广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2356号
上诉人（原审被告）：田丹，男，住所地：湖南省汩罗市。
委托代理人：魏德明，广东瑞丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市柏臣精品酒店管理有限公司，住所地：深圳市坪山新区。
法定代表人：张其霖，总经理。
委托代理人：何爱萍，广东鹏正律师事务所律师。
原审第三人：李孝斌，男，香港居民。
上诉人田丹因与被上诉人深圳市柏臣精品酒店管理有限公司（以下简称柏臣公司）、原审第三人李孝斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第121号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
柏臣公司原审诉讼请求：一、解除柏臣公司与田丹于2013年12月1日签订的《房地产分租合同》；二、田丹立即搬离深圳市坪山新区XX路（XX段）XXX号X楼，将该房屋返还柏臣公司；三、田丹立即支付拖欠的租金（计算至2014年12月29日为382542.95元，此后租金按每月100000元标准计算至实际搬离、返还涉案房屋之日止）及滞纳金（计算至2014年12月29日止为338394.31元，此后每日6‰计算至付清之日止）；四、田丹立即支付拖欠的水电费（计算至2014年12月29日止为48964.97元，此后按实际发生的数额计算至付清之日止）及滞纳金（计算至2014年12月29日止为41995.63元，此后按日6‰计算至付清之日止）；五、田丹立即支付拖欠的管理费（计算至2014年12月29日止为2875元，此后按2.5元每平方米每月的标准计算至实际搬离、返还涉案房屋之日止）及滞纳金（计算至2014年12月29日止为155.25元，此后按日6‰计算至付清之日止）；六、田丹承担本案诉讼费用。诉讼中，柏臣公司自愿放弃起诉日前的租金滞纳金。
原审法院审理查明：2013年12月1日，第三人李孝斌作为柏臣公司方代表与田丹签订《房地产分租合同》，约定柏臣公司将位于深圳市坪山新区XX路（XX段）XXX号（现房地产证土地位置为XX镇XX路X号和XX号）二楼分租给田丹作为XX饭店餐厅使用，含分摊面积共计1150平方米；租金每月5万元人民币，从2015年12月1日起租金按年递增率6%；租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止，田丹应于每月5日前以银行转账或现金方式向柏臣公司支付当月租金，每逾期一天按日租金的6‰向柏臣公司交纳滞纳金；柏臣公司同意2013年12月1日至2014年1月14日为田丹装修免租期，2014年1月收取半月租金；柏臣公司交付分租房地产时向田丹收取4个月租金即人民币20万元作为租赁保证金；租赁期间，田丹负责按时支付分租房地产使用的水电费，因田丹用电时间段多为高峰电，故电费按供电所执行的高峰计算标准收取，（水电费按当地自来水公司和供电局物价照表读数，计算金额，由柏臣公司代收，损耗按大楼各商家当期使用数的比例实行分摊）；租赁期间，柏臣公司按每月每平方米2.5元向田丹收取管理费（第一年免管理费，即2013年12月1日至2014年11月30日止），管理费及水电费缴款日为每月20日，每逾期一日按6‰向田丹收取滞纳金；田丹无故拖欠租金达30天以上，柏臣公司可就因此造成的损失不予退还租赁保证金；本合同终止后，在柏臣公司已退应还给田丹所交的租赁保证金情况下，于5日内迁离及交回分租房地产，并保证分租房地产及附属设施完好，同时结清应当由田丹承担的各项费用并办理有关移交手续，田丹逾期不迁离或不返还租赁房地产的，柏臣公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向田丹收取双倍租金；合同期满或因田丹违约等原因导致合同提前解除的，田丹应在接到柏臣公司书面通知5日内办理撤场手续，逾期柏臣公司对田丹物品不负责保管，所有损失由田丹自行承担。
2014年4月17日，柏臣公司向田丹发送《告知函》，催告田丹交纳拖欠的租金。2014年8月18日，柏臣公司再次向田丹发送《告知函》，称田丹已拖欠租金及滞纳金共计人民币343978.91元，限田丹在收到本函后5个工作日内缴清上述款项，逾期柏臣公司将依法解除《房地产分租合同》。田丹于当日签收该《告知函》。
关于田丹拖欠的租金数额。柏臣公司提交的《柏臣公司房租》显示田丹自2014年3月开始拖欠租金，此后陆续向柏臣公司缴纳部分租金至2014年7月。柏臣公司认为自2014年1月至2014年12月田丹共拖欠租金总额为575000元，期间田丹共缴纳415857元（扣除20万元租赁保证金、2014年1月至8月的42969.35元电费和1801.56元水费），故田丹尚欠租金403913.91元；田丹认为租金只应当计算至2014年8月23日，田丹拖欠租金为192246.91元（403913.91元－4个月×50000元/月－50000元÷30天×7天＝192246.91元），抵扣田丹缴纳的20万元租金保证金，田丹已经结清全部租金及水电费。
关于水电费。柏臣公司提交的日期为2014年11月1日的水电费通知单显示，涉案租赁房产均未实际产生水、电费。柏臣公司认为田丹已交清2014年8月份以前的水电费，现柏臣公司主张的水电费系2014年9月份以后的水电费；田丹认可柏臣公司证据中列明为2014年9月1日的水电费单据（水费人民币32.2元，电费人民币4748.8元），其余水电费单据不予认可。
2014年12月29日，柏臣公司向原审法院提起诉讼，请求解除柏臣公司、田丹于2013年12月1日签订的《房地产分租合同》，判令田丹向柏臣公司返还涉案房屋及支付拖欠的租金、水电费等。田丹于2015年2月10日签收柏臣公司的起诉状及证据材料。原审庭审中，柏臣公司主张涉案合同解除时间为田丹收到起诉状之日（即为2015年2月10日），田丹认为涉案合同已于2014年8月23日解除。
原审法院认为：柏臣公司与田丹于2013年12月1日签订的《房地产分租合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。现将本案争议焦点分述如下：
一、关于解除《房地产分租合同》的问题。根据涉诉合同约定，田丹应于每月5日前以银行转账或现金方式向柏臣公司支付当月租金，田丹无故拖欠租金达30天以上，柏臣公司可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。田丹自2014年1月份开始缴纳租金，3月份开始拖欠租金，此后田丹陆续向柏臣公司支付部分租金至2014年7月。2014年8月18日，柏臣公司向田丹发送《告知函》，限田丹在收到函件后5个工作日内缴清拖欠款项，逾期柏臣公司将依法解除《房地产分租合同》。田丹迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，柏臣公司向法院起诉要求解除涉案合同，该起诉状送达田丹时（2015年2月10日）涉诉合同解除。合同解除后，田丹应当搬离租赁场地并向柏臣公司返还租赁物。根据涉诉合同约定：本合同终止后，在柏臣公司已退应还给田丹所交的租赁保证金情况下，于5日内迁离及交回分租房地产；田丹逾期不迁离或不返还租赁房地产的，柏臣公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向田丹收取双倍租金。现涉案合同因田丹违约而解除，但田丹未于合同解除后的5日内向柏臣公司返还涉诉房屋，因此，田丹应承担逾期返还租赁房屋期间的双倍租金，即应自2015年2月16日起每月向柏臣公司支付双倍租金即100000元，直至返还租赁房屋之日止。
二、关于柏臣公司主张的租金和滞纳金问题。柏臣公司主张田丹支付2014年3月至实际返还涉案房屋之日止拖欠的租金，田丹确认截止至2014年8月23日其拖欠租金192246.91元。但涉案合同已于2015年2月10日解除，故租金应计至该日止，对于柏臣公司主张该日之后的租金，应为房屋使用费，房屋使用费的标准按照涉案合同约定的租金标准计算。由于田丹逾期返还涉案房屋，应自2015年2月16日起承担双倍租金的违约责任。故田丹应向柏臣公司支付2014年3月至2015年2月10日拖欠的租金472246.91元【2014年3月至2014年8月23日田丹拖欠租金192246.91元、2014年8月24日至2015年2月10日田丹拖欠租金280000元（5个月×50000元/月＋50000元÷30天×18天），以上合计472246.91元】，2015年2月11日至2015年2月15日期间的房屋使用费数额为8333.33元（50000÷30天×5天）。根据涉诉合同约定，田丹应于每月5日前以银行转账或现金方式向柏臣公司支付当月租金，每逾期一天按日租金的6‰向柏臣公司交纳滞纳金。田丹认为滞纳金并非民法范畴，田丹不应该交纳该款项，且该约定过高。从柏臣公司、田丹双方签订涉案合同滞纳金本意看，该条款性质属对田丹逾期交付租金的违约条款，系柏臣公司、田丹签订合同时的真实意思表示，因此，田丹应向柏臣公司支付该违约款项，但田丹对滞纳金过高提出调整请求，综合涉案合同的履行情况，原审法院酌情调整滞纳金为每逾期一天按日租金的万分之五向柏臣公司交纳滞纳金。柏臣公司主张滞纳金自起诉次日（2014年12月30日）起计算至付清之日止，但是涉案合同已于2015年2月10日解除，柏臣公司主张2015年2月10日之后的滞纳金没有合同依据，原审法院不予支持。因此，滞纳金按日万分之五标准分段计算，分别以拖欠金额从2014年12月30日、2015年1月6日、2015年2月6日起计至2015年2月10日止，经计算数额为9648元。
三、关于田丹辩称20万元租赁保证金抵扣租金的问题。根据涉案合同约定，田丹无故拖欠租金达30天以上，柏臣公司可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。本案中，田丹拖欠租金的行为已达到柏臣公司不予租赁保证金的条件，因此，田丹关于租赁保证金抵扣租金的辩解原审法院不予采纳。
四、关于水电费和滞纳金的问题。根据涉案合同约定，租赁期间，田丹负责按时支付分租房地产使用的水电费，因田丹用电时间段多为高峰电，故电费按供电所执行的高峰计算标准收取，（水电费按当地自来水公司和供电局物价照表读数，计算金额，由柏臣公司代收，损耗按大楼各商家当期使用数的比例实行分摊）。柏臣公司认可田丹已交清2014年8月份以前的水电费，现柏臣公司主张的水电费系2014年9月份以后的水电费，但田丹只认可柏臣公司证据中列明为2014年9月1日的水电费单据（水费人民币32.2元，电费人民币4748.8元，共计人民币4781元），其余水电费单据不予认可，且柏臣公司未提供当地自来水公司和供电局关于涉案租赁物实际消耗的水、电表读数，故对于柏臣公司主张的水电费中，原审法院支持田丹确认的水、电费共计4781元，高于此数额的水、电费，原审法院不予支持。根据涉案合同约定，水电费缴款日为每月20日，每逾期一日按6‰向田丹收取滞纳金。依照原审法院上述在“关于柏臣公司主张的租金和滞纳金问题”中对滞纳金的认为，原审法院将滞纳金调整为每逾期一日按万分之五向田丹收取滞纳金，因此，田丹应以拖欠的4781元水电费为基数，按万分之五标准从应付水电费次日即2014年9月21日计算至租赁合同解除之日止即2015年2月10日，经计算数额为341.84元。
五、关于管理费和滞纳金的问题。根据涉案合同约定，租赁期间，柏臣公司按每月每平方米2.5元向田丹收取管理费（第一年免管理费，即2013年12月1日至2014年11月30日止），管理费及水电费缴款日为每月20日，每逾期一日按6‰向田丹收取滞纳金。柏臣公司主张田丹支付自2014年12月1日开始至田丹返还涉案房屋之日止的管理费及滞纳金，田丹认为其未使用涉案房屋，其不应交纳该项费用。从柏臣公司提交的日期为2014年11月1日的水电费通知单显示涉案租赁房产未实际产生水、电费，可以看出，田丹在2014年12月1日后未实际使用涉案房屋，柏臣公司未对田丹的生产经营提供管理服务，田丹关于其不应交纳该项费用的辩解有理，原审法院予以采信，对柏臣公司的关于管理费及滞纳金的诉请不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认柏臣公司与田丹于2013年12月1日签订的《房地产分租合同》已解除；二、田丹于判决生效之日起十日内向柏臣公司返还租赁的位于深圳市坪山新区XX路（XX段）XXX号（现房地产证土地位置为XX镇XX路X号和XX号）二楼；三、田丹于判决生效之日起十日内向柏臣公司支付拖欠的租金人民币472246.91元及滞纳金9648元；四、田丹于判决生效之日起十日内向柏臣公司支付2015年2月11日至2015年2月15日期间的房屋使用费人民币8333.33元；五、田丹于判决生效之日起十日内向柏臣公司支付逾期返还租赁物期间的违约金（按每月100000元的标准，自2015年2月16日起计至返还租赁物之日止）；六、田丹于判决生效之日起十日内向柏臣公司支付拖欠的水、电费人民币4781元及滞纳金341.84元；七、驳回柏臣公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币11949.28元、保全费人民币4595元，合计人民币16544.28元，由柏臣公司负担6488.28元，田丹负担10056元。
上诉人田丹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原判决，发回原审法院重审。二、本案诉讼费用全部由柏臣公司承担。事实与理由：一、田丹与柏臣公司签订涉案租赁合同系履行深圳市XXXXX餐饮有限公司（下简称相悦情公司）的职务行为，相关后果依法均应当由相悦情公司承担。本案原判决认定基本事实不清，且遗漏了当事人相悦情公司，请二审法院依法裁定撤销原判，发回原审法院重审。田丹为深圳市XXXXX餐饮有限公司职员，其与柏臣公司签订涉案租赁合同系履行相悦情公司的职务行为，本案的承租人为相悦情公司。柏臣公司亦知道这一情况，故在本案起诉时将相悦情公司一并列为被告（后撤诉）。故本案的所有法律后果依法均应由相悦情公司承担。柏臣公司在起诉时主张田丹和相悦情公司承担连带责任本无任何事实和法律依据。在撤回对相悦情公司的起诉后，要求田丹承担职务行为所产生的法律后果更无事实和法律依据，原审本应依法驳回柏臣公司诉请。故原审判决认定基本事实不清，且遗漏了本应当作为当事人的相悦情公司。二、原审判决认定租金及使用费错误。本案中，柏臣公司于2014年8月18日向相悦情公司发出《告知函》，并于2014年8月23日强行收回了租赁房屋。此时柏臣公司有义务采取适当措施防止租金损失扩大，比如另行出租等。但柏臣公司并未采取任何措施，而是一直向田丹主张租金及双倍租金的违约金等。根据我国合同法119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故原审判决认定2014年8月23日后的租金及使用费不仅违反了合同法的规定，也不符合合同公平正义和诚实信用原则。三、原审判决认定按每月10万元标准计算逾期返还租赁物期间违约金既无合同依据，也有违法律规定。双方租赁合同第24条：“本合同终止后，在甲方已退还给乙方所交的租赁保证金情况下，于5日内搬离……。乙方逾期不撤离…，甲方有权就逾期部分向乙方收取双倍租金。”（一）该条款适用条件并未成就。根据该条约定，乙方撤离是附有条件的，即“在甲方已退还给乙方所交的租赁保证金情况下”。但本案中，柏臣公司并未退还相悦情公司所交纳的20万元保证金。故原审判决适用该条款无事实依据。（二）该条款按每月10万元标准计算违约金过高，显失公平。且因租赁物早已由柏臣公司收回，相悦情公司相关物品均经柏臣公司申请原审法院查封，完全撤离在客观上已无法实现，原审判决机械适用该条款显失公平。2014年8月23日，柏臣公司强行收回了租赁房屋。经抵扣20万元租赁保证金后，相悦情公司本已不欠柏臣公司任何费用，即柏臣公司本无任何经济损失。但柏臣公司为利用该不公平的违约金条款以获取巨额利益，滥用诉权并申请原审法院查封了相悦情公司的物品，此造成搬离在客观上已无法实现。现柏臣公司正是利用这一不公平条款以企图获取巨额不正当利益，原审判决错误支持此诉请造成明显不公。四、涉案合同第19条为赔偿金条款，而赔偿应当以实际损失为限。因柏臣公司并未举证证明其因此受到损失，故原判决认定20万元保证金不抵扣租金错误。涉案合同第19条：“出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金；（一）乙方无故拖欠租金达30天以上……”。根据该条中“向乙方请求损害赔偿”的内容可认定此条款为“损害赔偿金”的约定。既然是赔偿金，就应当以实际损失为限。但本案中，柏臣公司无任何证据证明其因此导致损失达20万元，故柏臣公司应将20万元租赁保证金抵扣租金。五、原审判决在支持了每月10万元的畸高违约金的同时，又支持不退还20万元租赁保证金以作为赔偿金，明显错误且造成司法不公。综上所述，本案原审判决认定基本事实不清、错误，且遗漏了本案的当事人、合同承租人深圳市XXXXX餐饮有限公司。另，原判认定事实错误导致适用法律错误并造成判决结果明显不公正，请二审法院依法裁定撤销原判决，发回原审法院重审。
被上诉人柏臣公司答辩称，一、与柏臣公司签订《房地产分租合同》的是田丹，交纳租金的也是田丹，柏臣公司向合同相对方田丹主张该分租合同项下权利，与案外人无关，不应追加案外人参加本案诉讼。二、田丹未将租用的房屋交还柏臣公司，应向柏臣公司支付占用该房屋期间的房屋费。田丹称柏臣公司已于2014年8月23日强行收回租赁房屋，没有事实依据。实际上，就在龙岗区人民法院屏山法庭2014年9月11日查封深圳市XXXXX餐饮有限公司的相关设备时，深圳市XXXXX餐饮有限公司仍在涉案房屋内经营，法院也仅仅是进行登记查封，涉案内的物品仍由深圳市XXXXX餐饮有限公司在保管、使用。田丹称2014年8月23日租赁房屋已被强行收回，与事实不符。三、原审判决依照双方合同约定确定田丹逾期返还租赁物期间的房屋使用费，于法有据，原审判决正确。田丹称因为未返还租赁保证金，故不应适用该条款的辩称于法无据：因田丹已逾期交付租金，按该合同第19条第（一）项的规定：乙方无故拖欠租金达30天以上，其已无权要求柏臣公司返还租赁保证金。
原审第三人李孝斌未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
本院经审理查明，柏臣公司于二审审理过程中确认其已于2015年10月1日收回涉案房屋，并将房屋另行出租他人。除此之外，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。田丹上诉主张涉案合同的承租人应为相悦情公司，柏臣公司对此不予认可，因涉案合同由田丹以承租人的身份所签署，在合同履行过程中租金实际也由田丹支付，田丹未提供证据证明其与柏臣公司之间存在变更合同主体的意思表示，其主张涉案合同的承租人为相悦情公司依据不足，本院不予支持。
田丹上诉主张涉案房屋于2014年8月23日由柏臣公司收回，柏臣公司对此不予认可，田丹对该主张未提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采纳。根据柏臣公司于二审自认的事实，本院确认涉案房屋于2015年10月1日由柏臣公司收回，故柏臣公司要求田丹返还房屋的请求缺乏事实依据，本院予以驳回。
关于合同解除后2015年2月16日之后的房屋使用费标准问题，田丹上诉主张不应按双倍租金计算。对此，本院认为，从合同约定本意看，合同约定的双倍租金主要是适用于期限届满或双方协商合同终止，出租人已退还承租人租赁保证金后，承租人逾期不搬离的情形。本案显然不属于该种情形，原审法院认定该期间的房屋使用费按双倍租金计算缺乏合同依据，本院予以纠正，田丹该主张理由充分，本院予以采纳。故2015年2月16日至2015年10月1日期间，田丹应支付的房屋使用费应为375000元（50000元/月×7.5个月）。至于田丹缴纳的20万元保证金应否抵扣拖欠租金的问题，因田丹无故拖欠租金构成违约，且达到合同约定的不予退还的条件，原审法院对于其提出的租赁保证金应予抵扣租金的主张未予采纳并无不当，本院予以确认。
综上，田丹的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第121号民事判决第一、三、四、六项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第121号民事判决第二、七项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第121号民事判决第五项为：上诉人田丹应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市柏臣精品酒店管理有限公司支付2015年2月16日至2015年10月1日期间的房屋使用费375000元；
四、驳回被上诉人深圳市柏臣精品酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11949.28、保全费4595元，合计16544.28元，由柏臣公司负担7544.28元，田丹负担9000元；二审案件受理费8730元，由田丹负担5730元，柏臣公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一六年三月九日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。