广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1103民初328号原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。法定代表人：张倩瑜，总经理。委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江，公司员工。被告：汪守罗，男，1955年7月11日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。被告：汪某，男，1982年9月26日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）诉被告汪守罗、汪某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法组成合议庭于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯钧、李江到庭参加诉讼，被告汪守罗、汪某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费等各项费用共计17194.2元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，被告汪守罗、汪某购买了由广西贺州市桂东房地产开发有限公司开发的位于贺州市八步区万兴路83号湖广国际大市场A06栋11号和12号房各一套，双方已签订商品房买卖合同。广西贺州市桂东房地产开发有限公司委托原告圣展公司对湖广国际市场A区进行前期物业服务管理。自2010年7月交房以来，原告对该区提供了物业管理服务，被告自2014年1月以来，一直拖欠原告物业管理服务费，其中拖欠物业管理费6204元（2014年1月至2017年12月按一楼1元/平方米，二楼及以上按0.5元/平方米收取，物业管理费155.1元/月）、公摊路灯电费8.8元、电费2807.9元、垃圾处理费535元、公摊电费147.8元、公摊变电损费86.8元、公摊水费124元、水费517.9元，违约金6762元(协议约定违约金按照3‰/天收取，现主张按1‰/天收取)，上述合计欠费17194.2元。被告不但不主动履行缴纳物业管理服务费等费用的义务，且在原告多次向其发出催收函后，仍以各种理由拒绝支付所欠费用，其行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、前期物业管理服务协议、湖广国际大市场业主临时公约；3、贺州市物价局《关于湖广大市场AB区前期物业管理和车辆停放服务收费问题的批复》、湖广国际大市场物业管理费收取通知；4、湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同；5、催款函及张贴照片、EMS邮寄催款函及照片;6、电费发票、水费发票、水电抄表记录表。被告汪守罗、汪某未到庭，亦未向法庭提交书面答辩状及相关证据。本院对证据的分析认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告汪守罗、汪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，来源合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年10月1日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与原告圣展公司（乙方）签订《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》，约定：甲方将涉案小区贺州桂东·湖广国际大市场A区受委于乙方实行物业管理，委托管理期限自2009年10月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止，本商业物业的物业管理服务费，暂定每月3元/平方米；代收业主所用水电费、城市生活垃圾处理费、公摊水电费等。被告汪守罗、汪某系案涉小区A区06栋11号房、12号房的业主，该房屋每套建筑面积均为132.72平方米，每套房屋一楼建筑面积22.4平方米，二楼及以上面积110.32平方米。原告圣展公司（甲方）与被告汪守罗、汪某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方自开发单位将房屋正式交付给乙方使用时起，开始交纳物业管理服务费;物业管理服务费按房屋建筑面积收取，一楼商铺每月2元/平方米，二楼以上每月1元/平方米；乙方出租物业的，物业管理服务费用及其他相关费用由乙方交纳，承租人负连带责任；物业管理服务费用标准可根据社会经济变化、物价变动进行调整及收取；每次交纳物业管理服务费用及其他相关费用的时间为每月首10日前，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。2011年6月13日，贺州市物价局核准：核定原告圣展公司对湖广国际大市场AB区多层住宅（不含商铺及无电梯、二次供水）实施物业管理服务收费基准价每月0.70元/平方米，具体收费标准由小区业主与圣展公司根据规定的基准价和浮动幅度（上下浮动不超过15%）在物业服务合同中约定。物业管理服务收费已含对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序费用。原告分别于2013年12月26日、2014年12月26日、2015年12月20日向全体业主发出《关于收取物业管理服务费的通知》，其中，2013年12月26日、2014年12月26日、2015年12月20日的通知均载明：一楼商铺每月1元/平方米，二楼（含）以上每月0.5元/平方米。被告自2014年1月以来，一直拖欠物业管理服务费、电费水费等，截止2017年6月30日，被告拖欠物业管理服务费6204元、公摊路灯电费8.8元、城市生活垃圾处理费535元、公摊水费124元、公摊电费147.8元、公摊变电损费86.8元、电费2807.9元、水费517.9元，合计拖欠费用10432.2元。原告于2015年、2016年、2017年分别通过邮寄及在小区公告栏张贴催款函的方式通知被告支付物业管理费。另查明：涉案小区为商住两用开放型小区，截止法庭辩论终结前，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为：一、关于合同效力的问题。原告圣展公司与被告汪守罗、汪某签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容基本履行了物业管理义务，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。二、关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先，根据《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费按房屋建筑面积收取，一楼商铺每月每平米2元，二楼以上每平米1元（暂定）。”以及《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》第十四条“物业管理服务费，暂定每月3元/㎡。代收业主所用水电费、城市生活垃圾处理费、公摊水电费等”的约定，原告根据合同的约定，结合涉案小区的实际情况，在合同的范围内对物业管理服务费相应调整，即2014年1月1日至2017年12月30日按一楼商铺每月每平米1元，二楼以上每月每平米0.5元收取；上述调整并未违反《物业服务收费管理办法》，且调整后的收费标准实际低于合同约定的价格，未损害公共利益及业主的利益；其次，原告实际执行的收费标准在小区主出入口公示栏已张贴通知，尽到了告知义务。因此，原告主张按一楼商铺1元/平米/月，二楼以上0.5元/平方米/月收取物业管理服务费，合理有据，本院予以支持。原告主张被告支付公摊电费、水费及原告已经代交的水电费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。三、关于原告主张被告支付逾期交费违约金6762元的问题。物业管理服务费系保证圣展公司正常运转的基本保障，作为业主的被告理应依约向原告交纳物业管理服务费，被告逾期不交纳上述费用的行为，违反了合同的约定，严重影响了圣展公司对小区各项管理工作的正常开展。《前期物业管理服务协议》中约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。虽然原告主张按每日千分之一计算违约金，但鉴于该违约金的数额与被告所拖欠的物业管理等各项费用10432.2元相比所占比例过高，依据公平原则，本院依法将该违约金调整为1500元较为恰当。综上所述，被告应向原告支付2014年1月起至2017年6月30日止的物业管理服务等各项费用10432.2元、违约金1500元，合计11932.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告汪守罗、汪某应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付物业管理服务费、水电费等各项费用10432.2元，支付违约金1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本案受理费230元（原告已预交），由被告汪守罗、汪某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  白素明审 判 员  李永慧人民陪审员  黄秀莲二〇一八年七月十六日法官 助理  陈月群书 记 员  黎静思