湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第00073号
原告湖南华庭物业管理有限公司。
法定代表人罗某，。。
委托代理人孙某，湖南××律师事务所律师。
被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会。
法定代表人廖某，。。
委托代理人李某，男，1976年9月28日出生，汉族，××。
原告湖南华庭物业管理有限公司（以下简称“华庭物业公司”）诉被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会（以下简称“湘麓国际业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2014年2月24日公开开庭进行了审理。书记员周婷担任记录。原告的委托代理人孙某、被告的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华庭物业公司诉称：2012年1月21日，原告湖南华庭物业管理有限公司与被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会签订了一份《湘麓国际物业管理服务合同》。被告聘请原告对其辖区湘麓国际小区提供物业管理服务，约定期限为三年（即自2012年2月1日起至2015年1月31日止）。合同还对物业基本情况、双方的权利和义务、物业管理服务内容与标准、合同保证金等条款进行了约定。合同签订前，原告向被告支付投标保证金2万元，合同签订后，原告向被告支付了合同保证金18万元，至此原告向被告支付保证金共计20万元，履行了自己的合同业务。然而，被告却违反合同的约定，时至今日尚未将湘麓国际小区物业交付给原告进行物业管理服务。现经查实，湘麓国际小区已由别的物业公司进入管理服务。被告已构成根本性违约，致使合同无法履行。特此，原告为维护自身的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告立即退还原告保证金人民币200000元，并由被告承担因违约给原告造成的利息损失13232.87元（利息暂时计算时间从2012年2月1日至2013年12月31日，今后利息按银行同期贷款利率计算直至被告将款项全部付清止），合计213232.87元；二、本案诉讼的全部费用由被告承担。
被告辩称：一、原告主张的履约保证金并没有实际支付，要求被告返还没有事实依据。1、两张收据上的署名分别是徐某和郑，这两人身份不明，不能确定他们是被告指定的收款人，也不能确定他们在被告机构中的职务和身份。2、两份收据关于被告的印章不一致，有伪造嫌疑。3、单位之间大额资金往来，一般应当通过银行转账，从付款单位账户转到收款单位账户。被告与原告均是正规单位，均有银行账户，对于数额较大的资金，应当通过银行转账的方式进行。原告在证据中应当附有银行转账凭证。但是，本案中，高达20万元的金额，原告只提供了两张收据，没有提供银行转账凭证支持。证据上存在严重瑕疵。该证据的真实性难以让人相信。众所周知，湘麓国际小区第一届业主委员会是被广大业主通过选举免除职务的，第二届业主委员会是在非常时期被选出来的，和第一届业主委员会缺乏有效沟通。因此，不排除原告利用某些便利条件，勾结某些人员，伪造收据，使被告陷于无法运作的状态。《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第七条规定，注意防范、制裁虚假诉讼。人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中，要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”，要结合其他证据认定是否存在借贷关系；对现金交付的借贷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。经查证确属虚假诉讼的，驳回其诉讼请求，并对其妨害民事诉讼的行为依法予以制裁；对于以骗取财物、逃废债务为目的实施虚假诉讼，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案虽不是民间借贷纠纷，但是基本案情与民间借贷纠纷相似，应当参照这一通知的精神审理。1、要注意防止原告勾结有关人员，伪造证据，制造虚假诉讼。2、审查债权债务关系是否真正存在，不能单独看一两个借条，要全面审查证据，要结合其他证据认定是否存在债权债务关系，要根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。本案中，原告与第一届湘麓国际小区业主委员会存在利害上的关系，交易金额较大，缺乏银行转账凭证，从交易习惯、借贷金额大小、当事人之间关系等因素综合判断，被告认为，应当否认原告提供的借据的证据效力，认定原告并没有实际向被告支付20万元现金的履约保证金，从而驳回原告的诉讼请求。二、退一步讲，即使被告收到原告的履约保证金，也可以没收这笔保证金，无需向原告退还，更无需支付利息。1、合同签订后，被告一直在采取有力措施，促进合同的履行。被告不存在违约行为。（1）被告曾多次向原告发送通知，要求原告入场；但原告惧怕困难，只是口头答应，没有实际行动。（2）被告曾组织高新区管委会房产局、麓谷街道办事处、麓景社区等部门，多次召开协调会，安排原告进场，但原告不能按照协调会的决议实施。（3）被告向长沙市岳麓区人民法院申请了强制执行，长沙市岳麓区法院组织了强制执行行动，也采取了很多措施，工作取得了很大进展，在长沙市岳麓区人民法院的公告里，明确记载，法院的计划是要等局势平稳后，再安排原告进驻小区。由此可知，如果原告坚持，执行是可以到位的，原告与被告的合同是可以履行的。2、合同签订后，原告一直在观望，对合同履行不积极，不主动，遇到困难退缩，最后主动要求解除合同，存在根本性的违约，因此，履约保证金应当被没收。（1）被告多次通知原告入场，原告只是口头答应，没有采取实际上有力的措施推动工作，违反了《合同法》第60条规定的协助义务。（2）原告主动向被告和长沙市岳麓区人民法院发函，要求终止合同的履行。本来，在长沙市岳麓区人民法院的努力下，交接工作取得了很大的进展。被执行人勤诚达物业公司已经交出了小区全部资料，退出了小区，代管物业已经进场，交接协调会也开了二次，如果原告配合被告继续工作，做好代管期的衔接和协调，原告是完全有条件进场的，执行是有可能到位的。只是由于原告的来函，不再要求进入小区管理，放弃合同权利，才导致执行终止，造成合同无法继续履行。原告的函件，可以视为拒绝继续履行合同，是对双方签订合同的根本性违反。因此，合同不能履行，责任在于原告，不在于被告。被告有权按照合同约定，没收原告的履约保证金。3、双方签订的物业服务合同没有约定逾期退还保证金，被告要支付利息，也没有约定利息起算日。因此，原告要求被告支付逾期还款利息的主张没有依据，应当予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。恳请法庭公平公正处理案件，依法判决，以维护诚实信用的基本原则，维护法律的公平正义。
经审理查明：2012年1月21日，以被告湘麓国际业委会为甲方，以原告华庭物业公司为乙方，双方签订了《湘麓·国际物业管理服务合同》，合同第一条约定：物业基本情况为长沙市高新区麓枫路61号湘麓国际住宅、商铺及配套设施，建筑面积约14万平方米；合同第二条约定：本合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止，为期叁年；合同第二十三条对合同保证金进行了约定：乙方为保证履行本合同，在签订合同后付甲方押金20万，采取在3年合同期内逐步退还的方式返还。签订合同前即2012年1月4日，原告向被告支付了物业招标保证金20000元。签订合同后，原告向被告支付了合同保证金180000元。后因湘麓国际小区前期物业公司深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司拒不退出湘麓国际小区，与被告发生物业服务合同纠纷，深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司诉至本院，本院判决后，被告上诉至长沙市中级人民法院，2013年4月10日，市中院判决深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司退出湘麓国际小区，并将小区物业服务移交给长沙市华庭物业管理有限公司管理。市中院判决后，深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司拒不退出湘麓国际小区。被告于2013年4月27日申请本院进行强制执行，在执行过程中，由于小区部分业主强烈反对华庭物业进入小区，对执行工作造成了困难。2013年7月29日，湖南融夏律师事务所受原告的委托向被告发出《关于退还押金的律师函》，明确表示原、被告签订的合同被迫终止，要求被告在收到律师函之日起10日内退还原告押金款20万元，并按银行同期贷款利率支付利息。被告收到了上述律师函。2013年9月，新一届长沙高新区湘麓国际小区业主委员会成立。2013年11月，长沙乐家物业管理有限公司进入湘麓国际小区进行物业管理。因被告至今尚未退还原告合同保证金200000元，故原告于2013年12月23日诉至本院，要求被告退还合同保证金并承担利息损失。
上述事实，有当事人当庭陈述、原、被告提交并经庭审质证的《湘麓·国际物业管理服务合同》、收据两张、（2013）长中民三终字第0856号民事判决书、《强制执行申请书》、《受理案件通知书》、《关于退还押金的律师函》、《工作联系函》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点包括：
一、关于被告是否收到原告的合同保证金200000元的问题。
因原、被告签订的合同第二十三条对合同保证金200000元有明确的约定，且被告先后于2012年1月4日、2012年1月21日向原告出具收到原告支付物业招标保证金20000元、合同保证金180000元的收据两张，并且盖有被告单位的公章，故本院确认被告收到了原告的合同保证金200000元。
二、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当严格按照合同约定行使权利和履行义务。原告按合同约定向被告支付了合同保证金，被告有义务保证原告能入驻小区进行物业管理服务。现因被告与湘麓国际小区前期物业公司深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司之间存在物业服务合同纠纷，导致原告不能依照合同的约定顺利入驻湘麓国际小区进行物业管理服务，被告存在违约行为。被告主张被告一直采取有力措施，促进合同的履行，被告不存在违约行为，本院认为，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行，虽被告采取相关措施，促进合同履行，但事实上，被告因与案外人之间的纠纷导致合同不能履行，已构成违约，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。对于被告主张原告拒绝履行合同，要求主动解除合同，存在根本性违约，被告可以没收保证金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告可以解除合同，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。合同自通知到达对方时解除，被告已收到原告要求解除合同的通知，故双方签订的合同已经解除。
三、关于违约责任如何承担的问题。原、被告签订的合同第二十三条对合同保证金有明确约定：原告为保证履行本合同，在签订合同后付被告押金20万，采取在3年合同期内逐步退还的方式返还。因原、被告签订的合同已经解除，故对于原告主张被告立即退还原告保证金人民币200000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告承担因违约给原告造成的利息损失13232.87元（利息暂时计算时间从2012年2月1日至2013年12月31日，今后利息按银行同期贷款利率计算直至被告将款项全部付清止），根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，被告应当承担赔偿损失的违约责任。对于原告要求利息损失计算至被告将款项全部付清止，因本院无法确认此时间，故本院确定从2012年2月1日开始计算至本案判决之日即2014年3月18日止，本院确定按银行同期存款利率计算利息，经计算，被告应向原告支付利息损失为17964.21元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
限被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会在本判决生效之日起十日内退还原告湖南华庭物业管理有限公司的合同保证金人民币200000元、并支付利息损失人民币17964.21元，共计人民币217964.21元；
如果被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4498元，减半收取2249元，由被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会承担，此款原告湖南华庭物业管理有限公司已垫付，由被告长沙高新区湘麓国际小区业主委员会在支付上述判决款项时一并支付给原告湖南华庭物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一四年三月十八日
书记员 周 婷