安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初46号原告：徐光，男，1983年12月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：许五造，男，1970年6月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市弋江区。被告：朱海燕，女，1974年8月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原告徐光诉被告许五造、朱海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭进行了审理，原告徐光、被告朱海燕到庭参加诉讼。被告许五造经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告系镜湖区尚居名字家房产中介服务中心经营者。2016年11月14日，被告许五造到原告处称由于其经济困难，想以�宜点价格将涉讼房屋对外出租五年，但需要原告在签订合同后一次性支付五年租金。双方签订托管合同时，原告要求被告许五造提供房产证，其称房产证由其爱人保管，涉讼房屋为其所有，且其爱人也同意其将涉讼房屋对外出租，并出示了其身份证，身份证上载明的地址即是涉讼房屋所在地，电费发票也是其姓名。双方签订房屋托管合同后，原告以银行转账方式给付被告许五造租金16000元。被告许五造随后带上自己的衣物离开，并将涉讼房屋交付给原告。2016年12月6日，被告朱海燕称其才是房屋所有权人，并要求收回房屋。原告联系被告许五造，但其手机一直处于关机状态无法取得联系，后被告朱海燕强制收回房屋。现请求判令：一、两被告继续履行2016年11月14日签订的五年房屋托管合同，不得以任何方式阻止原告正常使用该房屋；二、两被告退还原告已给付的房屋�赁费16000元、家电家具维修费3000元、墙纸装饰费3000元、卫生保洁费1000元，代缴水电费924.05元，合计23924.05元。经本院释明后，原告请求判令：两被告退还原告已给付的房屋租赁费16000元、家电家具维修费3000元、墙纸装饰费3000元、卫生保洁费1000元，代缴水电费924.05元，合计23924.05元。被告许五造未作答辩，亦未提交相应证据。被告朱海燕辩称：我对原告与被告许五造签订房屋托管合同的事实并不清楚。我与被告许五造就涉讼房屋所有权归属问题已办理公证手续，且涉讼房屋产权证载明该房屋系我单独所有。原告与被告许五造签订合同时没有要求被告许五造提供房屋产权证原件进行核实，与常理不符。涉讼房屋近70平方米，且家电齐全，但房屋租金五年仅为16000元，即每月267元，原告以月租金1300元将此房转租给他人�因此原告以月租金267元的价格从被告许五造处租赁该房，租赁价格明显低于市场价格。综上，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：徐光在芜湖市镜湖区××花园××＃楼11经营镜湖区尚居逸家房产中介服务中心。2016年11月14日，徐光（乙方）与许五造（甲方）签订《房屋托管合同》一份。《房屋托管合同》载明：甲方将其拥有的坐落于南瑞沐春园9-5-101室房屋托管给乙方自主使用，该房屋建筑面积70平方米；甲方必须保证对本房屋享有完全的所有权，并知晓同意承租方转租、分租；本合同托管期限为五年，自2016年11月15日起至2021年11月15日止，合同内价格不变；每年租金收益为3200元，支付方为每60个月支付一次；在托管期内，该受托房屋所产生的水、电、气、网络费用由乙方承担，物业费及物业能耗费由甲方支付；乙方按本合同约定�用房屋，按本协议约定支付租金；乙方在不破坏房屋承重墙的基础上，有权对上述房屋进行隔墙、装修，甲方不得干涉。徐光于2016年11月14日通过方式转账给付许五造房屋租金16000元。许五造向徐光出具《收条》一份，载明：“今收到徐光承租南瑞沐春园9栋5单元101室五年租金16000元（2016年11月15日—2021年11月15日），本人保证徐光正常使用该房屋五年，若该房屋产权及家属有任何疑问，均由本人承担。”合同签订后，许五造将涉讼房屋交付给徐光，徐光将该房以1300元/月的价格对外出租。后朱海燕发现此事，将涉讼房屋收回。另查明，位于芜湖市××区××新城××室房屋建筑面积68.19平方米，房地产权证（权证字号：房地权马塘区字第200300901号）上登记的房地产权利人为朱海燕。2007年3月2日，许五造（甲方）与朱海燕（乙方）在安徽省芜湖市法信公证处签订《夫妻财产约定协议》一份，载明：位于芜湖市××区××新城××室房屋自协议签订之日起归乙方所有，与甲方无关，在婚姻关系存续期间，甲方对该房享有居住权。许五造与朱海燕于2016年12月20日芜湖市弋江区民政局办理了离婚登记手续。以上事实有经庭审质证原告提交的身份证复印件一份，营业执照，《房屋托管合同》一份，银行转账汇款电子回单一份，《收条》一份，水电发票8张；被告朱海燕提交的房地产权证一份，公证书一份，离婚证及自愿离婚协议书各一份及原、被告陈述在卷证实。本院认为，根据合同相对性原则，合同是当事人之间设立变更或终止民事权利义务关系的协议，合同的效力范围仅限于合同当事人之间。一般来说，合同当事人一方只能向另一方当事人基于合同提出请求，而不能�与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，徐光与许五造签订了房屋托管合同，由于涉讼房屋产权归朱海燕所有，现其主张权利，致使徐光不能对租赁物继续使用、收益，徐光据此要求合同相对人许五造返还房屋租金16000元，于法有据，应予支持。徐光主张打破合同相对性向朱海燕主张前述合同项下的义务，其认为朱海燕与许五造系夫妻关系，应承担返还租金义务。许五造并非涉讼房屋产权所有人，其无权处分涉讼房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即徐光不仅应举证证明“许五造的代理行为”存在有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其为善意且无过失地相信许五造具有朱海燕授予的代理权�本案中，许五造未能提供涉案房屋产权证原件，徐光仅凭许五造身份证及缴费单据就轻信其有权对外出租涉讼房屋。由于徐五造具备代理权的客观表征尚显不足，从相对人的合理信赖程度分析，徐光应以善良管理人的注意义务为标准，谨慎、明智地审查甄别授权表象之真伪。许五造以年租金3200元将涉案房屋对外出租五年，并要求徐光一次性支付租金，该租赁价格明显低于市场价格，且徐光当时明知许五造与朱海燕之间发生矛盾，其并未向朱海燕本人核实房屋出租事宜，未尽到调查核实等基本注意义务，故徐光在主观上存在过失。因此，许五造的缔约行为，既没有在客观上形成具有代理权的表象，徐光也无法证明自己在主观上善意且无过失地相信许五造有代理权，不符合表见代理的主客观要件。同时，朱海燕对许五造将涉案房屋出租给徐光的行为，亦未进行追认。�此，许五造将涉案房屋出租给徐光的行为，对朱海燕不发生效力，仍应由许五造承担合同项下义务。故徐光主张打破合同相对性要求朱海燕返还租金16000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐光缴纳了涉讼房屋自2015年8月11至2016年10月10日期间的电费789.05元，并持有2016年11月14日缴费票据原件，因朱海燕系涉讼房屋所有权人，故其应给付徐光代缴的电费789.05元。徐光主张其缴纳了涉讼房屋自2015年8月1日至2015年11月4日期间的水费，但该项费用开票时间为2015年11月4日，与徐光、许五造于2016年11月14日签订合同时间不相符，故对其主张缴纳了135元水费的诉求，不予采信。徐光诉求的家电家具维修费、墙纸装饰费、卫生保洁费，但未提供相应证据予以证明，对其相应诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十八条，�二百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十一条第一款之规定，判决如下：一、被告许五造于本判决生效后十日内返还原告徐光房屋租金16000元；二、被告朱海燕于本判决生效后十日内给付原告徐光代缴的电费789.05元；三、驳回原告徐光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费558元，公告费560元（原告已预交），合计1118元，由原告徐光承担168元，被告许伍造承担930元，被告朱海燕承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 张 瑜人民陪审员 黄 英人民陪审员 宛承军二〇一七年六月二十日书 记 员 张 晋附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代�人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第二百二十八条第一款：因第三人主张权利的，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事�或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另行规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。