云南省镇雄县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0627民初1115号
原告张啟雄，男，汉族，生于1988年10月5日，小学文化，城镇居民，住镇雄县。
委托代理人张华，男，汉族，46岁。系镇雄县鸣旺法律服务所法律工作者。
被告云南得廷房地产开发有限公司。
组织机构代码：58484262-2。
地址：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。
法定代表人罗仕超，总经理。
委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师，特别授权代理。
第三人镇雄县农村信用合作联社，组织机构代码：21714165-6，住址，镇雄县建设街22号。
法定代表人肖叁，职务理事长。
委托代理人邓颖慧，云南南广律师事务所律师。
原告张啟雄诉被告云南得廷房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二○一六年四月二十一日受理后，依法追加镇雄县农村信用合作联社作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，于二○一六年八月十三日公开开庭进行了审理。原告张啟雄的委托代理人张华、被告云南得廷房地产开发有限公司的委托代理人汪继尧、第三人镇雄县农村信用合作联社的委托代理人邓颖慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张啟雄诉称，2015年3月23日，我与被告云南得廷房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于镇雄县××环城北路××号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号预售商品房作为住宅使用，房屋总价款为359090元，约定被告应于2015年12月30日前将验收合格的商品主房交付我使用。我当即交付了首付款109090元，并到镇雄农村信用合作联社按揭贷款250000元，贷款期限10年。合同约定的交房期满后，我多次要求被告交房，但被告一直以工程尚未竣工为由，至今未交付。2016年4月11日，我向被告提出退房申请，被告又以资金不足为由拒不退还房款。被告的违约行为，致使我已经无法实现合同目的，请求判决解除我与被告签订的《商品房购销合同》，判决解除我和被告与第三人镇雄农村信用合作联社间的《房屋担保合同》，判决由被告返还我购房款359090元，并支付我自签订合同之日起9次支付的房款本息共25071.98元（本金14032.34元及息11039.64元），支付约定的90天违约金1800元及因被告履行不能解除合同的违约金71818元。
被告云南得廷房地产开发有限公司辩称，我公司与原告间存在商品房买卖合同关系是事实，我公司逾期未能交房确实构成了违约，但我公司现已具备交房条件，原告要求解除合同的主张不能成立。在合同中，对违约责任作了明确的约定，故请求判决继续履行合同，愿意按照合同给定承担违约责任。
第三人镇雄农村信用合作联社述称，原、被告签订《商品房购销合同》后，原告向我单位按揭贷款250000元，约定借款期限为120个月，月利率为5.125‰，并根据约定，将款划入原告指定的被告云南得廷房地产开发有限公司在我社的帐户。对此，原告以其所购房屋提供抵押，作了预抵押登记，被告并为原告提供保证担保，出具个人住房贷款推荐书，承诺在未办理抵押登记之前，为原告提供阶段性保证担保，承担不可撤销的连带保证责任。后原告按约偿还借款本息，截止2016年7月29日，原告共偿还本息36859.65（其中原告张啟雄偿还本金14032.34元及息11039.64元，被告云南得廷房地产开发有限公司作为担保人代为偿还本金8318.66元及利息5269.94元），尚欠本金227649元，之前的利息已经结清。如果原、被告间的《商品房购销合同》被解除，则要求解除我单位与原告间的《个人购房借款合同》，由原告张啟雄提前归还尚欠的借款本金227649元，并支付利息和复利，由被告云南得廷房地产开发有限公司承担连带偿还责任，并以乌峰镇环城北路76号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号商品房优先受偿。如果原、被告间的《商品房购销合同》不解除，则要求原、被告继续履行借款合同义务。
本案争议焦点在于：原、被告间的《商品房购销合同》是否应当被解除？被告如何承担违约责任？
在审理过程中，原告张啟雄针对其主张，向本院提交了下列证据：
1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》一份。合同载明，2015年3月23日，原告张啟雄与被告云南得廷房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买被告位于镇雄县××环城北路××号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号的在建商品房，建筑面积128.88平方米，约定价款为359090元，合同约定被告云南得廷房地产开发有限公司应于2015年12月30日前将所销售商品房经验收合格后交付原告使用，原告张啟雄应交付购房首付款109090元，余款250000元向银行按揭贷款支付。如被告方逾期交付房屋，自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的90天内，被告方按每天20元计算向原告方支付违约金，逾期90天后，双方约定“原告方有权决定是否解除合同，如解除合同，则被告方应向原告方支付总价款2%的违约金并退还已付房款，已经发生交易的相关税费由被告方承担，被告方不再承担逾期90天的违约责任，如继续履行合同，被告方则按每逾期一天20元标准向原告方支付违约金。”该商品房经建设单位组织验收合格后，被告方应当以电话或媒体公告形式通知乙方办理交接手续。单方提出解除合同或变更合同约定的，提出解除合同或变更合同一方为违约方，应向对方支付房屋总价款的20%作为违约金。被告方应以《昭通日报》作为发布交接通知的媒体，等等。
2、首付款收据一份，签合同交费表一份，证明首付款及按揭贷款的具体金额。收据载明，原告张啟雄于合同签订当日交付了购房首付款109090元。签合同交费表，原告张啟雄应按揭贷款250000元。
3、出示镇雄农村信用合作联社的分户明细账，载明原告方偿还按揭贷款情况，第三人扣款帐号为62×××69。
经质证，被告云南得廷房地产开发有限公司及第三人镇雄农村信用合作联社均表示无异议。原、被告及第三人均认可，截止2016年7月29日，原告共偿还本息25071.98（其中原告张啟雄偿还本金14032.34元及息11039.64元，被告云南得廷房地产开发有限公司作为担保人代为偿还本金8318.66元及利息5269.94元），尚欠本金227649元。
被告云南得廷房地产开发有限公司未向本院提供任何证据。
第三人镇雄农村信用合作联社向本院提供了下列证据：
1、原告与第三人签订的个人购房借款合同一份及借款借据一份，证明原告在第三人处按揭贷款25万元及提供抵押的事实。借款合同载明，2015年5月22日，原告张啟雄持《商品房购销合同》到第三人镇雄农村信用合作联社处按揭贷款250000元，被告云南得廷房地产开发有限公司作为担保人提供担保。借款合同约定，该借款用于原告购买镇雄环城北路76号（得廷）的房屋，原告不得以任何理由挪作他用，借款期限为120个月，月利率为5.125‰，第三人镇雄农村信用合作联社处将该借款划入原告张啟雄在该信用社的账户后（帐号为：62×××69），原告张啟雄无条件且不可撤销的委托第三人镇雄农村信用合作联社将此款划入被告云南得廷房地产开发有限公司的账户（帐号为：21×××12）以支付所欠购房款。原告张啟雄以其帐号为：62×××69的账户为还款帐户，授权第三人镇雄农村信用合作联社于每月20日从该帐户中扣收贷款本息。原告张啟雄以其所购镇雄环城北路76号（得廷）的商品房作抵押。借据载明，第三人镇雄农村信用合作联社于2015年5月22日将贷款250000元划入了双方指定的帐户。
2、房地产抵押承诺书一份，镇雄房管所预抵押登记决定书一份。载明原告张啟雄承诺以其所购镇雄环城北路76号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号预售商品房作抵押，因该房屋尚未办理放权证书，到镇雄房地产管理所办理了预抵押登记。
3、被告云南得廷房地产开发有限公司出具的个人住房贷款推荐书一份。载明，在原告与第三人的按揭贷款未办妥房屋抵押登记之前，被告云南得廷房地产开发有限公司为原告在第三人处的250000元按揭贷款提供阶段性保证担保，承担不可撤销的连带保证责任。
经质证，原告张啟雄及被告云南得廷房地产开发有限公司均表示无异议。
本院经审查认为，原告张啟雄及第三人镇雄农村信用合作联社提供的所有证据，来源合法，内容具体，能够证明相关案件事实，且各方当事人均表示无异议，本院均予以采信。
根据各方当事人的陈述及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：
2015年3月23日，原告张啟雄与被告云南得廷房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买被告位于镇雄县××环城北路××号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号的在建预售商品房，建筑面积128.88平方米，总价款为359090元。合同约定，原告张啟雄应交付购房首付款109090元，余款250000元向银行按揭贷款支付。被告云南得廷房地产开发有限公司应于2015年12月30日前将所销售商品房经验收合格后交付原告使用，如被告方逾期交付房屋，自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的90天内，被告方按每天20元计算向原告方支付违约金。逾期90天后，原告方有权决定是否解除合同，如解除合同，则被告方应向原告方支付总价款2%的违约金并退还已付房款，已经发生交易的相关税费由被告方承担，被告方不再承担逾期90天的违约责任，如继续履行合同，被告方则按每逾期一天20元标准向原告方支付违约金。”该商品房经建设单位组织验收合格后，被告方应当以电话或媒体公告形式通知乙方办理交接手续。单方提出解除合同或变更合同约定的，提出解除合同或变更合同一方为违约方，应向对方支付房屋总价款的20%作为违约金。被告方应以《昭通日报》作为发布交接通知的媒体，等等。原告张啟雄于合同签订当日交付了购房首付款109090元。
2015年5月22日，原告张啟雄持《商品房购销合同》到第三人镇雄农村信用合作联社处按揭贷款250000元，被告云南得廷房地产开发有限公司作为担保人提供担保。借款合同约定，该借款用于原告购买镇雄环城北路76号（得廷）的房屋，原告不得以任何理由挪作他用，借款期限为120个月，月利率为5.125‰，第三人镇雄农村信用合作联社将该借款划入原告张啟雄在该信用社的账户后（帐号为：62×××69，原告张啟雄无条件且不可撤销的委托第三人镇雄农村信用合作联社将此款划入被告云南得廷房地产开发有限公司的账户（帐号为：21×××12）以支付所欠购房款。原告张啟雄以其帐号为62×××69的账户为还款帐户，授权第三人镇雄农村信用合作联社于每月20日从该帐户中扣收贷款本息。原告张啟雄承诺以其所购镇雄环城北路76号（得廷）的商品房作抵押，到镇雄房地产管理所办理了预抵押登记。同时，被告云南得廷房地产开发有限公司出具个人住房贷款推荐书，同意在未办妥房屋抵押登记之前，为原告在第三人处的250000元按揭贷款提供阶段性保证担保，承担不可撤销的连带保证责任。第三人镇雄农村信用合作联社于2015年5月22日将贷款250000元划入了双方指定的帐户。后原告张啟雄按约偿还按揭贷款，截止2016年7月29日，原告张啟雄分九次按月偿还第三人本金14032.34元及息11039.64元，被告云南得廷房地产开发有限公司作为担保人代为偿还本金8318.66元及利息5269.94元，尚欠本金227649元。
原、被告双方约定的交房期限届满后，被告未能按约交房。且至今不能提供其交易房屋已经竣工并经验收合格，可按约交付使用的相关证据。2016年4月21日，原告遂以被告迟延交房且不能交房，致使其合同目的无法实现为由诉至本院。
本院认为，原、被告双方签订《商品房购销合同》后，原告按约履行了交付房款义务，而被告云南得廷房地产开发有限公司未能按约交房，且至今不能提供其交易房屋已经竣工并经验收合格，可按约交付使用的相关证据，被告的迟延履行行为，导致原告张啟雄的合同目的不能实现，已经构成根本违约，根据法律规定和合同约定，原告诉求解除其与被告签订的《商品房购销合同》，并由被告返还购房款359090元的诉讼请求成立，本院予以支持，但被告云南得廷房地产开发有限公司作为借款担保人代为偿还的本金应从中予以扣除。原告要求被告方支付90天违约金1800元并按照购房总价款20%支付违约金71818元的诉讼请求与合同约定不符，根据合同约定，本院只按合同约定的购房总价款2%的标准对其违约金请求予以支持。原告诉求被告偿付其按月偿还第三人镇雄农村信用合作联社的贷款本息，无合同约定和法律依据，但利息部份系因被告违约而给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，本院对利息部份11039.64元予以支持。因原告提供担保的房屋未进行抵押登记，且未取得相关产权，原、被告与第三人镇雄农村信用合作联社间的《房屋担保合同》并未生效，抵押关系尚未成立，原告诉求解除该《房屋担保合同》的主张，本院不予支持。原、被告间的《商品房购销合同》解除后，双方与第三人镇雄农村信用合作联社间的《个人购房借款合同》应同时解除，原告张啟雄应提前归还尚欠的借款本金及相应利息，担保人被告云南得廷房地产开发有限公司应承担连带偿还责任。2016年7月30日后的利息部份作为原告的损失，也应由被告赔偿给原告。因原告之前的相应贷款利息已经结清，且无违约行为，第三人请求原告支付复利，本院不予支持。因原、被告与第三人间的《房屋担保合同》并未生效，抵押关系未成立，故第三人请求以乌峰镇环城北路76号得廷地产逸品组团第3幢第2单元第2层201号商品房优先受偿，无合同依据和法律根据，本院不予支持。
据此，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款、第二十四、第二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张啟雄与被告云南得廷房地产开发有限公司于2015年3月23日签订《商品房购销合同》。
二、由被告云南得廷房地产开发有限公司返还原告张啟雄购房款359090元，扣除被告代为偿还第三人镇雄县农村信用合作联社的借款本金8318.66元，还应返还350771.34元。
三、由被告云南得廷房地产开发有限公司支付原告张啟雄违约金7181.80元。
四、由被告云南得廷房地产开发有限公司赔偿原告张啟雄截止2016年7月29日的利息损失11039.64元。
五、解除原告张啟雄、被告云南得廷房地产开发有限公司与第三人镇雄县农村信用合作联社间的《个人购房借款合同》。
六、由原告张啟雄提前归还尚欠第三人镇雄县农村信用合作联社的借款本金227649元，并自2016年7月30日起按5.125‰的月利率支付利息至兑现完毕之日止。由被告云南得廷房地产开发有限公司承担连带偿还责任。
七、上述第六项所述利息中，自2016年7月30日起至本院确定的履行期限届满之日止的利息部份，由被告云南得廷房地产开发有限公司赔偿原告张啟雄。
八、驳回原告张啟雄及第三人镇雄县农村信用合作联社的其它诉讼请求。
上述款项限判决生效后10内履行。
案件受理费人民币7069元，由被告云南得廷房地产开发有限公司交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
各方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力，负有给付义务的当事人当自觉履行给付义务。否则，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。
给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 申时焕
审判员 徐朝飞
审判员 曹 毅
二〇一六年八月二十三日
书记员 温莲姣
本判决书引用的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。