广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初1242号原告：苏湘霞，女，1978年10月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：温振宽，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市东汇置业有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街翟洞村园墩山A1号305房。法定代表人：胡大为。第三人：中国十五冶金建设集团有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区沿湖路700号。法定代表人：马文洲。原告苏湘霞诉被告广州市东汇置业有限公司（以下简称东汇公司）、第三人中国十五冶金建设集团有限公司（以下简称十五冶金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏湘霞的委托代理人温振宽到庭参加诉讼，被告东汇公司、第三人十五冶金公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏湘霞诉称：原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的房屋，合同约定，被告应按时将符合交楼条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但被告未能按照合同约定的时间将符合交房标准的房屋交付给原告使用。为此，诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付延期交房违约金13156.44元（自2015年3月28日起计至房屋符合交楼条件之日止，违约金按照购房款每日万分之一的标准计算）；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告东汇公司未答辩。第三人十五冶金公司未陈述意见。经审理查明：2013年7月25日，苏湘霞（乙方、买方）和东汇公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同载明了买卖的商品房【房屋地址为增城市永宁街凤凰北横路206号xxx】、面积、购房款的总额、交房条件以及延期交房的违约责任和违约金的计算方式等。苏湘霞曾于2015年以购买的商品房不符合交付条件为由向本院起诉东汇公司，要求东汇公司支付延期交房违约金，案号为（2015）穗增法民三初字第600号。在该案审理过程中本院查明，2015年8月17日，广州市公安局增城区分局出具穗公增消审字〔2015〕第0110号《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明“中国十五冶金建设集团有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，你单位向我分局报送的由广东省保安消防机电装饰工程有限公司、广州市中海怡高装饰工程有限公司设计的中国十五冶金建设集团有限公司办公楼室内装修工程消防设计{受理凭证文号：增公消审凭字[2015]第0110号。工程位于增城区新塘镇长岗村埔卢田新东城2#-B塔第六层至二十七层。所在综合楼为地上27层、地下二层，……土建及消防设施已经审核、验收合格……。现对第六至二十七层进行室内装修，装修面积43184平方米，装修后用作办公室。……本工程原设置有室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械排烟系统}，经按照《建筑设计防火规范》……等国家工程建设消防技术标准审核，该公司办公室内部装修工程消防设计合格。……该工程竣工后，应向我分局申报消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。……”。本院经审理后作出一审民事判决书，本院认定如下：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》除了附件七《补充协议》第7条第1款违反了法律的强制性规定，系无效条款外，其他条款均是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，签约人应恪守履行。二、东汇公司出售的涉案房屋是装修房，十五冶金公司的装修行为仅可视为代替东汇公司完成装修义务而已，十五冶金公司与苏湘霞之间不产生实际意义上的装修装饰合同法律关系。三、根据广州市增城区城乡建设管理局的复函，涉案房屋所涉工程在施工建设时并未向该局申请燃气管道的报建，且东汇公司在办理工程竣工验收备案时所提交的文件中并不包含燃气工程的验收文件。且涉案房屋所涉土建工程业已竣工验收，涉案房屋已不存在报建、安装供气设备的现实条件。苏湘霞以涉案房屋不具备永久用气为由主张涉案房屋不具备交付条件，并主张东汇公司应支付延期交房违约金，本院不予支持。若涉案合同中关于供气条款的约定给当事人造成损失，可另行主张。四、涉案房屋的装修工程直至2015年10月16日尚未通过消防验收。综合以上分析，本院认为涉案房屋直至2015年10月16日仍不完全具备交付条件。五、签署《收楼确认书》的行为仅是为了将涉案房屋交付给十五冶金公司进行装修的前置程序，且《收楼确认书》并没有注明东汇公司是否已交付涉案房屋的钥匙，签署《收楼确认书》后，东汇公司并未实际交付涉案房屋，苏湘霞亦未实际占有。六、东汇公司履行交付房屋的期限并非涉案合同约定的2014年9月30日前。苏湘霞在2014年10月8日签署《收楼确认书》，即东汇公司应于2015年1月7日前将符合合同约定供气条件之外的法定和约定条件，装修工程按照装修协议约定的装修标准完工，且应取得公安消防部门的消防验收许可后的涉案房屋交付给苏湘霞。综合上述认定，本院根据涉案合同第十四条约定的每日延期交房违约金按照已付购房款的万分之一计算及附件七补充协议第21条约定的延期交房违约金总额不得超过总购房款的3%，认为东汇公司应支付自2015年1月8日至2015年3月27日的延期交房违约金。经核算，东汇公司应向苏湘霞支付上述期间延期交房违约金4702.98元（595314元×0.1‰×79天）。至于苏湘霞要求东汇公司支付上述期间之后的延期交房违约金，苏湘霞可另行主张，本案不予调处。综上，本院作出如下一审民事判决：一、原告苏湘霞和被告广州市东汇置业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七《补充协议》第7条第1款无效；二、被告广州市东汇置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏湘霞支付延期交房违约金4702.98元；三、驳回原告苏湘霞的其他诉讼请求。判后，东汇公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。审理中，原告陈述如下事实：1、原告自行上网查询到涉案房屋在2016年3月17日通过消防验收。2、第一次起诉后被告没有再发出过书面收楼通知。3、涉案房屋已经收楼。4、按收楼日期计算，违约金数额已经超过总购房款的3%。本院认为：苏湘霞与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）除了附件七《补充协议》的第7条第1款无效外，其他条款均是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，签约人应恪守履行。关于双方当事人所买卖的房屋的交付时间、在2015年10月16日是否符合合同约定的交房条件、东汇公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，本院不予赘述。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据生效民事判决认定，东汇公司应于2015年1月7日前将符合合同约定供气条件之外的法定和约定条件，装修工程按照装修协议约定的装修标准完工，且应取得公安消防部门的消防验收许可后的涉案房屋交付给苏湘霞，直至2015年10月16日仍不完全具备前述交付条件。苏湘霞主张直至2016年3月17日涉案房屋方通过消防验收，东汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，故本院采信苏湘霞的主张。东汇公司未依约按期交付涉案房屋的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《补充协议》第21条“本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3％”的约定，东汇公司因违约应支付的违约金总额为17859.42元（按照总房款595314元的3%计算）。依据上述违约金总额，东汇公司承担延期交房的违约责任所折算的违约天数为300天，即2015年1月8日起算至2015年11月3日，苏湘霞主张涉案房屋至2016年3月17日才通过消防验收，结合本院已在（2015）穗增法民三初字第600号案中已判决东汇公司支付苏湘霞4702.98元的违约金，故东汇公司需再向苏湘霞支付违约金13156.44元。苏湘霞主张要求支付超出该金额以外的违约金部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告东汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市东汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏湘霞支付延期交房违约金13156.44元；二、驳回原告苏湘霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由被告广州市东汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一七年五月十五日书记员  李靖附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。