广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第726号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，公司执行董事。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成畅霞，女，汉族，住清远市清新区。
被上诉人（原审原告）：温仲华，男，汉族，住址同上。
以上被上诉人的共同委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司清远市分行。
负责人：陈俊文，该行行长。
委托代理人：唐劲松，该行员工。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人成畅霞、温仲华，原审第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称建行清远分行）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月23日，成畅霞、温仲华与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》，成畅霞、温仲华购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号商品房，该商品房的用途为住宅。预售商品房批准机关为原清新县住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为2012005。第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币5465.32元／m2，总金额483080元。第六条约定：付款方式及期限为其他方式：首期房款148080元于2013年5月15日付清，余款335000元办理银行按揭。第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，成畅霞、温仲华支付了首期房款148080元。
2013年5月23日，成畅霞、温仲华向恒利公司支付2506元权证综合费。同日，成畅霞向原清新县住房和城乡规划建设局缴纳住房维修基金2456元。
2013年5月24日，原清新县地方税务局城区税务分局开具的税收转帐专用完税证记载：纳税人为成畅霞、温仲华，征收机关为原清新县地方税务局城区税务分局，税种为契税，实缴金额为7246.2元，房地产位置为清新县太和镇清新大道北8号恒利阳光新城a14幢2603号。
2013年6月26日，涉案房屋办理预购商品房抵押权登记。
2013年8月6日，成畅霞、温仲华与建行清远分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了335000元的贷款，该贷款直接划入恒利公司的帐户，还款帐号的户名为成畅霞。同日，建行清远分行按约定将按揭贷款335000元发放至恒利公司的帐户。
2014年1月3日，恒利公司发出的关于恒利阳光新城a14栋延期交楼通知书载明：由于a14栋工程验收工作仍在进行中，故暂时未能交付使用。
2014年6月18日，恒利公司致业主一封信载明：a13、a14两幢楼处于规划验收阶段，定于2014年8月30日前办理正式交楼手续。
恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为惠州广夏工程项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年9月15日。
自2013年9月6日起至2014年8月6日止，成畅霞、温仲华向建行清远分行偿还贷款本金及利息共35129.16元（2927.43元×12）。
原审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。成畅霞、温仲华与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。
关于合同的解除问题。《广东省商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”本案成畅霞、温仲华已按照合同约定支付了购房款，恒利公司理应按合同约定的时间交付房屋，但涉案房屋直至2014年9月12日才工程竣工验收合格，成畅霞、温仲华亦未收楼，恒利公司逾期交付商品房超过了60日，已构成违约，依约应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。成畅霞、温仲华提供的证据不足以证明其已将解除合同通知书送达恒利公司。恒利公司违反合同约定，逾期交房超过60日，因此成畅霞、温仲华主张解除与恒利公司签订的《商品房买卖合同》，合理合法，应予支持。成畅霞、温仲华与恒利公司于2013年5月23日签订的《广东省商品房买卖合同》解除后，成畅霞、温仲华与建行清远分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有继续履行的基础，借款合同的目的也无法实现，《个人住房（商业用房）借款合同》应随之解除。
关于房款、贷款本息、住房维修基金的退还问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，恒利公司应向成畅霞、温仲华退还款项共计183209.16元（148080元＋35129.16元）。对于应返还建行清远分行的贷款本金，建行清远分行没有主张权利，宜另案处理。对于住房维修基金2456元，由于住房维修基金不是恒利公司收取的，恒利公司没有直接退还义务。
关于违约责任问题。由于合同的解除系由恒利公司逾期交房的违约行为所致，恒利公司应承担相应的违约责任。根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。”，成畅霞、温仲华已向恒利公司支付首期款148080元，其向建行清远分行申请的住房按揭贷款335000元也已经付至恒利公司帐号，违约金应按483080元的5%的标准计算为24154元。对于权证综合费及税金的赔偿问题，权证综合费2506元是由恒利公司收取，恒利公司提供的证据不能证明其已向有关部门交纳，恒利公司应向成畅霞、温仲华退还上述款项；对于税金7246.2元，税务部门开具税款的发票记载纳税人为成畅霞、温仲华，该发票并由成畅霞、温仲华收执，换言之，款项并非恒利公司收取，恒利公司也没有占有该款项，该税金应由成畅霞、温仲华按规定向相关税务部门申请退还，成畅霞、温仲华未能提供证据证明该款项不能退还，因此成畅霞、温仲华诉请赔偿税金7246.2元，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零八条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除成畅霞、温仲华与清远市清新区恒利房地产开发有限公司于2013年5月23日签订的《广东省商品房买卖合同》。二、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向成畅霞、温仲华退还购房款148080元、权证综合费2506元及支付违约金24154元。三、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向成畅霞、温仲华支付其缴纳的自2013年9月6日至2014年8月6日止的按揭贷款本息合计35129.16元。四、驳回成畅霞、温仲华的其他诉讼请求。案件受理费9227元，由成畅霞、温仲华负担5659元，清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担3568元。
宣判后，上诉人恒利公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、被上诉人认购的商品房在合同约定的交付时间前已经竣工，完全具备使用条件，且被上诉人认购的房屋已经于2014年9月12日通过竣工验收，能实现合同目的，被上诉人要求解除合同缺乏事实依据。即使上诉人迟延交付房屋，被上诉人主张解除合同亦不符合《合同法》的规定，应予驳回。二、双方当事人已对违约金作明确约定，原审法院既按合同约定支持违约金，又判令上诉人支付银行贷款利息，不符合合同约定，上诉人无须支付银行贷款利息。三、原审判令上诉人退还被上诉人房权证综合费2506元缺乏事实依据，住房维修基金、办证费、税金均是上诉人代为收取的费用，并非上诉人收取，上诉人无须承担返还义务。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人成畅霞、温仲华答辩称：一、上诉人未能在合同约定的交付期限内交付房屋，答辩人有权根据合同约定解除合同。二、上诉人支付违约金尚不能补偿答辩人的实际损失，应当在支付违约金同时赔偿答辩人的贷款利息损失。三、权证综合费、住房维修基金、办证费、税金属答辩人实际损失，上诉人应当赔偿。四、答辩人支付的2014年8月6日到终审判决生效日止的按揭贷款本息上诉人应予赔偿。综上，请求二审法院对贷款利息调整至终审判决生效之日止，并驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人建行清远分行答辩称：一、被上诉人认购的房屋于2014年9月12日通过竣工验收，为维护合同的稳定性，不宜判决解除合同。二、被上诉人和答辩人并未提出解除银行贷款合同，根据法律规定，原审法院不应主动审查。三、贷款合同解除后，原审却没有判决上诉人将被上诉人所欠的借款本息直接支付给答辩人，不符合法律规定。综上，请求二审法院依法改判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人恒利公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》应否解除；二、上诉人应否同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息。
关于上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》应否解除的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2013年12月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，上诉人逾期交房超过60日后，被上诉人有权解除合同。涉案房屋竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收备案日期为2014年9月15日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼超过60日后，被上诉人按照合同约定主张解除合同，理由充分，应予支持。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务。而涉案房屋在逾期交房超过60日后通过竣工验收备案，亦不能以此对抗被上诉人根据合同约定行使解除合同的权利。综上，上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人应否同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息的问题。鉴于上诉人在履行合同过程中存在逾期交房的违约情节，被上诉人在主张解除商品房买卖合同的同时，主张上诉人按照已付房款5%的标准支付违约金符合双方合同约定，应予支持。而被上诉人支付的贷款利息，属于其为购买涉案房屋实际支出的费用，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，上诉人应当将收受购房款的本金及利息返还给被上诉人。因此，上诉人应同时向被上诉人支付违约金及返还贷款利息。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
至于上诉人应否退还房权证综合费的问题，房权证综合费由上诉人收取，现由于上诉人违约致使合同解除，上诉人收取该部分费用已不存在合法依据，应由上诉人予以退还。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9227元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。