黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0104民初5507号
原告高新宇，公民身份号码XXX，住所地哈尔滨市南岗区。
被告张艳，公民身份号码XXX，住所地哈尔滨市道外区。
被告哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司，住所地哈尔滨市南岗区。
第三人吴单，公民身份号码XXX，住所地哈尔滨市南岗区。
第三人刘志成，公民身份号码XXX，住所地哈尔滨市南岗区。
原告高新宇与被告张艳、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司、第三人吴单、刘志成执行异议纠纷一案，原告高新宇于2016年9月30日向本院提起诉讼。本院于2016年9月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告高新宇委托代理人贾缤、被告张艳、第三人吴单、刘志成委托代理人王松林到庭参加诉讼。被告哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月11日，道外区人民法院（2015）外执字第1730号执行裁定书对申请执行人张艳与被执行人刘志成、吴单、哈尔宾铁路直属土木建筑工程公司买卖合同纠纷一案作出民事裁定，查封了被执行人吴单所有的坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米的房产。2016年7月19日，原告对执行标的提出书面异议。2016年9月19日，原告接到道外区人民法院于2016年8月28日作出的（2016）黑0104执异字28号执行裁定书，驳回高新宇的执行异议。2015年11月27日，原告与被告吴单在骄阳地产公司签订《房屋买卖合�》，原告购买了吴单位于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号的房产，建筑面积109.03平方米，房产证号：哈房权证南字第11010527**号，成交价74万元。原告按《房屋买卖合同》约定支付74万元房款及相关手续费后，其中，吴单用46万元购房款将交易房产的邮储银行抵押款还清。然而，在双方办理更名手续时发现交易房产被道外法院查封（因吴单涉及与他人债务纠纷），导致交易房产一直无法办理产权过户登记手续，无法更名过户至原告名下。本案原告已经支付了全部购房款，并且吴单2016年2月15日即已经交易房产将交付原告，原告一直居住至今，其间，原告不仅装修房屋，而且还交纳了水费、电费、燃气费等费用，原告已经依法取得了所购房的所有权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，诉讼请求：一、不得执行坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米（房产证号：哈房权证南字第11010527**号）的房产；二、判令上述争议房产归原告所有；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告张艳答辩：不同意原告的诉讼请求，被告张艳2016年1月15日申请法院查封房产，原告于2016年2月15日交易，被告张艳查封在先。
第三人吴单、刘志成答辩：刘志成与吴单系夫妻关系，原告所述属实，刘志成、吴单同意原告的诉讼请求，第三人刘志成、吴单与原告交易时房产尚未查封，至办理产权登记时人民法院也尚未通过任何合法形式送达查封涉案房屋的任何法律文书，在刘志成、吴单出卖该房时除银行抵押权外无任何其他法律�担，故双方交易行为合法。
被告刘志成、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司并未向本院提供书面答辩意见。
原告高新宇为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
证据一、房屋买卖合同、房屋产权证，证明高新宇与吴单签订房屋买卖合同，高新宇购买了争议房产，交易价款74万元。
证据二、收据（高新宇交纳2万元）、收据（高新宇交纳496,300元）、贷款证明（高新宇审批通过24万元贷款），证明高新宇已经支付了全部购房款74万元，其中包括50万元首付款及24万元贷款。为了提前入住房屋进行装修，原告办理了骄阳地产的快付宝业务，即高新宇向哈尔滨银行申请贷款审批，审批通过后骄阳地产将24万元提前贷给高新宇用于支付房款，待房屋更名过户后银行将24万元直接支付给骄阳地产。因此实际上自2015年12月17日调档查询房屋可交易，且贷款申请通过后，相对于卖方而言，高新宇就已经支付了全部房款。
证据三、档案查询确认书，证明高新宇购买争议房产时，法院未查封，仅有抵押贷款。
证据四、收据（吴单收到139310元）、收据（吴单收到46万元）、付款单（吴单收到131390元），证明吴单收到了高新宇支付的全部房款。
证据五、房屋装修费用凭证、水、电、暖、燃气、宽带费缴费凭证，证明高新宇2016年1月15日实际占有房屋，2016年2月15日即已对争议房屋装修使用，且一直居住至今，高新宇属于合法占有，对外起到公示作用。
被告张艳对原告举示的证据一有异议，原告只是交了50万元的定金，房款并没有交齐；对原告举示的证据二对真实性有异议，原告于2016年2月15日全部房款才全部给清，但法院在2016年1月15日就将该房产查封；对原告举示的证据三无异议；对原告举示的证据四真实性有异议，原告先期交付的是定金，全部房款于2016年2月15日才交付；对原告举示的证据五真实性有异议，票据名称为吴单，不能证明原告在此居住。
第三人吴单、刘志成对原告举示的证据一无异议，当时原告与刘志成、吴单签订房屋买卖合同时也是约定贷款付清；对原告举示的证据二、证据三无异议；对原告举示的证据四无异议，交易收款的过程刘志成、吴单不清楚法院查封的事实；对原告举示的证据五无异议。
被告张艳为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
证据一、哈尔滨市道外区人民法院（2015）外执字第1730号协助执行通知书、道外区人民法院工作纪实、道外区人民法院送达回证、档案查阅情况回执、照片两张（均为复印件），证明被告刘志成、吴单卖房时已经知道房屋被查封。
证据二、（2016）黑0104执异字28号执行裁定书一份，2016年8月24日道外法院笔录一份，证明涉案房屋由人民法院先查封，原告与被告刘志成、吴单后交易的。
原告对被告张艳举示的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，原告作为善意第三人在房产交易中无法知悉上述事实；对被告张艳举示的证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该份笔录中可以看出房屋交易是在查封之前进行的，高新宇对于执行法官提到的张贴公告并不知情。
第三人刘志成、吴单对被告张艳举示的证据一有异议，两张照片体现不出拍摄�时间，对公告实际粘贴的时间有质疑，是否张贴时能够让吴单、刘志成看到公告的内容，至今刘志成、吴单未看到公告。以公告方式送达法律文书的，需要在人民法院报刊登法律文书才能起到公告送达的法律效果，对工作纪实有异议，工作纪实是法律工作人员单方书写，无法证明实际通话内容，工作纪实不是人民法院办案的证据及法律文书。在送达方式中也没有电话通知的方式，吴单、刘志成不知道房屋查封的事实。对协助执行通知书的真实性没有异议，对关联性有异议，房产交易中心于2016年1月21日知道房产查封的事实，也没有将房屋查封的事实通知吴单、刘志成。对送达回证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该送达回证送达的并不包括查封裁定，吴单、刘志成不知道法院欲将涉案房屋查封的事实，法院也没有通知刘志成、吴单禁止转让财产。房产查�单对真实性无异议，对关联性有异议，2016年1月8日时该房产并没有查封，刘志成、吴单交易房产合法。被告吴单、刘志成对被告张艳举示的证据二真实性、合法性无异议，对关联性有异议，笔录内容陈述是原告个人意思表示，不涉及到吴单、刘志成，可以体现出查封是在房屋买卖之后，也体现不出法院通过合法的方式向刘志成、吴单送达。对执行异议裁定书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明不了法院通过合法的程序向刘志成、吴单送达。
被告哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司，第三人吴单、刘志成，未向我院举示相关证据。
通过对上述证据的分析，本院认证如下：原告举示的证据一系原告高新宇与被告吴单房屋买卖合同一份，内容真实、来源合法，能够证明原告高新宇与第三人吴单存在房屋买卖关系，买卖合同约定标的物价款为74万元，对证明问题本院予以采信；原告举示的证据二系黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司给原告高新宇出具的收据两份及哈尔滨银行股份有限公司香坊支行给原告高新宇出具的贷款证明一份；三份证据内容真实，来源合法，通过黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司给原告高新宇出具的两份收据（一份20000元定金收据；一份496300元房款收据），一份贷款证明，并结合原告证据一举示的房屋买卖合同内容（买卖合同约定由买方高新宇承担居间服务费14800元），能够证明2015年12月6日前原告高新宇共向骄阳地产交付房屋首付款50万元的事实，本院对上述两份收据的证明问题予以采信。但哈尔滨银行股份有限公司香坊支行给原告高新宇出具的贷款证明只能证明2015年12月15日原告高新宇曾向哈尔滨银行贷款的事实，无法证明原告已支付贷款24万元的事实，故对该份证据证明原告支付全部购房款的问题本院不予采信；原告举示的证据三系2015年12月17日由原告高新宇、被告吴单及骄阳地产居间房经办人三方共同查询的档案查阅确认书一份，该份证据内容真实、来源合法，能够证明在2015年12月7日前该争议房产仅有抵押贷款，并未有法院查封的事实，对其证明问题本院予以采信。原告举示的证据四系黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司于2015年12月28日、2016年1月15日给被告吴单出具的收据两份及2016年2月15日给被告吴单出具的付款单据一份，内容真实，来源合法，能够证明第三人吴单于2016年2月15日已收到争议房屋全部款共计74万元，本院对其证明问题予以采信。原告举示的证据五系争议房屋装修凭证及水、电、暖、燃气宽带缴费凭证，内容真实，来源合法，证据间互为佐证，结合原告举示的证据一，能够证明原告已经占有争议房屋的事实，但不能证明占有房屋的具体时间，对该份证据的证明问题本院予以部分采信。被告张艳举示的证据一内容真实，来源合法，2015年12月23日由吴单爱人刘志成签收的送达回执能够证明和三人吴单、刘志成已知悉法院执行部门强制执行生效判决内容其负有履行义务的事实；哈尔滨市道外区人民法院（2015）外执字第1730号协助执行通知书、档案查阅情况回执能够证明争议房屋已于2016年1月21日被哈尔滨市道外区人民法院查封的事实；2016年1月21日由哈尔滨市道外区人民法院执行局干警在争议房产现场拍摄的查封公告照片（2张）及工作纪实并结合原告举示的证据五能够证明执行部门将查封诉争房裁定张贴诉争房屋处，对实物进行了查封，对上述证据的证明效力本院予以确认；被告张艳举示的证据二内容真实，来源合法，通过2016年8月24日道外区法院对原告作出的笔�及驳回其执行异议裁定书并结合原告举示的证据四、被告举示的证据一，能够证明争议房产系道外区法院查封后原告高新宇入住的事实，本院对其证明问题予以采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年11月27日，原告高新宇与第三人吴单在哈尔滨骄阳房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定由原告高新宇购买第三人吴单、刘志成（吴单与刘志成系夫妻关系）所有的位于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号房产（房产证号：哈房权证南字第11010527**号，房产管理机关登记的所有权人为吴单），成交价格74万元。双方在合同补充条款约定：卖方同意采取骄阳房地产经纪有限公司快付宝业务费用为4800元由卖方自行支付。合同签订后，原告高新宇于2016年12月6日前共交付房屋首付款50万元，尾款24万元已通过了贷款审批，因房屋被查封此贷款未能发放。2016年2月15日，骄阳房地产经纪有限公司以快付宝业务支付给了第三人吴单、刘志成购房余款，至此其收到了全部争议房款74万元（其中原告高新宇支付50万元，哈尔滨市骄阳房地产公司垫付24万元）。庭审中，原告称其2016年1月15日占有诉争房，但未能提供有效证据证明。
另查明，本院在执行申请执行人张艳与被执行人刘志成、吴单、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司买卖合同纠纷一案中，于2015年12月23日，向被执行人吴单、刘志成送达了执行通知书及报告财产令，送达回执由被执行人刘志成签收。2016年1月11日本院作出（2015）外执字第1730号执行裁定书，查封了本案的诉争房屋。2016年1与21日，道外区人民法院在哈尔滨市住房保障和房产管理局查封了争议房产，查封期限为自2016年1月21日至2019年1月20日。同时在争议房产处张贴了查封公告及裁定书，对实物进行了查封。2016年1月25日哈尔滨市道外区法院执行干警电话通知第三人吴单、刘志成争议房产被查封事实。2016年8月24日，因原告高新宇提出执行异议，经执行人员询问其不同意交付24万元购房余款，其承认于2015年2月15日进住房屋。2016年8月28日本院作出（2016）黑0104执异字28号执行裁定书，裁定驳回高新宇执行异议。原告高新宇不服异议裁定，于2016年9月30日向本院提起诉讼。
基于上述事实，本案的争议焦点系原告高新宇与第三人吴单的房屋买卖行为能否对抗本院对争议房产已经发生法律效力的强制执行，其对执行标的是否享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，�受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封前就已经签订了合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽原告高新宇与第三人吴单于法院查封前签订了合法有效的买卖合同，但仍然无法形成足以排除法院执行的物权期待权。一是原告未能证明其在法院查封前已合法占有诉争房；且即使在查封前占有该房，作为房屋使用及管理人，实际控制该房屋，对法院实物查封应视为知情，应及时终止履行未完成的房产交易；二是关于原告只交付了部分房款且经执行办案人询问不同意交付其余房款。骄阳房地产经纪有限公司以快付宝业务支付购房余款不能视为代原告支付。原告作为买房人与骄阳房地产经纪有限公司关于代付款事宜并没有达成一致意见，原告不论何种事由贷款未成功，即使支付宝业务已付清第三人房款，原告亦应承担与第三人买卖合同的违约责任。在本案的房屋买卖合同中，特别约定的是卖房人同意采取该项业务且由卖房人支付4800元费用，是卖房人与骄阳房地产经纪有限公司约定的有偿代付业务，系骄阳房地产经纪有限公司与卖房人发生债权债务关系，如此款未得到清偿，代付人不能向买房人主张权利，应向卖房人主张权利。第三人吴单、刘志成，在收到执行通知书及财产报告令，特别是执行人员告之已查封诉争房屋后为快速收回房款自付费用采取快付宝形式，促成交易，交付房产，拒不履行生效法律文书，恶意逃避强制执行，已构成妨害民事诉讼的行为。综上，原告在法院针对执行标的物的强制执行开始前，没有支付全部价款，亦没有实际占有该标的物，不能视为对执行标的享有所有权，其与第三人吴单的房屋买卖行为不能对抗本院对争议房产已经发生法律效力的强制执行。故对原告提出的不得执行坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米（房产证号：哈房权证南字第11010527**号）房产的诉讼请求本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定判决如下：
驳回原告高新宇的诉讼请求
案件受理费100元（原告高新宇已预付），由原告高新宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 潘 革
人民陪审员 郭兴妍
人民陪审员 孙 聪
二〇一六年十二月四日
书 记 员 康轶乔