重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04141号
上诉人（原审被告）田奇，男，1975年1月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）李小琴，女，1975年5月6日出生，汉族，职业不详。
委托代理人田奇（上诉人李小琴之夫），男，1975年1月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
负责人任长中，总经理。
委托代理人刘建增，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人吕祺轩，重庆志同律师事务所律师。
上诉人田奇、李小琴与被上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称天穹物业宝嘉江枫美岸管理处）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年3月28日作出（2014）沙法民初字第00534号民事判决。田奇、李小琴对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月16日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人田奇、被上诉人天穹物业宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人刘建增、吕祺轩到庭参加了询问。本案现已审理终结。
天穹物业宝嘉江枫美岸管理处在一审中诉称：2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称天穹公司）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（以下简称滨江园建设公司）签订《前期物业服务合同》，约定：由天穹公司为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，物业服务费用按月交纳，业主应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。2010年2月2日，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处与田奇、李小琴签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定宝嘉江枫美岸管理处为田奇、李小琴所购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路XX号宝嘉·江枫美岸X栋X-
X号房屋及所在小区提供物业服务。上述合同签订后，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处按约向田奇、李小琴及所在小区提供了物业服务，但田奇、李小琴拒绝交纳物业服务费、水电费等费用，经多次催收，田奇、李小琴仍拒绝交纳，现诉至法院：1、请求判令被告向原告支付2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费和公摊水电费4182.40元（（1.1元／月·㎡×113.56㎡＋公摊水电费10元／月）×31月）；2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，该滞纳金以被告拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按每日千分之三计算至实际支付时止。
田奇、李小琴在一审中辩称，1、被告未支付2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费及公摊水电费属实；2、由于原告提供的物业服务存在瑕疵，如被告家外墙的窗户一直是坏的，原告一直没有维修，被告不同意支付2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费、公摊水电费、滞纳金。如果法院认为被告应当支付物业服务费及滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金过分高于造成的损失，请求法院依法调整。
一审法院经审理查明，重庆市沙坪坝区沙滨路XX号宝嘉·江枫美岸X栋X-X号房屋的建筑面积为113.56㎡，其所有权人系被告田奇、李小琴。
2007年9月3日，天穹公司（以下简称乙方）与滨江园建设公司（以下简称甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，具（据）实向业主分摊计收；业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。
签订上述合同后，天穹公司为了为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立了不具有企业法人资格的分支机构即原告天穹物业宝嘉江枫美岸管理处，天穹公司授权原告为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务并向业主收取（包括以诉讼方式）物业服务费。
2010年2月2日，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处（以下简称甲方）与被告田奇、李小琴（以下简称乙方）签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路XX号宝嘉·江枫美岸X栋X-
X号房屋及所在小区提供物业服务。住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为：1.10元／月·㎡×建筑面积；物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。合同还约定，接受有关部门或单位的委托甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。但合同未约定物业服务费价格以重庆市物价局审定价为准。
签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费3872.40元（（1.1元／月·㎡×113.56㎡）×31月）及公摊水电费，经原告多次催收，被告田奇、李小琴仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。
另查明，宝嘉·江枫美岸小区的开发建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司于2008年1月更名为重庆宝海房地产开发有限公司。
天穹公司于2011年4月18日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。
审理中，原告认为公摊水电费系原告向被告收取后代被告向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，申请撤回要求被告支付公摊水电费的请求。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但原告对被告举示的便条、视频资料等证据不能证明其主张的事实，而原告举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明原告已尽到了作为物业服务企业的义务。
一审法院认为，天穹公司与宝嘉·江枫美岸商住小区的开发建设单位滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费及违约金。
原告天穹物业宝嘉江枫美岸管理处系天穹公司专门为被告所在的宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立的分支机构，原告提供物业服务即为天穹公司提供物业服务，由于天穹公司授权原告以诉讼方式向被告追收物业服务费等费用，因此，被告应当向原告支付物业服务费。
关于物业服务费的单价，天穹公司与滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，但是，原被告签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》仅仅约定住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为1.10元／月·㎡，未约定该价格以重庆市物价局审定价为准，被告自愿变更约定，应予尊重。因此，被告应按1.10元／月·㎡的标准支付物业服务费。
综上，被告应当向原告支付2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费为3872.40元（（1.1元／月·㎡×113.56㎡）×31月）。
原告认为公摊水电费系原告向被告收取后代被告向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，据此，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费的请求。原告自愿撤回此项诉讼请求，本院予以准许。
关于被告交纳物业服务费时间的问题。
被告迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定从逾期支付物业服务费之日起，被告按每日应交物业服务费的千分之三或者千分之五给付滞纳金即违约金，过分高于造成的损失，本院根据被告的抗辩，依法调整为人民银行同期贷款利率的130%。因此，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
被告抗辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵，其有权拒绝交纳物业服务费，但被告举示的便条、视频资料等证据不能证明其主张的事实，而原告举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明原告已尽到了作为物业服务企业的义务，因此，本院对被告的该项抗辩不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告田奇、李小琴在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2011年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费3872.40元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按人民银行同期贷款利率的130%计算至付清时止。二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告田奇、李小琴负担，此款限被告田奇、李小琴于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
宣判后，田奇、李小琴不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第00534号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实及主要理由：1、上诉人2010年8月与被上诉人签订物业管理服务协议时，该协议中明确载明被上诉人的物业服务资质等级为国家二级资质，但一审判决载明被上诉人于2011年4月才取得二级资质证书。由此可见，被上诉人在没有取得相应等级资质的情况下即与上诉人签订协议，属欺诈行为，此合同应为无效合同。2、上诉人所在小区分三期建设完成，上诉人所购房屋属第二期，第三期正在建设中，物业未达到申报的环境绿化、设备设施等条件，所以按照《重庆市物业服务收费管理办法》渝价（2004）778号文件规定，上诉人所在小区的住宅物业收费标准应下浮30%，不能按照全额1.10元／月·㎡的标准收取。3、被上诉人没有按照协议约定全面履行自己的物业服务义务，服务质量不符合约定，上诉人为此举示了充分的证据予以证明。依照合同法规定，上诉人不应当承担全额物业服务费及违约金。同时，被上诉人违约在先，上诉人为维护自己的合法权益拒绝交纳物业服务费在后，并非违约不交纳物业服务费，因此也无需承担违约责任并支付违约金。
被上诉人天穹物业宝嘉江枫美岸管理处辩称：被上诉人与上诉人签订的物业管理服务协议真实、合法、有效，并不存在欺诈，双方之间形成前期物业服务关系。被上诉人按照约定为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人亦应按照约定交纳物业服务费。经被上诉人多次催收，上诉人均拒绝交纳，其行为已构成违约，应当按约承担违约责任。因此，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，田奇、李小琴向本院举示了如下证据：1、从重庆价格信息网上打印的重庆市物价局关于确定北回归线等物业服务收费标准的通知，拟证明按照物价局的规定上诉人所在小区的物业服务收费标准应在1.10元／月·㎡的基础上下浮30%。2、光盘一张，拟证明被上诉人没有按照约定履行物业服务义务。天穹物业宝嘉江枫美岸管理处对证据质证后认为，对证据1、2的真实性无异议，但对其证明目的有异议。因为证据1中的标准并不包含电梯费，如按此标准加上电梯费则远高于被上诉人现在收取的物业服务费标准，且该收费标准是双方意思自治的表示。而证据2反映的是建筑垃圾及建筑施工等，并非被上诉人的行为，无法证明被上诉人履行义务不符合合同约定。本院认证如下：对该证据的真实性予以确认。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是物业服务协议的效力；二是物业服务费的收费标准；三是违约责任的承担。
（一）关于物业服务协议的效力问题。重庆天穹物业管理有限责任公司与宝嘉·江枫美岸商住小区的开发建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》后，为方便提供服务，成立不具有企业法人资格的分支机构即被上诉人天穹物业宝嘉江枫美岸管理处，并授权被上诉人为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务及向业主收取物业服务费。被上诉人也据此单独与上诉人签订了《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，就服务内容、收费标准等进行了更为具体的约定。而重庆天穹物业管理有限责任公司在签订《前期物业服务合同》时是否取得物业服务企业二级资质证书，依照合同法的规定，并不当然影响该合同的效力。且在合同履行过程中，重庆天穹物业管理有限责任公司已经取得二级资质证书，也为宝嘉·江枫美岸商住小区实际提供了物业服务。同时，无论是重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，还是上诉人与被上诉人签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，其内容均不违反合同法第五十二条的规定。故本案所涉的《前期物业服务合同》和《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》均属有效。
（二）关于物业服务费的收费标准问题。在重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》中虽对住宅物业收费约定以重庆市物价局审定价为准，但上诉人与被上诉人在签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》时，仅约定物业服务费的收取标准（不含电梯费）为1.10元／月·㎡，并不包含以重庆市物价局审定价为准的内容，这一内容的变更不与《前期物业服务合同》相抵触，为协议双方当事人意思自治的表示。尽管重庆市物价局就上诉人所居住的宝嘉·江枫美岸小区确定了收费标准，但由于上诉人与被上诉人以合同形式确定物业服务价格时并未约定物业服务费收费标准需以物价局审定价为准，应对当事人的意思自治予以尊重，双方应按约定内容履行。故上诉人应按1.10元／月·㎡的标准支付物业服务费。
（三）关于违约责任的承担问题。从上诉人在一审中提交的照片及二审中提交的光盘等证据中可见，上诉人所在小区尚未修建完毕，仍在施工建设，产生建筑垃圾及施工噪音等并非被上诉人主观行为所致，不能据此证明被上诉人未尽到物业服务的义务，更不能成为上诉人拒绝交纳物业服务费的理由。而上诉人窗户便条的修缮属另一法律关系，亦不能成为上诉人拒交物业服务费的理由。所以，上诉人迟延支付物业服务费，应当按约支付违约金。由于合同中有关违约金的计算标准过高，上诉人亦对此提出异议，故一审法院将违约金的计算标准调整为人民银行同期贷款利率的130%并无不当。当然，物业服务企业在物业服务过程中亦应当不断地提高和完善物业服务质量，在自己的职责范围内协助、配合小区业主处理物业相关情况，使小区生活更为和谐。
综上，上诉人田奇、李小琴的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田奇、李小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
审 判 员 晏 芳
代理审判员 李 娅
二〇一四年七月十一日
书 记 员 韩 微