广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法古民一初字第599号
原告：胡鹏，男，1979年1月出生，汉族，住重庆市万州区。
原告：向北玲，女，1986年12月出生，汉族，住重庆市万州区。
上列两原告的委托代理人：贺四平、周喜玲，广东正鸿律师事务所律师，律师助理。
被告：荣顺隆（中山）房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴玉芳，总经理。
委托代理人：林泽、雍雪林，广东洋三律师事务所律师。
原告胡鹏、向北玲诉被告荣顺隆（中山）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡鹏、向北玲的共同委托代理人贺四平，被告荣顺隆（中山）房地产有限公司的委托代理人林泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月2日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于中山市××路××号鹿茵华庭10幢1205号商品房，建筑面积85.33平方米，单价每平方米4816.65元，总金额为340441元；原告以银行按揭方式向被告付款，被告应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，按逾期分别处理，其中逾期超过180天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并与银行办理了按揭贷款，但被告至今仍未按法律规定和合同约定向原告交付商品房。请求判令：1、解除原、被告于2012年9月2日签订的《中山市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已支付首期款140441元，至合同被解除之日止已付银行贷款本金和利息共计48617.3元（暂计至2014年7月5日止已付贷款本金为28440.20元，已付贷款利息为20177.1元），房契税3404元，法律服务费800元，工本费50元，查档费30元，共计193342.3元；3、被告支付原告违约金10213.23元（按购房款的3%计算）和已付款利息损失49000元（以购房总价340441元为基数，自2012年10月10日起至2014年9月2日止按中国人民银行同期贷款利率5.895%计算）。
原告对其陈述的事实，提供以下证据：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、被告企业机读档案登记资料，证明被告主体适格；3、《中山市商品房买卖合同》，证明原告和被告成立商品房买卖合同法律关系；4、《个人住房借款合同》，证明原告以抵押贷款的方式支付购房款；5、《中山市商品房销售登记备案表》，证明原告和被告签订《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案；6、2012年9月1日起至2014年7月15日止的中国建设银行个人活期明细查询表，证明原告履行合同义务，按期支付按揭款；7、查档费收据、法律服务费和工本费收据、房契税收据、房款定金收据、房款收据，证明原告已支付首期款140441元和房契税3404元、法律服务费800元、工本费50元、查档费30元；8、《催告函》及传真记录证明，因被告违约，原告于2014年7月8日催告被告按照合同约定办理退房手续；9、《律师函》，证明原告委托律师函告知被告解除《中山市商品房买卖合同》，立即与原告办理退房手续，并返还原告所支付的款项及赔偿原告违约金和相关的经济损失；10、光碟及录音书面内容、企业法人营业执照、证明，证明曾向被告提出要求退房、退款并赔偿损失的事实。
被告辩称：1、被告同意解除合同；2、被告不同意第二项诉讼请求，因为退款条件还没有成就，银行的贷款由被告承担担保责任，原告也没有向银行提出解除合同的申请，由于存在抵押关系，不能注销抵押登记，备案登记，因此还未达到退款条件，被告不同意退款；第三项诉讼请求与第二项诉求银行贷款利息重复主张了，法院不应当支持，违约方的责任承担方式不表示支付违约金，而是赔偿损失；根据合同法第97条规定，当事人可以要求恢复原状，但并不要求支付违约金；对于利息部分也没有证据证明，被告不同意承担。
被告为其辩解向本院提交证据有《关于解除买卖合同及退房的须知》，证明如果解除合同要求退房，要先办妥注销抵押登记、注销备案登记等相关手续后，房地产公司才能退款给对方。
经审理查明：2012年9月2日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于中山市××路××号鹿茵华庭10幢1205号商品房，建筑面积85.33平方米，单价每平方米4816.65元，总金额为340441元；现金付款140441元，约定付款时间为2012年9月2日；商业贷款200000元，约定付款时间为2012年10月2日；被告应在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；除不可抗力、政府部门验收程序改变或原告未履行付款义务外，被告如逾期交房，须承担违约责任；逾期不超过180日的，自2013年12月31日起至实际交付之日止，按日支付原告已付房款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金……。上述《商品房买卖合同》的附件六为合同补充协议一，该协议第四条约定：出卖人逾期交房，双方同意出卖人按上述合同约定应当承担的违约金总额，最高不超过买受人累计已付房价款的3%；第十一条约定：买受人根据合同约定或法律规定享有合同解除权的，买受人必须在条件成就之日起15日内书面提出，否则，视为买受人放弃解除合同的权利。买受人在约定时间内行使合同解除权的，买受人配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人前述各项手续办理完毕后的5个工作日内退还买受人已付款项（其中尚欠的按揭款由出卖人直接向按揭银行支付），按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。
签订合同后，原告已经按约向被告支付了首期购房款140441元。同日，原告因购房支付了法律服务费800元、工本费50元、查档费30元、商品房的契税3404元。2012年9月5日，双方在中山市房地产交易登记管理所就上述商品房签订的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。
2012年9月18日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人按揭贷款200000元用于购买中山市××路××号鹿茵华庭10幢1205号房并以该房办理抵押登记手续。2012年10月5日，第三人向原告发放贷款200000元用以支付剩余的房价款。
2014年7月8日，原告通过传真号码（0760-228××××8）向被告传真了一份《催告函》，主要内容为被告未按合同期限交房已单方违约，原告按合同约定予以正式通知被告予以退房处理，并列明了购房明细及退房要求相关款项，请被告2014年7月10日前速确认回复，否则将启用法律诉讼程序。2014年7月10日，被告向业主发出一份《关于解除买卖合同及退房的须知》，主要内容为如业主达到解除合同的条件并且决定解除合同的，其中按揭付款的业主按以下须知办理手续：A、双方签订解除合同意向书；B、业主到按揭银行办理提前还款手续；C、银行审批通过，划扣本金；D、银行到中山市国土局办理注销抵押手续；E、到银行取回《商品房销售登记备案表》原件；F、双方签订合同终止文件；G、双方到中山市国土局办理商品房注销登记手续；H、取回《终止协议》；I、被告在5个工作日内按双方签订的合同及补充协议的约定，退回房款及违约金。2014年7月31日，原告向被告邮寄一份《律师函》，主要内容为按合同约定被告应当在2013年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，但被告至今仍未交房，依据合同法规定原告有权解除合同，请被告在收到本律师函三日内与原告办理退房手续，并将原告所支付的款项返还给原告并赔偿违约金及相关经济损失；或者在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明。否则，将采取法律手段就被告的违约行为追究被告相应的法律责任。快递查询记录显示该邮件于2014年8月2日已签收。
另查明：截至2014年7月5日，原告已向第三人清还2012年11月5日至2014年7月5日共计21个月的贷款本金及利息共计46407.48元（具体数额以银行相应的帐单为准）。
诉讼中，关于原告主张解除双方于2012年9月2日签订的《中山市商品房买卖合同》的请求，被告表示同意解除上述《中山市商品房买卖合同》。
本院认为：原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告未在合同约定期限内交付商品房，已构成违约，原告按合同约定提出解除合同，被告也表示同意解除上述《中山市商品房买卖合同》，故对原告诉请解除2012年9月2日签订的《中山市商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，并要求赔偿损失。本案因被告逾期交房而解除，在履行合同过程中存在过错，故原告要求被告返还已支付首期款140441元及已付银行贷款本金和利息共计46407.48元（具体数额以银行相应的帐单为准）的请求是解除合同恢复原状的当然后果，本院予以支持；超出部分本院不予支持；被告辩称合同补充协议约定原告配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续后5个工作日内才予以退款。本案中，从被告发出的《关于解除买卖合同及退房的须知》可知，原告须到按揭银行办理提前还款手续并由银行审批通过，划扣本金才能办理上述备案登记、抵押登记注销等手续。本院认为，该约定明显加重了原告责任即原告解除合同要求返还款项必须先清偿银行贷款，而且原告作为守约方，因被告的违约反而要承担巨大的提前还款压力，明显违背了公平原则；从双方权利与义务均衡角度和本案实际来考量，该约定也存在不合理之处，故本院对被告的辩解不予采纳。
关于原告诉请被告返还已支付的房契税3404元、法律服务费800元、工本费50元、查档费30元，合计4284元的问题。本院认为，该部分费用系原告因购房而支出的必要费用，现因被告违约导致合同解除后，造成了原告实际的直接损失，该部分损失理应由过错方赔偿，故本院对原告的该项诉求予以支持。
关于原告主张被告支付违约金10213.23元和已付款利息损失49000元的问题。本院认为，合同明确约定因被告违约导致解除合同，被告按原告累计已付款的3％向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金10213.23元（340441元×3％），原告该项诉求，符合双方约定，本院予以支持；对于已付款利息损失49000元的请求，原告主张按购房总价340441元为基数，自2012年10月10日起至2014年9月2日止按中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，对此部分的利息计算应从两方面考虑，其一原告交付的首期款140441元系原告自有资金，该部分产生因被告违约后的资金占用损失，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息并无不当，本院予以支持；但原告主张自2012年10月10日即银行贷款发放之日起算于理无据，因被告购买的是预售房，该款系预付款，在合同约定的被告交房之日前并不能产生违约责任，因被告违约产生的损失应从约定交房之日的次日起算，故该部分利息应自2013年12月31日起计至清偿之日止；其二原告通过银行贷款200000元支付剩余房价款，原告也主张该200000元贷款的资金占用利息损失。本院认为该款系原告贷款所得，并非自有资金，故不能产生资金占用损失，其该部分购房款的损失在原告向贷款银行已支付的利息损失，而该部分的利息损失在原告第二项请求中已予以支持，故原告在该项诉讼请求中仍以200000元计算利息损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三、四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年9月2日签订的《中山市商品房买卖合同》；
二、被告荣顺隆（中山）房地产有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡鹏、向北玲返还已支付首期购房款140441元和至本判决生效之日止原告胡鹏、向北玲已实际支付的银行贷款本息46407.48元（具体数额以银行相应的帐单为准）；
三、被告荣顺隆（中山）房地产有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡鹏、向北玲返还已支付的房契税3404元、法律服务费800元、工本费50元、查档费30元，上述款项合计4284元；
四、被告荣顺隆（中山）房地产有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡鹏、向北玲支付违约金10213.23元并赔偿原告自2013年12月31日起至清偿之日止的首付款140441元之利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算；
五、驳回原告胡鹏、向北玲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5088元（原告已预交），由原告胡鹏、向北玲负担745元，被告荣顺隆（中山）房地产有限公司负担4343元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘旭桂
审 判 员 谭震华
代理审判员 姚红波
二〇一六年三月七日
书 记 员 吴文达