湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3503号原告李雪梅。委托诉讼代理人任静会，湖北般若律师事务所律师。被告辜家斌。被告付淑君。两被告共同委托诉讼代理人杜耀文，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原告李雪梅诉被告辜家斌、被告付淑君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李雪梅及其委托诉讼代理人任静会、被告辜家斌、被告付淑君及其委托诉讼代理人杜耀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房定金20,000元及自2016年3月6日起按照中国人民银行贷款利率计算利息至返还定金之日止；3、判令被告支付原告违约金80,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月6日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告签订合同时向被告支付定金20,000元，2016年5月31日前办理公证手续，并于同日付清购房尾款380,000元。签订合同当日，原告支付被告购房定金20,000元，2016年5月，原告要求看房才被告知房屋已经租赁的事实，被告告知原告租期为3年，后原告得知房屋租期为5年，自2016年2月1日至2021年2月1日，但之前被告并未告知原告房屋已经租赁的事实。因为被告没有房屋的完全处分权，无法办理公证手续，原告多次要求被告带原告到其单位办理手续，被告拒不配合。目前涉案房屋既不能办理公证手续被告又交付使用。在本案中，原告李雪梅自愿将第2项诉讼请求变更为：2、判令被告向原告返还购房定金2万元。被告辜家斌、被告付淑君共同辩称：原告没有单方解除合同的权利，只能协商解除合同，被告没有违约行为，不应该双倍返还定金以及支付违约金；签订合同时被告已告知了原告房屋的基本情况，原告在查看了相关证件确定被告有所有权的情况下交付了定金，被告没有隐瞒原告房屋的情况；是原告不配合办理公证，损害了被告的合法权益；原告以房屋已出租为理由，要求支付违约金也缺乏事实和法律依据，合同已对房屋出租的情况进行了约定，原告是在知晓房屋出租的情况下签订的房屋买卖合同，原告出具的租期为5年的合同上并没有被告的签字，被告也没有予以追认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告李雪梅提交的证据1房屋买卖合同、证据5通话记录汇总本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鉴于两被告并未对原告提交的证据2、居住证、证据4、2016年7月13日的电话录音的真实性提出异议，本院对其效力予以确认；原告的证据3为房屋租赁合同的照片打印件，在该合同上出租方处签字的是中介工作人员严莉，并无被告签字，被告对其亦不认可，原告也无法证明严莉系被告的委托代理人，故本院对其不予确认；证据6为2016年8月10日的录音，被告对其真实性无异议，本院予以确认。鉴于原告对两被告提交的证据1、房屋买卖合同、证据2、住房租约、收据、证据4、武汉金属压延总厂的证明的真实性无异议，本院对其予以确认；被告的证据3为房屋租赁合同，有原件，本院对其效力予以确认。本院查明案件主要事实如下：武汉市东西湖区常青花园十小区11栋10单元2楼4号房屋系武汉金属压延总厂职工自管房，又叫房改房，面积为65.65㎡。1997年10月份分配给该厂职工辜家斌，辜家斌按成本价支付了23,529.08元的购房款，该房至今未办理房屋所有权证及土地使用权证，但辜家斌持有该房屋的居住证。2016年2月1日，被告辜家斌之妻被告付淑君与案外人刘涛及中介方“美乐房地产经纪有限公司”签订房屋租赁合同，约定被告付淑君将武汉市东西湖区常青花园10村（小区）11栋10单元204室房屋出租给刘涛使用，租期为一年，自2016年2月1日至2017年2月1日。出租人付淑君、承租人刘涛在该合同尾部签名，在中介方处签字为严莉。2016年3月6日，被告辜家斌、被告付淑君（卖方、甲方）与原告李雪梅（买方、乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将拥有完全处置权的位于武汉市东西湖区常青花园10村11栋10单元204室房屋作价400,000元卖给乙方，签订合同时付定金20,000元，双方于2016年5月31日前到公证处办理公证手续，乙方同日付清购房尾款380,000元，甲方将房改房的收据、住房证及房屋一并交给乙方，若房屋租给租户则将剩余房租转给乙方，如任何一方拒绝履行合同或解除合同或延迟履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋评估价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。当甲方原工作单位可以办理房产证、土地证时甲方有义务协助乙方办理相关手续（在原单位可以办理手续之日起十日内）。签订合同的当日，乙方向甲方支付定金20,000元，甲方在乙方的合同上书写收到定金20,000元的收据。此后，双方均再未继续履行合同。2016年7月13日，被告付淑君向原告李雪梅打电话，在通话中被告付淑君谈到房屋中介严莉没有向其提供新的房屋租赁合同，依据旧约，2017年1月30日就会让承租人刘涛腾退。2016年8月10日，原告李雪梅向被告付淑君打电话，在通话中原告李雪梅则表示武汉金属压延总厂已拆迁，根据被告付淑君提供的地址没有找到武汉金属压延总厂，其又不是厂里的职工，不知道将来怎么配合办证，别人显示给了一份五年的合同给她看；被告付淑君指出原告李雪梅与严莉系同行，只要武汉金属压延总厂能办证其必将配合原告李雪梅，另表示房屋出租是经过原告李雪梅同意对外续租，但其并未签订租赁合同，是由严莉直接与刘涛续签的，况且其与原告李雪梅的合同中并未限制出租期限，只约定了租金由谁收取，其与严莉签过三年的合同，但关于五年的租赁合同系严莉的行为，现在严莉和刘涛都拿不出续签的合同，其将于2017年1月30日收回房屋。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。在本案中，房屋买卖合同存在两方面的特别约定：一是基于武汉市东西湖区常青花园10村11栋10单元2楼4号房屋属房改房，目前并不能办理相关权属证件，故约定双方于2016年5月31日前到公证处办理公证手续，乙方同日付清购房尾款380,000元，甲方将房改房的收据、住房证及房屋一并交给乙方，当甲方原工作单位可以办理房产证、土地证时甲方有义务协助乙方办理相关手续（在原单位可以办理手续之日起十日内），此约定显示被告付淑君系了解房屋目前不能办理相关权属证件的。而目前原告李雪梅并未举证证明武汉金属压延总厂可为该房屋办证，故不能办理过户手续不能成为其解除合同的理由；另一特别约定为涉案房屋可由甲方租给租户，在乙方付清全部购房款后，租金由乙方收取。目前原告李雪梅并未支付全部购房款，故不存在收取租金的问题，而此约定又未对被告出租房屋作出任何限制，况且被告付淑君将房屋出租给刘涛至2017年2月1日在双方签订房屋买卖合同之前，被告将房屋对外出租五年的事实也得不到任何验证，故原告李雪梅以被告将该房屋对外出租五年为由要求解除合同亦无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李雪梅的全部诉讼请求。案件受理费1,150元（已减半收取），由原告李雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2,300元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  贾继祠二〇一七年三月一日书记员  谢 然