北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4309号
上诉人（原审原告）吴文彦，男，1957年1月31日出生。
委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生。
被上诉人（原审被告）靳×，女，1941年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）杨×，男，1964年2月14日出生。
上诉人吴文彦与被上诉人靳×、杨×因合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第4699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴文彦在原审法院诉称：吴文彦需买房自住，通过朋友介绍与杨×结识，杨×自称其母亲委托其出售房屋，后在杨×的陪同下，吴文彦来到杨×、靳×住处证实了杨×、靳×房屋出售的真实性，靳×在授权委托代理协议上摁了手印，协议称：杨×可以委托靳×出售名下房屋，收取房款等相关事宜，靳×将房产证及身份证原件交予吴文彦，双方以100万元的价格购买靳×名下位于北京市石景山区86号房屋，建筑面积共计50.8平方米的房屋，吴文彦首付款78万元，剩余款项22万元在双方过户后支付靳×，并约定3个月之内办理过户手续，不能办理退还房款互不承担违约责任，三个月后如因靳×或吴文彦的原因不能办理，违约方将支付守约方按合同价款30％的违约金。吴文彦在协议签署当日支付杨×、靳×购房款60万元，其余18万元以现金的方式支付杨×、靳×，杨×出具了收条予以证实，在买卖协议签署后3个月内杨×、靳×未按合同约定办理过户手续，也未按协议约定，退还房款。故诉至法院，诉讼请求：1、依法判令杨×、靳×履行与吴文彦签署的房屋买卖合同，配合吴文彦将房屋过户到吴文彦名下；2、依法判令杨×、靳×将涉诉房屋交与吴文彦居住使用；3、诉讼费用由杨×、靳×承担。
靳×在原审法院辩称：靳×是涉案房屋的所有权人，杨×和吴文彦之间的事情跟靳×没有关系，他们所签的买卖协议靳×也不知情，不同意吴文彦的诉讼请求。
杨×在原审法院辩称：杨×为张×、王×向白×借款的担保人。后该笔款项剩余20万元不能按期偿还，王长革介绍杨×认识辛×与并向其借款30万元，用于偿还白×的20万元。王长革拿走4.5万元，杨×拿走5.5万元。后该30万元涨利息到40万元，王长革又向杨×介绍吴文彦，以10％的利息向吴文彦借款60万元。当天直接划走45万元到王长革的账户，作为偿还辛×的借款。待还清辛×的借款，杨×剩下15万元。该笔60万元的借款加上三个月的利息18万元，本息共计78万元，因不能按期偿还，杨×与吴文彦签了房屋买卖协议，想等待拆迁后用拆迁款偿还。吴文彦要求靳×在合同上加按手印，杨×开始不同意，后来还是向靳×谎称有人租房，拿着靳×的手按的手印。实际上签订房屋买卖合同是因为吴文彦催款太紧，杨×并不是真的要卖房，杨×认为吴文彦的行为是欺骗。而且，涉案房屋在2008年因为欠别人30万元的事情，房屋产权证书已经被扣押。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区86号登记建筑面积为50.80平方米的平房（以下简称涉案房屋）系登记于靳×名下的房屋。靳×与杨×系母子关系，二人共同居住于涉案房屋中。
2015年4月9日，杨×以靳×（甲方）委托代理人的名义与吴文彦（乙方）签订房屋买卖协议，其中约定：甲方将涉案房屋以一百万元的价格出售与乙方，出售范围包括房本上的面积以及自建面积，乙方先期支付首付款人民币七十八万元，在签订合同当日支付人民币六十万元，打入甲方委托代理人提供的银行账户内，剩余十八万元以现金方式支付与甲方代理人，代理人出具收条予以确认，剩余房款二十二万元在变更房屋所有权后乙方再行支付与甲方。甲方在收到乙方房款七十八万元后三个月内办理房屋产权过户手续，如因甲方或乙方原因不能办理过户手续，在此期间甲方将乙方购房款七十八万元退还与乙方，双方解除购房合同互不承担任何责任。……如因甲方或乙方原因三个月内不能过户，违约方将向守约方支付合同房款总额的百分之三十的违约金。杨×在该协议甲方一栏签字并按手印，吴文彦在乙方一栏签字并按手印。
上述协议签订当日，吴文彦通过银行转账的方式向杨×的账户支付六十万元。另杨×向吴文彦出具收条，其中载明：今收到吴文彦购房款人民币七十八万元，期（其）中转款六十万（元），现金十八万元。庭审中，杨×称收条中所称十八万元系六十万元三个月的借款利息，其并没有实际收到，吴文彦对此并不认可，表示该十八万元系其现金支付给杨×的。
庭审中，杨×称其与吴文彦签订协议的本意并非卖房，而是借款偿还之前的个人债务，并提供了其与案外人白×的借款担保协议、与辛×的房屋买卖协议、协议等作为证据；吴文彦对此不予认可，并认为杨×与他人的协议跟本案没有关系。
另外，吴文彦在庭审中提供了2015年4月8日出售房屋委托书一份，其中载明：委托人靳×，受托人杨×；委托人有一套位于北京市石景山区86号住房，建筑面积50.08平方米，产权人为甲方单独所有的平房先出售，由于委托人年老体弱，无法办理出售房屋的相关事宜，故委托受托人全权处理。委托事宜：受托人可代委托人与购房者协商售房事宜，洽谈售房价格，签订房屋买卖协议，收取房款。委托时间：自签订委托合同之日起至委托事宜办理完毕止。该委托书落款委托人、受托人处均签字为杨×，并在名字上按有手印。另在打印部分靳×字样上按有手印。杨×称该委托书是假的，靳×并不知晓内容，当时杨×欺骗靳×说是租房的让她按的手印；靳×则称其并不知道按手印的事，也不知道签协议的事，她没有按过手印也没有见过吴文彦，并且声明她没有其他住房了，要拆迁了不可能卖房，从未想过要卖房，涉案房屋是靳×所有，杨×无权卖。
本案审理过程中，经吴文彦申请并提供担保，法院依法对涉案房屋采取了财产保全措施，吴文彦预交保全费五千元。
上述事实，有房屋所有权证书、房屋买卖协议、收条、委托书、银行转账凭证以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：本案的争议焦点为吴文彦与靳×之间房屋买卖协议的效力问题，而解决该问题的关键需考察杨×代理签订该协议的行为是否为有权代理，对此应着重分析2015年4月8日出售房屋委托书是否为有效授权。
一方面，上述委托书落款处委托人、受托人均系杨×书写签字，这从形式上并不符合一般授权委托书的基本格式，不宜据此认定靳×明确表示了自己授权委托的意思。
另一方面，在抬头打印体靳×姓名之上虽然也按有手印，即使该手印系靳×本人所按，但考虑到买卖房屋系对个人重大权益的处分行为，单以按手印的方式进行授权失之轻率，不符合一般社会常理，对外也难以使善意第三人确信为本人的真实意思，尤其结合靳×年纪较大且不能书写自己姓名的实际情况，在无其他证据佐证的情况下，法院无法认定委托书系靳×授权杨×的真实意思表示。
因此，法院认为杨×以靳×名义签署房屋买卖协议属无权代理，现靳×拒绝追认杨×出售房屋给吴文彦，根据中华人民共和国合同法的规定，行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，杨×代理靳×与吴文彦签订的房屋买卖协议对靳×不发生效力，而靳×作为涉案房屋的所有权人并不同意出售该房屋，杨×亦无法配合办理交付房屋以及办理过户等手续，故吴文彦要求靳×、杨×交付房屋和办理过户的请求，在法律上和事实上均不能履行，法院不予支持。对于由此造成的损失，吴文彦可向杨×另行主张。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十条第一款第一项之规定,判决:驳回吴文彦的诉讼请求。
吴文彦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持我方诉讼请求。事实和理由：1、靳×在授权委托书尾部和首部都按有手印；2、靳×将房屋产权证、身份证都交予上诉人，足以认定卖房是真实意思表示。
杨×针对吴文彦的上诉请求和事实理由答辩称：我为张×、王×向白×借款的担保人，后该笔款项剩余20万元不能按期偿还，后来他们找我，让我用我母亲的房子押一下，王长革介绍的。
靳×针对吴文彦的上诉请求和事实理由答辩称：他们捡了我的身份证拿我的房子做抵押，我不知情，也没收到钱。
本院经审理查明：一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，吴文彦与杨×签订的《房屋买卖协议》虽然名称为房屋买卖合同，但双方并不具备真实的房屋买卖的意思表示。首先，杨×并无出售房屋的意思表示，其签订房屋买卖合同是为了以房屋为抵押获得借款；第二，靳×亦无出售房屋的意思表示。对于房屋买卖这样重大的交易事项，靳×并未实际参与其中，亦未收取房款，其签订的授权委托书仅有手印，并无其他证据佐证，因此不宜认定其知晓并同意出售涉案房屋；第三，双方签订的《房屋买卖协议》并不符合交易惯例，也并未实际履行。协议中对于房屋交付时间、税费承担等重要事项并无约定，首付款中的十八万元亦无证据表明已实际履行，吴文彦称该十八万元为现金支付，而其余六十万元以银行转账方式支付，该辩解不符合常理。因此《房屋买卖协议》因当事人不具备买卖房屋的意思表示，不构成有效的房屋买卖合同。吴文彦据此合同要求杨×、靳×交付房屋和办理过户手续，没有事实和法律依据，原审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万三千八百元，由吴文彦负担（已交纳六千九百元，剩余六千九百元于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由吴文彦负担（已交纳）。
二审案件受理费一万三千八百元，由吴文彦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年六月三十日
书 记 员 杜 莹