河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一终字第356号
上诉人（原审原告、反诉被告）：磁县阜才中学，住所地河北省磁县中山东路8号鼓楼东侧路北。
法定代表人：李世民，该校校长。
委托代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺光寿。
上诉人磁县阜才中学因与被上诉人贺光寿房屋租赁合同纠纷一案，不服磁县人民法院（2014）磁民初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2003年8月10日，磁县第一中学就该校紧邻中山路学生宿舍楼一层临街房屋东数第三间与王海栋签订了《磁县第一中学集资建房协议》，协议约定：王海栋向磁县第一中学交纳集资款47500元，磁县第一中学综合楼一楼门市东数第三间归王海栋使用，使用期限为40年，从2003年12月26日至2043年12月25日，所有权归磁县第一中学，在规定年限内门市使用权归集资人。使用期间，门市建筑及配套设施需维修的一律由集资人负担。使用期间因不可抗拒的自然灾害和集资人造成的灾害所造成的损失，由集资人负担。使用期间如有政策性变化，按国家规定执行，如有不可预测的情况，由双方酌情处理。协议签订后，王海栋分别于2001年2月19日、2002年7月5日交纳了集资款。2010年10月6日，王海栋以10万元的价格将该门面房卖给贺光寿，贺光寿的女婿马向斌代其与王海栋签订了房屋买卖合同，并支付了房款。贺光寿使用该房至今。
2008年8月16日，磁县第一中学根据磁县人民政府县长办公会议纪要及磁县文教体局会议纪要，将磁县第一中学整体移交给磁县阜才中学，并签订了磁县第一中学和磁县阜才中学产权交接协议。协议约定：磁县第一中学于2008年8月16日上午10时将房产证、土地证、楼房图纸及相关租赁协议全部移交给磁县阜才中学，在移交之日前与原磁县第一中学相关的事件纠纷归原磁县一中处理，自交接之后有关事件纠纷归阜才中学处理，责任分工明确。2009年9月10日邯郸市天工建筑设计有限公司对该宿舍楼作出邯天工鉴2009-3-05鉴定报告。鉴定结论：1、墙体两道变形缝。该建筑无外观缺陷。2、该建筑构件和砌筑砂浆实际达到的强度等级不满足《建筑抗震设计规范》要求。3、该建筑物墙体抗震承载了验算满足《建筑抗震设计规范》要求。4、该建筑的抗震措施有多项不满足《建筑抗震设计规范》规定。5、综合考虑以上各项鉴定结果，该建筑物鉴定结果为不满足抗震鉴定要求。6、安全性鉴定等级为CSU，适修性评估等级BR。处理意见：综合考虑以上各项鉴定结果，该建筑物鉴定结果为不满足抗震鉴定要求，需要进行加固处理。
原审法院认为：本案争议的主要焦点是：焦点1、原告有无主体资格。法院认为原告在本案中有主体资格。理由是：磁县第一中学与原告签订的产权交接协议，是根据磁县人民政府县长办公室会议纪要（磁政（2008）27号文），及磁县文教体局2008年8月14日会议纪要签订的，双方不是平等主体之间的意思表示，而合同法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不受合同法第八十八条的限制。故阜才中学在本案中有诉讼主体资格。
争议焦点2、本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》的性质。该协议是租赁合同还是其他合同。法院认为，该协议名为集资合作实为租赁。理由：认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从《磁县第一中学集资建房协议》约定的内容看，被告签约的意思表示是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。被告的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。磁县第一中学的意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设，其缔约目的落实在通过提前收取承租人的租金并由承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式。《磁县第一中学集资建房协议》缔约双方的真实意思表示符合租赁合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》约定内容符合司法解释规定的情形，应当依照司法解释规定认定《磁县第一中学集资建房协议》的性质为房屋租赁合同。
本案中贺光寿与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。被告依约交纳了集资款，原告也应依约让被告使用该房屋。现原告要求被告腾房显属违约。原告所称该房屋属于危房需拆除重建，除原告提供的鉴定报告外，未提供其他相关证据。且从鉴定报告看该房屋属于加固处理，未达到要拆除的情形。原告称已解除合同及该房需要拆除未向法院提供充足证据，且该合同不符合解除条件，故对原告的诉讼请求，不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失，由于其未向法院提供充足证据，应承担不利的后果，法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告磁县阜才中学的诉讼请求；二、驳回反诉原告贺光寿的反诉请求。案件受理费394元，由原告磁县阜才中学承担。反诉费10000元由被告贺光寿负担。
宣判后，上诉人磁县阜才中学不服一审判决，提出上诉，上诉请求：依法改判确认王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》已经解除；判令王海栋立即腾清学生宿舍楼（又称综合楼）一层东数第四间房屋内的全部物品，交还房屋；主要上诉理由：
一、磁县阜才中学依据合同法第96条规定解除合同，已向胡翠花履行了通知义务。2012年12月13日，磁县阜才中学发布的《告示》一份、商户《告示》收到签名表一份、2013年1月20日《解除合同通知书》一份，证明已书面通知贺光寿解除《磁县第一中学集资建房协议》的事实。各集资户联合向磁县阜才中学提出的《诉讼请求》也证明解除合同通知书已通知到贺光寿。根据合同法第96条“自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，如胡翠花对解除合同的效力有异议，应向法院提起诉讼。
二、阜才中学宿舍楼需拆除重建的证据确实充分，磁县阜才中学解除合同符合《磁县第一中学集资建房协议》第五条约定的“使用期间如有政策变化，按国家规定执行”。1、邯郸市人民政府办公厅《关于全市中小学校舍安全工程的实施意见》（2009）188号，该《实施意见》第（三）项规定，“对经鉴定不符合安全要求，不具备加固、改造条件的，应当予以拆除；加固、改造费用过高，超过新建同类建筑物费用70%的，原则上予以拆除；2、2009年9月10日，磁县中小学校舍安全鉴定单位邯郸市天工建筑设计有限公司出具邯天工鉴2009-3-05《鉴定报告》，证明该宿舍楼为C级危房。根据国家关于校舍安全工程建设的规定和精神、邯郸市人民政府办公厅《关于全市中小学校舍安全工程的实施意见》、《磁县2012年中小学校舍安全工程实施方案》的规定和要求，该宿舍楼需在2013年拆除重建，以确保校安工程的顺利进行。3、2012年11月16日，中共磁县县委办公室、磁县人民政府办公室《磁县2012年中小学校舍安全工程实施方案》明确阜才中学全部新建。磁县城乡规划局、发展改革局等部门的批复显示该宿舍楼位置是花池、机动车停车位，证明该宿舍楼应予以拆除。综上，该宿舍楼经鉴定属于危房，磁县政府、磁县规划局已批准拆除重建，上述情况显属政策性变化，贺光寿理应服从国家政策规定和学校的整体规划，将该房屋腾清交付磁县阜才中学拆除。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持磁县阜才中学的诉讼请求。
被上诉人贺光寿答辩称，一、磁县阜才中学关于合同已被解除的主张不能成立，贺光寿从来没有收到过解除合同的通知。双方接触了两次，第一次是磁县阜才中学登记商铺的使用权人，第二次是协商商铺拆除后的赔偿问题，从来没有收到过解除《磁县第一中学集资建房协议》的通知。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案也不存在合同法第九十四条规定的五种情形中的任意一种情形。按照磁县阜才中学的逻辑，抛开法律规定的前提条件，随意使用解除合同权，那合同的稳定性、交易的安全性从何说起；二、磁县阜才中学以所谓“使用期间如有政策变化，按国家规定执行＂为由主张解除合同的理由不成立。上诉人列举了邯郸市政府办公厅、磁县政府、磁县县委办、政府办、磁县城乡规划局、磁县发改局等文件，证明争议楼房被鉴定为危房，需拆除，以证实解除合同的正当性，属于偷换概念。邯郸市政府办公厅、磁县政府抑或磁县规划局、发改局针对某一方面事物作出的规定不能说成政策，合同中对政策性变化根本没有约定。鉴定结论为C级危房，按鉴定要求是加固处理，磁县阜才中学为何一定要拆除处理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
经审理查明：二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案集资建房协议的内容符合该司法解释规定的情形，应认定为房屋租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。磁县阜才中学上诉称已履行了解除合同的通知义务，但要产生合同解除法律效果，其解除合同的理由应当符合双方约定的解除条件，或者具备法定的解除事由。
本案中，磁县阜才中学主张解除合同的理由是该宿舍楼经鉴定属于危房，磁县政府、磁县规划局已批准拆除重建，上述情况属于政策性变化，符合《磁县第一中学集资建房协议》第五条“使用期间如有政策变化，按国家规定执行”的约定。但根据邯郸市天工建筑设计有限公司对该宿舍楼作出的鉴定结论，该建筑物不满足抗震鉴定要求，需要进行加固处理。依据邯郸市人民政府办公厅《关于全市中小学校舍安全工程的实施意见》第（三）项规定，“对经鉴定不符合安全要求，不具备加固、改造条件的，应当予以拆除；加固、改造费用过高，超过新建同类建筑物费用70%的，原则上予以拆除”。磁县阜才中学确定将该宿舍楼拆除重建，但未说明确需拆除重建的理由，也未提供证据证明该宿舍楼不具备加固、改造条件，磁县阜才中学根据规划是在原址上重建，故磁县阜才中学以房屋使用期间政策有变化为由主张解除租赁合同，没有事实依据，既不符合双方合同的约定，也不存在法定解除的理由，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》约定使用期限为四十年，超过二十年的部分，应依法认定为无效。一审将双方签订的租赁合同全部认定为有效，适用法律有误，应予纠正，但一审判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费395元，由上诉人磁县阜才中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐世民
审 判 员 梁国华
代理审判员 贾梅录
二０一五年六月十八日
书 记 员 李 陽