广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1442号原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路308号企业大厦3楼309室，统一社会信用代码91440400066705564A。负责人：黄圣，总经理。委托诉讼代理人：黄小梅，女，1992年6月6日出生，汉族，住广东省中山市，该公司员工。委托诉讼代理人：马佐权，广东邦杰律师事务所律师。被告：单丹，女，1990年5月9日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市南山区。被告：田昀，男，1991年3月23日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：占昌狮，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称中邦物业珠海分公司）诉被告单丹、被告田昀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中邦物业公司的委托诉讼代理人黄小梅、马佐权，被告单丹、田昀的委托诉讼代理人占昌狮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中邦物业珠海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳拖欠的物业费等合计10228.08元（其中物业费8686.08元，从2017年4月1日至2018年3月31日【3.5元/平方米×206.81平方米=723.84元×12个月】，滞纳金1542元，按照每天3‰计算）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月24日，被告向珠海中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产开发公司）购买了珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3118号中邦城市花园36栋7号房，中邦房地产开发公司于2015年5月4日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到中邦城市花园物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条约定，被告按住宅建筑面积5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月的标准，于每月10日前向原告交纳当月物业服务费，未按时缴纳物业管理费用的，按欠缴金额每日0.03%的违约金，因违约金己超出本金金额，按照违约金最低标准：本金的30%收取。但从自2017年4月1日至2018年3月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金，其中物业费本金8686.08无、违约金1542元。原告中邦物业珠海分公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》（附件）；2、《房屋交付使用通知书》；3、《珠海中邦城市花园前期物业服务协议》；4、《欠费清单》（含违约金）；5、催缴函/律师函及其快递单；6、《中邦城市花园一期交房流转单》；7、不动产权登记表；8、民用建筑涉及术语标准GB/T50504/2009；9、斗门区人民法院（2017）粤0403民初532号的预交受理费用通知书、受理通知书、传票、民事裁定书（撤诉）；10、发票收据；11、斗门区住房和城乡建设局作出的前期物业管理招标材料备案通知书；12、斗门区住房和城乡建设局作出的前期物业招投标采用协议方式的批复；13、中邦城市花园前期物业服务选聘过程报告；14、资质证书；15、物业费的发票以及劳务服务清单。被告单丹、田昀共同辩称：1、涉案小区业主大会尚未成立，且涉案房屋非别墅。2016年3月1日《珠海市物业服务收费管理办法》出台后，原告至今未与业主协商确定收费标准，且对超标收费未进行调整和向区价格主管部门重新备案。原告的收费标准违法，且不确定物业服务费用金额，也无法进行核算，因此应驳回原告的诉讼请求。与此同时，根据该收费办法的规定，涉案小区应按照政府指导价进行收费，而不应该按照市场调节价收费；2、2016年12月底开始，小区发生围墙拆迁纠纷，最后小区围墙被拆除，与小区的高层楼房合并管理。取消了原来一期的独立管理，且违背了其之前独立分区管理的承诺，管理水平与档次下降，新的安保措施与方案至今未落实；3、小区的管理现状不佳，原告的物业管理费用的收费标准应下降，其中小区的景观河流管理不善、河道流水发黑发臭，甚至流水干涸至鱼、虾死亡，杂草丛生，还不时出现盗窃。被告单丹、田昀对其辩称向本院提交了如下证据：1、《珠海市物业服务收费管理办法》、关于明确《珠海市物业服务收费管理办法》若干问题的通知、关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知；2、小区围墙拆除前后图片、信访事项受理告知书、开发商、规划局违法、违规投诉函；3、关于“中邦城市花园一期业主交流会提出的共性问题”的复函；4、关于暂缓交纳物管费的告知函；5、小区管理不善的图片；6、小区的规划总平面图与建设工程报建指标汇总表。本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案的房产位于珠海市××区××城东××路××“××花园”××房（证件号码：0300092910），建筑面积206.81平方米，权属人是被告单丹、田昀（各占50%份额），是两被告于2015年4月24日向房产开发商中邦房地产开发公司购买并签订了《商品房买卖合同》，其中合同附件三《补充协议》第十三条“关于物业管理补充约定”约定：买受人同意在签订买卖合同时与出卖人委托的物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》，出卖人已选聘中邦物业珠海分公司对“中邦城市花园”物业进行前期物业管理。2015年4月27日，原告中邦物业珠海分公司与两被告签订《前期物业管理服务协议》，协议的第二条“合同期限”约定：自开发商通知入住起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。按该协议第五条：“物业管理服务费用”约定，按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算。事实上，原告对涉案房屋自两被告入伙后，一直按3.5元/平方米的标准收取物业管理费，两被告已交缴了2017年3月之前的所有物业管理费，双方没有争议。自2017年4月起，两被告认为原告的收费标准不合理，遂没交管理费至今。另查明，斗门区住房和城乡建设局于2016年7月才作出涉案小区《前期物业管理招标材料备案通知书》、《前期物业招投标采用协议方式的批复》以及《中邦城市花园前期物业服务选聘过程报告》，均证明该楼盘的前期物业管理备案、协议方式招标的批复和过程均发生在2016年7月，原告与中邦房地产开发公司（房地产开发商）所签订的《前期物业委托服务合同》也发生在2016年7月之后。经查，原告在另一案中提供的《前期物业委托服务合同》签订时间是2016年7月22日。诉讼中，两被告向本院提出异议，申请将本案的小额诉讼程序转为简易程序的其他规定审理，认为涉案事实非常复杂，既涉及原告违法《珠海市物业服务收费管理办法》的规定，错误实行市场调节价收费以及小区围墙未经业主同意擅自拆除，打破既有的一期独立分区管理模式等。经审查，小区围墙拆除是珠海市斗门区城市行政执法大队要求拆除，属于房地产开发商与行政执法大队之间的行政纠纷问题，与本案的物业管理无直接的关系。至于是否违规收费问题，本院将在判决详细阐述，故两被告的异议不成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十一条的规定，本院已告知当事人，并记入笔录。本案争议的焦点问题是：原告是否违规收费，《前期物业管理服务协议》约定的收费标准（别墅区）是否合理，应否继续执行的问题。本院认为：一、涉案小区“中邦成市花园”属于别墅和高层（有电梯）住宅混合型小区，涉案房屋不属于高层住宅（有电梯）和多层（四层至六层无电梯）住宅，其在别墅区内，属于联排式别墅。按照《珠海市物业服务收费管理办法》【2016年3月1日实施】（以下简称《办法》）规定，物业收费采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。庭审中，双方均确认原告实行的是包干制物业服务收费。依照《办法》的有关规定，别墅实行市场调节价，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同，即别墅的物业收费标准由双方协商确定，不在政府的指导价格范围内。双方协商的前提是要成立业主大会，依照《物业管理条例》的有关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会（即由小区所在地的社区居委会指导下成立，在斗门区住建局备案）。房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，监督物业服务企业履行物业服务合同等权利。其次，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。涉案小区至今没有成立业主大会，以致别墅区收费标准在《办法》实施后，物业公司和业主之间未能就新的收费标准进行协商。故，建议涉案小区（特别是别墅区）尽快成立业主大会（六个月内），然后参照物业服务的成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素进行协商，重新确定新的收费标准和执行时间点（开始时间）。在没有确定新的收费标准前（别墅区），可暂按原来的3.5元/平方米的标准收费，这也符合《关于明确若干问题的通知》中有关“鉴于相关购房人已经签署了前期物业服务合同（或事实管理），其物业服务收费按前期物业服务合同协定执行；业主对服务收费有不同意见的，可依法召开业主大会进行表决，表决结果需要调整价格的，依法和相关物业服务企业协商解决。”的精神。涉案两被告在购买涉案房屋时，与原告签订的《前期物业管理服务协议》虽然存在一些暇疵（时间问题），但自2016年7月后，开发商与原告事实上签订了《前期物业委托服务合同》，该合同对全小区的所有业主均具约束力，这符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。故在新的收费标准未确定前，原告要求两被告按原收费标准（3.5元/平方米）收取2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费8686.08元（3.5元/平方米×206.81平方米=723.84元/月×12月），并无不妥，本院予以支持。二、关于违约金的问题。按照《服务协议》第五条第六项“交纳费用时间：每月10日前缴清当月费用，乙方未按时缴纳物业管理费用的，甲方按欠缴金额每日3‰计收违约金”的约定，两被告事实上未能按时缴交2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费（2017年3月31日前已缴纳，两被告应知道交费时间），故两被告应承担违约责任，向原告支付违约金。原告要求违约金从2017年4月1日计算到2018年3月31日止，从2017年4月1日至2018年3月31日为365天，违约金应为792.60元（723.84元×3‰×365天），从2017年5月1日至2018年3月31日为335天，违约金应为727.46元（723.84元×3‰×335天），如此类推计算，两被告应支付2017年4月1日至2018年3月31日的违约金合计5139.99元。因违约金收取系数为3‰，原告要求按违约金全额的30%收取1542元（5139.99×30%），是原告对其自身权益的处分，没有违反法律的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第六条、第七条第五项、第八条、第二十四条第二款、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条的规定，判决如下：一、被告单丹、田昀于本判决生效之日起七日内，向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2017年4月1日至2018年3月31日共12个月的物业管理费8686.08元和逾期交纳物业管理费的违约金1542元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元（原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司已预交），由被告单丹、田昀负担。本判决为终审判决。审判员  赵立文二〇一八年八月六日书记员  周敏静附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。