河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第2248号
原告（反诉被告）李东启，男，1960年1月9日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。
委托代理人秦光华，河南毅刚律师事务所律师。
委托代理人张常福，河南毅刚律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州市泽旭物业服务有限公司。住所地，郑州市管城区商城东路*号院商业裙房*层****号。
法定代表人孙涛，总经�。
委托代理人杨彩彩，河南坦言律师事务所律师。
被告曲向兵，男，1974年6月28日出生，汉族，郑州市金水区皇宫仙指足浴会所业主，住湖北省公安县。
被告孙涛，男，1971年2月22日出生，回族，郑州市泽旭物业服务有限公司法定代表人，住陕西省西安市新城区。
原告（反诉被告）李东启诉被告（反诉原告）郑州市泽旭物业服务有限公司（以下简称泽旭物业）及被告曲向兵、孙涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李东启及其委托代理人秦光华、张常福，被告（反诉原告）泽旭物业法定代表人的委托代理人杨彩彩到庭参加诉讼。被告曲向兵、孙涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李东启诉称：2013年10月29日，被告招商，承诺硬件设施为建筑形态、景观独具优势；中央空调；消防耐火等级为一级；充足的停车位；管理优势为统一规划、统一招商、统一经营、统一保安；品牌优势为集国内南北具代表性餐饮品牌；到未来食尚品尝来自全国各地的各特色美食等等。被告虚假的承诺骗取了原告的信任。2013年12月12日，原告与被告签订了《租赁合同》（合作经营协议），租赁费及保证金98800元转入被告曲向兵指定账户，装修门店支付96000元，经营潘师傅快餐。因被告消防不合格，导致商场无法开业。时至今日，被告承诺无法兑现，原告也无法正常开业经营。原告与被告签订的合同无法实现合同目的，给原告造成巨大的经济损失。故原告诉至本院，请求判令：1、原、被告双方解除《租赁合同》（合作经营协议）；2、被告返还原告租赁费74100元，保证金24700元，装修费96000元，天然气初装费28000元，赔偿原告误工费、住宿费损失40800元，合计263600元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以泽旭物业为一人公司、财务制度违反法律规定为由，申请追加泽旭物业法定代表人孙涛为被告，要求其在本案中承担连带赔偿责任，并明确诉讼请求为：1、解除原告与被告泽旭物业之间签订的《租赁合同》即合作经营协议；2、三被告返还原告租赁费、保证金、天然气初装费、转让费共计110000元及装修费96040元，并赔偿原告误工费、房屋租赁费等损失57600元，合计263640元；3、诉讼费用由三被告共同承担。
被告泽旭物业辩称：1、泽旭物业同意与原告解除双方签订的租赁合同，但原告提前解除合同，应根据合同约定，向泽旭物业支付违约金，并承担相应违约责任。2、原告的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。诉讼中，泽旭物业提起反诉，称：2013年12月12日，泽旭物业与原告签订租赁合同，约定将位于郑州市管城区未来路与商城路交汇处丹尼斯北未来食尚一楼编号F1A02B出租给原告使用，合同约定2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为12350元，2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为13091元，管理费为每月2375元，泽旭物业如约履行合同并交付房屋，合同履行过程中原告未按约定支付房屋租金及管理费。经泽旭物业多次催要，截止反诉之日，原告不仅不支付费用并且占据租赁房屋不予交还，给泽旭物业造成了严重的损失及不良影响。故泽旭物业请求判令：1、原告立即撤出租赁场地，将租赁房屋交还泽旭物业；2、原告支付租金至交还房屋之日（暂计算至提起反诉之日为33864元）、管理费14534元，合计48398元；3、原告支付合同欠款26000元；4、原告承担违约责任双倍合同保证金49400元；5、反诉费用由原告承担。
原告针对被告泽旭物�的反诉辩称：反诉依法不能成立，泽旭物业没有按照合同的承诺和约定履行合同，导致双方的合同目的无法实现，应驳回泽旭物业的反诉请求。
被告曲向兵、孙涛缺席，无相应答辩意见。
经审理查明：2013年12月12日，原告（乙方）与泽旭物业（甲方）签订《未来食尚租赁合同》（又名《合作经营协议》）一份，主要约定：一、合作项目：双方拟共同投资合作经营的项目位于郑州市管城区未来路与商城路交汇处丹尼斯北、郑州市泽旭物业服务有限公司未来食尚一楼，编号F1A02B；项目内容：双方同意共同出资经营商铺并装修，同时按照双方确定的标准及规模进行装修，合作项目期限为三年，自合同签订之日起开始计算。二、出资及利润分配方式：1、甲方出资负责商铺的基础和公共装修部分，按给付现状交付。2、乙方出资负责商铺的内部装修部分，�行办理商铺经营手续，并承担商铺产生的其它一切经营费用。3、乙方一次性支付合作租金12350元给甲方，租金在经营后不予退回，租金以每六个月交纳。管理费为25元一平方，合计2375元一月，每月10号前交清上月商铺管理费和水电费用。4、协议签订后，乙方需付24700元作为合同保证金给甲方，以保证合作顺畅，待合作期满，乙方按照协议规定履行完协议条款、清算应缴费用后，由甲方一次性将合同保证金无息退还给乙方，如乙方违反协议，甲方有权没收此合同保证金。5、乙方自行承担商铺产生的管理费、水电费、卫生费、公摊费、消防、管道煤气开户费及其它商铺产生的费用，管理费、水电费、天然气费、场地经营租金每月按时交给甲方。协议期场地经营费用为：从2014年1月1日起至2014年12月31日，每月租金12350元；从2015年1月1日起至2015年12月31日，每月租金13091元；从2016年1月1日起至2016年12月31日，每月租金13876元。三、乙方装修期：装修期为2013年11月20日至2013年12月19日，为期30天。四、其它费用计收：乙方应在每月10日前缴纳场地经营费用、上月水电费，逾期一天缴纳按欠费总数5%计收乙方的违约金，如超过15天未交场地经营费用、水电费及其它费用，甲方有权单方终止协议，收回商铺……合同就违约责任约定：如乙方违约，乙方按合同保证金的双倍补偿甲方损失，合同保证金不退还，如甲方违约，合同保证金退还给乙方。合同补充条款另手写注明：1、合同起止日以商场实际开业时间为准；2、合同三年经营项目为潘师傅中式快餐系列；3、合同保证金，合同到期后十五日内无息退还；3、关于原合同李慧敏产生的房租、物业费等相关费用由李东启承担。
合同签订后，泽旭物业向原告交付了涉案商铺，原告对商铺进�装修，经营内容为潘师傅快餐。2014年3月21日，泽旭物业进行未来食尚开业大酬宾活动（10个工作日）并下发营销策划通知，内容显示整体活动费用20万元，商户开业活动赞助费用根据商户建筑面积计算，每平方米10元。2014年4月9日，泽旭物业下发告知书，通知商户未来食尚于2014年4月18日正式开业，对营业时间、物品运送、手续办理进行告知，并载明：各商户2014年4月11日前必须试营业，如因商户不能试营业的，每天罚款500元，考虑到前期商户通过书面反映的实际情况，计租日以开业时间为准，试营业期间不计租；各商户在4月11日下午3点以前将活动费交物业办公室，活动经费以每平方10元计收，超出部分由公司承担。2014年4月11日，泽旭物业收取原告活动费用950元。2014年5月8日，郑州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，显示郑州市管城区未来食尚美食城�2014年4月28日申报的室内装修工程位于郑州市管城区商城路北、未来大道东首座国际广场1-2层，工程装修面积5186平方米，使用功能餐饮，所在建筑属于一类高层商住楼，经审查相关申报资料及及现场检查验收，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在问题包括部分商铺的装修、部分区域的消防设置及消防器材的安装等。2014年5月26日，泽旭物业出具《关于商户提交申请免租期的通知》，内容显示因商户生意不景气申请免租期，泽旭物业与商户进行了交涉，通知商户对免租理由、免租时间和免租期间的有关应对提出诉求和给予答复。2014年12月2日，泽旭物业出具声明，内容显示泽旭物业与郑州市管城区商城东路9号院北商业楼所有业主所签订的商铺委托经营管理合同从即日起解除，业主有权根据违约责任保留相关权利。该声明落款处声明人为泽旭物业并加盖公司印章，签字人显示为曲向兵。
2014年11月，原告起诉来院，随后泽旭物业提起反诉。2015年6月2日，原告向本院表明其已腾空商铺，可以向泽旭物业交还，本院及时告知泽旭物业，泽旭物业认可商铺已收回。另外，至庭审前，未来食尚美食城经营状况不良，商户基本搬离或停业，泽旭物业亦表示其公司目前处于停业状态，已不在注册地址即未来食尚美食城1层经营。
另查明：合同签订前，泽旭物业曾于2013年11月9日出具收据载明收取李慧敏租金54600元及保证金18200元，李慧敏另出具欠条显示尚欠商铺合同保证金及租金26000元。原告称其与李慧敏系合伙关系，而李慧敏后退出合伙，收取其转让费、租赁费、合同保证金、天燃气初装费共计110000元。原告另表示其在2014年4月至8月期间有过经营，但经营损失达数万元。
还查明：庭审中，泽旭物业表示涉案商�的实际所有权人是北京泰益德集团有限公司，该公司出租给郑州市金水区皇宫仙指足浴会所（个体工商户，登记业主为曲向兵），该会所又出租给泽旭物业，并提交泽旭物业与郑州市金水区皇宫仙指足浴会所于2013年8月5日签订的《房屋租赁合同》一份，显示郑州市金水区皇宫仙指足浴会所出租给泽旭物业位于郑州市××区××院北商业楼××层的房屋，建筑面积3808.47平方米。原告认可泽旭物业提交的与郑州市金水区皇宫仙指足浴会所签订的《房屋租赁合同》约定的承租范围包括涉案商铺。
再查明：泽旭物业注册资本10万元，公司类型为自然人独资有限责任公司，股东为孙涛一人。
就本诉请求，原告庭审调查中再次明确其主张的各项损失内容具体如下：李慧敏收到条110000元租赁费（租赁费54600元、保证金18200元、天然气初装费28000元、转让费9200元）、�修费96040元及原告工人工资房屋租赁费等损失57600元，共计263640元。
就反诉请求，泽旭物业庭审后明确为：主张2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金24700元（每月12350元）及2015年1月1日至2015年1月21日（即反诉之日）的租金9164元（每月13091元），合计33864元；主张2014年5月1日至2014年11月31日的管理费14534元（每月2375元，共七个月，认可原告已付管理费2091元）；主张欠条显示的租金、保证金欠款26000元（李慧敏出具）；主张违约合同保证金24700元（已缴纳的24700元不予退还）。以上共计99098元。另要求租金实际计算至原告交还商铺之日即2015年6月5日（每月13091元）。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：泽旭物业向原告出租涉案商铺、由原告经营使用的事实属实，涉案租赁合同关系的双方当事人为原告与泽旭物�。泽旭物业作为商铺使用权的转让方，其向原告实际交付了商铺，原告也实际进行了装修和饭店经营，双方虽对商铺所在的郑州市管城区未来食尚美食城是否正式开业存在分歧，但泽旭物业曾经下发告知书，通知商户未来食尚于2014年4月18日正式开业，试营业时间在2014年4月11日前，而原告认可其在2014年4月至8月期间进行了经营，结合涉案证据关于美食城生意不景气的内容显示，未来食尚美食城于2014年5月前已实际开业的事实客观存在，本院予以采信。美食城开业之后，客源少、生意冷清，这是原告应自行承担的经营风险。但本院亦考虑到，首先，泽旭物业有对美食城进行培育、完善经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，而原告等商户负有充分考察美食城经营环境及配合泽旭物业对美食城经营进行培育的义务；其次，未来食尚美食城未能通过消防验收，问题在于部�商铺的装修和部分区域的消防设置等，泽旭物业负有整改和督促美食城商户整改的相应义务，但仅此不足以证明涉案商铺无法按约定用途使用；第三，证据表明美食城的经营状况不佳，商户不满情绪增加，泽旭物业的服务及相应的委托经营权均受到影响，泽旭物业亦称其自2014年12月起即撤场不再经营。根据以上考虑并综合案件事实，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为，原告与泽旭物业对于租赁合同无法履行、事实上已予解除的结果均负有相应过错责任；原告实际占有使用商铺一年有余，期间所产生的租金及管理费等明显高于其已向泽旭物业缴纳的款项72800元（租金54600元及保证金18200元），但鉴于前述泽旭物业对合同履行的过错责任，本院对泽旭物业反诉主张费用差额及违约责任不予支持，同时，原告主张赔偿的租赁费用、装修费用、工人工资等应属于其经营支出和经营风险范畴，其要求泽旭物业予以承担证据、理由不足，本院不予支持，原告对曲向兵、孙涛的诉求亦不能成立；另外，就本案而言，原告与泽旭物业之间的租赁合同在诉讼中已经终止履行，无需人民法院判决解除。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）李东启的本诉请求；
驳回被告（反诉原告）郑州市泽旭物业服务有限公司的
反诉请求。
本诉费5354元，由原告（反诉被告）李东启负担；反诉费1388元，由被告（反诉原告）郑州市泽旭物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 长 杨绿水
人民陪审员 蔡玉林
人民陪审员 张春菊
二〇一六年二月十八日
书 记 员 高媛媛