北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初6387号
原告（反诉被告）：中国人民解放军61565部队后勤部，住所地北京市大兴区海北路58号院。
负责人：张一良，后勤部长。
委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖荣强，男，1988年7月23日出生，中国人民解放军61565部队后勤部干部。
被告（反诉原告）：张建友，男，1980年5月11日出生，汉族，北京凯隆通达建筑装饰有限公司经理，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，北京福和律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部（以下简称：61565后勤部）与被告（反诉原告）张建友租赁合同纠纷一案，本院受理后，因工作调动，该案件的审判人员由张磊变更为祁广燕。本院依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）61565后勤部的委托诉讼代理人陈国成、赖荣强,被告（反诉原告）张建友及其委托诉讼代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）61565后勤部向本院提出诉讼请求：1.判令张建友立即搬离占用我单位位于北京市大兴区黄村镇观音寺营区老干部综合服务楼，并将此房屋完好交予我单位；2.判令张建友向我单位支付2015年11月1日至2016年4月30日期间欠付租金150000元；3.判令张建友向我单位支付延迟交纳租金所产生的违约金（其中截至2017年1月31日为163800元；自2017年2月1日起至实际支付欠交的租金之日止的违约金以150000元为基数，按照日千分之三计算）；4.判令张建友支付自2016年5月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占用费（按照租赁合同约定租金标准计算）；5.本案所有诉讼费用由张建友承担。事实和理由：2011年5月，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：我单位将位于北京市大兴区黄村镇观音寺营区老干部综合服务楼二层、三层及一层部分房间（建筑面积1300平方米）出租给张建友使用，租赁用途为接待住宿，租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；租金总额为150万元，年租金30万元，租金按半年结算，张建友每半年前十日内交付给我单位。该合同还约定了双方的其他权利和义务。租赁合同签订后，我单位将约定的房屋交付给张建友，张建友用于开设宾馆。张建友按照约定支付了2011年5月1日至2015年4月30日前的租金，但未在2015年5月10日前支付2015年5月1日至10月31日期间的租金15万元，经我单位多次催要，直至2016年2月17日才支付租金15万元。张建友再未向我单位支付过租金。前述合同于2016年4月30日到期，我单位已明确告知张建友，因国家及军队政策发生重大调整，我单位不再将房屋继续出租给张建友。经我单位多次催促，张建友仍未办理涉案房屋，且未支付租金。为了维护我单位的合法权益，故我单位诉至法院。
被告（反诉原告）张建友辩称：双方签订的合同可以履行，合同期限截至2022年4月30日，因合同未到期，故我不同意返还房屋。按照双方合同约定和工商局的相关规定，61565后勤部每年都应当向我提供《军队房地产租赁许可证》，否则在工商部门检查时我将面临非法经营状态。自2015年2月9日起因61565后勤部的原因没有再给我提供许可证，导致我处于经营高风险状态，且收入减少，故我行使抗辩权没有交纳当期租金。在双方交涉后，61565后勤部同意提供租赁许可证后我交纳了2015年5月1日至10月31日的租金，但我交纳完后61565后勤部没有提供租赁许可证。另外，我认为双方约定的违约金数额过高。综上，我认为因合同租赁期未满且其存在违约行为，故我行使抗辩权拒绝交纳租金。因61565后勤部中途毁约，不再履行第二个五年合同，给我造成了巨大损失，故我提起反诉，要求：1.判令61565后勤部继续履行与我于2011年5月1日签订的《军队房地产租赁合同》；2.61565后勤部不能继续履行该租赁合同则依法赔偿我老干部综合服务楼二、三层装修改造费、搬迁补偿费5万元、违约金3万元；3.判令61565后勤部返还我租赁保证金2万元及同期银行存款利息；4.判令61565后勤部承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）61565后勤部针对被告（反诉原告）张建友的反诉，答辩称：我单位不同意张建友的反诉请求，具体理由如下：一是我单位不存在违约行为，张建友要求我单位赔偿装修费用没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同第九条第（四）项规定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。该合同附加条款约定“甲方同意在2016年4月30日合同到期后再与乙方续签五年房屋租赁协议，但须经军队房地产管理部门审核签章。”2016年2月15日，中央军委下发文件，明确了全军和武警部队全面停止有偿服务活动。合同于2016年4月30日到期，续签合同是有条件的，现因军队政策出现重大调整导致所附条件无法达到。张建友所主张的装修改造费用，是其在经营过程中应该付出的成本，政策风险和市场风险是其应预知的，其不能将该风险转嫁给我单位。二是张建友存在违约事实，其反诉要求搬迁费及违约金没有依据。张建友存在迟延交付租金行为，另外自2015年11月1日起的租金至今未支付，其行为已构成违约，我单位有权解除合同并收回其全部财产。
本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年5月1日，61565后勤部（出租方，甲方）与张建友（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》,约定:甲方自愿将位于北京市大兴区黄村镇观音寺老干部综合服务楼二层、三层及一层部分房间（坐落号：参三京字第0264号，建筑面积1300平方米）出租给乙方使用；租赁用途为接待住宿；租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)为1500000元，年租金300000元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金20000元。该合同第八条第（三）项约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务:不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。该合同第九条第（五）项约定：租赁期满，合同解除。该合同第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同第十五条双方承认的附加条款第2条约定：由于乙方一次性投入较大，五年内难收回装修投资，甲方同意在2016年4月30日合同到期后再与乙方续签五年房屋租赁协议，但须经军队房地产管理部门审核签章；本合同有效期五年，自2011年5月1日至2016年4月30日。前述合同上有61565后勤部盖章和张建友的签字，但没有加盖军队房地产管理部门合同审核专用章。前述合同签订后，61565后勤部将前述房屋交付张建友使用，张建友用于经营凯龙贵友宾馆，并对前述房屋进行了装修改造。61565后勤部向张建友提供了2011年至2014年的《军队房地产租赁许可证》。张建友按约定时间交纳租金至2015年4月30日，于2016年2月17日交纳了2015年5月1日至2015年10月31日的租金，后未向61565后勤部交纳租金。经61565后勤部多次催要，张建友亦未交纳租金。2016年4月28日，61565后勤部向张建友出具租赁项目关停通知单，其上载明：“根据上级下达的通知要求，我单位将全面停止一切有偿服务，凡已合同到期的不得再续签。你方与我单位于2011年签订了《军队房地产租赁合同》，租赁合同期限为2011年5月1日起至2016年4月30日，合同第九条约定：租赁期满，合同解除。目前合同即将到期，望你方在收到此通知书30天内，将全部财产完好地无条件交还我单位。”张建友在领取人处签字，并载明“收到条款不同意”。涉案房屋至今仍由张建友使用。
庭审中，张建友表示系因61565后勤部自2015年2月9日起不再向其提供《军队房地产租赁许可证》，导致其经营存在风险，故其行使抗辩权才不向61565后勤部支付租金。张建友向本院提交评估申请书，要求对涉案房屋装修改造费用进行价值评估。
另查，2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（以下简称：中央军委）发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队停止包括空余房地产租赁在内的等利用军队资源开展的一切对外有偿服务。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款之规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。61565后勤部与张建友签订的《军队房地产租赁合同》约定的合同生效条件未成就，但61565后勤部已将租赁标的物交付，张建友亦予以接受，故上述合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。前述合同约定合同期满日为2016年4月30日，虽61565后勤部同意在合同到期后再与张建友续签五年房屋租赁协议，但同时约定须经军队房地产管理部门审核签章。61565后勤部因中央军委发布了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，无法与张建友续签合同，也无法得到军队房地产管理部门审核签章，已于2016年4月28日向张建友出具租赁项目关停通知单，告知张建友不再续签合同。综上，本院认定61565后勤部不再与张建友续签合同一事并无不当，涉案租赁合同已于2016年4月30日到期。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。61565后勤部要求张建友立即搬离涉案房屋，并将涉案房屋完好交予其单位的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。61565后勤部要求张建友支付租金及占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。虽然租赁合同对租金支付期限及方式进行了约定，但结合合同履行过程中61565后勤部未能办理租赁合同审批手续和申领《军队房地产租赁许可证》的情形，本院认定张建友有理由怀疑涉案合同能否正常履行，其延期支付租金的行为不构成违约，61565后勤部要求张建友支付逾期付款违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。张建友要求61565后勤部继续履行涉案租赁合同的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。根据涉案租赁合同第八条第（三）项约定，张建友主张61565后勤部不能继续履行租赁合同应赔偿装修改造费、搬迁补偿费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。张建友要求对涉案房屋装修改造费用进行价值评估是建立在费用由61565后勤部承担基础之上，现本院未支持装修改造费由61565后勤部承担的反诉请求，故对其评估申请本院不予批准。张建友要求61565后勤部承担违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。合同期满后，61565后勤部应向张建友退还租赁保证金，故对张建友要求退还租赁保证金2万元的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第二款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款之规定，判决如下：
一、于本判决生效后15日内，被告（反诉原告）张建友将位于北京市大兴区黄村镇观音寺老干部综合服务楼二层、三层及一层部分房间（坐落号：参三京字第0264号）腾退并返还给原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部；
二、于本判决生效后10日内，被告（反诉原告）张建友向原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部支付租金150000元；
三、于本判决生效后10日内，被告（反诉原告）张建友向原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部支付房屋占有使用费（按照每月25000元的标准计算，自2016年5月1日起至实际腾退之日止）；
四、于本判决生效后10日内，原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部向被告（反诉原告）张建友退还租赁保证金20000元；
五、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张建友的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6008元，由被告（反诉原告）张建友负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）中国人民解放军61565部队后勤部负担300元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）张建友负担2000元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 祁广燕
人民陪审员 常永春
人民陪审员 吕占萍
二〇一八年六月八日
书 记 员 华 琳