北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初24421号原告：北京中基信和置业有限公司，住所地北京市西城区马连道路25号楼7层7006室。法定代表人：林震道，董事长。委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。被告：嘉兴卓美服饰有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区财富广场商办楼D1703室。法定代表人：丁明贵。被告：北京德美汇商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路25号第一层F115-F117。法定代表人：钟成嫣，总经理。委托诉讼代理人：庄严，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英，1978年3月20日出生，北京德美汇商贸有限公司财务。原告北京中基信和置业有限公司（以下简称：中基信和公司）与被告嘉兴卓美服饰有限公司（以下简称：嘉兴卓美公司）、被告北京德美汇商贸有限公司（以下简称：德美汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中基信和公司的委托诉讼代理人张雪艳，被告德美汇公司的委托诉讼代理人庄严、吴英到庭参加了诉讼，本院依法向嘉兴卓美公司公告送达开庭传票，被告嘉兴卓美公司无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。原告中基信和公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2016年3月1日至2016年3月31日、2016年5月1日至2016年7月26日的租金、物业费、推广费共计人民币462056.98元及自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照拖欠费用金额462056.98元为基数，按每日0.05%计算）；2.判令二被告向原告支付自2016年7月27日起至实际交付租赁商铺之日止的租赁商铺使用费81937.46元（按合同终止时固定租金标准的300%计算至实际交还之日止）；3、判令二被告向原告支付2015年6月15日至2015年11月5日装修期间的租金以及物业管理费和推广费553295.16元；4、判令二被告赔偿原告向北京隆韵行装饰有限公司支付的全部装修款2237167元；5、判令二被告向原告支付将租赁商铺恢复原状的费用38844元；6.判令二被告向原告支付因诉讼而支出的律师费80000元；7、本案诉讼费全部由二被告承担。事实和理由：原告作为出租方与承租方嘉兴卓美公司于2015年5月25日签署了编号为NTP-BD—HT-201505-002的《新年华购物中心租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定嘉兴卓美公司承租原告名下商铺，租赁期为三个租约年，自2015年6月15日起至2018年6月14日止。此后，原告于2015年8月27日与嘉兴卓美公司签署编号为NTP-BD—HT-201505-008的《之补充协议》，以及于2015年11月11日与嘉兴卓美公司、德美汇公司签署了编号为NTP-BD—HT-201512-009的《之补充协议二》（以下简称《租赁合同补充协议二》），《补充协议二》约定《租赁合同》（包括其任何有效修订和补充）项下的承租方变更为嘉兴卓美公司和德美汇公司，嘉兴卓美公司和德美汇公司各自就对方履行《租赁合同》（包括其任何有效修订和补充）项下的所有义务和责任提供连带保证担保。另外，原告与嘉兴卓美公司、隆韵行公司签署了编号为NTP-BD—HT-201505-003的《商铺装修装饰工程三方协议》（以下简称《三方协议》）以及编号为NTP-BD—HT-201508-007的《之补充协议》，对《租赁合同》项下有关租赁商铺装修以及装修支付等约定做出变更和补充。上述合同和协议签署生效后，原告已经全面履行该等合同和协议项下约定的全部义务，包括但不限于将租赁商铺交付给被告使用、向隆韵行公司支付装修款等。依据合同约定德美汇公司应当在每个月25日前向原告支付租赁商铺下一个月租金、物业管理费、推广费和POS-MIS收款一体机使用费，并应于原告发出书面通知之日起的7日内支付提成租金高于固定租金的差额部分，同时德美汇公司应当在收到原告发出的能源费用付款通知后7日内，按照付款通知上的金额向原告一次性支付相应费用以及能源费用。但德美汇公司未向原告支付2016年3月、2016年5月、2016年6月及其后的租金、物业管理费、推广费、POS-MIS收款一体机使用费以及能源费用。根据合同约定租赁商铺的装修材料，应事先征得原告的同意但是经原告多次书面通知嘉兴卓美公司和德美惠公司，至今未能将所有装修物料清单提交给原告备案。依据双方《补充协议二》第一条以及《三方协议》第3条约定未经原告书面同意，嘉兴卓美公司和德美汇公司，不得擅自变更装修设计、施工方案，但是租赁商铺的装修现状，与嘉兴卓美公司和德美惠汇公司提交的装修效果图严重不符。依据双方合同约定嘉兴卓美公司和德美汇公司应当按照租赁合同约定的项目及品牌在租赁商铺内进行经营活动，未经原告事先书面同意，不得使用其他品牌或经营其他项目，但租赁商铺内实际经营的品牌和项目与租赁合同约定的品牌和项目严重不符，在未获得原告事先书面同意的情况下，嘉兴卓美公司和德美汇公司存在擅自经营其它品牌和其他项目的行为。针对嘉兴卓美公司和德美汇公司的上述严重违约行为以及其他违约行为，原告已委托律师，分别于2016年6月14日和2016年7月1日，书面致函嘉兴卓美公司和德美汇公司要求两公司立即纠正违约行为，并向原告承担违约责任。嘉兴卓美公司和德美汇公司，未采取任何行动，由于嘉兴卓美公司和德美汇公司的违约行为已经构成根本违约，原告委托律师于2016年7月15日向嘉兴卓美公司和德美汇公司发出了解除《租赁合同》和《三方协议》及相关补充协议的律师函，并要求嘉兴卓美公司和德美汇公司撤出租赁商铺交纳欠付的各项费用及违约金。嘉兴卓美公司和德美汇公司收函后于2016年8月3日交还租赁商铺，但未支付任何欠付费用或违约金鉴于嘉兴卓美公司和德美汇公司的行为已严重违反了租赁合同和三方协议的约定，且租赁合同和三方协议已解除为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼。被告德美汇公司辩称，认可被告尚未支付2016年5月1日至2016年7月26日期间的租金，但不同意原告中基信和公司的诉讼请求，理由如下：一、我方不应当支付原告2016年3月1日至2016年3月31日期间的租金，在2015年8月27日原告与嘉兴卓美公司签订的租赁合同补充协议中约定，本协议第二项账单金额及第三项实际支付金额差额总计是323092元，应以冲抵2016年1月至2016年3月乙方应付同等金额租金。二、我方不应该向原告支付2016年7月27日至2016年8月4日期间的商铺使用费，我方实际交还商铺时间是2017年7月31日，当时要求原告过来交接，但原告推脱没有过来，原告主张按固定租金标准百分之三计算没有合同依据。三、我方不应向原告支付装修期间的租金及2015年6月15日至2015年8月14日期间的物业费及推广费，在补充协议中有约定。至2015年12月31日，乙方已经实际支付共计289387元。四、我方不应该赔偿对方装修款，原告与嘉兴卓美公司签订合同第九条第九款约定原告同意就租赁物的装修承担相应的装修款，标准是2500元每平方米，共计2967500元。实际上原告只支付了1900000元的装修款，之后我公司向装修公司支付了后期装修款1030000元，依照合同约定装修款应由原告支付，所以原告要求我方赔偿装修款无依据，并且要求冲抵租金及其他费用。五、我方不应当向原告支付将商铺恢复原状的费用，商铺的装修是经过原告同意才进行的，我方不负有恢复原状的义务。六、原告要求我方支付律师费没有法律和合同依据，我方不同意支付。七、我方在签订合同时向原告交纳了2027900元装修押金，请求冲抵房屋租金及其他相关费用。被告嘉兴卓美公司未出庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，中基信和公司作为甲方（出租方），嘉兴卓美公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》（合同编号：NTP-BD—HT-201505-002），约定：“……第一条、租赁物及场地。1.1本合同项下的租赁物仅指本合同附件1及附件2所列的房屋（以下简称“租赁物”）……第二条、租赁期。本合同项下租赁期见附件2，自实际交付日（见附件2）起计算。自实际交付日开始计算至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。第三条、营业额……第四条、约定应付款。4.1租金。租赁物租金为固定租金和提成租金中的较高者，自计租日（如第6.2所定义）起按月支付。固定租金按租赁物的租赁面积乘以附件2所载的固定租金单价计算。提成租金按乙方营业额乘以附件2所载的提成租金比例计算。4.2物业管理费和推广费。……3）物业管理费和推广费按租赁物的租赁面积乘以附件2所载的物业管理及推广费单价计算，并按月支付。经甲方事先书面通知，物业管理费及/或推广费可支付至甲方或管理机构。……4.3租赁押金。1）为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于本合同签署后五个工作日内向甲方支付租赁押金，金额见附加2之具体规定。乙方于本合同签署之前已向甲方支付的租赁定金余额（如有）可直接（不计利息）冲抵乙方应付的租赁押金。2）在乙方已按照本合同第二十二条的约定将租赁物返还甲方且已按第22.7条约定完成注销登记的前提下，经甲方扣除约定应付款及约定补偿金（若有）之后，且乙方对甲方已无任何其他债务后，甲方应在本合同终止后三个月内，将租赁押金不计息退还给乙方。……4）本合同期限内及租赁押金到期应返还之前，甲方有权从租赁押金中扣除如下项目：a）乙方迟延支付的任何约定应付款；b）乙方迟延支付的任何约定补偿金。……4.5能源费用。1）自实际交付日起，乙方应当承担并支付租赁物所发生的水、电、燃气、超时空调费等能源费用，以上费用在本合同中统称为“能源费用”。2）本合同项下乙方向甲方缴纳的各项能源费用均为甲方代相关能源供应单位收取，甲方收取乙方缴纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务服务行业收据。……4.6有关装修的费用。1）装修保证金。在乙方实施租赁物装修工程之前，乙方应向甲方或管理机构支付装修保证金，金额以附件2之具体规定为准。在乙方开业经营后两个月内，如甲方未发现乙方装修对甲方或其他任何第三方产生任何损失，应无息退还装修保证金。装修保证金退还后，若事后发现乙方装修存在问题并引发甲方或第三方蒙受损失或法律责任，则一切责任由乙方承担。2）装修期（如6.1所定义）物业管理费、推广费及能源费用。对于乙方应于装修期内支付的物业管理费和推广费，乙方应在租赁期开始前一次性向甲方或管理机构支付装修期所对应的物业管理费和推广费。对于乙方应于装修期内支付的能源费用，乙方应在甲方向其提供能源供应单位出具的付款通知后3日内一次性向甲方支付相应的能源费。……4.8上述条款第4.1条至4.7条下乙方各项应付费用和相应的保证金在本合同项下统称为“约定应付款”。……第五条、约定应付款的支付方式。5.1计租日的支付。1）自计租日起，乙方应于每月的25日前向甲方支付一个月的固定租金、物业管理费、推广费及POS-MIS收款一体机使用费。……3）关于自计租日起的能源费用，乙方应在收到甲方发出的能源费用付款通知后的7日内，按照该付款通知上的金额向甲方一次性支付相应的能源费用。……第六条、装修期、计租日和营业免租期。6.1甲方同意给予乙方一定期限的装修期。受限于下述6.2条的约定，在装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业管理费、推广费以及租赁物发生的能源费用。除非本合同中由特别明确的约定，否则，装修期不得因任何原因延长。装修期的具体期限见附件2内容。尽管有前述约定，如因乙方原因导致本合同被提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期免租金的优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的租金。6.2本合同所述计租日为：装修期届满日之次日……第七条、经营项目及品牌。7.1乙方应当是具备法人资格的经营主体，并且应当在租赁物所在地设立一个具备经营能力的经营机构（无论是否具有法人资质）。乙方对该经营机构的行为承担连带保证责任。……7.3乙方应当按照附件2约定的项目及品牌在租赁物内进行经营活动，并应接受并服从甲方的统一经营管理。租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途，也不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权终止合同并行使第二十条规定的违约救济权。……第八条、租赁物的交付。……第九条、租赁物的装饰装修。9.1租赁物交付后，乙方按照甲方及管理机构的规定办妥全部施工手续后，方可开始对租赁物实施装饰装修工程，并应在装修期完成所有装修事宜。……9.2乙方应最迟于交付日后5日内（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），向甲方提供其对租赁物的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照附件5的要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料）及消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险的保单，共甲方审查，并且在获得甲方批准后方可对租赁物的装饰装修。如上述装修设计可能影响甲方对相关管道、线路和设备进行检修、调试或及时采取补救措施的，或与商场的整体商业定位及整体风格不相符合的，则甲方有权要求乙方相应调整装修设计。上述装修设计经管理机构批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更，否则……同时甲方有权行使第二十条规定的违约救济权。……9.9在满足本合同约定条件前提下，甲方同意就租赁物的装修承担相应的装修款（“装修款”），甲方承担的装修款标准为人民币2500元/平方米，合计人民币2967500元（甲方有权按照租赁物实际面积调整该合计金额）。鉴于甲方承担了前述金额的装修款，故租赁物的装修方案、装修合同的签订、装修材料、装修进度等应事先征得甲方同意，且甲方有权对装修进度、装修质量等进行监督，但装修产生的所有责任及风险仍应由乙方承担。……9.11发生下列任一情形的，甲方有权要求乙方赔偿甲方为租赁支付的全部或部分装修款：1）若乙方未能在本合同约定的限期内向甲方按期、足额支付约定的应付款的，甲方有权要求乙方赔偿甲方支付的装修款；2）若乙方违反合同约定提前结束租赁期或乙方发生其他违约情形导致本合同在租赁期届满前终止或解除的，甲方有权要求乙方赔偿甲方支付的所有装修款。……9.12乙方实施完毕租赁的装饰装修工程后，甲方对装饰装修工程以及在租赁物装修装饰工程中所使用的和/或所形成的全部建材、设施、设备、家具、装饰物、构筑物、附着物等一切物品享有所有权……第二十条、违约责任。……20.4乙方若有拖欠任何费用（见第20.9条之解释），则乙方除应继续履行该等义务并履行本合同有关条款规定的救济义务外，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于拖欠费用金额0.05%的滞纳金，直至乙方全额支付该拖欠费用，无论其他条款是否有专门规定。延迟超过30日，甲方有权解除合同。……20.10因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行驶解除合同的权利，甲方应当无息返还乙方支付的租赁押金，并支付相当于租赁押金的违约金。20.11在不影响本合同所规定的其他违约救济的情况下，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下租赁押金以及乙方已交的其他费用。……第二十二条、租赁物的交还。22.1租赁期届满之日（或本合同因任何原因而提前终止后7日内）（交还期限），乙方应当自费将租赁物恢复至甲方交付时的原状（具体标准见附件4，合同的自然磨损情形除外），并交还给甲方。对于甲方同意保留的设备设施或装饰，乙方无需拆除，归甲方所有，但甲方无需就此向乙方进行任何补偿。22.2乙方未按照约定将租赁物恢复原状并交还给甲方的，则甲方有权自行或为其他第三方将租赁物恢复原状，由此产生的费用由乙方承担，且甲方有权从租赁押金中予以扣除。……22.4因租赁期届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第22.1条所述交还期限内，乙方仍应当按照本合同的标准向甲方支付租金、物业管理费、各项能源费用。……22.5无论任何原因，第22.1条所述交还期限满后乙方仍未将符合第22.1条要求的租赁物交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时租赁物的固定租金的三倍或租赁物的市场租金标准（两者以较高者为准）按日向甲方支付租赁物使用费，并按照合同终止时租赁物物业费标准的100%向甲方支付物业管理费及承担相关能源费用，直至乙方按照要求交付租赁物为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付租赁物而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。……第二十四条、通知。24.1甲方和乙方按本合同文首签署方所列通信方式发送通知……24.3……租赁期间，租赁物也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁物的门窗或墙面上，该等通知经张贴即视为向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。……”上述合同的附件2显示，租赁物所在地为北京市西城区马连道路25号新年华购物中心商场第一、二层F115-117，F209-F213号商铺，租赁面积约为1187平方米。承租单元仅限于由承租人用于附件六所示品牌商品的展示和零售经营用途，在整个租赁期间附件六的“品牌列表二”中的品牌所占销售商品比例须在所有销售商品的60%以上，且乙方须根据甲方的要求随时调整销售商品的品牌组合、F115-F117商铺内不得经营除服饰、配饰及鞋类等其他品类的商品。在征得甲方书面同意后，乙方有权调整附件六所列品牌。租期自2015年6月15日至2018年6月14日，约定交付日期为2015年6月15日，实际交付日以双方签署或视为签署或应当签署《租赁物交接验收确认书》的日期为准。装修期2个月，自实际交付日起计算。租赁物固定租金为每月118700元，此费用包含物业管理费及推广费，装修期及营业免租期除外。租赁押金166180元，收款机使用费每个公历月的使用费300元/个，随租金同时支付，收款机保证金每个1000元。2015年7月21日，嘉兴卓美公司接收上述商铺。2015年6月30日，德美汇公司向中基信和公司交纳履约保证金166480元。2015年8月27日，中基信和公司作为甲方，嘉兴卓美公司作为乙方，双方签订《之补充协议》，补充约定：“……2.截止到2015年12月31日，乙方应缴纳的固定租金、管理费、物业推广费及POS机使用费的账单金额为612479.00元，其中包括6月15日至8月14日的物业管理费及推广费人民币71220.00元、8月15日至12月31日固定租金（包括物业管理费及推广费）人民币539894元及2015年8月15日至12月31日POS机使用费1365元。3.甲方确认并同意，乙方无须向甲方支付2015年6月15日至8月14日物业管理费及推广费以及2015年8月15日至9月5日期间的固定租金（包括物业管理费及推广费）。截止到2015年12月31日，乙方实际应支付的金额共计289387元，其中包括2015年9月6日至11月5日的物业管理费及推广费人民币71220.00元、2015年11月6日至12月31日租金（包括物业管理费及推广费）人民币217617.00元及2015年11月6日至12月31日POS机使用费550元。本协议第2项账单金额及第3项实际应付金额的差额共计人民币323092元。此项差额用于冲抵2016年1月至3月乙方应付的同等金额租金、物业管理费及推广费……”。2015年11月11日，中基信和公司作为甲方，嘉兴卓美公司作为乙方，德美汇公司作为丙方，三方签订《之补充协议二》，约定各方均同意涉案房屋的承租方变更为乙方和丙方，上述《租赁合同》对甲方、乙方和丙方具有法律约束力，乙方、丙方任何一方违反《租赁合同》（包括本协议签订前乙方的违约行为，如有），均视为乙方和丙方共同违约行为，甲方有权按照《租赁合同》向乙方和/或丙方追究责任。各方均同意自该协议签订之日起由丙方按照《租赁合同》及相关补充协议约定项下向甲方支付租赁物的全部租金、物业管理费、推广费、POS-MIS收款一体机使用费和保证金、能源费用及其他约定的应付款；《租赁合同》租赁期限届满、提前解除或终止时，乙方和丙方应按照《租赁合同》对承租方的要求腾退租赁物，同时乙方和丙方在《租赁合同》解除、终止之日起十五日内办理完毕将其注册地址迁出租赁物的工商变更登记手续（包括但不限于变更地址后的营业执照、税务登记证书、组织机构代码证等相关文件）。乙方以及丙方办理完毕该变更手续是甲方退还该租赁物对应租赁押金、相关保证金的前提条件之一，届时剩余POS-MIS收款一体机保证金（如有）、租赁押金（如有）、装修押金（如有）由甲方退还乙方，与丙方无关。乙方和丙方同意各自就对方履行《租赁合同》（包括对其任何修订补充）项下所有义务和责任承担连带责任保证，包括但不限于乙方应对丙方按照本协议的约定向甲方支付租金及其他约定应付款的义务提供连带责任保证担保。2016年2月23日，中基信和公司向德美汇公司出具《关于调整物业管理费的通知》，告知其自2016年4月1日起，物业费由原20元/平方米/月调整为21.9元/平方米/月。该通知由德美汇公司工作人员签收。2016年5月16日，中基信和公司向德美汇公司发送函件，要求德美汇公司支付3月租赁费用119000元，并提交装饰装修档案材料以及对店铺现有装修与图纸不符部分进行整改，同时对现有品牌依据租赁合同进行相关调整。2016年5月30日，中基信和公司再次向德美汇公司发出《催款通知书》催缴租赁费用。2016年6月14日，中基信和公司委托律师向嘉兴卓美公司及德美汇公司发出《律师函》，通知嘉兴卓美公司及德美汇公司应当支付租赁费用并承担违约责任。2016年7月1日，中基信和公司再次委托律师向嘉兴卓美公司及德美汇公司发出《律师函》，通知嘉兴卓美公司及德美汇公司应当支付租赁费用并承担违约责任。2016年7月15日，中基信和公司再次委托律师向嘉兴卓美公司及德美汇公司发出《律师函》，其内容为“关于解除新年华购物中心租赁合同事宜”，上述律师函德美汇公司于2016年7月15日签收，中基信和公司邮寄给嘉兴卓美公司的上述律师函件被退回。2016年8月1日，中基信和公司向嘉兴卓美公司及北京德美汇公司发出《关于尽快办理新年华购物中心租赁商铺退还手续的函》，载明：“……随后，我公司注意到你公司逐步将租赁商铺内的物品搬离，并在2016年7月29日将租赁商铺内的所有物品全部搬空，但你公司没有与我公司办理租赁商铺交接退还手续及店铺装修的毛坯恢复施工，也未支付上文提及的各项欠费……”2016年8月4日，德美汇公司将涉案商铺交还中基信和公司，在《新年华购物中心商铺交接表》中载明：“现场不恢复毛坯，现状交付，按照围挡制版价格在押金中扣除……”。嘉兴卓美公司出具承诺书，承诺因涉案商铺应自费恢复至交付时的原状，故如中基信和公司制作围挡，其公司同意按照中基信和公司制作围挡的成本支付相应费用。后中基信和公司委托其他公司进行围挡制作并支付设计服务制作费38844元。2017年1月3日，中基信和公司申请北京市中信公证处对北京市西城区马连道路25号新年华购物中心第一、二层F115-F117，F209-F213号商铺装修现状进行证据保全公证，并由北京市中信公证处出具（2017）京中信内经证字17037号《公证书》。另查，2015年5月30日，中基信和公司作为甲方，嘉兴卓美公司作为乙方，北京隆韵行装饰有限公司（以下简称：隆韵公司）作为丙方，三方签订《商铺装修装饰工程三方协议》，约定在《租赁合同》已生效，乙方保证按《租赁合同》及该协议的约定履行义务并承担责任及遵守保密义务承诺不向第三方泄露该协议任何内容的前提下，在《租赁合同》期限内，甲方特别同意向乙方提供一笔金额为2500元/平方米该店铺面积（总额暂定人民币2967500元，实际金额将按照最终店铺面积确定）的装修款，甲方按照约定方式向丙方支付装修支出。在《租赁合同》期内，如因乙方或丙方原因造成《租赁合同》项下的店铺未按时完成装修或未达到甲乙双方的装修标准的，且于甲方书面通知后15日内乙方或丙方仍未有及时改正的，乙方需向甲方全额退还甲方所支付的甲方装修支出。如乙方违反该协议，视为乙方在《租赁合同》的违约，甲方有权从《租赁合同》项下乙方支付的履约保证金中直接扣除本协议项下的乙方应付的违约金。后，中基信和公司作为甲方，嘉兴卓美公司作为乙方，隆韵公司作为丙方，三方签订《之补充协议》，对装修款支出支付方式进行变更。2015年8月26日，中基信和公司向隆韵公司以汇款方式支付装修款1300000元；2015年10日31日，中基信和公司向隆韵公司以汇款方式支付装修款300000元；2015年12月1日，中基信和公司向隆韵公司以汇款方式支付装修款300000元。2015年12月23日，隆韵公司向中基信和公司提交《二装竣工审核表》，中基信和公司在《二装整改通知单》中提出修改意见。2015年12月29日，隆韵公司向中基信和公司出具申请函，称经隆韵公司与嘉兴卓美公司确认并同意中基公司在《商铺装修装饰工程三方协议》中的应付我司款项用于冲减嘉兴卓美公司所欠中基信和公司2015年度应付款项，并申请中基信和公司同意上述申请。2015年12月30日，隆韵公司再次提交《二装竣工审核表》，中基信和公司提出相应整改意见。2016年4月22日，中基信和公司在向德美汇公司发出函件中表示“贵司（德美汇公司）申请以我司应付装修费用抵扣贵司租赁费用一事，鉴于此费用涉及贵我双方及施工方，共三方公司，我司无法同意贵司单方面提出的该请求……”。再查，一、德美汇公司为证明其公司向隆韵公司支付103万元的装修款项，提交嘉兴卓美公司作为发包方，隆韵公司作为乙方，双方于2015年6月20日就“北京新年华购物中心‘省也时尚’店铺设计及装修项目”签订的《装饰工程合同》以及银行凭证。中基信和公司对上述合同真实性不认可，对于个人账户的转款明细真实性认可，但认为与本案无关。二、庭审中，中基信和公司为证明其律师费支出提交了《法律服务协议》、付款凭证及发票，德美汇公司认为该项支出没有合同依据及法律规定，不同意支付。三、庭审中，中基信和公司为证明德美汇公司未按照合同约定的品牌进行经营；被告德美汇公司对该份证据真实性及证明目的均不认可。经本院询问，中基信和公司认可其收到嘉兴卓美公司支付的装修押金35610元、POS押金1000元、履约保证金166180元，并认可嘉兴卓美公司交纳2015年9月6日至2015年11月5日的物业管理费71220元，同意以被告垫付的装修费用抵冲2015年11月6日至2015年11月14日期间的租金16708.34元以及2015年11月15日至2015年11月30日期间租金63306.63元，物业管理费12661.33元，推广费6330.67元、POS机使用费160元；中基信和公司认可嘉兴卓美公司于2015年12月17日向其支付2015年12月租金118700元、POS机使用费300元。中基信和公司认可二被告以装修款抵扣2016年1月和2月的租金、物业管理费、推广费以及POS机使用费每月各119000元；另，中基信和公司称被告向其支付了2016年4月的租金、物业管理费、推广费以及POS机使用费121255元，其中物业费为25995元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知达到对方时解除。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，中基信和公司与嘉兴卓美公司签订的《租赁合同》、《之补充协议》及以上双方与德美汇公司签订的《之补充协议二》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。庭审中，德美汇公司认可其未按照合同约定交纳2016年5月1日至2016年7月26日期间的房屋租金，且已经超过30日，中基信和公司有权行使解除权。中基信和公司于2016年7月15日委托律师向德美汇公司及嘉兴卓美公司发出解除通知，德美汇公司以及嘉兴卓美公司分别于2016年7月16日、2016年7月22日收到上述律师函，故中基信和公司与嘉兴卓美公司、德美汇公司之间的房屋租赁关系于2016年7月22日解除。因各方在《之补充协议二》中约定嘉兴卓美公司以及德美汇公司任何一方违反《租赁合同》，均视为嘉兴卓美公司以及德美汇公司的共同违约行为，中基信和公司有权按照《租赁合同》向嘉兴卓美公司以及德美汇公司追究责任，故本院对中基信和公司要求嘉兴卓美公司以及德美汇公司共同承担违约责任不持异议。对于中基信和公司要求嘉兴卓美公司以及德美汇公司支付2016年3月1日至2016年3月31日的租金、物业费、推广费的诉讼请求，德美汇公司以中基信和公司与嘉兴卓美公司在《之补充协议》中约定2016年1月至3月的租金、物业管理费及推广费已经抵冲，中基信和公司在庭审中称在订立该份补充协议时该“抵冲”表示存在错误。依据上述补充协议中第2条所约定的为嘉兴卓美公司截至2015年12月31日应当交纳给中基信和公司的各项款项共计612479元，该补充协议第3条中约定为经中基信和公司同意截至于2015年12月31日嘉兴卓美公司实际应当支付金额为289387元，该补充协议第4条显示依据上述第2条应付款项金额与第3条应付款金额的差额323092元用于冲抵嘉兴卓美公司的2016年1月至3月的相关费用。本院认为在二被告未依照该补充协议所确定的应缴数额交纳费用的情况下，虽经中基信和公司认可以装修款抵扣了2016年1月和2月的相应费用，但二被告仍有义务交纳2016年3月的租金、物业管理费及推广费，双方在上述补充协议中关于以嘉兴卓美公司免除之费用“抵冲”其应付之债务，有违一般常理亦有违公平原则，德美汇公司经本院询问未能给予合理解释，而嘉兴卓美公司亦未到庭进行陈述，故本院对德美汇公司以补充合同之“约定”要求冲抵2016年1月至3月的相关费用的意见不予采纳。中基信和公司所主张二被告支付2016年5月1日至7月26日期间租金、物业费、推广费的诉讼请求，双方之间房屋租赁合同已于2016年7月22日已经解除，故本院对中基信和公司所主张的上述期间予以调整；另，中基信和公司所主张的物业管理费自2016年4月开始由23740元变更为25995元，但中基信和公司提交证据不足以证明该价格调整取得双方的一致同意，故上述期间的物业管理费仍按照每月23740元计算。经核算，嘉兴卓美公司、德美汇公司应支付中基信和公司2016年3月以及2016年5月1日至2016年7月22日期间的租金、物业费、推广费共计440338.71元。庭审中，经双方确认嘉兴卓美公司支付中基信和公司装修押金35610元、POS押金1000元、履约保证金166180元，德美汇公司主张予以抵扣，但上述款项系由嘉兴卓美公司交纳，结合《之补充协议二》中租赁届满、或提前解除或终止时上述押金款项的退还约定，上述押金款项与德美汇公司无关，故上述押金款项的抵销权应由嘉兴卓美公司行使，德美汇公司无权要求予以抵扣。对于中基信和公司要求二被告支付滞纳金的诉讼请求，因双方存在以被告垫付工程款折抵租金之协商，双方就部分折抵事宜未能达成一致，故二被告未按照合同约定交纳存在合理原因，本院对中基信和公司要求二被告按照合同约定支付滞纳金的诉讼不予支持。德美汇公司要求就其支付的103万元用于抵扣所应支付款项的诉讼请求，因涉案房屋的装修工程并未由中基信和公司验收并与装修公司进行结算确认，德美汇公司向案外装修公司支付款项未取得中基信和公司的授权或追认，故其要求抵扣其所应支付款项，缺乏依据，本院对其该项意见不予支持。中基信和公司主张二被告支付自2016年7月27日起至2016年8月4日实际交付租赁商铺之日止的租赁商铺使用费81937.46元的诉讼请求，因双方就涉案商铺解除合同时间为2016年7月22日，二被告依合同应当自2016年7月30日开始按照固定租金标准的三倍支付商铺使用费，故二被告按照上述标准支付房屋使用费的起始日应予以调整，经计算，二被告应支付中基信和公司2016年7月30日至2016年8月4日期间的房屋使用费68922.58元。德美汇公司称其于2016年7月31日即已将涉案商铺清空，因中基信和公司未到场原因致使2016年8月4日才办理涉案商铺的交接，但德美汇公司并未就上述主张提供证据，故本院对德美汇公司该项抗辩意见不予支持。对于中基信和公司主张二被告向其支付2015年6月15日至2015年11月5日装修期间的租金以及物业管理费和推广费553295.16元的诉讼请求，依据合同约定，因被告原因导致合同被提前终止，视为被告自始不享有装修期免租金的优惠，被告须立即向中基信和公司补交装修期的租金，但双方之后签订的《之补充协议》中约定，中基信和公司同意被告无须向其支付2015年6月15日至8月14日的物业管理费及推广费以及2015年8月15日至2015年9月5日期间的固定租金（包括物业管理费和推广费），故本院认为双方就上述期间的费用支付达成新的合意，嘉兴卓美公司及德美汇公司应当在扣除上述与中基信和公司确认无须支付的费用后，再行支付剩余费用，经计算二被告应当支付2015年8月15日至2015年11月5日期间的物业管理费及推广费94960元，并应当支付2015年6月15日至2015年8月14日、2015年9月6日至2015年11月5日期间的租金332360元，因此，本院对中基信和公司上述主张中的合理部分予以支持。对于中基信和公司要求二被告赔偿原告向北京隆韵行装饰有限公司支付的全部装修款2237167元的诉讼请求，因中基信和公司与嘉兴卓美公司在合同中明确约定在被告未能在合同约定约定的期限内向中基信和公司按期、足额支付约定的应付款，中基信和公司有权要求嘉兴卓美公司赔偿其已支付的装修款，嘉兴卓美公司、德美汇公司未按合同约定时间足额支付租金，故本院对中基信和公司该项主张予以支持。对于中基信和公司要求二被告支付制作围挡费用38844元的诉讼请求，因嘉兴卓美公司与中基信和公司在租赁物的交还中约定承租人具有将商场恢复原状的义务，根据2016年8月4日双方交接商铺未恢复原状的情况以及德美汇公司同意按照围挡制版价格在押金扣除的承诺，中基信和公司提交制作涉案商铺围挡的相关证据，故本院认为二被告应当赔偿上述围挡制作费用。对于中基信和公司要求二被告赔偿律师费的诉讼请求，因双方在合同就本案所涉情形并未约定律师费的承担，故中基信和公司该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。嘉兴卓美公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十九条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司支付二〇一六年三月一日至二〇一六年三月三十一日以及二〇一六年五月一日至二〇一六年七月二十二日期间的租金、物业费、推广费共计440338.71元；二、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司支付二〇一五年八月十五日至二〇一五年十一月五日期间的物业管理费及推广费94960元；三、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司支付二〇一五年六月十五日至二〇一五年八月十四日及二〇一五年九月六日至二〇一五年十一月五日期间的租金332360元；四、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司支付自二〇一六年七月三十日至二〇一六年八月四日期间的房屋使用费68922.58元；五、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司赔偿已付装修损失2237167元；六、自本判决生效之日起七日内，嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同向北京中基信和置业有限公司赔偿围挡制作费损失38844元；七、驳回北京中基信和置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34580元，由北京中基信和置业有限公司承担2589元（已交纳）；由嘉兴卓美服饰有限公司、北京德美汇商贸有限公司共同承担31991元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由嘉兴卓美服饰有限公司承担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  石 雪人民陪审员  石静慧二〇一八年五月二十四日书 记 员  郭莹莹