湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终879号
上诉人（原审被告、原审原告）：蔡保庆，男，1960年10月5日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县，现住大悟县。
上诉人（原审被告、原审原告）：蔡鹏（系蔡保庆之子），男，1985年11月10日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县，现住大悟县。
被上诉人（原审原告、原审被告）：张友权，男，1950年12月5日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人王斌，湖北律之心律师事务所律师。
委托诉讼代理人梅梅，湖北律之心律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大悟县海源房地产开发有限责任公司。住所地：大悟县城关镇西岳大道外贸大厦北。
法定代表人金申芳，该公司经理。
原审第三人大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部。
负责人李保华，该项目部经理。
上诉人蔡保庆、蔡鹏因与被上诉人张友权、大悟县海源房地产开发有限责任公司及原审第三人大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部民间借贷纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蔡保庆、被上诉人张友权及其委托诉讼代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡保庆、蔡鹏上诉请求：撤销一审判决，改判张友权、大悟县海源房地产开发有限责任公司继续履行合同约定的房屋所有权证、土地使用权证的办理及交付义务，以抵偿蔡保庆、蔡鹏下欠张友权的207万元借款，并驳回张友权一审的诉讼请求。事实与理由：1、蔡保庆、蔡鹏2011年10月8日向张友权出具借据中约定履行债务的期限为3个月，届满日为2012年1月8日。2012年1月8日，张友权、蔡保庆、大悟县海源房地产开发有限责任公司签订的协议书，以及大悟县海源房地产开发有限责任公司与张友权签订《滨河商业广场二期还建商铺交房协议》后，蔡保庆已将大悟县海源房地产开发有限责任公司还建的150平方米商铺作价207万元抵偿了所欠张友权的部分借款，并放弃了该部分还建商铺的所有权。大悟县海源房地产开发有限责任公司已对张友权履行了拆迁还建商铺的交付义务。由于张友权怠于履行商铺所有权转移登记义务，导致大悟县海源房地产开发有限责任公司无法在约定的时间内办理已交付张友权商铺的房屋所有权证和土地使用权证，责任在张友权。2、一审判决将当事人变更履行债务方式的商铺抵债合同纠纷改变为抵押合同纠纷，并适用有关民间借贷的法律规定处理本案不当。3、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部是大悟县海源房地产开发有限责任公司下设的、非法人实体单位，不能作为民事主体参加诉讼。一审法院将该项目部追加为本案当事人，程序违法。
张友权答辩称，1、大悟县海源房地产开发有限责任公司没有按照合同约定办理拆迁还建商铺两证的登记手续，是因为该公司开发的项目建设手续和房地产开发手续不全所致，张友权对此没有过错。2、蔡保庆、蔡鹏拟以拆迁还建商铺抵偿207万元的借款本金，由于双方约定的抵偿条件不成就，以物抵债的交易行为没有生效，蔡保庆、蔡鹏应当偿还借款本息。3、一审追加大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部为第三人，是为了查明案件事实，不影响蔡保庆、蔡鹏的诉讼权利，程序合法。
张友权向一审法院起诉请求：判令蔡保庆、蔡鹏偿还借款本金207万元及利息（自2013年1月8日起至还清本息之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。
蔡保庆、蔡鹏向一审法院起诉请求：判令大悟县海源房地产开发有限责任公司、张友权立即按2013年1月8日签订的协议书办理拆迁抵债，办理150平方米门面的土地证、房产证；驳回张友权的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年3月28日，蔡保庆、蔡鹏因经营需流动资金同张友权签订了一份借款协议，约定：蔡保庆、蔡鹏向张友权借款250万元，蔡保庆、蔡鹏向张友权提供子女位于大悟县城关镇老街18号（解放街30号）的住宅及门面房的房产和有效证件作为借款抵押依据，还款前，该抵押物如因建设需拆迁时，蔡保庆、蔡鹏愿以红升农庄的有形资产作抵押…。
2011年5月30日，蔡保庆（乙方）与大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（甲方）签订了一份拆迁安置补偿协议，约定：蔡保庆在拆迁范围内的房屋约700平方米，其中临解放街18号经营门店50平方米，占地面积320平方米，有部分土地证、房产证；甲方将在建成后的市场南端一楼商业建筑门店（面积200平方米）偿还给乙方，临近付三后楼梯自西向东划拨…，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部为蔡保庆所还建面积负责办理土地证、房产证等六证，在2012年6月1日前门店不能交房产证等6证，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部应向蔡保庆赔偿所造成的经营收入每月2万元的损失，由大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部按月支付，至还建协议履行完毕为止。大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（甲方）、蔡保庆（乙方）、贺常新（见证方）在协议上签名（盖章）。
2011年10月8日，蔡保庆、蔡鹏向张友权出具一份借据，借据载明：今借到张友权先生人民币叁佰壹拾伍万元整（315万元），用于本人所经营的大悟县红升农庄内的商砼混凝土项目的周转资金，借款期限为三个月，自2011年10月8日至2012年元月8日止，到期一次性还清，如果到期不能一次性归还视为违约，则按每天千分之三计算滞纳金给张友权先生，直到所借本金和滞纳金全部还清为止，本人承诺以自家的房产和所经营的项目作为担保，特立此据，坚决按此借据内容执行。
2012年12月8日，蔡保庆与张友权又签订了一份协议，载明：根据蔡保庆、蔡鹏于2011年10月8日立据向张友权借款315万元现已逾期未还，按原借款时蔡保庆、蔡鹏交给张友权的抵押物证件，其位于大悟县解放街30号的门面和住房（房产证号00××49），现该门面和住房已被大悟县海源房地产开发有限责任公司拆迁还建，蔡保庆、蔡鹏愿将拆迁还建的位于大悟县滨河商业广场西门进门口右侧，建筑面积为150平方米（以房产局办证为准）的商铺抵押给张友权，抵押价为207万元，本协议双方签字时，由本拆迁还建开发商签字盖章后生效，并且在该商铺门面所有权证办理到张友权名下后，再从315万元中抵扣207万元…，蔡保庆、张友权在协议上签名，大悟县海源房地产开发有限责任公司（李保华）在协议上签名并注明：此协议与本公司无任何关系，本公司只作见证。
2013年1月8日，张友权（甲方）、蔡保庆（乙方）、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部签订了一份协议，载明：蔡保庆欠张友权315万元，将见证方拆迁的商业门面作价207万元抵销蔡保庆所欠张友权部分款项，见证方将商业门面直接交给张友权，并且办理房屋所有权证、土地使用权证，二证的权属人为张友权；办证时间暂定为一年；蔡保庆应督促见证方在一年内办证，否则，张友权有权追偿蔡保庆所欠全部款项；如果见证方办理二证的时间超过12个月，张友权有权向蔡保庆追偿欠款。张友权、蔡保庆、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部在协议上签名（盖章）。
2013年1月8日，张友权（被××：乙方）同大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（××：甲方）签订了一份滨河商业广场二期还建铺位交房协议，约定：张友权同意将自己的老宅交大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部拆迁改造，应还建商铺面积150平方米，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部将滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号（面积150平方米）铺位给张友权。
2013年6月28日，张友权向大悟县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、蔡保庆、蔡鹏迅速支付张友权借款315万元及从2012年1月8日至2013年1日8日的利息982800元；2.蔡保庆、蔡鹏迅速偿还借款本金108万元及利息224640元（2013年1月8日至今）；3、本案的诉讼费由蔡保庆、蔡鹏承担。2013年11月20日，大悟县人民法院作出（2013）鄂大悟民初字第00417号民事判决：1、蔡保庆、蔡鹏于本判决生效后7日内共同偿还所借张友权借款本金人民币315万元从2012年1月8日至2013年1日8日的借款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）；2、蔡保庆、蔡鹏于本判决生效后7日内共同偿还所借张友权借款本金人民币108万元及利息（利息从2013年1月9日至还款之日，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。蔡保庆、蔡鹏对判决不服，上诉至孝感市中级人民法院。孝感市中级人民法院经审理查明：2011年3月28日，张友权、蔡保庆、蔡鹏签订的借款协议约定：借款金额250万元，借款时间为2011年3月28日至9月28日，蔡保庆、蔡鹏偿还款借款本金时另外支付40万元的资金占用费，合计290万元，如蔡保庆、蔡鹏不能按时还本付息，由蔡保庆、蔡鹏给张友权滞纳金，按月5﹪累计，同时以抵押物及其他财产进行还款结算，协议视为借条。同年10月8日，张友权在该协议上加注：该借款内容已转入2011年10月8日新借据内容，此借款协议自动失效。综上，2011年10月8日蔡保庆、蔡鹏向张友权出具一份315万元借据中，含有40万元资金占用费，实际借款本金为275万元，张友权对其中以商铺抵款207万元另行主张权利。张友权的实际借款本金为68万元。2014年3月27日，孝感市中级人民法院作出（2014）鄂孝感中民一终字第00050号民事判决：蔡保庆、蔡鹏于本判决生效后7日内共同偿还张友权借款本金275万元从2012年1月8日至2013年1月8日期间的借款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。即借款207万元的借款利息孝感市中级法院已判决至2013年1月8日。
2013年1月8日，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部同张友权签订协议，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目将滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号（面积150平方米）铺位交给张友权。协议签订后，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部未将拆迁还建的商铺的土地使用证、房产证办理到张友权名下。张友权认为，蔡保庆与张友权约定用大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部拆迁还建的商铺（150平方米）以抵押形式作价207万元抵销其所借款难以实现，蔡保庆、蔡鹏认为自张友权与大悟县海源房地产开发有限责任公司签订涉案房屋抵债买卖协议时起，其所欠张友权207万元借款已全部抵偿，由于张友权与大悟县海源房地产开发有限责任公司之间的交房和办证争议，属张友权与大悟县海源房地产开发有限责任公司之间的买卖合同纠纷，与其二人没有法律关系，因此成讼。
一审法院归纳本案的争议焦点为：一、关于本案中蔡保庆、蔡鹏用自己的财产设定抵押问题；二、关于本案中的违约责任问题。对此，一审法院分析评判如下：
一、关于本案中蔡保庆、蔡鹏用财产设定抵押问题。
不动产抵押权的设定，以登记为发生效力，抵押权自登记时设立。本案中，蔡保庆、蔡鹏无证据证明其抵押给张友权的财产（位于大悟县城关镇解放街30号的住宅及门面）办理了抵押登记，亦无证据证明蔡鹏将拆迁还建的位于大悟县滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号（面积150平方米）的商铺办理了抵押登记，故蔡保庆、蔡鹏在抵押财产上设定的抵押权并未设立。
二、关于本案中的违约责任问题。
其一，谁应当负责办理被拆迁还建的商铺（滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号）房产证、土地使用证。
2011年5月30日，蔡保庆与大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部签订了一份拆迁安置补偿协议约定：大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部为蔡保庆所还建面积负责办理土地证、房产证等六证，在2012年6月1日前门店不能交房产证等六证，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部应向蔡保庆赔偿所造成的经营收入每月2万元的损失，由大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部按月支付，至还建协议履行完毕为止。
2013年1月8日，张友权（甲方）、蔡保庆（乙方）、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（见证方）签订的一份协议，约定：大悟县海源房地产开发有限责任公司滨项目部应将被拆迁还建的商铺房产证、土地使用证负责登记在张友权名下，办证时间暂定为一年。
以上二份协议说明，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨项目部应当为蔡保庆所还建商铺负责办理土地证、房产证。蔡保庆、蔡鹏自愿将房产证交给张友权作“抵押”后，并未对张友权何时交房产证进行约定，也无证据证明被拆迁还建的商铺（滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号）的房产证、土地使用证未办理到张友权名下是张友权造成的，故蔡保庆、蔡鹏辩称由于张友权一直未将其手中的房产证提交给大悟县海源房地产开发有限责任公司，致使大悟县海源房地产开发有限责任公司一直未能按协议将还建商铺的房产证、土地证办理给张友权的抗辩意见，法院不予采纳。因2013年1月8日张友权同大悟县海源房地产开发有限责任公司签订的滨河商业广场二期还建铺位交房协议时，被拆迁的房屋登记的所有人并不是张友权，故蔡保庆、蔡鹏辩称张友权对大悟县海源房地产开发有限责任公司取得了要求按期交房和办证的权利，负有申请办证的义务的抗辩意见，不予采纳。
其二，未将被拆迁还建的商铺（滨河商业广场二期一楼自西向东57号－64号）房产证、土地使用证办理到张友权名下产生的后果。
首先，蔡保庆、蔡鹏不能用拆迁还建房屋抵销所欠张友权207万元欠款。因为2012年12月8日，蔡保庆与张友权签订的一份协议约定：蔡保庆、蔡鹏愿将拆迁还建的位于大悟县滨河商业广场西门进门口右侧，建筑面积为150平方米（以房产局办证为准）的商铺抵押给张友权，抵押价为207万元，并且在该商铺门面所有权证办理到张友权名下后，再从315万元中抵扣207万元。虽然张友权是以被××的名义同大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（××）签订了一份滨河商业广场二期还建铺位交房协议，但被拆迁的房屋仍是蔡鹏的房屋，蔡鹏才是法律上的被××。故蔡保庆、蔡鹏辩称自张友权与大悟县海源房地产开发有限责任公司签订涉案房屋抵债买卖协议时起，其二人所欠张友权207万元借款已全部抵偿的抗辩意见，不予采纳。
其次，张友权有权追偿蔡保庆所欠全部款项。2013年1月8日，张友权（甲方）、蔡保庆（乙方）、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部（见证方）签订的协议进行约定：大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部在一年内应当将商业门面房屋所有权证、土地使用权证办理到张友权名下，否则，张友权有权追偿蔡保庆所欠全部款项。到目前为止，办理二证的时间早已超过一年，故张友权要求蔡保庆、蔡鹏迅速偿还借款本金207万元及利息的诉讼请求，法院予以支持。关于借款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，利息从2013年1月9日起按年利率24%计算至还清借款之日止。
大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部在12个月内未将拆迁还建的商铺土地使用证、房产证办理到张友权名下，张友权根据协议选择要求蔡保庆、蔡鹏偿还借款，并未要求大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部再将拆迁还建的商铺土地使用证、房产证办理到自己名下，故蔡保庆、蔡鹏要求张友权、大悟县海源房地产开发有限责任公司立即按2013年1月8日签订的协议书办理拆迁还建150平方米门面的土地证、房屋产权证的诉讼请求，法院予以驳回。大悟县海源房地产开发有限责任公司、大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诉权，一审法院对本案依法可以缺席进行审理并作出判决。
综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蔡保庆、蔡鹏于本判决生效后7日内偿还所借张友权借款本金207万元及利息（利息从2013年1月9日起至还款之日止按年利率24%计算）；二、驳回蔡保庆、蔡鹏要求张友权、大悟县海源房地产开发有限责任公司立即按2013年1月8日签订的协议书办理拆迁还建150平方米门面的土地证、房屋产权证的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。合并审理的案件受理费23360元，由蔡保庆、蔡鹏负担。
本院二审期间，蔡保庆提交了两份商品房买卖合同及鄂永资评咨字（2015）第0084号资产评估咨询报告，拟证明张友权不愿办理房产过户登记手续的原因是因为该房屋价格下降了。
张友权质证认为，上述证据所涉房屋均不是本案争议的房屋，与本案无关联性，对其证明目的不予认可。
本院认为，张友权的质证意见符合法律规定，故对上述证据均不予采信。
其他各方当事人均未提交新证据。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，蔡保庆、蔡鹏下欠张友权借款本金207万元的事实清楚，证据充分。虽然，2012年12月8日，蔡保庆与张友权签订了以蔡保庆、蔡鹏被拆迁还建中的房屋抵偿该借款的协议，但是，双方之间的基础法律关系仍然是民间借贷关系，且该抵债协议属于附条件、附期限的民事法律行为。在上述以房抵款协议所附条件、附期限未能全面履行的情况下，蔡保庆、蔡鹏依法仍然应当承担偿还借款207万元的责任。蔡保庆、蔡鹏上诉主张上述以房抵款协议未能全面履行的责任在张友权，由于该协议对此并未明确，故对蔡保庆、蔡鹏请求改判张友权、大悟县海源房地产开发有限责任公司继续履行合同约定的房屋所有权证、土地使用权证的办理及交付义务，以抵偿蔡保庆、蔡鹏下欠张友权的207万元借款的上诉请求，本院不予支持。根据前述理由，蔡保庆、蔡鹏上诉主张一审判决将当事人变更履行债务方式的商铺抵债合同纠纷改变为抵押合同纠纷，并适用有关民间借贷的法律规定处理本案不当的理由，本院不予采信。虽然，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河项目部是大悟县海源房地产开发有限责任公司下设的机构，但一审法院并未判决其在本案中承担民事责任，故无论其是否具备民事诉讼主体资格，均不影响本案实体处理。
综上所述，蔡保庆、蔡鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23360元，由蔡保庆、蔡鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 汛
审判员 孟晓春
审判员 蒋家鹏
二〇一六年十一月十二日
书记员 邵 杰