吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终443号上诉人（原审被告）：白山市高荣物资有限公司。委托诉讼代理人：吕建春，男。被上诉人（原审原告）：长白山职业技术学院。委托诉讼代理人：马秀虹，女。上诉人白山市高荣物资有限公司（以下简称高荣物资公司）与被上诉人长白山职业技术学院（以下简称职业技术学院）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人白山市高荣物资有限公司不服吉林省白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初274号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高荣物资公司的委托诉讼代理人吕建春、被上诉人职业技术学院的委托诉讼代理人马秀虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人白山市高荣物资有限公司上诉请求撤销原判，依法改判或者发回重审并承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2017年10月份至今，被上诉人对楼房无权支配其使用权和收益权，白山市政府已经将被上诉人整体楼房同意划给开发区，原审认定该楼房仍归上诉人所有错误。二、被上诉人已口头承诺因为学院大楼装修，给业户带来经济损失，免收第四季度的房租费，有商户可以证明，截止至2017年12月31日，上诉人未收到被上诉人的催缴通知，足以佐证被上诉人口头承诺的真实性。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，正是由于上诉人违约不腾迁的行为，导致被上诉人不能办理产权过户手续，只好通过诉讼程序解决。上诉人称被上诉人承诺免去一个季度房租与事实不符，在原审中已经解释清楚了，应依法驳回其上诉。一审中职业技术学院提出诉讼请求：1、要求高荣物资公司立即腾出其非法侵占的位于浑江大街215-4号一层的面积为83平方米的房屋；2、要求高荣物资公司支付2017年第四季度租金8700.00元、2018年1月1日至3月15日期间的租金7250.00元，共计15950.00元。案件在审理过程中，职业技术学院于2018年4月10日向本院提出申请，主动撤回了其第1项诉讼请求。事实和理由：2017年1月1日，职业技术学院与高荣物资公司之间签订《房屋租赁合同》，约定职业技术学院将其位于浑江大街215-4号一层的面积为83平方米的房屋出租给高荣物资公司用以物资销售，租金为每月2900.00元，租金支付方式为按季结算，于每季第一个月的10日交付，租赁期限为一年（自2017年1月1日起至2017年12月31日止）。合同签订后，因政府工作需要，欲将职业技术学院整体楼房（包括本案争议房屋）于2017年年底全部收回并统一划归给市开发区使用。为此，职业技术学院于2017年8月30日、2017年11月30日两次向高荣物资公司下达书面通知，告知其上述事由及腾迁准备。2017年12月31日，租赁合同到期后，高荣物资公司既未能如数交纳房屋租金又未能将争议房屋腾出。为维护自身合法权益，职业技术学院提起诉讼。案件在审理过程中，高荣物资公司将争议房屋予以腾出，但拖欠的租金至今未付。高荣物资公司未答辩，未到庭。一审经审理查明，2017年1月1日，职业技术学院与高荣物资公司之间签订《房屋租赁合同》，约定职业技术学院将其位于浑江大街215-4号一层的面积为83平方米的房屋出租给高荣物资公司用以物资销售，租金为每月2900.00元，租金支付方式为按季结算，于每季第一个月的10日交付，租赁期限为一年（自2017年1月1日起至2017年12月31日止）。合同签订后，因政府工作需要，欲将职业技术学院整体楼房（包括本案争议房屋）于2017年年底全部收回并统一划归给市开发区使用。职业技术学院于2017年8月30日、2017年11月30日两次向高荣物资公司下达书面通知，告知其上述事由及腾房时间。2017年12月31日，租赁合同到期后，高荣物资公司未能如期腾出该房屋，而是继续占有使用至2018年2月。2018年3月1日，高荣物资公司搬离并腾出争议房屋，但未交纳该房屋2017年10月、11月、12月、2018年1月、2月共计5个月的房屋租金。另查，本案争议房屋的所有权人系职业技术学院。虽然政府已将职业技术学院整体楼房（包括本案争议房屋）统一划归给市开发区，但并未办理上述房屋的产权变更登记，截至高荣物资公司搬离争议房屋时，该房屋的产权仍归职业技术学院所有。本院在庭审（2018年3月15日）后经现场踏查发现，本案争议房屋已腾出。后询问高荣物资公司的经理高荣时，其自认已于2018年3月1日搬离并腾出争议房屋，占有使用争议房屋期间2017年10月、11月、12月、2018年1月、2月共计5个月的房屋租金未曾交纳，未交纳房租的理由是因职业技术学院曾于2017年第四季度进行楼房整体装修，曾承诺免收房租。上述案件事实有：营业执照、《房屋租赁合同》、政府批示、告知书、发票、房屋产权证照、当事人的陈述、自认及庭审笔录等在卷为凭。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，职业技术学院作为出租人将其所有的房屋租赁给高荣物资质公司使用，高荣物资公司作为承租人理应按照合同的约定支付其占有使用该房屋期间的租金。现双方之间的租赁合同已因合同约定期限的届满及高荣物资公司的主动搬离而自动解除，因此而带来的直接法律后果应为高荣物资公司向职业技术学院腾出所租房屋并交齐其占有使用该房屋期间的租金。现因双方一致认可争议房屋已腾出并交还给职业技术学院，故本院对此问题不再赘述；对于高荣物资公司应否支付租金及应支付至何时的问题，虽然职业技术学院主张高荣物资公司占有使用争议房屋至2018年3月15日，并要求高荣物资公司交纳2018年3月15日之前的房租，但其未能举证加以证明，为此，本院在庭审后询问高荣物资公司的经理高荣时，其自认：于2018年3月1日搬离并腾出争议房屋，占有使用争议房屋期间有5个月未支付房租，分别为2017年10月、11月、12月、2018年1月、2月。虽然高荣物资公司主张其未交纳上述5个月房租是因为职业技术学院已承诺免收，但其未能提供相关证据加以证明，且职业技术学院对此不予认可，故本院对高荣物资公司的主张不予支持。根据高荣物资公司的自认事实及双方的合同约定，其理应向职业技术学院支付2017年10月、11月、12月、2018年1月、2月期间争议房屋的租金14500.00元（2900.00元/月×5月）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决：一、白山市高荣物资有限公司于本判决发生法律效力后立即向长白山职业技术学院支付2017年10月至2018年2月期间的房屋租金14500.00元；二、驳回长白山职业技术学院的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由白山市高荣物资有限公司负担45.00元、长白山职业技术学院负担5.00元。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为二审案件，只围绕上诉人的上诉请求审理。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，现上诉人租赁的房屋产权没有办理产权过户登记，仍登记在被上诉人名下，对租赁房屋享有所有权、收益权，且双方当事人签订的租赁合同，根据合同相对性原则，一审认定被上诉人具备诉讼主体资格并无不当。上诉人提出被上诉人由于装修给业户造成影响，承诺免去一个季度的租赁费，并举出祝世勇、高军、张德臣证人证言证明。由于该证据没有证人的自然情况，也未出庭作证，不符合证据的构成要件，本院不予确认其效力，且被上诉人否认免交租金，因此，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人白山市高荣物资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋永辉审 判 员  李 楠代理审判员  李世为二〇一八年六月二十二日代书 记员  赫 琳