湖南省株洲市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘02民终1896号	上诉人（原审原告、反诉被告）株洲市澳迪漫酒店管理有限公司（曾用名株洲市维也纳酒店管理有限公司），住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路336号星期八大厦。	法定代表人彭明雄，总经理。	委托诉讼代理人彭海原，男，汉族，1963年3月2日出生，住广东省珠海市金湾区。	被上诉人（原审被告、反诉原告）株洲星期八物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路366号星期八大厦418号。	法定代表人刘坚，董事长。	委托诉讼代理人苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师。	上诉人株洲市澳迪漫酒店管理有限公司（以下简称澳迪漫酒店公司）因与被上诉人株洲星期八物业管理有限公司（以下简称星期八物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2016）湘0203民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人澳迪漫酒店公司的委托诉讼代理人彭海原，被上诉人星期八物业公司的委托诉讼代理人苏昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	澳迪漫酒店公司上诉请求：依法撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，无视被上诉人采取限时购电、导致上诉人无法经营的事实；二、一审适用法律错误，上诉人不是解除租赁合同的相对方，一审法院认可被上诉人在报刊上刊登的《通知函》具有解除合同效力，违背相关法律规定。	星期八物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。	星期八物业公司一审反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》解除有效；2、反诉被告向反诉原告支付房屋租金（至租赁合同解除之日）1201526.97元，滞纳金822985.98元（暂计算至2016年4月20日），共计2024512.95元；3、反诉被告支付自租赁合同解除之日起至实际移交之日止的房屋占用费（按6003元/日标准暂计算至2016年4月26日为144072元）；4、反诉被告支付水电公摊费、燃气费共计12138.7元；5、反诉被告支付雅馨宾馆房屋押金共计28000元。	一审法院认定事实：2015年6月6日，出租方（甲方）星期八物业公司与承租方（乙方）香港维也纳酒店管理有限公司签订《租赁合同》，合同主要内容为：乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权：（1）地址：株洲市芦淞区人民南路366号；建筑面积：[共约8498.9平方米，具体租赁面积和范围以甲乙双方共同确认的图纸为准]，包括附一楼大堂和周围01-04号门面（除05、06、07、08号门面外），面积为835平方米，第6-15层全部，单层面积为766.38平方米，10层总面积为7663.8平方米及所涉及建筑物的楼顶和已搭建房屋；租赁院落面积为0平方米，专用停车位10个；房屋租赁期限为约13年，从2011年6月28日起至2024年4月28日止。其中2011年6月28日至2011年10月28日，4个月为免租期。租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准；乙方保证其将尽全力履行本合同项下的各项义务，按照约定支付租金，正常使用房屋及其设施，如存在因乙方自身原因延迟支付应付租金情况的，乙方承诺在收到甲方第二次书面催款通知后45天内纠正延迟支付行为；双方同意，一方具有下列情况的属于重大违约：……，（4）任何一方违反本合同其他约定或者不履行其他相关义务，经另一方书面要求纠正或者履行后90日内未能纠正或者履行或者达成双方满意的解决方案的。双方同意，对于一般违约的情形，违约责任如下：……（2）乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金……。双方同意，一方发生重大违约情形，另一方有权要求立即解除本合同，并有权要求违约方支付违约金或者赔偿因其违约而造成的损失。本合同附件连同本合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有完整的效力。合同附件如下：附件一租赁范围及房屋平面示意图（含停车位平面图）、规划红线图；附件二房地产权证明复印件，包括房屋所有权证、土地使用权证、产权人同意转租证明等；附件三租金支付约定；附件四交付条件；附件五《房屋交接》格式；附件六招牌、广告位置图；附件七双方营业执照复印件、授权代表委托书。	其中附件三的内容为：1、甲、乙双方约定，自起租日起租金为326.65万元/年（包含物业管理费）租金每3年递增4%，租期内租金明细如下表。甲方承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。																											付款期间																							每年租金																															2011年10月28日止2014年10月28日																							326.65万元																															2014年10月28日至2017年10月28日																							339.7万元																															2017年10月28日至2020年10月28日																							353.3万元																															2020年10月28日至2023年10月28日																							367.4万元																															2023年10月28日至2024年4月28日																							382.1万元																2、本合同签署生效后7个工作日内乙方支付30万元定金，乙方凭甲方开具的定金收据付款，该定金20万直接冲抵首期租金，10万元转为房屋押金；合同终止时，甲方一次性将押金在7个工作日内无息退还乙方。起租日开始后10个工作日内乙方支付首季度租金，以后乙方应于每年的11月15日/2月15日/5月15日/8月15日前向甲方支付本季度租金。																											付款期限																							付款期间及金额																															起租日开始10个工作日内																							2011年10月28日至2012年1月28日的租金616 625元																															2012年2月15日前																							2012年1月28日至2012年4月28日的租金816 625元																															2012年5月15日前																							2012年4月28日至2012年7月28日的租金816 625元																															2012年8月15日前																							2012年7月28日至2012年10月28日的租金816 625元																															以下类推																							 																2011年9月8日，反诉原告星期八物业公司（甲方）与反诉被告澳迪漫酒店公司签订《房屋租赁合同补充协议》，其中第4条约定：“其他事宜，以甲方与香港维也纳酒店管理有限公司2011年6月6日签订《房屋租赁合同》为准。”	2013年3月6日，反诉原告星期八物业公司（甲方）与反诉被告澳迪漫酒店公司（乙方）签订《补充协议》，其中约定：“甲方同意乙方所租该物业第五层在2013年3月10日前退还甲方，年租金相应减少贰拾陆万陆仟伍佰元整，即年租金为叁佰万元整（原协议的递增比例不变）；乙方承诺在2013年3月31日前向甲方支付所欠租金贰拾万元整，其余的拖欠租金半年以后再进行协商解决。”	2013年12月2日反诉原告星期八物业公司（甲方）与反诉被告澳迪漫酒店公司（乙方）签订《协议》，约定:“1、甲方同意乙方将所租第六层物业在2013年12月5日退还甲方，年租金相应减少贰拾陆万陆仟伍佰元整，即年租金为2733500.00元整（原主合同的递增幅度不变，大堂升高部分租金不包含在内）。2、乙方承诺在2013年12月5日将房屋移交给甲方，并且保证房屋内设施设备完整，除床上用品和洗漱用品以外，其余物件不能撤除。……”	2014年6月29日反诉被告澳迪漫酒店公司（甲方）与案外人周锐敏（乙方）签订《株洲维也纳酒店委托管理协议》，主要内容为：双方约定委托合作期限为一年，即2014年7月1日到2015年6月30日。甲方在2014年7月1日将酒店整体交付给乙方，乙方在2015年6月30日将酒店整体交还给甲方。在委托管理期间，乙方自负盈亏，并且保证每个月交甲方三万元利润（即1年为36万元）。因甲方在2014年6月30日前拖欠了酒店业主方星期八物业公司的租金，所以此三十六万元利润用来抵扣甲方拖欠的租金。乙方须将每月支付给业主的租金及三万元还款的凭据原件提供给甲方备案。	2015年7月26日，反诉原告星期八物业公司（甲方）与反诉被告澳迪漫酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“1、甲方同意乙方将附一楼的小卖部、水果店、雅馨宾馆以及原双邵饭店的面积（不包含酒店现有大堂面积）退还甲方，甲方免除该区域租金60万元/年。原乙方收取以上门面的除租金以外的任何费用必须转交给甲方；2、甲方同意每月减免租金12000元，该减免部分不包括以上乙方退租部分免除的租金；3、因乙方希望减少部分房量，如有自愿退租的业主，甲方可以协助乙方办理相关手续，同时退租后的相应租金予以免除；4、鉴于乙方酒店经营困难，甲方同意乙方之前所欠费用暂缓支付，期限为三个月（2015年7月26日至2015年10月25日），从2015年10月25日起至2016年1月25日三个月时间内分三次付清；5、本补充协议签订后，乙方不得以任何理由再拖欠甲方租金和相关费用，否则甲方有到法院起诉乙方的权利。……”	委托管理期间（2014年7月1日到2015年6月30日）的租金已由周锐敏付清，因反诉被告澳迪漫酒店公司在2014年6月30日前拖欠了租金，扣减掉上述委托期间利润36万元，截止到2015年6月30日反诉被告澳迪漫酒店公司尚欠反诉原告星期八物业公司租金237121.31元。	双方确认经过几次租金调整，2015年7月28日后的租金为180104元/月。反诉被告在2015年6月30日收回酒店经营权后，按上述标准交纳了2015年7月至11月的租金和水电公摊费，并于2016年1月25日交纳12月公摊费2929元，之后再无交纳租金和水电公摊费。2016年1月底，反诉被告停止经营至今。2016年4月6日，反诉原告星期八物业公司以反诉被告澳迪漫酒店公司违约拖欠租金，经多次催告仍无果为由，在《株洲日报》刊登《通知函》，通知《房屋租赁合同》解除。双方为此酿成本案纠纷。	一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、反诉被告拖欠租金的行为是否达到了合同解除条件；2、反诉原告要求反诉被告支付租金、滞纳金、房屋占用费、燃气费和水电公摊费及押金的请求是否有事实和法律依据。	关于第一个争议焦点：反诉被告澳迪漫酒店从2016年1月底开始停止经营，亦不支付租金，经反诉原告催告后，其仍不支付租金，出租方星期八物业公司依法可解除合同，故反诉原告星期八物业公司在《株洲日报》上刊登《通知函》，告知解除《房屋租赁合同》，视为公告送达，符合法律规定，予以确认。	关于第二个争议焦点：反诉原、被告签订租赁合同后，反诉原告星期八物业公司向反诉被告澳迪漫酒店公司交付了《房屋租赁合同》中载明的房屋，反诉被告理应按照约定向反诉原告交付租金，反诉被告一直未能完全按照约定交付租金，构成违约，应承担违约责任。1、关于租金，根据双方2015年7月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》中载明：鉴于乙方（反诉被告）酒店经营困难，甲方（反诉原告）同意乙方之前所欠费用暂缓支付，期限为三个月（2015年7月26日至2015年10月25日），从2015年10月25日起至2016年1月25日三个月时间内分三次付清。可见反诉被告在2015年7月26前尚有租金未付清给反诉原告，反诉被告于2015年7月起陆续有向反诉原告交纳租金，但根据其提交的交费凭证载明只交纳了2015年7月至11月的租金，未见有其支付2015年7月之前的拖欠租金票据，故认定反诉被告尚有租金未付清。经核实，截止到2015年6月30日，反诉被告澳迪漫酒店公司还欠反诉原告星期八物业公司租金237121.31元。2015年7月至11月的租金反诉被告已付清，之后租金未予支付。故至合同解除日（2016年4月6日）反诉被告需向反诉原告支付的租金为1011568.51元（237121.31+180104元/月×4个月+180104元/月÷30天×9天）。2、关于房屋占用费，合同解除后，反诉被告澳迪漫酒店公司未向反诉原告星期八物业公司移交房屋，一直占用房屋，造成经济损失，反诉原告参照租金损失6003元/天要求反诉被告支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。经核实，从合同解除次日2016年4月7日至反诉原告提出诉讼之日2016年4月26日（20天）止，参照租金损失180104元/月（6003元/天），房屋占用费损失为120060元。3、关于滞纳金，双方约定未能按时支付租金的，反诉原告星期八物业公司有权每日按照未支付金额的万分之五要求支付滞纳金，虽反诉被告从开始就未能完全按约定支付租金，但其补交时反诉原告未对拖欠部分收取滞纳金，且2015年7月26日双方补充协议中，反诉原告同意拖欠租金可延迟到2016年1月25日之前付清，视为双方对拖欠租金重新约定了支付期限，故对反诉被告在2015年6月30日前的拖欠租金237121.31元的滞纳金应从2016年1月26日开始计算，计至合同解除日即2016年4月6日（72天）为8536.37元（237121.31元×0.0005×72天）；2015年7月1日反诉被告澳迪漫酒店收回酒店经营管理权后租金亦未能完全按照约定期限支付，存在违约，理应按约定支付滞纳金，经核算该期间的滞纳金为57880.32元，予以认定。滞纳金共计为66416.69元。4、关于燃气费和水电公摊费，燃气费7182元是反诉被告使用反诉原告代其交纳的费用，应支付给反诉原告星期八物业公司。2016年1月产生水电公摊费4956.7元，反诉被告对该水电公摊费分摊比例无异议，但对金额有异议，认为系反诉原告单方制作，不予认可，但因双方在此之前一直系先由反诉原告先行制作单据反诉被告确认交费的，现反诉被告对该单据金额不予确认，但又不能提交证据推翻该公摊费金额，亦未能证明其已交纳完毕，故应由其承担举证不能的法律后果，理应交纳该水电公摊费。5、关于雅馨宾馆的房屋押金28000元，2015年7月26日的补充协议中，约定雅馨宾馆退还给反诉原告星期八物业公司，反诉被告澳迪漫酒店将除租金以外的任何费用转交给反诉原告星期八物业公司，且反诉原告举证证实反诉被告收取了雅馨宾馆押金28000元，但反诉被告无证据证明其已将该押金转交给反诉原告，故其应将收取的押金转交给反诉原告星期八物业公司。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决：一、限反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲星期八物业管理有限公司支付租金1011568.51元及滞纳金66416.69元；二、限反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲星期八物业管理有限公司支付房屋占用费120060元（已计至2016年4月26日，之后的按6003元/日支付至实际移交房屋之日止）；三、限反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲星期八物业管理有限公司支付水电公摊费、燃气费共计12138.7元；四、限反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲星期八物业管理有限公司支付支付雅馨宾馆押金28000元；五、限反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲星期八物业管理有限公司支付鉴定费4500元；六、驳回反诉原告株洲星期八物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件反诉费12235元，由反诉原告株洲星期八物业管理有限公司承担5376元，由反诉被告株洲市澳迪漫酒店管理有限公司承担6859元。	二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。	本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方二审争议焦点：双方的租赁合同关系是否达到解除条件？现分析如下：《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人存在长期拖欠租金的行为，且经双方多次协商，被上诉人多次宽限租金支付期限、缩减支付金额，上诉人仍然拖欠租金，致使出租人收益租金的合同目的不能实现，被上诉人可以解除合同。双方租赁合同关系自被上诉人在《株洲日报》上刊登《通知函》，公告送达解除合同的通知之日起解除。另，《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。承租人长期拖欠租金又占据房屋不走的情况下，出租人采取断电措施系依法行使先履行抗辩权，故上诉人以被上诉人限制用电，致使其无法经营为由主张被上诉人违法解除合同，本院不予采纳。	综上，株洲市澳迪漫酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费15985元，由上诉人株洲市澳迪漫酒店管理有限公司负担。	本判决为终审判决。	审 判 长  肖 晶	审 判 员  李少华	代理审判员  李 黎	二〇一七年二月十三日	书 记 员  汪 晶