云南省玉溪市江川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0421民初23号
原告乐有贵，男，生于1965年2月3日，汉族，农民。
被告江川县雄达包装有限公司。
法定代表人郭春高，系该公司总经理。
委托代理人童汝刚，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
第三人崔雄华，男，生于1971年2月18日，汉族，农民。
原告乐有贵因与被告江川县雄达包装有限公司（以下简称雄达公司）、第三人崔雄华租赁合同纠纷一案，于2016年1月13日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告乐有贵、被告雄达公司法定代表人郭春高及委托代理人童汝刚、第三人崔雄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐有贵诉称，2015年4月16日，其与被告签订《租房合同》，约定被告将其公司位于雄关乡工业区的闲置厂房及宿舍3间出租给其使用，租期为6年，即自2015年5月1日起至2021年4月31日止。合同签订后，其按约定向被告交纳了租金，并利用租赁的厂房生产塑料颗粒。2015年7月24日，被告公司的股东之间发生纠纷，被告公司的股东崔雄华即本案第三人将其租赁的厂房电源切断，并封堵大门致其不能正常生产经营，直至2015年8月24日被告才恢复通电。后第三人又于2015年12月11日到其租赁的厂房内砌墙，2016年1月10日用混凝土将被告公司的大门封堵。因第三人断电及在其厂房内砌砖墙等，其停产44天，造成租金、生产设备折旧、借款利息等经济损失共计150964元。其与被告签订的《租房合同》合法有效，被告作为出租人，应保证出租给其的厂地和房屋能够正常使用，现其因被告公司的股东之间存在矛盾，不能使用厂地和房屋，被告对此应承担相应的民事责任。故其起诉要求判令：1.被告继续履行2015年4月15日与其签订的《租房合同》；2.被告拆除其租赁厂房内支砌的砖墙、厂区大门挡墙、接通电源，将出租的厂地完整移交给其经营、管理；3.被告赔偿因违约给其造成的生产设备折旧费、借款利息、工人工资、租金、建垃圾池费、基本电费（变压器损耗费用）、利润经济损失合计150964元；4.诉讼费由被告承担。
被告雄达公司辩称，其公司愿意继续履行《租房合同》，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。理由如下：1.本案系第三人在原告承租的厂房内砌砖墙并断电，属于侵权之诉，而非租赁合同纠纷；2.其公司已按照《租房合同》的约定履行了相应的义务，不存在违约及违法行为；3.其公司也是受害人，将通过法律手段维护自身的合法权益。4.其公司支持并配合承租人通过法律手段维护自身的合法权益。
第三人崔雄华述称，被告雄达公司系其与郭春高、郭春学三人出资成立的有限责任公司，郭春高、郭春学系兄弟，郭春高任公司的法定代表人。公司注册资本为130万元，其中郭春高出资50万元，占出资总额的38.4%；郭春学出资50万元，占出资总额的38.4%；其出资30万元，占出资总额的23.3%。公司的资产应属公司的股东共同所有，但郭春高、郭春学的父亲却于2014年12月30日，与郭春高、郭春学、郭春永三兄弟签订《财产分配协议》，擅自将公司资产作为家庭财产进行瓜分，侵害了其作为公司股东的合法权益。此外，根据《公司法》的规定，公司将其厂房对外出租，系公司的重大事务，应经公司股东大会讨论通过，但郭春高未经其同意就以公司名义将公司厂房出租，为此，原告与被告签订的《租房合同》应为无效，原告未向其交纳租金，无权占用属于其份额的公司资产。为此，其在原告承租的厂房内砌墙并断电属实，但其所砌砖墙分割开的厂房属于其个人资产，其作为公司的股东，有权对属于自己份额的公司资产作出处分。其不认可原、被告之间的租赁关系，现其与被告公司的其他股东之间因资产划分产生纠纷，原告应从被告公司搬出，否则自己承担后果。另其在采取停水、停电前已经向原告发过告知书，其没有侵权，也没有给原告造成损失，不应承担责任。
经审理查明，被告雄达公司系于2005年12月2日注册成立的自然人出资有限责任公司，公司股东为郭春高、郭春学和崔雄华，公司法定代表人由郭春高担任。该公司注册资本为50万元，经营范围主要为金属包装容器、塑料桶的制造销售等。2010年，被告以出让方式取得座落于江川县雄关乡窑房村民委员会梅子铺村民小组、地号为某号的地块的土地使用权，江川县人民政府向被告颁发了国有土地使用权证。后被告在该土地上分别建盖了生产车间4幢和住宅、办公室等5幢，江川县人民政府向被告颁发了房屋所有权证。2015年4月16日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《租房合同》，约定，甲方将其公司的空厂房及职工宿舍2间、办公楼宿舍1间出租给乙方使用；租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，共计6年；租金为44600元/年；租赁期限内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借房屋，不得改变房屋结构及用途，由乙方人为原因造成房屋及配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。另外，双方还约定，原告租赁厂房用于进行塑料颗粒的生产经营；原告应每月向被告交纳基本电费（变压器损耗费）2400元。合同签订后，原告向被告交纳了自2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金44600元，并在所租赁的厂房内从事塑料颗粒的生产，而且自租赁当月起按月向被告支付2400元基本电费（变压器损耗费）。2015年7月21日，第三人崔雄华向原告送达告知书，称原告系非法占用被告公司的场地，并要求原告于2015年7月23日将所租赁的场地腾空后归还被告，如逾期未归还，其将于2015年7月24日对原告采取停水、停电等措施，造成的损失由原告负担。2015年7月24日，第三人将原告所承租厂房的电源切断，并封堵了厂区大门，原告被迫停止生产经营。2015年8月24日，被告为原告所承租的厂房接通电源，并恢复大门通行，原告恢复生产经营。2015年12月11日，第三人到原告所承租的厂房内支砌砖墙，后原告拆除了部分砖墙。2016年1月10日，第三人用混凝土将原告经营使用的厂区大门封堵。截至原告起诉之日，原告承租的厂房内仍留有部分砖墙，厂区大门仍被封堵，第三人曾多次切断电源，但被告通过协商恢复了通电。
另查明，郭春高、郭春学系兄弟。2014年12月30日，郭春高、郭春学的父亲郭长寿与郭春高、郭春学、郭春永、三兄弟签订《财产分配协议》，协议中将被告公司资产进行了分配。第三人崔雄华因上述协议与郭春高、郭春学产生矛盾，由此以租赁未经被告公司全体股东讨论为由，要求原告于2015年7月23日将所租赁的场地腾空后归还被告，并对原告租赁的厂房实施断电、封堵大门等行为。
上述事实，有原告提供的《租房合同》、照片6张、损失清单、雄达公司登记信息查询截图，被告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、身份证复印件、房屋所有权证、国有土地使用权证、照片27张、公司章程、被告与第三人通话录音，第三人提供的《财产分配协议》、关于郭长寿与江川县雄达包装有限公司虚假诉讼的情况反映、告知书，以及原告、被告、第三人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。第三人认为被告公司法定代表人郭春高在未召开公司股东大会的情况下将公司的厂房以被告公司名义对外出租，违反了《公司法》的相关规定，《租赁协议》应为无效的主张，因被告系依法成立的企业法人，具有独立的民事权利能力和民事行为能力，《租赁协议》的内容并未违反《公司法》的效力性强制性规定，对第三人的该项主张本院不予支持。
关于被告在履行与原告签订的《租房合同》过程中是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”，出租人对租赁物本身及租赁物权利的瑕疵负有担保义务，即出租人应当保证租赁物具备特定的品质及效用，并且保证第三人对租赁物不得主张权利，从而保证承租人能够依照租赁合同的约定对租赁物进行使用、收益的义务，如出租人违反了上述义务，即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告既然与原告签订《租房合同》，约定将其公司的厂房出租给原告用于生产经营，就应保证原告所租赁的厂房能够正常使用，并且保证协议以外的第三人对原告租赁的厂房不得主张权利，但现第三人崔雄华不仅以被告公司股东的身份对原告租赁的厂房主张权利，而且以《租赁协议》未经其同意为由对原告所租赁的厂房进行断电和封堵，致使原告不能正常使用所租赁的厂房，为此，被告作为出租人，未能有效制止第三人的行为，也未能及时消除因第三人的行为给原告造成的影响，违反了出租人对租赁物本身及租赁物权利的瑕疵担保义务，构成违约，应承担相应的民事责任。被告认为其公司不存在违约行为，本案系因第三人擅自在原告承租的厂房内支砌砖墙、封堵大门、断电的侵权行为而引发的诉讼，原告应以侵权为由起诉第三人，而不应以租赁合同纠纷为由向其主张权利的主张，因《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告的该项主张无法律依据，本院不予支持。
关于被告对原告应当承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告未尽到出租人对租赁物本身及租赁物权利的瑕疵担保义务，致使原告不能正常使用所租赁的厂房及空地，构成对原告的违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此，原告要求被告继续履行双方于2015年4月16日签订的《租房合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告拆除其厂房内的砖墙、厂区大门挡墙，将出租的厂地完整移交给其经营、管理的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。对于原告要求被告接通电源的诉讼请求，因原告起诉时厂房内的电源已接通，原告的该项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因违约给其造成的生产设备折旧费等各项经济损失共计150964元的诉讼请求，因被告未能有效制止第三人断电、封堵厂区大门的行为，致使原告在2015年7月24日至8月23日期间停止生产经营、2015年12月11日至今不能正常经营，给原告造成了经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，被告对原告的经济损失应承担相应的赔偿责任，但因原告未能提供证据证实生产设备折旧费、借款利息、工人工资、利润等损失，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持，即被告按每日租金及基本电费（变压器损耗费）计算，赔偿原告44天的租金损失5376.4元和基本电费（变压器损耗费）损失3520元。至于原告对超出44天部分损失放弃诉请，系其对权利的自由处分，并未违反法律的禁止性规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告江川县雄达包装有限公司继续履行与原告乐有贵于2015年4月16日签订的《租房合同》；
二、被告江川县雄达包装有限公司于本判决生效之日起15日内拆除原告乐有贵承租厂房内的砖墙及原告乐有贵进出厂区的大门挡墙；
三、被告江川县雄达包装有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告乐有贵租金损失5376.4元、基本电费（变压器损耗费）损失3520元，合计8896.4元；
四、驳回原告乐有贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2427元（原告已预交），减半收取1213.5元，由原告乐有贵负担1142元，被告江川县雄达包装有限公司负担71.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判员 罗 敏
二〇一六年四月六日
书记员 李静雯