江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初6015号
原告：杨锡兴，男，1951年2月24日出生,汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：蒋月芬，系杨锡兴妻子，女，1954年12月24日出生，汉族，住无锡市新吴区，退休人员。
原告：蒋月芬，女，1954年12月24日出生，汉族，住无锡市新吴区，退休人员。
被告：无锡协圆贸易有限公司，住所地无锡市锡沪东路110号。
法定代表人：顾立舟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。
原告杨锡兴与被告无锡协圆贸易有限公司（以下简称协圆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案，2018年2月27日本案裁定转为普通程序，本院于2018年4月27日第一次公开开庭进行了审理，原告杨锡兴的委托诉讼代理人蒋月芬、被告协圆公司的委托诉讼代理人华江燕到庭参加诉讼。诉讼中本院依法通知蒋月芬作为原告参加诉讼，并于2018年7月3日第二次公开开庭进行了审理，原告杨锡兴、蒋月芬到庭参加诉讼，被告协圆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨锡兴、蒋月芬向本院提出诉讼请求：判令协圆公司向其赔偿办理无锡市梁溪区广瑞二村99号102室商品房土地使用证所垫付的土地出让金11405元。事实与理由：其系无锡市梁溪区广瑞二村99号102室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。1998年11月19日，其向协圆公司购买商品房一套，后又缴纳了相应的商品房大修理基金、契税、印花税，取得了房产证。嗣后，其至无锡市国土资源局申请办理涉案房屋的国有土地使用权证，被告知由于协圆公司手续不完善，不能办理土地证。后经多次协调，在其先行垫付土地出让金的基础上，顺利领到了土地证。协圆公司不按合同约定履行义务，未协助其办理土地证，致使其垫付土地出让金11405元。后来的协议书违反了土地管理法的规定，应为无效。当时我们要去开发票，协圆公司要求我们必须签了协议后才能开具，所以我们就签了，协议确实是我签的，但是上面的一些内容是后面添加的，当时没有。为维护自身合法权益，故诉至本院。
被告协圆公司辩称：请求法院判决驳回杨锡兴、蒋月芬的诉讼请求。2016年8月25日杨锡兴、蒋月芬和协圆房产公司及丁村村委三方达成了一份协议，协议中明确载明杨锡兴、蒋月芬自愿承担办理权证中所需要交纳的政府土地收益及相关税收，所以原告的主张与之前的协议相违背。
经审理查明:1998年7月24日原无锡市郊区广益镇丁村村民委员会（由于行政区划调整，现为无锡市梁溪区广益街道丁村社区居民委员会，以下简称丁村居委）作为甲方、无锡协鑫房地产开发有限公司（于2018年5月变更登记为协圆公司；以下简称协鑫公司）作为乙方，签订合作建房协议书一份，该协议书约定：“丁村居委经锡计（1998）第153号文件批准，在丁村后胡村建造新农村公寓式住宅楼，甲乙双方就业联合开发该住宅楼事，经磋商，达成如下协议：一、联合开发该住宅楼的原则：甲方提供完备的建房手续，以利施工的顺利进行和确保乙方在销售房屋过程顺利地办好房屋产权证申领手续。乙方提供资金，按建筑规范保证资金及时到位，以确保房屋竣工（具体按施工合同书）。”“三、房屋竣工后：1、甲方同意所建房屋由乙方全权处理、销售和分配。2、为协助乙方做好销售工作，甲方必须提供乙方盖有公章或财务章的收款收据凭证，但售房中的有关纳税等事宜由乙方负责处理。3、甲方应协助乙方落实好户口迁移政策许可范围内买房户的户口，以及提供落实好户口的住户孩子入学、入托等相关方面的服务。4、乙方应做好房屋的质监、竣工验收等各项手续，费用由乙方负担。5、乙方应全力做好房屋的销售工作，负责办理好买房户的房产产权证申办手续的具体工作，并按国家规定交纳办证中所需的各项费用和纳税事项。6、乙方应做好售房后的物业管理工作。”“四、甲乙双方商定，因所建房屋由乙方全权处置，所以乙方应补贴甲方总费用额（照设计图纸的建筑面积补贴每平方米370元结算，阳台面积不计算在内），其中含甲方所支付的各项费用以及联合开发应得部分。支付时间：开工前乙方支付甲方贰拾万元，八月中旬付贰拾万元，工程到四层时再付贰拾伍万元，待工程粉刷结束付款总额达85%，余款在竣工后办妥房产证申领手续时付清。”合同还约定了其他内容。合作建房协议书签订后，协鑫公司建造了包括涉案房屋在内的房屋。
1998年11月19日，甲方杨锡兴、乙方协鑫公司签订房屋转让合同书，约定由杨锡兴向协鑫公司购买房屋一套，合同对房屋面积、价款、付款方式、违约责任等均做了约定。合同签订后，杨锡兴按约向协鑫公司支付了房款、进户费、契税，协鑫公司将涉案房屋交付给杨锡兴。其后，杨锡兴领取了涉案房屋的房屋所有权证。但由于无法领取涉案房屋的国有土地使用权证，杨锡兴多次至有关部门要求领取涉案房屋的国有土地使用权证，未果。
2016年3月30日，国土资源局向市政府作“关于广瑞二村93-103号住户办理产权证的请示”，文号锡国土资发〔2016〕72号（以下简称72号文）。该文件载明：广瑞二村93-103号有关居民陆续向市领导来信反映1998-2000年左右在广益丁村购买的商品房无法办理产权证，经调查核实，将有关处置建议请示。一、基本情况。1.广瑞二村93-103号共计住房四幢120套。其中93-98号始建于1996年，二幢共60套，批准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米，批准用途为本村居民居住的公寓式住宅；99-103号始建于1998年，二幢共60套，批准用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米，批准用途为农民住宅。2.广瑞二村93-95号（一幢计30套），1997年由锡山市经济适用住房发展中心变相以商品房形式统一对外销售；96-103号（三幢计90套），由丁村居委与协鑫公司联合开发，1998年协鑫公司将只能用于本村村民居住的住宅变相以商品房形式统一对外销售。二、相关建议。1.鉴于两个项目分别办理使用土地的通知后未办理土地登记手续，依据与《关于规范使用集体建设用地建造的拆迁安置房办理土地登记的意见》（锡国土资发〔2009〕256号）规定，上述两宗土地已有集体建设用地批文和撤组批文，可以确权为国有建设用地。2.根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”和《关于加强国有划拨土地使用权转让管理的意见》（锡政办法〔2000〕73号）文件明确“企事业单位转让房地产（包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成），涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在1995年1月1日以前的，补办划拨用地手续，发生在以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10%-40%确定”的规定，丁村村委和锡山市经济适用住房发展中心、协鑫公司应承担违规销售的相应责任，补缴有关土地收益后，方可给予办理土地证。考虑到相关购房者已按照1997年的房价水平（1300元/平方米左右）支付了相应购买商品房的价款（房价中应已包含了相应的划拨土地权益价格），若按照现时地价水平补缴土地收益及规费也不尽合理，建议按照锡政办发〔2000〕73号文件发文时点即2000年基准地价水平的10%确定补缴划拨土地权益价格（核算为123元/平方米），作为政府收益，相关手续办妥后，凭房产证直接办理国有划拨土地的不动产权证，可上市交易。3.为减轻购房者负担，建议由开发建设单位和村委缴纳政府土地收益，完善手续，保障住户能及时办理国有划拨土地的不动产权证；由于该两个项目时间跨度较长，人员变动多，开发建设单位和村委相互推诿，缴纳的积极性打折扣，时间上没有计划表，建议责令梁溪区政府做好工作，督促村委缴纳政府土地收益；4.若开发建设单位和村委不能马上落实缴纳政府土地收益，而个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持，既可以保证政府土地收益缴纳到位，也可以让购房者早办到不动产权证。
2016年8月25日，杨锡兴为甲方、协鑫公司为乙方、丁村居委为丙方签订协议书一份，就无锡市梁溪区广瑞二村99号102室房屋的权属证书办理事宜做了如下约定：一、三方协商的基础是根据无锡市国土资源局锡国土资发（2016）72号文件精神规定，并经三方友好协商。二、文件明确只要缴纳相关费用，甲方的上述房屋可以办理权属证书，为此甲方自愿承担上述房屋在办理权属证书中所需要缴纳的政府土地收益及相关税收。三、乙丙方在甲方办理上述房屋权属证书过程中予以充分配合。其中办理权属证书中如需要发票的，则所需的发票由乙方开具（开票所产生的税款由甲方承担）；另外办理权属证书过程中不动产登记中心办证所需手续需要由丙方提供的，由丙方办理，如需要由乙方提供的，由乙方办理；但办理权属证书中所有产生的税款、政府土地收益及其他办证费用均由甲方自愿承担，与乙方、丙方无关。该协议由蒋月芬签字，两公司盖章。对此，诉讼中蒋月芬陈述该协议没有提供给其一份，协议时协商由其承担的费用仅为办理购房发票的费用。
2016年11月11日，杨锡兴就涉案房屋向无锡市国土资源局支付了涉案房屋土地划拨收入11405元，2016年8月31日，杨锡兴领取了土地证。
庭审中，经法庭询问原告是否要求丁村居委承担付款责任，原告明确表示不要丁村居委承担责任。
上述事实，由房屋转让合同书、2016年8月25日协议书、房屋所有权证、无锡市非税收入一般缴款书、房款发票、合作建房协议书、无锡市国土资源局锡国土资发（2016）72号文件、无锡市中级人民法院（2017）苏02民终1723号民事判决书、工商登记材料及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案的主要争议在于双方于2016年8月25日签订的协议书是否有效？该协议书是否有效，应当适用《合同法》的规定来认定。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合当事人的意见分析如下：首先，该协议书签订时，国土资源局针对相关事项所发的文件已经公布，该协议书第一条明确了相关文件是三方协商的基础，相关文件建议第4条提出了“个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持”，因此，对于涉案的相关费用包括土地收益的承担可以协商处理，协议双方应当是明知的，签订协议系当事人真实意见表示。唯协议另两方公司作为合作建房者，尤其是本案被告协圆公司在处理房屋买卖遗留问题时向原告方说明不够，处理方法上欠妥。其次，原告提出协议书违反了《土地管理法》的规定，建造房屋的行为也是违法的，协议书因此而无效。涉案房屋建造时未办理建设用地手续，导致不能办理土地使用权登记，应当承担相应责任，但本案中协议即当事人为解决上述遗留问题而作的协商，只要当事人通过协议约定相关费用的承担本身不违法，不能据此认定该协议是违反法律、行政法规的强制性规定的；且在交纳土地收益时，该土地已经办理好国有划拨土地的手续，原告可以取得相应的土地证。第三，本案中不存在导致该协议无效的其他法定情形。原告未有足够证据证明签订协议时存在欺诈、胁迫等行为。可见，该协议书应为有效。《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该协议书约定了甲方自愿承担上述房屋在办理权属证书中所需要缴纳的政府土地收益及相关税收，原告交纳了土地划拨收入11405元，即按照协议履行了义务。原告再主张协圆公司赔偿该11405元，与当事人约定不符，本院不予支持。当事人的其他意见，理由不充分，本院不予采纳。
综上，原告主张协圆公司赔偿其办理无锡市梁溪区广瑞二村99号102室商品房土地使用证所垫付的土地出让金11405元，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨锡兴、蒋月芬的诉讼请求。
案件受理费86元由原告杨锡兴、蒋月芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陈军慰
审 判 员 刘家强
人民陪审员 周锡培
二〇一八年七月十日
书 记 员 刘 琳