成都市新都区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0114执异38号案外人（异议人）：胡益华，女，1973年7月4日出生，汉族，住成都市新都区。申请执行人：成都红清房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区科华北路153号15楼8号。法定代表人：彭浩，该公司总经理。委托代理人：蒋伟，四川金塔律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。法定代表人：周玉翘(已死亡)。委托代理人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，一般授权代理。本院依据已经发生效力的（2014）新都民初字第203号民事判决书，立案执行成都红清房地产开发有限责任公司（以下简称红清公司）申请执行四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）一案过程中，作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，将昌永公司开发的位于成都市新都区新繁镇滨江路×号“锦绣水岸”×栋×单元×号房屋予以续查封。执行过程中，案外人胡益华以其是被查封的房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出书面异议，请求中止对查封房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。胡益华异议称，首先，经法院审理，（2013）新都民初字第735号、（2014）新都民初字第2529号民事判决书判定红清公司、昌永公司于2012年5月10日所签订《协议书》之第二条约定无效，相应查封也应无效，（2014）新都民初字第203号案中的保全查封应为另案查封，不是续查封；其次，红清公司与昌永公司联合开发“锦绣水岸”项目，应属于合资合股关系，属于内部纠纷；再次，2013年10月9日，胡益华与昌永公司签订《商品房买卖合同》，当日昌永公司将涉案房屋钥匙交予胡益华，并于当日缴纳了契税、维修基金、产权登记费共计7874元。2014年1月25日，胡益华支付全部购房款369000元予昌永公司。2014年4月18日，胡益华开始装修涉案房屋，并于2014年8月13日入住。由于涉案房屋被查封无法办理产权证相关手续，直至2014年4月份胡益华才得知房屋被查封的情况。故涉案房屋虽登记在昌永公司名下，但胡益华是该房屋的合法买受人和实际所有人。本院的查封行为造成胡益华的合法权益受到严重损害，为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。胡益华为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.锦绣水岸开发商的宣传资料三份，用以证明锦绣水岸出售的房屋证照齐全，是正常销售；2.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务合同各一份，用以证明2013年10月9日胡益华与昌永公司签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以369000元的价格出售予胡益华；3.成都市和谐物业管理有限公司出具的入住证明一份，用以证明胡益华于2014年8月13日就已入住涉案房屋；4.定购书一份，用以证明胡益华2013年9月30日定购涉案房屋；5.收据四份、银行转账凭证二份，用以证明2013年9月30日胡益华支付定金5万元，后于2013年10月9日、2013年12月28日、2014年1月25日胡益华分别支付购房款150000元、50000元、119000元，共计369000元；6.收据十四份，用以证明胡益华缴纳涉案房屋的契税、水费、物管费、装修管理费等费用；7.天然气缴费发票四份、电费缴费发票三份，用以证明胡益华已实际入住并使用涉案房屋；8.（2014）新都民初字第203号、（2013）新都民初字第735号民事判决书各一份，用以证明红清公司与昌永公司间的案件审理经过；9.房管局查询信息一份，用以证明胡益华2016年10月去房管局查到的信息显示涉案房屋案件状态属于失效状态。昌永公司对胡益华所提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。红清公司对胡益华提交的证据不逐一发表意见，对胡益华提交的执行异议申请及大额的现金收据证据不予认可，认为胡益华提交的证据不足以证明其异议请求。红清公司认为：首先，红清公司与昌永公司之间并非合作关系，（2014）新都民初字第203号生效民事判决书确认昌永公司应返还红清公司投资款，红清公司也是基于此判决申请的强制执行，并非是内部纠纷；其次，涉案房屋上的现有的查封是基于（2013）成民保字第79-1号民事裁定书而进行的续查封，本案由成都市中级人民法院指定成都市新都区人民法院管辖，2015年在首次查封到期前红清公司向本院提起续查封申请，本院予以查封，在执行过程中于2017年再次向新都法院申请执行阶段的续查封，诉讼、执行及对应的查封、续查封过程连贯，而并非胡益华所称的另案查封的情形；再次，涉案房屋最初的查封时间为2013年2月20日，胡益华与昌永公司签订《商品房买卖合同》时间在查封行为之后，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人提出执行异议，应在查封前签订合法有效的购买协议。综上，红清公司认为应当驳回胡益华提出的执行异议申请。本院查明，2013年1月21日，成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2013年3月5日，成都市中级人民法院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2013年5月20日，成都市中级人民法院作出（2013）成民初字第318号民事裁定书，认为该案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送本院管辖。红清公司不服该裁定，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2013年9月5日作出（2013）川民终字第543号民事裁定书，裁定驳回红清公司的上诉，维持了原裁定。2013年9月11日，本院作出（2013）新都民初字第735号民事判决书，昌永公司不服提出上诉，成都市中级人民法院认为该判决违反法定程序，于2014年5月9日作出（2014）成民终字第2577号民事裁定书，撤销本院前述判决，发回重审。2014年6月4日，该案重新立案，于2015年5月21日作出（2014）新都民初字第2529号民事判决书，该判决已发生法律效力。2015年2月28日，本院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日。2015年5月21日，作出了（2014）新都民初字第203号民事判决书，判决：“一、昌永公司于判决生效之日起十五日内返还红清公司投资款822万元及逾期利息（以822万元为基数，从2013年1月21日起，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）。二、驳回红清公司的其他诉讼请求。”2015年8月6日，本院依据（2014）新都民初字第203号生效民事判决书，立案执行红清公司申请执行昌永公司一案，执行过程中，本院于2017年1月10日作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。另查明，2013年10月9日，胡益华与昌永公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同第十九条约定，如因昌永公司责任导致胡益华未能在房屋交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，昌永公司应向胡益华支付违约金。同日，昌永公司将涉案房屋钥匙交予胡益华，并于当日胡益华缴纳了契税、维修基金、产权登记费共计7874元。2014年1月25日，胡益华支付全部购房款369000元予昌永公司。2014年4月18日，胡益华开始装修涉案房屋，并于2014年8月13日入住。由于涉案房屋被查封无法办理产权证相关手续，直至2014年4月份胡益华才得知房屋被查封的情况。本院在执行过程中，胡益华以其是房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。再查明，涉案房屋位于成都市××（原址××镇××）×栋×单元×号，住宅用途，房屋唯一号981111，建筑面积115.5平方米，该房屋上法院首次限制登记文号为（2013）成民保字79-1号，后经本院（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书两次续查封，执行异议审查阶段有效限制登记文号为（2015）新都执字第1206号，对应查封期限自2013年3月6日至2020年3月5日止。以上事实有商品房买卖合同及其补充协议、购房款收据、银行转款凭证、前期物业管理服务合同、气费、水费收据、物业服务费收据、（2013）新都民初字第735号民事判决书、（2013）成民初字第318号民事裁定书、（2013）川民终字第543号民事裁定书、（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2014）新都民初字第203号民事判决书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，第一，关于本院对涉案房屋予以执行查封是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本案中，作为执行依据的（2014）新都民初字第203号生效民事判决书判决昌永公司对红清公司负有还款义务，因昌永公司未履行生效判决所确定义务，本院在执行过程中对登记在昌永公司名下的涉案房屋予以查封符合法律规定，故胡益华关于涉案房屋据以查封的协议条款已被判令无效的异议理由不能成立。第二，关于本院在审理（2014）新都民初字203号案中对涉案房屋予以保全续查封是否具备事实依据问题。因成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故成都市中级人民法院裁定移送本院管辖，应认定二案件具有同一性和连贯性。本案的首次查封为2013年3月6日，成都市中级人民法院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2015年2月28日，本院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日。2017年1月10日，本院作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。本院对涉案房屋予以续查封具备事实基础，故胡益华关于本院民事诉讼中对涉案房屋予以保全续查封的行为不当的异议理由不能成立。第三，关于胡益华是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋的查封时间为自2013年3月6日始，胡益华虽举出商品房买卖合同、购房款收据等证据证明其与昌永公司已就涉案房屋签订书面买卖合同、支付全部价款并实际占有使用该房屋，但《商品房买卖合同》及其补充协议均签订于2013年10月9日，付款行为和房屋交付占有行为发生于合同签订之后，晚于法院查封开始时间。故本院认为胡益华对涉案房屋主张权利未能满足司法解释规定的善意不动产买受人物权期待权的保护条件，不能产生排除执行的效果。第四，关于胡益华提出的红清公司与昌永公司联合开发“锦绣水岸”项目，应属于合资合股关系，属于内部纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己所提出的主张，有责任提供证据证明，本案中，红清公司与昌永公司是二个独立的法人主体，未显示有合资合股关系，且无其它证据佐证。综上，案外人胡益华所提出执行异议理由不能成立，其异议不能产生排除人民法院强制执行的效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：驳回案外人胡益华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王议伟审判员  蒋建军审判员  余 晨二〇一七年六月二十日书记员  许小红