北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初13095号
原告：高彩霞，女，1972年4月9日出生，自由职业，住河南省商丘市。
委托代理人：侯君奎，北京罗斯律师事务所律师。
被告：北京金隅置地房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-88室。
法定代表人：王新光，职务，总经理。
委托代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人：顾爱华，北京市建诚律师事务所律师。
原告高彩霞与被告北京金隅置地房地产开发有限公司（以下简称金隅置地公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高彩霞及其委托代理人侯军奎、被告金隅置地公司委托代理人李航、顾爱华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告签订的《地下停车位使用权转让协议》无效。2.令被告返还原告车位款250000元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原告和被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告将坐落在北京市大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目5#办公商业10层1021房屋作价723468元出售给原告，该房屋土地使用年限产权50年，据此，被告捆绑向原告销售地下车位，与原告签订《地下停车位使用权转让协议》，地下停车位用途为人防，被告将嘉宏中心项目地下停车位编号为2-090车位作价250000元出售给原告，但是协议中称车位租赁期从协议签订之日起至期满20年止，期满后被告同意由原告免租金继续使用该车为，不再另行签订租赁协议，直至原告所购商品房土地使用年限到期后自动解除。原告购买该停车位后，被告要求原告与北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务公司签订《金隅I立方小区机动车位管理服务协议》，要求原告每年交纳管理服务费1440元。原告认为，原被告签订的《地下停车位使用权转让协议》违反了我国法律规定，依据法律规定，应属无效。
被告金隅置地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案的转让协议系双方当事人的真实意思表示；协议内容系租赁内容，20年的租期也符合国家法律规定，租金是一次性收取，我方认为这是租赁合同；争议的车库系我方投资建设的，根据人民防空法第五条的规定，我方作为投资方有收益权；而且我方取得大兴民防局颁发的人防工程使用证，用途为车库。故我方认为涉案的车位使用权转让协议应属有效。而且车位使用费和管理服务费系不同性质的收费，车位使用费是我方收取的租赁费，管理费用是物业收取的，不存在重复收费的情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，金隅置地公司（出卖人）与高彩霞（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1544173），该合同第一条约定：买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2009年6月11日至2059年6月10日。第三条约定：该商品房房屋坐落于大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目5#办公商业10层1021（暂定编号）；用途为办公；预测建筑共46.07平方米，其中套内建筑面积33.62平米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.45平方米，有关共用部位与共用房屋分摊面积构成说明见附件二。第五条约定：按照套内建筑面积计算房价款，该商品房每平方米人民币21519元，总价款人民币723468元。附件二《大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目5#办公商业楼共有共用建筑面积分摊说明》中列明的共有共用建筑面积部位不包括地下停车位。附件10《物业补充服务协议》（甲方：高彩霞，乙方：北京金隅置地房地产开发有限公司）第九条第一款约定：甲方同意乙方选定北京金隅大成物业管理有限公司提供物业服务，甲方接受北京金隅大成物业管理有限公司的管理和服务，并承担约定义务和责任。
2013年10月18日，金隅置地公司（甲方）与高彩霞（乙方）签订《地下停车位使用权转让协议》，该协议约定：“乙方已向甲方购买嘉宏中心5号楼#单元1021室商品房，双方已签订《北京市商品房预售合同》，经双方友好协商，现就甲方向乙方转让地下停车位使用权事宜签订协议如下：1、本协议所指地下停车位：用途为人防，未计入公摊面积，也未随该建筑物地上部分的房屋产权一并转移。甲方为上述地下停车位的完全投资方，依法享有使用权和收益权，乙方对此予以认可。乙方遵守《中华人民共和国人民防空法》等相关法律规定。车位的使用年限遵照国家相关法律规定执行。2、甲方向乙方转让嘉宏中心项目地下停车位使用权1个，车位编号为：2-090。该车位使用权转让价款为人民币250000元，即贰拾伍万元整。车位具体位置见附件‘地下车位位置平面图’。3、乙方应在签订本协议的同时向甲方一次性付清上述车位使用权转让款。甲方向乙方开具发票。乙方除全额支付上述车位使用权转让款外还需按照物业管理公司相关规定按月缴纳相关车位管理费用并遵守物业公司相关规定签署相关文件。……4、双方一致确认，按照国家及北京市现有规定，该车位不能办理权属登记手续，乙方仅享有该车位的使用权，不包括土地使用权。车位租赁期从协议签订之日起至期满20年止。期满后甲方同意，由乙方免租金继续使用该车位，不再另行签订租赁协议，直至乙方所购商品房土地使用年限到期后自行解除。除乙方对认购的车位按本协议约定拥有使用权外，甲方保留对本小区地下车库的其余车位、公共通道、出入口、设施设备的全部权利。……8、乙方在使用期间，应遵守物业管理制度，承担并按期缴纳该车位物业管理服务费等相关费用。……10、甲乙双方一致确认，乙方转让其所购房屋，地下车位使用权转让给受让方，乙方应与受让方签订协议，约定受让方承诺遵守本协议的条款。……12、本协议与合同编号为Y1544173的《北京市商品房预售合同》为不可分割的整体，彼此关联，本协议因任何原因解除的，合同编号为Y1544173的《北京市商品房预售合同》同时自动解除，甲方有权将该地下车位使用权另行转让。……”
盖有金隅置地房地产开发有限公司发票专用章的发票显示：“收款单位：北京金隅置地房地产开发有限公司；付款单位（个人）：高彩霞嘉宏中心地下停车位2-090；经营项目：车位款250000元。”落款日期为2014年12月23日、落款人为北京金隅置地房地产开发有限公司（并加盖有公章）的入住结算通知书显示：“高彩霞女士/先生：您所购置的i立方-
人防车库2-090号车位现具备条件，可以办理入住手续。请您在接到本通知书后，从2014年12月29日到2014年12月29日携带全部办理入住手续的资料和相关款项，到i立方售楼处办理结算手续，领取《车位使用通知单》并持《车位使用通知单》到物业公司办理签署前期物业服务合同及相关各种协议并交纳有关费用，办理交付（交/收钥匙）等手续。物业管理费用按北京市前期物业管理服务合同及相关协议约定的日期清算。”盖有北京金隅置地房地产开发有限公司经营专用章的I立方车位使用通知单显示：“高彩霞：依据我公司与贵方签订的《地下停车位使用权转让协议》的约定，您应按照《入住结算通知书》规定的日期于2014年12月29日到2014年12月29日前来办理I立方地下车库2-090号车位使用手续事宜，您实际于2015年2月28日来我公司办理车位使用手续事宜，我公司现将该车位正式交付给贵方使用。请于当日及时与北京大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司，签署物业服务合同及相关各种协议并交纳有关费用。……”落款单位为北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司（并加盖有公章）的温馨提示显示：“尊敬的业主：您好，按照您与北京金隅置地房地产开发有限公司签署的车位购买合同及补充协议的约定，您所购买的嘉宏中心（I立方）地下车位已具备交付条件，为了便于您顺利的办理相关手续，物业公司为您做如下温馨提示：……四、车位管理服务费：120元/月/位*12月共计1440元/年（现金）。”
关于原告方提供的《金隅I立方小区机动车管理服务协议》复印件（甲方为北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司，乙方空白），被告方对该份证据的真实性不持异议。该协议第一条约定：停车管理服务费标准为每月每车位120元、年付、签订之日其交纳、期限自2016年4月日至2017年3月31日、管理费总额1440元；第二条约定：甲方对本停车场的管理内容包括车场清洁、设备设施维护保养、消防管理。
被告方提供的人防工程使用证（京【大】防用字2014-32号）显示：北京市大兴区民防局为金隅置地公司颁发了大兴区黄村镇I立方地下车库使用用途为汽车库的人防工程使用证，有效期限自2014年12月25日至2015年12月24日，并加盖有有效期至2016年12月13日以及2017年12月21日的年检合格公章；原告对该份证据的真实性没有异议。另，被告方提交的工程竣工验收备案表显示涉案的地下车库已经竣工且验收合格，原告对该份证据的真实性亦没有异议。
庭审中，经本院询问，原告称其诉求依据为：涉案的地下停车位使用权转让协议系以租代售合同；地下车库作为人防工程属于国家规定的配套设施，被告并非所有权人；被告与原告签订车位使用权转移协议的行为系无权处分，协议应属无效。被告方主张涉案停车位使用权转让协议系租赁协议。
本院认为：根据举证质证情况及双方当事人陈述，可以确认：涉案的地下停车位系人防车位，该人防工程现已竣工并验收合格，亦取得了人防部门颁发的人防工程使用证。本案的争议焦点可以归纳为：1.涉案地下停车位使用权转让协议的性质；2.涉案地下停车位使用权转让协议的效力。
对于争议焦点一：涉案停车位使用权转让协议的性质。原告方主张涉案协议系以租代售合同；被告方主张涉案协议系租赁协议。本院认为，根据双方所签《地下停车位使用权转让协议》中有关“车位使用权转让价款为人民币250000元”、“一次性付清上述车位使用转让款”、“车位租赁期从协议签订之日起至期满20年止”、“期满后甲方同意，由乙方免租金继续使用该车位，不再另行签订租赁协议，直至乙方所购商品房土地使用年限到期后自行解除”、“甲乙双方一致确认，乙方转让其所购房屋，地下车位使用权转让给受让方，乙方应与受让方签订协议，约定受让方承诺遵守本协议的条款”、“本协议与合同编号为Y1545964的《北京市商品房预售合同》为不可分割的整体，彼此关联，本协议因任何原因解除的，合同编号为Y1545964的《北京市商品房预售合同》同时自动解除，甲方有权将该地下车位使用权另行转让”的约定，以及发票中“经营项目为车位款”、入住结算通知书中显示“所购置的i立方人防车库3-032号车位”等内容，可以确认：双方之间签订的是地下停车位使用权转让协议，即被告将涉案地下停车位的使用权过渡给原告。
对于争议焦点二：涉案地下停车位使用权转让协议的效力。原告方主张被告方并非涉案地下人防车位的所有权人，其与原告签订协议的行为系无权处分，应属无效；被告方主张涉案地下人防车位系其投资建设，其享有收益权，其亦取得了人防部门颁发的人防工程使用证，故涉案车位转让协议应属有效。首先，根据《人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，可以确认：投资方虽非所有权主体，但其对己方投资建设的人防工程享有使用管理收益权，即其在不违反国家法律、法规的前提下可对己方投资建设的人防工程进行处分进而获取收益，故本案被告金隅置地公司在取得相应许可后有权转让涉案地下停车位的使用权。其次，被告方主张涉案人防车位系其投资建设，应享有收益权，但其在庭审过程中并未提交相应的证据证明涉案车位的建设成本由其自行承担、未纳入业主承担范围，此项理由属于相应行政机关管理事项，本院依法不予处理。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不论金隅置地公司是否系涉案地下人防车位的投资方，原告方以无权处分为由要求确认涉案《地下停车位使用权转让协议》无效的诉讼请求显然缺乏法律依据。另，双方当事人均未提交充分证据证明涉案《地下停车位使用权转让协议》存在合同无效的法定情形。
但需要明确的是，因被告方取得的人防工程使用证需由相应行政部门每年年检，被告方应保证原告方可持续使用涉案地下停车位至约定期限，否则，需要承担相应的法律后果。
据此，依据《人民防空法》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决如下：
驳回原告高彩霞的全部诉讼请求。
案件受理费2525元，由原告高彩霞负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵 志
二〇一七年十月三十一日
书记员 张纪云