江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨太民初字第00348号
原告杨爱珍。
原告王荣林。
委托代理人李通能（受两原告特别授权委托），江苏仁勤律师事务所律师。
被告俞建明。
被告俞陆冬。
委托代理人殷晓钢（受两被告特别授权委托），江苏太湖律师事务所律师。
委托代理人汤志锋（受两被告特别授权委托），江苏太湖律师事务所律师。
原告杨爱珍、王荣林与被告俞建明、俞陆冬财产权属纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨爱珍、王荣林及其共同委托代理人李通能，被告俞建明及两被告共同委托代理人汤志锋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告杨爱珍、王荣林诉称：两原告系夫妻关系，1973年10月获原雪浪人民公社批准建房申请，并于同年在朱家建造房屋一间一披，即后来朱家1××号（以下简称朱家1××号）的前造。因原告于1979年6月到无锡市区工作，朱家1××号前造被被告家庭借用至今。2010年12月31日，被告在未通知原告的情况下，擅自与无锡市和谐房屋拆迁公司签订《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，并将上述房屋的拆迁补偿利益全部占为已有。请求判决原无锡市滨湖区朱家1××号房屋前造（约110平方米）的拆迁利益归原告所有；本案诉讼费用由被告负担。
被告俞建明、俞陆冬辩称：俞建明之父俞某乙于上世纪八十年代购买原告的毛坯矮脚楼，当时签订字据由俞建明的叔叔俞龙歧执笔，俞建明之母的舅父作为证人。因年代久远，被告丢失了房屋买卖的字据，且执笔人、证人亦已谢世。但知道俞某乙购买上述房屋的邻居很多。在买房后被告对该房屋已经进行翻建并装修，并无原告出借房屋之说。俞建明在1991年申请并领取了宅基地使用证（包括上述房屋），于2001年取得朱家1××号的集体土地使用权证。2002年取得朱家1××号的房屋产权证。被告拥有朱家1××号房屋的两证，对被拆迁房屋合法拥有产权，取得拆迁利益合法。故请求驳回杨爱珍、王荣林的诉讼请求。
原告杨爱珍、王荣林为支持其诉讼请求，提供证据材料如下：
1、1973年建房用地申请书；
2、建房材料汇总；
3、常住人口登记表；
4、李通能向杭天锋的调查笔录；
5、结婚证复印件。
被告对上述证据真实性无异议，但对证明目的有异议。认为原建造房屋的事实不清，不能证明所造房屋的面积及现状。
被告俞建明、俞陆冬为证明原建造房屋已经在1980年左右出卖给俞某乙，提供证人证言七份。其中三人到庭作证。
证人朱某甲当庭陈述：其家门牌号为朱家aaa号，是俞建明的邻居。朱家1××号房屋的前造是批准后约于1974年建造，是4米宽，进深9架的毛坯房。没有门牌号。听村上人传说1979年杨爱珍离开后将该房屋出卖于俞某乙，具体买卖情况不清楚。1985年左右，俞建明对该房屋进行翻建并建造后造房屋。对前造房屋改造楼梯并建阳台。杨爱珍每年回家上坟，偶尔会因借镰刀等事去朱家1××号房屋。
证人朱某乙当庭陈述：其家门牌号为朱家xxx号，是俞建明的邻居。俞某乙与杨爱珍家买卖房屋的协议是由其丈夫俞龙歧执笔的，在场人还有舅舅刘根平（音）。因俞建明多次搬家导致买卖协议丢失，现俞某乙与俞龙歧均已过世。朱家1××号前造房屋有2层。房屋买卖的时间在大概在1980年。当时俞龙歧还要我借100元钱给俞某乙（付房款）。俞某乙的妻子杨某和杨爱珍是姐妹关系。俞某乙与俞龙歧是兄弟关系。
证人俞某甲当庭陈述：其家门牌号为朱家yyy号，是俞建明的邻居。杨爱珍家的房屋买卖是真实的，村里人都知道。具体时间记不清了。我当时是5队的生产队长。6队的队长是杨爱珍的哥哥。
原告对上述证人证言发表质证意见：王荣林于1982年才调回无锡，不可能与俞某乙签订房屋买卖协议。杨爱珍到无锡电视机厂宿舍居住，不可能出卖唯一的房屋。三名证人都某1980年左右进行房屋买卖，与常理不符。且证人与被告都有亲戚关系，证言不合法。
对上述证据，本院认证如下：原告提供证据真实、合法、与本案有关联性，能够证明朱家1××号前造9架2层原系原告夫妇于1974年左右建造。被告提供的证人证言经当庭质证，原告未充分举证三名证人与当事人或代理人有利害关系，证人均系被告的邻居，对是否发生朱家1××号前造房屋买卖的事实陈述可信度较高，对其相关证言应予以采信。
经审理查明：两原告系夫妻关系，杨某与杨爱珍系亲姐妹关系。1973年10月20日，原无锡县革命委员会财政局同意杨爱珍利用闲散空地建房一间一披。后杨爱珍夫妇在涉案土地上建造9架2层的房屋（即后来的朱家1××号前造），由杨爱珍与女儿王洁共同居住，当时在重庆工作的王荣林探亲时也会在该房居住。1979年6月25日，杨爱珍的户口从雪浪许舍里迁移到无锡市市区。并开始居住于其工作的无锡市电视机厂宿舍，不再回朱家1××号。该房屋在杨爱珍离开后由其姐杨某、姐夫俞某乙等一家居住。自1983年后，杨爱珍每年回雪浪（离讼争房屋约十分钟路程）上祖坟祭扫，但均未曾至朱家1××号逗留或歇息。
1985年左右，朱家1××号房屋前造翻修，并建后造房屋。
1991年进行宅基地登记时，以家庭人口五人将包括上述房屋的土地登记于俞某乙之子俞建明名下，宅基地准予登记面积133平方米。
2001年9月，经无锡市滨湖区人民政府批准拨用住宅用地，对包括涉案争议房屋在内的土地颁发集体土地使用证。载明：土地使用者俞建明，法定登记使用面积121.6平方米，其中法定登记建筑占地面积95平方米。
2002年1月24日，无锡市房产管理局对已经领取集体土地证的上述房屋颁发朱家1××号的房屋产权证。证件号码：锡房权证滨字第××号。载明：房屋所有权人俞建明，房屋坐落朱家1××号，房屋状况为混合结构2层107.68平方米和100.80平方米。
另查明，1983年后，原告虽每年仍然去雪浪向阳村上坟，但因与被告关系不睦，所以就没有再去过其建造的朱家1××号前造房屋。被告称在80年左右购买讼争房屋后，曾进行翻建及装修，并建造朱家1××号后造房屋。原告称对被告改建或翻建其所建造的房屋不知情。
2010年12月31日，俞建明、俞陆冬与无锡市和谐房屋拆迁有限公司签订《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，将朱家1××号房屋（面积217.11平方米）进行产权调换。调换房面积225.29平方米，并补偿相应费用。嗣后，俞建明、俞陆冬按约搬迁，朱家1××号房屋已经被拆除。2013年12月25日，俞建明代表签收安置房决算书，已取得安置房屋。
上述事实，有土地（宅基地）登记卡、集体土地使用证、房屋产权证、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置结算单、谈话笔录、证人证言及双方当事人的陈述等在案证实。
本院认为：依法成立的房屋买卖合同受法律保护。本案的争议焦点是诉争房屋是否存在有效的买卖事实。依照法理，买卖事实的认定要素是：买卖合同、对价支付、标的物的交付等。但本案的实际情况是：诉争房屋的主体之间存在亲戚关系，诉争房屋在将近三十年里发生了占有、翻造、翻造后领取所有权证书等一系列权利变迁行为且长期未有权利争议的发生。因此，诉争房屋有效的买卖事实要件如书面的合同可能不存在或已经灭失；而合同要素对价支付也可能并没有留下凭证。所以，依法判断诉争房屋有效的买卖事实不能循此司法惯例。
法律的生命在于经验。本案诉争房屋有效的买卖事实尚需借助日常生活的经验。诉讼中，原告所持“无偿借用”主张并非毫无道理，但其长期可控、能控而不控制的事实与其主张之间存在矛盾。被告基于其长期占有、翻造、控制甚至办理产权证书的事实主张诉争房屋买卖合同成立但因人事变迁而使合同灭失的主张也符合日常生活常理，但其毕竟没有能够充分履行其必要的举证义务，因此，本院也不能贸然支持被告上述答辩意见。然而，本院结合我国社会实际生活面向，认为本案诉争房屋有效的买卖事实成立。理由如下：第一，原告杨爱珍在近三十年中非有特殊原因对诉争房屋不可控、不能控但未控。原告杨爱珍居住无锡市区离诉争房屋距离不远却对诉争房屋长期不予关注并进行权利主张；原告杨爱珍每年回家上祖坟但不回诉争房屋以宣示控制权；诉争房屋在1985年时由被告翻造、扩造，原告杨爱珍也并无任何权利主张的反应，实属罕见。原告杨爱珍称将讼争房屋给杨某是无偿借用，但原告长期未对被告翻建房屋行为、申领房屋证书行为、获得拆迁补偿利益行为提出异议与相关权利要求，因原告的亲哥哥与被告居住在同一村巷，故对讼争房屋领取权属证书及被拆迁的事实不可能不及时知晓，直至该房屋拆除后的2013年10月，原告才向所在社区主张房屋所有权，不近常理。第二，原告杨爱珍与被告母亲杨某之间的关系难以支持原告“无偿借用”的主张。按日常生活经验，日亲日近，日疏日远，只有双方关系和睦、很亲近的情况下可能出现无偿借用房屋，但在近三十年中原告每年回家上坟而不去近在咫尺的自己家中喝口水，歇息一下的事实，恰恰说明原告与被告家中的关系是较疏远的姐妹关系。一般情况下，双方关系如此疏远，岂有长期无偿借用房屋的基础。第三，根据优势证据规则，被告意见可信度较高。根据庭审中的证人证言及俞建明依法领取宅基地登记卡、集体土地使用证、房屋产权证的证据，均证明讼争房屋由俞建明长期占有。故被告称“因签订买卖房屋协议的父亲俞某乙于1983年过世，执笔人俞龙歧于1985年过世，且年代久远，俞建明未妥善保管其父亲签订的买卖协议。故无法提供该协议原件”的意见有一定的可信度。综上，依照优势证据规则，本院认定存在房屋买卖协议并已经履行的事实。故对原告提出朱家1××号房屋的前造所所得拆迁利益属原告的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款、第二款、第五十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨爱珍、王荣林的诉讼请求。
本案受理费7075元，由原告杨爱珍、王荣林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 徐东红
审 判 员 李旭强
人民陪审员 王 芹
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 陆 涛
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》：
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第七十二条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。
不能正确表达意思的人，不能作证。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第五十四条当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。
人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。
证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。
第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。
证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。