河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第1016号
原告岳银平，女，1971年6月19日生，汉族。
委托代理人郑留成、王秋锦，河南杰昇律师事务所律师。
被告陈西银，男，1971年10月13日生，汉族。
第三人郝旭辉，男，1970年6月20日生，汉族。
原告岳银平与被告陈西银、第三人郝旭辉侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳银平及其委托代理人王秋锦、被告陈西银、第三人郝旭辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告岳银平诉称，被告从郝旭辉处购买位于上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房屋，未办理过户手续。2010年11月30日，被告将该套房屋以10万元的价格出售给原告，被告让郝旭辉与原告签订房屋买卖合同一份，被告应于2010年12月19日之前将房屋交付给原告，原告于签订合同之前2010年11月19日将购房款10万元交付给被告，后被告未按合同约定将争议房屋交付给原告，原告多次要求被告腾房未果，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告立即停止侵权，腾出原告所有的位于上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房屋（价值100000元）；2、被告向原告支付房屋使用费66000元（暂计算至立案之月，之后继续要求按每月1200元计算，直至被告交付房屋之日止）；3、案件受理费由被告负担。
被告陈西银辩称，一、2010年11月19日在中介的联系下，陈西银将金龙小区的6楼1单元卖给岳银萍，当时我买许辉的房，所以我让许辉代表我将房产证过户给岳银萍，合同上写的是先付100000元，一个月内付完140000，结果一个月过去了也不见岳银萍来，岳银萍在合同上说是违约了，过了一两年岳银萍来了，我让把违约金清了，结果不欢而散。二、请求判令原告向被告支付房屋款的千分之二滞纳金345600元，案件受理费由违约方承担。三、事实证明。此事经过中介、房带理，经办费用我出了两千多，可什么也没有办成。被告为了维护被告的合法权益，特至贵院，请求依法支持被告的事实。诉讼过程中被告陈西银申请追加郝旭辉作为第三人参加诉讼，本院予以准许。
第三人郝旭辉陈述称，原、被告说的基本上都是事实，我和原告去找过被告要房，被告的意思是房涨价了，不愿意腾房，经过多次的协商被告不腾房我也没有办法。
原告岳银平为证明其主张向本院提交以下证据：1、收条一份，证明原告从被告处购买位于郑州市上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房屋一套，并于2010年11月19日支付被告陈西银购房款100000元的事实；2、郝旭辉身份证复印件、郝旭辉证明、郑州市上街区房屋买卖合同各一份，证明因被告陈西银在与原告签订购房合同之前，已经从郝旭辉处购买位于郑州市上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房屋一套并实际交付，但未办理过户手续，为方便交易，被告陈西银要求原告直接与郝旭辉签订房屋买卖合同，合同约定原告为涉案房屋的所有权人，且应于2010年12月19日将房屋交付给原告；3、房屋产权证明一份、上街区房屋登记簿一份，证明原告于2010年12月6日取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有权、使用权、收益权，但被告从2010年12月19日后一直非法占有原告所有房屋，拒不归还，被告应依法支付房屋使用费66000元，暂计算至立案之日，之后继续要求按每月1200元计算，直至被告交付房屋之日止。
被告陈西银质证称，收条是我写的，但是合同约定的房屋总价是140000，100000元是定金；对第三人的身份证复印件无异议，对第三人写的证明，第三人只是签了个字，且证明上未写什么时候来找我要房的。合同是不真实的，和我所持有的合同不一样，价款不一样，我的合同上总价是140000元包含车库，原告提供的是房款100000元，原告应当先给我支付房款我再给其腾房；对证据三真实性无异议。
第三人郝旭辉质证称，对原告提交的证据均无异议。
被告陈西银为证明其主张向本院提交以下证据：证据一、房地产买卖合同一份，证明原告说的房价100000元是虚假的，房价应是140000元，已付定金100000元，剩余房款1个月内付清，超过1个月未付清的，滞纳金2‰；证据二、购房合同一份，证明第三人把房屋卖给了我，我之后卖给了原告。
原告岳银平质证称，对证据真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同当事人为第三人与原告而非被告和原告，且合同约的是140000元是包括房屋与车库，在本案中原告并未请求车库，房款是100000元，车库40000元，此契约已作废，因为原被告就车库与房屋里的家具未达成一致意见，就不按照契约履行，后来被告又让第三人与原告签订了在房管局备案的合同，原告已经支付了购房款100000元，被告应腾出房屋并支付非法占有期间的房屋使用费，对于被告所说的违约责任，原告不认可；对合同的真实性无异议，但是当时签订合同的时候房屋交易价格110000元包括车库，且第三人作为原房主未与被告办理房屋过户手续。
第三人郝旭辉质证称，证据一、合同当时是原被告和我及其中介都在场签订的，后来房屋过户后又重新签订了一份合同，这份合同就没用了。证据二、合同真实性无异议，当时没有过户。
第三人郝旭辉未向本院提交证据。
经审理查明，2006年5月14日，郝旭辉将其所有的位于富丽花园金龙小区拾贰号楼陆零壹号住房壹套，以拾壹万元（含车库）卖给陈西银，郝旭辉已向陈西银交付了房屋但双方未办理过户手续。2010年11月19日，以郝旭辉为甲方（卖方）、岳银平为乙方（买方）签订《房地产买卖契约》一份，载明：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹拾万元整双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐座落在上街区登封南路1××号院5号楼××号的房地产（房屋建筑面积125.27平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾肆万元：￥140000.00元。乙方由2010年12月19日前壹次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金，此价款包括全部房款及车库一个1209#。三、双方同意于2010年12月19日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十五日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之二的滞纳金。”。2010年11月19日陈西银出具收条一份，载明：“今收到岳银平购房款壹拾万元整。（100000.00）”。
2010年11月30日，以郝旭辉为甲方（卖方）、岳银平为乙方（买方）签订合同编号为郑上房2010年契字第140号《郑州市上街区房屋买卖合同》一份，载明：“第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于郑州市上街区登封南路1××号院5幢6层××号，房屋建筑面积125.27平方米。2、房屋的所有权证号为荥房权证字第××号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。……第三条：乙方应在2010年11月19日前向甲方支付定金（大写）壹拾万元，（小写）100000元，作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保。上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。第四条：经双方协商确定，该房屋售价每平方米为798元，总金额为（大写）壹拾万元，（小写）100000元。房款的支付方式和支付时间为：1、房款支付方式为现金支付；2、房款支付时间为乙方于2010年11月19日前向甲方支付全部房款。第五条：甲方应于2010年12月19日前将房屋正式交付乙方，除本合同另有约定外，甲方应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净”。2010年12月6日岳银平和郝旭辉在郑州市上街区房产管理中心办理了上述房屋的过户手续，郝旭辉和陈西银确认郝旭辉系受陈西银委托办理的上述过户手续。郑州市上街区房产管理中心出具的房产证显示：“房屋所有权人岳银平，单独所有，房屋坐落上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号，登记时间2010年12月6日”。
庭审中岳银平、陈西银、郝旭辉均确认郝旭辉系受陈西银委托与岳银平签订的《房地产买卖契约》及涉案房屋的过户手续。郝旭辉称系受陈西银的委托在办理房屋过户时与岳银平签订的合同编号为郑上房2010年契字第140号《郑州市上街区房屋买卖合同》。因上述2010年11月19日郝旭辉与岳银平签订的《房地产买卖契约》履行问题岳银平与陈西银产生分歧，陈西银未将本案所涉房产交付给岳银平。
另查明，富丽花园金龙小区拾贰号楼陆零壹号住房与郑州市上街区登封南路1××号院5幢6层××号系同一房产。
本院认为，合同应当履行。陈西银委托郝旭辉代表其与岳银平办理房屋买卖合同的签订及过户事宜，故郝旭辉为陈西银房屋买卖一事的代理人。陈西银称郝旭辉与岳银平签订2010年11月30日的房屋买卖合同时其不在场，也没有商量过房款为100000元一事，但其并未提交证据予以证明，且其委托郝旭辉代其与岳银平签订合同及办理房屋过户手续，岳银平有理由相信郝旭辉的行为系经陈西银授权而为，故对陈西银称未商量过房款为100000元一事不予确认。郝旭辉代表陈西银与岳银平签订的《房地产买卖契约》、《郑州市上街区房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认，上述契约及房屋买卖合同的双方当事人实为岳银平与陈西银。岳银平称“2010年11月19日双方签订的《房地产买卖契约》已经废止，原告只要房子不要车库，所以又经陈西银同意与郝旭辉签订了《郑州市上街区房屋买卖合同》并依此合同在房管局办理了过户手续”，但陈西银对此不予认可，称岳银平是为了少交税才写的房款100000元。依上述《房地产买卖契约》、《郑州市上街区房屋买卖合同》载明的内容，郑州市上街区房屋买卖合同中并未载明2010年11月19日双方签订的《房地产买卖契约》废止或停止执行的内容，且该买卖契约和房屋买卖合同的内容并不冲突，故该《房地产买卖契约》依然有效，双方于2010年11月30日签订的《郑州市上街区房屋买卖合同》是双方对上述《房地产买卖契约》的补充，进一步确定涉案房款为100000元，该份房屋买卖合同亦为有效合同，双方均应当按照上述《房地产买卖契约》、《郑州市上街区房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。依2010年11月19日双方签订的《房地产买卖契约》第三条、2010年11月30日双方签订的《郑州市上街区房屋买卖合同》第三条、第四条、第五条的内容，岳银平应于2010年11月19日前向陈西银支付购房款100000元，陈西银应于2010年12月19日前将涉案房屋交付给岳银平，故陈西银应向岳银平交付位于上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房屋。岳银平还诉请陈西银向其支付房屋使用费66000元，依上述确认的陈西银与岳银平签订的《房地产买卖契约》尚未履行完毕，陈西银尚未向岳银平交付涉案房屋的情况，岳银平现以房屋所有权人的身份，以侵权为由主张陈西银支付房屋使用费的主张无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告陈西银于本判决生效后十日内向原告岳银平交付位于上街区登封南路1××号院5幢6层1单元××号的房产（房产证号：郑州市房权证上街区字第××号）；
二、驳回原告岳银平的其他诉讼请求。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 彭 勃
审 判 员 石岩岩
人民陪审员 苏金芳
二〇一六年三月十五日
书 记 员 时 磊