甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1509号
上诉人（原审原告）：孙宏根。
委托诉讼代理人：邵桐，北京市潮阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙永根。
被上诉人（原审被告）：兰州市人民政府国有资产监督管理委员会，住所地：兰州市城关区。
法定代表人：杨红心，该委员会主任。
委托诉讼代理人：吕军芳，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建银投资有限责任公司资产管理分公司，住所地：北京市西城区。
负责人：刘志红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。
原审被告：兰州虹盛商贸（集团）有限公司，住所地：兰州市西固区。
法定代表人：蔡根泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛冬生，甘肃经天地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王重武，甘肃经天地律师事务所律师。
上诉人孙宏根因与被上诉人兰州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称兰州市国资委）、被上诉人中国建银投资有限责任公司资产管理分公司（以下简称建银公司）、原审被告兰州虹盛商贸（集团）有限公司（以下简称虹盛集团）用益物权纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙宏根及其委托诉讼代理人邵桐、孙永根，被上诉人兰州市国资委的委托诉讼代理人吕军芳、被上诉人建银公司的委托诉讼代理人张国考、原审被告虹盛集团的委托诉讼代理人毛冬生、王重武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙宏根上诉请求：撤销一审判决并依法改判，支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实不清导致法律错误，上诉人的合法权利未能得到应有保护。兰州市国资委及虹盛集团均未向一审法院提交破产清算报告，故涉案房屋是否在清算范围内无法证明。一审法院在无相关证明的情况下认为上诉人对涉案房屋不享有用益物权属于认定事实不清。2.兰州市国资委的函件中有关于根据《联营合同书》第六条、第七条协商解决的内容，且《联营合同书》第六条约定的内容承认了西固办事处对涉案房屋用益物权的合法性，且当用益物权受损时，药厂需要通过置换的方式保证该权利的有效性及持续性。正由于此，兰州市国资委在裁定破产五年后仍愿意与西固办事处协商解决房屋问题，由此可以看出，兰州市国资委代表国家对国有财产的处置作出了新的意思表示，即同意对涉案房屋给予置换，该意思表示应当具有法律约束力，但原审法院对此问题没有作出司法认定。3.一审法院认为《联营合同》不是建银西固办事处合法取得用益物权或土地租赁权利的依据从而致上诉人的主张不能成立属于错误认识。一审法院缺少对建银公司行为性质的司法认定。既然一审法院认为建银公司没有合法取得用益物权或土地租赁权，那么建银公司也由此而对涉案房屋无合法权利，有鉴于此，一审法院应当对建银公司委托拍卖行为的合法性作出司法认定，此系本案争议焦点之一。
兰州市国资委辩称，1.孙宏根对本案诉争房屋无用益物权。物权必须法定，《物权法》明确规定用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种。孙宏根所诉兰州市西固区西固中路116号房屋是在合成药厂的工业划拨土地上因联建协议而建，是无产权手续的房产，在合成药厂破产前由建行西固办事处使用，2006年合成药厂进入破产清算，3月1日兰州市中级人民法院在人民日报登载破产还债公告，2006年9月5日兰州市中级人民法院裁定破产还债程序终结。建行西固办事处在破产期间未申报联建债权。时隔5年后建银公司在无权利证据的情况下将涉案房屋委托拍卖，因其不具有对涉案房屋的所有权、处分权而使得拍卖行为不产生当然的物权法律效力，故孙宏根依据拍卖文书主张用益物权依法不能成立；2.孙宏根认为“合成药厂在破产之前将涉案房屋所附着的土地出租给建行西固办事处，因此双方形成了土地租赁关系……”的主张不成立。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于以国有土地使用权投资合作建房问题中第18条规定“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续”。第20条规定“以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效”。关于无效合同的处理问题中第46条规定“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”因此《联营合同书》系无效合同，建行西固办事处依据该合同仅享有债权，而非物权；3.合成药厂破产后建银公司委托拍卖行为的后果与被告无关。合成药厂2006年破产还债程序终结后所有债权不再清偿，建行西固办事处在破产前并未主张其《联营合同书》项下的权利，联营合同无效，建行西固办事处因违背法律有关建设的规定，并未取得物权，其对合成药厂享有的债权因企业破产不再清偿。建银公司拍卖涉案房产无物权取得证据，不产生物权法律后果，根据《拍卖法》第6条、41条规定，建银公司作为拍卖委托人应提供拍卖标的物的所有权证明，建银公司将他人财产委托拍卖，其拍卖行为不产生物权后果；4.孙宏根在拍卖过程中明知房屋无任何权属证明和建设手续，在兰州市国资委书面函告各方2006年合成药厂破产还债程序终结的情况下，2012年嘉禾拍卖公司继续进行拍卖、2013年建行兰州西固支行在涉案房屋已由破产清算组管理的情况下还签署了根本不可能实现的移交清单等，建银公司作为资产管理公司，其处置的资产并未按照原值处置，孙宏根未尽调查核实的审慎义务，应自行承担交易风险。其诉请无事实及法律依据，应予驳回。
建银公司辩称，孙宏根上诉请求中的第三部分与其诉讼请求相互矛盾。《联营合同书》有效。拍卖的标的物不一定有所有权，其他权利均可以拍卖。
虹盛集团述称，1.孙宏根起诉主要依据1993年10月30日合成药厂与建行西固办事处签订的《联营合同书》，该合同约定由合成药厂提供土地，建行西固办事处出资建房并按照房屋面积向西北合成药厂支付合同期内的全部租赁费。该合同实质属于租赁合同关系。根据物权法定的原则，物权种类及内容的任一类型中不包括租赁权，租赁合同因其合意约定只能产生债的法律效果，而不具有用益物权的法定内容；2.孙宏根无权向虹盛集团主张任何权利。建行西固办事处依据联营合同取得的租赁权已经终止。其依据《联营合同书》享有的债权未在破产债权申报有效时间内申报，已随合成药厂的破产终结而消灭，未得到清偿的债权不再清偿。因此，建行西固办事处不再享有债权请求权。第三人无权拍卖涉案争议房产。建行西固办事处移交第三人委托拍卖的房屋始终未办理建设用地审批手续，也未办理建设规划及施工许可手续，更未办理房产权属登记，依法不能作为委托拍卖的标的物。该房屋作为标的物的交易行为和交易结果均不受法律保护。孙宏根基于违法拍卖行为而拍得标的物，既不能取得其租赁权，更不会取得其主张的用益物权。孙宏根不能取得争议房产的任何权利，虹盛集团作为本案争议标的物的实际占有人，与孙宏根不存在事实上或法律上的任何利害关系。
孙宏根向一审法院起诉请求：1.确认原告孙宏根对兰州市西固区西固中路116号的房屋享有合法的用益物权；2.本案诉讼费由第一、第二被告承担。
一审法院认定事实，1993年10月30日，原合成药厂与建行西固办事处签订《联营合同书》，该合同约定原“合成药厂提供土地，由建行西固办事处出资建楼并使用，建设项目的申报、审批等手续，由合成药厂负责办理，同时，建行西固办事处按所建营业用房的同等面积一次性付给原合成药厂600元/m2租赁费，营业用房形成后，70年（1994年—2064年）内其产权和使用权归建行西固办事处使用和所有，土地所有权属合成药厂”等内容，在未办理土地及房屋建设手续的情况下，建行西固办事处投资建成两层楼房（门牌号编为兰州市西固区西固中路116号）并一次性支付租赁费。2006年1月20日兰州市中级人民法院作出（2006）兰法民破字00002号民事裁定，宣告合成药厂进入破产还债程序，建行西固办事处未在规定时间内申报债权。2006年9月5日兰州市中级人民法院作出（2006）兰法民破字00002号民事裁定，裁定合成药厂破产还债程序终结，未得到清偿的债权不再清偿。2011年兰州市国资委得知嘉禾拍卖公司受委托拍卖兰州市西固区西固中路116号房产的“财产权利”，于2011年7月26日向建行西固办事处及嘉禾拍卖公司发函要求停止拍卖无果。2012年11月21日孙宏根以26万元的价格购买该“财产权利”，于2013年1月7日支付价款。2013年1月18日建行西固办事处将涉案房产二楼钥匙及《联营合同书》复印件移交嘉禾拍卖公司后由该公司移交孙宏根。另查明：2014年6月5日孙宏根以兰州市西固金城实业开发公司为被告、兰州新通力汽车服务有限公司为第三人就涉案房产的使用、收益向本院提起不当得利诉讼，本院审理后判决驳回其全部诉讼请求。一审宣判后判决生效。2015年5月4日孙宏根作为申请人以嘉禾拍卖公司为被申请人向北京仲裁委员会提起仲裁，请求确认双方签订的拍卖合同无效，被申请人返还已支付的房屋财产权利对价款26万元及拍卖佣金1.3万元。北京仲裁委员会审理后裁决驳回申请人孙宏根全部仲裁请求。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定，“用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。”孙宏根开庭审理时明确其诉讼请求确认的用益物权为建设用地使用权，其通过《联营合同书》、《拍卖成交确认书》等证据意图证明建行西固办事处依据《联营合同书》取得涉案兰州市西固区西固中路116号营业用房或该房屋占用土地的用益物权后，孙宏根以拍卖方式从第三人建银公司处取得该“财产权利”的事实合法、有效，并请求人民法院予以确认。由于孙宏根购买的“财产权利”以土地或房屋为物质载体，应当受到国家房地产相关法律法规的约束，因此对原合成药厂与建行西固办事处签订的《联营合同书》的法律性质及合法性进行审查成为必要。该合同约定原“合成药厂提供土地，由建行西固办事处出资建楼并使用……”由于涉及改变土地用途，应当符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定；合同中“建设项目的申报、审批等手续，由合成药厂负责办理，同时，建行西固办事处按所建营业用房的同等面积一次性付给原合成药厂600元/m2租赁费，营业用房形成后，70年内其产权和使用权归建行西固办事处使用和所有，土地所有权属合成药厂”，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”的规定，由原合成药厂根据合同约定履行相关的申报、审批手续，表明建行西固办事处作为资金提供方不承担风险，《联营合同书》实质是约定有联合建设房屋内容的房屋租赁合同，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”在《联营合同书》签订前后的国家法律法规及相关司法解释均坚持了划拨土地变更用途须履行审批手续的原则，由于涉案营业用房建设前后直至孙宏根起诉时未就土地用途变更办理审批手续、房屋建设未取得合法手续及权属证明，不受法律保护。孙宏根认可瑕疵声明及风险提示书中“该项标的所涉房屋系原建设银行根据《联营合同书》与第三方联营取得房屋使用权，无土地使用权”的事实，其诉称建行西固办事处依据《联营合同书》取得涉案房屋所占土地的租赁权与查明的事实及法律规定不符，建行西固办事处投入的建设资金及一次性支付的房屋租赁费属于债权（该债权已消灭），该合同不是建行西固办事处合法取得用益物权或土地租赁权的依据，进而孙宏根认为其通过有偿受让取得相应用益物权的主张无证据支持，不能成立。兰州市国资委的抗辩理由成立。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回孙宏根的诉讼请求。案件受理费100元，由孙宏根承担。
二审经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，物权的种类和内容法定。上诉人一审中诉讼请求为对涉案财产享有用益物权，并请求予以确认。《中华人民共和国物权法》规定的用益物权为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种。建设用地使用权是指因建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用国家所有的土地的权利，通过划拨、出让、流转的方式取得。本案建银公司委托拍卖的标的物为“兰州市西固区西固中路116号营业用房的财产权利”，建银公司“财产权利”的依据系《联营合同书》，但根据本案查明事实，联营合同签订时涉案土地为合成药厂的国有划拨土地，签订联营合同后合同当事人对划拨土地变更用途均未履行法律规定的土地用途变更办理审批手续、房屋建设也未取得合法的手续及权属证明，在此种情况下，建银公司委托拍卖其“财产权利”，在拍卖公司说明了拍卖标的瑕疵后孙宏根通过拍卖取得的“财产权利”不符合法律规定的建设用地使用权取得的条件，故孙宏根要求确认对兰州市西固区西固中路116号的房屋享有合法的用益物权的诉讼请求没有法律及事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。孙宏根二审中主张本案应查明涉案房屋是否在合成药厂的破产清算范围，并要求二审法院认定建银公司委托拍卖行为的合法性以及兰州市国资委对国有财产的处置行为，上述主张不属于本案的审理范围，本院不予审查。一审法院在本案中对《联营合同书》的法律性质及合法性一并进行了审查，超出了本案的审理范围，本院对此予以纠正。
综上所述，上诉人孙宏根的上诉人理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙宏根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝光林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一六年十月八日
书 记 员 张琼琰