江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终834号
上诉人（原审被告）：南京六合青山绿水旅馆，住所地南京市六合区雄州街道龙津路*****号。
经营者：夏圣年。
委托诉讼代理人：胡灵，江苏臻德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京金宁广场小区业主委员会，住所地南京市六合区金宁广场2号楼门厅。
代表人：杨孝节，主任。
委托诉讼代理人：余小将，男，1966年9月5日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：王辉，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑国和，男，1970年3月20日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人南京六合青山绿水旅馆（以下简称青山绿水旅馆）、南京金宁广场小区业主委员会（以下简称金宁广场业委会）因与被上诉人郑国和排除妨害纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青山绿水旅馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）涉案门厅系遗留问题，基于该门厅的使用已实际形成且未对业主造成任何不便的前提下，其才与业委会签订有偿使用协议；（二）其与业委会签订有偿使用协议系认为业委会有权对涉案门厅的商业用途进行处分，系处于善意，该协议应为合法有效；（三）其对门厅的使用并未造成其他业主的不便，更不存在侵害其他业主的合法权益；（四）一审判决其拆除相应设施将给上诉人造成巨额损失。
上诉人金宁广场业委会上诉请求：（一）其系依法成立，其将并不影响业主正常出行和消防安全的情况下，将门厅出租，并将租金公示和用于改善小区管理，符合法律精神；（二）其与青山绿水旅馆签订租赁协议符合《南京市六合区金宁广场小区管理规约》的规定；（三）在召开第一次业主大会时，系根据法律规定，通过自愿报名、联名推荐、社区提名等方式，在各单元楼产生业主代表59人并公示；（四）一审法院追加其为被告没有法律依据。
被上诉人郑国和辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郑国和一审请求：1.拆除涉案门厅内现有设施设备，并恢复被占用的电梯正常使用；2.青山绿水旅馆向其个人支付占用涉案门厅期间的使用费6749元。
一审法院认定事实：
郑国和系六合区金宁广场8－209号房屋产权人，青山绿水旅馆的经营者夏圣年系金宁广场8－302号房屋产权人，一楼门厅位于金宁广场中区步行街龙津路处，门厅内有电梯2部。根据购房合同记载，公共门厅系计入共有共用分摊面积的共有部位。金宁广场业委会在金宁广场板门口入口处设立《管理规约》公示牌，《管理规约》第十八条中规定：“所有外墙、内墙、电梯、广场、绿地、公共建筑和本物业区域的共用部位的商业用途由业委会书面审批和统一管理。”自2012年12月起，青山绿水旅馆在金宁广场中区三层开设如家酒店，并占用涉案门厅，在该门厅内建造营业前台、办公室，设立展示柜，并占用一部电梯直达3楼，致使其他业主无法乘坐该部电梯到达2楼。为此，郑国和提出异议，在与被告青山绿水旅馆交涉无果的情况下，遂诉讼来院。
对双方有争议的证据，一审法院认定如下：1.郑国和提供的通知能够证明郑国和等金宁广场中区二层业主于2015年1月6日曾以南京金琦商业管理有限公司名义对青山绿水旅馆占用涉案门厅提出异议；2.青山绿水旅馆与金宁广场业委会签订的协议1份、收据1份，能够反映案件真实情况，证据来源和形式合法，与本案具有关联性，一审法院予以认定，该组证据能够证明青山绿水旅馆与金宁广场业委会于2016年5月18日签订协议一份，约定：金宁广场业委会将涉案门厅和仓库出租给青山绿水旅馆作为其经营的如家酒店营业大厅使用，租金10000元/年，租赁期限自2016年6月1日起至2026年5月31日止。协议签订后，青山绿水旅馆支付了第一年租金；3.青山绿水旅馆提供的公示照片4张以及金宁广场业委会提供的公示、照片，因照片未显示拍摄时间，也无法辩识拍摄地点，故不能证明金宁广场业委会对门厅出租情况进行公示并征询业主意见；4.青山绿水旅馆提供的情况说明（复印件）1份，该份证据为复印件，且系金宁广场业委会出具，不能证明青山绿水旅馆占用涉案门厅的行为合法；5.青山绿水旅馆提供的录音1份，内容是有关郑国和与夏圣年协商门厅占用费事宜，与本案的审理不具有关联性，一审法院不予认定；6.金宁广场业委会提供的业委会筹备组会议记录、工作报告、业委会备案申请书、证人王某,4的证言，该组证据能够证明金宁广场业委会成立的经过，根据会议记录的记载，第一次业主大会召开前采取社区推荐或自主报名方式选举了59名业主代表，实际到会52名，大会讨论通过了《议事规则》、《管理规约》。7.金宁广场业委会提供的业委会收支账目明细，该明细系金宁广场业委会单方制作，一审法院不予采信。
一审法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利通过业主大会行使，业委会可以根据业主大会的授权对共有部分进行经营并分配和使用所得收益。本案中，《管理规约》第十八条是对业委会经营管理小区共有部分的授权，金宁广场业委会依据《管理规约》的规定将涉案门厅出租给被告青山绿水旅馆使用，双方签订的协议的合法性有赖于《管理规约》的合法性。根据《物权法》的规定，制定管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据金宁广场业委会提供的会议记录的记载，召开第一次业主大会时，参加会议的业主代表并非经过全体业主选举产生，因此不能证明《管理规约》的制定经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《管理规约》不能成为金宁广场业委会出租涉案门厅的合法依据。综上，青山绿水旅馆、金宁广场业委会签订的协议侵害了金宁广场中区业主的合法权益，青山绿水旅馆无权占用涉案门厅，相关设施、设备应予拆除并恢复原状。然而，郑国和主张的占用费涉及全体业主利益，不得单独主张，对该请求一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、南京六合青山绿水旅馆于本判决生效之日起十日内拆除位于六合区金宁广场中区一层步行街龙津路处门厅内的吧台、办公室和展示柜，并恢复其占用的电梯正常使用；
二、驳回郑国和其他诉讼请求。
案件受理费80元，由南京六合青山绿水旅馆负担。
本院二审中，金宁广场业委会提交了业委会登记备案表、龙京社区业主代表推荐公告、选举业主代表投票照片及业委会选举投票登记表作为证据，以证明业委会的成立符合法律规定。
青山绿水旅馆二审陈述：涉案楼栋内共有多部电梯及楼梯可到达二楼，而只有涉案一部电梯可到达其三楼。其使用的门厅内确有两部电梯，但其中一部已被他人停用，其所使用的一部电梯，也能到达二楼，但二楼电梯的出口已被他人封堵。
本院二审查明，涉案小区由2栋居民住宅楼、3栋商业楼、1栋单身公寓、1栋写字楼组成。共有业主1510户，建筑面积187398.87平方米。其中涉案楼栋为三层商业楼，一层为经营性用房，共有业主98户，建筑面积5249.82平方米；二楼为商场，其商铺产权已销售给包括被上诉人等124户业主，建筑面积为5870.56平方米；三楼产权已销售给青山绿水旅馆等5户业主，建筑面积为13661.83平方米。涉案楼栋的业主人数占该小区业主总人数的15%，建筑面积占小区总建筑面积的13.2%。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分”，结合郑国和购买涉案商铺时签订的买卖合同和该商铺产权证的记载，涉案楼栋的门厅及电梯应属于共有部分，全体小区业主对此享有共有和共同管理的权利。
由于涉案楼栋为商业经营用途，涉案门厅、电梯在其构造上具有独立性，能够明确区分，且系商业用房业主进行商业经营活动时必须使用的特定空间，业主在购买商业用房时已支付了与住宅业主不同的对价，故涉案楼栋中的全体业主对该部分门厅、电梯可以共同无偿使用，该使用行为属于该部分业主“合理使用”的范畴。业主大会或业主委员会在对该部分的管理作出决定时，应充分考虑到该部分业主的房屋性质及实际经营需要，不能简单的以多数决的方式处分涉案楼栋中业主经营所需使用的公共空间，进而影响该部分业主正常经营使用，侵害其合法权益。如商业用房业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害了其该合法权益时，可依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定提起侵权诉讼。
如上所述，同一商业性质建筑物的全体业主对该建筑物内共有部分享有共同无偿使用的权利，各业主在使用过程中，应当按照有利经营、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相互关系。对业主因自身经营实际需要而实施的使用行为，其他业主应承担一定的容忍义务。如个别业主因经营所需必须单独使用共有部分的，应参照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，由该建筑物内全体业主共同协商，并经专有部分占该建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本案中，郑国和请求青山绿水旅馆拆除涉案门厅内现有设施设备，恢复被占用的电梯正常使用，并向其个人支付占用涉案门厅期间的使用费6749元。对此，本院认为，青山绿水旅馆对该共有部分享有无偿使用权，且其使用该共有部分确系为商业经营需要，故应由涉案商业楼栋中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对其能否单独使用该共有部分作出决定。现郑国和以个人名义请求青山绿水旅馆排除妨害，支付使用费于法无据，应驳回其起诉。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条第二款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，参照《中华人民共和国物权法》第七十六条、裁定如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4404号民事判决；
二、驳回郑国和的起诉。
一审案件受理费80元，退还郑国和。上诉人南京六合青山绿水旅馆预交的二审案件受理费80元，予以退还。上诉人南京金宁广场小区业主委员会预交的二审案件受理费80元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年三月三十日
书记员 朱亚芳