北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9554号上诉人（原审原告）：谢金英，女，1945年12月24日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李忠，男，1965年2月26日出生，汉族，万邦时代投资（北京）有限公司总经理，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京潞隆房地产开发有限责任公司，注册登记地北京市通州区中仓小区乙27号楼215室，实际经营场所北京市通州区滨河路10号。法定代表人：魏刚，总经理。委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。上诉人谢金英因与被上诉人北京潞隆房地产开发有限责任公司（以下简称潞隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢金英上诉请求：1.撤销（2018）京0112民初6022号民事判决；2.依法改判，支持谢金英的诉讼请求：（1）潞隆公司于九十个工作日内为谢金英办理完毕所购房产之不动产权证书；（2）潞隆公司在该不动产权证书办理完毕之前，于三十个工作日内解决谢金英及其租户在该房产所在地址合法工商注册经营之相关事宜（包含但不仅限于：工商管理及其他管理部门认同的公司住所证明、经营许可地址证明盖章确认等）；3.本案一审、二审诉讼费用由潞隆公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，判决结果相互矛盾。协助办理北京市通州区×号房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书等原始主张的提出者是潞隆公司而非谢金英，谢金英只是同意《商品房买卖合同》条款并要求潞隆公司履约。潞隆公司与谢金英于2001年10月28日签订合同编号为NO：590208的《商品房买卖合同》时，合同中的每一条内容（包括涉案房屋的“商业用房”性质、关于产权登记的约定、建设工程规划许可证、涉案房屋“物业用房”楼内标注为“商场超市”的平面户型图等），都是首先由潞隆公司填写和确认的。谢金英从未质疑过至善家园项目乃至谢金英与潞隆公司签订的《商品房买卖合同》、房款发票以及潞隆公司提供的其他合同载明的各种手续（包括建设工程规划许可证、商品房预售许可证等）的正规性、合法性；至于项目手续报批、规划设计、施工验收、产权登记备案等每一个环节都保证符合规范是房地产开发商应尽的职责。如果在某些环节的内容不够明确而需要主管部门进一步更正和确认，必然是房地产开发商出面去向主管部门申报、更正和确认。谢金英作为普通的消费者、非专业的购房者，不可能代替潞隆公司去向主管部门办理任何“相关证明”或变更确认手续。一审法院虽确认涉案合同的真实性，但判决中却未提及潞隆公司必须履约，必须“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，反而认为在谢金英未提供涉案房屋性质变更为商业用房的证据的情况下，对谢金英的诉讼请求不予支持，判决矛盾。总之，持有《商品房买卖合同》和购房发票的谢金英，已具有足够的依据要求潞隆公司履约，并协助谢金英办理所购房产之不动产权证书。二、1.本案所涉“物业用房楼”其实包含“管理用房”和“经营用房”，其中“经营用房”归开发商投资和所有、有权销售。本案工程规划许可证附图所标的“物业用房”楼，并非标注成“物业管理用房”楼，它其实只是个笼统的楼号名称而已，其房屋使用性质是综合的，并无单一性和排他性。《商品房买卖合同》第13页附图中实际包含着“管理用房”（如位于北侧的门卫室、值班室等）和“经营用房”（如位于南侧的，对小区内外居民提供服务的配套“商场超市”等）；对于经营用房，从来就是“谁投资谁所有”，涉案房屋为潞隆公司投资和所有，其有权销售。2.本小区“物业管理用房”实际已超前、超额配置完成。至善家园小区开始立项建设于1998年。对于物业管理用房，北京市在2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》开始实施之前并没有强制性规定，即理论上配置面积并无要求，没有也不违规。经调查，涉案房屋所在小区已经超前、超量配置了165平方米的物业管理用房，远远超过了2010年1月1日开始实施的《北京市物业管理办法》要求的物业管理用房150平方米的规定面积。3.涉案房屋作为小区配套的“商场超市”之商业用房性质，从潞隆公司签署《商品房买卖合同》至2004年交付谢金英使用以来，就一直得到潞隆公司的实际确认和手续配合。直至2017年初，涉案房屋的几个新租户办理营业执照急需该房产的房产证，谢金英于2017年4月26日持合同及发票前往通州区房地产交易中心咨询相关办证事宜，被工作人员告知需要潞隆公司持该项目相关开发手续材料与谢金英一同前往办理。此时，潞隆公司仍然极热心地将谢金英介绍到其公司专门委托的办理房产证公司，开始办证流程。但是，当时潞隆公司以其公司原办理该项目手续的人员已经离开岗位为由，一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、因潞隆公司已被北京通州房地产开发有限责任公司兼并重组、全面接管，故谢金英申请追加北京通州房地产开发有限责任公司为本案被告。潞隆公司辩称，不同意谢金英的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决公正，请求维持。虽然《商品房买卖合同》是真实的，但是合同所指向的房屋根本就不存在，谢金英现在所占有的房屋实际上是原来的售楼处即临时建筑，是几间平房。而且建设工程规划许可证中所载明的是物业用房，与谢金英现在占有的不是同一房屋。谢金英向一审法院起诉请求：潞隆公司于二十日内为谢金英办理完毕北京市通州区×号房屋的不动产权证书。一审法院认定事实：2001年10月28日，北京万和正业房地产开发有限公司作为潞隆公司（出卖人）的委托代理机构与谢金英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于通州区城关镇，编号为京通国用（99出）字第063号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6345.2平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自1999年9月8日至2069年9月7日。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第×号房。该商品房的用途为商业用房，属砖混结构，建筑层数地上1层，地下1层。该商品房建筑面积共187.2平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按套（单元）计算，该商品房总价款为118000元整。合同还约定了其他权利义务。2004年8月31日，潞隆公司向谢金英出具了金额为118000元房款发票。后潞隆公司按约定交付了房屋，但至今未为谢金英办理相应的产权证书。一审庭审中，关于《商品房买卖合同》真实性问题，潞隆公司认为合同约定购房价约合每平米631元，显著低于市场价格，而谢金英的委托诉讼代理人李忠原系潞隆公司委托代理机构北京万和正业房地产开发有限公司的法定代表人，其怀疑谢金英与北京万和正业房地产开发有限公司存在内幕交易或恶意串通，但对此未提供证据予以证明。谢金英对此不予认可，认为《商品房买卖合同》系其与潞隆公司签订的，涉案房屋是其购买且购房款是其本人交纳的，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，对此提供了购房款发票予以证明，该发票上付款人为谢金英，收款单位为潞隆公司并加盖了潞隆公司单位公章。潞隆公司对于该发票真实性予以认可。另查，根据北京市通州区城市规划管理局2000年8月18日颁发的建设工程规划许可证登记显示诉争房屋性质为物业用房，与谢金英提交的《商品房买卖合同》中的商业用房性质不符。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，谢金英提交了与潞隆公司签订的《商品房买卖合同》以及购房发票，可以确认涉案合同的真实性，对于谢金英要求潞隆公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，由于《商品房买卖合同》载明的涉案房屋的性质与建设工程规划许可证载明的房屋性质不符，虽然谢金英已实际占用涉案房屋多年，但在其未提供涉案房屋性质变更为商业用房的证据的情况下，对于谢金英上述诉讼请求，依据不足，法院对此难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回谢金英的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：2001年10月28日，北京万和正业房地产开发有限公司作为潞隆公司（出卖人）的委托代理机构与谢金英（买受人）签订的《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”处空格内容均打“X”；第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向通州区房地产交易管理部门申请登记备案。”经询，谢金英与潞隆公司均认可涉案房屋未在不动产登记中心登记备案。对于未备案的原因，谢金英称不清楚；潞隆公司称因为涉案房屋根本没有在规划里。二审庭审中，潞隆公司主张其建设工程规划许可证附件中的物业用房226平方米不包含涉案房屋，谢金英实际占有的涉案房屋与《商品房买卖合同》中约定的房屋不具有一致性，谢金英占有的只是原来的售楼处，是临时建筑。谢金英对此不予认可。经询，谢金英现将涉案房屋出租给两家饭馆。另，谢金英一审起诉时所列被告包括北京通州房地产开发有限责任公司，后其于2018年3月19日自愿申请撤回对北京通州房地产开发有限责任公司的起诉。经查，潞隆公司现在工商登记状态正常。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然谢金英提交了其与潞隆公司签订的《商品房买卖合同》及购房发票，且实际占有涉案房屋，但是从本案现有证据来看，谢金英提交的《商品房买卖合同》中载明的涉案房屋的性质与北京市通州区城市规划管理局2000年8月18日颁发的建设工程规划许可证附件记载的房屋性质不符，且涉案房屋未在不动产登记中心登记备案。因此，现谢金英要求潞隆公司为其办理涉案房屋的不动产权证书的上诉请求，依据不足，本院难以支持。关于谢金英提出的要求潞隆公司在不动产权证书办理完毕之前，于三十个工作日内解决谢金英及其租户在该房产所在地址合法工商注册经营之相关事宜的上诉请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”因谢金英的该项上诉请求系其在第二审程序中增加的独立的诉讼请求且潞隆公司不同意二审法院一并审理，在双方当事人未能就本案达成调解的情况下，本院对其该项上诉请求不予处理。另，潞隆公司现在仍处于开业状态，系独立的民事主体。谢金英在一审中自愿撤回对北京通州房地产开发有限责任公司的起诉，在二审中又申请追加北京通州房地产开发有限责任公司为本案被告，其申请理由缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，谢金英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由谢金英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年八月十五日法官助理 徐 晨法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然