苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第0765号
原告苏州怡中物业管理有限公司吴江分公司。
负责人褚易，总经理。
委托代理人孙玲玲，女，1982年11月6日生，汉族。
委托代理人李兵，女，1982年9月10日生，汉族。
被告李保健。
委托代理人范进秋，系被告李保健的妻子。
原告苏州怡中物业管理有限公司吴江分公司（简称怡中物业吴江分公司）与被告李保健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告怡中物业吴江分公司的委托代理人李兵、被告李保健及其委托代理人范进秋到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告怡中物业吴江分公司诉称：被告系吴江某小区小高层某幢某室房屋业主，于2008年12月1日办理交房手续，缴纳了自2009年1月1日至2009年12月31日的物业管理费。但欠缴2010年1月1日至2013年2月28日期间的物业管理费。在此期间，原告通过电话多次与被告沟通要求缴费，但被告未予理睬。为维护原告自身合法权益，诉至法院要求被告按小高层住宅1.4元／月／平方米的标准支付2010年1月1日至2013年2月28日期间的物业管理费7117.4元，并支付以欠款金额按合同约定的标准（2010年1月1日至2011年12月31日按千分之三／日，2012年1月1日至2012年12月31日按万分之五／日）计算的滞纳金7294.6元，本案诉讼费用由被告承担。
被告李保健辩称：被告不是不交物业费，但是被告没有享受到物业服务，原告的服务达不到标准，也多次找原告进行沟通，问题得不到解决。因此，被告拒绝交纳物业费。
经审理查明：2009年2月18日，怡中物业吴江分公司、苏州沪江置业发展有限公司（开发商）与李保健、范进秋（购房人）签订《吴江某小区小区前期物业管理服务协议》，约定在吴江某小区小区业主委员会成立前，由怡中物业吴江分公司负责前期物业管理工作，期限为2年，本协议经签字后生效，至业主委员会与怡中物业吴江分公司签订的《物业管理服务合同》生效之日止。怡中物业吴江分公司按房屋产权证所记载的建筑面积向业主收取物业费，交房时预缴一年管理费，以后每半年收费一次，到期当月月底，向怡中物业吴江分公司交纳下6个月的物业服务费。收费标准为小高层住宅公共服务费0.9元／月／平方米，电梯及水泵运行费0.5元／月／平方米，合计1.4元／月／平方米。业主逾期交纳物业服务费的，怡中物业吴江分公司有权从逾期之日每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。李保健所购房屋某幢某室为小高层，建筑面积133.8平方米。物业管理服务事项见附件一，共有十一项。
2009年9月23日，苏州沪江置业发展有限公司（开发商）与怡中物业公司签订《补充协议》，约定前期物业管理服务协议原服务期限至2009年10月31日止，现续约至业主委员会成立并与物业服务企业签订新的物业服务委托管理合同生效之日止。
2012年4月17日，怡中物业吴江分公司与吴江经济开发区某小区业主委员会（简称某小区业委会）签订《吴江某小区物业服务合同》，约定某小区业委会通过选聘方式将吴江某小区小区委托给怡中物业吴江分公司实行物业服务，期限一年，自2012年1月1日起至当年12月31日止。怡中物业吴江分公司按建筑面积向业主收取物业服务费，按月计算，住宅物业服务费标准为0.9元／月／平方米，电梯、水泵运行维护费0.5元／月／平方米。业主应在每年6月、12月的20日前交纳包括本月在内的6个月物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，怡中物业吴江分公司可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。物业管理合同终止后，新老物业管理公司的交接过渡期最长为3个月，在此期间怡中物业吴江分公司应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业服务标准和物业服务费标准不变，由怡中物业吴江分公司收取。
怡中物业吴江分公司提交加盖某小区业委会公章的《移交备忘录》，内容记载某小区业委会愿意帮助怡中物业以业委会名义张贴未缴物业费的书面催缴提醒，同意为怡中物业提供一间办公用房催收物业费，怡中物业与某小区业委会签订的物业服务合同延期至2013年2月28日24时。
审理中，双方一致确认李保健仅向怡中物业吴江分公司交纳了2009年度的物业费，自2010年1月1日至今未向怡中物业吴江分公司交纳之后的物业费。
上述事实，有原告举证的《吴江某小区小区前期物业管理服务协议》、《补充协议》《吴江某小区物业服务合同》、《移交备忘录》，及原、被告的当庭陈述等证据证实。
本院认为：原告怡中物业吴江分公司与被告李保健及开发商苏州沪江置业发展有限公司签订的前期物业管理服务协议、补充协议，原告怡中物业吴江分公司与某小区业委会签订的物业服务合同，怡中物业公司与某小区业委会签订的移交备忘录系各方当事人真实意示表示，均合法有效。上述协议表明原告怡中物业吴江分公司应按约定为某小区业主提供物业服务，而被告李保健作为该物业服务范围内的业主则有义务支付物业管理费用。最后一期物业服务合同终止时，某小区业委会与原告怡中物业吴江分公司签订移交备忘录，约定某小区业委会帮助原告怡中物业吴江分公司催讨物业费，表明原告怡中物业吴江分公司已提供相应物业服务，某小区业委会对此予以认可。
依据被告李保健房屋的建筑面积、双方约定的收费标准和欠费期间计算，被告李保健结欠的物业管理费为7118.16元（1.4元／月／平方米＊133.8平方米＊38个月），应予支付。现原告怡中物业吴江分公司主张7117.4元，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认，对原告的该项诉讼请求予以支持。原告怡中物业吴江分公司要求被告李保健按约支付滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，物业服务合同约定千分之三／日、万分之五／日的滞纳金计算标准明显过高，本院予以调整，以中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。原、被告双方一致确认被告已支付2010年1月1日前的物业费，故根据前期物业服务协议约定，物业管理费按预缴方式半年一次，当期当月底前缴纳下6个月物业服务费；2012年物业服务合同约定，每年6月、12月的20日前缴纳包括本月在内的6个月物业服务费，故滞纳金应以被告李保健欠付金额分段计算。
被告李保健抗辩其房屋门前的垃圾场是原告设定的，原先没规划，气味和灰尘都非常大，导致窗户无法打开；清理垃圾时挖土机半夜操作导致无法睡觉，为此多次与原告沟通，没有结果。原告没有尽到安全防范工作，安全监控至今没有，巡视也没有见过。小区内车辆停放管理混乱，汽车乱停，电动车无处停放，并据此拒绝交纳物业服务费，本院考虑到物业服务费的公共属性，任一业主不能以拒交物业服务费来对抗物业公司的服务瑕疵，否则双方将陷入恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益，故被告应全额交纳物业服务费，同时要求现提供物业服务的物业公司有针对性的进行整改，对被告的拒绝交纳物业服务费的抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零一条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告李保健应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州怡中物业管理有限公司吴江分公司物业管理费7117.4元，并支付按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至生效判决确定的给付之日的滞纳金（1123.92元自2010年1月1日起算，1123.92元自2010年7月1日起算，1123.92元自2011年1月1日起算，1123.92元自2011年7月1日起算，1123.92元自2012年6月21日起算，1123.92元自2012年12月21日起算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取80元，由被告李保健负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告怡中物业吴江分公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 吴卫忠
二〇一四年七月十日
书记员 杜月佳