海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1458号
上诉人（原审被告）：海南艺藤竹社工艺家具有限公司。
法定代表人：陈塞晶。
委托诉讼代理人：许著货。
被上诉人（原审原告）：三亚荣兴科技实业有限公司。
法定代表人：范荣。
委托诉讼代理人：于江涛。
委托诉讼代理人：方高颖。
上诉人海南艺藤竹社工艺家具有限公司（以下简称艺藤公司）因与被上诉人三亚荣兴科技实业有限公司（以下简称荣兴公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2016)琼0271民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人艺藤公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院作出的（2016)琼0271民初4319号民事判决，改判艺藤公司向荣兴公司支付租金22109元。2.判令荣兴公司承担本案诉讼费。
事实与理由：一、一审法院认定基本事实错误。
（一）艺藤公司应付租金总额为5292540元，而非一审法院认定的5380870元。一审法院认定“《房屋租赁合同》应于2009年5月5日开始生效”，“合同租赁期实际为2009年5月5日至2015年5月31日”。那么据此可知，双方之间的实际合同租赁期应当为72个月25天，而不是73个月，据此一审判决多计算了5天的租金，该5天的租金应当予以扣除。况且，“租赁时间为六年（即2009年5月至2015年5月止）”，双方在签订合同之时已经明确该时间内是六年即72个月。
再根据租赁合同第三条约定：“自合同生效之日起，荣兴公司提供三个月装修免租期给艺藤公司”，双方合同期内实际只应当计算69个月的租金，共计4497570元。同时，再加上按照一审判决逻辑所得出的2015年6月1日至2016年2月29日9个月的租金794970元，那么艺藤公司应付租金总额为5292540元。一审法院判决按照荣兴公司主张的5380870元进行认定错误，也与其上面认定的合同起止时间不一致。
（二）艺藤公司已实付的租金总额为5270431元，而非一审法院判决认定的4867591元。
本案对租金支付情况主要有争议的数额系下面几笔：
1、关于2010年12月30日的8050元付款。该款项系艺藤公司以现金方式直接存入荣兴公司职工张优胜的个人账户，而张优胜在此之前也多次代荣兴公司向艺藤公司收取租金，艺藤公司有理由相信张优胜系荣兴公司的表见代理人。基于艺藤公司与荣兴公司之前的租赁关系才发生艺藤公司向张优胜付款的行为，张优胜与艺藤公司之间没有其他任何生意和经济往来。况且，艺藤公司还一直保存着该存款凭条原件。由此足以判断该款项也系艺藤公司支付给荣兴公司的租金。另外，荣兴公司称该8050元是另外综合楼宿舍的租金，并提供了两张收据（一张4550元，一张3500元），即为两次支付。但艺藤公司提供的是一张8050元的银行存款凭条，该8050元系一次性支付。显然，荣兴公司主张的该宿舍租金是分两笔支付，与该银行凭条不相吻合，所以荣兴公司主张该笔8050元系宿舍租金而不应计算的说法，与事实不符。
2、关于2011年8月9日38130元的付款。该笔款项荣兴公司称没有收到，但艺藤公司提供的是银行转账凭证，目前荣兴公司也无该笔款项被艺藤公司撤回的证据。虽然一审法院调取的银行单中在当天有一笔38130元的款项进入艺藤公司的银行账户，但该银行单上无法显示该款项系从荣兴公司账户退还，且也没有像该银行单中其它退还款项那样标注“退还”字样，在没有进一步证据证明的情况下，不能认为该款项系荣兴公司退回，况且荣兴公司收到租金更没有理由将租金退回可能。一审法院判决简单地以“该公司也无法对此作出其他合理解释”为由，将举证责任分配给艺藤公司，不符合“谁主张，谁举证”的举证原则。
3、关于2011年12月3日5万元的付款。艺藤公司虽然无法提供票据或转账凭据，但在艺藤公司的财务数据中存在该笔款项。因本案所涉租金交付时间跨度长达七年之久，期间艺藤公司的财务人员有过多次更换，查找财务凭证存在一定的难度，但并不表示该笔款项就没有支付。
4、关于2011年3月2日、3月28日、3月29日的付款。发票是合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证，能够证明付款事实的存在。在荣兴公司没有证据证明同年3月2日、3月28日的两笔款项系3月29日发票中款项的情形下，不能认定此两项付款即为发票的同一付款。其次，3月2日的款项与3月29日的发票相隔时间比较长，从艺藤公司提供的2009年至2016年的凭证可知，荣兴公司出具发票的时间基本是同一天或者相差一两天，而本笔款项与发票相差了27天，不符合荣兴公司一贯出具发票的习惯。再者，在3月29日出具发票之前的3月27日，荣兴公司也因收到艺藤公司一笔款项而出具过一张发票，如果3月2日的款项系3月29日发票中的款项，那么荣兴公司完全可以在3月27日出具发票时一并出具或同时单独开具一张，却到3月29日才出具，也不符双方平时的交易习惯和常理。况且，荣兴公司也存在众多收款后不出具发票的事实。最后，该两笔款项与发票上的金额也不相吻合。
5、关于2012年4月10日与4月23日的款项；6、关于2012年5月9日与5月22日的款项；7、关于2012年6月18日与25日的款项；8、关于2013年8月30日与9月6日的款项；该4笔款项的意见与第4点意见一致。
9、关于2013年9月27日、10月8日、10月11日的款项：艺藤公司的意见同上述第4点上诉意见。另外，9月27日和10月8日的金额为9万元，而10月11日的发票金额仅为88330元，从金额上而言，也不可能为同一笔付款。
综上，上述9处双方争议的款项均应当认定为艺藤公司的已付款。据此艺藤公司已经支付的租金总额为5270431元。但一审法院判决不认定上述9处款项，属于基本事实认定错误。一审法院在判决中按照艺藤公司的主张，艺藤公司多支付了荣兴公司308330元，进而推断艺藤公司的主张不符合逻辑，一审法院不尊重本案事实，有损司法公正。
（三）一审法院判决按照最高的合同租金标准计算合同期外的租金，于法无据。涉案合同中涉及到三种计算租金的标准，虽然其是一种递进方式，但对合同期外的租金计算标准双方没有进行约定，按照“谁主张，谁举证”举证原则，应由荣兴公司承担举证责任证明租期外的租金应接照何种方式进行计算，而不是让艺藤公司承担举证责任。
（四）2016年2月26日的《承诺书》应属无效。首先，该承诺书上面的金额与荣兴公司主张的金额不一致。其次，从双方《房屋退租协议》第二条可知，在租赁合同中并未赋予荣兴公司擅自停止场地水电供应的权利，荣兴公司以这种违法方式的逼迫艺藤公司向其支付租金是一种胁迫的交换条件。停水电来逼迫艺藤公司支付租金是荣兴公司的惯常做法，证明该《承诺书》的出具是受到荣兴公司的胁迫，为无效承诺，不能据此来认定租金拖欠的事实。
二、一审法院判决程序错误。因本案中涉及到第三人张优胜收取款项的行为是否为荣兴公司的收款行为，本案的处理结果与张优胜在法律上的利害关系，依法应当追加张优胜作为第三人参加诉讼，以便本案查明事实。一审法院未依法追加张优胜，明显程序错误。
综上，一审法院判决认定基本事实证据不足，程序违法，判决结果错误，应予改判。
被上诉人荣兴公司辩称，一、艺藤公司拖欠租金513280元的事实清楚。首先，荣兴公司已提供证据证明艺藤公司共拖欠荣兴公司租金513280元。荣兴公司提交了艺藤公司在签署《承诺书》前事实已支付的涉案房屋全部租金总额明细和对应的凭据，艺藤公司对此没有提出异议，也没有提出其中有不属于其支付的租金。同时根据双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋退租协议》和艺藤公司实际使用涉案房屋的期间，可计算艺藤公司总共应支付的租金总额。因此，计算结果与艺藤公司法定代表人陈塞晶出具的《承诺书》上确认的拖欠租金数额刚好吻合，足以证明荣兴公司所述事实。
其次，艺藤公司故意混淆账目，却漏洞百出，经不起推理。艺藤公司对荣兴公司提交的艺藤公司已支付的涉案房屋租金明细没有提出异议。因此，艺藤公司在认可荣兴公司所述事实支付金额的情况下，却又出现有争议的9处不一致，相当于在争议数额对应租期内即2010年12月至2013年10月期间，其“已付租金”与“应付租金”之间产生了巨额款项差距。该争议的数额完全属于艺藤公司虚假陈述，其违反常理、毫无逻辑可言，全属强词夺理。荣兴公司说明如下：
(一)上诉状所述争议数额对应租期内，租赁合同约定的“应付租金总额”与艺藤公司“事实已支付的涉案房屋的租金总额”刚好完全一致。假设艺藤公司所述为真，艺藤公司为何超付巨额租金给荣兴公司，荣兴公司所述的明细刚好与合同约定应付租金一致。艺藤公司在上诉状中极力否认没有超付租金，一面否认事实支付的租金总额，一面却在假想的数据中不肯承认。
（二）根据荣兴公司提供并经艺藤公司认可的明细可见，在租赁合同开始履行时至艺藤公司未长时间拖欠租金期间，艺藤公司在支付时都是有规律地支付租金，其每月或每季度支付的租金恰好与双方约定的租金标准相吻合。相反，假设艺藤公司所述争议数额为真，那么根本无法解释其为何要东一笔西一笔杂乱无序地超出其应付的租金支付荣兴公司。假设为预付，那么为何从未提出要抵扣，而且在这些有争议的款项对应租赁期内，相应凭证上也标注了租金对应的月份，更可以说明艺藤公司租金支付是不存在预付和争议的。
（三）对争议数额，荣兴公司提交了支付明细和相应凭证，一一对应。相反，艺藤公司认为发票和转账不是同一笔金额，但却无法提供该争议发票对应金额的转账或现金支付凭证，也无法提供该争议转账金额对应的票凭。艺藤公司既然认可双方之间从2009年到2016年一直存在打款对应出票的交易习惯，但却自定义3天内出票为同一笔，时间稍长可以推出是两笔不同款项。
那么，2010年12月至2013年10月期间9笔争议数额发生后，艺藤公司为何不提出异议？为何不要求任何抵扣？为何出具《承诺书》保证及时支付拖欠的租金？道理不言自明。
二、无需追加第三人。
本案中艺藤公司拖欠租金的事实清楚，法律关系明确，荣兴公司要求艺藤公司支付租金及承担违约责任的理由充分。而且艺藤公司提供的证据并不能证明该8050元是艺藤公司支付给荣幸公司的涉案房屋的租金，因此无论从程序还是实体上来看都无需追加张优胜作为第三人参加诉讼。
综上，请求二审法院驳回艺藤公司全部诉求，维持原判。
被上诉人荣兴公司向一审法院起诉请求判令：1.判决艺藤公司向荣兴公司支付房屋租金533280元；2.判决艺藤公司向荣兴公司支付逾期支付租金的滞纳金159984元（按欠缴租金总额533280元的30%计算）；3.判决艺藤公司向荣兴公司支付自2016年3月1日至履行完毕期间按照人民银行公布的同期同类贷款利率计算的债务利息4768元（自2016年3月1日暂计至2016年5月13日止）；4.判决本案诉讼费用由艺藤公司承担。
一审法院认定事实：位于三亚市吉阳区荔枝沟社区荔枝沟农产品综合批发市场A栋第2-3层（含1至顶层楼梯）属于荣兴公司所有。2009年4月23日，荣兴公司（即甲方）与艺藤公司（即乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将三亚荔枝沟农产品综合批发市场A栋（二楼、三楼全部共计2420㎡）租给乙方使用，并允许乙方使用三楼楼顶作为户外家具展卖场地；租赁时间为六年（即2009年5月至2015年5月止），合同签订后，乙方先预付5万元的定金后，合同即时生效；租金收取方式为第1至2年月租金16.5元/㎡，第3至4年月租金26.5元/㎡，第5至6年月租金36.5元/㎡，预交三个月的租金，先交租金后使用；乙方如有拖欠租金的情况，超过一个月从第二个月起每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三个月以上的，甲方可提前解除合同，并有权追回所欠租金和滞纳金；自合同生效之日起，甲方提供三个月装修免租期给乙方用于二楼、三楼的装修（装修期满后即付清首季度租金）。2009年5月5日，艺藤公司向荣兴公司支付了5万元的定金。
2015年11月30日，荣兴公司（即甲方）与艺藤公司（即乙方）又签订了一份《房屋退租协议》，约定：甲乙双方于2009年4月23日签订了荣兴建材城A栋2-3楼共计2420㎡的房屋租赁合同，合同到期日为2015年5月31日，而事实经营至今，经甲乙双方协商，乙方同意甲方的建议，最终营业至2016年2月28日（如果乙方客户的货物全部送出，乙方也可提前歇业，具体时间以乙方交钥匙到甲方当日的移交签字为准）；甲方有权在2016年3月10日前将该房屋出租给第三方，在房屋被出租后，乙方应无条件的配合甲方搬出屋内的所有物品；所欠租金的支付：乙方同意在2015年11月30日前支付甲方租金20万元整，甲方开通乙方供水供电，以保证在2016年2月28日前的正常营业；如果乙方在2016年3月10日前不能支付余款，而甲方又已将该房屋出租给第三方时，甲方有权将乙方的物品折价（价格由甲、乙双方商定为准）出卖以变现抵扣房租。2015年11月30日，艺藤公司向荣兴公司支付了20万元租金。
2016年2月26日，艺藤公司的法定代表人陈塞晶出具一份《承诺书》，载明：“本人至2016年2月29日拖欠三亚荣兴科技实业有限公司房屋租金共计人民币：533200.00元（伍拾叁万叁仟贰佰元整），现本人承诺在2016年4月30日前缴纳拖欠的房屋租金300000.00元（叁拾万元整），在2016年6月30日前缴纳拖欠的房屋租金233200元（贰拾叁万叁仟贰佰元整），特此承诺（其余条款见补充合同）。”2016年2月29日，陈塞晶将租赁房屋的钥匙移交给荣兴公司，荣兴公司由张优胜代为在《承诺书》上述内容的下方手写注明：“陈塞晶已于2016年2月29日将该房屋钥匙移交给三亚荣兴科技实业有限公司。”2016年4月27日，艺藤公司又向荣兴公司支付了2万元租金，之后艺藤公司未再支付过租金。
双方存在争议的问题有：一、合同期满后的租金标准。荣兴公司主张合同期满后仍按照原租赁合同中约定的第5至6年月租金36.5元/㎡的标准计算。艺藤公司辩称租赁合同中约定了三个租金标准，属于约定不明确，因此合同期满后的租金标准应当按照同时期同地段的市场价格计算，对此，艺藤公司当庭要求对租金标准的市场价格进行评估，但未能在一审法院指定的期限内提交书面鉴定申请书。
二、租赁合同生效时间。荣兴公司主张合同自约定的租赁期开始时，即2009年5月1日起开始生效。艺藤公司辩称合同约定的是支付5万元定金后生效，故合同应于2009年5月5日开始生效，2009年5月1日至2009年5月5日期间不应当支付租金。
三、租金计算期间。艺藤公司主张合同约定的租赁期为六年，应为72个月，但是艺藤公司与荣兴公司确认双方租赁合同期满时间为2015年5月31日，而艺藤公司是从2009年5月起开始支付租金，因此，合同时间履行期为73个月，因此，合同期内应当少计算一个月的租金。荣兴公司则认为应当按照实际使用的时间支付租金。
四、2016年2月26日《承诺书》的效力问题。艺藤公司主张该份《承诺书》系该公司法定代表人陈塞晶在受到荣兴公司停电停水胁迫的情况下出具，《房屋退租协议》中关于“甲方开通乙方供水供电”的约定就反映出艺藤公司受到了荣兴公司停电停水的胁迫，因此该《承诺书》并非其真实意思表示。荣兴公司对此予以否认，并认为《承诺书》不仅是艺藤公司的真实意思表示，而且其载明的数额与荣兴公司所主张的数额相符，也佐证了艺藤公司尚欠荣兴公司租金533280元的事实。
五、艺藤公司拖欠租金数额问题。诉讼过程中，荣兴公司与艺藤公司核对了双方自2009年5月1日至2016年4月27日的租金收缴账目，双方对2013年12月24日至2015年5月31日艺藤公司的租金支付账目没有异议，2009年5月1日至2013年12月23日期间的租金有争议的为以下几笔：
1、艺藤公司提供了一张中国建设银行存款凭条，日期为2010年12月30日，存入户名为张优胜，存入金额为8050元。艺藤公司主张该笔款项是支付给荣兴公司的租金。荣兴公司质证认为，张优胜虽是荣兴公司员工，但该存款凭条不能显示存款人是不是艺藤公司，而且存给张优胜的款项并不能证明是付给荣兴公司的租金。艺藤公司则以其一直持有该份存款凭条的原件为由，辩称其是该笔款项的支付人，且张优胜之前也有替荣兴公司收取过租金。
2、艺藤公司提供了一张其于2011年8月9日通过交通银行462601500018010143481账号向荣兴公司46001005136050005927账号转账38130元的交通银行记账回执，欲证明其向艺藤公司支付了38130元。荣兴公司则提供了账号46001005136050005927的银行卡2011年8月份的流水记录，显示该月份没有一笔38130元的转入记录，欲证明从未收到过该笔38130元的款项。经一审法院向交通银行调取462601500018010143481账号2011年8月1日至10月30日的流水记录显示，2011年8月9日有一笔38130元以“租金”事由转给荣兴公司，但当天又有一笔38130元以“非我行”的摘要转入艺藤公司该账号。经组织质证，荣兴公司与艺藤公司对法院调取的流水记录真实性均无异议，艺藤公司表示无法确定是不是同一笔38130元的退回，但该公司也无法对此作出其他合理解释。
3、艺藤公司主张其于2011年12月3日向荣兴公司支付过5万元，但未能提供相应票据或转账凭据。荣兴公司也称从未收到过该笔款项。
4、艺藤公司提供了一张2011年3月2日艺藤公司向荣兴公司支付3万元的中国工商银行业务委托书回执、一张2011年3月28日艺藤公司向荣兴公司支付5万元的交通银行结算业务申请书以及荣兴公司于2011年3月29日向艺藤公司出具的119790元的发票，发票上载明“所属日期：2011-01-01至2011-03-31”，并有手写注明：“其中交现金9790元”。艺藤公司主张上述三份证据中的款项是分开支付的款项。荣兴公司质证认为，2011年3月29日所出具的发票119790元已经载明9790元是现金，11万元非现金支付的就包括艺藤公司于3月2日支付的3万元和3月28日支付的5万元，另外还包含艺藤公司于2011年2月22日支付的3万元，而且119790元也正好是2011年1月份至3月份三个月的租金数额（39930元/月×3），对此，荣兴公司提供了一张2011年2月22日收到艺藤公司3万元转账的电子汇划收款凭证。艺藤公司对该3万元凭证无异议。
5、艺藤公司提供了一张2012年4月10日向荣兴公司支付3万元的网上转账凭证、一张荣兴公司于2012年4月23日出具给艺藤公司的A栋二、三楼商铺租金3万元的发票，备注“2012年4月份”。艺藤公司主张该两笔款项是分开支付的。荣兴公司质证认为，2012年4月23日的发票与4月10日的转账凭证载明的是同一笔款项。
6、艺藤公司提供了其于2012年5月9日、5月21日各向荣兴公司支付2.5万元的网上转账凭证，另提供了一张荣兴公司于5月22日出具给艺藤公司的A栋二、三楼商铺租金两张各2.5万元的发票，备注“2012年5月份”。艺藤公司主张该2012年5月9日、5月21日的转账与2012年5月22日的发票是分开支付的款项。荣兴公司质证认为，2012年5月21日、5月22日的发票就是对应2012年5月9日、5月21日所支付的款项出具的。
7、艺藤公司提供了一张2012年6月18日向荣兴公司支付2万元的网上转账凭证、一张荣兴公司于2012年6月25日出具给艺藤公司的A栋二、三楼商铺租金2万元的发票，备注“2012年6月份”。艺藤公司主张该两笔款项是分开支付的。荣兴公司质证认为，2012年6月25日的发票与6月18日的转账凭证载明的是同一笔款项。
8、艺藤公司提供了其于2013年8月30日向荣兴公司支付了13330元、50000元两笔款项的转账凭证，另提供了一张荣兴公司于2013年9月6日出具给艺藤公司的租金88330元的发票，备注“2013年8月份租金”。艺藤公司主张上述三笔款项是分开支付的款项。荣兴公司质证认为，2013年9月6日出具的88330元的发票包括了艺藤公司于2013年8月30日转账的13330元、50000元，以及2013年8月22日转账的2.5万元。对此，荣兴公司还提供了一张2013年9月3日开具的艺藤公司支付2.5万元的凭证，备注是“补20130822回单”。艺藤公司对该2.5万元凭证无异议。
9、艺藤公司提供了一张2013年9月27日马克生向荣兴公司汇款4万元的个人汇款业务凭证，附加信息及用途为9月房租；一张2013年10月8日艺藤公司向荣兴公司转账5万元的凭证；一张2013年10月11日荣兴公司出具给艺藤公司88330元的租金发票，备注“2013年9月份租金”。艺藤公司主张上述三笔款项是分开支付的不同款项。荣兴公司质证认为，9月份租金发票中88330元的数额是针对2013年9月27日与2013年10月8日支付给荣兴公司的4万元、5万元开具的，发票票面额与转账数额之间相差的1670元，计入了艺藤公司应支付的10月份的租金，即艺藤公司2013年10月份支付的租金是2013年11月4日转账给荣兴公司的一笔5万元、一笔36660元，再加上9月份多付的1670元，共计88330元，荣兴公司也就2013年10月份的租金88330元出具了发票。对此，荣兴公司提供了2013年11月4日艺藤公司向荣兴公司分别支付5万元和36660元的支付凭证，以及2013年10月份的租金88330元的发票。艺藤公司对该5万元、36660元的支付凭证以及2013年10月份的租金发票无异议。
一审法院认为，荣兴公司系涉案租赁场地的所有权人，其与艺藤公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋退租协议》属于当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应当按照约定履行自己的权利义务。
一、关于合同期满后的租金标准问题。根据租赁合同的约定，租赁期间的租金标准第一二年为16.5元/平方米，第三四年为26.5元/平方米，第五六年为36.5元/平方米，即每两年提高一次租金标准属于双方当事人的合意，该意思表示十分明确。艺藤公司抗辩称三个租金标准属于约定不明确，一审法院不予采信。因此，合同期满后艺藤公司继续使用租赁场地，应当按照双方已经提高至36.5元/平方米的标准计算月租金。艺藤公司抗辩需按照同时期同地段的市场价格计算，一审法院不予支持。而且艺藤公司未能在一审法院指定的期限内提交关于租金市场价格评估的书面鉴定申请书，视为其放弃该鉴定申请。
二、租赁合同生效时间。《房屋租赁协议》中已经明确约定，合同签订后，艺藤公司先预付5万元的定金后，合同即时生效。而艺藤公司支付5万元定金的时间为2009年5月5日，荣兴公司并未提供证据证明其与艺藤公司存在其他口头或实际行为变更合同约定的情形，因此，《房屋租赁协议》应于2009年5月5日开始生效。
三、租金计算期间。荣兴公司与艺藤公司在《房屋租赁协议》中虽约定租赁期为六年，但也注明是从2009年5月至2015年5月止，具体起止日期并不明确，从履行情况来看，租赁合同因艺藤公司于2009年5月5日支付5万元定金开始生效，艺藤公司也实际从2009年5月份开始支付租金，若是租赁期间至2015年5月1日截止，租赁期为72个月，若是至2015年5月31日截止，租赁期为73个月，存在两种不同理解。既然双方在之后签订的《房屋退租协议》中明确合同到期日为2015年5月31日，再结合履行事实，可以认定合同租赁期实际为2009年5月5日至2015年5月31日，共计73个月，即《房屋退租协议》实际是对租赁合同中截止期限的明确，也是双方真实意思表示，该期间艺藤公司也一直在实际使用涉案租赁场地，因此，艺藤公司应当按照实际使用的期间向荣兴公司支付租金，一审法院对于艺藤公司关于合同期内应当少计算一个月的租金的抗辩意见不予采信。
四、2016年2月26日《承诺书》的效力问题。《房屋退租协议》签订于2015年11月30日，而《承诺书》出具的时间为2016年2月26日，前后相隔三个月，因此，《房屋退租协议》关于“甲方开通乙方供水供电”的约定不足以证明《承诺书》是艺藤公司法定代表人陈塞晶受到停水停电的胁迫下出具，艺藤公司也未能提供其他受到胁迫的证据，故一审法院对艺藤公司法定代表人陈塞晶于2016年2月26日出具的《承诺书》的真实性合法性予以采纳。荣兴公司收取了该份《承诺书》后未提出异议，在陈塞晶退还钥匙时，又直接在该份《承诺书》上手写备注，而且在诉讼过程中，荣兴公司也以该份《承诺书》上陈塞晶确认的租金数额佐证了其诉求，因此，应当视为荣兴公司已经认可陈塞晶该份《承诺书》上的内容。
五、艺藤公司拖欠租金数额问题。荣兴公司与艺藤公司对2013年12月24日至2015年5月31日艺藤公司的租金支付账目没有异议，一审法院对该期间的数额予以确认。对于2009年5月1日至2013年12月23日期间有争议的租金认定：
1、艺藤公司提供了一张中国建设银行存款凭条，日期为2010年12月30日，存入户名为张优胜，存入金额为8050元。该存款凭条上并未载明存入款项的主体，即便艺藤公司主张其持有该存款凭条的原件即为该笔款项的支付方有一定合理性，但仍不足以说明该款项的实际用途是用于支付给荣兴公司的租金，且荣兴公司也否认收到过该笔租金，因此，艺藤公司关于该8050元已经作为涉案租赁场地的租金支付给了荣兴公司的主张，一审法院不予采信。
2、艺藤公司提供了一张其于2011年8月9日通过交通银行462601500018010143481账号向荣兴公司46001005136050005927账号转账38130元的交通银行记账回执，欲证明其向艺藤公司支付了38130元。但经一审法院查询该交通银行卡的流水记录可以看出，8月9日有一笔38130元的支付记录，当日又有一笔38130元的入账记录。艺藤公司质证称其不能确定该笔款项是不是支付给荣兴公司38130元租金的退回，但也没有其他合理解释。结合荣兴公司所提供的46001005136050005927账号2011年8月份均未收到过该款项的流水记录，应认定该笔38130元的支付已经退回给艺藤公司，即并未成功支付给荣兴公司，故一审法院对艺藤公司已经支付该笔38130元的主张不予采纳。
3、艺藤公司主张其于2011年12月3日向荣兴公司支付过5万元，但未能提供相应票据或转账凭据。荣兴公司也称从未收到过该笔款项。故一审法院对艺藤公司已经支付该笔5万元的主张不予采信。
4、艺藤公司主张2011年3月2日3万元、3月28日5万元的转账凭据与2011年3月29日119790元的发票，2012年4月10日3万元的转账凭据与4月23日3万元的发票，2012年5月9日2.5万元的转账汇款凭据与2012年5月22日2.5万元的发票，2012年6月18日2万元的转账汇款凭据与2012年6月25日2万元的发票，2013年8月30日63330元的转账汇款凭据与2013年9月6日88330元的发票，2013年9月27日4万元、10月8日5万元的转账汇款凭据与10月11日88330元的发票均属于分开支付的款项，因发票与转账汇款凭据都具有收款收据的证明效力。而荣兴公司则主张是重复的款项，发票是针对上述相应款项出具的。首先，发票与转账汇款凭据确实都具有收款收据的证明效力，但出租方在收取租金后再针对相应款项出具发票也是正规的商业经营流程，荣兴公司能对上述款项与发票的数额作出相符的解释，并提供其他的证据进行佐证，而艺藤公司并不能对上述发票载明的款项另行提供相应的转账或支付凭据。例如，荣兴公司主张2011年3月29日119790元不仅包括2011年3月2日3万元、2011年3月28日5万元，还包括2011年2月22日支付的3万元，以及现金支付的9790元，这也印证了119790元发票上手写注明的：“其中交现金9790元”，而艺藤公司却不能另行提供11万元的支付凭据。
其次，艺藤公司2011年3、4月每月应支付的租金为39930元（16.5元/平方米×2420平方米），若是艺藤公司上述支付凭据与发票是不同款项的说法属实，那么艺藤公司在2011年3月2日、3月28日先后支付了8万元后，又于2011年3月29日另行支付了119790元，艺藤公司没有向荣兴公司提出退还多收的8万元或以该8万元抵扣之后租金，甚至在2011年4月10日支付了3万元租金，又在4月23日继续支付3万元租金，即艺藤公司仅在2011年3、4月份就向荣兴公司多交了近3个月的租金却没有提出任何异议，不仅如此，按照艺藤公司的说法，其在2013年11月份之前还存在几次多交租金的情况，艺藤公司在之后两年多的时间里均未对这些多交的租金提出过要求退还或抵扣，这明显不符合常理。
再次，按照艺藤公司上述支付凭据与发票是不同款项的说法，艺藤公司在荣兴公司认可已收租金数额的基础上多支付给了荣兴公司共计308330元（包括2011年3月2日的3万元、3月28日的5万元、2012年4月10日的3万元、2012年5月9日的2.5万元、2012年6月18日的2万元、2013年8月30日的63330元、2013年9月27日的4万元、10月8日的5万元），但艺藤公司法定代表人陈塞晶在2016年2月26日出具的《承诺书》上仍然确认尚拖欠荣兴公司租金533200元，并明确了还款计划，该数额与荣兴公司主张的拖欠数额也较为吻合，即陈塞晶作为一个完全民事行为能力人，并且从事商业经营多年，却不顾自己公司多付308330元租金的事实，仍然同意支付533200元的租金给荣兴公司，这也明显不符合正常逻辑。因此，一审法院对荣兴公司关于上述支付凭据上的308330元已经包含在对应发票数额中的说法予以采信。
艺藤公司已经付清2015年5月31日之前的租金，在2015年5月31日合同期满之后，艺藤公司仍使用涉案租赁场地至2016年2月29日，艺藤公司实际应付租金794970元（36.5元/平方米×2420平方米×9个月），在此期间艺藤公司已支付的租金共计261690元（61690元+20万元），故截至2016年2月29日艺藤公司还应支付荣兴公司租金533280元（794970元-261690元）。艺藤公司法定代表人陈塞晶于2016年2月26日出具的《承诺书》上认可尚欠荣兴公司租金533200元，既然荣兴公司已经认可该份《承诺书》，因此，应确认艺藤公司拖欠荣兴公司租金533200元。艺藤公司在2016年4月27日又支付了2万元，因此，应确认艺藤公司尚欠荣兴公司租金513200元。
关于滞纳金和利息问题。荣兴公司所主张的滞纳金和利息实际都是要求艺藤公司对该公司迟延支付租金行为承担的违约责任，即实质都是违约金。租赁期满后，艺藤公司继续使用涉案租赁场地，荣兴公司也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但属于不定期租赁合同。荣兴公司在诉求中对双方原来租赁合同约定的每日2%的违约金标准进行了调低，并主张从2016年3月1日起按照人民银行公布的同期同类贷款利率计算债务利息，荣兴公司也未举证证明艺藤公司违约给其造成的其他实际损失，因此，认定艺藤公司迟延支付租金给荣兴公司造成的损失为利息损失更为合理，因双方约定的每日2%的违约金计算标准过高，故对其违约金标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
双方虽在《房屋租赁协议》中约定了租金收取方式为先交租金后使用，但并未约定每个月租金的具体支付时间，而且双方在《房屋退租协议》中已经另行约定拖欠租金的支付时间，由艺藤公司在2015年11月30日前支付租金20万元，余款在2016年3月10日前支付。艺藤公司已经依约支付了20万元，对于拖欠的租金余款，艺藤公司法定代表人陈塞晶又重新向荣兴公司出具了《承诺书》。按照《承诺书》的内容，艺藤公司应当于2016年4月30日前支付租金30万元，6月30日前支付剩余的233200元，但艺藤公司仅于2016年4月27日支付了2万元后再未支付过租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。故艺藤公司应从2016年5月1日起以28万元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2016年6月30日之日止，以513200元为基数从2016年7月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至租金付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：艺藤公司应于判决生效之日起30日内向荣兴公司支付租金513200元及违约金（从2016年5月1日起以28万元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2016年6月30日之日止，以513200元为基数从2016年7月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至租金付清之日止）。一审案件受理费5390元（已减半收取，荣兴公司已预交）,由艺藤公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，荣兴公司系涉案租赁场地的所有权人，其与艺藤公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋退租协议》属于当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。
一、关于合同期满后的租金标准问题。根据租赁合同的约定，租赁期间的租金标准第一二年为16.5元/平方米，第三四年为26.5元/平方米，第五六年为36.5元/平方米，即每两年提高一次租金标准属于双方当事人的合意，该意思表示明确。因此，合同期满后艺藤公司继续使用租赁场地，应当按照双方已经提高至36.5元/平方米的标准计算月租金。艺藤公司上诉称三个租金标准属于约定不明确，本院不予采信。
二、关于租赁合同生效时间的问题。《房屋租赁协议》中已经明确约定，合同签订后，艺藤公司先预付5万元的定金后，合同即时生效。而艺藤公司支付5万元定金的时间为2009年5月5日，荣兴公司并未提供证据证明其与艺藤公司存在其他口头或实际行为变更合同约定的情形，因此，《房屋租赁协议》应于2009年5月5日开始生效。
三、关于租金计算期间的问题。荣兴公司与艺藤公司在《房屋租赁协议》中虽约定租赁期为六年，但也注明是从2009年5月至2015年5月止，具体起止日期并不明确，从履行情况来看，租赁合同因艺藤公司于2009年5月5日支付5万元定金开始生效，艺藤公司也实际从2009年5月份开始支付租金，若是租赁期间至2015年5月1日截止，租赁期为72个月，若是至2015年5月31日截止，租赁期为73个月，存在两种不同理解。既然双方在之后签订的《房屋退租协议》中明确合同到期日为2015年5月31日，再结合履行事实，可以认定合同租赁期实际为2009年5月5日至2015年5月31日，共计73个月，即《房屋退租协议》实际是对租赁合同中截止期限的明确，也是双方真实意思表示，该期间艺藤公司也一直在实际使用涉案租赁场地，因此，艺藤公司应当按照实际使用的期间向荣兴公司支付租金，对于艺藤公司关于合同期内应当少计算一个月的租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。
四、关于2016年2月26日《承诺书》的效力的问题。《房屋退租协议》签订于2015年11月30日，而《承诺书》出具的时间为2016年2月26日。因此，关于《承诺书》是艺藤公司法定代表人陈塞晶受到停水停电的胁迫下出具的，因艺藤公司未能提供其他受到胁迫的证据，故一审法院对艺藤公司法定代表人陈塞晶于2016年2月26日出具的《承诺书》的真实性合法性予以采纳正确，本院予以确认。
五、关于艺藤公司拖欠租金数额的问题。荣兴公司与艺藤公司对2013年12月24日至2015年5月31日艺藤公司的租金支付账目没有异议，一审法院对该期间的数额予以确认。对于2009年5月1日至2013年12月23日期间有争议的租金认定，艺藤公司上诉称其在2013年11月份之前还存在几次多交租金的情况，但艺藤公司在之后两年多的时间里均未对这些多交的租金提出过要求退还或抵扣，这明显不符合常理。其次，艺藤公司法定代表人陈塞晶在2016年2月26日出具的《承诺书》确认尚拖欠荣兴公司租金533200元，并明确了还款计划，陈塞晶作为一个完全民事行为能力人，从事商业经营多年，同意支付533200元的租金给荣兴公司，艺藤公司认可尚欠荣兴公司租金533200元，因此，应确认艺藤公司拖欠荣兴公司租金533200元。艺藤公司在2016年4月27日又支付了2万元，因此，应确认艺藤公司尚欠荣兴公司租金513200元。
综上所述，艺藤公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10780元（上诉人海南艺藤竹社工艺家具有限公司已预交）,由上诉人海南艺藤竹社工艺家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 泽
审判员 袁俊杰
审判员 李柔翰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 贺素贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。