阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初1564号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，营业场所阳江市阳东区东城镇环山西路。
负责人：陈国超，该银行行长
委托诉讼代理人：林善炯，男，该银行工作人员。
委托诉讼代理人：莫宏欢，男，该银行工作人员。
被告：莫万远，男，1973年9月12日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市江城区。
被告:阳江市瑞丰实业有限公司，住所地阳江市区。
法定代表人：林建兵，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称农行阳东支行）与被告莫万远、阳江市瑞丰实业有限公司（以下简称瑞丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳东支行的委托诉讼代理人莫宏欢到庭参加诉讼，被告莫万远经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告瑞丰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告农行阳东支行与被告莫万远、瑞丰公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告莫万远立即偿还借款本金424476.17元及利息（利息计至2017年8月21日止为7622.70元，从2017年8月22日计至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3.判令被告瑞丰公司承担连带保证责任；4.判令原告在处置抵押物价款中优先受偿；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告莫万远于2014年3月21日在原告处办理个人一手房贷款人民币45万元正，期限25年，年利率7.205%，采用按月等额本息还款法，以被告莫万远所有的坐落在阳江市江城区瑞丰·金山凤凰4幢4层404房的房地产为该笔贷款作抵押担保，被告瑞丰公司为该笔贷款作阶段性保证担保，且各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》。原告依约借款450000元给被告莫万远，被告依约清偿了37期贷款本息，但从2017年5月21日起至今连续4期没有清偿贷款本息，至2017年8月21日止，尚欠贷款本金424476.17元，利息7622.7元（利息计至2017年8月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告莫万远违反了与原告所签订的《个人购房担保借款合同》中违约责任第十二条的约定。为了更有效控制原告贷款风险，维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告以被告莫万远直至2017年12月21日止仍未偿还借款本息为由，变更第二项诉讼请求为：判令被告莫万远立即偿还借款本金424476.17元及利息15673.52元（利息计至2017年12月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。
被告莫万远、瑞丰公司未作答辩。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告农行阳东支行是于1994年6月1日成立的股份有限公司的分公司（国有控股），公司名称原系中国农业银行股份有限公司阳东县支行，2015年10月30日变更为中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行。被告瑞丰公司是于1994年12月15日注册成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围是产销工业原材料、辅助材料及工业产品，以及房地产开发及经营、物业服务、投资酒店餐饮业、文化娱乐业等，林建兵是该公司的投资人并任公司的法定代表人。
2013年11月15日，农行阳东支行（甲方）与瑞丰公司（乙方）签订一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，合同约定：双方就乙方开发的房地产项目的个人购房贷款业务进行合作，甲方同意为符合甲方贷款条件的购买乙方所开发的“瑞丰·金山凤凰”商住小区首期项目的购房人提供购房按揭贷款。借款担保约定：乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人购房款提供连带责任保证担保，担保范围是购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方为实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，乙方对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥甲方为抵押权人的抵押手续完成之日止。权证办理约定：乙方应协助购房人和甲方办理房屋销售备案登记、抵押预登记和正式抵押登记，各登记证明文件的原件交由甲方保管。
2014年1月12日，莫万远（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：莫万远向瑞丰公司购买坐落于阳江市江城区商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积132.04平方米，其中套内建筑面积为108.23平方米，分摊建筑面积23.81平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米5953.57元，总价款为644355元。付款方式：签订本合同时买受人支付首期款194355元，余下购房款450000元由银行提供按揭贷款支付。合同签订后，双方办理房屋销售备案登记，阳江市房地产交易中心于2014年1月23日出具一份《商品房买卖（预购）登记证明书》，内容为：经审查，买（预购）方莫万远与卖（预售）方签订的坐落在阳江市江城区瑞丰·金山凤凰4幢4层404房房屋的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理条例》有关规定，内容合法，双方的身份签名和盖章属实，准予登记。
2014年3月3日，被告莫万远向原告农行阳东支行递交《个人信贷业务申请表》，以购房资金不足为由申请贷款450000元，期限20年。2014年3月7日，原告农行阳东支行（贷款人、抵押权人）与被告莫万远（借款人、抵押人）、瑞丰公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告莫万远向原告借款450000元，借款用途为购买房产，购买的房产位于阳江市江城区瑞丰金山凤凰4幢4层404房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。借款提取约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入瑞丰公司的账户。还款约定：还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。借款担保方式约定：本合同采用阶段性保证+抵押方式担保，由阶段性保证人瑞丰公司提供保证担保，由抵押人莫万远提供抵押担保。其中，保证担保约定：保证方式为连带责任保证，即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。另外约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。抵押担保约定：抵押人以其名下位于阳江市江城区瑞丰金山凤凰4幢4层404房为上述借款作抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押权效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、附合物、混合物、分离物、加工物等其他财产和权利。抵押权的实现，债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，合同约定借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，即构成借款人违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。
2014年3月14日，原告农行阳东支行与被告莫万远到阳江市住房和城乡规划建设局对上述房地产办理预告抵押登记手续，取得《广东省房地产预告登记证明》，该登记证明内容为：预告登记权利人农行阳东支行，预告登记义务人莫万远，房屋坐落在阳江市江城区瑞丰.金山凤凰4幢4层404房，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2014年3月14日。
2014年3月21日，原告农行阳东支行向被告莫万远的账户发放借款450000元，并制作一份《中国农业银行借款凭证》，内容为“借款人莫万远，借款金额450000元，借款用途购买住房，借款日期2014年3月21日，到期日期2039年3月20日，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，还款方式为等额本息还款”。同日，原告农行阳东支行从被告莫万远的账户划转购房款450000元给被告瑞丰公司账户，该事实有原告提供的一份2014年3月21日开具的《中国农业银行集中作业平台贷款放款回执》予以证实。
被告莫万远借款后，从2014年4月21日起开始向原告偿还贷款本息，一直正常还款至2017年4月21日，依约清偿了37期贷款本息，累计偿还贷款本金25523.83元，利息（含复利）85589.04元。但被告莫万远从2017年5月21日起一直没有偿还借款本息给原告，计至2017年8月21日止，已连续拖欠4期借款本息未还，尚欠借款本金424476.17元，利息7622.70元。原告农行阳东支行向被告莫万远催收未果，于2017年9月19日向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，原告主张，提起诉讼后，被告莫万远仍没有偿还借款本息，计至2017年12月21日止，被告莫万远尚欠借款本金为424476.17元，利息15673.52元。为此，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告莫万远立即偿还借款本金424476.17元及利息15673.52元（利息计至2017年12月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。另外，原告确认本案的抵押房地产至今尚未取得房地产权证，抵押的商品房未办理正式抵押登记手续。
以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告身份证复印件、户口薄、瑞丰公司营业执照及企业机读档案登记资料、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、还款明细、逾期未还款资料等证据予以证实。
本院认为：本案是被告莫万远向原告农行阳东支行借款后在履行借款合同过程中所产生的纠纷，本案为借款合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《个人购房担保借款合同》应否解除的问题；二、原告农行阳东支行对被告莫万远提供的抵押房产是否享有优先权问题；三、被告瑞丰公司承担保证责任的问题。
一、关于涉案《个人购房按揭借款合同》应否解除的问题。原告农行阳东支行与被告莫万远、瑞丰公司在平等自愿基础上签订的《个人购房按揭借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定借款合同合法有效。原告农行阳东支行与被告莫万远形成借款合同和抵押合同关系，与被告瑞丰公司形成保证合同关系。本案中，原告农行阳东支行履行了发放贷款义务，被告莫万远从2017年5月21日起没有偿还借款本息，计至2017年12月21日止，被告莫万远已连续8期没有偿还借款本息给原告，尚欠借款本金为424476.17元，利息15673.52元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前偿还借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告莫万远经催告后仍未履行还款义务，其行为已构成违约，原告农行阳东支行请求解除与被告莫万远、瑞丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，合法合理，本院应予支持。借款合同解除后，被告莫万远应向原告提前清偿所欠的借款本息。原告农行阳东支行请求被告莫万远偿还借款本金424476.17元及利息（计至2017年12月21日止的利息为15673.52元，从2017年12月22日起至本判决确定付款之日止的利息按借款合同约定的利率计算），理据充足，本院予以支持。
二、关于原告农行阳东支行对被告莫万远提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告农行阳东支行与被告莫万远就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告农行阳东支行与被告莫万远并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于被告瑞丰公司承担保证责任的问题。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，原告农行阳东支行与被告瑞丰公司形成了合法有效的保证合同关系。该合同约定了被告瑞丰公司是阶段性连带责任保证，即借款人取得房地产权属证书，抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告瑞丰公司的保证责任免除，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证和他项权证，被告瑞丰公司的保证责任依约不能免除。原告请求被告瑞丰公司对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告瑞丰公司承担保证责任后，有权向被告莫万远追偿。
被告莫万远、瑞丰公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司阳东县支行与被告莫万远、阳江市瑞丰实业有限公司于2014年3月7日签订的合同编号为N044020120140018415号的《个人购房担保借款合同》；
二、被告莫万远在本判决生效之日起七日内偿还借款本金424476.17元及利息(计至2017年12月21日止的利息为15673.52元，从2017年12月22日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行;
三、被告阳江市瑞丰实业有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市瑞丰实业有限公司承担保证责任后，有权向被告莫万远追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7781.48元（原告已预交），由被告莫万远、阳江市瑞丰实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯学理
人民陪审员 冯宗俭
人民陪审员 莫晓燕
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 李钊莹