江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00131号
上诉人（原审被告）曹小勇。
委托代理人曹立山，江苏钜源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰州市城东中心小学，住所地泰州市海陵区鼓楼路***号。
法定代表人陈岚，该校校长。
委托代理人王鹏、蔡如华，江苏江豪律师事务所律师。
上诉人曹小勇与被上诉人泰州市城东中心小学（以下简称城东小学）房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院已于2014年12月19日作出（2014）泰海民初字第2605号民事判决。上诉人曹小勇不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2012年6月12日，城东小学（甲方）与曹小勇（乙方）签订房屋租赁协议，约定：乙方租用甲方位于泰州市鼓楼路16号朝西由北向南第3、4间店面房，租赁期限两年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，租金第一年为人民币玖万元整，租金第二年为人民币拾万捌仟元整，逐年递增，每年增幅不低于上年的20%（前述租金数额不含税，所产生的租金税由出租人和承租人各半负担）。租金先缴后租，第一年租金在承租首日必须一次性缴纳后方可承租营业，下一年租金在该年对应的承租首日一次性缴纳，未经出租人书面认可，承租人不得将租赁房屋全部或部分转租、转借给他人，否则，出租人有权提前终止合同履行，追讨转租差价，并有权以承租人根本违约为由，要求承租人支付不履行合同部分租金总额的20%，承租人在承租期内对房屋进行的装潢、装修、添附，在合同提前终止及租赁期满终止时，可移动物，承租人必须撤离现场，不可移动物无偿归附出租人，合同终止后，承租人如逾期搬离，每日支付违约金200元，并按实支付房屋使用费，承租人欲行续租，应在本合同租赁期满三个月前书面向出租人提出，续租谈判截止日为本合同租赁期届满前二个月，是时，倘不能就续租达成一致，出租人不再受续租要约的羁束。合同签订后，城东小学按约将房屋交付曹小勇使用，曹小勇亦按约将租金交纳至2014年6月30日，现因双方就续租问题未能达成一致意见，致城东小学涉讼，请求法院判令曹小勇结清水电费用，并从租赁房屋中搬离；判令曹小勇给付租赁期满后实际占用房屋期间的房屋使用费和从2014年7月1日起至实际搬离之日止按200元／日计算的违约金，承担诉讼费。
原审认为：合法的租赁关系受法律保护。城东小学与曹小勇之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。租赁合同期限已经届满，双方就续租问题未能达成一致意见，双方租赁关系依法终止。作为承租人，曹小勇应据实结清水电费用，将租赁房屋腾空并交还城东小学。曹小勇未按约履行，现城东小学诉请曹小勇据实结清水电费用，将涉案租赁房屋腾空并交还，符合法律规定，依法应予支持。关于曹小勇承租期间的装饰装潢，依照双方合同约定，可移动的部分，由曹小勇限期搬离，不可移动的部分，依约归城东小学所有。关于城东小学主张的房屋使用费，租赁期限届满后，曹小勇仍实际占有使用该房，现城东小学主张实际占有使用期间的房屋使用费，符合法律规定，依法应予支持；房屋使用费应参照上年度合同约定的租金标准计付。关于城东小学主张的每日200元违约金，该违约金虽系双方当事人约定，但约定数额明显过高，且曹小勇因违约金数额过高提出异议。故可按合同期满后曹小勇应付房屋使用费30%计算违约金。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、曹小勇于判决生效之日起十日内将承租的城东小学所有的坐落于泰州市海陵区鼓楼北路16号朝西由北向南第3、4间房屋腾空，据实结清水、电费用，并将房屋完好交还城东小学。二、曹小勇于判决生效之日起十日内给付城东小学从2014年7月1日起至房屋实际交还之日止，按年租金108000元标准计付的房屋使用费和违约金（该违约金从2014年7月1日起至曹小勇实际搬离之日止，按曹小勇应付房屋使用费的30%计算）。三、驳回城东小学其他的诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币808元，依法减半收取人民币404元，由曹小勇负担（城东小学已预交，曹小勇于判决生效之日起十日内迳交城东小学）。
上诉人曹小勇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实有误，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。1.原审认定租期届满后，未达成续租协议，判决上诉人搬离并交还租赁费房屋，理由不充分。双方自2002年9月1日起就发生租赁关系，租赁期间长达10年，上诉人一直按租赁合同履行义务，缴纳房租，每次租期届满前都积极与被上诉人协商并签订续租合同。2012年6月12日签订的租赁合同约定承租人续租房屋应在合同期满前三个月书面提出，上诉人于2014年3月向被上诉人提出了续租请求，系在规定时间提出，并积极与被上诉人协商续租事宜，充分说明上诉人是真心想继续租赁房屋。造成续租合同未能签订的责任，是由于被上诉人的行为造成的。被上诉人根据合同约定有权提高租金，但被上诉人的出租房屋作为国有资产，在出租过程中应当遵循公平、公正的原则，在八个承租人中，被上诉人要求其中七户增加租金，却大幅度递减承租户海鑫超市的租金，明显不公。同时，上诉人因市场竞争经营状况有所下降，再提高租金，无利可赚；上诉人在内的其余七户承租人一起向被上诉人提出请求降低房租，但被上诉人无视上诉人的困难及一直以来的诚信，要求增加租金致续租未成。根据法律规定，房屋所有人出租房屋，应向税务机关缴纳租金税，被上诉人应按章纳税，但被上诉人却要求上诉人承担租金税，毫无道理。2.原审对租赁房屋内的装修、物品未予理涉，违反房屋租赁合同纠纷的处理原则。上诉人首次租赁的是毛坯房，经营近十年，装修及添置物品共计约13万余元，不处理将造成上诉人重大损失。原审判决被上诉人收回房屋，应同时判决被上诉人补偿该部分损失，而原审未予处理，显失公平。
被上诉人城东小学答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为：城东小学将自有房屋交付给曹小勇使用、收益，曹小勇支付租金，双方签订的租赁合同符合法律规定，应为有效。双方在合同中明确约定了承租人续租房屋的条件为“在合同租赁期届满前三个月书面向出租人提出”，由双方进行协商，上诉人虽依照合同约定在期满前三个月提出续租申请，但事实上，双方就续租事宜并未能达成一致意见。当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同条款是双方协商一致的结果。合同当事人亦享有平等的法律地位，一方不得将自己的意志强加给另一方。上诉人所述其承租房屋期长达10年、积极履行合同期内的义务、诚心租赁房屋以及经营困难应参照其他租赁户确定租金标准等，不能成为城东小学应当与其续订租赁合同的理由。因双方并未就续租达成一致意见，在合同约定的租赁期间届满后，曹小勇应当及时向城东小学返还租赁房屋。关于上诉人所述房屋内的装修、物品问题，双方就此在合同中也有明确的约定，“租赁期满终止时，可移动物承租人撤离，不可移动物无偿归附出租人”，上诉人要求法院判决被上诉人补偿该部分损失，没有事实和法律依据。综上，对上诉人的上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费808元，由上诉人负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一五年四月十六日
书 记 员 杭 君