湖北省荆州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）鄂10行终15号
上诉人（原审原告）龙旭英,女,1950年12月21日出生,汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人刘立新，湖北英达律师事务所律师。
委托代理人王俊，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荆州市国土资源局，住所地：荆州市江津西路228号。
法定代表人冯斌，局长。
负责人蔡敏，党组成员。
委托代理人吕军，湖北吕军律师事务所律师。
委托代理人陈鹏，湖北吕军律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）伊祖英，女，1958年12月11日出生，汉族，住松滋市。
委托代理人陈依红，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人徐小明，湖北中和信律师事务所律师。
上诉人龙旭英因诉被上诉人荆州市国土资源局、伊祖英房屋行政登记一案，不服荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003行初12号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人龙旭英及其委托代理人刘立新，被上诉人荆州市国土资源局负责人蔡敏、委托代理人吕军、陈鹏，被上诉人伊祖英的委托代理人徐小明到庭参加诉讼。
一审法院认定：2007年5月15日，第三人伊祖英作为买受人与案外人湖北川惠房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定伊祖英购买位于荆州市××花园小区××单元××号房屋。2008年1月17日，湖北川惠房地产有限公司出具伊祖英购房付款发票，并于2010年6月8日将该房屋移交买受人伊祖英。2010年8月，房产部门为第三人伊祖英办理了以上购买房屋所有权转移登记，登记内容：原所有权人湖北川惠房地产有限公司，所有权人伊祖英，所有权证号201002582，房屋坐落荆州区景明××号（荆州花园）第34栋2门3层3室。
原告龙旭英因与案外人湖北鑫银投资担保有限公司、孙世宁、张虎、董文杰之间的民间借贷纠纷一案经由湖北省武汉市洪山区人民法院审理、执行。该院于2015年3月31日作出（2015）鄂洪山法执异字第00005号执行裁定书，裁定书载明：经审查查明，龙旭英因与鑫银公司、孙世宁、张虎、董文杰民间借贷纠纷一案向本院申请诉前财产保全，本院于2010年11月9日作出（2010）洪民保字第99号民事裁定书，查封张虎名下位于荆州花园二期A34栋2单元3××号、603号、A21栋4单元607号三套房屋及孙世宁名下A21栋3单元506号、606号、A32栋2单元104号、103号四套房屋，并向荆州市房产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，查封期限为两年，即2010年11月9日至2012年11月8日。2010年11月18日，本院立案受理原告龙旭英与被告鑫银公司、孙世宁、张虎、董文杰民间借贷纠纷一案，并于同年11月19日作出（2010）洪民三初字第711号民事调解书，确认了原告龙旭英与被告之间的债权债务关系及偿还期限，在上述法律文书生效后，鑫银公司、孙世宁、张虎、董文杰并未依照法律文书履行偿还义务，龙旭英遂于2010年12月6日向本院申请强制执行，本院以（2010）洪法执字第1132号立案受理。2011年4月21日，湖北川惠房地产开发有限公司对上述七套房屋的实体权利提出书面异议。本院审查后认为，本院查封的上述七套房屋确实登记在被执行人孙世宁、张虎名下，故本院由此根据申请人的申请，对该七套房屋采取保全查封措施并无不当，本院以（2012）鄂洪山法执裁字第00013号执行裁定书，裁定驳回了案外人湖北川惠房地产开发有限公司的异议。2014年4月4日，本院以（2010）洪法执字第1132-12号执行裁定书及协助执行通知书，续行查封了上述七套房屋。本院拟执行上述房产，案外人伊祖英提出异议。2010年8月5日伊祖英申请办理房屋所有权转移登记。荆州市房产管理局荆州分局核发了荆州房权证荆字第××号房产证。异议审查期间，荆州市房产管理局向本院出具了《关于荆州花园七套房屋查封及备案情况》的书面说明材料，载明：2006年原开发建设单位湖北川惠房地产开发有限公司因经营需要，向湖北鑫银投资担保公司借款700万元，并于2006年12月20日在我局市场科将荆州花园二期21栋506号、606号、607号，32栋103号、104号、34栋3××号、603号7套房屋备案在鑫银公司指定的孙世宁、张虎名下。之后，开发商又将7套房屋另行出售，并于2007年5月至7月间，在荆州分局将该5套房屋备案在吴越、宋忠义、曹汝平、伊祖英和张凡名下。2010年11月9日，武汉市洪山区法院对上述7套房屋进行了查封。经查，吴越、张凡、伊祖英的合同均在荆州分局备案，宋忠义、曹汝平的合同加盖的是伪造的局市场科备案专章。曹汝平于2007年6月、宋忠义于2007年8月已办理期房抵押登记。吴越、伊祖英于2010年8月，张凡于2010年10月已办理转移登记。本院认为，经查证核实，伊祖英所持权属证书确为相关管理部门核发，且办证登记时间为2010年8月6日即本院实施查封措施之前。虽然本院根据荆州市房产管理局登记备案情况，于2010年11月9日对合同备案且至今依然备案在张虎及孙世宁名下的七套房屋采取了查封措施，但伊祖英是其中A34栋2单元3××号房产的持证所有权人，其异议主张的实体权利足以阻止对相应房产的强制执行。被执行人张虎及其相关权利人的利益损失，依法应通过其它途径予以解决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对湖北省荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元3××号（即荆州区景明××号荆州花园第34栋2门3层3室，房产证号：荆州房权证荆字第××号）房产的执行。
2015年3月26日荆州市人民政府作出关于荆州市城区实施不动产统一登记的通告，不动产登记工作由荆州市国土资源局负责实施。
一审法院认为：原告龙旭英请求确认的涉案重复备案登记行为系房屋登记部门分别为案外人孙世宁、张虎及第三人伊祖英办理，第三人伊祖英基于与案外人湖北川惠房地产有限公司之间的房屋买卖关系取得涉案房屋所有权证，上述备案是否真实、合法、有效，此外，作为房屋登记行为基础的房屋买卖关系是否无效，原告龙旭英是否对涉案房屋享有合法权益，这些基础民事法律关系在当事人之间存有争议。关于原告提出“根据相关司法解释，龙旭英依法申请法院查封的涉案房屋因被告颁发房产证给第三人，导致原告债权无法实现，龙旭英与涉案行政行为有利害关系”，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（三）项的规定“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制措施并已通知房屋登记机构的；”，本案中，原告龙旭英与第三人伊祖英之间无债权债务关系，不符合上述司法解释规定的情形。故龙旭英是否与涉案行政行为有利害关系无法确定，其提起行政诉讼也缺乏事实根据。原告龙旭英的起诉不符合起诉条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告龙旭英的起诉。本案诉讼费五十元，由原告龙旭英负担。
上诉人龙旭英上诉称：一、一审裁定认定“龙旭英是否与涉案行政行为有利害关系无法确定”是错误的，龙旭英与伊祖英之间存在司法上的债权债务关系。二、一审裁定认定龙旭英“提起行政诉讼缺乏事实依据”是错误的。本案的第一个诉讼请求是“确认涉案的重复备案登记行为违法”，因此涉案的备案行为是否真实、合法有效，是本行政诉讼案审理要解决的问题，不属于民事法律关系；本案没有人提出“作为房屋登记行为基础的房屋买卖关系”无效之诉，故也不存在争议；龙旭英对涉案房屋享有合法权益是不存在争议的。龙旭英提起行政诉讼有明确的事实依据。
被上诉人荆州市国土资源局答辩称：一审认定事实清楚，裁定正确。首先，第三人为办理有关权属登记提交了相关产权资料，登记颁证机关对此进行了严格审查，认为资料齐全，权属清楚，予以登记颁证。其次，龙旭英的起诉引用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条是错误的。第三，作为房屋登记行为的基础民事法律关系可能存有争议，应先解决民事争议。
被上诉人伊祖英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。本案已经超过起诉期限。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：龙旭英与本案的行政行为是否具有利害关系。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条之规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。本案中，龙旭英主张与涉案的行政行为有利害关系，其理由是被上诉人荆州市国土资源局未尽到审核义务，在为湖北川惠房地产有限公司与孙世宁、张虎之间签订的商品房买卖合同备案后，又对湖北川惠房地产有限公司与伊祖英签订的商品房买卖合同重复备案，同时基于重复备案向伊祖英核发房产证，影响其债权的实现。本院认为，首先，龙旭英因与案外人孙世宁、张虎等人的民间借贷纠纷一案，申请诉前财产保全，武汉市洪山区人民法院于2010年11月9日作出（2010）洪民保字第99号民事裁定书将本案涉案房屋查封。而在此之前，伊祖英已于2010年8月6日办理了涉案房屋的所有权转移登记并取得了该房屋的所有权证书，即本案系伊祖英取得房屋所有权在先，法院查封涉案房屋在后，且龙旭英与湖北川惠房地产有限公司及伊祖英之间均没有债权债务关系，龙旭英也未主张为该房屋的实际所有权人，故被上诉人为伊祖英办理的权属登记行为，与龙旭英之间没有利害关系。其次，根据《不动产登记暂行条例》及《房屋登记办法》的相关规定，国有土地范围内的房屋登记主要包括以下几种情形：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记等其他登记，合同备案不是物权登记行为。因此，案外人孙世宁、张虎的房屋买卖合同即使办理了备案，并不必然享有物权。龙旭英基于合同备案查封涉案房屋，有无法执行的风险。即便本案出现一房二卖和重复备案的情形，也应由买受人孙世宁、张虎提起相关诉讼，而与龙旭英没有利害关系，龙旭英的债权应通过其他途径解决。因此，龙旭英的起诉不符合起诉条件，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 欧阳庆
审判员 盛 千
审判员 王 阳
二〇一八年三月十二日
书记员 李丽红