常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初300号
原告常州苏宁云商商贸有限公司，住所地常州市钟楼区南大街街道延陵西路99号101室、二至五层。
法定代表人茅俊，该公司总经理。
委托代理人蒋旭，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人万燕，该公司员工。
被告常州家易购信息科技有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路17号（嘉宏世纪大厦）四楼。
法定代表人郭梅青，该公司总经理。
委托代理人谭东明，江苏常运律师事务所律师。
原告常州苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）与被告常州家易购信息科技有限公司（以下简称家易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序于2016年5月18日、2016年7月15日、2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托代理人蒋旭、被告家易购公司的委托代理人谭东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司诉称：2014年8月8日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告位于常州市延陵西路17号泰富广场第四层整层区域的商铺。租期60个月，自商铺交付之日起算。租金采用先付后租，按季度支付，被告应提前一个月支付下一周期的租金。首年租金60万元，2014年9月15日原告依约向被告交付租赁物。被告接受租赁物后，经过装修正式开业经营。自2015年2月起，被告以经营业绩不佳为由开始欠租。原告于2015年5月22日，向被告发函催收租金。被告收函后，未能积极履行全面支付租金的义务。原告不得已，于2015年9月30日向被告发出《解除合同及撤场通知函》，要求解除双方租赁合同，并要求被告立即支付所欠租金、限期交还租赁物并承担解约赔偿责任。被告收函后，仍不予理会，继续拖欠租金并持续占用原告租赁物。根据合同约定，截至起诉前，被告累计拖欠原告租金130000元，拖欠水电费8119.84元，拖欠空调及电梯维保费8000元，迟延付款违约金26175元；被告还应自2015年10月11日起按日租金标准向原告支付逾期撤场占用费并按占用费的1.5倍向原告支付逾期撤场违约金直至实际搬离之日止；被告还应当向原告支付相当于六个月租金的违约金350000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、请求确认原被告之间的租赁合同于2015年10月10日解除，被告应立即向原告交还租赁物，并支付逾期撤场期间的占用费及逾期撤场违约金（自2015年10月11日起计算至实际搬离之日，截至起诉前为301389元）；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金130000元（已扣除保证金100000元），支付拖欠水电费8119.84元，支付拖欠空调费及电梯维保费8000元，并按日万分之五标准支付逾期付款违约金直至实际付款之日（暂计算至2015年12月11日逾期付款违约金为26175元）；3、判令被告向原告支付解除租赁合同违约金共计350000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告拖欠租金是事实，但是原因是因为租赁的房屋在租赁期间发生了漏水的情况，导致被告无法正常使用，该问题迟迟没有解决。2、从2015年10月份开始，原告方已经将该房屋给天宁区天宁明胜家具商行使用，所以不存在租金损失，被告不需要赔偿该损失。3、关于诉讼请求第二项，违约金的计算过高，拖欠房租也是因为漏水的原因造成的，原告方违约在先，所以不应当支付违约金。
本院经审理查明：2014年8月8日，苏宁公司（甲方）与家易购公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定的相关内容如下：甲方将坐落于常州市天宁区延陵西路17号的泰富广场第四层整层区域出租给乙方使用；租赁期限为60个月，自该商铺交付日起计算；双方确认商铺交付日为2014年9月15日；第一个租赁年度固定租金为600000元，第二个租赁年度固定租金为700000元，第三个租赁年度固定租金为800000元……租金及综合管理费采取先付后租的方式按季支付，相关租金数额及支付日期为：2014年12月15日-2015年3月14日合计150000元，支付日期2014年11月15日；2015年3月15日-2015年6月14日合计150000元，支付日期2015年2月15日；2015年6月15日-2015年9月14日合计150000元，支付日期2015年5月15日；2015年9月15日-2015年12月14日合计175000元，支付日期2015年8月15日；2015年12月15日-2016年3月14日合计175000元，支付日期2015年11月15日……乙方须于本合同签订后七日内向甲方缴纳租赁保证金100000元；甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、综合管理费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等；水费、电费乙方按照水表、电表实际计量数据及甲方向大房东支付的实际单价的收费标准向甲方缴纳，空调使用费0.0125元/小时/㎡，租赁区域内2部扶梯维保费8000元/年；无论任何原因（包括但不限于租赁期限届满）导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还；甲方另行通知该商铺交还的，以甲方另行通知的时间为准；（13.2.1.1）租赁物的交还必须满足下列全部条件：乙方应将商铺及固定设备、装置和设备恢复原状，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方；乙方应撤出在该商铺内的所有人员，且乙方不得在该商铺内或利用该商铺从事任何活动……如果该商铺交还时的状况不符合前述约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前述约定，由此产生的一切费用及责任由乙方承担；（13.4.1）如果乙方未依照前述约定的期限及要求交还该商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙及/或采取其他措施收回该商铺；甲方及/或综合管理企业也有权停止该商铺水、电及空调等的供应；对于该商铺内的一切装修、装饰及物品，甲方有权自行决定以变卖、转让、赠与等方式转让予第三方或归甲方所有，或予以拆除、移除，甲方无须给予乙方任何补偿，且如果发生费用及责任，由乙方承担；（13.4.2）乙方逾期交还该商铺时，甲方除有权按照第13.4.1条的约定行使权利外，乙方还应按其依据本合同约定应向甲方交还该商铺的日期前的最后一期固定租金标准及其他费用于该期间的计算标准支付逾期期间的该商铺占用费、综合管理费等各项费用；同时，每逾期一日，乙方应按上述该商铺占用费的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。此外，乙方应承担甲方可能发生的一切费用包括但不限于中介费、因逾期交付该商铺而向第三方承担的违约金等；甲方按照本合同约定清理该商铺内乙方的物品、设施及设备期间，视为乙方逾期交还期间；（13.4.3）如果乙方未按本合同约定办理完毕以该商铺为注册地址的所有执照、审批或许可证的注销或变更地址手续，除乙方应按13.4.2条约定履行外，甲方还有权要求乙方赔偿因此致使甲方遭受的一切损失；13.5本合同解除、终止或无效的，如果乙方存在拖欠甲方租金或其他费用的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方有权扣留该商铺中内的全部或部分设备和物品作为敦促乙方清缴欠款的措施；关于合同变更、解除：本合同变更、解除必须以书面方式进行，并应事先书面通知对方；任何一方提前解除合同的，应按本合同解除当月月租金标准的六倍向对方支付违约金；甲方依法或依据本合同约定行使解除本合同权利时，乙方应于解除合同的书面通知送达乙方之日起三十日内提出异议；本合同任何一方解除本合同时，乙方均应于本合同解除之日起15日内交还该商铺，甲方通知本合同解除之日应视为甲方已全面及充分的行使该权利，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；关于违约责任：在租赁期限内，甲方未按本合同约定履行维修、养护责任，致使该商铺发生损坏并造成乙方财产损失的，甲方应赔偿由此给乙方造成的直接财产损失；乙方逾期支付租金、租赁保证金、综合管理费、能源费或其他费用达十五日的，逾期期间甲方有权按照应付款金额的千分之五每日标准向乙方收取违约金；乙方逾期搬离该商铺交接的，逾期期间除应交付租金、租赁保证金等各项费用外，每逾期1日，还应按逾期期间应付日租金2倍向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等各项费用超过15日，经甲方催告后15个工作日后乙方仍不履行的，甲方有权单方面解除本合同，并收回该商铺，乙方应向甲方支付相当于6个月租金总额的违约金，由此而导致甲方承担法律责任或遭受损失的，乙方应予以赔偿……。该合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，苏宁公司于2014年9月15日将涉案商铺交付给家易购公司使用。合同履行过程中，因家易购公司未能按期支付租金等费用，苏宁公司于2015年5月22日向家易购公司发送《关于催缴费用的函》一份，要求家易购公司于2015年5月25日前缴纳所有拖欠的费用200000元。家易购公司未能支付，苏宁公司遂于2015年9月30日向家易购公司发送《文化宫店项目解除合同及撤场通知函》（以下简称解约函）一份，主要提出三点要求：1、苏宁公司决定自2015年10月10日起解除与家易购公司于2014年8月8日签订的《商铺租赁合同》；2、自租赁合同解除之日起三日内缴纳租金250000元，水电费和中央空调费据实结算，违约金350000元；3、限家易购公司于2015年10月10日之前将位于涉案租赁区域内的物品进行清场完毕并按照交付时的标准向苏宁公司交付租赁场地，否则苏宁公司有权视现场物品为家易购公司的遗弃物进行处置，同时有权向家易购公司主张因处置遗弃物和恢复原状产生的一切费用，并且保留通过司法途径追究家易购公司违约责任的权利。家易购公司收到该函件后，既未能支付上述费用，也未清空场地交付商铺。双方纠纷由此产生。
关于租金的计算，苏宁公司陈述自2015年3月15日起至2015年10月10日合同解除之日止，家易购公司共拖欠租金250000元。扣除家易购公司于2015年10月28日支付的20000元，尚欠租金230000元。至起诉时（2016年1月19日）再扣除100000元租赁保证金，家易购公司还应当支付租金130000元。家易购公司对拖欠的租金数额没有异议。关于逾期付款违约金，苏宁公司陈述，根据实际欠租的金额和时间按照日万分之五的标准计算，其中2015年3月15日至2015年6月14日之间的租金尚欠50000元，应付款日期是2015年2月15日，计至2015年12月11日（299天）的违约金是7475元；2015年6月15日至2015年9月14日之间的租金尚欠150000元，应付款日期是2015年5月15日，计至2015年12月11日（210天）的违约金是15750元；2015月9月15日至2015年10月10日之间的租金尚欠50000元，应付款日期是2015年8月15日，计至2015年12月11日（118天）的违约金是2950元，以上三项共计违约金26175元。从上述计算方式及结果来看，苏宁公司尚未将家易购公司于2015年10月28日支付的20000元租金予以扣减，扣除该20000元计算至2015年12月11日的违约金450元，以上三项合计违约金应为25725元。关于水电费，从苏宁公司提交的缴费票据、单据、数据等来看，家易购公司尚欠水电费8119.84元。空调使用费、电梯维护费约定为8000元。上述2015年12月11日为苏宁公司自行选择的计算日。
关于逾期撤场问题。苏宁公司陈述，家易购公司在收到解约通知后，并没有在合理的时间内按照合同约定的交还条件交还租赁物并办理交接手续。其既未将场地恢复原状，也没有变更该商铺的注册地址，导致苏宁公司无法另行招商，商铺长期空置。事实上，家易购公司实际到2015年底才正式不在租赁场地内经营，但是租赁场地内仍然有大量家易购公司的物品，包括场地的隔断，出样未拆除的家具展柜等。虽然苏宁公司在解约函中提到了其有权视现场物品为家易购公司的遗弃物进行处置，但这并非苏宁公司有义务代为处置。由于家易购公司长期拖欠租金，造成苏宁公司资金压力巨大，其已无力再垫付资金代为清场。同时，鉴于场地内所留的出样家具展柜涉及一定的金额，为避免双方的纠纷，苏宁公司多次催促家易购公司自行撤场，但是家易购公司一直回避解决、消极应对撤场问题，造成其至今未能办理交接手续交还商铺。据此，家易购公司应根据合同的约定，按日租金标准支付逾期撤场占有使用费并按占用费的1.5倍支付逾期撤场违约金。家易购公司陈述，其不存在逾期撤场、占用涉案场所的行为。办理交接手续需要双方共同配合，没有书面交接手续是因为苏宁公司要求其交付全部租金之后才予以办理。按照合同的约定，承租人未按约定期限交还商铺的，出租人有权更换钥匙进入租赁物。合同亦明确约定通知该商铺交还的，以出租人通知的时间为准，解约函中明确通知交还时间是2015年10月10日。事实上，该商铺在2015年10月10日之后处于苏宁公司的实际掌控之中，家易购公司无法使用和占用该商铺，其有理由理解为该商铺已经处于交还的状态；家易购公司曾经想进入场地取回相关的物品，苏宁公司要求付清租金后才能撤场，解约函中也明确剩余物品逾期未撤作为遗弃物处理，所以交还租赁物的时间应当为2015年10月10日。家易购公司虽然未变更注册地址，但注册地址的变更与否与交还租赁房屋及重新招租之间没有关系。家易购公司亦于2015年9月20日向苏宁公司发送《关于房屋苏宁文化宫店家易购终止的申请》，说明拟于2015年9月底终止商场经营等，据此也可以看出其有不再使用涉案商铺的意思表示（苏宁公司否认收到该函件）。家易购公司认为，逾期撤场违约金和解除合同违约金约定过高，应当与实际的损失相当，即使存在逾期撤场，那也是违约行为，所以只能够这两项违约金取其一，不应当重复主张。家易购公司另陈述，合同解除后，苏宁公司将该商铺交由第三人使用，不存在损失，所以不应当支付违约金。据此，家易购公司提供天宁区天宁明胜商行出具的《证明》一份，用以证明自2015年10月起涉案商铺由天宁区天宁明胜商行经营使用。但家易购公司未能提供天宁区天宁明胜商行与苏宁公司签订的租赁合同及其他使用证据，仅凭该《证明》书写的内容不足以证明其抗辩主张。关于漏水问题，家易购公司未提供证据证明漏水的情况、漏水是否客观上影响其正常使用租赁物以及损失情况。
另查明，家易购公司成立于2014年8月4日，其租赁涉案商铺经营期间的法定代表人为高明富，住所地为天宁区延陵西路17号（嘉宏世纪大厦）四层。2016年7月25日（即诉讼期间），该公司的法定代表人变更为郭梅青，注册住所地仍为上述地址。
上述事实，有《商铺租赁合同》、交付确认书、催缴费用函、《文化宫店项目解除合同及撤场通知函》、工商登记资料、水电费缴费发票、区域水电明细表、家易购公司的营业执照、公司准予变更登记通知书以及当事人的庭审陈述等证据证实。
本案争议的焦点是：1、家易购公司是否存在逾期撤场的行为；2、家易购公司的行为是否构成违约，违约金如何计算。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案中，苏宁公司与家易购公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。双方当事人均应信守约定，全面履行自己的义务。
1、关于合同解除。涉案合同约定，承租方逾期支付租金等各项费用超过15日，经出租方催告后15个工作日后仍不履行的，出租方有权单方面解除本合同，并收回该商铺。由于家易购公司未能按照合同约定支付租金，苏宁公司遂于2015年9月30日向家易购公司发送《文化宫店项目解除合同及撤场通知函》，声明自2015年10月10日起解除涉案《商铺租赁合同》，家易购公司收到该函后未提出异议，也认可合同于此时间解除，故本院确认涉案合同于2015年10月10日起解除。
2、关于租金及相关费用。按照涉案合同约定的租金支付标准和苏宁公司的扣减方式，至本案起诉时，家易购公司认可尚有130000元租金未予支付，本院对此予以确认。该合同约定，承租方逾期支付租金、综合管理费、能源费或其他费用达十五日的，逾期期间出租方有权按照应付款金额的千分之五每日标准向承租方收取违约金。现家易购公司逾期支付租金的日期已超过15日，因此，家易购公司应支付相应的逾期付款违约金。苏宁公司自愿将违约金的标准调整为每日万分之五，该标准并不违反法律的规定，本院予以确认。故对于苏宁公司请求家易购公司支付租金并按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据所欠租金应付日期、逾期付款违约金计算标准，至2015年12月11日，家易购公司应支付的逾期付款违约金为25725元。苏宁公司自愿选择100000元租赁保证金自起诉之日从租金中予以扣除，该行为并无不妥，本院予以确认。因此，家易购公司还应支付自2015年12月12日起至2016年1月18日止，以230000元为基数，按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金计4370元；同时还应支付自2016年1月19日起至实际给付之日止，以130000元为基数，按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。另外，根据庭审查明的情况，家易购公司应支付水电费8119.84元、空调费、电梯维保费用8000元。
3、关于逾期撤场占有使用费及违约金
综合本案情况来看，家易购公司虽然没有按照《文化宫店项目解除合同及撤场通知函》中要求的时间清场并交付租赁场地，但不能就此认定家易购公司应支付逾期撤场期间的占用费及逾期撤场违约金。首先，逾期撤场应该是指合同解除后，承租方超过约定或合理期限腾空、返还租赁物，仍然继续占有使用租赁场所的行为。本案中，苏宁公司没有提供证据证明自2015年10月10日合同解除后，家易购公司继续使用租赁场所进行经营的行为。苏宁公司仅以家易购公司没有清空留置于场地内的物品及办理交接手续而推定其占有使用行为，但未清空和交接租赁场地与占有使用房屋经营是两个不同的概念。没有清空场地、办理交接手续不能等同于占有使用。其次，根据合同约定，合同解除后，家易购公司应按照约定的条件交还商铺（租赁物）；如果家易购公司未依照约定的期限及要求交还商铺，苏宁公司有权自行采取措施收回商铺，包括拆除、移除装修装饰及物品、更换钥匙、处置遗留物等，解除函中也有类似说明。从上述约定可以看出，清空场地有两种方式，一是由家易购公司处理，二是由苏宁公司代为履行。据此，家易购公司有理由相信在其未如期如约交还商铺的情况下，苏宁公司会自行采取其他替代方案予以解决，家易购公司需要付出的代价就是承担采用替代解决方案产生的费用及责任。就本案而言，在家易购公司不为之的情况下，苏宁公司完全可以自行采取措施处置遗留物，恢复原状而收回商铺，因为代为清场、处置遗留物也是涉案合同为苏宁公司约定的义务。当然，由此产生代为清偿等相关费用，苏宁公司有权要求家易购公司承担。第三，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。同时，该合同亦约定，出租方按照本合同约定清理该商铺内的物品、设施及设备期间，视为承租方逾期交还期间。因此，在家易购公司未履行清空、交还租赁物义务的情况下，苏宁公司应当视情况，在合理期限内采取清理等措施防止损失的扩大，而不能视合同约定义务和自己的声明而不顾，否则，该约定就失去意义。综上，苏宁公司请求家易购公司支付逾期撤场费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于注册地址变更或注销，根据合同约定，如果家易购公司未将营业执照上登记在涉案经营场所的地址予以变更或注销，在有证据证明家易购公司的该行为给苏宁公司造成损失的情况下，苏宁公司可以按照约定要求赔偿。
4、关于解约违约金
涉案合同约定，任何一方提前解除合同的，应按本合同解除当月月租金标准的六倍向对方支付违约金；承租方逾期支付租金等各项费用超过15日，经出租方催告后15个工作日后仍不履行的，出租方有权单方面解除本合同，并收回该商铺，承租方应向出租方支付相当于6个月租金总额的违约金。本案中，承租方家易购公司因未能按期支付租金导致合同解除，其行为构成违约，应按约定向苏宁公司支付违约金。综合考虑涉案合同约定的租赁期限、尚未履行的期限、合同解除后家易购公司消极处理的行为等因素，本院酌定家易购公司赔偿6个月租金的违约金。依据合同的约定，合同解除（2015年10月10日）当月的租金标准为175000元/3月，故家易购公司应支付的违约金为175000元/3月*6月=350000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认常州苏宁云商商贸有限公司与常州家易购信息科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2015年10月10日解除。
二、常州家易购信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内向常州苏宁云商商贸有限公司支付租金130000元、逾期付款违约金30095元，并支付以130000元为基数，自2016年1月19日起至实际给付之日止，按每日万分之五的标准计算的违约金。
三、常州家易购信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内向常州苏宁云商商贸有限公司支付水电费8119.84元、空调费、电梯维保费用8000元及自2016年1月19日起至实际给付之日止，按每日万分之五的标准计算的违约金。
四、常州家易购信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内向常州苏宁云商商贸有限公司支付解约违约金350000元。
五、驳回常州苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12037元，财产保全费4639元，由常州家易购信息科技有限公司负担10653元，常州苏宁云商商贸有限公司负担6023元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴光前
代理审判员 凌琎琎
人民陪审员 戴建平
二〇一六年九月十二日
书 记 员 徐 漪