广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1491号
上诉人（原审被告、反诉原告)：郑X忠，住所地：福建省建瓯市。
委托代理人：傅立标，广东穗江律师事务所律师。
委托代理人：张炉焕，广东穗江律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周X娣，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：黄俊涛，广东众诚律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市XX地产置业顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道XX大厦14A。
法定代表人：杜欣。
上诉人郑X忠因与被上诉人周X娣、原审第三人深圳市XX地产置业顾问有限公司（以下简称，“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第105号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
周X娣原审诉讼请求：一、解除周X娣、郑X忠签订的《房产买卖合同》；二、郑X忠返还周X娣定金100000元和支付周X娣违约金225000元；三、郑X忠赔偿周X娣损失200000元；四、郑X忠承担本案全部诉讼费用、担保费用。
郑X忠原审反诉请求：一、解除郑X忠与周X娣之间签订的《房地产买卖合同》；二、周X娣支付郑X忠违约金125000元（违约金按成交价1500000元的15%计算，扣除已收取的定金100000元）；三、周X娣承担本案全部诉讼费、担保费、保全费。
原审法院审理查明：2015年5月31日，周X娣、郑X忠签订《房产买卖合同》，约定：郑X忠将其所有的位于深圳市盐田区XXXXX1栋3-206房产转让给周X娣，转让成交价1500000元，定金100000元，为保证交易及资金安全，双方约定将定金委托第三方监管，周X娣按约定将定金转账或交付给第三方后视为定金交付，发生法律效力；该房产有抵押，郑X忠应在签订合同之日起15日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；如郑X忠违约，周X娣有权解除合同并要求郑X忠双倍返还定金或要求郑X忠支付房产转让价15%违约金；如周X娣违约，郑X忠有权解除合同并没收定金或要求周X娣支付房产转让价15%违约金。
合同签订后，周X娣依约向XX公司转账支付定金100000元，郑X忠也出具了《收款收据》。2015年6月15日，双方办理资金监管手续。2015年6月16日，周X娣、郑X忠与中国银行股份有限公司深圳笋岗支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，周X娣按照约定将首期款350000元划入资金监管账户。2015年7月8日，中国银行股份有限公司深圳笋岗支行出具《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，承诺发放周X娣公积金贷款455000元和商业贷款595000元。2015年7月10日，周X娣支付了赎楼所需的相关费用。
合同签订后，周X娣、郑X忠与深圳市XXXX融资担保有限公司签订了《二手楼赎楼担保服务合同》，委托深圳市XXXX融资担保有限公司办理赎楼手续，合同约定郑X忠未能按照担保公司要求向担保公司提交审批资料，担保公司有权拒绝作出担保。郑X忠没有向担保公司提供赎楼所需的银行卡。
2015年7月24日，XX公司通过EMS（快递单号为10893XXXXXX）向郑X忠邮寄履约催促函，内容为“您必须履行合同义务配合担保公司办理赎楼手续，但您并没有在约定时间内履行义务，多次沟通都不提供办理赎楼手续所需资料，导致合同无法继续履行，已经构成违约”，并通知郑X忠在收到该函后3日内配合办理赎楼手续。邮寄送达情况显示该函于次日由郑X忠本人签收。
2015年7月28日、9月6日，担保公司业务员周艳艳、XX公司员工袁秋霞分别与周X娣通话，表明不能赎楼的主要原因和协调履行合同的情况。在周X娣起诉后，郑X忠向周X娣发出《履约催促函》，但周X娣没有签收。
原审法院认为：周X娣与郑X忠签订的《房产买卖合同》真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同履行义务。本案中，周X娣已按约定支付定金、首期款并取得银行出具的贷款承诺函，虽然《房产买卖合同》没有明确约定赎楼时间，但是按照交易惯例，买卖双方在取得银行出具的贷款承诺函后可以进行赎楼。事实上，周X娣、郑X忠亦与深圳市XXXX融资担保有限公司签订了《二手楼赎楼担保服务合同》，委托该公司进行赎楼。周X娣已经支付赎楼费用，但郑X忠拒不提交供楼卡，导致担保公司未能出具保函。在XX公司以周X娣的名义发函催促郑X忠配合办理赎楼手续后，郑X忠仍未提交赎楼所需要的供楼卡，导致担保公司拒绝作出担保，合同无法继续履行。郑X忠辩称因担保公司效率低下而未能赎楼，但XX公司和担保公司的员工均证实未能赎楼的原因是郑X忠拒不提交供楼卡，其抗辩原审法院不予采信。本案中郑X忠迟延履行合同约定的赎楼义务，经周X娣催告后仍不履行，已经构成根本违约，双方同意解除合同，原审法院予以确认。郑X忠存在违约行为，周X娣根据合同约定选择适用违约金条款，郑X忠应当退还周X娣定金100000元，并按转让价的15%支付违约金225000元（1500000元×15%）。合同已经约定了违约金，周X娣不得再另行主张损害赔偿，如果认为造成的损失明显高于违约金，周X娣可以根据相关证据请求法院调整违约金，周X娣既没有提交证据证明实际损失，也没有请求法院调整违约金，因此对周X娣的该项请求原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除周X娣与郑X忠于2015年5月31日签订的《房产买卖合同》；二、郑X忠应于判决生效之日起十日内向周X娣退还定金人民币100000元；三、郑X忠应于判决生效之日起十日内向周X娣支付违约金人民币225000元；四、驳回周X娣的其他诉讼请求；五、驳回郑X忠的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币4525元，由周X娣承担人民币1724元，郑X忠承担人民币2801元。保全费人民币3145元，由周X娣承担人民币1198元，郑X忠承担人民币1947元。周X娣已预交本诉案件受理费和保全费，郑X忠应将所负担的费用于判决生效之日起十日内迳付周X娣。反诉案件受理费人民币1400元，由郑X忠负担。
上诉人郑X忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决的第二、三、五项判决；2、判令周X娣支付违约金人民币125000元（违约金按成交价150万的15%计算，扣除已收取的定金人民币100000元）；3、一、二审案件受理费、保全费由周X娣承担。事实与理由：一、郑X忠提交给担保公司的贷款合同中就有还贷款卡号。周X娣的起诉材料中，证据9《履约催促函》称，“但您并没有在约定时间履行你的义务，多次沟通都不提供办理赎楼手续所需资料。”针对周X娣的理由，郑X忠申请一审法院调取了与担保公司签订的《二手楼赎楼担保服务合同》，且担保公司向郑X忠邮寄了委托赎楼的《公证书》，由此证明郑X忠并没有违约。庭审中周X娣称没有赎楼的原因是郑X忠没有提交供楼卡，即卖方的还贷款卡号，而郑X忠与担保公司签订《二手楼赎楼担保服务合同》时，当场提交了《贷款合同》，包括《综合授信合同》、《借款合同》、《抵押合同》，而该贷款合同中就含有周X娣声称的“供楼卡”，一审法院忽略了这一重要事实，就认定郑X忠拒不提交供楼卡，导致担保公司不出具保函的因果关系，是错误的。在此，特申请二审法院调取存于担保公司的《贷款合同》，包括《综合授信合同》、《借款合同》、《抵押合同》。二、周X娣单方面解除合同，查封房产，导致赎楼手续无法继续，构成根本违约。周X娣单方解除合同的理由不充分，且查封房产导致赎楼无法继续进行，郑X忠在收到起诉材料后，邮寄《履约催告函》给周X娣，并告知XX公司转达，周X娣却无视郑X忠的合理要求，不予回应，所以周X娣已构成根本违约，无法赎楼的责任完全由周X娣承担。三、一审判决认定“周X娣已经支付赎楼费用，但郑X忠拒不提交供楼卡，导致担保公司未能出具保函。”是错误的。在周X娣起诉前，郑X忠从未收到担保公司拒绝出具保函的书面通知，郑X忠也从未收到担保公司书面通知要求提供楼卡（银行账号）。郑X忠在签订《二手楼赎楼担保服务合同》时，就已经提交了所有的材料，并办理了委托公证。郑X忠认为，在已经办理了委托赎楼公证后，郑X忠作为卖方，就已经履行了《房产买卖合同》约定的关于赎楼的义务，而赎楼时间取决于银行与担保公司的效率，包括担保公司的授信额度、银行的审批手续等。在此需要指出的是，深圳市房地产市场在“330”政策之后就异常火爆，很多赎楼业务的进度都比之前慢，一审法院却没有考虑这一客观事实。综上所述，由于周X娣单方的过错行为，违反了《房产买卖合同》的约定，导致担保公司无法继续赎楼，一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判一审判决的第二、三、五项判决，支持郑X忠的诉讼请求。
被上诉人周X娣答辩称，一审法院认定郑X忠因其没有按照担保公司提供所需的供楼银行卡，导致担保公司未能出具保函，除了有XX公司以周X娣名义发送的催告函，也有XX公司和担保公司员工周艳艳的证明，同时还有XX公司员工证明郑X忠提出退还定金、支付利息解除合同或者加价20万元继续履行的处理方案足以证明郑X忠主观上没有继续履行原合同的意愿，郑X忠的行为已经构成违约，因此，一审判决认定事实和适用法律正确，郑X忠上诉理由不成立，应当予以驳回，维持原判。
原审第三人XX公司未到庭参与二审审理。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，郑X忠于2015年6月8日出具公证委托书，委托深圳市XXXX融资担保有限公司、袁秋霞等人办理赎楼等手续。袁秋霞分别于2015年7月13日、7月18日通过短信的方式要求郑X忠提供供楼账户，郑X忠对此未予回复。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，买方周X娣已按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管手续、取得贷款承诺函等义务，涉案合同因赎楼手续未完成而未能继续履行，本案二审的争议焦点是卖方郑X忠对赎楼手续未完成是否有责任。本院认为，赎楼义务为卖方义务，因其委托担保公司赎楼，其有义务根据担保公司的要求提供相关资料，袁秋霞作为郑X忠办理赎楼手续的代理人，通知郑X忠提交供楼账户，郑X忠无正当理由拒不提供，也未向其赎楼代理人明确告知其贷款合同中的还贷款卡号未变更、与供楼账户一致，在周X娣、居间方催告后仍不履行该义务，导致担保公司无法完成代为赎楼手续、合同无法继续履行，原审法院认定郑X忠构成根本违约依据充分，本院予以确认。故，郑X忠的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7575元，由上诉人郑X忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。