北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02237号
原告北京天街集团有限公司，住所地北京市东城区王府井西街9号五层，组织机构代码：76550405-9。
法定代表人李桦，董事长。
委托代理人樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。
委托代理人陈鹏。
被告北京阁来富商贸有限公司，住所地北京市东城区大江胡同124号，组织机构代码：57515070-4。
法定代表人林祺骏，总经理。
委托代理人苏建国，北京市圣大律师事务所律师。
原告北京天街集团有限公司诉被告北京阁来富商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京天街集团有限公司的委托代理人樊涛、陈鹏，被告北京阁来富商贸有限公司的法定代表人林祺骏、委托代理人苏建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月11日签订《前门商业街区物业租赁合同》，约定原告将北京市东城区大江胡同×号前门商业街区×商铺出租给被告使用，租赁期限为2012年10月1日至2015年12月31日，被告应按自然月在每月25日前向原告预付下一个月的租金（含基本租金及推广费），如被告未按时足额缴纳租金及租赁保证金的天数超过30日或累计达60日，原告有权解除合同，无论任何原因导致本合同终止，被告应无条件将租赁标的返还原告。此外，合同还对租金和违约金标准作出了详细约定。合同签署后，原告依约履行了义务，但被告拖欠租金已经超过30天，其行为严重损害了原告的合法权益，故起诉要求解除原、被告签订的《前门商业街区物业租赁合同》，要求被告立即腾退并返还北京市东城区大江胡同×号（含大江胡同×号）房屋，并要求被告支付拖欠的2012年10月1日至被告实际腾退房屋时止的租金（截止至2015年1月7日的租金为4217572.5元），以及违约金885358元、租赁保证金118439元，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2010年底，被告受大陆赴台招商人员对“前门台湾文化商务区”的宣传感召，加之内心对同宗文化的认同和对北京的向往，在两岸关系紧密合作的大背景下来到北京，参与由两岸政府大力宣传的这一项目。被告始终被对方宣传的前门商务区的历史、文化优势，以及巨大的客流量所吸引，并被业主为商家提供的优质、贴心的服务所感动。2011年3月11日，被告与原告委托的项目管理方北京前门天和商业管理有限公司（以下简称天和公司）签订《前门台湾文化商务区商铺租赁合同》。2010年12月27日，在各项设施不完备、不配套的情况下，前门台湾文化商务区匆忙开业，由此埋下了项目无法持续发展的隐患。2011年，北京台资企业协会副会长和前门台湾文化商务区多次向政府相关部门提交有关建议和陈情书，导致台商和天和公司的矛盾日趋紧张。2013年2月28日，原、被告与天和公司签订《前门台湾文化商务区商铺租赁合同之解除协议》，确认原合同于2012年9月30日解除。原、被告于当日签订了《前门商业街区物业租赁合同》。但此后商家的经营状况仍然没有改善。2014年3月24日，商务区已换签合同的台商联名向原告递交函件，但至今没有得到原告的回应。就本案而言，双方签订的租赁合同目前尚未期满，被告也没有违反合同约定。原告主张被告拖欠房租与事实不符。按照双方签订的租赁合同第4.4条约定，本合同期内，如原告认可被告为前门项目台湾商务区招商引资等方面做出贡献的（包括但不限于促成原告与台商就前门项目达成租赁意向并签署相关租赁合同、举办大型活动等），则原告同意在本合同约定的商务条件基础上给予被告一定优惠政策，具体优惠政策由双方另行签订补充协议进行确认。此后被告曾多次就此条款希望与原告就相关优惠细节达成共识，但原告始终没有积极回应。被告认为，本条约定直接关系到合同履行中的付费金额，是支付相关费用的前提，必须先予确认。被告曾在台湾媒体上为两岸共赢共荣做了大量工作，来京后又介绍多家台湾商家到前门台湾商务区开展经营活动，并作出了有台湾14个少数民族参加的活动策划方案。因此，在被告已经具备享有优惠条件的情况下，原告没有按照合同约定给予优惠，是对合同的违反，被告自然不能接受其主张的租金数额。原告作为前门台湾文化商务区的经营管理者，却没有认真履行自己的义务。长期以来，该地区管理混乱，冷气、暖气、电梯、音响、路灯、卫生间等配套设施缺失或不完善，原告承诺的宣传活动从未真心或认真组织过，游人稀少，很多店铺空置。原告非但不去扶植商户，反而以停水停电等手段对商家的经营活动进行干扰。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，前门地区×地块商业新建项目所属大江胡同×号等房屋系原告开发的商业用房，房屋所有权正在办理之中。2010年下半年，原告将包括上述房屋在内的商业用房出租与天和公司，后变更为委托天和公司经营管理。
2011年3月21日，天和公司与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租上述大江胡同×号【×】地块，暂定商铺编号为【×】，租赁面积为331平方米，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。该合同签订前，被告已经接收了租赁房屋，并对该房屋进行了装修。
2013年3月31日，原告与天和公司解除了物业委托管理关系。在此之前，原、被告与天和公司于2013年年2月28日签订《前门文化台湾商务区商铺租赁合同之解除协议》，三方确认天和公司与被告签订的原租赁合同于2012年9月30日解除，在本《解除协议》签订的同时，原、被告应另行签订《前门商业街区物业租赁合同》，租赁期限自2012年9月30日起算。天和公司应将已收取被告的柜台保证金297900元、装修保证金20000元和电卡押金400元合计318300元转付给原告，该笔费用将视为被告在新租赁合同项下向原告支付的租赁保证金的一部分。
2013年2月28日和3月11日，原、被告分别签署了出租方为原告、承租方为被告的《前门商业街区物业租赁合同》，合同约定被告向原告承租前述大江胡同×号（含大江胡同×号）的房屋，该房屋建筑面积共计337.05平方米，租赁期限为2012年10月1日至2015年12月31日，被告应按月向原告支付租金，租金包括月基本租金和推广费，其中2012年10月1日至2012年12月31日期间的月基本租金为113058.75元，2013年度的月基本租金为143262.5元，2014年度的月基本租金为170041.33元，2015年度的月基本租金为193973.17元，推广费为每月2317元。被告还应向原告支付租赁保证金，其金额相当于3个月租金之和，共计436738.5元，被告已交纳318300元，余款118438.5元被告应于本合同签订后7日内补缴。双方同意，原告有权选择是否以租赁保证金抵作租赁期间被告所欠租金及其它费用。在租赁期间届满后双方未能就续租达成协议或双方在租赁期间内协商解除本合同的，则在被告按约定交还租赁标的、缴清全部应付款项，并办结工商登记手续及履行完毕其他合同义务之后15日内，原告按照合同约定将剩余租赁保证金无息退还被告。合同第4.4条还约定，本合同期内，如原告认可被告为前门项目台湾商务区招商引资等方面做出贡献的（包括但不限于促成原告与台商就前门项目达成租赁意向并签署相关租赁合同、举办大型活动等），则原告同意在本合同约定的商务条件基础上给予被告一定优惠政策，具体优惠政策由双方另行签订补充协议进行确认。关于合同的解除和终止，双方约定在被告未按时足额交纳租金及租赁保证金的天数超过30日或累计超过60日时，原告有权解除本合同，在本合同解除5日内，双方按本合同约定据实结清租金及有关费用，并将租赁标的交还原告，被告对租赁标的进行装修而添加设备、设施的，除原告书面同意保留外，被告应自行拆除并恢复到租赁标的交付时的原状。关于违约责任，合同约定甲、乙双方任何一方提前解除本合同，或因本方的违约导致对方单方解除本合同的，应向对方支付相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金。
上述合同签订后，被告继续使用涉案房屋进行经营，但被告没有按照合同约定向原告补缴租赁保证金，也没有交纳租金。
庭审中，除相关合同外，被告还提交了如下证据：1、署名“天街盈石商业管理有限公司”的招商图册，其中称前门商业区为北京旅游目的地之一，旅游客群储备充足，据官方统计，自2009年重新修缮正式开街以来，每天客流量高达15万人次。该公司还称将为商家提供量身定制的经营指导和开放的商业运营平台，并自称系由天街集团、北京盈石、兴隆公司合资，以国有控股、市场化运作为背景的商业管理公司，专业面向商业地产的经营管理机构，拥有强大的管理后盾和专业的管理团队。被告认为上述招商宣传及承诺均应作为台湾商人参与台湾商务区经营建设、并构成商家与经营管理者双方最终合作的前提条件。2、署名为“北京台资企业协会副会长邱姿瑛”于2011年5月20日出具的《有关﹤台湾同胞投资保护护法﹥实施中具体问题建议》；3、署名为“北京前门台湾文化商务区商家委员会”于2011年10月15日出具的《陈情书》；4、署名为“北京前门台湾文化商务区商家委员会”和“北京台资企业协会副会长邱姿瑛”于2011年12月21日出具的致台盟北京市委领导的《陈情书》；5、署名为“北京前门台湾文化商务区商家委员会”于2012年2月7日致北京市东城区台办领导的《陈情书》（均系复印件）。6、署名为“前门台湾文化商务区十五家已换签台湾商户”于2014年4月23日致原告的《台湾文化商务区台湾商户决定暂缓缴纳商铺租金直至业主方正式回应的函》（复印件，无商户签字或盖章），其中称台湾文化商务区全体已换签台湾商户曾于一个月前致函政府有关部门，陈诉台湾文化商务区目前冷清萧条的现状，并分析了相关问题，向业主方提出维持三折房租优惠、给予明确长期扶持政策、改善管理等诉求，据悉该文已经传达至原告，但至今没有得到原告任何正式回音，故决定在原告正式回应之前，暂缓缴纳商铺租金。一旦获得业主方的积极回应，双方搭建起良好沟通平台，立刻全额缴纳所有应缴纳的商铺租金。原告否认该函件的真实性。对于“维持三折房租优惠”，被告称系在双方沟通过程中说房租三折，但没有具体文件。
被告以上述函件证明前门台湾文化商务区商业配套设施不完备、客流不足，天和公司不履行招商承诺，与管理者沟通不畅。原告对前述招商图册的真实性予以认可，但不认可其关联性和证明目的，认为其不能证明被告不存在违约行为。对于被告提交的5份函件，原告对其真实性和证明目的均不予认可。
被告还提交了证据7：一份在前门台湾文化商务区举办台湾14个少数民族活动的策划方案。被告以此证明其为举行这一活动进行了应尽的工作，原告理应按照租赁合同的约定给予被告优惠。该活动策划方案注明尚未通过天街集团及前门管委会讨论通过，仅供参考。没有注明策划者和举办时间。原告对该证据的真实性和证明力均予否认。
另于庭审中，被告称双方约定被告第一期装修费用及各种活动提供的礼品费用合计40万元，从租金中折抵。被告还提请其法定代表人的父亲林渊熙出庭作证。证人称东城区政府和天和公司于2010年8月到台湾招商，宣传了前门台湾文化商务区的优势，后来有一百多家商户与天和公司签订了合同，并成立了商家委员会，其被推举为会长。但台湾商务区客流很少，导致台商经营不好，商家就逐渐减少，现在仅剩十几家还在经营，这里还经常在没有任何通知的情况下停电，无人管理。证人还称我们开始是与天和公司签订的合同，第一次举办活动，我们准备了800份价值200元的礼品，当时双方约定这些费用事后给我冲抵租金，但我组织活动的经费已经超过了租金。与原告签订合同后，其又与原告协商邀请台湾人员来此表演，带动台湾文化商务区的经营，但最后因原告没有出具具体计划，这一项活动没有举办。原告不认可被告的主张，并认为证人与被告存在利害关系，不认可其证言的真实性。
被告还称原告自2014年11月起即切断了涉案房屋的电力供应。原告对此予以否认，称仅存在断断续续电力检修导致的偶尔停电现象，没有长时间停电。
本案诉讼期间，本院于2015年4月1日下午前往北京市东城区前门台湾文化商务区及被告承租的大江胡同×号勘验现场，查明前门商务区地下停车场设施健全，由地下停车场通往地面的电梯运行正常、楼梯通畅，台湾文化商务区内路面整洁、设施完善，电力供应正常，但游客稀少。大江胡同×号为毗连的两层楼房，内部相通，室内装修完好，现由被告用作经营用房，尚在营业，但没有电力供应。
关于原告诉请被告支付的违约金，被告认为合同约定的违约金标准过分高于了其可能存在的违约行为给对方造成的损失，要求法院予以调整。
上述事实，有原、被告签订的《前门商业街区物业租赁合同》，天和公司与被告签订的《商铺租赁合同》，原、被告与天和公司于2013年2月28日签订的《前门文化台湾商务区商铺租赁合同之解除协议》，署名“天街盈石商业管理有限公司”的招商图册，相关函件，现场照片，以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据已查明的事实，原、被告签订的《前门商业街区物业租赁合同》不违背相关法律、行政法规的规定，是双方当事人真实一致的意思表示，为有效协议，双方均应依约履行各自的义务。在双方签约前，涉案房屋原由天和公司出租与被告，天和公司在履约过程中或许存在配套设施不完善等方面的问题。根据被告提供的证据，相关人士和机构反映前门台湾文化商务区配套设施不完善等方面的问题发生在原、被告签约之前，而相关机构在招商过程中所作出的宣传和承诺，亦非原告所为。在本案中，并没有证据证明原告须对天和公司或其他法人可能存在的违约行为承担法律上的责任，更没有证据证明原告须在其与被告订立的租赁合同中对此承担违约责任。因此，被告以此作为其拒不履行合同义务的理由，显系不当，上述抗辩意见本院不予采纳。至于被告所述双方已约定以其举办活动和装修的费用冲抵租金一节，按其所述系发生在由天和公司向被告出租房屋期间，且被告没有对此提供有效证据，故本院对此不予采信。关于被告所提其举办活动原告应予优惠的抗辩意见，被告于诉讼中仅提交了一份未经原告及有关部门通过的活动策划方案，且无法证明该方案系被告策划，同时被告亦承认该活动并未举行，故被告并未具备合同所约定的给予其优惠的条件，被告此项抗辩理由亦不成立。而关于原告切断涉案房屋电力供应的问题，被告虽没有证据证明原告自2014年11月起即采取了断电措施，但经本院核查，原告确实存在将涉案房屋断电的行为。但应指出，原告采取断电措施是在被告长期拒交租金和租赁保证金的情况下所为，原告所采取的断电措施对合同履行所造成的影响，与被告所欠租金、租赁保证金的数额及过错程度相比，并没有超出必要的限度。因此，应当认定原告所采取的断电措施属于行使合同履行抗辩权的行为，原告不应对此承担违约责任。综上，被告长期拒交租金和租赁保证金的行为没有合法依据，理应承担相应的违约责任。故原告要求解除合同、收回房屋，并要求被告支付租金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。至于原告要求被告支付租赁保证金的诉讼请求，鉴于按照合同约定租赁保证金应当在被告结清全部费用后无息退还，现合同应当解除，故原告此项诉讼请求本院不再支持，被告已交纳的租赁保证金亦冲抵其拖欠的租金，不再退还。关于原告诉请被告支付违约金一节，双方在合同中约定的标准过高，本院予以适当调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，本院判决如下：
一、解除原告北京天街集团有限公司与被告北京阁来富商贸有限公司签订的《前门商业街区物业租赁合同》；
二、被告北京阁来富商贸有限公司于本判决生效后七日内将北京市东城区大江胡同×号、×号的房屋腾空交还原告北京天街集团有限公司；
三、被告北京阁来富商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京天街集团有限公司补交二○一二年十月一日至二○一四年四月三十日期间的租金四百六十二万八千二百四十一元八角九分（已冲抵被告北京阁来富商贸有限公司原交纳的租赁保证金三十一万八千三百元），并按每月十九万六千二百九十元的标准向原告北京天街集团有限公司交纳二○一四年五月一日起至上述房屋全部腾退之日的租金；
四、被告北京阁来富商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京天街集团有限公司违约金二十万元；
五、驳回原告北京天街集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45426元，由被告北京阁来富商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 钟 梅
人民陪审员 赵 强
二〇一五年五月十三日
书 记 员 刘 晶