重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01335号
上诉人（原审被告）：酉阳县瑞宝房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇翠屏街37号。
法定代表人：虞海河，该公司总经理。
委托代理人：陈荣华，男，土家族，1976年3月13日生，酉阳县瑞宝房地产开发有限公司职工，住重庆市酉阳土家族苗族自治县清泉乡茶溪村4组。
被上诉人（原审原告）：徐铭，女，土家族，1966年10月1日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：徐斌，男，土家族，1968年8月20日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（以下简称瑞宝公司）与被上诉人徐铭商品房销售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年8月24日作出（2015）酉法民初字第01734号民事判决，瑞宝公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人瑞宝公司的委托代理人陈荣华，被上诉人徐铭的委托代理人徐斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月29日，徐铭（乙方）与瑞宝公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定徐铭购买瑞宝公司开发的位于重庆市酉阳县桃花源镇翠屏街37号的塘湾·滨江花园B-8-3号预售商品房一套，该套商品房建筑面积为116.9平方米，购房总价款346959元，徐铭支付首付款69959元后，余款277000元以按揭方式支付。《合同》第七条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。《合同》第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》第十三条约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在360日（含）之内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过360日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰的违约金，并于甲方实际取得登记机构的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2013年2月26日，徐铭办理接房手续。瑞宝公司至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，徐铭购买的位于重庆市酉阳县桃花源镇翠屏街37号的塘湾·滨江花园B-8-3号房屋也未取得房地产权证。2015年5月14日，徐铭首次向本院提起诉讼，要求瑞宝公司支付逾期交房及逾期办证违约金，后以证据不足为由提出撤诉申请。2015年7月22日，徐铭再次诉至本院，请求如上所述。
徐铭、瑞宝公司在《合同》中对“逾期在180日之内”、“逾期超过180日后”“逾期在360日之内”、“逾期超过360日后”的“日”系指工作日还是自然日未作约定，因该“日”是对违约持续期间的计算，具有自然延续性，故该“日”指代的是自然日。
徐铭诉称：2012年4月29日，徐铭、瑞宝公司签订商品房买卖合同，约定徐铭购买瑞宝公司销售的塘湾·滨江花园B-8-3号的房屋，购房款为346959元。由于瑞宝公司没有按照合同约定按期交房和按期办理房地产权证取得登记受理单，瑞宝公司构成违约，现起诉至法院，请求判令瑞宝公司向徐铭支付逾期交房和逾期未取得房地产权证登记受理单的违约金共计人民币94094元（逾期交房违约金：以总房款的日万分之二为标准，支付自2012年6月30日至2013年2月26日止；逾期办证违约金：以总房款的日万分之二为标准，支付自2012年6月30日至2015年7月20日止）。
瑞宝公司辩称：1、没有办理房地产权登记受理单的原因是该楼盘另外两栋楼的承建商拒绝提供竣工验收资料，导致整个小区至今未进行综合验收，瑞宝公司至今未取得综合竣工验收备案登记证；2、瑞宝公司与徐铭系口头协商同意延期交房，瑞宝公司不存在违约，不应支付违约金；3、合同约定办理房地产权证应当由徐铭首先申请，双方共同办理，但徐铭未提出过申请，因此瑞宝公司不存在逾期办证的行为；4、徐铭关于逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；5、因徐铭未举证证明其具有其他损失，每日万分之二的违约金约定过高，请求人民法院依法进行调整。
一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《合同》第七条、第九条的约定，瑞宝公司应当于2012年6月30日前将房屋交付徐铭使用。瑞宝公司逾期交房的，应当根据逾期时间相应支付逾期交房的违约金。2013年2月26日，徐铭办理接房手续，瑞宝公司逾期交房已超过180日。根据《合同》第九条“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的规定，瑞宝公司应当于2013年2月26日起30日内即2013年3月27日前向徐铭支付相应违约金。则徐铭主张逾期交房违约金的诉讼时效为自2013年3月28日起两年。徐铭于2015年5月14日首次提出诉讼，2015年7月22日再次提出诉讼，其主张超过了两年诉讼时效期间，且未提供证据证明该诉讼时效期间存在中止、中断或延长的情形，瑞宝公司关于徐铭请求逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由成立，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。根据《合同》第十三条的约定，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向相关部门提出办理房地产权证的申请，如因甲方责任未能按期提出办理房地产权证的申请，瑞宝公司应当根据逾期时间向原告支付违约金。瑞宝公司至今仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其客观不能向相关部门提交办理房地产权证的申请。故对徐铭要求瑞宝公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。双方约定自商品房实际交付使用之日起60日内向相关部门提出办证申请，本案商品房于2013年2月26日交付使用，60日之后为2013年4月27日，瑞宝公司此时起开始违约，逾期已经超过360日，瑞宝公司应当自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日即2013年4月26日起按日向徐铭支付已付房价款万分之贰的违约金。因该违约金性质属于惩罚性违约金，瑞宝公司以徐铭没有举证证明损失为由要求调整违约金，于法无据，对徐铭主张的违约金计算标准不作调整。因瑞宝公司至今尚未取得房地产权证及登记受理单，对徐铭要求逾期办证违约金计算至2015年7月20日的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告徐铭支付逾期办证的违约金，以房价款346959元为基数，按每日万分之二的标准从2013年4月26日起计算至2015年7月20日止；二、驳回徐铭其他诉讼请求。案件受理费2152元，因适用简易程序减半收取1076元，由酉阳县瑞宝房地产开发有限公司负担，徐铭预交的2152元退回徐铭。
瑞宝公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法改判。事实和理由：一、办理相关证件不能归责于瑞宝公司的责任，是政府政策因素所致，是瑞宝公司在签订合同时不可预计的原因；二、违约责任系债权，并非物权，徐铭未在合理期间行使诉权，后超过2年计算违约金扩大了瑞宝公司在合同中可预见的赔偿范围；徐铭有不诚信扩大赔偿的意图，判决过高的计算赔偿对瑞宝公司不公平；三、违约金的约定是政府提供的格式文本和要求所致，不是瑞宝公司的真实意思表示，应于调整。
被上诉人徐铭辩称：1.一审判决正确，一审以合同为依据，不存在违约金过高的问题，只要消费者合法消费，不能以政府行政行为推脱责任；2.本案没有超过诉讼时效，我们曾电话找过对方，而且小区的多数业主都得到了赔偿，我们没有得到赔偿。总之，一审判决合情合理，请求予以维持。
本院二审审理查明的事实和一审一致。
本院认为，本院二审双方的争议焦点为：一、涉案商品房未取得房屋产权登记受理单的责任应归咎于徐铭还是瑞宝公司，瑞宝公司应否承担违约责任；二、徐铭关于要求瑞宝公司承担未取得房屋产权登记受理单的违约责任的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、瑞宝公司要求调整违约金的请求应否得到支持；
关于焦点一。对于瑞宝公司至今未取得涉案商品房的竣工验收备案登记证的事实，各方无争议。由于取得商品房的竣工验收备案登记证是获得房屋产权登记受理单的前提条件，而取得该证的责任在于开发商瑞宝公司而不是购房者徐铭，且无法按期取得竣工验收备案登记证属于瑞宝公司的可预见范围。因此，涉案房屋未取得房屋产权登记受理单的责任在于瑞宝公司。因此，瑞宝公司存在违约行为应当承担违约责任。
关于焦点二。根据双方2012年4月29日签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定，瑞宝公司应于实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。据此约定，徐铭提出取得登记受理单违约的诉讼请求的诉讼时效应当从实际取得受理单之日期满30日后再起算。而本案中，涉案房屋至今未取得土地房屋登记机构的受理单之日，因此，徐铭的该项诉讼请求未超过诉讼时效。
关于焦点三。虽然徐铭与瑞宝公司签订的商品房买卖合同采用的行政机关的示范性文本，按从双方签订的合同的具体情况看，对于违约金的计算方式的约定是手写体而非打印体，既然是手写体，那么对于违约金的高低完全可以根据双方的意思据实填写，因此，双方对于违约金的约定系真实意思表示，且没有充分证据证明该项违约金的约定明显高于实际损失应于调整。一审人民法院未予调整违约金并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。上诉人瑞宝公司的上诉请求及理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2152元，由瑞宝公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向酉阳土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 何 晶
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 谢 一