河北省清河县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0534民初1053号原告：河北金万房地产开发有限公司清河分公司，住所地清河县城育才街中段路北。负责人：包义云，该公司经理。委托诉讼代理人：张月明，该公司员工。委托诉讼代理人：张一峰，河北振环律师事务所律师。被告：阎玉博，女，1982年6月11日出生，汉族，住清河县。原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司与被告阎玉博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。本案当事人原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司的委托诉讼代理人张月明、张一峰、被告阎玉博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行向原告腾空并交付房屋义务；2、判令被告向原告支付自2016年10月15日至2017年5月16日的房租损失10万元；3、判令被告向原告支付违约金3万元整（按租金的5%计算）以及从2016年10月16日起至实际交付房屋之日期间的房租损失和违约金；4、判令�告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年9月25日签订《新天地房屋租赁协议》（以下简称合同），合同约定被告租赁原告的清河县文昌路东侧，武松街南侧A北25—30六间商铺，租期为2015年9月25日起至2016年10月15日止，年租金为17万元，原告已履行合同约定义务，并且将商铺交予被告租赁使用。合同到期后，2016年9月25日，被告应当支付下一年度租金，被告拒不支付租金，也不腾空商铺，2016年10月28日，原告给被告下达催款通知书，让被告在2016年11月25日之前支付租金，但被告至今没有支付，更没有腾空商铺，至今强行租住原告的商铺。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状责院，恳请判如所请。庭审时，原告对诉状作了如下补充：“今年8月初，被告把租赁房屋的钥匙给了原告一把，但是里面的东西没有清空”。被告阎玉博辩称，第一、我并没有强行霸占商铺，因为今年3月我已经跟原告说了不再租赁，要求退租，但是根本没有人来跟我交接；第二、原告说被告拒不支付租金，我在2017年1月底交了房租2万元，后来饭店经营不善，虽然房租没有交清，但是和原告签了两份缓交协议，原告约定缓交到2017年的5月15日，后来我经营不下去了，就告知原告不租了。原告收取的2万元保证金，应该抵作房租；第三、对于房租数额有异议，我既然已经在2017年3月20日提出了退租，那么房租就应该算到2017年3月20日；第四、新天地的房租特别贵，也不好租，因此原告一直拖延收房时间，造成今天的局面，原告有不可推卸的责任；第五、对于我的商铺我投入了很多，我希望将房子转让出去，用转让费来弥补租金，当时都谈妥了，说要求租赁三年，但是原告不签合同，因为已经谈妥了，租户已经把我一楼的装修拆除了，对我也造成了很大损失；第六、原告在起诉的事实上不真实，希望法庭查清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.2015年9月25日双方签订的租赁协议；2.2016年10月28日的催款通知书。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月25日，原告与被告签订了《新天地房屋租赁协议》，合同约定：原告将位于文昌路东侧，武松街南侧（清河新天地步行街）A北25—30位置的房屋共6间租赁给被告使用，租期为2015年9月25日至2016年10月15日止，年租金为17万元。商铺租金缴纳为1年结算一次，被告提前一个月向原告缴纳租金，不得拖欠租金，如违约协议保证金扣除，并按天向原告赔偿损失，�租金金额的5%加收违约金，超过15天原告有权停止协议并约定3天内撤场，店内租赁期间的任何装修于原告无关。被告在生产使用期间的水、电费、垃圾清运费及其他费用由被告承担。被告在协议当日向原告缴纳20,000元作为协议保证金，作为不履行协议和不破坏房屋结构的保证金。租赁期限到期后如房屋未出售，被告无违约行为则享有同等条件下商铺优先租赁权。在合同期内，被告不得擅自将经营场地转让、转租或专供他人使用，不得以原告名义从事经营活动，不得从事非法经营活动，如有违约，原告有权终止合同。被告在合同有效期内独立承担各项民事责任，原告不承担任何经济及法律责任。被告在该商铺经营期间所发生的债权、债务由被告承担。如房屋到期后双方协商未成，原告无息退还保证金。租赁期满后，双方未签订新的租赁合同，也未进行租赁物的交�，租赁物由被告继续占用。2016年10月28日，原告向被告发出催款通知单，要求被告缴纳下一年租金。被告收到通知后缴纳了2万元租金。庭审后，原告提交了一份情况说明，认可同意被告延期缴纳租金到2017年1月1日，其收取被告的2万元保证金抵作房租，既被告缴纳租金至2017年1月10日。本院认为，原告与被告签订《新天地房屋租赁协议》，将涉案房产出租给被告，符合法律规定，该合同合法有效。原、被告双方签订的《新天地房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告当时没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，该合同继续有效，期限为不定期，因原、被告之间仍然执行的是原租赁合同，被告应按原租赁合同约定实际执行的交费标准向原告支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规�，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。被告未按约缴纳租金，依照双方租赁合同第三条的约定，原告有权解除合同并要求被告3日内腾房，因被告系于2017年8月10日收到起诉状时才接收到原告解除合同的意思表示，视为原告已经通知被告解除了租赁合同，故原告请求被告腾空并交付房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。本案中原告按约定将房屋交予被告，被告应当按合同约定支付租金，被告未履行支付租金的义务，理应承担相应责任，故对原告要求被告支付至合同解除时的租金及从合同解除之日至房屋返还之时的房屋占用费用的诉讼请求，予以支持。被告租金缴纳至2017年1月10日，故2017年1月11日至2017年8月10日的租金为98,728.4元（212天×465.7元/日），并以此为标准计算房屋占用费用至被告返还房屋之时。原、被告在合同中约定了违约责任及违约金计算方式，被告未按约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任，但双方约定的违约金数额明显过高，且原告也未提交证据证明被告迟延履行的违约行为给其造成损失的具体数额，本院依法将违约金调整为以被告所欠租金98,728.4元为基数，按银行同期贷款利率计算。被告辩解的“和原告约定房租缓交到2017年5月15日和房租应计算到2017年3月20日。”因被告未提供证据对自己的主张予以证明，且原告不予认可，故对被告的上述辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告阎玉博于本判决生效后三日内将其租赁的位于清河县文昌路东侧，武松街南侧（清河新天地步行街）A北25—30位置的房屋共6间腾空并交付给原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司；二、被告阎玉博在本判决生效后三日内支付原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司自2017年1月11日至2017年8月10日的租金98,728.4元及从合同解除之日（2017年8月11日）至房屋实际交付之日的占用费用（以170,000元/年为标准计算），并以所欠租金98,728.4元为基数，按同期银行贷款利率计算向原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司支付违约金；三、驳回原告河北金万房地产开发有限公司清河分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由被告阎玉博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员  刘惠军审 判 员  闫恒新人民陪审员  张海伏二〇一七年九月二十二日书 记 员  张晓阳