广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初4275号
原告：刘海霞，女，汉族，住湖南省临澧县。
委托代理人：郝华瑞，广东君孺律师事务所律师。
被告：陈克平，男，汉族，住湖南省临澧县。
被告：张伟强，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：刘恩厚，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人：何润洪，广东方中天律师事务所律师。
原告刘海霞诉被告陈克平、被告张伟强确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月24日、2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告刘海霞以及委托代理人郝华瑞，被告张伟强以及委托代理人何润洪到庭参加诉讼。被告陈克平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告刘海霞诉称：原告刘海霞和被告陈克平于2010年4月26日登记结婚，系夫妻关系。2015年6月30日，被告陈克平在原告不知情的情况下和被告签订房屋买卖合同，将本属于夫妻共同所有的房产（位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府7栋502房，房产证号：粤房地产证字第××）卖给被告张伟强。上述房屋购于2013年，是原告和被告陈克平在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，虽然只登记了被告陈克平的名字，但属于夫妻共同财产。被告陈克平以个人名义签订买卖合同擅自处分夫妻共同财产的行为，为法律所禁止。根据物权法的规定，其擅自和被告张伟强签订的房屋买卖合同的行为是无权处分，根据中华人民共和国合同法的规定，该合同应当为无效合同。请求法院判令：1.确认二被告于2015年6月30日签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由二被告承担。
被告陈克平没有答辩，也没有举证。
被告张伟强辩称：1.陈克平和张伟强以及案外人东莞市高茂峰房地产中介有限公司于2015年6月30日签订一份《房屋买卖合同》系合法有效的。（1）合同系各方当事人自愿签订，系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，系合法有效的。案涉合同的交易方式符合东莞地区的交易惯例。（2）合同签订符合《物权法》公示、公信原则，应当受到法律保护。《物权法》的公示、公信原则要求当事人依照法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权、何人丧失物权。在现阶段，房屋所有权公示的主要方式在房地产管理部门记载的登记簿，记载房屋的所有权人以及房屋的基本信息。本案争议的房屋属于不动产，所有证上记载的所有权人是陈克平一人，共有情况也系注明单独所有，因此被告陈克平是公示的所有权人。根据不动产登记的法律规定以及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人给予不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。本案张伟强在签订合同前查验了讼争的房屋的所有权证书，且被告陈克平亦未告知被告该房屋为夫妻共同财产，被告基于对房屋所有权登记的信赖和被告陈克平签订的房屋买卖合同，应当认定已经尽了足够的审查义务，不能要求被告再去寻找登记之外的证据，比如调查出卖人的婚姻状况以及婚姻财产约定等，因此基于物权公示前提下订立的房屋买卖合同应当受到法律保护。（3）被告是善意的、无过失的。本案合同签订时，被告陈克平未告知被告该房屋存在共同权人，二被告也查验了本案讼争的房屋所有权证书，该证书上载明的所有权人是陈克平且单独所有。（4）退一步讲，即便被告陈克平无权处分房屋，亦认定陈克平和原告签订合同系表见代理。本案中，是否构成表见代理，关键一是看买受人客观上有正当理由相信行为人有代理权，二是买受人是否善意。由于夫妻关系的特殊性和隐蔽性，应当采取外观推定。合同签订至今，被告不但已经付清了全款，并为房屋消除了抵押登记。同时，被告陈克平已经将房屋钥匙交付给了被告，买受人完全有理由相信出卖人是行使代理权之结果，该房屋买卖合同应当有效。2.本案纠纷产生的根本原因是房屋的市场价格已经大幅上涨。案涉合同于2015年6月30日签订，案涉房屋的市场价格已经远远低于目前的价格，原告正是基于此才提起诉讼的。
经审理查明：
一、房屋买卖合同签订情况：2015年6月30日，被告陈克平和被告张伟强以及案外中介公司东莞市高茂峰房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告陈克平将东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府7栋502的房屋出售给张伟强，物业转让价格为600000元。双方约定张伟强应当于2015年6月30日支付定金20000元，余款580000元买方应当通过按揭方式支付，首付款为180000元，剩余款项可由贷款银行直接支付给卖方。卖方定于银行同贷付完首付款时交付物业给买方使用。基于中介向买卖双方提供的服务，中介方向卖方收取佣金人民币2000元，中介方向买方收取佣金7000元等。
二、房屋买卖合同的履行情况：
1.被告张伟强以及案外人左娟、被告陈克平、案外人东莞盈晖按揭服务有限公司三方在上述房屋买卖合同签订之后又签订了“资金托管及委托付款协议”，约定张伟强、左娟因购房资金不足，同意选定由东莞盈晖按揭服务有限公司推荐的担保人向银行申请贷款提供保证担保。三方同意买卖双方到房管部门办理完上述物业过户手续并取得完税后，东莞盈晖按揭服务有限公司在五个工作日内直接托管的首期款划至指定账户，买卖双方过户后，直接托管的账户划至陈克平的指定账户。三方还签订了“个人二手楼按揭贷款代理服务合同”，约定陈克平转让位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府502的房产给张伟强、左娟，买卖双方同意委托东莞盈晖按揭服务有限公司代理房产的贷款、赎楼等相关事项等。
2.被告张伟强于2015年6月30日支付了购房定金20000元以及中介费7000元；2015年9月2日，买卖双方分别到东莞市东部公证处办理公证委托，同意中介公司代为办理房产交易手续；2015年9月24日张伟强支付了90000元首期监管款，同日，向东莞盈晖按揭服务有限公司转账支付了21901元以及10150元的“二手楼赎楼款”；2015年10月13日张伟强贷款420000元，提前偿还了贷款409783.59元，并将剩余款项留在东莞盈晖按揭服务有限公司监管；2016年3月31日，被告张伟强向被告陈克平支付了购房余款70000元。
三、本院调取的证据：为查明案件事实，本院向湖南省常德临澧县民政局发函调查刘海霞和陈克平的婚姻状况，该单位回函称二人于2010年4月26日登记结婚，未发现离婚登记记录；另本院向中国建设银行股份有限公司东莞市分行发函调查张伟强申请贷款时提交的材料情况，显示如下情况：1.案涉不动产的产权证书编号为“粤房地权证莞字第××号”，共有情况为“单独所有”，登记日期为2014年11月20日；2.办理贷款的资料中包含了盖有临澧县民政局字样印章的“离婚证”以及陈克平和刘海霞的离婚协议书，协议书关于财产分割部分有案涉不动产归男方所有的内容，此外陈克平还签订“婚姻状况声明书”，确定自己的婚姻状况是“离婚后未再婚”。
四、其他：1.原告刘海霞提交了微信记录，证明自己得知房产被陈克平出售后立即从老家赶回处理。对此，被告张伟强表示无法确认真实性。2.原告刘海霞称陈克平转让房屋时自己并不知情，是在2015年10月15日才通过他人得知房屋被转卖的事实，原告称自己不同意出卖；被告张伟强称自己之前并不清楚陈克平有配偶，2015年12月份原告有和自己进行协商赔偿事项，陈克平一直同意过户，并于2015年6月30日交付了钥匙。
以上事实有原告提供的房屋买卖合同、收条、收款收据、结婚证、微信记录，被告提供的房屋买卖合同、房地产权证书、资金托管以及委托付款协议、个人贷款支付凭证、个人贷款偿还凭证、公证书、银行交易流水账单以及本院调取的婚姻登记资料、银行按揭贷款资料等证据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，被告陈克平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。通过案涉当事人的陈述以及举证、质证可以认定，案涉房屋是在刘海霞和陈克平婚姻存续期间购买，且没有证据证明二人对该房屋单方约定为陈克平的个人财产，即案涉房屋在出售时实际为刘海霞和陈克平的共同财产，而本案被告陈克平提供虚假的离婚证、离婚协议骗取贷款，将房屋单独出售给被告张伟强，导致张伟强已经交付房款和税费等。根据以上情况，本案属于夫妻一方未完全取得房屋所有权或者处分权与第三人签订买卖合同的效力认定问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。只有符合以上任何一种情况的合同，才能认定为无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释明确，无权处分而订立的买卖合同仍为有效。无权处分应理解为没有取得所有权或处分权而处分他人财产。作为夫妻间的共同财产，房屋应为夫妻两人共同共有，《中华人民共和国民法通则》第七十八条明确，共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。则房屋的处分权必然由共同共有人共同享有，任何一方均不具有擅自处分的权利，不然，这种权利的行使是有瑕疵的权利的行使，也不符合共同共有的法律制度规定。因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为亦应纳入无权处分的范畴予以梳理。本案中，案涉房屋为陈克平与刘海霞在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，不管是登记在陈克平名下的还是登记在刘海霞名下的房屋，双方均享有共同处分的权利。然而，综合上述分析，即使刘海霞确实对陈克平出卖房屋不知情或者不同意，也不构成认定房屋买卖合同无效的法定理由，因此，刘海霞以陈克平未经其同意并签名而出卖房屋为由主张房屋买卖合同无效，缺乏依据，不予支持。
需要说明的是，基于物权变动的原因行为和物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而产生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权或处分权等予以确定，即合同是否有效和合同是否应当继续履行并无必然的因果关系。
本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘海霞的诉讼请求。
本案受理费人民币7300元，由原告刘海霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈学坚
审 判 员 尤中琴
人民陪审员 利见弟
二〇一七年二月六日
书 记 员 张楚妍
书 记 员 陈宗鹏
附本案适用法律渊源：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3.最高人民法院对“《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中的当事人是否为合同缔约方”问题的答复本条是关于出卖人对出卖的标的物无所有权或处分权时，买卖合同是否无效的规定。基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，本条规定出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权或处分权等予以确定。
本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方意外的买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。例如，买受人与出卖人签订买卖合同后，得知出卖人对出卖物无权处分，因而起诉主张确认买卖合同无效的，该当事人即为合同缔约方。另外的情形如：出卖人对出卖的标的物无权处分，但却与买受人签订了买卖合同，物的所有权或者处分权得知后，提起诉讼，请求确认买卖合同无效，此时的当事人则不是买卖合同的缔约方，当却有权提起诉讼，人民法院仍应按本条规定处理。