湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1003民初749号原告：东岭桂园小区业主委员会，住所地：湖南省郴州市苏仙区青年大道344号。负责人：牛光明，该业主委员会负责人。委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。被告：郴州市鑫义物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区香花路食品加工城19栋101号。负责人：刘传平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。原告东岭桂园小区业主委员会（以下简称东岭桂园业委会）与被告郴州市鑫义物业服务有限公司（以下简称鑫�物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后。依法适用简易程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告东岭桂园业委会负责人牛光明及其委托诉讼代理人杨春林、被告鑫义物业公司的委托诉讼代理人罗能河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东岭桂园业委会向本院提起诉讼请求：1、请求依法判决解除《东岭·桂园小区物业管理服务协议》；2、请求判决被告在十五日内退出东岭桂园小区物业管理，与原告办理物业承接验收手续，依据《物业管理条例》移交所有资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系东岭桂园小区房地产建�单位委托的前期物业管理公司，于2010年12月9日签订《东岭·桂园前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理协议》），《前期物业管理协议》明确约定，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。现东岭桂园小区业主委员会多次召开业主大会决定终止小区前期物业服务合同，并通过合法的招聘流程，公正、民主的选定了新的物业管理公司，2017年12月15日，原告与新的物业管理公司（即郴州市金管家物业服务有限责任公司）签订了《物业管理服务合同》。依照约定《前期物业管理协议》此时已终止，被告应退出东岭桂园小区的物业管理，办理物业承接验收手续，移交下列资料给业主委员会：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设�、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。原告多次与被告沟通，被告均不予理睬，没有做出任何回应。原告也因此向石榴湾社区、白鹿洞办事处、郴州市房产管理局寻求救济。2018年1月8日，郴州市房产管理局物业管理科向被告下达了《限期责令整改通知书》，限定被告在七个工作日内完成物业移交工作，逾期未移交完成，将依据《物业管理条例》规定实施处罚。通知书到达被告后，被告没有按照通知书履行其义务，郴州市房产管理局物业管理科在时限届满后也没有再后续跟进。至此，石榴湾社区、白鹿洞办事处、郴州市房产管理局与被告协调后，被告依然我行我素，不退出东岭桂园小区物业管理，不办理物业承接验收手续，不移交相关资料。不得已，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定具状至贵院，望判如所请。被告鑫义物业公司辩称：一、原告起诉并非东岭桂园小区业主的真实意思表示，只是原告负责人牛光明几个人的意思，起诉不合法；二、原告要求提交竣工验收资料等没有法律依据，应当是提交给新的物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告东岭桂园业委会提交了1、东岭桂园前期物业管理服务协议；2、东岭桂园小区招聘流程，选聘工作总结、业主大会决议；3、物业管理服务合同；4、12月19日会议纪要公函；5、郴州市房产管理局限期整改通知书；6、同意起诉书、业主委员会成立备案通知书以证明其诉讼主张。被告鑫义物业公司对证据1无异议；对证据2的真实性、合法权、关联性均有异议；对证据3、4、5、6的真实性无异议，对证据的合法性有异议。被告鑫义物业公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的东岭桂园小区招聘物业工作流程系根据郴州市房产管理局招集苏仙区白鹿洞街道办、石榴湾社区以及原、被告双方就东岭桂园小区物业招聘的联席会议纪要精神制定的，业主大会决议系原告依照“招聘物业工程流程，选定的新物业公司（金管家物业管理有限公司）的决议，其具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的物业管理合同；12月19日会议纪要、公函；郴州市房产管理局限期整改通知书；同意起诉书等证据。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求�见的形式。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会系其法定义务，以上证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据原、被告的举证、质证，当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告系东岭桂园小区建设单位选聘的物业服务企业，于2010年12月9日与该小区业主签订了《东岭·桂园前期物业管理服务协议》，并依该协议实施物业管理服务。2015年3月28日东岭桂园小区的业主委员会成立，2017年4月10日原告东岭桂园业委会向被告鑫义物业公司发出公函，决定终止东岭桂园小区前期物业服务合同并办理相关交接事项。原告于2017年6月30日根据郴州市房产管理局招集苏仙区白鹿洞街道办事处、石榴湾社区以及原、被告就东岭桂园小区物业招聘的联席会议纪要精神，制定了《东岭桂园小区招聘物业工作流程》。原告依照该工作流程于2017年11月15日形成东岭桂园业主大会决议，决定选聘郴州市金管家物业服务有限责任公司第一分公司（以下简称金管家公司）为东岭桂园小区下一届物业管理工作。原告于2017年12月15日与�的物业金管家公司签订了物业管理合同。应原告请求，白鹿洞街道办石榴湾社区于2017年12月19日组织原、被告以及金管家公司就东岭桂园小区物业交接举行会议形成了会议纪要。会议纪要内容为：原、被告双方对2018年元月1日交接时间无异议，对其中的水、电交接、资料交接、业主未交物业费部分需要汇报上级部门等。另查明，郴州市房产管理局物业管理科于2018年1月8日向被告发出限期责令整改通知书：根据《物业管理条例》第二十九条、第三十九条等规定。现责令你公司7个工作日内完成物业移交工作，逾期未移交完成，我局将依照《物业管理条例》第五十九条规定实施处罚。该限期责令整改通知书下达后，被告一直未与原告办理物业交接手续，原告遂于2018年5月10日向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案的《东岭·桂园前期物业管理协议》是否应予终止；二、涉案的前期物业服务合同终止，相关资料是否为被告向原告移交。（一）、《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案前期物业服务合同虽未约定期限，但是，原告依照《东岭桂园小区招聘物业工作流程》选聘了新的物业服务企业并签订了合同，该合同已生效。故涉案前期物业服务合同已终止。原告诉请解除前期物业合同，于法有据，本院予以支持。（二）、《物业管理条例第二十九条第二款，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。被告抗辩主张，原告要求提交竣工验收资料等没有法律依据，应当提交�新的物业公司。显然与法相悖，本院不予支持。另被告抗辩主张原告起诉不合法，未提供事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十四条第（五）项，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除被告郴州市鑫义物业服务有限公司与东岭桂园小区业主签订的《东岭·桂园前期物业管理服务协议》。二、被告郴州市鑫义物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东岭桂园小区业主委员会移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和�业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料（包括水、电、未交物业费等）。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取40元，由被告郴州市鑫义物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 肖毅新二〇一八年六月二十六日法官助理 刘 阳书 记 员 廖井娟附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应�在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。