吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1983号上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西中华路15号宜家国际公寓B-1516室。法定代表人：王友森，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，住所地吉林省延吉市公园街迎宾路50号。法定代表人：王少林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安英兰，女，1966年8月3日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。上诉人长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称“长春金鑫房地产”）、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称“长春金鑫房地产延吉分公司”）因与被上诉人安英兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司的共同委托诉讼代理人陆树俭、王蕴婷，被上诉人安英兰的委托诉讼代理人金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司共同提出上诉请求：请求二审法院撤销原审判决,依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人在公布《补偿安置方案》（丽水宜家）后，将房屋实际施工为22层的行为属于签订《产权调换协议书》后的规划变更行为系错误的。二、原审判决以上诉人公布的《补偿安置方案》（丽水宜家）记载的“五层起为回迁楼，总楼层暂定18层”认定涉案房屋应当按照20层以下（含20层）房屋的安置期限标准计算安置补偿金系错误的。关于《补偿安置方案》（丽水宜家）中“五层起为回迁楼，总楼层暂定18层”，此处的“五层起为回迁楼，总楼层暂定18层”是指上诉人从五层起安置回迁户，暂时安置到18层，并不代表涉案房产项目的总层高为18层。综上，本案应当按照建设工程规划许可证中确定的总层高22层，自房屋超过36个月时起计算加倍临时安置补助费。安英兰二审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决中的“本院认为”部分作为被上诉人的答辩意见。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，补偿安置方案中的关于总楼层18层的条款，已构成双方签订合同的组成部分。安英兰向一审法院起诉请求：1.判令长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司补偿安英兰回迁之前的安置补偿费共计906555元，承担诉讼费13586元；2.判令长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司向安英兰以书面形式明确回迁房的具体位置。一审法院认定事实：2011年9月19日，长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司为甲方，安英兰为乙方签订了《产权调换协议书》约定：甲方将坐落在丽水宜家的房屋作为产权调换房屋，房屋预计建筑面积为178.88平方米。产权人原房屋与产权调换房屋差价款为260268元，由甲方交给乙方，进户时按房屋测绘部门实际测量面积为准，重新结算差价，多退少补。乙方在2011年9月20日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得擅自拆除、破坏被拆迁房屋及其公共设施。甲方预计在2013年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方。到期未能交付的，甲方按实际发生日期向乙方支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。如超过政策规定的时限，按照相关政策执行。甲方应于2015年12月30日前负责给乙方办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其发生的费用按照相关的法律、法规及政策执行。双方签订协议后，长春金鑫房地产延吉分公司支付了安英兰18个月（从2011年9月19日至2013年3月19日）的安置补助费。依据延吉市政府《房屋征收与补偿办法》的规定，安置补偿标准按照每月每平米50元计算，即安英兰每月可获补偿为：178.88*50=8944元/月。2013年3月19日至2013年9月18日共6个月的安置补助费按照8944/月*6个月的标准计算，共53664元。关于从2013年9月19日至2017年8月30日（工程交付之日）止的安置补偿金的计算方式，双方存在争议。按照延吉市政府22号文件《房屋征收与补偿办法》第三十二条（二）规定：如20层以下（含20层）房屋安置期限超过24个月，应当自逾期之日起加倍补偿临时安置补偿费。按照《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条第二款的规定：...如安置21层以上（含21层）房屋超过36个月时，应当自预期之月起加倍补助临时安置补偿费。长春金鑫房地产延吉分公司的《补偿安置方案》中，写明总楼层暂定为18层，2015年9月28日长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司提出建设工程规划许可证申请，其实际施工房屋为22层。此外，双方关于取暖费的计算标准已达成一致，即每年按照1000元计算，2012至2016年五年的取暖费为5000元。一审法院认为：双方签订的《产权调换协议书》系双方当事人之间真实的意思表示，双方形成的房屋拆迁安置补偿法律关系合法有效。双方签订的协议中已明确规定补偿的情形和标准，长春金鑫房地产延吉分公司提出其实际施工房屋为22层，应按照州市相关文件标准重新计算，不应按照20层以下（含20层）房屋的安置期限标准计算。但长春金鑫房地产延吉分公司的规划变更属其单方行为，其在签订合同前发布的宣传资料和《补偿安置方案》中将总楼层暂定为18层，此信息已构成双方签订合同的基础。长春金鑫房地产延吉分公司提出案外人张淳善、车一的安置协议可以证明其原来就是22楼的设计，但无其他证据相佐证，本案不予采信。长春金鑫房地产延吉分公司后期的规划变更是在签订合同三年后，不应影响双方签订的合同履行期限的约定，安置补偿不应适用22层楼房的标准，长春金鑫房地产延吉分公司应按照20层以下（含20层）房屋的安置期限标准计算安置补偿金，按照延吉市政府22号文件《房屋征收与补偿办法》第三十二条（二）的规定逾期24个月后加倍计算安置补偿费对安英兰进行补偿，即从2013年9月19日至2017年8月30日（工程交付之日）止的安置补偿金按照双倍标准补偿。故2013年9月19日至2017年8月18日共47个月的安置补偿费为：8944元/月*47个月*2倍=840736元，2017年8月19日至2017年8月30日共12天的安置补偿费为：8944元/月÷30天*12天*2倍=7155元。本案中，长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司应补偿给安英兰的总费用为：2012年至2016年取暖费5000元；2013年3月19日至2013年9月18日的安置补偿金53664元；2013年9月19日至2017年8月30日的安置补偿金840736+7155=847891元，以上总计906555元。此外，由于长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司不具有法人资格，应由长春金鑫房地产开发有限公司共同承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告长春金鑫房地产开发有限公司、被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司于本判决发生法律效力后30日内支付原告安英兰安置补偿费906555元；二、驳回原告安英兰的其他诉讼请求。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了一份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下：被上诉人安英兰提交2010年的丽水宜家二期工程规划图一份，证明上诉人二期工程最初的规划图总楼层不是22层。上诉人对该证据真实性有异议，对证明内容亦提出异议，认为该图纸是平面图，不能反映楼层的层数。该证据系复印件且无出具该书证的单位盖章确认，真实性无法确认，且该证据无法证明被上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致并予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为被上诉人安英兰的拆迁临时安置补偿费计算标准问题，即应按照州市相关文件规定的20层以下（包括20层）标准计算，还是按照21层以上（包括21层）标准计算。首先，安英兰与长春金鑫房地产延吉分公司签订的《产权调换协议书》系双方之间订立法律关系的基础合同，而该合同并未约定安置房屋的总楼层数，依据合同无法确定安置房屋在合同订立时将楼层定为20层以下。其次，被上诉人原审中提供的2016年6月8日延吉市规划管理局就丽水宜家续建工程向上诉人颁发的建设工程规划许可证上确定的项目层高为“3-22层”。被上诉人安英兰主张安置补偿费应按照20层以下（包括20层）标准计算，其依据为《补偿安置方案》（丽水宜家），然而该补偿安置方案中写明其中总楼层“暂定为18层”，这说明当时未确定实际总楼层数，而且根据建设工程规划许可证及后期实际建设楼层数均为22层，这也符合2009年12月17日州城规委第四次会议通过的《州城镇规划委员会关于对延吉市呈报的审议项目的决议》，该决议显示丽水宜家建设项目设计方案中建筑高度规划指标层数为“2-26”，上诉人建设楼层最终确定为22层并不违反该规划层数。综上，拆迁临时安置补偿费应按照实际建设楼层数为标准计算。原审认定长春金鑫房地产延吉分公司发生了规划变更行为，按照《补偿安置方案》（丽水宜家）中暂定的楼层数18层为标准计算临时安补偿费，缺乏事实与法律依据。按照《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条第（二）项的规定，安置21层以上（含21层）房屋超过36个月时，应当自逾期之月起加倍补助临时安置补偿费对安英兰进行补偿，即从2014年9月19日至2017年8月30日（工程交付之日）止的安置补偿费按照双倍标准补偿。故2013年3月19日至2014年9月18日共18个月的安置补偿费为：8944元/月×18个月=160992元，2014年9月19日至2017年8月19日共35个月的安置补偿费为：8944元/月×35个月×2倍=626080元，2017年8月20日至2017年8月30日共10天的安置补偿费为：8944元/月÷30天×10天×2倍=5962.67元。本案中，长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司应补偿给安英兰的总费用为：2012年至2016年取暖费5000元；2013年3月19日至2014年9月18日的安置补偿费160992元；2014年9月19日至2017年8月19日的安置补偿费626080+5962.67=632042.67元，以上总计798034.67元。此外，由于长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司不具有法人资格，应由长春金鑫房地产开发有限公司共同承担相应责任。综上所述，长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初7067号民事判决；二、长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司于本判决发生法律效力后30日内向安英兰支付安置补偿费798034.67元；三、驳回安英兰一审其他诉讼请求。二审案件受理费2570元，由被上诉人安英兰负担（退还上诉人长春金鑫房地产开发有限公司、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司预交上诉费13586元中的11016元）。本判决为终审判决。审判长  母龙刚审判员  金成焕审判员  叶明晶二〇一八年一月十日书记员  申尚民