宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4648号原告：屠幸国，男，1956年6月7日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：周建飞，浙江同舟律师事务所律师。委托代理人：李金宝，浙江同舟律师事务所律师。被告：高飞，男，1973年5月26日出生汉族，职业不详，户籍所在地宁波市鄞州区。被告：李敏，系被告高飞妻子，1985年2月11日出生汉族，职业不详，户籍所在地宁波市鄞州区。被告：唐剑明，男，1978年12月15日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：姜苏挺，北京盈科（宁波）律师事务所律师。原告屠幸国为与被告高飞、李敏、唐剑明所有权确认纠纷一案，于2016年5月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告屠幸国的委托代理人李金宝、被告唐剑明的委托代理人姜苏挺到庭参加诉讼。被告高飞、李敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠幸国起诉称：位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋系宁波市鄞州区集士港镇集渔村（原渔业村）于1975年建造，并于1983年由集士港渔业村分给二组，二组又分给了案外人王国海。1997年3月19日，王国海将上述房屋（共计104平方米，其中楼上二间计64平方米、楼下一间计40平方米）作价50000元转让给原告，双方并签订了《卖房协议书》一份。原告与被告高飞系亲戚关系，2006年起，原告同意被告高飞暂住该房。2014年10月份，原告得知该房由被告唐剑明指派的人员居住。经与被告唐剑明交涉，原告才得知该房已被被告高飞、李敏作价200000元转让给了被告唐剑明。原告认为涉案房屋属原告所有，被告高飞无权处分该房，为此请求判令:1.确认位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋属原告所有；2.被告高飞、李敏与被告唐剑明签订的《房屋买卖协议》无效；3.三被告将上述房屋返还原告。被告唐剑明答辩称：1.涉案房屋原系高飞合法所有，并已经宁波市鄞州区集士港镇相关主管部门及卖面桥村的确认。被告高飞、李敏与被告唐剑明签有《房屋买卖协议》，按照该协议，被告唐剑明对所涉房屋拥有合法的所有权，原告要求确认涉案房屋归其所有没有任何依据；2.涉案房屋已归被告唐剑明所有，与原告无任何关系，原告并非要求确认《房屋买卖协议》无效的适格主体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告高飞、李敏未作答辩。为证明自己的诉讼主张，原告屠幸国向本院提交了下列证据：1.宁波市鄞州区集士港镇集渔村村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案房屋于1983年分给案外人王国海的事实；2.1997年3月19日原告与案外人王国海签订的《卖房协议书》、案外人王国海出具的情况说明各一份，拟证明王国海于1997年3月19日将涉案房屋转让给原告的事实；3.《房屋买卖协议》一份，拟证明被告高飞、李敏擅自将涉案房屋转让给被告唐剑明，该转让行为无效的事实；4．户口簿一份，拟证明被告高飞、李敏系夫妻的事实。被告高飞、李敏未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告提交的上述证据经被告唐剑明质证，对证据1、4，被告唐剑明认为无异议。对证据2，被告唐剑明认为真实性无异议，但只能证明原告从案外人王国海处购得了涉案房屋，并不能证明此后涉案房屋有无流转，原告是否还拥有对涉案房屋的所有权。对证据3，被告唐剑明认为真实性无异议，被告高飞、李敏确实将涉案房屋转让给了被告唐剑明，且被告唐剑明已支付了对价，该《房屋买卖协议》合法有效。当时双方约定房屋价格为426000元，因被告高飞尚欠被告唐剑明借款226000元，相抵后直接将房屋价格写为200000元。本院认为，原告提交的上述证据均系原件，并无明显瑕疵，故本院对真实性均予以确认。为证明自己的诉讼主张，被告唐剑明向本院提交了下列证据：1.营业执照、组织机构代码证、企业基本信息、场地权属证明各一份，拟证明涉案房屋原系被告高飞所有的事实；2.水电费支付凭证六份、催交电费款通知书一份、用户缴费卡一份，拟证明涉案房屋已属被告唐剑明所有的事实；3.中国工商银行个人业务凭证一份，拟证明被告唐剑明已于《房屋买卖协议》签订当天支付了涉案房屋房款200000元的事实；4.照片六份，拟证明涉案房屋由被告高飞装修的事实。被告高飞、李敏未到庭质证，视为放弃质证的权利。被告唐剑明提交的上述证据经原告质证，对证据1，原告认为真实性无异议，但场地权属证明中记载的房屋面积为260平方米，而涉案房屋实际面积仅为104平方米，因此与本案没有关联性；场地权属证明仅仅是出于工商登记需要，具有随意性，且卖面桥村也无权出具房屋权属证明。对证据2，原告认为真实性无异议，但水电费支付凭证不能证明涉案房屋的权属，只能证明被告唐剑明在该段时间使用了涉案房屋，不能证明被告唐剑明占有涉案房屋是否合法。对证据3，原告认为真实性无异议，但不能证明是用于支付房款。对证据4，原告认为真实性无异议，但只能证明涉案房屋的现状，不能证明涉案房屋是由被告高飞装修。本院认为，被告唐剑明提交的上述证据均系原件，无明显瑕疵，故本院对真实性均予以确认。被告高飞、李敏未向本院提交任何证据。审理中，为查明本案事实，本院依法从（2015）甬鄞望民初字第553号案卷中调取了本院对宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村村主任阮忠夫、会计潘建国所作的调查笔录各一份。阮忠夫陈述：涉案房屋位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村，所占用土地为集体所有，系屠幸国向王海国购得。涉案房屋曾给高飞使用过，但什么时候开始给高飞使用，使用多长时间均不清楚。事实上上述情况本来其都不知情，后来发生纠纷后讲出来才知道。潘建国陈述：涉案房屋系王国海转让给屠幸国，由于当时高飞没有房屋居住，故屠幸国将该房屋给高飞居住。但其又听说高飞将其自己的厂房给了屠幸国，屠幸国就将涉案房屋给了高飞，后因高飞欠屠幸国债务，高飞又将涉案房屋抵给屠幸国。但该种说法并无相应证据，具体情况只有当事人自己知道。高飞与唐剑明于2004年1月27日签订的《房屋买卖协议》中的“情况事实”是其所书写，并加盖了宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村村民委员会的公章，但只能证明双方之间的房屋买卖情况属实。审理中，为查明本案事实，本院依法向被告高飞母亲陈翠娟进行了调查。陈翠娟陈述：其系高飞母亲，高飞与李敏系夫妻，现均去向不明。屠幸国是其丈夫的妹夫，涉案房屋最初是渔业村分给屠幸国。其两夫妻原在卖面桥村老菜场边有5间楼屋、5间小屋，因其大儿子赌博负债，故将上述房屋转让给了屠幸国，转让款为1150000元，当时屠幸国支付了1000000元，另150000元用涉案房屋（无权属证明）抵偿，但均未签订书面合同，至此涉案房屋已归其两夫妻所有，后其两夫妻将涉案房屋给小儿子即高飞做婚房。之后，高飞也因赌博负债，为了还赌债，高飞准备将涉案房屋转让。屠幸国听说后提出将该房卖给屠幸国弟弟，高飞也表示同意，而且房款也支付给了高飞，但没过几天，屠幸国弟弟不要该房了，而高飞已还不出收取的房款。关于高飞将涉案房屋出卖给屠幸国弟弟之事事先双方均未对其讲过，故其开始并不知情，是事后屠幸国妻子对其讲的，其也对屠幸国妻子讲现在出了事情才对其讲，其是不会管账的，所以也造成了其两夫妻与屠幸国不和。后来其又听说高飞将涉案房屋转让给了唐剑明。有一次，李敏曾打电话过来问小孩情况（高飞、李敏走掉后，孩子由其两夫妻照顾），其也问了涉案房屋情况，李敏讲高飞当时借了高利贷，被高利贷堵门，还挨了打，所以高飞向唐剑明借款用于还高利贷。后为了归还唐剑明债务，高飞就将涉案房屋抵给了唐剑明，名义上是卖。被告高飞、李敏未到庭质证，视为放弃质证的权利。对阮忠夫的调查笔录，原告无异议；被告唐剑明对真实性无异议，但认为阮忠夫对涉案房屋之前的流转情况并不知情。对潘建国的调查笔录，原告无异议；被告唐剑明对真实性无异议，但认为当时被告唐剑明到该村了解情况，村里答复涉案房屋属被告高飞所有，被告唐剑明才会与被告高飞、李敏签订《房屋买卖协议》，支付房款，同时村里也在《房屋买卖协议》中加盖了公章。对陈翠娟的调查笔录，原告认为陈翠娟与被告高飞有利害关系，且陈翠娟明确表示都是听说，并未亲身经历，真实性难以确认，同时陈翠娟也提到高飞与唐剑明之间并非房屋买卖合同关系，而是为了抵偿债务；被告唐剑明认为真实性无异议，陈翠娟谈到的涉案房屋流转情况属实，可以确认高飞是涉案房屋的所有人，有权处置涉案房屋，但高飞与唐剑明之间并非赌债。本院对上述调查笔录的真实性均予以确认。综上，根据原、被告的诉、辩称意见及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：涉案房屋位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号，该房无权属证书，原系案外人王国海所有，该房屋所占用的土地系宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村经济合作社集体所有。1997年3月19日，案外人王国海将上述房屋作价50000元转让给原告，双方并签订了《卖房协议书》一份，载明建筑面积共计104平方米，其中楼上二间计64平方米、楼下一间计40平方米及房屋四址，并由宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村村民委员会加盖公章。之后，该房屋曾由被告高飞居住使用。2013年11月25日，被告高飞曾开办宁波市鄞州佳兴工艺品厂，被告高飞在开办该公司时提供的场地权属证明记载了位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋，面积260平方米，作为高飞开设宁波市鄞州佳兴工艺品厂的经营场所，该场所权属属于高飞所有，相关权属证明尚未办理等内容，该场地权属证明中加盖了宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村村民委员会的公章。2014年1月27日，被告高飞、李敏与被告唐剑明签订《房屋买卖协议》一份，约定被告高飞、李敏将涉案房屋以200000元的价格转让给被告唐剑明等内容，并同样由宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村村民委员会加盖公章，被告唐剑明于当日支付了上述房屋转让款。之后，被告唐剑明安排人员在涉案房屋居住，并将水电费的户名改为唐剑明。另查明，被告高飞、李敏系夫妻。被告唐剑明不属于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村集体经济组织成员。本院认为：虽然涉案房屋曾由被告高飞、李敏居住使用，但原告提供的证据足以证明涉案房屋系其向案外人王国海购买，并据此取得了涉案房屋的所有权，而被告高飞、李敏并无证据证明涉案房屋的所有权已转移到其名下或原告曾委托其转让涉案房屋，被告唐剑明提供的证据亦不足以证明涉案房屋的所有权已转移到被告高飞、李敏名下或原告曾委托被告高飞、李敏转让涉案房屋，故被告高飞、李敏无权处分涉案房屋。即使被告高飞、李敏有权处置涉案房屋，也因涉案房屋所占用的土地属宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村经济合作社集体所有，而被告唐剑明并非宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村集体经济组织成员，无权享有该村集体土地使用权，本院亦不宜确认涉案《房屋买卖协议》为有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告屠幸国要求确认位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋属其所有，被告高飞、李敏与被告唐剑明签订的《房屋买卖协议》无效及三被告将涉案房屋返还原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋属原告屠幸国所有，被告高飞、李敏与被告唐剑明于2014年1月27日签订的《房屋买卖协议》无效；二、限被告高飞、李敏、唐剑明于本判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区集士港镇卖面桥村西街73号房屋返还原告屠幸国。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告高飞、李敏、唐剑明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何正伟人民陪审员  华安军人民陪审员  方 宏二〇一六年九月二十三日代书 记员  陈佳玮??6???9?