浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初1291号
原告（反诉被告）：宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社，统一社会信用代码91330212MA282BD95G。住所地宁波市海曙区古林镇陈横楼村。
代表人：徐云国，该经济合作社社长。
委托诉讼代理人：何文军，该经济合作社副社长。
委托诉讼代理人：毛留军，执业证号13302200910755333，浙江红邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何贤讲，男，1970年4月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：陈亚纳，执业证号13302201011815075，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社（以下简称陈横楼村经济合作社）为与被告何贤讲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年3月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员石银山适用简易程序2017年4月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于同年5月25日转为普通程序审理，被告何贤讲在举证期内提出反诉，本院予以一并审理。本案于同年8月1日再次公开开庭进行了审理，原告陈横楼村经济合作社的委托代理人毛留军、被告何贤讲及其委托代理人陈亚纳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈横楼经济合作社起诉称：被告系陈横楼居民。2007年10月，陈横楼股份经济合作社社员代表（村民代表）通过了《陈横楼旧村改造实施细则》，该实施细则确定陈横楼进行旧村改造，而被告的房屋被列为拆迁范围。后原、被告签订了《陈横楼房屋拆旧购新协议》，该协议确定被告旧房拆迁面积为148.12平方米。按照《陈横楼房屋拆旧购新协议》，被告可得补偿金额为212768元。2015年2月被告抽签确定了在陈横楼村××期拆迁安置房2套（1幢206号，1幢605号），共计面积179.78平方米。按《陈横楼旧村改造实施细则》及该协议约定，原告于2015年4月向被告发放了《陈横楼拆旧调产结算清单》，被告应支付新房款299032元，扣除补偿款后，尚欠67024元。2015年6月27日原告又向各安置户发布交付通知书，要求各位安置户在2015年7月31日前结清房款后领取房屋钥匙。但被告在未付清剩余房款的情况下，于2016年6月15日擅自开门入住陈横楼新村一期安置小区的1幢206号、1幢605号房屋。经原告多次催收，被告迟迟不肯支付剩余房款，至今尚欠67024元。原告认为被告的行为严重损害了陈横楼的集体利益，原告为维护合法权益，诉至法院。请求依法判令：一、被告支付原告房屋欠款67024元；二、被告支付原告利息至实际还清欠款之日（按照中国人民银行同期贷款利息4.35%暂算自2016年6月16日至2016年10月31日为1094.32元）。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.陈横楼旧村改造实施细则、补充政策及公告各1份、村民代表大会会议记录3份，拟证明陈横楼的旧村改造方案和实施细则均经村民代表大会讨论通过，其中明确了村集体经济组织与村民在旧村改造中的权利、义务及新旧房屋价格结算方式的相关内容。
2.陈横楼房屋拆旧购新协议（档案号61#）1份，拟证明原、被告双方于2014年7月14日签订协议，约定了被告的148.12平方米旧房拆迁后可以安置新房，新房抽签后被告应在规定时间内结账付款，逾期按银行贷款规定交滞纳金等具体事项。
3.陈横楼房屋拆迁补充协议（档案号61#）1份，拟证明原、被告双方于2014年7月14日签订补充协议，约定：一、被告不符合拆旧购新条件的建筑物面积113.06平方米，由原告按评估价百分之三十回收，计价11615元，该款应冲抵购置新房预付资金；二、被告不符合拆旧购新条件的建筑物按每月每平方米8元补贴，自被告原房腾空并上交钥匙之日起至陈横楼购置新房止；三、其他事项：复合地板28平方米、铜条、11.7平方米棚屋，补1700元。
4.房票2份、调产安置套型申报表1份，拟证明被告于2015年2月抽签确定安置房2套，分别位于宁波市海曙区古林镇联成名苑1幢1号605室（建筑面积89.89平方米）、1幢1号206室（建筑面积89.89平方米）。
5.调产结算清单1份，拟证明按照双方签订的协议以及陈横楼旧村改造实施细则、补充政策及公告规定，被告应付安置房差价结算款67024元的事实。
6.通知书1份，拟证明原告于2016年9月20日向被告催讨安置房差价结算款的事实。
7.物业证明1份，拟证明被告不但未支付安置房结算差价款，还于2016年6月15日私自开门入住安置房的事实。
被告何贤讲答辩并反诉称：被告系陈横楼居民，其在陈横楼有砖混结构楼房一幢，建筑面积为165平方米，砖木结构平房两间，建筑面积为96.18平方米。2007年10月，陈横楼股份经济合作社社员代表（村民代表）通过了《陈横楼旧村改造实施细则》，该实施细则确定陈横楼进行旧村改造，被告的房屋被列为拆迁范围，并经丈量。但双方仅对被告165平方米的楼房拆迁达成《陈横楼房屋拆旧购新协议》，对于96.18平方米的平房，原、被告始终无法达成协议。被告认为，被告所有的楼房以及平房均系依法建造的住宅住房，故被告所有的平房也应依法予以拆旧购新。虽然被告已经入住两套安置房，但原告提供的安置房存在质量瑕疵、至今没有办妥房屋权证，本案的拆旧购新协议未达到结算的条件，原告诉称被告应支付安置房结算差价款67024元，没有事实和法律依据。请求驳回陈横楼经济合作社的本诉部分诉讼请求，并判令反诉被告陈横楼经济合作社对反诉原告何贤讲所有的96.18平方米房屋进行拆旧购新的补偿。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
8.鄞县村民建房用地划拨呈报表、宅基地收费收据各1份，房屋照片2张，拟证明何贤讲在户口未迁入陈横楼之前，以其姐夫叶维正的名义于1999年12月审批了位于陈横楼的40平方米宅基地，于2000年1月支付宅基地费900元，何贤讲于2001年在该宅基地上建造了两间平房。因此，何贤讲的两间平房属于合法建筑物，也应获得拆迁安置。
9.案外人林咸省与原告签订的房屋拆旧购新协议1份，拟证明林咸省的房屋情况与被告是一模一样的，原告对林咸省的包括违章建筑的全部建筑物进行了补偿。
10.协议书2份，拟证明原告与何贤讲于2014年7月14日另外签订了两份协议，两份协议均经陈横楼民委员会盖章、村书记张华平签字，分别载明：“由于乙方（何贤讲）是杭甬互通拆迁户，乙方向甲方要求二期地块购买房屋一套65平方米，价格为每平方米5000元，甲方（陈横楼委会）为使杭甬互通拆迁顺利进行，同意乙方要求，特此协议”、“由于乙方（何贤讲）是杭甬互通拆迁户，乙方向甲方要求二期地块购买房屋一套95平方米，价格为每平方米5000元，甲方（陈横楼委会）为使杭甬互通拆迁顺利进行，同意乙方要求，特此协议”。
11.借条3份，拟证明陈横楼书记张华平于2015年6月1日向何贤讲出具借条3份，分别载明张华平借到何贤讲人民币62500元、100000元、475000元，均约定于2015年8月底归还。庭审中，何贤讲补充说明张华平同意免去何贤讲应付的房屋拆旧购新的差价，才出具上述三份借条，双方实际没有发生借贷关系。
12.安置房的照片2张，拟证明原告提供的两套安置房存在质量瑕疵。
被告对原告提供的证据4、6、7没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，但提出被告因旧村改造被拆除的房屋共有楼房一间、平房两间，原告仅对被告的一间楼房进行了拆旧购新的补偿，被告的两间平房尚未得到相应补偿。本院认为，根据原、被告签订的两份协议，被告的楼房一间、平房两间共计建筑面积261.18平方米。其中148.12平方米建筑面积属于合法建筑，符合拆旧购新的条件，双方已签订了陈横楼房屋拆旧购新协议（档案号61#），被告已获得安置房两套；其余的113.06平方米建筑面积属于违章建筑，不符合拆旧购新的条件，根据双方签订的陈横楼房屋拆迁补充协议（档案号61#），原告已按建筑物评估价的30%支付了补偿款。因此被告所提异议不能成立，本院对证据1、2、3予以确认。被告对原告提供的证据5的真实性没有异议，但提出被告对调产结算清单中“其他补偿金额19240元”的具体计算有疑惑，原告没有根据旧村改造实施细则的规定足额发放被告的过渡费。原告为此进行了解释，一、调产结算清单中“其他补偿金额19240元”包括了不符合拆旧购新条件的建筑物113.06平方米的回收补偿价11615元；复合地板28平方米、铜条、11.7平方米棚屋，合计补偿1700元；签约奖励费148.12平方米×40元/平方米﹦5925元。二、根据旧村改造政策，符合拆迁安置条件的被告房屋按照每月12元/平方米的标准发放过渡费，而不符合拆迁安置条件的被告房屋按照每月8元/平方米发放过渡费，2015年7月份安置房屋抽签完毕，过渡费实际发到抽签日之后的四个月，至2015年12月31日为止。因为被告使用了村里提供的一间过渡房，每月需支付680元，所以被告实际得到的过渡费每月减少了680元。鉴于原告的上述解释与本案的证据相符，本院予以采信，对原告提供的证据5本院予以确认。
原告对被告提供的证据8的真实性没有异议，但提出被告通过叶维正名义审批获得的40平方米宅基地实际用于建造楼房一间，而被告建造的两间平房未经合法审批。本院认为，被告陈述其两间平房的建筑面积为96.18平方米，鉴于40平方米宅基地之上不可能建造96.18平方米的平房，被告的陈述不符合常理，无法采信。相反，原告关于被告的40平方米宅基地实际建造了165平方米的楼房的陈述合乎常理，且与证据2、3记载的相关建筑面积相互印证，可予采信。综上，本院对证据8的真实性予以确认，但对被告的举证目的不予支持。原告对被告提供的证据9的真实性没有异议，但提出证据9没有记载案外人林咸省的违章建筑获得了拆旧购新的调产安置。本院认为，原告的质证意见成立，本院对证据9的真实性予以确认，但对被告的举证目的不予支持。原告对被告提供的证据10、11的真实性没有异议，但提出原陈横楼支部书记张华平与被告签订协议书并出具借条，擅自同意对被告的违章建筑进行不合理的补偿，违反了陈横楼的旧村改造实施细则、补充政策及公告等规定，协议内容损害了原告的集体利益，应属无效。本院认为，原告的质证意见符合法律规定，本院对证据10、11不予确认。原告对被告提供的证据12的真实性没有异议，但提出原告提供的安置房照片不能证明原告提供的两套安置房存在质量瑕疵。本院认为，仅凭被告提供的两张照片无法判断房屋是否存在质量瑕疵，本院对被告的举证目的不予支持。
综上，本院确认以下案件事实：
原告陈横楼经济合作社为落实本村的旧村改造项目，于2007年10月19日召开村民代表大会通过了《陈横楼旧村改造实施细则》，于2012年7月6日召开村民代表大会通过了《陈横楼旧村改造实施细则补充政策》，确定陈横楼采取拆旧购新的方式进行旧村改造，并确定了相关的拆迁、补偿实施细则和补充政策。在实施过程中，于2015年2月5日经村干部讨论通过《公告》一份，对拆迁户申报新房套型超出可享受安置面积10平方米以上部分的价格予以调整（公告内容后于2017年7月31日补开村民代表大会讨论通过）。
被告系陈横楼居民，其在陈横楼有砖混结构楼房一间，建筑面积为165平方米，砖木结构平房两间，建筑面积为96.18平方米。由于被告的上述房屋列入本村的旧村改造拆迁范围，原、被告于2014年7月14日签订了《陈横楼房屋拆旧购新协议》（档案号61#）一份，确定被告何贤讲的旧房符合拆旧购新条件的合法建筑面积为148.12平方米，旧房及附属物等补偿资金和搬迁费补贴冲抵购置新房的预付资金计212768元，尚欠购房款待购置新房抽签后凭房票领取新房钥匙前一次性结清。原、被告于2014年7月14日还签订了《陈横楼房屋拆迁补充协议》（档案号61#）一份，确定被告何贤讲的旧房属于不符合拆旧购新条件的建筑物面积为113.06平方米，原告按评估价30%回收，计价11615元，该款应冲抵购置新房预付资金。2015年2月被告抽签确定购买陈横楼村××期拆迁安置房二套，分别位于宁波市海曙区古林镇联成名苑1幢1号605室（建筑面积89.89平方米）、1幢1号206室（建筑面积89.89平方米），共计建筑面积179.78平方米。原告按双方签订的两份协议以及《陈横楼旧村改造实施细则》、《陈横楼旧村改造实施细则补充政策》、《公告》的规定，于2015年4月向被告发放了《陈横楼拆旧调产结算清单》，被告应支付购房款299032元，扣除补偿款232008元后，尚应付67024元。2015年6月27日原告通知被告在2015年7月31日前结清房款后领取房屋钥匙。被告不但未按通知支付购房款，还于2016年6月15日擅自开门入住陈横楼新村一期安置小区的1幢1号605室、1幢1号206室房屋。经原告多次催收，被告至今仍拒付安置房差价款67024元。
本院认为：原、被告签订的《陈横楼房屋拆旧购新协议》（档案号61#）和《陈横楼房屋拆迁补充协议》（档案号61#），是古林镇陈横楼为改善村民居住条件，确保旧村改造、新村建设的顺利进行而签订的协议，属于平等主体之间的民事协议。原、被告自愿签订协议，且协议内容条款没有违反法律强制性规定，双方订立的上述两份协议依法成立并有效。原告根据双方协议对被告旧房实施拆迁之后，已向被告交付了两套安置房，被告理应按约支付拆旧购新的房屋差价款67024元。双方签订的协议约定了“尚欠购房款待购置新房抽签后凭房票领取新房钥匙前一次性结清”，原告有权要求被告自入住新房的次日起支付欠款的利息损失。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告反诉称双方未就被告的96.18平方米平房达成拆迁安置协议，经查，被告诉称的96.18平方米旧房属于双方在《陈横楼房屋拆迁补充协议》中确认的不符合拆旧购新条件的113.06平方米违章建筑的一部分，已由原告按评估价30%予以补偿，被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原陈横楼支部书记张华平与被告签订协议书并出具借条，擅自同意对被告的违章建筑进行不合理的补偿，违反了陈横楼的旧村改造实施细则、补充政策的规定，协议内容损害了原告的集体利益，应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）何贤讲支付原告（反诉被告）宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社拆迁安置房价款67024元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告（反诉原告）何贤讲赔偿原告（反诉被告）宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社逾期付款的利息损失1094.32元（计息本金67024元，按照年利率4.35%自2016年6月16日暂计算至2016年10月31日，以后的利息继续计算至实际还款日止），限于本判决生效后五日内履行完毕；
三、驳回被告（反诉原告）何贤讲的反诉请求。
如果被告（反诉原告）何贤讲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉部分受理费1503元，反诉部分受理费40元，合计诉讼费1543元，由被告何贤讲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 石银山
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 吴颖芳
二〇一七年八月二十一日
代书 记员 戴丹璐
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。