四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1686号
原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：都江堰市灌温路。
法定代表人马越，董事长。
委托代理人张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。
被告：王敏，男，1972年6月7日出生，汉族，个体工商户，住四川省都江堰市
委托代理人李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。
原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与王敏租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法由审判员刘兰娟适用简易程序独任审判，于2016年7月11日、7月28日公开开庭进行了审理。原告新美居公司的委托代理人张琴，被告王敏及其委托代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新美居公司向本院提出诉讼请求：1、被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场D区9-1-6和9-1-7商铺返还原告；2、被告支付欠原告从2013年7月1日起至2014年12月31日止的D区9-1-6和9-1-7、1-1-4号商铺租金人民币81192.24元（以下币种相同）和杂费22734元（广告费、管理费、物管费），共计103926.24元；3、被告承担违约责任，赔偿支付原告违约金5000元；4、被告支付原告D区9-1-6和9-1-7商铺从2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（66元/天计算）和杂费（22元/天计算），D区1-1-4商铺从2015年1月1日起至2016年5月1日止的房屋使用费（84元/天计算）和杂费（20元/天计算），合计50440元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告分别于2012年2月29日两份《商铺租赁合同》，5月27日签订两份《商铺租赁合同补充协议》，约定原告将位于都江堰市美安居装饰建材市场D区1-1-4和9-1-6、9-1-7号商铺，计价面积分别为120.28和132.32平方米出租给被告经营使用，经营使用期从2014年4月1日起至2014年12月31日止。租赁期间被告支付了2013年6月30日前的房租和杂费，但2013年7月1日——2014年12月31日房租和杂费一直拖欠。为避免损失扩大，原告于2016年5月1日强行收回D区1-1-4商铺，9-1-6和9-1-7商铺至今未交还原告。
被告王敏辩称，1、认可原被告签订租赁合同和补充协议的事实。2、都江堰市兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与都江堰市装饰协会建立合作关系，原告不享涉案商铺出租权。3、2015年1月1日，王敏与商铺所有权人兴堰公司建立D区1-1-4商铺租赁关系，对原告主张2015年1月1日后的房屋使用费和租赁费用，应当由兴堰公司与王敏结算。4、2013年6月30日，D区9-1-6和9-1-7商铺已经双方协商解除，被告不再拖欠房租及费用。5、因原告不是专业市场管理公司，未实施广告宣传、市场管理等行为，故应当驳回原告要求被告给付杂费的诉讼请求。6、原告以格式合同约定计价面积包括建筑面积和公摊面积，系重复计算公摊面积，应当扣减。7、双方均有违约行为，不应当支付原告违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的下列证据：双方身份信息、商铺租赁合同及补充协议、场地证明和准予变更登记通知书、收据、情况说明、（2015）成民终字第3993号生效民事判决书、广告宣传费用票据以及当事人陈述等，本院予以确认并在案佐证。
各方当事人当庭对以下事实表示无异议，本院予以确认：
一、兴堰公司与都江堰市装饰协会签订合作协议，将涉案商铺交由装饰协会进行装饰建材相关业态招商运营，协会会员共同出资组建新美居公司进行商业化运营，装饰协会对项目发挥监督和引导作用。2012年2月29日，原告与被告签订《商铺租赁合同》两份，约定：1、原告同意将美安居装饰建材市场D区1-1-4号和9-1-6、9-1-7号商铺出租给被告从事装饰装修材料类商品经营使用。2、租赁期33个月，从2012年4月1日起至2014年12月31日止。3、商铺建筑面积分别为114.55平方米和126.02，公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，商铺计价面积分别为120.28和132.32平方米。4、租金单价分别为30元和25元每平方米每月，租金分别为75776元和69468元。5、租赁保证金5000元，保证金经营期间不退，不计息，王敏办理退场手续后一年后无息退还。6、在“逾期未付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同，原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。7、在“其他约定”中约定：在租赁期限内，若被告自动撤场，则视为被告单方面解除合同，原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作违约金不予退还，一切损失由被告自行承担。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。原告在“甲方”处签章，法定代表人马越在“代表人”处签名，被告在“乙方”处签名捺印。合同签订后，被告于2012年2月29日向原告缴纳了5000元保证金。
二、双方于2013年5月27日签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：1、被告享受减免6个月租金优惠政策。2、优惠后租金及杂费收取标准分别为：2013年1月1日起原租金单价30元/平方米/月优惠为21元/平方米/月；原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月。3、2013年1月1日起杂费的收取标准均为：代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.6元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月。双方认可D区9-1-6、9-1-7商铺租金优惠价实际为15元/平方米/月。
三、2013年6月30日前的租金和杂费被告已按合同约定向原告支付。具体支付情况是：
1、2012年2月29日，被告支付D区9-1-6和9-1-7商铺2012年4月1日起至9月30日租金19848元，2013年5月27日、6月28日支付2012年10月1日起至2013年6月30日租金5954元；2013年6月28日、8月28日、9月5日支付从2012年10月1日起至2013年6月30日杂费6547元。
2、2012年2月29日，被告支付D区1-1-4商铺从2012年4月1日起至9月30日租金21650元，2013年5月23日、11月22日支付2012年10月1日起至2013年6月30日租金7577元；2013年11月22日、11月29日支付从2012年10月1日起至2013年6月30日杂费5953元。
四、根据（2015）成民终字第3993号生效民事判决书，已查明“新美居公司在敏知公司撤场后对案涉市场进行了广告宣传及市场管理”的事实。
对双方争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于新美居公司是否享有涉案商铺出租权
原告认为，新美居公司具有涉案商铺出租权。被告认为，兴堰公司将涉案商铺交由装饰协会运营，而非新美居公司。本院认为，原告提交的场地证明、市装饰协会的情况说明，且有类案生效裁判文书（2015）成民终字第3993号民事判决书在案佐证，已经能够证明原告主张，故对被告抗辩原告不享有涉案商铺出租权，不是适格原告的主张不予采信。
二、关于D区9-1-6、9-1-7商铺退还情况
原告认为，D区9-1-6、9-1-7商铺从2014年12月31日合同约定租赁期限届满时起至今未交还，为此还申请永丰街道友爱社区调解委员会调解，提交该商铺2014年2月-2015年12月电费使用情况、2012年4月-11月电费充值交费情况、调解申请书、房租及费用催缴单、商家会议签到表等证据材料。被告认为，因2013年6月30日被告不会写退租申请，由原告财务人员刘丽代写，自己照抄后提交，D区9-1-6、9-1-7商铺已退还原告，并不再使用该商铺，提交退房申请两份、写有“2013年9月5日杂费尾款已结清”字样的收据、证人刘丽证言等证据材料。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中：被告在租赁期限内，即2013年6月28日，在原告出纳刘丽帮助下书写《退房申请》，但刘丽否认该申请已提交给自己，与被告陈述不一致，但刘丽系原告公司员工，与原告有利害关系，不能就此作为认定“该《退房申请》未提交原告”的依据。同时结合被告在2013年9月5日“结清杂费尾款”的票据内容，再从2014年2月2015年12月电费使用情况看，9-1-6平均月电为1.49元，9-1-7平均月用电为4.52元，与2012年4月—2013年4月实际经营期间电费充值交费情况月均50元相比，可以认定该商铺实际未正常经营使用。因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，同时按照合同中“其他约定”的相关内容，被告提出《退房申请》，可以视为被告自动撤场，系单方面解除合同，原告怠于行使及时收回商铺的权利，不得归责于被告。结合被告结清相关费用和腾退房屋客观需要的时间，本院确定D区9-16、9-1-7商铺租赁合同关系解除时间为2013年9月30日。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，对原告主张被告拖欠D区9-16、9-1-7商铺从2013年7月1日起至2014年12月31日止租金、杂费和从2015年1月1日起至房屋归还时的房屋使用费、杂费的主张部分支持，即被告应当支付原告从2013年7月1日起至9月30日止的租金和杂费。
三、关于D区1-1-4商铺退还情况
原告认为，合同约定租赁期限届满后，被告未交还该商铺，为避免损失扩大，于2016年5月1日原告强行收回，且从2013年7月1日起至2014年12月31日止未支付该商铺租金，从2015年1月1日起至2016年5月1日止未支付实际使用费。被告认为，该商铺在2015年1月1日后，被告已与商铺所有权人建立租赁合同关系，但认可租赁期限届满时未与原告办理过商铺交接手续。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告王敏作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同及补充协议中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金，但在2014年12月31日租赁期限届满后未及时与原告办理返还租赁物的手续，且未举证证明在2013年7月1日至2014年12月31日支付房屋租金，在2015年1月1日后重新与房屋所有权人建立租赁合同，或向原告支付房屋使用费，故对被告抗辩该商铺房租金和房屋使用费结算与原告无关的意见，不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，对原告主张被告支付拖欠原告D区1-1-4商铺从2013年7月1日起至2014年12月31日止租金，从2015年1月1日起至2016年5月1日起房屋使用费的请求予以支持。
四、关于涉案商铺计价面积问题
原告主张按照租赁合同约定，计算租金，并以此为标准计算房屋使用费。被告认为合同中约定的建筑面积已包含公摊面积，在约定租金计价面积时又按建筑面积5%重复计算公摊面积，故计价面积应当分别是D区1-1-4为114.55平方米，D区9-1-6、9-1-7为126.02平方米。
本院认为，根据原告提交的《幸福家园秀城B区1#楼分摊说明示意图》，涉案商铺公摊区仅包括外墙、楼梯间，而《商铺租赁合同》文本中“公摊面积”是由双方自愿协商约定，采用比例计算的方式确定，两处“公摊面积”实际内容、计算方式并不矛盾；且被告已实际按此约定支付了2012年4月至2013年6月的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认定涉案商铺计价面积分别为D区1-1-4为120.28平方米D区9-1-6、9-1-7为132.32平方米。
五、关于原告主张王敏支付杂费（市场管理费、广告费和物管费）的问题
根据《商铺租赁合同》中约定原告正式授予敏知公司对美安居装饰建材市场进行日常管理，以及《商铺租赁合同补充协议》关于收取杂费的约定，原告有权主张收取杂费（管理费、广告费和物管费）。但被告认为原告未履行管理义务，没有义务支付杂费。
本院认为，1、关于物业费问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，且根据（2015）成民终字第3993号生效民事判决书，已查明事实，由此原告主张被告支付物业费按照0.6元/平方米/月标准计算，本院予以支持。被告仅抗辩原告未履行任何物业管理义务，因其未提出相应的证据证明，故本院不予支持。2、关于广告费、市场管理费问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，因双方未对原告收取广告费、市场管理费需提供的服务细则、标准等履行义务作出明确可操作约定。鉴于原告对涉案市场进行了一定的广告和管理服务，本院酌定广告费和市场管理费被告王敏共计在3元/平方米/月范围内承担责任。
综上，涉案商铺杂费按照3.6元每月每平方米计算。
六、关于原告主张王敏支付违约金5000元的问题
根据《商铺租赁合同》关于在“逾期未付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同，原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担，以及在“其他约定”中约定：在租赁期限内，若被告自动撤场，则视为被告单方面解除合同，原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作违约金不予退还，一切损失由被告自行承担的约定，鉴于被告存在D区1-1-4商铺有逾期付款和租赁期限内单方面解除合同的事实，根据合同约定，本院对原告要求被告承担违约金5000的主张，予以支持。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”和第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告租赁D区1-1-4商铺，从2013年7月1日起至2014年12月31日止未支付租金45465.84元（18月×21元×120.28平方米），租赁期限届满后使用该商铺从2015年1月1日起至2016年5月1日起未支付房屋使用费为40414.08元（16月×21元×120.28平方米），从2013年7月1日起至2016年5月1日止未支付杂费为14722.27元（34月×3.6元×120.28）；被告租赁D区9-1-6、9-1-7商铺，从2013年7月1日起至9月30日未支付租金5954.4元（3月×15元×132.32平方米），从2013年7月1日起至9月30日未支付杂费1429.06元（3月×3.6元×132.32平方米）。被告应当履行给付上述款项的义务，同时被告因逾期未支付租金和租赁期限内单方面解除合同的行为，应当给付原告违约金5000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百二十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条之规定，判决如下：
一、被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付拖欠的租金51420.24元，（以商铺面积120.28平方米为基数，每月每平方米21元为单价，从2013年7月1日起至2014年12月31日止；以商铺面积132.32平方米为基数，每月每平方米15元为单价，从2013年7月1日起至2013年9月30日止，）。
二、被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付从2015年1月1日起至2016年5月1日起房屋使用费40414.08元（以商铺面积120.28平方米为基数，每月每平方米21元为单价，从2015年1月1日起至2016年5月1日止）。
三、被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付物管费、广告费、市场管理费共计16151.33元（以商铺面积120.28平方米为基数，每月每平方米3.6元为单价，从2013年7月1日起至2016年5月1日止；以商铺面积132.32平方米为基数，每月每平方米3.6元为单价，从2013年7月1日起至2013年9月30日止）。
四、被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金5000元。
五、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3588元，减半收取1794元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担694元，被告王敏承担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘兰娟
二〇一六年八月五日
书记员 何 唯