黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第985号
上诉人（原审被告）黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨建筑安装分公司，代码826963719，住所地哈尔滨市道里区工程街63号。
法定代表人徐致杰，职务经理。
委托代理人苏本玉，男，1959年6月1日生，汉族，黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨建筑安装分公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
委托代理人葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张作芝，女，1967年6月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。
委托代理人张威，北京达成（哈尔滨）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省天鹅土地资源开发有限公司，代码12698223-0，住所地哈尔滨市道里区光华小区104栋。
法定代表人张立明，职务总经理。
委托代理人李巍，男，1972年5月17日生，汉族，黑龙江省天鹅土地资源开发有限公司职员，住哈尔滨市动力区。
上诉人黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨建筑安装分公司（以下简称国际公司）因与被上诉人张作芝、黑龙江省天鹅土地资源开发有限公司（以下简称天鹅公司）案外人执行异议纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人国际公司委托代理人苏本玉、葛耀光，被上诉人天鹅公司代理人李巍，被上诉人张作芝的委托代理人张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房屋的登记所有权人为天鹅公司，房屋建筑面积为602.55平方米。2001年12月19日，国际公司以天鹅公司为被告提起诉讼，要求天鹅公司给付工程款692928.8元及违约金180265元。2002年1月30日，哈尔滨市道里区人民法院作出（2002）里经初字第19号民事判决，支持了国际公司的诉讼请求。该判决发生法律效力后，国际公司申请执行，道里区人民法院于2012年9月28日查封了登记在天鹅公司名下的坐落于哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产。张作芝提出执行异议，称哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产系其于2012年4月19日以440万元的价格购买，请求解除查封。道里区人民法院于2014年3月10日作出（2013）里法执异字第81号民事裁定，裁定驳回了张作芝的异议申请。张作芝对该裁定不服，并于2014年5月22日提起本案诉讼。
2012年4月19日，张作芝与天鹅公司签订房地产买卖合同，主要约定：“天鹅公司将其所有的哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产出卖给张作芝，房屋价款440万元，于2012年6月28日前以现金方式一次性付清；房屋转让成交后30日内持房屋所有权证到市房产管理部门办理房屋权属登记；天鹅公司保证房地产无数卖、抵押等情况，天鹅公司同意所购房产于2012年6月30日前交付使用”。2012年4月20日，天鹅公司出具收据一份，该收据载明天鹅公司收到张作芝购房款240万元。2012年4月22日，天鹅公司又出具收据一份，该收据载明天鹅公司收到张作芝购房款200万元。2012年4月25日，天鹅公司为张作芝出具销售不动产统一发票。现争议房产由张作芝占有。
2012年6月5日，天鹅公司与案外人石铁英签订抵押合同，将争议房产抵押给案外人石铁英，为案外人郑宇与石铁英借款提供抵押担保，并同时在房产管理部门办理了抵押登记。抵押合同约定抵押时房产由天鹅公司占有，期限为债务履行期限基础上顺延6个月，即至2013年1月2日，抵押期间天鹅公司擅自转让、买卖，租赁已抵押房产未经石铁英书面同意均属无效。该争议房产在抵押过程中被查封。天鹅公司称张作芝在房产抵押前请求天鹅公司协助办理房产更名过户手续，天鹅公司未予协助。
张作芝诉称：2012年4月19日，张作芝与天鹅公司签订《房地产买卖合同》，约定天鹅公司将位于哈尔滨市道里区光华小区104栋9层，建筑面积602.55平方米商服房屋出售给张作芝，成交价格为440万元。张作芝支付了全部购房价款，天鹅公司为张作芝先后出具了收款收据和发票，并将房屋交付给张作芝，张作芝现已实际占有该房屋。张作芝在办理房屋更名时发现，道里区人民法院依据（2002）里法执字第702-4号民事裁定书，查封了张作芝购买的房产，张作芝提出了执行异议。2014年3月10日，道里区人民法院作出（2013）里法执异字第8号执行裁定书，驳回了张作芝的异议请求。张作芝认为，在国际公司与天鹅公司拖欠工程款一案中，张作芝属于案外人。在道里区人民法院依据国际公司的申请对张作芝的房屋查封之前，张作芝已依据其与天鹅公司的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的物，虽然未办理变更登记，但张作芝未办理登记没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条规定，道里区人民法院查封张作芝的房屋是错误的。道里区人民法院驳回张作芝的异议请求也是缺乏事实和法律依据的。现张作芝请求解除查封并停止执行张作芝名下位于哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产。
国际公司辩称：1、张作芝称于2012年4月19日与天鹅公司签订《房地产买卖合同》，天鹅公司将位于哈尔滨市道里区光华小区104栋9层，建筑面积602.55平方米商服房产出售给张作芝，并已交付占有。而事实是该房产既没有办理更名过户，又没有办理房产预登记，更不存在实际交付和占有。因为天鹅公司于2012年6月5日与石铁英签订了抵押合同，将争议房产抵押给石铁英，为郑宇与石铁英借款提供抵押担保，同时在房产管理部门办理了抵押登记。抵押合同约定抵押时房产由天鹅公司占有，抵押期间天鹅公司擅自转让、买卖、租赁已抵押房产，未经石铁英书面同意均属无效。以上事实充分证明张作芝与天鹅公司在做规避法律虚假的房产买卖。2、张作芝提供的证据不真实。道里区人民法院于2012年9月28日将房产档案冻结，冻结后道里区人民法院执行局办案人曾多次用电话通知天鹅公司相关经理，此房产已被道里区人民法院查封，而天鹅公司并未提出此房产已转卖，然而张作芝却在2013年2月25日才对冻结房产提出异议。此外，国际公司对张作芝购买房产的440万元资金的筹集、来源、付款凭证、购房能力及交付过程完全持有异议，张作芝并未提出书证，而且，天鹅公司在道里区人民法院执行庭听证时也未提出440万元银行转款、收款凭证。张作芝购买此房产明显低于市场价，张作芝与天鹅公司之间存在恶意串通、精心导演的情形，目的是阻止和对抗法院的强制执行，逃避债务。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损坏国家集体或第三人利益为无效的民事行为。因此，国际公司认为张作芝与天鹅公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同。3、本案争议房产的产权人系天鹅公司，并不是张作芝。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，房产交易以更名过户为准，没有办理更名过户不产生物权的变更。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。张作芝的主张毫无道理，更无法律依据。4、天鹅公司拖欠国际公司工程款长达十年之多，其中部分工程款是农民工的工资。多年来，农民工上访无数，也曾到道里区人民法院执行局找过，农民工为了索要血汗钱曾砸坏国际公司办公室和车辆，致使公司无法正常经营，有的农民工因拿不到工资还喝药寻死过，现农民工仍在向国际公司索要工资，不断上访，给国际公司造成极坏影响。综上，国际公司认为道里区人民法院（2013）里法执字第8号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法冻结天鹅公司位于哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产符合法律规定，房屋产权人是天鹅公司，不是张作芝，张作芝起诉存属无理无据，请求依法驳回张作芝的诉讼请求，维护国际公司的合法权益。
原审判决认为：张作芝与天鹅公司签订的房地产买卖合同均系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。现张作芝已支付全部购房款并已实际占有该房屋，而其未办理产权过户登记手续亦因天鹅公司不予协助及办理登记存在抵押障碍，张作芝对未办理产权过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故张作芝请求停止执行哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产的主张符合法律规定，予以支持。但对于张作芝请求解除上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对张作芝要求解除查封的请求不予处理。据此判决：一、停止对哈尔滨市道里区光华小区104栋9层房产的执行；二、驳回原告张作芝的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨市建筑安装分公司及负担（此款原告张作芝已预交，被告黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨市建筑安装分公司于本判决生效之日起十日内给付原告张作芝）。
国际工程公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，必然导致判决错误。1、张作芝没有任何证据证明对争议房产已实际占有。争议房产的产权证没有交给张作芝，并且争议房产一直空着，没有使用。原审法院认定张作芝对争议房产的实际占有错误。2、原审审法院认定天鹅公司不予协助办理，张作芝没有过错属错误。张作芝巨资购买房产，产权证不控制在其手中，导致天鹅公司将争议房产抵押，不能予以过户。张作芝明知天鹅公司用房产抵押而不办理过户。2012年12月5日，张作芝的《情况说明》中陈述：“因双方协商，暂由天鹅公司用该房产抵押他人用作短期借贷，天鹅公司暂未与张作芝过户”。3、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定系建立在真实买卖的基础上设立的，张作芝和天鹅公司是否发生了真实的买卖关系，实属事实不清，现有的证据不能证明张作芝和天鹅公司发生了真实的买卖关系。
张作芝辩称：1、张作芝实际占有案涉房屋，国际公司主张张作芝没有使用该房屋，房屋一直是空闲着，以此证明张作芝没有占有案涉房屋的主张不成立错误。案涉房屋系毛坯房，张作芝交付购房款并在税务机关缴纳税款后，天鹅公司就告诉张作芝案涉房屋归张作芝管理，所以国际公司关于张作芝没有实际占用该房屋的主张是不能成立的。2、张作芝没有取得争议房产的产权证并无过错，国际公司关于张作芝有过错的主张不能成立，由于天鹅公司抵押了案涉房屋，导致张作芝没有办法办理产权证，国际公司主张张作芝在购买房产后应该向天鹅公司要案涉房屋产权证，张作芝认为产权证只是房屋产权的一个证件，并不证明是否具有这个房屋的所有权，张作芝不能因此存在过错。3、张作芝与天鹅公司的房屋买卖真实合法，张作芝实际交付购房款，天鹅公司为张作芝出具票据，张作芝缴纳了46万元的税款，道里区地税局开具了案涉房屋的税务发票，且张作芝交付购房款的日期早于法院查封案涉房屋的日期，张作芝购买房屋时不会知晓法院在半年后会查封所购买的房屋，张作芝与天鹅公司之间是真实的房屋买卖合同关系。国际公司认为张作芝的购房款未交给哈尔滨市监督管理部门是违法行为的主张不能成立。
天鹅公司辩称：天鹅公司与张作芝的房屋买卖是事实，房产也在张作芝付完房款以后已经占用使用，该房子空闲着或者占有使用都和天鹅公司没有关系，当时没有给张作芝办理过户是因为公司有事用资金，就临时用现卖给张作芝的房产做了抵押，张作芝并不知情，但是天鹅公司与张作芝的交易是真实的。
二审期间，张作芝、天鹅公司未举示新的证据。
国际公司举示证据两份。证据一、2012年张作芝给道里区人民法院出具的《情况说明》一份，拟证明：天鹅公司与张作芝针对办理过户问题进行了协商，天鹅公司没有不协助张作芝办理过户手续。证据二、李喜龙出具的收条一份，（共计四张），拟证明：四张借据是在原审开庭后天鹅公司提交的，原审审法院没有组织质证，属程序违法。
张作芝的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对其证明的内容有异议，该证据不是新证据。张作芝和天鹅公司协商，因天鹅公司将案涉房屋抵给他人，张作芝是没有办法办理过户手续。对证据二的真实性、关联性、合法性均没有异议。天鹅公司的质证意见为：证据一不属于新证据，天鹅公司抵押案涉房屋，张作芝并不知情。证据二为天鹅公司于原审庭审后提交，未经过双方质证，该证据是原审庭审中释明天鹅公司提交的，为配合原审法院调查案件事实提供的说明，非天鹅公司自愿提交。
本院的认证意见为：证据一是张作芝于原审中提交，证据二是天鹅公司于原审中提交，现国际公司于二审中将该两份证据作为新证据提交，各方当事人对该两份证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院经审查确认原审认定的事实。
本院认为：关于张作芝与天鹅公司之间是否存在真实买卖关系问题。国际公司虽上诉认为张作芝购房款来源不明、购房款未真实交付，并以此主张张作芝与天鹅公司之间不存在真实的买卖关系，但现有证据不能证明张作芝与天鹅公司之间存在虚假买卖事实。张作芝与天鹅公司签订案涉房屋的《房地产买卖合同》后，缴纳了买卖案涉房屋税款462000元，哈尔滨市道里区地方税务局开具了案涉房屋的《销售不动产统一发票》，且张作芝与天鹅公司之间房屋买卖的时间及天鹅公司办理抵押登记的时间均早于国际公司申请查封案涉房屋时间达数月，故国际公司关于张作芝与天鹅公司以虚假买卖来转移财产躲避查封的主张缺少事实成立的依据，本院不予支持。国际公司认为案涉房屋空置，便以此主张张作芝未实际占有案涉房屋无事实依据，本院不予支持。
关于国际公司上诉主张张作芝存在过错问题。原审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”判令停止对案涉房屋的执行，未认定张作芝是否存在过错问题，对于张作芝解除查封的诉请未予处理，故国际公司该上诉主张与原审判决结果无实际关联，本院不予支持。
另，天鹅公司于原审庭审后提交借据、收据各两份，该证据虽装订于本案卷宗之中，但原审法院并未对该证据作出认证，亦未据此认定本案事实，故国际公司上诉认为原审未组织双方质证属程序违法的主张不成立，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江国际工程技术合作公司哈尔滨建筑安装分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
代理审判员 刘 春
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王春贺