河北省固安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民初字第2833号
原告：刘建才，男，1956年11月7日出生，汉族，现住固安县固安镇宏泰小区**号楼*单元***室，身份证号码：1328261956********。
被告：固安县和惠房地产开发有限公司。住所地：固安县固安镇。
法定代表人：于建丽，该公司经理。
委托代理人：赵俊明，该公司法律顾问。
原告刘建才诉被告固安县和惠房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张国强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建才、被告固安县和惠房地产开发有限公司的委托代理人赵俊明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘建才向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《建筑工程置换合同》第二条，交付4号楼113号、114号、115号门店楼；2、判令被告履行《建筑工程置换合同》第四条第三款，为原告办理房产证并承担产生的税费；3、判令被告支付违约金240000元；4、判令被告支付2015年9月1日至实际给付之日房屋租金400000元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月2日我和被告签订了《建筑工程置换合同》，合同约定：1、合同工期20个月；2、合同保证金70000元；3、不能按时完成合同，70000元将转成违约金。4、违约期间为2012年1月2日至2015年9月1日，每年60000元，按月支付。5、2015年9月1日还不能交付本工程，被告赔偿原告人民币2400000元，并返还土地使用权及土地证。被告未履行合同，故诉至法院。
被告固安县和惠房地产开发有限公司辩称，一、原告第一项诉讼请求不应得到支持。合同第二条约定的置换楼房已经在实际建设中进行了规划变更和建设变更，原告明知这一点；原告要求交付4号楼113号、114号、115号门店房，是原告单方意思表示，不是双方共同意思表示；4号楼113号、114号、115号门店房总面积超出约定置换面积40余平米，这样变更显失公平。二、原告第三项请求给付240000元违约金不应得到支持。置换商住楼延迟交付违约金每年60000元属于约定过高，应予以酌减。在该区域商住楼租赁费达不到这样的高度；双方置换合同第四条第一项约定的20个月的回迁期限是不公平不合理的，应予以纠正。原告诉求的违约日期不正确，违约期限应该从2013年9月2日起算。三、原告诉求第四项没有依据。双方在置换合同中已经约定了延迟交房的违约金条款，原告主张房屋租金没有法律依据。四、置换合同中“房前44.24平米、房后26.76平米、房西侧占地64.75平米”合计135.75平米，不在答辩人置换房产的土地证证载面积之内，利用这些面积得到的置换楼房面积属于不当得利，应该予以扣除。五、原告请求办理房产证及承担税费，被告认可。
经审理查明，2012年1月2日，固安县和惠房地产开发有限公司（合同中称甲方）与刘建才（合同中称乙方）签订建设工程置换合同一份，合同主要约定：第一条、刘建才宗地位置及其附着物，其中土地证证载面积410.3平米，证号103625，房产证证载面积105平米，证号6400，房前胡同44.24平米，房后占地26.76平米，房西侧占地64.75平米（附件一）。第二条、甲方给乙方拟建商住楼位置及建筑标准（见附件二）。第三条、乙方用本合同第一条图中宗地位置置换第二条图中A的商住楼。第四条、1、本合同中的商住楼交付使用工期为20个月，自2012年1月1日至2013年9月1日。2、……3、办理房产证并承担由此产生的税费。4、给付乙方地上附着物一次性补偿53800元。第五条1、合同签订的同时，将房产证及相关证件交付给甲方；2、2012年1月1日，乙方一次性清理房屋并保证其完整无损，将钥匙交与甲方，其处理权归甲方所有。3、本合同生效后，乙方对甲方给乙方所建房屋具有所有权性质，因此具有质量监督权。第六条、甲方向乙方交付保证金人民币70000元整。甲方如果能按期将商住楼交付乙方使用，乙方将保证金全部返还（在交付商住楼的同时）；如甲方不能按期将商住楼交付乙方使用，保证金用于折抵违约金，同时将剩余部分返还。第七条1、甲方不能按本合同约定时间商住楼交付给乙方使用，甲方向乙方支付每年60000元人民币，交违约金的时间为违约日期起一个月内。甲方实际交付后，乙方应将多余月份的违约金退还（在交付的同时）给甲方，按月计算，每月5000元人民币。到2015年9月1日，甲方还不能将本工程交付乙方，甲方赔偿乙方人民币240万元整，并返还土地使用权及土地证。甲方无需向乙方交付任何面积的楼房。2、建筑位置及相关尺寸的变更，甲乙双方应协商，如甲方单方变更，也视同违约。3、乙方应确保甲方在拆迁和建设过程中，无第三人对拆迁房屋及该幅土地主张权利。否则引起的不良后果由乙方全部承担。4、……。5、本合同签订后，甲方获得土地使用权后不能再转让，如转让按违约处理，甲方赔偿乙方5000000元人民币。第八条……、第九条……、第十条……。合同签订后，原告按将院落及土地证、房产证件交付被告，按约定事项履行了合同。被告固安县和惠房地产开发有限公司已给付原告补偿款53800元，交付保证金70000元。被告固安县和惠房地产开发有限公司在开发建设过程中，因规划变更，未按照双方约定的安置合同的图纸要求建造商住楼，且实际建成的商住楼与约定的置换商住楼在楼层、结构、面积等方面均有很大差别。关于楼层方面，合同约定为三层，实际建成为两层。双方虽经多次协商，未能达成商住楼回迁协议，至今被告未向原告交付商住楼。
上述事实，有建设工程置换合同及附件及双方陈述可以证实。
本院认为，本案中原、被告签订的建设工程置换合同及附件是当事人各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，当事人各方均应严格全面履行。原告按照约定将院落及土地证、房产证件交付被告。被告固安县和惠房地产开发有限公司因规划发生变更，未按照双方置换合同约定的结构为原告建造商住楼，且在规划变更过程中，没有与原告及时协商变更置换协议，并且在2015年9月1日前没有向原告交付商住楼，已构成违约，被告应当继续履行合同并承担违约责任。鉴于双方一致认可被告建造完成的4号楼2层结构的113室、114室、115室商住楼总面积超出置换合同约定的总面积约40平米，在审理过程中，双方对置换113室、114室、115室三处还是置换其中两处、面积差额如何折款等事项进行多次协商，未能达成一致意见，故本院确定由被告向原告交付其中两处商住楼，原告取得的商住楼的面积与置换合同的约定面积不足部分，原告可凭置换合同、附件以及可以证实实际取得商住楼面积的有效证据，确定不足平米数额，另行选择商住楼。同时，对于交付商住楼的装修、办证等事项，双方应当按照建设工程置换合同及附件2继续履行，如发生争议，可另行解决。关于违约责任，原告按照建筑工程置换合同第七条约定选择主张按每月给付5000元计算违约金，符合合同约定，应予支持。违约金自2013年9月2日计算至2016年9月1日，合计36个月，为180000元。被告已付保证金70000元，因未付清原告商住楼，待剩余部分商住楼交付时一并结算。原告主张给付房屋租金，没有依据，本院不予支持。被告提出的双方在置换合同中已经约定了延迟交房的违约金条款，主张房屋租金没有法律依据的辩解意见理由充分，本院予以采纳。其余辩解意见理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条判决如下：
一、被告固安县和惠房地产开发有限公司交付原告刘建才4号楼113室、114室商住楼，于本判决生效之日起五日内履行。
二、被告固安县和惠房地产开发有限公司给付原告刘建才违约金180000元，于本判决生效之日起五日内履行。
三、驳回原告刘建才部分诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15120元，由被告固安县和惠房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 张国强
二〇一六年九月十二日
书记员 刘伯超