辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2386号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：周晓丹，女，1989年9月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日生，汉族。
上诉人曲贵田与被上诉人周晓丹、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房要提出排除执行的异议，应当满足三个条件：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，被上诉人周晓丹并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，不能证明双方存在购房的真实意思表示；其次，被上诉人周晓丹称通过其母亲账户向张志勇的账户转账，周晓丹并未将购房款转入联合开发公司账户，也未提供正规的购房发票及银行流水，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款；最后，周晓丹不能证明其合法使用该房屋，没有证据证明自己已占有该房屋。由此可见，被上诉人周晓丹的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么被上诉人联合开发公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
周晓丹辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
张志勇、联合开发公司辩称：同意周晓丹主张，周晓丹买卖行为发生在借款之前，买卖合同是真实的。
周晓丹向一审法院起诉请求：1、请求法院依法撤销（2017）辽0102执156号裁定；2、请求法院解除对沈阳市苏家屯区银杏路28-12号3-5-2涉案房屋的查封；3、请求法院依法判令被告承担案件受理费。审理中，周晓丹撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：1、2010年11月5日，周晓丹（乙方）与联合开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定周晓丹购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-12号3-5-2、建筑面积173.26平方米的住宅，总价款679,650元，房屋交付期限2011年5月31日，并约定了其他相关权利义务。周晓丹通过其母亲徐萌账户于2010年11月5日向联合开发公司指定的张志勇的账户转账汇入19万元，于2010年11月25日向张志勇账户转账汇入329,650元。周晓丹自认其余房款以现金形式支付。联合开发公司向周晓丹出具了收款收据。2011年9月11日，周晓丹办理了入住手续，交纳了各项费用，并与物业公司签订物业服务协议。
2、沈阳市不动产登记中心出具无查询结果证明一份，证明至2017年4月14日，周晓丹在沈阳市无其他住房。
3、2016年2月22日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋包含在内。
2016年4月28日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决内容为：“一、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、联合开发公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、张志勇对联合开发公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告联合开发公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为联合开发公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。本案周晓丹于该案件执行过程中提出执行异议，2017年5月22日，原审法院作出（2017）辽0102执异95号执行裁定，驳回案外人周晓丹的异议。
4、联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：周晓丹对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，周晓丹的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”买受人基于正当的商品房买卖关系，在已经支付的价款超过总价款50%以上、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等要件是否具备。本案中，周晓丹与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，故该《商品房买卖合同》合法有效。同时，依据现有证据，可以认定，周晓丹已向联合开发公司支付了房屋总价款50%以上的房款，且周晓丹名下无其他可用于居住的房屋。综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而周晓丹实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故周晓丹就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：周晓丹的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-12号3-5-2房屋的执行。案件受理费10,596元，由曲贵田、张志勇、联合开发公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2008年3月20日-2011年11月17日期间张志勇任联合开发公司的董事。
本院认为，本案的争议焦点为：周晓丹对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周晓丹与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，虽曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从周晓丹出具的物业费、代收水电费、垃圾清运费等费用收款收据、物业服务协议、入住手续书、住宅使用说明书、2012年度采暖费发票及2014年度-2016年度采暖停供协议等证据材料来看，周晓丹于法院查封涉案房产前即已合法占有使用涉案房产且周晓丹并无其他住房；从联合开发公司为周晓丹出具的房款收款收据及周晓丹通过其母亲账户向张志勇账户转款等证据能够看出，周晓丹已向联合开发公司交纳了全部房款，符合上述规定的情形，故一审法院认定周晓丹对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10596元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年三月三十一日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。