上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1156号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢云端，女，1959年1月23日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海北方企业（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱贤麟，董事长。
委托代理人韩建坤。
上诉人谢云端因排除妨害纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第187号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1984年3月30日，上海市闸北建筑材料商店（以下简称“建材商店”、甲方）与上海市闸北区公有房屋资产经营公司（以下简称“公房资产公司”、乙方）签订《联合建房协议书》，约定由甲方提供上海市闸北区洛川东路XXX号基地并负责三通一平后交付乙方进场施工，全部建筑投资由乙方负责，建成后的建筑面积产权甲、乙双方按比例分配。1996年12月，建材商店与公房资产公司又签署《洛川东路XXX号联建房屋分配协议》，对双方联建的洛川东路XXX号房屋得益分配进行了约定。
1997年公房资产公司就洛川东路XXX号房屋向房地产行政管理部门申请房地产初始登记，其中申请书中载明的上级主管部门为上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方集团”）。1997年10月29日，洛川东路XXX号底层东小间、底层西小间、7层、6层A、6层A1、6层B、6层C、3层A、3层B、3层C以及部分地下车库被核准登记至公房资产公司名下。
1997年6月17日，甲方（卖方）上海平利置业有限责任公司（以下简称“平利公司”）与乙方（买方）上海立源娱乐有限公司（以下简称“立源公司”）签订《上海市内销商品房预售合同》一份，约定甲方将建造在上海市闸北区洛川东路XXX号5楼B＋C室内销商品房壹套，约计房屋建筑面积536.88平方米预售给乙方，每平方米建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）4，490元，房屋总价为2，410，591.2元。随后，谢云端及其亲属向建材商店陆续支付了2楼、5楼购房款。2003年9月24日，5层房屋登记在章学崧（谢云端儿子）名下；2004年1月20日洛川东路XXX号2层登记在章守雄（谢云端丈夫）、谢云端、章学崇、章学崧、章沪丹名下。
1997年12月23日，公房资产公司经上海市工商登记管理局核准变更为上海锦地实业股份有限公司（以下简称“锦地公司”）。有关锦地公司的档案机读材料显示，锦地公司营业期限1998年5月11日至不约定期限，企业于2006年2月7日吊销未注销，股东或发起人是包括北方集团在内的7家单位以及宋文平等21个人。
2008年8月29日，立源公司出具委托书一份，委托上海锦北物业管理有限公司（以下简称“锦北物业”）全权实施上海洛川东路XXX号顶层8楼整修工程，工程总造价为238，000元，包工包料包质量，并提供相应物业管理与服务。该委托书左下处手书“今收到上海立源娱乐有限公司预付工程款人民币捌万元正。收款人上海锦北物业有限公司，于志斌”。
2008年9月17日，上海北方企业集团房地产经纪有限公司向谢云端开具发票一张，载明：洛川东路XXX号7楼场地租金，2009年1月至2009年12月30日，金额50，000元。审理中，北方集团撤回该项证据。谢云端作为反诉证据提交法庭，认为北方集团自2008年就开始对上海市闸北区洛川东路XXX号7楼房屋（以下简称“系争房屋”）以及8楼房屋进行管理，当时谢云端在原本的8楼进行加层，经过双方协调，北方集团同意谢云端每年支付50，000元的加层的使用费，谢云端向北方集团支付款项后向谢云端出具了该发票。
2009年8月14日，北方集团向闸北区国有资产监督管理委员会递交《关于转移部分零星存量资产的请示》，载明：为进一步整合资产以便于北方集团用于直管公房的维修整治，拟将北方集团重组范围内的企业拥有的包括系争房屋在内的房产进行资产合并并进行处置。2009年12月25日，闸北区国有资产监督管理委员会向北方集团作出批复，同意将包括系争房屋在内的锦地公司等单位的零星办公楼和商铺在土地来源性质不变的前提下转至北方集团名下。2010年3月1日，北方集团作为受让人，锦地公司作为转让人，共同就系争房屋向房地产交易中心提出房地产登记申请；同年3月21日，系争房屋（建筑面积1，188.05平方米）被核准登记至北方集团名下。
2009年5月25日，立源公司向锦北物业发出《磋商函》一份，载明：因8楼的租赁及维修等相关问题至今未得到解决，望贵公司尽快安排时间就相关问题进行实质性磋商。2009年6月4日，锦北物业向立源公司发出回复函，载明：洛川东路XXX号8楼的租赁关系，系立源公司与北方集团之间的协议，是由北方集团开具的五万元发票，该楼层的租赁矛盾系立源公司与北方集团之间的纠纷，与锦北物业无关，因该楼层的拆除对贵公司造成的损失，贵公司应与北方集团进行协商解决……。
北方集团于2014年1月15日诉至法院称，谢云端曾于2009年租得系争房屋，租赁期至2009年12月30日止。但租期届满后，谢云端拒绝向北方集团归还上述房屋，故请求判令：谢云端立即迁出系争房屋。
谢云端则提起反诉称，1997年因谢云端及家人购买2楼、5楼房屋，8楼房屋作为配套设施交由谢云端长期使用，谢云端在8楼设立办公室、员工宿舍、储藏间等。2008年8月，谢云端出资委托锦北物业对8楼房屋进行装修，但至9月，北方集团擅自拆除8楼房屋，造成谢云端物品毁损、灭失。谢云端与北方集团交涉后，北方集团同意作为拆除8楼房屋的安置补偿，系争房屋由谢云端使用。但之后北方集团一直推诿敷衍，始终未给谢云端一个合理的交代。为维护谢云端合法权益，请求法院判令：1、确认系争房屋系北方集团对谢云端的补偿安置；2、确认系争房屋产权属于谢云端所有；3、要求北方集团协助谢云端办理房屋产权过户手续。
原审法院审理中，谢云端出示一份《证明》，全文如下：“章学崧购洛川东路XXX号2楼、5楼共2，300平方米产权房，送楼顶600余平方米使用并维修保养。锦北物业有限公司，一九九六年三月。”证明结尾处机打“锦北物业有限公司”字样被划去，重新手书“上海锦地实业股份有限公司”的字样，但该证明未加盖公章。对于该证明，谢云端表示手书“上海锦地实业股份有限公司”的字样系当时锦地公司法定代表人李纯良所为，当时锦地公司还出具过一份加盖印章的证明，但在8楼的拆除过程中遗失了。
对于谢云端如何使用系争房屋的过程。北方集团表示，2008年时，谢云端提出在其整改8楼房屋期间使用系争房屋堆放物品，遂北方集团将系争房屋临时借给谢云端使用，没有办理过相关手续，仅是北方集团向谢云端收取一年50，000元的使用费，从2009年之后一直与谢云端协商腾退系争房屋之事，所以之后北方集团没有再向谢云端收取使用费。谢云端则表示，其使用的8楼房屋被北方集团拆除后，谢云端将原本8楼房屋的部分物品移到系争房屋，之后北方集团表示系争房屋暂时给谢云端使用，如果8楼房屋可以恢复就继续使用8楼房屋，如不能恢复则将系争房屋产权办至谢云端名下。之后，8楼房屋未能恢复，北方集团亦未将系争房屋产权办至谢云端名下，故谢云端一直使用系争房屋。对于8楼房屋的拆除过程。北方集团表示，当时谢云端对8楼房屋进行整修，因为8楼房屋原本就是违章建筑，工程进行到一半，恰值世博前整治，又因为附近居民举报，故之后陆续被拆清。谢云端则认为，因为8楼房屋漏水严重，故对8楼房屋进行整修，工程进行到一半，北方集团认为层高较高，经协商，谢云端支付50，000元加层费，但在装修的过程中8楼房屋被拆除，后续的拆除是由北方集团进行的。
谢云端申请出庭的证人葛某某到庭作证称，其系锦北物业的员工，锦北物业系锦地公司的转制企业，李纯良系锦地公司董事长。8楼房屋之前由谢云端使用，2008年8月时因屋顶和外墙结构老化，锦北物业建议谢云端将旧屋顶拆除进行整修，立源公司委托锦北物业进行整改施工并支付80，000元工程预付款，但新屋顶即将搭成时，附近小区居民投诉，北方集团通知锦北物业告知谢云端8楼系违章建筑，要求停工。证人于2008年9月30日下班后电话通知施工人员和谢云端停工，等国庆假期结束上班时发现8楼房屋屋顶已被拆除。目前8楼没有任何构筑物。对于北方集团收取谢云端的50，000元之事，因为8楼增加隔层，北方集团、谢云端双方在整修前协商谢云端每年向北方集团支付50，000元，有关发票载明7楼租金，据王国伟（北方集团员工）称因为8楼没有产证，故只能开7楼租金。谢云端使用系争房屋后对系争房屋进行装修，证人曾电话告知过北方集团。有关系争房屋的物业管理费，谢云端之前曾支付过，最近几年未予支付。至于谢云端使用8楼房屋的情况，8楼房屋建成就存在，证人听老员工称，因为谢云端购买两层房屋，所以赠送8楼房屋给其使用，其在2004年左右接管房屋时，谢云端就在使用8楼房屋。
谢云端申请出庭的证人施某某到庭作证称，其是8楼房屋整修工程的负责人，工程是锦北物业委托的，施工内容是将8楼房屋屋顶更换为彩钢板，再对7楼进行屋面防水。在安装工程进行到三分之二时，有不明身份的拆房人员称北方集团让其拆除屋顶，但未出示证件；谢云端支付了80，000元工程预付款，之后双方未进行过结算。锦北物业曾在2008年国庆节前致电称不能再施工，随后施工队就停工，8楼房屋何时拆除完毕不清楚，施工时8楼物品是盖起来的。
谢云端申请出庭的证人陈某某到庭作证称，其在2004年左右协助谢云端撰写信访材料，主要反映谢云端对于2001年和2002年两次行政拘留不服。在此过程中，其了解到谢云端购买两层房屋，附送8楼房屋，7楼是锦地公司所有，谢云端曾向证人出示了一份加盖锦地公司印章的承诺书，载明谢云端购买两层房屋赠送8楼的事情，但证人没有见过有关的买卖合同及产权证明。
原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。根据北方集团、谢云端双方提供的证据及陈述，以及谢云端无偿多年使用8楼房屋之情节，法院确认谢云端所主张其购买2楼、5楼房屋之时，出让人将8楼房屋无偿交由谢云端使用，具有较高盖然性。但，8楼房屋的建设并未取得合法依据，应系违章建筑，即便谢云端无偿占有使用多年，谢云端并不能因此获得合法的权利。在本案中，谢云端未能证明8楼房屋系由北方集团拆除，亦未能证明北方集团或7楼原产权人同意以7楼房屋作为拆除8楼房屋后，对谢云端的补偿安置。因此，谢云端反诉要求确认7楼房屋系北方集团对谢云端的补偿安置并要求确认7楼房屋产权属于谢云端所有等诉讼请求，法院不予支持。鉴于北方集团现为7楼房屋的产权人，谢云端又无法举证证明其系合法使用7楼房屋，故对于北方集团的诉讼请求，法院应予支持。
原审法院据此判决如下：一、谢云端应于判决生效之日起三十日内搬离上海市闸北区洛川东路XXX号7楼房屋，并将上址房屋返还给上海北方企业（集团）有限公司；二、驳回谢云端所有的反诉请求。
原审法院判决后，谢云端不服提出上诉称，其提供的委托书、磋商函、回复函以及证人证言作为证据，除证明买房送8楼房屋已被原判确认外，还应认定北方集团拆除8楼后将7楼交谢云端使用。北方集团在拆除8楼的善后没有处理好之前，谢云端理所当然的可以继续使用7楼。8楼虽然是违章建筑，却有使用价值，且该使用价值包含在谢云端购买的房屋价款中，北方集团应保证谢云端正常使用。即便违章建筑拆除，也要经过报批和事先通知。北方集团以突击的方式随意拆除8楼是违法侵权，应当赔偿谢云端的经济损失。请求本院撤销原判第一、二项，驳回北方集团的诉讼请求，支持谢云端的反诉请求。
被上诉人北方集团辩称，北方集团是系争房屋的产权人。谢云端虽一直使用8楼房屋，但8楼房屋系违章建筑，即便无偿使用多年，也不可能获得合法权利，更不能延伸获得7楼房屋的任何权利。北方集团多次找谢云端协商搬出7楼，谢云端不同意，因此未能向其收取租金。原审法院查明事实清楚，要求本院予以维持。
经审理查明，本院审理中，谢云端申请的证人王国伟作如下陈述：其在2003年资产重组时并入北方集团，具体经办中山北路以北的所有商业用房的租赁、招商，2010年离职。房屋建造时就有8楼的钢结构，是违章建筑。2008年之前由锦地公司无偿给谢云端使用。2008年北方集团接管锦地公司的资产后认为8楼应支付租金，其和周昕与谢云端谈了，同意谢云端装修8楼并隔层，谢云端说给北方集团每年5万元租金。因8楼没有产证无法出租，发票就开7楼的，收据名称是“7楼场地”，7楼本身是房屋而不是场地。因居民投诉，相关部门通知北方集团拆除，北方集团委托拆迁办拆除了8楼。7楼在谢云端使用之前一直空关，听说2008年之前谢云端一直上访，北方集团为了稳定把7楼给谢云端使用。以上事实有2015年5月20日的审理笔录为证。原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，谢云端在无偿使用8楼房屋时，该房屋没有经建设规划批准，系违章建筑。谢云端应当明知该事实，故对该违章建筑终将被拆除有所预期。即便如证人王国伟所述5万元是8楼房屋的租金，仅能证明8楼房屋存在需支付租金的事实。谢云端认为8楼房屋的使用价值包含在其购买的房屋价款中的主张，本院不予采纳。2008年该违章建筑被拆除，谢云端现提供的证据无法证明，北方集团为了擅自拆除8楼房屋而无偿无限期地提供7楼房屋供谢云端使用；更无证据证明北方集团将7楼房屋作为对谢云端的补偿，同意7楼房屋的产权归谢云端所有。北方集团作为7楼房屋的产权人，有权对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。现北方集团要求谢云端搬离7楼房屋并将房屋返还，原审法院予以支持，并无不当。谢云端的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80，382.5元，由上诉人谢云端负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……