辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第514号
原告：沈阳市沈河区教师进修学校。
法定代表人：庄志，该学校校长。
委托代理人：王敏，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：王军玲，女，汉族，1968年8月1日出生，五爱市场军玲玻璃花瓶总汇业主，
原告沈阳市沈河区教师进修学校与被告王军玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法组成由审判员杨晓霞担任审判长，代理审判员唐卫主审、人民陪审员王新参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区教师进修学校委托代理人王敏，被告王军玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳市沈河区教师进修学校诉称，2013年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落在沈河区翰林路城南巷6号、建筑面积400平方米的房屋租赁给被告使用，年租金为人民币146000元。租赁期限自2013年1月1日起至2014年1月1日止，租赁用途为仓库。
上述合同签订后，原告向被告交付了约定的房屋供其使用，履行了合同义务。合同履行期间，被告不但使用原告房屋，在原告的后院也堆满了货物，合同于2014年1月1日到期后被告仍然占用原告房屋及后院。原告多次通知被告搬离，但是被告却无故不搬离，并继续使用该房屋及后院，给原告造成损失。
综上，原告认为，被告在合同到期后，仍无故继续占用原告的房屋及后院土地，构成对原告所有的房屋及土地物权的侵犯，被告应当立即搬离房屋及后院，并赔偿原告在此期间所受的损失。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的有关规定，诉请人民法院支持原告的上述诉求：1、判令被告立即搬离原告院内并返还原告的房屋。2、判令被告赔偿非法占用原告房屋至搬离之日止给原告所造成的损失（损失比照《房屋租赁合同》约定的租金计算）。3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告王军玲辩称，关于原告提出的合同签订的起始时间并不属实，我是从2002年开始与学校就开始签定协议了，我与学校签订的协议当时是一个50平方米的房屋，是在学校的后院，后来在2004年的时候，改租用现在的房屋，我承租前是另外一个承租人在承租，由于其拖欠学校的租金，在2004年的时候房屋还着火了，学校就不租给那个人了，学校就跟我协商让我承租该房屋。那时我在学校的外面已经有库房了，我与别人签了5年的合同，每年租金3万元，学校就跟我谈的时候才租到第二年，学校讲我们虽然是有期限的协议，只要学校不动迁，就可以让我长期租用这个房屋，由于我是做玻璃饰品的，学校说适合我使用。在2005年的时候我又签了第二份合同，当时的租赁面积是340平方米，租金是11万元每年，由于我是退了一份房屋的租赁，又拿钱将学校的房屋修缮了一下，大概花了2、3万元，所以给我又造成了损失。我现在占用学校的房屋面积大概是310平方米，在原告起诉我的时候，学校找过我，由于学校上面要建立工作室，要求我先将90平米的房屋在5月份的时候退还，我也已经退还了，所以我现在实际使用的面积是310平方米，这也是在法院没有审理之前的事。当时并没有出书面交接手续，学校已经开始向那两个房间搬东西，而且也已经上锁了。我与学校多年的租赁关系是非常融洽的，从2005年开始由于我与学校有口头的协议可以长期租用，我对租赁的房屋也下了很多工夫，买了很多放置物品的货架，院内我也安装了摄像头，电线也是用铁皮保护，所以我花了很多钱，这期间，学校的房屋我还进行了三次维修，包括房顶铺瓦，铺设沥青，由于房屋年久失修，都是我自己维修花费的，给我造成了损失，所以不同意原告的诉讼请求。我雇佣了9、10个工人，当时雇工人的时候，我也跟工人有承诺，只要我库房不搬迁，他们可以长期在我这工作，学校现在突然终止合同，我的工人都是下岗的，如果学校终止合同，我也给工人承诺了也是要补偿这些工人的。由于我经营的是玻璃制品，搬迁就会有破损，这个损失也是很大的。
经审理查明，2013年3月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方再次续签《房屋租赁合同》一份，约定将沈河区翰林路城南巷6号、建筑面积为400平方米租赁给被告的房屋租赁期限约定为2013年1月1日至2014年1月1日，年租金146000元，现金支付……第四条、租赁期间房屋修缮，1、租赁期间乙方要爱护房屋内外设施，加以维护，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋内部设施损毁，维修费用由乙方负责；2、租赁期间乙方装修房屋需改变房屋结构必须征得甲方同意方可实施，租赁期满不继续承租，乙方对房屋装修不得拆除，甲方不付给补偿费，如局部必须拆除，乙方必须将房屋恢复原样……第十一条、免责条件，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担后果责任，租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方……。合同签订后，被告方继续租用诉争房屋，并已交付了上述租赁期间的租金。原告分别于2013年9月、12月两次向被告发出书面通知，表示诉争房屋按照上级部门指示精神不再出租，请于合同期满后及时清空并交还房屋。后被告一直使用诉争房屋。现原告要求被告腾出并返还房屋，赔偿合同到期后非法占用期间的损失等，起诉来院。
本案审理过程中，原告表示被告已于2014年5月15日交还了60平方米面积的房屋，原告明确其主张的房屋占用使用费截止时间为2014年5月14日，保留另行主张2014年5月15日以后占用使用费的权利。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁协议、个体工商户营业执照及照片、付款凭证、通知书4份等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照合同履行。被告在续签的房屋租赁合同到期后，未再与原告达成并续签租赁合同，被告应按照房屋租赁合同约定腾出并交还房屋。因此原告要求被告腾出并交还诉争房屋的诉求符合法律规定和合同约定，本院予以支持，因原告表示被告已于2014年5月15日交还60平方米面积的房屋，故被告应将尚未交还的房屋予以交还。
关于原告要求被告赔偿租赁期满后占用使用期间（2014年1月2日至2014年5月14日）损失的诉讼请求。原告主张按照租赁合同约定的租金标准给付占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。因被告实际将房屋腾出时间暂不确定，原告主张占用使用费的截止时间为2014年5月14日，不违反法律规定，故被告应给付原告2014年1月2日至2014年5月14日期间的房屋占用使用费为53867元（14.6万元÷12个月×4个月＋14.6万元÷365天×13天）。
关于房屋装饰修缮的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”被告陈述分别于2005年、2007年对房屋进行了装修，装修时通知了学校，学校表示费用由其自行承担，但被告未提供证据证明双方对装饰装修的处理有约定，因此，按照上述司法解释规定，被告腾空诉争房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物，归原告所有。
关于被告抗辩原告要求其腾出诉争房屋造成其损失的问题。被告表示原告曾口头承诺其长期租用房屋，但未提供证据证明，且原告不予认可，故本院不予采信，被告以此抗辩因做好长期履行租赁合同的准备而投入装修经营而造成损失，没有事实和法律依据，双方签订了书面租赁合同，且租赁期限已满，因此本院对该抗辩不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告王军玲于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳市沈河区教师进修学校2014年1月2日至2014年5月14日的房屋占有使用费53867元；
二、被告王军玲于本判决生效之日起30日内将位于沈河区翰林路城南巷6号的租赁房屋（具体面积以合同约定面积400平方米减去已交还的面积）腾空并交还原告沈阳市沈河区教师进修学校，被告王军玲腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告王军玲自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，归原告沈阳市沈河区教师进修学校所有。
如被告王军玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2280元，由被告王军玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 张玉华
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 张 博
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。