江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5882号
上诉人（原审被告）：王红红。
委托诉讼代理人：王玲，江苏荣浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伦泉，江苏荣浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卞晨锋。
委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。
上诉人王红红因与被上诉人卞晨锋房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王红红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判判决主文第二项；判决卞晨锋承担本案一、二审全部诉讼费用�事实和理由：1、诉争房屋系李天淳与王红红共有，本案的处理结果与李天淳有法律上的利害关系，李天淳授权与否也影响买卖合同的效力，本案应列李天淳为被告或第三人参加本案诉讼。2、李天淳没有当面签字，也没有书面授权，事后也未追认，故买卖合同存在无权处分的情形，应认定无效。3、卞晨锋明知权属并非只在王红红一人名下，对于合同无效存在重大过错，一审法院酌定其30%左右的责任没有依据。4、一审法院认定的损失也没有依据。房屋增值的最根本原因是王红红巨额成本的投入产生的孳息，卞晨晨仅支付了20万元定金，不可能产生巨额增值。王红红在9月30日就已明确告知无法履行合同，一审法院以10月21日作为评估时点是错误的。评估机构依据一手房交易价格作为评估参考不当，评估价格相当于2015年12月30日的成交价，依据不足。一审法院未考虑成本、交易税费、利息等因素。5、中介费是在王红红不在场的情况下协商的，对王红红无任何法律效力。中介公司对于合同无效也有过错，其未能促成交易，不得要求收取中介费。
卞晨峰辩称：根据最高人民法院买卖合同的司法解释。本案所涉的买卖合同应有效。卞晨锋将唯一一套自有房屋卖出后，王红红毁违，给卞晨锋造成了严重的损失。损失应以卞晨锋的合理支出费用为依据，不需要王红红同意。
卞晨锋向一审法院起诉请求：1、王红红立即返还定金20万元；2、王红红赔偿经济损失200万元；3、王红红赔付卞晨锋支付的居间服务佣金25000元；4、王红红承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月5日，卞晨锋（买方）、王红红（卖方）与苏州家事达房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：王红红将位于�州工业园区白塘路1号白塘景苑1-105幢房屋出售给卞晨锋，房屋建筑面积为402.54平方米，房屋转让总价为人民币700万元；在2015年10月15日前买卖双方约定签订《存量房买卖契约》并去房地产交易中心办理《资金托管》手续；在签订本合同当日买房支付定金20万元；本次交易的国家税费均由买方承担；合同第四条第3项载明“买房签订本协议当日支付居间服务佣金元；卖方签订本协议当日支付居间服务佣金5000元；如任一方逾期向居间方支付居间服务佣金的居间方有权暂停交易手续。”；本协议经由买卖双方签字后生效，买卖双方任何一方违约，违约方按支付总房价的10%向守约方支付违约金；若因买、卖单方或双方原因，导致房屋不能成交的，违约方应向居间方支付协议约定的所有居间服务佣金。签订协议过程中，王红红出示声明一份，载明“本人受李天淳委托，办理白塘景苑1-105室的买卖合同签订及收取定金，如有异议本人承担一切法律责任。”协议签订当日，卞晨锋向王红红支付购房定金20万元。
2015年9月底，卞晨锋向王红红发送催告函一份，要求王红红在收到函告后2日内确定网签时间，如未按合同约定的期限办理的，将保留法律手段追究责任。10月8日，王红红向卞晨锋发送书面函告，称房屋系夫妻共同财产，在签订合同时未征得丈夫同意和授权，因丈夫不同意出售房屋，现再次明确房屋不卖了。
2015年10月21日，卞晨锋通过苏州聚合升房地产经纪有限公司居间购买苏州工业园区金湖湾花园房屋一套。
另查明，诉争房屋苏州工业园区白塘路1号白塘景苑1-105幢房屋于2012年5月10日取得房屋所有权证，所有权人为王红红及其配偶李天淳。
为确定卞晨锋的相关损失，经卞晨锋申请，一审法院委�苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对本案争议的房屋市场价值评估，该机构于2016年3月25日出具估价报告，认定上述房屋在2015年10月21日的估价时点的市场价格为7770370元。
对于上述估价结果，卞晨锋认为对真实性和关联性予以认可，但卞晨锋的实际损失远远超过评估报告。首先，市场交易的价值远远超过了评估报告的价格；其次，从客观上讲，这套房子在当时的价值远远高于评估价。因此，请法庭对评估报告依法采纳的情况下，考虑实际交易价格。
对上述估价结果，王红红认为以评估价格作为违约金的判断依据不合理；同时王红红提出应重新评估，理由为：1、评估单位没有依据该时间点的实际成交价格作为参照进行评估，评估报告未附实际成交情况，但评估报告写明依据成交案例作为评估标准，不符合事实。据王红红了解评估时点前后别墅房型没有成交，只在2015年12月30日成交了一套，单价是19845元，该价格与10月21日的房屋单价非常接近，显然不符合常理。2、评估依据不合理。评估当日，评估单位走访的是售楼处和房地产中介询问2016年2月的二期白塘别墅的价格，但本案房屋是第一期且已经不在销售，且评估机构明确表示无法调取房产部门的实际成交价格。3、我方提交的搜房网的数据显示，在2015年10月份该别墅的评估价格远低于评估报告的价格。为此，一审法院要求评估公司对王红红的上述异议作出相应解释，该公司答复如下：1、因估价时点无类似别墅的二手房成交，故选取的案例房产交易部门信息库在8月和10月的一手房成交案例；2、选取的一手房成交案例为二期的联排别墅，与估价对象有较高的可比性，虽然在新旧程度、面积、花园大小等存在一定差别，但已经在估价过程中作出修�；3、评估公司依据独立、公正、客观的原则进行估价，所选案例为苏州市房产管理局备案可查案例，真实可靠性高于搜房网上的数据。对于评估公司的答复，王红红仍坚持原来的意见，并提出评估公司所述近期无别墅成交案例与报告中描述的类似房地产交易案例较多，故采用市场比较法评估估价对象相矛盾。
对于卞晨锋抗辩关于评估报告价格明显低于市场价值的抗辩，因未提供相应证据，一审法院不予支持；而对于王红红提出的评估异议，评估公司已作出相应答复，王红红坚持认为评估公司所使用的市场比较估价法与其答复中陈述该时期无类似别墅的二手房实际成交案例存在矛盾，一审法院认为估价报告第九条已明确写明估价对象为位于苏州工业园区内的住宅用房，其所述的类似房地产案例应不仅限于白塘景苑的二手房，对此，评估公司也已在答复中明确其所选案例为房地产交易部门信息库中的一手房成交案例，因此，对王红红要求重新评估的申请，一审法院不予采纳。综上，一审法院对苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司的上述房地产估价报告予以确认。
除上述房屋差价损失外，卞晨锋认为其支付的居间费用亦是其损失的一部分，为此，其提供了中介公司的业务收据及POS机刷卡单两份，其中有王红红签名的POS机刷卡单一份，该单据显示交易时间为2015年8月5日，交易金额为5000元，银行卡尾号5070，开户行为招商银行，商户名称为徐州远洋磁性材料有限公司；有卞晨锋签名的POS机刷卡单显示交易时间为8月9日，交易商户名称亦为徐州远洋磁性材料有限公司，交易金额为25000元，银行卡号为8223，开户行为广发银行。据卞晨锋所述，上述两笔费用分别为王红红方、卞晨锋向居间方交纳的居间服务费�2015年8月9日，苏州家事达房地产经纪有限公司出具收据一份，载明收取卞晨锋白塘景苑1幢105室50%的中介费25000元，收款方式为POS机刷卡，收款事由为买卖服务佣金。
对于上述证据，王红红书面质证认为：1、买卖协议中卞晨锋无需支付中介费，因而王红红无需承担；2、协议中王红红只需支付5000元中介费而卞晨锋却在王红红不知情的情况下支付了25000元中介费，王红红有理由相信卞晨锋与中介存在私下交易，现要求王红红赔偿，不公平也不合理；3、卞晨锋无法举证25000元刷卡金就是支付的中介费，其无法排除可能存在的其他经济活动，王红红确实曾经刷了5000元，但是项目不是支付中介费，没有向本案的中介刷卡支付过中介费，5000元的具体项目记不清了；4、卞晨锋通过同一家中介出售了自己的一套房屋，25000元可能是另外一套房屋的中介费。
�进一步查明事实，一审法院联系中介公司的工作人员黎勇，其表示签订协议的时候，因王红红急着要走，而中介和卞晨锋的中介费未谈拢，因此协议上只写了王红红的中介费，王红红在签订协议的当时即现场支付了，跟卞晨锋的费用是之后谈拢的，中介费是50000元，卞晨锋在8月9日支付了25000元；至于商户名称是徐州远洋磁性材料有限公司，是办理POS机的时候为节省手续费。
以上事实，由卞晨锋所举证据买卖协议、声明、收条、催告函、回复函、中介费收据及付款凭证、房地产查询结果，评估报告及答复，以及当事人在庭审中的陈述证实。
一审法院认为，卞晨锋与王红红签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，理应如实全面履行。王红红以缺乏共有人签名为由抗辩合同无效，无法律依据，一审法�不予认可。在合同履行过程中，王红红明确发函告知卞晨锋不再出售房屋，已构成根本违约，理应退还卞晨锋支付的定金并承担相应的违约责任。
至于王红红应承担违约责任的具体金额，卞晨锋认为其是在出售了自己唯一住房的情况下购买了王红红的房屋，现王红红毁约，理应对房屋上涨部分的价值足额赔偿；卞晨锋虽然认可评估报告的真实性和关联性，但认为该价格过于保守，市场交易价值远高于评估价格；王红红方支付的佣金也是卞晨锋的实际损失，且合同明确约定一方违约导致交易不成的，应由违约方支付协议约定的所有居间服务费。王红红坚持答辩意见，并强调王红红违约并非房价上涨想要重新出售，并无主观恶意，且该房屋仍未出售，王红红未获得相应利益；而卞晨锋主张的佣金，协议中约定买方不需要支付中介费也无具体金额，卞晨锋与第三方的交易金额、用途等均不受我方控制，我方不予承担。对此，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行以后可以获得的利益。本案中，王红红于2015年10月8日明确告知卞晨锋其不再出售房屋，卞晨锋为避免损失的进一步扩大，在收到上述函告的合理期间内再次购房，一审法院以卞晨锋再次购买房屋的时间点确定的争议房屋的价格与原房价之间的差额，视为卞晨锋可得利益的损失，即770370元（7770370元-700万元）。至于卞晨锋主张的中介费，一审法院认为，本案所涉房屋交易金额为700万元，居间方所收佣金的收费标准并不高于市场价格，卞晨锋在协议签订后按50%向居间方支付佣金，亦符合交易惯例，一审法院结合王红红的刷卡情况，中�方的陈述，对该笔费用予以认可，可确定为卞晨锋因王红红的违约而遭受的损失。至于王红红的相关抗辩，一审法院查明卞晨锋出售其原有住房的居间方为苏州存房房地产经纪有限公司，而另行购买金湖湾花园的房屋的居间方为苏州聚合升房产经纪有限公司，均未有证据证明上述两家公司与本案争议房屋的居间方为同一家公司；另外，卞晨锋支付上述款项的时间为买卖协议签订后的四五日内，在卞晨锋尚不知道王红红将违约的情况下，与居间方进行其他交易，亦不符合常理。故，对王红红关于佣金的上述抗辩一审法院不予认可。综上，因王红红的违约，卞晨锋在本案中的损失为795370元（770370元+25000元）。但导致本合同不能实际履约，除王红红签订合同后反悔并拒绝继续履行合同外，卞晨锋亦存在一定过错，即其在缔约时明知诉争房屋系夫妻共同财产，但在未取得其他共有人同意的情况下与王红红单方签约，因而一审法院根据评估报告的估价结果，结合卞晨锋的过错程度，酌情减轻王红红的赔偿责任，依法判令王红红赔偿卞晨锋损失56万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、王红红应于判决生效之日起七日内退还卞晨锋定金人民币20万元；二、王红红应于判决生效之日起七日内赔付卞晨锋损失人民币56万元。三、驳回卞晨锋的其它诉讼请求。案件受理费人民币24600元，减半收取人民币12300元，评估费人民币31000元，共计人民币43300元，由卞晨锋负担人民币17399元，由王红红负担人民币25901元，此款卞晨锋已预交，一审法院不再退还，由王红红�履行上述义务时一并给付卞晨锋。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。
本案二审争议焦点在于：一、王红红与卞晨锋签订的房屋买卖协议的效力；二、王红红的损失的认定；三、卞晨锋应承担的责任比例；四、一审应否追加李天淳为被告或第三人。
本院认为，关于合同效力问题，本案中房屋由王红红与李天淳共有，王红红未经李天淳同意处分共有的房屋，构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此王红红以其无权处分为由主张合同无效，本院不予支持。
对于卞晨锋的损失，王红红违约导致卞晨锋无法购买房屋，卞晨锋所受损失应包括房价上涨后的差价损失。卞晨锋除定金外未继续支付购房款是因王红红违约导致，并非卞晨锋违约，因此卞晨峰的损失与其实际支付的购房款金额并无关联，王红红主张比照已付定金确定增值的观点本院不予采信。王红红虽然在2015年10月8日书面函告卞晨锋不再履行合同，但其作为违约方并不享有单方解除权，也无证据证明卞晨锋同意双方签订的合同就此解除。其后卞晨锋于2015年10月21日另行购买了房屋，其与王红红签订的合同确定不再履行，原审法院以此时间作为评估时点并无不当。评估公司选取一手房成交案例，并按照新旧程度、面积、花园大小等情况进行修正，王红红没有充分证据证明评估金额偏离市场价格，其主张房产增值认定不当依据不足，本院不予采信。对于中介费，佣金是由居间方与卞晨锋协商确定，并不需要征求王红红同意，且居间方向卞晨锋�取的佣金并不高于市场价格。在王红红违约后，卞晨锋向居间方支付的租金已成为其实际损失，该损失应由违约方承担。王红红如认为居间方无权收取该中介费，应由其承担赔偿责任后另行向居间方主张，本案不予理涉。
关于责任问题，王红红在签订合同前出示过声明，称其受李天淳委托签订合同，并承诺如有异议承担一切法律责任。因此合同签订后无法履行主要是王红红原因导致；卞晨锋未确认李天淳同意的情况下与王红红签约，对于最终损失的发生存在一定过错。一审法院对于双方责任的酌定适当，应予维持。
关于程序问题，本案为王红红与卞晨锋之间的房屋买卖合同纠纷，承担违约责任的主体亦为王红红，与李天淳无涉。王红红主张应追加李天淳为被告或第三人没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王红红的上诉�求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人王红红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十月十四日
书 记 员 陆晓婷