眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1402民初2483号
原告:周丽。
委托代理人：何素华，四川清正律师事务所律师。
委托代理人：王树江，四川清正律师事务所律师。
被告：徐金蓉。
被告：袁江燕。
二被告委托代理人：游碧勇，眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。
原告周丽诉被告徐金蓉、袁江燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理，依法由审判员沈志全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丽及其委托代理人何素华、王树江，被告袁江燕及二被告的委托代理人游碧勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丽诉称，2008年9月18日，原告与被告徐金蓉签订《售购房合同书》，约定被告徐金蓉将位于东坡区东郊社区第7幢2单元4楼3号的安置住房一套出售给原告，合同总价132000元，被告为原告办理房产证和土地证且税费由售房方承担，交房时间是在2009年9月30日前，办房产证和土地证的时间在交房后一年内。合同签订后，原告积极履行合同，已交付购房款116000元，袁江燕收到了部分房款。被告于2009年9月30日前将该住房交付给原告，原告随即进行装修并入住至今。现该房已登记在被告袁江燕名下，虽原告未与袁江燕直接签订合同，但袁江燕同意将该房交付给原告，原告居住至今也未持异议。袁江燕系徐金蓉之女，又在同一安置楼，故袁江燕用实际行动认可了该房屋买卖行为。经查，东坡区东郊社区第7幢安置楼楼长为被告徐金蓉，该住房登记为东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元4楼2号，所有人为被告袁江燕。故原告诉至法院请求判令被告袁江燕将位于东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元4楼2号住房的房产证和土地证过户办理给原告，办理房产证和土地证涉及的税费由二被告承担。
被告徐金蓉辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。合同约定的房屋办证时间在2010年9月30日前，原告的诉讼时效应当从2010年10月1日起算，其起诉时间已超过了2年，应当驳回原告的诉讼请求；二、双方签订的《售购房合同书》无效，一是原告与被告徐金蓉签订合同时拆迁安置房屋尚未建成，东郊村7组的安置房屋用地为“划拨国有土地”，依照法律规定《售购房合同书》因违反法律规定而无效。二是徐金蓉与原告签订的《售购房合同书》，实质为农村集体用地使用权转让，与目前严格限制农村土地个人流转的政策相违背，农村集体用地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，与特定的身份相联系，不允许转让，因此，对集体经济组织之外的人员购买集体经济组织的安置房屋应当认定无效。
被告袁江燕辩称，本案争议房屋登记的所有权人系被告袁江燕，原告既然知晓该事实，还与被告徐金蓉签订房屋买卖合同，表明其不是善意取得人，被告徐金蓉与原告签订合同的行为未得到被告袁江燕的授权，事后也未得到追认。被告徐金蓉对安置房的处分行为构成无权处分，故该合同无效。
经审理查明：袁江燕系徐金蓉的女儿。2007年12月，徐金蓉和袁江燕等10户20人作为拆迁安置户被安置在东坡湖片区安置五区,安置面积为777.60平方米。2008年9月18日，徐金蓉与原告签订了一份《售购房合同书》载明：“售房方（甲方）：徐金蓉安置房…购房方（乙方）：周丽…一、甲方自愿将修建的徐金蓉安置房第7幢2单元4楼3号住房一套卖给乙方。二、住房建筑面积为80平方米（含公摊面积），…，合计人民币132000元…最终决算以房产证面积为准…四、税费：办理房产证和土地使用证的一切费用由甲方负责。五、付款方式：签订本合同时乙方应付房款30000元；主体完工后付50000元；交房时付36000元；余款在甲方交付房产证及土地使用证时一次性付清。五、房屋付使用期限：09年9月30日…十二、双证的交付时间：交房后一年内交付…”。合同签订后，原告分6次向徐金蓉等家人支付购房款共计116000元。约在2009年11月，二被告将房屋交付给原告，原告即装修入住至今。期间，二被告协助原告将水、电、气户头转为原告户头缴纳水电气费。2015年6月，徐金蓉在向眉山市房管局房屋登记询问笔录中申请将上述房屋登记为袁江燕单独所有。2015年7月6日，眉山市房管局为该套房屋办理了农民安置房初始登记，所有权人系袁江燕，共有情况为单独所有，房屋坐落：东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元6层2号，档案保管号：档0200650。被告袁江燕当庭陈述其于2015年11月交纳了土地出让金后将该套房屋的土地使用权性质由国有划拨土地变更为国有出让土地。原告认为该房屋已经符合农民安置房办证条件，请求被告履行办证义务，被告不同意，故原告诉至本院。
以上事实，有原、被告身份信息、售购房合同书、收据6张、水电气费发票、房屋信息摘要、眉山市房管局询问笔录、眉山市国土资源局东坡区分局档案材料、房产证、土地使用证及双方当事人的当庭陈述为证。
本院认为，本案争议的焦点是：一、诉讼时效问题？一般合同的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，当事人对下列债权请求权提出时效抗辩的，人民法院不予支持：其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。二被告已经将本案标的物交付原告实际占有、使用至今，原告请求被告协助办理房屋产权的变更登记，实际是原告依合同约定请求确认其对买卖的标的物享有物权发生变更的权利，该请求权实质为确认物权请求权，当然不应适用2年诉讼时效的规定，因此，对被告徐金蓉提出的时效抗辩，本院不予支持；二、合同效力问题？合同无效的法定情形有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；违反法律、行政法规的强制性规定。被告徐金蓉以修建住房的土地为集体用地，禁止向集体经济组织以外的原告出售为由主张无效，本案已经查明签订合同时修建住房的土地为依法批准的城镇安置住房的商住用地，对此抗辩主张，与查明的事实不符，本院不予支持。被告徐金蓉以修建住房的土地为划拨用地禁止交易为由主张无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的…”。可见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不得转让的规定为管理性规定，并非效力性强制规定。依法成立的合同，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，依照其规定。一审法庭辩论终结前，当住房通过有批准权的人民政府准予转让的条件成就时，《售购房合同书》并非当然无效。因此，对被告徐金蓉的该抗辩主张，本院亦不予支持。被告袁江燕以被告徐金蓉无权处分和原告恶意取得为由主张合同无效，本院认为，被告袁江燕和徐金蓉系母子关系，被告徐金蓉与原告签订合同时，该安置房并未明确权属，被告徐金蓉和被告袁江燕均为东坡湖片区安置五区安置户，原告基于对被告徐金蓉的合理信赖而签订该合同并非恶意串通损害被告袁江燕利益，该合同并非无效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。合同签订后原告装修入住至今已近7年，结合被告袁江燕未明确表示异议并认可支付购房款、协助办理变更水电气户头的行为，可以认定被告袁江燕对其母亲处分其财产的合同行为进行了追认。因此，对被告袁江燕的该抗辩主张，本院依法不予支持。因此，《售购房合同书》系经被告袁江燕追认生效的合同，被告袁江燕不履行合同义务，原告可以选择被告袁江燕作为相对人主张权利，但不得变更选定的相对人。综上，原告与被告袁江燕应当按照《售购房合同书》的约定履行义务，被告袁江燕应当依照合同约定协助办理相关的变更登记并承担办证的税费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第66条、第169条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百三十五条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、被告袁江燕在本判决生效之日起三十日内协助原告周丽将袁江燕单独所有的一套住房（档案保管号：档0200650）的房产证和土地使用证变更登记为原告周丽并承担办证的税费；
二、驳回原告周丽对被告徐金蓉的诉讼请求。
案件受理费1470元，由被告袁江燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，到四川省眉山市中级人民法院交纳上诉费后，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 沈志全
二〇一六年九月十二日
书记员 沈梦霞