湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂07民终190号
上诉人（原审原告）：鄂州市同乐家用工业品公司。住所地：鄂州市南浦路。
法定代表人：艾大兵，该公司经理。
委托代理人：商彪、张琳，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审被告）：王友谷。
被上诉人（原审被告）：湖北吉源房地产开发有限公司。住所地：鄂州市文星路**号。
法定代表人：汤运新，该公司独立董事。
委托代理人；刘子华，该公司职工（代理权限为一般代理）。
上诉人鄂州市同乐家用工业品公司（以下简称同乐工业品公司）与被上诉人王友谷、湖北吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源房地产公司）物权保护纠纷一案，前由鄂州市鄂城区人民法院于2014年8月15日作出（2014）鄂鄂城民初字第00534号民事判决，同乐工业品公司不服该判决提出上诉，本院经审判委员会讨论决定于2015年1月22日以（2014）鄂鄂州中民一终字第00166号民事裁定将本案发回重审。鄂州市鄂城区人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，于2016年3月8日作出（2015）鄂鄂城民初字第00471号民事判决，同乐工业品公司仍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂州市同乐家用工业品公司的法定代表人艾大兵及其委托代理人商彪、张琳，被上诉人王友谷，被上诉人湖北吉源房地产开发有限公司的委托代理人刘子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：1993年7月24日，同乐工业品公司（乙方）与王友谷（甲方）签订房地产买卖契约，约定甲方自愿将坐落在鄂城区古楼街庙鹅岭高家湾15号的房地产（房屋建筑面积285.79平方米）出售给乙方，甲、乙双方议定上述房地产成交价格为人民币5万元，同时对房屋的交付等进行约定，后双方到房产部门办理相关交易手续。同年9月8日，双方到土地部门办理了土地使用权转让证书，该证书注明：1、双方已于93年7月24日正式签订房屋转让合同书，经房地产交易所监证生效；2、此证书由受让方连同原土地使用证在十五日内到土地管理部门办理土地使用权过户手续。嗣后，同乐工业品公司取得庙鹅岭村5组15号房屋所有权证，1995年因房屋所有权证遗失，同乐工业品公司登报公告后又于1995年5月补办鄂州自字第08827号房屋所有权证。但双方未在土地使用权转让证书规定的时间内到土地管理部门办理土地使用权过户手续。王友谷亦未搬出上述房屋，居住在此直至拆迁。2003年8月14日，王友谷及其妻周美荣从土地部门领取了上述房屋土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨。2011年8月29日，吉源房地产公司分别与王友谷及其妻周美荣签订房屋拆迁补偿安置协议书二份，吉源房地产公司将上述房屋拆除，双方并对房屋拆迁事宜进行了约定。同年10月，同乐工业品公司发现上述房屋被拆除后，遂找到王友谷、吉源房地产公司，未被理睬，同乐工业品公司遂诉诸法院。
另查明：本案在庭审中，同乐工业品公司、王友谷均认可，王友谷原住宅基地除有涉案房屋外，还有王友谷老宅房屋一幢，1993年前后该房屋由同乐工业品公司拆除重建，在重建过程中因通风、采光等原因与相邻住户发生矛盾，未建成而闲置。吉源房地产公司在拆迁中将此房屋一并拆除。
同乐工业品公司在取得上述房屋的所有权后，1993年向银兴信用抵押贷款15万元，该款至今未还清。本案在审理过程中，同乐工业品公司申请对被拆除房屋价值进行评估，后因未提供相关证据材料等作退案处理，未予鉴定。
还查明：1991年7月，鄂州市同乐工业品批发部经工商登记成立，1993年2月，该批发部更名为鄂州市同乐家用工业品公司（即同乐工业品公司），经济性质为全民，该公司目前处于歇业状态。王友谷原系同乐工业品公司职工，原住鄂州市鄂城区古楼街办庙鹅岭高家湾15号。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。同乐工业品公司与王友谷签订房屋买卖合同，双方到房产部门办理了不动产转让手续，同乐工业品公司取得庙鹅岭村五组15号房屋产权所有证，依据不动产登记制度，同乐工业品公司系涉案房屋的所有权人，其对该不动产的物权受法律保护。王友谷关于同乐工业品公司因贷款需要配合办证及没有实际房屋买卖关系的辩解与房屋产权登记人为同乐工业品公司的事实不符，亦无其他证据印证，不予采纳。王友谷明知涉案房屋的产权所有权人为同乐工业品公司，却与吉源房地产公司签订房屋拆迁协议，侵犯同乐工业品公司的合法权益，依法应承担赔偿责任。房屋拆迁是针对土地上的建筑物予以拆除，吉源房地产公司未对拆迁房屋的产权所有权人进行核实，以王友谷所持土地使用证即与其签订拆迁协议，侵犯了同乐工业品公司的合法权益，应承担连带责任。其关于同乐工业品公司不是拆迁安置主体的辩解不予采纳。本案在审理过程中，同乐工业品公司虽然提供鄂州市物价局价格认证中心关于对飞鹅新天地4#—8#楼商品房价格水平合理性的认证报告和商品房买卖合同，但是认证报告是对新建商品房进行价格合理性的认定，商品房买卖合同亦与涉案房屋无关，因此上述证据不能有效证明涉案房屋的价值。同乐工业品公司未能提供证明被拆除房屋损失的有效证据，致使被拆除房屋的价值无法判定。综上，同乐工业品公司虽然享有对涉案房屋物权保护的权益，但是其就涉案房屋价值举证证据不足，应承担举证不能的不利后果，故同乐工业品公司要求王友谷、吉源房地产公司共同赔偿经济损失96万元的诉讼请求不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回同乐工业品公司的诉讼请求。本案案件受理费13400元，由同乐工业品公司负担。
上诉人同乐工业品公司不服上述判决，提起上诉称：1、王友谷与吉源房地产公司签订的拆迁协议中约定房屋安置位置是规划方案中的1－3号楼，虽然在价格认证报告中无该楼的价格认证，但4－8号楼房屋销售最低价为3757元／㎡，最高价为4775元／㎡，吉源房地产公司与案外人签订的无具体房屋位置的预售合同单价为3410元／㎡。上诉人参照上述价格按3360元／㎡计算出赔偿款96万元，并无不妥。2、涉案房屋土地使用权性质为划拨用地，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。上诉人的涉案房屋由王友谷与吉源房地产公司签订协议后，对王友谷原地安置及补偿。因此，上诉人涉案房屋的经济损失按拆迁面积与涉案房屋拆迁后同一小区房屋价格计算，完全符合财产损失填平原则的法理。3、为有利于人民法院执行生效法律文书，上诉人将损失量化成赔偿数额，这是拆迁安置方式的一种，若人民法院在裁量中认为赔偿数额计算依据不足，完全可以裁量按原地安置，将吉源房地产公司错误安置给王友谷的房屋面积直接判给上诉人享有。4、一审未能进行房屋价格司法鉴定，责任不在上诉人。一审法院以王友谷无法联系为由让上诉人提供邮寄送达地址和公告费（上诉人申请司法鉴定之前一审已送达起诉状副本和开庭传票），通知王友谷到法院抽选鉴定机构。王友谷在拆迁后在外租住，上诉人只能提供其移动电话而无法提供现住址，而司法鉴定被退回后法院电话通知王友谷开庭，其如期到庭。上诉人认为，未能进行司法鉴定系因王友谷不配合、不守法律造成，该举证不能责任应由王友谷承担。综上，一审判决对上诉人损失方面的证据不予采信，缺乏事实与法律依据，驳回上诉人的诉讼请求不利于诚实信用原则和公平正义秩序，亦严重损害上诉人的合法利益，故请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王友谷答辩称：答辩人与同乐工业品公司没有实际的房屋买卖关系，与吉源房地产公司签订的拆迁协议合法有效，不存在赔偿，同意一审判决结果。
被上诉人吉源房地产公司答辩称：答辩人与王友谷签订的拆迁协议有效，答辩人不承担民事责任，同意一审判决结果。
二审期间，各方均未提交新的证据。
经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明：2014年8月28日，鄂州市物价局价格认证中心受吉源房地产公司委托对该公司开发的飞鹅新天地小区4#－8#楼商品房价格水平合理性作出认证报告（鄂州价认证房（2014）35号），认证销售均价4100－4200元／平方米较为合理。吉源房地产公司报市物价局备案该小区4#－8#商品房销售最低价为3757元／平方米。王友谷与吉源房地产公司约定拆迁安置房在该小区1#－3#，安置面积超拆迁面积10平方米内单价1800元，之外按开盘价结算。
本院认为，本案争议焦点：一是王友谷、吉源房地产公司是否应承担赔偿责任；二是赔偿数额多少。
关于王友谷、吉源房地产公司是否应承担赔偿责任的问题。王友谷将诉争房屋卖给同乐工业品公司，同乐工业品公司办理了房屋所有权证，取得了诉争房屋所有权，王友谷明知其不再享有该房屋所有权，仍与吉源房地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议，导致该房屋被拆除，王友谷的行为构成侵权。吉源房地产公司未及时查明该房屋的权属状况，也存在过错，与王友谷承担连带赔偿责任。
关于赔偿数额的问题。因没有拆迁房屋设计图纸及拆迁前后房屋照片等材料，故拆迁房屋的价值不具鉴定条件。诉争房屋已被拆除并按拆一换一标准予以置换，诉争房屋的价值可参照安置房屋价值确定。王友谷与吉源房地产公司2011年签订的拆迁安置补偿协议约定安置房单价为1800元，诉争房屋损失可参照单价1800元计算。诉争房屋面积285.79平方米，按单价1800元计算，应为514422元。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第六项、第十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）鄂鄂城民初字第00471号民事判决；
二、王友谷、湖北吉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿鄂州市同乐家用工业品公司房屋损失514422元。
三、驳回鄂州市同乐家用工业品公司其他诉讼请求。
一审、二审案件受理费各13400元，由王友谷、吉源房地产公司共同负担14360元，同乐工业品公司负担12440元。
本判决为终审判决。
审判长 李志伸
审判员 齐志刚
审判员 缪冬琴
二〇一六年八月十五日
书记员 郭 炜