天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第4245号
原告信柳波，女，1987年3月7日出生，汉族，农民。
委托代理人黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。
被告天津长远嘉和置业有限公司。
住所：天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人张葵，总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告信柳波与被告天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2013年1月23日原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于宝坻区××商品房，商品房价款为590064元。合同约定被告应于2013年8月31日前将验收合格符合交付条件的商品房交付给原告。合同订立后原告依约支付了房款。然而上述房屋未经验收合格也没有取得天津市新建住宅商�房准许交付使用证，不具备交付条件。故此起诉要求：1、被告支付原告已付购房款的利息损失32529.74元。2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金53636.82元。3、原告保留要求被告在原告所购房屋具备交付条件后继续履行交付义务的权利。4、诉讼费由被告承担。
庭审中原告陈述，第1项诉讼请求是自2013年9月1日至2014年6月30日（共303天）按照同期同类贷款年利率6.55%及已付购房款590064元计算出的数额。同时原告称第2项诉讼请求存在计算错误，故此将主张的违约金数额变更为5363.68元，计算方法为自2013年9月1日至2014年6月30日按已付房款590064元的日万分之0.3。
原告为证实其主张提交证据如下：
1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，用以证实该合同明确约定了房屋交付时间以及逾期交房的违约责任，原告的诉讼请求有合同及法律依据。
2、发票两份，用以证实原告按约交�了所有房款。
3、天津市房屋预告登记一份，用以证实涉案房屋进行了所有权预告登记。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，根据原、被告签订的商品房买卖合同中补充合同的约定，因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交房，被告不承担违约责任，涉案房屋至今未能交付的主要原因是政府的非甲方控制的原因造成的，被告公司内部经历了两次股权转让，在前后股东交接过程中影响了交房进度。同时在涉诉工程主要施工期间的2012年降雨量明显异常，严重影响了施工进度。还有政府配套设施没有按计划落实，由于政府原因造成了事实上的延期交付。此外施工单位中建六局恶意诉讼拒不交付房屋钥匙及相关资料，导致工程无法按期竣工验收。综上非甲方因素造成逾期交房，按照约定被告不应承担责任。原告关于利息及违约金累计超过了原告因被告延期交房的实�损失，根据宝坻区实际租房标准，涉诉房屋租金每月1000元，如果法院判决被告承担责任，被告要求法院对利息及违约金的累计赔偿数额予以适当降低。
被告为证实其主张提交证据如下：
1、商品房买卖合同一份，用以证实根据补充合同第4条，涉案房屋延期交付是不可抗力以及配套设施未及时到位等事项导致，因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付，被告免于承担责任。被告2013年11月25日向原告发出入住通知，是原告原因没有按时收房，增加的损失不应由被告承担。
2、关于被告天津长远嘉和置业有限公司土地竣工时间延期的申请复印件一份，用以证实因市政配套设施未及时到位，影响涉诉项目按计划竣工，被告已向相关政府部门申请延期。
3、天津市国有土地使用权出让合同及补充合同原件一份（编号：补宝土（2007）第（091）号-003号）、补充合同复印件�份（编号分别为：补宝土（2007）第（091）号-001号和-002号）、房地证津字第124050902609号国有土地使用证一份，用以证实涉案地块竣工时间被宝坻国土局批准延期至2014年12月6日前。
4、新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明三份，主要内容为××花园住宅商品房项目中雨污水配套项目、燃气配套项目、供水配套项目具备正式配套条件，用以证实天津农垦集团接管项目后积极与各方联系，落实各项配套设施，加快小区居民的入住进程。
5、股权转让协议书（原件），用以证实天津农垦集团房地产开发建设有限公司于2012年11月8日受让被告股权，接管后对涉诉项目进行了大量投入，客观上增加了房产的实际价值。
6、关于宝坻区2012年全年降水的说明复印件一份，用以证实2012年宝坻区全年降雨量明显增多，影响了被告施工进度。
7、商品房销售许可证（津国土房售许字（2011）第069-001号），用以证实涉案房屋系合法开发建设并销售。
8、入住通知书一份，用以证实被告通知原告于2013年11月28日前办理收楼手续，但原告未在合理时间内办理入住手续。
被告方对原告提交的证据的真实性无异议，但认为根据商品房买卖合同及补充合同相关约定，被告应免于承担违约责任。
原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为补充合同是被告单方提出的补充条款，不能由被告单方作出对自己有利的解释。因证据2是复印件无法确定证据的真实性，即使是真实的，被告申请延期的具体理由也不能成为延期交付的理由，因为原、被告签合同是在2013年，被告的延期请示是2011年，与本案无关。对证据3的真实性没有异议，但该证据中的补充合同提到竣工延期至2014年12月，与本案被告承担逾期责任无关，不能作为被告免责的理由。对证据4的真实性不�认可，涉案房屋是否具备交付条件不能靠出具证明来证实。证据5是复印件，因此真实性不能确定，即使有原件，也是公司内部行为，不能作为被告免除责任的理由。证据6是复印件，因此不能确认降水的客观情况，即使能够提供原件也不能证明降水量即为自然灾害，属于法律规定的不可抗力。认可证据7的真实性，但认为与本案无关。对证据8不予认可，原告称其收到的通知落款时间是2013年11月24日而且未加盖公章。
经审理查明，2013年1月23日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区××××住宅，约定：商品房价款为590064元；原告应于2013年2月4日前付首付款180064元，其余房款办理贷款。合同第三条约定：商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证�后方可交付使用；被告于2013年8月31日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之0.3向原告支付违约金。补充合同第4条约定，双方对买卖合同第三条、第五条补充约定如下：（1）、买卖合同中所称不可抗力是指：不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。（2）、被告如遇以下情况导致延期交房，则交房时间根据工期延误的期限相应顺延，被告免予承担任何利息支付责任、违约责任及赔偿责任：……c、非被告原因的市政配套设施供应、批准、或安装延误导致工程延期或逾期交房的。……。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。诉争商品房至今尚未经竣工验收，被告亦未取得诉争商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
被告提交的土地竣工时间延期的申请复印件、天津市国有土地使用权出让合同与补充合同原件及复印件载明的主要内容为：2010年3月9日宝坻区国土局将涉案房屋所在项目竣工时间延长至2011年12月6日之前。2011年10月10日被告以“市政配套设施未能及时到位，影响了项目按计划开、竣工，建设工期需相应延长”为由，申请涉案房屋所在项目竣工时间延长至2013年12月6日之前。2012年8月28日宝坻区国土局�涉案房屋所在项目竣工时间自2011年12月6日延长至2012年12月6日。2013年5月29日宝坻区国土局将涉案房屋所在项目竣工时间自2012年12月6日延长至2014年12月6日。
另查，2011年2月16日被告取得××花园1号楼销售许可证（编号：津国土房售许字（2011）第069-001号）。
庭审中原告陈述，其于2013年12月初收到被告发出的收房通知，到现场收房时因为涉案房屋没有经过竣工验收、也未取得准许交付使用证而没有收房。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
补充合同�然约定“非被告原因的市政配套设施供应、批准、或安装延误导致工程延期或逾期交房的”作为被告免除违约责任的条件，但根据被告提供申请延长涉案房屋所在项目竣工的时间及被有关部门确定延长竣工时间的情况分析：2011年10月10日被告申请延长竣工时间，至2012年8月28日确定竣工时间自2011年12月6日延长至2012年12月6日，自申请至确定延长1年竣工时间历时近1年。而被告在2012年12月6日竣工时间结束之前即应知涉案工程无法按时竣工，根据前次申请被确定的时间跨度，可以认定被告在竣工时间段结束之前即2012年12月6日之前即已申请延长竣工时间，而到2013年5月29日再次确定延长2年竣工时间（自2012年12月6日至2014年12月6日），可以认定被告申请要求延长的时间也应该是2年。被告在申请延长两年竣工时间的情况下仍然于2013年1月23日与原告签订商品房买卖合同并将房屋�付时间确定为2013年8月31日之前，存在重大过错，发生纠纷后仍然以上述约定作为免责的抗辩理由，不能成立，本院不予采信。
被告以施工单位拒不交付房屋钥匙及相关资料属非其所能控制的原因作为免除责任的抗辩理由不能成立。被告提供了2012年降雨量说明的复印件，即使该证据真实，本院不能据此认定这种自然现象即属于自然灾害而构成不可抗力，被告以此作为免责理由，不能成立。被告提供股权转让协议证实存在股权转让行为影响了施工进度，但股权转让行为属于公司内部行为，被告以此作为免责理由也不能成立。
综上所述，涉案房屋未能按约竣工验收并取得准许交付使用证原因为内部股权转让、施工单位拒不交付房屋钥匙及相关资料、配套设施未能及时到位等多种因素造成，因此被告未能按约交付符合条件的商品房属于违约，应当承担违约责任。
被告�给付原告已付房款利息及违约金。原告主张的利息数额可自2013年9月1日暂计算至2014年6月30日（计303天）并按已付房款590064元及中国人民银行同期贷款利率年息6%计算，具体数额应为29390元。根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金可自2013年11月30日起暂计算至2014年6月30日（计213天），每日按已付房款590064元的万分之0.3计算，具体数额应为3771元。
根据合同第五条之约定，被告承担日万分之0.3违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有较强的惩罚意图，但违约金具有补偿及惩罚的双重性质，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失等，故此本院不能认定双方约定的违约金数额过高。被告主张应适当�少违约金及利息数额与法律规定不符，本院不予支持。
被告主张原告未按入住通知指定日期收房，此后的利息及违约金不应计算在内，但诉争商品房至今未经竣工验收合格并取得准许交付使用证，不符合交付条件。被告虽然提供了三份新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明证实××花园住宅商品房项目中雨污水配套项目、燃气配套项目、供水配套项目具备正式配套条件，但不能证实供电、供暖、道路等基础配套项目是否具备正式配套条件，不能证实诉争商品房符合交付条件。故此，原告拒收商品房理由成立，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。
原告主张保留要求被告在原告所购房屋具备交付条件后继续履行交付义务的权利，不违反法律规定，本院准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一�一十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告信柳波已付购房款的利息损失29390元（利息数额按已付房款590064元及中国人民银行同期贷款利率年息6%自2013年9月1日暂计算至2014年6月30日）。
二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告信柳波逾期交房违约金3771元（违约金数额按已付购房款590064元的日万分之0.3，2013年11月30日起暂计算至2014年6月30日）。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1954元已减半收取977元（原告已预缴），由被告负担，并于判决生效后五内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 赵宝栋
二〇一四年八月二十一日
书记员 杨学敏
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。