江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1415号
上诉人（原审原告）南通炜创纺织品有限公司，住所地在南通市崇川区工农路26号文峰大厦1幢903室。
法定代表人王启鹏，董事长。
委托代理人胡东浩，江苏高仁律师事务所律师。
委托代理人孔凤，江苏高仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通星晨电子有限公司，住所地在南通市港闸经济开发区东区（国强路19号）。
法定代表人李志刚，董事长。
委托代理人吴伯坚，江苏吴伯坚律师事务所律师。
上诉人南通炜创纺织品有限公司（以下简称炜创公司）因与被上诉人南通星晨电子有限公司（以下简称星晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年5月，炜创公司与星晨公司签订《房屋租赁合同》，租赁星晨公司位于国强路19号东四楼的房屋，约定：用途为服装厂，租赁期限自2014年5月18日至2019年5月17日，租金为115000元/年，电梯维护费1500元/年，门卫费4800元/年，卫生清运费1500元/年，合计122800元/年，水费3元/吨，电费1.3元/度，水、电费按月实抄数计算，租房押金10000元，星晨公司应当履行房屋的维修保养义务，以保障炜创公司的正常使用和安全，炜创公司不承担除房租、水、电卫生及其使用地以外的额外杂费，星晨公司如不经炜创公司同意停止租赁行为而造成违约须赔偿炜创公司的一切损失。合同签订后，炜创公司按合同约定向星晨公司支付了相应款项。
2015年9月28日，电梯出现故障，星晨公司于次日向电梯维护单位南通大通电梯有限公司报修，该公司于2015年10月4日通过更换电梯相应的零部件予以修复，零部件费用2800元，三楼的租赁户南通彦创服饰有限公司承担了其中1400元，星晨公司要求炜创公司承担另1400元，炜创公司认为已按约支付电梯维护费用，拒绝了其要求，双方因此产生矛盾，星晨公司在一段时间内将电梯只开通到三楼，致使炜创公司无法使用，炜创公司于2015年10月28日向星晨公司发函，声明其已按合同缴纳相关费用，其公司不应承担电梯维修费，要求星晨公司恢复电梯运行至四楼。星晨公司于次日复函，称：电梯维护费中不包括零部件材料费用，2015年9月28日产生的是更换零件费用，与三楼两家平摊，且这些年来一直是这样由使用方自理，并附与电梯公司的维保合同复印件给炜创公司查阅。2015年10月31日，南通电视台《城市日历》栏目对双方的纠纷作了新闻报道。
2015年11月6日，炜创公司书面通知星晨公司解除合同，认为星晨公司拒绝将电梯运行至四楼的行为，结合星晨公司的答复，其已无诚意继续履行合同。当日18时8分，炜创公司王肇炜报警称因与房东为电梯维修费用发生纠纷，自己公司的安全通道被锁上，18时13分，民警通知门卫将门打开。次日，星晨公司回函炜创公司，认为对电梯维修更换零件费用承担所产生的异议不影响合同的成立和履行，炜创公司不应单方终止合同，星晨公司将按照合同约定向其提出违约责任赔偿。
2015年10月下旬，案涉电梯再次出现故障，于11月初修复，出现故障及故障排除的具体日期不明。
另查明，星晨公司委托南通大通电梯有限公司对电梯进行维护保养，根据双方的委托合同，如需更换零部件，费用由星晨公司承担。星晨公司据此认为，该费用应由实际使用人即租赁人承担。
现炜创公司诉至法院，请求解除双方的租赁合同关系，星晨公司返还租金57500元、门卫费2400元、电梯维护费750元、押金10000元，并赔偿其装修损失98000元，因星晨公司违约造成的损失仓库租赁费3000元、搬运费4330元。星晨公司辩称，对双方发生租赁关系及炜创公司依约缴纳了相关费用无异议，但电梯零件的更换费用应由承租户承担，另一承租户已承担了相关费用，炜创公司当初也口头同意承担，后又不愿承担，星晨公司认为其滥用诉权解除合同，完全是出于市场不景气、经济下行的目的，解除合同没有任何法律和事实依据。请求驳回炜创公司的诉讼请求。
一审中，炜创公司另提交一份2015年9月30日与凌亚倩签订的仓库租赁合同及凌亚倩出具的收条，主张仓库租赁费损失；提交2014年4月22日与顾志明签订的装修合同及顾志明分别于2014年4月22日、2015年2月11日、5月21日出具的收条，主张房屋装修损失98000元，本案审理中，炜创公司就装修残值向法院申请鉴定评估；提交自2015年9月28日至11月27日由成学彬签名的费用清单，主张上下搬运费4330元。
原审法院认为，本案双方当事人对租赁合同事实并无异议，双方的争议焦点在于：1.电梯零部件的更换费用应否由炜创公司承担？炜创公司所主张的解除合同理由是否依法成立；2.炜创公司的损失范围。
关于争议焦点1，电梯零部件的更换费用由哪方承担，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方在所签合同中仅有电梯维护费的约定，对零部件更换费用的承担并无明确约定，但双方在合同第七条中约定：炜创公司不承担除房租、水、电、卫生及使用地以外的额外杂费，按该条约定，其不应承担此项费用。即便双方无此条约定，星晨公司作为出租人也应对租赁房屋及附属设施履行维修义务，承担相应费用。星晨公司在与案外人所签订的电梯维护保养委托合同中约定更换零部件的费用由其承担，与炜创公司无涉；其他承租人愿意承担并已承担相关费用，也与炜创公司无涉，均不足以证明电梯零部件更换费用应由炜创公司承担。既然电梯零部件更换费用应由星晨公司承担，那么，炜创公司以星晨公司将电梯只开通到三楼不到四楼、炜创公司无法实现合同目的为由解除合同能否得到支持？法院认为，第一，星晨公司将电梯只开通到三楼不到四楼，影响到炜创公司正常使用租赁房屋的事实可以确认，双方的往来函件、当庭陈述及炜创公司提交的视频均能比较客观地反映双方的纠纷发生过程。第二，电梯只能开到三楼不到四楼从何时开始、何时结束不明确，是因为电梯维修还是星晨公司有意为之也不明确。双方对此陈述不一。为此，星晨公司提交了电梯维修单位的证明，证明电梯报修及修复的大概时间，即9月29日至10月4日、10月下旬至11月上旬，炜创公司陈述12月下旬客户从电梯直达四楼后才知道电梯可以通至四楼，之前没有尝试使用电梯，而星晨公司陈述电梯在第二次修复后就可以正常使用了。根据现有证据，结合双方的陈述，从10月4日电梯第一次修好、修理费用确定，到星晨公司要求炜创公司承担费用，双方纠纷的发生、发展到激化有一个过程，电梯不能开到四楼具体在哪一天发生无法确定，但可以确定10月28日炜创公司发函给星晨公司、10月31日新闻报道时仍然持续，11月上旬电梯修好后，炜创公司未主动使用电梯，通过客户反馈才知电梯可正常使用，而星晨公司陈述在第二次修理后已可正常使用，没有证据证明电梯不能开通到四楼，因此可以确认自2015年9月28日至11月上旬间为电梯不能正常使用的期间，扣除纠纷酝酿发展的过程及第二次故障时间的不确定性，法院判断炜创公司或因故障，或因人为原因，有一个月左右的时间不能正常使用电梯。第三，星晨公司的行为不能认为不履行合同主要义务，不能成为炜创公司解除合同的理由。星晨公司虽有故意将电梯不开通至四楼的行为，但此行为仅给炜创公司使用租赁房屋带来一些不便，但仍然可以使用租赁房屋，故不能据此确认星晨公司不履行合同主要义务，炜创公司在给星晨公司的通知中以其无诚意履行合同不能成立。第四，炜创公司以电梯不能开通到四楼、无法实现合同目的为由解除合同，不能依法成立。1.无法实现合同目的不能成立，从双方陈述可知，炜创公司除电梯外，还可通过安全通道上下进出，对其来说虽有很大不便，在上下货物时也不可避免地产生了更多的费用，但炜创公司还是可以并实际实现使用租赁房屋的目的，故其所谓无法实现合同目的不成立，只能说实现合同目的受到一定影响。2.炜创公司使用租赁房屋受到影响完全可以通过协商甚至诉讼等途径排除影响，为1400元的费用而产生更加巨大的解约成本，在合同目的可以实现的前提下，法院难以支持。炜创公司在双方就1400元的费用承担有争议、星晨公司有过激行为下，提出解除合同，并要求对方承担75倍多的高额解约损失，如果确实无法实现合同目的，其请求应当予以支持，但在可以实现合同目的情况下，就是较为明显的故意扩大损失，对其解除合同的请求，法院难以支持。
关于争议焦点2，星晨公司应当适当赔偿炜创公司因电梯不能正常运行的损失。炜创公司提出解除合同，并要求星晨公司赔偿解除合同的相关损失，其中大部分损失是合同解除的损失，因其解除合同的请求不予以支持，法院不予理涉，但对其中的搬运费应加以考虑。电梯作为炜创公司租赁房屋的重要附属设施，能否正常运行对炜创公司的生产经营有较大影响，出租人应根据双方约定和法律规定，保障电梯的正常运行，但因其未能及时维修、甚至是故意行为，致使炜创公司不能正常使用电梯达一个月左右，为此产生的搬运费，星晨公司应予以赔偿。炜创公司主张的搬运费证据，为其单方制作，仅有一身份不明的人签名，无其他证据辅证，对其真实性法院难以确认，但作为一家正常生产运营的公司，搬运费客观存在，法院酌情确定为2500元。
综上，本案租赁合同无违反法律禁止性规定的情形，合同依法成立，对合同双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应承担赔偿损失等违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，原审判决：一、南通星晨电子有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿南通炜创纺织品有限公司损失2500元。二、驳回南通炜创纺织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1922元（已减半收取），由炜创公司负担1897元，星晨公司负担25元。
宣判后，上诉人炜创公司不服，向本院提起上诉称，1、一审认为本公司要求解除合同的理由不能成立属于认定错误。电梯不能开到四楼系星晨公司故意为之，自2015年10月初电梯故障修复后，星晨公司因为本公司未给修复费用将直通四楼的电梯有意只开到三楼，此举一直持续到第二次庭审为止。在长达数月的时间内，本公司多次找到星晨公司进行协商，但其一直拒不恢复，致使本公司在生产、经营中造成重大的不便和损失，也致使客户订单锐减，星晨公司的违约行为导致双方的合同目的不能实现。本公司请求解除合同依法有据。2、一审曲解了法律本意，星晨公司作为出租方，保证出租房屋的安全正常使用是其主要合同义务，本案中星晨公司非但不履行主要义务，甚至故意导致合同不能正常履行。本公司并不是因为1400元费用要求解除合同，而是与星晨公司数次协商，其仍拒不开通电梯。星晨公司将双方的矛盾进一步激化，导致本公司损失层层扩大，合同目的不能实现，本公司主张解除合同符合法律规定。3、本公司要求星晨公司赔偿解除合同的损失合法有据。本公司已举证证明损失的名目以及金额，一审中也向法院申请对租赁房屋的装修残值进行鉴定，一审法院未予采纳，严重损害本公司的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。星晨公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人星晨公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人炜创公司提供以下证据：1、2015年11月2日、12月3日、2016年1月4日、2月1日，星晨公司向炜创公司发出的水电费交费明细以及炜创公司支付水电费的凭证，可以看出2015年10月、11月、12月，电梯的用电量都是零。这组证据证明电梯的实际停运时间至少涵盖了这三个月的时间，一审判决通过揣测认定本公司一个月时间不能正常使用电梯错误。2、星晨公司冯经理和炜创公司王肇炜往来信息截图的打印件，证明自2016年2月29日起，炜创公司将房屋搬空，并向星晨公司交还了所租赁的房屋，双方事实上已经不存在租赁关系。被上诉人星晨公司质证认为：证据1是复印件，故对该证据的真实性不予认可。在电梯费用一栏均有涂改的痕迹，可进一步否认其真实性。不管是电梯费用是否为零，都达不到上诉人的证明目的。关于证据2，上诉人陈述其已将房屋归还被上诉人，但其一直没有与星晨公司办理房屋交接手续，星晨公司也没有收到房屋的钥匙，目前双方仍处于履行合同过程中。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以请求解除合同。本案中，因双方对于电梯更换部件的费用承担产生争议，星晨公司有将电梯不开通至四楼的行为，其已构成违约，但根据目前的证据，只能证明电梯有过短时间的关停。二审中上诉人提供了四楼水电费明细，认为有三个月电梯未开通至四楼，但其提供的明细单中电梯一栏有修改的痕迹，对此本院对该证据的真实性难以确认。因此星晨公司关停电梯的行为尚不足与认定为导致炜创公司合同目的不能实现，炜创公司请求解除合同不予支持。炜创公司上诉认为其已经实际搬离承租房屋，双方的租赁关系已不存在，对此，本院认为炜创公司提供的信息中不能看出双方对其已搬离房屋的事实予以确认，星晨公司也否认收到房屋钥匙，故对于炜创公司这一上诉理由也不予支持。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3844元，由上诉人炜创公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年六月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。