北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初2941号
原告：刘伟男，男，1989年7月24日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
被告：陈方亮，男，1979年4月19日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
委托代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
被告：刘牧之，男，1990年2月16日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。
被告：房天石，男，1973年1月19日出生，汉族，居民，住北京市。
被告：张涛，男，1973年6月5日出生，汉族，居民，住北京市宣武区。
原告刘伟男与被告陈方亮、刘牧之、房天石、张涛合同纠纷一案（立案案由确认合同无效纠纷），本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟男、被告陈方亮及其委托代理人孙金华到庭参加诉讼，被告刘牧之、房天石、张涛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
刘伟男向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张涛以原告名义于2016年9月12日与被告刘牧之及被告刘牧之于2016年11月18日与被告陈方亮就位于北京市怀柔区府前街×号院×号楼×单元×号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告刘伟男变更诉讼请求，1、请求法院判令被告刘牧之、张涛、房天石、陈方亮赔偿原告刘伟男房屋损失230万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月27日原告刘伟男与被告房天石签订了一份《借款合同》，约定原告向其借款170万元人民币，借款期限2个月，月利率2%，自2016年6月27日到2016年8月26日止（自实际放款之日起算，以实际银行转账为准）。为保证借款合同履行，被告要求双方在北京市中信公证处作了具有强制执行力的债权公证，又要求原告刘伟男给其找来的被告张涛办理了授权委托，张涛代理原告办理了原告名下的位于北京市怀柔区府前街×号院×号楼×单元×号房屋（下称案涉房屋）的抵押、解押、签订房屋买卖合同、办理过户等事项的公证委托书。后双方口头协商将借款金额调整至200万元，被告房天石于2016年7月4日分两笔共向原告转账200万元，并自行与被告张涛一起将上述案涉房屋作了以被告房天石为抵押权人的抵押登记。到2016年9月4日借款合同期满时，原告要求和被告房天石当面还清借款并办理房产解押登记，但被告房天石一再推脱，后干脆将原告电话拉黑，短信不回，在此情况下，原告既担心被告会对原告房产做私下处理，也不愿在资金不能动用的情况下承担高额的借款利息，故原告无奈之下，于2016年9月22日聘请律师准备将被告房天石诉至法院要求其当面接收原告还款并解除案涉房屋抵押。就在原告准备证据材料的时候，被告刘牧之找到原告，称其已购买案涉房屋并已拿到产权证书，原告才得知被告张涛于2016年9月12日与被告刘牧之恶意串通签订了《存量房买卖合同》，将属于原告所有的案涉房屋以280万元的低价转让给了被告刘牧之，并办理了过户手续。其后，被告刘牧之又在原告不在家的时候，将案涉房屋内的家具财物私自搬走并强行霸占了案涉房屋，并随后在各家房产中介以430万元的价格进行出售。就在原告准备起诉的时候，原告又得知被告刘牧之于2016年11月18日以281万元的价格与被告陈方亮恶意串通签订了《存量房买卖合同》，将属于原告所有的案涉房屋以281万元的低价转让给了被告陈方亮，并办理了过户手续。原告认为，2016年7月4日原告向被告张涛出具了上述公证委托书，仅为原告向被告房天石借款的担保措施，被告张涛在取得上述公证委托书仅两个月零八天后就将原告所有的案涉房屋以远低于市场价的低价转让给被告刘牧之及被告刘牧之又低价转让给被告陈方亮的情况，原告并不知情，也非原告的真实意思表示，并且原告至今也没有取得所谓的涉案房屋的任何转让款项，显然被告以低于市场价转让涉案房屋的行为，属于恶意串通损害原告合法权益的非法行为，该行为应当被认定为无效行为。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
陈方亮辩称，一、陈方亮与其他被告并不相识，同时对房屋存在纠纷也不清楚。涉诉房屋是由房屋中介人员推荐的房源，陈方亮在购买房屋时已实地查看过房源，审查过刘牧之名下的房屋所有权证书，陈方亮在购房时已经尽到合理的审查义务。二、陈方亮通过和谐置家中介与刘牧之签订的房屋买卖合同价款为406万元，是符合当时的房屋市场价格的，原告刘伟男所述的281万元价格是网签价格。同时该房屋已经办理过户至陈方亮名下，陈方亮已实际占有使用该房屋。三、原告现在没有证据证明刘牧之是否该房屋的合法所有权人，是否有权处置该房屋，即使刘牧之无权处分，陈方亮的行为也符合物权法第106条关于善意取得不动产的规定，陈方亮是合法取得该房屋的所有权，同时，受让人依照善意取得不动产的，请求人应向无权处分人主张赔偿损失，陈方亮不存在过错，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告房天石、刘牧之、张涛经本院公告向其送达起诉状副本及开庭传票，三人均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，原告刘伟男与被告房天石签订《借款合同》，合同约定：“借款人（以下称甲方）：刘伟男，出借人（以下称乙方）：房天石。第一条、乙方同意出借金额为人民币1700000元（大写：壹佰柒拾万元整），借款于本合同生效后按本合同第二条约定的方式支付。第二条、本合同双方同意以银行转账的方式作为乙方向甲方支付借款的方式，甲、乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。第三条、本次借款的月利率为2%。且甲方承诺每月27日之前偿还乙方当月利息。第四条、借款期限为2个月，自2016年6月27日到2016年8月26日止（自实际放款之日起算，以实际银行转账为准）……”上有刘伟男、房天石签字。同日，北京市中信公证处出具了（2016）京中信内民证字65843号《公证书》，对赋予《借款合同》强制执行效力进行了公证。庭审中，原告认可向房天石借款200万元，直至法庭辩论终结前，该款未偿还。
2016年6月27日，刘伟男出具《委托书》一份，载明：“委托人：刘伟男，受托人：张涛。委托原因及事项：委托人刘伟男名下有位于北京市怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元×（产权证号：X京房权证怀字第XX**号）房产一套。因我事务繁忙，现委托张涛为我的代理人，代为办理上述房产的如下事宜：1、签订房屋买卖合同（包括网签合同的签约及注销）；2、办理产权过户登记手续；3、代缴相关税费；4、代收售房款；5、协助买方办理银行贷款及抵押手续；6、办理物业、水电、煤气、有线电视、网络交割手续；7、代办供暖费缴纳结清证明；8、代为办理委托银行托管房款相关事宜；9、代办房屋交割手续；10、代为办理上述房屋的银行提前还款及领取房屋解押资料等相关事宜；11、其他与上述房产出售相关的一切事宜。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认，并由我承担一切法律责任。委托期限：自2016年8月27日起至一年止。受托人有转委托权。”上有刘伟男签字。
2016年9月26日，被告张涛以原告刘伟男委托代理人的身份与被告刘牧之签订《存量房屋买卖合同》，载明：“出卖人：刘伟男，委托代理人：张涛，买受人：刘牧之。出卖人所售房屋为楼房，坐落为：怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元×。该房屋所在楼层为8层，建筑面积共131.95平方米。该房屋规划设计用途为：住宅。该房屋的抵押情况为：已经设定抵押。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2800000元。买受人向交通银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1700000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”上有张涛、刘牧之签字按印。
2016年11月4日，被告刘牧之与被告陈方亮及和谐置家（北京）房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，载明：“出售方：刘牧之，买受方：陈方亮，居间方：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司。根据甲、乙双方的共同委托，丙方利用所拥有的市场资源、人力资源，向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介，促成甲、乙双方达成房屋买卖交易。房屋坐落：北京市怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元×。房屋建筑面积：131.95平方米。房屋所有权人：刘牧之；单独所有。该房屋已设立抵押，抵押权人：刘星烁，贷款余额的处理采用以下方案：乙方首付2500000，用于甲方解押。甲、乙双方约定房屋成交价为肆佰零陆万元整（4060000元）。本合同签订后，由丙方通知叁日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款（商贷）；且甲、乙双方按以下方式划转房款：乙方于丙方通知，支付购房首付款3000000元，大写金额叁佰万元整（此款不包含购房定金）；乙方通过向银行申请壹佰零陆万元整（1060000元）的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入乙方账户。”上有刘牧之、陈方亮签字，及和谐置家（北京）房地产经纪有限公司盖章。
2016年11月28日，被告刘牧之与被告陈方亮签订《存量房屋买卖合同》，载明：“出卖人：刘牧之，买受人：陈方亮。出卖人所售房屋为楼房，坐落为：怀柔区府前街×号院×号楼×层×单元×。该房屋所在楼层为8层，建筑面积共131.95平方米。该房屋规划设计用途为：住宅。该房屋的抵押情况为：未设定抵押。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2810000元，其中自有交易结算资金为500000元。买受人应将房价款人民币500000元存入北京市怀柔区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。买受人向商业银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币2310000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”上有刘牧之、陈方亮签字按印。
另查明一，2016年7月25日，房天石与刘伟男办理了京（2016）怀柔区不动产证明第0011997号债务履行期限为2016年7月18日至2016年9月18日的一般抵押，被担保主债权数额为200万元，该次抵押显示因借款已还清于2016年9月26日注销。2016年10月19日，刘牧之与刘星烁办理了京（2016）怀柔区不动产证明第0013033号债务履行期限为2016年10月13日至2020年10月12日的一般抵押，被担保主债权数额为400万元，该次抵押显示因借款已还清于2016年11月28日注销。2016年12月14日，陈方亮于中国建设银行股份有限公司北京怀柔支行办理京（2016）怀柔区不动产证明第0013596号一般抵押，被担保主债权数额为106万元，债务履行期限为324个月。
另查明二，2016年11月4日，陈方亮交纳购房定金10万元，和谐置家（北京）房地产经纪有限公司为其出具了收据。2016年11月25日，陈方亮通过其中国建设银行账户向北京市怀柔区住房和城乡建设委员会进行资金托管50万元。2016年11月28日，陈方亮之妻杜春华通过其中国建设银行账户向刘牧之汇款247万元。2017年1月11日，陈方亮通过向中国建设银行贷款支付刘牧之106万元。房屋总价款为413万元，陈方亮在庭审时认可退回定金7万元，和谐置家（北京）房地产经纪有限公司佣金确认书及银行转账凭证显示房屋最终实际总价款应为406万元。
以上事实，有《借款合同》、公证书、银行汇款凭证、《存量房屋买卖合同》、抵押权登记信息，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告房天石、张涛、刘牧之经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其三人放弃了答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。关于合同效力的问题，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人或其指定的第三人出售借款人的房屋，贷款人或其指定的第三人在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。本案中，借款人刘伟男向贷款人房天石借款，并授权张涛出售涉诉房屋，后刘伟男未能还清借款，张涛代理其将涉诉房屋出售。涉诉房屋的成交价格依据张涛与刘牧之签订的《存量房屋买卖合同》确认为280万元；而该价格远低于市场价格，且张涛的出售行为系在刘伟男不知情的情况下，故本院认定张涛的出售行为并非善意，结合刘伟男自述的还款经过及房屋交付、房款给付及来源等陈述，本院认为亦可以认定刘牧之并非善意购房人，且其应对张涛的非善意行为知情。刘牧之在取得涉诉房屋所有权后再次将其出售，陈方亮通过中介机构以合理的价格购买涉案房屋，并办理了涉诉房屋所有权的登记手续，且刘伟男未提交证据证实张涛、房天石、刘牧之、陈方亮之间存在恶意串通损害其合法利益的证据加以证实自己的主张，故本院对陈方亮的答辩意见予以采信，陈方亮的购房行为符合善意取得的条件，刘伟男要求陈方亮承担返还涉诉房屋被处分后剩余价款之请求，本院不予支持；因张涛、房天石、刘牧之未到庭参加诉讼，放弃了答辩、质证的权利，对于涉诉房屋的处理，本院确定涉诉房屋成交价为406万元，扣除刘伟男从房天石处借款200万元，涉诉房屋处理后余款206万元应由张涛、房天石、刘牧之予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张涛、房天石、刘牧之于本判决生效后十五日内返还原告刘伟男房屋价款2060000元。
二、驳回原告刘伟男其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25200元（原告刘伟男已预交），由原告刘伟男负担1920元（已交纳），由被告张涛、房天石、刘牧之负担23280元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费5000元，由原告刘伟男负担（已交纳）；公告费820元，由被告张涛、房天石、刘牧之负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于连鹏
人民陪审员 董桂苹
人民陪审员 陈金华
二〇一八年五月十六日
书 记 员 秀立华