广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初18995号
原告：万国顺，男，1965年8月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
原告：刘月琼，女，1969年10月8日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市火炬开发区，
上列两原告共同委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。
上列两原告共同委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所实习律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，营业执照91442000282142903P。
法定代表人：温少松。
委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告万国顺、刘月琼与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万国顺、刘月琼委托诉讼代理人贺嘉发、丘越，被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万国顺、刘月琼向本院提出诉讼请求：被告永怡公司支付逾期办理房产证违约金453044.6元给两原告（违约金以原告已付购房款总额902090元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2009年6月29日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为453044.6元）。事实及理由：2007年3月20日，原、被告签署了广东省商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定两原告购买被告所有的位于中山市火炬开发区××路××区××房，房价款902090元，被告应于2007年7月4日前向原告交楼，并在房屋交付使用后540个工作日内（即2009年6月29日前）办理权属证书。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项，但直至原告起诉之日，被告也未为原告办理房屋产权证书。被告未按合同约定办理房屋产权证书的行为已构成违约，故原告特诉至法院，请求判如所请。
庭审中，原告万国顺、刘月琼变更诉讼请求为：被告永怡公司支付逾期办理房产证违约金给两原告（违约金计算方法：以已付购房款总额902090元为基数，从2009年6月28日起按年利率6%计算至2017年10月30日止）。
原告万国顺、刘月琼对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.广东省商品房买卖合同、公证书；2.发票、契税完税证；3.物业管理费收据；4.永怡集团2014年新春慰问信复印件；5.中山网、中山乐居网、网易新闻复印件。
被告永怡公司辩称，1.商品房买卖合同有关权利义务的约定对等，该合同已约定逾期办证违约金为房价款的1%即9020.9元，该约定合法有效，应按照约定计算逾期办证违约金。原告所主张的违约金计算方法本案并不适用。涉案房屋现已升值，两原告没有任何损失，原告也没有就增加违约金提供损失证据，依法不应增加违约金；2.逾期办证违约时间应自2013年11月28日计算。被告已于2016年9月6日取得两原告房屋的权属登记证明书，完成合同约定办证义务。被告已将涉案房屋交付两原告使用，两原告已充分行使房屋占有和使用权。两原告将涉案房屋抵押给银行，不能将其无法行使处分权的责任推卸给被告。两原告故意拖延确认面积差异及补缴地价款，使被告不能在规定期限内为其取得房屋不动产权证书的责任应由两原告自行负担；3.两原告已于2011年9月28日收楼，被告应在540个工作日内即2013年11月28日前完成备案，逾期即属违约。被告未能在该日期前为原告房屋办理权属备案，但两原告没有在合同约定或法定期限内主张权利，且2013年11月28日已逾法定诉讼时效，原告提出的逾期办证违约金的主张不受法律保护。
被告永怡公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.营业执照复印件；2.商品房买卖合同复印件；3.个人住房借款合同；4.永怡聚豪庭业主收楼满意书；5.地址变更报告复印件、地址对照表；6.商品房产权权属证明书复印件；7.关于办理峰度苑房产证的通知、快递单；8.收据；9.业主办证情况表；10.火炬开发区不动产登记受理通知书复印件；11.批量缴费单查询复印件；12.不动产权证书复印件；13.收楼通知书及快递回执；14.中山市永怡物业管理有限公司企业法人营业执照；15.前期物业管理服务协议；16.中山市永怡物业管理有限公司证明。
本院经审理认定事实如下：2007年3月20日，万国顺、刘月琼（买受人）与永怡公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同。该合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市火炬开发区××路××区××房，建筑面积203.99平方米，总价款为902090元；商品房交付后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；付款方式为买受人合同签订时向出卖人支付362090元，余款由买受人以银行贷款或银行住房抵押贷款方式向出受人支付；买受人逾期付款在90日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2007年4月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他应付款项，出卖人可据实予以延期；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；因买受人原因未能按期交付商品房，买受人逾期未收楼的在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费；因买受人未履行付清应付房价款，契税、专项维修资金，物业管理费按金等应付款项的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无需承担违约责任，买受人付清所欠款后方可收楼；出卖人应当在商品房使用交付后540个工作日（该540个工作日为办妥房地产权属证明的时间）内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人逾期不办理因套内建筑面积差异相关手续使出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任；买受人的通讯地址和联系电话已加载在合同中，出卖人或代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局邮戳为准）视为通知，如买受人通信地址、联系方式发生变化，应及时通知出卖人及银行，否则造成的通知不能到达的后果，由买受人自行承担，给出卖人造成损失的，应赔偿损失。商品房买卖合同还约定了其他内容。
合同签订后，万国顺、刘月琼依约支付了购房款合共902090元。2007年11月5日，永怡公司向前述商品房买卖合同中万国顺、刘月琼的通讯地址寄送收楼通知书，要求万国顺、刘月琼自收到该通知之日起15天内办理收楼手续，但万国顺、刘月琼未在指定期限内办理收楼手续。2011年9月28日，刘月琼签署了由永怡公司提供的收楼满意书，与永怡公司、案外人中山市永怡物业管理有限公司（以下简称永怡物业公司）就涉案商品房签订前期物业管理服务协议，并向永怡物业公司缴纳自2009年6月起至2011年9月的物业管理费。永怡物业公司出具证明，述称因万国顺、刘月琼逾期收楼，永怡物业公司原可依据商品房买卖合同的约定自2007年11月23日起向万国顺、刘月琼收取物业管理费。后万国顺、刘月琼与永怡公司、永怡物业公司协商后，永怡物业公司同意减免前期部分物业管理费，刘月琼遂签署了前期物业管理服务协议，并缴纳了自2009年6月起的物业管理费。
2016年9月6日，永怡公司取得涉案商品房的商品房产权权属证明书，涉案商品房具备办理房地产权属证书的条件。同年9月19日，永怡公司通过EMS向前述商品房买卖合同中万国顺、刘月琼的通讯地址寄送了关于办理峰度苑房产证的通知，要求万国顺、刘月琼向售楼部递交办证相关资料。2017年3月13日，万国顺、刘月琼向永怡公司确认涉案商品房面积差异及缴纳差异地价款1500元。因万国顺、刘月琼未及时提供相关办证资料，有关部门于2017年9月29日才正式受理涉案商品房的不动产登记申请。后万国顺、刘月琼以永怡公司逾期为办理不动产权属证书为由，诉至本院，主张前述实体权利。
另查，诉讼中，中山市国土资源局于2017年10月31日就涉案商品房出具不动产权证书。2018年3月，万国顺、刘月琼从永怡公司处领取了前述不动产权证书。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。万国顺、刘月琼与永怡公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于永怡公司逾期办证违约金的起算时间，万国顺、刘月琼认为应从合同约定最后交楼之日加上540个工作日起算，永怡公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上540个工作日起算。商品房买卖合同中有关永怡公司递件义务的约定为“出卖人（永怡公司）应当在商品房使用交付后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2007年4月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，永怡公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2007年4月30日）加上合同约定的办证期限（540个工作日），永怡公司应在2009年6月29日前办理递件手续。即永怡公司应向买受人支付自2009年6月30日起算的逾期办证违约金。
商品房买卖合同约定：“因出卖人（永怡公司）的责任，买受人(万国顺、刘月琼)不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，万国顺、刘月琼应在2011年6月29日前提起诉讼，现万国顺、刘月琼没有提交证据证明存在任何诉讼时效中断的事由，其于2017年10月13日提起本案诉讼主张逾期办证违约金，已超过前述二年诉讼时效的法律规定。即使按照永怡公司主张的实际交楼时间（2011年9月28日）计算，永怡公司应在2013年11月26日前办理递件手续，万国顺、刘月琼则应在2015年11月25日前提起诉讼主张权利，故万国顺、刘月琼提起本案诉讼也超过前述诉讼时效的法律规定。如万国顺、刘月琼要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故本院对于万国顺、刘月琼的诉讼请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告万国顺、刘月琼的诉讼请求。
案件受理费8136元（原告万国顺已预交），由原告万国顺、刘月琼负担。
如不服本判决，原告万国顺、被告广东永怡集团股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告刘月琼可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁泳诗
人民陪审员 郭绮文
人民陪审员 吴妙玲
二〇一八年六月八日
书 记 员 姚 班
冯金梅