黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再211号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：韩桂芬，女，1943年3月3日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：伊春市兴安实业有限公司。住所地：伊春市伊春区前进街前进路。
法定代表人：于占江，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘新福，黑龙江兴福律师事务所律师。
一审第三人：赵广栋，男，1970年6月5日出生，汉族，黑龙江省鹤伊公路管路处干部。
申诉人韩桂芬因与被申诉人伊春市兴安实业有限公司（以下简称兴安公司）及一审第三人赵广栋房屋买卖合同纠纷一案，不服伊春市中级人民法院（2014）伊民再字第1号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2015]23000000136号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）黑民抗87号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、刘刚出庭。申诉人韩桂芬的委托诉讼代理人蹇秀艳、被申诉人兴安公司的委托诉讼代理人刘新福到庭参加诉讼。一审第三人赵广栋经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，伊春市中级人民法院（2014）伊民再字第1号民事判决适用法律确有错误。判决认定韩桂芬的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，适用法律确有错误。首先，判决认定韩桂芬的诉讼时效期间应当从2001年9月入户开始计算，证据不足。根据兴安公司提供的公司工作人员秦爱林书写的“情况说明”证实，兴安公司在2004年4月通知住户办理兴安综合楼产权登记手续，并贴出办理产权登记公告。因此，兴安公司通知住户办理产权登记时间为2004年，韩桂芬的诉讼时效期间起点亦应以此时间为准。双方在合同中约定“在进户前10日内到市房产产权管理部门办理产权证证照”之条款并未实际履行，该项约定不能成为计算韩桂芬诉讼时效期间起算的依据。其次，韩桂芬的诉讼请求未超过诉讼时效期间。韩桂芬主张多年来一直要求兴安公司出具购房发票、履行协助办理房产证照的义务，并提供了店员张国胜、秦瑞华的证人证言，二人亦出庭作证。韩桂芬举示的证据能够证明从2004年至2010年其一直在主张自己的权利，因此韩桂芬的诉讼请求未超过诉讼时效期间。兴安公司一直未向韩桂芬提供购房发票，且由于兴安公司工作失误，导致韩桂芬部分房产在2001年即被案外人于建东抵押，直至韩桂芬起诉时为于建东垫付剩余贷款后，韩桂芬方在诉讼期间取得房屋产权证照，兴安公司存在严重违约行为。判决以韩桂芬诉讼请求超过诉讼时效期间而对其诉求未予支持，适用法律错误。
韩桂芬称同意检察机关抗诉意见。
兴安公司辩称，（一）韩桂芬初始起诉状中可以看出，韩桂芬在本案的最初阶段没有涉及诉讼时效期间问题，提供诉讼时效期间中止、中断的理由完全是基于兴安公司抗辩理由产生后形成的。韩桂芬所提交的证人证言不具有合法性，因此，韩桂芬关于诉讼时效期间中断的理由不成立。（二）韩桂芬所购买房屋首付款部分已开具发票，即使没开发票也仅是按揭贷款部分30多万元。2010年10月8日为韩桂芬最后还清银行贷款日期，兴安公司出具购房发票的最后时间应为此日期，否则是无法开具购房发票的，故兴安公司并未违约。（三）韩桂芬已于2010年4月将所购房屋转卖他人，韩桂芬已丧失了物上请求权。（四）韩桂芬已委托其女儿赵林华出具书面承诺，承诺对兴安公司的房屋再无任何异议。法院应充分尊重当事人的意思自治原则。综上，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原再审判决。
韩桂芬向一审法院起诉请求：（一）兴安公司为其办理房屋所有权登记；（二）兴安公司返还其为于建东垫付的贷款；（三）兴安公司给付违约金40余万元；（四）兴安公司承担办理产权证时多支付的费用17569元；（五）诉讼费由兴安公司负担。一审法院判决：一、兴安公司于判决生效之日起十日内按房屋总价款723561元的银行同期贷款利率（自2001年9月10日起至2011年5月16日止）支付韩桂芬违约金442026.62元；二、驳回韩桂芬其他诉讼请求。案件受理费7930元，由兴安公司负担。兴安公司不服一审判决，提起上诉。二审法院裁定：一、撤销伊春区人民法院（2011）伊民初字第3号民事判决；二、发回伊春区人民法院重审。
一审法院重审认定事实：2001年6月10日，韩桂芬与兴安公司签订商品房购销合同一份，合同约定兴安公司将位于伊春区向阳办和平街一号楼六单元（门市房）建筑面积为278平方米的房屋以每平方米2600元的价格出售给韩桂芬，房屋总价款为723561元，但在伊春市房地产产权市场管理处抵押登记档案中，兴安公司与韩桂芬、赵广栋（系韩桂芬之子）分别签订两份商品房购销合同。2000年8月1日韩桂芬与兴安公司签订的合同中商品房座落在伊春区向阳办和平街一号楼西第一户单元（门市房）建筑面积为131.5平方米，房价为每平方米3200元，合计房款为420800元，兴安公司2001年8月2日出具发票金额为210800元。2001年9月16日，赵广栋与兴安公司签订的合同中商品房座落在伊春区向阳办和平街一号楼西第二户单元（门市房）建筑面积为147平方米，每平方米3200元，合计购房款为470400元。兴安公司2001年9月16日出具发票，金额为220400元。上述房屋以按揭贷款方式购销。2001年9月30日，兴安公司为韩桂芬出具房屋价款结算清单，清单中载明：房屋名称为门市房，户数为1户，建筑面积为278.0293平方米，金额为723561元，兴安公司未给韩桂芬出具余款发票。2001年6月11日，于建东在中国工商银行海林支行以上述房屋部分产权抵押申请贷款。2010年10月12日，韩桂芬女儿赵林华交付兴安公司42500元偿还于建东贷款。2010年10月18日，银行登记注销房产抵押。2001年9月30日后，韩桂芬居住使用所购房屋。2010年4月，韩桂芬将房屋出卖他人。在本案诉讼前该房屋尚未办理产权登记，诉讼中（即2011年5月17日）经调解，兴安公司已配合韩桂芬办理了产权登记，经韩桂芬承诺认可将办理抵押贷款时以韩桂芬、赵广栋签订合同购买的两户房屋并为一户，产权登记为韩桂芬、赵广栋共有。兴安公司并在办理产权登记前给付赵林华代于建东所偿还的贷款42500元。现韩桂芬要求兴安公司按中国银行同期贷款利率承担违约责任，并承担办理房证产生的增加费用。经金融机构计算违约金为442026.62元。一审法院判决：一、兴安公司于判决生效之日起十日内按房屋总价款723561元的银行同期贷款利率（自2001年9月10日起至2011年5月16日止）支付韩桂芬违约金442026.62元及办理产权证过程中购房款实际数额与票据不符造成的损失17569元，合计459595.62元；二、驳回韩桂芬其他诉讼请求。案件受理费7930元，由兴安公司负担。
兴安公司不服一审判决，提起上诉，请求：确认一审程序违法，驳回韩桂芬的诉讼请求。二审法院确认一审法院认定事实。二审法院认为，关于兴安公司所提诉讼主体的问题。兴安公司与韩桂芬签订合同购买房屋是本案事实。由于兴安公司的原因，导致韩桂芬所持有的真实买卖合同的内容和房地产管理部门档案中的买卖合同内容不一致，第三人赵广栋明确表示对该房屋买卖过程均不知情与己无关，虽有自己名字但自己不主张任何权利，故第三人赵广栋不是本案的权利人，因此一审法院认定韩桂芬为房屋的真正所有权人正确。关于诉讼时效问题。协助办证是兴安公司的法定行为，不是约定之债，不存在时效问题。关于案外人于建东抵押贷款问题。二审庭审查明，于建东抵押贷款房屋与韩桂芬、赵广栋房屋实际并无重复，是测绘部门在测绘时登记错误导致，并不涉及重复抵押，并且双方当事人在一审时对此问题已处理完毕，并无争议。关于本案的法律适用问题及韩桂芬的实际损失是否存在。从2001年韩桂芬与兴安公司签订的商品房购销合同可以看出，韩桂芬只有在兴安公司未按期交付房屋的情况下才能追究兴安公司的违约责任，兴安公司已按期交付了房屋，故兴安公司就购销合同而言不存在违约行为。韩桂芬已表示对购买兴安公司房屋事实无任何异议并同意将争议房变为韩桂芬与赵广栋共同所有，兴安公司已协助韩桂芬完成了上述行为。兴安公司给付韩桂芬之女赵林华代于建东偿还贷款42500元。韩桂芬从2001年9月30日使用该房屋到2010年10月4日这段时间里，没有证据证实其去办理过房屋产权证照，且韩桂芬一直使用该房屋，故一审法院判决兴安公司支付违约金442026.62元不当，应予撤销。由于兴安公司的原因未按韩桂芬实际购房价格开具发票(韩桂芬手中的合同每平方米2600元，而在房产上体现的每平方米3200元)，从而造成韩桂芬在办理产权登记时多发生费用17569元，此项损失是兴安公司履行义务不当造成的，该项损失应由兴安公司承担。二审法院判决:一、撤销伊春区人民法院(2012)伊民初字第375号民事判决；二、兴安公司于判生效之日起10日内给付韩桂芬办理产权证过程中购房款实际数额与票据不符造成的损失17569元；三、驳回韩桂芬的其他诉讼请求。一审案件受理费7930元、二审案件受理费7930元，合计15860元，由韩桂芬负担15621元，由兴安公司负担239元。
韩桂芬不服二审判决，向本院申请再审，本院裁定指令伊春市中级人民法院再审本案。
韩桂芬申请再审请求：撤销二审判决，判令兴安公司支付其违约金。伊春市中级人民法院再审确认二审认定事实。伊春市中级人民法院再审认为，韩桂芬要求兴安公司承担的是逾期办证违约责任，而逾期办证违约责任属债权范畴，故适用诉讼时效的法律规定。《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。韩桂芬自2001年6月10日与兴安公司签订商品房购房合同，兴安公司于2001年9月30日出具购房人名为韩桂芬，房屋价款723561元及进户费31704.90元的结算清单，即说明房屋已办理进户。购房合同第六项约定“产权归属：乙方（韩桂芬）结算购房款后，凭此合同和房屋结算清单、交款收据、进户单（证）等，在进户前10日内至市房地产产权管理部门办理产权证证照，并按国家规定交纳契税。”由此可见，韩桂芬应于2001年9月30日后，2年内向兴安公司主张逾期办证违约责任，现已时隔多年，无任何证据证实韩桂芬存在诉讼时效中断、延长的法定情形，故因诉讼时效届满，对韩桂芬赔偿主张不予支持。因兴安公司未及时按购房价格每平方米2600元开具发票，而是按每平方米3200元出具发票，因而造成韩桂芬在2011年办理产权登记多发生费用17569元，该费用是兴安公司履行合同不当所致，且兴安公司在诉讼中未对该项费用提出异议，故此项费用应由兴安公司承担。再审判决：维持伊春市中级人民法院（2013）伊中民终字第101号民事判决。一、二审案件受理费15860元，由兴安公司负担。
本院再审确认原再审查明事实。
本院再审认为，本案争议焦点为兴安公司应否承担违约责任，韩桂芬的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。韩桂芬于2001年6月10日与兴安公司签订商品房购房合同，并支付了购房款。兴安公司虽于2001年9月30日为韩桂芬出具了结算清单，但兴安公司未为韩桂芬开具全部购房款发票并存在工作失误致韩桂芬所购部分房屋被案外人于建东办理抵押贷款，导致韩桂芬无法办理房屋产权登记，兴安公司已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故兴安公司应承担违约责任。
关于韩桂芬要求给付违约金是否超过诉讼时效期间问题。因兴安公司曾在2004年4月贴出产权登记公告，通知住户最迟于2004年7月办理兴安综合楼产权登记手续，因此，韩桂芬的诉讼时效期间起点应以此时间为准。韩桂芬原再审期间举示的其工作人员张国胜、秦瑞华的证人证词，能够证明其自2004年至2010年一直要求兴安公司出具购房发票、履行协助办理房产证照的义务，故韩桂芬的诉讼请求未超过诉讼时效期间，但韩桂芬在兴安公司长期未为其办理房屋产权登记的情况下，未及时向法院提起诉讼，致使损失扩大，其应承担责任。本院综合考虑双方当事人的利益，依据公平原则确定按中国人民银行同期同类贷款利率保护韩桂芬全额购房款两年的损失即84208.03元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
撤销伊春市中级人民法院（2014）伊民再字第1号民事判决；
维持伊春市中级人民法院（2012）伊中民终字第101号民事判决第一项；
变更伊春市中级人民法院（2012）伊中民终字第101号民事判决第二项为伊春市兴安实业有限公司于本判决生效之日起10日内按房屋总价款723561元的中国人民银行同期同类贷款利率（自2004年7月1日起至2006年6月30日止）给付韩桂芬违约金84208.03元及办理房屋产权证照过程中购房款实际损失与票据不符造成的损失17569元，合计101777.03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费15860元，由韩桂芬负担13524.46元，由伊春市兴安实业有限公司负担2335.54元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单一琦
代理审判员 王革滨
代理审判员 李雪松
二〇一六年十月十九日
书 记 员 葛兰兰