江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0103民初263号
原告：窦文敬，女，1969年9月10日生，汉族，住南昌市西湖区。
委托代理人：刘志丹，江西宏正律师事务所律师。
委托代理人：喻飞，江西宏正律师事务所律师。
被告：邹霞，女，1975年8月11日生，汉族，住南昌市青云谱区。
被告：张云华，女，1971年7月18日生，汉族，住南昌市西湖区。
原告窦文敬诉被告邹霞、张云华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告窦文敬及其委托代理人喻飞，被告邹霞、张云华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告窦文敬与邹霞于2013年10月28日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定邹霞将位于南昌市高新开发区京东大道818号中凯蓝域住宅商业中心101室（第一层804.15平方米，甲方预留100平方自用）、201室（第二层面积947.78平方米）出租给窦文敬，租赁期限自2013年11月10日至2033年11月9日止，共计20年整。同时，根据合同5.2条约定，因为甲方邹霞急需资金，双方对于租赁支付作出特别约定，由乙方窦文敬一次性支付租金280万元。合同签订后，窦文敬依约于2013年11月4日向邹霞提供的收款账户上转账人民币300万元，包括280万元租金及20万元合同保证金，有银行汇款流水可以证明。而且对于该付款事实邹霞也出具了书面收据认可。据此，窦文敬已经依照合同全面履行了付款义务，而且之后窦文敬一直占有并使用该租赁房屋至今。但是在被告张云华诉被告邹霞的民间借贷案件中，由于张云华申请法院强制执行邹霞名下财产。南昌市西湖区法院于2015年1月29日向原告窦文敬送达了（2014年）西执字第534号协助执行通知书，要求窦文敬将租金支付至法院账户。因窦文敬已经于2013年11月4日将租金支付完毕，故窦文敬在收到协助执行通知书后立即向法院提出异议，该院作出（2015）西执异第18号执行裁定，裁定驳回窦文敬异议，之后窦文敬又向南昌中院申请复议，复议结果为撤销西湖区法院作出（2015）西执异第18号执行裁定。然而，在南昌中院撤销西湖区法院裁定后，西湖区法院又违背南昌中院的认定，作出（2016）赣0103执异5号执行裁定，再次驳回窦文敬异议请求。根据（2016）赣0103执异5号执行裁定，西湖区法院无视事实，以执代审，直接认定窦文敬、邹霞之间不存在租赁关系，侵害了原告窦文敬的合法权益。故原告依据民事诉讼法第227条之规定，提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认原告窦文敬与被告邹霞之间的房屋租赁合同合法有效，且确认原告窦文敬租金已支付完毕；2被告承担本案的一切费用。
原告窦文敬提交了如下证据：
证据一、窦文敬与邹霞于2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》、2014年11月16日窦文敬、熊亮红与胡雨松的《房屋租赁合同书》及租金支付凭证、2015年6月1日熊亮红与晏先平的《房屋租赁合同书》及租金支付凭证、2014年12月17日窦文敬与程党娥的《房屋租赁合同书》及租金支付凭证、2016年3月21日租赁房屋中凯蓝域物业管理处出具的《证明》，证明本案中，租赁关系是窦文敬与邹霞的真实意思表示，转租事实已经足以证明在承租之后，承租人窦文敬就一直占有并使用该房屋；
证据二、租赁房屋结构图，证明该房屋临街面已经被邹霞出租给银行，直接影响了房屋的整体使用价值；
证据三、装修工作日志，装修工人证人证言，2014西执字第534号《协助执行通知书》，证明在承租后，窦文敬耗费几十万元对租赁房屋进行装修，且改造了房屋结构，否则承租人不可能花钱对房屋进行装修改造。同时，结合上述证据，在装修改造之后，而且在周边环境都改善的情况下，对外转租的价格仍然不高，说明原、被告签订合同时租金约定合理；
证据4、2013年11月4日两张汇款凭证、邹霞向窦文敬出具的租金及保证金《收据》，证明：1、租金已经通过银行汇款的形式支付，且邹霞也出具了收据；2、承租后窦文敬一直在占有使用，且对房屋进行装修改造，而期间邹霞也从未主张过租金，也说明了租金已经全部支付的事实；
证据五、证人周某、杜某的证言，主要内容为该二人系从事装修工作，原告窦文敬在承租涉案房后，于2014年4月左右雇请他们进行了装修，扩大了过道，楼梯间进行了改造，被告邹霞对装修情况予以知晓。
被告邹霞辩称：我向原告爱人易辉一共借款600万元，第一笔300元，第二笔300万元易辉说我没有信誉，要求我拿中凯蓝域的1楼、2楼租赁权作为担保，如果不能正常还款，租赁权就给原告，借条在易辉处。借款都是经过银行转账方式，如果我还钱了，就可以不租给他们，当时我们口头约定，提前偿还借款可以拿回租赁权。
被告邹霞庭审中未提交证据，庭审后向本院提交协议书一份，主要内容为：2014年2月3日，甲方：邹霞、邹青，乙方：熊亮红、易辉，丙方：熊亮红、易珑超，三方签订协议书。甲方于2013年11月4日向乙方借款600万元（其中熊亮红提供的借款300万元、易辉提供的借款为300万元）。甲方将持有的江西金正会文化发展有限公司的股权作为向乙方借款的担保，并已办理股权转让手续至乙方指定的人名下（其中熊亮红名下股权比例为90%，易珑超名下股权比例为10%）。公司暂交由乙方、丙方管理，但乙方、丙方不得将股权再转让给他人，且不得将公司名下的商标权进行转让……。三方当事人除乙方易辉外，均在该协议书上签字。
被告张云华辩称：请法院依法公正判决。
被告张云华庭审中未提交证据，庭审后向本院提交了公证书、营业执照、商标转让申请受理通知书各一份。
经审理查明：2013年10月28日，原告窦文敬与被告邹霞签订《房屋租赁合同书》，双方约定邹霞将位于南昌市高新开发区京东大道818号中凯蓝域住宅商业中心101室（第一层804.15平方米，邹霞预留100平方自用）、201室（第二层面积947.78平方米）出租给窦文敬，租赁期限20年，自2013年11月10日至2033年11月9日止。租赁合同保证金为20万元，签订合同之日支付，合同期满30天内无息退回，年租金为18万元，每五年递增5%。因被告邹霞发展急需资金，要求原告窦文敬一次性支付20年租金280万元，邹霞给予原告租金优惠80万元，并且不递增。合同签订后，原告丈夫易辉于2013年11月4日通过分别南昌银行向被告邹霞转账200万元和100万元，合计300万元。2013年10月28日，被告邹霞向原告出具收据，载明：“今收到窦文敬交付的南昌市高新开发区京东大道818号中凯蓝域住宅商业中心101室（第一层）、201室（第二层）的租赁合同保证金20万元整和二十年租金280万元整”。合同签订后，原告窦文敬将承租房屋进行了装修，并转租给了他人。被告邹霞对装修及转租情况均知晓。本院在执行张云华诉邹霞民间借贷纠纷一案中，向原告窦文敬发出协助执行通知书，要求其将房屋租金支付至本院账户。原告对此提出异议，故诉至本院，诉请如上。
另查明，本院执行局在执行张云华与邹霞民间借贷纠纷一案中，原告作为异议人向本院提出书面异议，认为其与被执行人邹霞签订的《房屋租赁合同书》及支付租金日期，时间均早于张云华与邹霞民间借贷调解书生效日期及协助执行通知书签发日期，请求法院撤销要求对承租人提取租金的协助执行通知书。2015年8月8日，本院作出（2015）西执异字第18号执行裁定书，认为异议人窦文敬与被执行人邹霞签订的租赁合同是否有效应当综合判断。除被执行人邹霞否认存在租赁关系外，根据合同内容，被执行人邹霞所有的位于南昌市高新技术开发区京东大道818号中凯蓝域住宅商业中心非住宅用房101室、201室属于非住宅，由合同租赁期限及租金总价来看，其每月租金价格仅为6.7元每平方米，明显低于同地段市场价格，且一次性支付20年租金且不递增，也与常理不符。且在审查过程中提审被执行人邹霞，其认为与异议人窦文敬只有借贷关系，并非真正的租赁关系。故本院提取上述房屋租金合理合法，并无不当，实际承租人应当配合法院执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人窦文敬的异议请求。窦文敬对此不服，向南昌中院申请复议。该院于2015年11月4日作出（2015）洪中执复字第26号执行裁定书，认为本院作出的执行裁定适用法律错误，裁定撤销本院（2015）西执异字第18号执行裁定书，发回本院重新作出裁定。2016年1月20日，本院重新作出（2016）赣0103执异5号执行裁定书，仍然裁定驳回异议人窦文敬的异议请求。理由与（2015）西执异字第18号执行裁定书相同。被告邹霞在本案借贷关系之前曾以中凯蓝域住宅商业中心非住宅用房101室、201室房屋作为抵押向银行贷款，并办理了抵押登记手续。本案庭审时，被告邹霞因涉嫌犯罪，被关押在南昌市第一看守所。
再查明：2014年2月3日，甲方：邹霞、邹青，乙方：熊亮红、易辉，丙方：熊亮红、易珑超，三方签订协议书。该协议书主要内容为：甲方于2013年11月4日向乙方借款600万元（其中熊亮红提供的借款300万元、易辉提供的借款为300万元）。甲方将持有的江西金正会文化发展有限公司的股权作为向乙方借款的担保，并已办理股权转让手续至乙方指定的人名下（其中熊亮红名下股权比例为90%，易珑超名下股权比例为10%）。公司暂交由乙方、丙方管理，但乙方、丙方不得将股权再转让给他人，且不得将公司名下的商标权进行转让……。三方当事人除乙方易辉外，均在该协议书上签字。但原告认为协议书中易珑超的签字系伪造。庭审中，原告陈述熊亮红系其朋友和生意合作伙伴，本案300万元中有一部分是他的。
上述事实，有原、被告的陈述、执行裁定书、租赁合同、协议书、转账凭证、收据、公证书、证人证言等证据所证实。
本院认为，本案争议的焦点问题主要有二。一是原告窦文敬与被告邹霞就本案300万元到底系借贷关系还是租赁合同关系？从本案查明的案件事实而言，被告邹霞陈述先后向原告及其丈夫易辉以及熊亮红借款600万元，第一笔300万元双方约定用江西金正会商标作为担保，第二笔借款300万元即本案借款时，被告邹霞陈述原告要求担保，故其用中凯蓝域住宅商业中心非住宅用房101室、201室20年的承租权作为担保，如果借款能提前偿还，则收回承租权，如不能偿还，则20年的承租权归原告。协议书中300万元载明的借款时间（向易辉借款）与本案300万元租金支付（易辉转账至被告邹霞名下）的时间为同一天，足以证明是同一笔款项。故被告庭审认为本案系租赁合同法律关系，与借款没有关系的抗辩意见，本院不予采纳，本案名为租赁关系，实质上系借贷关系，20年承租权应为保障借款偿还的一种方式。在此基础上，本案争议的第二个焦点问题为：本案名义上的租赁合同关系是否应受法律保护？本案名为租赁，实为借贷，该行为虽不违反相关法律的强制性规定，但本案承租的房产早在签订租赁合同之前，被告邹霞就已在银行办理了抵押贷款，且本案约定的租赁期限长达20年，现原告已将涉案房装修转租给其他人，极有可能会侵犯抵押权人即银行为实现抵押权优先受偿的利益。故本案的承租关系不应受到法律保护。原告窦文敬与被告邹霞间就本案纠纷发生的借贷关系，可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告窦文敬的全部诉讼请求。
本案由原告预交的案件受理费100元，由原告窦文敬自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 刘春香
人民陪审员 章花兰
二〇一六年七月十四日
书 记 员 罗朝君
速 录 员 谢露洁