杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5806号
原告：宁波普发进出口有限公司，住所地宁波保税区国际发展大厦402B-1，组织机构代码71720559-9。
法定代表人：薛跃宏，董事长。
委托诉讼代理人：霍建明，浙江永大联合律师事务所律师。
被告：杭州电声有限公司，住所地杭州市西湖区教工路23号。组织机构代码14304332-3。
法定代表人:张锡统，董事长。
委托诉讼代理人：庞东明，系公司员工。
原告宁波普发进出口有限公司（以下简称原告）与被告杭州电声有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭。2016年4月22日，本院裁定驳回原告起诉。原告不服向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。该院于2016年6月裁定撤销本院裁定，由本院继续审理。2016年8月24日，本案公开开庭进行了审理。原告的法定代表人薛跃宏及其委托代理人霍建明、被告的委托代理人庞东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告将位于杭州市教工路23号百脑汇科技大厦1901室、1916室、20层、21层（共计面积4274.93平方米）的房屋所有权及土地使用权办理至原告（或原告指定的第三人）名下，并依法承担房屋转让的相关税费；2.被告立即停止对原告所有的房屋设定担保抵押的侵权行为；3.判令被告立即停止对原告合法使用房屋的妨碍行为；4.判令被告承担自2015年10月24日起至房屋所有权证及土地使用证办证完毕之日止逾期办证的违约责任。（按合同房屋价款每天万分之二点一计算）；5.判令由被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：原、被告在2003年12月签订了一份《房屋订购（转让）协议》，该协议就房产转让依据及受让方式、房产基本情况、房屋订购价格、付款方式、交房期限、产权登记、违约责任、争议的解决等相关问题内容作了详细的约定，其中关于房产登记的约定为：出卖人应当在房屋交付使用后90日内，办理至乙方（或乙方指定第三人）名下的权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）。合同签订后，原告按约分期支付购房款共计2000万元。2006年11月8日，原、被告及百脑汇电子信息（杭州）有限公司（以下简称百脑汇公司）三方书面确认了交房验收单。2007年6月3日，原、被告及百脑汇公司三方又签订了《百脑汇杭州信息数码港开发补充协议》，三方共同确认百脑汇科技大厦21层、20层及19层部分（1901室、1916室）共计面积4274.93平方米的房屋所有权归原告所有，产权转移至原告或原告指定的第三人名下。
2010年6月，被告领取了自己分得的及归属原告所有的全部房屋所有权证，同年11月，被告又领取了国有土地使用证。然被告始终未按协议约定将归属原告所有的房屋移转至原告或原告指定的第三人名下。为此，原告曾多次要求被告履行办证义务，但被告始终以各种理由拒绝办理，一直拖延至今。另外，原、被告之间的房屋买卖合同的法律效力经杭州市中级人民法院和浙江省高级人民法院审查确认后，原告即在浙江日报登报申明，并将判决书寄送给杭州市余杭区华盈小额贷款股份有限公司，然而，被告在未经原告允许同意的情况下将归属于原告所有的房屋抵押给了杭州市余杭区华盈小额贷款股份有限公司等他人，并办理了抵押手续。由于被告擅自将原告所有的房屋设立了抵押担保，不仅严重影响了原告对房屋的正常使用，同时也导致原告面临巨大的财产受损风险。综上，被告未按约履行办证义务是一种严重的违约行为，同时在未经原告允许的情况下，擅自将属于原告所有的房屋进行抵押，其行为严重侵害了原告的合法权益。
被告辩称，关于原告第一、三、四项诉讼请求已经在（2012）浙杭民初字第6号民事判决中被判决驳回，且在（2013）浙民终字第40号民事判决中亦被驳回，故上述请求不应得到支持。关于第二项诉讼请求，原告需要举证证明被告的抵押行为对原告造成损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提交下列证据材料：
1.《房屋订购（转让）协议》1份，用于证明协议就房屋转让的相关事宜作了详细的约定，其中包括约定了2005年5月31日前交房以及房屋产权登记的相关情况;
2.《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》1份，用于证明百脑汇科技大厦的第20层、21层以及第19层中实际面积262.77平方米（即1901、1916室）的房屋置换归属原告所有的事实；
3.（2012）浙杭民初字第6号民事判决书1份，用于证明《房屋订购（转让）协议》有效、原告已按约支付了购房款、被告已将房产交付给原告以及百脑汇科技大厦第20层、第21层、第19层中实际面积262.77平方米（即1901、1916室）的房屋的占有、使用、收益、处分的权利归原告享有；
4.（2013）浙民终字第40号民事判决书1份，用于证明内容同证据3；
5．房屋所有权证、国有土地使用证各1份，用于证明被告已经办理了相关房屋的所有权证及国有土地使用权证的事实；
6．《郑重声明》、EMS快递单、律师函各1份，用于证明原告委托律师事务所就涉案房屋的权利通过登报、发函进行维护；
7.房屋权属登记信息查询记录1份，用于证明被告未经原告许可，将包括应归属于原告房屋在内的房产，进行抵押登记；
8.《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（以下简称实施意见）、《存量盘活发展楼宇经济申请表》各1份，用于证明2014年12月17日，杭州市西湖区人民政府同意按该实施意见的规定，对原告所购房产可以进行单独转让、并申领产权证书；
9.《关于申请按照杭证办函（2014）18号文分割办理教工路23号土地权证的请示》1份，用于证明杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处于2014年12月14日同意并请示杭州市西湖区人民政府按照实施意见的规定，对原告所购房产可以进行单独转让、并申领产权证书。
上述证据经质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议。本院对上述证据的真实性均予以认定。
被告未提交证据材料。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：涉案房屋是位于杭州市教工路23号百脑汇科技大厦1901室、1916室、20层、21层，共计面积4274.93平方米的写字楼。百脑汇科技大厦的土地是百脑汇公司于2003年通过协议出让的方式取得的，用途为综合（科研）用地。百脑汇公司与被告签订《百脑汇杭州信息数码港开发协议》。2003年10月8日，百脑汇公司出具证明，确定百脑汇杭州信息数码港建筑完成后，其中4楼整层、16楼整层、15楼整层和14楼的一部分归被告所有。
2003年12月，被告为甲方，原告为乙方，签订《房屋订购（转让）协议》1份，协议约定：第一条项目建设基本情况。2002年7月，甲方与台湾蓝天电脑股份有限公司协议在原甲方所在地（教工路23号）建设杭州百脑汇信息数码港，并经杭州市计委杭计外经（2002）1017号文批准立项，土地性质为综合出让用地……。第二条房产转让依据及受让方式鉴于甲方有权处置在建的位于教工路23号“杭州百脑汇信息数码港”第4层及14-16层房产，乙方有意受让该房产第4层北侧的2000平方米房屋，以及15层的东南侧1000平方米的办公用房，乙方所购房屋位置以房屋平面图中红线所标为准。……第四条房屋订购价格按建筑面积计算该房屋订购价格，第四层的2000平方米为每平方米捌千元人民币，第十五层的1000平方米每平方米为柒千伍佰元人民币，总金额为贰仟叁佰伍拾万元人民币。第五条付款方式乙方按下列方式付款，所付房款根据产权登记面积最后计算标准房款后多退少补。1、本协议签订后，两周内支付人民币贰佰万元。2、2003年12月31日前支付人民币肆佰万元。3、2004年3月31日前支付人民币陆佰万元。4、2004年6月30日前支付叁佰万元。5、2005年3月底前分批支付伍佰万元。6、余款于乙方收到甲方负责办理的乙方（或乙方指定的第三人）名下的三证（土地证、契证、房产证）后的一个月内付清。乙方只承担房屋买卖中所发生的按有关规定由买方承担的正常税费。……第七条交房期限甲方应在2005年5月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将没有产权纠纷并经综合验收合格并符合本合同各项约定的房屋交付乙方使用。第十条关于产权登记的约定出卖人应当在房屋交付使用后90日内，办理乙方（或乙方指定第三人）名下的权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）。房屋转让的有关税费按有关规定由买卖双方各自承担。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……被告于2003年12月5日在协议上盖章签字，原告于2003年12月11日在协议上盖章签字。2003年12月29日、2004年1月18日、4月14日、5月19日、5月24日、5月30日、8月31日、5月31日被告分别收到原告房屋订购款5000000元、1000000元、2700018.3元、1000000元、1000000元、5000000元、1380000元、3000000元，共计20080018.3元。
2006年11月8日，百脑汇公司为甲方，原告为乙方，被告为丙方签订《交房验收单》，原告在2006年11月14日签字盖章。2007年6月3日，被告作为甲方、百脑汇公司作为乙方、原告作为丙方，签订了《百脑汇信息数码港开发补充协议还建置换面积变更约定事项》(以下简称《置换协议》)，约定将百脑汇科技大厦的第20楼、21楼整层、19楼部分（面积262.77平方米）产权转移给原告。备注约定：前述产权由乙方（百脑汇公司）转移予甲方（被告），再由甲方转移至丙方（原告）或丙方指定的第三人名下。三方在政府规定五年内不得转移产权之规范下，共同同意委托专人以返还【产权调换协议】方式，进行产权分割移转之行政努力，以达三方各自拥自有产权之目的。……在本约签订后，三方同意自2007年6月11日起将房屋使用权益依前表最终产权归属，进行分割移转置换前原拥有产权权益之对外法律关系文件，在计算各项收益及费用后，进行找补作业……。本产权置换工作需由甲、乙双方以原开发协议法律关系人进行，故产权系于可移转时移付甲方。甲、丙双方根据2003年12月上旬签订的房屋订购（转让）协议以买卖方式约定进行后续产权移转工作，其买卖合约条文除买卖标的物变动外，余均无变更。原告依据《置换协议》取得百脑汇科技大厦第20层、21层、1901室、1916室（共计面积4274.93平方米）房屋，但未取得房屋相关的权属证书。
2008年-2010年，经政府协调处理，百脑汇公司和被告最终按各自的建筑面积分摊土地使用权面积，分别办理了房屋所有权证及国有土地使用证。2010年6月7日，被告领取了房屋所有权证（杭房权证西移字第××号）。2010年11月30日，被告取得了国有土地使用证。原告要求被告按约配合办理产权转移手续。2012年3月5日，原告获悉被告将百脑汇科技大厦13层-16层、1901室、1916室、20层、21层抵押给杭州市余杭区华盈小额贷款股份有限公司。原告认为被告的行为严重侵害其权益，于2012年3月29日向浙江省杭州市中级人民法院提起诉讼。浙江省杭州市中级人民法院于2013年6月作出（2012）浙杭民初字第6号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求；驳回被告的全部反诉诉讼请求。其中就原告提出的要求被告办理权属证书以及承担逾期办证的违约责任的诉请，该判决作出了相关认定，认为“现在普发公司要求电声公司按《房屋订购（转让协议）》的约定办理房屋所有权证及土地使用权证的条件尚不具备，目前尚无法分割办理相关权属证书，且能否分割办理涉案的房屋所有权证及土地使用权证也不是电声公司和普发公司所能决定的，故本院对普发公司要求电声公司予以办理房屋所有权证及土地使用权证并承担逾期办证的违约责任和赔偿拒绝办证导致损失的请求本院不予支持。”原告不服该判决上诉至浙江省高级人民法院，但是原告不服的是对于案涉总房款的认定，对于办理权属证书以及承担逾期办证的违约责任的认定并未表示不服。浙江省高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）浙民终字第40号民事判决书，对于案涉总房款的事实认定作出纠正，但对实体处理结果维持了中院的判决。2014年3月24日，原告起诉至本院，认为杭州市国土资源局于2013年12月18日出台的《实施意见》之文件导致办证条件已经具备，故再次起诉要求被告办理房屋所有权证、土地使用权证并承担逾期办证的违约责任。但本院认为《实施意见》规定的新政策并未改变之前法院认定的办证条件尚不具备的事实，原告的再次起诉违反“一事不再理”原则，故裁定驳回原告的起诉。2014年9月29日，原告向杭州市西湖区人民政府申请同意对涉案的4274.93平方米项目按照《实施意见》规定盘活用于发展楼宇经济。杭州市西湖区人民政府于2014年12月17日同意该项目用地按照《实施意见》规定盘活用于发展楼宇经济。2016年6月27日，原告再次诉至本院，要求判如所请。
另查明：杭州市国土资源局于2013年12月18日出台《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》，该《实施意见》于2014年2月12日经杭州市人民政府同意并转发。根据该《实施意见》规定：在《杭州市人民政府办公厅转发市建委规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函〔2012〕2号）下发前已经签订土地出让合同，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后按以下规定办理手续：（一）土地出让合同约定“只能整体转让”或“不得分割转让”或“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”等相关内容的科研、综合、办公、商业用地，原则上不得分割转让；用地单位确需按规划竣工验收最小单元进行转让的，应按现行商服用地市场评估价30%补缴土地出让金，并签订土地出让合同补充协议，土地登记用途不作调整。（二）土地出让合同未约定“只能整体转让”或“不得分割转让”或“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告应否协助办理所有权变更登记；二、被告应否以及如何承担逾期办证的违约责任，应否承担房屋转让税费；三、被告应否承担侵权责任。
一、关于被告应否协助原告办理所有权变更登记的问题
根据已经生效判决的认定，原、被告所签的《房屋订购（转让）协议》和《置换协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告已经按约支付价款的情况下，被告应当向原告交付房产并协助办理所有权变更登记。关于所有权变更登记的期限，虽然《房屋订购（转让）协议》第十条规定，被告应当在房屋交付使用后90日内办理所有权变更登记，但是2007年6月3日所签的《置换协议》又对所有权变更登记进行重新约定，该约定没有具体期限，而是约定五年内不得转移产权以及共同为产权分割转移进行行政努力，以达三方各自拥有产权的目的，上述约定虽明确被告有协助办理所有权变更登记的义务，但是没有明确变更登记期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因涉案房屋所在楼宇用地之前未有相关政策规定可以进行分割转让，故而已生效判决据此认定案涉房屋所有权变更条件尚不具备。但是《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》出台之后，涉案房屋所在楼宇用地的属地政府即杭州市西湖区人民政府于2014年12月17日同意案涉用地按照《实施意见》规定盘活用于发展楼宇经济，至此，案涉房屋所有权变更登记条件已经具备，虽然所有权变更登记还会涉及相关行政职能部门的行政权力，相关行政职能部门的行政权力亦会构成案涉房屋所有权变更登记之法律障碍，故于本案中直接判决被告履行办理所有权变更登记义务并不妥当，但是被告应在相关行政职能部门允许分割转让后，协助原告办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，原告可另循法律途径解决。
二、被告应否以及如何承担逾期办证的违约责任，应否承担房屋转让税费问题
逾期办证属于违约行为，则被告应当就此承担违约责任，但是因为本案所有权变更登记是否能够实现与行政职能部门是否允许分割转让有关，故逾期办证导致违约损失尚不能确定，亦不能在本案中直接判定违约责任如何承担。关于房屋转让税费，该项诉请原告在（2015）杭西民初字第133号案件中亦予以提出，该生效判决已经认定，该项费用因未经行政职能部门审核批准确定，故该项事实尚未发生，也不能确定必然发生，故原告的该项诉请的请求条件尚不具备，本院对该项请求不予支持。
三、被告应否承担侵权责任问题
本案是合同纠纷，非侵权纠纷，故原告以合同法律关系请求被告承担侵权责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条规定，判决如下：
一、杭州电声有限公司于杭州市教工路23号百脑汇科技大厦1901室、1916室、20层、21层（共计面积4274.93平方米）房屋所涉行政分割转让核准后四十日内协助宁波普发进出口有限公司办理上述房屋所有权变更登记；
二、驳回宁波普发进出口有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费165654元，财产保全费5000元，合计170654元，由杭州电声有限公司负担。
原告宁波普发进出口有限公司于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告杭州电声有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费165654元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 徐捷青
人民陪审员 王景莉
二〇一六年十一月一日
书 记 员 陈 赛