北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6101号
上诉人（原审原告）：刘春艳，女，1972年2月26日出生。
委托诉讼代理人：王若舟，北京京润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李宝忠，男，1960年3月6日出生。
委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。
刘春艳因与李宝忠及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月诉至北京市大兴区人民法院，该院审理后于2016年10月28日做出（2016）京0115民初7493号民事判决，刘春艳不服，上诉至本院，本院审理后于2017年4月21日做出（2017）京02民终1606号民事裁定书，撤销原判，发回重审。一审法院审理后，做出(2017)京0115民初14047号民事判决，刘春艳、李宝忠均不服本院，分别向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘春艳上诉请求：维持一审判决第一、二项；改判一审判决第三项，判决李宝忠给付我违约金149万元；撤销一审判决第四项，改判李宝忠给付我中介费用等损失191692元。事实和理由：《补充协议》中对一方根本违约的违约金明确约定为149万元，李宝忠亦未要求酌减违约金，且通过我提交的证据显示标的房屋已经增值巨大，一审判决结果不仅没有补偿我作为守约方的损失，反而使李宝忠因违约而获利200余万元。中介费及保障服务费等金额共计191692元，《补充协议》中也有违约方负担的约定，一审法院将其纳入违约金范畴之内，变相减轻了李宝忠的违约责任。综上，一审判决违反法律规定应予改判，李宝忠亦应负担全部诉讼费用。
李宝忠上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四项，确认涉案买卖合同无效并驳回刘春艳要求给付违约金及中介费和保障服务费的诉讼请求。事实和理由：我授权卢某以不低于750万元的价格出售房屋，而她却以400万元的房价签订了买卖合同，属于超越代理权且未被追认的情形，涉案房屋买卖合同无效。买卖合同中“家具家电等作价345万元”的内容虚假，是为了达到避税的非法目的，损害了国家利益，买卖合同亦应被认定为无效。即使买卖合同有效，因为可以自相关部门查询到原值，依据三方约定，即可以免责终止合同，因此我不存在违约行为。刘春艳没有提供充足的证据证明实际支付了中介费，她就是为了给中介公司囤房而签订的合同，我有理由相信该费用并未实际支付，交易保障服务方尚未为后续发生事宜提供服务，故交易保障服务费不需要支付。综上所述，一审判决无论在认定事实，还是适用法律方面均存在错误，请二审法院依法改判。
刘春艳对李宝忠的上诉意见辩称，李宝忠与卢某是夫妻关系，并不存在超越代理权的问题。把房屋价格745万元拆分为两部分写入合同，是为了给纳税人的李宝忠避税，并不是我们。购房发票不是房屋原值，否则亦不会在买卖合同中做出特别约定。买卖合同中明确载明我应于2016年5月支付第一笔首付款，而李宝忠在2016年4月即表示不同意出售房屋了，构成根本违约。中介费等费用我已经支付，双方在补充协议中也约定了应由违约方负担，我要求李宝忠支付该项费用有合同依据。
李宝忠对刘春艳的上诉意见辩称，不同意刘春艳的上诉请求。违约金应以实际损失为基础，而刘春艳在只支付10万元定金的情况下却要依照支付全款的标准要求违约金，法院不应予以支持，一审法院将中介费及保障服务费纳入违约金考虑亦不违反法律规定。刘春艳以10万定金锁定745万元的房屋，以转售获利，现又在未支付其他款项的情况下要求解除合同，足以证明其并非想实际履行合同。我并不存在违约行为，双方电话和信息交流也只是协商，并不能代表我方的最终意见。根据合同约定，刘春艳应先支付首付款并办理贷款后双方才能办理房屋所有权转移登记手续，而刘春艳起诉时尚未到合同约定的办理所有权转移登记的时间，故刘春艳没有证据证明我存在实际的违约行为。
链家公司述称，同意一审判决，涉案房屋买卖合同合法有效。
刘春艳向一审法院起诉请求：1、请求判决解除我与李宝忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、《居间服务合同》；2、李宝忠支付我违约金149万元，返还定金10万元；李宝忠向我支付中介费、保障服务费191692（一审误为191092）元。
一审法院认定事实：2016年1月19日，卢某作为李宝忠（甲方，出卖人）的委托代理人与刘春艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售人所售房屋位于北京市大兴区香留园236号楼1至3层236-6（以下简称：涉案房屋），建筑面积225.3平方米，该房屋成交价格为400万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为345万元。买受人直接向出卖人支付定金10万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款280万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。
同日，卢某作为李宝忠（甲方）的委托代理人、刘春艳（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为745（一审误为735）万元。乙方于2016年1月21日（含）之前将第一笔定金10万元整自行支付给甲方，乙方于2016年5月15日之前将第一笔首付款453万元以理房通托管方式支付给甲方。甲乙双方应于2016年5月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在丙方获得银行批贷函后且甲方首付款足额监管后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定中，本次交易之大兴区香留园236号楼1至3层236-6房屋，房产证满五年，不是家庭名下唯一住房，如果查不到原始购买价继续履行合同，如若查出原始购房价，则三方免责终止合同。同日，卢某作为李宝忠的代理人，还与刘春艳、链家公司签订了《买卖定金协议书》及《居间服务合同》等合同。当日，刘春艳向李宝忠支付定金10万元。
2016年1月（一审误为2月）19日，卢某作为李宝忠（甲方）的委托代理人、刘春艳（乙方）与北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，由北京中融信担保有限公司办理房屋后续交易事宜，刘春艳支付保障服务费3.725万元。
案件审理过程中，刘春艳表示因李宝忠在签订合同后提出增加房屋价款的请求，在协商过程中明确提出不再出卖房屋，故要求李宝忠承担相应的违约责任，为此提交证据1、其与李宝忠妻子卢某、链家公司工作人员张某等人于2016年4月24日在链家公司门店的谈话录音，在该录音中，卢某提到“这个房子过完春节以后涨得那么厉害，我们家老太太反正就是不让卖”……“我知道，因为那个房价涨了，老太太所以说就骂，因为房价涨了才骂我们，房价不涨就不骂，不挨骂了不挨说了，那我们就什么事都没有了”……“为了家庭和睦，就不卖了，就只能这样了”。证据2、李宝忠妻子卢某向链家公司工作人员的短信，内容为“因本人家庭原因特告知您，即日起合同编号DZQY20150200082777终止，本人希望协商解决”予以证明，李宝忠不认可录音，认可短信的真实性，但表示因涉案房屋可以查到原始购房价，按照双方签订的补充协议约定，应终止合同，才发的短信，为此提交《购房发票》予以证明，刘春艳对此不予认可，表示房屋购买价值并不是双方合同约定的原始购房价。
针对房屋原始购房价一事，刘春艳表示因涉案房屋的原始购房价直接影响双方房屋交易过程中的缴税比例，当时考虑到如果在北京市大兴区房屋交易管理系统中查不到原始购房价，自己只需缴纳1%的税费，双方继续履行合同，但双方还未进行至查询原始购房价缴纳税款的阶段，李宝忠即提出不再继续履行合同，应承担相应的违约责任。链家公司表示因涉案房屋的不动产登记证系2004年前办理的，可能查不到原始购房价，双方才约定了补充协议中的特别约定内容，但双方并非因原始购房价问题产生纠纷，而是因为李宝忠认为涉案房屋卖低了才产生了纠纷。
一审庭审中，刘春艳为证明其损失，向法庭提交链家公司网站同小区226平方米的房屋2016年9月7日成交价格截图为920万元，北京市住房和城乡建设委员会存量房交易服务平台上显示同小区234.02平方米的房屋拟售价格为1295万元，237.43平方米的房屋拟售价格为1360万元。李宝忠对该组证据的真实性、证明目的均不认可。
在原一审案件审理过程中，一审法院至北京市大兴区地税局核实涉案房屋缴纳记录显示：自2005年1月1日至2015年12月31日期间无涉案房屋申报缴纳契税的记录。经与北京市国土资源局大兴分局不动产登记中心核实，涉案房屋曾按照1.5%的税率缴纳1.776万元的契税。
在原一审案件庭审过程中，针对卢某的代理权限问题，刘春艳提交短信，证明2016年1月（一审误为2月）19日，李宝忠通过短信方式，委托卢某代为办理涉案房屋买卖事宜，并明确表示卢某所做的一切行为及签署的一切文件，予以承认并承担相关责任。李宝忠对该短信的真实性认可，但认为仅认可卢某2016年1月（一审误为2月）19日签署的相关文件。
在原一审案件庭审中，李宝忠陈述其所说的查到原值为找到了原始购房发票，并且该购房发票已于2016年1月19日前提供给链家公司，并陈述自己并未去住建委查询原值。
一审法院审理认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，链家公司经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。李宝忠与刘春艳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。虽李宝忠辩称合同内容与卢某转述的内容不一致，故除补充协议之外其他协议均不认可，但卢某系基于李宝忠的授权签署相关合同及补充协议，李宝忠亦认可卢某于2016年1月（一审误为2月）19日签署相关材料的代理权限，故李宝忠的该项辩解意见，法院不予采纳。关于以上合同，现双方均认可解除，法院不持异议。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，李宝忠对已收定金10万元负有返还义务。
双方争议的焦点在于合同解除的原因，刘春艳认为系李宝忠因房价上涨拒绝出售房屋构成根本违约后，刘春艳据此行使单方解除权；李宝忠认为系达到合同约定的查到原值三方无责解除合同，即达到约定的合同解除条件的前提下解除。根据本案查明的事实，李宝忠所认为的查到原值为找到购房发票，同时，其亦表示在签订合同前即已经将购房发票交至链家公司处，据此，结合刘春艳、链家公司的陈述，法院认为，如按照李宝忠的理解，在签订合同时，解除合同的条件已经存在，双方仍另行约定条件达成后三方无责解除，则该合同并无签订之必要。故此，在合同中约定的“查到原值”的各方当事人的真实意思表示应为在税务系统中查到原值从而影响税款的计算。现双方房屋买卖交易行为未进行至查询原始购房价缴纳税费时，李宝忠遂提出提高房屋价款的请求，后又明确提出终止合同，在李宝忠自认并未至相关部门查询原始购房价或缴费记录，亦未能提出有效抗辩的情况下，李宝忠单方解除的行为应构成违约，应当承担违约责任。
关于违约责任，李宝忠单方解除合同应承担违约责任，刘春艳要求李宝忠支付房屋总价款20%即149万元作为合同违约金虽符合合同约定，但违约金应以损失为基础，刘春艳就其实际损失仅提供了房屋成交价格的截图，并明确指出中介费、交易保障服务费均为其损失，故综合考虑刘春艳的证据情况、已交纳房款、合同实际履行情况、李宝忠提出违约的时间、当事人的过错程度等因素，法院对违约金数额酌情调整为45万元。关于刘春艳要求李宝忠承担中介费及交易保障服务费的诉讼请求，因该部分费用已经在违约金中予以考虑，故不再重复支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除刘春艳与李宝忠签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，刘春艳、李宝忠与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》；二、李宝忠于判决生效后10日内退还刘春艳定金10万元；三、李宝忠于判决生效后10日内给付刘春艳违约金45万元；四、驳回刘春艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，根据已经查明的事实并结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点有三，其一为涉案房屋买卖合同的效力，其二为合同效力确认的情况下，导致买卖合同解除的原因，其三为违约方应承担的违约责任。就以上争点，本院逐一分析如下。
关于涉案买卖合同的效力问题。首先，买卖双方在签订合同时确实在合同中将房屋成交价格表述为两部分组成，即购房款及家具家电等配套设施款，但该表述并不能否定房屋的成交价格为745万元的事实，故李宝忠认为该合同存在以合法形式掩盖非法目的及损害国家利益情形的主张没有事实依据。其次，卢某与李宝忠为夫妻关系，双方对处理家庭财产享有平等的权利，且李宝忠本人已经通过发送短信的方式，对办理出售涉案房屋过程中卢某的代理人身份及权限进行了确认，故李宝忠陈述卢某系超越代理权一节与上述确认之内容并不一致，本院对其该项主张难以采信。再次，一审法院在审理过程中，就买卖合同的效力认识问题询问李宝忠，其明确表示认为买卖合同有效。综上，本院对李宝忠现关于合同无效的上诉请求不予支持，涉案房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同有效，下面就要根据已经查明的事实来探寻导致该合同解除的原因。合同履行过程中，李宝忠向刘春艳及居间公司表示因家庭原因终止合同履行，至此买卖双方产生争议，合同未能继续履行，李宝忠的这一行为构成根本违约，刘春艳享有并可据此行使合同解除权，此系该合同解除的原因。关于李宝忠主张之无责解约的问题，本院注意到，买卖双方在补充协议中特别约定“如果查不到原始购买价，继续履行合同，如若查出原始购房价，则三方免责终止合同”，此条款中确实有查出原始购房价即可无责解约的字样，但李宝忠是否有权据此享有合同解除权，还要从该条款的设立初衷及履约情况综合考虑。设定上述条款的缘由是买卖双方约定，本次交易过程中全部税费由购买人刘春艳负担，如若不能查询到原始购买价，则刘春艳可以以较低的纳税额支付税费，而如果能够查询到原始购房价，则刘春艳所需负担之税费数额会有较大增长，导致其购房成本增加，而无论是否能够查询到原始购房价均不会导致李宝忠的合同权利义务发生变化，故而三方做此约定，从初衷上讲是赋予刘春艳在购房成本增加较大的情况下享有无责解约权利。据此，李宝忠不能因为上述约定享有合同解除权。另从合同履行情况看，即使李宝忠因上述约定享有合同解除权，但根据已经查明的事实，涉案合同解除原因是李宝忠以其家庭原因为由单方要求终止合同所致，“原始购买价”并非其主张之原因。李宝忠于诉讼过程中提出以此为由无责解约，系为逃避承担违约责任所做之托词，对其该项上诉主张本院不予支持。
关于违约方应承担的违约责任问题。李宝忠之行为符合《补充协议》第四条关于“拒绝将房屋出售给乙方”的违约情形，应根据协议约定以相当于房屋总价款的20%即149万元向刘春艳支付违约金。虽李宝忠在一审审理过程中依据相关法律规定提出了酌减违约金的请求，但刘春艳已经对房屋差价损失出示初步证据，而李宝忠却未就其提出的刘春艳的损失过分低于违约金数额之主张进行举证，故其要求酌减违约金的请求依据不足，一审法院做出酌减违约金之判决结果不当，本院予以纠正。关于刘春艳所述中介费用等损失的问题，因其损失已经在法院确定违约金数额时予以考虑，故对刘春艳要求上述损失由李宝忠予以负担的请求本院不予支持。
综上所述，刘春艳的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，其余部分予以驳回。李宝忠的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初14047号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初14047号民事判决第三、四项；
三、李宝忠于本判决生效后十日内给付刘春艳违约金149万元；
四、驳回刘春艳其他诉讼请求；
五、驳回李宝忠的上诉请求。
一审案件受理费63950元，由李宝忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费63950元，由刘春艳负担4134元（已交纳），由李宝忠负担59816元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 高宝钟
审判员 李 淼
二〇一八年七月二十六日
书记员 张邵青