四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初1943号
原告:罗志兵，男，1965年1月2日出生，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人:朱才录，四川万盛行律师事务所律师。
被告：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司。
法定代表人:徐春林,经理。
被告:曾显福，男，1963年6月22日出生，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人:赵明伦，四川荔香律师事务所律师。
原告罗志兵与被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏房地产公司）、曾显福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员刘启海适用简易程序于2016年8月10日、2016年8月18日公开开庭进行了审理。审理中，根据被告利宏房地产公司的申请，依法追加被告曾显福参加诉讼。因该案案情复杂、双方当事人争议较大，本院裁定该案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告罗志兵及其特别授权委托诉讼代理人朱才录、被告利宏房地产公司法定代表人徐春林及被告曾显福特别授权委托诉讼代理人赵明伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗志兵向本院提出诉讼请求:1.判令确认《商品房买卖合同书》合法有效，被告利宏房地产公司履行交房义务，限期办理土地、房产手续;2.判令被告承担截至起诉时（2016年6月1日）的违约金215000元，此后按已交房款250000元为基数，按月利率2%计算至合同履行完毕之日止的违约金;3.按有关政策以每平方米100元的补助标准给付房屋补贴。事实和理由:2010年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，利宏房地产公司作为商品房卖方（甲方），罗志兵作为买方（乙方）。约定乙方购买甲方开发的位于合江镇张家沟住宅小区第五幢第贰拾柒层（顶层）肆号住宅，建筑面积约125平方米，房屋单价为每平方米2600元，房屋总价为人民币325000元。签订合同当日支付购房款250000元，交房时付款50000元，余款25000元在领取产权证书时结清。双方约定交房时间为2012年10月30日前。房价中已包括水、电、气、光纤、电话五通，玻璃窗、管线、防盗门由甲方负责，交房时按实结算房款，在总价中优惠10000元。如乙方不按合同约定期限付款，应按月息千分之十支付逾期付款额的利息，并按每日200元赔偿逾期付款的违约金，经甲方催告后在三个月的合理期限内仍未付款，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，违约金按购房总额的20%计算，扣回给甲方。甲方不能按照约定期限交付房屋，应向乙方赔付违约金。违约金按每日200元计算，自约定交付期限的第二日起算至实际交付之日止。双方还约定，任何一方不得违约和随意解除合同。否则，应按房屋总价的20%赔付违约金给守约方。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告的代理人曾显福支付了250000元购房款，被告曾显福向原告出具了收据。合同约定的房屋交付期满后，被告未履行交付房屋的义务，原告经多次催收未果。
利宏房地产公司辩称，房屋买卖合同是曾显福与原告所签，公司不知情，曾显福只是搞开发,没有签订售房的主体资格,合同需要报利宏房地产公司审核后盖公章，然后存档，原告所签合同没有经利宏房地产公司审核盖章，曾显福超出了公司委托的范畴，其个人签订的合同不合法,且合同盖的是假公章，利宏房地产公司不予认可。购房款是曾显福个人收取,未交入利宏房地产公司的账户。违约金的计算不合法,存在双重计算。
曾显福辩称，违约金的计算不合法,明显过高。购房款是曾显福个人收取,与利宏房地产公司无联系,曾显福没有签订售房的主体资格,其个人签订的合同不合法,对该合同不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。
1.被告利宏房地产公司基本信息。利宏房地产公司是经登记注册经营房地产开发和经营的企业。原被告双方质证均无异议。经法院审查，对该证据予以确认。
2.《商品房买卖合同书》，该合同于2010年4月17日签订，合同约定的房屋交付期限为2012年10月30日。约定甲方不能按期交付房屋，违约金按每日200元计算，自约定交付期限的第二日起算至实际交付之日止。双方还约定，任何一方不得违约和随意解除合同。否则，应按房屋总价的20%赔付违约金给守约方。
被告利宏房地产公司质证称，合同书是原告罗志兵与被告曾显福所签，未报公司审核后盖公章和存档，对合同内容不知情。被告曾显福超过了利宏房地产公司委托的范畴，所盖的印章是虚假的，不是公司本身的印章。且原告所称的售房部职工均不是利宏房地产公司的职工，都是被告曾显福请的人员。因此合同无效,不能继续履行。签订合同时不存在有5号楼。违约金的计算方式，不该以250000元的房款作为本金计算利息，且合同没有履行，应是开发老板曾显福的责任，与利宏房地产公司无关，不应向利宏房地产公司主张利息。被告曾显福质证称，该《商品房买卖合同书》上加盖的印章不是利宏房地产公司的印章，是曾显福私自刻制，因此合同无效,不能继续履行。要求将案件移交侦查机关侦查。违约金的计算违反了合同法的相关规定，如存在违约行为，违约金的计算只能在已交的250000元房款范围内按20%酌情考虑，且本案中不应承担违约金的责任。
原告罗志兵质证称其到被告的售房部买房，并在售房部办公室签订合同，原告方没有义务审查该印章的真实性,也无法审查,印章中有编码,应由被告方提供证据证实是否虚假,且被告曾显福是被告利宏房地产公司的代理人,代表公司签订的房屋买卖合同是客观事实。原告到所购房屋现场确定了位置,其房屋编号进行了更改,不影响原、被告之间买卖合同的客观性。
3.房款收据及中国邮政储蓄转账凭单。2010年4月17日，原告向被告曾显福交付了购房款250000元。被告曾显福在房款收据上签字收款。被告利宏房地产公司和曾显福均认可交付250000元房款的事实。本院依法予以确认。
4.2010年5月4日，黄辉秀与被告签订的《商品房买卖合同书》。该合同与原告和二被告所签合同的印章一致，也是被告曾显福收取的购房款，曾显福是代表公司的行为。二被告质证认为该证据与本案无关。经审查，该证据系书证复印件，缺乏真实性和关联性，本院依法不予认可。
5.原告陈述按每平方米100元的标准给付房屋补贴。被告曾显福质证认为，本案交易的房屋是2010年购买，合同约定的房屋交付期限为2012年10月30日，购房补贴政策是2015年以后实施。原告不符合享受补贴的条件。经审查，原告未提供相应的证据证明应享有房屋补贴的事实，本院对原告的陈述不予认可。
6.《法人授权证明书》，利宏房地产公司授权曾显福为项目经理，为该公司签订经济合同代表人，对合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等全权负责，在该权限范围内达成的协议，由利宏房地产公司负责承担责任。原被告双方对该授权证明书无异议。本院依法予以确认。
7.《合江县利宏房地产开发公司内部承包协议书》，利宏房地产公司建立合江县张家沟商住楼工程建设项目部，由曾显福任项目经理，在利宏房地产公司的授权下自主经营、自负盈亏，全权处理工程开支建设售房签字和工程款支付等涉及经济和法律方面的事务。利宏房地产公司委托曾显福售房，售房合同和有关票据由利宏房地产公司实行统一监督管理，并按合同条款由曾显福全权履行。原被告双方对内部承包协议书无异议。本院依法予以确认。
庭审中，本院出示了对原告罗志兵的询问笔录。原告到被告售房部买房，到现场确定了房屋的具体位置。当时的编号为合江镇张家沟住宅小区第五幢第贰拾柒层（顶层）肆号。被告利宏房地产公司质证表示不清楚。被告曾显福质证表示，合同书上是第27层，是否为顶层不清楚。关于房屋位置，庭审中经双方核实并一致认可，本院根据已查明的事实确定为合江镇张家沟住宅小区4号楼B栋28层（顶层）4号。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月17日，原告罗志兵与被告利宏房地产公司签订《商品房买卖合同书》，利宏房地产公司作为房屋卖方（甲方），罗志兵作为买方（乙方）,曾显福作为利宏房地产公司代理人在合同书上代甲方签字。双方约定乙方预购甲方开发的位于合江镇张家沟住宅小区4号楼B栋28层〈顶层〉4号住宅，建筑面积约125平方米，房屋单价为每平方米2600元，房屋总价为人民币325000元。房价中已包括水、电、气、光纤、电话五通，玻璃窗、管线、防盗门由甲方负责，交房时按实结算房款，在总价中优惠10000元。双方约定交房时间为2012年10月30日前。2010年4月17日，原告通过银行转账方式向被告曾显福支付了250000元购房款，被告曾显福向原告出具了收据。双方还约定，如乙方不按合同约定期限付款，应按月息千分之十支付逾期付款额的利息，并按每日200元赔偿逾期付款的违约金，经甲方催告后在三个月的合理期限内仍未付款，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，违约金按购房总额的20%计算，扣回给甲方。甲方不能按照约定期限交付房屋，应向乙方赔付违约金。违约金按每日200元计算，自约定交付期限的第二日起算至实际交付之日止。双方还约定，任何一方不得违约和随意解除合同。否则，应按房屋总价的20%赔付违约金给守约方。合同约定的房屋交付期限后，被告未履行交付房屋的义务，原告经多次催收未果，遂诉讼来院。
同时查明：被告利宏房地产公司提供的《法人授权证明书》明确由利宏房地产公司授权被告曾显福为项目经理，为该公司签订经济合同代表人，对合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等全权负责，在该权限范围内达成的协议，由利宏房地产公司负责承担责任。《合江县利宏房地产开发公司内部承包协议书》，明确由利宏房地产公司建立合江县张家沟商住楼工程建设项目部，由曾显福任项目经理，在利宏房地产公司的授权下自主经营、自负盈亏，全权处理工程开发建设、售房签字和工程款支付等涉及经济和法律方面的事务。利宏房地产公司委托曾显福售房，售房合同和有关票据由利宏房地产公司实行统一监督管理，并按合同条款由曾显福全权履行。
另查明：被告利宏房地产公司于2001年9月7日取得商品房预售许可证。
本院认为，本案争议焦点是：1.原被告签订的商品房买卖合同是否有效，能否继续履行；2.本案违约责任及其承担；3.每平方米100元的购房补贴能否得到支持。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于《商品房买卖合同书》的效力问题。二被告质证表示该合同的印章为虚假印章，该合同无效，要求移交侦查，但在庭审中均未提供相应的证据予以证明，且在休庭后指定的时间内未提交对印章进行鉴定的申请，视为放弃鉴定的权利。被告利宏房地产公司与被告曾显福签订的《法人授权证明书》《合江县利宏房地产开发公司内部承包协议书》，明确授权曾显福为项目经理，为该公司签订经济合同代表人，就合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等全权负责，在该权限范围内达成的协议，由利宏房地产公司负责承担责任。被告曾显福代理利宏房地产公司对外签订商品房买卖合同，视为被告利宏房地产公司对外签订的合同。被告抗辩该印章由曾显福私自刻印和使用，且超出了公司委托的范畴，系被告利宏房地产公司监督管理不到位，其行为是被告利宏房地产公司与被告曾显福之间的内部关系，不影响原告罗志兵与被告利宏房地产公司签订商品房买卖合同的客观真实性。且原告罗志兵依照合同约定交付了房款250000元，已履行了合同的主要义务。本院对双方签订的商品房买卖合同的客观真实性予以认可。关于违约金的计算方式，原告主张违约金按交付房款本金250000元为基数，按月利率2%计算资金占用利息，即每月5000元，从2012年11月1日至起诉之日止共计43个月，违约金共215000元。被告利宏房地产公司质证认为，该250000元是交的房款，不应用房款作为本金计算的利息作为违约金。被告曾显福质证认为，该违约金明显过高，计算方式违反了合同法的相关规定，如存在违约行为，只能在已交的250000元房款范围内按20%酌情考虑，且本案中不承担违约金的责任。本院审查认为，原被告双方合同约定的房屋交付期限为2012年10月30日，被告超过了合同约定的房屋交付履行期限，客观上违反了合同约定，应承担相应的违约责任，但被告明确表示违约金过高，应予以减少。依照合同法有关规定，对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未提供证据证明被告违约所造成的损失数额，原告主张被告承担违约责任只能依据合同的具体履行情况酌情确定，本院依据查明的事实和合同的具体履行情况，对违约金酌定为50000元。2.关于原告主张按每平方米100元计算房屋补贴的问题。本院审理查明，本案房屋买卖合同签订的时间为2010年4月17日，约定房屋的交付时间为2012年10月30日，该合同约定的履行期限内并无相关房屋补贴政策，原告也未提供相应的证据证明房屋补贴的事实。原告所购房屋不符合享受购房补贴的条件，本院对原告房屋补贴的诉求不予支持。
综上所述，本院认为，原告罗志兵与被告利宏房地产公司签订商品房屋买卖合同书，双方形成了特定的权利义务关系，原告罗志兵依照合同约定交付了250000元的购房款，已按约履行了合同的主要义务，双方商品房屋买卖合同真实、合法有效，被告利宏房地产公司应依约履行合同义务。原告罗志兵请求被告利宏房地产公司继续履行合同义务、办理土地、房产手续依法应予支持。被告利宏房地产公司违反合同约定逾期未向原告罗志兵交付房屋，客观上对原告造成了相应的损失，原告罗志兵主张被告承担相应的违约责任，本院依法酌以支持。原告主张按每平方米100元给付房屋补贴，与本案查明的事实不符，且无相关法律依据，本院依法不予支持。被告利宏房地产公司建立的张家沟商住楼工程建设项目部由被告曾显福按照《内部承包协议书》自主经营、自负盈亏，该协议书仅对内具有法律效力，对外不得对抗第三人的权利主张，因而被告利宏房地产公司主张应由被告曾显福向原告承担合同义务于法不符，本院不予支持。被告利宏房地产公司对原告履行债务后可依法向被告曾显福追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告罗志兵与被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同合法有效，应继续履行，被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，将合江镇张家沟住宅小区4号楼B栋28层〈顶层〉4号房屋交付给原告罗志兵，并办理房屋土地、房产手续。
二、被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告违约金50000元。
三、驳回原告罗志兵的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，诉讼保全费3290元，合计7815元，由被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司负担，上述款项原告罗志兵已预交，被告利宏房地产公司在履行上述给付义务时一并向原告罗志兵支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 刘启海
代理审判员 田永杰
代理审判员 赵春梅
二〇一六年十月十七日
书 记 员 田 甜