辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2009号
上诉人（原审原告）：刘顺钢，男，1964年2月19日出生，汉族，沈阳广泰真空科技有限公司总经理，住址沈阳市和平区。
委托代理人：贺显富，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银基烯碳新材料股份有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：刘成文，该公司董事长。
委托代理人：王允，女，汉族，1983年1月28日出生，该公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）：沈阳绿城物业服务有限公司（原名沈阳绿城银基物业服务有限公司），住所地沈阳市沈河区大西路339号。
法定代表人：杨掌法，该公司董事长。
委托代理人：崔赫，女，1987年3月3日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人刘顺钢因与被上诉人银基烯碳新材料股份有限公司（以下简称“银基公司”）、被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案，上诉人刘顺钢的委托代理人贺显富、被上诉人银基公司的委托代理人王允、被上诉人绿城物业公司的委托代理人崔赫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘顺钢诉称，2007年5月17日，刘顺钢购买银基公司出售的楼房（159.86平方米，12层顶楼），刘顺钢之所以选择银基公司楼房，看重的是银基公司是较大的房地产开发商，又是上市公司，有良好的商业信誉。令刘顺钢没有想到的是，从2007年购房进住当年雨季开始，天棚到处漏水，夏天是雨水，春秋是冰雪融化的冰水。开始银基公司、绿城物业公司还能算比较积极的维修，先后进行三次维修，但效果不好。刘顺钢也曾找专业人士维修，直到2010年3月之前。尽管银基公司交付的楼房严重影响刘顺钢的正常生活，但刘顺钢从未欠缴物业费等任何费用。但到2010年春季，漏的已无法居住，刘顺钢只好另觅别处居住，室内棚顶吊灯、地板、墙壁均因漏雨失修失去使用价值，如到现场或看录像，惨不忍睹。刘顺钢当年花费近百万元的购房款，直到现在刘顺钢每年都交4000多元的采暖费。但此楼住不能、租不能、卖不能，此楼市场租金价应是2000元／月，从2010年至今四年刘顺钢损失仅租金最少应为96，000元，银基公司、绿城物业公司出现过错造成刘顺钢上列巨大损失，故刘顺钢无奈诉至法院，请求判令：1、银基公司、绿城物业公司对刘顺钢楼房履行维修义务；2、银基公司、绿城物业公司赔偿刘顺钢经济损失人民币108，133.5元；3、一切诉讼费用由银基公司、绿城物业公司承担。
银基公司辩称，刘顺钢和我方签订商品房买卖合同的具体时间是2006年7月24日，入住时间是2006年7月29日，我们查阅相关资料，刘顺钢没有在屋面防水的质保期内向我方提出过质量瑕疵以及相关诉求的证据。也就是说2011年7月29日之前，我们查阅资料，刘顺钢没有向我方提出过诉求，其起诉的漏水事实及屋内损失是在质保期前发生的还是质保期后发生的，无法查证，需要刘顺钢举证。假设刘顺钢是在2011年7月29日这之前存在质量问题，也需要刘顺钢在2年的诉讼时效内提出主张，否则不应被支持。此外，根据双方的合同，刘顺钢的屋面的使用权归刘顺钢所有，不排除刘顺钢由于不当装修和使用造成刘顺钢屋内损失的可能性。
绿城物业公司辩称，没有意见。
原审法院审理查明：2006年7月24日，刘顺钢（买受人）与沈阳银基发展股份有限公司（出卖人，现名称为银基烯碳新材料股份有限公司，以下简称“银基公司”）签订《商品房买卖合同》，约定刘顺钢购买银基公司开发建设的沈阳市沈河区沈水路610-3号第3幢2-12单元2号房屋，建筑面积159.86平方米，单价为人民币每平方米5629.93元，房屋总价款为人民币900，000元。
2006年7月29日，刘顺钢办理了房屋的入住手续。
2007年5月17日，银基公司为刘顺钢开具金额为人民币900，000元的税务统一发票。2007年7月，刘顺钢取得诉争房屋的所有权证，载明房屋坐落于沈阳市沈河区沈水璐610-3号，幢号为610-3，房号为2-12-2，建筑面积为159.86平方米。
诉争房屋交付之后，刘顺钢自2007年雨季发现房屋棚顶有渗漏现象。
绿城物业公司在庭审中陈述其自刘顺钢入住时即开始为诉争房屋所在小区提供物业服务，一直至今。刘顺钢曾因诉争房屋存在漏水现象而于2009年之前报修，绿城物业公司接到刘顺钢报修后，向银基公司报修。2009年后因物业管家多次更换，情况不明。
在本案审理过程中，经过现场勘查，诉争房屋存在如下问题：1、客厅顶棚处有渗漏痕迹及大白起皮脱落痕迹；2、三间卧室顶棚处均有渗漏痕迹及大白起皮脱落痕迹；3、一间卫生间有大白顺墙壁流下痕迹；4、阳台顶棚处有渗漏痕迹及大白起皮脱落痕迹。
原审法院认为，刘顺钢与银基公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。刘顺钢交付合同约定的全部价款，银基公司应将符合合同约定及法律规定的经验收合格的房屋交付刘顺钢使用。诉争房屋经过现场勘查，现存有渗漏痕迹。虽银基公司辩称刘顺钢未在屋面防水的质保期内向其提出过质量瑕疵以及相关诉求，但根据银基物业的陈述，刘顺钢曾在2009年之前因房屋渗漏问题而报修，且其已向银基公司报修，故银基公司应承担在质保期内未为刘顺钢房屋渗漏问题进行维修的责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，银基公司依法应承担继续修复房屋的质量瑕疵担保责任，刘顺钢要求银基公司修复诉争房屋渗漏问题，属于质量保修范畴，原审法院予以支持。
关于刘顺钢提出的要求银基公司、绿城物业公司赔偿其无法在诉争房屋中居住造成的经济损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证责任，本案中，刘顺钢并未提供充分证据证明其主张的多年未在诉争房屋居住的事实，且经现场勘查，刘顺钢房屋存在的质量问题并未严重影响正常居住使用。故对刘顺钢该项请求，原审法院不予支持。
关于承担责任的主体问题。由于房屋质量问题系刘顺钢与银基公司双方签订的《商品房买卖合同》的衍生问题，属于商品房买卖合同纠纷，与绿城物业公司无关，所以刘顺钢要求绿城物业公司承担上述责任的诉讼请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
关于银基公司提出的诉讼时效抗辩问题。根据绿城物业公司的陈述及渗漏现象的持续性，可以证明诉争房屋因渗漏问题受损处于持续状态，在刘顺钢明确陈述其多次向银基物业报修的情况下，银基物业对此未予以否认，因此，据此可以认定刘顺钢持续主张权利的事实，故银基公司此项抗辩原审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告银基烯碳新材料股份有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将原告刘顺钢名下的坐落于沈阳市沈河区沈水路610-3号，幢号为610-3，房号为2-12-2房屋的渗漏问题予以修复；二、如被告银基烯碳新材料股份有限公司逾期履行上述义务，可由原告刘顺钢自行修复，修复所发生的费用由被告银基烯碳新材料股份有限公司负担；三、驳回原告刘顺钢的其他诉讼请求。案件受理费人民币2463元，由被告银基烯碳新材料股份有限公司负担。
宣判后，上诉人刘顺钢不服，上诉至本院。上诉请求：维持一审判决一、二项；撤销第三项判决依法改判支持上诉人一审要求赔偿损失的诉求，具体数额2000元每月计算，直到修复时为止；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清，且自相矛盾。客厅顶棚是长期漏雨造成顶棚灯底座腐烂，吊灯掉在地上摔的粉碎，满地都是大白粉。原审已经认定三间卧室顶棚均漏至大白脱落的程度。二、原审判决适用法律不当。原审法院适用的最高法解决商品房纠纷第13条规定，修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原判已认定上诉人诉求属于保修范畴，因果关系已经确定。漏雨是否达成不能正常居住的程度，是应否判决赔偿的焦点。三、原审判决偏袒被上诉人。
被上诉人银基公司辩称：一、原审法院认定事实无误。被上诉人已经尽到维修的义务。上诉人针对于房屋的质量问题未及时通知被上诉人。我方同意在质保期为上诉人进行维修，维修的费用自行承担。上诉人行使权利的期限已经超过了其法律规定的期限。法院判决的赔偿数额应以上诉人的直接损失为准，上诉人主张的租金损失属于间接损失。上诉人也没有对其损失额度进行举证。二、原审法院适用法律正确。
被上诉人绿城物业公司辩称：没有答辩意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：沈阳绿城银基物业服务有限公司于2014年4月30日经工商核准变更为沈阳绿城物业服务有限公司。
上述事实，有商品房买卖合同复印件、辽宁省地方税务统一发票联复印件、东方威尼斯业主入住收费标准、房屋所有权证、照片、视频资料、现场勘查笔录、核准变更登记通知书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：刘顺钢与银基公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。银基公司交付给刘顺钢的房屋在房屋保修期内即出现漏水问题，至一审法院审理期间，经现场勘查，房屋仍存在渗漏痕迹，银基公司应承担相应的修复责任。原审法院判决银基公司对房屋的渗漏问题予以修复并无不当。
关于刘顺钢上诉要求银基公司及绿城物业公司赔偿因房屋漏水问题造成房屋无法居住的租金损失的主张。从一审现场勘查情况来看，涉案房屋存在渗漏痕迹及墙皮脱落痕迹等问题，属于非房屋主体结构的质量问题，无法确认案涉房屋存在的质量问题达到“严重影响正常居住使用”的程度，故对刘顺钢主张要求赔偿损失的主张，依据不足，本院无法支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2463元，由上诉人刘顺钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年九月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。