江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1661号
上诉人（原审原告）苏巧云，女，汉族，1958年12月30日生。
委托代理人潘东举（系苏巧云丈夫），男，汉族，1955年7月23日生。
委托代理人时明皆，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市强农物资公司。
法定代表人李万廷，该公司总经理。
委托代理人孙传先，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）连云港市供销宾馆。
法定代表人王家宝，总经理。
委托代理人李秋生、苏雷鸣，江苏田湾律师事务所律师。
原审第三人连云港市鑫聚商贸有限公司。
法定代表人于建鑫，该公司执行董事。
委托代理人汤云雷，江苏港人律师事务所律师。
原审第三人连云港市供销合作总社。
法定代表人刘洪卫，该合作总社主任。
委托代理人李秋生、苏雷鸣，江苏田湾律师事务所律师。
上诉人苏巧云因与被上诉人连云港市强农物资公司（以下简称强农公司）、连云港市供销宾馆（以下简称供销宾馆）、原审第三人连云港市鑫聚商贸有限公司（以下简称鑫聚公司）、连云港市供销合作总社（以下简称供销合作总社）房屋租赁纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审苏巧云诉称，2003年3月，供销宾馆与苏巧云的原合伙人夏岩伟签订《房屋及财产租赁合同》一份，约定供销宾馆将位于南极北路118号1—6楼整体及附属设施租赁给苏巧云及夏岩伟使用，租期10年。同时约定如遇房屋买卖有履行提前告知的义务，如造成损失应负责赔偿，供销合作总社作为见证方盖章。2005年6月，供销宾馆、夏岩伟及苏巧云三方签订《协议书》，约定夏岩伟退出，原《房屋及财产租赁合同》的权利义务转让于苏巧云。苏巧云成立连云港市聚丰大酒店有限公司进行经营，由苏巧云丈夫潘东举任法定代表人进行管理。2013年3月，供销宾馆下发通知以租赁合同马上到期为由要求苏巧云做好移交准备工作。后经调查得知，早在2008年1月，强农公司、供销宾馆已将该租赁物南楼3—4层面积为1020.94平方米的房屋以102万元的价格、将该租赁物3—4层7号面积为1331.88平方米的房屋以133万元的价格出售于第三人。强农公司、供销宾馆在租赁期内不履行对苏巧云通知义务的情况下将上述房屋出售于第三人，侵犯了苏巧云的优先购买权，也违背了双方签订的《房屋及财产租赁合同》，故请求确认强农公司与第三人鑫聚公司签订的2份房地产买卖契约无效，确认苏巧云按第三人购买房屋的同等条件享有优先购买权。诉讼中，苏巧云将诉讼请求变更为请求法院判令强农公司、供销宾馆与第三人连带赔偿其损失140万元（以鉴定为准）。
一审中强农公司辩称，1、本案已超过诉讼时效。2、诉讼主体不适格，原告应是聚丰大酒店，而非自然人苏巧云，被告应是供销宾馆，而非强农公司。3、《租赁合同》与《转租协议书》无效，该2份合同非房屋所有权人签订，无法律效力。供销宾馆既不享有房屋所有权，又未得到强农公司授权，擅自出租涉案房产无效。4、房屋买卖合同合法有效。5、关于赔偿损失，无法律依据，应当驳回苏巧云诉讼请求。
一审中供销宾馆辩称，1、主体不适格，涉案房屋实际承租人是连云港市聚丰大酒店有限公司，并非苏巧云，其无权以承租人的身份主张权利。2、苏巧云不具有赔偿请求权。依据《协议书》规定，协议应经供销总社盖章后生效，因作为答辩人主管部门的供销合作总社并未盖章，该协议书未生效，且苏巧云将房屋交连云港市聚丰大酒店有限公司使用并未征得供销宾馆及所有权人同意，苏巧云亦不具有优先购买权被侵犯所派生的赔偿请求权。3、答辩人不是出卖人，未侵犯苏巧云的任何权利，无需承担侵权责任。
一审中鑫聚公司述称，1、主体不适格。苏巧云只是聚丰大酒店的代理人，法院应当驳回其起诉。2、被告不适格。供销宾馆是合同当事人，根据合同相对性原理，即使要求承担违约责任，其主体也应是供销宾馆，而非强农公司。3、苏巧云请求确认强农公司与第三人签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求依法应不予支持。4、对于赔偿损失，该请求无事实基础和法律依据，请求驳回苏巧云诉讼请求。
一审中供销合作总社述称意见，第1、2点与供销宾馆第1、2点意见一致；3、供销合作总社作为第三人不适格。供销合作总社不是涉案房屋的出租人或所有权人，没有侵犯苏巧云的任何权利，作为第三人主体不适格。
原审法院经审理查明，1、当事人主体及变更情况。连云港市新浦聚丰大酒店（以下简称聚丰大酒店）系个人独资企业，原投资人为夏岩伟，2005年7月，经工商管理部门核准，投资人变更为苏巧云。2009年3月，苏巧云向工商管理部门申请注销聚丰大酒店，并保证原营业执照注销前的债权债务由苏巧云本人负责。同时申请成立连云港市新浦区聚丰大酒店有限责任公司（以下简称聚丰公司），苏巧云丈夫潘东举为该公司法定代表人。在工商营业执照中载明，变更前后的聚丰大酒店、聚丰公司住所地均为连云港市新浦区南极北路118号。
第三人供销合作总社系供销宾馆、强农公司的主管部门。经工商行政管理机关核准，1989年10月，连云港市供销社招待所开业，于1995年6月经供销合作总社同意变更为供销宾馆；连云港市供销社（集团）总公司（以下简称供销总公司）于1994年2月开业，于1999年3月变更为强农公司。供销宾馆、强农公司均于2005年8月被工商行政管理机关吊销营业执照。
2、房屋所有权变更情况。本案涉案房屋座落于连云港市新浦区南极北路118号南楼3—4层（建筑面积1020.94平方米）、3—4层7号（建筑面积1331.88平方米）。连云港市新浦区南极北路118号原门牌编号为新浦区菜市街南极路82号。该房屋建筑由3幢建筑组成（分别为2层、6层、1层建筑）。1990年9月，供销合作总社申请对该3幢建筑整体进行公有房屋所有权登记，产权管理部门于1990年12月向供销合作总社发放房屋所有权证。后该3幢建筑房屋所有权分别于1999年1月变更至供销总公司名下，于2000年5月变更至强农公司名下。
2001年3月，强农公司向中国农业银行连云港分行营业部（以下简称农行营业部）贷款231万元，贷款期限2年，强农公司提供本案涉案房屋，即位于连云港市新浦区南极路82号3—4层2352.76平方米房屋进行抵押，并办理了房屋他项权证，该他项权证于2003年9月分为新浦区南极路118号南楼3—4层、新浦区南极路118号3—4层7号。他项权证变更后原他项权利不变，两标的物价值合为380万元，抵押权利价值为231万元。贷款到期后，因强农公司未归还贷款，农行营业部诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院于2003年8月7日作出（2003）连民二初字第68号民事判决，判决强农公司偿还农行营业部本息。判决生效后，强农公司未能按时履行判决。中国农业银行连云港市新浦支行申请执行该判决。经江苏省高级人民法院裁定，该执行案件由淮安市中级人民法院执行。淮安市中级人民法院于2004年11月12日作出（2004）淮执字第104号民事裁定，将涉案房地产予以拍卖。因无人应价，该院于2005年6月15日作出（2004）淮法执字第104—1号民事裁定，将强农公司位于连云港市新浦区南极路118号南楼3—4层（建筑面积为1020.29平方米）和3—4层7号（建筑面积为1331.88）号房地产作价303.459926万元用以抵偿强农公司欠中国农业银行连云港市新浦支行的全部债务，上述抵债房屋的所有权及其占用范围内的土地使用权归中国农业银行连云港市新浦支行所有。2005年10月，中国农业银行连云港市新浦支行与第三人供销合作总社签订房屋买卖协议，由供销合作总社购买涉案房屋，双方对价格、付款时间、过户手续等作了约定。2008年1月，供销合作总社将涉案房屋转让给第三人鑫聚公司。上述房屋转让均未办理房屋过户手续。
2008年1月，强农公司与鑫聚公司分别签订房地产买卖契约，以102万、133万元价格将涉案新浦区南极北路118号南楼3—4层及3—4层7号出售给鑫聚公司并办理了过户手续。现涉案房屋南极北路118号南楼3—4层、3—4层7号的房屋所有权登记在鑫聚公司名下。
3、房屋租赁情况。（1）1996年11月20日，供销总公司（甲方）与供销宾馆（乙方）签订《经营场所租赁合同》，约定供销总公司将南极路82号租赁给供销宾馆经营，租赁期限十年，即从1996年12月1日起至2006年11月30日止。该合同还对具体的租赁范围、租金缴纳办法、双方权利义务作了约定。供销合作总社作为主管单位盖章。
（2）2003年3月26日，供销宾馆与夏岩伟签订《房屋及财产租赁合同》，约定供销宾馆（甲方）将位于南极北路118号——现使用的房屋及财产租赁给夏岩伟（乙方）使用，合同对租赁范围、租期及租金、租金缴纳方式、双方的权利义务、违约责任、合同的变更、解除、终止及争议解除等作了约定，其中，其他约定第9条规定，甲方将租赁的房屋及财产，以现有状态移交给乙方，只有管理和使用权，不可处置、抵押和整体转租。租赁期满后，……甲方权利义务第3条规定，如遇甲方影响乙方正常营业的情况下，（如甲方的债务纠纷、房屋变卖、行政干涉等）有履行提前告知乙方的义务，如给乙方造成损失，由甲方负责赔偿，赔偿金额由双方协商解决。供销宾馆及夏岩伟作为甲、乙双方签字盖章，供销合作总社作为见证方亦在该合同上盖章。合同签订后，双方即履行该合同。
2005年6月12日，供销宾馆（甲方）、聚丰大酒店夏岩伟（乙方）、聚丰大酒店苏巧云（丙方）三方签订《〈房屋及财产租赁合同〉承租方主体变更及相关事项协议书》，三方约定，甲方同意乙方将2003年3月26日双方签订的《房屋及财产租赁合同》的承租方权利义务转让给丙方。丙方愿意承受上述租赁合同承租方的权利和义务并按《房屋及财产租赁合同》约定的条款履行。该协议书第四条规定，本协议自甲、乙、丙三方签字并加盖甲方及见证方（甲方主管部门）印章后生效。供销宾馆作为甲方在协议书上盖章、夏岩伟作为乙方在协议书上签字、丙方一栏由聚丰大酒店盖章、苏巧云个人签字，在见证方一栏无单位或个人签字盖章。
关于租金缴纳情况，苏巧云称房租均由供销总社收取；第三人供销总社称房租名义上由供销宾馆收取，实际上由供销总社统一安排，分给其他的实际产权人；第三人鑫聚公司称房租系从供销总社处领取，并提供收据以证实其主张，认为该收据上已注明代收于福平租金，因此苏巧云早知道房屋买卖的事实，其起诉已超过诉讼时效。对此证据，苏巧云则认为其从2013年3月方知涉案房产被第三人鑫聚公司购买，未超过诉讼时效。
本案争议焦点为：1、当事人主体是否适格；2、苏巧云主张强农公司及第三人赔偿损失的诉讼请求应否支持。
关于第1个争议焦点，对于苏巧云主体问题，强农公司认为与供销宾馆签订合同的系聚丰大酒店，而非苏巧云个人，故苏巧云无主体资格。对此，原审法院认为，聚丰大酒店已于2009年3月注销，苏巧云作为投资人负责营业执照注销前的债权债务，故其有权作为苏巧云提起诉讼。强农公司该观点原审法院不予采纳。
对于强农公司主体问题，强农公司认为与夏岩伟、聚丰大酒店签订的合同的系供销宾馆，其不应作为被告。对此，原审法院认为，虽然强农公司在本案中与聚丰大酒店、夏岩伟之间并无合同，但强农公司作为本案涉诉房屋的登记所有权人，其与第三人鑫聚公司之间签订房地产买卖契约，使房屋转至第三人鑫聚公司名下，苏巧云主张的是其承租房屋被转让而使其优先购买权受到侵犯，因此，强农公司作为房屋转让者成为本案被告主体适格，强农公司该观点原审法院亦不予采纳。
关于第2个争议焦点，原审法院认为，苏巧云的诉讼请求不能成立。理由为：涉案房屋在2001年3月已设定抵押权并办理抵押登记，其后2003年供销宾馆与夏岩伟、2005年供销宾馆等三方分别签订合同，从时间顺序上，抵押权设立在前，租赁关系产生在后，在此情形下，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁关系不能对抗已登记的抵押权。本案中，淮安市中级人民法院裁定使抵押权人的抵押权利得以实现，虽然当事人未依裁定办理过户手续，但淮安市中级人民法院裁定生效后，该房屋所有权已变更，此后供销合作总社回购、出售、强农公司与鑫聚公司办理房产过户等行为均在人民法院生效裁定之后。因此，苏巧云主张因优先购买权产生要求赔偿的诉讼请求不能成立。对于租赁合同的效力，各方当事人分歧很大，原审法院认为，本案涉及多份租赁合同、签订租赁合同的主体也存在不同，鉴于本案涉案标的设定抵押权在先，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，无论合同是否有效，苏巧云依据租赁合同优先购买权要求被上诉人及第三人赔偿损失的诉讼请求均不能成立，因此，租赁合同是否有效、诉讼时效是否超过在本案中已无需认定。
原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决：驳回苏巧云的诉讼请求。案件受理费人民币17400元，由苏巧云负担。
苏巧云不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。涉案租赁标的物，抵押权设立在租赁权之前是客观事实，2005年6月15日淮安市中级人民法院作出的（2004）淮法执字第104-1号民事裁定，将涉案标的物作价303.459926万元，抵偿给中国农业银行连云港分行营业部，该抵押权已依法律程序实现，抵押权亦随之消灭，但是，2005年10月，中国农业银行连云港市新浦支行与被上诉人供销合作总社签订了房屋买卖协议，回购了涉案房屋，至此，上诉人租赁的房屋所有权人仍然是被上诉人供销合作总社，不存在抵押权的事实。2、原审判决适用法律错误，因为不存在抵押的事实，也就不存在以抵押权对抗租赁权的事实，适用《中华人民共和国担保法》第六十六条第一款规定显然是错误的。3、抵押权设立在前，租赁合同只对受让人不具有约束力，而对除了受让人以外的其他当事人的拘束力仍然存在。4、在涉案房屋第一次被裁定抵债时，供销合作总社、供销宾馆、强农公司即应承担赔偿责任。5、供销合作总社再行出卖涉案房屋明显侵害上诉人的优先购买权。请求二审依法改判或者发回重审。
被上诉人强农公司辩称：1、经法定程序，法院司法行为强制强农公司所有债务履行完毕，其权利义务完全彻底灭失。2、涉案房屋所有权主体经多次变更，强农公司早已不是涉案房屋所有权人，强农公司与本案没有任何法律关系。
被上诉人供销宾馆辩称：1、上诉人不具备主张优先购买权主体资格，本案事实看，涉案房屋是强农物资公司所有，并出租给供销宾馆，再由供销宾馆转租给苏巧云，现由供销宾馆转租给聚丰酒店有限公司，作为非实际使用人的上诉人，不具有主张优先购买权主体资格。2、上诉人不具备主张优先购买权被侵害产生的赔偿请求权，涉案房屋系经过法院强制执行后产生所有权转移，不同于平等主体之间的自由买卖，对于该种涉及国家公权力干预的所有权转移不能成为买卖，上诉人不具有赔偿请求权。3、上诉人主张超过诉讼时效，即使上诉人具有赔偿请求权，也应该在2年内主张，上诉人已经超过诉讼时效。
原审第三人鑫聚公司辩称：1、同强农公司第一点答辩意见。2、即使上诉人具有赔偿请求权，也应该在2年内主张，上诉人已经超过诉讼时效，且鑫聚公司不是赔偿主体。
原审第三人供销合作总社辩称：供销总社与上诉人不存在租赁关系，其所主张的优先购买权与我方无关。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人苏巧云是否应当享有优先购买权以及赔偿请求权。涉案房屋在2001年3月由强农公司设定抵押权并办理抵押登记，而供销宾馆与夏岩伟及供销宾馆、聚丰大酒店夏岩伟、聚丰大酒店苏巧云三方签订合同时间分别是在2003年和2005年，即抵押权设立在前，租赁关系产生在后，在此情形下，除非抵押权人同意租赁权优先，否则租赁关系不能对抗已登记的抵押物权。上诉人苏巧云上诉认为2005年10月，中国农业银行连云港市新浦支行与被上诉人供销合作总社签订了房屋买卖协议，回购了涉案房屋，至此上诉人租赁的房屋所有权人仍然是被上诉人供销合作总社，不存在抵押权事实的理由，本院认为，因供销合作总社回购行为是在法院生效裁定之后，且与本案的租赁合同主体不同，故苏巧云享有优先购买权以及赔偿请求权的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由上诉人苏巧云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 伏广超
代理审判员 黎乃忠
二〇一四年四月二十日
书 记 员 朱培培
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。