乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第889号
原告（反诉被告）：冯雪忠。
委托代理人：冯雪英。
委托代理人：唐作。
被告（反诉原告）：马永涛。
委托代理人：薛英。
委托代理人：郑秀。
原告（反诉被告）冯雪忠与被告（反诉原告）马永涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告冯雪忠的委托代理人冯雪英、唐作、被告马永涛的委托代理人薛英、郑秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯雪忠诉称，为解决原厂10名工人的就业问题两原告四处寻找厂房，组建天山娃娃头食品有限公司，并于2013年4月20日与被告签订租赁厂房合同，就厂房的装修款、生产损失的赔偿，营业执照的办理需要的材料等事项做了约定。但是厂房租赁后不到一个月，就断水，原告多次找被告要求解决，都遭到被告拒绝。原告去工商局办理营业执照，要求提交公司住所证明（能证明公司对其住所享有使用权的文件），原告去问被告要时才知道被告的房屋是购买农村宅基地300平方米，在没有任何合法手续情况下私自建了2000平方米，原告到规划局去问，回答是“房屋只有两种情况有建房手续的是合�建筑，没有建房手续的是违章建筑”。被告没有建房手续所建的房屋属违章建筑，工商局以没有合法的住所证明，住所证明不符合土地法和工商局办照规定为由不给办理生产所需的营业执照，导致所有的生产所需的装修及投入无法收回。2013年10月9日，原告去厂房拿东西时，钥匙却打不开门无法进去，一看房门被撬，报警后才发现是被告和同伙干的，并且换了门锁，里面是原告的几十万的材料物质和生产设备，在没有通知原告没有法律文书许可的情况下就敢撬厂房房门，见此情形原告十分震惊，原告有高血压因刺激当场犯病，一病不起，期间被告告诉原告的家人有人出高价要租赁现在的厂房，让原告搬走。原告的代理人告诉被告说“医生一再告诫原告不能再受刺激、不让再提厂房的事刺激他了，否则生命危险，有事和代理人说”，但被告为了把房屋租赁给出价更高�人，达到用没有任何建房手续的违章建筑谋取更大利息目的，不顾原告的生命危险再次私自将原告的生产设备和私人物品搬出租赁厂房，导致原告因再次受刺激而脑出血ICU室抢救了25天。综上所述，被告用来源不合法且没有任何允许建房手续的违章建筑谋取利益，是违背国家强制性法律法规的，希望法院依法判决租房合同无效；判令被告赔偿损失140000元；邮寄送达费、诉讼费等由被告承担。
被告（反诉原告）马永涛辩称并反诉称，2013年4月20日，被告与原告签订《租赁合同》，根据合同约定，被告将其位于乌鲁木齐市长胜大队种牛场三小队建筑面积为2000平方米的房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年4月20日起至2019年4月20日止。其中2013年4月20日至2015年4月20日期间租金按照13万元／年支付。年租金按上下半年各交一半。原告在签订租赁合同的时候，原告对房屋是小�权房，没有产权证是明知的。当时双方签订合同的时候，被告向原告出示了申请批准宅基地的申请，及支付宅基地建房款的票据。租赁的房屋属于小产权房，土地属于该村村民，被告对房屋享有使用权，有权出租。被告不存在随便撬厂房门的情形，原告租赁被告厂房后一直关闭，社区一直在与原告联系，后社区接到办事处批准，为安全对原告厂房开门检查。开门检查的行为，不是被告的行为。原告的工厂未能正常经营是因为原告与王成龙存在合伙纠纷矛盾，与被告的房屋性质无关。原告应当对其违法经营行为负责。原告的工厂在2013年3月29日就被吊销，即原告在与被告签订合同的时候就隐瞒了工厂的营业执照已经被吊销的事实。根据法律规定，企业吊销后不得从事除清算行为以外的行为。原告还在做月饼加工，是违法行为，原告应承担违法经营的责任，与被告无关�由于原、被告以前都认识，被告根据原告请求，在合同签订之前1个月，就将房屋交付给了原告使用，该期间并未收取被反诉人房屋租金。合同签订后，原告仅于合同签订之日向被告支付1万元租金，剩余租金至今未付。被告通过电话、短信等方式多次催促原告支付到期租金，但原告要么不接电话，要么就以各种理由予以拖延。之后，被告多次到租赁房屋所在地查看，发现租赁房屋大门紧锁，迫于无奈，被告只能通过短信、在报纸上刊登《公告》等方式要求原告出面解决此事，但是原告仍未出面。2013年11月15日，在原告连续拖欠租金已经长达7个月的情况下，被告根据我国《合同法》及相关法律的规定，向原告送达了《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，正式通知解除房屋租赁合同，要求原告支付到期租金，并限期将屋内物品进行搬离，但原告仍未出面。2014年2月�被告曾向贵院提起诉讼，要求原告支付到期未付的租金以及保管费，但被告考虑到曾与原告相识一场、本着息事宁人的态度，撤销了该起诉讼，只希望原告尽快将物品搬走。但没想到原告如今却颠倒黑白，反而要求被告进行赔偿，被告实在无法忍受，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，判令解除被告与原告签订的《租赁合同》；判令原告向被告支付租金65833元（2013年4月20日至2013年11月20日，计算公式：130000元／12个月×7个月-10000元=65833元）；判令原告向被告支付滞纳金：3292元（计算公式：65833元×0.05=3292元）；判令原告向被告支付物品保管费10000元（2013年11月21日至今），以上合计79125元；判令原告承担本案的诉讼费、邮寄送达费等费用。
原告（反诉被告）冯雪忠针对反诉辩称，被告主张的租赁费计算不正确，2013年4月20日至2015年4月20日，合同约定两年的租金130000元�每月租金应该是5416.66元。被告主张的是7个月租金，应该是37916.66元，再减去已经支付的10000元，正确的应该是只欠27916.66元，计算是有误的。被告主张支付滞纳金不符合滞纳金的特点。滞纳金是国家行使公权力的过程，被告要求支付滞纳金没有法律依据。被告主张支付物品保管费无任何依据，被告擅自搬走原告物品造成的损失，原告另行主张。原告的承租行为是两个人的，被告要求原告一个人承担，是不符合法律规定的。执行租赁合同的开始就违反了合同的约定。合同第三条第一项修缮房屋是甲方的义务，但是被告直到现在也没有将上水开通，违反了合同约定，致使原告无法正常使用。合同第三条第二项，甲方有义务向乙方提供工商税务的材料，原告向沙区工商局申请登记注册公司，工商局以房屋不具有合法手续，不符合注册地址，工商局以不予受理通知书和一次�书面报告拒绝了原告注册公司的申请，由于被告不能按照合同约定提供房屋的合法手续，导致原告不能按照正常程序注册公司，被告违反了合同约定。根据合同第二条，房租应该是半年缴纳。原告应该在2013年10月20日前付清上半年的租金，被告在2013年10月9日指使社区以原告欠款的理由将原告的厂房进行查封，致使原告无法正常使用该房屋，原告的最后付款日期并没有到期，被告的行为违反合同约定。原、被告是因为债权债务发生的争议，社区无权查封厂房，对社区的行为原告保留追究责任的权利。被告的行为造成了原告的损失。请求法院查明事实依法驳回被告的诉讼请求。
经审理查明，涉案租赁房屋所在土地为乌鲁木齐市长胜大队集体土地，系该队三队村民魏相涛申请批准的宅基地，涉案房屋由魏相涛与被告马永涛合作所建，二人协议约定马永涛有权无偿使用20年。2013年4月20日，被告马永涛（即甲方）与原告冯雪忠（即乙方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将自有的座落在乌鲁木齐市种牛场大街三小队的房屋1栋1间，建筑面积2000平方米，使用面积2000平方米，出租给乙方；租赁期甲方从2013年4月20日起将出租房屋交乙方使用，至2019年4月20日，租金2013年4月20日至2015年4月20日租金为13万元，2015年4月20日至2017年4月20日租金为14万元，2017年4月20日至2019年4月20日租金为15万元，年租金分上下半年各交一半，以后每年按5%递增；甲方对出租房屋及设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明灯）和门窗户，以保障乙方安全正常使用，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模范围、工艺、用料等，均事先得到甲方同意后方可实施；甲方有义务提供乙方办理工商税务�需要的证件材料；合同期内，承租人必须按期缴纳租金、水费、电费、供暖费及相关费用，若承租人逾期不交，出租人有权加收滞纳金（按逾期当日当此应交费用总额的5%计算）；合同期内，承租人必须办理工商营业执照，税务登记等手续方可经营，否则，造成后果由承租人自行承担……合同签订后，双方开始履行，原告向被告支付租金10000元，经被告同意原告开始装修涉案租赁房屋以用于开办。此后，原告未如约向被告支付剩余租金，被告曾与原告通话约谈解决纠纷，通话过程中双方均认可2013年4月至2015年4月每年租金为13万元，2015年4月至2017年4月每年租金为14万元，2017年4月至2019年4月每年租金为15万元。
2013年10月6日，西梁社区居民委员会在涉案租赁房屋门上张贴通知，因社区在对生产厂家及库房清查过程中多次与原告联系未果，经长胜东街道办事处综合维稳中�同意对该厂进行开门检查，要求原告见到通知后三日内与西梁社区进行联系。2013年10月9日，西梁社区居民委员会在涉案租赁房屋门上再次张贴通知，内容如下：因原告欠缴房主5个月租金共计54166.5元，经长胜东街道办事处综合维稳中心同意，开门清查，现将场内所有物品依法封存，要求原告看到通知后3日内与西梁社区联系，方可开门，否则一切法律后果自负。截止到2013年10月20日，租期已过半年，原告仍未向被告支付上半年剩余租金。2013年11月9日，被告向长胜东街道司法所申请调解与原告之间的租赁合同纠纷，原告本人未到场，其妹妹冯雪英作为原告的代理人到场，原告的合作伙伴王成龙到场，但三方未达成调解协议。2013年11月15日，被告用邮政快递向原告发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》。2013年12月14日，被告在数名见证人见证下将涉案租赁房屋内的物品进行清点并制作了清单，随后将全部物品转移至长胜三队被告哥哥的自建房内。
另查，原告冯雪忠系乌鲁木齐市西陵农畜产品有限公司天山娃娃头食品分公司负责人，该公司在册，2013年未年检。原告在与被告签订租赁合同之前，已在使用涉案房屋。2013年5月27日，原告申请设立乌鲁木齐市天山娃娃头食品有限公司，申请书载明住所为乌鲁木齐市仓房沟中路西六巷171号（即涉案租赁房屋）。时隔近一年，2014年4月17日，乌鲁木齐市沙依巴克区工商行政管理局向乌鲁木齐市天山娃娃头食品有限公司发出《一次性书面告知书》和《不予受理通知书》，告知该公司登记申请，不予受理，理由为提交材料不齐全。
上述事实，有租赁合同、合作建房协议书、申请书、通知、邮政快递回执、调解笔录、工商档案材料、不予受理通知书、一次性书面告知书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，关于本诉：一、涉案房屋租赁合同的效力问题。涉案房屋所在土地为集体土地，涉案房屋系被告与魏相涛经村民集体组织同意所建，涉案房屋的使用和对外租赁的权利亦经该宅基地使用权人魏相涛授权被告行使，涉案房屋租赁亦经社区备案，故该房屋租赁合同有效。本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。
二、原告主张的损失是否符合事实，应当由谁承担的问题。原告未依约支付租金，被告依照法律约定，行使单方解除权，属正当行使己方权利。原告主张的损失为装修损失，其装修涉及的部分是否能够区分可移动部分和形成附着物部分，原告未举证，况且涉案合同未能继续履行，系原告不履行支付租金的义务，违约在先，故可移动部分原告可以自行取回，对于形成附着物部分，被告庭审中明确表示不同意使用，故该装修附着物原告亦应当自行予以拆除，被告无须折价补偿。因此，原告要求被告承担损失无法律依据，本院不予支持。
关于反诉：一、解除合同的问题。涉案房屋租赁合同双方已实际不再履行，被告已按照法律规定行使了其单方解除权，本院对合同解除予以确认。
二、原告欠付租金的数额及滞纳金、物品保管费应否由原告承担的问题。根据原、被告签订的房屋租赁协议的约定以及原、被告之间通话记录能够证实，双方协议约定的租金标准系年租金的标准，即13万元为年租金，而非原告针对被告反诉所辩称的13万元为2013年4月20日至2015年4月20日两年的租金，故被告主张的租金数额正确（2013年4月20日至2013年11月20日，计算公式：130000元／12个月×7个月-10000元=65833元】，本院予以支持。原告庭审中认可应支付第一年上半年租金的最后期限为2013年10月20日，故其未依约支付租金�应当承担相应违约责任。被告依照合同约定所计算的滞纳金（实为违约金）数额正确【计算公式：65833元×5%=3292元】，原告应当承担。原告关于被告未履行适租义务致使其不能正常使用租赁房屋未举证，故原告关于其不应当支付租金的辩称本院不予采纳。关于被告主张的物品保管费，被告未举证证明计算依据，故本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）冯雪忠与被告（反诉原告）马永涛签订的房屋租赁协议；
二�原告（反诉被告）冯雪忠给付被告（反诉原告）马永涛租赁费65833元；
三、原告（反诉被告）冯雪忠给付被告（反诉原告）马永涛滞纳金3292元；
四、驳回原告冯雪忠要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求；
五、驳回原告冯雪忠要求被告马永涛赔偿损失140000元的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）马永涛要求原告（反诉被告）冯雪忠支付物品保管费10000元的反诉请求。
上述原告（反诉被告）冯雪忠应付被告（反诉原告）马永涛款项合计69125元，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3100元（原告已预交），由原告冯雪忠负担。
本案反诉诉讼标的79125元，实际给付标的69125元，占诉讼标的的87.36%。反诉案件受理费本院减半收取889.06元（被告已预交），由原告负担87.36%即776.68元，由被告负担12.64%即112.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱 丽
人民陪审员 陈双设
人民陪审员 高兰珍
二〇一四年十一月三日
书 记 员 曲毅捷