辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终7948号上诉人（原审原告）：叶伟华，女，汉族，1952年6月10日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳城花物业管理服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路85-2号231室。法定代表人：张惠敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涵，辽宁邦言律师事务所实习律师。上诉人叶伟华因与被上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司（以下简称“城花物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶伟华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法。将简易程序的案子临时变更为普通程序。二、案情简单清晰，证据确凿充分。城花物业为前期物业，与我们业主就没有签服务合同。2012年业主委员会与淡远印刷广告传播有限公司（以下简称广告公司）、物业签订Ｂ座屋面广告位使用协议，使用期限从2012年1月1日起，至2016年1月1日止。在此期间，该座业主物业费，由原1平方米1元，按0.5元）收取。三、一审对上诉人出示的拆除广告时的照片、业主委员会代表业主出具的证明不予采信。全园区业主都知道，楼顶广告实际存在至2017年4月中旬，这是改变不了的客观事实。一审认定涉案《先锋家园B座屋面广告使用协议》的实际履行期截至2016年12月31日属认定事实不清，证据不足，主观推断是错误的。实际上，广告合同到期后，三方没有继续签订新的合同，而是顺延原合同的内容到2017年的4月中旬，这是客观事实。虽然合同约定：“乙方不继续使用，应在二个月内拆除广告牌及附属设施”，但没约定免除租金。该楼宇的广告效益应归全体业主所有，不但在合同中有约定，在实际上也履行了，物业减免业主的部分物业费，我是业主也是受益人之一。物业说没收到广告公司的钱，你收不收钱，不需要证明，你收了，不拿出来，我也没法证明，广告牌的实际存在就是证明！广告牌存在一天就有一天的广告效益，广告效益属业主，不属于物业。物业作为合同的丙方无权让渡全体业主的利益，如果物业与广告公司私下让渡了业主的利益，那么该效益应当由物业来补偿全体业主遭受到的损失。也就是说，如果不拆除，就是对业主的侵权行为，无论物业公司是否收到广告费，在广告牌拆除之前，均应对业主按原标准予以补偿。根据民诉法129条：“审判人员必须认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据”之规定，上诉人恳请上级法院：1.要求被上诉人提交所收取的广告费的收支情况明细账。2.查明三方的协议中没有辽阳银行，广告公司交钱就算了，合同相对人不是银行，辽阳银行向物业交的是什么钱？而且还是白条子收据。3.辽阳银行作为广告发布者，花钱作广告是正当的业务行为，为什么要收白条子？请调取广告主辽阳银行和广告经营者广告公司的《广告承揽合同》，证明案件证据的合法性，客观性，关联性。4.辽阳银行、广告公司、城花物业都是经工商注册的正规企业，为什么这么大额度的资金往来要走现金？而且全是白条据？5.请广告公司出示安装时的施工单，来证明广告的安装的起始时间，查明合同的签约时间为2012年5月27日，起始为2012年1月1日起，也就是说广告牌还没立，银行就向物业交了半年的广告费？合同还没成立物业就给业主减免了半年的物业费了？6.从协议上看，物业是丙方，这笔楼顶广告出租费，应当交业主委员会，为什么物业来收？物业说业主委员会没有账号，那么物业有账号为什么还要收现金？城花物业公司辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。叶伟华向一审法院起诉请求：1.判令城花物业公司不合理收费，退还不当得利金额104.45元；2.本案诉讼费由城花物业公司承担。一审法院认定事实:叶伟华系位于沈阳市和平区南五马路140号1-15-2号，建筑面积69.63平方米房屋的业主。2006年5月12日，辽宁先锋房地产开发有限公司（甲方）与本案城花物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》一份，合同约定：“甲方选聘乙方为涉案房产所在小区即先锋家园小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用标准为1元/月·平方米，委托管理期限自2006年5月5日8时起至乙方与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。”城花物业公司自合同签订之日起持续为涉案园区提供物业服务。一审另查明，2012年5月27日，先锋家园小区业主委员会（甲方）、辽宁淡远印刷广告传播有限公司（乙方）、城花物业公司（丙方）签订《先锋家园B座屋面广告位使用协议》一份。协议约定：“2012年1月1日至2016年1月1日期间，乙方使用甲方即先锋家园B座屋顶安装广告牌，乙方每年向甲方交纳场地使用费12万元。合同到期后，如乙方需继续使用，叁方重新议定租金；如乙方不继续使用，应在两个月内拆除广告牌及附属设施。”协议签订后，城花物业公司接收了2012年至2016年12月31日的场地使用费，并在上述期间，对先锋家园小区B座全体业主以0.5元每月每平方米标准收取物业服务费。自2017年1月1日起，城花物业公司针对叶伟华涉案房产的物业服务费收费标准恢复至1元每月每平方米。一审法院认为，本案的争议焦点，一是关于《先锋家园B座屋面广告位使用协议》的履行期间问题；二是关于城花物业公司应否返还叶伟华2017年1月1日至2017年3月31日期间部分物业服务费的问题。一、关于《先锋家园B座屋面广告位使用协议》的履行期间问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同，但法律另有规定的除外。”本案中，《先锋家园B座屋面广告位使用协议》约定的屋面广告位使用期间虽自2012年1月1日起至2016年1月1日止，但协议到期后，涉案广告牌仍继续使用，且城花物业公司接收了2016年全年的场地使用费12万元，并于2016年全年对先锋家园小区B座全体业主仍以0.5元每月每平方米标准收取物业服务费。综上可知，涉案《先锋家园B座屋面广告位使用协议》的实际履行期截至2016年12月31日。二是关于城花物业公司应否返还叶伟华2017年1月1日至2017年3月31日期间部分物业服务费的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”庭审中，叶伟华提供的证据无法证实2017年1月1日至2017年3月31日期间，城花物业公司在没有合法根据的前提下就涉案房产涉列的场地取得过经济利益，亦未证实城花物业公司的行为造成其损失。城花物业公司与先锋家园小区业主委员会、辽宁淡远印刷广告传播有限公司签订的《先锋家园B座屋面广告位使用协议》履行期限截止后，城花物业公司依据《前期物业服务委托合同》约定的1元/月·平方米的标准向叶伟华收取物业服务费的行为并无不当，故对于叶伟华的该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回原告叶伟华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告叶伟华负担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。辽宁先锋房地产开发有限公司与城花物业公司签订的《前期物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括叶伟华在内的全体业主具有约束力。关于叶伟华主张城花物业公司应返还其2017年1月1日起三个月多收取的物业费的问题，叶伟华认为辽阳银行广告牌拆除时间为2017年4月，在广告牌拆除前城花物业公司应按0.5元/平方米收取物业费，按1元/平方米收取，属不当得利。城花物业公司主张其收取广告费时间截止至2016年12月31日，故叶伟华应从2017年1月1月开始按合同约定标准按1元/平方米交纳物业费。本院认为，先锋家园小区业主委员会、辽宁淡远印刷广告传播有限公司（以下简称“广告公司”）、城花物业公司签订《先锋家园B座屋面广告位使用协议》约定的期限至2016年1月1日止，但城花物业公司自认广告公司交纳场地使用费至2016年12月31日，故可认定双方实际合同履行期限至2016年12月31日止。叶伟华虽主张广告牌实际拆除时间为2017年4月，但城花物业公司主张并未收到2017年1月以后的使用费。根据《先锋家园B座屋面广告位使用协议》的约定，场地使用费应由广告公司向先锋家园小区业主委员会交纳，现叶伟华亦未能提供证据证明城花物业公司收取了广告公司2017年1月1日之后的场地使用费，故其主张按收取场地使用费期间享受按0.5元/平方米交纳物业费依据不足，本院无法支持。关于叶伟华提出一审程序违法的问题，叶伟华亦未能提供证据予以证明，本院亦无法认定。综上所述，上诉人叶伟华上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶伟华负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年七月三十日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。