辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0726民初1644号
原告：锦州某公司。住所地黑山县黑山镇内。
法定代表人：林某，公司总经理。
委托诉讼代理人：谭某，总经理助理。
委托诉讼代理人：梅某，辽宁某律师事务所律师。
被告：何某，女，汉族，1977年1月20日生，现住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：金某，辽宁某律师事务所律师。
原告锦州某公司与被告何某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的法定代表人林某及其委托诉讼代理人谭某、梅某，被告何某的委托诉讼代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告之间的21份房屋买卖合同无效；判令涉案房屋的所有权归原告XX公司所有。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：案外人朱丙系XX公司股东之一，于2014年10月、11月在原告不知情的情况下，伪造了21份房屋买卖合同，将原告开发建设的位于黑山镇八街光荣街南侧，润达商业街东区商网点西门市北1户至北21（1-2）的商业用房，共计21处房产过户到被告名下，合同号分别为：115628、115630、115631、115632、115633、115634、115635、115636、115637、115638、115639、115640、115641、115642、115643、115644、115645115646、115647、115648、115649，被告并未实际缴纳购楼款及税款，被告以此买卖合同到房产管理部门办理了21本房照。而后，持此房照办理了抵押贷款。
该房产买卖及以此房产办理的抵押贷款，XX公司根本不知情，更谈不到召开董事会研究决定了，完全是朱丙在公司不知情的情况下同何某恶意串通所为。目前，朱丙已经涉嫌诈骗犯罪，且公安机关已经立案侦查，朱丙已经被刑事拘留，在押于黑山县看守所。故依照《合同法》第52条，诉请法院确认该房屋买卖合同无效，并返还21本房照的标的物产权归原告所有。
被告何某庭审中辩称，原告提出的房屋买卖合同中都加盖了公章和法人代表个人名章，原告方与被告签订的商品房买卖合同应视为原告方对合同签订人授予了代理权，合同依法有效。原告方对公章有管理责任，其推卸管理责任称签订的合同以及办理贷款不知情这是不符合实际的。朱丙占公司股本的40%，是原告公司的大股东，因此朱丙利用加盖公司印章的空白合同与第三方签订商品房买卖合同也是有效的。原告向太和信用联社贷款回来后，朱丙将2200万元打到原告账户内，这说明原告方对朱丙办理房产的事情是同意的，知情的。被告是否向原告实际交付购房款，不是合同无效的理由。原告与被告形成的买卖关系，如果被告没有按时向原告交房款，原告可以向被告主张债权，而不是主张合同无效。是否上税也不是导致合同无效的理由。本案不存在恶意串通损害公司利益的行为，朱丙是股东，公司人员在法律或者章程授权范围内履行职责对内和对外是一致的。表见代理行为就是典型的区分公司内部行为和外部行为的情形。本案朱丙现在涉嫌犯罪，应按照“先刑后民”的原则处理。本案是典型的债权方�的问题，是应该适用2年诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：原告XX公司于2011年5月23日成立，法定代表人是林某，股东及所占股份分别为朱丙占40%、林某占20%、林长东占20%、谢永珍占20%。现案外人朱丙因涉嫌骗取贷款罪、职务侵占罪、挪用公款罪在押于锦州市黑山县看守所。被告何某是案外人朱丙之妻，本案被告何某名下21份房屋买卖合同办理完房照后用做抵押的两个借款主体分别是锦州甲公司（以下简称甲公司）和锦州乙公司（以下简称乙公司），其中甲公司的股东是朱甲、何某，何某是法定代表人；乙公司的股东是何某、朱乙，朱乙是法定代表人，朱乙是案外人朱丙的父亲。同时查明朱丙为甲公司和乙公司的实际投资人。被告何某名下的21份房屋买卖合同无论是该合同的签订还是所涉21本房照的办理过程何某并没有到场�其个人的签字同为他人代签，但在办理抵押贷款时何某到场并签字。该21本买卖合同形成后，被告何某并没有实际完税与缴纳房款。上述对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
该21份买卖合同实际签订时间和办理房照时间均是2014年9月份，但合同上和房照上的时间却写为2012年10份。施工许可证时间为2013年8月份。何某用相应的21本房照于2014年10月17日给甲公司借款作抵押物，贷款2700万元。2015年10月16日给甲公司借款作抵押物，贷款2700万元。对此XX公司的其他三位股东并不知情。该两份借款合同中的借款用途分别为“购贷”和“流动资金”。而事实上，改变了借款用途。两次共借款5400万元，在该5400万元中，除2015年10月16日借款2700用来以新贷偿还旧贷和用于偿还银行利息18.9万元外，剩余款项全部由案外人朱丙一人占有、支配。其中有2200万元贷给了原告XX公司。该2200万元借款中，其中就包含了2014年10月27日，经案外人朱丙从甲公司汇入XX公司的700万元和原告XX公司给付给案外人朱丙该2200万元的借款利息100万元，剩余款项案外人朱丙全部被用来偿还自己的个人借款或个人花销。
此节有21份商品房买卖合同、《建设施工许可证》、XX公司和甲公司与乙公司的公司章程、甲公司2014年10月17日、2015年10月16日两份《借款合同》和《抵押合同》、辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0711民初1048号民事判决书，《黑山县房屋所有权登记发证审批表》、黑山县公安局对谢永珍、林长东的询问笔录、黑山县公安局对王守彬、李庚博的询问笔录，黑山县公安局对案外人朱丙在2017年3月1日以及相关的系列询问笔录、锦州华鑫会计师事务所有限责任公司的锦鑫华司字（001）号法律意见书、2014年10月27日甲公司汇入XX公司的700万元电汇凭证、黑山县公安局对冯艳春的询问笔录以及当事人的陈述笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，被告何某与案外人朱丙是夫妻关系，朱丙是甲公司的实际投资人，何某是甲公司的股东和法定代表人，三者间存在着关联关系。案外人朱丙是XX公司的董事长，其凭借XX公司董事长的特殊身份，在原告XX公司其他股东都不知情的情况下，以XX公司的名义，先与被告何某签订了21份房屋买卖合同，在没有交款完税的情况下就违规办理了房屋产权登记。虽然被告何某在签订合同和产权登记时没有亲自到场签字，但在办理抵押贷款时亲自参与并办理了相关手续，说明被告何某对该房屋的买卖、过户等情况是应当知道的。鉴于其与案外人朱丙是夫妻关系，更加证明被告何某与案外人朱丙之间有着一定的意思联络。另外�贷款的前期准备过程、借款主体、借款用途、特别是所借款项的流向和实际用途足以证明案外人朱丙贷款目的的违法性，足以证明被告人何某在为实现案外人朱丙的违法目的变成现实所表现出来的全力配合、积极追求的主观恶意与客观现实。首先，借款人甲公司（实际投资人是朱丙）并没有按照合同约定使用借款。违背了《贷款通则》第一十九条一款三项之规定即“应当按照借款合同约定用途使用贷款”、第八项“不得采取欺诈手段骗取贷款”；违背了《流动资金贷款管理暂行办法》第九条三款“流动资金贷款不得挪用……”；其次，被告何某的两次抵押贷款总计5400万元（2014年10月17日借2700万元，2015年10月16日借2700万元），除去掉以新贷偿还旧贷2700万元本金及其利息外，其余款项绝大多数被案外人朱丙个人占有和支配，用于偿还其个人的外债，并且将其中的2200�元银行借款贷给原告XX公司并从中谋取非法利益。对此，作为甲公司的法定代表人何某对此款项被挪作他用与案外人朱丙的违法目的构成共同故意。案外人朱丙与被告何某的此种行径将会造成银行借款不能按期偿还。可见，其违法目表现得十分明显。因此案外人朱丙以XX公司的名义与被告何某签订的21份买卖合同无效。
一、案外人朱丙与本案的被告何某恶意串通订立虚假合同，其目的是想在金融部门获取大量抵押贷款，然后归自己使用或谋利，如此亦将严重损害贷款方的利益。因此“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的合同无效；
二、从案件的事实上看，该买卖合同，是在案外人朱丙的操纵下，公然违法操作，完全是一种“以合法的现象掩盖非法的目的”的合同，因此，该合同无效；
三、从公司法的角度上看，案外人朱丙虽是XX公司的股东，但其未在其他股东同意或授权的情况下，私下与自己的妻子订立房屋买卖合同，并作抵押贷款，根据《公司法》第三十三条第一款对股东权利的规定：“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告”的规定，可见案外人朱丙无权私自利用股东职权以XX公司名义与被告何某签订房屋买卖合同。故案外人朱丙的行为欠缺代理权限，因此其以XX公司的名义与被告方何某签订的房屋买卖合同，应认定为无权代理行为。由于案外人朱丙与被告何某的特殊关系，应当认定被告何某在其主观就具有明显恶意的情况下，同时也明知案外人朱丙在没有代理权(不是善意相对人)仍与其签订了房屋买卖合同，所以本案排除了表见代理和善意取得的可能。因此，案外人朱丙以原告XX公司名义与被告何某订立的房屋买卖合同属于狭义的无权代理合同。根据《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。本案中，原告XX公司从未对本案争议的房屋买卖合同进行追认，案外人朱丙的代理行为对XX公司不发生效力，因此该合同无效。
另外，根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，房屋的买卖合同就是不动产变动的原因，而房屋的登记与过户才是这一原因的结果。其两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上运行的。因此，虽然被告何某已将该21份合同项下的房屋已进行了产权登记和办理了抵押登�，但这并不影响本案对房屋买卖合同效力的认定。
关于，被告何某庭审中提到的，1.根据2000年1月19日民政部、公安部发布的《民办非企业单位印章管理规定》，原告作为法人公司及其管理人员，对其公章的管理具有不可推卸的责任；2.本案因案外人朱丙涉嫌犯罪，应该“先刑后民”；3.本案应适用2年诉讼时效的观点。首先，关于2000年1月19日民政部、公安部发布的《民办非企业单位印章管理规定》第四条的适用问题：该规章是对民办非企业单位关于公章管理的一般行政性的管理规定，第四条讲的是对公章的管理和销毁问题，仅对被管理人内部而言，所设定的责任亦是对被管理人内部的行政责任，与本案无关；其次，关于所谓“先刑后民”的观点：由于案外人朱丙不是本案的诉争合同的相对人，其是否被追究刑事责任的结果对本案的裁判不构�影响，因此本案不适用所谓“先刑后民”的观点；第三，关于两年诉讼实效的问题：从法理上讲，诉讼时效只适用于请求权，而本案是关于合同的效力认定问题，其权利属性应为形成权。合同效力的认定，是国家公权力对民事行为的干预。合同无效自始无效，单纯的事件经过不能改变合同的违法性。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，第五十二条一款（二）、（三）项，《中华人民共和国公司法》第十六条一款、二款，三十三条一款，《贷款通则》第十九条一款三项，《流动资金贷款管理暂行办法》第九条三款之规定，判决如下：
原告锦州某公司与被告何某签订的合同号分别为：115628、115630、115631、115632、115633、115634、115635、115636、115637、115638、115639、115640、115641、115642、115643、115644、115645、115646、115647、115648、115649，共21份房屋买卖合同无效；该21份买卖合同所涉的买卖标的房屋财产所有权归原告锦州某公司所有。
案件受理费100元，减半收取50元由被告何某承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 张凤春
二〇一七年九月十五日
书记员 杨 轩