淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初5254号
原告（反诉被告）：葛月红，女，1990年4月7日出生，汉族，汇通市场销售员，住淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：陆春海、朱伟光，江苏冠誉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：严玲，女，1970年6月9日出生，汉族，退休职工，住淮安市清江浦区。
被告（反诉原告）：沈红喜，男，1968年8月5日出生，汉族，韩泰集团员工，住淮安市清江浦区。
被告（反诉原告）：陈玉群，女，1944年3月20日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。
上列被告委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）葛月红与被告（反诉原告）严玲、沈红喜、陈玉群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛月红及其委托诉讼代理人陆春海、朱伟光，被告严玲、沈红喜及其与被告陈玉群委托诉讼代理人王明通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛月红向本院提出诉讼请求：1、三被告继续履行合同，协助原告办理淮安市清江浦区洪福小区C组团12幢305室房屋产权变更手续；2、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告严玲、沈红喜系夫妻关系，被告陈玉群、严玲系母女关系。2018年2月1日，原告通过中介公司与被告严玲、沈红喜签订房屋买卖合同一份，约定被告将淮安市清江浦区洪福小区C组团12幢305室房屋出售给原告，原告于合同签订当日支付定金2万元，因诉争房屋原属严世喜及被告陈玉群所有，严世喜去世，诉争房屋要办理析产，时间较长，故原、被告及中介共同约定，待原告申请贷款办下来后将首付款16万元一并支付。此后原告积极办理申请贷款的手续。2018年4月5日，被告严玲突然通知原告要求加价，否则拒绝卖房。2018年4月20日，原告收到房屋所有权人陈玉群书面通知称其对房屋买卖予以追认，原告须在收到通知书之日起2日内将购房首付款16万元交付被告严玲、沈红喜。原告收到通知后立即通知三被告到中介处领取首付款，但在原告多次催促下，三被告均拒绝领取首付款，拒不协助原告办理房屋产权变更手续。为维护原告的合法权益，故诉至贵院请求判如所请。
被告严玲、沈红喜、陈玉群辩称，根据合同约定，原告应于2018年3月1日前支付首付款16万元，现其未履行先合同义务，无权要求被告协助其办理产权变更手续，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告严玲、沈红喜、陈玉群向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付违约金68400元（暂计算至2018年5月27日，此后继续计算至实际付清之日）及房屋价格增值部分6万元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月1日，反诉原、被告签订房屋买卖合同一份，约定反诉被告应于2018年3月1日前支付首付款16万元，但反诉被告没有按约履行支付首付款的义务，现房屋已经增值6万元。反诉原告认为，反诉被告没有按照合同约定支付购房款，应按合同约定承担按日千分之一支付违约金的责任，故请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告葛月红辩称，反诉被告并未违约，无需承担违约责任，理由如下：1、签订合同时，反诉原告告知反诉被告房屋产权登记在陈玉群名下，需要陈玉群追认，只有在陈玉群追认后合同才发生法律效力，故反诉被告有权在未追认之前暂不支付购房款；2、2018年4月20日，陈玉群书面追认合同效力后要求反诉被告在2日内支付首付款16万元，实际上是对合同支付首付款条款的变更，反诉被告在收到该通知后立即通知三反诉原告前来领取首付款，不存在违约行为。综上，反诉原告恶意以不作为的方式拖延合同履行，即使法院认定反诉被告存在违约，合同关于逾期付款的违约金标准约定过高，请求法院予以调整，房屋增值部分亦需要专业鉴定机构的认定。
本院经审理认定事实如下：被告严玲、沈红喜系夫妻关系，被告陈玉群、严玲系母女关系。淮安市清江浦区洪福小区C组团12幢305室房屋（下称305室）系严世喜老房拆迁安置而来。2007年4月19日，305室登记于严世喜、陈玉群夫妻名下。2008年，严世喜去世。2018年3月28日，严世喜两个女儿严梅、严玲在房地产登记机关签署具结书，放弃对305室的继承权。2018年4月25日，305室变更登记于被告陈玉群个人名下。
2018年2月1日，原告葛月红（买方）与被告严玲、沈红喜（卖方）通过淮安市赶集房产亿力店（下称“中介公司”）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，该合同载明：卖方自愿出售305室给买方，建筑面积为106平方米，房屋总价款为76万元，定金为2万元，买方须于2018年3月1日前支付除定金之外的剩余首期款16万元，买卖双方须于2018年2月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。买房逾期付款，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。合同尾部备注条款载明：定金为2万元，款清交房，卖方析产费用由自己承担。合同签订当日，原告葛月红向被告沈红喜支付购房定金2万元。因305室房屋在签订合同时登记在严世喜、陈玉群名下，严世喜已不在世，需要先行办理产权变更登记手续，原、被告双方及中介公司约定在房屋变更登记后，双方在办理贷款当日交付首付款16万元。
2018年3月底至4月初，被告严玲通过中介公司表示房屋总价款要增加，原告葛月红不同意，双方产生矛盾。2018年4月4日，被告严玲委托先河地产公司出售305室。2018年4月11日，原告葛月红向中国邮政储蓄银行申请购买305室房屋的贷款审批成功，需要三被告配合办理产权变更手续后放款，但三被告拒绝配合。2018年4月18日，被告陈玉群向原告葛月红发出通知书一份，该通知书载明：“我女儿严玲及女婿沈红喜与你2018年2月1日所签305室房屋买卖合同，因我是挂名房主，实际房主系严玲及沈红喜，故对严玲及沈红喜与你签订的房屋买卖合同行为表示认可，现去通知，限你接本通知之日起2日内按原合同约定的条款将购房款交于严玲及沈红喜，逾期视为你方违约，特此通知。”接到通知后，原告葛月红及中介公司通过发出通知函、电话联系、短信及微信告知的多种方式联系三被告于2018年4月20日到中介公司领取首付款16万元，但被告严玲拒不接听电话，亦未到中介公司领取首付款。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，305室房屋在产权登记机关登记的权利人陈玉群，于2018年4月18日书面追认案涉合同的效力，并在通知书上认可房屋的实际权利人为被告严玲、沈红喜，故原告葛月红与被告严玲、沈红喜签订的房屋买卖合同依法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然原、被告在合同中载明了购房首付款的支付时间为2018年3月1日前，但被告陈玉群于2018年4月18日书面通知追认合同效力、明确告知买方实际权利人并通知对方支付首付款的时间，证明双方对于购房首付款的支付时间进行了变更，即原告葛月红“接本通知之日起2日内”。原告葛月红在房屋产权尚未登记于被告严玲、沈红喜名下，未得到房屋产权证上载明的权利人明示认可的情况下，有理由拒绝支付购房首付款。现原告葛月红提供充分证据证明，其在通知要求的时间内多次要求三被告前来领取首付款，并不存在违约行为，故本院对于原告葛月红要求被告严玲、沈红喜、陈玉群继续履行合同，协助办理产权过户的诉讼请求予以支持，对反诉原告严玲、沈红喜、陈玉群关于承担违约责任的反诉请求均不予支持。双方就购房尾款58万元的支付以及305室的交付在日后履行过程中如发生争议，可另案诉讼解决。
依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告葛月红于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付被告严玲、沈红喜、陈玉群购房首付款16万元；
二、被告严玲、沈红喜、陈玉群于收到上述16万元之日起十日内协助原告葛月红办理淮安市清江浦区洪福小区C组团12幢305室房屋产权过户手续；
三、驳回反诉原告严玲、沈红喜、陈玉群的反诉请求。
本案本诉案件受理费5600元（已减半收取），反诉案件受理费1434元，合计7034元，由被告严玲、沈红喜、陈玉群共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 赵夜
二〇一八年八月八日
书 记 员 梁霄
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。