四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10267号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成都萃峰投资发展有限公司。住所地：成都高新区西部园区百草路。
法定代表人：薛政强，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗艳琳，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋乾罡，四川君合律师事务所律师。
上诉人：（原审被告、反诉原告)：成都水目光华实业有限公司。住所地：成都高新区天府三街**号*栋**层****号。
法定代表人：叶洋，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周真灿，男，汉族，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王毅，中豪律师集团(四川)事务所律师。
上诉人成都萃峰投资发展有限公司（以下简称萃峰公司）因与上诉人成都水目光华实业有限公司（以下简称水目公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
萃峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判水目公司按每月每平方米40元的标准向其支付2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的房租；2、撤销一审判决第六项，改判水目公司补足2016年1月1日之前的租金差额52729.92元。3、诉讼费由水目公司承担。其事实和理由为：一、水目公司自2016年1月12日后仍然在正常使用案涉房屋。萃峰公司的断电行为不是水目公司拒付租金的理由，且2016年1月12日后，萃峰公司已恢复供电。二、《房屋租赁合同》补充协议第一条是对租金的约定，一审判决错误认定该条款为违约金性质不当。据此，请求二审法院支持其诉请。
二审审理过程中，萃峰公司将该第一项上诉请求明确为，改判水目公司按每月每平方米40元的标准向其支付2016年1月1日起至租赁合同解除之日止的房租，并按每平方米40元的标准向其支付合同解除后至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。同时增加上诉请求，请求撤销一审判决第三项，改判案涉房屋的装饰装修部分归萃峰公司所有，其后萃峰公司又申请撤回该项诉请，请求维持一审判决第三项。
水目公司辩称，一审判决对租金认定正确，对补充协议第一条的定性正确，二审判决应当支持水目公司要求萃峰公司向其赔偿经济损失1000000元的诉请。
水目公司上诉请求：1、改判萃峰公司向水目公司赔偿经济损失1000000元。2、诉讼费由萃峰公司承担。其事实和理由为：萃峰公司长期、持续停电导致水目公司无法使用案涉房屋，构成根本违约。2016年1月12日停电当天，水目公司差欠房租的时间不足一个月，萃峰公司解除合同的条件尚不成就，合同依然有效。合同中并未约定萃峰公司有权停电，其采取停电措施且至今未恢复供电的行为构成根本违约。二、水目公司拒绝支付2016年1月12日后的租金符合《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定。三、因萃峰公司擅自停电导致水目公司无法使用案涉房屋，租赁合同的目的无法实现。并且，因水目公司投入1000000元进行装修，但因停电房屋无法使用且案涉房屋存在质量问题，故水目公司还应当赔偿装修损失。水目公司诉请的损失金额包括房屋装修损失744882.80元、安装中央空调费用232638.41元以及无法办公情况下产生的经营损失，水目公司申请对其投入的装修造价进行鉴定。四、一审判决认定的违约金偏高。五、一审未对水目公司支付的押金35670元予以审理。六、因萃峰公司未向水目公司提供房租发票和水电费发票，故双方一直就2016年房租租金和水电费发票事宜进行协商，但一审法院漏查了上述事实。据此，请求支持其诉请。
萃峰公司辩称，一、萃峰公司采取断电是因为水目公司不支付房租和水电费在先，萃峰公司多次催缴，水目公司仍不支付，为减少损失，萃峰公司有权采取停电的方式避免损失扩大，且萃峰公司的断电行为符合《中华人民共和国合同法》的规定。萃峰公司停电只是提示水目公司应当缴费，当天晚上即恢复供电。水目公司因未缴纳电费和水费导致房屋无法使用，后果应当由其承担。3、水目公司要求萃峰公司赔偿1000000元于法无据。4、装修损失与本案没有关联性。5、一审认定的违约金实际远远低于萃峰公司的损失。6、萃峰公司有权依据合同第6.3条的约定没收水目公司的押金。
萃峰公司向一审法院起诉请求：1、解除萃峰公司与水目公司签订的《房屋租赁合同》(编号：CFZL018)及其补充协议；2、水目公司于判决生效后三日内将所租房屋立即腾退给萃峰公司；3、水目公司于判决生效后三日内将所租赁房屋恢复至租赁前原状；4、水目公司向萃峰公司支付未缴租金，自2016年1月1日起计算至实际归还房屋之日为止，按照租赁合同约定的租金标准进行计算；5、水目公司向萃峰公司补足2016年1月1日之前的租金52729.92元；6、水目公司向萃峰公司支付违约金62035.2元及按日租金两倍标准支付逾期付租金产生的滞纳金220569.6元，共计282604.8元。
水目公司向一审法院反诉请求：萃峰公司向水目公司赔偿损失1000000元。
一审法院认定事实：2015年7月3日，萃峰公司与水目公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定萃峰公司将其所有的位于成都高新区百草路366号萃峰国际科研中心6栋2号房屋租给水目公司作为办公使用，房屋产权面积516.96平方米，房屋交付装修标准为清水，租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日止，租金的标准为第一年130791元，第二年149815元，第三年157306元，第四年217123元，第五年248141元。合同第五条“租金交纳时限及方式”约定：“……5.2.1、首次支付的租金期限为2015年7月1日至2015年12月31日，租金合计金额为71341元，乙方在签订本合同之日起三个工作日内一次性支付到甲方指定账户。5.2.2、第二次支付租金的时限为2016年1月1日至2016年6月30日，租金合计金额为59450元，乙方须于2016年1月1日前将租金预付至甲方指定账户。……”；合同第十四条“合同的变更、解除及终止”约定：“……14.3房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……14.3.7拖欠房租累计一个月。……”；合同第十五条“违约责任”约定：“15.1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须在收到守约方书面通知之日起三个工作日之内向对方一次性交纳三个月租金作为违约金。……15.4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。逾期一个月的，除按本条款支付滞纳金外，还应按照本合同第15.1条款的约定承担违约责任。……”；补充协议第一条约定：“乙方应按照租赁合同相关约定，在租赁合同期限内，按时履约支付租金，不得出现逾期支付租金的情况。如因乙方单方面原因出现未按时履约支付租金，除按照主合同相关逾期支付租金约定收取滞纳金及违约金外，乙方不再享受前三年17元/㎡.月的租金减免，前三年租金即刻恢复到项目正常租金水平，即按产权面积40元/㎡.月；若第四年、第五年合同期间未按时履约支付租金，则乙方须于7个工作日内将前三年按产权面积40元/㎡.月租金水平计算的差额部分一次性支付给甲方”。合同签订后，萃峰公司向水目公司交付了涉案房屋，水目公司向萃峰公司支付了押金35670元、2015年7月1日至12月31日的租金37887元、物业管理费46526.5元。2016年1月1日后水目公司未依约支付租金，也未将涉案房屋退还萃峰公司。2016年1月12日，水目公司向萃峰公司发出《承诺函》，承诺于2016年1月25日前支付2016年1月1日至12月31日期间的房租、物管费等费用。2015年12月11日、2016年2月29日，萃峰公司两次向水目公司发出《告知函》，要求水目公司支付租金等费用。
一审法院另查明，萃峰公司于庭审中认可其于2016年1月12日对水目公司租用的房屋采取了停电措施。
一审法院认为，萃峰公司与水目公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。水目公司未依约于2016年1月1日前支付2016年1月1日至6月30日期间的租金，根据《房屋租赁合同》第14.3.7的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，萃峰公司有权解除合同。本案的起诉状副本于2016年8月2日送达水目公司，故《房屋租赁合同》及补充协议于当日解除。合同解除后，水目公司应当将涉案房屋返还萃峰公司并恢复原状，故对于萃峰公司此两项诉讼请求予以支持。
对于合同解除前的租金，因萃峰公司认可其于2016年1月12日对涉案房屋采取了停电的措施，水目公司主张涉案房屋至今仍处于断电无法使用的状态，萃峰公司未能提供证据证明其后采取了恢复供电的措施，断电使得涉案房屋不能正常使用，故对于2016年1月12日后的租金及房屋占用费一审法院不予支持，按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，2016年1月1日至11日期间的租金为130791元÷11个月÷30天×11天＝4359.70元。
对于萃峰公司主张的租金差额52729.92元、违约金62035.2元及每日1378.56元的滞纳金，依据分别为《房屋租赁合同》补充协议第一条、《房屋租赁合同》15.1条、15.4条，性质均为违约金，于本案中，萃峰公司因水目公司逾期支付租金的违约行为受到的实际损失为资金利息的损失及提前解除合同后房屋空置期的租金损失，再综合合同的履行情况及水目公司的过错程度，双方在合同中约定的违约金确实过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，对于水目公司主张违约金过高要求调整的主张予以采纳，一审法院将水目公司的违约金数额酌情调整为35000元。
对于水目公司主张萃峰公司违约要求其承担违约责任的问题，水目公司提出萃峰公司的违约行为主要有：对涉案房屋断电、拒绝对涉案房屋进行维修、擅自改变涉案房屋相邻其他房屋的用途、拒绝提供水电费发票。对于断电的行为，萃峰公司在庭审中认可其于2016年1月12日当日断电，当日下午恢复供电，水目公司主张萃峰公司从2015年11月便开始断电，至今仍未恢复供电，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条的规定，水目公司应当对萃峰公司于2015年11月停止供电的事实予以证明、萃峰公司应当对其于2016年1月12日恢复供电的事实予以证明，但双方均未能提供证据证明以上事实，应当承担举证不能的后果。萃峰公司于2016年1月12日对涉案房屋断电的行为已经违约，水目公司因此违约行为受到的损失为不能正常使用涉案房屋，一审法院在对租金的分担时已经对水目公司的损失予以了考虑，水目公司亦未举证证明其有受到其他损失，故对于水目公司要求萃峰公司基于断电的行为赔偿违约金的主张不予支持。对于租赁房屋存在的质量问题，水目公司提供的照片不能说明其拍摄的时间及地点，且从照片上的情景也不能看出房屋本身存在质量问题，故对于水目公司的此项主张不予采纳。对于园区内其他房屋的用途改变问题，其他房屋的用途并非双方在《房屋租赁合同》及补充协议中的约定内容，萃峰公司并未改变涉案房屋本身的约定用途，对于水目公司的此项主张不予采纳。对于未提供水费电费发票的问题，水目公司向萃峰公司支付了水费和电费，萃峰公司应当向水目公司提供相应的发票，水目公司可以向萃峰公司索要发票，但未提供发票不是拒付租金的理由，水目公司亦未证明其因未取得水电费发票而受到实际损失，故对于水目公司的此项主张亦不予采纳。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条之规定，判决：一、成都萃峰投资发展有限公司与成都水目光华实业有限公司签订的位于成都高新区百草路366号萃峰国际科研中心6栋2号房屋《房屋租赁合同》及其补充协议于2016年8月2日解除；二、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内将上述房屋腾退给成都萃峰投资发展有限公司；三、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内将上述房屋恢复原状；四、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司支付租金4359.70元；五、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司支付违约金35000元；六、驳回成都萃峰投资发展有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回成都水目光华实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3982元，反诉案件受理费6900元，保全费2720元，均由成都水目光华实业有限公司承担。
二审中，萃峰公司提交萃峰国际·科研中心服务中心出具的《缴费通知单》两张，内容分别包括了2015年12月14日至2016年1月13日期间和2015年12月14日至2016年2月13日期间，水目公司的电费情况和电表读数情况，拟证明2016年1月12日萃峰公司只是暂时停电，之后已经恢复供电。水目公司质证认为，上述《缴费通知单》的真实性不能确认，也不能达到萃峰公司的证明目的。本院对该证据的真实性予以采信，但因萃峰公司未提交证据证明水目公司1月12日之前的日常用电情况，也未提交证明证明水目公司2016年2月13日之后用电情况，故不能仅凭该证据认定2016年1月12日后萃峰公司恢复了正常供电。
水目公司在二审中陈述，萃峰公司断电后水目公司自行购买了发电机自行发电。2016年10月20日左右，水目公司拆除了案涉房屋内的中央空调，目前案涉房屋处于空置状态。为防止萃峰公司破坏案涉房屋内的设施，水目公司派人在案涉房屋进行守护。二审审理过程中，萃峰公司与水目公司均认可一审判决认定双方签订的租赁合同及补充协议于2016年8月2日解除。
另查明，在一审庭审中，萃峰公司出示了其于2016年2月29日向水目公司发出的告知函。该告知函中记载，截至2016年2月15日，水目公司已拖欠水电费8050.59元。水目公司质证承认收到该告知函，对上述证据无异议。
除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点包括：1、租赁合同解除的原因何在；2、萃峰公司关于水目公司应当补缴租金差额的主张能否得到支持；3、萃峰公司采取停电措施后，水目公司是否应当继续支付租金及合同解除后的房屋占有使用费；4、萃峰公司应否赔偿水目公司经济损失及金额。本院依次评述如下：
关于第一个焦点问题。对于合同解除的原因，双方各执一词，萃峰公司主张系因水目公司拖欠房租等费用，故其依约行使合同解除权；水目公司主张系萃峰公司违约断电在先，其无法正常使用案涉房屋，导致合同解除。对此本院认为，虽然萃峰公司2016年1月12日采取了停电措施，但因水目公司在一审庭审中认可了其拖欠水电费的事实，且水目公司确未按约支付2016年1月1日至2016年6月30日的房租，亦无证据证明双方曾就暂缓支付房租、水电费等达成一致，故其主张萃峰公司无故断电的抗辩理由不能成立。虽然萃峰公司的断电行为的确会对水目公司使用案涉房屋造成影响，但双方签订的租赁合同第十四条明确约定，水目公司拖欠房租累计壹个月的，萃峰公司有权解除合同，收回出租房屋，故应当认定合同解除的根本原因系水目公司拖欠房租。一审判决双方租赁合同解除并判决水目公司腾退案涉房屋正确。
关于第二个焦点问题。双方在《房屋租赁合同》补充协议中明确约定“乙方应按照租赁合同相关约定，在租赁合同期限内，按时履约支付租金，不得出现逾期支付租金的情况。如因乙方单方面原因出现未按时履约支付租金，除按照主合同相关逾期支付租金约定收取滞纳金及违约金外，乙方不再享受前三年17元/㎡.月的租金减免，前三年租金即刻恢复到项目正常租金水平，即按产权面积40元/㎡.月；若第四年、第五年合同期间未按时履约支付租金，则乙方须于7个工作日内将前三年按产权面积40元/㎡.月租金水平计算的差额部分一次性支付给甲方”。上述约定是对租金标准的约定，即一旦水目公司逾期支付租金的情况发生，租金标准即发生变化。一审认定上述条款系违约金条款不当，应予纠正。因水目公司未在2016年1月1日前支付2016年1月1日至2016年6月30日的房租，即出现补充协议第一条约定的逾期支付租金的情况，故水目公司应当按照产权面积40元/㎡的标准支付月租金，并应补齐2016年1月1日之前的租金差额。故萃峰公司请求判令水目公司补足2016年1月1日之前租金差额52729.92元的上诉理由成立，本院予以支持。
关于第三个焦点问题。虽然萃峰公司2016年1月12日采取了断电措施，但水目公司在二审中自认其购买了发电机发电，继续使用案涉房屋。即使是其自行拆除中央空调后，案涉房屋依然处于水目公司的实际控制之下，并未将案涉房屋交还萃峰公司。故水目公司应当继续向萃峰公司支付房租，且应当依据补充协议的约定，按照产权面积40元/㎡的标准支付月租金。双方均同意租赁合同及其补充协议于2016年8月2日解除，故水目公司应向萃峰公司支付2016年1月1日至2016年8月2日的租金146108.5元（40元×516.96㎡×7个月+40元×516.96㎡×12个月÷365天×2天）。因水目公司在租赁合同解除后仍实际控制租赁房屋，故自2016年8月3日起水目公司还应根据补充协议第一条之约定，参照产权面积40元/㎡的月租金标准向萃峰公司支付房屋的占有使用费。
关于第四个焦点问题。水目公司请求萃峰公司向其赔偿1000000元损失，包括房屋装修损失744882.8元，安装中央空调的费用232638.41元以及无法办公情况下产生的经营损失22478.79元。虽然萃峰公司采取了断电措施，且无充分证据证明其恢复了能保障水目公司正常经营所需用电，未履行其应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态的合同义务，但水目公司自认其差欠水电费、房租在先，且因水目公司不能举证证明因萃峰公司的停电行为导致其经营损失的情况，故水目公司请求萃峰公司赔偿无法办公情况下产生经营损失22478.79元本院不予支持。
水目公司主张萃峰公司的断电行为导致案涉房屋无法使用与其关于自行购买发电机的陈述相悖。水目公司虽然主张案涉房屋存在质量问题，漏雨导致案涉房屋内的装修和办公家具受损，但其并未提交证据证明案涉房屋存在质量问题，故一审判决对水目公司的该项主张并无不当。本院已经认定双方租赁合同解除的原因系水目公司不支付房租所致，萃峰公司根据合同约定，诉请水目公司将案涉房屋恢复原状应予支持,故本院对水目公司关于装修造价鉴定的申请不予准许，对其诉请萃峰公司赔偿房屋装修损失744882.8元，安装中央空调的费用232638.41元不予支持。一审判令水目公司将案涉房屋恢复原状正确。
因双方约定的违约金确实过高，一审已经根据本案的实际情况予以调减，故水目公司主张一审认定违约金过高的上诉理由不能成立。虽然水目公司主张其已向萃峰公司支付押金35670元，但一审未予处理，对此本院认为，因水目公司在一审中并未诉请返还押金35670元，故一审不予处理并无不当。
综上所述，成都萃峰投资发展有限公司的上诉请求成立，应予支持；成都水目光华实业有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第一项，即“成都萃峰投资发展有限公司与成都水目光华实业有限公司签订的位于成都高新区百草路366号萃峰国际科研中心6栋2号房屋《房屋租赁合同》及其补充协议于2016年8月2日解除”；
二、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第二项，即“成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内将上述房屋腾退给成都萃峰投资发展有限公司”；
三、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第三项，即“成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内将上述房屋恢复原状”；
四、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第五项，即“成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司支付违约金35000元”；
五、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第七项，即“驳回成都水目光华实业有限公司的反诉诉讼请求”；
六、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第四项，即“成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司支付租金4359.70元”；
七、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7840号民事判决第六项，即“驳回成都萃峰投资发展有限公司的其他本诉诉讼请求”；
八、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司支付2016年1月1日至2016年8月2日的租金146108.5元；支付房屋占有使用费自2016年8月3日起至实际腾退之日止(以产权面积516.96㎡×40元/㎡.月的租金标准)；
九、成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起三日内向成都萃峰投资发展有限公司补足2016年1月1日之前的租金52729.92元；
十、驳回成都萃峰投资发展有限公司的其他本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费19037元，由上诉人成都水目光华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年一月二十二日
书记员 谭小雨