上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22878号
原告：上海里励实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈国兴，董事长。
委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。
被告：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人：杨华，行长。
委托诉讼代理人：赵越，女。
委托诉讼代理人：魏君超，男。
第三人：陈伟明，男，1983年3月15日生，汉族，住上海市松江区三新北路***弄***号。
第三人：陈建梅，女，1986年9月18日生，汉族，住福建省周宁县狮城镇环城*座3巷*号。
第三人：上海皓帆建材有限公司，住所地上海市松江区沪松公路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：周晖。
第三人：上海邑世贸易发展有限公司，住所地上海市金山区金山工业区新街路XXX号XXX室。
法定代理人：陈国兴。
第三人：陈利强，男，1976年8月7日生，汉族，住福建省南平市建阳区上水南路***号义务商场*幢*单元***室。
第三人：范秀丽，女，1976年9月15日生，汉族，住福建省南平市建阳区上水南路***号义乌商场*幢*单元***室。
第三人：周晖，男，1975年7月27日生，汉族，住福建省浦城县苏处弄*号**室。
第三人：林秀招，女，1980年9月12日生，汉族，住福建省浦城县苏处弄*号**室。
第三人：黄宜坤，男，1968年4月8日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇后堀村良种场*号。
第三人：陈国兴，男，1967年1月24日生，汉族，住福建省罗源县凤山镇岐余村岐阳**号。
第三人：黄丽钦，女，1967年7月11日生，汉族，住福建省罗源县凤山镇岐阳**号。
第三人：陈菊花，女，1963年6月19日生，汉族，住上海市松江区三新北路***弄***号。
第三人：陈日华，男，1964年12月23日生，汉族，住上海市松江区九亭镇涞亭北路***弄***号***室。
第三人：杨国清，男，1964年10月9日生，汉族，住福建省南平市建阳区上水南路***号京桥花园*幢*单元***室。
第三人：赵丽珍，女，1975年10月26日生，汉族，住福建省建瓯市小松镇渔村村路后**号。
第三人：杨国荣，男，1963年2月25日生，汉族，住福建省南平市建阳区前进路***号。
第三人：庞金妹，女，1962年5月30日生，汉族，住福建省南平市建阳区前进路***号。
第三人：陆新余，男，1974年8月18日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇建设街***号。
第三人：陈夏琴，女，1978年5月2日生，汉族，住福建省南平市建阳区中山北路***号***幢***室。
第三人：陈冬容，女，1969年2月28日生，汉族，住福建省周宁县狮城镇环城*座3巷*号。
第三人：黎丽娟，女，1977年12月12日生，汉族，住福建省南平市建阳区人民路***号。
第三人：朱小福，男，1975年7月9日生，汉族，住福建省南平市建阳区朱熹大道**号华龙金座*幢****室。
第三人：郑韬龙，男，1990年4月7日生，汉族，住福建省南平市建阳区东桥东路***号*座***室。
第三人：周俊峰，男，1989年10月21日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇民主村民主街***号。
第三人：林琼贞，女，1968年1月2日生，汉族，住福建省南平市建阳区崇阳北路***号***幢。
第三人：刘丰，男，1967年9月4日生，汉族，住福建省南平市建阳区崇阳北路***号***幢。
第三人：叶小美，女，1968年12月28日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇水吉街江滨小区**号。
第三人：陈露，女，1986年7月1日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇建设街***号。
第三人：郑贵兴，男，1969年7月14日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉街江滨小区**号。
第三人：郑建建，男，1985年11月17日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇后堀村良种场**号。
第三人：游丽华，女，1973年6月29日生，汉族，住福建省南平市建阳区水吉镇后堀村良种场*号。
原告上海里励实业有限公司与被告平安银行股份有限公司上海分行、第三人陈伟明等案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告上海里励实业有限公司的委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼。被告平安银行股份有限公司上海分行、第三人陈伟明等经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月28日，陈建梅向原告借款100万元，由陈伟明担保，并约定月利率3%，借款期限为三个月。该笔借款由原告转账支付给陈建梅指定的案外人上海鹭微物资有限公司账户。该笔借款到期后，陈建梅无法偿还。2013年11月29日，第三人陈伟明、陈建梅将上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，用租金一次性抵扣118万元借款本金及利息，租期为20年，并签订了相应的《房屋租赁合同》。陈伟明和陈建梅因借款担保被被告起诉，上海市浦东新区人民法院于2015年10月10日对上述房屋张贴《公告》，告知将拍卖或变卖查封。原告向上海市浦东新区人民法院提出执行异议，上海市浦东新区人民法院作出(2016)沪0115执异14号执行裁定书，裁定驳回异议。原告对该裁定不服，认为原告主张的借款折抵租金，有借据、打款凭证，还有《租赁合同》足以证明借款一事，且被告提交的陈伟明和陈建梅于2012年12月18日签署的承诺函表明系争房屋为两人自用，并没有出租给第三方，且在抵押期间不将房屋另行出租给他人。原告对此事并不知情，也无法知晓，现租赁合同尚未到期，若法院将系争房屋拍卖，将侵害原告的合法权益。故诉请要求：1、对上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋中止执行；2、确认原告享有上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋20年的租赁权。
被告未到庭答辩，亦未提交书面证据材料。
第三人均未到庭陈述，亦未提交书面证据材料。
经审理查明：系争房屋中的上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室产权房屋登记在陈伟明名下，上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在陈建梅名下。申请执行人于2012年11月26日取得系争房屋的抵押权。
2013年5月29日陈建梅出具借条，载明：“今有陈建梅向上海里励实业有限公司借款人民币壹佰万圆整，借款方式为转账，收款方户名及账号为：上海鹭微物资有限公司，XXXXXXXXXXXX，中国银行上海泗泾支行，该笔借款由陈伟明提供担保，还款时间为2013年8月29日前还清，利息按月息3.0%计算。借款时间以转账凭证为准。”上述账户于2013年5月29日当日由原告作为付款方打入100万元，陈建梅在客户贷记通知单上签字确认款已收到。
2013年11月29日，陈伟明、陈建梅与原告签订《房屋租赁合同》，合同载明：“1、甲方陈建梅因需资金周转于2013年5月28日向上海里励实业有限公司(乙方)借款人民币100万元，借款由陈伟明担保，月利率为3.0%。经核对截止到2013年11月29日尚欠上海里励实业有限公司(乙方)借款本息总计人民币118万元。2、因金融危机，钢贸市场行情不好，资金回拢困难，因此经甲乙双方协商一致，同意(1)本息清算至2013年11月29日止本息事计118万元，其中本金100万元，利息18万元。(2)以欠款本息人民币壹佰壹拾捌万元整(￥118万元)一次性抵扣乙方租赁甲方位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室，计2套房产10年租赁期租金，建筑面积见房产证，提供给乙方作为居住或招商出租。甲方保证拥有该房屋的合法所有权和出租权。乙方对上述房屋的质量及水、电、通讯等情况已进行了充分的了解，愿意按房屋现状承租该房屋……”
经执行人申请，2014年3月26日，本院在(2014)浦民六(商)初字第2440号一案中查封了系争房屋。
2014年8月4日，本院作出(2014)浦民六(商)初字第2440号民事判决书，判令：“一、被告上海皓帆建材有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行贷款本金人民币38,814,659.22元；二、被告上海皓帆建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行截至2014年2月21日的利息、逾期利息共计2,819,903.55元，以及自2014年2月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金38,814,659.22元为基数，按《贷款合同》约定方式计算)；三、被告上海邑世贸易发展有限公司、陈利强、周晖、黄宜坤、陈国兴、陈菊花、陈日华对被告上海皓帆建材有限公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，被告上海邑世贸易发展有限公司、陈利强、周晖、黄宜坤、陈国兴、陈菊花、陈日华履行保证责任后，有权向被告上海皓帆建材有限公司追偿；四、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈建梅协议，以其名下位于上海市松江区九亭镇涞亭北路99弄201室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额177万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈建梅所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；五、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈伟明协议，以其名下位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室及松江区三新北路XXX弄XXX号房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额2,190万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈伟明所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；六、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈菊花、陈日华协议，以被告陈菊花名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额124万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈菊花、陈日华所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；七、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告杨国清、赵丽珍协议，以被告杨国清名下位于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额158万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨国清、赵丽珍所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；八、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告杨国荣、庞金妹协议，以被告杨国荣名下位于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额158万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨国荣、庞金妹所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；九、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈利强、范秀丽协议，以被告陈利强、范秀丽名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额121万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈利强、范秀丽所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陆新余、陈夏琴协议，以被告陆新余名下位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额171万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陆新余、陈夏琴所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十一、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈冬容协议，以其名下位于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室及18号301室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额136万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈冬容所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十二、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈冬容协议，以其名下位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX号XXX幢XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额73万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈冬容所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十三、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈菊花、陈日华协议，以被告陈日华名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额218万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈菊花、陈日华所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十四、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告黎丽娟、朱小福、郑韬龙、周俊峰协议，以被告黎丽娟、郑韬龙、周俊峰名下位于上海市松江区弘翔路XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额538万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黎丽娟、朱小福、郑韬龙、周俊峰所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十五、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告林琼贞、刘丰、叶小美、郑贵兴、郑建建、陈露协议，以被告刘丰、郑贵兴、郑建建名下位于上海市松江区弘翔路XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额508万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告林琼贞、刘丰、叶小美、郑贵兴、郑建建、陈露所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十六、驳回原告平安银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求。”判决后，被执行人未履行生效的法律文书，申请执行人向本院申请执行。2015年10月10日，本院在系争房屋处张贴《公告》，告知本院将拍卖或变卖查封财产。后原告向我院提出异议申请。本院于2016年3月2日作出(2016)沪0115执异14号执行裁定书，裁定驳回异议。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、借条及贷记通知单、情况说明、民事裁定书、以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，根据法律规定，提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。虽然原告在本案审理过程中提交了借条、贷记通知单及上海鹭微物资有限公司出具的情况说明，以证明借款的事实，并提供《房屋租赁合同》，以证明其租金抵消债务的主张。但根据相关法律及司法解释的规定，抵押权设立后，形成在后的租赁合同对抵押权人不具有约束力。本案中，系争房屋抵押在前，原告主张的租赁合同在后。且抵押人在办理系争房屋抵押时，也承诺未出租系争房屋；原告也未提交证据证明其在签订租赁合同之后已实际占用系争房屋。综上，原告对系争房屋主张租赁权的异议不能成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海里励实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告上海里励实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年八月七日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。