云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民初字第01055号
原告保山市九龙商贸有限责任公司。（以下简称九龙商贸公司）
法定代表人孙文斌，该公司董事长。
委托代理人赵映禄，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
被告新华人寿保险股份有限公司保山中心支公司。（以下简称新华人寿保险公司）
负责人张万金，该公司总经理。
委托代理人秦双艳，该公司办公室主任。特别授权代理。
委托代理人胡天成，新华人寿保险股份有限公司云南分公司法务。特别授权代理。
原告九龙商贸公司与被告新华人寿保险公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成合议庭于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告九龙商贸公司的委托代理人赵映禄，被告新华人寿保险公司的委托代理人秦双艳、胡天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙商贸公司起诉称，2011年11月1日，原被告签订房屋租赁合同，11月3日，双方又签订房屋租赁合同补充协议，约定：1、原告将位于隆阳区九龙路59号房屋第四层、第五层出租给被告使用，租期五年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止；2、每年租金262500元，每年一付，首期租金在本合同签订后15个工作日内支付，以后每期租金自每期起始日起15个工作日内支付；3、被告未按合同约定向原告支付租金及其他费用，每逾期一日按逾期支付款项的0.5%支付给原告违约金，如逾期支付的时间累积超过60日，被告应向原告支付本合同总租金10%的违约金，并赔偿由此给原告造成的损失。合同签订后，原告如期向被告交付房屋，被告收房后将原告的20个房间全部改造为办公室和会议室。至2013年11月30日被告均能按合同约定支付租金及其他费用，但被告拒绝支付第三年（即2013年12月1日至2014年11月30日止）的租金。经原告多次催收未果，原告提起诉讼，要求被告支付2014年房屋租金262500元，违约金131250元，共计393750元。
被告新华人寿保险公司答辩称，1、原告的诉求无事实依据，被告已于2014年1月31日退出原告的房屋并停止使用，对2014年1月1日至1月31日的租金，被告要求原告开具发票，但原告未配合。被告于2013年12月多次告诉原告终止租赁合同并将钥匙邮寄给原告，但原告拒不接受。被告已通过口头、书面和实际行动明确表示要终止履行合同。2、被告已通过各种行为表示要终止履行合同，当事人是可以解除合同的，合同终止之后尚未履行的终止履行，所以原告要求被告支付2014年租金无法律依据。原告计算违约金有误，合同的总金额是50万元，违约金为5万元，不是原告计算的13万多元，补充合同未对违约金进行新的约定，只能按照主合同的约定计算。3、原告违约在先，因违约未对租赁场所妥善管理。被告多次通知原告进行协商处理，但原告拒不接受，导致不必要的诉讼，诉讼费应由原告承担。4、前两年的租金为25万元，之后几年才是262500元。
原告九龙商贸公司针对自己的诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同及补充协议各一份，以证实合同及补充协议约定租赁物的租期、租金及支付时间，合同变更解除违约责任等。被告未按合同约定支付租金，已构成违约。
经质证，被告对证据的真实性、合法性予以认可，但不认可原告的证明目的，因合同与补充协议是分离的，补充协议未约定违约金，只能按照主合同约定的方式处理违约金问题。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。
被告新华人寿保险公司针对自己的答辩主张向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同、运输方案图、拆除施工方案图及垂直运输方案各一份，以证实原被告签订的合同期限为2011年12月1日至2013年11月30日，原告同意被告进行装修，违约金应按合同约定计算为5万元。
2、房屋租赁合同补充协议一份，以证实原被告经协商将租赁期限调整为五年，租金由25万元调整为262500元，补充协议未对违约责任及违约金作出新的约定，违约金应按主合同的计算方式计算。
经质证，原告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对证据1、2予以采信。
3、关于给九龙商贸公司的函一份，以证实被告多次提出解除合同，于2014年1月5日书面告知原告，愿意按合同约定承担违约责任，但原告不同意协商解除合同，该函已经由原告公司的赵国朝签收。
经质证，原告对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据未经原告签收盖章，签字的赵国朝不知道是什么人。
本院认为，证据3未经原告签收盖章，不能证明原告收到该证据，故本院不予采信。
4、新华保险保山支公司应赔偿情况说明一份，以证实原告收到被告通知后提出了赔偿标准，但与合同约定不符。
经质证，原告对证据的真实性不予认可，因该证据无原告盖章。
本院认为，证据4无原告盖章，不能证明该证据由原告出具，本院不予采信。
5、退租通知函一份，以证实被告于2014年1月22日通过正式函件通知原告解除合同。2014年3月24日，被告申请租赁房屋所在社区对被告解约退租并退出房屋进行见证。
经质证，原告对证据5的内容及证明目的不予认可，原告收到通知函不代表原告同意通知函的内容，通知函于2014年1月22日发出，原告于1月27日收到，见证人于3月24日见证不合法。
本院认为，因原告认可于2014年1月27日收到该通知，能够证明被告通知原告要求解除合同的事实，对此本院予以认可。
6、函告一份，以证实原告于2014年1月28日函告被告不同意解除合同。
经质证，原告对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对证据6予以采信。
7、快递单一份，以证实被告于2014年3月25日通过快递方式将钥匙邮寄给原告，但原告拒收。
经质证，原告对证据7的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为与原告无关。
本院认为，原告对证据7的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：
2011年11月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于隆阳区九龙路59号房屋第四层、第五层出租给被告使用，租期两年，自2011年12月1日至2013年11月30日。每年租金25万元，每年支付一次，首期租金在本合同签订后，原告开具给被告正规发票，被告收到发票后15个工作日内支付，以后每期租金由原告于起始日之前15个工作日开具正规发票给被告，被告收到发票后15个工作日内支付。被告未按合同约定向原告支付租金及其他费用，每逾期一日按逾期支付款项的0.5%支付给原告违约金，如逾期支付的时间累积超过60日，被告应向原告支付本合同总租金10%的违约金，并赔偿由此给原告造成的损失。被告违反法律规定或合同约定单方解除合同，应按本合同总租金10%向原告支付违约金，并赔偿因此给原告造成的损失。2011年11月3日，双方又签订房屋租赁合同补充协议，约定：租赁期由两年调整为五年，自2011年12月1日至2016年11月30日，租金由合同中每年25万元，调整为262500元。合同签订后，原告如期向被告交付房屋，被告收房后将原告的20个宾馆房间全部改造为办公室和会议室。前两年被告均支付给原告租金25万元。被告未支付第三年（即2013年12月1日至2014年11月30日止）的租金262500元。2014年1月22日，被告向原告发出退租通知函，被告于1月31日搬出并停止使用租赁房屋。原告于1月27日收到该通知函，并于1月28日告知被告不同意解除合同，之后被告仍未支付租金。原告遂提起诉讼，要求被告支付2014年房屋租金262500元，违约金131250元，共计393750元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。被告租赁原告的房屋，应当按照合同约定支付租金。被告单方要求解除合同，其发出退租通知函、搬出并停止使用租赁房屋不符合法律规定及合同约定条件，双方并未解除房屋租赁合同，房屋租赁合同及其补充协议继续有效。被告到期未支付租金并明确表示不再继续履行合同，已经构成违约。故对原告要求被告支付2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金262500元的请求，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原被告签订的补充协议与主合同具有同等效力，主合同约定的违约责任条款适用于补充协议，故对原告要求被告支付按照合同总租金1312500元计算违约金，即合同总租金1312500元×10%=131250元的请求，本院予以支持。对被告提出违约金应按主合同总租金计算的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告新华人寿保险股份有限公司保山中心支公司于判决生效后十五日内支付给原告保山市九龙商贸有限责任公司2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金262500元，违约金131250元，共计393750元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费7206元，由被告新华人寿保险股份有限公司保山中心支公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审 判 长 王黎东
人民陪审员 李福林
人民陪审员 杨 会
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 张振华