青海省西宁市城北区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0105民初1853号
原告：夏卫华,男，汉族，1976年出生，无固定职业，住西宁市。
委托代理人：王希成，青海齐光律师事务所律师。
被告：张永茂,男，汉族，1949年出生，住西宁市。
委托代理人：王敏、周玮，青海乾润律师事务所律师。
被告：张永春,男，汉族，1946年出生，住辽宁省鞍山市。
委托代理人：张永茂,男，汉族，1949年出生，西宁钢厂退休职工住西宁市。系张永春之弟。
第三人：张洁,女，汉族,1969年出生，住西宁市。
原告夏卫华诉被告张永茂、张永春、第三人张洁所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏卫华及委托代理人王希成、被告张永茂及委托代理人周玮、被告张永春委托代理人张永茂、第三人张洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告夏卫华向本院提出诉讼请求：诉求：一、请求人民法院依法确认原位于西宁市城北区柴达木路的房屋的所有权归原告所有。二、请求人民法院法确认原房屋经过拆迁之后，所享有的”以房换房”优惠政策以及过渡费归原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2001年6月，原告经人介绍认识了第三人张洁，从张洁处购买了原位于西宁市城北区柴达木路房屋一套。并于2003年7月31日签订了《房地产买卖契约》，领取了房屋所有权证。2016年12月14日，被告张永茂以西宁市国土资源局颁发42003014210房屋所有权证的行为存在瑕疵为由，向城北区法院提起行政诉讼，请求撤销西宁市国土资源局颁发的位于西宁市城北区柴达木路房屋所有权证。法院判决西宁市国土资源局作出的行政行为违法。原告对此判决不服，上诉于西宁市中级人民法院，被判决驳回上诉，维持原判。但原告认为，原告在购买房屋时，对于房屋所有权人的情况并不知情，所以，有权相信第三人是房屋的实际所有权人。而且在约定的时间内，支付了合理的房屋价款，原告应当属于善意的受让人。故根据《物权法》的相关规定，要求依法判决支持原告诉求。
被告张永茂、张永春庭审中辩称：1、原告无权享有涉案房屋的所有权，因此，原告诉求不成立。2、原告不属于善意取得。3、本案被告主体不适格。4、双方的买卖行为被法院确认为无效。要求驳回原告的诉求。
第三人张洁庭审中辩称：二被告是我堂哥，1995年这个房屋参加房改时，他们家不在西宁住，涉案房屋被张永茂、张永春的父母委托我父母代管，因为房改需要费用，我父母通知张永茂，他们一直答复不参加房改，我父母就出钱参加房改，并一直为房屋交纳物业费、暖气费等相关费用。参加房改、维护保养房屋都是我父母出的钱，我们只是以被告父母的名义出售房屋，这个房屋是属于我父母的，我们有权出售该房屋，至今已经20多年了，这个房子是我卖给原告的，我认为我们之间的买卖是合法的，原告享有房屋的所有权。二被告无权要回该房屋。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
1、2001年9月12日，张玉良与夏卫华签订《协议书》复印件一份。拟证明原告与第三人签订的协议书是双方的真实意思表示。
2、收条复印件两份。拟证明夏卫华收到房屋所有权证，第三人张洁以李春英的名义收到房款18000元购房款。拟证明原告已支付合理价款。
3、西宁市房屋登记中心登记档案复印件四页。拟证明原告已经取得了涉案房屋的所有权。
4、国有土地上房屋征收补偿书复印件一份。拟证明原告与西宁市城北区建设局签订了房屋征地补偿书。
5、西宁市不动产登记服务中心文件复印件一份。拟证明张永茂向法院提起行政诉讼，不动产中心根据行政判决书注销了原告办理的房产证。
6、西宁市城北区法院行政判决书复印件一份，拟证明行政诉讼确认房屋登记存在瑕疵的事实。
7、西宁市中级人民法院行政判决书复印件一份。拟证明行政诉讼在一审结束上诉后，西宁市中级人民法院维持了城北区人民法院的行政判决，确认行政机关的行政登记行为违法。
8、原青海工程机械厂（已破产）出具证明复印件两份。拟证明涉案房屋房改时，被告的父母张玉良和李春英不要房屋，但房改房需要以其名义进行房改，根据房改当时的情况，原告取得房屋手续齐全。
被告张永茂、张永春的质证意见：证据1、2无法质证，因为原告签订协议时张玉良和李春英均已过世。原告在购房是明知产权人是张玉良和李春英，因此不属于善意取得，证据3真实性认可，但是该档案不完整，档案中李春英的签字不真实，该房产证已被撤销。证据4真实性认可，但是房产证已经被撤销，不具备继续履行的条件。证据5真实性认可，证明了房屋产权证已经作废。证据6、7真实性无异议，证明了本案争议房屋因行政行为不合法，已被房产局撤销。证据8署名时李春英已经去世，且明确张玉良去世，该房屋由李春英处理，而张洁明显不是李春英，原告并未审查张洁身份，存在重大过失，因此，原告不属于善意取得。
第三人张洁对原告提交证据的质证意见：全部认可，不持异议。
被告张永茂、张永春为支持其抗辩理由提交如下反驳证据：
1、被告张永春、张永茂身份复印件一份。拟证明被告的身份信息。
2、城北区法院及西宁市中院判决书复印件各一份。拟证明与原告与第三人的买卖行为系无权处分，其合同无效，原告对本案涉案房屋不享有所有权的事实。
3、《迁移证》复印件一份。证明李春英是文盲，不识字，因此李春英的签字是不真实的。
原告对被告提交的证据的质证意见：证据1无异议，证据2真实性无异议，被告的证明方向是对法律概念的混淆，不成立。该行政判决仅仅证明行政登记中存在瑕疵，但是不能解决房屋的所有权问题。证据3无异议，李春英本人不识字恰好证实了协议上的签字是第三人张洁代签的。
第三人张洁对被告提交的证据的质证意见。对证据1、2真实性无异议，我认为本案原告才是涉案房屋的所有权人。证据3我没见过，不予质证。
对于上述证据本院做出如下认证：
原告提交的证据：证据1、2001年9月12日，张玉良与夏卫华签订的《协议书》系原告与第三人的真实意思表示。该协议能够证明房屋买卖过程真实存在，本院予以采信。
证据2、收条能够证明夏卫华收到房屋所有权证及支付合理房屋价款的事实，其证明力本院予以确认。
证据4、编号为0006139的国有土地上房屋征收补偿书。证明原告与西宁市城北区建设局签订了房屋征地补偿书的事实，可以印证涉案房屋在原告签订补偿协议时的实际状态。本院予以采信。
证据3、西宁市房屋登记中心登记档案、证据5、西宁市不动产登记服务中心文件、宁不动产（2007）50号、证据6、7西宁市城北区法院行政判决书，证明了因办理房产登记手续时存在瑕疵，不动产中心根据行政判决书注销了原告办理的房产证事实。不能作为原告直接要求确定涉案房屋所有权的定案证据使用。本院不予采信。
证据8、原青海工程机械厂（已破产）出具证明，能够证明涉案房屋房改时，被告的父母张玉良和李春英未缴纳相关应当缴纳的房屋价款，证明房改房鉴于当时的政策和实际要求需要以被告父母的名义进行房改的事实，该证据可以作为原告取得的房屋时，由于政策原因导致房屋无法直接落户在实际缴款人名下的事实的有效证据使用。
被告提供的证据：证据1、被告张永春、张永茂身份复印件可以证明二被告身份的真实性，其证明力本院予以确认。
证据2、城北区法院、西宁市中院判决书只证明了，原告在房屋登记时，由登记手续存在瑕疵，最终导致不动产中心登记过程以及原告取得《房屋产权证》的违法性，不能对抗原告与第三人的买卖关系是否合法的问题。结合案件事实可以确定判决书无法直接支持二被告提出的第三人无权处分，原告与第三人协议无效及原告对涉案房屋不享有所有权的抗辩理由，本院在本案中不予采信。
证据3、《迁移证》，证明房屋原所有人李春英不识字的事实，说明了房屋办理登记存在瑕疵。但无法反驳原告当时买卖房屋实际状况和原房屋所有人李春英未交纳应交房屋价款的事实存在。不能作为二被告抗辩原告诉求的有效证据使用。
根据对以上证据的质证、分析、认证及当事人的陈述，查明事实如下：
原告与第三人之间系同一单位的同事关系，2001年6月房改期间，原告从张洁处购买了原位于西宁市城北区柴达木路房屋一套。支付房屋价款18000元。并于2003年7月31日签订了《房地产买卖契约》。领取了房屋所有权证。2016年12月14日，被告张永茂以西宁市国土资源局颁发房屋所有权证的行为存在瑕疵为由，向城北区法院提起行政诉讼，请求撤销西宁市国土资源局颁发的位于西宁市城北区柴达木路房屋所有权证。法院判决西宁市国土资源局作出的行政行为违法。原告对此判决不服，上诉于西宁市中级人民法院，被判决驳回上诉，维持原判。
另查，第三人与原房屋所有权人张玉良、李春英（二被告父母）系叔侄关系，与二被告系堂兄妹关系。80年代初，由于二被告父母回东北老家居住，将涉案房屋交给第三人及家人托管。托管期间的所有与房屋相关的费用均有第三人及家人交纳。后因房屋改革政策的要求，第三人以二被告父母的名义交纳了房屋价款。在托管期间，二被告父亲张玉良于1996年8月4日去世，母亲李春英于2000年9月17日去世。
再查，涉案房屋于2016年9月4日拆迁，原告已与西宁市城北区建设局签订了《国有土地上房屋征收与补偿》。原告已将差价199461.88交于有关单位。并且二被告在涉案房屋拆迁之前未向原告及第三人主张过权利。
本院认为，解决本案的关键在于，首先，确定原告与第三人签订的协议效力问题。其次，确认涉案房屋是否属于原告善意取得财产。经过审理，第一点可以确认原告与第三人在签订协议时，对于第三人对房屋处分权利的实际情况并不知情，当时房屋改革时，存在房改房普遍未直接过户于房屋实际所有和使用人的状况。原告有权利相信第三人具备处分涉案房屋的条件。故原告与第三人的协议系双方真实意思表示，内容合法，且协议已经履行完毕。房产过户手续及过程存在瑕疵不影响，第三人与原告之间买卖房屋的意向成立，不登记，则不发生房产所有权形式上的转移效力，不是指协议本身不能成立。因此双方所签协议属于有效协议。第二点关于善意取得，协议成立后，原告向第三人支付了价款。这说明原告属于有偿取得，因此，原告取得房屋的行为具备了善意取得的前提条件。在此前提下，原告2001年向第三人支付18000元的价款，根据当时西宁市房屋的基本价格属于合理价格。房产所有权没有转移前，原告与第三人基于协议建立的债权债务关系依然存在。而且第三人转让房屋时，原房屋所有人被告父母均已死亡，并在死亡前对涉案房屋未作出处理。二被告在知道其父母死亡的情况下，对涉案房屋未主张继承权利。第三人已于2001年将房屋交由原告长期管理使用和所有。另外，在房屋拆迁之前，二被告对于房屋的使用和产权状况均未提出异议。在本案审理中，二被告除提交了两份行政判决书证明原告登记房产过户手续时，也就是取得房产证的过程存在瑕疵之外，未提交有效证据证明房屋当时在第三人处分时的实际状况，从证据上无法支持其在本案中的抗辩理由，应承担举证不能的风险责任。二被告的抗辩理由有悖于诚实信用的原则，有损交易的安全。故原告应当属于该房屋的实际所有权人，主张原位于西宁市城北区柴达木路90号28栋3单元342室的房屋的所有权归其所有诉求，合理合法，本院于与支持。关于原告请求人民法院法确认原房屋经过拆迁之后，所享有的”以房换房”优惠政策以及过渡费归其所有的诉求，不属于本案处理范围，本院不予处理。依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据等若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原位于西宁市城北区柴达木路90号28栋3单元342室的房屋的所有权归原告夏卫华所有；
二、驳回原告夏卫华请求人民法院法确认原房屋经过拆迁之后，所享有的”以房换房”优惠政策以及过渡费归其所有的诉讼请求。
案件受理费50元,由被告张永茂、张永春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判长李萍
人民陪审员郑晓玉
人民陪审员王秀芬
二Ｏ一八年一月三日
书记员王玲玲