浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初5344号
原告：交通银行股份有限公司温州乐清支行。
负责人：陈新颜，支行。
委托代理人：叶金雷，系原告员工。
委托代理人：谢祥忠，系原告员工。
被告：叶晓云。
被告：温州中驰置业发展有限公司。
法定代表人：刘嵩。
委托代理人：南仕，浙江合众律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司温州乐清支行（以下简称交行乐清支行）与被告叶晓云、温州中驰置业发展有限公司（以下简称中驰公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年6月7日立案受理。依法适用简易程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告交行乐清支行委托代理人叶金雷、谢祥忠、被告中驰公司委托代理人南仕到庭参加诉讼，被告叶晓云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行乐清支行起诉称：2014年3月17日，原告与被告叶晓云签订了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：温交银2014年310期房贷字030号）一份，该合同约定：原告依合同约定向被告叶晓云发放贷款人民币41万元；贷款期限300个月；按月结息，每月21日为还款付息日；放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；利率根据放款日中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%（放款日月利率6.0041656‰）执行；本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日调整本合同项下贷款利率，调整后次日起，按相应利率档次执行调整后的利率；等额本金还款法，每期还款额为1366.67元，逾期贷款的罚息、复利按本合同约定相应期限档次贷款利率上浮50%（截止至起诉日按6.737‰）。合同还约定：叶晓云以所购的位于乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房产向原告提供抵押。2014年3月20日，双方办理了抵押登记手续（温房预乐清市字第2110×××××23号）。中驰公司作为保证人，对上述债务承担连带责任，保证的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用等。
上述合同签订后，原告于2014年4月1日放款41万元，期限自2014年3月17日至2039年3月17日。利率根据放款日中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%（放款日月利率6.0041656‰）执行。自2014年7月21日合同项下第三期贷款本息到期至今，被告叶晓云已有22期本息违约。截止2016年5月3日被告叶晓云尚欠原告借款本金407179.25元、合同期内利息48089.89元、罚息2637.34元、利息复利3779.24元、罚息复利135.9元。原告多次向俩被告催讨，被告叶晓云拒不偿还本息，被告中驰公司亦未承担相应的保证责任。故原告诉至本院，请求判令：1.判令被告叶晓云立即归还借款本金407179.25元，利息48089.89元、罚息2637.34元、利息复利3779.24元、罚息复利135.89元（上述金额暂算至2016年5月3日，罚息、复利按原合同约定的利率上浮50%执行计算支付至归还之日止）；2.若被告叶晓云不归还上述债务，则依法拍卖、变卖原告依法享有抵押权，叶晓云单独所有的位于乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房产，所得价款由原告优先受偿；3.判令被告中驰公司对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中罚息、复利月利率为6.737‰。
原告交行乐清支行为证明其主张的事实，在本院指定的举证期限内向本院提供如下证据：
1、原告营业执照、负责人身份证明书各1份，证明原告主体资格。
2、被告叶晓云身份证明、单身证明各1份，证明被告叶晓云主体资格及婚姻状况。
3、房屋他项权证书1份，证明原告对被告叶晓云提供的抵押物享有合法的抵押权。
4、个人房产抵押贷款合同、借款凭证，证明原告按合同履约，于2014年4月1日为被告叶晓云发放41万元贷款的事实。
5、还款明细及所欠本金和利息清单各1份，证明被告叶晓云还款和所欠本金及利息的情况。
6、债务提前到期通知书，证明原告向被告叶晓云宣布债务提前到期的事实。
被告中驰公司辩称：原告已经取得抵押物权，中驰公司阶段性连带责任保证义务已履行完毕，原告无权要求中驰公司承担连带责任；即便原告未取得抵押物权，过错在于原告及被告叶晓云未及时办理商品房转移登记与抵押登记手续，中驰公司无需承担连带责任；若中驰公司需承担保证责任的，原告依法应先行实现抵押物权；原告诉请中驰公司支付罚息及复利、罚息的复利没有依据。综上所述，请求法院驳回原告对中驰公司的诉讼请求。
在本院指定的举证期限内，被告中驰公司未提交证据。
被告叶晓云未作答辩，亦未在法院指定的举证期限内提供证据。
原告交行乐清支行提供的证据经庭审出示质证。被告中驰公司对证据1、证据2均无异议。经审核，本院对原告提供的证据1、证据2均予以确认。被告中驰公司对证据3的真实性没有异议，对预购商品房抵押登记材料的真实性没有异议，该证据证明原告已经对房屋进行预告登记，依法取得抵押物权，应当先实现抵押物权。本院认为，证据3能够证明该房产已办理了预告抵押登记，本院对该证据予以确认。被告中驰公司对证据4的真实性没有异议，认为被告中驰公司并非该笔借款的实际借款人，对该笔贷款是阶段性的担保责任，且已经履行完毕。关于证据5，被告中驰公司认为，系原告单方面提供，对该证据的三性均有异议，请法庭予以核实；被告叶晓云欠款情况由法院审理查明；从该还款明细中可以反映，原告要求对未还罚息计算复利是没有依据的；罚息已经具有惩罚性质，罚息不应再计算复利。关于证据6，被告中驰公司对其真实性、合法性没有异议，但认为原告单方面宣布合同提前到期没有事实和法律依据。经审核，本院认为，原告提供的证据4、证据5、证据6能够证明原告待证的事实，本院予以确认。
被告叶晓云经本院依法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告所陈述的事实与提供的证据放弃抗辩与质证的权利。
本院经审理认定的事实与原告诉称的事实相一致。
另查明：温交银2014年310期房贷字030号《个人房产抵押贷款合同》约定：被告中驰公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、及原告实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告叶晓云未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告中驰公司应按原告的要求立即支付被告叶晓云的全部到期应付款项；叶晓云取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的、他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本后，中驰公司的保证责任解除；上述保证条款效力独立于本合同，本合同或其有关条款无效时不影响上述保证条款的效力。2015年12月15日，原告向被告邮寄送达《债务提前到期通知书》。
本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告依约向被告叶晓云发放借款，履行了合同约定的义务。被告叶晓云未按约偿付借款本息，其行为构成违约，原告有权根据合同约定提前收回借款。现原告起诉要求被告叶晓云偿还借款本金及利息、罚息、复利，有事实与法律依据，本院予以支持。被告叶晓云自愿提供坐落于乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房产作为抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，故原告享有上述房产的担保物权。被告叶晓云未能偿还上述房产按揭贷款，原告有权就依法拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿。上述合同约定：被告中驰公司自合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止，为借款人的债务承担连带保证责任；如借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，中驰公司的保证责任解除；上述保证条款效力独立于本合同，本合同或其有关条款无效时不影响上述保证条款的效力。被告中驰公司至今也没有提供证据证明保证责任解除条件已成就，故被告中驰公司仍应对被告叶晓云的上述债务承担连带保证责任。同理，对被告中驰公司辩称原告已经取得抵押物权，答辩人阶段性连带责任保证义务已履行完毕，原告无权要求答辩人承担连带清偿责任的辩解意见，本院不予采纳。另被告中驰公司辩称即便其需承担保证责任的，原告依法应先处理借款人自己提供抵押的房产。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案原告与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》中，双方并没有约定实现债权的顺序，被告叶晓云提供其名下的乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房产作为借款的抵押担保，债权人应先就该房屋的担保实现债权，不足部分再由保证人承担保证责任。故被告中驰公司该辩解意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。被告叶晓云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告叶晓云应偿还原告交通银行股份有限公司温州乐清支行借款本金407179.25元及利息（利息包括期内利息、逾期罚息及复利：期内利息为48089.89元；逾期罚息为2637.34元，后续逾期罚息以借款本金407179.25元为基数，自2016年5月4日起按月利率6.737‰计算至判决确定的履行之日止；复利为3779.24元，后续复利以期内利息48089.89元为基数自2016年5月4日起按月利率6.737‰计算至判决确定的履行之日止）。
二、若被告叶晓云逾期偿还第一项债务，则原告交通银行股份有限公司温州乐清支行有权以拍卖或变卖被告叶晓云名下的乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房产的所得价款对上述第一项款的债权予以优先受偿。
三、原告就上述第二项物的担保受偿后，不足部分由被告温州中驰置业发展有限公司承担连带清偿责任（自借款发放日起至原告收到被告叶晓云名下的乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园51幢6××室的房屋产权证及抵押登记手续之日止）。被告温州中驰置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告叶晓云追偿。
四、驳回原告交通银行股份有限公司温州乐清支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8227元，减半收取计4113.5元，由被告叶晓云、温州中驰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 吴银喜
二〇一六年九月一日
书记员 梁静静