湖南省新邵县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0522民初633号
原告（反诉被告）王跃庭，男，1982年2月4日出生，汉族，农民，住新邵县巨口铺镇津溪村。
委托代理人邓作明，新邵县律通服务所法律工作者。
被告（反诉原告）岳黎念（又名孙黎念），男。1985年7月3日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇大新社区居委会临江路。
委托代理人孙赛军，广东深兴律师事务所律师。
原告王跃庭与被告岳黎念房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢建中独任审判。在审理过程中，被告岳黎念提出反诉，因原告王跃庭单方终止租房协议，应承担门面装修费40000元，返还租房押金2000元，并承担本案反诉费，本院依法受理后，于2016年6月30日依法公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
原告王跃庭诉称并答辩称，原告委托母亲严艳云20**年3月6日与被告签订《租房协议》，双方约定的两年期间届满后双方未再续签租赁合同，但被告仍按原《租房协议》的约定租用该铺面。2016年4月，原告鉴于被告在《租房协议》届满后己使用了3年。向被告提出如继续承租按目前市场价格需要在原合同基础上提高租金，被告则以原合同第二款的约定为由，既不同意增加租金，也不同意返还租赁物，根据我国合同法的相关规定，现被告的租赁期限依法为不定期，故提起诉讼，请求人民法院①依法解除原告2011年3月6日与被告签订的《租房协议》并返还租赁物；②判令被告按原合同约定自2016年5月1日起向原告支付租金至搬迁返还租赁物之日止，并承担本案诉讼费。被告提出要原告承担门面装修费40000元的反诉请求无法无据。请求人民法院依法驳回，其反诉费应当自负。对被告提出要求返还租房押金2000元的反诉请求没有异议。
为支持自己的诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了原、被告及原告与委托代理人签合同人的身份证明、房屋所有权证、《租房协议》、解除租房合同通知及送达证明，拟证明原、被告之间的租赁合同已经期满己及原告依法通知被告解除租赁关系的等事实。
被告岳黎念答辩并反诉称，被告与原告2011年3月6日签订的《租房协议》至2013年5月1日租期期满后，原告告诉被告如继续租用、租金每年顺增1000元，被告表示同意，所以双方没另协议，就在原协议的第二条从2013年5月1日起，如乙方继续租用甲方门面，则按每年500元增改为每年1000元，且被告向原告提出暂租十年，原告也表示同意，被告在这种双方约定的情况下，便于2013年5月1日开始对继续租用的门面进行了装修，用去装修费40040元同，现原告单方要求解除协议，应承担被告装修损失40000元，返还租房押金2000元并承担全部反诉费，请求人民法院依法支持被告的反诉请求。
为支持自己的答辩和反诉主张，被告在举证期限内向本院提交了被告的身份证明、租房协议装修费汇兑表及支付装修费收据，拟证明被告是在期满后与原告达成的口头续租协议及将继租门面进行重新装修，花费40040元的事实。
经庭审举证、质证，对原告提供的证据，被告不持异议，本院予以采信。对被告提交证据，原告认为对原《租房协议》中的第二条尽管作了数额上的变更，但该条款中对租赁时间没有明确约定，双方的租赁合同应认定为不定期，对装修费用认为与本案不具有关联性，其他无异议。根据上述质证意见，本院对原告提交的证据，对《租房协议》中第二条的约定，该款虽然有续租租金顺涨的约定，但对租赁期限没有明确期间约定，被告辩称当时原告口头同意续租十年，但原告否认，故被告在期满后对原告门面的租赁应视为不定期，对装修费用，因门面装修属被告经营需要的投入，出租人对不定期租赁合同解除权的行使不违约，且被告又没有提供原告依法对该费用应当承担责任的相关证据，本院不予采信。对被告提交的其他证据，原告不持异议，予以采信。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年3月6日，原告委托母亲严艳云作为甲方与被告（乙方）签订了一份《租房协议》。协议约定：甲方将所有的住房门面出租给乙方使用，经双方协商同意，达成如下协议：一、从2011年5月1日起至2013年5月1日止，租期为二年，租金每年为14000元整固定租金，乙方按每年准时交给甲方租金，在出租期内，甲方不得以任何理由要求乙方搬出；二、从2013年5月1日起，如乙方继续租用甲方门面，则按每年500元顺涨，三、乙方在租用期间有权转让，甲方无权干涉；四、乙方在不影响房屋安全情况下，可自行装修。《租房协议》签订后，原告将住房门面交付给被告使用，并收取了被告2000元租房押金，至租赁期满后，被告又按原《租房协议》的约定继续租用该门面，但将该《租房协议》中第二条从2013年5月1日起，如乙方继续租用甲方门面，则按每年500元顺涨为每年1000元顺涨，此后被告一直租用该门面至今，并在续租后对该门面进行了装修。房租费支付至2016年5月1日止。2016年4月，原告鉴于被告《租房协议》届满后己租用3年，向被告提出如继续承租按目前市场价格需要在原合同基础上提高租金，被告则以原合同和二条有约定为由，既不同意提高租金，也不同意解除合同返还租赁物。为此，原告于2016年5月3日以特快专递送达方式向被告发出了解除租赁合同的通知并限期搬迁返还租赁物的通知，限期过后至今被告仍占用该门面，原告遂起诉至本院。
本院认为，原、被告2011年3月6日签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，合法有效。关于本诉，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案被告所租赁的门面自2013年5月1日到期后，又继续使用该门面至今，但未与原告续签书面租赁合同，双方在未续签书面合同的情况下所形成的租赁关系，依法视为不定期租赁，出租人依法可以随时解除合同。据此，原告在向被告发出解除租赁合同的通知后，被告不同意退租的情况下，依法提起诉讼，要求与被告解除不定期房屋门面租赁合同，并要求被告返还租赁物，支付占用门面期间的房租费，符合上述法律规定，本院予以支持。对被告提出的租赁期满后双方口头约定原告同意再续租十年的抗辩主张证据不足，本院不予采纳。关于反诉：1、（反诉人）要求承担门面装修费40000元，对此，因双方于2013年3月6日所签订的《租房协议》己履行完毕。此后未再重签租赁合同，（反诉人）继续使用该门面依法视为不定期租赁，对不定期租赁合同的出租人依法可以随时行使解除权。不属于对合同的违约。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修、租赁期届满时，承租人请求出租人补偿己符合装饰装修费用，不予支持。但当事人另有约定的除外。”且反诉人没有提供双方就装饰装修的特别约定和因为租赁合同解除后、租赁物返还给出租人、出租人就享有了由承租人的改善行为而增加租赁物价值的利益的相关证据证明，故对此项反诉请求，本院不予支持。2、反诉人要求被反诉人返还租房押金2000元，被反诉人同意返还。本院予以支持。综上，根据上述法律之规定，判决如下：
一、解除原告王跃庭与被告岳黎念的房屋租赁合同，限被告岳黎念在本判决生效后5日内腾空并返还租赁物；
二、被告岳黎念自2016年5月2日起，按原《租房协议》约定，以年租金18000元计算，向原告王跃庭支付占用该门面的租金至返还之日止；
三、原告王跃庭在本判决生效后5日内返还给被告岳黎念租房押金2000元；
四、驳回被告岳黎念要求原告王跃庭承担装修费用40000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取受理费40元，反诉费400元，合计440元，由原告王跃庭负担60元。由被告岳黎念负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 谢建中
二〇一六年七月二十八日
代理书记员 杨珊珊