北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第00891号
原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3#科研办公楼B1-2100室。
法定代表人陈文，总经理。
委托代理人张祥元，北京市德润律师事务所律师。
委托代理人王霞，北京市德润律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路38号21层2102室。
法定代表人姜燕红，董事长。
委托代理人徐健，男，1983年11月5日生。
委托代理人樊东生，男，1979年9月2日生。
原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司（以下简称思源兴业公司）与被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司（以下简称春光置地公司）服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。思源兴业公司委托代理人张祥元，春光置地公司委托代理人徐健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
思源兴业公司诉称：2013年1月8日，我方与春光置地公司签署《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》，春光置地公司委托我方为其开发的北京市北五环红军营东路轻轨13号线北苑站北200米天润福熙大道（以下简称天润福熙大道）项目提供营销策划及销售代理等方面的服务事宜。签约后，截止至2014年8月2日，我方成功代理销售天润福熙大道房屋100套，房屋销售签约金额高达669727735元；另认购1套，签约金额达5301979元。自2014年5月开始，春光置地公司停止向我方支付代理费，经多次催要，未果。2014年8月2日，因春光置地公司拖欠代理费超过3个月等因素，导致双方签署合同目的无法实现，我方撤场。截止至2014年8月2日，春光置地公司欠付销售代理佣金1499392元（已扣减10%配合入住代理费）。故诉至法院：要求判令春光置地公司支付销售代理佣金1499392元，同时判令其以1499392元为本金按日万分之一标准支付自2014年6月5日至实际支付之日止的违约金。
春光置地公司辩称并反诉称：双方签订的《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》约定，思源兴业公司为天润福熙大道项目提供营销策划及销售代理等方面的服务事宜，但思源兴业公司没有依约履行营销策划及销售代理义务并无故单方解除合同，给我方造成严重损失。首先，思源兴业公司违反人员配备约定，擅自撤走人员。2014年5月至6月期间，派驻销售人员不足10人，其中2人于6月离开，4人于7月离开，最后2人于8月离开。派驻项目负责人刘佳于6月离开项目，项目总监任韧经常不到班，并被派驻到邻近的其他项目工作。思源兴业公司擅自更换项目负责人且消减人员行为严重违反合同约定，应当支付违约金。其次，思源兴业公司单方无故终止履行合同，于2014年5月起陆续撤走销售团队，并于2014年8月发出解约函件，撤走人员搬离项目，亦应承担违约责任。思源兴业公司主张的代理佣金，同意按87%比例支付，我方对于其自述扣除10%不持异议，另3%佣金依约应于销售房屋办理入住条件时支付，现条件尚未成就，不同意支付。思源兴业公司严重违约，未达到支付代理佣金的条件，我方不存在违约行为，不同意支付违约金。另，提出反诉：1、判令思源兴业公司支付擅自消减人员违约金80万元；2、判令思源兴业公司支付擅自终止合同违约金20万元。
思源兴业公司针对反诉辩称：春光置地公司反诉请求缺乏事实和法律依据。人员配备方面，我方依约组建了管理团队和销售团队，进驻售楼部，人员充足。销售总监任韧一直主持天润福熙大道项目工作，只要春光置地公司下发会议通知，从未缺席。销售经理刘佳负责协助任韧开展工作，于2014年6月26日起请假15天年休假，后又回到项目工作，继续主持工作。春光置地公司于2014年5月开始拖欠代理佣金，累计达149万余元，逾期3个多月，其行为构成根本违约，我方有权解除合同。我方于2014年8月2日向春光置地公司送达解约函，即便解约方面存在瑕疵，但不影响合同的解除。因春光置地公司扣留物品，我方于2014年8月19日才腾退搬离。不同意春光置地公司的反诉请求。
经审理查明：2013年1月8日，春光置地公司（甲方）与思源兴业公司（乙方）签署《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》，甲方委托乙方为润景茗苑（推广名：天润福熙大道）项目提供营销策划及销售代理等方面的服务事宜，委托销售项目物业面积约为16万平方米，以实际取得销售证的可售面积为准。合同期限内甲方暂委托乙方销售C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、A2、A4、A6号楼。销售代理期为2013年1月8日至2013年12月31日。
2014年1月，春光置地公司（甲方）与思源兴业公司（乙方）续签《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》，甲方委托乙方为润景茗苑（推广名：天润福熙大道）项目提供营销策划及销售代理等方面的服务事宜，委托销售项目物业面积约为14万平方米，以实际取得销售证的可售面积为准。合同期限内甲方暂委托乙方销售C1、C2、C3、C4、A4、A6、A8、B1-B10号楼等，销售代理期为2014年1月1日至2014年12月31日。乙方项目营销团队具体组织架构及人员及简历、工作职责详见附件二。上述人员经甲方面试确认后才能上岗，经甲方确认后，乙方不得擅自更换人员。如需更换，应提前通知甲方，且甲方同意替换的人选后方可更换。乙方擅自更换项目负责人或项目总监的，应向甲方支付违约金50万元／人次，擅自消减人员的，应向甲方支付违约金3万元／人次，甲方有权从代理费中直接扣除。若乙方员工离职或因产病假需要更换人员的，不视为乙方违约，乙方应提前30日（突发疾病除外）通知甲方并提交相关证明文件，并在通知甲方同时将预替代人员报甲方确认，甲方确认符合要求后方可更换。如更换人员未能达到甲方要求，甲方有权按乙方擅自更换人员之违约责任处理。如乙方团队或团队成员不符合甲方要求，甲方有权要求乙方更换乙方团队或团队成员，如果乙方拒不调整或调整后仍不能满足甲方要求的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解约。若甲方未按合同规定的期限向乙方支付佣金，超过10日后，则按欠款金额每日万分之一的违约金支付给乙方，累计三个月甲方未按时支付佣金，乙方有权解除合同，但须提前30日以书面形式告知甲方，同时以合同相关条款，办理结算。合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同约定。合作期内，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、不履行配合义务或不提供履约条件等致使合同无法继续履行等违约事项，须按20万元向对方支付违约金。
关于销售任务指标约定：1、乙方在合同代理期限内完成约定销售额完成12亿（含）及以上，回款额完成9亿（含）以上，且各楼栋成销范围内签约均价达到表二要求，按照总销售额的1.0%计取代理费。2、乙方在合同代理期限内完成约定销售额完成8亿（含）-12亿（不含），回款额完成6亿（含）-9亿（不含），且各楼栋成销范围内签约均价达到表二要求，按照总销售额的0.9%计取代理费。3、乙方在合同代理期限内完成低于8亿（不含）的销售额或低于6亿（不含）回款额的，按照总销售额的0.8%计取代理费。……甲方支付乙方的销售代理费用中已经包括营销策划费用，乙方不再依据本协议约定向甲方另行主张营销策划费用；同时乙方不得以未收到销售代理费用为由，拒绝向甲方提供营销策划工作，否则视为乙方严重违约。
关于代理费用支付方式约定：1、乙方代理销售房屋的标准代理费为1.0%，每月结算代理费暂按照销售实际回款额的0.8%计提。至2014年12月31日，双方按如下原则结算代理费。在满足表二签约均价前提下，如全年销售额完成8亿（含）-12亿（不含），回款额完成6亿（含）-9亿（不含）（两项指标需同时满足），则代理费按实际回款额的0.9%结算；在满足表二签约均价前提下，销售额12亿（含）及以上，完成回款额9亿（含）及以上（两项指标同时满足），则代理费按实际回款额的1.0%结算。2、每套房屋需全款到达开发商帐户，此房屋才具备支付代理费条件。3、每月的代理费暂按当月应结代理费之87%支付，余下的13%将在乙方代理销售的购房客户正式入住该房屋时支付给乙方。若乙方所售房屋交房时，甲乙双方不再合作，则10%配合入住代理费甲方不再支付，余下3%代理费，至销售房屋具备办理入住条件三个月内支付。如在具备办理入住条件三个月内客户退房执行本协议第七条第5项约定，相应款项从应付代理费中扣除。4、本合同履行期间，乙方应在每月5日前向甲方提交上月的销售报表，甲方应审核无误后30日内向乙方支付代理费。2015年1月31日前，乙方向甲方申报至2014年12月31日前的代理销售结算报表（此份报表应包含乙方在本合同代理期限内符合结算条件的全部代理费，甲方不接受乙方任何形式的补报）。甲方应于乙方提交代理费销售结算报表后30个工作日内审核完毕，双方确认结算金额后60日内支付。……
关于人员配备约定，合同签订后乙方负责组建本项目销售方服务团队（包括销售团队、策划团队和客户服务团队）。销售服务团队须设总监一名；现场设销售负责人一名；策划负责人一名；客服负责人一名并配备专职销控专员；同时，乙方应从现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员（不少于10名）组成本项目销售团队。销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作。……附件二中约定项目部任总组任韧、项目负责人刘佳、销售人员10名。
合同签订后，思源兴业公司就天润福熙大道项目提供了营销策划及销售代理服务，春光置地公司亦支付了部分代理费。春光置地公司自2014年5月起未支付代理费。思源兴业公司于2014年8月1日向春光置地公司送达《撤场通知》，表述因经济环境影响销售停滞，履约目的无法实现，拖欠巨额代理费迟延未结，全部人员不得不撤出售楼处，撤场时间为2014年8月2日，请安排交接事宜。后思源兴业公司于2014年8月19日腾退撤场。
关于代理费，双方均认可思源兴业公司履约期间代理销售额系669727735元，其中只计业绩不收代理费金额88236727元，按照0.8%标准计收代理费金额系4565953元，春光置地公司已付代理费2594073元。另扣除10%配合入住代理费，欠付代理费1499392元。思源兴业公司表示双方系委托代理销售合同关系，其已按照合同约定完成了房屋销售，且销售额全款到账，扣除10%配合入住费后的代理费1499392应全部结算。春光置地公司表示欠付代理费的3%即121088元应于办理房屋入住时支付，现付款条件尚不具备，仅同意按照87%标准结算支付代理费1378304元。
关于人员配备，春光置地公司表示思源兴业公司自2014年5月起陆续消减人员，于2014年6月离开2人，于2014年7月离开4人，2014年8月全部人员都已经撤离，擅自消减人员依约按每人3万元计算，应付违约金30万元。项目负责人刘佳于2014年6月离开天润福熙大道项目，更换的新负责人沈燕并没有经过双方的确认。即便如思源兴业公司所述刘佳休年假，但休假后并没有回到岗位工作，擅自更换项目负责人依约应付违约金50万元，一并主张80万元违约金。就此，春光置地公司提交2014年7月21日《关于合作过程中的工作联系函》、2014年7月22日《关于润景名苑项目销售服务团队人员配备存在相关问题的工作联系函》、2014年9月26日《关于思源经纪公司严重违约无法支付佣金的回函》、《中铁国际城8号看房客户登记表、《天润福熙大道项目》签约确认明细表及照片，并申请证人杨×出庭作证。其中，据《天润福熙大道项目》签约确认明细表显示，2014年5月1日至2014年5月31日期间乙方由刘佳签字确认；2014年6月1日至2014年6月30日期间乙方由沈燕签字确认；2014年7月1日至2014年7月31日期间由刘佳签字确认。另，证人杨×出庭作证称于2013年5月3日入职思源兴业公司派驻天润福熙大道项目作销售工作，2014年7月被思源兴业公司派驻另外的中铁国际城项目工作，撤场时还有6个销售人员，也分别被调走，项目负责人刘佳于2014年6月不再做了。经询，杨×于2014年9月5日自思源兴业公司离职，于2014年9月9日入职春光置地公司。对此，思源兴业公司表示依约组建了管理团队和销售团队派驻天润福熙大道项目工作，并且依据合同配备了充足的销售人员。销售周期较长，其间出现人员流动，都会及时补充新的人员，撤场前人员是充足的。刘佳于2014年6月26日请休15天年假，期间暂时由沈燕代签文件，刘佳休假后回到项目一直主持工作直至撤场，并就此提交2014年8月1日《回函》为证。
以上事实，有当事人当庭陈述、《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》、函件、签约确认明细表、证人证言等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。思源兴业公司与春光置地公司签署的《天润福熙大道项目营销策划及联合销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵守，双方当事人均应依据合同约定全面适当的履行己方义务。思源兴业公司提供了营销策划及销售代理服务，春光置地公司理应依约支付相应代理费用。自各方诉辩意见及在案证据可知，思源兴业公司于2014年8月发函并撤离天润福熙大道项目，此后合同项下权利义务均不再履行。双方约定代理费支付方式及时间基于履约前提，用以防范风险。在合同权利义务终止后，应根据合同履行情况全面审查一并处理。思源兴业公司依据其完成代理销售额的0.8%计收代理费，并扣除10%配合入住代理费，本院不持异议，思源兴业公司向春光置地公司主张代理费标准及数额理由正当，本院予以支持。另，鉴于自2014年5月起双方发生履约争议，春光置地公司未支付代理费事出有因，并非恶意拖欠，本院对于思源兴业公司逾期付款的违约金主张不予支持。
关于人员配备问题，春光置地公司表述思源兴业公司自2014年5月后擅自消减人员并据此主张违约金30万元，结合事实可知春光置地公司自2014年5月起停止支付代理费，其发送联络函件系单方行为且均在此之后，杨×证言亦无法认定思源兴业公司存在先行擅自消减人员的违约行为，本院对此难以采信。据在案证据显示项目负责任人刘佳于2014年5月和2014年7月均签署签约确认明细表，仅2014年6月由沈燕替代，思源兴业公司举证并表述系刘佳请休年休假符合在案证据指向，而此情形并不符合合同约定更换项目负责人履行审查手续的条件，春光置地公司据此主张违约金50万元依据不足，本院亦不予支持。关于合同提前终止一节，依据双方约定，思源兴业公司应于2014年6月5日前上报2014年5月销售业绩，经春光置地公司审核后30日内支付代理费。故春光置地公司虽未支付2014年5月代理费，但思源兴业公司于2014年8月发送解约函并未达到合同约定逾期付款三个月享有合同解除权之条件。春光置地公司以擅自终止合同为由向思源兴业公司主张违约金于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司代理费一百四十九万九千三百九十二元。
二、原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司擅自终止合同违约金二十万。
三、驳回被告原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千二百四十九元，由被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内给付北京思源兴业房地产经纪有限公司）。反诉案件受理费六千九百元，由原告（反诉被告）北京思源兴业房地产经纪有限公司负担二千一百五十元（于本判决生效之日起十五日内给付北京春光置地房地产开发有限公司），由被告（反诉原告）北京春光置地房地产开发有限公司负担四千七百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 曲 鸿
二〇一五年二月三日
书 记 员 袁书亮