内蒙古自治区扎兰屯市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0783民初1425号 原告（反诉被告）：白美玲，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。 委托诉讼代理人：李晓菊，内蒙古云龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。 负责人：晁永学，总经理。 委托诉讼代理人：王旭，内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司销售部员工。 委托诉讼代理人：李博，内蒙古缘合律师事务所律师。 原告(反诉被告)白美玲与被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白美玲及其委托诉讼代理人李晓菊，被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司的委托诉讼代理人王旭、李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白美玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的“扎兰屯发达广场认购书”并返还购楼款267000元;2.判令被告承担损失（从2012年8月6日起按2分利计算至付清之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月份，原、被告签订了扎兰屯发达广场认购书，被告将其开发建设的“扎兰屯发达广场”胜利路商业门市17号楼3单元056号建筑面积34.96平方米出售给原告，房屋价款约定为533000元，认购书还规定：买受人需按贷款银行的条件和要求，提供办理贷款所需的相关手续和个人资料，出卖人应当于2012年7月31日前将房产交付买受人使用等。认购书签订后，原告分四次向被告交纳购楼款267000元，被告单位出具了收据，同时原告将相关的贷款手续交给了被告。可是，被告以没有办下来贷款为由，推脱了原告近五年时间，期间，原告无数次的找被告要求予以解决，但被告至今没能给予处理，给原告造成了巨大的经济损失，原告遂诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司辩称，原告所诉与事实不符，且超出法定诉讼时效，本案中银行按揭贷款未能办理的原因系原告自身原因导致，与被告无关。故原告要求解除扎兰屯发达广场认购书并要求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回原告对被告的诉讼请求。一、2012年5月30日原、被告签订了《扎兰屯发达广场认购书》，合同约定原告购买被告位于扎兰屯发达广场的17号楼-S-056号门市，建筑面积34.96平方米，房屋总价款为533000.16，付款方式为签订合同时交付预定金26950元，2012年6月4日前交付购房款127000元，8月3日前交付140000元，剩余房款266000元，原告需按贷款银行的条件和要求，提供办理贷款所需的相关手续和个人材料，并在规定时间内办理按揭贷款手续。如因原告原因致使贷款不能如期按时办理，则将剩余贷款部分购房款在规定时间内一次性交于被告。后原告向被告提供了相应手续，但建设银行在审核中发现原告的收入不符合贷款条件，同时建设银行再回访调查中发现原告并非出具收入证明的单位（扎兰屯市天使美容美发沙龙）的员工，其伪造收入证明和工资表不能为原告办理贷款手续。此后，被告解决原告的贷款问题又为原告联系了蒙银银行及包商银行，但原告均以利息过高为由拒绝办理相应贷款手续。因此，原告诉称被告拒绝为其办理贷款手续与事实不符，根据认购书约定其应一次性补齐剩余购房款，现原告在接到被告通知后至今未能补齐剩余购房款，其行为已经构成违约。二、根据《商品房屋买卖合同司法解释》第十五条第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现因原告自身原因在2012年11月18日前就未能办理银行贷款手续，被告已多次发出催收通知。也就是说，即使是由于被告的原因导致原告不能办理贷款手续，其应在2013年11月19日前行使解除权，解除与被告之间的认购书，其诉讼请求明显超过法定诉讼期间，而且该期间为除斥期间不适应中止、中断、延长等。现被告提起反诉，1、要求被反诉人立即给付剩余购房款266000元；2、要求被反诉人给付自2012年11月19日起至2017年6月27日期间的逾期付款利息59739.16元，直至将剩余购房款全部付清之日止，以上共计325739.16元；3、反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）白美玲辩称，1、反诉被告选择的是按揭贷款方式购楼，2、按揭贷款由反诉原告负责办理，没有办理下来不是反诉被告责任，3、反诉原告称反诉被告伪造收入证明导致不能办理贷款，反诉原告没有提供证明其主张，4、至今日5年多，反诉原告没有办理按揭贷款，未交付楼房给原告，明显违约在先，所以反诉不能成立，请求依法驳回反诉。 原告（反诉被告）白美玲围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据一、认购书,证明原告选择银行按揭贷款，按揭贷款数额为266000元。被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。该认购书第五条第五款约定了按揭贷款作为付款条件，同时也约定了如因原告原因导致贷款不能办理，原告必须在规定的时间内将余款一次性交于被告。本院认证为，该认购书是原、被告之间签订的，是原、被告的真实意思表示，予以认定。 证据二、扎兰屯发达广场置业计划单，证明贷款金额266000元，贷款期限是10年，由于被告没有完成贷款任务，所以导致原告至今未能入住所购买房屋。被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司认为，对真实性有异议，该计划单中没有加盖被告的公章，不能证实系被告出具，即使该计划单是真实的，也只是双方对按揭贷款进行的一项意向，具体应以原告与贷款银行签订的贷款协议为准。本院认证为，该置业计划单未加盖被告公章，也无被告相关人员的签字，不予采信。 证据三、收据5张，证明截止2012年8月6日被告收取原告购楼款267000元。被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司认为，真实性没有异议，证明问题有异议，五张收据最后一次付款时间为2012年11月18日，同时证明在此日期后原告并未向被告交付任何购房款。该组证据系被告为原告出具的收款据，予以认定。 证据四、短信信息，证明原告多次找被告相关人员，被告给原告回复的信息就是推脱。没有要求原告重新提供相关材料的字样。被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司认为，对信息真实性认可，从内容看，并不存在原告所述的拒绝办理相关事宜，而是通过其他人与原告进行联系，是双方进行协商，不是一味推诿拒绝。本院认为，该组信息能证明原告一直在找被告的相关人员要求解决退还购房款事宜，予以认定。 被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司向本院提供以下证据： 证据一、认购书、商品房买卖合同，证明认购书约定如原告原因致使贷款不能如期办理，余款在规定时间内一次性交予被告，商品房买卖合同证明为配合原告办理银行按揭贷款手续，双方于2012年11月18日签订商品房买卖合同。原告（反诉被告）白美玲认为，对真实性没有异议，原告选择的是贷款方式购买的楼房，如果不能贷款原告不会购买该楼房，商品房买卖合同第五条可以看出原告是贷款方式购买，由于被告没有办理下来贷款，导致原告至今没能入住。 本院认为，原告不具备全款购房条件，才选择的按揭贷款购房，被告有责任审查房屋购买者是否具备按揭贷款条件，对于不够条件的从一开始就不应该与其签订房屋买卖合同，或者发现房屋购买者不具备按揭贷款条件的，应及时将已收购房款退还给购买者，而不应在收取267000元购房款后，既不交房也不退款，故对被告要证明的问题不予采信。 证据二、原告提供的贷款材料8页，证明原告将贷款材料交付给被告后被告转交给银行，在此过程中，原告原想以丈夫名义购买，后又要以个人名义购买，原告提交了收入证明、天使美容院工资表，但在银行审核过程中，初审认为工资收入不符合贷款条件，到现场复核发现原告并非扎兰屯市天使美容美发沙龙员工，因此银行拒绝办理贷款手续，证实不能办理贷款原因系由原告自身原因所致，因此根据认购书约定原告应将剩余款项补齐。原告（反诉被告）白美玲认为，1、对真实性没有异议；2、书证是按照被告的要求提供的，3、被告称银行没有通过，只是被告的解释，没有相关银行书面证实，被告的解释不能产生效力。本院认为，被告有责任审查房屋购买者是否具备按揭贷款条件，对于不具备按揭贷款条件的房屋购买者就不应该与其签订买卖合同。故对被告要证明的问题不予采信。 证据三、证人赵亮的证言：贷款没有办理下来是因为原告资质不够，多次与原告沟通房子事宜，房子是2012年卖的，我是从满洲里调过来的，我是销售经理，还有一个是外联经理杜丹负责办理贷款。第一次在建行办理我是听杜丹说的名，银行告知他原告的收入不够，第二次我对接的包商银行，银行亲口告知我的收入不足。原告（反诉被告）白美玲认为，1、证人曾经是被告员工，双方存在利害关系，不具备真实性，2、原告提供的工资证明不符合规定是赵亮听说，不是相关银行直接与赵亮对话内容，3、在没有相关银行出具书面证明称原告不符合规定的情况下，证人证言不能作为证据使用。4、在被告答辩过程中称与其他银行联系贷款，由于原告嫌利息过高没有办理贷款于证人所说收入不够不予办理相互矛盾。本院认为，原告提供的工资证明不符合规定是证人赵亮听说的，不是相关银行直接向赵亮告知的，且证人赵亮曾经是被告员工，与被告存在利害关系，故对该证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月30日，原、被告签订了扎兰屯发达广场认购书，被告将其开发建设的“扎兰屯发达广场”胜利路建筑面积34.96平方米的17号楼3单元056号商业门市，出售给原告，房屋价款约定为533000元，认购书还规定：买受人需按贷款银行的条件和要求，提供办理贷款所需的相关手续和个人资料，出卖人应当于2012年7月31日前将房产交付买受人使用等。认购书签订后，原告分四次向被告交纳购楼款267000元，被告为原告出具了收据，同时原告将相关的贷款手续交给了被告。后被告告知原告贷款没有办下来，之后，被告即未向原告交房也未将已收的267000元购房款返还给被告。五年来原告多次找被告要求解决此事未果，原告遂诉至法院，请求依法判决。 本院认为，原告选择的是按揭贷款的购房方式，被告有责任审查房屋购买者是否具备按揭贷款条件，对于不具备按揭贷款条件的从一开始就不应该与其签订房屋买卖合同，或者发现房屋购买者不具备按揭贷款条件时，应及时将已收购房款退还给购买者，或者以书面形式告知原告在合理期限内补交余款。被告在收取267000元购房款后，在长达五年的时间里，既不交房也不退款，显失公平。关于被告主张的如贷款不能如期办理，原告应在规定时间内将剩余贷款部分一次性交与被告，虽然在认购书中对“规定时间”没有明确约定，但也应该是在合理期限内，不应该是长达五年的时间不予处理。故本院对原告要求解除合同、返还已付购房款的请求予以支持。被告辩称已口头、电话通知原告补交余款，且原告已超过解除权一年的除斥期间，其请求不应得到维护，从庭审中原、被告双方举证来看，是原告多次给被告的负责人、会计发信息要求处理此事，原告与被告负责人短信联系的最后日期为2017年4月24日，而被告始终没有给原告一个合理的答复，故被告的抗辩理由和反诉请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张的损失部分，由于原、被告在认购书中无约定，且原、被告在执行认购书过程中均有瑕疵，故本院对此主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的扎兰屯发达广场认购书； 二、被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司返还给原告（反诉被告）白美玲已交付的购房款267000元，于本判决生效后七日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）白美玲的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2652.50元、反诉费1546.52元由被告（反诉原告）内蒙古发达房地产开发集团有限公司扎兰屯分公司负担。于本判决生效后七日内交纳 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  于国民 二〇一七年八月十七日 书记员  李 敏