山东省临清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商初字第3304号
原告汪文杰，男，农民，住临清市。
委托代理人赵子民、田晓华（实习），山东众星为民律师事务所律师。
被告李玉强，男，农民，住临清市。
委托代理人李之健。
委托代理人林树智，山东鲁风律师事务所律师。
原告汪文杰与被告李玉强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，2014年10月13日公开开庭进行了审理，原告汪文杰的委托代理人赵子民、田晓华，被告李玉强及其委托代理人李之健、林树智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪文杰诉称：2005年开始，原、被告口头协商，原告将位于临清市潘庄镇英雄路的房院一处租赁给被告做机油生意。租金每年7500元，2013年元月原告通知被告后将该房院转让给王立柱，被告拒不搬出，导致原告无法交房，最终原告和第三人解除了该房院的转让协议，2014年2月被告起诉原告优先购买权，2014年7月21日贵院作出（2014）临民一初字第434号民事判决书，驳回了李玉强的诉讼请求，至今被告仍拒不从该房院搬出，为维护权益，诉至法院，要求判令解除原、被告间租赁合同并判令被告立即搬出所占用原告位于临清市潘庄镇英雄路的房院、并交付给原告，判令被告支付其租用原告房院所欠租金13125元，起止时间为2013年1月至2014年9月，租金按625元／月计算。
被告李玉强辩称：原、被告虽没有书面的房屋租赁合同，但当时口头约定长期租赁房屋，直至房屋不能使用为止。据此，依法规定租赁期应为20年。被告于2005年开始租赁该房屋后从事各种商品油的经营活动至今。被告从未拖欠过原告租金，而且投入资金对房屋修缮。原告与他人恶意提起解除合同之诉，侵害了被告的合法权益。2013年1月8日原告在未通知被告的情况下，将该房屋出售给王立柱，侵犯被告的优先购买权。2014年1月15日王立柱诉请法院解除与被告的租赁合同关系，编造了解除房屋转让协议并退还购房款的虚假事实。原告提起本次诉讼解除合同的行为，完全属于恶意串通，原告与王立柱已解除房屋转让协议及退款的事实是虚假的，原告已将房屋出售给王立柱的情况下，原告已不具备向被告主张权利的资格，依法应驳回原告的诉求。
经审理查明：自2005年3月份开始，被告李玉强租赁原告汪文杰位于临清市潘庄镇英雄路中段两侧房屋做生意（房屋在路西，砖木结构，北房三间，东房四间系门面房，一个小院），双方系口头约定，未签订租赁协议。2005年至2011年度每年租金为5000元，2012年开始变为每年租金7500元。2013年1月8日，原告汪文杰与王立柱签订了房院出让协议，将被告租赁的房院卖给王立柱。2014年1月15日，王立柱向本院提起诉讼［立案案号为（2014）临民一初字第322号］，请求本院判令被告李玉强交纳房租并要求解除房屋租赁合同。2014年2月19日，王立柱撤回起诉。2014年2月17日，被告李玉强向本院提起诉讼［立案案号为（2014）临民一初字第434号］，请求法院确认李玉强对其租赁汪文杰房屋有优先购买权，本院经审理后认为，汪文杰及王立柱陈述双方已解除房院出让协议，并向本院提交解除房院出让协议、王立柱写的收款条，李玉强对其真实性有异议，认为系恶意串通，但未提供相应证据，本院不予支持。汪文杰与王立柱解除了房院买卖合同，汪文杰不再出售李玉强承租房院，李玉强主张其优先购买权已无事实依据。李玉强请求确认汪文杰与王立柱签订的房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。判决驳回李玉强的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉，该判决已经生效。
被告称本案诉争房屋原告已经出售给王立柱，王立柱未与原告解除房屋转让协议及返还购房款。为证明其主张被告提交照片五张、录音光盘两份及整理的书面材料两份。原告对此存在异议，称对照片的真实性无法确认，认为被告所制作的光盘及书面材料与本案无关，汪文杰与王立柱解除房屋买卖合同的事实在（2014）临民一初字第434号民事判决书本院认为部分有明确记载，被告提供的证据不能推翻生效法律文书认定的事实。
庭审中，原、被告对2013年房屋租金是否交付存在争议。被告称已支付原告2013年房租，尚欠原告2014年元月至今的房租，2012年12月23、24号，李之健（系被告之子）与其三个朋友（李玉秀、李某乙、李某甲）吃饭后一起去给原告交的2013年的房租，原告汪文杰及其妻子均在场，原告未给李之健出具收条，且此前交租也一直未出具收条。庭审中经被告申请，证人李某甲到庭证明：李某甲与李之健系同村村民且为好朋友关系。李某甲同李之健一起去给原告送房租，李某甲跟着李之健进入原告家中，看见李之健把钱交给了汪文杰了，汪文杰其妻子也在场。证人李某乙到庭证明：李某乙与李之健系同村村民且为好朋友关系。2012年12月份李某乙和李之健去交房租，李之健给了汪文杰7500元，当时汪文杰及妻在家，李某乙跟着李之健、李某甲进去了，站了一会后就出去了。原告对此存在异议，称被告并未向原告支付2013年的房屋租金且证人没有必要出庭，因为在2014年4月28日开庭记录上明确记载李之健陈述说2013年的租赁费通过李玉秀交给原告汪文杰，本次当庭陈述与2014年4月28日陈述不一致。
上述事实有原、被告的陈述，原告提交的（2014）临民一初字第434号民事判决书在卷为凭，业经庭审质证及本院审查，可以确认。
本院认为，原告汪文杰及王立柱已解除本案诉争房院出让协议，原告退还王立柱购房款，系为已生效的民事判决书所认定的事实。被告称原告与王立柱恶意串通提起解除合同之诉并提供相关证据，其主张及提供的证据不能推翻生效法律文书认定的事实。原告汪文杰与被告李玉强的房屋租赁合同系口头约定，未签订书面合同，且租期在六个月以上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告间的房屋租赁合同应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告要求解除原、被告间租赁合同并判令被告立即搬出所占用原告位于临清市潘庄镇英雄路的房院，并交付给原告的主张，于法有据，本院应予支持，但应给予其合理期限，以十五天为宜。被告李玉强主张已支付原告汪文杰2013年的房屋租金，仅提供证人李某甲、李某乙的当庭证言，且证人李某甲、李某乙与被告之子李之健系同村好友关系，与被告存在一定利害关系，被告亦未再提供其他相应证据与该证言相互印证，该证人证言不足以证明被告的主张，依据“谁主张，谁举证”的举证责任分配规则，对于被告的主张，本院不予支持，被告应支付原告2013年1月至2014年9月租金共计13125元（每月按租金625元计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告汪文杰与被告李玉强之间的租赁合同，被告李玉强于本判决生效后十五天内从租赁的原告汪文杰的位于临清市潘庄镇英雄路的房院内搬出。
二、被告李玉强于判决生效后十日内一次性支付原告汪文杰
租金13125元。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为从本判决书规定的履行期间的最后一日起计算两年。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费228元，由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。
审 判 长 苑学新
代理审判员 马 聪
人民陪审员 郑瑞山
二〇一四年十二月一日
书 记 员 于海燕