浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0521民初1077号
原告：蔡海庆，男，1970年10月14日出生，汉族，住址浙江省德清县。
委托诉讼代理人：陆欣伟，浙江光彩律师事务所律师。
被告：姚玉明（曾用名姚学军），男，1972年2月6日出生，汉族，住址浙江省德清县。
委托诉讼代理人：吴玉明，浙江广明律师事务所律师。
被告：季卫芬，女，1954年4月22日出生，汉族，住址浙江省德清县。
委托诉讼代理人：徐丽华，浙江诺力亚律师事务所律师。
原告蔡海庆与被告姚玉明、被告季卫芬房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序审理，并于2018年5月4日、2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告蔡海庆的委托诉讼代理人陆欣伟、被告姚玉明的委托诉讼代理人吴玉明、被告季卫芬及其委托诉讼代理人徐丽华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭作出宣判。
蔡海庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告姚玉明、季卫芬双倍返还定金，支付双倍返还定金的差额款100000元；2、判令被告姚玉明、季卫芬支付因本案支付的诉讼保全担保费500元；3、判令姚玉明、季卫芬承担本案诉讼费用。
诉讼中，蔡海庆变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同书》；2、判令季卫芬赔偿损失100000元；3、判令被告季卫芬支付因本案支付的诉讼保全担保费500元；4、判令季卫芬承担本案诉讼费用。
事实与理由：2017年11月29日，经德清县武康镇有我有家事务所（以下简称有我有家事务所）居间，蔡海庆与姚玉明、季卫芬就登记于姚玉明名下的武康镇五龙小区42幢1单元301室房产签订了《房屋买卖居间合同书》，合同约定转让价款为人民币1150000元；约定签订当日支付购房定金100000元，12月20日支付首付款600000元，其余款项待三证办出按揭到位于2018年1月20日再支付。签约日蔡海庆依约支付定金100000元，季卫芬当日领取了购房定金，12月20日蔡海庆依约支付了首付600000元；蔡海庆首付款支付后，有我有家公司收到季卫芬的《情况说明》，载明内容为“现因本人原因不打算出售该房屋。特此声明不再继续履行合同”。据蔡海庆了解，登记于姚玉明名下的诉涉房产现已转让并过户到他人名下。蔡海庆以季卫芬涉嫌合同诈骗为由向德清县公安局报案，经公安机关查证，姚玉明与季卫芬之间存有其他因素，季卫芬出售涉诉房产有代理权，没有犯罪事实。现各方就房屋买卖事宜未达成一致意见，纠纷成诉。
姚玉明及其代理人根据蔡海庆变更后的诉讼请求提出抗辩：1、登记于姚玉明名下的涉案房产已转让给王叶尔且交付房屋。2、姚玉明对涉案房屋的买卖不知情，姚玉明从未授权季卫芬与蔡海庆签订《房屋买卖合同书》，且也未事后追认。因此，该《房屋买卖合同书》对姚玉明无法律约束力，姚玉明无需承担任何民事责任。故请求法院驳回蔡海庆对姚玉明的全部诉讼请求。
季卫芬及其代理人根据蔡海庆变更后的诉讼请求提出抗辩：1、案涉房屋出卖人系姚玉明，《房屋买卖居间合同书》中的“姚玉明”的签名系季卫芬代签，其未取得姚玉明授权委托，且事后姚玉明也未追认，季卫芬仅作为代理人进行签名，故《房屋买卖居间合同书》自始无效，故蔡海庆请求解除房屋买卖合同的主张缺乏事实和法律基础。2、对蔡海庆主张季卫芬支付赔偿款10万元的数额有异议。3、根据无效合同的处理原则，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效的结果，蔡海庆、季卫芬双方均有过错，应各自承担相应的责任。故请求法院驳回蔡海庆的全部诉讼请求。
蔡海庆为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《房屋买卖居间合同书》1份、有我有家事务所工作人员的收条2份、季卫芬领取定金凭证1份、中国工商银行自助终端机凭条和转账凭证各1份、有我有家事务所营业执照1份，拟证明蔡海庆依据双方签订的《房屋买卖居间合同书》，依约履行支付定金10万元和首付款60万元等合同义务的事实。
上述该组证据，经姚玉明质证，对《房屋买卖居间合同书》的三性均有异议；认为：1>、其从未委托季卫芬与蔡海庆签订涉案房屋的买卖事宜，事后也未进行追认，且涉案房屋已转让给王叶尔，故该《房屋买卖居间合同书》对姚玉明无约束力；2>、对蔡海庆与季卫芬及有我有家事务所之间发生的收付款情况及凭证等均不知情，不予质证。经季卫芬质证，对《房屋买卖居间合同书》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为从合同形式中看季卫芬系代理人，该合同证明季卫芬不是房屋的出卖人，故季卫芬并非房屋买卖合同的相对方；对收条2份不知情，对真实性不予质证；对领（付）款凭证真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据仅证明季卫芬收取了10万元；对中国工商银行自助终端凭条、转账凭证和有我有家事务所营业执照的关联性均有异议，认为60万元的收款人是张华，款项并非转给季卫芬，且有我有家事务所张华也不是本案被告。经审查，该组证据作为证据链并结合蔡海庆、季卫芬的庭审陈述和蔡海庆庭审陈述涉案定金10万元和首付款60万元均已由有我有家公司退回的事实，能形成完整的证据链效力，符合有效证据的条件，本院予以认定；但对《房屋买卖居间合同书》的合同效力将结合本案其他证据和事实予以综合认定。
2、情况说明1份，拟证明季卫芬书面通知有我有家事务所，对涉案房屋买卖合同声明不再继续履行的事实。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，对本案关联性有异议，认为季卫芬并非房屋买卖合同的相对人，不应承担合同中约定的义务。因蔡海庆在变更诉讼请求后不要求姚玉明承担民事责任，姚玉明对该组证据不予质证。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。
3、报案申请书1份、《不予立案通知书》1份，拟证明蔡海庆以合同诈骗报案，公安机关侦查后认为季卫芬有权出售案涉房产、没有犯罪事实的事实。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为公安机关的不予立案通知书审查认为“没有犯罪事实”，不能证明季卫芬有权出售案涉房产。因蔡海庆在变更诉讼请求后不要求姚玉明承担民事责任，姚玉明对该组证据不予质证。经审查，该组证据仅证明蔡海庆对涉案房屋买卖关系向德清县公安局进行了刑事控告且公安机关不予立案，不能证明蔡海庆所要证明的目的，本院不予认定。
4、诉讼保全担保服务费发票1份，拟证明蔡海庆在诉讼中申请诉讼保全而支付保全服务费500元，要求季卫芬承担的事实。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为蔡海庆要求季卫芬承担该费用没有事实和法律依据。因蔡海庆在变更诉讼请求后不要求姚玉明承担民事责任，姚玉明对该组证据不予质证。经审查，该组证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。
5、五龙小区42幢2单元405室的《浙江省二手房买卖合同》1份、五龙小区8幢2单元504室的《二手房买卖合同》1份，拟证明同类同期房屋已增值，给蔡海庆造成了增值部分损失的事实。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为蔡海庆提交的证据与涉案的交易不在同一时间段，虽属同一小区房屋，但不同位置不同户型的价格也有差异，故不能证明蔡海庆所要证明的目的。因蔡海庆在变更诉讼请求后不要求姚玉明承担民事责任，姚玉明对该组证据不予质证。经审查，该组证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。
姚玉明为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《房屋转让合同》1份，拟证明涉案房屋姚玉明于2004年4月转让给案外人王叶尔。经蔡海庆质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房屋转让应当办理相应过户登记手续。经季卫芬质证，对该组证据的三性均无异议。经审查，对该组证据的证明效力将结合本案其他证据，予以综合认定。
2、《请求书》1份，拟证明案涉房屋系姚玉明转让给案外人王叶尔后，因拆迁政策因素，产权登记在姚玉明名下，实际权利人王叶尔再次出售时，与受买人倪水萍共同请求将涉案房屋直接过户给倪水萍的事实。经蔡海庆质证，对该组证据的三性均有异议，认为《请求书》应当视为证人证言，证人证言应出庭作证，未经出庭作证不具有证明效力。经季卫芬质证，对该组证据的三性均无异议。经审查，对该组证据的证明效力将结合本案其他证据，予以综合认定。
3、姚玉明的户口登记信息1份，拟证明姚玉明曾用名姚学军的事实。经蔡海庆质证，对该组证据的三性均无异议。经季卫芬质证，对该组证据的三性均无异议。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。
季卫芬未提交任何证据。
本院依蔡海庆的申请向德清县公安局调取德公（经）受案字[2017]10093号案卷材料：受案登记表1份、受案回执1份、不予立案通知书1份、蔡海庆的询问笔录1份、朱琪荣的询问笔录1份、姚玉明的询问笔录1份、季卫芬的询问笔录1份、杨月芳的询问笔录1份及王叶尔与姚玉明（姚学军）签订的《转购房协议书》1份。经姚玉明质证，对该证据的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，认为姚玉明将涉案房屋卖给了案外人王叶尔是事实，但房屋由王叶尔居住还是季卫芬居住的情况与本案无关联，同时也证明了涉案《房屋买卖居间合同书》的签订与姚玉明无关联。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及蔡海庆拟证明的事实有异议，认为：1>、蔡海庆主张在姚玉明出售涉案房屋过程中，季卫芬支付定购房款、参与摇号、进行装修、实际居住的情况，并不能证明涉案房屋系季卫芬购买的事实；2>、从季卫芬的询问笔录内容看，涉案房屋的第二次出售，出现季卫芬与其女儿王叶尔对房屋的出售意见不一致的情况。经审查，上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定，但对证据所证明的事实将结合本案其他证据予以综合认定。
为查明案件事实的需要，本院还依职权调取了不动产登记中心的登记信息：姚玉明与倪水萍之间签订的《浙江省二手房买卖合同》1份、案涉房屋变更所有权人前姚玉明作为房屋登记权利人的登记信息1份、征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书1份、浙江省房屋交易和产权状况确认告知单1份、涉案房屋交易纳税《浙江增值税普通发票》1份。经蔡海庆质证，对该组证据的三性均无异议。经姚玉明质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不发表意见。经季卫芬质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证据的内容真实性有异议，关联性有异议，认为不动产登记处备案的价格和实际履行的价格可能不同，应当以实际履行价格为准，德清县公安局制作的朱琪荣（倪水萍丈夫）询问笔录其陈述房屋以118万元成交，可以证明双方实际履行价格为118万元。经审查，上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定，但对证据所证明的事实将结合本案其他证据予以综合认定。
本院查明事实如下：涉案房屋系姚玉明拆迁安置取得，姚玉明将涉案房屋转让给案外人王叶尔并交付了房屋，后因拆迁安置政策的原因，房产于2010年登记在姚玉明名下，该房产实际由王叶尔控制并由季卫芬（季卫芬与王叶尔系母女关系）居住。
2017年11月29日，季卫芬以姚玉明的代理人身份通过有我有家事务所挂牌与买方蔡海庆签订了《房屋买卖居间合同书》一份，约定将坐落于武康镇五龙小区42幢1单元301室一套（计112.03平方面积）及储藏室一间（计12.12平方面积）以人民币115万元的价格出售给蔡海庆，并约定蔡海庆于2017年11月29日付购房定金10万元，于2017年12月20日首付房款60万元，卖方必须将房产权公证或过户给蔡海庆，待卖方三证办出按揭到位蔡海庆于2018年1月20日另支付购房款45万元。合同还约定：“卖方保证上述房产权属清楚。若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，因此给买方造成经济损失，由卖方负责赔偿，并承担民事责任。”合同还对中介费支付期限、违约责任等事项作了约定。合同签订当日，蔡海庆通过微信转账给有我有家事务所经办人杨月芳5万元、有我有家事务所负责人张华5万元作为支付购房定金10万元。2017年11月29日，季卫芬在收到该10万元购房定金后出具了收据一份。2017年12月20日，蔡海庆依约将首付款60万元转账至有我有家事务所负责人张华银行账户。
2017年12月21日，有我有家事务所经办人杨月芳在德清县行政中心办事时，发现季卫芬、姚玉明等人在不动产登记处办理房屋过户，经其了解，季卫芬、姚玉明等人是办理涉案房屋的过户登记事宜，故立即向季卫芬提出交涉并指出“该房屋已通过有我有家事务所卖给了蔡海庆，你也收了定金，蔡海庆也支付了首付款，你这么做是违约的”。季卫芬推说不知情，房子是其女儿（王叶尔）卖的。同时，杨月芳把季卫芬、姚玉明等人办理涉案房屋过户的事情通知了蔡海庆，蔡海庆也找季卫芬提出交涉“要么你把房子卖给我，要么你违约，按照合同付给我违约金”，季卫芬仍推说房子是其女儿卖的，她没钱的，付不出违约金的。期间，季卫芬出具情况说明一份：因本人原因不打算出售该房屋，并声明不再继续履行合同，落款时间为2017年12月20日。事后，杨月芳协调季卫芬与蔡海庆之间房屋买卖违约之事，季卫芬将购房定金10万元退回至有我有家事务所经办人杨月芳的微信账户上，蔡海庆提出还要支付10万违约金，季卫芬一直推说没有钱。2017年12月23日，蔡海庆就涉案房屋买卖合同向德清县公安局提出控告其被合同诈骗，经德清县公安局审查作出德公（经）不立字[2018]10006号不予立案通知书。事后，各方就涉案房屋买卖事宜处理结果未达成一致意见，纠纷成讼。
另查明，在季卫芬与蔡海庆签订并履行涉案房屋买卖合同过程中，房产实际控制人王叶尔将涉案房屋（德清县武康镇五龙小区42幢1单元301室一套及储藏室一间）以人民币120万元的价格转让给案外人倪水萍所有，并由房产登记人姚玉明与倪水萍于2017年12月21日签订了《浙江省二手房买卖合同》一份，王叶尔、倪水萍出具书面《请求书》共同请求房产登记人姚玉明将涉案房屋直接过户至倪水萍名下并完成了房产过户登记手续。
还查明，诉讼中，蔡海庆已收到季卫芬及有我有家事务所退还的购房定金10万元和首付款60万元。
本院认为，蔡海庆与姚玉明、季卫芬之间签订的《房屋买卖居间合同书》，涉及房屋买卖合同和居间合同的二个法律关系，现蔡海庆依据《房屋买卖居间合同书》仅就房屋买卖关系提起诉讼，经本院行使释明权，蔡海庆与姚玉明、季卫芬均不申请居间方参加本案诉讼，且居间合同关系又不是本案的必要的共同诉讼，故本院依法审理房屋买卖合同关系。
涉案房屋系姚玉明拆迁安置取得，姚玉明将涉案房屋转让给案外人王叶尔并交付了房屋，后因拆迁安置政策的原因，房产于2010年登记在姚玉明名下，该房产实际由王叶尔控制并由季卫芬居住。2017年11月，季卫芬通过有我有家事务所挂牌出售与蔡海庆认识并接洽，基于该房屋产权实际登记在姚玉明名下，季卫芬以姚玉明的代理人身份与蔡海庆签订了房屋买卖合同，并代姚玉明进行了签名。本案中，季卫芬的代理行为既未取得姚玉明授权代理，也未经姚玉明事后追认，故季卫芬的行为应当定性为无权代理。根据《合同法》第48条的规定，无权代理人签订的合同需经权利人追认方才生效。在本案中，公示权利人姚玉明及实际权利人王叶尔均以事实行为拒绝追认，并将涉案房产转让给案外人倪水萍并办理了过户登记手续，因此，合同应当认定无效。故对蔡海庆主张本案房屋买卖合同应当有效，季卫芬及姚玉明应当承担违约责任的意见，不予采纳。本案不应当适用《买卖合同司法解释》第3条的规定，对蔡海庆代理人提出适用法律的该意见，不予采信。
根据《民法总则》第171条第1款之规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第48条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故对于合同无效，姚玉明无需承担民事责任。对蔡海庆主张解除2017年11月29日姚玉明、季卫芬与蔡海庆签订的《房屋买卖居间合同书》的诉讼请求，不予支持。对季卫芬提出其与蔡海庆签订的《房屋买卖居间合同书》因未取得姚玉明委托授权且事后也未经姚玉明追认，故该房屋买卖合同自始未成立的意见，予以采信。
根据《合同法》第58条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经审查，涉案《房屋买卖居间合同书》经有我有家事务所媒介居间而签订，房屋中介机构负有对房屋交易事项和交易行为的合法性审查义务，且季卫芬也未能提交蔡海庆知道或者应当知道行为人无权代理的相关证据予以证明。故对于房屋买卖合同无效，蔡海庆不存在缔约过失责任，行为人季卫芬应承担全部民事责任。鉴于蔡海庆在本案诉讼中已收到季卫芬及有我有家事务所退还因该合同而取得的10万元定金及首付款60万元，对于无效合同的财产返还已完成。
对蔡海庆主张季卫芬赔偿损失10万元的诉讼请求，经审查，根据《合同法》第58条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《民法总则》第171条第3款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。因此，合同无效后，无过错一方获得赔偿的实际是一种信赖利益损失，但合同无效情形下的损失赔偿对象不包括履行利益。信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少;所失利益又称间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，但不能按照履行利益来进行计算损失。本案中，蔡海庆与季卫芬签订房屋买卖交易价格为115万元与王叶尔实际出售价格120万元之间的差价5万元，属于信赖利益，蔡海庆有权得到赔偿。对蔡海庆提出同时期同地段房屋已增值，造成其增值部分损失的观点，属于履行利益，不予采信。故本院认定蔡海庆的信赖利益损失为50000元；对蔡海庆主张赔偿损失的超出部分，不予支持。对蔡海庆主张季卫芬支付诉讼保全担保费500元的诉讼请求，经审查，因合同未约定实现债权费用的承担，且诉讼保全并非债权人实现债权的必要措施，仅仅是减少风险的措施，故本院不予支持。对季卫芬提出涉案房屋王叶尔出售给倪水萍时缴纳税金发票中的金额是1184753.04元，故房屋成交价应为1184753.04元的抗辩意见，经审查，涉案房屋缴纳税金发票计收税金是按照房屋面积112.03平方单价计算，而涉案《浙江省二手房买卖合同》确定的房屋转让价格为120万元（其交易房产包括房屋122.03平方、其他房屋即储藏室12.12平方），故王叶尔出售涉案房屋的成交价格应为120万元，对季卫芬的该抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:
一、被告季卫芬于本判决生效之日起十日内支付原告蔡海庆赔偿损失费50000元；
二、驳回原告蔡海庆的其余诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半1155元，保全费1020元，合计2175元，由原告蔡海庆承担1093元，被告季卫芬承担1082元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 员 陶志林
二〇一八年六月二十日
法官助理 梅佳丽
代书记员 郑秋萍