广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1460号原告（反诉被告）：彭锐兴，男，汉族，1963年4月22日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：郑勇，系广东都汇律师事务所律师。委托代理人：张志健，系广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡赐荣，男，汉族，1952年12月7日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：柳军，系广东循理律师事务所律师。委托代理人：陈惠娟，系广东循理律师事务所律师。被告：佛山市南海区仲正房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇广云路嘉怡花园翠景居首层6号铺，代码562587157。法定代表人：陈明月。委托代理人：陈冠宇，男，汉族，1988年7月23日出生，住广东省化州市，系被告公司经理。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法适用简易程序。被告胡赐荣于同年11月16日提起反诉，本院依法将反诉与本诉合并审理，并于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告彭锐兴及其委托代理人郑勇、张志健，被告胡赐荣的委托代理人柳军、陈惠娟及被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司（以下简称仲正公司）的委托代理人陈冠宇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告彭锐兴诉称，2015年5月11日，原告及被告胡赐荣经仲正公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告以120万元购买胡赐荣所有的位于佛山市南海区大沥市场大道26号房屋；合同签订当日，原告支付购房款10万元，胡赐荣于2015年7月1日前向房管部门申请办理房屋过户等手续，如任何一方恶意拖延办理手续进度，违约方赔偿非违约方总楼价15%作为违约金。合同签订后，原告依约支付购房款10万元，胡赐荣出具收款收据确认上述事实。胡赐荣收到上述款项后，未按约定于2015年7月1日前向房管部门申请办理房屋过户等手续。仲正公司分别于2015年7月15日、8月3日向其发出《手续办理通知书》，要求其依约履行合同义务。原告亦于2015年8月28日委托律师向胡赐荣发出《律师函》，要求其履行合同义务。但胡赐荣至今未履行，已严重构成违约。故起诉，请求判令：1.解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告胡赐荣归还原告已支付的购房款10万元及利息（自起诉之日至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告胡赐荣支付违约金18万元；4、本案诉讼费用由被告胡赐荣承担。被告胡赐荣答辩称，一、涉讼《房屋买卖合同》并没有约定其于2015年7月1日前向房管部门申请办理房屋过户手续。合同的原文是“三、付款方式1、一次性付款（2）乙方须于办理申请地税过户当天（2015年7月1日）付给甲方首期楼款”，该条款仅是原告的付款义务条款，约定的本意是原告应于申请地税过户当天给付首期楼款，但又考虑到双方对于房屋买卖的手续并不清楚且地税过户的相关手续比较繁琐，需要多个行政机关的审批，申请地税过户当天这个时间难以确定，为保证合同的履行，故双方再补充约定了一个具体付款时间，即最迟2015年7月1日前付给被告胡赐荣首期楼款。即该条款的真正意思并不是原告所认为的被告胡赐荣于2015年7月1日前申请办理房屋过户手续的义务，而是约定原告必须于2015年7月1日前给付首期楼款。二、即使被告胡赐荣须于2015年7月1日前向房管部门申请办理房屋过户手续，因涉讼房屋为国有划拨土地的自建房，须先办理国用建设用地使用权补办出让手续，胡赐荣不可能2015年7月1日前向房管部门申请办理房屋过户。被告胡赐荣办理房屋过户手续时，才得知涉讼房屋为国有划拨土地的自建房，房屋办理过户前须先办理国用建设用地使用权补办出让手续，流程是：第一步，国土预审；第二，凭预审到规划部门出具规划意见；第三步凭规划意见到国土部门委托评估；第四步，根据评估，国土部门计价及审批；第五步，签订出让合同；第六步，缴费；第七步，领取批文。上述流程完成至少需要3个月的时间，涉讼《房屋买卖合同》2015年5月11日签订，是不可归责于胡赐荣的原因致使2015年7月1日前不能向房管部门申请办理房屋过户。三、涉讼《房屋买卖合同》签订后，被告胡赐荣积极办理相关手续，不存在违约行为。2015年5月13日，即签订涉讼《房屋买卖合同》第二天，被告胡赐荣就与被告仲正公司的工作人员到大沥镇行政服务中心国土窗口提交《申请书》、《佛山市南海区国有建设用地使用权（补办出让）预审申请表》等相关材料，申请办理建设项目工地预审。2015年6月17日，收到《佛山市南海区国有建设用地使用权（补办出让）预审意见表》后，被告胡赐荣再次与仲正公司的工作人员到大沥镇行政服务中心国土窗口提交相关材料，办理建设项目供地审批。6月23日，被告仲正公司的工作人员持当时申请项目办理的回执收取规划部门的规划意见，但至2015年7月1日，被告仲正公司也没有告知胡赐荣规划部门已出具规划意见及通知胡赐荣一同前往国土部门进行下一步，办理委托评估，致使胡赐荣无法继续办理相关手续。四、原告没有按照合同约定在2015年7月1日前向被告胡赐荣支付首期楼款50万元，严重违约，胡赐荣有权拒绝其继续办理相关手续要求。如上文所述，合同约定原告最迟应于2015年7月1日前支付首期房款50万元，但原告经被告胡赐荣多次催讨仍不支付该款。根据《合同法》第六十七条的规定，原告没有按期给付首期楼款，已构成违约，胡赐荣有权拒绝其要求继续办理相关手续。五、原告仅以银行转账方式向被告胡赐荣支付了5万元定金，要求胡赐荣归还已支付的购房款10万元及利息没有事实依据。5月12日，原告以银行转账方式向被告胡赐荣支付了5万元定金，另外的5万元的定金在没有通知被告胡赐荣的前提下直接转给了被告仲正公司，至今被告仲正公司亦没有向胡赐荣支付该5万元。其次，该10万元是涉讼《房屋买卖合同》约定的定金，被告胡赐荣不理解原告为何称该款为购房款。按照合同约定，原告违约，被告胡赐荣将不退还原告所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。因此，要求被告胡赐荣归还已支付的购房款10万元及利息没有事实依据。六、鉴于原告不及时足额支付定金及购房款的行为，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，被告胡赐荣同意解除三方签订的《房屋买卖合同》。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告仲正公司答辩称：不同意解除涉讼合同，被告仲正公司在合同履行中不存在过错。如原告要求解除合同，必须支付约定的中介费、佣金等费用，仲正公司保留解除合同产生违约金追偿的权利。被告胡赐荣反诉称：2015年5月11日，原告及两被告签订了《房屋买卖合同》，约定：由原告购买被告胡赐荣所有的位于佛山市南海区大沥市场26号的房屋，房屋成交价120万元；2015年5月11日，合同签订时，原告支付定金10万元；2015年7月1日，原告支付首期楼款50万元。若原告违约，被告胡赐荣将不退还原告所付的定金，以及赔偿反诉人总楼款百分之十作为违约金；同时，原告及被告胡赐荣共同委托原告提供中介服务，原告于合同签订之日向被告仲正公司支付代理费及咨询服务费3万元等。”《房屋买卖合同》签订后，原告没有按照约定履行付款义务：1.原告仅向被告胡赐荣支付了定金5万元，原告未征得被告胡赐荣的同意就将剩余5万元擅自转给了被告仲正公司，被告胡赐荣认为这是原告和被告仲正公司串通欺骗侵害被告胡赐荣利益的行为，该5万元虽经交涉至今，但原告及被告仲正公司亦没有支付。2.《房屋买卖合同》签订后，2015年5月13日，即签订涉讼《房屋买卖合同》第三天，被告胡赐荣跟随仲正公司的工作人员到大沥镇行政服务中心国土窗口提交《申请书》、《佛山市南海区国有建设用地使用权（补办出让）预审申请表》等相关材料，申请办理国有建设用地使用权（补办出让）预审。预审通过后，2015年6月17日，被告胡赐荣又跟随仲正公司的工作人员到大沥镇行政服务中心办理补办土地出让规划意见申请。2015年6月23日，仲正公司的工作人员阿婷在大沥镇行政服务中心国土窗口签收了补办出让规划意见的回执，但此后并未告知被告胡赐荣规划部门已出具规划意见及下一步该办什么手续，由于原告及仲正公司的原因，致使办理国有建设用地使用权的补办出让没有继续办理。至2015年7月1日，按约定原告应向被告胡赐荣支付首期房款50万元，但原告拒绝支付，此行为实属违约。原告不按约定付款的行为已构成违约。仲正公司在中介服务过程中欺骗老人家，并串通原告侵害被告胡赐荣的利益，不提供切实的中介服务。故提起反诉，请求判令：1.原告及被告仲正公司支付购房定金5万元予被告胡赐荣；2.原告赔偿违约金12万元及利息（从反诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）予被告胡赐荣；3.原告及被告仲正公司承担本案的全部诉讼费用。原告彭锐兴答辩称：原告已按约定支付定金10万元，被告胡赐荣也出具收据确认，原告没有过错。根据合同约定被告胡赐荣应在2015年7月1日前向房管部门申请办理过户手续，原告才支付第二笔50万元的款项，后原告通过发律师函等方式，敦促被告胡赐荣办理有关手续，但胡赐荣一直没有办理，已构成违约。原告没有协助被告胡赐荣办理土地出让手续的义务，是胡赐荣自身原因造成其违约。原告已经履行义务，被告胡赐荣构成违约，根据法律规定被告胡赐荣应退还款项并支付违约金。被告仲正公司称:没有收到购房定金5万元，应由原告退还。5月11日签订合同时，已经跟双方沟通过，被告胡赐荣清楚程序，根据其所有材料可以在7月1日前可以办理地税过户手续。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证复印件1份。2.被告胡赐荣身份证、仲正公司工商信息及机构代码证复印件各1份。证据1、2证明当事人的诉讼主体资格。3.房屋买卖合同、房地产权证复印件各1份，证明三方签订合同及权利义务的约定。4.收款收据原件1份，证明被告胡赐荣收到10万元。5.手续通知书原件2份，证明被告仲正公司分别于2015年7月15日、8月3日向胡赐荣发出手续通知书，要求其依约履行合同。6.律师函及快递单复印件各2份，证明原告于2015年8月28日发出律师函，要求被告胡赐荣履行合同义务，但被告至今未履行。7.银行转账凭证原件1份，证明签订合同当天原告已经支付10万元。经质证，被告胡赐荣对原告提供的证据1、2真实性没有异议。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，原告没有向胡赐荣支付10万元定金，合同签订次日，原告通过ATM存款方式支付5万元定金，尚欠5万元未支付，合同中未约定胡赐荣必须在2015年7月1日前申请地税过户，却约定原告必须支付相关费用。对证据4真实性没有异议，但胡赐荣没有收到10万元，另5万元定金原告支付了给被告仲正公司。对证据5真实性有异议，没有原件核对，合同没有约定双方于2015年7月1日前到大沥行政服务中心办理房产过户手续，仲正公司作为专业的机构，其明知涉讼房屋所在土地性质为国有划拨，房屋转让前须向国土部门申请补办土地出让手续，该手续办理需要3个月，却仍然促使双方约定2015年7月1日前申请地税过户，不可能实现；其次被告胡赐荣不曾表达不愿意继续履行合同及办理过户手续，合同签订后被告胡赐荣已经履行了合同约定的义务，2015年7月1日后胡赐荣多次要求，但原告拒不支付合同约定的首期款。对证据6真实性没有异议，对证明内容有异议，合同签订后被告胡赐荣已积极配合仲正公司到国土部门申请办理房屋过户的相关手续，原告没有按照合同约定按时支付首期款50万元及定金差额5万元。对证据7真实性、关联性、合法性有异议，不清楚是否原件，且转入户名是陈明月。被告仲正公司对原告提供的证据17的真实性没有异议。诉讼中，被告胡赐荣提供以下证据：1.《申请书》、《佛山市南海区国有建设用地使用权（补办出让）预审申请表》、被告胡赐荣身份证、房产查询证明、证明、土地证、宗地平面图、房地产权证、用地红线图（预审）、土地利用总体规定图、2013年土地利用现状图、土地、房产权属调查表、《佛山市南海区国有建设用地使用权（补办出让）预审意见表》复印件各1份，证明2015年5月13日被告胡赐荣与仲正公司的工作人员到大沥镇行政服务中心国土窗口办理建设项目土地预审，在合同签订后被告胡赐荣配合仲正公司办理相关手续，并无恶意拖延办理进度。2.账户明细查询原件1份，证明原告仅向被告胡赐荣支付5万元定金。3.国有建设用地使用权补办出让及国有土地自建房屋买卖流程复印件1份，证明涉讼房屋为国有划拨土地自建房，房屋办理过户前需先办理国有建设用地使用权补办出让，补办出让的流程完成至少需要3个月，2015年7月1日前不可能向房管部门申诉办理房屋过户。4.录音光盘（附文字说明3份），证明2015年6月17日被告胡赐荣再次与仲正公司的工作人员到大沥行政服务中心国土窗口提交相关材料办理国有土地出让手续的审批，6月23日被告仲正公司的工作人员收取规划部门的规划意见；与仲正公司的录音证明原告只支付了5万元定金，另外5万元支付了给被告仲正公司，仲正公司也承认收取了5万元的定金。经质证，原告对被告胡赐荣提供的证据1真实性有异议，原告没有义务协助被告胡赐荣办理过户，该证据只能证明被告胡赐荣曾经向国土部门办理土地出让手续，不能证明其有继续履行合同的意愿，亦证明胡赐荣可以在期限内办理过户手续，但其拒绝办理，导致本案纠纷。对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，原告系按照被告胡赐荣要求向仲正公司支付10万元定金，胡赐荣也出具收款收据确认收款事实。对证据3真实性、关联性、合法性有异议。对证据4中通话对象为原告的录音真实性没有异议，但认为证明被告胡赐荣清楚知道5万元的去向，并出具收据，原告是在胡赐荣要求下向仲正公司支付定金；对其他两份录音的真实性、关联性、合法性有异议，该录音属于证人证言，根据规定证人应出庭作证。被告仲正公司对证据13真实性无法确定，认为证据2不能证明只支付了5万元。对证据4中与中介的录音真实性有异议，认为是没有在双方同意的情况下私自录音，因此不能作为证据采用，但是对录音内容没有异议；对其他两段录音真实性不清楚。被告仲正公司提供以下证据：1.佣金确认书原件2份，证明就支付10元事宜已与胡赐荣达成一致意见。经质证，原告对被告仲正公司提供的证据1真实性没有异议，认为该确认书为两被告签订，原告对此不清楚。被告胡赐荣对被告仲正公司提供的证据1合法性及关联性有异议，认为涉讼《房屋买卖合同》约定原告支付中介代理费及咨询费3万元，被告胡赐荣无需支付中介代理费及咨询费。其次，根据《房地产经纪管理办法》第十八条的规定，按照标明的价格收费标准，被告仲正公司按照合同约定向原告收取中介代理及咨询费后，不得再另行收取中介代理费及咨询费。但被告仲正公司私下对胡赐荣进行了价格欺诈，使胡赐荣的配偶在违反真实意思的情况下与其签订佣金确认书，故上述证据违法而无效。经审查，本院认为，原、被告对原告提供的证据14、证据6及被告仲正公司提供的证据1的真实性没有提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提供的证据5、7为原件，本院对其真实性予以认定。被告胡赐荣提供的证据1、3虽为复印件，但能够相互印证，且亦与被告仲正公司的陈述相印证，本院对上述证据的真实性予以认定；证据2为原件，本院对其真实性予以认定；原告及被告仲正公司对证据4中与其通话的录音真实性没有异议，本院对该2段通话录音的真实性予以认定，与行政服务中心的通话录音不能确认通话对象，本院对其真实性不予认定。被告仲正公司于庭后提交民事反诉状，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条的规定，当事人应在法庭辩论终结前提起反诉。故仲正公司于庭审终结后提交反诉状及对应材料，本院不予审查，被告可另循法律途径解决。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：被告胡赐荣是位于佛山市南海区大沥市场大道26号房屋（粤房地证字第××号）的所有权人。2015年5月11日，原告（甲方，买方）与被告胡赐荣（乙方，卖方）、仲正公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易的物业系位于佛山市南海区大沥市场大道26号的单位，建筑面积252.74平方米，房地产权证号为Ｃ4××69；成交价120万元；签订合同时（2015年5月11日）支付定金10万元，申请地税过户当天（2015年7月1日前）支付楼款首期50万元，办理房产完税过户当天（2015年7月30日前）支付尾款60万元；该物业在交易过程中所需的全部税费（包括但不限于个人所得税、营业税、契税、交易费等）由乙方支付；甲方于收齐全部款项当天交付物业给乙方使用等内容。次日，原告将10万元转账至被告仲正公司账户，被告仲正公司转账5万元至胡赐荣账户。同日，被告胡赐荣出具收款收据，确认收到定金10万元。同年5月13日，被告胡赐荣申请涉讼房屋的国有土地使用权补办出让预审，并向佛山市南海区国土城建和水务局提交申请书；佛山市南海区土地测绘所对涉讼房屋进行测绘，并出具《用地红线图》。同年5月26日，佛山市南海区大沥国土资源管理所出具《土地、房产权属调查表》，确实涉讼房屋未办理查封、抵押登记。同年5月29日，佛山市南海区大沥镇人民政府和佛山市南海区大沥国土资源管理所出具《佛山市南海区国有建设用地使用权出让（补办出让）预审意见表》，认为涉讼房屋符合申请条件。涉讼房屋尚需办理建设项目工地审批、评估等手续后，才能办理国有建设用地使用权补办手续。2015年8月28日，原告向被告胡赐荣发出《律师函》，称胡赐荣已明确表示不再继续履行涉讼房屋的过户义务，催促胡赐荣与原告联系，妥善处理涉讼争议。另查明，2015年5月12日，被告胡赐荣的妻子黄让崧出具两份《佣金确认书》，称涉讼房屋售价120万元，房屋税费由买方支付，黄让崧承诺于收定金当天及首付当天向仲正公司分别支付5万元中介代理费及咨询服务费。同年7月20日，黄让崧至仲正公司，要求仲正公司支付10万元定金；仲正公司称原告收110万元，仲正公司收10万元，因此原告支付10万元定金后，仲正公司转账5万元至胡赐荣账户。诉讼中，经本院询问，被告胡赐荣表示愿意解除合同。关于办理国用建设用地使用权补办出让手续产生的费用，原告及两被告均确认，合同签订时，并未确定该费用由谁承担。原告认为该费用并非交易过程中所需的税费，故应由胡赐荣承担；胡赐荣认为该费用应由原告承担。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合约》中关于权利义务的约定是当事人的真实意思表示，没有违反法律和有关行政法规的规定，合法有效，对原、被告权利义务的约定对其具有约束力。关于原告请求解除《房屋买卖合同》。本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告胡赐荣均同意解除涉讼合同，故上述合同中关于房屋买卖合同关系的部分于2016年1月8日予以解除。至于原告及被告胡赐荣与被告仲正公司之间的居间合同关系并非本案审理的范围，当事人可另循法律途径解决。《房屋买卖合同》约定于办理地税过户当天（2015年7月1日前）支付首期款50万元，但是因为涉讼房屋对应的土地需要办理国用建设用地使用权补办出让手续，因此客观原因，交易双方实际无法在2015年7月1日前提供齐全的资料办理地税过户手续；且合同中并未涉及办理国用建设用地使用权补办出让手续产生的费用由谁承担，交易双方对此亦不能达成一致意见，故涉讼合同实际无法履行。在合同的实际履行中，被告胡赐荣出具收款收据，确认收到原告支付的定金10万元；其作为一名完全民事行为能力人，既然出具收款收据，即认可原告转账10万元至被告仲正公司账户已完成支付定金的行为；至于仲正公司仅转账5万元，系其与仲正公司之间的居间合同关系，本案不予审查，原告已经按照合同的约定履行了相应义务。而被告胡赐荣亦于收到定金次日，开始申请办理国有建设用地出让手续，其亦具有履行合同的意愿。综上，《房屋买卖合同》解除并非原告或被告胡赐荣的单方违约行为，故原告已支付的定金10万元，被告胡赐荣应予以返还；原告主张以该款为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。原告请求被告胡赐荣支付违约金18万元、胡赐荣请求原告支付定金5万元、违约金12万元及利息，本院均不予支持；被告胡赐荣辩称无需返还定金没有事实依据，本院不予采纳。至于被告胡赐荣反诉请求被告仲正公司支付定金5万元，因反诉系本诉被告以本诉原告为被告，提出的与本诉有牵连的独立请求，从而达到抵消、动摇或吞并原诉的目的，而被告胡赐荣以本诉的被告仲正公司为反诉被告不符合反诉的规定，本案不予审查，被告胡赐荣可另案进行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案判决如下：确认原告彭锐兴、被告胡赐荣于2015年5月11日签订的《房屋买卖合同》中有关双方之间权利义务的约定于2016年1月8日解除；被告胡赐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还100000元并支付以该款为本金从2015年10月14日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息予原告彭锐兴；三、驳回原告彭锐兴的其他本诉请求；四、驳回被告胡赐荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉部分受理费减半收取2750元（原告已预交），由原告负担1600元，由被告胡赐荣负担1150元；胡赐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内一并支付予原告，本院不另收退。反诉部分受理费1850元（被告胡赐荣已预交），由被告胡赐荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 晖二○二○一六年二月二十六日书记员 陈志锋