上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）重字第5号
原告胡世礼，男，汉族，户籍地上海市徐汇区。
委托代理人杨波，上海市德尚律师事务所律师。
委托代理人张婕，上海市德尚律师事务所律师。
被告边越，男，汉族，户籍地上海市闸北区。
被告樊克俭，男，汉族，户籍地上海市杨浦区。
委托代理人杨跃明，上海利歌（太仓）律师事务所律师。
原告胡世礼诉被告边越、樊克俭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理，于2014年8月4日作出判决。判决后原告不服提起上诉，2015年4月13日上海市第一中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院于2015年4月27日重新立案受理。原告于2015年6月24日变更诉讼请求。本案依法适用普通程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。当事人及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡世礼诉称，上海市龙华西路XXX弄XXX号XXX室房屋原系原告名下房产。2004年，因原告急需资金，原告与被告边越签订《协议书》一份，约定以房屋做形式上的买卖，而为原告获得银行贷款，房屋产权实际仍为原告所有。嗣后，原告与被告边越依约完成了形式上的买卖，并获得银行贷款。但嗣后被告边越却以房屋为抵押向案外人借款，原告在发现后诉至法院，法院于2012年判决原告与被告边越就房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告边越在涤除房屋项下的抵押权后，该房屋产权归原告胡世礼所有。该判决现已生效。房屋一直由原告实际居住使用，2013年10月，原告发现被告边越已将房屋擅自转让至被告樊克俭名下。原告认为，樊克俭违反房屋交易惯例，在未实地看房，且明知房屋项下抵押权明显大于房屋价值的情况下，就签订主要条款均为空白的买卖合同，并在抵押权未涤除的情况下一次性支付全款，办理房屋过户后第三人即与案外人瞿某某签订抵押合同，举债300万元。同时，樊克俭未向出卖人主张权利，直接采用暴力手段上门收房，将原告一家赶出房屋，旋即将房屋挂牌出售。两被告及案外人顾某某、瞿某某之间恶意串通，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认两被告就上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令上海市龙华西路XXX弄XXX号XXX室房屋权属恢复原状。
被告边越辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋买卖合同是经过正规程序，托顾某某办理的，是有效的。
被告樊克俭辩称，两被告房屋买卖不存在恶意串通的情况，樊克俭是善意第三人，按照法律规定，樊克俭的权利应得到保护。被告购买系争房屋前，与边越不认识，也不知道原、被告之间为该房屋诉讼事宜，故两被告间不存在恶意串通的情况，双方签订的房屋买卖合同合法有效。被告边越是该房屋登记权利人，被告向其全额支付了300万元购房款，并按规定向国家缴纳税款，双方亦已办理了系争房屋过户手续，现被告实际居住在该房屋中，请求驳回原告诉请。
经审理查明，上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原系原告名下房产。2004年12月13日，原告（甲方）与被告边越（乙方）签订《协议书》一份，约定甲乙双方经协商，决定将系争房屋做象征性形式上的二手房买卖；此套房屋的最终产权还是归甲方所有，乙方不得占为己有，甲方仍继续居住在该房屋内；甲方自取到银行发放的贷款之后，必须主动履行与乙方的承诺，每月按与银行签订的还款额予以还款，……；甲方如提前还清贷款后需乙方将上述房屋重新过户给甲方时，乙方必须无偿地给予协助办理有关过户手续。当日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为95万元。嗣后，被告边越成为系争房屋的产权人，但该房屋产权证由原告保管。原告缴纳了交易过户所需的所有税费、手续费等。同时，被告边越与上海银行股份有限公司京东支行（后更名为上海银行股份有限公司福民支行，以下简称上海银行福民支行）签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定贷款金额为665，000元。嗣后，原告从被告边越处取得银行贷款665，000元，并按月向上海银行福民支行还款。系争房屋实际仍由原告夫妇居住，原告及其家人户籍亦在该房屋内。
2011年4月，被告边越通过挂失的方式补办了系争房屋房地产权证。
2011年9月16日，边越与顾某某签订房地产借款抵押合同，约定边越借款130万元。2011年9月21日系争房屋上设立了该130万元的抵押权。同日，被告边越出具委托书，委托案外人顾某某办理系争房屋出售事宜，委托期限为一年，自2011年11月16日起至2012年11月16日止。
2011年11月17日，边越与顾某某再次签订抵押借款合同，约定边越借款70万元。2011年11月22日，系争房屋上设立了该70万元的抵押权。
2012年3月，原告将边越诉至本院，案号（2012）徐民四（民）初字第1308号（以下简称1308号），要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，确认系争房屋产权归原告所有。2012年9月，本院判决认定原告与被告边越为套取银行贷款虚假买卖，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告边越在涤除系争房屋项下的抵押权后，该房屋产权归原告所有。2012年11月7日，二审维持原判。
2013年10月，被告边越与唐某某签订《房地产借款抵押合同》，约定借款300万元，借款期限自2013年10月21日起至2013年11月20日止。2013年10月21日，唐某某、边越向房地产交易中心申请办理抵押登记，2013年10月25日该抵押被核准登记。（注：边越称未收到唐某某分文款项，是配合顾某某操作的，具体情况不清楚；樊克俭称，当时为了防止边越在抵押注销后不将房屋过户给其，转而出售他人，故做了借款抵押，是否有借款不清楚。）
2013年10月21日，顾某某公证委托朱某某办理系争房屋上的抵押注销事宜。
2013年10月22日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定边越以300万元的价格将系争房屋出售给樊克俭，双方确认于2013年11月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，包含付款时间、交房时间、违约责任等其余合同重要条款均为空白。同日，两被告签订补充协议，约定边越于合同签订后三十日内将房屋产权及房屋实物交付给樊克俭，协议并对逾期交房、逾期迁出户口的违约责任等作出约定。
2013年10月22日、10月28日，被告樊克俭通过银行转账分别支付被告边越150万元、100万元。同年10月29日，被告樊克俭又支付被告边越459，225.41元、10，774.59元，共计470，000元。
2013年10月31日，上海银行福民支行以贷款还清为由申请注销其设定于系争房屋上的抵押。
2013年11月4日，两被告向房地产交易中心申请合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记。同日，顾某某（朱某某代办手续）、唐某某以贷款债务已履行为由申请注销设定于系争房屋上的130万元、70万元及300万元的抵押。同日，抵押权人上海银行福民支行、顾某某、唐某某分别出具了《上海市房地产其他权利终止证明》、《房地产他项权利终止证明》。同日，两被告向房地产交易中心申请办理变更登记手续。
2013年11月4日，边越出具收条，确认收到樊克俭系争房屋买卖全款300万元。
2013年11月11日，樊克俭被核准成为系争房屋产权人。次日，樊克俭领取了房地产权证。
2013年11月13日，樊克俭与瞿某某签订借款抵押合同，樊克俭向瞿某某借款300万元，债务履行期限自2013年11月13日至2014年5月12日止，利率一分。同日二人向房地产交易中心申请办理房地产抵押登记。2013年11月15日，该抵押权被核准登记。
2013年11月20日，被告樊克俭带领多人及锁匠强行进入系争房屋，并与原告发生冲突，当日双方报警（注：原、被告均称警察建议双方通过诉讼解决纠纷）。之后，系争房屋由被告樊克俭占有至今。
2013年11月21日，沈某某（原告与被告樊克俭均称此人为樊克俭侄子）与出租人签订合同，承租上海市徐汇区南宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期为半年，自2013年11月23日至2014年5月22日。次日，樊克俭将原告在系争房屋内的物品统一打包后运至该承租房屋内。原、被告均称被告支付了三个月租金及相当于一个月租金的押金。原告称其在三个月内即将物品自行搬走。
2013年11月22日，樊克俭将系争房屋挂牌出售，挂牌价360万元。因系争房屋被司法查封，未果。本案中，樊克俭称原告迁出后半个月内其将房屋出租他人使用（注：原审二审中，樊克俭称一间由其自住，另两间出租他人）。
另查明，2011年6月28日，樊克俭之女樊某购买长海一村XXX号XXX室房屋，总价款139万元，樊某向银行贷款97万元。该买卖合同中对于产权过户、交房、贷款、税费承担、付款方式、违约金等有完备的约定。2011年7月1日，樊克俭、施某某与受让人签订网签合同，出售市光二村XXX号XXX室房屋，售价60万元。出售合同中对于产权过户时间、水电煤过户、装修处理、付款方式、违约金均有详细约定。目前樊克俭、施某某户籍均在樊某为产权人的长海一村房屋内。
边越涉嫌犯拒不执行判决、裁定罪一案，目前正在我院审理中。
审理中，边越称借了顾某某（放高利贷的）130万元，都被耿志刚拿走了，其还不了钱。第二笔70万元的抵押没有钱款上的往来，只是为了保证顾某某的利益，防止其做二次抵押，把抵押抵足了，没有真实的借款（注：该说法为原审二审中及本案庭审中的说法，在1308号案中边越称因本金还不上，70万作为利息，再次作了抵押）。为了还顾某某的130万元，全权委托顾某某办理房屋的买卖事宜。其没有收到唐某某分文款项，当中的程序都不清楚，顾某某要其还钱，其就按照他说的去做。与樊克俭总共见过四五次，第一次见面是在咖啡馆，还有一次见樊克俭是在看房的地方，因为原告在内没法看房，顾某某教其说亲戚住在里面，打电话联系一下，说联系不上，顾某某说他手机上有照片，会让他们看的。实际去了之后，在系争房屋楼底下，其到的时候樊克俭已经到了，一直在楼底下电梯口，没有上去，其就按顾某某教的做了（注：在原审二审笔录中，边越表示，与樊克俭碰头的时候，顾某某让其什么都别说。其与樊克俭没怎么说话，樊克俭也没有问过房屋的情况。）在看房后找了个喝咖啡的地方，樊克俭当场支付了定金三万元（边越又称看房一个星期后，顾某某叫其出来，找了个小饭店，樊克俭将三万元定金给其）。定金是现金给的，写过收条，其余都是转账的，转账都是当天取出后给顾某某了。房价都是顾某某去谈的，告诉其的时候已经谈好了。具体买卖事情不清楚，顾某某操作的，其就是签字。交易中心办完手续后，顾某某让其关掉手机，说原告可能会联系，其就关机了，关机时间蛮长的，一个月不止。
樊克俭称，为了女儿、女婿工作方便，想在徐家汇买一套房子，故找到此前在卖房时认识的刘甲（外号刘乙，在闸北区共和新路通用大厦开中介公司，樊克俭称刘乙帮忙卖了三套房，包括出售市光二村房屋和樊克俭妻子出售的浦东房屋，此次购买系争房屋其支付刘乙5万元）。到10月中旬，刘乙电话说有龙华西路一套房屋，二人联系好后，到刘乙公司碰头。见面后刘乙介绍抵押权人给其，这时才知道他叫顾某某，顾出示了委托书、房产证复印件，说卖掉房子帮朋友还债，其要求交易时产权人本人到场，顾某某表示没有问题。后去交易中心拉产调，具体时间记不清楚了，看到产调后知道了顾某某的债权数额。后面提出来要求看房，具体时间记不清楚了，好像跟刘乙碰面的第二天去看房。看房时边越本人到场，除刘乙、边越外，还有四五个人在场，后来得知他们也是来看房的。上去敲门时，无人开门，边越称房屋借给亲戚了，钥匙他没带，边越到边上打电话说没亲戚来不了，房子看不到了。其就到15楼去看，跟刘乙一起去敲门，人家开门后不肯给看，其探头看了一下，产证上房型图也有，顾某某拿出手机展示房屋图片。后来大家到附近的咖啡馆谈，边越说谁先交定金房子给谁，顾某某也应和。开价320万，要求不贷款，全部付现金，后约定300万，税费由樊克俭承担。刘乙拿出空白的合同（交易中心签订正式合同时该合同作废了），谈好敲定后，樊克俭当场支付了定金3万元给边越，边越出具收条。第二天晚上，其夫妇及女儿女婿一起到系争房屋小区周围去看周边环境。10月22日（该日期与付定金至少隔五六天），跟刘乙约好到交易中心签合同。在场的有刘乙、边越、顾某某，还有没有其他人不清楚。当天，还签了一个补充协议，交易中心不给打，刘乙拿出来，当场签字的。付完全款当天，边越出具了总的收条300万元，此前的收条一并还给边越了。办过户手续时边越、刘乙在场，顾某某是后来来的。刘乙让其在一旁等着，他们去办抵押撤销手续。之前审税、还贷款都是其电话联系边越的，都可以联系到。11月19日，到了交房时间，打电话给边越但边越关机了，无法联系到，联系刘乙，刘乙也说边越关机了。打好电话当天就去敲门，没人开门。到11月20日，其带了一些工人去敲门，碰到原告，双方产生冲突。当时买房自有资金50万元，向瞿某某（同村的）借了300万元，他的干亲家是唐某某，瞿某某有400多万元在唐某某那里，借钱瞿同意了，唐某某就按照其付房款的情况，当天或前一天划账给其。借款的时候没有签抵押合同，说好的等产证出来做抵押。
以上事实，有判决书、房地产登记申请书、房地产权证、借款抵押合同、房地产登记收件收据、抵押权登记证明、他项权利证明、委托书、房地产买卖合同、补充协议、银行转帐凭证、银行明细、告知书、收条、他项权利终止证明、房地产登记簿、报警记录、照片、租赁合同、中介公司信息、起诉意见书、讯问笔录及谈话笔录、庭审笔录等佐证，本院依法予以确认。
本院认为，根据现有证据及两被告的在案陈述，尚不足以认定两被告系恶意串通转移系争房屋所有权以对抗1308号案判决的执行。边越的恶意自不必赘述，本案的争议焦点在于被告樊克俭是否是善意的买受人，能否适用善意取得制度取得系争房屋的所有权。内心的善恶是一种主观状态，难以用直接证据加以证明，因此认定樊克俭是否善意应当根据合同签订的背景、动机、合同内容、履行情况等因素综合分析并加以判断。1、樊克俭欲购买徐家汇的房屋，却找在闸北区做中介的刘乙来介绍，这一举动与在房源地就近寻找中介的通常做法不符。2、没有实地看房，就确定了房价，签订了合同，这与常理不符。虽然两被告就此的说法大致相同，但依普通购房人应有的谨慎态度，对出售方的变相不给看房的行为应有合理的怀疑，樊克俭却坦然接受，未提任何异议。3、既然樊克俭称委托了中介并支付了中介费，却没有对屋内户口等情况做调查，与常理不符。原告及其家人户籍均在系争房屋内，若樊克俭能持普通购房人的谨慎态度，应能发现疑点。4、系争房屋的交易价格偏低，樊克俭以300万元买入，一个月后即挂牌360万元出售，差额达60万元。5、主要合同条款欠缺，不符常理。虽然樊克俭提供了一份补充协议，但也仅仅对交房时间及相应违约责任做了补充约定，而对付款时间及违约责任等自始至终未作任何约定，且网签合同本身对于交房时间、违约责任等均有现成条款可供选择填写，合同也可附补充条款，在此情况下，双方不在合同中约定，缺乏合理解释，有违常理。6、樊克俭购房资金的来源不合常理。按常理购房人会考虑自身的经济能力，购房资金一般为自有资金加可承受的银行贷款，而樊克俭购房资金却全部来自于民间借贷，且借期只有半年，利率达一分，为了女儿、女婿工作方便购房，却根本不考虑偿还能力及相应的经济成本，对此樊克俭缺乏合理的解释。7、在取得房地产权利后不久，樊克俭即径行采取过激行为，带领包含锁匠在内多人至系争房屋内强行收房，没有证据表明之前樊克俭和长期居住在系争房屋内的原告及其家人有过任何形式的接触和沟通，这也不符通常做法，尤其是结合樊克俭之前没有实地看房，更令人增添了合理怀疑。8、收房后几日内，樊克俭即挂牌出售该房屋，后又改为出租他人至今，该些行为均与其所称的为女儿、女婿工作方便购房的动机不相吻合。综合上述分析，樊克俭在购房动机、资金来源、收房等方面都显现出了有别于一般购房人的特殊之处，在调查房屋相关情况、看房等方面又缺乏普通人面对大额交易所应秉持的审慎态度，而购房价格偏低，合同约定也相当粗糙、缺乏主要的条款，取得权利后又急于出售，上述种种不符常理和通常做法之处，本院难以认定樊克俭是善意的买受人，被告樊克俭不符物权法有关善意取得的适用条件，因此原告要求确认两被告签订的买卖合同无效的请求，依法有据，本院予以支持。樊克俭在取得系争房屋后，又在其上设定了以瞿某某为抵押权人的新的抵押权，由于瞿某某非本案当事人，瞿某某与樊克俭之间的借款抵押关系与本案亦不属同一法律关系，故对于该抵押权的效力，本案中无法处理。鉴于保护合法抵押权人的正当权益，原告目前要求恢复系争房屋原状的请求，本院难以支持。若原告认为瞿某某与樊克俭的抵押关系亦属无效，系争房屋应恢复登记至原告名下，可另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告边越与樊克俭就上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效；
二、驳回原告胡世礼的其余诉讼请求。
案件受理费30，880元，原告负担80元，两被告负担30，800元；保全费5000元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 蔡重洲
人民陪审员 韩连根
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。