北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初17178号原告（反诉被告）:北京韩建物业管理服务有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河山庄6号院-2号。法定代表人：郑雪松，经理。委托诉讼代理人：徐立新，北京腾铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：程泽文，女，1987年6月10日出生，满族，该公司工作人员，住北京市西城区。被告：钟延波（反诉原告）,男，1949年8月28日出生，汉族，北京盛京极科贸有限公司法定代表人，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）北京韩建物业管理服务有限公司（以下简称韩建物业公司）与被告（反诉原告）钟延波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩建物业公司的委托诉讼代理人徐立新、程泽文，被告钟延波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟延波向韩建物业公司支付2013年10月30日至2016年5月4日期间的物业费144309.6元，逾期付款利息500元，以上共计144809.6元；2.判令诉讼费由钟延波承担。事实和理由：韩建物业公司为金贸大厦提供物业服务，钟延波自2012年6月7日起从北京正华房地产开发有限公司（以下简称华正房地产公司）租赁了该大厦底商1027A号（房屋面积120平方米），钟延波应当按每天每平方米1.31元的标准向韩建物业公司交纳物业服务费。钟延波的物业服务费仅交至2013年10月29日，经韩建物业公司多次催要，钟延波仍不交纳，故诉至法院。钟延波辩称，认可未交纳2013年10月30日至2016年5月4日期间物业费的事实，但不同意交纳上述期间的物业费。理由如下：2012年6月7日，我与华正房地产公司签订《金贸大厦商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定商铺的交付日期为2012年7月15日。我依约履行了合同义务，交纳了商铺租金及一年的物业费。华正房地产公司未按照合同约定时间交付商铺，直至2012年11月5日才将商铺移交给我，迟延交付三个月零二十天。2012年12月至2013年10月，整个商场仅有我一家商铺，商场正门、北侧门、东大门和西大门全部上锁，只有北面的电梯门可通行。商场长期不具备开业条件，也未举行“开街”仪式，导致我工厂的产品积压、停工、倒闭，造成了巨大的经济损失。华正房地产公司未按广告宣传的业态布局进行招商，其他商铺的违约进驻和违规装修致使商场内四分之一的商铺门变成墙体，商铺数量减少三分之一，大幅减少了客流量，破坏了已入驻商场零售商户的根本利益。我曾与华正房地产公司有过诉讼，在上次诉讼期间，我商铺的玻璃被不明物体击穿碎裂，玻璃右中侧留下拇指大的弹痕深坑。韩建物业公司在得知我进行诉讼后，多次对我采取报复行动。2014年12月，韩建物业公司将我商铺内的所有物品私自搬运到其他空置房间内，后又将我商铺的店门上锁至今，导致我无法正常经营。在我接收涉案商铺后，前半段时间里整个商场内只有我一家商铺，后半段时间里商铺被上锁，韩建物业公司未向我提供任何物业服务，因此我不应当交纳物业费。钟延波向本院提出反诉请求：1.判令韩建物业公司返还钟延波已交纳的物业费57600元；2.判令反诉诉讼费由韩建物业公司承担。事实和理由与被告钟延波的答辩意见一致。韩建物业公司对钟延波的反诉辩称，不同意钟延波的反诉请求，理由如下：钟延波向华正房地产公司承租涉案商铺后，韩建物业公司一直在向钟延波所承租的商铺提供物业服务，钟延波应当按照合同的约定向钟延波交纳物业费。钟延波所述的商场中只有一户商户的事实，韩建物业公司并不清楚。钟延波在经过自己的考察后，与华正房地产公司签订租赁合同，不管钟延波的公司是否盈利，均需按照合同的约定交纳物业费。韩建物业公司仅负责对金贸大厦提供保洁、保安、公共设施的管理与维修等物业服务，钟延波与华正房地产公司之间的房屋租赁合同纠纷及财产损害赔偿纠纷与韩建物业公司无关。钟延波与韩建物业公司之间从未达成过向钟延波返还物业费的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.韩建物业公司向本院提交催收函、催收短信记录、催收快递单，以证明曾向钟延波催收物业管理费。因钟延波对上述证据的真实性未提出异议，仅主张未收到或未看到催收函及短信，且认可邮寄送达的地址为其身份证上的户籍地址，亦认可短信记录上显示的电话号码为其本人电话，故本院对上述证据的真实性予以确认。2.钟延波向本院提交承租方分别为陈岭、周连英的《金贸大厦商铺租赁合同》，以证明2012年11月至2013年8月仅有钟延波一人租赁商铺。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因钟延波未向本院提交证据原件，故本院对上述证据的真实性不予确认。3.钟延波向本院提交刘红、朱虹、陈岭的证人证言，以证明商场经营状况不佳，钟延波承租的商铺曾发生过玻璃被击穿的事件。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对上述证据的真实性不予确认。4.钟延波向本院提交招商图册、商户照片，以证明商场实际运营状况与租赁合同、招商图册规划不一致，违反了租赁合同的约定。被告韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因韩建物业公司未向本院提交相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。5.钟延波向本院提交出警照片、店铺被锁照片，以证明2014年12月6日商铺被韩建物业公司上锁。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因该商铺被锁已为生效判决书认定之事实，且韩建物业公司未向本院提交相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。6.钟延波向本院提交商铺、专利产品、加工厂照片，以证明钟延波拥有多项专利。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因韩建物业公司未向本院提交相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。7.钟延波向本院提交《仓库租赁合同》，以证明韩建物业公司曾向法院提供虚假证据。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因钟延波未向本院提交证据原件，故本院对该证据的真实性不予确认。8.钟延波向本院提交韩建集团多次“开街”事实和时间图，以证明韩建集团多次承诺开街，但至今也未举行“开街”仪式。韩建物业公司不认可上述证据的真实性。因该证据系钟延波单方制作的证据材料，且无其他相关证据予以佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年6月7日，华正房地产公司（甲方）与钟延波（乙方）签订《租赁合同》，约定：“2.1甲方将坐落于北京市西城区西直门外大街金贸大厦首层27A号商铺（以下简称27A商铺）出租给乙方使用；2.3该商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积为120平方米，套内建筑面积80平方米，根据租赁面积计算的金额，例如租金、物业管理费、和其他费用应按照上述建筑面积确定；3.1该商铺只供乙方以北京新京极技术有限公司（以最终工商注册为准）经营水吧、展销之用途，经营范围包括鲜榨果汁经营、自动婴儿床和自动升降桌销售；4.1本合同租赁期为5年，即自2012年7月15日起，至2017年8月14日止，共计61月；4.5物业管理费，乙方同意由甲方指定北京韩建物业公司提供物业管理服务，物业管理服务费为1.31元/日/建筑平方米。物业管理费按年支付，每期支付物业管理费具体时间及金额详见附件一。首期物业管理费支付日期为2012年7月15日，金额为57378元；5.1该商铺的交付日期为2012年7月15日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺；5.2甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份租赁商铺交付确认书（详见附件四，下称交付确认书），交付确认书一旦签署，则甲乙双方的交付/接受义务立即完成；5.3前款所述的《交付确认书》中确定的甲方交付该商铺于乙方的日期即为该商铺的交付日；6.1乙方享有30天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算；6.2免租装修期内，乙方无需交付租金，但需要向物业管理方交纳装修押金、装修垃圾清运费以及装修和或/经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。乙方应于该商铺交付日当日或之前全额支付装修押金、装修垃圾清运费；6.3免租装修期内，乙方除免交租金外，本合同及甲方的相关管理规定的乙方应承担的其他义务均不免除；16.2在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，16.2.1甲方违反合同的约定，导致乙方无法继续享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营，且逾期超过60日仍未予以改正；16.2.2因甲方原因导致该商铺延期交付且超过60日；17.1在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；17.3在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；17.3.乙方逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的租金和各项费用超过7日或有其他违约行为超过3日的，则甲方有权书面通知（以商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内予以缴纳相应费用或进行整改，乙方在上述时限仍未缴纳相应费用或进行相应整改的，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺，在甲方采取措施禁止乙方商铺经营期间，乙方仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用；17.6在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺且无需对乙方做出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的全部租赁押金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁押金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分；17.6.6拖欠租赁押金、租金、物业管理费、及其他费用连续超过15日或累计超过30日；22.2本合同附件为，附件一，商铺租金、物业费支付明细表，附件二商铺位置示意图，附件三商铺交付标准，附件四商铺交付确认书。”上述合同附件一商铺租金、物业费支付明细表的内容有：“铺位编号为27A，建筑面积为120平方米（暂测面积），套内建筑面积为80平方米（暂测面积），租赁年限为5年，起始租金为10元/天/建筑平米，年递增率为3%，物业费标准为1.31元/天/建筑平米，物业费支付时限为年，第一年（2012年第三季度至2013年第二季度），当年物业管理费57378元，最后支付时限为2012年7月15日；第二年（2013年第三季度至2014年第二季度），当年物业管理费57378元，最后支付时限2013年7月15日；第三年（2014年第三季度至2015年第二季度），当年物业管理费57378元，最后支付时限2014年7月15日；第四年（2015年第三季度至2016年第二季度），当年物业管理费57378元，最后支付时限2015年7月15日；第五年（2016年第三季度至2017年第二季度），当年物业管理费57378元，最后支付时限2016年7月15日。”2.2012年10月30日，钟延波向韩建物业公司支付自2012年10月30日起至2013年10月29日期间的物业费57600元。2012年11月5日，房地产公司向钟延波交付27A商铺，交接方（甲方）华正房地产公司与交接方（乙方）钟延波签订租赁商铺交付确认书，内容为：“2012年11月5日，华正房地产公司与钟延波依据《租赁合同》约定，晚交付房屋3个月零20天，对27A商铺进行了交接验收。经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合《租赁合同》及其附件《金贸大厦商铺交付标准》约定的交付条件，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将商铺移交给乙方，乙方应按照金贸大厦商铺租赁合同的约定使用商铺。”钟延波接收27A商铺后，进行了装修和使用，并于2013年2月26日在27A商铺所在地址成立了北京盛京极科贸有限公司。2014年12月6日，韩建物业公司按照华正房地产公司的要求将27A商铺锁上。此后，进入27A商铺须钟延波、韩建物业公司同时开锁。3.2016年4月19日，本院对原告钟延波与被告华正房地产公司、第三人北京盛京极科贸有限公司房屋租赁纠纷一案作出（2015）西民初字第28821号民事判决书，判决：“一、钟延波与北京华正房地产开发有限公司签订的金贸大厦商铺租赁合同于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起十日内，钟延波、北京盛京极科贸有限公司将坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼金贸大厦首层1027A号商铺腾空，返还给北京华正房地产开发有限公司；三、本判决生效之日起五日内，钟延波给付北京华正房地产开发有限公司租金八十九万一千五百七十六元；四、本判决生效之日起五日内，钟延波偿付北京华正房地产开发有限公司违约金八万零二百四十一元八角四分；五、本判决生效之日起五日内，北京华正房地产开发有限公司将坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼金贸大厦地下车库B1-18号排风机房内存放的物品全部返还给钟延波；六、驳回钟延波的其他诉讼请求；七、驳回北京华正房地产开发有限公司的其他反诉请求。”2016年8月29日，北京市第二中级人民法院作出(2016)京02民终5820号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2017年5月17日，北京市高级人民法院作出（2017）京民申1105号民事裁定书，裁定：“驳回钟延波的再审申请。”4.韩建物业公司系华正房地产公司指定的物业服务企业，向金贸大厦提供物业管理服务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。钟延波与华正房地产公司签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定自觉履行各自的义务。钟延波签署《租赁合同》即意味着同意其中关于物业费的条款。根据《租赁合同》的约定，自2012年7月15日起至2017年8月14日止的五年租赁期内，由韩建物业公司向钟延波提供物业服务，钟延波向韩建公司交纳物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，韩建物业公司主张钟延波应依照合同约定交纳物业费，并就此提交了《租赁合同》作为证据。钟延波主张因韩建物业公司未履行提供物业服务的义务，钟延波不应交纳物业费，其亦应就此提交相应的证据。根据其提交的交付确认书，华正房地产公司于2012年11月5日向钟延波交付房屋，故物业费应从该日期开始起算。自2012年11月5日华正房地产公司交付房屋至2014年12月6日韩建物业公司将房屋上锁前，虽然钟延波辩称韩建物业公司未向其提供物业服务、私自将其商铺内的物品搬运至空置房间、对其商铺上锁致使其无法正常营业、商铺玻璃发生爆裂等，但钟延波向本院提交的证据尚不足以证明韩建物业公司未提供物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵，其抗辩内容不能构成减免物业费的理由，故本院对此项意见不予采纳。关于钟延波辩称其承租的商铺不具备开业条件，华正房地产公司违反《租赁合同》的约定未按照确定的功能区规划布局招商，造成其重大损失的意见，该纠纷系钟延波与华正房地产公司之间的房屋租赁合同纠纷，与本案并非同一法律关系，且钟延波支付物业管理费的对价仅仅是韩建物业公司提供物业服务，双方并未约定其他附加要求，故钟延波的抗辩内容亦不能构成减免物业费的理由，本院对此项意见不予采纳。因此，钟延波应当交纳2012年11月5日至2014年12月5日的物业管理费。2014年12月6日，韩建物业公司按照华正房地产公司的要求将27A商铺锁上，此后进入该商铺须钟延波、韩建物业公司同时开锁。客观上而言，钟延波自2014年12月6日起已无法正常使用该商铺，亦未接受韩建物业公司提供的物业服务。《租赁合同》约定当钟延波逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的租金和各项费用超过7日或有其他违约行为超过3日时，华正房地产公司有权采取相应措施禁止钟延波商铺的经营，且钟延波仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用，但该条规定所约定的费用实际性质是对违约责任的承担，而不再是接受物业服务的对价，故本院将在违约责任部分认定钟延波是否应承担该项责任。对于作为物业服务对价的物业费，由于钟延波并未接受物业服务，故钟延波不应再交纳2014年12月6日之后的物业费。韩建物业公司要求钟延波支付2013年10月30日至2014年12月5日物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于韩建物业公司要求钟延波支付超过上述期间物业费的部分诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。在钟延波要求韩建物业公司返还已交纳2012年10月30日至2013年10月29日期间物业费57600元的反诉请求中，对于从钟延波交费之日到实际交房日的物业费943.2元（1.31元/日/建筑平方米×120建筑平方米×6日）以及超过《租赁合同》约定的物业费222元（57600元-57378元），韩建物业公司应当予以返还。对于钟延波的其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。因此，钟延波应向韩建物业公司实际补交的物业费为62029.2元（1.31元/日/建筑平方米×120建筑平方米×402日-943.2元-222元）。因钟延波并非恶意欠费，且韩建物业公司亦未举证证明其因钟延波违约而产生的实际损失，故对于韩建物业公司要求钟延波支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、钟延波于本判决生效后十日内支付北京韩建物业管理服务有限公司物业费62029.2元；二、驳回北京韩建物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回钟延波的其他反诉请求。如果钟延波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3196元，由北京韩建物业管理服务有限公司负担1822元(已交纳),由钟延波负担1374元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费613元，由钟延波负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  甘 琳人民陪审员  徐云姣人民陪审员  关广凤二〇一八年五月二十日书 记 员  王 珅