北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初字第3682号
原告张玉成，男，1979年12月3日出生。
委托代理人谢秀红（原告张玉成之妻），1976年4月3日出生，无业，住北京市海淀区。
被告乔淑芳，女，1966年8月15日出生，个体工商户。
原告张玉成诉被告乔淑芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉成及委托代理人谢秀红，被告乔淑芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉成诉称，原、被告于2015年3月26日签订商铺租赁合同，被告乔淑芳将北京市西城区西直门外大街136号动物园金开利德6层东区2道23号租与原告，约定租赁期限为2015年3月26日至2016年3月25日。后来由于市政建设需要，店铺被政府收回。合同于2015年12月31日因政府要求而由双方协商解除，后被告返还原告已付租金3500元，但剩余租金4000元被告拒绝返还，故原告诉至法院请求被告乔淑芳返还租赁合同解除后原告已付的租金4000元。
被告乔淑芳辩称，原告所述签订租赁合同情况属实，但被告没有欠原告钱。租赁合同约定遇政府拆迁双方可以协商解除合同，还约定如果打架斗殴不退租金。原告有打架斗殴的情况。被告提前通知原告撤摊，但原告要求2015年12月31日才撤摊。由于商场通知于2015年12月27日前撤摊并办理手续，否则不退保证金，由于原告没有及时撤摊导致被告没有拿回保证金。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告张玉成（乙方）与被告乔淑芳（甲方）签订租赁合同，约定被告乔淑芳将北京市西城区西直门外大街136号动物园金开利德6层东区2道23号租赁给原告张玉成使用，租赁期为1年，自2015年3月26日至2016年3月25日。租赁合同第五条规定：“如果遇到市政建设、拆迁或双方协商解除合同。”第六条规定：“租赁期间乙方不得转租，不得从事非法活动，如打架喝酒，非法商品。”第七条规定：“如果不按合同做的，租金不退。”2015年3月24日，乔淑芳委托李艳丽代为收取了原告一次性交纳的涉案房屋一年租金共计三万元。因市政拆迁，市场通知2015年12月31日之前商户必须撤摊。原、被告双方在协商腾退商铺及返还租金的过程中产生纠纷，原告张玉成于2015年12月31日将涉案商铺腾空并搬出。
庭审中，原告张玉成认为其于2015年12月31日将涉案商铺腾空并搬出，故对于其已经支付的2016年1月1日至2016年3月25日的剩余租金（扣除已经支付的3000元），被告乔淑芳应当予以返还，对此原告向本院提交了租赁合同、收据、微信转账记录打印件。
庭审中，被告乔淑芳认为市场通知提前撤摊，否则不退保证金，其已经履行了通知义务，但是原告拒绝提前撤摊，导致其没有取回保证金，据此被告乔淑芳提供了保证金收据及承诺书。对于被告乔淑芳的陈述，原告认为其没有收到被告撤摊通知，且被告和商场签订的租赁合同截止到2015年10月30日，商场将租期自动延期至2015年12月31日，而一万元的经营保证金正好和2015年10月30日至2015年12月31日的租金相抵，故市场没有退还被告保证金。
另，被告乔淑芳认为原告有打架斗殴的行为，根据双方签订的合同约定，租金不予退还。本院至北京市西城区西直门外大街派出所调取了询问笔录、北京中衡司法鉴定所司法鉴定意见书、北京市公安局西城分局治安调解协议书。根据双方的询问笔录记载，双方系因合同纠纷（乔淑芳向张玉成索要租赁合同书，张玉成夫妇向乔淑芳主张退还剩余租金）致使打架事件发生，北京市中衡司法鉴定所出具的人体损伤程度司法鉴定意见书的鉴定意见为：乔淑芳身体所受损伤程度不构成轻微伤，谢秀红（张玉成之妻）身体所受损伤程度属轻微伤。2016年1月8日，原、被告在警官的主持下达成了调解协议，内容为：1、双方互不追究治安或刑事等责任。2、此事一次性解决，双方不再找公安机关处理。3、甲方（乔淑芳）、乙方（谢秀红）互相赔礼道歉，各自伤情自己负责。
上述事实，有租赁合同、收据、照片、询问笔录、北京中衡司法鉴定所司法鉴定意见书、北京市公安局西城分局治安调解协议书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律法规等相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因政府拆迁这一不可抗力，导致双方的合同目的无法实现，现双方均认可原告张玉成已于2015年12月31日将涉案商铺腾空并搬出，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同于2015年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已经解除，原告张玉成要求被告乔淑芳返还已经支付的2016年1月1日至2016年3月25日的租金，属合理请求，本院予以支持。关于返还租金的具体数额，原告计算有误，本院予以纠正。被告应当返还2016年1月1日至2016年3月25日的租金为7000元，扣除被告已经返还的3500元，被告应当再行返还原告已付租金3500元。
被告乔淑芳不同意原告的请求，其提出抗辩理由：一是乔淑芳已经履行了通知义务，原告张玉成没有及时腾退致使乔淑芳损失了经营保证金一万元；二是原告张玉成有打架斗殴行为，根据双方合同约定，租金不予退还。
关于被告抗辩理由第一项，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，承诺书没有商场的印章，日期均系手写，承诺书的真实性无法核实，亦无法证明被告已经履行了通知义务；经营保证金收据及承诺书，均无法证明被告损失的经营保证金与原告及时搬离涉案商铺存在因果关系；且被告主张的经营保证金与原告所述本案租赁合同纠纷并非同一法律关系。故原告如主张经营保证金损失应搜集证据另行主张。
关于被告抗辩理由第二项，对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，租赁合同第六条规定：“租赁期间乙方不得转租，不得从事非法活动，如打架喝酒，非法商品。”第七条规定：“如果不按合同做的，租金不退。”对上述两条结合本案实际，应当理解为在商铺经营期间，有打架斗殴行为对商铺运营和公共秩序产生影响，则租金不退。根据派出所询问笔录记载，双方之所以打架斗殴，起因在于原告要求返还已付租金和被告索要租赁合同书。被告索要租赁合同书并无合理理由。原告要求返还已付租金，系在协商解除合同时的主张，而此时商铺已无法实际运营，并非在商铺经营期间；另，原告主张退还剩余租金系其合理理由，在与被告协商退还租金的过程中，产生了打架行为，即索要租金是因，打架是果。这与合同中约定的“如果打架不退租金”明显不符。故对被告该项抗辩理由，本院不予认可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告乔淑芳返还原告张玉成已付二〇一六年一月一日至二〇一六年三月二十五日剩余租金（扣除已经返还的租金三千五百元）共计人民币三千五百元；
二、驳回原告张玉成其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告乔淑芳负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张必义
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 张润宇