广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第214号
原告：杨玉林。
委托代理人：陆孔挺，广东威戈律师事务所律师。
被告：广州市纳进物业管理有限公司，住所地广州市白云区棠景街棠溪新街2号一至二层。
法定代表人：吴明富。
委托代理人：许海芳、彭浩中，广东绅源律师事务所律师。
原告杨玉林诉被告广州市纳进物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉林及其委托代理人陆孔挺，被告广州市纳进物业管理有限公司的委托代理人彭浩中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉林诉称：我与被告于2013年8月1日签订两份《广州市白云区棠溪女人街商场合作合同》，合同编号为a62、a63。合同约定，被告同意将坐落于广州市白云区棠景街棠溪新街2号一至二层的商铺交予我作为经营服饰商品。该商铺的建筑面积共计约20.1平方米。合作期限为2年，即从2013年9月1日至2015年8月31日止。合同签订后，我向被告支付保证金12000元、水电押金1000元。被告另外收取所谓设备折旧费18000元。被告收款时只出具收据，虽经我多次索取发票，但至今未果。我认为，涉案物业没有合法的规划报建，上一手出租人广州市金锋实业有限公司没有对外出租的经营范围，不能对外转租。故上述《合作合同》应认定无效，被告应将我交纳的保证金及折旧费返还给我。另外，被告租给我的商铺面积根本不足20平方米，涉案物业也没有取得工商营业执照，被告还在未通知我的情况下自行撤场，导致我无法继续经营，所以即使合同有效，被告也应将保证金及折旧费返还给我。综上所述，请求法院判令：1、：被告返还我设备折旧费18000元；2、被告返还我保证金12000元、水电押金1000元；3、本案受理费由被告负担。
被告广州市纳进物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案涉及的棠溪大厦出租的物业产权人为广州市白云区唐境界棠溪经济发展公司，涉案物业是租赁给广州市金锋实业有限公司，共八层。2013年，涉案物业中的一、二层由广州市金锋实业有限公司转租给我司，由我司整体进行经营招商、分租。本案涉案合同是为商场合作合同，原告称为租赁合同，我司也是同意的。我们的合同既有租赁内容也有合作内容，租赁内容主要针对我司将a62、a63两商铺租赁给原告，合作部分则是指原告加盟，商铺的装修、保安、卫生、广告宣传和经营牌照是被告提供的，经营资源、税务都是由被告来行使的。所以涉案合同既有租赁部分又有合作部分。原告认为涉案物业是违章建筑，但是涉案物业在2005年就办理了房地产权证，并重新进行了规划调整、使用性质为商业、办公、旅业，其中涉案商铺的用途为商业，所以涉案物业是合法建筑。原告称无法办理营业执照也不属实，我司的营业执照、组织机构代码证已办理齐全。另外，原告称我司搬离场地也不属实，我司是委托广州市金锋实业有限公司代为收取租金，我司并未离场。综上，本案合同是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于广州市棠景街棠溪新街2号的物业（系涉案物业）属于广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司名下产权。2010年12月1日，广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司（甲方）与广州市金锋实业有限公司（乙方，以下简称“金锋公司”）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案物业一至八楼的房地产出租给乙方作经营用途，建筑面积12568平方米。租期自2010年12月1日至2020年4月30日止。2013年7月23日，金锋公司与被告签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案物业一至二楼租给被告作商场使用。建筑面积1600平方米，租期自2013年7月1日至2019年6月30日。同年7月，被告向金锋公司提交《转租及分租申请书》，申请分组涉案物业的一至二楼。金锋公司盖章同意。2013年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案物业一至二层（自编a62、a63号商铺）签订两份《广州市白云区棠溪.女人街商场合作合同》，约定甲方同意将上述商铺租给乙方用作服饰商品的经营。所租赁的商铺按位置按间进行整体综合计价（并非单纯按面积计价），商铺建筑面积包括分摊面积，该商铺的建筑面积估算为a62商铺约为10平方米、a63商铺约为10.1商铺，乙方已实地察看其所要租赁的商铺，乙方对该商铺的座向、面积、间隔、通风、相邻及商场内其他商铺的招商、使用等情况已有清楚的了解，乙方对估计的面积予以确认，仍自愿承租该商铺，该商铺于合作期间由乙方负责保管和维护等。合作期限为2年，即从2013年9月1日至2015年8月31日止。本合同期满后，乙方本人持有效身份证可退回保证金等等。乙方租赁商铺的租金起计日期为2013年9月1日，以甲方商场开业时间为准。合作期限内，2013年9月1日至2014年8月31日，两商铺的月租金分别为2000元／月；2014年9月1日至2015年8月31日，两商铺的月租金分别为2200元／平方米。租金按月结算，乙方必须在每月1日前以现金形式支付给甲方，乙方缴交租金以甲方开出的收据为实，乙方独立承担租金的税赋。乙方在签订本合同的同时，必须向甲方交付两商铺的租赁保证金各6000元，共计12000元，以及水电保证金各500元，共计1000元。租赁保证金不得用于抵扣租金，本合同期满后15天内，在乙方无违约或赔偿责任的前提下，甲方将合作保证金无息退还给乙方。乙方同意于进场经营时，另须向甲方支付一次性进场费各9000元，共计18000元，进场费概括指乙方支付予甲方的商场（不仅指所租赁之商铺）装修费用、甲方前期投入的商场宣传、广告、甲方整体招商及营造商业氛围的费用及报酬，进场费是乙方进驻商场的一次性费用，无论是否合同期满，进场费不予退回。为确保乙方及其他租户能正常使用其租赁商铺经营，甲方实行统一的综合性商业物业管理，包括商场管理、卫生费、保安人员费用，乙方按照合作的每间商铺100元／月计付，与当月的租金向甲方一起交纳。商场空调费用、用水费用按建筑面积每户公摊。甲方不得在乙方无违约行为的情况下单方面终止合同，否则将向乙方退还双倍的合作保证金。乙方提前解除本合同，属乙方违约，乙方须缴清撤场之日前的月租金、电费和管理费；乙方所交的一切保证金、进场费和设备折旧费用，甲方不予退还等等。
上述合同签订后，原告向被告支付了a62、a63号商铺的设备折旧费共计18000元，租赁保证金共计12000元，水电押金共计1000元。审理中，原告向本院提交收据，拟证明其租金已交纳至2013年12月，被告对原告出示的收据真实性、合法性无异议，关联性上，被告主张自2013年11月25日，其司已委托金锋公司代为收取租金及管理费等相关费用。原告对此不予确认，主张被告于2013年12月自行离场，故其无法继续履行与被告的租赁合同。原告为证明上述陈述，向本院提交原告于2013年12月29日向广州市公安局白云区分局棠景派出所报警的报警回执（回执号为12291636）。本院向该所调取了原告的报警笔录，在该份笔录中，原告陈述：2013年12月初，被告的人员突然跑了，由另外的物业管理公司接手原告的商铺，新的物业管理公司要求原告交纳租金，原告拒绝，新的物业管理公司就将原告的水电停掉，原告遂报警。被告对原告在报警笔录中所陈述的事实均予以否认，主张其司并无撤场，而是委托金锋公司代为收取相关租赁费用。
2014年9月16日，本院至广州市白云区棠景街棠溪新街2号物业进行现场调查，经查：上述商铺所在的租赁场地现由金锋公司进行对外出租。据金锋公司反映：被告因无法向金锋公司交租而于2013年12月撤离租赁场地，租赁场地由金锋公司收回。双方约定，由金锋公司继续提供租赁场地给被告转租的小租户经营，租金由金锋公司收取。被告收取小租户的保证金等均未有转交金锋公司，被告撤场未有通知小租户。原告对于金锋公司陈述的上述情况予以确认，被告予以否认。金锋公司接收场地后，通知原告向该司交纳租金，原告拒绝，金锋公司对a62、a63号商铺停水停电，原告遂搬离上述商铺。2014年6月，金锋公司将a62、a63号商铺租予案外人。
另原告对a62、a63号商铺的面积提出异议，本院至现场进行测量，两商铺套内面积长4.2米、宽1.9米，原、被告对上述调查情况均无异议。
以上事实：有合作合同、收据、报警回执、报警笔录、房地产证、租赁合同、证明、转租及分租申请书、营业执照、询问笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的两份《广州市白云区棠溪女人街商场合作合同》是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。
原告主张被告在2013年12月撤场的情况，有原告在当时报警的笔录及金锋公司的陈述予以证实，而本院至现场调查的情况亦与原告及金锋公司陈述的情况基本相符，本院予以采信。被告抗辩其委托金锋公司代收租金，与金锋公司的陈述相矛盾且无证据证实，本院不予采信。被告在未有通知原告的情况下自行将场地交回金锋公司，导致原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担违约责任。原告要求被告退回租赁保证金12000元及水电保证金1000元的诉求合理合法，本院予以支持。关于设备折旧费，虽合同约定为一次性费用，不再退回，但被告的根本违约行为直接导致原告与被告的租赁合同无法继续履行，故从公平合理角度，被告应将扣除原告使用期间后的设备折旧费部分退回给原告，原、被告约定的租赁期限为24个月，原告实际使用4个月，故被告应退回的设备折旧费为18000元×20个月／24个月=15000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，广州市纳进物业管理有限公司返还杨玉林设备折旧费15000元、租赁保证金12000元、水电保证金1000元；
二、驳回杨玉林其他的诉讼请求。
本案受理费576元，由杨玉林负担56元，由广州市纳进物业管理有限公司负担500元，并于本判决生效之日起三日内迳付杨玉林，本院不再予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 朱 玲
人民陪审员 孙 慧
二〇一四年十月十七日
书 记 员 郑萍军
蔡晓珊