大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初6617号
原告王伟。
委托诉讼代理人宋立国，系黑龙江隆华律师事务所律师。
被告大连红旗谷置业有限公司。
法定代表人周成斌，系董事长。
委托诉讼代理人赵莹莹，系辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人孙晓旭，系辽宁智库律师事务所律师。
原告王伟与被告大连红旗谷置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人宋立国，被告委托诉讼代理人赵莹莹、孙晓旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：2013年5月29日，原告就位于大连市×××区××镇××村×××旅游服务配套项目附近位置的×号楼与被告签订《建筑物使用权转让协议书》一份。合同签订后，原告依约支付了全部价款，并办理了入住手续，同时进行了装修以及入住。原告入住至今，该房屋仍无水、煤气以及供暖，不符合交付条件，另外原告了解到，大连市国土资源和房屋局曾以以上土地无使用权证为由对被告下发处罚决定，责令限期拆除违法建筑。鉴于以上建筑为违章建筑，被告并无转让权，且时至今日该建筑物仍不符合交付条件，委托人实现不了居住目的。故诉至法院，请求法院判决。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。理由：一、本案原告要求确认原告与我公司签订的《建筑物使用权转让协议书》无效，实际是要求对案涉建筑物权属进行认定与处理，对此应属于有关行政机关的职责范围，不属于法院审理的范围，依法应当驳回起诉。二、案涉建筑物系案外人北京市建筑装饰设计工程公司(下称“北京装修公司”)与烟台渔人码头投资有限公司(下称“烟台公司”)就债权债务进行“以物抵款”处置的标的，原告是案外人指定的委托代理人和“买受人”，我公司是为了配合案外人债权债务处置而与原告签订的《建筑物使用权转让协议书》，即我公司同意配合烟台公司将案涉建筑物抵付烟台公司应付北京装修公司的工程款，实际上原告与我公司并不存在真实的合同关系。根据《三方协议书》，系原告自愿要求将原可以转让、办理产权的商品房(×××旅游服务配套项目××-×区××号×-×跃×-×房屋)更换为案涉建筑物，且案涉协议不存在法律规定无效的情形，原告主张合同无效没有法律依据。原告在《三方协议书》中保证不因抵款房屋的更换影响北京装修公司与烟台公司债权债务关系的处理，并保证北京装修公司不向烟台公司及我公司追加任何责任。原告以我公司为被告是诉讼对象错误，我公司并不是适格被告，应依法驳回原告诉请。三、案涉《建筑物使用权转让协议书》签订时，我公司已告知原告案涉建筑物权属情况，双方转让的建筑物的使用权并不是所有权，协议第八条第1款对此做出了明确约定，原告诉称被告无权转让与协议约定不符。案涉建筑物已由原告装修并居住使用近3年，相关水电供暖均已接通，具备居住使用条件，原告诉称不符合交付条件、实现不了居住目的与事实不符，其主张不应予以支持。四、根据《三方协议书》，案涉×号楼、×号楼的权利人为案外第三人海昌集团，原告与被告之间签订的《建筑物使用权转让协议》已被签订时间在后的《三方协议书》替代，原被告间不再存在合同关系，原告起诉确认《建筑物使用权转让协议书》无效已没有事实基础，依法应驳回其诉请。综上，请求依法驳回原告诉请。
经审理查明：烟台公司与北京装饰公司曾签订有《烟台雨岱山渔人码头温泉馆项目室内装饰工程施工合同》及其补充协议，上述工程已完工且已竣工结算。烟台公司应付北京装饰公司工程款7,612,088.46元。北京装饰公司同意以被告开发建设的位于大连市×××区××街×号×××旅游服务配套项目××-×区××号×-×跃×-×房屋房屋（以下简称“原房屋”）作价为26,194.72元/平方米（建筑面积），建筑面积302平方米，总房款7,910,806.46元中的等额房款7,612,088.46元进行抵付。北京装饰公司、被告和烟台公司签订了以房抵款三方协议书。后北京装饰公司向烟台公司开具了7,612,088.46元的工程款发票，烟台公司向被告支付原房屋的购房款7,612,088.46元，双方就烟台雨岱山渔人码头温泉馆项目室内装饰工程的债权债务已全部结清。北京装饰公司于2012年8月29日授权原告全权办理原房屋的产权过户等相关手续，并且产权所有人名称由原告负责指定。后原告指定自己为原房屋的产权所有人，原告与被告就原房屋形成商品房买卖合同关系。
后原告申请用原房屋换购大连海昌集团有限公司开发的×号楼和×号楼。2013年5月29日原告(作为乙方)与被告（作为甲方）签订了《建筑物使用权转让协议书》、2014年12月8日原告（作为甲方）与被告(作为乙方)、大连海昌集团有限公司（作为丙方）签订了《三方协议书》。《三方协议书》对以上北京装饰公司、烟台公司和被告签订以房抵款三方协议书、北京装饰公司授权原告全权办理原房屋的产权过户手续、原告与被告形成商品房买卖合同关系等事实进行了确认，另约定：1、甲方申请用原房屋换购丙方开发的×#和×#房屋（以下×#和×#房屋统称为“该建筑物”）的使用权，甲方与乙方就原房屋已形成的商品房买卖合同关系于本协议签署之日解除。该建筑物位于大连市×××区××街×号×××旅游服务配套××-×区项目红线外×#、×#房屋，建筑面积共计为541.04平方米，其中×#房屋建筑面积270.52平方米，×#房屋建筑面积为270.52平方米，该建筑物使用权转让单价为13,200元/平方米（建筑面积），转让总价款为7,141,728元。2、甲方与丙方于本协议签署的同时签署该建筑物的建筑物使用权转让协议书。甲方已支付原房屋的价款共计7,612,088.46元，其中7,141,728元由乙方直接支付给丙方作为甲方购买建筑物使用权的对价，剩余房款470,360.46元，专项用于甲方另行向乙方购买房屋的购房款，不再返还给甲方。3、甲方保证北京装饰公司同意甲方将上述原房屋换成丙方开发的×#和×#房屋，且不因此影响北京装饰公司与烟台公司债权债务关系已结清的事实，甲方与北京装饰公司的债权债务关系由双方自行处理，且北京装饰公司日后就该事宜不向乙方、烟台公司追究任何的责任。如追究责任，甲方自愿承担一切后果。
原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订的《建筑物使用权转让协议书》约定：本协议项下的建筑物位于大连市×××区××镇××村×××旅游服务配套项目附近位置的×号楼，建筑面积270.52平方米，转让单价每平方米13,200元，总金额3,570,864元。甲方在2013年12月31日前将该建筑物移交乙方使用。该建筑物移交乙方的同时，使用权即归乙方。协议还对移交标准、保修责任、双方责任等进行了约定。协议书第八条特别条款第1项约定：本协议签订前，乙方已知悉该建筑物所占土地为集体用地，甲方未取得该建筑物所占用地的土地所有权或使用权、该建筑物无规划手续，无法办理所有权登记手续，甲方转让的仅为该建筑物的使用权，并非所有权，并乙方已充分认识到可能产生的各种影响，乙方保证不因此向甲方要求任何补偿、赔偿等主张，相关问题或者损失由原告自行解决、承担。第2项约定：本协议签订后，乙方不得自行办理，也不得要求甲方办理合同备案登记、该建筑物产权登记和租赁登记备案等政府手续，并已充分认识到可能产生的各种影响，乙方保证不因此向甲方要求任何补偿、赔偿、变更价款、退房或提出其他任何主张，相关问题或损失由乙方自行解决。
《建筑物使用权转让协议书》签订后，被告向原告移交了该建筑物。2014年12月23日大连银厦贸易有限公司接受被告委托向大连海昌集团有限公司支付了×号楼和×号楼的使用权对价。2016年10月31日，原告到大连海昌集团有限公司补开专用收款收据。
上述事实有当事人的陈述、原告提供的《建筑物使用权转让协议书》、专用收款收据，被告提供的《建筑物使用权转让协议书》、《三方协议书》、照片、视频、中国建设银行电子汇划收款回单、记账凭证、广发银行大额支付系统主机流水、中国建设银行单位客户专用回单、情况说明以及庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，民事法律关系的性质是确定案件争议焦点及适用法律的基础。本案中，烟台公司拖欠北京装饰公司工程款，北京装饰公司同意以被告开发的原房屋进行抵付，三方签订了以房抵款三方协议书，原告作为北京建筑公司委托办理房屋过户手续的代理人及指定的建筑物受让人，与被告形成了原房屋的商品房买卖合同关系，后原告又申请用原房屋换购大连海昌集团有限公司开发的×号楼，原告与被告之间签订了《建筑物使用权转让协议书》，原告与被告、大连海昌集团有限公司之间签订了《三方协议书》，以上抵款及换购行为，烟台公司与被告之间、被告与大连海昌集团有限公司之间履行了支付对价手续，原告没有向被告支付对价。根据上述事实，可以认定原告是通过抵债方式取得的原房屋，又在此基础上，通过换购取得的×号楼的使用权。上述建筑物使用权转让协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。故本案实质是债权债务转移纠纷，原告与被告签订《建筑物使用权转让协议书》的目的是为了办理房屋过户手续，被告与原告签订《建筑物使用权转让协议书》的目的是为了配合换购，原告与被告之间不存在真实的建筑物使用权转让关系。同时《建筑物使用权转让协议书》对房屋的交付标准和房屋所在土地为集体土地，无法办理所有权登记手续，转让的是建筑物的使用权，不是所有权，原告保证不因此向被告要求任何赔偿、补偿等进行了约定。因此现原告以房屋不具备交付条件，属于违章建筑，被告无转让权为由，请求确认双方签订的《建筑物使用权转让协议书》无效，因理由不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
驳回原告王伟的诉讼请求。
案件受理费100元（原告预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 司 萍
人民陪审员 罗春洲
人民陪审员 张淑华
二〇一八年六月十三日
书 记 员 林雨欣
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。