湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0181民初2066号原告谭莉。被告湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603房。法定代表人焦念宝，董事长。原告谭莉与被告湖南谦信置业有限公司合同纠纷一案，于2016年4月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员唐国强、黎学林参加的合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。书记员彭美玲担任记录。原告谭莉到庭参加诉讼，被告湖南谦信置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谭莉诉称，原告于2009年1月14日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的西湖山国际山庄第3区第1层102号商品房，并按约支付了购房全款，但被告至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。同日，原、被告又签订了一份《委托租赁合同》，由被告承租原告所购买的上述房屋，月租金为2063元。租赁合同签订后，被告严重违反合同约定，自2013年7月开始就未再支付原告租金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，现请求法院判令：一、被告立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期办理产权证的违约金27500元；二、被告向原告支付拖欠的房屋租金105008元（计算至2016年3月31日止）及违约金17010元；三、本案诉讼费用由被告负担。被告湖南谦信置业有限公司无答辩。为支持其诉讼请求，原告谭莉在举证期限内向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山庄第3区1层102号房的事实；2、房屋转让协议书，拟证明经原、被告协商，在被告承租原告的房屋一定时间后，原告有权将该房屋转让给被告的事实；3、客房租赁经营合同，拟证明原告在购买西湖山庄第3区1层102号房后，将该房屋租赁给了浏阳华天酒店管理有限公司，本案被告在租赁合同上作为浏阳华天酒店管理有限公司的连带担保人签了字；4、收据、银行存折及银行流水明细，拟证明承租方向原告支付租金及欠租的情况。被告湖南谦信置业有限公司在举证期限内未向本院提交证据。经过庭审举证和审查，本院对原告谭莉提交的证据认证如下：上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法均予以认定。根据上述已采信的证据以及原告的陈述，本院认定以下事实：2009年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的西湖山国际山庄第3区第1层102号商品房，约定房屋交付期限为2008年12月30日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告按约支付了购房全款275000元，但房屋交付后，被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。同日，原告还与案外人浏阳华天酒店有限公司（注：2013年8月6日经工商登记变更名称为浏阳飞天凯莱度假酒店有限公司）及被告签订《浏阳华天大酒店客房租赁经营合同》，由原告将自己向被告购买的第3区第1层102号商品房出租给浏阳华天酒店有限公司，用于开办酒店，租赁合同约定，租赁期间为：“最短时限不少于5年，最长不超过10年”；月租金2063元，浏阳华天酒店有限公司按月向原告支付租金，支付时间为每月10号之前，浏阳华天酒店有限公司将当月租金向原告指定的银行账号以划拨方式向原告一次性支付；被告湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店有限公司就本合同限定的权利及义务在本合同租赁期内提供连带担保；本合同租赁期内，如逾期3个月浏阳华天酒店有限公司未向原告支付租金，除应付原告的租金之外，浏阳华天酒店有限公司应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”。租赁合同生效后，合同履行过程中，因浏阳华天酒店有限公司违反合同约定，长期拖欠原告租金，并截止至2016年3月31日已欠原告租金共计105008元，而被告湖南谦信置业有限公司作为连带担保责任人亦未承担连带保证义务，为此，原告于2016年4月14日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告作为守约方有权向被告主张合同各项权利，即被告应按合同约定为原告办理第3区第1层102号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并应支付逾期办理产权证件的违约金2750元（275000元×1%）。另，案外人浏阳华天酒店有限公司截至2016年3月31日欠原告租金105008元的事实清楚、证据充分，本院予以认定，被告作为浏阳华天酒店有限公司的连带保证人理应为此承担连带清偿责任，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告与浏阳华天酒店有限公司在租赁合同中约定关于未及时支付租金的违约金过高，应予适当调整，本院酌定以浏阳华天酒店有限公司所欠租金的6%予以计算违约金，同时被告亦应按合同约定承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十三条之规定，判决如下：一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内为谭莉办妥其名下的位于浏阳市西湖山国际山庄第3区第1层102号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2750元。二、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内支付谭莉租金105008元（截至2016年3月31日止）及违约金6300.48元。三、驳回谭莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7668元，由湖南谦信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴昺阳人民陪审员  唐国强人民陪审员  黎学林二〇一六年六月十二日书 记 员  彭美玲附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十三条因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告；债权人仅起诉保证人的，除保证合同明确约定保证人承担连带责任的外，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可只列被保证人为被告。