新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿中民一终字第456号
上诉人（原审原告）院清敏，男，汉族，1960年9月23日出生，个体户，住阿克苏市。
委托代理人马林，新疆制衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张建铭，男，汉族，1962年12月21日出生，个体户，住阿克苏市。
上诉人院清敏因与被上诉人张建铭房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2014）阿市民初字第441号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人院清敏的委托代理人马林、被上诉人张建铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告欲租赁原告场地、房屋，经实地查看后，双方于2012年1月15日签订《出租合同》，合同约定：原告将红旗坡三角地五亩大院和五间住房出租给被告，租赁期限四年半，自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5万元；被告应当在合同签订之日支付第一年租金5万元，以后每年伍万元租金应在当年的元月15日之前一次性付清。在合同约定的5年租期内，每年租金伍万元一年一付，不得变更。如因违约给原告造成的经济损失，应由被告按年租金伍万元加倍赔偿给原告，原告有权解除合同及收回土地和房屋；对合同约定，双方要认真执行，如不负责无故变更或终止本合同的，将按年租金伍万元加倍赔偿给对方的经济损失，同时未违约方有权解除本合同。同时合同对原告留在租赁场地的物品进行了约定。合同签订后，被告未向原告支付租金5万元。2012年1月6日被告向原告出具5万元租金欠条，承诺2012年5月1日付清租金。2013年7月16日原告诉至原审院。
原告为证实自己的主张，在庭审中提交了2012年1月15日原、被告签订的《出租合同》、被告向原告出具的欠条。用以证实合同约定原、被告的权利义务及被告拖欠租金的事实。被告对该证据的真实性予以认可，对证明观点提出异议，认为是原告未能履行合同义务。原审法院认为：被告对该证据的真实性无异议，原审法院确认上述证据的证明效力。
被告为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：
1、照片7张，用于证明原告将场地收回后，在大门上书写的出租广告，所留的联系电话是原告的手机号码。被告搬出租赁场地后，该场地一直由原告的妹夫使用。原告认可在2013年5月底其将该场地对外出租。否认原告妹夫在此期间使用涉案场地。
2、《个体工商户设立登记提交材料一次性告知书》一份。用于证明被告租赁场地的目的是为了开办棉花加工厂。办理营业执照时需提交场地土地证。因原告拒绝提供租赁场地的土地证，被告无法办理营业执照。原告对该证据的真实性无异议，对证明观点不认可，认为被告没有向原告索要过土地产权证明，合同约定只是把院子租给被告，并未约定要提交土地证。原审院将结合出租合同来确认该证据的关联性。
3、2014年3月22日张XX向被告出具的证明，内容为：2012年夏天五一前把机器撤走。老院说把钥匙放我们家。
4、证人吴XX当庭证词，主要内容为：张建铭租院清敏的房子，是在2012年，具体时间记不清楚了。租的场地没有用，什么原因不知道。张建铭离开的时间记不清了。是院清敏从河南给我打的电话，让张建铭把钥匙交给我。打电话的时间记不清了。大概是2012年的夏天张建铭把钥匙给了我，具体时间记不清。钥匙给我后，没有人再使用过这个院子。后来院清敏打电话给我，让我把钥匙给他妹夫，时间也记不清了。张XX是我老婆的侄子，他一直与我们共同生活。张XX给张建铭写的证明是张XX的字。张建铭放钥匙的事张XX知道。用于证明被告将钥匙放在吴XX处的事实、时间。
原告对证据3、4的真实性、证明观点提出异议，称不存在打电话让吴XX接受被告钥匙的事实。本院认为：证人张XX未向法庭提出确有困难不能出庭的要求，应当出庭作证，接受当事人的咨询。现张XX证词的真实性原审法院不予认定。证人吴XX为原告出租场地的邻居，与原、被告均无利害关系，证人证词较为客观。原告否认证词的真实性，但没有足以反驳的相反证据，原审法院确认该证据的证明效力。
在本案审理期间，法庭于2014年3月31日对涉案场地面积进行丈量，租赁场地长59.4米，宽39.8米，面积为3.55亩。对此原告委托代理人、被告均无异议。
原审法院认为，2012年1月15日原、被告签订的《出租合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。按合同约定，原告出租给被告的应当是5亩大院和5间住房，被告应当在合同签订之日支付第一年租金5万元。在实际履行合同中，原告交付被告的场地不符合合同约定的5亩而实际为3.55亩，被告拒付原告租金至今，双方行为均违反合同约定。在先履行租赁物交付义务的原告履行义务不符合约定的情况下，原告要求被告支付违约金50000元的请求，原审法院不予支持。被告认为原告交付的场地面积不足，不能满足其经营需要，向原告提出了解除租赁合同的请求。经证人吴XX证实，原告同意被告将租赁场地钥匙交至吴XX处并电话通知了吴XX。被告也于2012年夏天将钥匙交至吴XX处，原告方已拿回钥匙，对外打广告出租。对此应当视为经原、被告协商一致，均同意解除租赁合同，租赁合同至被告交付吴XX钥匙时解除。原告要求解除双方租赁合同的请求已无必要。被告在接受租赁物使用期间，理应向原告交纳其使用租赁物期间的租赁费。考虑到原告交付的租赁面积与约定不符，租赁费应当按照原有约定适当减少。因吴XX证实被告交付钥匙时间是2012年夏天，具体时间不能确定，本院按夏季中旬2012年7月15日确定。因租赁合同已约定不履行合同义务的违约责任，原告要求被告支付逾期交纳租金的利息，对此无合同约定，原审法院不予支持。被告认为原告未能向其提交租赁场地土地证，导致其无法办理租赁场地的营业执照，因租赁合同没有约定原告必须要向被告提交场地土地证，原告也否认双方有必须提供土地证的约定，被告对此也未能提供证据证实该主张，对此原审法院不予认定。
原审法院判决：一、由被告张建铭支付原告院清敏2012年1月15日至2012年7月15日的房屋租赁费17500元（按照合同约定租金的70%计算，4166.67×6×70%），于判决生效之日起10日内一次性付清。二、驳回原告院清敏其它诉讼请求。
上诉人院清敏上诉称，上诉人租给被上诉人的是一个完整的房子和院子，被上诉人到现场进行了实地查看并提前投入了使用，合同中5亩地的表述是双方估计的面积，并非双方约定的面积，否则被上诉人也不可能在没有丈量的情况下出具欠条、签订合同了，原审法院对场地面积的事实认定是错误的。原审法院不能仅凭证人吴XX的证言即认定被上诉人使用房屋的时间是2012年7月15日，故原审判决错误，请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张建铭辩称，合同签订前，上诉人称院子有5亩，双方基于信任，对场地没有实际丈量。合同签订后，2012年1月16日上诉人将租赁场地交付给我，当晚上诉人便回老家。此后上诉人拒绝提供土地使用证，我无法办理营业执照。同时，经我实际丈量，租赁场地只有3.5亩。上诉人行为已违反合同约定，我有权解除合同。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效合同，双方当事人均应当遵守履行。上诉人出租给被上诉人的院落经实地测量只有3.5亩，与合同约定5亩面积相差较大，原审法院按照实际面积予以计算租金符合民法的公平公正原则，上诉人认为不应当按照实际面积计算租金无法律依据，其理由不能成立。被上诉人在承租了上诉人房屋及院落后不久即将院内的机器设备搬走并按照上诉人的指示将房屋钥匙交给了证人吴XX，吴XX作为院清敏的邻居，与本案无利害关系，原审法院采信其证言并据此推断被上诉人搬离的时间为7月15日并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2368元，由上诉人院清敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李全辉
审 判 员 田 茵
代理审判员 李云丽
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 曹燕燕