广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第187号
原告：南宁常超东商贸有限公司，住所地：南宁市民主路。
法定代表人：农桂玲，该公司董事长。
委托代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
委托代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
被告：吴亚龙。
委托代理人：崔炳富，广西至诚律师事务所律师。
原告南宁常超东商贸有限公司与被告吴亚龙房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，审判员黄雅静、人民陪审员谭添芝组成的合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告南宁常超东商贸有限公司的法定代表人农桂玲及其委托代理人邓远东，被告吴亚龙的委托代理人崔炳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁常超东商贸有限公司诉称：原告南宁常超东商贸有限公司的前身为南宁市东区供销社，南宁市东区供销社于2005年6月20日更名为南宁市常超东商贸有限公司。2004年，南宁市东区供销社拟在名下位于南宁市郊三塘镇宗地号为3723、E8地块上建筑一栋六层的商住楼，该项目总平面图取得南宁市兴宁区建设局同意审批后，2005年4月13日，南宁市东区供销社（甲方）与被告（乙方）签订《合作建房合同书》，约定在上述两地块上合作建房，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房共5套，B型房共5套，C型房共10套，D型房共10套，并约定“甲方将商住房项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作。乙方负责商住楼建设发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）”、“甲方拥有二至六层商住楼住房7套，其中，A型房2套；B型房5套”。南宁市东区供销社更名为原告南宁常超东商贸有限公司后，原告于2005年9月20日与江西省建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定将该商住楼建设工程施工项目承包给江西省建筑有限责任公司，该商住楼建设项目于2006年4月8日竣工，并于2009年2月20日委托鉴定单位对商住楼工程进行结算审核。原告于2009年8月14日取得该商住楼的房屋所有权证。从签订合同至工程项目竣工，被告从未向商住楼建设项目投资任何款项，该项目支出的全部费用（包括前期的勘察、招标、工程设计、工程监理、工程款等）共计4471583.38元，均由原告用自有资金及集资买房人交的房款支付，被告从未履行应负的出资义务。2012年10月12日，广西司法鉴定所受南宁市公安局分局委托作出的《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》发现“截止2011年12月31日，账面已累计收取潘某某等23人售房款合计4262387元，已交款套数24套，与合同约定的30套住房差异6套未见入常超东公司帐”，因此，被告未将其中6套房的房款给原告入账。由于进入原告账上的卖房款仅有4262387元，其中有784000元是原告应享有的售房款，因此，原告为该商住楼的建设垫付了993196.38元。商住楼建成后，由于房屋的质量问题，原告还为该商住楼的维修垫付了33491.72元。由于被告未履行合同义务，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院依法判决：一、被告向原告支付原告垫付的商住楼建房款993196.38元及逾期利息（利息从2014年1月14日计至被告付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告向原告支付原告垫付的商住楼装修款33491.72元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：（1）营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；（2）常住人口个人信息，证明被告的主体资格；（3）《关于南宁市东区供销社更名的批复》，证明南宁市东区供销社更名为南宁市常超东商贸有限公司；（4）《合作建房合同书》，证明原、被告双方约定合作建房；（5）国有土地使用权证，证明本案所涉商住楼的土地使用权人为原告的前身南宁市东区供销社；（6）登记备案证、（7）总平面图和户型图、（8）南宁市建设工程规划许可证，证明本案所涉商住楼项目已经合法审批；（9）《建设工程勘察合同》、《岩石工程勘察协议书》、《岩石工程勘察费结算单》，（10）建筑安装工程标底文件，（11）《建设工程施工合同》、《补充协议书》，（12）《建设工程委托监理合同》，（13）《建设工程桩基检验合同》，上述证据证明商住楼已经合法建设；（14）工程造价咨询成果文件、工程造价咨询审定单，证明本案所涉商住楼项目的工程造价为3686192.54元；（15）商住楼工程支付明细单、收据、发票等材料，证明本案所涉商住楼工程款支出共计4471583.38元；（16）房屋所有权证，证明原告已取得商住楼的房屋产权，被告未为购买房屋的个人办理单户产权证，因此双方签订的合同并未履行完毕；（17）照片，证明商住楼已交付使用的事实；（18）《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》，证明进入原告公司账户的集资款共4262387元；（19）协议书、收款收据等材料，证明原告拥有的七套集资房款收入情况；（20）询问笔录，证明被告承认与原告合作建房、双方尚未对账的事实；（21）《施工协议书》、发票，证明原告支出商住楼的维修费情况；（22）结婚证、（23）户口簿，辅证证据（19）中的集资房款交付情况；（24）红线图，（25）建筑工程施工图设计文件审查协议书，（26）建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明本案所涉商住楼已经合法审批；（27）《建设工程造价咨询合同》，证明原告委托评估机构对商住楼项目进行工程造价咨询。
被告吴亚龙辩称：1、原告提出关于要求被告支付垫付的商住楼建房款的诉讼请求，已超出两年的诉讼时效。原、被告双方于2005年4月13日签订《合作建房合同》，商住楼于2007年10月竣工验收，原告于2008年按合同约定接收了商住楼一层商场并将9套住房分配给了集资的职工，被告将出资的房屋交给买房人，原告也在2009年为商住楼及30套住宅办理了产权证，此时，原、被告双方对《合作建房合同》已履行完毕，双方多年来对此均无异议，原告在时隔五年后起诉要求被告支付其垫付的建房款，已超过了两年诉讼时效；2、被告已履行出资建房的义务，原告所述其垫付工程款不是事实。第一，合作建房项目是以原告名义办理报建、审批手续，但由被告具体操作和出资，《合作建房合同书》第二条约定的二至六层30套住宅为全额集资住宅，该全额集资款收入属被告拥有，被告通过合作建房拥有该全额集资款是被告的合同权利。原告在合同履行过程中代被告收取的全额集资款作为被告的合作出资用于支出建房费用，对此原告从未提出异议，现原告诉称其垫付工程款，与事实不符。第二，由于原告代被告收取的全额集资款已足够支付工程款，被告收取其中6套房屋的售房款不计入原告的账户，原告对此也无异议，仍按合同约定为该6套房屋户主办理了产权证，以此可说明，全额集资款属于被告拥有，原、被告双方无出资纠纷。第三，虽然合同约定7套住宅给原告，但只能说该7套住宅的分配权属于原告，并不是该7套住宅对应的全额集资款属于原告。双方在实际履行过程中，将原告有权分配的7套住房变更为9套，变更增加的两套住房由原告分配给退休职工，每套多出额28000元也属被告拥有。第四，被告除将全额集资款4262387元投入建房外，还另出资99万元，在双方无异议，确认投入资金已足够建房时，被告从出资的99万元中领回909745.85元，尚留有80254.15元在原告处，如被告未履行合同义务或出资不足，原告也不会让被告领回出资现金。3、原告诉称其垫付维修费无事实和法律依据。被告以江西省建筑有限责任公司名义履行《合作建房合同》义务，这是双方均认可的事实，在《工程质量保修书》中未约定外墙质量的保修期，而商住楼于2007年10月竣工验收，此后原告未向被告提出过外墙维修，现原告事隔7年后再提出外墙的质量问题无法律依据。
被告为其辩解提供的证据有：（1）企业名称变更通知书，证明江西省建筑有限责任公司更名的事实；（2）组织机构代码证，证明上述企业合法存在；（3）江西建工第三建筑有限责任公司出具的《证明》，证明江西省建筑有限责任公司承建的项目是由被告实际管理的事实；（4）工程竣工验收证明书，证明本案所涉合作建房项目于2005年10月8日开工，于2007年10月10日竣工验收；（5）消防验收意见书，证明合作建房项目已验收合格；（6）《合作建房合同书》，证明原、被告双方约定合作建房的事实；（7）房屋所有权证，证明原、被告双方已履行合同完毕。（8）南宁市建筑工程施工图审查备案表，证明被告亲自办理备案手续，已履行合同；（9）《三塘商住楼工程开支明细情况表》，证明商住楼项目完成后，原告于2009年7月15日将该明细表交给被告，当时双方对表中记载的款项均无异议。
双方的争议焦点：1、原告起诉请求被告支付其垫付的建房款是否超过诉讼时效；2、《合作建房合同书》是否合法有效？合同所涉的所有售房集资款是否应扣抵被告的建房出资；3、原告诉请被告支付其垫付的建房款、装修款并支付利息有无事实及法律依据。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据（1）至证据（19）、证据（21）、证据（24）至证据（27）的真实性无异议，经审核，原告提交的上述证据原件与复印件核对无异，本院对双方均无异议的证据真实性予以确认。被告对原告提交的证据（20）询问笔录的内容有异议，认为被告在询问笔录中的陈述不是其真实性意思表示，不能作为定案依据，本院认为，该询问笔录形成于公安机关的调查阶段，系被告的真实陈述，能客观反映案件情况，本院对该证据予以采纳。被告对原告提交的证据（22）、（23）有异议，认为无原件核对，与本案无关，本院认为，虽然原告仅提交了证据的复印件，但结合全案证据及双方认可的内容，被告亦认可了原告出售商住楼中的相应房屋给原告本单位职工的事实，该认可的事实与上述证据证明的事实不相矛盾，故本院对原告主张收取房屋集资款的事实予以采信。
原告对被告提交的证据（4）至（8）的真实性无异议，本院对上述双方均无异议的证据予以采纳。原告对被告提交的证据（1）至（3）的关联性不予认可，认为该证据系案外人的情况，与本案无关，本院认为，被告提交了上述证据的原件，与本案所涉商住楼的承建过程具有直接关联，本院对该部分证据亦予以采纳。原告对被告提交的证据（9）《三塘商住楼工程开支明细情况表》有异议，认为该表中未签字、盖章，无法核实该表的出处，本院认为，被告主张该表系由原告的会计所提供，但对此未能举证证实，同时，该表中记载的数据亦无相应证据材料予以佐证，故本院对该证据不予采纳。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：南宁市东区供销社是位于南宁市郊三塘镇地号为3723、E8地块的土地使用权人，该地块属国有土地，使用权类型为划拨。南宁市东区供销社于2005年6月20日更名为原告南宁常超东商贸有限公司。2005年4月13日，南宁市东区供销社（甲方）与被告吴亚龙（乙方）签订一份《合作建房合同书》，约定：甲方将位于南宁市兴宁区三塘镇，三塘圩两宗土地即A块宗地号：3723和B块宗地号：E8与乙方合作建设一栋地面六层的商住楼，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房5套，B型房5套，C型房10套，D型房10套。甲方将商住楼项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作，乙方负责商住楼楼体发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）。合同第五条关于商住楼的分配约定：甲方拥有商住楼一层商场、二至六层商住楼住房7套，其中A型房2套，B型房5套，乙方拥有商住楼二至六层住房23套，其中，A型房3套，C型房10套，D型房10套。乙方有权拥有的23套住房，如房屋转让，价格由乙方决定，甲方不得干涉，同时甲方要提供便利，出具有关证明、法律文书给予办理有关手续。甲、乙双方各自负责支付办理房产权证、土地证的费用。该合同还对其他事项进行了约定。该合同所涉的商住楼项目已经合法备案、报建、审批。2005年9月20日，南宁市东区供销社（发包人）与江西省建筑有限责任公司（承包人）签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定由江西省建筑有限责任公司承包三塘分社商住楼项目的桩基、土建、水电、消防及防雷工程施工。2009年2月23日，南宁市东区供销社与江西省建筑有限责任公司对三塘分社商住楼项目的土建、安装工程的工程造价进行结算，核定工程造价金额为3686192.54元。2009年8月24日，原告南宁市常超东商贸有限公司取得位于南宁市三塘镇的房屋所有权证（产权证号：桂房证字第088号，层数6层，地号：E8、3723）。原、被告未对三塘分社商住楼项目的建房款予以结算。后因原告南宁常超东商贸有限公司的原法定代表人王某某涉嫌职务侵占被南宁市公安局分局立案调查，南宁市公安局分局委托广西司法鉴定所对南宁常超东商贸有限公司从成立至2011年12月31日的会计报表、会计凭证、会计账簿等相关会计资料进行专项审计，经审计，广西司法鉴定所于2012年10月12日作出司法鉴定结果报告，审计结果反映该公司存在集资建房款未全额入账的情况，截止2011年12月31日，该公司账面已累计收取23人、24套住房的售房款共计4262387元，其中，该单位人员10人、非该单位人员13人，与《合作建房合同书》约定的30套住房差异6套住房的房款未入账，此外，入账的集资建房款还存在集资房合同金额与账面金额不符、少入账的情况。原告认为被告未按合同约定出资建房，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。经本院对合同效力问题释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。
在诉讼过程中，原、被告均认可审计报告记载入账的24套住房中，包括了按照合同约定原告有权分配的7套住房及被告有权分配的17套住房，该部分房款由原告直接收取，剩余6套售房款由被告收取，未交付给原告，原告将其有权分配的7套住房出售给其本单位职工，并签订购房合同，该7套住房收取的售房款共计为784000元。被告自述其有权分配的23套住房由其与买房人自行确定售房价，其中，有6套住房的售房款共计1177200元未转入原告的公司账户，由被告自行收取。
另查明，南宁市东区供销社与被告签订《合作建房合同书》之前，南宁市东区供销社于2004年12月以出卖人的名义就其有权分配的7套住房与各购房人签订了《协议书》，并收取该部分住房的购房款。
本院认为：一、关于原告起诉请求被告支付其垫付的建房款是否超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案中，原、被告双方签订《合作建房合同书》后，合同所涉的商住楼项目经合法审批、报建、竣工、验收，已取得房屋产权证，但从查明的事实来看，原、被告双方一直未对本案所涉的商住楼项目建房款进行财务结算，同时，也无证据反映双方已明确确认对方已全面履行了合同义务，在此期间，被告是否全面履行了出资义务，仍处于未经确定的状态。后由于原告的原法定代表人涉嫌职务侵占，审计部门依法接受公安机关的委托对原告公司的会计报表等材料进行审计后，审计部门于2012年10月12日作出审计报告，从此时起，原告公司的账目收支情况才得以明晰，在此之前，原告公司并未进行专项财务审计，故从此时起，原告才知道或应当知道被告是否已足额出资，原告于2013年12月26日向本院提交起诉状，未超出法定的两年诉讼时效期间。被告主张从商住楼项目整体交房即2008年10月起算诉讼时效，理由不充分，不符合法律规定，本院不予认可。
二、关于《合作建房合同书》是否合法有效及原告的诉讼主张有无依据的问题。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”之规定，原、被告双方签订《合作建房合同书》，约定由原告提供土地使用权、被告提供资金合作开发商住楼，属于合作开发房地产的经营行为，应有一方当事人具备房地产开发经营资格，但原、被告双方均不具备相应的经营资质，依据上述法律规定，双方签订的《合作建房合同书》应属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，由于《合作建房合同书》为无效合同，对原、被告双方均不产生法律效力，经本院对合同效力问题释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。但是，原告提出被告支付原告垫付的建房款、支付逾期利息、支付代垫装修款的诉讼请求，系基于《合作建房合同书》中双方合意确定的权利、义务，由于该合同无效，该合同约定由原告提供土地使用权、被告全额提供建房资金的内容亦对双方无法律约束力，故原告提出的上述诉讼请求缺乏合法依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告南宁常朝东商贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费14694元，由原告南宁常超东商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
审 判 员 黄雅静
人民陪审员 谭添芝
二〇一四年十月八日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
（2014）兴民一初字第187号
原告：南宁常超东商贸有限公司，住所地：南宁市民主路。
法定代表人：农桂玲，该公司董事长。
委托代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
委托代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
被告：吴亚龙。
委托代理人：崔炳富，广西至诚律师事务所律师。
原告南宁常超东商贸有限公司与被告吴亚龙房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，审判员黄雅静、人民陪审员谭添芝组成的合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告南宁常超东商贸有限公司的法定代表人农桂玲及其委托代理人邓远东，被告吴亚龙的委托代理人崔炳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁常超东商贸有限公司诉称：原告南宁常超东商贸有限公司的前身为南宁市东区供销社，南宁市东区供销社于2005年6月20日更名为南宁市常超东商贸有限公司。2004年，南宁市东区供销社拟在名下位于南宁市郊三塘镇宗地号为3723、E8地块上建筑一栋六层的商住楼，该项目总平面图取得南宁市兴宁区建设局同意审批后，2005年4月13日，南宁市东区供销社（甲方）与被告（乙方）签订《合作建房合同书》，约定在上述两地块上合作建房，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房共5套，B型房共5套，C型房共10套，D型房共10套，并约定“甲方将商住房项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作。乙方负责商住楼建设发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）”、“甲方拥有二至六层商住楼住房7套，其中，A型房2套；B型房5套”。南宁市东区供销社更名为原告南宁常超东商贸有限公司后，原告于2005年9月20日与江西省建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定将该商住楼建设工程施工项目承包给江西省建筑有限责任公司，该商住楼建设项目于2006年4月8日竣工，并于2009年2月20日委托鉴定单位对商住楼工程进行结算审核。原告于2009年8月14日取得该商住楼的房屋所有权证。从签订合同至工程项目竣工，被告从未向商住楼建设项目投资任何款项，该项目支出的全部费用（包括前期的勘察、招标、工程设计、工程监理、工程款等）共计4471583.38元，均由原告用自有资金及集资买房人交的房款支付，被告从未履行应负的出资义务。2012年10月12日，广西司法鉴定所受南宁市公安局分局委托作出的《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》发现“截止2011年12月31日，账面已累计收取潘某某等23人售房款合计4262387元，已交款套数24套，与合同约定的30套住房差异6套未见入常超东公司帐”，因此，被告未将其中6套房的房款给原告入账。由于进入原告账上的卖房款仅有4262387元，其中有784000元是原告应享有的售房款，因此，原告为该商住楼的建设垫付了993196.38元。商住楼建成后，由于房屋的质量问题，原告还为该商住楼的维修垫付了33491.72元。由于被告未履行合同义务，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院依法判决：一、被告向原告支付原告垫付的商住楼建房款993196.38元及逾期利息（利息从2014年1月14日计至被告付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告向原告支付原告垫付的商住楼装修款33491.72元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：（1）营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；（2）常住人口个人信息，证明被告的主体资格；（3）《关于南宁市东区供销社更名的批复》，证明南宁市东区供销社更名为南宁市常超东商贸有限公司；（4）《合作建房合同书》，证明原、被告双方约定合作建房；（5）国有土地使用权证，证明本案所涉商住楼的土地使用权人为原告的前身南宁市东区供销社；（6）登记备案证、（7）总平面图和户型图、（8）南宁市建设工程规划许可证，证明本案所涉商住楼项目已经合法审批；（9）《建设工程勘察合同》、《岩石工程勘察协议书》、《岩石工程勘察费结算单》，（10）建筑安装工程标底文件，（11）《建设工程施工合同》、《补充协议书》，（12）《建设工程委托监理合同》，（13）《建设工程桩基检验合同》，上述证据证明商住楼已经合法建设；（14）工程造价咨询成果文件、工程造价咨询审定单，证明本案所涉商住楼项目的工程造价为3686192.54元；（15）商住楼工程支付明细单、收据、发票等材料，证明本案所涉商住楼工程款支出共计4471583.38元；（16）房屋所有权证，证明原告已取得商住楼的房屋产权，被告未为购买房屋的个人办理单户产权证，因此双方签订的合同并未履行完毕；（17）照片，证明商住楼已交付使用的事实；（18）《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》，证明进入原告公司账户的集资款共4262387元；（19）协议书、收款收据等材料，证明原告拥有的七套集资房款收入情况；（20）询问笔录，证明被告承认与原告合作建房、双方尚未对账的事实；（21）《施工协议书》、发票，证明原告支出商住楼的维修费情况；（22）结婚证、（23）户口簿，辅证证据（19）中的集资房款交付情况；（24）红线图，（25）建筑工程施工图设计文件审查协议书，（26）建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明本案所涉商住楼已经合法审批；（27）《建设工程造价咨询合同》，证明原告委托评估机构对商住楼项目进行工程造价咨询。
被告吴亚龙辩称：1、原告提出关于要求被告支付垫付的商住楼建房款的诉讼请求，已超出两年的诉讼时效。原、被告双方于2005年4月13日签订《合作建房合同》，商住楼于2007年10月竣工验收，原告于2008年按合同约定接收了商住楼一层商场并将9套住房分配给了集资的职工，被告将出资的房屋交给买房人，原告也在2009年为商住楼及30套住宅办理了产权证，此时，原、被告双方对《合作建房合同》已履行完毕，双方多年来对此均无异议，原告在时隔五年后起诉要求被告支付其垫付的建房款，已超过了两年诉讼时效；2、被告已履行出资建房的义务，原告所述其垫付工程款不是事实。第一，合作建房项目是以原告名义办理报建、审批手续，但由被告具体操作和出资，《合作建房合同书》第二条约定的二至六层30套住宅为全额集资住宅，该全额集资款收入属被告拥有，被告通过合作建房拥有该全额集资款是被告的合同权利。原告在合同履行过程中代被告收取的全额集资款作为被告的合作出资用于支出建房费用，对此原告从未提出异议，现原告诉称其垫付工程款，与事实不符。第二，由于原告代被告收取的全额集资款已足够支付工程款，被告收取其中6套房屋的售房款不计入原告的账户，原告对此也无异议，仍按合同约定为该6套房屋户主办理了产权证，以此可说明，全额集资款属于被告拥有，原、被告双方无出资纠纷。第三，虽然合同约定7套住宅给原告，但只能说该7套住宅的分配权属于原告，并不是该7套住宅对应的全额集资款属于原告。双方在实际履行过程中，将原告有权分配的7套住房变更为9套，变更增加的两套住房由原告分配给退休职工，每套多出额28000元也属被告拥有。第四，被告除将全额集资款4262387元投入建房外，还另出资99万元，在双方无异议，确认投入资金已足够建房时，被告从出资的99万元中领回909745.85元，尚留有80254.15元在原告处，如被告未履行合同义务或出资不足，原告也不会让被告领回出资现金。3、原告诉称其垫付维修费无事实和法律依据。被告以江西省建筑有限责任公司名义履行《合作建房合同》义务，这是双方均认可的事实，在《工程质量保修书》中未约定外墙质量的保修期，而商住楼于2007年10月竣工验收，此后原告未向被告提出过外墙维修，现原告事隔7年后再提出外墙的质量问题无法律依据。
被告为其辩解提供的证据有：（1）企业名称变更通知书，证明江西省建筑有限责任公司更名的事实；（2）组织机构代码证，证明上述企业合法存在；（3）江西建工第三建筑有限责任公司出具的《证明》，证明江西省建筑有限责任公司承建的项目是由被告实际管理的事实；（4）工程竣工验收证明书，证明本案所涉合作建房项目于2005年10月8日开工，于2007年10月10日竣工验收；（5）消防验收意见书，证明合作建房项目已验收合格；（6）《合作建房合同书》，证明原、被告双方约定合作建房的事实；（7）房屋所有权证，证明原、被告双方已履行合同完毕。（8）南宁市建筑工程施工图审查备案表，证明被告亲自办理备案手续，已履行合同；（9）《三塘商住楼工程开支明细情况表》，证明商住楼项目完成后，原告于2009年7月15日将该明细表交给被告，当时双方对表中记载的款项均无异议。
双方的争议焦点：1、原告起诉请求被告支付其垫付的建房款是否超过诉讼时效；2、《合作建房合同书》是否合法有效？合同所涉的所有售房集资款是否应扣抵被告的建房出资；3、原告诉请被告支付其垫付的建房款、装修款并支付利息有无事实及法律依据。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据（1）至证据（19）、证据（21）、证据（24）至证据（27）的真实性无异议，经审核，原告提交的上述证据原件与复印件核对无异，本院对双方均无异议的证据真实性予以确认。被告对原告提交的证据（20）询问笔录的内容有异议，认为被告在询问笔录中的陈述不是其真实性意思表示，不能作为定案依据，本院认为，该询问笔录形成于公安机关的调查阶段，系被告的真实陈述，能客观反映案件情况，本院对该证据予以采纳。被告对原告提交的证据（22）、（23）有异议，认为无原件核对，与本案无关，本院认为，虽然原告仅提交了证据的复印件，但结合全案证据及双方认可的内容，被告亦认可了原告出售商住楼中的相应房屋给原告本单位职工的事实，该认可的事实与上述证据证明的事实不相矛盾，故本院对原告主张收取房屋集资款的事实予以采信。
原告对被告提交的证据（4）至（8）的真实性无异议，本院对上述双方均无异议的证据予以采纳。原告对被告提交的证据（1）至（3）的关联性不予认可，认为该证据系案外人的情况，与本案无关，本院认为，被告提交了上述证据的原件，与本案所涉商住楼的承建过程具有直接关联，本院对该部分证据亦予以采纳。原告对被告提交的证据（9）《三塘商住楼工程开支明细情况表》有异议，认为该表中未签字、盖章，无法核实该表的出处，本院认为，被告主张该表系由原告的会计所提供，但对此未能举证证实，同时，该表中记载的数据亦无相应证据材料予以佐证，故本院对该证据不予采纳。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：南宁市东区供销社是位于南宁市郊三塘镇地号为3723、E8地块的土地使用权人，该地块属国有土地，使用权类型为划拨。南宁市东区供销社于2005年6月20日更名为原告南宁常超东商贸有限公司。2005年4月13日，南宁市东区供销社（甲方）与被告吴亚龙（乙方）签订一份《合作建房合同书》，约定：甲方将位于南宁市兴宁区三塘镇，三塘圩两宗土地即A块宗地号：3723和B块宗地号：E8与乙方合作建设一栋地面六层的商住楼，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房5套，B型房5套，C型房10套，D型房10套。甲方将商住楼项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作，乙方负责商住楼楼体发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）。合同第五条关于商住楼的分配约定：甲方拥有商住楼一层商场、二至六层商住楼住房7套，其中A型房2套，B型房5套，乙方拥有商住楼二至六层住房23套，其中，A型房3套，C型房10套，D型房10套。乙方有权拥有的23套住房，如房屋转让，价格由乙方决定，甲方不得干涉，同时甲方要提供便利，出具有关证明、法律文书给予办理有关手续。甲、乙双方各自负责支付办理房产权证、土地证的费用。该合同还对其他事项进行了约定。该合同所涉的商住楼项目已经合法备案、报建、审批。2005年9月20日，南宁市东区供销社（发包人）与江西省建筑有限责任公司（承包人）签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定由江西省建筑有限责任公司承包三塘分社商住楼项目的桩基、土建、水电、消防及防雷工程施工。2009年2月23日，南宁市东区供销社与江西省建筑有限责任公司对三塘分社商住楼项目的土建、安装工程的工程造价进行结算，核定工程造价金额为3686192.54元。2009年8月24日，原告南宁市常超东商贸有限公司取得位于南宁市三塘镇的房屋所有权证（产权证号：桂房证字第088号，层数6层，地号：E8、3723）。原、被告未对三塘分社商住楼项目的建房款予以结算。后因原告南宁常超东商贸有限公司的原法定代表人王某某涉嫌职务侵占被南宁市公安局分局立案调查，南宁市公安局分局委托广西司法鉴定所对南宁常超东商贸有限公司从成立至2011年12月31日的会计报表、会计凭证、会计账簿等相关会计资料进行专项审计，经审计，广西司法鉴定所于2012年10月12日作出司法鉴定结果报告，审计结果反映该公司存在集资建房款未全额入账的情况，截止2011年12月31日，该公司账面已累计收取23人、24套住房的售房款共计4262387元，其中，该单位人员10人、非该单位人员13人，与《合作建房合同书》约定的30套住房差异6套住房的房款未入账，此外，入账的集资建房款还存在集资房合同金额与账面金额不符、少入账的情况。原告认为被告未按合同约定出资建房，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。经本院对合同效力问题释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。
在诉讼过程中，原、被告均认可审计报告记载入账的24套住房中，包括了按照合同约定原告有权分配的7套住房及被告有权分配的17套住房，该部分房款由原告直接收取，剩余6套售房款由被告收取，未交付给原告，原告将其有权分配的7套住房出售给其本单位职工，并签订购房合同，该7套住房收取的售房款共计为784000元。被告自述其有权分配的23套住房由其与买房人自行确定售房价，其中，有6套住房的售房款共计1177200元未转入原告的公司账户，由被告自行收取。
另查明，南宁市东区供销社与被告签订《合作建房合同书》之前，南宁市东区供销社于2004年12月以出卖人的名义就其有权分配的7套住房与各购房人签订了《协议书》，并收取该部分住房的购房款。
本院认为：一、关于原告起诉请求被告支付其垫付的建房款是否超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案中，原、被告双方签订《合作建房合同书》后，合同所涉的商住楼项目经合法审批、报建、竣工、验收，已取得房屋产权证，但从查明的事实来看，原、被告双方一直未对本案所涉的商住楼项目建房款进行财务结算，同时，也无证据反映双方已明确确认对方已全面履行了合同义务，在此期间，被告是否全面履行了出资义务，仍处于未经确定的状态。后由于原告的原法定代表人涉嫌职务侵占，审计部门依法接受公安机关的委托对原告公司的会计报表等材料进行审计后，审计部门于2012年10月12日作出审计报告，从此时起，原告公司的账目收支情况才得以明晰，在此之前，原告公司并未进行专项财务审计，故从此时起，原告才知道或应当知道被告是否已足额出资，原告于2013年12月26日向本院提交起诉状，未超出法定的两年诉讼时效期间。被告主张从商住楼项目整体交房即2008年10月起算诉讼时效，理由不充分，不符合法律规定，本院不予认可。
二、关于《合作建房合同书》是否合法有效及原告的诉讼主张有无依据的问题。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”之规定，原、被告双方签订《合作建房合同书》，约定由原告提供土地使用权、被告提供资金合作开发商住楼，属于合作开发房地产的经营行为，应有一方当事人具备房地产开发经营资格，但原、被告双方均不具备相应的经营资质，依据上述法律规定，双方签订的《合作建房合同书》应属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，由于《合作建房合同书》为无效合同，对原、被告双方均不产生法律效力，经本院对合同效力问题释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。但是，原告提出被告支付原告垫付的建房款、支付逾期利息、支付代垫装修款的诉讼请求，系基于《合作建房合同书》中双方合意确定的权利、义务，由于该合同无效，该合同约定由原告提供土地使用权、被告全额提供建房资金的内容亦对双方无法律约束力，故原告提出的上述诉讼请求缺乏合法依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告南宁常朝东商贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费14694元，由原告南宁常超东商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长农慧兰
审判员黄雅静
人民陪审员谭添芝
二○一四年十月八日
书记员卢秀逢
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。