广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初8593号
原告：蔡双全，男，1962年11月19日出生，回族，身份证住址湖南省邵阳市大祥区，
被告：黄松平，男，1973年12月10日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县，
被告：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路，统一社会信用代码91442000774006035C。
法定代表人：江国强。
原告蔡双全诉被告黄松平、中山市市政机械施工有限公司（以下简称为市政机械施工公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡双全、被告黄松平（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼，被告市政机械施工公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡双全向本院提出诉讼请求：1.撤销被告黄松平、市政机械施工公司签订的《商品房买卖合同终止协议书》。诉讼中，原告蔡双全增加如下诉讼请求：2.责令被告黄松平、市政机械施工公司将恒隆豪苑12幢303房恢复备案登记至被告黄松平名下原状；3.原告蔡双全的债权（①借款本金20万元；②截至2016年6月28日利息2万元；③以借款本金20万元为基数，按月利率2%自2016年6月29日起计至借款清偿之日止；④案件受理费2150元）由恒隆豪苑12幢303房溢价超出每平方米6000元的部分依法清偿。事实和理由：2015年2月10日，被告黄松平、市政机械施工公司签订《商品房买卖合同》，被告黄松平购买位于中山市××××房的房地产，每平方米单价6000元，购房总价842820元，并于2015年2月15日办理了合同登记备案手续后收楼。2016年5月18日，该商品房每平方米均价超过10000元，被告黄松平、市政机械施工公司签订《商品房买卖合同终止协议书》，将上述房屋以明显不合理低价，以原购置价每平方米6000元出让，原告蔡双全去售楼部询价，报价为每平方米12000元。2015年被告黄松平拖欠到期债务300多万元没有清偿，原告蔡双全对其享有20多万元债权，经人民法院立案执行，未发现其有其他可供执行的财产。被告黄松平唯一的房产，在大幅升值过程中，被其以明显不合理低价转让，侵害了债权人的合法利益。
庭审中，原告蔡双全表示，因涉案商品房没有实施诉讼保全措施，其担心被告市政机械施工公司在诉讼过程中将该商品房出让，故提出上述第3项诉讼请求，即当无法恢复原状时，被告市政机械施工公司须以溢价部分向原告蔡双全清偿债权，并明确溢价部分为处置该房地产时该房地产的评估总价1292300元-被告黄松平购房价格842820元=449480元。
原告蔡双全为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同终止协议书》；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.银行住房贷款基本信息证明；4.紫园置业计划表、置业顾问名片、户型图、中山搜狐焦点房地产网统计紫园房价走势数据；5.（2016）粤2071民初21765号民事判决书、（2016）粤03民终10313号民事判决书；6.（2016）粤2071民初11182号民事调解书、受理申请执行案件通知书、终结本次执行裁定书。
被告黄松平辩称，其向开发商即被告市政机械施工公司购买涉案商品房，购买时是每平方米6000元，已支付了15万余元的首付款，尚欠10万元首付款未付，余款是向银行办理按揭支付的，并已正常供款11个月。由于被告黄松平对外负债，债权人多次向其催收其无法还款，因此其想处置涉案房地产抵债，当时该地段的房价已涨至每平方米9000元到10000元，也有几个人想购买该商品房，出价也与当时市场价相当，但被告市政机械施工公司不配合办理手续，以致不能过户。因为被告黄松平还没有付清被告市政机械施工公司的款项，被告市政机械施工公司限定其在较短时间还款10万元，其无力偿还，最终该商品房被被告市政机械施工公司以原价购买价硬性回购，并过户至被告市政机械施工公司名下。另外，被告市政机械施工公司为其清偿了剩余的银行按揭借款约59万元至60万元左右。2016年6月3日，被告市政机械施工公司在其写字楼内委托股东林绍佳向被告黄松平支付了204838元（包括其首付款、11个月的银行还款），当时被告黄松平的债权人万德胜要求该204838元全部归还于他，在其正欲转款给万德胜时，被告市政机械施工公司的负责人为避免被其他人找麻烦，要求去万德胜公司转，路遇另一债权人温则东，双方争执后，最后将被告市政机械施工公司支付的回款204838元向万德胜转账132000元、向温则东转账72000元。被告黄松平当时也是因为被债权人逼得没有办法，否则其不可能低价处置涉案房地产，故其同意原告蔡双全的诉讼请求。
被告黄松平就其抗辩意见，向本院提交的证据有：中信银行交易明细清单。
被告市政机械施工公司未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。
经审理查明：2016年5月18日，市政机械施工公司（甲方、开发商）与黄松平（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同终止协议书》，内容为：甲方与乙方于2015年2月10日签订了购买位于中山市××××房《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2015012263），合同约定建筑面积140.47平方米，购房总价842820元，已于2015年2月15日在中山房地产交易登记管理所办理了合同登记备案手续，现经双方协商，甲乙双方签订的上述商品房买卖合同于本协议书签订之日起正式终止。上述合同签订后，双方于2016年5月19日办理了合同终止备案手续，据中山市商品房销售合同登记备案证明表记载，终止信息备注为“2016-5-19遗失注销”。2017年5月12日，蔡双全以黄松平以明显不合理低价转让上述房地产为由诉至本院，主张前述实体权利。截至2018年5月22日，涉案房地产尚未有新的商品房销售合同登记备案记录。2018年5月30日，蔡双全向本院申请对涉案房地产进行诉讼保全。
另查，2016年5月30日，蔡双全以黄松平、陈彩云在2014年至2015年期间多次向其借款未予以偿还诉至本院。诉讼中双方达成如下调解协议：一、黄松平、陈彩云确认尚欠蔡双全借款本金200000元，并同意于2016年6月28日前一次性向蔡双全偿还借款本金100000元及2016年1月15日至2016年6月28日期间的借款利息20000元，从2016年7月起至2018年2月28日期间每月28日前逐月清偿借款本金5000元，蔡双全放弃2016年6月29日之后的利息；二、若黄松平、陈彩云逾期清偿上述任一期款项，则蔡双全有权就欠款余额全额向法院申请强制执行，并有权以尚欠借款本金为基数，按照月利率2%的标准从2016年6月29日起计收利息至借款清偿之日止；三、案件受理费4300元，减半收取2150元，该费用蔡双全已预交，由黄松平、陈彩云于2016年6月28日前迳付蔡双全。本院于2016年6月6日作出（2016）粤2071民初11182号民事调解书，并已发生法律效力。此后，因黄松平、陈彩云未按调解协议履行付款义务，蔡双全于2016年10月19日向本院申请强制执行。因未发现黄松平、陈彩云有可供执行的财产或财产线索，本院于2017年6月13日作出（2016）粤2071执13486号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。庭审中，黄松平亦确认未向蔡双全清偿相关债务。
诉讼中，本院依蔡双全的申请，向中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建设银行中山市分行）调查市政机械施工公司为黄松平代偿贷款的情况。建设银行中山市分行回函称，黄松平贷款金额为587000元，市政机械施工公司依据与其签订的《商品房销售贷款合作协议书》及发函同意履行保证责任（黄松平同意），于2016年4月25日代黄松平还清借款本金、利息，该房产所担保的债权已清偿完毕。对此，建设银行中山市分行提交了户名为黄松平的个人贷款对账单，据对账单显示，2016年4月25日该账户进账573007.62元（其中本金570754.73元、利息2252.89元），清偿了涉案商品房项下的全部贷款本息。另外，据黄松平提交的中信银行交易明细清单显示，2016年6月3日，由林绍佳向黄松平的账户转账204838元。同日，黄松平向万德胜转账132000元，向温则东转账72000元。
在本案的审理过程中，蔡双全申请对涉案房地产在2016年5月18日的价值进行评估。本院依法委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对此进行评估，该评估机构于2018年1月2日作出评估报告书，估价结果为：估价对象于价值时点的评估价值为1292300元，房地产单价为9200元/平方米（含地价）。蔡双全对评估结果无异议，黄松平、市政机械施工公司就该评估报告书未提交质证意见。
本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。蔡双全对黄松平享有债权的事实，已为本院发生法律效力的（2016）粤2071民初11182号民事调解书所确认，故本院对此予以认定。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，蔡双全以黄松平以明显不合理的低价转让涉案房地产为由主张撤销该行为，该行为是否符合可撤销的要件，本院分析如下。
关于涉案房地产的回购价格，有黄松平提交的银行交易明细清单，以及建设银行中山市分行提供的回复函、个人贷款对账单等证实，蔡双全对转让价格已履行了初步的举证责任。市政机械施工公司作为房地产交易的一方当事人，证实房地产转让价格的直接证据在其控制之下，其经本院多次传票传唤，均拒不到庭参加诉讼，亦未提交相反的证据予以反驳，故本院按现有证据认定涉案房地产的回购价格为877845.62元（直接付给黄松平的转账款204838元+代偿银行贷款本息573007.62元+黄松平自认首付欠款100000元）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据评估机构的估价结果，涉案房地产在回购时单价为9200元/平方米，市政机械施工公司以6249元/平方米（877845.62元÷140.47平方米）向黄松平回购涉案房地产，未达到市场交易价的百分之七十，根据上述法律规定，可以认定回购价格为明显不合理低价。
关于转让行为是否对债权人造成了损害。从本案证据可以看出，黄松平因在2014年至2015年期间向蔡双全借款而对蔡双全负有债务，在蔡双全就民间借贷纠纷向本院起诉前，黄松平以明显不合理低价转让了涉案房地产，导致在民间借贷案件的执行阶段经本院向有关部门联查仍未能发现黄松平有可供执行的财产。为此，本院认定黄松平的转让行为已损害了债权人蔡双全的合法权益。
关于受让人是否知情。黄松平于2015年2月以6000元/平方米（842820元÷140.47平方米）向市政机械施工公司购买涉案房地产，2016年5月市政机械施工公司以6249元/平方米回购该房地产。市政机械施工公司作为具有行业专业知识的企业，理应清楚房价的走势及房产升值的情况，但其仍以明显不合理低价回购该房地产，综合黄松平的陈述，本院认定市政机械施工公司在回购时对黄松平的经济状况及交易背景是知情的。
综上，蔡双全主张撤销黄松平与市政机械施工公司签订的《商品房买卖合同终止协议书》，符合法律规定的债权人行使撤销权的构成要件，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，《商品房买卖合同终止协议书》被撤销后，市政机械施工公司应就涉案房地产协助办理商品房销售合同备案登记至黄松平名下，黄松平应向市政机械施工公司返还回购价款877845.62元。关于蔡双全主张市政机械施工公司就其债权以溢价部分进行清偿的诉讼请求，由于蔡双全对黄松平的债权已由法院生效法律文书所确认，蔡双全的诉求无异于在此基础上再衍生新的债权，其主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，蔡双全的诉讼请求，理据充分的部分，本院予以支持；理据不足的部分，本院予以驳回。市政机械施工公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
一、撤销被告黄松平与被告中山市市政机械施工有限公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同终止协议书》。
二、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内就位于中山市东区长江北路18号恒隆豪苑12幢303房的房地产协助办理商品房销售合同备案登记至被告黄松平名下；被告黄松平于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市市政机械施工有限公司返还价款877845.62元。
三、驳回原告蔡双全其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12228元，诉讼保全费4734元，评估费5731元，合计22693元（原告蔡双全已预付），由被告黄松平、中山市市政机械施工有限公司负担（该费用被告黄松平、中山市市政机械施工有限公司应在判决生效之日起七日内迳付原告蔡双全）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李静敏
人民陪审员 郑泽然
人民陪审员 陈学玉
二〇一八年五月三十日
书 记 员 唐 颖
书 记 员 刘家华