北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4796号
上诉人（原审被告）：北京市东旭永恒房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东旭花园特区93号。
法定代表人：王希霞，经理。
委托诉讼代理人：王大成，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢家家，北京市东清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈英，女，1958年12月14日出生。
委托诉讼代理人：张福忠（陈英之夫），住北京市东城区。
委托诉讼代理人：刘岩，北京市安诺律师事务所律师。
原审被告：郭磊，男，1977年12月8日出生。
委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。
原审第三人：王希霞，女，1969年5月27日出生。
委托诉讼代理人：王大成，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢家家，北京市东清律师事务所律师。
上诉人北京市东旭永恒房地产经纪有限公司（以下简称东旭公司）因与被上诉人陈英、原审被告郭磊、原审第三人王希霞确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第15029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东旭永恒公司上诉请求：撤销原判，驳回陈英的诉讼请求、陈英承担本案全部诉讼费。
上诉所持事实和理由：1.本案的基础法律关系是民间借贷。东旭永恒公司取得讼争房屋，系民间借贷期限届满后的以房抵债，属于债务履行方式变更，不能以一般房屋买卖程序来衡量交易是否合理。连环买卖中前一手房屋买卖合同无效，并不必然影响后一手合同的效力。2.一审判决5个有违常理的表述，均非法定合同无效情形，现解释如下：（1）郭磊委托物业公司向王希霞转交钥匙时已做物业变更，物业公司向王希霞邮寄的催款函能够证明，至于物业公司为何仍向黄达催缴物业取暖费，与其无关。（2）王希霞借款及代还房贷，资金性质并非购房款，实际折抵金额达6536910.77元，超过了合同约定的600万元。（3）根据房屋档案，签订网签合同时间为2014年8月11日，修改痕迹系应登记人员要求，一审判决对此未予查清。（4）讼争合同对民间借贷而言只有形式意义，未约定房屋交付、违约条款并无不妥。东旭公司系王希霞用于房屋过户的公司，是否具有专业性与买卖合同无关。（5）郭磊在收款前出具一张完整的借据和收条，并不违反交易习惯。3.东旭永恒公司系善意取得。该公司信赖房屋登记簿的记载，不知道郭磊无处分权即应推定为善意，符合善意取得的三个条件。郭磊委托王希霞前夫贾学山作为房屋过户代理人，并不违反法律规定。
陈英辩称，同意一审法院判决结果，不同意东旭永恒公司的上诉请求。本案不适用善意取得制度，东旭永恒公司与郭磊构成恶意串通，买卖合同应认定无效。
原审被告郭磊辩称，同意东旭永恒公司的上诉意见，不同意一审判决结果。一审法院认为房屋交易存在不同寻常之处，只是法官的主观判断。郭磊与东旭永恒或王希霞间交易行为，并非房屋买卖合同，而是以民间借贷为基础、以房抵债的交易行为，与通常情况下的房屋交易不同。
王希霞述称：不同意一审法院判决结果，同意上诉人的上诉意见和理由。
2014年11月，陈英向一审法院起诉请求：确认郭磊与东旭公司于2014年9月2日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）无效，本案诉讼费由东旭永恒公司及郭磊承担。
一审法院认定事实：坐落于本市东城区1202号房屋（建筑面积158.28平方米，以下简称讼争房屋）原系案外人黄达名下房产。
2008年7月30日，黄达与陈英签订《房屋买卖合同》，约定黄达将讼争房屋卖予陈英；房屋成交价格为260万元；本合同签订后90个工作日内办理房屋产权过户手续；合同签订时，陈英向黄达交付定金5万元；此后3个工作日内再交付首期购房款55万元，剩余购房款200万元在黄达与银行商定后，自接到黄达通知七个工作日内交付；过户后30个工作日内黄达交付讼争房屋。合同签订后，陈英向黄达支付了定金5万元及首付款55万元，但此后双方并未按照约定办理房屋产权过户手续。2008年12月13日，双方又签订《关于房屋买卖合同的补充协议》，约定陈英与黄达于2008年7月30日签订了关于讼争房屋的房屋买卖合同，根据原合同第二条规定，黄达未能在90个工作日内为陈英办理房屋的产权过户手续，需承担违约责任。为使黄达减轻因违约行为而承担的赔偿金压力，和陈英需要缓解居住紧张的困难，双方经友好协商对该套房屋的买卖问题采取以黄达向陈英提供另一套房屋居住的方式解决，以弥补黄达应向陈英支付违约金的实际情况。原双方签订的房屋买卖合同原则不变，黄达应继续积极协调解决银行拆分还贷问题，想方设法尽快为陈英办理房屋产权过户手续。据黄达的提议，陈英以免费的方式先行使用黄达购买的现向银行按揭的同楼层1204号（建筑面积171.06平米）房屋一套等。随后，陈英搬入1204号房屋居住。
2008年12月8日，黄达与郭磊签订《二手房买卖协议书》，约定黄达将讼争房屋卖予郭磊；房价款为345万元。2014年，陈英诉至法院，要求黄达继续履行合同，办理讼争房屋的所有权过户手续。庭审中，陈英得知该房屋黄达已经卖予郭磊，后撤诉。2017年1月3日，陈英起诉郭磊与黄达要求确认合同无效。2017年9月21日，法院作出一审判决，认定郭磊与黄达所签房屋买卖合同无效。郭磊不服判决，提起上诉。该案正在二审审理中。
2014年9月2日，贾学山以郭磊（出卖人）代理人的身份与东旭公司（买受人）签订《买卖合同》，约定郭磊将讼争房屋出售给东旭公司。经双方协商一致，房屋成交价格为600万元。买受人采取自行交割的付款方式，具体付款方式及期限见附件五。关于房屋交付，逾期交房、逾期付款、出卖人将房屋出卖第三人致无法取得所有权证的违约责任等均未予以约定。双方确认讼争合同没有附件。2014年9月3日，东旭公司取得讼争房屋的所有权证书。讼争房屋现登记于东旭公司名下。2014年10月24日，东旭公司就讼争房屋为案外人于洋设立抵押权。
庭审中，陈英提交黄达于2014年8月14日、8月18日、8月21日给陈英发的三条短信及讼争房屋的物业公司于2016年12月20日对黄达催缴物业费、供暖费的通知，证明讼争房屋一直由黄达控制。其中，黄达的短信要求陈英以620万元的价格购买讼争房屋，并称如果不先把房拿到手而先交涉与房屋有关的其他事，“那套房的成本会越来越高”。对此，东旭永恒公司、郭磊不认可真实性，关联性和证明目的。陈英出示证据原件，法院对证据的真实性予以认定。陈英出具高艳华诉马晓娟、东旭公司确认合同无效纠纷案件的(2016)京02民终7707号判决书，证明同小区1207号房屋的交易与本案一致，且已被生效判决确认房屋买卖合同无效。对此，东旭永恒公司、郭磊及第三人认可真实性，不认可与本案的关联性和证明目的。对此，双方当事人对证据的真实性不持异议，法院对证据的真实性予以认定。陈英提交（2014）东民初字第13474号案件庭审笔录，证明郭磊关于物业交接的陈述不合常理。对此，郭磊认为东旭永恒公司、郭磊之间因债权债务关系，就讼争房屋的交接系对特定对象的交接，不存在不符合常理。东旭永恒公司及第三人王希霞认可真实性。法院对证据的真实性予以认定。东旭永恒公司及第三人王希霞提交2013年4月24日，郭磊向贾学山、韩丕海出具公证委托书，委托贾学山、韩丕海作为郭磊的合法代理人，全权办理讼争房屋房地产相关事宜，包括办理房屋产权转移、过户、收取相关售房款等。对此，陈英及郭磊认可真实性。法院对证据的真实性予以认定。东旭永恒公司提交公证书两份及他项权利证书，证明王希霞对郭磊存在300万元的债权，王希霞为此取得讼争房屋的抵押权。对此，陈英认可公证书的真实性，不认可他项权利证书。郭磊认可证据的真实性。王希霞认可真实性。对此，法院结合其他证据予以综合认定。东旭永恒公司提交2012年7月12日收条，上载“收到王希霞交来240万元正款项。2012年7月12日第一次工行转账188万元正，另收现金12万元正，共计200万元。2012年7月17日前工行第二次转账40万元正。共计240万元正”；2012年7月12日借据一张，上载“本人因生意继续用钱做周转，特向王希霞借款。借款本金240万元整。本人郑重承诺2012年8月11日前将该笔借款的本金及利息如数归还给王希霞”；2013年4月24日借据，上载“向王希霞借款本金60万元整，本人郑重承诺于2013年5月23日将该笔借款的本金、利息如数一并还给王希霞。本人愿意以个人名下的房产作为该笔借款的质押担保，房产位置为东城区安定门东滨河路3号院A座雍欣园1202号。本人保证上述房屋产权没有任何纠纷，并在京我和我的家人另有住所一处，位于东城区雍和家园6-1807”；2013年4月27日郭磊出具的收条，上载“今收到王希霞购北京市东城区安定门东滨河路3号院A座雍欣园1202号房产购房款60万元整”，以证明借款金额。郭磊、第三人王希霞对东旭永恒公司的证据均认可。陈英不认可真实性，认为收条并非收到钱后出具，与常理不符，即2012年7月12日借据记载还款时间为2012年8月11日前，与借款合同约定的180天不符。借据收条上关于利息的约定与公证的借款合同不符；2013年4月27日郭磊出具的收条记载60万元为购房款与借款合同不符。对此，法院结合其他证据综合予以认定。东旭永恒公司提交《个人贷款提前还款申请审批表》及工商银行凭证4张，证明2014年8月26日，王希霞为郭磊偿还贷款，本息共计2731947.41元。对此，郭磊及第三人王希霞认可相关证据。陈英不认可相关证据，认为郭磊的提前偿还贷款审批表是2014年8月26日提交，此时东旭永恒公司、郭磊尚未签订房屋买卖合同，且未就资金的支付签订协议。在欠缺约定的情况下，王希霞为郭磊偿还贷款，与正常交易不符。对此，法院结合其他证据综合予以认定。
经询，关于购房款的支付，东旭永恒公司、郭磊陈述因郭磊于2012年7月12日、7月17日、2013年4月24日分别借第三人王希霞共计300万元，并由王希霞于2014年8月26日偿还贷款，故以房屋出售，房价款不再支付。关于房价款和王希霞支付钱款的差额部分，系郭磊未支付的利息。但东旭永恒公司、郭磊之间系口头达成的一致约定，对购房款进行折抵。
陈英表示，东旭永恒公司、郭磊恶意串通，体现在：1、郭磊委托东旭永恒公司的利害关系人贾学山作为代理人不符合常理；2、郭磊、东旭公司关于由物业公司转交钥匙交房的陈述，与双方所签房屋买卖合同记载房屋未出租的情况不符；3、在欠缺约定的情况下，王希霞为郭磊偿还贷款，与正常交易不符。4、房屋交易价格低于市场价格；5、物业公司于2016年12月20日仍在向黄达催收物业费等，说明黄达实际控制房屋，东旭永恒公司、郭磊之间是恶意串通；6、东旭永恒公司、郭磊所签讼争合同，对房款支付、交付、违约责任等都未予约定，与常理不符。对此，东旭永恒公司、郭磊予以否认。
东旭永恒公司、第三人王希霞称王希霞与贾学山曾系夫妻关系，后二人于2010年11月离婚；贾学山的社保关系仅挂靠在东旭公司；因王希霞借款给郭磊，故郭磊委托王希霞信任的人即贾学山作为代理人办理相关手续；王希霞受限购政策影响无法购买房屋，故王希霞以东旭公司的名义购买讼争房屋。王希霞是实际购房人。郭磊认可王希霞系以东旭永恒公司名义购房。
诉讼中，法院依陈英申请调取了王希霞及郭磊名下相关账户的明细。对此，双方当事人认可证据的真实性。法院依陈英申请调取了讼争房屋的房屋档案。对此，双方当事人亦认可证据的真实性，均认可房屋档案中2014年8月11日的落款日期为被人修改，实际应为2014年9月2日签订。法院依陈英申请调取了（2013）京方正内民证字第11697号公证卷宗，双方当事人均认可证据的真实性。其中，郭磊和王希霞在公证谈话中多次表示二者系朋友关系。
诉讼中，陈英申请对讼争房屋于2014年9月2日的市场价值进行评估鉴定。2017年10月，法院委托北京东×××。2017年11月22日，北京东×××《房地产估价报告》，估价结果为讼争房屋在2014年9月2日的房地产价值为712万元，单价为44984元每平方米。法院向双方当事人送达《房地产估价报告》，双方当事人未提出异议。经庭审质证，双方当事人对报告的真实性均不持异议。
陈英申请对讼争房屋进行财产保全，法院于2014年12月2日作出民事裁定书，查封东旭公司名下的讼争房屋。
另查，2014年10月，东旭公司上门更换防盗门，陈英搬至讼争房屋内居住至今。
上述事实，有当事人陈述、《买卖合同》、《二手房买卖协议书》、收条、民事判决书、评估报告、房屋档案、公证档案和庭审笔录等相关证据在案佐证。
一审法院认为，根据查明的事实，本案纠纷的产生系源于案外人黄达一房二卖的行为。黄达将讼争房屋先卖予陈英，后卖予郭磊。陈英在与黄达签订《买卖合同》后交纳了部分购房款。后黄达又与郭磊签订《二手房买卖协议书》，将该房屋卖予郭磊，并办理了所有权转移登记手续。郭磊在取得讼争房屋所有权登记后将房屋在相关诉讼中卖予东旭公司，现东旭公司取得了讼争房屋的所有权登记。王希霞与东旭公司均称双方存在借名买房关系，实际权利人为王希霞。因本院经诉讼已认定黄达与郭磊之间的房屋买卖行为系恶意串通，二人之间的买卖合同无效。故本案争议的核心在于东旭公司、王希霞在讼争房屋的再次交易过程中，是否存在与郭磊恶意串通并损害陈英合法权利的行为。
针对东旭永恒公司、郭磊是否存在恶意串通的行为，双方当事人进行了举证质证。郭磊与第三人王希霞之间虽经举证证明存在借贷关系，东旭永恒公司、郭磊的房屋买卖交易并未远低于市场价格，但该交易确实存在下列不同寻常之处：1、关于物业交接问题。东旭公司称由物业公司将钥匙代转郭磊，即郭磊与东旭公司办理完毕讼争房屋所有权转移登记之后，未直接进行讼争房屋的交接，而是由东旭公司自行前往讼争房屋进行收房。虽2016年12月20日物业公司无法证明产权情况，但可以表明东旭永恒公司截至2016年12月20日物业公司催收物业费，在讼争合同签订两年多来未到物业公司办理业主变更手续，此与常理相悖；2、关于购房款支付问题。东旭永恒公司、郭磊主张郭磊与第三人王希霞之间存在借贷关系，但相关借据上称60万元为购房款，存在相互矛盾。王希霞与郭磊之间的借款及王希霞为郭磊偿还的贷款金额合计低于合同约定的购房款。对于差额，郭磊、东旭公司及第三人王希霞未能作出合理解释，双方亦未就折抵进行过书面约定。此与常理有悖；3、关于交易行为。本案房屋交易过户时间在黄达被陈英起诉之后，而在郭磊无能力偿付借款，东旭永恒公司、郭磊之间签订讼争合同之前，王希霞在没有协议约束的情况下就自愿为郭磊偿还房屋贷款，此与常理有悖；4、关于讼争合同的约定。即使签订讼争合同之时，王希霞已经就相关购房款进行折抵，但房屋交付、违约条款等都未进行明确约定，这与东旭永恒经纪公司的专业身份不相符；5、关于借贷关系。郭磊在未收到借款的情况下就向王希霞出具收条，并且相关收条、借据与公证借款合同之间存在利息约定不符的情况等，此与常理有悖。诸如本案一并出现多种有悖常理的行为在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。基于此，法院认定东旭永恒公司与郭磊之间存在恶意串通的情形。结合郭磊与黄达恶意串通的认定，东旭永恒公司、郭磊签订讼争合同意在如黄达短信所称让陈英“那套房的成本会越来越高”，客观上损害了陈英依据与黄达所签合同可得利益的实现，故讼争合同应属无效。陈英的诉讼请求，法院予以支持。东旭永恒公司、郭磊所持抗辩意见，理由不成立，法院不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，于2017年12月判决如下：确认北京市东旭永恒房地产经纪有限公司与郭磊就购买北京市东城区一二〇二号房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
本院二审中，东旭永恒公司提交以下证据：1.签订于2012年7月12日的《房屋买卖合同》，证明目的为，在《买卖合同》签订前，其与郭磊也曾签订合同，约定了房屋交付及违约责任。2.完税证明，证明目的为房屋最终交易价格超过600万，契税也系其缴纳。3.《存量房屋买卖合同》，证明目的为王希霞将讼争房屋出售给他人，但现已调解解决。4.讼争房屋过户登记档案，证明目的为房屋网签时间为2014年8月11日。
本院组织各方进行了质证。陈英的质证意见为：1.不认可证据1的真实性和证明目的，郭磊和东旭永恒公司有利害关系，在一审审理中有条件提交但并未提交。2.认可证据2的真实性，但不认可证明目的，双方就税款交纳以及多出的141264元如何负担，在证据1的合同中也未约定，说明以物抵债不是正常、合理交易。3.不认可证据3的真实性及关联性。4.证据4，以一审质证意见为准，网签日期为2014年9月2日。
郭磊及王希霞均认可证据的真实性和证明目的。
对于上述证据，本院经审核认定如下：关于证据1，本院庭审中询问东旭永恒公司及郭磊：为何2012年签订的合同至今才提交？东旭永恒公司称：一审没有注意到这份合同。郭磊称：房子过户后资料均未保留，同意东旭永恒的理由。据此，本院认为，首先，按照合同签订时间及两方陈述，该合同系东旭永恒公司与郭磊间最初签订的买卖合同，对房屋交易真实性、合法性的认定影响巨大，但双方迟滞交纳理由并不充足；其次，在一审判决对交易时间等细节提出异议后，东旭永恒公司方才交纳该份证据，对抗意思明显；再次，对于该合同的形成时间本院无法核实。故，本院对该证据的真实性不予认可。关于证据2，本院对纳税数额的真实性予以认可，但与本案合同效力判断无关，该证据不予采纳。关于证据3，系王希霞与案外人的交易，与本案无关，本院不予采纳。关于证据4，各方在一审庭审中已做质证，一审判决据此对网签时间已做认定，现东旭永恒公司以该证据作出相反解释并无其他证据佐证，本院对其证明目的不予认可。
另查明，2018年2月28日，对黄达与郭磊间的房屋买卖合同纠纷案件，本院作出维持原判的终审判决。
经审核，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案二审的法律争议焦点为：2014年9月的《买卖合同》是否因恶意串通损害第三人利益而无效？本院下面从法律适用、法律关系确定及合同效力三方面予以明确。
首先，需要明确本案的适用法律。
东旭永恒公司坚持认为本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，而陈英则认为应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第一款第二项规定的恶意串通损害第三人利益导致合同无效制度。对此本院认为，就制度设计目的而言，善意取得制度，系发生无权处分时为保护原所有权人权利设定。恶意串通导致合同无效制度，系为保护合同外第三人权益设定。
至于本案，讼争房屋的原权利人为黄达，黄达一房二卖后，陈英取得对房屋的合法占有、郭磊取得房屋的物权。此后，郭磊将房屋以买卖合同的形式过户给东旭永恒公司，黄达与郭磊间的房屋买卖合同被生效判决确认无效。郭磊与东旭永恒公司间房屋买卖合同外的第三人为陈英。根据前述法律分析，是否构成善意取得，应在黄达、郭磊、东旭永恒公司间发生。而作为合同外第三人的陈英，如认为其合法利益受损而提出异议，无法通过善意取得制度保护自己，而主张《买卖合同》无效则是实现合法权利的保护路径。因此，本案讼争合同效力的判断，只能适用《合同法》第五十二条第一款第二项的规定，即需要审查郭磊与东旭永恒公司间是否存在恶意串通损害陈英利益的情形。
其次，需要明确判断合同效力所依据的法律关系。
根据王希霞、东旭公司及郭磊的自认，王希霞与郭磊间系民间借贷法律关系，郭磊在无法归还借款时以房抵债，东旭永恒公司仅系为王希霞办理相关房屋过户手续。因此，王希霞、东旭永恒公司及郭磊均主张以民间借贷法律关系为基础判断合同效力。
对此，本院认为，虽借贷关系是否真实并非本案讨论重点，但基于各方自认及在案证据，可以认定郭磊与东旭永恒公司于2014年9月签订的《买卖合同》，实质系郭磊向王希霞借款的担保，在借款不能归还时以该房屋折抵。对于以物抵债，系债权人实现自身债权的合法方式，属当事人意思自治范畴，法律并不禁止。而商品房作为高价值不动产，在我国目前的经济生活中，除占有、使用权能外，收益、处分权能亦被逐渐加以利用，以房屋抵押、抵债的客观经济活动并不鲜见，亦与物权法物尽其用的原则相符。当然必须指出，此种利用应以不存在流押情节且不侵害他人利益为前提，尤其不得损害他人的基本居住利益。同时，既然借贷双方选择以房屋买卖合同作为债务履行的方式，买卖合同即为双方的真实意思表示。合同是否有效，也必须受到《合同法》关于合同效力制度的规制，不能因为基于民间借贷产生，就可规避对买卖合同效力的审查。
至于本案，如王希霞所述，其基于物权登记的公示效力，选择与郭磊以房屋买卖方式实现债权。但物权登记亦存在风险：一方面，物权登记仅对物权归属有推定效力，尚存登记错误风险。另一方面，可能存在一房二卖、合法占有等权利阻碍。换言之，即使采取房屋买卖方式实现债权，对于高价值商品房，王希霞或东旭永恒公司也应尽到合理的注意义务，诸如房屋查看、物业交接、合法占有、使用收益等。即使王希霞不以占有使用房屋为目的，也需谨慎注意以避免损害他人合法权益，不能仅以不动产物权的转移作为抗辩。综上，本案的基础法律关系为房屋买卖合同，当然具体判断时，还需注意结合借贷双方以房抵债而签订买卖合同所具有的特点。
最后，需要明确《买卖合同》的效力。
审查当事人恶意串通损害第三人利益问题，是目前司法实践中的难点之一。民事诉讼法及司法解释对恶意串通的证明规定了较高的标准，但被认为存有恶意串通行为的当事人，亦不能免除证明自己行为合法性的义务。另外，审查判断主观恶意，除非行为人自认，一般多通过行为人外在行为判断。行为人的多个行为间可能相互矛盾、部分行为可能真实合法、部分行为可能有多种解释，因此更需综合全部行为，审查其所体现出的真实意思，作为最终判断行为人是否存在恶意串通的有效途径。
如一审判决所认定，东旭公司代表王希霞与郭磊之间买卖讼争房屋的过程存在诸多有违常理之处，现东旭永恒公司上诉提出异议。对此，本院认为，如交易过程中出现本案所查明某一个有违常理现象，尚可合理解释为个案特殊之处，或难以排除合理怀疑。但诸多有违常理现象同时存在于同一交易过程中，则需要深入分析每个现象的原因，并要综合全部现象加以审查。对上述一点的审查、分析，是一审判决的论述重点，论证过程清晰、判决理由充分。本院认为，诸如借款收据、合同内容、房款确定、物业交接、过户办理、房屋交付等方面，不但与一般房屋买卖习惯不符，即使在民间借贷的以房抵债中，也明显令人存疑。因此，虽东旭永恒公司二审进行了有针对性的解释，但不足以反驳一审法院认定结果。
根据司法审判实践，处理一房数卖行为，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据生效判决，黄达与郭磊交易讼争房屋的行为，已属明显恶意。王希霞以东旭永恒公司名义与郭磊交易前后，对讼争房屋相关情况并未尽到审慎的注意义务，应认定存在恶意。最终，王希霞以东旭公司的名义与郭磊签订《买卖合同》行为，造成了损害陈英合法权益的客观事实，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定的合同无效情节。
综上所述，东旭永恒公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由北京市东旭永恒房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 刘丽杰
二〇一八年七月三十一日
书记员 周 洁