湖南省长沙市芙蓉区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0102执异79号
案外人周浩。
委托代理人周超、湖南天恒健律师事务所律师。
委托代理人余杰、湖南天恒健律师事务所律师。
申请人方仁杰。
委托代理人谭赞、湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人易华志、湖南崇民律师事务所律师。
被申请人童明升。
本院在受理申请人方仁杰与被申请人童明升民间借贷纠纷一案中，本院于2017年5月11日作出了（2017）湘0102民初3342号民事裁定书，于2017年5月22日对被申请人童明升名下位于岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江苑1栋2101室房屋进行了查封，案外人周浩遂向本院提出了执行异议。本院受理后，依法由审判员张劲波担任审判长，与人民陪审员向首诚、王桂枝组成合议庭进行了评议，现已审查终结。
案外人周浩称，2016年12月30日，案外人与童明升约定购买其名下位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江苑1栋2101室的房屋。同日，案外人向童明升支付了人民币3万元定金，并由童明升出具收条一张。次日，双方看房后签订购房合同，双方约定房屋总价132万元，银行按揭81万元由案外人支付，待房屋过户或办理购房合同更名后支付尾款11万元，其余40万元部分在合同签订3日内支付。合同签订后异议人即向童明升账户支付了17万元首付款。2017年元旦后第一个工作日即1月3日下午2点20分，经双方在长沙市不动产档案管理中心查询确认房屋产权清晰后案外人向童明升支付购房款20万元。至此，案外人履行了全部支付义务。2016年12月31日，案外人支付完首付款20万元后，童明升将房屋实际交付给案外人居住使用。其后，2017年1月5日，由案外人缴纳4325元物业费，并于之后每月10号，支付了5500元银行按揭款。2017年5月21日贵院作出（2017）湘0102民初3342号民事裁定书，就方仁杰与童明升民间借贷纠纷一案对位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江苑1栋2101室采取了财产保全措施。相关事项，案外人直到2017年5月下旬才了解。本案中案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了涉案房屋，虽然没有办法办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，同时案外人表示自愿按照合同约定将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。综上所述，本案中作为房屋买卖合同中买受人周浩支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。方仁杰与童明升民间借贷纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的周浩的物权期待权受偿、虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是周浩实际合法占有该房屋，其占有行为亦应受法律保护，方仁杰基于童明升的债权不能排斥周浩的合法占有。因此，周浩基于享有的物权期待权及合法占有能够排除涉案房屋的执行。故请求：申请撤销（2017）湘0102民初3342号民事裁定书，解除对长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科金域滨江小区1栋一单元2101室房屋的冻结；请求法院确认申请人对长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科金域滨江小区1栋一单元2101室的合法占有。
经审查查明，本院在受理申请人方仁杰与童明升民间借款合同纠纷一案中，本院于2017年5月11日作出了（2017）湘0102民初3342号民事裁定书，于2017年5月22日对被申请人被申请人童明升名下位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江苑1栋2101室（不动产登记证明号：416045876）房屋进行了查封，案外人周浩遂向本院提出了执行异议。
另查明，2016年12月31日，案外人周浩与被申请人童明升签订房屋买卖合同，约定案外人购买被申请人童明升名下位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江苑1栋2101室的房屋，购房款总价为132万元，其中81万元为银行按揭，由案外人周浩按期支付。案外人周浩于2016年12月30日向被申请人童明升支付了购房金3万元，于2016年12月31日通过银行转账方式向被申请人童明升支付了购房款17万元，于2017年1月3日通过银行转账方式向被申请人童明升支付购房款20万元，于2017年1月10日、2017年2月10日、2017年3月10日、2017年4月10日、2017年5月10日通过银行转账方式向被申请人童明升支付了2017年1.2.3.4.5月的银行按揭，共计16500元。诉争房屋为长沙市享有财政补贴的绿色建筑，购房款中有7723.2元为补贴款项。经童明升同意其中挪用的款项可以从剩余购房尾款中扣除。因被申请人童明升在长沙市开福区人民法院发生民间借贷纠纷一案，于2017年1月3日曾冻结该房屋，案外人周浩也提出保全异议，后经长沙市开福区人民法院裁定，案外人周浩于2017年8月16日将剩余房款85776.8交于长沙市开福区人民法院执行并解除对该房屋的冻结措施。案外人周浩实际已经将除贷款外的所剩房款已经支付完毕。
案外人周浩于2016年12月已实际入住该争议房屋，且办理了居住登记。
上述事实有如下证据：长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、也税收缴款书、个人一手房贷款合同、查询记录、房屋买卖合同、收条、银行流水记录、物业情况说明、居住登记凭证、童明升银行交易明细、住宅补贴汇总表、童明升出具的说明、开福区法院（2017）湘0105执异224号通知书、编号为03709127号结算收据、长沙市开福区人民法院（2017）湘0105执异224号执行裁定书。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，位于长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科金域滨江小区1栋一单元2101室房屋虽登记在被申请人童明升名下，但被申请人童明升与案外人周浩在本院查封之前就已签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋作价132万元出售给周浩，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。案外人周浩在本院查封之前已合法占有上述房屋，且已按合同约定向童明升支付除贷款外的全部购房款。但该房屋未办理过户登记并非周浩自身原因造成。综上，案外人周浩提出执行异议的理由成立，故本院应中止对位于长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科金域滨江小区1栋一单元2101室的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科金域滨江小区1栋一单元2101室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张劲波
审判员 向首诚
审判员 王桂枝
二〇一七年十二月四日
书记员 熊 鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。