上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7983号
原告(反诉被告)彭东学，男，1981年12月18日生，汉族，住安徽省。原告(反诉被告)顾会，女，1979年3月9日生，汉族，住江苏省江都市。上列原告共同委托代理人葛冬平，上海友义律师事务所律师。被告(反诉原告)张玉花，女，1964年8月19日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人吴林锋，上海君澜律师事务所律师。原告(反诉被告)彭东学、顾会与被告(反诉原告)张玉花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)彭东学、顾会及其共同委托代理人葛冬平、被告(反诉原告)张玉花及其委托代理人吴林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭东学、顾会共同诉称，2016年2月3日与张玉花就上海市宝山区庆安一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋买卖合同，约定彭东学、顾会以120万元的价格购买系争房屋，双方于2016年4月30日过户。合同签订后，彭东学、顾会已按约支付房款35万元。但后因房产新政导致彭东学、顾会被限购，无法继续交易，与张玉花协商解除合同，返还已付房款，但张玉花拒不返还。彭东学、顾会认为无法继续履行合同系因新政出台，张玉花理应返还房款，故起诉要求解除双方的房屋买卖合同，张玉花返还房款35万元。张玉花辩称，系争房屋买卖合同签订于新政出台之前，彭东学、顾会以政策变化为借口提出解除合同的理由不成立，彭东学、顾会仍有按约过户、支付房款的义务，但彭东学、顾会拖延支付房款及过户，严重违反了合同约定，并打乱了张玉花的购房计划，张玉花已于2016年5月24日发函通知解除双方的买卖合同，故反诉要求确认双方合同解除，彭东学、顾会支付逾期付款违约金15,000元和解除合同的违约金24万元，彭东学、顾会协助办理房屋买卖合同的网上注销手续。彭东学、顾会针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金。虽然网签时间在新政出台之前，但当时彭东学、顾会的社保缴纳未满两年，对此张玉花是明知的。双方约定待社保缴纳满两年重新签订合同，但之后限购新政的出台，致使合同无法履行。经审理查明，2016年2月3日，彭东学、顾会(买受人、乙方)与张玉花(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为120万元，甲方于2016年4月30日交房，双方于2016年4月30日前办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；补充条款约定，乙方可以向银行申请贷款84万元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方；附件三付款协议约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金6万元；签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款26万元；2016年2月18日前乙方应支付甲方第二期房价款10万元；待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所有地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利，乙方应委托贷款银行将第二期房价款共计84万元支付到甲方指定账号。合同签订后，彭东学、顾会共计支付房款35万元。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。审理中，彭东学、顾会向本院提供：参保个人城镇基本养老保险缴费情况，证明彭东学在2016年4月底社保缴纳才满两年。张玉花对该证据真实性无异议，但事实上2016年4月即已满两年，而网签时间在新政出台之前，当时过户是有资格的。张玉花为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、2016年3月30日彭东学发给张玉花的解约短信，证明彭东学以限购政策调整为由提出解约；2、2016年4月25日发给中介公司及彭东学、顾会的《房屋过户催告函》、邮寄凭证及2016年4月27日和29日发给彭东学的短信，证明张玉花催告彭东学、顾会于2016年4月29日办理过户，在过户前应当办妥银行贷款事宜，若未办妥贷款应以现金方式补足第二期房款，否则将构成违约；4月29日张玉花在交易中心等候过户，但彭东学表示其已被限购，房子无法过户；3、2016年5月24日发给彭东学、顾会的《解除合同告知书》及邮寄凭证。彭东学、顾会对证据1真实性无异议，对证据2的催告函和4月27日的短信均未收到，收到了4月29日的短信；未收到证据3的解除合同告知书。审理中，彭东学、顾会表示，在系争合同签订后，仅支付了35万元，贷款需等社保缴纳满两年后方可办理，若在4月30日前无法办妥贷款则可筹措现金购买房屋，交易未能继续主要是因限购不能过户导致。本院认为，彭东学、顾会与张玉花就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守并履行。因系争合同签订在本市限购政策调整之前，并不受新的政策影响，故彭东学、顾会表示因新政出台导致合同无法履行的意见，无事实和法律依据，本院难以准许。彭东学、顾会未在合同约定的过户期限之前办妥贷款，亦无证据证明其已筹措好现金准备办理过户，在2016年4月29日张玉花催促办理过户时仍以限购为由拒绝，导致双方交易最终未成，彭东学、顾会的行为构成根本违约。张玉花无证据证明其所发解除合同告知书已送达，要求在本案中解除双方合同的反诉请求，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，已付房款应予返还，彭东学、顾会应协助办理系争合同的网上备案注销手续。张玉花要求彭东学、顾会承担相应违约责任的请求，符合双方合同约定，本院予以准许。因双方合同约定的违约金过高，彭东学、顾会亦请求法院调整，本院考虑本案实际情况，酌情将逾期过户违约金及解除合同违约金调整为共计6万元。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)彭东学、顾会与被告(反诉原告)张玉花就上海市宝山区庆安一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)张玉花于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)彭东学、顾会房款35万元；三、原告(反诉被告)彭东学、顾会于本判决生效之日起十日内，协助被告(反诉原告)张玉花办理上述《上海市房地产买卖合同》的网上备案注销手续；四、原告(反诉被告)彭东学、顾会于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)张玉花违约金6万元；五、被告(反诉原告)张玉花的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费减半收取7,800元、反诉受理费减半收取2,562.50元，均由原告(反诉被告)彭东学、顾会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘姗
二〇一六年八月二十四日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。