江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民二终字第291号
上诉人（原审原告）王国生，男，1959年10月1日生，汉族，瑞昌市人，农民，住瑞昌市。
上诉人（原审原告）王忠淳，男，1927年9月13日出生，汉族，瑞昌市人，无业，住瑞昌市。
上诉人（原审原告）王贤礼，男，1948年8月28日出生，汉族，瑞昌市人，无业，住瑞昌市。
三上诉人共同委托代理人何治宏，江西泰极律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王贤峰，男，1969年5月20日生，汉族，瑞昌市人，农民，住瑞昌市。
委托代理人郝华，江西威瑞律师事务所律师。
上诉人王国生、王忠淳、王贤礼因租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2015）瑞初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张再生担任审判长，代理审判员桂桂主审，审判员吕雄参加合议，于2016年1月7日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王国生、王忠淳、王贤礼的共同委托代理人何治宏、被上诉人王贤峰及委托代理人郝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1992年，原告合伙在瑞昌市黄金乡林泉村建了一座石灰窑，1995年正式投产，2006年之后闲置。因石灰窑及其设备陈旧，需改建扩大，原告决定将石灰窑等出租给被告，由被告将石灰窑改建扩大，更新机械设备，双方于2008年5月4日签订了《合同书》，约定原告将其石灰窑、厂房和设备等出租给被告，每年租金3000元，租期为15年。同时，约定如合同期内被告将石灰窑等转让他方，租金提高部分的收益由双方平分。被告承租后，对上述石灰窑进行了改建，加建了3间厂房，对机械设备进行了更新，于2009年上半年正式投产，经营状况良好。2012年9月2日，被告将上述石灰窑、厂房、机械设备等转租给案外人瑞昌市璟裕矿业有限公司，每年租金90000元，租期为10年。2013年3月14日，原、被告签订了《石灰窑合同附件》，主要内容如下：1、2008年5月4日签订的合同继续生效；2、如果乙方（被告）承包石灰窑长年不烧，根据目前的情况，乙方付甲方（原告）每年租金10000元。2013年6月5日，原告与案外人璟裕矿业公司签订了《协议书》，主要内容如下：1、甲方（原告）林泉石灰厂实有房基场地、房屋（含厨房）五间及厕所一间以50000元的价格出售给璟裕矿业公司；2、王贤峰每年上交窑租金10000元由乙方（璟裕矿业公司）在王贤峰每年的租金内扣除给甲方。自原告与璟裕矿业公司签订上述协议后，被告应向原告支付的租金10000元，由原告直接到璟裕矿业公司领取，璟裕矿业公司扣除原告领取的租金10000元后向被告支付租金80000元。原告认为被告转租提高了租金，提高部分的收益未予平分，故原告诉至原审法院，请求：1、判令被告给付原告2012年9月1日至2015年3月14日的转租收益103562.5元；2、判被告自2015年3月14日之后按年将转租收益提高部分的一半给付原告；3、本案诉讼费由被告承担。
原审另查明，上述石灰窑厂是三原告与案外人王富贤、李梅花合伙建的，王富贤、李梅花不愿参与诉讼且明确表示放弃相应的诉讼权利。
原审认为，原告将石灰窑、厂房和机械设备等出租给被告，被告依约支付租金，原、被告之间形成了租赁合同关系，对此事实原审予以确认。本案争议的焦点就是原告要求分得被告转租收益的一半价款能否成立？原审作如下分析：第一，2013年3月14日原、被告签订的《石灰窑合同附件》约定将租金由之前的每年3000元增加至每年10000元，发生在被告将上述石灰窑等转租给璟裕矿业公司之后，签订《石灰窑合同附件》的时候原告已知道璟裕矿业公司应向被告支付90000元的事实，只不过原、被告均认为该90000元的款项性质为璟裕矿业公司弥补被告的损失费用，原审认为原、被告对被告转租租金90000元的分配已经作出了安排，即将此前的租金由3000元提高至10000元，至于90000元的款项性质到底是“租金”还是“补偿款”并不能影响原、被告双方对90000元价款已作出的分配安排；第二，2013年6月5日原告与璟裕矿业公司签订的《协议书》亦已明确璟裕矿业公司支付给被告90000元系租金，此后被告应向原告支付的租金10000元均由璟裕矿业公司在应向被告支付的租金中予以扣除而直接支付给原告，这一事实更能证实原、被告对被告转租收益进行了分配，现原告要求平分转租收益没有事实依据；第三，原告将上述石灰窑租给被告时，石灰窑、厂房、机械设备等陈旧，被告在承租期间对石灰窑进行了改建，加建了厂房，更新了机械设备，从2009年投产到转租给璟裕矿业公司，仅三年左右，石灰窑正处于赢利状态，因石灰窑停产而对被告造成的损失由璟裕矿业公司以每年90000元租金的形式来弥补，合乎情理，原告因此将租金从3000元提升到10000元，是原、被告基于转租给璟裕矿业公司后双方的合意，故原告应遵守约定，不能再要求平分转租收益。综上，原审认为原告要求分得被告转租收益的一半价款没有事实和法律依据，故对原告的诉讼请求原审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王国生、王忠淳、王贤礼的诉讼请求。案件受理费2390元，由原告王国生、王忠淳、王贤礼负担。
上诉人王国生、王忠淳、王贤礼不服一审判决上诉称：一、原审认定事实不清。原审忽视了签订《石灰窑合同附件》的前提和该附件其中关键的一条即第2条--
租金从3000元/年提高到10000元/年的共同前提条件是：“乙方（被上诉人）窑长年不起火、没有烧”和“如果乙方承包石灰窑长年不烧”，这样的约定的目的是即使被上诉人不生产、不提高租金，根据当前物价，也要按10000元/年收租金，若生产或提高租金就按第3条约定：按原合同不变。二、原审认定被上诉人从璟裕矿业获得的每年90000元的款项到底是“租金”还是“补偿款”不影响原、被告对90000元款项作出的分配安排，这样的认定显然错误。上诉人直到今年起诉时才得知90000元费用是租金而不是损失费用。三、原审认定2013年6月5日上诉人与璟裕矿业公司的《协议书》中明确璟裕矿业公司支付给被告90000元租金纯属子虚乌有。之所以代扣租金是因为上诉人要求璟裕矿业公司无论如何都要代收的最低租金。四、原审适用法律也欠妥，原审判决的内容是当事人的实体权利，没有实体法的依据，明显欠妥。请求二审法院：1、撤销（2015）瑞民初字第1410号民事判决，改判决支持上诉人原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王贤峰答辩称：一、上诉人故意歪曲事实，错误理解2013年3月14日上诉人和答辩人签订的《石灰窑合同附件》内容。上诉人知道答辩人转租的事实后，才要求答辩人对2008年5月4日的《合同书》进行补充和变更，于2013年3月14日签订了《石灰窑合同附件》，将年租金从3000元/年增加到10000元/年。二、上诉人认为90000元是租金，按2008年5月4日签订的《合同书》第三条约定应该平分，没有事实和法律依据，也不符合双方合同及合同附件的约定。三、上诉人认为2013年6月5日上诉人与璟裕矿业公司签订的《协议书》中没有明确璟裕矿业公司支付给答辩人90000元是租金，只是约定了由璟裕矿业公司为其代扣10000元租金，不是事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人王国生、王忠淳、王贤礼向本院提交照片一组，证明石灰窑并没有起火，璟裕公司只是租用场地用来堆放货物。
被上诉人王贤峰质证意见：照片是现场的真实情况，该组照片反映的是被上诉人已经将场扩建以后的情形。
本院认为，该组照片经庭审质证，其反映的事实与本案相关联，予以采信。
本院依职权调瑞昌市黄金乡林泉村民委员会2016年2月23日《证明》一份、2010年12月30日《领条》一份、2013年12月30日《收条》一份、2015年12月30日《收条》一份。2016年2月23日《证明》记载：王国生等五人合伙修建的石灰窑所在土地归大林下自然村所有，大林下自然村将上述土地租给王国生等五人使用，租金每年四百元整，从1995年至2008年都已交纳。2010年12月30日《领条》记载：大林下自然村建祖堂用石灰款捌佰元整，抵扣2009年至2010年山租款。2013年12月30日《收条》记载：大林下自然村收王贤峰窑租从2011年至2013年每年400元合计壹仟贰佰元整。2015年12月30日《收条》记载：大林下自然村收王贤峰窑租从2014年至2015年每年400元合计捌佰元整。瑞昌市黄金乡林泉村民委员会在上述四份《证明》、《收条》及《领条》上盖章予以确认。
二审查明的事实与原审无异。
二审另查明，1995年，王国生等五人以每年四佰元租金租赁了大林下自然村所有的土地兴建石灰窑，并交纳了1995年至2008年的租金。2008年5月4日，王国生等五人与王贤峰签订了《合同书》，将该石灰窑出租给王贤峰。其后，王贤峰与大林下自然村签订《合同书》，以每年租金四佰元租赁了石灰窑所在土地，2008年至2015年的租金均已交纳。
本院认为，本案的争议焦点为：一、石灰窑的租金双方是否已协商调整为壹万元？经查，2013年3月14日，上诉人与被上诉人签订的《石灰窑合同附件》第2条约定了石灰窑长年不烧的情况下租金调整为每年壹万元。据调查，该石灰窑在签订《合同附件》时已长期停火，转租给璟裕公司之后也仅是作为仓库使用，并未起火，故依据《合同附件》的约定，应调整租金为每年壹万元。2013年6月5日，上诉人王国生与璟裕公司签订的《协议书》中第4条约定：王贤峰每年上交窑租金壹万元整，由乙方在王贤峰每年的租金内扣除给甲方王国生。该份协议书虽无王贤峰签字认可，但该条款已实际履行，王贤峰事后也予以了认可，故该条款亦可以视为上诉人与被上诉人协议对调整石灰窑租金达成了一致。
争议焦点二：三上诉人是否有权请求被上诉人按照《合同书》的约定向三上诉人支付转租收益的一半？经查，2013年3月14日《合同附件》仅是对2008年5月4日《合同书》的补充，《合同附件》第一条也约定了2008年5月4日所订合同内容继续生效，故《合同书》第三条“转租后，租金提高，甲乙方平分”的条款亦合法有效。三上诉人请求被上诉人支付转租收益的诉讼请求与法有据，应予以支持。
争议焦点三：转租收益应如何计算，双方应如何分摊？经查，2008年5月4日，三上诉人转让石灰窑给被上诉人后，三上诉人停止向大林下自然村支付土地使用费，转为由被上诉人支付土地使用费用，成为了该石灰窑所在土地使用人。现被上诉人已将石灰窑转租给璟裕公司，转租收入应由土地使用费用及厂房、设备使用费用等组成。其中土地使用费用应由被上诉人取得，厂房、设备使用费等由双方分摊。故三上诉人诉请的转租收益亦应作相应扣减。关于转租收益，本院计算如下：2012年9月1日至2013月3月13日共计194天，（90000-3000）÷365×194=46241.1元；2013年3月14日至2014年3月13日为：90000-10000=80000元；2014年3月14日至2015年3月13日为：90000-10000=80000元，合计206241.1元。本院酌情由三上诉人分享该收益的30%，被上诉人分享该收益的70%。被上诉人应支付三被上诉人2012年9月1日至2015年3月13日转租收益款61872.3元（206241.1×30%）。2015年3月14日之后至合同解除，被上诉人应每年支付三上诉人转租收益的30%；
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，拟判决：
一、撤销（2015）瑞民初字第1410号民事判决；
二、确认被上诉人王贤峰在2008年5月4日《合同书》的有效期间内，每年支付三上诉人王国生、王忠淳、王贤礼转租收益的30%；
三、被上诉人王贤峰于本判决生效之日起十日内支付三上诉人王国生、王忠淳、王贤礼转租收益61872.3元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费4780元，由上诉人王国生、王忠淳、王贤礼承担1926元，被上诉人王贤峰承担2854元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张再生
审 判 员 吕 雄
代理审判员 桂 桂
二〇一六年三月十日
书 记 员 王 鑫