浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1197号
上诉人（原审被告）：许金飞，男，1974年3月1日出生，汉族，居民，住松阳县。
委托诉讼代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶美兰，女，1969年10月8日出生，汉族，居民，户籍所在地松阳县，现住松阳县。
委托诉讼代理人：刘林敏，男，1969年2月6日出生，汉族，居民，户籍所在地松阳县，现住松阳县，系叶美兰丈夫。
被上诉人（原审原告）：李小军，男，1973年12月11日出生，汉族，农民，住松阳县。
被上诉人（原审原告）：杨珺燕，女，1973年10月30日出生，汉族，农民，住松阳县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨天利，男，1948年12月14日出生，汉族，农民，住松阳县，系杨珺燕父亲及李小军岳父。
上诉人许金飞因与被上诉人李小军、杨珺燕、叶美兰房屋租赁合同纠纷一案，不服松阳县人民法院（2016）浙1124民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
一审法院认定：2007年4月12日，被告许金飞（甲方）与原告李小军（乙方）签订座落在松阳县西屏镇长松路115号房屋的《房屋租赁协议》，协议约定了房屋租赁期限为十年、房租基数每年为42000元，前三年不变，第四年至第五年每年递增5%，第六年至第十年每年递增8%，付款方式为每年4月1日前付清年租金。其中第五条写明“乙方租期满，现有装修及其他设施、物品（包括门面广告）不得拆除，归出租方所有（除冰箱、空调、彩电、电脑、电话、床、棉织品、饮水机、台灯、地灯和可移动的家具等可以搬走）”，第十三条写明“在租赁期间内，甲、乙双方如有一方擅自违反本协议，违约方须赔偿另一方违约金伍拾万元整，双方协商认可的例外。”协议签订后，原告李小军、杨珺燕夫妇与案外人叶伟清合伙在原告出租的房屋上经营“松阳县松泰宾馆”（因宾馆规模需要，由叶伟清另行向许金飞相邻房东连立新租赁113号房屋一并用于开设宾馆，工商营业执照登记经营者：叶伟清，组成形式：个人经营）。2009年3月，案外人叶伟清经各方同意将其份额转让给原告叶美兰经营，同时变更营业执照经营者为叶美兰。2011年8月份，在转让未得被告书面确认情况下，原告将宾馆转让给吴根花经营。同年11月中旬，被告回松阳与原告杨珺燕、叶美兰及受让人吴根花协商重新确定房价未果。事后，被告即以剪断租赁房屋电源和锁掉房屋大门等形式对案外人吴根花经营松泰宾馆进行干涉。并提出要收回房屋，要求第三人吴根花搬离租赁屋。同年12月底，吴根花撤离了被告的房屋，但相关宾馆设施仍留存在原租赁屋内。2012年3月26日，被告许金飞起诉要求原告支付违约金50万元，并修复租赁方一层到五层的楼梯位置的隔离墙或赔偿损失，松阳县人民法院于2012年6月21日判决认为赁租合同尚未解除，判令原告支付被告违约金45000元，驳回了被告的其他诉讼请求。后被告不服提起上诉，经本院于2012年10月15日做出（2012）浙丽民终字第214号判决书驳回上诉，维持原判。2012年11月23日，松阳县人民法院做出（2012）丽松商初字第59号民事判决书认定吴根花与叶美兰、杨珺燕订立的松泰宾馆转让协议无效；叶美兰、杨珺燕、李小军返还吴根花转让费379365元及赔偿利息损失，并赔偿装修损失7050元。2014年1月6日，叶美兰、杨珺燕、李小军起诉许金飞、连立新要求解除合同并赔偿宾馆残值，随后与连立新达成和解，并对该案进行撤诉。2015年1月6日，叶美兰、杨珺燕、李小军提交诉讼材料并附带鉴定申请一份，要求对案涉宾馆的设备及装修残值进行鉴定，因本案需要鉴定故当时做预登记处理，并向被告许金飞邮寄送达诉状副本等材料，并告知其原告申请对宾馆设备装修残值进行鉴定，请其参与评估并提供楼房钥匙予以配合。丽水经济资产评估有限公司在经过现场查勘后，于2016年3月26日出具评估报告一份，随后于2016年5月12日出具补充说明“原告叶美兰、杨珺燕、李小军认为装修房间数量为15个且大厅、门面进行了装修，结合电器家具价值，其2015年7月20日评估值为73598元，2011年12月30日评估值为319904元；被告许金飞认为装修房间数量为12个，结合电器家具价值，其2015年7月20日评估值为65317元，2011年12月30日评估值为273596元。”结合2007年5月28日松泰宾馆《特种行业许可证》所附的平面图以及被告本人出具的“松泰宾馆设备清单”上面空调、电视、床、电话机等物品均在15个及15个以上，综合认定装修房间数量应为15个。同时，被告出具的“松泰宾馆设备清单”上载明被告利用了“格力空调11台、海信电视25寸11台、空气能热水系统1套……”另查明，被告许金飞己收取原告交纳至2012年4月14日止的房租以及租房押金20000元。同时原告缴纳了开户在连立新名下的锁门期间松泰宾馆水费363.8元。现上述租赁房屋由被告许金飞管理，一楼店面出租给商户经营，二楼以上部分房间改为公寓对外出租，并且利用了部分原松泰宾馆的设施物品。
李小军、杨珺燕、叶美兰在一审的诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁协议；2、被告支付原告违约金500000元；3、被告退还原告租赁押金、未用房租、代缴水费和宾馆设备、装修残值共计356860.4元；4、由被告承担本案评估费、诉讼费。
一审法院认为，本案系杨珺燕、叶美兰与李小军共同租赁原告房屋已有生效裁判文书进行认定，故对被告许金飞提出的主体问题，不予认可。被告还提出要求对变更诉讼请求和起诉状中李小军的指纹是否一致进行鉴定，截止宣判传票发出前一日（2016年9月6日），未收到被告的书面鉴定申请，同时一审法院已向原告李小军的代理人确认了变更诉讼请求和起诉状中的内容，故对被告的上述抗辩，亦不予采信。对于《房屋租赁协议》双方都同意解除，法院予以确认。合同解除后，原告已付的租房押金20000元应由被告许金飞予以退还。对于原告诉求的装修及设备残值，根据双方合同约定：现有装修及其他设施、物品不得拆除，归出租方所有（相关设备和可移动的家具可以由承租方搬走），被告当庭也表示对于被告使用的物品可以按照实际使用时的剩余价值折价给原告，没有使用的由原告拿回去，故根据松泰宾馆设备清单上所列物品清单及评估报告上物品净值确定被告应折价支付原告48000元，对于原告主张的其他残值损失根据双方合同约定及使用现状，不予支持，但该损失应作为被告违约行为所导致的损害后果，并在认定被告的违约责任中予以考虑。同理，原告缴纳到2012年4月14日止的房租以及代缴的水费因生效判决确定当时合同尚未解除，故原告主张返还上述款项的请求不予支持，但考虑到原告实际无法经营宾馆的现状，上述钱款亦作为原告的实际损失在被告的违约行为中一并评判。被告许金飞单方对宾馆进行锁门断电，并在双方诉讼期间对宾馆进行了改造装修，造成宾馆实际无法经营，被告的行为违反了合同义务，导致合同无法继续履行，结合生效裁判文书对原告方违约行为的认定，双方均存在过错，被告应对原告的损失承担相应责任。对于违约金承担，虽然双方房屋租赁协议中约定有一方违约情况下应赔偿给另一方50万元违约金的具体数额，但该约定数额过高，在被告提出异议和请求调整的情况下应依法予以调整，综合考虑宾馆装修残值和设备的评估价格，结合本案合同履行情况及被告使用原告设备情况、当事人的过错程度，兼顾公平及诚实信用原则，酌情确定为24万元。综上，对原告合理的诉求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除2007年4月12日原告李小军与被告许金飞签订的《房屋租赁合同》；二、被告许金飞支付原告李小军、杨珺燕、叶美兰违约金人民币240000元；三、被告许金飞返还原告李小军、杨珺燕、叶美兰租房押金20000元；四、被告许金飞支付原告李小军、杨珺燕、叶美兰宾馆设备价款48000元；上述款项限判决生效后十日内付清；五、驳回原告李小军、杨珺燕、叶美兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23236元，评估费6400元，由原告李小军、杨珺燕、叶美兰负担8000元，被告许金飞负担21636元。
许金飞不服，向本院提起上诉称：一、一审诉讼程序不合法。l、上诉人接到一审应诉材料系转交，并没有接到起诉状，该时间的计算关系到一审法院未予以回应的反诉时间。2、上诉人提出异议后，一审法院才送达相关的起诉状副本。同时，一审法院在作出管辖异议裁定后，未再给予举证期限。3、上诉人在一审庭审中（举证期限内），法庭辩论前提起反诉。但一审法院未予以回应。上诉人认为，被上诉人变更诉讼请求中的签名是否和起诉状中的签名一致，这是一审法院在受理案件中应该查明的诉讼主体事宜，一审法院有义务对是否为真实主体提起诉讼及变更诉讼请求进行审查。一审法院在上诉人提出异议后，没有审查该变更诉讼请求和起诉中的签名不一致，是程序错误。上诉人认为，被上诉人在给代理人的代理委托书、起诉状及变更诉讼请求上的签名存在不一致，一审法院没有尽到审慎审查义务，诉讼程序存在瑕疵。一审对违约金的判决不符合法律规定。在上诉人和被上诉人李小军的租赁合同纠纷案件中，被上诉人方存在严重的违约行为，被上诉人为此承担了违约金，该事实由松阳县人民法院的民事判决书可以证实。在租赁合同纠纷的演变和发展中，被上诉人存在严重过错。上诉人为减少和避免损失扩大，采取了暂时性的锁门措施，但该措施及时通知了被上诉方，同时在后续也发出了多份要求其履行租赁合同义务的函，要求其前来领取钥匙及缴纳房租或明确终止租赁合同，前来清点物品。上诉人发了多份函和多次通知，该通知函均到达对方手中，对方在一审中也作为证据提交。上诉人认为对承租合同没有继续履行并导致解除的后果，被上诉人存在严重的过错。其违约行为和上诉人要求其履行合同继续经营事实，一审法院没有认定或认定偏差（认定为上诉人仅要求其明确态度，上诉人明确要求其领取钥匙、支付按照合同约定需要支付的租金）。上诉人认为根据最高人民法院关于合同违约金的酌定指导意见，人民法院在计算和认定可得利益损失时（确定违约金金额），应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相应抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方也有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案，被上诉人存在严重的违约行为（擅自转租、拒绝支付租金、明确拒绝履行合同、拒不采取措施避免损失扩大等等）。一审法院判决违约金24万，于法无据，也严重脱离了被上诉人经营可得利益等事实。三、一审判决对租房押金的处置不当。上诉人认为，租房押金系对被上诉人履行合同的保证，具有合同履行保证金性质，由于被上诉人的违约行为，导致合同不能履行，该押金依法不应该予以返还。四、一审判决对上诉人须支付设备价值的价款确定，没有事实和法律依据。上诉人认为，该设备属于租赁合同第五条确定的“现有装修及其他设施、物品（包括门面广告）不得拆除”。该设施物品系不得拆除部分。同时一审法院确定的金额也没有证据证明。综上，上诉人认为，一审判决存在诉讼程序严重违法、事实不清，证据不足，酌情认定违约金不当等错误，请求：l、判决撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人叶美兰辩称：一、上诉人颠倒了时间顺序，根据（2016）浙11民辖终51号民事裁定书认定，起诉状副本于2015年1月19日就已送达上诉人，而上诉人的管辖权异议书落款时间为2016年4月23日。二、起诉状和代理委托书都是被上诉人本人的签名。叶美兰委托其丈夫刘林敏代理，杨珺燕、李小军委托其父亲（岳父）杨天利代理，且委托代理人的代理权限为特别授权。三、上诉人的行为违反了合同义务，导致合同无法继续履行。虽被上诉人转租房屋存在履约过错，但生效的法律文书认定了被上诉人转租行为尚未造成房屋租赁协议解除。被上诉人已经对过错承担了责任，该行为需承担的责任是支付违约金4.5万元、转让协议解除、赔偿受让人损失。致使房屋租赁目的不能实现的是上诉人以自己的行为表明不履行主要义务。房屋租赁期到2017年4月14日终止，房租已交至2012年4月14日，但上诉人在2011年11月份就单方对宾馆进行锁门断电，并在双方诉讼期间对宾馆进行了改造装修，造成宾馆实际无法经营。四、上诉人所谓的“减少和避免损失的扩大”，其实是“企图进一步加大被上诉人损失、损害被上诉人利益。”（1）房屋租赁期到2017年4月14日止，房租已交至2012年4月14日，但上诉人在2011年11月份就单方对宾馆进行锁门断电，导致松泰宾馆无法经营。上诉人已经收到租金，不应该在租期未满时妨碍经营，如对转租行为不认可，完全可以通过法律途径进行救济，上诉人单方采取锁门断电行为严重损害了被上诉人利益。（2）（2012）丽民终字第214号判决前上诉人所谓的通知函可以说是废纸，上诉人当时就是因为对法院的“房屋租赁协议尚未解除”认定不服而提起上诉；而且上诉人在通知函中又明确表示：合同是否解除由生效的法律文书确定。在法院对“房屋租赁协议是否解除”尚未最终认定前不可能交纳房租。（3）在双方诉讼期间，上诉人就对房屋内部进行了改造装修，造成宾馆实际无法经营，却在明知宾馆丧失经营功能的前提下，还一味无理要求被上诉人交纳房租，企图进一步加大被上诉人损失、损害被上诉人利益。五、违约金认定并不高，被上诉人反而认为过低，只不过基于诉讼成本和时间等考虑未提起上诉。原审法院在认定违约金时对被上诉人的损失时只考虑了装修残值、未用房租、代缴水费，还有两大块损失100余万未作考虑。一是与上诉人房屋相连的连立新那边2011年12月6日～2013年7月30日之间的房租损失39891.7元。鉴于宾馆消防等必备功能要求（需要两道楼梯），同时租用两相连的房屋，封闭了连立新房屋原有对外通道，打通了两房屋楼梯位置隔墙（两份协议都约定可以打通），使两房屋成为了一整体，整个宾馆的出入口在上诉人出租的房屋，连立新出租给被上诉人的房屋已经没有出入口。在2013年8月初连立新没有自行打通通道之前，松泰宾馆所有财产（包括连立新房屋）为许金飞一方控制。另根据宾馆消防等必备功能要求，开宾馆需两道楼梯，一边被侵占后另一边就失去了开宾馆的功能，此损失都是由于上诉人行为造成。六、一审判决对租房押金处置妥当。租房押金的性质不是对履行合同的保证，是对租赁物的保证，租赁协议第十一条对此也作了明确约定。租赁物早已被上诉人完全控制，合同解除后，租房押金应予退还。七、一审判决对设备价款确定事实清楚、依据充分，这是根据双方合同约定、上诉人一审当庭陈述、上诉人提供的设备清单、评估报告上的物品净值作出认定的。综上所述，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李小军、杨珺燕答辩称：起诉状和代理委托书都是被上诉人本人的签名，且委托代理权限为特别授权代理。
二审期间，被上诉人方未提交新证据。上诉人方向法院提供如下证据材料：证据一、松阳县供电局非居民用户电费复核单据一份，待证一审判决认定上诉人锁门的时间不正确，电费时间是使用后支付的，能说明锁门的时间在后。证据二、中国邮政快递单、反诉状各一份，待证上诉人在一审辩论结束前提起反诉的事实，由于邮政的原因，反诉状在开庭当天未到达，一审未回应上诉人反诉，一审法院程序违法。被上诉人叶美兰质证认为，证据一没有签字和盖章，对真实性和待证事实均有异议，即使该单据是真实的，也只能证明该房屋仍在用电，不能待证其他事实。证据二，真实性无法认定，即使是真实的，也是法院的程序问题，与被上诉人没有联系。被上诉人李小军、杨珺燕同意被上诉人叶美兰质证意见。本院认为，证据一不足以推翻生效判决认定的事实，本院不予以确认。证据二，快递单、反诉状不足以证实上诉人在一审辩论结束前提起反诉的事实，本院亦不予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于违约金的确定，生效判决认定被上诉人的擅自转租行为虽存在过错，但并未导致双方的租赁合同关系解除，且被上诉人已就此承担了违约责任。上诉人于租赁合同关系存续期间单方对出租房屋进行锁门断电，并于双方诉讼期间进行了改造装修，造成宾馆无法继续经营，合同无法继续履行，其过错明显。一审法院综合考虑合同履行情况，房租交纳、水费代缴情况，宾馆装修残值和设备的评估价格，上诉人使用被上诉人设备情况，生效裁判文书对被上诉人违约行为的认定等，兼顾公平及诚实信用原则，酌情调整确定违约金为24万元，尚属合理。关于押金是否应退还，一审认定20000元押金应予以退还符合双方签订的《房屋租赁协议》的明确约定，并无不当。关于案涉设备的价值应当如何确定，一审法院根据双方协议约定、上诉人当庭陈述、松泰宾馆设备清单上所列物品清单、评估报告上物品净值确定上诉人应支付的折价款，可予确认。关于上诉人主张一审法院存在的程序问题，经审核，一审存在管辖权终审裁定作出后未重新指定举证期限、对上诉人的反诉未作合并审理等程序问题，上诉人主张的其余程序问题缺乏依据。由于前述程序问题未对上诉人的实体权利产生影响，对其反诉主张上诉人可另行诉讼解决，故对上诉人要求将本案发回重审的主张，不予支持。综上，一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23236元，由上诉人许金飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
审 判 员 苏伟清
代理审判员 张 玲
二〇一六年十二月九日
代书 记员 汪鑫莹