芦溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0323民初425号
原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司，住所地：芦溪县现代城。统一社会信用代码：913603237542162542。
法定代表人金平，公司总经理。
委托代理人王福成,江西博韬律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告陈章洪，男，1977年7月16日出生，汉族，江西省芦溪县人，个体工商户，住本县。
委托代理人ＸＸ发，男，1951年10月21日出生，汉族，江西省芦溪县人，住址同上，与被告是父子关系。代理权限：一般代理。
原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司诉被告陈章洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，依法适应简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司的委托代理人王福成、被告陈章洪的委托代理人ＸＸ发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司诉称，2014年3月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告现代商贸城第4栋1层25、26、31号三个商铺共计107.41平方米，经销摩托车，租期从2014年6月1日起至2015年5月31日止，约定年租金为16200元，租金交纳每半年交付一次，第一次租金在合同签订当日支付，第二次租金在2014年9月20日支付，并约定了如逾期不交纳租金，按年租金每日5‰收取违约金。在履行合同中，被告向原告交纳10200元房租，尚欠原告6000元房租。2014年9月15日，原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告芦溪现代商贸城第4栋1层32、33、34号三个商铺共计131平方米，经销摩托车，租期从2014年9月1日起至2015年8月31日止，约定租金为6000元，在履行合同中，被告未拖欠房租。2015年5月11日，被告及其弟弟陈章俊与原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告及其弟弟陈章俊购买上述两份租赁合同中的31、32、33号三间商铺，双方约定于2015年5月30日前交付房屋。被告租赁未购买的25、26号商铺于2015年5月31日到期，34号商铺于2015年8月31日到期，原告多次要求被告续签房屋租赁合同或将租赁商铺归还原告，被告置之不理，至今未与原告续签合同，也未交纳租金。按照被告实际占用商铺面积计算租金，被告占用25、26商铺面积为68.06平方米，每月租金为12.57元，从2015年6月1日至2016年5月31日止，被告欠原告25、26号商铺租金10266.17元，34号商铺面积为56平方米，每月租金3.82元，从2015年9月1日至2016年8月31日止，被告欠原告34号商铺租金1925.28元，加上被告拖欠2014年6月1日至2015年5月31日止的商铺租金6000元，被告欠原告商铺租金18191.45元，违约金3638.29元。在审理中，原告品除被告购买三间商铺交付后，收取被告的商铺租金887.72元。现诉至法院，1、请求判令被告停止侵权，腾空并交还承租原告现代商贸城第4栋1层25、26、34号三个商铺；2、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金17303.73元及违约金3460.75元。
被告陈章洪辩称，2015年2月14日被告开始预付定金购买租赁原告31、32、33号商铺，2月16日支付了全部购房款。原告不应在租赁期间内计算租金，实际被告欠原告租金815.25元。2015年被告未与原告签订租赁合同，被告占用的商铺原告不能收取租金，未交纳原告的租金，是2015年4月17日被告购买原告16栋1、2号商铺，与邻居商户发生矛盾，被告曾要求原告更换商铺，原告未和被告调处解决问题，原告有责任，故被告不存在违约，也未侵权。
原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司为证明自己的主张，向法庭举证、被告质证意见及本院认证意见如下：
1、房屋租赁合同2份。证明2014年3月10日、2014年9月15日，原告与被告分别签订二份租赁商铺合同的事实，该合同原告加盖了公司印章，代理人吴小华有签名，被告陈章洪捺印签名，被告对证据无异议，对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认。
2、芦房权证第××号房产证。证明被告陈章洪租赁原告现代城第4栋1层25、26、31、32、33、34号商铺，其产权属原告所有的事实。被告对证据无异议，对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认。
3、商品房买卖合同。证明被告陈章洪于2015年5月11日与原告签订购买商品房买卖合同，购买租赁原告期间的31、32、33号商铺的事实。该合同原告加盖了公司合同专用章，被告陈章洪由捺印签名，约定2015年5月30日前交付商铺。被告对证据无异议，但表示被告2015年2月16日将购房款付清后，对原告2015年5月30日交付店面有异议。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
4、店面暂定租金表。证明原告2015年市场店面租金每月按店面面积计算租金的事实。被告对证据无异议，对该组证据的真实性，本院予以确认。
被告陈章洪为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原告质证意见及本院认定意见如下：
1、房屋租赁合同9份。证明被告2007年至2014年租赁原告店面的事实。该合同原告公司加盖了印章，代理人吴小华有签名，被告陈章洪有捺印签名。原告质证称，2014年3月10日及2014年9月15日与被告签订的房屋租赁合同无异议，对其与原告以前签订的7份房屋租赁合同的真实性无异议，但表示对关联性有异议，因2014年以前的房屋租赁合同与本案无关联。对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认。
2、收款收据2份。证明被告2015年2月14日向原告交纳购买31、32、33号商铺定金200000元，2015年2月16日将购买三间商铺的余款198000元全部付清。三间商铺共计398000元，被告支付了全部购房款，其商铺产权归属被告，原告对租赁商铺不应收租金的事实。原告质证称对证据的真实性、合法性没有异议，但表示对证明目的有异议，因被告购买租赁原告的商铺于2015年5月11日签订的买卖合同，双方合同约定交付三间店铺的时间为2015年5月30日前，根据相关法律规定，标的物的所有权的转移，以合同签订之日或标的物交付之日，原、被告双方对交付商铺有约定，应遵循其约定。故原告在未交付商铺之前，在租赁期内，收取租金，合情合理，符合双方的约定。对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对证明目的不予认定。
3、收款收据2张4份。证明被告2016年4月17日购买16栋1、2号商铺，支付原告购买商铺200000元的事实。原告质证认为本案是房屋租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷，被告提交购买16栋1、2号商铺收款收据与本案没有关联。对该组证据的真实性、合法性，因与本案没有关联，本院不予采纳。
4、定金协议。证明原告与被告约定，2015年2月28日应付请全部购买商铺款，被告于2015年2月14日预付定金200000元，2015年2月16日将购买31、32、33号商铺款全部付清。从2015年2月14日起至2015年5月30日止原告不应收取31、32、33号商铺租金的事实。原告对证据的真实性无异议，但表示对被告证明目的有异议。被告购买原告4栋31、32、33号商铺在买卖合同中约定交付日期为2015年5月30日，商铺所有权未交付，按租赁合同收取租金，是原告的权利。对该组证据的真实性，本院予以确认，对其证明的目的，本院不予采纳。
根据原告举证、被告质证，综合上述证据的分析、认定和当事人陈述，本院查明如下法律事实：原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司与被告陈章洪于2014年3月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其所有坐落在芦溪现代城4栋25、26、31号商铺租赁给被告经销摩托车，租赁期限从2014年6月1日至2015年5月31日，约定租金16200元，支付租金时间每半年交纳，逾期不交，则按年租金每日5‰收取违约金，超过30天原告有权单方解除合同，无条件收回被告所承租的房屋，并没收违约金。承租方若需继续承租商铺，需在合同到期前30日与租赁方续签合同，被告在租赁25、26、31号商铺期间，向原告交纳租金10200元，尚欠原告租金6000元。2014年9月15日，原告与被告签订租赁现代城4栋32、33、34号商铺经销摩托车，租赁期限从2014年9月1日至2015年8月31日。约定租金6000元，另收代理卫生费每年270元，被告在租赁期间，按合同履行了租金及其他义务。2015年5月11日被告及其弟弟陈章俊与原告签订购买商品房买卖合同，约定被告购买租赁原告31、32、33号商铺。交房期限为2015年5月30日前。原、被告签订房屋租赁合同合同到期后，被告陈章洪未搬离承租25、26、34号商铺，未与原告续签租赁合同，截止2015年6月1日至2016年5月31日，被告占用原告25、26号商铺面积68.06平方米，每月租金12.57元，欠原告租金10266.17元，2015年9月1日至2016年5月31日，占用原告34号商铺面积56平方米，每月租金3.82元，欠原告租金1925.28元，被告累计欠原告房屋租金18191.45元，违约金3638.29元，品除原告交付被告购买31号商铺收取的租金16.35元，32、33号商铺的租金871.37元，合计887.72元，被告实欠原告房屋租金17303.73元，违约金3460.75元。
本院认为，原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司与被告陈章洪之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告依合同约定将房屋租赁给被告，在租赁期间，被告未按合同约定履行支付租金义务，应承担违约责任，支付相应违约金。因双方按合同年租金每日5‰计算违约金超出法律禁止性规定，原告要求被告按欠租金的20%计算违约金，符合法律规定，予以支持。原告交付被告购买商铺后，多收取了被告租赁原告商铺三个月零一天的房屋租金887.72元。对原告请求被告支付拖欠房屋租金及违约金的超出部分，不予支持，故被告应支付原告房屋租金17303.73元，违约金3460.75元。合同到期后，被告陈章洪未搬离承租的商铺，未与原告续签租赁合同，其行为构成侵权，对原告要求被告停止侵权，搬离其所承租的商铺的诉讼请求，予以支持。对被告代理人关于从2015年2月14日、16日将购买商铺款全部支付给了原告，其房屋已归属被告，原告不应收取被告购买三间商铺租金的辩解，根据合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，现双方约定交付房屋期限为2015年5月30日前，故房屋未交付之前，被告应按租赁合同继续履行31、32、33号三间商铺的租金，对被告代理人这一辩解意见，不予采纳。因双方签订的房屋租赁合同第十六条第一款约定，乙方（被告）应在租赁期终止前一个月办理续租或退租手续，未办理续签合同期满应按期归还甲方（原告）。被告租赁原告25、26、34号商铺到期后，未与原告续签租赁合同，仍继续使用，应按双方认可的日租金表支付原告房屋占有使用费。2015年4月17日，被告购买原告16栋1、2号商铺系买卖合同关系，与争诉房屋没有关联。故对被告代理人关于在租赁原告商铺期间或购买后，被告与邻铺商户发生矛盾，原告未予调处及2015年与原告未签订租赁合同拒交房屋租金的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告陈章洪在判决生效三日后一个月内搬离芦溪县现代城第4栋25、26、34号商铺。
二、被告陈章洪支付原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司房屋租金17303.73元，违约金3460.75元。两项合计20764.48元，限在本判决生效后三日内支付完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费345元，原告浙江龙游县金峰房地产开发有限公司芦溪分公司承担50元，被告陈章洪承担295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审判员 刘萍霞
二〇一六年七月二十七日
书记员 刘玉婷