重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04599号
上诉人(原审原告)重庆市深发冶金工贸有限公司。
法定代表人张道君，该公司总经理。
委托代理人杨才静，重庆金状律师事务所律师。
委托代理人黄南贲，重庆金状律师事务所律师
被上诉人（原审被告）重庆海翔房地产开发有限公司。
法定代表人李伟，该公司总经理，
委托代理人刘佩洁该公司员工。
上诉人重庆市深发冶金工贸有限公司（以下简称“深发公司”）与被上诉人重庆海翔房地产开发有限公司（以下简称“海翔公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民终字第00770号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2010年1月25日，深发公司与海翔公司签订了《大渡口区文体路北侧B区旧城改造工程片区拆迁房屋安置协议书》，约定深发公司将位于大渡口区钢花路31号、大渡口区新山村666号的两处房屋交由海翔公司进行拆迁，约定搬迁时间为2010年1月28日，还建房安置面积为套内325平方米，用途为商业性质。同日，双方签订《房屋拆迁安置补充协议》一份，约定了房屋安置地址，拆迁安置补偿款的金额，海翔公司一次性给付深发公司一年的经济损失补偿费221656.5元。一年以后海翔公司应支付深发公司每季度的经济损失补偿费55414元。如有违约，每月处以月经济损失补偿费的3%的违约金。该协议还约定海翔公司应在深发公司交付旧房后2年内交付新房（2010年1月28日至2012年1月28日），如延期交房，第一年海翔公司赔偿两倍经济损失补偿费，即443313元。如延期交房，第二年及以后甲方赔偿乙方三倍经济损失补偿费，即每年664969.5元。海翔公司负责恢复深发公司水电表，水电表产权均为深发公司所有，水电表均由供水公司、电力公司直接对深发公司抄表收费。协议签订后，深发公司将房屋交由海翔公司进行拆迁，海翔公司也支付了深发公司房屋拆迁安置费及部分的经济损失补偿费。自2013年2月28日起，海翔公司未向深发公司支付经济损失补偿费。2014年10月21日，海翔公司取得讼争的拆迁安置房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年10月23日，深发公司收到海翔公司发出的接房通知书。
审理过程中，一审法院于2014年12月15日对讼争房屋进行了现场勘查，双方对已经安装水电表的事实无异议，但对电表是否为供电部门直接抄表收费及电表产权是否为深发公司所有存在争议。2015年2月2日，一审法院再次进行现场勘查，查明讼争房屋现已通电。
审理过程中海翔公司举示商铺租赁合同两份，拟证明同地段同面积商铺的租金约为30-45元/平方米，月租金在12000元-18000元区间，海翔公司向深发公司支付的经济损失补偿费高于同地段商铺租金的事实。
深发公司一审诉称，双方于2010年签订了拆迁安置协议，约定了海翔公司应按季度向深发公司支付经济损失补偿费55414元/季度，并约定，如有违约，每月处以经济损失补偿费的3%的违约金，并约定海翔公司应于2012年1月28日前交付新房，如延期交房，应加倍赔偿经济损失补偿费。合同签订后，深发公司于2010年1月28日交出房屋，现合同约定的交房期已届满，海翔公司尚欠深发公司经济损失补偿费及违约金，现起诉请求判令海翔公司支付深发公司2013年2月28日起至2014年3月28日止的经济损失补偿费720382元，2014年3月29日起至2014年10月31日止的经济损失补偿费387898元，合计1108280元及违约金33248.4元；2014年10月31日以后的经济损失补偿费及违约金按合同约定计算至海翔公司交房为止。
海翔公司一审辩称，讼争房屋的拆迁期限已到期，深发公司不是拆迁协议适格的主体，无权基于协议主张经济损失补偿费及违约金；即使该合同有效，经济损失补偿费加倍支付的约定过高，请求法庭依法予以调整，根据相关规定应为评估价的千分之五；且经济损失补偿费与违约金性质相同，不应重复主张；讼争房屋现已具备交房条件，且取得了竣工验收备案登记证；由于讼争房屋迟延交付是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，海翔公司不应承担违约责任。
一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，深发公司依约交付房屋后，海翔公司未按协议约定在规定期限内向深发公司交付拆迁安置还建的房屋，也未按期支付经济损失补偿费，海翔公司应当向深发公司支付经济损失补偿费及违约金。
关于海翔公司何时交房才符合约定条件，根据双方合同约定及交易惯例，交付的房屋应当依法取得建设工程竣工验收备案登记证并安装水电表通水电，本案中，海翔公司于2014年10月21日取得了建设工程竣工验收备案登记证，至2014年12月15日水电表安装已符合通水电条件，至2015年2月2日勘察时通电，深发公司对通水情况亦未提异议，虽然深发公司对电表是否为供电部门直接抄表收费及电表产权是否为深发公司持有异议，但至2015年2月2日一审法院认为拆迁房屋已符合交房条件，故交房时间的日期应为2015年2月2日，深发公司主张的经济损失补偿费应计算至该时间段截止。即深发公司可获得的经济损失补偿费应从2013年2月28日起至2015年2月2日止，因双方约定的经济损失补偿为55414元每季度，其月经济损失补偿费则应为18471元，2013年2月28日起至2015年1月27日止，共计23个月，金额为424833元。2015年1月28日起至2015年2月2日止，其经济损失补偿费应为3696元，合计428529元。
关于深发公司主张的超过本数部分的经济损失补偿费及违约金，一审法院认为，深发公司的经济损失补偿费，其合同约定的每季度的经济损失补偿费55414元，系深发公司实际产生的损失，合同约定“如延期交房，第一年被告赔偿深发公司两倍经济损失补偿费，即443313元。如延期交房，第二年及以后甲方赔偿乙方三倍经济损失补偿费，即每年664969.5元。”的该项条款所指的超出本数的经济损失补偿费的两倍经济损失补偿费、三倍经济损失补偿费，应属于违约金的范畴，故深发公司主张的经济损失补偿费中超出本数的部分，应为对迟延交房的违约金约定，参照海翔公司举示的同地段租赁合同，违约金确实过分高于海翔公司违约对其造成的损失，对于海翔公司请求调整的抗辩理由依法予以采纳，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法对迟延交房违约金予以调整为428529元。对于深发公司主张的迟延支付经济损失补偿费的违约金33248.4元（至2014年10月31日），符合合同约定，未明显过高，依法予以支持；对于深发公司主张自2014年11月1日起至交房时止（即2015年2月2日止）的迟延支付经济损失补偿费的违约金，深发公司主张根据合同约定计算，但因合同约定的标准月率3%过高，对于海翔公司请求调整的抗辩理由依法予以采纳，依法调整为按人民银行同期贷款利率的四倍计算，即自2014年11月1日起至2015年2月2日止以428529元为基数按人民银行同期贷款利率的四倍计算。按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:一、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市深发冶金工贸有限公司经济损失补偿费428529元；二、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市深发冶金工贸有限公司迟延交房违约金428529元；三、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市深发冶金工贸有限公司迟延付款违约金，至2014年10月31日为33248.4元，自2014年11月1日起至2015年2月2日止以428529元为基数按人民银行同期贷款利率的四倍计算；四、驳回重庆市深发冶金工贸有限公司的其他诉讼请求。如果海翔公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11220元，由重庆海翔房地产开发有限公司负担（此款重庆市深发冶金工贸有限公司已预交，重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付重庆市深发冶金工贸有限公司）。
深发公司不服一审判决，向本院提起上诉请求二审法院撤销原判，改判支持深发公司一审的全部诉讼请求。其理由为：1、一审法院认定交房时间为2015年2月2日错误，被上诉人未将电表产权变更至上诉人名下，2015年2月2日未达到交房条件。2、合同约定被上诉人逾期交房应承担的两倍、三倍经济损失补偿费并非违约金，属于双方当事人的意思自治，不应按照违约金进行调整。3、被上诉人仍未支付经济损失补偿费，违约行为一直存在，故一审法院不应将迟延付款违约金计算至2015年2月2日之日止。
海翔公司二审答辩称：一审法院认定事实正确，适用法律无误，请求维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人深发公司提出被上诉人未将电表产权变更至上诉人名下，2015年2月2日未达到交房条件的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方合同约定及交易惯例，交付的房屋应当依法取得建设工程竣工验收备案登记证并安装水电表通水电。本案中，海翔公司于2014年10月21日取得了建设工程竣工验收备案登记证，2014年10月23日，深发公司收到海翔公司发出的接房通知书，2014年12月15日水电表安装已符合通水电条件，至2015年2月2日一审法院现场勘察时查明涉案房屋已经通电。上诉人深发公司认为电表产权未变更至上诉人名下属于未达到交房条件，但涉案房屋的水电表安装已符合通水电条件，且事实上已经通水通电，电表产权是否在接房时变更并不会对房屋的占有使用造成严重影响。本案中，海翔公司存在逾期交房的事实，给上诉人深发公司造成了损失，但深发公司亦应当采取适当措施防止损失的扩大，在交房条件具备的情况下，不应以电表产权尚未过户作为拒绝接房的理由。故上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人深发公司提出的合同约定被上诉人逾期交房应承担的两倍、三倍经济损失补偿费并非违约金，不应按照违约金进行调整的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方订立的《房屋拆迁安置补充协议》不存在无效或可撤销的情形，应当作为确认双方当事人权利义务的依据。《房屋拆迁安置补充协议》第4.3条约定：“甲方一次性付给乙方一年经济损失补偿费221656.5元（包含在第4条的补偿总款里面）。一年以后，甲方在乙方每个季度的经济损失补偿费到期后的5格工作日内支付给乙方，每个季度的经济损失补偿为55414元。如有违约，每月处以月经济损失补偿费的3%的违约金。”第4.4条中约定“甲方在乙方交旧房之后两年内交付新房（2010年元月28日至2012年元月28日）。如延期交房，第一年甲方赔偿乙方两倍经济损失补偿费，即443313元。如延期交房，第二年及以后甲方赔偿乙方三倍经济损失补偿费，即每年664969.5元”。由上述合同条款可看出，合同约定的拆迁还房期限为被拆迁人交房之日起两年，合同4.3条系双方对于拆迁还房期限（两年）之内拆迁人给予被拆迁人过渡期间的损失补偿的约定，合同4.4条系双方对于拆迁还房期限（两年）届满之后，拆迁人未能向被拆迁人还房的情形下，拆迁人给予被拆迁人过渡期间的损失补偿的约定。故合同4.4条中“两倍、三倍的经济损失补偿费”的约定系当事人双方真实意思的表示，属于拆迁人因未按期向被拆迁人还房而给予被拆迁人过渡期间的损失补偿，其性质并非违约责任承担。一审法院将合同约定的“两倍、三倍的经济损失补偿费”认定为“违约金”而对其予以调低确有不当，应予纠正。同时，一审法院对于合同4.3条的约定理解有误，深发公司按照合同4.3条约定应获得的系2010年元月28日至2012年元月28日期间的经济损失补偿费，因双方确认海翔公司至2013年2月28日起未再支付经济损失补偿费，故2010年1月28日至2012年1月28日期间的费用海翔公司实际已经支付。深发公司要求海翔公司支付2013年2月28日起至实际交房之日期间的经济损失补偿费，应依据合同4.4条的约定，延期交房第一年海翔公司赔偿深发公司两倍经济损失补偿费，延期交房第二年及以后海翔公司赔偿深发公司三倍经济损失补偿费。合同约定的还房之日为2012年1月28日，故2013年2月28日至实际交房之日2015年2月2日应属于逾期交房第二年及以后的期间，海翔公司应按合同约定赔偿深发公司三倍经济损失补偿费。因按合同约定计算出的每月经济损失补偿费为18471元，每日经济损失补偿费为607元，2013年2月28日起至2015年1月27日止，共计23个月，三倍经济损失补偿费为424833元×3=1274499元。2015年1月28日起至2015年2月2日止，三倍经济损失补偿费应为3644元×3=10932元，合计1285431元。上诉人深发公司的该项上诉理由成立，因深发公司在一审中仅起诉要求海翔公司支付经济损失补偿费1108280元，系深发公司对自己权利的处分，本院予以认可，海翔公司应向深发公司支付经济损失补偿费1108280元。
关于上诉人深发公司提出应将迟延付款违约金计算至实际交房之日止的问题，因双方签订的《房屋拆迁安置补充协议》中仅有4.3条对于未按约给付拆迁还房期限（两年）之内的损失补偿费约定了月经济补偿费3%的违约金，对两年之后的经济补偿费并无迟延付款违约金的约定，故上诉人的该项上诉理由不能成立，一审法院对迟延付款违约金的认定有误，不应主张。
综上，一审法院认定事实有误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民终字第00770号民事判决；
二、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市深发冶金工贸有限公司经济损失补偿费1108280元；
三、驳回重庆市深发冶金工贸有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费11220元，由重庆海翔房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11220元，由重庆海翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一五年九月十六日
书 记 员 李婷