山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第736号
上诉人（原审被告）万广臣，农民。
委托代理人高月欣，山东公允律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柳范振，农民。
委托代理人张洪群，山东五岳律师事务所律师。
原审被告师庆雯。
上诉人万广臣因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第384号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人万广臣及其委托代理人高月欣，被上诉人柳范振及其委托代理人张洪群到庭参加了诉讼。原审被告师庆雯经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，万光元与师庆雯系夫妻关系。2006年5月18日，原告与万光元签订房屋协议合同一份，约定原告购买被告所有的位于泰安市泰山区某街10号1号楼3单元303室房屋，购房款总价98000元，搬家前付至80000元，余款于拿到房产证一次性付清。原告分四次共计支付购房款95000元，分别为2006年5月18日支付50000元，2006年6月10日支付30000元，2009年9月21日支付5000元，2012年4月12日支付10000元。原告主张涉案房屋于2006年6月份交付原告，并由原告占有使用至今。万光元于2009年8月左右去世。万广臣与万光元系叔伯兄弟关系。经调查，涉案房屋于2011年3月8日转移登记至万广臣名下，房产证号为泰房权证泰字第××号。转移登记的依据为万光元、师庆雯与万广臣签订的落款时间为2011年3月1日的房屋买卖合同。在该合同中，双方约定万光元、师庆雯以150000元的价格将涉案房屋出售给万广臣，并约定于2011年3月1日交付房屋。此后，万广臣以涉案房屋办理了抵押登记，借款人为万广臣，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司山东省泰安市郊区支行，设定日期为2011年4月7日，抵押金额为180000元。庭审中，被告万广臣对上述行为述称其在济南居住，其购买房屋是为了方便孩子上学，但购买房屋时未到现场看过；万广臣购买涉案房屋后办理了抵押贷款，贷款于2012年11月左右解除了。2013年2月4日，涉案房屋又由万广臣转移登记给案外人王华，房产证号为泰房权证泰字第××号，王华于2013年2月5日以涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行，借款人为王华，抵押金额为320000元。师庆雯于2012年12月5日向原告出具保证书一份，写明师庆雯、万光元夫妇于2006年5月18日将涉案房屋出售给原告，原告已累计支付购房款95000元，房屋亦已经交付原告；同时写明“2011年4月7日，师庆雯、万光元夫妇为了从中国邮政储蓄银行有限公司借款，将上述出卖给柳范镇房子过户到了万广臣名下作了抵押，借款18万元。现尚欠银行本息近14万元，我保证向柳范镇借款后，一定将现在万广臣名下楼房过户给柳范镇”。以上事实有房屋协议合同、购房款收条、房屋买卖合同、保证书、查档证明及庭审笔录等在卷予以证实。
原审法院认为，万光元、师庆雯于2006年5月18日与原告签订房屋协议合同后，收取了原告购房款并向原告交付了房屋，该事实有房屋协议合同、购房款收条、师庆雯的保证书予以证实，事实清楚，证据确实充分，原审法院依法予以确认。原告要求以两被告恶意串通为由确认两被告签订的房屋买卖合同无效。经审查，原审法院认为原告的请求符合法律规定，应予支持。恶意串通行为的构成有三个方面，一是双方当事人存在串通行为，二是当事人存在恶意，三是行为损害了国家、集体或者第三人的利益。关于两被告是否有串通行为。所谓串通，是指当事人之间有相互的意思联络与沟通，意思联络的内容为以侵害第三人利益为代价获取利益。就本案来讲，第一，万广臣与万光元系叔伯兄弟关系，系比普通人之间的关系更为亲密的关系，万广臣与万光元、师庆雯夫妇的相互了解比普通人之间更多、更深入；第二，万广臣明知万光元于2009年即去世，但在2011年3月1日其仍与万光元、师庆雯签订房屋买卖合同，即万广臣对其签订的合同中存在瑕疵是明知的；第三，万广臣购买涉案房屋时原告已经购买并入住该房屋近7年的时间，而万广臣自称其购买房屋时未到现场查看，且购买后亦始终未与原告或师庆雯交涉，要求其交付房屋，该事实不符合常理。结合第一条可以推定万广臣在签订房屋买卖合同时明知原告已经占有使用涉案房屋的事实；第四，师庆雯出具的保证书显示师庆雯将涉案房屋出售给万广臣的目的是为了获取贷款，而非真实的房屋交易，查档证明亦证实涉案房屋于2011年3月8日过户后即于2011年4月7日办理了抵押登记。以上分析可以认定师庆雯、万广臣为获取银行贷款，在双方均明知房屋已经出售给原告并由原告实际占有使用的前提下，将涉案房屋过户给万广臣的意思联络的事实。所谓恶意，是指当事人明知或应知其行为会损害国家、集体或者第三人的利益而仍实施该行为。依据原告与万光元、师庆雯签订的房屋协议合同，万光元、师庆雯应当向原告交付房屋并为原告办理产权转移登记。两被告之间签订房屋买卖合同并变更登记产权人的行为导致原告的合同权利无法实现，侵害了原告的合同利益。基于关于串通行为的分析，两被告对侵害结果是明知的。在明知的情况下仍然实施相关行为符合恶意的构成要件，对师庆雯、万广臣之间存在恶意的事实原审法院予以确认。师庆雯的行为并非一般意义上的一房二卖行为。通常的一房二卖系出卖人单方恶意，买受人与出卖人无串通行为，故此多份房屋买卖合同均系有效合同。本案中，师庆雯的行为在形式上符合一房二卖的形式要件，但因出卖人与买受人存在串通行为，故此，本案不应按照一房二卖的规定认定两被告签订的合同有效。综上所述，两被告的行为符合合同法关于恶意串通的规定，其签订的房屋买卖合同应为无效合同，对原告的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告师庆雯、万广臣就位于泰安市泰山区某街10号1号楼3单元303室房屋所签订的落款时间为2011年3月1日的房屋买卖合同无效。案件受理费1650元由被告师庆雯、万广臣负担。
上诉人万广臣不服原审判决上诉称，1、一审法院认定事实不清，未查明本案事实，上诉人不是为了借款而购买万光元夫妇的住宅，而是为了自己的孩子上学而购买。上诉人出于对万光元夫妇的信任，没有到房屋具体查看。另外万光元是2012年下半年去世的，上诉人与万光元签署买卖合同时身体还很××，一审法院对上述事实没有查明。被上诉人时隔8年未办理过户，本身存有重大过失。2、一审法院径直判决上诉人与万光元夫妇签订的房屋买卖合同无效，没有法律依据，该合同是双方真实意思表示，应依法受到保护。请求二审法院撤销原判决，依法改判被上诉人签署的房屋买卖合同有效。
被上诉人柳范振辩称，原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
原审被告师庆雯未到庭，亦未答辩。
本院经审理查明，二审中，上诉人提交泰山区殡仪馆证明信一份，欲证实万光元于2012年11月10日去世，不是一审查明的2009年8月。被上诉人质证称，对该证据不予质证，该证据不影响本案事实。被上诉人申请证人张某出庭，欲证实被上诉人在房屋未过户上不存在重大过失，证人证言与师庆雯的保证书相互印证，证实师庆雯过户到万广臣名下是为了借款。上诉人质证称，因是被上诉人与师庆雯夫妇之间的事，上诉人不知情，其证人证言本身具有主观性，无法与师庆雯进行核实。被上诉人一审时并未申请该证人出庭，无法核实其真实性，应依法不予采信。被上诉人提交录音证据，欲证实师庆雯对卖给柳范振房子是认可的，过户到万广臣名下是为了贷款。上诉人认可我们只要还上银行贷款，就把房子过到被上诉人名下，说明上诉人也是认可房屋买卖合同不是真实的。上诉人质证称，本录音的当事人师庆雯未到庭，无法核实其真实性，不排除有故意引导的嫌疑，当事人怎么说不能对抗不动产的登记行为。万广臣不认可录音的内容是其本人所述，并对录音内容是否为其本人所述申请司法鉴定。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人柳范振是否具有重大过失；2、上诉人与原审被告师庆雯、万光元签订的房屋买卖合同是否合法有效。关于被上诉人柳范振是否具有重大过失，根据审理查明的事实，结合证人张某的证人证言，柳范振曾多次与原房主万光元协调过户事宜，上诉人亦未提交证据证实柳范振对涉案房屋未办理过户存有重大过失，因此，对上诉人的主张，本院不予支持。关于上诉人与原审被告师庆雯、万光元签订的房屋买卖合同是否合法有效，根据师庆雯出具的保证书，结合张某的证人证言，可以证实师庆雯、万光元将涉案房产过户至万广臣名下，并非真实的房屋交易。万广臣提交的殡仪馆证明信，可以证实万光元与万广臣签订房屋买卖合同时，万光元仍健在。万光元作为与柳范振的直接交易人，在柳范振多次催促其过户的情况下，仍与其亲属万广臣签订房屋买卖合同并过户，更加印证了万光元与万广臣之间存在串通的主观恶意。根据合同法第五十二条的有关规定，上诉人与师庆雯、万光元签订的房屋买卖合同应为无效合同。关于万广臣的鉴定申请，由于柳范振提交的录音证据非本案认定事实的主要依据，为节约司法资源，减轻当事人诉累，对该份录音证据本院不再予以鉴定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1650元，由上诉人万广臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 于永刚
审判员 李 腾
二〇一五年九月二十三日
书记员 张焕新