吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第300号
上诉人（原审原告）宫希武，男，1959年12月20日生，汉族，农民，住吉林省集安市。
委托代理人刘树刚，集安市麻线乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）集安市太王镇大青沟村民委员会。住所地吉林省集安市。
法定代表人宋学双，主任。
被上诉人（原审第三人）李学昌，男，1964年3月12日生，汉族，农民，住吉林省集安市。
上诉人宫希武因与被上诉人集安市太王镇大青沟村民委员会（以下简称太青沟村委会）、李学昌确认合同无效纠纷一案，不服集安市人民法院（2013）集民二初字第36号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年3月20日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告宫希武一审时诉称，2004年3月14日，金铁洪（被告治保主任）与我签订协议，将位于村委会院内的村卫生所租赁给我，约定租赁期限20年，租金以被告每年应给付我的防疫费800元抵顶。虽然签订租赁协议时金铁洪没有实际上任，但随后在金铁洪担任村委会主任之后，对该租赁协议予以认可并补盖了村民委员会的公章，双方一直在履行该租赁协议。2010年3月5日，大青沟村法定代表人张德福与第三人李学昌签订房屋买卖协议，约定大青沟村委会将坐落于村委会院内的原村卫生所出售给李学昌，价款为37000元，先预交27000元，余款10000元在办理完房照后一次付清。李学昌与张德福签订的房屋买卖协议是被告法定代表人的私自行为，未经民主议定程序，违反了《村民委员会组织法》等相关法律规定。为此，原告向集安市农村土地承包仲裁委员会申请撤销被告与第三人签订的房屋买卖协议，仲裁委经审理错误的认定房屋租赁协议无效。故诉至人民法院，要求撤销仲裁裁决，确认被告与第三人2010年3月5日签订的房屋买卖协议无效并予以撤销。
原审被告大青沟村委会一审时辩称，金铁洪在未担任村委会主任的情况下与原告签订的租赁协议是无效的。2010年3月5日，村委会与第三人签订的房屋买卖协议是经村两委会研究决定后通过公开招标，按照法定程序进行的，并且卖房款已经入账。原告要求确认房屋买卖协议无效没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
原审第三人李学昌一审时述称，我是看见被告贴出的公示以后去买的房子，双方签订了书面协议，我已经按约定交纳了27000元购房款，余款10000元按合同约定待办理房屋产权过户后再交纳。我与被告签订的房屋买卖协议有效，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，2004年3月14日，原告与金铁洪（时任被告治保主任）签订协议，将位于村委会院内的村卫生所租赁给原告，双方约定租赁期限为20年（2004年3月14日起至2023年3月14日止），租金以被告每年应给付原告的防疫费800元抵顶。在随后金铁洪上任后（村主任）双方签名并补盖了村民委员会的公章。2010年3月5日，被告与第三人李学昌达成房屋买卖协议，协议约定：被告将坐落于村委会院内的原村卫生所（80平方米）房屋的所有权出售给第三人，价款为37000元，先预交27000元，余款10000元在办理完房照后一次付清。现原告以被告与第三人签订的房屋买卖协议未经民主议定程序为由诉至本院，要求确认被告与第三人2010年3月5日签订的房屋买卖协议无效并予以撤销。
一审法院认为，被告经村两委会集体研究决定对外出售诉争房屋，并对外进行公示，应为有效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国村民委员会组织法》上述相关规定宜理解为管理性规定，而非效力性强制性规定，故未经民主议定程序签订的合同并非必然无效，应按照有利于生产，有利于交易稳定的原则处理。遂判决：驳回原告要求确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。
上诉人宫希武对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议在先，且已履行十年之久，被上诉人将房屋向外出售，上诉人拥有优先购买权，被上诉人假借已经公示为由将房屋出售，剥夺了上诉人的优先购买权，是违法行为。2、《村民委员会组织法》是村民自治唯一可依据的法律，该法规定未经村民大会或村民代表大会通过民主议定程序处分集体资产的行为违法。大青沟村委会与李学昌签订房屋买卖协议是集体资产产权灭失的行为，没有经过村民大会或村民代表大会同意，侵害的是整个村民的利益。原审认为《村民委员会组织法》所规定的民主议定程序不是强制性条款，是对该法的误解。3、上诉人与被上诉人大青沟村委会所签订的房屋租赁协议虽然也未经民主议定原则进行，但该协议已履行多年，并且上诉人已经以防疫费等款项交纳了租金，租赁合同应当有效。原审判决认定事实不清，适用法律不当，严重地损害了上诉人的租赁权，应予撤销。
被上诉人大青沟村委会辩称，房屋租赁协议是金铁洪与上诉人签订的，当时金铁洪还不是村委会主任，租赁协议应属无效。后来大青沟村委会决定把老村部卖掉修建新村部，在农村召集村民开村民会议是很困难的，当时大部分村民都出去打工了，于是就召开了村两委会会议，并有镇政府领导人员监督执行。会后，村里已经贴出公示让大家来竞争购买房屋，公示到期后上诉人没有提出购买房子，后来村里就卖给了李学昌。上诉人原经营的卫生所房屋是危房，已被社区管理局查封停止营业，所以村里让上诉人把老卫生所倒出来，又建了一个新的卫生所提供给上诉人使用。
被上诉人李学昌辩称，我与大青沟村委会签订的房屋买卖协议是有效的，有大青沟村委会给我打的买房收据及协议为凭，并且村里把房照都给我了。
在本院审理中，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
双方当事人对大青沟村委会与李学昌签订的房屋买卖协议的效力如何存有争议，本院评判如下：
上诉人宫希武主张：上诉人与大青沟村委会签订的租赁协议有效，李学昌与大青沟村委会签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。李学昌与大青沟村委会签订房屋买卖合同时没有通知上诉人，根据《合同法》第五十二条，恶意串通损害国家、集体或第三人利益以及违反法律、行政法规强制性规定的应当确认无效，二被上诉人签订房屋买卖合同存在损害第三人利益的事实，并且违反了《村民委员会组织法》第二十四条，处分集体财产应经村民大会或村民代表大会讨论的强制性规定，应认定为无效。二审中，上诉人提交下列证据：1、集安市太王镇农村经济管理服务中心证明两份、裴某甲等七人书面证明一份，拟证明：大青沟村委会向李学昌出售房屋没有召开会议也没有公文，并且公章的真实性也有问题。2、照片9张，拟证明：2012年8月24日，李学昌将老卫生所砸了。社区管理局检查通知上诉人不能在原卫生所行医，上诉人搬到村部文化室，后因冬季无法取暖，上诉人又搬回原卫生所。3、证人裴某乙、赵某甲、赵某乙当庭证言各一份，拟证明：证人没有看到大青沟村委会卖原村部房屋的公告，以及证人怀疑村委会的公章有问题。
被上诉人大青沟村委会质证意见及主张：对照片没有异议；与李学昌之间的房屋买卖协议是原村干部签订的，是一个章还是两个章不清楚；村民书面证明上的代表都是现在的代表，不是卖村部时的代表，如果当初卖村部时代表提出异议还可以考虑，但现在新任代表对原售房事项提出异议，不符合逻辑；对证人证言没有意见。被上诉人大青沟村委会主张，村两委会决定出售原村部房屋后已经进行了公示，并由镇领导监督将公告贴在了村部门前赵国才小店的门上，公示了将近9天，上诉人在院门口不可能看不到，大青沟村委会与李学昌签订的房屋买卖协议是有效的。村里把房屋出售后给上诉人提供了新的房屋，我们有四张照片提供，有一个是新建的房屋，有一个是原来的危房，还有两张照片体现的是村部提供给宫希武经营卫生所临时使用的，考虑新卫生所建好后宫希武可从临时房屋搬到新卫生所去，但我们给宫希武提供的房子他不去。
被上诉人李学昌质证意见及主张：证明我不懂，但当时确实是公示了，当时要卖给上诉人，他不买。证人赵某乙说的不现实，赵某乙不在家。大青沟村委会已经从太王镇农村经济管理服务中心给我开了购房发票，我们签订的房屋买卖协议有效。
本院认为，上诉人宫希武二审中提交的照片9张、被上诉人大青沟村委会二审中提交的照片4张，经二审质证，对方当事人均无异议，本院予以采信；上诉人宫希武二审中提交的集安市太王镇农村经济管理服务中心证明两份，系一审判决做出后，集安市太王镇农村经济管理服务中心为其出具的书证材料，属二审中的新证据范畴，二被上诉人亦无明确反驳意见，对上述两份证据，本院予以采信。证人裴某乙、赵某甲、赵某乙的当庭证言以及裴某甲等人的书面证言，不属于二审中的新证据，本院不予评判采纳。本院认为，被上诉人大青沟村委会经村两委会研究决定以公开张榜招标的方式对外出售诉争房屋，后与其村民李学昌签订购房协议，李学昌亦按协议约定交纳了购房款。就双方签订的购房协议是否违反了《村民委员会组织法》的相关规定，大青沟村委会主张，当时大部分村民都出去打工了，在农村召集村民开村民会议很困难，故召开了村两委会会议，并有镇政府领导人员监督执行。被上诉人的该项主张，与当下农村村民大幅外出打工的客观事实相符，一审法院按照有利于生产，有利于交易稳定的原则，认定大青沟村委会与村民李学昌签订的房屋买卖协议有效，并无不当。上诉人宫希武主张大青沟村委会与李学昌签订房屋买卖协议系恶意串通，损害他人利益，但未能提交二被上诉人间有恶意串通的相关证据证明。对于二被上诉人的房屋买卖行为是否侵犯了上诉人的优先购买权，被上诉人主张签订房屋买卖协议前已进行了公示，上诉人抗辩没有公示，其证据亦不充分。另外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即使上诉人有充分证据证明他人的房屋买卖行为侵害了其优先购买权，上诉人以此主张他人间的房屋买卖合同无效，其主张亦不能成立。
本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由上诉人宫希武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一四年六月十八日
书 记 员 单铄然