辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽01民终822号
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔波，女，1969年7月17日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈爽，辽宁开宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王皓，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人崔波因与上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
崔波上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.对一审判决第一、二、三项认可，第四项不认可，应当纠正为华锐置业赔偿我方延期开业的损失1184720元（2014年10月至2015年3月员工工资560800元；为员工租赁房屋的租金137700元；采购羊肉及蔬菜支付的费用，其中羊肉定金10万元，蔬菜386220元）；2.一审法院关于因华锐公司没有按约定时间组织商场开业，且没有按约定提前3个月通知我方开业时间的违约行为，导致我方不能按时开始经营，华锐公司应当向我方赔偿延期开业损失的认定是正确的。但不应仅赔偿2014年10月份的员工工资，应赔偿2014年10月至2015年3月的员工工资，因华锐公司一再承诺商场开业时间，导致我方无法解聘员工减少损失，从约定的2014年10月1日开业，之后又承诺平安夜开业、元旦开业、春节开业，但直至2015年4月18日才开业，因华锐公司的一再承诺，我方才一直保留员工，直到2014年12月解聘了大部分员工，仅保留了2名经理及1名大厨，已经在自行减少损失了，普通员工招聘比高级管理人员及专业人员容易些，因此解聘了普通员工，但火锅店仍要开业，无法解聘经理及大厨，因此一直保留合情合理。同时，我方签订了采购火锅专用羊肉及蔬菜合同，羊肉定金已支付，无法退回，蔬菜为专门订购的有机蔬菜，有生产周期，订购了无法退定，支付的款项，属于我方合理损失，应当赔偿。
因商场物业服务存在严重问题，商场温度冬天不热夏天不冷，严重影响我方经营，造成我方重大损失，构成物业服务的根本违约，因此我方在此种条件下拒付部分物业费不构成违约。因此，一审判决我方按最后一个租赁年度租金标准两倍向华锐支付违约金是错误的，还没有到计租月，并不存在最后一个租赁年度租金标准，要求我方支付违约金没有依据，且是华锐公司违约，不应由我方向其支付违约金。综上，请求二审法院支持我方上诉请求。
华锐置业公司上诉请求：请求撤销一审判决第四项，对其他判项没有异议。事实和理由：1.一审判决认定上诉人违约造成被上诉人不能按时经营，属认定事实错误；2.一审判决对被上诉人是否为其员工支付工资的事实认定错误，仅提供工资表不足以证明其实际支付工资的事实；3.一审判决对被上诉人是否为其部分员工租赁房屋并支付租赁费的事实认定错误，被上诉人提交的11份《房屋租赁协议》及收条不足以证明其为火锅店员工租赁房屋并实际支付房屋的事实。
崔波辩称，一审判决对华锐公司未按时开业，也未提前3个月通知我方开业时间的违约行为，造成我方的损失应予赔偿的认定是正确的。我方未能按时经营不是因我方未取得营业执照，我方未能办理营业执照也是因为华锐公司整个商场整体消防验收未能拿到合格证造成的，不是我方自身原因。经理ＸＸ实际领取了2014年10月份的工资，只是工资表上漏签了，此后直到2015年3月的工资表中ＸＸ均签字领取了工资。我方确实为员工提供住宿，并也实际租赁了房屋，支付了租金，应当得到赔偿。
华锐置业公司（反诉被告）向一审法院起诉请求：崔波于2014年8月向华锐置业公司即产权方承租位于沈阳市碧桂园银河商业广场第1、2、3层编号为101a、101b、102a、102b、201a、201b、318、319商铺（共八间，下称商铺）。经营业态为餐饮，品牌为清雅轩牛火锅，租赁场所计租面积为1222平方米。华锐置业公司于2014年1月20日与广州碧桂园商业管理有限公司沈阳分公司（下称商管沈阳分公司）签署《物业经营管理委托合同》，并约定由商管沈阳分公司为碧桂园银河商业广场共79775.63平方米的商业部分提供物业管理服务；依据崔波与华锐置业公司签署的《碧桂园银河商业广场商铺租赁合同》（下称租赁合同）2.2条规定，崔波已知悉并确认由商管沈阳分公司提供统一的物业管理及广场经营秩序管理。基于崔波与华锐置业公司签署租赁合同并承担商铺的事实，崔波与商管沈阳分公司于2014年8月签署《物业管理服务协议》，约定由商管沈阳分公司向崔波提供物业管理服务并有权收取综合物业服务费用。自华锐置业公司投资建造的沈阳于洪碧桂园银河商业广场于2015年4月18日正式开业后，商管沈阳分公司向华锐置业公司反映崔波一直坎缴综合物业服务费，后由华锐置业公司于2015年8月14日向崔波发出《关于催缴清雅轩牛火锅商铺物业费事宜》的函，要求崔波支付2015年4月18日至2015年9月30日应付综合物业费199186元，该函件由崔波签收，后崔波补缴了2015年4月18日至2015年6月30日的综合物业服务费，其后再未缴纳任何应付综合物业服务费，截止2016年4月18日累积欠缴金额达351936元，该行为给商管沈阳分公司造成了巨大的经济损失，同时也违反了原崔波双方签署的租赁合同条款约定。根据租赁全员4.4、7.10、10.3条规定，崔波应按合同约定按时缴纳各项费用，而不得任何理由拒绝支付相关费用，如逾期超过30天未能支付、不支付或延迟支付租金，综合物业服务费或其他任何应付给华锐置业公司或商管沈阳分公司的费用的行为均视为崔波根本性违约，华锐置业公司有权提前解除合同并追究崔波的违约责任。根据租赁合同4.3.1、4.9、10.5条规定，现华锐置业公司来院诉讼，请求法院判决：1、解除《商铺租赁合同》；2、崔波归还商铺；3、华锐置业公司无需退还崔波支付的48880元履约保证金，并按履约保证金两倍的标准（97760元）向华锐置业公司支付赔偿金；4、崔波向华锐置业公司支付违约金61100元；5、崔波承担本案诉讼费用。
崔波（反诉原告）向一审法院起诉请求：崔波于2014年8月向华锐置业公司承租位于沈阳市碧桂园银河城商业广场第1、2、3层编号为101a、101b、102a、102b、201a、201b、318、319号商铺，共八间，面积为1222平方米，用于经营火锅店，并签订了《碧桂园银河商业广场商铺租赁合同》。合同约定：“乙方（反诉华锐置业公司）租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得于如下A项所确定的日期，若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、总合物业服务费及其他费用外，乙方每逾期一日应当向甲方支付人民币500元作为违约金：A该广场1区（期）统一开业日（该同意开业日暂定为2014年10月1日）。”在华锐置业公司一再催促下，崔波为了履行合同义务按期开业，抢工期花重金装修、雇佣各类员工、为员工租赁宿舍、与供肉、供菜方签订订购合同支付定金。然而，合同约定统一开业日期，即2014年10月1日因华锐置业公司原因，商业广场未能统一开业，给崔波造成了极大损失，如：装修损失、员工工资、宿舍租金、合同定金，但华锐置业公司为了安抚崔波在内的业户，又再次承诺平安夜统一开业，接下来又承诺元旦开业、春节开业，直至2015年4月18日，商业广场才统一开业。华锐置业公司的违约行为，造成崔波遭受巨大经济损失，经反复协商未果，为维护自身合法权益提起反诉请求法院判决：1、华锐置业公司赔偿崔波延期开业损失1184720元；2、反诉费由华锐置业公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月，华锐置业公司、崔波签订《碧桂园银河商业广场商铺租赁合同》，合同约定，崔波租赁华锐置业公司开发的位于沈阳市碧桂园银河城商业广场第1、2、3层编号为101a、101b、102a、102b、201a、201b、318、319号商铺租赁用于经营火锅店，租赁场地交付时间为2014年8月10日，1-18个月的月租金为24440元、19-54个月的月租金为26884元、55-66个月的月租金为30550元。乙方（指崔波）租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得于如下A项所确定的日期，若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、总合物业服务费及其他费用外，乙方每逾期一日应当向甲方（指原告）支付人民币500元作为违约金：A、该广场1区（期）统一开业日（该统一开业日暂定为2014年10月1日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准；但甲方应至少提前三个月书面通知乙方）。为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付48880元作为履约保证金。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。若乙方逾期超过30天未能支付综合物业服务费，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方退还租赁场所。本合同任何乙方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金或60000元的违约金（两者由守约方选其一）。崔波还与广州碧桂园商业管理有限公司沈阳分公司签订关于其租赁商铺的《物业管理服务协议》。
上述合同签订后，华锐置业公司于2014年8月14日向崔波交付了涉案商铺，崔波租赁商铺所在商场于2015年4月18日开业，崔波至今尚未向广州碧桂园商业管理有限公司沈阳分公司交付2015年6月30日至今的物业服务费。
另查明，崔波于商场开业前已为其雇佣的部分员工租赁了房屋，根据崔波提供的租赁合同及收条计算，2014年10月1日至2015年4月18日期间为其雇佣的员工租房花费租金共计57660元。崔波虽未与其功用雇佣的房屋签订相关的合同，但根据崔波提供的工资表显示，2014年10月，崔波共向其雇佣的员工支付工资213200元。
再查明，崔波同时经营着沈阳市铁西区清雅轩饭店。2014年8月12日，崔波以沈阳市铁西区清雅轩饭店的名义与辽宁科闻农业科技有限公司签订了《蔬菜采购合同》。2014年9月28日，崔波以沈阳市铁西区清雅轩饭店的名义与戈保军签订了《羊肉采购合同》。
一审法院认为，崔波、华锐置业公司签订的《碧桂园银河商业广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。在合同履行过程中，崔波已按合同约定时间做了开业准备，华锐置业公司没有按约定时间组织商场开业，且没有按约定提前3个月通知崔波，华锐置业公司的违约行为导致崔波不能按时开始经营，对此导致崔波的损失，华锐置业公司理应进行赔偿。
关于华锐置业公司应赔偿崔波的损失数额的问题。崔波为准备开业雇佣了员工，并为部分员工租赁房屋支出了租金。由于房屋租赁合同已经签订，不能随意解除，故崔波支出的约定开业日至实际开业日的租金即2014年10月至2015年4月18日的租金57660元应为崔波的实际损失，华锐置业公司理应进行赔偿。关于崔波支出的员工工资，华锐置业公司虽未按约定时间组织商场开业，但崔波在商场未能按时开业后应及时减少自己的损失，在未与其雇佣的员工签订相关合同的情况下，在约定开业日之后第二个月起仍向其雇佣的员工发放工资应属崔波自行扩大的损失，故华锐置业公司应赔偿崔波的员工工资数额应为崔波支出的10月份工资213200元。
关于崔波要求华锐置业公司赔偿购买羊肉及蔬菜的损失，崔波提供的《蔬菜采购合同》、《羊肉采购合同》均系崔波以沈阳市铁西区清雅轩饭店的名义与案外人签订，且沈阳市铁西区清雅轩饭店系崔波经营的另一家饭店，崔波所提供的证据不能证明其损失情况，故对崔波的该项主张，本院不予支持。
在商场正常开业后，崔波未能按约定及时交纳物业管理费，亦属违约。根据合同约定，华锐置业公司有权解除合同。合同解除后，崔波应将租赁场地腾退给华锐置业公司。另根据合同约定，华锐置业公司无需返还崔波所交付的履约保证金，崔波还应按最后一个租赁年度租金标准两倍（61100元）向华锐置业公司支付违约金。经与华锐置业公司应赔偿崔波的损失折算，华锐置业公司还应赔偿崔波209760元（213200元+57660元-61100元）。
关于华锐置业公司要求崔波按履约保证金两倍标准向其支付赔偿金97760元的诉讼请求。双方签订的合同中对此赔偿金并未作出约定，华锐置业公司的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七之规定，判决如下：一、解除沈阳华锐置业有限公司与崔波签订的《商铺租赁合同》；二、崔波于本判决书生效后15日内将位于沈阳市碧桂园银河商业广场第1、2、3层编号为101a、101b、102a、102b、201a、201b、318、319商铺（共八间）腾退给沈阳华锐置业有限公司。三、沈阳华锐置业有限公司收取崔波的履约保证及48880元无需返还；四、沈阳华锐置业有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿崔波未能按时开业损失209760元；五、驳回沈阳华锐置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回崔波的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费3477.2元，由沈阳华锐置业有限公司承担2140.2元，由崔波承担1337元；反诉部分案件受理费7731.24元，由沈阳华锐置业有限公司承担1768元，由崔波承担5963.24元。
本院认为，一审判决在以下方面认定不当，基本事实不清：
第一，崔波支出的员工工资的具体数额及期间应在重审进一步查清。
第二，根据崔波提交的11份《房屋租赁协议》，租赁房屋所在位置主要集中在铁西区和于洪区，应对该11份租赁合同中哪些房屋是实际用于案涉火锅店的员工宿舍进一步查明。
第三，案涉火锅店，即沈阳市于洪区银广清雅轩牛火锅店于2015年3月23日成立，在签订《蔬菜采购合同》、《羊肉采购合同》时案涉火锅店主体尚未成立，因此，不能简单的认定该损失与案涉火锅店无关，应进一步查清蔬菜及羊肉的实际采购方，进而对该损失重新合理认定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6594号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 吕长辉
二〇一七年二月十五日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。