湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初611号
原告张家界欣城物业服务有限公司，住所地张家界市永定区子午路501号（市司法局宿舍小区）。
法定代表人汪廷斌，该公司董事长。
委托代理人张霞，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人刘凡贞，湖南正诚律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。
被告覃长辉。
委托代理人卓芳，代理权限为特别授权。
原告张家界欣城物业服务有限公司（以下简称为欣城物业公司）与被告覃长辉物业服务合同纠纷一案，于2016年3月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员潘琴独任审判，代理书记员杨琳担任记录，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告欣城物业公司的法定代表人汪廷斌及其委托代理人张霞、刘凡贞，被告覃长辉的委托代理人卓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欣城物业公司诉称，原告欣城物业公司与民安家园（二期）开发商湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，为被告覃长辉所在的民安家园（二期）业主提供物业服务。被告覃长辉自2012年10月30日起至今没有交纳物业服务费，截止2016年2月29日，共拖欠物业服务费4518元，原告多次上门向被告收取，但被告覃长辉均以各种理由拒绝交纳。为此，原告欣城物业公司认为与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对全体业主均有约束力，被告不交物业服务费的行为违反了法律及司法解释的相关规定。据此，原告要求被告覃长辉支付物业服务费4518元及相应的滞纳金。
原告欣城物业公司为证实其主张，向本院提交了下列证据：
1、《入住手续书》复印件一份，拟证明被告早已办理入住民安家园（二期）小区手续，是本案适格被告的事实；
2、《经济适用住房买卖合同》、《前期物业服务协议》；《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》各一份，拟证明原被告之间有前期物业管理服务合同关系，以及双方自愿约定违约金等事项；
3、《资质证书》复印件一份，拟证明原告有物业管理资质的事实；
4、《收费申请报告》复印件各一份，拟证明原告的物业管理服务费价格合理合法的事实；
5、《欠费催缴通知书》复印件各一份，拟证明被告欠缴物业服务费的事实以及原告向其催收的事实。
被告覃长辉对原告欣城物业公司提交的证据发表的质证意见如下：被告覃长辉对原告欣城物业公司提交的证据1、2、3、4、5均无异议。
被告覃长辉辩称，拖欠物业管理费是有理由的：一、自2012年欣城物业公司进入小区以来，从未公布原告收费标准和收支情况；二、强行侵占小区绿地。原告进入小区后，不但没有搞好服务还将小区的花园建成居委会办公楼（两栋属于违章建筑，2013年已被强行拆除），2014年又被西溪美景小区多次半夜挖掉围墙，毁坏花园（约5亩绿化），并企图将属于小区大门一半作为西溪美景小区的地下车库出入口使用，让民安家园二期小区多次引起群体性械斗事件，虽然在小区业主委员会的努力下，将界线进行后移，但仍然占有小区部分绿也，造成目前西溪美景和大庸王府为小区重修的围墙无法连成一条线，之间相距四米宽的距离；三、小区内设施破烂不堪。小区的人行道和公共通道已破烂不堪，大部分路灯、摄像头、消防设施损坏严重摆设，消防通道被占用，被清洁人员当作堆放垃圾的贮藏室，且小区内车辆多，由于没有保安人员引导导致乱停乱摆现象严重，如果一旦发生火灾消防车无法进入小区进行施救；四、小区物业不作为。欣城物业公司进入该小区的三年时间内，原来还配备了3名以上物管员，从2015年起仅配备了2名物管员、5名清洁工，门卫形同虚设，门栏杆从不放下，小区似敞开式院子，人车进入小区无人指引，小区的监控也无人看管，无人问津，业主的车辆被划无人管，允许商铺自行向小区开通了4个小门，小偷进出自由，小区摩托车多家被盗；五、服务质量极差。小区内垃圾随处可见，卫生状况极差，业主的房屋墙面渗水严重导致墙面大面积脱落长霉，维修后还是原样，物管没有积极为业主维权，为业主服务意识差；六、占用小区资源收钱。原告充分利用小区内的资源，小区的电梯内、走廊内墙及大门两侧的绿化带打广告，还租物管用房，四年来收取费用达10万元，这本属于小区业主所有的，却被该公司非法占有；七、电梯维修敷衍了事。每栋楼房配备二台电梯，但每栋电梯房都只有一台电梯运行，电梯有了毛病从不拿出资金购买配件进行维修，而是从其它电梯内拆取零件，造成多台电梯都不能工作，也不报修，物管对电梯的巡查制度也没落实到位；八、小区内消防通道被占用。本小区设有两个消防通道，先是被原告作门面出租，后经业主们的上访后被收回，现在又成了清洁工堆放垃圾的小屋；九、物业老总亲戚仗势欺人，物业公司法人代表的女婿公然带人在院内砍伤本小区2栋14楼的业主，目无法纪，当时有许多业主目睹了这一惊人一幕，让人怵目惊心，使院内许多业主惶恐不安，晚上都不敢开门；十、侵吞业主财产。在业主入住小区时业主都是在物管处购买电量，然后充值到业主自己的电表中，小区更换智能电表时并没有通知各业主，原电表上余额电量也不告知业主，致被告800多元的购电款讨要无门。
被告覃长辉向本院提交以下证据：
照片打印件二十八份，拟证明原告物业服务不到位的各种事实：1、破坏绿地、西溪美景挖小区的围墙原告没有制止；2、公共设施破烂不堪；3、治安混乱，没有门禁，进出人员不登记，车辆乱摆乱放；4、消防通道被占用，小区随意开通后门；5、卫生状况差；6、小区外人行道烧烤摊位影响业主生活；7、电梯内的广告费应交给全体业主；8、被告家卧房墙面渗水造成墙面脱落、发霉。
原告欣城物业公司对被告覃长辉提交的证据发表以下质证意见：照片系打印件，对证据来源不清楚，对其真实性、合法性有异议，照片上备注的原告多次勾结西溪美景小区挖掉围墙没有证据证实，且如果西溪美景小区的行为是真实的，那么侵权的是西溪美景小区，对半夜挖围墙的事不清楚，原告曾和西溪美景小区沟通过，现在还在处理中；绿地种蔬菜是业主所种，原告也多次制止；照片中的大门是还没有启动的大门，所以没有搞卫生；照片内容是局部的，无法看出是原告服务的小区；墙面渗水是开发商的问题，原告和开发商也联系过，对小区墙面渗水也进行过四、五次维修，原告只能说尽到了物业公司的义务。
经审理质证，本院对原告欣城物业公司提交的证据的认证意见如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5，因被告未提出异议，本院予以采信。
本院对被告覃长辉提交的证据认证意见如下：原告欣城物业公司虽对被告提交的照片的真实性和合法性有异议，但对照片中所反映的部分现象，如挖坏围墙、绿地种菜、没有门禁、卫生状况、墙面渗水等作出了相应的解释，正说明了该照片的反映的情况确实存在，证实了其部分真实性，该组证据与本案有关联，可做证据使用，本院予以采信。
根据原、被告的陈述以及本院采信的证据，查明以下案件基本事实：
被告覃长辉与湖南橘城置业有限公司于2010年3月10日签订了《经济适用住房买卖合同》，被告覃长辉购买位于张家界市永定区陈家溪路民安家园（二期）B3幢10层1002号房屋一套，登记的房屋建筑面积为111.46平方米。2010年10月30日，被告覃长辉与长沙橘城物业管理有限公司、湖南橘城置业有限公司签订了《入住手续书》，随后入住该房屋中。2010年10月16日，原告欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了民安家园（二期）的《前期物业服务委托合同》，该合同约定：（一）服务标准：按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅文件（湘价服[2010]76号）、湖南省住宅物业服务分项目分等级的三级标准执行，公共区域清洁卫生服务标准不得少于4人，按需要配置垃圾收集点，收集点每日清理二次，做到无散落垃圾、无污迹、无明显异味；公共区域秩序维护服务人员每班不得少于2人，设立门岗和巡逻岗，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上设施，并有人驻守并注视设备传达的信息；公共绿化日常养护要求做到绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准要求每年二次以上检查房屋结构并记录损坏、安排修理及告知业主，保持休闲椅、凉亭、雕塑等原有面貌，保证室外健身设施、儿童乐园使用安全，对小区服务总和不得少于14人；（二）收费标准：多层按每月每平方米0.5元收取，高层按每月每平方米1.00元；（三）合同有效期限：委托管理期自2010年10月16日零时起业主大会成立并与其所选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。2010年11月3日，被告覃长辉与长沙橘城物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，并约定服务费用为每月每平方米1.00元，自2010年11月1日收取，被告覃长辉的房屋建筑面积为112.94平方米。原告欣城物业公司在其服务期间因服务质量未达到合同约定的标准，自2012年11月起，被告覃长辉以原告欣城物业公司没有按照合同约定提供相应的服务标准，拒绝交纳物业服务费。原告欣城物业公司遂于2016年3月17日向本院提起诉讼，要求：1、被告覃长辉交纳物业服务费4518元及相应滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，2010年11月3日，长沙橘城物业管理有限公司与被告覃长辉签订《前期物业服务协议》时收取了两年（至2012年11月1日）的物业服务费，但长沙橘城物业管理有限公司只服务了一年（至2011年11月1日），2011年11月1日，原告欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，但落款时间为2010年10月16日；民安家园（二期）至今没有成立业主委员会，且只有原告欣城物业公司为小区提供服务；被告覃长辉入住民安家园（二期）小区后没有与原告欣城物业公司签订物业服务合同；张家界市物价局审核通过原告欣城物业公司对民安家园（二期）物业住宅小区高层按1.00元/㎡，多层按0.50元/㎡。原告欣城物业公司解释被告覃长辉辩称的管理不到位、大门门禁未启动、绿地种菜、电梯只有一台运行等部分情况存在，但都在慢慢整改；因一直未收取到业主的物业管理费，原告已将电梯的广告收入用来填补物业实际支出。
本院认为，开发商湖南橘城置业有限公司在民安家园（二期）小区业主委员会成立之前，与原告欣城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力。双方应按照合同约定全面履行各自的义务，原告欣城物业公司虽可按张家界市物价局审核批准的文件对被告覃长辉按1.00元/㎡收取物业服务费，但被告覃长辉提交证据证实了原告欣城物业公司提供的服务未达到了合同约定的相应服务标准，对此，原告欣城物业公司也承认并作出了相应的解释，故被告覃长辉由此而拖欠物业服务费，本案中被告覃长辉在接受了原告提供的物业服务后拒交物业服务费，理属不当，但究其原因是因为原告欣城物业公司未对被告覃长辉入住的小区尽到合同约定的义务，对小区的卫生、安保等都存在管理不到位的情况，原告欣城物业公司应承担相应的违约责任，对被告覃长辉拖欠的物业服务费予以部分减免，本院认为以八折折扣收取为宜，对原告欣城物业公司主张的滞纳金，因原告欣城物业在履行合同过程中存在违约行为，故本院对其主张的滞纳金亦不予支持。原告欣城物业公司主张从2012年11月1日至2016年2月29日的物业服务费共计4518元，超出了应收取的物业服务费标准，被告覃长辉购买的房屋建筑面积为111.46平方米，但在入住后其与长沙橘城物业管理有限公司共同认可的建筑面积为112.94平方米，按高层每月每平方米1.00元的收费标准，计算从2012年11月1日起至2016年2月29日止，共计40个月，物业服务费应为4517.6元，本院支持原告欣城物业公司主张被告覃长辉交纳从2012年11月1日至2016年2月29日的物业服务费为3614.08元（112.94平方米×1元×40个月×80%），其余请求不予以支持。同时，被告覃长辉主张原告欣城物业公司侵吞其电费，并未提交证据证实，该主张本院不予支持，被告对其损失可另行起诉，对其主张的墙面渗水情况，可另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告覃长辉给付原告张家界欣城物业服务有限公司物业服务费3614.08元，限本判决生效后三日内履行；
二、驳回原告张家界欣城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序审理收取25元，由被告覃长辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向人民法院申请执行，申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 潘琴
二〇一六年六月十二日
代理书记员 杨琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。