广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1675号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库前。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：孙文婷、麦锦霞，均是该公司职员。
被告：梁锡尧，男，1972年3月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称碧桂园物业江门分公司）诉被告梁锡尧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业江门分公司的委托代理人孙文婷到庭参加了诉讼，被告梁锡尧下落不明，本院依法公告送达应诉资料，公告期满，被告梁锡尧未能到庭应诉。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业江门分公司诉称：被告梁锡尧购买了江门市五邑碧桂园房地产开发公司开发的位于五邑碧桂园住宅区中的阳光苑三街28号商品房，并于2006年10月19日与原告碧桂园物业江门分公司签订了《五邑碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告碧桂园物业江门分公司向被告梁锡尧提供物业服务，被告梁锡尧按每月312.65元向原告碧桂园物业江门分公司缴纳物业服务费。
合同签订后，原告碧桂园物业江门分公司依约向被告梁锡尧提供物业管理服务，但被告梁锡尧从2015年5月1日至2015年11月30日一直未支付物业服务费，欠款金额达2188.55元，原告碧桂园物业江门分公司多次催收，被告梁锡尧均无理由拒绝缴纳。被告梁锡尧上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成违约，现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费2188.55元；2.被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2015年12月21日的违约金为911.38元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
原告碧桂园物业江门分公司为起诉提供的证据有：
证据1.《五邑碧桂园业主收楼资料》一份，证明原告已将物业交付给被告。
证据2.《五邑碧桂园前期物业服务协议》一份，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方的权利义务。
证据3.《欠款明细》一份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实。
证据4.《催缴通知单寄发凭证》一份，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实。
证据5.《五邑碧桂园物业服务收费公示》及《收费备案回执》复印件各一份，证明原告收取物业费的标准具有法律依据。
证据6.《物业服务企业资质证书》、《营业执照》、《授权委托书》复印件各一份，证明原告具有物业服务的资质。
证据7.《不动产登记信息证明》一份，证明涉案物业情况。
证据8.《关于申办江门市进驻物业服务企业资质备案的复函》复印件一份，证明原告物业公司是有进行物业管理资质的。
证据9.《五邑碧桂园前期物业服务合同》复印件依法，证明原告经房产公司委托对碧桂园小区提供物业服务。
被告梁锡尧没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：广东碧桂园物业服务有限公司具有一级物业服务资质，原告是广东碧桂园物业服务有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，经广东碧桂园物业服务股份有限公司授权对五邑碧桂园苑区进行物业服务。
2005年，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与原告碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《五邑碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方作为五邑碧桂园小区开发单位，选聘乙方为五邑碧桂园第一、二、三期物业提供前期物业管理服务；服务收费标准：洋房按建筑面积每月每平方米1元，电梯洋房、别墅住宅按建筑面积每月每平方1.5元，非住宅（私家花园）按建筑面积每月每平方米0.4元等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。签订上述《五邑碧桂园前期物业服务合同》后，原告碧桂园物业江门分公司进驻五邑碧桂园小区，为涉案的五邑碧桂园小区业主提供物业管理服务。
2006年10月19日，被告梁锡尧（甲方）作为涉案的五邑碧桂园阳光苑三街28号房屋的所有权人与原告碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对园区实施前期物业管理服务，物业管理服务内容包括建筑共用部位的维护和管理、共有设施设备的运行和维护、公共区域供水、供电、供气、通讯、有限电视等设备维护、公共绿化养护、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序管理、公共安全防范管理等；园区物业服务费采取包干制方式，商品房按照建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理费，花园按照建筑面积每月每平方米0.4元交纳物业管理费，甲方房屋建筑面积164.71平方米，花园面积114平方米；甲方自物业交付之日起交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为每月5日；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，情节严重的，乙方可向人民法院起诉等条款。2007年1月1日，被告梁锡尧到原告处办理入住登记，填写《入住登记表》，入住后，被告梁锡尧在2015年5月1日之前一直有交纳物业服务费给原告碧桂园物业江门分公司，但从2015年5月1日起至2015年11月30日，被告梁锡尧经碧桂园物业江门分公司多次催缴，仍拒不缴纳拖欠的物业服务费，碧桂园物业江门分公司遂提起本案诉讼。原告碧桂园物业江门分公司庭审中确认其在实际操作过程中收费时间与计算逾期付款违约金的起止时间与《碧桂园前期物业服务协议》约定不一致。实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期，如：2015年5月的物业服务费，在2015年6月底前交纳，并不产生违约金；否则，将从2015年7月1日起开始计算违约金。
另查明，涉案的五邑碧桂园阳光苑三街3号房屋建筑面积为176.41平方米，属于别墅住宅，为被告梁锡尧单独所有，该房屋的私家花园建筑面积在梁锡尧与碧桂园物业江门分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》记载为114平方米。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。
一、关于被告梁锡尧是否应向原告碧桂园物业江门分公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据《碧桂园前期物业服务协议》和《五邑碧桂园前期物业服务合同》的约定，碧桂园物业江门分公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，被告梁锡尧作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告梁锡尧拖欠2015年5月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费，其中别墅住宅房屋建筑面积176.41平方米，按1.5元／月／平方米的标准，每月应交纳物业服务费264.62元（176.41平方米×1.5元／月／平方米），2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠7个月的物业服务费1852.34元（264.62元／月×7个月）。涉案合同约定涉案花园面积114平方米，按照0.4元／月／平方米的标准，每月应交纳物业服务费45.6元（114平方米×0.4元／月／平方米），2015年5月1日至2015年11月30日共拖欠7个月的物业服务费319.2元（45.6元×7个月），涉案住宅与花园共计拖欠2015年5月1日至2015年11月30日的物业服务费2171.54元。据此，原告碧桂园物业江门分公司主张被告梁锡尧支付拖欠2015年5月1日起至2015年11月30日的物业管理服务费2171.54元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告涉案花园面积为120.08平方米，但其未能提供证据对该计量数据予以证实，应承担举证不能的责任，故对其该诉讼主张，本院不予支持，涉案花园按原、被告所签署《碧桂园前期物业服务协议》上确认的面积计收物业管理费为宜。
二、关于原告碧桂园物业江门分公司要求被告梁锡尧支付违约金是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告梁锡尧逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《五邑碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条的约定，应该从逾期之日起向碧桂园物业江门分公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《碧桂园前期物业服务协议》约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告碧桂园物业江门分公司在实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期。因此，本案中，被告梁锡尧从2015年5月1日起开始拖欠物业服务费，故，逾期违约金应从2015年7月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告梁锡尧下落不明，本院依法公告送达应诉资料，公告期满，被告梁锡尧未能到庭，本院依法缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告梁锡尧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年5月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费2171.54元及逾期付款违约金（2015年5月物业服务费的违约金应从2015年7月1日起计算，2015年6月物业服务费的违约金应从2015年8月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告梁锡尧承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行
审 判 长 温艳华
审 判 员 钟国华
人民陪审员 邓淑芬
二〇一六年十一月七日
书 记 员 李 华
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