杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1497号
原告：陆敏芳。
委托代理人：胡美玉。
被告：杭州纺织品市场有限公司。
法定代表人：张兰兰。
委托代理人：徐碧莲。
委托代理人：李丽。
原告陆敏芳诉被告杭州纺织品市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月5日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员石敏独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告陆敏芳委托代理人胡美玉、被告委托代理人徐碧莲、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆敏芳诉称：2013年，原、被告签订《商铺租赁经营合同》，约定被告将位于杭州市下城区凤起路xxx号杭州纺织品市场一楼xxxx号商铺出租给原告使用，租赁限期为两年，2013年3月28日至2015年3月27日止，租金42500元，租赁总费用51500元，并对违约金等事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付租金及相关费用，并对该商铺进行装修、购置设备。但原告办理营业执照时发现重大障碍，被告自2011年度开始就没有参加年检，其持有的《市场名称登记证》在2010年7月21日到期，且杭州纺织品市场一楼没有通过消防验收、二楼系违章建筑，原告及其他商户就此事与被告协商多次，至今未取得任何进展。原告认为，被告的行为已构成根本违约，导致原告长期无法正式开业和有效开展业务，造成原告重大经济损失。2014年5月18日，原告方向被告发函解除合同，被告未做出回应。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，诉请判令：1、确认原、被告的租赁合同关系解除；2、判令被告向原告返还已经支付的租金等费用共计51500元；3、判令被告向原告支付违约金5312.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州纺织品市场有限公司辩称：原告与被告签订商铺经营合同时，原告对被告的市场情况是明知的，被告不存在过错，原告应继续履行合同。原告认为被告的市场登记证过期，这是因为城市建设的原因不能进行市场整合和改造提升，且与被告相邻的环北市场关闭了被告的消防市场通道，导致市场在相关部门的检查中被确认不合格。目前，有关部门正在协调处理中，处理好就可以领证。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，原告陆敏芳向本院提交下述证据：
1.《商铺租赁经营合同》1份，欲证明原、被告签订《商铺租赁经营合同》，对租赁期限、租金、违约金等做出约定；
2.《收据》1份，欲证明原告依约支付租赁费用；
3.公司基本情况1份，欲证明被告持有的《市场名称登记证》有效期至2010年7月21日，2011年年度至2013年度均未参加年检等情况；
4.《关于纺织品市场商户投诉的回复》1份，欲证明原告及其他商户向有关部门投诉处理的情况，及被告存在《市场名称证》过期、擅自改造、消防未通过，导致原告的营业执照无法办理等违法违约行为；
5.《关于解除﹤商铺租赁经营合同﹥的函》1份；
6.ems邮寄单及邮件查询记录2张；
证据5、6，欲证明原告于2014年5月7日向被告发函解除合同，被告于次日收到邮件等情况；
7.ems邮寄单及邮件查询记录2张、ems邮寄回单1张，欲证明原告将商铺钥匙寄给被告。
对上述证据经庭审质证，被告杭州纺织品市场有限公司对证据1、2三性均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据3关联性有异议，认为没有通过年检的原因是杭州市要对市场进行整合改造，改造后再重新发证，这是特殊情况。对其证据效力本院予以认定。对证据4三性均无异议。认为说明市场在正常经营，只要办理市场名称登记证，就可以正常营业了。对其证据效力本院予以认定。对证据5、6，三性均有异议。认为被告没有构成违约，原告无权解除合同。对证据7三性均有异议。认为被告并没有收到钥匙。本院认为，证据5、6、7可以证明原告向被告寄送解除合同函和商铺钥匙以及相应的送达情况，对其证据效力予以确认。
为证明其主张，被告杭州纺织品市场有限公司向本院提交下述证据：
1.《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》，欲证明被告出租给原告的商铺是合法的；
2.《关于开展市场消防安全专项整治工作方案的通知》，欲证明被告正在办理《市场名称登记证》的延期工作；
3.杭州市电力局发票；
4.统一收据；
5.增值税统一发票；
6.广告承揽合同、收据、汇款受理回单；
上述证据3至6欲共同证明被告的市场从去年到今年在正常营业中的事实。
对上述证据经庭审质证，原告陆敏芳对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告作为市场的出租方要确保出租合法是起码的义务。对其证据效力本院予以认定。对证据2真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，认为整治时间从2012年4月开始，从被告的证据中看出被告一直无法办理证照，这种状态至少要延续2016年底，并且能否通过验收还不确定，恰恰证明被告属于违法的状态，市场登记证过期，市场一楼没有通过消防验收、二楼系违章建筑。对其证据效力本院予以认定。对证据3至6真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明现有市场经营状况，据了解市场至少处于半停顿状态。本院认为上述证据能够证明市场尚在经营中，对其证据效力予以认定。
根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：坐落于杭州市凤起路xxx号的房屋为案外人杭州xxxx实业有限公司所有，被告杭州纺织品市场有限公司向杭州xxxx实业有限公司租得该房屋用以开办杭州纺织品市场。原告陆敏芳系该市场经营户。2013年，原、被告签订《商铺租赁经营合同》约定：原告向被告租赁市场xxxx号商铺用于服饰经营。租赁期限自2013年3月28日至2015年3月27日。租赁期的无税租赁总费用为51500元，其中二年租金42500元，综合服务费1000元、空调费1000元、广告费2000元、摊位押金5000元。如被告未按照约定的使用条件提供商铺的，原告有权解除合同，被告支付三个月租金作为违约金。同年3月28日原告向被告缴纳市场xxxx号商铺费用合计46500元、押金5000元。2014年5月7日原告通过邮政特快专递向被告寄送《关于解除〈商铺租赁经营合同〉的函》，称：本人与贵司签订商铺租赁合同，租赁期限为2年，自2013年3月28日起至2015年3月27日止，并对租赁费用、办理证照等做出约定。上述合同签订后，本人依约支付租金及相关费用……但在办理营业执照时发现重大障碍，贵司持有的《市场名称登记证》在2010年7月21日到期，且一楼没有通过消防验收、二楼系违章建筑，另贵司自2010年度开始就没有参加年检……贵司的行为已经构成违约……造成本人经济损失，本人郑重致函如下：解除上述《商铺租赁合同》，请贵司以收到本函之日开始计算应当全额退还本人已付租金及相关费用。2014年5月8日被告收到函件。因双方至今未能达成一致意见，现原告提起诉讼。
另查明，被告的市场登记证有效期至2010年7月21日止。2014年1月10日，部分商户向杭州市工商行政管理局下城分局反映杭州纺织品市场无照经营。该局回复称，杭州纺织品市场的《市场名称登记证》于2010年7月到期，至今，该局未收到该市场提交的符合规定的市场名称登记证延期所需材料。对杭州纺织品市场在《市场名称登记证》过期以后继续经营的行为，该局已责令其整改并予以罚款。杭州市下城区人民政府长庆街道办事处于2014年6月13日下发《关于开展市场消防安全专项整治工作方案的通知》，决定在全街道范围内深入开展市场消防安全专项整治工作，其中针对杭州纺织品市场的整改进度表明确，“保证一层安全出口数量合理并正常开启”和“落实整改措施，二层违章建筑部分不营业、不使用”的整改时间为2014年，“落实整改措施，使建筑耐火等级符合要求”的整改时间为2016年。
再查明：被告市场2013年和2014年仍在陆续向电力部门、水业公司、环卫部门缴纳市场经营产生的电费、水费、卫生费，并委托广告公司在浙江电台交通之声、出租车后视窗等投放广告。
本院认为：原、被告所签订的租赁合同，意思表示真实一致，具有合法效力。根据合同法相关规定，在租赁期间出租人应保证租赁物符合约定的用途。在合同履行过程中，被告市场存在安全出口不合理且未正常开启等消防隐患，部分建筑属违章建筑等情况，且被告的市场名称登记证自2010年7月21日起即已过期，这必然会对原告的经营活动造成影响。故应当认定被告未能保证市场的正常经营条件。根据合同约定，如被告未按照约定的使用条件提供商铺的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当三个月租金的违约金。故对原告主张的违约金5312.5元本院予以支持。根据合同法规定，依据约定解除条件主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定原告有权提出解除合同，合同自通知到达被告的2014年5月8日解除。合同解除后，原告交纳的押金5000元和此后的租金费用被告应予退还，根据其合同解除时间，酌情确定退还的租金部分为18814.5元。合同解除前的各项费用，因商铺已实际交付原告经营使用，且被告已承担相应的违约责任，故原告再要求退还缺乏依据。对于空调费、广告费和综合服务费，经原被告双方确认系一年一交，而原告解除合同时已满一年，故该部分费用不应退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告之间的租赁合同关系解除；
二、被告杭州纺织品市场有限公司于本判决书生效之日起10日内退还原告陆敏芳房屋押金5000元；
三、被告杭州纺织品市场有限公司于本判决书生效之日起10日内退还原告陆敏芳租金18814.5元；
四、被告杭州纺织品市场有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告陆敏芳违约金4312.5元；
五、驳回原告陆敏芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1220元，因本案适用简易程序而减半收取610元，由原告陆敏芳承担307元，由被告杭州纺织品市场有限公司承担303元（于本判决书生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1220元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 石 敏
二〇一四年十一月四日
代书记员 陈腾超