北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9275号上诉人（原审原告）：北京美达龙源贸易有限公司，住所地北京市通州区次二村南6号1幢一层121A室。法定代表人：李宗良，董事长。委托诉讼代理人：王峤，北京同展律师事务所律师。上诉人（原审原告）：北京美达龙源环保电气有限公司，住所地北京市通州区台湖镇西大桥。法定代表人：李宗良，董事长。委托诉讼代理人：李宗国，男，1955年1月28日出生。委托诉讼代理人：王峤，北京同展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟小梅，女，1975年11月2日出生。委托诉讼代理人：马国华，北京市佑天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨加全，男，1972年9月26日出生。上诉人北京美达龙源贸易有限公司（以下简称美达贸易公司）、北京美达龙源环保电气有限公司（以下简称美达电气公司）因与被上诉人翟小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初25649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。美达贸易公司、美达电气公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方于2010年1月7日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；3.翟小梅承担本案诉讼费。事实和理由：签订《北京市商品房现房买卖合同》后，美达贸易公司、美达电气公司向北京市通州区住房和城乡建设委员会申请对单层测绘并进行分割登记时被告知：由于政府对房地产市场进行政策调整，对美达贸易公司、美达电气公司这种工业用地上已建成的办公楼不再进行重新分割规划许可，测绘部门也不再进行重新分割测绘。此后，美达贸易公司、美达电气公司从未间断争取获得重新分割为买受人办理房屋所有权证的努力。直到2010年10月1日，北京市政府颁布实施了《关于进一步加强研发工业项目监管有关问题的通知》京国土（2010）480号（以下简称480号文件）及于2010年12月1日颁布施行的《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》京建发（2010）647号（以下简称647号文件）。两个文件可以说是从规章上严格限制美达贸易公司、美达电气公司这种已建成的工业用地上办公楼重新分割并出售的行为。由于美达贸易公司、美达电气公司办公楼在规划许可时没有将每层单独规划分割，地方政府规章的颁布实施使得涉案房屋在法律上并不具备单独获得房屋所有权证的可能，美达贸易公司、美达电气公司与翟小梅之间的《北京市商品房现房买卖合同》因不可归责于一方的客观原因而导致合同目的无法达成。能否办理独立的所有权证明是不动产买卖合同的最终目的，办理独立的房屋所有权证是案件不可回避的问题。美达贸易公司、美达电气公司提交的证据已经能够充分证明涉案房屋在合同成立后一年内因政策变化造成不可能办理独立房屋所有权证，导致合同解除的事实与法律依据均确实充分。翟小梅辩称，同意一审判决，美达贸易公司、美达电气公司的上诉请求没有事实和法律依据。美达贸易公司、美达电气公司陈述的所有文件都是在双方买卖房屋之后，对涉案房屋没有任何限制。到现在也没有说涉案房屋不能办理单独房屋所有权证。《北京市商品房现房买卖合同》有效，美达贸易公司、美达电气公司要求解除没有任何依据。美达贸易公司、美达电气公司于2017年8月向一审法院起诉请求：解除美达贸易公司、美达电气公司与翟小梅双方于2010年1月7日签订的关于美达贸易公司、美达电气公司办公楼×室的《北京市商品房现房买卖合同》；诉讼费由翟小梅承担。一审法院认定事实：2010年1月，美达电气公司（出卖人）与翟小梅（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同第一条项目建设依据约定，买受人购买的商品房所在土地用途为办公，该商品房建设工程规划许可证号为：2004规（通）建字0249号，现已通过规划验收并完成了竣工验收。第二条销售依据约定，买受人购买的商品房已取得房屋所有权证。第三条基本情况为该商品房为第一条规定项目中的第五层×#单元（80平方米）一间号。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架结构，建筑层数为七层，其中地上六层，地下一层。该商品房的用途为办公。第四条抵押情况约定该商品房未设定抵押。第五条租赁情况约定，出卖人未将该商品房出租。第六条计价方式及价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6200元，房款共计496000元。第七条付款方式及期限约定，买受人采取一次性付款方式支付房款。第八条约定了逾期付款责任，第九条交付条件第5项约定，自付全款三日起一年之内完成办理房屋产权证，办理所有证件费用包括营业税、契税及测绘费一切费用都由买方承担，出卖方只承担办理产权证，不承担办理任何手续费用。大厦地址不准挂空调室外机，如北边住户须装空调必须空调管道由南边×#房间墙体通过，室外机挂在南边墙上。到时通过哪边到时商定。第十条约定了逾期交房责任。合同备注载明：出卖方如一年之内未办理完毕产权证，买方有权选择退房，卖方把房款全部退还买受人，并按同期银行贷款利息支付给买受人，买方也可以选择等待卖方继续办理产权证。合同同时还约定了其他内容。合同出卖人签章处加盖的系美达贸易公司的印章。合同签订后，翟小梅按照合同约定支付了购房款，美达电气公司向翟小梅出具了收据，并将涉案房屋交付给翟小梅。另查，就美达贸易公司、美达电气公司与翟小梅确认合同无效纠纷一案，一审法院于2017年6月15日作出（2016）京0112民初38340号民事判决书，判决：驳回美达贸易公司、美达电气公司的诉讼请求。后美达贸易公司、美达电气公司在上诉期内提起上诉，后美达贸易公司、美达电气公司撤回上诉。一审庭审中，关于涉案合同能否继续履行问题，美达贸易公司、美达电气公司表示根据480号文件的规定，2010年10月1日以后，禁止工业用地房屋转让与销售。美达贸易公司、美达电气公司表示其多次到房屋登记主管机关为翟小梅购买的房屋办理产权转移登记，但均被房屋登记主管机关告知受480号文件规定的限制，无法办理产权转移登记，因此美达贸易公司、美达电气公司要求解除双方签订的合同。翟小梅认为480号文件是规定2010年10月1日后禁止工业用地房屋转让与销售，但涉案房屋的销售是在2010年10月1日前，并且美达贸易公司、美达电气公司也并未举证证明曾向相关房屋行政管理部门提出分割测绘的申请，因此美达贸易公司、美达电气公司要求解除合同的诉求不能成立。一审法院认定的上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、房款收据、授权书、房屋所有权证、国有土地使用证、（2016）京0112民初38340号民事判决书、（2017）京03民终8653号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，翟小梅支付购房款后，美达电气公司将涉案房屋交付给翟小梅使用至今。美达贸易公司、美达电气公司以480号文件等规定颁布施行后导致其无法为翟小梅所购买的房屋申请重新分割并测绘从而无法办理产权证为理由要求解除合同，对此法院认为，第一，双方签订房屋买卖合同的时间为2010年1月，并且翟小梅在签订合同后支付了全部购房款，而480号文件颁布施行的时间为2010年10月，其颁布施行时间在双方签订房屋买卖合同之后。第二，从美达贸易公司、美达电气公司举证情况看，其并未向法庭充分举证证明其就涉案房屋曾向相关房屋行政主管部门提出过重新分割并测绘的申请，也并未举证证明存在双方合同履行不能的其他事由。综上，美达贸易公司、美达电气公司主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回北京美达龙源贸易有限公司、北京美达龙源环保电气有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8740元，由北京美达龙源贸易有限公司、北京美达龙源环保电气有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，翟小梅与美达贸易公司、美达电气公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，如美达电气公司于签订合同之后一年内未办理完毕房屋产权证书，翟小梅有权选择退房，亦可以选择等待卖方继续办理产权证。现美达贸易公司、美达电气公司以480号文件等规定颁布施行后导致其无法为翟小梅所购买的房屋申请重新分割并测绘从而无法办理产权证为理由要求解除合同。翟小梅对此不予认可，主张480号文件等规定是在双方买卖房屋之后，对涉案房屋没有任何限制。因美达贸易公司、美达电气公司并未提供证据证明其就涉案房屋曾向相关房屋行政主管部门提出过重新分割并测绘的申请，亦未提供证据证明存在双方合同履行不能的其他事由,在翟小梅不同意解除合同的情况下，本院对美达电气公司、美达贸易公司的上述主张不予支持。综上所述，美达贸易公司、美达电气公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8740元，由北京美达龙源贸易有限公司、北京美达龙源环保电气有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄海涛审判员  杨 夏审判员  万丽丽二〇一八年八月十四日书记员  王 艳书记员  卢园园书记员  仵 霞