江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠商初字第00201号
原告（反诉被告）无锡惠山软件产业园管理中心，组织机构代码46637101-4，住所地无锡惠山经济开发区智慧路18号智慧大厦。
法定代表人尤瑜锋，该中心总经理。
委托代理人孙秀红，江苏漫修（北京）律师事务所律师。
委托代理人蔡小丽，江苏漫修（江阴）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）无锡鸥园健身服务有限公司，组织机构代码06018293-4，住所地无锡惠山经济开发区智慧路18号101室。
法定代表人陈祖平，该公司执行董事。
被告陈祖平，男，1963年3月14日生，，汉族，住射阳县。
委托代理人华鲁贤（受无锡鸥园健身服务有限公司、陈祖平共同特别授权委托），北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
委托代理人钱鹏（受无锡鸥园健身服务有限公司、陈祖平共同特别授权委托），北京市盈科（无锡）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）无锡惠山软件产业园管理中心（以下简称惠山软件园）诉被告（反诉原告）无锡鸥园健身服务有限公司（以下简称鸥园公司）、被告陈祖平企业租赁经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠山软件园的委托代理人孙秀红、蔡小丽，被告（反诉原告）鸥园公司的法定代表人陈祖平及被告（反诉原告）鸥园公司、被告陈祖平的共同委托代理人华鲁贤、钱鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠山软件园诉称：与陈祖平签订健身中心租赁协议书，约定在陈祖平成立鸥园公司后合同的权利义务由鸥园公司承继，陈祖平承担连带责任。后双方又签订补充协议，但鸥园公司多次违约，惠山软件园遂于2014年12月22日发出解除合同通知书，鸥园公司已签收。合同解除后，鸥园公司未履行解除合同后的法定义务，故诉至法院要求判令：1、鸥园公司停止侵权，立即搬离无锡惠山软件产业园健身中心（以下简称健身中心）、办理公司注册地址的变更手续；2、鸥园公司赔偿损失130万元；3、陈祖平对鸥园公司的上述1、2项债务承担连带责任。
被告鸥园公司、陈祖平共同辩称：鸥园公司既没有违约也没有侵权，相反惠山软件园无故单方面解除合同，强行进入租赁区，接管使用鸥园公司的人员、财产、资料，侵占客户，就此提出反诉，要求惠山软件园赔偿损失。
反诉原告鸥园公司诉称：与惠山软件园签订租赁协议书及补充协议后，已按约支付了免租期内的首期租金22.5万元，并对健身中心进行了投资、经营。然而惠山软件园却借口鸥园公司违约，通知解除租赁协议书及补充协议，并以非法手段进入租赁房屋，接管鸥园公司的人员、财产、资料，后又擅自将健身中心更名后交由他人经营，惠山软件园的行为严重违反了合同约定，造成鸥园公司不能实现合同目的，故诉至法院要求：1、解除双方签订的《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》、《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》；2、惠山软件园立即返还已支付的租金22.5万元；3、由惠山软件园收购鸥园公司投资的所有器械、设施等一切物品，并赔偿装修损失，两项合计80万元；4、惠山软件园赔偿租金差价损失300万元；5、惠山软件园赔偿经营损失15万元。
反诉被告惠山软件园辩称：由于鸥园公司的违约行为才导致合同的解除，所以解除合同的原因（责任）在于鸥园公司。1、同意解除《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》、《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》；2、22.5万元中，20万元是保证金，2.5万元是租金，因为鸥园公司违约经营，所以保证金及租金均不予返还；3、按照协议书第十一条第三款之约定，鸥园公司所投入的器械、设备设施、装修装饰都应无偿归惠山软件园所有；4、因为租金远低于市场价格，还有2年的免租期，且本案是由于鸥园公司的多项违约行为才致合同的解除，导致惠山软件园损失巨大，鸥园公司无权主张租金差价；5、鸥园公司不存在经营损失，是鸥园公司的原因导致合同解除，且未提供经营损失的相关证据。所以，鸥园公司反诉请求中的第2、3、4、5项主张，没有任何法律及事实依据，均应予以驳回。
经审理查明：2012年9月20日，惠山软件园与陈祖平签订《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》一份，约定：由陈祖平向惠山软件园租赁健身中心；租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，租赁期届满前一年，若双方未就续约事项达成一致，陈祖平应在租赁期满后，以30个工作日为限，将属于陈祖平的器械设备等撤出健身中心；租赁期满或提前解除当日，惠山软件园有权进入并收回健身中心，陈祖平在惠山软件园任何形式通知之日起20日内没有合理处理自己投资的设备的，放置在健身中心的一切物品视为放弃物由惠山软件园自由处置；租金的支付方式为：经双方商定，2013年1月1日至2014年12月31日的两年为免租期，免租期内的租金以先交后返的形式予以兑现，惠山软件园应在租金到账后的5个工作日内全额返还，免租期结束后，每年的第一个月5号前支付全年租金的一半，第7个月的5号前支付下半年租金，第一、二、三年的租金均为每年45万元，第十年租金为65万元，租金合计535万元；合同还约定了保证金，自2013年3月起，陈祖平每月支付5万元作为保证金，直至付满20万元，惠山软件园在租赁期满后10个工作日内一次性返还；合同签订3日后提供商业经营计划书，经惠山软件园认可后作为本合同附件存档，租赁期内陈祖平必须按照经营计划书进行经营；陈祖平在每月月初5日左右将上月的经营情况作为月报以电子版本向惠山软件园汇报，每半年定期向惠山软件园作营业及经营情况汇报，每年年底作年度经营情况汇报；健身中心为会员制会所，所有会员在办理会员后持卡入内消费，陈祖平不得安排前台以单次方式收取现金参与健身，若发生不以会员制方式销售健身卡而以单次散客收现金方式进行健身则为违约。合同对解除、终止及违约责任作了明确约定：1、惠山软件园明确同意并声明，惠山软件园交付的租赁区域存在结构隐患或机电系统严重缺陷，而造成健身中心连续中止营业30天以上的，或经相关技术鉴定部门确认危及使用者安全的，或惠山软件园原因，要求单方面提前解约的，则陈祖平有权解除合同；2、陈祖平明确同意并声明，惠山软件园有权在下列任何违约事件发生之后的任何时间、无偿提前收回健身中心及陈祖平提供的设备，合同随即提前解除，陈祖平按第十年的租金双倍赔偿甲方，且陈祖平投入的所有设备、装潢及办公设备归惠山软件园所有。本条所述的违约事件包括：……（8）陈祖平逾期不支付租金、物业管理费及应由其承担的其他相关费用之任何一项累计达到3个月或以上的；（10）陈祖平未按经营计划书经营的，发现一次即为违约。合同还约定，此合同签署后，由惠山软件园帮助陈祖平依法向惠山区相关部门申请注册新公司，新公司以陈祖平为法人代表，由陈祖平负责运营管理。本合同的权利、义务转由租赁方（即新公司）承担，但陈祖平仍承担连带责任。合同签订后，2012年12月28日，鸥园公司经工商登记设立，陈祖平任鸥园公司法定代表人。2013年7月4日，惠山软件园与鸥园公司签订《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》一份，对健身中心的运营规范作了具体的约定。2013年7月11日，惠山软件园与鸥园公司进行了设备的交接，鸥园公司正式开始租赁健身中心进行经营。2013年8月14日，鸥园公司向惠山软件园缴纳了2013年7月1日至2013年12月31日的租金22.5万元，其余免租期内应先交后返的租金未按约支付。鸥园公司未按约缴纳20万元保证金，亦未向惠山软件园提供商业经营计划书。
另查明，2014年12月22日，惠山软件园向鸥园公司、陈祖平发出关于解除《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》及《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》的通知，内容为，按协议之约定，鸥园公司、陈祖平存在多处违约情形，包括：1、拒绝使用惠山软件园建设提供的消费结算系统，且会员卡均由鸥园公司咨询充值；2、未提供商业计划书；3、至今仍未支付租金；4、欠缴水电等费用22897.992元；……7、未定期汇报经营情况。综上，上述行为已严重违反协议的约定，为此，特函告：1、自即日起解除双方签订的《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》及《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》；2、鸥园公司、陈祖平在5日内立即搬离健身中心，办理租赁物的交接手续；3、鸥园公司、陈祖平投入的设备、装潢及办公设备均归惠山软件园所有，同时按约赔偿130万元；4、在30日内将鸥园公司的注册地址迁出。同日，陈祖平签收了该解约通知。
再查明，自2014年12月23日起，惠山软件园接管了健身中心。陈祖平此后停止对健身中心经营。2015年2月27日，惠山软件园诉至本院。2015年12月14日，本院至健身中心对鸥园公司的固定资产进行了清点，并现场制作了笔录。
以上事实，有《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》、《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》、交接单、汇款凭证、解约通知、照片、清点笔录及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：惠山软件园与陈祖平签订的《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》以及惠山软件园与鸥园公司签订的《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。协议约定，以陈祖平为法定代表人的新公司（即鸥园公司）成立后，合同的权利、义务转由新公司承担，陈祖平仍承担连带责任，鸥园公司已于2012年12月28日设立，因此，陈祖平在合作协议书中的权利义务自此转移给鸥园公司承继。协议约定，鸥园公司逾期不支付租金、物业管理费及应由其承担的其他相关费用之任何一项累计达到3个月以上的；鸥园公司未按经营计划书经营的，发现一次即为违约。根据查明的事实，鸥园公司未按约向惠山软件园缴纳20万元保证金，亦未提供商业经营计划书，已构成违约。惠山软件园有权在上述违约事件发生之后的任何时间、无偿提前收回健身中心及鸥园公司提供的设备，合同随即提前解除，鸥园公司按第十年的租金双倍赔偿惠山软件园，且鸥园公司投入的所有设备、装潢及办公设备归惠山软件园所有。惠山软件园于2014年12月22日向鸥园公司、陈祖平发出关于解除《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作协议书》及《无锡惠山软件产业园健身中心租赁合作补充协议》的通知，陈祖平于当日签收了解约通知，故本院确认上述两份协议已于2014年12月22日解除，且惠山软件园以鸥园公司违约为由要求行使解除权，符合合同约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鸥园公司已停止经营健身中心，且鸥园公司投入的所有设备、装潢及办公设备均归惠山软件园所有，因此，惠山软件园要求鸥园公司立即搬离健身中心的诉讼请求已经实现，本院对此不再理涉；惠山软件园要求鸥园公司办理公司注册地址的变更手续，属于恢复原状的内容，合法有据，本院予以支持；协议明确约定，合同提前解除后，鸥园公司应按第十年的租金双倍赔偿惠山软件园，鸥园公司未对该违约金的大小提出抗辩，经审查，第十年租金的双倍金额为130万元，本院予以采纳，陈祖平应承担连带责任。合同解除系因鸥园公司违约导致，故鸥园公司的反诉请求，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、无锡鸥园健身服务有限公司、陈祖平于本判决生效后10日内办理无锡鸥园健身服务有限公司注册地址的变更手续。
二、无锡鸥园健身服务有限公司、陈祖平于本判决生效后10日内连带支付无锡惠山软件产业园管理中心违约金130万元。
三、驳回无锡惠山软件产业园管理中心的其他诉讼请求。
四、驳回无锡鸥园健身服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16500元，由惠山软件园负担500元，由鸥园公司、陈祖平负担16000元（该款已由惠山软件园预交，由鸥园公司、陈祖平应负担部分16000元于本判决生效后10日内径行支付给惠山软件园，本院不再退还）；反诉案件受理费20100元，由鸥园公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 季敏江
人民陪审员 高晓琪
人民陪审员 张 靖
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 张佳荣