江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第777号
上诉人（原审被告）蔡明明，庐山审计处干部。
委托代理人陈永钊，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）严梅芳。
委托代理人陈东。
被上诉人（原审被告）江西省庐山风景名胜区管理局审计处，住所地：九江市庐山大道中段庐山新城4号楼。
法定代表人李泰龙，处长。
委托代理人汪志刚，上海中申律师事务所律师。
上诉人蔡明明与被上诉人严某、江西省庐山风景名胜区管理局审计处（以下简称“庐山审计处”）房屋租赁合同纠纷一案，江西省庐山人民法院于2015年11月23日作出（2015）庐山民一初字第61号民事判决，上诉人蔡明明不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2005年7月10日，陈福春与被告庐山审计处签订租房合同，约定陈福春将其自有（使用权）的坐落于江西省庐山风景名胜区莲谷路52-01号房屋（该房屋所有权属庐山保险公司，陈福春有永久使用权，使用面积52平方米，现地址门牌号为莲谷路12号二楼01室）出租给庐山审计处，约定租期十年，从2005年7月10日起将出租房屋交付承租方使用，至2015年7月9日收回，租金每年5000元整，十年合计50000元，于合同签订之日起3日内一次性支付。合同还约定租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈福春将租赁房屋交付庐山审计处使用，庐山审计处按合约支付了租金50000元。同日，被告庐山审计处与被告蔡明明签订《住房协议》，约定被告庐山审计处将承租的上述房屋分配给蔡明明使用，使用期为十年。使用期内，蔡明明承担水费、电费并按有关规定缴纳房租给被告庐山审计处。该《住房协议》还对其他事项进行了约定。此后，被告蔡明明按庐山直管公房租赁标准向被告庐山审计处缴纳租金。
2012年4月17日，人保投资控股有限公司将上述庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋转让给陈福春，陈福春取得该房屋的所有权。2015年7月6日，被告庐山审计处通知被告蔡明明，要求被告蔡明明按期搬出租住房屋。2015年8月17日，被告庐山审计处再次通知被告蔡明明，要求被告蔡明明在8月20日前搬出租住房屋。被告蔡明明至今未搬出所租住的庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋。
另查明，陈福春已身亡。租赁合同到期后，原告严某作为陈福春配偶委托其子陈东与被告庐山审计处交涉返还租赁物一事。诉讼过程中，原告其他子女陈伊、陈斌向原审法院出具书面意见，同意以其母亲严某为原告起诉。
原审认为，原告严某丈夫陈福春与被告庐山审计处签订的租房合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。租赁期满后，被告庐山审计处应当按约返还租赁的房屋。被告庐山审计处与被告蔡明明签订的住房协议，约定了房屋使用期为十年，使用期内蔡明明向被告庐山审计处缴纳租金，名义上是庐山审计处将承租的房屋分配给被告蔡明明使用，实质上是庐山审计处将承租的房屋转租给被告蔡明明。被告蔡明明作为次承租人在租赁期满后同样有返还租赁物的义务。租房合同、住房协议约定的租赁期限相同，均为2005年7月10日至2015年7月9日，租期届满前，被告庐山审计处即通知被告蔡明明按期搬出租赁房屋，被告蔡明明以被告庐山审计处未继续承租不低于现有条件的房屋分配给其使用为由，拒不搬出，造成违约，责任在于被告蔡明明，被告蔡明明应当承担返还租赁物并支付租赁期满后逾期腾房占有使用费的义务，被告庐山审计处对此承担连带责任。
本案系租赁合同纠纷案件，不涉及房屋所有权确权及继承纠纷，出租人陈福春身亡后，其配偶严某作为房屋共有人取得了房屋出租人的法律地位，且得到陈福春其他继承人的同意，有权作为本案原告提起诉讼。原告立案提交的诉状中被告名称列为“庐山风景名胜区管理局审计处”，虽未冠以“江西省”字样，但在江西省庐山风景名胜区管理局范围内具有唯一性，结合原告提交诉状中写明的名称、住所、法定代表人等信息，能够明确诉状中列明被告“庐山风景名胜区管理局审计处”指的是“江西省庐山风景名胜区管理局审计处”，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告庐山审计处是本案适格被告。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，被告庐山审计处在应诉过程中，申请追加蔡明明为共同被告参加诉讼，经原审法院审查，蔡明明属房屋租赁合同法律关系中的次承租人，案件的处理结果不仅与其有法律上的利害关系，蔡明明还有可能承担返还租赁物并支付租赁期满后逾期腾房占有使用费的义务，有当事人的诉讼权利和义务，故通知蔡明明作为被告参加诉讼。原审法院根据被告庐山审计处的申请，通知蔡明明为被告参加诉讼，有事实与法律依据。被告蔡明明以及被告庐山审计处庭审阶段有关蔡明明应为本案第三人而非被告的意见，不予采纳。
原告与被告庐山审计处签订的租房合同中虽然约定“租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限”，但被告庐山审计处在合同到期前即2015年7月6日已通知被告蔡明明按期搬出租住房屋，被告庐山审计处以自身行为表明不需延长租赁期限。被告蔡明明未搬出房屋的原因也不是到期无法找到房屋，被告庐山审计处以此约定为由，认为原告不应该在合同期满后即要求被告返还租赁物并向人民法院提起诉讼的答辩意见无事实与法律依据，不予采纳。本案审理的是房屋租赁合同纠纷案件，被告蔡明明答辩意见中提到的住房协议第六条有关“使用期满后，甲方应负责继续承租不低于现有条件的房屋，分配给乙方使用。因承租房屋发生的费用由甲方承担”的约定属单位与单位职工间住房问题的约定，不属本案审理范围，被告蔡明明以此为由拒绝搬出租住房屋，理由不能成立，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案租赁合同到期后，原告严某即对被告继续使用租赁物提出异议，要求返还租赁物，故原租赁合同关于房屋租金的约定无效。原、被告关于房屋租金每年5000元的约定形成于2005年7月，考虑到房屋租金逐年上涨的实际情况，继续适用原房屋租赁合同约定的租金标准支付租赁期满后逾期腾房占有使用费则显失公平。原告严某就此提交案外人郑德乡、杨慧斌2015年签订的一份暑期房屋租赁合同复印件主张被告支付租金损失20000元，因该份合同为复印件，其真实性无法确认，同时该合同涉及的房屋与本案租赁物面积、使用价值等是否一致也无法确认，没有证明力，故不予采信。虽然原告在诉讼过程中没有就逾期腾房占有使用费提交有效证据或申请鉴定，但逾期腾房占有使用费确有发生，综合考虑庐山风景名胜区内房屋租金标准的实际，酌情认定逾期腾房占有使用费按每月1000元的标准计算，超出部分不予支持。原告主张被告赔偿误工工资7000元，证据不足且该损失与被告未按期返还租赁物无必然因果关系，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告蔡明明在本判决生效之日起三日内将被告庐山审计处转租给其租住的庐山风景名胜区莲谷路12号二楼01室房屋返还给原告严某，并按每月1000元的标准支付自2015年7月10日至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；二、被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处对上述逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任；三、驳回原告严某其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，减半收取862.50元，原告严某承担62.50元，被告江西省庐山风景名胜区管理局审计处、蔡明明共同承担800元。
宣判后，上诉人蔡明明不服，向本院提起上诉称，1、上诉人蔡明明与被上诉人庐山审计处不存在转租关系；2、上诉人蔡明明系被上诉人庐山审计处的干部，二者的纠纷不是民事纠纷，是公务员福利待遇方面的纠纷，原审法院追加蔡明明为被告明显不符合法律规定；3、上诉人蔡明明和被上诉人庐山审计处等的纠纷不适用于《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规。故上诉请求二审撤销原审判决，依法改判。
本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，被上诉人严某的丈夫将本案诉争的江西省庐山风景名胜区莲谷路52-01号房屋出租给被上诉人庐山审计处，并签订了《租房合同》，被上诉人严某与被上诉人庐山审计处之间形成了租赁合同关系。被上诉人庐山审计处承租涉案房屋后，又与上诉人蔡明明签订《住房协议》，约定将该房屋分配给上诉人蔡明明使用，关于《住房协议》的性质，上诉人蔡明明称，其是被上诉人庐山审计处对上诉人蔡明明享受福利待遇的书面协议，被上诉人庐山审计处则认为是租赁合同的性质。本院认为，根据《住房协议》的约定，上诉人蔡明明应向被上诉人庐山审计处缴纳一定的租金，并承担房屋的水、电费，虽上诉人蔡明明所缴纳的租金比一般市场价格要低，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条的规定，被上诉人庐山审计处与上诉人蔡明明之间已形成了转租合同关系。上诉人蔡明明称，其系被上诉人庐山审计处的干部，二者的纠纷不是民事纠纷，是公务员福利待遇方面的纠纷，原审法院追加蔡明明为被告明显不符合法律规定，本院认为，本案处理的是房屋租赁合同关系，虽然上诉人蔡明明是被上诉人庐山审计处的干部，但其亦是本案诉争房屋的实际使用人，且被上诉人严某与被上诉人庐山审计处的租赁合同终止，客观上导致上诉人蔡明明丧失了继续使用涉案房屋的基础，故上诉人蔡明明在被上诉人严某与被上诉人庐山审计处的租赁合同期满后，继续使用诉争房屋应承担相应的民事法律责任，因此，原审法院将其列为本案当事人具有事实和法律依据。至于上诉人蔡明明称，其是被上诉人庐山审计处的干部，两者之间的纠纷不是民事纠纷，因不是本案的审理范围，原审法院不予处理正确。故原审法院结合本案诉争的事实，适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定予以认定并无不当。上诉人蔡明明的上诉理由经查均不能成立，本院均不予采纳，故对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡明明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年二月十七日
书 记 员 晏晨思