湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂城民初字第00827号
原告：中国建设银行股份有限公司鄂州分行，住所地：鄂州市滨湖北路1号。
负责人：程俊文，该行行长。
委托代理人：罗修昌。
被告：潘建波。
被告：湖北嘉瑞置业发展有限公司，住所地：鄂州市葛店开发区创业大道东侧。
法定代表人：涂志魏，该公司总经理。
委托代理人：夏坦，湖北思普润律师事务所律师（特别授权）。
原告中国建设银行股份有限公司鄂州分行（以下简称建行鄂州分行）诉被告潘建波、湖北嘉瑞置业发展有限公司（以下简称嘉瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告建行鄂州分行的委托代理人罗修昌、被告嘉瑞公司的委托代理人夏坦到庭参加了诉讼，被告潘建波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行鄂州分行诉称：2011年4月6日，被告潘建波为购买鄂州市华容区尚东嘉景院3栋2单元502号房产，向原告建行鄂州分行申请住房按揭贷款，双方签订借款抵押合同，并以所购房产作抵押办理了抵押登记。该笔贷款金额为132，000.00元，贷款期限为10年，即2011年4月6日至2021年4月6日；还款方式为等额本息还款法每月还款1484.22元（该月供按合同约定每年1月1日调整一次）。当天，被告嘉瑞公司与原告签订保证合同，对该笔贷款提供了担保。2011年3月17日，原告依约发放了贷款。2013年9月6日，被告潘建波开始出现拖欠。截止2014年3月18日，被告潘建波已累计拖欠7期，连续拖欠3其按揭贷款未能偿还。该笔贷款形成不良贷款后，2013年7月30日，原告依保证合同约定，从被告嘉瑞公司保证金账户中扣款6000.00元，用于偿还被告潘建波拖欠的购房款。该笔贷款出现拖欠后，原告经多此催讨无果，遂诉诸法院，请求判令：1、被告潘建波立即偿还贷款本金104，648.64元，利息1，779.45元，合计本息106，428.09元（利息算至2014年3月18日）；2、嘉瑞置业公司对上述债务承担连带赔偿责任；3、被告潘建波、嘉瑞公司承担本次诉讼的所有费用。
被告潘建波在答辩期内未向本院提交书面答辩状。
被告嘉瑞公司辩称，原告诉称担保按揭购房贷款属实，被告嘉瑞公司已被原告从保证金账户共扣除保证金18，041.00元，故愿意实际承担补充连带责任。
原告为证明其诉讼主张，向法院提交以下证据：
一、被告潘建波身份证、户口、婚姻状况证明复印件。拟证实被告的身份情况和诉讼主体资格。
二、个人住房借款申请书、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证。
三、借款抵押声明、房屋预告登记证明。
证据二、三拟证实被告潘建波以所购位于鄂州市华容区尚东嘉院3栋2单元502号房产向原告抵押贷款132，000.00元的事实。
四、个人贷款委托扣款书、中国建设银行个人贷款对账单。拟证实被告潘建波约定还贷账户和还款记录。
五、被告嘉瑞公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，住房、商业用房按揭合作协议，个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。拟证实被告嘉瑞公司为被告潘建波的借款提供了连带责任担保。
被告潘建波和被告嘉瑞公司均未向法院提交证据。
庭审质证中，被告嘉瑞公司对原告一、二、三、四、五均无异议。
经庭审质证，本院认为，原告建行鄂州分行提交的证据一、二、三、四、五均客观、真实，形式合法，相互佐证，与本案具有关联性，且被告嘉瑞公司均无异议，全部予以认定。
依据以上有效证据，结合庭审情况，认定以下案件事实：
2011年1月12日，被告潘建波为购买鄂州市华容区尚东嘉景院3栋2单元502号房产，向原告建行鄂州分行申请住房按揭贷款132，000.00元。2011年3月22日，双方在鄂州市房产管理局就上述预购商品房在鄂州市房产管理局办理了抵押权登记。2011年4月6日，原告与被告潘建波签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：贷款金额为132，000.00元；贷款期限为10年，即2011年4月6日至2021年4月6日；还款方式为等额本息还款法每月还款1，484.22元。被告嘉瑞公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和《住房、商用房按揭合作协议书》，约定：被告嘉瑞公司为因购置坐落于尚东嘉景院项目所属住房和商用房而与原告自2010年12月1日至2012年12月1日期间发生的全部债务人提供担保，担保债权包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权的其他费用。2011年4月6日，原告依约向被告潘建波发放了贷款132，000.00元。2013年9月6日，被告潘建波开始拖欠借款。2013年11月29日，原告建行鄂州分行从被告嘉瑞公司保证金账户中扣款6，000.00元，用于偿还被告潘建波拖欠的购房款。该笔贷款出现拖欠后，原告经多此催讨无果成讼。
另查明：2014年3月28日和2014年8月22日，原告建行鄂州分行从被告嘉瑞公司保证金账户中分别扣款6，000.00元6，041.31元。
本院认为：原告建行鄂州分行与被告潘建波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和双方在房产管理部门就预购商品房办理的抵押权登记，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，抵押权依法设立。原告建行鄂州分行与被告嘉瑞公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和《住房、商用房按揭合作协议书》亦系双方的真实意思表示，合法有效，原告依合同约定从被告嘉瑞公司保证金账户中扣除保证金共计18，041.31元，应受法律保护。原告建行鄂州分行按照合同约定向被告潘建波发放了贷款，被告潘建波未依约按期还贷，是酿成本案纠纷的过错方，依法应承担偿还下欠贷款本息的过错责任。被告嘉瑞公司依《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对被告潘建波下欠原告建行鄂州分行贷款本息承担连带责任。故原告要求被告潘建波依合同约定立即偿还拖欠贷款本息的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持，但原告已从被告嘉瑞公司保证金账户中扣除保证金共计18，041.31元应予以扣减。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告潘建波于本判决生效之日起十日内偿还下欠原告中国建设银行股份有限公司鄂州分行借款本金96，975.40元，利息398.05元，合计本息97，373.45元（利息算至2014年9月17日止，后期利息依合同约定计算至本金清结之日止）。
二、被告湖北嘉瑞置业发展有限公司对被告潘建波的上述债务承担连带清偿责任。
三、原告中国建设银行股份有限公司鄂州分行对被告潘建波所购买的位于鄂州市华容区尚东嘉景院3栋2单元502号房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费2，450.00元，由被告潘建波、湖北嘉瑞置业发展有限公司连带负担（该费用已由原告建行鄂州分行预交，待判决生效后由被告直接支付给原告建行鄂州分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件递交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审 判 长 胡小玲
审 判 员 陈 茜
人民陪审员 李 薇
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 曾凡政