广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2139号
上诉人（原审被告、反诉原告）余某光，男，汉族，住所地河南省洛阳市涧西区。
委托代理人杨颖君，广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吕新鲜，女，汉族，住所地河南省淮阳县。
委托代理人刘发，广东德城律师事务所律师。
原审被告深圳市誉桦投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人冯永华，该公司总经理。
委托代�人杨颖君，广东博厚律师事务所律师。
上诉人余某光因与被上诉人吕新鲜、原审被告深圳市誉桦投资管理有限公司（以下简称誉桦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、涉案房产位于深圳市罗湖区x房产，房屋用途为商业金融业，房屋建筑面积为17.73平方米，其所有权人是案外人余某光。2012年12月6日，余某光向誉桦公司出具经深圳市福田公证处公证的《委托书》，委托誉桦公司出售涉案房产，委托内容包括签署认购书、商品房买卖合同及收取有关购房款项等。2013年8月11日，誉桦公司以余某光委托代理人的身份与吕新鲜签订《认购书》约定，吕新鲜向余某光认购涉案房产，认购价为人民币75万；认�方应严格按照下列付款期限付清该商铺认购价款：2013年8月11日支付定金人民币9万元，2013年8月16日前支付首期款人民币14万元，2013年9月16日前支付第二期价款人民币22万元，2013年10月1日前支付第三期价款人民币30万元；如因履行合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等；出售方已将商铺权属情况告知了认购方。同日，吕新鲜签订《认购须知》，确认清楚了解涉案房产产权情况。2013年8月16日，誉桦公司以余某光委托代理人及保证人的身份与吕新鲜签订《商铺买卖合同》约定，吕新鲜向余某光购买涉案房产，房屋转让价为人民币75万；合同第四条约定，吕新鲜于2013年8月16日前支付房价款23万元，在2013年9月16日支付购房款22万元，余款30万元，吕新鲜分24期支付，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月15日前支付12500元；合同第五条约定，买受人逾期付款的，逾期超过15日后，出卖方单方面提出解除合同。若出卖人选择解除合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；合同第十三条约定，保证人同意对出卖人在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。
二、上述合同签订后，吕新鲜依约于2013年8月11日向某公司支付购房定金人民币9万元，于8月16日向某公司支付购房首期款人民币14万元，以上合计人民币23万元。此后，吕新鲜以誉桦公司存在销售欺诈为由不愿继续履行房屋买卖合同，未再向余某光、誉桦公司支付购房款，余某光、誉桦公司亦未将涉案房产交付吕新鲜使用。
三、吕新鲜在庭审中明确表示不愿再继续履行房屋买卖合�，亦认为合同约定的买方违约金标准过高，申请法院对违约金标准进行调整。誉桦公司因本案诉讼向广东广和律师事务所支付了律师费人民币6000元。
吕新鲜向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、誉桦公司、余某光退还其收取吕新鲜的购房款共计人民币23万元；2、本案诉讼费由誉桦公司、余某光承担。
余某光向原审法院提起反诉，请求判令：1、吕新鲜向余某光支付购买深圳市罗湖区x2f-14b房产剩余房价款人民币52元；2、吕新鲜从2013年9月16日起至实际支付完毕52万元房价款日止期间，以52万元为基准按照每日千分之一点五的标准支付的逾期付款的违约金，暂计算至2013年10月16日为24180元；3、吕新鲜支付余某光律师费人民币6000元；4、吕新鲜承担本案诉讼费。
原审法院认为，吕新鲜与誉桦公司签订的《认购书》、《商铺买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容�违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《认购书》、《商铺买卖合同》是誉桦公司以余某光委托代理人身份签订的，《认购书》、《商铺买卖合同》卖方的权利义务应由委托人余某光承担。上述合同签订后，吕新鲜仅支付了购房定金及首期款合计人民币23万元，未依约支付购房余款，导致房屋买卖合同至今未履行完毕，吕新鲜该行为构成违约，应承担相应的违约责任。但因吕新鲜作为合同的一方当事人在庭审中明确表示不愿再继续履行房屋买卖合同，房屋买卖合同事实上已无履行可能，余某光要求继续履行的反诉主张，原审法院不予采纳。余某光要求支付购房余款的反诉请求，及要求吕新鲜以52万为基数按每日千分之一点五的标准支付逾期付款违约金的反诉请求，是建立在要求继续履行合同的反诉主张成立的基础之上的，因此，对该两项反诉请求，原审法院不�支持。誉桦公司因本案诉讼向广东广和律师事务所支付了律师费人民币6000元，该费用并非由余某光支付，余某光在本案中反诉请求吕新鲜偿还该款项属诉讼主体不适格，原审法院不予支持。房屋买卖合同虽然明确约定“买受人逾期付款的，逾期超过15日后，出卖方单方面提出解除合同。若出卖人选择解除合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收”，但鉴于房屋成交价仅为75万元、涉案房产从未交付吕新鲜使用、余某光在原审法院未提交证据证明吕新鲜违约给其造成损失，参照《认购书》约定购房定金为人民币9万元，原审法院根据吕新鲜申请，并依据我国《合同法》的相关规定及公平原则，酌定吕新鲜应向余某光支付违约金人民币9万元，余某光多收取的购房款项人民币14万元应退还吕新鲜，誉桦公司作为一般保证人应承担一般保证责任。据此，依据《中华人�共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决：一、余某光应于本判决生效之日起十日内向吕新鲜退还购房款人民币14万元，深圳市誉桦投资管理有限公司对购房款退还承担一般保证责任。二、驳回吕新鲜的其他诉讼请求。三、驳回余某光的全部反诉请求。本案本诉受理费人民币4778元，由吕新鲜承担人民币1870元，由余某光承担人民币2908元；本案反诉费人民币4651元，由余某光承担。
上诉人余某光不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深罗法民三初字第1078号民事判决；2、吕新鲜向余某光支付房价款52万元及逾期付款违约金（自2013年9月16日起以52万元为基数按每日千分之一点五计算至付清时为止）；3、吕新鲜承担余某光支付的律师费6000元；4、驳回吕新鲜的全部诉讼请求；5、吕新鲜承担一、二审的全部受理费。
上诉事实和理由：一、原审认定事实不清。首先，余某光与誉桦公司均确认律师费用实际由余某光支付。故余某光反诉要求违约方承担该律师费合法有据。其次，本案起诉前，双方的《商铺买卖合同》约定的交付使用期限尚未到达，但余某光一直按照合同的约定履行自己的义务，按照合同约定的标准进行装修，并在原审判决之前，约定的交付期内通知吕新鲜交付商铺。再次，原审法院认定“房屋买卖合同事实上已无履行可能”错误。涉案商铺具备合法的独立产权，可以过户至吕新鲜名下，也具有使用价值，双方的合同目的完全可以实现，不可能由于合同一方当事人不愿意继续履行就不可能履行。
二、原审适用法律错误。原审法院适用《合同法》第44条第一款、第60条第一款，但对非违约方余某光要求继续履行合同的主张却不予采纳。并且判�余某光返还除定金外的房款，未尊重双方《商铺买卖合同》中关于由非违约的余某光一方没收全部己付房价款的约定。吕新鲜提出解除合同，但未举证证明具有情势变更等因素导致履行能力恶变的情况，原审法院仅凭吕新鲜单方面不愿意继续支付房价款的陈述，径自认定合同事实上己无履行可能错误。本案并没有出现约定或法定的可以单方解除合同的事由。
三、原审判决显失公平，行使自由裁量权明显不当。首先，余某光与吕新鲜先后签订了《认购书》、《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》中已有违约条款，吕新鲜违反该合同约定，应适用该合同的违约条款，原审判令吕新鲜按照《认购书》约定的违约条款不当。其次，按照最高人民法院公报案例的价值导向，“有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方�续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。”《商铺买卖合同》已经约定，“若余某光选择解除合同的，可将吕新鲜已付房价款作为违约金没收，吕新鲜既主张解除合同，单方不再继续履行合同，就应当预见其已付房价款要被没收，甚至还要赔偿余某光其他损失，明知其主动违约的违约成本和代价。余某光一方因为履行合同所获得的现实既得利益不足总房价款的三分之一，原审法院不仅支持吕新鲜恶意违约，还严重损害余某光的既得利益，明显失当。再次，吕新鲜没有任何法定或约定理由就解除了合同，明显有违诚实信用和公平。而适用公平原则解除合同是有很大限制的，原审判决合同解除将产生不良社会后果，不利于社会的交易安全和稳定。最后，原审判决关于诉讼费的承担，显失公平。
被上诉人吕新鲜当庭答辩称，吕新鲜对余某光提出的事实和理由不予认可。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回余某光的上诉请求。
原审被告誉桦公司当庭答辩称，同意余某光的事实与理由，请求支持余某光的上诉请求。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，誉桦公司作为余某光的代理人与吕新鲜签订的《认购书》、《商铺买卖合同》均合法有效，各方应遵照履行。吕新鲜未按照合同约定履行义务已构成违约，其认为涉案商铺存在虚假宣传及誉桦公司违规销售的抗辩均依据不足，本院不予采纳。吕新鲜作为涉案合同的违约方，虽不具有解除合同的权利，但合同本质上是一种债权债�关系，债权不是支配权，是一种请求权，请求债务人为一定的行为或不为一定的行为，它的实现必须基于债务人履行义务的行为。合同的履行也需遵循平等自愿原则。因此，特殊情况下，可以赋予违约方解除权。本案中，一方面吕新鲜已明确表示不愿意继续履行，双方合同失去了继续履行的基础；另一方面，根据双方合同约定，吕新鲜继续履行合同所需的财力、物力可能超过其基于合同履行所能获得的利益；此外，余某光也未举证证明其因未出售房产而承担了更大的不利，合同解除后，余某光亦可以通过追究违约责任等方式要求吕新鲜承担替代责任。在此情况下，从衡平双方当事人利益，促使经济关系尽快稳定、加速民事流转角度来看，原审判决双方合同解除并无不当，本院予以确认。
吕新鲜因违约导致合同解除应承担相应违约责任，《商铺买卖合同》中有关余�光“可将吕新鲜已付房价款作为违约金没收”的约定，性质上属于对吕新鲜违约导致合同解除违约责任的约定。根据最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高的，应以实际损失为基础、根据履行情况、过错程度等综合衡量。因此，在吕新鲜已提出调低违约金请求的情况下，原审判决参照定金标准确定的违约金数额兼顾了合同履行情况、双方过错等因素，并无不当，本院予以确认。至于余某光上诉的律师费，其未举证证明誉桦公司支付的律师费实际由其承担，原审判决未予支持正确，本院予以维持。
综上所述，余某光的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4778元，由余某光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈晓莹（兼）