.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省忻州市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）晋09民终550号上诉人（原审被告）:山西万合城房地产开发有限公司。法定代表人：索双鱼，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙崇毅，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩浩，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:白福鱼，女，1969年12月27日出生，现住原平市。上诉人山西万合城房地产开发有限公司因与被上诉人白福鱼房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2017）晋0981民初第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭对本案进行了审理。上诉人山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙崇毅、被上诉人白福鱼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白福鱼向一审法院提出诉讼请求：1、判决山西万合城房地产开发有限公司支付至2017年9月10日的逾期交房违约金53869元及按照合同约定支付至实际交房之日的违约金。2、山西万合城房地产开发有限公司要求白福鱼收房时交付的供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费用属于违规收费，判决不予支持。事实和理由:2012年12月29日，双方签订了合同编号WH01059《商品房买卖合同》一份，合同签订后，白福鱼分别于2012年9月18日、12月29日，2014年9月20日三次按照合同要求向山西万合城房地产开发有限公司支付了约定购房款共355573元，余款按照约定应当在交房时支付。山西万合城房地产开发有限公司却没有按照合同约定履行义务，合同第六条约定”出卖方应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”约定，截至现在没有向白福鱼交付该商品房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七关于出卖人逾期交房的违约责任中明确约定”自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。山西万合城房地产开发有限公司在没有将商品房经有关部门验收合格的前提下，于2016年10月18日以公告和打电话的方式通知白福鱼收房并且让缴纳供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费用，这些费用已经包含在房屋价格中，山西万合城房地产开发有限公司的行为是重复收费的欺诈行为。白福鱼提供的证据有：商品房买卖合同1份，购房款收据3份，原平市物价局商品房价格通知书1份，山西省物价局关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知1份。山西万合城房地产开发有限公司一审辩称：。一、双方签订《商品房买卖合同》合同时，山西万合城房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，双方所签订的合同属于无效合同。二、迟延交付房屋的原因并非由山西万合城房地产开发有限公司造成，山西万合城房地产开发有限公司不应承担违约责任。延期交房的原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非山西万合城房地产开发有限公司的主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗地交付开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的宗地不符合条件，导致无法施工，在山西万合城房地产开发有限公司不断敦促下,2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，”因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期”，山西万合城房地产开发有限公司不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具的证明，施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气，属不可抗力，由不可抗力造成的工期延误，不应承担责任。再者，根据山西万合城房地产开发有限公司提交的山西省忻州市中级人民法院(20l5)忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽山西万合城房地产开发有限公司想方设法推进项目建设，但无奈施工方拒不配合，山西万合城房地产开发有限公司也实在无能为力，并非有意拖延。三、白福鱼未按通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同、未按时办理房屋交接手续，具有重大过错，应承担不利后果。山西万合城房地产开发有限公司取得商品房预售许可证后，多次电话通知白福鱼办理原平市房产管理局备案的网签合同，但白福鱼至今未予办理。按照备案的网签合同，违约金为每天万分之一，而按照双方所签合同，违约金为每天万分之一点五。不办网签合同，责任在白福鱼，扩大的损失应由白福鱼承担。2016年11月底，白福鱼购买的房屋具备交付条件，山西万合城房地产开发有限公司要求其办理房屋交接手续，并交付购房尾款，白福鱼以种种理由拖延或拒绝，对于白福鱼拖延的期间，山西万合城房地产开发有限公司不应承担任何责任。四、关于白福鱼第二项诉讼请求确认”供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费用属于违规收费”的问题，首先，白福鱼无证据证明山西万合城房地产开发有限公司向其收取了上述费用，其次，山西万合城房地产开发有限公司收取上述费用也不属于法院受案范围，应该驳回白福鱼的第二项请求。综上所述，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，本着查明案件事实、正确适用法律的原则，并根据答辩意见，结合本案实际，综合评判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2012年12月29日，双方签订合同编号为WH01059的《商品房买卖合同》一份，内容为：合同双方当事人:出卖人:山西万合城房地产开发有限公司。买受人:白福鱼。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范亭文体广场西侧、编号为0020120746的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为原国用（2012）第000746号。该地块土地面积为33980m2，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]万合苑小区。第二条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢11单元12层02号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上24层，地下2层。该商品房阳台是[封闭式]。该商品房[合同约定]建筑面积共108.88平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第三条:计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款:1、该商品房单价为（人民币）每平方米3587.19元，总金额(人民币）390573元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、供热初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条:付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款:2、分期付款。买受人按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付人民币壹拾捌万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合人民140573元；工程主体封顶时付至总价的90%，合人民币35000元；房屋交房时付清剩余全部房款，合人民币35000元。第五条:买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:买受人如在约定付款期内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用:但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第九条:交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人无正当理由未按期办理交付手续，视同买受人已接受该房屋，此后发生的相关物业费用以及房屋的损坏等均由买受人自行承担，并需在领取钥匙前交清所欠全部款项。第十条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十一条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.室外管网于2014年12月31日前达到使用条件；2.道路硬化、小区绿化于2015年6月30日前达到使用条件。第十二条:关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后为买受人办理房地产权属证书。在房屋具备办理房地产权属证书的条件时，出卖人将通知买受人，买受人应提交办理权属登记的相关资料，并承担依照国家规定的相关费用。......第十八条：本合同自双方签订之日起生效。白福鱼在合同尾部签名捺印，山西万合城房地产开发有限公司在合同尾部加盖公章及赵保明私章。2012年9月18日、12月29日，2014年9月20日三次按照合同要求白福鱼向山西万合城房地产开发有限公司支付了约定购房款共355573元，尾款35000元未付，山西万合城房地产开发有限公司为白福鱼出具收据3份。山西万合城房地产开发有限公司所开发的房屋于2013年11月19日取得”商品房预售许可证”。山西万合城房地产开发有限公司在合同约定的最后交房日期2014年12月31日时未能交付房屋。2016年10月18日山西万合城房地产开发有限公司认为可以交房，便电话通知白福鱼看房，白福鱼看房后，认为有很多地方不具备交付条件，未予接收房屋。2017年9月11日白福鱼提起诉讼。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方签订的合同编号为WH01059的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，山西万合城房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与白福鱼签订合同，在白福鱼起诉前取得了商品房预售许可证明，故该《商品房买卖合同》可认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，白福鱼按照合同约定的时间分三次向山西万合城房地产开发有限公司交付了购房款355573元，山西万合城房地产开发有限公司收到上述款项后向白福鱼出具了《收据》三份。双方均按约履行了前期义务。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。山西万合城房地产开发有限公司未按期交付房屋，属于违约，应承担违约责任。关于违约责任的起止时间，对于起点时间为2015年1月1日，双方无异议，对于结束时间，白福鱼认为应至实际交付房屋时止，山西万合城房地产开发有限公司认为应至可以交付房屋时止。一审法院认为，房屋交付行为是双方合意方可完成的行为，如一方不作为，则一定不能完成，势必导致合同双方一方付出高额违约金，另一方不能取得房屋，进而导致合同目的无法实现，故应以山西万合城房地产开发有限公司具备交房条件时确定为结束日期，避免扩大损失。双方在合同中对”符合本合同约定的商品房交付买受人使用”无具体明确的说明，根据其合同附件，可以理解为房屋内部达到毛坯房交房标准时即具备交房条件，即2016年10月18底。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。白福鱼要求山西万合城房地产开发有限公司交付房屋，庭审中，山西万合城房地产开发有限公司亦表示可以向白福鱼交付房屋，一审法院认为，白福鱼的该项请求理由正当，应予支持。同理，白福鱼要求山西万合城房地产开发有限公司支付违约金的请求，也应予支持，但期限应予调整，从2015年1月1日至2016年10月18日，共计626天，按日万分之1.5计算，违约金为33388元。白福鱼所述的山西万合城房地产开发有限公司交房时收取的供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费用属于违规收费，判决不予支持的请求。因为这些费用没有实际发生，白福鱼无证据证明山西万合城房地产开发有限公司向其收取了上述费用，该项请求不予支持。山西万合城房地产开发有限公司辩称延期交房的原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非答辩人主观原因造成，理由不足，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告山西万合城房地产开发有限公司从本判决生效后十日内向原告白福鱼支付从2015年1月1日至2016年10月18日的逾期交房违约金33388元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147元，减半收取573.5元，由被告山西万合城房地产开发有限公司负担。上诉人山西万合城房地产开发有限公司主要上诉理由：一、上诉人延期交房的主要原因是政府部门迟延交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非上诉人主观原因导致。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款”因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期”、第六条第二款”由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期”之约定，上诉人认为应核减相应天数，而原审法院却不予采信，属认定事实不清。二、上诉人多次电话通知白福鱼办理原平市房地产管理局备案的网签合同，但白福鱼至今未予办理，白福鱼存在过错。按照备案的网签合同，违约金应为每天万分之一，而非万分之一点五，由此造成的损失扩大部分应由白福鱼承担，但一审法院对此事实不予置理，属认定事实不清。三、根据《诉讼费缴纳办法》第二十九条”部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，一审法院只支持了白福鱼部分诉讼请求，却让上诉人承担了所有诉讼费用，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。本院二审查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，上诉人山西万合城房地产开发有限公司关于依据商品房买卖合同的约定、核减由于恶劣天气及政府部门等不可抗力因素导致延期交房的相应天数之主张，首先，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服情况。构成不可抗力必须具备不可预见的偶然性及不可控制的客观性之要件。上诉人所举证据尚不足以支持其因不可抗力导致延期交房的上诉理由；其次，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证，而上诉人山西万合城房地产开发有限公司与被上诉人白福鱼签订《商品房买卖合同》时，并未取得《商品房预售许可证》，销售房屋的条件并不具备，故上诉人以政府迟延交付土地及交付的土地不具备施工条件为由要求核减相应违约天数之理由依据不足；第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，在该原因发生之日起60日内告知买受人的，出卖人才可据实予以延期，而上诉人并未向法院提供其在发生不可抗力后在60日内通知买受人，故该上诉理由本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方所签订的《商品房买卖合同》中第七条已对违约责任及违约金计算方法作出约定，一审法院依据双方所签合同中约定的违约金计算方法（即按日以已交房价款万分之1.5计算违约金）认定违约金为33388元符合双方约定及法律规定。上诉人关于一审法院诉讼费负担的认定违反相关法律规定的上诉主张，本院认为，一审法院作出山西万合城房地产开发有限公司负担诉讼费573.5元的认定，与其承担违约金33388元数额相对应的诉讼费数额相符，一审法院关于诉讼费负担的认定并不违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费635元由上诉人山西万合城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吕建文审判员樊永生审判员李小荣二0一八年六月二日书记员王尉榕