江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民再终字第00028号
上诉人（原审被告）：孟宪法，无固定职业。
上诉人（原审被告）：陈教花（孟宪法之妻），
24，农民，住连云港市连云区云山乡白果树村*组**号。
共同委托代理人：刘同苗。
上诉人（原审第三人）：孟庆国。
上诉人（原审第三人）：夏绍英。
共同委托代理人：李玉龙，江苏明智达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨保华，连云港市院前建筑公司项目经理。
委托代理人：杨忠连，退休干部。
上诉人孟宪法、陈教花与被上诉人杨保华返还财产、财产损害赔偿纠纷一案，连云港市连云区人民法院于2008年9月1日作出（2008）港民一初字第0668号民事判决，杨保华不服，向本院提出上诉，本院于2008年12月17日作出（2008）连民一终字第0887号民事判决。杨保华仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年7月3日作出（2010）苏审二民申字第577号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后于2013年12月6日作出（2012）连民再终字第0019号民事裁定，将本案发回连云港市连云区人民法院重审。连云港市连云区人民法院依法追加孟庆国、夏绍英为本案第三人，并于2014年5月8日作出（2014）港民再初字第0002号民事判决。孟宪法、陈教花与孟庆国、夏绍英均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孟宪法、陈教花共同委托代理人刘同苗，上诉人孟庆国、夏绍英共同委托代理人李玉龙，被上诉人杨保华委托代理人杨忠连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月20日，原一审原告杨保华起诉至连云港市连云区人民法院称：被告孟宪法与其子孟庆国于1999年11月1日向其借款20000元，用于支付原云台区人民法院执行款，并约定以其子孟庆国名下房产作抵押。因孟宪法和孟庆国到期无法偿还借款，孟庆国夫妻同意将其住宅转让给原告以偿还欠款，并于2001年6月27日办理公证，2001年7月办理了土地使用证。2006年底，被告无理占有原告房屋，并于2007年下半年将原告配房拆除。请求法院判令被告返还财产、搬出房屋并赔偿经济损失15000元（庭审中，原告放弃了要求被告赔偿损失的诉讼请求），并由被告承担诉讼费用。被告孟宪法辩称：1.1998年，孟宪法与原告叔叔杨忠连合伙做生意期间被追究了刑事责任，两人共退赔20000元。孟宪法无能支付该款，杨忠连称退赔款是借原告的，在杨忠连的欺骗、胁迫下，孟宪法写了借据，并用儿子的房产作抵押。2.从2001年至2008年，房屋一直由两被告居住，原告从未主张过权利，现已过诉讼时效，不受法律保护。3.孟庆国无奈将房子抵押给原告，杨忠连假冒原告进行公证，公证无效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告陈教花辩称：签订合同时，房屋使用的是集体土地，按国务院规定，原告作为城镇居民无权拥有该房屋，并且原告取得的土地使用证是利用非法债务取得，无法律效力。
连云港市连云区人民法院原一审查明：1999年11月1日，被告孟宪法及其子孟庆国出具一份借款合同给原告杨保华，合同主要内容：为了偿还原云台区人民法院急需的欠款，今借到杨保华现金20000元，借期3个月；如到期不还，孟宪法将其大儿子的房屋赔给杨保华，即日起，此房产权归杨保华所有，孟宪法主动搬出；附土地使用证抵押。2001年6月27日，原告（乙方）与孟庆国及其妻子夏绍英（甲方）订立了“房产转让协议书”，主要内容为：孟宪法、孟庆国父子于1999年11月1日向乙方借20000元，并约定以孟庆国名下房产作抵押。因借款人到期无法偿还借款，甲方夫妇将拥有完全产权的上述约定抵押私宅一处转让给乙方以偿还该欠款，双方达成协议如下：1、甲方转让之房产位于连云区云山乡白果树村三组，土地使用证编号为连土籍证字（连集）第401043号，用地面积为221平方米，建筑面积约73平方米的平房五间及附属设施，附属物一并转让。2、甲方前述房产以现状作价人民币20000万元整，抵偿上述欠款。房屋于协议生效后三日内交付乙方。3、甲方之房产权属清楚，手续齐全。房产转让前，如有关于房产的纠纷由甲方负责，转让后所有权益与责任由乙方承受。4、该房产土地使用证的变更过户手续由乙方办理，甲方有义务予以协助；所需税、费由乙方负责。同日，该协议经连云港市连云区公证处公证，公证号为（2001）连区证民内字第517号，内容为：兹证明连云港市连云区白果树村三组的居民孟庆国、夏绍英与连云港市连云区南巷东南山198号的居民杨保华于2001年6月27日，签订了前面的《房产转让协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签字、按手印属实；协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。2001年7月4日，连云区云山乡白果树村村民委员会出具证明一份，内容为：白果树村三组村民孟庆国、夏绍英与连云区南巷东南山198号居民杨保华于2001年6月27日签订了《房产转让协议书》，经连云区公证处办理了公证书，情况属实，特此证明，同意按公证书内容办理相关手续。同年7月17日，原告将涉案房屋土地使用证过户至其名下。另查明，被告孟宪法除服刑期间外，与其妻被告陈教花一直居住在涉案房屋中。
连云港市连云区人民法院原一审认为：我国相关土地管理法律规范和国务院均规定农村宅基地不得向本集体经济组织以外的人转让，违反则转让无效。原告与孟庆国、夏绍英不是同村居民，非同一集体经济组织成员，根据房随地走原则，原告依法不能取得本案房屋所有权。现原告杨保华未取得房屋所有权，亦未合法占有、使用该房屋，其要求被告返还并搬出房屋无法律依据，该院依法不予支持。原告放弃要求两被告赔偿损失15000元的诉讼请求，因不违反法律规定，该院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定，作出（2008）港民一初字第668号判决：驳回原告杨保华的诉讼请求。
杨保华不服，向连云港市中级人民法院提起上诉称：请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。理由如下：1、一审查明的事实和适用法律错误。一审查明杨保华与孟庆国、夏绍英订立房产转让协议书并于2001年6月27日经连云区公证处公证，一审适用的是我国关于土地管理法律规范和国务院关于农村宅基地不得向本集体经济组织以外的人转让。房产转让是否有效，应当适用房地产法，与土地法无关，并且一审适用的国务院规定是2007年12日30日颁发，无法律溯及力。根据本案的房产转让时的法律，本案的房屋是可以转让的。2、本案房屋转让协议是否有效与两被告无关，本案的审理不应涉及合同效力问题。3、原告的土地使用证能充分证明原告是房屋所有人。被告孟宪法、陈教花答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院原二审查明的事实与原一审查明事实相同。
本院二审认为：2001年6月27日，杨保华虽与孟庆国及其妻子夏绍英订立了“房产转让协议书”，但孟庆国夫妇并未实际将本案诉争房屋交付给杨保华，杨保华也一直未实际占有、使用该房屋。即使买卖合同有效，也因孟庆国夫妻未完全履行办理产权证明和实际交付房屋的合同义务，而致使杨保华尚未完全取得涉案房屋的所有权。杨保华尚不能基于涉案房屋的物权，而主张合同相对人以外的物上请求权。杨保华要求两被告返还并搬出房屋的理由不能成立，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。关于杨保华与孟庆国夫妇订立的“房产转让协议书”的效力，在孟庆国夫妻未作为本案当事人参加诉讼的情况下，本案不宜作出审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院于2008年12月17日作出（2008）连民一终字第0887号民事判决，驳回上诉，维持原判。
杨保华不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院经审查认为，杨保华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》（修改前）第一百七十九条第一款第（六）项规定的情形，即原审适用法律确有错误，指令连云港市中级人民法院再审。在连云港市中级人民法院再审中杨保华诉称：1、杨保华已取得房屋所有权和土地使用权。2、一、二审判决适用法律确有错误。3、一、二审判决超出诉求范围，使侵权人违法占有申请人的房产。孟宪法、陈教花答辩称：1、杨保华与孟宪法、陈教花不是同一集体经济组织成员，房屋、土地不能转让。2、本案是农村房屋转让，不适用物权法，适用土地法。3、房屋至今没有实际交付。4、本案当事人均没有土地所有权。本院以原审判决漏列诉讼主体为由裁定，将本案发回连云港市连云区人民法院重审。
连云港市连云区人民法院重审过程中，原告杨保华除在上述诉称外补充称：1、借款后，孟庆国和杨保华协商，临时借用涉案房屋，随要随给。2、原审不以事实为依据，不以法律为准绳。原告依宪法和土地法办理了房屋用地变更手续，是合法有效的产权人。国务院颁发的相关文件是2007年，而本案房屋转让合同是2001年签订，况且经村委会同意变更，转让的是房屋不是宅基地，符合房地一致原则。3、原告取得政府审批的宅基地使用权，买卖合同有效，涉案房屋属原告所有，被告无权占有。被告孟宪法、陈教花补充答辩称：1、原告是城镇人口，与孟庆国夫妻签订的农村宅基地及房屋转让协议违反法律强制性规定；2、涉案房屋未交付给原告，两被告一直占有和使用属于自己的宅基地及房屋，村委会同意按公证书内容办理相关手续，违反法律禁止性规定，不存在返还问题，原告要求返还，无法律依据。第三人孟庆国、夏绍英答辩称：1、第三人与原告签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规强制性规定，是无效行为。2、涉案房屋一直未交付给原告，不存在房屋返还一事。
连云港市连云区人民法院重审查明：除配房毁坏原因和原告户别的事实外，与该院原一审查明的事实相同。
派出所出具的杨保华《常住人口登记表》证明杨保华1998年6月27日在公安机关登记为非农业家庭户，居住在墟沟派出所南巷社区居委会东南山198号。
因杨保华在原审时撤回房屋损害赔偿的诉讼请求，故重审时未审查配房毁坏原因。
另重审查明：2013年9月22日杨保华和孟庆国达成协议，即为原告提供的第6份证据。2014年3月4日孟庆国、夏绍英以连云港市国土局为被告，以杨保华为第三人诉至本院，要求撤销杨保华连集用（2001）字第A115号集体土地使用证，本院受理后因不属于本院管辖，孟庆国、夏绍英撤诉。2014年4月16日孟庆国、夏绍英以连云港市人民政府为被告诉至连云港市中级人民法院，要求撤销杨保华连集用（2001）字第A115号集体土地使用证，连云港市中级人民法院已受理，尚未审结。
连云港市连云区人民法院重审认为：第三人孟庆国、夏绍英将其私人所有的房产转让给原告杨保华，并签订了“房产转让协议书”的行为，是当事人的真实意思表示，系对其合法财产依法行使处分权行为，不违反法律法规的强制性规定，故该“房产转让协议书”合法有效。对于被告孟宪法、陈教花在本案审理中提出的关于原告杨保华受让涉案房屋时是城镇户口，与第三人签订的农村宅基地及房屋转让协议违反法律强制性规定的答辩意见，以本案现有证据尚不能证实原告杨保华在受让涉案房屋时是城镇户口，况且本案审理的是房屋转让协议，并非农村宅基地转让，房屋转让并不违反法律法规的强制性规定。本案中，也无充分的证据证实原告杨保华在受让涉案房屋时有恶炒集体土地的证据，至于被告一直占用使用属于自己的宅基地及房屋，涉案房屋一直未交付给原告的答辩意见，从本案查明的事实看，涉案房屋的原所有人是第三人，现所有人是原告，被告并非是涉案房屋的所有人，被告一直非法占用涉案房屋，并不能改变涉案房屋现所有权人是原告的这一事实。对于被告及第三人提出涉案房屋一直未交付的答辩意见，纵观全案所有证据和查明的事实可以看出，本案审理的是涉案房屋的转让，即不动产转让。不动产的交付应以登记为准，2001年7月4日，连云港市云山乡白果树村委会“证明”及连云港市人民政府颁发的（2001）字第A115号集体土地使用权证均否定了被告及第三人的上述答辩意见。故对于被告及第三人的答辩意见，本院依法不予采信。综上，原告杨保华要求被告孟宪法、陈教花搬出涉案房屋，并将该房屋返还给原告杨保华的诉讼请求，该院依法予以支持。因原告杨保华在原审中，撤回请求被告孟宪法、陈教花赔偿其财产损失的诉讼请求，故该院对该部分赔偿诉讼请求不予一并审理。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项的规定，遂判决：被告孟宪法、陈教花于判决生效后三十日内从涉案房屋中搬出，并将该房屋返还给原告杨保华。
孟宪法、陈教花上诉称：本案诉争房屋原系其共同所有，孟宪法无权单独处分，而且其没有别的宅基地。此外，涉案土地不能向非同一经济组织以外的被上诉人转让。综上，请求依法改判。
孟庆国、夏绍英上诉称：涉案房屋一致未交付给被上诉人，而且房产转让协议和土地转让手续都违反了法律、行政法规的强制性规定。故请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨保华辩称：孟庆国承认涉案房屋已经交付，孟庆国的父母是借用该房屋，其有权要求返还。此外，其已经取得土地使用权证，而且涉案的房产转让是在国务院禁止性规定之前达成的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实和连云港市连云区人民法院重审查明的一致，另查明：2014年4月16日孟庆国、夏绍英以连云港市人民政府为被告诉至本院，要求撤销杨保华连集用（2001）字第A115号集体土地使用证，本院于2014年7月7日作出（2014）连行初字第00003号行政裁定书，认为孟庆国、夏绍英已经超过2年的起诉期限，遂裁定驳回起诉。2014年11月13日江苏省高级人民法院二审作出（2014）苏行终字第00152号行政裁定，维持了该驳回起诉的裁定。
本院再审认为：涉案房产系农民自有房屋，政府相关行政部门尚未进行登记管理，但土地使用权证原登记在孟庆国名下，批准和实际用途均为住宅，因此孟宪法、陈教花并非该房产的共同所有权人。故孟宪法、陈教花主张其系共同所有权人的上诉理由不成立，本院不予支持。孟庆国以自己的房产抵偿其与孟宪法所欠杨保华2万元借款，系债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为，并不违反法律禁止性规定。故孟庆国、夏绍英主张房产转让协议和土地转让手续都违反了法律、行政法规的强制性规定的上诉理由不成立，本院不予支持。当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。涉案房屋虽然一直由孟宪法、陈教花占用使用，但该房屋所附着的土地使用权已变更至杨保华名下，孟庆国所在的连云区云山乡白果树村村民委员会亦认可该行为，现孟宪法认为杨保华与其子孟庆国夫妻签订的房产转让协议书无效，并强占已转让给杨保华的房屋，既违背诚信原则，也没有法律依据。本案系以物抵债的法律关系，而且已经实际履行，故孟宪法、陈教花主张涉案土地不能向非同一经济组织以外的人转让的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，再审一审判决应予维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持连云港市连云区人民法院（2014）港民再初字第0002号判决。
本案再审二审案件受理费400元，由上诉人孟宪法、陈教花、孟庆国、夏绍英各自负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 利
审 判 员 刘 浦
代理审判员 刘井鑫
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 刘李彦
附：法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。