部分成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、一百一十一条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十三条第一款、二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除世茂公司与苗涛于2011年1月13日签订的《房屋租赁合同》；二、苗涛于判决生效之日起，三十日内迁出徐州世茂广场（商业广场）大卖场三层租赁区域；三、苗涛自2011年10月20日起，每两月向世茂公司支付143210元租金，至苗涛实际迁出之日止（若苗涛实际迁出之日晚于2013年10月19日，则自2013年10月20日起，苗涛每月应向世茂公司支付143210元，若苗涛实际迁出之日晚于2014年10月19日，则自2014年10月20日起，苗涛每月应向世茂公司支付146579元，依次按合同约定计算）。苗涛向世茂公司补缴因合同解除的租金，计算方式为：［未履行租期（不足一月的以一月计）／总租期（120个月）］×苗涛已享有的开业免租期的租金；四、苗涛于判决生效之日起，十日内向世茂公司支付水电费854849.5元；五、苗涛向世茂公司支付延期支付租金的违约金，计算方式为：以143210元为基数，从2011年11月20日开始起算，每两月起算一次，计算至苗涛实际迁出之日止；六、苗涛于判决生效之日起，十日内向世茂公司支付解除合同违约金859260元；七、世茂公司于判决生效之日起，十日内向苗涛支付违约金1100000元；八、驳回世茂公司的其他诉讼请求；九、驳回苗涛的其他反诉请求。案件受理费150000元，由世茂有限公司负担48000元，苗涛负担102000元。
苗涛不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）世茂公司迟延交付租赁场地违约在先，应当先行支付迟延交付租赁场地违约金100万元，苗涛有权行使先履行抗辩权或者履行互负债务抵消权，苗涛不存在拖欠租金行为，不构成违约。原审判决认定苗涛以“拒付租金维权方式不当，其拖欠租金的行为已经构成严重违约，导致合同目的不能实现，现世茂公司要求解除《房屋租赁合同》的请求依法应予支持”，严重错误。既然苗涛不拖欠租金，世茂公司不能行使合同解除权，更无权要求苗涛支付解除合同违约金，请求二审依法查明事实。（二）世茂公司在履行《房屋租赁合同》中关于消防、电梯（通道）、停车场等方面严重违约，对此造成的损失，世茂公司依法应当承担违约责任。1、《房屋租赁合同》已明确约定“世茂公司消防主机系统总容量应可满足苗涛因经营需要按消防规范履行后设备对应消防主系统容量的要求”。苗涛将原大连欣洋公司的产品集中至第十防火分区使用，但世茂公司拒绝接入，构成违约。后苗涛为不使损失继续扩大，另行购置增设了消防主机系统，且经消防部门验收合格，但世茂公司拒绝并入其消防系统，亦构成违约。2、苗涛自行增设外挂电梯，系因大楼北侧的四部垂直电梯不在大楼第三层停靠，为改善经营环境而添置，对该部分损失，世茂公司应当承担责任。3、苗涛对整栋大楼公用设施费用进行了分担，其当然享有停车场的使用权利，而世茂公司将公共设施交由大润发大型综合超市管理，大润发大型综合超市在晚十点后即关闭停车场，导致苗涛正常经营期间客户无法泊车，严重影响了欢乐缤纷娱乐城的经营。（三）水电费收取主体应是物业管理公司而非世茂公司，且世茂公司未出示收取水电费的依据，导致苗涛无法确认相关水电费用。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人世茂公司辩称，（一）苗涛主张先履行抗辩权和互负债务抵消权，不能成立。1、苗涛在签订《房屋租赁合同》不久，即已提前进场，世茂公司切实履行了《房屋租赁合同》中的交付租赁场地的义务，苗涛亦接收了该租赁场地，即应履行支付租金的义务。但苗涛接收租赁场地后，以种种不可归责于世茂公司的事由，拒绝支付租金、水电费、物业管理费，已构成严重违约。2、退一步说，即便世茂公司迟延交付租赁场地构成违约，亦不能作为苗涛永久拒付租金的理由，且世茂公司承担的该违约责任并不当然与苗涛支付租金义务相抵消，债务的抵消须应得到双方的认可。（二）由于苗涛的严重违约行为，导致合同的根本目的无法实现，原审判决解除《房屋租赁合同》正确。苗涛进驻租赁场地后，进行内部装修施工，于2011年12月份开业经营，实现了租赁场地占有、使用、受益的功能，但苗涛拒不支付应当支付的租金、水电费、物业管理费，严重侵害了世茂公司的合法权益，导致合同根本目的无法实现，《房屋租赁合同》应当予以解除。（三）原审判决认定世茂公司在消防、电梯（通道）、公共停车场等方面不构成违约，是正确的。1、关于消防，苗涛依约应使用与原消防系统相适应的品牌，因苗涛擅自使用其他厂家的品牌，致使与原系统不能兼容，无法接受统一管理，苗涛为此应承担相应的后果。2、关于电梯（通道），世茂公司不是大楼北侧四部垂直电梯的所有权人，无力解决苗涛的问题。况且，早在苗涛租赁场地之前就已明知该现状，其提出停靠的要求，属于对《房屋租赁合同》的变更，而合同的变更需双方达成一致，否则任何一方无权变更合同条款。苗涛自行增加一部电梯，纯属单方行为，其电梯的增加与否，与其经营没有必然的因果联系。苗涛私自增设电梯的行为，已经对大楼的安全构成隐患。因此，世茂公司不应当承担苗涛自行增设电梯的费用。3、关于大门及公共照明情况，苗涛未提供证据证明现行大门及公共照明的开关时间对其正常营业造成影响。况且，整幢大楼的大门及公共照明的开关，应考虑整幢大楼的经营秩序、经营成本及安全因素，故苗涛要求按其要求凌晨三点关闭大门及公共照明不合理。4、关于停车场，双方在《房屋租赁合同》中关于公共停车场的车位数以及停车时间均未作出明确的约定，且停车场管理权不在世茂公司，苗涛需与案外人协商处理。此外，苗涛支付的租赁费相当低廉，已包含了可能对苗涛经营不利因素在内，苗涛对此是知晓并认可的。（四）苗涛拒付水电费，没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回苗涛的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院查明事实相同。
经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：一、世茂公司是否就消防、电梯（通道）、大门、公共照明、停车场等方面存在违约行为，应否承担相应的违约责任；二、苗涛拒付租金是否构成根本违约，是否应当承担违约责任，世茂公司是否有权解除《房屋租赁合同》；三、水电费应如何计算。
一、关于世茂公司是否就消防、电梯（通道）、大门、公共照明、停车场等方面存在违约行为，应否承担相应的违约责任的问题。
1、关于消防问题。本院认为，《房屋租赁合同》附件三“房屋交接技术条件”第1.4条约定：世茂公司消防主机系统总容量应可满足苗涛因经营需要按消防规范改造后设备对应消防主系统容量的要求。第3.1条约定：世茂公司同意苗涛按消防规范要求和苗涛的经营要求对苗涛租赁区的现有消防设施进行自行改造。因改造引起的所有费用由苗涛承担，改造前必须将改造的设计文件及要求提供给世茂公司审核确认。改造后的消防设施经消防局及世茂公司验收合格后并入商场内消防系统由世茂公司统一管理和维护。诉讼中，苗涛主张世茂公司消防主机系统容量不够，不能满足其消防改造需求，导致其自行改造消防系统额外增加费用25万元，该费用应由世茂公司承担。根据双方往来函件及庭审陈述，双方产生争议的起因在于应由哪方提供因消防设施改造所增消防报警主机回路板并承担由此产生的费用。从上述约定来看，因消防设施改造引起的所有费用均由苗涛承担，而消防报警主机回路板的增加系因苗涛消防设施改造所致，该费用按约应由苗涛承担。苗涛以其不承担消防报警主机回路板的费用为由，擅自使用第三方生产的消防系统设备，由此产生的费用应当由苗涛自行承担。因此，苗涛上述主张不能成立。根据大连欣洋公司出具的说明，其产品不能与其他厂家产品相联接，故苗涛主张世茂公司不接受其消防系统，不进行统一管理，构成违约，亦不能成立。
2、关于电梯（通道）、大门及公共照明、停车场问题。本院认为，《房屋租赁合同》第2.1条约定：租赁场地的用途为商业综合楼。苗涛承租租赁场地的用途为经营娱乐、电玩、餐饮。第9.4条约定：本合同租赁期内，世茂公司保证苗涛的雇员、客户应始终能方便、持续和不受阻碍地使用苗涛安排的通道进出租赁场地，但前述通行应合理，且不得影响商业广场的正常经营。苗涛明知其对经营时间有特别需求，但在签订《房屋租赁合同》时并未就电梯的停靠、运行时间以及公共照明、停车场的使用作出具体明确的约定。而且，双方在签订《房屋租赁合同》之前，大润发大型综合超市业已经营，苗涛理应知晓大楼北侧四部垂直电梯的停靠情况，却仍与世茂公司签订《房屋租赁合同》，表明苗涛接受租赁场地电梯停靠及运行现状。苗涛亦未提供充分证据证明未在第三层停靠的大楼北侧四部电梯必然对其经营产生实质影响。在苗涛就电梯停靠问题提出异议时，世茂公司同意协助苗涛解决电梯停靠等问题，并与第三方进行了沟通，但并不属于世茂公司应尽的合同义务。因此，苗涛主张世茂公司在电梯停靠、运行以及大门、公共照明、停车场等方面存在违约情形，并要求世茂公司承担相应的违约责任，没有合同依据，不能成立。
二、关于苗涛拒付租金是否构成根本违约，是否应当承担违约责任，世茂公司是否有权解除《房屋租赁合同》的问题。
本院认为，《房屋租赁合同》第3.1条约定：世茂公司应在2011年3月1日（交付日）前完成附件三所列条件并将租赁场地交付苗涛，在不影响世茂公司综合验收的情况下苗涛可提前进场地施工。苗涛应于2011年9月1日（租金起算日）前对外开业。苗涛如到期未能开业，则世茂公司有权于2011年9月1日起计算租金，苗涛不得有任何异议。第3.2条约定：苗涛应在交付日至现场查看并接收租赁场地，如租赁场地符合合同约定，双方签署交付确认书。苗涛在签署交付确认书之日为租赁场地交付之日。如在上述期限内苗涛未提出合理整改意见又未到现场验收的，则视为苗涛于交付日确认并接收租赁场地。如苗涛提出合理整改意见，则世茂公司应及时予以整改，世茂公司整改完成后经双方确认之日为交付之日，如租赁场地的整改无实质影响苗涛使用的，苗涛同意接收租赁场地。第3.3条约定：如世茂公司未能按期交付租赁场地，则合同中所述日期（包括交付日、租金起算日）相应推延，世茂公司按本合同约定承担违约责任。第3.6条约定：世茂公司同意，装修期为从交付日至世茂公司租金起算日（2011年9月1日），该期间内苗涛不需缴纳租金及物业管理费，但应据实承担租赁场地因施工发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、装修管理费。第3.7条约定：如因世茂公司原因导致迟延交付租赁场地的，世茂公司租金起算日相应推延。第13.3.1条约定：除合同另有约定外，苗涛拖欠、拒付租金或物业管理费等一切应由苗涛支付的费用超过30天且在世茂公司书面通知指定的时间内仍未改正的，世茂公司有权解除合同。在合同履行过程中，苗涛于2011年4月20日在房屋交接确认书及商铺移交验收表上签字确认，根据上述约定，并结合苗涛一审抗辩意见及反诉请求，可以确定租赁场地交付之日为2011年4月20日。苗涛在二审庭审中否认租赁场地于2011年4月20日交付，违背了民事诉讼中应遵循的诚实信用原则。因此，租金起算之日应为2011年10月20日。因苗涛未按约支付租金等费用，世茂公司于2012年4月25日向苗涛发送催款函，要求苗涛在收到催款函3日内缴清所有拖欠费用。此时，苗涛已实际占有使用租赁场地已达数月。在此期间，苗涛虽就消防及电梯停靠等问题向世茂公司提出异议，但世茂公司关于消防及电梯的交付并不违反合同的约定，故苗涛以此行使先履行抗辩权，拒绝支付租金等费用，没有事实和法律依据。至于世茂公司存在延迟交付租赁场地的违约情形，苗涛依约可以向世茂公司主张违约责任，其以此主张互负债务抵消权，并拒绝向世茂公司履行支付租金等费用的主合同义务，亦没有事实和法律依据。因此，苗涛自占有使用租赁场地后，从未按《房屋租赁合同》的约定，向世茂公司支付租金，导致世茂公司的合同目的不能实现，苗涛拒付租金等费用的行为，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，世茂公司据此请求解除《房屋租赁合同》，依据充分。
三、关于水电费用如何计算的问题。
本院认为，苗涛聘用的工作人员已确认2012年3月至11月的水电用量，此后的水电用量虽未经苗涛确认，但苗涛并未提供证据证明其拒绝确认存在合理的事由，且世茂公司作为涉案大楼水电费的户主，已代为缴纳了水电费用，故原审判决认定苗涛应当向世茂公司返还2012年3月8日至2013年1月9日水电费854849.5元，依据充分。
综上所述，苗涛的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52098元，由上诉人苗涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杭 涛
审 判 员 王 欣
代理审判员 张丽华
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 戚亦萍