上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初5046号原告上海卫百辛(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人施建平，董事长。原告上海阳广物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人张建国，总经理。两原告委托代理人许宏伟、袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告魏林霞，女，1932年7月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人韩根生，男，1951年9月26日出生，汉族，住址同上。被告韩根才，男，1965年1月11日出生，汉族，住址同上。委托代理人魏林霞，女，1932年7月4日出生，汉族，住址同上。被告韩根妹，女，1954年11月22日出生，汉族，住址同上。委托代理人魏林霞，女，1932年7月4日出生，汉族，住址同上。被告韩根兰，女，1962年7月15日出生，汉族，住址同上。被告韩根芳，女，1959年8月27日出生，汉族，住址同上。委托代理人韩根生，男，1951年9月26日出生，汉族，住址同上。被告韩根娣，女，1958年2月18日出生，汉族，住址同上。原告上海卫百辛(集团)有限公司(以下简称上海卫百辛公司)、原告上海阳广物业管理有限公司(以下简称上海阳广物业公司)诉被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告上海卫百辛公司及原告上海阳广物业公司之委托代理人许宏伟，被告魏林霞的委托代理人韩根生、被告韩根兰、被告韩根芳的委托代理人韩根生到庭参加了诉讼。被告韩根妹、韩根娣、韩根才经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告上海卫百辛(集团)有限公司、上海阳广物业管理有限公司诉称，原告上海卫百辛公司系中原一村XXX号XXX室房屋的产权人，原告上海阳广物业公司受上海�百辛公司的委托，出租、管理系争房屋。被告系房屋的承租人及同住人。系争房屋所在的中原一村小区，建于上世纪九十年代，房屋结构老化，设施陈旧，不通煤气，且由于周围地块相继开发，造成中原一村地势低洼，每年汛期经常积水，严重影响居民的正常生活，该小区内的居民要求改造的呼声十分强烈。原告上海卫百辛公司拟对中原一村小区进行综合改造。改造方式为拆除重建，重建后房屋每套居住面积均不小于原房屋，无需居民承担任何改造费用。中原一村小区旧住房综合改造项目于2007年4月16日获得上海市杨浦区旧住房成套改造指挥部办公室批准立项，并于2010年3月3日完成了一期改造工作。因中原一村绝大多数居民要求，原告上海卫百辛公司对改造方案、安置方式进行了适当调整优化。原告于2012年12月12日公示了新的改造安置方案，同时将新的改造安置方案《确认书》送达改造区域内的居民。至2013年3月底，签署《确认书》同意调整、优化后新的改造安置方案的居民达1343户，占总户数的87%，超过三分之二。2014年6月6日，原告开始与二期(中原一村XXX-XXX号)改造区域内的居民签订《改建协议书》，截止目前签约率已达到93%以上。但被告不同意改造，拒绝签订《改建协议书》，两原告及所属街道、居委干部和居民代表等多次做其工作，释明相关法律、法规及政策，但被告均不予理睬，致使两原告的改造工作无法进展，同时严重损害改造区域内绝大多数居民的合法权益。故从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民的合法利益角度出发，两原告诉至法院，请求判令：1、判令被告立即搬离上海市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋，将房屋交由原告进行改建；2、判令被告搬离上海市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋后，迁入上�市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋临时过渡。被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳辩称，不同意两原告诉讼请求。被告系爱国路动迁至中原一村的，当时动迁组告知会有二次动迁，让被告放心住进去，系争房屋是被告私房置换而来，现等着动迁，系争房屋不需要进行改建，根据原告提供的意见书原告改造、征询意见单、签约率等都需要得到百分百，原告并未签约，也没征得被告同意。中原一村的房子附近建了高楼，挡住了被告的采光。建的房子被告也不满意。故不同意搬离。经审理查明，原告上海卫百辛公司系上海市杨浦区中原一村XXX-XXX号房屋产权人，被告魏林霞系中原一村XXX号XXX室房屋承租人。户籍在册人员为六被告，被告魏林霞系被告韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳之母亲。2007年3月16日，杨浦区旧住房成套改造指挥部办公室向上海鑫之成置业有限公司发出《关于同意中原一村XXX-XXX号旧住房综合改造项目立项的通知》，为切实改善中原一村居民居住条件和居住环境，同意中原一村XXX-XXX号旧住房综合改造项目立项。2008年10月10日，原告上海卫百辛公司取得中原一村旧住房综合改造21、22号房《建设工程规划许可证》。2009年3月30日，杨浦区旧住房成套改造指挥部办公室向上海鑫之成置业有限公司发出《关于同意中原一村XXX-XXX号房屋综合改造二期项目立项的通知》，同意中原一村XXX-XXX号综合改造项目立项，二期改造92-100号，房屋原建筑面积5,399平方米，改造成本人民币(以下所涉均为人民币)1586万元。2010年3月4日，上海鑫之成置业有限公司获得中原一村旧住房综合改造二期项目(1、2号房和水泵房)《建设工程规划许可证》。2010年4月28日，上海鑫之成置业有限公司取得中原一村旧住房综合改造项目(3-20号房、水泵房、配电房、垃圾站、门卫及安保)《建设工程规划许可证》。2015年9月25日，上海市杨浦区规划和土地管理局出具《关于同意再次延长中原一村旧住房综合改造二期项目有效期限的通知》，将上海鑫之成置业有限公司获得的“沪杨建(2010)FAXXXXXXXXXXXXXX”《建设工程规划许可证》有效期延长至2016年9月4日。2012年12月12日，中原一村旧住房综合改造工作组向中原一村居民发出《通知》，明确中原一村旧住房综合改造工作即将启动，为了及时做好这项工作，积极稳妥推进旧住房综合改造，经中原一村旧住房综合改造工作组研究决定，定于2012年12月13日下午3时起，发放旧住房综合改造安置方案《确认书》，请居民同志们给予积极支持和配合，工作人员上门时请承租人主动提供租赁卡、身份证以便校对相关信息，如承租人不在�小区居住，望住户及时转告领取本确认书等相关事项。《确认书》明确，甲方：上海杨浦区中原一村旧住房综合改造工作组；乙方为承租人。鉴于：1、中原一村1-50、55-71、74-76、79-81、92-130号系公有居住房屋，根据沪府发[2005]37号《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》、《上海市房屋租赁条例》等有关文件精神，产权人决定对上述房屋进行综合改造，并委托甲方具体组织开展旧住房综合改造工作。2、应中原一村绝大多数居民要求，为了使改建后的房屋更加有利于承租户的居住，甲方经过多方的努力并经过批准，对原改建方案、安置方案进行了适当调整、优化。三、房屋改造形式：根据中原一村1-50、55-71、74-76、79-81、92-130号房屋的主体结构及环境要求，改造形式为拆除原有的房屋，在原址重建新房，进行重新安置。重新安置后不减少每户原有的居住面积，适当增加使用面积，做到普遍改善相对公平。四、房屋改造原则：1、公开公平公正。中原一村旧住房综合改造做到方案公正、操作公开、机会均等、力求公平。2、非解困原则。中原一村旧住房综合改造主要解决居民房屋设施比较简陋、居住环境差、小区配套设施不完善等问题，在安置过程中不考虑户籍因素，不解决居住困难，不适用动拆迁政策。3、整体签约统一生效。要中原一村旧住房综合改造范围内全体居民支持配合，才能拆除旧住房，在原址建新房，所以要待全体居民签署《改建协议书》后，《改建协议书》才能生效。五、房屋安置原则：1、对应安置：以租赁凭证所载房型为依据，由甲方指定，根据原有居住面积对应安置新房。2、先签约先选房：改建后房屋楼层、面积都有变化，因而无法全部按原有楼层、室号安置，但可在甲方指定的可选房屋范围内，按《改建协议书》的签约顺序选房。3、统一时间腾房搬家：《改建协议书》生效后，乙方在二个月内自行腾空房屋。4、照顾老、病、残：同住人中有下述3种情况之一的，乙方应提供相关证明材料，并经甲方公示。在先签约的前提下，乙方可以在可选房屋范围内，优先选择一层或者二层：(1)年逾75岁以上；(2)有残疾证明；(3)患XXX疾病者。六、选房原则：1、楼层选择：(1)、一楼居民只能选择一楼、二楼、六楼；(2)、二楼居民只能选择三楼、四楼、六楼；(3)三楼居民只能选择五楼、六楼；(4)老、病、残按本《确认书》第五条第4项规定可选一、二楼。2、部位选择：(1)东西山墙的住户，由甲方指定安置房屋可选范围，原则上东山墙房屋选东山墙房屋，西山墙房屋选西山墙房屋。(2)、顶头房屋的住户，由甲方指定安置房屋可选范围，原则上东边房屋选东边房屋，西边房屋选西边房屋。(3)中间房屋的住户，由甲方指定安置房屋可选范围，原则上位置不变。3、楼号选择：旧住房拆除后，原则上就近安置。4、房型选择：(1)原一室户，改造后选一室一厅；(2)原一室半户、二室户，改造后选二室一厅。九、实施步骤：1、召开动员会，公示改建方案、安置方案。2、发放《确认书》等房屋改建资料。3、签订《确认书》。达到三分之二以上改建户同意后，进入《改建协议书》签约程序。4、签订《改建协议书》。依据《确认书》双方所达成的有关条款，在甲方规定的可选房屋范围内选定房屋室号，签订《改建协议书》。5、《改建协议书》签约率达到100%后，《改建协议书》方生效。由甲方通知乙方，签订《腾空单》，乙方自行过渡，腾房搬家期限为二个月。6、旧住房全部拆除后，自施工单位开工之日起，建设工期为30个月左右。7、由甲方通知乙方回搬。十�、工作流程：2012年12月16日开始签订《确认书》；签订《确认书》住户达到2/3以上后，开始选房并签订《改建协议书》；签订《改建协议书》住户达到100%后，开始腾房搬家；全部居民腾空房屋后，施工单位开始建设新房。上述工作流程的具体日期，按工作进展以甲方公示为准。2012年12月30日，被告魏林霞一户拒绝签收上述《确认书》。2016年1月31日，中原一村旧住房综合改造工作组出具《92号-100号签约情况说明》，……旧改二期正式启动至今，应签约153套，实际签约143套，尚余10套。针对10套不签约居民，工作组制作了一户一档，分析不签约原因并通过大量上门走访、座谈等工作，同时按时间节点公示该类居民，希望通过工作组、居委、居民代表、居民等几股力量的作用，鼓励剩余户积极签约，但收效甚微。2016年1月31日，中原一村旧住房综合改造工作组出具《被�魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳安置情况说明》，……根据以上安置方案，安置被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳于中原一村XXX号XXX室。改建后，原房屋由47.30平方米增大至68.60平方米，实际改善了被告居住条件。以上事实由两原告提供的《上海市房地产权证》，房屋租赁凭证，户籍资料，《关于同意中原一村XXX-XXX号旧住房综合改造项目立项的通知》，《建设工程规划许可证》，《关于同意中原一村XXX-XXX号房屋综合改造二期项目立项的通知》，《通知》，《确认书》，《92号-100号签约情况说明》，《被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳安置情况说明》及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。同时民事活动�应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。中原一村小区房屋不通煤气，设施陈旧，结构老化，原告上海卫百辛公司及上海阳广物业公司作为房屋的产权人和物业管理单位，负有对房屋进行维护修缮的权利和义务。在房屋严重老化，影响居民生活的情况下，两原告有义务亦有权利对房屋进行综合改造，并完善配套设施。从中原一村小区的改造方案来看，是由政府出资进行改造，居民并不需要支付费用，待改造完成后，即可回搬到较以往面积更大的全新房屋中，故本次列入改造范围的居民事实上属于本次综合改造的受益方。被告辩称的两原告的改建无建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，故建造不合法。本案改造项目系拆除重建改造，该项改造工程已于2009年3月30日经杨浦区旧住房成套改造指挥部批准同意立项，并于2010年获得了项目的�建设工程规划许可证》，故本次改建项目的开展是合法有效的。由于六被告至今未与相关单位签约，导致两原告迟迟未能启动旧房改造工程，已经阻碍了旧房改造工程的开展，同时也损害了已经签约居民的合法权益，致使居民们无法尽早在旧房改造工程完成后搬回居住环境改善的全新家园。综上，本院认为，从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，六被告有义务配合本次旧房改造工程的实施，先行搬离中原一村XXX号XXX室房屋，搬入中原一村XXX号XXX室房屋临时过渡。至于具体选房问题，原、被告应在充分协商的基础上，妥善处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳应于本判决生效之日起十日�迁出上海市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋；二、被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳在迁出上海市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋后，迁入上海市杨浦区中原一村XXX号XXX室房屋临时过渡。案件受理费计人民币80元，由被告魏林霞、韩根兰、韩根娣、韩根才、韩根妹、韩根芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励人民陪审员  陈铭浩人民陪审员  汤军民二〇一六年七月二十八日书 记 员  陈乃彰附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第七条�事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。