辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初226号
原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。
法定代表人：阚惠民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。
被告（案外人）：刘韬，男，1980年3月27日出生，汉族，住址：辽宁省阜新市海州区。
第三人（被执行人）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。
法定代表人：黄金俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市北白象镇。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
第三人（被执行人）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市北白象镇。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
第三人（被执行人）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“长城资产公司”）与被告刘韬、第三人阜新恒强置业发展有限公司（以下简称“恒强公司”）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月27日对本案进行了公开开庭审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭，被告刘韬，第三人恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜的共同委托诉讼代理人马琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许原告对位于辽宁省阜新市细河区人民大街194号-2242房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告长城资产公司、被告恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日经辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司提供的抵押物享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。
案涉抵押物已于2014年10月13日抵押给原告，并办理抵押登记。而依据被告刘韬所述，其是在2015年9月28日购买的案涉房屋，购买时间是在原告办理抵押登记之后，且并未征得抵押权人即原告的同意。依据物权法第191条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”因此原告认为：被告与恒强公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，是无效合同，不产生物权变动的法律效力，刘韬无权对案涉房产主张权利。
另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”故刘韬的情况不符合排除执行行为条件。
另，刘韬没有支付房款的支付凭证，无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款，仅凭恒强公司为其出具的《收款收据》，对于交易的真实性无法判断。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，被告的情况不符合排除执行行为条件。综上，原告请求法院准许原告对案涉房产进行强制执行，维护原告合法权益。
被告刘韬辩称：1、答辩人并无过错。阜新市公用事业局、恒强公司《商品房销售（预售）许可证》放置于恒强售楼处显著位置，期间恒强公司于2014年10月13日办理了抵押登记，在售楼期间，长城资产公司对于恒强公司（预）售楼房并没有提出任何异议，说明市政府、恒强公司与长城资产公司已经达成（预）售楼房的相关协议，是允许购房者购买恒强公司所售的商品房的。我于2014年11月29日支付20万元，2014年12月6日支付162386元，交付了房屋全款362386元，恒强公司出具了收据，该房屋属于合理、合法的，并无过错。2、本人所购买的房屋已合法实际占有。本人向恒强公司支付全部房款，并签定《订购合约》，并于2015年8月2日办理了入住手续，交付3年物业费（每平方米1.8元）、装修管理费2000元、垃圾清运费650元、采暖费3262.48元，在恒强公司向本人交付钥匙后装修，在预查封之前已经装修完毕并入住。3、长城资产公司过错明显，具有不可推卸责任。长城资产公司自办理抵押登记之日起，应与恒强公司及市政府签订协议，不允许销售（预售）所涉抵押之房屋，并于恒强公司售楼处明显位置予以公告。长城资产公司这两件事都没有做，所有购买房屋者对抵押之事并不知情。长城资产公司应该对恒强公司的销售及财务资金走向进行有效监管，造成贷款不能及时回收的严重后果，不能强加在购房者身上。4、最高法有关于保护物权期待权明确规定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定系关于不动产无过错，买受人物权、期待权的保护条件的规定。5、长城资产公司与恒强公司借贷关系不应受法律保护。长城资产公司作为抵押的1071户房屋市场价值最少4亿，远远超过借贷资金。6、长城资产公司主张的抵押权未经法律程序确认，在进入执行程序后直接主张抵押权不符合法律程序。
被告恒强公司辩称：一、答辩人与房屋买受人签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国物权法》第十条的规定，答辩人系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，与房屋买受人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、答辩人向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，答辩人与房屋买受人签订房屋认购协议后，部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款。无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，答辩人向买受人开具的《收款收据》真实有效。
三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。1、对于已实际占有涉案房屋的买受人来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案房屋买受人与答辩人签订的《商品房买卖合同》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由答辩人出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非买受人的过错。2、对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，部分买受人虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，该部分买受人即与答辩人签订认购合约，并交付了相应房款，该协议合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，申请执行人申请法院查封在后，故该部分房屋买受人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，该部分房屋买受人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。同时，答辩人同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。
后补充答辩意见为：一、本案涉案房屋于2013年5月13日抵押给长城资产公司，2014年抵顶给原告，而《执行证书》是2016年3月7日作出的，起诉书引用该证书没有溯及既往效力，因而不适用于本案。
二、原告长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权已经作了处分，原告无权对被告主张权利。原告长城资产公司和恒强公司于2013年、2014年先后签订《借款合同》、《还款合同》、《还款补充协议》、《监管协议》，原告长城资产公司还出具了《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，其中均约定了恒强公司对建成的商品房可以正常销售、约定了销售的房款60%进入监管账户，用于偿还借款本金和利息。以上事实说明，原告长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，《物权法》第191条二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定不适用本案。2013年以来，恒强公司按照《借款合同》和《监管协议》，先后用销售房屋款偿还恒丰银行、长城资产公司本金和利息合计83,528,581.38元。以上事实表明，恒强公司销售房屋和被告买受房屋，均不违反担保法和物权法关于抵押权的规定，原告无权对被告主张权利。
三、刘韬是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。起诉书提出“无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款，….被告的情况不符合排除执行行为的条件”。首先，起诉书是以“无法认定”提出“不符合排除执行行为的条件”问题，这本身就是不确定的。其次，本案案由是“申请执行人执行异议之诉”，该案由成立的条件是申请执行人有执行权，如前所述，本案原告已经对抵押权和抵押优先受偿权作了重新规定，即做了处分，恒强公司可以有条件的销售作为抵押物的房屋，所以申请执行人已经没有基于抵押权而形成的对已销售抵押房屋的执行权。刘韬是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。原告如果认为刘韬没有交纳全部房款侵犯了其合法权益，则是另一个法律关系，不是本案审理范围。
第三人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜辩称，均同意恒强公司答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》，借款人民币3900万元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供抵押物担保金额3900万本金，并于2014年10月15日经辽宁诚信公证处公证作出（2014）辽诚证经字第1058号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2014年10月13日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就包括本案案涉房屋在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。
2015年4月2日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司，债务人/抵押人恒强公司，保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。
2015年4月2日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营管理、相关账户以及其所开发的“恒强(马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。
2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，原告在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后原告依此向本院申请执行，本院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区人民大街194号-2242住宅房屋。
刘韬作为案外人向本院提出异议，本院于2017年12月27日作出（2017）辽01执异1048号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。原告长城资产公司向本院提起本案诉讼。
另查明：2014年9月2日，阜新中阳建设有限公司与恒强公司出具《承诺函》，承诺“对恒强公司享有的应收工程款及借款等形成的所有债权均劣后与恒强公司本次3900万元借款形成的债务受偿。若该贷款转让给长城资产公司，亦劣后于长城资产公司受让贷款后所形成的一切债权受偿。恒强公司在未能向恒丰银行蓬莱支行、长城资产公司完全清偿本次3900万元借款前，无需向我方清偿任何债务”。
再查明：被告刘韬于2014年11月29日与恒强公司签订了商品房《认购合约》,约定购买恒强公司开发的位于辽宁省阜新市细河区人民大街194号-2242房屋。2014年11月29日、2014年12月6日恒强公司分别向刘韬出具了20万元和162386元认购款的收款收据。刘韬主张其于2015年12月办理了入住手续，并提供了物业费、装修管理费、垃圾清运费、水电费、采暖费收款收据、《临时管理规约承诺书》、《供暖交费一本通》。恒强公司对此均无异议。
还查明：本案涉诉房屋所属恒强*马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。
经本院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查，园区中，已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，另有部分房屋因未完工而不具备居住条件。刘韬已入住该房屋。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人刘韬就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。
首先，刘韬提供了其与第三人恒强公司签订的《认购合约》、恒强公司出具的收款收据，恒强公司对此予以认可，由此可见，刘韬的举证基本形成证据链条，证明其与恒强公司之间存在商品房买卖行为。原告虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定刘韬的主张。
其次，关于刘韬与恒强公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”刘韬与恒强公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，刘韬亦按约定交纳了全额购房款，恒强公司对此予以认可，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。
再次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定刘韬与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，刘韬在此过程中并没有过错，且刘韬目前已实际居住使用涉诉房屋，刘韬的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。
最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，刘韬签订认购协议、交款行为等均发生在长城资产公司申请法院执行查封之前，且长城资产公司并未严格限制恒强公司禁止对外出售涉诉房屋，长城资产公司现以申请执行恒强公司已出售给刘韬的涉诉房屋，属事实及法律依据不足，故此，被告刘韬作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除原告长城资产公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于原告请求法院准许对位于辽宁省阜新市细河区人民大街甲200号-2121房屋的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。
案件受理费5800元，由中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月二十七日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。