安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初101号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托代理人：华洪涛，该公司法务部员工。委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。被告：万晓，男，汉族，户籍地江苏省宜兴市。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告万晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人华洪涛、徐兴德，被告万晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年12月10日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方万晓（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层106至115号共10间，建筑面积465.73平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米30元，年租金为167663元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为83831元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为83831元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为167663元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币1万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定万晓自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。合同签订当日，万家公司向万晓交付了租赁房屋。万晓交纳经营保证金1万元，未再交纳其他费用。2014年8月12日，万家公司以快递方式向万晓寄发了《缴款通知书》，通知万晓于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计102927.65元，万晓于2014年8月16日签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向万晓寄发了《关于解除双方的函》，通知万晓双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，万晓应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函万晓于2015年1月29日签收，但仍未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务，现万家公司诉至法院，请求判令：1、万晓立即腾空租赁房屋并交付给万家公司；2、万晓立即给付截至2015年1月29日的房屋租金208551元及逾期付款违约金（其中69806元自2013年3月1日起、83831元自2014年3月1日起、54914元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止）并承担自2015年2月2日起至2015年10月2日房屋占用费111775元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的房屋占用费自2015年10月3日起按每平方米每月30元计算至房屋实际交还之日止；3、万晓立即给付截至2015年1月29日的物业服务费12998元及逾期付款违约金（其中2792元自2012年10月1日起、2792元自2013年3月15日起、2792元自2013年9月15日起、2792元自2014年3月15日起、1861元自2015年9月15日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月2日起至2015年10月2日的房屋占用期间物业服务费3722元及逾期付款违约金（自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的物业服务费自2015年10月3日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；4、万晓立即给付截至2015年2月1日的管理运营费12998元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的管理运营费自2015年2月2日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；5、万晓给付万家公司垫付的电费6638元；6、本案诉讼费由万晓负担。万晓在庭审中辩称：签订本案合同时招商人员说是预定合同，待市场开业后再签订正式合同文本，而招商人员承诺的“正式合同”租金远低于本案的合同，但进入市场后至今却未再另行签订合同，万家公司存在欺诈招商，对租金等各项诉请均不愿负担，且房屋已于2016年1月27日腾空了，请求法庭驳回万家公司的诉讼请求。万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；2、身份证复印件一份，证明万晓的身份信息；3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各一份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；5、收据一份，证明万晓缴纳经营保证金1万元；6、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；7、万晓电表照片一份，证明截至2015年3月20日万晓的电表总用电数为5311度；8、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向万晓寄发了《缴款通知书》，万晓已签收的事实；9、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向万晓寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，万晓已签收的事实。万晓未提交证据。经庭审质证，万晓对万家公司提举1、2、3、5号证据无异议；4号证据因万家公司承诺该份合同非正式文本，其持有的合同上未签订日期，故对“三性”不予认可；6、7号证据真实性不清楚；8、9号证据未收到，合同地址上的房屋已经出售。经对万家公司所举证据进行审查，结合万晓的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。万晓户电表产生的电度数为5311度，交纳电费2000元。2016年1月27日万晓腾空并交付了租赁房屋。本院认为：万晓与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，万晓应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。万晓未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向万晓寄发了缴费通知书，万晓于8月16日签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年1月29日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月29日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月2日至房屋实际交付之日即2016年1月27日，万晓占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。但占用期间的各项费用损失未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定万晓应负担的各项费用及支付时间如下：首先，万晓自2012年12月10日承租房屋以及双方关于免租期的约定，第一年2012年12月10日至2013年6月9日及第二年2013年10月1日至2014年3月31日间万晓无需交纳租金，虽然双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，但商场开业时间（2013年5月1日）已被第一年免租期所涵盖，因此万晓第一年2013年6月10日至2013年9月30日的租金为50528元（167663元/年÷365天×110天），应于2013年5月10日前支付；第二年2014年4月1日至2014年9月30日的租金为83831元，应于2014年3月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年1月29日（合同解除之日）的租金54662元（167663元/年÷365天×119天），应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月2日至2016年1月27日房屋占用期间的租金损失165825元（167663元/年÷365天×361天），未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，万晓应自2012年12月10日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2012年12月10日至2013年3月30日间的物业服务费1707元（465.73元/月÷30天×110天），万晓应于2012年12月10日支付；第二期2013年4月1日至9月30日的2792元，应于2013年3月15日前支付；第三期2013年10月1日至2014年3月30日的2792元，应于2013年9月15日前支付；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的2792元，应于2014年3月15日前支付；第五期2014年10月1日至2015年1月29日的1847元（465.73元/月÷30天×119天），应于2014年9月15日前支付；合同解除三日后即2015年2月2日至2016年1月27日房屋占用期间的物业服务费5527元（465.73元/月×12个月÷365天×361天），未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，万晓应自2012年12月10日起按每月每平方米1元支付管理运营费至2015年1月29日合计11930元，以及合同解除三日后即2015年2月2日至2016年1月27日房屋占用期间的运营管理费5527元，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，万晓户的电度数为5311度，因此产生的电费为6638元，该费用万家公司已代为垫付，扣除万晓已交的2000元后，剩余4638元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认万晓应负担的各项费用的违约金如下：首先，房屋租金合计189021元的违约金为：50528元自2013年5月10日起、83831元自2014年3月1日起、54662元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。其次，物业服务费合计11930元的违约金为：1707元自2012年12月10日起、2792元自2013年3月15日起、2792元自2013年9月15日起、2792元自2014年3月15日起、1847元自2014年9月15日起，均计算至实际给付之日止。再次，管理运营费合计11930元自起诉之日即2016年1月7日起计算至实际给付之日止。万晓已于2016年1月27日腾空并交付房屋，万家公司要求万晓交付房屋的诉请因已实际履行，本院不予支持。关于万晓称万家公司在招商及经营过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约；在经营过程中，万家公司投放的广告及其他形式的宣传，是为了扩大市场影响力，属运营管理范畴，且万晓已入驻市场，形成合同关系，双方的权利义务按照合同约定执行，万晓若认为租赁期间的宣传报道有欺诈成分，可依法行使权力，但万晓此前并未提出异议，因此关于万晓此节的辩解意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告万晓于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金189021元及逾期付款违约金（其中50528元自2013年5月10日起、83831元自2014年3月1日起、54662元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的租金损失165825元；二、被告万晓于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费11930元及逾期付款违约金（其中1707元自2012年12月10日起、2792元自2013年3月15日起、2792元自2013年9月15日起、2792元自2014年3月15日起、1847元自2014年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的物业服务费5527元；三、被告万晓于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费11930及逾期付款违约金（自2016年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的运营管理费5527元；四、被告万晓于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费4638元；五、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6650元，由被告万晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  沈光泉人民陪审员  赵春燕二〇一六年五月二十日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。