山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第521号
上诉人（原审被告）邢树英，女，1956年1月11日出生，汉族，济南第一百货商店退休职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）张齐，男，1980年1月30日出生，汉族，济南铁路局济南火车东站职工，住济南市。
委托代理人高阳，山东国曜�师事务所律师。
原审被告张丽，女，1983年2月18日出生，汉族，绿地集团山东置业有限公司职工，住济南市。
上诉人邢树英因与被上诉人张齐及原审被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人邢树英、被上诉人张齐的委托代理人高阳及原审被告张丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市房屋系张齐购买的其单位集资建房，现尚未办理产权登记手续。
2012年5月16日，张齐（甲方）与邢树英（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定张齐将其拥有的坐落于济南市铁路南苑小区一区1号楼801室房屋出租给邢树英使用，租赁期共120个月，自2012年5月16日起至2022年5月16日止。每月租金500元，租赁期内价格不变。房�租金支付方式为现金趸交，租金交纳时间为2012年5月16日。张齐与邢树英均在该合同落款处签名捺印。
张齐称，其与张丽系好朋友，邢树英与张丽系母女关系。因邢树英、张丽家中房屋拆迁，需要在外租房，故与其签订房屋租赁合同。但邢树英、张丽自入住涉案房屋至今未交纳房屋租金。张齐分别于2013年11月10日、12月23日、12月24日向邢树英、张丽发出解除租赁关系并限期腾房的《通知》。为证实其主张，张齐提交《通知》三份、张贴《通知》的照片、邮寄2013年12月23日、24日《通知》的特快专递予以证实。上述三份《通知》的内容均为：“邢树英、张丽：你两人自2012年6月份承租济南市市中区铁路南苑小区1-1-801房，此房为精装修房，自入住以来至今为止已有一年半的时间，当时约定房租每月500元，截至今日你二人始终未支付房租，经多次催要仍不支付，已经严重损害出租人的利益，出租人认为你二人自入住以来始终未支付房租的行为已经构成根本违约，租赁关系应当解除，现出租人明确告知你于10天后搬出此房屋。特此通知。”2013年12月23日、24日发出的特快专递回执单上载明，该两份快递因收件人拒收被退回。邢树英、张丽对张齐的上述主张不予认可，称张丽与张齐原系恋人关系，后因张丽于2013年10月发现张齐没有离婚，双方分手。邢树英与张齐签订房屋租赁合同当日，张丽将租金6万元一次性以现金方式支付给张齐。其二人从未收到张齐发出的《通知》。
张齐提交录音证据并申请法院调取济南市公安局市中区分局特警大队于2013年10月18日出警记录登记一份及相关的视频记录，证明其要求邢树英、张丽尽快搬离涉案房屋。邢树英、张丽以2014年春节期间搬家不吉利为由多次拒绝腾房，后邢树英、张丽又答应三、四、五等月份搬离，后双方协商最晚四月份搬离，其对邢树英、张丽腾房事宜尽到了通知义务，并给邢树英、张丽留出了合理的期限。邢树英、张丽主张，当时报警的是邢树英、张丽，而非张齐，出警记录的视频资料中张齐承认与邢树英、张丽存有租赁合同纠纷，这证明张齐承认租赁合同成立，成立的前提是双方已履行合同权利义务，即能够证明邢树英、张丽已履行支付房租的义务。邢树英、张丽并未承诺搬家时间，视频中只是张齐一人在陈述，该证据不能证明张齐的主张。
张齐另提交邢树英、张丽于2014年1月25日向其寄出的《关于支付房屋租金的函告》一份，该函内容为：“张齐：贵我双方于2012年5月16日签订《房屋租赁合同》一份，由我租赁你的房屋一套，鉴于此前你多次向我借款，且至今未还清，故我一直未支付房租。近日，你向法院提起诉讼，诉求要我支付房租，请你接到本函后，及时将你的银行卡开户信息告知我，或者告知其他支付方式，以便我尽早支付房屋租金。另外，你欠我的借款本息，请你及时付清。特此告知。邢树英、张丽，2014年1月25日。”该函通篇为打印字体，没有邢树英、张丽的签名。邢树英、张丽称，其确实向张齐发出过函件，但内容与张齐提交的上述函件内容不一致，对该证据不予认可。
张齐要求解除与邢树英签订的房屋租赁合同，并要求邢树英、张丽支付租金，以其自行估计的市场价值每月1000元计算，自2012年6月起至2013年12月止。邢树英、张丽表示不同意解除合同，且租金已按照双方合同约定支付。
另查明，邢树英与张丽系母女关系，涉案房屋现由邢树英、张丽及其家人共同居住使用。
原审法院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金。张齐、邢树英所签订的关于济南市房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。张齐按照合同约定将涉案房屋交付给邢树英、张丽居住使用，邢树英理应依约向张齐支付租金。虽然邢树英、张丽主张在房屋租赁合同签订当日，由张丽将租金一次性支付给了张齐，但邢树英、张丽未提交相关证据予以证实，原审法院不予采纳。邢树英、张丽自入住涉案房屋至今未向张齐支付房租，已构成违约；结合出警记录等证据材料，能够证实张齐曾要求邢树英、张丽支付房租或腾房的事实，故张齐基于邢树英、张丽至今未支付房租要求解除与邢树英签订的房屋租赁合同，于法有据，原审法院予以支持。作为合同相对方，邢树英�向张齐履行支付房屋租金的合同义务，但张齐要求按照每月1000元计算租金，没有合同和法律依据，原审法院不予支持。房屋租赁合同解除后，邢树英、张丽没有继续占有涉案房屋的合法理由，应当将涉案房屋腾交给张齐。张齐应给邢树英、张丽留出一定的腾房时间。张齐要求邢淑英、张丽腾出位于济南市房屋的诉讼请求，符合相关法律规定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、解除张齐与邢树英于2012年5月16日签订的房屋租赁合同。二、邢树英于判决生效之日起十日内，支付给张齐自2012年6月至2013年12月期间的房屋租金9500元。（500元／月×19个月）。三、邢树英、张丽于判决生效之日起三十日内将位于济南市房屋腾出，交还给张齐�四、驳回张齐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由邢树英、张丽负担。
上诉人邢树英不服原审判决上诉称，一、张齐不具有解除房屋租赁合同的理由。双方签订的房屋租赁合同并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。合同签订后，张齐将房屋交付给了邢树英与张丽使用，邢树英也根据合同约定，一次性支付了10年的房租，张齐要求解除房屋租赁合同无法律依据。二、原审法院举证责任分配存在错误。原审法院以邢树英无法提供证据为由对邢树英已经支付租金的事实不予认可。原审法院举证责任分配不当。另外，张齐于2012年6月6日向邢树英出具了20万元的借条，张齐分别于2012年8月19日、2013年2月13日向邢�英支付过本金及部分利息，若邢树英未支付房屋租金，那在出具借条时应该先行扣除6万元的房租，而不可能就此6万元另行支付利息，这不符合交易规则。请求撤销一审判决，驳回张齐的全部诉讼请求。
被上诉人张齐答辩称：邢树英与张齐签订房屋租赁合同后，邢树英始终未交付房租，张齐曾多次催交后未果。双方为此发生纠纷，分别有派出所和市中特警支队的出警记录予以证实。张齐认为，邢树英始终没有按照合同约定履行义务，而且张齐也行使了通知催交、催告等相应的义务，张齐要求邢树英及张丽腾出房屋符合法律规定。一审法院认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，应当依法驳回邢树英的上诉。
原审被告张丽答辩称，1、张齐提交的证据不足，不应该立案，一审立案存在程序上的问题。2、在本案的房屋租赁合同中已明确说明“现金趸交”，“现金趸交”的意思是以现金的形式一次性付清十年的房租，双方在认可合同文本的条件下签订了房屋租赁合同，并盖有骑缝章，是双方真实意思表示，充分说明邢树英已经支付十年房租的事实。在支付房租后，邢树英于2012年5月份对房屋进行了装修，如果该房屋租金没有支付，张齐不可能让邢树英装修。3、2012年6月6日，张齐向邢树英出具20万元的借条，邢树英于2012年8月6日向张齐汇款20万元，如果邢树英未交付房租，那在出具借条时，应先行扣除6万元的房租，未扣除不符合正常的交易规则。4、张齐称多次催交房屋租金没有证据。5、如果没有交房租，张齐当时就应该催交，张齐在去年催交不符合交易规则，事实是双方产生了矛盾，张齐翻脸否认事实。望二审法院在全面审理、查清事实的基础上，维护邢树英的合法权益。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确�。
本院认为，2012年5月16日，张齐与邢树英签订了《房屋租赁合同》，张齐将其名下的案涉诉争房屋租赁给邢树英使用，房屋租赁期限为120个月，每月租金500元，租金支付方式为现金趸交，租金交纳时间为2012年5月16日。该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。关于邢树英是否交纳房屋租金的问题成为本案的争议焦点。对此双方陈述不一，张齐称邢树英与张丽自搬入后始终未支付房租，因此构成违约。而邢树英及张丽均称房屋租赁合同中已明确约定“现金趸交”，“现金趸交”的意思是以现金的方式一次性付清十年的房租，张丽已替邢树英以现金的方式一次性交齐了十年的房租，付房租时要求张齐打收条，但张齐称合同约定“现金趸交”再出具收条就重复了，所以未出具收条。《最高人民法院的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。邢树英称其已于签订合同时一次性支付了房屋租金6万元，但其并未提供已付清房屋租金的相应证据。张齐称其二人并未支付房租，提供了内容为解除租赁关系并限期腾房的三份通知及《关于支付房屋租金的函告》予以证实。邢树英作为履行付款义务的一方，未提供出已付清房屋租金的相应证据，应承担举证不能的法律后果。邢树英关于其已一次性付清房屋租金的主张不成立。邢树英始终未支付房租构成根本违约，原审判决邢树英支付2012年6月至2013年12月期间的租金并解除双方签订的租赁合同符合法律规定。关于张齐向邢树英借款及其款项偿还的问题，与本案�同一法律关系，邢树英关于张齐在还款时已全额偿还借款即可推定其已交纳6万元房屋租金的主张本院不予支持。综上，邢树英的上诉主张均不成立。原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人邢树英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一四年十二月二日
书 记 员 杨 燕