广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）北民一终字第274号上诉人（一审被告）：曹全基。上诉人（一审被告）：林德莲。上诉人（一审被告）：曹家春。上诉人（一审被告）：曹家洪。上诉人（一审被告）：曹宇欣。上诉人共同委托代理人：刘永胜，北海市海城区148法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：杨永义。上诉人曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣因房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成由审判员麦青担任审判长，审判员汪海敏与代理审判员黄辉远参加的合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。书记员陈永辉担任记录。上诉人曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣及其委托代理人刘永胜，被上诉人杨永义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，本案涉案房屋原是段守贵与全国珍的夫妻共同财产。1995年4月28日，段守贵委托孙思兵与曹全基签订一份《租房合约》，约定段守贵将涉案房屋租给曹全基居住使用，租期为一年半，自1995年6月1日至1996年12月20日止；租金为18000元。1997年3月19日，曹全基与段守贵签订一份《租房合约》，约定：段守贵将上述房屋继续出租给曹全基居住使用；本合约按1995年6月1日至1996年11月30日条件一律不改变，租金改为每月333元，从1996年12月1日起，租期无限；段守贵收回房屋要提前2个月通知原告。从1995年4月28日至2013年4月17日，曹全基共向段守贵支付房租41500元。2009年6月16日，曹全基与段守贵签订一份《房屋买卖合同（意向）》，约定：段守贵将涉案房屋出售给曹全基，售房价格为300000元；付款方式为协议签订首付30％给段守贵，住房手续过户给曹全基后，余款一次付清；具体实施时间今年九月底前决定。但双方未履行该《房屋买卖合同（意向）》。2013年5月17日，段守贵与全国珍签订一份《委托书》，内容为：二人准备转让上述房屋，委托石瑛代为办理上述房屋的过户及与之相关的一切手续，以及代为签署与交易上述房屋有关的合同、文件等。该《委托书》在湖北省武汉市江天公证处办理了公证。2013年5月28日，段守贵委托石瑛与杨永义签订一份《房屋买卖合同》，内容为：段守贵将上述房屋卖给杨永义，房屋成交价格为490000元，该合同还约定了其他相关内容。段守贵在将该房屋转让给杨永义时没有告知曹全基。2013年7月1日，上述房屋在北海市房地产交易中心办理了权属转移登记，现该房屋所有权证书登记在杨永义名下。现涉案房屋由曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣居住，为此杨永义诉至该院，提出解除租赁合同、赔偿损失及限期搬出房屋的诉讼请求。另查明：上述房屋的门牌号现已变更为徐屋南四区二巷4号。一审法院审理认为，关于杨永义要求解除《租房合约》是否具有事实和法律依据的问题，本院认为，杨永义于2013年7月1日通过买受方式取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。'曹全基与段守贵签订的《租房合约》仍继续履行，该《租房合约》没有约定租赁期限，应是不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现杨永义要求解除该《租房合约》，合法有据，该院予以支持。曹全基辩称其具有优先购买权，但现在涉案房屋已由杨永义善意取得并过户到杨永义名下，曹全基的辩解没有法律依据，本院不予采纳，其应另行主张权利。在杨永义与曹全基解除《租房合约》后，双方的权利义务终止，原告有权收回该房屋，现曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣仍占有该房屋，杨永义要求其交还涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院亦以支持。关于杨永义要求曹全基等五人赔偿其租房损失是否具有事实和法律依据的问题。该院认为：杨永义主张因曹全基等五人拒不搬出涉案房屋导致其租房居住，损失应由曹全基等五人承担，但在曹全基与段守贵签订的《租房合约》未解除前，曹全基仍继续承租涉案房屋是合法的，杨永义要求曹全基等五人赔偿其租房损失的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。综上所述：依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除被告曹全基与段守贵签订的《租房合约》；二、被告曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣在本判决生效之日起30自内将位于北海市徐屋南四区二巷4号房屋交还给原告杨永义；三、驳回原告杨永义的其他诉讼请求。案件受理费8650元，由五被告承担。上诉人曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣不服一审判决，上诉称，一、关于本案事实部分。1995年4月28日，段守贵委托孙思兵与上诉人曹全基签订一份《租房合约》，约定段守贵将涉案房屋租给上诉人居住使用。1997年，上诉人与段守贵续签《租房合约》，将房屋无限期租给上诉人居住，管理使用至今19年，现涉案房屋仍是上诉人一家人居住。2009年6月19日，上诉人曹全基与段守贵经协商，段守贵同意将房屋转卖给上诉人，双方签订《房屋买卖合同》并约定房价、付款方式、变更手续等。段守贵认为上诉人拖欠其房租，故不同意将涉案房屋卖给上诉人没有事实依据。假如上诉人拖欠段守贵房租，段守贵还能让上诉人居住19年上诉人从支付房租及多年房屋维修费总额计算，段守贵实际还拖欠上诉人218849元。在一审法院庭审时，上诉人要求被上诉人当庭出示段守贵、全国珍的公证书及委托书原件，一审法院均不采纳。上诉人还提出受委托人石瑛没有在委托书上签名，不具有法律效力，一审法院亦不采信。而一审法院判决认为“被上诉人于2013年7月1日通过买受方式取得涉案房屋所有权，上诉人辩称其具有优先购买权，但现涉案房屋已由被上诉人善意取得并过户其名下，上诉人的辩解没有法律依据，本院不予采纳。”即做出解除上诉人曹全基与段守贵签订《租房合约》判决。上诉人认为一审法院判决错误的。理由：（1）段守贵从未提出解除与上诉人曹全基签订《租房合约》；（2）段守贵也没有提出解除与上诉人曹全基签订《房屋买卖合同》；（3）涉案房屋需要转卖时，上诉人（承租人）在同等价款情况下有优先购买权。而一审法院却认为涉案房屋已过户到被上诉人名下，就剥夺了上诉人优先购买权，没有法律依据。二、关于适用法律方面。1、被上诉人于2013年7月5日，以排除妨害案由起诉上诉人，在本案审理过程中，被上诉人增加一项诉讼请求：“解除段守贵与上诉人之间的租赁合同。”一审法院即把原案由“排除妨害纠纷”改成“租赁合同纠纷”，一审法院是否有权随时改变案由性质。2、上诉人认为上诉人曹全基与段守贵签订《租房合约》是双方自愿的，并没有违反法律规定。但一审法院却认为被上诉人购买涉案房屋，并过户到其名下属善意取得，即判决解除上诉人曹全基与段守贵签订《租赁合约》是没有法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。”即上诉人曹全基与段守贵签订《租赁合约》仍有效。而一审法院在判决书中还认为“上诉人与段守贵签订《租房合约》没有约定租赁期限，应是不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现被上诉人要求解除该《租房合约》合法有据，本院予以支持。上诉人认为一审法院适用法律与其内容不符，理由是（1）被上诉人并不是《租房合约》当事人。（2）被上诉人既然不是《租房合约》当事人，则无权要求解除合同。（3）涉案房屋出租人段守贵并没有提出解除《租房合约》，也没有在合理期限之前通知上诉人。综上，上诉人认为，一审法院在判决时认定事实不清，适用法律不当，以至做出解除上诉人曹全基与段守贵签订的《租房合约》及交还涉案房屋给被上诉人杨永义的错误判决。请求二审法院依法撤销一审判决第一、第二项，改判上诉人与段守贵签订的《租房合约》合法有效。被上诉人杨永义辩称，一、徐屋南四区二巷4号房屋已属被上诉人所有，杨永义是善意取得该房屋，上诉人主张优先购买涉案房屋不成立。2009年6月上诉人与段守贵签订了《房屋买卖合同（意向）》，但这份《房屋买卖合同（意向）》不具效力，段守贵妻子全国珍没有在其上签字，且意向书签订后几年间，双方都没有履行。二、被上诉人诉请解除《租房合约》据实合法。涉案房屋现属杨永义所有，按合同法第二百二十九条的规定，被上诉人承继上诉人与段守贵签订的《租房合约》。被上诉人取得涉案房屋后，上诉人拒不腾退交付房屋，被上诉人才不得不诉请解除《租房合约》。段守贵与上诉人签订的《租房合约》是不定期租赁合同，依照合同法第二百三十二条规定，被上诉人诉请解除《租房合约》据实依法。按两份《租房合约》，到涉案房屋转让给被上诉人的2013年6月8日止，上诉人应付租金为：18000元＋（333元×12个月×16年＋6个月）=83934元。但上诉人仅支付租金41500元，经段守贵多次催促，至今尚拖欠42434元。因此，被上诉人根据合同法第二百二十七条规定诉请解除《租房合约》也成立。综上，被上诉人善意取得涉案房屋后，诉请解除《租房合约》据实依法；上诉人主张优先购买不成立，与段守贵签订的《房屋买卖（意向）》不具效力。一审认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。对一审查明的其它事实各方均无争议，二审予以确认。二审各方均无新证据提交。归纳诉辩各方的主张及观点，本院归纳二审争议焦点为：曹全基和段守贵之间签订《租房合约》应否解除，涉案房屋应否交还给杨永义。本院认为，本案是房屋新所有权人与房屋原承租人之间就房屋租赁关系引发的纠纷，虽一审时杨永义以排除妨害为由起诉，但在诉讼过程中增加了解除租赁合同的诉讼请求，导致当事人诉争的民事法律关系发生变更，故法院亦应相应地变更案件的案由为房屋租赁合同纠纷。被上诉人杨永义于2013年5月28日与段守贵、全国珍的委托代理人石瑛签订《房屋买卖合同》，约定以49万元的价格买受本案所涉房屋，2013年6月8日该房产已经过户登记到杨永义的名下，目前上诉人无法证明杨永义在上述购买房屋行为中存在恶意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，对第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，故上诉人主张一审法院剥夺了其优先购买权没有事实和法律依据。另外，上诉人就其2009年6月16日与段守贵签订的《房屋买卖合同（意向）》是否合法有效已另案提起诉讼，北海市中级人民法院于2014年8月18日作出（2014）北民一终字第272号判决，确认该《房屋买卖合同（意向）》是预约合同，附终止期限，合同效力自期限届满时失效，对上诉人主张杨永义与段守贵、全国珍之间的房屋买卖合同无效的请求亦未支持。如上诉人认为段守贵、全国珍在出卖租赁房屋时存在侵害其优先购买权的情形，可情赁房屋时存在侵害其优先购买权的怀屋时存在侵害其优先购买权的怀表根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的相关规定，另行提起诉讼主张权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此曹全基与段守贵于1997年3月19日签订的《租房合约》仍然有效，但出租人的权利义务已由新的房屋所有权人杨永义来承继。该《租房合约》约定从1996年12月1日起租期无限，应视为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此杨永义提出终止租赁合同，要求承租人将房屋交还给出租人的请求合法有据。至于新的房屋所有人杨永义有无在合理期限之前通知承租人的问题，从上诉人一审的答辩状的陈述中反映出从2013年4月开始，受托人石瑛开始安排人看房，杨永义也曾经去看过房，2013年6月在杨永义办理完过户登记后与上诉人联系过，告知新屋主电话并提出要求其腾退房屋。因上诉人不同意搬离，后杨永义起诉至法院，在诉讼中再明确提出了要求解除租赁合同的请求。另查实，曹全基等五人未向杨永义交付过租金。本院认为，杨永义作为新的房屋所有人，在履行先前的不定期租赁合同中有权选择解除合同，并且已经将解除的意思明确告知了上诉人，经过了合理的期限，故对其要求解除与上诉人之间的租赁关系的主张本院予以支持，上诉人应当将涉案房屋交还所有权人杨永义。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元由上诉人曹全基、林德莲、曹家春、曹家洪、曹宇欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  麦 青审 判 员  汪海敏代理审判员  黄辉远二〇一四年九月十九日书 记 员  陈永辉附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买权房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。