广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第419号
原告（同时为反诉被告）东莞市贺生实业投资有限公司，住所地：东莞市黄江镇田美南工业城F栋。
法定代表人江林生，总经理。
委托代理人彭建华，广东怀明律师事务所律师。
委托代理人康明璇，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省隆回县。
被告（同时为反诉原告）东莞市许氏泉环保设备有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇田美南恒昌荣工业区第一栋2层B区。
法定代表人戴惠芳，执行董事兼经理。
被告许泽军，男，汉族，住湖南省安乡县，公民身份号码是×××3711。
二被告委托代理人莫观培，广东源通律师事务所律师。
二被告委托代理人赖远明，广东源通律师事务所律师。
原告东莞市贺生实业投资有限公司（以下简称贺生公司）诉被告东莞市许氏泉环保设备有限公司（以下简称许氏泉公司）、许泽军以及许氏泉公司反诉贺生公司租赁合同纠纷一案，本院分别立案受理后，由审判长尤中琴、人民陪审员蔡雪萍、利见弟组成合议庭于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告贺生公司的委托代理人彭建华，被告许泽军，二被告的共同委托代理人莫观培、赖远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺生公司诉称，一、2011年11月20日，被告为生产经营需要，以股东许泽军名义向原告承租了位于东莞市黄江镇田美南工业区恒昌荣工业园第1栋第2层建筑面积500平米的厂房和员工宿舍1间。原告以贺生公司名义与被告签订了《房产租赁合同书》，合同约定租赁期2年，自2011年11月20日至2013年11月19日为止，厂房租金每平米10元，宿舍每间480元，履约保证金（押金）为10960元，水电费由出租方代收。同时约定，房租及费用每月结算一次，承租方应于当月5号前结算当月房租及管理费用，如不能按期缴纳费用，出租方每日按上述总费用的千分之五收取滞纳金，若拖延30天，则出租方有权解除房产租赁合同，押金不予退回，并要求承租方支付相当于四个月租金的违约金；二、合同期满后双方于2013年12月1日续签了合同，续签至2015年11月30日止。合同租金、方式等内容与第一份合同是一致的；三、承租期间，被告于2014年10月10日，因自身原因导致火灾，场地一时无法使用，为不影响被告生产，征得原告同意后，原告在一层楼提供了等同面积的厂房给被告临时使用。但火灾损坏的厂房被告至今都没有维护；四、自2014年10月份开始，被告就一直拖欠租金费用、水电费等没有支付，截止2015年3月份，其中拖欠租金为65760元（2个场地），水电费1112元，楼梯卫生费3600元。原告多次要求被告支付，但被告拒不支付。由于被告严重拖欠，导致原告不能实现出租目的，原告有权解除合同并要求没收押金和要求支付违约金。为维护原告的合法权益，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年12月1日签订的《房产租赁合同书》；2.被告支付原告自2014年10月1日起至被告腾房之日止的租金费用（以月租金10960元为基数，暂计算至2015年3月30日的租金为人民币65760元）；3.被告支付原告自2014年10月1日起至被告腾房之日止的水电费（暂计至2015年3月30日水电费为人民币1112元）；4.被告支付原告自2014年10月1日起至被告腾房之日止的电梯卫生费用（暂计至2015年3月30日止为人民币3600元）；5.被告所支付的履约保证金（押金）人民币10960元归还原告所有；6.被告支付原告违约金计人民币10960元；7.被告支付原告厂房因火灾损坏的维护费30000元；8.由被告承担本案的诉讼费。原告在2015年6月25日庭审中变更第五项诉请：第5项金额诉请变更为9900元。
被告许氏泉公司辩称，一、涉案的东莞市田美南恒昌荣工业区第一栋没有通过建设工程消防验收，并且原告违法改建，将原来的消防设计擅自变更，将依法不得投入使用的建筑物出租给原告，属于违反《消防法》第十条第二款、第三款的不法行为，自始就无法保障承租人及相关人员的生命和财产安全。原告违法出租后，又没有配备基本的消防设施，更谈不上履行对消防器材的维护和管理的义务，导致2014年10月10日发生了火灾。且火灾发生时，尽管被告的总经理以及相邻公司的几位员工都能及时赶到现场救火，但却因原告平常没有配备灭火器以及可以使用的消防栓，没配备水带、没接通水源等消防设施，导致原本可以及时被扑灭的火势蔓延，等到消防队接警到达时，被告的净水器等货物和生产设备早已因时间延误被基本烧毁，直接经济损失近150万元；二、原告将法律禁止使用的建筑物违法出租，所交付的租赁物不符合保证的生命和财产安全的基本要求，且因原告不履行自己的消防责任，不配备合格的消防设施，导致本次火灾发生以及火灾发生后可避免的损失扩大，原告的行为构成了根本性的违约。被告同意法院判决解除双方的租赁合同关系，但原因不是被告违约，而是原告违约，被告承租该物的目的已经落空。另，被告在火灾发生前一直都按时足额缴纳租金和水电费，不存在任何违约行为，原告要求没收保证金、支付违约金、火灾维护费无事实和法律依据。火灾发生后，鉴于原告拒绝赔偿损失，双方发生了纠纷，从没有就如何变更租赁物、继续履行合同达成过一致，原告也没有提供过其他可正常经营使用的厂房给被告代替使用，双方都是为了等待司法和行政机关处理、维护被烧租赁物的现场才没有进行清理，但被告却因此无法正常生产经营原租赁物，更没有因双方同意维持原火灾现场而获得任何实际利益，故原告主张向被告主张火灾后发生的租金、水电费、卫生费等，同样没有事实和法律依据。综上请求驳回原告第2-8项诉请。
被告许泽军辩称，一、实际承租人是被告许氏泉公司而非自己，租赁物由被告许氏泉公司实际使用，租金也是由许氏泉公司实际支付，租金发票也是开具给许氏泉公司，原告将黄江镇田美南恒昌荣工业区第一栋总共就四层，第二层出租给许氏泉公司，第一层、四层出租给东莞市友兴邦工程塑料有限公司，第三层出租给另一公司的租赁合同、供电合同、供水合同、电梯合同都是由原告提供且不容修改，原告将第一层、第四层、第三层出租给其他公司同样要求签订合同的是公司的法定代表人签署而非盖公司章的事实也能证明上述事实。租赁物合同的权利由许氏泉公司行使，义务由许氏泉公司承担，本案是承租人是许氏泉公司而非是被告许泽军，许泽军依法无需承担合同责任；二、原告出租的建筑物没有消防合格证，也没有配备基本的消防设施，导致火灾以及扩大损失的发生，给被告的公司即许氏泉公司造成了巨大的经济损失。请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告许氏泉公司诉称，一、2011年11月20日，股东许泽军、戴惠芳筹备成立公司，以股东许泽军个人的名义向贺生公司承租东莞市黄江镇田美南恒昌荣工业区第一栋2层B区建筑面积500平米的厂房和员工宿舍作为公司的生产经营场所，实际承租人为筹备成立中的公司。2012年5月23日，许氏泉公司经过东莞市工商局核准成立，租赁合同即转由许氏泉公司实际履行，合同权利义务均由许氏泉公司享有和承担。2013年12月1日，原、被告续签了《房产租赁合同》，合同第六条约定了双方的责任。同日，签订了《供电合同》、该合同约定电费的收取。合同签订后，许氏泉公司均按期交纳租金和水电费等，履行了作为承租人的义务；二、2014年10月10日上午10时左右，园区的电工通知许氏泉公司工业园停电，下午14时再恢复供电。当天下午13时20分许，电工在没有通知许氏泉公司的情况下，提前推闸送电，许氏泉公司厂房的电线因电热作用当即着火。因已通知停电，发生火灾时工厂当时还没有员工上班。发生火灾时，员工看到当时仓库的火苗还很小，于是想找灭火器把火苗扑灭，但是当戴新焕把公司门外楼梯处的消防栓打开后，却发现没有水源，也没有配备水带，只好到别处找水源。但打开四楼的消防栓也是同样没有水源，在等了10几分钟以后消防栓才接上水源，但是火势已蔓延。等到消防员到现场才完全把火扑灭。可是仓库的设备和净水器等所有的货物已被大火烧毁；三、2014年11月18日，鉴定出送检检材多股铜导线的熔痕为电热作用形成。2014年12月10日，消防局黄江大队作出了《火灾事故认定书》，认定：“过火面积约10平米”，因原告不服申请复核，2015年2月9日重新认定为：“过火面积约34.79平米”。2015年4月8日，评估报告评估仓库火灾现场被烧毁的资产价值为1387560元。许氏泉公司支付了评估费10000元。四、火灾过后，许氏泉公司了解到，贺生公司出租给许氏泉公司的厂房没有经过公安机关消防机构的合格验收，甚至是没有取得建设工程规划许可证的违章建筑。贺生公司没有按照国家标准进行建筑，消防设备不合格，导致火灾发生时没能及时扑灭火苗导致损失扩大。五、综上，贺生公司超出自己的经营范围，违反相关法律的规定，将未取得建设工程规划许可证、未通过消防验收或消防备案的违章建筑对外出租给他人，应对合同无效承担全部责任。贺生公司出租给许氏泉公司的租赁物不但不符合约定的用途，且存在严重的安全隐患。因贺生公司的原因造成的火灾及损失，依法由贺生公司承担相关的法律责任。为维护原告的合法权益，请求判令：1.东莞市贺生实业投资有限公司赔偿东莞市许氏泉环保设备有限公司因火灾而被烧毁的财产损失1387560元；2.东莞市贺生实业投资有限公司返还押金10960元；3.东莞市贺生实业投资有限公司支付违约金10960元；4.东莞市贺生实业投资有限公司支付评估费10000元；5.本诉、反诉的诉讼费全部由东莞市贺生实业投资有限公司承担。
反诉被告贺生公司辩称，一、导致本次火灾和损失的原因是许氏泉公司自己安装的电气线路故障引燃周围可燃物而至，电气线路是许氏泉公司自己安装的，与租赁房屋是否合格、房屋消防设施是否合格没有任何关联，且许氏泉公司对其二次装修没有进行消防验收，违反双方约定的租赁用途，约定的用途是生产，但是许氏泉公司将厂房大部分用作仓库，小部分做办公室。违反不可“三合一”约定，许氏泉公司应该就其自身过错承担全部责任。且消防部门的认定没有指出整栋厂房的消防设施不合格是导致火灾的原因；二、贺生公司的厂房的消防设施合格，没有任何证据能证实火灾当天二楼消防设施不能使用。贺生公司的大楼是经过了消防验收的，每年都有消防设施专业单位进行维护，能正常使用，客观上，本次火灾最终灭除就是利用大楼的消防设施解决的；三、双方的租赁合同合法有效。涉案厂房是90年代兴建厂房，属于历史遗留问题，当时相关规定并没有强制要求必须取得建筑工程规划许可证。该厂房申报了“东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案”手续，应视为该厂房“经主管部门批准建设的”。按照建筑法第六十一条第二款规定，涉案厂房履行了工程验收手续，说明该厂房是可使用的，所以不能要求该厂房必须按照2009年9月份颁布的司法解释要求取得建筑规划许可证。该厂房经过了验收，且是否经过了消防验收，不是认定租赁合同是否有效的必须条件。所以涉案厂房没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同；四、即使租赁合同无效，本次火灾造成的损失也不属于合同无效所指“损失”范围，与合同无效没有关联。本案的火灾损失，是许氏泉公司在使用厂房的过程中，因自身过错而导致的，这种损失与租赁合同是否有效没有任何关系；五、许氏泉公司的损失金额不能成立。鉴定申请是许氏泉公司单方申请的，不是双方或法院同意安排的，对贺生公司没有约束力。鉴定报告的“特别事项说明”、“使用限制说明”中清楚的写明，该鉴定所依据的货物品种、数量是依据许氏泉公司的提供进行评估的，而非依据相关合法或第三方鉴定资料确定的，所以，该鉴定的基础数据就不能成立，结论也不能成立。请法庭驳回其反诉请求。
经审理查明：
一、案涉租赁物来源：2011年9月15日，案外人东莞快能电器有限公司和深圳市贺生投资有限公司签订《物业租赁合同》一份，约定东莞快能电器有限公司将其位于东莞市黄江镇田美工业区城南区厂房一栋1-4层共10000平方米出租给深圳市贺生投资有限公司使用，宿舍共计3000平方米用于宿舍用途，租赁期限为2011年10月7日至2020年10月6日为止。2013年10月6日，原告贺生公司和深圳市贺生投资有限公司签订合同书一份，约定深圳市贺生投资有限公司委托原告贺生公司以自己的名义管理经营，对外招租和签订租赁合同等。原告提供了东府国用（2000）第特255号土地使用证书证明土地的权属。此外，原告提供了东莞市建筑工程竣工验收证书，证明案涉租赁物的竣工时间为1992年6月20日，提供了“东莞市已建房屋补办产权手续登记备案回执”，证明案涉租赁物已经由当地政府部门同意纳入补办房地产权证手续的范围。同时，原告还提供了东公消验字（2000）第V-1724号消防验收意见书，该意见书认定“案涉租赁物经检查验收同意投入使用，且验收意见的有效期是两年，到期该工程仍需到大队办理复审手续后方可投入使用”，验收时间是2000年9月19日。另东莞快能电器有限公司和江门市消防设计工程有限公司签订了“消防维护保养合同”一份，约定在2014年3月1日至2015年2月28日期间由江门市消防设计工程有限公司为案涉租赁物的消防设施进行保养。
二、案涉租赁协议：2011年11月20日，深圳市贺生投资有限公司和许泽军签订租赁协议一份，约定将东莞市田美南工业区恒昌荣工业区第1栋第2层B区的建筑面积500平方米出租给许泽军做生产用途，将1栋2楼作为员工宿舍租出给许泽军，租赁期间从2011年11月20日至2013年11月19日为止，双方约定履行保证金为9900元，之后双方又签订了供电合同、电梯使用合同、供水合同、工业大楼管理规章制度、工业大楼消防管理制度、工业楼危险品管理制度、工业大楼用火管理制度、宿舍管理制度。2013年12月1日，原告贺生公司和被告许泽军再次续签合同，约定租期从2013年12月1日至2015年11月30日，并约定租金为每月每平方米为人民币10元，宿舍租金为人民币480元，首月租金为5480元。2011年11月20日，贺生公司收到了许泽军的押金共计9900元。
三、火灾发生以及处理过程：2014年9月30日，被告许氏泉公司一方收到了停电通知，内容为通知2014年10月10日9点00分到14点00分期间停电，要求用户做好停电准备工作。2014年12月10日，东莞市公安消防局黄江大队认定许氏泉公司发生火灾的原因为“许氏泉公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”，许氏泉公司不服该结果，申请复核，2015年2月9日，东莞市公安消防局黄江大队出具了东公消火重认字（2015）第0001号“火灾事故重新认定书”，认定火灾原因为“东莞市许氏泉环保设备有限公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”。广东震华痕迹司法鉴定所鉴定“经过宏观观察和金相组织分析，判定样品均为电热作用所致”。
四、火灾经过的调查：
1.2014年10月14日，东莞市公安消防局黄江消防大队对许氏泉公司的负责人戴惠芳进行了调查，戴惠芳称“当时在宿舍听到二楼起火了，公司大门是关着的，我用钥匙打开，发现仓库和办公室之间的门口附近着火了，我马上到了办公室门口西侧看电闸，当时看到电闸都是关闭状态，就去拿灭火器灭火，但灭火器在仓库门口，被明火包围了，所以我拿不到。然后去找消防栓，看见戴新焕也来了，他打开消防栓，不过没有水，旁边也没有水带，然后他就跑去找水源，这是我想起了办公室里面有水带，我找到之后开始把水带先铺好，过了一会儿，戴新焕也来了，他说消防栓来水了，然后他就拿起水带跑去消防栓那里接好，大概十多分钟我们就把明火灭熄了”。
2.被告许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工肖浩军进行了调查，该员工陈述“2014年10月10日主管通知说要停电，中午13时，我从外甥家里吃饭后回到工业区，看到二楼的许氏泉公司发生火灾，起火冒烟，楼下很多人围观，然后电工就用我的手机拨打了119的报警电话，我公司的经理叫员工上去帮忙救火，我因为带着小孩，所以就没有上去救火，大约20-30分钟左右就看到消防员来了，……平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。
3.被告许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工王春国进行了调查，该员工陈述“发现许氏泉公司着火，公司经理就叫我们去帮忙救火，我发现二楼的电梯口的消防栓没有水，于是我就跑到一楼把消防栓的水带接上，打开水闸后发现水非常小，根本上不了二楼，就只好在那里等着，虽然我把一楼的水带接上并拉到了二楼，但因为水小上不了二楼，我也没办法。半个小时后，消防队和消防车就来了，他们来了之后，就不让我们呆在二楼了，……平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。王春国作为证人在开庭时出庭作证，并接受了双方当事人以及本院的询问。
4.被告许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工何武进行了调查，该员工陈述“二楼的电梯口处的消防栓已经打开，但是没有水出来，然后就和王春国他们到一楼找水源，我们把一楼消防栓打开，同时也把水带拉到了二楼，但一楼消防栓流出的水很小，根本就抽不到二楼没办法救火，我就到了一楼，听到有人说快打119报警，大概过了半个小时，就有消防队来了，…………平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。
5.被告许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的负责人佘立军进行了调查，佘立军称“参加了救火，但是二楼的消防栓没有水，三楼和四楼的消防栓都没有水，一楼虽然有水源，但是水很小，后来等到消防车才把火扑灭”，“贺生公司请的电工负责恒昌荣工业区的电路和设备维护”。被告许氏泉公司提供了贺生公司和案外人佘立军签订的租赁合同、证明等证据，证明贺生公司的厂房因为消防设备老旧，黄江消防大队于2014年2月份进行了罚款，该费用最终由贺生公司承担。此外，佘立军到庭作证，证明其租赁贺生公司的厂房被罚款的事实，并称其两位员工因为生产任务无法到庭作证。
6.被告提供了2015年6月25日、6月26日在火灾现场拍摄的照片，证明许氏泉公司于2015年6月25日拍照时并没有发现安装消防设施，2015年6月26日贺生公司又新买了消防栓等设施进行重新安装。
7.2015年6月26日，本院组织双方当事人进行现场勘查，对火灾发生的现场、着火点等进行了指认，并确认当时电梯不能使用，供水供电也异常，本院将现场情况全程进行了刻录光盘附卷。
五、过错责任调查：
原告贺生公司指出被告许氏泉公司主要存在以下过错：1.改变租赁物用途。原告称合同约定的用途为生产，但是被告将租赁物作为仓库和办公室使用。2.火灾发生的地点为被告方的仓库操作台，电闸的周围是堆放了可燃物，接到停电通知后，被告没有关掉总闸，其中戴惠芳的笔录中认可“自己从开关拉线到二楼B区办公室门口西侧接了个漏电开关……”。3.火灾的发生地点为许氏泉公司之内，许氏泉公司没有尽到注意义务。
被告许氏泉公司指出原告存在以下过错：1.没有提前通知来电，导致发生火灾；2.消防验收没有合格，带来安全隐患；3.消防设施没有合格，不能正常使用，导致火灾不能正常扑救，扩大的损失应当由原告承担。
六、损失问题：被告许氏泉公司提供了广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告，证明许氏泉公司委托评估的火灾损失估值为人民币1387560元，支付了鉴定费10000元。原告贺生公司对鉴定结果有异议，并提出重新鉴定，本院根据摇珠结果依法委托广东南天司法鉴定所进行价格评估，最终鉴定的损失为1233060.8元，贺生公司为此支付鉴定费17950元。
七、合同履行情况：1.被告称因双方争议没有解决，现场还堆放着被告被烧毁的物品。应被告的要求，原告已经在隔壁提供了仓库给被告使用，两个场地从火灾到至今是没有支付租金和水电费。2.双方确认被告从2014年10月份开始没有支付租金，原告称因为被告没有按时支付租金已经构成违约，因此要求解除合同。3.被告主张案涉合同的相对方是贺生公司和许氏泉公司，许泽军不应当成为本案被告；原告当庭确认许泽军是代表许氏泉公司签订合同，并非是租赁合同的相对方，可以不作为本案的被告。4.原告主张案涉租赁合同有效，被告认为合同效力问题应当由法院自行认定。5.被告许氏泉公司申请追加东莞快能电器有限公司、林天宝作为本案的第三人或者被告，本院没有予以准许。
以上事实有原告提供的房产租赁合同书、收据、火灾认定书、土地使用证、物业租赁合同书、租赁合同书、建设工程竣工验收证书、补办产权手续登记备案回执、建设工程消防验收意见书、消防维护保养合同、停电通知、工商登记查询单、联络函，被告提供的火灾事故认定书、火灾事故复核决定书、火灾事故重新认定书、鉴定意见书、询问笔录、企业机读档案登记资料、评估费发票、评估报告、租金发票、照片等证据以及本院制作的勘查录像、庭审笔录等附案证实。
本院认为，本案争议的焦点有如下方面：
第一，原、被告的主体是否适格。
首先，原告贺生公司作为出租人，虽然并非是案涉租赁物的产权人，但已经从产权人处取得了经营的权利，能够以自己的名义出租，而合同签订的主体亦是贺生公司，根据合同相对性原则，被告许氏泉公司要求追加东莞快能电器有限公司、林天宝作为第三人没有必要，本院不予准许。至于承租人一方，虽然许泽军是合同签订人，但原、被告均确认许泽军是代表许氏泉公司签订合同，实际的权利和义务承受人均为许氏泉公司，原告也明确许泽军可以不作为本案被告。因此，本院认定原告贺生公司和被告许氏泉公司为本案的合同相对方，应当承担相应的合同权利和义务。许泽军本人无需在本案中承担相应的合同权利和义务。
第二，案涉租赁合同的法律效力。
2009年9月1日正式实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日实施后，东莞市在市区实行《建设工程规划许可证》制度，1997年10月之后，东莞市城建规划局从市建设委员会接管镇村业务后实施城市规划。本案建筑物的建设时间是1992年，而建筑物的地点在东莞市，属于镇区建筑，案涉建筑物没有建设规划许可证属于历史问题，且现案涉租赁物已经通过当地政府部门的审核，可以纳入补办房产证的范畴，根据法不溯及既往的原则，本院认定案涉租赁合同属于有效合同。
第三，火灾责任主体问题。
东莞市公安消防局黄江大队出具了东公消火重认字（2015）第0001号“火灾事故重新认定书”，认定“东莞市许氏泉环保设备有限公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”。广东震华痕迹司法鉴定所鉴定“经过宏观观察和金相组织分析，判定样品均为电热作用所致”。本院对于该火灾事故认定书予以确认。该火灾事故认定书认定起火原因是被告许氏泉公司仓库内电气线路故障起火引燃可燃物所致。本院认为，综观全案证据，原告贺生公司作为出租方，虽然案涉厂房于2000年9月19日经消防验收合格，但该有效期仅为两年，还需要定期进行消防验收，以确保安全，但原告作为建筑物的管理人以及权利义务承受人，并没有履行定期消防验收的义务。同时，根据火灾发生后的现场调查情况来看，确实存在消防设备有问题的情况，耽误了扑灭火灾的时间，对此，原告贺生公司存在明显过错。另一方面，被告许氏泉公司作为承租人，直接使用案涉租赁物，应当对租赁仓库内部的电气设备进行保养维护，同时，应当尽量避免在火灾易发点堆放可燃物，而这两点正是发生火灾的原因，因此，许氏泉公司对此也明显存在疏忽和过错，也应当承担相应的责任。本院综合全案认定原告贺生公司和被告许氏泉公司应当对火灾造成的损失各承担50%的过错责任。
第四，案涉租赁合同是否应当确认解除。
原告贺生公司主张被告许氏泉公司从2014年10月份开始没有按时缴纳租金，已经构成违约，提起诉讼要求解除合同，被告许氏泉公司对解除合同不持异议，但认为自己并没有构成违约，是由于火灾导致不能继续使用租赁物而无法缴纳租金。本院认为，案涉纠纷源于许氏泉公司内的火灾造成的重大损失导致租赁物无法继续使用，被告并非恶意拖欠租金，原告主张被告违约不能成立。鉴于提起诉讼后，被告许氏泉公司依然实际使用厂房，而在纠纷未通过司法途径解决之前，合同已经于2015年11月30日到期，因此，本院确认案涉租赁合同已经于2015年11月30日终止，无需另行解除。
第五，被告许氏泉公司是否应当支付原告自2014年10月份开始的租金、水电费、电梯卫生费用。
双方签订的合同期限为2013年12月1日至2015年11月30日，该段期间被告许氏泉公司虽然不能正常使用租赁物，但原告贺生公司亦提供了场地给被告放置相关物品，且另外的场地也没有要求被告即时支付新的租金，但该场地不能代替原有租赁场所的全部功能。本院认为，双方当事人对于案涉火灾发生均有责任，且长期占用租赁物以及另外场地的原因在于维护火灾现场以便于评估损失导致。根据本案被告许氏泉公司占用场地的大小、功能等实际情况以及双方的过错程度，本院酌情认定被告许氏泉公司应当按照月租金的70%支付从2014年10月份至合同终止之日2015年11月30日的租金，即数额为：5480元×70%×14个月=53704元。此外，从现场勘查情况来看，电梯和水电已经不能正常使用，原告贺生公司也未提供发票证明水电费的数额，因此，原告贺生公司要求被告支付2014年10月份之后的水电费、电梯卫生费，本院依法不予支持。
第六，原告贺生公司是否应当退回被告许氏泉公司履约保证金，双方是否应当支付对方解除合同的违约金，被告许氏泉公司是否应当赔偿火灾损害的维护费。
本院认为，本案并非是一方违约导致的合同解除，而是双方共同过错导致合同无法正常履行，为此，原告贺生公司应当将履约保证金9900元退还给被告许氏泉公司。此外，原告贺生公司主张解除合同的违约金亦没有法律依据，本院不予支持。至于火灾损害的维护费，本院认为，从现场勘查的情况来，火灾造成了案涉租赁物较大的损害，被告许氏泉公司退回租赁物之后，原告确实需要支付一定的维修费来恢复原状。根据火灾造成的损失面积等情况，本院酌定认定该项损失为20000元，被告许氏泉公司根据过错应当赔偿原告该项费用10000元。此外，反诉原告许氏泉公司主张合同解除的违约金亦没有法律依据，本院不予支持。
第七，反诉被告贺生公司应当赔偿反诉原告许氏泉公司的财产损失如何认定。
首先，原告贺生公司对被告单方委托的鉴定结果有异议，并提出重新鉴定，本院依法委托广东南天司法鉴定所进行价格评估，最终鉴定的损失为1233060.8元，并产生鉴定费17950元。本院认为，该鉴定机构是通过本院从省法院核准的鉴定机构名册中摇珠选择，具有合法的资质，双方在鉴定结果出具之前也未提出异议，其鉴定程序合法，鉴定结果应当予以认定。因此，本院确认该项损失为1233060.8元。反诉被告贺生公司根据过错比例，应当赔偿反诉原告许氏泉公司616530.4元。至于反诉原告许氏泉公司第一次申请鉴定的费用10000元，不应当由反诉被告承担。但第二次鉴定的费用17950元，应当根据和第一次鉴定结果比对的情况分摊，即被告许氏泉公司负担其中的950元，其余费用17000元由贺生公司承担。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市贺生实业投资有限公司和被告东莞市许氏泉环保设备有限公司的代表许泽军于2013年12月1日签订的租赁合同已经终止；
二、限被告东莞市许氏泉环保设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市贺生实业投资有限公司2014年10月至2015年11月的租金53704元；
三、限被告东莞市许氏泉环保设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市贺生实业投资有限公司火灾维护费10000元；
四、限反诉被告东莞市贺生实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市许氏泉环保设备有限公司火灾造成的财产损失616530.4元；
五、限反诉被告东莞市贺生实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市许氏泉环保设备有限公司押金9900元；
六、驳回原告东莞市贺生实业投资有限公司对被告许泽军的诉讼请求；
七、驳回原告东莞市贺生实业投资有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告东莞市许氏泉环保设备有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2748元，由原告东莞市贺生实业投资有限公司负担1355元，由被告东莞市许氏泉环保设备有限公司负担1393元；反诉案件受理费8788元，由反诉原告东莞市许氏泉环保设备有限公司负担2756元，由反诉被告东莞市贺生实业投资有限公司负担6032元。评估费17950元，由原告东莞市贺生实业投资有限公司负担17000元，由被告东莞市许氏泉环保设备有限公司负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 蔡雪萍
人民陪审员 利见弟
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张楚妍
书 记 员 郑丽萍
附本案适用法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
2.第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
3.第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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