河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终4905号
上诉人（原审被告）周静，女，1977年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托代理人王忠亮，河南卿缘律师事务所律师。
委托代理人鲁首一，河南新动力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戎铺康，男，1956年1月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托代理人戎锴旻，住郑州市管城回族区（戎铺康之子）。
委托代理人帖海燕，河南博风律师事务所律师。
上诉人周静因与被上诉人戎铺康房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6663号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周静及其委托代理人王忠亮，被上诉人戎铺康的委托代理人戎锴旻、帖海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2016年8月22日，原告戎铺康（作为甲方、卖方）与被告周静（作为乙方、买方）经郑州金大庄房地产营销策划有限公司（作为丙方、见证方）居间，签订房屋买卖合同，约定甲方将其坐落于郑州市××区××院××楼××单元××号房屋及相关配套设施以850000元的价格出售给乙方，乙方在签约时支付购房定金、佣金及代办费100000元（其中佣金11000元、代办费1000元，下余88000元为定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自签约时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。对于付款方式，合同约定，采取一次性付款，乙方应在立契的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。对于立契过户时间，合同约定，甲乙双方应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。合同还约定，“甲乙双方协商一致，乙方将分三次将房款付于甲方，于签合同之日算起，7天内第一笔房款贰拾万元付于甲方，甲方必须保证收到贰拾万当天向乙方交付合同项下房产（可以租金方式计算），第二笔房款叁拾万于网签手续结束当天一次性支付给甲方，第三笔房款叁拾伍万元于过户结束当天一次性支付给甲方，以上手续甲、乙双方必须提供真实有效资料并积极配合丙方办理房产过户有续。”8月25日，双方前往房管局办理了网签手续，原告向被告支付了500000元房款，并在刘阿丽见证下，签订首付款（补充）协议，内容为“乙方（买方）周静向甲方（卖方)戎铺康购买位于管城××区××院××楼××单元××住房××套，房屋建筑面积89.32平方米，成交价为人民币85万元（大写：捌拾伍万元整）。甲乙双方协商一致，此房款分两次形式支付给甲方，第一笔房款现乙方已将人民币50万元（大写：伍拾万元整）交付于卖方，作为买方购买该套住房的首付款，如甲方收到第一笔房款后因个人原因造成的违约，甲方必需双倍赔付乙方支付的第一笔房款，并承担相关的法律责任”。9月1日，双方共同到房管局办理了房屋过户手续。次日，原告又向被告支付房款180000元。9月3日，双方签订补充协议，主要内容为，“甲、乙双方约定于2016年9月3日乙方周静付给戎铺康甲方房款壹拾万元整（100000），支付此次房款的当天，甲方将此合同项下房产（管城回族区南学街66号院6号楼3单元8号，房产证号：98××14）交付予乙方周静所有。剩于柒万元整（70000元整）房款，在甲方配合乙方办理不动产权证书（暂定名字）的当天支付于甲方戎铺康。甲、乙双方必须遵守以上补充条款，如单方违约，按总房款的2%进行赔付”。9月9日，郑州市房屋交易和登记中心向原告出具了郑房权字2016第1610011782号《郑州市房屋交易和产权转让状况确认单》，后戎铺康得知房屋列入拆迁范围，双方对房屋价值产生争议。协商未果，戎铺康诉至法院，要求解除合同并退还定金。
另查明，周静认可，其前夫韩政华、朋友刘鹏良均系郑州市管城回族区房屋拆迁与补偿办公室工作人员。其与韩政华于2016年10月9日协议离婚。刘鹏良曾陪同其签订涉案房屋买卖合同。二被告认可，截至诉前，其共收取原告购房款780000元。
还查明，2016年8月30日，因郑州市管城回族区夕阳楼项目需要，郑州市管城回族区人民政府下发管政（2016）76号文件，将位于南顺城街以东、南大街以西、西大街以南、城南路以北划红线范围内的所有房屋及其附属物、构筑物已列入房屋征收范围。涉案双方讼争之南学街66号院6号楼3单元8号房屋在此范围内。11月9日，郑州市管城回族区人民政府下发管政（2016）96号、97号文件，决定对夕阳楼片区项目（一期）国有土地上房屋实施征收，并制定了征收补偿方案。11月28日，河南省豫建房房地产评估咨询有限公司出具郑州市管城回族区人民政府夕阳楼片区项目（一期）南学街66号6号楼分户初步评估结果公示表并在该片区张贴，该表显示，南学街66号院6号楼3单元4层7号房屋（建筑面积89.28平方米,与涉案房屋同单元同楼层对门）单价12069元,总价1094037元;南学街66号院6号楼3单元3层6号房屋（建筑面积89.32平方米,与涉案房屋同方位同户型）单价12378元,总价1105603元。涉案房屋因存在产权争议，未进行评估。
原审法院认为：合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。为保护签订合同时处于弱势一方的利益，维护交易的实质公平，法律赋予处于弱势一方当事人请求法院撤销合同的权利。显失公平合同撤销权的适用应同时具备三个条件：合同必须是双务有偿合同；合同价款明显过高或过低；主张合同撤销权的必须只能是合同相对弱势一方的当事人。结合本案，鉴于周静前夫及朋友的特殊身份，在签约时原、被告就房屋状况及价值等方面存在明显的信息不对等，戎铺康处于弱势一方；在此基础上，双方就涉案房屋达成的合同价款为850000元。而目前市场评估价格约为1100000元，加上该房屋已被政府征收，面临可观的拆迁补偿预期利益。参考房屋目前的市场交易价格，并结合政府征收、补偿等其他相关因素综合考虑，根据一般人基于常理的判断，合同价款明显过低，显失公平，造成双方利益不平衡，戎铺康一方遭受损失而周静一方获益。这种情况下，如果坚持合同效力并要求其继续履行合同，显然对戎铺康极不公平。故戎铺康以显失公平为由要求撤销合同的诉讼请求，于情不悖，于法有据，本院予以支持。但戎铺康依据该合同向周静收取的购房款应予以退还。周静关于房屋交易系在中介组织下完成，双方应继续履行合同的辩称不能成立，不予采纳。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、撤销原告戎铺康与被告周静2016年8月22日所签二手房买卖合同。二、原告戎铺康于本判决生效后十日内退还被告周静购房款780000元。案件受理费12300元，由被告周静负担。
周静不服原审判决，上诉称：l、戎铺康在原审中的诉讼请求不明确且诉请错误。双方于2016年8月22签订的二手房买卖合同是在中介组织下的居间合同，并不是真正意义上的合同，只是具备一定效力的预约合同。根据《合同法》的规定：合同需要法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效，依照其规定；根据《物权法的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依登记生效，未经登记不发生效力。也就是说不动产登记机构办理不动产的设立、变更、转让和消灭行为依据的是买卖双方在不动产登记部门签订的标准格式合同即《郑州市存量房买卖合同》，在交易过程中不管是缴纳契税等税费、维修基金过户等交易行为均是依据《郑州市存量房买卖合同》，所以该合同才是产生物权变动的真正合同。而戎铺康诉请撤销的二手房买卖合同并不产生物权变动的效力，戎铺康在原审中的诉讼请求是不明确且错误的。2、原审仅凭周静的社会关系中存在或然性的不确定因素来作为认定买卖行为显示公平的依据是对法律的曲解，并深深的激化了社会矛盾。原审认定周静的前夫韩政华和朋友刘鹏良在管城区拆迁办工作，所以周静利用自身的优势与戎铺康签订了对自身有利的条款，致使权利义务失衡、显示公平。原审的这种猜测性的推定是没有任何根据的：首先，原审中仅查明周静的前夫韩政华和朋友刘鹏良在管城区拆迁办工作，但是并没有任何证据证明二人知晓涉案房屋要拆迁的信息，并将该信息告知了周静。不管法院是依据公平原则还是情势变更原则，都要求当事人在签订合同时是明确知道签订合同后要发生对己方有利的变更后果。而周静购买房屋是为了解决生活所需，对于房屋将会拆迁的情况并不知情，并且周静在获知涉案房屋要被拆迁后，多次向戎铺康表示愿意在合理范围内另行支付部分款项进行补偿，但是因戎铺康提出过高的要求而未能达成一致意见，才诉至法院。如果按照原审的这种逻辑关系推理，那么全管城区政府及部门的工作人员均不能在此时购买此地房屋，因为会利用自身的优势签订显失公平的协议；进而引申为其他法律从业者也不能参与任何民事活动，因为这些人掌握专业的法律知识，具有更高的规避风险的能力，其所参与的民事活动都是显失公平的。其次，从时间节点上来看，周静与戎铺康签订二手房买卖合同的时间是2016年8月22日；管城区下发划分拆迁范围的文件（2016第76）是2016年8月30日；双方网签《郑州市存量房买卖合同》的时间是2016年8月25日、办理过户是2016年9月1日、房屋成交确认单是2016年9月9日；而管城区政府下发文件（2016第96、97号）决定对涉案房屋区域进行征收的时间2016年11月9日。从上述时间节点可以证明在管城区政府尚未对涉案房屋进行划定范围和决定征收时，本案双方已经完成了房屋交易的全部行为，仅剩领取不动产登记证书。怎么就可能周静的前夫和朋友作为普通的工作人员就能未卜先知的知道政府的工作动态，这不符合逻辑关系，也没有任何证据能证明。再则，原审仅凭主管臆测就作出认定双方签订的买卖合同显失公平并返还购房款的判决时，忽略了该买卖行为已经履行完毕，周静除了支付过78万元购房款外，还支付了1万余元的中介费用，还支付了数万元的契税和交易中的其他税费，根据该判决周静还要负担数万元的诉讼费，再加上律师费以及其他不等的费用已经十几万元；并且该判决还致使周静丧失了在同等时间、同等价位、购买同等房屋的机会。戎铺康占用周静78万元购房款已达六个月之久，如果该判决被维持，戎铺康不但没有什么损失，还将有更多的收益。那么这就是原审判决按照所谓的公平原则作出的结果，这种判决就是当事人利用法院的优势促成的致使一方纯获益、一方纯损失的失衡结果。原审明显曲解了公平原则的立法本意，根据相关法律规定和司法实践精神，针对房屋买卖合同纠纷中，合同已经履行完毕的，即便是存在显失公平的情形，也是裁决双方履行合同，获益的一方向对方在合理范围内增加对价款项，而不是简单粗暴的一棍子打死一方，这种裁决只会加深社会矛盾而不是化解社会矛盾。最后，根据该房屋在交易时郑州市房管局出具的指导价总价是529270元即每平方米5926元，双方的成交价总价是85万元即每平方米9516元，二者并没有明显的差距。而涉案房屋因拆迁获得更高收益，是政府为了鼓励居民自觉自愿搬迁而进行的奖励措施，并不是房屋的真正价值。河南豫建房屋评估公司出具的同等户型被拆迁房屋的补偿价约为110万元，双方的成交价是85万元，在司法实践中认定显失公平的参照为差价明显超过成交的30%，所以本合同不是显失公平，误差部分属于商业风险。综上，原审判决应予撤销。1、依法撤销管城法院(2016)豫0104民初6663号民事判决书，将本案发还重审或改判为：驳回戎铺康的诉讼请求，支持周静的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由戎铺康负担。
戎铺康答辩称：一、管城××区房屋征收与补偿办公室任人事科科长刘鹏良，在事先得知交易房屋已被列入征收拆迁范围的情况下，在周静签订房屋买卖合同时刻意隐瞒其工作人员身份和姓名全程参与并且陪同周静前往房管局和不动产登记中心现场参与了房屋买卖交易全过程。原审就双方在签订合同时就房屋状况及价值等方面存在明显的信息不对等，戎铺康处于弱势一方的事实认定清楚正确。韩政华在管城××区房屋征收与补偿办公室××二科任科员，在本案房屋买卖合同签订时与周静为夫妻关系，因本案涉诉房屋被列入征收范围无法办理不动产权证书，在2016年10月9日上午周静与戎铺康双方协商不成就随即在当天下午办理了离婚登记手续；刘鹏良在管城××区房屋征收与补偿办公室任人事科科长，刘鹏良陪同其签订了本案房屋买卖合同、在房管局与不动产登记中心参与办理该房屋交易流程并且全程参加了本案2016年10月9日上午与戎铺康的协商事宜，俨然一个当事人在其中为涉诉房屋被列入征收范围不能交易出谋划策、发挥着重要作用。在该房屋交易过程中，刘鹏良向戎铺康隐瞒了其管城××区房屋征收与补偿办公室的工作人员身份，在2016年10月9日上午现场协商过程中还在欺骗戎铺康该涉诉房屋没有被拆迁。戎铺康是在2016年10月12日前往郑州市管城回族区征收与补偿办公室询问涉诉房屋是否被列入拆迁范围时才发现原来刘鹏良和韩政华就是在该部门工作，周静与其二人欺瞒。韩政华与刘鹏良二人在2016年7月至8月期间，具体参与了郑州市管城回族区夕阳楼片区项目（一期）规划范围内国有土地上的房屋及其附属物、构筑物征收拆迁补偿前期筹备工作。管城××区房屋征收与补偿办公室综合科（党政办）副科长张克臣证实其二人早就知道涉诉房屋所在区域已纳入征收范围。因此，周静所谓韩政华、刘鹏良为普通工作人员、并不知晓涉诉房屋被列为征收范围并将上述信息告知周静的上诉理由与案件的客观事实相矛盾，与戎铺康举证相矛盾。反观戎铺康因长期身在新疆，对于涉诉房屋是否被纳入拆迁范围不知情，加之涉诉房屋被办事处收取天然气初装费用，周静以征收办公室工作人员家属的身份欺骗戎铺康该房屋近几年不会拆迁，直接造成了戎铺康错误认为涉诉房屋在较长时间内不会拆除。在本案房屋买卖合同签订时，双方对于交易房屋状况及价值等方面存在明显的信息不对等，戎铺康处于弱势的一方。二、周静与戎铺康合同交易双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。原审法院认定合同显失公平并无不当。涉诉房屋的合同交易价格为85万元，每平方米价格9516元，明显低于其市场评估价格110万元。涉诉房屋目前已被政府征收，涉诉房屋所在小区房屋征收货币补偿每平方米均价16000元，且征收部门管城××区房屋征收与补偿办公室还向拆迁权利人支付搬迁补助费、临时安置补助费、房屋配套设施拆装费、物业管理补助费、拆迁奖励等相关现金补偿可高达155万元。这直接导致周静与戎铺康合同交易双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。原审认定该房屋买卖合同显失公平并无不当。三、涉诉房屋因已被纳入征收拆迁范围，无法办理不动产权证书。周静所谓该房屋买卖交易已经履行完毕的上诉理由与案件的客观事实相矛盾。本案合同交易的标的为房屋，根据《中华人民共和国物权法》的规定，对于房屋不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案房屋交易登记机构为郑州市不动产登记中心，该中心已就该房屋因已被纳入征收拆迁范围，无法办理不动产权证书作出退卷处理。因此周静所谓该房屋买卖交易已经履行完毕的上诉理由与案件客观事实相矛盾，请求二审依法不予支持。另郑州市不动产登记中心已明确告知周静与戎铺康因政府行为导致的交易不能，所涉及的契税等各项税费均全额予以退还，周静在双方接到房管局、不动产登记中心通知时已知悉上述信息，却不肯双方协商解除该合同，坚持诉讼由此造成的任何损失应由其本人自行承担。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求驳回周静的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：保护交易、维护诚信是民事交往的基本原则。周静与戎铺康于2016年8月22日签订的戎铺康所有的坐落于郑州市××区××院××楼××单元××号房屋的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方发生争议的主要原因在于双方争讼涉及的房屋因郑州市管城回族区夕阳楼项目需要，郑州市管城回族区人民政府于2016年8月30日下发管政（2016）76号文件，将位于南顺城街以东、南大街以西、西大街以南、城南路以北划红线范围内的所有房屋及其附属物、构筑物列入房屋征收范围。郑州市管城回族区人民政府下文决定对该夕阳楼片区项目国有土地上房屋实施征收并制定了征收补偿方案。作为出卖方的戎铺康以买方周静比其享有更多的信息为由主张双方签订合同显失公平，原审法院也查明了周静的前夫韩政华、朋友刘鹏良均系郑州市管城回族区房屋拆迁与补偿办公室工作人员，并认为周静与戎铺康就房屋状况及价值等方面存在明显的信息不对等，戎铺康处于弱势一方，故认定双方签订合同显失公平，并作出撤销双方合同的判决。但结合本案情况来看，出卖方戎铺康是通过公开方式向包括周静在内的不特定人员发布其出售房屋的信息，属于典型的向不特定人员发出的要约邀请，此时，包括周静在内的任何人员只要不违反法律法规的禁止性规定，均可以同出卖方戎铺康就是否买卖房屋、如何交易等达成合意。本案中，即使周静可能比其他潜在的买受人掌握了更多涉讼房屋是否拆迁的信息，但在其他潜在的买受人没有给出比周静给予戎甫康更大利益前提下，既不能推定戎铺康与周静签订协议违反其真实意思表示，也不能表明周静有欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，上诉人周静在得到该信息后与戎铺康达成购买房屋的合意与他人是否得到信息并同出卖人戎铺康达成买卖房屋的合意并无明显不同，况且买房人周静也的确为购买该房屋已支付了必要的税费和大部分价款并完成了在房屋管理部门的相关手续，并不存在上诉人周静相对于其他人有优势地位或者出卖人戎甫康没有经验。双方之所以产生争议的更多原因与郑州房价上涨或者拆迁带来的利益有极大关系，原审认定双方签订的合同违反公平原则并撤销双方签订的合同并不利于维护交易安全和诚实信用原则。当然，原审也查明周静在该次房屋买卖中确实获得了比戎铺康更多的信息，如果将其因比一般公众知晓信息更多或者信息不对称而获得巨大利益完全归属一方也不适当。结合本案的实际情况，因周静已实际支付房屋买卖价款为780000元给戎甫康，而双方争讼的房屋对门面积完全相同的房屋的评估价格为1105603元，双方对该争讼房屋的预期增值部分应平均分配，各自得到增值部分的一半即162801.5元。综上，本院认为上诉人周静的部分上诉理由成立，原审判决撤销双方合同并不适当，应予改判，同时，上诉人周静应补偿被上诉人戎甫康款项162801.5元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下:
（一）撤销郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6663号民事判决。
（二）周静应于本判决送达后十日内给付戎甫康人民币162801.5元，逾期加倍支付迟延期间的债务利息。
一、二审受理费各12300元，由周静、戎铺康各承担12300元。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 舒 杨
审判员 张 红
二〇一七年七月十二日
书记员 尹雪竹