广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第73号
原告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社。住所地：佛山市禅城区岭南大道北南浦村***号侧。
负责人袁永全。
原告佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹二股份合作经济社。住所地：佛山市禅城区新虹三街*号。
负责人仇林。
原告佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹三股份合作经济社。住所地：佛山市禅城区新虹三街*号。
负责人梁玉垣。
原告佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社。住所地：佛山市禅城区新虹三街*号。
负责人谭荣。
原告佛山市禅城区祖庙街道永红山紫五股份合作经济社。住所地：佛山市禅城区体育一街**号。
负责人陈永谦。
五原告共同委托代理人马颖仪，广东泽康律师事务所律师。
被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司。住所地：佛山市禅城区同华路**号*座首层****号铺。
法定代表人庞建文。
委托代理人陈宇凯、黄文琪，分别为广东禅信律师事务所律师、实习律师。
原告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹二股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹三股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红山紫五股份合作经济社诉被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判,于2014年2月28日公开开庭进行了审理。五原告的委托代理人马颖仪，被告的委托代理人陈宇凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五原告诉称：五原告与被告分别于2005年12月23日、2006年2月28日、2006年12月30日签订了一份《农贸市场、商铺租赁合同》和两份《补充协议》，约定五原告将位于同华路12号的鸿业农贸市场首层南北公用通道以西的农贸市场及周边商铺、鸿业首层东向市场办公室、鸿业首层东向B10、B14-1、B16、B17四间商铺出租给被告使用，租赁期均至2019年2月28日止。被告承租上述物业后，将租赁物业分拆转租给第三方经营使用。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，五原告已依照约定履行相应义务，但被告自2011年11月起开始拖欠五原告上述《租赁合同》及《补充协议》的租金及水、电费用，为此，五原告曾多次向被告进行催收。其后，原、被告于2012年2月8日分别就上述《租赁合同》及《补充协议》签订了三份《解除租赁合同协议书》，各方确认，被告拖欠五原告自2011年11月至2012年1月份期间的租金及水、电费用合计246650.98元，被告应于2012年2月29日前清偿拖欠五原告的租金及水、电费用，被告所支付的租赁保证金由原告没收作为违约金，水、电费保证金3万元则冲抵相应金额的租金，且被告应于2012年2月10日前将承租物业及其使用权移交给原告，如被告存在转租上述物业，被告应于交还承租物业的同时，将转租租户清单及全部转租合同、保证金收据（底联），及各租户支付的保证金一并转交原告。上述《解除租赁合同协议书》所约定的还款期限届满后，被告仍没有向五原告清偿拖欠的租赁费用，为此，五原告曾多次向被告催告，但均无果，被告至今仍拖欠五原告上述租金及水、电费合计216650.98元。此外，《解除租赁合同协议书》签订后，由于被告自身原因，被告没有依约向原告移交其向次承租人收取的保证金及相关收据。五原告基于被告的请求以及为了租赁物业可继续正常经营，在被告与次承租人之间的租赁合同期限届满后（于2012年4月），先行垫资代被告向次承租人退还租赁保证金142300元，但被告至今也没有向五原告清偿该笔款项。被告拒不履行偿还义务的行为已严重损害了五原告的经济利益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即向五原告支付拖欠的2011年11月1日至2012年1月31日期间的租金206847元，水、电费9803.98元以及利息24793.18元（利息以租金及水电费总额作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年2月29日起分段暂计算至2013年12月31日，自2014年1月1日起至实际清偿日的利息按同等标准另行计算）；2、被告立即向五原告清偿五原告代被告向次承租人退还的保证金142300元及利息15262.06元（利息以代退还保证金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自代退还之日起分段暂算至2013年12月31日，自2014年1月1日起至实际清偿日的利息按同等标准另行计算）；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告明确诉讼请求2中“代退还之日”为2012年4月10日。
被告答辩称：1、租赁合同是无效的，若认定租赁合同有效的情况下，原告计算租金方式错误，应以解除租赁合同协议书的第三款去认定，水电费按金抵扣拖欠水电费再抵扣租金本金，被告尚欠租金金额为205373.98元。2、利息是不存在的。3、五原告代被告清偿保证金并非真实存在，不应得到支持。
诉讼中，原告提交了如下证据：
1、组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书、负责人身份证证明书、被告的企业机读档案登记资料。证明五原告以及被告的主体资格。
2、农贸市场、商铺租赁合同及两份补充协议、三份解除租赁合同协议书。证明原被告曾存在租赁关系，被告承租原告位于鸿业市场的商铺。双方于2012年2月1日解除租赁关系，并确认被告拖欠原告自2011年11月1日至2012年1月31日的租金共216650.98元。
3、商品房屋产权证明书（房证字NO.0004486、0004518、00029**）、合建楼宇协议书及补充条款、国有土地使用证（佛府国用1999字第06000603564号）。证明原告有出租的权利。
4、房地产权登记收件收据。证明证据3的原件已交给房管部门。
5、房地产登记信息查询结果5张。证明原告系涉案租赁物的权利人。
6、支出证明单及收据。证明被告承租原告物业后，将租赁物转租，并收取次承租人的保证金，在原被告租赁合同解除后，被告没有按照解除合同协议书约定向次承租人返还保证金或向原告支付相应的保证金款项和收据，原告代被告向次承租人退还租赁保证金共142300元。
诉讼中，被告没有提供证据。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、4、5，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据3虽为复印件，但原告已提供证据4佐证该组证据的原件已由房管部门收取，且该组证据的内容能与原告提供的证据5相互印证，故本院对证据3的真实性予以确认。原告提供的证据6，有原件供核对，收款收据均加盖了被告方的公章，支出证明单亦能与收款收据的内容相互印证，被告虽对真实性不予确认，但并未提供反证予以反驳，故本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2005年12月23日，五原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《农贸市场、商铺租赁合同》，约定：一、甲方把位于同华路12号的鸿业农贸市场首层南北公用通道以西的农贸市场及周边商铺全部出租给乙方（含经营权）。总面积约3000平方米。二、租赁期为13年，即从2006年3月1日起至2019年2月28日止。三、租金为第一期每月总额73000元。第二期递增3%，第三期以后每期递增5%。即2006年3月1日至2009年2月28日，每月总租金为73000元。2009年3月1日至2012年2月28日，每月总租金为75190元；2012年3月1日至2015年2月28日每月总租金为78950元……四、按金：签约时，乙方交付租赁按金146000元。水电费按金30000元。合共176000元。乙方如在合同期内违约，租赁按金不予退回乙方。……七、甲方出租的建筑物是暂未领取房产契证的合法建筑。……十四、除不可抗力的原因外，任何一方未能履行本合同规定的条款即属违约，另一方有权提前解除本合同，所造成的一切经济损失由违约方全部承担。……原、被告在合同落款处盖章确认。
2006年2月28日，五原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲方把位于同华路12号的鸿业首层东向市场办公室（原管理处）出租给乙方增加使用。二、租期为13年。从2006年3月1日起至2019年2月28日止。三、租金为第一期每月700元，第二期递增3%，第二期以后每期递增5%。即2006年3月1日至2009年2月28日，每月租金700元。2009年3月1日至2012年2月28日，每月租金721元。2012年3月1日至2015年2月28日，每月租金757元……四、按金：乙方交付租赁按金1400元。乙方如在合同期内违约，租赁按金不予退回乙方。……原、被告在协议落款处盖章确认。
2006年12月30日，五原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《补充协议》，约定：一、甲方把位于同华路12号的鸿业市场首层东向B10、B14-1、B16、B17四间商铺出租给乙方增加使用。二、租期为12年零2个月。从2007年1月1日起至2019年2月28日止。三、租金为第一期每月2950元，第二期递增3%，第二期以后每期递增5%。即2007年1月1日至2009年2月28日，每月总租金2950元。2009年3月1日至2012年2月28日，每月总租金3038元。2012年3月1日至2015年2月28日，每月总租金3190元……四、按金：乙方交付租赁按金5900元。乙方如在合同期内违约，租赁按金不予退回乙方。……原、被告在协议落款处盖章确认。
因被告自2011年11月起开始拖欠租金和水电费用，经协商，2012年2月8日五原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：一、基于乙方严重违约，《租赁合同》于2012年2月1日解除。乙方应于2012年2月10日前将承租物业及其使用权移交给甲方，承租物业自2012年2月1日起的收益权归甲方所有。二、双方确认，乙方尚欠甲方2011年11月1日至2012年1月31日租金225570元、水电费9803.98元，乙方交租义务截止至2012年1月31日。三、乙方所支付的租赁保证金146000元，由甲方没收作为违约金。水电费按金30000元，用于抵扣乙方所欠相应金额的水电费及租金，即乙方尚欠甲方租金205373.98元。四、如乙方存在转租上述物业的，乙方应于交还承租物业同时，将转租租户清单及全部转租合同、保证金收据（底联），及各租户支付的保证金一并转交甲方。如《租赁合同》解除后，甲方处理与原乙方转租租户关系过程中需乙方提供协助，乙方应无条件予以协助。五、乙方应于2012年2月29日前清偿所拖欠甲方的租金及水电费。”同日，基于相同原因，五原告（甲方）与被告（乙方）又签订两份《解除租赁合同协议书》，除约定“……二、双方确认，乙方尚欠甲方2011年11月1日至2012年1月31日租金2163元、9114元，乙方交租义务截止至2012年1月31日。三、乙方所支付的租赁保证金1400元、5900元，由甲方没收作为违约金。……”外，其他条款与前述解除合同协议书一致。
2012年4月3日至2012年4月10日期间，原告向被告转租的各租户退还了履约保证金合计142300元。
另查明，1992年3月28日，根据综合开发同济二区征用永红管理区土地协议，原佛山市鸿业综合开发公司（甲方）与原佛山市石湾区环市镇永红管理区（乙方）签订《合建楼宇协议书》，主要约定：乙方提供自留用地与甲方合建农贸市场、住宅综合楼，综合楼的建设费甲方负责；按设计图纸的总面积计算，甲方占60%、乙方占40%的比例分配产权。为了甲方使用配套的需要，乙方在红线内首层位置以甲方所占总面积7%的面积划归甲方所有。首层、二层满足乙方所占面积，若不够乙方分配的面积则在三层和住宅补足。同年9月17日，双方补充约定：把永红管理区（一、二、三、四、五队）留用地15.041亩改由鸿业综合开发公司征用，征地后建成房屋永红管理区（一、二、三、四、五队）占40%的房屋，永红管理区所占楼宇的产权证由鸿业公司负责办理有关手续，费用由永红管理区（一、二、三、四、五队）负责。
1999年5月24日，五原告就同华路12号一至五座首层、二层铺位向原佛山市房地产交易所递交产权登记申请材料，并于1999年6月16日取得禅城区同华路12号一、二、三、五座首层、二层铺位的产权登记，于1999年6月21日取得禅城区同华路12号四座首层、二层铺位的产权登记。
诉讼中，被告陈述没有按照解除合同协议书的约定清偿拖欠的租金和水电费，也没有履行协议书第四条的约定，因为被告与次承租人的纠纷需另行处理，该条约定没有太大意义，且剥夺了被告与次承租人之间的权益，被告不履行也没有什么违约责任；被告不清楚为何原告持有履约保证金收据的原件，次承租人应向被告主张权益，其没有经过被告同意将收据交给原告本身是错误的。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。五原告与被告就同华路12号的鸿业农贸市场首层南北公用通道以西的农贸市场及周边商铺、首层东向市场办公室（原管理处）、首层东向B10、B14-1、B16、B17四间商铺签订的《租赁合同》、两份《补充协议》和三份《解除租赁合同协议书》均是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。被告抗辩提出租赁合同无效，如前本院采信的证据和查明的事实可知，五原告通过与案外人合建的形式取得同华路12号一至五座首层、二层铺位的所有权，并已完成产权登记，被告亦无提供有效证据反驳五原告系出租物业权利人的事实，故被告的抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。
由于三份《解除租赁合同协议书》已就《租赁合同》、《补充协议》的解除、物业移交的时间、被告欠费的金额以及清偿欠费的期限进行了明确的约定，被告理应按照协议约定履行义务。被告当庭确认未有依约于2012年2月29日前向原告清偿各项欠费，已构成违约，亦因逾期还款给原告造成了一定的利息损失，故原告诉请被告支付欠费并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，合法合理，本院予以支持，但利息的起始日期应为2012年3月1日，原告诉请自2012年2月29日起计息，于法无据，本院不予支持。抵扣水电按金30000元后，被告应向原告支付租金和水电费合计216650.98元（225570+2163+9114+9803.98-30000）。
关于原告代被告退还的履约保证金。三份《解除租赁合同协议书》第四条“如乙方存在转租上述物业的，乙方应于交还承租物业同时，将转租租户清单及全部转租合同、保证金收据（底联），及各租户支付的保证金一并转交甲方。如《租赁合同》解除后，甲方处理与原乙方转租租户关系过程中需乙方提供协助，乙方应无条件予以协助。”的约定表明，对于涉案租赁关系解除之后被告与各转租户之间转租关系的相应处理，原、被告已作出了明确的约定。被告与原告签订上述解除合同协议书并加盖公章即意味着被告认可此种处理方式，故被告抗辩提出该条约定剥夺了被告与次承租人之间的权益，于法无据，本院不予采纳。由于被告当庭确认未有履行《解除租赁合同协议书》第四条的约定，而原告诉讼中提供了履约保证金收据原件和支出证明单证明其已代为退回保证金合计142300元，各次承租人也已签名捺印确认收取了原告退回的履约保证金，故本院确认原告代为退回保证金142300元属实，被告未依约将各次承租人支付的保证金一并转交原告已构成违约，除应向原告支付保证金142300元外，还应从原告实际退款日的次日起向原告支付利息损失，原告诉讼中主张自2012年4月10日起计付利息，系对其自身权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。因被告的违约行为给原告造成了一定的利息损失，故被告主张利息不存在、无需付息，于法无据，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹二股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹三股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红山紫五股份合作经济社支付租金、水电费合计216650.98元及利息（利息以216650.98元为本金，自2012年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹二股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹三股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红山紫五股份合作经济社支付保证金142300元及利息（利息以142300元为本金，自2012年4月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹二股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹三股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红垂虹四股份合作经济社、佛山市禅城区祖庙街道永红山紫五股份合作经济社的其他诉讼请求。
被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取3643元，由被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司负担。被告佛山市禅城区嘉宇房地产服务有限公司应于本判决生效之日起五日内向本院交纳3643元。五原告已全额预交3643元，在本判决生效后，经五原告书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年三月十三日
书记员 潘明珠
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。