江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5452号
上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市建国西路75号财富广场A座。
负责人：赵建军，该行行长。
委托诉讼代理人：孙丽美，该行工作人员。
被上诉人（原审被告）：于维录，男，1968年8月1日生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告）：胡荣英，女，1972年6月16日生，汉族，住徐州市铜山区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。
法定代表人：王广备，该公司总经理。
上诉人兴业银行股份有限公司徐州分行（以下简称兴业银行徐州分行）因与被上诉人于维录、胡荣英、徐州市�力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉商初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴业银行徐州分行上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法予以改判。事实和理由：1、本案《个人购房抵押（保证）借款合同》及抵押合同系当事人的真实意思表示，合法有效。于维录、胡荣英自2015年9月起未按约定归还借款本息，构成违约。上诉人有权解除借款合同要求于维录、胡荣英提前偿还全部借款本息，并承担上诉人为实现债权而产生的费用，同时有权要求同力公司承担连带保证责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽然规定，借款合同因购房�同解除而解除后，可直接由房屋出卖人向担保权人归还购房贷款，但根据该条第一款规定的内容及立法本意，只有在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两个法律关系合并审理时，为避免判决内容履行或执行程序中的重复，方可将原由借款人承担的借款归还义务直接判令由出卖人承担。因此，在仅审理个人购房借款合同的情况下，于维录、胡荣英作为借款人，在借款合同解除后，负有归还借款本息的责任，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，有违合同相对性原则。3、徐州市中级人民法院2016年7月19日作出（2016）苏03民终1316号民事判决，上诉人和于维录、胡荣英之间的借款合同和抵押合同解除。但2015年9月起于维录、胡荣英已未按照合同约定履行还款义务，该二人至少应对2015年9月至2016年7月19日期间的本息承担还款责任，同力公司承担保证责任。
于维�、胡荣英辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案借款合同、抵押合同、商品买卖合同均已解除，应由同力公司承担返还责任。一审法院事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回兴业银行徐州分行的上诉请求
同力公司未提交答辩意见。
兴业银行徐州分行向一审法院诉请判令：1、于维录、胡荣英偿还贷款本金644063.13元、利息及罚息4975.9元（计算至2015年10月12日，此后自2015年10月13日起继续计算至判决给付之日止）；2、判令同力公司承担连带还款责任；3、本案诉讼费由于维录、胡荣英、同力公司负担。
一审法院查明：2015年3月14日，于维录、胡荣英与同力公司签订《商品房买卖合同》，约定于维录、胡荣英购买同力公司开发的奎山美景嘉园第1幢1单元302号房屋，付款�式为签订合同时付房款284496元，余款650000元在2015年4月14日之前付清。同力公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付给原告。双方还对违约责任等作出了约定。
2015年4月16日，于维录、胡荣英为购买上述房产与同力公司及兴业银行徐州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定于维录、胡荣英向兴业银行徐州分行借款650000元整，借款期限为240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止。借款利率执行央行人民币贷款基准利率同期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，固定日浮动，利率浮动周期为年。双方约定若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。连续发生三期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮40%，浮动方式同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。债务人不按合同约定按时偿还借款本息即构成违约，违约行为发生后，兴业银行徐州分行有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告同力公司提供阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。
同日，于维录�胡荣英与兴业银行徐州分行签订《徐州市不动产抵押合同》，约定为确保个人购房抵押借款合同的履行，被告愿意以其位于徐州市泉山区××美景××单元××号的合法房地产抵押给兴业银行徐州分行。双方办理了抵押权预告登记，兴业银行徐州分行的主债权数额为人民币650000元。债务履行期限为2015年4月16日起至2035年4月16日止。
2015年4月17日，兴业银行徐州分行将650000元贷款经于维录账户转给同力公司。于维录、胡荣英自2015年9月起未按约还款，至2015年10月12日，共欠贷款本金644063.13元、利息及罚息4975.9元。
另查明：于维录、胡荣英购买同力公司开发的奎山美景嘉园第1幢1单元302号房在2010年3月8日已经由同力公司产权交换给案外人陈丽华，同力公司与陈丽华签订了拆迁产权交换协议书。
2015年9月14日，于维录、胡荣英将同力公司诉至本院，2015年10月10日双方签订调解协议，一审法院（2015）泉民初字第3919号民事调解书确认：于维录、胡荣英与同力公司解除《商品房买卖合同》；同力公司于2015年10月25日前一次性返还兴业银行徐州分行购房款650000元等。
再查明：2015年10月20日，于维录、胡荣英将兴业银行徐州分行诉至一审法院，要求解除其与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及房屋抵押合同，该院依法追加同力公司为该案第三人。一审法院经审理认为，于维录、胡荣英与同力公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房产已由同力公司与案外人陈丽华签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华。因此同力公司在签订《商品房买卖合同》时存在重大违约行为，致使商品房担保借款合同目的不能实现，遂于2016年1月7日作出（2015）泉商初字第988号民事判决�判令解除于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》。兴业银行徐州分行不服提起上诉，徐州市中级人民法院经审理作出（2016）苏03民终1316号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，于维录、胡荣英向一审法院申请强制执行，因同力公司无财产可供执行而终结执行程序。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案所涉《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）贷款合同》及不动产抵押合同均被解除，依法应由商品房出卖人即同力公司向兴业银行�州分行返还购房贷款650000元，于维录与同力公司虽达成调解协议，由同力公司向于维录返还购房款650000元，但该协议是同力公司与于维录之间的约定，无法免除同力公司对兴业银行徐州分行应负的返还义务，故兴业银行徐州分行要求于维录、胡荣英偿还案涉借款本息无法律依据，不予支持；本案中，兴业银行徐州分行诉请要求同力公司承担保证责任，该院已向兴业银行徐州分行释明，可向同力公司主张返还贷款本息，但兴业银行徐州分行未变更诉讼请求，故对其诉请依法应予驳回。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回兴业银行徐州分行的诉讼请求。案件受理费10290.4元，保全费5000元，合计15290.4元，由兴业银行股份有限公司徐州分行负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：本案借款合同解除前后的借款本息偿还责任如何确定。
本院认为：于维录、胡荣英以本案《商品房买卖合同》解除为由，另案诉讼请求解除本案《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》，人民法院已作出终审民事判决，判令予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《个人购房抵押（保证）借款合同》解除前后的本息，均应由同力公司而非于维录、胡荣英偿还。
综上，兴业银行徐州分行的的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10290元，由上诉人兴业银行股份有限公司徐州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 牛金铭