辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民二终字第00609号
上诉人（原审原告）：西丰县房产管理局，住所地西丰县西丰镇解放路。
法定代表人：魏巍，该局局长。
委托代理人：邓庆刚，该局副局长。
被上诉人（原审被告）：西丰县制鞋厂，住所地西丰县西丰镇顺城路。
法定代表人：王兴锋，该厂厂长。
委托代理人：杜兴馥，辽宁博衡律师事务所律师。
上诉人西丰县房产管理局因与被上诉人西丰县制鞋厂房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省西丰县人民法院（2014）西民二初字第00058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由代理审判员李小莹担任审判长并主审本案、代理审判员周新蕊、宋格参加评议，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人西丰县房产管理局的委托代理人邓庆刚、被上诉人西丰县制鞋厂的法定代表人王兴锋及其委托代理人杜兴馥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西丰县房产管理局在一审中诉称：1994年西丰县房产管理局与西丰县制鞋厂就新建改险房增层集资综合楼签订协议书，明确由西丰县房产管理局建设该楼，该楼建成后一层产权属西丰县房产管理局所有。由西丰县制鞋厂承租使用，并须按新楼实际建筑面积缴纳租金，如不能按月缴纳所有承租房屋的租金，西丰县房产管理局有权收回其承租房屋的使用权。由于西丰县制鞋厂拖欠租金，2013年1月西丰县房产管理局与西丰县制鞋厂由西丰县人民法院调解，就2013年前拖欠租金达成协议，西丰县房产管理局同意西丰县制鞋厂继续租用该房屋。但西丰县制鞋厂继续租用房屋后，自2013年1月起至2014年6月止再次拖欠房屋租金5347.80元。综上所述，西丰县制鞋厂违反国家相关法律规定及协议规定，依据《中华人民共和国合同法》及《辽宁省城镇房产管理暂行条例》规定，请求西丰县人民法院依法判决：1、西丰县制鞋厂缴纳承租房屋租金5347.80元，滞纳金5000元。2、收回西丰县制鞋厂承租房屋使用权，3、由西丰县制鞋厂承担诉讼费用。
西丰县制鞋厂在一审中辩称：西丰县制鞋厂系集体所有制企业。1978年西丰县制鞋厂用自有办公楼房与西丰县农机公司置换至现址经营至今，1993年企业停产职工放假至今。1994年原鞋厂厂长刘国祥代表鞋厂私自与西丰县房管所签订协议书，协议第二条约定：联建此楼，县制鞋厂须自行拆除其自管厢房一栋数间和厕所一处，以满足建筑施工要求规划定线为准……，房产管理所一次性补偿拆迁损失费25200元，此款从县制鞋厂建楼投资中核减。第三条约定：县制鞋厂对该楼一层的新旧结构差、土地有偿使用划拨费和动迁费投资为3.8万元，建筑面积为126平方米，此楼建成交付使用后，其一层产权属房产所有，由县制鞋厂继续租用，并须根据其承租新楼实际建筑面积按2.48元每平方米的标准缴纳租金。如不能按月缴纳所有承租房屋的租金，房产部门则收回其承租房屋的使用权。2001年至2005年原鞋厂厂长刘国祥工作关系调入西丰县水泥厂，但仍担任鞋厂厂长。2012年西丰县房产管理局将西丰县制鞋厂起诉至西丰县人民法院，西丰县人民法院于2013年1月16日下达（2012）西民一初字第00122号民事调解书，原鞋厂厂长刘国祥私自同意将姚家烧烤用房及正房558.95平方米退回西丰县房产管理局。2013年4月，西丰县房产管理局开始对靠山一侧的正房拆除并修建车库，企业职工得知后到西丰县信访局信访，方知晓协议书与调解书的相关内容，企业职工再次向省市县信访部门信访，尚未得到最终解决。2013年12月企业职工召开职工大会选举产生王兴锋等自管会人员。2013年4月，原厂长与现厂长进行工作交接。西丰县制鞋厂认为：1、1978年西丰县制鞋厂用自有的办公楼房与西丰县农机公司置换至现址经营至今，置换后的房屋与土地使用权应属被告，双方存在产权与使用权争议，企业职工已信访至相关部门，至今没有最终处理意见，本案应中止审理。2、西丰县制鞋厂系集体所有制企业，原鞋厂厂长刘国祥未经选举产生，未经职工同意于1994年私自与房管所签订协议书无效。3、原厂长刘国祥于2001年调入西丰县水泥厂，已不再是西丰鞋厂的职工，其不具有担任西丰鞋厂厂长的资格，2013年1月，其私自与西丰县房产管理局所达成的调解书无效。4、西丰县制鞋厂在院内靠北山东侧修建油库一座并使用，西丰县房产管理局修建车库后将油库门堵死造成西丰县制鞋厂无法正常使用，侵犯了西丰县制鞋厂的物权，双方一直存在纠纷，西丰县制鞋厂不同意交纳租金。5、1993年至今，西丰县制鞋厂一直处于停产状态，职工放假，1993年至2013年11月期间，原企业留守人员从未组织召开过职工大会或职工代表大会，职工对企业的经营行为与各种重要事项根本不知情，如果不是西丰县房产管理局拆除房屋，职工至今还被蒙在鼓里。因职工不承认原厂长刘国祥的厂长资格多次上访，从2013年2月至2014年4月，企业管理处于瘫痪状态，造成房屋租金未及时结算，新任自管会人员对此不了解，西丰县房产管理局起诉后，西丰县制鞋厂将租金交给西丰县房产管理局，但西丰县房产管理局拒绝接收，对西丰县制鞋厂企业管理的特殊情况，请求法院予以充分考虑。
原审法院查明，一九九四年六月九日，西丰县房产管理局（原西丰县房产管理所）和西丰县制鞋厂签订协议书，就新建改险增层集资综合楼签订协议，其中约定：一、县制鞋厂承租房产管理所直管房屋4栋，37.5间，建筑面积为834.62平方米，月租金额为1,571.40元，建楼期间拆除部分房产直管房屋租金不再承付，留用部分房产直管房屋为34.5间，建筑面积为764.30平方米，月租金额为1442.46元，县制鞋厂承租使用期间，必须按房产部门规定按月缴纳租金。二、联建此楼，县制鞋厂须自行拆除其自管厢房一栋数间和厕所一处，房产管理所一次性补偿拆迁损失费25200元，此款从县制鞋厂建楼投资中核减。三、县制鞋厂对该楼一层的新旧结构差、土地有偿使用划拨费和动迁费投资为3.8万元，建筑面积为126平方米，该楼建成交付使用后，其一层产权属房产所有，由县制鞋厂继续租用，并须根据其承租新楼实际建筑面积按2.48元每平方米的标准缴纳租金。如不能按月缴纳所有承租房屋的租金，房产部门则收回其承租房屋的使用权。该楼建成后，其一层（建筑面积126平方米）一直由西丰县制鞋厂承租使用至今。2012年7月，因西丰县制鞋厂欠房屋租金问题，西丰县房产管理局向西丰县人民法院起诉，经西丰县人民法院调解，双方达成协议：﹝详见本院（2012）西民二初字第00122号民事调解书﹞一、被告欠原告房租66253元，于2013年4月1日前一次性给付，二、所争议房屋姚家烧烤用房及正房558.95平方米由原告收回，被告于2013年4月1日前腾出，三、长城打字复印社的用房及参山娃矿泉水用房（本案争议房屋）由西丰县制鞋厂继续租用。但该协议未能履行完毕。2013年1月至2014年6月，西丰县制鞋厂又欠西丰县房产管理局本案争议房屋的租金5347.80元。案在审理中，西丰县制鞋厂同意给付租金5347.80元，西丰县房产管理局要求西丰县制鞋厂清除其堆放在西丰县房产管理局建的车库门前的堆土，否则不同意接受租金，坚持诉讼请求，双方未能达成协议。另查明，西丰县制鞋厂系集体所有制企业，1993年企业停产职工放假至今，现靠出租（企业自有及承租原告）房屋维持现状。案在审理中，西丰县制鞋厂到西丰县房产管理局处交纳房屋租金，但西丰县房产管理局未予接收。
原审法院认为，根据西丰县房产管理局、西丰县制鞋厂的陈述及经庭审质证核实采信的证据，双方于一九九四年签订关于建楼、承租事宜协议的事实成立，该协议是在当时历史条件下，根据当时的状况协商签订，是出于双方当时真实的意思表示，合法、有效，且该楼建成后对协议约定的一层（建筑面积126平方米）房屋西丰县制鞋厂一直使用至今，现以原厂长未经选举产生、未经职工同意为由，否认协议书效力，不当，双方属于房屋租赁合同关系，应按约定及相关的法律法规规定认真履行。本案西丰县房产管理局的诉讼请求是给付房屋租金、收回西丰县制鞋厂承租房屋的使用权，西丰县制鞋厂的答辩及庭审中陈述的事实和理由，除涉及西丰县房产管理局诉讼请求之外的部分，不属于人民法院管辖范围和本案审理范围，故对该部分事实和理由不予审理和考虑。根据相关法律、法规的规定，西丰县房产管理局的诉讼请求合法，但考虑本案的现实情况及历史原因，西丰县制鞋厂作为集体所有制企业，且已停产多年，所租用的西丰县房产管理局的房屋是西丰县制鞋厂用以维持现状的财产之一，一旦被收回，将会对西丰县制鞋厂的现实生活状态产生重大的影响。对本案纠纷的处理，应充分考虑双方的现实状况、利益，从有利于生产、生活的角度进行，西丰县制鞋厂应按约定给付房屋租赁费，西丰县房产管理局不宜收回出租的房屋，且考虑到案在审理中西丰县制鞋厂交纳租金西丰县房产管理局拒收的事实，表明西丰县制鞋厂愿意履行房屋租赁合同，西丰县房产管理管理局的作法不当，故对西丰县房产管理局收回西丰县制鞋厂承租房屋使用权及其它诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、被告西丰县制鞋厂给付原告西丰县房产管理局房屋租赁费5347.80元。二、驳回原告西丰县房产管理局的其他诉讼请求。案件受理费60元，原告西丰县房产管理局、被告西丰县制鞋厂各承担30元。
西丰县房产管理局不服原审上述民事判决，上诉称：请求依法撤销原审判决，依法改判西丰县制鞋厂归还房屋使用权，缴纳拖欠的租金及滞纳金，诉讼费由西丰县制鞋厂负担。理由如下：2013年1月西丰县房产管理局与西丰县制鞋厂就2013年之前拖欠租金达成调解协议，调解书生效后西丰县制鞋厂拒绝履行。西丰县制鞋厂自2013年1月起至2014年6月再次拖欠租金5347.80元，西丰县房产管理局请求依法判定解除租赁协议，归还房屋使用权并缴纳拖欠租金及滞纳金是合理合法的。
西丰县制鞋厂答辩称：西丰县制鞋厂是集体制企业，西丰县制鞋厂用原有的房屋与西丰县房产管理局进行置换，置换到现有的房屋进行经营；1994年，刘国祥被任命为厂长，但其不是由职工选举产生的；1994年刘国祥私自与西丰县房产管理局签订协议，租赁房屋；2012年西丰县房产管理局起诉西丰县制鞋厂，在起诉过程中，刘国祥与西丰县房产管理局达成调解书，返还房产给西丰县房产管理局；在拆迁的过程中，鞋厂职工才知晓此事，之后厂里职工通过选举罢免了刘国祥的厂长职务，产生了新的厂长。1993年至今，鞋厂一直停产，职工放假，企业的运转依靠房屋的租金；欠租金一事，是原任厂长在新旧厂长换任交接时发生的，因此欠租金存在客观因素；西丰县房产管理局在起诉前一直没有向鞋厂催缴过租金。西丰县制鞋厂承认欠缴租金的事实，但请求法庭考虑西丰县鞋厂的特殊情况，请求维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：西丰县房产管理局与西丰县制鞋厂签订的协议书，为双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。双方于1994年签订协议开始，履行至今。西丰县房产管理局未提供充分证据证明其向西丰县制鞋厂催要过租金的事实，且西丰县人民法院于2013年1月16日下达（2012）西民二初字第00122号民事调解书，西丰县房产管理局同意西丰县制鞋厂在2013年之后继续租用本案争议房屋。二审中，西丰县房产管理局认可西丰县制鞋厂以往交付租金的期限有按月给付的，亦有按年给付的，且租金交付为下打租的方式。结合双方于2013年1月16日达成的调解协议，西丰县房产管理局与西丰县制鞋厂均有继续履行合同的意思表示，解除合同的条件不成就。故对西丰县房产管理局的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人西丰县房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李小莹
代理审判员 周新蕊
代理审判员 宋 格
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 彭云龙