浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第1120号
原告：浙江乐清联合村镇银行股份有限公司。
法定代表人：郑建强，系该公司董事长。
委托代理人：洪震、刘宋朝，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：林乐。
被告：郑卫丹。
被告：卢小微。
被告：吴文斌。
原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司与被告林乐、郑卫丹、卢小微、吴文斌房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的委托代理人洪震、被告林乐到庭参加诉讼，被告郑卫丹、卢小微、吴文斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司起诉称：乐清市城南街道清远路350-3××号房屋系四被告共有。2011年11月28日，因被告郑卫丹向上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行借款，四被告便与上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行签订《个人最高额抵押合同》，将乐清市城南街道清远路350-3××号房屋设定最高额为1800万元的抵押。2013年7月18日，原告在不知该房屋已设定抵押的情况下，与四被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、四被告将其共有的位于乐清市城南街道清远路350-3××号房屋出租给原告；2、租赁期限共八年，自2014年2月15日至2022年2月14日止；3、租金每年105万元，共计840万元，于签订租赁合同之日付清；4、因四被告原因致使合同不能履行，四被告应按合同年租金的100%向原告支付违约金，并赔偿因此造成的全部损失。合同签订后，原告依约将840万元汇至被告林乐账户。然而，因被告郑卫丹未偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行到期借款，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行于2014年1月8日向本院提起诉讼，本院于2014年7月28日作出（2014）温乐商初字第87号判决，判决上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行就原告承租的乐清市城南街道清远路350-3××号房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权。（2014）温乐商初字第87号判决生效后，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行依法向本院申请执行，并申请对乐清市城南街道清远路350-3××号房屋予以拍卖、变卖。现乐清市城南街道清远路350-3××号房屋已经本院查封，并移送评估拍卖。在执行过程中，原告也曾向本院提出“买卖不破租赁”的抗辩，但被温州市中级人民法院终审驳回。综上，四被告拒不偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行贷款的行为，导致原告承租的乐清市城南街道清远路350-3××号房屋被移送拍卖，使得原告无法继续租赁使用涉案房屋，四被告的行为已导致合同无法履行。现原告请求：1、请求判令解除原告与四被告于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令四被告返还原告已支付的租赁款6825000元并支付原告违约金105万元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令四被告返还原告已支付的租赁款6419577元，并支付原告违约金105万元。
原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：
证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证，以证明原告的诉讼主体资格。
证据2、被告身份信息，以证明被告的诉讼主体资格。
证据3、房屋租赁合同、（2013）浙乐证内民字第5937号公证书，以证明四被告与原告就乐清市城南街道清远路350-3××号房产出租事宜签订《房屋租赁合同》的事实。
证据4、浙江乐清联合村镇银行特种转账借方传票，以证明原告支付租赁款的事实。
证据5、（2014）温乐商初字第87号民事判决书，以证明四被告就涉案房产设定最高额抵押及上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行有权就涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿的事实。
证据6、（2014）温乐执民字第3451号、3451-2号执行裁定书，以证明涉案房产被查封及移动拍卖的事实。
证据7、（2015）温乐执异字第14号、（2015）浙温执复字第41号执行裁定书，以证明原告以“买卖不破租赁”为由提出抗辩，但被驳回的事实，从而也证明原告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行的事实。
被告林乐答辩称：原告所述属实。
被告林乐在本院指定的举证期限内未提交证据材料。
被告郑卫丹、卢小微、吴文斌未作答辩，也未提交证据材料。
经庭审举证、质证，被告林乐对原告提供的证据1-7均无异议，经审核，本院认为，原告提供的上述证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。结合原告、被告林乐的庭审陈述，对本案事实本院作如下认定：
2011年11月28日，被告郑卫丹、卢小微、林乐、吴文斌与上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行签订《个人最高额抵押合同》，约定该合同所担保的主合同为在2011年11月28日至2016年11月28日期间内被告郑卫丹与上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行连续签署的一系列合同，抵押物为被告吴文斌、郑卫丹、卢小微、林乐（各占25%）按份共有的坐落于乐清市城南街道清远路350-3××号的房产（所有权证号：温房权证乐清市字第××、11××61、11××62、11××63号），为其提供最高额为人民币1800万元抵押担保。2012年8月22日，被告郑卫丹与上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行签订《个人借款合同》，约定被告郑卫丹向上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行借款900万元，借款期限自2012年12月3日至2013年12月3日。
2013年7月18日，原告与四被告签订《房屋租赁合同》，约定四被告将坐落于乐清市城南街道清远路350-3××号房产出租给原告使用，租赁期限为8年即自2014年2月15日至2022年2月14日，年租金为105万元，租赁合同签订之日原告需一次性付清8年租金计840万元。同时，双方约定，如因四被告原因（不可抗力除外）致使本合同不能履行，四被告应按合同年租金（以解除合同当年的租金为标准）的100%向原告支付违约金，并赔偿原告因此造成的全部损失（包括装修、停业的一切损失）。2013年7月23日，原告依约向四被告支付了涉案房产8年的租金840万元。
2014年1月8日，因被告郑卫丹未按约偿还借款本息，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行向本院提起诉讼。经审理，本院于2014年7月28日作出（2014）温乐商初字第87号民事判决，判决：“一、郑卫丹、卢小微应在本判决生效之日起十日内共同偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行借款本金人民币900万元及利息91278.9元、逾期利息（以借款本金900万元为基数、按年利率10.35%从2013年12月4日起计算至判决确定的履行之日止）及复利（截止2013年12月3日复利为421.54元，以91278.9元为基数、按年利率10.35%从2013年12月4日起计算至判决确定的履行之日止）。二、如郑卫丹、卢小微未偿还上述第一项债务，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行有权拍卖或变卖吴文斌、郑卫丹、卢小微、林乐所有的位于乐清市城南街道清远路350-3××号的商铺（所有权证号：温房权证乐清市字第××、11××61、11××62、11××63号），所得价款原告有优先受偿权，但其对包括上述债务在内的《个人最高额抵押合同》（编号：1100284611074）项下所有主债务的优先受偿总额以最高抵押担保金额1800万元为限。”该判决生效后，四被告未履行该生效判决确定的付款义务，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行依法向本院申请强制执行。2015年1月20日，本院作出（2014）温乐执民字第3451-2号执行裁定书，裁定拍卖、变卖四被告共同所有的坐落于乐清市城南街道清远路350-3××号房产。之后，原告向本院提出执行异议。2015年5月22日，本院作出（2015）温乐执异字第14号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告收到该执行裁定书后，依法向温州市中级人民法院申请复议。2015年7月2日，温州市中级人民法院作出（2015）浙温执复字第41号执行裁定书，裁定驳回原告的复议申请，维持原裁定。
另查明：涉案房产于2016年2月24日已被本院裁定变卖，该裁定书于2016年3月1日送达买受人。
本院认为，原告与四被告于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应依约全面履行。现涉案房产因四被告与上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行金融借款合同纠纷案被本院执行，并被变卖，四被告的行为导致本案租赁合同目的无法实现，原告要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。由于四被告的违约行为导致本案《房屋租赁合同》解除，现原告依约要求四被告支付违约金105万元，符合法律规定，本院予以支持。关于已付租金返还问题。涉案房产于2016年2月24日被本院裁定变卖，并于2016年3月1日向买受人送达该裁定书，涉案房产所有权在2016年3月1日已发生变动。因此，涉案房屋已发生且归属于四被告的租金应从2014年2月15日计算至2016年2月29日止为2143151元，原告主张四被告已收取的840万元租金中扣除实际已发生租金2143151元后，剩余6256849元予以返还的请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司与被告林乐、郑卫丹、卢小微、吴文斌于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告林乐、郑卫丹、卢小微、吴文斌返还原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司已付租金6256849元，款限于本判决生效之日起十日内交本院民一庭转付。
三、被告林乐、郑卫丹、卢小微、吴文斌支付原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司违约金1050000元，款限于本判决生效之日起十日内交本院民一庭转付。
四、驳回原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费59575元，由原告浙江乐清联合村镇银行股份有限公司负担4298元，被告林乐、郑卫丹、卢小微、吴文斌负担55277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠敏
人民陪审员 郑秋秋
人民陪审员 吴玲娟
二〇一六年三月七日
此件与原本核对无异
代书 记员 胡晓文