江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0728民初644号原告：江西海润房地产开发有限公司，住所地定南县东环南路御水尚都。法定代表人：李少群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟兆章，系该公司法律顾问,特别授权代理。被告：钟伟华，男，1977年10月11日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：郑豪慧，男，1973年11月21日生，住定南县。系定南县历市镇黄砂村村民委员会推荐。特别授权代理。原告江西海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）与被告钟伟华民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，适用简易程序于2016年9月7日、9月18日、10月10日公开进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟兆章，被告钟伟华及其委托诉讼代理人郑豪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告购房欠款43201元；2、判令被告支付原告逾期还款违约金2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更、增加诉讼请求：1、判令被告立即归还原告购房借款43201元；2、判令被告按照合同约定支付原告逾期还款违约金；3、被告承担代理费用2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月15日签订《商品房买卖合同》一份，被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘11栋2单元405室套房，套房面积为103.24㎡，共计房款287402元。因被告当时经济困难无力支付房屋首付款，原、被告经协商一致同意被告赊欠购房首付款，并于2012年8月12日签订《借款合同》一份。合同明确标明被告欠原告首付款76402元，现仍欠原告购房款43201元，并约定“甲方（被告）不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日百分之一的滞纳金，若引起纠纷，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”原告开发的御水尚都商住房于2015年7月9日已具备交房条件，后经原告多次通知被告前来办理交房手续，并且原告在2015年10月20日以短信方式通知被告，但被告至今仍未前来办理交房手续。现合同约定借款期限已过，经原告多次催取欠款被告均拒绝支付。现为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定提起民事诉讼。原告海润公司提交证据：1、借款合同一份，拟证明借款事实存在，明确了违约责任；2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方买卖关系的存在；3、竣工备案表复印件一份，拟证明2015年7月9日房屋已经验收；4、短信内容打印件一份，拟证明在2015年10月27日以信息方式通知被告办理交房手续。5、发票一份，拟证明根据合同约定法律服务费应由被告承担。钟伟华对上述证据的质证意见：对上述证据的真实性无异议，对证明2、3、4的关联性提出异议。被告钟伟华辩称，一、对于借款本金，我方有义务归还已届清偿期限的第二笔应还欠款25921元，但目前有权拒绝清偿未届清偿期限的第三笔应还欠款17280元。本案《借款合同》第二条约定：第三笔的还款条件是交房时付清。但事实上，本案借款合同所涉及的房屋至今不符合法定及约定的商品房交付条件，未经验收合格（即未取得经县房管局组织规划建设局、消防、环保、城管等相关部门综合验收后签发的《房地产开发项目综合验收报告书》）。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目未经验收合格，不得交付使用。本案中，虽然原告于2016年6月15日向我方邮寄了《交房通知书》，但因不符合法定及约定的交房条件，该通知并不构成交房事实。因此，本案借款合同下的第三笔还款条件至今尚未成就。二、对于原告依据本案《借款合同》第四条主张相关滞纳金、律师费，我方有权拒绝承担。理由如下：1、该条属于加重我方责任的格式条款，依法无效。首先，在订立本案《借款合同》时，原告并未与我方当事人协商，而是直接让我方当事人在其事先拟定打印好的合同文本上签字，因此，本案《借款合同》属于格式合同；其次，原告作为本案格式合同的起草方，利用其优势地位及我方无经验不知情，擅自以第4条加重我方责任，内容上严重违背公平原则（如该条款中所谓的滞纳金远远超过法定的违约金上限、要求我方承担对方的律师费等）；第三，原告在程序上末采取合理的方式提请我方注意该条款规定，导致我方在签字时对该条款不知情，如果我方知情的话根本就不会同意该条款。因此。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本案《借款合同》第4条无效。2、该条滞纳金规定当然无效。首先，收缴滞纳金是一种行政处罚行为，由国家法律、法规明文规定，不具备行政主体的单位、个人无权自行设定和收取滞纳金；其次，本案借款合同作为民间借贷，发生的逾期还款责任应由合同法调节，不能是滞纳金调节；第三，该条款规定每日百分之一的滞纳金远超过合理的民事违约责任；最后，即使对本条“滞纳金”的含义既可以解释为行政法上的滞纳金，也可以解释为起草人实际意图为民法上的违约金。但根据格式条款的解释原则，对于存在两种以上解释的，应作不利于格式条款起草人的解释，因此，本案借款合同规定的“滞纳金”应当解释为行政法意义上的滞纳金。所以本案借款合同中规定的滞纳金内容没有法律效力。3、法院应当驳回原告关于增加律师费的诉讼请求。首先，从程序上来说，对于原告在举证期限届满后变更诉讼请求的行为，法院应当不予许可。因为，本次增加律师费的诉讼请求不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，即原告增加的诉讼请求不属于“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”情形，因此原告增加律师费的诉讼请求应当受到第三十四条（举证期限）的限制。其次，原告律师费不属于违约必然造成的损失。债务人不履行义务，债权人本可以通过催告、请求履行等多种方式来实现权利，不需要发生律师代理费。即使向法院提起诉讼，根据我国民事诉讼实行的是当事人诉讼主义（非律师强制代理制度），是否聘请律师进行民事诉讼，由当事人决定。因此，除非法律明确规定的特殊案件（如知识产权、法律援助等案件），一般情况下律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，所以，律师费并不属于违约造成的损失。总之，本案《借款合同》第三笔应还欠款尚未到期；第四条属于加重我方责任的格式条款，且原告未采取合理方式提请我方注意，依法无效；而且，该条关于滞纳金的规定违法、律师费的规定不合理。因此，本案借款合同并未就借款人逾期还款约定违约金，所以原告无权根据第四条主张权利。以上事实和答辩望人民法院审查认定，并慎重考虑，依法驳回原告相关的诉讼请求。被告钟伟华向法庭提交证据：1、原告与案外人签订的借款合同复印件一份，拟证明原告使用的借款合同为格式合同；2、证人徐某出庭作证，拟证明原告使用的借款合同为格式合同。海润公司对上述证据的质证意见：对上述证据的证明对象有异议，民间借贷的合同是可以重复使用的，不会因为格式合同影响责任承担。这个协议约定的1%的违约责任是过重，但国家没有规定滞纳金只能行政部门约定，滞纳金是违约责任的承担方式之一，不论是违约金还是滞纳金都只是一种违约惩罚手段。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定被告钟伟华购买原告海润公司开发建设的“御水尚都”11栋2单元405号。签订合同后，被告钟伟华因无法足额支付首期房款，双方签订了一份《借款合同》，内容“甲方：钟伟华乙方：江西海润房地产开发有限公司甲方因为向乙方购买商品房，向乙方借款￥76402元支付首期款，就此订立本合同。1、借款金额：柒万陆仟肆佰零贰元整。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵付，不发生资金实际流动。2、借款期限（归还计划）：2013年2月15日内归还首付款的50%（含已付款）即￥43201元；2013年8月15日内归还首付款的80%（含已付款）即￥69122元；交房时付清首付款100%（含已付款）即￥86402元。3、借款利息：无借款利息4、逾期付款责任：甲方不能按期归还借款，向乙方承担每日百分之一的滞纳金；由于甲方原因引起诉讼，甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。5、特别约定：甲方在归还完借款之前不得转移所购买商品房的产权或者重新设定抵押”。借款后，钟伟华于2013年3月6日支付33201元，尚欠43201元。上述事实，有原告提供的证据1、2及庭审笔录予以证实，上述证据已经庭审质证及本院审查，予以采信。另查明，定南县城乡规划建设局于2015年7月9日出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案机关处理意见：1、备案编号：定建备第〖2015〗032号。2、工程名称：定南县御水尚都小区二期工程11＃楼。3、该工程资料已移交档案室，《建设工程档案移交证》（编号：定城建档2015-09号）。4、同意该工程备案。被告海润公司于2015年10月27日向《赣州市商品房买卖合同》、《借款合同》中记载的钟伟华联系电话发送了办理房屋交付手续的短信。上述事实，有原告提供的证据3、4及庭审笔录予以证实，上述证据已经庭审质证及本院审查，予以采信。查明，海润公司于2016年10月8日向定南县章正法律服务所支付了法律服务费2000元。上述事实，有原告提供的证据5及庭审笔录予以证实，上述证据已经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，被告钟伟华因无法足额支付首期房款，向原告海润公司借得无息借款，双方约定“借款金额：柒万陆仟肆佰零贰元整。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵付，不发生资金实际流动”，并对还款期限、违约行为等进行了约定，据此，原、被告之间形成了民间借贷法律关系。鉴于案涉房屋已于2015年7月9日竣工验收，故钟伟华辩称案涉房屋未达交付条件，第三期还款期限未届满的辩论意见，理据不足，不予采纳，钟伟华应向海润公司返还借款43201元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，原、被告在《借款合同》中约定“逾期付款责任：甲方不能按期归还借款，向乙方承担每日百分之一的滞纳金；…”，原、被告关于违约责任的约定超出了年利率24%的标准，超出部分法律不予保护。原告海润公司在第三次庭审中陈述双方对违约金有约定，如该约定过高的话，可按照司法解释的有关规定调整为按月利率2%计算违约金。故违约金的计算标准依法应予以调整。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，海润公司在法庭辩论前增加要求钟伟华承担代理费2000元的诉讼请求，本院依法决定合并审理，并无不当。案涉合同“逾期付款责任：…由于甲方原因引起诉讼，甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费”的约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。海润公司未在约定的时间交付房屋，钟伟华至今认为案涉房屋未达到交付条件而未返还借款，故双方均有一定的过错，应各半承担原告主张的代理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、钟伟华应在本判决发生法律效力之日起30日内向江西海润房地产开发有限公司归还借款本金43201元；二、钟伟华应在本判决发生法律效力之日起30日内向江西海润房地产开发有限公司支付借款的逾期利息，逾期利息从2016年7月21日起按月利率2%计算至还清借款之日止；三、钟伟华应在本判决发生法律效力之日起30日内赔偿江西海润房地产开发有限公司已支付的代理费1000元；四、驳回江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，由被告钟伟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈初华人民陪审员  张爱群人民陪审员  赖伟鼎二〇一七年四月十九日代理书记员  付 瑶