江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1812号
上诉人（原审原告）张伟。
委托代理人张亚周。
被上诉人（原审被告）文广证大南通文化投资发展有限公司，住所地南通市崇川区长江南路58号。
法定代表人陈锋。
委托代理人陈芳。
上诉人张伟因与被上诉人文广证大南通文化投资发展有限公司（以下简称文广公司）确认合同无效纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，上诉人张伟委托代理人张亚周，被上诉人文广公司委托代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月8日，双方签订商品房买卖合同一份，约定张伟向文广公司购买南通老城第三街区12幢106号房（建筑面积258.23平方米），附属12幢B106车库（建筑面积54.31平方米），总金额3686620元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”合同补充协议第13条约定：“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力：1、自双方签署《商品房买卖合同》之日起，该买卖合同将完全取代双方之前就有关预售该合同项下房屋所作出的任何口头、书面或其他形式的协议、承诺。甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据均应以政府主管部门的批准文件和双方之间《商品房买卖合同》以及本补充协议约定为准。2、甲方展示的样板房（若有）不能理解为交房标准或合同的样品。”
原审法院认为，关于房屋所有权登记期限，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定的目的在于规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反该条规定，并不必然导致相应的合同条款无效。同时，该条规定并没有排除合同当事人协商确定办理房屋所有权登记的期限。双方在合同第15条约定出卖人在商品房交付使用后300日内协助办理产权登记，并未损害国家利益和社会公共利益。张伟要求确认该合同条款无效，缺乏法律依据，难以支持。
关于张伟主张补充协议第13条无效的法律依据是《》第，该法条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，是将符合特定条件的销售广告和宣传资料的说明和允诺作为商品房买卖合同的内容。这是对商品房买卖合同内容的补缺，而非对合同当事人权利的限制。就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是的基本原则。如双方当事人就沙盘、模型及样板房没有作出约定，自可适用上述司法解释的规定。但本案当事人在补充协议中作出约定，明确沙盘、模型不作为确定双方权利、义务、责任的依据，样板房不能理解为交房标准或合同的样品。补充协议第13条的该约定并未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。张伟要求确认条款无效，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决驳回张伟的诉讼请求。案件受理费80元，由张伟负担。
宣判后，张伟不服，向本院提起上诉。张伟上诉称，其购买的商品房是C型房不是B型房，文广公司销售房型有A型房、B型房、C型房三种，每一种房型只有一种房型结构，合同模型里有后花园和采光天井，实际交付时没有了后花园。文广公司提供的商品房买卖合同是一份格式合同，该合同条款里面所需填写内容都是文广公司在签合同之前填写，其无法进行修改，合同第十五条款违反法律规定，侵犯了买房人的权益。文广公司用商品房买卖合同补充协议的形式将补充协议第13条霸王条款纳入其中，因为文广公司所作宣传及现场模型的C型房与实际交付的不一样，文广公司的行为构成了虚假宣传。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条、《合同法》第三十九条、四十条及《消费者权益保护法》第二十六条的规定，文广公司的合同格式条款限制其权利，加重其责任，该格式条款内容无效。请求二审法院依法改判或发回重审
被上诉人文广公司答辩称，本案中模型共有两种，一种是单独的户型模型，另一种是沙盘整体模型，单独的户型模型只是一种房屋结构参考，会因所处的整幢楼房具体位置不同，结构也有所不同，尤其是外围情况还需参考沙盘的整体模型。张伟所购房屋的位置在文广公司二期项目中处于最北边，靠近马路，在沙盘整体模型中明显显示没有后花园和采光天井，文广公司在售房时也明确告知，其所购房屋与沙盘整体模型中的房屋一致，并且购房价格也比其他位置便宜每平方米二千元左右。《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”张伟提出商品房买卖合同第十五条无效没有相应依据。且该条款约定的是文广公司将资料报产权登记机关备案的时间，对协助办理产权的时间并没有约定，现张伟随时可以要求文广公司协助办理权属登记。法律明确规定商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，除非有法律明确规定的情形才承担违约责任，本案中不存在合同无效的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审的争议焦点为：1、文广公司在房屋销售中是否存在虚假宣传；2、案涉两条合同条款是否符合法定无效条件和情形。
本院认为，对于争议焦点1、房型模型、沙盘模型系为购房人在购房过程中提供参考，让购房人了解房型结构、房屋位置，即使同一房型模型也会因不同位置而在面积等方面稍有区别，因而购房人选择购买房屋的具体结构、面积、配套设施等应在购房合同中加以明确。对文广公司是否构成虚假宣传应从两方面分析，其房型模型反映房屋本身的结构，沙盘模型反映房屋的四周环境，两者结合才能确认文广公司是否构成虚假宣传。涉案房屋的房型模型中有后花园，反映出文广公司开发的楼盘中大多数的房屋套型，而沙盘模型中没有后花园，反映在普遍情形下存在的一些特殊房型与配套环境设施，双方在签订购房合同中未约定有后花园，补充协议第13条也明确该买卖合同将完全取代双方之前就有关预售该合同项下房屋所作出的任何口头、书面或其他形式的协议、承诺，实质是对案涉房屋的一种特别约定，张伟诉讼中自认知道沙盘中无后花园，在签订协议时对此也未提出异议，应当认定张伟是明知的，故张伟主张文广公司在房屋销售中存在虚假宣传缺乏依据。
关于争议焦点2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定系管理性规定而非效力性规定，违反该条规定，并不必然导致相应的合同条款无效。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释﹥》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”该条明确规定当事人可以协商确定办理房屋所有权登记的期限，且如果因出卖人原因买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担的是违约责任，并非合同无效，故张伟要求确认该合同第十五条款无效，缺乏法律依据，本院难以支持。商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，是否对合同当事人发生法律效力不能一概而论，如第一个争议焦点所述，文广公司的行为不构成虚假宣传，则将宣传资料、广告等内容不作为双方权利义务依据的目的是为更好的依据合同确认双方的权利义务，避免误解和歧义，即便文广公司的广告和宣传资料能认定为要约，双方在合同中变更了要约内容，则该要约仍对双方不发生法律效力。因此张伟主张补充协议第13条无效缺乏事实依据和法律依据，本院碍难支持。综上，张伟上诉不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 曹 璐
代理审判员 司荣华
二〇一四年十一月四日
书 记 员 王邵君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；