江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1466号
上诉人（原审被告）瑞金九天房地产开发有限公司，住所地：瑞金市龙珠路246号公路局大楼六楼。
法定代表人陈东辉，系该公司董事长。
委托代理人赖斌，江西明理律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黄胜军。
委托代理人李志宇，江西洪都律师事务所律师。
上诉人瑞金九天房地产开发有限公司（下称九天公司）因与上诉人黄胜军房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2015）瑞民二初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年5月9日，原告黄胜军与被告九天公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定“…第三条买受人（黄胜军）所购商品房的基本情况买受人购买的商品房…为合同第一条规定的项目中的：幢号27＃楼房号902层次9设计用途住宅结构钢混地上层11地下层0建筑面积㎡123.28套内面积㎡104.145分摊面积㎡19.14…第四条计价方式与价款…合计人民币（大写）￥陆拾万玖仟玖佰玖拾玖元整（￥609999）…第五条付款方式及期限出卖人与买受人约定按下列第按揭付款种方式付款：…3、其他方式按揭贷款，买受人于2014年5月9日前支付首付款人民肆拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元整（￥499999），2014年5月19日前向出卖人指定银行或公积金中心办完贷款申请手续，贷款数额为人民币壹拾壹万元整（￥110000元）。…第八条出卖人应当在2015年5月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。…如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的，政府审批事项或政府配套发生变化的，延迟的日期出卖人在发生之日起30日内告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第⑴项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元。…”合同签订的当天，原告黄胜军向被告九天公司支付了购房首付款499999元及代收代缴费用16305元，剩余110000元原告黄胜军通过向赣州市住房公积金管理中心贷款向被告予以了支付。2015年5月30日，被告九天公司没有按双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条的约定向原告黄胜军交房。2015年7月17日，被告九天公司“建造的包括原告所购买的房屋在内的“瑞金市九天御景27＃楼”经相关部门的审核竣工验收。2015年7月19日，被告九天公司向原告黄胜军寄出了盖章时间“2015年6月1日”的《交房通知书》，通知原告黄胜军“于2015年6月1日至9月30日前来售楼部办理交房手续”等相关事项。2015年7月24日，瑞金市城乡规划建设局在该栋“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”的“备案意见”栏签署了“该工程的竣工验收备案文件已于2015年7月24日收讫，文件齐全。同意备案。”的意见。2015年7月31日，原告黄胜军在收到该《交房通知书》后向被告九天公司发出了《解除合同通知书》，告知被告“…于2014年5月9日与你公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2014050149），根据合同第八条之约定，你公司应当在2015年5月30日前将27＃楼902室交付给我使用，但你公司至今未将可以使用的27＃902室交付给我使用，根据合同第九条约定‘逾期超过60日后，买受人有权解除合同。’据此，你公司逾期超过60日未通知我交房，我有权解除我们于2014年5月9日与你公司签订的《赣州市商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条之规定特发此通知书告知你公司，在收到本通知书之日起我们签订的《赣州市商品房买卖合同》立即解除，若你公司对解除合同有异议应当在收到本通知书之日起十五日内向瑞金市人民法院确认其效力。若你公司在收到本通知书十五日内未向司法机关确认其效力，视为你公司放弃对解除合同有异议的诉权及仲裁权。建议你公司应当在收到本解除合同通知书三十日内按照合同法第九条1、⑵之约定将已付房款609999元及相应的违约金、贷款利息等扩大损失赔偿给我，否则我将采取司法途径维护我的合法权益。”2015年8月10日，被告九天公司向原告发出了《解除合同通知书回函》，告知原告黄胜军“…1、依据合同约定，公司应当在2015年5月30日前将27＃楼902室交付给你使用，公司在规定的期限内已将约定房屋建成，且符合基本的交付条件，你方可以随时来办理房屋交接手续，且与你同批次的客房中已有客房在规定的时间内完成了交付。…3、公司收到你的解除合同通知函，对你提出的解除合同认为不妥，且你认为应当在15日内向瑞金市人民法院确认其效力，在规定期限内不提出异议等同于放弃诉权，要求公司赔偿你的损失的主张，仅是你单方意思表示，无事实和法律依据，对公司没有任何约束力，公司在双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中一直遵守合同约定，并不存在违约之处。4、若你只是希望给予你一定的优惠，你可提出合理的要求，公司可以充分考虑，但你执意要解除合同，依据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定内容，你若承担因你解除合同给公司造成的损失，公司才同意解除双方签订的商品房买卖合同。”
2015年11月4日，原告黄胜军向法院起诉，请求法院判决：1、被告立即返还原告首付款499999元并自2014年5月9日起按银行同期同类贷款利率计付利息；2、被告返还原告购房款110000元及贷款利息；3、被告返还收取原告的代收代缴费用16305元并自2014年5月9日起按银行同期同类贷款利率计付利息；4、被告向原告支付违约金12200元。
原审法院认为：根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条的约定，被告九天公司应当在2015年5月30日前向原告交付已经验收合格的房屋，但被告并没有在双方约定的交房时间内向原告交房，被告的行为构成了违约，应当承担双方约定的逾期交房的违约责任。但是，本案原告是否可以在被告逾期交房就可以解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》？原审法院认为，根据最高人民法院2013年6月4日作出的《对〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》“…当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力…”的规定，从本案查明的以下事实：1、根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条“…⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同…”的约定，原告黄胜军只能在被告逾期交房超过60日后才能行使合同解除权，而按照双方约定交房时间的2015年5月30日开始计算，被告在2015年7月30日之后交房才属于“买受人有权解除合同”的情形；2、按照双方签订《赣州市商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2015年5月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人”的约定，被告出卖给包括原告在内的该商品房的验收时间为2015年7月17日，备案时间为2015年7月24日，逾期交房未超过60日；3、被告在2015年7月19日向原告邮寄了《交房通知书》，该房于2015年7月24日起即具备交房条件，被告通知原告收房的时间未逾期60日；4、被告在收到原告的《解除合同通知书》后，已经书面告知原告不同意解除合同，原告不具备双方约定的合同解除的条件下于2015年7月31日向被告发出的《解除合同通知书》不发生解除权生效的效力，因此，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》并未解除。据此，原审法院对原告黄胜军要求被告九天公司返还全部购房款及利息和代收代缴费用的诉讼请求不予支持。本案中，被告九天公司未在双方约定的2015年5月30日前向原告交付经验收合格的房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任，按照双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的第九条第1款第1项的约定，被告应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，然而由于被告在2015年7月19日向原告邮递的《交房通知书》已经通知原告“于2015年6月1日至9月30日前来售楼部办理交房手续”，所以，可以认定被告实际确定的向原告的最后交房时间为2015年9月30日，因此，被告所应当承担的违约金可以从2015年6月1日起计算至2015年9月30日，即向原告黄胜军支付609999元×0.0002×91天＝11102元的违约金。诉讼中，被告陈述“在合同约定的商品房交付期限内瑞金市发生几十年难得一遇洪水灾害，该灾害属于不可抗力原因，所以对造成在2015年5月30日前不能向原告交房其不承担违约责任”，原审法院认为，被告的该陈述虽然有一定的事实依据，但并不是其不能交房的主要原因，因此，对被告的该陈述不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告瑞金九天房地产开发有限公司应于本判决书生效后十五日内向原告黄胜军支付11102元的违约金；二、驳回原告黄胜军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10702元，减半收取5351元，原告黄胜军已预交，由原告黄胜军承担3211元，被告瑞金市九天房地产开发有限公司承担2140元，被告瑞金市九天房地产开发有限公司承担的诉讼费应在本判决生效后15日内支付给原告黄胜军。
上诉人九天公司不服该判决，上诉请求改判不构成违约，不承担违约金11102元，一、二审诉讼费用由黄胜军承担。其上诉主要理由如下：1、九天公司在一审中提交了气象证明以及政府信息公开的灾害报道材料来证明洪水灾害的事实，一审判决对此未予认定，是错误的。2、上诉人在一审中向法庭提供了九天公司2580999的通话记录，并申请员工出庭作证，证实2015年5月30日九天公司告知黄胜军，因洪灾天气以及非上诉人的原因导致延期交房的事实。3、原审判决认定九天公司实际交房时间为2015年9月30日不符合事实，判决九天公司承担逾期违约金没有依据。
上诉人黄胜军亦不服该判决，上诉请求改判，支持其一审诉讼请求。其上诉主要理由如下：1、原审认定黄胜军向九天公司发出的《解除合同通知书》不发生解除权效力没有依据。九天公司收到黄胜军的《解除合同通知书》后，虽然表示不同意解除，但根据法律规定，应当在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院确认其解除效力。2、本案系简易程序，判决书却载明“依法组成合议庭公开开庭审理”。3、录音证据应当采信，2015年5月30日的通话录音可证明当天不是双方协商变更交房时间，而是售楼部通知黄胜军去办理交房手续，原审判决对此没有论述。
二审审理中，上诉人九天公司未向法庭提交新的证据。
二审审理中，上诉人黄胜军陈述，其有两组证据黄胜军已在一审中提交，但一审并未质证，也未在判决书中载明。该两组证据为：1、2015年5月30日的通话录音，证明2015年5月30日的电话通话内容为，售楼部通知黄胜军去办理交房手续，而不是双方重新约定交房时间；2、短信截图一份，证明黄胜军实际于2015年7月21日才收到落款日期为2015年6月1日的交房通知书。本院将已附一审案卷的该两组证据交九天公司质证，九天公司认为，第一组证据已过举证期限，第二组证据，收到快件的时间应以快递单为准。本院对该录音资料以及短信内容本身的真实性予以认定。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：1、2015年5月30日，九天公司售楼部电话通知了黄胜军交房事宜（黄胜军所主张的该天电话录音内容）。2、九天公司落款时间为2015年6月1日的《交房通知书》于2015年7月20日邮寄送达给黄胜军。3、诉争《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第9条约定“出卖人具备交付条件时，买受人应按出卖人书面或电话通知的时间来办理交付手续。若买受人未按时来办理交付手续，则视买受人同意交付条件，每逾期一天，向出卖人赔偿100元/天的违约金。本合同项下产权逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人不得向出卖人主张本合同第十七条的违约金”。
本院认为：双方之间的《商品房买卖合同》合法有效，应严格履行。合同第八条约定了交付期限为2015年5月30日前，交付条件为“取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”。该第八条同时还约定，出卖人可据实延期的情形为“非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的，政府审批事项或政府配套发生变化的”。合同中并没有对据实延期的“非出卖人原因”之情形进行列举或限制性解释说明。合同第九条第1（2）款约定了，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。该条是黄胜军的约定解除权。本案中，约定交房日期2015年5月30日当时，九天公司并没有取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合交房条件。但九天公司于2015年5月30日约定交房日向包括黄胜军在内的购房户电话通知交房事宜，黄胜军也主张2015年5月30日的电话录音内容为通知交房，而不是协商延期交房。九天公司向包括黄胜军在内的各购房户寄送书面的落款时间为2015年6月1日的《交房通知书》，其中，向黄胜军邮寄的时间，根据黄胜军签注在电话单上的内容，该时间为2015年7月20日下午。九天公司于2015年7月24日取得了当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合了交房条件。根据黄胜军所主张的事实，电话通知交房时间为2015年5月30日，书面通知交房时间为2015年7月20日，该两个时间均没有超过合同约定的交房时间60天以后。从2015年6月1日至2015年7月24日，逾期时间为54天，未超过60天，故黄胜军的合同约定解除权不具备条件。而诉争房屋已经具备交付条件，其余购房户也大多数已接受房屋，诉争合同不具有合同目的无法实现之情形。黄胜军称其于2015年7月31日向九天公司发出了《解除合同通知书》，通知到达九天公司之日合同已经解除，九天公司若不同意，可向法院提起诉讼。对此，本院认为，所谓通知解除，是指合同约定的具有合同解除权的当事人，在合同约定的解除权条件成就的前提下，依法向合同对方当事人发出的解除通知。但这个解除权成就的条件是否具备应由法院进行判断，而不是由发出通知的当事人自行判断。本案中，由于九天公司的这个逾期交房时间仅为54天，未达到合同约定的60天，故这个解除权的前提条件不具备，黄胜军的解除通知不能产生通知解除的法律效力。同理，黄胜军基于合同解除所提起的购房款及相关费用的返还等诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
本案中，九天公司确实存在逾期交房的事实，逾期时间为54天。至于黄胜军在收到电话或书面通知的交房通知后，不及时收房的责任，根据诉争合同的补充协议第9条约定“出卖人具备交付条件时，买受人应按出卖人书面或电话通知的时间来办理交付手续。若买受人未按时来办理交付手续，则视买受人同意交付条件”之内容，该54天以后的逾期交房责任应由黄胜军承担。本案中，黄胜军是不愿意收房，而要求解除合同。黄胜军并不是按九天公司要求去收房而九天公司一直因故没有交房直至2015年9月30日。故本案中应计算的逾期交房时间为54天，而不是91天，计算金额为609999元×0.0002×54天=6588元。原审计算91天的逾期交房时间不当，本院予以纠正。
综上，上诉人九天公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人黄胜军的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实基本清楚，但未认定黄胜军自认的部分事实，认定逾期交房时间为91天，未分清责任，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持瑞金市人民法院（2015）瑞民二初字第942号民事判决第二项；
二、变更瑞金市人民法院（2015）瑞民二初字第942号民事判决第一项为：由上诉人瑞金九天房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向上诉人黄胜军支付逾期交房违约金6588元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5351元（已减半收取），二审案件受理费10263元（九天公司已交77元，黄胜军已交10186元），合计15614元，由上诉人瑞金九天房地产开发有限公司负担5614元，由上诉人黄胜军负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年六月七日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧