湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第01284号
原告（反诉被告）：常德市武陵区护城乡人民政府。
法定代表人帅勇，护城乡人民政府乡长。
委托代理人李维，常德市武陵区天地法律服务所法律工作者；代理权限为一般授权。
委托代理人孙龙，常德市武陵区护城乡仙源社区*组村民；代理权限为一般授权。
被告（反诉原告）：陈仕勇
委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师；代理权限为特别授权。
原告常德市武陵区护城乡人民政府（以下简称护城乡政府）因与被告陈仕勇房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。2014年7月23日被告陈仕勇提起反诉。2014年8月28日本院公开开庭对本诉与反诉合并进行审理。原告（反诉被告）护城乡政府委托代理人李维、孙龙，被告（反诉原告）陈仕勇及其委托代理人高尚到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）护城乡政府诉称：2011年11月17日，原告与被告签订《护城乡政府大楼门面租赁合同》一份，约定被告承租原告位于常德市武陵区芙蓉路与滨湖路交汇处编号为B10-B12的商铺，建筑面积135.6平方米，租赁期自2011年11月17日起至2014年11月16日止，租金为每年人民币26000元（以下币种均为人民币），分四次在每季度初交纳（每季度6500元）。合同签订后，双方均按照合同履行义务。但被告向原告支付3个季度租金即支付至2012年8月17日之后，便找各种理由一直拒绝交纳门面租金。2014年4月，被告陈仕勇在没有通知原告的情况下突然单方面终止合同并搬离门面。事后，原告工作人员多次向被告催缴未支付的房屋租金，被告均态度蛮横的拒绝支付。故诉请法院，请求判令解除双方签订的《护城乡政府大楼门面租赁合同》；被告向原告支付拖欠的房屋租金43333.33元；支付违约损失15166.67元。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）护城乡政府在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、《护城乡政府大楼门面租赁合同》，拟证明原、被告之间的租赁关系；
2、《关于陈仕勇拖欠门面租金的情况》，拟证明被告拖欠租金的事实、时间及数额；
3、证人殷姿、叶慧萍的证言，拟证明被告承租原告门面后于2014年4月关门停业及该门面至今没有出租经营的事实。
被告（反诉原告）陈仕勇辩称：本人向护城乡政府交纳房屋租金至2013年2月17日。2013年3月17日本人跟护城乡政府的何部长达成口头协议，允许本人在租赁期转租门面。为此本人与第三人达成转租协议，约定转租期限为8个月，定金2000元，转让费30000元，转租期间的租金由第三人承担。后因护城乡政府不同意转租上述协议无法履行，为此给本人造成损失。故向法院提起反诉，请求判令原告（反诉被告）护城乡政府赔偿本人转让损失30000元、租金损失17333.33元（8个月）、定金损失2000元，共计49333.33元，并承担反诉费用。
为支持其诉讼主张，被告（反诉原告）陈仕勇在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、发票，拟证明被告向原告缴纳租金的截止时间是2013年2月17日；
2、定金收条及被告与他人的租赁合同，拟证明反诉人损失的存在；
3、律师对证人邓飞的调查笔录、被告与原告工作人员的通话录音，拟证明原告与被告曾经达成协议允许被告转租，但是因为原告反悔导致被告受到损失。
原告（反诉被告）护城乡政府辩称：被告（反诉原告）陈仕勇反诉事实不成立，反诉被告从未同意反诉原告转租门面，故请求法院驳回其反诉请求。
经举证、质证，对原告（反诉被告）护城乡政府提交的证据1，被告（反诉原告）陈仕勇无异议，对此本院予以确认；原告（反诉被告）提交的证据2，被告（反诉原告）有异议，认为被告缴纳租金的截止时间是2013年2月17日而非原告所称的2012年8月17日。经审查，结合本案其他证据，本院采信质证意见，确认被告（反诉原告）交付租金时间为2013年2月17日；对原告（反诉被告）提交的证据3，被告（反诉原告）有异议，认为证人没有出庭，不应作为定案依据。经审查，本院采信质证意见，对该证据不予以确认。
对被告（反诉原告）陈仕勇提交的证据1，原告（反诉被告）护城乡政府没有异议，对此本院予以确认；对证据2，原告（反诉被告）对三性均有异议，认为被告与他人签订的转租合同系伪造，且该转租协议没有征得出租人的同意而无效，故不会存在损失。经审查，对该证据真实性的问题，原告（反诉被告）护城乡政府没有足以反驳的相反证据予以证实，且证人亦出庭接受当事人的质询，本院对该份证据的真实性予以确认，对该份证据关联性的认定在本院认为部分予以综合评析；对证据3，原告（反诉被告）对其三性均有异议，认为电话录音双方真实身份难以确定，录音内容不能证明何部长口头承诺转租。经审查，本院采信质证观点，对该份证据不予确认。
根据上述确认证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2011年11月17日，原告（反诉被告）护城乡政府与被告（反诉原告）陈仕勇签订《护城乡政府大楼门面租赁合同》一份，约定被告承租原告位于常德市武陵区芙蓉路与滨湖路交汇处编号为B10-B12的商铺，建筑面积135.6平方米，租赁期自2011年11月17日起至2014年11月16日止，租金为每年26000元，分四次在每季度初交纳（每季度6500元）。该合同还约定“如乙方提前终止合同，甲方应向乙方退还未满经营月的租赁费”的违约责任。合同签订后，被告（反诉原告）陈仕勇按照合同约定交纳门面租金至2013年2月17日。2014年3月15日，被告（反诉原告）陈仕勇就其租赁原告（反诉被告）的门面与案外人彭飞签订《房屋转租协议》，但因原告（反诉被告）护城乡政府不予允许而没有实际履行。2014年4月被告（反诉原告）陈仕勇搬离诉中门面。原告（反诉被告）护城乡政府因被告（反诉原告）陈仕勇不缴纳门面租金向法院起诉，提出上列之诉讼请求，被告（反诉原告）陈仕勇认为原告（反诉被告）护城乡政府不允许其转租诉中门面造成其损失为由提起反诉。
关于被告（反诉原告）陈仕勇主张的原告（反诉被告）护城乡政府工作人员允许其转租诉中门面的事实，因其提交的电话录音不能证明该事实，对此本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为原告（反诉被告）护城乡政府不允许被告（反诉原告）陈仕勇转租诉中门面是否给其造成损失的问题。
关于争议焦点，庭审查明，被告（反诉原告）陈仕勇与案外人彭飞签订门面转租协议，因原告（反诉被告）护城乡政府不同意而没有实际履行，故损失没有造成。且被告（反诉原告）陈仕勇未经原告（反诉被告）护城乡政府允许转租诉中门面，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，即使有损失，亦应由其自行承担。
综上所述，原告（反诉被告）护城乡政府与被告（反诉原告）陈仕勇签订的房屋租赁合同中有“如乙方提前终止合同，甲方应向乙方退还未满经营月的租赁费”的约定，关于被告（反诉原告）陈仕勇何时提出终止合同的时间双方有争议，但均无证明予以证实，本院酌定以被告（反诉原告）陈仕勇搬离诉中门面日期2014年4月作为其提出终止合同日期。依据合同的约定，被告（反诉原告）陈仕勇提出终止合同，原告（反诉被告）护城乡政府应返还其未满经营月的租赁费，故被告（反诉原告）陈仕勇应缴纳从2013年2月17日起至2014年4月17日的房屋租金。关于原告（反诉被告）护城乡政府要求的房屋租金利息的诉讼请求，因无合同约定，本院对此不予支持。原告（反诉被告）护城乡政府诉请被告（反诉原告）陈仕勇赔偿以2014年4月至2014年11月七个月房租为标准的违约金损失的主张不符合合同约定，本院不予支持。因本院没有采信被告（反诉原告）陈仕勇主张的原告（反诉被告）护城乡政府工作人员允许其转租诉中门面的事实，故其反诉请求没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈仕勇于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）常德市武陵区护城乡人民政府支付所欠房屋租金人民币30333.32元；
二、驳回原告（反诉被告）常德市武陵区护城乡人民政府其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈仕勇的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1265元，反诉费517元，由被告（反诉原告）陈仕勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 莫晓晞
代理审判员 张 黎
人民陪审员 周林霞
二〇一四年十月二十日
代理书记员 李 瑶
附件：本案适用的法律和司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。