北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第35117号
原告（反诉被告）：中国地图出版社，住所地北京市西城区右内白纸坊西街*号。
法定代表人：王宝民，社长。
委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。
被告（反诉原告）：秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化北路322号。
法定代表人：郝永忱，董事长。
委托诉讼代理人：郭彦来，北京市润来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫磊，男，1982年1月28日出生，该公司办公室主任，住河北省秦皇岛市海港区。
被告（反诉原告）：北京国测商务酒店有限公司，住所地北京市西城区三里河南横街7号。
法定代表人王君，董事长。
委托诉讼代理人：郭彦来，北京市润来律师事务所律师。
原告中国地图出版社（以下简称：地图出版社）与被告秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司（以下简称：伟师公司）、北京国测商务酒店有限公司（以下简称：国测酒店）及伟师公司反诉地图出版社，国测酒店反诉地图出版社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地图出版社的委托诉讼代理人丁钊、顾新华，被告伟师公司的委托诉讼代理人郭彦来、闫磊，被告国测酒店的委托诉讼代理人郭彦来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地图出版社向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2008年4月29日地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》、2013年9月13日地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补交的协议》、2014年10月21日地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同补偿协议》。
2、判令伟师公司与国测酒店立即将位于北京市西城区原三里河南横街7号（三里河一区12号地办公楼3号楼）的租赁房屋腾空并交还地图出版社。
3、判令伟师公司支付房屋租金，自2014年11月1日起按每年475.20万元的标准给付至房屋返还之日。
4、判令伟师公司自2014年11月21日、2015年2月1日、2015年5月1日、2015年8月1日起分别按年租金475.20万元每日万分之三的标准给付地图出版社逾期付款违约金至实际交付之日止。
5、判令伟师公司给付地图出版社2008年4月29日至7月31日的房屋租金1112547.95元。
6、判令国测酒店对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任。
7、案件受理费由二被告负担。
事实和理由：2008年4月29日，地图出版社与伟师公司签订《房屋租赁合同》，约定：地图出版社将位于北京市西城区三里河南横街7号（三里河一区12号地办公楼3号楼）的房屋租赁给伟师公司使用，该房屋建筑面积6148.60平方米，其中包括公摊面积，具体数据以房产证明中实测面积为准；租期15年，前5年的年租金为432万元，5年至10年的年租金为475.20万元；十年后的年租金为522.72万元；租金每6个月为一期，每期为当年租金的一半，采用预付方式；如伟师公司逾期付款则每日按当年租金的万分之三向地图出版社支付违约金，逾期超过30日原告有权解除合同；免租期为3个月，在租赁期内提前解除合同，伟师公司按第一年租金标准支付免租期的租金；国测酒店完成注册后对伟师公司承担连带责任等。
2013年9月13日，地图出版社与国测酒店签订《国测酒店租金补交的协议》，约定：国测酒店作为地图出版社与伟师公司房屋租赁合同中伟师公司的连带责任保证人；国测酒店按约定补缴租金等。
2014年10月21日，地图出版社与伟师公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：2014年8月1日至2015年7月31日期间租金由年付改为季付；2015年7月31日后，伟师公司按照《房屋租赁合同》的规定按半年缴纳租金；伟师公司于2014年11月20日前交纳一个季度的租金等等。
上述合同签订后，地图出版社已按照约定履行了相应义务，但伟师公司却拖延支付款项，经地图出版社多次索要未果。地图出版社认为，伟师公司拖延给付租金的行为，侵犯了地图出版社的合法权益，地图出版社有权根据合同约定及法律规定解除合同。国测酒店作为伟师公司连带保证人对伟师公司的违约行为承担连带责任。请求法院判如所请。
伟师公司、国测酒店辩称，首先，地图出版社违约在先，其交付给伟师公司的房屋建筑面积与合同约定严重不符。伟师公司与地图出版社于2008年4月29日签订《房屋租赁合同》，约定地图出版社将坐落于北京市西城区原三里河南横街7号建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下三层，房屋建筑面积6148.60平方米（地上部分4080.60平方米，地下部分2068平方米），其中包括公摊面积，具体数据以房产证明中实测面积为准，使用状况为新建。经我公司实际测量，租赁房屋的面积为4987.12平方米，比合同约定的面积少1161.48平方米，截至2014年10月，地图出版社多收取租金约540万元。合同约定的地下二层、三层至今未交付，由国资委机械机关服务中心、北京北方阳光物业管理有限责任公司在使用，只是在两个单位的车位中解决了国测酒店的数个停车位问题。更为严重的是地下二、三层属于人防工程项目，不属于房产证上的测量面积，地图出版社要求伟师公司按6148.60平方米面积交纳租金显然没有事实依据。且地图出版社至今没有出示租赁房屋的产权证。
其次，因地图出版社没有房产证，造成我司母婴护理中心项目巨大损失。伟师公司经地图出版社同意将国测酒店转型为母婴护理中心，并对此进行装修。地图出版社未按照约定向伟师公司出具房屋产权证，致伟师公司不能办理营业执照，无法经营，给伟师公司造成重大损失。同时，国测酒店年检也不能进行。
再次，地图出版社未尽到出租人对出租房屋设施的维护维修义务。2015年11月18日凌晨，国测酒店使用的房屋4楼和8楼3个暖气因质量问题发生爆裂，导致4楼和8楼3个房间及3楼整层全部被淹，客人被烫伤，给国测酒店的装修、家具及客房销售造成巨大损失。鉴于地图出版社未全面履行合同约定的义务，其主张的解除合同和要求支付租金及违约金的主张不应得到支持。伟师公司未支付租金是因地图出版社的上述违约行为而暂时不支付。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。综上，请求法院驳回地图出版社的全部诉讼请求。
伟师公司反诉称，如前答辩所述，地图出版社将涉案房屋出租我司后，我司用于商业经营，并在此成立国测酒店。合同履行至今地图出版社未出具合法房产证明，合同项下的面积无法确定，经我司请有关专家测量，面积比合同面积少1161.48平方米。我司数次与地图出版社交涉未果，地图出版社多收取租金540万元。为此，我司提起反诉，要求判令地图出版社返还多收取房屋租赁费540万元，反诉案件受理费由地图出版社负担。
地图出版社辩称，《房屋租赁合同》中租赁房屋是我社与伟师公司确认的特定房屋，房租租金系固定数额，伟师公司要求退还租金没有事实和法律依据。伟师公司对合同约定的房屋地点、层数及使用期限等是明知的，“地下二层、三层由物业公司统一安排与使用”，不属于出租给伟师公司单独使用的部分。《房屋租赁合同》中约定的建筑面积并非计算租金的直接依据。合同中约定的面积来源于我社与中央国家机关公务员住宅建设服务中心《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设分协议》第二条第1款“……本分项目拟建建筑面积6148.60平方米，地下面积2068平方米（含公摊面积）……”的约定。上述房屋建筑面积的表述只是房屋基本状况的介绍，结合合同明确地下二层、三层由物业公司统一安排与使用，故合同记载的房屋建筑面积既非确定房屋出租面积的直接依据，也不是计算房屋租金的直接依据。伟师公司未在合理期限内对租金计算方式提出异议，也未在法定期限内申请撤销《房屋租赁合同》。我社在合同签订后向伟师公司交付了房屋，伟师公司未对租金计算方式提出异议，更未在一年内以重大误解、显失公平申请撤销。根据高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条规定，伟师公司要求退还租金没有事实及法律依据。
2009年1月8日，国测酒店向我社出具《关于租赁房屋面积产生异议的函》中，并未因租金的计算方式产生异议，而是被通知“房产面积超出合同约定面积”影响供暖费问题出具的。国测酒店第一次提出“约定面积大于实际面积”的函发自2014年8月21日，距签订合同日起6年有余，期间，伟师公司从未提出异议，伟师公司的陈述与事实不符。
伟师公司对租赁面积及租金计算提出异议后，我社与伟师公司已就租金缴纳事宜达成一致意见，伟师公司反诉是为了拖延支付租金。2014年8月21日，国测酒店向我社发出《关于国测酒店房屋承租面积存在差异问题的商议函》，并认为多交租金及供暖费540万元，我社于8月29日向国测酒店发出《关于国测酒店房屋承租面积所提异议等问题的复函》，认为伟师公司多交租金及供暖费的事实不成立。2014年10月21日，我社与伟师公司签订《房屋租赁合同补充协议》，伟师公司同意按照《房屋租赁合同》的约定交纳租金。
伟师公司与我社签订合同后的6年内，基本按照合同约定交纳租金，现伟师公司出现经营危机，提出所谓“实际面积与约定面积不符”的问题，故意拖欠租金。请求法院驳回伟师公司的反诉请求。
国测酒店反诉称，如前答辩所述，地图出版社存在严重违约，地图出版社未提供该房屋的产权证书，导致国测酒店无法办理母婴护理专业的营业执照，致使国测酒店的该项目就此停止，无法进行经营，给国测酒店造成损失3327958元。地图出版社出租的房屋暖气存在重大质量问题，因暖气爆裂给国测酒店造成重大损失。国测酒店维修暖气、重新装修和购置家具及房间空置损失166250元，更换暖气10480元，赔偿客人电脑损失9423元。地图出版社违约交付的房屋建筑面积与合同约定严重不符，少1161.48平方米，截至2016年3月，国测酒店为此多缴纳暖气费用174141.48元。根据地图出版社与中央国家机关公务员住宅建设服务中心于2005年4月28日签订的《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设协议》第二条2.1款得知，地下2068平方米包括48个车位，而2008年12月地图出版社交付给我方的地下车位仅有31个，其中地图出版社无偿使用5个，我方至今实际租赁使用26个，相差22个。故国测酒店反诉要求判令地图出版社赔偿母婴护理中心装修施工损失3327958元；赔偿因暖气爆裂漏水造成的经济损失193399元；判令退还多收取的暖气费174141.48元，反诉案件受理费由地图出版社负担。
地图出版社辩称，国测酒店要求赔偿装修施工损失、暖气爆裂漏水损失的反诉请求与我社没有因果关系，不是基于相同事实，不符合反诉法律要求。本案为房屋租赁合同纠纷，而国测酒店的该主张属于财产损害赔偿纠纷范围。国测酒店关于退还暖气费的反诉请求超出本诉当事人范围，与本诉没有因果关系。供暖费由供暖公司收取，国测酒店的诉求涉及第三人，不属于反诉要求。
国测酒店因自身经营行为产生损失要求我社赔偿没有事实和法律依据。伟师公司与我社签订《房屋租赁合同》后，由国务院机关事务管理局房地产管理司出具了《产权证明》，利用租赁房屋开办国测酒店，并一直正常经营。国测酒店转型改变房屋用途经营母婴护理中心，是其自身经营行为，国测酒店对租赁房屋没有正式的房屋所有权证是明知的，母婴护理中心需要的条件是否满足是其应当考虑和承担的经营风险，与我社无关。
伟师公司与国测酒店对租赁房屋内的设备设施负责，暖气爆裂漏水责任应由其自行负担。合同约定房屋内的设施设备等（电梯、中央空调、通风系统除外）的维修保养由伟师公司自行负责，房屋内的暖气维护保养责任应由伟师公司负担，国测酒店作为房屋实际使用单位与伟师公司承担连带责任。
国测酒店要求退还暖气费没有事实和法律依据。租赁房屋供暖费存在公摊公共面积部分，国测酒店片面强调以其使用房屋面积计算供暖费，不符合租赁房屋现状及合同约定。且供暖费的实际收取单位是热力公司而非答辩人。综上，国测酒店的反诉请求不符合反诉要求，也没有事实和法律依据，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：2005年4月28日，地图出版社作为甲方（主管部门为国家测绘局），中央国家机关公务员住宅建设服务中心作为乙方，双方签订《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设分协议》，约定：本项目名称为三里河三区12号地块办公楼项目……，本分项目拟建建筑面积6148.60平方米，其中地上面积4080.60平方米，地下面积2068平方米（含公摊面积）……，甲方分配地下车库车位数48个……。
2007年5月14日，国务院机关事务管理局为地图出版社出具《产权证明》，内容为：西城区三里河南横街7号，原为国家测绘局招待所，2004年4月经我局批准，房屋所有权人由“国家测绘局”变更为“中国地图出版社”。后因我局组织三里河三区12号地块改造，该房屋项目组成部分，未办理产权过户手续。目前，该房屋已还建、扩建完毕，产权仍属中国地图出版社，房屋使用性质不变。
2008年4月29日，地图出版社作为出租方即甲方，伟师公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋坐落于北京市西城区原三里河南横街7号，建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下三层（其中地下二、三层由物业公司进行统一安排使用与管理）。该房屋建筑面积6148.60平方米（地上部分4080.60平方米，地下部分2068平方米），其中包含公摊面积，具体数据以房产证明中实测面积为准，使用状况为新建。该房屋产权系甲方，产权证正在办理之中，甲方向乙方承诺，此租赁物不存在产权上的瑕疵，不发生因第三人主张对租赁物行使权利；房屋用途为商业用房，乙方在该房屋内的经营范围以营业执照为准，乙方在租赁期内如未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，不得擅自改变该房屋的用途；本协议签订时，乙方已接收了该房屋，对房屋没有任何异议；乙方负责对房屋的消防安全、装修设计及上下水改造等向有关部门批准，甲方负责提供相关房屋证明手续并协助乙方办理报批手续；租赁期限为十五年，2008年8月1日为起租日，从起租日顺延计算租赁年度，至2023年7月31日租期截止，本合同同时期满；从本协议签订日至2008年7月31日为甲方给予乙方的免租期，免租期间甲方不收取乙方租金，如本合同在租赁期内被提前解除，乙方应按第一年的租金标准向甲方交付免租期间的租金；自起租日起，乙方向甲方交纳租金为每年432万元，五年后即2013年8月1日起，乙方向甲方交纳租金为每年475.20万元……。租金为每六个月为一期，每期为当年年租金的一半，采用预付方式；乙方自签约之日起7日内须向甲方交纳33.945万元作为租赁押金；租赁期内，甲方承担物业管理费，乙方承担物业管理费以外的其他费用；房屋内的室内装修、设施设备等维修保养由乙方自行负责（电梯、中央空调、通风系统除外，但由于乙方管理或操作不当造成电梯、中央空调、通风系统非正常维修的，由乙方承担相关费用）；甲方不能提供产权证明使乙方不能营业的，乙方有权单方面解除合同，不支付或者不按照约定支付租金达30日的、欠缴各项费用达5000元并累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同；如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。乙方如未按规定的时间向甲方支付租金，每迟缴一天，甲方按当年租金的万分之三加收滞纳金，乙方滞纳天数不得超过30日，超过30日时，甲方有权单方面终止本合同，要求乙方补齐租金和滞纳金，乙方应无条件立即撤离房屋，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还；因乙方对房屋及附属设施使用、管理、维护不当等原因而致使他人财产或人身受到损害时，乙方自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损害赔偿后果；因房屋无产权证明而不能办理证明，所造成的乙方装修损失由甲方负责赔偿。乙方承诺在国测酒店完成工商注册以后三十日内，由国测酒店出具担保书，对本合同履行期内乙方的责任与义务承担连带保证责任，保证期间为乙方应履行责任及义务之日起两年；房屋地下二、三层由管理房屋所在大厦的物业公司统一管理，属甲方权益的有效车位在本合同履行期间内归乙方使用，乙方免费提供其中五个车位供甲方使用。
2008年11月20日，国测酒店向地图出版社发出不欠房租的再次说明，认为地图出版社应在签订房屋租赁合同时交付地下二、三层面积，但在10月22日物业公司召开三里河联建六个单位会议上，物业公司才明确国测酒店可以启用地下二、三层车库，并将地图出版社的32个停车位告诉国测酒店。地图出版社违约在先，国测酒店交纳2008年11月至2009年1月房租59.60万元后，并不欠地图出版社的房租。
2009年1月8日，国测酒店就租赁房屋面积产生异议向地图出版社致函，认为其交纳的供暖费超出合同约定的面积，要求从缴纳2009年2月至7月半年房租中扣除。同年1月15日，地图出版社回函：供暖面积暂按三里河联建办提供的5156平方米为基数，待房产证领取后，以核准的供暖面积为依据，与供暖公司协商多退少补，协商不成，贵公司多支付的供暖费由我社负责补偿。
2013年9月13日，地图出版社作为甲方，国测酒店作为乙方，双方签订《国测酒店租金补缴协议》，约定：甲方作为出租方，乙方作为出租方与伟师公司签订的房屋租赁合同中伟师公司的连带责任保证人和合同的实际履行者，就2008年8月至2009年1月房租事宜达成协议：一、鉴于2008年8月-10月期间地下二、三层未能交付使用，双方同意乙方免交该期间内（3个月）相关面积（地下二、三层）的租金24.20万元。二、鉴于2008年11月-2009年1月期间地下二、三层已交付使用，双方同意乙方支付该期间内（3个月）相关面积（地下二、三层）的租金24.20万元。三、乙方于2014年上半年前向甲方支付第二款规定的租金……。
国测酒店分别于2014年4月16日、8月1日、10月22日向地图出版社支付租金1188000元。
2014年5月，国测酒店发现涉案房屋的面积出现问题后，与地图出版社进行协商。
2014年8月21日，国测酒店向地图出版社发出《关于国测酒店房屋承租面积存在差异等问题的商议函》，对租赁房屋面积及多缴纳供暖费、房屋产权证问题提出异议。同年8月29日，地图出版社复函国测酒店，不认可租赁房屋面积不足及多缴纳供暖费的说法，并称房屋产权证正在办理中，房屋产权证的有无并不影响贵司按双方已签协议约定所从事的经营活动，要求国测酒店尽快补缴租金24.20万元。
2014年9月22日，国测酒店向地图出版社发出《国测酒店经营转型的请示》，将餐饮用房及客房更改为具有母婴护理功能的套房，将酒店改造称母婴护理中心。
2014年10月21日，地图出版社作为甲方（出租方），伟师公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：双方签订房屋租赁合同后，乙方成立了国测酒店经营酒店餐饮业务并具体履行主合同，鉴于目前经营环境的变化，经双方协商，达成协议。甲方同意乙方进行转型经营，由酒店餐饮业务改办母婴房；甲方同意在转型经营过程中给予乙方一个半月的免租期，免除双方于2013年9月13日签订的《国测酒店租金补缴的协议》中约定的乙方所欠租金24.20万元，如乙方在本合同签订后的2个月内并未启动转型经营，则本条约定的免租期和租金的减免自动失效；甲方同意租金缴纳方式有半年预交改为季度预交，时间限为一年，从2014年8月1日至2015年7月31日，具体租金缴纳时间应为每季度的上一个月月底。2015年7月31日后，按照主合同约定的时间交纳租金；乙方和国测酒店于2014年10月20日前交齐2014年8、9、10月份的租金，于2014年11月20日前交齐2014年11、12月和2015年1月的租金（同时扣减第二条约定的一个半月免租期租金和所欠租金24.20万元）。
2015年3月1日，国测酒店向地图出版社发出《催告函》，要求地图出版社尽快落实租赁房屋的实际面积，由于其无法提供产权证，影响了国测酒店母婴会所的注册登记。同年3月13日，地图出版社向国测酒店回函并催款函，内容为：根据双方于2014年10月21日签订的补充协议，贵司未按时支付租金，希望国测酒店严格按照合同履行义务。
审理中，国测酒店就其母婴护理中心装修损失向本院提出鉴定申请，本院委托北京建基业工程管理有限公司对西城区三里河南横街7号房屋地下一层，地上一、二、三、五层装修损失进行鉴定，鉴定结果为征询意见稿的鉴定造价总合计901453.73元，其中争议项造价447457.61元。地图出版社、伟师公司、国测酒店对工程造价鉴定征询意见稿的真实性、合法性均认可。地图出版社不认可关联性，认为该损失属于国测酒店的经营风险，是其变更经营项目造成的，与租赁合同无关。伟师公司、国测酒店对地下一层装修部分提出7项异议，认为该部分应计算在内。对此，北京建基业工程管理有限公司对异议作出回复并计算金额为184546.94元。
另查一、地图出版社称伟师公司的法人股东为秦皇岛汇泓投资有限公司，国测酒店转型的北京融融母婴护理中心有限责任公司的投资人及国测酒店的投资人均为秦皇岛汇泓投资有限公司，故北京融融母婴护理中心有限责任公司是伟师公司与国测酒店关联公司，成立于2014年10月30日，不存在因为租赁房屋产权问题影响公司注册并提供工商信息。伟师公司、国测酒店不认可地图出版社的证明目的，认为国测酒店转型为母婴护理中心需要办理营业执照，由于原告没有提供房产证，故只能办理第八层楼一层的营业执照，仅第八层楼一层的面积不足以开办母婴护理中心。
伟师公司提供地图出版社与前租户北京蓝盔先锋酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明地图出版社按1.8元/平方米/日收取的租金。本案中，地图出版社按1.92元/平方米/日收取的租金。地图出版社认为不认可证明目的，认为与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同，国测酒店租金补交协议，房屋租赁合同补充协议，产权证明，会议纪要，工商登记信息，函件，复函，工程造价鉴定征询意见稿等证据在案佐证。
本院认为，地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴的协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
从伟师公司和国测酒店签订的《房屋租赁合同》内容看，租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，地图出版社也按照约定交付了租赁房屋，因合同约定地下二、三层由物业公司进行统一安排使用和管理。2008年10月22日物业公司启用地下二、三层车库并将32个停车位交付国测酒店使用。伟师公司与国测酒店称根据合同约定，地图出版社应交付停车位48个，现交付的停车位与合同约定不符。对此，本院认为，地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》中没有约定地下二、三层的停车位问题，本案的主要租赁物已经交付伟师公司并使用多年，退一步讲，即使地图出版社交付的停车位不符合约定，也不必然导致伟师公司拖欠租金，根据合同约定，伟师公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，地图出版社有权解除合同。伟师公司自2014年11月始拖欠地图出版社租金，地图出版社按照合同约定要求解除合同，有合同依据，本院予以支持。地图出版社要求伟师公司支付租金至实际腾退房屋之日止的主张，本院予以支持。地图出版社要求解除与国测酒店签订的《国测酒店租金补交的协议》及与伟师公司签订的《房屋租赁合同补偿协议》的主张，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求伟师公司与国测酒店腾退涉案房屋的主张，本院予以支持。地图出版社要求伟师公司按照合同约定支付逾期付款违约金的主张，因伟师公司逾期支付租金属对合同理解有误，对地图出版社的该项主张，本院不予支持。地图出版社要求伟师公司支付2008年4月29日至7月31日免租期三个月租金额主张，双方签订的合同约定合同在租赁期内被提前解除，伟师公司应按第一年的租金标准向地图出版社交付免租期间的租金，地图出版社的该主张，依存合同约定，本院予以支持。该租赁房屋的现实际使用人为国测酒店，地图出版社要求国测酒店承担连带责任的主张，本院予以支持。
如前所述，伟师公司反诉要求地图出版社返还多收取租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
国测酒店反诉要求地图出版社因暖气爆裂漏水造成经济损失的主张，合同约定房屋内的装修、设施设备等的维修保养由乙方自行负责（电梯、中央空调……除外），且国测酒店提供的证据不足以证明暖气设备爆裂的原因及购买暖气及电脑与暖气爆裂有直接因果关系，对国测酒店的该主张，本院不予支持。国测酒店要求地图出版社退还多收取的供暖费的主张，地图出版社在2009年1月15日给国测酒店《关于租赁房屋面积产生异议函》的回复中待房产证领取后，以核准的供暖面积为依据，与供暖公司协商多退少补，协商不成，贵公司多支付的供暖费由我社负责补偿。现租赁房屋的房产证尚未取得，待地图出版社取得产权证后，国测酒店可另行向地图出版社主张。国测酒店要求地图出版社支付装修损失的主张，地图出版社同意国测酒店转型经营后，国测酒店对房屋进行了装修，由于租赁房屋尚未取得产权证，导致国测酒店不能办理母婴护理中心的营业执照，对国测酒店的装修损失，地图出版社应予赔偿。具体数额本院参照鉴定造价判定。对鉴定造价中地图出版社有异议的部分，其未提供证据证明，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十四条第三款、第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除中国地图出版社与秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》和2014年10月21日签订的《房屋租赁合同补偿协议》。
二、解除中国地图出版社与北京国测商务酒店有限公司于2013年9月3日签订的《国测酒店租金补交的协议》。
三、自本判决生效之日起90日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司与北京国测商务酒店有限公司将位于北京市西城区原三里河南横街7号，建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下三层的租赁房屋腾空交还中国地图出版社。
四、自本判决生效之日起15日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司按照年租金475.20万元的标准支付中国地图出版社自2014年11月起至实际腾房之日止的房屋租金。
五、自本判决生效之日起15日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司支付中国地图出版社2008年4月29日至7月31日的房屋租金1112547.95元。
六、北京国测商务酒店有限公司对上述四、五项承担连带责任。
七、自本判决生效之日起15日内，中国地图出版社赔偿北京国测商务酒店有限公司装修损失1086000.67元。
八、驳回中国地图出版社的其他请求。
九、驳回秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司的反诉诉讼请求。
十、驳回北京国测商务酒店有限公司的其他反诉请求。
如果中国地图出版社、秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司、北京国测商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52852元，由秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司、北京国测商务酒店有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费49600元，由秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司，已交纳24800元，余款24800元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费36364元，由北京国测商务酒店有限公司负担25678元，已交纳21617元，余款4061元，于本判决生效后七日内交纳；由中国地图出版社负担10686元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 刘 敏
审判员 李凤新
审判员 韩进红
二〇一七年十二月二十九日
书记员 郑新骏
书记员 王运佳