重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初5114号原告：赵平，女，汉族，1971年1月1日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗茂路，重庆索达律师事务所实习律师。被告：谭昌满，男，汉族，1983年4月3日出生，住重庆市北碚区。被告：陈平，女，汉族，1985年12月24日出生，住重庆市永川区。原告赵平诉被告谭昌满、陈平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵平的委托诉讼代理人何芬兰到庭参加了诉讼，被告谭昌满、陈平经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵平向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告赵平与被告谭昌满签订的关于北碚区XX路XX号的房屋买卖合同；2、二被告返还原告房款323000元，并支付利息68050元（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以318000元为基数自2013年9月26日起计算至2017年9月26日，以5000元为基数自2015年11月12日起计算至2017年11月12日）、支付违约金96900元、支付赔偿款173050元；3、二被告赔偿原告装修损失130000元人民币；4、诉讼费11560元，保全费4020元由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第三项要求二被告赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由：2013年9月25日，赵平与谭昌满签订房屋买卖合同，约定赵平以总价338000元购买北碚区XX路XX号房屋，赵平于2013年9月25日支付首付款318000元，余款20000元于过户当日支付。合同签订后，赵平向谭昌满支付房款323000元。涉案房屋系谭昌满的拆迁安置房，产权证在2014年10月24日办好。按照合同约定在产权证办好后30日内过户到赵平名下。赵平多次催促，谭昌满甚至变更电话号码，失去联系。赵平现在才知道，谭昌满将涉案房屋过户到陈平（谭昌满之妻）名下，并在银行抵押贷款，故起诉至法院，要求被告返还房款，并支付利息，为了方便计算，利息都是取两年、四年整数计算。因谭昌满将房屋进行抵押故导致违约不能过户，按照合同约定支付已付房款323000元的百分之三十的违约金。合同约定按总房款的百分之二百的赔偿款，赵平放弃一部分，只要求173050元赔偿款。被告谭昌满、陈平未做答辩。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，谭昌满（出卖人）与赵平（购买人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为北碚区XX路XX号，建筑面积104平方米，该房屋总成交金额为338000元，房屋单价3250元/平方米，分期付款：第一期于2013年9月25日支付首付款318000元整，第二期余款20000于过户当日支付。甲乙双方同意，于甲方产权证下来之日起30日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在2013年9月25将房屋交付给乙方。清水房，于签订合同当日已交房并付款。甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1、因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知到达之日起30日内归还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款30%的违约金；注：如甲方中途将此房出卖第三人或变相涨价，则承担总房款200%的赔偿责任。2013年9月25日，谭昌满出具收条，载明：今收到赵平购买北碚区XX路XX号，面积104平方米，3250元/平方米，总价338000元，首期于2013年9月25日支付318000元，剩余20000于房产证下来过户当日支付余款。2015年11月11日，赵平通过转账方式支付谭昌满5000元。另查明，谭昌满与陈平于20XX年XX月XX日登记结婚。涉案房屋产权证号：渝（2016）XX不动产权第**号，产权证办好后，谭昌满将涉案房屋产权过户至陈平名下，过户理由为婚内变更。截止2017年11月7日，涉案房屋存在抵押登记。2016年9月13日，陈平与中国邮政储蓄银行股份有限公司两江分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》。庭审中，赵平称对涉案房屋进行了装修，并于2017年10月30日申请对装修价值进行司法鉴定，于2018年4月13日申请撤回司法鉴定。本院认为，赵平与谭昌满签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，谭昌满将涉案房屋出售给赵平后，又将涉案房屋过户至陈平名下并设置抵押，导致涉案房屋产权无法过户，房屋买卖合同目的不能实现。赵平要求解除与谭昌满于2013年9月25日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。谭昌满出具的收条中载明收到赵平支付的首付款318000元，赵平于2015年11月11日通过转账方式支付谭昌满5000元，对此谭昌满均未出庭抗辩，视为放弃答辩的权利，本院予以采信。赵平共计支付谭昌满购房款323000元，赵平要求谭昌满返还购房款323000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，因谭昌满的原因导致房屋买卖合同解除，谭昌满应按照合同第十条约定，支付谭昌满已付房价款30%的违约金，即谭昌满应在本判决生效之日起30日内支付赵平违约金即（3180000元+5000元）×30%=96900元。关于已付房款的资金占用利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，赵平主张的资金占用利息68050元，低于谭昌满应承担的违约金96900元，由于违约金已经可以弥补并高于赵平的该部分损失，故对于赵平要求谭昌满支付资金占用利息的损失68050元的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿款。合同第十条约定的支付赔偿款的条件系甲方将房屋出卖给第三人或者变相涨价，谭昌满将涉案房屋产权变更为陈平的原因为婚内变更，并非将房屋出售给第三人的情形。赵平并未举证证明谭昌满存在将房屋出售第三人或者变相涨价的行为，对其要求赔偿金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于陈平是否承担责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务属于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案，谭昌满在本案中所负债务，属于以个人名义超出家庭日常生活所需要所负的债务。赵平未举证证明该债务属于谭昌满与陈平夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。故，赵平以属于夫妻共同债务为由主张陈平承担责任，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵平与被告谭昌满于2013年9月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告谭昌满于本判决生效之日起三十日内返还原告赵平购房款323000元；三、被告谭昌满于本判决生效之日起三十日内支付原告赵平违约金96900；四、驳回原告赵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11560元，由原告赵平负担3961元，被告谭昌满负担7599元。保全费4020元，由被告谭昌满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  刘凤华人民陪审员  代庆珍人民陪审员  刘万忠二〇一八年六月十四日书 记 员  樊怡伶