福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0581执异77号
案外人福建省汇通伟业大宗商品经营有限公司，住所地泉州市鲤城区南俊巷180号A1，统一社会信用代码913505020774000108。
法定代表人舒乐付，经理。
委托代理人汪国栋，该公司法务部总监。
申请执行人中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地石狮市八七路1865号建行大厦，组织机构代码：85822347-5。
负责人许文足，该行行长。
被执行人石狮东阳拉链有限公司，住所地石狮市灵秀镇石金路钞坑段石狮与龙湖交汇处，组织机构代码证71735739-X。
法定代表人蔡小火。
被执行人斯舒郎（中国）服饰有限公司，住所地石狮市灵秀镇彭田工业区，组织机构代码：77752114-7。
法定代表人蔡秘盾，该公司负责人。
被执行人蔡小火，男，1972年10月12日出生，汉族，经商，住石狮市。
被执行人许碧蕊，女，1976年1月15日出生，汉族，经商，住石狮市。
本院在执行中国建设银行股份有限公司石狮分行与石狮东阳拉链有限公司、斯舒郎（中国）服饰有限公司、蔡小火、许碧蕊金融借款合同纠纷一案中，案外人福建省汇通伟业大宗商品经营有限公司于2016年10月24日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人福建省汇通伟业大宗商品经营有限公司称：案外人与蔡小火于2015年7月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2015年7月1日起至2025年6月30日止，租期共计十年，并约定各自权利和义务。案外人业已实际支付蔡小火2015年7月1日至2018年6月30日前三年的租金，共计人民币1218926元。案外人在与蔡小火签订《房屋租赁合同》之时，蔡小火并未告知案外人租赁物存在抵押或者质押等，案外人完全有理由相信租赁物的权属完整，并为装修租赁的房产场地投入了数百万的装修费用。作为善意承租人，法律应当保护案外人的合法权益。若此时执行蔡小火所有的位于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301房产必将对案外人的权益造成巨大影响。因案外人租赁该房产系用于经营活动，装修及业务投入的大部分资金系来源于民间借款，此时执行租赁的该房产，严重损害到案外人经营与广大员工的就业问题，对社会的和谐稳定将会造成极大影响，恳求法院予以考虑。综上，基于以上理由，并依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求法院裁定中止对该房产的执行，解除强制执行措施。并依法保护租约到租期届满（即2025年6月30日止），且案外人享有优先购买权。请求事项：一、请求法院依法中止（2016）闽0581执1259号的执行裁定，以及（2016）闽0581执1259号之一的执行裁定（第一项所涉的泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301房产）。二、请求法院解除对蔡小火名下的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301房产［房产证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201109719、土地证号：泉国用（2011商）第2024**）的查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施。
经审查查明：本院于2016年3月1日作出（2015）狮民初字第6840号民事判决书，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告石狮东阳拉链有限公司签订的编号为2015年建闽狮流贷字129号及编号为2015年建闽狮流贷字229号的《人民币流动资金贷款合同》；二、被告石狮东阳拉链有限公司应于本判决生效之日立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行编号为2015年建闽狮流贷字129号《人民币流动资金贷款合同》项下贷款本金人民币8000000元及利息、罚息254894.96元，并按合同约定及中国人民银行有关规定计付自2016年2月23日起至实际还清贷款之日止利息及罚息、复利；三、被告石狮东阳拉链有限公司应于本判决生效之日立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行编号为2015年建闽狮流贷字229号《人民币流动资金贷款合同》项下贷款本金人民币4800000元及利息、罚息77740.72元，并按合同约定和中国人民银行有关规定计付自2016年2月23日起至实际还清贷款之日止利息及罚息、复利；四、如被告石狮东阳拉链有限公司不履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以被告蔡小火提供抵押的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的商住用途房地产【权证号：泉国用（2011商）第202468号、第202469号、第202466号《国有土地使用证》，泉房权证丰泽区（丰）字第201109719号、第201109718号、第201109720号《房屋使用权证》】在折价、或者以拍卖、变卖该财产的价款在12637200元范围内优先受偿；五、被告蔡小火、许碧蕊对被告石狮东阳拉链有限公司的上述第二、三项债务在46000000元限额内承担连带清偿责任。被告蔡小火、许碧蕊承担清偿责任后，有权向被告石狮东阳拉链有限公司追偿；六、被告斯舒郎（中国）服饰有限公司对被告石狮东阳拉链有限公司的上述第三项债务在4800000元限额内承担连带清偿责任。被告斯舒郎（中国）服饰有限公司承担清偿责任后，有权向被告石狮东阳拉链有限公司追偿；七、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。本案受理费99292元，由被告石狮东阳拉链有限公司、被告斯舒郎（中国）服饰有限公司、被告蔡小火、被告许碧蕊共同负担。该判决书发生法律效力后，申请执行人中国建设银行股份有限公司石狮分行于2016年3月23日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执1259号。2016年6月28日，本院作出（2016）闽0581执1259号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人石狮东阳拉链有限公司、斯舒郎（中国）服饰有限公司、蔡小火、许碧蕊的财产（以执行标的额为限）。2016年7月5日，本院向泉州市不动产登记中心送达（2016）闽0581执1259号协助执行通知书，请求协助办理以下事项：一、查封被执行人蔡小火名下的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的商住用途房产及土地使用权［产权证号：丰泽区（丰）字第201109719号、第201109718号、第201109720号；土地证号：泉国用（2011商）第202468号、第202469号、第2024**号］。二、查封期限为三年。泉州市不动产登记中心在本院送达回证上盖章，并注明该房地产存在抵押情况。2016年9月23日，本院作出（2016）闽0581执1259号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人蔡小火名下的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的房地产［房产证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201109719号、第201109718号、第201109720号，土地证号：泉国用（2011商）第202468号、第202469号、第2024**号］等。2016年10月13日，本院对被执行人蔡小火的上述房地产进行现场查封。同日，本院发出公告，责令被执行人蔡小火及其他占用人于2016年11月15日前自行迁出上述房地产。案外人福建省汇通伟业大宗商品经营有限公司认为其作为善意承租人，法律应当保护其合法权益，于2016年10月24日向本院提出执行异议，请求法院解除对蔡小火名下的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301房产的查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施。
另查明，本院作出的（2015）狮民初字第6840号民事判决书，对下列事实予以认定：2013年4月15日，被告蔡小火、许碧蕊作为抵押人与原告签订了编号为2013年建泉石高抵字25号的《最高额抵押合同》并办理抵押登记手续，以其址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的商住用途房地产为被告东阳公司与原告在2013年4月8日至2015年4月8日期间签订各类信贷业务合同（协议）提供最高限额为人民币13633900元的抵押担保。双方并已向泉州市住房和城乡建设局办理了抵押登记，原告已领取他项权利证明书。2015年4月15日，被告蔡小火、许碧蕊作为抵押人与原告另签订编号为2015年建闽狮高抵字32号的《最高额抵押合同》并办理抵押登记手续，以其址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的商住用途房地产为被告东阳公司与原告在2015年4月22日至2019年4月22日期间签订各类信贷业务合同（协议）提供最高限额为人民币12637200元的抵押担保，并约定东阳公司与原告之前签订的2015年建闽狮流贷字129号《人民币流动资金贷款合同》项下的债务纳入本合同担保的债权范围。双方并重新向泉州市住房和城乡建设局办理了抵押登记，原告已领取他项权利证明书。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人蔡小火将址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301、1401、15层（部分）的商住用途房地产抵押给中国建设银行股份有限公司石狮分行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求法院解除对蔡小火名下的址于泉州市丰泽区田安路中段金帝大厦1301房产的查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人福建省汇通伟业大宗商品经营有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 何荣添
审判员 曾怡明
二〇一六年十一月三日
书记员 郑 涵