鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终372号
上诉人（一审被告）：谢振礼，男，1974年3月3日出生，汉族，无职业，住内蒙古鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：苏梓益，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：谢占亮，男，1966年7月25日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地陕西省神木县，现住内蒙古鄂尔多斯市。
被上诉人（一审原告）：杨秀连，女，1966年10月24日，汉族，无职业，户籍所在地陕西省神木县，现住内蒙古鄂尔多斯市,系谢占亮之妻。
上诉人谢振礼因与被上诉人谢占亮、杨秀连担保物权纠纷一案，不服内蒙古鄂托克前旗人民法院（2015）鄂前民初字第1781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢振礼及其委托诉讼代理人苏梓益，被上诉人谢占亮、杨秀连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢振礼上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人谢占亮、杨秀连的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决已经认定谢振礼不存在欺诈、胁迫及乘人之危的相关证据，双方签订的房屋转让协议不应撤销，谢占亮、杨秀连的一审诉讼请求不成立，应予以驳回。二、一审判决严重违反法定程序，超范围审理，违反了不告不理的原则。三、本案房屋转让协议系谢占亮、杨秀连和案外人杨拴平为偿还向上诉人谢振礼的324549元债务而签订，谢占亮、杨秀连认为涉案房屋为借款抵押担保，明显与客观事实不符。
被上诉人谢占亮、杨秀连答辩称，一审判决认定房屋转让协议为抵押是正确的。诉争房屋是为借款进行的抵押，并非转让。被上诉人谢占亮、杨秀连不可能以13万元就转让此房屋，并且已经还款10万元本金和1万元利息。
谢占亮、杨秀连向一审法院起诉请求：一、依法撤销谢占亮、杨秀连与谢振礼于2014年11月13日签订的房屋转让协议；二、由谢振礼负责将已经变更的房屋产权证、国有土地使用证恢复登记在谢占亮、杨秀连名下，并承担变更登记的费用。
原审法院经审理查明，案外人杨拴平因急需用钱，与谢振礼协商，以谢占亮（杨拴平的姐夫）的名义借款，由案外人杨生龙（杨拴平的侄子）协调办理。2014年11月13日，谢占亮向谢振礼写下借条一支，内容为今借到谢振礼现金壹拾肆万元整（￥140000元）。口头约定借款期限为3个月。谢振礼实际支付了11万元（其中8万元支付的现金，3万元通过银行转账给杨生龙），另外3万元用作杨拴平偿还欠谢振礼姐姐的钱，谢振礼当场向杨生龙写下3万元现金收条一支。同日，谢占亮、杨秀连与谢振礼签订房屋转让协议一份，内容为：第一，谢占亮、杨秀连将自有的位于鄂托克前旗玛拉迪东街住宅房一套，住房面积为137.59㎡，车库一套面积为21.50㎡出售于谢振礼；第二，此转让合同房款谢振礼一次性已付清；第三，合同生效后谢占亮、杨秀连3个月内必须搬出此房屋，房屋内装及硬件设施不得破坏。后谢占亮、杨秀连、谢振礼、杨生龙4人去鄂托克前旗房地产事业管理局及鄂托克前旗国土资源局办理了房屋产权及国有土地使用权变更登记的相关签字手续。谢振礼于2015年6月12日办理了涉案房屋及车库的房屋所有权证，于2015年6月16日办理了涉案房屋及车库的国有土地使用证。该笔借款实际由杨拴平使用。另外，该院于2015年6月23日受理了谢振礼诉谢占亮、杨秀连返还原物（本案所涉房屋与车库）纠纷一案。
原审法院经审判委员会讨论认为，谢占亮、杨秀连与谢振礼签订房屋转让协议的真实意思表示是为借贷合同设定担保，而不是通过支付对价获得涉案房屋及车库的所有权，双方之间所形成的是让与担保关系。理由如下：首先，谢占亮、杨秀连自认为签订房屋转让协议及前往房地产事业管理局、国土资源管理局办理相关手续是办理房屋抵押手续，在刑警队调查时谢振礼也表示签订房屋转让合同是为借贷作担保，其中在刑警队谢振礼询问笔录（第五页倒数第二行）中自述......，当时我和杨拴平商量的意思就是，通过这份房屋转让协议向我借款周转办事，等他将城川镇政府欠他的钱要回来就可以将借款还上，包括之前的借款，到时候如果杨拴平不想卖这套房子的话，他就可以将房子拿回去。另外，谢占亮、杨秀连与谢振礼签订房屋转让协议、办理房屋所有权及国有土地使用权变更登记签字手续与借款系同一天，按正常交易习惯，房屋转让后，应是出卖人向买受人出具收到房款的凭据而非买受人向出卖人出具借据。根据谢占亮、杨秀连与谢振礼以上陈述及行为，可以认定双方当事人的真实意思表示为用涉案房屋及车库作为借贷的担保；其次，房屋转让协议中未对购房款的具体数额进行约定。在刑警队谢振礼询问笔录第五页倒数第九行及第六页第三行中均自述对购房款未具体商定。在买卖交易中，价款是不可或缺的重要组成部分，房屋买卖的价款未商定直接签订转让合同并办理相关变更登记签字手续，与常理严重不符。另外，在庭审中谢振礼虽然辩称购房款中除谢占亮于2014年11月13日所借14万元外，还包括杨拴平欠其两位姐姐的借款本金184549元及利息，但未提供证据证明另外两笔借款与本案的关联性，且前后叙述不一，故该院对该意见未予采信。14万元购买一套面积137.59平方米楼房及一间面积21.5平方米的车库，显然利益失衡。谢占亮、杨秀连认为谢振礼存在欺诈、胁迫及趁人之危的情形，但未提供证据予以证实，该院未予采信。综上，房屋买卖不是谢占亮、杨秀连的真实意思表示，谢占亮、杨秀连对所签订协议的性质存在重大误解，且双方在订立房屋转让协议时显失公平。但谢占亮、杨秀连认可用涉案房屋及车库作为抵押向谢振礼借款的事实，故依据公平及诚实信用原则，双方签订的房屋转让协议应变更为让与担保协议较合理，不应予以撤销。谢振礼可就民间借贷关系另行起诉，在谢占亮、杨秀连不履行生效判决确定的金钱债务时，申请拍卖涉案房屋及车库以偿还债务。谢占亮、杨秀连是涉案房屋及车库的所有权人，谢振礼应协助谢占亮、杨秀连办理房屋使用权证及国有土地使用证变更登记手续，但谢占亮、杨秀连作为完全行为能力人，在办理房屋所有权证及国有土地使用证变更登记时未尽合理审查义务，故应自行承担50%的变更登记手续产生的相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谢占亮、杨秀连与谢振礼于2014年11月13日签订的房屋转让协议变更为让与担保协议；二、谢振礼于本判决生效之日起十日内协助谢占亮、杨秀连将位于鄂托克前旗玛拉迪东街房屋车库的房屋所有权证及国有土地使用证变更登记到谢占亮、杨秀连名下，由谢占亮、杨秀连和谢振礼各承担50%的变更登记费用；三、驳回谢占亮、杨秀连的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、谢振礼提供杨拴平在鄂托克前旗公安局的询问笔录，拟证明：（一）办理过户手续时除了谢占亮、杨秀连之外还有杨生龙在场，谢占亮、杨秀连称因是文盲不知办理的是抵押还是转让的说法不成立。谢占亮、杨秀连对该证据的真实性认可，一审法院已经查明该事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以采信。（二）谢随兰和谢秀娥的两笔借款，实际上是杨拴平所借；谢占亮、杨秀连所有的房屋实际上是杨栓平的。因基础法律关系即民间借贷法律关系尚未启动，不能确认谢随兰和谢秀娥的两笔借款实际是杨拴平所借，谢占亮、杨秀连不认可二人所有的房屋是杨拴平的，且房屋实际登记在谢占亮、杨秀连名下，本院对谢随兰和谢秀娥的两笔借款，实际上是杨拴平所借；谢占亮、杨秀连所有的房屋实际上是杨栓平的不予确认。二、谢振礼提供一审开庭笔录、一审法院和谢占亮、杨秀连的谈话笔录各一份，拟证明一审法院在开庭一个月后，和谢占亮、杨秀连单方制作谈话笔录，释明可以变更一审诉讼请求，谢振礼认为变更诉讼请求最晚应当在法庭辩论前提出，一审法院程序违法。本院认为一审法院第一次开庭后又进行了第二次开庭，庭审并未结束，程序并不违法，对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，应予以确认。
另查明，谢占亮、杨秀连并未将14万元债务全部还清。
本院经审委会讨论认为，本案的争议焦点为：一、一审判决是否存在程序违法的情形；二、谢振礼与谢占亮、杨秀连签订的房屋转让协议的性质和原因；三、转让房屋及车库价款问题。
关于一审判决是否存在程序违法的情形。上诉人谢振礼认为一审法院超范围审理，违反了不告不理原则。经审查，一审中，谢占亮、杨秀连的诉讼请求共有二项:一、依法撤销谢占亮、杨秀连与谢振礼于2014年11月13日签订的房屋转让协议；二、由谢振礼负责将已经变更的房屋产权证、国有土地使用证恢复登记在谢占亮、杨秀连名下，并承担变更登记的费用。因谢占亮、杨秀连未提供谢振礼存在欺诈、胁迫及乘人之危的相关证据，一审法院认为谢占亮、杨秀连请求撤销房屋转让协议的主张不能成立，依法驳回了谢占亮、杨秀连的第一项诉讼请求。但一审法院在审理谢占亮、杨秀连的第二项诉讼请求时，必然会认定房屋转让协议的性质，因此一审法院认定房屋转让协议的性质不属于超范围审理，也未违反不告不理的原则，故谢振礼该项上诉理由不成立。但本案存在的问题是双方当事人已经签订的房屋转让协议性质法院不能依职权变更，只能在本院认为部分予以认定，一审法院在判决主文中表述变更当事人签订的协议性质属于行文不当，本院应予纠正。
关于谢振礼与谢占亮、杨秀连签订的房屋转让协议的性质和原因。本案中，双方在2014年11月13日签订了房屋转让协议，约定谢占亮、杨秀连将房屋转让给谢振礼，房款谢振礼一次性已付清。同日，谢占亮给谢振礼出具借条，借款现金14万元。按照正常的交易习惯，应当是出卖人谢占亮向买受人谢振礼出具收到房款的收据，而非出卖人谢占亮向买受人谢振礼出具借条。结合谢占亮、杨秀连主张房屋及车库的转让行为是对债务的担保，以及谢振礼在鄂托克前旗公安局刑警队的询问笔录中说到如果借款还上，房子还是谢占亮、杨秀连的，如果还不上借款，房子就等于是卖给他的情况，双方当事人的上述行为完全符合让与担保的法律特征，即债务人或第三人在债务清偿期届满前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并办理物权变更登记，将担保标的物的权利转移于债权人，在债务清偿后，标的物应返还债务人或第三人，于债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿。所以本案中房屋转让协议应定性为名为房屋转让协议实为让与担保协议。该让与担保协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，房屋和车库已经变更登记在谢振礼名下，谢振礼已经取得房屋及车库的所有权，只不过房屋及车库产权变更登记的原因是基于让与担保，谢占亮、杨秀连在将债务清偿完毕之后有权回赎该房屋与车库，因此一审法院认定谢占亮、杨秀连是涉案房屋及车库的所有权人错误，本院应予纠正。
关于转让房屋及车库价款问题。双方在签订协议时未对涉案房屋和车库进行评估，但对涉案房屋和车库是为借条中的140000元担保没有争议，是否为另外184549元进行担保不属于本案的审理范围，因此涉案房屋和车库是为借条中的140000元进行担保。让与担保的目的是为了保证债权人的债权得以实现，债务人回赎担保物的前提是债务已经清偿。现谢占亮、杨秀连并未提供充分证据证明债务已经全部清偿，所以回赎担保物的前提条件未满足，谢占亮、杨秀连请求将房产及车库恢复在其名下没有事实基础，故一审判决第二项错误，本院应予撤销。谢占亮、杨秀连应在债务全部清偿后另行要求谢振礼返还房屋及车库。同理，谢振礼因房屋及车库产权登记在其名下所取得的所有权谢占亮、杨秀连可以在债务清偿后予以回赎，在民间借贷法律关系未作处理前，谢振礼不得要求谢占亮、杨秀连腾房，其可以按照《最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的规定》第二十四条之规定向人民法院另行起诉，待民间借贷案件判决后再对担保的房屋及车库进行处理。
综上，上诉人谢振礼请求撤销原审判决，改判驳回原审原告谢占亮、杨秀连的一审诉讼请求的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理结果不当，应予撤销。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古鄂托克前旗人民法院（2015）鄂前民初字第1781号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）谢占亮、杨秀连的一审诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人谢占亮、杨秀连负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 贞
审判员 杨瑞华
审判员 倪志强
二〇一六年八月十七日
书记员 杨 卓