福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第399�原告李秋英，女，1983年1月13日出生，汉族，住福建省平潭县。原告林学丰，男，1980年10月27日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人陈希，福建熹龙律师事务所律师。委托代理人苏昌梦，福建熹龙律师事务所实习律师。被告福州东兴龙居房地产有限公司，住所地为福建省平潭县。法定代表人卓新荣，该公司董事长。委托代理人金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。委托代理人李茜，北京大成（福州）律师事务所实习律师。原告李秋英、林学丰诉被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴龙居公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告李秋英、林学丰的委托代理人陈希、苏昌梦及被告�兴龙居公司的委托代理人金麟、李茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋英、林学丰诉称，原、被告双方于2012年10月10日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），被告将位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城小区（龙居御景）一套房出卖给原告，总售价为人民币719691元，原告依约交纳了全部购房款。《合同》第八条约定：出卖人应于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定�最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。原告依约履行了合同付款义务，被告未能依约向原告交房，且对原告多次要求其承担违约责任的催告置之不理。为此，请求依法判令被告向原告支付按已付购房款719691元的日万分之一自2013年12月31日起计至2014年8月18日止为230日的逾期交房违约金16552元，及未达交付条件的违约金1000元。被告东兴龙居公司辩称，被告向原告交付的房产符合约定的交房条件，原告在收房时未提出异议，其主张未达交付条件违约金1000元缺乏事实依据。因“潭美”台风导致挡土墙坍塌，重新修建挡土墙期间即2013年10月23日至2014年7月13日无法施工系不可抗力因素导致，依约可延迟交房；原告未依约在2013年12月31日前缴交专项维修资金，被告依法不能向原告交房；故原告主张逾期交房违约金缺乏依据。原告诉请的逾期交房违约金计算错误，重新修建挡土墙的期间可顺延交房时间，讼争房产在2014年7月18日已具备交房条件，被告于同年7月17日已通知原告于7月22日前往交房，因原告自身原因导致交房时间后推的期间不应计入逾期交房期间；双方约定的违约金起算点是从最后交房期限的第二天起算。且，原告未提交任何证据佐证其存在经济损失，其主张按日万分之一计算违约金的标准明显过高，亦违反了违约金以补偿为主的基本原则。为此，请求依法驳回原告的诉请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1、《合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告逾期未能将约定条件的商品房交付给原告使用，已构成违约；证据A2、购房款发票，证明原告依约履行了付款义务；证据A3、收�收据，证明被告逾期向原告交付房屋。对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据A1至A3的真实性没有异议，但对A1、A3的证明对象有异议；证据A1中，被告因不可抗力导致无法正常施工依约可延迟交房时间，《合同》第八、九条就同一问题进行完全不同的约定，存在矛盾；证据A3不能证明被告逾期交房，原告未依约在2013年12月31日前缴交专项维修基金，被告依法不能向原告交房。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明被告合法开发建设案涉工程；证据B2、《竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防验收备案凭证》，证明讼争商品房于2014年7月18日已具备交房�件，被告已依约完成了交付房屋义务；证据B3、《关于停止世界城四期与万宝城西区工地施工的通知》，证明因2013年12号“潭美”台风导致世界城四期与万宝城西区交界处的垱土墙坍塌，平潭综合实验区交通与建设工程质量安全监督站（以下简称“安监站”）向被告发函要求停止案涉工程施工，并加固垱土墙；证据B4、《挡土墙边坡支护合同》、《挡土墙竣工验收报告》，证明被告根据相关部门的要求，委托福建省地质工程研究院对挡土墙进行加固施工，2013年8月起至2014年7月13日的施工期间，属于合同中约定的因不可抗力因素导致无法正常施工的期间；证据B5、《“东兴龙居华侨城”交房通知书》、《业主基本情况表》、《房屋验收交接表》、《世界城四期业主签收清单》，证明被告于2014年7月17日通知原告办理交房手续；同年8月18日�原告对讼争商品房进行验收后签字同意交房，并确认收到《住宅使用说明》、《住宅质量保证书》等材料；证据B6、岚气证（2015）7号《气象证明》，证明2012年1月1日至2013年12月31日期间，平潭县风力大于6级且降水达到中雨的日数共316天，及“潭美”台风导致涉案工程无法正常施工。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据B1的三性及证明对象均无异议；对证据B2至B6的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议；证据B2只能证明案涉工程于2014年7月18日单体验收，不能证明符合交付条件，讼争商品房于2014年8月13日才通过消防备案，通知原告交房时不符合交付条件；证据B3仅能证明讼争商品房曾受台风“潭美”影响停止施工，但并无法证明具体停工天数，按常理台风导致停工的天数不应超过三天；证据B4仅能证明被告曾进行挡土墙边坡支护工程，但该工程与被告逾期交房不存在关联性，且合同约定的工期仅为80天，被告提出2013年8月起至2014年7月13日属不可抗力导致无法正常施工的期间明显不符合常理及相关法律规定；对证据B5，原告并未收到被告的交房通知，讼争商品房于2014年8月13日才通过消防备案，且通知时并不符合交付条件，该交房通知应为无效的通知；对证据6，台风和暴雨并不都构成不可抗力，未导致被告停止施工的，被告不能顺延交房。经过庭审的举证、质证，对原、被告提交的上述证据，本院分析认为，双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认，可作为认定本案事实的依据；是否逾期交房是本案双方的争议焦点所在，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经本院委托，平潭县气象局出具《气象证明》（以下称“证据C1”），对平潭县潭城镇区域内2010年6月至2014年7月降水量达到大雨及以上和台风天数进行统计。对该证据，原告质证认为，台风或暴雨等气象原因导致停工的，应当以相关部门出具的停工通知为准；被告质证认为，风力达到六级以上及降雨达到中雨以上足以影响施工。双方对证据C1的真实性均无异议，本院亦予以确认。经审理，本院对本案的事实认定如下：2012年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币719691元的价格购买被告开发的位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城小区（龙居御景）一套商品房。《合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，将符合下列交房条件的商品房交付原告：该商品房经单体竣工验收合格，该商品房所在建筑物生活给排水，用电达到设计要求条件，小区内部道路按规划设计要求建设完成；如果在规定日期内未达到上述条件，原告同意接收，被告支付原告1000元违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因国家重大政策性变化影响合同履行，施工中不可预见因素（如停电、停水、台风、暴雨）导致无法正常施工，此类状况无需书面通知。第九条约定，被告逾期交房，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付款万分之壹自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年8月21日，平潭综合实验区交通与建设工程质量安全监督站向被告发出《关于停止世界城四期与万宝城西区工地施工的通知》，受12号台风“潭美”影响，世界城四期与万宝城西�交界处挡墙坍塌，边坡处于失稳状态已严重危及施工安全，为了确保施工人员生命及财产安全，现要求如下：一、立即启动应急预案，停止世界城四期及万宝城西区工地施工，所有施工人员撤离并封闭施工现场……三、建设单位福州东兴龙居房地产开发有限公司应牵头组织设计、勘察、施工、监理单位，提出加固处理方案并立即组织实施，防止次生灾害发生，避免波及周边建筑，确保人民群众生命财产安全。2013年10月23日，被告与福建省地质工程研究院签订关于平潭“龙居·华侨城”四期东侧挡土墙边坡支护工程的《建设工程施工合同》，对工程承包范围及价款等进行了约定，并约定合同工期为80天。2014年7月30日，该支护工程经竣工验收合格。2014年7月18日，龙居华侨城四期D12#楼工程经勘察、设计、施工、建设等单位竣工验收合格。同年8月13日，该案涉工程在平潭综合实验区公安消防支队进行建设工程竣工验收消防备案。同年7月18日，被告通过邮寄方式通知原告于7月29日前办理交房手续，同日原告收到上述通知；同年8月18日，原告办理了相关入户手续，被告将讼争房产交付原告使用。另查明，从合同签订之日2012年10月10日起至2013年12月31日止，平潭县潭城镇区域内降水量达到暴雨和台风的天数为22日。本院认为，原、被告双方签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已依约交纳购房款，被告应依约履行义务。本案双方当事人的主要争议焦点如下：本案是否存在可延迟交房的事由《合同》第八条约定，施工中不可预见因素（如停电、停水、台风、暴雨）导致无法正常施工，可延期交房。本案中，受“潭美”台风影响，世界城四期与万宝城西区交界处挡墙坍塌，边坡处于失稳状态危及安全，由相关部门向被告发出停止施工及加固挡墙的通知，这应属于上述约定中不可预见因素导致无法正常施工的情形。《挡土墙边坡支护合同》于2013年10月23日签订，约定工期为80日，该工程于同年11月9日开工，依约应于2014年1月27日完工；考虑到被告提出加固边坡处理方案及组织实施需要一定的时间；为此，因挡土墙边坡支护工程导致案涉小区无法施工的期间，本院认定为2013年10月20日至2014年1月27日。被告主张该支护工程于2014年7月13日竣工，而未能提供有效证据佐证工期延长的事实，亦未能进行合理说明，故其抗辩上述期间应予顺延，证据不足、理由不充分，本院不予支持；且，被告于2013年8月21日收到通知后未立即组织实施加固工程，由�产生的时间拖延应由被告自行承担。对于雨天、台风能否顺延交房的问题，被告抗辩2012年度至2013年度的风力大于6级且降水达成中雨的日数为316日应予顺延。本院认为，双方已明确约定天气达到台风、暴雨才可顺延；且合同签订时，暴雨、台风对施工的影响已经发生，被告应考虑上述因素对交房期间的影响；自2013年10月20日至2014年1月27日的已予以顺延，该期间的暴雨、台风天数不再予以重复扣除；故从合同签订之日即2012年10月10日起开始计算，至2013年10月19日止台风与暴雨的天数22日。为此，双方约定的交房时间2013年12月31日可顺延至2014年5月2日。《合同》中未明确约定原告支付专项维修资金的义务应当先于或与被告的交付义务同时履行，故被告抗辩因原告未缴交该费用而无法交付房屋的意见，本院不予采纳。二、讼争房产是否符合交房条件讼争房产小区于2014年7月18日经勘察、设计、施工、建设等单位竣工验收合格，按有关规范和设计要求完工，符合《合同》第八条约定的交房条件。双方在合同中并未将消防备案约定为交房条件，故原告以未经消防备案为由主张讼争房屋不符合交房条件，缺乏合同依据，本院不予支持。《合同》第八条约定的1000元违约金，是以讼争房产未达约定交付条件为前提，本案中，原告于2014年8月18日收房时，房屋已达到约定交房条件，故原告诉请被告支付1000元违约金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金的计算问题本案中，被告逾期交房，原告要求继续履行合同，根据《合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告应依约承担逾期交房的违约责任。根据《合同法》第一百一十四条规定，原告诉请被告依约按已付款的日万分之一支付逾期交房违约金，本院予以支持。被告通知原告于2014年7月29日前办理交房手续，原告未按期办理，系原告自身原因造成，对逾期办理交房手续的期间，本院不予认定。故逾期交房期间应自2014年5月3日计至2014年7月28日。被告抗辩原告诉请的违约金过高，证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上，被告应按已付购房款719691元的日万分之一，自2014年5月3日起计至2014年7月28日止向原告李秋英、林学丰支付逾期交房违约金即6261元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李秋英、林学丰支付逾期交房违约金6261元。二、驳回原告李秋英、林学丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币238元，由被告福州东兴龙居房地产有限公司负担90元，原告李秋英、林学丰负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一五年七月二十日书 记 员  高巧萍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合�的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。