广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23174号原告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区逸仙路大环管理区办公楼2楼201号，统一社会信用代码91442000698181551C。法定代表人：喻良厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，该公司法务。被告：方鉴良，男，1979年12月26日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：梁齐可，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。原告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）与被告方鉴良民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，于2018年2月1日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年5月21日再次公开开庭审理了本案。原告君华公司的委托诉讼代理人曾朝阳,被告方鉴良的委托诉讼代理人梁齐可到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告君华公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金359336元；2.被告从逾期还款之日起至还清之日止按年利率24%支付逾期还款违约金(违约金暂计179668元，以本金还清之日计数为准）。事实和理由：原告君华公司与被告方鉴良于2015年5月11日签订了商品房买卖合同，同时双方还签订了借款协议，约定被告方鉴良向原告借款用于支付被告应付给原告的购房款，借款金额为359336元。借款协议约定，被告应于2015年10月30日之前分1次还清所有借款，该日期前免收借款利息，若被告不能按时归还借款，逾期应每日支付拖欠款的1%作为违约金。被告至今仍未支付上述借款及逾期还款违约金。被告方鉴良辩称，其没有欠君华公司所诉称的款项。双方之间存在法律关系是商品房买卖关系。2015年5月11日，其与君华公司签订借款协议，但该协议实际上是对商品房买卖的履行文件，并非单独的借款合同。另，双方之间的商品房买卖购房款其已付清，从中山市中级人民法院处理的案件2017粤20民终5192号裁定处理情况可证实，其并无欠原告款项，上述案件我方撤回上诉，原告撤回起诉结案。所以君华公司自己也没有搞清楚，被告是否欠其款项。而从证据角度说，双方只是签订借款协议，并无交付借款相关凭证或被告出具的借据或欠条。所以君华公司主张被告欠其借款本金的证据不充分。综上，请法院驳回君华公司诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月11日，君华公司（出卖人）和方鉴良（买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：方鉴良购买君华公司开发建设的中山市火炬开发区依云路1号君华新城1区1幢101房（以下简称101房）商品房；总金额为1775749元；买受人按银行按揭方式按期付款，其中，2015年5月11日以现金方式付款532749元（含100000元定金），1243000元以商业贷款方式付款。合同还约定了其他事项。当天，君华公司（甲方）与方鉴良（乙方）还签订了一份《借款协议》，约定：乙方购买101房；双方同意乙方向甲方借款，用于支付乙方应付给甲方的购房款，借款数额为359336元，借款期间利息按中国人民银行同期贷款利率（即年利率6.1%计算），借款时间从双方签订本协议时起算；借款条件：乙方已付清所购单位定金100000元，乙方已支付该商品房单位首期房款73413元；乙方确认已取得上述借款359336元借款作为上述房屋的购房款的一部分已支付给甲方双方不需要现金支付；乙方同意于2015年10月30日之前还清借款359336元给甲方，并支付从2015年5月11日起至2015年10月30日止的借款利息0元；乙方若不按时归还借款给甲方，逾期甲方有权每日收取乙方拖欠款的1%作为违约金，若乙方拖欠款超过一个月仍未支付给甲方，甲方有权单方解除双方签署的商品房买卖合同，房屋所有权归甲方，甲方有权不予退回乙方所交房款；此借款协议仅用于该物业办理按揭及开具总房价发票使用。合同还约定了其他事项。由于方鉴良未按约定还款，君华公司遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，君华公司向本院提起诉讼，要求方鉴良偿还购房款本金361243元及从逾期还款之日起至还清之日止按年利率24%支付逾期还款违约金。本院经审理，依法作出（2017）粤2071民初195号民事判决，判决：方鉴良于本判决发生法律效力之日起七日内支付购房余款361243元及逾期付款违约金（以361243元为基数，从2015年8月21日起至实际付清购房款之日止，按日万分之五计算）给君华公司。方鉴良不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，君华公司申请撤回起诉，方鉴良同意君华公司撤回起诉的申请并申请撤回上诉，中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终5192号民事裁定，裁定：准许方鉴良撤回上诉；撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初195号民事判决；准许君华公司撤回起诉。庭审中，君华公司称双方于2014年12月22日签订101房的商品房买卖合同，约定付款方式为分期付款，方鉴良应于2014年11月22日至2015年8月20日分五笔支付给君华公司。后因方鉴良不能按时支付，经协商，双方重新签订涉案的付款方式为按揭贷款的商品房买卖合同。在提起（2017）粤2071民初195号诉讼时，其错误提供作废的房屋买卖合同为证据，并根据该合同及财务提供的数额推定方鉴良尚欠最后一期购房余款361243元；后发现经备案登记的房地产买卖合同及借款协议，才撤回起诉并重新提起本案诉讼。方鉴良确认其一开始准备分期付款，后因资金不足改为按揭付款，但对借款的事实不确认。再查，君华公司提交的《中山市商品房销售登记备案表》显示：101房已于2015年5月21日办理登记备案，购房总价为1775749元，付款方式为银行按揭。本院认为，本案为民间借贷纠纷。本案争议焦点在于：涉案借款是否已实际出借给方鉴良。君华公司主张101房的首期款为532749元，方鉴良仅支付173413元，余款359336元由君华公司出借给方鉴良，该款直接冲抵101房的首期款。方鉴良对此不予确认，认为其已付清首期款。对此，本院分析如下：（一）涉案借款合同约定“乙方确认已取得上述借款359336元借款作为上述房屋的购房款的一部分已支付给甲方双方不需要现金支付”，即涉案借款合同约定借款的出借方式为支付101房的一部分购房款；（二）方鉴良虽抗辩已付清101房的首付款532749元，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，君华公司的陈述更为合理，本院认定君华公司已将359336元出借给方鉴良，该款方鉴良应予归还。关于逾期还款违约金。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。本案中，君华公司主张从逾期之日（即2015年10月31日）起按年利率24%计算逾期还款违约金符合上述法律及司法解释的规定，本院予以支持。综上所述，君华公司诉求合法有据，本院予以支持；方鉴良抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告方鉴良于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市君华房地产开发有限公司清偿借款本金359336元及支付逾期还款违约金（逾期还款违约金计算方法：以359336元为本金，按年利率24%从2015年10月31日起计至借款清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元(原告君华公司已预交)，由被告方鉴良负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年六月二十九日书 记 员  罗 敏陈奇