上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1931号
原告上海永隆商业投资发展有限公司。
法定代表人金建明。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被告金永胜。
委托代理人成华江，上海尧正律师事务所律师。
原告上海永隆商业投资发展有限公司（以下简称“永隆公司”）与被告金永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告永隆公司的委托代理人叶杨斌、谢锟，被告金永胜的委托代理人成华江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永隆公司诉称，原、被告于2012年7月27日签订《租赁合同》，约定由被告承租位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室共计207.04平方米的商铺，租期自2012年9月1日至2017年8月31日止，租金前三年按人民币（下同）28，968.35元／月收取。根据《租赁合同》第11-3条之约定，承租方擅自退租或出租方根据合同约定单方面行使解除权的，承租方应按月租金的6倍金额向出租方支付违约金，并向出租方补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2013年7月份起，被告开始拖欠租金，经原告多次与被告联络催缴相关款项，但被告均拒不支付。原告即委托律师于2014年5月6日向被告发出《关于解除﹤租赁合同﹥的律师函》，要求被告支付拖欠的租金、水电费、解约赔偿金等，并办理以该商铺为注册或营业地址的工商、税务变更登记手续。然作为承租方的被告无故拒绝履行支付该商铺租金等费用的合同义务，且经书面催讨后仍不予纠正，显然缺乏履行合同的诚意，严重违反了诚实守信原则，并导致原告利益受损。原告遂诉诸法院要求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》已经于2014年3月31日解除；2、被告支付自2013年7月1日至同年8月31日止及自2013年12月1日至2014年3月31日止拖欠的租金173，810元以及逾期付款滞纳金54，895元（自2013年6月6日暂算至2014年9月17日，按日0.1%计），要求计算至本判决生效之日止；3、被告支付自2012年9月1日至2012年11月30日止及自2013年9月1日至2013年11月30日止共计6个月的免租期租金173，810元；4、被告支付解约赔偿金173，810元；5、被告支付律师费17，310元；6、被告将XX区XX路XXX弄XXX号XXX室商铺恢复原状后返还原告。
被告金永胜辩称，对于第1项诉请，被告拖欠租金后，欲将房屋内部分物品搬出，但原告怕被告就此一去不回，不同意被告搬出物品，在此情况下被告就把门锁了，原告见状也把门锁了，现被告同意双方的合同于2014年3月31日解除。对于第2项诉请，租金同意计算至2014年3月31日，但不同意支付滞纳金；对第3、4、5项诉请均不同意，另外，合同中只约定了原告在被告违约的情况下有权主张律师费，没有约定被告在原告违约的情况下有权主张律师费，该条款不平等；对第6项诉请，同意返还房屋，但被告的物品被扣在房屋内。
经审理查明，位于XX区XX路XXX弄XXX号商铺的产权人为案外人上海XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）。2012年2月28日，原告与案外人XX公司签订租赁合同，从案外人处取得上述商铺的转租权。
2012年7月27日，原告永隆公司（作为出租方）与被告金永胜（作为承租方）签订《商业用房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于XX区XX路XXX弄XXX号上海XX时代商业广场XX室共计建筑面积为207.04平方米的商铺，作为经营妈咪手韩式快餐使用，租赁期限为5年（自2012年9月1日起至2017年8月31日止），免租装修期为自该房屋交付日2012年9月1日起至2012年11月30日止及2013年9月1日起至2013年11月30日止，共计182天。该房屋首年日租金为4.60元／平方米／天，租金前3年不变，第4年起每年环比递增6%。其中，第1年至第3年：2012年9月1日起至2015年8月31日的年租金均为347，620.16元，月租金为28，968.35元；第4年：2015年9月1日起至2016年8月31日的年租金为368，477.37元，月租金为30，706.48元；第5年：2016年9月1日起至2017年8月31日年租金为390，586.01元，月租金为32，548.83元。本合同签署3天内，承租方应向出租方预付2个月的租金。若承租方逾期未支付的，且在出租方发出书面通知后5天内仍不付清的，则出租方有权立即解除本合同，届时承租方应向出租方支付相当于该房屋6个月的租金之违约金。该房屋租金每2月预付一次，先付后用。承租方应于每个支付周期的第1个月的5日前向出租方预付该期的租金。如承租方逾期支付租金的，每逾期一日，则承租方需按逾期支付款项的0.1%支付违约金。在房屋租赁期间，承租方使用该房屋所发生的电、水、燃气、通讯、设备、电视、互联网等费用由承租方承担。该合同9-2条约定，本合同双方同意，发生下列情形之一的，出租方有权在书面通知承租方后单方面解除本合同：（四）承租方逾期不支付租金及其他费用累计超过30天的。承租方应向出租方支付相当于首年免租期后2个月的平均租金的保证金，即57，936.70元，作为承租方履行本合同之保证。承租方应在签署本合同3天内付清上述全部保证金。租赁关系终止时，出租方在扣除因承租方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，出租方应在承租方按约定返还该房屋且办妥公司注册地址变更手续后30天内将保证金余额无息返还承租方。租赁期间，在非本合同约定的情况下，出租方擅自解除本合同、提前收回该房屋的，应向承租方支付相当于6个月租金金额的违约金。若违约金不足抵付承租方损失的，出租方还应承担赔偿责任。该合同11-3条约定，租赁期间，发生下列任一情况的，承租方应按月租金的6倍向出租方支付违约金并向出租方补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额。若支付的违约金不足抵付出租方损失（包括但不限于律师费等）的，承租方还应承担赔偿责任。（一）承租方擅自退租；（二）出租方根据本合同9-2条约定行使单方面解除本合同的权利。该合同11-4条约定，若承租方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、保证金、水电费及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响出租方其他权利的前提下，出租方有权要求承租方支付滞纳利息（该滞纳利息从承租方应付所欠款之日起按日千分之一计算）及出租方因向承租方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。租赁期或续租期满，出租方有权收回该房屋，承租方应在本合同终止或提前终止后1天内将该房屋恢复原状返还给出租方。逾期没有恢复的，出租方有权代为恢复，有关费用由承租方承担。若届时出租方认为可以不恢复的，则该等遗留的装修、设施或设备全部无偿归出租方所有。为节省承租方恢复原状的费用，出租方亦有权在本合同终止或提前终止时向承租方发出书面通知，指示承租方将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归承租方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予出租方。移交后，出租方即成为该等物件的所有者。承租方在此确认，出租方无须为承租方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向承租方作出任何补偿。该合同还约定，双方确定承租方的送达地址为XX市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室，出租方只要按照上述地址提交、发送材料、文件、通知，则应视为在下列日期被送达：如以邮寄方式发出，则为投递方邮局加盖邮戳之日。上述合同对双方的其他权利义务还作了相关约定。
上述合同签订后，原告将租赁商铺交付被告使用，被告向原告支付了租赁保证金57，936.70元及部分租金，但自2013年7月起被告开始拖欠租金。原告遂于2013年11月18日向被告发送《最后催款通知》，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金。然虽经原告多次催讨被告均未支付。期间，被告欲将部分物品搬出租赁房屋，为防止被告将物品搬走后一去不回，原告于2014年3月31日在涉案房屋上加锁。同年5月6日，原告委托律师向被告发送《关于解除〈租赁合同〉的律师函》，要求被告支付拖欠租金、免租期间的租金及解约赔偿金等。由于被告至今未向原告支付上述拖欠款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
另查明，原告为此次诉讼骋请律师支出律师代理费17，310元。
以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证及由产权人出具的《同意转租函》、原、被告签订的《商业用房屋租赁合同》、被告支付至2013年6月的租金凭证、原告向被告发送的《最后催款通知》、原告委托律师向被告发送的《关于解除〈租赁合同〉的律师函》及送达凭证，被告提供的支付租金发票及现场照片以及原、被告的当庭陈述等证据为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。
本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与被告签订的《商业用房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告逾期不支付租金及其他费用累计超过30天的，原告有权提前解除合同。本案中，被告自2013年7月起开始拖欠租金不付，原告在多次催讨未果且为防止被告将房屋内物品搬离后一去不回的情况下而于2014年3月31日在涉案房屋上加锁，现被告对于原告要求确认双方签订的《商业用房屋租赁合同》于2014年3月31日已经解除亦表示同意，本院对此予以准许。在上述租赁合同解除后，被告除应搬离上述商铺返还原告外，还应向原告付清租赁期间拖欠的各项费用。本案中，因被告至今未向原告付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，被告还需向原告支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.1%计算的违约金。因此，原告要求被告支付自2013年7月1日至2014年3月31日止拖欠的租金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。另原告要求被告支付逾期付款滞纳金，实际上指的就是合同约定的逾期付款违约金，本院对此一并予以支持。但考虑到双方约定的计算违约金的标准确实过高。本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.08%计算违约金。另根据上述租赁合同约定，原告根据本合同约定行使单方面解除本合同权利的，被告应按月租金的6倍向原告支付违约金并向原告补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额，故原告要求被告支付自2012年9月1日至同年11月30日及自2013年9月1日至同年11月30日止共计6个月的免租期租金及按月租金的6倍计算的提前解除合同违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。此外，上述合同还约定，被告应在本合同终止或提前终止后1天内将该房屋恢复原状返还给原告。若被告拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、保证金、水电费及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响出租方其他权利的前提下，原告有权要求被告支付滞纳利息及原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用，故原告要求被告对承租的位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室商铺恢复原状后返还原告之诉请，有合同依据，本院亦予支持。对于原告要求被告支付律师费17，310元之诉请，本院认为，根据法律规定，格式合同应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。原、被告签订的租赁合同中对出租方因向承租方追讨欠款而支出的律师费有权向承租方主张作了约定，而未约定出租方违约情况下承租方向出租方主张律师费的权利，上述约定显然有违法律的公平原则，属于无效的格式条款，故对于原告此项诉请，本院不予支持。此外，考虑到双方的租赁关系已经解除，对被告向原告支付的保证金，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海永隆商业投资发展有限公司与被告金永胜签订的《商业用房屋租赁合同》于2014年3月31日已经解除；
二、被告金永胜搬离并将位于XX市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室商铺恢复原状后返还原告上海永隆商业投资发展有限公司；
三、被告金永胜支付原告上海永隆商业投资发展有限公司自2013年7月1日至同年8月31日及自2013年12月1日至2014年3月31日止拖欠的租金173，810元，并支付以57，936.70元计，自2013年7月6日起；以57，936.70元计，自2013年12月6日起；以57，936.70元计，自2014年2月6日起，按每日0.08%分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
四、被告金永胜支付原告上海永隆商业投资发展有限公司自2012年9月1日至同年11月30日及自2013年9月1日至同年11月30日共计6个月的免租期租金173，810元；
五、被告金永胜支付原告上海永隆商业投资发展有限公司提前解除合同违约金173，810元；
六、原告上海永隆商业投资发展有限公司返还被告金永胜租赁保证金57，936.70元；
上述第二至第六条的履行期限均为本判决生效之日起三十日内。
七、驳回原告上海永隆商业投资发展有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，077.53元，减半收取计4，038.77元，由原告上海永隆商业投资发展有限公司负担188.77元，被告金永胜负担3，850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 洁
二〇一四年十二月二十六日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。