安徽省淮北市相山区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）皖0603行初16号
原告：高峰，男，1967年2月27日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，住安徽省相山区。
原告：刘玉英，女，1967年3月26日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，住安徽省相山区。
原告：郝燕，女，1978年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，住安徽省相山区。
原告：程训义，男，1976年2月5日出生，汉族，户籍地江苏省丰县，住安徽省相山区。
上述四原告共同的委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。
上述四原告共同的委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被告:濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路县加油站东侧。组织机构代码48553985-5。
法定代表人：彭兴艾，该局局长。
委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王青，安徽胜方律师事务所律师。
第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。
第三人：淮北汇邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县利华九点阳光1幢111号。统一社会信用代码913406000514751103（1-1）
法定代表人：王钢锋，该公司董事长。
第三人：张和平，男，1960年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：丁启峰，安徽东山律师事务所律师。
原告高峰、刘玉英、郝燕、程训义（以下简称高峰等四人）不服被告濉溪县房地产管理局（以下简称县房管局）房屋行政登记一案，本院于2018年2月22日立案后，因发现涉案房产已抵押，于同年3月9日通知张和平作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年3月20日公开开庭审理了本案，原告郝燕及委托诉讼代理人胡峰、丁莹，被告县房管局的委托诉讼代理人王青，第三人张学芳、吕淑芳的委托诉讼代理人代根军，第三人淮北汇邦小额贷款股份有限公司（以下简称汇邦公司）、张和平共同的委托诉讼代理人丁启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案审查的行政行为：县房管局于2015年4月16日登记并颁发给汇邦公司《他项权证》（编号：房地产他证濉房2015字第001185号）的行政行为。
原告高峰等四人诉称，2005年4月8日原告郝燕与张学芳签订《商品房买卖合同》，合同约定购买张学芳开发的长安商贸综合楼后更名为小余庄4#（张学芳开发楼1#）1幢2单元504号房，于同年6月30日交房，房屋交付后1年内办理产权证。2006年张学芳将501室交付给原告郝燕、程训义居住使用至今（原张学芳所编房号从南排起为504），张学芳承诺为原告办理产权证却至今没办证。
2005年4月30日原告高峰与张学芳签订《商品房买卖合同》，合同约定购买张学芳开发的长安商贸综合楼后更名为小余庄4#（张学芳开发楼1#）1幢2单元503号房，于同年8月30日交房，房屋交付后1年内办理产权证。2007年张学芳将502室交付给原告高峰、刘玉英居住使用至今（原张学芳所编房号从南排起为503），张学芳承诺为原告办理产权证却至今没办证。
近期得知张学芳隐瞒事实真相，2007年3月就将涉案房屋总证办到自己的名下，2013年又将房屋分证办到自己和妻子名下，2015年4月14日，张学芳、吕淑芳将涉案原告的房屋抵押给汇邦公司，并办理了房地产他证濉房2015字第001185号他项权证。根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，2004年8月20日余庄由原来的濉溪县管辖，划归相山区管辖。根据行政管辖权属地管辖原则，县房管局2015年无权再办理涉案的他项权证，而且涉案楼房本身属于违法建设项目，被告更不应该为其办理他项权证。原告与张学芳签订了《商品房买卖合同》，且原告已付清购房款，涉案房屋属于原告所有，张学芳、吕淑芳无权用原告的房屋为他人提供抵押，为此，请求依法撤销县房管局于2015年4月16日登记并颁发给汇邦公司《他项权证》（编号：房地产他证濉房2015字第001185号）的行政行为，并由被告承担诉讼费。
为证明其诉讼请求，高峰等四人提供了如下证据复印件：1、原告身份证、户口薄、结婚证；2、被告组织机构代码证、汇邦公司营业执照、第三人张学芳、吕淑芳身份证；3、商品房买卖合同；4、购房款票据；5、《他项权证》（编号房地产他证濉房2015字第001185号）；6、淮证秘[2004]77号文件；7、淮北市人民政府专题会议纪要第38号。
被告县房管局辩称，1、县房管局颁证具有事实、法律依据，颁证程序合法且未超越法定职权。2、原告的起诉超越法律规定的起诉期限。为此，请求法院裁定驳回原告的起诉。
为证明其主张，县房管局向本院提交了二组证据。1、房地产他项权证存根、受理审核业务书、申请书、刘敏身份证、授权委托书、张学芳及吕淑芳二人的身份证、结婚证、汇邦公司营业执照、开业备案通知书、法定代表人身份证明、评估报告、借款合同、抵押合同、《房地产权证》（编号房地权证濉房字第××号、2013014204-××号、2013014200-××号）。2、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》节选。
第三人张学芳、吕淑芳述称：1、原告曾提起过行政诉讼，撤回起诉后再次起诉，不符合法律规定。2、原告起诉超过法定期限。3、张学芳与他人有联建协议，并且联建人给张学芳出具了授权委托书，委托张学芳办理涉案房屋房产证并将产权办理在张学芳名下，故涉案房屋办理总证及分证合法。4、涉案房屋的争议应属于民事法律关系。综上，原告诉讼请求没有依据，应予驳回。
张学芳、吕淑芳针对其陈述，未提供证据。
第三人汇邦公司、张和平述称，1、被告为第三人汇邦公司办理他项权证的过程中已经尽到自己的审查义务，办证所需的材料、证件齐全，办理程序合法，依法不应当予以撤销。2、即便涉案房屋产权登记行为已被撤销，汇邦公司、张和平善意取得的抵押权应予以保护，他项权证不应予以撤销。3、县房管局颁发的他项权证涉及多套房产，原告无权撤销与其无关的其他房产抵押登记行为。4、原告怠于行使权利具有重大的过错，且本次起诉已超过诉讼时效。5、基于同一事实和理由原告已经向濉溪县人民法院起诉，并于2016年3月28日申请撤回起诉，对于撤回起诉后无正当理由再行起诉的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。
汇邦公司、张和平共同向本院提供了（2016）皖0621民初1668号民事判决书。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对高峰等四人提供的证据均具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。对县房管局提供的证据，涉案501室、502室房产登记行为（产权证编号：房地权证濉房字第××号、20××01号）已被（2017）皖0603行初27号生效行政判决予以撤销，故对其证明目的本院不予采信。对汇邦公司、张和平提供的证据，对其证明目的，本院不予认定。
经审理查明：2015年4月14日，张学芳以资金周转为由向汇邦公司借款206万元，并签订《抵押合同》，约定张学芳、吕淑芳以坐落淮北市相山区濉溪东侧，小余庄4#（张学芳开发楼1#）501室、601室、701室房产设定抵押，抵押物权证号：房地权证濉房字第××号、20××04号、20××00号。同年4月16日，县房管局为汇邦公司办理涉案抵押登记，将上述房屋办理在一个他项权证下，他项权证号为房地产他证濉房2015字第001185号。2016年4月10日，汇邦公司将张学芳涉案借款206万元及利息转让予张和平。后张学芳、吕淑芳未按期偿还借款，张和平诉至濉溪县人民法院，该院于2016年10月17日作出（2016）皖0621民初1668号民事判决书，判决张学芳偿还借款206万元，张和平对房地权证濉房字第××号、20××04号、20××00号房产拍卖、变卖的借款享有优先受偿权等内容。
另查明，2005年4月，原告高峰等四人分别与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定购买长安商贸综合楼，后更名为小余庄4#楼（张学芳开发楼1#）501中的两套房产，有购房款凭证。原告找第三人张学芳要求办理房产证，但张学芳一直未给办理，后知道涉案房产已登记在第三人张学芳、吕淑芳名下，就此原告曾向濉溪县人民法院提起诉讼，因故撤回诉讼后，又于2016年6月1日向本院提起对首次、转移及抵押登记的行政诉讼，因案情复杂，原告在本院的释明下逐项起诉。本院于2017年12月27日作出（2017）皖0603行初27号生效行政判决，判决撤销被告濉溪县房地产管理局于2013年12月26日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××；2013014201）的行政行为。
再另查，庆相桥南侧余庄原隶属于庆相桥社区居委会，后根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号文件规定，余庄于2004年8月20日划入相山区三堤口街道办事处管辖。《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作。
本院认为，本案的审理焦点是县房管局于2015年4月16日登记并颁发给汇邦公司《他项权证》（编号：房地产他证濉房2015字第001185号）的行政行为是否合法，能否撤销。涉案房产登记在张学芳、吕淑芳名下的行为已被（2017）皖0603行初27号行政判决书予以撤销，而就涉案房产原在张学芳、吕淑芳名下时办理的抵押登记失去了合法性基础，故抵押登记行为不合法。
至于张和平受让汇邦公司对张学芳、吕淑芳的债权，濉溪县法院（2016）皖0621民初1668民事判决书已予以确认并可以行使抵押权，但两案的诉讼标的是不同的，前者是民事法律关系，本案是行政法律关系，并不属于诉讼标的已为生效裁判所羁束的情形。汇邦公司作为抵押权人接受已出售他人并实际交付使用多年的房产作为抵押物，在借款抵押时未尽审慎的审查义务，存有一定的过错，并非善意第三人。从法律保护权利位阶角度看，原告作为买房人购买房屋用于居住，且购买的时间较早，已交付入住近十年时间，享有物权期待权，未办理房产登记，是开放商张学芳的过错造成。原告居住权利属生存权范畴，应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程优先权优于抵押权，但建设工程优先权不得对抗买房人的权利，按照逻辑推理，显然可知在先买房人的权利高于抵押权人，故即使张和平受让债权为善意，也不能对抗原告作为买房人的权利，故对第三人汇邦公司、张和平的辩解理由，不予支持，抵押登记行为应予撤销，但该抵押登记证下有多套房产，涉原告起诉的房产仅两套，且能分割处理，故可就涉案的两套房产的抵押登记予以撤销，也即涉案两套房产可从该抵押登记中剔除。对于被告及第三人认为超过起诉期限及撤回起诉又再行起诉问题，因在撤销首次登记的案件中已做评判，故对此不再重复审理。
综上，原告的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下：
撤销被告濉溪县房地产管理局于2015年4月16日登记并颁发给第三人淮北汇邦小额贷款股份有限公司编号为房地产他证濉房2015字第001185号《他项权证》下的原告高峰、刘玉英、郝燕、程训义购买的两套房产的抵押登记行为。
案件受理费50元，由被告濉溪县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 陈茂峰
人民陪审员 乐可洁
人民陪审员 刘 帅
二〇一八年四月九日
书 记 员 刘 惠
附本判决适用的相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；