海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初5100号原告（反诉被告）牛子达，男，1991年3月10日出生（公），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人吴刚，海南言必信律师事务所律师。被告（反诉原告）张晶财，曾用名张金财，男，1964年9月21日出生（公），汉族，现住山西中阳县。被告（反诉原告）刘保兰，女，1965年12月27日出生（公），汉族，现住山西中阳县。被告（反诉原告）张虎才，男，1962年9月3日出生（公），汉族，现住山西中阳县。被告（反诉原告）张泽民，男，1990年2月19日出生（公），汉族，现住山西中阳县。被告（反诉原告）张晓民，女，1991年7月12日出生（公），汉族，现住山西中阳县。上列被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人徐辉，海南邦威律师事务所律师。原告（反诉被告）牛子达诉被告（反诉原告）张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理本诉，被告张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民于2016年7月28日提出反诉，本院受理后，依法由审判员吉才军适用简易程序独任审判，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年3月31日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛子达的委托诉讼代理人吴刚，被告（反诉原告）张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民的共同委托诉讼代理人徐辉及被告（反诉原告）张虎才到庭参加诉讼。本案经本院院长审批，延长审限十五天。本案现已审理终结。原告牛子达向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告向原告返还租金人民币72875元；3.判令被告按原告装饰租赁物业和购置附置附属设施设备的余值（暂估为人民币601860.24元，最终以法院委托的评估机构评估的余值为准）的双倍向原告支付违约金；4.判令被告按原告预期经营收益（暂估为人民币30万元，最终以法院委托的评估机构评估的收益金额为准）的双倍向原告支付违约金；5.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月25日，被告张虎才代理被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民与原告签订《房屋租赁协议书》，约定由原告承租被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民所有的位于三亚市××区共21间房(房屋性质为产权式酒店）；租赁用途为：对该物业改造成多功能性商务酒店进行经营；租赁期限为：8年，即自2015年3月30日至2023年3月30日，租金为每年人民币269100元；协议第九条约定：”经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方对物业进行改造和装饰，改造和装饰物业产生的费用由乙方承担”，协议第十二条第2款约定：”甲方保证，在本合同签订之前，甲方拥有该出租物业的产权，未出现任何债权债务纠纷，未向任何人转让、或设定抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形。租赁期间，因甲方出租的物业权属问题或甲方其他原因与该第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷，甲方应出面进行积极的协调解决；如因甲方消极不作为致使乙方产生经济损失的，则视为甲方违约”，第8款约定：”乙方在承租期中，甲方有义务向乙方提供与出租房屋有关的各种有效文字资料。如有虚假，甲方将承担所有法律后果及乙方因此产生的经济损失”，第11款约定：”甲方应配合和协助乙方办理有关经营手续（包括用章、用产权证等）”；协议第十三条第1款约定：”如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附置附属设施设备的余值，甲方对乙方评估余值进行双倍赔偿并对剩余租期内乙方的经营收益进行双倍赔偿”；协议附加条款约定：”经甲乙双方协商一致，若乙方在租赁期间对原有物业内设施进行更换或添置，乙方取得更换前设施处置权，租赁期结束之后甲方拥有乙方所更换及添置的设施所有权并放弃求偿更换前设施”。协议签订后，原告按约定向被告支付了第一年租金人民币269100元，并按酒店客房标准对该21间房进行装修、添置家具家电设备等，前后共计花费装修费用406137.24元、家具家电及其他物品、设备费用195723元。2015年4月30日，原告注册成立三亚一山依海酒店管理有限责任公司对涉案房屋进行酒店经营，并投入巨大的人力物力成本进行开业前的准备工作。涉案21间房屋于2015年年底装修完毕并添置完成相关家具家电设施设备后，原告于2016年年初开始向三亚市公安消防支队申请办理《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》，三亚市公安消防支队工作人员答复称办理建设工程消防设计备案是办理《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》的前置程序，但当原告将物业公司提供的《关于三亚美丽春天建设项目消防复验合格的意见》（三公消验【2005】第32号）提交给三亚市公安消防支队时，三亚市公安消防支队经审查后发现该意见明确规定了美丽春天项目3号、4号、5号楼结构条件受限，同意只允许作酒店式管理住宅使用，按设计要求不得作为产权式酒店等对外经营的场所使用，并据此回复将不予办理美丽春天项目3号、4号、5号楼建设工程消防设计备案及《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》，直到此时，原告方才得知被告在签订租赁合同时隐瞒了房屋消防验收不合格的问题。原告的申请被三亚市公安消防支队拒绝后，原告曾多次联系被告解决该问题，但问题一直得不到妥善解决，导致涉案房屋根本无法作为酒店经营使用，酒店一直无法开业。为避免损失扩大，催促被告履行义务，原告停止了向被告支付第二年度租金。之后，在被告保证配合解决问题的情况下，原告陆续向被告支付了185000元的租金。然而，经与三亚市公安消防支队多次申请与沟通后，消防问题始终得不到解决。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条：”对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑面积大于2万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于1.5万平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅，（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；...”及《消防监督检查规定》第八条：”公众聚集场所投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：（一）消防安全检查申报表；（二）营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书；（三）依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件；（四）消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图；（五）员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件；（六）法律、行政法规规定的其他材料。”之规定，涉案房屋在客观上已无法取得《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》，无法作为酒店经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，因房屋消防问题已导致涉案房屋无法作为酒店经营使用，合同目的无法实现，原告有权解除与被告的《房屋租赁协议书》，且被告应按合同约定及法律规定向原告承担违约和赔偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民针对本诉答辩称，一、张虎才作为本案被告主体不适格。张虎才不是涉诉房屋产权人，而只是代理被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民出租房屋、代收租金，张虎才不需要承担民事责任，应驳回对张虎才的起诉。二、《房屋租赁协议书》依法成立，应受法律保护，原告请求解除合同无事实根据和法律依据，应予驳回。双方签订合同前，原告在被告处考察近一个月，并向前租赁人三亚美丽春天物业有限公司实地调查该公司每天经营及游客流量情况。原告决定租赁后，被告才与三亚美丽春天物业有限公司解除合同，与原告签订合同。签订合同前，被告即依约履行了交付相关证书资料的义务，不存在被告隐瞒、欺诈的情形。双方签订的合同形式、内容合法，依法应受法律保护。三、原告起诉虚构事实，应认定起诉事实和理由不能成立。（一）关于消防安全问题。1、建设工程消防设计备案的主体是建筑单位，并非被告申请，申请备案依据的是建设单位蝗建设工程消防设计及消防部门的检验结果，原告将三公消验[2005]第32号文用于办理建设工程设计备案，消防部门当然不能办理。2、该文是2005年消防部门向海南衍宏实业投资有限公司发文，其相对人并非被告。被告所购房产为投资，并非自己居住，房屋购买后至2015年，被告一直委托美丽春天经营，且从未受到消防部门的任何质疑和处罚。因此，2005年的文件不能用于或成为证明原告因消防问题无法继续经营的证据。3、被告是房屋的购买者，是否办理消防备案，是开发商的问题，原告将开发商建筑单位办理消防备案的义务，强加给业主没有法律依据。4、《房屋租赁协议书》第十二条明确约定被告只提供物业出租，对原告经营物业所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任。原告将涉案房屋作何经营是原告自己的选择，与被告无关。5、原告提供的邮政EMS快递单无签收单位具体地址及签收人名称，不能作为证明其已向消防部门申请过备案的证据，进而不能作为因消防问题无法继续经营的证据。（二）原告已支付的185000元租金，是在被告不断催促下陆续支付的。原告从未向被告提出过消防问题，被告也从未向原告保证配合其解决消防问题，双方协商的仅是降低房屋租金的问题，且原告至今还在经营涉案房屋接待游客入住，故不存在因消防问题无法继续经营的事实。四、原告无有效证据证实房屋漏水，即使漏水也是原告装修不当造成，应由原告自行承担。五、原告出租的是房屋，与被告不是合作经营关系，不需要就如何改造物业如何经营进行协议，因此，《房屋租赁协议书》第二条依法不属于合同内容，也不属于合同法意义上的物业用途。综上所述，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。被告张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉被告继续履行《房屋租赁协议书》；2、判决反诉被告支付欠缴租金84100元；判决反诉被告向反诉原告支付违约金10万元。事实和理由：2015年3月25日，反诉原、被告签订《房屋租赁协议书》，租期8年。协议第五条第1项约定：甲方将其所有三亚美丽春天的21套房屋租赁给乙方，每间每年11700元，按23间计。第五条第3项约定：”...乙方于当年租赁到期前两个月内支付甲方次年期房租，后续租金支付方式以此类推”。第十三条第3项约定：合同生效后，”甲乙双方若一方单方面解除合同，解约方需支付被解约方拾万元整违约金”。合同签订生效后，反诉被告依约履行了第一年期租赁义务，2016年3月25日一年租赁期到期，依据上述第五条第3项规定，反诉被告应于2016年1月25日支付反诉原告第二年的全部租金，但反诉被告迟迟不予支付，直到2016年4月26日反诉被告才陆续向反诉原告支付了185000元租金，尚欠当年租金84100元。据此，请求法院判决支持反诉原告的全部反诉请求。原告牛子达针对反诉辩称，被告违约在先，被告要求继续履行协议书没有事实及法律依据。原、被告在签订协议时，被告并未告知原告消防意见书中写明本房屋只能作为住宅使用，存在明显的欺诈行为，而之后，原告办理相关消防备案时，因该份消防意见的存在而无法办理，合同目的无法实现。故本案是被告违约在先，原告有权行使不安抗辩权，并暂停履行合同协议书，并暂停支付第二年的租金。本院经审理认定如下事实：2015年3月25日，被告张虎才代理被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民（甲方）与原告牛子达（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定由原告承租被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民所有的位于三亚市××区南侧三亚春天3#楼海心阁共21间房，期限从2015年3月30日至2023年3月30日，租金每年269100元每年，租金每年度缴纳一次，于当年租赁到期前两个月内支付次年期租金。其中，协议第二条约定：”对该物业改造成多功能综合性商务酒店进行经营”；第十二条第一款约定：”甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任，但甲方应配合乙方做好上述工作”，第二款约定：”租赁期间，因甲方出租的物业权属问题或甲方其他原因与第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷，甲方应出面进行积极的协调解决；如因甲方消极不作为致使乙方产生经济损失的，则视为甲方违约”，第六款约定：”乙方应按政府有关规定解决好环境卫生和治安、消防等有关社会问题，并承担相关费用”，第八款约定：”乙方在承租期中，甲方有义务向乙方提供与出租房屋有关的各种有效文字资料。如有虚假甲方将承担所有法律后果及乙方因此产生的经济损失”；第十三条第三款约定：”甲乙双方若一方单方面解除合同，解约方需支付被解约方10万元违约金”。协议签订后，原告按约定向被告支付了第一年（2015年3月30日至2016年3月30日）的租金269100元，并接收房屋后进行装修、添置家具家电设备等。2016年4月26日至5月2日，原告陆续向被告支付第二年租金共计185000元。2016年5月8日至7月22日，原告和被告商量减少租金事宜，但没有谈妥。2016年8月24日，原告向三亚市公安消防支队邮寄一份《关于申请出具办理公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证书面回复凭证的函》，邮寄单显示三亚市公安消防支队已经收妥该函。另查，涉案房屋系案外人海南衍宏实业投资有限公司开发的三亚美丽春天建设项目。2005年9月8日，三亚市公安消防局经消防复验后认定该项目消防验收合格，但同时对涉案房屋提出只允许作酒店式管理住宅使用，按设计要求不得作为产权式酒店等对外经营的场所使用的完善意见。2005年被告购买涉案房屋并于同年取得《土地房屋权证》。2005年至与原告签订合同前，被告一直将涉案房屋委托三亚美丽春天酒店物业管理有限公司实行酒店式管理。被告承租涉案房屋后，作为法定代表人注册成立三亚一山依海酒店管理有限责任公司对涉案房屋进行经营，并取得营业执照。本案在庭审中，原告表示其实际使用房屋至2016年8月份，已口头通知被告接收房屋，被告则表示原告一直在使用房屋经营，未通知被告接收房屋。被告为证明其主张，向法庭提供涉案房间2015年4月1日至2017年3月31日的水电费清单，清单显示涉案房间自2016年9月1日后基本没有使用水电。诉讼中，原告申请对涉案房屋内其改造部分装饰装修工程造价和可移动物品即其购置的家具等设施设备余值进行鉴定。经本院依法委托评估鉴定，海南中明智工程造价咨询有限公司于2017年3月14日作出（2017）中明智价鉴字第002号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：涉案房屋内原告改造部分工程造价为393719.2元；海南中明智资产评估有限公司于2017年3月13日作出海南中明智评报字（2017）第4007号资产评估报告书，鉴定结论为：涉案物业内可移动物品（包括家具及其他可移动的设施设备）的市场价值总评估值为169050元。被告对工程造价鉴定意见书及资产评估报告书均提出异议，原告对资产评估报告书提出异议，但双方均未申请要求鉴定人员出庭，亦未申请重新鉴定。以上事实，有委托书、房屋租赁协议书、土地房屋权证、银行转账清单、房屋物品交接清单、房屋装修费用票据、三公消验（2005）第321号建筑工程消防验收意见书、三亚美丽春天委托经营合同书及补充协议、微信聊天记录、关于申请出具办理公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证书面回复凭证的函、邮件妥投记录、营业执照、水电费明细单、工程造价鉴定意见书、资产评估报告书、当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海南中明智工程造价咨询有限公司作出的（2017）中明智价鉴字第002号工程造价鉴定意见书及海南中明智资产评估有限公司作出的海南中明智评报字（2017）第4007号资产评估报告书，程序合法、依据充分、结论客观，虽原、被告均提出异议但理由不充分，双方均未申请要求鉴定人员出庭，亦未申请重新鉴定，故对上述工程造价鉴定意见书及资产评估报告书，本院予以采信。一、关于被告张虎才的诉讼主体资格问题。根据查明的事实，被告张虎才与原告签订房屋租赁协议将涉案房屋进行出租是受被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民的委托，是办理委托事项的代理行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，被告张虎才与原告签订房屋租赁协议的代理行为所产生的法律后果应由被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民承担。被告张虎才因系本案涉案合同的签订人，与本案有一定的利害关系，作为被告主体身份适格，被告张虎才关于其非本案适格被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。但原告主张被告承担民事责任没有法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋租赁协议是否应解除的问题。房屋租赁协议第二条约定租赁物业用途为对该物业改造成多功能综合性商务酒店进行经营，而根据三亚市公安消防局作出的涉案房屋不得作为产权式酒店等对外经营的场所使用的意见，涉案房屋由于消防原因是不允许改造成酒店进行经营的，原告租赁该房屋进行酒店经营的目的已无法实现，该租赁合同在客观上已无法履行。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项”租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，原告请求解除双方签订的房屋租赁协议，本院应予支持。反诉原告请求继续履行房屋租赁协议，于法无据，本院不予支持。三、关于租金支付问题。庭审中，原告主张其实际使用涉案房屋至2016年8月份，已通知被告接收房屋，被告则表示原告没有通知其接收房屋。从原告在2016年7月7日起诉要求解除合同及被告提供的水电费清单显示2016年9月1日后涉案房间水电基本没有使用的客观事实来判断，原告在起诉后通知被告解除合同接收房屋符合常理，应视为原告尽到了通知被告解除合同接收房屋的义务。由于原告一直经营使用涉案房屋至2016年8月31日，故该日前的租金原告应正常缴纳，又由于原告在该日前已经通知被告解除合同并接收房屋，故该日后原告可不再缴纳租金。涉案房屋年租金为269100元，每日租金为737.26元（269100元/年÷365天），原告已支付2015年3月30日-2016年3月30日第一年度的租金269100元及第二年度的租金185000元。第二年度原告实际使用房屋期间为2016年3月31日至2016年8月31日，共计154天，租金应计算为113538.04元（737.26元/天×154天）。因此，原告已经多向被告支付租金71461.96元（185000元-113538.04元）。对于多支付的租金71461.96元，被告应予返还，原告请求被告返还多支付的租金71461.96元有事实根据，本院予以支持；超出该数额的部分，本院不予支持。被告请求原告支付2016年9月1日至2017年3月30日的租金共计84100元，因2016年9月1日后合同已解除，被告再行请求原告支付租金，没有事实根据，本院不予支持。四、关于违约金问题。原告作为酒店经营者，明知不符合消防安全要求的房屋不能作为酒店经营，在签订合同时应审查涉案房屋是否符合消防安全要求，在对涉案房屋进行装修装饰前应报消防主管部门进行审批后再行实施，原告未尽审查及装修装饰前的报批义务，原告对此存在过错，应承担相应的过错责任。同时，被告作为涉案房屋的业主，明知涉案房屋不能作为酒店经营场所，想当然地认为在将涉案房屋出租给原告经营酒店前能一直将涉案房屋委托三亚美丽春天酒店物业管理有限公司实行酒店式管理而置消防安全于不顾，继续将涉案房屋另行出租用于酒店经营，被告自身也存在过错，也应承担相应的过错责任。综合本案情况，本院认为原、被告双方的过错程度相当，双方应自行承担己方损失50%的责任。原、被告均主张对方支付违约金，因双方均存在过错且责任同等，故本院不予支持。五、预期经营收益损失问题。本案中，原告未能提供证据证明实际存在的预期经营收益损失的数额，对此原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）牛子达与被告（反诉原告）张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民签订的《房屋租赁协议》；二、被告（反诉原告）张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）牛子达返还租金人民币71461.96元；三、驳回原告牛子达的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张晶财、刘保兰、张虎才、张泽民、张晓民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元（原告牛子达已预交），由被告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民负担872元，由原告牛子达负担17428元；反诉案件受理费1991元（反诉原告已预交），由反诉原告张晶财、刘保兰、张泽民、张晓民负担。鉴定费20000元，由原告牛子达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长  吉才军审判员  谢亚琼审判员  杨新丽二〇一七年六月二十六日书记员  唐东阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。