湖南省浏阳市人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）湘0181民特5号
申请人：长沙银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市劳动南路118号。
负责人：彭洁。
委托诉讼代理人：张洁，女，1986年11月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该银行风控部工作人员。
委托诉讼代理人：王佳敏，女，1996年3月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市,系该银行风控部工作人员。
被申请人：浏阳市金仁林业集团有限公司，住所地湖南省浏阳市达浒镇金石村。
法定代表人：江俊锋。
被申请人：湖南鑫奥莱商业有限责任公司，住所地湖南省浏阳市劳动南路52号。
法定代表人：张新民。
申请人长沙银行股份有限公司浏阳支行（以下简称长沙银行浏阳支行）与被申请人浏阳市金仁林业集团有限公司（以下简称金仁林业公司）、湖南鑫奥莱商业有限责任公司（以下简称鑫奥莱公司）实现担保物权纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人长沙银行浏阳支行称，请求法院依法裁定对被申请人鑫奥莱公司名下的房权证号为浏房权证字第××号的房产进行拍卖、变卖，以优先偿还被申请人金仁林业公司未还借款；本案的诉讼费用由被申请人承担。
本院在审查期间，依法向被申请人金仁林业公司、鑫奥莱公司送达了实现担保物权申请书副本及异议权利告知书，被申请人金仁林业公司、鑫奥莱公司在本院指定的期限内未提出书面异议。
经审查查明，2016年6月29日，被申请人鑫奥莱公司作为抵押人，申请人长沙银行浏阳支行作为抵押权人，被申请人金仁林业公司作为债务人，签订合同编号为232020160726104861的《最高额抵押合同》。合同约定：1.抵押担保的最高额债务发生期间为2016年6月29日至2024年6月29日；2.抵押担保的最高主债务余额为4000万元；3.担保方式为最高额抵押担保，抵押担保范围包括主合同项下本金、利息、利息损失、罚息、复息、可能发生的损害赔偿金、保管抵押物的费用、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼/仲裁/产权过户费、律师费、调查取证费、差旅费）等；4.抵押物被国家有权机关查封或被采取其他限制措施的，抵押权人有权要求抵押人提供新的担保或变更担保方式，若抵押人不能提供令人满意的新的担保或新的担保方式，抵押权人有权要求债务人提前还贷以及要求抵押人提前履行担保责任；5.当债务人未按主合同约定履行债务或本合同约定的实现抵押权的条件成熟时，抵押权人可以行使抵押权；6.抵押物为登记在鑫奥莱公司名下，位于湖南省浏阳市，房产权证号为浏房权证字第××号的房产。合同还对其他事项进行了约定。2016年7月28日，申请人长沙银行浏阳支行与被申请人鑫奥莱公司就上述抵押房产办理了抵押设立登记，他项权证号为湘（2016）浏阳市不动产证明第0017446号，不动产登记证明上载明债权数额为4000万元。
2016年7月28日，被申请人金仁林业公司作为借款人，申请人长沙银行浏阳支行作为贷款人，签订了合同编号为232020162003001323000的《人民币借款合同》。合同约定：1.借款金额为3980万元；2.借款期限为96个月，自2016年7月28日起至2024年7月27日止；3.借款利率为固定利率，月利率为5.308333‰；4.借款利息自借款人签署借据之日起计算；5.借款人按照还款计划表的约定偿还本金（2016年12月21日前还款不低于3万元，2017年6月21日前还款不低于3万元，2017年12月21日前还款不低于3万元，2018年6月21日前还款不低于3万元，2018年12月21日前还款不低于3万元，2019年6月21日前还款不低于3万元，2019年12月21日前还款不低于3万元，2020年6月21日前还款不低于3万元，2020年12月21日前还款不低于3万元，2021年6月21日前还款不低于3万元，2021年12月21日前还款不低于3万元，2022年6月21日前还款不低于3万元，2022年12月21日前还款不低于3万元，2023年6月21日前还款不低于3万元，2023年12月21日前还款不低于3万元，2024年7月27日前还款不低于3935万元）；6.担保措施为抵押担保；7.违约事件及处理条款：借款人未按合同约定支付利息时，贷款人有权对未按时支付的利息，按延迟天数以合同约定的借款利率计收复息；借款人未按合同约定归还借款时，贷款人有权对逾期归还的贷款利息，按逾期天数，在合同约定借款利率的基础上上浮50%计收罚息与复利；借款人未按期归还借款本金或按期支付利息的，贷款人有权宣布借款立即到期及要求提前收回借款本金；8.因签订和履行本合同及签订和履行本合同项下担保合同所发生的律师费、诉讼费等相关费用由借款人承担。合同还对其他事项进行了约定。
2016年7月29日，申请人长沙银行浏阳支行向被申请人金仁林业公司发放借款3890万元，约定借款期限为96个月，于2024年7月27日到期，借款用途为购买林地、林木，借款利率为月息5.3083‰。借款后，被申请人金仁林业公司按约清息至2018年3月。截止至2018年6月20日，被申请人金仁林业公司未还本金为39170000元，利息为623718.99元。
另查明：1.2017年3月3日，被申请人鑫奥莱公司名下的涉案抵押房产（房权证号为浏房权证字第××号）被浏阳市人民法院查封；2018年2月5日，该房产被浏阳市人民法院轮候查封；2.2018年3月30日，申请人长沙银行浏阳支行向被申请人鑫奥莱公司送达了《告知函》一份，告知被申请人鑫奥莱公司因其抵押房产被浏阳市人民法院查封，限令其7日内向申请人长沙银行浏阳支行提供新的担保或变更其他担保方式。被申请人鑫奥莱公司在指定期限内未向申请人长沙银行浏阳支行提供新的担保或变更其他担保方式。
本院认为，申请人长沙银行浏阳支行与被申请人金仁林业公司、被申请人鑫奥莱公司签订的《人民币借款合同》、《最高额抵押合同》以及双方共同办理的抵押登记行为均系双方真实意思表示，内容和形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人理应恪守。被申请人鑫奥莱公司向申请人长沙银行浏阳支行提供抵押担保的抵押物被法院查封，申请人长沙银行浏阳支行向被申请人鑫奥莱公司发出《告知函》后，被申请人鑫奥莱公司并未在指定的期限内向申请人长沙银行浏阳支行提供新的担保或变更担保方式，违反了合同的约定，构成违约，故申请人长沙银行浏阳支行作为贷款人有权要求被申请人金仁林业公司提前偿还借款本息，并要求被申请人鑫奥莱公司提前履行担保责任。根据《最高额抵押合同》的约定，本案实现担保物权的条件已经成就，故申请人长沙银行浏阳支行依据合同的约定和法律的规定申请实现担保物权，本院予以准许。本案中，关于申请人长沙银行浏阳支行可依本程序实现债权的具体范围，本院依法审查确认为：在不超过4000万范围内的未还借款本息。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
对登记在浏阳市金仁林业集团有限公司名下位于湖南省浏阳市[房屋所有权证号：浏房权证字第××号，土地使用权证号：浏国用（2013）第03363号，他项权证号：湘（2016）浏阳市不动产证明第0017446号]的房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，长沙银行股份有限公司浏阳支行对变价后所得价款在本金39170000元，利息为623718.99元（利息暂计算至2018年6月20日止，此后至借款偿还之日止，按《人民币借款合同》约定的利率标准计算）且不超过40000000元的范围内享有优先受偿权。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
（此页无正文）
审 判 长 何志远
审 判 员 吴银辉
审 判 员 罗尹曈
二〇一八年六月二十日
法官助理 刘施汝
书 记 员 谢君影
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。