安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1960号
上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司。
法定代表人：华新福，该公司经理。
委托诉讼代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡振民。
被上诉人（原审原告）：马秀侠。
上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）因与被上诉人胡振民、马秀侠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人樊玲玲，被上诉人胡振民到庭参加诉讼，被上诉人马秀侠经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡振民、马秀侠的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对双方2015年6月6日的协议认定错误。双方约定交房期限为2015年8月31日，但在此期限前，各购房户集体上访投诉，提出各种无理要求，在县政府有关部门协调下，金鼎置业公司承诺按照购房户要求“整改”。其中包括对合格的电梯进行二次检测，改变设计修改非机动车道坡度，另行选址增加地面非机动车位，对高层的入户楼道墙面贴砖，多层的楼梯贴砖等等；这些工程均在设计范围之外，双方于2015年6月6日就上述内容签订了协议。金鼎置业公司一一按照购房户要求重新选址重新设计重新施工改造；造成了综合验收迟延，导致按照原合同日期交房不能。故，在合同期内不能交房的原因是各购房户增加要求造成的。一审法院认为该协议没有加重金鼎置业公司的义务，与客观事实不符。对于改变设计规划增加的工程，双方约定了8个月的工期，该约定应视为双方对交房条件和交房期限的变更，实际交房时间应为2016年4月6日之前。故而上诉人在2015年10月15日交房，没有违反双方的协议约定。2、金鼎置业公司在2015年5月和10月分别通知了胡振民办理交房手续，一审认定至今房屋未交付，与客观事实不符。涉案小区的住宅房（不含商业）一共1282套，近90％的业主都办理了入住手续，其中2015年8月31日前交房数为689户，2015年9月1日至2015年10月14日期间交房131户，2015年10月15日后交房353套，合计交房1173套。一审法院认定金鼎置业公司至今未通知交房，与事实不符。商品房的交付，即是一方的权利，也是这一方的义务。购房户有要求开发商交房的权利，也有配合办理交房手续的义务。因不需要住，不愿缴纳税费维修基金物业费等不办理交房手续的现象普遍存在。需要入住的购房户办理了交房手续；不需要入住的则不去办交房手续。因胡振民未去办理交房手续即认定涉案房屋至今未交付，属金鼎置业公司违约，与客观事实不符。
胡振民辩称：双方合同约定的交房时间是2015年5月31日，因金鼎置业公司不具备交房条件，造成业主上访。胡振民2015年6月6日没有与金鼎置业公司签订协议，也没有委托他人代签协议。胡振民从没有收到金鼎置业公司交房的信函和电话通知。金鼎置业公司延期交房给胡振民造成极大损失，应承担违约责任。请求二审法院维持原判。
马秀侠未答辩。
胡振民、马秀侠向一审法院起诉请求：金鼎置业公司支付逾期交房违约金15735.8元（2015年5月31日起至2015年11月30日止）。
一审法院认定事实：2013年12月12日，胡振民、马秀侠与金鼎置业公司签订一份商品房买卖合同，购买金鼎置业公司开发的状元府小区第12幢1002号商品房一套，并已按照约定交付了房屋总价款409497元。该合同第八条约定，交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：（1）该商品房经验收合格；（2）如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产管理局向金鼎置业公司发出通知，认为案涉房屋所在小区经查验仍需整改，要求金鼎置业公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。2015年10月14日，灵璧县房产局同意了该小区的综合查验备案。一审法院认为，胡振民、马秀侠与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件：（1）、该商品房经验收合格；（2）、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。2015年8月28日，灵璧县房产局通知金鼎置业公司，要求金鼎置业公司开发的灵璧县状元府小区在综合查验合格后，方可交付使用。因此，涉案房屋的交付条件是综合查验合格，交付期限应为2015年8月31日，即合同约定时间（2015年5月31日）顺延三个月。涉案房屋至今未交付，显然已经逾期。至于小区业主代表与金鼎置业公司达成的协议，金鼎置业公司在竣工验收后8个月内完成整改事项，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。现金鼎置业公司已在期限内完成整改，业主不应该提起诉讼。金鼎置业公司承诺的整改事项属于合同约定及售房广告宣传内容，也是住宅小区应当具备的基本公共设施，并没有加重公司的义务，与主张金鼎置业公司逾期交房的违约责任并无关联，不予支持。关于如何计算逾期交房违约金问题，合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。本案中，合同约定的交房日期为2015年8月31日，胡振民、马秀侠起诉至2015年11月30日，房屋价款为409467元，违约金应为：7824.91元（409467元×91天×0.21‰）。胡振民、马秀侠要求给付2015年5月31日至2015年8月31日的逾期交房违约金的理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、金鼎置业公司于判决生效后10日内给付胡振民、马秀侠逾期交房违约金7824.91元；二、驳回胡振民、马秀侠的其他诉讼请求。一审案件受理费193元，胡振民、马秀侠承担96元，金鼎置业公司承担97元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金鼎置业公司二审提供的短信记录、网络新闻、领取房屋通知书签字表等证据，无法证明其已经按照合同约定书面通知了胡振民、马秀侠上房，对上述证据本院不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件、电梯产品合格证、电梯使用标志等证据，因与本案处理结果无关，本院不予认定。除一审认定的案涉房屋所在的12#楼工程于2015年5月26日经“公安消防部门验收合格”的事实外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋所在的12#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年7月21日。
本院认为，在商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间应在2015年5月31日前，而案涉12#楼工程竣工验收，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年7月21日，故案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2015年7月21日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，金鼎置业公司已构成违约，且金鼎置业公司亦未提供证据证明其在案涉房屋符合交付条件后书面通知了胡振民、马秀侠上房，故胡振民、马秀侠有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日的逾期交房违约金。鉴于灵璧县房管局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对案涉房屋所在小区进行整改，金鼎置业公司亦按照通知要求进行了整改，因此，依据双方对交付条件的补充约定，金鼎置业公司可延期三个月交房，故在计算违约金时应该扣除三个月的时间。如上所述，至胡振民、马秀侠于一审起诉暂计至2015年11月30日，金鼎置业公司应支付胡振民、马秀侠的逾期交房违约金为7996.89元（按已付购房款409467元为基数，按照日万分之二点一标准，扣除90天，计算为93天），鉴于一审判决按91天计算为7824.91元，胡振民、马秀侠没有上诉，本院二审不予处理。金鼎置业公司提出案涉房屋已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，本院不予采纳；又提出按照其与业主代表达成的协议，其不应当支付违约金，因该协议并未涉及案涉房屋交付条件及逾期交房违约金如何处理，不应视为对交房期限的变更，对金鼎置业公司该项上诉主张，本院亦不采纳。
综上所述，金鼎置业公司上诉理由，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费193元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 李 震
二〇一六年十二月五日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。