安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初258号原告（反诉被告）：淮南市万城置业有限公司，住所地安徽省淮南市经济技术开发区振兴北路西侧（安徽省淮南市市华德制衣有限公司内），统一社会信用代码：91340400669483390D（1-1）。法定代表人：赵志清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴云翔，男，1990年9月14日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚茜，安徽源则律师事务所律师。原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司（以下简称：万城置业公司）诉被告（反诉原告）吴云翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万城置业公司的委托代理人樊福敏、杨杰，被告（反诉原告）吴云翔及其委托诉讼代理人王道帮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万城置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴云翔支付租金272208元（暂计算至2017年8月31日），支付违约金37360.54元，合计309568.54元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月25日原被告双方签订一份房屋租赁合同，约定将位于惠利花园D区惠利大道3号楼商铺171室、267室的门面房出租给被告，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，租金22684元/月，付款方式为每半年支付一次租金，并提前15天交纳，同时协议还约定如承租人逾期交纳租金，按逾期金额以每月万分之五的标准承担违约金。被告吴云翔在承租过程中，仅仅支付过第一笔半年期租金。从2016年9月1日起，被告便未按约定支付租金，原告多次找到被告沟通，被告都以种种理由拒绝支付租金，现被告累计拖欠租金已近一年，且仍继续占有使用该房屋，原告为减少损失提起诉讼，请求判如所请。吴云翔辩称：第一、原告对答辩人存在违反先合同义务的违约行为。根据法律与合同约定,原告应当向答辩人交付具备质量合格,能够正常使用的房屋。但合同履行过程中,原告交付给答辩人的房屋存在严重的质量问题,即二楼顶未做防水,以致于原告所有的三楼消防等下水管道漏水,从二楼顶直接渗进答辩人承租的房屋内,致原告的前期装潢毁于一旦,即原告对被告违背了先行交付符合质量要求房屋的违约行为。第二、原告对其违约给答辩人造成的损失,答辩人多次通过多种方式与原告协调,但原告一直推拖,不愿解决,对本案的发生,原告具有重大过错。第三、原告对答辩人即有违约事实,也有侵权事实。无论根据哪一法律关系,原告给答辩人造成的损失都负有赔偿的义务。根据答辩人庭前给原告报送的损失报价表等资料,能够证实原告给答辩人造成的损失达巨大,远远超过原告主张的租金。根据法律规定,原告因违反先合同义务,答辩人有权拒绝履行后合同义务。第四、原告诉请的违约金没有事实依据,且原告陈述就房屋租金多次与答辩人沟通不符合客观事实,且也无证据证明。相反,答辩人多次找原告沟通,要求协商双方之间的纠纷问题。可惜,原告一直不愿解决,处于默示的态度。承上四点答辩意见,请法庭依法驳回原告对被告吴云翔的诉讼请求,维护原告的合法权益。要求驳回原告诉请。吴云翔向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告赔偿装潢损失、营业损失及工人工资等合计75万元；2、判决反诉被告向反诉原告提供已缴纳租金的税票；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉事由:2015年10月25日,反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同,承租了反诉被告所有的位于淮南市惠利花园Ｄ区的门面房,建筑面积为:973.4平方米,租货期限为五年,即自2016年3月1日至2021年2月28日止。反诉被告向反诉原告交付房屋的时间为2015年11月1日。合同签订后,反诉原告积极装修,但是2016年1月,反诉原告在装潢即将完成时,反诉被告所有的三楼房屋消防下水管道爆裂漏水,直接透过涉案租赁房屋的屋顶渗漏到整个二楼,浸蚀了原告已装潢的吊顶、墙面、地面及设施设备等,给反诉原告造成了巨大的损失。为此,反诉原告直接找到反诉被告。反诉被告除了现场查勘，派了保洁、及保安等员工到现场帮助反诉原告清理之外,并未对原告的损失给以赔偿。为此,原告多次与被告协商,并将其装潢合同,维修明细及支出单据寄给被告,要求被告予以赔偿,或直接将损失冲抵房屋租金。然而,被告推诿,不愿意正面对待。无奈之下,反诉原告通过自行录像,保全证据后,于2016年1月26日与田家庵区光昊室内设计工作室签订了《装修合同》,并将其被水毁损的装潢直接交由该装潢公司维修。正是因此,反诉原告原定开业时间延退了两个月月,不仅造成了巨大的营业、装演等损失,而且在事后经营过程中,反诉被告仍旧未能彻底处理好其三楼房屋的消防管道漏水问题。从2016年3月一直到2016年10月,反诉被告三楼多次出现漏水,都渗入到反诉原告承租经营的房屋内,造成装潢毁损,多次维修,且每次维修时,反诉原告都曾通知反诉被告,反诉被告公司员工徐淮刚每次也都到场并有签署记录。承上事实,反诉被告就其过错及违约给原告造成的损失不仅未进行赔偿,也不愿解决,反而现提起诉讼,要求反诉原告向其支付房屋租金。对此,反诉原告在与反诉被告协商无果的情况下,现依法提起反诉,请依法量裁,支持反诉原告的反诉请求。万城置业公司针对反诉辩称：1、三楼房屋并非反诉被告所有，且水管爆裂时，该房屋已有承租人，故反诉主体不适格；2、三楼消防管道爆裂系极寒天气冻裂，属于不可抗力，楼上漏水系从消防管道套管缝隙漏出，仅有一间房屋的屋顶、墙壁受损，当时地面并未装修；3、反诉被告诉请没有事实依据，具体辩论时详细说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告提交的房产证、资产托管协议，经本院核实具有真实性。2、本诉原告提交的房屋租赁合同，经本院核实对真实性予以确认。3、被告（反诉原告）提交的视频光盘一份、短信记录，经双方质证，本院审查，对视频的真实性予以确认，短息记录不完整，但是内容显示吴云翔曾经和物业联系、协商过漏水事宜。4、被告（反诉原告）提交的装修合同及装潢收据、明细等，经本院审查该组证据没有正式发票及转款记录，重新装修的项目及价值未经法定部门鉴定，不予认定。5、被告（反诉原告）提交的后期维修单，因签字人员徐淮刚的身份无法证明，故该后期维修单的真实性不予认可。6、被告（反诉原告）提交的广告宣传两张，对于证明观点，双方有争议，仅凭印刷的广告证据不足。7、被告（反诉原告）提交的工人工资表及工人身份证复印件，因未提交劳务合同及相关个人所得税缴纳凭证，本诉原告亦当庭提出异议，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮南市惠利集团房地产有限责任公司将本市田家庵区惠利花园D区惠利大道3号楼商铺171室、267室房屋总面积973.4㎡委托万城置业公司进行资产管理。2015年10月25日万城置业公司作为出租方（甲方）与承租方吴云翔（乙方）签订房屋租赁合同，约定：第一条，甲方将惠利花园D区惠利大道3号楼商铺171室、267室房屋出租给乙方。房屋建筑面积80.4㎡+893平方米，租金4824元+17860元/月。第二条租赁期限五年。自2016年3月1日起至2021年2月28日止。甲方向乙方交付房屋的时间为2015年11月1日。甲方交付房屋及其附属设施的状况以交付时现状为准，甲方不作房屋现状以外的任何承诺。租赁期间，房屋修缮由承租方负责。第三条付款方式：本合同生效时乙方交付第一期租金人民币136104元。第二期起租金每半年支付一次，每期租金均应提前15天缴纳。第七条乙方责任。1.应按时足额缴纳租金，否则应向甲方支付逾期违约金，违约金数额按逾期金额的每日万分之五计算；乙方拖欠租金超过一个月的，乙方除应支付违约金外，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第十一条双方其他约定，水电到户，①租赁期间因乙方装修或使用房屋修缮由承租方负责。②租赁期满甲方给乙方半个月撤场时间不计租金。③合同期内三年后涨幅不超过30%，含30%合同期内经营不善允许转租。④租赁期满同等条件乙方享有优先承租权。合同签订后吴云翔交付第一期租金136104元（半年期），万城置业公司将房屋交给吴云翔装修。2016年1月因租赁房屋三楼消防管道恶劣天气引起水管爆裂进而漏水，造成吴云翔租赁的二楼房屋装修损失。后2016年7月、8月又因为二楼西侧楼顶防水有渗水问题导致二楼部分房间漏水。双方因漏水的维修和损失问题产生纠纷。本诉原告万城置业公司起诉要求被告支付租金及违约金，反诉原告吴云翔提起反诉要求反诉被告赔偿装潢损失、营业损失及人工工资等。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，万城置业公司与吴云翔签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。2016年1月因租赁房屋三楼消防管道因恶劣天气引起水管爆裂进而漏水，此时双方应当友好协商，采取积极的态度和措施处理纠纷，吴云翔虽然有一定装修损失，但是其在装修期发生漏水时间后，仍长期占有使用承租的房屋进行经营，应当支付租金。对于逾期未支付租金，应当按照合同约定承担相应的违约金。吴云翔辩称万城置业公司存在违反先合同义务的违约行为，对此，由于第一次较为严重的漏水发生在2016年1月合同装修期间，合同约定的租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日，吴云翔对于漏水造成的损失，若与万城置业公司协商无果，应当采取相应证据保全措施，或提出解除合同，退还房屋，自救无果的前提下，可采取诉讼等方式保护自己权益，但是吴云翔在赔偿问题未解决前提下，仍占有使用房屋进行经营活动，应当支付租金，租金数额经核算为272208元（计算至2017年8月31日），对于逾期支付违约金部分，应当按照约定支付违约金，违约金数额经核算数额为37360.54元（按日万分之五，分段计算，一笔136104元，从2016年9月1日至2017年8月31日，另一笔136104元，从2017年3月1日至2017年8月31日）。关于反诉请求中的装潢损失，吴云翔提供了装修合同，维修报价表、收据及工程进度表，装修合同及收据显示的时间是在合同约定的装修期内，同时第一次漏水经审理查明是由于天气寒冷水管冻裂的突发事件，视频资料显示当时吴云翔正在进行装修，相关部分如地面、墙面等还没有装修齐备，结合法庭查看现场（进行了拍照）了解的情况，短时间内不可能全部进行翻修；另一方面，该装修合同价格高达619000元，如此大额资金流向，仅仅通过现金支付，装修公司出具收据的支付方式，不符合生活常识，亦违反财务制度；同时对于因漏水造成的装潢损失具体数额吴云翔未经具有法定资质的机构进行权威的评估鉴定，故吴云翔证据显示的数额本院不予认定，但是鉴于吴云翔租赁的房屋因漏水确有相应的损失，结合法庭现场查看的漏水重点部位：洗手间门厅上部的消防主管道部位、卫生间门口立柱，西侧走廊边的次下水管，及西侧靠西墙的3间房屋，同时吴云翔提供的视频资料反映的情况，本院将酌定损失数额。对于反诉请求中的营业损失和工人工资损失，吴云翔提供两张广告宣传单及单方制作的工资表格，该两份证据未经法定部门评估鉴定，系单方制作，反诉被告当庭提出异议，考虑到2016年1月漏水具有突发性，后来的漏水系二楼西侧房顶下雨积水渗水引起，与天气情况和营业状况有关，该两项请求，本院亦予以酌定。对于反诉中的装潢损失、营业损失、工人工资损失本院综合酌定为150000元。对于反诉原告的损失，反诉被告根据法律规定和约定，具有提供完好房屋及维修房屋的义务，应当承担赔偿责任。反诉原告诉称要求反诉被告提供已经缴纳租金的税票，该请求符合法律规定，应当予以支持。反诉被告辩称楼上已有承租人，但是未提供证据，反诉原告坚持按合同纠纷起诉，故作为合同相对方的反诉被告应当提供符合租赁目的的房屋，对于反诉原告的损失，反诉被告有义务赔偿；反诉被告同时辩称，损失是由于不可抗力造成，但是未提交证据，同时即使是恶劣天气也不必然导致管道爆裂，还存在日常的维护运行的责任问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴云翔于判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司租金272208元，并支付违约金37360.54元，合计309568.54元；二、原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司于判决生效后十日内一次性赔偿被告（反诉原告）吴云翔装潢损失、营业损失及工人工资损失合计150000元；三、原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）吴云翔提供已缴纳租金的税票；三、驳回被告（反诉原告）吴云翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5944元，反诉案件受理费5650元，合计11594元，由原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司负担1130元，被告（反诉原告）吴云翔负担10464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  蔡建国人民陪审员  王维怀二〇一八年四月二十七日书 记 员  李 佳附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2：本案证据目录一、原告（反诉被告）淮南市万城置业有限公司提交证据和证明目的如下：1、原告营业执照复印件、法人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、房屋产权证、资产托管协议复印件（原件核对退回），证明出租物产权人为原告淮南市万城置业有限公司的事实，原告有权出租并与被告签订租赁合同。3、房屋租赁合同（原件核对退回），证明合同约定将位于惠利花园D区惠利大道3号楼商铺171室，面积为80.4平方米；267室，面积为893平方米的门面房出租给被告，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，约定了租金，同时协议还约定如承租人逾期交纳租金，按逾期金额以每日万分之五的标准承担违约金的事实。4、被告已缴纳租金的财物凭证复印件（原件核对退回），证明被告2015年10月24日缴纳的一笔租金是2016年3月1日至9月1日半年期的租金，缴纳租金到2016年9月1日之后都没有缴纳租金。二、被告（反诉原告）吴云翔提交证据和证明目的如下：1、被告吴云翔的身份证复印件，证明主体资格。2、房屋租赁合同（原件核对退回），证明原被告之间存在租赁关系，原告对被告附有对被告提供房屋质量合格和用途的先合同义务。3、视频资料光盘一份、短信记录（吴云翔与对方物业朱总的短信），证明1、2016年1月被告在装修期间原告交付给被告的租赁房屋的二楼屋顶未做防水，原告所有三楼消防管道和主进水管道爆裂，且原告未关水阀，导致三楼大面积管道漏水并渗透到被告承租的二楼房屋，2、证实被告承租的涉案267号是893平方米的房屋，因原告三楼漏水整体进水，水深达2公分。3、证明被告以装潢好的吊顶墙面及地平均被水侵蚀，损失巨大。4、证明原告公司负责招商的张总及物业朱总等相关领导到现场查看了水情，且查找了漏水的根本原因是原告所有的三楼消防管道、主进水管道因水阀未关，被冻裂所致，5、证明原告安排了保洁、保安到现场清理积水及事后与被告协商并认可漏水事件是其责任，愿意对被告赔偿并要求被告向其提供被告损失名录及数额，但后期在协调过程中，因原告内部原因，致使本案的漏水事件损失至今未能协商有果，证实了原告交付给被告的租赁房屋存在严重的质量问题，不符合合同约定的用途，违反了合同应该承担的先合同义务，在2016年4月之后被告正常营业过程中原告交付的房屋任然存在多次漏水，侵蚀被告承租的并装潢好的106、107、110及办公室的事实。短信证明被告一直持续到2017年8月份，一直在与原告公司协商涉案漏水事件损失赔偿问题，但是原告一直在推脱不愿意解决。4、装修合同1份（重新装修合同）、装潢收据3份，装潢明细、附装潢公司营业执照，证明2016年1月被告承租的涉案房屋因原告所有三楼房屋漏水造成被告已装潢部分毁损，及发生的重装费用是619000元。5、后期维修单，证明2016年3月8至2016年10月27日被告在正式营业履行合同期间涉案房屋再次发生漏水事件，主要在二楼106、107、110及办公室，且每次维修都有原告方维修人员徐淮刚在场，证明原告给被告的租赁房屋不符合使用用途。6、广告宣传2张，证明被告原告定2016年2月6日开业，因涉案房屋漏水事件，推迟营业2个月，在4月5日才营业，证明被告因原告交付房屋且因原告履行过程中的漏水事件给被告造成2个月的漏水损失。7、工人工资表及工人身份证复印件，证明被告16年二月三月的工人工资损失，有十八个人。