安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2014）含民三初字第00021号原告：马鞍山市永成置业有限公司，住所地含山县。法定代表人：赵德龙，该公司总经理。委托代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。被告：吴昌兵，男，汉族，户籍地安徽省含山县。委托代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。被告：徐正先，女，汉族，住安徽省马鞍山市金家庄区。原告马鞍山市永成置业有限公司（以下简称永成置业公司）诉被告吴昌兵、徐正先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员成正林独任审判，于204年2月21日、2014年6月17日公开开庭进行了审理，原告永成置业公司的委托代理人庄光先及被告吴昌兵的委托代理人齐伟到庭参加诉讼，被告徐正先经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永成置业公司诉称：2009年11月23日，原、被告签订一份“永成.时代广场”商铺租赁协议，约定原告将自己所开发建设的二区3#商铺1-4层，总建筑面积1997.87平方米出租给被告用于KTV项目经营，协议期限为六年，自2009年2月23日至2015年2月22日，总租金100万元，并按协议约定给付。协议生效后，原告按约定将房屋交于被告，被告也投入使用，先后给付48万元租金。2010年10月23日、2012年9月4日，被告与原告关于租金给付一事签订《补充协议》并出具一份承诺书。承诺在2012年12月31日前付清全部租金。可时至今日，原告经过多次催要，被告一直未付。原告为维护自身的合法权益，特依法起诉。请求判令：1、被告给付房租52万元并承担违约金40560元（自2013年1月1日起至2013年12月31日止，按同期银行贷款利率月6.5厘计算）；2、被告徐正先对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费用。吴昌兵辩称：对所欠原告房租不持异议。但原告所出租的房屋存在质量问题，导致被告经营的KTV包厢不能经营，并导致包厢部分音响及电器损坏。对此应扣减房租。商铺租赁协议及吴昌兵与原告签订的补充协议、吴昌兵的承诺书中都没有约定逾期房租利息，故不应支持原告关于支付利息的诉请。徐正先未予答辩。经审理查明：2009年11月23日，原巢湖永成置业有限公司（下称巢湖永成公司）与被告吴昌兵签订一份“永成.时代广场”商铺租赁协议，约定：第一条、原告将其开发建设的“永成.时代广场”二区3#楼1-4层新建商铺，总建筑面积1997.87平方米（一楼：房号101-104面积342.41平方米二楼：房号201-209面积806.87平方米三楼：房号201-309面积806.87平方米四楼：房号401面积41.71平方米）。第二条、租赁期限：六年，自2009年2月23日至2015年2月22日，期限届满，乙方需继续租赁的，双方自愿另行协议。第三条、租金及支付。1、总租金壹佰万元整（￥1000000），每年租金为2009年33万元、2010年33万元、2011年34万元、2012年0万元、2013年0万元、2014年0万元；2、付款方式：6年总租金在前三年全部付清。其中第一年租金于本协议签订时付10万元，其余23万元租金于2009年1月20日前支付给甲方（原告）；2010年的租金33万元乙方（吴昌兵）须于当年1月20日前一次性付清；2011年的租金34万元乙方须于当年1月20日前一次性付清。3、乙方签约后中途退租或未能连续经营的，乙方已付租金归甲方所有。第四条权利和义务：1、甲方于本协议签订之日起5天内将上列商铺交付给乙方用于KTV经营；租赁期内，乙方须于甲方签订《“永成.时代广场”物业管理协议》，遵守“永成.时代广场”相关经营管理、物业管理规定，不得以任何理由或方式损害房屋产权，未经甲方书面同意，乙方不得随意改变上列商铺用途，不得转租、出借商铺；否则甲方有权收回商铺，乙方已交租金归甲方所有。……第五条、违约责任，本协议对双方均具有约束力，任何一方不得违约，擅自解除合同需赔偿对方的实际经济损失，如租赁期内合同未到期乙方中途退租的，乙方须支付甲方违约金30万元……。协议生效后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告吴昌兵也按约定的用途经营KTV项目。2010年12月23日原告与含山县夜之韵娱乐会所签订一份补充协议，协议的内容是：一、截止2010年12月10日，乙方（含山县夜之韵娱乐会所）累计欠甲方租金陆拾陆万元整（其中包括已付保证金拾万元），乙方承诺于2011年元月28日给付甲方租金拾伍万元整，2011年2月28日给付甲方租金贰拾万元整，2011年3月28日给付甲方租金拾万元整，2011年4月28日给付甲方租金拾壹万元整，2011年租金截止当年九月份全部结清。二、乙方逾期，甲方有权采取停电、停水等必要的措施，或解除协议，乙方在甲方解除协议通知之日起十日内按原商铺租赁协议第四条6（或7）项履行，所造成的一切后果乙方自负……。该协议在甲方一栏由其法定代表人赵德龙签字并加盖“巢湖永成置业有限公司”印章，乙方一栏由吴昌兵等签字，加盖含山县夜之韵娱乐会所印章。2012年9月4日被告吴昌兵向原告出具一份承诺书，其主要内容是：巢湖永成置业有限公司按租赁协议和补充协议约定，我已付你公司租金三十三万元，目前仍欠租金六十七万元，现作以下承诺：1、2012年8月30日签承诺书时付现金十万元，在夜之韵娱乐会所重新开业之前再付三十万元，2012年12月31日前付清剩余的二十七万元。2、如果我不能按上述付款期限履行，你公司可随时采取停电、停水等行为，造成损失我自行负担，与你公司无关。3、此承诺也对夜之韵娱乐会所有效……。在承诺人一栏有被告吴昌兵的签名，并盖有含山县夜之韵娱乐会所印章。在承诺书的左下方签有“后又付5万元计付38万元。吴：”。在租赁期内，被告吴昌兵于2008年11月24日向原告支付租金10万元，原告向其出具了收据，并在收款事由中注明：收2009年KTV部分租金。2011年11月22日、1月28日、3月7日、3月17日、3月30日、2012年9月4日、2013年9月30日，原告收到“夜之韵”房租款是5万元、5万元、5万元、5万元、3万元、10万元、5万元。吴昌兵与“夜之韵”合计交付房租48万元，尚欠房租52万元。从上述付款情况同被告吴昌兵、含山县夜之韵娱乐会所于2012年9月4日出具的承诺书相对照，该承诺书并未全部履行。本案在第二次庭审中，被告吴昌兵的代理人向本院提交了十张照片，意在证明其所承租的房屋因漏水等原因，导致装修部分和电器设备等损坏，要求将其所受到的损失在租金中扣减，但未提起反诉，也未提供损失的数额及损失的计算方法。另查明，含山县夜之韵娱乐会所于2009年6月23日经含山县工商行政管理局核准成立。经营期限自2009年6月23日至2013年6月22日，其企业类型属于个体工商户，经营者姓名为徐正先。本案在第一次庭审结束后，原告申请将含山县夜之韵娱乐会所的业主徐正先追加为被告，本院依法予以准许，并传票传唤其参加第二次开庭。再查明，2011年原安徽省巢湖市被撤销后，原巢湖永成置业有限公司于2012年11月9日变更为马鞍山市永成置业有限公司。上述事实有当事人陈述、庭审笔录、租赁协议、补充协议、承诺书、收款收据、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：2009年11月23日，巢湖永成公司与被告吴昌兵签订了一份“永成·时代广场”商铺租赁协议，该协议是在双方当事人意思表示一致的基础上签订的，且其内容真实、合法，应是有效的，缔约双方均应遵照履行。被告吴昌兵按照协议约定的用途经营KTV项目，但没有完全履行支付租金的义务。对此，双方又于2010年12月23日签订一份补充协议，并由含山县夜之韵娱乐会所盖章，该补充协议对下欠的66万元租金重新约定了还款时间，且经当事人签字盖章认可，应视为对原商铺租赁协议的变更，也是合法有效的，但被告吴昌兵仍未全部履行补充协议所确定的义务。2012年9月4日，被告吴昌兵又向巢湖永成公司出具一份承诺书，承诺对下欠的67万元租金在2012年12月31日前分两次付清。如果违约，巢湖永成公司可采取停水、停电等措施，并承诺该承诺书对夜之韵娱乐会所有效，该承诺书上加盖了含山县夜之韵娱乐会所的印章。尽管吴昌兵对下欠的租金承诺了支付期限，但仍然违约，按照合同法的规定，吴昌兵不仅要履行支付剩余租金的义务，还应承担相应的违约责任，其承担违约责任的起算时间，应自吴昌兵承诺的最后还款期限之次日计算，即自2013年1月1日起算。由于行政区划的调整，原地级巢湖市被撤销后，巢湖永成公司变更为马鞍山市永成置业有限公司，其权利义务应由变更后的原告承受。因此，原告诉请被告吴昌兵给付房租52万元，并承担违约金40560元（自2013年1月1日起至2013年12月31日止，按银行同期贷款月利率6.5‰计算），符合法律规定，应予支持。因含山县夜之韵娱乐会所的实际经营者是吴昌兵，而其核准登记的业主是徐正先，徐正先对吴昌兵的违约行为也有过错。因此徐正先对吴昌兵所负原告的债务，承担连带清偿责任。被告吴昌兵在庭审中提供了其所承租的房屋部分装修设施、电器设备遭损坏的照片，要求扣减房租，但其没有提供损失的原因及损失的数额等证据，且未提出反诉，无法从房租中扣减。因此对被告吴昌兵的这一答辩意见，不予采纳。据此本院依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴昌兵自本判决生效之日起十日内，给付原告马鞍山市永成置业有限公司房租520000元，并支付违约金40560元（自2013年月1日-2013年12月31日，以520000元为基数按银行同期贷款月利率6.5‰计算）。二、被告徐正先对被告吴昌兵所负上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，适用简易程序收取4700元，由被告吴昌兵、徐正先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  成正林二〇一四年七月九日书记员  徐晨炜附件：本判决所援引的法律条款原文：《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十一条起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十六条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。