云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）弥民二初字第634号
原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁西路**号。
负责人施云波，系该支行行长。
委托代理人杨树芳，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人马强，住弥勒市。
被告王洪萍，住弥勒市。现下落不明。
第三人杨青，住弥勒市。
第三人张小冲，住玉溪市江川县。（未到庭）
第三人陈晓刚，住弥勒市。（未到庭）
原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行与被告王洪萍、第三人杨青、张小冲、陈晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行的委托代理人杨树芳、马强到庭参加诉讼，第三人杨青到庭参加诉讼。被告王洪萍因下落不明，本院依法公告送达开庭传票，公告期届满，被告王洪萍未到庭参加诉讼。第三人张小冲、陈晓刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行诉称：我行与被告于2010年11月1日签订《房屋租赁合同（租出）》，合同约定：我行将位于弥勒市环城南路仕金街1号房屋（面积为954.03㎡）租赁给被告用于商业营业；租期为2010年11月1日至2015年10月31日；租金第一年至第三年为115000元／年，第四年至第五年为120750元／年；租金支付方式除第一年外，第二年以后的为每年3月20日前支付当年租金。合同还约定，被告将房屋转租给第三人必须经我行书面同意，否则视为违约，违约金为应付租金的20%。合同签订后，我们双方均按照约定履行了各自的义务。2013年年初，被告擅自将房屋转租给第三方，且未将此事告知我行，我行也未书面同意，已构成违约；同时被告未按约定的日期支付我行当年租金，现我行起诉要求解除与被告2010年11月1日签订的《房屋租赁合同（租出）》，由被告和第三人归还承租的位于弥勒市环城南路仕金街1号房屋；由被告支付我行租金204321.40元（暂算至2014年7月30日，第三年租金115000元；第四年租金120750元／年÷365天×270天）；由被告支付违约金40864.28元。
被告王洪萍未作答辩。
第三人杨青述称：我与被告于2010年11月6日签订了房屋租赁合同，租期为2010年11月6日至2016年11月6日，我已按照合同约定分别于2010年11月6日、2012年3月2日共支付租金200000元。我并不知晓被告租给我的房屋是向原告租来的，我没有义务承担原告诉称的房屋租金及违约金，我愿意解除与被告的合同，并由被告退还我所支付的租金。同时我愿意与原告签订新的房屋租赁合同。
第三人张小冲、陈晓刚未作答辩。
综合诉、辩、述主张，本案的争议焦点是：被告是否违约；原、被告双方签订的租赁合同是否可以解除。
原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1.营业执照副本、税务登记证、税务登记证副本、组织机构代码证副本、金融许可证、身份证复印件及法定代表人身份证明书各一份，欲证实原告的自然情况。
2.《房屋租赁合同（租出）》一份，欲证实原、被告之间的权利义务。
3.王洪萍的身份证复印件、企业法人营业执照复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件各一份，欲证实王洪萍的身份情况及王洪萍系弥勒县路龙物业管理有限责任公司的法定代表人。
4.弥勒县房权证（2005）字第000096**号一份，欲证实争议的房产属于原告所有的事实。
经质证，第三人杨青对原告提交的证据均无异议。
第三人杨青为支持其主张，向本院提交《租房合同》复印件一份，《收据》复印件二份，欲证实杨青向王洪萍租赁房屋及合同约定权利、义务，及杨青已支付了4年共计20万元的租金。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
第三人陈晓刚未到庭发表质证意见，其在举证期限内向本院提交了《房屋租赁合同》一份，欲证实陈晓刚向王洪萍租赁房屋及合同约定的双方的权利、义务。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。第三人杨青认为不清楚此事。
被告王洪萍、第三人张小冲未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。
通过对上述证据的审查，本院认为：原告提交的证据1、2、3、4第三人杨青无异议，且能证实原告待证的事实，本院予以采信。第三人杨青提交的证据能证实其待证的事实，本院予以采信。第三人陈晓刚提交的证据能证实其待证的事实，本院予以采信。
根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行与被告王洪萍于2010年11月1日签订《房屋租赁合同（租出）》，合同约定：原告将其所有的坐落于弥勒市环城南路仕金街1号，面积为954.03㎡的房屋租赁给被告，租期为2010年11月1日至2015年10月31日，租金第一年至第三年为115000元／年，第四年租金为120750元，第五年租金为126500元，租金支付方式除第一年外，第二年以后的为每年3月20日前支付当年租金。同时合同还约定，被告存在未经原告书面同意，擅自出租租赁财产或拖欠租金累计三个月以上等情形的，原告有权解除合同，收回出租房屋，并由乙方承担因此引起的经济损失和相应的违约责任，违约金按房屋租金20%的标准支付。合同签订后，被告王洪萍缴纳了2010年11月1日至2013年3月20日的房屋租金23万元。后被告王洪萍未经原告同意将房屋转租给第三人杨青、张小冲、陈晓刚，现被告王洪萍所租赁的房屋分别由第三人杨青、张小冲、陈晓刚管理使用。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同（租出）》系双方真实意思表示，且符合法律规定，该合同合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照约定履行了将房屋交由被告管理使用的义务，但被告未按合同约定的期限履行支付租金的义务，且未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，其行为已构成违约，故对原告起诉要求解除与被告2010年11月1日签订的《房屋租赁合同（租出）》的诉讼请求本院予以支持；被告违反其与原告的约定，未经原告同意将房屋转租给第三人，现租赁的房屋由第三人管理使用，第三人应将房屋清空，将租赁房屋返还原告；原告起诉要求被告支付2013年3月21日至2014年7月30日的租金204321.40元及支付违约金40864.28元的诉讼请求，符合双方签订的《房屋租赁合同（租出）》约定的权利、义务，且未违反法律强制性规定，本院予以支持。对于第三人杨青要求被告王洪萍退还其所支付的租金的主张，因与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行与被告王洪萍于2010年11月1日签订《房屋租赁合同（租出）》合法有效。
二、解除原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行与被告王洪萍签订的《房屋租赁合同（租出）》。
三、由被告王洪萍于判决生效后三日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行租金人民币204321.40元及违约金人民币40864.28元。
四、由被告王洪萍、第三人杨青、张小冲、陈晓刚于判决生效后三日内返还原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行坐落于弥勒市环城南路仕金街1号的房屋。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2489元，由被告王洪萍承担。公告费300元，由原告中国建设银行股份有限公司弥勒支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为两年。
审判长 王建生
审判员 缪志丽
审判员 尚红祥
二〇一四年十二月五日
书记员 李丽娜