甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘06民终278号
上诉人（原告原审、反诉被告）李宏。
委托代理人于生庚，甘肃金黎明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李敬东。
委托代理人钟建勋，武威市平和法律服务所法律工作者。
上诉人李宏、李敬东因租赁合同纠纷一案，甘肃省武威市凉州区人民法院经审理作出（2014）凉民初字第1431号民事判决后，李宏提起上诉，经本院审理后，裁定发还重审。甘肃省武威市凉州区人民法院重新立案审理后，作出（2015）凉民初字第3551号民事判决，李宏、李敬东分别提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宏及其委托代理人于生庚、上诉人李敬东的委托代理人钟建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年12月16日，原告李宏作为甲方、被告李敬东作为乙方，双方经协商签订了场地租赁合同1份，合同约定：1、甲方将地处永昌镇白云村3组私有资产鸡场场部全部租赁给乙方（包括场内土木结构的瓦房2栋，砖木结构的平方7间，但甲方必须保留1间房屋使用）。租赁期10年（自2007年12月16日起止2017年12月15日终止）；租赁费前五年每年为10000元，后五年租赁费每年在上年的基础上递增15%（即第6年租赁费11500元，第7年13000元，第8年14500元，第9年16000元，第10年17000元）。每年租费必须在当年租期的第一天一次性交清，前两年租费必须在签订合同之时一次性交清，最后两年租费必须在第9年租期第一天一次性交清。租费必须是现金支付（如按时交不清租费，甲方有权停电关锁大门，由此而造成的损失均由乙方全部承担，同时还要承担每天万分之八的滞纳金和利息）；乙方不得在租赁甲方的场地内生产加工或从事国家法律、法规禁止的一切活动。如乙方违约，一切法律责任和后果自负，并负责给甲方赔偿由此而引起的一切经济损失和其他损失（包括连带的所有损失）；甲方负责场内西场房上盖房顶的修复工程，修复工程必须在2008年5月15日前完工，修复西场房上的费用均由甲方承担（乙方无偿给甲方提供修建期间的一切用水）；甲方给乙方提供水源、照明电、动力电，在本合同期内一切经营、税金、水、电等费用均由乙方承担（甲方已自备水井，抽水设备由乙方自行配备，电价分别按国家规定的非居民照明、非普工业电价执行）；乙方在租赁期内可根据生产需要对固定资产设施进行改变，也可在场内增设其他设施，当合同期满，必须给甲方恢复原貌，不能恢复原貌的可按现行市场价格给甲方赔偿。乙方在租赁期内若损坏甲方的一切固定资产设施（包括厂房、房屋、地坪、围墙、水井、电力设施等）必须给甲方按原貌标准修复，如不修复，按下列标准给甲方赔偿：厂房房屋每平方米500元整、地坪按每平方米80元、围墙每平方米160元、水井按现行市场打井总成本计算、电力设施按损坏的当年当时的市场价格计算（水井由于自然原因老化不能使用的除外），租赁期内甲方的一切固定资产设施均由乙方负责看管（如防火、防盗、防雨、防水、防洪、防涝等），场地外围墙，如遇浇水损坏，由双方调查清楚后找直接责任人赔偿解决；甲方在场内的树木由甲方自行浇灌，如乙方有异议，由乙方无偿替甲方浇灌，如乙方损坏甲方的树木，必须按每棵200元给甲方赔偿（自然死亡除外）；乙方不得将场地整体另租他人（但场内临时出租除外）；乙方若按时交不清租费和用电费用，可视为乙方终止合同，承担合同期内的一切责任；乙方在合同期内如遇国家征用时，须终止合同，其搬迁费用与国家协商解决，建筑物如遇人为不可抗力的地震、洪灾两项自然灾害除外。甲方必须在合同生效之日起15日内将场内自己的一切物资搬运完毕；甲乙双方必须认真履行合同，任何一方都不得随意变更和解除合同，如任何一方违约，必须给对方赔偿违约金50000元。合同签订后，原、被告均按约定履行合同。2008年8月16日，原、被告对所移交财产清点后制作了移交清单份，对二栋瓦房的内部现状、围墙、树木等设施进行了移交。另查明，2005年3月8日，原告曾将该养殖场租赁给许某某开办防水材料厂。2005年12月20日，原告租赁给许某某开办防水材料厂厂房发生火灾，造成财产损失80000元。原告与许某某因赔偿事宜诉至法院，法院经审理于2007年4月23日作出了（2007）凉民初字第33号民事判决书，判决解除合同，许某某向原告赔偿各种损失5万多元。当合同履行至2013年4月份时，被告因亏损无法经营向原告提出解出合同，但因合同解出的相关事宜未能谈妥，2013年12月22日，被告采取张贴通知的形式向原告发出通知后，将场房钥匙交到原告处后离开承包的养殖场。现原告以被告违约为由起诉要求依法判令解除与被告签订的租赁合同；赔偿经济损失156853.51元；支付违约金50000元；承担场地看管费用2700元。被告李敬东反诉要求原告李宏补偿其合同未到期剩余3年的残值人民币62218元（因承租场地、房屋修建、投资207394.10元，其中场地、房屋修建及设备179474.10元、办公用具27920元）；返还价值27000元的设备、办公用具及家具；驳回原告李宏的诉讼请求。本案重审时，因被告当时下落不明，原告申请评估就其场地恢复原状的费用，原审法院委托甘肃立信工程造价咨询服务有限公司进行了评估，该公司评估恢复原状费用为138282.8元，原告交评估费3000元。原告在庭审前要求增加诉讼请求，要求由被告承担场地租赁费5417元；场地看管费用4740元及被告遗留设施看管费用17100元；司法鉴定评估费3000元。
原审法院认为，原告李宏与被告李敬东签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。依法成立的有效合同，对各方当事人都有约束力，各方当事人须按照合同的约定享受权利和履行义务。原告已经按约向被告提供了租赁物，被告应按约履行合同确定的义务。被告在无能力经营的情况下，必须与原告协商一致才可以解除合同，在未协商解除时，被告于2013年12月22日以张贴通知的方式向原告发出要约解除合同，原告在2014年3月5日已提起诉讼，故被告辩解原告在接受要约三个月后才起诉的主张不予采信。由于被告已经将场地交付原告后离去，原告也认为继续履行合同已无必要，租赁合同应予以解除，合同没能履行的过错在于被告，被告应按合同约定承担违约金及按约定恢复原状。被告主张租赁合同属无效合同及恢复原状无据证实，因该合同无违反法律强制性规定的内容，属当事人自愿签订，双方在财产移交清单明确约定，且已实际履行多年，其辩解主张于法无据，不予采纳。原告请求由被告赔偿恢复原状的经济损失138282.80元，可根据合同约定留给被告一定时间恢复原状，在规定时间内被告不能恢复原状时由被告按评估价格赔偿。原告要求由被告承担场地租赁费5417元、场地看管费用4740元、被告遗留设施看管费用17100元，由于双方约定的违约金足已赔偿其损失，故原告的此项诉请不予支持。被告反诉要求原告补偿合同未到期剩余3年的残值62218元之反诉请求，无据证实，不予支持。被告反诉要求原告返还价值27000元的设备、办公用具及家具之请求，因被告在离开租赁场房时未带走，原告在庭审中表示不要，可由其自行取回。被告要求原告按价赔偿之请求，于法无据，不予支持。原告关于驳回被告反诉请求的辩解，理由成立，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十六条、第六十条、第九十四条第二款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李宏与被告（反诉原告）李敬东之间签订的场地租赁合同；二、被告（反诉原告）李敬东支付给原告（反诉被告）李宏违约金50000元，限在判决生效后一个月内给付；三、被告（反诉原告）李敬东对租赁经营的原告（反诉被告）李宏所有的位于凉州区永昌镇白云村三组养殖场内场地在判决生效后两个月内恢复原状。恢复原状的内容为修复二栋场房砖房被告开挖的小天窗（小通风孔）20个；对二栋场房砖房房内场地清理后，将地坪予以修复填平；其余隔墙、门窗以原有位置为准恢复。拆除二栋场房砖房中间堆砌的烟囱2个、露天圈5个、简易棚3个、厕所（大门附件）1个；进行平整并清理场房院内猪粪及杂物、垃圾并平整地坪。如在规定时间不能恢复原状，由李敬东在10日内赔偿李宏恢复原状费用138282.80元；四、被告（反诉原告）李敬东取回原告（反诉被告）李宏养殖场内归其所有的设备、办公用品及家具；五、驳回原告（反诉被告）李宏的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李敬东的反诉请求。
案件受理费4980元，反诉费567元，评估费3000元，由原告李宏负担2200元，被告李敬东负担6347元。
宣判后，李宏以“1、一审法院判决上诉人李敬东恢复原状内容与实际需要恢复原状内容相差甚远，且恢复内容认定不全。2.一审判决的违约金不足以弥补上诉人李宏的实际损失，上诉人李宏主张的场地租赁费、看管费、被上诉人遗留设施看管费等损失应当予以支持。3.李敬东应支付其撤出租赁场地至原审法院一审判决形成之间的2013年12月16日至2014年5月14日的场地租赁费5000多元”为由，提起上诉。并就上诉人李敬东上诉理由答辩称，1.涉案合同是双方在平等自愿的前提下签订的真实有效的合同，同时，该合同在6年的履行期间内李敬东并未提出任何异议。涉案租赁合同的内容并不存在违反法律规定的情形，亦不存在没有办理建设用地手续的行为，出租土地也是符合法律规定的。2.李敬东认为涉案合同已经解除，但李敬东没有证据证明给李宏送达过解除合同的通知；即便送达了解除合同的通知，李敬东所经营的猪场亏损也不是解除合同的正当理由，李敬东不享有解除合同的权利；上诉人李敬东主张合同无效和主张解除合同是相互矛盾的，且解除合同并不能免除责任。3、一审认定的损失实际上是低于李宏的实际损失的，并不存在上诉人李敬东所述的“过分高于造成的损失”。4、委托评估程序并不违反法律规定，一审法院送达的委托通知是根据上诉人李敬东所预留的地址送达的，上诉人李敬东在原审法院规定的时间未到庭选择鉴定机构，原审法院直接指定鉴定机构进行鉴定是符合法律规定的。
李敬东以“1、涉案房屋没有办理建设用地手续，双方签订房屋出租合同应当认定无效。2、涉案合同已经解除。3、违约金过分高于造成的损失。4、一审委托评估程序违反法律规定。”为由，提起上诉。并就上诉人李宏上诉理由答辩称，上诉人李宏主张恢复原状的内容应以2014年4月2日现场勘验记录为准。违约金高于上诉人李宏的实际损失，应当减少。上诉人李宏主张的场地租赁费、看管费、被上诉人遗留设施看管费等损失，系上诉人李敬东撤出厂子后形成，不予赔偿。
李宏向法庭提交了下列证据：
1、恢复原状的内容项目清单。以证明给上诉人李敬东租赁的厂房系根据房屋租赁合同第五条修建完毕后交付使用的，厂房修建以后才签订的财产移交清单。
2、1994年12月30日永昌镇政府非农业用地的批复一份。以证明在该地建厂是经过政府批准的，该合同属于有效合同。
法庭组织双方当事人进行了质证。上诉人李敬东对上诉人李宏向法庭提交证据1，认为该清单仅仅是陈述，不能作为证据，且李宏的陈述与2014年4月2日现场勘验记录中的陈述相悖，恢复原状的内容应当以法庭组织的现场勘验笔录为准。西厂房已经判赔了损失，没有进行修建，再要求恢复原状有失公平。对证据2的真实性及证明目的均无异议，认可签订的合同是符合法律规定的。本院认为，上诉人李敬东的提交证据1，系上诉人李宏自行自制清单，没有上诉人李敬东确认，不能证明是否系上诉人李敬东应恢复原状的内容，对该证据的证明效力不予认定。上诉人李宏提交证据2，上诉人李敬东对该证据的真实性及证明目的无异议，当庭认可签订合同的合法性，本院对该证据的证明效力予以认定。
二审查明事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人李宏认为一审法院判决上诉人李敬东恢复原状内容与实际需要恢复原状内容是否一致的问题。一审根据最初现场勘验确定了恢复原状的内容，恢复原状的内容没有超过双方当事人签订租赁合同中实际移交的事项，现再以双方租赁场地的移交清单为恢复原状内容的上诉理由不能成立。关于上诉人李宏认为一审判决的违约金不足以弥补上诉人李宏的实际损失，上诉人李宏主张的场地租赁费、看管费、上诉人遗留设施看管费等损失是否应当赔偿的问题。因上诉人李敬东至今未对租赁房屋进行恢复原状，造成租赁房屋搁置，虽判处上诉人李敬东向上诉人李宏支付了违约金5万元，造成搁置的租赁费损失等和违约金5万元大致相当，上诉人李宏主张场地租赁费请求的上诉理由，不能成立。上诉人李宏请求支付租赁房屋看管费的请求，因上诉人李敬东已明确主动表明违约，将租赁房屋交付上诉人李宏之前，没有向上诉人李宏委托看护，上诉人李宏请求支付租赁房屋看管费请求的上诉理由，不能成立。上诉人李宏请求支付上诉人李敬东遗留设施看管费的请求，因上诉人李敬东没有向上诉人李宏委托看护遗留设施，故上诉人李宏请求支付上诉人李敬东遗留设施看管费请求的上诉理由，不能成立。关于上诉人李敬东认为上诉人双方签订房屋出租合同是否有效的问题。李宏向法庭提交的1994年12月30日永昌镇政府非农业用地的批复，证明在上诉人李宏出租房屋是经过政府批准修建，上诉人李敬东当庭认可合同有效，故上诉人李敬东认为涉案房屋没有办理建设用地手续的上诉理由，不能成立。关于上诉人李敬东认为合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的合同，履行至2013年4月份时，李敬东因亏损无法经营向李宏提出解出合同，但因合同解除的相关事宜未能谈妥。2013年12月22日，上诉人李敬东采取张贴通知的形式向上诉人李宏发出通知后，将场房钥匙交到原告处后离开承包的养殖场，此行为虽表明是主张解除租赁合同，但实质是主动表明违约，上诉人李宏以上诉人李敬东违约提起诉讼，于2014年4月23日请求解除合同时，视为双方当事人同意解除合同。故其认为本案房屋租赁合同关系在采取张贴通知的形式向原告发出通知后已解除的上诉理由，不能成立。关于上诉人李敬东认为违约金是否高于实际损失问题。上诉人李敬东在租赁期内对固定资产设施进行改变、增设其他设施，合同解除后，并没有按约定恢复原状，上诉人李敬东应当承担恢复原状时的房屋租赁费用。因房屋未恢复原状致使房屋不能使用。根据双方合同约定租赁费及期间，现房屋租赁费损失大致相当于约定违约金损失，故上诉人李敬东认为违约金过分高于实际损失的上诉理由，不能成立。关于上诉人李敬东认为一审委托评估程序是否违反法律规定。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第四条规定，送达地址确认书的内容应当包括送达地址的邮政编码、详细地址以及受送达人的联系电话等内容。当事人要求对送达地址确认书中的内容保密的，人民法院应当为其保密。当事人在第一审、第二审和执行终结前变更送达地址的，应当及时以书面方式告知人民法院。第十一条规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。根据上述规定，上诉人李敬东在原审一审期间，向法院填写了送达地址确认书，一审法院根据送达地址确认书地址送达委托通知，上诉人李敬东在原审法院规定的时间未到庭选择鉴定机构，视为对权利放弃，原审法院直接指定鉴定机构进行鉴定符合法律规定。故上诉人李敬东认为一审委托评估程序违反法律规定的上诉理由不能成立。综上，上诉人李宏、李敬东的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5030元，由上诉人李宏负担50元，上诉人李敬东负担4980元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈忠清
代理审判员 胡春芳
代理审判员 蒋辉明
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 杨晓斌