江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第00795号
原告连云港瀚韵文化传媒有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路21-1号楼618室。
法定代表人王旭，该公司总经理。
委托代理人严立山，灌云县四队法律服务所法律工作者。
被告连云港市灌云医药有限公司，住所地灌云县伊山镇伊山中路12号。
法定代表郑作贤，该公司董事长。
委托代理人孙燕波，该公司法律顾问。
本院于2014年6月9日立案受理了原告连云港瀚韵文化传媒有限公司（以下简称瀚韵传媒公司）与被告连云港市灌云医药有限公司（以下简称灌云医药公司）财产损害赔偿纠纷一案，依法由代理审判员龚成霞适用简易程序公开开庭进行了审理，本案因案情复杂，依法组成合议庭于2014年10月17日公开开庭进行审理。被告灌云医药公司于2014年7月22日提起反诉，于2014年10月17日撤回反诉。原告瀚韵传媒公司委托代理人严立山、被告灌云医药公司的委托代理人孙燕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瀚韵传媒公司诉称，2010年9月1日，原告与案外人刘广清签订场地使用协议，原告在刘广清楼宇顶部建户外广告牌，租期为六年，协议签订后，原告依约向刘广清支付了租金，在租赁期间，被告又从刘广清手中购得产权。2013年12月初，被告在未经原告同意的情况下私自将原告户外广告牌电源切断，致使原告广告牌无法正常工作。同时也给原告造成巨大损失。为此，原告多次与被告沟通，要求被告恢复广告牌的正常供电，并赔偿其损失，被告拒绝原告的要求。现原告起诉来院，要求被告恢复原告在原医药公司楼顶设置的户外广告牌的供电，并赔偿损失10万元，承担本案诉讼费。
被告灌云医药公司辩称，原告与案外人刘广清签订的6年租赁协议不仅是虚假的，也是无效的。原告与刘广清曾于2010年7、8月份原告与被告、高占之、刘广清签订了为期三年的户外广告场地使用协议，这三份租赁协议，均向灌云县城管局予以备案。在2013年8月19日，三份租赁协议期满后，被告多次找原告协商，要求拆除租赁期满的户外租赁广告牌，但原告一直置之不理，仍强占该场地，后来原告提出2010年9月1日曾与刘广清签订为期6年的场地租赁协议，我们认为该租赁协议是虚假的，因为刘广清不可能同时签订两份，而且刘广清不能将16户业主所有的场地改为租赁场地，损害了全体业主利益，也违反了物权法的强制性规定。因此，我们认为原告与刘广清签订的6年租赁协议，应确认无效。二、由于原告在3年租赁期满后，非法占用被告的场地，其行为存在过错，给原告造成了一定的财产损失，对此我们将通过另案诉讼予以追究。基于上诉事实与理由，请求法院依法驳回原告诉求。
经审理查明：1、本案涉及综合楼位于灌云县伊山镇伊山中路12号，1、2层属于被告灌云医药公司所有，3、4层原属于高占之等15户业主，截止2013年1月17日，15户业主将房屋所有权转让给被告灌云医药公司。
2、2010年9月1日，原告与案外人刘广清签订场地使用协议，原告在刘广清楼宇顶部建户外广告牌，租期为六年，租金计15000元。刘广清所在房屋为四楼套房，房屋面积66.20平方米，原为案外人刘春梅所有，1996年刘春梅将此房屋转让给刘广清。
3、2010年8月20日，原告与被告签订协议书，双方约定被告将坐落在灌云县伊山中路同益大药房的综合楼楼面租给原告用作广告牌位，租期三年，从2010年8月20日起至2013年8月19日止，租金3000元。
4、2010年7月16日原告与本案涉及综合楼原住户高占之签订场地使用协议，协议约定甲方（原告）安装户外广告牌租用乙方（高占之）楼宇顶部，使用期限3年，使用费计6500元。
5、2010年8月1日，原告向灌云县城管局申请在本案涉及综合楼设置户外广告，2013年灌云县城管局下发行政许可决定书，同意原告许可申请，设置地点为灌云县城伊山路东侧（原医药公司楼顶）。设置时限为2010年8月3日至2015年8月3日。在其申请材料中提供与案外人刘广清场地使用协议一份，协议约定甲方（原告）安装户外广告牌租用乙方（刘广清）楼宇顶部，使用期限3年，使用费计6500元。
6、原告设置的广告牌用电通过供电公司单独开户，2013年12月份，被告对原告设立的广告牌采取断电措施。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的营业执照，场地使用协议、灌云县城市管理局行政许可决定书，案外人刘广清与案外人李建忠、刘春梅签订的房屋买卖协议，被告与刘广清签订的房屋买卖合同、电卡表现金单；被告举证的灌房权证伊山000482**号产权证、灌国用字2013第1140号土地使用证，15份产权证，15份房屋买卖合同复印件、原告与案外人高占之、刘广清、被告之间签订的三份场地租赁协议；本院调取的租赁协议一份等证据证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。
被告灌云医药公司抗辩称原告2010年9月1日与刘广清签订为期6年的场地租赁协议是虚假合同，因为2010年7月14日原告已经与刘广清签订场地使用协议，且该协议在灌云县城管局备案。对此本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，且法律、行政法规未规定此类合同需要到城管局备案，原告2010年9月1日与刘广清签订为期6年的场地租赁协议视为对原合同的变更，对被告此项抗辩，本院不予采信。
本案的争议焦点是2013年8月19日后原告是否享有对灌云医药公司综合楼楼顶的设置广告牌的租赁权。对此，本院认为，原告主张其有租赁权的依据为2010年9月1日与案外人刘广清签订的场地使用协议，该协议约定租期为六年，从2010年9月1日起至2016年8月31日止。另外，原告与被告针对同一场地租赁的协议租期三年，自2010年8月20日起至2013年8月19日止，合同到期后，被告拒绝继续出租。根据法律规定利用建筑物共有部分从事经营性活动应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于被告在2013年1月17日前已经购买了本案涉及综合楼其他15户业主房屋，则原告与刘广清签订的场地使用协议中涉及2013年8月19日后的场地使用部分由于没有得到被告的同意而无效，原告不享有对灌云医药公司综合楼楼顶2013年8月19日后的设置广告牌的租赁权。被告从其自身利益考虑，将原告设置在其楼顶的广告牌断电，在断电过程中未实际损坏原告财产。综上，本案原告瀚韵传媒公司要求被告灌云医药公司赔偿财产损失无法律和事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第七条的规定，判决如下：
驳回原告连云港瀚韵文化传媒有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费2300元，由原告连云港瀚韵文化传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。
审 判 长 汤锦军
代理审判员 龚成霞
人民陪审员 孙千祝
二〇一四年十二月三日
书 记 员 孙金磊
苏志娟
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）指定和修改业主大会议事规则；
（二）指定和修改建筑物机器附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。
决定欠款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等共同通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。