四川省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）川民提字第68号
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：南充市海洋房地产开发有限公司。住所地：四川省南充市。
法定代表人：王海洋，该公司经理。
委托代理人：王少军，四川汉雅律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：袁江，男，1968年3月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：郭勇，男，1967年3月25日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：刘明，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：郭志典，男，1945年12月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：郭娟，女，1977年9月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：袁志道，男，1952年3月13日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：袁智德，男，1955年11月26日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。
委托代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人)：张珂，男，1973年9月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被申请人（一审第三人、二审上诉人)：欧丽华，女，1973年11月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
申请再审人南充市海洋房地产开发有限公司（简称海洋公司）因与被申请人袁江、郭勇、郭志典、郭娟、袁智德、袁志道（简称袁江等六人）、张珂、欧丽华商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院(2013)南中法民再终字第38号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年4月9日作出（2014）川民申字第1744号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人海洋公司的法定代表人王海洋及其委托代理人王少军，被申请人袁江及其委托代理人吴绍权、张明秋，被申请人郭勇及其委托代理人吴绍权、刘明，被申请人郭志典及其委托代理人吴绍权、张明秋，被申请人郭娟及其委托代理人吴绍权、张明秋，被申请人袁志道及其委托代理人吴绍权、张明秋，被申请人袁志德及其委托代理人吴绍权、张明秋到庭参加诉讼。被申请人张珂、欧丽华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2011年9月19日，一审原告袁江起诉至四川省南充市高坪区人民法院称，2009年12月28日，海洋公司在仅取得土地使用权证的情况下，将海洋彼岸商住楼临阳春路的所有门面以6000元/平方米整体卖与袁江，并签订《商品房定购协议》(简称定购协议)。该协议还约定了门面的面积、层高、深度、宽度及税费、水、电、气费用承担、付款方式、交房时间、逾期交房责任等。袁江按约定向海洋公司交纳了100万元房款，海洋公司至今未交房。海洋公司已取得房屋、门面的预售许可证。由于商业房产价格飙升，海洋公司屡次欲提高门面单价未果。2011年9月16日，海洋公司与袁江协商签订用于向房地产主管部门备案的《商品房买卖合同》时，欲以临街五楼的商业房代替临街门面卖与袁江，双方遂发生纠纷。请求：1.判令海洋公司履行与袁江签订的定购协议约定的义务，将袁江购买海洋公司开发的位于阳春路海洋彼岸商住楼临阳春路的所有门面与袁江签订用于向房地产开发主管部门备案的《商品房买卖合同》，为袁江进行预告登记，履行交房义务，为袁江办理产权登记。2.海洋公司赔偿袁江10万元逾期交房的损失。诉讼费由海洋公司承担。一审被告海洋公司辩称，1.海洋公司同意按照双方签订的定购协议约定的第一层门面与袁江签订《商品房买卖合同》，并进行备案登记。2.由于袁江未履行定购协议约定的再向甲方付款20万元的义务，海洋公司逾期交房不成立，不应承担10万元违约金。请求：驳回袁江的诉讼请求。
四川省南充市高坪区人民法院一审认为，因讼争商品房尚未竣工，不可能履行交付房屋及办理所有权登记义务，对袁江要求海洋公司履行交房及办理产权登记的诉请，不予支持。四川省南充市高坪区人民法院于2011年12月8日作出（2011）高坪民初字第865号民事判决：一、南充市海洋房地产开发有限公司于判决生效后15日内，按照《商品房定购协议》中所约定的内容签订《商品房买卖合同》，并按规定履行备案登记及其相关义务；二、限南充市海洋房地产开发有限公司支付违约金100000元。
海洋公司不服一审判决，提起上诉。因在人民法院指定期间未缴纳上诉费，一审法院依法按自动撤回上诉处理，一审判决发生法律效力。后因该判决未明确房屋具体位置，无法执行，一审法院依职权启动再审。原再审中，郭勇、郭志典、郭娟、袁智德、袁志道申请作为共同原告参加诉讼，并经一审法院准许。一审法院在原再审中依法追加张珂、欧丽华为第三人参加诉讼。原再审审理中，一审被告海洋公司于2012年11月26日提起反诉。
原再审中，袁江等六人坚持一审诉讼请求及理由，并明确讼争房屋位置为海洋彼岸二期负四层五个门面房（编号为-4279、-4281、-4283、-4285、-4287）。海洋公司答辩及反诉称，定购协议条款没有包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，为商品房买卖合同的预约合同。在签订预约合同之时，双方就标的物的意思表示不一致，标的物不明，当事人一方有权解除。定购协议所约定的标的物为一楼而非负四楼门面。袁江等六人要求海洋公司赔偿10万元损失没有依据。袁江在交付100万元后，拒不按照约定缴纳其余20万元借款，其违约在先，海洋公司有先履行抗辩权。购房合同的内容复杂且具体，现双方矛盾激化，签订《商品房买卖合同》已无履行可能，原定购协议应当解除。郭勇、郭志典、郭娟、袁智德、袁志道等五人从未与海洋公司签订任何房屋买卖合同，更未发生合同关系，不是适格的主体。请求：解除定购协议，驳回袁江等六人的诉讼请求。袁江等六人针对反诉辩称，袁江等六人已按购房协议支付了首付款100万元，并且双方对房屋位置约定为临南充市高坪区阳春路一楼门面（即此后规划的负四层），房屋位置明确，海洋公司要求解除合同没有法律依据。请求：驳回海洋公司的反诉请求。第三人张珂辩称，张珂与海洋公司于2010年2月22日签订《商品房认购协议》，确定南充市高坪区阳春路海洋彼岸二期负四层商品房为合同标的物。张珂共支付700万元购房款。张珂在办理房产登记时才知道诉争房屋被查封。第三人欧丽华未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
四川省南充市高坪区人民法院再审认为，袁江与海洋公司签订的定购协议约定了当事人的名称及姓名、标的物的位置、面积、价款、交房时间、付款方式、违约责任及水、电、气费用的承担、停车位的设置等条款。该约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且袁江已按协议约定履行了交付购房款的义务。袁江提起诉讼时，海洋公司已取得《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款，并在起诉时开发商已取得《商品房预售许可证》的，可认定为《商品房买卖合同》。故双方签订的定购协议具备本约合同的实质要件，双方形成了商品房销售合同法律关系，应当按照该协议约定行使权利并履行义务。袁江等六人均为本案适格主体。定购协议约定的房屋应为规划许可确定的负四楼全部商铺，即海洋彼岸二期房屋编号为-4285、-4283、-4281、-4279号商铺（面积为593.85平方米）。双方议定的6000元/平方米的单价应当认定为负四层门面房的价格。袁江等六人请求签订《商品房买卖合同》，并按规定办理备案登记的诉讼请求，应予支持。鉴于讼争房屋尚未完全竣工，海洋公司应在竣工验收合格后的合理期间内履行交付房屋及办理产权登记义务。对袁江等六人愿意一次性按约定价格以现金支付剩余房款不违反法律规定，应予准许。袁江等六人请求海洋公司支付10万元违约金的诉讼请求，应予支持。海洋公司请求解除定购协议的时间已超出一年的除斥期间。对海洋公司解除定购协议的诉讼请求不予支持。
第三人张珂、欧丽华本应为本案有独立请求权的第三人，但在本案中没有提出独立的诉讼请求，故其在本案中既不享有权利亦不承担义务。
综上，四川省南充市高坪区人民法院于2013年7月16日作出（2012）高坪民再字第4号民事判决：一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2011）高坪民初字第865号民事判决；二、南充市海洋房地产开发公司在判决生效之日起十五日内接受袁江等六人购房款2563100元（该价款以房管局最终测定的实际面积为准，并在执行中按6000元/平方米予以结算），并与袁江等六人就其开发的位于南充市高坪区阳春路273号海洋彼岸二期负四层四个商铺（房屋编号为YFW002665，室号为-4285、-4283、-4281、-4279号）签订《商品房买卖合同》，并将该合同在南充市房地产管理局进行备案登记；三、限南充市海洋房地产开发公司于本判决生效后并在讼争商品房竣工验收合格之日起十五日内，将其开发的位于南充市高坪区阳春路273号海洋彼岸二期负四层四个商铺（房屋编号为YFW002665，室号为-4285、-4283、-4281、-4279）交付给袁江等六人，并协助办理房屋所有权证。袁江等六人予以配合；四、限南充市海洋房地产开发公司在本判决生效之日起十五日内支付袁江等六人违约金100000元；五、驳回袁江等六人的其他诉讼请求;六、驳回南充市海洋房地产开发公司的反诉请求。
宣判后，海洋公司及张珂、欧丽华不服，提起上诉。四川省南充市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：一是诉争门面位置即标的物的确定；二是定购合同是预约还是本约；三是门面应当由谁取得；四是－4287号门面是否应出售给袁江等六人；五是海洋公司是否应当支付违约金。
关于诉争门面位置即标的物的确定问题。协议约定“高坪区阳春路（海洋彼岸）商住楼项目临街面一楼门面，第一层门面房号待定”，通常理解临街面一楼门面是指以阳春路地平面起算的第一层，而非指离阳春路地平面以上的五楼为一楼门面，且该第五楼并不临街面。负四层一般意义系指地下四楼，双方签订定购协议时，规划图没有出来，袁江等六人也不可能认为以阳春路地平面起算的第一层门面为负四层，现也无证据表明海洋公司对此作出了明确告知。应当认定双方真实意思是购买的现在负四楼的门面。
关于定购协议是本约还是预约的问题。双方签定的定购协议对门面位置，楼层、个数、面积、价格、付款时间及方式、交付时间、违约责任、除房款外的各项费用如何负担等作了约定，还对门面层高、进深、门面总长、门面大梁如何浇筑、钢筋如何预留等细节均有约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，海洋公司已经收取了部分购房款，该定购协议应当认定为本约。
关于诉争门面由谁取得的问题。海洋公司与袁江等六人及张珂、欧丽华分别签订的两份合同，均没有备案登记。但袁江等六人与海洋公司签订合同在先，支付价款在先，且申请对案争房屋进行了司法查封。在一审法院作出原审判决后，张珂、欧丽华才与海洋公司签订商品房买卖合同。后一转让行为不能对抗先前的司法查封，故诉争门面应当由袁江等六人购买并实际取得。
关于－4287号门面是否应出售给袁江等六人的问题。因该门面设有电梯、步行楼梯及公用通道，该部分面积系公共部分，按相关建筑法律规范，该公共部分不能出售，故在本案中不予处理。
关于违约金的问题。定购协议约定，交房时间最后期限是2010年12月30日，逾期交房，海洋公司必须按已付房款的10％赔偿给袁江等六人作补偿，该条实质是对逾期交房违约金的约定。一审判决认定海洋公司违约，并据此判令海洋公司承担违约金并无不当。
综上，原再审认定事实清楚，适用法律正确。经审判委员会讨论决定，四川省南充市中级人民法院于2014年3月9日作出（2013）南中法民再终字第38号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，海洋公司申请再审称，1.原再审判决主体资格认定错误。定购协议的签约双方为海洋公司与袁江，袁江系该合同中唯一的乙方当事人，袁江未向海洋公司出具过授权文书，也未表明是代理郭勇等五人签订合同。故郭勇等五人不能成为本案适格的主体。2.定购协议是一份预约合同，协议中约定“甲方在取得《商品房预售许可证》后通知乙方办理《商品房买卖合同》”以及“本协议在签署《商品房买卖合同》后自动失效”，故该协议的内容是约定双方将来在一定条件成就的前提下订立合同的协议，因此定购协议是一份典型的预约合同。3.双方签订定购协议时所约定的房屋只可是规划的一层，而不是负四层。在双方签约时，一期已在建设过程中，按照一期规划内容，一期一层室外地面标高明确，二期的建筑标高只能与一期保持一致。因此，双方在协议中约定的地上一层只可能是与法定标高保持一致的地上一层，而不是与阳春路同一水平高度的建筑。如认定该协议是本约，而不另行签订与房屋现状相符合的《商品房买卖合同》，凭该定购协议是根本无法办理备案和产权登记的。请求：撤销二审判决。袁江等六人辩称:1.袁江等六人属亲属或亲戚关系，其与海洋公司签订的订购协议明确约定一个门面一个产权、本协议一式七份，而海洋公司向一审法院出示的与第三人签订的定购协议仅为甲乙双方各持一份。该协议书尾部特别设置了代表人栏，而与第三人签订的订购协议书没有设置代表人栏，只有张珂一人签名。2.定购协议约定了当事人名称、姓名、标的物的位置、面积、价款、交房时间、付款方式、违约责任、面积差异的处理等内容。海洋公司已按协议约定收受购房款100万元。本案诉讼时，海洋公司已取得《商品房预售许可证》，具备了双方约定和法律规定的交易条件。3.定购协议约定“南充市高坪区阳春路（海洋彼岸）商住临街项目临街面一楼门面……”，说明买卖标的物位置是以阳春路街面为参照物的一楼门面。海洋公司现规划的一楼不临街，其采用不正当手段将悬在空中的第五层设计成一楼门面明显违背常理，且与双方约定的层高、当时同地段房屋交易单价相差甚远。一审法院通过实地测量，阳春路地平面起算第一层（即现规划的负四楼）面积、层高与定购协议约定基本相符，且与双方签订协议时当地房屋买卖单价相符。请求：维持二审判决。
本院再审认为，一、二审判决认定的基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销四川省南充市中级人民法院(2013)南中法民再终字第38号民事判决、四川省南充市高坪区人民法院（2012）高坪民再字第4号民事判决及四川省南充市高坪区人民法院（2011）高坪民初字第865号民事判决；
二、本案发回四川省南充市高坪区人民法院重审。
审 判 长 秦永健
代理审判员 冯一平
代理审判员 戚小虎
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 韩 瑛