重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第00207号
原告重庆薪贸物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路152号樱花俪舍负一楼，组织机构代码75623608-0。
法定代表人陈小江，系重庆薪贸物业管理有限公司总经理。
委托代理人吴祥海，系重庆华升律师事务所律师。
被告包国杰，男，1976年12月14日出生，汉族，驾驶员。
被告娄永，女，1979年2月3日出生，汉族，居民，系包国杰妻子。
原告重庆薪贸物业管理有限公司诉被告包国杰、娄永物业服务合同纠纷，本院于2014年1月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄訸独任审判，并于2014年1月26日公开开庭进行了审理。原告重庆薪贸物业管理有限公司的委托代理人吴祥海，被告娄永到庭参加了诉讼。被告包国杰经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆薪贸物业管理有限公司诉称，原告依法对南川区银杉豪庭小区从事物业服务管理。被告系银杉豪庭小区业主。原、被告依法成立物业服务合同关系，被告应当按照约定支付物业服务费用。而被告从2012年5月起拒付物业服务费用，损害了原告和小区其他业主的合法权益。二被告住房建筑面积97.73平方米，2012年5月到2013年12月欠费，2012年住宅物业服务费为0.60元／平方米，水电费分摊4元／户，还有电梯费，2012年每个月是93元，8个月就是744元，从2013年后调价变为0.72元／平方米，每个月105.50元，2013年全年共计1266元。另有，二次供水费0.50元／吨，一共111吨，共计55.50元。另，二被告还有一间门面，2013年1月至12月欠交物业管理费，24元／月，共计288元。以上三笔合计2353.50元。现原告起诉请求人民法院判决被告立即支付下欠的物业服务费用2353.50元，并支付从2012年5月起至2013年12月拖欠的全部物业服务费用付清之日为止、另加收每日千分之三的违约金。原告自愿放弃二次供水费的违约金。
被告包国杰未进行答辩。
被告娄永辩称，原告诉称属实，被告欠交物业费的原因是被告的门面从2012年4月底开始漏水，电脑和空调都进了水。住房阳台上也漏水。被告找到物管公司要求处理。但是原告一直没有处理，被告的损失无法得到解决。门面租给别人，一下雨就无法经营。原告用水泥补过一次，但还是漏水。只要原告把漏水问题处理好，被告愿意交纳物管费。
经审理查明，2010年1月1日，原告重庆薪贸物业管理有限公司（合同乙方）和南川区银杉豪庭业主代表大会（合同甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告为银杉豪庭提供物业管理服务，“……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式。……双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：⑴住宅：高层、小高层0.60元／月·平方米，多层0.50元／月·平方米；⑵电梯运行费：以第三层25元为基数，逐层递增0.90元／月·户；⑶商业物业：1.00元／月·平方米；⑷二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.50元／吨。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.00元／月·户方式向业主分摊计收。第八条业主应于每月25日前缴纳物业服务费用或物业服务资金。……第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”
2013年1月1日，原告重庆薪贸物业管理有限公司（合同乙方）和南川区银杉豪庭业主代表大会（合同甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告继续为银杉豪庭提供物业管理服务，“……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式。……双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：⑴住宅：高层、小高层0.72元／月·平方米，多层0.60元／月·平方米；⑵电梯运行费：以第三层25元为基数，逐层递增0.90元／月·户；⑶商业物业：1.20元／月·平方米；⑷二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.50元／吨。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.80元／月·户方式向业主分摊计收。第八条业主应于每月25日前缴纳物业服务费用或物业服务资金。……第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”
被告包国杰、娄永系银杉豪庭小区11号楼9-2住宅和2号楼5号商业物业的业主。二被告欠缴费用为：1、物业服务费、电梯运行费和能源分摊费，2012年5月至12月欠费744元（93元／月×8月），2013年1月至12月欠费1554元（105.50元／月×12月＋24元／月×12月）；2、2012年5月至2013年12月期间的二次供水费55.50元；以上合计2353.50元
以上事实，有原、被告当庭陈述和2010年《物业服务合同》、2013年《物业服务合同》在案佐证，并进庭审举证质证具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，2010年《物业服务合同》和2013年《物业服务合同》合法有效，原、被告均应受其约束。2012年5月至2013年12月期间，原告履行了合同义务为银杉豪庭小区提供了物业服务，二被告就应当按照合同约定的时间按时足额缴纳物业服务相关费用。二被告主张其欠缴物业服务费用的理由主要是其所有的商业物业发生漏水，原告未能给予解决。本院认为，房屋漏水系房屋设施质量问题，非因原告公司履行《物业服务合同》存在过错或瑕疵造成，不是被告拒绝支付物业服务费用的合法理由，被告应当另行主张权利。所以，二被告应按照《物业服务合同》约定于每月25日前向原告按时足额交纳当月费用，本院对原告要求二被告支付欠费的诉讼请求予以支持。
关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，被告无合法理由欠物业服务费，系违约行为，应当承担相应违约责任，但是《物业服务合同》中约定的每日千分之三的违约金计算标准明显过高，本院酌情确定为每日万分之三较适宜。原告自愿放弃主张二次供水费违约金的诉讼请求，系其对自己权利的合法处置，本院予以准许。
故，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告包国杰、娄永于本判决生效后10日内向原告重庆薪贸物业管理有限公司支付其下欠的2012年5月至2013年12月期间的物业服务费、电梯运行费、能源分摊费和二次供水费共计2353.50元；并就2012年5月至12月期间，以每月物业服务费、电梯运行费、能源分摊费合计93元为基数，从当月26日起至付清之日止按每日万分之三计付违约金；就2013年1月至12月期间，以每月物业服务费、电梯运行费、能源分摊费合计129.50元为基数从当月26日起至付清之日止按每日万分之三计付违约金。
二、驳回原告重庆薪贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告包国杰、娄永负担。被告负担之金额限于本判决生效后10日内迳付原告重庆薪贸物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄 訸
二〇一四年三月十八日
书记员 龚婉莹