吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1455号
上诉人(原审被告)：邹景有，男，1958年11月24日生，汉族，农民，现住集安市。
上诉人（原审第三人）：范庆红，女，1964年10月21日生，汉族，农民，现住集安市。
上列两上诉人委托代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秀珍，女，1954年11月16日生，汉族，农民，现住所地集安市。
被上诉人（原审原告）：张兆香，女，1979年6月4日生，汉族，农民，现住址同上。
被上诉人（原审原告）：张兆慧，女，1989年2月2日生，汉族，农民，现住址同上。
上诉人邹景有、范庆红因与被上诉人王秀珍、张兆香、张兆慧房屋买卖合同纠纷一案，不服集安市人民法院(2016)吉0582民初1005号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审三原告一审诉称，三原告系母女，2011年5月6日，原告王秀珍丈夫张绪生（已去世）与被告邹景有签订《房屋买卖合同》，将自己所有的位于集安市xxx的土地使用面积425.20平方米、建筑面积58.45平方米的住宅转卖给被告，价款为97000元，该房屋至今未办理过户。被告购买的房屋占地面积425.20平方米其中包括部分宅基地，原告另申请宅基地被村民委员会拒绝，现原告认为，原、被告之间的房屋买卖使原告失去了宅基地使用的绝对权，故诉至人民法院，要求确认张绪生与邹景有的房屋买卖合同无效，双方相互返还价款与房屋。
原审被告邹景有一审辩称，我不知道这个事情是怎么回事，我没有与张绪生签订房屋买卖合同，也没有给付97000元的房屋价款。后来听我妻子范庆凤说这个房屋实际是范庆红购买，原告提交的合同中我的按印是范庆凤所按，原告起诉我没有道理。
原审第三人范庆红一审辩称，我和原告系同组村民，被告是我姐夫。因我和张绪生是一个村的，不好讲价，所以由我姐姐范庆凤出面购买张绪生的房屋，房屋价款在签订协议当天就已经给付。2011年5月9日，因为要到房产办理过户手续，需要签订房屋转让合同，张绪生知道是我购买，王秀珍也在该房屋转让合同上签字，但后来我没有办理过户登记。现我要求确认本案争议房屋应归我所有。
针对原审第三人范庆红的主张，三原告辩称，我们并不知道张绪生将房屋卖给范庆红，原告方只有这一处宅基地，范庆红本身也有宅基地，根据物权法的相关规定，范庆红的合同也应为无效合同。
原审法院经审理查明，原告王秀珍与张绪生（已于2016年3月10日去世）系夫妻，原告张兆香、张兆慧系二人婚生女。被告邹景有妻子范庆凤系第三人范庆红姐姐。2011年5月6日，邹景有妻子范庆凤以邹景有名义与甲方张绪生签订房屋买卖协议，张绪生将其位于集安市xx155号，用地面积425.20平方米、建筑面积58.45平方米住宅转卖给邹景有，房屋价款为97000元，该房款已于签订协议之日一次性付清，证明人为第三人范庆红。该房屋实际为范庆红购买。2011年5月9日，张绪生、王秀珍与范庆红在集安市房屋产权交易管理中心签订关于集安市xx155号住宅的房屋转让合同，但未办理过户手续。现原告认为，张绪生未经村民委员会同意私自将房屋卖给村民组以外成员，要求确认与被告邹景有签订的房屋买卖协议无效，双方返还价款及房屋。第三人范庆红认为本案争议房屋为其购买，要求确认该房屋所有权归其所有。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。”中华人民共和国国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定农村住宅用地只能用于本村村民。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让、适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”被告邹景有辩解并未购买张绪生位于集安市通胜街道通沟村房屋，该房屋是其妻妹范庆红购买，范庆红亦提交2011年5月9日签订的房屋转让合同，原告对房屋为范庆红购买的事实提出异议，但被告邹景有及第三人范庆红均表示争议房屋为范庆红购买，且范庆红提交了房屋转让合同，能够证实被告及第三人的主张。故本案争议房屋应为第三人范庆红购买。范庆红虽与房屋出卖人张绪生系同一集体经济组织成员，但张绪生仅有一处住宅，且范庆红自身已有一处宅基地，双方买卖时并未征得本集体经济组织同意，故该院依法确认2011年5月6日与2011年5月9日两份房屋转让合同无效。遂判决：一、张绪生与邹景有妻子范庆凤于2011年5月6日签订的合同无效；二、张绪生与范庆红于2011年5月9日签订的房屋转让合同无效；三、三原告于本判决生效后立即返还第三人范庆红房屋价款97000元，范庆红在判决生效后一个月内将房屋交付三原告。案件受理费1113元，由三原告负担。
一审判决宣判后，上诉人邹景有、范庆红均不服一审判决，向本院提出上诉。其上诉请求是请求撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。上诉理由，1、原审判决程序违法。第三人应是判决结果与其有利害关系的人，因此原审判决将范庆红列为第三人错误。原审原告对范庆红并无诉讼请求，原审判决违背了不告不理的原则。2、原审判决适用法律错误。原审判决认为范庆红已经有了一处宅基地，因此其与张绪生间的买卖合同无效属于适用法律错误。双方间的买卖合同不存在法定的无效事由。
三被上诉人辩称，原审判决适用法律正确，事实认定清楚，我们服从原审判决结果。
二审期间双方当事人均没有新的证据向法院提供。本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。双方当事人对已发生的房屋买卖的事实均没有异议。案件的关键问题是这种房屋买卖行为是否合法有效？转让农村住房或者宅基地使用权的，原则是宅基地使用权不得单独转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”取得宅基地使用权应先经过集体经济组织同意，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，转让农村住房或者宅基地使用权的亦应认定无效。关于上诉人提出的程序问题，范庆红参加到本案诉讼中，是范庆红以有独立请求权的第三人身份申请，经过法庭允许后参加到诉讼中，其有自己独立的诉讼请求，即要求确认争议的房屋所有权归其所有。经过审理，查明实际买房人是范庆红，而不是邹景有，进而法院判决其与三被上诉人家签订的房屋买卖协议无效并无不当，不存在程序违法问题。关于适用法律问题，因双方当事人的房屋买卖行为违反了国家关于集体经济组织宅基地使用权的取得与转让的严格的法律规定，且当事人所在的集体经济组织集安市通胜街道通沟村民委员会明确表示不同意双方的宅基地使用权的转让行为，故认定双方房屋买卖合同无效有法可依。综上，上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求，因证据不足，本院不予支持。原审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2225元，由上诉人邹景有、范庆红负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一六年十二月十五日
书记员 张 楠