辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0726民初1495号
原告（执行案外人）：李某，男，1982年4月29日出生，汉族，现住锦州市凌河区某某路。
被告庞某某（申�执行人），男，1947年2月24日出生，汉族，现住黑山县某某镇某某胡同。
委托诉讼代理人：薛峰，辽宁锦尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张媛媛，辽宁锦尚律师事务所律师。
第三人：黑山某某房地产开发有限公司，住所地黑山县某某镇。
法定代表人：曹某，该公司经理。
第三人（被执行人）：王某某，男，1958年6月1日出生，汉族，现住黑山县某某镇某某住宅楼。
原告李某与被告庞某某、第三人黑山某某房地产开发有限公司、王某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、被告�某某、被告委托诉讼代理人薛峰、张媛媛、第三人王某某到庭参加诉讼，第三人黑山某某房地产开发有限公司经传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行的、第三人黑山某某房地产开发有限公司名下的、第三人王某某开发的某某住宅小区2单元202室（2-2-东）楼房的所有权归原告所有，停止对上述财产的执行，并解除查封；2、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：一、本案争议的第三人黑山某某房地产开发有限公司名下的、第三人王某某开发的某某住宅2单元202室（2-2-东）楼房的所有权已经归原告所有。二、第三人王某某以第三人黑山某某房地产开发有限公司的名义于2017年投资开发了坐落在黑山县某某镇的某某小区，因工程资金不足，向原告借款100000元，并以开发楼房的一户住宅�为抵押担保。由于借款到期后第三人王某某未及时还款，为此，2017年9月20日，第三人王某某将案涉楼房出售给原告，并签订了商品房买卖合同，抵顶欠原告的借款。合同签订后，原告与第三人王某某到黑山县大虎山房产管理所办理了备案登记，第三人将案涉楼房交付原告。以上事实说明2017年9月20日案涉房屋已经归原告所有。以上事实同时说明争议的房屋2017年9月20日原告已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续原告没有过错，为此，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。因为本案中原告已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，原告没有过错。为此，自2017年9月20日本案争议的第三人黑山某某房地产开发有限公司名下的第三人王某某开发的某某住宅2单元202室（2-2-东）楼房的所有权已经归原告所有；三、（2018）辽0726执异20号执行裁定书驳回原告的异议请求没有事实和法律依据。被告于第三人王某某民间借贷纠纷向黑山县人民法院提起诉讼，后依据该案已经发生法律效力的民事判决向黑山县人民法院申请强制执行，法院做出了准予查封的执行裁定。查封了某某住宅2单元202室（2-2-东）�房，原告在得知此情况后向黑山县人民法院提出执行异议申请。贵院仅仅以不动产物权应以不动产登记为准，本案争议的楼房在本院查封前未办理产权过户登记，房屋物权实际未发生变动为由驳回原告的异议申请。原告购买和实际占有该楼房的时间先于被告提出查封申请的时间，被告申请查封之时，上述财产的所有权已经合法归原告所有，为此，被告无权申请查封。原告提出的异议请求是有事实和法律依据的，（2018）辽0726执异20号执行裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条驳回原告的执行异议申请是错误的。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并足以排除被告对该财产的执行，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据:
发票一张三联、维修基金票据二张、契税发票二张、购楼收款收据一张、办理商品房登记证明一张、商品房买卖合同一份，拟证明原告购买争议房屋，时间是2018年4月16日和2018年4月17日上午，在查封之前已经缴纳所有费用。
被告庞某某辩称，应驳回原告的诉讼请求。1、原告与王某某之间的借款关系不真实，不具有合法有效性。2、原告没有取得房屋所有权，没有对房屋实现合法占有，没有办理房屋过户登记手续，原告不具有排除执行的民事权益。
第三人王某某述称，支持李某的诉讼请求。我自己开发的楼房，与黑山某某房地产开发有限公司是挂靠关系。案涉房屋是顶账给原告，不能办理过户登记是因发票身份证号打错了，是我们工作人员失误，不是李某责任，李某没有过错。我与原告买卖协议真实有效，法院不能执行案涉房屋。
被告黑山某某房地产开发有限公司经传唤未到庭，没有提出诉讼意见和证据。
原告围绕诉讼请求依法向本院提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据本院认定如下：1、原告提供的发票一张三联、维修基金票据二张、契税发票二张、购楼收款收据一张、办理商品房登记证明一张、商品房买卖合同一份，结合本案当事人陈述，证据之间能够相互佐证，证明第三人王某某用某某住宅2单元202室（2-2-东）楼房抵债的事实，该组证据本院予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下�实：
一、黑山县人民法院在执行庞某某诉王某某、赵云满民间借贷纠纷一案中，于2018年4月17日作出（2017）辽0726执859号执行裁定书，查封了王某某开发的某某住宅2单元202室楼房（2-2-东）。原告以“原告购买和实际占有该楼房的时间先于被告提出查封申请的时间，被告申请查封之时，该房屋所有权已合法归原告所有”为由，向本院提出执行异议申请，本院经审查作出（2018）辽0726执异20号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告遂于2018年6月1日向本院提起案外人执行异议之诉。
二、第三人王某某以第三人黑山某某房地产开发有限公司的名义于2017年投资开发了坐落于黑山县某某镇的某某小区，因工程资金不足，向原告借款100000元。借款到期后，第三人王某某未及时还款。2017年9月20日，第三人王某某将案涉楼房出售给原告，抵债给原告，并于2018年2月26日双方签订商品房买卖合同，并约定办理产权登记产生的税费由买受人承担。合同签订后，第三人将案涉楼房钥匙交付原告，原告在法院查封案涉房屋前交付了各种税费，但至法院查封前，未办理房屋过户登记。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的发票一张三联、维修基金票据二张、契税发票二张、购楼收款收据一张、办理商品房登记证明一张、商品房买卖合同一份在卷佐证，本院予以确认并在卷佐证。
本案争议的焦点：原告是否享有排除人民法院强制执行黑山县某某镇某某住宅2单元202室楼房（2-2-东）的民事权益。
本院认为，1、被告庞某某与第三人王某某之间的债权债务关�明确合法，已经黑山县人民法院生效的判决所确认，不存在双方恶意串通损害原告合法民事权益的情形;2、原告对案涉房屋未办理产权过户登记，主观存在过错。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告自购楼至法院查封前，有充裕时间来办理产权过户登记，但原告却怠于行使权利，导致法院查封前对所购买的房屋未办理产权过户登记，因此，原告主观存在过错。原告虽主张系王某某筹钱等原因延误了登记时间，但原告对此未能举据加以证明，因此，该主张不予支持；3、原告购买第三人的楼房，未经依法登记，不具物权公示效力，不能对抗被告庞某某债权的执行。未经登记，案涉房屋的所有权仍在原所有权人王某某名下，仍属王某某所有，庞某某作为民间借贷纠纷案件的债权人申请执行债务人名下所有的财产，是合理、合法的；4、原告与第三人王某某买卖商品房所要抵顶的债款，亦属于一般金钱债务，不具有优先性，不足以对抗人民法院对被告所享有债权的执行。综上所述，原告不享有足以排除人民法院强制执行黑山县某某镇某某住宅2单元202室楼房（2-2-东）的民事权益，黑山县人民法院对黑山县某某镇某某住宅2单元202室楼房（2-2-东）的查封是有依据的、合法的，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。被告与第三人王某某之间的房屋买卖合同的效力本案不予调整，原告可依据房屋买卖合同另行主张权利。原告对其他主张未提供足够证据加以证明，本院不予支持，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、�最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李某承担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院
审 判 长 王立新
人民陪审员 冯 静
人民陪审员 张素杰
二０一八年七月十六日
书 记 员 刘 璐