文书内容广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民一字初第628号原告：何宁海，男，1985年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：杜圣操，曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。被告：佛山市三水雅居乐房地产有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：刘永基，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司员工。被告：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地：广东省中山市。法定代表人：冯欣。委托诉讼代理人：林卉音、彭雯静，该公司员工。被告：雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：张勇。委托诉讼代理人：林卉音、彭雯静，系雅居乐物业管理服务有限公司员工。原告何宁海与被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司（以下简称：“雅居乐房地产公司”）、雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称：“雅居乐物管公司”）、雅居乐物业管理服务有限公司三水分公司（以下简称：“雅居乐物管公司三水分公司”）修理、重作、更换纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告何宁海的委托诉讼代理人曾小珠、被告雅居乐房地产公司的委托诉讼代理人薛志辉、被告雅居乐物管公司、雅居乐物管公司三水分公司的委托诉讼代理人林卉音、彭雯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何宁海提出诉讼请求：1、被告对原告物业损坏部分进行修缮、维修，承担房屋质量保修义务；2、被告赔偿原告的损失10万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年11月24日，原告与被告雅居乐房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以325万元的价格购买被告雅居乐房地产公司开发的位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅墅苑5号101号房。签订合同后，原告依时付款。同日，原告与被告雅居乐物管公司三水分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司承担前述物业管理责任。后原告发现被告雅居乐房地产公司交付给原告的物业有严重瑕疵，墙体开裂，房屋下陷。原告对自己的物业投入大量资金进行装修，由于被告雅居乐房地产公司交付不合格物业给予原告，导致原告室内装修严重损坏，房屋无法使用。被告雅居乐物管公司三水分公司作为物业管理方依据双方协议亦应承担对房屋的维修、修缮、服务与管理。被告雅居乐物管公司作为被告雅居乐物管公司三水分公司的总公司应承担相应责任。三被告的行为严重损害原告的利益，无奈下原告只能通过诉讼解决。综上所述，原告特具状起诉，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告雅居乐房地产公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。原告已经在2009年8月16日收楼，原告的房屋现在已经过了保修期，我方不应承担维修的责任，也不应该赔偿原告的损失。被告雅居乐物管公司、雅居乐物管公司三水分公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，被告雅居乐物管公司、雅居乐物管公司三水分公司与原告只是物业服务合同关系，不应对原告房屋承担质量保修责任，更不应由物业公司承担原告的损失10万元。本院经审理认定事实如下：2008年11月24日，何宁海与雅居乐房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由何宁海购买雅居乐房地产公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅墅苑5-101号房屋（属于联排别墅，以下简称101号房屋），总价款325万元，《广东省商品房买卖合同》第十六条保修责任中约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2008年11月24日，何宁海与雅居乐物管公司三水分公司签订《佛山市三水雅居乐花园前期物业管理服务协议》，何宁海接受雅居乐物管公司三水分公司提供的物业管理服务，协议中约定：雅居乐物管公司三水分公司的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和与管理，其中协议中对共用部位定义为：共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体、共用排烟道（管）等。签订协议当天何宁海交纳了物业管理维修基金65000元。2009年1月11日，雅居乐房地产公司、雅居乐物管公司三水分公司向何宁海发出《收楼通知书》，要求何宁海于2009年1月2日至2009年2月28日到物业管理服务公司办理收楼手续。2009年8月16日，何宁海正式收楼，签署了《钥匙签收表》、《业主授权印鉴书》、《佛山市三水雅居乐花园住宅使用说明书》、《佛山市三水雅居乐花园住宅质量保证书》等文件，其中《佛山市三水雅居乐花园住宅质量保证书》对保修项目、保修期限、保修责任注明如下：保修项目              保修期限              保修责任                  地基和主体结构              合理使用寿命年限              保修期内如因设计或施工的原因造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿进行修复，并符合有关规定和标准。                  屋面防水              5年              保修期内如因设计、施工或所有防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行修复，并符合有关规定和标准。                  墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏              5年（管道渗漏2年）              保修期内如因设计、施工或所有防水材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，建设单位将无偿进行修复，并符合有关规定和标准。                  墙面、顶棚抹来脱落              1年              保修期内，如因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落，建设单位将无偿进行修复。                  地面空鼓开裂、大面积起砂1年              1年              保修期内，如因施工质量问题，造成地面空鼓，开裂和大面积起砂，建设单位将无偿进行修复。                  门窗翘裂、各类木装修              1年              保修期内，如因施工或产品的质量问题造成门窗翘裂、五金件损坏，建设单位将无偿进行修复。                  卫生洁具              1年              保修期内，如因设计或施工原因产生的质量问题，建设单位将无偿进行修复。                  灯具、电器开关              1年              保修期内，如因设计或施工原因产生的质量问题，建设单位将无偿进行修复。                  保安系统可视对讲              6个月              保修期内，如因施工原因或产生质量问题造成可视对讲功能失灵，建设单位将无偿进行修复。                  管道堵塞              6个月              保修期内，如因施工原因产生的质量问题造成管道堵塞，建设单位将无偿进行修复。                  附加说明              禁止凿拆，改动屋面防水隔热层及排水系统，外立面，公用设施及其用部位均不能改动，凡经业主自行装修改动过和使用不当造成的损坏，由业主自行按国家有关规定承担保修责任。                  备注              1、保修期内，在正常使用情况下发生上述项目的问题，由我司负责保修；2、因业主使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其它损失，一概由业主承担责任。3、因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，本公司不承担责任。4、如保修期内报修后等维修期限为30天。      何宁海收楼后即对101号房屋进行装修。2015年期间，何宁海陆续发现房屋出现质量问题，包括：房间液体墙纸起泡、墙体装修损坏；窗台、飘窗开裂；外墙附着物脱落；外墙开裂；木地板下陷拱起等。何宁海将问题向雅居乐房地产公司、雅居乐物管公司三水分公司反映后，在没有得到有效解决下，原告遂将纠纷诉至本院。诉讼过程中，经原告的申请，本院委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对101号房屋是否存在质量问题及造成各受损部位的成因进行鉴定。该公司出具《房屋安全鉴定报告》，报告中对101号房屋现场检查如下：首屋：1、E-J×1轴处围墙与端柱交接处有通长开裂现象，靠近J轴一端墙身与压顶交接处有分离开裂现象，端柱有水平开裂现象；2、房1，B-D×5-6轴房间内有木地板潮湿并鼓起成波浪面；3、车库，A-C×4轴外墙面有龟裂现象；4、房1，B×5-6轴窗洞下侧外墙饰面有开裂现象；5、B-F×6轴墙体，室外墙面下部有渗水、生青苔现象，外墙顶局部饰面有开裂现象；室内墙面有渗水痕迹，抹灰局部有空鼓、开裂、剥落现象；6、C-H×2轴外墙窗台下有局部开裂、渗水、生青苔现象，勒脚顶饰面出现水平开裂现象，裂缝长度约1.2M。二层：1、房3，C×1-4轴，门洞右侧室内墙面有渗水痕迹，抹灰有剥落现象，面积约1平方米；门框饰面有开裂现象；2、房3，C×1-4轴，室外窗套与墙体交接处有横向开裂现象；3、房3，C×4-5轴，窗台下侧墙体有渗水痕迹；门洞右侧室内墙面有渗水痕迹，抹灰有剥落现象，面积约1.2平方米；4、露台，C×1-2轴，栏杆上横杆与墙体连接处饰面有开裂现象，下横杆两端有锈蚀断裂现象；栏杆下侧勒脚顶饰面开裂，局部混凝土剥落露筋；5、露台，A×1-4轴护栏下外饰面开裂，局部混凝土剥落露筋；角柱外饰面有开裂现象；6、房2，B×5-6轴，窗下内墙有渗水痕迹。三层：房6，E-H×2轴，窗台下侧有渗水痕迹，抹灰剥落现象；2、房6，H×2-3轴，窗台下侧有渗水痕迹、抹灰剥落现象。根据现场检查情况，鉴定结论为：1、围墙与柱分离，墙身开裂现象与围墙基础不均匀沉降有关；2、首层房间木地板鼓起成波浪面与外墙防水处理不当有关，导致木底板吸水膨胀变形；3、外墙出现网状裂纹，外饰面砖出现的开裂现象与建筑所用材料、施工工艺有关；4、墙体出现的渗水、抹灰剥落等损坏现象与防水处理不当或防水失效有关；5、栏杆出现的锈蚀断裂现象与栏杆及其保护涂层所有材料有关；以上受损情况对该房屋的安全性未构成影响，但对房屋的耐久性与美观性有一定影响。报告给出的建议为：1、应对该房屋出现渗水的墙体重新作防水处理；2、应对该房屋出现开裂的墙体及混凝土构件进行修缮处理；3、应对该房屋出现空鼓的饰面砖进行重新铺贴处理；4、应对该房屋锈蚀断裂的栏杆进行修复或更换处理；5、房屋所有人或使用人应对该房屋加强检查，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。原告对该鉴定报告发表质证意见时认为，鉴定结论并非原告申请鉴定的事宜，请求法院责成鉴定机构进行重新鉴定。鉴定机构回复如下：我司出具的《房屋安全鉴定报告》是该类报告的统称，并非只含安全鉴定，里面的内容也包含有原告申请的鉴定方向（房屋质量问题），例如木地板鼓起问题、外墙饰面开裂问题、墙体渗水问题等等，最后在本报告第六点鉴定意见中也对所有质量问题的成因作了分析，因中第1、3点问题属于房屋本身存在的瑕疵，第2、4、5点则有可能是房屋本身存在的瑕疵，也有可能是工程使用的材料（钢结构涂层涂料、防水材料）到达使用年限未进行修缮所致，故我司出具的《房屋安全鉴定报告》已包含安全、质量鉴定等内容，不存在遗漏问题。其后原告又再申请对受损部位修复费用进行价格鉴定时，由于原告没有预交鉴定费用而没有进行。本院认为，原告因101号房屋的质量问题提起本案诉讼，因此本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。原告与被告雅居乐房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在该合同第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”本案中，原告于2009年8月16日收楼时，与雅居乐房地产公司签署《佛山市三水雅居乐花园住宅质量保证书》，对保修项目、保修期限、保修责任进行了约定，该约定没有违反《建筑工程质量管理条例》第四十条以及建设部颁布的《房产建筑工程质量保修办法》的第七条的相关规定，合法有效，所以101号房屋的保修期自2009年8月16日起算，按照《佛山市三水雅居乐花园住宅质量保证书》的约定，地基和主体结构的保修期为合理使用寿命年限，其余项目的保修期都在5年以下。原告101号房屋质量问题经鉴定机构全面排查，属地基和主体结构保修责任范围的只有围墙与柱分离、围墙墙身开裂现象，该部分质量问题，被告雅居乐房地产开发公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定承担保修责任，其余的质量问题自起诉时，已超过保修期，现原告诉请被告承担保修责任，本院不予支持。虽然原告对鉴定结论持有异议，但鉴定机构经现场勘查，对101房屋现存的质量问题进行了详细记录，分析了成因，提出改进意见，已按原告申请鉴定的内容进行鉴定，故本院对原告的异议不予采纳。至于被告雅居乐物管理公司、雅居乐物管公司三水分公司在本案中的责任，由于101房屋由雅居乐房地产公司开发出售，而对房屋质量问题的保修责任只及于出卖人，物管公司作为公共物业的维护管理人，非涉案房屋的销售方，不应承担保修责任，故原告诉请物管公司承担保修责任于法无据，本院不予支持。由于原告对修复费用并无确切证据支持，故原告诉请三被告赔偿损失10万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司于本判决生效之日起十日内按原有标准修复原告何宁海所有的位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅墅苑5-101号房屋因围墙基础沉降而引起的围墙分离、开裂问题，修复费用由被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司负担；二、驳回原告何宁海的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即1150元，鉴定费15000元，由原告何宁海负担8075元，由被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司负担8075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇一七年十一月三十日异书记员  李 敏