广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1673号
原告黄二女，女，汉族，1953年1月22日出生。
委托代理人黄丽冰，住广东省佛山市禅城区。
被告李秋冬，男，汉族，1980年11月8日出生。
原告黄二女诉被告李秋冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审理，并于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄丽冰、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告将自有的座落于佛山市禅城区杨家庄66号楼房一幢共四层600平方米（一楼东正厅除外）出租予被告，出租时该楼房建筑结构完整无损，水电设施齐全。根据合同约定，被告应于每月1日前向原告交纳租金，先付后用，租金不含税，所有国家法律法规规定必须征收的税收由被告负责，同时合同还约定，如被告逾期支付租金，除应向原告补交所欠租金外，还需每日按月租金3%向原告支付违约金。被告必须自行负责治安、消防安全，如因人为损坏导致房屋产生安全问题，由被告负责全部维修及赔偿原告的损失，因被告自2015年8月1日至今仍拖欠租金，原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2015年8月的租金7200元及违约金6480元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、被告并非恶意拖欠原告租金，而是原告违约在先，被告多次要求原告申请电表增容，原告却置之不理。涉案房租电不够用，经常断电，且用电时电压不稳定，所有电器都用不了，原因是电表容量太小。涉案房屋的电表电容量是60安，被告有43个租户，电表容量无法满足大部分住户日常生活电器的用电量。被告用电是合理合法的，原告应保证被告日常用电需要。被告曾要求原告到场查看，但原告并未到场。原告提供的租赁物不符合约定用途，被告享有先履行抗辩权，无需支付违约金。二、原告曾到租赁房屋对被告的每个租户发纸条称不给被告租赁该房屋，租户租金不要交给被告，并以停水停电吓唬被告租户。三、针对用电问题，被告多次要求原告去供电局申请电表增容和电费价格种类更改，但原告均不予理睬，原告的行为给被告造成损失，很多租户因为电费价格问题及电压不稳定用不了电器而退租。四、因经常断电，被告曾让供电局的工作人员到场查看和了解，证实涉案房屋电表电容量小，确实需要增容，他们也与原告沟通过，但原告坚持称电表电容量够用，一直不去办理电表增容申请，造成被告损失。原告应去供电局申请电表增容和电费价格种类更改，否则应由原告承担相应法律后果。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格适格。
2、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁合同关系，原告将涉案房屋出租给被告，现被告拖欠原告租金。
诉讼中，被告提交以下证据：
（2015）佛城法民一初字第1425号民事判决书。证明被告没有违约，被告虽的确拖欠原告租金，但被告无需向原告支付违约金。
本院认证：原告提交的证据1，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
涉案佛山市禅城区祖庙街道杨家庄66号房屋系由案外人黄丽冰、黄耀明、黄耀荣与原告于1994年申请旧房改建而得。
2011年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“……第一条甲方将自有的座落在佛山市禅城区杨家庄66号的楼房一幢共四层，（一楼东正厅除外）作住房用途。该楼房建筑结构无损，水电设施齐全，出租给乙方使用。第二条租赁期限：租赁期为5年，甲方从2011年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年2月28日收回。……第三条租赁按金、租金交纳期限、税费、水电费用及其它费用1、租赁按金为25000元；2、甲乙双方议定五年，即从2011年3月1日至2016年2月28日前，每月租金为人民币7200元；3、乙方在每月1日前交纳租金给甲方，先付后用，租金不含税，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由乙方负责；……第六条违约责任……2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金。……”。
2011年11月，双方又签订《房屋租赁合同》一份，对双方的权利义务重新进行约定，主要内容：租赁期限5年，原告从2011年3月1日起将出租房屋交付被告使用，至2016年2月28号收回；租赁按金为25000元；每月租金为7200元，被告在每月1日前交纳租金给原告，先付后用，租金不含税，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由被告负责；被告在租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费等所有的政府行政性收费、事业性收费均由被告支付。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3％，以天数计算向原告交付违约金。合同第四条第2款规定，被告因使用需要，在不影响楼房建筑结构的前提下，可以对承租楼房进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到原告的书面同意后方可施工。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告交纳按金25000元，并将涉案房屋转租予他人。
因被告认为其所租赁的涉案房屋用电负荷不足，用电用户又登记于原告名下，经多次要求原告协助办理更换电表事宜未果，被告遂于2011年10月至2012年11月间未依约足额支付租金，且因被告还对涉案房屋擅自进行装修，原告遂诉至法院，要求解除合同、支付拖欠的租金及相应违约金、并没收按金，本院经审理后作出（2012）佛城法民一初字第3618号民事判决书。案经二审，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第340号民事判决书，认为：由于涉案出租户超过了40户，租户亦反映经常出现断电的现象，故不能当凭过往用电情况衡量已有电表是否适用，被告提出的电表增容请求并非无理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，原告应积极与被告协商对电表进行整改，使电表足以满足40多户租户的用电需求，而不是无理阻止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在原告不配合被告对电表进行增容的情况下，被告暂停支付租金9300元不应认定为恶意拖欠租金，不属于无正当理由欠租。原告据此请求解除双方的租赁合同并支付违约金无理。另基于被告擅自修缮房屋构成违约，以及被告在一审判决后向原告支付10000元结清房租，二审判决除支持原告没收被告所交纳的按金13000元外，驳回原告其他诉讼请求。原告因不服上述（2013）佛中法民一终字第340号民事判决书，向佛山市中级人民法院申请再审，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法审监民再字第45号民事判决书，维持佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第340号民事判决书。
后被告依约交租至2014年6月，因原告仍怠于办理增容事宜，被告自2014年7月至2015年1月每月仅支付租金7000元，2015年2月至4月每月仅支付租金5000元，2015年5月起未向原告支付租金。原告据此于2015年5月26日诉至本院，要求解除合同、被告支付租金及违约金等费用、没收按金。本院经审理后依法作出（2015）佛城法民一初字第919号民事判决书，判决被告向原告支付租金22400元及违约金、水费286.98元、垃圾处理费376元，驳回原告其他诉讼请求，该判决书已于2015年8月14日发生法律效力。因被告拖欠2015年7月租金，原告于2015年8月6日诉至本院，本院经审查后依法作出（2015）佛城法民一初字第1425号民事判决书，判决被告向原告支付2015年7月租金7200元及违约金，该判决已于2015年9月25日发生法律效力。现因被告拖欠2015年8月租金，原告再次诉至本院，形成本案。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。
关于原告诉请被告支付2015年8月租金及违约金的诉请。依据涉案《房屋租赁合同》的约定，被告负有依约于每月1日前向原告支付当月租金的合同义务。诉讼中，被告确认未交纳2015年8月租金，故其应依据合同约定的标准向原告支付2015年8月租金7200元，被告不能以原告不予协助其办理涉案房屋用电增容为由抗辩其依约交纳租金的合同义务，其亦未提供有效证据证明原告存在提供不符合合同约定用途房屋的违约行为，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于原告主张的违约金，涉案合同第六条虽约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金”，但该违约金标准明显过高，被告亦持异议，且经原、被告前述纠纷可知，双方主要争议焦点在于涉案房屋用电应否增容的问题，而据生效判决认定，被告向原告申请电表增容并非无理请求，结合涉案房屋的使用状况并据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，原告负有与被告就电表整改事宜积极协商并使之满足涉案房屋诸多租户用电需要的义务，在原告怠于履行其合同义务的情况下，被告暂停支付租金并不属于无正当理由欠租。结合原、被告于本案的陈述，原告于前述判决生效后仍怠于协助被告办理用电增容事宜，致次承租方使用房屋不时存在断电情形，故综合本案案件事实，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告自2015年8月2日起，以欠付租金7200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计至被告实际清付之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李秋冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄二女支付2015年8月租金7200元及违约金（违约金以7200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2015年8月2日起计至本判决确定的止付之日止）；
二、驳回原告黄二女的其他诉讼请求。
如被告李秋冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取71元，由原告黄二女负担33元，由被告李秋冬负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年十月八日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。