广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第240号
原告（反诉被告）张毅敏，男，1972年6月29日出生，汉族。
委托代理人张传刚，广东正诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱剑坤，男，1969年1月12日出生，汉族。
被告陈玉坚，男，1969年1月13日出生，汉族。
两被告共同委托代理人周卓豪，广东国智律师事务所律师。
两被告共同委托代理人苏婷，广东国智律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）张毅敏与被告（反诉原告，以下简称被告）朱剑坤、被告（本诉被告）陈玉坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张毅敏的委托代理人张传刚，被告朱剑坤、陈玉坚的共同委托代理人周卓豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张毅敏诉称及答辩称，2011年11月26日，被告朱剑坤委托陈玉坚与我签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区齐富路XXX号107铺之二出租给我用于营业医疗门诊项目，租期从2013年1月9日至2018年1月8日。我因经营需要对该商铺装修，经与朱剑坤委托的陈玉坚协商后，朱剑坤同意我装修。2012年12月20日，朱剑坤委托陈玉坚向商铺的物管中心申请，我经朱剑坤和新市齐富阁物业管理处同意的情况下，我与2012年12月22日与广州市庭雅装饰工程有限公司签订《装修工程合同》，约定对涉案商铺进行装修，装修总造价为268500元。我按合同约定于2012年12月22日向该装修公司支付25%的工程材料款67125元，2012年12月29日，我又支付了20000元装修费。2012年12月31日，该小区居民提出拒绝我在此开设门诊部并要求我停止装修，迫使我装修工程停止。我找到朱剑坤协商，要求其对此时间进行协调，至今协商未果，导致该商铺无法正常使用，合同目的无法实现，造成我直接经济损失147125元。经与两被告协商未果。现请求判决：1、确认我与被告签订的《商铺租赁合同》于2012年12月31日解除；2、两被告返还我保证金40000元；3、两被告退还我租金20000元；4、两被告赔偿我装修损失87125元；5、两被告承担本案诉讼费。
请求驳回被告的全部反诉请求，理由是：根据合同第4条第3点的约定，因本案合同目的无法实现，是因政府的原因导致（业主反对、政府不批准），所以是业主的行为导致合同目的无法实现。我方没有实际使用房屋，在2012年1月31日双方已没有继续履行合同，故不存在向被告支付租金的问题。我方也以律师函告知被告，也曾与被告口头协商，故我方不应支付租金和违约金。
被告朱剑坤、陈玉坚共同辩称，1、涉案租赁合同合法有效，不得擅自解除合同。2、原告单方要求解除租赁合同没有法定或约定的依据，原告的行为已构成违约。3、本案中，并不符合合同法规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。根据合同约定，原告应当在将装修方案报政府有关职能部门批准后才能开始施工，故即使合同目的不能实现，也是因原告的原因造成，原告不具有合同解除权。4、原告要求我方赔偿装修损失没有合同依据。因为合同明确约定，双方无论在何种情况下提前解除合同的，我方都无须对原告的装修作任何赔偿。5、原告拖延支付租金已构成违约，根据合同约定，我方可以行使单方解除权且不退还之前已收款项，保证金应当没收，原告造成的损失应由其自行承担。
被告朱剑坤反诉称，由于原告在装修过程中严重扰民，才导致商铺所在大楼的住户反对原告使用涉案商铺开设医疗门诊部。其停止装修的根本原因在于原告装修扰民，与我无关。原告从2013年2月9日开始拖欠租金至今，已构成违约。现反诉请求判决：1、解除双方的《商铺租赁合同》；2、原告向我支付租金20000元（从2013年2月9日暂计至2013年3月8日）；3、原告支付我违约金6000元（以20000元为本金，按每日1%，暂计至2013年3月8日为30日）；4、原告负担本案全部诉讼费。
经审理查明，位于广州市白云区齐富路XXX号111房登记权属人是被告朱剑坤。2012年11月26日，被告陈玉坚作为朱剑坤的委托代理人以朱剑坤的名义（甲方）与原告张毅敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于广州市白云区齐富路XXX号107铺之二，建筑面积为131平方米，XXX号111铺之二，建筑面积为186平方米，合共317平方米的商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方经营医疗项目；第二条租期、租金及管理费1、租赁期限从2013年1月9日至2018年1月8日，共五年。2、租金按建筑面积计算，商铺的面积是317平方米，每月租金是20000元。3、租金支付方式：银行划账（户名：朱剑坤，广州市工商银行黄埔大道西支行，账号：36×××30）。4、租金支付期限：租金须于每月9号前支付。5、租金的计算及递增方式：（1）乙方签约后，第一年（即从2013年1月9日至2014年1月8日止）乙方每月9号前向甲方缴交当月租金人民币20000元整。……7、保证金：乙方须在签署合同当天内向甲方支付贰个月的租金作为保证金，即￥40000元和2013年1月9日到2013年2月8日的租金，即￥20000元合共￥60000元。在租赁期内保证金不能作租金及管理费抵偿，租赁期满，乙方在履行租赁合同所有义务结清有关费用后15天内甲方将保证金无息退回乙方（须凭保证金收据）。8、乙方领取营业证件须单方面完成，甲方提供协助；第三条、租赁商铺的装修及维护1、自甲方交付该商铺之日起，乙方如因经营需要，在不影响商铺主体结构和消防安全的原则下，可对该商铺进行装修。乙方的装修方案必须在开始装修前送甲方审批并备案，而后由乙方将该装修方案报政府有关职能部门批审，批审通过后乙方才能开始施工；第四条、甲方责任……3、如遇政府行为，国家征用土地、城中村改造或不可抗力因素，不能经营时，甲乙双方不做赔偿，本合同自动时效，合同保证金无息退还乙方。……；第五条、乙方责任1、乙方须在本合同签订后90天内办好开业所需的经营证照给予甲方备案。……6、租赁期内，乙方必须按约定时间依时交纳租金，遇国家法定节假日，顺延到下一个工作日交纳，每逾期壹日，须按月租金额10‰的标准向甲方支付违约金。如逾期15日，甲方有权解除合同，乙方向甲方交纳的保证金不予退还；第六条、合同解除的条件1、有以下情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方所交保证金并不予退还，若造成甲方损失的，乙方还须承担赔偿责任：（1）乙方延迟15天向甲方交付租金的。（3）未经甲方书面同意、市场及政府职能部门批准，乙方将该商铺进行装修的。2、有以下情况的，乙方有权解除本合同，甲方须在合同解除之日起30个工作日内双倍返还所交的保证金，若造成乙方损失的，甲方还须承担赔偿责任：甲方无理阻挠乙方的营业活动，致使乙方无法继续营业的；第七条其他约定1、甲、乙双方在租赁期届满或提前解除本协议时，乙方不得拆除该商铺已有的土建装修及乙方对该档口自行修建的室内外装修，甲方对乙方的装修不作任何赔偿。
合同签订后，原告依约向被告支付40000元保证金、2013年1月9日至2013年2月8日的租金20000元，被告将涉案房屋交付原告。2012年12月下旬，原告进场装修拟用作经营医疗门诊部。因所在楼房的居民反对原告装修及开设医疗门诊部，原告的装修自2012年12月31日起停工至今。2013年1月20日，原告委托律师发函给被告通知被告上述情况，因合同目的无法实现，故被告有权将涉案商铺另行出租或自行使用，希望双方协商解决等。2013年1月23日，被告收到该函。之后，双方协商未果。原告无再支付租金。
诉讼中，原告提供装修工程合同、装修公司的书面证明、装修工程款收据，拟证明存在装修损失87125元。被告申请证人关国强出庭作证，拟证明原告停止装修的原因在于原告在装修工程中严重扰民。被告对原告主张的装修损失有异议，但双方明确表示不申请对原告装修价值进行鉴定。2013年4月19日，双方自行办理房屋交还手续，由原告将房屋交还被告。
另查，原告的装修工程未经有关行政主管部门审批同意，也未经被告书面同意。
以上事实，有房地产权证、合同、收据、证人证言及双方当事人陈述等证据证明。
本院认为，原告与被告朱剑坤之间的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同的解除应符合合同约定或法定情形。现原告称解除合同是因为居民反对原告开设医疗门诊部，导致合同目的无法实现。居民反对属实，但由于合同对此并无约定原告可直接解除合同，此亦不属于不可抗力，故不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，在原来被告不同意解除合同的情况下，原告以此为由请求确认涉案租赁合同已于2012年12月31日（原告装修停工之日）解除无法律依据，本院不予支持。由于诉讼中，双方已办理房屋交还手续，即双方同意解除合同，故对朱剑坤反诉要求解除租赁合同的请求本院予以支持。朱剑坤已依约将房屋交付原告，原告应当按时支付租金。原告逾期付租构成违约，应承担违约责任。原告未及时依法依规办理房屋装修手续及开办医疗门诊部的审批手续缺乏理据，其未实际使用房屋不能对抗无过错的出租方。现朱剑坤反诉要求原告按合同约定支付2013年2月9日暂计至2013年3月8日的租金20000元及违约金6000元合理合法，本院予以支持。原告要求朱剑坤退还已交首月租金20000元无法律依据，本院不予支持。考虑到合同不能顺利履行确实是在合同签订后不久因为居民反对原告开设经营门诊部，此情形虽然不属于不可抗力，但属于案外人的客观行为造成，导致最终合同解除并非原告所愿或原告的恶意违约行为所致，从公平合理原则出发，本院认为保证金40000元应予以返还。至于装修损失赔偿的问题，合同第七条已明确约定提前解约的对原告装修不作任何赔偿，且原告的装修工程并未完工，实际亦改变了房屋原状，影响出租方对房屋的使用，故对原告要求朱剑坤赔偿装修损失87125元的请求，本院不予支持。租赁合同的出租方是朱剑坤，原告要求作为出租方的委托代理人陈玉坚承担本案责任缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第二款的规定，判决如下：
解除张毅敏与朱剑坤于2012年11月26日签订的的《商铺租赁合同》。
在本判决生效之日起三日内，朱剑坤退回张毅敏保证金40000元。
在本判决生效之日起三日内，张毅敏向朱剑坤支付2013年2月9日暂计至2013年3月8日的租金20000元及违约金6000元。
驳回张毅敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3343元、反诉受理费275元，由张毅敏负担本诉受理费2543元、反诉受理费275元，朱剑坤负担本诉受理费800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 杨月琴
人民陪审员 徐韶生
人民陪审员 邓国权
二〇一三年七月八日
书 记 员 蔡晓珊