北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终6398号上诉人（原审被告、反诉原告）：王郡，男，1984年8月25日出生，汉族，住河北省邢台市威县。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐华燕，女，1974年7月17日出生，侗族，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：贾文胜，北京市律通律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：伊玉亮，男，1956年1月25日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。上诉人王郡因与被上诉人唐华燕、伊玉亮合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王郡上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一审诉讼费由唐华燕、伊玉亮承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误。1.唐华燕与伊玉亮之间形成事实上的租赁关系，一审判决认定唐华燕向伊玉亮交付租金系代表王郡履行租赁合同属事实认定错误。伊玉亮将自己部分房屋加上违章改建的房屋一同出租给王郡，在整个合同履行的过程中均与承租人共同居住使用大菊胡同2号院，对北京宝芝堂百年医药有限责任公司（以下简称宝芝堂药店）的实际经营活动每天亲眼所见，了解详情，其所述不知晓承租人已经变更为唐华燕的说法纯属谎言。自2015年4月3日直到房屋违建被拆除，伊玉亮从未跟王郡联系过，同时伊玉亮与王郡并未重新签订租赁合同，无论是催要房租、水电费用还是其他有关租赁房屋使用的问题均是找唐华燕。2.王郡与唐华燕签订的《关于药店筹建转让的协议》（以下简称《协议》）并非转租协议，对于租赁房屋的用途、面积、格局并不负有保障义务。《协议》中明确约定，唐华燕承担继续租赁大菊胡同2号房屋的合同权利义务，王郡在该协议中并未对房屋做出任何承诺。双方签订协议时对承租的药店是实物交易，药店的格局、面积已经确定，唐华燕也同样是承租涉案房屋用于经营药店，承租行为属于商业活动。不管王郡与伊玉亮签订的租赁协议是否约定能否转租，但唐华燕签订《协议》的真实意思表示是其受让房屋的承租权，继续租赁涉案房屋进行药店经营活动。按照一审判决的逻辑，唐华燕也应当同样负有商事主体进行商业活动的谨慎义务。故房屋的真实用途、面积也同样属于唐华燕知悉或应当知悉的信息，该信息也同样可以通过简单的方式了解，一审法院认定唐华燕从事商业活动时没有任何注意义务，全部应当由王郡帮其承担全部义务，但是经营药店的全部收益却有权由唐华燕独占，等于是认定唐华燕是无民事或限制民事行为能力人，认定事实错误。二、一审判决法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，伊玉亮自2015年9月11日起自唐华燕处收取房屋租金并开具收条，且所使用房屋同在一座院内，但直至2017年为止，伊玉亮从未对王郡提出异议。故一审法院依据合同法做出判决，存在适用法律错误。唐华燕辩称，不同意王郡的上诉请求。一、一审法院未认定唐华燕与伊玉亮之间存在租赁关系，并无不当。首先，唐华燕交付租金时，伊玉亮注明“今收到宝芝堂药店交来租金”，唐华燕对收条上暗示其为药店缴纳租金代理人的身份并无异议；其次，伊玉亮自始至终没有与唐华燕签订书面租赁合同；再次，王郡与伊玉亮签订的租赁合同中也特别约定，禁止转租。二、房产证的审查义务在于王郡，王郡欺诈唐华燕事实清楚。首先，在王郡和唐华燕的转让合同中约定，王郡的义务包括办齐药品经营许可证、营业执照、税务登记证和药品经营质量规范认证书GSP四种证照、转让药店全部股权、保证药店营业面积110平方米以上及保障受让方继续承租房屋；其次，办理各种证照属于王郡的义务，唐华燕并不参与，申请材料真假唐华燕并不知情。申请材料由王郡办理，如出现造假，只能归责于王郡。再次，2017年9月，房屋因系违章建筑被拆除，留在工商局备案的房产证系造假一事才浮出水面。至此，王郡的合同义务无法继续履行，其一是房屋性质并非商用，其二房屋因违建被拆除，营业面积也将不符合合同约定。造成此结果的原因是王郡在签订合同时存在欺诈，将登记为住宅的房产证造假成商用房产证，不但欺骗工商局涉嫌伪造公章，还欺诈了唐华燕，造成唐华燕做出错误意思表示，与王郡签订转让合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王郡的上诉理由不成立，请求二审法院驳回王郡上诉请求，维持一审判决。伊玉亮辩称，同意一审法院判决，一审判决认定事实、适用法律正确，不同意王郡的上诉请求，请求二审法院维持一审法院的判决。唐华燕向一审法院起诉请求：1.撤销与王郡签订的《协议》；2.王郡返还合同款144万元；3.伊玉亮返还房屋租金94万元；4.王郡、伊玉亮赔偿药品、食品、医疗器械损失30万元、装修损失15万元、经营损失50万元。王郡向一审法院提出反诉，要求唐华燕支付合同款5万元。一审法院认定事实：2015年4月3日王郡与唐华燕签订《协议》，约定王郡拟将位于北京市东城区大菊胡同2号东房的“药店筹建”转让给唐华燕、转让金额149万元，其中包含半年房租24万元，王郡承诺为药店办理营业执照、药品经营许可证、药品经营质量规范认证证书，药店面积110平方米以上，药店股权、经营权均由唐华燕享有。上述《协议》签订后，唐华燕陆续向王郡支付了144万元。2015年5月11日北京宝芝堂百年医药有限责任公司成立，注册地址为北京市东城区大菊胡同2号，法定代表人为王郡，股东为唐华燕、王郡、张艳，其药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书记载的地址亦为北京市东城区大菊胡同2号。另查，2015年3月17日伊玉亮与王郡签订《房屋租赁合同》，约定伊玉亮将位于北京市东城区大菊胡同2号东房的房屋租赁给王郡用于经营或办公，租赁期限自2015年4月5日起至2021年4月4日止。2015年9月11日至2017年3月5日期间，唐华燕向伊玉亮支付房屋租金94万元，伊玉亮出具了4张收据。再查，一审庭审中各方当事人均认可涉案房屋的用途为住宅，现涉案房屋的违法建筑部分已被拆除。一审法院认为，各方当事人的主要争议集中于以下问题：一、王郡是否履行了《协议》的主要义务。王郡主张，其在《协议》中的主要义务是为药店办理相关证照，上述义务现均已履行完毕。一审法院注意到：1.《协议》首段明确约定王郡将位于大菊胡同2号东房的药店转让给唐华燕；2.《协议》第二条约定如果药品经营质量管理规范认证证书“因营业面积、房屋格局办不下来”，王郡应当退款；3.《协议》第三条约定药店营业面积达到110平方米以上；4.《协议》第六条约定唐华燕继续履行王郡与伊玉亮签订的房屋租赁协议。一审法院认为，上述约定足以证明确保房屋的用途、面积、格局是王郡所负合同义务中不可分割的组成部分。王郡的上述意见与《协议》内容相悖，一审法院不予采信。因涉案房屋用途与王郡陈述不符，且面积、格局均发生较大变化，故仅凭办理了相关证照不足以证明王郡履行了《协议》的主要义务。二、王郡未提供真实信息是否构成欺诈。王郡称伊玉亮在出租房屋时隐瞒实情，王郡对房屋的真实用途、是否存在违法建筑亦不知情，故不存在对唐华燕实施欺诈的故意，其行为也不构成欺诈。一审法院认为，王郡承租涉案房屋用于筹建药店，故其承租行为属于商业活动，王郡属于商事主体。商事主体进行商业活动时具有谨慎注意义务。王郡通过核实房产证原件的简单方式即可了解房屋的真实信息，故房屋的真实用途、面积属于王郡知悉或应当知悉的信息。王郡未能向唐华燕如实告知其知悉或应当知悉的信息，构成了欺诈。王郡关于未核实房产证原件的辩解违背了商事主体的谨慎义务，且与商业常识、交易习惯不符，一审法院不予采信。三、伊玉亮与唐华燕之间是否存在房屋租赁合同关系。唐华燕、王郡均认为伊玉亮与唐华燕直接形成了租赁合同关系，伊玉亮否认。唐华燕与王郡缔约时，明知涉案房屋系王郡承租所得，应当查验《房屋租赁合同》的内容，应知该合同第五条明确约定王郡“不得转让房屋承租权”，故即使王郡、唐华燕达成转让房屋租赁权的约定，也不具有对抗上述条款的法律效力。王郡、唐华燕均系宝芝堂药店股东，系商业伙伴关系，伊玉亮在出具租金收条时多次强调收到唐华燕交来的宝芝堂药店租金，故仅凭伊玉亮收取了租金不足以证明其认可与唐华燕形成了租赁合同关系。综上所述，王郡针对涉案房屋用途、面积等问题向唐华燕提供了不实信息，导致唐华燕作出了错误的意思表示，王郡的上述行为构成了欺诈，故一审法院对唐华燕第1、2项诉讼请求予以支持，对王郡的反诉请求不予支持。唐华燕向伊玉亮支付房租系其履行《协议》第六条之行为，伊玉亮并非《协议》当事人，唐华燕未能证明其与伊玉亮存在房屋租赁合同关系，伊玉亮并无向唐华燕返还租金之义务，故一审法院对唐华燕的第3项诉讼请求不予支持。唐华燕要求王郡、伊玉亮对涉案药店的商品损失、装修损失、经营损失承担连带赔偿责任。一审法院认为：1.上述损失应由涉案药店进行主张，唐华燕无权以个人名义索要赔偿；2.唐华燕在接到政府部门通知后未能及时将商品搬出，对商品损失负有过错；3.伊玉亮与唐华燕之间并无合同关系，故一审法院对唐华燕第4项诉讼请求不予支持。据此，判决：一、撤销唐华燕、王郡签订的《关于药店筹建转让的协议》；二、判决生效之日起十五日内，王郡向唐华燕返还一百四十四万元；三、驳回唐华燕的其他诉讼请求；四、驳回王郡的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，根据已查明的事实，王郡与唐华燕签订涉案《协议》后，按照约定办理了营业执照、药品经营许可证、药品经营质量规范认证证书，作为股东之一与唐华燕成立了北京宝芝堂百年医药有限责任公司后又依约将药店经营权交与唐华燕。现没有证据证明王郡在《协议》订立过程中明知涉案房屋的真实用途、面积等信息而故意加以隐瞒造成唐华燕误解而诱使唐华燕签约，唐华燕在签约时对房屋用途、面积亦负有审查义务、仅通过核实房产证原件这一简单方式就可以实现审慎签约、合理避免损失的目的，且在唐华燕实际经营的一年半期间，其曾直接向房屋产权人伊玉亮支付房屋租金，亦可以通过上述方式了解所使用的涉案房屋的相关情况。故一审法院认定王郡构成欺诈，证据不足。现唐华燕以王郡欺诈为由撤销涉案《协议》的诉讼请求，并以撤销《协议》为基础要求王郡返还合同款144万元的诉讼请求，本院均不予支持。同时，本院亦注意到，因王郡未履行谨慎注意义务，未通过核实房产证原件的简单方式了解房屋的真实信息，对《协议》现已不能按照原有内容顺利履行负有违约责任。对于王郡该行为所致唐华燕损失应承担的法律后果，因超出唐华燕本案一审诉由范围，唐华燕可另行解决。王郡提出的其他上诉主张，缺乏事实和法律依据。本院亦不予支持。综上所述，王郡的上诉理由部分成立，本院予以相应支持；一审判决处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18645号民事判决第三项、第四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18645号民事判决第一项、第二项；三、驳回唐华燕撤销与王郡签订的《关于药店筹建转让的协议》的诉讼请求；四、驳回唐华燕要求王郡返还合同款144万元的诉讼请求；五、驳回王郡的其他上诉请求。一审本诉案件受理费16720元，由唐华燕负担（已交纳）；一审反诉案件受理费525元，由王郡负担（已交纳）。二审案件受理费18210元，由王郡负担611元（已交纳），由唐华燕负担17599元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 罗珊审 判 员 李丽审 判 员 王朔二〇一八年七月三十一日法官助理 吴娇书 记 员 李雪