辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终3407号
上诉人（原审原告）：路宝荣，男，1949年10月23日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：张慧琼，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高大石，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：马军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人路宝荣因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
路宝荣上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决未认定销售资料是合同内容。（1）销售资料载明内容具体明确，对合同订立及房屋价格具有重大影响，上诉人正是受宣传吸引，才同意高价购买房屋。（2）司法解释明确规定该等资料为法定合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即法律规定该等宣传作为合同内容，即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容。法律在此明确排除了双方约定。纵观《合同法》及众多相关司法解释，凡允许双方当事人自主约定部分，均有“以双方当事人约定为准”或“但双方当事人另有约定的除外”等字样，而此条文具有明确的闭合性，不允许当事人以约定排除。（3）另案（2015）苏民二初字第321号民事判决书认定该等宣传资料确系要约，属于合同内容。2.一审判决未认定实现涉案房屋三恒功能是被上诉人应履行的合同义务。被上诉人销售时承诺房屋具有三恒功能，并承诺具体明确的标准，该承诺属于要约，在商品房买卖合同签订后即作为合同内容，实现房屋三恒功能是被上诉人应履行的合同义务。一审判决仅认定涉案房屋符合交付标准并安装了新风系统，任意缩减合同内容，混淆“交楼标准”与“合同义务”，认定事实错误。3.一审判决未认定涉案房屋未达到三恒功能和标准。首先，被上诉人自述2014年6月新风系统才开始试运行，此前未运行。其次，（2015）沈中民二终字第2944号民事判决书作出前，二审法院实地考察确认“园区新风系统目前并未实际使用”。并且，被上诉人亦自认新风系统目前并未运行。同时，该系统由被上诉人控制、操作，而其亦未提供任何证据证明新风系统运行情况。因此，新风系统始终未能有效运行乃是确定的事实。涉案房屋实现三恒功能的技术手段就是该套恒温恒湿新风系统，被上诉人未采取任何其他可以替代的技术、设备、措施，该系统未启动运行足以表明房屋未达到合同约定的三恒功能和标准。一审法院对此重要事实未予审查和认定。二、一审判决刻意遗漏重要证据不予确认。上诉人提交了商品房销售资料，（2015）沈中民二终字第2944号民事判决书，国家统计局关于沈阳地区房价的统计数据等重要证据，上述证据已经庭审质证，真实性、合法性无可置疑，是认定本案事实的重要证据，一审判决不应无理由的不予确认。三、一审判决适用法律错误。上诉人以涉案房屋未达到合同约定的三恒功能要求被上诉人予以赔偿，该项请求具有充分的事实和法律依据。上诉人主张的具体赔偿金额已经考虑到市场、政策调整等造成房价涨落因素，并向法庭提交了国家统计局发布的历年房价数据和奥园楼盘无三恒功能房屋可比售价数额，因此该赔偿金额具有充分的合理性。被上诉人如认为金额过高，应承担举证责任。退一步讲，即使法院认为上诉人主张的赔偿金额不当，亦应在查明事实的基础上合理调整，不应径行驳回合法的赔偿请求。
奥园公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、被上诉人已经完全履行合同义务，不存在违约，上诉人的诉请没有事实和法律依据。1.双方签订的《商品房买卖合同》约定“每户安装恒温恒湿新风系统”，被上诉人依约为上诉人安装了恒温恒湿新风系统。被上诉人提供《恒温恒湿及室内新风系统安装工程施工合同》及质量验收凭证，证明被上诉人为涉案房屋安装了恒温恒湿新风系统且系统能够正常运转，被上诉人完全履行了合同义务。2.新风系统暂未启动的原因是使用者不能就使用费达成一致意见，不可归责于被上诉人。“三恒”功能的开启及使用需要全体使用者承担相应费用，该系统无法单户运行，需全体业主一致同意承担费用才能启动。新风系统未能实际运转的原因在于全体业主不能达成分担费用的一致意见，而非被上诉人存在违约行为。二、宣传资料不属于要约，也不是合同内容。1.宣传资料仅属于要约邀请，不属于要约。宣传资料只有满足对“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”且对“合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”两个条件时，才能被视为要约。宣传资料中有关恒温、恒湿、恒氧的表述并不属于对房屋及设施作出具体确定的说明和允诺。宣传资料是在向购房者介绍及描述房屋采用的先进科技以及该科技所能实现的功能。就如同电视商家宣传其因采用“先进技术”可以实现“身临其境”的视听体验一样，“身临其境”仅是“先进技术”的效果，而非要约或合同内容。另，宣传资料中关于恒温、恒湿、恒氧功能的宣传也仅是众多宣传内容之一，被上诉人出售的房产除了具备先进的科技系统外，还具备区位、配套、教育等多项优点，因此该内容也不能理解为对“合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。2.双方在补充协议第14条约定宣传资料为邀约邀请。3.上诉人曲解另案生效判决，判决并未认定宣传资料是要约，仅是法官对法律的理解及适用，与本案无直接关联。三、房屋价格变动是被上诉人正当的市场行为，与上诉人主张的所谓“损失”无关。双方在补充协议第1条约定商品房价格可能会随市场变化有所变动，买受人是在已充分考虑市场风险的基础上自愿购买，出卖人有权自主根据市场情况调整销售价格等内容。综上，被上诉人不存在违约行为，不需要向上诉人赔偿损失。上诉人主张因房屋不能实现恒温恒湿恒氧功能的经济损失没有证据支持，所谓损失仅是正常的市场价格波动，与被上诉人无关。
路宝荣向一审法院起诉请求：1.判令奥园公司赔偿房屋不能实现恒温恒湿恒氧功能的经济损失391,698元；2.奥园公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：2011年2月22日路宝荣与奥园公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定路宝荣以1,329,840元的价格购买奥园公司开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-5号楼1-12-2室房屋，房屋建筑面积为198平方米（后经实测，房屋建筑面积确认为194.26平方米，房屋总价款确定为1,304,721元），奥园公司应于2011年11月30日前交付房屋，其向路宝荣提供的交楼标准中约定每户安装恒温、恒湿新风系统。双方在补充协议第5条约定商品房交付条件指商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》。商品房买卖合同签订后，路宝荣已按照约定向奥园公司交付了房款。诉争房屋所在楼宇于2011年11月25日取得前述竣工验收报告，奥园公司于2011年11月30日交付房屋。现路宝荣以购买的房屋不能实现恒温、恒湿、恒氧功能为由起诉来院，要求奥园公司赔偿经济损失391,698元，并由奥园公司承担本案诉讼费用。
另查明，奥园公司在本案所涉及的楼宇中安装了恒温、恒湿新风系统。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，路宝荣、奥园公司在平等自愿的基础上达成的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议约定履行各自义务。双方在合同中约定的交付标准为商品房经验收合格，涉案房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准，涉案房屋所属楼宇也已依据合同的约定，安装了新风系统，且路宝荣要求赔偿损失391,698元，系其以2011年所购房屋的价格减去所自认的奥园公司2016年所售房屋价格所得，因房屋的售价受市场因素，政策调整因素等诸多因素影响，奥园公司2016年房屋的销售价格与路宝荣2011年所购房屋时的销售价格并不具备必然的可比性，二者相减得出其所谓的损失数额，没有事实及法律依据，也无合同依据，故对路宝荣的诉讼请求，一审法院不予支持。关于路宝荣申请调取沈阳市苏家屯区南京南街1188-5号楼1-12-1房屋商品房销售合同的请求，因路宝荣提起诉讼的时间为2016年7月12日，申请调取证据的时间为2016年11月9日，作为路宝荣在提起诉讼后长达四个月的时间提交调取证据的申请，已明显超过举证期限，且基于以上论述，此房屋的销售价格与路宝荣所购房屋的销售价格并不具备必然的可比性，此份销售合同与本案无关联性，故对此项调取证据的申请，一审法院不予审查。关于奥园公司要求对安装的恒温恒湿新风系统每日、每月、每年运行费用进行司法鉴定的申请，因该鉴定的事项与本案无关联性，为了节省当事人诉讼成本，对此鉴定申请，一审法院不予准许。关于奥园公司辩称的路宝荣起诉已过诉讼时效的问题，因奥园公司自认新风系统于2014年6月、8月、2015年4月、8月曾运行，则路宝荣于2016年7月就新风系统未运行进行起诉，未超过诉讼时效，故对奥园公司的辩解，一审法院不予采纳。判决：驳回路宝荣的诉讼请求。案件受理费7,175元，由路宝荣负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人以交付房屋恒温恒湿新风系统未正常运行为由主张被上诉人违约，诉请要求被上诉人赔偿经济损失。根据上诉人提交的销售资料，能够证明被上诉人销售房屋过程中将房屋具有恒温恒湿新风系统作为宣传内容，且双方签订的《商品房买卖合同》附件“高层精装修交楼标准”中约定“每户安装恒温恒湿新风系统”。被上诉人交付房屋安装有恒温恒湿新风系统，该系统曾短期运行，现为停止运行的状态。被上诉人主张系统运行需要费用，上诉人应当另行支付使用该系统的费用，因未与上诉人就收费事宜达成一致，故无法运行该系统。上诉人主张支付的房款中已经包括系统运行需要费用，故上诉人使用该系统不应另行支付费用。因此，本案纠纷的实质是系统运行费用的负担，而非系统是否安装，而双方对于系统运行费用的负担并无明确的书面约定。根据本案现有证据，一审法院认定涉案房屋所属楼宇已依据合同约定安装了新风系统，且上诉人要求赔偿损失的计付方式，没有事实和法律依据，也无合同依据，故未支持上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原二审案件受理费7,175元，由上诉人路宝荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年四月十二日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；