贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终3511号
上诉人（原审原告）：马云军，男，1976年5月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司。
法定代表人：熊敏，该公司董事长。
上诉人马云军因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称贵阳新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马云军上诉请求：1、撤销原判第二项，改判支持上诉人一审第二项诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定部分事实不清，适用法律错误。被上诉人于2016年5月30日通知收房，但此时房屋不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定及相关法律规定，且至今尚未取得商品房交付使用备案证书。上诉人当场提出房屋不符合交付条件并拒绝收房，被上诉人不予理睬且不作回复，上诉人不得已才于2016年7月9日接收房屋。上诉人收房的行为不视为上诉人认可房屋符合交付条件，不能因此免除被上诉人应当承担的违约责任。
贵阳新世界公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人按期交付的房屋质量合格，取得竣工验收备案表、房屋面积测绘报告，各种设施设备均满足交付条件，故被上诉人不应承担逾期交房违约责任。
马云军向一审法院起诉请求：1、被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件；2、被告自2016年5月31日起每日按全部已付款的万分之三向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2016年5月31日暂计算至2017年8月31日的逾期交房违约金为88,758.00元）。
一审法院查明：2014年12月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以657,470.00元的总价向被告购买其开发的位于2C-12栋1单元25层3号房屋（建筑面积118.08平方米），双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定了逾期交房责任。
合同签订后，原告按约定支付了购房款，2016年5月30日在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，原、被告双方完成了房屋交接。现原告为维护其合法权益，提出如前诉请。
另查明，在本案审理时，原告仍未取得经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，《商品房买卖合同》第十一条约定的其余交付条件被告已取得。
一审法院认为，本案争议焦点：一、商品房是否实际交付；二、商品房实际交付后的违约金是否支持。一、关于商品房是否实际交付的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原告称系被迫收房，但未提供证据证明其主张，对此，不予采信。2016年5月30日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2016年5月30日实际交付。二、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件，而在2016年5月30日予以接收，双方就被告交房达不到约定条件的违约行为应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张违约金的诉讼请求，无法律依据和合同依据，不予支持。此外，被告亦认可还未取得经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，故被告应当继续履行合同向原告提交符合合同约定的上述文件。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告马云军提交经房产管理部门批准的2C-12栋1单元25层3号房屋的商品住房交付使用备案证书；二、驳回原告马云军的其他诉讼请求。案件受理费1,109元，由原告马云军负担1,009元,被告贵阳新世界房地产有限公司负担100元。
二审中，上诉人于2018年5月3日向本院书面提出申请，请求本院调取涉案房屋交付的相关材料，以查明上诉人于2016年7月9日接收房屋的事实。本院责令被上诉人提交涉案房屋交付的相关材料，被上诉人于2018年6月14日提交涉案房屋的《房屋钥匙签收确认书》，该确认书载明上诉人于2016年7月9日收楼并签收涉案房屋钥匙。经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”中约定：逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
二审经审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，经二审查明，上诉人于2016年7月9日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被上诉人已于2016年7月9日完成了本案房屋的交付。一审判决对此事实认定错误，本院依法予以纠正。因此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，因此，从2016年5月31日起至2016年7月9日止，被上诉人共逾期交房40日，其应当依照《商品房买卖合同》第十三条的相关约定向上诉人支付违约金5259.76元（657470元×2?／日×40日＝5259.76元）。至于上诉人接收房屋后被上诉人还应否承担逾期交房违约责任的问题，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求被上诉人在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院对此不予支持。
另，对上诉人要求被上诉人提交商品住房交付使用备案证书的诉请，庭审中，被上诉人表示已将办理商品住房交付使用备案证书资料提交行政机关，该备案证书尚待行政机关办理。因该备案证书是否符合办理条件需待行政机关审查后决定，办理时限亦非被上诉人能够掌控，该债务标的不适于强制履行。一审判令被上诉人在本判决生效之日起三十日内向上诉人提交经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书不当，本院予以指出。因被上诉人未对此提起上诉，视为其接受该判决结果，故本院对此予以维持。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3717号民事判决第一项；
二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3717号民事判决第二项；
三、贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向马云军支付违约金5259.76元；
四、驳回马云军的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,109元，由马云军负担50元,贵阳新世界房地产有限公司负担1059元；二审案件受理费2018元，由马云军负担100元，由贵阳新世界房地产有限公司负担1918元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 珑
审判员 刘 妍
审判员 唐有临
二〇一八年六月二十五日
书记员 杨 欢