江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第00733号
原告苏州金阊商业房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市阊胥路马路一区后南新巷22号。
法定代表人李栋，总经理。
委托代理人邵明，江苏恒之律师事务所律师。
委托代理人瞿杰，江苏恒之律师事务所律师。
被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区同里镇三元街迎燕东路38号。
法定代表人陈娅婷，总经理。
委托代理人陈根荣，系公司员工。
被告张志宝。
原告苏州金阊商业房地产开发有限公司（以下简称金阊公司）与被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司（以下简称金龙公司）、张志宝租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告金阊公司的法定代表人李栋及其委托代理人瞿杰、被告张志宝到庭参加诉讼，被告金龙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金阊公司诉称，2011年10月，苏州金阊商业房地产开发有限公司吴江分公司（以下简称金阊公司吴江分公司）代表原告与被告金龙公司达成租赁意向，将吴江区同里镇迎燕西路33号同里商业文化广场的商铺租赁给被告金龙公司进行古玩市场使用。从2012年1月1日正式租赁使用开始后二年，免费提供给被告金龙公司使用。后到2013年底即免租期即将过去时，原告与被告金龙公司签订《租赁经营协议书》，约定原告将同里商业文化广场39间商铺租赁给被告金龙公司。租金为一层商铺租金每年10000元，两层商铺租金每年15000元，三层商铺租金每年20000元，其余商铺被告必须在2013年12月25日前清理完毕并归还。现在商业广场的4幢126号商铺为被告张志宝实际占用，但二被告从未支付过任何房租给原告，原告多次与被告沟通交涉，但被告拒绝还房，也拒绝支付房租。无奈之下，原告只得据实向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除与被告金龙公司的租赁经营协议；二、被告腾空并归还位于吴江同里商业文化广场4幢126号商铺；三、被告支付房屋租金21875元（暂算至2015年5月15日）并支付协议解除后的实际使用费（协议解除之日起至实际归还之日止）；四、被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告金阊公司明确第二项诉讼请求为：被告张志宝腾空并归还位于吴江同里商业文化广场4幢126号商铺。同时，原告金阊公司将第三项诉讼请求变更为：被告金龙公司支付房屋租金19458元（自2014年1月1日起至2015年3月17日止，按照两层商铺每年15000元计算），两被告连带支付协议解除后的实际使用费（自2015年3月18日起至实际归还之日止，按照两层商铺每年15000元计算）。
被告金龙公司未作答辩。
被告张志宝辩称，案涉商铺有上下两层，其仅向被告金龙公司承租了案涉商铺底层，双方约定头两年免租，其交纳了押金1万元。因为没有生意，商铺已停止经营，但其货物仍放在商铺内。由于无法联系到被告金龙公司，其无法解除合同并归还钥匙。只要被告金龙公司将押金退还给其，其马上就搬离。
经审理查明，2011年10月18日，金阊公司吴江分公司（甲方、出租方）与金龙公司（乙方、承租方）签订了《关于“聚宝苑”商铺租房协议书》一份，双方约定：1、甲方将商业文化广场商铺共97间租赁给乙方进行古玩市场的租赁使用。2、乙方有意租赁甲方的商铺，租期确定为8年。3、甲方商业文化广场实际可出租的商铺分为三种类型：房产商不外销自有的商铺18间、待出售的商铺57间、已出售的商铺22间。4、甲方自有不对外销售的商铺，甲方愿意自协议签订之日起到2011年12月31日止，免费提供给乙方作为乙方租赁前期准备工作使用。2012年1月1日起正式作为租赁使用。正式租赁使用开始后2年，甲方愿意免费提供给乙方使用，乙方只承担独立自用水电费用。另外，免租期过后，双方再确定租赁费用标准和交付方式。5、对已出售的商铺特殊处理，即甲方以物业公司名义逐户进行调整摸底，拿出整体出租方案及底价，然后由乙方进行权衡商议，原则上由甲方根据乙方统一招商的实际需求面积进行统一返租后，再与乙方签订这部分实际需求的另外租赁协议，租金由甲方物业代收取后分给各出租业主。6、待出售商铺，分两阶段实施。第一阶段仍以免租时间为期限，免租期内出售的，免租期满后为第二阶段，则参照第五条模式执行。金阊公司吴江分公司、李栋在甲方代表处盖章签字，金龙公司、陈根荣在乙方代表处盖章签字。合同履行过程中，商业文化广场97间商铺均按照上述协议书第四项的约定出租给乙方。
2012年4月5日，金龙公司将商业文化广场4幢126号商铺转租给张志宝，并签订了《金龙公司暨同里文化广场“聚宝苑”商铺租赁协议》，双方约定：1、租赁面积（以建筑面积计算）39平方米（以产权监理处出具的测量报告为准）。2、经营范围：张志宝租赁商铺的经营范围仅限于经营丝绸、陶瓷工艺品，未经金龙公司书面同意，张志宝超范围经营属违约行为。3、租赁期限及免租期：2014年1月1日前租金全免；租赁期限为两年，即从2012年4月5日起至2014年1月1日止；免租期满之前，若有意续租的，需提前半年提出续租申请，并交纳租金。4、履约押金：张志宝在免租期内需向金龙公司支付一定的押金和物业代管费作为本合同的履约保证金，单层15000元，双层及双层以上20000元，优惠押金10000元。5、商铺交接时间：金龙公司应于2012年4月5日前将商铺交付张志宝装修和使用。6、装修约定：张志宝保证在签订本合同后，于2012年4月5日前进场装修，2012年4月18日前装修完毕并开始营业。审理中，张志宝陈述其向金龙公司交纳了押金10000元，现其物品仍放置在案涉商业文化广场4幢126号底层商铺内。对此，金阊公司表示不知情，同时金阊公司陈述对金龙公司转租97间商铺的事实是知晓的，但次承租人的姓名及转租时间均无从得知。
2013年12月23日，金阊公司吴江分公司（甲方）与金龙公司（乙方）又签订了一份《租赁经营协议书》，甲、乙双方就坐落于吴江区同里镇同里商业文化广场7幢121号、122号，6幢109号、131号、108号、104号、105号、111号、112号、115号至119号，4幢102至107号、109号、111号、123号、125至127号、120至122号、128号、129号，3幢102号至106号、108号至110号经营场地共39间商铺房的租赁事项达成如下协议：1、乙方在签订本协议同时，应向甲方交纳协议履约保证金10万元，如乙方无违约情形，合同期满，甲方将履约保证金全额退还乙方（不计利息）。2、租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。3、租金第一年为25万元整，第二年为35万元整，第三年为50万元整。租金采取先付后租的方式，租金为每半年一付，即2013年12月25日前支付每期额定租金，依次类推至2016年6月25日前付清，如不能按时支付按违约行为处理。乙方首期付款必须在本合同签订规定的时间前到达甲方帐户，否则甲方有权解除合同，乙方承担相关违约责任。4、经营期间，乙方可根据经营需要自行添置其他设施、设备，费用由乙方承担，双方租赁期结束后，动产归乙方所有，一切不动产归甲方所有（含装修、消防设施等）。5、乙方必须在2013年12月25日前对甲方要求的已出售商铺的前期租赁商户所涉保证金等事宜全部清理完毕，否则所造成的经济损失由乙方全部承担。金阊公司吴江分公司、李栋在甲方代表处盖章签字，金龙公司、陈根荣在乙方代表处盖章签字。本案所涉商铺包含在上述39间商铺范围内。
另查明，金阊公司为证明其房屋占有使用费主张向本院提交了其与张某兵（7幢131号至134号商铺）、徐某根（2幢104号至109号商铺）签订的《租赁经营协议书》，约定2014年、2015年一层商铺的年租金至少为10000元、两层商铺的年租金至少15000元、三层商铺的年租金至少为20000元。案涉商铺系两层商铺。同时，金阊公司吴江分公司承诺案涉商铺的相关权利由原告金阊公司主张。在本院受理的（2015）吴江开民初字第0339号金阊公司与金龙公司、冯某某房屋租赁合同纠纷一案中，金阊公司要求判令解除与金龙公司于2013年12月23日签订的租赁经营协议，该案中金龙公司已于2015年3月17日签收了该案传票、诉状及证据副本等相关材料，法院判决金阊公司与金龙公司签订的《租赁经营协议书》于2015年3月17日解除。
本案审理中，张志宝主张其仅转租了案涉商铺底层。金阊公司当庭表示有可能是这样，由于是金龙公司转租的，金龙公司有无改造其不知道。金龙公司陈根荣在接受本庭询问时陈述：吴江同里商业文化广场4幢126号商铺共上下二层，张志宝只承租了底层，二层楼是一家民具历史博物馆，展出杨某伟的私人藏品，以前对公众免费开放参观，现在杨某伟的物品还在里面。
以上事实，有原告提交的土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、承诺书、《关于“聚宝苑”商铺租房协议书》、《租赁经营协议书》、商铺明细表、（2015）吴江开民初字第0339号民事判决书，被告张志宝提交的《金龙公司暨同里文化广场“聚宝苑”商铺租赁协议》、押金收据以及当事人的庭审陈述、询问笔录在卷佐证。
本院认为，金阊公司吴江分公司与被告金龙公司签订的《关于“聚宝苑”商铺租房协议书》、《租赁经营协议书》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。被告金龙公司将案涉商铺转租给张志宝，原告金阊公司表示知晓且未提出异议，故被告金龙公司与张志宝间的《金龙公司暨同里文化广场“聚宝苑”商铺租赁协议》亦为合法有效，但根据现有证据，被告金龙公司转租给被告张志宝的仅为案涉商铺底层。根据《关于“聚宝苑”商铺租房协议书》、《金龙公司暨同里文化广场“聚宝苑”商铺租赁协议》的约定，案涉商铺的租赁期限已届满，嗣后，原告金阊公司与被告金龙公司就39间商铺包含案涉商铺签订了《租赁经营协议书》，被告张志宝庭审中表示案涉商铺底层至今是其占有，故被告金龙公司与张志宝间构成不定期租赁关系。由于被告金龙公司未按约定期限支付租金，原告金阊公司有权依照合同法第九十四条之规定主张解除《租赁经营协议书》，协议书自通知到达对方时解除，因原告未提交证据证明其已通知被告金龙公司解除该协议书，故本院认定原告金阊公司与被告金龙公司签订的《租赁经营协议书》于本院受理的（2015）吴江开民初字第0339号金阊公司与金龙公司、冯某某房屋租赁合同纠纷一案中诉状及证据副本送达之日即2015年3月17日解除。因被告金龙公司违约而解除双方间的租赁合同，被告金龙公司理应腾退案涉商铺，由于案涉商铺底层已由金龙公司转租给张志宝并仍由张志宝实际占有，根据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故案涉商铺底层的转租租赁期限亦应截止2015年3月17日。综上，被告金龙公司应迁出案涉商铺第二层并将上述商铺返还原告金阊公司，被告张志宝应迁出案涉商铺底层并将上述商铺返还原告金阊公司。
对于原告按照二层商铺租金每间每年15000元的标准要求二被告支付案涉商铺租金的诉请，本院认为，根据《租赁经营协议书》约定，39间商铺2014年的总租金为25万元，2015年的总租金为35万元，且上述39间商铺包括三层商铺2间、二层商铺24间、一层商铺13间，而原告金阊公司租赁给第三方的三层商铺价格为20000元、二层商铺价格为15000元、一层商铺价格为10000元，故本院酌定案涉二层商铺的2014年度的租金每间为6818元，2015年度的租金每间为9545元。因本院认定双方间租赁合同于2015年3月17日解除，故被告金龙公司应支付案涉商铺自2014年1月1日起至2015年3月17日止的租金8805.45元=（6818＋9545÷365×76）。基于合同相对性原则，原告要求被告张志宝支付租赁合同解除前的租金于法无据，本院不予支持。对于原告按照二层商铺租金每间每年15000元的标准要求二被告支付房屋占有使用费的诉请，考虑到双方间已就案涉商铺2015年度的租金进行了约定，本院酌定被告金龙公司应支付案涉商铺自2015年3月18日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，每年按照租金9545元进行计算。根据法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故原告有权要求被告张志宝支付自2015年3月18日起至实际迁出之日止案涉商铺底层的房屋占有使用费，结合本案实际情况，本院酌定按照每年4772.5元=9545元／2进行计算。被告金龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告苏州金阊商业房地产开发有限公司与被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司于2013年12月23日签订的《租赁经营协议书》于2015年3月17日解除。
二、被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区同里镇同里商业文化广场4幢126号商铺第二层并将上述商铺返还原告苏州金阊商业房地产开发有限公司。
三、被告张志宝应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区同里镇同里商业文化广场4幢126号商铺底层并将上述商铺返还原告苏州金阊商业房地产开发有限公司。
四、被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州金阊商业房地产开发有限公司4幢126号商铺的租金8805.45元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号xxxxxx）。
五、被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州金阊商业房地产开发有限公司4幢126号商铺第二层的房屋占有使用费（从2015年3月18日起至被告实际迁出之日止，每年按照4772.5元进行计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号xxxxxx，开户行：吴江农村商业银行营业部）。
六、被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司、张志宝于本判决生效之日起十日内给付原告苏州金阊商业房地产开发有限公司4幢126号商铺底层的房屋占有使用费（从2015年3月18日起至被告实际迁出之日止，每年按照4772.5元进行计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号xxxxxx，开户行：吴江农村商业银行营业部）。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费346元，由被告苏州金龙艺术品市场管理有限公司负担248元，由被告张志宝负担98元，二被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号xxxxxx，开户行：吴江农村商业银行营业部），原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号：xxxxxx），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘丽鹏
人民陪审员 胡云政
人民陪审员 郗战联
二〇一五年十月三十日
书 记 员 郑 立