北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终439号
上诉人（原审被告、反诉原告）苑志宏，男，1969年5月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。
法定代表人谢斌，总经理。
委托代理人尹秀红，女，1977年10月31日出生，北京和泓物业服务有限公司员工。
委托代理人佟伟，男，1982年1月16日出生，北京和泓物业服务有限公司员工。
上诉人苑志宏因与被上诉人北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3547号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
和泓公司在原审法院诉称：苑志宏系北京市石景山区×××路×××号院×区××号楼×单元×××号业主，自2009年1月至今，苑志宏未缴纳所应支付的物业服务费。虽经我公司工作人员多次催收，但至今尚未支付。此行为已严重影响到物业服务工作的正常展开。现向人民法院申请，依据双方签订的《物业服务协议》，判令苑志宏支付和泓公司2009年1月至2015年12月的物业服务费12081.5元（其中含生活垃圾费用30元）、滞纳金3230.6元，合计15312.1元及诉讼费用。
苑志宏在原审法院辩称：这个房子我方没有验收。2008年3月17日验收时两个卫生间防水层和地面防水出现空鼓开裂，室内和厨房也出现空鼓开裂，我当时没有拿钥匙，钥匙给了物业，物业答应给我修，但是至今也没有修，这个房子也一直空着。我一直在找开发商北京东和伟业房地产开发有限公司和物业公司，由于他们一直没解决，我还找了石景山建委，石景山建委去了我家，我们三方一起看的房子，确认我的卫生间确实存在质量问题，在石景山建委的敦促下，开发商和物业同意维修，但他们后来又说要找14号楼的建设公司，建设公司又推诿，说卫生间空鼓开裂不是质量问题，没修。我方当时说若对方同意卫生间空鼓开裂造成墙砖脱落、漏水引发的各种损失与我方无关，由对方承担损失，签一个书面协议。后来对方给我发了一个邮件，我将邮件打印出来，让对方单位签字盖章，但对方单位拒绝签字盖章，说是企业邮局发的就有效。2009年我又找了石景山建委，石景山建委给我回函，敦促建设单位北京东和伟业房地产开发有限公司核查修复。但是对方单位还是没修，一直拖着，沟通了很多次。这个房子已经8年了，我也始终没有收房，对方不诚信的行为，给我的生活造成了极大的损失。请求判令驳回和泓公司的诉讼请求。
苑志宏在原审法院反诉称：2008年3月17日我在和泓公司的陪同下，一同前往北京市石景山区×××路×××号院××号楼×单元×××室验房，由于卫生间的墙面和地面防水层存在严重的空鼓和开裂，室内墙面和厨房墙面也存在严重的空鼓和开裂，我当即在入住验房单上注明了具体的问题的情况，表示无法入住收房，希望尽快给予彻底维修，当时和泓公司满口答应尽快维修，我即将房门钥匙留给和泓公司等待维修。距验房都快一年了，北京东和伟业房地产开发有限公司和和泓公司迟迟没有解决我的房屋问题。我无奈找到石景山区建委，2009年3月石景山区建委通知开发商、和泓公司和石景山区建委相关负责同志一同前往×××号房屋了解情况，三方在现场均承认×××号房屋的两个卫生间和厨房还有室内墙壁确实存在质量问题。在石景山建委的敦促下开发商与和泓公司同意为×××号房屋进行维修，然而建筑公司又开始推诿，居然说防水层空鼓和开裂不是什么质量问题，不影响今后使用，无奈之下，我要求和泓公司给出一个保障证明“承诺若由于防水层空鼓问题造成墙砖脱落和漏水均由他们负责赔偿和维修”。于2009年4月18日和泓公司的项目负责人马××将和泓公司整理的一份协议通过邮件发给我，次日我拿着和泓公司发给我的协议去找他们签字盖章时，和泓公司却说所发邮件不用签字盖章就已经有效了。和泓公司坚决不给盖章的态度使我对他们的承诺产生怀疑。此后我又与和泓公司进行了多次沟通仍未果，直至2009年9月我再次找到石景山区建委，石景山区建委于2009年9月29日就房屋问题通过邮件发给我回复函，要求建设单位对反应的问题进行核查并进行维修。在此期间我们与和泓公司接触沟通多次只是希望开发商与和泓公司能够按照2008年3月17日签署的西山枫林住宅质量保证书和承诺书给我们尽快彻底修复并没有要求任何赔偿，就这样一个基本的要求，开发商和和泓公司竟然都不履行。可见开发商和和泓公司于承诺而不顾，没有诚信、违约在先，导致我的新房一拖就是八年，至今仍没有达到交房标准，无法入住。这给我的生活造成了极大的不便，给我家人的精神造成了严重的伤害，给我的经济造成了巨大损失。我对开发商和和泓公司的这种态度表示愤慨。和泓公司在起诉状中的诉讼请求为判令我支付和泓公司物业费及滞纳金15312.1元。我至今仍未收房，并非因入住而拒交物业费或者验收合格因个人原因没有入住而不交物业费。和泓公司不因工作失职对房屋存在的问题置之不理而感到愧疚反而提起诉讼，厚颜无耻的索要物业费和滞纳金，这显然是和泓公司颠倒是非。反诉请求：1、请求判令驳回和泓公司的诉讼请求；2、请求判令和泓公司对我的房屋进行修复；3、请求和泓公司返还我提前预交的一年物业费1854元及利息800元；4、全部诉讼费用由和泓公司负担。
和泓公司针对苑志宏的反诉辩称：对于第一项反诉的诉讼请求，苑志宏已经办了入住手续了，苑志宏已经收房了，所以根据所签署的协议，他应该是依法交纳的。对于第二项反诉的诉讼请求，物业是没有修复房屋的义务的，房子是开发商盖的，物业只是对后期进行管理。对于第三项反诉的诉讼请求，是开发商和物业之间对于交房做的必须的手续，所以苑志宏提出的没有事实依据来让我方返还。还有苑志宏的房子已经修复了，但是苑志宏不满意，不是我们没有修复。
原审法院经审理查明：苑志宏系北京市石景山区×××路×××号院×区××号楼×单元×××号业主。2008年3月17日，北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和公司）与苑志宏签订《物业服务协议》，约定乙方（东和公司）负责房屋建筑共用部位、共用设施、设备、市政公共设施、附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿化养护与管理，公共环境卫生管理，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的归集、清运、消纳工作等。甲方（苑志宏）按时足额缴交物业管理服务费用及其他相关费用。物业管理服务费按1.34元／平方米收取。缴费方式为年缴。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员工作、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化维护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）乙方固定资产折旧费用。（8）其他经甲方同意收取的费用。对于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及相关费用的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准计收滞纳金。上述合同签订后，苑志宏交纳物业费及生活垃圾费。但自2009年1月至今的物业费及生活垃圾费，苑志宏至今未交纳。庭审中，苑志宏提交照片、入住验房单、邮件、建委回函、住宅质量保证书、工商注册基本信息、违约金确认单等证据证明其房屋存在质量问题一直没有入住，且与和泓公司一直协调解决房屋问题，因而不应该交纳物业费，如果和泓公司要求交纳物业费也应与维修房屋产生的费用相互抵扣。和泓公司对此不予认可，其认为苑志宏的房屋即使存在质量问题与和泓公司收取物业费并非同一法律关系，因而坚持主张物业费。另查，东和公司于2007年12月6日变更名称为和泓公司。自2008年，和泓公司与北京市石景山区西山枫林一区业主委员会签订《物业服务合同》，约定北京市石景山区西山枫林一区业主委员会可用停车费收益抵减上述费用。因此，自2008年1月1日始，苑志宏每年物业服务费标准变更为1.24元／平方米／月。另约定，业主应当在本合同期限内，每缴费年度前三个月缴纳该缴费年度的物业费。
原审法院经审理认为：和泓公司与苑志宏签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。和泓公司已履行物业服务，有权向苑志宏收取物业服务费及垃圾清运处理费，故和泓公司要求苑志宏交纳2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费及生活垃圾费，合法有据，法院予以支持。苑志宏认为房屋质量存在问题因而一直没有收房，但房屋质量存在问题并非和泓公司责任，故苑志宏的抗辩理由以及反诉意见法院不予采纳。然而，苑志宏自2009年1月起未交纳物业服务费非恶意拖欠，故和泓公司要求苑志宏支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。苑志宏反诉请求与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本案对此不予处理，苑志宏可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）苑志宏于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京和泓物业服务有限公司二○○九年一月至二○一五年十二月的物业服务费、生活垃圾费共一万两千零八十一元五角；二、驳回原告（反诉被告）北京和泓物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）苑志宏的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苑志宏不服原审判决，向本院提起上诉称：我是与东和公司签订的物业服务协议，但在签订该协议之前东和公司就已经名称变更为和泓公司，故我与东和公司签订的物业服务合同无效，我与和泓公司并无物业服务合同关系；和泓物业的诉讼请求已过诉讼时效；和泓公司未按照住宅质量保证书中的承诺履行保修义务，由此造成我无法入住，和泓公司已构成违约，原审法院对此认定错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回和泓公司的诉讼请求并支持我的反诉请求。
和泓公司针对苑志宏的上诉请求和理由辩称：苑志宏的房屋不存在质量问题，我公司提供了维修服务，原审法院认定的物业费数额正确；我公司一直持续提供物业服务，故不存在超过诉讼时效的问题；我公司与苑志宏签订的物业服务合同是合法有效的，2007年12月6日东和公司名称变更为和泓公司，但与苑志宏签订物业服务合同时误用了原来的老合同，但是物业服务主体并未实际变化，且2008年以后业委会与我公司就签订了物业服务合同，故我公司与苑志宏之间存在物业服务合同关系。综上，同意原审判决，不同意苑志宏的上诉请求和理由。
本院审理期间，双方均未提交新的证据。
本院补充查明：自2008年开始，北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司（以下简称和泓公司西山枫林分公司）与北京市石景山区西山枫林第一社区业主委员会（以下简称西山枫林业委会）签订物业服务合同，约定由和泓公司西山枫林分公司对北京市石景山区西山枫林小区一、二区提供物业服务。
原审期间，和泓公司提交房屋接收确认单一份，用以证明涉案房屋是分户验收，上面显示都是合格，该表苑志宏已经领走。该房屋接收确认单上填写的入住时间为2008年3月17日，业主签章处有苑志宏的签字，其中记载苑志宏领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书、客户服务手册、客户装修手册、前期物业服务协议、钥匙委托申请书、入住验房单、分户验收表、户门AB钥匙7把、水电表卡、入住证等资料和物品。苑志宏认可其真实性，表示这是其领东西的签收单。
原审期间，苑志宏提交2008年1月北京东和伟业房地产开发有限公司为其出具的违约金确认单，其中记载：购买西山枫林×区××号楼×单元×××号的客户苑志宏从即日起开始办理入住手续，缴纳各种入住税费。根据双方所签订商品房买卖合同中第十三条第二款的规定，逾期交房违约金应从2007年10月31日起至2007年12月29日日止计算，经核对该客户的违约天数总计为60天，违约金额总计4961元。该客户的违约金支付方式为抵扣相应的物业管理费用，抵扣壹年物业费1854元。苑志宏以此证明当时以违约金的方式抵扣了一年的物业费。和泓公司认为该违约金确认单是开发商与业主之间签订的，不认可与本案有关联性。
原审期间，苑志宏提交其签字的业主钥匙委托存放申请书一份，其主要内容为苑志宏因工程维修及燃气检测需将户门A钥匙壹把存放于物业公司，请代为保管。但该申请书上并未签写日期。苑志宏以此证明其2008年3月17日去看房时因房间不合适，其就将钥匙交给和泓公司，和泓公司给其打的收条，其2014年才将房子拿过来，他们一直拖。和泓公司认可该申请书的真实性，但称楼上楼下有的业主装修早，有的装修晚，都要再做闭水试验，我们工程部要检查，包括前期的暖气调试，是每一户主都有，我们要托管一把钥匙。二审期间，和泓公司就保管钥匙一事称，施工单位进行过维修，苑志宏去查看过，但是苑志宏一直不予认可，认为房屋达不到标准，我们有维修纪要、钥匙借用返还登记记录表为证。苑志宏原审期间不认可和泓公司提交的钥匙借用返还登记记录表的真实性，其称房屋验收时其就没有拿钥匙，根本就没有借，所以该记录表是不真实的。
原审期间，苑志宏提交的住宅质量保证书中记载，北京东和伟业房地产开发有限公司承担西山枫林内所有住宅楼的质量责任；房屋因质量问题而产生安全隐患或影响正常使用时，住户应通知物业公司，经物业公司确认属保修范围，由物业公司填写保修单交开发商，开发商联系保修单位，并在物业公司协助下督促检查保修项目完成情况，住户对保修单位予以配合，保修处理完毕后，开发商通知物业管理公司查验处理情况，并请住户在处理意见上签字认可。苑志宏以此证明和泓公司应履行房屋维修义务，其未履行已构成违约。和泓公司认可该住宅质量保证书的真实性，但不认可其关联性。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、物业服务协议、物业服务合同、照片、入住验房单、邮件、建委回函、住宅质量保证书、工商注册基本信息、违约金确认单、业主钥匙委托存放申请书、房屋接收确认单及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张本案的争议焦点在于以下三个问题：一是苑志宏与和泓公司之间是否建立了物业服务合同关系；二是苑志宏以房屋存在质量问题为由拒交物业费是否应当得到支持；三是和泓公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。就上述争议焦点本院分述如下：
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，虽然东和公司与苑志宏签订物业服务协议时，其公司名称已变更为和泓公司，但实际为西山枫林小区一、二区提供物业服务的主体实质并未发生变化。且自2008年开始和泓公司西山枫林分公司即与西山枫林业委会签订了物业服务合同，约定由和泓公司西山枫林分公司为西山枫林小区一、二区提供物业服务。根据上述司法解释的规定，西山枫林业委会与和泓公司西山枫林分公司签订的物业服务合同对业主苑志宏具有约束力。因和泓公司与其西山枫林分公司系总、分公司关系，和泓公司作为总公司应承担其西山枫林分公司的权利义务，故苑志宏与和泓公司之间存在物业服务合同关系。苑志宏以其签订物业服务协议时东和公司名称已发生变更为由认为其与和泓公司之间不存在物业服务合同关系的主张依据不足，本院不予采信。
关于争议焦点二，根据和泓公司提交的房屋接收确认单以及苑志宏提交的违约金确认单上记载的内容，可以认定苑志宏在2008年3月17日已经接收了涉案房屋。虽然，苑志宏提交的业主钥匙委托存放申请书上记载，其将A钥匙一把存放于物业公司处，但根据该申请书上填写的存放钥匙原因，不能认定苑志宏实际并未接收涉案房屋。其次，根据苑志宏提交的住宅质量保证书中的内容，涉案房屋的开发商应承担房屋质量保修义务，和泓公司作为物业公司应对保修工作承担联系、通知、协助的义务。根据苑志宏提交的业主钥匙委托存放申请书可以反映和泓公司已履行了上述协助义务。故苑志宏以涉案房屋存在质量问题其未接收涉案房屋为由拒交物业费缺乏法律依据，原审法院未采纳其该项抗辩理由，且未处理其反诉主张正确，本院予以维持。
关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，当事人在原审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，苑志宏在原审期间未针对和泓公司的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，故根据上述司法解释的规定，本院对苑志宏就诉讼时效提出的上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。苑志宏的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百八十二元，由苑志宏负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费九十一元，由苑志宏负担（已交纳）。
二审案件受理费一百八十二元，由苑志宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一六年三月三十一日
法官 助理 黄慧婧
书 记 员 吴银娇