四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终747号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川垚成投资有限公司，住所地：什邡市澜丰路（城南新区）。法定代表人：黄勇，总经理。委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文才，四川宏剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾忠林，男，1986年7月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：付露月，四川迪扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡茂琴，女，1986年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：付露月，四川迪扬律师事务所律师。上诉人四川垚成投资有限公司因与被上诉人顾忠林、胡茂琴商品房预售合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四川垚成投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.顾忠林、胡茂琴向四川垚成投资有限公司支付购房款185,702元；3.四川垚成投资有限公司不应向顾忠林、胡茂琴交付万象国际城1幢1单元11层1-11-3号房屋；4.四川垚成投资有限公司不向顾忠林、胡茂琴支付违约金；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.四川垚成投资有限公司与顾忠林、胡茂琴、王高跃之间无任何付款协议，王高跃收到的银行转款与上诉人无任何关系。一审中，被上诉人对于购房款187,702元支付情况两次庭审表述不一致，两次陈述矛盾，可信度低，一审却采纳被上诉人陈述认为上诉人与被上诉人、王高跃达成了三方付款协议，将首付款支付王高跃是按三方协议履行，被上诉人履行了付款义务，属于事实认定错误，导致法律适用错误。首先，被上诉人未提供任何证据证明上诉人委托其将购房款付给王高跃；第二，一审采信的被上诉人提供的银行转账记录中转款人、转款用途、收款人王高跃身份不明确，无证据证明该份转账记录与本案有关；第三，上诉人系万象国际城项目的房产开发商，非建设方，不可能也无需购买商混，上诉人称三方协议是以其支付的购房款冲抵上诉人应付商混货款，无现实可能性；第四，一审法院根据王高跃账户入款，上诉人所出具的收据等原因推断三方达成了协议，被上诉人按照协议履行了付款义务，但实际王高跃账户仅收到170,000元，无证据排除被上诉人与王高跃是否有其他关系，一审无法确定王高跃账户入款系被上诉人经上诉人同意将首付款支付给王高跃。2.上诉人四川垚成投资有限公司出具的收到187,702元收据及《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条约定，均是为办理银行按揭贷款需要，由于上诉人工作人员疏忽，法律意识淡薄，未将收据原件从被上诉人处收回。3.上诉人不应支付被上诉人违约金，即使要支付，也不应超过被上诉人损失30%。被上诉人未举证证明其损失，一审判决过高，应依法调整。被上诉人顾忠林、胡茂琴辩称，1.上诉人称其与被上诉人、王高跃间无任何付款协议，王高跃收到的银行转款与上诉人无任何关系的事实缺乏证据证明，应予驳回。第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人应对自己的主张或反驳提供证据予以证明，被上诉人已提供充分证据证明三方协议的存在，并按协议的约定履行了付款义务；第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款、第三款规定，一审法院依职权调取的什邡市住房和城乡规划建设局的市长信箱来信办理的回复为书证，被上诉人提供的两份录音资料与之可相印证，上诉人并未就该书证和录音资料所证明的事实提出相反证据，应确认其效力。2.上诉人提出其向被上诉人出具的收据是为办理银行按揭贷款需要无任何证据证明，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。顾忠林、胡茂琴向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付位于什邡市万象国际城1幢1单元11层1-11-3号的房屋；2.被告自2016年5月30日起至房屋实际交付之日止，以全部房价款为基数，按每日万分之三的标准向原告给付违约金，截止2016年12月10日为26,775元；3.本案诉讼费由被告承担。四川垚成投资有限公司向一审法院反诉请求：1.要求顾忠林、胡茂琴支付购房余款185,702元；2.本诉和反诉诉讼费均由顾忠林、胡茂琴承担。一审法院认定事实：2015年7月1日和7月2日，原告分别向王高跃账户转入50,000元和120,000元。2015年7月1日由四川垚成投资有限公司出具收据，载明收到顾忠林、胡茂琴购房首付款现金187,702元。2015年8月13日顾忠林、胡茂琴与四川垚成投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：顾忠林、胡茂琴购买四川垚成投资有限公司建设的万象国际城1幢1单元11层1-11-3号的房屋，总价款457,702元，买受人于2015年7月1日前支付首期房价款人民币187,702元，余款270,000元向农行什邡支行申请贷款支付，四川垚成投资有限公司于2016年5月30日交付房屋并约定了逾期交房责任等；其中合同第九条为“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币187,702元，该款项用于支付首付款时抵作商品房价款”。合同签订后，顾忠林、胡茂琴于2015年8月21日在信用联社办理了住房按揭贷款，按揭款27万元也到四川垚成投资有限公司账户。因四川垚成投资有限公司未在约定期限内交房，胡茂琴向市长信箱反映逾期交房情况，后交由什邡市住房和城乡规划建设局回复，什邡市住房和城乡规划建设局工作人员电话联系双方后作出回复，该回复建议胡茂琴走司法途径。胡茂琴、顾忠林和四川垚成投资有限公司于是分别提出本诉和反诉，主张权利。一审法院认为，顾忠林、胡茂琴与四川垚成投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方约定“买受人于2015年7月1日前支付首期房价款人民币187,702元”，根据顾忠林、胡茂琴在庭审中提交的载有“2015年7月1日，交款单位顾忠林、胡茂琴，收款方式现金，人民币187,702元，收款事由购房首付款”并加盖了四川垚成投资有限公司财务专用章的收据，以及双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条再次确认“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币187,702元，该款项用于支付首付款时抵作商品房价款”的事实，结合庭审中胡茂琴关于将首付购房款170,000元按照其与四川垚成投资有限公司和商混供应商之间达成的以房款抵扣商混款的协议，转账给商混供应商王高跃的陈述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应该认定该事实存在”的规定，确定顾忠林、胡茂琴向王高跃转款系按照顾忠林、胡茂琴与四川垚成投资有限公司及商混供应商三方之间的合意进行的事实，虽然顾忠林，胡茂琴未直接将首期购房款支付给四川垚成投资有限公司，但是以三方认可的方式履行。庭审中，四川垚成投资有限公司提出收据系为顾忠林、胡茂琴办理贷款需要而预先开具的意见，但其并未提供为办理贷款需要而开具收据的特别约定，且四川垚成投资有限公司在2015年7月1日开具收据后其未提供证据向顾忠林、胡茂琴主张支付首付款185,702元(其认可顾忠林、胡茂琴交纳现金2,000元）也不符合常理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对四川垚成投资有限公司的辩解意见，不予采纳。本案现有证据能够证明顾忠林、胡茂琴完成了支付首期购房款的义务，故对四川垚成投资有限公司的反诉请求，不予支持。四川垚成投资有限公司未按合同约定在2016年5月30日前向顾忠林、胡茂琴交付该商品房，应承担违约责任，故顾忠林、胡茂琴要求被告交付位于什邡市万象国际城1幢1单元11层1-11-3号的房屋的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，予以支持。顾忠林、胡茂琴请求按照合同约定“按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的请求，四川垚成投资有限公司主张违约金过高予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的30%,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方约定的违约金为按日计算万分之三，即年息10.95%，在买房人无法证明自己实际损失的情况下，酌情将违约金调整为全部购房款的利息损失，计算方式即以全部房价款为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本诉被告四川垚成投资有限公司在本判决生效后十日内将万象国际城1幢1单元11层1-11-3号的房屋交付给原告顾忠林、胡茂琴；二、本诉被告四川垚成投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告顾忠林、胡茂琴违约金（违约金以457,702元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年5月30日起计算至本判决第一项履行完毕时止）；三、驳回反诉原告四川垚成投资有限公司的诉讼请求。二审中，顾忠林、胡茂琴向本院提交银行电脑截图一张，证明一审中所确认转账给王高跃的170,000元款项的账户系胡茂琴所有。上诉人质证认为无法核实真实性，取得途径不合法，对真实性、合法性、关联性均不予认可，即使是胡茂琴转账，也可能是胡茂琴与王高跃存在债务关系。本院经审查认为，该证据与其他证据已形成证据锁链，应为补强证据，可进一步佐证胡茂琴向王高跃转款的事实。二审查明，2016年12月20日什邡市住房和城乡规划建设局关于反映万象国际城交房问题的回复记载，经调查，四川垚成投资有限公司与其开发的万象国际城项目商混供应商曾达成协议，用万象国际城项目商品房抵扣用于工程的商混货款，截止目前，该协议尚未开始履行。胡女士所购万象国际城商品房为商混供应商转售的抵款房。四川垚成投资有限公司为方便胡女士办理相关手续，曾提供相关证明，但四川垚成投资有限公司未收到过胡女士的购房款，且胡女士不能提供有效的银行转款凭证等。2017年2月22日，一审法院向什邡市住房和城乡规划建设局工作人员了解该回复的情况，该工作人员表示对于付款胡茂琴未主动说，后与四川垚成投资有限公司联系，该公司称与商混之间有协议，但并未提供，故结合双方的回复作出了答复。胡茂琴陈述表示，正是由于通过三方协议首付款会比与开发商直接签订协议少了10,000多元，自己才通过这种方式购买房屋。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，2015年7月1日，四川垚成投资有限公司出具收据，载明收到顾忠林、胡茂琴购房首付款187,702元，2015年8月13日上诉人与被上诉人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》中第九条约定的，将被上诉人已支付的187,702元抵作首付款。虽然胡茂琴向王高跃转账支付170,000元与187,702元相差17,702元，但这正是顾忠林、胡茂琴作为理性经济人通过一定途径以相对便宜的价格购买同等商品较为合理的选择，该交易符合一般的生活常理，结合什邡市住房和城乡规划建设局关于反映万象国际城交房问题的回复，可佐证四川垚成投资有限公司与顾忠林、胡茂琴、王高跃之间存在口头三方协议，上诉人称出具收据等均为办理贷款，未收回收据系工作人员法律意识淡漠，因四川垚成投资有限公司系专业的公司，其辩称与生活常理相悖，故被上诉人已按约定支付了相应购房款，上诉人应按约定交付案涉房屋。上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。由于被上诉人按约已履行其义务，上诉人未能提供约定的房屋，且被上诉人为按揭贷款，需按约支付贷款利息，故一审酌情将违约金调整为购房款的利息损失并无不当，上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，四川垚成投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4014元，由四川垚成投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月二十九日书记员 胡 青