安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终4748号上诉人（原审原告）：邓宏兵，男，1966年2月12日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：许从才，庐江县白山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：许雪梅，女，1960年1月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。被上诉人（原审被告）：朱乃杨，男，1967年5月28日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：叶和民，安徽耀真律师事务所律师。上诉人邓宏兵因与被上诉人许雪梅、朱乃杨确认合同无效纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2018）皖0124民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓宏兵上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判许雪梅与朱乃杨签订的《房地产买卖契约》无效或将本案发回重审。事实和理由：邓宏兵与许雪梅原系夫妻关系，双方从事服装经营，邓宏兵在外进货，许雪梅从事销售，将多年积蓄购买数处房产，部分房产邓宏兵不知情，案涉房屋房产证一直藏在朱乃杨哥哥家。2006年9月因种种原因许雪梅与邓宏兵离婚，许雪梅在邓宏兵不知情的情况下，与朱乃杨恶意串通，由罗某冒充邓宏兵签名将案涉房屋过户，侵害了邓宏兵的利益以至成诉。由于邓宏兵与许雪梅夫妻关系不和导致双方协议离婚，在2006年9月份双方协议离婚，对涉案房屋出售邓宏兵无需委托他人，其可以现场签字，邓宏兵从未电话委托罗某签字。如果邓宏兵是委托人，在《房地产买卖契约》上罗某应当以代理人名义签字。根据相关法律规定，房屋权属变更需权利人共同申请并提供相关证明文件，许雪梅与朱乃杨在变更房地产登记时，应当提供邓宏兵的书面委托书。朱乃杨称2006年1月9日支付了邓宏兵25万元，邓宏兵从未收过此款。一审判决认定购房款付至许雪梅指定收款人，但因朱乃杨本人也经营服装，其哥哥在银行工作，相互与他人有经济往来，相关汇款并未注明系购房款，如果汇款是支付购房款，应当有权利人收条为凭。从许雪梅、朱乃杨提供的证据来看，其汇款时间在2006年1月至2006年3月14日，如果房款都支付完毕，其双方未签合同亦不合乎逻辑。如果许雪梅与朱乃杨在2006年1月达成口头交易，为何长时间不让邓宏兵签字也未形成书面合同，许雪梅在与朱乃杨办理完过户后便与邓宏兵离婚，并让其亲属罗某冒充邓宏兵签字，显然许雪梅与朱乃杨系恶意串通。一审法院认为交易定价25万元系规避税费是常有之事显然与法相违。邓宏兵对许雪梅与朱乃杨买卖案涉房屋毫不知情，也没有证据证明邓宏兵电话委托罗某签订案涉房屋买卖的合同。许雪梅提交书面答辩意见辩称，一、出售案涉房屋是邓宏兵与许雪梅共同商定的结果。2004年之后，邓宏兵因个人原因以及做生意欠多人债务，于此双方商量后决定出售案涉房屋用于偿还广东供应商陈少文的货款。具体出售事宜商定由许雪梅视情况全权处理。二、许雪梅是以公平价格出售门面房，没有任何串通行为，没有损害任何人合法利益。当时夫妻共同商定出售案涉房屋后，许雪梅即回庐江办理出售事宜，当时许雪梅还向房屋中介公司咨询过出售手续及大致价格，根据当时情况此类房屋在庐江能卖50万元左右。许雪梅了解相关情况后，与朱乃杨口头商定以50万元价款成交卖房，并商议在两个月左右时间交付房款。由于买卖双方都是很好的亲戚关系，所以当时没有拟定书面房屋买卖合同。只是口头约定春节前支付一半房款，春节后支付另一半房款。协议达成后，朱乃杨按照约定分别支付了房款，现产权已转移在朱乃杨名下。三、关于委托罗某代表邓宏兵签字的经过。涉案门面房是以许雪梅一人的名义购买，房产证上也只有许雪梅一人名字。2006年秋，朱乃杨要求办理房产过户手续时，许雪梅开始认为只要其一人到场即可，后来得知办理过户手续需夫妻二人共同签字。邓宏兵当时由于不便亲自到场签字，于是其将其身份证交给许雪梅，并委托罗某代为其签字履行手续。邓宏兵、许雪梅与罗某都是亲戚关系，且当时邓宏兵、许雪梅的孩子还寄住在罗某家，罗某碍于情面，出于帮忙代为签字。邓宏兵称许雪梅与朱乃杨串通，让罗某冒充邓宏兵签名不是事实。朱乃杨辩称，一、邓宏兵、许雪梅与朱乃杨买卖案涉房屋合法有效。2005年底，朱乃杨与许雪梅达成了涉案房屋买卖口头协议，约定的价款公平合理，符合当时的市场行情。对此邓宏兵是明知的，没有提出反对意见。由于双方都有一定亲戚关系，双方当时没有及时签订书面协议，但讲好价款后，朱乃杨即在2006年1月19日支付给邓宏兵25万房款（一笔是直接汇给许雪梅提供的广东债权人陈少文账户20万元，另一笔是汇给许雪梅5万元）。2006年春节后，朱乃杨又根据双方口头协议约定，于2006年3月14日支付给邓宏兵债权人陈少文25万元，至此50万元房款全部支付完毕。2006年9月份，朱乃杨要求办理房屋过户手续时，邓宏兵声称不便回来亲自办理，于是将其身份证交给许雪梅，由许雪梅全权处理。办证当日，朱乃杨、许雪梅、罗某等几个人一起去庐江行政服务大厅办理的过户手续，在当场填写房地产买卖契约时，为了少缴过户契税，于是将房地产成交价格填写为25万元，但实际双方的成交价是50万元，并且在2006年3月14日之前即完全付清。由于当时办证需要出售方夫妻共同签字，朱乃杨听许雪梅讲，是邓宏兵打电话委托罗某代表他签字，免得他为此特意回来一趟。所以《房地产买卖契约》上邓宏兵名字系罗某所写。根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。涉案房屋转让行为没有违反法律和行政法规的强制性规定，邓宏兵以其没有亲自到场签名为由主张无效没有法律依据。二、邓宏兵陈述对案涉房屋出售不知情不是事实也不符合常理。诉争房产系邓宏兵、许雪梅夫妇1995年购买，其后十多年出租期间，邓宏兵夫妇得其出租收益。该房在2006年出卖给朱乃杨后，其房租当然归朱乃杨所有，其后的十几年邓宏兵显然没有得到该房屋租金，对此邓宏兵怎能不知情？2006年10月8日，邓宏兵许雪梅办理离婚手续，协议分割夫妻共同财产时，对其夫妻共同财产和债权债务作出了详细处理。特别是对夫妻共同固定财产，进行了列举式的处理。其离婚协议中并未提到案涉房屋。若邓宏兵真的不知此房已出售，那么肯定在离婚协议中要予以明确处理。可见邓宏兵诉称其直至2017年8月份才知此房出售，显然不符合情理。三、诉争的房产物权已归朱乃杨所有。我国物权法规定，不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力。诉争的房产已于2006年登记在朱乃杨名下，早在12年之前，朱乃杨即支付了诉争房产的合理对价并办理了产权登记手续。至此诉争房产物权已归朱乃杨所有。邓宏兵因房地产价格变动而不讲诚信，对十几年的民事行为予以反悔并且上诉显属无理。邓宏兵向一审法院起诉请求：判令许雪梅与朱乃杨2006年9月22日签订的《房地产买卖契约》无效；本案诉讼费用由许雪梅、朱乃杨承担。一审法院认定事实：邓宏兵与许雪梅原是夫妻，2006年10月8日协议离婚。1995年，邓宏兵与许雪梅支付价款246673.55元以许雪梅名义购买了位于庐江县庐城镇文明中路3#地商品房。2005年，许雪梅、朱乃杨经协商将邓宏兵与许雪梅共同所有的该房屋以50万元的价格转让朱乃杨（许雪梅姐夫之弟），后朱乃杨分别在2006年1月19日和2006年3月14日分三次通过转账方式向许雪梅或其指定的收款人支付了50万元。2006年9月22日，许雪梅与朱乃杨办理房屋过户手续、签订《房地产买卖契约》，因邓宏兵不在现场其口头委托朱乃杨舅兄罗某办理相关手续，罗某遂在《房地产买卖契约》上签邓宏兵的名字，同时，为了少交契税，《房地产买卖契约》上的房屋成交价款写为25万元。2006年10月8日，许雪梅同邓宏兵协议离婚，在经过公证的《离婚协议书》中，双方约定：“双方现自愿离婚，就双方共同财产等有关事项协议如下：一、坐落在北京市朝阳区广渠门外大街一号院3号楼2108号和富力城A9幢12号的房产归乙方（即许雪梅）所有；二、乙方已支付给甲方（即邓宏兵）现金人民币柒佰万元整。三、儿子……。四、甲乙双方的各自债务由各自偿还（不含共同债务）……”。一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。依据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。通过查明的事实，该院确认邓宏兵已口头委托罗某代为办理案涉房屋转让手续，只是没有采用书面形式，该房屋转让行为没有违反法律行政法规的强制性规定，故罗某代邓宏兵在2006年9月22日《房地产买卖契约》上签邓宏兵名字的行为对邓宏兵发生效力；受让方朱乃杨业已支付了购房款并已办理了房屋过户手续，邓宏兵虽然对朱乃杨付款的事实不予认可且认为许雪梅、朱乃杨恶意串通但未能举证予以证明。因此，该《房地产买卖契约》应为合法有效。故邓宏兵以罗某冒充其在《房地产买卖契约》上签字、邓宏兵对该房屋转让一直不知情和转让案涉房地产不符合法律规定，以及许雪梅没有经过权利人同意私自对外转让为由，要求确认《房地产买卖契约》无效，没有事实和法律依据，该院不予支持，而对许雪梅、朱乃杨关于此项的辩称予以采信。另一方面，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，恪守承诺。如前所述，本案邓宏兵在委托他人将其与许雪梅共有的案涉房屋办理了过户手续以后才与许雪梅离婚，故双方在离婚协议中夫妻共同财产不再涉及该已转让的房屋,而且直至后来十余年里邓宏兵也从没有提及该已出卖的房屋，可在十多年以后,邓宏兵却对自己以前的行为予以否认，显然有违诚信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回邓宏兵的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由邓宏兵负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，邓宏兵提交庐江县房屋产权产籍交易中心证明一份，旨在证明案涉房屋办理产权登记时产权共有人必须到场签字，或携带经公证的授权委托书方可办理，所以案涉合同无效。朱乃杨的质证意见为对该证明的真实性无异议，但该证明的出具单位没有经办人或者负责人签字，形式上不符合法律规定。产权登记办法是2010年之后严格按照程序要求，2010年之前登记时并无相关严格的要求。涉案房屋的产权登记已经由邓宏兵委罗某春签字，形式上符合法律规定，当时邓宏兵的妻子许雪梅也在场，朱乃杨有理由相信夫妻两人是商量好了卖涉案房屋。本院认为，关于邓宏兵是否已口头委罗某春代为办理案涉房屋转让手续的问题。许雪梅、朱乃杨均称在办理房屋过户手续时邓宏兵打电话委罗某春代其办理相关手续，邓宏兵对此予以否认。但从本案一审时证罗某春的证人证言内容来看罗某春陈述在2006年9月邓宏兵曾打电话罗某春，委罗某春代表其办理案涉房屋过户手续，并告罗某春其已将身份证原件交给许雪梅，此与许雪梅陈述办理房屋过户时持有邓宏兵的身份证原件相印证。现邓宏兵主张没有委罗某春代为办理案涉房屋过户事宜，许雪梅与朱乃杨存在恶意串通情形，依据不足，不予采信。案涉房屋系邓宏兵与许雪梅在婚姻存续期间的1995年购买，邓宏兵也陈述其与许雪梅在2004年感情才出现问题，在双方婚姻存续期间长达十余年的时间，对于用夫妻共同财产购买的案涉房屋这一家庭重大事项邓宏兵称不知情，显与常理不符，现邓宏兵称许雪梅购买及出卖案涉房屋时其并不知情，依据不足，不予采信。综上所述，邓宏兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓宏兵负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年八月二十日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。