浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4905号
上诉人（原审第三人）：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
上诉人（原审第三人）：何某1，女，2003年9月16日出生，汉族，住东阳市。
法定代理人：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
上诉人（原审第三人）：何某2，女，2010年6月4日出生，汉族，住东阳市。
法定代理人：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
三上诉人的共�委托诉讼代理人：卢希腾，浙江百工律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕健强，男，1988年8月9日出生，汉族，住东阳市。
被上诉人（原审原告）：许舒婷，女，1991年1月6日出生，汉族，住东阳市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡华辉，浙江麦格律师事务所律师。
原审被告：浙江东阳长润贸易有限公司，住所地：东阳市人民路245-2号。
法定代表人：何江东，该公司总经理。
上诉人何某3、何某1、何某2因与被上诉人吕健强、许舒婷，原审被告浙江东阳长润贸易有限公司（以下简称长润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何某3、何某1、何某2上诉�求：撤销原判，驳回吕健强、许舒婷的诉讼请求。事实和理由：一、长润公司未取得涉案房屋的所有权，无权处置涉案房屋。1、何某1、何某2系未成年人，涉案房屋原登记在何某1、何某2名下，是何某1、何某2以自己所有的南京房产出售后在东阳购买。依据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，何某3处分涉案房产的行为无效，长润公司据此取得涉案房产的行为也无效。长润公没有取得涉案房屋的所有权，无权处置涉案房产。2、长润公司和何某3之间就涉案房屋的转让意思表示虚假，转让行为无效。长润公司并非真的受让涉案房屋，真正目的是为了长润公司的融资所需，故房屋转让的意思表示虚假，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，长润公司不能依据无效的转让行为取得涉案房屋的所有权和处置权。3、长润公司从何某3处受让涉案房屋没有支付相应的对价。二、长润公司不具有涉案房屋内装修、家具、家电等财产的所有权和处置权。1、其向房产公司购买涉案房屋的价款为221万元，与长润公司签订的转让协议中载明的转让价款也为221万元，而房屋的装修、家具、家电价值200多万元，故其与长润公司签订转让协议的价款不包括装修、家具、家电等，长润公司无权处置。2、根据2015年3月18日的《确认协议》，明确其不仅享有涉案房屋的居住权、使用权，且装潢装修、家具家电设备设施的归属及处置权都归何某1、何某2所有。三、长润公司和吕健强、许舒婷之间就涉案房屋的转让存在恶意，损害了其的利益，该转让无效。1、长润公司知道公司无权处置涉案房屋和屋内的装修装潢、家具家电设备设施。2、吕健强、许舒婷在买房过程中曾在中介和楼飞群的陪同下查看房屋，吕健强、许舒婷对房屋由其居住使用应该明知，但吕健强、许舒婷未与其协商，却与无权处置的楼飞群协商，受让房屋具有主观恶意。3、吕健强、许舒婷提供了长润公司的企业信息，虽不能确认该信息是谁发布，但吕健强、许舒婷是看到该信息后才确定受让房屋，按照常理应和信息上所留何某3的电话联系房屋买卖事宜。4、吕健强、许舒婷和长润公司协商的房屋转让价款明显低于市场价。其2013年购买房屋价格221万元，2014年装修花费200多万元，案涉房屋转让时的价值应有400多万元。5、何某3知道吕健强、许舒婷拟受让涉案房屋后，曾多次与吕健强、许舒婷联系，但吕健强、许舒婷没有就房屋转让事宜与其联系，瞒着其完成房屋交易程序。四、原审判决认定其无权居住使用涉案房屋错误。其系房屋所有人，合法居住在涉案房屋内。涉案房产虽因融资所需登记在长润公司名下，但长润公司没有支付对价，实际产权仍属于其。五、原审判决程序错误，认定事实不清。涉案房屋转让的价值是本案的关键事实，关系到吕健强、许舒婷和长润公司之间的房屋转让是否具有恶意及转让合同效力的认定，应当予以查明。一审法院未对当事人进行释明，由当事人对房屋价值申请鉴定，也未依职权进行鉴定，导致吕健强、许舒婷支付给长润公司的价款是否合理无法判断。六、原审判决违反未成年保护法的相关规定，侵犯了未成年的合法权益。七、原审判决对最高人民法院的相关司法观点不予采纳，显然是错误的。八、即使其应将房屋腾空并搬离，也应由吕健强、许舒婷予以补偿。1、其从未放弃对装修装潢、家具家电的权利。2、吕健强、许舒婷和长润公司之间的转让价格仅指房屋价格，不包括装修装潢、家具家电的价格。吕健强、许舒婷主张装修装潢、家具家电归他们所有，就应�其予以补偿。3、吕健强、许舒婷是涉案房屋装修装潢、家具家电等财产的收益者，按照等价有偿原则，应责令对其予以补偿。4、如吕健强、许舒婷不对其予以补偿，由其对所有的装修装潢予以处置，将造成极大的浪费。九、原审判决将何某3列为第三人错误，何某3是何某1、何某2的法定代理人，不应作为第三人。
吕健强、许舒婷辩称，一、其与长润公司签订的《房地产买卖契约》合法有效，交易价格合理，内容不违反国家法律法规，应当予以保护。按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变动以登记作为要件。双方在房屋买卖交易时，长润公司是案涉房屋登记的所有权人，有权对房屋进行出售。其已按约定支付了全部的价款，且案涉房屋也登记在其名下。其已履行全部合同义务，而长润公司未能如期交付房屋已构成违约，故一审法院判令长�公司按合同约定赔偿违约金10万元，依法有据。上诉理由称何某1、何欣桐系未成年人，监护人不得处置其财产，从而认定长润公司未取得案涉房屋所有权，既与事实相悖，也是对法律的曲解。本案系审理其与长润公司的房屋买卖合同关系，无论长润公司与何某1、何某2对之前的房屋买卖如何约定，都不影响本案合同的合法性。其根据房产证登记的信息，完全有理由确信长润公司就是房屋所有权人。何某1、何某2在2014年12月15日就将房屋转让给长润公司，此后长达两年多的时间里从未提出过任何异议或者要求撤销，直至其受让该房屋后，何某1、何某2才主张权利，明显与常理不符。合同撤销权的行使期间为一年，从知道或者应当知道撤销事由之日起计算。二、关于案涉房屋内的装修、家具、家电等财产的所有权和处置权问题。首先，其取得房屋的对价系经过评估的，且高于当时的市场价格。双方交易的价格按房屋现有状态进行确认，合同第十条第一款明确约定“房屋内不可移动的家具、做好的设施不损坏等归乙方所有。”其次，关于房屋内现有的家具、家电等可移动的财产，当时何某3电话与其口头约定由其另行支付10万元价款。如法院查明该部分家具、家电系何某3、何某1、何某2所有，其同意由他们自行清走，但不得损坏房屋内的固定装修部分。再者，何某3、何某1、何某2与长润公司2015年3月18日签订的《确认协议》，其对该协议不清楚，也不认可协议所述内容。该协议是何某3、何某1、何某2和长润公司之间的内部约定，何某3、何某1、何某2若认为长润公司违反协议，可另案起诉长润公司，与其无关。三、何某3、何某1、何某2明知其取得涉案房屋所有权后，仍拒不搬离房屋，系对其财产权利的侵害，其保留追索房屋占用费的权利。其根据合同约定，支付合理的对价，并于2017年1月22日办理了产权变更登记手续，合法取得案涉房屋的所有权故一审法院判令何某3、何某1、何某2腾空搬离案涉房屋，合法有据。请求二审法院维持原判。
长润公司辩称，开始买房子是公司的隐名股东楼飞群与吕健强谈的，签合同的时候由法定代表人签字。公司在银行有200万元贷款，以涉房案屋进行抵押，因利息没有按期支付，银行来催讨，故将房屋挂到中介去卖。
吕健强、许舒婷向一审法院起诉请求：一、长润公司逾期交房构成违约，并支付违约金10万元；二、长润公司继续履行合同附随义务，立即腾空涉案房屋内无关的人员与物品；三、何某3、何某1、何某2立即腾空并搬离涉案房屋。
一审法院认定事实：2013年6月19日，何某1、何某2（监护人何某3）向浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司购买了位于东阳市的房屋，合同成立价格为221万元。2014年12月15日，何某1、何某2（监护人何某3、张允婻）与长润公司签订《房屋买卖契约》一份，将上述房产转让给长润公司，合同成交价格为221万元。嗣后，第三人将涉案房屋的产权过户至长润公司名下。2016年12月15日，长润公司（甲方）与吕健强（乙方）在东阳市吴宁创美房产中介服务部签订《房地产买卖契约》一份，将涉案房产转让给吕健强，合同约定：“一、房产情况：房屋面积113.06平方米（以房产证面积为准），土地登记面积17.37平方米。房产证号码：东房权证吴宁字第××号，土地证号码：东阳市国用（2014）第001-112**号。二、成立价格：人民币2550000.00元，大写：贰佰伍拾伍万元整。三、付款方式：在签订契约时付80000.00元（大写：捌万元整）作购房定金。其余房款2016年12月27日前过户付1500000.00元整（�佰伍拾万元整），其余房款按揭贷款970000.00元整到长润公司（201000131760028）按揭贷款不动产证出来，七个工作日内到甲方账户。四、房屋移交时间：款清交房。五、违约责任：1、双方约定签订协议后若乙方中途毁约，甲方有权没收定金；若甲方中途毁约，甲方应在返还乙方的定金和全部预付款后，另支付给乙方相当于定金数额的违约金。2、乙方应该按合同约定时间支付剩余房款，甲方应在合同约定时间内协助乙方办理产权过户手续和房屋移交工作，否则视同毁约，按第五条第1款处理。六、甲方应保证该房屋无任何经济和权属纠纷，保证未抵押或被查封，否则由甲方承担由此产生的全部责任。乙方已对该房屋的基本情况做了充分了解，房屋移交后的修缮费用由乙方承担。……十、其他约定：1、房屋内不可移动家具、做好的设施不损坏等归乙方所有。2、原来房屋的�、电户头、有线电视户口房屋移交后归乙方所有，并在30天内配合乙方办理过户手续。……十一、本契约未尽事宜由双方协商解决，其他经双方协商一致的补充协议与本契约同时有效，协商不成可向房产所在地人民法院提起诉讼……”。2016年12月15日，长润公司的法定代表人何江东向吕健强出具《定金收据》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东（居民身份证号）名下位于东阳市而支付的房屋定金计人民币捌万元整（￥80000.00元整），本人确定已经收到该笔款项。”2017年1月24日，何江东向吕健强出具《房款收据》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东，居民身份证号：名下位于东阳市而支付的房款计人民币（大写）壹佰伍拾万元整（￥1500000元整），本人确定已经收到该笔款项。”2017年1月26日，何江东向吕健强出具《房款结清单》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东，居民身份证名下位于东阳市，支付房款玖拾柒万元整（970000.00），本人确定已收到该笔款项，全部房款已结清。双方协议2017.2.4交房，如违约，没收押金33.1万元。”在该份《房款结清单》上加盖了长润公司的印章。庭审中，双方一致陈述：吕健强扣除涉案购房款押金33.1万元，其余购房款已支付给长润公司，双方约定长润公司如按期交房，该押金再支付给长润公司，如违约，则没收该押金。嗣后，长润公司协助吕健强、许舒婷将涉案房屋的产权过户至吕健强、许舒婷名下，并办理了相关的不动产权属证书，但涉案房屋至今仍由第三人居住使用，长润公司至今未交付涉案房屋。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发�效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”长润公司与何某1、何某2签订《房屋买卖契约》后，买受了涉案房屋，并将涉案房屋的产权过户至长润公司名下，长润公司已依法取得涉案房屋的所有权。后长润公司又将涉案房屋转让给吕健强，双方签订了《房地产买卖契约》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。该合同中详细载明了涉案房屋的物权登记信息，基于物权的公示、公信效力，吕健强向长润公司支付了相应的对价，双方已将涉案房屋的产权登记于吕健强、许舒婷的名下，据此，吕健强、许舒婷系涉案房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人现已非涉案房屋的产权人，无权居住使用涉案房屋。若第三人与长润公司之间关于涉案房屋还存在纠纷，可另行解决。长润公司未能按期交房，构成违约，依法应按双方的约定支付违约金，吕健强、许舒婷自愿要求长润公司支付违约金10万元，系其对自身权利的处分，予以准许。关于吕健强、许舒婷扣留的购房款押金，应自长润公司交付房屋并支付违约金的当日支付给长润公司。综上，吕健强、许舒婷要求长润公司交付房屋、支付逾期交房违约金10万元及要求第三人腾空并搬离涉案房屋的诉讼请求应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予第三人一定的时间，另行解决居住问题。关于第三人辩称的吕健强、许舒婷和长润公司双方恶意串通转让涉案房产的意见，无事实依据，不予采信。关于第三人辩称的吕健强、许舒婷和长润公司侵犯了其对涉案房屋享有的居住权、使用权、处置权及房屋装潢装修设施的所有权的意见，因第三人与长润公司签订房产转让协议的日期为2014年12月15日，该�屋的产权已过户至长润公司名下，长润公司已依法取得涉案房屋的所有权，而第三人提供的载有其对涉案房屋享有居住权、使用权、处置权及房屋装潢装修设施所有权内容的《确认协议》的签订日期为2015年12月18日，且长润公司否认与第三人签订过《确认协议》，故对该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决：一、浙江东阳长润贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付吕健强、许舒婷违约金10万元。二、浙江东阳长润贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内将东阳市房屋交付给吕健强、许舒婷。三、何某3、何某1、何某2应于判决生效之日起三十日内腾空并搬离东阳市房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由浙江东阳长润贸易有限公司负担。
二审中，吕健强、许舒婷、长润公司没有提交新证据。何某3、何某1、何某2提供了公证书一份，用以证明房屋内的现状及装璜设施设备的价值应该有200万元以上，吕健强、许舒婷和长润公司之间的255万元交易价格包括装璜设施设备，明显低于市场价。
吕健强、许舒婷发表意见：该证据已超过法律规定的举证期限，不属于新证据。从内容来看，也不能达到何某3、何某1、何某2的证明目的，这只对房屋现状的拍摄，内容多是一些家具、家电之类的物品，这类物品本身没有包括在房屋买卖的价款中，其也提出如查明这些物品是何某3、何某1、何某2所有，应当由他们清走。该证据恰恰证明何某3、何某1、何某2一直非法侵占其房屋，至今未搬离。
长润公司发表意见：真实性无异议，装修是存在的，255万是否包括装修，其不清楚。
本院经审查认为，上述证据仅能证明涉案房屋的现状，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明涉案房屋装璜设施等价值200多万元的事实。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，吕健强与长润公司签订《房地产买卖契约》时，长润公司系涉案房屋产权证上的登记权利人，基于物权登记产生的公示公信效力，吕健强有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易。且从协议的履行情况看，吕健强一方系通过东阳市吴宁创美房产中介服务部介绍知晓的涉案房屋，吕健强的父亲吕美晓也在中介所人员和楼飞群的陪同下查看过涉案房屋，当时并未看见有人居住。何某3虽主张其曾告知吕美晓不要购买涉案房屋及房屋实际所有人系何某1、何某2，但未能提供证据予以证明，且这与吕美晓关于只是与何某3协商过价格的说法也相互矛盾。至于何某3、何某1、何某2主张的《确认协议》，系其与长润公司之间签订，无证据证明吕健强、许舒婷知道或应当知道上述协议内容，故该《确认协议》对吕健强、许舒婷无约束力。因此，吕健强、许舒婷受让涉案房产时，交易的对象、场所、过程等符合一般房屋买卖的交易习惯，无证据证明吕健强、许舒婷在房屋买卖时存在恶意。涉讼房屋的交易价格为255万元，与长润公司当时登记在中介所的258万元出让价格基本相当，何某3、何某1、何某2也没有证据证明该出让价格明显低于当时的市场价格。涉案合同签订后，吕健强已按约定付清购房款，并办理了过户登记手续，故吕健强、许舒婷作为善意第三人，购买涉案房屋的信赖利益应予以保护。�某3、何某1、何某2申请对包括装修装潢的房屋价值进行鉴定，应当依照证据规则的规定在一审期间提出，在二审期间才提出鉴定申请，显然不符合证据规则的规定，故对其的鉴定申请，本院不予准许。综上，何某3、何某1、何某2的上诉理由不能成立，对其的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由何某3、何某1、何某2负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 徐 晋
审 判 员 应 倩
二〇一七年十二月十五日
代书记员 崔立娜