湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初9448号
原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，住所地浏阳市北正南路98号。
负责人：梁国树，行长。
诉讼代理人：彭炳光，男，1965年9月24日出生，汉族，居民，住浏阳市，系该行职工。
诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。
被告：汪涛，男，1990年6月20日出生，汉族，居民，住浏阳市。
原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行与被告汪涛金融借款合同纠纷一案，于2017年12月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行的诉讼代理人彭炳光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行向本院提起请求诉讼请求：1、解除原、被告签订的（2012）812号《个人购房借款/担保合同》；2、被告偿还贷款本金310387.94元，逾期利息44731.77元，（利息暂计算至2017年7月14日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率予以计算）；3、原告对被告汪涛名下位于浏阳市淮川街道办事处金沙中路福临世家A栋1402号的房屋在上述借款本息及实现债权的范围内享有优先受偿权；4、被告承担为实现债权所支付的律师代理费17755元及本案诉讼费用。
被告汪涛未作答辩。
本院经审理查明认定事实如下：2012年11月5日，被告汪涛因购买房屋的需要与中国工商银行股份有限公司浏阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1.由中国工商银行股份有限公司浏阳支行向汪涛提供住房贷款330000元;2.借款期限20年;3.还款方式为按月等额本息还款法,还款周期为一个月,还款日与贷款实际发放日相对应，还款账户为62×××05;4.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入浏阳市力房地产开发有限公司在工行的银行账号19×××02;5.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在前述利率基础上加收50%确定；6.本合同采用的担保形式为阶段性保证加抵押,其中由浏阳市力房地产开发有限公司自贷款发放之日起，至借款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止,为借款人的债务承担连带保证责任,保证范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费用等贷款人实现债权的所有费用，保证期间为每期还款日起二年，借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。抵押为汪涛以其所购买的“本市淮川街道办事处金沙中路福临世家A栋1402号房产作为抵押担保，抵押人应协助配合贷款人办理好抵押（预告）登记。贷款人行使抵押权时，可以与抵押人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；7.违约责任中并约定借款人未足额偿还借款本息超过三个月的，贷款人有权停止发放借款、提前收回借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保人措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；8.借贷双方约定同意办理商品房抵押预告登记，借款人如与开发商取消《商品房买卖合同》，借款人同意开发商返还资金优先偿还本笔贷款。同时合同对其他事项进行了约定。合同尾部，汪涛在借款人处签名认可，并在抵押人处予以了签名，原告及浏阳市力房地产开发有限公司分别在贷款人及保证人处签名并盖注单位公章予以确认。同时，汪涛作为房屋所有权人及周年教作为其配偶共同向原告提供了抵押承诺书，承诺如所购房的房屋因借款人不能按照合同约定履行还款义务而被处置时，无条件服从执行原告或其他机构提供的安置或自行落实住所，自愿放弃抵押住房抗辩，为原告处置抵押房产提供便利。2012年11月14日，原告按约定向浏阳市力房地产开发有限公司银行账户汇入借款330000元，借款月利率4.9‰,并在借据上明确借款到期日为2032年11月14日。2012年11月6日，原、被告并对汪涛抵押的房产办理了抵押权预告登记（浏房预字第212003963号），登记债权额为330000元。后汪涛按约定按月偿还借款本息至2015年3月14日，之后因资金问题未再予以正常还款，截止2017年7月20日止，汪涛尚欠原告借款本金310387.94元，逾期利息44731.77元。
另查明：1.汪涛于2013年购买的浏阳市淮川街道办事处金沙中路福临世家A栋1402号的房产建设好后，浏阳市力房地产开发有限公司目前已办理好了该栋的房屋产权证总证，但至今，汪涛因故未就其购买的房产办理好房屋产权证。
本院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行与被告汪涛以及浏阳市力房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。原告依约向被告汪涛发放了贷款330000元，被告汪涛依约应及时履行还款义务。现被告汪涛逾期超过90日未偿还原告借款本息，其行为显属违约，原告有权解除合同，提前收回已发放的借款，并提前行使担保权。故原告要求提前收回借款及利息、罚息的请求，本院予以支持。浏阳市力房地产开发有限公司为汪涛向原告提供阶段性保证，该阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，以此促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现浏阳市力房地产开发有限公司已完成涉案房屋的开发建设和产权初始登记，并不存在怠于建设、办理产权过户等情形，同时，汪涛与原告就涉案房屋抵押已办理了抵押权预告登记，虽然该预告登记不必然产生物权效力，但预告登记享有物权的请求权，可以排除物权的其他请求人，且该抵押登记已经完成了初始登记，因此，在浏阳市力房地产开发有限公司的配合下，汪涛即可完成物权登记，从而实现抵押权，故原告要求在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。原告因本纠纷支付的代理费，属于原告实现债权而花费的费用，依约可由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二条，第十八条，第三十三条第一款，第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除汪涛与中国工商银行股份有限公司浏阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、汪涛于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行贷款本金310387.94元及逾期利息44731.77元元（利息、罚息暂计算至2017年7月20日，此后的利息、罚息按双方约定的利率标准计算至实际履行之日止）；
三、中国工商银行股份有限公司浏阳支行对位于浏阳市淮川街道办事处金沙中路福临世家A栋1402号房产（他项权证号为：浏房预字第××号）在债权额330000元内享有优先受偿的权利；
四、汪涛于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司浏阳支行代理费17755元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6893元，由汪涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 蒋瑞兰
人民陪审员 毛金华
人民陪审员 李晓红
二〇一八年五月七日
书 记 员 龚 梅
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第一款第（二）、（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3、《中华人民共和国担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。