甘肃省清水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0521民初744号
原告：杨水林，男，1975年6月23日出生，住清水县新城乡。
委托诉讼代理人:马长义，清水县法律援助中心律师。
被告：解天平，男，1987年10月1日出生，住清水县永清镇。
原告杨水林与被告解天平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨水林及其委托诉讼代理人马长义、被告解天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《售房协议》；2.判令被告返还原告购房款22万元并赔偿原告违约金2万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系同乡，经他人介绍认识。2014年被告提出其有一套房屋欲出售，两证齐全，面积为75平方米，售价3200元/平方米，过户手续由被告负责办理。经原、被告协商，双方于同年12月24日签订《售房协议》一份，将被告所有的位于清水县永清镇下园子的教委家属楼1号楼202室房屋出售给原告，合同约定房屋总价为24万元，协议签署当日原告给付定金1万元、当年春节前付14万元，被告于2015年12月30日前交付房屋并办理过户登记手续，过户费用由被告承担，违约方承担违约金2万元。合同签订后，原告积极筹款，按照协议约定分三次共给付被告购房款22万元，剩余2万元在办理过户手续后支付。后原告多次催促被告办理过户登记并交付房屋，但被告以种种理由拖延，合同已逾期11个月，自始未见房屋两证。原告私下打听得知，该房屋系被告从他人处转让所得，且未登记在被告名下，面积只有70平方米。原告立即前往不动产登记部门查询，工作人员告知该房屋手续不全，无法办理过户登记。得知真相后，原告向被告送达《解除合同通知》，要求解除合同并返还购房款，同时由被告承担违约责任。综上，因涉案房屋不具备过户条件，被告无法履行交付房屋的义务，合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称，2014年12月24日经原、被告协商，将被告购买的教委家属楼1号楼202室房屋以24万元的价格出售给原告，约定原告于当天给付被告定金1万元，在本年春节前给付被告14万元（含定金），2015年5月1日前给付10万元，同时约定该房屋在2014年12月24日以后不再售予他人，2015年12月30日前被告搬出该房屋，土地使用证过户手续的费用由被告承担。当时被告将该房屋的土地使用证拿出来，原告看了使用年限之后便同意购买该房屋。被告打印好“售房协议”，原告看到“过户费用的约定”没有写进协议中，便要求在该协议中补充“由甲方承担办理土地使用证过户费用，乙方积极配合”的内容。合同签订当天原告给付被告定金1万元，2015年2月5日原告给付被告13万元，2016年9月5日原告再次给付被告8万元，原告共计给付被告购房款22万元，下剩2万元未给付，因此，违约方为原告。该房屋确是被告从案外人李永强处购买所得，房屋面积为75平方米左右，还有地下室一间，被告未将该房屋的土地使用证过户到自己名下的原因是被告欲出售该房屋，打算一次性将土地使用证过户在购房人名下。关于原告诉称的房屋面积问题，当时卖房时按照一套房屋24万元的总价款，不是按照平米计价。由于原告迟延付款的违约行为拖延了办理过户手续的时间，2016年8月10日之前，被告到清水县国土资源局咨询，工作人员告知被告2016年7月之前还可以办理土地使用证过户手续，现在由于政策的改变，无法办理房屋土地使用证过户手续。2015年5月1日前如果原告将房款付清，肯定可以办理过户登记，但因原告的违约行为以及政策的改变，导致该土地使用证无法过户，该责任应由原告承担。原告应当继续履行合同，给付被告剩余房款2万元并支付被告违约金2万，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。如果原告坚决要求解除合同，请求法院判令原告支付被告违约金2万元、房屋租赁费3万元、办理一切过户手续费用、搬家费用、经济损失以及精神损失费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告向法庭提交的“解除合同通知书”1份及照片1张，证明原告已将“解除合同通知”送达被告，被告在异议期内未提出异议。被告对“照片”的真实性无异议，对“解除合同通知”以其收到但未签字，且原告系偷拍为由不认可。该两组证据来源合法、客观真实，予以采信。
被告向法庭提交的“租房合同”及“国有土地使用权转让合同”各一份，证明原告要求被告搬出该房屋，被告需要租房居住以及因政策发生变化，该房屋只能签合同，不能转让。原告以“租房合同”与本案无关为由不认可，对“国有土地使用权转让合同”以该合同没有当事人为由不认可。该“租房合同”与本案涉及的房屋买卖合同无关，不予采信；“国有土地使用权转让合同”因缺乏当事人，不符合证据的形式要件，不予采信。
被告申请证人崔某某出庭作证，崔某某系被告朋友。其证实：被告叫了证人，称原告要买被告的房屋，证人在场，商量的房屋总价款为24万元，双方均同意了，被告打印了协议书，并在被告家中签了协议。当时被告已向原告说明该房屋只有土地使用证，且原告也看了该房屋的土地使用证。被告告诉证人其到清水县国土资源局咨询的时候，工作人员告知被告，因为政策发生变化，该房屋只可以签合同，不能办理土地使用证过户手续。原告以证人不在场为由不认可该证人证言。被告认可该证人证言。该证人证言能够证明部分案件事实，故对该证人证言应结合全案综合认定。
被告申请证人王某某出庭作证，王某某系被告朋友。其证实：被告对证人说买房的人欠他2万元，这几天要付清房款，被告要搬房，证人给被告帮忙搬房。原告以该证人证言与本案无关为由不认可。被告认可该证人证言。该证人证言能够证明部分案件事实，故对该证人证言应结合全案综合认定。
根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月24日，原告与被告签订了《售房协议》，该协议约定：被告将其从案外人李永强处购买的位于清水县永清镇教委家属楼1号楼202室的房屋出售给原告，房价为24万元，于2014年12月24日付定金1万元，于本年春节前付14万元，剩余房款于2015年5月1日前付清，该房屋于2014年12月24日以后不再售予他人，任何一方违反协议，违约方赔偿对方经济损失2万元，被告在2015年12月30日前搬出该房屋并办理相关手续，由被告承担办理土地使用证过户费用，原告积极配合。协议签订后，原告当天给付被告定金1万元，于2015年2月5日给付被告房款13万元，于2016年9月5日给付被告房款8万元，原告分三次给付被告房款共计22万元，下剩2万元未给付。2016年10月19日原告向被告送达了《解除合同通知》，要求解除双方签订的《售房协议》，该协议自被告收到之日即2016年10月19日解除。
另查明：自2016年8月31日之后，因政策发生变化，涉案房屋土地使用证无法办理过户登记。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方当事人承担相应的法律后果。
本案中，原、被告签订的《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告于2016年10月19日向被告发出《解除合同通知》，要求解除原、被告签订的《售房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。原、被告《售房协议》中约定被告协助原告办理土地使用证过户，属于合同的主要条款，且我国不动产交易实行登记制度，该房屋不能办理土地使用证过户，导致合同目的无法实现，因此，原告有权解除双方达成的《售房协议》。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2016年10月19日已向被告发出《解除合同通知》，该《通知》明确表示原告要求解除合同，如果被告在10日内的异议期未起诉或者申请仲裁，视为该协议已解除。被告于2016年10月19日收到《解除合同通知》，不同意解除合同但未按照该通知注明的异议期内起诉或者申请仲裁机构确认解除合同的效力，应当认定《售房协议》已经解除。故本院依法确认原告与被告签订的《售房协议》于2016年10月19日已解除。
关于原告要求被告返还22万元购房款的诉讼请求，因该《售房协议》于2016年10月19日已经解除，《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还22万元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿违约金2万元的诉讼请求，本院于2016年12月20日向清水县国土资源局查询相关政策，清水县国土资源局向本院提供了一份《清水县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，该公告通知自2016年8月31日起在清水县内实施不动产统一登记制度。因此，自2016年8月31日起，该涉案房屋的土地使用证已经无法办理过户登记，2016年8月31日之前房产证、土地使用证可以分别办理过户登记手续。原、被告协议中约定原告于2015年5月1日前付清全部房款，但原告最后一次付款是2016年9月5日，且仍有2万元的购房款未付清，原告的行为已构成违约。该协议中明确约定双方办理的是土地使用证过户登记，并未提及房产证，若原告按照协议约定及时付清房款，该房屋在2016年8月31日之前可以办理土地使用证过户登记。现因原告的违约行为导致该房屋土地使用证无法办理过户登记，合同目的无法实现，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于被告要求原告赔偿违约金2万元、房屋租赁费3万元、办理一切过户手续费用、搬家费用、经济损失以及精神损失费用的答辩意见，因其未提起反诉，本案一并不能处理，故对其答辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告解天平于本判决生效之日起十日内一次性返还原告杨水林购房款22万元；
二、驳回原告杨水林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告杨水林负担1000元，被告解天平负担1450元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
代理审判员 韩萍萍
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 李永芳