广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11255号原告：罗国华，男，汉族，1974年5月14日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗三根，男，汉族，1948年8月9日出生，系原告之父。被告：杨子健，男，汉族，1989年11月6日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告罗国华诉被告杨子健相邻关系纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期修复自己房屋漏水之处，排除对原告房屋的损害；2.判令被告承担原告修复天花、墙体的费用，以使其恢复原状，该项费用合计20294元；3.判令被告赔偿原告租金收入损失27600元及因违约造成的损失18400元（每月租金损失4600元，从2016年3月1日起至2016年8月31日止）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：判令被告赔偿原告因房屋漏水遭受的损失5428.84元。事实和理由如下：原告是位于佛山市禅城区金源街33号3座1001房（简称1001房）的业主。2016年2月初，租户告知1001房餐厅、厨房、玄关及大门口出现天花漏水、部分墙壁、天花大面积渗水甚至发霉发黑现象。上述问题正是楼上1101房的排水系统出现问题而引起的。为此原告通过小区物业管理公司工作人员与被告联系，要求尽快解决房屋漏水问题并修复1001房之墙壁、天花。被告父亲以其孙子即将出生不宜动土为由，口头答应在同年5月份再进行水管维修并对原告物业进行修复、恢复原状。由于被告一再拖延，天花的漏水情况及墙壁、天花发霉发黑现象日趋严重，更是出现电源插座渗水的现象，导致日常用电存在安全隐患，继续拖延将造成更大的损坏。2016年6月至8月，原告再次要求被告进行修复，被告口头答应如1001房漏水确实属于其1101房造成，同意出资请工程队进行修复。然而，当原告将受损天花及墙面批荡拆除，确认上述问题均是被告房屋漏水所致后，被告出尔反尔，拒绝对原告作出任何赔偿。另外，原告一直将1001房出租，由于遭受被告的损害，租户已依据与原告签订的《租赁合同》及《补充协议》追究原告的违约责任、索取相应的赔偿，违约赔偿金为两个月租金即18400元。租户亦因此拒交2016年1月份起的物业管理费5428.84元，该损失系被告原因造成，故其应予赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、被告已经完成房屋的装修，且房屋没有漏水。被告于2016年5月中旬已开始对自己的房屋进行全面装修，至庭审时已完工，在对房屋进行装修施工时，并没有发现房屋有漏水现象。此外，根据原告提供的《世纪嘉园3#1101房渗水相关记录》第6点记录“2016年5月27日罗生女儿、女婿、杨生及给予杨生装修施工包工头和我处工作人员再次到业主罗生家里查看，经过楼上、楼下协商处理打开其天花板（一个小口）来检查渗水源，经过打开没有发现。”以及第12点记录“2016年10月18日罗生来访管理处，我处告知罗生该情况说明中部分未能确认事实，我处无法给予盖章”佐证，可知原告房屋渗水不是被告造成的。另外，根据被告和原告的房屋构造可知，原告房屋空调风口的上方正是被告房屋的餐厅，原告空调风口附近的受损情况不可能是被告所导致。二、原告存在过错，应当承担责任。被告在未确定房屋漏水的情况下积极着手对自己的房屋进行装修，并未进行拖延，且庭审前已完成装修。而原告并没有采取相应措施防止损失的扩大，直到10月份才开始装修其房屋，此时被告的装修已基本完成，故原告应当自行承担房屋渗水所造成的损失。三、原告将住宅改为经营性用房，违法法律及司法解释的规定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院亦对现场进行勘察并拍摄照片一组。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对于当事人对真实性无异议的证据，经查均与本案有关联，本院予以采信并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下:对于原告证据3中电源插座照片外，鉴于被告早期已经介入现场勘察，结合本院现场核实情况，本院确认其真实性；原告证据4，租赁合同有原件核对，同样鉴于被告早期已介入原告房屋渗水情况现场勘察之因素且未提供反驳证据，故本院对该组证据予以采信；原告提交的证据5，结合原告陈述其房屋于2016年2月15日左右已无漏水的陈述，本院对于该组证据中之《告知函》不予采信，对于《补充协议》基于相同理由且无相关支付凭证佐证之，本院亦不予采信；对于该组证据中之照片，不能确定其拍摄时间，又因现场已因装修拆除无法核实，故本院亦不予采信；原告提交的证据6，对于证实原告与他人租赁关系解除之内容，本院予以采信，但对于向承租人支付违约金之内容，基于原告陈述的房屋停止漏水时间及无款项支付凭证佐证之理由，本院不予采信；原告提交的证据7之《室内装饰装修工程施工合同》，有原件核对，经现场勘察原告房屋确在装修中，被告虽认为合同约定单价过高，但未提供证据反驳，故本院对其予以采信；原告提交的证据8，被告对属于涉案房屋所在小区物业管理公司提供不持异议，对有其参与的记录内容亦不持异议，结合小区物管人员作为中间人长期多次协调原、被告涉案纠纷之经过，以及本院现场勘查及其他证据和生活经验判断，本院对其予以采信；证据9，属于原告家庭成员单方陈述，在协调涉案纠纷时作为原告代理人，在主体上与原告具有同一性，被告又不予确认，故本院不予采信。被告提交的证据1，结合现场勘察情况，本院予以采信；被告提供的证据2，结合物业管理人员的记录，对于证人证言关于“天花上方的楼板也没有水印”之陈述，本院不予采信，对于原告房屋其他状况之陈述，本院予以采信。经审理查明，原告是位于佛山市禅城区金源街33号三座1001房的权属人，被告则是原告房屋上方1101房的权属人。2016年2月初，原告房屋大门外公共天花、进门处天花及餐厅天花中央空调出风口处出现渗水现象，玄关墙壁出现发霉现象。原告于2月7日向所在物业管理处反映，14日物业管理处约原、被告及工程维护人员进行现场勘察，霉变现象更严重，工程维护人员初步判断是1101房内地下水管破裂、脱节等导致渗水，商议1101房暂停用水。同年5月，被告对其1101房进行装修，当月27日，原告家人、被告及装修施工人员、物管处工作人员再次对原告房屋进行察看，经打开天花板（一小口）检查，未发现渗水源。后原、被告双方协商找第三方机构进行鉴定，但无果。9月8日，原告前往所在物业管理处办理房屋装修手续，管理处工作人员再次前往原告房屋并打开天花，发现有水印（干燥），但未找到渗水源。后双方就渗水修复与赔偿问题未能达成一致意见，原告故而向本院提起诉讼。另查明，被告房屋于2016年5月份开始全面装修，至2016年12月已接近完工。原告房屋自2015年4月1日起出租给案外人谢淑英使用，租期两年，租金为9200元每月，2016年8月31日租赁合同解除，但至2016年11月16日止，该房屋欠缴2016年111月的物业管理费4749.14元、2015年11月至2016年8月的公摊电费679.70元（两项合计5428.84元）及2016年111月的车位管理费660元（30元/月/车位）。2016年9月原告方委托他人对1001房进行全面装修，受损天花、玄关等均已拆除，即房屋受损情况已无法进行现场核实，但经现场勘察，该房屋原告所述的天花之上的楼面处仍留有少许水印和霉斑，但已无渗漏水现象。诉讼中，原告陈述：其房屋在2016年2月15日左右就无滴、漏水现象了，但水渍仍在，天花、玄关墙壁发霉越来越严重。本院认为,本案系相邻关系纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条和第九十二条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，根据查明的事实，原告房屋装饰之天花板确有部分被渗漏水侵害的事实，且以原告中央空调位于餐厅天花处的出风口最为严重，但双方均已改变房屋状况，致渗漏水情况及损害后果的客观状况发生变化或不复存在，故本案已无启动鉴定程序之现实条件，且双方对此均负有过错。结合双方房屋的结构及原告房屋空调设备的安装情况、原告房屋仅部分天花、墙面霉变及屋顶楼面残留的水印和霉斑，以及渗漏水现象在与被告协调后即消失的事实，根据生活经验和常理判断，原告房屋被渗漏水侵害应当有来自被告房屋的原因，但又不能排除原告空调设备的使用也是渗漏水并致自身房屋受损的原因之一。关于原告要求被告修复自身房屋、排除对原告房屋妨害之诉求。因渗漏水现象已不存在，故该诉求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的租金、违约金、管理费和公摊电费等损失。根据原告陈述的渗漏水起止时间，其与原告提交的《补充协议》显示的租金减免始时间（2016年3月1日起减半收取）不存在重叠，故本院原告主张的租金收入减少的损失（即免租部分）不予支持。对于违约金损失，根据原告房屋所受妨害，尚不足以构成根本违约而需解除租赁合同，又无有效证据证明原告已向承租人支付违约金，故该主张的该项损失缺乏事实依据，本院不予支持。对于管理费及公摊电费损失，经查欠费情况，公摊电费属于原告将其房屋出租给他人使用期间产生，管理费亦有8个月产生于租赁期间，但无证据证实该费用应当由原告负担并且成为其所受损失，故本院对此不予支持；对于2016年9月至11月间的物业管理费，发生于原告房屋装修期间，虽然装修有被告原因，但被告原因尚不至于产生原告房屋完全不能使用需全面装修之后果，故该期间房屋确不能正常使用而需支出的物业管理费，本院将根据双方因素在修复费用中酌情考虑。关于原告主张的修复费用。根据本院前文关于原告房屋受损原因的认定，结合原告房屋受损情况以及双方过错，参考原告装修合同相关项目的预算工程量与单价，本院酌定被告向原告赔偿修复费用8000元，对于原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨子健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗国华支付赔偿款8000元；二、驳回原告罗国华的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取为729元，由被告杨子健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一七年一月十一日书记员  陈 烁附一、本案证据（一）原告提交证据1.房地产权证、国土证复印件。2.佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。3.现场照片。4.租赁合同、照片。5.告知函、照片、补充协议。6.解除租赁合同协议。7.室内装饰装修施工合同、营业执照复印件。8.世纪嘉园3#1101房渗水相关记录。9.情况说明。10.投诉信、终止调解告知书。11.世纪嘉园使用人缴费通知单。（二）被告提交证据1.照片、装修押金收据及装修许可证。2.证人戢记舟的证言。（三）本院出示证据1.照片一组。附二、引用法律条文《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。