广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3034号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘勇，住湖南省长沙县。
委托代理人：曾海华，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚卡英，住广州市天河区。
委托代理人：朱又又，广东合盛律师事务所律师。
委托代理人：谢康宁，广东合盛律师事务所律师。
上诉人刘勇因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：姚卡英为位于广州市天河区粤垦路117-121号首层（建筑面积241.69平方米，粤房地证字第C1××57号）的权属登记人。
2013年5月1日，姚卡英（签约代表姚卡佳，出租人、甲方）、刘勇（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将天河区粤垦路瑞心苑街117号（房地产权证号码C1××57）出租给乙方作美发用途使用，面积180平方米，租赁期为三年，其中2013年5月1日至2014年4月30日，月租金46800元，2014年5月1日至2015年4月30日，月租金51480元，2015年5月1日至2016年4月30日，月租金56628元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳93600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，其他约定：2013年5月1日《广州市房屋租赁合同》补充条款。
同日，姚卡英（签约代表姚卡佳，出租人、甲方）、刘勇（承租人、乙方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》约定：乙方如迟延缴纳租金超7天，甲方有权对其作停水停电处理，直至乙方把所拖欠的租金缴清为止，若延迟缴纳租金超过10天，甲方有权终止合同收回房屋，期间所造成的一切损失由乙方承担，室内所有投入均属甲方所有；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意，否则，视为违约，保证金不予退回，并应向甲方支付两个月租金作为违约金；乙方从第二年开始，每年递增10%的租金等。
合同签订后，刘勇向姚卡英支付租赁保证金93600元。
2015年6月26日，刘勇向姚卡英发出《申请》：我店已在5月8日向贵公司申请关于降低租金或终止租赁合同的申请，贵公司也于5月28日回复我店。经团队讨论，现作出如下决定：1、首先还是希望贵公司考虑我们的实际情况可以给予降租，我们再核算是否可以继续经营；2、如不可以降租我们将联系对外转让，如有合适租户承租，望贵公司协助办理转租手续等；3、如果经营到6月30日，无法转让出去，则于6月30日停止营业，同时申请解除租赁合同，也希望给予我们5天时间（到7月5日）处理设备；4、如我店不能顺利对外转让，则停业解除合同，希望贵公司能酌情退还租赁押金。以上几点请给予反映和酌情处理。
2015年7月30日，姚卡英向刘勇发出《催告函》：阁下拖欠租金10296元。2015年6月26日向我方发函要求解除租赁合同，2015年6月30日，在未经我方同意解除租赁合同情况下将搬离租赁场地，依据合同约定，阁下未经我方同意的情况下单方解除合同的，阁下须向我方支付两个月的租金作为违约金。同时，阁下拖欠租金须按1%／天支付违约金。
关于履行情况，原审法院询问双方，刘勇表示：刘勇已向姚卡英出具申请及双方来往短信记录，可以证明姚卡英同意刘勇于2015年6月30日将涉案房屋及钥匙交还姚卡英，姚卡英于6月30日当场接收。姚卡英表示：刘勇于2015年5月份起向姚卡英提出降租转租，姚卡英并没有表示同意。刘勇于2015年6月份要求搬走，并强行于2015年6月中旬撤场，管理处通知姚卡英刘勇搬走，所以姚卡英要求刘勇将房屋钥匙交还给姚卡英，故在2015年6月30日接收房屋钥匙。
姚卡英于2015年8月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、刘勇向姚卡英支付拖欠2015年5月、6月未足额支付的租金10296元（两月各拖欠5148元）及逾期支付租金的违约金（以当月拖欠租金额为本金，按每日百分之一标准，自当月的第11日起算至付清之日为止）；2、刘勇向姚卡英支付单方解除租赁合同违约金113256元；3、刘勇承担诉讼费用。
刘勇于2015年9月1日向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除姚卡英与刘勇于2013年5月1日就广州市天河区粤垦路瑞心苑117房屋签订的《租赁合同》，解除合同日期为2015年6月30日；2、姚卡英退还刘勇租赁保证金93600元；3、姚卡英承担诉讼费用。
另原审庭审时，姚卡英确认刘勇按51480元／月标准已支付2015年5月、6月租金，但认为没有足额支付租金。
原审法院认为：姚卡英、刘勇签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
租赁期至2016年4月30日，按约定“租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意，否则，视为违约，保证金不予退回，并应向甲方支付两个月租金作为违约金”，刘勇于2015年6月26日向姚卡英发出的《申请》系其单方意思表示，未经姚卡英承诺同意，刘勇主张双方协商一致解除合同，仅有陈述，未有证据予以佐证，对该抗辩，不予采纳。现合同实际于2015年6月30日终止履行，刘勇作为违约方，其提出解除合同缺乏合同依据，不予采纳。原审法院予以确认双方于2015年6月30日终止合同履行。刘勇违约导致合同无法继续履行，其请求返还租赁保证金缺乏合同依据，不予采纳。另姚卡英主张单方解约违约金具有合同依据，予以支持。
租赁期内，刘勇应向姚卡英支付租金，现其存在拖欠2015年5月、6月部分租金的行为，姚卡英请求支付具有事实依据，予以支持。刘勇逾期支付租金，造成姚卡英损失，姚卡英主张逾期支付租金违约金具有合同依据，予以支持。按约定，该违约金以未付租金为本金，按每日百分之一标准，自当月第11日计至付清之日为止。但从公平角度，违约金以本金为限。对于姚卡英主张的超出部分，予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年11月18日作出判决：一、确认姚卡英、刘勇于2013年5月1日就广州市天河区粤垦路瑞心苑117号房签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈广州市房屋租赁合同〉补充条款》于2015年6月30日终止履行；二、刘勇于判决发生法律效力之日起10日内，向姚卡英支付2015年5月、6月租金合计10296元（各月拖欠5148元）及逾期支付租金违约金（两月租金的违约金以5148元为本金，按每日1%标准，自当月的第11日起算至付清之日为止，以当月租金5148元为限）；三、刘勇于判决发生法律效力之日起10日内，向姚卡英支付单方解约违约金113256元；四、驳回姚卡英的其他诉讼请求；五、驳回刘勇的反诉请求。案件本诉受理费2860元及反诉受理费1120元，均由刘勇负担。
判后，上诉人刘勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决确认刘勇与姚卡英之间所签《广州市房屋租赁合同》及其补充条款于2015年6月30日终止是对的。至于终止的原因，按照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项规定，应该是合同解除。又因本案刘勇单方解除合同无法达成终止合同的效力，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，应属于双方协商解除。从刘勇向姚卡英发出《申请》，姚卡英回复“现我司要求您将铺面钥匙交回我司，并且结算世纪星美发店所拖欠的管理费，水电费，租金等费用，退租日期计算截止您把上述费用和钥匙与我司全部交接之日止”的内容看，刘勇与姚卡英之间确实达成了解除合同的合意。二、既然刘勇与姚卡英之间权利、义务已经于2015年6月30日终止，这是双方协商的结果，谁也没有违约，姚卡英就无权要求刘勇支付两个月的租金作违约金。所以原审判决第三项与判决第一项是矛盾的，判决第三项没有事实和法律依据，是错误的。刘勇原审反诉要求退回租赁保证金是正当的，故原审判决第五项也是错误的。三、刘勇未按合同足额支付姚卡英2015年5月、6月租金，各欠5148元，给姚卡英造成的损失两月总计10296元。现原审判决刘勇需支付给姚卡英违约金总额达损失额的100%，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失”之规定，是错误的，依法应予改判。请求判令：1、维持原审判决第一、四项；2、撤销原审判决第二、三、五项，予以改判；3、一、二审的诉讼费用由姚卡英承担。
被上诉人姚卡英答辩称：不同意刘勇的主张。刘勇是单方解除租赁合同，姚卡英有权依照租赁合同追究其违约责任。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，刘勇提交2015年6月26日双方微信沟通打印文字，拟证明双方协商解除合同的事实，该日姚卡英确认“退租日期计算截止至刘勇把相关费用和钥匙全部交接之日止”，即2015年6月30日；原审期间姚卡英也确认2015年6月30日合同中止，姚卡英在微信中询问其照片上的床还要不要，说明姚卡英已经接收了涉案商铺。姚卡英质证认为一审期间对该证据已经进行了质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其不同意刘勇的主张，是刘勇单方面违约，单方解除租赁合同，故依照租赁合同追究其违约责任。
本院认为：刘勇主张其与姚卡英之间达成了解除合同的合意，对此无提交充分证据证明，姚卡英也明确表示不同意刘勇提前解除合同，认为是刘勇违约，故刘勇的该主张缺乏依据，本院不予支持。双方租赁合同及补充条款约定租期至2016年4月30日，乙方提前解除合同应事先征得甲方同意，否则视为违约，保证金不予退回，并应向甲方支付两个月租金作为违约金，现刘勇提前解除合同未征得姚卡英同意，刘勇构成违约，原审法院判决刘勇向姚卡英支付单方解约违约金113256元并驳回刘勇退回保证金的反诉请求符合合同约定，本院予以维持。关于2015年5、6月租金及逾期支付租金的违约金问题，合同约定2015年5月1日至2016年4月30日的租金为每月56628元，刘勇按照51480元的标准支付，不符合合同约定，刘勇应补足未足额支付的该两个月的租金10296元（每月5148元）；原审法院对逾期支付租金的违约金已设定不超过当月欠缴租金5148元的上限，刘勇主张该违约金过高依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人刘勇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3980元，由上诉人刘勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 张 利