湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终894号
上诉人(原审被告、反诉原告）：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市。
法定代表人：刘建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳柏，男，1978年8月21日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。
委托诉讼代理人：何忠诚，湖南又一村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳先，男，1973年8月7日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。
委托诉讼代理人：谭劲锋，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。
上诉人资兴粤华房地产开发有�公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人欧阳柏、欧阳先房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院(2017)湘1081民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人粤华公司委托诉讼代理人雷北翔、被上诉人欧阳柏及其委托诉讼代理人何忠诚、被上诉人欧阳先的委托诉讼代理人谭劲锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
粤华公司上诉请求：撤销原判第一、三项，改判由粤华公司退还欧阳柏、欧阳先押金50,000元，欧阳柏、欧阳先赔偿粤华公司损失300,000元；一、二审案件受理费、财产保全费由欧阳柏、欧阳先负担。事实和理由：欧阳柏、欧阳先只交纳了50,000元定金、50,000元押金，合计100,000元。欧阳柏、欧阳先请求返还押金150,000元，应提供收款收据，证明其已交纳押金150,000�，而不是凭《解除租赁合同协议书》的约定主张其已交150,000元。一审法院根据《解除租赁合同协议书》认定欧阳柏、欧阳先交纳了150,000元押金，认定事实不清。欧阳柏、欧阳先的诉讼请求是返还押金，没有请求返还定金，双方也没有约定定金转押金，一审判决粤华公司将定金50,000元返还给欧阳柏、欧阳先，超过了诉讼请求范围。《解除租赁合同协议书》并非双方的结算书，对于定金50,000元在协议上没有明确，同时协议上约定了“未尽事宜双方另行协商解决”，因此定金50,000元属于另行协商范围。《解除租赁合同协议书》约定待粤华公司招商成功后返还押金，一审法院认定粤华公司还有一间20平方米的商铺未出售，说明粤华公司并没有完成全面招商，退还押金的条件并没有成就。粤华公司同意解除租赁合同，但并未放弃要求欧阳柏、欧阳先支付租金的权利。欧阳柏�欧阳先签订租赁合同后租期尚未开始就放弃租赁，致使粤华公司错失了将商铺出租给他人的最佳时机，造成粤华公司的损失，欧阳柏、欧阳先应承担缔约过失责任。租赁合同约定的2013年11月15日到2015年4月30日免收租金，是在租赁合同全面履行的前提下免收租金，现在欧阳柏、欧阳先放弃租赁，原租赁合同约定的免租期间的租金损失，欧阳柏、欧阳先应当承担。关于诉讼时效问题，双方签订《解除租赁合同协议书》约定了未尽事宜由双方协商解决，即双方随时可以就未尽事宜主张权利，没有超过诉讼时效。
欧阳柏、欧阳先辩称，粤华公司与欧阳柏、欧阳先签订《解除租赁合同协议书》，双方对租赁合同、定金条款、押金条款及解除合同等事项进行了全面约定和总结，约定之前所交的150,000元无论是定金还是其他款项，一律转化为押金。粤华公司在《解除租赁合同协议书》和首次答辩的答辩状中对收取欧阳柏、欧阳先150,000元都是认可的，欧阳柏、欧阳先交纳押金150,000元，证据充分。《解除租赁合同协议书》并未约定原租赁物必须全面招商成功才退还押金，且租赁合同解除后，粤华公司已将欧阳柏、欧阳先原承租房屋的绝大部分高价出售，只有一间20平方米的楼梯间未出售，一审认定粤华公司招商成功，返还押金的条件已经成就，认定事实清楚。解除租赁合同时，租赁物能否招商成功，粤华公司完全可以预见，在此情况下双方签订的《解除租赁合同书》没有对招商成功前欧阳柏、欧阳先是否应承担租金损失进行约定，说明解除合同时粤华公司放弃租金主张。
欧阳先同意欧阳柏的答辩意见并补充答辩称，《解除租赁合同协议书》是双方真实意思表示，请求二审法院驳回粤华公司的上诉。
欧阳柏、欧�先向一审法院起诉请求：1.判决粤华公司退还欧阳柏、欧阳先租房押金150,000元；2.本案案件受理费、诉讼财产保全费、保全保险费由粤华公司负担。
粤华公司反诉请求：1.判决欧阳柏、欧阳先赔偿粤华公司解除租赁合同后的经济损失300,000元；2、反诉费用由欧阳柏、欧阳先负担。
一审法院认定事实：欧阳柏与欧阳先系亲兄弟关系。2013年11月5日，欧阳先以预定人的身份与粤华公司签订《租赁预定协议书》，并向粤华公司交纳定金50,000元。2013年11月15日，粤华公司（甲方）与欧阳先、欧阳柏（乙方）签订《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》，就11月5日欧阳先与粤华公司所签《租赁预定协议书》的相关事宜进行了明确约定：一、甲方将“鲤鱼江女人世界购物街”西区x幢x层商铺、西区x幢x层商铺、西区x幢x号商铺、西区x幢x号商铺共四间租赁给乙方；……；三、签订本合同时，乙方应向甲方缴付租赁商铺押金共193,281元，分二期缴纳，第一期于签合同当天支付押金150,000元，第二期于2014年10月30日缴纳余下的43,281元。……；合同还对租期、租金、房屋装修、违约责任等进行了约定。合同签订后，欧阳先、欧阳柏对承租商铺进行了装修。
2014年7月28日，欧阳柏、欧阳先因自身原因向粤华公司提出终止租赁合同的履行，双方经协商以粤华公司为甲方，欧阳先、欧阳柏为乙方签订了《解除租赁合同协议书》，协议约定：一、甲乙双方于2013年11月15日签订的《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》自2014年7月28日协商解除；……；四、乙方同意将前期投入的消防设施等相关配套设施无偿归甲方所有……；五、……现甲、乙双方协商《租赁合同》解除后，剩余押金43,281元甲方同意乙方不交纳，已交纳的押金150,000�乙方同意待甲方招商成功后不计利息给予退还；六、如在乙方装修期间存在的隐形问题，造成的任何损失由乙方承担全部责任，甲方有权追偿；……。协议签订后，欧阳柏、欧阳先即将租赁房屋退还给了粤华公司。嗣后，欧阳先、欧阳柏为退还150,000元押金的问题多次与粤华公司协商，但均未果，欧阳柏、欧阳先为此诉到法院。
另查明，欧阳柏、欧阳先与粤华公司自2014年7月28日签订《解除租赁合同协议书》后，粤华公司在2017年6月23日已将第二层商铺出售并转移登记给他人，到庭审之日，粤华公司已将租赁房屋大部分予以出售，粤华公司陈述现只有一间面积约为20平方米的商铺未出售。庭审中，粤华公司认为欧阳柏、欧阳先只交纳了50,000元定金及50,000元押金，共计100,000元，欧阳柏、欧阳先主张退还150,000元押金事实依据不足，并向本院提交了欧阳先于2013年11月5日交纳定金50,000元的收据一张及欧阳先、欧阳柏于2013年11月15日交纳押金50,000元的收据一张。欧阳先、欧阳柏质证认为粤华公司收取其50,000元定金及50,000元押金属实，但欧阳柏、欧阳先总共交纳了150,000元给粤华公司。粤华公司提交的两张收据可以证实欧阳柏、欧阳先交纳了100,000元，但根据双方2014年7月28日签订的《解除租赁合同协议书》中第五条：“……现甲、乙双方协商《租赁合同》解除后，剩余押金43,281元甲方同意乙方不交纳，已交纳的押金150,000元乙方同意待甲方招商成功后不计利息给予退还”的约定，该协议中明确体现了欧阳先、欧阳柏已交纳押金150,000元，且粤华公司在（2017）湘1081民初769号案中于2017年7月2日作出的答辩意见中也认可了欧阳先、欧阳柏已交纳了150,000元的事实，故对欧阳先、欧阳柏已交纳150,000元押金的事实予以认定。
一审法院�为，本案为房屋租赁法律关系,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现欧阳柏、欧阳先与粤华公司已协商一致解除租赁合同，依法应予确认。本案争议焦点为：一、欧阳先、欧阳柏所交的押金150,000元退还条件是否成就；二、粤华公司反诉主张的解除租赁合同后的经济损失300,000元是否支持；三、双方的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
焦点一、欧阳先、欧阳柏所交押金150,000元的退还条件是否成就。欧阳先、欧阳柏与粤华公司2014年7月28日签订的《解除租赁合同协议书》第五条约定：“……现甲、乙双方协商《租赁合同》解除后，剩余押金43,281元甲方同意乙方不交纳，已交纳的押金150,000元乙方同意待甲方招商成功后不计利息给予退还”，该约定系附生效条件的条款，即招商成功与否，决定生效条件是否成就及150,000元押金是否退还的问题。欧阳先、欧阳柏与粤华公司2013年11月15日签订的《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》所约定的租赁标的物为：西区x幢x层商铺、西区x幢2层商铺面积共计1949.77平方米，西区x幢x号商铺、西区x幢x号商铺面积共计89.01平方米，整个租赁物总面积达2038.78平方米，双方在解除租赁合同后，欧阳先、欧阳柏将租赁房屋退还给了粤华公司，粤华公司亦积极对该租赁房屋进行了招商出售，现粤华公司已将绝大部分租赁物进行了出售等招商处分，仅有一间面积约为20平方米的商铺未出售，因此，粤华公司辩称的招商未成功，押金不应退还的抗辩主张不能成立，应认定双方约定的招商成功的条件已经成就，欧阳先、欧阳柏可以主张退还150,000元押金，对欧阳先、欧阳柏的第一项诉讼请求即要求粤华公司退还租房押金150,000元予以支持。
焦点二、粤华公�反诉主张的解除租赁合同后的经济损失300,000元是否支持。粤华公司反诉主张的损失300,000元是以欧阳先、欧阳柏占用了商铺253天，按租赁合同约定每天1288元租金计算而来。欧阳先、欧阳柏则认为，租赁合同已约定免租期，在免租期内租赁合同已解除，粤华公司再计算租金无依据，且按双方签订的解除协议书也不应计算损失。根据2014年7月28日签订的《解除租赁合同协议书》的约定，双方对原租赁合同的权利、义务进行了结算及清理，原租赁合同亦随之终止，该协议书并未涉及欧阳先、欧阳柏自签订租赁合同开始至解除租赁合同时期间的租金问题，而双方在2013年11月15日签订的《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》的第三条租金及其它费用中的第二项则明确约定：“2013年11月15日至2015年4月30日免收租金，自2015年5月1日起计收租金”，双方应按合同约定执行，粤华公司在与欧阳先、欧阳柏签订了解除租赁协议书后又以《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定为由主张赔偿损失缺乏事实及法律依据，粤华公司也未提交其他证据支持其反诉主张，故对粤华公司提起的要求欧阳先、欧阳柏赔偿解除租赁合同后的经济损失300,000元的反诉请求依法不予支持。
焦点三、双方的诉讼请求是否超过诉讼时间期间。欧阳先、欧阳柏自粤华公司招商成功时始得主张退还押金，其诉讼时效期间应从粤华公司2017年6月23日招商成功时起算，故欧阳先、欧阳柏的主张未超过诉讼时效期间。粤华公司可在合同解除后要求欧阳先、欧阳柏赔偿损失，即应从2014年7月28日合同解除之日起算诉讼时效期间，粤华公司的反诉自合同解除之日起算已超过两年，粤华公司未提供证据证明其诉讼时效期间存在中止、中断情形，其反诉已超过诉讼时效，依法不�保护。
另欧阳先、欧阳柏提出的诉讼财产保全责任保险费640元并非必然费用，对其要求粤华公司承担该笔费用的请求依法不予支持。
综上所述，欧阳先、欧阳柏要求粤华公司退还租房押金150,000元的诉讼请求依法予以支持，粤华公司要求欧阳先、欧阳柏赔偿解除租赁合同后的经济损失300,000元的反诉请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：“一、被告（反诉原告）资兴粤华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）欧阳先、欧阳柏房屋押金150,000元；二、驳回原告（反诉被告）欧阳先、欧阳柏要求被告（反诉原告）资兴粤�房地产开发有限公司负担诉讼财产保全责任保险费640元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）资兴粤华房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，诉前财产保全受理费1320元，反诉案件受理费2900元，合计7520元，由被告（反诉原告）资兴粤华房地产开发有限公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明事实予以确认。另补充查明，欧阳柏、欧阳先与粤华公司签订的《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》约定，从租赁合同签订日2013年11月15日至2015年4月30日免收租金。2014年7月28日签订的《解除租赁合同协议书》除对150,000元押金退回进行了约定外，还对租赁物退还�间、承租人装修投入的消防设施及中央空调还有天桥归属、返还的租赁物应保持的性状、堆放的装修材料及垃圾清理、已装修部分是否应恢复原状等进行了约定，但未对招商不成功及招商期间租赁物闲置损失、租赁物交付承租人至租赁物返还期间的租金等进行约定。庭审中，双方认可欧阳柏、欧阳先向粤华公司承租的租赁面积2038.78平方米，主要在二楼，租赁物中未曾出售的20平方米房屋，是一楼通往二楼的楼梯间。后二楼统一出售后，该楼梯间改为商铺。
本院认为，本案的争议焦点为：一、欧阳柏、欧阳先交纳的押金数额应如何认定；二、返还押金的条件是否成就；三、《解除租赁合同协议书》对解除租赁合同后各自应承担的责任是否进行了全面约定，粤华公司反诉要求支付原合同约定的免收租金期间和招商成功前的租金损失，应否支持；四、粤华公司的反诉，是否超过诉讼时效。
一、欧阳柏、欧阳先交纳的押金数额的认定。粤华公司与欧阳柏、欧阳先签订的《解除租赁合同协议书》第五条约定“已交纳的押金150,000元，乙方同意待甲方招商成功后不计利息给予退还”，粤华公司在本案首次答辩时的答辩状中亦陈述150,000元中有50,000元是定金，实际押金只有100,000元，可见粤华公司自认收取了欧阳先、欧阳柏押金150,000元的事实。粤华公司在解除租赁合同和一审答辩均自认收取了欧阳柏、欧阳先押金150,000元的情况下，提出一审判决认定其收取了欧阳柏、欧阳先押金150,000元，属认定事实不清的主张，本院不予支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款和收回。粤华公司与欧阳柏、欧阳先签订《租赁预定协议书》约定的定金50,000元，是作为订立主合同的�保，主合同签订后，该50,000元定金已经转化为主合同押金，粤华公司提出已收款中，有50,000元是定金，定金不能返还的主张，没有事实依据，依法不能支持。一审判决认定欧阳柏、欧阳先交纳的150,000元都是押金正确，应予维持。
二、返还押金的条件是否成就。欧阳柏、欧阳先租赁粤华公司房屋面积2038.78平方米，粤华公司收回租赁物后，将其中的绝大部分房屋出售，仅有原一楼通往二楼的楼梯间20平方米未曾出售。因二楼整体出售，买受人不需要该条通道，粤华公司将其改为商铺，因此该20平方米商铺不能及时出租出售，与粤华公司改建有关，不能归责于欧阳柏、欧阳先，且该通道面积仅占整个租赁房屋面积的极小部分，应当认定粤华公司招商已经完成，粤华公司应当按照约定返还欧阳柏、欧阳先押金。
三、《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合�书》和《解除租赁合同协议书》没有约定承租人提前退租应承担违约责任，租赁合同解除时，粤华公司当然知道合同约定的免收租金条件已经发生了变化，也已经能够预见商铺招商需要一定时间，但粤华公司与欧阳柏、欧阳先在《解除租赁合同协议书》中对返还押金、租赁物退还时间、承租人装修投入的消防设施及中央空调还有天桥归属、返还的租赁物应保持的性状、堆放的装修材料及垃圾清理、已装修部分是否应恢复原状等进行了约定的情况下，没有就原合同约定的免收租金期间及招商成功前欧阳柏、欧阳先是否应当承担租赁物的租赁费用进行协商，而是在《解除租赁合同协议书》中约定欧阳柏、欧阳先需在解除租赁合同协议达成当天将租赁物交还给粤华公司，可见双方对解除合同各应承担的责任进行了全面约定，没有要求欧阳柏、欧阳先支付租金，也无证据证明欧阳柏、欧阳先在解除合同后继续占用了租赁物，因此粤华公司反诉要求欧阳柏、欧阳先支付原合同约定的免收租金期间及招商成功前的租金损失，依法不能支持。
四、双方协商同意解除租赁合同当天，粤华公司就已经知道其与欧阳柏、欧阳先签订的《鲤鱼江女人世界购物街商铺租赁合同书》不再履行，其时粤华公司当然知道合同约定的免收租金条件已经发生了变化，也已经能够预见商铺招商需要一定时间，即双方协商同意解除租赁合同当天，粤华公司就应当知道其权益是否受到侵害，诉讼时效应从双方协商同意解除租赁合同当天起算，粤华公司2017年7月2日才主张权利，超过了法定的诉讼时效。
综上所述，粤华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6200元，由上诉人资兴粤华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 王 洪
二〇一八年五月三十一日
法官助理 陈 佳
书 记 员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁�撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。