宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第888号
上诉人（原审原告、反诉被告）穆思科，男，1949年11月8日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈桂莲，女，1955年5月5日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人余学仁，宁夏大潮人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏恒产建设发展集团有限责任公司。
法定代表人邓有明，宁夏恒产建设发展集团有限责任公司董事长。
委托代理人杨琼，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张万贵，男，1970年5月5日出生，汉族。
委托代理人李元晋，宁夏信援律师事务所律师。
上诉人穆思科、陈桂莲因与被上诉人宁夏恒产建设发展集团有限责任公司（以下简称恒产建设公司）、张万贵房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2015）平民初字第837号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。穆思科、陈桂莲的共同委托代理人余学仁，恒产建设公司的委托代理人杨琼，张万贵及其委托代理人李元晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，恒产建设公司系某营业房的开发商，王某某系该工程的具体施工人。2009年11月，双方约定，恒产建设公司将该小区某营业房（1号-8号，面积为394.28平方米）以单价4600元的价格抵顶王某某的工程款1813688元。2010年4月30日，王某某的妻子张某某与张万贵签订《房屋出售协议》一份，约定：甲方（张某某）将某营业房、面积约61平方米（以房产站核定面积为准）以单价7500元、总价款457500元出售给乙方（张万贵）；乙方在10日内付清，预付44万元，待核定面积后剩余款项多退少补。同年4月26日，张某某为张万贵出具收据一张，注明“收到张万贵购买某门店”定金3万元；之后，张某某分别于同年4月30日、5月8日、5月12日以同样的方式给张万贵出具收据三张，金额分别为21万元、17万元、3万元，以上四张收据合计金额为44万元。2011年3月10日，王某某为张万贵出具收据一张，注明“今收到张万贵购家某商业房余款17000元（房款全清）”。以上，张万贵共计支付房款457000元。2011年3月，张万贵收到房屋钥匙，并实际占有使用涉案房屋至今。
另查明，王某某与穆思科、陈桂莲的儿子穆某之间有借贷关系，为了解决王某某之前向穆某借款产生的矛盾，双方于2011年10月12日签订房屋转让协议一份，约定：王某某将恒产建设公司开发的某营业房（面积为61.05平方米）以280830元的价格转让给穆某。实际上，以此房屋抵顶王某某欠穆某的借款。同年11月3日，穆思科与穆某（二人系父子关系）签订房屋转让协议一份，约定：穆某将恒产建设公司开发的某营业房（面积为61.05平方米）以280830元的价格转让给穆思科。同日，穆思科又与恒产建设公司签订《商品房买卖合同》一份，约定恒产建设公司将涉案房屋卖予穆思科，建筑面积为61.05平方米，单价为4600元，总价款为280830元；第六条约定，支付合同价款的方式为顶账。后恒产建设公司协助穆思科、陈桂莲先后取得了销售不动产统一发票、税收缴款书，并于2015年3月9日取得了涉案房屋的所有权证书，房产证号为平房权证某号，共有人为陈桂莲。因涉案房屋由张万贵实际占有，穆思科、陈桂莲起诉至法院，请求判令恒产建设公司履行商品房买卖合同，向穆思科、陈桂莲交付某门面房一套及钥匙，价值280830元；张万贵立即搬离所有权属于穆思科、陈桂莲的某门面房；恒产建设公司赔偿因迟延交付房屋给穆思科、陈桂莲造成的营业房租赁费11万元，张万贵承担连带清偿责任。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，恒产建设公司作为涉案房屋的房地产开发公司，对涉案房屋享有销售资格，其与王某某约定将涉案房屋抵顶应当支付给王某某的工程款。庭审中，恒产建设公司认可以房抵顶工程款的事实，王某某对涉案房屋享有处分的权利。依据该约定，王某某有出售涉案房屋的权利，其妻子与张万贵签订的《房屋出售协议》虽没有恒产建设公司的印章，但应视为经恒产建设公司同意后的出售行为，该《房屋出售协议》合法、有效。王某某已收到了张万贵交付的全部房款，并向其履行了交付房屋的义务，双方各自履行了自己的主要合同义务。虽然张万贵未办理产权变更登记，但不影响该《房屋出售协议》的效力。张万贵于2011年3月开始实际占有涉案房屋多年，对涉案房屋进行了公开、善意的占有和使用，具有一定的公示作用。穆思科、陈桂莲之子穆某和王某某明知涉案房屋早已被王某某卖给张万贵，双方仍然于2011年10月12日签订房屋转让协议，约定将涉案房屋出售给穆某。同年11月3日，穆某又与穆思科签订房屋转让协议，约定将涉案房屋转让给穆思科。但在庭审中，穆思科、陈桂莲也没有提供向穆某支付房款的证据。恒产建设公司在庭审中陈述，其并未收到穆某或者穆思科、陈桂莲支付的房款。穆思科与恒产建设公司签订的房屋买卖合同侵害了张万贵的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，该房屋买卖合同应认定为无效。故对穆思科、陈桂莲要求恒产建设公司履行房屋买卖合同、交付涉案房屋，并要求张万贵搬离涉案房屋的诉讼请求，不予支持。穆思科、陈桂莲要求恒产建设公司、张万贵赔偿迟延交付房屋的损失，依法不予支持。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十六条的规定，判决：一、驳回穆思科、陈桂莲的诉讼请求；二、穆思科、陈桂莲与宁夏恒产建设发展集团有限责任公司于2011年11月3日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费7262元，反诉费50元，由穆思科、陈桂莲负担。
穆思科、陈桂莲上诉称，恒产建设公司享有涉案房屋销售权，案外人王某某不享有销售权，恒产建设公司未在张某某与张万贵签订的房屋出售协议上加盖公章确认，原判认定该协议合法有效无事实和法律依据；穆思科不知道涉案房屋已由王某某出售给张万贵，穆思科与恒产建设公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通的事实。请求二审法院撤销原判，依法改判支持穆思科、陈桂莲的原审诉讼请求。
恒产建设公司辩称，恒产建设公司将涉案房屋抵顶王某某属实，后为了配合王某某对外出售房屋以收回工程款，恒产建设公司应王某某的要求，配合穆思科、陈桂莲签订房屋买卖手续，恒产建设公司与穆思科、陈桂莲之间并不存在买卖关系，也不存在其他任何权利义务，故穆思科、陈桂莲针对恒产建设公司的各种说法无依据；穆思科、陈桂莲与王某某之间存在借贷关系，双方并无房屋买卖的真实交易，双方之间的买卖合同是为保障借贷关系的实现，属于让与担保，对穆思科、陈桂莲主张的买卖关系应不予支持。
张万贵辩称，穆思科、陈桂莲认为王某某对涉案房屋不享有处分权的理由不能成立，某项目由恒产建设公司开发建设，王某某承建，因恒产建设公司欠王某某工程款，2009年11月恒产建设公司将包括涉案房屋的部分房屋顶给王某某，王某某由此享有该房屋所有权。2010年4月30日王某某与其妻张某某将涉案房屋以457500元价格销售给张万贵，张万贵合法取得该房屋所有权，2011年3月，张万贵取得该房屋钥匙，2011年5月将该房屋出租给何某某开办拉面馆，穆思科、陈桂莲之子穆某与王某某在2011年12月签订涉案房屋转让协议，出售人是王某某，穆思科、陈桂莲观点自相矛盾。穆思科、陈桂莲对原审张万贵提交的王某某的讯问笔录、调查笔录的真实性、合法性无异议，该笔录记载王某某向穆思科、陈桂莲之子穆某以月息8分的高额利息借款，因无力偿还借款，2011年10月穆某带人将王某某堵在恒产建设公司售楼部，在穆某的威胁下，王某某将已出售给张万贵的涉案房屋再次转让给穆某，因穆某与王某某恶意串通，其签订的涉案房屋转让协议是无效合同，穆某与穆思科、陈桂莲签订的涉案房屋转让协议以及穆思科、陈桂莲与恒产建设公司签订的转让协议同样也是无效合同。原审认定事实清楚，请求驳回穆思科、陈桂莲的诉讼请求。
穆思科、陈桂莲、恒产建设公司、张万贵在二审均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与原审判决一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。恒产建设公司作为涉案房屋开发商，其有权将涉案房屋抵顶应支付给实际施工人王某某的工程款，原审张万贵提交的顶账明细证实恒产建设公司将涉案房屋抵顶给王某某，恒产建设公司也认可以房抵顶工程款的事实，故王某某对涉案房屋享有处分的权利，穆思科、陈桂莲之子穆某与王某某签订的涉案房屋转让协议中出售人是王某某，也印证王某某对涉案房屋享有销售权。故穆思科、陈桂莲主张王某某对涉案房屋不享有处分权的上诉理由不能成立；王某某的妻子于2010年4月30日与张万贵签订的《房屋出售协议》是双方真实的意思表示，王某某已收到了张万贵交付的全部房款，并向其履行了交付房屋的义务，张万贵于2011年3月开始实际占有涉案房屋多年，对涉案房屋进行了公开的占有和使用，张万贵虽然未办理产权变更登记，但不影响该《房屋出售协议》的效力。因穆思科、陈桂莲之子穆某与王某某签订的房屋转让协议时间是在王某某的妻子与张万贵签订房屋出售协议之后一年半，穆思科、陈桂莲未举证证实穆某支付王某某房款、以及其向穆某或恒产建设公司支付房款的证据。穆思科、陈桂莲对原审张万贵提交的王某某的讯问笔录、调查笔录的真实性、合法性无异议，王某某与穆思科、陈桂莲之子穆某之间不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，穆某和王某某为解决借贷矛盾，明知涉案房屋早已被王某某卖给张万贵，双方仍然于2011年10月12日签订将涉案房屋出售给穆某的房屋转让协议无效，同年11月3日，穆某又与穆思科签订将涉案房屋转让给穆思科的房屋转让协议以及穆思科与恒产建设公司签订的房屋买卖合同亦随之无效。故穆思科、陈桂莲要求恒产建设公司履行房屋买卖合同、交付涉案房屋，并要求张万贵搬离涉案房屋的诉讼请求，要求恒产建设公司、张万贵赔偿迟延交付房屋的损失，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，穆思科、陈桂莲的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7262元，由上诉人穆思科、陈桂莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王正栋
审 判 员 马玉兰
代理审判员 张建兴
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 罗 浩
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。