南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初6140号
原告：南通市通州区石港镇志田村经济合作社，住所地南通市通州区石港镇志田村。
主要负责人：方志清，社长。
委托诉讼代理人：季华，南通市通州区石港法律服务所法律工作者。
被告：朱锦明，男，1949年5月29日生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：朱永谦，女，系被告朱锦明的女儿。
委托诉讼代理人：邱来强，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。
原告南通市通州区石港镇志田村经济合作社（以下简称石港志田村经济合作社）与被告朱锦明企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由审判员张红娟适用简易程序，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年12月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告主要负责人方志清及委托诉讼代理人季华，被告朱锦明及其委托诉讼代理人邱来强到庭参加诉讼；第二次庭审，原告委托诉讼代理人季华，被告朱锦明及其委托诉讼代理人邱来强、朱永谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金183142元（按年租金22.8万元，自2015年2月1日计算至2016年8月31日止为36.1万元，再扣除被告已支付的177858元）；2.判令被告终止租用，将租赁财产及企业相关证照、证书及财税资料交还原告。事实和理由：2014年4月1日，原、被告签订租用合同书1份，被告向原告租用南通市通州区石港建筑材料厂（以下简称石港建材厂）进行经营。租期自2014年2月1日至2015年1月31日止，年租金为22.8万元。约定租期内的租金被告已全部给付。租赁期满后，被告未提出续租的请求，也未返还租赁物，但一直持续经营至今，其间，仅支付了占用期间的部分费用177858元。现原告要求终止与被告的租用关系，并要求被告支付不定期租赁期间的租金183142元。
被告朱锦明辩称，1.原告并非石港建材厂的投资者，其作为原告起诉被告主体不适格。2.原、被告租赁关系合法存在，原告现提出终止租赁合同关系，没有任何理由与条件。首先，原租赁期满后，原告口头同意被告继续经营，被告也履行了给付租金的义务。其次，由于原告未明确不让被告继续租赁经营，被告为了可持续发展，添置了设备，并对窑室及厂房进行了维修，价值近140余万元，被告的投入需要一定期限的经营才能收回成本。再次，砖瓦行业是季节性很强的企业，其投资及收益具有一个较长的过程。最后，被告未有任何损害原告利益的行为，也未有故意违约的行为。3.如果原告坚持解除合同，则应给予被告合理期限，并对被告的原料、机械设备、成品进行并购处理。首先，目前被告仍有大量原料及半成品未进行生产，消耗这些原料需近两年的周期，原告冒然解除合同，会对被告造成极大损失；其次，由于原告未表示不再出租企业，故被告添置了大量的设备及其他生产物资，以上资产非通用产品，仅供砖瓦厂所用，故原告解除合同后应负责接受处理；最后，被告已实际经营近八年，为村集体作出了一定的贡献，同时经营期间也存在一定的债权债务，如果原告突然终止租赁关系，会造成不安定因素。4.原告主张的租赁费用偏高，且计算有误。双方自合同到期后，仍按以往的标准缴纳租金，但今年恰逢恶劣天气，自然灾害严重，近三个月未能进行生产，另因为原告于今年6月初突然通知被告停产，导致被告停产两个月，按照公平原则，此五个月的租金不应计算，另造成的停产损失，法院判决时应予以调整。
本院经审理认定事实如下：
南通市通州区石港建筑材料厂（原南通县石港建筑材料厂，以下简称石港建材厂）于1989年12月28日设立，经营场所在南通市通州区石港镇志田村，经营范围为砖瓦制造、陶粒制造、内河道清理。该企业系集体所有制企业，注册资金115.3万元。南通市通州区石港镇志田村民委员会（以下简称石港志田村村民委员会）系其投资者，投资认缴额为115.3万元。
2010年2月1日，原、被告签订企业延包租赁合同书1份。原告将位于南通市通州区石港镇志田村的石港建材厂租赁给被告经营使用。并约定：1.租赁期限自2010年2月1日起至2014年1月31日止；2.年租金（含固定资产使用、土地占用费及配电设施费）为人民币30万元，合计租金120万元。考虑到轮窑等资产年久失修，补贴被告每年7.2万元作为改造资金，合计28.8万元（其中轮窑12万元、制砖车间及其他维修4.8万元、制砖设备改造12万元），每年度实缴租金22.8万元，四年累计实缴租金91.2万元。租金于每年6月30日前交50%，余款于年底结清；3.被告应具备独立承担经营活动中所产生的债权、债务的能力，独立承担工商、物价、税收、安全等方面的民事责任。按照有关规定自主经营，独立核算、照章纳税、自负盈亏；4.合同期满后，被告如欲不再续租，需提前五个月报告原告，并办理有关退租手续，如遇国家产业政策调整等政策性因素需中止租赁关系，对任何一方都不作违约处理；5.合同自签订之日起生效，合同期满自然失效，被告如欲继续租赁在同等条件下，给予优先。合同订立后，双方均按合同进行了履行。
2010年3月，经石港志田村村民委员会同意，石港建材厂的法定代表人改由被告朱锦明担任，并在工商部门办理了企业法人变更登记手续。此后，被告朱锦明担任石港建材厂法定代表人至今。
2014年4月1日，原、被告再次签订租用合同书1份。合同载明被告于2014年1月31日前承包期满，并结清前期的承包款，但考虑到被告还有流动资产存量，双方协商订立租用合同书如下：1.租用时间自2014年2月1日至2015年1月31日止。被告需续租须提前六个月书面告知原告，否则合同期满清场交地。如遇国家征用、集体动用（除原告）或政策性关闭，则被告无条件服从；2.租用方式为原告将现有石港建材厂生产经营场所及固定资产（按双方确定资产登记表为准）租给被告使用。租用期内，被告经营生产过程中固定资产一切维修费用均由被告承担，与原告无关，原告概不补偿。被告不得拆除房屋及建筑物，挖掘及挖废场地。合同期满，被告确保房屋场地完好、机械运转正常，按固定资产登记表移交给原告；3.租金及支付方式，被告年租金22.8万元。先租后用，被告一次性以存单抵押，然后现金逐月赎回存单。被告按月付款的方式，全年租金现款须2014年10月31日前全部付清。被告每月25日前缴清次月的租金，原则每月缴费不少于3万元。若违约，则终止租用合同，一切损失由被告自行承担；4.被告在租用期内对自己的生产经营、财务管理、税费上缴、职工使用及劳动社会保障、安全生产、环境保护等负全责，与原告无关。合同到期移交时，营业执照、税务登记证、法人代码证、采矿证、矿产资源综合利用证、安全证等所有行业证件不得短缺。若违规，被告按年租金两倍缴纳给原告。同日，双方就租赁的石港建材厂资产进行了交接，双方均在“志田建材厂”资产交接明细表上签字确认，并注明以上资产中，2135发电机、混流泵、地磅已于2014年1月1日前出售，原制砖车间保管的维修厂房收回村集体，由村集体另行使用。此后，被告继续租赁石港建材厂经营，并按合同的约定支付了租期一年的租金22.8万元。租赁期满后，双方未续签合同，被告亦未按约书面向原告申请续订合同。但被告仍继续使用石港建材厂经营至今。其间，被告先后又给付租金177858元。2016年6月，原告负责人向被告送达石港镇人民政府通知，主要内容为：石港建材厂被该镇列入2016年度建设用地整理复垦项目，要求在接到该通知后不再采购原材料并做好拆除复垦前的准备。但被告拒绝签收。此后，被告至本案法庭辩论终结时（2016年12月23日）仍在进行生产经营。原告就解除租赁、返还资产与被告协商无果，故诉至法院要求处理。
本案庭审中，原告明确表示对2016年8月31日以后被告占用期间的费用不再要求主张。
本院认为，原告与被告朱锦明签订的租赁协议的租赁标的不仅包括石港建材厂的资产、经营场地，还包括经营权，故本案系企业租赁经营合同纠纷。石港建材厂系村集体企业，石港志田村村民委员会为其投资人，而原告作为该村集体经济组织，有权代管运作集体财产。故石港志田村经济合作社是本案适格的原告。被告主张石港志田村经济合作社不是本案适格原告的抗辩，本院不予采纳。本案租赁协议，是双方的真实意思表示，且内容不违反国家禁止性法律法规的规定，该协议合法有效。案涉租赁协议约定的租赁期间已届满，被告作为承租人仍继续使用租赁物，原告作为出租人未提出异议，并接受租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告作为出租方可以随时解除合同。因此，原告要求与被告解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。不定期租赁期间的租金亦应按照原租赁合同约定的标准22.8万元/年计算，故本院对原告要求被告支付截止2016年8月31日的剩余租金183142元（22.8万元÷12个月×19个月-177858元）亦予以支持。对被告提出原告主张租金过高的抗辩，本院不予采纳。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，具体返还资产以双方签字的石港建材厂资产交接表为准。截止2016年8月，被告已拖欠原告近11个月的租金，且原告也于2016年6月向被告转达了石港镇人民政府的有关通知，告之不要再采购原材料并做好拆除复垦前的准备。故现原告要求解除合同可以视为已给予了被告必要的合理期限，故本院对被告抗辩要求原告再给予合理期限，并由原告对被告原料、机械设备、成品进行并购处理及赔偿停产损失的主张均不予采纳。原告对石港建材厂采取租赁经营的管理模式，必然涉及到将公司资料、证件、印章交付承租方合法使用，考虑到被告现仍为石港建材厂法定代表人，在未依法变更的情况下，目前返还条件还不成熟。可待后另行处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告南通市通州区石港镇志田村经济合作社与被告朱锦明的租赁合同关系于2017年3月3日解除。
二、被告朱锦明于本判决书发生法律效力后三十日内返还原告南通市通州区石港建筑材料厂相关资产（以2014年4月1日双方签字的交接表为据，见本判决书附件）。
三、被告朱锦明于本判决书发生法律效力后三十日内给付原告南通市通州区石港镇志田村经济合作社租金183142元。
四、驳回原告南通市通州区石港镇志田村经济合作社的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3962元，由被告负担（原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费
3962元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 张红娟
人民陪审员 黄德祥
人民陪审员 陈桂贤
二〇一七年三月三日
书 记 员 彭祥龙