辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民二终字第00485号
上诉人（原审原告）李世伟，男，1974年2月25日出生，汉族，锦州工务段工人，住锦州市凌河区。
委托代理人李永清（李世伟之父），1947年9月20日出生，汉族，退休干部，住址同上。
委托代理人孙作山，辽宁锦州申正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人卫庆元，该公司总经理。
委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人李世伟因与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第01272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李世伟的委托代理人李永清、孙作山，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司的委托代理人白海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月9日，沈阳铁路局职工保障性住房建设管理办公室与被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司共同制定沈阳铁路局锦州地区职工保障性住房配售方法，载明本次售房重点解决工作地在锦州市区及周边郊区的各单位无房职工和易地调入职工。2011年5月12日，沈阳铁路局职工保障性住房建设管理办公室与被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司共同制定锦州地区铁路职工保障性住房及司机楼房源分劈方案，包括在铁新东里建设732户住房。因原告李世伟系锦州工务段工人，享受上述职工保障性住房政策，原告李世伟（买受人）与被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司（出卖人）签订商品房买卖合同（封面加盖经济适用房印章），约定原告购买被告开发建设的坐落于锦州市凌河区铁新东里49-1号房屋，该商品房阳台是封闭式。建筑面积为93.58㎡，价格为2300／㎡。房屋价款为215234元。面积确认及面积差异处理，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，还约定因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。交付期限约定为该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。逾期交房的违约金，逾期超过15日后，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一。因设计变更影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同签订后，原告于2012年1月16日向被告交纳购房款215234元。2012年12月25日，锦州铁路房产管理中心向原告发放了铁路住宅入住证（加盖经济适用房印章），载明面积为87.98㎡。原告交纳了卫生费200元、物业费674元、取暖费1516元。同日，原告入住时，发现该房屋没有封闭式阳台和窗户，明厅变为暗厅，原告至今未入住。另查，由被告委托设计的施工图纸显示该房屋无西侧阳台、窗户。
原审法院认为，原告李世伟作为符合购买经济适用房的主体，与被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，应为有效合同。由于经济适用房针对的对象是有条件限制的，它与商品房面向社会销售的性质不同，所遵循的法律规定和政策亦不同，因此经济适用房不应适用商品房的相关法律规定。本案诉争房屋即坐落于锦州市凌河区铁新东里49-1号房屋，虽然该购房合同适用经济适用房的相关政策调整，但由于约定的建筑面积为93.58㎡，而实际交付的建筑面积为87.98㎡，故被告应按照价格为2300／㎡返还原告多收款项12880元。因被告实际交付的房屋没有西侧阳台、窗户，与合同约定的不符，违反了诚实信用原则，被告应给付原告适当的经济补偿，考虑本案具体情况，由被告给付经济补偿款1万元为宜。原告要求被告赔偿因违约造成的耗电损失2万元、房屋贬值损失3万元、房租金7000元及可得利益损失3万元一节，因该房屋系保障性用房，并非具有升值空间的商品房，故原告的上述请求没有法律依据，不予支持。因双方在合同中并未约定房屋交付时间，故对原告要求的逾期交付的违约金一项，依法不予支持。原告主张被告返还卫生费、物业费、取暖费一节，因原告已办理入住，该费用系办理入住手续必须交纳的费用，该费用不应予以返还。综上，对原告诉讼请求中的合理部分依法应予保护。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李世伟与被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司签订的坐落于锦州市凌河区铁新东里49-1号房屋买卖合同有效；二、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告李世伟多收面积款12880元；三、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付原告李世伟经济补偿款1万元；四、驳回原告李世伟其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3825元，由原告李世伟负担1912.50元，被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担1912.50元。
李世伟不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院既然已经认定双方签订的合同是有效合同，但却不按合同约定判决被上诉人承担违约责任是错误的。原审认定被上诉人交付没有阳台的房屋违反了诚实信用原则，我们认为这是一起严重的利用合同欺诈和严重的违约，应按合同法违约处理。2.原审法院判决被上诉人把多收的款项退给上诉人，但把上诉人因多交的面积款而多摊的公用面积款遗漏。另外，合同中约定，有面积误差时误差比在3%以上的部分要按照2倍退钱给上诉人，原审法院遗漏公摊款5314元，误差款6417元。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，应按合同法的规定判决被上诉人给上诉人造成的已交费用损失、耗电损失、房屋贬值损失、房租、可得利益损失、逾期交房违约金等共计114928.5元。
被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司答辩称，原审判决正确，应予维持。
经审理查明，原审法院认定的事实，本院予以确认。
另查明，上诉人李世伟与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中有关“面积确认及面积差异处理”的项下约定：买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。
以上另查明事实有上诉人李世伟与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》载卷为凭，可以采信。
本院认为，原审法院认定上诉人李世伟与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司签订的《房屋买卖合同》有效是正确的，双方应按合同约定履行各自义务。因被上诉人交付的房屋没有西侧阳台、窗户，与合同约定不符，上诉人基于此问题要求被上诉人赔偿擅自取消阳台的违约金20000元，耗电损失5255元，房屋贬值损失30000元及可得利益损失159086元，以上损失中，上诉人主张的可得利益损失是指房屋升值部分，因房屋现已归上诉人所有，升值利益亦归上诉人，所以上诉人要求被上诉人赔偿可得利益损失无事实及法律依据，上诉人的该项主张本院不予支持。并于擅自取消阳台的违约金、耗电损失及房屋贬值损失，应为上诉人实际利益的受损，原审法院综合本案具体情况情判决被上诉人给付上诉人经济补偿款是正确的，但考虑到被上诉人违约行为的性质以及房屋没有西侧阳台和窗户确实给上诉人造成影响的事实，结合上诉人要求赔偿的数额，本院认定被上诉人给付上诉人经济补偿款3万元为宜。关于上诉人主张原审法院判决遗漏误差款一节，上诉人主张的误差款在双方签订的《商品房买卖合同》中有约定，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，并约定了相关计算公式，依据该约定，本案中面积误差比为（93.58-87.98）／87.98×100%=6.4%，超出了3%，因此未超出3%的部分房价款应由被上诉人返还上诉人；绝对值超出3%部分的房价款由由被上诉人双倍返还上诉人，即被上诉人共应返还上诉人款项2.6×2300＋3×2300×2=19780元。原审计算错误，应予纠正。关于上诉人主张原审法院判决遗漏公摊款一节，因其主张无合同依据，原审法院对该项请求不予支持并无不当。关于上诉人主张的房租损失，因被上诉人交付房屋虽然没有西侧阳台，但并不影响居住，上诉人主张房租损失于法无据，原审不予支持正确。关于上诉人主张的逾期交房违约金，因双方并未在合同中约定交房时间，故原审法院对此不予支持正确。关于上诉人主张的已交费用损失，因该费用是上诉人办理入住必须交纳的费用，原审对此不予支持正确。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第01272号第一、四项；
二、变更辽宁省锦州市凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第01272号第二项为被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还上诉人李世伟多收面积款19780元；
三、变更辽宁省锦州市凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第01272号第三项为被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付上诉人李世伟经济补偿款3万元；
四、驳回上诉人李世伟其它上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3825元，由上诉人李世伟负担1912.50元，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担1912.50元。二审案件受理费2598元，由上诉人李世伟负担2000元，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担598元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于开升
审 判 员 李长奇
代理审判员 张昱凯
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王 影