湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民一终字第00151号
上诉人（原审被告）长沙兴成置业发展有限公司。
法定代表人杨艳霞，该公司总经理。
委托代理人苏丹丹。
被上诉人（原审原告）长沙市天心区大托镇披塘村村民委员会。
法定代表人许亚斌，该村委会主任。
委托代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。
委托代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。
原审第三人湖南一力股份有限公司。
法定代表人李艳归，该公司总经理。
委托代理人李进，湖南汗青律师事务所律师。
委托代理人李红波，湖南汗青律师事务所律师。
上诉人长沙兴成置业发展有限公司（以下简称兴成置业公司）因与被上诉人长沙市天心区大托镇披塘村村民委员会（以下简称披塘村委会）、原审第三人湖南一力股份有限公司（以下简称一力股份公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称原审法院）（2012）天民初字第872号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：披塘村委会与兴成置业公司于2008年8月17日签订了一份《土地承包合同》，合同第一条约定兴成置业公司承包位于披塘村××××小区以西，广空物资库以东，十九厂钢瓶厂以北，原橡胶制品厂以南约30亩土地（以实际有效使用面积为准），该土地主要用作兴成置业公司生产经营、钢材物流货场及配套设施；承包期限为12年，自披塘村委会交地起计算，考虑到兴成置业公司在进行五通一平的基础建设期间，需要一定的时间和费用，披塘村委会免收兴成置业公司3个月租金，合同到期后在同等条件下，披塘村委会优先考虑续租给兴成置业公司，涉及承包地内的青苗补偿、坟地迁移的拆迁一律由披塘村委会负责处理，并在交地前处理完毕，兴成置业公司才能进场施工；第一个承包年度至第四个承包年度承包金按每年24000元每亩计算，第五个承包年度至第八个承包年度每年按30000元每亩计算，第九个承包年度至第十二个承包年度按37500元每亩支付承包费，兴成置业公司应在合同签订后即支付100万元，披塘村委会在合同签订后二个月内向兴成置业公司交付土地，披塘村委会交付土地后七日内，兴成置业公司交清全部三年承包金（含首期支付的100万元在内），第四个承包年度首日支付第四个承包年度的承包金，以后的年承包金支付时间为每个承包年度首日。合同约定披塘村委会的职责为：1、理顺上级政府及下属村民的关系，确保兴成置业公司能正常开展经营活动。2、披塘村委会协助兴成置业公司办理土地使用项目规划报建等，提供有关文件及资料，费用由兴成置业公司承担。3、维护企业合法权益，保证兴成置业公司正常生产经营秩序。合同约定兴成置业公司的的职责为：1、在兴成置业公司所承包的土地上所有建筑设计方案需报当地规划部门批准，且符合村域规划要求，报建手续及费用由兴成置业公司自理。钢结构库、行车、机械设备、办公设备归兴成置业公司所有。其中，土地、建筑用房均不能作为自有资产进行抵押。建筑物在合同期内自主经营使用。合同期满，兴成置业公司所建房屋设施等遵循“来留去弃”的原则。2、合同期内不得私自将场地整体转让，如有必要需报披塘村委会批准同意方可进行。3、严格遵守国家法律、政策法规，合法经营，按时缴纳承包金。违约责任为：承包期内未经对方同意，双方均不得单方面解除合同。否则，应向对方赔偿合同约定条款内的经济损失，如遇特殊情况，必须提前三个月提出申请并征得对方同意。3、兴成置业公司在披塘村委会未违约的情况下，未如期交纳租金，披塘村委会可中止合同，并另行出租。4、披塘村委会违反计划生育政策，违法乱纪以及违反消防安全管理条例及其他违法乱纪行为和安全责任事故，一切经济、法律责任由兴成置业公司承担。另还约定如承包土地由兴成置业公司成功摘牌取得土地使用权，则兴成置业公司已交承包金可抵作征地补偿费用。此后，2009年9月16日双方又就以上合同签订了一份《补充协议》，补充协议约定：兴成置业公司同意出资5万元由披塘村委会负责另行选址为村民修建庙宇替代标的土地上现有小庙，交地后标的土地上小庙归兴成置业公司所有，任何村民不得使用；补充协议签订后10日内双方共同复核交地的范围和面积，随后兴成置业公司修砌围墙，以实际接收面积为准；双方确认交付土地时间为2009年6月1日；补充协议签订后3日内，兴成置业公司先付40万元土地承包金，下水道工程款以及前三年土地承包金余额在双方确认兴成置业公司实际承包土地面积后3日内支付完毕；在不损害披塘村委会利益的情况下，披塘村委会支持兴成置业公司启动该片土地的征地程序，如果兴成置业公司成功摘牌，多交的租金列抵征地款，披塘村委会支持兴成置业公司采取包括自用、招商、合作、租赁等各种形式合理利用经营所承包的土地。
上述承包合同和补充协议签订后，兴成置业公司以“长沙橡胶制品有限公司”的名义将该处土地（面积23839平方米）以及该公司另一块32569平方米的土地一并转租给第三人一力股份公司，兴成置业公司与第三人一力股份公司于2010年1月20日签订了《库房堆场租赁合同》，该租赁合同明确约定上述两块库房用地用作第三人从事钢材物流项目经营，第三人可以在该场地上建设经营所需的货场、仓库和其他配套设施（包括水路、电路、行车、道路、商用办公房等）；租赁期限为12年，自2010年1月1日起至2022年12月31日止；租金自租赁协议签订之日起第三人即支付头三年租金共计809.4万元到兴成置业公司账户，三年期满后每年的1月1日前第三人支付下一年租金到兴成置业公司指定账户。
第三人一力股份公司于2010年5月开始平整土地，修建道路厂房，将该土地用于非农业建设修建道路和厂房仓库。2011年4月27日经长沙市国土资源局天心区分局作出天土罚字（2011）第04号《行政处罚决定书》认定披塘村委会与兴成置业公司之间的上述土地承包为非法出租，即未经国土资源部门批准，擅自将集体农用地出租给兴成置业公司用于非农业建设，占用农用地35.34亩（该宗地符合长沙市天心区1997-2010年土地利用总体规划图，其中耕地33.95亩，其他农用地1.39亩），该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，属于非法出租土地行为，因此根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条之规定，决定没收披塘村委会非法所得186978元并处以罚款28046元，同时该局还认定第三人一力股份公司未经批准擅自将该集体农用地用于非农业建设，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，属于非法占用土地行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理法》第四十二条决定对第三人一力股份公司罚款471200元并责令完善相关用地手续（该宗地符合长沙市天心区1997-2010年土地利用总体规划图）。此后，披塘村委会缴纳了以上罚没款项。2011年5月25日，披塘村委会委托律师向兴成置业公司发出了解除合同的律师函，以兴成置业公司擅自转租且双方间的合同已经被国土管理部门认定为非法出租为由决定解除《土地承包合同》收回土地。兴成置业公司于2011年5月27日向披塘村委会回复了该律师函不同意解除《土地承包合同》要求继续履行该合同。此后的2011年7月9日，披塘村委会再次委托律师向兴成置业公司发出了《解除﹤土地承包合同﹥的通知》，兴成置业公司再次回复要求继续履行。2012年1月16日披塘村委会再次委托律师向兴成置业公司发出律师函，认为兴成置业公司在接到2011年7月9日披塘村委会发出的解除通知后兴成置业公司虽有异议，但没有在解除通知到达之日起3个月内向法院起诉，故双方的承包合同已经于2011年7月9日解除，要求兴成置业公司办理相关手续。
另查明，披塘村委会与兴成置业公司签定上述合同以后，兴成置业公司已经按时支付了租金。经原审法院向国土部门和规划部门调取相关用地手续，尚不能证实本案相关当事人已经完善涉案土地的相关用地手续。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》明确规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年”。本案中，披塘村委会与兴成置业公司签订的《土地承包合同》及其补充协议名为承包合同，兴成置业公司承包该地并未用于农业生产，双方在合同中明确约定将该地用于兴成置业公司生产经营、钢材物流货场及配套设施之用，兴成置业公司又将该地转租给第三人用于修建厂房，实际上披塘村委会系非法租赁土地，且转租期限长达12年，也不符合临时用地一般不超过两年的规定，双方的行为已经被国土资源管理部门作出行政处罚认定为未经批准擅自将农用地非法出租用于非农业建设，违反了土地管理法关于集体土地不得租赁的规定，双方签订的土地承包合同违反了法律的禁止性规定，属于无效合同。无效合同自始无效，依法不发生法律效力，故不存在解除和要求继续履行的问题。对于披塘村委会要求确认该合同已经解除的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第三十六条第二款、第四十三条、第四十四条、第五十七条、第六十三条、第七十六条第一款、第八十一条之规定，判决如下：一、确认长沙市天心区大托镇披塘村村民委员会与长沙兴成置业发展有限公司2008年8月17日签订的《土地承包合同》及2009年9月16日签订的《补充协议》无效；二、驳回长沙市天心区大托镇披塘村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由长沙市天心区大托镇披塘村村民委员会与长沙兴成置业发展有限公司各负担40元。
上诉人兴成置业公司不服原审判决，上诉称：1、兴成置业公司与披塘村委会签订的《土地承包合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合同双方均无威胁、欺诈等行为，该合同合法有效。合同签订后，兴成置业公司为充分开发和利用该荒废多年无任何经济价值的荒坡地、坟地，于2010年1月20日将土地租赁给一力股份公司，一力股份公司在该土地上建起了临时建筑用于物流经营。由于一力股份公司使用该土地时未办理临时报建手续，2011年4月27日被长沙市国土资源局天心区分局行政处罚，一力股份公司受罚后立即办理了临时用地报建审批手续，一力股份公司在一审庭审时对办理临时用地报建手续的事实予以了认可，因此兴成置业公司租赁该承包土地系合法用地。2、在兴成置业公司与披塘村委会合同履约期间，披塘村委会与一力股份公司就同一土地签订《土地承包合同》，严重损害了兴成置业公司利益，其恶意违约的行为应受到法律严惩。
被上诉人披塘村委会答辩称：1、涉案土地属于集体农用地，因用于非农建设，已被国土局作出行政处罚；2、兴成置业公司未提交临时用地手续，即使办理了临时用地手续，一般临时用地期限也不超过两年，因此披塘村委会与兴成置业公司签订的合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同。
原审第三人一力股份公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本案二审过程中，兴成置业公司向本院提交《土地租赁合同》，拟证明披塘村委会的起诉目的不是将涉案土地恢复成农业用地，而是以诉讼形式将该土地租赁给一力股份公司。披塘村委会发表如下质证意见：对该份证据的真实性、关联性均有异议，该份合同是否有效不影响本案合同效力的认定。一力股份公司发表如下质证意见：对该份证据的真实性、关联性均有异议，该份合同是否有效不影响本案合同效力的认定。
本院对兴成置业公司提交的证据认证如下：因该份证据与本案合同效力的认定之间不存在关联性，故对其证明目的不予认可。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：兴成置业公司与披塘村委会签订的《土地承包合同》及《补充协议》的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地承包法》第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；……”本案中，披塘村委会与兴成置业公司签订《土地承包合同》及《补充协议》，约定将诉争土地出租给兴成置业公司，合同中约定该地用于兴成置业公司生产经营、钢材物流场及配套设施之用，尔后，兴成置业公司又将该地转租给第三人一力股份公司用于修建厂房。兴成置业公司上诉称一力股份公司在受行政处罚后办理了涉案土地的临时用地手续，因此其与披塘村委会签订的《土地承包合同》及《补充协议》合法有效。但兴成置业公司并未提交充分证据证明一力股份公司办理了涉案土地的临时用地手续。一审法院及本院就涉案土地相关情况向国土部门和规划部门调查核实，相关部门答复涉案土地尚未完善相关用地手续。本院认为，本案诉争土地为农村集体土地，披塘村委会在未经相关部门批准的情况下，将农民集体所有的土地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故原审法院支持披塘村委会要求确认《土地出租合同书》及《补充协议》无效的诉讼请求并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人兴成置业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人兴成置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 旻
审 判 员 唐 亚 飞
代理审判员 曾明二○一四年七月八日
书 记 员 曾 李 桃
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。