江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00556号
上诉人（原审原告）江苏润强置业有限公司，住所地泗洪县青阳镇建设北路（银河国际广场）A03幢合98223号。
法定代表人付强，该公司董事长。
委托代理人张晓刚，江苏永明晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤刚云，居民。
被上诉人（原审被告）汤宇轩，学生。
法定代理人潘艳，个体户。
委托代理人胡荣兵，江苏苏豪律师事务所律师。
上诉人江苏润强置业有限公司（以下简称润强公司）因与被上诉人汤刚云、汤宇轩商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪民初字第03951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
润强公司原审诉称：2014年5月15日，汤刚云、汤宇轩与润强公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于泗洪县青阳镇东城康桥13幢1单元1-3、2-3号房屋一套，合同约定房屋总价款为1724182元，同时约定汤刚云、汤宇轩逾期付款超过30日，润强公司有权解除合同，汤刚云、汤宇轩并按应付款的0.05%承担违约责任。合同签订后，汤刚云、汤宇轩仅支付了购房款1320000元，剩余购房款404182元至今未付，其行为违反了《商品房买卖合同》第七条的约定。现为维护合法权益，润强公司诉至法院，请求依法判令解除润强公司与汤刚云、汤宇轩签订的《商品房买卖合同》，汤刚云、汤宇轩给付违约金202元，并承担诉讼费用。
汤刚云原审辩称：对润强公司陈述的事实和理由无异议，同意解除合同，并同意支付润强公司违约金202元。
汤宇轩原审未作答辩。
原审法院查明：润强公司系开发泗洪县青阳镇东城康桥小区的房地产企业。2013年3月19日至同年6月7日，汤刚云通过银行汇款的方式支付润强公司购房款合计1320000元。2014年5月15日，润强公司与汤刚云、汤宇轩签订商品房买卖合同，约定其购买润强公司开发的东城康桥小区13幢1单元1-3、2-3号商铺，房屋总价款为1724182元，房屋建筑面积为245.68平方米；合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。”2014年5月16日，润强公司向汤刚云、汤宇轩开具了销售不动产统一发票，金额为1724182元。
另查明：2013年7月17日，润强公司与汤刚云签订一份借款协议，由汤刚云向润强公司借款404182元，借款期限为自2013年6月17日至2013年7月27日，借款利率约定为无息贷款，双方并约定以润强公司开发的，汤刚云、汤宇轩购买的东城康桥13幢1单元1-3、2-3号房产作为借款的抵押物。
原审法院认为：关于润强公司与汤刚云、汤宇轩约定的解除合同条件是否成就的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。本案中，润强公司于2014年5月15日与汤刚云、汤宇轩签订商品房买卖合同，润强公司于2014年5月16日向汤刚云、汤宇轩开具了销售不动产全款发票，商品房买卖合同中的约定解除合同条件并未成就；且润强公司主张汤刚云、汤宇轩逾期支付剩余购房款404182元构成违约应解除合同、支付违约金的诉讼请求，及汤刚云同意润强公司诉讼请求的答辩意见，可能损害到未出庭一方当事人即汤宇轩的合法权益，故对润强公司的诉讼请求和汤刚云的答辩意见，不予支持。
关于润强公司与汤刚云签订的借款协议性质的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。润强公司与汤刚云签订了借款协议，将剩余购房款404182元转化为借款，并对借款期限、还款事项等作出了详细的约定，借款协议性质实际为润强公司与汤刚云之间借款合同关系，润强公司与汤刚云均应遵守该借款协议的各项约定，汤刚云未按约定履行偿还404182元借款的义务，润强公司另行可提起民间借贷诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回江苏润强置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由江苏润强置业有限公司负担。
原审判决宣判后，润强公司不服判决，向本院提起上诉，主要理由为：1、原审法院已认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。而被上诉人只支付了购房款132000元，剩余404182元至今未付，上诉人要求被上诉人承担违约责任，但原审法院以上诉人的请求可能损害到汤宇轩的权益判决不予支持，没有事实和法律依据，因汤宇轩经法院传唤无正当理由未到庭，其已经放弃了答辩的权利，也未提供证据证明已经按合同约定缴纳了剩余的购房款，故上诉人要求解除合同并未损害汤宇轩的权益。2、原审法院对于上诉人汤刚云签订的借款协议性质认定有误。因被上诉人需尽早取得发票、房产证去办理贷款而签订借款协议并向其出具发票。但上诉人并未将404182元交付给汤刚云，被上诉人汤刚云本质上还欠上诉人购房款404182元，双方之间不存在民间借贷法律关系。请求二审依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人汤刚云答辩称：同意解除合同，我没有钱支付余款。
被上诉人汤宇轩答辩称：1、上诉人对涉案合同没有解除权，在合同签订时即已放弃合同的解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案房款的支付截止期为2013年6月7日，该期限是买卖合同中明确载明的，所以上诉人的解除权形成于2013年7月7日，而合同签订于2014年5月17日。合同签订时被上诉人没有付清房款，此时，上诉人就有权解除合同，或者无需签订买卖合同。2、上诉人已为被上诉人开具全款不动产销售发票，在房产部门进行登记备案，并将钥匙交付给被上诉人，该买卖合同已履行完毕。依据法律规定，履行完毕的合同不能解除。3、被上诉人汤刚云在2013年7月17日向上诉人借款，支付完购房款，在买卖合同之外，另行建立一个借款合同，且2014年5月15日的商品房买卖合同也没有订立逾期不还借款可解除买卖合同的约定。同时，借款人为被上诉人汤刚云，而买受人为汤刚云与汤宇轩，所以买卖合同与借款合同各自独立，互不补充，上诉人可以经法院释明行使相关的借款返还权，而无权解除买卖合同。原审判决驳回正确，请求二审予以维持。
二审中，被上诉人汤宇轩提供潘艳与汤刚云家属孙秀兰的通话录音。旨在证明：案外人高顶山应汤刚云和上诉人的要求，先行交付了40余万元给上诉人，上诉人承诺要给汤刚云完美的答复。
上诉人润强公司质证认为：该份录音不属于新证据，不予质证，不需要播放。对书面录音中通话人的身份无法确定，与本案没有关联性。
被上诉人汤刚云质证认为：录音属实，是我家属孙秀兰和潘艳的通话，40余万是高顶山交给上诉人的，不是我交的，我买不起房，合同解除，就卖给高顶山了。如果合同解除不掉，钱还退给高顶山。高顶山不是替我交钱的。我说我买不起房了，上诉人说你找个买家，我就找高顶山了。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：江苏润强置业有限公司与汤刚云、汤宇轩签订的商品房买卖合同是否应予解除。
本院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，润强公司与汤刚云、汤宇轩签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。润强公司在汤刚云支付1320000元购房款后，2013年7月17日，双方签订一份借款协议，由汤刚云向润强公司借款404182元，2014年5月15日，润强公司与汤刚云、汤宇轩签订《商品房买卖合同》，同年5月16日润强公司向汤刚云、汤宇轩出具销售不动产全额发票，且涉案房屋润强公司已交付汤刚云并由其对外出租，由此说明双方就余下房款达成一致意见，该合同已履行完毕。故润强公司以汤刚云、汤宇轩逾期支付剩余购房款构成违约要求解除合同的主张，无事实及法律依据，同时润强公司亦未能提供证据证明。综上，上诉人润强公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人江苏润强置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 彬
审判员 谢朝晖
审判员 吴永云
二〇一五年十二月二十九日
书记员 王 轶
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