广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第528号
原告：广州丽源物业管理有限公司。住所地：广州市花
都区新华街龙珠路13号e幢102之五商铺。
法定代表人：黄灿恒，该公司经理。
委托代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。
被告：肖崇福，男，1981年11月21日出生，汉族，户籍
所在地江西省赣州市崇义县龙勾乡东山村禾场组。公民身份号码：××。
原告广州丽源物业管理有限公司诉被告肖崇福物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎广华及被告肖崇福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2010年11月30日向开发商广州市
金柏利房地产开发有限公司购买位于广州市花都区炭步镇花都大道西93号好美嘉园一期2号楼304房。根据开发商广州市金柏利房地产开发有限公司与原告签订的好美嘉园《前期物业服务合同》，由原告为被告所住小区提供物业管理服务。被告与原告于2011年9月3日签订《前期物业服务协议》，该协议约定被告的物业服务费用按建筑面积1.5元／平方米／月计算，被告每月应向原告交纳的物业服务费用为人民币149.18元。同时，该协议对物业服务费用交纳时间、公摊水电费代收服务及交纳时间、违约责任等事项均作出明确约定。上述协议签订后，被告于2011年9月17日收楼，根据上述协议的约定，被告应自收楼之日起，每月5日前向原告交纳物业服务费用，于原告发出《水电缴费通知单》后7日内缴清公摊电费及水费。但被告自2012年10月起至今未向原告交纳物业服务费用，截止至2014年3月，被告尚未支付的物业服务费用为人民币2685.17元；自2012年8月起至2014年1月期间，被告未支付的公摊电费为人民币137.36元，自2012年9月起至2014年2月期间，被告未支付的水费为437.8元。被告的行为已严重违反协议的约定，依据《前期物业服务协议》第八条第四项的约定，被告理应向原告支付滞纳金。原告曾多次向被告主张权利，要求被告缴清所欠款项，但被告却拒付。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费人民币2685.17元、滞纳金人民币1369.43元、公摊电费人民币137.36元、水费人民币437.8元，以上合计4629.76元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、我是在签订购房合同时被迫签订的《前期物业服务协议》，该协议属于格式合同，且原告在2013年6月3日前没有取得资质，故该协议应认定无效。二、我与原告并没签订代缴或预缴水费的协议，即使我欠炭步自来水公司的水费，应由炭步自来水公司向我收取，且2014年2月之前的水费发票购贷单位名称都是写的金柏利公司，因此原告并不具备主张此权利的法定主体资格。不是我不愿意缴纳水费，是因为原告不让我交，原告要求我缴纳了物业服务费才能缴纳水费。三、2012年10月27日我母亲在经过小区门口时，因保安未控制好拦车杆，拦车杆砸中了我母亲的脑袋，但原告一直未赔偿我母亲的损失，我在无奈的情况下才不交物业服务费。四、原告物业管理质量不达标，包括公共安全维护不到位、保安没有统一着装，私自占用公共区域违建成物业办公室，未经合法程序将园林水池改成舞池，消防管理不到位等。四、公摊电费产生来源不明，分摊不合理。根据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》的规定，物业办公的费用、小区绿化物养护、园林水池喷泉的用水用电的电费是不能分摊的，故园林景观电费也属于不能分摊的项目。五、滞纳金属于行政法的范畴，是行政强制执行中执行罚的一种类型，所以原告主张的滞纳金无法律依据。因此，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业服务公司。被告是地址为广州市花都区花都大道93号好美嘉园1号楼b座304房（即好美嘉园一期2栋304房）的权属人，建筑面积为99.55平方米，该房屋是被告向广州市金柏利房地产开发有限公司购买的商品房。根据开发商广州市金柏利房地产开发有限公司与原告签订的好美嘉园《前期物业服务合同》的约定，由原告为被告所住小区提供物业管理服务，合同期限自2011年9月1日至2014年8月31日止。2010年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，即甲方每月应缴物业服务费为149.33元，该费用必须在每月5日前缴纳，如在当月最后一日止仍未交纳，从下个月1日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的千分之二向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。协议还约定乙方受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费等代收代缴收费服务，甲方自用或公共分摊水电费需要由乙方代收代付时，应在乙方派发《水电费缴费通知单》后7日内足额缴清费用。同时，协议约定乙方对本物业的公用设施不得擅自占用或改变使用功能，应保证共用配套设施设备完好，无随意改变用途等。
被告于2011年9月17日办理了收楼手续，缴纳了2011年9月17日至2012年9月30日的物业服务费用。之后，被告以原告管理不善，小区拦车杆砸中其母亲头部，原告未赔偿其母亲的损失为抗辩理由拒绝缴纳2012年10月以后的物业服务费用，且2012年8月以后原告代收的公摊电费，2012年9月以后原告代收的水费被告亦未缴纳。经核算，被告拖欠原告2012年10月1日至2014年3月31日期间的物业服务费共计2687.94元、2012年8月至2014年1月的公摊电费共计137.33元、2012年9月至2014年2月的水费为437.8元。
另查明，2012年9月20日广州市花都区炭步自来水公司向广州市金柏利房地产开发有限公司及好美嘉园小区居民住户发送《关于好美嘉园小区居民永久用水及水费收取的函》，该函声明由小区物业按照区物价局核准的收费标准和界定用户的用水性质向用户收取水费和污水处理费，并按月向广州市花都区炭步自来水公司缴交。
再查明，2014年1月14日，原告通过快递方式向被告发出催收物业管理费、滞纳金等费用的催款通知书，但被告拒绝签收该快递。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。
本案争议的焦点一，被告是否应该向原告缴纳物业服务费用及滞纳金？被告作为涉案房屋的权属人，享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费，原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。经核算，被告拖欠原告2012年10月1日至2014年3月31日期间的物业服务费共计2687.94元，原告要求被告支付该段时间的物业服务费2685.17元，是其自行处分民事权利的行为，本院予以准许。被告辩称原告私自违建占用公用设施、改变公用设施的使用功能，随意改变共用设施设备的用途，物业管理服务质量不到位等问题，因涉及全体业主的利益，应当由全体业主成立业主委员会后依照法定程序处理解决；辩称小区拦车杆砸到其母亲一事说明原告公共秩序维护管理、服务不到位，并以此为抗辩拒交物业管理费。由于被告母亲被小区拦车杆砸到一事并不属于原告公共秩序维护管理、服务的范畴，导致的赔偿问题与物业管理费是不同的法律关系，在双方协商赔偿未果的情况下，被告的母亲可另循法律途径解决，但被告不能以此为理由拒交物业管理费。关于滞纳金，被告辩称滞纳金属于行政法的范畴，是行政强制执行中执行罚的一种类型，因此原告主张滞纳金无法律依据。由于协议书约定的滞纳金是经过双方协商一致确定的，目的是督促义务方适当履行义务，具有违约金的性质，因此协议书中约定的滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式，但由于原告在物业管理服务过程中存在管理瑕疵，对纠纷的产生亦存在一定责任，故原告请求滞纳金的主张理据不足，本院不予采纳。
本案争议的焦点二，原告是否有权代收水费及公摊电费？被告辩称并未与原告签订代缴或预缴水费的协议，因此原告并不具备主张此权利的法定主体资格。2012年9月20日，广州市花都区炭步自来水公司向广州市金柏利房地产开发有限公司及好美嘉园小区居民住户发函，告知居民水费由小区物业代收，据此，原告取得了水费的代收权。另根据《前期物业服务协议》第八条及第十条的约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、煤气费、有线电视费等代收代缴收费服务……甲方自用或公共分摊水电费需要由乙方代收代付时，应在乙方派发《水电费缴费通知单》后7日内足额缴清费用，且被告称在欠缴之前都能按时缴纳水费及公摊电费，证明原告认可了被告的代收行为，又因为原告实际上代被告缴纳了水费及公摊电费，因此，原告请求被告支付其代收的水费及公共分摊电费有事实和法律依据，被告的抗辩意见不成立，本院不予支持。经核算，被告拖欠原告2012年8月至2014年1月的公摊电费共计137.33元，原告请求超过的部分，本院不予支持。被告辩称依据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》第二条的规定，园林水池喷泉用水用电不得向住户分摊，因此园林景观的电费也不得向住户分摊。虽然《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》规定园林水池喷泉的电费不能分摊到住户，但其他园林景观的电费并不在规定之内，且被告并没有举证证明原告代收的公摊电费中包含了园林水池喷泉的电费，应承担举证不能的法律后果，被告的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告肖崇福应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州丽源物业管理有限公司支付自2012年10月1日至2014年3月31日的物业服务费2685.17元。
二、被告肖崇福应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州丽源物业管理有限公司支付2012年8月至2014年1月的公摊电费137.33元、2012年9月至2014年2月的水费437.8元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告负担7元，被告负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 何 丹
二〇一四年五月××日
书 记 员 刘雄燕