广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第1193号
原告袁楼（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，户籍地址北京市丰台区。
委托代理人张方硕，广东广和律师事务所律师。
委托代理人王倩，广东广和律师事务所实习律师。
被告杨婕（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
第三人深圳一方天房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区。
法定代表人肖东。
委托代理人赵德银，男，汉族，户籍地址安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人王林欣，女，汉族，户籍地址深圳市福田区。
原告袁楼诉被告杨婕、第三人深圳一方天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷及被告杨婕反诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张方硕、王倩，被告及其委托代理人胡维刚，第三人的委托代理人王林欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月27日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区某某某花园（二期）某房（以下简称涉诉房产）转让给原告，成交价为690万元，付款方式为按揭贷款，原告当日向被告支付定金15万元，2014年3月27日，原告向被告支付购房款205万元。原、被告约定2014年7月30日在中国银行深圳后海支行办理首期款监管，将原告所支付的购房款中150万元委托银行监管，原告于同日向第三人提交了办理银行按揭贷款所需要的资料。买卖合同签署前，第三人向原告承诺可以协助向银行申请房产总价款7成贷款，但事后才知道第三人系通过提供虚假材料进行银行骗贷。2014年7月31日，原告在中行后海支行客户经理陈某处发现，第三人向银行提交了虚假的《无婚姻登记记录证明》和盖有“华为技术有限公司人事部”的《收入证明》（载明原告月收入为62314元），原告至此才知道第三人事先承诺的“可以协助贷到总房价的7成即470万贷款”是通过违法提供虚假资料骗取银行贷款，而按照规定原告只能贷到3成贷款，原告与第三人交涉无果，只得尝试借款筹集贷款不足部分。在此期间，原告的岳母发现癌前病变急需手术，经济上出现困难，原告及原告妻子都随时要赴京照料母亲。面对经济问题及家庭变故，原告不得不决定终止购房。综上，原告因第三人虚假承诺的误导，导致不能贷到预期数额贷款，在筹款期间岳母又患重大疾病需要金钱治疗和家人陪同，原告现诉至法院要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并要求被告返还原告已支付购房款，第三人恶意违法违规，应当就被告未能足额收回的购房款部分承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款70万元及利息，利息按照人民银行同期贷款利率自起诉日计至被告实际支付之日；3、第三人深圳一方天房地产经纪有限公司对原告未能足额收回的购房款部分承担损害赔偿责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、原、被告双方所签署的《二手房买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，应当认定为合法有效。二、原告无权要求被告返还其支付的定金及购房款。1､原告在签署合同后，多次明确表示拒绝履行合同义务并以各种理由要求单方解除涉案合同，其行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。我方所提供短信证据及微信证明，均能证明因房价下跌严重，原告为逃避违约责任，精心设计多种方案逃避责任，包括将定金变更为房款以及用业主名义转售涉案物业等等。2､原告所主张的受第三人误导或欺诈导致其贷款目的不能实现的理由没有事实依据也没有法律依据。首先，二手房买卖合同中约定了按揭付款方式，但并未限定贷款的具体金额，也无法限定具体金额，因为贷款的批复由银行最后所决定，原告应当考虑此项风险，而且合同亦明确了如银行不能批复原告所申请的金额，原告应当补足相应楼款。其次，原告根本未如实向银行提供按揭资料亦没有证据显示其积极主动向银行提供其所需贷款的资料。再者，原告的主张没有提供任何证据予以相应证明其主张。3､根据合同相对性的原则及合同法的严格归责原则，即使存在第三人的误导，亦不免除原告应当承担违约责任，原告作为完全民事行为人应当认识到其签署的买卖合同所带来的不确定性。如原告认为第三人存在误导，则原告应当另案起诉。本案系房屋买卖合同纠纷，而并非居间合同纠纷，因此不应当审查居间方是否应当承担相应的责任问题。三、自今年上半年以来，房价大幅下跌，尤其是像涉案物业类似的大面积的户型更是跌幅接近30%。原告正是看到了房价下跌幅度的巨大利益，因此刻意的营造出所谓的银行贷款问题。实际上，原告身为华为资深员工且其在深圳没有房产，是能够非常顺利的获取银行贷款的，但原告并未向银行提供相应的文件，导致合同无法正常履行下去，其应当承担全部的违约责任。综上所述，涉案合同合法有效，原告未能依据该合同履行申请按揭贷款义务，导致合同无法履行，属根本违约，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
第三人辩称：1、房产买卖中买方能否获得的贷款数额是由银行根据买方的情况及银行的政策规定来决定的，第三人无法也不可能向买方承诺银行发放贷款的金额。同时原告所有证据无法证明第三人向其承诺了贷款的金额，相反，在合同中多处体现了贷款的金额需要根据银行的审批来确定首期款的金额。2、《无婚姻登记记录证明》与《收入证明》等所有文件均系买方袁楼自已向银行提交的贷款申请资料，与我方无关。3、本次交易中，实际在办理银行按揭申请手续前作为买方的袁楼已经多处表现出不再履行双方买卖合同的迹象，其所提出的莫须有的关于我方参与贷款的问题只是为其违约的真实目的寻找的借口。5月份时买方已提前从卖方处拿走了涉案房产的钥匙，接着在中介公司以业主的身份放盘出售，可见其早已做好了违约的各种准备。综上，第三人仅作为居间方提供居间服务使双方签署买卖合同，银行贷款问题是买方袁楼与银行发生的关系，第三人无法参与其中，因贷款所发生的所有问题与第三人无关，买袁某将其不履行合同的理由强加到我方身上，要求我方为其恶意的违约行为买单，既没有证据的支持，也不应得到法律支持，请法院依法公证判决。
被告反诉称，2014年2月27日，被告因资金周转出售涉诉房产，与原告签订《二手房买卖合同》，合同对转让价格、税费承担、办理方式、交楼时间、违约责任等进行了约定。原告要求过户时间延长至2014年8月，基于原告的过户时间过长，原告同意向被告支付定金220万元。随后，由于房产价格波动，原告多次要求解除合同。2014年7月30日，原告骗取被告为其垫付的150万元首期款办理监管后，便明确表示要求解除房产买卖合同，交易期间，原告甚至冒用业主名义对外进行放盘销售。经被告多次通知，原告均拒绝履行合同义务，损害了被告的合法权益，应当承担全部责任。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金138万元；3、原告向被告支付物业管理费3008.75元；4、原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称：一、原告是因无力支付高出预期的首期款而最终放弃买房，被告在反诉状中称原告恶意解约与事实不符。第一，被告称“原告要求过户时间延长至2014年8月份”并非事实。原告因户口在北京，又因一直被公司派往海外工作，回国时间短，不具备购房资格。为了促成签约，第三人建议双方先签约，将过户时间延至2014年8月份原告在深圳工作满一年再进行，因此过户时间的约定是原告和被告共同商定的，并非诉状中所称的原告单方要求。第二，原告同意在签约后30日内向被告支付205万元首期款，待资金监管时再由被告将首期款监管于银行，并非被告所称的“原告同意向被告支付定金220万整”，被告罔顾买卖合同中的备注条款3以及其亲笔签名的205万购房款收据的事实，刻意强调“220万定金”，以期影响法庭，并给原告施压。第三，被告称原告因房地产市场价格下跌而解除买卖合同是被告自己的主观倾向性判断。现阶段深圳楼市的涨跌不由被告说了算，从政策面说，本案交易期间没有利空政策出台，只有最近出台的认房不认贷的利好政策。被告称房地产市场价格下跌是其为自身利益考虑的单方说辞。再者，原告买房是用来自住，短期内的房价小涨跌对原告来说影响不大，原告确因无法筹集到高出预期的首期款而被迫放弃购房。第四，被告称原告“恶意骗取被告为其垫付150万首期款办理监管”，该主张更是荒谬。合同约定双方应当于2014年7月30日前办理首期款资金监管，也约定资金监管时被告应支付该笔首期款，原告依约办理，何来“恶意骗取”之说，难道被告认为原告不应该去办理资金监管吗？办理资金监管后，在办理按揭贷款过程中原告才发现第三人向按揭银行提供了虚假的证明文件，按规定原告只能贷到3成楼款，首付则需要支付7成，原告筹钱无果情况下只得放弃购房。二、被告主张的违约金居高，请求法院依法予以调整。三、被告要求原告代其承担涉案房产的物业管理费没有事实和法律依据。综上我方确实因为贷款资金问题及家庭变故才不得不放弃购房，并非被告所述的因房价下跌而故意违约。
经审理查明，深圳市南山区某某某花园（二期）某c房（以下简称涉诉房产）的权利人为被告，权利份额为100%。
2014年2月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定原告购买深圳市南山区前海路某某某花园（二期）某房，建筑面积174.42平方米，转让成交价为690万元（人民币，下同），买方于合同生效当日向卖方支付定金15万元，在合同生效三十日内再向卖方支付定金205万元，付款方式为按揭付款，买方须于2014年7月30日前（含当日）将定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2014年7月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，备注约定：买卖双方约定业主配合到银行做客户的首期监管和贷款手续并业主同意帮客户支付首期款于银行监管，客户须于2014年3月31日之前将剩余定金205万元支付于业主，买卖双方协商一致，此合同中的205万元为购房款，由买方直接支付于业主。
2014年2月27日，被告出具《收款收据》，载明收到原告交付的购买涉诉房产定金15万元。
2014年2月28日，第三人向被告出具收款收据，载明收到被告交来交房保证金1万元；庭审中第三人表示将依据托管依据或者法院判决处置该笔保证金。
2014年3月27日，被告出具《收款收据》，载明收到原告交付的购买涉诉房产购房款205万元。
2014年5月10日，原告领取涉诉房产的门禁卡及钥匙，2014年5月11日，归还给第三人。
2014年7月30日，原、被告及中国银行股份有限公司深圳后海支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，将原告购买涉诉房产的150万元房款监管在中国银行股份有限公司深圳后海支行相应账户。
原告提供的原告与张恬的结婚证、张恬的银行交易流水清单、张恬的征信报告、拟证明张恬目前名下已有住房按揭贷款，无法再取得七成按揭贷款；原告提交的张恬的账户明细、张恬的户口本、张恬母亲的病例等证据，载明原告筹措购房款，以及张恬母亲生病住院的事实，拟证明原告因家庭变故及贷款审批等原因无法履约，并非恶意违约。
原告提交了《无婚姻登记记录证明》、《收入证明》，拟证明第三人向银行提交虚假的材料，为原告申请按揭贷款，第三人否认上述材料系其所提交；经原告申请，本院向原告申请按揭贷款的中国银行股份有限公司深圳后海支行员工陈某调查，陈某书面向本院陈述其不记得上述材料由哪方提交。
第三人陈述原告委托其另外寻找购买涉诉房产的客户，产生的合同差价由原告补偿。
原、被告确认原告于2014年9月2日明确提出解除合同，直至诉讼，被告未同意解除合同。
被告提交了原、被告间的微信记录、往来函件，拟证明双方就履约及原告承担违约金数额问题进行过磋商，但并未达成一致意见。
庭审中，原告陈述如认定其违约，要求调低违约金数额。
被告的反诉状及附件于2014年10月11日送达原告。
以上事实，有产权资料、买卖合同、收款收据、监管协议等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告以没有足够购房资金为由，提出解除合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
原、被告均提出解除合同的诉讼请求。原告作为违约方，无权单方解除合同；被告作为守约方，在原告明确拒不履行合同的情况下，有权单方解除合同，故原、被告之间签订的《二手房买卖合同》自被告解除合同的意思表示送达原告时解除，载有被告解除合同意思表示的反诉状于2014年10月11日送达原告，故原、被告签订的《二手房买卖合同》于2014年10月11日解除，本院予以确认。
原告未能依约履行合同约定的申请贷款并支付房款的义务，应当承担合同约定的违约责任，被告主张依据违约金条款要求原告承担违约责任，符合合同约定及法律规定，故原告应当向被告支付违约金。
关于违约金之数额的确定问题。原告已提出如果认定其违约要求调低违约金数额的要求，故违约金的数额认定应综合双方合同约定的违约金数额、违约方的过错程度、守约方的损失情况、守约方是否存在过失情况等情形进行认定。首先，买卖合同约定的违约金数额为成交价690万元的20%，即138万元；其次，关于原告过错程度的认定。原告主张其受第三人欺诈导致对按揭贷款数额构成错误理解，以致无法依约履行合同。原告作为独立民事行为能力人，购买数额较大的房产，应当对自身的经济状况以及购买房产的相应贷款规定有详尽的了解，原告以不能筹措购房款为由拒不履行合同义务，并提出解除合同，根据合同相对性，过错程度较大；原告在得知其不能申请到7成贷款后，主动与被告协商的主观态度，以及委托中介再寻找买家并愿意承担合同差价损失的客观情况，本院予以酌情考虑；第三、关于守约方的损失情况，应综合涉诉房产的房价变动情况以及被告收取房款后用于生活或者投资的间接收益的损失情况酌情参考。综上，本院酌定原告应向被告支付违约金20万元。
关于原告主张退还购房款70万元的诉讼请求，因被告已经依约解除合同，其主张的违约金的诉讼请求本院已经酌情支持，且其并未主张用原告已经支付的购房款抵扣原告应当支付的违约金，故被告继续持有原告已经交付的购房款已经没有合同依据及法律依据，故被告应当向原告退还购房款70万元；原告主张被告支付其购房款的利息部分的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。
原告当庭撤回对第三人的诉讼请求，属于其对自身权益的合法处分，本院予以确认。
关于被告提出的要求原告支付物业管理费的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告袁楼与被告杨婕于2014年2月27日签订的《二手房买卖合同》于2014年10月11日解除；
二、被告杨婕于本判决生效之日起十日内向原告袁楼退还购房款70万元（其中托管在第三人深圳一方天房地产经纪有限公司处的1万元由第三人深圳一方天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向迳付原告袁楼）；
三、原告袁楼于本判决生效之日起十日内向被告杨婕支付违约金20万元；
四、驳回原告袁楼的其他诉讼请求；
五、驳回被告杨婕的其他反诉请求。
本诉案件受理费10800元，由被告杨婕负担；反诉案件受理费8623.54元，由原告袁楼负担1122.36元，由被告杨婕负担7501.18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 孙明靖
人民陪审员 沈金芳
人民陪审员 李小珍
二〇一五年三月十一日
书 记 员 刘丽君