新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵六民一终字第115号
上诉人（原审被告）王霞（银华足道实际经营者），女，汉族，1986年5月16日出生，无固定职业，住五家渠市。
委托代理人陈涛，新疆四维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王树东，男，汉族，1968年9月1日出生，五家渠市综合执法局工作人员，住五家渠市。
委托代理人黄晓英，新疆芳洲律师事务所律师。
原审被告陈真（银华足道登记经营者），男，汉族，1983年3月6日出生，天露水世界工作人员，住五家渠市。
上�人王霞因与被上诉人王树东、原审被告陈真房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王霞及其委托代理人陈涛、被上诉人王树东的委托代理人黄晓英、原审被告陈真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月1日，王树东与陈真签订《房屋租赁合同》，约定王树东将坐落于天山路农业技术推广站大楼建筑面积500平方米的地下室18间，租给陈真；租赁期限自2010年5月1日至2020年7月1日；房屋租金40000元，租金按年结算，每年7月1日交付；在房屋租赁期间，水、电、暖、物业管理等有关费用均由陈真支付；陈真擅自将房屋转租、转借、拆改房屋结构、拖欠各项费用及月租金两个月、利用租赁房屋进行违法活动�，王树东可终止合同并收回房屋。合同签订后，陈真将租赁的房屋用于经营银华足道，性质为个体工商户，陈真为业主。陈真和王霞原系夫妻关系。2012年7月，两人办理了离婚手续，约定离婚后银华足道由王霞经营。2013年7月，陈真将银华足道交由王霞经营，但工商登记没有进行变更，业主仍是陈真。王霞接手经营银华足道后，对租赁的房屋进行了装修。2014年8月，热力公司来到银华足道对供热面积进行测量，发现银华足道自2011年开始少缴采暖费，要求王霞补缴采暖费20000余元。王霞拒绝补缴采暖费，认为采暖费的数额是热力公司计算的，少缴采暖费是热力公司自己计算错误，其不存在过错。2014年10月初，王霞将2013年-2014年度房租40000元交付给王树东，2014年-2015年度房租至今未交。2014年10月14日，热力公司给王树东下发欠费催缴通知，内容为王树东的地下商铺拖欠3年�暖费：2011年-2012年度拖欠采暖费10302.16元、滞纳金1880.14元，2012年-2013年度拖欠采暖费10302.16元、滞纳金1880.14元，2013年-2014年度拖欠采暖费10302.16元、滞纳金3708.8元，共计38375.56元。2014年12月15日，五家渠自来水公司给王树东下发内容为“2013年8月至2014年12月累计欠水费5875元，希望于2014年12月20日前将所欠水费交清”的水费催缴告知函一份。王霞已经于2014年12月20日前将所欠水费交清。
原审法院认定以上事实的证据有：《房屋租赁合同》一份、《欠费催缴通知》一份、水费催缴通知书一份、视听资料一份及当事人的陈述。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈真于2010年开始租赁房屋用于经营银华足道，陈真和王霞于2012年7月离婚后，由王霞经营银华足道，但营业执照业主仍是陈真，故两人均应履行合同约定义务。银华足道营业期间拖欠2011年-2014年采暖费，欠缴2013年8月至2014年12月水费。《房屋租赁合同》约定水、电、暖、物业管理等有关费用均由陈真交纳，陈真拖欠各项费用的，王树东有权终止合同并收回房屋。故王树东要求终止合同、返还房屋、支付采暖费及滞纳金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十九条第二款之规定，判决：一、终止王树东与陈真于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》，陈真、王霞将所租赁的位于天山路农业技术推广站大楼建筑面积500平方米的地下室18间房屋于本判决生效后三十日内返还给王树东；二、陈真、王霞支付欠交的2011年至2014年采暖费30906.48元、滞纳金7469.08元，合计38375.56元；三、陈真、王霞支付王树东房屋租金26664元�自2014年7月至2015年3月）。案件受理费713元，邮寄送达费137.6元，合计850.6元，由陈真、王霞负担。
一审宣判后，上诉人王霞不服该判决提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人没有违反约定拖欠被上诉人房租。合同虽然约定每年7月1日缴纳房租，但鉴于双方的原因，上诉人曾于2010年5月和10月、2012年8月支付房租，可以认为双方在支付房租日期上达成新的合意，即在每年度结束时支付房租。2013年8月之后，因被上诉人要提前收回房屋而拒收房租导致上诉人无法支付租金，故不能认定上诉人违反约定拖欠被上诉人房租；其次，上诉人没有拖欠水费和暖气费，因为水费和暖气费均是使用后才付费。被上诉人并未缴纳暖气费，无权向上诉人主张暖气费，且2011年度至2012年度的暖气费已超过2年诉讼时效，一审判决上诉人支付暖气费无事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王树东辩称，双方在租赁合同约定每年的7月1日付房租，先交钱后用房，上诉人却改变了租金缴纳时间，依照合同约定，上诉人要求解除合同有事实及法律依据；上诉人未按期缴纳采暖费，导致热力公司向被上诉人催缴采暖费，故其应向被上诉人支付该笔费用。综上，恳请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告陈真辩称，上诉人因被上诉人拒收而没按约定支付房租，被上诉人的真实意图是收回房屋。请求二审法院依法裁判。
二审中，上诉人提交1.2011年-2012年度芙蓉餐厅缴费情况表，用以证实其向热力公司缴纳了采暖费，没有拖欠；2.银华足道装修合同，用以证实其2013年对房屋租赁装修费用18万元，被上诉人知道装修的事情，并没有反对；3.对原芙蓉餐厅业主王某某的调查笔录，用以证实芙蓉餐厅于2010年6月搬走后其未向热力公司缴纳采暖费。
被上诉人对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不认可。原审被告陈真对上述证据无质证意见。
经审查，因证据1、3均不能反映系缴纳涉案房屋的采暖费，证据2的真实性无法确认，故本院对上述证据均不予确认。
被上诉人提交律师催告函，用以证实2015年4月热力公司仍然在向其催要三个采暖期的暖气费和滞纳金。上诉人对该证据的真实性认可，但认为供热合同相对人不是上诉人，被上诉人无权向上诉人要拖欠的采暖费和滞纳金。原审被告陈真对该证据无质证意见。经审查，因上诉人对该证据的真实性认可，该证据与本案具有关联性，故应予确认。
本院查明，涉案房屋2011年冬至2014年春采暖费的滞纳金为28197.08元。
本院查明的其他事实与�审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：1.上诉人缴纳租金、采暖费是否符合合同约定，涉案房屋租赁合同应否解除；2.一审判决上诉人支付采暖费是否适当。
关于争议焦点1。双方在房屋租赁合同中约定，房屋租金按年结算，每年7月1日交付，水、暖等有关费用均由陈真支付，陈真拖欠各项费用及租金两个月，被上诉人可终止合同并收回房屋。本案中，2013年7月陈真将银华足道交由上诉人经营，上诉人于2014年10月向被上诉人缴纳2013年7月-2014年7月的房屋租金；上诉人自2014年8月热力公司向被上诉人催缴采暖费至今，仍拖欠该费用。上诉人缴纳租金、采暖费均迟延于合同约定的两个月，因此其缴纳租金、采暖费均不符合合同约定。依照双方“拖欠各项费用及租金两个月，被上诉人可终止合同并收回房屋”的约定，涉案房屋租赁合同符合约定解除的条件，�予解除。上诉人认为其没有违反约定拖欠被上诉人房租、拖欠采暖费，与查明事实不符，本院不予支持。
关于争议焦点2。因被上诉人与上诉人之间无供热合同关系，被上诉人不是主张采暖费的合法主体，一审判决上诉人支付被上诉人采暖费无事实和法律依据，应予纠正。上诉人关于“被上诉人并未缴纳暖气费，无权向上诉人主张暖气费”的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果部分不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第115号民事判决的第一项、第三项，即：“终止原告王树东与被告陈真于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》，被告陈真、王霞将所租赁的位于天山路农业技术推广站大楼建筑面积500平方米的地下室18间房屋于本判决生效后三十日内返还给原告王树东；”、“被告陈真、王霞支付原告王树东房屋租金26664元（自2014年7月至2015年3月）。”
二、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第115号民事判决的第二项，即：“被告陈真、王霞支付欠交的2011年至2014年采暖费30906.48元、滞纳金7469.08元，合计38375.56元；”。
一审案件受理费713元，邮寄送达费137.6元，合计850.6元，上诉人王霞、原审被告陈真负担400元，被上诉人王树东负担450.6元。二审案件受理费759元，上诉人王霞负担400元，被上诉人王树东负担359元。
本判决为终审判决。
审判长 张峰山
审判员 赵玉斌
审判员 蔡咏梅
二〇一五年五月二十五日
书记员 鲁 娟