湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸安民初字第1313号
原告阮丽。
委托代理人：徐勋明，系原告阮丽丈夫。代理权限：全权代理。
委托代理人：吴献生。代理权限：一般代理。
被告咸宁市派拉蒙房地产开发有限公司（以下简称派拉蒙公司），公司地址：咸宁市温泉路41号，机构代码：7877576-0。
法定代表人：李强，派拉蒙公司董事长
委托代理人：李美成，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人：邓玲，代理权限：一般代理。
原告阮丽诉被告派拉蒙公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月8日作出（2013）鄂咸安民初字第00292号民事判决：1、原、被告双方于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行、被告交付合同文本一份给原告，由被告派拉蒙公司于本判决生效后三十日内将咸宁购物公园8-102号门面及房屋土地证、房屋所有权证等证件交付原告阮丽，办证所需税费承担依照合同约定；2、原告阮丽于本判决生效后三十日内向被告派拉蒙公司支付下欠的购房款525784元；3、驳回原告的其他诉讼请求。被告派拉蒙公司不服向咸宁市中级人民法院提出上诉，咸宁市中级人民法院以“原审判决认定事实不清，证据不足”为由，于2013年12月9日作出（2013）鄂咸宁中民三终字第111号民事裁定：1、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2013）鄂咸安民初字第00292号民事判决；2、发回湖北省咸宁市咸安区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐勋明、吴献生，被告派拉蒙公司委托代理人李美成、邓玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告阮丽诉称：2009年原告与被告签订了《商品房买卖合同》，至同年9月14日止，原告向被告共交付了39万元定金和购房款，购买咸宁购物公园8-102号、8-103号门面，被告向原告只出具了收款收据，原告多次要求被告将合同交一份原告，但被告以各种理由至今没有向原告履行交付合同之义务。当初，被告承诺，原告如放弃购买8-103号门面，公司将补偿4万元抵8-102号门面房款，但被告至今未履行该承诺；按合同约定，原告支付首付款，余款采取银行按揭贷款方式交付，按揭手续由被告代办，原告按照被告要求先后三次向被告提交了银行按揭贷款的所需资料，最后一次是2012年5月按被告要求提交资料给被告，但是被告至今未能为原告办理银行按揭贷款手续，导致原告购房款未付清，当初约定前两年原告购买的8-102号门面由被告招租，期满后门面交由原告；但是被告至今未将门面交付原告，被告收取的租金亦未返还给原告，原告多次找被告履行合同，被告以种种理由，拒不履行合同约定的义务，被告的行为给原告造成了经济损失和精神伤害，故请求人民法院：1、判令被告继续履行合同，并办妥有关产权手续，交付商品房之义务，请求变更付款方式，即同意一次性支付原告的购房款485784元（重审时增加），并将《商品房买卖合同》文本交付原告一份；2、判令被告将原告购买的商品房8-102号门面交付原告，被告收取的8-102号门面租金返还给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据。
1、派拉蒙公司收款收据5张。（注：09年6月6日2张，共10万元，为8-102号、8-103号商铺定金；09年6月28日1张15万元，为8-102号商铺购房款；09年7月7日1张14万元；为8-102号、8-103号购房款；09年9月14日1张39万元，为8-102号商铺总购房款）。旨在证明原告先后向被告交付了预购咸宁购物公园8-102号、8-103号商铺的定金，购房款共计39万元。
2、本案二审庭审笔录。旨在证明被告自认承诺补偿原告40000元已抵扣8-102号商铺购房款和没有履行将合同文本交付原告的义务。
3、咸宁市房地产管理局证明二份。旨在证明被告已将与原告签订的《商品房买卖合同》在房产部门办理了房屋预告登记，但未办理抵押登记。
4、证人汪某的公民身份证，咸宁市三明房屋拆迁有限责任公司营业执照、房屋拆除合同、证明材料。旨在证明证人汪某系市三明房屋拆迁公司的法定代表人及被告开发的原温泉宾馆地段内房屋及附属物某证人汪某出庭证实：被告开发的原温泉宾馆（现为咸宁购物公园）地段的房屋拆迁是由其公司承包；阮丽通过摇号认购被告8栋102号、103号门面，后因该地段门面热销，被告公司的黄董事长要本人找阮丽做工作，让阮丽放弃一个门面，本人就找阮丽的丈夫徐勋明一同到被告公司与黄总协商，徐勋明同意放弃8栋103号商铺购买权，提出要公司补偿费10万元，后经协商，黄总同意补偿阮丽4万元。
5、咸宁市嘉德商贸公司证明。旨在证明阮丽系该公司营销副总经理，月薪8000元左右，2009年9月至2011年11月先后三次为阮丽出具其在被告咸宁购物公园购买门面所需的按揭房贷收入证明。
6、调查余聪的笔录及工行咸宁温泉支行证明。旨在证明余聪系工行咸宁温泉支行员工，负责接待客户市派拉蒙公司与阮丽拟向该行申请个人商用房按揭贷款事宜，同时余聪证实市派拉蒙公司为阮丽申请按揭贷款到该行去过一、二次，提供阮丽的收入证明2次。
7、照片、租赁合同。旨在证明被告已将本案争议的商铺出租及与本案争议商铺相同地段的商铺出租的月租金6000元，被告应当参照该标准，返还原告近5年的收益损失。
被告派拉蒙公司辩称：一、被答辩人违约，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》业已解除，答辩人有权不退还被答辩人所交定金；二、因被答辩人自身原因未能提供银行贷款资料而导致未能订立商品房担保贷款合同，亦没有选择其他付款方式付清余款；三、被答辩人既未交清首付款，亦未付清余下房款，仅有债权请求权，而无物权请求权。
综上，被答辩人的行为构成了根本违约，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已解除，请求驳回被答辩人所有的诉讼请求，并判令被答辩人向答辩人交付的10万元定金不予退还。
被告派拉蒙公司为支持其主张，向本院提供了下列证据（原审提供）：
1、收款收据4张。旨在证明被告派拉蒙公司已收取原告认购咸宁购物公园8-102号、8-103号商铺的定金及购房款共计39万元（含10万元定金）；
2、《商品房买卖合同》。旨在证明原、被告已签订咸宁购物公园8-102号商铺《商品房买卖合同》，原告50%首付款尚欠68784元未付清，且未在约定期限内办理银行按揭贷款手续，依合同约定，原、被告签订的《商品房买卖合同》已自动解除；
3、申请。旨在证明原告于2009年9月13日向被告申请放弃8-103号商铺购买权，要求将已付的定金、购房款转入8-102号商铺，同时承诺尚欠8-102号商铺68784元在11月份付清，银行按揭贷款手续在9月30日之前办理；
4、催告通知记录。旨在证明被告多次催告原告付清首付余款68784元，办理银行按揭贷款手续及交纳办理所需税费41053元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3、6无异议，本院予以采信；被告对原告提供的证据2的真实性无异议，对证明内容提出异议，认为不记得在二审庭审时说过补偿4万元的事了，本院认为原告提供的证据2是本案在二审期间的庭审记录，具有真实性、合法性、关联性，该记录证实被告已自认：“首付款4万元，我们已经优惠了，在应付款中已经扣除”。但没有提供该4万元已经扣除证据证实，故对被告的异议理由本院不予采信，对原告提供的证据2，本院予以采信；被告对原告提供的证据4（证人汪某出庭证言）证人身份及承包温泉宾馆地段（现为咸宁购物公园）的拆迁工程无异议，但认为被告已在购房款中扣除了4万元，本院认为，被告虽对证人汪某出庭证明被告承诺补偿4万元提出异议，但未提供4万元补偿款已在购房中扣除的证据予以证实，故对原告提供的证据4，本院予以采信；被告对原告提供的证据5提出异议，认为该证据不具有真实性，且与本案无关联性，本院认为，根据办理按揭贷款的规定，申请银行按揭贷款收入证明是必备资料之一，该证据证实了原告在该公司的身份、收入情况，且为阮丽为办理咸宁购物公园购房按揭贷款出具了三次收入证明，故原告提供的证据与本案具有关联性、真实性、合法性，被告认为该证据不具有真实性、关联性的异议理由不成立，本院对原告提供的证据5予以采信；被告对原告提供的证据7不予质证，本院认为原告提供的证据7虽能证明原告购买的咸宁购物公园8-102号商铺已出租，但不能证实该商铺出租的月或年租金的具体数额，且原告向本院申请调查该商铺出租的相关证据，本院亦多次先后前往被告派拉蒙公司、市聚德祥物业有限公司、市工商局、市房产局调取争议房屋租赁的证据，但均无法调取争议房屋租赁的相关证据，原告虽提供该地段608号商铺的房屋租赁合同，要求参照该房屋租赁合同的月租金数额计算，要求被告返还租金，但该租赁合同不能证实房屋面积，故原告提供的证据7仅能证明争议房屋已租赁，但不能证明争议房屋租赁的月或年租金的数额，且原告提供该地段608号商铺的租赁合同不能证实房屋面积，故该证据与争议房屋不具有可比性、参照性，原告要求参照该租赁合同的月租金计算争议房屋的月租金要求被告返还争议房屋的租金，依据不足，对原告提供的证据7本院不予采信；原告对被告提供的证据1无异议，本院予以采信；原告对被告提供的证据2的真实性无异议，对证明内容提出异议，认为被告没有履行将合同文本交付原告的义务，不能证明原告未在约定期限内办理银行按揭贷款的责任在原告，亦不能证明该合同已自动解除，本院认为，被告提供的证据2是双方当事人的真实意愿表示，合法有效，且被告当庭自认该合同文本没交付原告，故原告的异议理由成立，对被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性予以采信，对证明内容不予采信；原告对被告提供的证据3提出异议，认为该证据除签名是阮丽的签名外，内容是被告写好的，本院认为原告阮丽是具有完全民事行为能力的人，被告提供的证据3符合民事法律行为应当具备的三个条件，即行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，故本院对被告提供的证据3予以采信；原告对被告提供的证据4提出异议，认为该证据是被告的单方面记录，不能证明被告多次催告原告付清首付款，办理按揭贷款手续，交纳办证税费，告知逾期商品房买卖合同自动解除，本院认为，被告提供的证据4是被告单方面的记录，不能证明被告的催告方式、催告内容，以及催告送达原告，故原告的异议理由成立，对被告提供的证据4，本院不予采信。
根据上述有效证据及当事人自认的事实，可以认定以下事实：
2009年6月6日，原被告经协商达成了初步购房意向，原告认购被告位于金泉大街咸宁购物公园8栋102号、8-103号两个门面（商铺），并交纳了各5万元定金，同年6月28日、7月7日原告分别向被告交纳了8栋102号购房款15万元，8栋102号、103号购房款14万元，被告均出具了收款收据。后经原、被告协商，原告放弃8栋103号商铺的购买权，被告承诺一次性补偿原告4万元抵扣8栋102号商铺购房款，同年9月13日，原告向被告提交了书面申请，申请放弃8栋103号商铺购买权，要求将已交纳的8栋103号商铺的定金、购房款转入8栋102号商铺购房款，并承诺首付余款在11月份付清，银行按揭贷款手续在9月30日前办理。2009年9月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》。合同主要约定：原告购买被告位于咸宁市温泉金泉大街咸宁购物公园8栋102号商铺，面积36.35m2（其中建筑面积31.99m2，公摊面积4.36m2），单价25193，51元／m2，总金额915784元，付款方式：2009年7月28日付总房款的50%，即458784元，其余457000元整，买受人（原告）应在接到出卖人（被告）通知之日起七日内（节假日顺延）到出卖人指定的银行办理银行按揭手续，合同、协议还对交房时间、产权登记、合同文本交付、发生争议的解决方式等事项进行了约定。合同签订后，被告未履行将双方签订的《商品房买卖合同》文本交付原告和补偿原告4万元折抵8-102号商铺房款的承诺，原告亦未依约履行首付50%的余款义务。与此同时，被告依约向中国工商银行咸宁温泉支行为原告申请办理按揭贷款手续，原告亦依约向被告提交了应由其提交的办理银行按揭贷款的必备资料，其中原告向被告提交了三次收入证明，但被告仅向工行温泉支行提交二次收入证明，导致工行咸宁温泉支行对原告阮丽的按揭贷款未审批放款，此后，原告多次要求被告继续履行合同约定的义务，而被告以原告构成根本违约，合同已解除为由拒绝履行合同约定义务，为此发生纠纷，原告诉至本院，请求依法处理。
同时查明：被告将原告购买的咸宁购物公园8栋102号商铺于2010年1月13日在咸宁市房地产管理局办理了《商品房销售预告登记》，但未办理银行按揭贷款预抵押登记。
本案双方当事人争议的焦点：
（1）、双方当事人签订的合同效力如何认定。
（2）、双方签订的合同是否解除，是否应继续履行。
1、关于双方当事人签订的合同效力如何认定的问题。
合议庭认为，本案《商品房买卖合同》《补充协议》是原、被告双方自愿签订的，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，且该合同已经房产行政部门登记备案，是合法有效的，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自义务。
2、关于双方签订的合同是否解除，是否应继续履行的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的合同、协议是依法成立的合同，合同合法有效，应受法律保护。原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，正确行使各自的权利，由于被告未按照合同约定履行交付合同文本给原告和补偿原告40000元的承诺义务，导致原告未能按合同约定和承诺付清首付50%购房款，且原告先后三次向被告提供收入证明，根据银行负责审查原告阮丽申请贷款的业务经理证实，被告为阮丽的贷款去过一、二次，提供二次收入证明，故可以推定被告将原告向其提交的第三次收入证明未向工行温泉支行提交，导致原告申请贷款未果，尔后，原告多次要求被告依合同约定履行合同，但被告以原告构成违约，双方签订的合同业已解除为由，单方终止履行合同，为此发生纠纷。根据双方签订的合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：根据《合同法》第九十四条的规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告发生争议后，原告多次要求被告继续履行合同义务，但被告以合同解除为由拒不履行约定的义务，被告既未依约与原告协商解决争议和向人民法院提起诉讼，又未依法行使合同解除权，故被告的解除权已消灭。被告辩称已向原告发出催告通知，合同已解除，但被告未能提供足以证明催告方式、催告内容和原告收到催告通知的事实依据，故被告单方解除合同，既不符合双方约定的解决争议的方式，又不符合法律法规的规定，其辩称理由不成立，被告的解除权已消灭，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且该合同已经房产行政管理部门登记备案，合同合法有效；合同签订后，被告未按合同约定履行交付合同文本给原告和补偿原告40000元的承诺义务，亦未按照合同约定协助和通知原告到被告指定的银行办理按揭贷款手续的义务，导致原告未按照合同约定履行缴纳首付购房款余款的义务和原告申请银行按揭贷款手续迟迟未能办妥，是双方产生纠纷的根本原因，被告应承担本纠纷的主要责任，且双方发生争议后，被告既未依约定解决争议的方式解决争议，又未按《合同法》第94条规定正确行使合同解除权，故被告合同解除权已丧失，被告辩称原告构成根本违约，其与原告签订的合同已经解除及原告仅有债权请求权，而无物权请求权，原告交付的100000元定金应不予退还的理由无事实依据和法律依据，本院不予支持，故原被告双方签订的合同应当继续履行，现原告要求继续履行合同，并请求一次性支付剩余购房款485784元（915784元-390000元-40000元＝485784元）的主张，本院予以支持；原告要求被告返还8栋102号商铺租金的主张，未能提供充足证据证明该商铺月或年租金的具体标准数额予以佐证，故本院不予支持，待原告获取新证据后，可另行主张权利。为了维护市场经济正常的交易秩序，保护当事人的合法权益，该案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效应继续履行。限原告阮丽于本判决生效后10日内向被告派拉蒙公司支付购买咸宁购物公园8栋102号商铺（门面）剩余购房款485784元。
二、限被告派拉蒙公司在本判决生效后30日内将原告阮丽购买的咸宁购物公园8栋102号商铺及该商铺的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，合同文本交付原告阮丽，办证所需税费依照合同约定承担，原告阮丽在本判决生效后10日内向被告派拉蒙公司提供办证应由其提供的必备资料。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9000元，由原、被告各负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件审理费9000元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行咸宁温泉支行，账号：17×××89-222；汇款用途：XXX的上诉费。上述人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 桂 萍
审 判 员 黄春泉
人民陪审员 余劲松
二０一四年十一月十四日
书 记 员 徐 健