湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初7569号
原告：丁彩霞，女，1977年9月6日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：房炬，湖南首乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜新旺，湖南首乐律师事务所律师。
被告：长沙琛瑞房地产营销策划有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道158号和谐潇湘大厦1312房。
法定代表人：欧连云，总经理。
委托诉讼代理人：刘援，湖南一星律师事务所律师。
被告：欧连云，男，1991年10月24日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。
委托诉讼代理人：刘援，湖南一星律师事务所律师。
原告丁彩霞（以下简称原告）与被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司（以下简称被告琛瑞房地产公司）、欧连云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人颜新旺、两被告共同委托诉讼代理人刘援到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人房炬、两被告共同委托诉讼代理人刘援到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还中介费21800元：2.判令两被告向原告支付双倍返还购房定金100000元；3.判令两被告向原告赔偿购房损失312900元；4.判令两被告向原告支付律师代理费25000元；5.由两被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2017年4月5日，被告欧连云以肖秋江的名义，与原告、被告琛瑞房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定由肖秋江将其所有的位于长沙市雨花区（以下简称1804房）出售给原告，房屋转让价款为1090000元。合同签订当日原告即向被告支付21800元中介费及50000元定金。合同签订后，肖秋江未能依《房屋买卖合同》之约定履行义务。在此情形下，原告与两被告于2017年8月16日签订《协议书》，约定由两被告督促肖秋江履行《房屋买卖合同》，将1804房过户至原告名下；或由被告提供与前述房屋相似的其他房产给原告，并办理完成过户手续，否则，原告有权按《协议书》之约定，要求被告以2017年9月30日为基准日的房屋市价减去《房屋买卖合同》约定的房屋总价之差额作为因被告违约给原告造成的损失，且被告应将该损失连同原告已经支付的中介费及定金于2017年9月30日前一并交付给原告，原告因此发生的律师费、诉讼费、评估费等费用均由被告承担。《协议书》签订之后，被告却未能依约定履行义务。被告应当赔偿因违约给原告造成的损失，同时被告需返还原告支付的21800元中介费及双倍返还定金100000元，并承担原告为起诉而支付的律师代理费25000元。上述费用原告多次向被告催要，被告不予支付，为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼。
被告琛瑞房地产公司、欧连云共同辩称，1.被告愿意返还中介费21800元并返还购房定金50000元。2.对于原告主张的购房损失及律师费，因原告与两被告签订的购房协议书未能实际履行并非两被告违约，故两被告不承担损失及律师费，且原告就购房损失并未提交任何证据证明。3.定金罚则与违约责任不能同时适用，且原告主张的违约责任过高，请求法院予以减少，评估的房价过高，不应作为认定依据。4.原告自身具有过错，应当分担损失，其在签订买卖合同前后未审查、确认房屋产权人授权情况，在协议书签订后又不配合两被告，致使两种方案均无法完成。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年4月5日，被告琛瑞房地产公司作为居间方、被告欧连云代表案外人肖秋江作为出售方与原告签订《房屋买卖合同》，约定将1804房出售给原告，总售价为1090000元，原告于2017年4月5日前支付出售方购房定金50000元，于2017年4月30日前出售方解除抵押、产权过户时支付出售方购房首付款1040000元；另约定合同签订当日原告应支付被告琛瑞房地产公司居间服务费21800元。当日，原告委托他人向被告琛瑞房地产公司指定账户转款71800元，被告琛瑞房地产公司出具收取原告1804房中介费21800元收据一张，被告欧连云出具收取原告1804房定金50000元收据一张。
2017年8月16日，被告琛瑞房地产公司、欧连云与原告签订《协议书》一份，主要内容为：2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》因肖秋江未依约将房屋过户至原告名下，为维护原告合法权益，经协商确定自该协议签订之日起一个半月内（2017年9月30日止）被告琛瑞房地产公司、欧连云从以下两个方案中择一完成：1.督促肖秋江完成1804房的过户手续，房屋价格按原合同约定不变，2017年6月28日起至实际过户之日止，两被告按每日200元标准向原告支付逾期过户违约金；2.两被告继续寻找与前述房产相似条件的房源，若原告从中选中，两被告于上述期限内协助办理购买及过户手续，选中房屋仍按原约定单价计算并支付，不足部分由两被告补足；两被告完成上述两方案中的任意一个，原合同即不存在争议，原告不得再依据原合同追究两被告和肖秋江的违约责任，反之，双方一致同意以2017年9月30日为基准日，以该基准日的房屋市场价减去原合同约定的房屋总价后的差额部分视为两被告违约给原告造成的损失，该损失连同原告已支付的定金和中介费由两被告于2017年9月30日前支付给原告，原告因此发生的律师费、诉讼费、评估费等费用均由两被告承担。
另查明：
1.原告户籍所在地为湖南省宁乡县，该户户主为原告父亲丁杰，另有案外人罗军辉、丁育才、丁梓曦、丁高媛、王施皓登记在该户，经长沙市不动产信息查询，上述人口名下均未登记房屋。原告丈夫何建明户籍所在地为湖南省宁乡县，其于2017年11月3日取得万家丽路一段358号上河国际商业广场C1栋1803房所有权。此外，案外人丁风鸣已于2009年10月15日自丁杰户迁出。
2.2017年10月31日，原告与湖南首乐律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该所律师担任本案诉讼代理人，代理费为25000元；2017年12月25日，该所出具收取原告律师费25000元发票一张。
3.本案诉讼中，经原告申请，本院委托湖南华运房地产土地评估咨询有限公司对1804房2017年9月30日的房屋价值进行评估，该公司于2018年3月6日出具湘华运房评字（2018）第0301号房地产估价报告，确定估价对象于价值时点的市场价值为1402900元，房地产单价10175元/平方米。原告为此支付房地产评估费15400元。
4.2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会作出《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，其中确认本市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。
本院认为，两被告分别作为居间方、出售方代理人与原告签订《房屋买卖合同》，因未按约履行相关事宜，与原告另行签订《协议书》，就两被告应承担的责任及责任方式进行了明确约定，该协议书系原告与两被告真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。因两被告在约定期限内未完成《协议书》约定方案任一项，且在本案诉讼中未能举证证明系原告原因导致方案无法履行，或系因政策调整等不可抗力因素导致方案无法履行，故两被告应承担《协议书》约定的违约责任。
关于原告具体主张金额。购房损失：1804房在2017年9月30日的市场价值，本院已委托湖南华运房地产土地评估咨询有限公司作出评估，该公司具有合法房地产评估资质，且本案委托、评估过程均合法，两被告虽不认可湘华运房评字（2018）第0301号房地产估价报告，但未提出重新评估申请，也未提交证据证明评估过程或结果违反法律规定，故本院对湘华运房评字（2018）第0301号房地产估价报告予以认可，根据《协议书》约定确定原告损失为312900元（1402900元-1090000元），原告要求两被告赔偿，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。中介费：原告主张由两被告返还居间服务费21800元，两被告同意返还，本院予以支持。购房定金：因两被告已承担赔偿原告购房损失的责任，且协议书仅约定返还已支付定金，故原告要求双倍返还定金本院不予支持，两被告仅应返还已收取定金50000元。律师费：《协议书》对此有明确约定，且原告委托律师并支付律师费属实，其主张金额亦符合相关费用收取规定，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司、欧连云于本判决生效后15日内返还原告丁彩霞中介费21800元；
二、被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司、欧连云于本判决生效后15日内返还原告丁彩霞购房定金50000元；
三、被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司、欧连云于本判决生效后15日内赔偿原告丁彩霞购房损失312900元：
四、被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司、欧连云于本判决生效后15日内支付原告丁彩霞律师代理费25000元；
五、驳回原告丁彩霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10716元，房地产评估费15400元，合计26116元，由被告长沙琛瑞房地产营销策划有限公司、欧连云共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 朱楷人
人民陪审员 曹群湘
二〇一八年六月二十五日
法官 助理 袁 亚
书 记 员 甘梦月
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。