广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）秀民初字第732号 原告：李东，男,1971年11月14日出生，汉族，个体户，住桂林市灵川县。 委托诉讼代理人：李谋金，广西宁泽律师事务所律师。 被告：柳州市环欣佳物业服务有限责任公司桂林分公司，住所地：桂林市叠彩区新码路******房，组织机构代码证号：05438474-0。 负责人：于海军，经理。 委托诉讼代理人：李雪霜，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告：柳州市环欣佳物业服务有限责任公司，住所地：柳，住所地：柳州市荣军路东三巷**码证号：79681035-8。 法定代表人：陈跃，总经理。 被告：桂林客车发展有限责任公司，住所地：桂林市，住所地：桂林市苏桥经济开发区苏桥（工业）园广州街**，19889147-7 法定代表人：李薇旻，董事长。 委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶，广西诚云霞律师事务所实习律师。 原告李东与被告柳州市环欣佳物业服务有限责任公司桂林分公司（以下简称柳州环欣佳物业公司桂林分公司）、柳州市环欣佳物业服务有限责任公司（以下简称柳州环欣佳物业公司）、桂林客车发展有限责任公司（以下简称桂林客车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告李东的委托诉讼代理人李谋金，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的委托诉讼代理人李雪霜，被告桂林客车公司的委托诉讼代理人吴海云、陈晶到庭参加诉讼。被告柳州环欣佳物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院依原告的申请，于2015年7月23日依法委托广西立信资产评估有限公司、广西桂鑫诚会计师事务所进行评估，两评估公司分别于2015年11月26日、2016年9月29日作出评估报告。本案现已审理终结。 原告李东向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司于2014年10月18日签订的《厂房租赁合同》；2.三被告连带归还原告租赁保证金30039元；3.三被告连带赔偿原告装修损失499104.8元，搬迁费50000元，营业收入损失519312.86元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年10月，原告承租被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司合法管理的位于桂林市厂房经营“兔宝宝健康建材专卖店”，租赁期为一年。原告对租赁的厂房花费了大量的人力、物力、财力进行装饰装修，2014年5月1日正式开业经营。合同期满后，原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司于2014年10月18日续签一份合同，租赁期限从2014年10月18日至2015年10月19日，合同中对双方的权利义务及保证金等进行了明确的约定。2015年2月14日，被告桂林客车公司对原告合法租赁的厂房进行停水停电，致使原告无法进行正常经营。2015年3月30日被告桂林客车公司发出告示，声称要对位于桂林市翠竹路18号的厂房进行清理和拆除，并要求原告于2015年4月2日前搬迁。从原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的《厂房租赁合同》来看，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司与被告桂林客车公司系委托管理关系，且被告桂林客车公司的上述行为给原告造成了巨大的经济损失，其应当承担赔偿责任。被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司作为分公司不具有法人资格，不能独立承担民事责任，应由被告柳州环欣佳物业公司对被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的违约行为承担连带责任。 被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司辩称，一、对于解除签订的《厂房租赁合同》无异议，同时被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司认为解除的时间是2015年1月15日。二、厂房租赁保证金先确定原告是否缴纳，即使缴纳也因原告方的违约行为无权主张退款。三、赔偿损失问题。厂房装修费的评估报告的真实性、合法性以及营业收入损失的评估报告的真实性、合法性，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司均不予认可。同时依据双方的合同第7条第3项的约定，因市政动迁造成合同无法履行的，双方互不承担责任。本案所涉合同系因市政动迁原因无法履行，因此不存在承担责任问题。故原告要求被告赔偿装修费损失、搬迁费、营业收入损失，没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告柳州环欣佳物业公司未答辩亦未提交证据。 被告桂林客车公司辩称，一、被告桂林客车公司与原告李东不存在合同关系，原告将被告桂林客车公司列为被告系主体错误。被告桂林客车公司与原告李东并未签订租赁合同，没有相应的合同权利义务关系，根据合同的相对性原则，被告桂林客车公司并不是本案的适格被告。被告桂林客车公司应以有独立请求权第三人的身份参加诉讼。原告李东称被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司为委托管理关系并无依据。被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司系租赁合同关系。被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司擅自将租赁场地转租给原告李东，无论转租合同是否有效，根据合同的相对性原则，被告桂林客车公司与原告李东都不存在合同关系。被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的租赁合同到2015年1月15日终止，而被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司与原告的租赁合同期限却签到了2015年10月，超过的部分是无效的，这部分所谓的营业损失更与被告桂林客车公司无关。原告诉请被告桂林客车公司承担违约责任系主体错误，如果存在违约行为，也应当由柳州环欣佳物业公司桂林分公司承担违约责任。二、被告桂林客车公司对清理、回收厂房一事已对被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司尽了合理的通知、提醒义务，被告桂林客车公司对厂房停水停电，收回厂房的行为合约、合理、合法。被告桂林客车公司单方面终止合同，清理收回厂房的行为符合合同约定。被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的合同约定：“租赁期间包括但不限于政府征用、拆迁等原因，甲方有权单方面终止合同，甲方不承担乙方损失。而且乙方应在甲方下达通知之日起30天内必须把所租场地归还甲方”。因租赁场地被政府拆迁、征用，被告桂林客车公司单方解除合同符合约定。被告桂林客车公司在知晓所租赁场地将被政府征收后，马上于2015年1月15日就依约将终止合同一事通知了被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司，并给了30天的搬迁宽限期。但被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司并不配合清理、搬迁租赁场地，为了配合政府征地要求，被告桂林客车公司不得不在4月份对所租赁厂区封厂，停水停电。被告桂林客车公司对租赁厂区停水停电收回厂房的行为是正当行使物权请求权之返还原物请求权的合法行为。一方面，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司未经被告桂林客车公司允许擅自将厂房转租给原告李东，原告李东对租赁物系无权占有，被告桂林客车公司有权要求无权占有人排除妨害。另一方面，即使认为被告桂林客车公司在知道或应当知道转租之日起六个月内未提出异议，视为默认该转租关系，被告桂林客车公司也可行使物权请求权之返还原物的请求权，收回厂房。综上，请求驳回原告对被告桂林客车公司的诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告柳州环欣佳物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，柳州环欣佳物业公司视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告桂林客车公司认为原告李东与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的两份厂房租赁合同的真实性无法确认。本院认为作为合同当事人的原告李东与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 2.两被告对原告提交的租金收据真实性不予认可。本院认为原告提交的租金收据均系2014年10月之前的租金收据，与本案缺乏关联性，不作为本案的定案依据。 3.两被告认为原告提交的租赁场地现场照片的真实性无法确认。本院认为，上述照片确系租赁场地的现场照片，但无法证实租赁场地于2015年2月14日停水停电。故本院仅对照片的真实性予以确认。 4.两被告对原告提交的明细账、装饰装修单据及评估机构依此作出的评估鉴定报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，原告系个体工商户，日常经营中没有正规、正式的票据亦符合交易习惯，故上述证据可作为本案的参考依据。 5.原告对被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司提交的2015年3月1日张贴通知的照片不予认可。本院认为该照片通知上未加盖公司的公章，也没有照片的拍摄时间，故该证据不作为本案的定案依据。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：被告桂林客车公司是桂林市翠竹路**国有土地使用权证的登记使用权人。土地面积44492.6平方米（66.73亩），土地性质为国有出让工业土地。被告桂林客车公司在该土地上建设20栋厂房，并办理了房屋所有权证。2009年8月，被告桂林客车公司与桂林市秀峰区人民政府签署《前期拆迁补偿合同》，由秀峰区政府支付4000万补偿款，被告桂林客车公司搬迁西部厂区并移交30.6亩土地用于机场路改造和莲花塘社区安置点建设。之后，被告桂林客车公司向秀峰区政府移交标的土地以及地上附着物。2012年2月，原告整体搬迁至苏桥工业园并开始生产。 2013年6月，被告桂林客车公司将翠竹路18号老厂区的部分空余厂房（1栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋的装饰车间、15-17和19栋的剩余厂房、20栋）出租给被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司。一年租赁期届满之后，双方再次签订租赁合同（合同编号：GKFZ-CFCZ/2014-01），约定：租赁厂房面积10000平方米；租赁期自2014年6月15日至2015年6月15日；月租金105000元；承租人交纳210000元保证金，合同结束后，经验收合格，出租人在1个月内返还保证金；承租人拖欠房租和费用的，出租人有权征收5%滞纳金并终止合同；租赁期间，如出租人需要对土地使用进行调整需提前结束合同时，出租人提前2个月通知承租人，因不可抗拒原因和政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担赔偿责任；租赁期间包括但不限于政府征用、拆迁等原因，出租人有权单方面终止合同，出租人不承担出租人任何损失，并且承租人在出租人下达通知起30日内必须归还租赁场地。租赁合同的附件《用电协议》亦约定合同期为2014年6月15日至2015年6月14日。另一附件《安全管理协议书》约定，未经出租人书面同意，承租人不得转租给他人；征得出租人书面同意的，承租人不得转租给不具备相应资质的他人。 2013年10月1日，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司（甲方）将其承租厂房中的518平方米出租给原告李东（乙方）用于经营“兔宝宝健康建材专卖店”，约定租赁期从2013年10月1日至2014年9月30日；每平方米建筑面积每日租金15元，月租金为7423元，年租金为89076元；乙方向甲方支付三个月的租金作为租赁保证金，等等。租赁期届满之后，双方于2014年10月18日续签合同，约定租赁期自2014年10月18日至2015年10月17日；每月租金2100元，年租金为25200元；乙方向甲方支付三个月的租金作为租赁保证金；租金支付日期在当月5日前交纳；乙方如拖欠租金，每后延一天按1%征收滞纳金，五日后当月内按5%征收滞纳金；满一个月未交租者，甲方有权终止合同，三个月的保证金不退。两份租赁合同均约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行时，双方互不承担责任；乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。 2014年12月，因被告桂林客车公司在翠竹路18号仍然使用的36.13亩土地须用于政府琴潭园区改造以及改变土地用途为经营性用地等问题，市人民政府、秀峰区政府、以及被告桂林客车公司等相关单位召开会议，确定由秀峰区政府与被告桂林客车公司签订收储协议，秀峰区政府再给付被告桂林客车公司5000万元用于剩余土地、房屋搬迁，市土储中心于2015年1月5日做好收储方案报市政府审批。 2015年1月15日，被告桂林客车公司向被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司发出终止租赁合同的书面通知，载明：“接市政府通知，根据桂林市城市规划需要及“退二进三”政策要求，市政府将于2015年2月收回翠竹路18号地块，土地收回后，该地块属于政府所有，我公司再无权继续使用。租赁合同第八条第四点约定‘租赁期间包括但不限于政府征用、拆迁等原因，出租人有权单方面终止合同，出租人不承担出租人任何损失，并且承租人在出租人下达通知起30日内必须归还租赁场地’。我公司正式提出，在2015年1月15日终止合同，2015年2月14日收回租赁场地，并切断水电供应。请贵公司在2月14日前完成租赁场地清理并返还场地，与我公司结清2月15日前的水电费用。市政府收回地块之后，逾期未清理的物品将做无主处理。”被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的负责人于海军于2015年1月15日在该书面通知上签名。2015年1月29日、2月4日，被告桂林客车公司再次向被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的负责人于海军送达书面终止租赁合同通知以及移交场地通知。被告桂林客车公司随后将收储协议和2014年12月政府会议纪要的复印件送达被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司，用于被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司清理场地之用，并再次于2月28日书面催促被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司移交场地。2015年3月30日，被告桂林客车公司向相关租户发出告示：“我公司将于2015年4月2日对位于桂林市翠竹路18号的场地进行清理和拆除，相关人员在此之前撤离、搬迁。未按要求撤离、搬迁所造成的一切后果及可能产生的法律责任自行承担。” 因原告李东等租户一直未将租赁场地交还被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司，被告桂林客车公司于2015年4月对厂区进行封厂、停水停电，并于2015年6月9日向本院提起诉讼，要求原告李东与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司、被告柳州环欣佳物业公司返还租赁场地，支付租金并赔偿损失。本院于2016年1月25日作出（2015）秀民初字第505号民事判决书，判决确认被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的租赁合同于2015年1月15日解除；被告柳州环欣佳物业公司与原告李东共同将租赁场地返还给被告桂林客车公司，等等。原告李东、被告柳州环欣佳物业公司、被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司不服判决，提起上诉，桂林市中级人民法院于2016年6月13日作出（2016）桂03民终1004号民事判决书，判决维持了上述判决事项。2016年8月29日，原告李东将租赁场地内的东西搬走，并与被告柳州环欣佳物业公司、被告桂林客车公司办理了租赁场地移交。 在本案诉讼过程中，原告李东向本院提出鉴定评估申请，请求对其租赁场地的装饰装修以及预期营业收入损失进行评估。本院依法分别委托广西立信资产评估有限责任公司、广西桂鑫诚会计师事务所进行评估。广西立信资产评估有限责任公司于2015年11月26日作出立信评报字（2015）071号资产评估报告，认定租赁场地固定资产——房屋建筑物原值566163.85元，评估基准日2015年8月7日的市场价值为499104.80元。原告为此支付评估费10400元。广西桂鑫诚会计师事务所于2016年9月29日作出桂鑫诚鉴字（2016）第3号司法会计鉴定报告书，其认为原告从2015年3月起已无法继续经营，未能提供2015年3月至10月的会计资料，仅提供了2014年4月至12月的材料明细账，考虑到原告的租赁合同期为2014年10月至2015年10月，而被告要求原告于2015年4月2日前搬迁，故对原告营业收入的时效鉴定按上年同期即2014年4月至2014年10月作为时效鉴定有效期，经审计鉴定，原告2014年4月至2014年10月期间共购入材料总额1607230元，销售收入1788197元，销售成本1424678元，实现毛利363519元，结存材料252148元。原告为此支付鉴证费10000元。 本院认为，本案争议的焦点一是原告主张的保证金是否应予退还；二是原告主张的赔偿是否有依据。 原告主张解除其与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司于2014年10月18日签订的《厂房租赁合同》，因被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司与被告桂林客车公司的租赁合同已确认于2015年1月15日解除，原告李东与被告柳州环欣佳物业公司、被告桂林客车公司已于2016年8月29日就租赁场地的移交办理了移交手续，原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司于2014年10月18日签订的《厂房租赁合同》已终止履行，故对原告主张解除2014年10月18日签订的《厂房租赁合同》的诉请，本案不再作处理。 一、关于原告主张的保证金是否应予退还问题。 原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的《厂房租赁合同》中约定原告向被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司支付三个月的租金作为租赁保证金，但原告没有提交相应的证据证实原告已按双方的约定向被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司交纳租赁保证金，故原告要求退还租赁保证金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于原告主张的赔偿是否有依据问题。 本案庭审过程中，经本院释明，原告选择合同之诉，即要求被告承担合同的违约责任。 被告桂林客车公司是桂林市翠竹路**国有土地使用权证的登记使用权人。014年12月，被告桂林客车公司在翠竹路18号使用的36.13亩土地须用于政府琴潭园区改造以及改变土地用途为经营性用地。根据《桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权处置暂行办法》的规定，土地改变用途为经营性用地的，应经土地收储中心进行收储和出让。经市政府批准，秀峰区政府与被告桂林客车公司签订收储协议，并在原合同期内，市政府批文收回土地使用权。由此可见，被告桂林客车公司收回案涉场地缘于政府的市政规划调整，并非因其自身原因所致，其与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司解除合同事由与合同约定的拆迁、征用等事由均具有不能避免、不能克服的情形。法院的生效判决亦已确认被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的租赁合同于2015年1月15日解除。因此原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司的转租合同亦因上述事由无法继续履行。虽然被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司与原告签订的租赁合同期限超出了其与被告桂林客车公司约定的租赁期限，超过的部分无效。但在原告与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司签订的两份租赁合同中均约定：租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行时，双方互不承担责任。故即使在合同有效的情况下，被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司依据合同的约定亦不应当承担违约责任。因此，原告主张被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司、被告柳州环欣佳物业公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 因原告主张的是合同的违约责任，而原告与被告桂林客车公司并未存在租赁合同关系，原告主张被告桂林客车公司与被告柳州环欣佳物业公司桂林分公司系委托管理关系亦未能举证证实，故原告要求被告桂林客车公司承担合同违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据。原告认为被告桂林客车公司存在侵权行为，可另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告李东的诉讼请求。 本案案件受理费14686元，鉴定评估费20400元，合计35086元（原告已预交），由原告李东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14686元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳 瑜 人民陪审员  阳家斌 人民陪审员  王喜生 二〇一六年十一月十五日 书 记 员  龚 涛