广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第8号
原告欧阳锦培。
委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉，广东怡法律师事务所律师。
被告施君。
被告潘雪珍。
原告欧阳锦培诉被告施君、潘雪珍租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员蒋竞雄适用简易程序独任审判。因被告施君、潘雪珍下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月20日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告欧阳锦培的委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉，被告施君到庭参加诉讼，被告潘雪珍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳锦培诉称，2012年6月11日和2013年3月13日，原告与被告施君签订了《厂房租赁合同》和《宿舍楼、铺位租赁合同》两份，约定：原告将其所有的位于佛山市顺德区*****号厂房第二层至第六层、宿舍楼整栋及铺位出租给被告施君使用；租赁期五年(厂房的租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日，宿舍楼及铺位的租赁期限为2013年4月14日至2018年4月13日)；厂房前两年的租金为38000元/月，宿舍楼前两年的租金为21000元/月，铺位前两年的租金为3800元/月，第三年的租金均递增10%，实行先付租金后使用，承租方必须在每月3日前付清当月的租金及水电费。此外，合同还约定厂房、设备的维护、违约责任等。被告潘雪珍与被告施君共同使用上述出租厂房、宿舍楼和铺位，被告潘雪珍亦作为承租方签名确认了欠款，故被告潘雪珍应向原告支付所欠租金。合同签订后，原告依约将厂房、宿舍楼和铺位交予两被告使用。2014年7月之前的租金、水电费等费用已支付，但2014年7月至2014年12月的租金、水电费等费用至今未支付。滞纳金明细清单：滞纳金暂计算至2014年12月19日，按中国人民银行贷款年利率5.6%的四倍计算。2014年7月的滞纳金从2014年7月4日起计算为3401.85元(32800元×5.6%×4÷365天×169天)；2014年8月的滞纳金从2014年8月4日起计算为5640.38元(66600元×5.6%×4÷365天×138天)；2014年9月的滞纳金从2014年9月4日起计算为4373.34元(66600元×5.6%×4÷365天×107天)；2014年10月的滞纳金从2014年10月4日起计算为3147.17元(66600元×5.6%×4÷365天×77天)；2014年11月的滞纳金从2014年11月4日起计算为1880.13元(66600元×5.6%×4÷365天×46天)；2014年12月的滞纳金从2014年12月4日起计算为653.96元(66600元×5.6%×4÷365天×16天)。2014年7月至2014年12月的滞纳金合计19096.83元。据此，请求法院判令：1.两被告支付2014年7月至2014年12月的租金391988.39元和滞纳金19096.83元及利息(从起诉之日起至租金全部支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)，两项合计411085.22元；2.继续履行《厂房租赁合同》和《宿舍楼、铺位租赁合同》；3.本案诉讼费用由两被告承担。
诉讼中，原告撤回要求继续履行《厂房租赁合同》和《宿舍楼、铺位租赁合同》的诉讼请求。
被告施君辩称，被告交纳的保证金220000元希望在本案中予以抵扣；厂房租金，曾与原告口头约定不递增；滞纳金，该项请求过高；拒绝继续履行合同。
原告欧阳锦培提交的证据及被告施君的质证意见如下：
1.原告及两被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.房地产权证复印件、《厂房租赁合同》、《宿舍楼、铺位租赁合同》原件各一份，证明被告施君租赁原告的厂房、宿舍楼及铺位。因上述合同约定的滞纳金过高，故滞纳金要求按照银行贷款利率5.6%的四倍计算。厂房的租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日，前两年的租金为38000元/月，第三年的租金递增10%。实行先付租金后使用，每月3日前支付租金和水电费。宿舍楼的租赁期限为2013年4月14日至2018年4月13日，前两年的租金为21000元/月，第三年的租金递增10%。铺位的租赁期限为2013年4月14日至2018年4月13日，前两年的租金为3800元/月，第三年的租金递增10%。实行先付租金后使用，每月3日前支付租金和水电费。2014年7月至12月，被告共欠原告租金391988.39元、滞纳金19096.83元，合计411085.22元。
3.分期付款书、租金催收单、催欠租金单原件各一份，证明被告施君、潘雪珍确认欠原告租金等费用。
4.企业信用信息打印件两份、发票联原件九份，证明被告施君、潘雪珍共欠水费5649.21元、电费20539.18元。
被告施君对原告欧阳锦培提交的上述证据没异议。
经本院合法传唤，被告潘雪珍无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证等诉讼权利，不影响本院对证据的认定。经审核，原告提交的上述证据客观真实且能证明本案事实，本院予以采信。
经审理查明，位于佛山市顺德区均安镇************号房屋(房地产权证编号：粤房地权证佛字第××号)的所有权人是原告欧阳锦培。2012年6月11日，原告欧阳锦培(甲方，出租方)与被告施君(乙方，承租方)签订《厂房租赁合同》，主要约定如下：一、租赁厂房情况、用途和期限：1.甲方出租给乙方的厂房位于*****号房屋第二层至第六层，建筑面积约4398平方米；2.上述厂房只限于合法生产经营服装、制衣辅料等，未经甲方书面同意，不得变更用途；3.租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日；二、租金、按金及其他费用承担：1.上述厂房前两年的租金为38000元/月，第三年递增10%，实行先付租金后使用，乙方必须在每月3日前付清当月的租金及水电费，不得逾期；2.为保证本合同的履行，乙方在支付第一期租金的同时，向甲方缴纳合同保证金120000元。该保证金不得用作抵扣租金，如乙方在合同期内未出现违约情况，租赁期满清理干净厂房卫生，结清水电及其他费用后，甲方将保证金无息返还乙方。如乙方在合同期内出现违约情形或提前单方终止本合同的，上述保证金由甲方收取，不再退还乙方；3.上述租金为甲方实收费用，租赁期内所产生的租赁税、水电费用、治安卫生费用及其他税费均由乙方承担并支付，与甲方无关；三、甲方权利义务。2.甲方有权按时足额收取租金，如乙方出现逾期或拒绝缴付租金的情形，甲方有权终止对出租厂房的水电供应、锁闭厂房门闸、留置厂房内物件并处理，直至终止本合同并收回上述厂房，由此产生的损失与影响由乙方自行承担；五、违约责任。1.租赁期内，如甲方提前终止本合同，则甲方必须无息退回双倍保证金和装修费用；2.租赁期内，如乙方提前终止本合同，则乙方必须缴清全部租金及其他费用(计算至乙方离场当天)，乙方所交保证金作为违约金，由甲方收取；3.租赁期内，如乙方逾期或拒绝缴纳租金或其他费用的，甲方除有权按本合同第三条第2款处理外，自逾期之日起按乙方所欠租金及费用总额百分之一每天的标准加付滞纳金，直至乙方全额付足所欠租金及其他费用时止；4.如乙方在租赁期内违反本合同约定，甲方除有权终止本合同并收回厂房外，乙方所交保证金由甲方收取，不予退回。之后，原告欧阳锦培将上述厂房交予被告施君使用，被告施君为此向原告欧阳锦培支付保证金120000元。
2013年3月13日，原告欧阳锦培(甲方，出租方)与被告施君(乙方，承租方)签订《宿舍楼、铺位租赁合同》，主要约定如下：一、租赁宿舍楼及商铺情况、用途和期限：1.甲方出租给乙方的整栋宿舍楼位于*****号；2.甲方出租给乙方的一个铺位位于*****号之一；3.上述宿舍楼只限于员工住宿用，未经甲方书面同意，不得变更用途；4.租赁期限为2013年4月14日至2018年4月13日；二、租金、按金及其他费用承担。1.宿舍楼前两年的租金为21000元/月，第三年递增10%，实行先付租金后使用，乙方必须在每月3日前付清当月的租金及水电费；2.铺位前两年的租金为3800元/月，第三年递增10%，实行先付租金后使用，乙方必须在每月3日前付清当月的租金及水电费；3.为保证本合同的履行，乙方在支付第一期租金的同时，向甲方缴纳合同保证金100000元。该保证金不得用作抵扣租金，如乙方在合同期内未出现违约情况，租赁期满清理干净宿舍楼及铺位卫生，结清水电及其他费用后，甲方将保证金无息返还乙方。如乙方在合同期内出现违约情形或提前单方终止本合同的，上述保证金由甲方收取；4.租金为甲方实收费用，租赁期内所产生的租赁税、水电费用、治安卫生费用及其他税费均由乙方承担并支付；三、甲方权利义务。2.甲方有权按时足额收取租金，如乙方出现逾期或拒绝缴付租金的情形，甲方有权终止对出租宿舍楼的水电供应、锁闭宿舍楼及铺位门闸、留置宿舍楼及铺位内物件并处理，直至终止本合同并收回上述宿舍楼及铺位，由此产生的损失与影响由乙方自行承担；五、违约责任。1.租赁期内，如甲方提前终止本合同，则甲方必须无息退回双倍保证金和装修费用；2.租赁期内，如乙方提前终止本合同，则乙方必须缴清全部租金及其他费用(计算至乙方离场当天)，乙方所交保证金作为违约金，由甲方收取；3.租赁期内，如乙方逾期或拒绝缴纳租金或其他费用的，甲方除有权按本合同第三条第2款处理外，自逾期之日起按乙方所欠租金及费用总额百分之一每天的标准加付滞纳金，直至乙方全额付足所欠租金及其他费用时止；4.如乙方在租赁期内违反本合同约定，甲方除有权终止本合同并收回宿舍楼及铺位外，乙方所交保证金由甲方收取，不予退回。之后，原告欧阳锦培将上述宿舍楼及铺位交予被告施君使用，被告施君为此向原告欧阳锦培支付保证金100000元。
2014年9月23日，原、被告签订催欠租金单，主要内容如下：2014年5月份厂房的租金38000元，宿舍楼的租金21000元，铺位的租金3800元，共计62800元(2014年7月1日存入农行5600元，2014年7月28日存入农行80000元，余下22800元为2014年6月份的租金)。1.2014年6月份实欠租金40000元，2014年7月份实欠租金62800元，施君于2014年7月10日签收的催欠租金凭条尚欠租金102800元截至2014年7月31日；2.2014年8月份的租金：厂房41800元(38000元×10%)，宿舍楼、铺位的租金24800元，2014年8月份的租金合计66600元；3.2014年9月份的租金66600元；4.以上租金合计236000元。原告欧阳锦培在出租方处签名，被告施君在承租方处签名，被告潘雪珍在承租方财务签收处签名。2014年10月7日，被告施君向原告欧阳锦培出具分期付款书，主要内容如下：第一笔款120000元于2014年10月11日支付；第二笔款100000元于2014年10月31日前支付。2014年10月30日，被告施君向原告欧阳锦培出具租金催收单，主要内容如下：施君欠欧阳锦培的租金超期3个多月，共计221200元，请依时缴纳，否则按双方租赁协议强制执行，并追究法律及经济责任。备注：一、2014年7月份的租金尚欠32800元(厂房租金8000元，宿舍楼租金21000元，商铺租金3800元)，2014年8月份的租金62800元，2014年9月份的租金62800元，2014年10月份的租金62800元，合计221200元；二、2014年10月7日的付款凭条中约定于2014年10月11日付第一笔款120000元还欠50000元，于2014年11月6日前支付；约定于2014年10月31日前付第二笔款100000元，在2014年11月16日前支付。被告施君在承租方处签名，被告潘雪珍在承租方财务签收处签名。另外，原告欧阳锦培代被告施君向相关部门交纳了水电费、生活垃圾处理费等费用合计26261.03元。
由于被告施君拒不支付上述租金、水电费、生活垃圾处理费等费用，原告欧阳锦培遂于2014年12月22日起诉至本院。被告施君已停止使用涉案厂房、宿舍楼、铺位，并将上述房屋的钥匙交予原告欧阳锦培。在2015年4月20日的庭审中，被告施君要求已支付的保证金220000元在本案中予以抵扣。诉讼中，原告撤回要求继续履行《厂房租赁合同》和《宿舍楼、铺位租赁合同》的诉讼请求。
另查明，被告施君、潘雪珍于2005年3月17日登记结婚，于2014年10月27日离婚。
本院认为，2014年10月30日的租金催收单约定，被告施君应按期足额支付所欠租金，否则按租赁协议强制执行，并追究法律及经济责任。由于被告施君之后并未支付任何款项，故涉案厂房的租金应根据《厂房租赁合同》的约定从2014年8月起增加10%，即41800元［38000元/月×(1+10%)］。据此，被告施君尚欠原告欧阳锦培2014年7月至2014年12月的租金合计365800元［32800元+(41800元+21000元+3800元)×5个月］。《厂房租赁合同》、《宿舍楼、铺位租赁合同》已约定水电费、生活垃圾处理费等费用由被告施君负担，故原告欧阳锦培已支付的水电费、生活垃圾处理费等费用26261.03元应由被告施君负担。保证金的功能是保证合同的履行，而本院也将支持原告欧阳锦培的部分滞纳金(违约金)请求，《厂房租赁合同》、《宿舍楼、铺位租赁合同》约定被告施君违约即不退回保证金，该约定违反我国法律的强制性规定，本院不予支持。为了减少诉累，节约诉讼资源，被告施君支付的保证金应于2015年4月20日在本案中予以抵扣。
滞纳金，是指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额。原告欧阳锦培请求的滞纳金在本案中的性质实际就是违约金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告欧阳锦培并未举证证明被告施君的违约行为给其造成了多少损失，结合本案实际情况，违约金宜按同期同类贷款利率的2倍计算。违约金暂计算至2014年12月19日止。2014年7月的违约金以所欠租金32800元为基数从2014年7月4日起计算，则违约金为1700.93元(32800元×5.6%÷365天×2倍×169天)；2014年8月的违约金以所欠租金66600元为基数从2014年8月4日起计算，则违约金为2820.19元(66600元×5.6%÷365天×2倍×138天)；2014年9月的违约金以所欠租金66600元为基数从2014年9月4日起计算，则违约金为2186.67元(66600元×5.6%÷365天×2倍×107天)；2014年10月的违约金以所欠租金66600元为基数从2014年10月4日起计算，则违约金为1573.58元(66600元×5.6%÷365天×2倍×77天)；2014年11月的违约金以所欠租金66600元为基数从2014年11月4日起计算，则违约金为940.06元(66600元×5.6%÷365天×2倍×46天)；2014年12月的违约金以所欠租金66600元为基数从2014年12月4日起计算，则违约金为326.98元(66600元×5.6%÷365天×2倍×16天)。因此，被告施君因拖欠原告欧阳锦培2014年7月至2014年12月的租金，由此产生的违约金(暂计算至2014年12月19日)合计9548.41元。上述租金365800元在2014年12月20日至2015年4月19日的违约金为13331.16元(365800元×5.6%÷365天×2倍×71天+365800元×5.35%÷365天×2倍×50天)。扣减被告施君交纳的保证金220000元，被告施君实欠原告欧阳锦培租金为145800元。上述租金145800元的违约金，从2015年4月20日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率的2倍计算。
《厂房租赁合同》、《宿舍楼、铺位租赁合同》就逾期支付租金已约定了违约金，但未就逾期支付租金约定利息，故原告欧阳锦培就所欠租金365800元要求支付逾期付款利息的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。《厂房租赁合同》、《宿舍楼、铺位租赁合同》已约定被告施君应于每月3日前交纳水电费等费用，逾期或拒绝缴纳租金或其他费用的，自逾期之日起按其所欠租金及费用总额百分之一每天的标准加付滞纳金。虽然上述合同约定的滞纳金(违约金)过高，但原告欧阳锦培就水电费等费用只要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，该项请求并未违反法律规定，本院予以支持。因此，逾期支付水电费、生活垃圾处理费等费用的利息，从2014年12月22日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算。
虽然被告施君、潘雪珍于2014年10月27日办理了离婚手续，但被告施君的上述租赁合同是在两被告婚姻关系存续期间签订的，故被告施君的上述债务应属于夫妻共同债务，被告潘雪珍也有偿还义务。
综上所述，被告施君、潘雪珍尚欠原告欧阳锦培租金145800元及违约金［2014年7月4日至2015年4月19日的违约金为22879.57元；2015年4月20日起至本判决确定清偿之日止的违约金，以租金145800元为基数，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率的2倍计算］，被告施君、潘雪珍尚欠原告欧阳锦培水电费、生活垃圾处理费等费用合计26261.03元及逾期付款利息［从2014年12月22日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告施君、潘雪珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳锦培支付租金145800元及违约金［2014年7月4日至2015年4月19日的违约金为22879.57元；2015年4月20日起至本判决确定清偿之日止的违约金，以租金145800元为基数，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率的2倍计算］；
二、被告施君、潘雪珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳锦培支付水电费、生活垃圾处理费等费用26261.03元及逾期付款利息［从2014年12月22日起至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行公布的六个月以内(含六个月)档贷款利率计算］；
三、驳回原告欧阳锦培的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7466.28元(原告欧阳锦培已预交)，由原告欧阳锦培负担2986元，被告施君、潘雪珍负担4480.28元。被告施君、潘雪珍负担的案件受理费份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告欧阳锦培，法院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 蒋 竞 雄
人民陪审员 欧 阳 琦
人民陪审员 欧阳焕结
二〇一五年六月十五日
书 记 员 梁 银 敏