广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法金民初字第4841号
原告：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区。
负责人：何小红，行长。
委托代理人：叶锦彦、利志强，该行职员。
被告：张培艳，身份证住址：郑州市管城回族区。
被告：广州圣景房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李思廉。
委托代理人：李蕻、祝静莹，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行诉被告张培艳、广州圣景房地产开发有限公司（以下简称圣景公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶锦彦、利志强，被告圣景公司的委托代理人李蕻、祝静莹到庭参加诉讼，被告张培艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月4日，原告与被告张培艳签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：由原告向被告张培艳发放贷款3910000元用于购买广州市天河区华夏路16号3502房，借款期限120个月；贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式是等额本息还款法，还款周期为一个月；借款采用阶段性保证和抵押的担保方式，被告圣景公司提供连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。被告张培艳以上述房产作贷款抵押物并于2014年1月15日办妥抵押权预告登记手续，原告为抵押权预告登记权利人。
合同签订后，原告依约向被告张培艳发放了3910000元贷款。贷款发放后，被告张培艳没有按合同约定按期还款，被告圣景公司也未履行连带保证责任。根据合同约定，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回全部贷款本息。现起诉请求判令：1、被告张培艳立即偿还原告借款本金人民币3481781.63元及利息（含正常利息、罚息、复利），暂计至2015年12月1日正常利息54918.49元，罚息36422.32元，复利940.88元，之后的利息按照合同约定标准计至实际清偿之日止；2、被告圣景公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对抵押物富力盈凯广场35层3502房折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；4、两被告承担全部诉讼费用。
被告圣景公司辩称：被告张培艳与被告圣景公司之间的担保关系没有成立，被告圣景公司不应承担担保责任。在原告与被告张培艳购房担保合同仍成立的情况下，原告主张被告圣景公司承担全额本金缺乏事实依据和法律依据。原告与被告张培艳之间的借款关系已经设立了抵押物，即便法庭认定被告圣景公司需承担担保责任，也应当仅限于原告在处分抵押物以后的不足部分承担保证责任，本案中，原告也已经诉请了对抵押物拍卖、变卖优先受偿。即便审判庭认定被告圣景公司的担保关系成立，也由于案涉的房屋已经交付使用，且完全具备办理房产证及他项权证的条件，被告圣景公司的担保责任已经阶段性完结。综上，被告圣景公司不同意原告全部诉讼请求。
被告张培艳无答辩。
经审理查明：2012年5月29日，原告与被告圣景公司签订了《中国农业银行广东省分行一手商业用房贷款业务银企合作协议》，其中约定：被告圣景公司开发了富力盈凯广场项目；合作项目坐落于广州市天河区珠江新城J1-1地块；由原告对合作项目提供开发贷款支持；被告圣景公司为原告向合作项目的购房人发放的个人商业用房贷款提供连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证的范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等；如合作项目的购房人与被告圣景公司签订房屋买卖合同且与原告签订借款合同，无论被告圣景公司是否在购房人与原告签订的借款合同上作为担保人签章，购房人与原告签订的借款合同中担保的相关约定均与本协议中担保相关条款共同构成原告与被告圣景公司关于担保的有效约定。双方特别约定：如被告圣景公司未在购房人与原告签订的借款合同上签章，不影响其依据借款合同对购房人债务承担担保责任的法律效力。如原告要求被告圣景公司在与原告签订借款合同的购房人清单上签章确认，被告圣景公司应予配合。
2013年6月4日，原告（贷款人）与被告张培艳（借款人、抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》，其中约定：原告向被告张培艳发放贷款3910000元用于购买广州市天河区华夏路16号3502房（房屋预告登记为富力盈凯广场35层3502房）；贷款期限为120个月；贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式是等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款采用阶段性保证和抵押的担保方式，被告张培艳自愿以广州市天河区华夏路16号3502房向原告提供抵押，被告圣景公司提供连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证的范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。
合同签订后，被告张培艳用于抵押的广州市天河区华夏路16号3502房（房屋预告登记为富力盈凯广场35层3502房）于2014年1月15日在广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押权预告登记手续，抵押权预告登记权利人为原告。
2014年3月5日，原告依约向被告张培艳发放贷款3910000元。借款后，被告张培艳未能依约还款，截至2015年12月1日，被告张培艳尚欠原告借款本金余额3481781.63元及暂计至2015年12月1日的正常利息54918.49元、罚息36422.32元、复利940.88元。原告催收未果，遂诉至本院。
本院认为：原告与被告张培艳签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按《个人购房担保借款合同》约定履行了发放贷款的义务，被告张培艳未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，依照合同约定，原告有权收回发放的贷款，宣布贷款提前到期，故原告要求被告张培艳偿还全部借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持。
关于原告请求对抵押物富力盈凯广场35层3502房折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
《中国农业银行广东省分行一手商业用房贷款业务银企合作协议》约定了被告圣景公司为原告向合作项目的购房人发放的个人商业用房贷款提供连带责任保证担保，保证期间为自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，本案中，以原告为抵押权人的抵押登记手续并未完成，故依照上述约定被告圣景公司应对被告张培艳的上述债务承担连带清偿责任。被告圣景公司承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告张培艳追偿。因《个人购房担保借款合同》约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权”，依照《中国农业银行广东省分行一手商业用房贷款业务银企合作协议》上述约定对被告圣景公司亦为有效约定，被告圣景公司应对本案全部债务承担保证责任，被告圣景公司辩称只对处分抵押物不足部分的债务承担保证责任的意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张培艳清偿借款本金3481781.63元及利息、罚息、复利（暂计至2015年12月1日的利息54918.49元、罚息36422.32元、复利940.88元，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）给原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。
二、被告广州圣景房地产开发有限公司对被告张培艳的上述债务承担连带清偿责任。被告广州圣景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张培艳追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35166元、保全费5000元合共40166元，由被告张培艳、广州圣景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李金留
人民陪审员 肖明欣
人民陪审员 刘军梅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 郑白琳