北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06340号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京安居乐购物商城有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层414室。
法定代表人白奎东，董事长。
委托代理人王海东，男，1980年7月2日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘林杰，男，1980年3月17日出生。
上诉人北京安居乐购物商城有限责任公司（以下简称安居乐公司）因与被上诉人刘林杰租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月21日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘林杰在一审中起诉称：2012年8月28日，刘林杰、安居乐公司签订《北京安居乐商城有限公司摊位租赁合同书》，约定刘林杰租赁安居乐公司位于北京市朝阳区慧忠北里×楼地下一层的安居乐商城×区“吉普后即精品鞋卖场”商铺一处，租赁期限自2012年8月28日至2015年8月31日，刘林杰以扣点形式向安居乐公司交纳月租金，刘林杰应交纳3万元作为履约保证金，并需按月交纳管理费300元，以及水电等费用。任何一方违约，应向对方支付违约金5000元，违约金无法弥补损失的，受损一方有权要求对方赔偿其余损失。合同签订后，刘林杰依约履行了合同义务，安居乐公司却多次违约，包括扣发刘林杰营业款，无故对刘林杰进行罚款；怠于经营商场，导致商场摊位多半空置，严重影响刘林杰经营效益；以协商变更合同为名，干涉刘林杰正常经营，意图将刘林杰赶走。因安居乐公司的上述违约行为，现刘林杰诉至法院，要求：解除双方签订的《北京安居乐商城有限公司摊位租赁合同书》、安居乐公司支付刘林杰营业收入80826.05元、返还刘林杰履约保证金
30000元；安居乐公司赔偿刘林杰装修损失30000元；安居乐公司支付刘林杰违约金5000元；安居乐公司支付刘林杰剩余货物的折价款15万元；安居乐公司返还2012年11月无理扣罚刘林杰的2000元；安居乐公司承担本案诉讼费用。
安居乐公司在一审中答辩并反诉称：安居乐公司同意解除合同，但解除合同的原因系刘林杰存在无故停业及违反商场管理规定等违约行为；双方口头约定营业额达到20万元方返还，并需扣除管理费和水电费等费用，故不同意返还营业额。之前因为刘林杰存在困难，向安居乐公司提出申请，安居乐公司曾经向刘林杰返还过营业额。安居乐公司并不存在违约行为，故不同意返还保证金、支付违约金、装修损失及折价款。安居乐公司确曾因刘林杰违反制度，向其罚款2000元，但安居乐公司的罚款理由正当，不同意返还。刘林杰在经营期间存在违约行为，对此安居乐公司提起反诉，要求解除双方之间签订的商铺租赁合同，刘林杰支付违约金5000元，并赔偿租金损失5000元。
刘林杰在一审中针对安居乐公司的反诉答辩称：刘林杰同意解除合同，但刘林杰并不存在违约行为，系安居乐公司违约，刘林杰停业是因为营业收入不再增加。故不同意支付违约金和赔偿租金损失。
一审法院经审理查明：2012年8月28日，安居乐公司作为出租方（甲方）、刘林杰作为承租方（乙方），签订《北京安居乐商城有限公司摊位租赁合同书》，约定乙方承租甲方×区吉普后即精品鞋专卖场，面积约110平方米；乙方在所租赁的商铺内经营精品鞋卖场；租赁期限自2012年8月28日至2015年8月31日；乙方所租商铺月租金为扣点形式；乙方须向甲方交纳水费、电费，电费收费标准为每度1.5元；乙方须向甲方交纳管理费，每月月底前交纳下月管理费，每月300元；乙方应在本合同签订之时向甲方交纳3万元作为履约保证金，本合同在此履约保证金全额到账之后方为有效；履约保证金是乙方履行本合同相关约定的保证，为保证消费者权益不受侵害，合同期满待乙方清退场六十天后，无客户索赔、投诉、售后服务纠纷、无欠租、欠费和其他未履行事宜等情况发生，甲方方能退给乙方履约保证金，履约保证金不计利息；因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金；日均营业额三千元为基数，低于三千元均按15%扣点，每超一千元扣点即同时低10%扣点，直至12%点为最低扣点；甲乙双方在招商和谈判过程中的一切口头约定及承诺均无法律效力，一切以本合同的书面约定为准。
合同签订后，刘林杰支付了3万元履约保证金。双方开始履行合同。
一审审理中，双方均认可安居乐公司未支付刘林杰2013年1、3、4、5、6、7月的营业收入共计99344元，适用扣点标准为15%；管理费除2013年4月为350元外，其余月份均为300元；2013年1月电费为318元、3月电费为240元、4月电费为520.5元、5月电费391.5元、6月电费为396元、7月电费为360元。安居乐公司主张双方曾达成口头协议，约定营业额达到20万元时，方返还营业额，但安居乐公司并未对此举证加以证明，刘林杰对此亦不予认可。双方并确认除本案主张的营业额之外，安居乐公司已将其余营业收入返还刘林杰，返还时间为每个月10日左右。
另查，安居乐公司曾于2012年11月26日向刘林杰出具违约通知单，以刘林杰收取现金未刷卡为由，向刘林杰罚款2000元。刘林杰之妻付转红在违约通知单上签字。刘林杰交纳了2000元罚款。
再查，刘林杰提交金额为29360元的鞋架、货架发票一张及金额为2900元的灯具发票一张，以证明其产生了相应的装修费用。
一审审理中，安居乐公司主张刘林杰无故停业，并且违反商场管理规定，并就此提交照片、录像光盘等加以证明。刘林杰认可于2013年8月1日起停止营业。
一审法院判决认定：刘林杰与安居乐公司之间达成的摊位租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方现均同意解除摊位租赁合同，该院对此不持异议。刘林杰主张安居乐公司迟延返还营业额，存在违约，但其并未举证证明双方就营业额的返还时间有具体约定，故该院对其此项主张不予采信。对刘林杰要求安居乐公司支付违约金、赔偿装修损失及货物折价损失的请求，该院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。安居乐公司并未就其主张的双方曾口头约定在营业额达到20万元时再予返还的事实举证加以证明，且双方实际履行中，安居乐公司亦已返还了部分月份的营业额，故对安居乐公司的该项答辩意见，该院不予采信。在合同解除后，刘林杰有权要求安居乐公司返还营业额。双方对营业收入、管理费、水电费的金额均已达成一致，该院对此不持异议。安居乐公司并未举证证明刘林杰存在合同约定的不予返还履约保证金的情形，故刘林杰有权要求其返还3万元履约保证金。刘林杰之妻在安居乐公司出具的违约通知单上签字确认，并交纳了罚款，且直至诉讼发生前，均未提出异议，应视为其对该笔罚款行为的认可，故该院对刘林杰要求安居乐公司返还该笔罚款的请求，不予支持。刘林杰在诉讼过程中停止营业，不属于合同约定的违约行为，安居乐公司提交的证据亦不足以证明刘林杰存在其所主张的其他违约行为，故对安居乐公司要求刘林杰支付违约金、赔偿损失的请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、确认刘林杰与安居乐公司之间签订的《北京安居乐商城有限公司摊位租赁合同书》于本判决生效之日起解除；二、安居乐公司于判决生效后十日内返还刘林杰营业收入八万零八百二十六元五角及履约保证金三万元；三、驳回刘林杰的其他诉讼请求；四、驳回安居乐公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
安居乐公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：刘林杰在2013年春节期间无故歇业9天，属于严重违约。此外，刘林杰还存在上班时间带小孩、私收鞋款、使用非本商城小票、宣传海报违反商城规定等违约行为。因刘林杰违约导致合同解除，安居乐公司无需返还刘林杰履约保证金，刘林杰应向安居乐公司支付违约金和摊位损失。综上，请求撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回刘林杰要求返还履约保证金30000元的诉讼请求，判决刘林杰支付安居乐公司违约金5000元、赔偿摊位损失5000元。
刘林杰在一审判决作出后曾向本院提起上诉，后于2014年4月24日向本院申请撤回上诉。刘林杰针对安居乐公司的上诉理由答辩称：刘林杰于2013年春节期间经安居乐公司同意放假，不存在擅自停业。带小孩不属于违约，也没有玩手机的情况。使用其他商场小票是经过安居乐公司同意的，安居乐公司也在小票上盖章。刘林杰不存在私收鞋款和海报违规的情形。综上，请求驳回安居乐公司的上诉，维持原判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有商铺租赁协议书、收据、违约通知单、发票及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：刘林杰与安居乐公司之间达成的摊位租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
因双方当事人一致同意解除合同，安居乐公司应当将刘林杰存放的物品返还刘林杰。
双方合同约定刘林杰以扣点方式向安居乐公司支付租金，但未约定安居乐公司返还营业收入的时间。安居乐公司主张营业额达到20万元时再予返还，但未提供证据加以证明，本院对其主张不予采信。安居乐公司应当在合理期限内返还刘林杰营业收入。
因安居乐公司未返还刘林杰2013年1、3、4、5、6、7月的营业收入，刘林杰向一审法院起诉要求解除合同的行为，不能视为因刘林杰的原因导致提前解除合同。刘林杰在2013年春节期间歇业的行为，符合国人基本传统，该行为亦不能理解为对合同的违反。
安居乐公司主张刘林杰存在带小孩、私收鞋款、使用非本商城小票、宣传海报违反商城规定等违约行为，因上述行为并非合同约定的违约事项，且安居乐公司没有证据支持，本院对安居乐公司的该项上诉主张不予支持。
基于上述分析，安居乐公司提供的证据不能证明刘林杰存在合同约定的违约行为，安居乐公司关于无需返还刘林杰履约保证金，并要求刘林杰支付违约金的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
安居乐公司要求刘林杰赔偿摊位损失的上诉主张，没有依据，本院对此不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千三百四十九元，由刘林杰负担九十一元（已交纳），由北京安居乐购物商城有限责任公司负担一千二百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由北京安居乐购物商城有限责任公司负担（已交纳）；
二审案件受理费二千八百二十元，由刘林杰负担二千零二十元（已交纳），由北京安居乐购物商城有限责任公司负担八百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 王天水
代理审判员 田 璐
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 熊 静