上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10555号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卫继香，女，1940年12月24日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：朱宁玲，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝祥，男，1986年7月6日生，汉族，户籍地山东省成武县，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
上诉人卫继香因与被上诉人祝祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初25324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人卫继香上诉请求：撤销一审判决主文第二、第三、第四、第五项，改判支持卫继香的一审反诉诉请。事实和理由：一、证人徐某的证言不应当采信。1、一审第一次庭审，徐某出庭作证，冒用他人姓名，被卫继香拆穿，故其证言不具有可信度。2、徐某证言是唯一可以证明卫继香知道“需要重新签署合同并增加买受人”的证据，但本案本就是因徐某主导而引起，其与被上诉人祝祥利益一致，故不可仅凭徐某作出的有利于祝祥而不利于卫继香的证言确定本案关键事实。3、卫继香年老，听力和表达能力欠佳，在第一次庭审中并无代理人，卫继香并未认可徐某的陈述，事实上徐某的陈述也与事实不符。二、卫继香有合理理由相信房地产交易中心及银行工作人员的善意劝告，并非轻信他人言辞。三、祝祥与徐某此种逃避资金监管的炒房套路，已在全国各地给众多买房者造成巨大和难以弥补的损失。故请求二审法院依法支持卫继香的上诉诉请。
被上诉人祝祥辩称：不同意卫继香的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
祝祥向一审法院起诉请求：1、判决解除祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称网签合同）；2、判令卫继香向祝祥返还已付购房款人民币（下同）460,000元；3、判令卫继香按定金罚则向祝祥赔偿150,000元；4、判令卫继香向祝祥赔偿房屋升值造成的损失1,000,000元。
一审法院认定事实如下：2016年3月31日，卫继香（出卖方、甲方）与祝祥（买受方、乙方）及案外人上海XX事务所（居间方、丙方、以下简称玉轩事务所）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称买卖居间协议），约定：乙方向甲方购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），总房价1,530,000元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金150,000元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；若甲方违约不出售涉案房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买涉案房屋，则已支付甲方的定金不予返还。该协议附件一《房地产买卖协议》约定：1.2.1为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后90日内前往丙方签订示范文本的网签合同；1.2.2首期房价款460,000元乙方应于签订买卖合同示范文本后直接转付甲方；1.2.3乙方应于签订买卖合同示范文本后15日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续；1.2.4甲乙双方应于贷款申请审核通过后15个工作日内，赴涉案房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（简称“送件”）；1.2.5第二期房款1,070,000元由乙方通过银行贷款形式支付，该款应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准；1.2.6双方应于涉案房屋所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后30日内，交接涉案房屋；1.2.8若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。该协议还对交房时间等作了约定。
2016年6月28日，卫继香（卖售人、甲方）与祝祥（买受人、乙方）签订第一版网签合同（合同编号2849550），约定：甲乙双方通过玉轩事务所居间介绍由乙方受让甲方自有的涉案房屋；转让价款1,530,000元；甲方于2016年12月30日前腾出涉案房屋；2016年10月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若乙方未按本合同约定的时间付款，则每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的万分之五每日支付滞纳金给甲方……若逾期超过15天，则甲方有权通知乙方单方解除合同，乙方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给甲方，甲方可在乙方已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在五日内返还给乙方；若甲方未按本合同约定的时间办理涉案房屋交接手续，则每逾期一日，甲方应按已付款的万分之五每日支付滞纳金给乙方……若逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除合同，甲方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给乙方，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款（一）约定，甲乙双方中任何一方未按照本合同约定履行，视为违约，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。该合同附件三付款协议约定，2016年3月31日，乙方向甲方支付定金150,000元；2016年6月28日，待甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付房款310,000元；待涉案房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款1,070,000元，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户（具体时间以银行放款时间为准）。前述合同签订当日，祝祥向卫继香支付了购房款460,000元。卫继香为此向祝祥出具首付款收据一张，表示其已收到祝祥支付的购房款460,000元（内含定金150,000元）。
2016年8月7日，祝祥、卫继香与中介人员至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的审税手续，但审税手续未办理成功。期间，祝祥及中介人员向卫继香出示了第二版网签合同（合同编号2849550）并要求卫继香在该版合同上签字。该版合同与2016年6月28日双方前述的第一版合同内容一致，仅在买受人处变更为祝祥与案外人刘某，但卫继香不同意变更买受人，不同意签署该版合同。同时，卫继香庭审时表示因咨询相关工作人员，工作人员建议其不要签第二版合同、不要配合审税，对银行放款时间也有疑惑，故不同意配合办理审税手续。
之后，祝祥认为其要求卫继香继续履行合同，但卫继香不配合办理贷款申请及审税手续，导致其合同目的无法实现，遂涉讼。
审理中，双方当事人均确认涉案房屋价格已上涨1,000,000元。
审理中，祝祥申请证人范某到庭作证。证人范某陈述，其系玉轩事务所的房产经纪人。涉案房屋原先登记在卫继香丈夫的名下，但因卫继香丈夫已经过世，故需要变更房屋产权人为卫继香才能办理涉案房屋的审税、过户手续。签署买卖居间协议时，其和其经理以及祝祥、卫继香均在场。签第一版网签合同时，其不在场。因卫继香出售涉案房屋需要缴纳遗产税，但满足一定时间后，可以减免遗产税，且祝祥也要求将他的妻子名字加入买受人，故在办理审税的时候，其公司拉取了第二版网签合同，但卫继香不愿意签署第二版合同。审税当天其也不在场，是经理带买卖双方去审税的，由于卫继香没签合同，故审税未成功，也未继续办理贷款手续。其公司经理之后也一直与卫继香沟通，向卫继香解释买卖流程，但是卫继香所认为的流程与一般流程不一致。一般交易流程是先签合同、审税、再办理贷款。祝祥付定金时，其在场。此后的沟通都是其经理去沟通的，有时其也去过。经理向卫继香解释操作流程的那天，其在场，但卫继香表示“钱都没拿到怎么可能配合他办理贷款”。
祝祥还申请证人徐某到庭作证。证人徐某陈述，其系玉轩事务所经理。其与卫继香系朋友关系，认识有3、4年。2016年3月，卫继香要出售涉案房屋。因涉案房屋原先登记于卫继香丈夫名下，但卫继香的丈夫已经过世，故需变更至卫继香名下。变更后，2016年6月，买卖双方签署了第一版网签合同。但涉案房屋要到7月才满5年，可避免遗产税，故届时要签第二版合同。签第一版合同时，祝祥表示要将他妻子加入买受人，对此卫继香也是知情的。8月审税时，卫继香咨询了公证处的工作人员后表示祝祥这类外地户籍人员不能办理贷款，故卫继香不愿意配合办理审税手续，且卫继香看了第二版合同后又对加入祝祥妻子的名字表示有异议并表示不同意签署第二版合同，卫继香同时表示要求祝祥将款项全部付清后才同意签第二版合同并配合审税。之后祝祥去借款并凑齐了房款，多次与卫继香沟通签署第二版合同、配合审税，但卫继香仍不愿意配合。
对于上述两位证人的证言，祝祥均表示无异议。卫继香表示以徐某的陈述为准，对徐某陈述基本认可。一审认为，范某的陈述多为传来证据，非亲身经历，既然徐某的陈述为双方当事人所认可，故采纳徐某的陈述意见。
一审法院认为，祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的网签合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。本案的争议焦点为导致该份合同解除的责任主体。祝祥认为责任方为卫继香，卫继香同意增加买受人却至审税时不同意签署第二版网签合同，且亦不同意按第一版网签合同履行配合办理审税手续等义务，故卫继香违约。卫继香认为责任方为祝祥，祝祥在审税时擅自增加买受人，且之后又表示不以贷款形式支付房款，祝祥又不能一次性支付房款，故祝祥违约。一审认为，首先，从两份网签合同内容来看，除买受人处增加了案外人以外，其他内容均一致。又从证人徐某的陈述可见，双方需要重新签署第二版网签合同有基础依据，不仅涉及到税收的减免，同时也涉及到买受人的增加，而对买受人的增加及需要重新签署合同的情况，证人徐某陈述卫继香均是知情的，故卫继香以祝祥擅自增加买受人为由拒不签约不符合双方约定。其次，对于卫继香提出的祝祥曾向其表示不能办理贷款，导致其不能协助配合贷款的意见，无论从现有证据还是证人证言，均无法证实卫继香的该点意见，故不予采信。最后，从现有证据来看，涉案房屋买卖无法继续履行，实际系因卫继香对整个交易过程的不熟悉，特别是买受人需通过贷款形式支付房款的流程不熟悉，加上又轻易相信他人言辞而忽视双方约定所造成，导致卫继香为了自身交易安全，坚持要求祝祥在过户前一次性支付房款所致。但是对流程的不熟悉并非违约的合理理由，故导致涉案房屋买卖无法继续履行的责任在于卫继香。鉴于卫继香的违约行为，祝祥通过诉讼要求解除双方签订的网签合同，于法有据。本案应诉材料于2016年9月5日送达卫继香，故一审确认祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的网签合同于2016年9月5日解除。
根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，故祝祥要求卫继香返还已付款项460,000元，予以支持。鉴于卫继香的违约行为，祝祥按定金罚则要求卫继香赔付150,000元，于法有据，予以支持。
对于祝祥要求卫继香赔偿房屋差价损失1,000,000元的诉讼请求，一审认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现鉴于房屋市场成交价格确实有所上涨，卫继香的违约行为确实给祝祥另行购买同地段同类型房屋造成一定困难，而定金罚则所赔付的150,000元在现今房地产大环境下确实无法弥补祝祥的损失，故结合合同约定内容、双方的履约情况，一审从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定卫继香向祝祥赔偿差价损失150,000元。
对于卫继香反诉要求没收定金的诉请，因本案系卫继香违约，祝祥并不存在违约行为，故对卫继香该反诉请求，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，于二○一七年五月五日作出判决：一、解除祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、卫继香于判决生效之日起十日内向祝祥返还460,000元；三、卫继香于判决生效之日起十日内按定金罚则的标准向祝祥赔付150,000元；四、卫继香于判决生效之日起十日内向祝祥赔偿房屋差价损失150,000元；五、驳回卫继香的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,395元，由祝祥负担2,331.76元，由卫继香负担5,063.24元。反诉案件受理费减半收取计1,650元，由卫继香负担5,063.24元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，卫继香提起上诉的主要理由之一，系认为一审证人徐某的证言不应被采信，但此与其在一审时就徐某证言所发表的意见相悖，虽然卫继香上诉称，因其年老体衰，且一审第一次庭审其并无代理人到庭，故其相关表述有误，但卫继香作为具有完全民事行为能力的民事主体，理应对自身所进行的诉讼行为承担相应责任，卫继香上述主张均非其可推翻其在一审时所发表之意见的正当、充分的理由，故根据禁反言原则，对卫继香该上诉理由，本院不予采信。因卫继香在二审期间并未提供新的、切实的证据足以推翻一审法院的认定，一审法院亦已在其判决理由部分就双方诉请阐述了充分的处理意见且并无不当，本院予以认同且不再赘述。综上所述，卫继香的上诉请求不能成立，应予驳回。另，一审判决就诉讼费用的承担存在笔误，本院对此予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币7,395元，由祝祥负担2,331.76元，由卫继香负担5,063.24元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币1,650元，由卫继香负担；二审案件受理费人民币12,900元，由卫继香负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……