昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第2690号原告张贵，男，1949年10月25日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托代理人冯金美，女，1971年4月22日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，现住址同上，系原告张贵所在社区推荐的公民，特别授权代理。委托代理人董慧琴，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。被告骆俊，女，1968年1月1日生，汉族，广西省容县人，中专文化，现住：云南省昆明市。被告张军，男，1972年6月1日生，汉族，河南省汝南县人，大专文化，现住：云南省昆明市。原告张贵诉被告骆俊、张军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理，于2014年8月20日裁定转为普通程序，并于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告张贵及其委托代理人董慧琴和冯金美、被告骆俊、被告张军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张贵诉称：两被告于2012年9月22日从前承租人吴征祥处转租并实际使用了原告所有的位于昆明市西山区居民小组73号房屋即兴苑路498号一楼三间铺面，后原、被告双方因房屋租赁事宜引发纠纷并诉至法院，原告张贵的诉讼请求为：“1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金17280元；3、诉讼费由被告承担”，一审法院昆明市西山区法院作出（2013）西法民初字第2441号民事判决书，判决“解除原告张贵与被告骆俊就西山区居民小组73号房屋达成的不定期租赁合同”；二审法院昆明市中级人民法院作出（2014）昆民一终字第187号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，该民事判决书已于2014年4月18日生效。依据生效判决，原告与被告的房屋租赁合同已解除，被告应当立即将承租房屋腾退并交还原告，但被告占用至今拒不交还，严重侵犯了原告的合法财产权益。原、被告约定涉案铺面的年租金为96000元，因被告向前承租人吴征祥支付的转让费中已包含了2012年9月22日至2012年12月31日的租金，被告于2012年11月26日向原告交纳的48000元租金的房屋使用期限对应至2013年6月30日，自2013年7月1日起被告占用涉案铺面至今但并未交纳任何租金，依法应当立即向原告补交。依照“先交租金后使用”的房屋租赁惯例，原、被告双方已经明确约定“租金必须在2013年1月30日前全部付清，逾期未付，每日按合同总金额2‰收取违约金”，因此，被告还应支付相应的违约金，现原告要求被告按照9.225﹪的银行逾期贷款利率（依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发[2003]251号第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款借款人未按合同约定日期还款的借款罚息利率水平上加收30﹪-50﹪”……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止”的规定，在中国人民银行公布的1-3年期6.15﹪贷款利率水平上加收50﹪为9.225﹪）支付其未按时支付租金的违约金及经济损失。为维护原告合法权益，诉至贵院请求：1、判令被告立即将位于昆明市西山区居民小组73号房屋（即兴苑路498号）的一楼三间铺面腾退并交还给原告；2、判令被告向原告支付自2013年7月1日起至实际腾退交房之日止的铺面租金及铺面占用费，现暂算至2014年6月30日为96000元；3、判令被告向原告支付未按时支付租金的违约金及经济损失（自2013年1月30日起至付清第2项诉讼请求中的全部租金之日止），按9.225%的银行逾期贷款利率，现暂算至2014年6月30日为13284元，合计109284元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告骆俊辩称：我方对承租的房子投资了20多万元后进行经营，不是我方不愿意续租，而是原告要单方解除合同，我方不愿意腾房。96000元的计算方式没有依据，原告第二项诉讼请求不成立的话第三项诉讼请求就不可能存在。被告张军辩称：原告第二项诉讼请求96000元怎样计算出来的不清楚。其他意见与被告骆俊的一致。原告张贵为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第2441号民事判决书、昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第187号民事判决书及昆明市中级人民法院法律文书生效证明书。证明两被告于2012年9月22日从前承租人吴征祥处转租并实际使用了原告所有的位于昆明市西山区居民小组73号房屋即兴苑路498号一楼三间铺面，后原、被告双方因房屋租赁事宜引发纠纷并诉至法院，一审法院昆明市西山区法院作出（2013）西法民初字第2441号民事判决书，判决“解除原告张贵与被告骆俊就西山区居民小组73号房屋达成的不定期租赁合同”；二审法院昆明市中级人民法院作出（2014）昆民一终字第187号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，该民事判决书已于2014年4月18日生效。两被告应当立即将位于昆明市西山区居民小组73号房屋（即兴苑路498号）的一楼三间铺面腾退并交还原告。经质证，两被告对该组证据无异议，但对于原告证明两被告应当腾房的内容不予认可，原告应当给予补偿。二、收条、云南鼎丰司法鉴定中心文件检验、痕迹检验鉴定意见书（云鼎鉴文痕字[2013]第1292号）、2012年1月1日租房协议、2013年1月1日租房协议、昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第187号案庭审笔录及询问笔录（申请法院调取）。证明收条明确载明：“今收到骆俊一楼三间铺面租金现金48000元即肆万捌仟元整，下余尾款48000元必须在2013年1月30日前全部付清，逾期未付每日按合同总金额2‰收取违约金。收款人：冯金美2012年11月26日”，即涉案铺面是先交租金后使用，依照《收条》的文义表述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期届满时支付”的租金支付期限的明确规定，被告交纳的48000元只能是半年的租金，2012年1月1日租房协议虽然仅为原告提供给被告办理工商登记使用，但除租期外，其他内容均能与收条相互印证，涉案铺面年租金为96000元而非48000元。每年租金为48000元的2013年1月1日租赁协议系被告张军伪造，且被告张军在昆明市中级人民法院庭审中的诸多陈述与人民法院在生效判决中认定的事实不符，其伪造的租金标准显然不应作为认定本案铺面租金的依据。被告应当向原告支付自2013年7月1日起至2014年4月18日的铺面租金及自2014年4月19日至实际腾退交房之日止的铺面占用费，现暂算至2014年6月30日为96000元；同时被告应当向原告支付未按时支付租金及占用费的违约金及经济损失（自2013年1月30日起至付清之日止），按9.225﹪的银行逾期贷款利率标准，现暂算至2014年6月30日为13284元。经质证，两被告对该组证据的真实性认可，但不认可证明目的。收条中载明的已付现金48000元系2013年1月1日至2013年底一年的租金，尾款48000元指的是2014年1月1日至2014年底的年租金。对鉴定意见的真实性、合法性及关联性予以认可，对鉴定结论认可。对两份租房协议无异议，2012年1月1日的租房协议是为了办理营业执照才签订的，双方均认可。对庭审笔录及询问笔录的真实性予以认可。三、网页下载的新闻报道。证明涉案铺面是兴苑路的临街铺面，周边的交通、商业地产开建及沃尔玛超市开业，其商业价值已经有了数倍的增长。经质证，两被告对该组证据不予认可，认为该组证据是网上下载的，且与本案无关。四、国有土地使用权证。证明涉案租赁房屋的所有权人。经质证，两被告对该组证据无异议。五、案外人张建云与案外人刘春梅的租赁合同、收据及水电押金单、案外人冯金美的银行存款记录、授权委托书、案外人张建云身份证复印件、照片。证明涉案铺面由案外人张建云代理张贵行使出租权，其商业价值年租金是108000元，还有上升空间，可印证张贵与张军、骆俊的租金为96000元/年，而非被告主张的48000元/年。经质证，两被告对该组证据不予认可，认为该组证据与本案无关，现涉案铺面是被告方装修过的，以前被告方承租时并未装修。被告骆俊、张军未向本院提交证据。通过以上当事人举证、质证，本院认为：两被告对原告提交证据一、证据二中的收条、鉴定意见书、庭审笔录及询问笔录、证据四的真实性无异议，且上述证据来源合法形式完备且与本案相关联，本院对上述证据予以确认。两被告对原告提交证据二中2012年1月1日租房协议的真实性认可，本院对其真实性予以确认。原告提交证据二中2013年1月1日的租房协议，结合鉴定结论可以认定该份租房协议不是本案原告张贵本人与被告张军签订，本院对该份证据的真实性不予认可。原告提交证据三、五与本案待证事实无关联，本院对上述两组证据在本案中不作确认。综上，本院确认本案法律事实如下：张贵与骆俊、张军因房屋租赁事宜引发纠纷，2013年5月13日，张贵诉至本院请求判令解除张贵与骆俊双方签订的房屋租赁合同，张军作为第三人参加诉讼。本院作出（2013）西法民初字第2441号民事判决书，判决“解除原告张贵与被告骆俊就西山区居民小组73号房屋达成的不定期租赁合同”。该一审判决书确认如下法律事实：坐落于西山区居民小组**的国有土地使用权人为张贵，张贵委托其儿媳冯金美对该土地上建盖的房屋进行管理。2012年9月21日张军和前承租人吴征祥签订转让协议，约定吴征祥将其承租的铺面以76000元转让给张军。2012年9月22日，吴征祥按约收取款项后，将承租铺面交付张军。2012年11月16日，被告骆俊向冯金美交付租金48000元，冯金美出具收条载明：“今收到骆俊一楼三间铺面租金，现金48000.00元，即肆万捌仟元整。下余尾款（48000.00元）必须在2013年1月30日前全部付清，逾期未付，每日按合同总金额2‰收取违约金。”。一审判决宣判后，张贵不服，向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中级人民法院作出（2014）昆民一终字第187号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，并对一审法院确认的案件事实依法予以确认，该二审判决书已于2014年4月18日生效。本案审理中，原、被告双方一致陈述：2012年1月1日签订的租房协议是为了方便办理营业执照而签订，涉案铺面占地面积109.60平方米，实际使用面积为96平方米，实际租赁期限从2013年1月1日开始计算。原告陈述：租赁期限口头约定为一年，租金96000元一年，被告缴纳了48000元半年的租金，未按约定交付剩余48000元租金。原告第二项诉讼诉讼请求租金及占用使用费根据收条及2012年协议及法律规定，一年96000元自2013年7月1日前所交纳的租金已经使用完毕，7月1日之后的租金一直未交纳。2013年4月18日，因为租赁合同已经解除，参照租金标准计算出违约金和经济损失。原告已于2014年7月11日当日将租赁房屋内被告的全部东西移走掉，当时有派出所及村上大队及原告律师在场，东西现由原告方保管。两被告陈述：租赁期限口头约定为五年，租金48000元一年，截止到本案第一次庭审时，涉案铺面一直由两被告占有使用，但2013年1月份原告就强行停了铺面水电，被告自2013年1月20日就关门至今，所以对于原告强行腾房的行为并不清楚，没有接到原告腾房通知。经本院询问，原、被告双方均表示对于涉案铺面在租赁期间年租金市场价格不申请做司法评估，不启动司法鉴定程序，本院已向原、被告双方释明了相关法律后果。本院认为：依据昆明市中级人民法院作出的（2014）昆民一终字第187号生效的民事判决书，原告张贵与被告骆俊就西山区居民小组73号房屋达成的不定期租赁合同已解除，被告骆俊依法应将其承租铺面腾退并交还原告张贵。被告张军作为涉案铺面的共同占有人，其占有无基础合同法律关系，应为无权占有，原告张贵依据对涉案铺面的所有权可要求无权占有人张军腾退并交还铺面。故对于原告要求两被告腾退并交还涉案铺面的诉讼请求，本院依法予以支持。至于合同解除后涉案铺面租金的支付问题，当事人的争议焦点在于涉案铺面年租金金额的确定，原告认为铺面年租金为96000元，被告认为年租金为48000元。虽然原告张贵与被告张军为办理营业执照于2012年1月1日签订了租房协议约定了涉案铺面的年租金为96000元，但该租房协议并未实际履行，对于原告张贵与被告张军无约束力，被告骆俊非该租房协议的合同相对方，该租房协议对骆俊更无约束力。既然当事人对于铺面年租金金额并无明确约定，现亦不能达成补充协议，根据合同法第六十一条之规定只能按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照租金收条上载明的内容：“今收到骆俊一楼三间铺面租金，现金48000.00元，即肆万捌仟元整，下余尾款（48000.00）元必须在2013年1月30日前全部付清……收款人冯金美”，可以证明2013年1月30日前被告骆俊需付的租金总金额为96000元，虽然根据交易习惯房屋租赁通常采用先交租后使用惯例，但现有证据无法证实该96000元是预付一年的租金还是预付两年的租金，故收条上载明的相关内容及交易习惯即依据合同法第六十一条均无法确定涉案铺面年租金金额，又根据合同法第六十二条第二项之规定，当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行证据定价或者政府指导价的，按照规定履行。对于租赁期间涉案铺面年租金市场价格的确定涉及专门性问题，经本院询问，双方当事人均表示不申请对该专门性问题做司法评估，不启动司法鉴定程序。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，本案中，原告无法证明涉案铺面年租金为96000元，被告亦无法证明涉案铺面年租金为48000元，双方各自承担举证不能的不利后果。故原告诉请要求被告按照年租金96000元的标准支付2013年7月1日起至实际腾退交房之日止的租金及铺面占用使用费的诉讼请求，因证据不足，本院予以驳回。原告诉请的违约金和经济损失也是参照租金标准计算出的，故本院亦以证据不足，予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第六十一条、第六十二条第二项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告骆俊、被告张军于本判决生效之日内将位于昆明市西山区军民小组73号房屋即兴苑路498号的一楼三间铺面腾退并交还给原告张贵。二、驳回原告张贵的其他诉讼请求。本案案件受理费2486元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  张 杨代理审判员  杜竹馨人民陪审员  刘晓敏二〇一四年九月九日书 记 员  李秋蓉