河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0311民初402号
原告雷建记，又名雷建继，男，汉族，1951年9月17日出生。
委托代理人郭建宗，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。
委托代理人韩新欢（实习）河南松盛永进律师事务所律师，一般代理。
被告刘建兵，又名刘清，男，汉族1972年4月21日生。
委托代理人尤士虎，河南诚然律师事务所律师，特别授权。
委托代理人宋丽洁（实习），河南诚然律师事务所律师，一般代理。
原告雷建记诉被告刘建兵确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭建宗、韩新欢，被告刘建兵及委托代理人尤士虎、宋丽洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我是洛龙区安乐镇董庄村村民，在村中有宅基地一区，坐北向南，持有原洛阳市郊区政府颁发的郊区集建（土09）字第003674号《集体土地建设用地使用证》。2009年，被告找到我协商，意图租赁我的宅基地，建房居住，并于当年9月6日，与我签订了《土地租赁合同》。其主要内容如下：一、将我宅基地北段长13米，宽9米的土地租赁给被告使用70年，从2009年9月9日到2079年9月9日，租金为每年1000元，70年租金共计70000元一次交清。二、被告可以在该土地上建设建筑物、构筑物，如遇拆迁，其赔偿费及置换权利有被告享有。三，我在宅院北段属于出租宅基地范围的房屋（砖混结构房屋58.5平方米，和58.5平方米砖墙石棉瓦棚），作价10000元卖给被告，被告可以拆除。四、被告不得擅自转租。五、其他相关具体内容。合同签订后，被告即付了80000元，拆除了我的上述房屋，并盖起两层楼房，出租给他人使用至今。被告从拆房、建房时起就寻衅滋事，甚至在当街殴打了我的妻子。我的两个女儿都已结婚并生育子女，急需使用宅基地建房居住，但宅基地却被被告非法占用。被告和我所签订的《土地租赁合同》是无效合同，理由如下：一、我国实行土地用途管理制度，农村宅基地的唯一合法用途，是为本村村民建设住宅提供土地。实行一户一宅制，必须有本村村民按实际需要提出申请，村、乡（镇）、县（区）三级报批，经县级政府批准后，才给予划定的。所以，租赁宅基地是违法的，被告非本村村民，是无权利用本村宅基地建房的。二、租赁期限长达70年，严重超出了可能预料的土地所有权、使用权变动情况。三、租金标准极低，特别是，根据货币贬值的趋势，几十年后，每年1000元的租金，可能几乎等同于白用。四、原告在出租宅基地上原有房屋一百多平方米，临着大路，如果用于出租，每年也有数倍于被告所付租金的收入。被告仅付价款一万元，显然过低。五、被告利用原告宅基地建造房屋，出租牟利，既属非法所得，也违背合同的约定。可见，被告和我所签《土地租赁合同》因其违法，所以无效。为了终结这种非法状态，我曾将此事提请村民事调解，但被告却要求我支付巨款，买他盖在我的宅基地上的房子，因此调解未果。特向法院起诉请求：一、确认原告与被告所签订的宅基地租赁合同为无效合同。二、判令被告拆除在原告宅基地上建造的房屋，将原告的宅基地和房屋恢复原状。三、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原告请求确认与被告签订的宅基地合同为无效合同，依法不能成立。答辩人认为原被告双方于2009年9月6日，签订了租赁合同，且该合同于2010年11月15日，贵院以（2010）洛龙民三初字第1612号民事判决书，在本院认为部分：已确认原、被告之间的租赁合同真实合法有效。后原告不服上诉到洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2011年3月23日以（2011）洛民终字第861号民事裁定书裁定：准许上诉人（原告）雷建记撤回上诉，故原、被告双方于2009年9月6日所签订的租赁合同已被贵院确认真实合法有效，且已发生法律效力。根据一事不再理的原则，贵院不应该再受理此案。二、原告请求贵院判令被告拆除在原告宅基地上建造的房屋，将原告的宅基地和房屋恢复原状，依法也是不能成立的。答辩人认为：根据原被告双方于2009年9月6日所签订的土地租赁合同中，第一条：原告将其宅基地租给被告使用，同时将地上建筑物、构筑物、附着物等折价人民币10000元，由被告购买，归被告所有，被告可以拆除和改建。协议第三条，被告不得擅自转租本宗土地的使用权，从上面两条可以看出被告对该宗土地上的建筑物享有其所有权，可以拆除或者改建。对该宗土地的土地，至今没有出租给任何人。又根据该合同第第十二条，在租赁期内（租赁期限为70年，即从2009年9月9日自2079年9月9日至），被告（乙方）在租赁土地的地面上建筑物、构筑物、附着物的赔偿费和置换权归被告（乙方）所有，故原告请求法院判令拆除由被告出资建造的、归被告所有的房屋，显然是不能成立的。综上所述，原告诉被告的所有请求依法不能成立，建议贵院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年9月6日原告（出租方、甲方）雷建记与被告（承租方、乙方）刘建兵签订《土地租赁合同》，该合同约定的主要内容有：一、甲方将位于洛龙区董庄村三组0320号图号09-13-58标注的土地北起至南13米，东西宽9米的使用权出租给乙方使用（地上建筑物、构筑物、附着物等折价人民币10000元，由乙方购买，归乙方所有，乙方可以拆除和改建）；三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；四、甲方应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电的提供方协商，所有费用由乙方承担；五、乙方在租用期间，可以改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、管网等设施，如需办理相关手续，有乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担；九、租赁期限为70年，从2009年9月9日至2009年9月9日；十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取一次性支付共计人民币柒万元整，先付后用的方式，年租金为1000元，由乙方与2009年9月16日交纳给甲方，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日2‰的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金。如果甲方违约应赔赔偿乙方在租赁土地地面上建筑物、构筑物、附着物等等进行等值赔偿，另向乙方支付违约金人民币柒万元整，并退还乙方缴纳的全部租金。合同签订当日，被告将该租金一次性70000元和折价购买建筑物、构筑物、附着物等10000元交与原告，原告向被告出具收条载明“今收到人民币共计8万元整，收刘建兵”。
另查明：原洛阳市郊区人民政府及郊区土地管理局1993年12月颁发的集建（土09）字第003674号《集体土地建设用地使用证》载明土地使用者为原告雷建继，土地地址洛阳市郊区（现为洛龙区）安乐乡董庄村，土地的图号、地号、类别、面积及四至等均予以明确。2015年11月10日，洛龙区安乐镇董庄村人民调解委员会多次调解原被告纠纷未果。2010年度，被告刘建兵以租赁合同纠纷为由起诉雷建记，要求雷建记停止对其断水断电的行为，本院审理后，以（2010）洛龙民三初字第1612号民事判决书支持其诉求，认为原被告之间的租赁合同真实合法有效，双方应严格遵守并全面履行。该民事判决书已经生效。
本院认为：合同是民事法律行为，无效合同是相对有效合同而言的，它是欠缺合同的生效要件，自始、确定、当然不发生效力的合同。2009年9月6日，原被告双方所签定的《土地租赁合同》除符合原被告具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示的生效要件外，该合同其他约定的内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定。原告所说的“农村宅基地的唯一合法用途，是为本村村民建设住宅提供土地。实行一户一宅制，必须有本村村民按实际需要提出申请，村、乡（镇）、县（区）三级报批，经县级政府批准后，才给予划定的”。该规定是我国土地管理法对批划宅基中行政机关管理的规定，是行政管理性的，并非是合同效力性的，认定合同的有效与否，必须以它的生效要件来衡量；首先原洛阳市郊区政府颁发的郊区集建（土09）字第003674号《集体土地建设用地使用证》是原告取得该宅基地使用权的事实所在，其取得后，将在该宗宅基地建筑物、构筑物以及附着物作价出卖给被告，占用的土地通过出租形式租赁给被告，法律并无禁止规定。其次，该土地租赁合同在本院作出的（2010）洛龙民三初字第1612号民事判决书中已经认定真实合法有效，该判决书生效情况下，非因法定程序予以撤销，该判决已产生既判力。故原被告之间形成了租赁关系，原、被告双方就有关事项进行的明确约定，系双方真实意思表示，也是双方合意得出的结果，该合同约定的内容也并不违反法律规定，合法有效，原告要求确认该合同无效没有法律依据，本院不予支持。合同约定原告宅基地上的建筑物等折价10000元由被告购买，归被告所有，且在租赁期内被告可以改变该宗土地的状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、管网等设施，进行拆除和改建，现双方仍在租赁期内原告要求被告拆除在该宅基地上建造的房屋，将原告的宅基地和房屋恢复原状，没有事实及法律依据，原告对此也无充足证据支持其请求，故对该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回原告雷建记的诉讼请求。
本案受理费200元，由原告雷建记承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵丽君
审 判 员 任智昌
人民陪审员 郭 亮
二〇一六年五月二十日
书 记 员 齐 静