河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再95号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：新乡市新星房地产开发有限公司。住所地：新乡市开发区向阳路264号曙光写字楼三楼。
法定代表人：熊家清，董事长。
委托代理人：刘庆德，河南牧野律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李久锌，男，汉族，1968年2月1日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董洁新，男，汉族，1965年12月17日出生。
委托代理人：吕晨曦，河南卫宪律师事务所律师。
申请再审人新乡市新星房地产开发有限公司（简称新星公司）因与被申请人李久锌、董洁新房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2014）新中民五终字第311号民事判决，向本院申请再审。本院受理后作出（2015）豫法立二民申字第01777号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案。申请再审人新星公司委托代理人刘庆德，被申请人李久锌、董洁新的委托代理人吕晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告新星公司于2013年5月17日向河南省新乡市红旗区人民法院诉称，2010年4月16日，其将石榴园小区房屋出租给李久锌、董洁新，但自2011年5月31日开始，李、董两人拒交房租至今。故请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，要求对方腾退房屋；2、李久锌、董洁新连带支付自2011年6月1日至今的租金515592元及违约金4501.2元。
李久锌辩称，欠付租金属实，同意解除合同，但新星公司出租的房屋不符合要求，所租房屋因电路改造给其造成损失，另出租的房屋还存在抵押的事实，也由此其减少了经营项目产生了损失。
董洁新辩称，其不是合同的承租方，也不是租赁房屋的实际使用人，不应承担租赁费。
河南省新乡市红旗区人民法院一审查明：2010年4月16日，新星公司与李久锌签订《房屋租赁合同》一份，约定新星公司将石榴园小区2号楼房屋租赁给李久锌用于营业使用，租赁期间为36个月，自2010年6月1日起至2013年5月31日止，租金为第一年每季度55800元，第二年每季度61380元，第三年每季度67518元，同时李久锌缴纳相当于一个月的押金18600元，并约定自本合同签订日后至2010年5月31日为房屋装修期，免收租金；在租赁期间，新星公司应保证出租房屋正常使用，对房屋主体水电主管线等问题，应及时组织维修并承担维修费用；在违约责任中约定，一方有违约行为的，处罚月租金20%支付给对方…；合同还约定了其他具体事项及内容。合同签订后，新星公司将房屋交付李久锌使用，李久锌前期也按期向新星公司缴纳了租金，但自2011年5月31日起，李久锌未向新星公司缴纳租金，至起诉之日止，新星公司称李久锌尚欠房租515592元及违约金4501.2元（按照月租金20%计算）。对该数额，李久锌未提异议，但认为不交房租是对新星公司违约的抗辩。经查，李久锌租赁该房屋用于经营新乡市红旗区金门阁足浴城（下称足浴城），该足浴城显示的负责人为董洁新。2012年3月26日，新星公司委托代理人刘庆德向李久锌去函要求李久锌缴纳欠付的租金。2012年6月14日，新星公司因李久锌拖欠租金向李久锌、足浴城及其负责人董洁新寄送解除租赁合同通知书。另查明，2010年5月8日，李久锌、董洁新签订声明书一份，声明中称：李久锌使用董洁新的下岗就业优惠证等手续三年，在使用期间为董洁新缴纳养老三金等，足浴城为李久锌独资投建，经营、财务等均与董洁新无关。还查明，2010年8月份左右，李久锌所租赁的涉案房屋所在的小区曾经因故停电约两周时间。
河南省新乡市红旗区人民法院一审认为：李久锌与新星公司所签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方均应按照合同内容履行其义务。新星公司按约定将房屋交付李久锌使用，李久锌应当按期向新星公司缴纳房屋租金。新星公司称李久锌尚欠房租515592元及违约金4501.2元（按照月租金20%计算），对该数额，李久锌未提异议，应予以确认。对于李久锌所辩2010年8月份，其所租赁房屋曾经因电路问题停电约两周，对该事实，双方均未提出异议，酌情免除李久锌该期间房屋租金计55800×14天／90天=8680元。另外新星公司还应当退还李久锌所缴纳的保证金18600元，故对于新星公司要求李久锌支付房屋租金及违约金的诉讼请求，应予支持，具体数额应当为：515592＋4501.2-8680-18600=492813.2元。因新星公司与李久锌所签订的租赁合同至2013年5月31日已经自行终止，故已无解除必要。李久锌未按期缴纳反诉费，故对于李久锌的反诉请求，不予审理，李久锌可另行起诉。新星公司要求董洁新承担支付租金的理由没有事实及法律依据，不予支持。综上，河南省新乡市红旗区人民法院于2014年1月10日作出（2013）红民二初字第153号民事判决：一、李久锌于判决生效后十日向新星公司支付租金及违约金共计492813.2元；二、驳回新星公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由李久锌负担。保全费3520元，由新星公司负担。
新星公司上诉称：1、李久锌与新星公司签订案涉房屋租赁合同后，实际系李久锌、董洁新合伙用于经营足浴生意，字号名称为“金门阁足浴城”，工商登记的负责人为董洁新，系该足浴城的实际经营者；2、原审法院认定新星公司对董洁新提交的声明无异议是错误的，另该声明书系李久锌单方为董洁新出具的具有免责效力的证明书，对新星公司不具有约束力；3、2010年8月份，案涉租赁标的物所在的小区停电的原因系电力部门电路改造所致，非新星公司原因所造成，原审免除停电期间房屋租金是错误的，另停电的时间为13天；4、原审判决未写明不按期履行应当加倍支付迟延履行期间的利息，应予纠正；5、案涉合同履行期限届满后，李久锌、董洁新仍在使用案涉房屋，要求其支付租金至2013年8月31日，之后的权益予以放弃。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。
李久锌辩称：1、其之所以拒绝缴纳租金，系因新星公司违约在先。新星公司未告知案涉房屋已办理抵押登记，另由于该小区电线线路设计不合理，新星公司对电路进行改造，导致李久锌无法进行经营；2、一审法院审理中免除李久锌房屋租金是基于客观事实作出的裁量行为，适用法律并无不当；3、对于新星公司要求李久锌承担2013年6月1日至2013年8月31日期间的房屋租金的请求不予认可。综上，请求维持原审判决。
董洁新辩称：1、其虽系金门阁足浴城工商登记的业主，但不是实际经营人，更未与李久锌共同合伙经营，金门阁足浴城系由李久锌独资经营，经营、财务等均与其无关，其不享有任何权利与义务；2、案涉房屋租赁合同的双方系新星公司与李久锌，与答辩人无关，新星公司二审诉讼中提供的其与新星公司签订的房屋租赁协议是虚假的。
新乡市中级人民法院二审另查明：新星公司在其原审诉状中明确要求其请求的租金“继续计算至实际交付房屋之日”。在案涉租赁合同期限届满后，李久锌未及时返还房屋，新星公司要求李久锌支付占有使用费至2013年8月31日，并于二审诉讼中表示对超出其诉讼请求数额即租金515592元及违约金4501.12元的部分予以放弃。另案涉租赁房屋所在小区于2010年8月份停电的期间为13天。其他事实与一审相同。
河南省新乡市中级人民法院二审认为：新星公司主张董洁新与李久锌系合伙关系，从本案审理查明的情况来看，董洁新虽系金门阁足浴城个体工商户登记的负责人，新星公司诉讼中亦提供董洁新与新星公司签订的房屋租赁协议，但新星公司所提供的该房屋租赁协议系复印件，且据新星公司所述，该房屋租赁协议系其从工商登记部门复印而来，而据该协议约定，协议应为一式两份，新星公司未提供其应保存的合同原件。从该合同的形成时间及内容来看，该房屋租赁协议与李久锌和新星公司签订租赁合同的时间均为2010年4月16日，而该合同与李久锌和新星公司所签订合同的租赁标的、装修期限、租金标准、违约责任负担等均不一致，新星公司对同一时间与不同的两个人签订两份内容迥异的合同，未作出合理解释，且亦未提供相应证据予以佐证。另从李久锌、董洁新对案涉情况陈述来看，可以相互印证，亦对李久锌、董洁新分别与新星公司签订相关协议作出解释。故新星公司对该项主张提供证据不足，不予采纳。
依据李久锌与新星公司签订的案涉合同约定，房屋租赁期间到2013年5月31日届满，李久锌承租案涉房屋期间所欠缴的租赁费，应予缴纳。李久锌主张在租赁期限届满后已将案涉房屋交还新星公司，未提供充分证据予以支持，且从李久锌2013年8月27日庭审陈述来看，其主张双方在租赁期限届满后系不定期租赁合同并要求六个月的挪房期限，与其该项主张亦相矛盾，故对李久锌该项主张，不予采纳。案涉房屋租赁合同期限届满后，李久锌占有使用案涉房屋没有依据，新星公司诉请李久锌按照原合同标准支付占有使用费至2013年8月31日，予以支持。依据案涉合同约定，2012年6月1日-2013年5月31日租金标准为每季度67518元，故2013年5月31日至2013年8月31日的占有使用费应为67518元。双方对案涉房屋所在小区于2010年8月份曾长时间停电的事实无异议，新星公司亦称停电原因系因案涉小区变压器容量小、变换变压器所造成，故原审法院酌情免除停电期间的房屋租金并无不当。另双方均认可停电时间为13天，原审法院按照14天免除租金没有依据，应予纠正，应免除租金为：55800×13天÷90天=8060元。另新星公司应退还李久锌所缴纳的保证金18600元。综上所述，李久锌应付新星公司房屋租金、违约金、占用费为：515592元＋4501.2元＋67518元-8060元-18600元=560951.2元。新星公司提起上诉，要求支付租金515592元及违约金4501.2元，对超出其诉讼请求部分予以放弃，系新星公司对诉讼权利的处分，并无不当。李久锌应付款项应为520093.2元。关于新星公司主张的原审判决未写明不按期履行应当加倍支付迟延履行期间的利息的理由，应予采纳。综上，河南省新乡市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）新中民五终字第311号民事判决：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2013）红民二初字第153号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、变更上述判决第一项为：李久锌于本判决生效后十日内支付新乡市新星房地产开发有限公司款项520093.2元。如李久锌未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费482元，由李久锌负担。
新星公司不服二审判决，向本院申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，李久锌与董洁新应对租金承担连带责任。李久锌与董洁新系合伙关系，新星公司与董洁新签订租赁合同后，因为增加了租赁房屋的面积，又与李久锌签订了合同，董洁新是足浴城工商登记负责人，李久锌为实际经营者，租赁房屋确为李久锌、董洁新合伙经营足浴城所用，由两人共同经营。董洁新提交的声明书属于其和李久锌之间的内部协议，新星公司不予认可。按照法律规定，李久锌和董洁新为必要共同诉讼当事人，在对外债务上，登记业主和实际经营者应当承担连带责任。原审判决李久锌一人对本案债务承担责任错误，请求再审依法改判。
董洁新辩称，其为下岗工人，李久锌使用其下岗就业优惠证，为其缴纳养老金仅仅600元，其不参与足浴城的管理经营，新星公司提交的与其签订的租赁合同是伪造的，合同上不是其本人的签名，其不应承担本案债务。
李久锌辩称，欠租金是事实，其与董洁新是朋友，双方没有合伙关系，其使用董洁新的下岗优惠证，可以优惠税收。目前没有能力还款。
本院再审查明事实与原审一致。
本院再审认为，新星公司与李久锌签订租赁合同后履行了出租房屋的义务，李久锌承租房屋后用作经营足浴城，其对拖欠租金的事实予以认可，故其应承担向新星公司支付租金的违约责任，原审对此认定正确，本院予以确认。在工商登记档案中虽显示足浴城的营业执照上个体工商户为董洁新，但根据本案查明的事实，李久锌是足浴城的实际经营者，其仅仅是使用了董洁新的下岗就业证从事经营活动，董洁新并未参与实际经营。新星公司称李久锌与董洁新系合伙关系，但其提交的其与董洁新签订的租赁合同系复印件，且提供不出自己持有的原件，故该租赁合同复印件不能作为证据使用。同时，该公司也未举证证明董洁新参与足浴城经营、缴纳租金等相关事实，其催收租金的对象也是李久锌，故新星公司主张李久锌与董洁新系合伙关系证据不充分，其理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款之规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，新星公司虽然可以依据上述司法解释将李久锌和董洁新列为共同被告，但要求董洁新与李久锌对本案债务承担连带责任该公司需进一步举证证明二人系合伙关系或其它应承担连带责任的证据，新星公司未能举证证明李久锌和董洁新二人应承担连带责任的证据，其再审请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持新乡市中级人民法院（2014）新中民五终字第311号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 秀 敏
代理审判员 李 慧 娟
代理审判员 李 伟
二〇一六年三月十八日
书 记 员 王玥喆（代）