山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）晋市法民终字第286号上诉人（原审原告）郭金玲，女，1969年6月25日生，汉族。被上诉人（原审被告）山西百德兴房地产开发有限公司。法定代表人张国樑，该公司董事长。委托代理人李东鹏，该公司员工。上诉人郭金玲与被上诉人山西百德兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山西省陵川县人民法院（2013）陵民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭金玲、被上诉人山西百德兴房地产开发有限公司的委托代理人李东鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，山西百德兴房地产开发有限公司以出让方式取得位于陵川县城康复路崇安东街—医院街段，编号为2009—19地块的土地使用权。在未取得商品房预售许可的情况下，2010年8月郭金玲与山西百德兴公司签订了商品房买卖合同，后山西百德兴公司取得商品房预售许可，并于2011年7月27日，将与原告郭金玲先前签订的合同更换为由山西省工商局和山西省建设厅监制的编号为JC201103760的商品房买卖合同。该合同约定，原告郭金玲购买被告开发建设的定名为“百德·佳苑”的住宅小区第6#楼1单元1201室住宅房一套，建筑面积133.34平方米，单价为每平方米1969.83元，房屋价款262657元，合同条款中约定了项目建设依据，销售依据，商品房的基本情况，计价方式与价款，面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任，交付期限，出卖人逾期交房的违约责任，规划、设计变更的约定，交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任等。其中，合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1、双方自行约定（1）以房产测绘机构出具的测绘面积为准，房价款按本合同约定每平方米的建筑面积单价据实结算，多退少补。合同文本显示有第2种处理方式，其内容为：2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……。合同第八条约定了交房的期限为2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但如遇下列物殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人，所能控制的事件，（如国家和当地政府部门政策变动、规划变更、流行性传染病问题等）。合同第九条约定逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、水、电在该房屋交付使用时达到使用条件，暖气在该房屋交付使用后第一个采暖期达到使用条件，煤气达到使用条件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由双方当事人协商处理。合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件四约定，本小区煤气初装费、暖气入网费由买受人与相关职能部门联系，若需要，可由出卖人统一协调。楼宇门及各户对讲系统、入户防盗门由出卖人统一安装，费用由买受人分摊。原告郭金玲分二次付房款262657元。2012年10月10日，被告将房屋钥匙交付原告。房屋测绘面积为133平方米，与合同约定面积相比少出0.34平方米，被告已退原告房价款670元。另查明，山西省百德兴房地产开发有限公司成立于2007年5月8日，经营期截止2018年12月31日，是从事房地产业的企业，该公司开发的百德佳苑项目于2010年11月19日经陵川县住房保障和城乡建设管理局颁发了（2010）晋商房预售陵字第02号商品房预售许可证。2012年9月1日该项目经建筑工程建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位、设计单位、监督部门验收后工程质量合格。原审法院认为，商品房预售合同，是指房地产开发企业正在建设中的商品房预先售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。原告郭金玲同山西百德兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，对双方具有约束力。对双方认同逾期交房的违约事实，予以确认。本案的主要争议焦点是：一是山西百德兴房地产开发有限公司与原告签订的商品房买卖合同违约金的计算方式；二是暖气入网费和煤气初装费应由谁承担。关于第一个争议焦点问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，山西百德兴房地产开发有限公司应于2011年12月30日前交付房屋，而实际交房日为2012年10月10日，逾期283天。合同第八条虽约定了如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期，被告陈述由于涉及政府协调拆迁的棘手问题、规划变更等，延误了工期，经查也为实情，但没有证据表明出卖人向买受人据实告知，不能归于免责事由，仍应承担违约责任。原告主张按已付房款万分之十支付违约金，根据合同第九条约定，逾期不超过180日，按已付房款的万分之五支付违约金，逾期超过360天按已付房款的万分之十支付违约金。本案被告逾期交房283天，事实存在。被告认为按合同约定计算违约金过高，请求予以降低，主张以实际损失计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在无证据证明逾期交房给原告造成具体损失的情况下，被告主张应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为郭金玲遭受损失的依据，并提出按每年5000-7000元计付的依据虽符合实际，但基于违约金兼具补偿性和惩罚性的双重属性，综合考虑全案，酌定以每日万分之二的比例计算较为适当。被告承担逾期交房违约责任的时间应计算至实际接收房屋钥匙时止。对于从2012年10月10日之后，原告又以被告没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担此后的逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。因此，原告主张违约金计算至2014年4月16日止，不予支持。原告继续主张被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合建设部发布的《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，其请求应予支持。关于第二个争议焦点问题，原告郭金玲以合同第十四条约定为由，认为被告承诺水、电、暖煤气达到使用条件，应包含煤气初装费、暖气入网费等费用，承购人不应再支付相关费用，这涉及合同附件四的“补充协议”。该补充协议第一项约定“本小区煤气初装费、暖气入网费由买受人与相关职能部门联系，若需要，可由出卖人统一协调”，从文义上理解煤气初装费、暖气入网费应由买受人向相关职能部门直接支付。商品房买卖合同文本的首页“说明”中，明确“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”，而买受人并未提及签约时对合同附件四有异议，故从通常理解符合常理。附件四的第二项内容明确约定了楼宇门及各户对讲系统，入门防盗门费用由买受人分摊，不应存歧义。关于超出合同约定面积3%部分的房价款承担问题。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，意味着排除了第2种处理方式。该第1种处理方式在格式范本空白处打印了明确约定，即“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房价款按合同所约定每平方米的建筑面积单价据实结算，多退少补。”应从其约定。且实际少出面积0.34平方米，并未超出合同约定面积3%，其诉请不予支持。关于原告诉请被告按合同约定履行一层文化砖贴面，每户设一个专用信报箱的问题，根据合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。本案中，被告没有按合同履行附件三的装饰承诺是事实，但原告并未提供履行该承诺的赔偿依据，故不予支持。关于要求被告承担维修基金和有线电视入网费的问题，双方签订的商品房买卖合同并未对维修基金和有线电视入网费的承担作出约定，原告诉请不符合双方约定，故不予支持。综上，被告山西百德兴房地产开发有限公司在履行商品房买卖合同中存在逾期交房的违约情形，依约应支付逾期交房的违约金，基于原告未提供证据证明逾期交房所造成的实际损失，被告请求降低过高的违约金比例，参照同地段同类房屋租金的标准，兼考虑违约金的属性等，酌定按万分之二计算至实际接受房屋钥匙之日止。原告要求被告承担煤气初装费及暖气入网费防盗门，合同附件四已有约定，应从其约定，其请求不予支持。原告诉请要求超出合同约定面积3%部分的房价款应由被告承担的请求，其实际登记面积未超出合同约定面积3%，其诉请，不予支持。其诉请要求被告承担维修基金和有线电视入网费，双方并未约定，不予支持。原告诉请被告按合同约定履行一层文化砖贴面，每户设一个专用信报箱的问题，原告未提供履行该承诺的赔偿依据，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告山西百德兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告郭金玲逾期交房违约金14866元；二、山西百德兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内交付郭金玲《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回原告郭金玲其他诉讼请求。案件受理费1658元，由原告郭金玲负担994元，被告山西百德兴房地产开发有限公司负担664元。判后，郭金玲不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人从2012年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，按每日262.6元向上诉人支付已付房款的违约金；改判暖气入网费由被上诉人承担和被上诉人给付上诉人煤气初装费3000元；改判被上诉人给房屋一层文化砖贴面并安装信报箱。理由：一、原审判决被上诉人从2012年1月1日至2012年10月10日按已付房款万之二给付上诉人逾期交房违约金14866元，明显错误；二、暖气入网费和煤气初装费已包含在房款之内，被上诉人不得另行收取；三、要求上诉人给房屋一层文化砖贴面并安装信报箱。被上诉人答辩意见，要求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。具体理由与一审认定的理由是一样的，我们尊重一审法院的判决。上诉人要求的违约金过高，且上诉人至今没有相关证据证明自己的实际损失。煤气初装费、暖气入网费均不符合合同的约定。二审庭审时，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、违约金应如何计算；二、暖气、煤气入网费应由谁负担；三、被上诉人是否应给房屋一层文化砖贴面并安装信报箱。本院认为，关于违约金应如何计算的问题。上诉人认为交付房屋钥匙不算交付房屋，只有将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和城建部门备案登记的批准文件交付上诉人才能视为房屋交付。本案的事实是上诉人于2012年10月10日拿到房屋钥匙后就对房屋进行了装修，现已入住。被上诉人交付上诉人房屋钥匙后，上诉人的主要合同义务就已完成，违约金的计算时间的截止点应为2012年10月10日，上诉人认为现在房屋还没有交付的理由不成立，本院不予支持。原审法院在上诉人没有提供自己具体损失的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，判决被上诉人按每日万分之二支付上诉人违约金于法有据，本院予以维持。关于暖气、煤气入网费应由谁负担的问题。合同附件四的“补充协议”，约定“本小区煤气初装费，暖气入网费由买受人与相关职能部门联系，若需要，可由出卖人统一协调”，根据通常理解不应是由购房者进行联系而由开发商山西百德兴公司交付入网费。由此可见，上诉人对合同附件四的条文理解不存歧义。因此，对上诉人要求山西百德兴公司支付煤气初装费、暖气入网费的诉请不予支持。关于被上诉人是否应给房屋一层文化砖贴面并安装信报箱的问题。二审庭审时，上诉人已放弃在本案中诉请被上诉人给房屋一层文化砖贴面的请求，本院对该部分不予审理。在合同附件三中有明确约定每户设有一个专用信报箱，上诉人此项请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持山西省陵川县人民法院（2013）陵民初字第222号民事判决；二、被上诉人山西百德兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内为上诉人郭金玲安装信报箱1个。一审案件受理费1658元，由郭金玲负担944元，山西百德兴房地产开发有限公司负担714元。二审案件受理费1658元，由郭金玲负担1608元，山西百德兴房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  庞润花审判员  郭红洁审判员  段全会二〇一五年六月十五日书记员  杜 刚