江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东民初字第884号
原告唐春雷。
委托代理人杨秀娟，江苏天豪律师事务所律师。
被告孙洋洲。
被告张秀英。
原告唐春雷与被告孙洋洲、张秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由代理审判员吴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐春雷的代理人杨秀娟、被告孙洋洲到庭参加诉讼，被告张秀英经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐春雷诉称，2011年1月4日，原被告双方在平等自愿的基础上达成协议，签订房屋买卖合同，二被告自愿将自己所有的位于东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201室房产以39万元的价款卖给原告，原告依约履行买卖合同，并于2011年春节前搬进生活居住至今，但被告不予配合原告办理房产过户手续。为了维护原告的合法权益，特诉，请求人民法院依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有，被告协助原告办理房产过户，原告自愿给付被告剩余房款。诉讼费用由被告承担。
被告孙洋洲辩称，原告没有按照合同约定时间春节前付款9万元，已构成违约，原告应按月支付违约金，此外原告还应支付被告剩余购房款。
被告张秀英未答辩。
经审理查明，被告孙洋洲、张秀英原系夫妻，2009年被告孙洋洲、张秀英与连云港市美麟房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201室房产，房产建筑面积118.48㎡，房屋价款398922元。2011年1月前，连云港市美麟房地产开发有限公司向被告交付房屋，涉案房屋办理了房产证，产权人登记在被告孙洋洲、张秀英名下。
另查明，被告孙洋洲、张秀英首付房屋总价款的30%，剩余房款通过银行抵押贷款支付。2009年3月16日，被告孙洋洲、张秀英与中国建设银行东海支行、连云港市美麟房地产开发有限公司签订房地产抵押合同，约定中国建设银行东海支行向孙洋洲、张秀英提供所购房地产价值70%抵押贷款，贷款额为279000元，抵押期限自2009年3月16日起至2024年3月16日止，孙洋洲、张秀英按约定每月向中国建设银行东海支行偿还房屋贷款。
再查明，2011年1月4日，原告唐春雷与被告孙洋洲、张秀英签订房屋买卖合同，内容为：“房屋买卖合同。甲方：孙洋洲、张秀英。乙方：唐春雷。甲乙双方经友好平等自愿达成如下协议：一、甲方将自己所购的牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201楼房转让乙方，转让价叁拾玖万。乙方于协议签字时给付甲方伍万元整。于春节前再付玖万元，余款在转户前付清。二、甲方收到乙方伍万元后，为乙方出具过户相关所有手续，以办理楼房产权过户，相关费用由乙方自行承担。三、协议经双方签字即生效，本协议双方需严格遵守，如有违约按本合同总标价的20%由过错方承担违约金。四、本协议一式肆份，由甲乙双方及证人各一份。甲方：孙洋洲（手印）、张秀英（手印）。乙方：唐春雷（手印）。见证人：周龙、李辉。2011年1月4日”。此外，双方口头协议约定，银行抵押贷款由原告支付，贷款付清之后，被告协助原告办理房产过户，原告支付的按揭银行抵押贷款在总房款39万中冲抵结算。协议签订后，被告向原告交付房屋钥匙、房产抵押合同原件、房产证以及以及银行还贷存折，原告唐春雷于2011年下半年入住涉案房屋至今。
2010年12月30日、2011年2月4日、2011年4月11日和2012年4月13日，原告唐春雷分别向被告孙洋洲支付购房款50000元、80000元、10000元和5000元，被告孙洋洲出具购房款收条。此外，自2011年1月至2013年4月，原告每月以被告名义向中国建设银行东海支行偿还房贷，共计偿还60360元。2013年4月后，原告再去还房贷，发现房贷被他人还清，并发现涉案房产被保全。被告孙洋洲称剩余房贷是其借案外人王大伟的钱还清的。
还查明，2013年5月13日本院受理王大伟与孙洋洲房屋买卖合同纠纷案，本院于2013年5月14日作出（2013）东民初字第1476号民事裁定书，对东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2号楼3单元201室房产予以保全。2013年5月28日，在该案处理过程，王大伟与孙洋洲达成调解协议，并由本院制作（2013）东民初字第1476号民事调解书，内容为：“一、原被告双方自愿解除房屋买卖协议。二、被告孙洋洲于2013年6月4日前返还原告王大伟40万元。三、原被告双方因房屋买卖纠纷所产生纠纷一次性解决，无其他争议”。2013年6月7日，王大伟就其与孙洋洲房屋买卖合同纠纷案向本院申请执行。在该案执行过程中，本院根据当事人申请解除了对涉案房屋的保全。
2010年9月7日，被告孙洋洲与被告张秀英在东海县民政局协议离婚，其中协议约定东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2号楼3单元201室房产归孙洋洲所有。
以上事实，有当事人的陈述、原告举证房屋买卖协议、收条、房地产抵押合同、证人证言、离婚协议书等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的房屋买卖协议，系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。根据涉案房屋买卖协议约定，被告将涉案房屋以39万元转让给原告，原告先支付部分购房款，再继续以被告名义偿还剩余房贷，待房屋抵押贷款还清后，被告协助原告办理房屋过户手续，根据原告已支付的购房款及偿还的房贷结算房款。
现涉案房屋剩余房贷在原告偿还一段期间，共计偿还60360元后，被告孙洋洲自己将剩余房贷全部还清。根据协议约定，房贷还清之后，被告应协助原告办理房屋产权过户。原告向被告支付14.5万元现金，另外偿还房贷60360元，共计给付购房款205360元，涉案房屋总价款39万元，现原告还应支付被告购房款184640元。
根据协议约定，原告应在2011年1月4日双方签订协议后春节前再付被告9万元购房款，原告于2011年2月4日、2011年4月11日分别给付8万元和1万元，其中1万元没有在约定的时间内给付，已构成逾期违约。根据原告给付购房款实际履行的实际履行情况和逾期违约的款项数额及实际，被告要求支付总房价的20%的违约金，明显过高且不适宜，本院予以调整，结合被告自身的损失情况及本案实际，酌定违约金5000元。
根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力，本案变更不动产物权的房屋买卖合同合法有效，但不能直接产生物权效力。因此，原告请求直接判令涉案房屋归原告所有，没有法律依据，本院不予支持
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙洋洲、张秀英于本判决生效后十日内协助原告唐春雷办理东海县牛山镇牛山北路208号美麟水岸名城雅苑2-3-201室房产过户手续。
二、原告唐春雷于本判决生效后十日内给付被告被告孙洋洲、张秀英购房款184640元及违约金5000元。
三、驳回原告唐春雷其他的诉讼请求。
案件受理费7150元，保全费1470元，合计8620元，由原被告各负担4310元（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7150元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 吴鹏
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李慧
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）、《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。