江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第222号
上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。
法定代表人姚富新，该公司总经理。
委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨建荣。
被上诉人（原审原告）徐红美。
上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）与被上诉人杨建荣、徐红美商品房销售合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年10月20日作出了（2014）坛民初字第2374号民事判决。上诉人华德公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨建荣、徐红美诉称，双方签订了商品房买卖合同，约定杨建荣、徐红美购买华德公司建设的金水华都8幢甲单元1603号商品房，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。华德公司于2013年7月29日才具备交房条件。按照合同约定华德公司应当支付杨建荣、徐红美违约金62839元，但是华德公司仅仅支付杨建荣、徐红美违约金39275元，余款至今未给付，同时华德公司逾期交房给杨建荣、徐红美造成精神损失。现起诉要求华德公司支付杨建荣、徐红美逾期交房违约金23564元及精神损失费4886元；本案诉讼费由华德公司承担。
华德公司辩称，双方已对有关违约金进行了结算并已经履行，杨建荣、徐红美主张撤销结算协议已经超过一年的除斥期间。华德公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。华德公司支付的违约金已经高于杨建荣、徐红美的损失，杨建荣、徐红美要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求没有法律根据，请求法院驳回杨建荣、徐红美的诉讼请求。
原审法院经审理查明，杨建荣、徐红美于2011年9月5日与华德公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：杨建荣、徐红美购买华德公司开发的金水华都小区8#甲单元1603号房，房屋建筑面积127.21平方米，每平方米6470.95元，房屋总金额为823169元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。
金水华都小区8#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。杨建荣、徐红美向华德公司交付房款821973元。2013年8月1日，双方办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付杨建荣、徐红美违约金37043元。杨建荣、徐红美要求华德公司支付剩余违约金23564元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，杨建荣、徐红美于2014年8月21日诉至法院。
原审法院经审理后认为，杨建荣、徐红美与华德公司于2011年9月5日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付杨建荣、徐红美，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，2013年8月1日办理交付手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月30日止华德公司实际违约91日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即59840元（821973元×0.08%×91天），扣除华德公司已经支付的37043元，华德公司仍应当支付杨建荣、徐红美违约金22797元。杨建荣、徐红美要求华德公司给付精神损失费4886元没有法律根据，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、华德公司于判决生效之日起10日内支付杨建荣、徐红美违约金人民币22797元；二、驳回杨建荣、徐红美其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币256元，由杨建荣、徐红美负担51元，华德公司负担205元。
上诉人华德公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一审判决未对常州市中级人民法院（以下简称常州中院）关于结算协议的性质予以认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉，已超过合同法规定的一年除斥期间未予评判，属于认定事实不清，适用法律不当。常州中院在王俊华等8起案件中认定“该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算行为属于可撤销的法律行为，现被上诉人重新主张违约金，应视为其不认可原来的结算行为而申请予以撤销”。根据合同法第五十五条的规定，这一年时间是除斥期间，不能中止、中断或延长。上诉人针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有被上诉人的起诉全部超过一年的除斥期间，理由：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，因为根据部分当事人的自认，“2013年7月初，被上诉人得知上诉人违法交房，其他业主也向金坛市住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛市住建局的整改通知于2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可以撤销，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算当时就知道撤销事由，根本不存在欺诈，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。二、上诉人支付的违约金已高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加违约金没有事实与法律依据。法律规定商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失。在常州中院已判决的8起案件中，一审时法官在庭审中对逾期交房有何损失进行了询问，在徐腊平、沈香案件中，沈香明确只有每月500元的租金损失，在其他案件中，有的业主明确表示没有损失。在常州中院已判决的8起案件中，上诉人支付的违约金已超过被上诉人租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率（年贷款利率5.6%约为日万分之一点五）的3.7倍；约定的日万分之八为银行贷款利率的5.3倍；明显超过了法律规定的1.3倍，本案根本不可能按日万分之八再重新调整违约金。事实上，房款利息损失与逾期交房并无直接关联，请二审法院根据相关法律规定，以违约金是否超过损失的30%为标准进行衡量，正确界定逾期交房损失。在被上诉人知道撤销事由已超过一年，且上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人起诉请求撤销双方的结算协议，并要求增加违约金没有事实和法律依据。综上，原审判决对案件的具体情况不加区分，故意回避除斥期间，既是对生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨建荣、徐红美辩称，上诉人违背了合同约定，把法律当儿戏，不守信用、不讲诚信，侵害了业主的合法权益。被上诉人于2014年6月前向法院起诉完全符合法律规定。双方所签订的合同是自愿的，应该受到法律的保护，上诉人怎可以随心所欲加以变更。在2013年7月1日的交房过程中，上诉人不按合同约定给付违约金，给广大业主带来伤害，在金坛造成极坏的影响。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序办理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部、财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，但上诉人华德公司直至2013年7月31日才向被上诉人交付房屋，在上诉人华德公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的被上诉人也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”中也不能证明本案双方已对违约金的结算达成了一致意见。另外，上诉人华德公司认为双方约定的违约金已经超出被上诉人实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失。故此，原审判决按双方合同约定判令上诉人华德公司补足违约金并无不妥。综上，上诉人华德公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 黄冬梅
二〇一五年五月十三日
书 记 员 房 敏