乌 鲁 木 齐 市 亿 佳 房 产 经 纪 有 限 公 司 与 新 疆 兴 亚 房 地 产 开 发 有 限 公 司 案 外 人 执 行 异 议 之 诉 案
二 审 民 事 判 决 书
新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民事判决书
（2014）新兵民一终字第00025号
上诉人（原审原告）乌鲁木齐市亿佳房产经纪有限公司。住所地乌鲁木齐市奇台路***号宏业大厦*楼。
法定代表人梁俊，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ帆，新疆博通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新疆兴亚房地产开发有限公司。住所地乌鲁木齐市人民路***号。
法定代表人陈楹，该公司总经理。
委托代理人李勇，新疆世源律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市亿佳房产经纪有限公司（以下简称亿佳公司）与被上诉人新疆兴亚房地产开发有限公司（以下简称兴亚公司）案外人执行异议之诉一案，因不服第六师中级人民法院（2013）兵六民一初字第00026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人亿佳公司的委托代理人ＸＸ帆，被上诉人兴亚公司的委托代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年10月10日，亿佳公司与宏大公司签订《商品房买卖合同》，约定：亿佳公司购买宏大公司开发建设的位于乌市奇台路121号的伟业大厦第5层（面积722.4平方米），总金额1733760元，一次性付清全款。宏大公司在同年10月20日前将商品房交付给亿佳公司；宏大公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》未载明所售商品房项目建设依据及销售依据，也未向产权登记机关备案。
2007年4月16日，乌市房屋产权登记机关给宏大公司颁发了《房屋产权证》，将伟业大厦第5层所有权人登记为宏大公司。同日，宏大公司召开股东会，股东会决议载明：参加人员贾伟、梁俊、陈平，会议内容是“关于在乌市房屋产权交易管理中心办理房产抵押的事宜”。经宏大公司全体股东协商后，一致同意将本公司位于乌市奇台路121号伟业大厦负一层，房产证号20××68、××层，房产证号20××71、××层，房产证号20××70、××层，房产证号20××73，面积合计2252.39平方米，评估价509.7万元，作为宏大公司向工商银行经二路支行申请1350万元流动资金贷款的部分抵押物，同意在乌市房屋产权交易管理中心办理以上房产抵押。该决议上签有“贾伟、梁俊、陈平”的名字并捺手印，且加盖宏大公司印章。经鉴定，该决议上的“梁俊”二字不是梁俊本人所写。同年4月17日，宏大公司将伟业大厦第五层抵押给工商银行乌鲁木齐黄河路支行，抵押期限14个月，并在产权登记机关办理了抵押登记。同年10月25日，宏大公司就涉案房产给亿佳公司出具金额为1733760元的房地产交易发票一张。2005年11月3日、28日、29日，宏大公司给亿佳公司出具内部收据三份，注明：亿佳公司交来还款111948元、70000元、150000元；2007年11月21日、26日、27日，亿佳公司通过工商银行中山路支行给宏大公司加急还款500000元、200000元、700000元。上述六笔还款合计1731948元。
2008年、2009年，亿佳公司与新疆赛博特房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定亿佳公司将伟业大厦第5层房屋面积102.2平方米租赁给新疆赛博特房地产开发有限公司用于办公。
因宏大公司欠兵团一建工程款，被兵团一建申请法院强制执行，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2010年11月24日依据（2009）沙执字第2142号执行裁定书对涉案房产予以查封（查封期限二年）。2011年10月31日，兵团一建与宏大公司达成执行和解协议，兵团一建申请执行结案。
2002年，经法院判决宏大公司欠兴亚公司转让费。后，兴亚公司申请强制执行。2012年2月13日，该院根据兴亚公司的申请，对涉案房产在沙依巴克区人民法院查封之后办理轮候查封。同年4月26日，亿佳公司以其在法院查封之前已购买涉案房产为由向该院提出执行异议，该院于同年6月6日作出（2012）农六法执异字第00001号民事裁定，驳回亿佳公司的执行异议。后，亿佳公司向该院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2011年1月17日宏大公司清算报告载明：宏大公司成立于1998年9月15日，由自然人贾伟、梁俊及新疆宏大投资有限公司以货币资金的形式出资，法定代表人陈平。在2010年5月5日经全体股东协商后，一致同意注销宏大公司，当日即成立清算小组，清算小组成员贾伟、梁俊、姚波。清算小组已于2010年5月22日在《新疆经济报》上刊登了注销公告，现公告期已满，债权债务已申报完毕。截止2011年1月，公司应收债权0元，债务0元，净资产2764120.59元，全部为货币资金。按股东投资比例，贾伟分得货币2487708.53元，梁俊分得货币187130.96元，新疆宏大投资有限公司分得货币89281.1元。同日，宏大公司向工商管理部门提出了公司注销登记申请。
一审法院审理认为，本案争议焦点是，亿佳公司以在法院查封之前已购买涉案房产为由要求解除对该房产的查封并确认归其所有应否支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，亿佳公司提交的宏大公司出具的内部收据及银行打款单上载明的交款内容均为还款，且还款总额与商品房买卖合同约定的房款、宏大公司开具的房地产交易发票载明的金额均不一致，故，上述还款票据不能直接证明亿佳公司向宏大公司支付了涉案房产的房款；亿佳公司提交的其与新疆赛博特房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》显示：双方约定，亿佳公司将涉案房产中的102.2平方米于2008年、2009年租赁给新疆赛博特房地产开发有限公司用于办公，但亿佳公司没有证据证实对于涉案的722.4平方米房产于何时起至何时止实际占有；亿佳公司作为从事房产交易的公司，而与宏大公司签订“土地使用权证号、规划用途、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证”等房地产交易应有的主要内容均为空白的《商品房买卖合同》，宏大公司未按合同约定在交付商品房后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亿佳公司也未按合同约定要求宏大公司履行备案登记义务，涉案房产于2007年4月16日登记在宏大公司名下时，亿佳公司也没提出异议。因此，亿佳公司在签订涉案房产的《商品房买卖合同》及履行该合同的过程中均未尽到其应尽的注意义务。《中华人民共和国公司法》第四十一条第二款规定，“股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名”。本案中，亿佳公司的法定代表人梁俊作为宏大公司股东，出席股东会并在会议记录上签名是其法定职责，其本人未在股东会决议上签名，不能等同于对股东会决议不知情。梁俊同时任宏大公司股东和亿佳公司的法定代表人，不能排除亿佳公司和宏大公司的关联关系。综上，因亿佳公司不能证明其已支付涉案房产价款并实际占有，且不能证明对涉案房产未能办理产权登记手续没有过错，故对亿佳公司要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，该院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案房产登记在宏大公司名下，宏大公司至今未与亿佳公司办理涉案房产产权过户登记手续，故亿佳公司要求确认该房产为其所有无事实和法律依据，该院不予支持。
经该院审判委员会2014年第××次会议讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国公司法》第四条、第十六条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审判决：驳回原告乌鲁木齐市亿佳房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费20404元，邮寄送达费177.6元，鉴定费2000元，合计22581.6元，由乌鲁木齐市亿佳房产经纪有限公司负担。
上诉人亿佳公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为亿佳公司不能证明其已支付涉案房产价款并实际占有，且不能证明对涉案房产未能办理产权登记手续没有过错，因此不能解除该房产的查封。亿佳公司认为没有事实和法律依据。首先，判断买卖关系成立的主要原因是买方出资、卖方收钱、交付标的物。本案中，亿佳公司提供了以下证据：1、亿佳公司与宏大公司签订的《商品房买卖合同》证明双方买卖关系确立，系双方真实意思表示；2、宏大公司于2007年10月25日给亿佳公司出具的购房交易发票，内部收据三份，工商银行打款单三份，证实亿佳公司与宏大公司就《商品房买卖合同》所涉条款履行完毕，亿佳公司已实际购买了该房产；3、亿佳公司与新疆赛博特房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及租金发票，证明该房产亿佳公司实际占有、处分，确系亿佳公司的合法财产。亿佳公司证实房产所有权的证据环环紧扣，一审法院得出“亿佳公司不能证明其已支付涉案房产价款并实际占有”的结论是错误的。其次，一审法院认为《商品房买卖合同》关于土地使用权证号、规划用途、建设工程规划许可证等均为空白，亿佳公司未尽到其应尽的注意义务。亿佳公司认为即使是上述内容空白也不影响合同的效力。最后，一审法院认为银行打款用途写着“还款”不能证明是付房款，也是错误的。二、一审法院认为涉案房产登记在宏大公司名下，至今未办理过户，故亿佳公司要求确认该房产为其所有无事实和法律依据是错误的。该房产由于登记在宏大公司名下被沙依巴克区法院查封，无法过户，沙依巴克区法院刚解封，一审法院又轮候查封，亿佳公司无法办理过户手续。宏大公司现已注销，亿佳公司更无法过户。亿佳公司对所涉房产具有不可争议的所有权。三、一审法院查明2010年5月22日宏大公司的清算小组在《新疆经济报》上刊登注销公告将公司注销，说明宏大公司注销公司严格依照法律程序办理，且股东都分配了货币，当时的宏大公司并不是无力支付，涉案的债权在此期间已进入执行，兴亚公司当时应当申报债权，一审法院应当强制执行。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求二审撤销原判，改判依法确认一审法院查封的房产为亿佳公司所有并解除查封。
被上诉人兴亚公司答辩认为：一、一审法院已查明，亿佳公司也认可，涉案房产从开发建成至今，一直登记在宏大公司名下。按照《物权法》第九条之规定的登记生效原则，亿佳公司要求确认涉案房产为其所有无事实和法律依据。二、亿佳公司要求解除查封完全不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。1、亿佳公司提供的内部收据、银行打款单所载明的内容、付款时间和数额均与《商品房买卖合同》约定和发票载明金额不符，且银行打款发生在发票出具之后，不能证明亿佳公司已全额支付了涉案房产的全部房款；2、亿佳公司不能证明宏大公司何时将房屋交付并实际占有；3、亿佳公司法定代表人梁俊系宏大公司股东，两公司住所地在同一地，具有明显的关联关系，且亿佳公司作为房地产业内公司，却签订依据《商品房销售管理办法》第7条规定商品房销售应具有的“土地使用权证、规划用途、建设工程施工规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证”之必要条件却均为空白的《商品房买卖合同》，也未按合同约定要求宏大公司办理备案登记，对涉案房产登记在宏大公司名下和进行抵押也未提出异议。可见，亿佳公司在涉案房产买卖合同的签订、履行中具有明显过错。综上，一审法院依据生效法律文书查封涉案房产完全是合法有效的，亿佳公司的诉讼目的是为了阻挠人民法院的执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审维持原判，驳回亿佳公司的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人亿佳公司的上诉请求与理由以及被上诉人兴亚公司的答辩意见，本案的争议焦点是：一、对涉案房产亿佳公司是否已支付全部房产价款并实际占有；二、对涉案房产亿佳公司未能办理产权登记手续是否有过错。
一、关于涉案房产亿佳公司是否已支付全部房产价款并实际占有的问题。对于亿佳公司主张其已支付全部房款的问题。从亿佳公司提交的六份证据所载明内容来看，该六份证据所涉及金额合计为1731948元，与双方当事人签订的购房合同中约定的1733760元房款相差1812元，并且该六份证据均填写有“还款”字样。按照“还款”与“付房款”的字面文意理解，“还款”与“付房款”是两种截然不同的意思表示，在本案中，亿佳公司并没有提交相应的证据来合理解释该“还款”就是支付的“购房款”。从亿佳公司提交六份证据的形式来看，有三份证据是宏大公司于2005年11月3日、28日、29日给亿佳公司出具的内部收据三张，该三份证据只能反应案外人宏大公司给亿佳公司出具了三张收据，并没有其他证据相印证来证明宏大公司实际收到了收据中载明的款项，而且兴亚公司对该三张内部收据的真实性不认可。因此，该六份证据不仅不能证实亿佳公司按照双方签订的购房合同约定的价款已经实际支付了全部购房价款，而且该六份注明“还款”的证据也没有其他证据相印证来证明就是支付的购房款。一审法院认定正确。亿佳公司该部分上诉理由不能成立。
对于亿佳公司主张其实际占有涉案房产的问题。从本案查明的事实看，涉案房产面积达722.4平方米。亿佳公司虽提供了其与新疆赛博特房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，但该合同约定的是新疆赛博特房地产开发有限公司于2008、2009年租赁涉案房产中的102.2平方米，对剩余的涉案房产面积亿佳公司并未提供证据证实其已经实际占有。从一审法院查明的事实看，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2010年11月24日因宏大公司欠兵团一建工程款一案对涉案房产予以查封时，该涉案房产是由宏大公司占有，并没有被亿佳公司所占有，亿佳公司当时也未提出异议。而且，第六师中级人民法院的此次查封是在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院查封期满后的轮候查封，并不存在亿佳公司实际占有的事实。因此，亿佳公司所提交的证据并不能证实该涉案房产已经被亿佳公司所实际占有。一审该部分认定正确。亿佳公司该部分上诉理由不能成立。
二、关于对涉案房产亿佳公司未能办理产权登记手续是否有过错的问题。经审查，亿佳公司的法定代表人梁俊是宏大公司第二股东，根据公司法的相关规定，办理抵押贷款公司应当召开股东会，通过查明的情况来看，股东会参加人员名单上有梁俊，决议上的签名经鉴定虽然不是梁俊本人的签字，但是不影响梁俊知道或者应当知道该涉案房产抵押贷款这一事实；而且涉案房产于2010年11月24日才被乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院查封，在此之前该涉案房产并没有被查封的记录，亿佳公司上诉称由于法院的查封而没有办理过户与事实不符。因此，亿佳公司对没有办理房屋过户，存在不积极不主动的过错责任。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”亿佳公司不能证实其已按照购房合同的约定支付全部房款并实际占有，并在未办理过户登记手续的过程中存在不积极不主动的过错因素。因此，亿佳公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20404元，由上诉人乌鲁木齐市亿佳房产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王彦博
审 判 员 徐丽丽
代理审判员 朱程文
二〇一四年十月九日
书 记 员 罗燕莉