北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初4726号
原告：杜士秋，男，1957年3月12日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜慧芳（杜士秋之妹），女，1966年3月12日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。
被告：王春生，男，1959年4月16日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
第三人：黄金龙，男，1969年2月6日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。
原告杜士秋与被告王春生、第三人黄金龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜士秋及其委托诉讼代理人刘松鸿、杜慧芳，被告王春生，第三人黄金龙及其委托诉讼代理人于景光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜士秋提出诉讼请求：1、确认杜士秋、王春生签订的《买卖房屋协议书》及王春生、黄金龙签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令黄金龙将位于北京市怀柔区×镇×村×号院内的房屋返还杜士秋；3、诉讼费由王春生负担。事实理由：位于北京市怀柔区×镇×村（简称×村）×号院内的北房5间、东厢房3间、西厢房3间系杜士秋于1986年所建，该院落占地面积为267平方米；2002年12月3日，杜士秋、王春生签订了《买卖房屋协议书》，双方约定杜士秋以100000元价格将房屋出卖给王春生；后王春生又与黄金龙恶意串通，签订虚假的买卖合同，意图转移涉案房屋。
被告王春生辩称：我之前不认识杜士秋，2001年我在×村干活时听说杜士秋要卖房，我琢磨在农村买套房子，我去看了房子，觉得房屋临街不错，后来我在2002年年底向杜士秋买的房；当时杜士秋说价款130000元，我说我不着急要房子，你给便宜点，我跟杜士秋电话联系说100000元，我找的面的车去×牛场去找杜士秋签的合同，当时杜士秋就在牛场，然后去找村大队干部签字盖章，大队同意我买房的，杜士秋把房本给我了，我给了杜士秋房款。我到房产局想办理过户，但是工作人员告诉我2000年以后不能过户，过户的事就搁下了。买房商量时，杜士秋说给妻子治病还债，没说以后要房的事。我买房后住了几天，在2003年盖了南道座，后来我就出租出去了。我没有×村户口；杜士秋从来没跟我说过要房，直到2016年10月1日村干部×找我说杜士秋要房，我跟×说了，我早把房卖了，我没法同意，杜士秋就起诉了。杜士秋说我与黄金龙签订假合同不属实，我和黄金龙之前并不认识。我除了在×村买的房之外，我在县城有楼房。我不同意杜士秋的诉讼请求，我已经把房子卖了，房子已经不是我的了，我没房子还给杜士秋。我在2016年4月中旬把房卖给了黄金龙，2016年5月1日签了协议。黄金龙是×村村民，卖了700000元，房款分2笔已经给完了。卖房时我和黄金龙说了我和租户的合同签到了年底，黄金龙说行，我收到了2016年的房租，房子年底才交付黄金龙。
第三人黄金龙述称及并提出诉讼请求称：我不同意杜士秋的所有诉讼请求。此次诉讼是杜士秋、王春生、黄金龙关于×村×号院房屋的第三次诉讼。2016年年底，杜士秋以返还原物为由起诉了黄金龙，后来又起诉了一次，本次是第三次。杜士秋的主张没有事实、法律依据，杜士秋称我与王春生之间恶意串通签订虚假买卖合同并不属实。我是×村集体经济组织成员，我与王春生之间关于×村×号院房屋的买卖合同是有效的，我有权获得宅基地使用权。王春生与黄金龙事前并不认识，不存在恶意串通情形，我买房后向王春生支付了700000元房款，王春生实际交付了房屋，我与王春生之间的买卖合同已经实际履行，王春生和我签订的《房屋买卖合同》有效。我属于善意取得，符合物权法规定，据此我提出请求，要求确认×村×号院内的5间正房、东西厢房各3间归我所有。
原告杜士秋针对黄金龙的诉讼请求辩称：黄金龙的诉讼请求与本诉不属于同一法律关系。黄金龙与王春生签订的《房屋买卖合同》属于伪造，该合同应为无效，并且×村×号院的房屋也未没有办理过户手续，黄金龙不能以善意取得方式取得房屋权属。×村×号院的房屋没有取得宅基地证，属于农村小产权房，不属于确权范围无法确权，故请法院驳回黄金龙全部诉讼请求。
被告王春生对黄金龙的诉讼请求辩称：同意黄金龙的诉讼请求，《集体土地建设用地使用证》和房屋我都交付黄金龙了。
原告杜士秋为证实自己的主张提供如下证据证实：
1.杜士秋提供了一段电话录音作为证据，其中黄金龙称卖给黄金龙的时候和王春生之间就是回迁违约协议。杜士秋称是2016年11月3日杜慧芳拨打了×的电话，通话后×未挂断电话，通话内容显示×、曲雪峰等人支招制造假合同，对话中体现出黄金龙、王春生恶意串通，证明《房屋买卖合同》系黄金龙、王春生恶意串通签订。对该证据，王春生称自己并不在场。黄金龙称：“本着与村干部搞好关系的前提下请了书记和书记丈夫到饭店吃饭，但不认可杜士秋的证明目的。王春生并不在场，只是局外人发表了个人看法，不能证明是恶意串通。”
2.杜慧芳与×的短信记录，证明2016年10月20日王春生接受调解，杜士秋出价400000元没有达到王春生的心理预期，还可以继续商谈。对此，王春生的意见是：×2016年10月份给我打电话，说给我说点事，我和我妻子就去了，书记和我说房的事，我当时说我已经把房卖了，我就问×，杜士秋能给我多少钱啊，×说杜士秋给三、四十万元。黄金龙的意见是：证明目的不认可，与第三人无关，只是×与杜慧芳的记录，无法查明说法是否真实。
3.杜士秋的委托律师刘松鸿对×的调查笔录，证明×村支部书记×对涉案房屋王春生是否卖给别人不清楚，并且没有经过村委会，村委会也办不了买卖手续。对此证据，王春生的意见是：我买房是通过村委会村干部的，我卖房没必要通过他们了，我户口不在本村，我不是本村村民了，我就把房卖了。黄金龙的意见是：真实性、证明目的不认可，调查人为一人不符合调查笔录形式，从调查笔录的内容看，×说不知道是否卖房且村里办不了卖房手续，不能证明实际房屋买卖和办手续情况。
第三人黄金龙为证实自己的主张提供如下证据证实：
1.王春生、黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定王春生将位于×村×号的房地产及相关土地使用权同时卖给黄金龙，总价款为700000元，证明房屋已卖给黄金龙。杜士秋认为是黄金龙、王春生恶意串通伪造的合同，不具有真实性，该合同损害杜士秋的合法权益，不具有合法性。王春生表示认可。
2.黄金龙于2016年10月29日向王春生出具的收到700000元的收条，证明价款已支付。杜士秋的意见是：不认可真实性，合同是伪造的，收据有可能是伪造的，时间上看，2016年5月1日签订合同，直到2016年10月29日才收到购房款，不符合正常交易习惯。王春生表示认可。
3.工商银行的转账记录，蔡淑华于2016年10月29日向张志敏转账450000元，蔡淑华又于2016年10月29日向黄金龙转账250000元，证明价款已支付。张志敏是黄金龙妻子，蔡淑华是王春生妻子。杜士秋的意见是：仅仅证明在黄金龙、蔡淑华、张志敏之间在2016年10月29日有过银行转账，不能证明2016年5月1日王春生与黄金龙存在买卖房屋的事实。王春生表示认可。
4.北京煤改电项目2016年12月4日专用收据，证明×村×号的施工单位为黄金龙。杜士秋的意见是：不能证明涉案房屋产权归黄金龙，也不证明王春生与黄金龙有房屋买卖关系。王春生表示认可。
根据双方的举证质证情况本院查明如下事实：
杜士秋、黄金龙系×村村民。王春生并非×村村民。
1986年，杜士秋在×村×号院建造了房屋。
1993年12月，原北京市怀柔县人民政府向杜士秋发放怀集建×号《集体土地建设用地使用证》，用地面积为267平方米，用途为宅基地，东至×，西至×，南至×，北至×，东西长16.40米，南北长16.3米。
2002年，杜士秋称因家人生病，急需用钱，杜士秋打算出售×村×号院的房屋，王春生得知后与杜士秋联系。后杜士秋、王春生于2002年12月30日签订《买卖房屋协议书》，约定：“1、杜士秋将其在×镇×村×号住宅一处以拾万元卖给×村民王春生，住宅为平房，上房5间，东西厢房各3间。2、买方同意一次性付清房款现金拾万元整，购买杜士秋的住宅东西16.40米，南北16.90米。3、双方同意买卖双方启动通过×村委会主持、签证，报县镇房管部门办契约过户。4、协议一经签订卖方需将住宅的产权证明等相关手续提供给买方，同时在买方交清房款后将住宅交给买方，并确保住宅上房、厢房现状原样交接。5、如买方王春生需过户，卖方杜士秋给予提供相关手续，过户费由王春生负责。”合同签订后，王春生向杜士秋支付了价款，杜士秋向王春生交付了房屋。
2016年12月1日，杜士秋因返还原物纠纷向本院起诉黄金龙，后杜士秋撤诉。
2017年1月5日，杜士秋因农村房屋买卖合同纠纷向本院起诉王春生、黄金龙，后杜士秋撤诉。
现杜士秋提起本次诉讼，要求确认杜士秋、王春生签订的《买卖房屋协议书》及王春生、黄金龙签订的《房屋买卖合同》无效；黄金龙将位于北京市怀柔区×镇×村×号院内的房屋返还杜士秋。被告王春生主张2002年从杜士秋手里买的房，2016年4月将房卖给了黄金龙，收取了700000元。第三人黄金龙提供和王春生2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》，同时提出诉讼请求，要求确认该房屋买卖协议有效。
×号《集体土地建设用地使用证》现由黄金龙保管。
审理中同时查明，杜士秋与家人自涉案房屋出卖后，一直居住在怀柔区杨宋镇×村养牛场。
上述事实，有当事人当庭陈述、《买卖房屋协议书》、《房屋买卖合同》、《集体土地建设用地使用证》等证据在案佐证。
本院认为：
本案的焦点在于《买卖房屋协议书》、《房屋买卖合同》的效力如何，以及×村×号院的房屋、院落的归属。
1.杜士秋和王春生签订的《买卖房屋协议书》的效力。
王春生一直都不是×村村民，王春生不享有集体经济组织成员权利。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故杜士秋、王春生签订的《买卖房屋协议书》应属无效合同。
2.王春生和黄金龙签订的《房屋买卖合同》的效力。
一手杜士秋和王春生关于×村房屋的买卖协议无效，一般的说，第二手王春生和黄金龙关于同一农村房屋的买卖协议也为无效。在有些案件中，对于农村房屋已经转卖回本村的，则不支持出卖人要求确认第一手买卖合同无效的诉讼请求，但二手转卖行为必须真实存在，且不存在行为恶意、损害第三人利益的情节。
综合分析本案的证据，应当认定杜士秋向王春生主张返还房屋时，王春生并未提起转卖给黄金龙一事。在杜士秋提供的录音中，黄金龙称卖给黄金龙的时候和王春生之间就是回迁违约协议。在本案诉讼中，王春生、黄金龙并未提供回迁违约协议，本院对黄金龙与王春生所签订的回迁违约协议的合法性无法确定。在黄金龙提供的和王春生2016年5月1日签订的房屋买卖合同中，并无回迁的约定，且款项收条是2016年10月29日出具。因此本院确认，王春生是在杜士秋向其主张返还房屋后，再将诉争房屋转给黄金龙。需要指出的是，杜士秋将房屋卖给王春生多年后要求返还，有违诚信。王春生转给黄金龙，在杜士秋主张返还房屋之后，目的是为了规避将房屋返还给杜士秋，同样与诚信不符。结合本案情况，本院确认王春生和黄金龙签订《房屋买卖合同》的行为非善意行为，损害了杜士秋的利益。且×村×号院原登记在杜士秋名下，农村宅基地是本集体经济组织成员所享有的权益，对于生存保障有重要意义。现杜士秋无其他正规住所，涉案房屋对杜士秋来讲为生活必须资料，属杜士秋生存权范畴，生存权高于一切。本案的处理结果应侧重以对杜士秋的生存居住权保护为原则。王春生、黄金龙签订的《房屋买卖合同》，明显损害了杜士秋的利益，应属无效。
3.×村×号院房屋、院落是否需要腾退。
农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，杜士秋要求王春生、黄金龙腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、原告杜士秋与被告王春生于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》无效；
二、被告王春生与第三人黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效；
三、驳回原告杜士秋的其他诉讼请求；
四、驳回第三人黄金龙的诉讼请求。
案件受理费10800元，由被告王春生负担5400元、由第三人黄金龙负担5400元（于本判决生效后7日内交纳）。第三人诉讼请求案件受理费10800元，由第三人黄金龙负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 崔小东
人民陪审员 杨素花
人民陪审员 马瑞华
二〇一八年八月二十一日
书 记 员 聂 颂