河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第1566号原告杜雪，女，汉族，1985年1月4日出生，住址河南省。委托代理人朱绍江，河南豫龙律师事务所律师。被告新乡市宇华房地产开发有限公司，住所地新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼五六层。法定代表人刘华，董事长。委托代理人韩山冰、张娜，河南联盟律师事务所律师。原告杜雪诉被告新乡市宇华房地产开发有限公司（以下简称宇华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜雪的委托代理人朱绍江、被告新乡市宇华房地产开发有限公司的委托代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜雪诉称，2011年8月15日，原被告签订商品房买卖合同，合同编号为2011-018822，合同标的为被告开发的金穗大道东段蓬莱华府3号楼14层4号房，房屋面积为140.69平方米，总价款339092元；房屋交付期限2011年1月31日前，交付条件是依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格。在合同履行过程中，原告已按合同要求合格履行了各项义务。2011年7月18日，原告按被告要求支付燃气初装费3597元和暖气初装费6775元。截至目前，被告销售的房屋还没有正式依约合格交付，现原告要求被告继续履行合同，依据合同相关条款，被告应支付相应的违约金。后了解到按照《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》第十条的规定，建设项目缴纳的城市配套费应计入建设工程造价。商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得另行收取。因此，被告向原告收取的燃气初装费、暖气初装费明显属于违规，应当及时退还。故原告诉至法院，请求：一、退还违规收取的燃气初装费3597元，并支付自2011年7月18日至实际退还燃气初装费日期的同期银行贷款利息；二、退还违规收取的暖气初装费6775元，并支付自2011年7月18日至实际退还暖气初装费日期的同期银行贷款利息；三、支付因延期交付房屋产生的合同违约金，算至2013年1月24日，金额为24550.26元，具体数额按被告实际合格交付房屋时间为准；四、本案诉讼费用由被告承担。被告新乡市宇华房地产开发有限公司辩称，宇华公司收取的燃气费、暖气费合理合法，并不存在任何违规；被告交房不存在违约，案涉房屋原告已实际占有并使用，而且已竣工验收；原告存在逾期付款行为，构成违约，因此原告的诉求于法无据，应当予以驳回。原告杜雪向本院提交的证据材料为：1、原被告之间签订的商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在涉案房屋的真实交易、包括房屋的价款、约定的交付期限为2011年8月15日；2、购房发票一张，证明原告交付全部房款，被告开具发票，原告已按合同约定合格履约；3、燃气初装费收据一张，证明被告实际收取燃气初装费3597元，收费时间是2011年7月18日；4、暖气初装费收据一张，证明原告于2011年7月18日向被告支付暖气初装费6775元；5、新乡电视台向公众播放的记者对蓬莱华府小区违规收取双气费的视频；6、新乡市城乡规划局在互联网官方网站向社会大众公示三份会议纪要，证明被告在2008年8月1日之前没有取得本案所涉楼盘的规划方案，没有经过新乡市城乡规划局建设项目审批委员会的审批；7、原告于2012年3月14日向小区物业公司支付物业费1688元，证明被告交付房屋钥匙的时间为2012年3月14日。被告新乡市宇华房地产开发有限公司向本院提交的证据材料为：第一组证据：1、新乡市价格监督检查局关于对市委第111号“查办通知单”回复（2013年5月20日）；2、新乡市人民政府《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》（新政[2008]22号）；3、新乡市城乡规划局《二OO七年第三十四次建设项目审批委员会会议纪要》（新规业[2007]34号）；4、新乡市城乡规划委员会《二OO八年新乡市规划委员会第三次会议纪要》新规委[2008]3号；5、新乡市土地资产管理委员会新土管委[2008]2号；6、土地使用权转让协议。该组证据证明案涉“蓬莱华府项目”用地，原属新乡市新运交通运输有限公司所有，住于金穗大道东段北侧，新运公司于2009年12月24日将该块土地转让给宇华公司，并将土地用途变更为商住楼。案涉用地建设项目规划于2007年12月10日通过新乡市规划局审批，2008年5月6日通过新乡市规划委员会的审批，符合新政[2008]22号第12条的规定，宇华公司按老办法征收符合法律规定。第二组证据：1、业主承诺书；2、单位竣工报告。该组证据证明案涉房屋于2012年2月交付，原告已实际占有、使用，案涉房屋已通过竣工验收，符合交房条件。第三组证据：通知4份。证明施工期间，因农忙放假天数共计90天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项，出卖人宇华公司可据实予以延期。第四组证据：新乡市气象局的地面气象记录年报表一套。证明施工期间，因天气异常高温、连隆暴雨、冰冻导致停工至少达250天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项，出卖人宇华公司可据实予以延期。第五组证据：1、新乡市人民防空办修建防空地下室审批表；2、新防办[2010]72号关于宇华.蓬莱华府小区项目补建防空地下室批复；3、人防工程质量监督计划书；4、人防工程施工图设计文件审查表；5、人防工程质量保证体系审查表；6、通知一份。该组证据证明因政府原因，要求蓬莱华府小区项目修建人防工程，实际工期及验收达380元，属于不可抗力因素导致房屋总体验收延迟。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第1项，出卖人宇华公司可据实予以延期。经庭审质证，被告宇华公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是合同部分条款属于无效条款，主要指交房期限的条款，签订时间2011年8月15日，但在合同约定的交付时间是2011年1月31日，房屋不可能在合同签订之前交付，因此该合同约定的交付期限属于无效条款；根据该合同的附件4第9条第2款约定，原告逾期交款，从证据2可以看出，根据合同的第8条，本案存在第8条的情形，可以顺延，因此不存在被告逾期交房的违约行为。对证据2的真实性无异议，但该证据证明原告付清房款是在2014年4月21日，足以证明原告存在预期付款的违约行为，根据双方签订的合同相关条款约定，被告可以顺延交付房款的时间。对证据3、4的真实性无异议。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，新乡电视台记者对蓬莱华府小区收取双气费采取报道并不能证明被告收取双气费属于违规，首先该段视频的采访时间早于被告出示的物价局向市委出具的回复意见；第二蓬莱华府小区收取双气费是否违法违规应当依法认定，而不能以某单位某个人作出认定，截止到目前，且在采访之后，关于该事件有关部门已经作出了回复意见，应当以回复意见为准，且截至到目前，被告从未收到关于该事件的任何处罚；第三关于被告公司收取双气费是否确属违法违规，被告申请法院向相关部门调取落实该情况。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，证据形式不合法，均是在网站上打印的打印件，不符合证据的形式要件，对其真实性因鉴于与被告所掌握的的有关证据内容不符，真实性不予认可，即便根据原告出示的三份会议纪要的内容，也不能证明案涉土地的规划在2008年8月31日之前没有通过相关部门的规划审批，相反被告所掌握的证据足以证明案涉土地在2008年8月31日之前已经通过相关部门的规划审批。对证据7的真实性无异议，该证据只能证明原告交纳物业费的时间，但不能证明交付房屋钥匙的时间，交钥匙的时间应该以原告签署的相关文件为准。原告对被告宇华公司提交证据的质证意见为：对于第一组证据，原告认为证据1、3、5为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条无法与原件、原物核对的复印件、复制品依法不能单独作为认定案件事实的依据；并且证据5与本案没有联系，证据2材料属于适用法律法规依据。根据该法规第十条的规定，建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得另行收取。除非被告满足第十二条的两项规定之一，一是本法规实施前（2008年8月1日）已经取得土地使用证。二、该项目的规划方案已经经过市规划委员会或城乡规划局项目审批委员会审查通过的建设项目。事实上，被告前两个条件都不满足，其收暖气、天然气初装费没有合法依据。对证据4真实性有异议，该证据27条内容与新乡市城乡规划局在互联网官方网站上公示内容有关键性出入，被告将其中的“营业办公楼”篡改为“办公住宅楼”其目的为了逃避承担责任。对证据6真实性无异议，此证据证明被告与新乡市新运交通运输有限公司的土地转让协议时间为2009年12月24日，被告取得土地使用权证的时间肯定在这时间之后，而新乡市人民政府《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》正式实施的时间是2008年8月1日，根据该法规第十二条的规定，反而证明被告征收暖气初装费和天然气初装费是不允许的。对于第二组证据，证据2的落款时间不能证明是被告交付钥匙的时间，钥匙交付的时间应该是2012年3月14日，根据被告最初提供的证据里面含有业主入住项目清单和房屋交接单，只有房屋交接单和业主入住项目清单才能证明真实的交接的时间，被告为了回避此问题，才将能够证明交付钥匙时间的证据予以撤除；对5真实性无异议。对于第三组证据，这四份通知，可以肯定是被告被起诉以后伪造的材料，原因如下：一、根据常识，今年的收麦时间与去年的收麦时间一般会有一周到20天左右的出入，收秋情况也是同样。假如被告在施工的过程中因收麦收秋放假，相应的放假日期也会有区别，但被告提供的这四份放假通知，日期分别为：第一份通知：放假时间6月1日---6月20日，落款为2009年5月25日，第二份通知：放假时间9月25日--10月19日，落款为2009年9月20日，第三份通知：放假时间6月1日---6月20日，落款为2010年5月25日，第四份通知：放假时间9月25日--10月19日，落款为2010年9月20日，是明显不合常理。二、根据工程进度，被告在施工的过程中应该能够预测到房屋将面临延迟竣工问题，根据了解大多数建筑工地的客观实际，这种情况基本上是不可能放假的，最多只是允许个别工人很短时间的回家农忙。三、根据我的调查，近几年新乡的建筑工人外地的主要来源一般有山东的，安徽的，信阳的，还有一部分本地附近的，外地的工人常年在外打工，农忙根本不回家，因为路远，回家费用太高，还不如在老家聘人划算，还有的耕地都转包给别人了。本地的工人，农村这些年收庄稼都是机械化，很少用到人工，即使农忙最多一周时间。四、对于一个居住小区的楼盘开发，被告作为开发商正常是不参与承建房屋的，应当是通过招标的建筑公司进行承建，即使农忙放假也不可能由开发商对建筑工人做出安排并通知，因为建筑工人不属于开发商的人员，而这四份通知的落款均为新乡市宇华房地产开发有限公司，显然与事实不符。五、根据被告提供的楼盘工程竣工报告，2009年9月才开始施工，而前两份通知显示，2009年5月就已经放假20天，同年9月有第二次放假20天，显然是不可能的。对于第四组证据：第一、全部为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条无法与原件、原物核对的复印件、复制品依法不能单独作为认定案件事实的依据。第二、根据被告提供的3#楼工程竣工报告，开始施工日期为2009年9月，竣工时间原计划应该在依合同交付房屋之前，即2011年1月31日之前。施工期间不足一年五个月，510多天。约定交付房屋之后的时间即使有异常天气，也不能作为延迟交房的理由。510多天的施工时间，被告却称天气异常高温、连降暴雨、冰冻导致停工达250多天。我们都是本地人，怎不知道有这么多恶劣天气！第三、被告在安排施工期间时，正常会预留一定的高温和冰冻等天气时间，作为出具格式合同的一方，被告不得随意扩大合同第八条第二款的解释。对于第五组证据：第一、民法上的不可抗力，指的是合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件。为楼房设计防空设施建设，作为一个非专业人员都知道是必须的，因为这是战备需要，是常识性的问题；被告作为专业的房地产开发公司，竟然需要政府督促补建防空设施，并声称属于不可预见、不可预防、不可避免、不可控制的不可抗力，显然太勉强了！只有一种可能性，被告为了节约成本，想钻政策的空子，结果没有得逞。如果这也能够成为延迟交房的理由，未免太不公正了！第二、根据被告提供的证据，补建的防空设施为：在5#、6#之间补建防空地下室。显然与本案所涉3#楼没有关系。退一万步讲也不能作为3#楼延迟交房的理由。第三、5-6证据，被告单方将补建防空地下室认定为不可抗力和将交房时间改为2012年3月31日，没有法律依据。单从此份通知，不能够证明被告在规定时间内通知到原告。事实上，原告没有接到电话通知或者书面通知，也没有在小区的任何位置见到过张贴通知，也没有在报纸上、电视上见到过通告。只有一种可能，被告压根就没有履行通知义务，只是被起诉后为了逃避责任，临时打印了一份材料冒充证据。依据双方的合同第八条的约定，即使遭遇不可抗力事件，必须在30日内告知买受人，才可以据实交房延期。被告作为提供格式合同的一方，应该充分证明其已经将所谓的不可抗力事件在约定时间内告知买受人。否则应给予不利于被告的解释。依据上述有效证据及原告陈述，本院可以确认以下案件事实：原告杜雪与被告新乡市宇华房地产开发有限公司于2011年8月15日签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买被告宇华公司的位于金穗大道东段蓬莱华府3号楼14层4号的房屋一套，双方约定的交房日期为2011年1月31日前，约定的付款方式为原告于2011年7月18日一次性付清总房款，双方约定的购房款金额为339092元。2011年7月18日原告向被告缴纳暖气初装费6775元及天然气初装费3597元。现原告已实际居住使用。原告以被告违规收取双气费用并延期交付房屋为由诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从双方签订的商品房买卖合同来看，签订合同的日期是2011年8月15日，约定的交房时间是2011年1月31日，约定的原告付清全款的时间是2011年7月18日，双方约定的交房时间及付清全款时间早于合同签订的时间应属无效，应视为双方未约定交房时间及付清全款时间，故对原告要求被告支付延期交付房屋违约金的请求，证据不足，本院不予支持；对于原告缴纳的双气费用，新乡市人民政府关于印发《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》的通知第十二条规定“本办法实施前，项目办理下列手续之一的，仍按《新乡市人民政府关于调整建筑工程城市基础设施配套费收取标准的通知》（新政[2004]50号）规定征收或补缴：（二）规划方案已经过市规划委员会或市城乡规划局项目审批委员会审查的建设项目”，从新乡市城乡规划局新规业[2007]34号文件第七条及新乡市城乡规划委员会新规委[2008]3号文件第二十七条可看出，被告工程的规划方案已经过新乡市城乡规划局和新乡市城乡规划委员会的审批，符合《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》规定，被告收取原告的双气配套费用并未违反规定，故对原告要求被告退还燃气初装费及暖气初装费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杜雪的诉讼请求。案件受理费673元，由原告杜雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭生祥审 判 员  刘志丹人民陪审员  徐 进二〇一五年一月二十日书 记 员  王秀明