湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06411号
上诉人（原审被告）仇财兴。
委托代理人李振。
被上诉人（原审原告）长沙鼎成物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇四区41栋298号。
法定代表人柯正华，总经理。
委托代理人蒋丽萍，系该公司职工。
上诉人仇财兴因与被上诉人长沙鼎成物业管理有限公司（以下简称鼎成公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第00635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，仇财兴系长沙市天心区暮云街道气象佳园D7栋705房的业主，该商品房房屋面积为163.33平方米。2010年12月29日，仇财兴与鼎成公司签订前期物业服务合同，合同期限为2010年12月29日至2015年12月28日，合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。其中第二章委托管理事项主要包括对房屋建筑共用部分、公共设施设备、市政公用设施、附属建筑物、公用绿地、附属配套建筑等区域的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放车辆秩序的管理。第五章物业管理服务质量对鼎成公司提供的物业服务质量明确目标。第六章物业服务费用主要约定仇财兴每月按1.2元每平方米（高层）的标准，在办理入伙之日起开始交纳物业管理费。业主应按季预交物业管理费，逾期交纳，从逾期交纳之日起每日按应交纳管理费的千分之三交纳滞纳金。同日，仇财兴履行收房手续。2013年2月仇财兴对D7栋705房进行装修，同年6月入住。仇财兴按约支付了2011年、2012年的物业服务费。2013年1月，仇财兴认为鼎成公司提供物业服务不符合合同约定，拒绝交纳物业服务费。2013年11月5日和2014年10月20日，鼎成公司分别向仇财兴发送物业服务缴费通知单。仇财兴收取后向鼎成公司提出因家中被盗，要求免除两年物业服务费，双方因物业服务费交纳事宜不能达成一致，鼎成公司遂向原审法院起诉，请求判令：一、仇财兴支付物业费4116元（从2013年1月1日至2014年9月30日）；二、仇财兴支付滞纳金1235元；三、仇财兴承担本案诉讼费用。
另查明，2008年12月15日，鼎成公司在长沙县工商行政管理局登记，取得营业执照，经营范围为从事物业管理服务。并于2009年12月15日获得从事物业管理活动资质。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。仇财兴和鼎成公司在前期物业管理服务合同签名确认，系双方真实意思表示，原审法院确认合法有效。鼎成公司向小区业主提供物业服务，小区业主应按约履行缴费义务。庭审中，仇财兴提交气象佳园小区现状相片、康玲（气象佳园另一业主）家中被盗视频等证据，结合小区其他业主提交证据情况，可以看出，鼎成公司所提供的物业服务存在瑕疵。但小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非采取拒绝交纳物业服务费的方式。因此，仇财兴应交纳物业服务费。依据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条之规定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。仇财兴于2013年6月实际使用住房，则2013年1月至5月期间的物业服务费应按90%收取，2013年6月至2014年9月应全额交纳。因鼎成公司未能严格全面地履行合同义务，原审法院将其物业服务费的收取标准酌情核减5%，即未实际使用期间，按85%收取，实际使用期间，按95%收取。其次，仇财兴2013年前均按约交纳物业服务费，后期未予交纳系与鼎成公司就缴费事宜未能协商一致，非无正当理由故意拖欠，依据诚实信用原则，鼎成公司主张仇财兴应支付滞纳金，不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决：一、仇财兴应在本判决生效之日起十日内支付鼎成公司物业服务费3812.2元（其中2013年1月1日至2013年5月30日，以每月166.6元为标准计算为833元。2013年6月1日至2014年9月30日，以每月186.2元为标准计算为2979.2元）；二、驳回鼎成公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由鼎成公司负担20元，仇财兴负担5元。
上诉人仇财兴不服原审判决，上诉称，一、被上诉人取得资质证书的时间是2011年7月12日，双方在签订物业合同时，被上诉人无从事物业管理的资质；被上诉人未经招投标方式获取气象佳园物业管理服务资格；被上诉人法定代表人柯正华，股东刘浩、魏先龙均为房地产开发商的法人和合伙人，违背房地产与物业管理相分离的原则。因此，双方签订的物业服务合同无效。二、被上诉人在管理期间没有达到卫生清洁、安全保障、公共区域维修等基本服务，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，原审法院酌情核减5%明显过低。三、上诉人家中被盗，是因被上诉人没有履行服务合同，不能认定与本案无关。故，请求判令：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回鼎成公司的全部诉讼请求；2、免除上诉人12个月物业服务费作为被盗损失赔偿；3、服务费收费标准核减50%，即未实际使用期间按40%收取，实际使用期间按50%收取；4、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人鼎成公司答辩称，一、我们2009年12月15号开始从事物业活动，有相应的物业服务资质。二、我们也承认物业服务存在瑕疵，不可能百分之百满意，但我们都做好了卫生清洁、安全保障等服务，有些是开发商的问题。三、物业服务合同上写了要按时交物业费，我们也将催缴单贴在上诉人的门上，小区大门也有贴。请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，首先，上诉人与鼎成公司于2010年12月29日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且根据鼎成公司提供的资质证书，鼎成公司在2009年12月15日就取得了从事物业管理活动的资质，故双方签订的上述合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鼎成公司提供了物业服务，上诉人应按约缴纳相应的物业费。其次，根据上诉人一审提交的照片及双方当事人的陈述，鼎成公司在小区的卫生清洁、公共设施的维护上存在一定瑕疵。然，气象佳园小区二期仍在建设中，小区设施并不完善，且大量小区业主的入住装修致使物业管理存在一定难度，对此上诉人应当负有相应的容忍义务，故原审法院将其物业服务费的收取标准酌情核减5%较为合理，本院予以维持。第三，上诉人主张的财产被盗损失，因其未在一审中提出反诉，故本案不予处理，上诉人可另行主张。
据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人仇财兴的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人仇财兴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十四日
书 记 员 夏 欢
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。