湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第350号
上诉人（原审被告）澧县畜牧兽医水产局，住所地澧县澧阳镇行政中心3号楼。
法定代表人赵建平，该局局长。
委托代理人汤和平，湖南中锋律师事务所律师。
委托代理人胡爱军，男，1976年出生，澧县畜牧兽医水产局工作人员，住湖南省澧县。
被上诉人（原审原告）宋军，男，1971年出生，汉族，居民，住澧县。
委托代理人汤涔，湖南澧州律师事务所律师。
原审被告湖南天源置业有限责任公司（现更名为湖南华构房地产开发有限公司），住所地湖南省常德市武陵区城西办事处贾家湖社区武陵大道326号（美景大夏1栋808室）。
法定代表人李志兵，该公司董事长。
委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。
委托代理人谈春燕，湖南南天门律师事务所实习律师。
原审被告湖南博超置业有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区远大路附1号1304房。
法定代表人胡涛，该公司董事长。
委托代理人胡定喜，男，1962年出生，系湖南博超置业有限责任公司工作人员。
上诉人澧县畜牧兽医水产局（以下简称畜牧局）因与被上诉
人宋军及原审被告湖南天源置业有限责任公司（现更名为湖南华构房地产开发有限公司，以下简称华构公司）、湖南博超置业有限责任公司（以下简称博超公司）合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2014）澧民一初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人畜牧局的委托代理人汤和平、胡爱军，被上诉人宋军及其委托代理人汤涔，原审被告华构公司的委托代理人丁伟志、谈春燕，原审被告博超公司的委托代理人胡定喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，湖南天源置业有限责任公司（2014年6月3日更名为华构公司，以下简称天源公司）于2011年1月向澧县人民政府相关部门申请在澧县澧阳镇珍珠居委会地段进行“凤鸣朝阳”楼盘房地产项目开发。2010年11月25日，宋军与天源公司、畜牧局签订了初步拆迁门面等置换门面等房屋的《内部协议》。2011年3月5日，宋军与天源公司及担保人畜牧局签订了正式《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定：天源公司因进行房地产开发，由畜牧局担保，需对宋军的1层门面80.18㎡房屋（位于澧阳镇珍珠居委会、土地使用证号为澧国用（2008）字第3058号、房产证号为000400**号）进行拆迁，天源公司以其在该处开发的门面57㎡房屋对宋军进行门面房屋置换，如天源公司违约不履行合同，由担保方按市场价负责赔偿等等。畜牧局的工作人员罗丕庆（时任工会主席，负责“凤鸣朝阳”楼盘开发建设的联络工作等）代表担保人畜牧局在上述《房屋拆迁补偿协议》上予以了签名。上述协议签订后，宋军于2011年3月10日将上述门面房屋的澧房权证澧阳镇字第000400**号房屋所有权证交给了天源公司，天源公司随即将该门面房屋予以了拆除。2012年2月底，天源公司经与宋军及博超公司、畜牧局协商一致后，将上述《房屋拆迁补偿协议》的权利义务转让给了博超公司，“凤鸣朝阳”楼盘由博超公司开发建设，博超公司对天源公司的上述拆除宋军门面房屋的行为进行了追认。2013年5月10日，博超公司取得了“凤鸣朝阳”楼盘出让建设用地使用权，于2013年5月29日取得建设工程规划许可。2013年12月27日，博超公司在“凤鸣朝阳”楼盘房地产开发建设中向澧县房地产管理局提交“凤鸣朝阳”楼盘《商铺楼销售价格表》备案，该《商铺楼销售价格表》载明该楼盘门面房屋单价为68000元／㎡。由于博超公司一直不能向宋军交付约定的置换门面房屋，宋军遂诉至法院，请求判决天源公司、博超公司、畜牧局向宋军共同赔偿不能交付置换的门面房屋损失3235650元。
原审法院认为：本案的焦点有三：一、本案《房屋拆迁补偿协议》是否有效？天源公司是否应当向宋军承担民事责任？二、畜牧局对宋军设定的担保法律关系是否有效，是否应当对宋军承担民事责任？三、宋军的各项诉讼请求是否有事实和法律依据支持？
关于焦点一：宋军与天源公司2011年3月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》，系其双方自愿的意思表示且条款内容不违反法律、行政法规强制性的规定，故属依法成立并具有法律效力的有效合同，双方均应按约履行合同义务。宋军按约向天源公司履行了交付其所有的被拆迁门面房屋后，天源公司应当按约置换给宋军“凤鸣朝阳”楼盘57㎡的门面房屋，因天源公司于2012年2月底将“凤鸣朝阳”楼盘的开发建设整体转让给了博超公司，并经宋军同意亦将上述《房屋拆迁补偿协议》规定的全部权利义务转让给了博超公司，且博超公司在开发建设“凤鸣朝阳”楼盘中实际使用了宋军置换交付的被拆迁门面房屋及所占宅基地土地使用权，故博超公司应当依照上述《房屋拆迁补偿协议》的规定向宋军置换交付“凤鸣朝阳”楼盘57㎡的门面房屋。同时，因天源公司已将与宋军约定的《房屋拆迁补偿协议》的全部权利义务转让给了博超公司，故天源公司在本案诉讼中不应当向宋军承担民事责任。
关于焦点二：在上述《房屋拆迁补偿协议》签订时，由于畜牧局派工作人员罗丕庆（时任该局工会主席，负责“凤鸣朝阳”楼盘开发建设的联络工作等）参加，且罗丕庆以畜牧局的名义作为担保人向宋军设定了担保履行上述《房屋拆迁补偿协议》义务的担保法律关系，因畜牧局系公益性的事业单位法人，故上述设定的担保系无效担保，但由于导致无效担保的过错责任在于畜牧局违法进行担保，故畜牧局对宋军不能获取置换门面房屋而产生的经济损失，应当向宋军承担连带赔偿责任。同时，因天源公司2012年2月底将上述《房屋拆迁补偿协议》全部权利义务转让给博超公司时经过了宋军及畜牧局同意，故博超公司在向宋军承担不能交付置换门面房屋赔偿损失时，畜牧局应当继续向宋军承担连带赔偿责任。
关于焦点三：由于博超公司自2012年2月底始承继上述《房屋拆迁补偿协议》的权利义务后，违约不能向宋军交付57㎡置换“凤鸣朝阳”楼盘门面房屋，故应当向宋军赔偿经济损失，对于该经济损失的计算，因宋军提交了证据“博超公司2013年12月27日向澧县房地产管理局备案的凤鸣朝阳楼盘《商铺楼销售价格》”，故应以该《商铺楼销售价格》载明的门面房屋单价68000元／㎡乘以57㎡核定，确定为3876000元。但由于宋军起诉诉请主张的赔偿金额为3235650元，故只对宋军要求赔偿损失3235650元的诉讼请求予以支持。同时，由于畜牧局对宋军负有无效担保导致的民事赔偿责任，故畜牧局对上述3235650元损失应当向宋军承担连带赔偿责任。故对宋军要求天源公司和畜牧局及博超公司共同赔偿损失3235650元的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持；对天源公司主张的其与宋军已无权利义务关系的答辩理由，予以采纳；对畜牧局要求不应承担担保责任的答辩主张，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第五条第二款、第六条、第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三条、第七条之规定，判决：湖南博超置业有限责任公司于本判决生效后5日内赔偿给宋军因不能向宋军交付置换“凤鸣朝阳”楼盘门面房屋造成的损失3235650元；由澧县畜牧兽医水产局承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32685元，财产保全申请费5000元，合计人民币37685元，由湖南博超置业有限责任公司和澧县畜牧兽医水产局各负担18842.50元。
一审宣判后，畜牧局不服，以原判认定事实错误，适用法律错误为由，向本院提起上诉。其上诉称：1、畜牧局没有在《房屋拆迁补偿协议》上向天源公司提供担保，罗丕庆的行为是没有代理权的无效行为，没有得到畜牧局的追认；2、博超公司并未不履行交付置换的57㎡门面房屋的义务，而是迟延履行义务；3、门面未交付的实际损失依据不足，博超公司的商铺价格表不是市场价，并没有以此价格对外销售；4、即使原判决认定畜牧局参与设定了担保法律关系，但畜牧局设定的是对天源公司的担保，后博超公司承继了天源公司的债权债务，天源公司并未将债务转移给博超公司的情况告知畜牧局，更没有经畜牧局同意，故畜牧局不再承担保证责任。
上诉人畜牧局为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据材料：1、2010年3月30日畜牧局党组会议记录一份，拟证明该局对老办公楼拆迁的事只做见证，不做担保的事实；2、2014年4月29日的党组会议记录一份，拟证明罗丕庆越权进行担保，由其自行处理的事实；3、2010年6月10日天源公司与刘清玉等12户签订的《拆迁补偿协议》、2010年9月16日天源公司与周天秀签订的《拆迁补偿协议》、2010年9月21日天源公司与刘峰签订的《拆迁补偿协议》各一份，拟证明畜牧局对拆迁补偿协议的签订只做见证人，由该局负责人签字并盖有该局印章的事实。4、申请证人罗丕庆出庭作证，拟证明罗丕庆在宋军与天源公司签订的《房屋拆迁补偿协议》上的签名没有得到畜牧局的授权，畜牧局事后也没有追认的事实。
被上诉人宋军答辩请求为：驳回上诉，维持原判。其所持理由：1、罗丕庆的行为是职务行为，由此产生的法律后果应由畜牧局承担；2、《房屋拆迁补偿协议》的权利义务由天源公司转给博超公司时，畜牧局是知情的，并同意继续为博超公司担保；3、担保无效完全是由畜牧局造成的，畜牧局应当承担全部法律后果；4、博超公司是迟延交付还是不能交付门面房屋，以及门面房屋价格的确定，因博超公司服从一审判决，畜牧局无权就该问题上诉。
被上诉人宋军为支持其答辩主张，向本院提交了一份证据材料，即《澧县职工原购公房全价补款申报表》，拟证明宋军所购的房屋包括楼梯和走廊的事实。
原审被告博超公司答辩称，同意畜牧局的上诉观点，对门面房屋的补偿价格持异议。
原审被告博超公司为支持其答辩主张，向本院提交的证据材料如下：1、宋军所有的建筑面积为67.91平方米的房产证复印件一份；2、陈章湘、代宏千出具的证明各一份；3、2010年10月18日拍摄的畜牧局宿舍照片一份。拟证明宋军的房屋是住房，不是门面的事实。
原审被告天源公司答辩称，天源公司不应是本案的适格主体，请求二审驳回宋军对天源公司的诉讼请求。
原审被告天源公司未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，被上诉人宋军对上诉人畜牧局提交的证据材料1、2的真实性有异议，认为没有盖章；对证据材料3的真实性无异议，但认为该三份协议不是一样的，不是格式性的，拆迁户中只有宋军有门面；对证人罗丕庆的证言的真实性无异议，但认为是否向畜牧局汇报不是法律问题。被上诉人宋军对原审被告博超公司提交的证据材料的真实性无异议，但认为房屋面积应以现有面积为准。
原审被告博超公司对上诉人畜牧局提交的证据材料1、2、3的质证意见是由法院认定；对证人罗丕庆的证言的真实性无异议。原审被告博超公司对被上诉人宋军提交的证据材料的真实性有异议，认为宋军对房屋进行了改建。
上诉人畜牧局对证人罗丕庆的证言的真实性、合法性予以认可；对被上诉人宋军提交的证据材料的真实性无异议；对原审被告博超公司提交的证据材料的真实性无异议。
原审被告天源公司对上诉人畜牧局、被上诉人宋军、原审被告博超公司提交的证据材料以及对证人罗丕庆的证言均无异议。
本院认为，上诉人畜牧局提交的证据材料1、2与证人罗丕庆的证言相吻合，而被上诉人宋军、原审被告博超公司、天源公司均对证人罗丕庆的证言的真实性无异议，故对该证据材料1、2予以采信；上诉人畜牧局提交的证据材料3客观真实，结合本案其他证据情况，予以采用；因被上诉人宋军、原审被告博超公司、天源公司均对证人罗丕庆的证言的真实性无异议，故对证人罗丕庆的证言予以采信。被上诉人宋军提交的证据材料，因与本案不具有关联性，故不予采信。原审被告博超公司提交的证据材料，虽然上诉人畜牧局、被上诉人宋军、原审被告天源公司对其真实性无异议，但宋军所有的建筑面积为67.91平方米的房屋已在宋军与天源公司签订的《房屋拆迁补偿协议》中进行了处理，与本案不再具有关联性，故不予采信。
经审理查明，2011年3月5日，天源公司（甲方）与宋军（乙方）及担保方畜牧局签订一份《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定：1、乙方二号楼一楼门面80.18平方米置换甲方开发的同地段、同朝向、同结构的门面一间，套内建筑面积不得少于57.0㎡。如果门面面积低于57.0㎡按向社会销售市场价给乙方补偿，如果甲方提供的置换门面套内建筑面积大于57.0㎡，乙方不负责任何费用。2、乙方二楼房屋面积置换甲方开发房屋面积50.0㎡，甲方置换给乙方的房屋位于第6-8层，房屋地理位置位于甲方开发的商品房小区内，面积90.0㎡至95.0㎡，实际实用面积减去50.0㎡为差额面积，乙方向甲方补交差额面积房款（差额面积1500.0元／㎡）。该协议还约定了其他内容。协议上有胡定喜在甲方栏签名，并加盖有天源公司公章，宋军在乙方栏签名，罗丕庆在担保方栏签名，该协议上另加盖有博超公司的公章，畜牧局没有加盖公章。协议签订后，双方已经就协议约定的第2项关于二楼房屋置换履行了大部分内容，签订了购房合同，并在房管部门备案，双方无争议。目前，双方没有履行的涉及的是协议中的第1项关于57.0㎡门面置换的问题。
另查明，博超公司开发的所有门面均已对外售出。
还查明，博超公司承继了天源公司的债权债务后，天源公司并未将债务转移给博超公司的情况书面告知畜牧局，畜牧局没有作出继续担保的书面意思表示。
其余事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、畜牧局在本案中是否设定了担保法律关系；2、博超公司未向宋军交付置换门面房屋造成宋军的损失标准如何确定。
关于焦点1，经查，虽然罗丕庆作为受畜牧局指派负责“凤鸣朝阳”楼盘开发建设的联络工作的工作人员，在该协议担保方栏上签名，但无证据证明存在博超公司承继了天源公司的债权债务后，天源公司将债务转移给博超公司的情况书面告知了畜牧局，畜牧局书面表示同意的事实。依据《中华人民共和国担保法》第二十三条：“保证期间，债权人许可债务人转移债务的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。”之规定，即使畜牧局在2011年3月5日《房屋拆迁补偿协议》上设定的担保法律关系成立，但天源公司将债务转移给博超公司后，畜牧局已不再承担保证责任。
关于焦点2，经查，宋军提交了博超公司2013年12月27日向澧县房地产管理局备案的凤鸣朝阳楼盘《商铺楼销售价格》，以此证明涉案门面房屋单价68000元／㎡，且博超公司在上诉答辩中虽对门面市场价格持异议，但没有提起上诉，也没有另行提交该门面的市场价格，表明其认可原判认定涉案门面房屋单价为68000元／㎡的事实。故原审法院将博超公司未向宋军交付置换门面房屋造成宋军的损失标准确定为单价68000元／㎡，并无不当。协议约定的以开发的57㎡门面房屋对宋军进行门面房屋置换，则宋军的损失确定为3876000元（57㎡×68000元／㎡）。但因宋军起诉诉请主张的赔偿金额为3235650元，故只对宋军要求赔偿损失3235650元的诉讼请求予以支持。
综上所述，上诉人畜牧局上诉所提博超公司承继了天源公司的债权债务，天源公司并未将债务转移给博超公司的情况告知畜牧局，更没有经畜牧局同意，故畜牧局不再承担保证责任的理由成立，本院予以支持；上诉人畜牧局上诉所提其他理由，经查无事实和法律依据，本院不予支持。原判认定部分事实不清，适用法律亦有不当，本院依法予以纠正。博超公司履行了《房屋拆迁补偿协议》中的部分义务，因其开发的门面均已对外售出，故其不能按约履行向宋军交付置换的57㎡门面房屋的义务，由于履行不能，应当赔偿因此给宋军造成的损失。因天源公司已将与宋军约定的《房屋拆迁补偿协议》的全部权利义务转让给了博超公司，故天源公司在本案诉讼中不应当承担民事责任。畜牧局在本案中未设定担保法律关系，故其不应承担担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省澧县人民法院（2014）澧民初字第150号民事判决；
二、湖南博超置业有限责任公司于本判决生效后5日内赔偿宋军因不能向宋军交付置换“凤鸣朝阳”楼盘57㎡门面房屋造成的损失3235650元；
三、驳回宋军对湖南天源置业有限责任公司（现更名为湖南华构房地产开发有限公司）、澧县畜牧兽医水产局的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32685元，财产保全申请费5000元；二审案件受理费32685元，共计70370元，由湖南博超置业有限责任公司负担37685元，澧县畜牧兽医水产局各负担32685元。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一五年四月二十八日
书记员 余 芳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照，《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国担保法》
第二十三条保证期间，债权人许可债务人转移债务的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。