吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2403民初3730号
原告：王桂华，住敦化市。
原告：孙佩祥，住敦化市。
委托代理人：李威加，北京市中洲律师事务所律师。
被告：敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司。
法定代表人：高连德，公司经理。
被告：郝锐超，住敦化市。
委托代理人：李星，吉林敖东律师事务所律师。
被告：敦化市富林房地产开发有限责任公司。
法定代表人：曹令吉，公司经理。
委托代理人：徐艳波，吉林衡佳律师事务所律师。
原告王桂华、孙佩祥与被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司、郝锐超、敦化市富林房地产开发有限责任公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告王桂华、孙佩祥及其委托代理人李威加、被告郝锐超及其委托代理人李星、被告敦化市富林房地产开发有限责任公司（富林房地产公司）委托代理人徐艳波到庭参加诉讼。被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司（以下简称圣德隆公司）经本院传票传唤，无正当理由，未到庭。本案现已审理终结。
王桂华、孙佩祥向本院提出诉讼请求：一、请求三被告承担缔约过失责任并共同赔偿有此给原告所造成的损失792000元（商铺270平方米，8000元每平方米，合计216万元加40%违约金，合计864000元，扣除30%差价为648000元；住房120平方米，4000元每平方米，总计48万元加40%的违约金）；二、增加请求三被告承担缔约过失责任并共同承担由此给原告造成的损失5万元。
事实和理由：2012年，二原告与被告圣德隆公司法定代表人高连德，被告郝锐超、郝锐岩签订房屋拆迁协议。合同约定原告所有245平方米房屋由被告拆迁，拆迁后，被告还给原告390平方米楼房，其中，一层270平方米，即官地镇大集以南每个门市房90平方米，北属第3、4、5三个门市，另有两个二楼，120平方米。双方约定楼房交付时间为2012年12月20日完工，并交付给原告使用。另约定如过期视为被告违约，违约金按卖楼价格每平方米20%计算，如超过二个月加倍，40%违约金，原告主张30%的违约金。被告至今未交付楼房，依照合同法规定，被告违约事实依法成立。一层楼房每平方米价格8000元，270平方米楼房，违约金为648000元。二层楼房每平方米价格4000元，120平方米楼房，违约金为144000元，合计违约金792000元。要求被告圣德隆公司给付违约金792000元。
圣德隆公司未到庭，未答辩。
郝锐超辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的告诉：1、原告起诉被告郝锐超，没有相应的依据，原告在诉状中自认已经生效的2014敦民初字第2375号民事判决书已经示明原告可以另行主张缔约过失责任，主张的对象是圣德隆房地产公司，并没有告知示明可以起诉被告郝锐超，同时原案所涉及的拆迁，被告郝锐超并不具有相应的合法主体资质，如果原告起诉应交将被告郝锐超、郝瑞岩、杨明三个自然人都列为被告；2、原房屋拆迁协议的签订是在原告明知被告等不具有建设相关资质的情况下签订，自身存在相应的过错，在明知郝锐超、郝瑞岩、杨明以个人名义与其签订协议的情况下而要求并需找具有相应资质的机构一并签订协议，在此前提下才存在着圣德隆房地产公司，在合同上盖章的事实，而且该案已经经过敦化市人民法院、州法院、省法院三级法院判决，均认定该合同无效，因此本案原告也存在一定过错；3、原告主张的各项损失，不能依法成立，而且自相矛盾，原告既然主张792000元是缔约责任，意味着其损失已经发生，不可能实现。太阳能主张5万元和缔约过失责任损失赔偿的责任是相互矛盾的，按照相应法律规定，缔约过失应当由相应的责任人员划分责任的请求下承担其损失，并不包括一并损失；4、现在的房屋已经建成，而且原告在敦化市人民法院2016吉24**民初1191号案件中体现原告已经占有了该建筑完的房屋，所以原告按照缔约过失责任的数额主张依法不能成立。
富林房地产公司辩称，原告起诉我单位没有事实及法律依据；我单位没有与原告签订过任何拆迁协议，不是合同的相对方，不存在缔约过失责任。如果有过失那也是原告的过失造成的，原告与圣德隆签订协议的时候明知道该地开发不是圣德隆公司，并让圣德隆让其对房屋拆迁，所以这个责任由原告自行承担。我方保留让原告腾出房屋的诉讼请求，因为原告签订的合同时间是2012年。主张缔约过失责任的实效已经超过，并且原告在诉状中所陈述的事实没有相应的证据，我方没有委托任何人对该地进行开发，郝锐超并非是我单位的工作人员，我们也没有委托其他人对原告的房屋进行拆迁。原告除了今天主张的房屋拆迁协议外与案外人赵海超另外签订了一份拆迁协议，该地是我们从敦化市国土资源局购买了该地，没有委托他人在该地施工，现在原告已经非法占有了该地的房屋，我们认为他这个占有行为已经侵犯了我方权利。滕退的意思是别人在原告原来的地块上有人盖房子，然后原告已经住进去了。是原告主张违约责任和缔约过失责任，不应该得到法律的支持，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2012年7月5日，王桂华、孙佩祥（乙方）与圣德隆公司、郝锐超及郝瑞超的雇员杨明（甲方）签订房屋拆迁协议，该协议书被延边朝鲜族自治州中级人民法院判决无效[（2015）延中民四终字第313号民事判决书]。
另查：王桂华、孙佩祥被拆迁之前的房屋包括105.3平方米住宅和134.6平方米住宅，曾用于商业经营。
经吉林延龙房地产评估有限公司评估，同地段同面积两套门市用房于2012年7月6日至2017年4月10日期间的市场租金总收入为196452元。
本院认为，上述已生效延边州法院判决书认定，2012年7月5日，王桂华、孙佩祥与圣德隆公司、郝锐岩、郝锐超签订房屋拆迁协议时，圣德隆公司并没有取得相应的拆迁权限亦未取得该地块的使用权，无权利对该地块及地上房屋进行处分。双方签订的房屋拆迁协议因圣德隆公司无权处分，效力待定。因实际权利人富林公司至今未对该协议给予追认，圣德隆公司亦未在签订该协议后取得该地块使用权，因此双方签订的房屋拆迁协议无效，该协议中关于违约金条款亦无效。合同无效后，王桂华、孙佩祥可向圣德隆公司主张缔约过失责任或赔偿责任。现王桂华、孙佩祥依据上述判决书向圣德隆公司主张缔约过失责任，应予支持。要求郝锐超。富林房地产公司承担责任，没有依据，不予支持。对于损失数额，因为双方无法达成合意，故根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，按照同地段同类租金标准确定损失赔偿额。支持2012年7月6日至2017年4月10日期间的市场租金总收入196452元。王桂华、孙佩祥其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条（三）项、高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日赔偿王桂华、孙佩祥人民币196452元；
二、驳回王桂华、孙佩祥其他诉讼请求。
如果被告圣德隆公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11720元（缓交至执结前），由圣德隆公司负担4229元，由王桂华、孙佩祥负担7491。评估鉴定费2000元，由圣德隆公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 花
人民陪审员 姜先华
人民陪审员 张 利
二〇一七年七月六日
书 记 员 李春光