安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初528号原告：韦化建，男，1965年7月24日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王少兰，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。被告：张毅，男，1976年7月8日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：钱锦玉，男，住淮南市田家庵区，系淮南市田家庵区田东街道办事处皖纸社区居民委员会推荐。原告韦化建与被告张毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告韦化建的委托诉讼代理人王少兰，本案被告张毅的委托诉讼代理人钱锦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦化建向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除双方的房屋租赁合同并将房屋恢复原状；2.判令被告支付房屋租金776083.32元；3.判令被告支付违约金105874元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月30日，被告租赁原告的房屋使用。房屋坐落位置在“新天地广场公寓”6层。租赁期为2012年9月1日至2022年2月30日。约定租金为：第一年度20万元，以后租金逐年调整，支付时间为每年的12月30日前，若被告逾期超过30天的，甲方有权利单方面解除合同，被告应支付3个月的租金作为违约赔偿金。自2016年1月至今，被告未支付租金，经原告数次催要，被告均以种种理由拒不支付，其行为严重侵害原告的合法权益。原告诉至法院，请求判如所请。被告张毅辩称，原告在（2017）皖0403民初3824号案件中已经知道张毅是涉案房屋《租赁合同》的“签约人”，淮南米朵主题宾馆有限公司是涉案房屋的实际使用人。涉案房屋性质系住宅，不具备以经营用房向外出租的条件，原告与张毅协商由张毅对涉案房屋进行改造，原告在没有投入资金的情况下，使其房屋具备拎包入住的租赁条件，但至今原告对该房屋的改造费用一直没有主动承担或提出如何承担的方案，淮南米朵主题宾馆有限公司对涉案房屋存在相对利益与权益。原告与淮南米朵主题宾馆有限公司在2015年前就合同履行没有发生过争议，2015年后，由于原告作为出租人没有按照合同约定履行房屋维修义务，造成被告12间房屋不能经营，且在其撤诉后，房屋连续发生漏水问题，原告未对房屋进行维修，直接影响淮南米朵主题宾馆有限公司的经营。张毅是涉案《房屋租赁合同》的签约人，但不是实际使用人，韦化建在签订合同时即知晓该情形，并在（2017）皖0403民初3824号案件中的诉状中也认可涉案房屋用于经营米朵宾馆，故张毅不是适格的被告。在案证据证明，张毅是淮南米朵主题宾馆有限公司的股东，涉案合同签订时，淮南米朵主题宾馆有限公司尚未获得工商行政机关的核准登记，不能以淮南米朵主题宾馆有限公司签订，按照淮南米朵主题宾馆有限公司三位股东的约定，由张毅负责与韦化建签订合同，淮南米朵主题宾馆有限公司才是涉案房屋的实际使用人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：韦化建为坐落于安徽省淮南市田家庵区朝阳路与龙湖路交叉口新天地商贸大厦601的房屋的所有权人，所有权证号为淮房地权证淮田字第××号。2012年8月30日，原告韦化建与被告张毅签订《房屋租赁合同》一份，约定：“出租方（以下简称甲方）：韦化建承租方（以下简称乙方）：张毅……一、房屋坐落地址甲方将拥有产权坐落在安徽省淮南市田家庵区新天地大厦主楼六层整层建筑面积为1042.35平方米，自建建筑面积约710平方米，共计1750平方米，出租给乙方经营使用。二、装修期限及事项乙方因经营所用的门头、广告牌、停车场使用等事项可能出现的障碍自己处理。甲方给予乙方合同签订日往后顺延六个月作为装修期（不计算房租）。三、租赁期限租赁期10年，自2012年9月1日起至2022年2月30日。四、租金、履约保证金及其支付的时间、方式1.合同签订后次日起3日内，乙方支付给甲方第一年度的房屋部分租金二十万元整。2.装修期结束后（即2012年12月30日）支付给甲方第一年度租金余额十万元整（税后）。第一年度的租金共计三十万元整（税后）。3.第二年租金为人民币三十五万元整350000元（税后）。4.第三年租金为人民币三十五万元整350000元（税后）。5.从第四年起，租金每年在上一年度的基础上递增百分之十（税后）以后以此类推。6.租金支付时间是每年的12月30日前。第五年385000+38500=423500第五条租赁房屋的维修甲方将房屋交给乙方后，因建筑物主体结构质量问题需要维修的事项由甲方维修并承担费用。租赁物内外装修、设施、设备、防水等其他维修事项，全部由乙方负责维修并承担全部费用。……第十条违约责任1.乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的5%向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同。乙方应向甲方支付当年租金总额的20%作为违约金，并赔偿甲方因此受到的实际损失。2.如因乙方经营不善或因乙方的其他原因提前解除合同，乙方需按约定支付应付租金，并按当年租金标准支付三个月租金作为赔偿金，本合同解除。3.甲方单方强制解除本合同，乙方有权以书面通知的形式解除本合同，甲方向乙方支付当年租金总额的20%作为违约金，并赔偿乙方因此受到的实际损失。……甲方（签字）：韦化建乙方（签字）：张毅二0一二年八月30日。”另查明，《房屋租赁合同》签订时，支付房屋租金20万元，后续房屋租金支付至2015年12月30日。再查明，2013年11月3日，张毅与案外人王祯、杨正国共同发起设立淮南米朵主题宾馆有限公司并提出公司设立登记申请。2013年11月14日，淮南市工商行政管理局向淮南米朵主题宾馆有限公司颁发营业执照，公司住所地即为涉案房屋所在地。本院认为，原告韦化建与被告张毅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案被告主张，其签订合同系其作为淮南米朵主题宾馆有限公司的发起人为设立中的淮南米朵主题宾馆有限公司所签订，淮南米朵主题宾馆有限公司系《房屋租赁合同》权利义务的实际承受人，应当以淮南米朵主题宾馆有限公司为被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，张毅为《房屋租赁合同》的签订人，原告有权选择张毅承担合同责任，故张毅作为本案被告并无不妥。关于原告要求解除双方的房屋租赁合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，因双方在合同中约定，承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同，故原告解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，根据双方合同约定，涉案房屋由承租人进行装饰装修并预留了装修期，应当认定承租人系经出租人同意进行装修，故对原告请求恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。被告主张涉案房屋存在漏水问题，但并未举证予以证明。在本案庭审过程中，原被告双方均认可房屋租金支付至2015年12月30日，依据《房屋租赁合同》的约定，从第四年起，租金每年在上一年度的基础上递增百分之十，按照该计算方式，2016年租金为385000元，2017年租金为423500元，2018年租金为465850元，原告提交的赔偿清单中，2018年1-2月租金计算基数为423500元，未超出465850元，本院依法予以支持，该部分经计算为70583.32元，原告认可2016年的租金被告已经支付103000元，经计算被告尚欠原告租金776083.32元。原告提交的赔偿清单中，关于违约金的计算也是以423500元为基数，未超出465850元，本院依法予以支持，该部分经计算为105874元，被告未对原告赔偿清单中列明的计算金额提出异议，本院依法对原告的该部分诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款之规定，判决如下：一、原告韦化建与被告张毅签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告张毅于本判决生效之日起十日内向原告韦化建支付房屋租金776083.32元，违约金105874元，共计881957.32元。三、驳回原告韦化建其他的诉讼请求。案件受理费12620元，由被告张毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  申恩国人民陪审员  王桂兰人民陪审员  王祥跃二〇一八年四月十三日书 记 员  陈智健附1：本案证据目录一、原告韦化建提交证据和证明目的如下：1.身份证复印件，证明原被告主体资格。2.房产证复印件在，证明原告对所租赁的房屋拥有所有权。3.房屋租赁合同，证明被告租赁原告房屋的事实及双方对权利义务均作了明确约定。二、被告张毅提交证据和证明目的如下：1.被告身份证复印件，证明被告主体资格。2.（2017）皖0403民初3824号诉讼材料（起诉书，追加第三人通知书，撤诉裁定），证明原告知道被告仅是租赁合同签约人；淮南米朵主题宾馆有限公司才是租赁房屋的实际使用人；田区法院已经依法通知该公司参加诉讼；原告在该案中变更诉请撤诉，现在重新起诉，诉讼标的达八十万元。3.淮南米朵主题宾馆公司章程，证明张毅是淮南米朵主题宾馆有限公司的股东，张毅是在公司设立过程中经推选与原告签订的租赁合同。4.工商登记材料，证明淮南米朵主题宾注册地是诉争房屋，该公司是房屋真正使用人。5.营业执照，证明公司已经依法成立，住址是案涉房屋所在地。附２：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。