辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽01民终1088号上诉人（原审原告）：王寿壁，男，1935年9月20日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王桂珠，女，1949年12月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：辽宁宏久红投资有限公司，住所地沈阳市大东区沈铁路180号。法定代表人：费全新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王旭，系辽宁华恩律师事务所律师。上诉人王寿壁因与被上诉人辽宁宏久红投资有限公司（以下简称“宏久红公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初7849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王寿壁上诉请求：1、撤销原审裁定；2、按宏久红公司写给冠信公寓住户的一封信的承诺返还预定购房款和装修款；3、诉讼费用由被上诉人承担。理由：上诉人与冠信公司去的晚了认购书，上诉人交纳了1万元的定金。合同签订后，上诉人又陆续交纳了9.8万元的房款并对房屋进行了装修。后被上诉人将我从涉案房屋撵出。现被上诉人既不给房子，也不退还购房款及装修款，造成我方的经济损失和精神损害。故原审驳回我方起诉是错误的。被上诉人宏久红公司辩称：1、根据上诉人提供的与冠信公司签订的认购书及收款收据显示，买受人及交款人均是王伊娜，并非上诉人，故上诉人的起诉主体不适格；2、诚如上诉人购买涉案房屋属实，按照合同相对性原则，其应向冠信公司主张权利。且被上诉人承诺的前提条件是在整体接受冠信后项法院提出解除对冠信公司的司法查封和注销抵押权，以后才对合法购房人进行收购，现被上诉人没有整体接受冠信公司，所以被上诉人不承担给付任何款项的责任。故原审裁定正确，请求维持原裁定。王寿壁一审诉称：1、退还预定购房款和装修款15.5万元（购房款9.8万元，装修款6.7万元）；2、按被告给住户的一封信内容执行；3、诉讼费用由被告承担。理由：2002年其在大东区北顺城路212号冠信公寓预定购买了一套面积135平方米房屋，缴纳了预定款1万元后又陆续缴纳了30%的房款，共计9.8万元，其进住一段时间后，就以防火不合格把其撵出去，2013年物业又让其进住，并缴纳了1万元的进住费，2013年7月其开始装修，装修到2013年8月28日时，被告公司的人又把其撵出去，称这67户的房子抵押了，中法查封了，一直到现在不让其进住。为了维护合法权益，根据被告致冠信公寓购房人的一封信的承诺，要求被告返还房屋预定款和装修款。宏久红公司一审辩称：王寿壁作为原告起诉主体不适格，依据与冠信公司签订的认购预定书及收款收据，缴款人均为王伊娜，并非原告，所以原告不是权利主体；原告不应将我单位列为被告，同上所述，房屋的认购预定书及专用收款收据均为沈阳冠信房产开发有限公司，并非我单位，且按照原告所述我单位致冠信购房人的一封信，在该信中我单位明确表明系在整体接收冠信公寓后，将向法院提出解除冠信公寓的司法查封和注抵押权的申请，然后才对合法合规的购房人进行收购，但按原告的主张，其对争议的房产仅仅签订了房屋认购预定书，并没有签订按法律要求的书面买卖合同，也就根本谈不上进行装修入住。综上，我单位与原告及冠信公司之间的纠纷并没有任何法律上的关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：:王寿壁主张：1、其于2002年与沈阳冠信房产开发有限公司（以下简称冠信公司）签订冠信公寓认购预定书，购买冠信公司开发的位于沈阳市大东区北顺城路212号8座5室房屋，房屋建筑面积134.916平方米，总价为308,067元，现已交纳9.8万元购房款。后被王伊娜以欺骗手段将认购预定书变更为王伊娜的名字，并在购房收据上也签写了王伊娜的名字，但事后王伊娜承认沈阳市大东区北顺城路212号8座5室房屋产权归王寿壁夫妻所有，现王寿壁妻子王淑容已经去世；2、2013年7月份入住后对房屋进行了装修，装修款为67,000元。根据被告致冠信公寓购房人的一封信的承诺，被告王寿壁现其要求被告返还购房款9.8万元；装修款6.7万元。另查明：冠信公司于1999年12月27日与中国建设银行沈阳皇姑支行签订借款合同1份、抵押合同1份，冠信公司以其开发的坐落于沈阳市大东区北顺城路212号房产（6-17层，建筑面积9493.94平方米，房产登记卷号1570-6）设定抵押担保，向中国建设银行沈阳皇姑支行贷款1,380万元，此后由于冠信公司未按时还款，中国建设银行沈阳皇姑支行于2003年6月18日将冠信公司诉至沈阳市中级人民法院，该院于2003年6月24日作出（2003）沈中民（3）合初字第550号民事判决书，判令“一、被告沈阳冠信房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行沈阳皇姑支行偿还借款本金1,380万元及利息（自1999年12月30日起至本判决生效之日止本金为1,380万元，按中国人民银行同期贷款利率计付，并扣除已付利息），逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行；二、如被告沈阳冠信房产开发有限公司不能按期履行本判决主文第一项，原告中国建设银行沈阳皇姑支行对沈阳冠信房产开发有限公司坐落在沈阳市大东区北顺城路212号的房产（建筑面积9,493.94平方米）享有优先受偿权。”该判决生效后，冠信公司未主动履行该判决，中国建设银行沈阳皇姑支行向沈阳市中级人民法院申请强制执行，沈阳市中级人民法院依法予以立案执行，执行案号为（2003）沈法执字第1078号。在该案执行过程中，中国建设银行沈阳皇姑支行将（2003）沈中民（3）合初字第550号民事判决书中确定的债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将上述债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处，中国东方资产管理公司大连办事处又将上述债权转让给宏久红公司，上述转让均以公告方式通知了债务人。经宏久红公司申请，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中执字第10号执行裁定书，裁定变更宏久红公司为（2003）沈法执字第1078号执行案件的申请执行人。又查明：沈阳市大东区北顺城路212号6-17层房屋（房产登记卷号为1570-6）原登记建筑面积为9,493.94平方米，后因房产交易原因，已经有买受人办理了房产证而导致现在房产登记的建筑面积为8,760.56平方米（该面积中包括大东区北顺城路212号8座5室房屋）。现上述8760.56平方米的房产于2010年1月20日被沈阳市大东区人民法院（2006）大东执行第1612号执行一案查封，期限二年，此后该案查封因在2012年1月20日期限届满没有续封而失效。2010年10月22日，沈阳市中级人民法院（1997）沈法执行第282号执行一案对上述房产进行第一位轮候查封，申请执行人为中国长城资产管理公司沈阳办事处，被执行人为冠信公司，执行标的为400万元及利息，该案轮候查封在2012年1月20日因大东区人民法院（2006）大东执行第1612号一案查封期限届满没有续封，而自动转变为生效查封，查封期限为自2012年1月20日起二年。2014年1月沈阳市中级人民法院（1997）沈法执行第282号执行一案在查封期限届满前进行续封一年。2012年12月28日，沈阳市中级人民法院（2003）沈法执字第1078号执行一案也对该房产进行轮候查封。该案申请执行人现已变更为宏久红公司，被执行人为冠信公司，执行标的为1,380万元及利息。2012年6月20日，被告宏久红公司向冠信公司寓购房人发出致冠信公寓购房人的一封信，承诺“…我公司整体接收冠信公寓后，将向法院提出解除冠信公寓的司法查封和注销他项权的申请。…。如不愿意留用已购房产，我公司可按购房人已交纳购房款总额的2倍收购其房产…。现被告尚未整体接收冠信公寓，未解除冠信公寓的司法查封和注销他项权。上述事实，有当事人的陈述及其提供的认购协议书、专用收款收据、民事判决书、致冠信公寓购房人的一封信等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：本案诉争房屋的开发单位系案外人冠信公司，在认购预定书及收款收据上盖章的均系冠信公司。本案被告购买的系中国东方资产公司大连办事处对冠信公司的1,380万元及利息的债权，对冠信公司位于沈阳市大东区北顺城路212号6-17层建筑面积为8,760.56平方米房屋享有的系优先受偿权。按其在致冠信公寓购房人的一封信中“…我公司整体接收冠信公寓后，将向法院提出解除冠信公寓的司法查封和注销他项权的申请。…。如不愿意留用已购房产，我公司可按购房人已交纳购房款总额的2倍收购其房产…”的承诺，应在该公司整体接收冠信公寓后才能得以实现，现被告尚未整体接收冠信公寓，原告要求其返还购房款及装修款的条件未成就，故应驳回原告的起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（六）项之规定，裁定如下：驳回原告王寿壁的起诉。案件受理费3,400元，退还原告。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于上诉人提出按宏久红公司写给冠信公寓住户的一封信的承诺返还预定购房款和装修款的上诉主张，本院认为，首先，通过涉案认购书及收款收据的内容显示，涉案房屋的买受人及交款人均记载为王伊娜，并非王寿壁。即上诉人的起诉主体不适格。而即便如上诉人所述涉案房屋的实际购买人为王寿壁属实，按照合同相对性原则，其应向冠信公司主张权利，而非向宏久红公司主张权利；2、其次，上诉人此次诉请是要求被上诉人按照其写给冠信公寓住户的一封信的承诺返还预定购房款和装修款，但该承诺实现的前提条件是被上诉人整体接收冠信公寓，现上诉人无证据证明被上诉人已整体接收冠信公寓，且被上诉人亦否认已整体接收冠信公寓，即上诉人要求被上诉人返还购房款及装修款的条件未成。故一审裁定驳回上诉人的起诉并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年二月九日书 记 员 王可一本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。