惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2676号原告：程彪，男，汉族，1982年7月9日出生，住湖北省嘉鱼县，原告:徐茜,女,汉族,1983年8月21日出生,住广东省惠州市大亚湾区,委托代理人：程彪，男，汉族，1982年7月9日出生，住湖北省嘉鱼县，系徐茜的丈夫。被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：曾文涛，系该公司职员。委托代理人：刘邦柠，系该公司职员。原告程彪、徐茜诉被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司（下称龙光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁适用普通程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告程彪、被告龙光公司委托代理人刘邦柠、曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程彪、徐茜诉称：原告于2012年11月26日与被告签署商品房买卖合同(合同编号：大亚湾(2012)06337号)（以下简称购房合同）购买龙光天悦龙庭1栋2单元1001号房。合同总金额为人民币409398元，该房屋于2013年5月30日交付使用。根据购房合同第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。根据购房合同附件四即预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年2月12日为原告办理房屋所有权证。根据以上两条被告已违约，时至今日原告仍未收到土地使用权证以及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证和国有土地使用权证；在此期间，原告多次催促被告办理均无任何回应。根据购房合同附件四即预售合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。违约金金额为：A=1031天*409398元*0.1‰=42208.93元。其中违约天数：2013年5月31日（交付日期）至2016年11月22日的天数-240天=1031天。违约金金额为：B=409398元*5%=20469.9元。因A>B，根据“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，赔偿金额取20469.9元。综上所述，被告至今未给原告办理齐全的房地产权属证书，理应主动尽快办理并承担违约责任。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请求法院判决：1、被告自起诉之日起30天内完成土地使用权证的办理并发放给原告。2、被告支付土地使用权证逾期办理违约金20469.9元。3、被告支付自2014年1月27日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止。4、诉讼费用由被告承担。原告程彪、徐茜为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2.企业信用信息查询，拟证明被告诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在合同关系，被告存在逾期办证的违约行为；4.购房发票、完税证明，拟证明涉案房款及契税已付清；5.房地产权证书，拟证明原告已取得房产权证，但土地证尚未办理；6.大亚湾住房规划建设局关于天悦龙庭变更园林设计方案听证会，拟证明被告延期办证是没有按照规划进行，原告要求整改；7.宣传单，拟证明被告在售楼时宣称开发14栋，实际开发有15栋，导致土地证办理延期。被告龙光公司辩称：一、按照惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，以及惠州市不动产登记局发布的《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通告》，自2016年6月30日起，大亚湾区启动不动产统一登记，停发原各类不动产权属证书；房产证和国土证权利人一致的，已办理房产证的，大亚湾国土局停发原各类不动产权属证书，在今后权利人办理不动产变更、转移登记时，统一换发不动产权属证书。因此，被告无须为原告办理国有土地使用权证，原告要求被告自起诉之日起30天内办理完毕国有土地使用权证的诉讼请求不应得到支持。二、就房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同的根本目的来说，其是房地产开发企业将房屋所有权而非将土地使用权转移给买受人的合同；就本案来说，被告与原告签订的《商品房买卖合同》无约定办理国有土地使用权证书事宜，更无约定被告逾期办理国有土地使用权证书违约责任事宜。故原告要求被告支付逾期办理土地使用权证的诉讼请求无法律依据和约定依据。即使双方签订的商品房买卖合同有约定办理国有土地使用权事宜，被告需承担违约责任，原告关于请求被告支付逾期办理国有土地使用权违约金的数额也是错误的，违约金只需从2015年2月12日计算至2016年6月30日止。被告龙光公司向本院提交了以下证据用以证明其辩称事实：1.和解协议及和解协议补充约定，拟证明双方就逾期办理房产证及国土证事宜达成一致意思，无需再另行追究逾期办理产权证事宜；2.收款收据,拟证明被告支付了逾期办理房产证及国土证和解金额14288元;3.《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，拟证明按照相关部门规定停发国有土地使用权证，原告取得房产证继续有效，无需另行办理国有土地使用权证；4.《惠州市不动产登记局关于换发不动产证书有关问题的通告》，拟证明按照相关部门规定停发国有土地使用权证，原告取得房产证继续有效，无需另行办理国有土地使用权证。经审理查明：2012年11月26日，原告程彪、徐茜作为买受人与被告龙光公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：原告程彪、徐茜购买被告龙光公司开发的位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭1栋二单元1001号房。该房建筑面积为107.25平方米，总房价为409398元，原告应于2012年11月26日前付清总房款65.8%的首期款269398元,余额140000元办理银行按揭贷款。在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。该合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同附件四补充协议第10条约定，出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还就其它内容进行了约定。2013年1月11日，原告付清所有房款，被告出具了金额为409398元的发票。2013年4月9日原告缴纳了契税6140.97元。被告于2013年6月1日将涉案房产交付给原告使用。2015年2月12日，原告取得房地产权证书，房产证号码为：粤房地权证惠州字第××号和3300070262第号（共有）。但被告违反了双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四-合同补充协议第十条的约定，即被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。为此，原、被告双方曾于2016年1月25日就房屋产权证办理问题达成和解协议，约定被告代原告支付涉案房屋的管理费共计14288元。后双方以签订《和解协议书补充约定》的方式，将被告代原告支付管理费的约定更改为被告一次性支付原告14288元，原告向被告出具收款收据，内容为：兹收到惠州大亚湾龙光房地产有限公司支付的天悦龙庭项目1栋二单元1001号房的房地产权属证书办理延期补偿款14288元。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。……按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。此外，惠州市不动产登记局于2016年8月24日发出《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通告》，通告等三条规定：（一）不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证或已办理分割土地证且房产证和国土证权利人不一致的，现权利人申请换发不动产权属证书的，按照国家“不变不换”的要求，不需办理，在今后办理不动产“变更、转移”登记时，再换发不动产权属证书。（二）不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证现申请办理不动产“变更、转移”登记，已办理分割土地证但房产证和国土证权利人不一致的或符合法律、行政法规规定的其他情形，可申请办理换发不动产权属证书。以上事实，有原告提供的身份证、企业信用信息查询、商品房买卖合同、购房发票、房地产权证、大亚湾住房规划建设局关于天悦龙庭变更园林设计方案听证会、宣传单，被告提供的和解协议书、和解协议补充约定、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通告》及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，本案的争议焦点是逾期办理国有土地使用权证事宜是否已协商并履行及能否补办国有土地使用权证的问题。关于逾期办理国有土地使用权证的问题。根据合同补充协议第10条对逾期交房问题进行重新约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告已经协助原告办理了房产权证，但未办理国有土地使用权证。2016年1月25日，原、被告双方曾就房屋产权证办理问题达成和解协议，由被告一次性支付原告房地产权属证书办理延期补偿款14288元，原告向被告出具收款收据，确认已收到被告支付的14288元。根据《中华人民共和国物权法》，房地产权证书是权利人享有房屋所有权及其所占用土地使用权的证明。而且原告在起诉状中认为“完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证和国有土地使用权证”的，因此，结合原告收到的“房地产权属证书办理延期补偿款14288元”的款项性质，可见双方已对逾期办理房产证及国有土地使用权证的纠纷达成和解，且按协议履行完毕。关于补办国有土地使用权证问题。2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证、支付逾期办证违约金及其利息的主张，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告程彪、徐茜的诉讼请求。案件受理费312元，由原告程彪、徐茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二零二零一七年八月二十四日书记员 邹晓婷