浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江民初字第1333号
原告杭州奥航物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区大关苑路15号3层335室。
法定代表人马志军，职务：总经理。
委托代理人（特别授权）方海青，男，1971年5月4日出生，汉族，住衢州市衢江区莲花镇秧田坂村蝴蝶山43号，公民身份号码：3308211971********，系原告公司江山区域经理。
被告徐春旺。
原告杭州奥航物业管理有限公司与被告徐春旺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由审判员王行云适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人方海青、被告徐春旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州奥航物业管理有限公司诉称，2012年7月27日，原告与江山市华达房地产有限公司签订了《华达.阳光新城前期物业服务合同》，协议约定了由原告为江山市华达房地产有限公司所开发并由被告所购买的江山市学府四区阳光新城小区13-506／606号房屋提供相关物业管理服务，并约定了相关物业管理服务的收费标准及违约责任。嗣后，被告所属江山市学府四区阳光新城小区成立业主委员会，原告与该小区业主委员会于2013年12月31日签订了《物业服务合同》约定由原告继续为该小区提供物业管理服务，而被告从2011年1月1日起至今，一直未依约向原告交纳各项物业管理费。期间，经原告多次催收，且于2015年7月25日向被告寄交了《物业费催缴通知书》，该通知书明确了被告从2011年1月1日至2014年12月31日，应缴物业管理服务费2228元、违约金2136元，共计4364元，并要求被告于接到该通知书7个工作日内向原告缴纳上述欠缴的全部费用，被告于2015年7月27日签收上述通知书，但时至今日被告仍未向原告缴纳，并且按合同约定，被告还应当于2015年度新的交费期开始之日起15日内交纳从2015年1月1日到2015年12月31日的2015年度的物业费669元。原告认为，原被告建立了合法有效的物业管理服务合同关系，双方应依法履行各自义务，在合同期内，原告一直积极履行协议相关义务，但被告却怠于履行自身的支付义务，长期拖延支付物业费和相关费用，已构成严重违约，应当依法承担相应的责任，现起诉要求：1、被告向原告支付物业管理服务费2897元（物业费自2011年1月1日计至2015年12月31日）；2、被告向原告支付违约金2136元；3、被告承担诉讼费。
为此，原告向本院提供了以下证据材料证明其主张：
一、2012年7月27日签订的前期物业服务合同一份，证明业主具有缴纳物业管理费的义务。
被告对真实性无异议，但认为被告是一期业主，而该合同是针对4-5期业主的，故此合同对被告不产生效力。原告和原先的物业公司是相对独立的法人，原告无权代他人收取物业费，且原告也未对被告的物业进行有效的管理。
二、2013年12月31日签订的物业服务合同一份，证明业主具有缴纳物业管理费的义务。
被告对真实性无异议，但认为被告没有收过信息要成立阳光新城业主委员会，且业主委员会是没有经过公证部门监督的情况下成立的，其与原告签订的合同对被告没有约束力，原告也没有按照合同内容对被告受到的侵权行为进行处理，其没有履行合同义务。
三、2012年7月27日签订的前期物业服务合同、前期物业服务合同履行协议书、2014年12月9日签订的物业服务合同各一份，证明原来物业的债权债务归原告承担，被告应履行缴纳物业管理费的义务。
被告认为上述证据超过了举证期限、不属于新证据范围，且原告与华达公司系合作对象，原告随时可以伪造对被告不利的证据。从履行协议书中可以看出金迪物业在2012年9月份仍主持物业管理工作，原告无权代他人主张权利，同时被告与华达公司的物权关系于2009年2月交接完毕，华达公司无权解除被告与金迪物业签订的协议，也无权代金迪物业将被告的权利义务进行处分。另外，原告无权向被告主张2015年未到期的物业费。
被告徐春旺辩称，被告同单元的206室业主进行违章装修，侵害了被告的权益，被告曾二十几次去找物业公司进行处理，但原先的物业都没有履行其义务，造成被告房屋受到严重影响，此事至今都没有处理，根据《合同法》第66条第三款规定，由于原告及金迪物业没有履行相应义务，损害至今尚未终止，被告有权拒绝支付物业费用和违约金，且原告提出的违约金数额过高。
被告向本院提供了以下证据材料证明其主张：
一、物业管理服务协议、业主手册、房屋装饰装修管理服务协议各一份，证明房屋装饰装修必须遵守规定，未经批准不得擅自改变房屋结构，不得对承重墙进行切割或开孔，同时承重墙属于公共部位，206室业主的行为在物业管理范围内，原告有义务管理及阻止，直到处理好为止。
原告对真实性无异议，但认为业主手册不是物业公司与业主签订的，是房产公司为了约束业主行为而制定的管理公约，被告不能因206室业主违章装修而拒绝缴纳物业费。
二、照片3张，证明206室房屋结构改变了现状，上面做了钢架和玻璃，改变了承重墙结构，北面阳台做了花坛且铺设了混凝土，南面阳台做了假山和鱼池，上述改变对被告房屋结构安全及外观造成了严重的影响。
原告对真实性无异议，但认为物业服务的内容就是保安、车辆及公共设施的管理，被告不能因206室业主违章装修而拒交物业费。
经庭审组织质证，本院对证据认定如下：对原告提供的证据一、二，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；对原告提供的证据三，本院认为，上述证据系原件，故本院对该证据的真实性予以认定，对证明对象予以综合认定。对被告提供的证据一、二，原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
综上，本院认定事实如下：原告杭州奥航物业管理有限公司于2012年7月27日与江山市华达房地产有限公司签订了《华达·阳光新城前期物业服务合同》，约定由原告为华达·阳光新城1-3、4-5组团提供物业服务，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等作了具体约定，后原告杭州奥航物业管理有限公司分别于2013年12月31日、2014年12月9日与江山市阳光新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为华达·阳光新城小区提供物业服务，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等作了具体约定。被告徐春旺系江山市学府四区阳光新城小区13幢506／606室房屋业主，经原告多次催收，被告自2011年1月1日起至今尚未支付物业管理费。
关于被告徐春旺是否有权拒绝缴纳物业管理费以及应从何时开始缴纳物业管理费的问题。被告徐春旺主张与其同单元的206室业主进行违章装修时，被告曾多次找物业公司要求处理，但物业公司并没有履行义务，造成了被告房屋受到严重影响，被告有权拒绝支付物业费，且金迪物业于2012年9月份仍主持物业管理工作，原告无权代他人主张权利，同时华达公司无权解除被告与金迪物业签订的协议，也无权代金迪物业将被告的权利义务进行处分，原告无权向被告主张2015年未到期的物业费。原告杭州奥航物业管理有限公司主张物业公司已就206室业主违章装修问题进行过阻止并通知了有关部门，物业公司已经尽到了其义务，被告不能拒交物业费，被告应缴纳自2011年1月1日至2015年12月31日止的物业费2897元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，原告虽出示了《华达·阳光新城前期物业服务合同履行协议书》，但被告现主张其并不知晓物业公司之间的债权转让，原告又未提供证据证明之前的物业服务企业已将债权转让事宜通知了业主，故原告无权向被告主张2012年7月27日之前的物业管理费。被告虽主张206室业主装修时物业公司未尽到管理义务，但本案原告于2012年7月进驻阳光新城小区，而206室业主已于2010年装修完毕，原告已无法就206室业主装修问题再进行劝阻，且本院并未支持原告2012年8月之前的物业管理费。另，根据阳光新城小区业主委员会与原告于2014年12月9日签订的《物业服务合同》第七条规定“物业服务费用按年预收（但计费期截至2015年12月31日止），业主或物业使用人应在新的交费期开始之日起15日内履行交纳义务”，故被告徐春旺应缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告杭州奥航物业管理有限公司与江山市华达房地产有限公司及江山市阳光新城小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，应受法律保护，且对阳光新城全体业主均具有法律约束力，被告徐春旺作为业主理应按照物业管理服务合同的约定支付2012年8日至2015年12月的物业管理服务费共计2015元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告主张其不应缴纳违约金且违约金数额过高，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持，本案中原告要求被告按每日千分之三的标准支付2136元的违约金数额过高，本院酌情认定被告应支付的违约金数额为605元（2015元＊30%）。
综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告徐春旺支付原告杭州奥航物业管理有限公司自2012年8月至2015年12月的物业管理服务费2015元，并支付违约金605元，合计2620元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐春旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 王行云
二〇一五年十二月十一日
书记员 吴馨宇