广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2322号
上诉人（原审原告）：广东建工恒福物业有限公司，住所地。
法定代表人：张国文，总经理。
委托代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：植业威，男，1950年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：林丽芬，女，1956年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人广东建工恒福物业有限公司（以下建工恒福公司）因与被上诉人植业威物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区沿江中路203号2209房，建筑面积138.80平方米，使用性质为住宅，是植业威和其委托代理人林丽芬共有的物业。
建工恒福公司是具有物业管理经营范围的企业。2006年11月14日，建工恒福公司（为乙方）与广州市天字广场业主委员会（为甲方）签订了《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将天字广场移交乙方实行物业服务管理；物业类型商住楼，名称广州市天字广场，座落位置广州市越秀区沿江中路203号；委托管理期限为三年，自2006年12月1日起至2009年11月30日止，如客观原因导致乙方无法如期接管天字广场物业服务管理，则委托服务管理的起止时间顺延至乙方正式接管之日起开始计算，管理年限不变，届满日期顺延；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理等；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴公共水电分摊费、代收代缴住宅户内水费、水电周转金、有偿服务费等；本物业的管理服务费，由甲方与乙方根据约定的收费标准向业主或物业使用人收取（包干制），住宅1.30元／月／平方米，住宅用作写字楼或其他商业用途的3.50元／月／平方米（包括未办营业执照但实际作写字楼或混合使用的），裙楼商业物业，室内公共设备由业主自行维护的，按1.30元／月／平方米，室内公共设备由乙方负责的，按3.50元／月／平方米，以上计费按建筑面积计算；业主应当于每期15日（每期为两个月）前交纳物业管理服务费、公共水电分摊费等应缴费用（超过当期首月则可视为逾期），业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费及公共水电分摊费等应缴费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交纳滞纳金，收取的滞纳金不高于应缴费用本金；地下车库车位使用费，产权属业主和物业使用人的按120元／月／车位收取停车管理服务费，其余按物价部门批准的收费标准收取，业主和物业使用人对车位有优先使用权等。之后，双方曾签订补充协议（二），确认建工恒福公司于2010年4月1日正式接管大厦，并以此为收取物业管理费及相关费用的依据。2013年3月27日，双方续签了《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，届满乙方有优先续约权。管理服务费缴纳标准、缴费期限及逾期缴费滞纳金的计算等仍与之前合同约定的一致。
建工恒福公司依据上述合同，为包括植业威所有的房屋在内的天字广场提供物业管理服务至今。
因本案纠纷，建工恒福公司于2013年6月8日提起诉讼。
本案审理过程中，建工恒福公司撤回了第二项关于物业管理费差额的诉讼请求及相应的物业管理费差额滞纳金的诉讼请求。原审法院裁定予以准许。建工恒福公司和植业威及其委托代理人林丽芬一致同意由植业威一人承担缴纳涉讼房屋物业管理费等责任。
建工恒福公司主张植业威从2012年9月起将涉讼房屋住宅用作写字楼或其他商业用途使用，提交了广州市天字广场业主委员会于2013年3月30日出具的书面《证明》，2012年12月31日有关涉讼房屋的照片七张予以证实。植业威质证称：我收到建工恒福公司的证据后，马上找了业委会主任沟通，业委会主任称该证明是建工恒福公司自行打印好后给业委会盖章的，业委会主任根本没有留意证明上所列的房号内有涉讼的2209房，其只是听取建工恒福公司的一面之词，相信建工恒福公司有证据证明，并没有核实后就盖章了。而且，该证明内容混乱，多处重复，例如802、1703、1807、2111、2305、2510、2704、2907、2705等房号均存在重复。业委会主任以前是在税务局的财务部门工作了十几年，退休后才担任业委会主任，他是专业人员，不可能这么马虎作出这样的证明，故可以印证该证明是建工恒福公司自行打印好后给业主委员会盖章的。至于照片，植业威的儿子是电脑爱好者，他经常会邀请朋友到涉讼房屋玩游戏机及研究电脑的问题。照片中显示的人是植业威的儿子及其朋友，从照片中不能看出涉讼房屋被用于商业。
建工恒福公司称：由于植业威一直关着房门，建工恒福公司直至2012年8月才发现植业威将涉讼房屋用于商业用途使用，所以2012年9月前按照住宅标准收取物业管理费。植业威回应称：涉讼大楼都比较特别的，每户的水表均在涉讼房屋的厨房内，物业管理处每月均需要入屋内抄水表，故建工恒福公司称直至2012年8月才发现植业威将涉讼房屋用于商业用途不是事实，不符合常理。建工恒福公司确认水表是需要入屋内抄表。
另建工恒福公司表示：建工恒福公司通知植业威按商业用途标准缴纳物业管理费，但植业威一直不同意缴纳，也从未表示过同意按住宅标准缴纳物业管理费。植业威称：建工恒福公司发出的收费通知单是通知植业威缴纳物业管理费和水、电费，植业威向建工恒福公司缴纳了水、电费，由此可证明植业威是愿意交物业管理费，也有到过建工恒福公司处表示过愿意按照住宅用途标准缴纳物业管理费。建工恒福公司确认植业威有缴交水、电费，但2013年4、5月份的水费是在2013年5月27日才缴纳的，是在建工恒福公司多次通知的情况下才缴纳的。
植业威主张涉讼的广州市越秀区沿江中路201号地下一层20号车位已于2012年1月出售给他人，提交了其从房管部门档案复印的卖方为植业威和林丽芬、买方为严月好于2012年1月5日签订的关于上述车位的《存量房买卖合同》和广州市房地产档案馆出具的涉讼车位《房地产登记簿查册表》（表中记载产权登记在严月好名下，登记时间2012年1月19日）。植业威并称：涉讼车位已于2013年1月1日交付给新买家使用了。另植业威还提交了林丽芬于2013年5月28日开户的工商银行存折以证明因从2012年9月开始建工恒福公司不肯按住宅标准收取物业管理费，植业威将物业管理费存入银行。
建工恒福公司因与植业威物业服务合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求：一、植业威立即向建工恒福公司支付从2012年9月起计至2013年6月止的广州市越秀区沿江中路203号2209房的物业管理费4858元（按建筑面积138.80平方米×3.5元／平方米／月的标准计算×10个月计）；二、植业威立即向建工恒福公司支付从2010年4月起至2012年8月止的住宅用作写字楼的物业管理费差额（（3.5元／平方米／月-1.3元／平方米／月）×138.80平方米×29个月）；三、植业威立即向建工恒福公司支付从2012年1月起计至2012年3月止广州市越秀区沿江中路201号地下一层20号车位的物业管理费360元（每月按照120元的标准计算）；四、植业威立即向建工恒福公司支付逾期支付物业管理费滞纳金（分别从2012年9月16日、2012年12月16日、2013年2月16日、2013年4月16日、2013年6月16日起计至2013年6月7日止，每日按应缴而未缴物业管理费的千分之一的标准计算）、逾期支付物业管理费差额的滞纳金（从2012年8月16日起计至2013年6月7日止，每日按应缴而未缴物业管理费的千分之一的标准计算）、逾期支付车位物业管理费的滞纳金（从2012年4月16日起计至2013年6月7日止，每日按应缴而未缴物业管理费的千分之一的标准计算）。
原审法院认为：建工恒福公司与广州市天字广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对作为天字广场业主之一的植业威也具有约束力。建工恒福公司提供了物业管理服务，可依照上述合同的约定向植业威收取相应的物业管理服务费，故其诉请植业威支付2012年9月起至2013年6月止的物业管理服务费，合法合理，原审法院予以支持。至于物业管理服务费的收费标准问题，因仅凭建工恒福公司提供的天字广场业主委员会出具的书面《证明》和有关涉讼房屋的照片等证据并不足以认定植业威将涉讼住宅房屋用作写字楼或其他商业用途，故建工恒福公司要求植业威按写字楼或其他商业用途的收费标准3.50元／月／平方米来计付物业管理服务费，理据不足，原审法院不予支持。建工恒福公司应按涉讼房屋住宅性质收费标准1.30元／月／平方米向植业威计收物业管理服务费。因双方对物业管理服务费的收费标准有争议，而建工恒福公司单方要求植业威按写字楼或其他商业用途的收费标准交纳物业管理服务费，导致上述物业管理服务费未缴交，责任不在于植业威，故建工恒福公司要求植业威支付上述物业管理服务费的滞纳金，原审法院不予支持。至于涉讼车位的物业管理服务费方面，植业威提供的证据证实涉讼车位的产权已于2012年1月19日过户到案外人严月好名下，故从该日起涉讼车位的物业管理服务费不应由植业威承担。至于2012年1月19日前涉讼车位的物业管理服务费，建工恒福公司要求其时的业主即植业威缴交，符合《物业管理条例》第四十二条的规定，原审法院予以支持。因植业威应承担的涉讼车位物业管理服务费数额未确定，未缴交2012年1月1日至2012年1月18日期间的涉讼车位物业管理服务费的责任也不应完全归咎于植业威，故建工恒福公司要求植业威支付涉讼车位物业管理服务费的滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，植业威向建工恒福公司支付广州市越秀区沿江中路203号2209房从2012年9月起至2013年6月止的物业管理服务费（按房屋建筑面积138.80平方米×1.30元／平方米／月计）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，植业威向建工恒福公司支付广州市越秀区沿江中路201号地下一层20号车位从2012年1月1日起至2012年1月18日止的物业管理服务费（按120元／月计）。三、驳回建工恒福公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元、公告费500元，由建工恒福公司负担218元，植业威负担526元。
判后，建工恒福公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.判令撤销（2013）穗越法民三初字第1637号民事判决书，并依法改判。2.判令本案的一、二审诉讼费用由植业威承担。事实与理由：一、涉讼房屋2012年9月至2013年6月作为商业用途使用证据是确实充分的，原审判决认定按住宅收费标准缴纳物管费属于事实认定错误。2012年8月，建工恒福公司发现被告将涉讼房屋用于商业用途，建工恒福公司在原审中提交的涉讼房屋照片显示，照片里明显是办公室的摆设及办公人员工作的场景，2013年3月30日，广州市天字广场业主委员会出具《证明》显示，涉讼房屋己作为商业用途使用，应按照商用标准缴纳物管费。该《证明》虽然存在多次重复之处，但却是依据涉讼房屋作为商业用途的事实作出的，重复并不影响其证明力。《证明》中其他用作商业用途的房屋均按商业标准缴纳了物业管理费，原审法院认定按商业用途标准缴纳物业管理费理据不足是错误的。二、植业威应当向建工恒福公司支付逾期缴纳管理费的滞纳金，原审判决认定未缴纳管理费的责任不在于植业威事实与理由均是不足的。根据《物业管理委托合同》（以下简称“合同”）约定，只要植业威存在未缴纳物业管理费的行为，就应当从逾期之日起缴纳滞纳金。原审判决以双方对物业管理费的收费标准有争议，而建工恒福公司单方要求植业威按写字楼或其他商业用途的收费标准缴纳物业管理服务费，导致未缴纳物业管理费的责任不在于植业威的理据是不足的，本案中，植业威将涉讼房屋用作商业用途的事实是确定的，建工恒福公司据此多次通知植业威缴纳物业管理服务费，但植业威拒不缴纳。根据合同约定，植业威逾期缴纳物业管理费就应当支付滞纳金。三、植业威应向建工恒福公司支付2012年1月至2012年3月广州市越秀区沿江中路201号地下一层20号车位的物业管理服务费及滞纳金。本案中，植业威将涉讼车位过户到案外人严月好时，建工恒福公司是不知情的，植业威也没通知车位物业管理服务费由谁缴纳，至于植业威与案外人之间关于物业管理服务费的约定不影响植业威向建工恒福公司缴纳物业管理服务费。综上，一审判决认定事实不清，证据不足。请求二审法院依法查明事实，维护建工恒福公司的合法权益。
被上诉人植业威辩称，涉案房屋是2012年6月份才开始装修，装修全部的隐秘的工程全部重新搞，上诉人主张8月份我方就用于商业用途没有依据，我方起码装修了半年，涉案房屋从来就是住宅用途，我家里的写字台没有抽屉，上诉人主张从2012年4月份追诉我方涉案房屋用于商业用途后撤诉，可以证明对方一致以来都在说谎。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人建工恒福公司与广州市天字广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》是意思表示真实，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案争议的焦点主要在于涉案房屋管理费的交付标准及违约责任认定。关于管理费标准问题，上诉人原审中向法院提交业主委员会的证明及相关照片，而涉案房屋的性质及经营使用状况应由相关的行政管理部门确认，上诉人对此举证并不充分，原审不予采纳并无不当。违约责任认定问题，从现有证据分析，管理费未及时交付的主因是双方就涉案房屋管理费标准无法协商一致导致，原审认为不能归咎于被上诉人，符合案件事实，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人广东建工恒福物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十九日
书记员 阮志雄