上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1350号
上诉人（原审原告、反诉被告）瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司，。
法定代表人＊＊，执行董事。
委托代理人赵震宇，上海信冠律师事务所律师。
委托代理人蔡坦，上海信冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海厨帝电器有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人夏青，。
上诉人瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区周浦镇沪南路x号内2幢2层厂房登记的权利人为上海厨帝电器有限公司（以下简称厨帝公司）。2012年1月11日，厨帝公司（甲方）与瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司（乙方，以下简称瑞莱公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的标准厂房位于浦东新区周浦镇沪南路x号内，2幢2层厂房东侧建筑面积约730平方米（前述租赁房以下简称系争房屋）。土地用途为工业用地。系争房屋年租金为人民币（以下币种相同）167，862元，每贰个月付一次，贰个月租金为27，977元，必须先付租金后使用，乙方应于租赁开始日2012年2月15日前支付首季租金，以后每贰月15日前支付。合同第1.2条约定：甲方出租给乙方的系争房屋交付使用前已确认，系争房屋水、电、消防及绿化基础设施已建设到位，可出租使用并符合乙方要求。合同第2条约定：乙方向甲方承诺，租赁系争房屋用作工业厂房使用，并遵守甲方的有关厂房使用、消防及安全保卫等物业管理的规定。租赁期间，乙方必须依法经营。乙方保证在租赁期内，如未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述约定的系争房屋使用用途。合同第3.1条约定：经乙方实地查看，认为系争房屋符合乙方要求。双方约定，甲方于2012年1月12日向乙方交付系争房屋，租赁期为三年，自2012年2月15日起至2015年2月14日止。合同第5.1条约定：合同签订时，乙方应向甲方支付系争房屋租赁定金，定金为27，977元。租赁终止时，甲方收取的租赁定金，除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第8.1条约定：甲、乙双方同意，有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方除没收定金或双倍返还定金外，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给对方造成损失的还应予赔偿：（1）甲方未按时交付系争房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，和造成房屋结构损坏的；（3）乙方擅自转租系争房屋、转让系争房屋承租权或与他人交换房屋使用权的；（4）乙方违法经营，造成本合同不能履行的；（5）乙方逾期不足额支付租金及水、电费超过10天的。
2012年1月18日，瑞莱公司向厨帝公司支付了定金27，977元。
2013年7月12日，瑞莱公司委托上海信冠律师事务所的赵震宇律师向厨帝公司发送了一份律师函，内容为：一、基本事实：2012年1月11日，贵司与瑞莱签订了《房屋租赁合同》，协议约定：贵司将位于浦东新区周浦镇沪南路x号内2幢2层厂房出租给瑞莱储存产品，建筑面积约730平米，租赁期限为2012年1月15日至2015年2月14日，租金为每两个月27，977元，每两个月支付一次；合同签订时，瑞莱向贵司支付房屋租赁定金27，977元。协议还约定贵司出租给瑞莱的厂房需符合瑞莱的要求。但，贵司交付的厂房并不符合瑞莱的要求，理由如下：1、租赁期间，与贵司有纠纷的人员曾至厂房前聚众闹事，并锁上厂房大门，致使乙方无法使用厂房。2、租赁期间，贵司改变厂房交付时的状态，将厂房的前门锁上，致使瑞莱无法正常使用厂房，车辆人员进出极其不便。3、租赁期间，厂房楼下开立了汽车修理厂，影响了厂房周围的环境。首先，汽车修理厂使用电的焊类工具致使厂房周围温度升高；其次，汽车修理厂使用的油漆等气味型材料影响了周围空气的质量。瑞莱存放于厂房的产品为食品，气味和温度均会影响食品的质量，现厂房周围的环境已不符合瑞莱产品存放要求，且药监局已向瑞莱提出警告，要求瑞莱予以改正。二、律师意见：律师认为，贵司在出租厂房时，未处理完毕与厂房相关的纠纷，且贵司在交付厂房后擅自锁上前门，改变厂房交付时的状态，贵司的行为违反了合同的约定，影响了瑞莱对厂房正常的使用；另，厂房楼下设立的修理厂改变了厂房周围的温度和环境，致使厂房的环境无法满足瑞莱的要求，导致合同的目的无法实现。有鉴于此，本律师代表瑞莱正式函告贵司，请贵司自收到律师函之日起2日内对厂房周围的环境进行处理，保证周围的环境符合食品存储要求；并保证厂房前后门通行的畅通。届时，如果贵司未满足上述要求，我们将采取法律允许的一切手段追究贵司的责任，包括但不限于解除本合同、要求贵司退还厂房租赁定金、要求贵司支付违约金、律师费、诉讼费等。请贵司权衡利弊，慎重行事。
2013年7月13日，厨帝公司向瑞莱公司发送了一份《关于瑞莱全劲律师函的回复》，内容为：一、贵司所称的“交付的厂房不符合瑞莱的要求”没有依据。依据《房屋租赁合同》第一条第2款：“甲方出租给乙方的系争房屋交付使用前已确认，系争房屋水、电、消防及绿化基础设施已建设到位，可出租使用并符合乙方的要求。”显然出租房屋交付的条件是水、电、消防及绿化基础设施已建设到位，而这些条件贵司在交付前已确认符合使用要求，在租赁期间交付条件也没有发生改变，贵司所称的“交付的厂房不符合瑞莱的要求”没有依据。二、贵司所称的理由不能成立。三、希望贵司依据《房屋租赁合同》继续履约。四、在以后的租赁期间，希望双方加强沟通，我公司将更好为承租方提供服务。
2013年8月12日，瑞莱公司又委托上海信冠律师事务所的赵震宇律师向厨帝公司发送了一份律师函，内容为：2012年1月11日，贵司与瑞莱签订了《房屋租赁合同》，瑞莱向贵司租赁厂房用于存储食品。租赁期间，与贵司有纠纷的人员曾至厂房前聚众闹事；后，贵司又将厂房的前门锁上，致使瑞莱无法正常使用厂房；且厂房楼下开立了汽车修理厂，致使厂房周围的环境已不符合瑞莱产品存放要求。2013年7月12日，瑞莱委托律师向贵司出具律师函，要求贵司对上述情况进行整改，以满足瑞莱租赁厂房存储食品的目的，贵司始终未予以整改。2013年7月22日，瑞莱委托上海市祥宁建筑装饰检测检验有限公司对厂房内的空气进行检测，检测结果表明室内的TVOC浓度严重超标，对人体存在很大的危害。鉴于上述原因，瑞莱特委托本律师函告贵司，自贵司收到律师函之日起，瑞莱与贵司签订的《房屋租赁合同》即解除，请贵司在收到本律师函之日起2日内将房屋租赁定金返还给瑞莱，并在该期间内与瑞莱办理厂房交接手续。届时，如果贵司未满足上述要求，我们将采取法律允许的一切手段追究贵司的责任请贵司权衡利弊，慎重行事。
2013年8月13日，厨帝公司向瑞莱公司发送了一份《关于我公司不同意提前解除合同的通知》，内容为：2013年7月13日针对贵公司的律师函，已答复贵公司如下：一、贵司所称的“交付的厂房不符合瑞莱的要求”没有依据；二、贵司所称的理由不能成立；三、希望贵司依据《房屋租赁合同》继续履约；四、在以后的租赁期间，希望双方加强沟通，我公司将更好为承租方提供服务。贵公司今日又来函以空气质量等为借口要求提前解除合同，我公司表示不能同意。贵公司所称的空气检测超标等理由没有依据不能成立，希望贵公司能继续履行合同。如果贵公司执意要提前解除合同，那么贵公司应按合同承担违约责任。
2013年9月10日，瑞莱公司再次委托上海信冠律师事务所的赵震宇律师向厨帝公司发送了一份律师函，内容为：2012年1月11日，贵司与瑞莱签订了《房屋租赁合同》，瑞莱向贵司租赁厂房用于存储食品。租赁期间，由于贵司擅自改变厂房的交付状态等原因，致使厂房已不符合瑞莱产品存放要求。2013年7月12日，瑞莱委托律师向贵司出具律师函，要求贵司对厂房进行整改以满足瑞莱储存食品的要求，贵司始终拒绝予以整改。故，2013年8月12日，瑞莱委托本律师函告贵司，解除与贵司的《房屋租赁合同》，要求贵司在收到律师函两日内向瑞莱返还房屋租赁押金27，977元，但贵司至今未归还。鉴于此，瑞莱特委托本律师函告贵司，请贵司在收到本律师函之日起2日内将房屋租赁押金27，977元返还给瑞莱，并向瑞莱支付逾期返还租赁押金所产生的利息。届时，如果贵司未满足上述要求，我们将采取法律允许的一切手段追究贵司的责任请贵司权衡利弊，慎重行事。
2013年9月18日，厨帝公司向瑞莱公司发送了一份《关于单方提前解除合同应承担违约责任的通知》，内容为：贵我公司于2012年1月11日签订租赁合同，租赁期限为3年，自2012年2月15日至2015年2月14日止，第四条第一款：系争房屋每贰个月租金为27，977元，年租金为167，892元的约定，依据合同目前尚在租赁合同存续期间。贵公司自2013年8月15日起至今未付租金。为此我公司多次致函贵公司明确表示不同意提前解约，但贵公司仍然未付租金。贵公司编造借口，擅自单方提前解除合同违反了合同约定，应当承担违约责任。
原审另查明，2013年7月22日，上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司针对系争租赁房屋内的室内空气质量进行了检测并出具了一份《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，检测结果显示：甲醛（胶原蛋白堆放仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.10mg／m3），检测结果（0.065mg／m3）；苯（胶原蛋白堆放仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.09mg／m3），检测结果（0.014mg／m3）；TVOC（胶原蛋白堆放仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.60mg／m3），检测结果（0.82mg／m3）；甲醛（大仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.10mg／m3），检测结果（0.062mg／m3）；苯（大仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.09mg／m3），检测结果（0.012mg／m3）；TVOC（大仓库），限量标准Ⅱ类（≤0.60mg／m3），检测结果（0.95mg／m3）。检测结果备注中载明：有办公家具，限量标准引用自GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。
瑞莱公司诉称，因厨帝公司擅自改变厂房的交付状态、室内TVOC浓度严重超标等原因，致使厂房不符合瑞莱公司产品存放要求。2013年7月12日，瑞莱公司委托律师向厨帝公司出具律师函，要求厨帝公司对厂房进行整改以满足瑞莱公司储存食品的要求。厨帝公司始终拒绝予以整改，故2013年8月12日，瑞莱公司委托律师向厨帝公司发送律师函，要求解除与厨帝公司的《房屋租赁合同》，并要求厨帝公司在收到律师函两日内向瑞莱公司返还房屋租赁押金27，977元，厨帝公司未归还。2013年9月10日，瑞莱公司两次委托律师发函要求厨帝公司返还房屋租赁押金，厨帝公司仍拒绝偿还。故瑞莱公司起诉来院，要求判令厨帝公司向瑞莱公司返还房屋租赁押金27，977元。
厨帝公司辩称，瑞莱公司所述的27，977元款项是合同约定的定金而并非押金。瑞莱公司所述的解约理由不成立，其违反合同约定擅自单方提前解除合同，构成违约，厨帝公司要求根据合同第8.1条的约定没收上述定金，不同意返还。
厨帝公司反诉称，合同第8条约定，双方确认的违约责任为违反合同的一方除没收定金或双倍返还定金外，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的还应赔偿。瑞莱公司在合同存续期间，单方解除合同违反了《中华人民共和国合同法》有关规定，致使厨帝公司房屋产生空置损失，理应承担违约责任。故要求：1、判令瑞莱公司按月租金的3倍支付违约金41，965.50元；2、本案诉讼费由瑞莱公司承担。
瑞莱针对反诉辩称，租赁期间，因厨帝公司擅自改变厂房的交付状态、室内TVOC浓度严重超标等原因，致使厂房不符合瑞莱公司产品存放要求。瑞莱公司与厨帝公司多次进行沟通未果而解除合同，瑞莱公司不存在违约行为，故不同意支付违约金。且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决瑞莱公司承担违约金，要求法院根据厨帝公司的实际损失相应调整违约金的数额。
原审庭审中，瑞莱公司、厨帝公司一致确认瑞莱公司已经向厨帝公司支付了截止至2013年8月14日的租金，之后未付。且瑞莱公司已于2013年8月14日搬离了系争房屋，双方签订的《房屋租赁合同》亦于该日解除。关于系争房屋的现状，厨帝公司称其于2014年4月1日将系争房屋另行出租，之前一直处于空置状态，并为此提供了厨帝公司与案外人上海梦洁雅服装有限公司签订的房屋租赁合同、定金收据和租金入账通知书。瑞莱公司则表示对系争房屋租赁合同的真实性不予认可，对定金收据和租金入账通知书的真实性无异议，且瑞莱公司对此情况不清楚。
原审认为，瑞莱公司、厨帝公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。厨帝公司已按约履行交付房屋的义务，瑞莱公司作为专业性的食品企业理应充分知悉其食品的存储条件并在双方签订的房屋租赁合同中作出明确约定，鉴于瑞莱公司、厨帝公司对瑞莱公司租赁系争房屋用于存放食品的租赁用途以及食品存储的环境要求均未作出明确的约定，合同中仅约定“甲方（指厨帝公司）出租给乙方（指瑞莱公司）的系争房屋交付使用前已确认，系争房屋水、电、消防及绿化基础设施已建设到位，可出租使用并符合乙方要求”及“经乙方实地查看，认为系争房屋符合乙方要求”，且瑞莱公司提供的《民用建筑工程室内环境质量检测报告》是在厨帝公司未参与的情况下单方委托相关检测机构出具的，检测结果备注中载明有办公家具，检测报告所依据的GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》亦不适用于本案的系争房屋，故瑞莱公司在租赁期限届满之前以系争房屋室内TVOC浓度严重超标、系争房屋周围环境不符合瑞莱公司存储食品的要求为由要求解除双方签订的租赁合同，缺乏合同及事实依据。同时，瑞莱公司以租赁期间，与厨帝公司有纠纷的人员曾至系争房屋前聚众闹事，后厨帝公司又将系争房屋的前门锁上致使瑞莱公司无法正常使用系争房屋为由要求解除双方签订的租赁合同，遭厨帝公司否认，瑞莱公司对此亦未能提供充分证据予以证明，对此不予采信。故瑞莱公司的解除行为不发生法律效力。现瑞莱公司于2013年8月14日擅自搬离系争房屋，构成违约并给厨帝公司造成了损失，厨帝公司要求瑞莱公司按月租金的3倍支付违约金41，965.50元，符合合同约定，予以支持。瑞莱公司要求厨帝公司返还房屋租赁押金27，977元，无合同及法律依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一四年四月十一日作出判决：一、瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海厨帝电器有限公司违约金41，965.50元；二、驳回瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费499元，减半收取249.50元，反诉案件受理费424.50元，合计674元，由瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司负担。
判决后，瑞莱公司不服，上诉于本院称，上诉人无法在租赁房屋时通过观看便能了解系争房屋内甲醛、TVOC等浓度是否超标。其次，在租赁期限内，上诉人承租的仓库下开设了一家汽车维修厂，致使仓库周围环境发生变化，导致无法满足上诉人存储食品的要求，这是上诉人在租赁仓库时无法预见的。所以合同解除并不全是上诉人的责任。租赁合同中对违约金的约定也过高，上诉人已经履行了一年半的租赁期限，原审判决违约金过高，故请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人瑞莱公司的原审诉请，判令被上诉人向上诉人返还房屋租赁押金27，977元。
被上诉人厨帝公司辩称，上诉人主张的27，977元是解约定金，不受《合同法》规定的调整，可以与违约金同时适用，上诉人擅自搬离租赁场地，已经使合同无法继续履行，符合解除合同的条件，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。上诉人主张其为专业食品企业，租赁系争房屋的目的在于存储食品，对存储环境要求较高，但并无证据表明上诉人曾对房屋环境提出明确要求，双方在租赁合同中也没有对相关存储条件予以约定。相反，上诉人在实地查看系争房屋后，不仅没有提出任何异议，且在租赁合同中确认系争房屋符合要求。故本院认为被上诉人已按约交付了房屋，履行了租赁合同中的主要义务，上诉人理应支付租金直至租赁期限届至。
上诉人于一审提供的《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，系在被上诉人未参与的情况下单方委托检测机构出具，其检测范围及方法均缺乏与本案系争房屋的关联性，且上诉人无法证明检测报告中TVOC浓度与食品存储安全之间的关系，故本院对该检测报告不予采信。综上，上诉人无法证明系争房屋的环境发生了足以影响租赁目的的改变，上诉人以此为由要求解除双方签订的租赁合同，缺乏依据。
上诉人于2013年8月14日擅自搬离系争房屋，已构成违约，给被上诉人造成了损失，理应按照合同约定予以支付相应的违约金。上诉人主张其支付的27，977元为租赁押金，而非定金，但租赁合同第5.1条明确约定该款项为定金，且合同第8.1条也约定了定金罚则，故本院确认该27，977元系为定金，而非押金。根据合同法相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但本案中，双方于租赁合同第8.1条中明确约定违约方除支付对方月租金三倍的违约金外，还应适用定金罚则，且该条约定的违约金金额并未过高，故原审据此判令支持了被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请并驳回了上诉人要求返还房屋租赁押金的请求，于法不悖，本院予以维持。上诉人瑞莱公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币923.50元，由上诉人瑞莱全劲健康食品贸易（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……