广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民二初字第548号
原告珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行，住所地广东省珠海市斗门区，组织机构代码××。
负责人吴永超，该支行副行长。
委托代理人梁颖珊，该××办事员。
委托代理人梁锦笑，该××办事员。
被告王国华，男，汉族，公民身份号码×××4310，住所地湖南省沅江市。
被告珠海市中港城房地产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区，组织机构代码××。
法定代表人邓锐标，董事长。
委托代理人王彦，该××销售经理。
原告珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行（以下简称农商乾务支行）诉被告王国华、珠海市中港城房地产有限公司（以下简称中港城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判长杨瑛、代理审判员韩蕾蕾、人民陪审员梁国裕组成合议庭进行审理。原告农商乾务支行于2015年11月10日向本院申请对被告王国华名下的房产进行保全，经审查，本院于2015年11月17日作出（2015）珠斗法民二初字第548号民事裁定，对被告王国华名下的位于珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房的房产予以查封，查封限额为366694.57元。本案于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告农商乾务支行的委托代理人梁颖珊、梁锦笑及被告中港城公司的委托代理人王彦到庭参加诉讼，被告王国华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商乾务支行诉称，2011年4月15日，原告农商乾务支行与被告王国华、中港城公司签订编号为“农信乾务借字2011年第000354号”的《房产按揭担保借款合同》（一手楼），合同约定：被告王国华向原告农商乾务支行借款人民币38.7万元；担保方式为抵押担保和保证担保；借款利率为月利率5.66666666‰；借款期限为20年，即从2011年4月15日起至2031年4月15日止；还款方式为等额还款；同时约定由被告王国华以其所有的珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房（房地产他项权证编号：粤房地预登珠字第0300019684号）提供抵押担保；由被告中港城公司承担连带保证责任。双方在合同中还约定，被告王国华未按期足额偿还借款本息的，原告农商乾务支行有权根据国家相关规定对被告王国华的借款收取罚息和复利；被告王国华违反合同约定或法律、法规规定的，原告农商乾务支行有权立即终止本合同、停止发放本合同尚未发放的借款、要求被告王国华立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的借款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告王国华承担违约责任；同时原告农商乾务支行有权要求被告中港城公司承担连带保证担保责任。2011年5月5日，原告农商乾务支行与被告王国华在珠海市房地产登记中心斗门分中心办理了抵押登记。（房地产他项权证编号：粤房地预登珠字第0300019684号）。合同签订后，原告农商乾务支行依约向被告王国华发放了贷款，但被告王国华未能按照合同约定偿还借款本金及利息。截止2015年11月5日，被告王国华已拖欠原告农商乾务支行本金10606.64元、利息17856.18元。原告农商乾务支行多次要求两被告偿还借款本息，但两被告均未履行，导致原告农商乾务支行的合法权益受损。原告农商乾务支行认为，依据《中华人民共和国合同法》及原告农商乾务支行与被告王国华签订的借款合同的约定，被告王国华的行为已构成违约，原告农商乾务支行有权解除借款合同，要求被告王国华偿还全部借款本息，要求被告王国华以其名下的珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房依法承担抵押担保责任，要求被告中港城公司承担连带保证责任。现原告农商乾务支行诉至法院，请求法院判令：一、解除原告农商乾务支行与被告王国华、中港城公司签订的《房产按揭担保借款合同》（一手楼）（编号：农信乾务借字2011年第000354号）；二、被告王国华偿还原告农商乾务支行借款本金人民币348838.39元、截止2015年11月5日的利息17856.18元，本息合计366694.57元，以及自2015年11月6日至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含正常利息、逾期利息、复利等，利息依照借款合同以及人民银行有关利率标准进行计算）；三、被告王国华以抵押物珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房（房地产他项权证编号：粤房地预登珠字第0300019684号）对所欠原告农商乾务支行的上述借款本息承担抵押担保责任，原告农商乾务支行对抵押物享受优先受偿权；四、被告中港城公司对被告王国华所欠原告农商乾务支行的上述借款本息承担连带保证担保责任；五、两被告承担本案全部诉讼费用。
2015年12月9日庭审过程中，原告农商乾务支行变更诉讼请求第二项为要求被告王国华偿还借款本金348838.39元、截止2015年12月5日的利息19808.44元（包括正常利息18548.79元、罚息477.06元、复利782.59元），从2015年12月6日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含正常利息、逾期利息、复利等，按借款合同及中国人民银行有关利率标准进行计算），其中罚息利率按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算。
原告农商乾务支行对其诉称提供如下证据：
1.《房产按揭担保借款合同》（一手楼）（编号：农信乾务借字2011年第000354号）1份，拟证明原告与被告王国华之间建立关于38.70万元贷款的借贷合同关系，且被告中港城公司对被告王国华所欠原告借款本息承担连带保证担保责任；
2.广东农村信用合作社借款借据1份，拟证明原告于2011年5月5日向被告王国华发放贷款38.70万元，到期日为2031年5月5日；
3.《珠海市商品房买卖合同》、《珠海市商品房买卖合同补充协议》各1份，拟证明被告王国华与被告中港城公司之间存在真实的商品房买卖交易；
4.房地产预告登记证1份（粤房地预登珠字第0300015043号），拟证明抵押房产已办理预购商品房预告登记；
5.房地产预告登记证1份（粤房地预登珠字第0300019684号），拟证明抵押房产已办理预购商品房抵押权预告登记；
6.结欠利息明细表1份，拟证明被告王国华结欠原告借款利息的情况；
7.被告王国华的身份证复印件1份，拟证明被告王国华的诉讼主体资格；
8.企业机读档案登记资料1份，拟证明被告中港城公司的诉讼主体资格。
被告王国华缺席，亦没有向本院提交书面答辩及任何证据。
被告中港城公司辩称，对原告农商乾务支行的诉讼请求无异议，被告中港城公司希望被告王国华正常还本付息。被告王国华曾表示因被告中港城公司延迟交楼，想退楼，被告中港城公司希望能三方协商解决此事。被告中港城公司与被告王国华曾就延期交楼的问题达成协议，被告中港城公司已向被告王国华赔偿逾期交房违约金23609.40元。但被告王国华又向法院起诉要求解除涉案商品房买卖合同，后又自愿撤回起诉，被告中港城公司与被告王国华之间的纠纷现仍未解决。
被告中港城公司未向本院提交任何证据。
经过庭审质证，被告中港城公司对原告农商乾务支行提交的全部证据均无异议，但表示对于利息的计算标准及金额由法院依法审查。经本院审查认为，原告农商乾务支行提供的全部证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，可作为本案的定案依据，本院予以认定。
本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：
2010年9月29日，被告中港城公司与被告王国华签订一份编号为142302的《珠海市商品房买卖合同》，合同主要约定：被告王国华预购被告中港城公司开发的商品房，位于珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房，双方约定建筑面积为93.47平方米。购房总价为552913元；该合同自双方签订之日起生效，自合同生效之日起30天内，由被告中港城公司向珠海市房地产登记中心斗门分中心申请登记备案。
2010年9月30日，被告中港城公司与被告王国华签订一份《珠海市商品房买卖合同》补充协议，主要约定该补充协议是双方已签订的编号为142302的《珠海市商品房买卖合同》不可分割的部分，与《珠海市商品房买卖合同》具有同等的法律效力；被告王国华应于合同签署时向被告中港城公司付清首期房款（含定金）165913元，剩余房款38.70万元由被告王国华向银行申请按揭贷款。
2010年10月27日，被告中港城公司与被告王国华就上述预购商品房向珠海市房地产登记中心斗门分中心办理了预购商品房预告登记，权证号码为粤房地预登珠字第0300015043号。
2011年4月15日，珠海市农村信用合作联社乾务信用社（以下简称乾务信用社）（乙方）与被告王国华（甲方）、中港城公司（丙方）签订一份编号为农信乾务借字2011年第000354号的《房产按揭担保借款合同》（一手楼），合同主要约定：被告王国华向乾务信用社借款38.70万元，用于购买位于珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房的房产（建筑面积为93.47平方米，购房总价为552918元），借款期限为20年，自2011年4月15日起至2031年4月15日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率按月息5.66666666‰执行，利息按月计付。在发放贷款后合同履行期间国家调整贷款利率和计息方法的，于国家调整贷款利率和计息方法的次年一月一日起按上年最后一次调整贷款利率和计息方法进行调整，中国人民银行公布新的调整方法的，适用相关规定；还款方式为等额还款法，即按月等额归还借款本息，还款总期数为240期，每月还款金额为2954.12元，具体的还本付息日期以借款借据发放日为准，借款人的还款账号为00×××89；被告王国华未按期足额偿还借款本息的，乾务信用社有权根据国家相关规定对被告王国华的该笔借款计收罚息和复利。被告王国华违约合同约定或法律、法规规定的，乾务信用社有权采取立即终止本合同、停止发放本合同尚未发放的借款、要求被告王国华立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的借款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告王国华承担违约责任；被告王国华以贷款购买的位于珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费、拍卖费、管理费、过户费及其他各项有关费用）；如被告王国华连续三个月不偿还借款本息和相关费用，或任何一期借款本息及相关费用连续逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期的，乾务信用社有权依法处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；被告中港城公司对合同项下被告王国华向乾务信用社的借款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告王国华对乾务信用社的全部欠款。保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的借款期限届满之后两年止；如被告中港城公司履行保证责任即代被告王国华偿还全部欠款，被告中港城公司就取得合同项下抵押权人的合法地位，被告中港城公司有权依法处分抵押物。乾务信用社与被告王国华应自合同签订之日起60日内向房地产登记机构申请办理预购商品房抵押权预告登记。
2011年5月5日，乾务信用社与被告王国华就上述抵押房产向珠海市房地产登记中心斗门分中心办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号码为粤房地预登珠字第0300019684号。
2011年5月5日，乾务信用社向被告王国华的账户00×××89发放借款38.70万元，借款利率为月息5.66666667‰，借款期限自2011年5月5日起至2031年5月5日止。
被告王国华累计偿还借款本金38161.61元、正常利息91946.19元，罚息23.50元，复利36.59元。被告王国华从2014年12月5日开始未按期足额还款。截止2015年12月5日，被告王国华结欠合同项下借款本金348838.39元、正常利息18548.79元、罚息477.06元、正常利息复利749.81元、罚息复利12.56元。
另查明，乾务信用社于2012年12月20日经工商登记变更企业名称为原告农商乾务支行。
本院认为，涉案《珠海市商品房买卖合同》、《珠海市商品房买卖合同》补充协议及《房产按揭担保借款合同》（一手楼），为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。
原告农商乾务支行已依约向被告王国华发放借款38.70万元，被告王国华截止2015年12月5日累计13期未按时足额偿还借款本息，已构成违约，依据涉案《房产按揭担保借款合同》（一手楼）第九条第二款“甲方违反本合同约定或法律、法规规定的，乙方有权采取立即终止本合同、停止发放本合同尚未发放的借款，要求甲方立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的借款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求甲方承担违约责任”的约定，原告农商乾务支行要求解除涉案《房产按揭担保借款合同》（一手楼），要求被告王国华偿还尚欠借款本金348838.39元及利息，理由充分，本院予以支持。涉案《房产按揭担保借款合同》（一手楼）应于本判决生效之日解除。
关于借款利息，依据涉案《房产按揭担保借款合同》（一手楼）第九条第一款“甲方未按期足额偿还借款本息的，乙方有权根据国家相关规定对甲方该笔借款收罚息和复利”的约定、《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，原告农商银行乾务支行提交的按揭计息明细表中关于正常利息、罚息、正常利息复利、拖欠本金罚息复利的计算方法及金额均符合上述合同约定及中国人民银行的相关规定，对此本院予以确认。但该按揭计息明细表中的“复利”这一项，将已产生的正常利息复利及拖欠本金罚息复利再次纳入计算基数计收复利，属重复计收复利，违反了上述中国人民银行的相关规定，故对该项的计算方法及金额本院不予确认。综上，被告王国华尚欠原告农商乾务支行截止2015年12月5日的利息19788.22元（包括正常利息18548.79元、罚息477.06元、正常利息复利749.81元、罚息复利12.56元）、自2015年12月6日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告王国华实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率计算；罚息以被告王国华逾期拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算；复利以被告王国华未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告王国华尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算；复利以被告王国华未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算）。
关于原告农商乾务支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条的规定，本院认为，涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。本案被告王国华以涉案预售房产进行抵押权预告登记时，该房产并非属其所有，该抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告农商乾务支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。故涉案房产的抵押权尚未设立，不产生物权变动的效力，故原告农商乾务支行要求对涉案房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于被告中港城公司的保证责任承担问题。依据涉案《房产按揭担保借款合同》（一手楼）第七条第一、二项的约定，被告中港城公司自愿为被告王国华借款合同项下的全部欠款承担连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至合同项下的借款期限届满之日后两年止。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，本案被告中港城公司的保证期间至2033年5月5日方才届满，故对于原告农商乾务支行诉讼请求被告中港城公司对被告王国华的借款本息承担连带清偿责任，理法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告中港城公司在承担保证责任后，有权向被告王国华行使追偿权。
被告王国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行与被告王国华、珠海市中港城房地产有限公司签订的编号为农信乾务借字2011年第000354号的《房产按揭担保借款合同》（一手楼）自本判决生效之日解除；
二、被告王国华于本判决生效之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行偿还借款本金348838.39元、截止2015年12月5日的利息19788.22元、自2015年12月6日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告王国华实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率计算；罚息以被告王国华逾期拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算；复利以被告王国华未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告王国华尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算；复利以被告王国华未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的上限计算）；
三、被告珠海市中港城房地产有限公司对被告王国华的上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行要求对被告王国华名下位于珠海市斗门区湖心路2223号1栋4单元2302房的房产享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6800元，保全费2520元，共计9320元由被告王国华、珠海市中港城房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨 瑛
代理审判员 韩蕾蕾
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 胡远程
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第
五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。