内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第5621号原告赵满霞，女，1959年4月28日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托代理人闫建平，内蒙古法林律师事务所律师。被告王占奎，男，1944年9月11日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托代理人李晨阳，赤峰市长青法律服务所法律工作者。第三人林学艳，女，1969年7月15日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托代理人彭佳蕙，内蒙古松瑞律师事务所律师。原告赵满霞与被告王占奎及第三人林学艳确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周智勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵满霞及其委托代理人闫建平，被告王占奎及其委托代理人李晨阳，第三人林学艳及其委托代理人彭佳蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵满霞诉称，原、被告系夫妻关系，共同购置位于永巨办事处五东街居委会药厂某房屋一处。后原、被告分居。因被告年事已高，生活起居不能完全自理，故聘请第三人作为保姆入住涉案房屋照顾被告日常生活。被告与第三人私下串通，将涉案房屋无偿过户至第三人名下，侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，要求确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。被告王占奎辩称，因原、被告在生活中经常发生矛盾，长期分居，被告身体不好，日常生活起居需要人照顾，所以才雇佣林学艳（系被告前妻的妹妹）做保姆。林学艳在做保姆期间尽职尽责，被告很满意，林学艳承诺会护理被告终生，但要求被告将房屋转移到她的名下。被告为给林学艳及自己一个生活保障，才在原告不知情的情况下，于2014年8月6日将房屋以虚拟合同的形式转移到林学艳名下，林学艳没有支付购房款。但在房屋过户到林学艳名下后，林学艳就停止护理被告，并在被告住院期间更换了房屋的门锁。后原告得知情况后诉至法院，被告确实是在原告不知情的情形下擅自将房屋过户到林学艳名下的，故同意原告的诉讼请求。第三人林学艳陈述称，原告对房屋的买卖过程知情，且该房屋为王占奎单独所有，被告与第三人办理房产过户的当日，原告在场，因不需要原告签字确认，所以原告就没有在买卖合同上签字。双方的房屋买卖合同真实、合法、有效，第三人与被告进行了合理的对价交易，且于2014年就已经将房产证办出，登记在第三人名下，根据我国物权法的相关规定，原告如果没有得到第三人与被告的房屋转让价款，应当向被告主张，与第三人无关。第三人自2009年即占有涉案房屋至今，且第三人居住该房屋，原告一直知晓且没有反对。综上，应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交1、结婚证复印件一份；2、户口本复印件一份；3、房屋买卖合同复印件一份；4、证明担保承诺书复印件一份，并申请证人王海军出庭作证，证明原、被告系夫妻关系，被告在原告不知情的情况下将夫妻共有的房屋擅自无偿转让给第三人，损害了原告的合法权益，被告与第三人签订的房屋买卖合同应属无效。原告所举证据，经当庭质证，被告对原告所举证据及证人证言均无异议；第三人对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，对其与本案的关联性及原告要证明的问题有异议，涉案房屋买卖合同系被告与第三人的真实意思表示，通过该房屋买卖合同可以看出房屋的位置、面积，第三人给付被告9万元房屋价款。王占奎与林学艳均为完全民事行为能力人，且林学艳购买王占奎的房屋为登记在王占奎名下，其单独所有的房屋。房屋买卖合同系王占奎与第三人的真实、合法的意思表示，没有违反法律规定，真实有效。合同中的询问笔录是对林学艳的询问，该询问为通过买卖合同出售后，林学艳对房屋的产权状况的询问，与本案无关，该询问笔录是第三人的真实意思表示，且该房屋产权登记的状态与林学艳表述一致；对证据4的真实性有异议，因没有原件比对，该证据不能单独使用；该证据的甲乙双方为被告及第三人，根据承诺书的内容对监督人及被告有利，双方称该承诺书在第三人手中保存不合常理；承诺中“林学艳”三个字是用电脑扫描上去的，该承诺书系原告虚假制作，在取得方式及对本案的证明目的上均系原告的虚假陈述；对证人证言有异议，证人陈述前后矛盾，内容存在虚假。被告王占奎为支持其抗辩主张，向本院提交证明担保承诺书复印件一份，证明被告与第三人之间达成房屋过户协议时是有约定的，第三人应当尽到完全的义务后才能取得涉案房产，并且不用偿还所欠债务，但第三人中途违约，故其不能取得涉案房产。被告王占奎所举证据，经当庭质证，原告对其证据无异议；第三人认为该证据没有原件比对，不能单独作为证据使用；该承诺书对被告及监督人有利，但被告却称原件被第三人拿走，有悖常理；该承诺书与证人的证言前后矛盾，内容违反法律规定，也不是林学艳的真实意思表示，该承诺书应为无效的合同。第三人林学艳为支持其主张，向本院提交1、房屋买卖合同复印件一份、发票复印件一枚、房屋转移登记申请书复印件一份；2、房屋所有权证复印件一份；3、双桥社区居委会出具的证明原件一份；4、电费收据原件三枚、取暖费发票原件一枚、水费发票原件三枚，证明被告与第三人房屋买卖合同合法有效，为二人真实意思表示，第三人已经支付购房款9万元，且已经向税务机关交纳了相应的税款；涉案房屋于2014年8月8日登记在第三人林学艳名下，应归林学艳所有；林学艳购买涉案房屋后一直在内居住，并缴纳水、电费及取暖费。第三人所举证据，经当庭质证，原告对证据1的真实性无异议，对证明的内容有异议，涉案房产本属原、被告夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产，该合同是被告与第三人虚拟的，合同没有得到房屋共有人赵满霞的同意，王占奎无权单独同林学艳订立该合同，林学艳在明知王占奎没有独立处分涉案房产的权利的情况下，还同王占奎签订合同，属恶意串通；对证据2的真实性有异议，认为该证据违法；对证据3无异议，林学艳作为保姆，其居住的地方就是工作的地点；认为证据4与本案无关。被告对第三人所举证据的真实性均无异议，对合法性有异议。林学艳明知王占奎对涉案房屋没有单独的处分权，还与王占奎签订合同，林学艳对涉案房屋产权证的取得是不合法的；社区出具的证明只能证明第三人在涉案房屋居住，但不能证明第三人对涉案房屋有所有权；第三人提供的电费、水费、取暖费发票记载的名字均为王占奎，第三人作为保姆，持有这些发票很正常，但不能证明第三人对涉案房屋有所有权。经审理查明，原、被告系夫妻关系，于1997年9月15日登记结婚。2009年5月5日，被告与案外人石民签订房地产买卖契约，约定被告购买位于红山区永巨办事处五东街居委会药厂某房屋，约定价款47095.95元。2009年5月14日，涉案房屋登记在王占奎名下，共有情况记载为单独所有。2014年8月6日，被告与第三人签订房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋以9万元的价格出售给第三人，2014年8月8日，涉案房屋转移登记至第三人名下。庭审中，原、被告均认可二人就婚姻财产问题没有约定，2009年夫妻共同出资购买的涉案房屋，购房后登记在被告名下。现原告以被告未征得其同意私自处分夫妻共同财产为由诉至本院，诉请如前。本院认为，涉案房屋系原、被告夫妻关系存续期间共同出资购买，虽登记在被告王占奎名下，但仍属夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。本案中，被告在与原告婚姻关系存续期间，未经原告同意私自将夫妻共有房屋出售给第三人，第三人主张涉案房屋归其所有，应就自己善意购买涉案房屋、支付合理价款负举证责任。现有证据不足以证明第三人已向被告支付涉案房屋的购房款，对其主张，本院不予支持。被告及第三人转让房屋的行为损害了原告的合法权益,原告主张被告与第三人签订的房屋买卖合同无效于法有据，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及上述法律之规定，判决如下：被告王占奎与第三人林学艳于2014年8月6日签订的关于红山区永巨办事处五东街居委会药厂某房屋的买卖合同无效。案件受理费50元，邮寄送达费60元，保全费1020元，合计1130元（原告已预交），由被告王占奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  周智勇二〇一六年二月二十三日书记员  董 琦