李世秀、蒋小萍与孟凡义、丁亚利房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民二终字第17号
上诉人（原审原告）：李世秀，男，1969年8月20日出生。
上诉人（原审原告）：蒋小萍（系李世秀之妻），女，1973年6月3日出生。
以上二上诉人委托代理人：达飞，新疆天众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孟凡义，男，1962年5月9日出生。
上诉人（原审被告）：丁亚利（系孟凡义之妻），女，1974年8月8日出生。
以上二上诉人委托代理人：李连军，新疆君正律师事务所律师。
上诉人李世秀、蒋小萍与上诉人孟凡义、丁亚利房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月11日受理后，依法组成由审判员胡春红担任审判长、审判员李红敏、赵永刚参加的合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人李世秀及上诉人李世秀、蒋小萍的委托代理人达飞、上诉人孟凡义、丁亚利及其委托代理人李连军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月30日，原告李世秀（甲方）与被告丁亚利（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：一、甲方自愿出租给乙方使用外4间、内2间，共计6间房屋，乙方充分了解，自愿承租，内1间甲方使用；二、甲、乙双方议定上述房屋全年租金为11000元，租赁期限自2011年3月30日至2014年3月30日终止合同；三、合同共计三年，现付一年为11000元，押金为4000元，违约本合同，终止合同，押金不退，二年的租金2012年3月30日付清；四、国家占用土地，甲方买房，给乙方提前1月通知，剩下的钱，甲方退还给乙方，终止合同；五、损坏房屋和房顶、地面、门窗等，由乙方承担；六、房期到乙方按时间交纳，不按时交，承担10％为一天交纳；七、电、水、卫生费、租赁税、每年复审费由乙方承担，甲方承担地皮费；八、院内下水道保证通行，杜绝隐患，有问题乙方自行修复。两原告与两被告均认可，第一年的租金11000元已交纳，押金4000元已交。原告陈述其同时向两被告出具了收条，但被告不予认可，并表示原告没有出具收条。庭审中，原告认为房屋租赁合同中“二年的租金2012年3月30日付清”意思为剩下两年的租金在2012年3月30日付清，但两被告至今未交，被告对此表示异议，认为“二年的租金2012年3月30日付清”是指第二年、第三年的租金每年到3月30日之前付清，并且已将第二年的租金于2012年3月27日至28日，第三年的租金于2013年3月27日至28日交付给原告，因原告说双方比较熟悉，就没有打收条。另，原告变更诉讼请求，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，返还房屋，被告给付租金18333.20元（2012年3月30日至2013年11月30日）。
另查：2013年8月22日，原、被告在石河子市房地产交易所办理房屋租赁证。
原告李世秀、蒋小萍于2013年9月29日向原审法院提起诉讼称：2011年3月30日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：原告将位于石河子市西郊糖厂三叉路口的门面房出租给被告修补汽车轮胎，每年租金11000元，收取押金4000元，租期为三年，每年租金须在3月30日之前付清。但是被告在2011年3月30日交完第一年租金11000元及押金4000元后，从2012年3月30日至今未交付租金，已达一年六个月的时间。为此，2013年8月19日，原告要求终止合同，让被告搬出门面房而发生肢体冲突，原告报警。故原告诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告返还房屋，给付租金16500元（2012年3月30日至2013年9月30日，共计18个月），并承担诉讼费及邮寄送达费。
被告丁亚利、孟凡义辩称：截止目前三年租金已全部付清，原告收取了押金4000元。2013年3月30日，原告收回里面内两间房子，收回房子应当要退4800元租金，原告答应要退，但是没有退。2013年8月20日，原告带人带车在被告门口倾倒沙子，造成被告经济损失6000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人自愿、真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行相应的义务。原告已将房屋交付给被告使用，被告应依约支付租金。原、被告均认可第一年的租金11000元已交纳。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同约定：“合同共计三年，现付一年为11000元，押金为4000元，违约本合同，终止合同，押金不退二年的租金2012年3月30日付清”，按照通常理解和交易习惯应认定双方约定是先付第一年的房租，第二年的租金在2012年3月30日付清，原、被告之间应推定先交付租金后使用房屋，因被告使用房屋至今，故应认定被告已交纳了第二年的租金，且原告现在主张第二年的租金也已超过了法定诉讼时效，故对原告主张第二年租金，该院不予支持。原、被告双方对第三年交付租金的期限未约定，且被告未提供证据证实其已实际交付了第三年的租金，但被告庭审中认为第三年的租金应当在2013年3月30日之前交付，原告要求被告支付第三年租金的主张，该院仅支持7336元，即2013年3月30日至2013年11月30日，每月9l7元。被告迟延支付租金，致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：
一、解除原告李世秀、蒋小萍与被告丁亚利、孟凡义于2011年3月30日签订的房屋租赁合同；
二、被告丁亚利、孟凡义于本判决生效之日起三日内将房屋返还给原告李世秀、蒋小萍；
三、被告丁亚利、孟凡义于本判决生效之日起三日内给付原告李世秀、蒋小萍房租7336元；
四、原告李世秀，蒋小萍于本判决生效之日起三日内返还被告丁亚利、孟凡义押金4000元；
五、驳回原告李世秀、蒋小萍其余的诉讼请求。
案件受理费129元，邮寄送达费90元，合计219元（原告已预交），由被告丁亚利、孟凡义负担，与前款同期一并给付原告李世秀、蒋小萍。
上诉人李世秀、蒋小萍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院根据交易习惯推定被上诉人孟凡义、丁亚利已给付了2012年3月30日至2013年3月30日期间的租金错误，也缺乏事实和法律依据，原审认定第二年的租金索要时效已过亦错误，因为合同期限不存在时效问题。原审法院违背民事诉讼不告不理的原则。在被上诉人孟凡义、丁亚利未反诉的情况下，判决上诉人退还被上诉人孟凡义、丁亚利押金4000元错误。被上诉人孟凡义、丁亚利已违约，违反约定则不退还押金，这在租赁合同中有约定，双方应按约定履行。请求二审法院维持原审判决第一项、第二项，撤销第三项、第四项和第五项，改判被上诉人孟凡义、丁亚利给付上诉人拖欠的租金18333.20元。
上诉人孟凡义、丁亚利针对上诉人李世秀、蒋小萍的上诉未作书面答辩，在庭审中口头辩称：按照交易习惯，上诉人孟凡义、丁亚利已将租金支付完毕。上诉人李世秀、蒋小萍的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉人李世秀、蒋小萍的上诉请求。
上诉人孟凡义、丁亚利不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：2011年3月30日，上诉人与被上诉人李世秀、蒋小萍签订房屋租赁合同后，上诉人履行了合同交清了三年的租金、押金。除第一年的租金和押金写入合同外，被上诉人李世秀、蒋小萍亦收到了第二年和第三年的租金，只是未出具收据，上诉人提供了对被上诉人蒋小萍的录音能够证明，原审对被上诉人已交清租金的事实未认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，被上诉人李世秀、蒋小萍应继续履行合同。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人李世秀、蒋小萍原审的诉讼请求。
上诉人李世秀、蒋小萍针对上诉人孟凡义、丁亚利的上诉未作书面答辩，在庭审中口头辩称：上诉人孟凡义、丁亚利的上诉理由不符合事实，其未给付后两年的租金。请求二审法院驳回上诉人孟凡义、丁亚利的上诉请求。
本院二审查明：本院除认定一审所查明的事实外，另查明：
1、上诉人孟凡义、丁亚利在原审提交了其与上诉人蒋小萍谈话的录音资料，主要内容为“……蒋小萍：我对你说过多少遍了，好话好说，该多少钱退你多少钱……我的房子，我要收拾房子卖房子。蒋小萍：钱给你退啊，该多少钱给你算清楚退啊……蒋小萍：我给你说的清清楚楚，今天、明天就这两天之内，你不搬就不要怪我那个啥东西。该多少钱就多少钱我退给你，一分不少的退给你。啥人吗，一个月之前就通知你搬，到现在都没有搬。天都冷了，咋收拾房子。……蒋小萍：我现在给你说好，明天一天。后天我就给你签合同退钱，再不要拖了。再拖到9月份天冷了我怎么收拾房子……蒋小萍：我给你说了多少遍了。说过多少次，我不租了，钱退给你，我不租了，行不行。……。”
2、上诉人孟凡义、丁亚利二审提供证人卞××证明：李世秀和证人2013年联系过，证人去孟凡义处补胎，看见李世秀和孟凡义、丁亚利在争吵，李世秀说要卖房子，不给孟凡义租了，该多少钱退给他们；证人吴××证明：上诉人间的租赁事宜是其联系的，2013年9月1日，李世秀给证人打电话，称房子不想租给孟凡义和丁亚利了，想让他们搬走，他把钱退给孟凡义。并说把钱放在证人处，等孟凡义搬走时再给他钱，害怕孟凡义赖着不走。上诉人李世秀、蒋小萍对上诉人孟凡义、丁亚利提供的证人证言均不认可。
上诉人李世秀在二审庭审中称，其妻蒋小萍去找过孟凡义，每次吵架，孟凡义、丁亚利就拿个手机，不知道在干啥。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为上诉人李世秀、蒋小萍要求解除租赁合同及给付其租金18333.20元的请求能否成立。
上诉人李世秀、蒋小萍与上诉人孟凡义、丁亚利签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人李世秀、蒋小萍称上诉人孟凡义、丁亚利未向其交纳后两年的租金已违约。根据查明的事实，双方对第一年的租金已交清均无异议，根据第一年租金交纳的情况，第二年的租赁期限是2012年3月30日至2013年3月29日，上诉人李世秀、蒋小萍在第二年租赁期限届满后的六个月才向法院提起诉讼主张给付第二年的租金不符合常理，说明双方约定的租金是一年一交，房屋租赁合同“二年租金2012年3月30日付清”中的“二年”应是指第二年，原审根据双方先交租金后使用房屋的交易习惯推定上诉人孟凡义、丁亚利已交清第二年的租金正确。上诉人孟凡义、丁亚利提供的录音资料证明，上诉人李世秀、蒋小萍在租赁期限内欲提前收回租赁房屋，因此与上诉人孟凡义、丁亚利协商返还房屋并承诺退租金，上诉人孟凡义、丁亚利提供的证人卞××、吴××的证言与录音资料的内容相互印证，本院对录音资料及证人证言的效力予以认定。根据上诉人孟凡义、丁亚利提供的证据，能够认定上诉人孟凡义、丁亚利已向上诉人李世秀、蒋小萍交清了第三年的房租。上诉人孟凡义、丁亚利在履行房屋租赁合同过程中并不违约，其亦不同意解除房屋租赁合同，上诉人李世秀、蒋小萍现要求解除房屋租赁合同并要求上诉人孟凡义、丁亚利给付其租金18333.20元的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决解除双方签订的房屋租赁合同、返还租赁房屋、押金和上诉人孟凡义、丁亚利给付租金7336元错误，应予纠正。对于上诉人孟凡义、丁亚利交纳的押金4000元，因房屋租赁合同未解除，本案不作处理。故上诉人孟凡义、丁亚利的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定部分事实不清，导致实体判决错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2013）石民初字第3581号民事判决，即：解除原告李世秀、蒋小萍与被告丁亚利、孟凡义于2011年3月30日签订的房屋租赁合同；被告丁亚利、孟凡义于本判决生效之日起三日内将房屋返还给原告；被告丁亚利、孟凡义于本判决生效之日起三日内给付原告李世秀、蒋小萍房租7336元；原告李世秀，蒋小萍于本判决生效之日起三日内返还被告丁亚利、孟凡义押金4000元；驳回原告李世秀、蒋小萍其余诉讼请求；
驳回上诉人李世秀、蒋小萍原审的全部诉讼请求。
一审案件受理费129元，送达费90元，合计219元（上诉人李世秀、蒋小萍预交），二审案件受理费341元（上诉人李世秀、蒋小萍预交258元，上诉人孟凡义、丁亚利预交83元），一、二审诉讼费共计560元，均由上诉人李世秀、蒋小萍负担，上诉人李世秀、蒋小萍负担的诉讼费83元于本判决生效之日起三日内给付上诉人孟凡义、丁亚利。
本判决为终审判决。
审判长 胡春红
审判员 李红敏
审判员 赵永刚
二〇一四年二月二十四日
书记员 李帅印