河南省遂平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1728民初1313号
原告（申请执行人）：河南德诚建设有限公司。住所地:河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区展示中心。
法定代表人：王磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高江坤，河南元慧律师事务所律师。
被告（案外人）：胡平，男，汉族，1966年10月8日出生，住确山县。
被告（被执行人）：河南贵人居房地产开发集团有限公司。住所地:河南省平顶山市湛河区亚兴路6号院南环路办事处办公楼*楼。
法定代表人：苏学义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏东阳，该公司员工。
原告河南德诚建设有限公司（以下简称德诚公司）与被告胡平、被告河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德诚公司的委托诉讼代理人高江坤、被告胡平、被告贵人居公司的委托诉讼代理人苏东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德诚公司向本院提出诉讼请求：请求依法撤销遂平县人民法院（2018）豫1728执异23号执行裁定书，准许对遂平澜湾壹号小区6号楼1单元4层东北户住房的强制执行。事实和理由：原告德诚公司与被告贵人居公司建设工程施工合同纠纷强制执行一案，遂平县人民法院立案后于2018年2月9日作出（2018）豫1728执138号执行裁定书，将遂平澜湾壹号小区6号楼1单元4层东北户的住房查封，被告胡平以2015年6月18日已经购买该房屋为由提出执行异议，遂平县人民法院于2018年4月11日作出（2018）豫1728执异23号执行裁定书，裁定中止执行。原告德诚公司认为，遂平县人民法院执行局作出的（2018）豫1728执138号执行裁定书合理合法，办理执行异议的法官没有查明购房协议的真实性、履行情况，没有查明胡平的房屋情况，被告胡平的异议不足以排除原告德诚公司申请强制执行的权利，故提出执行异议之诉。
被告胡平辩称，胡平于2015年6月18日全款购买了河南省贵人居房地产公司开发的澜湾1号小区6号楼1单元4层东北户，面积101.33平方米，每平方米2700元，总价款为273591元，后在遂平县房地产管理所备案，并签订了商品房买卖合同。从日期上看，购房、备案和签订商品房买卖合同均在先。该房屋没有颁发房产证是因为房子未竣工。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
被告贵人居公司辩称，支持胡平的答辩意见。
经审理查明，2015年6月18日，被告胡平与贵人居公司遂平分公司签订澜湾壹号认购单（该认购单上注明有“抵中州”三字），认购遂平澜湾壹号6号楼1单元4层东北户房屋一套，房屋面积101.33平方米，房屋总价款273，591元。当日，被告贵人居公司澜湾壹号项目部给被告胡平出具了273，591元的收据。2017年5月25日，被告胡平与被告贵人居公司就该房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2017年6月28日在遂平县房地产管理所进行了合同登记备案，但至今被告贵人居公司未向被告胡平交付该房屋。本院在执行原告德诚公司与被告贵人居公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告德诚公司的申请，本院于2018年2月9日作出（2018）豫1728执138号执行裁定书，对被告贵人居公司开发的遂平澜湾壹号小区北苑6号楼1单元3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层东北户及2单元3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16层西户共计30套房屋进行了查封，其中包括涉案房屋。2018年4月10日，被告胡平以涉案房屋其已经与被告贵人居公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，并在遂平县房地产管理所进行了登记备案，且购房、签订合同、备案均在本院查封之前为由向本院提出执行异议。本院于2018年4月11日作出（2018）豫1728执异23号执行裁定书，中止对该涉案房屋的执行。原告德诚公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
上述事实，有原被告双方提供的（2018）豫1728执异23号执行裁定书、（2018）豫1728执138号执行裁定书、澜湾壹号认购单、收款收据、商品房买卖合同、查档证明及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：被告胡平对涉案房屋是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益。根据本院查明的事实，被告胡平虽然与被告贵人居公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同登记备案，但至今没有办理产权登记，被告贵人居公司也没有向被告胡平交付该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为了保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理的范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度。预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度是存在本质区别的。本案中被告胡平对涉案房屋在遂平县房地产管理所的备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。因此，根据物权的排他性原则，本案被告胡平对涉案房屋不享有物权或者准物权，其对涉案房屋享有的债权不能对抗本院对涉案房屋的查封行为。本院的查封合法有效。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）……（四）……”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）……”的规定，本案中涉案房屋在本院查封之前并未交付被告胡平占有，且被告胡平与被告贵人居公司签订《商品房买卖合同》的背景是以房抵债，其对本院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告德诚公司诉称被告胡平的异议不足以排除其强制执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：
准许执行本院（2018）豫1728执138号执行裁定书查封的遂平县澜湾壹号小区6号楼1单元4层东北户的涉案房屋。
案件受理费5，404元，由被告胡平、河南贵人居房地产开发集团有限公司负担（受理费原告河南德诚建设有限公司已预交，由被告胡平、河南贵人居房地产开发集团有限公司在履行时径行给付原告河南德诚建设有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
本院（2018）豫1728执异23号执行裁定书于判决生效时自动失效。
审判长 吴艳红
审判员 李 冰
审判员 李 莉
二〇一八年六月二十七日
书记员 张愉曼