宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬北民初字第530号
原告：宁波市畜牧兽医局。
法定代表人：余全法。
委托代理人：王盛。
被告：宁波驿家酒店管理有限公司。
法定代表人：闫运涛。
委托代理人：李永安。
委托代理人：董红联。
原告宁波市畜牧兽医局为与被告宁波驿家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员邹娟适用简易程序审理。后因被告下落不明，本案于2013年8月7日转为普通程序，依法组成合议庭，并于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告宁波市畜牧兽医局的委托代理人王盛，被告宁波驿家酒店管理有限公司的委托代理人李永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市畜牧兽医局起诉称：原、被告于2011年5月17日签订《房产租赁合同》一份，双方约定被告向原告租赁位于宁波市江北区压赛堰51号的房产，租期一年，从2011年7月17日到2012年7月16日止，2011年5月17日至7月16日为不计租金宽限期，租金总价520000元，半年一付，先付后用，并就装饰装修及不得转租、扩建费用承担等事项进行了约定。2011年8月19日前，原告工作人员实地查看发现被告存在擅自转租、扩建等违约行为，因此原告于2011年8月19日向被告发出《整改通知书》，被告法定代表人签收并承诺会进行相应整改。2011年9月7日，被告以书面形式向原告申请要求扩建6幢仓库，2011年9月15日，原告对被告的扩建申请进行回复，原则上同意被告扩建单层仓库6幢，面积5728.83平方米，并要求被告必须按《宁波市临时建设审批规定》要求，经政府相关部门批准同意后再施工，同时明确合同期满后，扩建部分的建设费用及拆除费用由被告承担，原告不做任何补偿。2011年10月31日，被告购买假的原告公章擅自转租房屋，原告发现后报警，宁波市公安局江北分局对具体假章购买人即被告单位员工陈某某作出10天行政拘留处罚。2011年12月19日，被告向原告申请，要求原告出具证明用于两经营户承租涉案租赁地办理工商注册。2011年12月23日，原告函告被告：不同意被告转租，且又发现被告擅自扩建仓库1幢，并再次督促被告整改违约行为。2012年5月2日，原告告知被告在租赁到期前做好交接准备工作。2012年5月4日，被告向原告提出续租申请，2012年5月10日原告明确书面回复：合同到期后，原告不再办理续租事宜，再次要求被告做好租赁到期的交接工作等。
2012年5月10日，原告按照《宁波市市级行政事业单位国有资产出租和处置进场交易管理实施细则（试行）的通知》规定要求，经市农业局党委讨论同意后筹备进入市产权交易中心挂牌交易。2012年6月19日，宁波世铭资产评估有限公司受托对涉案房产作出评估报告：评估基准日为2012年6月8日，拟出租的房产3年租金评估值为3029000元。2012年8月15日，被告向宁波市产权交易中心申请资产承租。被告在此种情况下，不积极按约配合原告办理租赁到期的交接腾退手续，却于2012年8月20日向涉案房产拍卖公司
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宁波天一拍卖有限公司发函称：被告与租赁场地的其他经营户间有问题未解决，会造成拍得人使用障碍。被告该行为导致原告为顾全大局不得不暂缓竞拍。此后，原告多次与被告就腾退问题协商，但因被告提出巨额补偿的无理请求，致协商未能达成一致意见。
原告认为，被告在租赁合同到期后拒不腾退及恢复原状，又积极违法出租谋取不当利益行为，已使被告收益，原告利益受损。请求判令：一、被告立即腾退租赁房产并恢复原状；二、被告赔偿原告至腾退租赁房产并恢复原状日止的租金损失（从2012年7月17日起至2013年7月16日止，暂计算为1009666.6元）。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告返还至腾退租赁房产并恢复原状日止的不当得利（包括租金损失和利息）。
被告宁波驿家酒店管理有限公司答辩称：一、对原告所述事实没有异议；二、租赁期间，被告为提升租赁物的价值，投入近6000000元的资金对场地和房屋进行改造、扩建，并开设了二手车交易场所，被告改造、扩建的建筑目前仍具有较大使用价值；三、因被告投入的改造、扩建成本较大，本希望能够继续承租，但是原告将涉案房屋出租事宜委托拍卖，被告与原告多次沟通无果，致续租无法实现，希望原告能够对被告改造、扩建的建筑予以适当的补偿；四、双方签订的《房产租赁合同》中对改造、扩建费用的分担没有明确约定，根据相关法律规定，原告应对被告的改造、扩建费用予以适当的承担，在原告对被告改建、扩建费用进行适当分担后，被告同意腾退涉案场地和房屋；五、原、被告之间的《房产租赁合同》到期之后，双方形成一个事实租赁关系，双方争议仍应在房屋租赁合同纠纷范围内予以解决，原告主张不当得利没有依据；六、原告提供的评估报告载明的评估基准日是在被告对涉案场地和厂房改建、扩建之后，即被告对涉案场地、房产的投入也包含在评估价值之中，即便被告在向市产权交易中心申请承租时愿意以评估价格承租，但并不意味着被告认可该评估报告，因此被告认为对于租赁合同期限届满之后的事实租赁期间，应以原租赁合同约定的租金标准计算占用费。
根据原、被告的诉辩意见和举证、质证，本院综合认证及查明事实如下：
双方无争议的事实
原告为证明其诉称的事实，向本院提供了双方于2011年5月17日签订的《房产租赁合同》、2011年8月19日原告向被告发出的《整改通知书》、2011年9月7日被告向原告发出的《关于要求在压赛堰李家51号场地搭建临时仓库的申请》、原告于2011年9月15日发出的《关于宁波驿家酒店管理有限公司要求搭建临时仓库的复函》、报警单、行政处罚决定书、2011年12月19日被告向原告发出的《申请》及原告于2011年12月23日的复函、原告于2012年5月2日向被告发出的《告知书》、被告于2012年4月27日的续租申请及原告于2012年5月10日发出的复函、被告于2012年8月20日向宁波天一拍卖有限公司发出的《关于要求履行真实告知义务的函》、浙江天一拍卖有限公司向原告发出的《函》及原告的《复函》等证据材料。被告对上述证据的真实性及原告诉称的事实均无异议，本院依法予以确认。
双方争议的问题
原、被告对涉案场地和厂房的租赁价值存在争议，原告认为应该按照市场价值进行确定，并向本院提交了以下证据材料：1.宁波世铭资产评估有限公司于2012年6月19日出具的《宁波市畜牧兽医局拟出租房地产价值单项资产评估报告》，用以证明以原告原有房地产为评估范围，以2012年6月8日为评估基准日，涉案房地产3年的租赁评估价值为3029000元；2.被告于2012年8月15日向宁波市产权交易中心提交的《资产承租申请单》，用以证明被告愿意以3029000元的底价承租涉案房地产，意味着被告对评估报告的认可。
对原告提供的上述证据，被告质证后认为：1.对证据1的真实性没有异议，但提出该评估报告评估基准日为2012年6月8日，有效期为一年，即到2013年6月8日不再有效，因此不能作为确定本案租赁物价值的依据；2.对证据2的真实性没有异议，但该申请单仅能表明被告愿意参加拍卖的行为，不能证明被告已经认可租赁物的价值。本院对原告提供的上述证据的真实性均予确认，涉案租赁物具体价值问题系本院争议所在，本院将在下文中具体阐述。
其他
原告还向本院提交了以下证据材料：1.宁波市机构编制委员会文件（甬编（2003）30号、甬编（2006）2号），用以证明原告先前的名称为“宁波市畜牧兽医站”；2.房产权证资料，证明原告系涉案房产所有人，有权出租涉案房产；3.原告与朱爱全签订的《场地租赁合同》，用以证明被告购买假的原告公章，擅自转租房屋。被告对上述证据1、2的真实性没有异议，本院依法予以确认，并对原告原称“宁波市畜牧兽医站”，系涉案房产的所有权人的事实予以确认；对证据3，被告认为系复印件，真实性不能认定，本院认为原告未能提供原件，故不予认定。
被告还向本院提交了改、扩建图纸一份，用以证明其上阴影部分均是被告改建、扩建，总面积为7723.4㎡。原告质证后认为被告存在改、扩建的事实，但具体改建、扩建情况不清楚。本院对被告对涉案场地存在改、扩建的事实予以确认。
对原告诉称的事实，被告没有异议，本院依法予以确认。除原告诉称的事实之外，根据原、被告的诉、辩称及对双方提供的证据的认证情况，本院还查明以下事实：
原、被告签订的《房产租赁合同》第四条第（七）项约定：合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，被告应向原告办理交接手续，交接时被告应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。原告同意被告拆除租赁期间内搭建的临时房屋，但原告房产上的装修物不得拆除，同时原告亦不对被告作任何补偿。
宁波世铭资产评估有限公司出具的《评估报告》中载明：在评估基准日2012年6月8日持续使用前提下，宁波市畜牧兽医局委托评估的拟出租的房地产3年租金评估值为3029000元，评估结论使用有效期为一年，即2012年6月8日至2013年6月7日；本次评估采用市场法，所选用的价值类型为市场租赁价值；评估范围为宁波市畜牧兽医局拥有的位于宁波市江北区压赛堰李家51号的房地产。2012年8月15日，被告向市产权交易中心提交《资产承租申请单》，载明：申请人（被告）愿意按3029000元价格承租涉案房地产三年租赁权，并愿缴纳申请保证金，不论以协议或竞价方式中标的，被告愿意按所缴纳的保证金来保证按不低于上述价格承租本标的。
另外，根据本院现场查看及双方当事人确认：被告对涉案部分场地进行过填埋塘渣、浇水泥地坪，并对部分房产进行过修整。
本院认为：原、被告于2011年5月17日签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务。合同约定租赁期于2012年7月16日届满，此后双方未能签订续租协议，根据《房产租赁合同》第四条第（七）项约定，被告应于7月26日前腾退并办理完毕交接手续，被告至今未能腾退，原告要求被告腾退的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因原告未能向本院提供材料对涉案房地产出租当时的状况进行说明，本院难以确认出租当时房地产的具体情况，因此原告要求恢复原状的诉讼请求的内容无法明确，本院难以支持。
合同期限届满之后，原、被告未能续签合同，并且原告在租赁期届满之前明确告知被告不再续租，因此合同期限届满之后，被告继续占用涉案房地产的行为违背了原告的意志，此种情况原下原、被告未达成租赁的合意，双方并不形成事实上的租赁关系，即被告此种行为丧失了法律上的依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于租赁合同期限届满后出租人可请求支付占有使用费进行了相关规定，其所隐含的请求权基础即为不当得利返还请求，即在合同期限届满后，占有使用房屋的承租人或次承租人对自己继续占用出租人房屋的行为未支付相应对价，从而使得己方减少支出而受益，同时出租人则因此种行为无法将涉案房地产出租而遭受损失，承租人或次承租人的行为即构成不当得利，应向出租人支付占有使用费。因此，本案中原告主张返还不当得利，符合法律规定，本院予以支持。由于最高人民法院的上述司法解释对于此种不当得利的返还做出了支付占有使用费的规定，两者概念上存在差异，但并无实质区别，对当事人的权利义务不产生任何影响，故本院直接以被告支付占有使用费进行裁判。对于被告应该支付占有使用费的数额，原告主张参照涉案房地产的租金标准进行计算，由于宁波世铭资产评估有限公司出具的评估报告符合市场价格情况，且被告也予确认，因此要求参照评估报告确定的价格支付；被告认为评估报告中的金额包含了被告进行改建、扩建后的房屋状况，即由于被告行为使涉案房地产增值，因此不能参照计算，而应该按照原合同约定的租金标准支付。本院认为，虽然被告在提交承租申请单时表示同意按照评估的价格承租涉案房地产，但评估报告的价格为三年的租金价格，对于被告而言存在一个连续使用的价值，目前被告面临的实际情况有别于可以继续承租三年的情况，因此不能以此推定被告目前也是同意按照此价格支付费用；因原、被告合同已经终止，原告要求被告参照合同约定的支付时间计算逾期利息不妥，本院不予支持；本院结合双方原合同约定的租金标准、宁波市世铭资产评估有限公司出具的评估报告，以及本案实际情况，依法酌定被告按照每年900000元的标准支付原告占用使用费。
因原告未能向本院证明被告实际获利情况，故对其要求收缴被告额外不当得利的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宁波驿家酒店管理有限公司腾退承租的坐落于宁波市江北区压赛堰李家51号的房屋和土地；
二、被告宁波驿家酒店管理有限公司按每年900000元的标准向原告宁波市畜牧兽医局支付从2012年7月17日起至实际腾退之日止的占有使用费；
上述一、二项，被告宁波驿家酒店管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内履行完毕；
三、驳回原告宁波市畜牧兽医局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13887元，保全费5000元，共计18887元，由原告宁波市畜牧兽医局承担1887元，被告宁波驿家酒店管理有限公司承担17000元；公告费300元，由被告宁波驿家酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董某某
审 判 员 邹 某
人民陪审员 陈某某
二〇一四年一月十六日
代书 记员 孙某某