江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第0452号
原告（反诉被告）宿迁市腾景广告设备有限公司，住所地宿迁市宿城区鸿运路9号。
法定代表人谢殷猛，董事长。
委托代理人雷传贵，江苏义缘律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱秀云。
被告（反诉原告）王静。
二被告委托代理人张培农，江苏宏亮律师事务所律师。
原告（反诉被告）宿迁市腾景广告设备有限公司诉被告（反诉原告）朱秀云、王静租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷传贵、被告王静及二被告共同委托的代理人张培农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月18日，原告与被告朱秀云签订房屋租赁合同，约定原告承租宿迁市宿城区鸿运路9号厂房，租期从2013年2月18日至2016年2月18日，2014年2月18日前租金16万元／年，以后17万元／年。原告已经支付2013年租金16万元及2014年部分租金5万元合计21万元。2014年2月6日下大雪，涉案厂房钢结构大梁断裂，厂房倒塌，造成原告办公设备损坏、材料毁损。原告立即通知被告王静前来处理，初步达成处理意见，由原告先抢救设备并寻找临时厂房存放材料、设备，所有损失由二被告承担。但是后来二被告却认为厂房倒塌是原告的责任，提前收取的租金也不退还。原告认为，二被告未能对出租房屋及其附属设施进行检查、修缮，将有严重质量问题的厂房出租给原告，导致原告损失巨大，因此向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告朱秀云签订的租赁合同，被告朱秀云退还提前收取的租金55698元；2、二被告赔偿原告的各项损失337052元（后撤回该项请求）并支付违约金51000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告（反诉原告）朱秀云、王静答辩并反诉称，涉案房屋是二被告共有财产，由被告王静出面处理相关事宜，被告朱秀云对此无异议。房屋倒塌是因为原告擅自改建大门、改变承重结构又未采取相应的加固措施导致厂房失去支撑才倒塌的。我方同意解除合同但是不同意退还预付的租金，该租金应该用于抵扣二被告的损失。现二被告提出反诉，要求原告赔偿因房屋倒塌导致的经济损失50万元（已扣除预付的房租5万元，具体数额待鉴定后确定），反诉费由原告承担。
原告（反诉被告）辩称，重新开设（改建）大门的是被告，且仅仅开一个大门不可能导致厂房倒塌。原告书面通知被告保存好现场等待法院通知、鉴定后再拆除，后二被告擅自将倒塌的厂房拆除，其即便有损失也应该自行承担。
经审理查明，2013年2月18日，原告（乙方）与被告王静（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、原告租赁被告朱秀云位于宿迁市宿城区鸿运路9号厂房，面积2493平方米左右。三、租赁期限从2013年2月18日至2016年2月18日，租赁期间如遇拆迁则合同自行终止，甲方退还剩余租金，不承担任何费用和责任。四、第一年租金16万元，以后17万元／年。五、乙方应予本合同生效之日前向甲方支付一年租金，先付款后使用房屋，每一年支付一次，如不能按期支付租金，甲方有权终止合同。八、租赁期间，甲方对房屋及附属设施每隔年检查、修缮一次，乙方应积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理、使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。九、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。十二、乙方有下列情形的，甲方可立即收回房屋且不需要通知乙方，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：。3、擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的。十五、任何一方违反本合同的规定，按照年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。
另查明，原告共支付二被告租金21万元。
还查明，2014年2月6日，涉案房屋倒塌。2月20日，原告书面通知被告王静等待法院通知，待鉴定机构对厂房鉴定后再拆除。不久二被告将涉案厂房拆除。
以上事实有原被告双方提供的租赁合同、照片、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以证实。
本案的争议焦点为1、厂房倒塌与改建大门是否具有因果关系。2、如果无因果关系，原告主张的违约金是否过高。3、如果有因果关系，涉案厂房的大门系由原告还是二被告改建，如果是原告改建，二被告的反诉请求能否支持；如果是二被告改建，原告主张的违约金是否过高。
关于争议焦点1，本院认为双方当事人一致认可涉案房屋系钢结构厂房，主要靠柱子和横梁支撑，从被告王静提供的照片上也可以看出原告改建大门时砸掉的并非承重墙，庭审中原告提供的多张照片显示厂房檩条生锈严重，二被告质证认为无证据证明该照片系涉案厂房的照片但是未提供相应的证据予以反驳，又因倒塌的厂房已被二被告拆除，现有证据不足以证明厂房倒塌与改建
大门具有因果关系。因此二被告辩称厂房倒塌系原告改建大门造成的证据不足，本院不予采信。
对于争议焦点2，原告主张二被告提供的厂房在租赁期限内倒塌，导致合同目的无法实现，应按照第二年度租金17万元的30%承担违约金51000元。本院认为，根据双方合同第十五条的约定，违约金为年度租金的30%，涉案房屋在第一个租赁年度内倒塌，故违约金应为第一年度租金的30%即16万元的30%计48000元，二被告辩称违约金过高，关于违约金是否过高的判断依据应当是合同当事人的实际损失。庭审中，原告主张其因厂房倒塌造成的损失如下：1、临时厂房租金1万元；2、搬家人工费22920元；3、搬家叉车费15300元；4、拆除房顶倾倒的大型广告牌吊车费3600元；5、被砸坏的二保机、送丝机、折弯机以及电动工具维修费21185元；6、新厂房安装机器购置的电缆费900元；7、厂房倒塌损坏油漆后重新购置费6825元；8、安装烤漆房（搬家后）支出费用13785元；9、厂房倒塌砸坏垃圾箱20个价值36000元；10、厂房倒塌仓库材料毁损价值28947元；11、新租厂房差价54000元。厂房倒塌后原告与宿迁瑞晶玻璃有限公司签订的厂房租赁合同，租金224000元一年，差价54000元／年；12、逾期交货违约金10万元。因厂房倒塌原告60天不能正常开工生产，造成未按期交货，赔偿购买方违约金损失10万元；合计31万余元。上述损失中，租赁临时厂房、厂房倒塌砸坏垃圾箱、电动工具以及仓库材料等损失客观存在且即便不超过至少接近48000元，因此，48000元违约金不属于“过分高于”实际损失的情形，本院依法予以支持。
对于争议焦点3，因厂房倒塌与改建大门无因果关系，二被告主张因原告改建大门导致厂房倒塌给其造成损失无事实依据，因此对该反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原告宿迁市腾景广告设备有限公司与被告朱秀云、
王静于2013年2月18日签订的房屋租赁合同；
被告朱秀云、王静返还原告租金55260元；
被告朱秀云、王静支付原告违约金48000元；
驳回二被告的反诉请求。
上述判决二、三项于本判决生效后五日内履行。
案件受理费12681元，反诉费4400元，合计17081元，由原告负担10000元，二被告负担7081元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘金龙
代理审判员 王洪娟
人民陪审员 王书兰
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 孙军荣