广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第505号
上诉人（原审原告）：许成，男，汉族，1947年12月8日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：陈巧娉，广东润正律师事务所律师。
委托�理人：沈静，广东润正律师事务所律师助理。
上诉人（原审原告）：周凤琼，女，汉族，1951年9月12日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：陈巧娉，广东润正律师事务所律师。
委托代理人：沈静，广东润正律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：佛山市溢宏房地产有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：梁某镜，系该公司董事长。
委托代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。
上诉人许成、周凤琼因与被上诉人佛山市溢宏房地产有限公司（以下简称溢宏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
2015年1月19日，许成、周凤琼向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）溢宏公司向许成、周�琼退还购房款17139.14元；（二）本案诉讼费用由溢宏公司负担。
原审法院经审理查明，2012年5月31日，溢宏公司（出卖人）与许成、周凤琼（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定许成、周凤琼向溢宏公司购买涉案佛山市禅城区魁奇一路某号二座某幢1204房，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共109.43平方米，其中，套内建筑面积88.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.11平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10779.54元，总金额（人民币）952049元。……第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品�预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房已取得竣工验收备案表。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的�双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署该商品房交接文件的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙，且出卖人不承担违约责任。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：√3、每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一标准向买受人支付违约金。……”。
同日，溢宏公司（出卖人）与许成、周凤琼（买受人）就上述商品房买卖合同签订《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，主要约定：“第一条、对本合同正文第五条的补充1、本合同第五条所指的‘产权登记面积�是指房产测绘部门出具的测绘图纸（报告）上所记载的套内建筑面积。2、本合同第五条约定的‘合同约定计价面积’与第三条约定的‘套内建筑面积’为同一概念。如因该商品房‘公共部分与公用房屋分摊建筑面积’造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。3、若套内建筑面积出现差异，买受人承诺不退房。套内建筑面积误差比绝对值在0.6%-3%以内，或误差比绝对值超过3%的，买卖双方在办理收楼手续前结算面积差异款。……第四条对本合同正文第十一条的补充1、买受人应于出卖人的收楼通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续。否则，自出卖人发出的收楼通知书中所规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署该商品房交接文件的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙。2、自该商品房交付（包括本条第1项所述的视为交付）之日起，该商品房损毁、灭失的风险转由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括物业管理费、公摊水电费、保养费等）及该商品房的物业税、房产税等均由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。……第五条、对本合同正文第十五条的修改1、出卖人只要在该商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为符合本合同第十五条的约定，出卖人无须承担违约责任。如非出卖人原因导致的延迟办理房地产权属证书，出卖人不承担因此而产生的延期办理产权证的责任。……第十二条、买受人声明及本补充协议法律效力。……5、本补充协议是本合同的组成部分，本合同之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。……”。
2014年1月23日，溢宏公司出具售房款发票，确认收取许成、周凤琼支付的购房款952049元。
2013年6月26日，溢宏公司以挂号信形式统一向包含许成、周凤琼在内的各业主发出《阳某苑收楼通知书》。
2014年5月21日，许成就涉案房屋签订《业主收楼会签表》、《房屋交接确认书》、《阳某苑收楼文件及物品签收表》等材料，确认办理收楼手续。
2015年1月29日，佛山市禅城区发展规划和统计局向原审法院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》，主要内容为：“经核查，我局未收到佛山市溢宏房地产有限公司位于佛山市禅城区魁奇路某侧、佛山大道某侧A地块阳某苑项目的规划调整申请。”同日，佛山市禅城区房屋登记中心向原审法院出具《关于对佛山市禅城区人民法院﹤调查函﹥（2015）佛城法民一初字第234号的复函》，主要内容为：“一、佛山市溢宏房地产有限公司于2014年7月28日递交资料向我中心申请办理魁奇一路某号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务，我中心于2014年8月8日完成该登记。二、佛山市溢宏房地产有限公司向我中心申请办理魁奇一路某号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务时，提交了下列材料：（一）商品房屋产权权属申请书（原件）；（二）土地使用证（原件及复印件）、用地计划批复（复印件）；（三）建设工程规划许可证（复印件）；（四）《建（构）筑物工程规划条件核实意见》（原件）；（五）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（原件）；（六）总平面图（原件）；（七）规划部门审核的报建图纸和竣工图纸一套（原件）�（八）《房屋测绘报告书》（原件）；（九）《商品房预售许可证》（原件）；（十）商品房屋情况表（原件）；（十一）发改局立项文件（复印件）；（十二）公安部门门牌证明（原件）。”
2015年2月11日，佛山市禅城区房屋登记中心向原审法院出具《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》，上载：“佛山市溢宏房地产有限公司于2014年7月8日递交资料向我中心申请办理魁奇一路某号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务。在我中心办理过程中，发现其预售时申办了4个预售许可证，所以要求其按预售许可证（4个预售许可证）内容重新填写4份权属登记申请书及商品房屋情况表的相关内容也作相应修改，开发公司至7月28日补齐了上述资料，故我中心于2015年1月29日函复贵院受理日期为7月28日，并于2014年8月8日完成该登记。”
另查明，涉案佛山市禅城区魁奇一路某号二座某幢1204房，建筑面积107.46平方米，套内建筑面积88.32平方米，公共分摊面积为19.14平方米，由许成、周凤琼按份所有，于2014年10月11日核发产权登记证书。
原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。许成、周凤琼、溢宏公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。
关于许成、周凤琼主张溢宏公司退还购房款的诉请。根据涉案商品房买卖合同第五条及补充协议第一条的约定，上述合同所指向的“合同约定计价面积”应为套内建筑面积，并以该套内建筑面积作为面积差异比例的计算基础，由双方依据不同差异比例结算面积差异款；同时，许成、周凤琼、溢宏�司双方亦对公共部分与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定产生差异的处理方式进行了补充约定，即依据补充协议第一条的约定，对因商品房公共部分与公用房屋分摊建筑面积造成合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。如前查明事实，涉案商品房合同约定建筑面积共109.43平方米，包含套内建筑面积88.32平方米及公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.11平方米；产权登记建筑面积107.46平方米，包含套内建筑面积88.32平方米及公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.14平方米。经计算，涉案商品房套内建筑面积较合同约定并未产生差异，公共部位与公用房屋分摊建筑面积较合同约定减少1.97平方米，故依据上述补充协议第一条的约定，溢宏公司无需就公共部位与公用房屋分摊建筑面积减少向许成、周凤琼退还购房款。至于许成、周凤琼抗辩认为补充协议第一条属无效格式合同条款、溢宏公司存在欺诈隐瞒情形的意见，原审法院不予采纳，并评判如下：第一，从该条款的具体内容分析，该条款系双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具备或然性，且该条款所涉“买卖双方不退不补，且互不承担违约责任”的合同后果亦指向公共部位与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定存在减少或增加的两种情形，故该条款并未单方免除溢宏公司责任、加重许成、周凤琼责任。第二，根据佛山市禅城区发展规划和统计局向原审法院出具的《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》，包含涉案商品房在内的“阳某苑”项目并未发生规划变更调整，亦可证实上述约定并非恶意订立或属欺诈隐瞒，且许成、周凤琼亦无提供有效证据予以证明。综上分析，补充协议第一条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”所规定的无效情形，依法有效，许成、周凤琼、溢宏公司均应依约履行。许成、周凤琼诉请溢宏公司退还购房款无合同和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回许成、周凤琼的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取114元，由许成、周凤琼负担�
上诉人许成、周凤琼向本院上诉提出：一、一审判决认为，许成、周凤琼与溢宏公司签订的《广东省商品房预售合同》及《补充协议》的条款是双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具有或然性。许成、周凤琼认为，一审判决该项认定是没有任何事实依据的。（一）建设部对商品房建筑面积及公共分摊面积的计算有一套规定的计算规则——《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《建筑工程建筑面积计算规范》，根据施工规划、设计施工图纸并结合上述建筑面积计算规则，建筑物的建筑面积、套内面积及公共分摊面积基本上是可以计算精确的，此外，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了商品房销售以建筑面积为面积计算单位。在本系列案中，溢宏公司向许成、周凤琼预�涉案房屋时，施工规划、设计施工图纸已经确定，根据施工规划、设计施工图纸等并按照建设部的上述计算规则即可计算涉案房屋项目的建筑面积、套内面积、公共分摊面积，故双方签订的《广东省商品房预售合同》对涉案商品房的总建筑面积、套内面积、公共分摊面积才有一个具体的约定，并且，商品房的实际套内面积与合同约定的基本上没有差异的，因此，涉案房屋的实际总建筑面积、套内面积、公共分摊面积是可以预测的，并不是一审判决书中的“因无法预测实际测绘结果而具有或然性”。溢宏公司作为具备专业资质的楼盘开发商，掌控楼盘的设计、开发等一切事宜，溢宏公司肯定清楚知道涉案项目的开发总建筑面积、公共分摊面积、套内面积等真实数据，在如此情况下，溢宏公司与许成、周凤琼签订上述具有明显减轻自身责任条款的合同及补充协议，该条款显然是合同法所规定的无效格式条款。（二）如前述整个涉案“阳某苑”项目的总建筑面积和公共分摊面积在商品房预售时可根据涉案项目的施工规划、设计施工图纸计算出来，但溢宏公司实际交付的涉案项目的总建筑面积和公共分摊面积分别少了700平方米乃至上千平方米，如果严格按照施工规划和设计施工图纸施工，涉案项目的总建筑面积和公共分摊面积的差距是不会如此巨大的，而实际套内面积基本上与合同约定的没差异。唯一合理解释就是溢宏公司在预售涉案“阳某苑”项目时故意违规计算、隐瞒真实的公共分摊面积这一隐性建筑面积，以骗取许成、周凤琼的购房款。一审期间溢宏公司没有就套内建筑面积没有差异反而是公共分摊面积缩水的原因进行任何的说明，一审法院也没就公共分摊面积缩水的原因进行查明，为了查清案件的事实，请求二审法院查�建筑面积缩水的原因，以还整个涉案“阳某苑”项目的购房者一个公道。
二、涉案的《补充协议》中关于如涉案房屋的实际公共分摊面积少于合同约定的公共分摊面积时，则溢宏公司不用退还相应购房款的条款，属于无效条款。（一）涉案的《补充协议》与《广东省商品房预售合同》是同时签订的，并不是在预售合同签署后才补充的，是溢宏公司为了规避法律而出具的格式合同。（二）涉案的《补充协议》是溢宏公司出具的格式合同，对于实际公共分摊面积少于合同约定公共分摊面积时，溢宏公司不用退还相应购房款的约定，是不公平的，溢宏公司并没有用合理方式提请许成、周凤琼注意或对许成、周凤琼解释该条款内容，因此该条款是无效的。（三）涉案的《补充协议》中关于如涉案房屋的实际公共分摊面积少于合同约定的公共分摊面积时，溢宏公司不用退还相应购房款的条款，属于免除溢宏公司交付符合合同约定的房屋的主要责任、减轻溢宏公司损害作为消费者的许成、周凤琼合法权益而应承担责任、排除了许成、周凤琼收到符合合同约定商品房的主要权利的格式条款，因此该条款是无效的。因此，根据上述的法律法规的规定，补充协议中关于公共面积缩水不退钱的约定是无效的。
三、虽然许成、周凤琼、溢宏公司签订的《广东省商品房预售合同》约定按套内建筑面积计算总购房款，但实际上，溢宏公司是按照预售商品房总的建筑面积计算总的购房款，有溢宏公司向许成、周凤琼出具的购房发票可以充分佐证。
四、根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）第一条关于房地产纠纷案件第（三）款第8项的规定，商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋�摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。溢宏公司交付不符合合同约定的建筑面积或公共分摊面积的商品房的行为属于违约，应承担违约责任。因此，溢宏公司应向许成、周凤琼退还相应的购房款。具体到本系列案中，如上所述，涉案《补充协议》中关于如涉案房屋的实际公共分摊面积少于合同约定的公共分摊面积时溢宏公司不用退还相应购房款的约定属于无效约定，并且双方签订的《广东省商品房预售合同》中就交付的商品房的建筑面积、套内面积、公共分摊面积进行了具体的约定，在溢宏公司交付的商品房的实际建筑面积和公共分摊面积少于合同约定的建筑面积和公共�摊面积时，并且建筑面积差异值大多在0.6%至3%之间，因此，许成、周凤琼请求溢宏公司退还相应的购房款是符合法律及合同约定的。
综上，许成、周凤琼上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，并依法改判溢宏公司向许成、周凤琼退还购房款17139.14元；2.本案一、二审的全部诉讼费用由溢宏公司负担。
被上诉人溢宏公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
双方当事人均未在二审期间向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。综合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案的主要争议焦点系许成、周凤琼要求溢宏公司基于公摊面积差异应向其退还购房款17139.14元的诉请应否予以支持的问题。
首先，基于许成、周凤琼在二审中的相关上诉主张与理由，与本焦点�题密切相关的两个问题需要加以明确：第一，《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》中关于公摊面积差异不作补偿的条款是否属无效格式条款。第二，溢宏公司在签订涉案商品房买卖合同及补充协议的过程中是否存在欺诈隐瞒之情形。对此，结合本案具体案情及现有证据，本院认为，许成、周凤琼的上述主张不能成立，具体理由分析如下：其一，上述补充协议的签署均是双方当事人在平等自愿、意思自治的情况下完成的，并无证据显示溢宏公司在签订上述补充协议中存在欺诈、隐瞒之情形。上述补充协议中关于公摊面积出现差异时的处理方法并不存在文字上的歧义或理解上的困难，许成、周凤琼作为具有完全民事行为能力的行为人系依自己独立、自由意思而签署包括上述条款的补充协议。其二，佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《佛山市禅城区发展规划和�计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》亦显示涉案房屋建设规划没有调整，即溢宏公司并不存在恶意改变房屋规划以损害许成、周凤琼利益的行为。其三，许成、周凤琼没有证据证明涉案房屋规划设计的建筑面积与报建的建筑面积不相符，且溢宏公司有隐瞒该事实的行为；其四，由于房屋的建设规划是一种事前的设计行为，其最终的实际建筑成果与规划设计或多或少会存在偏差，即公摊面积相比于合同约定（依据规划设计而确定）既有可能减少也有可能增加，那么双方当事人的约定在客观上就不属于单方免除溢宏公司责任而加重许成、周凤琼负担或责任的情形。因此，该约定并不违反公平原则，同时也符合我国商品房买卖过程的实际情况和交易惯例。由上述分析可见，《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》中关于公摊面�差异不作补偿的条款不属无效格式条款，溢宏公司在签订上述补充协议过程中亦不存在欺诈隐瞒之情形，许成、周凤琼的该上诉主张，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。
其次，在明确了上述两个问题的基础上，本院认为，许成、周凤琼要求溢宏公司退还购房款的上诉主张不符合双方当事人的合同约定。就本案涉案房产，双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》及《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》对各自的权利、义务进行了明确约定，该合同属双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同第四条约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，……”，同时该合同第五条及补充协议第一条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积在差异的，以产权登记面积为准，并且如果二者的差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。该产权登记面积是指房产测绘部门出具的测绘图纸上所记载的套内建筑面积，合同约定计价面积与套内建筑面积为同一概念，如因该商品房的公共部分与公用房屋分摊建筑面积造成合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。本案中，涉案房屋的产权登记面积107.46平方米相比双方合同约定的建筑面积109.43平方米，减少了1.97平方米，其中套内建筑面积无差异，均为88.32平方米，减少部分在于公摊面积，由合同约定的21.11平方米减少为产权登记时的19.14平方米。那么根据双方合同中的上述约定，该部分公摊面积的差异，双方不退不补，购房总价款保持不变。可见，许成、周凤琼的该上诉主张不符合双方当事人的合同约定，故本院不予支持。
综合以上分析�本案双方当事人作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》中关于房屋公摊面积差异不作补偿的具体条款时意思表示真实，且内容比较明确具体，对合同双方均产生拘束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于对于面积差异有约定的则从约定的规定，当事人应按该协议约定履行，故许成、周凤琼在本案中基于涉案房屋公摊面积出现差异而要求溢宏公司退还相应房款的上诉主张，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由上诉人许成、周凤琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年六月十九日
书 记 员 陈敏仪