北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初8059号
原告（反诉被告）：孙树英，女，1962年4月16日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孙耀刚，北京图优律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张贤忠，男，1971年11月17日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。
第三人：黄维友，男，1955年10月30日出生，汉族，户籍地北京市密云区，现住北京市西城区。
原告（反诉被告）孙树英与被告（反诉原告）张贤忠、第三人黄维友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙树英及其委托诉讼代理人孙耀刚、被告（反诉原告）张贤忠及其委托诉讼代理人田德葵、第三人黄维友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙树英向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除孙树英与张贤忠签订的《房屋转租协议》；2、请求判令张贤忠赔偿孙树英损失623176元；3、请求判令张贤忠承担违约责任；4、请求判令黄维友和张贤忠承担连带赔偿和违约责任；5、案件受理费由张贤忠负担。事实和理由：2016年7月28日，孙树英与张贤忠签订了期限11年的《房屋转租协议》，将张贤忠、刘志强与黄维友签订的《承租合同》转让给孙树英。《承租合同》显示位于北京密云区密云水库XX西坝头的租赁标的面积为：8.6亩，房屋装修完毕仅一年，商定《承租合同》转让费为58万元。合同签订后，孙树英向张贤忠付款25.8万元人民币，其中合同转让费18万元，以及一年的房租7万元，向张贤忠购买窗帘8000元。转让费剩余尾款40万，口头约定于2016年10月付齐。
2016年8月1号，孙树英接手房屋后，发现所租房屋真正面积为4亩，与承租合同中所述的面积不符。房屋水、电、管道全部破损，墙体大面积开裂，房屋设施（门窗、厕所、洗浴）均无法使用，危险隐患过大，导致房屋无法直接用于经营。孙树英与张贤忠商讨房屋瑕疵和面积问题，张贤忠不予理会。
2016年9月，因张贤忠拖欠租赁标的2015年的水费1万多元，导致自来水公司拒绝供水，孙树英跟张贤忠几次商讨，张贤忠均表示不予解决。租赁标的因断水，无法正常营业，孙树英只能中止履行合同，并遣散大部分员工，导致租赁标的至今处于空置状态，且在继续产生费用。
综上，张贤忠以欺骗的手段，隐瞒租赁面积和拖欠1万元水费的事实，与孙树英签订转租合同，导致孙树英为此次租赁行为已支出60余万元的转让费、租金、装修、地面坍塌维修以及其他费用的损失，而且还严重影响了孙树英租赁房屋用于经营业务的安排和收入，故起诉至法院。
张贤忠答辩并反诉称，不同意孙树英的诉讼请求，请求法院予以驳回。1、孙树英说亩数不够，孙树英在租赁涉案土地时去院子里看过好几次，我当时跟孙树英说确定不了亩数，具体的亩数在转租合同中就没有写，只是告诉孙树英整个院子租给她，我租赁涉案土地时花费69万元进行装修，与孙树英协商58万元转让费，年租金7万元，并不是孙树英说的按照8.6亩租给她。2、孙树英说拖欠水费无法经营，孙树英从2016年7月转租该土地，2017年6月开始停水，孙树英也没有交水费，并不是由于我不交水费导致停水的，因为孙树英有40万元的转让费欠着我，我让她交水费再从转让费里面扣除。孙树英考察过现场，是否可以经营心里很清楚，孙树英要求解除合同没有理由，我反诉要求孙树英支付转让费40万元、违约金5.8万元、2017年7月29日至2018年7月28日房屋租金7万元。
孙树英针对张贤忠的反诉答辩称，不同意张贤忠的反诉请求。
黄维友述称，不同意孙树英的诉讼请求，涉案土地是北京路桥瑞通养护中心有限公司从密云区XX镇XX3队租来的，租赁期限1999年1月1日至2028年1月1日，我又从北京路桥瑞通养护中心有限公司承租，租赁期限2015年1月2日至2028年1月1日，共13年，之后我租给张贤忠和刘志强，租赁期限2015年6月28日至2027年6月28日，共12年，村里跟北京路桥瑞通养护中心有限公司签订的合同院内建筑面积是5.33亩，并不是孙树英说的4亩，8.61亩是全部面积，外面的路和院落后的化粪池等占了一部分面积，我租给张贤忠的时候跟他说院子租给他，外面的路可以用。关于欠水费的问题，2016年7月30日之前是张贤忠欠的，共欠5000元多一点，2016年8月初我重新换的水表，孙树英欠水费2000多元，里面有720元的水费是我垫付的，到现在一共欠费1万元左右。综上，1、孙树英与我没有直接签订合同；2、孙树英询问我问题时我没有任何隐瞒，如实向孙树英告知，我不同意承担连带赔偿责任。
本院经审理认定事实如下：1999年1月1日，北京市密云县XX镇XX村三队（出租方，甲方）与北京市密云县公路分局养路一段（承租方，乙方）签订《土地租赁合同书》，约定乙方承租甲方八旦坑西头土地，租赁期限为1999年1月1日至2028年1月1日，共计29年，总亩数8.61亩（其中包括建筑面积5.33亩），每亩地租金每年租金为1千元。
2014年8月20日，北京路桥瑞通养护中心有限公司四处（甲方）与黄维友（乙方）签订《九松山基地出租协议书》，约定甲方将原公路局XX副食基地全部院落（总占地8.61亩）租给乙方使用，租期为13年，自2015年1月2日至2028年1月1日，年租金为3万元。
2015年6月28日，黄维友（甲方）与张贤忠、刘志强（乙方）签订《承租合同》，约定甲方将坐落在北京密云县密云水库XX西坝头本人所属饭店的全部房屋、院落及附属设施【房屋三十间，院落总占地8.6亩（详见清单）】承租给乙方使用，承租期限自2015年6月28日至2027年6月28日，承租费为每年7万元，付款方式为年付，押金3万，并约定任一方违约，应向守约方支付合同总款10%的违约金。另，在该合同第八条，双方约定承租期内乙方不得转租，本案审理过程中，黄维友称，对于张贤忠将涉案土地转租给孙树英的事实，黄维友虽然对于双方签订协议不知情，但之后予以认可并配合履行转租合同。
2016年7月28日，张贤忠（转租方，甲方）与孙树英（受转租方，乙方）签订《房屋转租协议》，约定甲方将依法承租的座落于密云县密云水库XX西坝头房屋转租给乙方；该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求、现有装修、附属设施和设备状况，均参照甲方与原出租人的房屋租赁合同；甲方于2016年7月28日向乙方交付该房屋，转租期自2016年7月28日起至2027年7月27日止；转让费用为58万元，先支付18万元，签订合同后，再支付40万元，截止日期从2016年7月30日起至2016年9月30日止，交清余款40万元；该房屋年租金总计为7万元；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、宽带等费用由乙方承担，乙方负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间根据原出租方的意见办理结算；本转租协议作为甲乙双方处理转租关系优先适用，甲方和原出租方签订的原房屋租赁合同所规定条件对乙方同样具有约束力。
孙树英为证明其装修损失情况，向本院提交了装修支出凭证若干张，对上述证据，张贤忠不认可真实性，黄维友表示不完全认可。经孙树英申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程进行造价鉴定。该公司作出的鉴定结论为：密云区密云水库XX西坝头出租房屋装修工程的造价合计161072.61元，分为无争议、有争议两部分：1、无争议部分160701.26元；2、有争议部分371.35元。本案审理过程中，孙树英、张贤忠及黄维友均对无争议部分予以确认，孙树英对于有争议的部分明确表示放弃，本院对此予以确认。孙树英支付鉴定费12000元。
孙树英为证明其损失情况，向本院提交孙树英署名的计划书一份，内容包括成本核算及盈利等情况，张贤忠、黄维友对该证据均不予认可。
孙树英为证明其曾与张贤忠沟通过涉案土地亩数情况，向本院提交手机录音一份，孙树英称该录音主要内容为张贤忠说涉案土地实际量是4亩，让孙树英找黄维友折成4亩的钱等，张贤忠称该份录音听不清楚，其没有说过跟黄维友要4亩的钱。
张贤忠为证明刘志强认可张贤忠将涉案土地转租，向本院提交视频文件一份，孙树英对此表示认可。
黄维友为证明张贤忠及孙树英拖欠水费情况，向本院提交拍照后打印的水费单据3张，黄维友称上述票据在自来水公司，2016年7月前水费是张贤忠所欠，之后是孙树英所欠，张贤忠认可2016年7月之前的水费系其所欠，孙树英称其没有欠水费，其给过黄维友水费3000元，黄维友称孙树英给其的3000元钱，其中1000元系油钱，另外2000元系电费。
关于孙树英与张贤忠之间的转租合同履行情况，双方均认可：1、张贤忠已经将双方之间的转租合同约定的土地及地上房屋交付给孙树英使用；2、孙树英已经给付张贤忠转让费18万元、租金7万元。
本院认为，转租合同系承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人的合同。本案中，黄维友与张贤忠、刘志强签订的承租合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议虽事先未经黄维友同意且刘志强作为共同承租人亦未在转租协议上签字，但黄维友之后表示认可并配合履行上述房屋转租协议，刘志强亦明确表示同意转租，故张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现孙树英要求解除其与张贤忠签订的房屋转租协议，理由主要有两点：1、张贤忠交付的房屋面积与承租合同约定面积不符；2、因张贤忠欠付水费致停水导致其无法经营。对此，本院认为：1、关于张贤忠交付的房屋面积与承租合同约定面积不符问题，孙树英转租涉案土地及地上房屋时曾对上述土地和房屋进行现场查看，之后签订房屋转租协议，且张贤忠将上述土地和房屋交付给孙树英，孙树英予以接受并对房屋进行装修。综上，孙树英系对涉案土地房屋进行现场查看后与张贤忠签订合同，即使转租合同亩数与承租合同亩数不符，但据孙树英自述其2016年8月1日接手房屋后即发现房屋面积与承租合同中所述面积不符，孙树英在明知面积不符的情况下仍然接手涉案房屋并对其进行装修，应视为孙树英对张贤忠交付给其的土地和房屋现状予以认可，现孙树英以交付的房屋面积与承租合同不符为由要求解除合同，本院不予支持；2、关于因张贤忠欠付水费致涉案房屋被停水导致孙树英无法正常经营问题，就房屋转租协议履行而言，张贤忠欠付水费应不属于根本违约，孙树英可代张贤忠交纳水费后再向其主张，况且孙树英同时尚欠张贤忠转让费，但孙树英未积极采取措施避免损失扩大，故孙树英以张贤忠欠付水费致其无法经营为由要求解除合同，理由亦不成立，本院不予支持。综上，孙树英要求解除其与张贤忠之间的房屋转租协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于孙树英要求张贤忠赔偿其装修等损失的诉讼请求，本院亦不予支持。孙树英要求张贤忠承担违约责任之诉求，因其未提交充分证据予以证明，本院不予支持。根据合同相对性及以上论述，黄维友亦不应当承担连带赔偿责任和违约责任。张贤忠反诉要求孙树英向其支付剩余转让费40万元，对此孙树英认可该40万元转让费其到期尚未向张贤忠支付，故对于该诉讼请求，理由充分，本院予以支持。孙树英未按合同约定期限向张贤忠支付剩余转让费，应当按照合同约定承担违约责任，根据双方房屋转租协议约定，张贤忠和黄维友签订的房屋租赁合同所规定条件对孙树英同样具有约束力，故张贤忠援引其与黄维友签订的承租合同关于违约金的约定向孙树英主张违约金，理由正当，数额合理，本院不持异议。因黄维友与张贤忠签订的承租合同及张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议均未约定租金支付日期，亦未约定租金上付，故张贤忠要求孙树英支付2017年7月29日至2018年7月28日房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙树英于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张贤忠支付剩余转让费四十万元。
二、原告（反诉被告）孙树英于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张贤忠支付违约金五万八千元。
三、驳回原告（反诉被告）孙树英的全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张贤忠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万二千元，由原告（反诉被告）孙树英负担（已交纳）。
案件受理费八千四百七十五元，由原告（反诉被告）孙树英负担（已交纳）。
反诉费四千五百四十元（张贤忠已预交），由被告（反诉原告）张贤忠负担七百七十五元，由原告（反诉被告）孙树英负担三千七百六十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 ＸＸ勇
二〇一八年五月十七日
法官助理 王雅静
书 记 员 周雨琦
书 记 员 王 艳