辽宁省台安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍台民再初字第6号
原审原告：侯晓梅，女，1947年11月16日出生，汉族，。住所地：台安县。
委托代理人：贾忠利，系辽宁泰来律师事务所律师。
原审被告：张玉杰，女，1964年4月16日出生，汉族。住所地：台安县。
委托代理人：纪付满（系原审被告丈夫），1964年9月15日出生，汉族，。住所地：台安县。
原审原告侯晓梅与原审被告张玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，于2014年11月12日作出（2014）鞍台民黄初字第213号民事判决，该判决生效后，经本院院长提交审委会讨论认为，原审判决存在错误，本案由本院另行组成合议庭进行再审。本院于2015年9月22日立案后，依法另行组成合议庭，于2015年11月10日、2016年2月23日公开开庭进行了审理，原审原告的委托代理人、原审被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年8月25日，原审原告侯晓梅起诉至本院称，请求依法判令解除与被告签订的房屋租赁合同，并由被告腾让承租的原金桥村小学的全部房屋，给付拖欠原告的租金6万元。原审被告辩称，原告所诉均属实，我同意解除双方签订的房屋租赁合同及拖欠的房屋租赁费6万元，但因经济困难，请求缓还，也同意腾让承租房屋土地，但只能退回一间房屋，其他房屋让台安县金桥村民委员会给租出去，我无法退回。
本院原审查明，2011年5月10日，原告与台安县黄沙坨镇金桥村民委员会签订房屋租赁合同1份，约定租金每年2万元，租期30年，承租金桥村名下的原金桥小学旧址房屋，并约定原告可以转租。当日原告便将其租赁的房屋转租给被告使用，租期五年，租金每年2万元，一年一交，每年5月10日交租赁费，原、被告就此转租协议已履行，但被告未缴纳租金。2012年5月15日，原告便与金桥村民委员会签订了房产买卖合同，金桥村将上诉房屋连同土地使用权一并转让给原告，其中包括房屋24间，建筑面积1108平方米，东厢房6间108平方米，土地12亩，原告支付金桥村民委员会15万元转让款，原、被告继续履行租赁合同，但被告始终未给付原告租金，故原告于2014年9月25日诉至本院，请求与被告解除房屋租赁合同，被告腾让承租的原金桥村小学全部房屋，给付3年的租赁费6万元。
本院原审认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，其合法有效，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告就应按约定支付租赁费每年2万元，故原告请求被告按照约定给付拖欠的租金60000元有理，本院准予，被告请求缓还不妥，本院不予支持，对双方同意解除其签订的房屋租赁合同及被告腾让承租的原金桥小学全部房屋，本院予以支持，对被告辩称其只能腾让一间房屋，其他房屋在租赁期间已让台安县黄沙坨镇金桥村民委员会又租给第三人无法腾让房屋的主张，因与原告无关，故本院对此不予调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，本院（2014）鞍台民黄初字第213号民事判决：
一、解除原告侯晓梅与被告张玉杰签订的房屋租赁合同；
二、被告张玉杰于判决生效后20日内腾让承租的原金桥小学的全部房屋；
三、被告张玉杰于本判决生效后20日内给付原告拖欠的租金60000元。
案件受理费1300元，减半收取650元由被告负担。
原审原告诉称：2011年5月10日，原审原告与台安县黄沙坨镇金桥村民委员会签订房屋租赁合同一份，约定租金每年2万元，租期30年。承租金桥村名下的原金桥小学旧址房屋，并约定可以转租，原审原告取得租赁权后，转租给原审被告使用，租期5年，租金每年2万元，每年5月10日交纳租赁费。转租合同签订后，原审原告将房屋交给原审被告使用，2012年5月15日原审原告与金桥村民委员会签订了房地产的买卖合同，村委会将原审原告承租的房屋及土地一并转卖给原审原告，双方履行了合同。原审被告作为承租人自取得承租权后，始终没有向原审原告支付租金，因此原审原告依据双方合同的约定，于2014年9月25日诉原审被告于原审法院，请法院依法判令解除双方的租赁合同，判令原审被告腾让租赁的房屋并支付租金6万元。
原审被告辩称：当时原审原告陆续借给金桥村50万元，记不清是哪年了，原审被告的丈夫跟刘永贺经手的，借来的时候当时镇政府是为了招商引资，原审原告要用小学旧址建海英草制品厂，后期因为没有及时办厂，又向侯晓梅借款50万元用于村上，所以做了一份租赁合同，当时张玉杰在原金桥小学做羽毛活到现在为止还在做，现在原金桥小学承包给姓林的人养狐狸。就张玉杰转租学校一事，原审被告的丈夫和侯晓梅把张玉杰找来说签这个合同是为了把学校留住，用于还侯晓梅的借款，用一份承包租赁合同转包，张玉杰签下了这份合同，当时侯晓梅也认为这能更把握一些，但是不向张玉杰要钱，现在张玉杰还在旧址学校做羽毛活，占房屋一间。在原审开庭时原审被告同意与原审原告解除租赁合同。
经再审查明：2011年5月10日，原审原告侯晓梅与台安县黄沙坨镇金桥村民委员会签订房屋租赁合同，合同约定租金每年2万元，租期30年，从2011年5月10日至2041年5月10日，将原金桥小学租赁给原审原告经营使用。2011年5月10日，原审原告侯晓梅与原审被告张玉杰签订一份承包合同书，原审原告将原金桥小学转租给原审被告张玉杰，约定承包期限5年，从2011年5月10日至2016年5月10日。承包费用每年2万元。2012年5月15日，原审原告侯晓梅与台安县黄沙坨镇金桥村民委员会签订房地产买卖合同，合同约定台安县黄沙坨镇金桥村民委员会将原金桥小学转让给原审原告侯晓梅，转让价格人民币15万元。因黄沙坨镇金桥村民委员会欠原审原告欠款，原审原告并未向金桥村民委员会支付租金和转让款，而是从金桥村民委员会欠侯晓梅的欠款中予以抵顶。原审原告侯晓梅与原审被告张玉杰签订租赁合同后，合同约定的租金一直未给付。涉案房屋未办理产权登记，产权不清。
本院所确认的上述事实，有原审原告、原审被告的陈述，租赁合同书，房地产买卖合同，承包合同书，支款凭证等证据，已经开庭质证及本院审查，可以采信，所证事实足资认定。
本院认为，原审原告侯晓梅与案外人台安县黄沙坨镇金桥村民委员会虽然订立了租赁合同及房地产买卖合同，但就标的物未办理过户登记，原审原告侯晓梅未取得该房屋所有权及土地使用权，因此，原审原告侯晓梅要求原审被告张玉杰返还房屋无事实和法律根据，本院不予支持。原审原告侯晓梅关于要求原审被告张玉杰给付租金6万元的请求，因原审原告在未取得标的物物权及权利人追认的情况下，即与原审被告张玉杰订立承包合同，交付标的物，属于无权处分，应为无效，原审原告不应因此受益，因此，原审原告要求原审被告给付租金6万元的请求，无事实和法律根据，本院不予支持。原审原告侯晓梅关于要求原审被告张玉杰解除租赁合同的请求，因原审被告张玉杰同意这一请求，故对这一主张，本院予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释〉第三十九条之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）鞍台民黄初字第213号民事判决第一项；
二、撤销本院（2014）鞍台民黄初字第213号民事判决
第二项和第三项；
三、驳回原审原告侯晓梅要求原审被告张玉杰返还房屋及给付租金6万元的诉讼请求。
案件受理费650元，由原审原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审判长 王颖
审判员 林宇
审判员 刘琳
二〇一六年三月十四日
书记员 齐军