广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终970号
上诉人（原审原告）：王小平，男，汉族，住湖南省沅江市。
委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。
法定代表人：薛辉，总经理。
委托诉讼代理人：陈宇杰，公司员工。
委托诉讼代理人：张棉，公司员工。
上诉人王小平因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王小平上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金228198.3元（从2012年8月18日起，以购房款为基数按照人民银行同期贷款利率5.94%计算至2016年4月19日止）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定的违约金明显过低。上诉人向被上诉人购买涉诉房屋，总价为1045659元，合同约定逾期办证违约金为合同总价的0.1%，该数额过低是大家认同的。根据合同法的规定，若双方约定的违约金低于损失的，当事人可以要求调整。一审判决在认定合同约定违约金过低的情况下，酌情调整为每年1%，该违约金并不足以惩戒被上诉人逾期办证数年的违约行为。上诉人已经支付了购房款但却在四五年后才取得房产证，众所周知，不动产物权归属以登记为准。故在没有拿到产权证前，上诉人的心情是担惊受怕的。对于被上诉人来讲，违约行为持续数年后，仅需承担三万多元的违约金，于情于理是不公平的，上诉人要求按照银行同期贷款利率计算违约金合情合理。
恒大清新公司答辩称：1、关于违约金的问题，双方签订的合同是合法有效的，应当按照合同约定的标准即按已付房款的0.1%计算违约金。2、上诉人的请求已经超过法定的诉讼时效。上诉人在2017年8月15日提起诉讼，根据民法通则两年的诉讼时效，往前推算至2015年8月15日，而被上诉人办妥国土证是在2016年4月19日，故违约金的计算期间只能是2015年8月15日至2016年4月19日。
王小平向一审法院起诉请求：1、判令恒大清新公司支付王小平违约金413563.3元（从2011年1月10日起算，按照年利率5.94%计算，暂时计至2017年8月3日为413563.3元）及至恒大清新公司实际支付完毕日的违约金；2、恒大清新公司承担本案诉讼费用。庭审中，王小平明确其第一项诉求如下：要求恒大清新公司支付迟延办理房产证的违约金，起算时间为合同约定的办理房产证日期即2011年1月10日，截至时间为2016年11月24日王小平签收房屋权属证书日，标准是以购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.94%计算。
一审法院认定事实：2010年2月26日，王小平为买受人与恒大清新公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：王小平向恒大清新公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下福山××号房屋（预售商品房），总金额为1045659元。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。约定正文合同当事人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，出卖人按买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，王小平向恒大清新公司支付了购房款1045659元。
2015年10月8日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》；2016年4月15日，清远市国土资源局为涉案房屋登记出具了《国有土地使用证》，恒大清新公司于2016年4月19日以EMS快递方式向王小平邮寄领取国有土地使用证的通知、通知王小平领取证书。
双方发生争议，王小平于2015年8月18日向一审法院提起民事诉讼，请求解除合同、返还购房款、支付违约金等，后一审法院作出（2015）清新法民二初字第531号民事判决，判决解除合同，退还购房款、支付违约金等。后恒大清新公司提起上诉，清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终640号民事判决，撤销原一审判决，驳回王小平的诉讼请求。
后王小平向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7500号民事裁定，驳回王小平的再审申请。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。王小平与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，虽然恒大清新公司为讼争房屋办理了房地产权证和国有土地使用证，但属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。故王小平向恒大清新公司主张违约金，理由成立。
关于恒大清新公司抗辩的诉讼时效的问题。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。参考2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据《民法总则》第一百八十八条第一款的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”合同补充协议约定2011年1月10日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日办妥房地产权证，即在2012年6月10日前办妥房屋产权证，违约金从2012年6月10日开始计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。王小平曾于2015年8月18日向法院提起诉讼，主张解除合同、返还购房款、支付违约金，故王小平主张本案违约金的诉讼权利时效应从2015年8月18日往前倒推3年起算，即从2012年8月18日起至2016年4月19日之止（以恒大清新公司邮件通知王小平收取国有土地使用证之日）。
关于违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。王小平认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数按年利率5.94%计算，而恒大清新公司则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证和国有土地使用证，但属于迟延办证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补王小平的损失。结合开发商的成本、利润、房屋是否交付使用等因素考虑，逾期办证的违约责任与逾期交楼的违约责任相比，逾期办证的违约责任较轻。另，房屋已交付，权属证书已办妥，王小平也未能举证其迟延办证所造成的损失，一审法院酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。综上，恒大清新公司支付王小平的违约金从2012年8月18日起至2016年4月19日止以王小平所交购房款1045659元按年利率的1%计算为38417.23元［1045659元×1％÷365天×1341天］。判决：恒大盛宇（清新）置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王小平逾期办证违约金38417.23元。案件受理费3752元，由王小平负担3414元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担338元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：逾期办证违约金应否调整及如何调整。
被上诉人未在合同约定的期限内履行办证义务，其行为已经构成违约，双方对该节事实并无争议，本院对此予以确认。合同约定的违约金为每年0.1%，被上诉人主张按照合同约定的标准计算违约金，而上诉人则以合同约定的违约金过低为由要求调整为同期贷款利率。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。上诉人主张调整违约金，其并未提交证据证明其损失，但合同约定的违约金确实不足以督促被上诉人及时履行办证义务。故本院结合本地的实际情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则对本案逾期办证违约金的调整做出判断。本案中，被上诉人已经依约交付了房屋，上诉人购买房屋的主要功能即居住功能得以实现。被上诉人虽然迟延履行办证义务，但其最终在2016年4月19日前办妥权属登记，防止了损失的继续扩大。另一方面，本地区近年房价持续上涨，涉案房屋价值上升。综合以上因素，一审判决调整违约金的幅度妥当，本院予以维持。至于诉讼时效一节，因被上诉人并未就此提起上诉，故本院对此不予审查。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4095元，由上诉人王小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年七月三日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。