上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4901号
原告（反诉被告）张裕泉。
委托代理人张卿。
被告（反诉原告）马绍灿。
被告上海浦林仓储有限公司。
法定代表人马绍灿。
以上被告共同委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。
以上被告共同委托代理人朱振东，上海市大明律师事务所律师。
原告张裕泉诉被告马绍灿、上海浦林仓储有限公司（以下简称浦林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，先适用简易程序，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。2014年4月，被告马绍灿提起反诉，本院于2014年5月16日第二次公开开庭进行了合并审理。2014年7月25日，本案依法转为普通程序，于2014年9月3日第三次公开开庭进行合并审理。2014年12月1日至2014年12月17日期间，根据被告浦林公司申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定。之后，本院于2015年1月19日第四次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张裕泉委托代理人张卿、被告（反诉原告）马绍灿及被告浦林公司共同委托代理人吴丹、朱振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张裕泉诉称，2003年7月30日，张裕泉从上海榕樟建材有限公司（以下简称榕樟公司）承租了系争店面，租赁期限为2013年6月1日至2021年10月10日。2004年3月28日，张裕泉通过其弟张裕义与马绍灿签订《房屋租赁合同》，约定张裕泉将位于上海市浦东新区杨高南路XXX号东明建材市场钢材项目场内的35栋7-11店面（现称为35-08、35-09、35-10、35-11、35-12）及36栋1-12号店面（现称为36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07、36-08、36-09、36-10、36-11、36-12、36-15）出租给马绍灿，租赁期从2004年7月1日至2013年7月1日，年租金人民币（以下币种同）297，752元。随后，马绍灿将上述17间店面转租给多位实际承租人。2012年，在未取得张裕泉同意续租的情况下，马绍灿和浦林公司又与实际承租人签订了2012-2013年的租赁合同，多收取了2013年7月1日后本应由张裕泉收取的租金计322，233.70元。之后，马绍灿仍以浦林公司名义向11家店面的实际承租人收取了2013-2014年度的租金685，300元及广告费、卫生费等。对于其他6间店面，则通过停电、威胁等手段强迫其支付租金，随即这些承租人向张裕泉求助，张裕泉即出资为其架设电线，但至今未收到上述店面的全部租金。此外，马绍灿为对外宣传已续租，自行决定向张裕泉支付396，925元，并称已代张裕泉支付2013-2014年的场地租金162，023.50元。故张裕泉起诉至法院，请求判令：1、两被告承担连带责任，立即将上海市浦东新区杨高南路XXX号东明建材市场钢材项目场内的35栋7-11号、36栋1-6号（现称为35-08、35-09、35-10、35-11、35-12、36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07）共计11间店面退还给原告张裕泉管理使用；2、两被告承担连带责任，按照每年1，068，100元的标准赔偿2013年7月1日起至实际返还之日止、因逾期返还上述11间店面和其他6间店面造成的实际损失（具体计算时还应扣除被告的已付款）。
被告（反诉原告）马绍灿、被告浦林公司答辩称，原、被告于2013年7月1日续签了租赁合同，租赁期为2013年7月1日至2014年6月30日，租赁费用也已支付，无须承担违约责任。浦林公司非马绍灿合同关系中的相对人，不应承担责任。故不同意张裕泉的诉讼请求。另，马绍灿认为，其依约向张裕泉支付了年租金，但张裕泉私自向马绍灿的6户承租户（36-08、36-09、36-10、36-11、36-12、36-15）收取本应由马绍灿收取的租金382，800元，故马绍灿提起反诉，请求判令张裕泉：1、归还房屋租金382，800元；2、支付2013年12月1日至实际归还日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。
针对反诉部分，原告（反诉被告）张裕泉答辩称，马绍灿提供的续租合同系伪造，双方并未签订过，张裕泉向实际使用人收取租金符合法律规定，请求驳回马绍灿的反诉请求。
经审理查明，2003年7月，张裕泉从榕樟公司处承租了位于上海东明建材交易市场背后的空地1930平方米用于经营，租期9年，年租金162，023.50元。
2004年3月28日，张裕泉（甲方）与马绍灿（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区杨高南路XXX号东明建材市场钢材项目场内的店面35栋7-11（现称为35-08、35-09、35-10、35-11、35-12）、36栋1-12（现称为36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07、36-08、36-09、36-10、36-11、36-12、36-15）店面出租给乙方使用，租赁期自2004年7月1日起至2013年7月1日止，店面整体年租金297，752元；甲方自留的店面应向乙方交纳管理费、广告费，以每平方米每天0.3元计算，该费用从乙方交甲方房租当中每年一次性扣除；乙方将店面转租给第三方使用，甲方有义务配合乙方办理转租或出租手续；乙方允许甲方原自留的8间门面的经营户所经营的螺纹钢、线材、镀锌管堆放乙方场地，交给乙方的费用按乙方市场统一收费标准收费，计每平方米451.8元。合同签订后，马绍灿将租赁店面作为转租经营。2004年11月11日，浦林公司经核准注册成立。
另查，涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续。张裕泉已自行收回36-08、09、10、11、12、15共6间店铺，浦林公司使用的办公用房不在租赁房屋范围内。在争议续租期间，张裕泉自行收回6间店铺的租金收取情况如下：①、36-08、09商户2013年12月1日至2014年11月30日的租金127，600元；②、36-10、11商户2013年11月15日至2014年11月14日的租金127，600元；③、36-12、15商户2013年11月15日至2014年11月14日的租金127，600元，合计382，800元。马绍灿对涉案17间店铺收取商户租金情况如下：①、35-08、09商户2012年9月15日至2014年9月14日的租金242，000元；②、35-10、11商户2012年9月9日至2014年9月8日的租金242，000元；③、35-12商户2012年9月27日至2014年9月26日的租金121，000元；④、36-01、02商户2012年10月19日至2014年10月18日的租金255，200元；⑤、36-03、05商户2012年10月15日至2014年10月14日租金255，200元；⑥、36-06、07商户2012年10月15日至2014年10月14日租金255，200；⑦、36-08、09商户2012年12月1日至2013年11月30日租金127，600元；⑧、36-10、11商户2012年11月15日至2013年11月14日租金127，600元；⑨、36-12、15商户2012年11月15日至2013年11月14日租金127，600元。
审理中，张裕泉提供了一份落款日期为2013年7月，由张裕泉（甲方）与马绍灿（乙方）续签的《租赁合同》，约定甲方将上述17间店面出租给乙方使用，租赁期自2013年7月1日起至2014年6月30日止，店面整体年租金62万元。除甲方出租给乙方的17间店面外，甲方有权依法将留下8间店面（面积为451.8平方米）出租给任何第三方，因乙方现为该市场的实际物业管理部门，故甲方或其承租人应向乙方交纳前述8间店面的管理费、广告费，以每平方米每天0.3元计算等。张裕泉认为该合同非其本人或张臻所签，张臻亦无权签订合同；马绍灿认为该合同上的签名虽非张裕泉本人所签，但应为其小儿子张臻笔迹，从以往张臻代张裕泉与其他租户签订的合同来看，构成表见代理。为此，马绍灿提供了张裕泉与王高富、刘鱼根、祝宗念分别签订的《租赁合同》（即样本1）以及署期2013年10月7日的《通知书》（即样本2），并申请证人叶某某出庭作证。证人证实：证人为浦林公司的管理人员。张裕泉保留的8间店面曾有二、三年托证人管理，合同都是张裕泉签好字后邮寄过来，证人交给小业主签字后再由其小儿子拿走。涉案争议租赁合同是张裕泉小儿子有一天中午带过来，当时已经签好字了，证人说马绍灿不在，他称等马绍灿签字后来拿。马绍灿在合同拿来后过了几天签的字，之后张裕泉小儿子就来把合同拿走了。经司法鉴定，鉴定意见为：检材（即本案争议的续租合同）需检的“张裕泉”签名与样本1、2上的“张裕泉”签名是同一人所写。鉴定费6，000元，由马绍灿、浦林公司预缴。
就付款情况，马绍灿表示其于2013年6月分别代张裕泉支付榕樟公司租金及土地税162，023元、11，580元，合计173，603元，2013年7月31日、2013年12月11日，马绍灿分两次转账支付张裕泉396，925元，以上合计570，528元，再加上张裕泉自留8间门面需向马绍灿支付的管理费49，472元，马绍灿实际已付清2013年7月1日至2014年6月30日的租金62万元。张裕泉表示2013年7月1日之前的租金已付清，认可之后马绍灿、浦林公司转帐支付以及代张裕泉支付榕樟公司的款项570，528元，但不认可管理费；张裕泉明确其诉请主张的实际损失即为按转租收益计算的使用费损失。
经当事人确认，马绍灿、浦林公司已收取讼争11间店铺的租金使用完毕之日作为上述店铺返还日期，之后租金由张裕泉收取。据此，张裕泉表示诉请2中的损失计算至上述返还时间。
以上事实，有《租赁合同》、《租赁协议书》、情况说明、付款凭证、收条及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，一、关于系争续租合同的认定。系争续租合同虽非张裕泉本人所签，但根据司法鉴定意见，该合同与张裕泉和其他租户所签合同上的签名为同一人所写，且张裕泉和其他租户的合同已经实际履行。结合证人证言，不管上述签名是否为“张臻”或他人代签，系争续签合同系张裕泉真实意思表示，马绍灿认为系争合同已经成立的意见，本院予以采纳。系争续租合同的承租人为马绍灿，浦林公司系出于经营管理商铺而设立，且无证据表明浦林公司已加入租赁合同成为合同共同承租方，基于合同相对性原理，张裕泉要求浦林公司连带承担合同责任，缺乏法律依据。涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续，张裕泉与马绍灿之间的租赁关系依法应确认无效。
二、合同无效法律后果的处理。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告马绍灿承租的涉案17间店铺中，其中6间店铺由张裕泉在续租期间已自行收回，诉讼中双方对剩余11间店铺的返还事宜也已达成一致，经查并无不当，本院照准。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同约定，张裕泉自留8间门面需向马绍灿支付管理费，加上双方确认的其他付款情况，马绍灿认为续租合同一年租金已付清的意见，本院予以采纳。马绍灿实际占用了涉案店铺，取得了占有利益，其应当参照租金标准支付房屋使用费，本院按照续租期限及双方确认的各店铺收回、返还日期，参照续租合同的租金标准分别结算相关费用，即张裕泉应退还6间店铺自行收回之日起至2014年6月30日止的租金，马绍灿应支付剩余11间店铺2014年7月1日起至双方确认返还之日止的房屋使用费。涉案店铺均为不合法建筑，本身就不应投入使用，张裕泉要求马绍灿以转租收益标准赔付11间店铺的使用费、马绍灿要求张裕泉归还已收取的6间店铺转租租金及利息，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张裕泉与被告（反诉原告）马绍灿之间的租赁关系无效；
二、被告（反诉原告）马绍灿将上海市浦东新区杨高南路XXX号东明建材市场钢材项目场内的35-08、35-09、35-10、35-11、35-12、36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07号店铺返还原告（反诉被告）张裕泉（已履行）；
三、被告（反诉原告）马绍灿于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张裕泉房屋使用费101，285.20元；
四、原告（反诉被告）张裕泉于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）马绍灿租金133，725.68元；
五、驳回原告（反诉被告）张裕泉的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）马绍灿的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，391元，司法鉴定费6，000元，合计15，391元，由原告（反诉被告）张裕泉负担13，065元、被告（反诉原告）马绍灿负担2，326元；
反诉案件受理费减半收取计3，521元，由原告（反诉被告）张裕泉负担1，487元、被告（反诉原告）马绍灿负担2，034元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 高天明
人民陪审员 田有娣
二〇一五年二月十五日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。