四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阆民初字第125号
原告谭素芳。
被告罗德华。
被告杨永万。
第三人邓洪宝。
第三人四川明兴集团房地产开发有限责任公司。
法定代表人关祖明，董事长。
第三人鲜开广。
第三人寇玉莲。
第三人胡菲。
第三人胡源。
上列原告诉被告、第三人房屋腾退纠纷一案本院受理后，依法由审判员组成合议庭公开开庭进行了审理，原告、被告及第三人鲜开广到庭参加了诉讼，第三人邓洪宝、四川明兴集团房地产开发有限责任公司（以下简称四川明兴公司）、第三人寇玉莲、胡菲、胡源经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与胡炳云（已病故）将其购于阆中市锦山绸厂寿山寺东街33号院共计885.5平方米房产，于2000年以阆中市川北房地产开发有限公司的名义进行房地产开发并取得建设用地规划许可证。依据（2011）南中法民终字第65号民事判决书，以及2008年所办理的房屋产权证、土地使用权证，位于寿山寺东街33号的两间门面房应属原告所有，但至今由被告和第三人占用，诉请判决：1、请求二被告按2002年5月23日房屋拆迁补偿安置协议书上第六、七条交付门面装修设施；2、请求依据2000年10月26日转让协议第五条支付违�金3万元；3、请求判令被告及第三人腾退房屋，归原告所有；4、请求判令被告及第三人赔偿原告占用门面营业损失36万元；5、请求判令被告及第三人赔偿非法占用10余年土地费。
二被告辩称，谭素芳、胡炳云合伙开发寿山寺东街33号大院，2000年3月21日二被告与谭素芳、胡炳云签订《预定（售）房协议》后，二被告向谭素芳、胡炳云缴纳了购房款5万元，后谭素芳、胡炳云将寿山寺东街33号开发权转让给鲜开广父子，谭素芳口头承偌在鲜开广所还的第一、二间门面中还二被告61.76平方米产权，鲜开广父子将房屋建成后，二被告使用第一、二间门面中的61.76平方米合情、合理又合法。请求判决91.55平方米的门面房中有二被告预购的61.76平方米的产权，并协助二被告办理61.76平方米的产权证书。
第三人鲜开广辩称，原告所主张的第一、二间门面在2003年7月15日被二被告占用至今，原告与第三人鲜开广就2000年10月26日签订的转让协议已经阆中、南充两级法院多次审理，第三人鲜开广没有任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人寇玉莲述称，原告起诉的当事人不认识，其主张的事实不知情。
第三人邓洪宝、胡菲、胡源未作答辩。
审理查明，1998年7月，谭素芳和胡炳云（已故）购买了阆中锦山绸厂位于阆中市寿山寺东街33号院内共计885.5m2的房产（其中产权证办在胡炳云名下332m2、谭素芳名下320m2、谭素芳之子彭欢名下233.5m2）。2000年1月14日，谭素芳和胡炳云将所购买的房地产，以阆中市川北房地产开发有限公司的名义在阆中市规划局办理了2000编号012建设用地规划许可证，准备开发成商品房。2000年3月，谭素芳和胡炳云对阆中市寿山寺东街33号房屋开发建筑设计完毕，为筹集资金，在未办理商�房预售许可证的情况下开始向社会预售房屋。2000年3月21日，原告谭素芳和胡炳云以个人名义与被告罗德华、杨永万签订了《预购（售）房协议书》，约定将阆中市寿山寺东街33号院，从北至南数第三间门面房（长l2.54米，前宽5.55米，后宽4.3米，面积为61.76平方米），一次性定价为固定价70,000元预售给罗德华、杨永万；付款方式为在2OOO年3月支付50,000元，4月份付l5,000元，合计65,000元，作为购房定金，下余5,000元在移交“国土”、“房产”两证时付清，谭素芳和胡炳云承担办证所需费用和全部税费；交房时间为2001年10月1日前。该协议签订后，二被告分别于2000年3月25日和3月31日向胡炳云、谭素芳交付房款20,000元、30,000元，胡炳云、谭素芳分别向二原告出据了收条。2000年4月27日，胡炳云、谭素芳向二被告书立协议条据，载明：因双方合作事宜，同意杨永万、罗德华应在2000年4月份内交的购房款15,000元延期给付。胡炳云、谭素芳在条据上各自签名。2000年IO月26日，胡炳云、谭素芳与第三人鲜开广父子达成《寿山寺东街33号旧城改造转让协议》，协议约定：胡炳云、谭素芳自愿将寿山寺东街33号旧房改造修建商住楼计划、规划转让给第三人鲜开广父子；双方约定了转让费用15万、房屋拆迂安置补偿办法和付款方式、违约责任。同日又签订了《补充协议》约定：胡炳云、谭素芳于1998年由住宅房改为营业用房三间1OOm2转给鲜开广父子开发，经协商鲜开广父子自愿还胡炳云、谭素芳营业用房（原门面旧址）100m2。但胡炳云、谭素芳未告知鲜开广父子与二原告签约卖房的事实。
2002年5月23日，因胡炳云、谭素芳之前在阆中市沙溪信用社贷款时以该处房产作抵押贷款未还清，故以拆迁人四川明兴集团房地产开发有限公司代表人鲜开广为甲方�被拆迁人胡炳云、谭素芳为乙方，沙溪信用社为丙方签订了《房屋拆迂补偿安置协议书》。该协议书载明并约定：除乙方已售出7户房屋681.7m2外，下余174.71m2为胡炳云、谭素芳所有；被拆迁人中谭素芳之子彭欢的砖木平房产权面积为233.5m2。实际丈量面积为268.89m2，除去还彭欢108.89m2，下余160m2按每平方米530元作价为84,800元；被拆迁人胡炳云、谭素芳174.71m2中含100m2的门面房，100m2的门面房三间，每间门面宽不少于3.3米，拆迁人应支付被拆迁人的各项款项一律先偿付被拆迁人在沙溪信用社的抵押贷款，提取抵押物以保证拆迁人房屋正常拆迁，用拆迁人还被拆迁人的门面lOOm2、住房74.71m2归还沙溪信用社，待被拆迁人在沙溪信用社贷款还清后退还给被拆迁人。但对约定的上述新的抵押物（174.71m2房屋）至今未办理抵押登记。
该协议签订后，2002年5月27日，拆迁人四川�兴集团房地产开发有限公司将应补偿给胡炳云、谭素芳的拆迁补偿款60,959.47元转让给了阆中市沙溪信用社抵消了胡炳云的部分贷款，同时取出了谭素芳、彭欢母子俩的抵押房屋所有权证。2002年5月29日，阆中市沙溪信用社在谭素芳、彭欢房屋他项权证附注栏内载明：退本人房产，贷款已还清，解除了谭素芳、彭欢的房屋抵押。2003年3月20日，胡炳云和阆中市沙溪信用社、四川明兴集团房地产开发有限公司代理人鲜开广在未告知谭素芳的情况下，订立了《以资抵债协议书》，将明兴公司应还房给胡炳云、谭素芳的100m2的门面房、74.71m2的住房作价160,000元抵押给了阆中市沙溪信用社。谭素芳对此不服，以下欠阆中市沙溪信用社的贷款应首先由胡炳云清偿，不足部分再找担保人清偿为由起诉来院，要求确认《以资抵债协议书》无效。阆中法院于2003年12月l2日作出(2003)阆民初字�1147号民事判决书，确认胡炳云和阆中市沙溪信用社与四川明兴集团房地产开发有限公司代理人鲜开广所签订的《以资抵债协议书》无效。判决生效后，阆中市沙溪信用社于2004年起诉胡炳云、谭素芳偿还下余的l68,700元贷款及其利息。阆中法院受理后，于2004年1l月l3日作出(2004)阆民初字第643号判决书，判决胡炳云偿还贷款168,700元；并从借款之日起至还款之日止按借款合同约定的月利率7.425‰计算利息，谭素芳以其抵押物承担连带责任，限本判决发生法律效力后30日内履行完毕。若胡炳云不能清偿阆中市沙溪信用社的贷款本息，阆中市沙溪信用社对胡炳云、谭素芳抵押的位于阆中市寿山寺东街33号的门面房100m2、住房74.71m2拍卖后所得的价款享有优先受偿权。判决后，本案二被告及谭素芳不服，数次申请再审，但均遭驳回再审申请。2006年6月24日南充市中级人民法院作出(2006)南中法民监字第100号民事裁定书，裁定该案由阆中市人民法院另行组成合议庭再审。本院再审中准许案外人即本案二被告以第三人身份参加诉讼，经本院再审后于2007年1月9日作出(2006)阆民再字第5号民事判决书，确认胡炳云、谭素芳在与信用社约定抵押时未将预售门面房给被告的事实告知信用社，也未将抵押的事实告知二被告，侵害了抵押权人信用社的利益，胡炳云、谭素芳违背了诚实信用原则，但抵押物未登记，不得对抗第三人，债权人未获得抵押物，不享有对该抵押物优先受偿权。故判决：一、撤销阆中法院2004年8月12日作出的(2004)阆民初字第643号判决书。二、被告胡炳云偿还阆中市沙溪信用社贷款168,700元，并从借款之日起至还款之日止按借款合同约定的月利率7.425‰计算利息；被告胡炳云如不能清偿，谭素芳在其抵押财产价值范围内承担赔偿责任。
�时查明，第三人四川明兴集团房地产开发有限公司（实际投资人鲜开广）开发修建的该工程在2003年8月竣工，2002年，第33号商品房预售许可证办好后，该公司对外预售房屋。
2003年7月，二被告未经被告四川明兴集团房地产开发有限公司和胡炳云、谭素芳二人的同意，强行入住这100m2门面房中的第一、二间（从东城幼儿园方向往南数）。此两间面积为91.55m2。四川明兴集团房地产开发有限公司报警，阆中市公安局东城派出所派出民警进行调解，二被告于同月15日写出《使用房屋告知书》，并称分别送给了胡炳云、谭素芳、四川明兴集团房地产开发有限公司和东城派出所。
2004年9月21日，二被告曾以胡炳云、谭素芳为被告，鲜开广为第三人起诉要求办理“房产”、“国土”两证，诉讼中二被告申请撤诉。2005年8月23日，阆中法院以(2004)阆民初字第1899号裁�书准许撤诉。但二被告仍占用上述第一、二间门面房。
2005年胡炳云、谭素芳以建筑工程转让合同纠纷起诉鲜开广、鲜中华。本院于2005年12月7日作出(2005)阆民初字第1349号民事判决书，鲜开广、鲜中华对判决不服向南充市中级人民法院提起上诉。南充市中级人民法院于2006年8月7日作出(2006)南中法民终字第133号民事裁定书，将该案发回阆中法院重审。2007年3月28日，本院作出(2006)阆民重字第7号民事判决书，判决：鲜开广、鲜中华向胡炳云、谭素芳支付违约金30,000元，驳回胡炳云、谭素芳的其他诉讼请。判决后，胡炳云、谭素芳二人不服提起上诉。2007年12月28日南充市中级人民法院作出(2007)南中法民终字第339号民事判决书终审认定：胡炳云、谭素芳诉请要求鲜开广、鲜中华还其三间门面房，经阆中市房管处测绘第一间面积为47.72m2，第二间面积为43.83m2，第三间面积为45.43m2。现同地段门面出售价格大约是3400元至3750元每平方米。该房屋建成后，鲜开广、鲜中华应当将第一、二．、三间门面房交付给胡炳云、谭素芳，但由于胡炳云、谭素芳与杨永万、罗德华之间存在房屋买卖纠纷，而第一、二间门面房被杨永万、罗德华占用，导致鲜开广、鲜中华不能将第一、二间门面房交付给胡炳云、谭素芳的责任不在鲜开广、鲜中华。现胡炳云、谭素芳诉请要求鲜开广、鲜中华交付门面房的请求，不予支持。至于胡炳云、谭素芳最终能否取得该第一、二间门面房，是另行协商或另案解决的问题。由于第三间门面房已由鲜开广、鲜中华在2005年出售给他人，鲜开广、鲜中华理应赔偿胡炳云、谭素芳损失，参照同地段门面房的市场价格，按3,500元每平方米标准计算。故判决：一、撤消阆中法院(2006)阆民重字第7号民事判决；二、鲜开广、鲜中华赔偿胡炳云、谭素芳二人损失共计78,252元；三、驳回胡炳云、谭素芳二人要求鲜开广、鲜中华交付门面房三间、给付违约金30,000元和赔偿其他损失的诉讼请求。
另查明，位于阆中市寿山寺东街33号即二被告仍占用的从东城幼儿园方向往南数的第一、二间门面房的国有土地使用证【阆国用（2008）第3770号，使用权面积12.96平方米】、房屋所有权证（阆房权证阆中第2010024**号，建筑面积91.55平方米），已分别于2008年11月12日、2008年12月1日（后谭素芳将房产证遗失，2010年5月27日补办）办理给原告谭素芳。
还查明，杨永万、罗德华诉谭素芳、胡炳云、鲜开广、明兴房产公司房屋买卖合同纠纷案，要求确认杨永万、罗德华与谭素芳、胡炳云签订的《预定（售）房协议》有效，并要求谭素芳、胡炳云、鲜开广、明兴房产公司办理所购门面房的产权证书，本院作出的（2010）阆民初重字第7号民事判决书，判决驳回杨永万、罗德华的诉讼请求。杨永万、罗德华对判决不服提起上诉，经南充市中级人民法院审理认为，谭素芳、胡炳云（二审期间病故，追加其妻寇玉莲、子胡源、女胡菲为共同被上诉人）将其购买的房产于2000年以阆中市川北房地产开发有限公司的名义进行房地产开发，并取得了建设用地规划许可证。同年3月，谭素芳、胡炳云与罗德华、杨永万签订了《预定（售）房协议》，协议约定罗德华、杨永万购买阆中市寿山寺东街33号院（从北向南数第三间门面房）。后谭素芳、胡炳云未自行开发商住楼，将该商住楼的开发项目转给鲜开广父子。鲜开广以明兴公司名义于2002年取得该商住楼的预售许可证。商品房预售许可证制度的设立，从立法本意上理解，其目的因买卖的房屋尚在建设之中，所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害。因此，该项制度体现的是对国家利益和消费者利益的保护。本案中，谭素芳与罗德华、杨永万在签订房屋预售协议时，虽未取得该商住楼的预售许可证，但罗德华、杨永万在提起诉讼时，该商住楼已经取得了预售许可证明，故双方签订的协议应当认定有效，应予支持。罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与他人，且他人已实际占有了该间门面房并取得了所有权，罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的协议购买的门面房的位置、面积均不一致，故罗德华、杨永万请求谭素芳交付门面房及履行办证义务，不能成立，不予支持。罗德华、杨永万主张由明兴公司、鲜开广应当承担交房及办证义务，因谭素芳、胡炳云在将案涉开发项目整体转让给鲜开广、明兴公司时，并未告知罗德�、杨永万购买门面房的事实，且罗德华、杨永万与鲜开广、明兴公司未建立合同关系，根据合同相对性原则，其不应承担交房和办证义务。故以（2011）南中法民终字第65号民事判决书判决：一、撤销阆中市人民法院（2010）阆民初重字第7号判决书；二、罗德华、杨永万于2000年3月21日与谭素芳、胡炳云签订的《预购（售）房协议》有效。
另查明，二被告所占用的房屋出租给第三人邓洪宝。
庭审中，原告主张赔偿门面营业损失36万元，即每间门面一年租金15000元，两件门面房计算12年，共计36万元。
同时查明，2008年至2010年期间，本案争议门面房同地段门面房（装修后）出租年租金在8000元左右；2010年至2013年期间年租金在10000元至12000元；2013年至今年租金在14000元至15000元。
诉讼中，原告自愿放弃要求二被告、第三人按2002年5月23日�屋拆迁补偿安置协议书上第六、七条交付门面装修设施和依据2000年10月26日转让协议第五条支付违约金3万元的诉讼请求。
上述事实，有转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权证、预购（售）房协议书、（2011）南中法民终字第65号判决书、当事人陈述等为据。
本院认为，本案所争议的门面房系第三人四川明兴公司按照拆迁安置补偿协议的约定，安置给原告的还房，且该争议门面房原告已经取得房屋产权证书，2003年7月二被告未经原告和第三人四川明兴公司的同意，强行入住本案争议门面房是错误的。按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案原告有权要求二被告腾退所占用的门面房，故原告�求二被告腾退争议的门面房，合法有据，本院予以支持。被告占用原告的门面房长达10余年，给原告造成了一定经济损失，原告要求被告赔偿门面房的租金损失，本院予以支持。因该争议门面房原告在2008年11月12日就取得国有土地使用权证书，本院确定被告从原告取得门面房国有土地使用权证书起至腾退门面房之日止按照该争议门面房同地段房屋出租租金进行赔偿。本院酌定2008年11月至2010年11月每间门面房年租金为4000元；2010年11月至2013年11月每间门面房年租金为7000元；2013年11月至房屋腾退之日止每间年租金为9000元。原告要求二被告及第三人赔偿其非法占用土地的使用费，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与他人，且他人已实际占有了该间门面房并取得了所有权，被告罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的�议购买的门面房的位置、面积与被告罗德华、杨永万实际占用的门面房均不一致，现二被告请求判决91.55平方米的门面房中有二被告预购的61.76平方米的产权，并协助二被告办理61.76平方米的产权证书的理由不能成立，本院不予支持。被告罗德华、杨永万与原告谭素芳和胡炳云（已死）于2000年3月21日签订的《预定（售）房协议》已经南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第65号民事判决书确认有效，该协议客观上已无法履行，被告罗德华、杨永万可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和上引法律的规定，判决如下：
一、被告罗德华、杨永万在本判决发生法律效力后十五日内将位于阆中市寿山寺东街33号的第一、二间门面房（自东城幼儿园方向往南�）腾退给原告谭素芳。
二、被告罗德华、杨永万赔偿原告谭素芳从2008年11月至2015年11月的门面房损失94,000元；并从2015年12月起至门面房腾退之日止按每年每间9000元向原告赔偿损失。
三、驳回原告谭素芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7000元，由二被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 杨 莉
审 判 员 赵卿宇
代理审判员 唐正超
二〇一六年三月三十日
书 记 员 李 秦