广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终26号上诉人（原审第三人）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，该司总经理。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张肖兰，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：魏冬文，住广州市天河区。上述两被上诉人共同委托代理人：杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫。被上诉人（原审被告）：广东耀华房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人张肖兰、魏冬文、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、广东耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越丽公司上诉请求：1、改判越丽公司无责任将鑫耀大厦(裙楼栋)3层369房(现地址机场路10号之二之三之四369房)的经营权交还给张肖兰、魏冬文。2、案件诉讼费由张肖兰、魏冬文、鑫耀公司、耀华公司共同承担。事实与理由：一、原审法院认定鑫耀公司为实际控制人和使用人，属于认定事实错误。《委托协议》中表明，从2015年7月28日后，由业主承担起商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约交付，经越丽公司多次催讨未果的情况下，越丽公司不得不采取临时措施来减少双方损失的。《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》中亦表明“如能招租的，且能有租金收入的，将优先冲抵贵业主之前所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主”。越丽公司只是因鑫耀公司违约在先，采取措施减低自己的损失。从该函内容也无法看出涉案商铺现在由越丽公司实际控制和使用。在张肖兰、魏冬文无法提供确切充分证据证明越丽公司实际控制涉案店铺的情况下，原审法院认定事实错误。二、越丽公司与张肖兰、魏冬文签订了《委托协议》，涉案商铺是张肖兰、魏冬文委托越丽公司实行物业管理，越丽公司仅对案涉商铺有管理的责任，无交还商铺的责任。越丽公司是越丽皮具城的市场经营管理公司，对该市场的所有商铺有管理责任，并没有实际控制和使用商铺，亦并没有拒绝业主行使业权。越丽公司既不是涉案商铺房屋买卖的出售方，亦不是房屋租赁合同的承租方，并不应承担交还商铺的义务。原审法院判决越丽公司将涉案商铺的经营管理权交还给张肖兰、魏冬文无法律依据。被上诉人张肖兰、魏冬文答辩称：请求维持原判，驳回越丽公司全部诉讼请求。原审法院认定越丽公司是商铺的实际控制者，事实认定正确。越丽公司占有使用张肖兰、魏冬文商铺没有任何约定和法定依据，越丽公司理应归还商铺的经营权。房屋租赁和物业管理欠费是两个法律关系。被上诉人鑫耀公司、耀华公司没有提交答辩意见。原审法院查明的事实：2010年4月17日，张肖兰、魏冬文与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定张肖兰、魏冬文向耀华公司购买位于广州市白云区机场路10号之三369房（以下代称涉案商铺），建筑面积共17.52平方米，总金额1759636元，张肖兰、魏冬文应在2010年4月17日前支付全部房价款；耀华公司应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付给张肖兰、魏冬文使用等。后张肖兰、魏冬文（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，其中2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为8270元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为9649元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为11027元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为12405元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为13784元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；租金支付日期：每个租赁年度的7月28日、10月28日、1月28日、4月28日（遇节假日则顺延）；乙方应按时支付租金，如有延迟，按每延迟一日，计收迟延部分金额的3‰的滞纳金；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益；本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置等。2010年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述租赁合同签订后，鑫耀公司实际使用了涉案商铺，并欠付2013年10月28日起的租金。鑫耀公司至今未将涉案商铺交还张肖兰、魏冬文。原审法院另案[（2016）粤0111民初7429号等系列案]查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至原审法院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向原审法院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，原审法院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，原审法院依职权追加越丽公司作为本案的第三人参加诉讼。原审法院并于2016年8月14日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起七日内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与原审法院联系。张肖兰、魏冬文表示，因涉案商铺实际由越丽公司经营管理，故要求越丽公司与鑫耀公司共同承担返还涉案商铺的责任，并明确诉讼请求中的“返还”是指“返还经营管理权”，其将自行处理与涉案商铺实际使用人之间的关系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四369房。原审法院认为，张肖兰、魏冬文在本案中以其与鑫耀公司签订的《租赁合同》中约定的租赁关系为基础主张相关的权利，本案应为房屋租赁合同纠纷。张肖兰、魏冬文与鑫耀公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给张肖兰、魏冬文，未有证据显示鑫耀公司已交还涉案商铺，鑫耀公司未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。张肖兰、魏冬文要求鑫耀公司交还涉案商铺合理合法，原审法院予以支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司亦负有向张肖兰、魏冬文交还涉案商铺的义务，故张肖兰、魏冬文要求越丽公司返还涉案商铺有据，原审法院予以支持。张肖兰、魏冬文明确其诉讼请求中的“返还”是指“返还经营管理权”，其将自行处理与涉案商铺实际使用人之间的关系，属于对自身诉讼权利的处分，原审法院不予调处。关于张肖兰、魏冬文要求鑫耀公司、耀华公司支付欠付租金和违约金的问题。（一）鑫耀公司已接收使用涉案商铺，其作为涉案商铺的承租人，在合同约定租赁期内，有向张肖兰、魏冬文支付租金的义务，鑫耀公司至今欠付2013年10月28日起的租金，已构成违约，故张肖兰、魏冬文要求鑫耀公司支付2013年10月18日至合同到期之日，即2015年7月27日的租金及支付延迟付款违约金合理合法，原审法院予以支持。根据租赁合同约定，2013年10月28日至2014年7月27日期间为第四个年度，该年度的租金为12405元/月。2014年7月28日至2015年7月27日期间为第五个年度，该年度的租金为13784元/月。经核算，2013年10月28日至2015年7月27日期间的租金共计为277053元。租赁合同约定，鑫耀公司应每三个月向张肖兰、魏冬文支付一次租金，支付的日期为每年度的1月18日、4月28日、7月28日和10月28日，据此，2013年10月28日至2014年7月27日期间的违约金，应分别以每三个月的租金，即37215元为本金，分别从2013年10月28日、2014年1月28日、2014年4月28日起算；2014年7月28日至2015年7月27日期间的违约金，应分别以每三个月的租金，即41352元为本金，分别从2014年7月28日、2014年10月28日、2015年1月28日、2015年4月28日起算。张肖兰、魏冬文关于违约金按每逾期一日以3‰计付违约金的标准符合合同约定，原审法院予以采纳。上述违约金均计至实际支付之日止，以本金为限。（二）2015年7月27日后，双方的租赁期限已到，张肖兰、魏冬文并未认可鑫耀公司继续使用涉案商铺的行为，故双方的租赁关系于合同约定到期日，即2015年7月27日终止。租赁合同到期后，鑫耀公司负有向张肖兰、魏冬文返还涉案商铺的义务，但鑫耀公司至今未向张肖兰、魏冬文返还涉案商铺，张肖兰、魏冬文有权要求鑫耀公司支付占用涉案商铺期间的房屋占用费。故张肖兰、魏冬文主张的2015年7月28日起的租金费用应为房屋占用费。根据租赁合同约定，鑫耀公司应当于合同终止后10个工作日内，即2015年8月10日前将涉案商铺交还给张肖兰、魏冬文。由此，鑫耀公司未依约履行返还涉案商铺的情况下，自2015年8月11日起即构成违约，故张肖兰、魏冬文现主张2015年7月28日至2015年8月10日期间的房屋占有费，原审法院不予支持。张肖兰、魏冬文要求鑫耀公司支付2015年8月11日起至实际返涉案商铺之日的房屋占有使用费有据，原审法院予以支持。张肖兰、魏冬文现主张占有费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即13784元/月计算的意见合理，原审法院予以采纳。因租赁合同到期后，双方的租赁关系已终止，故张肖兰、魏冬文要求鑫耀公司依照合同约定支付逾期付款的违约金没有依据。原审法院不予支持。（三）从《租赁合同》可以看出，该租赁合同出租方和承租方分别为张肖兰、魏冬文和鑫耀公司，无证据证明耀华公司系租赁合同的承租方之一，故张肖兰、魏冬文和耀华公司之间并不存在租赁合同关系，耀华公司与张肖兰、魏冬文之间为房屋买卖合同关系，张肖兰、魏冬文已经收取涉案商铺的租金，即耀华公司已经履行了房屋买卖合同项下的房屋交付义务，现涉案商铺并非由耀华公司占有和使用，张肖兰、魏冬文现要求耀华公司与鑫耀公司共同承担上述支付租金、房屋占用费、违约金的依据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年11月18日作出判决：一、判决生效之日起五日内，广州鑫耀物业管理有限公司和广州市越丽市场经营管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层369号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四369房）的经营管理权交还给张肖兰、魏冬文；二、判决生效之日起五日内，广州鑫耀物业管理有限公司向张肖兰、魏冬文支付2013年10月28日至2015年7月27日期间的租金共计277053元及支付逾期付款违约金（其中2013年10月28日至2014年7月27日期间的违约金，应分别以每三个月的租金，即37215元为本金，分别从2013年10月28日、2014年1月28日、2014年4月28日起算；2014年7月28日至2015年7月27日期间的违约金，应分别以每三个月的租金，即41352元为本金，分别从2014年7月28日、2014年10月28日、2015年1月28日、2015年4月28日起算。上述违约金的计算均按每日3‰的标准，计至实际支付之日止，均以本金为限）；三、判决生效之日起五日内，广州鑫耀物业管理有限公司向张肖兰、魏冬文支付2015年8月11日至返还上述房屋经营管理权之日止的房屋占用费（按照每月13784元的标准计算）；四、驳回张肖兰、魏冬文的其他诉讼请求。案件受理费9091元，由张肖兰、魏冬文负担1000元，广州鑫耀物业管理有限公司负担8091元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《中华人民共和国合同法》第三百二十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与张肖兰、魏冬文签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还张肖兰、魏冬文。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，张肖兰、魏冬文坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。已生效的另案判决查明越丽公司对业主收铺的要求提出了一些不合理的条件，在业主不同意的情况下便拒绝向业主交铺。因此，越丽公司上诉提出其是依据与肖兰、魏冬文签订的《委托协议》对涉案商铺进行物业管理，并没有实际控制和使用商铺，本院不予采信。鑫耀公司作为承租人是向张肖兰、魏冬文交还涉案商铺经营管理权的义务人，但越丽公司亦负有协助义务，原审判决表述欠妥，本院予以调整。至于越丽公司二审提出的物业管理费问题属另一法律关系，其不能以此为由拒绝向张肖兰、魏冬文交还涉案商铺经营管理权。综上所述，越丽公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6759号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6759号民事判决第一项为：自本判决送达之日起五日内，广州鑫耀物业管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层369号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四369房）的经营管理权交还给张肖兰、魏冬文，广州市越丽市场经营管理有限公司承担上述房屋的协助腾空交还义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9091元，由张肖兰、魏冬文负担1000元，广州鑫耀物业管理有限公司负担8091元。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年三月二十九日书记员  吴 桐