南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终125号
上诉人（一审原告）：广西南宁国澳土地开发有限公司，住所地南宁市新竹路28号。
法定代表人：陈柯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆彩虹，广西祥泰律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告）：刘蔷，男，1984年2月21日出生，汉族，住南宁市。
上诉人广西南宁国澳土地开发有限公司（以下简称国澳公司）因与上诉人刘蔷房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人国澳公司的委托诉讼代理人梁标、陆彩虹，上诉人刘蔷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国澳公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初563号民事判决第一项、第二项；2.判决刘蔷缴纳2016年2月1日至2016年7月31日的铺面租金82560元；3.判决刘蔷从2016年2月1日至2016年8月1日，按每日412.8元向国澳公司支付违约金75129.6元；4.由刘蔷承担本案一、二审的诉讼费用。
事实和理由：一、国澳公司与刘蔷签订的铺面租赁合同合法有效，国澳公司有权按双方合同约定收取租金和违约金，同时没收押金。根据双方签订的租赁合同约定，刘蔷应于2016年1月20日前缴纳2016年2月至7月租金共计82560元，国澳公司于2016年2月27日和3月19日两次向刘蔷发出书面催费通知，但至今刘蔷仍未缴纳，已违反合同约定，应承担违约责任。二、一审判决认定事实错误，本案不存在国澳公司放弃没收押金的事实，更不存在双方以实际行为对合同约定进行了变更的事实。刘蔷的答辩意见中也没有提出双方变更了合同约定，国澳公司放弃没收押金。由于刘蔷没有提出反诉用押金抵扣租金，一审法院不应审理押金没收问题。三、本案违约金计算标准是双方在合同中约定的，如果法院认为违约金过分高，可以适当减少，比如可以按5‰减为3‰，一审法院直接判决按银行同期贷款利率上浮30％是滥用自由裁量权，严重损害国澳公司合法权益。
刘蔷答辩称，1.签订合同时，国澳公司收取了押金41280元，该押金应抵扣刘蔷拖欠的租金。2.刘蔷没有违约行为，是因一合伙人生病无法继续经营，在国澳公司2016年2月25日发出催款通知时，就与国澳公司法定代表人的父亲陈国光进行协商，并达成一致意见，陈国光同意提前解除合同。双方虽然没有书面的解除协议，但刘蔷自2016年2月起就未继续经营，并于2016年3月25日将商铺钥匙返还给国澳公司。如果不是双方已达成解除合同的一致意见，刘蔷不会放弃结算押金，也没有搬走商铺内的物品。即使刘蔷有违约行为，国澳公司主张的违约金过高。3.从2016年2月起刘蔷未在承租铺面实际经营，产生的水电费不应由刘蔷承担。
刘蔷上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初563号民事判决第一项，第二项，第三项，改判驳回国澳公司的诉讼请求；2.由国澳公司承担本案诉讼费用。
事实和理由：刘蔷已于2016年9月30向广西幼儿师范高等专科学校交纳4615.05元水电费。在一审庭审时，双方在庭上均表达了愿意调解的意愿。在庭后刘蔷与国澳公司进行协商时，国澳公司要求刘蔷将水电费交纳后双方再进行租金押金的结算，刘蔷将水电费缴纳后，国澳公司却违背诚信原则，拒不与刘蔷进行和解。并且明知道刘蔷已将水电费全部交清的情况下，仍在上诉状中要求二审法院维持该项判决，该要求不应当得到支持。
国澳公司答辩称，1.刘蔷主张退回押金是没有事实依据的。国澳公司向刘蔷发出催交租金通知要求刘蔷缴清租金，如果不缴清将起诉刘蔷承担责任。按照合同约定刘蔷有拖欠租金的违约行为，押金是不予退回的。2.国澳公司认为刘蔷所称都不是事实。合同约定租期到2016年7月31日，涉案房屋至今没有出租出去，仍旧空置。刘蔷没有证据证明已交还商铺和商铺钥匙。在一审过程中，国澳公司主张只要刘蔷缴纳完毕拖欠的租金，国澳公司愿意与其和解。
国澳公司向一审法院起诉请求：1.刘蔷向国澳公司支付2016年2月1日至2016年7月31日的铺面租金82560元；2.刘蔷从2016年2月1日开始按每日412.8元的标准向原告国澳公司支付违约金，暂计至2016年7月19日为68112元，其余计至刘蔷支付完全部租金时止；3.刘蔷承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，国澳公司增加诉讼请求：刘蔷向国澳公司支付电费3465.6元，水费1149.48元。
一审法院认定事实：2014年7月18日，国澳公司（甲方）与刘蔷（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市新竹路十栋沿街铺面28-3#、4#号铺面出租给乙方使用；2.租赁期限24个月，从2014年8月1日起计租金至2016年7月31日；3.建筑面积约86平方米，每平方米160元／月，每月租金13760元，每半年租金82560元；4.以先交租金后使用为原则，租金按半年交纳一次，每满半年期前10天，乙方必须交纳下一期半年租金；5.本合同签订时，乙方须向甲方交纳铺面押金41280元；6.乙方应按时足额向甲方交纳租金、治安卫生管理费、水电费，超过缴费期10天的，甲方有权单方停止供水供电，且乙方要按逾期总额每日加收5‰向甲方支付违约金，超过20天的，甲方有权单方解除合同收回铺面，且没收乙方所交纳的铺面押金，并向乙方索取所拖欠的租金、治安卫生管理费、水电费和违约金；7.乙方不得无故提前退租，如乙方无故退租，甲方不退还乙方剩余租金、治安卫生管理费和铺面押金，还需另向甲方支付三个月租期的违约金；8.合同有效期内，乙方不得转租铺面，否则，甲方有权终止合同收回铺面，不退还乙方所交的租金和押金，并追究乙方的违约责任；9.乙方未经甲方许可私自转让铺面的，甲方有权终止合同收回铺面，没收乙方所交的租金、押金和其他各项费用，并追究乙方的违约责任；10.乙方不得将铺面用于违法犯罪活动，一经发现，合同立刻终止，甲方不退还乙方所交的押金和租金等其他各项费用，并追究乙方的违约责任；11.合同期满时，乙方不拖欠甲方租金和水电费或无其他违约情况，按时交回铺面给甲方后20个工作日内，甲方将乙方所交纳的铺面押金一次性无息全部退还给乙方。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，刘蔷向国澳公司支付押金41280元，国澳公司将商铺交付刘蔷使用。合同约定的租期届满后，国澳公司将商铺收回。2016年2月25日，国澳公司向刘蔷发出《催费通知》，内容为依据合同约定，刘蔷应于2016年1月31日前向国澳公司交纳2016年2月1日至2016年4月30日共3个月房租41280元，请尽快交纳。涉案商铺2016年1月4日至2016年3月25日的电费为3465.6元，水费为1149.48元。根据2014年12月10日生效的南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1913号民事判决书显示，国澳公司对涉案铺面有合法的出租权。
一审法院认为，国澳公司与刘蔷于2014年7月18日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于租金的问题。根据合同约定，每半年租金82560元，以先交租金后使用为原则，租金按半年交纳一次，每满半年期前10天，刘蔷必须交纳下一期半年租金。刘蔷未依约交纳2016年2月1日至2016年7月31日的租金，该期间租金共计82560元。刘蔷辩称其已与国澳公司达成提前解除合同的一致意见，并于2016年3月25日将商铺钥匙交回。刘蔷对上述说法未能提供证据予以证明，国澳公司对此亦不予认可，一审法院对刘蔷的该项抗辩不予支持。刘蔷应向国澳公司支付租金82560元。根据合同约定，刘蔷逾期支付租金超过20天、国澳公司单方解除合同收回铺面，刘蔷转让、转租铺面、国澳公司终止合同收回铺面，刘蔷将铺面用于违法犯罪活动、国澳公司终止合同的情况下，国澳公司才有权不退还押金。本案中，刘蔷逾期支付租金超过20天，但国澳公司并未就此提出要求解除合同并没收刘蔷支付的押金，此后双方继续履行了该租赁合同。在合同约定的没收押金的情形出现时，国澳公司没有选择及时行使其合同权利，解除合同收回房屋并没收押金，而是选择继续履行该合同，可认为是对其自身权利的放弃，也可认为是双方以实际行为对合同约定进行了变更。从已经查明的事实来看，亦不存在其他不退还押金的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”因此，一审法院采纳刘蔷用押金41280元抵扣租金的答辩意见。抵扣后，刘蔷还应向国澳公司支付租金41280元。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同的约定，刘蔷不支付或者不按照约定支付租金，每日按逾期总额5‰计付违约金。刘蔷迟延支付租金，国澳公司因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金高达“每日逾期总额5‰”，过分高于实际损失，刘蔷主张对违约金予以调整合法有据。一审法院确定刘蔷支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：以先交租金后使用为原则，每期交半年的租金。交租时间为每满半年期前10天交下一期的租金。刘蔷至迟应于2016年1月22日前支付2016年2月1日至2016年7月31日的租金82560元，因此，刘蔷应支付的违约金为：以82560元为基数，自2016年1月22日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。关于水电费的问题。涉案商铺2016年1月4日至2016年3月25日的电费为3465.6元，水费为1149.48元。刘蔷应依约交纳租赁期间的水电费，因此，国澳公司要求刘蔷支付电费3465.6元，水费1149.48元，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、刘蔷向国澳公司支付铺面租金41280元；二、刘蔷向国澳公司支付违约金（计算方式：以82560元为基数，自2016年1月22日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；三、刘蔷向国澳公司支付电费3465.6元、水费1149.48元；四、驳回国澳公司其他的诉讼请求。案件受理费3958元，减半收取1979元，由国澳公司负担1389元，刘蔷负担590元。
本院二审期间，国澳公司未提交新证据。刘蔷提交缴纳水电费票据和中国农业银行转账凭据各一张，证明刘蔷已经于2016年9月30日缴纳铺面水电费4615.08元。国澳公司对刘蔷提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。
刘蔷对一审判决查明的事实无异议。国澳公司认为一审判决遗漏查明2016年3月19日国澳公司向刘蔷发出催缴租金的通知的事实。本院认为，国澳公司一审期间只提交了2016年3月19日催缴租金的通知，没有相应的证据证实通知已送达刘蔷，一审判决未认定该事实并无不当，本院对国澳公司的异议不予采信。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、刘蔷所缴纳的41280元押金是否能够抵扣租金？二、刘蔷是否应当支付违约金？一审判决的违约金的计算标准是否合理？
本院认为，关于争议焦点一，国澳公司与刘蔷签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据国澳公司2016年2月25日催费通知的要求，刘蔷应于2016年1月31日前缴纳2016年2月1日至2016年4月30日的房租，至国澳公司一审起诉前，刘蔷一直未支付拖欠的房租。根据双方签订的租赁合同第六条第1点，刘蔷超过缴费期20天的，国澳公司有权单方解除合同收回铺面，并没收刘蔷所缴纳的铺面押金。现刘蔷已拖欠租金超过20天，但国澳公司并未及时通知刘蔷解除合同收回铺面，而是直到2016年7月15日才向一审法院起诉，要求刘蔷支付铺面租金和违约金。因此国澳公司主张刘蔷缴纳的押金不能抵扣租金，不符合双方租赁合同约定的没收押金的条件。另外，一审判决刘蔷向国澳公司支付违约金，已弥补国澳公司因刘蔷拖欠租金所造成的损失。综合以上考虑，一审判决将刘蔷缴纳的押金用于抵扣租金并无不当。国澳公司不同意用押金抵扣租金的上诉理由本院不予支持。
关于争议焦点二，由于刘蔷未按时支付涉案商铺的租金，存在违约行为，按照双方租赁合同的约定，应当向国澳公司支付违约金。国澳公司主张以82560元为基数，按每日5‰计算违约金，刘蔷主张该计算标准过高，要求法院予以调整。一审判决以82560元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，上诉人国澳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据二审期间刘蔷提交的新证据，上诉人刘蔷关于撤销一审判决第三项的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初563号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初563号民事判决第三项。
二审案件受理费3454元（上诉人广西南宁国澳土地开发有限公司已预交），由上诉人广西南宁国澳土地开发有限公司负担。二审案件受理费1064元（上诉人刘蔷已预交），由上诉人刘蔷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 韦圆圆
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 符贵芳