宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民重字第5号
原告：李义君，无固定职业。
委托代理人：葛湖海，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：王美娣，无固定职业。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村。
代表人：缪坤云，该经济合作社社长。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村村民委员会。住所地：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村。
代表人：朱宏海，该村民委员会主任。
第三人共同委托代理人：程慧，浙江蓝泓律师事务所律师。
第三人共同委托代理人：陈石，浙江蓝泓律师事务所律师。
原告李义君诉被告王美娣返还原物纠纷一案，于2013年4月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序，于2013年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，于2014年3月27日再次公开开庭进行了审理，并于2014年3月28日作出（2013）甬鄞民初字第554号民事判决书。后原告李义君向宁波市中级人民法院提起上诉，2014年6月13日该院作出（2014）浙甬民一终字第402号民事裁定书，裁定撤销（2013）甬鄞民初字第554号民事判决，并将本案发回重审。本院于2014年7月24日对本案重新立案受理，并组成合议庭适用普通程序审理。审理期间，本院依职权追加宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）为第三人参与本案诉讼。本案于2014年9月17日公开开庭进行了审理，原告李义君的委托代理人葛湖海，被告王美娣，第三人宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村村民委员会的共同委托代理人陈石到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并决定，现已审理终结。
原告李义君起诉称：被告与第三人宋诏桥村委会于2006年7月10日签订了房屋租赁协议，双方约定宋诏桥村委会以每月每平方5元的价格将位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室的房屋租给被告居住，租赁期限为五年，至2011年7月31日止。期满后被告并未立刻返还房屋，也未与宋诏桥村委会续约。原告于2012年4月28日与第三人宋诏桥村经济合作社签订《房地产转让合同》，购买了永泰花园4幢14号403室的房屋，并于2012年6月7日取得房屋的所有权。原告取得产权后多次要求被告腾退，被告不予理睬。现原告诉至法院，请求判令：1.被告腾退位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室房屋；2.被告支付房屋使用费17202.6元（从2012年6月7日暂计至2013年3月6日，实际计至被告返还房屋之时，按照每月1800元计算）。
被告王美娣答辩称：事实上本案讼争的房屋是第三人安置给被告的，因为村里怕把房子分给被告后被告将房子卖掉又变成无房户，所以村里说暂时签租房协议。村里承诺被告可以对房子进行装修，以后房子肯定是卖给被告，所以被告才花了20多万对房子进行装修。而且村里还承诺被告之前交的房租是可以抵扣以后的购房款的。被告曾向村里要求把房子尽快卖给被告，但是村支部书记让被告不要急，说房子肯定会卖给被告的。被告认为21套房子卖掉时村书记的签字是无效的，因为签字日就是村书记免除之日，签字时村书记已经卸任，无权签字。
第三人宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村村民委员会陈述：原告诉称的内容属实，第三人没异议。房屋买卖是否有效，请法院认定。2012年年底新班子任命，老班子免掉，房屋买卖的相关手续都是上届班子在处理的，新班子查资料只能查到租赁合同和租金抵扣凭证，无其他书面材料。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告、第三人意见如下：
1.房屋租赁协议1份，拟证明被告承租永泰花园4号14幢403室的房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日。被告对该证据真实性无异议，被告主张合同到期后其曾要求第三人将房屋卖给被告，但村里说让被告一直住着好了。第三人对该证据无异议；
2.房地产转让合同、房屋产权证、国有土地使用证各1份，拟证明原告于2012年6月取得涉案房屋所有权证及土地使用权证，被告租赁的房屋已属原告所有的事实。被告对证据的关联性、合法性有异议，认为村支部书记签订该合同时已经卸任，转让无效。第三人对证据真实性无异议，认为原告取得产权是依据宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司跟第三人宋诏桥村经济合作社签订的合作协议书，该协议书的有效性在江东区人民法院审理的案件中会涉及，现第三人正在等待江东区人民法院的判决结果；
3.照片2张，拟证明原告向被告通知要求被告搬离的事实。被告承认在2013年春节后看到三张类似的通知，一张贴在小区楼道口，一张贴在电梯门口，第三张贴在被告家的门口，但是被告没有看到过原告本人，第二天被告将该通知拿到村里，村书记表示让被告不用理会。第三人表示对该证据不知情。
被告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及原告、第三人意见如下：
1.关于要求解决无房户住房问题的申请1份、会议纪要1份、安置实施细则复印件1份，拟证明被告系无房户，本案讼争房屋是被告的安置房，村里承诺会将房屋卖给被告，房租可以抵扣房款。原告对真实性无异议，但认为申请书、会议纪要与本案无关，反而可以证明房屋可以买卖。第三人对真实性无异议，认为证据的证明目的能否成立，请法院认定；
2.抵偿协议复印件1份，被告认为土地是村里的，被告对宋诏桥村经济合作社的欠款事实以及将21套房屋进行抵偿的事实均有异议，认为抵偿协议是无效的。原告质证认为，第三人已经将21套房子抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，原告从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买，但直接从第三人处办理过户手续，房款交给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司。第三人对真实性无异议，但是认为4000多万的欠款无事实依据，协议签订也未经过表决程序，所以协议是无效的；
3.收款收据6份，房屋租赁协议1份，拟证明被告从第三人宋诏桥村委会处租了房子，也交了房租。原告对租赁协议的真实性无异议，认为该证据跟原告无关，租赁合同是被告跟第三人之间的关系，而且租赁合同早就已经期满了。第三人对该组证据无异议；
4.煤气安装发票1张，拟证明被告作为无房户享受减半缴纳煤气安装费的政策，进而证明涉案房屋是被告的。原告对发票的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明是村里的待遇，且安装煤气的待遇不能证明涉案房屋就是被告的。第三人对真实性无异议，但第三人对安装煤气所享受待遇能否证明被告的身份不清楚，村里档案中没有相关的制度和规定。
第三人未向法院提交证据材料。
上述证据，经原、被告质证，第三人陈述意见，本院认证如下：
原告提交的证据1，具有真实性，能够证明被告与第三人宋诏桥村委会签订租赁合同，期限为2006年8月1日至2011年7月31日的事实，本院予以认定。原告证据2经买卖双方签字盖章确认，系双方真实意思表示，不存在违法情形，本院予以认定。原告证据3，具有真实性，且与本案有关联，能够证明原告于2013年2月27日通知被告搬离讼争房屋的事实，本院予以认定。
被告证据1系相关部门对于安置工作的意见，不能证明本案讼争的房屋系被告所有，本院对该证据不予认定。被告证据2，具有真实性，且经双方盖章确认，被告主张协议无效并无证据证明，故该证据不能达到被告的证明目的，但能够证明第三人将本案讼争房屋抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司的事实。被告证据3，经第三人确认，具有真实性，能够证明被告与第三人宋诏桥村委会签订租赁协议并支付了部分租金的事实，本院予以认定。被告证据4与本案不具有关联性，该证据不能证明讼争房屋系被告所有，本院不予认定。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
被告系宋诏桥村村民。2006年7月10日，被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由被告承租该村位于中河街道永泰花园4幢14号403室的房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为5100元，合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（本案被告）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，被告除用现金支付第一年房租5100元外，其余租金以被告每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。期满后，双方未续订合同，被告仍居住在该房屋内。至2011年7月31日止被告尚有租金4200元未向第三人宋诏桥村委会支付。2011年7月31日以后第三人宋诏桥村委会未向被告收取租金。因合作开发建房欠款，第三人宋诏桥村经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理过户手续。后原告从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了上述房屋，房屋面积91.17平方米，售价1347760元。但购房买卖合同订立的双方为原告和第三人宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2012年4月28日。同年6月7日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至原告名下。2013年2月27日原告向被告发出书面通知，要求被告于2013年3月2日前搬离本案讼争的房屋，但被告至今未搬离。
本院认为，本案原、被告的主要争议之一为讼争房屋的权属问题。被告主张本案讼争房屋实为第三人安置给被告的房屋，双方虽然签订租赁协议，但第三人承诺租赁合同到期后将该房屋卖予被告。本院认为，被告与第三人宋诏桥村委会签订的是租赁协议，被告系以承租人的身份占有本案讼争的房屋，而非所有权人。被告与第三人宋诏桥村委会之间也无相应的安置协议。故被告主张讼争房屋为其安置房无证据证明，本院不予支持。
本案被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，被告作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在被告租赁房屋期间，第三人宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖予原告并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但第三人作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，原告在2013年6月7日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告与第三人之间的原租赁合同为不定期合同，原告取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求被告返还房屋。原告于2013年2月27日书面通知被告搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后被告无权占有该房屋，原告要求被告腾退房屋的主张应当予以支持。
另，被告主张租赁合同期满后，第三人应将房屋卖给被告，实为主张作为承租人的优先购买权。本院认为，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条：“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。原告购买该房屋时支付了相应对价，价格未明显低于市场价格，属善意购买，且已办理过户手续，因此，本院对被告主张的优先购买权不予支持。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，原、被告的租赁合同于2013年2月27日解除。原告于2012年6月7日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向被告收取房屋租金。现被告未向原告支付房屋租金，显属违约，被告应从2012年6月7日起至2013年2月27日按原租赁合同的约定向原告支付房屋租金3726元。2013年2月28日起原告解除租赁合同，但被告至今仍占有该房屋，给原告造成相应损失，应向原告支付占有使用费。原告要求被告按照1800元／月的标准支付占有使用费。对此，本院综合考量该小区同等条件的住房租赁价格，酌定按照1500元／月的标准对自2013年2月28日起至被告实际腾退之日止的占有使用费予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告王美娣于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告李义君位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室的房屋；
二、被告王美娣于本判决生效之日起十日内支付原告李义君2012年6月7日起至2013年2月27日期间的租金3726元；
三、被告王美娣按照1500元／月的标准向原告李义君支付自2013年2月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50元，由被告王美娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐望霞
审 判 员 徐华挺
人民陪审员 杨海鹰
二〇一四年十月二十日
代书 记员 徐 超