重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03148号
上诉人（原审原告）：重庆丰盈房地产开发有限公司。
法定代表人：周安桥，该公司董事长。
委托代理人：唐田，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：元劲松，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖世杰，男，汉族。
委托代理人：刘小丽，重庆壹地律师事务所律师。
委托代理人：柯振强，重庆壹地律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖雅文，女，汉族。
委托代理人：刘小丽，重庆壹地律师事务所律师。
委托代理人：柯振强，重庆壹地律师事务所律师。
上诉人重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）与上诉人肖世杰、肖雅文商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年5月13日作出（2013）江法民初字第01946号民事判决。上诉人丰盈公司、上诉人肖世杰、肖雅文对该判决均不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年8月13日进行了询问。上诉人丰盈公司之委托代理人唐田、上诉人肖世杰及其委托代理人柯振强、上诉人肖雅文之委托代理人柯振强参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：由原告将其开发的位于重庆市江北区×××街××号××幢××－××房屋一套预售给被告；本商品房项目暂定名为江北城B地块（寰宇天下）；建筑面积249.14平方米，套内建筑面积220.56平方米；本商品房为装修房，总成交金额为5657255元；被告于2011年5月18日支付首期房款1810346.35元，于2011年6月18日前支付第二期房款3846908.65元；属预售商品房的，原告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用。
双方在补充协议中约定：第六条对买卖合同第十条另行约定如下：删除买卖合同第十条的全部约定；如被告未按买卖合同约定的时间足额付款（含分期付款之第一期付款）的，根据逾期时间按如下方式分别处理，不作累加（另有约定除外）：（1）逾期在30日（含）之内，自买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按该商品房总房价款的5%向原告支付违约金，并应当自解除合同通知送达之日向原告支付违约金，逾期不支付的，原告有权在被告已付房价款中作相应扣除。被告已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由原告在买卖合同登记备案、预告登记或者抵押登记注销后60日内不计息退还给被告。若被告支付的违约金尚不足以弥补原告因被告违约而遭受的损失，不足部分应由被告赔偿给原告。第十六条合同解除的补充，约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除买卖合同；如买卖合同的解除非因原告原因导致，则被告除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿原告为解除买卖合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，则应按照双方在买卖合同中约定的通讯地址以特快专递的形式通知相对人，寄发特快专递的一方在寄发书面通知或告知内容时的相关凭证可作为履行通知义务的依据。在重庆市内，寄发特快专递后的第四日视为送达日。在重庆市外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第七日视为送达日，在中华人民共和国境外，寄发特快专递后的第十五日视为送达日。
被告支付了首期房款1810346.35元，剩余的房款未支付。后原告向被告邮寄了催款函，要求被告付清购房款，同时缴纳相应违约金。
审理中，原告举示了关于解除《商品房买卖合同》的告知函、特快专递详情单及邮件查询单、泰和泰（重庆）律师事务所发票存根联。拟证实2012年9月9日，原告因被告逾期付款构成违约，向被告发出解除合同的书面通知；该函件于同月12日投递并签收；原告因此次诉讼产生律师费10600元。被告称收到过原告寄送的催款函，但未收到原告邮寄的解除函；对发票存根联不予认可。
审理中，被告举示了手机短消息并申请了证人戴某出庭作证。证人戴某证实，其与被告系朋友关系，被告在签合同前与原告销售人员如何谈的自己不清楚。之后因被告对其所购房屋户型不满意想要全江景的房屋，自己多次陪同被告找原告的销售人员何某协商调换户型的问题，何某也称打过申请帮被告调换户型。在2013年1月，自己还陪被告去看过该楼盘的其他房屋。被告认为上述证据能证实因原告销售人员的原因导致其购买的房屋不是自己想要的户型，后多次与原告协商换房，原告也同意换房，故未支付余款。原告对上述证据均不予认可，且认为证人所做的证言有可能来自被告的单方面陈述；所谓的换房与本案没有关系。
另被告申请证人何某出庭作证。一审法院依法向证人送达了出庭通知书，但证人未到庭作证。
丰盈公司一审诉称：2011年6月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于江北区×××街××号××幢××－××号商品房，总成交金额为5657255元整，被告于2011年5月18日支付首期房款1810346.35元整，于同年6月18日前支付第二期房款3846908.65元整。同时，合同附件五《合同补充协议》第六条约定，被告未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当按该商品房总房价款的5%向原告支付违约金。合同签订后，被告未履行付款义务，原告多次催告被告履行其付款义务但被告未履行。后原告向被告发送了解除合同通知书，现原、被告双方签订的合同已于2012年9月11日解除。被告的行为严重违反双方约定，理应承担相应违约责任并赔偿原告因此遭受的损失。特起诉请求：1、判令被告支付合同解除违约金282862.75元；2、判令被告承担原告因解除合同发生的其他损失暂定16972元；3、诉讼费由被告承担。
肖世杰、肖雅文一审辩称：原告扭曲事实，意图解除合同，获取非法利益；被告希望购买一套朝向正对长江，能够看到长江全线江景的房屋，由于当时房屋属于预售不能看到房屋，就依据原告的宣传进行选购。被告在支付了第一期房款后，由于双方未能签订正式合同，故未支付第二期房款。2011年6月28日，原告通知被告签订正式合同，被告签订合同后，去查看房屋时才发现被告所购房屋并不能看到长江全线江景。当即提出调换户型，但原告未予调换，称有退房或新户型时第一时间为被告调换。后双方多次沟通联系，协商换房。并非被告无故不支付房款。被告不付款的行为系行使履行抗辩权，并非违约行为。原告不能基于此解除合同。另双方约定的违约金标准过高，且原告未举示证据证实其损失，请求法院对违约金予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。
根据合同约定，被告应当于2011年6月18日前支付第二期房款3846908.65元，被告未按照合同约定的时间履行付款义务，应承担相应的违约责任。被告称其系行使履行抗辩权并不符合法律的规定。被告称因原告销售人员介绍户型有误，导致其购买的房屋户型不合意，故拒付款。一审法院认为，被告未举示充分的证据证实系原告的原因导致其购买的房屋有误，故其不履行付款义务无依据。且在原告进行催收后仍未付款，原告行使解除权符合合同约定。被告称未收到解除函，但根据合同约定，如因重大事项须履行通知义务的，则应按照双方在买卖合同中约定的通讯地址以特快专递的形式通知相对人，寄发特快专递的一方在寄发书面通知或告知内容时的相关凭证可作为履行通知义务的依据。在重庆市内，寄发特快专递后的第四日视为送达日。原告在庭审中举示了邮寄催款函、解除函的特快专递详情单及查询单，两次函件的地址一致，且原告亦陈述收到了催款函，故上述证据能证实原告向被告邮寄送达了解除函，且于2012年9月12日投递签收，故双方的合同已于2012年9月12日解除。
关于违约金的标准是否过高的问题。被告认为违约金标准过高，请求调整。本案中，双方约定被告逾期超过30日后未付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按该商品房总房价款的5%向原告支付违约金。一审法院认为，根据《合同法》司法解释的规定，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期付款，原告的损失应仅为未收款项部分，且对于已收到的款项，原告在合法占有期间亦收取了相关利益；另从证据显示，原告在被告未付款一年左右的时间才向被告催收，且在此期间双方有协商的过程，另在解除合同后房屋仍然属于原告，原告可再次收益。综上，一审法院认为双方约定的违约金标准过高，一审法院对违约金酌情予以调整，被告应支付原告解除合同的违约金120000元。对原告超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求的其他损失，由于仅举示了发票存根联，未举示证据证实支付情况，且被告不予认可，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、肖世杰、肖雅文于本判决生效之日起五日内支付重庆丰盈房地产开发有限公司合同解除违约金120000元。二、驳回重庆丰盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2898元，由肖世杰、肖雅文负担。”
上诉人丰盈公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。全部诉讼费用由肖世杰、肖雅文承担。其主要事实和理由如下：违约金标准系基于双方的合同约定，是双方的真实意思表示，合法有效。肖世杰、肖雅文违反合同约定，应当严格按照合同约定承担违约责任。丰盈公司已经向一审法院举示了发票，足以证明我司因本案支付的费用，该费用应由肖世杰、肖雅文承担。
肖世杰、肖雅文答辩称：我方没有责任，不应当承担违约金。
上诉人肖世杰、肖雅文对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回丰盈公司的一审诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由丰盈公司承担。其主要事实和理由如下：一审错误认定肖世杰、肖雅文有逾期付款的违约行为。肖世杰、肖雅文在得知自己对所购房屋户型发生重大误解后，与丰盈公司在事实上协商一致对原合同条款不予履行，继续就更换户型和变更合同进行进一步协商。一审错误认定双方合同于2012年9月12日解除。肖世杰、肖雅文尚未构成逾期付款违约，丰盈公司当然不享有合同解除权。丰盈公司直至2013年元旦期间，仍在与我方联系前往选房，表明其真实意思表示并非解除合同，而是提醒我方尽快选订新户型。
丰盈公司答辩称：双方签订的买卖合同已经明确约定了肖世杰、肖雅文付款时间及逾期付款的法律后果，该二人没有按照合同约定履行付款义务，违约事实明显。
本院二审查明：丰盈公司与肖世杰、肖雅文均认可合同约定的涉案房屋的第二期购房款交纳时间为2011年6月18日，后因肖世杰的资金没有到位，肖世杰申请延期，丰盈公司予以同意。丰盈公司表示涉案房屋的第二期购房款延期到2011年8月10日止。
本院查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：肖世杰、肖雅文是否存在逾期付款的违约行为，若存在违约行为，该二人应向丰盈公司支付的违约金数额问题。现评析如下：
关于肖世杰、肖雅文是否存在逾期付款的违约行为的问题。根据合同约定，肖世杰、肖雅文应当于2011年6月18日前支付第二期房款3846908.65元，丰盈公司虽将该笔购房款的支付时间延期到2011年8月10日，但肖世杰、肖雅文仍未按约履行付款义务，应承担相应的违约责任。肖世杰、肖雅文称因丰盈公司销售人员介绍户型有误，导致其购买的房屋户型不合意，与丰盈公司已经协商一致对原合同条款不予履行，继续就更换户型和变更合同进行进一步协商，对此说法，肖世杰、肖雅文并未举示充分、直接的证据予以证明。一审法院认为丰盈公司在向肖世杰、肖雅文催告后该二人仍未付款的情况下行使解除权符合合同约定。据此，对于肖世杰、肖雅文在二审中提出的不存在违约行为的主张，本院不予支持。
关于违约金标准问题。本案中，双方合同约定，肖世杰、肖雅文逾期超过30日后未付款的，丰盈公司有权解除合同。丰盈公司解除合同的，肖世杰、肖雅文应按该商品房总房价款的5%向丰盈公司支付违约金。肖世杰、肖雅文在一审庭审中认为该违约金标准约定过高，请求调整。本案中，肖世杰、肖雅文未履行向丰盈公司支付第二笔购房款的合同义务，对于该二人的逾期付款违约行为，丰盈公司选择行使解除权于法有据。双方所签订的商品房买卖合同因肖世杰、肖雅文违约而解除，丰盈公司有权主张肖世杰、肖雅文承担违约责任。肖世杰、肖雅文逾期付款导致丰盈公司不能按约取得房款，故丰盈公司因此遭受的实际损失本应以涉案房屋的未付款为基数，从肖世杰、肖雅文未支付第二笔购房款的次日（即2011年6月19日）起至合同解除之日（即2012年9月12日）止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算资金占用损失。但在二审中，丰盈公司自认将肖世杰、肖雅文支付第二笔购房款的时间延长至2011年8月10日，故根据丰盈公司的这一自认，该司的实际损失应以涉案房屋的未付款为基数，从肖世杰、肖雅文未在宽展期内支付第二笔购房款的次日（即2011年8月11日）起至合同解除之日（即2012年9月12日）止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。而丰盈公司在本案中主张的违约金并未超过根据前述方法计算丰盈公司遭受的损失的百分之三十，故肖世杰、肖雅文认为违约金过高，请求予以调整缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。因当事人约定的违约金并未过分高于造成的损失，对违约金不应予以调整，一审判决酌情主张120000元没有依据，不符合相关法律规定，本院依法予以改判。丰盈公司主张应根据合同约定计算违约金的上诉理由成立，本院予以支持。
至于丰盈公司提出的应由肖世杰、肖雅文承担因合同解除发生的其他损失的主张，缺乏相应证据佐证，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
综上，丰盈公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2013）江法民初字第01946号民事判决；
二、肖世杰、肖雅文于本判决生效之日起五日内支付重庆丰盈房地产开发有限公司解除合同违约金282862.75元；
三、驳回重庆丰盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2898元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担898元，肖世杰、肖雅文共同负担2000元；二审案件受理费5797元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担797元，肖世杰、肖雅文共同负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年一月十六日
书 记 员 邓 超