－－广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第26号原告：陈结泉，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈国仔，钟旺银，广东穗益律师事务所律师。被告：王辉平，住四川省仪陇县。第三人：广州市增城区新塘镇夏埔村股份经济联合社，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：钟汝添。原告陈结泉诉被告王辉平、第三人广州市增城区新塘镇夏埔村股份经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈结泉的委托代理人陈国仔到庭参加诉讼，被告王辉平、第三人广州市增城区新塘镇夏埔村股份经济联合社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈结泉诉称：原告与第三人签订一份《厂房租赁协议书》，约定由原告向第三人租赁位于增城区新塘镇夏埔村南碱路段东边面积为3308平方米的一幢宿舍、面积为2614.98平方米的一幢仓库，面积为176.6平方米的一间饭堂作为经营场地。后原告与被告于2011年5月6日签订一份《厂房租赁协议》，协议约定，原告把上述场地中面积约为2434平方米的厂房和230.8平方米的办公室出租给被告作为洗水车间使用，以及819平方米的宿舍出租给被告作员工宿舍使用。租赁期间从2011年6月1日到2013年12月31日止；租金（厂房、办公室每月66620元，宿舍每月13104元，租金每两年递增8%）每月共计79724元，电费每度1元，工业用水及污染每度3.33元，自来水每度2.75元，蒸汽每吨175元，被告于每月的10号前付清当月的租金及上月水、电、蒸汽费等；被告还须承担原告厂内13%的管理费用。合同签订后，原告将厂房、宿舍、办公室交付给被告使用。2013年4月份开始被告一直拖欠租金及其他费用，并于在2013年10月31日退租，停止经营并搬离厂房。经结算，被告共拖欠原告1507382.89元租金及费用。上述事实有被告签署的《对账单》予以证实。被告的行为损害原告的合法权益。据此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求判令，一、确认原告与被告于2011年5月6日签订的《厂房租赁协议》于2013年10月31日解除；二、被告向原告支付租金、水电等费用共计1507382.89元及利息（利息从2013年10月11日起按月利率1.5%计至付清之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告王辉平未答辩。第三人广州市增城区新塘镇夏埔村股份经济联合社未发表意见。经审理查明：2011年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《厂房租赁协议》，内容约定“第一条甲方把增城市新塘镇夏埔开发区东区南三号厂区规划面积为2434平方米和办公室230.8平方米租给乙方作洗水车间使用，租金每月66620元，以及宿舍819平方米，租金每月13104元，租金合共79724元，且乙方每年需交30000元给甲方作地方应酬费。第二条租期从2011年6月1日至2013年12月31日止（租金2年递增8%）。第三条签订协议时，乙方先支付押金10万元给甲方。乙方必须每个月10号之前付清当月租金及水、电、蒸汽费用。……第四条现甲方收乙方电费1元/度，工业用水及排污3.33元/度，自来水2.75元/度，蒸汽175元/吨……第七条因厂内需要管理，所产生和管理费用……由乙方负责13%……”。2012年5月12日，原告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订一份《租赁协议书》，内容为“甲方将位于增城市新塘镇夏埔村南碱路段东边面积3308平方米的宿舍一幢、面积为2614.98平方米仓库一幢、面积为176.6平方米厨房饭堂一间（以下简称租赁物），出租给乙方，作为生产经营作用。……租赁期为贰年，2012年5月1日到2014年4月30日止……每月租金人民币伍万元整……乙方将租赁物全部面积转租或整层出租，必须得到甲方书面同意。……转租时不能收取承租户超过6个月的协议租金或保证金。……”2013年10月10日，王辉平在《对帐单》上签名，该《对帐单》载明“上期欠9月份前租金水电蒸汽等欠款1554606元9月雅豪转帐已收款63180元欠款1491426元9月25日转帐已收款50000元欠款1441426元9月25日收现金已收款40000欠款1401426元9月26日转帐已收款10000元欠款1391426元10月20日金某已收款100000元欠款1291426元10月21日宏桥已收款63900元欠款1227526元滞纳金按15厘计算收9月1227526*0.015应收款18413元欠款1245938.89元10月应收10月租金9月费用应收款247392元欠款1493330.89元税金应收9月份税金14052元欠款1507382.89元注以后拖欠款按15厘计算利息，此为最低标准，不能再减免”。2014年12月23日，第三人出具一份《证明》，载明“陈结泉与王辉平于2011年5月6日签订《厂房租赁协议》约定的租赁物属于我社与陈结泉于2011年5月6日签订《租赁协议书》约定租赁物的一部分”。2016年3月7日，第三人出具一份《确认书》，载明“增城区新塘镇夏埔股份经济联合社将位于增城区新塘镇夏埔村南碱路段东边面积3308平方米的宿舍一幢、面积为2614.98平方米仓库一幢、面积为176.6平方米厨房饭堂一间出租给陈结泉，租赁期从2012年5月1日到2014年4月30日。后陈结泉将其中面积为2434平方米的厂房和230.8平方米的办公室转租给王辉平，租赁期限从2011年6月1日至2013年12月31日。本经济联合社确认，在陈结泉与本经济联合社签订的《租赁协议书》中所约定的租赁期间内，陈结泉转租给王辉平所得租金归陈结泉所有”。2015年1月6日，本院立案受理本案。为了解涉案土地的权属、性质以及地上建筑物的相关情况，原告向增城区国土资源测绘院申请涉案土地的四至测量。本院依增城区国土资源测绘院出具的《陈结泉示意图》向原增城区国土资源和房屋管理局以及原增城区城乡规划局发函，原增城区国土资源和房屋管理局单位复函，载明“来函附件《陈结泉示意图》红线图内的土地是集体土地，所有权人为增城市新塘镇夏埔股份经济联合社，已经办理了土地证明号为2012集有13018681号《集体土地所有权证》。经查询我局的房屋登记系统，未查询到该地上房屋的权属登记情况”；原增城区城乡规划局复函，载明“我局未能查询到新塘镇夏埔村股份经济联合社土地证号为2012集有13018681号《集体土地所有权证》上建筑物的任何规划报建、验收等审批手续，也未查询到该地上房屋的权属登记情况”。在本案审理过程中，一、原告主张其在2011年前已经与第三人就包括涉案租赁房屋在内的租赁物签订租赁合同，其向法庭提供的其与第三人签订的2012年5月12日租赁合同是双方续租的，在此之前的合同无法提供；二、原告主张涉案租赁房屋是第三人建造的；三、被告从2013年4月开始没有足额按时交纳租金（占用费），但有陆续交纳部分租金（占用费），后被告签署对帐单确认拖欠的租金（占用费）及相关费用；四、原告主张被告于2013年10月31日搬离涉案厂房，故原告主张涉案合同于上述日期解除。经本院释明，原告不变更确认合同于上述日期解除的诉讼请求。五、原告主张利息按月1.5%计算，依据是对帐单有约定利息按15厘计算。本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案土地上的租赁房屋并未取得建设工程规划许可，故原、被告签订的《厂房租赁协议》为无效合同。原告请求确认《厂房租赁协议》于2013年10月31日解除的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金、水电等费用的诉讼请求能否得到支持的问题。作为涉案土地使用权属人的第三人同意涉案房屋的租金由原告收取，且被告在对帐单上签名确认其拖欠原告的租金、水电等费用共1507382.89元，故原告的该项诉讼请求理据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息的诉讼请求能否得到支持的问题。虽对帐单上约定“以后拖欠款按15厘计算利息”，但该约定并不能视为双方对结算数额应付利息达成合意，故利息应以1507382.89元为本金，从本案立案之日即2015年1月6日起，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈结泉与被告王辉平于2011年5月6日签订的《厂房租赁协议》无效；二、被告王辉平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈结泉支付2013年10月10日签订的《对帐单》确认的拖欠款项1507382.89元以及利息（利息以1507382.89元为本金，从2015年1月6日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止）；三、驳回原告陈结泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21230元，由原告陈结泉负担3594元，被告王辉平负担17636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢艳晖审 判 员  赖雯丽人民陪审员  罗巧宜二〇一六年三月二十二日书 记 员  彭美英法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人、负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。