北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初8392号原告：王文君，女，1973年6月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。被告：孟子君，男，1986年4月8日出生，汉族，北京一键下单科技有限公司研发员，住北京市朝阳区。被告兼被告孟子君委托诉讼代理人：赵欣（孟子君之母），1949年2月2日出生，汉族，北京城市开发集团有限公司退休职工，住本市。二被告委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。原告王文君与被告孟子君、赵欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文君及委托诉讼代理人风志、被告兼被告孟子君的委托诉讼代理人赵欣、被告孟子君及赵欣的委托诉讼代理人药东虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文君向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告赵欣、孟子君赔偿王文君可得利益损失300000元。2、诉讼费用由赵欣、孟子君承担。事实和理由：被告赵欣和孟子君系母子关系。位于北京市丰台区101号房屋系被告赵欣和孟子君按份共有的房屋，各自占有该房屋50%的产权份额。2007年8月11日，被告赵欣代表其与孟子君与原告签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋租赁给原告用于商用使用，租期自2007年10月1日起至2017年9月30日止，第一年租金为20万元，此后租金按协议递增。原告使用该房屋期间，经被告同意，将该房屋转租于北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）经营使用。在合同履行过程中，双方相处融洽。但2015年8月底，被告突然通知原告单方面解除租赁合同。原告得知这一情况后，多次与被告接洽请求继续履行合同并协商解决问题，但被告始终予以拒绝。原告现得知被告于2015年8月13日已经将该房屋租给中原公司，所以才坚持与原告解除租赁合同。被告提前解除合同的行为使原告的可得利益遭受重大损失。孟子君、赵欣辩称：第一，王文君与赵欣之间的房屋租赁合同已经通过诉讼的方式解约，根据“一事不再理”原则，王文君已经失去了再次起诉的法律依据。2015年10月19日，北京市丰台区人民法院作出(2015)丰民初字第19114号民事判决书，判决王文君与赵欣所签的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；赵欣、孟子君于判决生效后七日内给付王文君违约金二十万元；驳回王文君其他诉讼请求。宣判后王文君不服提起上诉，后王文君撤回上诉。赵欣于2016年1月11日向王文君支付20万元违约金，退回王文君2007年所交押金17000元，并支付一审案件受理费1702元。第二，双方之间的租赁合同已通过诉讼的方式解除，王文君得到了合法的赔偿，双方已经不存在事实上的租赁关系。赵欣之所以选择在租赁期满前解除租赁合同是因为王文君曾多次许诺赵欣在转租房屋给中原公司后收入大幅增加，也会给赵欣增加租金。因为2007年王文君租房时是以从事自营服装生意租赁房屋的，当时考虑到自营服装生意利润不高，所以租金给予了适当照顾，租金低于市场价格。王文君利用赵欣身体不好，没有精力打理房屋，令其出具委托书委托王文君代理出租房屋，王文君从中收取高额租金差价，同时赵欣多次要求面谈提高租金（同地段房屋租金高于涉诉房屋租金）均遭到王文君的拒绝，所以赵欣服从法院的判决，支付高额违约金与被答辩人王文君解除合同。依据法院判决王文君与赵欣所签的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除，王文君的代理权仅到2015年9月30日，在此种情况下，赵欣先和中原公司联系租赁房屋事宜，赵欣虽然与中原公司签订了租赁合同，但租赁期起于2015年11月1日，是在赵欣与王文君解除租赁合同之日后。第三，王文君在起诉状中所称“现得知赵欣于2015年8月13日已经将该房屋租赁给中原公司”与事实不符，事实情况是根据王文君在另案中提供的证据显示，在2015年8月26日之前，王文君即知情赵欣与中原公司签订合同的事实，王文君以所谓的不知情赵欣与中原公司签订合同为由提起本次诉讼要求可得利益损失的主张不能成立。第四，依据生效民事判决书，赵欣基于违约行为已经承担了相应的违约责任，不应当重复承担。生效判决书基于租赁合同的履行状况、剩余租赁期限及被告违约事实等，在王文君诉请50多万元违约金的情况下，酌情支持了王文君20万元违约金，原审判决适用合同法第114条并调整了违约金，应视为已经考虑到了王文君的损失，赵欣基于违约事实已经承担了相应的违约责任，并已经实际履行完毕，王文君现又起诉要求可得利益损失属于滥用诉权。综上，不同意王文君的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《补充协议》、（2015）丰民初字第19114号民事判决书、（2015）二中民终字第13601号民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵欣与孟子君系母子。二人为位于北京市丰台区101号房屋（以下简称101号房屋）共有权人。2007年8月11日，原告王文君（承租方、乙方）与被告赵欣（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方将其拥有的101号房屋出租给乙方使用；租赁期自2007年10月1日至2017年9月30日；第一年租金为20万元，以后每年递增1万元，递增至年租为28万元时，不再递增；双方约定房屋押金为17000元，固定不变；租金支付方式为押一付六；在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金以及未使用费用，同时按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2008年5月14日，双方又签订如下补充条款：2008年10月1日至2011年9月30日租金每年在原租金基础上加2万元，增加租金年限仅限于乙方转租给中原地产期间；若乙方与中原能签下下三年（2011年至2014年合同），年租为每年28万元不递增。签订上述合同后，双方依约履行。2008年4月28日，赵欣、孟子君出具授权书，内容为：授权王文君全权处理丰台区101号商铺的对外经营事宜。2008年5月13日，赵欣出具授权委托书,内容为：同意王文君将我名下的房屋租给北京中原房地产经纪有限公司，以提供房屋的方式与其进行合作。2008年5月15日，王文君作为赵欣、孟子君（出租方、甲方）的代理人与中原公司（承租方、乙方）就101号房屋签订《商业用房租赁合同》，租赁面积133平方米，租赁期为三年，自2008年5月18日至2011年5月17日止，年租金为33万元。2011年3月29日，王文君作为赵欣、孟子君（出租方、甲方）的代理人与中原公司（承租方、乙方）就101号房屋续签《商业用房续租合同》，租赁面积133平方米，租赁期为三年，自2011年5月18日起至2014年5月17日止，年租金40万元。2012年11月16日，王文君作为赵欣、孟子君（甲方）的代理人与中原公司（乙方）就101号房屋签订《补充协议》约定，将原先所承租的楼下部分，即面积133平米，扩租至整体房屋，即面积266.07平米；中原公司在2013年及2014年向赵欣、孟子君支付房屋租金时，应于每年9月1日前，按照550000元/年的房屋租金标准向赵欣、孟子君支付整体房屋租金，即支付2013年11月1日至2014年10月31日的房屋租金，以此类推；双方先前所签订的《商业用房续租合同》的终止日期为2014年5月17日，顺延至2015年10月31日，此期间房屋租金标准为550000元/年。之后，赵欣认为王文君赚取高额租金差价，双方产生矛盾。2015年8月25日，被告赵欣发出解约通知函，以房屋另有安排为由要求从2015年9月30日起解除与王文君所签房屋租赁合同。2015年9月9日，王文君以孟子君、赵欣为被告提起房屋租赁合同纠纷的民事诉讼，要求确认双方所签租赁合同于2015年8月25日已解除，要求孟子君、赵欣支付违约金532000元。北京市丰台区人民法院于2015年10月19日作出（2015）丰民初字第19114号民事判决书，认为在合同履行过程中，2015年8月25日赵欣向王文君发出书面解约通知函，确认双方所签上述租赁合同于2015年9月30日解除，现王文君要求确认双方所签合同已解除，本院不持异议，双方所签合同应于2015年9月30日解除。被告以租赁房屋另有安排为由单方解除合同，应当依合同约定承担相应的违约责任。被告现对合同所作“在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金以及未使用费用，同时按照合同总租金的20%向乙方支付违约金”的约定持有异议，认为“按合同总租金”作为基数计算违约金欠妥，本院根据双方所签合同履行状况、剩余租赁期限及被告违约事实等，酌情调整违约金数额。被告辩称其在原告的欺瞒下为其出具委托书代为出租房屋，原告否认，被告未向本院举证，本院不予采信。双方其他纠纷应当另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决王文君与赵欣所签《房屋租赁合同》于二○一五年九月三十日解除，赵欣、孟子君于判决生效后七日内给付王文君违约金二十万元，驳回原告王文君其他诉讼请求。宣判后，王文君不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。王文君于2016年1月11日申请撤回上诉。北京市第二中级人民法院于2016年1月11日作出（2015）二中民终字第13601号民事裁定书，裁定准许上诉人王文君撤回上诉，双方均按原审判决执行。同日，赵欣向王文君支付押金17000元和违约金200000元，并于2016年1月19日支付原审案件受理费1702元。现王文君要求赵欣、孟子君赔偿可得利益损失300000元，以致形成本诉。另查，2015年8月13日，赵欣、孟子君（出租方、甲方）与中原公司（承租方、乙方）就101号房屋签订《地铺租赁合同》及《补充协议》约定，租赁面积266.07平米，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日，自2015年11月1日起至2017年10月31日止，中原公司每年实际向赵欣、孟子君租金金额为550000元，剩余28947.37元中原公司用于为赵欣、孟子君缴纳相关税费所用，故无需支付给赵欣、孟子君。庭审中，王文君主张依据其与赵欣、孟子君签订的《房屋租赁合同》租赁期自2007年10月1日至2017年9月30日，因赵欣、孟子君以租赁房屋另有安排为由单方解除合同，导致双方的合同于2015年9月30日解除，原《房屋租赁合同》约定的剩余两年租赁期限（自2015年10月1日至2017年9月30日）无法继续履行。王文君认为其与中原公司是有缔约可能性的，实际上赵欣、孟子君亦与中原公司签订了《地铺租赁合同》，表明中原公司是在2015年10月31日租赁合同到期后有意愿继续租赁涉诉房屋的。依据其作为赵欣、孟子君代理人于2012年11月16日与中原公司就101号房屋租赁事宜签订《补充协议》的约定年租金为55万元，而其与赵欣、孟子君签订的《房屋租赁合同》约定年租金为30万元，按照剩余两年租赁期限计算，扣除赵欣、孟子君在之前判决中承担的违约金20万元，故要求赵欣、孟子君支付可得利益损失30万元。赵欣、孟子君对此不予认可，其认为之前判决基于租赁合同的履行状况、剩余租赁期限及被告违约事实等，在王文君诉请50多万元违约金的情况下，酌情支持了王文君20万元违约金，之前判决适用合同法第114条并调整了违约金，应视为已经考虑到了王文君的损失，赵欣基于违约事实已经承担了相应的违约责任，并已经实际履行完毕，赵欣现又起诉要求可得利益损失属于滥用诉权。同时，王文君系作为其代理人与中原公司签订《商业用房租赁合同》，无权收取租金差额。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孟子君以租赁房屋另有安排为由单方解除合同，已构成违约，应赔偿赵欣相应损失。其赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据王文君与赵欣、孟子君签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，赵欣、孟子君擅自解除本合同，提前收回该房屋的，赵欣、孟子君应退还剩余租金以及未使用费用，同时按合同总租金的20%向王文君支付违约金，若支付的违约金不足弥补王文君损失的，赵欣、孟子君还应负责赔偿。王文君曾起诉要求赵欣、孟子君依据合同约定按合同总租金的20%支付违约金50万元，北京市丰台区人民法院作出判决根据双方所签合同履行状况、剩余租赁期限及被告违约事实等，酌情调整违约金数额20万元，并未处理可得利益损失一节。本案中王文君主张可得利益损失，不违反“一事不再理”的民事诉讼原则。对于赵欣、孟子君认为王文君系重复起诉的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于可得利益损失，结合王文君与赵欣、孟子君签订的合同，王文君作为赵欣、孟子君的代理人与中原公司签订的合同，赵欣、孟子君与中原公司签订的合同具体情况，王文君与赵欣、孟子君签订的合同于2015年9月30日解除。王文君作为赵欣、孟子君的代理人与中原公司签订的合同于2015年10月31日到期，中原公司已依约向上述合同中赵欣、孟子君的代理人王文君支付了相应的租金和押金。虽然合同到期后，中原公司与赵欣、孟子君就101号房屋租赁事宜直接签订合同，但不代表中原公司必然会与作为赵欣、孟子君的代理人王文君以同样的租金和租期签订租赁合同。故王文君基于中原公司就101号房屋可能与其签订自2015年10月1日至2017年9月30日的房屋租赁合同，并且中原公司同意按照年租金55万元的标准向其支付上述期间租金的可能性，而要求赵欣、孟子君支付其可得利益损失30万元，依据不足，本院难以支持。另，之前生效民事判决已考虑剩余租赁期限等问题酌情调整违约金数额。综上，王文君要求赵欣、孟子君支付可得利益损失30万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第二百四十八条的规定，判决如下：驳回原告王文君的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 艳人民陪审员  王连弟人民陪审员  王嵩楠二〇一六年十二月二十八日书 记 员  宋 悦