北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5487号
上诉人（原审被告）：北京月色江南餐饮中心，住所地北京市海淀区太平路***号。
法定代表人：刘玉芳，经理。
委托诉讼代理人：王宏维，北京东舜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李卫东，男，1969年3月18日出生。
委托诉讼代理人：卢涛，北京京硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连兴海，男，1981年10月13日出生。
委托诉讼代理人：尹智强，北京观韬中茂律师事务所律师。
上诉人北京月色江南餐饮中心（以下简称月色江南中心）、上诉人李卫东因与被上诉人连兴海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
月色江南中心上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，发回重审或者改判驳回连兴海该两项诉讼请求。事实和理由：1、连兴海占有使用租赁房屋期间，虽然其没有开展经营活动，但快餐店一直处于连兴海的管控状态，应当支付占有使用费，不同意返还租金�2、我中心与连兴海就已形成附合的装饰装修物并无约定，且合同已经期满，连兴海的装修费用不明，与本案不具有关联性，不同意赔偿；3、连兴海在租赁合同签订之初便知晓涉案房屋的产权结构状况，我中心并无隐瞒、欺骗等情况，后连兴海因自身经营不善而停业，起诉我中心要求赔偿，一审法院判决我中心承担主要赔偿责任显失公平。
李卫东上诉请求：1、撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判驳回连兴海该项诉讼请求；2、本案上诉费由连兴海、月色江南中心负担。事实和理由：我与连兴海签订的《商铺转让协议》有两部分，一部分是将店内全部设施设备等出售给连兴海，该买卖行为已经履行完毕，买卖行为应与房屋转租行为加以区分。即便认定买卖行为无效，连兴海亦应当将其买走的设施设备等物品都返还给我，一审法院仅判决我退款，却未一并处理连兴海因《商铺转让协议》而获得的电气设备、设施、桌椅等财产，是错误的。
连兴海辩称，我同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、我并未实际控制租赁房屋，只是在餐饮店关停后，放置餐饮冰箱等大量物品，并于4月份将房屋钥匙交还给月色江南中心，月色江南中心的上诉请求与事实不符；2、我作为个人，没有要求装修方出具发票等凭证，但是装修损失是我因为合同无效遭受的实际损失，月色江南中心应当赔偿；3、停业通知上载明是因为甲方原因而不是因为我的个人原因导致无法经营；4、我与李卫东之间不是买卖行为，双方约定的转让费350000元；5、我并未取得李卫东任何厨房设备和电器设备；6、因为转让合同无效，我已经支付的转让费李卫东应当返还给我。
连兴海向一�法院起诉请求：1、确认我与李卫东签订的商铺转让协议无效；2、李卫东返还我商铺转让费350000元；3、判令月色江南中心返还我租金44450元；4、月色江南中心、李卫东共同赔偿我经济损失260000元；5、月色江南中心、李卫东承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年11月1日，月色江南中心（甲方）与李卫东（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将海淀区太平路甲12号-3月色江南酒店东侧建筑面积约80平米平房租赁给乙方使用，租期从2015年11月1日起至2017年2月28日止，年租金200000元。
2016年6月17日，连兴海与李卫东签订了《商铺转让协议》，协议约定李卫东将位于太平路12号院月色江南旁既食汇三汤转让给连兴海，双方商定转让费为350000元，连兴海先行预付定金50000元，正式签订合同时抵扣。并补充：连兴海需在2016年6月30日前交付转让费尾款300000元和�余四个月房租66800元。在月色江南中心与李卫东签订的房屋租赁协议中李卫东与连兴海添加备注记载：李卫东将太平路甲12号-3月色江南酒店东侧建筑面积约80平米平房转租给连兴海，经营到合同期满。月色江南中心认可该转让行为。
在《商铺转让协议》签订后，连兴海当天向李卫东支付了定金50000元，2016年6月30日向李卫东支付了商铺转让费尾款300000元及四个月房租66800元，李卫东均出具收条予以确认。2016年11月2日连兴海向月色江南中心支付了房租50000元及水电费22570元，提交了收据。连兴海称房租系支付至2017年1月31日。月色江南中心对该收据予以认可。
连兴海称其于2016年11月停业，月色江南中心对此不予认可，称连兴海系2016年12月11日签订停业通知后三日撤场，为证明自己的主张，月色江南中心提交了甲方为月色江南中心，乙方为连兴海的《停�通知》，记载：由于甲方原因，需要乙方关停其承租甲方的位于北京月色江南餐饮中心东侧驴滋味快餐店，暂定关停时间为2016年12月11日至2017年2月10日，甲方保证在合同期限届满日（2017年2月28日）后，自动顺延租赁合同两个月，顺延期满后，双方另行商定租赁合同续租事宜，乙方享有优先承租权。连兴海称该协议是其与月色江南中心负责人张云边签订，协议上月色江南中心公章是后加盖的。就停业原因，连兴海称系月色江南中心的出租方超市发公司发现其将消防通道改建房屋故要求其停业，月色江南中心称系因出租方不与其签署续租合同，故其要求连兴海停业。经法院询问，连兴海称其于2017年4月将房屋交还给月色江南中心，但因为桌椅等物品没有地方放故现在诉争房屋内还有其物品。月色江南中心称2017年8月连兴海交还房屋钥匙，现诉争房屋内尚有连兴海桌椅等物品。
就诉争房屋性质，经法院询问，月色江南中心认可该房屋系其在其承租大楼与东侧隔壁楼之间的通道上加盖的临时建筑，未取得房产证。
连兴海主张经济损失，称系房屋装修及购买物品的费用，提交了：1、其与北京亿达和信装饰工程有限公司签订的装修施工合同及装修款收据；2、餐厅设施收据；3、家具买卖合同及汇款凭证。月色江南中心对上述证据均不认可，李卫东称其不清楚相关情况。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。诉争房屋无规划许可手续，系月色江南中心私自建造，故其与李卫东签订的房屋租赁协议应属无效。连兴海与李卫东签订的商铺转让协议系就李卫东签订的房屋租赁协议的概括转让，故该协议亦应属无效，李�东应将收取的转让费退还给连兴海。就连兴海要求返还租金的诉讼请求，现连兴海虽称其于2016年11月停业，但未提交相关证据，就停业时间法院根据其与月色江南中心签订的停业通知记载的时间计算应返还的租金。就连兴海关于赔偿经济损失的主张，对于其餐厅设施中的动产部分，其可以自行处理，故就该部分法院不予支持，就其中装饰装修损失部分，考虑到其曾实际经营一段时间，故该部分法院酌情予以认定。连兴海主张李卫东与月色江南中心共同承担经济损失，连兴海与李卫东签订商铺转让协议后，其与月色江南中心形成了事实上的租赁关系，故其要求李卫东承担经济损失，于法无据，法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、确认连兴海与李卫东于二○一六年六月十七日签订的《商铺转让协议》无效；二、李卫东于本判决生效后七日内返还连兴海转让费三十五万元；三、北京月色江南餐饮中心于本判决生效后七日内返还连兴海房屋租金二万八千三百三十三元三角三分；四、北京月色江南餐饮中心于本判决生效后七日内赔偿连兴海经济损失十六万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：一、李卫东是否应当返还连兴海转让费350000元；二、月色江南中心是否应当返还连兴海房屋租金及具体数额；三、月色江南中心是否应当赔偿连兴海装修损失及具体数额。
一、李卫东是否应当返还连兴海转让费350000元。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，月色江南中心出租的房屋系月色江南中心私自建造，无规划许可手续，故其与李卫东签订的房屋租赁协议应属无效。连兴海与李卫东签订的商铺转让协议系就李卫东签订的房屋租赁协议的概括转让，故该协议亦应属无效。就连兴海与李卫东之间的转让合同关系而言，双方合同因租赁房屋无合法的规划许可手续而无效，李卫东作为出让方，应当对合同无效承担主要责任；连兴海作为受让方，亦应对转让的商铺是否具有合法规划手续尽到一定的审查义务，连兴海对双方合同无效亦应当承担相应的责任。故连兴海起诉要求李卫东返还全部转让费350000元，缺乏法律依据，本院依据双方对转让合同无效的责任，认定李卫东应当返还连兴海转让费245000元。李卫东上诉主张350000元转让费包含其将店内全部设施设备等出售给连兴海的费用，并提交转让财产清单一份，但该清单系其单方制作，连兴海对此不予认可，故其据此不同意返还转让费，证据不足，不能成立，本院不予支持。
二、月色江南中心是否应当返还连兴海房屋租金及具体数额。
本案中，因租赁房屋无规划许可手续，故月色江南中心与连兴海之间的房屋租赁合同关系亦应属无效。但连兴海仍应当支付其实际使用房屋期间的费用。现连兴海已交纳房屋租金至2017年1月31日，故月色江南中心应当将其多收取的租金返还连兴海。就退还租金的数额，一审法院依据连兴海与月色江南中心签订的停业通知记载的时间，认定月色江南中心应当退还连兴海租金28333.33元是正确的，应予维持。月色江南中心上诉主张连兴海一直实际占用房屋并据此不同意退还租金，但自双方签订停业通知后，连兴海并未实际使用租赁房屋开展经营活动，故月色江南中心该项上诉主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。
三、月色江南中心是否应当赔偿连兴海装修损失及具体数额。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，连兴海与月色江南中心之间的房屋租赁合同无效，就连兴海的装修损失，双方应当各自按照导致合同无效的过错进行分担。月色江南中心作为出租方，对双方租赁合同因房屋无规划许可手续无效应当承担主要责任，连兴海作为承租方，亦应当对承租房屋是否具备合法规划手续承担一定的注意义务，故应当承担次要责任。故一审法院认定月色江南中心赔偿连兴海损失160000元，符合双方对合同无效的责任认定，应予维持。月色江南中心上诉主张双方租赁合同期满，与事实不符，本院不予支持；月色江南中心上诉主张其中心并未隐瞒租赁房屋的产权状况，连兴海对租赁房屋情况知情，但法院在认定赔偿数额时已充分考虑了双方对合同无效的责任�故月色江南中心以上述理由拒绝赔偿装修损失，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，李卫东的部分上诉请求成立，应予支持；超出合理部分的上诉请求，应予驳回；月色江南中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对转让费的认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初1948号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初1948号民事判决第二项为李卫东于本判决生效后七日内返还连兴海转让费245000元；
三、驳回连兴海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10345元，由连兴海负担3495元，由李卫东负担3873元，由北京月色江南餐饮中心负担2977元。
二审案件受理费10617元，由北京月色江南餐饮中心负担4067元，由李卫东负担4585元，由连兴海负担1965元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年七月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇