上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终181号
上诉人（原审被告）陈明德，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地河北省石家庄市XX路XX号。委托代理人于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海大骏物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区XX公路XX号XX幢XX室。法定代表人满冬梅，职务总经理。委托代理人陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。上诉人陈明德因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏公司，甲方）作为出租方、陈明德（乙方）作为承租方，于2015年3月30日签订合同编号为FJGC-039-2《房屋租赁合同》，于2015年4月30日签订合同编号为FJGC-039-2《经营管理合同》，约定陈明德租赁大骏公司经营的上海市奉贤区XX镇XX公路XXX号的“XX商业广场”X层XXXX号的房屋，用于经营奶茶、套餐，品牌为“恋之味”。租赁期限为1年，自2015年5月1日至2016年4月30日；暂约定房屋交付日为2015年4月1日，开业日期为2015年5月1日；租金为每年45,992元，物业管理费每年为22,996元。租金具体的支付方式：“采取先付后用，付3月押3月的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金11,498元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金”。物业管理费的具体支付方式：“本合同签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费5,749元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。”《房屋租赁合同》第十条中的10.2条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何一项费用超过3天的，……，同时甲方有权终止本合同，收回该房屋，并按本合同12.2条追究乙方的违约责任。”第12.2条约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理费和/或其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用+当年六个月的租金+六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.13乙方擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止经营，或擅自停业达2天的；……”。《经营管理合同》第三条“营业时间管理”对营业时间进行了约定，其中第二项约定“正常营业时间内乙方如需暂停或停止营业，须向管理公司提出书面申请，如乙方擅自暂停或停止营业，视为乙方擅自中途退租，甲方有权按该房屋的房屋租赁合同之约定追究乙方的违约责任。”合同签订后，陈明德按约向大骏公司缴纳了租赁保证金17,500元、首期3个月的租金11,498元和首期3个月的物业管理费5,749元，大骏公司于2015年4月10日将房屋交付给陈明德使用，陈明德后进场装修，于2015年5月1日正式营业。2015年9月6日，大骏公司向陈明德发出关于收取租金物业费的通知，要求陈明德于2015年9月10日之前将第二期3个月（自2015年9月19日至2015年12月18日）的租金和物业管理费合计17,247元汇入大骏公司账户，陈明德签署，但未付上述款项。大骏公司于2015年9月13日向陈明德发出催讨租金函，再次要求陈明德将第二期的租金和物业管理费于2015年9月16日交付到大骏公司账户，并表示如陈明德逾期，大骏公司将追究违约责任。陈明德拒签，并于同日停止营业至今，也并未再向大骏公司交付租金和物业管理费。2015年10月16日，大骏公司诉至原审法院要求判令：1、解除大骏公司与陈明德之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，陈明德将房屋恢复原状交付大骏公司；2、陈明德给付大骏公司违约金51,994元，扣除已在大骏公司处的17,500元租赁保证金，应付违约金34,494元；3、本案的诉讼费由陈明德承担。诉讼中，大骏公司变更第一项诉讼请求为，要求判令解除大骏公司与陈明德之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，陈明德搬离“XX商业广场”X层XXXX号房屋。陈明德要求驳回大骏公司全部的诉讼请求，并要求继续履行合同。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，大骏公司按约向陈明德交付了房屋，履行了自己的义务，陈明德在租赁合同期限届满前仍表示要继续履行该房屋租赁合同和经营管理合同，但未按约定的时间向大骏公司交付租金，也已停止营业，显属违约，且延迟交付租金的时间已经超过了3日，停止营业的时间超过了2日，双方在《房屋租赁合同》中关于出租方解除合同的条件成就，故按约大骏公司有权要求解除合同，并要求陈明德搬离涉案房屋。庭审中，陈明德对其违约的基本事实不予认可，认为因大骏公司提供的房屋存在违法建筑、大骏公司在招租过程中存在虚假宣传等情况，影响了其正常营业，双方发生纠纷后与大骏公司协商不成，是大骏公司违约在先，陈明德才停止营业和拒付租金的，故其并非合同约定的擅自停止营业，也并非无故延迟交付租金，不存在违约行为。对该辩称，陈明德未提供任何证据加以证明，于法无据，原审法院不予支持。陈明德在大骏公司催告后合理的期限内未支付租金，且目前仍处于停止营业的状态，合同目的明显不能实现，故对陈明德要求继续履行合同的抗辩，原审法院不予支持。基于双方在《房屋租赁合同》中第12.2条的约定，大骏公司要求陈明德支付以“已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用+当年六个月的租金+六个月的物业管理费之和的金额”为标准计算的违约金，原审法院认为，于法无悖，且陈明德对该违约金的计算方式和数额无异议，原审法院予以支持。原审法院审理后，于2015年11月23日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除上海大骏物业管理有限公司与陈明德于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》及2015年4月30日签订的《经营管理合同》；二、陈明德于判决生效之日起十日内搬离上海XX商业广场X号楼X层XXXX号房屋；三、陈明德于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司违约金人民币51,994元，扣除已在大骏公司处的人民币17,500元租赁保证金，陈明德需向大骏公司另支付人民币34,494元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,100元，减半收取，计人民币550元，由陈明德负担。原审法院判决后，上诉人陈明德不服，向本院提起上诉称：双方租赁合同约定承租房屋用途为经营奶茶、套餐等餐饮服务，而被上诉人提供的房屋未能通过环评许可，且该房屋坐落土地为工业用地，不具备办理餐饮许可证和营业执照的条件。上诉人承租系争房屋后从未正式开业，因未能办理相关许可证，故只能是试营业，既然没有正式营业就不能认定停止营业。被上诉人不能提供符合条件的房屋，故上诉人拒绝支付租金并不违约。双方所签合同文本均由被上诉人提供，应认定为格式合同，该些合同免除了被上诉人的违约责任，并对上诉人违约责任约定过高。该些格式条款应属无效。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人大骏公司辩称：双方所签合同明确约定上诉人自行办理房屋的消防及工商手续。被上诉人已提供可安全使用的房屋，上诉人在该房屋内从事经营活动所需相关许可手续均应由上诉人自行办理。上诉人于2015年4月10日接收系争房屋，并在房屋交接书上签字，并于5月1日起开始营业。被上诉人所提供的合同中重要条款用黑体字提示，合同中双方的权利义务基本平等，上诉人亦充分理解合同内容，该合同条款均合法有效。现上诉人违反合同约定，拒付租金并擅自停业，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担违约责任。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。上诉人主张上述合同均系格式条款，且合同免除被上诉人义务，加重上诉人责任，应属无效的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人违反合同约定，拒绝支付租金并自行停止营业，被上诉人依约行使合同解除权并要求上诉人搬离系争房屋，于法有据。上诉人主张被上诉人所提供房屋因建造在工业用地上，且未通过环评审批许可，致其无法办理相关工商及餐饮许可手续，但上诉人并未提供证据证明其主张，本院亦不予采信。鉴于上诉人于原审中明确表示对被上诉人主张的违约金计算方式和数额并无异议，故原审法院据此认定上诉人应付违约金的数额并无不当。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,099元，由上诉人陈明德负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年三月九日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……