中华人民共和国
上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1229号
原告王淑英，女，1947年7月3日出生，汉族。
委托代理人张玉琦、杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。
被告上海明虹投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨爱莲。
委托代理人俞飞跃、陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
第三人上海昆仑商城，住所地上海市。
法定代表人王金荣。
委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。
原告王淑英与被告上海明虹投资有限公司（以下简称明虹投资有限公司）、第三人上海昆仑商城（以下简称昆仑商城）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑英及其委托代理人张玉琦、杨健萍、被告明虹公司的委托代理人俞飞跃、陈顺、第三人昆仑商城的委托代理人张南贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑英诉称，2006年12月21日，原告与被告签订《房地产转让协议书》（以下简称《转让协议书》），约定被告将系争上海市长寿路某号203.82平方米的房屋转让给原告，转让单价为人民币37050元／平方米（以下币种均为人民币），计7551531元，加上五年无偿无息借款4066200元，总计11617731元。原告以上述优惠价格受让标的物的前提条件为原告同意借款4066200元给被告无偿使用五年（自房屋过户手续完成时起）。2007年2月6日，系争房屋产权登记在原告名下。之后，被告将系争房屋回租给第三人，与第三人存在利益分配关系。截至2012年2月5日，五年期限届满，被告应向原告支付自2012年2月6日起的房屋使用费。然，被告至今不予支付，原告多次催讨，均未果。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告返还系争房屋；2、被告支付自2012年2月6日起至本判决生效之日止的房屋使用费，按100000元／月的标准计付；3、被告支付房屋使用费的利息，自2012年3月6日起至本判决生效之日止，按100000元／月、中国人民银行同期贷款利率的标准计付；4、第三人对上述房屋使用费和利息承担补充支付责任；5、本案受理费由被告负担。
被告上海明虹投资有限公司辩称，原、被告在签订《房地产转让协议书》时，存在被告与第三人签订的租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，原告要求被告返还房屋不具有法律依据。根据《转让协议书》，原、被告间仅是房地产买卖、无息借款、无偿使用系争房屋五年的关系，没有其他法律关系。由于被告将系争房屋回租给第三人，双方间有为期25年的租赁合同，故原告应向第三人主张房屋使用费。原告关于房屋使用费利息的主张，亦缺乏法律依据。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人上海昆仑商城述称，第三人在将房屋出让给被告时，双方约定被告不得分割出售，第三人享有房屋回租权。现被告已擅自分割出让，根据买卖不破租赁原则，不妨碍第三人回租房屋的权利。第三人向被告回租房屋后，已向被告支付租金，双方不存在利益分配关系。原、被告签订的《转让协议书》，明确原告在租赁期满后，房屋仍由被告委托的公司统一出租、统一管理，故原告诉请返还房屋没有依据。另外，原告诉请的使用费金额明显高于市场标准。综上，第三人并非《转让协议书》相对方，与原告间不存在合同关系。第三人在履行合作、出让、回租等行为时并不违反任何法律规定，原告要求第三人承担房屋使用费和利息的补充支付责任没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年12月21日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订《房地产转让协议书》，约定甲方将系争上海市长寿路某号203.82平方米的商铺以公司内部特优价转让给乙方，转让单价为37050元／平方米，计7551531元，加上五年无偿无息借款4066200元，总计11617731元。协议另约定：“乙方以上述优惠价格受让标的物的前提条件为乙方同意借款4066200元给甲方无偿使用五年。但甲方在借款期限内应无偿为乙方所购商铺做维护修理及物业管理费用；借款时间为乙方商铺过户手续完成后的五年期限内，该商铺租金收入归甲方所有；甲方自借款之日起，每年按借款总额的20%向乙方归还借款，五年内还清全部借款；特约事项：鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方若要求自己营业，需征得原租赁方（新加坡台联商业股份有限公司）的认可，甲方配合乙方同原租赁方协商；为便于商场统一经营管理，乙方同意现有租赁期限满后，标的物仍由甲方委托的管理公司统一出租、统一经营管理”。
协议履行过程中，原告将系争房屋交付被告，被告则将含系争房屋在内整体返租给第三人，系争房屋产权于2007年2月6日登记在原告名下。在原告应支付的总房价款11617731中，被告以少收取81万元作为其第一年应当归还的借款。2008年，被告又归还借款81万元。之后，因被告未按时归还借款，故原、被告分别作为甲方、乙方，于2011年8月5日签订《和解协议》。2012年7月12日，上述甲、乙双方再次签订《和解协议》，内容如下：“双方曾于2011年8月5日签订《和解协议》，双方已部分履行，现经协商一致，变更原协议内容，达成如下新的协议，之前双方所签订的协议相关内容不再继续履行，互不承担违约责任：一、双方确认，截至2012年7月12日，乙方尚欠甲方824320元；二、双方同意按如下期限支付：1、2012年8月至11月，乙方于每月10日支付甲方160000元，4个月共支付640000元；2、2012年12月10日，付清184320元；三、本协议自双方签订后生效，并以本协议为准继续履行；四、本协议履行完毕后，双方债权债务全部结清”。嗣后，因被告未按约履行还款义务，故原告于2013年1月向法院提起要求被告归还借款的诉讼。2013年9月，被告还清所有借款，原告向法院撤回起诉。
2013年5月30日，原告以借款期满但被告仍占用系争房屋且不支付使用费为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，2003年8月29日，昆仑商城（甲方）与明虹公司（乙方）签订《房地产转让协议》，约定甲方向乙方出售包括本市长寿路长寿路某号在内的房地产共计六幢，总价为人民币110000000元；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方如要求转让该房地产，需征得原租赁方（新加坡台联商业股份有限公司）的认可。2003年9月29日，上述甲、乙双方又签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的上海昆仑台湾商城有限公司，合作期限为25年，合作期间，甲方利润以固定回报的形式收取；鉴于房屋已由甲方投入到上海昆仑台湾商城有限公司，乙方受让该房屋后回租予甲方，租期截止至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66%支付乙方租赁费；甲方将签署不可撤销委托书，委托上海昆仑台湾商城有限公司将每月应支付甲方的固定分利中的78.66%直接支付给乙方。2005年6月22日，上述甲、乙双方再次签订《补充协议》，约定因面积误差，实际租给上海昆仑台湾商城有限公司总面积为36812.8平方米，其中属于明虹公司的房屋面积为30570.69平方米、占83%，昆仑商城的房屋面积为6242.11平方米、占17%。分利按各占比例计算。
又查，2009年至2013年间，本市长寿路长寿路某号商铺部分产权人分别作为原告向本院提起诉讼，请求法院依法判令被告明虹公司支付从租赁合同期满之日起至返还房屋之日的房屋使用费（按原双方约定的月租金标准计算），由昆仑商城等公司共同承担连带责任。法院生效判决书认为，原被告之间存在租赁法律关系，在原被告约定的5年租限已满，而明虹公司与昆仑商城、昆仑商城与昆仑台湾商城就系争房屋分别存在25年使用权的租赁以及合作的法律关系，客观上房屋难以返还，因此，被告明虹公司应当承担逾期无法返还房屋的房屋使用费的责任。同时，昆仑商城在已将房屋的25年使用权与昆仑台湾商城合作的情况下，就此与明虹公司签订回租合同，但未登记备案，后再将产权转让明虹公司，最终导致作为产权人的原告行使权利受阻，且昆仑商城与明虹公司之间就25年的使用权存在利益分配，并从中获益，因此，昆仑商城应当就明虹公司在5年租赁期满后的付款行为承担相应的责任。法院据此判决被告明虹公司应支付原告至其实际返还房屋之日止的房屋使用费（计付标准自7元／天／平方米至13元／天／平方米不等），上海昆仑商城对该项给付内容承担补充支付责任。
审理中，原告称，《转让协议书》系被告提供，原告简单阅读后即签字，故协议书中虽然提及有租赁合同存在，但原告并不知道该合同租期长达二十五年。原告购买系争房屋产权后，有权出租房屋或者自用。现系争房屋因被整体出租而无法收回，故被告应当向原告支付使用费。原告诉请主张10万元／月的房屋使用费价格的依据是参照被告每年返还81万元借款及向周边房屋中介公司询价。之前法院已生效判决判明的房屋使用费金额高低不等，高至13元／天／平方米、12元／天／平方米。现原告自愿接受与其他商铺产权人相同的支付标准，由法院酌定判决，不申请司法评估。被告对此不予认可，表示原被告间不是租赁法律关系，五年之后如何处理需要协商，没有协商，应该按照公平原则处理。第三人认为现系争房屋周边租金市场价大致在9元／天／平方米、10元／天／平方米左右。
本院认为，2006年，原、被告签订的《转让协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。从协议条文的文字表述、约定的内容，结合公众的一般认知程度分析，原、被告间除存在房屋买卖关系外，还存在借款及租赁的法律关系。据此，在原告与被告约定的无偿借款5年期限已满的情况下，被告认为原告对系争房屋上有租赁关系明知，且双方并无被告期满需返还房屋的约定，故在5年期满后被告不应承担交付房屋的责任的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。因被告与第三人间就系争房屋存在25年使用权的租赁以及合作的法律关系，客观上房屋难以返还，故对原告要求被告返还系争房屋的诉请，本院难以支持。被告应当承担逾期无法返还房屋的房屋使用费的责任。对原告被告支付自2012年2月6日起至本判决生效之日止的房屋使用费的诉请，本院应予支持。被告对房屋使用费的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于房屋使用费的金额，关于本市长寿路长寿路某号商铺部分产权人与被告及第三人之间的房屋租赁合同纠纷案件，法院已作出生效判决，故原告自愿接受与其他商铺产权人相同的支付标准，由法院酌定判决房屋使用费的主张，既符合法律规定，亦符合情理，本院予以采纳。本院参照已生效判决对房屋使用费金额酌情予以判定。本案纠纷产生前，因原告与被告及第三人间并未签订租赁合同，故各方对是否应支付房屋使用费产生争议，在各方权利义务尚未明确的情况下，原告要求被告支付房屋使用费的利息的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。对原告要求第三人对上述房屋使用费承担补充支付责任的诉请，因法院生效判决已对第三人应当就被告在5年偿还期满后的付款行为承担相应责任的理由作出充分阐述，本案不再赘述，对原告该项诉请，本院予以支持。第三人不同意承担补充支付责任的述称意见，理由不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王淑英自2012年2月6日起至本判决生效之日止的上海市长寿路某号房屋使用费（按每月人民币61146元的标准计付）；
二、第三人上海昆仑商城对上述第一条判决给付内容承担补充支付责任；
三、对原告王淑英其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币21798元，由原告负担人民币489元、被告及第三人各负担人民币10654.50元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第1229号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。