山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1564号
上诉人（原审被告）：刘岷，烟台市经济发展投资公司工作人员。
委托代理人：王旭，山东君辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市中天物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路付199-15号。
法定代表人：李乐元，董事长。
委托代理人：郑德龙，山东鑫希望律师事务所律师。
上诉人刘岷因与被上诉人烟台市中天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告烟台市中天物业管理有限公司诉称，被告是烟台市芝罘区环山路付199-17-10号（东山海景商务公寓付199-17-10号）房屋的业主，该房屋的建筑面积为288.59平方米。原告自2004年3月起对该公寓实施物业管理。2004年4月经烟台市物价局批准，东山海景商务公寓住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月1.5元收取。2006年4月，烟台市物价局批准东山海景商务公寓住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月1.2元收取。因被告一直拖欠物业服务费，故请求被告支付2012年8月17日至2014年8月16日间的物业服务费8311.39元。
原审被告刘岷辩称，不交物业费的原因是被告未与原告签订过物业服务合同，也未授权他人签订，因此前期物业服务合同的条款对被告没有约束力；原告的服务有瑕疵，被告居住的楼层变成商务，原告在被告所居住楼层安装了摄像探头，侵犯了被告的隐私；被告未在小区实际居住；被告就（2013）烟民四终字第1631号民事判决书申请了再审。故请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，被告系烟台市芝罘区环山路付199-17-10号（东山海景商务公寓付199-17-10号）、建筑面积为288.59平方米房屋的业主，于2006年11月17日办理了房屋产权证书。2011年3月20日，原告与东山海景商务公寓的开发商烟台华裕置业发展有限公司在签订的物业管理委托合同中约定：由原告为东山海景商务公寓提供物业服务；物业服务期限为7年，自2011年3月20日起至2018年3月20日；住宅房屋的物业服务费由原告按主管部门及物价部门批准的标准执行。之后，原告依约对东山海景商务公寓提供了物业服务。2011年3月25日，原告与烟台华裕置业发展有限公司签订的物业委托合同补充协议约定；住宅物业的管理费自2011年3月21日起按住宅物业每月每平方米1.2元计算。因被告一直未向原告交纳物业费。原告遂诉至本院，请求被告支付2012年8月17日至2014年8月16日间的物业费8311.39元。
另查，因被告未按约支付物业费用，原告曾于2012年8月15日具状本院请求被告支付2006年11月17日至2012年8月17日的物业服务费23895.25。该案诉讼中被告以原告的服务有瑕疵，经多次反映，一直未予整改；与其所购买房屋处同一楼层的住宅房屋被用于房地产公司办公，该公司在其门上方安装的摄像探头面对其的住宅房屋门，侵犯了其隐私权；春节前后建筑公司等许多单位到该房地产公司讨债，严重影响了其日常生活，致使其自2006年11月17日购买该房后一直无法正常居住为由抗辩。该案审理查明，被告系烟台市芝罘区环山路付199-17-10号、建筑面积为288.59平方米房屋的业主，于2006年11月17日办理了房屋产权证书。2004年3月20日，原告与东山海景商务公寓的开发商烟台华裕置业发展有限公司在签订的物业管理委托合同中约定：由原告为东山海景商务公寓提供物业服务；物业服务期限为7年，自2004年3月30日起至2011年3月20日；住宅房屋的物业服务费由原告按主管部门及物价部门批准的标准执行，之后原告依约对东山海景商务公寓提供了物业服务。2006年4月7日，烟台市房产管理局物业管理科、烟台市物价局核准，2006年4月8日至2008年3月20日期间东山海景商务公寓的物业服务费标准为每月每平方米1.2元。2008年3月18日，原告与烟台华裕置业发展有限公司签订的物业委托合同补充协议约定；住宅物业的管理费自2008年3月21日起按住宅物业每月每平方米1.2计算。2011年3月20日和3月25日，原告与烟台华裕置业发展有限公司续签订了物业管理委托合同及补偿协议，将物业服务期限延长至2018年3月20日。2013年8月2日，本院作出（2012）芝民一初字第573号民事判决书，判决被告于判决生效之日起10日内给付原告2006年11月17日至2012年8月17日的物业费23895.25元。被告刘岷不服一审判决，向山东省烟台市中级人民法院提起上诉，二审认定的事实与一审查明的事实一致，于2014年1月14日作出（2013）烟民四终字第1631号民事判决书，维持原判，驳回被告的上诉，上述判决已经生效并执行完毕。
再查，被告刘岷于2014年2月18日向山东省高级人民法院提请了再审，山东省高级人民法院于2015年5月26日作出了（2015）鲁民申字第459号民事裁定书，驳回了被告刘岷的再审申请，维持了（2013）烟民四终字第1631号民事判决书。
原审法院依据营业执照、资质证明、物业管理委托合同及补充协议、物业服务收费确认表、商品房预售合同、（2013）烟民终字第1631号民事判决书、（2013）烟民四终字第1631号民事判决书、（2015）鲁民申字第459号民事裁定书；还有原、被告的陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，（一）本案原告在2011年3月25日与东山海景商务公寓的开发商烟台华裕置业发展有限公司签订的前期物业服务合同，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院认定上述合同有效，对东山海景商务公寓的每位业主均具有法律约束力。被告作为该小区的业主，理应受该协议的约束。（二）履约中，被告作为东山海景商务公寓的业主，拖欠2012年8月17日至2014年8月16日间的物业服务费8311.39元的事实清楚。原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用，原告依约提供了物业服务，被告负有交纳物业服务费的义务。现原告主张被告支付2012年8月17日至2014年8月16日间的物业服务费8311.39元。于法于约均有据，本院予以支持。（三）被告关于原告服务存在瑕疵，电梯无法正常运转、房屋漏水造成损失故其不交纳物业服务费的辩解，因其证据不足，本院对此不予采信。被告关于原告擅自接通原告家中自来水随意使用以及与其所购买的房屋同处一楼层的住宅房被用于商务，并被安装摄像头的抗辩与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上，根据《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院于2015年9月29日判决：限被告刘岷于本判决生效之日起10日内向原告烟台市中天物业管理有限公司交纳2012年8月17日至2014年8月16日的物业服务费8311.39元。如果被告刘岷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市中天物业管理有限公司。案件受理费50元，由被告刘岷负担。因原告已向本院全额预交，故限被告刘岷于本判决生效之日起10日内经本院径付给原告烟台市中天物业管理有限公司50元。
宣判后，上诉人刘岷不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。1.上诉人从未与被上诉人签订过物业服务合同，被上诉人与第三方所签订的物业服务协议，对上诉人无约束力，更何况上诉人根本未享受到被上诉人提供的所谓的物业服务。2.上诉人的开发商为烟台金鹏房地产开发有限公司，该公司从未与他方签订物业委托合同。二、被上诉人在履行物业合同中未尽责尽责，不应全额收取物业费。1.未经上诉人同意的情况下，擅自从上诉人家中接通自来水随意使用。2.被上诉人在未经业户同意的情况下，擅自将电梯上的主板拆下，致电梯至今无法正常使用。3.擅自安装摄像头，对着上诉人家的门，侵犯上诉人家的隐私权。4.由于被上诉人疏于管理，楼顶下水通道堵塞，2015年，上诉人家大面积透水，导致房屋被水淹和浸泡，财产损失严重。三、上诉人至今未入住该房，依法也不应全额承担物业费。请求二审法院依法改判。
被上诉人烟台市中天物业管理有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审查明事实一致。
本院认为，对于烟台华裕置业发展有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同的法律效力，业已生效的（2013）烟民四终字第1631号民事判决、（2015）鲁民申字第459号民事裁定均认定其内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，为合法有效，对公寓所有业主及上诉人均具有约束力。上诉人主张涉案物业服务合同对其不具有约束力，未能提供充分证据推翻生效裁判的认定，本院不予支持。被上诉人提供了物业服务，上诉人负有交纳物业费的义务。被上诉人要求上诉人支付2012年8月17日至2014年8月16日间的物业服务费，理由正当，应予支持。上诉人主张被上诉人擅自从上诉人家中接通自来水随意使用及被上诉人擅自安装摄像头，侵犯上诉人的隐私权的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，原审在本案中不予处理，并无不妥。上诉人提出被上诉人未经业户同意，擅自将电梯上的主板拆下，导致电梯无法正常使用及被上诉人疏于管理，导致上诉人财产损失的上诉理由，因未能提供证据证明，本院不予支持。上诉人主张自2012年至今未在案涉房屋中居住，依据相关规定，不应全额负担物业费。因上诉人未能提供证据证明其房屋空置的起止时间及事先已与被上诉人取得联系登记确认，故对上诉人该上诉主张本院亦不予支持。综上，上诉人上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘岷负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘 腾
二〇一六年五月三十日
书记员 王 琪