安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）休民一初字第00894号
原告（反诉被告）：黄山市方圆房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇玉宁街62号。
法定代表人：叶红民，经理。
委托代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
委托代理人：项婧玲，安徽金天都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄山市金联投资置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区。
法定代表人：韩平波，董事长。
委托代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。
原告黄山市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）诉被告黄山市金联投资置业有限公司（以下简称金联公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法组成合议庭，由审判员程增来担任审判长，审判员吴鹏主审，人民陪审员贾维光参加审理。被告金联公司于2015年12月2日提出反诉，本院审查后依法受理，并于2016年1月13日对本案的本诉与反诉公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）方圆公司委托代理人倪立锋、被告（反诉原告）金联公司法定代表人韩平波和委托代理人汪磊到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称：2012年9月28日，原告与被告签订《协议书》，约定被告将座落于休宁县尧舜工业园区、欧罗巴后面，面积为10亩的商住用地转让给原告，同时双方就转让价款、付款方式、违约责任等进行了具体约定。2013年11月15日，被告依法取得该地块（休宁县海阳镇新城区尧舜板块2-12地块）的国有土地使用权。协议签订后，原告按约支付土地款725万元给被告。然被告一直未按约将该地块交付给原告，且因被告原因，该地块无法办理转让手续进行变更登记，致使原告无法实现合同目的。为此，原告依有关法律向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年9月28日所签订的《协议书》；2、被告退还原告土地款共计人民币725万元，并支付利息（利息从2013年9月6日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日）；3、依法判令被告支付违约金人民币171.7万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；
2、《协议书》一份，证明被告将坐落于休宁县尧舜工业园区、欧罗巴后面，面积为10亩的商住用地转让给原告的事实；
3、《国有建设用地使用权出让合同》、《成交确认书》、国有土地使用权证，证明被告于2013年4月26日依法取得休宁县海阳镇新城区尧舜板块2-12地块土地使用权的事实，合同的第二十一条有明确规定，转让需达到开发投资总额的25%以上的事实，合同的第十六条规定该项土地必须在2013年10月13日前开工，在2014年10月13日之前竣工的事实；
4、银行进账单，证明原告按约履行付款义务至今已支付土地款人民币725万元的事实；
5、责令限期动工开发建设通知书，证明被告截止到国土资源局发函之日起未开发建设超过出让合同约定的开工日期七个月的事实；
6、通知、特快专递回执，证明原告致函给被告多次催促要求办理涉案地块转让手续即变更登记。
被告辩称，已经按照双方所签订的协议履行了相关的义务，将地块交付给本案的原告，因此，本案原告的诉请没有事实及法律依据，请依法驳回原告的全部诉请。
被告反诉称：2012年9月28日原告与被告签订《协议书》，在取得案涉地块的使用权后，被告就已经口头通知原告接收土地，但其以土地未平整为借口，迟迟不接收土地。《协议书》约定，被告给原告的地块是按政府出让现状交付，因此被告按现状交付完全符合协议约定，原告没有履行接收义务，且未按照约定支付全部土地价款，已经构成了违约。故请求法院判令：1、反诉被告立即支付拖欠的土地款人民币132.02万元及利息（从2014年4月1日起按照银行同期贷款利率支付至款清之日）；2、判令反诉被告承担违约金171.7万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
被告为支持其辩解和反诉主张，向本院提供如下证据：
1、《协议书》一份，证明双方约定了如果不过户，该地块挂在反诉原告的名下进行开发，即实际投资方及开发方依然是反诉被告，在该份协议书中并没有约定地块的交付时间，只约定了土地款支付期限，约定了在反诉原告的厂房竣工验收后7日内付清土地款，厂房在2015年4月份已经竣工，因此反诉被告没有按照约定时间支付全部土地款，应承担违约责任；
2、2014年4月23日《函》，证明反诉原告在收到县国土局的通知后，已经能够发函告知反诉被告尽快开工建设并且反诉原告将国土局的通知复印件交给反诉被告；
3、2014年11月18日《函》及快递单，证明2014年10月18日反诉原告发函告知反诉被告土地已经清理完毕并要求反诉被告前来接受；
4、2015年11月16日《函》及快递单，证明针对反诉被告2015年11月5日的函进行了回复，再次明确反诉原告已经将土地交付给反诉被告。
反诉被告辩称：反诉原告的诉请没有事实及法律依据。涉案土地未交付给反诉被告；反诉原告至今未开发涉案土地，使其达到法定的转让条件，反诉被告基于上述客观事实，停止支付余下的土地款，且余款132.02万元未达到《协议书》约定的给付条件。综上，请求法庭依法驳回反诉原告的诉请。
反诉被告未向本院提供证据以支持其辩解。
经审理查明，双方对以下事项无争议：
2012年9月28日，作为甲方的金联公司与作为乙方的方圆公司签订《协议书》，约定金联公司将座落于休宁县尧舜工业园区、欧罗巴后面，面积为10亩的商住用地转让给方圆公司，并就转让价款和支付方式、违约责任等进行了具体约定。协议签订后，方圆公司向金联公司总共支付了725万元土地使用权转让款。2015年11月5日，方圆公司书面通知金联公司，要求其将涉案土地过户到已方名下。金联公司自2013年11月15日依法取得该地块即休宁县海阳镇新城区尧舜板块2-12地块的国有土地使用权后，未对该地块进行实质性建设。
以上事实，有双方当事人认可的《协议书》、银行进账单、《国有建设用地使用权出让合同》、《成交确认书》、国有土地使用权证等证据在卷佐证。
另查明，涉案土地至今未达到法定的使用权转让条件。
本院认为，本案争议焦点为：1、方圆公司是否拖欠土地转让款；2、是否符合合同法定解除情形。
一、关于方圆公司是否拖欠土地转让款问题
根据金联公司与方圆公司签订的《协议书》第四条“本协议双方签订后7日内，乙方支付给甲方土地款定金伍十万元整，甲方土地摘牌后七日内，乙方支付到本协议土地款的50%，甲方紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工验收后七日内，乙方全额付清支付本协议土地款。”的约定，在金联公司紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工验收前，方圆公司只需支付50%的土地款，根据庭审查明且双方均认可事实，即方圆公司已支付了725万元土地使用权转让款，鉴于金联公司未向本院提供证据证明其紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工时间，本院认为方圆公司未拖欠土地转让款。
二、关于是否符合合同法定解除情形问题
金联公司与方圆公司签订的《协议书》属于土地使用权转让合同，受让方方圆公司签订合同的主要目的是为了获得土地的使用权，转让方金联公司签订合同的主要目的是为了获得相应的价款。因建设用地使用权是一项不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，应依法登记，经依法登记后发生效力，故只有转让方将出让土地变更登记到受让方名下，受让方才能实现其合同目的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，属于房屋建设工程的，转让条件为完成开发投资总额的百分之二十五以上，故双方签订的《协议书》第一条“甲方确保土地座落在休宁县尧舜工业园区，欧罗巴后面地块，面积10亩，土地使用性质为商住用地，容积率2.5或以上，按政府出让现状。”约定买卖的是不能进行变更登记的裸地；而《协议书》第二条“如果甲方摘牌后乙方要过户，过户过程中产生的税费等由乙方缴纳，若乙方不过户甲方同意该地块挂在其名下开发。”的约定，赋予了方圆公司是否进行过户登记的选择权，此为合同瑕疵。在方圆公司选择进行过户登记，双方又不能达成补充协议下，根据公平、等价有偿、诚实信用原则和《中华人民共和国合同法》关于合同约定不明的补救和处理规定，本院认为在方圆公司按合同约定履行支付价款义务的前提下，金联公司就负有将出让土地过户登记到方圆公司名下的义务，包括使转让的出让土地达到城市房地产管理法规定的转让条件；金联公司使转让的出让土地达到城市房地产管理法规定转让条件的相关费用由方圆公司负担。
金联公司收到方圆公司要求过户登记的通知后，其对涉案土地仍不进行开发建设（包括前期准备工作），鉴于涉案土地已闲置满两年且未开工建设，其这种行为将导致涉案土地使用权被出让人无偿收回，最终致原告不能实现合同目的，故本院认为该情形符合合同解除的法定情形。
综上，本院对方圆公司的解除合同、返还土地使用权转让款诉讼请求予以支持，对金联公司的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告黄山市方圆房地产开发有限公司与被告黄山市金联投资置业有限公司于2012年9月28日签订的《协议书》；
二、被告黄山市金联投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄山市方圆房地产开发有限公司土地使用权转让款725万元；
三、驳回原告黄山市方圆房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）黄山市金联投资置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90117.80元（本诉受理费74569元，反诉受理费15548.80元），由原告黄山市方圆房地产开发有限公司负担14278.50元，由被告（反诉原告）黄山市金联投资置业有限公司负担75839.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
审 判 长 程 增 来
审 判 员 吴 鹏
人民陪审员 贾 维 光
二〇一六年五月十一日
书 记 员 王瑜（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。