上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第164号
原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人邹侠。
委托代理人周晨溪。
被告（反诉原告）欧阳微。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司与被告欧阳微居间合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。2014年1月30日，被告欧阳微提起反诉。2014年3月7日，本院针对本、反诉进行了审理，原告上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人周晨溪、被告欧阳微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称：2013年10月，被告至原告处对上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称该房屋）表达购买意向。在原告积极促成下，被告与出卖方及原告签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认了本次交易完毕应付的佣金为28，000元。2013年10月15日，被告与出卖方签订了《房地产买卖协议》。原告已完成居间服务，但其后被告拒绝按协议约定向原告支付佣金，其行为已违背诚实信用原则且侵害原告合法利益，故原告请求法院判令被告支付佣金28，000元。
被告欧阳微辩称：不同意原告诉请，原告的主张所依据的合同系无效合同，具体理由如下：2013年9月被告确实要求原告介绍房屋并留下购房信息，要求最好在被告姐姐家附近，距离地铁站较近，其后原告工作人员经常为被告推荐房屋。2013年10月15日，原告工作人员向被告介绍了该房屋，被告询问房屋离地铁站的距离，但是原告工作人员避而不谈。由于被告及丈夫没有时间，而房价处于上涨周期，故被告委托母亲看房。由于被告母亲对于地理位置没有概念觉得房子挺好，通过微信照片被告也觉得房型比较好。原告工作人员要求被告立即支付意向金，也说被告母亲可以代被告签订意向金协议，如果不满意也可以退还，因此被告同意母亲代签协议。2013年10月19日被告带家人去看房，出了地铁佘山站后才知道房屋的地理位置，该房屋离地铁站和幼儿园都很远，所以被告对房屋不满意从而提出退还意向金，原告拒绝并表示签订了合同就要承担后果，被告只能放弃意向金也没有想过追究原告的责任，现在原告起诉要求被告支付佣金，被告觉得没有任何道理。以上的协议都是在被告没有授权、没有追认的情况下签订的，基于此被告也提出了反诉请求。
同时，被告欧阳微反诉称：原告诉讼请求所依据的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》以及《佣金确认书》并非被告所签，上述协议是在被告不知情、无授权的情况下，利用被告母亲无知签署的，故该三份协议都是无效协议。原告隐瞒事实、虚构真相，在被告无法亲自看房的情况下，欺骗被告称该房屋不仅性价比高且地理位置符合被告要求。正是基于原告的欺骗行为，被告才直接支付出卖方意向金20，000元。被告看房后，了解到房屋位置并非在指定范围内，难以实现方便居住的目的，当场提出退回意向金时又遭到原告威胁，为此损失20，000元。被告母亲签署的协议均为无效协议，原告无权要求被告支付佣金，且应赔偿被告经济损失20，000元。故，被告反诉要求：1、确认被告母亲代签的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》无效；2、确认被告母亲与原告签署的《佣金确认书》无效；3、原告赔偿被告损失20，000元。
针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。从现有的证据看，被告是委托了其母亲签订协议。而且事后被告到场查看现场，后来被告也和出卖方对于购房事宜进行过协商，所以可以认定被告授权其母亲签订了协议。同时既然被告认定协议无效，那么完全可以要求案外人返还20，000元，不存在原告赔偿损失的情况。
经审理查明：2013年9月，被告向原告表达了购房意向，原告工作人员带领被告查看了2处房屋，但被告不满意。2013年10月15日，因被告无法抽出时间，要求原告联系其母亲严小连看房，并称家中由其母亲做主，其觉得房屋可以就行。被告母亲严小连在原告工作人员带领下查看该房屋，原告工作人员通过微信照片将该房屋状况发送给被告本人查看并告知房屋具体坐落，被告通过发送短信的方式委托其母亲严小连代签该房屋预订手续协议同时将其本人身份证照片发送给原告工作人员。被告母亲严小连以被告名义签署了《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及《佣金确认书》。上述协议约定了房屋坐落位置、建筑面积、房屋总价、支付方式等，同时约定被告支付的意向金待出卖方出面签收后即转为定金；被告应付的佣金为房屋总价的1%即14，000元，但买卖双方若未能履行《房地产买卖协议》导致本次房地产买卖未能最终完成的，违约方应向原告支付居间服务补偿费28，000元；买卖双方于2013年10月22日前至原告处签订正式上海市房地产买卖合同。同日，被告向出卖方银行账户支付20，000元，出卖方出具了定金收据。
其后，被告至该房屋进行了查看。2013年10月22日，被告与原告及出卖方就房屋买卖合同条款进行协商，因买卖双方就贷款不足部分如何处理未能达成一致，房地产买卖未能最终完成，被告未向出卖方主张退还已支付的20，000元。
基于本案的实际情况，本院就《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及《佣金确认书》的效力问题向被告进行释明，但被告未在本院指定的期限内变更诉讼请求。
以上事实，《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《佣金确认书》、《定金收据》、短信、微信截图以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
首先，本案中实际签署协议的严小连是否得到被告的授权。对此本院认为，第一，在原告工作人员约被告看房时，被告表示家中由母亲做主，母亲觉得可以就行；第二，被告通过短信的方式授权严小连签订相应的协议；第三，严小连签订协议后，被告向出卖方支付了20，000元且与出卖方进行进一步协商，只是双方因贷款不足部分的支付方式未达成一致导致未能继续履行合同。因此，被告称事前无授权、事后未追认与事实不符。上述协议系合法有效，被告主张协议无效的诉讼请求本院不予支持，原告可依此主张佣金。
其次，关于佣金金额。第一，被告与出卖方之间的房屋买卖协议就该房屋的成交价、付款方式和时间、违约责任等进行约定，买卖双方就该房屋的买卖已达成合意，可以认定原告居间成功。第二，从被告与原告工作人员的短信内容看，被告是清楚房屋总价及原告收取佣金的方式的，被告还要求对房屋总价及佣金金额进行进一步协商，但原告未同意。现未能继续履行合同系被告原因所导致，原告据此主张佣金合法有据，但基于后续交易流程如签订正式买卖合同、过户、交付房屋等未实际进行，故本院酌情扣减被告应承担的佣金金额。
最后，关于被告主张的损失。该款项系被告支付至出卖人账户，出卖人亦出具了定金收据，基于前述原因，被告亦未向出卖人主张退还该款项，该损失系被告自身原因导致，现被告要求原告承担该损失无事实和法律依据。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）欧阳微于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司佣金12，000元；
二、驳回被告（反诉原告）欧阳微的全部反诉请求。
本诉案件受理费500元，减半收取250元，反诉案件受理费230元，合计诉讼费480元，由原告（反诉被告）上海汉宇房地产顾问有限公司负担200元（已付），被告（反诉原告）欧阳微负担280元（已付230元，余款50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年五月三十日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。