黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终554号
上诉人（原审第三人）：张辉，男，汉族。
委托诉讼代理人：邴文超，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许健庆，男，汉族。
委托诉讼代理人：羿洪刚，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县新站镇铁西街。
法定代表人：辛国清，职务董事长。
委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
上诉人张辉因与被上诉人许健庆、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张辉委托诉讼代理人邴文超、被上诉人许健庆委托诉讼代理人羿洪刚、被上诉人天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加了诉讼活动，本案现已审理终结。
张辉上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人许健庆的原审诉讼请求，依法改判上诉人与天顺公司签订的商品房买卖合同合法有效或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）原审开庭时，天顺公司在回答法院问题时称，在天顺公司账面上该房源现处于未销售状态，说明原审查明的许健庆与天顺公司于2014年7月15日签订商品房买卖合同的事实不存在。许健庆在起诉状中称其与天顺公司在2014年7月15日签订房屋买卖合同，当日交定金5万元，而在原审开庭审理过程中未向法庭提交交付定金5万元的证据，原审查明的该事实无证据证实。天顺公司在原审开庭审理时答辩，因其工作人员工作失误，与我方签订商品房买卖合同。天顺公司这一答辩意见明确了天顺公司与我签订了涉案楼房的商品房买卖合同的事实存在，与我签订商品房买卖合同的张庆元是天顺公司的工作人员，也就是张庆元和张丽娟与我签订商品房买卖合同及收取我购房款的行为应当视为天顺公司的行为。我所买的楼房是张庆元挂靠在天顺公司名下以天顺公司名义开发的，我购买的楼房的实际开发人是张庆元。张庆元在与我签订商品房买卖合同时向我出示天顺公司给其出具的授权委托书，致使我有理由相信张庆元有权处分销售实际由其开发的楼房。张庆元挂靠天顺公司的事实，已由（2015）源民初字第1447号民事判决书确认。张庆元出售其开发的楼房的行为应当视为天顺公司的行为。综合以上，张庆元、张丽娟与我签订的商品房买卖合同及收取我购房款的行为应当视为天顺公司的行为，原审认为我未与天顺公司签订合同也未向天顺公司交付购房款的事实错误。（二）原审认定错误。关于二被上诉人签订商品房买卖合同的时间，我认为二被上诉人签订合同的时间不是2014年7月15日，在原审时我已经提出对合同形成的时间进行鉴定，原审法院未予准许也没有说明理由，二审时我继续申请鉴定，只有鉴定才能确定二被上诉人签订合同的有效性。天顺公司已经认可张庆元、张丽娟是其工作人员，张庆元、张丽娟与我签订商品房买卖合同，收取我的购房款，将商品房交付我使用等行为应当视为是天顺公司的行为，该合同应为有效合同，原审认定其无效错误。二、驳回许健庆原审诉讼请求的理由。许健庆的起诉涉嫌与天顺公司恶意串通、虚假诉讼。许健庆在诉状中称签订商品房买卖合同当日交定金5万元，其向法庭提交的商品房买卖合同签订的时间与其交定金的时间相差一年之久，说明客观事实是商品房买卖合同签订的时间与交定金的时间有一个必为伪造。按照商品房买卖惯例，开发公司销售时，与买受人约定只交付极小部分定金后，在办理房屋所有权证时交清全部购房款的事实违背正常交易习惯。许健庆在诉状中称其在购买涉案楼房后得知天顺公司又将涉案的楼房出卖给我的说法是不能成立的，二被上诉人签订的是商品房买卖定金合同而非买卖合同，许健庆不能依据其伪造的定金合同主张天顺公司与我之间已履行完毕的商品房买卖合同无效。通过以上可知，二被上诉人恶意串通伪造了一份2014年7月15日签订的商品房买卖合同，意在侵犯我通过合法手续购买的并已交付使用的楼房，二被上诉人涉嫌虚假诉讼。三、依法改判我与天顺公司签订的商品房买卖合同合法有效或发回重审的理由。我所购买的楼房是张庆元挂靠在天顺公司名下，以天顺公司名义开发的，楼房实际开发人是张庆元。张庆元出售其开发的楼房的行为应视为天顺公司的行为，张庆元与我签订的合同合法有效。我与张庆元签订商品房买卖合同后，我与张庆元办理了房屋交接手续，张庆元将房屋交付给我使用。房屋的所有权已转移给我，我已将该房出租他人，承租人已装修并正在使用。另据天顺公司一审当庭答辩称，因其工作人员失误，与我签订商品房买卖合同，天顺公司这一答辩意见明确了其与我签订了商品房买卖合同，也说明了张庆元挂靠在天顺公司名下自筹资金开发楼房，天顺公司只出资质未投资一分钱，就连应当承担法定的纳税义务，也由法院通过判决的形式转移到挂靠人张庆元、张丽娟名下，天顺公司没有权利在收取张庆元管理费、对开发项目未投资分文的情况下，出售张庆元全额出资承建的涉案工程。鉴于以上事实，我通过合法手续购买由张庆元挂靠在天顺公司处开发的楼房，涉案楼房已交付我实际使用，我已取得涉案房屋的所有权，我与天顺公司签订的商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，二审法院应当改判我与天顺公司签订的商品房买卖合同合法有效。
许健庆辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天顺公司辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，原审认定事实及法律关系明确，请求二审法院驳回上诉。
许健庆向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告签订的肇源县凤桐佳苑小区1号楼A栋1单元商服9门买卖合同有效；2、依法确认被告与第三人签订的***号楼***9门买卖合同无效；3、被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实：2014年7月15日原告许健庆与被告天顺公司签订商品房买卖合同；原告以人民币98万元价款购买被告开发建设的位于肇源县***号***门（建筑面积196平方米，每平方米5000元），被告收取原告定金5万元，余款约定办理产权证时交付；2014年8月12日，案外人张庆元与第三人张辉签订商品房买卖合同，张庆元以人民币1724800元价格将位于肇源县***号***门（建筑面积196平方米，每平方米8800元）卖给第三人，第三人未与被告天顺公司签订合同也未向天顺公司交付购楼款，而是持有肇源县凤桐佳苑项目部张丽娟为其出具的1724800元购楼款转账收据及肇源县凤桐佳苑项目部交结单据。
原审法院据此认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订了商品房买卖合同，并在合同中约定：“原告先交付定金5万元，余款办理房屋产权证时交付”，原被告约定符合法律规定，原被告签订的商品房买卖合同应是有效合同；而本案中张庆元与第三人签订的商品房买卖合同，合同形式上不符合法律规定，事后亦未得到销售企业的追认与认可，因而合同是无效合同。第三人关于已经向实际开发商交付购楼款的抗辩理由因违反法律强制规定，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条判决：一、依法确认原告许健庆与被告大庆市天顺房地产开发有限公司于2014年7月15日签订肇源县***号***门商品房买卖合同有效。二、依法确认张庆元与第三人张辉于2014年8月12日签订肇源县***号***门商品房买卖合同无效。案件受理费50元，由被告负担。
二审中，张辉向本院提交如下证据：1、授权委托书一份，欲证明该授权委托书是天顺公司授权张庆元全权处理涉案房屋出售。2、（2015）源民初字第1289号、（2017）黑0622民初184号民事判决书，欲证明与本案相同的情况，已有人民法院判决认定与天顺公司签订的合同有效，原审判决认定本案中合同无效不知是何理由。3、肇源县房产局备案照片一份，欲证明所有张庆元出售的房屋已经在2017年3月21日在房产局备案登记，导致天顺公司所有的合同无效。
许健庆质证称，对证据1的真实性不发表质证意见，这是张庆元与天顺公司之间的委托关系，对证明问题有异议，（2015）源民初字第1447号判决书中已认定张庆元无权对外销售房屋，售房主体是天顺公司，不能以授权委托书证明张庆元与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据3，如果是真实的，也不能认定备案时间是2017年3月21日，不排除恶意串通嫌疑。
天顺公司质证称，对证据1的真实性无异议，该份证据所体现的内容及委托事项于2013年4月27日经委托人与被委托人协商一致撤销，该委托书无效，对双方没有约束力。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，挂靠是对合作双方的合作内容进行了概括，不同情况应该不同对待，应当依据挂靠协议作协议双方约定的内容来看待是何种挂靠关系，该证据不能证明上诉人所争议的房屋归属问题。对证据3的真实性不发表意见，证据3不能说明任何内容。
本院认为，对张辉出具的证据1，因证据内容体现系天顺公司为案外人张庆元所出具的授权委托书，且天顺公司对证据1的真实性予以认可，自认系其为张庆元出具，故本院对证据1的真实性予以采信。但该证据体现内容与天顺公司所提交的时间产生在后的撤销委托授权的声明内容相反，故仅凭该授权委托书，不能认定张庆元系争议房屋合法出售人及其对外出售房屋的行为均合法有效，故本院对证据1的证明内容不予采信。对证据2，因系人民法院依法制作的裁判文书，各方当事人对其真实性均未提出异议，本院对证据2两份民事判决书的真实性予以采信。但该两份判决书所对应的案件与本案主体不同、诉求不同、当事人的陈述及举证情况也不相同，故该两份判决的裁决结果亦不能作为本案裁判的依据，故本院对证据2的证明内容不予采信。对证据3，虽许健庆与天顺公司对该证据的真实性提出异议，但该证据系自电脑系统反映内容获取，在许健庆、天顺公司未提出相反证据反驳的情况下，本院对该证据的真实性予以采信，通过证据显示内容表明，涉案房屋已在肇源县房产局进行备案，本院对证据3的证明内容亦予采信。天据争性无异议，
二审中，天顺公司向本院提交如下证据：1、撤销委托授权声明一份，欲证明2013年4月27日，经张庆元与天顺公司协商一致，已将上诉人提供的证据1授权委托书撤销。2、预售许可证一份，欲证明天顺公司出售给许健庆的房屋经房产部门核准可以预售。
张辉质证称，对证据1的真实性不予认可，如果天顺公司撤销委托，我方不会存在由天顺公司盖章的授权委托书，该证据是伪造的，授权委托书是否撤销均不影响我方对张庆元符合表见代理的法定要件的相信程度，撤销日期也是伪造的。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据证明问题与（2015）源民初字第1447号民事判决书确认的事实一致，涉案小区是张庆元实际开发，因涉案房屋已经在房产部门登记，所以许健庆与天顺公司签订的合同无效，无法备案。
许健庆对证据1的真实性及证明问题无异议。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议。
本院认为，虽张辉对天顺公司所提交的证据1的真实性不予认可，但其并未提出充分证据或合理理由予以反驳，且该证据体现时间在张辉出具的证据1授权委托书之后，证据记载的内容为天顺公司、案外人张庆元均同意由天顺公司解除对张庆元委托代理开发凤桐佳苑小区工程项目的事宜，本院对证据1的证明内容予以采信。对证据2，因张辉、许健庆对证据2的真实性均无异议，证据2的形式符合法律规定要求，本院对证据2的真实性予以采信，对其证明内容，因证据体现系行政管理部门依职权赋予天顺公司法定销售资格，且其他各方均未提出有力证据对该证据的证明内容予以反驳，证据2体现了天顺公司为涉案凤桐佳苑小区合法的售房人，本院对证据2的证明内容予以采信。
许健庆未提交新证据。
二审查明，涉案肇源县***号***门商品房已在肇源县房产部门备案登记在张辉名下，其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过一、二审各方当事人的陈述及举证及当事人在其他案件中的陈述来看，天顺公司与案外人张庆元之间曾存在协议合作开发建设凤桐佳苑小区工程一事，具体施工过程中双方之间关系是否发生变化，因与本案所争议的房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。现有证据表明，天顺公司系房产部门、税务机关认可的涉案凤桐佳苑小区合法的开发人，并天顺公司具备合法的出售资质，许健庆作为买受人，有理由相信天顺公司有权对外出售涉案房屋。许健庆与天顺公司签订的商品房买卖合同，形式及内容均不存在违反法律规定之处，依法应认定为合法有效。一审对此的认定正确，本院依法予以支持。对于许健庆与天顺公司在签订房屋买卖合同之后的具体履行情况，因合同双方对此均无异议，张辉虽提出原审对于许健庆与天顺公司签订合同的时间及定金是否实际给付等情况认定错误的主张，但仅有其陈述，并未得到许健庆或天顺公司的认可，且合同履行情况不影响合同的效力问题，故本院对张辉的该主张不予支持。天顺公司在一审庭审时答辩称“由于我公司工作人员工作失误，错误的与第三人签订了9号商服的买卖合同，由于第三人至今未向天顺公司交付任何购房款，天顺公司同意与第三人解除该楼房买卖合同”，该答辩意见并未否认张辉所持有的涉案房屋商品房买卖合同的效力，故一审法院认定张辉与案外人张庆元于2014年8月12日签订的肇源县***号***门商品房买卖合同无效，无事实及法律依据，本院依法予以纠正。
对于张庆元、张丽娟对外以天顺公司名义或自己名义出售涉案凤桐佳苑小区房屋行为的效力问题，因涉及到法律上的处分权认定或实际权利人是否授权及事后追认等法律事实的认定，需综合张庆元、张丽娟与天顺公司各自陈述及举证进行认定，但本案中张庆元、张丽娟并未参加诉讼，且与本案双方争议内容无关，本院在本案中不予评判。对于本案中张辉所持有的房屋买卖合同效力问题，本院已作出充分论述，故对于张辉陈述张庆元、张丽娟系天顺公司工作人员、二人对外销售行为应视为天顺公司行为的内容本院不予支持。
对于张辉主张天顺公司与许健庆恶意串通、虚假诉讼的请求，因天顺公司才是涉案凤桐佳苑小区合法的处分权人，其有权对外销售房屋，该销售行为并未违反法律禁止性规定，仅凭现有证据不能认定天顺公司对涉案房产的处分行为存在恶意。张辉主张其以合法手续购得涉案房屋并已实际交付全部房款的行为，因未得到房屋实际处分权人天顺公司的认可，张辉亦未出示其向天顺公司交付房款的证据，故其主张已向天顺公司履行了全部合同义务的请求缺乏证据支持，本院对此不予支持。
综上，本院认定，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1893号民事判决主文第一项“一、依法确认原告许健庆与被告大庆市天顺房地产开发有限公司于2014年7月15日签订肇源县***号***门商品房买卖合同有效”；
二、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1893号民事判决主文第二项“依法确认张庆元与第三人张辉于2014年8月12日签订肇源县***号***门商品房买卖合同无效”。
二审案件受理费100元，由被上诉人大庆市天顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙文斌
审判员 周铁峰
审判员 齐少游
二〇一七年四月二十八日
书记员 杨 阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；