广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇德法民二初字第58号
原告（反诉被告）：德庆环球建材有限公司。住所地广东省德庆县。
法定代表人：李服，厂长。
委托代理人：伍思扬，广东天量律师事务所律师。
委托代理人：李谦，广东天量律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高要市广发石材有限公司。住所地广东省高要市。
法定代表人：赖锡崇，经理。
委托代理人：刘华君，广东君鼎律师事务所律师。
委托代理人：邱祖芳，广东君鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）德庆环球建材有限公司诉被告（反诉原告）高要市广发石材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法由审判员黄梁汉适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告德庆环球建材有限公司的法定代表人李服及其委托代理人伍思扬、李谦，被告高要市广发石材有限公司的法定代表人赖锡崇及其委托代理人刘华君、邱祖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）德庆环球建材有限公司诉称：2009年底，原告与被告口头成立租赁合同关系，约定：“被告租赁原告位于德庆县悦城镇中地村委会白汾坑的场地，租赁期限为2010年1月起至2015年1月止，被告投产前应付的场地租金每月20000元，投产后则每月40000元，保安费则由原、被告各负担一半。”，以上事实，经德庆县人民法院以（2012）肇德法民初字第750号民事判决书和肇庆市中级人民法院以（2013）肇中法民四终字第155号民事判决书确认，上述判决书还确认：如被告没有在规定期限内清偿所欠款给原告，可以解除原、被告的租赁关系。合同履行至今，原告都依照约定交付场地给被告使用，但是被告承租以来却没有向原告支付过租金及相关费用（包括经前述法院已判决确认所欠的数额和现时起诉2013年新产生的欠款数额），这严重损害了原告的合法权益，致使原告订立租赁合同的目的完全不能实现。2014年1月20日，原告委托广东天量律师事务所对被告正式出具《律师催告函》，要求被告在收到《催告函》之日起7天内支付完毕2013年所欠的租金、保安费合共349519.50元以及前述生效判决所确认的付款义务。但被告于2014年1月22日签收《催告函》至今，依然没有履行上述付款义务，可见被告并没有继续履行租赁合同的意愿，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案已符合合同解除的法定条件。为此，提起民事诉讼，请求判令：1.终止原、被告之间的租赁关系；2.被告立即向原告支付2013年1月起至2014年1月的租金合计260000元（租金暂计至2014年1月，具体数额以后另计算至法院判决解除原被告租赁合同时止）；3.被告向原告支付自2014年1月30日起至付清租金之日的延期付款利息（被告签收原告催告函为2014年1月22日，原告给予的履行期为7天，故利息从2014年1月30日起，并按照中国人民银同期同类贷款利率计算）；4.被告向原告支付2013年度保安费89519.50元（计至2013年12月，具体数额以后另计算至判决解除原、被告租赁合同时止）；5.本案诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）高要市广发石材有限公司辩称：一、原告违反租赁合同在先，导致被告无法正常接收和使用租赁场地，因此应由原告承担违约责任。被告不同意原告的任何一项诉讼请求，并要求顺延被耽误的租期。二、原告故意占用出租的场地，不允许被告用电，目的就是想提前解除合同，其主观上是恶意的，不符合解除合同的法定条件。且解除合同会造成对被告利益的重大损害，被告的巨额投资将无法收回，因此，被告不同意判令解除合同。三、因原告的违法行为是造成双方矛盾的根源，相关经济损失应当全部由原告自负，被告保留继续追究原告赔偿责任的权利。
反诉原告高要市广发石材有限公司诉称：2009年底，反诉原告与反诉被告正式达成了租赁厂房场地的口头协议，约定：由反诉被告将位于德庆县悦城镇中地村委会白汾坑的办公楼、宿舍、生产场地等出租给反诉原告，租赁期为10年，反诉原告投产前应付的场地租金每月20000元，投产后则每月40000元，装修4个月免租金。反诉原告将正式书面合同交给反诉被告签字，反诉被告收下后表示签字没问题，但一直没有将签好的文本归还反诉原告，而且双方同意反诉原告从2010年1月开始进场安装机器设备，反诉原告于是在2010年1月至4月份安装了大部分机器设备，并对租用的办公楼进行了装修改造，总投资达800多万元，但在安装中段传输带的过程中，由于反诉被告没有及时清场交付场地，导致生产线正对反诉被告的一间破厂房，不能笔直通过，反诉被告要求该传输带改变线路，用两个90度的转弯绕开其厂房，双方因此产生分歧，且反诉原告因此增加了安装成本，降低了传输带设计的使用效率。之后反诉被告又占用租赁范围内的北部料场以及反诉原告新装修好的办公楼，无偿使用，反诉原告多次要求反诉被告退场并交付场地给反诉原告，反诉被告均以种种理由拒不履行合同，双方因此矛盾激化，并诉至法院，后经德庆县、肇庆市两级人民法院判决，确认双方的租赁关系成立，双方应继续履行合同。但反诉被告在法院判决后仍不履行合同，并且变本加厉阻碍反诉原告进场，不准反诉原告用电，强占了反诉原告的办公楼和生产场地，导致反诉原告根本无法使用租赁的场地。致使反诉原告巨额投资的机器设备处于闲置状态，白白浪费资金，为此反诉原告多次报警求助，并向法院反映情况，但仍不能解决问题，反诉被告利用其在当地的各种关系网肆意侵犯反诉原告的合同利益，因此反诉被告已经违约，因其故意违约而导致反诉原告无法使用租赁场地的时间理应在租期中扣除，反诉原告的租赁期限应予相应顺延，且其造成反诉原告的经济损失应当由反诉被告进行赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.反诉被告继续履行与反诉原告之间的租赁合同。并将判决前被耽误租赁期限自动顺延。2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失暂定800万元（最终以损失鉴定报告为准）。
反诉被告德庆环球建材有限公司辩称：一、反诉原告的反诉请求毫无法律根据。1.反诉原告从2010年承租反诉被告的场地至今，一直没有交纳租金及其他相关费用，按照合同法的有关规定，反诉原告的行为已构成违约，反诉被告依法可以解除双方之间的租赁关系。而且，德庆县人民法院和肇庆市中级人民法院已于2013年以（2012）肇德法民初字第750号民事判决书、（2013）肇中法民四终字第155号民事判决书明确确认“如被告没有在规定期限内清偿所欠款给原告，可以解除原、被告的租赁关系”。因此，基于法律规定以及生效法律文书的确认，反诉被告在本次起诉中请求解除双方之间的租赁关系并无不当，而反诉原告在反诉中依然要求判令双方继续租赁合同且租赁期限自动顺延显然是毫无法律依据，理应驳回。2.按照民事法律的相关原理可知，因违约方的违约行为而导致合同解除的，违约方应赔偿其对守约方所造成的损失，但违约方因单方违约所造成的一切损失应由自身一力承担。因此，反诉原告请求如判决解除租赁关系，反诉被告需赔偿经济损失并暂800万元，既不合情理，也不符合法理，反诉被告作为守约方无需赔偿反诉原告任何费用，依法应予驳回。二、反诉原告的反诉理由不尊重生效判决文书，不尊重客观事实，完全是主观捏造。1.一、二审判决书明确确认反诉被告与反诉原告之间的租赁关系期限从2010年1月至2015年1月。而反诉原告在本案反诉状中依然坚称双方之间的租期为10年，这显然与事实不符，反诉原告的行为是不尊重生效法律判决的表现。2.反诉被告与反诉原告成立租赁关系后，一直配合反诉原告进场施工，根本不存在占用反诉原告场地的行为。而且，反诉原告在早前的一审和二审判决过程中，由始至终没有提到反诉被告占用其租赁场地，现时却以此作为反诉的理由，这显然是为自己的违约行为找托词。综上所述，请查明事实后，依法驳回反诉原告的无理请求，维护反诉被告的合法权益。
经审理查明：2009年底，原、被告经口头协商一致，由被告高要市广发石材有限公司租赁原告德庆环球建材有限公司位于德庆县悦城镇中地村委会白汾坑（原悦城水泥厂，现改为德庆县环球建材有限公司）的场地，经营石材加工业务。租赁范围：办公楼一幢（共三层）、车库、饭堂、宿舍，以及东边一生产线用地，占地面积约15060.6平方。租赁期限约定为5年一期。场地租金：2010年1月至4月免租，5月份开始计收租金。对于场地租金每月为2万元或4万元，电费由被告按实际用电计算；保安费由原、被告各承担一半。保安从2010年8月开始聘请，被告并已支付从2010年8月至12月的保安费。原、被告口头协商后，原告依约将租赁场地交给了被告管理。2009年底，被告进场，并对办公楼进行了装修（装修后，有3间办公室原告使用），租赁场地的东边还安装了一条约500多米长的传送带（已安装完成了约90％）以及粗细碎石机各一台，漏筛等。被告自租赁原告场地后，一直没有投产以及交纳租金、电费和保安费给原告。为此，原告遂于2012年7月向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方的租赁关系，并立即支付所欠的场地租金、电费以及保安费。本院于2013年6月8日作出（2012）肇德法民初字第750号民事判决书，判决理由认为：原、被告的租赁关系成立，受法律保护，应当依约继续履行。被告所欠原告的场地租金、电费及保安费，也应当如数清偿给原告。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，如被告不能在规定的期限内清偿所欠款给原告，可以解除原、被告的租赁关系。据此，判决：一、原、被告双方的租赁关系成立，应依约继续履行。租赁期限为五年，即从2010年1月截至2015年1月。二、被告从2010年1月截至2012年12月欠原告场地租金640000元、电费121525.96元、保安费124431.65元，合计885957.61元，由被告于本判决发生法律效力之日起30日内清偿给原告。逾期，被告所欠原告场地租金及电费则按中国人民银行规定的同类贷款利率计息至清偿款日止。被告不服判决，上诉于肇庆市中级人民法院，该院于2013年9月10日作出（2013）肇中法民四终字第155号民事判决书，判决理由认为：原审判决认定事实清楚，适用法律恰当，实体处理正确。据此，判决：驳回上诉，维持原判决。上述判决生效后，被告没有按上述判决履行给付义务，为此，原告于2013年12月20日向本院申请强制执行，被告至今未履行上述判决。2013年1月份起至今的场地租金、保安费，被告也未支付分文给原告。为此，原告于2014年1月20日向被告发出律师催告函，要求被告在收到本律师催告函之日起7日内向原告支付所欠2013年1月至2014年1月的租金款26万元以及2013年度保安费89519.50元，合计349519.50元，同时一并履行（2012）肇德法民初字第750号和（2013）肇中法民四终字第155号民事判决所确定的付款义务。如借故拖欠，将通过法律途径追回款项，并追究被违约责任甚至解除租赁合同。同年1月22日被告收到原告发出的律师催告函。其后，被告仍没有支付分文给原告。据此，原告遂于2014年3月3日诉至本院，要求解决。
本案在诉讼期间，于2014年4月25日，被告向本院提出申请，要求对被告在2010年1月1日至2014年4月25日及本案反诉期间的各项损失数额进行评估，包括：1.被告在现场的机器设备按当时和现时的全新重置成本价分别是多少；2.机器设备安装费用基础设施费用及场地建设投资的数额。如拆迁机器设备，因拆迁造成机器设备的贬值损失有多大；3.办公楼的装修按当时和现时全新的重置成本是多少？现在剩余价值是多少；4.被告所投入的资金在这些年的资金占费的损失进行价格评估。根据被告的申请，本院依法委托肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，2015年11月17日该公司分别以2010年1月1日和2015年9月1日作为评估基准日作出肇资评报字（2015）第268号、267号《资产评估报告书》，第268号《资产评估报告书》评估结论为：评估价值（重置价值）机械设备为2705097元、家电家具为214394元、建构筑物为687430元，合计3606921元（其中：原告使用的二楼办公室为20390元、一半公共卫生间为4180元、一半楼梯为8995元，三项合计为33565元）；第268号《资产评估报告书》评估结论为：重置价值：机械设备为2590858元、家电家具为206539元、建构筑物为749020元（其中：原告使用的二楼办公室为23140元、一半公共卫生间为5065元、一半楼梯为9825元，合计38030元）。评估现值：机械设备为1347691元；家电家具为89788元；建构筑物为632390元，包括办公大楼装修：一楼、二楼（其中：原告使用的二楼办公室为17870元、一半公共卫生间为3430元、一半楼梯为7965元，三项合计29265）、三楼，食堂宿舍室外：室外地板、雨棚、围墙、食堂、宿舍、全绿化区、办公楼顶防水、混凝土方（属于机械设备底座、隧道等）现价值为214700元。扣除原告使用的二楼办公室现值17870元、一半公共卫生间现值3430元、一半楼梯为7965元及混凝土方现值214700元外，建构筑物现值为388425元（办公大楼及室外地板、雨棚、围墙、食堂、宿舍、全绿化区、办公楼顶防水装修物）。
同时查明：2013年12月间，原、被告为用电等问题发生纠纷，并经所在地镇调委会调解处理。自被告租赁原告场地后，原告聘请保安7人，被告每月应负担一半保安费即5184.65元。
在审理过程中，经询，原告表示终止原、被告之间的租赁关系后，不同意接收被告在租赁期间投入的机械设备、家具家电，并要求被告恢复办公楼的原状。
上述事实，有原告提供的（2012）肇德法民初字第750号和（2013）肇中法民四终字第155号民事判决书、受理申请执行案件通知书、土地使用证、租赁地现场图、已安装设备现场照片、保安工作证及2013年工资表、律师催告函及EMS详情单，被告提供（2012）肇德法民初字第750号和（2013）肇中法民四终字第155号民事判决书、照片、申请书、民间纠纷调解笔录、投资及资产表，本院委托肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司评估报告书以及当事人陈述材料在案作证实，并已经本院的审查，可以采信。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，双方争议的焦点是：一、原、被告在租赁期间是否存在违约，租赁合同到期后应否自动顺延租赁期限。二、被告在租赁期间投入并已安装的设备、设施及办公室装修物原告应否给予赔偿。三、被告所欠原告租金、保安费的数额如何确定。
首先，关于原、被告在租赁期间是否存在违约，租赁合同到期后应否自动顺延租赁期限的问题。原、被告双方虽然未采用书面形式订立合同，但本院已在（2012）肇德法民初字第750号生效的民事判决书中确认：原、被告之间的租赁关系成立，受法律保护。因此，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原、被告在达成口头租赁后，原告依约将出租场地交付了被告使用，被告接收租赁场地后，于2009年底进场，并对办公楼进行了装修，租赁场地的东边安装了一条约500多米长的传递带（已安装完成90％）以及粗细碎石机各一台、漏筛等。期间，双方对租赁场地没有发生争议，由此可见，在租赁期间原告并非没有及时将租赁场地交清给被告使用，存在违约的行为。被告以此为由认为原告违约，未能提出证据证明，本院不予认定。而原、被告发生争议是由于被告在租赁期间一直没有依约支付租金、电费、保安费给原告，其行为已构成违约，为此，原告于2012年7月25日向本院提起诉讼，要求解除双方的租赁关系；支付所欠的租金、电费及保安费。2013年5月30日本院以（2012）肇德法民初字第750号作出民事判决书，该判决认为，原、被告的租赁关系成立，受法律保护，应当依约继续履行；被告所欠原告的场地租金、电费、保安费也应当如数清偿给原告。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，如被告不能在规定内清偿所欠款给原告，可以解除原、被告的租赁关系。据此，判决：一、原、被告双方的租赁关系成立，应依约继续履行。租赁期限为五年，即从2010年1月截至2015年1月。二、被告从2010年1月截至2012年12月欠原告场地租金640000元、电费121525.96元、保安费124431.65元，合计885957.61元，由被告于本判决发生法律效力之日起30日内清偿给原告，逾期，被告所欠原告场地租金及电费则按中国人民银行规定的同类贷款利率计息至清偿日止。宣判后，被告不服，上诉于肇庆市中级人民法院，同年肇庆市中级人民法院以（2013）肇中法民四终字第155号作出民事判决书：驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，被告不但未履行判决所确定的义务，而对判决之后的租金、电费、保安费也没有支付给原告。明显构成了违约，综上，原告要求终止与被告的租赁关系理据充分，本院应予支持。被告认为在租赁期间，原告存在违约导致无法使用租赁场地提出反诉要求自动顺延租赁期限，理据不足，本院不予采纳。
其次，关于被告在租赁期间投入并已安装的设备、设施及办公室装修物原告应否给予赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”。本案中，由于被告在租赁期间存在违约，且确定的租赁期限已届满，被告要求自动顺延租赁期限，原告不同意，故本院认为应当终止原、被告的租赁关系。原、被告的租赁关系终止后，鉴于被告在租赁期间对办公楼进行了装修，装修后，原告一直使用了部分办公室，这说明终止了租赁关系后办公楼原告还有可利用的价值，原告应给予被告适当的补偿。经本院委托肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，2010年1月1日评估基准日原告使用的办公室、卫生间及楼梯装修费价值为24570元，30295元；2015年9月1日评估基准日属于被告使用的办公楼部分的装修物剩余价值为（建构筑物）388425元。而对于被告在租赁期间所投入安装的设备、设施及购置的办公用品等，原告不同意接收利用，且是由于被告违约导致终止租赁关系，故被告要求赔偿投入安装设备、设施等损失，于法无据，本院不予采纳，被告应于本判决确定日拆除搬走，将租赁场地交回原告管理使用。
第三，关于被告所欠原告租金、保安费如何确定的问题。被告在租赁期间，原告租金、保安费以及租赁期满后的场地占用费、保安费应以本院（2012）肇德法民初字第750号民事判决书所确定的计算方式计算。被告租金和保安费均从2013年1月起，租金按每月20000元、保安费按每月5184.65元标准计算至2014年12月止，租赁期内的租金为480000元，保安费124431.60元，合计604431.60元；租赁期满后的场地占用费仍按上述标准计算至被告交回场地给原告止。至于原告要求被告支付逾期付款的利息，由于双方没有约定，依法可从原告起诉之日起按照银行同期同档次基准利率计算至本判决确定清偿日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一零八条、第一零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、终止原告德庆环球建材有限公司与被告高要市广发石材有限公司的租赁关系；
二、被告高要市广发石材有限公司从2013年1月起截至2014年12月欠原告德庆环球建材有限公司租金480000元、保安费124431.60元，合计604431.60元，由被告高要市广发石材有限公司清偿给原告德庆环球建材有限公司；
三、原告德庆环球建材有限公司使用的办公室、卫生间、楼梯装修价值为33565元及属于被告使用办公楼的装修物（建构筑物）剩余价值为388425元，合计421990元，由原告德庆环球建材有限公司补偿给被告高要市广发石材有限公司；
四、上述二、三项对比，被告高要市广发石材有限公司尚欠原告德庆环球建材有限公司款182441.60元及利息（从2014年3月3日起诉之日起按照银行同期同档次基准利率计算至本判决确定清偿之日止），由被告高要市广发石材有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内清偿给原告德庆环球建材有限公司；
五、被告高要市广发石材有限公司尚欠原告租赁期满后的场地占用费及保安费（该费用从2015年1月起分别按每月20000元和5184.65元计算至本判决确定之日止），由被告高要市广发石材有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内清偿给原告德庆环球建材有限公司；
六、被告高要市广发石材有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁原告场地内属被告所有的设备、设施、家电家具拆除搬走，将租赁场地交回原告德庆环球建材有限公司管理使用；
七、驳回被告高要市广发石材有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13685.59元，反诉受理费33900元，财产评估费36545元；合计84130.59元，由原告负担12734元，被告负担71396.59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 王锦兴
审 判 员 黄梁汉
人民陪审员 喻晓玲
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 龙劲鸿