广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第267号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市天邦物业管理有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：韩梅兰，总经理。
委托代理人：褚正义，男，汉族，xx年x月xx日出生，住珠海市香洲区，公民身份号码：********，系该公司员工。
委托代理人：幸莎，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：梁荣坤，男，汉族，xx年x月xx日出生，住珠海市香洲区，公民身份号码：********。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
上诉人珠海市天邦物业管理有限公司（以下简称天邦公司）因与被上诉人梁荣坤租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月4日，天邦公司（出租方、甲方）与梁荣坤（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：tb20130302），约定天邦公司将位于珠海市香洲区南夏一街25号原南坑工商所一楼约500平方米物业整体出租给梁荣坤用于合法经营管理，租赁期限为六年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止。从2013年3月1日至2015年2月28日每月租金为65000元；从2013年3月1日至2013年4月30日为乙方装修期，甲方免收租金；从2015年3月1日至2019年2月28日租金每年在上一年租金基础上递增8%，租赁保证金为200000元，转让费150000元；租赁期内，乙方每月10日前缴纳当月租金及按照珠海市供水、供电部门商业用水、电的价格向甲方缴纳水电费。
合同第九条第3款约定：承租方在租赁期间未按时交纳合同约定的应当由承租方交纳的各项费用，逾期超过30天的，出租方有权解除合同，收回物业，没收保证金，并有权要求承租方向出租方支付合同租金总额10%的违约金，若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应该承担赔偿责任。
合同签订后，梁荣坤依约向天邦公司支付了保证金20万元及转让费15万元，天邦公司向梁荣坤出具了收据，天邦公司将出租物业交付给梁荣坤经营使用。梁荣坤取得租赁物业后进场进行了装修，分别分区间隔装修为外街18户和内街21户。梁荣坤完成间隔装修后对外招租经营，梁荣坤共向外街承租商户收取195400元的保证金，外街出租每月收入租金65000元；为开拓市场，对内街招租商户实行免租两年，第三年才开始收租。梁荣坤在出租上述商铺时共向商户收取入场装修费共计150400元。
合同履行过程中，梁荣坤结欠天邦公司2014年5月份租金10000元及6月份租金65000元未交，合计拖欠租金75000元。2014年7月11日，天邦公司委托广东大公威德律师事务所向梁荣坤发律师函催缴租金、支付违约金及交还物业，但梁荣坤均未予理会。天邦公司自2014年7月开始在梁荣坤默许的情况下直接向外街商户收取租金及转签租赁合同。2014年10月20日，天邦公司在《珠海特区报》第10版刊登了与梁荣坤《解除租赁合同通知》的声明，主要内容为：依据合同条款，梁荣坤因其单方违约需向天邦公司支付合同总金额10%即529095元违约金。天邦公司从2014年7月开始已直接向外街的出租商户收取租金，因内街商户约定的交租条件未成就而未予收入。
原审法院另查明，涉案的租赁物业场地是天邦公司向珠海市工商行政管理局机关服务中心承租的，承租使用时间为从2012年10月1日至2022年10月30日。
原审法院认为，天邦公司与梁荣坤签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
一、关于天邦公司请求梁荣坤支付拖欠租金75000元问题。
在履行合同过程中，梁荣坤逾期结欠2014年5月、6月的租金合计75000元未支付给天邦公司的事实清楚，梁荣坤对此亦未持异议，原审法院予以认定。故天邦公司请求梁荣坤支付2014年5月、6月的租金75000元理据充分，原审法院予以支持。
二、关于天邦公司请求梁荣坤支付违约金522595元问题。
梁荣坤逾期超过30天未向天邦公司支付租金的行为已构成违约，天邦公司据此通知解除双方签订的《物业租赁合同》与合同的约定相符，从案件的证据及双方的行为表现可看出，梁荣坤实际上是同意或默认解除合同。故天邦公司请求梁荣坤支付违约金具有合同依据和事实依据。但双方约定的违约金过分高于造成的损失，梁荣坤对此亦提出异议。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定梁荣坤应承担的违约金为以拖欠租金75000元为基数，从2014年7月1日起至付清日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算利息。据此，天邦公司的此项诉讼请求，原审法院予以部分支持。
三、关于天邦公司请求梁荣坤退还天邦公司出具给其的20万元租赁保证金收据问题。
天邦公司的此项诉求并不是没收梁荣坤的保证金，而是在天邦公司与外街18商户转签租赁合同之后，以天邦公司的名义置换了该18商户的保证金收据。梁荣坤在庭审中承认收到18商户的保证金合计195400元，并分别开出了收据。但提出梁荣坤开出的收据还在18租户手上，要求天邦公司将租户的收据收齐退还梁荣坤后，梁荣坤才同意将收据退还天邦公司。天邦公司亦同意此种做法，原审法院对此予以照准。
四、关于天邦公司请求梁荣坤赔偿天邦公司南夏一街25号内街1至21号商铺租金损失83597.27元问题。
天邦公司的此项诉求是指梁荣坤与内街21商户分别签订了免收2年租金的租赁合同，而且每一户的合同期限不一，但梁荣坤同时收取了上述商户的入场装修费150400元，因此天邦公司的此项损失计算构成是从2014年7月1日起少收内街21商户租金的损失。原审法院对此认为，外街18商户的每月租金数额与双方签订《物业租赁合同》约定的租金数额持平，天邦公司收转商铺后在租金数额上并无损失。而梁荣坤对内街21商户2年免租期的目的是为了招商引商，开拓和改善内街商铺营商环境所实施的，动机和出发点并无过错。天邦公司可另行与内街21商户协商解决后续问题，因此，天邦公司的此项请求理据不足，原审法院不予支持。
五、关于梁荣坤请求天邦公司支付违约金522595元问题。
本案中，导致解除《物业租赁合同》的原因是因为梁荣坤违约未交付租金造成的，因此，梁荣坤的此项请求没有事实依据，原审法院不予支持。梁荣坤主张天邦公司的其他违约行为亦缺乏相应的证据，原审法院不予采信。
六、关于梁荣坤请求天邦公司支付转让费15万元问题。
诉讼中，双方对天邦公司收取梁荣坤的转让费15万元不持异议，原审法院对此事实予以认定。天邦公司辩解认为，转让费是对竞租权的一种优先购买，在同等条件下，支付了转让费才能在众多的竞争者中承租到自己想要的门面，是市场经济中一个正常的经济现象。
本案中，双方签订的《物业租赁合同》虽然有载明转让费内容，但合同并未对转让费的实质内容进行表述，亦未对转让费15万元在合同到期、提前解除合同或终止合同等情况下如何处理进行约定。故原审法院从实际出发兼顾公平原则，按六年72个月租期平均分摊的方式进行分割处理。据此，天邦公司还应退还梁荣坤的转让费为116666.67元（150000元－（150000元÷72个月×16个月）］。梁荣坤请求全额退还的依据不足，天邦公司辩解不予支付的理据不足。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉证据的若干规定﹥》第二条的规定，原审法院判令：一、梁荣坤于判决发生法律效力之日起十日内向天邦公司支付结欠的租金人民币75000元；二、梁荣坤于判决发生法律效力之日起十日内向天邦公司支付违约金，计算如下：以拖欠租金75000元为基数，从2014年7月1日起至付清日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算利息；三、梁荣坤在天邦公司收齐出租商户的保证金收据时交换天邦公司开出的20万元保证金收据给天邦公司；四、天邦公司于判决发生法律效力之日起十日内退还梁荣坤转让费人民币116666.67元；五、驳回天邦公司的其他诉讼请求；六、驳回梁荣坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币6306元，反诉费5262.98元，合计11568.98元，由天邦公司负担4568.98元，由梁荣坤负担7000元。
上诉人天邦公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审法院第二项判决，改判梁荣坤向天邦公司支付违约金91229.87元（实际损失304099.55元的30%）；2、撤销原审法院第四项判决；3、撤销原审法院第五项判决，改判梁荣坤支付天邦公司内街1至21号商铺租金损失83597.27元；4、一、二审诉讼费用由梁荣坤承担。
其事实和理由是：一、关于天邦公司内街租金83597.27元的损失问题。梁荣坤承租物业后一次性收取内街21商户入场装修费150400元并向分租户承诺免租两年。梁荣坤欠缴租金，天邦公司与梁荣坤依法解除租赁合同后，内街租户以梁荣坤承诺免租两年为由，继续于内街商铺内经营，拒绝交租，亦不腾退商铺。按照梁荣坤已收取的入场装修费平摊至承诺的两年免租期，计算出每户的月租金，并从梁荣坤欠缴租金后2014年7月份开始计算至租户两年免租期满，梁荣坤共计应支付天邦公司内街商铺租金损失83597.27元。
原审法院判决认为外街18商户的每月租金数额与天邦公司、梁荣坤签订《物业租赁合同》约定的租金数额持平，天邦公司收转商铺后在租金数额上并无损失，且梁荣坤收取内街21商户入场装修费150400元，并对内街21商户2年免租期的目的是为了招商引资，开拓和改善内街商铺营商环境所实施，如此认定并无事实与法律依据。
一审时，梁荣坤提交的2013年期间与施工单位为珠海市长雄设计装饰工程有限公司签订的改造装修工程合同书、改造装修安装工程结算书、收据用于证明梁荣坤曾为涉案物业装修并因此收取内街21商户入场装修费共计150400元，并且免除内街租户2年租金。但从一审天邦公司提交证据中的梁荣坤名片以及后来在工商局打印的珠海市长雄设计装饰工程有限公司内档可知：梁荣坤是该长雄公司的股东。并且从长雄公司企业机读档案登记资料明确显示：该公司早于2002年12月26日已被吊销。梁荣坤根本无法于2013年期间与长雄公司签订改造装修合同、工程结算书及向长雄公司支付装修款项的。很明显，在一审时，梁荣坤为求达到诉讼目的，伪造了相关装修合同、结算书、收据等证据。
梁荣坤伪造了虚假的装修证据，却以入场装修费的形式收取内街21商户150400元的入场装修费，并免除租户2年租金，原审法院以此事实为基础，认为梁荣坤的行为为招商引商，开拓和改善内街商铺营商环境所实施，驳回天邦公司一审时内街租金损失的诉讼请求，原审法院对此认定为招商引商行为一无事实依据，二无法律依据，故应予以改判。
物业租赁行业通常的习惯是在承租方支付了如转让费等相关的费用后，出租方根据租赁期限、租赁面积等情况给予承租方适当的、时间不等的免租装修期。但任何一家物业公司甚至物业业主，都不可能将合同约定的全部租赁期限免租金作为招商引商的手段。梁荣坤实际上是在变相的收取了内街租户两年的租金后才与租户签订两年租期的合同并“美其名曰”给予租户两年免租的。甚至梁荣坤为了达到一己私利，不惜利用其本人是珠海市长雄设计装饰工程有限公司股东的有利身份，不顾该公司已经于2002年12月26日已被吊销的事实，公然伪造装修合同、结算书、收据等伪证，欺骗法院，视法律如儿戏。而原审法院竟然罔顾事实，甚至无视梁荣坤制造伪证的严重妨碍司法公正的行为，仍然认为梁荣坤“免租两年”的行为为招商引商，实在匪夷所思。天邦公司与梁荣坤租赁合同依法解除后，因梁荣坤与内街租户合同约定两年免租，导致天邦公司既无法收到应收租金又无法收回商铺，严重损害天邦公司的合法权益。故从2014年7月1日起，天邦公司在内街免租期内的商铺租金损失83597.27元应由梁荣坤承担。
二、关于违约金部分。原审法院认定梁荣坤确逾期超过30天未向天邦公司支付租金的行为已构成违约，天邦公司请求梁荣坤支付违约金具有合同依据和事实依据。但关于违约金部分，原审法院以天邦公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌定梁荣坤以拖欠租金75000元为基数，按同期银行贷款利率四倍计算违约金是不合理，亦无法律依据的。
天邦公司的实际损失除梁荣坤所拖欠租金75000元外，还应包括梁荣坤对内街21商户2年免租期造成天邦公司租金损失83597.27元以及因梁荣坤起初规划设置的外街商铺不符珠海市政府“创文”工作，天邦公司在2014年10、11月对外街18商户实行租金减免的损失42300元。并且，因梁荣坤的违约行为，天邦公司需重新招聘物管员管理涉案商铺的工资损失103202.28元。
梁荣坤对内街21商户收取入场装修费共计150400元后实施2年免租期，在天邦公司与梁荣坤租赁合同依法解除后，内街21商户2年内既不交租金亦不腾退商铺，导致天邦公司的租金损失83597.27元，此部分租金损失应计算在违约金实际损失基数中。
2014年9月，因梁荣坤起初规划设置的外街商铺经营摆设不符合珠海市政府“创文”标准，为配合珠海市政府“创文”工作，规范外街18商户的商铺商品摆设，天邦公司对外街18商户实施2014年10、11月租金减免共计42300元，以求外街18商户按照政府部门要求调整，并入室经营。此部分租金减免的损失是因梁荣坤对外街商铺规划设置不当而引起，并且若非梁荣坤的违约行为，天邦公司亦无需接管商铺并在创文期间给予外街商铺租金减免，故因梁荣坤的规划设置不当导致配合创文工作期间的减免租金42300元的损失亦应计算在违约金实际损失基数中。
因梁荣坤拖欠租金的违约行为，天邦公司重新接管涉案商铺需招聘相关物管员以管理涉案商铺，天邦公司关于物管员的工资支出亦是因梁荣坤的违约行为而造成，若梁荣坤不存在违约行为而继续自营管理商铺，天邦公司亦不会存在物管员工资支出的损失。故，因梁荣坤的违约行为而导致天邦公司额外支出的物管员工资103202.28元的损失应计算在违约金实际损失基数中。
所以，原审法院认为违约金部分以天邦公司实际损失为基础，以梁荣坤拖欠租金75000元为基数，按同期银行贷款利率四倍计算违约金是不合理的。天邦公司的实际损失除拖欠租金外，还应包括内街租金损失、创文租金减免损失以及物管员工资支出损失，故，计算天邦公司实际损失的基数应为304099.55元，而非75000元。
此外，原审法院以实际损失为基础，以银行同期贷款利率四倍计算违约金并无法律依据，按照司法解释中“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。在一审庭审中，天邦公司及梁荣坤明确表明，违约金的计算以法律规定的最高上限计算，即实际损失的30%计算违约金，而原审法院最终判决却以实际损失为基数，以银行同期贷款利率四倍计算违约金，违背了合同双方当事人意思自治原则，于法无据。故，原审法院关于违约金部分计算不合理，应予以改判。
三、关于转让费150000元部分。转让费是对优先续租权的一种购买，在同等条件下，支付了转让费才能在众多的竞争者中承租到自己想要的门面，是市场经济中一个正常的经济现象。费用的高低及有无主要取决于合同双方对门面本身获利能力的认知和市场供求关系。关于门面（商铺）转让费的性质、标准，法律没有明确规定。根据“法无禁止即可为”的民法原则，收取转让费并没有违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合理行为。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第七条之规定，“下列情形，不违反法律、行政法规禁止性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或所应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，且是双方真实意思表示，双方应该予以遵守，一方要求返还转让费的应不予支持。
并且，此种优先购买权的转让费是一次性支付的，并不能以租赁合同期限长短予以分摊。天邦公司在将物业承租给梁荣坤前，已对物业进行了基本装修，共花费约17万元，物业租予梁荣坤后，天邦公司的装修即要拆除并无法恢复。原审法院认为双方签订的《物业租赁合同》中虽有载明转让费，但并未对转让费的实质内容进行表述，亦未对转让费在合同到期、提前解除合同或终止合同等情况下如何处理进行约定，故原审法院按照租期平摊的方式进行分割处理判决天邦公司退还转让费116666.67元是不合理，亦无法律依据的。本案是因梁荣坤违约而导致双方租赁合同终止，确须天邦公司承担因其违约行为而造成的转让费退还及天邦公司原先装修无法恢复的损失，此项判决不合情理亦无法律予以支持。并且，按照当前珠海市所有物业公司及商铺租赁的转让费约定，转让费均为一次性支付，且无退还部分转让费一说。
综上所述，原审法院在对于涉案物业内街租金损失、违约金及转让费上的判决并无事实与法律依据，故请求二审法院依法查明事实，支持天邦公司的上诉请求，以维护天邦公司的合法权益。
被上诉人梁荣坤辩称：关于内街租金损失，梁荣坤认为外街18商铺每月租金数额与原来天邦公司与梁荣坤签订的合同约定总租金数额持平，天邦公司根本不存在资金损失，梁荣坤与天邦公司约定每月租金65000元，而现在仅外街租金收入65700元，加上两年后天邦公司仍可以收取内街商铺租金，梁荣坤对涉案物业进行多达50万元装修，该物业增值的部分也由天邦公司取得。关于天邦公司所述的实际损失，首先拖欠租金75000元，不应计算为损失，梁荣坤只是暂未支付，其损失应是利息损失；关于内街2年免租期83597.27元，梁荣坤已说明，天邦公司不存在资金损失；关于外街18商铺实行租金减免，在2014年10月和11月，天邦公司已实际控制整个物业向商铺收取租金，租金减免是其自行行为，与梁荣坤无关；至于招聘物管员工资损失，毫无事实证据予以支持，根本不存在所谓的工资损失。
上诉人天邦公司在二审期间向本院提交如下证据：1、公司变更登记档案；2、企业机读档案登记资料；3、劳动合同书2份；4、工资条、物业租赁补充协议；5、收据；7、租金减免明细表。
被上诉人梁荣坤无证据向本院提交。
本院经审理查明，二审庭审中天邦公司确认梁荣坤对涉案场地进行了内外街商铺的隔断装修。
2014年9月，为配合珠海市政府“创文”工作，规范外街18商户的商铺商品摆设，天邦公司对外街18商户实施2014年10、11月租金减免共计42300元。
对原审判决查明的其他事实与本院查明相一致，本院予以确认。
一、对于原审判决天邦公司退还梁荣坤转让费116666.67元，天邦公司上诉主张不应予以返还，理由为转让费是对优先购买权的一次性购买，不应按照租期分摊。对此本院认为，双方签订的《物业租赁合同》中只约定了转让费的数额，对转让费的性质和实质内容并未进行表述，亦未对转让费15万元在合同到期、提前解除合同或终止合同等情况下如何处理进行约定。据此原审法院依据从实际出发兼顾公平的原则，按租期平均分摊的方式进行分割处理，判决天邦公司退还部分转让费较为妥当，本院予以维持。
二、关于天邦公司上诉主张的内街租金损失83597.27元。本院认为，首先，天邦公司对梁荣坤将涉案场地装修为内街商铺21户和外街商铺18户不持异议；其次，外街18商户的每月租金数额与双方签订《物业租赁合同》约定的租金数额基本持平，天邦公司收转商铺后在租金数额上并无损失；再次，对于内街商铺的经营方式，梁荣坤采取的是一次性收取入场装修费，两年租期内减免全部租金的方式，本院认为，承租人在商铺承租期间可以自由选择经营招租方式，同时梁荣坤采取的该种经营方式的目的是为了招商引商，开拓和改善内街商铺营商环境，动机和出发点并无过错，天邦公司主张该种经营方式造成收转商铺后内街租金损失缺乏理据，本院不予支持。
三、天邦公司上诉主张原审判决违约金以拖欠租金75000元为基数、按四倍利率计算过低，提出以其实际损失304099.55元的30%即91229.87元计算违约金，其中实际损失304099.55元的构成为拖欠租金75000元，内街租金损失83597.27元，创文免租损失42300元和物管员工资损失103202.28元。本院首先对天邦公司主张的实际损失予以逐一分析：1、拖欠租金75000元，本院认为，租金拖欠给天邦公司带来的实际损失是拖欠期间的租金利息，而并非租金本身；2、内街租金损失83597.27元，如前文所述，缺乏理据；3、创文免租损失42300元，该免租行为是天邦公司的自行行为，应由天邦公司自行负责，且天邦公司并未举证梁荣坤的商铺装修方案违反双方租赁合同约定；4、物管员工资损失103202.28元，因该组证据系由天邦公司自行制作，本院不予认定。综上，天邦公司主张的上述实际损失304099.55元缺乏依据。本院认为，本案由于梁荣坤拖欠租金导致的合同解除给天邦公司带来的实际损失应为租金拖欠期间的利息、六年租期变为现在的两到三年租期其后剩余租期再行招租的成本、空置风险以及从梁荣坤一个承租人变为众多小商铺承租人的管理成本，原审判决以拖欠租金75000元为基数、按四倍利率计算确实过低，本院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定梁荣坤向天邦公司支付违约金9万元，对天邦公司的该项上诉请求，本院予以部分支持。
综上所述，天邦公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第47号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第47号民事判决第二项为：梁荣坤于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市天邦物业管理有限公司支付违约金9万元。
三、驳回珠海市天邦物业管理有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费减半收取人民币6306元，反诉费5262.98元，合计11568.98元，由珠海市天邦物业管理有限公司负担3568.98元，由梁荣坤负担8000元。二审案件受理费人民币5672.40元，由珠海市天邦物业管理有限公司负担3872.40元，由梁荣坤负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年九月一日
书 记 员 王 莉