上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2711号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海森泽房地产有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海罡龙房地产有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海森洋美房地产投资发展有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
上述三上诉人之共同委托代理人扈伟德，上海市欣宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈维汉。
委托代理人施盈莹，上海城开律师事务所律师。
上诉人上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2002年4月11日，陈维汉作为乙方和上海森泽房地产有限公司（以下简称“森泽公司”）、上海罡龙房地产有限公司（以下简称“罡龙公司”）、上海森洋美房地产投资发展有限公司（以下简称“森洋美公司”）作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买座落于上海市甲公路＊＊＊弄乙花园500号商品房（以下简称“系争房屋”），该房屋建筑面积为267平方米，单价为人民币5，117.23元（以下币种均为人民币），房屋总价为1，366，300元。合同第十条、第十一条约定，甲方定于2003年1月20日前将房屋交付乙方，房屋的交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定交纳了物业维修基金。甲方承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同。合同第十二条约定，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权解除合同。双方还对付款方式、房屋建筑结构等作了相应约定。合同签订后，乙方于2002年4月12日及同年7月10日共计向甲方支付了房款1，235，890元，甲方未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续。
2003年2月18日，陈维汉、森泽公司签订《变更履行协议》，约定森泽公司先行向陈维汉交付房屋，陈维汉拿到钥匙可以装潢入住，森泽公司在2003年12月31日前交付预售合同约定的标的物，如果森泽公司在2003年12月31日前尚未办完产权证，陈维汉可以退房，森泽公司承担已付房款的3％违约金，并赔偿陈维汉房屋的装修损失。上述协议签订后，陈维汉取得了房屋钥匙，后因森泽公司、罡龙公司、森洋美公司仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，陈维汉遂于2006年11月24日向上海市松江区人民法院（以下简称“松江区法院”）提起诉讼，要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司承担自2004年11月24日起至2006年11月23日止的逾期交房违约金270，659.91元。松江区法院经审理后于2006年12月11日作出（2006）松民一（民）初字第51××号民事判决，支持了陈维汉的诉请。
上述判决生效后，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司已履行了判决确定的给付2004年11月24日至2006年11月23日止违约金的义务。但因森泽公司、罡龙公司、森洋美公司仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，故陈维汉于2008年4月3日再次向松江区法院提起诉讼，请求判令森泽公司、罡龙公司、森洋美公司支付自2006年11月24日起至2008年3月31日止的违约金183，158.90元（以1，235，890元为本金、按日息万分之三标准计算）。该案审理中，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司为证明其辩称的事实，向法院提供申请书、回函等证据。申请书载明是森泽公司、罡龙公司、森洋美公司于2007年5月13日（落款日期）递交给“上海市丙区房地产交易中心”的。其中明确，为办理包括该房屋在内房屋的大产证已将申报材料送来多次，均未被受理，系由于房屋跨建在丁内-56号地块和丁镇-84地块交界线上、丁镇-84号地块上，只有在两地块合并的前提下，才能办出大产证及小产证；由于丁内-56号地块上的房屋已经出售给众多小业主，此地块的权利人与丁镇-84号地块的权利人不一致，并且上述两地块土地出让合同的用地条件不一致，土地使用年限不一致。回函是“上海市丙区房地产交易中心”于2007年5月22日（落款日期）出具给森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的。其中载明，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的申请已经收到，经查证，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司反映问题属实，确实依据申请中提到的原因，包括该房屋在内的房屋不能办理房地产权证（包括大产证和小产证）。据此，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司于2008年5月21日向陈维汉发出“关于解除房屋买卖合同的函”，述称因房地产行政管理部门原因，致使本案系争房屋已无法办理产权证，买卖合同的目的已不能实现，要求陈维汉于收函后10日内到森泽公司、罡龙公司、森洋美公司处办理相关退房手续。如陈维汉至期拒绝办理退房手续，应承担相关法律后果。陈维汉认为，其确已收到森泽公司、罡龙公司、森洋美公司要求解除房屋买卖合同的书面函，但该解除合同函是森泽公司、罡龙公司、森洋美公司单方意思的表示，不具有法律效力，不能据此认定合同已解除，故森泽公司、罡龙公司、森洋美公司仍应承担逾期交房的违约责任。上海市丙区房地产交易中心是产证登记机构而非审批机构，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司只要提供齐全的资料、履行完备的手续，系争房屋是可以办理产证的。该案庭审中，陈维汉坚持不同意解除合同，并坚持其诉请。
该案经审理后，松江区法院于2008年8月8日作出了（2008）松民三（民）初字第10××号民事判决，支持了陈维汉的诉请，即判令森泽公司、罡龙公司、森洋美公司支付陈维汉违约金183，158.90元，后森泽公司、罡龙公司、森洋美公司亦实际履行了其付款义务。在该判决中，松江区法院认为系争房屋逾期交房违约金的计算截止日期为陈维汉明确坚持诉讼请求之日，即2008年6月4日，对于该日期之后的违约金，陈维汉应无权再向森泽公司、罡龙公司、森洋美公司主张。
原审另查明，某区甲公路＊＊＊弄＊＊＊号、611号房屋于2009年11月办出小产证。某区甲公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋于2010年2月办出小产证。某区甲公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋于2011年1月办出小产证。
2012年8月2日，系争房屋所属的居委会、业委会、物业以及森泽公司、罡龙公司、森洋美公司等相关人员召开了会议，形成了《乙项目工程施工准备协调会议纪录》，其中明确就一期二期五岛及六岛部分产权证问题（某区甲公路＊＊＊弄＊＊＊号、511号、661号、667号以及系争房屋也包括在内），开发商对短期解决不了的事将召开专题会议，指派专人会同业主代表前往相关部门了解解决程序后与相关业主或代表沟通解决方式及推进时间表，于三期销售前解决5岛6岛部分业主的产权证等问题。
2014年4月23日，小区业主委员会成员、业主代表以及森泽公司代表进行会谈。其中“关于10多户房产证”问题，形成的一致意见为：10多户房产证未获批是源于所涉房屋跨不同地块；大部分业主通过诉讼，法院已作出判决，森泽公司也作出了相应的赔偿，履行了自身的义务；如未办产证业主有办证意向，可向有关部门反映并请有关发证部门解决，开发商会予以配合解决。
本案原审审理中，陈维汉提供了律师向某区乙花园业主委员会主任顾某某的调查笔录。其中，其陈述到：包括系争房屋在内的数套房屋无法办理房地产权证，是小区历史遗留问题，开发商因为表示可以解决办证问题，但迟迟未办理出，故这批房屋的业主们一直提出抗议，要求开发商兑现承诺。业委会这些年来也一直代表这批业主出面向房管部门进行了解，并与开发商进行了多次协商，期间业委会也将相关调查、协调经过和情况向业主们做了公示说明，开发商也曾表示在乙花园小区三期销售之前解决这批房屋的房产证问题。
原审再查明，2002年4月2日，森泽公司取得了包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。2005年6月22日，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司取得了包括系争房屋在内的上海市房地产权证（土地权证）。
原审审理中，原审法院根据陈维汉申请，通过上海市高级人民法院委托上海某房地产估价有限公司对系争房屋相关时点的市场价值进行评估。该公司于2015年2月27日出具了《上海市某区甲公路＊＊＊弄＊＊＊号房地产市场价值评估》，明确系争房屋在2008年6月4日的市场价值为4，199，900元，单价为15，730元／平方米；在2014年10月17日的市场价值为6，632，300元，单价为24，840元／平方米。2015年3月6日，该公司出具《关于甲公路＊＊＊弄＊＊＊号房地产评估的补充说明》，明确：在不考虑室内装修残值状态下，于价值时点2008年6月4日的房地产市场价值为3，910，900元，于价值时点2014年10月17日房地产市场价值为6，451，300元。陈维汉对于上述鉴定意见均无异议。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司认为：1、鉴定意见中系争房屋在2008年6月4日单价过高，根据森泽公司、罡龙公司、森洋美公司与案外人就小区内633号房屋所签订的房屋买卖合同以及森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的查询，系争房屋在该时点单价应当在8，000元多；2、鉴定意见中系争房屋在2014年10月17日价格过高。鉴定人员认为：1、森泽公司、罡龙公司、森洋美公司所举的例子只是一个合同成交情况；2、鉴定人员在房屋价格评估时，在房产交易中心查询有关房屋的成交价，并进行了一定测算。
原审法院又根据陈维汉申请，通过上海市高级人民法院委托上海某工程造价咨询有限公司对系争房屋装修造价、残值进行鉴定。2015年5月6日，该公司出具《关于甲公路＊＊＊弄乙花园500号房屋的司法鉴定意见书》：一、按照2015年为计价时点，该房屋重置造价为578，148元。综合考虑该房屋装修，建议该房屋成新率为50%，即装修残值为289，074元。绿化造价为90，257元。合计为379，331元。；二、按照施工期2003年为计价时点，该房屋造价为423，861元。综合考虑该房屋装修，建议该房屋成新率为50%，即装修残值为211，931元。绿化造价为85，618元。合计297，549元。陈维汉对于上述鉴定意见无异议。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司认为：1、绿化工程不属于装修残值，应当予以扣除；2、按照装修残值折旧的规定，折旧年限应当为20年，陈维汉系于2002年11月开始装修系争房屋并于2003年5月完工，距离现在已经超过了12年，故装修应当按照12年折旧，而非按鉴定机构所认为的10年进行折旧。鉴定人员认为：1、绿化工程是否应当扣除由法院判断；2、陈维汉对于房屋保管的很好，故房屋成新率按照50%。绿化工程因随着时间会越来越好，故未计算成新率。
原审审理中，陈维汉提起诉讼，请求判令：1、解除陈维汉与森泽公司、罡龙公司、森洋美公司于2002年4月11日签署的关于上海市甲公路＊＊＊弄乙花园500号房屋的《上海市商品房预售合同》；2、森泽公司、罡龙公司、森洋美公司返还陈维汉已支付的购房款1，235，890元；3、森泽公司、罡龙公司、森洋美公司赔偿陈维汉装修损失650，000元（暂计）、重新购置此类房屋的差价损失5，842，700元（暂按2.7万元／平方米×267平方米-1，366，300元计算），再扣除森泽公司、罡龙公司、森洋美公司已赔偿的违约金453，818.81元。后陈维汉增加诉讼请求，即要求判令森泽公司、罡龙公司、森洋美公司支付已付款3%的违约金37，076.70元。同时陈维汉将上述第3项诉请中差价损失明确为5，215，410元（评估价6，451，300元-已付款1，235，890元），装修损失（包括绿化工程）明确为509，479元（装修造价423，861元＋绿化造价85，618元），并表示如果违约金与差价损失、装修损失不能同时主张的，则优先主张差价损失、装修损失。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司共同辩称：仅同意解除《上海市商品房预售合同》、返还购房款1，235，890元并承担已付房款3%的违约金及装修的合理残值，同时，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司之前已经支付的违约金应当予以扣除。合同解除后，对于陈维汉返还房屋，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司同意接受。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司并提起反诉，请求判令：1、陈维汉向森泽公司、罡龙公司、森洋美公司支付购房款10%即136，630元；2、陈维汉支付逾期付款违约金175，599.30元（按未付款日万分之三即每日40.98元，从2003年2月21日计算至2014年11月20日）。针对森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的反诉请求，陈维汉辩称：不同意森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的反诉请求。
原审法院认为，陈维汉与森泽公司、罡龙公司、森洋美公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定森泽公司、罡龙公司、森洋美公司应当在2003年1月20日前将符合交付条件的房屋交付陈维汉，在《变更履行协议》中又约定在2003年12月31日前将符合交付条件的房屋交付陈维汉，嗣后森泽公司、罡龙公司、森洋美公司虽然向陈维汉交付了房屋，但森泽公司、罡龙公司、森洋美公司至今未取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故森泽公司、罡龙公司、森洋美公司交付的房屋不符合交房条件，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于森泽公司、罡龙公司、森洋美公司认为陈维汉提起本案诉讼已经超过诉讼时效的问题，原审认为，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司违约的事实一直处于存续状态中，且陈维汉系基于解除合同所提起诉讼，故森泽公司、罡龙公司、森洋美公司的意见不予采信。
关于陈维汉是否有权要求解除《上海市商品房预售合同》的问题。从陈维汉与森泽公司、罡龙公司、森洋美公司签订《上海市商品房预售合同》、《变更履行协议》，以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但森泽公司、罡龙公司、森洋美公司始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致陈维汉购买系争房屋至今不能办理房地产权证（小产证），而且森泽公司、罡龙公司、森洋美公司也曾确认系争房屋无法办出产权证，故陈维汉的合同目的已经无法实现，陈维汉有权要求解除上述合同。
关于陈维汉要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司返还购房款以及森泽公司、罡龙公司、森洋美公司要求陈维汉继续支付剩余房款并承担逾期付款违约金的问题。合同解除后，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司理应返还陈维汉已付购房款。故陈维汉要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司返还已付购房款的请求，原审予以支持。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司反诉要求陈维汉继续支付剩余房款并承担逾期付款违约金的请求，不符合合同解除后果处理的法律规定，不予支持。
关于陈维汉要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司赔偿经济损失的问题。因森泽公司、罡龙公司、森洋美公司违约导致合同解除，陈维汉有权要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司赔偿差价损失、装修及绿化损失。首先，关于陈维汉主张的差价损失，原审认为，虽然森泽公司、罡龙公司、森洋美公司于2008年5月21日向陈维汉发出《关于解除房屋买卖合同的函》，告知了陈维汉“系争房屋已经无法办理产权证，买卖合同目的已经不能实现，要求陈维汉办理相关退房手续”，但是，在此之后，陈维汉等小业主以及业委会等仍在积极促使森泽公司、罡龙公司、森洋美公司办理产证，与森泽公司、罡龙公司、森洋美公司也进行了一定沟通，而且实际上森泽公司、罡龙公司、森洋美公司也确实为部分原先未办出产证的小业主办出了产证。上述过程，客观上给陈维汉带来了系争房屋能够办出产证的合理预期及信赖。故森泽公司、罡龙公司、森洋美公司称陈维汉未能积极止损的意见，原审不予采信。综合整个案情，原审认为差价损失按评估时点2014年10月17日的价格计算，并无不当。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司虽然认为鉴定意见中的价格过高，但其未能提供充分证据予以推翻，故不予采信。现经计算，原审确定陈维汉应得的差价损失为5，085，000元（评估价6，451，300元-合同价1，366，300元）。关于陈维汉主张的装修及绿化损失，原审认为，装修、绿化损失应当基于陈维汉在实际装修时所产生的损失来考虑，故原审按照陈维汉施工期2003年为计价时点并依据鉴定意见中的成新率确定装修损失。对于装修绿化损失，结合鉴定人员意见，应不计算成新率。森泽公司、罡龙公司、森洋美公司对于鉴定意见所提出的异议，依据不足，原审不予采信。故原审确定装修损失为211，931元，绿化损失85，618元。综上，房屋差价损失、装修损失、绿化损失的金额合计为5，382，549元。
关于陈维汉要求森泽公司、罡龙公司、森洋美公司按照已付款3%支付违约金的问题。原审认为，陈维汉已经主张了其实际损失，而且也言明本案中在违约金与损失不能同时主张的情况下，优先主张实际损失，故对于陈维汉主张上述违约金的请求，原审不予支持。
关于房屋返还问题。因合同解除，陈维汉应当将系争房屋返还，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司对此亦无异议，予以确认。
原审法院审理后于二〇一五年七月六日作出判决：一、解除陈维汉与上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于2002年4月11日签订的关于上海市甲公路＊＊＊弄乙花园500号房屋的《上海市商品房预售合同》；二、上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还陈维汉购房款1，235，890元；三、陈维汉于判决生效之日起二十日内将上海市甲公路＊＊＊弄乙花园500号房屋返还给上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司；四、上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈维汉经济损失5，382，549元；五、驳回陈维汉的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费60，865元，减半收取计30，432.50元，反诉案件受理费2，992元，司法鉴定费51，600元，合计85，024.50元，由陈维汉负担9，877.50元（已付），由上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司负担75，147元（于原审判决生效之日起七日内交付原审法院）。
判决后，森泽公司、罡龙公司、森洋美公司不服，共同上诉于本院称：上诉人已于2007年向丙区房地产交易中心申请办理系争房屋产权过户手续，但交易中心回函称系争房屋无法办理产权证，该状态持续至今，不存在系争房屋可以办出产证的合理预期及信赖期待。上诉人基于系争房屋预售合同目的无法实现，已于2008年发函被上诉人解除合同、办理退房手续，但被上诉人并未予以配合，上诉人亦未就能否办理产权证与被上诉人进行沟通，仅是告知被上诉人按合同约定办理退房手续，此后同一小区内的个别房屋成功办理产权证，并不代表系争房屋可办理产权证，从本案的实际情况看，系争房屋自始至终是无法办理产权证的。被上诉人以上诉人违约为由诉至松江区法院，要求上诉人承担逾期交房违约金，该案中被上诉人明知系争房屋无法办理产权证，且松江区法院亦向被上诉人释明系争房屋产权证无法办出，而被上诉人坚持不解除合同，由此产生的风险应由被上诉人自行负担。按照系争房屋预售合同的约定，上诉人违约，应赔偿总房款3%的违约金及装修损失，且绿化不应计入装修工程，原审判定上诉人赔偿被上诉人系争房屋差价损失，没有相应的依据，且被上诉人已实际居住使用系争房屋十多年。上诉人请求维持原审判决第一、第二、第三、第五、第六项，撤销原审判决第四项，改判三上诉人赔偿被上诉人经济损失总计268，335.90元。
被上诉人陈维汉辩称：被上诉人的损失主要系房屋差价损失、装修损失及绿化损失。2007年上诉人已收到丙区房地产交易中心回复，明确表示不能办理产证，其虽称于2008年5月致函被上诉人解除合同，但上诉人并未按合同约定解除合同，反而是一直与被上诉人及其他业主沟通，表示可以办理相应的产权证。且其后确实为一些原无法办理产权证的房屋办出了产权证，上诉人亦告知被上诉人系争房屋可以办理产权证，故该扩大的损失并非被上诉人所造成，应由上诉人承担。系争房屋预售合同签订后上诉人一直无法交房，故被上诉人与上诉人签订变更履行协议，由上诉人先行交房，被上诉人投入50余万元进行装修，故原审法院认定的装修残值，并无不妥，系被上诉人的实际损失。（2008）松民三（民）初字第10××号确实提及防止损失扩大的问题，但仅指逾期交房违约金而非被上诉人的其他损失，请求二审法院维持原审判决。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于系争房屋预售合同解除后，被上诉人所受损失之范围及数额。上诉人与被上诉人签订的预售合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。双方签订的《变更履行协议》明确约定如上诉人未能办理产权证，被上诉人可提出退房，上诉人承担已付购房款3%的违约金及装修损失。系争房屋至今无法办理产权证，致系争房屋预售合同无法继续履行，故在被上诉人诉请解除合同后，上诉人应赔偿被上诉人因此所致的损失。
上诉人主张的其承担违约责任的范围，虽在《变更履行协议》中作出约定，但依据合同法之相关规定，约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。从本案的情况看，被上诉人已于2002年向上诉人支付了绝大部分的购房款，被上诉人已履行了系争房屋预售合同中主要的义务，若上诉人按约履行预售合同及《变更履行协议》的内容，被上诉人依约能够取得系争房屋产权证并享有系争房屋房价上涨之利益。现因上诉人的责任致系争房屋至今未能办理产权证，故被上诉人要求上诉人承担系争房屋的差价损失，合理合法，本院予以支持。至于系争房屋差价损失范围的认定。在松江区法院（2008）松民三（民）初字第10××号案件中，买卖双方均已明知系争房屋无法办理产权证，松江区法院亦已向被上诉人释明了合同无法履行的救济途径及相应的法律风险，但被上诉人在该案中仍坚持继续履行预售合同及《变更履行协议》，故本院认为，自预售合同签订至2008年6月4日止系争房屋之差价损失，系上诉人违约行为所致，被上诉人并无过错，该时间段内的房屋差价损失，应由上诉人全额赔偿给被上诉人。此后，被上诉人明知系争房屋无法办理产权证，且松江区法院已向其释明相应法律风险的情况下，被上诉人仍未及时行使合同解除权以结束买卖合同无法继续履行之非正常状态，故对此后扩大之损失，被上诉人亦有一定的过错。虽然此后上诉人确为同小区部分房屋办出了产权证，但从在案证据看，上诉人并未承诺办出系争房屋产权证，双方之交涉及协商行为，应视为买卖双方共同尝试办理系争房屋的产权证之补救措施，即便如原审法院所述，被上诉人对上诉人办理系争房屋产权证存有信赖及期待，从双方的交涉及协商内容看，该种信赖仅是系争房屋存在办出产权证之可能性，而非上诉人必然能够消除办理产权证之实际障碍，故本院认为，对于2008年6月4日至2014年10月17日期间系争房屋之差价损失，买卖双方对此均有过错，该损失应由买卖双方共同负担。
至于上诉人是否应赔偿被上诉人绿化损失的争议。绿化实际添附于系争房屋，系为美化或者改善系争房屋的居住环境，被上诉人因此付出了相应的成本使之具有对应的价值，现因上诉人之违约行为致合同解除，该部分绿化损失亦系被上诉人之实际损失，上诉人应予以赔偿。上诉人关于其无需赔偿被上诉人绿化损失的抗辩意见，缺乏法律依据，本案不予采纳。
综上所述，《变更履行协议》中虽然约定了上诉人承担违约责任之计算方法，但本案中，被上诉人之实际损失远大于合同约定之违约金，本院依法支持被上诉人以其实际损失为限要求上诉人承担违约责任的诉讼请求。就具体数额问题，绿化损失及装修损失的认定，原审法院所作裁判并无不当，本院予以认同，不再赘述。就房屋差价损失的具体数额认定，至2008年6月4日的差价损失2，544，600元，由上诉人全额承担。此后至2014年10月17日止的差价损失2，540，400元，依据双方的过错程度、合同的履行状况，本院确定由上诉人承担1，740，400元，由被上诉人承担800，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3561号民事判决第一、第二、第三、第五、第六项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3561号民事判决第四项；
三、上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈维汉经济损失4，582，549元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币30，432.50元，反诉案件受理费人民币2，992元，司法鉴定费人民币51，600元，合计85，024.50元，由陈维汉负担9，877.50元（已付），由上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司共同负担75，147元。二审案件受理费人民币52，469元，由上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司共同负担41，469元，由陈维汉负担11，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……