湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初4254号原告：湖北泰塑置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街大舒村。法定代表人：凌志，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：左琼，湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街大舒村泰塑公寓网A栋2楼01A号商铺。经营者：喻家胜，男，1982年10月9日出生，汉族，户籍地武汉市黄陂区，现住武汉市白沙洲农副产品大市场冷链区，原告湖北泰塑置业有限公司（以下简称：泰塑公司）诉被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅（以下简称：小红帽餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法由审判员吴边适用简易程序于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告泰塑公司的委托诉讼代理人胡金明、被告小红帽餐厅的经营者喻家胜均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告向本院申请调解，本院予以准许，但双方未达成一致意见。本案现已审理终结。原告泰塑公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告小红帽餐厅支付租金38996元和门前三包费3600元及迟延支付租金、门前三包费的滞纳金（暂计至2016年12月31日止为5600元，应计算至判决确定的给付租金、门前三包费之日止），总计48196元；2．判决被告小红帽餐厅返还租赁商铺，并自2017年1月1日起至实际返还租赁商铺之日止按每年96000元的标准支付租赁商铺占用费；3．本案诉讼费由被告小红帽餐厅负担。事实和理由：原告泰塑公司与被告小红帽餐厅于2015年9月30日就被告小红帽餐厅承租原告泰塑公司A栋2楼01A号商铺事宜签订了编号为TW2016A2-01A的商铺租赁合同，约定租赁期限为2015年8月25日至2016年8月24日，租金为92400元，在合同签订之日一次性付清租金和门前三包费3600元。上述合同期满后，被告小红帽餐厅继续使用租赁商铺。原告泰塑公司于2016年12月23日发函告知被告小红帽餐厅将于2016年12月31日解除原、被告之间的不定期租赁关系。但被告小红帽公司至今未向原告泰塑公司返还租赁商铺。被告小红帽餐厅辩称：1．原告泰塑公司诉称内容不属实。被告小红帽餐厅大概2006年承租原告泰塑公司的商铺，最开始承租了1间，慢慢扩张到承租8间（签了5个合同），每一间在承租时都交了押金，但押金数额不一致。因经营原因，被告小红帽餐厅又陆续退给原告泰塑公司商铺，解除了4个合同，现在与原告泰塑公司还有一个合同，但之前的4个合同押金原告泰塑公司都没退给被告小红帽餐厅。2．2016年8月25日合同期满，2016年6月中旬已和原告泰塑公司部门经理马作林说明房屋交接事宜，2016年7月被告小红帽餐厅的经营者喻家胜到物业当面和马作林说了物业的相关交接事宜，但原告泰塑公司不退还被告小红帽餐厅押金，且停电停水，所以被告小红帽餐厅停业不经营至今。被告小红帽餐厅的经营用品还在店里，没有腾退。被告小红帽餐厅要求原告泰塑公司退还押金。合同满后被告小红帽餐厅有优先承租权，被告小红帽餐厅想继续承租商铺。3．原告泰塑公司起诉说被告小红帽餐厅只有4个月租金没交，却计算了15个月的滞纳金，这不合理。4．双方签的合同是租金一年一付，2015年9月30日和2016年9月，被告小红帽餐厅确实只支付了部分租金，有租金未支付，门前三包费都支付了，未全部支付租金是因为之前和原告泰塑公司解除之前4个合同时，原告泰塑公司未退还押金，被告小红帽餐厅认为未支付的租金应在押金中抵扣，多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告泰塑公司（出租方、甲方）与被告小红帽餐厅（承租方、乙方）于2015年9月30日签订商铺租赁合同，约定与本案有关的主要内容为：“1．甲方将商网A栋2楼01A号商铺门面（240平方米）出租给乙方经营小红帽餐厅项目；2．租赁期限为2015年8月25日至2016年8月24日，合同期内全年租金共计92400元，在合同签订之日一次性交清；3．乙方在合同生效之日交纳一年门前三包费3600元；4．合同租赁期满60天前，双方如愿继续合作，乙方应向甲方书面提出续签合同函告，在同等情况下乙方享有优先续租权，乙方如果在合同期满前60天内，仍未与甲方续签合同，视为乙方放弃甲方商铺租赁权，甲方有权与第三方签订合作协议；5．乙方逾期或者拒绝缴纳合同约定的租金、水费、门前三包费的，甲方有权单方终止合同，并视情节进行处罚；6．乙方不按时交纳租金、水费、门前三包费，经甲方催缴期限仍无结果，甲方有权对乙方停水、停电，同时按逾期天数收取应收款额的5%滞纳金，逾期超过30天合同终止。上述合同签订后，被告小红帽餐厅仅向原告泰塑公司支付了租金86000元，未支付其他款项。上述合同履行期间，原告泰塑公司要求被告小红帽公司支付剩余租金6400元和门前三包费3600元，但被告小红帽餐厅要求原告泰塑公司退还其在双方之前租赁合同中支付的租房押金，双方因此发生纠纷并陷入僵局。因双方协商不成，被告小红帽公司于2016年6月前后告知原告泰塑公司不再承租本案争议商铺，并于2016年7月10日停止经营小红帽餐厅，但未将店铺内物品全部搬走。2016年12月23日，原告泰塑公司在本案争议商铺门上张贴告知函一份，表示将于2016年12月31日解除与被告小红帽公司之间的不定期租赁关系，但未将告知函送达给被告小红帽公司。2017年2月23日，原告泰塑公司就本案纠纷向本院提起诉讼，因起诉被告主体不适格，本院于2017年5月25日裁定驳回起诉。被告小红帽公司于2017年6月将争议商铺钥匙返还给原告泰塑公司，原告泰塑公司于2017年9月13日就本案纠纷再次向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告小红帽公司表示放弃争议房屋内物品的所有权。本院认为：原、被告于2015年9月30日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行上述合同期间，被告小红帽餐厅向原告泰塑公司提出退还之前支付的租房押金，双方发生纠纷并陷入僵局。本案审理过程中，被告小红帽餐厅并未提供证据证明原告泰塑公司收取并应当向其返还之前的租房押金，在原告泰塑公司不予认可的情形下，由其承担举证不能的法律后果，本院对其认为原告泰塑公司违约在先的主张，不予支持。在上述合同履行期间，被告小红帽餐厅于2016年7月10日停止经营，但没有将其财产全部搬出争议房屋，亦未将争议房屋的钥匙交付给原告泰塑公司。被告小红帽餐厅承认未按合同约定向原告泰塑公司支付合同约定期限内的租金6400元、门前三包费3600元，本院认定被告小红帽餐厅已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，本院对原告泰塑公司要求被告小红帽餐厅支付租金6400元、门前三包费3600元及逾期利息的诉讼请求，予以支持。但是上述租赁合同约定的滞纳金过高，逾期利息应当按照同期银行贷款利率支付。双方约定租金在签订合同之日即2015年9月30日一次性付清，门前三包费自合同生效之日支付，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，双方合同生效之日为2015年9月30日，因此，逾期利息应当自逾期付款次日即2015年10月1日起计算至被告小红帽餐厅支付之日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同履行过程中，在原、被告双方发生纠纷后，被告小红帽餐厅于2016年7月10日停止经营。原告泰塑公司认为上述合同履行至2016年8月24日期限届满后双方未继续签订书面租赁合同，双方即按原租赁合同继续履行，期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的是在双方没有发生纠纷，且正常使用租赁房屋的情形下，双方构成不定期租赁合同关系。但是本案并不符合上述情形，原、被告是因发生纠纷后，被告小红帽餐厅拒绝支付租金等费用而停止经营，即被告小红帽餐厅以其实际行动表示不继续履行租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在此情形下，原告泰塑公司可以解除合同。本院对原告泰塑公司提出上述租赁合同期限届满后，原、被告即构成不定期租赁合同关系的主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在被告小红帽餐厅未按合同约定支付租金等费用的情形下，原告泰塑公司可以行使合同解除权，并要求被告小红帽餐厅返还房屋，而原告泰塑公司并没有及时行使上述权利，而是自被告小红帽餐厅于2016年7月10日停止经营至2016年12月23日近五个半月的时间才向被告小红帽餐厅发函表示将于2016年12月31日解除双方的不定期租赁关系，而且该函并未直接及时送达给被告小红帽餐厅，而是张贴在争议商铺门口。原告泰塑公司存在消极行使合同解除权，并存在扩大损失的情形。依照上述法律规定，本院对造成扩大部分的损失，不予支持。被告小红帽餐厅于2016年7月10日停止经营至今仍有部分物品未搬出争议房屋，于2017年6月才将争议房屋钥匙返还给原告泰塑公司，并称放弃争议房屋内的物品，但仍然造成原告泰塑公司损失。对此，被告小红帽餐厅存在过错，应当向原告泰塑公司支付占用房屋期间的占有使用费。根据上述分析认定，本院确定被告小红帽餐厅向原告泰塑公司支付3个月的房屋占有使用费，即自2016年8月25日合同期限届满之日计算至2016年11月26日，参照原租赁合同约定的租金计算，即92400元÷12月×3月=23100元。对原告泰塑公司超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持；对被告小红帽餐厅提出不应支付合同期限届满后费用的主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅的经营者喻家胜于本判决生效之日起十日内向原告湖北泰塑置业有限公司支付租金6400元、门前三包费3600元及逾期利息（按照同期银行贷款利率，自2015年10月1日起计算至被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅的经营者喻家胜支付租金6400元、门前三包费3600元之日止）；二、被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅的经营者喻家胜于本判决生效之日起十日内向原告湖北泰塑置业有限公司支付房屋占有使用费23100元；三、驳回原告湖北泰塑置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，由原告湖北泰塑置业有限公司负担957元，被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅的经营者喻家胜负担395元（该款原告湖北泰塑置业有限公司已预付，被告武汉东湖新技术开发区小红帽餐厅的经营者喻家胜于本判决生效之日起十日内将395元支付给原告湖北泰塑置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 边二〇一八年五月十一日法官助理  孟 涛书 记 员  白羽舒