民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初194号
原告沈阳诗波特物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区沈辽东路17号。
法定代表人韩英杰，系该公司董事长。
委托代理人储丽，系该公司工作人员。
被告李民，男。
委托代理人王丹，女。
原告沈阳诗波特物业管理有限公司诉被告李民物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月4日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈阳诗波特物业管理有限公司委托代理人储丽、被告李民委托代理人王丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳诗波特物业管理有限公司诉称，被告于2005年4月入住书香门第小区，原告与被告签订了《物业服务合同》，合同约定，被告房屋建筑面积144.06平方米，应按规定每年交纳物业服务费1798元。被告从2014年1月1日起至2015年12月，未按规定交纳物业服务费3596元。经原告多次催促交纳，但被告仍不履行交纳物业服务费的以为，根据《物业管理条例》第六十七之规定，原告特向法院起诉，要求法院判决被告支付物业费2766元、电梯费576元、车库费254元，合计为3596元、滞纳金1798元、被告承担本案诉讼费。
被告李民辩称，说我欠物业服务费，我想看下合同上是否有我的签字，我没与物业公司签订物业合同，服务上也存在很大问题，问题发生在室内，但问题在外墙部位，我认为是公共部位，公共施设服务都不到位，保洁也不到位，楼道里都是自行车，保安也不到位，保安工作时间睡觉，车辆随意进入，2013年物业曾经给我修过，但2014年又漏了，之后就不给我修了，业主会所现在成了物业居家室了，单元门锁坏了也不给维修，夜间车辆停留光是贴了大告示，物业应该协调业主，不能光收钱得有所作为和，物业的服务没有成效。业主会所擅自出租，业主提出异议后执法来了后进行修复，哄骗业主。
经审理查明：被告李民系沈阳市铁西区“书香门第”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区爱工南街11-2号2-10-1、建筑面积144.06平方米，其使用车库面积26.46平方米。2011年1月1日原告与沈阳铁西区书香门第住宅小区第二届业主委员会签订物业服务合同，约定原告为书香门第住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，车库物业服务费0.40元/平方米/月，电梯费12元/人/月。服务期限自2011年1月1日至2013年12月3日。同时物业服务合同对业主委员会、业主、原告的权利和义务进行了约定。物业服务合同第二十二条第3款约定：业主（物业产权人）和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，需按逾期之日起按每天管理费3‰交纳滞纳金。第二十五条约定：房屋及附属共用部位、共用配套设施、设备、设备、公共环境绿化场地的维修、养护费用在保修期内由施工单位承担，保修期后，小修和日常维护由物业公司承担，大修及更新改造费经报有关部门使用维修基金。
另查明，沈阳铁西区书香门第住宅小区第二届业主委员会2013年12月31日到期后，新一届业主委员会正在筹备当中，物业服务合同到期后，为保证园区正常秩序和日常维护管理，在未落实新物业公司接管的情况下，原告应社区要求在服务标准及收费标准不变的情况下接续为业主服务。后续事宜由当届业主委员会商定。原告在2011年1月1日至2013年12月31日为书香门第小区提供物业服务期间，原告基本达到前期委托协议的要求，沈阳铁西区书香门第住宅小区第二届业主委员会
未收到相关投诉。
又查明，至2015年12月31日原告仍在为书香门第小区提供物业服务。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同、证明、说明等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳铁西区书香门第住宅小区第二届业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。合同到期后原告应书香门第小区所在社区要求仍继续按照原服务标准及收费标准为书香门第小区提供物业服务，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。至于被告提出的房屋漏水问题，因此问题涉及房屋建筑质量问题，同时根据物业服务合同第25条的约定，在被告房屋超过保修期后，小修和日常维护由物业公司承担，大修及更新改造费经报有关部门使用维修基金，而本院根据现有证据材料无法确定外墙表面是否需要修复以及如需修复，属小修还是大修，故本诉不予处理。至于被告提出的楼道自行车停放问题更多关乎业主的个人素质，因物业公司没有行政执法权，物业公司更多的只能加以规劝而无法从根本上加以制止。关于被告提出的车辆夜间停留问题，因原告已经贴出了告示，可认定原告对此情况进行了一定程度的制止，尽到了提示义务。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为这些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以改进。物业服务合同约定住宅物业服务费0.8元/平方米/月，被告应交纳的自2014年1月1日起至2015年12月31日的住宅物业服务费为2765元（0.8元/平方米/月144.06平方米24月）；车库物业服务费为0.4元/平方米/月，被告应交纳的自2014年1月1日起至2015年12月31日的车库物业服务费为254元（0.4元/平方米/月26.46平方米24月）；电梯费12元/月，故电梯费为576元（12元/月2人24月）。
关于原告主张的滞纳金，因在原告提供的物业服务合同中未载明物业费交纳的具体截止时间，故滞纳金应从原告主张之日起计算，根据本案情况应认定原告主张物业费的时间为提起诉讼之日，故被告不应向原告支付滞纳金，对原告滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李民给付原告沈阳诗波特物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的住宅物业服务费人民币2765元；
二、被告李民给付原告沈阳诗波特物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的车库物业服务费人民币254元；
三、被告李民给付原告沈阳诗波特物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的电梯费人民币576元；
上列判决款项确定的给付款，由被告李民于本判决生效后十日内给付原告沈阳诗波特物业管理有限公司，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告沈阳诗波特物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李民承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年三月一日
书记员 康欣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。