安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终3132号
上诉人（原审被告）：张雯,女,1969年11月28日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：梅如，阜阳市颍泉区法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：马成成，女，1985年3月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人张雯因与被上诉人马成成房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）皖1204民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现现已审理终结。
张雯上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审。事实和理由：马成成未经其同意擅自将涉案房屋转租给他人，应当按月租金的2倍支付违约金，且马成成擅自进行装修，并增设附属设施，对其房屋造成严重损坏，应再支付违约金50万元，一审判决其返还给马成成剩余租金显属错误。
马成成辩称：一审判决认定事实清楚，应予维持。
马成成向一审法院起诉请求：判令张雯退还剩余房屋租金33333元及租赁保证金36000元。
一审法院查明事实：2014年10月20日,马成成与张雯签订一份《店面租赁合同》该合同约定的部分主要内容为：一、甲方（张雯）出租给乙方（马成成）的房屋位于颍泉区中市办慧湖路88号中央豪景小区17#楼105号……三、甲乙双方约定，房屋租赁期为三年，自2014年10月20日到2017年10月20日止，租金为人民币十万元整（即12个月为一年年房租为人民币十万元整），乙方应于60日前向甲方支付人民币十万元整全额租金。逾期支付的每逾期一日，乙方需支付滞纳金￥1000.元；四、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币￥36000元（大写：叁万陆仟元整），甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。……八、违约责任。1、租赁期内，非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按月租金的2倍支付违约金。2、租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，并要求乙方按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（二）因乙方的原因造成房屋主体结构损坏的；（三）因乙方逾期不支付租金累计超过60日的；（四）合同期满或合同解除后，甲方要求收回该房屋，乙方逾期返还的；（五）乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的；（六）如乙方在合同期内提前退房需承担甲方二倍房租并且没收保证金，该协议补充部分为：1、乙方不得不经过甲方的同意进行房屋转让或出租，需双方协商解决，需甲方同意进行转让或出租；2、合约期满，在同等条件下，乙方享有优先续租的权利；3、期满后不拆迁房屋内任何装修结构，否则恢复原来的模样。该协议补充部分有张雯的签名，马成成持有的该协议书后有同样内容。协议签订后，马成成当日交付给张雯一年租金及房屋租赁保证金共计136000元。2014年12月21日，马成成与李宏签订《关于安徽省阜阳市苗方清颜转让协议》，将苗方清颜市场代理权转让给李宏，案涉房屋也转给李宏使用。2015年6月18日，张雯认为马成成没有经过其同意就擅自转让房屋，即和张雯交涉，并书面通知：“本人与你（马成成）于2014年10月20日签订的店面租赁合同，因你方（马成成）严重违反合同的规定，现本人于2015年6月19日收回本合同名下的房屋（位于颍泉区中市办慧湖路88号中央豪景小区17#楼105号）的租赁权，并解除合同，请你（马成成）于2015年6月19日之前搬出。2015年10月20日，张雯与张飞鸿签订一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给张飞鸿，租赁期为一年，自2015年6月22日起至2016年6月22日止。租金10万元整。
一审法院认为，马成成与张雯签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。马成成未经张雯同意将租赁房屋转租，违反法律规定和合同约定，系违约行为，张雯有权依照法律规定解除租赁合同。双方的租赁合同解除后，马成成应根据实际租赁时间给付房屋租金，马成成已交一年房屋租金10万元，根据租赁合同实际解除的时间，马成成实际租赁案涉房屋8个月，下余四个月租金计33333元，张雯应予退还。关于租赁合同保证金问题，租赁保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限,租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金，本案合同约定的保证金实际上是一种履约保证金，双方在合同中关于保证金的约定，属于担保法上定金性质。首先，定金的基本法律特征体现在《担保法》第89条，该条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”。本案甲乙双方签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，该约定，完全符合《担保法》第89条规定的定金基本法律特征。其次，该36000元保证金不属于违约金。定金与违约金的显著区别在于保证人在合同履行前向被保证人先行支付，也即定金的先行支付性，本案在合同中明确约定了违约金且约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但未经允许转租不属于违约金罗列的几种情形。再次，《担保法》第90条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，可见，定金合同应该是实践性合同。本案乙方于合同签订时就支付该保证金，双方的定金合同关系成立，任何一方违约，都应当适用定金罚则。给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金。故对于马成成要求张雯返还保证金36000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国担保法法》第八十九条的规定，判决：一、张雯于判决发生法律效力之日起十日内返还马成成房屋租金33333元；二、驳回马成成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1533元，减半收取766.50元，由马成成负担386.50元，张雯负担380元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马成成与张雯签订的《店面租赁合同》并未约定承租人未经出租人同意转租房屋，应当按月租金的2倍支付给出租人违约金，故张雯称马成成未经其同意擅自将涉案房屋转租给他人，应当按月租金的2倍支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，张雯虽上诉称马成成擅自进行装修，并增设附属设施，对其房屋造成严重损坏，应再支付违约金50万元，但其并未举出充分证据证明该事实主张，且一审中其亦未提起反诉，故一审法院对此不予认定并无不当，张雯可在证据充分后，另行主张。鉴于马成成在支付十二个月的房租费100000元后，其实际租赁期限为八个月，故一审法院据此判决张雯返还给马成成剩余四个月的房屋租金33333元亦属正确。
综上，张雯的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费634元，由张雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 马 林
代理审判员 姚 莉
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 宁楠楠
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；