呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）回民一初字第00444号
原告石敏，女，蒙古族，现住呼和浩特市回民区。
委托代理人娜仁，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托代理人胡欣，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人冯海忠，该公司董事长。
委托代理人马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。
原告石敏诉被告内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年9月7日受理后，依法适用简易程序，并于2015年11月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告内蒙古海亮房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月29日，原、被告双方签订了合同编号为2152的《商品房买卖合同》。该合同对房屋价款、交付方式、交付时间等进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告一直未按照合同约定办理房屋产权证书。经被告多次催告，被告始终不予办理。故起诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款714087元；3、判令被告向原告赔偿损失暂计190030.87元（2012年5月15日至2015年9月15日），实际请求至合同解除之日止）;4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，按照法律规定当事人应当按照约定履行，合同中没有约定办不了房本解除合同。2012年5月3日就交付了房屋，根据法律规定，原告已经超过了解除权。根据合同约定被告已经履行了房屋备案登记,现在取得不了房屋产权证是政府原因不是被告原因。因此原告的诉讼请求不符合双方约定。
经审理查明，2012年3月29日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市回民区中山西路南、锡林南路西海亮广场C幢19层1909号房屋一套，房屋建筑面积97.4平方米，每平方米7331.49元总价714087元。原、被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3.由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需提供相关资料及有关证件，并按规定支付应由买受人负担的费用。”2012年3月17日和2012年3月29日原告分两次向被告交纳224087元首付款。2012年4月24日，，原告向中国农业银行办理购房按揭贷款490000元。被告于2012年5月3日将涉案房屋交付于原告。
又查明，涉案房屋至今未办理房屋权属证书。
上述事实有《商品房买卖合同》、房屋交接扭转单、购房发票及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为一、原被告之间的商品房买卖合同是否具备解除条件，原告是否具有合同解除权；二、原告享有的合同解除权是否适用除斥期间。
（一）原告是否具有合同解除权
原告请求解除合同的请求权基础为被告未办理房屋产权证书，按照法律规定应当解除。对于法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
本案中原告的请求是基于被告未在规定的时间办理房本，致使房屋所有权不能办理在原告名下，合同目的不能实现。对于房屋办理的期限，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3.由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需提供相关资料及有关证件，并按规定支付应由买受人负担的费用。”对于此被告辩称：“原告无权以被告逾期办理房本为由要求解除《商品房买卖合同》，该条约定仅要求办理备案登记，并非办理房本的期限。”故本院认定，该条约定，并没有明确规定办理房本的实质期限。
对于没有约定明确办理房屋产权登记期限的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，原被告双方在买卖合同中并没有明确约定产权登记的期限，故应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定确定为交付使用后90日，本案中，双方均认可房屋的交付时间为2012年5月3日，故此，原告在2013年8月3日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。虽然原被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但该条约定不能当然解释为被告享有两个365日的办理房本的期限。故本院认定，原告2013年8月3日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。
（二）原告享有的合同解除权是否适用除斥期间。
1.解除权行使“合理期限”的一般规定
对于解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭。”通过上述法律规定，可以看出，解除权的除斥期间可以由法律规定，也可以由当事人约定，在无此类规定、约定的情况下，经过相对人催告的确定合理期限为除斥期间。
2.解除权行使“合理期间”的具体规定
在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”特别注意的是，该款规定的“合理期间”指的是解除权的行使期间，而非该解释第十五条第一款规定的履行的合理期间。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的类推适用
在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，本院认为，可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为1年与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相似事物相同处理的理念。第二、解除权的行使，导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得“不当得利”，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，不利于实现公平正义，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期交付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，故对于合同履行过程中其他违约情形，也应该适用一年除斥期间的规定。
综合以上论述，本院认为，原告基于被告逾期未办理房屋产权登记的事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定在2013年8月3日之后产生合同解除权，但原告应在2014年8月3日之前行使该权利，逾期未行使的，该权利消灭。但该权利消灭仅仅是指原告不能单方解除该合同，并不妨碍原告向被告主张其他的违约责任。综上，原告解除权消灭，故对于其主张判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、退还购房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告石敏的诉讼请求。
案件受理费已减半收取6420元，由原告石敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 高改霞
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 张富强
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”