湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民初字第51号
原告：湖北银都建设集团有限公司，住所地荆州市荆州区北环路51号（银都花园）。
法定代表人：张德富，该公司董事长。
委托代理人：张军，湖北皓宁律师事务所律师。
被告：湖北鑫巢投资有限公司，住所地荆州市荆州区东环路止梆头一巷5号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人：梅平，湖北昭信律师事务所律师。
原告湖北银都建设集团有限公司（以下简称银都公司）诉被告湖北鑫巢投资有限公司（以下简称鑫巢公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，于2015年11月9日作出（2015）鄂荆州中民一初字第00010号民事判决，宣判后银都公司不服，提起上诉，湖北省高级人民法院于2016年6月21日作出（2016）鄂民终字第303号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭审理了本案。原告银都公司的委托代理人张军、被告鑫巢公司的委托代理人梅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银都公司诉称：2012年5月20日，原告银都公司与被告鑫巢公司签订建设工程施工合同。被告将位于荆州市荆州区东环路止梆头一巷5号的荆州市凰巢世家小区工程的土建、安装和装饰装修工程全部发包给原告承建。截止2014年4月止，原告按合同要求将全部工程建设施工完成，经被告和监理单位验收合格全部交付被告。2014年11月7日，全部承包工程经荆州市建设工程造价管理所核准，原告所承建整个工程造价为9306.52万元，原、被告双方签字盖章对此予以认可。经双方对账，截止2014年12月1日止，被告已经向原告支付工程款74576484.79元，还下欠原告工程款18488715.21元。此后，原告多次向被告催讨，被告都未能支付。为此，原告诉至法院，请求1、依法判令被告支付原告建设工程款18488715.21元及欠款利息。2、依法判令原告对所承建的被告鑫巢公司位于荆州市荆州区东环路止梆头一巷5号的荆州市凰巢世家小区工程中还没有售卖的25套房屋享有优先受偿权。3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告鑫巢公司辩称：原告所述的工程款属实，工程款总造价为9306.52万元，被告已经支付了74576484.79元。同意原告享有优先受偿权，原告主张享有优先受偿权的凰巢世家小区25套房屋因为工程欠款已经抵偿给原告，原告已经卖给25户案外人，案外人早已居住使用。
本案重审过程中，原告银都公司为证明其主张优先受偿权没有超过法定期限，除原审中提交的证据外，向本院补充提交了以下证据：
证据一、荆州市城市市政园林管理局2014年6月5日颁发的《项目配套绿化工程合格证》。拟证明原告所承建绿化工程完工及验收合格时间。
证据二：职能部门2014年7月1日颁发的《防雷装置验收意见书》。拟证明施工项目防雷装置验收时间。
证据三：职能部门2014年8月5日颁发的《燃气工程竣工验收备案表》，拟证明施工项目燃气工程竣工验收时间。
证据四：职能部门2015年7月8日颁发的《建筑节能工程竣工备案表》，拟证明建设项目节能工程验收时间。
证据五：职能部门2015年5月158日颁发的《建设工程消防验收意见书》，拟证明建设工程消防验收时间。
证据六：2014年10月28日《建筑工程竣工验收报告》，拟证明工程竣工验收时间。
证据七：职能部门2016年4月12日颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》，拟证明工程竣工验收备案时间。
重审质证过程中，被告对原告银都公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。上述证据系政府管理部门行使职能的法定文件，本院予以确认并在卷佐证。
原告银都公司关于工程造价和已付款问题，向本院提交了以下证据：
荆州市建设工程造价管理站的《建设工程造价结算备案联系单》（证据八），工程审定造价为9306.52万元。
双方当事人签章的《�目工程支出对账明细表》（证据九），该证据载明截止2014年12月1日止，被告已付工程款74576484.79元，下欠工程款18488715.21元。
依据本院补充证据通知，重审时原告银都公司提交了已付款全部36份税务发票（证据十），发票金额与双方认可的已付款金额一致。该证据系税务机关发票，真实性本院予以认定并在卷佐证。
关于优先受偿权问题，重审时原告银都公司提交了2013年8月--
9月间鑫巢公司将25套房屋分别销售给25案外人的25份《定购合同书》复印件（证据十一），拟证明原告已经对25套房屋优先受偿。鑫巢公司对25份《定购合同书》予以认可，认可25套房屋在楼盘开盘时已经抵偿给原告银都公司，并对原告就上述25套房屋享有优先受偿权的诉讼主张予以认可。
综合双方举证、质证意见，本院对原告银都公司提交的证据（8--11）评析如下：
1、关于工程造价和已付款的证据。工程完工后，双方当事人及工程造价咨询机构对工程造价进行了决算。荆州市建设工程造价管理站作为政府管理职能部门对双方工程造价进行了审定。该管理站出具的《建设工程造价结算备案联系单》具有法定效力，本院予以采信。
2、关于已付款证据。诉讼前，双方当事人通过对账，就已付工程款、下欠工程款签章形成了《项目工程支出对账明细表》。重审过程中，依据本院补充证据通知，原告银都公司提交了已付款全部36份税务发票，上述证据，可以证明已付款数额，本院予以采信。
3、原告银都公司关于优先受偿权证据。重审时原告银都公司提交的2013年8月--
9月间鑫巢公司将25套房屋销售给25案外人的《定购合同书》，上述合同书不属正式的房地产销售备案合同，25套房屋销售没有在房屋管理部门登记�案。合同系鑫巢公司与案外人签订，且原告银都公司不能提交与鑫巢公司以房抵债、实现其优先受偿权）的证据，《定购合同书》的真实性、合法性本院不予审查、认定。
经审理本院查明：经过招标程序，鑫巢公司与银都公司于2012年5月20日签订《湖北省建设工程施工合同》，将其位于荆州市荆州区东环路止梆头一巷的荆州市凰巢世家小区工程发包给银都公司施工。合同约定“工程规模59457.78㎡，资金来源：自筹，工程承包范围：土建、安装、装饰装修，开工日期2012年5月20日，竣工日期2013年6月23日，合同工期总日历天数400天，合同价款72394666.63元。补充条款：本工程最终按补充协议进行结算，在本合同签订后，甲、乙双方另行签订补充协议，若本合同与补充协议有冲突的部分，以补充协议为准。”
2012年2月18日，双方就该工程的新建售楼部及办公室装修工程签订《建设工程施工合同》，合同约定：开工日期（暂定）2012年2月18日，以开工报告日期为准，竣工日期2012年4月18日，工程造价为包干价77.6万元（售楼部200平方米，单价2800元／平方米；办公室装修180平方米，单价1200元／平方米）。
2012年8月20日，原、被告双方签订《凰巢世家小区建设工程补充协议》，协议约定：发、承包双方就凰巢世家小区工程关于材料价格事宜经双方协商按2012年10月《荆州工程造价信息》办理竣工结算，订立本协议。本协议签字后生效，与原合同等效，一并执行。
2012年11月20日，原、被告双方签订《凰巢世家小区建设工程施工承包补充协议》，协议约定：人工费上调，施工方依据鄂建文（2012）85号文要求，本项目所有人工单价均按普工56元／工日，技工86元／工日，高级技工129元／工日，定额综合工日及机械台班人工单价75元／工日，调整人工费价差。经双方友好协商，同意增加工程造价500万元进入工程结算，不下浮。
2013年5月18日，双方就小区室外围墙、广场地铺、人行道地铺、景观墙、景观喷泉池、配电室等配套工程施工签订《建设工程施工合同》，合同约定：开工工期（暂定）2013年5月18日，以开工报告日期为准，竣工日期2013年12月18日，合同工期总日历天数210天，工程造价为包干价512.48万元。（透视围墙260M，单价2800元／M；石材围墙160M，单价8600元／M；广场花岗岩地铺1600㎡，单价320元／㎡；人行道板地铺480㎡，单价180元／㎡；荷兰砖地铺880㎡，单价160元／㎡；干挂石材景观墙570㎡，单价1280元／㎡；景观喷泉池包干价120万；配电室两个建筑面积160㎡，单价2200元／㎡）。
2013年6月18日，双方就该工程的塑钢门窗及电梯门套工程签订《建设工程施工合�》。合同约定：开工工期（暂定）2013年6月18日，以开工报告日期为准，竣工日期2013年10月18日，合同工期总日历天数120天。工程造价：塑钢门窗包干价330元／㎡，电梯门套2800元／套。
2013年8月10日，双方就小区的市政管网及道路刷黑工程项目签订《湖北省建设工程施工合同》，合同约定工程价款200万元。
2013年12月30日，双方就小区的绿化工程项目签订了《小区绿化工程施工合同》，合同约定工程造价330万元。
银都公司依约施工，所有承建工程项目于2014年12月完工，各项目先后经过法定部门验收合格。其中建筑主体工程于2014年10月28日竣工验收，政府职能部门于2016年4月12日颁发《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》。施工工程项目造价经荆州市隆泰建设工程造价咨询有限公司造价编审确认后，2014年11月7日，经荆州市建设�程造价管理站备案审定，工程造价为9306.52万元（桩基础合同价除外）。其中主体工程合同约定价款72394666.63元，售楼部及办公室装修工程77.6万元，人工费调整500万元，设计变更工程及塔吊基础2601872.2元，塑钢门窗及电梯门套1867819.71元，小区市政工程及绿化工程530万元，室外围墙、广场地铺、人行道地铺、景观墙、景观喷泉池、配电室等配套工程512.48万元。2014年11月10日，银都公司和鑫巢公司在工程造价结算确认表上盖章予以确认。2014年12月1日，双方当事人对账确认工程结算总价款为9306.52万元，鑫巢公司已经支付给银都公司工程款74576484.79元，下欠工程款18488715.21元。2015年3月26日，原告诉至本院，请求判令被告鑫巢公司支付下欠工程款18488715.21元及欠款利息、依法判令原告对所承建的凰巢世家小区工程中25套房屋享有优先受偿权。原告诉至本院时，上述25套房屋已经被25名案外人因为“买卖关系”装潢居住，并且因为鑫巢公司对外欠款已经被人民法院另案诉讼保全查封（其中8套房屋最早查封日期为2013年9月27日），原审诉讼过程中，部分房屋已经进入执行拍卖程序。
经过审理，本案双方争议的焦点为：1、双方工程价款和下欠款数额的认定；2、原告银都公司对25套房屋主张优先受偿权是否应该支持。
本院认为：原告与被告签订的荆州市凰巢世家小区工程项目《湖北省建设工程施工合同》经过招投标程序，原告具备相应建筑工程施工资质，被告具备相应建筑开发资质，双方签订的施工合同及补充合同系双方真实意思表示，形式完备合法，不违反法律规定，合同合法有效，本院依法予以确认。
（一）、关于工程造价、下欠款认定问题。
原告银都公司完成的工程造价经荆州市隆泰建设工程造价咨询有限公司造价编审确认后，荆州市建设工程造价管理站进行了结算备案审定，双方当事人对审定造价签章认可。因此，工程造价应以法定机构备案审定的9306.52万元为准。双方于2014年12月1日进行对账，签章确认鑫巢公司已经支付给银都公司工程款74576484.79元。依据本院补充证据通知，重审时原告银都公司提交了全部已付款36份税务发票，综合上述证据，双方当事人认可的已付款数额本院予以认定。因此，鑫巢公司下欠银都公司工程款为18488715.21元。双方对账确认下欠工程款数额时间为2014年12月1日，本院确认鑫巢公司应付工程款及利息的起算时间为2014年12月2日。
（二）、关于优先受偿权能否得到支持的问题。
1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或�建设工程合同约定的竣工之日起算。虽然双方施工合同约定竣工日期为2013年6月23日，但工程实际竣工验收日期为2014年10月28日。根据《最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，工程竣工验收合格的，竣工验收合格之日为竣工日期。原告主张优先受偿权的时间为2015年3月26日，银都公司主张优先受偿权没有超过行使权利的6个月期限。
2、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人的优先受偿权是法定权利，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购房商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人。
原告银都公司以鑫巢公司为被告，诉请人民法院确认其对鑫巢公司的25套房屋享有优先受偿权。但银都公司起�时上述25套房屋已经被25户案外人占有、装潢使用，案外人均持有与鑫巢公司签订的《定购合同书》，并称已经交清全部购房款（用劳务、材料款冲抵）。由此可见，鑫巢公司的25套房屋与案外人存在买卖关系，25套房屋不属被告无权利争议的资产，上述25套房屋的权利现状缺乏确认原告优先受偿权的前提条件。因此，本院不能支持原告对25套房屋享有优先受偿权的诉讼请求。原告称上述房屋系被告因以房抵债、实现原告优先受偿权出卖的，但原告不能提交买卖关系真实性、合法性的充分证据，也不能提交与被告之间以房抵债、实现其优先权的证据。至于25套房屋被另案查封拍卖，属于法院执行行为，不属本案审理范围。
综上，原告主张被告支付工程欠款及延付利息的请求合法，应予以支持；但原告主张确认其对被告25套房屋享有建设工程款优先受偿权的请求，事实和法律依据不足。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第四十条第二款的规定，判决如下：
一、被告湖北鑫巢投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖北银都建设集团有限公司工程款18488715.21元，并承担该款自2014年12月2日起至本判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。
二、驳回原告湖北银都建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费132732元，由被告湖北鑫巢投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，账户：05×××69－1，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行。汇款注明系（2016）鄂10民初字第51号案上诉费）。
审判长 赵祖发
审判员 高贻柏
审判员 廖崇霞
二〇一六年十一月十四日
书记员 张 莹