长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第00818号
原告：黄飞建，住长春市南关区。
委托代理人：曲冲霄，范晓美，吉林全策律师事务所律师。
被告：高春玲.，住长春经济技术开发区。
委托代理人：赵春华，吉林衡丰律师事务所律师。
原告黄飞建与被告高春玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄飞建的委托代理人曲冲霄、被告高春玲的委托代理人赵春华出庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告黄飞建诉称：1999年5月16日原告从长春市金河实业有限责任公司处购买了位于长春经济技术开发区临河街190号513室房屋一处，于2001年10月16日交付原告使用，产权证于2005年1月28日下发，2004年案外人陈某甲找到原告妻子华林，称有朋友因结婚急于用房，欲购买原告房屋，想看看房子，原告将房屋钥匙交给陈某甲，但当原告妻子再去该房屋时，发现被告高春玲一家已在其中居住，多次协商无果,2006年6月起诉，要求被告迁出，于2009年11月23日撤回起诉。2010年4月6日再次起诉，2010年10月29日撤诉。原告认为房屋为原告所有，原、被告未就房屋买卖价款等条款达成合意，买卖合同未成立，被告占有房屋没有法律依据。请求判令房屋为原告所有，被告立即从该房屋中迁出；双方关于长春经济技术开发区临河街190号513室买卖合同不成立；赔偿原告租金损失138000元。
被告高春玲辩称：原告所述事实与客观事实不符。双方就房屋买卖达成合意，被告交付部分购房款后入住该房，双方之间已形成房屋买卖合同关系。原告委托证人陈某甲代为出售房屋，且被告已履行合同部分义务，原告至今未履行更名过户，已构成违约。被告合法使用房屋，不存在强占房屋的情形，亦不存在租赁关系，不应赔偿原告的租金损失。
原告为证明已方主张提供证据如下：
1、2005年1月25日颁发的房屋产权证一份，证明该房屋系原告所有。被告质证称真实性没有异议，但是该房屋，被告已经履行给付部分房款的义务。原告至今未履行更名过户义务，构成违约。本院予以采信。
2、房屋买卖合同及收据一份，证明该房屋系原告从长春市金河实业有限责任公司购买。被告质证称购房协议是因原告未办理产权签订的，在之前的起诉笔录中有体现。收据原件，原告已在卖房时交付被告，证明双方存在房屋买卖关系。被告对该证据没有异议，本院予以采信。
被告为证明已方主张提供证据如下：
1、2006年原告起诉状、2010年起诉状各一份，证明原告有出售房屋行为，其中内容：为了得到房款或收回房屋，表明原告对出售房屋给被告是认可的，只是原告未得到房款而要收回房屋。原告质证称对起诉状真实性没有异议，对关联性有异议，原告确实想卖房，被告想买房，但是原、被告对主要条款没有达成协议，只是有买卖意向。该证据本院予以采信。
2、2006年经民初第1448号案件庭审笔录一份，证明证人陈某甲受原告及其妻子委托出售房屋，原、被告间已形成房屋买卖合同关系，房屋价款31万元，原告将房屋钥匙及购房原始票据交付被告。被告已交付房款20万元，该款由陈某甲代收，陈某甲因急用钱，给付原告3万元。原告所述收到陈某甲3万元，并称该款为原告向证人借的钱。原告质证称对庭审笔录的真实性没有异议，对证明问题有异议，在笔录中，原告明确表示是否形成买卖合同应视为一个争议焦点，而且证人陈某甲的说法不能代表原告的说法，不能证明被告想要证明的问题，该庭审笔录中的事实没有生效的法律文书予以确认。对该证据本院予以采信。
3、2006长经民初字第1148号案件民事判决书一份，证明双方之间房屋买卖合同关系成立，被告已交付购房款20万元，原告主张不成立。原告质证称该判决没有生效，不能作为认定事实的依据，原告上诉，市法院发回重审，发回后原告又撤诉了，后2010年又再次起诉。该证据是本院法律文书，虽未生效，但仍可以与其他证据印证，本院予以采信。
4、2007年长春市中级人民法院庭审笔录一份，证明原告收到陈某甲交付的3万元，第5页记载，原告所说该3万元是证人陈某乙的借款，与原一审中记载所述欠陈某甲的钱相互矛盾，故该3万元应当是证人陈某丙，是被告交付给原告的房款中的一部分，同时证明陈某甲是原告的委托代理人。第六页记载，购房行为发生在2004年1月，相隔一年多之后原告称才知道房屋已住人，违背常理。原告质证称该庭审笔录，真实性没有异议，但是该笔录没有经过生效判决确认，应综合判定能否作为本案定案依据。双方对真实性无异议，本院予以采信。
5、2010长经民初字第441号案件庭审笔录二份，证明原、被告之间曾签订过购房协议，该协议是由原告妻子授权其公司经理张喜才签署，双方之间房屋买卖合同关系成立。证人陈某甲受原告及其妻子委托出售房屋，原、被告间已形成房屋买卖合同关系，房屋价款31万元，原告将房屋钥匙及购房原始票据交付被告。被告已交付房款20万元，该款由陈某甲代收，陈某甲因急用钱，给付原告3万元，剩余11万元房款待产权证办理完毕再给付。原告质证称该庭审笔录，真实性没有异议，但是该笔录没有经过生效判决确认，应综合判定能否作为本案定案依据，证明不了被告想要证明的事实。双方对证据真实性没有异议，本院予以采信。
6、购房协议一份，证明原告妻子授权其公司经理签署购房协议，双方之间房屋买卖合同关系成立。原告质证称对真实性有异议，该签字不是原告，原告也没有见过该协议，原告也未委托其他人代签协议。该协议被告称是原告妻子授权他人签订，原告未予承认。而从证人陈某甲的证言也无法证明被告的签字是本人所签，因此该协议不能证明是原、被告双方的真实意思表示，本院不予采信。
7、购房收据三份，证明原告将购房原始票据交付被告，双方之间房屋买卖合同关系成立。原告质证称对以上收据的真实性没有异议，该票据是陈某甲称他的朋友看房子的时候，原告的妻子交给陈某甲的，原告有权出售该房屋，该收据不能证明就房屋买卖已经达成协议。对陈某甲收20万房款的真实性有异议，没有委托卖房及收到房款，陈某甲卖房与收钱原告不知情。双方对证据真实性没有异议，本院予以采信。
8、收据一份，证明被告已向原告委托人陈某甲支付房款20万元。原告质证意见同证据7。该证据经陈某甲确认系本人出具，真实性本院予以采信。
证人陈某甲出庭作证称其给原告买的房子，当时卖按平方米1400多元，原告说要卖32万，证人问某某，说好卖31万。王广明跟我说，让我帮着买房子，正好原告手里有房子要卖。从原告妻子那取来钥匙、发票。搬家的时候当时没给钱，后来被告给20万，当时说尾款等房屋更名过户后再给。当时钱紧，就跟原告妻子华林说房款让我用两天，因原告急等用钱，说先拿3、4万，然后我就拿3万元给华林送去了。华林接到后就给经理了。已收到20万元的房款，从其中取3万元给华林。我跟单位老王帮着联系被告，华林让我起草合同，我拿合同给华林看了，华林说没问题，具体日期和参加人记不住了。当时华林没签字，让经理签的，经理是张喜才，被告不在场。证人没某某，被告给钱的时候就已经住进去了。当时王广明通过银行转账交款。原告质证称对真实性有异议，证人自某某，跟被告是有利害关系，不能认定本案事实，证人所陈述的买房事实，与法律关系是有出入的。不能以证人的说法认定，需要其他证据佐证。被告质证称证人证言充分说明，证人是受原告所托买卖房屋，充分证明被告已经履行了支付房款的义务。原告与证人的委托是一种常态和习惯，均没有书面授权。证人证言可以与其他证据印证，本院予以采信。
根据原告、被告的举证,本院查明案件事实如下:原告为长春经济技术开发区临河街190号513室的所有人，2004年该原告购买该房后有意出售，该房当时未办理产权证，案外人陈某甲称一个朋友结婚急于买房，并打算看房，原告妻子华林将房屋钥匙及购房票据交给陈某甲，其后，陈某甲与华林商议以31万元出售，陈某甲在双方未签字确认的情况下，出具《购房协议》，写明原告同意将海口小区17号楼9门518号房间以31万元价格出售给被告，首付20万元其余部分办完产权后一次性付清。该协议原告的签字为他人代签，被告的签字也无法证明系本人所签。其后，陈某甲从其他案外人王广明处收取被告高春玲支付的20万元后，将房屋交付被告居住，并以自己的名义向被告出具收条，写明收到购房款20万元。陈某甲称已与华林商议好向华林借20万元，并从已收房款中给付华林3万元，但原告未予承认。2006年6月原告第一次起诉时称，原告妻子代表原告同意出售该房，陈某甲承诺过几天后他负责将购房人找来将房款交给原告妻子，待房款交齐后，再办理房屋产权。原告妻子华林将房屋钥匙交给陈某甲。过了几个月原告妻子见陈某甲一直未将购房款交来，便主动找到陈某甲，陈称过几天就给，但直到今日原告也没收到购房款，其后，原告的妻子至房屋处得知被告居住，被告不同意向原告交房款又不同意搬出，原告只好诉讼。2006年、2010年两次原告起诉后又分别撤回告诉。
本院认为，原告妻子向案外人陈某甲称打算将本案所涉房屋出售，而陈某甲表示联系他人购买，并与原告妻子商定价格31万元，其后，陈某甲在双方未签字同意的情况下，出具了《购房协议》，该合同不能作为双方买卖合同履行的依据。但依据原告2006年起诉状所述及陈某甲的证言，原告自愿将房间钥匙与购房票据交付陈某甲，并与陈某甲商定价款，应认定为事实上认可陈某甲将本案所涉房屋出售给本案被告，原告在未收到房款的情况下，几个月后才向被告主张房款，说明其对本案被告居住本案所涉房屋并无异议，即是对陈某甲代理出售的行为予以认可，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条，原告已实际履行主要合同义务，应认定双方房屋买卖合同已成立并已实际履行，原告只是对被告履行给付房款义务有异议。
本案被告在明知原告为房屋所有人的情况下，未将房款交付原告，也未征得原告同意，将房款交给陈某甲，陈某甲一直未将房款交付原告，系合同的履行导致双方争议，但被告因双方买卖合同取得本案所涉房屋，不是非法占有房屋，因此，原告要求被告返还房屋和给付租金没有合同和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、驳回原告黄飞建要求被告高春玲立即从长春经济技术开发区临河街190号17栋9门513室迁出的诉讼请求；
二、驳回原告黄飞建要求确认双方关于长春经济技术开发区临河街190号17栋9门513室买卖合同不成立的诉讼请求；
三、驳回原告黄飞建要求被告高春玲赔偿租金损失138000元的诉讼请求。
案件受理费8170元，由原告黄飞建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周其巍
人民陪审员 张 微
人民陪审员 郑 蕾
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 梁 翀