上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第192号
原告上海A实业有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。
被告上海B实业有限公司，住所地上海市嘉定工业区沪宜路招贤支路口。
法定代表人范某某。
委托代理人贾某某。
原告上海A实业有限公司与被告上海B实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员宗小时组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告之委托代理人孙鸿书、被告之委托代理人贾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月4日，原、被告签订厂房租赁合同，原告向被告租赁嘉定区某某路6号厂房和仓库，用于经营活动，租赁期限截止至2015年2月15日。原告接受厂房后对所租赁的厂房进行了装修装潢和翻造，花费了50余万元的前期费用。除了自己使用900平方米以外，其他面积租赁给了三家客户。2013年12月中旬起，被告就一再到厂区捣乱滋事，严重影响了原告的生产经营。2014年1月19日夜间，被告没有向原告作任何说明、解释和通知，突然调集了推土机，驱赶和遣散了次承租人和原告的工作人员，将某某路6号厂房和仓库全部夷为平地，严重侵犯了原告及次承租人的合法权益。原告多次与被告交涉要求赔偿无果，遂诉至法院，要求：一、被告赔偿原告装修装潢费损失50万元、停产停业等补偿40万元、其他经济损失30万元；二、被告退还原告多交付的租金5万元。审理中，原告变更其第一项诉请为：1、停产停业损失按照每平方米350元、共1600平方米计算为56万元；2、装修损失按照每平方米200元、共1800平方米计算为36万元；上述第1、2项合计92万元原告主张其中的80万元；3、合同预期可得利益损失25万元；4、招商损失5万元。
被告辩称，原、被告签订租赁合同后原告并未对租赁厂房及房屋进行改造，拆迁时原告也并不是厂房的实际使用权人。在政府拆迁前，被告已经提前告知了租赁厂房内的实际使用人，并对实际使用人进行了补偿。由于原告并非实际使用人，因此没有补偿。拆迁是政府行为，被告从未调集推土机驱赶和遣散任何人员。原告在签订租赁合同后，仅支付了一年租金，并未在约定的时间内交付第二年租金，按照合同约定被告可以单方面解除合同。综上，原告诉称没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉请。
经审理查明，2013年1月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其位于本市嘉定区某某路6号的厂房或仓库以现状出租给原告，其中包括标准仓库1幢面积为1600平方米、大棚及旁边辅助房面积约为1800平方米，房屋修缮由原告自行负责，租赁期限从2013年2月5日起至2015年2月4日止，年租金31万元，一年一付，先付后用，每次应提前两个月支付。上述合同第三条约定，原告不支付租金超过7天的，被告有权单方面解除租赁合同。上述合同补充条款特别约定，原告在使用过程中如遇政府动迁，双方不负责任，但政府或有关部门有补偿原告的应归原告所有。上述协议签订后，被告即将租赁房屋交付原告，原告于2013年1月5日通过银行转账向被告支付租金31万元。此后，原告陆续将上述厂房转租。2013年12月19日，被告与案外人上海市嘉定区土地储备中心（以下简称土地储备中心）、上海嘉定工业区管理委员会（以下简称工业区管委会）签订了《动迁补偿协议书》，约定土地储备中心和工业区管委会对被告某某路6号房地产实施动迁，该房地产土地面积为12172平方米，土地性质为国有（划拨），建筑面积5764.86平方米（其中权证建筑面积2285.50平方米），动迁补偿内容包括针对原告的补偿以及针对实际使用者及租赁房依法所享有的各项补偿等，三方依法通过协商确定给予被告货币补偿3，900万元，其中包括土地补偿款、建筑物及构筑物补偿款、附属设施和绿化补偿款、二次装潢补偿款、停工停产损失补偿、设备搬迁和不可搬迁损失补偿、快速搬迁奖励费，由于涉案房地产因被告被江苏省盐城市中级人民法院正式查封，故3900万元动迁补偿款由土地储备中心直接给付该法院。同日，上述三方还签订一份《补充协议》，约定由于被告为了积极配合动迁提前安置其员工并搬迁物资，故给予被告一次性补偿500万元。此后，2013年12月底和2014年1月初，涉案房屋内的实际使用人由被告进行了补偿后搬离。但原、被告间未达成协议。2014年1月10日左右，涉案房屋被拆除。原告转租和被告支付补偿情况如下：
1、2013年7月27日，原告以案外人上海C实业发展有限公司（以下简称C公司）名义与上海景宜门窗有限公司（以下简称景宜公司）签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房中的500平方米厂房以每天每平方米0.6元出租给景宜公司。2014年1月10日，被告给予景宜公司一次性搬迁补偿款31万元后该公司搬离。
2、2013年8月10日，以案外人C公司名义与上海郑明国际物流有限公司（以下简称郑明公司）签订《租赁合同》，将涉案厂房中的1300平方米厂房以每天每平方米0.68元出租给郑明公司。2014年1月10日，被告给予郑明公司一次性搬迁补偿款12.5万元后该公司搬离。
3、2013年9月2日，原告与案外人上海D建材有限公司（以下简称D公司）签订《租赁合同》，将涉案厂房中的728平方米厂房以每天每平方米0.42元出租给D公司。2014年1月10日，被告给予D公司一次性搬迁补偿款57.6万元后该公司搬离。
4、2013年10月份左右，以案外人C公司名誉与上海E货运代理有限公司（以下简称E公司）建立租赁关系，将涉案厂房中的521平方米厂房以每天每平方米0.42元出租给E公司。2013年12月28日，被告给予E公司一次性搬迁补偿款5.5万元后该公司搬离。
5、2013年11月1日，以案外人C公司名义与沈斌签订《租赁合同》，将涉案厂房中的200平方米厂房以年租金3万元出租给沈斌。2013年12月25日，被告给予沈斌一次性搬迁补偿款2万元后其搬离。
审理中：
1、原告提供了其与案外人上海F实业发展有限公司签订的《装修工程承包协议》，该协议原告落款日期为2013年1月20日，案外人落款日期为2012年1月，承包内容因钢结构大棚被大雪压塌，承包搭建500平方米钢结构大棚，以及屋顶补漏、装修隔断、安装卷帘门等，合计费用542，460元。原告并提供了案外人出具的金额共计50万元的收款收据。被告对此真实性不予认可。
2、原告陈述除了转租部分以外，其自用五、六十平方米房屋仓储，并有150平方米房屋空置；实际动拆迁是从2013年8月开始，双方多次发生过冲突，从2013年10月开始原告已经无法正常使用涉案房屋，故要求被告返还从2013年10月至2014年1月期间的租金。
3、被告陈述涉案厂房早在2008年左右曾进行过评估，但被告未签收评估报告。在本次动迁之前，动迁部门未对该厂房进行评估。本院向动迁部门调查，动迁部门既未能提供涉案房地产的具体评估报告，也未就《动迁补偿协议书》中补偿总额的组成作出说明。
以上事实，有《厂房租赁合同》、协议书、收条、《动迁补偿协议书》、《租赁合同》、支付凭证以及当事人陈述等证据为证，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《厂房租赁合同》的标的物部分系无证建筑，故上述合同应认定部分有效。现被告辩称由于原告未支付第二年租金，故双方合同解除，由于原告租金付至2014年2月4日，而在此之前，租赁房屋已被拆除，故被告此项抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。在双方履行过程中，涉案厂房遇动迁被拆除，则原、被告间的《厂房租赁合同》有效部分因标的物灭失不能继续履行而致合同终止，无效部分按法律规定本应返还，并就不能返还部分折价补偿。故原告主张相应的动迁补偿合法有据，但具体的补偿款项目和数额应根据事实依法确定。原告承租后，将涉案厂房分租给不同的次承租人，对于转租部分的动迁补偿，依法应归该部分的实际使用人即次承租人所有，现被告已直接将该部分补偿给付次承租人，原告再行主张，没有依据，本院不予支持。根据双方合同约定的租赁面积，扣除五位次承租人使用面积，原告自用面积为151平方米左右，虽然被告认为原告并非租赁房屋的实际使用人，但原告系承租人，被告未提供证据证明原告已将承租厂房全部转租，故剩余部分厂房的动迁补偿，被告仍应向原告支付。对于原告主张的补偿项目：一、装修损失，原告虽然提供了承包协议和收据，但承包协议落款时间不一、付款也没有银行转账作为依据；并且原告在主张装修补偿时，也仅提及1800平方米厂房花费36万元装修，与其提供的上述承包协议不相符合；故原告的证据不足以证明原告已对涉案厂房进行了装修，本院对原告主张的装修损失不予支持。二、停产、停业损失，原告主张其在承租后又自建房屋，但未提供有效证据，故其主张1600平方米停产停业补偿没有依据，根据上述分析，原告自用面积在151平方米左右，由于被告在未与原告达成协议即将涉案房屋交付拆除，也没有评估报告和补偿说明，而原告主张的每平方米350元的标准尚在合理范围内，故本院根据原告主张确定该项损失为52，850元。三、招商损失，原告并未提供其该项损失的依据，该损失也并非动迁补偿项目，故本院对此不予支持。四、合同预期可得利益损失，由于双方合同约定遇动迁互不负责，且停产、停业损失即是合同不能继续履行的损失补偿，故原告该项请求，于法无据，本院不予支持。此外，对于原告主张的返还2013年10月份至2014年2月4日的租金，从其与次承租人签订的合同来看，原告在上述日期之后，仍继续将厂房转租，且各次承租人实际于2014年1月10日左右才搬离。故本院酌定被告应退还原告一个月租金即25，833元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第之规定，判决如下：
一、被告上海B实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海A实业有限公司停产、停业损失52，850元；
二、被告上海B实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海A实业有限公司租金25，833元；
三、驳回原告上海A实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15，150元，由原告上海A实业有限公司负担14，113元，被告上海B实业有限公司负担1，037元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 宗小时
二〇一五年四月三日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……。