广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1881号
上诉人（原审原告）：广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行，住所地广东省佛山市南海区大沥金融商贸区新城三路。组织机构代码：66147631-3。
负责人：陈得胜，该行行长。
委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟秋兰，女，1986年7月1日出生，汉族，住广西桂平市。
被上诉人（原审被告）：王宇，男，1978年3月26日出生，汉族，住广西桂平市。
上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行（以下简称南海农商行大沥支行）因与被上诉人钟秋兰、王宇金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
一审法院认定事实：2014年4月1日，南海农商行大沥支行与钟秋兰、王宇签订大沥个房借字（2014）第32号《购房借款及担保合同》，合同约定：南海农商行大沥支行同意向钟秋兰发放贷款74万元，用于钟秋兰购买座落于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园7栋D座502房，借款期限从2014年4月1日起至2034年4月1日止。合同借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率上浮5%确定。贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，合同借款执行利率的调整按借款期限在一年以上的贷款，借款利率实行一年一定，即每年1月1日按照中国人民银行最新公布的贷款基准利率和合同约定的浮动比率核定当年的最新借款执行利率。采用等额本息还款法。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息。如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。钟秋兰自愿以其所有的位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园7栋D座502房产作为抵押物，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。嗣后，钟秋兰与南海农商行大沥支行于2014年4月4日为前述房产办理了抵押预告登记（证号：粤房地预登佛预字第0200208846号）。王宇作为保证人，自愿为借款人钟秋兰提供连带责任保证，保证担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。上述《购房借款及担保合同》签订后，南海农商行大沥支行于2014年4月15日足额向钟秋兰发放74万的贷款。贷款发放后，钟秋兰从2014年4月15日开始依约还本付息至2015年7月15日。2015年8月15日开始，钟秋兰出现逾期还款，截止至2016年7月15日，钟秋兰拖欠本金717108.89元，利息40734.57元，罚息772.49元，合计758615.95元。
另查明，案涉《借款借据》约定借款到期日期为2034年4月15日。
钟秋兰、王宇于2012年6月14日登记结婚。
一审法院认为，南海农商行大沥支行、钟秋兰签订的《购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。南海农商行大沥支行已依约向钟秋兰履行了放贷义务，钟秋兰未按照合同约定按期还本付息，已构成违约，故南海农商行大沥支行要求钟秋兰提前归还本金、利息、罚息，符合合同约定，亦未违反法律规定，法院予以支持。对于南海农商行大沥支行主张钟秋兰以其购买的位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园7栋D座502房作为合同项下债务的抵押担保，并办理了抵押权预告登记，南海农商行大沥支行有权对钟秋兰提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，南海农商行大沥支行作为上述房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因此，南海农商行大沥支行的该主张没有法律依据，法院不予支持。钟秋兰、王宇系夫妻关系，王宇自愿为钟秋兰的本案债务提供的连带责任担保依法具有法律效力，应当按照合同约定在保证担保的范围内承担保证责任，故南海农商行大沥支行主张王宇对钟秋兰的本案债务承担连带清偿责任，法院予以支持。
据此，判决：1、钟秋兰应于判决发生法律效力之日起10日内归还借款本金717108.89元，计至2016年7月15日的利息40734.57元、罚息772.49元及以本金717108.89元从2016年7月16日起至实际清偿日止按罚息利率即按中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计付的利息予南海农商行大沥支行；2、王宇对钟秋兰的上项债务承担连带清偿责任；3、驳回南海农商行大沥支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11125.54元，财产保全费4182.77元，合共15308.31元，由钟秋兰、王宇共同负担。
南海农商行大沥支行上诉请求：1、撤销原审判决主文第三项，改判南海农商行大沥支行对钟秋兰所有的位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园7栋D座502房在原审判决主文第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由钟秋兰、王宇承担。事实与理由：虽依据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记是在房屋所有权以及抵押权实际取得前的过渡性的权利保护，是为了保障将来实现物权，即在预告登记期间，物权并未实际取得。但首先，双方当事人在案涉《购房借款及担保合同》中关于南海农商行大沥支行对钟秋兰提供抵押的房产享有优先受偿权之约定，属于当事人的意思自治，应认定为合法有效。其次，保护预告登记权利人对登记房产享有优先受偿权有利于房地产市场的繁荣稳定，亦符合房地产融资的实际需要。
被上诉人钟秋兰、王宇未作答辩。
双方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合南海农商行大沥支行提出的上诉请求，本案二审争议焦点及审理范围为该行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。双方当事人在案涉《购房借款及担保合同》中约定以位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园7栋D座502房产为本案借款债务提供抵押担保。前述合同签订后，双方当事人就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为南海农商行大沥支行。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。是故，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。涉讼房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故南海农商行大沥支行要求确认其对该房产的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。南海农商行大沥支行上诉所提，理据不足，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11125.55元，由上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
代理审判员 刘金玲
代理审判员 张媛媛
二〇一七年四月十八日
书 记 员 梁 哲