吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3234号
上诉人（原审原告）：长春市亿景物业服务有限公司，住所地：长春市宽城区台北大街以南（火车站北广场地下1号）。
法定代表人：王春雷，总经理。
委托诉讼代理人：孙加栋，北京市道成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司，住所地：长春市宽城区铁北二路1888号。
法定代表人：王忠宽，总经理。
委托诉讼代理人：付尧，吉林全策律师事务所律师。
上诉人长春市亿景物业服务有限公司（以下简称亿景公司）与上诉人长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司（以下简称城开公司）租赁合同纠纷一案，亿景公司与城开公司均不服长春市宽城区人民法院于2018年5月22日作出的（2018）吉0103民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿景公司的法定代表人王春雷及委托诉讼代理人孙加栋，上诉人城开公司的法定代表人王忠宽及委托诉讼代理人付尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿景公司上诉请求：请求撤销（2018）吉0103民初159号民事判决第一项、第二项，依法改判：1、城开公司向亿景公司支付款项832万元及利息；2、解除城开公司与亿景公司签订的《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》中的9840平方米商业区域的租赁关系，继续履行其余部分的租赁面积。事实及理由：亿景公司承租的房屋冬季取暖温度过低，城开公司履行出租人义务有瑕疵给亿景公司造成损失，该部分损失为直接经济损失，即因冬季承租房屋内温度过低致使冬季承租房屋经营之目的无法实现而造成冬季供暖季的租金损失832万元。
针对亿景公司的上诉请求，城开公司答辩称：城开公司向亿景公司交付的租赁物符合约定使用用途，亿景公司主张租赁场地温度过低没有事实及法律依据。亿景公司接收使用租赁房屋四年多的时间里，从未向城开公司主张过温度过低，并且已有部分房屋出租，不存在无法实现合同目的的问题；亿景公司要求解除部分租赁区域的合同没有法律依据，其已出租一部分，剩余9000多平方米没有成功出租系其经营不善造成，不能适用部分解除，城开公司同意全部解除租赁合同。
城开公司上诉请求：请求撤销（2018）吉0103民初159号民事判决第三项，依法改判亿景公司支付给城开公司保证金50万元及违约金（自2012年9月25日起每日按照每半年租金或费用总额的千分之三至实际给付日止）。
针对城开公司的上诉请求，亿景公司答辩称：不同意城开公司的上诉请求，双方就城开公司是否应当支付亿景公司物业款项存在争议，双方并未具体结算，如果应当支付违约金，标准过高请求予以减少。
亿景公司向一审法院起诉请求：1、请求判令城开公司向亿景公司支付款项832万元及利息（其中200万元自2014年3月26日按照同期银行贷款利率计息至实际支付之日止；其中114.6万元自2014年10月25日按照同期银行贷款利率计息至实际支付之日止；其中229.2万元自2015年10月25日按照同期银行贷款利率计息至实际支付之日止；其中275.04万元自2016年10月25日按照同期银行贷款利率计息至实际支付之日止；其中13.16万元自2017年10月25日按照同期银行贷款利率计息至实际支付之日止）；2、判令解除《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》中的9840平方米商业区域的租赁关系。
城开公司向一审法院提出反诉请求：1、判令亿景公司立即给付城开公司保证金50万元及违约金共计338.75万元（自2012年9月25日起按照每半年租金费用总额的千分之三至实际给付之日止）；2、请求解除城开公司与亿景公司之间签订的《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》。
一审法院认定事实：2012年10月18日，城开公司与亿景公司签订《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》，该合同第1.1条约定城开公司（甲方）将长春市宽城区火车站北广场地下（两层）的商业区域使用面积11300平方米出租给亿景公司（乙方）使用；第3.1条约定商区租赁期自本合同签订之日（2012年10月18日）起开始，共计18年；第5.1条约定第一年租金为500万元，去除免租期六个月，应实际缴纳250万元，第二年租金为500万元，第三年租金为600万元，以后每年租金递增；第5.2条约定城开公司提供物业管理服务，向亿景公司收取物业费（含保安、保洁、空调、采暖等），第一年收取标准为10元/月/平米；第4.4条约定城开公司要求亿景公司承诺对商区进行高档次装修，装修费用城开公司承担550万元，第一年投入200万元，第二年投入350万元；第5.2条约定城开公司提供物业管理服务，向亿景公司收取物业服务费（含保安、保洁、空调、采暖）；第5.3条约定亿景公司在合同期内，应向城开公司缴纳履约保证金。履约保证金按年租金的10%，亿景公司在收到中标通知书的五个工作日内向城开公司支付第一年质量保证金50万元；第5.6条约定：亿景公司未经城开公司书面同意延迟缴纳租金等各项费用的，每延迟一日，按照每半年租金或费用总额的千分之三支付延迟缴纳的违约金。合同签订后，亿景公司自2012年11月26日至2013年5月27日支付给城开公司各种款项合计2612230元。2015年8月5日，亿景公司与城开公司签订租赁合同补充协议，由于未通过消防验收及相应设施不符合消防新规定要求，被相关部门勒令停业。如继续经营，则必须改造消防设施及进行电力增容。但因城开公司资金紧张，先期由亿景公司垫付了相关改造及设备的投入。约定：原合同执行期改为2014年3月26日；亿景公司先期为城开公司垫付、添置及改造的设施及相关投入形成的资产为17819604元，抵付亿景公司应缴纳城开公司的前三年的租金及物业费。此期间内，亿景公司应根据实际经营面积缴纳采暖费用。另查明：亿景公司在租赁商区期间，商区室内温度均在10度左右。
原审法院认为，亿景公司与城开公司签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；城开公司代收亿景公司采暖费后，已向供暖企业交付了租赁标的的采暖费，履行了合同义务，亿景公司经营的面积虽然采暖温度偏低，但不能举证证明系城开公司责任，故亿景公司要求城开公司因温度过低返还冬季租金及利息的诉求缺乏事实及法律依据，不予支持。亿景公司要求解除租赁合同中的9840平方米的租赁关系，城开公司在反诉中要求全部解除租赁合同，故综合双方的诉讼请求，双方租赁关系应予解除。城开公司与亿景公司已履行租赁合同多年，城开公司一直没有要求亿景公司交纳质保金，且亿景公司已交付给城开公司200余万元，双方对此款没有具体结算，故城开公司在反诉中要求亿景公司给付质保金及违约金的诉求不予支持，可另行结算主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决：一、解除长春市亿景物业服务有限公司与长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司于2012年10月18日签订的《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》；二、驳回长春市亿景物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70040元，由长春市亿景物业服务有限公司负担；反诉费16950元由长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司负担
本院二审查明的案件事实与一审认定事实相同。
本院认为：（一）亿景公司与城开公司签订的租赁合同及补充协议合法有效。按照《补充协议》的约定，原合同执行期改为2014年3月26日；亿景公司先期垫付、添置及改造形成资产核算为17819604元抵付亿景公司应缴纳城开公司的前三年的租金及物业费。按照双方签订的租赁合同的约定，以一年为一个缴费周期。在临近双方约定的2018年度的缴纳租金日期之前，2018年1月份亿景公司向原审法院提起诉讼请求解除租赁面积中的9840平方米商业区域的租赁关系，表明亿景公司已经明确表示不同意继续履行双方签订的租赁合同的大部分内容，在此情况下，城开公司在原审提起反诉请求解除双方签订的租赁合同符合合同法规定的合同解除的条件。因双方合同约定的租赁场地即为长春市宽城区火车站北广场地下（两层）的商业区域，系为整体出租、综合考量租金价格，亿景公司要求继续履行其已出租出去的小部分区域的租赁面积没有法律依据，原审法院判令解除亿景公司与城开公司于2012年10月18日签订的《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》并无不当，对于亿景公司提出的“解除城开公司与亿景公司签订的《长春站综合交通换乘中心商业区域租赁合同》中的9840平方米商业区域的租赁关系，继续履行其余部分的租赁面积”的上诉请求不予支持。（二）在履行租赁合同期间，因消防问题，双方于2015年8月5日签订了《补充协议》，明确约定合同执行期改为2014年3月26日，前三年亿景公司根据实际经营面积缴纳采暖费用。实际上双方亦按此约定履行，亿景公司缴纳了其实际已出租的租赁面积的采暖费，其余亿景公司未能出租的租赁场地面积部分的采暖费亿景公司并未缴纳。根据权利义务对等的原则，无法认定亿景公司所主张的租赁商业区域的温度过低与亿景公司租赁场地中有9840平方米未能出租产生的租金损失之间的因果关系及关联性，故对亿景公司上诉提出城开公司向亿景公司支付款项832万元及利息的请求不予支持。（三）城开公司与亿景公司签订的租赁合同第5.3条约定了亿景公司应按年租金的10%向城开公司缴纳履约保证金，并约定了该笔款项的给付时间。根据二审双方当事人的陈述，双方约定的履约保证金是对合同期内亿景公司应支付给城开公司的租金及应缴纳的各种费用的担保。通过诉讼，双方签订的租赁合同应予解除，合同解除后对于租金及租赁期间发生的相关费用应予清算解决，城开公司在主张合同解除后再要求亿景公司支付保证合同履行的履约保证金并无法律依据，故对城开公司要求亿景公司支付50万元保证金及违约金的上诉请求亦不予支持。
综上，亿景公司及城开公司的上诉请求及理由均不成立。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计103940元，由上诉人长春市亿景物业服务有限公司负担70040元，上诉人长春城市开发集团综合交通运营管理有限公司负担33900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李东鹤
代理审判员 贺银婷
二〇一八年八月十三日
书 记 员 李佳姝