天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1615号
上诉人（原审被告）：贾淑瑶，女，1990年1月9日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
被上诉人（原审原告）：许金锁，男，1984年6月26日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
原审被告：王连起，男，1963年3月4日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
上诉人贾淑瑶因与被上诉人许金锁、原审被告王连起房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初7982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
贾淑瑶上诉请求：1、请求撤销本案一审民事判决第二项，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，主合同无效，却依据有担保性质的承诺书，判令上诉人承担全部过错责任，显失公平；2、上诉人签订承诺书时不知悉承诺书中内容，也并非上诉人真实意思表示，该承诺书系在被上诉人和中介欺诈下才签订，应当根据民法通则规定，认定无效；3、该承诺书系中介单方制作，属于格式合同，在加重上诉人负担情况下未对上诉人尽到提示、说明义务，对上诉人不产生效力；4、被上诉人实际损失为9000元，却判决上诉人承担被上诉人61500元的经济损失，缺乏法律依据，不能成立；5、被上诉人和中介一直劝上诉人签合同的情况下签的，上诉人承认自身有责任，但是对方和中介也有责任，不同意承担全部责任。
许金锁辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：上诉人在明知自身不具备代理权利的情况下，以王连起代理人名义与被上诉人签订合同，收取上诉人现金20000元，一审庭审中又表示不认可返还定金，证明上诉人签订合同的目的在于占有被上诉人定金；被上诉人已经尽到审查义务，而上诉人没有得到实际产权人追认，因此上诉人应当返还定金并赔偿损失；中介组织已经明确告知双方承诺书的内容，上诉人以不知悉承诺书内容为借口，违背诚实信用原则。
王连起二审期间未参加诉讼活动，亦未提交书面意见。
许金锁向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2016年8月18日订立的《房屋买卖合同》；2.判令被告王连起、贾淑瑶连带返还原告定金20000元，并向原告支付违约金61500元及中介费9000元，合计90500元；3.判令二被告连带赔偿原告房价上涨损失100000元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告2016年8月18日订立的《房屋买卖合同》；2.判令被告王连起、贾淑瑶连带返还原告定金20000元及中介费9000元，合计29000元；3.判令被告王连起支付违约金61500元；4.判令被告贾淑瑶支付原告赔偿金61500元。
一审法院认定事实：2016年8月18日，被告贾淑瑶与其丈夫带着孩子到美信公司与原告商谈买卖房屋事宜，双方谈妥后，贾淑瑶拿出王连起的房屋所有权证，贾淑瑶的丈夫应原告的要求给其父王连起打电话告知卖房一事，并索要了王连起的身份证号码后，被告贾淑瑶以王连起委托代理人的名义与原告及美信公司订立《房屋买卖合同》，约定将王连起名下天津市宝坻区新苑小区12-2-601房屋以615000元的价格出售给原告；原告于2016年8月18日交付贾淑瑶定金20000元；双方于2016年9月19日前到房管部门订立买卖协议，原告将首付款交于天津市正孚房地产经纪中心办理资金监管，余款用贷款方式支付。合同第六条违约责任约定，如任何一方拒绝履行本合同或解除合同，均由违约方向对方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金，居间方收取的服务费不予退还，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同签订当天，原告交付被告贾淑瑶定金20000元，交付美信房地产公司信息服务费9000元。同时，被告贾淑瑶向原告出具承诺书1份，载明：“今本人受产权人王连起的委托，与许金锁签订房屋买卖合同。我本人承诺产权人无条件并积极配合许金锁办理该房屋过户及贷款相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人愿承担一切法律责任，并自愿赔偿许金锁61500元赔偿金。”
另，被告王连起的书面答辩意见、2016年8月22日杨振轩与原告的电话录音、2016年9月20日美信公司情况说明均证实杨振轩系王连起之妻，被告贾淑瑶是王连起、杨振轩的儿媳。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告贾淑瑶不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋无处分权。其虽是王连起的儿媳，在签订合同时，持有被告王连起的房屋所有权证，但其代王连起提交的答辩书中，王连起明确表示对贾淑瑶代其出售涉案房屋不知情，贾淑瑶没有王连起授权其出售涉案房屋的委托书，王连起对贾淑瑶代其出售涉案房屋的事实不予认可。贾淑瑶提交的2016年8月22日杨振轩与原告电话录音中，杨振轩也表示是贾淑瑶背着王连起夫妻与原告签订的合同，故一审法院确认被告贾淑瑶代王连起签订合同的行为没有得到王连起追认，贾淑瑶与原告签订的《房屋买卖合同》是无效的。贾淑瑶为原告出具的承诺书明确表明：“今本人受产权人王连起的委托，与许金锁签订房屋买卖合同。我本人承诺产权人无条件并积极配合许金锁办理该房屋过户及贷款相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人愿承担一切法律责任，并自愿赔偿许金锁61500元赔偿金”，故被告贾淑瑶对《房屋买卖合同》的无效，应承担全部责任。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告所交付定金是被告贾淑瑶收取，故被告贾淑瑶应返还原告定金20000元，并赔偿原告损失。本案原告的实际损失为中介费9000元，但因涉案房屋的交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，原告的损失已远远高于其实际损失9000元，且被告贾淑瑶在承诺书承诺赔偿原告61500元，故一审法院确定被告贾淑瑶赔偿原告经济损失61500元。对原告要求被告王连起与贾淑瑶连带返还原告定金20000元及要求被告王连起支付违约金61500元的诉请，一审法院不予支持。被告王连起经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、原告许金锁与被告贾淑瑶2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告贾淑瑶于判决生效后十日内返还原告许金锁购房定金20000元，赔偿原告经济损失61500元，共计81500元；三、驳回原告许金锁其他诉讼请求”。
案件受理费4110元，减半收取计2055元，由原告负担1000元，被告王连起负担1055元。
本案二审期间，上诉人贾淑瑶及被上诉人许金锁均未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。结合本案案情，贾淑瑶未获得王连起买卖房屋的代理权限，且其代理行为未获得王连起的追认，涉案合同对王连起不发生效力，贾淑瑶应当承担责任，而承诺书由贾淑瑶签字确认，所承诺的内容为产权人不配合或违约，其愿意承诺法律责任并自愿赔偿61500元，并不违反法律规定。贾淑瑶一方面主张该承诺书系在中介和许金锁的欺诈下签订的，但对此未提供任何证据证明；另一方面主张该承诺书系格式合同，在加重贾淑瑶义务的情况下未尽到提示、说明义务，但该承诺书条款简单清晰、内容明了，可直观理解，亦不存在加重义务情形。从该承诺书内容看，也不具有担保性质，因此，贾淑瑶关于该承诺书的主张均不能成立，本院不予支持。关于其主张存在欺诈一节，无任何证据证实，本院不予采信。关于赔偿损失及损失数额的具体认定问题，贾淑瑶应当依据承诺书承担赔偿责任，因此本院对该数额予以确认。
综上所述，上诉人贾淑瑶的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1838元，由上诉人贾淑瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 党国华
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
……