广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第390号
原告：张文辉，男，汉族，1977年9月12日出生，住江西省丰城市。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
被告：聂慧荣，男，汉族，1980年12月22日出生，住江西省鹰潭市。
原告张文辉诉被告聂慧荣租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告张文辉的委托代理人刘完颜、被告聂慧荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文辉诉称：张文辉与聂慧荣于2011年3月14日分别签订了《房屋租赁合同》及《门面铺面转让合同》，约定承租期从2011年4月1日起至2013年9月30日止。其中《房屋租赁合同》约定聂慧荣将自营的练歌房出租给张文辉经营，每月租金2500元，房屋押金5000元，若聂慧荣违约除退还押金外，聂慧荣还须按《门面铺面转让合同》赔偿。《门面铺面转让合同》约定聂慧荣将练歌房转让给张文辉使用，转让费80000元，如聂慧荣在2013年9月与房东续签合同的，则练歌房必须交由张文辉经营等。合同签订后，张文辉添加大量设备设施到练歌房并投入经营。2013年10月，聂慧荣与房东续签《房屋出租合同》后，聂慧荣突然告知张文辉练歌房不再租给张文辉，并要求张文辉搬走设备。张文辉之所以以较贵的价格受让涉案房屋内设备，目的是想经营时间长一些，而不是二年半，故在《门面铺面转让合同》中特别约定如果聂慧荣在2013年9月与房东续签合同的，则练歌房必须交由张文辉经营。由于聂慧荣坚持不租，张文辉于2014年2月底无奈退出。后来张文辉向法院起诉，聂慧荣又谎称房东已同意转租且能提供办理经营证照所需的产权证明，张文辉为继续经营而再与聂慧荣签订《房屋租赁合同》，后撤诉。可是，当张文辉要求聂慧荣提供出租房屋的产权证明时，聂慧荣无法提供。而《房屋租赁合同》约定“不得无牌无证经营”。因此，张文辉在2014年5月28日再次告知聂慧荣必须提供办理经营证照所需的产权证明，否则将于2014年5月31日解除《房屋租赁合同》。因聂慧荣拒绝提供，无奈之下张文辉在2014年5月31日告知聂慧荣已解除《房屋租赁合同》并将自有设备搬离练歌房，但聂慧荣拒绝张文辉交还练歌房的大门钥匙。另外，聂慧荣在2013年11月谎称房东涨价，要求张文辉从2013年12月开始每月多交2000元的租金，至2014年2月张文辉已多交6000元的租金，该部分租金聂慧荣应向张文辉返还。聂慧荣与房东续签合同的时间为2013年10月11日，租金是从2014年2月1日才涨价。同时，因聂慧荣谎称房东同意转租且承诺能提供办理经营证照所需的产权证明，张文辉才放心与聂慧荣签订《房屋租赁合同》并交纳押金和3个月的租金。张文辉为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认张文辉与聂慧荣于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2.聂慧荣返还房屋押金9000元和2013年12月至2014年2月多收的房屋使用费6000元以及2014年3月至5月房屋使用费13500元；3.聂慧荣赔偿张文辉经济损失50000元；4.诉讼费用由聂慧荣承担。
被告聂慧荣辩称：一、2014年5月23日签订的租赁合同无效，但张文辉是知晓涉案房屋实际情况，其是为了追求利益而甘冒风险，聂慧荣对此不应承担任何责任。原、被告双方早在2011年3月14日已建立了房屋租赁的关系，双方均清楚涉案房屋的实际情况。张文辉利用涉案房屋经营练歌房生意一直不错，涉案房屋没有相关的建筑许可证或房产证并未影响张文辉的经营，而且同一栋房屋的其它铺面都是可以办理营业执照的。根据当地的实际情况，办理营业执照只需到所在村委会出具权属证明即可。2014年5月22日，在张文辉的请求下，双方在法庭补签租赁合同时，张文辉是完全清楚涉案房屋的产权情况的。且其现在办理的经营项目是特种行业，而双方的租赁合同并未约定聂慧荣有此义务。二、张文辉一直占用着涉案房屋，聂慧荣没有多收张文辉的使用费。2014年5月22日，原、被告双方签订的租赁合同已确认了从2013年10月1日起每月的使用费为4500元。张文辉一直占用着涉案房屋，直至2014年5月31日才将设备搬离，但还留有部分空调未拆除，故还应支付占有使用费。三、聂慧荣无须赔偿张文辉经济损失50000元。2014年5月22日，原、被告双方签订租赁合同后，张文辉没有对涉案房屋进行任何投入，且张文辉已将涉案房屋内的设备自行搬离，没有任何损失。四、张文辉没有在2014年5月31日将涉案房屋退还给聂慧荣。涉案房屋外墙上有部分空调未搬走，且张文辉拒绝写搬清物品证明，又未与聂慧荣结清费用，聂慧荣才拒绝收回钥匙，聂慧荣没有过错。综上所述，聂慧荣没有违约，反而是张文辉没有履行自己的义务，请法院驳回张文辉的诉讼请求。
本院经审理查明：聂慧荣从案外人处租来位于广东省东莞市大岭山镇连平村XXX号的房屋一、二层经营。2011年3月14日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（一）”］，约定甲方将上述房屋二层面积约200平方米的房屋租给乙方使用，并约定租赁期从2011年4月1日起至2013年9月30日止，每月租金2500元，乙方预先支付两个月房租押金，合同到期后，由甲方全额退还给乙方。合同（一）第七条还约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同；如乙方违约不得要求返回押金；若甲方违约，除退还押金外另按《门面铺面转让合同》赔偿相应违约金；该合同其它条款参照《门面铺面转让合同》，未尽事宜可经双方协商作出补充规定，补充规定与该合同具有同等效力。同日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订《门面铺面转让合同》［以下简称“合同（二）”］，约定甲方将上述租赁房屋内的墙面装修、音响、灯光、沙发、吧台、空调等二楼设备折合作价80000元转让给乙方，如甲方2013年9月续签经营合同，涉案房屋二楼仍交由乙方经营，甲方不得以任何形式收取乙方其它费用。
2013年10月11日，聂慧荣与案外人续签《房屋出租合同》［以下简称“合同（三）”］，约定出租房屋的建筑面积为390平方米，租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金12000元，给20天装修期免收租金，即2014年1月应交租金为4000元。
2014年5月23日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（四）”］，约定甲方将其承租的位于广东省东莞市大岭山镇连平村XXX号二楼出租给乙方用于经营，租赁期为2年，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，乙方自合同生效日向甲方支付押金9000元。合同（四）第十二条约定，乙方不得无牌无证经营，经营中发生的噪音不能超过环保部门规定的噪音标准，并办理相应的经营手续和消防许可，否则甲方有权解除合同，押金不予退还。
2014年5月23日合同签订后，聂慧荣收到张文辉交来的押金4000元，加上张文辉因履行合同（一）于2011年3月13日向聂慧荣交纳的押金5000元转为合同（四）的押金，聂慧荣已收到合同（四）约定的押金9000元。同日，聂慧荣亦收到张文辉交来的2014年3月至同年5月每月4500元合计13500元的租金。2013年12月、2014年1月及2014年2月的租金，张文辉已按每月4500元的标准向聂慧荣交纳。张文辉认为2013年12月、2014年1月及2014年2月三个月的租金应按合同（一）约定的每月2500元交纳，但聂慧荣谎称房东涨价将租金提高至每月4500元，故聂慧荣应向张文辉退回上述三个月每月多支付的租金2000元。聂慧荣认为双方签订的合同（四）已约定从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，其没有多收租金，无需向张文辉退回。2014年5月24日，张文辉发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣收到该通知后三日内向张文辉提供办理相关证件所需的场地使用证明和出租房屋产权证明等有效证件。2014年5月28日，张文辉再发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣于2014年5月30日前提供办理经营证照所需的各种证明文件，否则于2014年5月31日与聂慧荣解除合同（四）。聂慧荣于2014年5月30日向张文辉提供了一份东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》，内容为“东莞市大岭山镇连平村XXX号（现连平村计岭路XXX号）房屋产权归邓月荣所有”。张文辉认为上述《产权证明》并非办理经营证照所需的有效证明文件，遂于2014年5月31日将其自有设备搬离涉案租赁房屋，并要求将涉案租赁房屋的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣认为张文辉尚有几台空调未搬走，仍占用其房屋遂拒绝接收涉案房屋的钥匙。2014年6月9日张文辉向本院提起诉讼请求解决，本院立案号为（2014）东二法岭民一初字第390号。2014年6月13日，聂慧荣向本院提起诉讼请求解决，本院立案号为（2014）东二法岭民一初字第394号。上述两案中，当事人均有请求确认合同（四）无效。
另查明，张文辉陈述涉案房屋在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，其没有使用涉案房屋。庭审中，张文辉明确表示涉案租赁物内的空调并非其物品。庭审当天（即2014年7月2日），张文辉已将涉案租赁物的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣陈述，涉案租赁房屋没有房屋产权证及建设规划许可证，涉案房屋可以凭东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》办理营业执照，并且提供其在涉案房屋经营所办理的《个体工商户营业执照》为证。张文辉认为该《个体工商户营业执照》真实性无法确认且与本案无关。
又查明，张文辉主张的损失50000元是以《合同》（二）约定的转让费80000元为依据，考虑到其自身已经营3年，因此，主张其损失为50000元。
以上事实，有张文辉提供的合同（一）、合同（二）、合同（三）、合同（四）、通知、快递单、收据、收款收据，聂慧荣提供的合同（一）、合同（三）、合同（四）、《产权证明》、收据、收款收据、通知、张贴通知的照片、短信照片、《个体工商户营业执照》、涉案租赁物现场照片及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，聂慧荣将上述房屋出租给张文辉使用，故张文辉与聂慧荣签订的合同（四）无效。本案的争议焦点是：一、聂慧荣应否向张文辉退还押金及部分房屋占有使用费；二、聂慧荣应否向张文辉赔偿损失。
关于本案争议焦点一，张文辉与聂慧荣签订的合同（四）无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，聂慧荣应向张文辉退还押金9000元，张文辉应参照合同（四）的约定租金标准即每月4500元向聂慧荣折价补偿涉案房屋被占用期间的占有使用费。张文辉主张聂慧荣退还押金9000元，合法有据，本院予以支持。聂慧荣参照合同（四）约定的每月4500元的标准收取张文辉2013年12月至2014年5月期间的占有使用费符合法律规定，故本院对张文辉关于主张判令聂慧荣退还2013年12月至2014年2月多收的占有使用费6000元及2014年3月至2014年5月的占有使用费13500元的请求不予支持。
需要说明的是，涉案房屋未取得规划许可证或房屋产权证应否酌定减少房屋占有使用费的问题。张文辉已陈述涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，亦即涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间实际上已因其它原因处于停止经营的状态，不管聂慧荣于2014年5月30日提供的《产权证明》是否为张文辉办理经营证照所需的有效证明文件，均对2014年5月30日及之前张文辉使用涉案房屋经营的情况无影响。而2014年5月31日张文辉将其大部分的经营物品搬离涉案租赁房屋，客观上张文辉亦不能使用涉案租赁房屋进行经营，故2014年5月31日及之后聂慧荣对张文辉的经营亦无影响。综合上述情况，本院对涉案房屋的占有使用费不作调整。
关于本案争议焦点二，张文辉基于合同（二）以80000元的价格承接了涉案租赁房屋二楼的墙面装修、音响、灯光、沙发、吧台、空调等，在合同（四）履行过程中张文辉已搬走能移动的受让物品，因此能移动的物品不存在损失问题。至于不能移动的墙面装修的残值，张文辉负有证明责任，张文辉没有提供证据证明墙面装修的残值，且在举证期限内亦没有申请对墙面装修的残值进行评估，张文辉应承担举证不能的不利后果。综上，张文辉主张存在损失的依据不足，本院对张文辉关于主张判令聂慧荣赔偿损失50000元的请求，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告张文辉与被告聂慧荣于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告聂慧荣于本判决生效之日起三日内向原告张文辉返还押金9000元；
三、驳回原告张文辉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为881元，由原告张文辉负担856元，由被告聂慧荣负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一四年九月四日
书记员 李婉琪
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