江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0090号上诉人（原审原告）颜丽君。委托代理人李晓波，江苏蘅远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）唐玉奇。上诉人颜丽君因与被上诉人唐玉奇房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第0699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人颜丽君的委托代理人李晓波到庭参加诉讼，被上诉人唐玉奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原审中，颜丽君诉称：其系无锡市锡沪路**××楼所有权人。由于其长期在国外生活，委托无锡市锡沪路石材市场一个管理人员与唐玉奇口头约定将其所有的无锡市锡沪路360号××楼××号或2号（以下简称涉诉房屋）出租给唐玉奇，租期1年，自20××2年××月××日至同年××2月3××日，租金为6.5万元。合同到期后，双方未再续签租赁合同，唐玉奇已搬出涉诉房屋，但未支付房屋租金。现请求法院判令唐玉奇立即支付租金6.5万元。唐玉奇则辩称：涉诉房屋并非颜丽君所有，颜丽君无权利出租涉诉房屋，主体不适格；其未向颜丽君承租房屋，更未拖欠租金。请求法院驳回颜丽君诉讼请求。为证明双方存在租赁关系，颜丽君向原审法院提供下列证据：××、由颜丽君的委托代理人打印的证人证言2份、颜丽君分别与证人杨徐凤、戚长志签订的经营场地租赁协议复印件2份。证人证言分别载明：“唐玉奇于2012年1月1日至20××2年××2月3××日，实际租赁锡沪路360号××楼2号店面，本人作为号（号码前为空白）店面承租人，特此证明。长志。”、“唐玉奇于20××2年××月××日至20××2年××2月3××日，实际租赁锡沪路360号××楼2号店面，本人作为××08号店面承租人，特此证明。杨徐凤。”经营场地租赁协议书载明：20××2年××月××日，颜丽君将无锡市锡沪路360号××08号房屋出租给杨徐凤，租赁期限自20××2年××月××日至同年××2月3××日，年租金为3.5万元；20××2年3月20日，颜丽君将无锡市锡沪路360号××楼20号房屋出租给戚长志，租赁期限自20××2年5月××日至20××3年4月3××日，场地租赁费为××0万元等内容。证明证人杨徐凤、戚长志系锡沪路360号××楼商铺的承租方，证人证言证明颜丽君与唐玉奇存在租赁关系。2、照片打印件1张，证明其出租给唐玉奇房屋的具体位置。因门牌编号混乱，其亦无法确定出租给唐玉奇的房屋门牌号码是××号还是2号。3、另颜丽君称：20××2年末20××3年初，唐玉奇不再续租涉诉房屋，拒不支付租金，其强行扣押了唐玉奇涉诉房屋内的办公用品，唐玉奇报警，后在无锡市公安局崇安分局上马墩派出所（以下简称上马墩派出所）处理过程中，唐玉奇认可自20××2年××月××日至同年××2月3××日承租涉诉房屋的事实，并申请法院至上马墩派出所调取相关询问笔录。原审法院应颜丽君的申请，至上马墩派出所调查，上马墩派出所表示无相关出警记录和询问笔录。原审经组织质证，唐玉奇认为证人均系与颜丽君建立租赁关系的承租方，与颜丽君存在利害关系，证人证言不具有可信性。以上事实，有证人证言、经营场地租赁协议、照片、调查取证申请以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认定，颜丽君与唐玉奇不存在房屋租赁关系。对颜丽君提供证人证言，则因证人与颜丽君有利害关系，且无正当理由未出庭作证，不予采信。原审法院认为：本案中，颜丽君主张其与唐玉奇签订租赁合同，唐玉奇自20××2年××月××日至同年××2月3××日承租涉诉房屋，年租金6.5万元的事实，唐玉奇予以否认，颜丽君提供的证据不能证明颜丽君与唐玉奇存在租赁关系，颜丽君虽申请为其调查取证但法院未取得其所称的相关出警记录和询问笔录，故应由颜丽君承担相应的不利后果。颜丽君请求唐玉奇支付拖欠的租金，缺乏证据支持，故对颜丽君的诉讼请求不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项、第（五）项之规定，原审法院判决：驳回颜丽君的诉讼请求。诉讼费××430元由颜丽君负担。上诉人颜丽君不服原审判决，向本院提起上诉称：双方当事人存在事实上的租赁关系，请求二审法院调取与本案相关的报警记录，唐玉奇的报警情况足以证明其承租使用了涉案房屋。其系通过竟拍取得涉案商铺，市场管理人员代为颜丽君办理出租手续，因管理疏忽，导致未办理出租的书面合同，就租赁关系及年租金按6.5万元收取其不能提供书面证据，法院如无法确定租金标准，可对房屋租金予以评估。请求二审法院改判支持其诉请。被上诉人唐玉奇书面答辩称，其未租用过颜丽君的房屋，颜丽君提供的证人证言不具有可信度，涉案房屋的产权非颜丽君所有，其无须支付租金，请求维持原判。二审审理中，颜丽君向本院提交了拍卖成交确认书，证明2006年4月27日其通过拍卖方式取得无锡市锡沪路360号部分房地产。本院依职权调取了上马墩派出所接处警信息一份，事发地址为锡沪路360号，精品石材区××02号，主要内容为：20××3年××月23日9时许，报警人阎爱民与其租赁的商铺房东颜丽君，因租赁费用未付清，并且到期未将商铺品搬走清空，房东在告知后雇人将物品清空，通知报警人还钱，因房东不在无锡，民警通知双方在回到无锡后调解协商解决。上诉人颜丽君质证认为，该处警信息真实反映了双方之间存在事实租赁关系且欠付租金。为核实接处警信息，承办人拨通报警人阎爱民手机180××××****（信息上报警人阎爱民所留手机号码），阎爱民于电话中陈述：其是唐玉奇的妻子，20××3年××月23日其向上马墩派出所报过警，纠纷原因是因为临时在石材市场堆放东西引起的，其未租赁颜丽君的房屋，仅是临时借用，经市场管理人员同意的。为证明双方存在租赁关系，二审中，上诉人颜丽君提供如下证据：××、20××0年××××月签订的场地租赁协议原件，以证明20××1年唐玉奇包租过市场3000多平方的店面。协议上出租方为颜丽君代理人颜锦华签字，承租方为唐玉奇。2、颜锦华出具的收条复印件、说明原件。20××0年××××月××7日颜锦华出具给唐玉奇的收条，主要内容为收到租赁协议定金20万元。并且，该收条复印件上有“唐玉奇”字样的签字。颜锦华出具的情况说明内容为：20××0年××××月其受颜丽君委托将360号××楼全部出租给唐玉奇，唐玉奇付了20万定金后陆续将当年租金支付完毕。20××××年租期结束后，唐玉奇不再全部承租，仅需租一楼2号店面，口头说好租金6.5万，出于对唐玉奇的信任，并且唐玉奇已付了20××××年78万租金，故其同意将360号一楼2号店面租给唐玉奇，未订立书面合同。3、唐玉奇于20××3年3月3××日出具的收条复印件，载明收到锡沪路360号精品石材市场进门第二间的办公桌、电脑等所有物品，收物人唐玉奇。承办人至锡沪路360号一楼现场勘查，颜丽君主张的360号一楼××02店面现为其它承租户租赁，原××02系纵向前后半间共96平方组成，××02原前半间目前与××0××的前半间横向打通，出租给“石尚都市石材”，面积约90多平方。××02的后半间现为出租给其它租赁户。锡沪石材市场管理人员向本院出示“石尚都市石材”业主朱鹏的二份租赁合同，标的为360号第一间，面积47.42平方，年租金××0万，以及360号第二间的前半间，面积47.××6平方，年租金2万。本院向锡沪石材市场管理人员孙环顺调查，孙环顺陈述：其是20××2年底经颜丽君委托来管理市场的，当时唐玉奇在360号××02经营，因欠租金其去贴催费告示的，因唐玉奇未来处理，就找人开锁搬出东西，唐玉奇报警后来市场协商，唐玉奇还当场付清水电费，派出所让其先还东西给唐玉奇。原××0××和××02面积差不多。原××02的前半间现在和××0××（前半间）打通了，租给朱鹏经营，原××02面积前后半间加起来96平方米。孙环顺还向本院提供了多份20××3年市场与承租户的租赁合同及租赁户的身份证复印件、交费（租金、水电费）收据存根。另查明，20××0年××××月××7日颜丽君与唐玉奇签订租赁协议，约定将锡沪路360号××楼××0××～××45号单数的××9个号码，约3064.49平方出租给唐玉奇使用，租赁期限自20××××年××月××日至20××××年××2月3××日止，租赁费78万元。以上事实，由照片，租赁合同数份、收据，租赁协议、报警信息、调查笔录、收条、说明、电话追记等证据在卷佐证。本院认为，颜丽君主张事实租赁关系成立的，应当就实际使用诉争房屋、履行租赁合同、租金支付等方面提供证据。本案中，颜丽君提供的拍卖收据、双方20××0年××××月签订的场地租赁协议、以及唐玉奇使用诉争房屋中于20××3年××月因租金纠纷报警的记录、唐玉奇收到颜丽君退回的扣留物品的收条等证据，能形成完整的证据链，充分证明颜丽君作为诉争房屋的权利人将锡沪路360号一楼第二间即××02店面出租给唐玉奇使用，而唐玉奇欠付颜丽君租金的事实。关于上诉人颜丽君要求唐玉奇按年租金6.5万元支付拖欠租金的诉讼请求，虽原××02店面内部结构及现状发生变化，但依据锡沪石材市场管理人员的陈述及本院现场勘查的情况，以及参考现××0××和××02前半间打通共计90多平方以××2万元租金出租的事实，颜丽君就××02店面面积96平方主张年租金6.5万元尚属合理，故对于颜丽君主张其与唐玉奇之间事实租赁关系成立并要求支付20××2年××月××日至同年××2月3××日的租金的请求，本院应予支持。唐玉奇虽不予认可承租诉争房屋，且经本院合法传唤未到庭应诉及质证，本院视为其放弃相关的诉讼权利，故唐玉奇应承担本案不利的法律后果。因上诉人颜丽君提供了新证据，导致原审法院认定事实的基础发生变更，故本院对原审判决予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第0699号民事判决诉讼费负担部分；二、撤销无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第0699号民事判决；三、唐玉奇于本判决生效后立即支付颜丽君房屋使用费人民币6.5万元。二审案件受理费各1430元，由唐玉奇负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  陈丽芳代理审判员  李 飒二〇一四年三月二十七日书 记 员  唐广征本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条第二款因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；