福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第46号
上诉人（原审被告）蔡清源，男，1964年12月6日出生，汉族，居民。
委托代理人高国川，福建闽仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘亚兰，女，1953年2月28日出生，汉族，农民。
委托代理人许建生，福建漳州泾渭明律师事务所律师。
委托代理人郑顺源，福建漳州泾渭明律师事务所律师。
原审被告蔡清枝，男，1957年12月8日出生，汉族，居民。
法定代理人蔡清海，男，1954年7月2日出生，汉族。
上诉人蔡清源因与被上诉人刘亚兰、原审被告蔡清枝房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2013）龙民初字第4581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡清源的委托代理人高国川，被上诉人刘亚兰及其委托代理人郑顺源、原审被告蔡清枝的法定代理人蔡清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1997年4月1日刘亚兰与蔡清源签订租房协议，将刘亚兰所有的，址在龙海市海澄镇解放路十七巷3号的房屋一座出租给蔡清源。双方约定租赁期限为一年，即自1997年4月1日起至1998年4月1日止，年租金450元，定于签订协议时给付。租赁期限届满后，双方口头约定租赁关系继续保持，至2012年度，租金约定为年1000元。2013年因刘亚兰出租的该房屋属危房，刘亚兰多次要求蔡清源解除房屋租赁关系，并让蔡清源、蔡清枝搬离承租房屋，但蔡清源、蔡清枝拒绝迁出。刘亚兰遂具状诉至本院。本案讼争房屋所有权证登记座落为解放十五巷3号，后镇政府将解放十五巷更名为解放十七巷，门牌号没有改变。
原审法院认为：刘亚兰与蔡清源之间订立的房屋租赁协议合法、有效。该房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，双方经口头约定，租赁关系继续保持，并如约履行义务。双方当事人未采用书面形式，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。经刘亚兰通知解除租赁关系后，被告未作出回应并拒绝搬出承租房屋。现刘亚兰请求解除与被告之间的房屋租赁关系、被告迁出承租的房屋和支付尚未交付的房租580元。有事实和法律依据，应予支持。蔡清源提出继续履行租赁合同的辩解，缺乏依据，不予采纳；蔡清枝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘亚兰与蔡清源订立的房屋租赁合同解除。二、蔡清源、蔡清枝应于本判决生效后十日内迁出向刘亚兰承租的址在龙海市海澄镇解放路十七巷3号的房屋，并支付尚未交付的房租580元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费150元，减半收取75元，由蔡清源、蔡清枝负担。
宣判后，蔡清源不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡清源上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人承租的本案讼争房屋结构完整，且具备正常的居住和适用功能，虽然其中一个房间被掀掉部分屋顶瓦片，但并不影响正常的居住生活，原审判决将承租房屋认定为“危房”没有依据。本案没有证据证明被上诉人刘亚兰曾经多次要求解除房屋租赁关系。二、原审判决适用法律错误。上诉人蔡清源与被上诉人刘亚兰曾签订一份租期一年的书面租房协议，租期届满后双方口头约定租赁关系继续保持，根据《合同法》第236条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限可直接认定为不定期，原审判决却适用《合同法》215条规定，认定“双方当事人未采用书面形式，视为不定期租赁”适用法律明显错误。按照合同法第232条关于解除不定期租赁合同的规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人起诉前并未发出任何解除合同的通知，反而在起诉之前采用暴力手段破坏房屋。被上诉人违约在先，可判决驳回其诉求。被上诉人一方在起诉前采用暴力手段破坏房屋，上诉人依法可以要求减少租金或者不支付租金，原审判决上诉人支付租金580元没有依据。三、原审判决违反法定程序。上诉人承租房屋后，交由老母亲王鸳鸯及患有精神残疾的四哥蔡清枝居住。原审判决遗漏了当事人，蔡清海作为蔡清枝的监护人，未收到原审法院诉讼文书，因此无法及时到庭应诉，原审法院显然违反法定程序。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，严重违反法定程序，上诉请求：撤销（2013）龙民初字第4581号民事判决，依法改判驳回刘亚兰的诉讼请求或发回重审。
被上诉人刘亚兰辩称：一、原审判决认定事实清楚，被上诉人出租的本案房屋修建时间已久，老化严重，并且周围房屋改建，只是墙体开裂，已不适合居住，危及用户人身安全。被上诉人希望对房屋进行改建，已十多次要求蔡清源解除租赁关系，并要求蔡清源、蔡清枝搬离承租房屋。二、原审判决适用法律适当。被上诉人刘亚兰与上诉人蔡清源书面租赁协议约定的租赁期限届满后，有保持租赁关系，但双方未采用书面形式，依法视为不定期租赁，被上诉人早已多次通知蔡清源解除租赁关系，特别是2013年6月23日被上诉人举行“破土仪式”，向上诉人及蔡清枝通知要改建，要拆除，要求迁出，直到2013年9月13日才起诉，已给出足够合理的期限。三、原审判决程序合法。王鸳鸯并没有居住在被上诉人出租的房屋，也不是房屋租赁合同的当事人，本案并不具有关联性，原审判决并没有遗漏当事人。二审中蔡清源提供的《残疾证》也不足以证明蔡清枝是无民事行为能力人。原审法院已依法向蔡清枝传票传唤，依法送达法律文书，原审程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告蔡清枝述称：蔡清枝是残疾人，没有民事行为能力。我方同意返还，但被上诉人要求返还的方式要合理，只要提前跟我们说要求返还我们就会还，但不能没有提前要求返还却直接去掀房顶是不合理的。
经本院开庭审理，对原审查明的事实除蔡清源和蔡清枝对“刘亚兰出租的该房屋属危房，刘亚兰多次要求解除房屋租赁关系”有异议，其余事实各方均无异议，本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。
另查明，蔡清源向刘亚兰承租讼争房屋后，将房屋交给蔡清枝居住使用。
本案争议的焦点主要是：1、刘亚兰与蔡清源的房屋租赁关系是否可以解除；2、蔡清源、蔡清枝是否应腾退搬出讼争房屋；3、原审是否违反法定程序，影响本案正确判决。
本院认为：上诉人蔡清源与被上诉人于1997年4月1日签订的房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，双方口头约定租赁关系继续保持，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，原审法院认定蔡清源与刘亚兰形成不定期租赁合同关系并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人刘亚兰对本案不定期租赁关系，可以随时要求解除。上诉人蔡清源在二审中陈述其2013年4月1日左右要向刘亚兰交租金时，刘亚兰表示打算要改建，不再出租，所以拒绝收取租金。该事实可以表明刘亚兰已向蔡清源作出要求解除租赁关系的意思表示，故蔡清源、蔡清枝提出刘亚兰未通知解除租赁关系的理由本院不予采纳。原审判决解除双方租赁合同关系，并判令蔡清源及房屋使用人蔡清枝将讼争房屋腾退归还刘亚兰并无不当。蔡清源在一审期间对2013年4月至2013年10月应付租金为580元无异议，原审据此作出判决并无不当。案外人王鸳鸯非讼争租赁合同关系当事人，上诉人蔡清源提出原审遗漏当事人的理由不能成立。蔡清枝患有精神残疾，原审法院直接向蔡清枝本人送达应诉文书，未向其法定代理人蔡清海送达应诉文书，程序上存在瑕疵，但未影响原审法院作出正确判决，且二审期间本院已依法通知蔡清枝的法定代理人蔡清海到庭参加诉讼，故上诉人蔡清源上诉提出将本案发回重审的请求，本院不予采纳。原审认定事实清楚，证据充分，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币150元，由上诉人蔡清源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年四月十八日
书 记 员 洪碧蓉
附注：引用的主要法律规定
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。