浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2761号
上诉人（原审原告）：杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组。
负责人：沈卫仙。
委托代理人：陈加曹、何嘉川。
被上诉人（原审被告）：杭州钱龙投资管理有限公司。
法定代表人：周金锁。
委托代理人：金忠华。
原审第三人：杭州余杭瓶窑股份经济合作社。
法定代表人：沈军红。
上诉人杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组（以下简称山湾小组）与被上诉人杭州钱龙投资管理有限公司（以下简称钱龙公司）、原审第三人杭州余杭瓶窑股份经济合作社（以下简称瓶窑经合社）合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余瓶民初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，期间双方当事人申请庭外和解扣除审限一个月。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年12月30日，山湾小组与钱龙公司经协商签订了《厂房及厂区使用权租赁合同》，山湾小组将位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北的厂房及相关附属设施出租给钱龙公司生产和经营之用，租用厂房的面积和厂区的土地面积约14亩（以实测为准）；租赁期限35年，因山湾小组缺乏建设资金委托钱龙公司实施厂房建设；厂区土地租金每亩12000元，以后每隔三年递增10%，另合同对租金支付方式、租赁期间的相关费用等相关权利义务作了约定。
2009年7月31日，山湾小组（丙方，即委托出租方）、瓶窑经合社（甲方，即出租方）与钱龙公司（乙方即承租方）三方签订了《商业用地租用合同》一份，主要约定：甲方将位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北，西邻村老年活动中心，东至河道，属于丙方所有的约14亩商业用地（面积以实测为准，其中已经办妥报批手续3.5亩土地可作为村老年活动中心二期立即开始设计和建设）出租给乙方建造商业用房（下称房屋，土地与房屋的报批手续由甲方负责，房屋建设费用由乙方承担）；租赁期限自房屋竣工交付使用之日起二十年，甲丙双方同意本合同期满时，三方无条件按原合同续签十五年的租用合同；本合同已经过丙方全体村民审阅同意并由三分之二现有选举权村民联署后特全权委托甲方代表丙方与乙方签订本租赁合同，即本合同为丙方全体村民的共同意愿；每亩每年租金12000元，以后每隔三年递增10%；因在本案土地上建房需要报经相关部门审批，特别约定土地租金的起租时间按批准建设日起算，乙方在2008年12月31日已付租地定金16万元（收据号：2170036）；其中已经办妥报批手续可立即建设的3.5亩土地的租金自2009年元月起算，其余部分自甲方收到定金日起，若甲方在一年内完成开工建设的报批手续，该定金自动转为该年的土地租金（多还少补），若甲方不能在一年内完成开工建设的报批手续，乙方已付的定金转为开工建设年的租金；合同期内，如遇国家或政府征用该地块，按国家政策赔偿，可提前终止本合同，除土地赔款归甲丙方外，其余均归乙方所有；另外，合同对违约责任等其他相关条款也作了约定。该合同由丙方当时的原组长严国良及其两名村民签名确认。上述合同签订后，钱龙公司按约定支付了相应租金。2011年5月，由钱龙公司出资在租用土地上建造房屋，其中五层楼房屋（综合楼）一幢，于2012年11月竣工。
原审法院另查明：2008年3月12日，案涉地块经余杭区发改局同意建设综合楼，并于同年6月经浙江省人民政府审批同意转为综合楼建设用地。2009年6月24日，案涉综合楼用地项目获得杭州市规划局颁发的《建设用地规划许可证》。2011年6月3日，山湾小组所属的集体经济组织瓶窑经合社取得了上述地块的《国有土地使用证》（土地用途为商服用地），并在2013年6月7日取得了《建设工程规划许可证》，其项目名称为商业用房，层次为三层（面积6962平方米）、其中地下室一层（面积4435平方米），建设规模11397平方米。
2014年7月1日，山湾小组起诉至原审法院，请求判令：1、山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司于2009年7月31签订的《商业用地租用合同》无效。2、钱龙公司立即将占用的位于瓶窑镇凤都工业区羊城大道北、西邻村老年活动中心、东至河道的土地腾退并归还给山湾小组。本案诉讼费由钱龙公司承担。
原审法院认为：2009年7月31日山湾小组、瓶窑经合社与钱龙公司三方签订的《商业用地租用合同》是对山湾小组与钱龙公司在2008年12月30日签订的《厂房及厂区使用权租赁合同》的变更，《商业用地租用合同》签订后，之前的《厂房及厂区使用权租赁合同》即失效。山湾小组是案涉《商业用地租用合同》中签约一方的主体，其作为委托出租方，依法有权提出请求确认合同的效力之诉。关于山湾小组主张案涉《商业用地租用合同》无效。该院审查认为，山湾小组原负责人（组长）严国良在任职期间代表其组利益作为签约主体，同时由接受委托的负有对下属山湾小组监督管理职责的瓶窑经合社以出租方名义与钱龙公司签订《商业用地租用合同》，上述三方在签订《商业用地租用合同》过程中是自愿、真实的意思表示，且当时案涉地块用地项目已取得了《建设用地规划许可证》，合同内容并不存在法定无效的情形。至于合同在履行过程中，钱龙公司所建的建筑物，部分不符合建设工程规划许可证的规定，应当由行政主管部门对涉及的建筑物进行处理，与本案认定合同是否有效缺乏直接关联。综上，山湾小组的诉请，理由不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回山湾小组的全部诉讼请求，案件受理费80元，减半收取40元，由山湾小组负担。
宣判后，山湾小组不服，向本院提起上诉称：本案一审审理的焦点是，山湾小组在取得国家建设用地使用权后，未依《国有土地出让合同》的约定进行开发，山湾小组（前任小组组长的私自行为）、瓶窑经合社将该土地出租给钱龙公司使用，是否合法的问题。本案讼争的《商业用地租用合同》明显违反法律、行政法规的强制性规定，同时损害国家的利益，应属于合同法第52条所规定的无效合同。理由如下：一、讼争合同违反物权法的物权法定原则和建设用地使用权的规定。《物权法》第十二章第135条规定，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，第143条规定，建设用地使用权人有权将建设用地转让、互换、出资、赠与或者抵押。物权法没有规定建设用地使用人可以将土地在未投资开发前出租，而只规定可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。根据物权法定的原则，在法律没有设定权利的情况，当事人不得超越法律，自行设定权利。二、讼争合同违反土地管理的相关法律、法规。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条明确规定：土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。而本案的土地出租是发生在2009年7月，山湾小组（以瓶窑经合社的名义登记）取得国有土地使用权证书的时间2011年，也就是说，本案土地出租行为，是未投资开发前的光地出租，且出租行为发生在山湾小组取得建设用地使用权之前的行为，因此该合同明显违反上述法规的强制性规定，显属无效。根据《土地管理法》第2条第3款、《土地管理法实施条例》第29条的规定，国有土地有偿使用的方式只有国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股三种方式，其中国土资发（1999）222号文件明确规定，国有土地租赁是指国家作为主体将国有土地租赁给使用者使用。《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。山湾小组是依据和杭州市国土资源局余杭分局签订的编号为3301102010a21180《杭州市余杭区国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）而取得本案所涉土地使用权的，《出让合同》中未有山湾小组可以在建设用地未投资开发前将土地出租的约定。出让合同第13条要求土地上的项目应在2012年前开工，2013年5月5日之前完工，并申请竣工验收。但本案所涉土地在未按合同约定进行建设开发，山湾小组在项目建设之前就与钱龙公司签订了出租合同，且土地上现有的建设物与《出让合同》、《建设工程规划许可证》规定的建设内容明显不符。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，土地使用者应当按照土地出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用经营土地，未按要求开发、利用土地，市县人民政府应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权。三、讼争合同签订的内容和程序明显违背《合同法》、《物权法》的强制性规定。1、涉案合同第2条第1点约定本案所涉土地租赁期限为35年，上述约定明显违背《合同法》第214条租赁期限不得超过20年的规定。2、涉案合同第2条第3点约定乙方（即钱龙公司）享有房屋产权为35年，35年后土地尚未被征用的，该项目地面上所有建筑物的产权归丙方（即山湾小组）所有，上述约定违反《物权法》第146条、147条、182条、183条“房地一体”原则的规定。3、涉案合同订立程序违反杭州市国土资源局发布的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函（2009）209号），本案合同的订立既未经招标、拍卖或挂牌方式公开出让，也未履行或补办任何必要手续。综上，建设用地使用权人在取得国家出让的土地后，应当按照《出让合同》的约定先行建造、投资、开发土地，土地使用权出租必须是在项目开发后，随同地上建筑物、其他附属物一同出租，任何组织或个人均无权将国家所有的土地直接出租获取利益，山湾小组和钱龙公司签订《商业租用合同》，明显违反法律、法规的规定，应属无效。请求：一、撤销（2014）杭余瓶民初字第188号民事判决，依法改判山湾小组、钱龙公司及瓶窑经合社于2009年7月31日签订的《商业用地租用合同》无效；二、钱龙公司立即将占用的位于凤都工业区羊城大道北、西邻村老年活动中心、东至河道的土地腾退并归还给山湾小组；三、本案上诉费用由钱龙公司承担。
被上诉人钱龙公司答辩称：一、讼争合同应属合法有效。1、本案所涉土地为建设用地。2008年6月11日浙江省政府出具《浙江省建设用地审批意见书》，本案所涉土地就转为建设用地。因此，2009年7月31日签订讼争合同时，已经是建设用地。2、建设用地可以租赁。《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股”。租赁是土地使用的一种方式，符合物权法定原则。国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》仅规范政府直接出租国有土地行为，与本案情形不符。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是指导性规范，针对行政管理行为，不能作为认定合同效力的依据。结合本案，钱龙公司按规定建造了商业综合楼，完成了投资开发及土地利用，涉案租赁合同应属有效。3、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，诉前取得土地使用权证的，转让有效；转让权属范围包括占有、使用、收益，而租赁属于使用的一种方式，因此，讼争合同有效。二、租赁期限约定合法有效，山湾小组未要求变更协议，不属于审查范围。涉案合同第二条约定：“租赁期限：自房屋竣工交付使用之日起20年，甲丙双方同意本合同期满时，三方立即无条件按原合同续签15年的租用合同。”1、该租赁合同是附条件生效的合同，房屋于2012年11月竣工，2013年1月1日交付使用，第一期20年租期是：2013年1月至2033年12月。2、“三方无条件续签15年”并不违反法律强制性规定，至于20年后能否续签、如何续签，那是适用20年后的法律规定。3、“村级留用地”是地方政府为农村经济发展制定的政策，杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函（2009）209号），针对的是村级留用地项目出让，并且该补充意见规定萧山区、余杭区和五县（市）可结合本地实际制订相应政策。故本案不适用该补充意见。况且，该补充意见已被《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》（杭政函（2014）35号）废止。三、土地使用权证的主体是瓶窑经合社，山湾小组无权主张返还土地。综上，本案讼争的合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人瓶窑经合社书面答辩称：案涉土地是山湾小组的组级留用地，使用权人应为山湾小组，由于山湾小组的主体性质无法注册登记，故该土地登记在瓶窑经合社名下。2009年，讼争合同签订时，由山湾小组与钱龙公司商定后，山湾小组委托瓶窑经合社盖章确认，瓶窑经合社未参与合同内容的商定。合同签订后，租金也全部由山湾小组收取和分配，瓶窑经合社未享有任何权利，也不应该承担任何法律责任。单纯判断讼争合同是否有效，无法最终化解矛盾，请求法院给予双方当事人充分的协商，促成调解。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：山湾小组以合同内容非其成员真实意思表示且违反法律法规强制性规定为由，主张讼争租赁合同无效。首先，关于合同内容是否为小组成员真实意思表示的问题。讼争合同上有山湾小组原组长严国良和另外两名村民的签名，而小组长是山湾小组成员选举产生，合同相对方有理由相信其有权代表村民意志与其签订合同。况且，讼争合同上还有瓶窑经合社的公章和代表人签字。合同签订后，钱龙公司按照合同约定实际支付了6年租金，山湾小组也收取了租金并对租金进行了分配，在提出本案讼争争议之前，山湾小组未对合同内容提出异议。综合以上事实，本院对山湾小组的该项主张，不予采纳。其次，关于讼争合同内容是否违反法律法规强制性规定问题。1、讼争租赁合同签订于2009年7月31日，案涉土地性质于2008年6月已经浙江省人民政府审批同意转变为综合楼建设用地，故讼争租赁合同内容并未改变土地性质。2、讼争租赁合同约定由承租方出资在案涉土地上建造综合楼，租赁期满后，综合楼的产权归属出租方（土地使用权人）。该约定与《国有建设用地使用权出让合同》中约定的土地用途不相矛盾，也不同于“光地出租”。3、讼争合同为土地租赁合同，非出让合同。山湾小组主张合同订立必须经招标、拍卖或挂牌方式，无法律依据。4、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”讼争合同约定二十年租赁期满后，应无条件按合同条款自动延续15年，否则应承担违约责任。该项约定内容违反合同法上述规定，应属无效。但山湾小组据此主张整个合同内容无效，无法律依据。综上，山湾小组的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杭州市余杭区瓶窑镇瓶窑社区山湾居民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年二月九日
书 记 员 吴梦姣