广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2633号
上诉人（原审原告）：东莞市塘厦丹昊天电器维修部，经营场所：东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路二号。
经营者：谢宛秀，曾用名谢伟娟。
委托代理人：周广敬，广东弘名律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄志华，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5174，系东莞市塘厦振祥运动用品厂的经营者。
委托代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。
上诉人东莞市塘厦丹昊天电器维修部（以下简称丹昊天维修部）与上诉人黄志华房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第402号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
丹昊天维修部因本案于2015年3月24日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方于2013年5月29日签订的《厂房租赁合同书》已解除，判令黄志华腾出房屋、交回房屋；2.黄志华向丹昊天维修部支付2015年1月、2月、3月租金共63000元及至交回房屋之日止的租金以及逾期付款违约金（违约金从2015年3月6日起，按每日1％计算至清偿之日止）；3.黄志华对厂房楼顶进行修复。丹昊天维修部明确其诉讼请求第三项即为要求黄志华将该6个抽风口进行修复。
原审法院经审理查明，案涉房屋以香港利达纸品印刷厂有限公司的前身利达纸品印刷厂的名义申请建设，于1992年11月10日获得东莞市塘厦镇人民政府城镇建设规划办公室颁发的建筑许可证，于1993年6月30日通过竣工验收，并于1996年8月10日获得建筑工程竣工验收证书。后丹昊天维修部、香港利达纸品印刷厂有限公司及东莞市塘厦镇经济发展总公司三方于2009年12月8日签订一份《补充合同》，案涉房屋的权利义务由丹昊天维修部承接。
2013年5月29日，丹昊天维修部与黄志华签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：由黄志华承租位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路1A号的案涉房屋二楼2600平方米用于开办企业；租赁期限为6年，自2013年6月1日起至2019年5月31日止；2013年6月1日至2016年5月31日期间每月租金21000元，2016年6月1日至2019年5月31日期间每月租金23100元；租金按月交纳，黄志华应于每月5日前交纳当月租金，逾期一日应支付月租金1%的违约金；履约保证金为42000元；丹昊天维修部应于2013年6月1日将案涉房屋交付给黄志华，交付时双方应在案涉房屋现场，黄志华对案涉房屋状况有异议的，应当场提出；黄志华在租赁期限应负责厂房及附属设施的维护和保养，保证在合同终止时将厂房及附属设施完好归还丹昊天维修部；黄志华认为案涉房屋出现不归责于黄志华的建筑结构问题的，应采取适当措施防范损失并及时通知丹昊天维修部，由丹昊天维修部负责维修并承担相关费用；黄志华未经丹昊天维修部书面同意，改动租赁物结构的，东莞市塘厦丹昊天电器维修部可随时单方面解除合同，收回厂房，没收履约保证金等。
丹昊天维修部依约于2013年6月1日将案涉房屋按现状交付给黄志华，交付时双方未制作交接清单。2015年3月6日，丹昊天维修部向黄志华发出一份《解除厂房租赁合同通知书》，以黄志华拖欠2015年1月起的租金以及黄志华未经丹昊天维修部同意擅自将厂房楼顶损坏改成六个抽风口而导致漏水为由，通知黄志华解除双方签订的上述《厂房租赁合同书》。
原审庭审中，双方确认黄志华拖欠丹昊天维修部2015年1月份至5月份的租金，确认黄志华在案涉房屋的楼顶处改建了4个抽风口，在案涉房屋的两侧各改建了1个抽风口，共改建了6个抽风口。关于拖欠租金的原因，黄志华主张交付案涉房屋时未下雨故未发现房屋存在质量问题导致出现严重漏水问题，主张发现后丹昊天维修部拒不维修故黄志华拒付租金，对此主张，黄志华举证了一组照片为证；丹昊天维修部对黄志华举证的照片不予确认，对黄志华主张的房屋存在质量问题导致漏水不予确认，并主张是因黄志华未经丹昊天维修部同意擅自将案涉房屋楼顶损坏改成六个抽风口而导致的漏水。关于改建抽风口一事，黄志华确认未取得丹昊天维修部的书面同意，但主张取得了丹昊天维修部的口头同意，对此主张，黄志华未能进行相应举证，丹昊天维修部也予以否认。
2015年6月15日，黄志华分四笔向丹昊天维修部交纳了2015年1月至6月份的租金共126000元，丹昊天维修部对此予以确认。另查明，东莞市塘厦镇自1997年10月起实施城市规划，建设房屋需获得东莞市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，在1997年10月之前，建设房屋由东莞市塘厦镇人民政府颁发建筑许可证。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同书》、《解除厂房租赁合同通知书》、邮政快递单、《补充合同》、建筑许可证、建筑工程竣工验收证书、东莞市对外经济委员会的文件、照片、招商银行转账业务回单以及原审庭审笔录。
原审法院认为，案涉房屋虽未取得建设工程规划许可证，但已按建造时的规定取得了东莞市塘厦镇人民政府城镇建设规划办公室颁发的建筑许可证，系合法建筑。案涉《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。
原审庭审时，黄志华确认拖欠丹昊天维修部2015年1月份至5月份的租金。关于拖欠租金的原因，黄志华主张案涉房屋存在质量问题导致出现严重漏水且丹昊天维修部拒不维修，对此主张，黄志华举证了一组照片。黄志华举证的照片只能证明存在漏水事实，不能证明漏水原因系案涉房屋存在质量问题。2013年6月1日丹昊天维修部将案涉房屋按现状交付给黄志华时，黄志华未对房屋质量问题提出异议，故对黄志华主张的漏水原因，原审法院不予采信，认定黄志华以房屋漏水拒付租金的理由不成立。按照《厂房租赁合同书》的约定，黄志华应于每月5日前交纳当月租金，逾期一日应支付月租金1%的违约金。本案中，黄志华已于2015年6月15日向丹昊天维修部交纳了2015年1月至6月份的租金共126000元，故对丹昊天维修部要求黄志华缴纳上述月份租金的请求，原审法院不予支持，但因黄志华逾期交付租金，依约应承担相应的违约金。2015年1月至3月的租金共63000元的违约金，丹昊天维修部主张从2015年3月6日起开始计算，系丹昊天维修部自由处分诉讼权利，原审法院予以准许，计至2015年6月15日共逾期102天，违约金为64260元（63000元×1%／天×102天），参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该滞纳金应以拖欠总额63000元为限；2015年4月的租金21000元，自2015年4月6日计至2015年6月15日共逾期71天，违约金为14910元（21000元×1%／天×71天）；2015年5月的租金21000元，自2015年5月6日计至2015年6月15日共逾期41天，违约金为8610元（21000元×1%／天×41天）；2015年6月的租金21000元，自2015年6月6日计至2015年6月15日共逾期10天，违约金为2100元（21000元×1%／天×10天）。以上违约金合计88620元（63000元＋14910元＋8610元＋2100元）。
《厂房租赁合同书》约定，未经丹昊天维修部书面同意，黄志华不得擅自改动案涉房屋的结构。本案中，黄志华在案涉房屋的楼顶处改建了4个抽风口、在案涉房屋的两侧各改建了1个抽风口，共改建了6个抽风口。黄志华主张改建取得丹昊天维修部的口头同意，但未能进行相应举证，丹昊天维修部也予以否认，原审法院不予采信。黄志华未经丹昊天维修部同意擅自在案涉房屋上改建了6个抽风口，违反了合同约定，应予以修复。对丹昊天维修部要求黄志华修复案涉房屋的楼顶处4个及两侧各1个共6个抽风口的诉讼请求，原审法院予以支持。
承上，黄志华拖欠丹昊天维修部自2015年1月份之后的租金，因与丹昊天维修部就房屋漏水的原因及维修责任产生纠纷所致，并非黄志华无故恶意拖欠，主观恶意较小，且黄志华已将全部拖欠的租金清偿；黄志华改建抽风口的行为，对案涉房屋的主体结构未造成严重影响，违约情节较轻。综上，原审法院认定黄志华尚未构成严重违约，故对丹昊天维修部要求解除《厂房租赁合同书》的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年6月23日判决：一、黄志华应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市塘厦丹昊天电器维修部逾期交纳位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路1A号房屋2015年1月至6月租金的违约金共88620元；二、黄志华应于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路1A号房屋楼顶处4个及两侧各1个共6个抽风口进行修复；三、驳回东莞市塘厦丹昊天电器维修部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费687.5元，由丹昊天维修部负担50元，由黄志华负担637.5元。
丹昊天维修部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉《厂房租赁合同书》第八条第2款约定，乙方（黄志华）有以下违约行为之一的，甲方（丹昊天维修部）有权随时单方解除合同，并收回厂房，没收履约保证金，……：（2）拖欠甲方超过两个月租金；（4）未经甲方书面同意，改动租赁物结构。黄志华拖欠租金长达六个月，且原审法院对黄志华以房屋存在质量问题出现严重漏水且丹昊天维修部拒不维修为由拒付租金的主张不予采信，并认定黄志华以房屋漏水拒付租金的理由不成立。另，黄志华未经丹昊天维修部书面同意，擅自改动案涉房屋的结构，在楼顶处砸开4处抽风口，严重损坏了房屋楼顶的建筑结构的完整性，即使修复，也严重影响房屋的质量、使用价值和寿命。黄志华的上述行为符合上述合同约定的可解除合同的违约行为情形。二、丹昊天维修部已于2015年3月6日向黄志华发出《解除厂房租赁合同通知书》，黄志华收到通知书后，并未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自丹昊天维修部发出的通知书到达黄志华处，《厂房租赁合同书》就已解除。三、原审认定黄志华以房屋漏水拒付租金的理由不成立，但又以“黄志华拖欠东莞市塘厦丹昊天电器维修部自2015年1月之后的租金，因与东莞市塘厦丹昊天电器维修部就房屋漏水的原因及维修责任产生纠纷所致，并非黄志华无故恶意拖欠，主观恶意较小”为由认定黄志华尚未构成严重违约，明显是自相矛盾，原审该认定违背了《厂房租赁合同书》，并没有法律依据。综上，原审法院审理认定事实、适用法律错误，丹昊天维修部上诉请求撤销原审判决第三项，改判为确认丹昊天维修部与黄志华于2013年5月29日的《厂房租赁合同书》已解除，并判决黄志华腾出房屋、交回房屋。
黄志华答辩称：一、原审认定黄志华拖欠租金是与丹昊天维修部就房屋漏水的原因及维修责任产生纠纷所致，并非黄志华无故恶意拖欠，主观恶意较小且黄志华已经将全部拖欠的租金清偿。因此，黄志华并非恶意拖欠租金，不属于违约行为。二、黄志华安装六个抽风口是对租赁物的正常装修和完善，以使租赁物符合正常的使用和消防安全。虽然没有取得丹昊天维修部的书面同意，但丹昊天维修部是同意的，否则也不会拖至一年半之后才提出。三、丹昊天维修部虽然向黄志华发出过《解除厂房租赁合同通知书》，但其接着即向原审法院起诉请求确认《厂房租赁合同书》解除时，只是以黄志华违约为由请求解除，因此，原审以黄志华尚未构成严重违约为由，驳回丹昊天维修部解除《厂房租赁合同书》的诉讼请求，并无不妥。综上所述，黄志华请求本院驳回丹昊天维修部的上诉请求。
黄志华亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。黄志华安装六个抽风口是对租赁物的正常装修和完善，以使租赁物符合正常的使用和消防安全。1.黄志华与丹昊天维修部签订的《厂房租赁合同书》第二条约定了装修免租期为30天。虽然厂房的装修内容和范围都没有明确的约定，但合同第六条“环保、消防及生产安全”中约定了黄志华的责任，为了保证生产安全和消防安全，黄志华对不符合生产和消防安全条件要求的厂房进行必要的装修，符合双方合同的目的。2.《厂房租赁合同书》第八条第3点的约定：租赁期满，甲乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满之日起5天内将租赁物完好交还给甲方，乙方安装在甲方的一切水、电、消防固定设施以及一切固定装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除，甲方不作任何补偿。据此可知，黄志华承租厂房后，有权对前述的设施进行必要的装修，装修后不得拆除。3.双方没有约定装修必须经对方书面同意。六个抽风口的安装是丹昊天维修部同意才完成的。如果没有这六个抽风口，则黄志华的生产安全和消防安全根本无法保障。因此，若丹昊天维修部不同意黄志华安装这六个抽风口，则黄志华也不会承租该租赁物。4.黄志华是在完成六个抽风口后才搬迁进入使用租赁物的，如果丹昊天维修部不同意，应该在黄志华开始动工装修前就阻止，而不是在黄志华使用厂房后一年多才提出来。因此，原审以黄志华没有经丹昊天维修部书面同意为由，判决黄志华对六个抽风口进行修复，既与事实不符，也无法履行。因为六个抽风口是基于安全生产需要而安装的，如果拆除，则不符合安全生产的要求。二、租赁物质量有问题是客观存在的事实。丹昊天维修部与黄志华虽然在《厂房租赁合同书》第三条“租赁物交付”中约定了“乙方对租赁物状况有异议的，应当当场提出，协商解决。”但因交付厂房时，没有下雨，黄志华不清楚租赁物漏水情况，也无法检验。在使用过程中，每到下雨，租赁物就漏水，给黄志华的生产造成了严重的阻碍和损失。当黄志华向丹昊天维修部提出异议，要求丹昊天维修部加强补漏时，丹昊天维修部置之不理，黄志华才拒交租金。原审法院对黄志华主张房屋因存在质量问题而导致漏水不予采纳的理由，是不成立的，漏水原因客观存在。黄志华在原审时当庭提出由法院指定有资质的鉴定机构对漏水原因进行鉴定，但原审法院对黄志华的申请没有进行处理，并认定“漏水与质量无关”，是错误的。四、黄志华适用合同法的不安抗辩权，以对抗丹昊天维修部的收取租金的行为。原审法院即使不认同黄志华的抗辩理由，在审理过程中，也应当向黄志华释明约定的违约金每日1%过高，但原审法院没有对此释明。黄志华在收到原审判决书后才得知，依据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。丹昊天维修部的诉请并没有明确违约金的数额，丹昊天维修部的损失也无法确定，丹昊天维修部也未就该违约金提交诉讼费用，原审法院依法应不予支持。原审法院在计算得出违约金的数额比丹昊天维修部的诉请的还要多的情况下，可知违约金明显过高，且在黄志华已经全部支付丹昊天维修部租金，在丹昊天维修部没有任何损失的情况下，原审法院却没有提醒当事人注意而直接判决，剥夺黄志华的知情权。五、丹昊天维修部并没有对2015年4月、5月、6月的租金及其违约金提出诉请，原审法院却判决黄志华支付上述3个月的租金的违约金，违反了不告不理的司法原则。综上，黄志华请求本院撤销原审判决第一、第二项。
丹昊天维修部答辩称：一、黄志华安装抽风口严重破坏了厂房的结构，并非正常装修，且没有经过我方的同意。二、如果黄志华租赁厂房后出现漏水，也是黄志华的责任。三、黄志华没有支付租金已构成违约。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，案涉《厂房租赁合同书》（甲方为丹昊天维修部，乙方为黄志华）第八条：2.乙方有以下违约行为之一的，甲方有权随时单方解除合同，并收回厂房，没收履约保证金，乙方已缴交的租金不予退回。……（2）拖欠甲方超过两个月租金……（4）未经甲方同意，改变租赁物结构。……。
再查明，二审法庭调查中，黄志华确认自发现租赁物漏水后，其一直使用租赁物并正常生产经营，漏水导致货物无法放墙边。丹昊天维修部陈述黄志华自2015年9月至2016年1月未缴纳租金，黄志华对此予以否认，但未能提交证据予以证明。
又查明，丹昊天维修部于2015年3月6日向黄志华邮寄《解除厂房租赁合同通知书》，寄收地点均为东莞市塘厦镇，黄志华在原审庭审中确认其在过年后收到该通知。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对丹昊天维修部、黄志华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、丹昊天维修部与黄志华签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，案涉厂房亦已取得建设主管部门的批准建设，合同约定内容合法有效，双方应按照约定履行各自的权利与义务。《厂房租赁合同书》约定，黄志华应于每月5日前缴纳租金，黄志华拖欠两个月租金，丹昊天维修部有权解除合同。在丹昊天维修部于2015年3月6日向黄志华发出《解除厂房租赁合同通知书》时，黄志华已拖欠两个月的租金。黄志华抗辩其拖欠租金的原因是案涉厂房自身质量问题漏水，本院认为，案涉厂房漏水问题是在案涉厂房交付给黄志华使用后发现，且黄志华未能提供证据证明是因案涉厂房自身质量问题引起。退一步讲，即使案涉厂房漏水是厂房自有质量问题，但黄志华确认案涉厂房的漏水期间其仍正常生产经营，可见案涉厂房的漏水情况并未达到严重影响黄志华使用的程度。因此，黄志华的抗辩理由不成立。鉴于黄志华存在上述违约行为，丹昊天维修部要求解除《厂房租赁合同》，符合《厂房租赁合同》的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，案涉《厂房租赁合同》在黄志华收到丹昊天维修部发出的《解除厂房租赁合同通知书》之日解除。因丹昊天维修部未能举证证明黄志华收到上述通知的日期，而黄志华确认在春节后收到，故本院根据丹昊天维修部的寄件日期、地点、黄志华的收件地点以及一般快递收寄时间，本院判定黄志华于2015年3月7日收到上述通知，并确认案涉《厂房租赁合同》于当日解除，黄志华应在本判决发生法律效力之日起十五日内按合同约定将案涉厂房交还给丹昊天维修部。
二、对于黄志华在二审提出的案涉厂房漏水原因的鉴定，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定，黄志华应当在原审的举证期限内提出，但其在原审未提出该鉴定申请，故本院对黄志华的鉴定申请不予准许。
三、丹昊天维修部与黄志华在《厂房租赁合同》中已明确约定逾期缴交租金的违约金为月租金1%，丹昊天维修部按该约定标准主张违约金，并无明显过高，黄志华在原审对此并无要求调整，现黄志华上诉主张调整违约金，本院不予支持。
四、丹昊天维修部在原审提出的诉讼请求中包括黄志华支付至交回房屋之日止的租金及逾期付款违约金，故黄志华主张丹昊天维修部没有主张2015年4、5、6月租金及违约金，原审超出丹昊天维修部诉请的范围支持违约金，与事实不相符，本院不予采纳。
综上所述，丹昊天维修部的上诉理由成立部分，本院予以支持。黄志华的上诉理由不成立，本院不予支持。原审部分处理有误，本院予以纠正。依照上述援引的法律法规以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第402号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第402号民事判决第三项。
三、确认东莞市塘厦丹昊天电器维修部与黄志华签订的《厂房租赁合同》于2015年3月7日解除。
四、黄志华应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路1A号房屋二楼2600平方米返还给东莞市塘厦丹昊天电器维修部。
五、驳回东莞市塘厦丹昊天电器维修部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费687.5元（已由丹昊天维修部预缴），由丹昊天维修部负担50元，由黄志华负担637.5元。丹昊天维修部上诉部分二审案件受理费为100元（丹昊天维修部已预缴），由黄志华负担，丹昊天维修部同意黄志华迳付100元。黄志华上诉部分二审案件受理费为2015.5元（黄志华已预缴），由黄志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。