江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再206号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司，住所地在江苏省苏州市工业园区民营工业区内。
法定代表人：倪林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王君英，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹勇，男，该公司员工。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏州炜华置业发展有限公司，住所地在江苏省苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧（茅塔村）。
诉讼代表人：钟永林，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：母尚，江苏茵之杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕杰，江苏茵之杰律师事务所律师。
一审第三人：袁斐斐，女，1972年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
再审申请人苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）与被申请人苏州炜华置业发展有限公司（以下简称炜华公司）、一审第三人袁斐斐建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第04325号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月4日作出（2016）苏民申3693号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人金螳螂公司的委托诉讼代理人曹勇、被申请人炜华公司的委托诉讼代理人母尚到庭参加诉讼，一审第三人袁斐斐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
金螳螂公司申请再审称：（一）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。金螳螂公司已在法定期限内主张优先受偿权。1.关于售楼处部分。该部分工程于2012年10月20日完工，金螳螂公司于2013年4月15日以书面函件方式向炜华公司明确表示保留优先受偿权，该方式合法有效，未超出法定期限。2.关于大平层及高层装饰工程部分。金螳螂公司与炜华公司的合同于2014年7月10日经苏州市吴江区人民法院调解确认解除，金螳螂公司2014年11月3日提起诉讼时要求行使优先受偿权未超出法定期限。炜华公司对工程进度款确认的时间不应认定为优先受偿权的起算时间，该进度款亦非工程结算款，在合同关系存续期间，金螳螂公司客观上亦无法主张优先受偿权。金螳螂公司主张优先受偿权的起算点最早应为双方完成工程价款结算后确认的付款期限届满之日即2014年8月10日。即使按照合同竣工时间计算，高层装饰工程的完工时间为2014年6月1日，该部分优先受偿权亦未超出法定期限。（二）一、二审判决适用法律错误。对样板房的验收仅为合同履行的中间验收，不是最终竣工验收，一、二审判决错误将二者等同，错误认定高层住宅和大平层的优先受偿权自2013年8月28日、9月20日起算。金螳螂公司一直积极维护自身权益，亦未作出放弃权利的意思表示，结合建设工程优先受偿权的立法目的及司法价值导向，一、二审判决认定金螳螂公司怠于行使权利错误。请求确认金螳螂公司就炜华公司的涉案工程拍卖或者变卖的价款在3026792.2元的范围内优先受偿。
炜华公司提交意见称，1.金螳螂公司不能证明其于2013年4月15日将函件送达给炜华公司，且该函件中表述为保留优先权，意为延长或中断行使优先权的期限，故金螳螂公司未在法定期限内就售楼处装修工程行使或主张优先权。2.金螳螂公司对高层和大平层样板房工程行使优先权的起算点应为工程竣工之日，即使优先权的行使应依据该工程所属的施工合同，则优先权的起算点应采用停工之日而非合同解除之日。金螳螂公司对高层和大平层样板房工程行使优先权也超出法定期限。3.法律对优先受偿权的行使有明确规定，应严格执行，在保护承包人优先受偿权的同时兼顾其他各类债权人的合法权益。请求驳回金螳螂公司的再审请求。
一审第三人袁斐斐未陈述意见。
金螳螂公司向苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）起诉请求：确认金螳螂公司就炜华公司涉案工程拍卖或变卖的价款优先支付结欠金螳螂公司的工程款3026792.2元的权利。
一审法院认定事实：金螳螂公司于2012年开始陆续承建炜华公司欧景花园售楼处、样板房等装修设计，并承建装修工程。后双方就合同的履行发生纠纷，金螳螂公司于2014年5月5日向吴江法院起诉，要求炜华公司支付工程款及设计费合计3706407元，并支付逾期付款利息250267元。经该院主持调解，金螳螂公司与炜华公司于2014年7月10日自愿达成如下协议：“1、炜华公司确认金螳螂公司已设计及施工的工程量对应的价款合计为12180391元，扣除炜华公司已支付的款项，炜华公司尚欠3706407元，由炜华公司于2014年8月10日前支付金螳螂公司工程款及设计费3284568元并同时支付以工程款2630029元为基数，按年利率7.8%自2013年11月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息，于2015年6月30日前支付金螳螂公司质保金421839元。2、双方一致确认双方签订的所有合同未履行部分均不再继续履行，双方除本案所涉纠纷无其他纠葛。……”2014年11月3日，金螳螂公司向吴江法院提出实现担保物权的申请，申请法院裁定拍卖或变卖炜华公司欧景花园工程，并确认金螳螂公司对拍卖或变卖所得款项在结欠工程款3026792.2元范围内优先受偿。该案因样板房是否有消费者购买暂时无法查明，该院裁定驳回金螳螂公司的申请。
金螳螂公司提供其于2013年4月15日发给炜华公司的联系函一份，内容为愿意以880万元的总价对欧景花园售楼处装饰、安装工程及软装工程进行结算，并保留主张法定优先受偿权的权利。炜华公司于2013年5月22日在联系函上盖章同意确认。一审中，金螳螂公司、炜华公司确认售楼处工程于2012年10月20日完工，大平层样板房工程于2013年9月20日完工，高层样板房工程于2013年8月28日完工。金螳螂公司、炜华公司、袁斐斐均确认欧景花园10幢1单元301室房屋系金螳螂公司已经完成装修的大平层样板房。炜华公司主张，其与袁斐斐签订的补充协议是约定用9套房产为其借款担保，并非以物抵债，也不同意以物抵债。金螳螂公司明确其主张优先权的工程款范围为售楼处、大平层样板房、高层样板房三个工程的尾款部分。
一审另查明：2013年12月16日，袁斐斐和炜华公司签订补充协议，炜华公司确认截止2013年12月16日，结欠袁斐斐借款本金和利息共计2700万元，愿意用9套房屋（含欧景花园10幢1单元301室房屋）作为炜华公司清偿债务的保证。为保证炜华公司不将上述房产转让给他人，炜华公司与袁斐斐双方网签房屋买卖合同，并由炜华公司到建设局备案登记。网签合同的价格不作为双方房屋买卖实际成交的价格。实际成交抵消所欠债务时价格约定为5000元/平方米，并同意袁斐斐在办理房屋产权证时，无条件由炜华公司开具合法财税发票，炜华公司不得再提出要求或主张任何权利。袁斐斐同意炜华公司还清借款及利息的同时，无条件配合炜华公司办理房屋转移手续，手续办理相关费用及关系处理有炜华公司全权负责及付费。如果炜华公司在2014年6月30日以前仍无法归还上述借款，则袁斐斐可以按5000元/平方米履行上述购房合同。其余借款袁斐斐仍随时可以通过正常途径向炜华公司追偿。同日，袁斐斐与炜华公司签订了商品房买卖合同，其中一份合同约定由袁斐斐购买欧景花园10幢1单元301室房屋，单价为每平方米19088.99元，总价款为5799998.7216元。该合同已在苏州市吴江区住房和城乡建设局（以下简称住建局）备案。同日，炜华公司出具收到袁斐斐2700万元购房预付款的收据。
一审再查明：（2014）吴江民初字第0953号案件中，金螳螂公司提供了：1、2013年7月30日炜华公司出具的承诺书。内容为炜华公司对金螳螂公司同意有关样板房装饰项目工程延期付款表示感谢，并承诺在2013年10月20日前付清售楼处工程尾款，以及大平层项目、别墅项目、高层项目实际完成工程量结合相关合同中表述的付款条件所得出的相应付款总额。2、2013年11月14日金螳螂公司发给炜华公司的联系函。内容为欧景花园工程已经全部竣工交付，截止发函之日，按照合同约定，炜华公司尚有2630029元未付。炜华公司曾承诺在2013年10月30日前支付上述款项，但并未实际履行，金螳螂公司希望炜华公司于2013年10月30日起，以2630029元为基数，按照年利率12%支付利息，并在2013年12月30日前一次性支付完毕。如炜华公司未能在2013年12月30日前支付工程款，金螳螂公司将按照银行一年期贷款利率的4倍计取逾期支付部分（含息）的利息，计息日自2013年12月30日起。3、2013年11月20日炜华公司出具的确认函。内容为确认曾承诺在2013年10月30日前向金螳螂公司支付工程款2630029元，但实际未履行，愿意以2630029元为基础，按照年利率12%支付利息，计息日自2013年10月30日起，至实际支付日止。上述本息，炜华公司计划不超过2013年12月30日前一次性支付完毕。如果未能在2013年12月30日前支付工程款的，同意按照银行一年期贷款利率的4倍向金螳螂公司支付逾期付款的部分（含息），计息日为2013年12月30日起直至炜华公司实际付清上述工程款之日止。4、2014年1月5日炜华公司出具给金螳螂公司的联系函。内容为：“鉴于我苏州炜华置业发展有限公司的公章、财务专用章等已全部由信托方进行监管，故我司暂不能就欧景花园大平层样板房、欧景花园高层样板房装饰工程的结算办理盖章确认手续。”由总经理“朱宏”签字。5、2013年5月29日炜华公司与金螳螂公司签订的欧景花园大平层装饰安装工程施工合同。合同约定由金螳螂公司承办45套大平层室内精装修硬装工程，其中一套为样板房。（2014）吴江民初字第0953号案件审理过程中，炜华公司与金螳螂公司确认除样板房外，其余44套大平层室内装修工程不再履行。6、2013年7月4日炜华公司与金螳螂公司签订的欧景花园高层装饰安装工程施工合同。合同约定由金螳螂公司承办340套高层室内精装修硬装工程，其中一套为样板房。（2014）吴江民初字第0953号案件审理过程中，炜华公司与金螳螂公司确认除样板房外，其余339套高层室内装修工程不再履行。自2013年11月起，炜华公司在吴江法院存在大量作为被告的案件，且涉案标的巨大。金螳螂公司装修的高层样板房在住建局无出售备案记录。
一审法院认为：与建设工程同时施工的装修装饰工程属于建筑工程范围，承包人可以在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，六个月为不变期间，不存在中止、中断、延长的情形。金螳螂公司有权向炜华公司主张优先权，但其主张时已超六个月的法定期限，理由如下：
第一，金螳螂公司确认大平层样板房工程于2013年9月20日完工，高层样板房工程于2013年8月28日完工，金螳螂公司于2014年11月3日首次对大平层样板房、高层样板房的工程款起诉主张优先权，明显超过了法定六个月的期限。对金螳螂公司主张由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算的理由，因上述规定系保护由于发包人的原因导致合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的情形下承包人的合法权益，但承包人怠于行使优先权不应属于上述规定保护的范围。本案中，欧景花园大平层装饰安装工程施工合同与高层装饰安装工程施工合同虽然由双方在（2014）吴江民初字第0953号案件审理过程中书面约定终止履行，但高层样板房工程实际于2013年8月28日竣工，大平层样板房工程实际于2013年9月20日竣工，上述两项工程竣工后双方已进行过结算，且现有证据证明炜华公司至少两次承诺支付上述两项工程的工程款，但均未履行；2014年1月5日，炜华公司再次发函金螳螂公司，告知其公章、财务专用章等已全部由信托方进行监管。在炜华公司多次违约并出现经营情况恶化的情况下，金螳螂公司在2014年5月5日第一次起诉主张工程款时仍未主张优先权，而是至2014年11月3日才起诉主张优先权，明显属于怠于行使权利，故双方就欧景花园大平层、高层装饰安装工程施工所涉合同解除或终止履行之日最迟应从2014年1月5日起算，金螳螂公司于2014年11月3日首次起诉对大平层样板房、高层样板房工程款主张优先权，已超法定期限，一审法院不予支持。
第二，欧景花园售楼处装饰安装工程于2012年10月20日完工，金螳螂公司于次日起可以主张工程款及优先受偿权。虽然金螳螂公司提供了2013年4月15日联系函以证明其对售楼处的工程款主张过优先权，但该函中金螳螂公司的落款时间为2013年4月15日，炜华公司的落款时间为2013年5月22日，金螳螂公司并未提供证据证明其何时将该函发送给炜华公司，如发送时间在2013年4月20日之后，则已超过建设工程优先权行使的法定期限六个月（从2012年10月20日起算）。并且，该联系函中对优先权使用的是“保留”一词，而建设工程优先权行使期限六个月为不变期间，不存在中止、中断、延长，故保留优先权并不产生优先权行使期限中止、中断、延长的后果。即使“保留”的词义解释可以扩大到主张优先权，金螳螂公司在炜华公司多次违约，且出现经营严重恶化的情况下，在2014年5月5日起诉主张工程款时仍不主张建设工程优先权，仍显属怠于行使权利。综上，金螳螂公司于2014年11月3日首次起诉对售楼处装饰安装工程款主张优先权，已超法定期限，一审法院不予支持。
第三，第三人袁斐斐陈述的意见中有请求确认享有优先于金螳螂公司的权利之意，但第三人袁斐斐未在一审法院指定的期限内交纳诉讼费用，视为第三人袁斐斐放弃独立请求，且对于金螳螂公司主张的优先权一审法院不予支持，故对第三人袁斐斐提出其与炜华公司之间存在商品房买卖合同关系的主张，本案中不再理涉，第三人袁斐斐可另行主张。
一审判决：驳回金螳螂公司的诉讼请求。
金螳螂公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金螳螂公司的诉讼请求或者发回重审。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院审理后认为：涉案工程包括欧景花园售楼处装饰安装工程、欧景花园大平层样板房装饰安装工程以及欧景花园高层样板房装饰安装工程，因金螳螂公司就欧景花园售楼处装饰安装工程与其余两处工程分别提出上诉理由，二审法院亦相应予以分别处理。一、关于欧景花园售楼处装饰安装工程。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”欧景花园售楼处装饰安装工程于2012年10月20日竣工，金螳螂公司于该日期之次日起可以主张工程款优先受偿权。本案中金螳螂并未提供相应证据证实其于法定期限内通过与炜华公司协议将该工程折价或申请人民法院将工程依法拍卖主张优先权，金螳螂公司上诉认为2013年4月15日联系函明确保留主张法定优先受偿权的权利，但该项主张显与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使方式不符，难以支持。二、关于欧景花园大平层样板房装饰安装工程以及欧景花园高层样板房装饰安装工程。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”欧景花园大平层样板房工程于2013年9月20日竣工，欧景花园高层样板房工程于2013年8月28日竣工，两项涉案工程的竣工日期明确，且两项工程竣工后双方均进行过结算，金螳螂公司结算后已经具备行使优先受偿权的条件。但金螳螂公司于2014年5月5日第一次起诉主张工程款时并未主张优先权，而是迟至2014年11月3日才主张优先权，一审认定其怠于行使优先权并无不当，予以确认。对于金螳螂公司主张应以其与炜华公司就两项工程所涉合同解除或终止履行之日计算优先权起始时间的上诉主张，二审法院认为，建设工程价款优先权具有很强的排他性效力，关乎第三人利益甚巨，权利人理应在条件成就时应及时行使权利。本案中欧景花园大平层样板房装饰安装工程以及欧景花园高层样板房装饰安装工程存在独立竣工验收、独立结算的情形，与涉案合同其余工程相比具明显的可分性和独立性。在其余工程已经停止履行的情况下，金螳螂公司就涉案两项工程价款已完全具备行使优先权的条件，但金螳螂未能及时主张，理应承担相应不利后果。金螳螂公司在涉案合同解除日之前能够行使优先而未及时行使，进而主张以合同解除日作为优先权起算日期，徒增与优先权标的物相关第三人之风险，难谓公允，金螳螂公司的该项上诉主张不能成立，不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判决。
本院再审认定事实：金螳螂公司与炜华公司就炜华公司开发的欧景花园售楼处、高层房屋、大平层房屋装修工程分别签订合同。其中：1.售楼处内装工程合同签订日期为2012年8月10日，约定的竣工日期为2012年9月25日，合同价640万，工程款于工程完工前付至60%，工程竣工验收合格后7个工作日内付至80%，确认结算价款后7个工作日内付至结算价的95%，5%为保修金。该工程实际完工时间为2012年10月20日；结算时间为2013年4月22日，结算价6645000元；炜华公司已付工程款5120000元，尚有1525000元未付。2.大平层装饰安装工程合同签订于2013年5月29日，约定工程范围为45套大平层房屋装修，其中样板房一套；约定竣工日期为双方确认开工报告之日起75日历天，其余44套工期为工程具备条件后，双方确认开工报告之日起180天；合同暂定总价4950万元，其中样板房暂定总价110万元；样板房工程完工并经验收合格后7日内炜华公司支付至已完成工程量的80%；样板房原则上与后期精装修大标一并结算，在双方确认结算价款后7日内付至结算价的95%，5%为保修金，两年质保期满后7日内支付。大平层样板房实际完工时间为2013年9月20日，该合同所涉其他44套大平层房屋装修工程未继续履行。大平层样板房装饰安装工程结算时间为2014年4月，结算价为1348003.516元；炜华公司已付工程款220000元，尚有1128003.516元未付。3.高层装饰安装工程合同签订于2013年7月4日，合同约定承包范围为340套高层房屋装修，其中样板房一套；约定竣工日期为2013年8月15日；样板房工程完工并经验收合格后7日内炜华公司支付至已完成工程量的80%；样板房暂定总价35.248万元，样板房原则上与后期精装修大标一并结算，在双方确认结算价款后7日内付至结算价的95%，5%为保修金，两年质保期满后7日内支付。高层样板房装修工程实际完工时间为2013年8月28日，该合同所涉其他339套高层房屋装饰安装工程未继续履行。高层样板房装饰安装工程结算时间为2014年4月，结算价：443788.7145元，炜华公司已付工程款70000元，尚有373788.7145元工程款未付。炜华公司就上述三项工程合计尚有3026792.2305元工程款未付。
本院再审另查明，一审中，金螳螂公司与炜华公司一致确认因炜华公司资金链断裂案涉合同未继续履行。
本院再审认定的其他事实与一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
（一）售楼处内装工程于2012年10月20日完工，金螳螂公司于该日之次日起可以主张工程款及优先受偿权。金螳螂公司一审中提交内容为“我司保留主张法定优先受偿权的权利”的联系函一份，以证明金螳螂公司在法定期限内对售楼处的工程款主张过优先权。该函件的落款时间为2013年4月15日，炜华公司盖章同意确认的落款时间为2013年5月22日。该函件中，金螳螂公司虽使用“保留”一词，但在炜华公司违反合同约定，逾期支付工程款的情况下，金螳螂公司作为守约方，向炜华公司发函明确表示，如炜华公司不支付相应款项则金螳螂公司主张行使优先受偿权，而非放弃对优先受偿权的行使。虽然炜华公司在该函件上盖章日期为2013年5月22日，但该时间并非金螳螂公司的发函时间。一审中，炜华公司的委托诉讼代理人对该证据明确表示没有异议。结合该函件形成日期为2013年4月15日，且金螳螂公司出具该份函件的目的系为催促炜华公司尽快结算工程款并提出行使优先受偿权的主张，以及此后金螳螂公司曾多次与炜华公司协商解决工程款并多次提起诉讼的事实，足以认定金螳螂公司就售楼处内装工程向炜华公司主张行使优先受偿权未超出法定期限。
（二）本案所涉高层、大平层房屋装饰安装工程因发包方炜华公司的原因，未能在约定期间内竣工，故金螳螂公司作为承包人，其依据合同法第二百八十六条规定所享有的优先受偿权不受约定竣工日期的影响。大平层及高层样板房工程分别于2013年9月20日及同年8月28日完工，但双方合同约定装修的大平层房屋共有45套，样板房装修完成，并未完成该合同项下的所有工程，高层样板房亦是如此。故金螳螂公司与炜华公司虽对该两处样板房进行过结算，但不能认定为对合同所涉全部工程的结算。双方在协商过程中，无证据表明双方存在对样板房结算的同时解除合同的意思表示。2013年11月14日金螳螂公司向炜华公司的发函及当月20日炜华公司出具的确认函表明，双方虽对售楼处内装工程、大平层、高层样板房装饰安装工程进行结算与确认，但其款项支付仍系按原合同约定支付，高层、大平层房屋装饰安装工程合同的剩余部分仍应按合同约定，与合同约定的大标共同结算。案涉高层、大平层房屋装饰安装工程合同所涉工程未全部竣工验收，该两份合同由于发包人炜华公司的原因解除，双方权利义务在合同解除时方能确定，故承包人金螳螂公司行使建设工程价款优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算，即金螳螂公司行使优先受偿权的起算时点为2014年7月10日。金螳螂公司就上述工程于2014年11月3日首次主张行使优先受偿权，未超出法定期限。
（三）第三人袁斐斐一审中陈述认为金螳螂公司未在法定期限内主张优先受偿的权利；即使法院支持其优先受偿权，其受偿的范围也仅仅在装饰装修范围内，不应该涉及主体工程；袁斐斐系商品房买受人，金螳螂公司行使优先受偿权不得对抗商品房买受人。但在一审中，袁斐斐未按法院要求缴纳诉讼费用，故应视为其放弃提出的独立请求。且袁斐斐与炜华公司之间实为民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同系对民间借贷的担保，故袁斐斐以其为商品房买受人为由，欲以对抗金螳螂公司享有的法定优先受偿权，不能成立。
综上所述，一、二审判决认定金螳螂公司向炜华公司主张装饰装修工程的优先受偿权超过法定期限，认定事实错误，本院予以纠正。金螳螂公司作为案涉装饰装修工程承包方，其主张优先受偿权未超出法律规定的期限，可依法对案涉工程主张优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第04325号民事判决及苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第2720号民事判决。
二、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司在1525000元范围内对苏州炜华置业发展有限公司欧景花园售楼处、1128003.5元范围内对大平层样板房、373788.7元范围内对高层样板房因装修增加的价值在工程依法可以折价或拍卖的价款中优先受偿。
一审案件受理费31014元、二审案件受理费31014元，由炜华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛山中
审判员 郭 群
审判员 陆轶群
二〇一七年八月十七日
书记员 孙 婧