广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6298号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴海洪，男，汉族，1981年8月10日出生，住广西北流市。
委托诉讼代理人：黄金松，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南权芳，男，汉族，1956年10月9日出生，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：麦仲康，系广东坚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑灶明，男，汉族，1973年7月11日出生，住广东省清新县。
上诉人吴海洪因与被上诉人南权芳、郑灶明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
吴海洪上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判南权芳、郑灶明向吴海洪返还租赁押金200000元，本案一、二审受理费由南权芳、郑灶明承担。事实和理由：（一）一审判决既然认定涉案租赁合同无效，那么依据无效租赁合同签订的和解协议亦应无效，一审判决认为和解协议有效属于认定事实错误和适用法律错误。（二）吴海洪在一审提交的证据已经证明吴海洪于2016年2月24日向南权芳寄发《厂房交接协议》，要求南权芳办理交接手续，南权芳亦承认其于该日收到该《厂房交接协议》。在吴海洪和南权芳交谈的录音中南权芳确认厂房符合交接条件，南权芳只是提出《厂房交接协议》只有一份，应是一式两份，要求吴海洪多补一份协议以便签名确认，且吴海洪在与南权芳电话沟通中已明确告知南权芳在《厂房交接协议》复印件上签名回传给吴海洪即可。一审法院以南权芳自认2016年3月24日作为租赁物返还之日，相应使用费参照约定63000元／月计至该日止是错误的。仅因一式两份的《厂房交接协议》缺少一份，南权芳借故迟延办理交接手续，就要吴海洪多承担一个月的使用费63000元，有违公平和诚实信用原则。
被上诉人南权芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）双方签订的和解协议时对厂房租赁合同的结算和清理，无论租赁合同是否有效，不影响和解协议的效力。（二）2016年2月24日厂房不符合交接条件，双方也没有办理交接手续。若吴海洪在2016年2月24日将厂房交还给南权芳，那么南权芳完全没有必要在2016年3月24日再次发出《交接协议》。
被上诉人郑灶明辩称，涉案租赁合同与郑灶明关联不大。郑灶明不知道发生纠纷，收到传票才知道。吴海洪和南权芳之间的纠纷与郑灶明无关。
吴海洪向一审法院起诉请求：1、确认吴海洪和南权芳、郑灶明双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、南权芳、郑灶明向吴海洪返还租赁押金200000元；3、本案诉讼费用由南权芳、郑灶明承担。南权芳提起反诉，请求：1、吴海洪依据《和解协议》向南权芳支付125377.4元；2、吴海洪向南权芳支付迟延退场产生的租金、房产税、土地使用税等费用合计111774元（本项费用请求从2016年2月1日起计付至双方正式完成退场验收手续之日止，暂计至2016年3月24日为111774元）；3、吴海洪向南权芳清偿由南权芳代其垫付的税款100352.51元。
一审法院认定事实：2014年2月23日，南权芳、郑灶明（甲方）与吴海洪（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方厂房、空地；租赁期限6年，自2014年3月15日至2020年3月14日止；租金每月63000元，月租金每3年递增10%，租金不含税；乙方在3个工作日交纳20万元作为场地租赁押金；等等。
南权芳、郑灶明陈述二人为佛山市德利西装饰工程有限公司（以下简称德利西公司）股东。
吴海洪陈述其为粤金海公司股东，涉讼场地交由粤金海公司使用。
期间，德利西公司开具收据，收取粤金海公司支付的租金、水电费等。其中2014年7月至2015年12月房产税及土地使用税款为16900.48元。
2016年1月28日，南权芳（甲方）、吴海洪（乙方）、粤金海公司（丙方）签订《和解协议》，约定：1、甲方确认收到乙方支付的（2015）佛南法民三初字第1831号案件诉求中的2015年11、12月租金共计134008元，房产税、土地税共计16900.48元。2、乙方同意在签订本协议之日起两天内向甲方支付（2015）佛南法民三初字第1831号案件中甲方诉求的违约金22000元、案件诉讼费用3377.4元（含财产保全费用）。丙方同意就前述款项承担连带责任。3、甲方同意在收到本协议第二条约定的款项后向佛山市南海区人民法院撤回（2015）佛南法民三初字第1831号案件的起诉并申请解封粤金海公司的设备。4、甲、乙双方同意解除《厂房租赁合同》，乙方、丙方承诺在2016年1月31日前退出租赁场地，并按照甲方指示清理厂房、空地，处理好退场事宜。（具体为由乙方、丙方负责将场地、厂房恢复至租赁前原状，包括对厂房建筑主体的修复，对供水、供电设施的复原，对受损地面的修复，拆除乙方承租后自行加建的间墙等）乙、丙方完成场地、厂房复原工作后，由甲方验收。乙方承诺以《厂房租赁合同》为计算标准，向甲方支付截至实际退场日的租金、房产税、土地使用税及水电费用、安保费用等（各项具体数额以甲方实际核算后的数目为准），该款项最迟在实际退场当日结清。丙方同意就前述款项承担连带责任。5、甲乙双方确认甲方基于《厂房租赁合同》约定预收乙方场地租赁押金20万元人民币，现甲乙丙三方一致同意，由甲方退还乙方押金10万元。需退还的10万元押金由甲方在验收通过乙、丙方场地、厂房复原工作（即本协议第4条约定的复原工作）之日起十日内返还至乙方以下指定账户。如乙方或／并丙方尚有本协议项下应付款项未向甲方支付的，甲方有权将应收款项与10万元押金相抵扣，并将抵扣后余款划款至乙方账户；如10万元押金全部抵扣后，乙／丙方仍需向甲方支付款项的，则甲方无需向乙方退回押金，且甲方有权向乙／丙方追索剩余应付款。等等。
吴海洪已支付截止至2016年1月31日租金。
2016年2月24日，吴海洪向南权芳寄发《厂房交接协议》。
2016年2月29日，吴海洪向南权芳寄发《发票催缴函》，称厂房已交接完毕，要求退还押金并一次性开具剩余发票。
2016年3月7日，德利西公司向吴海洪寄发《复函》，称交接协议与内容不符，无法配合；租金不含税，如需开具发票，需补缴足额税费。
2016年3月10日，吴海洪提起诉讼。
2016年3月23日，吴海洪再次向南权芳寄发《厂房交接协议》。
一审法院认为：南权芳、郑灶明共同作为出租方与吴海洪签订《厂房租赁合同》，合同执行并不影响该出租方主体的认定，相应的合同权利义务应由南权芳、郑灶明共同享有承担，至于二人就该租赁债权债务分配为内部关系，本案不作审查。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，南权芳出示的证据7并不是涉讼厂房规划、报建、验收备案资料，其证据效力一审法院不予确认。南权芳、郑灶明未能提供上述资料予以证明，租赁标的不具备交付使用的条件，吴海洪和南权芳、郑灶明签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。虽租赁合同关系无效，但双方已就各款项结算达成和解协议，双方应按协议内容履行义务，吴海洪请求南权芳、郑灶明全额返还押金200000元的主张与约定不符，一审法院不予采纳。按协议约定，南权芳、郑灶明应返还100000元押金予吴海洪，吴海洪应支付25377.4元（22000元＋3377.4元）予南权芳、郑灶明。依约定，吴海洪需修复厂房并经南权芳验收交还，虽吴海洪向南权芳发出交接协议，但南权芳其后亦复函未实际交接，吴海洪未能提供双方交接确认资料，故一审法院以南权芳自认2016年3月24日作为租赁物返还之日，相应使用费参照约定63000元／月计至该日止，为111774元。合同中对负担的税款数额并没有具体约定，南权芳出示的证据10、11缴纳主体并非吴海洪和南权芳、郑灶明，亦无法证实与证据9（租金发票）之间的关联，其证据效力一审法院不予确认。一审法院以双方交易过程中确定的数额作为吴海洪负担的税款依据，2014年7月至2015年12月税款16900.48元，每月为938.92元。吴海洪应支付2016年1月1日至2016年3月24日期间税款2604.75元予南权芳、郑灶明。
虽吴海洪、南权芳分别提出本、反诉，但双方在和解协议中已明确约定退还的100000元押金与项下的各款项作抵扣处理，故一审法院直接作出相应的抵扣处理，不再逐项判决。综上，相抵后，吴海洪应支付39756.15元（25377.4元＋111774元＋2604.75元-100000元）予南权芳、郑灶明。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第第五十八条、第一百条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、吴海洪和南权芳、郑灶明于2014年2月23日签订的《厂房租赁合同》无效；二、吴海洪应于判决发生法律效力之日起十日内支付39756.15元予南权芳、郑灶明；三、驳回吴海洪的其他诉讼请求；四、驳回南权芳的其他反诉请求。一审适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2150元，由吴海洪负担1000元，由南权芳、郑灶明负担1150元。反诉受理费减半收取3181.28元，由吴海洪负担2448.17元，由南权芳负担733.11元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：各方当事人在二审法庭调查中表示对一审关于税费的计算方式，即按照每月938.92元计算涉案税费均无异议。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，双方均未提供证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可，故吴海洪和南权芳、郑灶明签订的《厂房租赁合同》无效。虽然《厂房租赁合同》无效，但是南权芳和吴海洪、粤金海公司签订的《和解协议》系为解决双方的租赁纠纷和结算、清理租赁合同所涉款项而另行达成的合意，内容不涉及租赁涉案厂房，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对南权芳和吴海洪、粤金海公司均有约束力。一审法院根据《和解协议》的约定，认定南权芳、郑灶明应向吴海洪返还押金10000元，吴海洪应向南权芳、郑灶明支付25377.4元（22000元＋3377.4元）。郑灶明虽未在《和解协议》上签名，但对于一审法院按照《和解协议》的内容判决其享有权利和承担相应的义务并未提起上诉，故本院对一审法院对郑灶明的有关判决予以维持。此外，一审法院以双方交易过程中确定的数额作为吴海洪负担的税款依据，认定吴海洪还应向南权芳、郑灶明支付2016年1月1日至2016年3月24日期间税款2604.75元，各方在二审法庭调查中对该税费计算方式均无异议，本院亦予以维持。
关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，南权芳请求参照《厂房租赁合同》约定的标准计算占有使用费符合法律规定。现因双方对吴海洪交还涉案厂房的时间存在争议，导致双方对吴海洪欠付的占有使用费数额存在争议，吴海洪作为承租人应对其交还涉案厂房的时间承担举证证明责任。吴海洪为证明其已于2016年2月24日将涉案厂房交还给南权芳，提供了《厂房交接协议》、《发票催缴函》和一审证据5录音录像等证据。首先，对于《厂房交接协议》、《发票催缴函》，南权芳随后亦向吴海洪寄发《复函》，称交接协议与内容不符，即南权芳彼时并不确认已完成厂房交接；其次，对于录音录像资料，因南权芳对该证据不确认，且谈话主体不明确，本院对其证明效力不予确认。因此，吴海洪提供的证据均不能证明吴海洪主张的证明内容，应承担举证不力的后果。一审法院以南权芳确认的2016年3月24日作为交接厂房的日期，处理正确，本院予以维持。根据已查明的事实，吴海洪已支付占有使用费至2016年1月31日，故吴海洪还应参照《厂房租赁合同》约定的63000元／月的标准向南权芳、郑灶明支付2016年2月1日至2016年3月24日期间的占有使用费111774元。
综上所述，南权芳、郑灶明应向吴海洪返还押金10000元，吴海洪应向南权芳、郑灶明支付《和解协议》约定的25377.4元、税款2604.75元、占有使用费111774元。因《和解协议》已明确约定退还的100000元押金与项下的各款项作抵扣处理，故一审法院直接作出相应的抵扣处理，而不再针对本诉、反诉逐项判决，并无不当。相抵后，吴海洪应向南权芳、郑灶明应支付39756.15元（25377.4元＋111774元＋2604.75元-100000元）。
综上，吴海洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人吴海洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 梁启星
第9页共12页