广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂0312民初159号
原告桂林市临桂县某房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇。
法定代表人梁某，该公司董事长。
委托代理人姚某某，广西某律师事务所律师。
被告桂林市某物业服务有限责任公司，住所地桂林市环城三路。
法定代表人刘某某，该公司执行董事。
委托代理人戴某某，该公司职员。
委托代理人吕某某，广西某律师事务所律师。
原告桂林市临桂县某房地产开发有限公司（以下简称原告临桂某房产公司）诉被告桂林市某物业服务有限责任公司（以下简称被告桂林某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年2日29日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告临桂某房产公司的委托代理人姚某某、被告桂林某公司的委托代理人戴某某和吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临桂某房产公司诉称，时代花园系原告投资开发小区。2006年，原告与被告签订《前期物业服务合同》，将时代花园小区（简称小区）物业交由被告管理，期限1年。合同签订后，被告进驻该小区进行物业管理，并接受原告交付的物业管理用房和相关物业资料。由于小区业主委员会没有成立，合同期满后，原、被告续签物业服务合同，由被告继续对小区进行物业管理，直至2012年。因被告管理不善，小区物业管理混乱，存在严重问题，之后原告不再与被告续签物业服务合同，但小区物业仍由被告管理，形成事实上的物业服务合同关系。鉴于小区物业管理存在严重问题，原告多次找被告交涉，要求被告及时整改，使小区有一个良好的生活环境，被告亦多次承诺整改，然而小区混乱局面并无任何改观，对此小区业主意见很大，纷纷要求原告撤换被告，聘请其他物业服务公司对小区进行物业管理。2015年9月22日，原告对被告的工作函复函，要求被告于2015年10月9日前退出时代花园小区物业管理并移交相关物管资料，遭被告拒绝，至今仍未撤离小区，将小区物管资料、物管用房交还原告。据悉，被告未经原告同意擅自将小区物业管理权转让给了深圳市某物业管理公司。为维护原告合法权益，根据法律有关规定，特向法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告间形成的事实物业服务合同关系；2、判令被告撤离时代花园小区物业服务区域；3、判令被告将时代花园小区物业服务用房和相关设施、以及物业服务所需的相关资料移交给原告；4、本案诉讼费用由被告全部承担。
被告桂林某公司辩称，被告与原告物业服务纠纷一案，根据本案事实和相关法律规定，依法提出答辩意见如下：一、原告作为本案原告的主体不适格。㈠、被告与原告自2012年12月31日之后不再有前期物业服务合同关系，双方不再是合同相对方，合同关系已归于消灭，原告无权依据合同关系，提起解除之诉。被告与原告最后一次即于2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》已于2012年12月31日届期自然终止，合同关系归于消灭，自此双方不再是合同相对方，不存在合同的权利与义务。㈡、被告与原告自2012年12月31日之后并不存在事实物业服务合同关系，只与涉案小区的全体业主存在事实物业服务合同关系。1、截止到现在，涉案小区的全体业主绝大部分已经取得权属证明或合法占有，涉案小区的所有权属已不再属于原告，而已经属于全体业主，目前被告收取物业费的业主数量就已经有2076户，建筑面积233431.105平方米，原告充其量也就是算涉案小区的一个业主。2、从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案因涉案小区业主并未明确反对被告继续提供物业服务，且对被告提供的物业服务持接受态度，双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系。㈢、原告在未得到法定比例多数业主授权的前提下，无权代表涉案小区全体业主解除与被告的事实物业服务合同关系。1、我国《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，《物权法》只赋予业主选聘和解聘物业服务企业的权利，建设单位是没有权利决定选聘和解聘物业服务企业的，哪怕建设单位现在决定解聘被告，业主也可以依据第八十一条规定有权依法更换。开发商在将部分或全部房产出售以后，已经不是物业管理区域唯一的业主了，无权单方决定对物业服务企业的选聘和解聘，如果要选聘和解聘物业服务企业的，由全体业主共同决定，也就是不可能让一个业主（即原告）来决定被告的去留。2、纵观原告的诉状，原告可能认为，业主要选聘和解聘物业管理公司，需要召开业主大会，在业主大会、业委会未成立之前，仍由建设单位选聘和解聘物业管理公司，这一观点是没有法律依据的。根据《物权法》第七十六条之规定，业主更换物业管理公司不需要一定成立小区的业主大会和业委会，只要通过合法的“双多数”业主的同意，即可续聘或更换物业管理公司。3、根据《物权法》第七十六条规定之精神，原告只有通过合法的“双多数”业主或业主委员会的合法授权才能在本案中成为一个适格的原告，但原告并未向法院提交证据证明自己的适格。认定原告的原告主体是否适格，评判标准应当符合我国《合同法》、《物权法》及《物业管理条例》的立法精神，要尊重契约精神，也要尊重建筑物区分所有权及业主成员权。也就是说，原告即建设单位仅能在办理业主的“小”产权证前享有不经业主授权便单方决定前期物业服务企业的权利，房屋已经卖出，即便是只卖出了一套，也应当征询全体业主的意见，达到法定比例后再作出选聘或解聘物业服务企业的决定。综上，证明自己是适格原告的举证责任在原告方，而原告并未向法院提交证据证明自己的适格，所以，原告作为本案原告主体并不适格。二、退一步而己，就算是原告的原告主体适格，原告也无权解除事实物业服务合同关系，因其诉讼请求根本没有事实和法律依据。1、事实合同也应当参照《合同法》的相关规定，当事人单方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事一方通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中不涉及法定解除合同的相关规定；但双方签订的《前期物业服务合同》第二十九条约定：“乙方违反委托合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。该约定属于约定解除合同的规定，根据原告提供的证据材料，不能证明被告提供的物业管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，原告也从未要求被告限期整改。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的约定解除权。2、被告恪尽职守，并无严重的物业服务质量问题，知悉原告提起诉讼后，被告做了个业主对被告的物业服务综合评价“满意度”调查，随机抽取了396户业主（396户建筑总面积44886.1平方米）进行调查，就有309户业主（309户建筑总面积34726.3平方米）对被告的物业服务综合评价给予“满意以上”，即达到78％；并且“同意以上”的建筑面积占抽样总建筑而积的77.4％，即“满意以上”在“户数”及“建筑面积”上双过半，符合双方签订的《前期物业服务合同》第三十二条续签合同的约定（合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，可续签合同）的约定，被告并无违约情形。3、《广西壮族自治区物业管理条例》第十条之规完定，交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。涉案小区的首套房应该早在2006年便已经交付业主，依法原告最迟应该在2008年书面报告县级人民政府房产行政主管部门，以便房产行政主管部门组织相关部门，筹备召开首次业主大会会议。但原告刻意不依法办事，有揽权之嫌疑，进而有该次诉讼，但其行为显然是违法的，违法行为理应当制止或纠正。三、至于原告所称，被告擅自将涉案小区物业管理权转让给了深圳市某物业管理公司，是没有的事实。原告提供的所有证据，包括“工作函”等都是被告的“抬头”，被告是个法人单位，股东的增加及变化、法定代表人的变更并不影响法人的权利与义务。综上所述，原告作为本案原告的主体不适格，且其诉请没有事实和法律依据，恳请人民法院依法查明，公正裁决。
经审理查明，原告临桂某房产公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商）。从2006年起，原告将其开发的时代花园小区物业交由被告管理，原、被告双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间被告接受了原告交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，原、被告未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在原、被告未续签物业服务合同的情况下，被告一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月18日，被告向原告发出书面工作函，确认时代花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，原告与该公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求原告与该公司续签物业服务合同。2015年9月22日，原告复函给被告，认为被告从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对被告物业管理非常不满意，要求被告于2015年10月9日前撤离时代花园小区，退出时代花园小区的物业管理，并将小区有关物管资料移交给该公司。之后，原、被告就时代花园小区的物业管理未达成一致，原告遂于2016年1月7日诉至本院，请求：1、解除原、被告间形成的事实物业服务合同关系；2、判令被告撤离时代花园小区物业服务区域；3、判令被告将时代花园小区物业服务用房和相关设施、以及物业服务所需的相关资料移交给原告；4、本案诉讼费用由被告全部承担。本案庭审中查明，被告桂林某公司于2002年3月27日注册成立，股东为安璇、刘慧琼、深圳市某服务集团有限公司、周述云；经营范围：物业服务，室内装饰设计、施工，停车服务；物业管理资质等级为贰级。同时，原告未向法庭提供证据证明被告将时代花园小区物业管理权转让给深圳市某物业管理公司。另，直至本案辩论终结前，原、被告未就本案所涉小区签订物业服务合同，被告则至今仍对时代花园小区进行物业管理并收取物业服务费，现时代花园小区业主委员会尚未成立；时代花园小区规划建筑面积为331953平方米，目前已交付使用的住宅建筑面积为314731平方米（未含公共建筑面积和别墅面积），占建筑物总面积的94.81％；已经交付的房屋业主户数为2444户。
本院认为，本案原、被告之间的纠纷属物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：㈠制定和修改业主大会议事规则；㈡制定和修改管理规约；㈢选举业主委员会或者更换业主委员会成员；㈣选聘和解聘物业服务企业；㈤筹集和使用专项维修资金；㈥改建、重建建筑物及其附属设施；㈦有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第㈤项和第㈥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：㈠制定和修改业主大会议事规则；㈡制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；㈢选举业主委员会或者更换业主委员会成员；㈣选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；㈤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；㈥改建、重建建筑物及其附属设施；㈦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当由业主共同决定或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从本案查明的事实来看，本案所涉时代花园小区目前已交付使用的住宅建筑面积达到314731平方米（未含公共建筑面积和别墅面积），占建筑物总面积的94.81％，被告则至今对小区进行着物业管理，并向已交付房屋的业主收取物业服务费。而从2012年12月31日原、被告双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方既未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。故，被告与已交付房屋的业主各自形成了事实上的物业服务合同关系，其中亦包括与本案原告。但是，直至本案辩论终结前，时代花园小区的业主委员会尚未成立，无法代表全体业主行使物业管理权利，而根据法律规定，行使选聘和解聘物业服务企业应当由本案所涉时代花园小区的业主共同决定或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告作为时代花园小区的建设方，在其将建好的房屋出售并交付给买受人后，也仅是小区业主中的一个，而非唯一业主，其在时代花园小区未召开业主大会并获得全体业主授权或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，无权提起本案诉讼。故，原告作为本案原告的诉讼主体不适格，其提起本案诉讼的条件未成就，并违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款的规定。综上，原告提起本案诉讼，不符合法律规定，本院依法予以驳回。被告对此提出的抗辩，理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第㈠项、第一百五十四条第一款第㈢项的规定，裁定如下：
驳回原告桂林市临桂县某房地产开发有限公司对被告桂林市某物业服务有限责任公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。
审 判 长 粟开坤
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 黄维明