江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第4944号
原告张文钦。
被告丹阳市云阳粮油管理所，住所地丹阳市荆林镇。
法定代表人孙金平，该所所长。
委托代理人高晓炳、蒋燕翔，江苏金正平律师事务所律师。
本院于2014年11月7日立案受理了原告张文钦与被告丹阳市云阳粮油管理所财产损害赔偿纠纷一案，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张文钦、被告丹阳市云阳粮油管理所委托代理人高晓炳、蒋燕翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张文钦诉称：1、被告在已经失去房屋处分权的情况下与原告订立全福路74#门面房（第四间）租赁协议，使原告在经营过程中，在不知情的状况下与韦丹平就争议房屋进行磋商，被告的过错行为导致合同无效，原告失去对承租房屋的优先购买权，应当赔偿原告损失1074884元；2、原告在全福路74#门面房旁土地红线范围外自建12平方米门面房，该部分房屋被用于抵偿被告债务，被告获取了利益，应当赔偿原告644916元；3、被告收取无处分权期间的房屋租金，应退还租金并赔偿利息74280元。被告应当赔偿的三项损失共计1774080元，庭审中变更损失为1542970元，后又变更诉讼请求为30万元，要求法院判决被告给付，诉讼费用由被告承担。
被告丹阳市云阳粮油管理所（以下简称云阳粮管所）辩称，1、涉案房屋为法院处分，被告无过错，且房屋是整体处理，原告并无优先购买权。2、搭建门面房属于违章建筑，原告装修后自行经营使用，主张损失无事实与法律依据。3、原告实际使用承租房屋至2007年，要求退还租金无依据。4、本案所有主张均已超过诉讼时效。请法院驳回�告诉讼请求。
经审理查明：2001年12月25日，被告云阳粮管所（甲方）与原告张文钦（乙方）签订协议，约定将全福路74号大门口右侧门面房一间约40平方米给原告有偿使用，每年付给甲方职工工资28000元，使用期自2002年1月1日至2004年12月31日止，协议同时约定：合同期满装璜改造不能移动的部分无偿归甲方所有、如遇国家市政建设、单位建设需要，须终止协议。甲方提前一个月通知乙方，乙方不得以任何借口占有使用，上交款按月计算甲方退还乙方。
2003年9月15日，被告云阳粮管所（甲方）与原告张文钦（乙方）签订补充协议，约定乙方为经营扩大场所，承租甲方办公楼三楼5间作为办公、仓库、住宿使用，期限为2003年9月15日至2004年9月14日止，年租金6000元。
2005年1月1日，被告云阳粮管所（甲方）与原告张文钦（乙方）订立协议，约定将�方现有房屋一间及场地（全福路74号）承包给乙方使用，使用期自2005年1月1日起至2007年12月31日止，使用费一年三万元。合同未明确租赁房屋的具体位置和面积，实际承租的房屋为2001年12月双方首次租赁交付的房屋，即全福路74号第4间门市房。原告于2005年12月29日向被告给付了2006年房屋使用费30000元。
原告承租的以上房屋用于经营福星裤城服装店（个体工商户，业主张吉娣是原告妻子），承租期间原告于2002年自行出资，在74号门市房临街空地上搭建了12平方米房屋，与74号门市房相连。2002年6月13日，丹阳市城市户外广告管理所收取了福星裤城城市空间有偿使用费350元。
另查明，丹阳市全福路74#门面房（第四间）原所有权人为被告云阳粮管所。1999年4月21日南京市鼓楼区人民法院在审理江苏省投资管理有限责任公司与云阳粮管所借款纠纷案件过程中�行诉讼保全，查封了全福路74号房产。1999年6月18日南京市鼓楼区人民法院分别作出（1999）鼓经初字第276、277号民事判决，判决云阳粮管所给付借款本金合计211.92万元及利息。因云阳粮管所未自觉履行判决，南京市鼓楼区人民法院于2000年4月3日作出（1999）鼓执字第1523号民事裁定书，裁定云阳粮管所于三日内支付借款本息，逾期以全福路74号房地产抵款，不足部分继续清偿。云阳粮管所未在三日内支付借款本息，南京市鼓楼区人民法院通知丹阳市房产管理处、丹阳市国土局协助办理上述房产过户手续。丹阳市房产管理处于2001年7月17日发布注销云阳粮管所上述房产证公告。因云阳粮管所提出异议，房屋产权证未注销和实际交付给江苏省投资管理有限责任公司。南京市鼓楼区人民法院于2004年4月委托镇江市中级人民法院执行。镇江市中级人民法院在执行过程中，对丹阳市�福路74号房地产委托评估、拍卖，评估的全福路74号房地产包括无证、临时建筑总面积2559.08平方米，评估报告载明估价时点2004年8月28日，评估的土地使用权价镇386元、有证建筑125.1万元、无证、超过期限的临时建筑价值72.35万元（其中新建门面19.26平方米、价格2.58万元）。镇江市江南拍卖有限公司分别于2005年5月28日、2005年7月8日、2005年8月6日三次公开拍卖，拍卖前均在报纸上发布拍卖公告。三次公开拍卖均流拍后，2005年10月26日镇江市中级人民法院在《镇江日报》发布以374.5万元变卖公告。韦丹平于2005年12月7日和8日向镇江市中级人民法院交付变卖价款，以374.4万元价格整体购买了上述房地产。镇江市中级人民法院于2005年12月8日作出（2004）镇执委字第1号民事裁定，裁定丹阳市全福路74号房地产［即江苏办苏信房地产评估咨询有限公司苏镇房估字（2004）第A－95号房地�评估结果报告所列财产归韦丹平所有。2008年4月韦丹平领取了房产证和土地证。其中韦丹平名下全福路74号第4间门面房房产证登记建筑面积为53.47平方米。
还查明，镇江市中级人民法院在执行过程中委托评估时，评估人员将原告于2002年自行出资在全福路74号门市房临街空地上搭建了12平方米房屋作为无证、超过期限的临时建筑中新建门面部分进行现状评估，新建门面19.26平方米评估价格2.58万元，评估报告说明了此结果是在假设其为合法房产的前提下得出的，临街门面房中照相馆装修较好，其余内部只进行了普通处理，整体维护、使用、保养情况一般。镇江市中级人民法院2005年12月8日将上述12平方米房屋与全福路74号门市房一并裁定归韦丹平所有。
2006年1月19日原告收到韦丹平通知要求让房，原告并未让房仍继续使用房屋。2007年1月10日韦丹平（甲方）与原告（乙方）订立协议，约定全福路74号门市房房期至2007年1月10日止，甲方同意租期延至2007年5月20日止，租金11000元，到时乙方无条件搬出。次日张文钦向韦丹平交付了租金11000元。2007年5月24日韦丹平（甲方）与原告（乙方）就全福路74号门市房搬出问题订立协议，约定：乙方于2007年5月27日前搬出、甲方补偿乙方经济损失46000元、一方违约交付违约金50000元。当日张文钦出具收条，载明收到韦丹平撤离损失费20000元，余款也已付清。
2007年5月8日张文钦向镇江市中级人民法院提出执行异议，认为（2004）镇执委字第1号民事裁定书裁定丹阳市全福路74号房地产归韦丹平所有侵犯其优先购买权。镇江市中级人民法院审查认为：张文钦与云阳粮管所签订的租赁合同无效，张文钦不具有优先购买权，张文钦承租房屋仅是整体变卖房屋的一部分，整体变卖房屋可实现价值最大化，张文钦在整体变卖房屋后与韦丹平达成协议，并收取补偿费退出房屋，表明张文钦对整体变卖涉案房地产事实和韦丹平作为合法买受人的认可，镇江市中级人民法院裁定驳回张文钦提出的执行异议。张文钦不服裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2009年11月27日作出（2009）苏执复字第0031号裁定驳回复议申请。
2009年12月6日原告张文钦为主张其对自行搭建的12平方米房屋的权益向本院提起行政诉讼，请求撤销韦丹平名下的涉案房产所有权证。本院一审认为房产登记机关将房产登记在韦丹平名下的具体行政行为为法院生效裁定所羁束，裁定对原告提出的行政诉讼不予受理。张文钦不服上诉后，镇江市中级人民法院于2010年2月2日作出（2010）镇行诉终字第4号行政裁定驳回上诉，维持原判。
2010年4月张文钦再次向镇江�中级人民法院提出执行异议，认为其在承租房屋经营期间经城管同意自行出资搭建的12平方米门市房及66平方米房屋被执行变卖给了韦丹平，侵犯其合法权益。镇江市中级人民法院以（2010）执普信字第76号《通知》告知张文钦不再作为执行异议受理。原告向江苏省高级人民法院信函反映情况，江苏省高级人民法院以（2011）苏执监字第146号《通知书》告知张文钦对自建房产主权权属可向有管辖权的法院提起确权之诉。
2012年6月张文钦向本院提起民事诉讼，诉称韦丹平以偷梁换柱的方式将其自行出资搭建的12平方米门市房过户到自己名下，后又将包含该12平方米门市房的房产出卖给他人，属于无权处分，要求韦丹平及其妻子黄丹玲赔偿（暂计）损失10万元。本院认为韦丹平依执行裁定取得74号房地产所有权合法有效，张文钦的主张无证据证明，判决驳回张文钦的诉讼请求。张文钦不服上诉，镇江市中级人民法院于2013年8月23日作出（2013）镇终民字第0263号民事裁定撤销本院一审判决，驳回张文钦的起诉。张文钦仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年9月29日作出（2014）苏审三民申字第0418号民事裁定，驳回张文钦的再审申请。
综述以上事实：原告与被告订立协议承租全福路74号第4间门市房，承租期间全福路74号房产与原告自建的12平方米房屋被法院执行变卖抵被告债务。后原告与房产买受人韦丹平另定租约并承诺到期无条件搬出。在实际搬出让房时接受了韦丹平经济损失补偿款46000元。原告张文钦曾先后提起行政诉讼、执行异议、民事诉讼，向本院、镇江市中级人民法院、江苏省高级人民法院主张优先购买权及其对自行搭建的12平方米房屋的权益，均未获支持。现原告又以被告存在过错行为导致租赁合同无效，使其失去对承租房屋的优先购买权、自建12平方米门面房被用于抵偿被告债务，被告获取了利益，被告收取无处分权期间的租金应退还并赔偿利息为由，最终要求被告赔偿经济损失30万余元。
以上事实，由原告提交的与被告订立的房屋租赁协议、补充协议、关于使用粮管所房屋负担职工工资的协议、负担2006年职工工资30000元的交款收据、（产权已转属韦丹平）通知、原告与韦丹平订立的协议、韦丹平收房租的收条与承诺、（搬出问题）协议书、个体户纳税凭证、云阳粮管所关于张文钦自建12平方米房屋的情况说明、福星裤城缴纳城市空间有偿使用费350元收费收据、云阳粮管所名下全福路74号房屋所有权证复印件、全福路74号房屋所有权登记申请书复印件、（2004）镇执委字第1号民事裁定书、苏镇房估字（2004）第A－95号房地产评估结果�告、张文钦收韦丹平2万元收条、拍卖流拍通知书、变卖公告、韦丹平交镇江市中级法院房款发票、丹阳市房产管理处公告、全福路74号第4间门市房屋所有权证复印件、（1999）鼓经初字第275、277号民事判决书、（1999）鼓经初字第1522、1523号民事裁定书、（2009）苏执复字第0031号民事裁定书、（2011）苏执监字第146号通知书、（2009）丹行诉初字第12号行政裁定书、（2010）镇行诉终字第004号行政裁定书、（2012）丹民初字第2478号民事判决书、（2013）镇民终字第0263号民事裁定书、（2014）苏审三民申字第0418号民事裁定书及当事人的陈述等证据所证实。本院予以确认。
本院认为，原告在第1项诉讼请求中提出因被告的过错导致其丧失优先购买权并造成损失并无事实和法律依据，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前�合理期限内通知承租人，承租人亨有以同等条件优先购买的权利。但本案争议的全福路74号房产是被法院在执行过程中通过报纸公告变卖的，并非由出租人云阳粮管所出卖；且原告因其承租40平方米房屋主张优先于韦丹平对整体2559.08平方米房屋的购买权，不符合法律规定的同等条件下享有的优先购买权利，被告对原告未能行使优先购买权无过错，对原告的第1项诉讼请求本院不予支持。
针对原告提出的自建12平方米房屋被用于抵偿被告债务，被告获取了利益，应当赔偿原告经济损失的请求，本院认为，苏镇房估字（2004）第A－95号房地产评估结果报告所列无证、超过期限的临时建筑中，新建门面19.26平方米包括原告自建的12平方米房屋，价格2.58万元，其中照相馆装修较好，其余内部只进行了普通处理，整体维护、使用、保养情况一般。未单独列明原告自建12平方米房屋的评估价。如参照报告说明以平均估价标准折算，原告自建12平方米房屋评估价约为16075元。原告在实际搬出门市房、将其搭建的12平方米房屋一并交付给房屋买受人韦丹平时，接受了韦丹平经济损失补偿款46000元。双方未明确经济损失补偿性质，是以何名义进行补偿的、补偿数额是如何确定的，结合原告与韦丹平订立租赁协议时“到时无条件搬出”的约定，该款项不是原告陈述的“对原告提前解除租赁协议的补偿”，应视为韦丹平对原告综合性利益的补偿。原告自建12平方米房屋虽被用于抵偿被告债务，但并未因此造成原告损失。故对原告的第2项诉讼请求本院不予支持。但被告审理过程中出于解决纠纷的诚意自愿补偿原告经济损失20000元，本院予以准许。
针对原告的第3项诉讼请求：被告收取无处分权期间的房屋租金，应退还租金并赔偿利息74280元�本院认为，出租房屋在第一次承租期间已进入镇江市中级人民法院执行程序，评估公司到租赁房屋进行现场评估，三次在报纸上发布拍卖公告，流拍后，又通过《镇江日报》发布变卖公告，执行过程均公开公告进行，历经时间也较长，原告理应对承租房屋状况进行了解。但原告在第一次租赁期限到期后又与被告订立租赁协议，未对租赁房屋尽到一般审查注意义务，原告对订立的租赁合同无效也有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告对签订无效合同也有过错，且原告无返还房屋出租的可能，故对原告要求被告返还租金及利息损失的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告张文钦要求被告丹阳市云阳粮油管理所赔偿其经济损失30万元的诉讼请求；
二、由被告丹阳市云阳粮油管理所补偿原告人民币20000元，于本判决生效后十日内给付原告。
案件受理费5800元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处；账号：11×××61）。
审 判 长 蒋玲芳
人民陪审员 夏嘉玲
人民陪审员 陈二娣
二〇一五年十一月六日
书 记 员 费 阳