山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第189号
原告（反诉被告）：菏泽交通集团房地产开发有限公司，住所地菏泽市黄河东路1566号。
法定代表人：史崇亮，董事长。
委托代理人：魏盼，山东邦治律师事务所律师。
委托代理人：翟效军，山东邦治律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱冬梅，职工。
原告菏泽交通集团房地产开发有限公司与被告朱冬梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭进行审理，原告菏泽交通集团房地产开发有限公司委托代理人魏盼、翟效军，被告朱冬梅到庭参加了诉讼。被告朱冬梅在法庭辩论终结前提起反诉，本院于2015年3月19日公开开庭合并进行了审理。原告菏泽交通集团房地产开发有限公司委托代理人魏盼，被告朱冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告菏泽交通集团房地产开发有限公司诉称：2012年被告购买原告开发的曹县交通家园的房屋一套，签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，总房款158526元，首付款58526元，贷款10万元。当时被告经济困难，无法全额交纳首付款，原告允许其欠交首付款3万，因此被告出具欠据一份，并约定购房欠款须于2013年12月30日前归还，若逾期不归还，被告应支付欠款总额的万分之八，原告有权收回房屋。现诉请1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还房屋。2、被告支付违约金8878.25元。庭审中，原告增加诉讼请求：1、被告从违约之日（2013年12月20日）起每日按欠款总额万分之八向原告支付利息，计算至房屋实际返还之日。2、被告赔偿原告损失按每月1500元计算，从被告入住至房屋实际返还之日，但未在指定期限内交纳相应诉讼费用。
被告朱冬梅辩称：（2014）曹民初字第2005号民事调解书查明，其于2012年12月18日购买原告曹县交通家园2-602室及0006幢2-108储藏室，此后办理银行按揭贷款，于2013年6月入住，此后发现漏雨，原告两次组织维修，其要求解除房屋买卖合同并由原告支付漏雨造成的损失145000元，该案最终调解结案：被告（本案原告）赔偿1万元。上述事实说明，对案涉房屋已无争执。应驳回原告的诉讼请求。并反诉称：依法判令被反诉人返还购房款及对房屋投资款，以及经济损失共计145000元和利息。庭审中，其增加要求被反诉人支付两年的误工费63000元、精神损害5万元，但未在指定期限内交纳相应诉讼费用。
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：反诉人购买房屋时，首付款为58526元，由于其首付款不够，答辩人出于好意，让其提前入住，至今尚欠3万元首付款。贷款后，反诉人不按时偿还银行贷款，导致答辩人的保证金被扣划，反诉人从入住至今已有两年时间，经济损失达40500元。反诉人提到的房屋漏雨，该问题已经贵院解决，并赔偿反诉人1万元。反诉人却不全面履行合同义务，根据合同第七条约定“买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”，反诉人主张房屋投资款和经济损失无任何依据，且其对145000元怎么计算的，说不清楚，也没有评估，法院不应支持。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告房屋买卖关系存在，符合合同约定的第七条情形，应予解除合同及支付违约金。2、欠条一张，拟证明被告应偿还购房款3万元并支付利息，原告有权收回房屋。3、建设银行曹县支行扣划转存冻结通知书回执及扣划款项通知书各一份，拟证明被告不按时偿还贷款导致原告的保证金被扣划。4、（2014）曹民初字第2005号民事调解书一份，拟证明案涉房屋漏雨已调解解决，被告再次主张无事实依据。
经质证，被告对证据1、2、3、4真实性无异议。
被告为支持其主张，提供以下证据：1、首付款收据，拟证明交纳首付款58526元。2、装修费证明，拟证明装修花费66000元。3、建设银行曹县支行对账单，拟证明其未逾期交按揭贷款。4、物业费、卫生费、太阳能发票，天然气、有线电视开通费，拟证明为住房支付4000元。
经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为其中有3万元的单据未实际交款。对证据3真实性无异议，但不能证明按时偿还贷款。对证据2、4真实性有异议，非正式发票，且证据4与本案无关联性。
经审查分析认为：对原告提供的证据1、2、3、4，被告提供的证据1、3，对方均无异议，予以确认。被告提供的证据2，非有效票据，且无其他证据印证，不予确认。被告提供的证据4，加盖有收费单位财务章，真实性予以确认。
综合上述证据材料，并结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为20121218020）一份，约定被告购买原告开发的曹县客运站的第0006座2单元2-602室，及储藏室0006幢2-108号。合同第六条（付款方式及期限）约定：总房款158526元，首付款58526元，银行按揭贷款金额10万元。第七条（买受人逾期付款的违约责任）第一款约定：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条中的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。在签订该商品房买卖合同时，因被告经济困难，无法全额交纳首付款，原告允许其欠交首付款3万元，因此原告为被告出具收据三份，共计款58526元（30000652622000），同时被告为原告出具欠据一份，载明：欠条，欠款人朱冬梅于2012年12月18日向菏泽交通集团房地产开发有限公司的借款30000元，大写叁万元整。该欠款（购房欠款）须于2013年12月20日前归还，在借款未还清期间菏泽交通集团房地开发有限公司不予借款人办理产权转让手续。在欠款人办理银行按揭的房屋贷款银行发放到菏泽交通集团房地产开发有限公司账户之后，菏泽交通集团房地产开发有限公司允许借款人提前入住。若按期归还借款，则不计利息。若逾期不归还，除归还借款外，借款人每日按借款总额的万分之八向菏泽交通集团房地产开发有限公司支付利息，逾期3个月如仍不还清借款，菏泽交通集团房地产开发有限公司有权收回房屋。保证人：朱冬梅，共同保证人：李莲。此后，被告在建设银行曹县支行办理银行按揭贷款，并于2013年5月1日起开始按月偿还贷款，每月等额归还本息合计873.86元。此后，被告进行房屋装修，其主张花费装修费66000元，2012年12月30日至2013年12月30日物业费447元，天然气开户费2300元，卫生清理费300元，购买太阳能热水器花费1500元，有线电视初装费200元。2013年6月被告入住案涉房屋，后发现屋顶漏雨，原告于2014年5月组织人员维修，被告认为维修后仍然漏雨，于2014年7月25日诉至本院，诉请解除商品房买卖合同、要求赔偿因漏雨造成的损失145000元。诉讼期间，原告又组织人员进行房屋维修，经本院调解，双方达成协议：1、菏泽交通集团房地产开发有限公司支付朱冬梅赔偿款1万元。2、双方别争执。此后，原告按协议支付被告1万元。
被告自2013年5月1日起开始按月偿还贷款，每月等额归还本息合计873.86元，截止2014年7月1日，被告按期偿还建设银行曹县支行按揭贷款19期次，合计偿还本金5112.93元。2014年8月1日起被告未按期归还按揭贷款，建设银行曹县支行因此向原告发出扣划款项通知书：我行经多次催款，您担保的借款人朱冬梅，贷款号37001081700100000001502821，4期没有履行与我行签订的370817001-011-2013000207《借款合同》约定，归还我行贷款本息。根据我行与您签订的37081700120130265925号《保证合同》条款约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，由您承担连带责任，根据约定我行已于2014年11月4日，从您所开立的保证金账户中扣划97028.53元用于偿还贷款本息及其他应收款项。
本院认为：本案存在三个争议焦点：一、原、被告签订的商品房买卖合同解除条件是否成就。二、被告应否支付原告违约金8878.25元。三、如合同解除，反诉被告应否支付反诉原告购房款等145000元及利息。
对于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告签订的商品房买卖合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）第一款第二项约定：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。本条中的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。即双方约定了合同解除的条件。本案中，被告采取银行按揭付款的方式，但自2014年8月份起，被告不再偿还银行贷款，导致建设银行曹县支行于2014年11月4日扣划原告的保证金97028.53元。被告对其银行按揭应付款逾期超过30日，即合同解除条件成就，原告诉请予以解除，本院应予支持。
对于焦点二，原、被告签订的商品房买卖合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）第一款第二项约定：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。被告自2013年5月1日起开始按月偿还贷款，每月本息合计873.86元，其自2014年8月1日起未按期归还银行贷款，至建设银行曹县支行于2014年11月4日扣划原告保证金之日，共计4个月，其相应的分期应付款与实际已付款的差额为3495.44元（873.86×4），依合同约定的违约金计算方法，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，即被告应支付违约金69.91元（3495.44×2%）。
对于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因被告购房时经济困难无法交付首付款58526元，向原告出具欠房款3万元的欠据一份，被告为其出具首付款3万元的收据，实质上是原告为办理银行按揭而进行的程序操作，原告并未真正出借首付款3万元。商品房买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故被告无需再补交首付购房款3万元，即被告实际交纳购房首付款为28526元，及后续按揭贷款本金5112.93元，被告要求原告返还，本院予以支持，因被告违约而解除合同，其要求原告支付利息，本院不予支持。原告许可被告先行入住，天然气、有线电视开户系案涉房屋增值部分，且不可转移，对该部分投资原告应予返还，共计2500元（2300200）。以上被告交纳的购房首付款、银行按揭贷款本金、天然气、有线电视开户费合计36138.93元（285265112.932500）。物业费、卫生清理费系对业主的服务项目，被告已享有该项服务，其要求原告返还，于法无据，本院不予支持。太阳能热水器可拆装搬移，被告可继续使用，其要求原告支付该费用，亦无法律依据，本院不予支持。反诉原告主张返还入住房屋时投资的装修款等费用，但未提供有效证据，本院不予支持。依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）菏泽交通集团房地产开发有限公司与被告（反诉原告）朱冬梅的《商品房买卖合同》（编号为20121218020）；
二、被告（反诉原告）朱冬梅返还原告（反诉被告）菏泽交通集团房地产开发有限公司曹县客运站的第0006座2单元2-602室房屋及0006幢2-108号储藏室。
三、被告（反诉原告）朱冬梅支付原告（反诉被告）菏泽交通集团房地产开发有限公司违约金69.91元。
四、原告（反诉被告）菏泽交通集团房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）朱冬梅购房款、按揭贷款本金及有线电视、天然气开户费等36138.93元。
五、驳回原告菏泽交通集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告朱冬梅的其他诉讼请求。
上述二、三、四项于判决生效后60日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3648元，由原告菏泽交通集团房地产开发有限公司负担177元，被告朱冬梅负担3471元；反诉案件受理费1600元，由反诉原告朱冬梅负担897元，反诉被告菏泽交通集团房地产开发有限公司负担703元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 付建立
代理审判员 王伦国
人民陪审员 宋效民
二〇一五年四月十三日
书 记 员 李 维