湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初2668号原告（反诉被告）：魏勇。原告（反诉被告）：王欣。两原告共同委托代理人刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告（反诉原告）：周勇军。被告（反诉原告）：袁雪珍。两被告共同委托代理人周礼萍，系被告周勇军胞兄，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告魏勇、王欣与被告周勇军、袁雪珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，被告周勇军、袁雪珍于2017年9月20日向本院提起反诉，本院决定合并审理。2017年11月14日和2018年1月8日，本院依法组成合议庭，对本案进行了两次公开开庭审理。原告王欣及两原告共同委托代理人刘大成，被告周勇军及两被告共同委托代理人周礼萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏勇、王欣向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告签订的幼儿园租赁合同无效；二、判决两被告向原告返还租金、押金和保险费64750元。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：一、判决解除原、被告签订的《希望之星幼儿园租赁合同》；二、判决两被告向原告返还押金5万元、租金4500元、保险费1250元。事实和理由：2017年7月，原、被告签订《希望之星幼儿园租赁合同》，约定被告将幼儿园的证照和所有设施租赁给原告，被告保证全权处理主管部门的例行检查，不得影响幼儿园的正常运营，租金标准为4500元每月，押金10万元分三次支付。合同签订后，原告向被告支付了租金13500元，押金5万元，另投保了幼儿园指定场所团体意外伤害保险，交纳保险费1250元。接手经营幼儿园1个多月后，教育主管部门发现了原告租赁幼儿园的违法行为，口头警告原、被告之间的租赁关系是无效行为，必须予以整改，否则吊销许可证。此后，原告多次通过电话、微信等方式与被告进行协商，但被告对原告要求解除合同的请求置之不理。原告无奈于2017年8月20日搬出幼儿园，将证照及钥匙交还给被告。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周勇军、袁雪珍辩称，原、被告签订的合同合法有效，双方均应自觉遵守；原告对幼儿园财产享有使用权，所有与幼儿园证件有关的情况均由被告处理，被告仍是幼儿园的法定代表人，合同约定原告只负责幼儿园的管理；原告以主管部门的一次口头通知为由擅自停运幼儿园无合理根据,在原告未赔偿被告损失的情况下，不同意解除合同。被告（反诉原告）周勇军、袁雪珍向本院提出反诉请求:一、判令反诉被告赔偿因擅自停运幼儿园给反诉原告造成的经济损失25万元；二、判令反诉被告向反诉原告支付管理幼儿园期间的水费150元、电费200元、墙面玻璃修复费15000元及其他装修损失13000元。事实和理由：原、被告签订合法有效的《希望之星幼儿园租赁合同》后，反诉被告以无端理由擅自解散学生，停运幼儿园，给反诉原告造成了直接经济损失25万多元。反诉被告经营幼儿园期间，拖欠水电费未付并损坏墙面玻璃一块，给反诉原告造成了经济损失。为维护自身合法权益，反诉原告故提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）魏勇、王欣针对反诉辩称，案涉合同系无效合同，如有效，亦应予以解除；反诉被告未损坏幼儿园的墙面玻璃且合同移交明细上亦未载明墙面玻璃；未拖欠电费，拖欠150水费属实，同意支付拖欠的水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：两被告系夫妻关系。2014年7月30日，经醴陵市教育局批准，两被告开办醴陵市阳三希望之星幼儿园并经营。2017年7月1日，两被告作为出租方（甲方），两原告作为承租方（乙方）签订《希望之星幼儿园租赁合同》，约定甲方将希望之星幼儿园，校园占地面积260平方米，其中校舍建筑三层面积411平方米及所有设备出租给乙方作幼儿园使用；租赁期共叁年，甲方从2017年7月1日起将出租房屋交付乙方使用；甲乙双方议定租金为4500元，半年缴纳一次，签订合同之日缴纳，由甲方提供银行账号乙方缴存，凭证送与乙方所有，甲方收取租金后出具收租凭证；甲方园内一切事物交与乙方使用，其中包括幼儿园所有证件；幼儿园内与证件有关的利益不与乙方发生任何关系；甲方必须保证乙方在不违法的情况下，因主管部门例行检查由甲方全权处理，不得影响幼儿园正常运营；乙方必须为幼儿园内所有学生交纳《人身意外伤害保险》；从租赁起至合同期满，所有电、水费、宽带、天然气及维修费用由乙方支付；押金为壹拾万元，已付伍万元，剩余押金分两次支付……；合同期满，甲方必须将押金壹拾万元退还乙方；若因乙方无幼师证、园长证，而导致主管部门不让经营，甲方必须出面处理，若处理无效，甲方必须退还押金10万元及租金。签订合同前的2017年6月30日，原告向被告交纳了5万元押金及2017年7月1日至10月1日期间的租金13500元。签订合同当天，被告将幼儿园的场地及设施设备交付给原告使用，向原告移交了部分生源并将办学许可证、餐饮服务许可证等证照交与原告。2017年7月10日左右，醴陵市教育局工作人员到幼儿园进行例行检查，以原告没有办学资质为由要求原告停止经营，并要求其催被告回来自行经营。原告多次通过电话及微信方式要求被告出面处理，但被告未予理睬。因被告在外地务工，2017年8月18日，原告将幼儿园的证照及钥匙交给受被告委托与原告协商处理租赁纠纷事宜的邓礼祥，并电话告知了被告。2017年8月28日，邓礼祥将证照及钥匙交还给被告周勇军。2017年11月21日，原告向醴陵市教育局提交《关于请求确认租赁希望之星幼儿园一事的报告》，请求确认其是否有权租赁经营和管理幼儿园。醴陵市教育局于2017年11月27日向原告作出如下答复：“根据《中华人民共和国民办教育促进法》第九章第七款规定，幼儿园办学许可证是不能买卖、出租、出借，因此你租赁幼儿园证照是一种非法无效行为。”另查明，案涉幼儿园办学许可证登记的举办者为被告周勇军，校长为被告袁雪珍。两原告无幼师证、园长证，在租赁经营幼儿园期间，以醴陵市阳三希望之星幼儿园的名义投保了“国寿指定场所团体意外伤害保险”，花费保险费1250元。本院认为,本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《希望之星幼儿园租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、案涉合同应否予以解除；二、原告要求被告返还押金、租金和保险费的诉讼请求是否合理有据；三、反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，依据案涉合同关于“甲方园内一切事物交与乙方使用，其中包括幼儿园所有证件”，“甲方必须保证乙方在不违法的情况下，因主管部门例行检查由甲方全权处理，不得影响幼儿园正常运营”以及“若因乙方无幼师证、园长证，而导致主管部门不让经营，甲方必须出面处理，若处理无效，甲方必须退还押金10万元及租金”约定，结合被告在签订合同后向原告移交了部分生源并交付了办学许可证等证照的事实，原、被告之间除存在幼儿园场地及设施设备的租赁关系外，另还存在幼儿园办学许可证等证照的租赁关系。对此问题，《中华人民共和国民办教育促进法》规定了办学许可证不得买卖、出租和出借，醴陵市教育局亦据此要求原告停止经营幼儿园。因此，案涉合同因违反教育主管部门的行政审批规定而在客观上不具有继续履行的可能性，合同目的已无法实现。与此同时，被告在原告向其提出协助解决办学资质问题的要求后，一直未予处理，违反了合同约定的协助义务，客观上亦导致了原告无法继续正常经营幼儿园，其行为已构成了根本违约，原告依法有权要求解除合同。综上，原告要求解除合同的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称未将幼儿园的证照租赁给原告，与案件事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二，案涉合同被解除后，被告已无合法根据占有原告向其交纳的押金，故对于原告要求被告返还5万元押金的诉讼请求，本院予以支持。根据庭审过程中查明的案件事实，原告于2017年8月18日即将幼儿园的证照及钥匙交给受被告委托与原告协商处理租赁纠纷事宜的邓礼祥，邓礼祥于2017年8月28日将证照及钥匙交还给了被告周勇军，原告实际使用幼儿园的时间不到两个月，现合同因不可归责于原告的原因而解除，其要求被告向其返还多收取的一个月即4500元租金的诉讼请求合理有据，本院予以支持。原告花费1250元投保国寿指定场所团体意外伤害保险系因其自行经营幼儿园所需，且被告未因其投保行为获有收益，为幼儿园学生投保意外伤害保险亦是合同约定的原告方的义务，故原告要求被告返还1250元保险费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，反诉被告同意向反诉原告支付150元水费，系对其民事权利的自行处分，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿25万元幼儿园停运损失，无事实依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿15000元墙面玻璃损失，但未向本院提交证据证实反诉被告存在损坏其墙面玻璃的违约行为，亦未提交证据证实其损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿其200元电费及13000元装修损失，无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告魏勇、王欣与被告周勇军、袁雪珍于2017年7月1日签订的《希望之星幼儿园租赁合同》；二、被告周勇军、袁雪珍自本判决发生法律效力之日起三日内向原告魏勇、王欣返还押金50000元、租金4500元，合计54500元；三、驳回原告魏勇、王欣的其他诉讼请求；四、反诉被告魏勇、王欣自本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告周勇军、袁雪珍支付水费150元；五、驳回反诉原告周勇军、袁雪珍的其他反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费709元，由被告周勇军、袁雪珍承担693元，原告魏勇、王欣承担16元；反诉案件受理费2525元，由反诉原告周勇军、袁雪珍承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16XXX86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  张春来人民陪审员  何亦炜二〇一八年二月十日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。