广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第498号
原告高丽艳，女，1971年6月15日出生，汉族，住略。
原告李立华，女，1939年12月18日出生，汉族，住略。
两原告的共同委托代理人冼传乐、刘真，分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。
被告郝美烨，女，1984年10月1日出生，汉族，身份证地址为广州市天河区车陂大塘街*号。
原告高丽艳、李立华诉被告郝美烨租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人冼传乐、刘真到庭参加了诉讼。被告郝美烨经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告高丽艳、李立华共同诉称：原、被告经租赁中介满堂红置业有限公司广州分公司介绍，双方于2011年8月30日就略房（地址略）租赁意向达成一致意见，并签订租赁合同。其中约定：“甲乙双方议定…月租金为6000元，租赁期自2011年9月1日至2012年8月31日止，共计12个月。租金按月结算，以转帐形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付下月租金。”《租赁合同》签订后原告依约将租赁房屋交付被告使用，可被告在入住后除首月租金能及时缴付外，2011年10月、11月的租金、水电费等各项费用均超期缴付，其中，2011年10月的租金于2011年10月21日才交付，共计（9月1日-10月21日）逾期60天、2011年11月租金于2011年11月14日才交付，共计（10月1日-11月14日）逾期44天、2011年12月租金一直拖欠至今，共计（11月1日-暂计至2012年3月1日）逾期121天，实际应计至支付之日止。现更为甚者，被告一直拖欠2011年12月、2012年1月、2月的租金至今。原告于2012年2月10日向被告发出《催租解约函》以解除双方的租赁合同，并要求被告在收到《催租解约函》5日内将房屋完整交还，可是被告却置若罔闻，拒绝联系。根据《租赁合同》第七条第2款，被告应支付2011年12月至2012年2月拖欠的租金18000元。根据租赁合同第7条第2款，被告应支付逾期支付租金的违约金。根据租赁合同第7条第6款，被告应支付迟延交房违约金。为此，原告诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付2011年12月至2012年2月的租金18000元；2、向原告以月租金金额为本金，按照每日2%的标准支付迟延支付2011年10-12月租金的违约金27000元（其中2011年10月的逾期支付租金违约金自2011年9月1日计至2011年10月21日为7200元，2011年11月的逾期支付租金违约金自2011年10月1日计至2011年11月14日为5280元，2011年12月的逾期支付租金违约金在本案中自2011年11月1日主张至2012年3月1日为14520元）；3、向原告支付迟延退还房屋违约金1200元（按照月租金6000元的20%计）；4、承担本案诉讼费。
被告郝美烨未作答辩。
经审理查明：两原告系位于略房屋的共同共有人。
2012年8月30日，原告高丽艳与被告及案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在略房出租给被告使用，建筑面积为64.01平方米，房屋用途为住宅；月租金为6000元，租赁期自2011年9月1日至2012年8月31日止，租金按月结算，以转账方式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付下月租金；乙方2011年8月30日前向甲方缴纳12000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；乙方应依约按期交纳房屋租金、押金；（第六条第9款）租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；（第七条第2款）租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；（第七条第6款）租赁期满，甲乙双方为续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金；租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方；月租陆仟元里面包管理费，租客不能在房屋里养宠物；等等。上述《租赁合同》首部的出租人即甲方一栏显示为两原告，承租人即乙方一栏显示为被告；尾部的落款处甲方一栏仅有原告高丽艳一人签名，庭审中，两原告均表示两原告是婆媳关系，原告李立华授权原告高丽艳代为出租案涉房屋，所以上述原告高丽艳一人签名代表两原告两人。另，上述《租赁合同》并未写有原、被告各自的通讯地址。
合同签订当日，原告李立华收取了被告承租案涉房屋的押金12000元并出具了相应的收据。原告高艳丽与被告签署《房屋家私清单》（其上交房日一栏有“一把机械匙，一张进房卡，一张大门卡”手写内容，客户确认一栏有“水表：154方电表：1340度”手写内容并有“郝美烨2011.8.30”的署名）一份，并将案涉房屋交付被告使用。
2012年2月10日，两原告的委托代理人通过EMS（邮寄地址为案涉房屋地址）向被告发出《催租解约函》，通知被告解除原、被告双方于2011年8月30日所签订的《租赁合同》，并要求被告在收到函件后5日内缴清所欠租金并交还案涉房屋。上述函件于2012年2月14日被退件，相应的速递邮件改退批条上显示退件原因是原址查无此人，且电话联系无人接听。
两原告为证明被告存在逾期支付租金的情形，提供了银行活期历史明细清单（账号略，户名李立华，该清单显示1、2011年10月21日，自略账号汇入6000元；2、2011年11月10日，自略账号汇入3150元；3、2011年11月14日，自略账号汇入6290.5元等信息）一份和案涉房屋电费发票两份（其中开票日期为2011年9月21日发票显示，计费时段为2011年7月4日至2011年9月3日、上期读数为1229.95度、本期读数为1339.54度、电价为0.61元、电费合计为66.85元；开票日期为2011年11月23日的发票显示，计费时段为2011年9月3日至2011年11月3日、上期读数为1339.54度、本期读数为3770.73度、电价为0.61元、电费合计为1483.03元；以上两份发票均显示户名为李立华、缴费方式为银行划账），并称由于被告未到庭声明其向原告李立华的上述账号所支付的三笔款项性质为租金还是电费等日常生活产生的杂费，故其认为被告2011年10月21日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6000元款项为被告支付的2011年10月的租金，2011年11月10日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的3150元款项为2011年11月的部分租金3150元，2011年11月14日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6290.5元款项为11月的剩余租金2850元、2011年9月3日至2011年11月3日案涉房屋的电费1483.03元以及被告迟延交付租金产生的部分违约金（被告向两原告表示多出的费用是用于抵扣迟延交付租金而产生的违约金的部分金额）。
本案中，原告还称：1、原告是第一次出租房屋，当时在中介处原告与被告协商时，双方是一致同意每个月的租金应该在这个月的1日前支付。这是原告的真实意思表示，租赁合同中第二条的“缴付下月租金”中的“下”字是由中介的经办人员手写上的，原告确认“下”字应为笔误，实际应该写为“本”。故，2011年10月的租金应该在10月1日前支付，11月的租金应在11月1日前支付。2、关于首月租金支付情况，被告于原、被告双方签订租赁合同当天以现金方式支付了首月租金即2011年9月租金6000元，并由原告向被告出具了收据，收据原件按交易习惯在被告手中。3、被告本应该在2011年10月1日前交付2011年10月的租金，但被告没有能够按时交纳，原告于是通过电话催促被告交纳2011年10月的租金，于是被告在2011年10月21日向原告转帐支付了2011年10月份的租金6000元，此后被告同样未按时支付2011年11月的租金，原告再次电话催促被告缴租，于是被告于2011年11月10日支付了2011年11月的租金3150元，原告收到这笔钱后感到被告屡次不按时支付租金应该按照合同约定向原告支付违约金，于是原告再次打电话给被告要求被告缴租、支付逾期缴租的违约金和水电费。在此情况下，被告又于2011年11月14日向原告帐户转帐支付6290.5元，该笔钱中除了2011年11月的租金和水电费外，剩余的钱为逾期缴租的违约金，被告向原告表示称因自己没有钱所以未能按照合同约定足额支付逾期缴租的违约金。到了2011年12月，被告向原告提出想退租，原、被告双方于是进行协商，被告要求原告退回押金，原告表示不同意并要求按照合同没收被告押金，被告又提出可以没收押金但要求原告免除其2011年12月份的租金。在此情况下，原告提出原、被告双方应当面协商并最终确定解决方案，但被告此后一直没有与原告见面相谈，电话也再联系不上，于是双方最终没有达成一致意见。直到2012年3月21日原告在派出所民警、代理律师、物业管理公司的见证下才打开了讼争房屋的房门，收回了房屋。4、关于案涉房屋的电费支付情况，因为原告办理了电费代扣业务，故习惯是由供电局依据实际用电度数在原告账户划扣，并将电费发票寄至案涉房屋地址邮箱。又因原告出租案涉房屋时并未包括案涉房屋的邮箱，所以发票是由原告先持有；正常情况下是由被告将原告垫付的电费支付给原告换取发票原件，但被告入住以来一直没有按时缴纳电费，在原告多次催缴后，被告才于2011年11月14日通过银行转账方式缴清之前所欠的电费；因2011年11月双方对案涉房屋租赁事宜产生纠纷，原告无法联系上被告，故电费发票在被告转账后未及时退回被告。
庭审中，两原告称其为收回案涉房屋于2012年3月21日向冼村派出所报警，在民警及物业管理公司的见证下用备用钥匙开锁并收回了案涉房屋，但派出所民警没有作笔录。为证明上述情况，两原告提交了编号为03211111的报警回执。鉴于此，两原告当庭申请撤回要求被告立即以原状向两原告返还案涉房屋的诉讼请求。
本院认为：两原告关于向本院撤回要求被告立即以原状向两原告返还案涉房屋的诉讼请求的申请，符合法律规定，本院予以准许。
公民有权依法委托他人代为从事民事活动。两原告在庭审中均表示原告李立华授权原告高丽艳在《租赁合同》上签名，故原告高丽艳代表其本人及原告李立华在《租赁合同》上签名的行为合法有效。
原、被告及案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订的《租赁合同》涉及两个法律关系，其一是原、被告之间的房屋租赁合同关系，其二是原、被告分别与案外人之间的居间合同关系。本案中，主要审查两原告与被告之间的租赁合同关系。《租赁合同》中涉及房屋租赁合同关系的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。上述合同签订后，两原告依约交付了案涉房屋，被告亦应依约支付租金。
两原告关于被告2011年10月21日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6000元款项为被告支付的2011年10月的租金，2011年11月10日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的3150元款项为2011年11月的部分租金3150元，2011年11月14日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6290.5元款项中有2850元为11月的剩余租金2850元的陈述，依约按时足额支付租金属于被告的主要义务，被告应对此负相应的举证责任，现被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利并承担举证不能的后果，且两原告上述主张符合常理，本院对两原告上述主张予以采纳。
两原告关于被告2011年11月14日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6290.5元款项中有1483.03元为案涉房屋2011年9月3日至2011年11月3日的电费1483.03元的主张，根据《租赁合同》第六条第9款的约定，案涉房屋在租赁期间的电费应由被告负担，经查，原告高艳丽与被告签署《房屋家私清单》显示两原告向被告交付案涉房屋的时间为2011年8月30日，而原告提供的供电部门的电费发票显示，案涉房屋自2011年9月3日至2011年11月3日期间的电费合计为1483.03元，该1483.03元电费属于被告租赁案涉房屋期间产生的电费，根据《租赁合同》第六条第9款的约定，应由被告负担，故被告应对此负相应的举证责任，现被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利并承担举证不能的后果，且两原告上述主张符合常理，本院对两原告上述主张予以采纳。
两原告关于被告于2011年11月14日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6290.5元款项中剩余的1957.47元（除去11月的剩余租金2850元和2011年9月3日至2011年11月3日期间的电费1483.03元）为被告迟延交付租金产生的部分违约金的主张，根据《租赁合同》第二条的约定，被告须在每月的1日前缴付下月租金，但根据两原告关于原被告双方在签约时一致同意每个月的租金应该在当月的1日前支付及确认《租赁合同》第二条‘缴付下月租金’中的‘下’实际应为‘本’字的陈述，属于两原告自认每月的逾期支付租金违约金的起算时间为当月1日的次日，本院予以采纳，故，2011年10月租金应于2011年10月1日前支付，2011年11月的租金应于2011年11月1日前支付，如前所述，被告于2011年10月21日实际支付2011年10月租金，于2011年11月10日实际支付2011年11月部分租金3150元，于2011年11月14日实际支付2011年11月剩余租金2850元，以上支付行为显属迟延付款行为，均已构成违约，且根据《租赁合同》第七条第2款的约定，被告理应向两原告支付迟延付款违约金。但鉴于两原告并无证据证明原、被告已经就上述迟延付款违约金达成一致意见并同意向两原告支付迟延付款违约金，故本院对两原告关于上述1957.47元为被告迟延交付租金产生的部分违约金的主张不予采信，被告向两原告所支付的上述1957.47元应视为案涉房屋2011年12月的租金的一部分。
两原告关于要求被告支付2011年12月至2012年2月的租金18000元（6000元／月×3月）的诉讼请求，经查，两原告已经于2011年8月30日将案涉房屋交付被告使用，虽然两原告于2012年2月10日按照案涉房屋地址向被告寄送的解约函，但该函未经被告签收而因“原址查无此人，且电话联系无人接听”被退回，且现有证据并未显示原、被告曾将案涉房屋的地址约定为被告的通讯地址，故该通知行为并未发生解除案涉房屋租赁合同的效力，鉴于两原告自称已于2012年3月21日自行收回案涉房屋，原、被告之间的租赁合同关系至该日实际解除。被告作为承租人，支付租金为其主要义务，被告应对此负相应的举证责任，结合上述本院关于被告于2011年11月14日自略账号通过ATM交易付至原告李立华账号的6290.5元款项中剩余的1957.47元应视为其向两原告所支付的案涉房屋2011年12月的租金的一部分的认定，现有证据无法显示被告已经支付2011年12月剩余租金4042.53元及2012年1-2月的租金12000元，故两原告上述诉讼请求中未超过16042.53元的部分，合法有理，本院依法予以支持，对于超过部分，本院不予支持。
两原告关于要求被告支付逾期支付租金（2011年10月、11月、12月租金）违约金27000元的诉讼请求，被告迟延支付2011年10月和11月租金、拖欠2011年12月租金的行为，均属违约，应承担相应的逾期付款违约责任，且根据《租赁合同》第七条第2款的约定，被告迟延支付一、2011年10月的逾期支付租金的违约金应为2400元（6000元×2%×20天）；二、2011年11月的逾期支付租金的违约金分为两部分，第一部分（于2011年11月10日支付3150元租金的逾期支付租金违约金）应为1080元（6000元×2%×9天），第二部分（于2011年11月14日支付2850元租金的逾期支付租金违约金）应为1560元（6000元×2%×13天），以上两项合计为2640元；三、2011年12月租金的违约金应以6000元为本金，按照每逾期一日2%的标准，计至实际付清之日（暂计至2012年3月1日为10920元）。但根据公平原则，每月逾期支付租金的违约金应以不超过该月拖欠租金本金为限，故，被告应付的逾期支付2011年12月租金的违约金为4042.53元（6000元－1957.47元）。综上，被告实际应付的逾期支付2011年10月至12月租金的违约金为9082.53元（2400元＋2640元＋4042.53元），故本院对于两原告上述诉讼请求中未超过9082.53元的部分予以支持，对于超过部分，不予支持。
两原告关于要求被告支付迟延退还房屋违约金1200元的诉讼请求，如前所述，两原告于2012年2月10日向被告寄送的解约函的通知行为并未发生解除案涉房屋租赁合同的效力，原、被告之间的租赁合同关系实际于2012年3月21日因两原告自行收回案涉房屋而解除。故，两原告上述要求被告支付迟延退还房屋违约金1200元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告郝美烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高丽艳、李立华支付2011年12月至2012年2月的租金16042.53元。
二、被告郝美烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高丽艳、李立华支付逾期支付2011年10月、11月、12月租金的违约金9082.53元；
三、驳回原告高丽艳、李立华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1055元，由原告高丽艳、李立华负担535元，被告郝美烨负担520元；公告费1000元，由被告郝美烨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 曾昭晖
人民陪审员 康国安
二〇一二年十二月××日
书 记 员 梁怡筠
陈嘉丽