四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第251号
上诉人（原审被告）：王阳，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：周宪珠，女，汉族，重庆市人，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：敖以沛，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：李磊，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：袁满，女，汉族，重庆市人，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：张英，女，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
上列六上诉人之共同委托代理人（特别授权）：李磊，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。
上列六上诉人之共同委托代理人（一般代理）：胡斌，四川林志（绵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡云和，男，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市高新区。
委托代理人（一般代理）：左军，四川高扬律师事务所律师。
上诉人王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英因租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第2106号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月15日受理后，依法组成合议庭于2014年3月12日进行了审理。上诉人王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英之委托代理人李磊、胡斌与被上诉人蔡云和及其委托代理人左军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2005年12月15日，四川东辰（集团）股份有限公司作为甲方与蔡云和作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“第三条：甲方将坐落在绵阳市涪城区临园路西段72号‘东辰新天地’三楼、建筑面积8300余平方米的场地及主要配置设备等附属设施设备整体租赁给乙方经营及使用管理。该建筑工程及其主要配置、附属设施设备要经行政主管部门验收合格，其消防设施应经消防主管部门验收合格。第五条：合同期限，租赁期限为10年，从2006年11月1日起至2016年10月30日止。如工程延迟，租赁起始时间顺延，租赁起始、终止时间相应顺延，其租赁费收取标准和时间也顺延。第九条：经营管理期间的房屋修缮和装饰：2、因甲方工程质量、设备问题（在保修期内）造成的维修由甲方承担，因此给乙方造成的损失承担相应赔偿责任；5、中央空调、客货电梯、消防系统的日常维护、保养工作由甲方负责。因乙方管理不善或使用不当造成的损失、维修及赔偿由乙方负责。其他设施、设备日常的维护、保养及维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。乙方对租赁经营的房屋及其设备应定期检查，及时处理，以保障财产安全和正常使用。第十四条：争议解决的方式，本合同在履行时如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向市物业行政管理机关申请调解，调解无效时，可向绵阳仲裁委员会申请仲裁”，四川东辰（集团）股份有限公司代表人郑保荣、经办人赖勇与蔡云和分别签字，四川东辰（集团）股份有限公司加盖印章。2006年11月7日，四川东辰（集团）股份有限公司作为甲方与蔡云和作为乙方签订《补充协议》，载明“甲、乙双方于2005年12月15日签订的‘新天地’三楼场地《租赁合同》的第五条合同期限中所约定租赁起始、终止时间未能确定。经甲、乙双方再次协商后，一致同意：1、将原合同第五条合同期修改为：租赁期限为10年，从2007年3月1日起至2017年2月28日。2、合同其他条款均不变”，四川东辰（集团）股份有限公司代表郑保荣、经办人赖勇与蔡云和分别签字，四川东辰（集团）股份有限公司加盖印章。2007年1月26日，四川东辰（集团）股份有限公司作为甲方、王阳作为乙方（周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英之委托代表人）与蔡云和作为丙方签订《＜租赁合同＞补充协议》，载明“一、甲方现将该房屋出售给乙方，丙方对此无异议。二、甲、乙双方协商一致同意，按《商品房买卖合同》约定的标准于2007年1月26日将该房屋移交给乙方。三、该权属关系发生变化后，原《租赁合同》及《补充协议》中甲、乙双方的权利关系调整为：1、原合同甲方的权利、义务现由本协议的乙方继续承担。2、原合同乙方应履行的权利、义务现由本协议的丙方继续履行。3、原《租赁合同》中第六条确定的租赁费及物业管理费明确为：物业管理费每年10万元由本协议中的丙方直接向绵阳东辰物业管理有限公司缴纳，在扣除该物业管理费后余下的租赁费由本协议中的丙方直接向本协议的乙方缴纳。租赁费及物管费的缴费时间按原《租赁合同》中确定的时间缴纳”，四川东辰（集团）股份有限公司代表林泽、王阳与蔡云和分别签字，四川东辰（集团）股份有限公司加盖印章，王阳与蔡云和分别捺印。
2007年12月10日，王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英书面通知蔡云和解除租赁合同。2007年12月28日，蔡云和向绵阳仲裁委员会申请仲裁，仲裁中王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英亦提出反申请，2008年5月5日该委作出（2007）绵仲裁字第363号《裁决书》，裁决“被申请人书面通知申请人解除合同行为有效，该合同终止履行”。蔡云和不服，向绵阳市中级人民法院起诉请求撤销该仲裁裁决。2008年6月27日，蔡云和作为甲方与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英作为乙方签订《预付补偿金协议书》，约定双方在签订正式《和解协议书》之前由王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英先行支付蔡云和20万元（作为《和解协议书》总金额一部分）、签订《和解协议书》之日支付180万元、剩余款项按照《和解协议书》履行等内容。2008年7月4日，蔡云和作为甲方与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英作为乙方签订《和解协议书》，约定甲、乙双方自愿终止双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《〈租赁合同〉补充协议》履行及财产物品返还等内容，同时载明“甲方承租乙方‘东辰新天地三楼’房屋后，为打造名典家具中心进行了必要的投资。为此，乙方同意给甲方叁佰伍拾万元人民币的经济补偿。这些补偿费用包括：①为装饰装修‘东辰新天地三楼’名典家具中心所花去的装饰装修费用；②为管理‘东辰新天地三楼’名典家具中心所添制的办公设施、设备费用；③为打造‘东辰新天地三楼’名典家具中心所花去的市场考察、招商策划费用；④为宣传‘东辰新天地三楼’名典家具中心所花去的广告制作、宣传费用；⑤‘名典家具中心’的店招使用权转让费；⑥为‘东辰新天地三楼’在‘东辰新天地’一楼停车场取得二十个停车位使用权而花去的费用（其停车位使用权合同的起止时间为二○○七年十月十五日至二○○八年十月十四日）；⑦租赁‘东辰新天地三楼’和打造‘东辰新天地三楼’名典家具中心所花去的其他费用等。此经济补偿费用应扣除：①甲方二○○七年三月至五月欠乙方的房屋租赁费贰拾万元人民币（二○○七年十月九日，乙方袁满给甲方蔡云和出具‘今收到蔡云和交来东辰新天地三楼2007.3月-5月房租款贰拾万元整’收据一张，但甲方蔡云和并未以现金方式、四川东辰（集团）股份有限公司转账给赖昌安贰拾万元后，赖昌安也未以抵账的方式抵减乙方王阳应付给赖昌安的购房款贰拾万元人民币。现经甲、乙双方协商，四川东辰（集团）股份有限公司转账给赖昌安后尚未抵减王阳应付给赖昌安的购房款贰拾万元人民币，乙方王阳应出具未收到赖昌安转付贰拾万元人民币的书面证明材料给甲方蔡云和，由甲方蔡云和直接向赖昌安收取）；②甲方已向四川省绵阳市国信公证处提存的贰拾叁万柒仟伍佰元人民币房租；③二○○八年三月一日至二○○八年五月十日的租金贰拾万零肆仟元人民币（‘5.12’汶川地震发生后，乙方同意免收甲方应付乙方二○○八年五月十一日至二○○八年七月十日的房租）；④二○○八年六月二十七日，乙方在《预付补偿金协议书》签订后，已支付给甲方蔡云和的补偿金贰拾万元人民币。加上乙方应退还给甲方叁拾万元人民币的租房保证金，乙方共计应付给甲方贰佰玖拾伍万捌仟伍佰元人民币。本《和解协议书》签订后，其他转租承租户与甲方签订的《房屋租赁合同》至二○○八年七月十日转由乙方代甲方履行或由乙方与其他转租承租户重新签订《房屋租赁合同》，二○○八年七月十日前，其他转租承租户应当向甲方缴纳的房租、水电、物管等费用由甲方依法收取，乙方给予必要的配合。本《和解协议书》签订前，甲方以自己的名义与他人发生的债权债务与乙方无关，由甲方享有和承担；本《和解协议书》签订后，乙方以自己的名义与他人发生的债权债务与甲方无关，由乙方享有和承担。甲、乙双方今后均不得以《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同》补充协议的有关约定向绵阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求追究对方的违约责任，甲方也不得在签订本《和解协议书》后的任何时间、以任何理由向绵阳市中级人民法院重新提出撤销申请，要求撤销绵阳仲裁委员会（2007）绵仲裁字第363号裁决书。本《和解协议书》为不可撤销的和解协议，任何一方撤销或违背本《和解协议书》的任何约定，均应向对方支付违约金壹佰伍拾万元人民币，违约金壹佰伍拾万元人民币不足以补偿守约方所受经济损失的，由违约方予以补足”，蔡云和与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英分别签字捺印。和解协议签订后，蔡云和与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英均向绵阳仲裁委员会撤回各自要求对方承担违约金之仲裁请求，蔡云和亦向绵阳市中级人民法院撤回要求撤销仲裁裁决起诉。
蔡云和与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英之间租赁合同履行期间，因租赁房屋漏水致承租户卢兴文、辛果、唐满先（又名唐敏）等人财产受损。2008年7月31日，唐满先、辛果、蔡云和、王阳、冯文（王阳之助理）协商解决辛果、唐满先漏雨损失，当日蔡云和出具收据注明“租房时间为2007年12月至2008年5月10日，租金为105728元”，并将收据复印件交付辛果、唐满先。2008年8月1日，王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英之资产管理公司绵阳市信利来资产管理有限责任公司工作人员周洪秀向唐满先转款10万元，同日蔡云和出具《收条》，载明“今收到补偿费100000元，大写：壹拾万元整（此款由王阳直接给付唐敏）”，蔡云和签字捺印。2008年8月1日，蔡云和与卢兴文签订《和解协议》，载明“关于原名典家俱中心负责人蔡云和与康耐登＜卢兴文＞之间的债权、债务问题和解如下：卢兴文所承租的907㎡卖场之房租、管理费及电费截止2008年7月10日止共计126305元，因蔡云和出租的房屋漏水造成卢兴文所摆产品受损，双方同意在免收以上126305元的相应费用下，蔡云和再额外补偿给卢兴文现金68000.00元＜陆万捌仟元＞，并且同意受损的产品归卢兴文所有。至此，蔡云和与卢兴文之间一切债权、债务清理完毕，互不相欠。相关费用总合计194305元。此协议双方签字生效”，蔡云和、卢兴文与见证人冯文分别签字捺印。同日，绵阳市信利来资产管理有限责任公司工作人员周洪秀向卢兴文转款68000元，蔡云和出具《收条》，载明“今收到补偿费68000元，大写：陆万捌仟元整（此款由王阳直接支付给卢兴文）”，蔡云和签字捺印。
2009年，绵阳城区绿曼家私广场（2008年7月9日，蔡云和作为企业投资人向绵阳市工商行政管理局直属分局花园工商所申请变更企业名称，并于次日取得个人独资企业营业执照）向绵阳市涪城区人民法院起诉辛果、唐满先，请求判令辛果、唐满先支付2007年12月至2008年5月10日租金等费用，案经一审后辛果、唐满先不服上诉至绵阳市中级人民法院，2010年7月8日绵阳市中级人民法院作出（2010）绵民终字第336号民事判决，认为蔡云和要求收取2007年12月至2008年5月房租114554元、因双方在解决房租费和房屋漏雨协商过程中已经冲抵赔偿费用105728元，遂判决辛果、唐满先向绵阳城区绿曼家私广场支付水电费9556.65元。后蔡云和另案起诉要求王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英赔偿漏雨损失105728元。
2010年，蔡云和与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英因履行2008年7月4日《和解协议书》发生争议，蔡云和向绵阳市涪城区人民法院起诉要求王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英支付拖欠补偿费160500元及逾期利息、违约金。经组织调解，绵阳市涪城区人民法院作出（2010）涪民初字第1136号民事调解书确认“一、由六被告在2010年8月19日前向原告支付履行《和解协议》的余款160500元。二、原告放弃其余诉讼请求”。
另查明：1.2010年1月，蔡云和向绵阳市涪城区人民法院起诉，要求王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英赔偿因出租房屋漏雨而造成损失294305元（卢兴文194305元，辛果及唐满先100000元）。绵阳市涪城区人民法院于2011年1月25日作出（2010）涪民初字第1124号民事判决，王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英不服，上诉至绵阳市中级人民法院，2012年9月10日绵阳市中级人民法院作出（2011）绵民终字第623号民事裁定书，裁定“一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2010）涪民初字第1124号民事判决；二、发回绵阳市涪城区人民法院重审”。2.王阳分别向辛果、唐满先、卢兴文支付100000元、68000元漏雨损失，后在支付2008年7月4日《和解协议书》款项中予以扣除。双方当事人对该事实不持异议。3.2010年2月2日，冯文出具书面《证明》，叙述2008年7月31日、2008年8月1日两次协商解决辛果、唐满先、卢兴文漏雨损失问题经过，就辛果、唐满先漏雨损失载明“双方达成如下一致意见：第一、蔡云和同意赔偿给唐满先、辛果10万现金；第二、同时免去健威、罗里达沙发专卖店（辛果、唐满先经营）所欠的2007年12月-2008年5月所有的租金、水电费等费用；第三、受损家具由唐满先、辛果自行处理。王阳还同意第二天先代蔡云和给唐、辛10万元赔偿金，由蔡云和向王阳出具收款凭条”，就卢兴文漏雨损失载明“双方债权债务（包括对漏雨损失赔偿）问题解决结果：蔡云和除了免收卢兴文126305元的租金、水电、管理等费外，还额外支付给卢兴文68000元赔偿金，并且受损产品归卢兴文自己处理”。双方当事人对冯文《证明》内容不持异议。4.本案一审蔡云和起诉后，王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英未在首次开庭前提出管辖权异议。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、和解协议书、（2010）绵民终字第336号民事判决书、（2010）涪民初字第1136号民事调解书及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：根据双方的诉辩理由，案件争议焦点主要有三点：一是原、被告双方2008年7月4日达成的《和解协议书》中所涉补偿费是否包括漏雨所造成的损失费用，该协议是否将原、被告所有问题全部解决，原告还是否有权提起诉讼；二是因房屋漏雨造成的损失是否应由被告承担赔偿责任；三是原告主张的损失金额是否证据充分。一、原、被告双方2008年7月4日达成的《和解协议书》中所涉补偿费是否包括漏雨所造成的损失费用，该协议是否将原、被告所有问题全部解决，原告还是否有权提起诉讼。首先，双方在《和解协议书》中对补偿费所涉项目进行了列举，从列举内容看，未载明漏雨损失的费用，补偿费用针对的是蔡云和租赁“东辰新天地”3楼为打造名典家具中心所花去的装修、添置设施、广告招商的费用。其中“租赁东辰新天地3楼和打造名典家具中心所花去的其他费用”，这里“其他费用”的前缀修饰性定语也是“租赁东辰新天地3楼和打造名典家具中心”。因此，双方所签《和解协议书》中约定的补偿费用应认定不包括案件所涉商家的漏雨损失赔偿费。其次，《和解协议书》第五条虽然约定了“双方今后均不得以《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同》补充协议的有关约定向绵阳市仲裁委员会提出仲裁申请，要求追究对方的违约责任”，但协议中双方未对“有关约定”的范围作出明确解释，且该协议书是解决原、被告间租赁合同的终止及补偿原告打造名典家具中心的投资问题，未涉及漏雨损失的问题。故被告认为该协议已将原、被告所有问题全部解决的理由不成立，法院不予采信。原、被告双方租赁合同的解除不影响原告就租赁期间产生的漏雨损失向被告主张权利。而且，双方虽在租赁合同中约定的争议解决方式是申请仲裁，但法院受理后，原告未在首次开庭前提出管辖异议，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，视为放弃仲裁协议。因此，被告要求驳回原告起诉的理由不成立，法院不予采信。二、因房屋漏雨造成的损失是否应由被告承担赔偿责任。原告先与东辰公司签订租赁合同，承租了案涉房屋，并将案涉房屋转分租给他人经营，后东辰公司将租赁房屋出售给六名被告，原、被告及东辰公司三方签订《〈租赁合同〉补充协议》，租赁合同中东辰公司作为出租方的权利义务由被告继受，自此，原、被告间建立了合法有效的租赁合同关系，双方应按约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在租赁合同中约定“因甲方（出租方）工程质量、设备问题（在保修期内）造成的维修由甲方（出租方）承担，因此给乙方（承租方）造成的损失承担相应赔偿责任”。因此，在该租赁期间，因租赁房屋漏雨等房屋质量问题造成的损失应由出租方即被告承担赔偿责任。被告认为房屋漏雨不是房屋质量问题，而是房屋装修不当等原因所致，应由被告承担举证责任。但对此，被告方未提供证据佐证，故应认定房屋漏雨系房屋的质量问题，对被告辩解理由，法院不予采信。案件所涉损失发生在房屋租赁期间，且系房屋漏雨造成的，为此产生的损失应由被告方承担。原告向相关商家赔偿后，其作为承租人可向出租人即被告追偿。三、原告主张的损失金额是否证据充分。在租赁期间，因房屋漏雨造成商户卢兴文、辛果、唐满先财产损失属实。原告蔡云和与卢兴文、辛果、唐满先达成赔偿协议，不违反法律的规定，被告未提供证据证实蔡云和与卢兴文、辛果、唐满先有恶意串通的行为。并且，蔡云和与卢兴文达成协议时，被告王阳的下属冯文作为见证人在场，原告蔡云和与辛果、唐满先协商赔偿事宜时，被告王阳参与了协商。原告蔡云和与卢兴文、辛果、唐满先达成赔偿协议合法有效，蔡云和根据协议，通过租金抵扣或现金支付的方式，承担了卢兴文损失194305元、辛果及唐满先损失100000元，共计294305元。原告主张损失款294305元，证据充分。原告向卢兴文、辛果、唐满先赔偿损失后，其作为承租人可向出租人即被告追偿。原告起诉要求被告承担案涉损失294305元的诉请成立，法院予以支持。被告认为应由原告自行承担损失的理由不成立，法院不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、二百二十条之规定，遂判决：被告王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英在判决生效之日起五日内赔偿原告蔡云和人民币294305元。
宣判后，原审被告王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由：一是本案应当驳回起诉，双方已经约定争议解决途径为仲裁，且《和解协议》亦约定关于《租赁合同》争议不得再次付诸司法途径；二是案件进行实体审理亦应驳回诉请，《租赁合同》所涉权利义务、债权债务业经《和解协议书》进行了断，漏雨是否因房屋质量原因蔡云和并未提出证据，蔡云和与卢兴文、辛果、唐满先达成赔偿协议不能约束上诉人，原判无法保障上诉人进行追偿，相关证据证明漏雨损失应由蔡云和承担。故请求撤销原判、依法改判。
被上诉人蔡云和答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。
本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为案涉漏雨损失应否由王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英承担。2008年7月4日，蔡云和作为甲方与王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英作为乙方签订《和解协议书》明确“本《和解协议书》签订前，甲方以自己的名义与他人发生的债权债务与乙方无关，由甲方享有和承担；本《和解协议书》签订后，乙方以自己的名义与他人发生的债权债务与甲方无关，由乙方享有和承担”。同时，虽蔡云和坚持案涉漏雨损失应由王阳、周宪珠、敖以沛、李磊、袁满、张英承担，但并未提交证据证明双方曾经对此达成一致意见，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，蔡云和应当依法承担不利后果。故上诉人上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律错误、实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第2106号民事判决；
二、驳回蔡云和的诉讼请求。
本案一审案件受理费5700元，由蔡云和承担；二审案件受理费5700元，由蔡云和承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 谭雅丹