安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0705民初1081号
原告：高照远，男，汉族，1985年1月15日出生，住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：陈强，安徽众佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田文胜，安徽众佳律师事务所实习律师。
被告：刘静，女，汉族，1980年8月8日出生，户籍地山东省乐平县，现住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：邢铭心，男，汉族，1956年11月27日出生，住山东省禹城市城区骇河街****号院*排**号，现住山东省济南市历下区。
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司铜陵支行，住所：安徽省铜陵市义安大道北段789号。
统一社会信用代码证：913407006941328165。
负责人：夏纯，行长。
委托诉讼代理人：尹军，该支行风险管理部总经理。
委托诉讼代理人：赵刚，安徽景旺律师事务所律师。
原告高照远与被告刘静、第三人上海浦东发展银行股份有限公司铜陵支行（以下简称浦发银行铜陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高照远及其委托诉讼代理人陈强、被告刘静的委托诉讼代理人邢铭心、浦发银行铜陵支行的委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高照远向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年9月1日签订的房屋买卖合同有效,该房屋归原告所有；2、判令原告代位清偿被告尚欠第三人的抵押贷款本金679530.63元及相关提前还贷的费用；3、判令被告和第三人在原告清偿诉讼请求第二项的贷款本金和费用后，办理铜官区北斗星城4-H-5栋102室的抵押登记注销手续；4、判令被告继续履行2017年9月1日签订的房屋买卖合同，将被告所有的位于铜官区北斗星城4-H-5栋102室房屋所有权变更至原告名下；5、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原告同被告签订了一份房屋买卖合同。合同约定，被告将其所有的位于铜官区北斗星城二期4-H-65栋102室（原4-H-5栋102室）房屋以178万元的价格出售给原告，在办理房屋交易时由各自承担国家规定的应缴纳的税、费。同时，该房屋已由被告向上海浦发银行铜陵支行设定了抵押贷款72万元。合同签订后，原告向被告支付了84万元房款。但被告在收到原告房款后，至今未归还银行贷款，也未能办理房屋所有权变更手续。为此，原告特具状诉诸贵院，请求依法判决，以维护原告之权利。
被告刘静辩称：我方认为造成今天的局面给原告带来了很多麻烦，在此表示歉意。同时被告对原告没有对涉案房产支付全部对价和房屋买卖合同存在未经抵押权人同意的瑕疵表示遗憾。
第三人浦发银行铜陵支行：我方系涉案房屋的抵押权人，原告通过诉讼向第三人告知房屋买卖的事实，第三人不反对原告作为房屋受让人代替被告清偿全部的债务。
本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，原告同被告签订了一份房屋买卖合同。合同约定，被告将其所有的位于铜官区北斗星城二期4-H-65栋102室（原4-H-5栋102室）房屋以178万元的价格出售给原告，在办理房屋交易时由各自承担国家规定的应缴纳的税、费。合同签订后，被告于2017年9月已将房屋交付给原告，原告向被告支付了84万元房款，同时，原告支付了物业管理费，进行了用电增容改造，进行了房屋装修，已经实际占有该房屋。但是，被告在收到原告房款后，至今未归还银行贷款，也未能办理房屋所有权变更手续。
另查明：2016年4月1日，被告与案外人铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称井湖公司）签订商品房买卖合，购买了案涉房铜陵市北斗星城4-H-5栋102室，被告以案涉房产抵押，在浦发银行铜陵支行办理了贷款72万元，截止到2018年5月2日，被告尚欠贷款本金677674.7元。被告已向井湖公司付清了购房款项，并已交纳契税完、收取购房发票，但被告向原告出售该房时，因故尚未取得房地产权属证书。因被告欠案外人郭宗才借款本金750万元，在郭宗才诉至法院后，2017年11月份，涉案房产被山东省德州市德城区人民法院采取了诉讼保全措施。2017年6月20日后，北斗星城4-H-5栋铜陵市公安局铜官公安分局正式编号为北斗星城4-H-65栋，但房地产登记部门仍登记为北斗星城4-H-5栋。
以上事实，有当事人陈述，原告提交的原、被告身份证明、房屋买卖合同、银行转账凭证、微信转账记录、收条、收据、低压客户受电工程供电方案答复函、居民用电合同、长江路派出所说明证明、商品房买卖合同、契税完税证明、购房发票、个人购房担保借款合同、微信记录等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。
本院认为：原告与被告就涉案房产签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。被告出售诉争房屋时尚未取得房屋所有权证，不影响合同的效力，依据是：《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”诉争房屋出售时设定有第三人的抵押权，也不影响合同的效力，理由是：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条第二款虽然作了有条件转让的限制性规定，即抵押人转让抵押物应当经抵押权人同意，但2011年6月全国民事审判工作会议纪要中关于合同效力问题明确：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。”
被告未按约办理房屋过户手续显属违约。原告现诉请要求被告继续履行合同、注销抵押登记、协助原告办理系争房屋的过户手续，具有合同及法律依据，依法应予支持。因系争房屋目前设定有第三人的抵押权，过户存在障碍，原告表示若被告未注销抵押，自愿代被告向第三人清偿债务消灭抵押权，符合法律规定，依法予以准许，第三人应予配合。原告尚有部分购房款未支付，其代被告清偿债务所支出的款项可以冲抵未付房款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款的规定，判决如下：
一、原告高照远与被告刘静于2017年9月1日签订的房屋买卖合同有效；
二、原告高照远代位清偿被告刘静尚欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司铜陵支行的抵押贷款本金677674.7元（截止2018年5月2日）及相关提前还贷的费用；
三、被告刘静和第三人上海浦东发展银行股份有限公司铜陵支行在原告高照远代偿上述第二项判决的贷款本金和费用后十日内，办理铜官区北斗星城4-H-5栋102室的抵押登记注销手续；
四、被告刘静继续履行2017年9月1日签订的房屋买卖合同，在上述抵押登记注销手续办结后十日内将铜官区北斗星城4-H-5栋102室的房屋所有权变更至原告高照远名下。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20820元，减半收取10410元，诉讼保全费5000元，由被告刘静负担，于本判决生效之日起五日内交付给本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 余卫东
二〇一八年六月二十九日
书记员 郝 朕
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条……
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。