浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1142号
原告（反诉被告）：杭州泽远装饰设计有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道城南路307、309号。
法定代表人：朱肖军。
委托代理人：王建华，浙江睿磊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州安通科技有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道龙潭路20号4幢602室。
法定代表人：马国华，总经理。
委托代理人：孟德荣、李益步，浙江六和律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州泽远装饰设计有限公司（以下简称原告）为与被告（反诉原告）杭州安通科技有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，于2015年7月24日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年9月16日进行了公开开庭审理。后依法组成合议庭，并于2016年3月11日开庭审理，原告的法定代表人朱肖军及其委托代理人王建华、被告的委托代理人李益步到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月14日，原、被告签订《安通科创园办公楼租赁合同》一份，约定：原告承租被告位于杭州市余杭区仓前街道龙潭路20号7层办公楼作为办公研发使用，建筑面积228.768平方米（含公摊），承租期为3年，合同一年一签，租金为每月每平米22元，被告承诺为原告提供为期10天的免租金装修期；原告应在合同签订之日向被告支付1个月的租金即5032.9元作为定金，合同生效后该定金转为租赁保证金，在合同生效后5日内缴纳首期免装修后租金58717.20元、押金为2个月租金（月租金为5032.9元），共计68783元等事项。
合同签订后，原告向被告支付了上述费用，并对租赁办公楼委托黄来寿进行了装修，共支付了黄来寿装修人工费及材料费110000元。后原告将公司住所地变更至案涉租赁办公楼所在地时，被告知不能变更。据查：租赁的7层办公楼既没有办理报批报建审批手续更没有产权证书。另合同签订前，被告承诺原告住所地能变更至租赁地。被告的行为已给原告造成巨大经济损失，经多次协商均无果。为此，请求判令：1、确认原告与被告签订的《安通科创园办公楼租赁合同》无效。2、被告返还原告保证金5032.9元及押金10065.8元。3、被告赔偿原告装修损失110000元。本案诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：
1、《安通科创园办公楼租赁合同》一份，证明原告承租被告位于杭州市余杭区仓前街道龙潭路20号7层办公楼作为研发使用及合同对双方权利义务作了明确约定的事实。
2、浙江省农村合作银行进账单、对账单各一份，证明原告向被告缴纳首期免装修后租金58717.2元及押金10065.8元，共计68783元的事实。
3、《杭州市装饰装修施工合同》、装饰装修工程（预）算表各一份及收据两份，证明原告委托黄来寿对案涉租赁办公楼装修，共向黄来寿支付了装修人工费及材料费110000元的事实。
4、照片17张，证明原告委托黄来寿对租赁办公楼进行装修后的现状。
审理中，为证明被告曾向原告承诺工商登记住所地能够变更至案涉房屋租赁地，申请证人叶某（男，1985年12月10日出生，汉族，住杭州市余杭区闲林街道南市街3组学校路16号1-302室）出庭作证，叶某陈述如下事实：叶某原系被告公司招商员。约2014年7月，其与部门主管杨璐代表被告公司的业务洽谈人与原告负责人朱总商谈了房屋租赁事宜。在签订合同之前，杨璐曾承诺案涉租赁房屋可以办理出工商登记。
被告辩称：一、双方签订的《安通科创园办公楼租赁合同》有效。原告于2014年1月取得了案涉租赁房屋的所有权证，并有房屋设计图，建筑面积也包括7层所在的面积362平方米。原告对出租房屋有处分权，所签订的租房合同应当有效。二、原告诉称被告承诺原告公司住所地能变更至租赁地址，双方并没有约定，也不符合客观事实。原告在租赁期内擅自退出租赁，被告无需返还原告所称的保证金及押金；如须返还，被告有权在押金中抵扣原告尚未交纳的自2015年3月1日至7月15日的物业费3088.30元。另外，被告不认可装修费用110000元，也无须赔偿该部分损失。
被告（反诉原告）反诉诉称，2014年7月14日，双方签订了《安通科创园办公楼租赁合同》，约定：原告承租被告的案涉房屋，租期3年，租赁合同一年一签，租金为每月每平米22元（折合月租金5032.9元），租金每年支付一次；在租赁期限内，原告未经被告同意，中途擅自退租的，保证金不退，并按退租时月租金的2倍支付违约金。事后，原告在未征得被告同意的情况下于2015年7月搬离、退出案涉房屋，已违反了合同约定。现反诉请求判令：原告支付被告违约金10065.80元。反诉费由原告承担。
被告为证明其辩称事由及反诉主张，向本院提供如下证据：
1、房屋测绘成果报告书一份，证明被告对案涉出租房屋拥有合法产权的事实。
2、土地使用权证及房屋所有权证各一份，证明被告对本案所涉租赁房屋享有处分权。
原告（反诉被告）反诉辩称：根据双方签订的合同约定：“…办公楼租赁期限三年，合同一年一签。本合同期限自2014年7月15日至2015年7月14日，年租赁期满，出租方有权收回，续租需提前一个月告知…”，故合同中租赁期满指的是一年。原告在2015年6月27日或28日退出租赁房屋，不存在违约，应当驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）反诉答辩举证与本诉举证相同。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1、2没有异议。对证据3，被告不知情，不予认可。对证据4的证据三性均有异议。对于证人叶某的证言，因叶某在被告公司任职期间违反公司规章制度而离职，与被告存在利害关系，且其与原告负责人朱肖军系朋友，其证言不真实。本院对上述证据1、2予以认定；证据3、4与本案关联，结合庭审认定相关事实。对于叶某的证言，系孤证，并无其他佐证，本院不予认定。
（二）原告对被告提供证据的质证意见：对证据1真实性没有异议，从分布图看，房屋是六层，没有七层；从规划设计用途看，属于厂房。
对证据2的真实性没有异议。产权证载明的房屋系六层，但本案案涉租赁房屋为七层。本院认为，上述证据1、2真实合法，与本案关联，认定其证明力。
根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2014年7月14日，原、被告经协商签订了《安通科创园办公楼租赁合同》一份，主要约定：原告承租被告位于杭州市余杭区仓前街道龙潭路20号7层办公楼（房产证号：余房权证仓移字第××号）作为办公研发使用，建筑面积228.768平方米（含公摊），承租期为3年，合同一年一签，自2014年7月15日至2015年7月14日（被告承诺为原告提供为期10天的免租金装修期）；租金为每月每平米22元（折合月租金计5032.9元），原告应在合同签订之日向被告支付1个月的租金即5032.9元作为定金，合同生效后该定金转为租赁保证金，在合同生效后5日内缴纳自2014年7月15日至2015年7月14日止即首期免装修后租金58717.20元、押金为2个月租金（月租金为5032.9元），共计68783元；租赁期满且双方未能签订续租合同的，应当在本合同租期届满后的20日内返还租赁房屋，另外合同对相关条款等作了约定。合同签订后，原告在2014年7月15日向被告支付了首期免装修后租金58717.20元及押金10065.80元，共计68783元。随即原告经被告同意对案涉租赁办公楼按办公需要对区域隔离、门窗及展示柜等进行了装修。装修完工后，原告即投入办公使用。2014年9月，原告欲将其公司经营住所地余杭街道城南路变更至案涉租赁办公地址，但相关政府管理部门告知不能变更至现租用的办公楼。2015年6月底，原告将案涉租赁房屋退回了被告。另查明，至2015年2月28日止的案涉租赁房屋的物业费，已由原告向物业管理单位交清。
本院认为，原、被告签订的《安通科创园办公楼租赁合同》，系双方自愿真实的意思表示，其内容不违反法律及法规禁止性规定，应属有效，双方应按约履行。合同履行过程中，由于相关管理部门不准予原告将其公司经营住所地变更至案涉租赁办公地址，致使原告继续履行合同的目的不能实现而提前解除了双方的租赁合同。2015年6月底原告将案涉租赁房屋退回了被告，应视为退房之日双方已解除了租赁合同。关于本诉部分，双方签订的《安通科创园办公楼租赁合同》不存在法定无效的事由，当属有效；因原告未能提供其已向被告支付保证金5032.9元的相关证据，故对原告要求返还保证金的请求，本院不予支持；因合同已经解除，被告理应退回租赁房屋押金，故对原告请求被告返还押金的诉请，本院予以支持。由于合同并没有约定，原告未能充分举证证明被告曾承诺原告原工商登记经营的住所地能够变更至案涉房屋租赁地址经营，故对原告要求被告赔偿因提前解除租赁合同而造成的装修损失，本院不予支持。关于反诉部分，在租赁合同履行中，双方已提前解除了租赁合同关系，并非违约行为所致，故对被告反诉要求原告承担违约金的诉请，本院予以驳回。另外，被告要求从原告交纳的押金中抵扣原告尚欠租赁房屋的物业费等，因缺乏应由原告交纳费用的明确金额，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州安通科技有限公司返还原告（反诉被告）杭州泽远装饰设计有限公司租房押金10065.8元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告（反诉被告）杭州泽远装饰设计有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）杭州安通科技有限公司的反诉请求。
本案案件受理费2802元，由被告（反诉原告）杭州安通科技有限公司负担250元，原告（反诉被告）杭州泽远装饰设计有限公司负担2552元；反诉案件受理费88元，由被告（反诉原告）杭州安通科技有限公司负担，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2900元（其中含反诉部分88元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审 判 长 谈建明
人民陪审员 李明达
人民陪审员 徐卫民
二〇一六年三月二十日
书 记 员 方潇豪
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