江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5080号
上诉人（原审被告）李俊波，男，1961年1月3日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京瑞祥物业管理有限公司，组织机构代码73885888-X，住所地南京市秦淮区晨光路33号金墙花苑13幢。
法定代表人杨宪祥，该公司董事长。
委托代理人翁文，男，该公司职员。
上诉人李俊波因与被上诉人南京瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3871号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
瑞祥物业公司原审诉称，瑞祥物业公司受金墙花苑小区业主大会及业主委员会委托，对金墙花苑小区12幢多层住宅楼及配套设施提供物业服务，并签订了《物业管理委托合同》。李俊波自2012年1月至2013年12月未支付物业管理费及其他相关费用。瑞祥物业公司是严格按照《南京市物业管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》、《物业管理委托合同》履行自己的服务义务，但李俊波至今未能履行给付物业费的义务。瑞祥物业公司多次向李俊波催缴未果，遂诉至法院，请求判令：1、李俊波支付自2012年1月至2013年12月所欠物业服务费1503元、公用电费60元、门铃维保费20元，合计1583元；2、李俊波按合同约定支付上述费用自2013年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；3、李俊波承担本案的诉讼费用。
李俊波原审辩称，首先，李俊波的房屋自购买之初就存在漏水问题，开发商也承诺过可以修好，此后物业公司也替李俊波进行过维修，但是从目前的情况来看，原来漏水只有电脑屏幕大小，现在经过瑞祥物业公司维修漏水反而更加严重了。瑞祥物业公司作为物业公司，要收取物业费就应当承担应尽的义务，李俊波不是不交纳物业费，如果瑞祥物业公司将漏水部位修复完毕，李俊波同意交纳所欠费用。其次，金墙花苑小区的大部分业主都是不同意上涨物业费用的，瑞祥物业公司提供的关于物业费上涨的相关证据材料都是虚假的，所以物业服务费用应当按照0.35元／平方米的标准收取。再次，瑞祥物业公司存在重复收取公用电费的问题，而门铃维保费用的收取也明显不当，李俊波房屋所在楼栋的门铃已经多年不响。关于瑞祥物业公司主张的滞纳金，李俊波也不同意支付，李俊波还要求瑞祥物业公司赔偿李俊波因房屋漏水造成的相关损失。综上，请求法院依法裁判。
原审法院查明，李俊波系南京市秦淮区金墙花苑10幢601室（以下简称诉争房屋）业主，诉争房屋建筑面积为139.16平方米。2007年8月16日，南京金墙花苑住宅小区业主委员会（以下简称金墙花苑业委会）与瑞祥物业公司签订《物业管理委托服务合同》，约定：由瑞祥物业公司为金墙花苑小区提供物业服务，物业管理范围包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物及构筑物的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集及清运、维护公共秩序等；物业服务费为0.35元／平方米／月；生活垃圾处理费30元／户／年；公用电费、门铃维保费40元／户／年；委托期限自2007年7月1日起至2010年6月30日止。2010年3月12日，金墙花苑业委会出具《公告》，载明：经过金墙花苑小区业主对物业服务费上调征求意见表的投票表决，在中华门街道物业办、开源社区、业委会代表、业主代表、物业管理代表的共同见证下进行开箱唱票统计，物业服务费上调征求意见表共发票435张，收回票401张，其中同意票242张、不同意票139张、弃权票20张。调价后物业服务费标准为0.45元／平方米／月，从2010年4月1日开始实施。2010年3月18日，金墙花苑业委会与瑞祥物业公司签订《补充协议》，约定：根据小区物业服务费调价业主投票结果，物业服务费从0.35元／平方米／月上调至0.45元／平方米／月，从2010年4月1日起实施。2010年6月27日，金墙花苑业委会、南京市秦淮区中华门街道开源社区居民委员会与瑞祥物业公司再次签订《补充协议》，约定：因金墙花苑业委会处于改选阶段，故金墙花苑物业服务合同期限延长至第四届业委会成立并与物业公司签订物业服务合同止；双方原签订的物业服务合同内容继续履行。2014年9月10日，南京市秦淮区中华门街道开源社区居民委员会出具《证明》一份，载明：金墙花苑小区属于开源社区，金墙花苑小区第四届业委会至今未成立。
另查明，诉争房屋在购买之初即存在漏水问题，此后瑞祥物业公司亦就诉争房屋漏水部位进行了维修，但始终未能彻底修复，李俊波据此不同意向瑞祥物业公司交纳2012年1月起至2013年12月的物业服务费及公用电费、门铃维保费。瑞祥物业公司多次催要未果，遂诉至法院，要求判如所请。
关于诉争房屋的渗漏问题，李俊波认为，瑞祥物业公司作为物业服务企业理应继续维修直至彻底修复，但现在却因为瑞祥物业公司的修理行为导致漏水更加严重，瑞祥物业公司应当赔偿相关损失。对此瑞祥物业公司认为，其已经自行垫付费用替李俊波进行了维修，如需彻底修复需要动用维修基金进行大修，但因金墙花苑小区维修基金交纳比例不足，故无法提取维修基金，瑞祥物业公司亦无法继续予以维修。另在案件审理过程中，瑞祥物业公司撤回要求李俊波支付公用电费、门铃维保费80元及滞纳金的诉讼请求。
以上事实有《物业管理委托服务合同》、《补充协议》、《公告》、证明、房屋登记簿及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞祥物业公司与金墙花苑业委会签订的《物业管理委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对金墙花苑小区业主具有法律约束力。关于李俊波认为物业费上涨的相关证据材料都是虚假的，所以物业服务费用应当按照0.35元／平方米／月的标准收取的抗辩主张，原审法院认为，李俊波对此未能提供任何反驳证据予以证明，故对其该项抗辩主张本院不予采纳，物业服务费收费标准应为0.45元／平方米／月。关于李俊波认为瑞祥物业公司未能修复诉争房屋的漏水部位，其不应交纳物业服务费的抗辩主张，原审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，且瑞祥物业公司实际亦就诉争房屋的漏水部位进行了维修，故对其该项抗辩主张，原审法院亦不予采纳。故李俊波应当向瑞祥物业公司交纳2012年1月至2013年12月的物业服务费1503元（0.45元／平方米／月×139.16平方米×24个月=1503元）。另关于李俊波认为瑞祥物业公司的维修行为给其造成了损失，瑞祥物业公司应当予以赔偿的主张，原审法院已向其释明若认为自身合法权利受到侵犯，可依法另行主张。另在案件审理过程中，瑞祥物业公司撤回要求李俊波支付公用电费、门铃维保费及滞纳金的诉讼请求，不违反相关法律规定，本院依法予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：李俊波于判决生效后十日内给付南京瑞祥物业管理有限公司物业服务费1503元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由李俊波负担。
宣判后，上诉人李俊波不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、涉案房屋屋顶漏水虽然是购买时就存在，但最初漏水点只有23cm＊35cm大小，经被上诉人四次维修后，漏水点不但没有修好，反而漏水更加严重，现整间房屋均存在严重漏水。另被上诉人没有尽到物业公司应尽的管理义务，几年来，上诉人放在小区内电动车、自行车、助力车丢失。上诉人的上述损失均是由于被上诉人不作为造成，在该损失没有解决之前，上诉人有权拒交物业费。2、金墙花苑小区的物业费上调不符合规定。该小区大部分业主都是不同意上涨物业费用的，瑞祥物业公司提供的关于物业费上涨的相关证据材料统计数据不真实，所以物业服务费用应当按照0.35元／平方米、每月的标准收取，原审法院判决按0.45元／平方米、每月的标准收取，没有依据。综上，请求二审法院驳回被上诉人原审诉请，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人瑞祥物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。此节事实，有二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，瑞祥物业公司与金墙花苑小区签订的物业服务合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，对金墙花苑小区内的全体业主均有约束力。关于上诉人是否有权在房屋漏水及丢失物品等问题未解决前拒交物业费的问题。本院认为，房屋屋顶系业主共有部分，在保修期内出现漏水应由开发企业予以维修，保修期满后，应动用公共维修基金进行维修，物业公司负有协调与协助义务。上诉人以物业公司四次维修不仅没有修复反而造成更加严重的漏水以及其在小区内物品丢失为由，拒绝交物业费，因上述主张均与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不予理涉，当事人如确有纠纷可另案诉讼，但上诉人不得以此拒付物业费。关于瑞祥物业公司每月按0.45元／平方米的标准收取物业费是否具有合法依据的问题。对此，本院认为，2010年3月12日，该小区所在中华门街道物业办、开源社区、业委会代表、业主代表、物业管理代表的共同见证下，全体业主投票表决，多数业主同意调价至每月0.45元／平方米，后该小区业委会根据业主大会决定与瑞祥物业公司签订的补充协议，对全体业主有约束力。业主如认为业主大会决议不合法，应依法行使撤销权，在该决议未撤销前，业主大会决议对全体业主具有约束力。原审法院按补充协议确定的标准判决并无不当。故本院对上诉人的上诉请求均不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人李俊波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 罗程允