江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终2230号
上诉人（原审被告）：刘善和，男，1953年2月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：马正根，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文军，男，1958年3月22日生，汉族，住徐州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张倩，江苏忠清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。
上诉人刘善和因与被上诉人张文军租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘善和上诉请求：撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初1350号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人张文军的诉讼主体不适格。涉案房屋属于徐州市蟠桃水泥粉磨有限公司所有，张文军签订涉案租赁合同的行为系职务行为，因此，即使上诉人应支付租金，也不应由被上诉人收取。二、上诉人已经支付了2014年1月至7月的租金，自2014年8月份开始，被上诉人将涉案房屋租赁给案外人刘广团使用，因此上诉人与被上诉人自2014年8月以后不再存在租赁合同关系，因此上诉人不应再向被上诉人支付房屋占用费。三、即使上诉人应当支付房屋占用费，也不应参照双方签订的租赁合同，因为上诉人仅使用一小部分房屋存放机器，不应支付全部房屋面积的占用费。综上，请求二审法院查明事实，公正判决。
被上诉人张文军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘善和的上诉，维持原判。
张文军向一审法院起诉请求：1、解除与刘善和的租赁协议；2、刘善和支付拖欠租金111666元及违约金10万元。事实和理由：2013年10月20日，张文军与刘善和签订租赁协议，约定将张文军所有的位于蟠桃水泥厂南面的厂房出租给刘善和使用，租期10年，年租金7万元，并约定未经张文军书面同意，刘善和不得将厂房转租、转让。刘善和仅在合同签订后支付租金4万元，此后没有再支付租金，且未经张文军同意擅自转租。刘善和的行为构成根本违约。
一审法院经审理查明：案涉厂房于2005年12月经徐州经济技术开发区管理委员会备案，以案外人徐州市蟠桃水泥粉磨有限公司（以下简称蟠桃水泥公司）名义新建，张文军系该公司的法定代表人。2012年12月30日，蟠桃水泥公司与张文军签订房屋租赁协议一份，约定蟠桃水泥公司将其所有的坐落于徐州经济技术开发区蟠桃水泥厂南边的厂房出租给张文军使用，租赁期限十五年，从2013年1月1日起至2028年12月31日。在租赁期限内，张文军有权将房屋转租、转借。2013年10月20日，张文军（甲方）与刘善和（乙方）签订租赁协议一份，约定由乙方承租上述厂房，乙方不经甲方书面同意不得转租、转让，租期十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止），乙方每年向甲方交纳租金柒万元，租赁期间，水电由乙方自行解决，不足部分由甲方提供，费用依照电表数计量，损耗另加，按国家标准收取。合同签订后，刘善和支付张文军租金4万元，其他租金未付。2014年3月28日，刘善和作为出租方之一，与承租方刘光团（案外人）签订厂房租赁合同一份，约定出租方将造粒厂大车间南侧小院及房屋出租给刘光团使用，租赁期三年（2014年4月1日至2017年3月31日），租金每年交付一次，年租金五千元。案外人刘光团已经支付了刘善和一年的租金。
一审法院另查明：案涉厂房未取得建设工程规划许可证，亦无房屋所有权证书。2016年3月开始，案涉厂房已经由张文军租赁给他人使用。刘善和自认，案外人刘光团使用涉案厂房至2016年2月底。
原审法院经审理后认为：张文军与刘善和于2013年10月20日签订的租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，依法确认双方之间签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此张文军无权依据双方签订的租赁协议向刘善和主张10万元的违约金。关于张文军要求刘善和按照租金标准支付房屋占有使用费，该院认为，刘善和及案外人周某的设备仍放置在案涉厂房内，刘善和虽辩称至2014年7月底不再使用案涉厂房，但其无证据证实其与张文军办理过交接手续，且刘善和自认，自其离开后，包括案涉厂房在内一直由案外人刘光团占有使用至2016年2月底。刘光团使用厂房，基于刘善和的转租行为，双方均认可刘善和已经支付了2014年1月至7月底共计7个月的租金人民币4万元，故参照该租金标准，刘善和还应向张文军支付2014年8月至2016年2月（19个月）期间的房屋占有使用费108571元（40000元/7个月*19个月）元。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘善和于判决生效后十日内一次性支付张文军人民币108571元；二、驳回张文军的其他诉讼请求。案件受理费4575元，由张文军承担2575元，由刘善和承担2000元。
二审期间上诉人刘善和向本院提供如下证据：
证据一、（2015）开民初字第0830号民事裁定书1份，证明：1、涉案的厂房系徐州市蟠桃水泥粉磨有限公司的资产，张文军自认系该公司法人，其就该厂房与上诉人签订的租赁合同应属于履行职务的行为，张文军不是适格主体。2、被上诉人张文军在本案一审中提供的其与徐州市蟠桃水泥粉磨有限公司的签订的允许转租的租赁协议是虚假的，因为其在（2015）开民初字第0830案件中陈述其之所以以张文军名义起诉，是因为涉案厂房收益归属其个人所有，并没有提及该租赁协议，从而进一步说明张文军不是适格诉讼主体。
证据二、（2016）苏0391民初1350号案件询问笔录第5页证人周某的证人证言，证明上诉人于2014年8月初，去上诉人处进行了交接，上诉人在此之前已经撤场，现在要拉走设备，被上诉人在现场，阻止上诉人、周某、张文军拉走设备，由于被上诉人的故意所产生的占用费等费用应由被上诉人承担。
证据三、上诉人缴纳的涉案厂房电费收据2张；刘善和与徐州供电公司客服人员的电话录音光盘1张，录音笔录1张；刘善和手机截屏打印件2张，证明：1、上诉人修理了徐州胜国贸易公司在被上诉人涉案厂房内的变压器（段户号为0301006256），自行解决了涉案厂房的用电问题，被上诉人对此2张收据真实性不持异议。2、该变压器于2014年7月停止使用至今，从而说明上诉人于2014年7月已经与被上诉人解除了租赁关系（占用关系）。
证据四、（2015）开民初字第0830号案件第一次开庭笔录第7页、9页；刘善和与刘光团通话录音光盘1张，录音笔录2张；刘善和手机截屏打印件2张；刘光团手机号缴费发票1张。证明上诉人与被上诉人解除了租赁关系（占用关系）后，刘光团使用了涉案的全部厂房，张文军自行单独给刘光团提供了电力，结合上诉人和被上诉人之间的租赁合同无效，以及上诉人和刘光团之间的转租合同无效，证明：上诉人与被上诉人解除了租赁关系（占用关系）后，刘光团使用了涉案的全部厂房，张文军自行单独给刘光团提供了电力，结合上诉人和被上诉人之间的租赁合同无效，以及上诉人和刘光团之间的转租合同无效，从而证明了被上诉人和刘光团之间在上诉人离开涉案厂房后形成了新的租赁关系（占用关系），被上诉人应当向刘光团主张租赁费。
证据五、证人张某的证人证言，证明涉案房屋污染严重，无法进行正常生产。
被上诉人张文军对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，被上诉人在一审中提交过徐州市蟠桃水泥粉磨公司与张文军的租赁合同一份，该公司已将涉案厂房承租给被上诉人，并允许被上诉人转租。由于张文军没有提供蟠桃水泥公司与其签订的协议，致使开发区法院认为其租赁合同的行为属于职务行为而予以驳回。本诉时向法院提供了该公司与张文军的房屋租赁协议一份，根据合同第五条在租赁期限内张文军有权向房屋转租转借，此协议与该次庭审中提交的情况说明该公司允许将涉案厂房的收益归张文军个人所有，其表达内容是一致的。对证据二的真实性无异议，但不能证明2014年8月刘善和与张文军进行了交接并将房屋租赁给了刘光团。对证据三的关联性有异议，该份发票的户名为徐州胜国贸易有限公司，地址为蟠桃水泥厂内，该发票既不能证明用于本案的涉案房屋，与本案没有关联性。对证据四的关联性有异议，该份证据是刘善和与刘光团之间的通话与本案无关联，刘光团继续使用电力情况是由刘善和提供的，进一步证明了刘善和与刘光团之间的租赁关系，无法证明刘光团与张文军之间形成新的租赁关系。对证据五张某的证人证言的关联性有异议，该证人证言无法证明刘善和与张文军之间办理了解除房屋合同的交接手续，在一审庭审中上诉人自认没有与张文军办理书面与当场的交接，只是将房屋钥匙放在了厂房内。
本院认为，上诉人刘善和提供的证据一（2015）开民初字第0830号民事裁定书只能证明张文军因未提供其与徐州市蟠桃水泥粉磨公司的租赁合同被一审法院认定其与刘善和签订租赁合同的行为系职务行为，但不能证明本案中张文军提供其与徐州市蟠桃水泥粉磨公司的租赁合同后主体仍然不适格。上诉人刘善和提供的证据二、证据三、证据四、证据五只能证明刘善和租赁涉案房屋后的经营情况，并不能证明其将涉案房屋转租给刘光团的行为得到了张文军的认可。
二审期间被上诉人张文军未提供新证据。
本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人张文军的诉讼主体是否适格；二、上诉人刘善和是否应向被上诉人张文军支付2014年8月至2016年2月期间的租金。
本院认为：一、关于张文军的诉讼主体问题。（2015）开民初字第0830号民事裁定书之所以驳回张广军的起诉，原因在于张文军没有提供其与徐州市蟠桃水泥粉磨公司与张文军之间的租赁合同，因此，无法确定张文军有权以个人名义与刘善和签订租赁合同并收取租金。本案中，张文军提供了其与徐州市蟠桃水泥粉磨公司的租赁合同，该租赁合同约定的租赁期限为2013年1月1日至2028年12月31日，并约定张文军有权对涉案房屋进行转租、转借。因此，张文军将涉案房屋转租给刘善和，并约定租赁期间为2014年1月1日至2023年12月31日，并不违反张文军与徐州市蟠桃水泥粉磨公司之间的约定，因此，张文军与刘善和签订租赁合同系张文军的个人行为，张文军是本案适格的诉讼主体。
二、关于刘善和是否应支付2014年8月至2016年2月的租金问题。刘善和自2014年1月1日租赁涉案房屋使用，2014年3月28日将涉案房屋转租给案外人刘光团，而刘善和自认刘光团于2016年2月搬出涉案房屋，张文军与刘善和均认可2014年1月至7月的租金已付清，因此，原审法院判决刘善和支付2014年8月至2016年2月的租金，有充分的事实和合同依据，并无不当。刘善和上诉认为其于2014年3月28日将涉案房屋转租给刘光团得到了张文军的认可，但其在二审期间提供的涉案房屋的电费收据、刘光团与刘善和的通话录音、一审证人周某的证人证言及二审证人张某的证人证言，均无法证明刘善和将涉案房屋转租给刘光团的行为得到了张文军的认可，刘善和也无证据证明张文军收取了刘光团的租金，因此，刘善和关于张文军与刘光团与2014年7月形成了新的租赁合同关系，其不应向张文军支付2014年8月至2016年2月份租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，上诉人刘善和的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2470元，由上诉人刘善和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 郭 宏
代理审判员 汪佩建
二〇一七年十一月十二日
书 记 员 董硕园