广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初8992号
原告：陈瑞雄，男，1979年1月12日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：杨明蓉，系广东邦杰律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋3334号，组织机构代码73988××××。
法定代表人：张其。
委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：郑美媚，女，1968年10月8日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人:交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码：98211××××。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托诉讼代理人：吴婕妮、李玉萍，系该行职员。
原告陈瑞雄与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，经审查认为本案的处理结果可能同郑美媚、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加郑美媚、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨明蓉、第三人交行中山分行委托诉讼代理人吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧、第三人郑美媚经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈瑞雄向本院提出诉讼请求：被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书。事实和理由：2004年1月8日，原告与被告吉雅公司签订了三乡中心区综合市场认购书，约定由原告向被告认购其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，购房总价15号商铺为507937元，16号商铺为718987元，原告分期支付楼款，原告已依约向被告支付了相应的楼款。2004年12月15日，原告与吉雅公司签订《补充协议》约定，15号商铺暂定面积为161平方米，楼款为563500元，16号商铺暂定面积为213.8平方米，楼款为748300元，楼款合计1311800元。原告已支付楼款1211800元，尚欠楼款100000元，于交付房产证时付清。2005年被告吉雅公司将上述15、16号商铺交付给原告使用至今，但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认郑美媚与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，郑美媚、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺商品房销售合同登记备案手续；2.确认郑美媚与交行中山分行签订的个人住房贷款合同、抵押合同无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书。
原告陈瑞雄围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.三乡中心区综合市场认购书；2.三乡中心区综合市场装修标准；3.收款收据；4.补充协议；5.租赁合同、物业管理费缴交证明。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因第三人郑美媚下落不明，本院依法于2016年5月17日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。
第三人交行中山分行辩称，1.吉雅公司与郑美媚签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、郑美媚签订的个人借款合同、抵押合同的效力，即使吉雅公司与郑美媚签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。
第三人交行中山分行向本院提供了郑美媚办理按揭贷款的相应材料。
经审理查明：2004年1月8日，原告与被告吉雅公司签订二份三乡中心区综合市场认购书，约定原告认购被告位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺。15号商铺建筑面积为145.12平方米，认购楼价507937元；付款方式为银行按揭，首期定金37500元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款50000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款16437元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清40%。15号商铺建筑面积为205.42平方米，认购楼价718987元；付款方式为银行按揭，首期定金37500元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款50487元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清40%。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了15、16号商铺首期定金各37500元；5月13日支付15、16号商铺二期楼款各100000元；6月25日支付15号商铺三期楼款50000元、16号商铺三期楼款100000元；7月8日支付15、16号商铺四期楼款合计66924元，10月25日支付15、16号商铺四期楼款合计682396元，原告已支付的上述楼款合计1174320元。2004年12月15日，原告与吉雅公司签订一份《补充协议》商定：原告向吉雅公司购买中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺暂定面积为161平方米，单价3500元/平方米，楼款563500元，16号商铺暂定面积为213.8平方米，单价3500元/平方米，楼款748300元，楼款合计1311800元，原告已支付楼款1211800元（原告称实付楼款1174320元，优惠价款37480元计作已付款），尚欠楼款100000元，于交付房产证时付清。原告称已付楼款1211800元中，15号商铺为521074元，尚欠楼款42426元；16号商铺为690726元，尚欠楼款57574元；吉雅公司已于2005年上半年将涉案商铺交付给原告使用。原告认为，其已依约向被告吉雅公司支付了商铺款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2016年5月6日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺买方姓名为第三人郑美媚，建筑面积为161平方米，购房总价为692300元，签约日期为2005年6月1日，备案登记日期为2005年6月21日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人郑美媚与被告吉雅公司之间对涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，借款人为郑美媚，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为615000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，本院于2016年8月30日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告陈瑞雄出租给谢继和使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在原告交付了购房款及商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司在与原告签订商品房买卖合同之后，又将涉案商铺登记备案在第三人郑美媚名下，并以第三人的名义与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人郑美媚与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，郑美媚与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人郑美媚应协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，郑美媚与交行中山分行、吉雅公司三方之间的借款合同及抵押合同也应认定无效，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务。
综上所述，原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款42426元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人郑美媚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证和辩论的权利，并应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人郑美媚与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同无效；第三人郑美媚、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场XXX楼XX号商铺的商品房销售备案登记手续；
二、确认第三人郑美媚与交通银行股份有限公司中山分行签订的个人住房抵押贷款合同、抵押合同无效；第三人交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场XX号楼XX号商铺的商品房抵押登记手续；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告陈瑞雄办理位于中山市三乡镇中心区综合市场XX号楼XX号商铺的房地产权属证书；
四、原告陈瑞雄于本判决发生法律效力之日起十日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款42426元。
案件受理费9435元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原告陈瑞雄可在判决书送达之日起三十日内，被中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人郑美媚、交通银行股份有限公司中山分行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
人民陪审员 梁加成
二〇一六年九月十二日
书 记 员 余 伟
林雷