重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2015）武法民初字第01357号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号。负责人王中毅，该公司董事长。委托代理人唐星权，男，1970年出生，汉族，该公司项目经理。委托代理人肖顺有，男，1987年出生，彝族，该公司法务主管。被告雍清理，男，1975年出生，汉族，城镇居民。被告赵学梅，女，1975年出生，汉族，城镇居民。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物管武隆分公司）与被告雍清理、赵学梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员吴晓林独任审判，依法适用小额诉讼程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告庆业物管武隆分公司申请，本院依法追加赵学梅为本案被告参加诉讼。原告的委托代理人唐星权、肖顺有、被告赵学梅到庭参加了诉讼，被告雍清理经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆业物管武隆分公司诉称，根据原告与重庆市裕升房地产开发有限公司签订《世纪•五龙城×期前期物业服务委托服务合同》以及原、被告签订的《世纪•五龙城前期物业服务合同》的约定，由原告对武隆县世纪•五龙城X期××小区进行前期物业服务。原告接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定，对该小区进行正常的物业服务。从2010年9月起，被告拒绝缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，至2015年5月已拖欠物业服务费4275元、公摊水电费270.60元，滞纳金461.60元，合计5007.20元。原告的工作人员曾多次向被告催收欠缴的费用，被告均以各种理由拒绝缴纳。原告为维护合法权益，请求法院判令：被告支付拖欠的物管费、公摊水电费、滞纳金等共计5007.20元，并由被告承担本案诉讼费。被告雍清理辩称，一是被告不向原告缴纳物管费的主要原因在被告装修房屋时曾发现阳台房顶漏水，便委托原告工作人员提醒楼上业主对其阳台进行防水处理，但原告未尽到管理责任，导致被告的阳台房顶漏水。同时，在被告未签字确认的情况下，退还了楼上业主的装修保证金。二是2010年3月8日，武隆县人民法院判决被告所在业主委员会与武隆德信物业管理有限公司签订的《世纪•五龙城××物业服务合同》有效。原、被告之间的合同已于2009年10月10日解除，但原告拒不退出。2010年8月28日，原告未在小区业委会的竞标中中标，但仍然没有退场，也没有对被告提供物业服务。此外，原告在管理期间没有尽到管理责任，导致小区财物被盗、乱贴广告等现象。原告的收费不合理，被告不是故意拖欠物管费，而是有抗辩理由，不同意缴纳滞纳金。经审理查明，被告雍清理与赵学梅系夫妻关系，二人是世纪·五龙城××××小区×号楼×单元××-×的业主。该物业建筑面积为93.23平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告签订了《世纪·五龙城×期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县世纪·五龙城龙泉丽景小区进行前期物业服务。2008年5月30日，被告雍清理、赵学梅（甲方）与原告（乙方）签订了《世纪·五龙城前期物业服务合同》。该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房0.50元／平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月5-20日交纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳，开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”被告在合同签订之后，均按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。从2010年9月开始，被告雍清理、赵学梅以原告未尽管理责任，导致阳台房顶漏水为由，拒绝向原告缴纳2010年9月至2015年5月期间的物业服务费、公摊水电费等费用。原告庆业物管武隆分公司分别于2012年3月27日、2013年5月27日、2014年7月5日向被告雍清理、赵学梅进行过催收。2014年6月15日，原告诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物管费、公摊水电费及滞纳金等共计5007.20元，并由被告承担诉讼费。另查明，2008年5月29日，武隆县物价局监督制定了《重庆市前期物业服务收费表》，明确世纪·五龙城××小区物业服务收费的执行标准为电梯房0.50元／平方米／月，电梯费另收。电梯费实行月票制，按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数，家庭人数按常住人口计算。被告雍清理、赵学梅每月应缴纳的物业服务费47元，电梯费28元。世纪·五龙城×号楼×单元业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2010年9月1日至2015年5月31日期间，每户的公摊水电费合计为270.60元。再查明，2009年10月，原世纪·五龙城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，原世纪·五龙城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局做出武隆国土房管（2011）106号《关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定》，以该业委会未经多数业主投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份、该业主委员会在申报备案材料中严重弄虚作假为由，决定撤销武隆县世纪·五龙城业主委员会的备案。现世纪·五龙城小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物管武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。上述事实，有原、被告的陈述、《世纪·五龙城一期前期物业服务委托服务合同》、《世纪·五龙城前期物业服务合同》、业主临时管理规约、接房通知书、住户登记表、雍清理和赵学梅的身份证和结婚证、《重庆市前期物业服务收费表》、武隆国土房管（2011）106号《关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定》、费用催收通知书等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2008年5月30日，原、被告在自愿、平等的基础上签订了《世纪·五龙城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。虽然被告所在的原业主委员会分别与武隆德信物业管理有限责任公司、重庆巨轮物业管理有限责任公司签订过物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销了世纪·五龙城业主委员会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与武隆德信物业管理有限责任公司、重庆巨轮物业管理有限责任公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗原、被告签订的前期物业服务合同的效力。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和原、被告签订的《世纪·五龙城前期物业服务合同》第二十四条的约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同也未选聘新的物业服务公司，故该合同仍然有效，对双方仍具有法律约束力。对于被告主张合同约定的期限届满，双方之间的合同已经终止，原告属于强行提供服务，被告不应支付物业服务费等费用的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告主张原告没有尽到管理责任，导致小区财物被盗、乱贴广告等现象的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院也不予采纳。对被告主张的原告未尽委托事项，造成被告家阳台漏水的抗辩意见，被告未向本院举证证明原告存在过错的证据，同时该项主张涉及相邻权纠纷，与本案不属同一法律关系，被告可另行提起诉讼。故对于原告主张由被告支付2010年9月1日至2015年5月31日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故按照原、被告签订的物业服务合同，被告应当缴纳的物业服务费计算为2679元（47元／月×57月），电梯费计算为1596元（28元／月×57月），公摊水电费为270.60元。原告对世纪•五龙城××小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担缴纳物业服务费等费用的义务，但被告从2010年9月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金。被告主张不是故意拖欠滞纳金的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。故原告请求被告支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算，原告主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至2015年5月止。但本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。违约金应当自被告拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2010年10月21日起计算至2015年6月20日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告雍清理、赵学梅于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2010年9月1日至2015年5月31日期间的物业服务费2679元、电梯费1596元、公摊水电费270.60元，共计4545.60元；二、被告雍清理、赵学梅于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金的计算方式为从2010年10月21日起以欠费75元为本金计付至2010年11月20日止；从2010年11月21日起以欠费150元为本金计付至2010年12月20日止；从2010年12月21日以欠费225元为本金计付至2011年1月20日止；从2011年1月21日以欠费300元为本金计付至2011年2月20日止；从2011年2月21日以欠费375元为本金计付至2011年3月20日止；从2011年3月21日以欠费450元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日以欠费525元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日以欠费600元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日以欠费675元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日以欠费750元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日以欠费825元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日以欠费900元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日以欠费975元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日以欠费1050元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日以欠费1125元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费1200元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费1275元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费1350元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费1425元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费1500元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费1575元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费1650元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费1725元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费1800元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费1875元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费1950元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费2025元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费2100元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费2175元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费2250元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费2325元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费2400元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费2475元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费2550元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费2625元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费2700元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费2775元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费2850元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费2925元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费3000元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费3075元为本金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费3150元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费3225元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费3300元为本金计付至2014年6月20日止；从2014年6月21日以欠费3375元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日以欠费3450元为本金计付至2014年8月20日止；从2014年8月21日以欠费3525元为本金计付至2014年9月20日止；从2014年9月21日以欠费3600元为本金计付至2014年10月20日止；从2014年10月21日以欠费3675元为本金计付至2014年11月20日止；从2014年11月21日以欠费3750元为本金计付至2014年12月20日止；从2014年12月21日以欠费3825元为本金计付至2015年1月20日止；从2015年1月21日以欠费3900元为本金计付至2015年2月20日止；从2015年2月21日以欠费3975元为本金计付至2015年3月20日止；从2015年3月21日以欠费4050元为本金计付至2015年4月20日止；从2015年4月21日以欠费4125元为本金计付至2015年5月20日止；从2015年5月21日以欠费4200元为本金计付至2015年6月20日止；三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告雍清理、赵学梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告雍清理、赵学梅负担15元，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元。本判决为终审判决。代理审判员  吴晓林二〇一五年八月十七日书 记 员  谭玉鹏