昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）呈民初字第1279号 原告渠常友，男，1955年4月12日出生，汉族，河南省开封市人，住云南省昆明市高新区。 原告周余明，女，1971年6月4日出生，汉族，浙江省宁海县人，住云南省昆明市高新区。 被告王秀良，男，1970年4月16日出生，汉族，江苏省扬州市人，住云南省昆明市官渡区。 委托代理人何苏、莫来娣，云南东方神律师事务所，特别授权代理。 原告渠常友、周余明诉被告王秀良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，原、被告向本院申请调解，后由审判员朱曦独任审判，于2014年12月4日在本院第四法庭公开开庭进行审理。原告渠常友、周余明到庭参加诉讼，被告王秀良的委托代理人何苏、莫来娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渠常友、周余明诉称：一、王秀良于2009年9月4日向两原告租赁在呈贡斗南镇小古城社区居民委员会西波村自建的厂房,租期从2009年9月6日起到2012年9月5日止，共三年。期满后被告没有向原告办理退房交接手续，原告多次用各种方式找被告均不理不睬，也找不到被告，期间还写了一份书面通知请村委会转交被告，但被告均无动于衷，无奈之下，原告仅能起诉被告，请求判令被告支付拖欠房租40000元。二、双方租房协议第五条规定“租房期间乙方应该保护房屋的完好无损，如有任何方面的损失，均须及时修复或赔偿经济损失”。但被告在厂房使用过程中，造成大面积损坏，连原有电灯电线也全部拆掉，导致房屋已无法再出租。原告为减少损失于2014年3月自行垫资进行维修，共计支出70000余元，该费用也应当由被告支付。三、被告使用厂房过程中拖欠若干水电费，也应当由被告支付，并在付清后出示证明给原告。为此，请求人民法院依法判令：一、被告支付拖欠厂房租赁费40000元。二、被告支付厂房维修费70000元。三、被告自行去西波村结清拖欠的该厂房的水电费等相关费用，并出示已结清的证明。四、被告支付本案诉讼费。 被告王秀良答辩认为：一、原告起诉已超过诉讼时效，双方合同于2012年9月5日到期，租金的诉讼时效为一年，本案已超过诉讼时效。二、被告并不差欠原告房租，被告是先交房租后使用，现被告已搬出租赁场所，厂房也由原告另行出租，因此不应当承担租赁费。三、被告在租赁过程中不存在毁损的情况，原告在租期届满后要求将租金上涨至70000元/年，被告不能承受后搬离且已经缴纳水电费用。 综合原、被告双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案原告的诉请是否已超过诉讼时效？二、被告是否已经向原告交付本案诉争的厂房，被告是否差欠原告租赁费用及相关水电费用?三、原告要求被告所支付的厂房维修费是否有依据，是否符合法律规定？ 原告渠常友、周余明提交证据材料如下： 一、原我村酒房场地补充协议复印件一份，欲证明：诉争厂房原告享有出租权。 二、租房协议一份，欲证明：原、被告之间的租赁关系。 三、告知信一份，欲证明：原告通过村委会向被告进行了相关的告知。 四、照片十五份，欲证明：厂房在租赁过程中被被告全部破坏。 五、销售清单复印件一份、收条三份，欲证明：厂房维修花费70000元。 六、结婚证一份，欲证明：两原告系夫妻关系。 被告王秀良质证认为：对原我村酒房场地补充协议系复印件，对真实性不予认可，且租赁物为临时性建筑。对租房协议予以认可，但不能证明被告在租期届满后依然居住的事实。对告知信不予认可，不能证明已经送达给被告。对照片不予认可，不能证实是被告损坏厂房的事实，该照片是在被告搬走后拍摄的。对销售清单、三份收条不予认可，相关当事人并未出庭作证，不能证实具体的工程支出，无法证明厂房是被告使用后遭破坏所花费的费用。 被告王秀良向本院提交以下证据材料： 一、租房协议复印件一份，欲证明：原告与被告租期是2009年9月6日至2012年9月5日，原告当时收取第一年租金35000元及3000元押金。 二、收款收据、收条、存款凭条各一份，欲证明：被告已经提前一年交清房租，不存在拖欠事实。 三、水费收据二份、证明一份，欲证明：被告王秀良已结清2013年以前的水费。 四、电费收据三份、证明一份、与周余明结算的电费清单一份，欲证明：被告王秀良已结清2013年以前的电费。 经质证，原告渠常友、周余明认为：对租房协议复印件、三份电费收据、电费证明、周余明结算的电费清单、二份水费收据及水费证明无异议。对收条、存款凭条无异议，但对收款收据不予认可，系空白单据，并无金额，系被告伪造的内容。 本院认为：原告渠常友、周余明提交的原我村酒房场地补充协议系复印件，其真实性不能核实，本院不予采信。对租房协议、结婚证，经对方认可其真实性，本院予以采信。告知信未经被告签收，是否送达对方不能核实，因此本院对此不予认可。对十五份照片系打印件，且不能反映照片与诉争事实之间的关联性，本院不予采信。销售清单复印件及三份收条，均系案外人向原告出具的单据，对方并不认可其真实性，其真实性不能核实，且不能反映与案件之间的关联性，本院不予采信。 对被告王秀良提交的租房协议复印件、收条、存款凭条、水费收据二份、水费证明、电费收据三份、电费证明经双方认可其真实性，本院予以采信。因收款收据上所载内容已经无法识别，原告不认可其真实性，且被告也不能提出相应证据予以佐证，对该证据的真实性不能核实，本院不予采信。 根据本院认证情况，依法确认如下法律事实：渠常友与周余明系夫妻关系，于2009年9月4日，周余明（甲方）与王秀良（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将在呈贡斗南办事处小古城居委会西波村自建的房屋石棉瓦部分租赁给乙方做加工生产场地使用。租赁时间从2009年9月6日起至2012年9月5日止，租期共3年。从承租（也就是签订合同）之日起，首年房租为叁万伍仟元整（￥35000元），第二年从2010年9月6日至2011年9月5日租金为37000元，第三年从2011年9月6日至2012年9月5日租金为39000元。首年房租乙方从2009年9月4日签订合同时即刻付清35000元和3000元押金，总计38000元，同时甲方把约定的房屋交由乙方使用。以后每年房租在前一年房租到期一个月之前支付（比如：第二年房租必须在2010年8月5日之前一次性付清37000元）如乙方因故非要推迟支付房租，在甲方认可的情况下，每日按一年房租的百分之三加收滞纳金，甲方提供20千瓦动力电供乙方使用，如超出部分由乙方自己负担向村里交集资费。甲方不得干涉乙方正常的生产、加工等活动，但乙方须合法经营生产，乙方在租房期内的安全生产经济等一切责任均由乙方自己承担，与甲方没有任何牵连，租赁期间如遇政府拆迁改造，租期未满，剩余部分租金退还给乙方，乙方如单方面违约，租金不予退还。租房期内乙方应该保护房屋的完好无损，如有任何方面的损坏，均须及时修复或赔偿经济损失。在租房期内产生的电费、水费、卫生费等管理费用均由乙方承担，在房屋无损伤，也不欠任何费用的情况下，租期满后，甲方退还乙方3000元押金，同时乙方搬出厂房。2010年8月5日，周余明出具收条一份，确认收到王秀良支付的2010年9月6日至2011年9月5日租金叁万柒仟元。2011年8月6日，王秀良通过建设银行向周余明支付39000元。昆明市呈贡区斗南街道办事处小古城社区居民委员会于2014年11月12日出具证明两份，证明王秀良转租周余明厂房所用2013年以前的水费、电费已全部交清。渠常友、周余明自认其于2014年3月中旬将商铺自行收回，并已另行出租。 针对第一个争议焦点，本院认为：原告当庭明确所主张的40000元租金中，包含2009年9月6日至2010年9月5日期间的租金35000元、押金3000元以及从2012年9月5日至2013年3月底期间的未付租金2000元。其中根据合同约定，租金35000元、押金3000元的支付时间为2009年9月4日，则该款项的诉讼时效应当以2009年9月5日开始起算，2013年3月30日前的租金诉讼时效应当从原告知道应当收取租金的2013年4月1日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，渠常友、周余明于2014年9月3日向本院提起诉讼，已超过法定的诉讼时效，丧失本案的胜诉权，因此本院对该项诉讼请求不予支持。至于被告主张的70000元所依据的单据系2014年3月份所产生的费用，第三项诉讼请求所对应的也是2013年之后的相应款项，因此诉讼时效尚未届满。 针对第二个争议焦点，本院认为：在双方合同期限届满后，双方未另行签订任何关于续租的书面协议，双方对于租赁物的交付均未履行任何书面手续，被告并不认可其在合同期限届满后仍使用诉争房屋，而现诉争房屋已经由原告收回使用，对于2012年9月5日至2013年3月中旬期间，房屋是否由王秀良继续使用的事实，对于该事实作为主张其发生的原告方而言系一个积极的待证事实，原告方更具备证明的能力，应当承担相应的举证责任，而原告并未提交证据予以证实，因此不能证明该期间仍由被告继续使用。因此，对于原告主张被告支付2012年9月5日至2013年3月底期间的租赁费用的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张被告结清拖欠的该厂房的水电费等相关费用，并出示已结清的证明的诉讼请求，因被告王秀良的租赁期间于2012年9月5日届满，而昆明市呈贡区斗南街道办事处小古城社区居民委员会已确认其于2013年之前的全部水、电费均已经结清，因此该项诉讼请求被告已实际履行，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，本院认为：首先，对于原告主张的维修费70000元，因双方在交付租赁物时对于租赁物的现状并未予以确认，被告也不认可其对租赁房屋进行毁损，因此对于房屋是否存在被毁损的情形，原告方所举证据不能予以证实；其次，原告其主张的费用，均是2014年以后由案外人出具的收条，既不能核实其真实性，也不能证实其款项支付所对应的实际施工内容，因此也不能证实所主张的费用是对商铺的必要修缮费用。因此原告对被告王秀良毁损房屋的事实及维修费用的实际支出均未予以举证证实，因此其主张的维修费70000元，并无事实依据，本院不予支持。 综上所述，因原告针对厂房租赁费用的诉讼请求已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权，且不能证实被告王秀良在租赁期间毁损房屋、在期满后继续使用房屋以及存在相应水、电费用未缴纳的事实，因此其诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下： 驳回原告渠常友、周余明的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币1115元，由原告渠常友、周余明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 朱 曦 二〇一四年十二月五日 书记员 陆叶青