江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第00525号
上诉人（原审被告）成剑冰，男，1962年5月30日生，汉族。
委托代理人徐斌，男，1964年1月3日生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱金年，男，1968年11月7日生，汉族。
委托代理人张存友，男，1964年3月3日生，汉族。
上诉人成剑冰与被上诉人朱金年租赁合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2014年5月12日作出（2014）泰姜顾民初字第0133号民事判决。上诉人成剑冰对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2010年9月1日，朱金年与成剑冰签订房屋租赁协议一份，约定朱金年将其自有的位于泰州市姜堰区蒋垛镇东姜路北侧的一层、二层房屋（面积约3000平方米）出租给成剑冰使用，租期8年（从2010年9月1日至2018年8月31日），朱金年在合同签订2个月后交付成剑冰装修，交房后朱金年让给成剑冰两个月的装修时间不计房租，租金为450800元／年，以后每两年递增10%，次年房租在当年期满前一个月内结清，等。合同签订后，朱金年按约将房屋交付给成剑冰使用，成剑冰给付了前二年的租金。因成剑冰未能给付第三、四年的租金，朱金年遂提起诉讼，请求判令成剑冰给付租金982260元，并承担本案诉讼费用。成剑冰则辩称，租赁房屋实际交付时间为2010年10月31日，应从2011年1月1日开始计算租金；第三年租金实际给付95000元与事实不符，自己交付了租房定金100000元，朱金年的妻子、女儿和姐姐先后收取租金102000元没有计算；另朱金年夫妻在好又多超市购物计88618元，其姐姐和姐夫在好又多超市经营猪肉，三年的租金180000元没有结算，租赁期间的电费及使用的塑料袋费用14418元也未计算，以上均应在租金中予以扣除。
以上事实，有房屋租赁协议、双方的当庭陈述等证据予以证实。
原审法院归纳本案的争议焦点为：1、租金从何时起算；2、成剑冰所欠朱金年租金数额是多少。
关于争议焦点1，双方于2010年9月1日签订的房屋租赁协议第三条约定“甲方在合同签订2个月后交付乙方装修，交房后甲方让给乙方两个月的装修时间不计房租费”。因此，应自2011年1月1日起计收房租。
关于争议焦点2，双方约定，每年租金450800元，每两年递增10%。因此，2013年、2014年的租金应为495880元／年。成剑冰辩称租房定金应从租金中扣减的意见，朱金年认为定金已在第一年的租金中进行了扣减；因成剑冰未能提交相应的租金收据进行反驳，对此辩称意见，不予采信。成剑冰辩称朱金年夫妻、女儿在好又多超市购物、消费88618元应从租金中扣减的意见，朱金年认为成剑冰提交的清单中无朱金年本人的签名，且时间跨度较大，无法进行确认，不同意在租金中扣减；根据成剑冰的举证，不能确认其辩称意见，对此不予采信。对成剑冰辩称朱金年除95000元租金外另收取了92000元应予扣减的意见，朱金年认为自己实际收取了95000元其中已包含该92000元，不应重复扣减，成剑冰对此未能举证证明其实际支付租金187000元，对其辩称意见，不予采信。成剑冰辩称朱金年的姐姐在好又多超市收取的10000元及在超市内经营猪肉所欠款项应抵扣租金的意见，朱金年对此不予认可，认为与本案没有关联性，成剑冰申请的证人王某、顾某的证言均不能证明朱金年姐姐在超市经营所形成的债权债务与成剑冰有关，对此辩称意见，依法亦不予支持。双方在房屋租赁协议中约定“次年房租在当年期满前一个月内结清”，成剑冰应当给付2013年及2014年的房屋租金共计991760元，减去成剑冰已给付的95000元，尚欠896760元。朱金年要求成剑冰给付租金982260元，对超过896760元的部分，依法不予支持。
综上，朱金年与成剑冰签订的房屋租赁协议合法有效，朱金年按约交付了房屋供成剑冰使用，成剑冰未能按约给付租金，应承担相应的民事责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，作出如下判决：成剑冰于本判决生效后十日内给付朱金年房屋租金896760元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13623元，依法减半收取6812元，财产保全费5000元，合计11812元，由成剑冰负担11384元，朱金年负担428元（此款朱金年已预交，经由成剑冰于本判决生效后十日内直接给付朱金年）。
上诉人成剑冰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未经开庭审理作出判决，显属严重违反法定程序。原审法院于2014年4月28日下午3时开庭审理至5：45时，双方向法庭提交了各自诉讼证据进行质证。上诉人的部分证据因时间关系未经庭审质证，主审法官当庭宣布“鉴于时间关系，本庭另行通知组织开庭，请被告提交证据复印件，待下次开庭质证辩论，休庭”。原审开庭未结束，擅自作出判决，剥夺了上诉人法定的诉讼权利，严重影响公正审判。二、原审认定事实不清。原审庭审中，被上诉人向法庭提交了租赁房屋的土地使用权证和房产证，载明房屋建筑面积1512平方米，房屋所有权人为泰州市双林家具有限公司，而不是朱金年。在其双方签订的租赁合同中，约定租赁房屋的面积为3000平方米，与产权证面积不相符。被上诉人没有举证多出的租赁面积是否属于违章建筑。原审法院未能查明合同的效力。三、请求二审查清下列事实：上诉人交纳的10万元保证金，未计算在前两年租金内；被上诉人在好又多超市内购物消费金额88618元，未计入已交租金内；被上诉人在好又多超市收款92000元，未计入已交租金内。四、请求二审依法判令被上诉人向上诉人补交前两年的租金税务发票。五、一审中上诉人向法庭提交了2014年1月27日被上诉人张贴在好又多超市橱窗上的《公告通知》，通知上诉人在接到该通知后一个月内办理房屋退租手续。该通知因双方未能就上诉人投资的装饰费用和设备资产补偿达成共识而引起本案纠纷。一审法院明知上诉人所租赁房屋被被上诉人控制不准许上诉人营业（自2014年1月30日），反而以上诉人停业的超市欠租金为由，判决支持了被上诉人的诉讼请求。综上，请求二审撤销一审判决，发回重审或改判。
被上诉人朱金年答辩称：一、朱金年本人是泰州市双林家具有限公司的独立投资人，他的行为代表公司的行为。本案租赁合同是有效的。二、对于房屋使用面积，我们提交的产权证虽不足3000平方米，但是成剑冰实际使用面积远远超过了3000平方米。三、上诉人所说的保证金问题，在计算租金中已经解决了，不可以重复计算。四、关于上诉人所说的我和妻子等人的消费88618元，没有我的签名，我不认可；对于收款92000元，上诉人是重复计算。五、对于《公告通知》，没有我的签名，我不认可。六、一审程序是合法的。上诉人提出程序违法，根本就不是他所说的那样。一审开庭笔录有对方代理人的签名。二审可以看一审笔录，就知道一审程序合法。对于上诉人提出的要求我补交租金税务发票，我不认可。综上，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审庭审中，双方当事人均没有提交新证据。庭审后，成剑冰于2014年8月10日申请证人出庭作证，以证明一审程序违法。朱金年质证认为，该申请是成剑冰在二审庭审后提出的，不符合法律规定，应以一审庭审笔录为准。
对于本案讼争房屋的面积，二审中，本院于2014年8月26日到现场勘验时，成剑冰陈述“面积差不多，我也不计较这个了，面积也认可租赁合同中的面积”。
二审查明的其它事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案二审中，双方当事人争议的焦点：一、本案租赁合同是否合法有效。二、如果租赁合同有效，成剑冰所欠租金的金额为多少。
关于焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，朱金年与成剑冰于2010年9月1日签订了《房屋租赁协议》，在该协议中约定了双方的权利、义务，该约定不违反法律、行政法规的强制规定，故该合同成立时即2010年9月1日生效。
对于成剑冰上诉提出朱金年交付给自己的租赁房屋产权证面积与租赁合同约定的面积不符问题，因二审中成剑冰就租赁房屋面积进行了确认，明确表示认可自己实际使用的房屋面积与租赁合同中约定的面积一致。故，成剑冰的此上诉理由不成立，本院不予采信。
对于成剑冰上诉提出讼争租赁房屋的所有权人不是朱金年的问题，因朱金年一审中提交的房屋产权证载明了讼争房屋的产权人为泰州市双林家具装饰有限公司。经查，泰州市双林家具装饰有限公司为自然人独资公司，投资人及法定代表人均为朱金年。泰州市双林家具装饰有限公司的法定代表人朱金年以自己的个人名义将讼争房屋出租给成剑冰，并不违反法律规定，故成剑冰的此上诉理由亦不成立，本院亦不予采信。
关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》约定了每年租金450800元、每两年递增10%。故，根据双方的协议，2013年、2014年的租金应为495880元／年。
对于成剑冰上诉提出定金10万元未在前两年的租金中扣减的问题。经查，成剑冰所主张的10万元在收据上载明“租房定金（预付款）”。一审中，朱金年主张此10万元已在前两年的租金中进行了扣减。因朱金年与成剑冰双方已就2011年度、2012年度的租金进行了结算，双方未形成书面的结算材料，同时此款收据上载明了具有预付款性质，而成剑冰未能提交相应的反驳证据，故朱金年的主张具有合理性，成剑冰的主张不成立。
对于成剑冰所提出朱金年夫妻、女儿在好又多超市购物、消费88618元，上述款项应从租金中扣减的问题。因成剑冰所提交的购物清单中无朱金年的签名，朱金年不同意在租金中扣减，且成剑冰的证据即购物清单与本案非同一法律关系，成剑冰可以依法向有关债务人另案主张，本案不予理涉。
对于成剑冰辩称朱金年在好又多超市收取了92000元未计算在已交租金中，本案应予扣减的问题。朱金年认为自己实际收取了95000元其中已包含该92000元，而成剑冰未能举证证明其实际支付租金187000元，故成剑冰的主张亦无证据佐证，本案不予支持。
对于成剑冰提出一审程序违法问题。经查，一审于2014年4月28日下午公开开庭审理了本案，成剑冰的特别授权委托代理人徐斌到庭参加了诉讼，庭审中一审法院依法组织了双方当事人进行了举证、质证、辩论等程序，成剑冰的特别授权代理人在此次庭审中所提交的证据已经朱金年一方质证，其并未提出自己还有其它证据未经庭审质证。该庭审笔录经双方当事人的特别授权代理人签名确认。故，一审程序符合法律规定，并无违法之处。
对于成剑冰所提出的《公告通知》问题。因成剑冰至今仍使用讼争房屋，并未将讼争房屋交付给朱金年，朱金年要求成剑冰根据租赁协议的约定支付相应的租金，符合法律规定。至于成剑冰上诉提出一审明知租赁房屋被朱金年阻止，不准许成剑冰营业至今，无证据予以证实，本院不予采信。
对于成剑冰提出要求朱金年向其补交前两年租金税务发票，因该请求系其在二审中新增加的请求，经本院调解双方未能达成一致意见，依据相关规定，成剑冰可另行通过法律途径主张，本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人成剑冰提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13623元，由上诉人成剑冰负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
代理审判员 丁万志
代理审判员 刘春生
二〇一四年九月九日
书 记 员 郭 晋