黑龙江省绥芬河市人民法院行 政 判 决 书（2015）绥行初字第17号原告迟令斌，男，1972年6月22日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。原告高继红，女，1969年3月3日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。原告李宜满，男，1963年8月11日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。原告颜秉文，男，1961年3月13日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。委托代理人韩凤琴，黑龙江阜华律师事务所律师。被告绥芬河市房产管理局，住所地绥芬河市。法定代表人王洪胜，男，该局局长。委托代理人徐袁波，绥芬河晨光律师事务所律师。第三人黑龙江万事利经贸(集团)有限公司。住所地绥芬河市。法定代表人罗新利，男，该公司董事长。委托代理人李增秀，男，1953年10月1日出生，满族，住所地黑龙江省牡丹江市。第三人王连军，男，1968年5月29日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。原告迟令斌、高继红、李宜满、颜秉文诉被告绥芬河市房产管理局房产管理行政登记一案，于2015年9月25日向本院提起行政诉讼，本院于2015年9月25日受理后，于2015年9月30日向原、被告送达了应诉通知书及举证通知书，因第三人王连军下落不明，本院于2015年12月22日向人民法院报发出公告送达。本院依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭审理了本案。原告迟令斌、高继红、李宜满、颜秉文的委托代理人韩凤琴、被告绥芬河市房产管理局委托代理人徐袁波、第三人黑龙江万事利经贸(集团)有限公司(以下简称万事利公司)委托代理人李增秀、第三人王连军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告绥芬河市房产管理局于2007年6月11日作出房屋他项权利登记表，为万事利公司及王连军办理位于绥芬河市朝阳村西万事利屠宰厂2幢在建工程抵押登记。内容为：万事利公司向王连军借款500万元，万事利以其位于绥二公路西、新看守所南面积5123.43平方米的在建工程进行抵押，借款履行期限为2007年6月11日至2008年6月10日。抵押期限为在债务履行期限基础上顺延六个月。被告为证明自己办理抵押登记行为合法，向本院递交如下证据：一、建设用地规划许可证(编号2005037号)；二、绥芬河市人民政府市长办公会议纪要(第27次)；三、绥芬河市国土资源局《说明》；四、绥芬河市经济发展和改革局文件；五、万事利公司法人营业执照、委托书、法人及受委托人身份证明；六、王连军身份证明；七、房地产抵押合同书；八、黑龙江省行政事业性收费票据三张；九、期房抵押贷款临时登记通知书。原告迟令斌、高继红、李宜满、颜秉文诉称：2014年2月，原告等人申请执行第三人万事利公司一案在绥芬河市法院主持下，达成执行和解，万事利公司与原告等人同意以绥芬河市万事利肉类制品联合加工有限公司(以下简称肉联公司)的全部资产以协商价11998969元抵偿给原告等人。万事利公司并未告知其抵债的绥芬河市万事利肉类制品联合加工有限公司的房产、土地已抵押给他人，王连军也未主张抵押权。至本案起诉前，原告刚刚得知，第三人万事利公司于2007年6月将肉联公司的资产抵押给他人，并在被告处办理了他项权利登记。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”另外，《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.抵押合同；4.主债权合同；5.建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；6.建设工程规划许可证；7.其他必要材料。”本案第三人在办理在建工程抵押登记时，没有土地使用证，不符合法律规定的抵押登记条件，被告给予登记是违法的，无效的。因该抵押登记是否合法有效，关系到原告的利益。请求人民法院确认并判决被告为第三人办理的在建工程抵押登记行政行为无效。被告绥芬河市房产管理局辨称：2007年6月，本案第三人万事利公司、王连军向被告申请办理位于绥芬河市朝阳村西万事利屠宰厂2幢在建工程抵押登记，提交了编号2005037号建设用地许可证、绥芬河市人民政府市长办公会议纪要(第27次)、绥芬河市国土资源局《说明》、绥芬河市经济发展和改革局文件、万事利公司法人营业执照、万事利公司委托书、王连军身份证明、房地产抵押合同书等相关要件。经被告单位依法审查，为其办理了房地产他项权利登记，并向当事人颁发期房抵押通知书。被告在作出登记行政行为时，原告与第三人万事利公司的纠纷尚未产生，原告诉状中认为被告单位作出的房屋他项权登记行为影响到原告等人的权益理由不能成立，原告四人不具有原告主体资格。综上，被告单位按照房地产相关法律法规办理了本案争议房屋的在建工程抵押登记，事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，登记行政行为合法，请求人民法院依法维护被告单位的合法权益，驳回原告的诉讼请求。第三人黑龙江万事利经贸(集团)有限公司述称：原肉联厂根据城市规划整体拆迁，根据选址由原肉联厂自筹资金自行建设屠宰厂。2011年6月11日万事利公司与王连军达成协议，由肉联厂所建屠宰厂的在建工程两栋抵押借款500万元，期限是一年，而后双方没有向房产申请延期抵押。2013年至2014年，万事利公司债权人向万事利申请债权，包括王连军，绥芬河市法院受理原告申请，查封了本案的抵押财产，2014年2月14日，万事利公司与原告达成协议，将本案抵押财产抵偿了本案原告等人的欠款本金与利息，同时绥芬河市法院以裁定书方式确定了抵偿协议的效力，万事利将本案抵押给王连军财产抵偿欠款并无不当。根据《物权法》第202条规定，该抵押已经超过了抵押时效，根据《物权法》178条规定，《担保法》与《物权法》规定不一致适用《物权法》。王连军不享有优先受偿权，抵押期限保证万事利对抵押财产的法定处分权，抵偿给原告并无不当。本案被告办理登记到2008年6月10日届满，被告没有行使告知义务，没有依法向抵押人抵押权人作出撤销决定，属于行政不作为，给任何一方造成损害，应承担责任。第三人王连军述称：原告所诉与事实不符，理由不成立。一、在法院主持下，万事利公司与原告达成了执行和解协议，违反法律规定。二、万事利公司与原告用肉联厂抵偿债务，万事利公司明知肉联厂作抵押，并未解除抵押，并已经被牡丹江市中级人民法院于2013年10月查封的情况下，仍与原告等五人达成和解协议，属于违法无效行为，即该执行和解协议违法。三、万事利公司原告达成执行和解协议，未通知抵押权人，未经抵押权人同意，处理抵押物的行为无效。四、原告称刚刚得知肉联厂作抵押一事，万事利公司与绥芬河市法院均未告知，这与事实不符，绥芬河市法院在查封肉联厂就应该核实并知道该公司资产已作抵押，并被牡丹江中院查封，按规定应告知原告，原告称绥芬河市法院也未告知抵押查封，违反常理，所以该行政诉讼已过诉讼时效。五、《物权法》规定的特权的无期限性，抵押权是从权利附属于主权利，主权利存在则从权利存在，主债权没有偿清，抵押权人就享有抵押权，这是抵押权自身性质决定。六、原告现占有的肉联厂是通过非法执行得到的，因为就此事黑龙江省高级人民法院(简称省高院)将牡丹江市中级人民法院(牡中院)及绥芬河法院的执行相关人员与主管领导一并召集到省高院，了解情况后，要求绥芬河市法院撤销执行局作出的2013绥执字第208号执行裁定书，此前，牡中院也多次下函绥芬河市法院撤销该裁定书，请法庭关注省高院意见及牡中院意见。此案尚处在执行过程中，所以应该先民事后行政原则，应终止本案审理。本案双方当事人争议的焦点是：一、本案原告主体资格是否适格；二、原告的起诉是否超过诉讼时效；三、抵押登记行政行为应确定为无效、还是有效、还是期限届满应予撤销。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告所提交证据证明，被告在办理登记时，符合《城市房地产抵押管理办法》建设部98号令第3、33、34条二款，符合《城市房屋权属登记办法》第10、11、13、19、26、27条规定，本行政行为《房屋登记办法》没有实施，不能适用。《城市房屋权属登记办法》，《中华人民共和国担保法》、最高法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，最高法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复，通过该两组证据证实程序合法，证据及法律依据充分，行政行为合法有效。原告对证据的形式要件无异议，对证明问题的有异议。被告出示司法解释及规定，与本案没有关联性，因为原告对抵押权利人身份没有提出异议，只是抵押条件不符合法律规定缺少土地使用证。在《城市房地产抵押管理办法》第三条第5款规定，在建工程应该有土地权属证明，该登记缺少该要件，在市政府会议纪要也说明积极办理土地批准，绥芬河市土地局也积极作了工作，但没有得到牡丹江土地局批准。被告反驳认为，已经出示了当年适用的法律规范，没有规定被告单位在办理在建工程抵押时必须收取土地使用证。本案中被告已经审查了建设用地许可证，土地局出具的用地说明、市政府会议纪要也有先行用地的指示，因此土地权属是清楚的。万事利公司对该组证据形式要件无异议，对证明的问题有二点说明：一、政府2003年对肉联厂进行审批，但该地块一直未纳入整体规划用地，如纳入规划用地，按规定应报省级以上政府审批，此地为先建设后申报，无法取得国有土地使用权出让合同，至今未交纳出让金，故未取得国有土地使用权使用证书，房地产办理抵押手续，先决条件是取得国有土地使用权证，在建工程主体应当完工，因肉联厂是绥芬河市唯一的又是定点屠宰企业，政府给予一定宽松条件，才办理抵押登记。二、被告向法庭出示的抵押合同，确定的抵押人是绥芬河市万事利公司，抵押期限自2007年6月11日至2008年6月10日止，届满后延期六个月，2014年2月14日万事利公司处分该房屋不受任何形式约束。第三人王连军同意被告质证意见。取得的在建工程的临时登记是合法有效的。土地证是办理抵押登记必要条件，没有相关法律要求。抵押权是无期限的，在抵押合同中已经将期限划掉了。另外，抵押登记中有个说明，该通知书属于临时登记，待该产权办理大照后，三个月内到登记机关办理他项权登记，直至今日，该产权也没有取得大照，同时主债务也没有偿清，说明抵押权仍然有效。时效性问题不属于行政审查范围，是属于民事审查范围。因此本案不应对此进行审理。本院认为，被告所提交证据为办理在建工程抵押的相关手续，该证据证明了被告在办理抵押登记时，因万事利公司没有土地使用证，被告对双方办理的借款抵押只进行了临时登记，在临时登记通知书中，明确待该产权办理大照后三个月内到登记机关办理他项权登记，在房屋他项权利登记表下方约定的抵押期限自2007年6月11日起至2008年6月10日止。该登记备案是附有条件的，万事利在规定的期限内没有办理产权证明及土地权属证明，该登记应属于一种待确认状态。《关于适用若干问题的解释》第四十九条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者被办登记手续的，可以认定抵押有效。至庭审结束万事利公司也未能提供土地使用手续或补办手续，而使得在约定的抵押期限内，未最终完成在建工程抵押所必备的手续，该登记行为无效。对被告以上述证据证明其办理的在建工程抵押登记合法有效的主张不予支持。原告及第三人万事利公司、王连军均未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定案件事实如下：2007年6月11日，本案第三人万事利公司与王连军签订抵押贷款协议，万事利公司向王连军借款500万元，万事利公司以其筹建的屠宰厂2幢#预在建工程做抵押，双方约定，借款期限为一年，即2007年6月11日至2008年6月10日，抵押物位于绥二公路西、新看守所南，建筑面积为5123.43平方米的在建工程，双方到被告处办理抵押登记，向被告提交了房地产抵押合同、建设用地规划许可证、企业法人营业执照、委托书、市国土局说明、市发改局文件、市长办公会议纪要。被告经过审查，为双方办理了期房抵押贷款临时登记，并注明该通知书属临时登记，待该产权办理大照后三个月内到登记机关办理他项权利登记，在房屋他项权利登记表中注明抵押期限自2007年6月11日起至2008年6月10日止。抵押手续办理后，王连军按约定履行借款义务。2014年2月14日，原告等人申请执行第三万事利公司另一案件在绥芬河法院主持下，达成执行和解，万事利公司、罗新利、李笑萍(罗新利妻子)同意以绥芬河市万事利肉类制品联合加工有限公司的全部资产(包括屠宰厂)以协商价11998969元抵偿给原告等人，万事利公司并未告知其抵债的绥芬河市万事利肉类制品联合加工有限公司的房产、土地已抵押给他人。另查，2013年7月29日，原告王连军起诉被告黑龙江万事利经贸(集团)有限公司、绥芬河市万事利肉类制品联合加工有限公司、罗新利民间借贷纠纷一案在牡丹江市中级人民法院开庭审理，几方达成调解协议，在该诉讼中王连军未主张抵押权。2015年，王连军向本院递交了案外人执行异议申请，本院经过审查，驳回了王连军的执行异议。根据以上事实，本院认为：第三人万事利与王连军系借贷关系，双方以在建工程抵押的方式向被告申请办理登记，被告经过审查，为双方办理了在建工程抵押临时登记。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释明确了在建工程抵押的合法性，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》将在建工程抵押限定了几方面条件：“1.在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金；2.在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证；3.在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，必须取得建设工程施工许可证”。第三人万事利与王连军向被告提交的材料中缺少土地权属证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，缺少的材料正是办理在建工程抵押的必备要件，因此，被告为第三人办理在建工程抵押登记行政行为无效。关于被告主张的原告主体资格问题，因本案第三人万事利公司在另一起民事案件中欠四原告等人借款，在执行过程中已达成执行和解协议，本院争议的万事利屠宰厂作价抵偿给原告等人并已实际履行，王连军以万事利屠宰厂在被告处办理在建工程抵押为由，向本院提出执行异议，原告方得知抵押一事，因在建工程抵押的效力直接影响执行案件的结果，与原告有法律上的利害关系，四原告具有法律意义上的主体资格，对被告的该主张，本院不予支持。关于被告主张的本案超过起诉期限问题，因2015年7月8日王连军提出执行异议时，四原告方得知抵押一事，本院受理异议申请后，于2015年7月28日作出(2015)绥执异字第10号裁定书，驳回王连军的申请，四原告为维护自身权益而提起行政诉讼，并未超过起诉期限，对被告的该主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条、《城市房地产抵押管理办法》第二十八条第(一)项之规定，判决如下：确认被告绥芬河市房产管理局于2007年6月11日为黑龙江万事利经贸(集团)有限公司和王连军办理的在建工程抵押登记行政行为无效。案件受理费50元，由被告绥芬河市房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 舒 罡审判员 单国勇审判员 黄桂华二〇一六年六月三十日书记员 孟凡涛