安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第01575号
原告：魏贤伟，男，1973年3月29日出生，汉族，住安徽省××区南××办事处××村××组××号。
委托代理人：张龙，安徽西涧律师事务所律师。
委托代理人：郑忠琴，安徽西涧律师事务所律师。
被告：安徽大雄华东投资发展有限公司。
法定代表人：潘美多，该公司董事长。
委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
原告魏贤伟与被告安徽大雄华东投资发展有限公司（以下简称安徽大雄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏贤伟及其委托代理人张龙、郑忠琴，被告安徽大雄公司的委托代理人邱程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏贤伟诉称：2011年1月10日，原、被告双方签订了两份商品房预售合同，合同约定：原告购买被告位于乌衣园区内大雄华东农贸食品城D区9幢商铺108室及D区9幢住宅108-201室，房屋总价为199270元，原告签约时支付首付房款共计87270元，住宅商业贷款为80000元，但商铺商业贷款32000元由于被告原因至今未办按揭手续。合同同时约定被告于2011年11月30日前交付验收合格的房屋，逾期交房的应按已付购房款的日万分之二计算违约金。然而经原告多次催告，被告至今无法交付质量合格的房屋并出具法定的验收合格材料，双方为违约金计算等问题发生争执。现诉请判令：1、请求被告按已付款人民币167270元的日万分之二支付违约金22414元（自2011年12月1日起暂计至2013年10月1日止共670天，具体计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
针对其诉讼请求，原告向法庭提供以下证据材料：
证据一、2011.1.10滁州市商品房预售合同复印件两份，证明双方签订了合法有效的房屋买卖合同；被告应在2011年11月30日前交付验收合格的房屋；同时根据双方合同12条的约定，未按期履行，构成违约，应支付违约金，违约金为已付房款的万分之二，从应交付的次日起至实际交付日，原告诉请符合合同约定。
证据二、2011.1.10收据复印件两张，证明原告已按照合同约定履行了付款义务，总计金额87270元。
证据三、2011.3.25贷款合同和贷款记账凭证复印件各一份，证明原告通过银行商业贷款的形式支付房款8万元，直接划入被告账户。
证据四、办理贷款及抵押权产权证及契税缴纳的凭证2502元收款收据复印件，证明原告已经按照贷款合同的约定履行了办理贷款应履行的各项义务。
被告安徽大雄公司辩称：原告的诉请超出了合同约定的违约金的范围，对于合同约定的已付房款的百分之二的违约金尚未符合支付条件，应在交房时予以支付。本案原告存在违约，没有按照合同约定足额支付房款。所以应驳回原告诉请。
针对其答辩意见，被告安徽大雄公司向法庭提供建设工程竣工验收备案证书复印件、交房通知书快递回单各一份，业主明细单，证明：1、包括原告所购房屋在内的第9区房屋已经经过了竣工备案，符合交付条件；2、被告已于2013.7.31以挂号信的方式通知原告收房。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：一、对原告魏贤伟提供的四组证据，被告安徽大雄公司对证据一-
三的真实性没有异议，对证据四的真实性不清楚，对证据一的证明目的第一点无异议，对证据一证明目的第二、三点以及证据二、三的证明目的有异议。本院经审查，对原告提供的四组证据的真实性予以认定。二、对被告安徽大雄公司提供的证据，原告对其真实性及证明目的均有异议。本院经审查，对被告提供证据的真实性予以认定。
经审理查明：2011年1月10日，原、被告双方签订了两份《滁州市商品房预售合同》，原告分别从被告处购买位于滁州市南谯工业开发区乌衣路999号安徽大雄华东农贸食品城D区9幢商铺108室及D区9幢住宅108-201室，商铺108室总房价款为65024元，住宅108-201室总房价款为134246元。两份合同均约定：被告应于2011年11月30日前将诉争房屋交付给原告；被告如未在合同约定期间内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权选择下列第贰种方案追究被告责任：壹、原告有权单方面解除合同；贰、被告按原告累计已付款的2.00%向原告支付违约金，买受人继续履行合同至交房；原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30日后，被告有权选择下列第壹种方案追究原告责任：壹、被告有权单方面解除本合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告。如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。被告如行使解除权合同的，应当书面通知原告。两份合同分别约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，商铺108室的首付款33024元于2011年1月10日原、被告签约时给付，商业贷款32000元于2011年2月10日前支付；住宅108-201室首付款54246元于2011年1月10日原、被告签约时给付，商业贷款80000元于2011年2月10日前支付。两份合同附件一中贷款付款方式的其他约定中，均载明：不论任何原因买受人未能与按揭贷款银行或者住房公积金管理机构签订按揭贷款合同，或者买受人的按揭贷款申请未获贷款人批准，或者贷款人实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，或者房款日期迟于本合同约定的付款期限及不论任何原因导致卖方人无法按本合同第三条、第六条和附件一的约定收到买受人本拟通过按揭贷款支付的购房价款，买受人同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，买受人仍应于本附件一的规定的付款期限内向出卖人支付全部购房价款，否则按照合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。现原告于2011年1月10日向被告支付了住宅108-201室首付购房款54246元，2011年5月13日支付此房按揭贷款80000元；商铺108室首付房款33024元，于2011年1月10日支付，商铺108室的商业贷款32000元至今未付。被告向原告送达的书面交房通知，原告于2013年8月2日签名签收。2013年6月17日，被告开发的大雄华东农贸食品城D区9幢取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。原告至今未办理商铺按揭手续。
本案争议焦点是原告房款未付清时被告是否支付违约金。
本院认为：原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告按约支付了部分购房款，履行了部分合同义务，被告未能在合同约定的期限内交付房屋，双方均构成违约，均应当按合同约定承担相应的违约责任。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。被告辩称因原告至今未支付商铺的商业贷款32000元，亦构成违约，原告无权要求被告交付该房屋并承担违约金。本院认为，原告未能按约付清购房款，已违约，被告可按约要求原告承担逾期付款的违约责任，因被告未在本案中提起反诉，其可另行向原告主张。但被告逾期交房仍应承担违约责任。本院根据双方签订的合同第十二条约定，被告逾期交房的逾期天数超过90天的，违约金应以原告累计已付房款的2%计赔，该约定没有考虑被告逾期天数，对原告显然不公，也难以弥补原告的损失，原告要求被告以日万分之二计赔违约金，考虑到被告逾期交房对原告造成的损失，逾期交房超过90日的，本院酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%来计算被告应支付的违约金数额。原告已于2013年8月2日收到被告的书面交房通知的情况下，但未在约定的期限内2013年8月9日前接收诉争房屋，致使双方未能及时办理交房手续，因此原告要求被告承担自2013年8月9日之后逾期交房的违约责任，本院不予支持。根据合同约定，原告按约履行了住宅首付款54246元，但逾期支付80000元按揭贷款，其要求被告承担已付款80000元的违约金，本院不予保护。被告逾期交房的天数应从合同约定的交房期限之第二天起算，即自2011年12月1日起90日内的违约金按日万分之二计算，90日之后至实际交房之日的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%计算，被告安徽大雄公司应支付原告魏贤伟违约金合计人民币10066.47元{（87270元×90天×0.02%）＋（87270元×527天×6.65%÷360天）}。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告魏贤伟违约金人民币10066.47元；
二、驳回原告魏贤伟的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元，由原告魏贤伟负担180元，由被告安徽大雄华东投资发展有限公司负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 尹家茜
代理审判员 刘 林
人民陪审员 王海娜
二〇一四年五月三十日
书 记 员 方 芳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。