湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初2933号原告：陈世锋。原告：刘刚。两原告共同委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：甘秀英。被告：康联祥。两被告共同委托代理人程志响，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告陈世锋、刘刚与被告甘秀英、康联祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月30日和2017年11月16日进行了两次公开开庭审理。原告刘刚及两原告的共同委托代理人李天乐，被告康联祥及其共同委托代理人程志响到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈世锋、刘刚向本院提出诉讼请求：一、确认两被告解除《门面租赁合同》的行为构成违约；二、判令两被告赔偿因提前终止租赁合同造成两原告的装饰装修损失60000元，停产停业损失17567元，门面搬迁费3000元，剩余租赁期限经营损失40000元，退还押金1000元，合计121567元。庭审过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为请求判令解除原、被告之间的《门面租赁合同》。事实和理由：两原告于2012年4月28日与被告甘秀英签订《门面租赁合同》，租赁两被告位于醴陵市左权路25号市公路局职工宿舍楼的3号门面，租赁期限从2012年5月1日起至2018年4月30日止，租金每月700元，每半年交纳一次，押金1000元，期满退还。2017年，因醴陵市渌江书院工程建设，上述租赁房屋被征收。被告在未与两原告协商解除租赁合同的情况下即与征收部门签订了房屋征收补偿协议，并由征收部门强制拆除了租赁房屋。原告多次与被告协商解除租赁合同及补偿事宜，但均未果。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告甘秀英、康联祥辩称，案涉门面因醴陵市人民政府建设渌江书院而征收，被告没有违约行为，未给原告造成任何损失，无需赔偿原告装饰装修、停产停业等损失；原告故意违约，单方终止《门面租赁合同》且延期支付租金，合同自2017年9月1日起已终止，原告无权要求退还押金；征收部门补偿的装饰装修等各项款项均归被告所有，与原告无关；陈世锋不是案涉合同当事人，不是本案适格原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。根据本院认定的证据，结合当事人的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2009年5月，原告陈世锋租赁两被告所有的位于醴陵市左权路市公路局职工宿舍楼处的门面（左起第一栋第3间）用于经营元吉酒行，并向被告支付了1000元押金。2012年4月，原告刘刚投资入股元吉酒行。2012年4月28日，两原告（乙方）与被告甘秀英（甲方）签订《门面租赁合同》，约定租赁期限为2012年5月1日起至2018年4月30日止；合同签订生效后，乙方向甲方交纳押金1000元，作为违约保证金，合同期满，如乙方没有续租或无违约行为，甲方全额退还乙方；租金为700元／月（税费由乙方负责），不足一月按一个月计算，租金一年一定；支付方式，按半年付，即自合同签订后乙方向甲方交纳半年租金，以后租金在上半年月末的15日前由乙方向甲方交纳支付；乙方对租赁门面进行改造需要经甲方同意，改造费用由乙方自行承担，改造不得危及整栋建筑安全，否则概由乙方承担全部经济和法律责任。签订合同后，门面租金从2015年下半年起增加到800元每月。原告向被告付清了2017年8月31日前的租金。2017年7月21日，醴陵市人民政府作出醴政征[2017]3号“关于醴陵市渌江书院第一期第二阶段建设项目国有土地上房屋征收决定”，决定收回案涉门面的国有土地使用权。2017年8月25日，两被告（乙方、被征收人）与醴陵市国有土地上房屋征收办公室（甲方、征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定乙方自愿选择货币补偿的方式进行补偿安置；乙方房屋装饰装修及附属设施补偿金额计70267元；甲方补助乙方搬迁补助费3000元；征收生产经营性用房，造成停产停业损失的，甲方给予乙方停产停业补偿，按被征收房屋主体评估价格（生产经营部分）418264元×7‰×6个月计算，补偿金额计17567元。协议并对其他补偿项目等进行了约定。协议签订后，征收人向被告全额支付了补偿款。2017年9月12日，案涉门面被拆除。此后，原、被告因补偿款的分配问题发生纠纷，原告遂于2017年9月21日向本院提起诉讼，请求处理。另查明，案涉门面系两被告的夫妻共同财产。2000年，被告将门面出租给案外人龙新平用于经营理发店。出租前，被告出资对门面的水电、下水道、卷闸门、洗手间等进行了装修。原告陈世锋于2009年5月租赁门面时向其上手承租人龙新平支付了28000元门面转让费(三空门面)。租赁门面后，原告出资对门面进行了重新装修。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、陈世锋是否是本案适格原告；二、案涉《门面租赁合同》应否予以解除；三、原告是否有权分配房屋征收补偿款及应分配的具体金额；四、被告应否向原告退还押金；五、被告应否赔偿原告的经营损失。关于争议焦点一,经庭审查明，原告刘刚于2012年4月投资入股原告陈世峰开办的元吉酒行，与陈世峰共同经营酒行。原、被告双方于2012年4月28日签订《门面租赁合同》时，原告陈世锋亦作为承租方在合同上签字。因此，案涉门面实际是由两原告共同租赁，共同经营，陈世锋是合同当事人，是本案适格原告。被告关于原告陈世锋并未租赁案涉门面，不具备原告的诉讼主体资格的抗辩主张无事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点二、三，案涉门面因征收而被拆除，原、被告签订的《门面租赁合同》客观上已无法履行，合同目的已无法实现，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称合同已于2017年9月1日自动解除，无事实依据，法院不予采纳。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿对象虽然是房屋所有权人即本案两被告，但在租赁合同未到期且两原告出资对门面进行了装饰装修的情况下，两原告亦对被征收门面享有相关权益，有权依据其与两被告之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项。本案，由于双方签订的《门面租赁合同》对案涉门面的装饰装修在合同解除后的处理未进行约定，综合考虑原、被告双方均投入资金对门面进行了装饰装修，合同系因不可归责于双方的事由导致解除以及门面剩余的租赁期限较短等因素，对于征收人支付的装饰装修补偿款，本院依照公平原则，酌情认定原、被告各获得该项补偿款的50%，故原告应获得的装饰装修补偿款为35133.5元（70267元×50%）。搬迁补助费3000元是征收人对门面实际使用人对门面中的生产经营设备进行拆卸、搬运的费用补偿，该部分费用是原告在搬迁过程中必然发生的合理费用，应归原告所有。案涉门面属于经营性用房，以租赁为主要用途，门面被征收后，原、被告客观上均遭受了相应的停产停业损失。综合本案案情，本院酌情认定原告取得17567元停产停业补偿款中的60%计10540.2元（17567元×60%），其余40%归被告所有。综上，原告合计应取得房屋征收补偿款48673.7元（35133.5元+10540.2元+3000元），被告应将该款项支付给原告。关于争议焦点四，被告对收到原告交纳的1000元押金无异议，本院予以确认。在合同履行过程中，原告向被告付清了截至2017年8月31日止的租金。结合案涉门面系于2017年9月12日拆除以及门面租金从2015年下半年增加到800元每月的事实，由于原告尚拖欠被告2017年9月1日至9月12日期间的租金，为利于纠纷的一次性解决，其所交1000元押金应予抵扣此期间的320元（800元÷30天×12天）租金，故本院对原告要求被告退还1000元押金的诉讼请求予以部分支持。相应抵扣后，被告应向原告退还押金680元(1000元-320元)。原告虽主张其在2017年8月10日即已因门面征收而停业，但征收给原告使用门面从事经营活动造成的影响不能构成原告无偿使用门面的合法抗辩理由，故不能据此免除其交纳租金的义务。关于争议焦点五，案涉门面因政府基于公共利益的征收行为被拆除，从而导致租赁合同无法继续履行。该事由的发生不可归责于被告，被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告亦未提交有效证据证实其主张的40000元经营损失的来源和依据，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈世锋、刘刚与被告甘秀英、康联祥于2012年4月28日签订的《门面租赁合同》；二、被告甘秀英、康联祥自本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈世锋、刘刚支付房屋征收补偿款48673.7元，退还押金680元，合计49353.7元；三、驳回原告陈世锋、刘刚的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2731元，由原告陈世锋、刘刚承担1622元，被告甘秀英、康联祥承担1109元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院缴纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50XXX16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  何亦炜人民陪审员  吴同玉二〇一八年一月二日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。