西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第03220号
原告（反诉被告）西安和信实业开发有限责任公司。
法定代表人张鸿民。
委托代理人王新。
委托代理人张佩英。
被告（反诉原告）西安星浪投资管理有限责任公司。
法定代表人李海雷。
委托代理人王昭。
委托代理人魏武宁。
原告西安和信实业开发有限责任公司（以下简称和信公司）与被告西安星浪投资管理有限责任公司（以下简称星浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和信公司的委托代理人王新、张佩英，被告星浪公司的委托代理人王昭、魏武宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告和信公司诉称，原、被告于2014年5月31日签订房屋租赁合同，约定甲方（原告）将坐落于西安市金花北路23号多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋租赁给乙方（被告）。租期为5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止。租金为第一年1495000元，第二年1560000元，第三年1625000元，第四年1690000元，第五年1755000元。同时对双方的权利义务作了明确的约定。根据双方合同约定，被告应于2015年5月1日支付原告第二年的房屋租金。但自2015年5月1日以来，虽经原告多次催要租金，被告却以各种借口不予支付。原告认为，被告的行为已违反了合同约定和相关法律规定，现请求依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，要求被告将租赁房屋交还原告，并向原告支付自2015年6月1日至2016年3月18日期间拖欠的房屋租金124.8万元,并支付自2015年5月1日至2016年3月18日期间违约金31.8万元，共计156.6万元以及租赁房屋实际交还给原告期间的房屋租金和违约金。诉讼费由被告承担。
被告星浪公司辩称，双方在合同中未约定解除条件，也未发生法律规定的解除事由，故不同意解除合同；被告未按合同履行交付租金义务非违约行为，系行使先履行抗辩权，原告作为消防义务人，因其提供给被告租赁的多乐广场房屋不具备合法有效的消防条件，致使被告经营的KTV无法办理消防年检而被查封停业，被告认为原告违约在先。且原告所主张租金金额与合同约定不符，故不同意原告诉请。
反诉原告星浪公司反诉称，其租赁和信公司位于西安市新城区金花北路23号多乐广场房屋经营星浪KTV，于2015年4月向消防主管部门申请办理消防年检时，被消防部门告知因所租赁房屋并未按照消防要求设置消防水池，消防水灭火系统存在水压不够、系统不能联动等缺陷，使其不能通过消防检查验收。此后，其多次与和信公司沟通，要求和信公司尽快设置消防水池，并保证水灭火系统符合消防验收标准,但和信公司始终未予解决。2015年12月9日，因消防问题未能通过检查验收，消防主管部门查封了自己的经营场所，导致不能营业，并向星浪公司下发了通知书，要求2016年1月9日前设置消防水池，并保证水灭火系统完好。现反诉请求为：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告之间的《房屋租赁合同》并由和信公司设置消防水池，保障消防水灭火系统符合消防验收标准，并办理消防验收。2、要求反诉被告和信公司赔偿反诉原告自2015年12月9日至2016年3月18日期间的营业损失人民币3213600元，并按照每日32136元标准，赔偿自2016年3月19日至被反诉人设置消防水池、保障消防水灭火系统符合消防验收标准，办理消防验收之日期间的营业损失。3、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告和信公司辩称，星浪公司的反诉请求不属于法律规定的反诉范围，其要求继续履行合同属于抗辩理由；星浪公司所称经营损失与本诉无关，且办理消防验收是其自身的责任和义务，星浪公司的反诉理由缺乏事实和法律依据。同时行政机关作出处罚的对象是星浪公司，星浪公司应承担违反消防安全行为造成的后果。表示不同意星浪公司的反诉请求。
经审理查明，2014年5月31日，原告和信公司（甲方）与被告星浪公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定，原告（甲方）将坐落于西安市金花北路23号多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋租赁给被告（乙方），租赁期限为5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止。合同第四条规定了租金及付款方式：原告（甲方）2014年6月1日至2015年5月31日应得房租822250元，原告（甲方）2014年6月1日至2015年5月31日应得配套设施费为672750元，支付时间为：首次支付时间为合同签订之日，以后每年付款时间按付款时间表支付，租金每年增长人民币65000元，付款金额及日期见附表。合同第五条约定了租赁房屋设施的所有权事项：原告（甲方）向被告（乙方）提供租赁房屋所配套的一切设施、设备及水、电资源，原告（甲方）享有所有权。被告（乙方）使用的水、电费用，由被告（乙方）自行承担。被告（乙方）若不能按时交纳水、电费，原告（甲方）有权断水断电。原告（甲方）按照国家规定的水、电费收取费用，电费近峰值、谷值费用收取。合同第八条规定了违约责任：一、原告（甲方）的违约责任，在合同期内，原告（甲方）不得无故给被告（乙方）断水断电，原告（甲方）若无故给被告（乙方）断水断电，造成被告（乙方）的实际经济损失，由原告（甲方）赔偿。在合同生效之日起五日内，甲方未能将多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋平面图交给乙方，致使乙方无法正常装修改造，每延期一天，甲方向乙方支付违约金1000元。二、被告(乙方)的违约责任，乙方在合同期内必须合法经营，不得违反国家有关的法律法规。乙方对所租赁的房屋进行改造、装修及广告的设立，应将方案报与甲方，甲方同意后方可施工。乙方在装修改造期间发生的一切人身伤亡事故由乙方承担，甲方不受任何连带责任。乙方在合同期内若不能按本合同的时间规定向甲方支付房屋租金，每延期一天，乙方向甲方支付违约金1000元。合同最后还有附表一份，即付款时间一览表，内容为第一年2014年6月1日1495000元，第二年2015年5月1日1560000元，第三年2016年5月1日1625000元，第四年2017年5月1日1690000元，第五年2018年5月1日1755000元。合同还明确约定：本合同所有附件为合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同签订后，被告支付了第一年的租金1495000元，并在此经营“星浪KTV”。2015年7月21日西安市公安消防支队新城区大队进行消防监督检查，以被告消防设施、器材、消防安全标志及封闭疏散通道、安全出口存在消防安全违法行为，对被告下达《责令限期改正通知书》（西公消新限字〔2015〕第0319号），责令被告于2015年8月20日前改正。同年12月9日，该公安消防大队又以被告消防设施未保持完好有效，未按规定设置消防水池为由，再次下达《责令限期改正通知书》（新公消限字〔2015〕第680号），并查封了被告经营场所至今。庭审中，被告认为原告作为多乐广场产权人理应确保出租房屋经消防验收合格，现被告租赁房屋的消防设施与原告于2002年进行消防验收时不符，加之原告对地下车库进行改建且未重新办理消防验收，导致被告现无法通过消防检查，故被告认为原告违约在先，其未支付租金是行使先履行抗辩权，并向法庭提供了相关票据作为其经营损失的依据，而原告认为其在将房屋租赁给被告时即向被告提交了相关部门作出的消防验收检测报告，同时明确了二层室内二次装修应另行申报，被告作为KTV经营方，理应负有申报消防安全检查的义务，为此双方未能协商一致，2015年6月18日，原告向被告寄送催要租金及违约金的函未果，后诉至本院。
另查，原告与西安妙街商贸有限公司（以下简称妙街公司）曾于2009年1月8日签订房屋租赁合同，租赁标的即是原、被告所涉房屋，租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日止。合同签订后，妙街公司即在此经营星浪KTV，原告与妙街公司的往来函件中亦有被告所作复函。2014年5月31日，原告与妙街公司解除租赁合同，同日与被告签订上述租赁合同,之后被告继续在此经营星浪KTV。
又查，2002年9月2日《陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书》（陕公消验字第02146）载明：对金花北路多乐广场（地下一层，地上二层）土建部分及消防系统进行消防验收，认为该工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，在消防方面具备使用条件。同年11月14日，经陕西省自动消防系统质量监督检测站对多乐广场进行建筑消防设施检测，结论为检测合格。
以上事实，有原被告租赁合同、陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书、陕西省建筑消防设施检测报告、西安市建设工程竣工验收备案表、西安市公安消防支队新城区大队责令限期改正通知书、新城区金花北路23号房权证、原告提交情况说明、工商基本信息、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应按约履行。本案中，星浪公司以租赁和信公司多乐广场房屋消防验收未达标，并以此为由拒付租金并辩称系行使先履行抗辩权，但被告一直未向本院提供承租的多乐广场房屋主体消防验收不合格的证据，故对其辩称理由本院不予采信。被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，显系根本性违约，致使不能实现合同目的，现原告要求解除合同，符合法律规定，应予准许，故原告与被告于2014年5月31日签订的房屋租赁合同依法予以解除。对于租金的数额，根据双方合同第四条的约定，应以合同附表为准。原告依约要求被告支付违约金及诉请要求被告腾交房屋之理由，本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿其经营场所被查封造成的停业损失一节，根据本案查明的事实，被告经营场所被查封系公安消防机关依据其法定职权而为，责令限期改正并作出行政处罚的对象均系被告，而非原告；同时被告明知其租赁房屋用于经营KTV，其作为申报消防安全检查的义务人，依据行业性质被告对于消防问题所带来的经营风险应有合理判断与认知，租赁合同中亦未约定应由原告履行此项义务。故被告反诉要求原告赔偿因消防不合格造成的营业损失无事实和法律依据，被告星浪公司的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告西安和信实业开发有限责任公司与被告西安星浪投资管理有限责任公司于2014年5月31日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，依法予以解除。
二、被告西安星浪投资管理有限责任公司于本判决生效之日起30日内支付原告西安和信实业开发有限责任公司自2015年6月1日起至2016年3月18日期间的房屋租金124.8万元，自2015年5月1日起至2016年3月18日期间的违约金31.8万元，共计156.6万元。
三、被告西安星浪投资管理有限责任公司于本判决生效之日起30日内将位于西安市金花北路23号多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋腾交给原告西安和信实业开发有限责任公司,并按合同约定承担至实际腾交之日止的房屋租金及违约金。
四、驳回被告西安星浪投资管理有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20156元、反诉费16452元，共计36608元由被告承担（原告已预交受理费20156元，由被告直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李云峰
审 判 员 蒋 茹
代理审判员 沈 颖
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 张 楠