上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第549号
原告（反诉被告）上海华强迈特电子市场经营管理有限公司。
法定代表人赵骏。
委托代理人江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人魏佳璐，上海市ＸＸ律师�务所律师。
被告（反诉原告）上海悦晟文化娱乐有限公司。
法定代表人罗长莲。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
委托代理人李以一，上海利好律师事务所律师。
第三人上海平展实业有限公司。
法定代表人张玉妹。
委托代理人伍之祥，上海启晟律师事务所律师。
委托代理人丁文佳，上海启晟律师事务所律师。
原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司（以下简称上海华强公司）诉被告上海悦晟文化娱乐有限公司（以下简称悦晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告悦晟公司提起反诉。根据案件需要，本院依法追加上海平展实业有限公司（以下简称平展公司）作为第三人参加诉讼。嗣后，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海华强公司之委托代理人江建平、魏佳璐，被告（反诉原告�悦晟公司之委托代理人袁守平、第三人平展公司之委托代理人丁文佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海华强公司诉称，2012年5月24日，原告与第三人就上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX-
XXX层房屋签订了房屋租赁合同。同年12月，原告发现被告已经与第三人签订了《商铺租赁合同》，第三人将本市淞沪路XXX号第4层房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，故原、被告重新就系争房屋签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，原告依约履行，但被告自2013年11月1日起无故拖欠租金，原告多次催讨未果，被告行为显已违约。故诉至法院请求判令：1、原、被告就系争房屋签订的租赁合同解除；2、被告立即迁出系争房屋；3、被告支付原告自2013年11月1日至2014年1月15日期间的房屋租金人民币（以下所涉币种均为人民币）454，887.50元（按照每月181，955元标准计算）。2014年1月15日之后的房屋占用费按照租金标准由被告向第三人支付；4、被告支付自2013年11月1日至2014年1月15日期间的物业费60，030元（按照每月24，012元的标准计算）。2014年1月15日之后的物业费由被告向第三人支付；5、被告支付违约金823，868元；6、被告支付律师费80，000元。
被告悦晟公司辩称并反诉称，被告一直按约履行合同，但原告单方面提出解除合同，并且被告支付租金，原告拒收，被告愿意继续履行租赁合同。经营管理费用被告原来是交给原告，原告再交给物业公司，因原告提出解约，故被告已经直接交给了物业公司，否则物业公司会停水停电。而且原告主张的违约金过高，要求法院调整。因原告违约造成被告经营困难，要求减免租金。鉴于原告违约，故被告现反诉要求判令：1、原告赔偿被告的网吧装修损失331，942元、游戏机房装修损失710，036元、游戏机搬迁费�200，000元、赔偿停业损失400，000元、返还保证金430，130元。反诉费、评估费由被告承担。
原告上海华强公司针对反诉辩称，原告要求解除合同，被告不同意，但被告未按约定支付租金，故系被告违约；装修损失应该去掉残值，游戏机房装修是2007年就装修了，也不是被告装修的，租金已经包含了装修费用，被告不应该把这部分费用作损失主张。至于游戏机搬迁费用，如果被告迁出，是本身就存在的费用，不是损失；被告一直强调其处于亏损状态，故不存在停业损失；保证金同意返还。
第三人平展公司述称，系争房屋的占用费应该支付给第三人，但由谁支付，由法院判决。其余原、被告之间的争议主张和第三人没有关系。
经审理查明，上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX-
XXX层房屋产权人系案外人上海平盛置业发展有限公司（以下简称平盛公司）所有。2012年5月24日，平展公司（甲方）与案外人上海华强企业公司（乙方）签订《平盛大厦1-4层租赁合同》，约定：甲方将系争房屋建筑面积共计7，619平方米整体出租给乙方使用，用途为设立华强电子世界五角场店，用于计算机、通讯、网络、数码电子器材等数码产品及周边产品的经营、销售、展示、维修、培训、咨询、维修及提供整体商业配套服务。本合同期限自2011年12月21日起至2021年12月20日止等内容。
同日，平盛公司（甲方）、案外人深圳华强公司（乙方）签订《连带责任承诺函》，内容为：因2010年11月19日甲方委托平展公司与乙方签订的《租赁合作协定书》业已履行完毕并应签订《平盛大厦1-4层租赁合同》，现甲方仍指定平展公司作为该合同的出租方，乙方指定上海华强企业公司作为该合同的承租方，鉴于《平盛大厦1-4层租赁合同》系《租赁合作协定书》有关内容的延续，具有密切�关联性，故甲乙双方均不可撤销的确认以下承诺：甲方对平展公司在签订及履行《平盛大厦1-4层租赁合同》及附件中的义务和违约，违法行为承担连带责任；乙方对上海华强企业公司在签订及履行《平盛大厦1-4层租赁合同》及附件中的义务和违约、违法行为承担连带责任；以上甲方乙方承担的连带责任涵盖民事、刑事及行政的一切责任。
2013年6月8日，平展公司（甲方）、平盛公司（乙方）、上海华强企业公司（丙方）、深圳华强公司（丁方）、上海华强公司（戊方）签订《平盛大厦1-4层租赁合同补充协约》，内容为：2012年5月24日，甲方经乙方授权、丙方经丁方担保，就丙方承租平盛大厦1-4层事项，由甲丙双方签署了《平盛大厦1-4层租赁合同》，乙方、丁方在租赁合同上签章确认。现丙、丁、戊三方共同提出由戊方替代丙方作为租赁合同的承租方承租平盛大厦1-4�，甲乙二方表示同意，为明确此一变更后的权利义务范围，相关五方一致协约如下：除了租赁合同的承租方由上海华强企业公司变更为上海华强公司，租赁合同其余条款不变；本协约生效后，租赁合同承租方的权利义务由戊方享有和承担，丙方不再享有和承担；本协约生效前丙方具有的权利义务如有未了事项，权利部分由戊方代为主张，义务部分由丁、戊二方承担连带责任；本协约生效后，丁方对戊方履行租赁合同的义务，仍然承担连带责任担保，担保范围与原租赁合同中丁方对丙方的担保范围相同；本协约作为租赁合同的必要附件，在甲乙丙丁戊全部盖章完毕日生效，与租赁合同条款冲突之处，以本协约为准。
2012年底，上海华强公司将系争第四层房屋出租给悦晟公司，双方并签订《商铺租赁合同》，约定：上海华强公司（甲方）将系争房屋中的第四层四楼整层，面积约2001平方米出租悦晟公司（乙方）用作网吧、游戏机房产品、服务之经营场所；租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日；月租金为181，955元，租金采取先交费后使用原则，每两个月支付一次，在应付费租期起始日之前十天，将租金363，910元支付给甲方；乙方应向甲方支付综合管理物业费每月24，012元，每两个月支付一次，在应付经营管理费起始日之前十天，将经营管理费支付给甲方。对经营管理天数不足一个月的，双方同意按实际经营天数计算该段时间应付的经营管理费；乙方应当于本合同签订时，向甲方交纳履约保证金430，130元。乙方交纳的保证金在本合同履行期间不能用于充抵乙方应交纳的租金、经营管理费以及其他任何费用。本合同期满后，若乙方没有违反本合同约定的行为，甲方将扣留的保证金50%作为质量保证金，甲方扣留质量保证金的期限为本�同终止后365天，如果在此期间消费者合法权益受损要求赔偿且情况属实的，甲方可以将质量保证金用作对消费者的赔偿处理，且甲方保留向乙方进一步索赔的权利，此期间若无消费者要求赔偿，扣留的质量保证金在365天后无息退还乙方；乙方应按约定按时向甲方缴付店面租金等费用，若迟延付款，乙方须按日支付相当于应支付金额的千分之五作为违约金，乙方延迟支付超出合同规定时间15日仍未足额交纳应交纳款项的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方的违约责任等内容。2013年4月1日，悦晟公司向上海华强公司缴纳保证金430，130元。
2013年11月19日，上海华强公司向悦晟公司发出《解除合同通知书》，内容为：贵方与我司于2013年1月签订了商铺租赁合同，现因各种原因，我司决定不再经营该卖场。鉴于上述情形，我司无奈通知贵方，我司决�单方解除上述商铺租赁合同，请贵方谅解。请贵方在接到本通知之日起7日内，前来我司办理解约退铺等相关事项。因我司与大业主解除合作关系，如贵司与我司解约后希望继续在此经营，请贵司与大业主即平展公司直接进行磋商。
2013年11月20日，悦晟公司向上海华强公司发出《律师函》，称双方合同租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，悦晟公司当初签订合同后是按照最低经营五年的计划进行装修店面及购置设施，投入了大量的金钱财力，故不同意上海华强公司单方面解除合同，希望按照双方合同约定履行该《商铺租赁合同》。
2013年12月13日、12月30日、2014年2月19日，上海华强公司先后向悦晟公司发出《催促付款撤离物业函》、《通知函》，就双方签订的租赁合同事宜，告知悦晟公司，上海华强公司2013年11月18日行使了单方解除权，单方解除通知�2013年11月19日送达悦晟公司。双方之间的商铺租赁合同于2013年11月19日解除，故通知悦晟公司办理退铺撤出物业。另外，依据合同约定，悦晟公司逾期付款超过15日，已构成根本性违约，故通知悦晟公司支付违约金、赔偿经济损失等内容。
2013年12月19日，上海悦晟公司发出《律师函》，称2013年11月初悦晟公司要向上海华强公司缴纳租金，遭拒收。2013年11月19日上海华强公司单方解约函在法律上构成严重违约行为。悦晟公司再次提出不同意单方解除合同，请按照双方合同约定履行该《商铺租赁合同》，并且要求承担违约赔偿责任。
2014年4月8日，上海华强公司向悦晟公司发出《律师函》，内容为：关于贵司承租的淞沪路XXX号XXX层房屋，因本公司要求与平展公司解除《平盛大厦1-4层租赁合同》关系，上述租赁房屋已退回平展公司，故贵司与本公司签订的租赁合同，自2013年11月起至今未支付的租金以及所有应履行租赁合同约定的义务向平展公司履行。
审理中，悦晟公司提供与上海华强公司员工王旭宏2013年11月18日的录音资料，内容显示悦晟公司向上海华强公司提出开具租金单据，悦晟公司缴纳租金给上海华强公司，遭上海华强公司拒绝。
另查明，悦晟公司向上海华强公司支付租金至2013年10月31日。
再查明，2013年10月14日，上海华强公司向平展公司发出《解除合同通知函》，称：自双方合作以来，平展公司多次阻挠上海华强公司安装户外店招，同时阻止使用相应广告位，虽然平展公司最近勉强同意了上海华强公司设立店招的要求，但该行为已经严重影响了上海华强公司对外宣传工作的顺利进行，直接影响品牌形象的建立，丧失了最佳的商业时机，最终导致上海华强公司在招商等各方面达不到预期目的，经营严重亏损，难以为继；而且物业正门前车辆乱停乱放，经常出现车辆直接堵住上海华强公司经营商场的进出大门口，严重影响到商场的正常经营；平展公司不对物业进行任何物业维护或者是修缮工作，物业外立面长期脏乱差；目前宏观经济恶化，单一性质的电子市场难以盈利等不利形势下，上海华强公司多次同平展公司沟通放开商场的异业经营事项，遭到断然拒绝。平展公司的一系列违约行为严重干扰了上海华强公司的正常经营，造成经营困难，为此，上海华强公司决定立即解除同平展公司签订的租赁合同及相关补充协议。
2013年10月17日，平展公司回函给上海华强公司称：已收悉解除合同通知函，现告知，一家之言不能解除合法有效的合同及相关协议，平展公司明确反对，同时提醒上海华强公司，以为借此即可不履行包括一周后应付保证金在内的合同义务，必然遭到平展公司的追究。
2013年11月4日、11月20日，上海华强公司两次向平展公司发函，称双方合同已解除，请平展公司尽快招商并接管物业。2013年12月，上海华强公司自行将系争房屋一至三层商户遣散，一至三层即空关至今。
2014年1月15日，上海市黄浦公证处出具《公证书》，内容为：申请人上海华强公司与平展公司于2012年5月24日签订了《平盛大厦1-4层租赁合同》，双方在合同中约定由上海华强公司承租系争房屋。现因申请人上海华强公司欲单方面解除上述合同被平展公司拒绝，故上海华强公司于2014年1月10日向本公证处申请办理上述租赁场地钥匙的（计47枚）的提存公证。兹证明上海华强公司已于2014年1月10日将上述租赁场地的钥匙提存于我处。上海市黄浦公证处并向平展公司发出《提存通知》，告知平展公司提存事宜及接到通知后至该处提取钥匙事宜。
2013年，平展公司起诉至本院，要求上�华强公司等支付欠付租金并承担违约责任，案号为（2013）杨民四（民）初字第4019号。该案经本院审理后认为：上海华强公司在合同期满前向平展公司提出提前解除合同，显系上海华强公司违约。但基于上海华强公司在2013年10月14日即向平展公司发函表示不愿继续履行合同，在嗣后的2013年11月又再次发函告知，上海华强公司明确向平展公司表示了不再履行合同，并且在2014年1月10日将系争房屋一至三层钥匙进行了提存，且于2013年12月底撤离了系争房屋一至三层，双方合同事实上亦不能继续履行，故确认公证处认定提存之日为上海华强公司与平展公司合同解除之日即2014年1月15日。故上海华强公司应向平展公司支付合同解除之日前欠付的一至四层的租金及物业管理费以及水电费。鉴于第四层即本案系争房屋仍由悦晟公司占用，因上海华强公司与平展公司之间的合同解除�故上海华强公司与悦晟公司之间的合同亦无法履行，故悦晟公司负有返还平展公司第四层房屋的义务。该案现已生效。
审理中，根据悦晟公司申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司进行鉴定。该公司于2015年1月出具《上海市杨浦区淞沪路XXX号第四层装修项目工程造价司法审价鉴定意见书》，鉴定意见为：游戏机房工程造价为710，036元；网吧工程造价为331，942元。关于残值计算，装修工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%。游戏机房装修工程残值计算，本案游戏机房装修工程于2007年10月竣工，截至委托司法鉴定日2014年10月，共84个月。装饰工程原值为710，036元，平均每月折旧10，650.54元，折旧期限84个月已超60个月，按60个月为折旧期限。装饰工程残值为710，036×10%=71，003.60元。网吧装修工程残值计算，本案网吧装修工程于2013年6月竣工，截至接受委托司法鉴定日2014年10月，共计16个月。装饰工程原值为331，942元，平均每月折旧4，979.13元，折旧期限16个月，装饰工程残值为252，275.92元。故本案游戏机房和网吧装饰工程残值合计71，003.60＋252，275.92=323，279.52元。
以上事实，由已生效民事判决书以及原、被告提供的《上海市房地产权证》、《平盛大厦1-4层租赁合同》、连带责任承诺函、补充协议、《商铺租赁合同》、《通知函》、《律师函》、收据、解除合同通知书、录音资料以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上海华强公司与悦晟公司就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同约定的租赁期限是从2013年1月1日起至2017年12月31日。在合同未到期前，上海华强公司即向悦晟公司提出因其与平展公司的合同解除，故单方面解除与悦晟�司的合同，且悦晟公司向其支付后续租金遭拒，故显系上海华强公司违约。因上海华强公司与平展公司的租赁合同已经另案确定于2014年1月15日解除，故上海华强公司与悦晟公司之间的租赁合同亦无法履行，亦应于该日解除，但违约方系上海华强公司。悦晟公司向上海华强公司支付租金及物业管理费至2013年10月底，故2014年1月15日前的欠付租金及物业管理费用仍应按照合同约定支付给上海华强公司。另案生效判决已确定悦晟公司应于该案判决生效后搬离系争房屋，故上海华强公司要求悦晟公司迁出之诉讼请求，不再重复处理。但悦晟公司至今未搬离，为避免诉累，且上海华强公司及平展公司均主张占用费用向平展公司支付，故2014年1月15日之后的占用费及物业管理费均应由悦晟公司支付给平展公司。合同解除后，上海华强公司应将收取的保证金予以返还。因系上海华强公司违约在先，故因合同提前解除给悦晟公司造成的损失应由上海华强公司赔偿。关于网吧装修及游戏机房装修损失，上海第一测量师事务所采取直线法折旧，与法无悖，本院采纳该公司出具的残值计算结果，上海华强公司应赔偿悦晟公司游戏机房装修工程残值71，003.60元、网吧装修工程残值252，275.92元。但停业损失，因悦晟公司一直在系争房屋内经营至今，故该项诉请，本院不予支持，同理，悦晟公司要求减免租金，亦无事实依据，本院亦不予支持。关于搬迁费用，考量到确系上海华强公司违约在先，故本院对此金额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司与被告上海悦晟文化娱乐有限公司就上海市杨浦区淞沪路XXX号第4层房屋签订的《商铺租赁�同》于2014年1月15日解除；
二、被告上海悦晟文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司支付上海市杨浦区淞沪路XXX号第4层房屋2013年11月1日至2014年1月15日期间的房屋租金人民币454，887.50元；
三、被告上海悦晟文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人上海平展实业有限公司支付上海市杨浦区淞沪路XXX号第4层房屋2014年1月15日至实际搬离之日止的房屋占用费（按照每月人民币181，955元标准计算）；
四、被告上海悦晟文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司支付上海市杨浦区淞沪路XXX号第4层房屋2013年11月1日至2014年1月15日期间的物业费人民币60，030元；
五、被告上海悦晟文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人上海平展实业有限公司支付上海市杨浦区淞沪路XXX号第4层房屋2014年1月15日至实际搬离之日止的物业费（按照每月人民币24，012元的标准计算）；
六、原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司要求被告上海悦晟文化娱乐有限公司支付违约金人民币823，868元之诉讼请求，不予支持；
七、原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司要求被告上海悦晟文化娱乐有限公司支付律师费人民币80，000元之诉讼请求，不予支持；
八、原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海悦晟文化娱乐有限公司保证金人民币430，130元；
九、原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海悦晟文化娱乐有限公司网吧装修损失人民币252，275.92元，游戏机房装修损失人民币71，003.60元，游戏机搬迁费用人民币50，000元；
十�被告上海悦晟文化娱乐有限公司要求原告上海华强迈特电子市场经营管理有限公司赔偿停业损失人民币400，000元之诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币22，760元，由原告（反诉被告）上海华强迈特电子市场经营管理有限公司负担人民币16，887元，被告（反诉原告）被告上海悦晟文化娱乐有限公司负担人民币5，873元；反诉受理费人民币7，489元，由原告（反诉被告）上海华强迈特电子市场经营管理有限公司负担人民币1，852元，被告（反诉原告）上海悦晟文化娱乐有限公司负担人民币5，637元；鉴定费人民币33，975元，由原告（反诉被告）上海华强迈特电子市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔艺萍
审 判 员 李 威
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 吴剑行
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履�费用过高；
债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。