浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐柳商初字第1066号
原告：中国工商银行股份有限公司乐清支行。
负责人：徐克加。
委托代理人：仇云高。
委托代理人：朱晨怡。
被告：方静。
被告：余约乐。
被告：温州中驰置业发展有限公司。
法定代表人：刘嵩。
委托代理人：吴岩银、南仕，浙江合众律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司乐清支行（以下简称“工行乐清支行”）与被告方静、余约乐、温州中驰置业发展有限公司（以下简称“中驰置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月24日予以立案受理。依法由审判员高文丹适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告工行乐清支行的委托代理人仇云高、朱晨怡，被告中驰置业的委托代理人吴岩银、南仕到庭参加诉讼，被告方静、余约乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告工行乐清支行起诉称：2013年5月17日，被告方静向原告申请借款，双方签订编号为01203000322013一手贷0000962号《个人购房借款／担保合同》一份，主要内容约定：1、贷款金额为77万元；2、贷款期限为240个月即自2013年5月17日至2033年5月17日止；3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，确定贷款发放时的利率为6.55%，如遇中国人民银行调整贷款利率，按合同签订日的贷款利率执行，并于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行（现实际执行利率为6.15%），还款方式为按月等额本金还款法（按月计息），每月还款日为实际放款日的每月对应日；4、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率（约定利率基础上加收50%）按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；5、本借款的担保方式为抵押、保证，具体以《个人购房借款／担保合同》约定为准。原告于2013年5月13日办理了预购商品房抵押登记手续，并于2013年5月17日依约发放了77万元贷款。借款合同履行过程中，被告方静单方违约，连续三个月未按时足额偿还贷款本息，被告余约乐作为婚姻期间夫妻共同债务的偿债人也未履行应尽的还款义务，被告中驰置业也没有承担相应的连带保证责任，根据合同第十四条的约定，宣布本合同立即到期（2015年6月4日），要求借款人和保证人立即提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息）。现被告尚欠原告借款本金705832.90元及利息17488.19元（利息暂算至2015年6月17日）。原告的诉讼请求有四项：1、被告方静、余约乐夫妻立即共同偿付尚欠原告借款本金705832.90元及利息17488.19元（利息暂算至2015年6月17日，从2015年6月18日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按中国人民银行相关规定和合同约定另行计付）；2、若被告不立即偿付上述借款本息，则依法拍卖登记在被告方静、余约乐名下的坐落于乐清市中心区中驰湖滨花园62幢1004室的房地产，所得款项由原告优先受偿；3、被告中驰置业对上述第一项下的债务偿付承担连带保证责任；4、由众被告承担本案的诉讼费用。
被告方静、余约乐未作答辩。
被告中驰置业答辩称：一、根据《个人购房借款／担保合同》第20.2以及《贷款及保证承诺书》的约定，答辩人对被告方静、余约乐的该笔贷款承担阶段性连带责任保证，即从贷款发放之日起至原告收到系争商品房产权证书、房屋他项权利证书之日止，现被告方静、余约乐已办理了预购商品房抵押权预告登记，原告事实上已经取得了抵押物权，故原告无权要求答辩人承担连带保证责任。二、即使答辩人需要承担连带保证责任，原告依法应先行实现抵押物权。三、本案系争商品房早已具备办理转移登记与抵押登记手续的条件，答辩人多次以报纸公告、电话等方式通知业主办理转移手续，且被告方静、余约乐已经委托原告代为办理，现因原告及被告方静、余约乐一直未予办理抵押登记手续，故即便造成原告无法取得抵押物权，也系他们自身的过错导致，答辩人无需承担连带保证责任。四、原告诉请答辩人支付罚息及复利没有依据，罚息、复利的法律性质系赔偿损失，根据损失填补原则，原告未提供任何证据证明其存在损失的事实，故对于诉请的罚息、复利不应予以支持，即便支持，相应的计算标准也过高，请求法院予以减少。
经审理查明：2013年5月2日，原告与三被告签署一份编号为01203000322013一手贷0000962号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1、原告向被告方静发放个人一手住房购置贷款77万元，用于支付其购买的坐落于乐清市中心区中驰湖滨花园62幢1004室房产的购房款；2、贷款期限为240个月，即自2013年5月2日至2033年5月2日止，在本合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放款日与到期日，并以借款凭证为准；3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；4、贷款直接划入被告中驰置业的账户内，贷款利息自实际放款日起计算；5、按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款；6、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；7、保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后保证人免除保证责任；8、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；9、抵押物为被告方静、余约乐购买的坐落于乐清市中心区中驰湖滨花园62幢1004室的房产。被告方静在上述合同上借款人、抵押人栏签名捺印，被告余约乐在共同借款人、抵押物共有人栏签名捺印，被告中驰置业在担保人栏盖章。2013年5月13日，原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记（温房预乐清市字第2110015976号）。
2013年5月17日，原告向被告方静发放贷款77万元，并将款项直接划入被告中驰置业的账户内，被告方静在借款凭证上签字为凭。借款借据上载明贷款基准年利率为6.55%，贷款期限自2013年5月17日至2033年5月17日。借款初期，被告方静均能按期正常偿还本息，但自2015年2月17日开始违约并连续超过三个月未能偿还贷款本息。原告已向被告方静、中驰置业邮寄通知宣布贷款提前到期。截至2015年6月17日，被告方静结欠原告借款本金705832.90元、利息17488.19元。被告余约乐作为共同借款人也未偿还任何款项。
另查明，被告方静、余约乐购买的上述商品房至今未办理正式的产权登记及抵押登记手续。
认定上述事实的证据有原告的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、被告方静、余约乐的身份证及结婚证的复印件、被告中驰置业的营业执照、组织机构代码证、个人购房借款／担保合同、预购商品房抵押登记证明书、借款凭证、宣布贷款提前到期通知书、还款明细表，结合庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，故属于有效合同，各方当事人均应按合同约定履行义务。被告方静未按期支付借款本息，其行为已明显违约，被告余约乐作为共同借款人，理应承担共同还款责任，故原告有权宣布合同提前到期并收回已发放的贷款。鉴于庭审中原告自认被告方静未能签收宣布贷款提前到期通知书且无法以其它方式向其告知，故本院认定本案受理之日即2015年7月24日为宣布贷款提前到期日。被告方静、余约乐应偿还原告借款本金705832.90元、利息17488.19元及自2015年6月18日起按2015年度执行的借款年利率6.15%上浮50%确定的罚息利率计算至判决确定履行之日止的罚息、复利。虽然被告方静、余约乐与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，故本院认定原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告中驰置业为该笔借款提供阶段性连带责任保证，现保证责任免除条件尚未成就，且被告中驰置业未能举证证明系可归责于原告的原因导致该条件未成就，故本院认定被告中驰置业仍应承担连带保证责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告方静、余约乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩与质证的权利，本院依法予以缺席审判。被告中驰置业的相关辩解，与本院查明的事实不相符，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方静、余约乐应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司乐清支行借款本金705832.90元、利息17488.19元、罚息（以本金705832.90元为基数按年利率6.15%上浮50%的罚息利率从2015年6月18日起计算至判决确定的履行之日止）、复利（以利息17488.19元为基数按年利率6.15%上浮50%的罚息利率从2015年6月18日起计算至判决确定的履行之日止）。款交本院柳市人民法庭转付。
二、若被告方静、余约乐逾期未还，则原告中国工商银行股份有限公司乐清支行有权申请对被告方静、余约乐购买的坐落于乐清市中心区中驰湖滨花园62幢1004室的房产进行拍卖或变卖，所得价款在上述判决确定的债权范围内由原告享有优先受偿权。
三、被告温州中驰置业发展有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带保证责任；被告温州中驰置业发展有限公司承担连带保证责任后，有权向被告方静、余约乐追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11040元，减半收取5520元，由被告方静、余约乐、温州中驰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 高文丹
二〇一五年八月三十一日
代书记员 陈 蕾