海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初6335号
原告：中移铁通有限公司海南分公司，住所地海口市金盘路34号。
法定代表人：彭毓强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牧永革，海南宝岛律师事务所律师。
被告：海南四海旅行社有限公司，住所地三亚市河东区铁通大厦十二、十四、十五楼。
法定代表人：张圣军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯孝发，海南三和元律师事务所律师。
原告中移铁通有限公司海南分公司（简称“中移铁通海南分公司”）诉被告海南四海旅行社有限公司（简称“四海旅行社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序由审判员王立独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牧永革，被告的委托诉讼代理人侯孝发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中移铁通海南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2016年9月1日至12月31日期间的房屋租金人民币85360元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金暂定为人民币11950元（自2017年1月1日起至2017年7月31日），实际以拖欠租金为基数，按年息24%计算至被告实际支付租金之日止；3.判令被告承担全部诉讼费用。
事实和理由：原、被告于2016年1月3日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于三亚市商品街大道96号惠城大厦14、15楼租赁给被告用于办公场所；租赁期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为人民币21340元，租金按月计付，被告在合同约定租期起始月10日前支付第一月21340元，以后以此类推；否则，除须履行租金支付义务以外，每逾期一日，还须按月租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2016年2月起就开始拖欠房租，每次支付租金都要经过原告多次催收，被告承诺12月份结清所欠房租。12月5日被告向原告提交了一张电子转账凭证，称已支付226680元房租，但经原告查证，并未有该笔进账。原被告签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，但被告尚拖欠原告2016年9月1日至12月31日共四个月的租金共计85360元，虽经原告多次催促，被告不但以种种理由予以拖延，而且采用各种手段欺骗原告。鉴于被告的违约行为，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。
被告四海旅行社辩称：一、中移铁通海南分公司要求四海旅行社支付拖欠的2016年9月至12月31日期间的房屋租金人民币85360元没有事实依据，首先，四海旅行社在向中移铁通海南分公司交纳2万元租房押金后，已支付2016年1月至10月的房屋租金213400元，共计233400元，中移铁通海南分公司也向四海旅行社开具了房屋租赁费的发票，其主张2016年9月、10月份的租金没有事实依据；其次，四海旅行社在支付5至10月份租金后，因公司资金困难，向中移铁通海南分公司申请将预先交纳的两万元租金抵做2016年11月份的房屋租赁费。但中移铁通海南分公司却在2016年12月中旬，以四海旅行社未缴纳房租为由，将四海旅行社租赁的房屋私自上锁，导致四海旅行社无法正常办公，四海旅行社于2016年12月中旬被迫搬离中移铁通海南分公司出租的房屋，且中移铁通海南分公司还以拖欠房租为由强制扣留四海旅行社的办公桌等办公设施，至今未归还。四海旅行社认为，预先交纳的2万元租房押金可以基本抵消2016年11月份的房屋租赁费，而2016年12月份，是中移铁通海南分公司私自将四海旅行社的房屋上锁，导致四海旅行社无法正常办公，中移铁通海南分公司违反租赁合同在先，且四海旅行社在12月中旬就已经被迫搬离，中移铁通海南分公司主张2016年12月的房屋租赁费没有事实依据。综上，四海旅行社不存在拖欠中移铁通海南分公司房屋租金的事实，中移铁通海南分公司要求四海旅行社支付拖欠2016年9月至12月31日期间的房屋租金人民币85360元没有事实依据。
二、中移铁通海南分公司要求四海旅行社支付逾期违约金11950元（自2017年1月1日至2017年7月31日），实际以拖欠租金为基数，按年息24%计算至实际支付之日止的诉求没有事实和法律依据，首先，四海旅行社并不存在拖欠中移铁通海南分公司房租的事实；其次，退一步讲，即便四海旅行社拖欠中移铁通海南分公司房屋租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条十三款中第四项的规定，前半段约定违约金每日按月租金的10%计，明显超过法律规定，该约定应属无效。故违约金应按后半段约定：欠缴房屋租金超过一个月，乙方应按合同总金额的1%（21340*12*1%=2560.8元）向甲方支付违约金，违约金的数额应为2560.8元，故中移铁通海南分公司要求四海旅行社支付逾期违约金11950元的诉求不应得到支持。综上所述，人民法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋系中移铁通海南分公司所有，2016年1月3日中移铁通海南分公司与四海旅行社签订《房屋租赁合同》，合同约定：中移铁通海南分公司将自己所有的坐落于三亚市××街、15楼的房屋出租给四海旅行社用做办公场所，租期为一年即2016年1月1日至2016年12月31日，租金每月21340元并按月支付。四海旅行社在合同约定期起始时间10日之前，支付中移铁通海南分公司第一月租金21340元，并在季度末之前预缴下一季度的房租，以后以此类推，否则，除须履行租金支付义务外，每逾期一日，还须按月租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，中移铁通海南分公司依约向四海旅行社交付房屋，四海旅行社分别于2016年的2月2日、4月1日、4月22日、5月5日、5月13日、5月15日、6月12日、9月2日、10月9日以银行转账的方式向中移铁通海南分公司支付租金共计182060元，其中2016年2月2日交纳的房租32680元包含涉案房屋楼层12楼的1月份租金11340元，四海旅行社主张其已经支付2016年1月到10月份的租金，其中，7、10月份的租金是以现金的方式交付的，并提供中移铁通海南分公司于2016年4月18日向四海旅行社出具的2016年1月份的房屋租赁发票、2016年4月29日出具的2016年2月至4月份的房屋租赁发票、2016年11月22日向四海旅行社出具的2016年5月份至10月份的房屋租赁发票。对于四海旅行社已交付1-10月份租金的主张，中移铁通海南分公司不予认可，认为其公司从不收取现金，被告交付租金的方式都是通过银行转账，被告只交付1-8月份租金，9月、10月租金尚未交付，开具9-10月份发票是被告要求先开发票后付款，但给被告发票后，其一直未付9、10月份租金。
以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》及中国工商银行业务回单（收款）凭证，被告提交的海南省地方税务局通用机打发票、海南省增值税普通发票及当事人陈述予以佐证，证据经当庭举证质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、被告拖欠涉案房屋的租金实际金额是多少；2、中移铁通海南分公司要求四海旅行社按拖欠租金以年息24%来计算违约金是否有事实和法律依据。
一、被告拖欠涉案房屋的租金实际金额的问题
原被告签订的《房屋租赁合同》将原告所有的涉案房屋出租给被告用于办公场所，该合同系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告应依约全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经将房屋交给被告使用，被告应依约向原告支付房租。被告提供转账170720元的凭证和1至10月的租金发票证明其已付清1至10月份的租金。而原告只认可收到8个月租金，9月份和10月份租金虽开具发票但被告未实际支付，本院认为发票是从事经营活动中开具、收取的收付款凭证，发票应视为合法的收款收据，而原告没有举出相反证据证明收取9、10月份租金的事实不存在，因此，原被告双方争议的2016年9月份和10月份的租金42680元应认定为被告已经支付给了原告。被告主张以押金冲抵11月份租金，原告不承认其收取被告押金，首先被告未提供原告收取其押金的证据，原告亦未表示同意以押金冲抵租金，故对被告以押金冲抵11月份租金的主张，本院不予采纳。四海旅行社主张中移铁通海南分公司于2016年12月中旬以其未缴纳房租为由将涉案租赁房屋上锁，导致其不能正常使用，不应缴纳12月份的房租，对此，原告不予认可，被告对其主张未提供证据证明，本院不予采信。综上，四海旅行社尚欠中移铁通海南分公司2016年11月和12月两个月的房屋租金共计42680元。
二、中移铁通海南分公司要求四海旅行社按拖欠租金以年息24%来计算违约金是否应当予以支持的问题。本院已经认定被告拖欠原告2016年11月和2016年12月的房屋租金共计42680元，且双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日已经终止，被告至今未按照合同约定时间交纳房租，已构成违约，造成原告租金的利息损失，应承担相应的违约责任。合同约定被告不按时支付租金每逾期一日，应按拖欠租金的10%支付违约金，原告主张被告以实际租金为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计算至房屋租金付清之日止的违约金，不违反法律规定亦未超出合同约定的违约金标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
被告海南四海旅行社有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中移铁通有限公司海南分公司支付房屋租金共计42680元及利息（以租金42680元为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计算至债务付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1116元（已减半收取原告已预交），由被告海南四海旅行社有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 王立
二〇一七年十二月五日
书记员 王丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者旅行合同义务不符合约定的，应当承担继续旅行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；