湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘3126民初36号原告：张拥庄，男，1974年9月13日出生，苗族，个体户，住古丈县。原告：向秀菊（系张拥庄之妻），女，1979年8月13日出生，汉族，居民，住古丈县。被告：吴清皇，男，1962年6月26日出生，苗族，古丈县电力公司职工，住古丈县。原告张拥庄、向秀菊与被告吴清皇房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向秀菊到庭参加诉讼，原告张拥庄未到庭参加诉讼，但在与本案诉讼标的是同一种类、本院决定合并审理的共同诉讼中，原告方推选的代表人吴兴利、瞿杨秋、向功平、舒燕萍、赵付连到庭。被告吴清皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张拥庄、向秀菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理购买被告修建的凰君园房屋的不动产登记证；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发修建了位于古丈县河凰君园的两栋房屋，原告购买了其中一套，原告交清价款后，被告为原告办理了房屋所有权证，但没有办理分户的土地使有权证。而根据现行政策，房屋权属证明为不动产登记，也就是房产证与土地使用证两证合一为不动产登记。由于凰君园小区的土地使用证是办在被告名下的总证，原告要办理不动产登记证，必须经由被告出面办理土地分户证明，在此基础上不动产登记局才能为原告办理不动产登记证。为此，原告多次找到被告，要求被告为原告办理土地分户手续后办理不动产登记证，办理的工本费原告愿意承担，但被告以卖房不卖地为由予以拒绝。被告的理由不成立，出于无奈，只有具状起诉，请人民法院支持原告诉讼请求。被告吴清皇口头答辩称，一、根据相关法律规定，办理不动产登记证的机关是不动产登记机关，不是被告本人，被告无权为其办理登记证。二、被告建房属于私人建房，本不能办理房屋转移登记，后通过诉讼，在房产局办理了房屋转移登记，办理完房屋转移登记之后，已经完成了被告的义务。三、原告因为国家政策调整，要求被告为其办理不动产登记证。四、因房屋是私人建房，因为国家政策，不能对外办理土地转移手续，在卖房的时候，也明确口头告知原告无法办理土地手续，房价也远低于市场价值，卖房不能卖地，当时原告也均无异议。当时吴建湘、吴清春2户提出了异议，被告也与他们两户签订了协议，约定土地使用权归被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据没有实质异议。对被告提供的证据，原告除认为被告提供的与吴清春、吴建湘签订的土地使用权补充协议及邓光辉办理不动产权证支付的土地补偿费用收据与本案无关联性、被告提供的与唐清树的谈话音频资料与本案无关联性且唐清树的个人言论不能代表众原告的意见，其中也没有被告说的只办房产证不办土地证的内容，原告的意见只能以今天到庭讲的为准外，对被告提供的其他证据均没有异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的其与吴清春、吴建湘签订的土地使用权补充协议及邓光辉办理不动产权证支付的土地补偿费用收据，因与本案无关联性，本院不予采纳。对于被告提供的与唐清树谈话音频资料，因其没有提供唐清树受原告委托处理要求被告办理土地使用证及不动产权证事项的相关证据，且双方谈话内容主要是就土地使用权和土地补偿争议，与本案中被告是否有义务给原告办理不动产权证无关联性，故对该证据在本案中，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张拥庄与向秀菊系夫妻关系。2009年3月被告吴清皇在古丈县河修建了房屋一栋。2010年8月27日被告吴清皇对所建房屋土地到古丈县土地登记部门办理了国有土地出让登记手续，领取了古国用（2010）第096号国有土地使用证。2011年1月24日被告吴清皇又到古丈县城乡建设规划办公室办理了古城规私建字第1010080号建设工程规划许可证。2010年12月15日原告张拥庄与被告吴清皇签订了名为合伙建房实为房屋买卖合同的《合伙建房协议书》，协议约定被告应当在住房交付使用后365日内办理产权证，办理房屋产权证所需一切税费由被告承担。若因原告未按期付款或未及时提供有效证件造成办理手续延误，所产生的后果由原告自负。协议未尽事宜，双方另行商定，继续签订补充协议。2011年9月7日被告吴清皇在古丈县房地产管理局办理了古房权证古字第××号房屋所有权证，对原告购买并已经居住的被告被告出售的第壹幢壹单元三层D号房（即404号房）的房屋产权登记在自己名下，没有按照双方约定的时间将该房屋给原告张拥庄、向秀菊办理产权登记及交付房屋所有权证。为此，原告张拥庄于2012年10月12日诉至本院，要求被告吴清皇限期给原告办理房产过户登记手续，给付房屋所有权证。同年11月5日经本院主持双方调解，双方达成调解协议，本院作出了（2012）古民初字第273号民事调解书，古丈县房地产管理局于2013年6月20日为原告张拥庄、向秀菊办理了古房权证古阳镇字第××号和713001419号房屋所有权证。后因《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施，由于被告没有给原告购买的房屋办理土地使用证，原告于2017年在办理不动产权证时因此不能办理不动产权证，双方就购买的房屋的土地使用权发生争议，被告认为自己卖房不卖地，在原告没有给自己补偿土地费用的情况下，拒绝给原告办理土地使用权分户手续，故原告诉至本院，请求判令被告为原告办理不动产登记证。本院认为，由于原、被告双方在进行房屋买卖时，当时国家法律对不动产权属登记形式为房屋所有权证和土地使用权证。而原、被告双方的行为发生在《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施前，双方对办理不动产权证没有进行约定，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》也没有规定其具有溯及既往的法律效力。故被告没有法定和约定的义务为原告办理不动产权证。同时《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。湖南省人民政府办公厅《关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号文件第一条规定妥善办理有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记。（一）已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用证，当事人申请办理不动产登记的，国土资源部门应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的，依法受理并办理不动产登记；对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的，应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。（二）在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证的，当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，国土资源部门在核实房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。依据上述规定，原告可以要求依法确认其对购买的房屋享有土地使用权，单方申请办理不动产登记。在本案中原告没有向本院提供被告负有对其购买的房屋办理不动产权证相关责任的证据，其应承担举证不能的法律责任。故对原告要求被告办理不动产登记证的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张拥庄、向秀菊的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张拥庄、向秀菊共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  罗来红人民陪审员  李劲松人民陪审员  向卫华二〇一八年五月十日书 记 员  戴 莉附本判决所适用法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。