江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02754号
上诉人（原审被告、反诉原告）无锡市中望建材商行，住所地无锡市塘南路***号。
投资人曹惠南，该商行经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡市龙康电器科技有限公司，住所地无锡市塘南路120号。
法定代表人徐敏娟，该公司董事长。
委托代理人邵祥华，江苏普信律师事务所律师。
原审被告曹惠南。
上诉人无锡市中望建材商行（以下简称中望建材商行）因与被上诉人无锡市龙康电器科技有限公司（以下简称龙康公司）、原审被告曹惠南房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
龙康公司原审诉称：无锡市塘南路120号房屋为龙康公司所有。2014年1月3日，龙康公司与中望建材商行签订土地房屋租赁合同，约定龙康公司将无锡市塘南路120号的车间及办公用房（建筑占地面积共计700平方米）出租给中望建材商行使用，房屋年租金为15万元，先付后用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。后中望建材商行于2014年1月28日支付36250元，于2014年7月17日支付4万元，尚有73750元未付。合同到期后，中望建材商行拒不搬出。中望建材商行系个人独资企业，投资人为曹惠南。要求判令：1、中望建材商行迁出承租的无锡市塘南路120号房屋；2、中望建材商行支付租赁费73750元并支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止按原租金（每日411元）计算的实际使用费；3、曹惠南在中望建材商行财产不足以履行上述债务的范围内承担清偿责任；4、本案诉讼费由中望建材商行、曹惠南承担。
中望建材商行、曹惠南原审共同辩称：双方的租赁关系事实上自2004年起延续至今，一般在次年年初续签合同，涉案租赁合同到2014年12月31日已经届满，至今也没有续签合同。结欠2014年租金73750元是事实，但不付租金是有理由的，2014年7月12日暴雨之后房屋漏水，导致中望建材商行财产损失约27万元，龙康公司没有来处理，所以剩余租金未付。2015年6月2日，又因大暴雨致中望建材商行财产损失78168元，龙康公司仍未来处理。之前在2012年由于租赁房屋破旧漏水造成中望建材商行物资损失，龙康公司曾就此赔偿中望建材商行12083元，当时没有书面材料，是在2012年租金中扣除的。另外，约定租赁面积与实际租赁面积不符，2004年至2013年龙康公司多收租金34万元，上述多收部分租金应予返还。故结欠的租金73750元可在上述赔偿金额及返还金额中抵销，不同意迁出租赁房屋。
一审中，中望建材商行提起反诉，认为：2014年7月12日及2015年6月2日龙康公司未尽到合同规定的责任，致使中望建材商行仓库大面积浸水受淹，导致中望建材商行物资受损累计金额348168元；2004年租赁合同载明面积为900平方米（实际700平方米），到2014年租赁合同才改为700平方米，10年间龙康公司每月多收200平方米房租，多收超面积房租34万元；上述二项合计688168元，龙康公司应予赔偿。要求判令：1、龙康公司退还多收的200平方米租金（按10年计算）34万元；2、龙康公司赔偿2014年7月12日及2015年1月2日因房屋进水漏水造成中望建材商行损失348168元；3、反诉费用由龙康公司承担。
龙康公司反诉辩称：相关租赁合同中对于租赁面积都有个“约”字的，都是估算的，中望建材商行对此是充分了解的，双方对于估算的面积也是确认认可的，中望建材商行认为龙康公司超收租金，没有事实依据，也超出了诉讼时效。中望建材商行主张因房屋进水漏水造成的损失348168元，无事实依据和法律依据。关于房屋扩建和仓库改造，租赁合同已明确到合同期结束附属房屋的装修及搭建房屋均归龙康公司所有。综上，龙康公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，反诉费用由中望建材商行自行承担。
曹惠南同意中望建材商行的反诉意见。
原审法院查明：无锡市塘南路120号房屋归龙康公司所有，其中19号房的建筑面积为791.8平方米。2014年1月3日，龙康公司与中望建材商行签订土地房屋租赁合同1份，载明：甲方（出租方）为龙康公司，乙方（承租方）为中望建材商行；龙康公司自愿将坐落在无锡市塘南路120号的车间及办公用房（建筑占地面积共计700平方米）出租给中望建材商行使用，中望建材商行对龙康公司作了充分了解，愿意承租该土地房屋；租赁房屋仅作店面用房，房屋租金为15万元整，水电费押金为500元整，相应的税收由中望建材商行自行办理并承担相关费用；租金支付方式，根据先付后用的原则，按年支付现金，本合同订立后，中望建材商行向龙康公司支付1年全部租金，合同即生效；租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租赁期满，中望建材商行拥有优先承租权，租金另行协商；租赁期内，龙康公司负责对土地房屋及其附着物的定期检查并承担应由其负责的房屋维修；租赁期内，中望建材商行如需对土地房屋进行改装修式增扩设备时，应征得龙康公司同意，费用由其自理，租赁期满后中望建材商行未恢复到租赁前原状的，除双方另有约定外，龙康公司有权选择以下权利中的任意一种，1、依附于房屋的装修归龙康公司所有，增搭房屋所有权归龙康公司所有，2、要求中望建材商行恢复原状，3、向中望建材商行收取恢复工程实际发生的费用；……中望建材商行如逾期支付租金超过1个月，龙康公司有权收回房屋终止合同，中望建材商行应按银行同期贷款利息和逾期付款罚息的规定支付利息和滞纳金，因中望建材商行原因导致退租的，依附于房屋的装修归龙康公司所有；……若遇政府拆迁，中望建材商行应无条件服从，其擅自搭建的房屋归龙康公司所有，龙康公司不承担违约和经济责任……。合同订立后，中望建材商行于2014年1月28日支付租金36250元，于2014年7月17日支付租金4万元，合计76250元，尚有73750元未付。
2014年11月6日，龙康公司以邮政特快专递方式向中望建材商行发出催款函，载明：现有中望建材商行尚欠龙康公司房租金，至今尚未结清，已经逾期；今限期在3天之内将租金全额付清，否则将解除租赁合同。
2015年1月，龙康公司诉至原审法院［案号：（2015）南民初字第99号］，要求解除双方签订的土地房屋租赁合同，中望建材商行迁出承租房屋并支付租赁费等。后龙康公司于2015年7月申请撤诉，原审法院裁定予以准许。2015年7月21日，龙康公司提起本案诉讼。
另查明：中望建材商行系个人独资企业，投资人为曹惠南。
一审中，双方一致确认中望建材商行租赁无锡市塘南路120号房屋的19号房以及尚有73750元租金未付的事实。
中望建材商行、曹惠南表示自2004年起发生租赁关系，并提供了以往部分租赁文件，经审查：2006-2007年协议书载明的租赁标的为无锡市塘南路120号厂房约800平方米（另加门面房2间），年租金为10万元，……中望建材商行租用后，需对租用的厂房进行改造须征得龙康公司同意，厂房日常的维修由中望建材商行负责；2007-2008年协议书及2011年租赁协议载明的租赁标的均为无锡市塘南路120号厂房约800平方米（另加门面房2间100平方米），年租金均为10万元，……中望建材商行租用后，需对租用的厂房进行改造须征得龙康公司同意，厂房日常的维修由中望建材商行负责；2012年租赁协议载明的租赁标的为无锡市塘南路120号厂房约900平方米，年租金为145000元，……中望建材商行租用后，如对租用的厂房进行改造须事先征得龙康公司同意，厂房日常的维修由中望建材商行负责。中望建材商行、曹惠南认为：当时是按照租赁面积来计算租金的，2004年至2013年的租赁合同载明的租赁面积都是900平方米，租赁标的交接时也未测量过就一直使用至今，2014年租赁合同订立后，发现租赁面积变成了700平方米，就去找龙康公司法定代表人，其称等拆迁再说；2004年至2013年实际使用面积是700平方米，产生200平方米差额，2004-2011年每年租金10万元，10万元／900平方米=111元／平方米、年，200平方米合计22200元，22200元×8年=177600元，2012-2013年每年租金145000元，145000元／900平方米=161.6元／平方米、年，200平方米合计32320元，32320元×2年=64640元，故10年超收租金为177600元＋64640元=242240元，结合第一项反诉请求，超收租金242240元与34万元的差额部分97760元是房屋扩建和仓库地坪改造费用，2004年租赁开始时房屋扩建和仓库地坪改造已经开始实施了，但相关依据现在已经没有了。
对此，龙康公司认为：2014年以前的租赁合同关于租赁面积都是有个“约”字，都是估算的，双方也是确认的，且相关合同双方已经履行完毕，没有争议，2014年租赁房屋领取产权证，房屋面积就确定了，涉案租赁房屋（19号房）的建筑面积为791.8平方米，订立涉案土地房屋租赁合同时就写了700平方米，当时是先核定价格的，租赁面积没有发生变化，一直是这一块；龙康公司起诉是根据2014年1月3日土地房屋租赁合同，中望建材商行依据2004年至2013年的租赁合同主张权利，不属于本案反诉范围，中望建材商行如有异议可另案起诉；关于中望建材商行、曹惠南所称的房屋扩建和仓库地坪改造费用，根据涉案土地房屋租赁合同约定，租赁关系结束后相关装修及增搭部分均归龙康公司所有，故即使存在上述费用，中望建材商行也无权主张。
一审中，中望建材商行、曹惠南提供了照片、录像视频（附光盘），证明2014年7月12日暴雨过后的漏水情况及造成损失的情况，并表示：2014年7月12日发生暴雨造成损失后，中望建材商行通知龙康公司，但龙康公司没有人来解决问题，因此中望建材商行就未再支付租金；受损物品后来是中望建材商行自行处理的，一部分处理掉了，另一部分垫在仓库低洼处，当时没有形成书面材料；关于房屋进水漏水造成的损失348168元，其中2014年7月12日受损合计270500元，按27万元计算，2015年6月30日受损合计78168元（包括425#白水泥17吨，每吨750元，合计12750元；灰钙粉13吨，每吨886元，合计11518元；石膏粉11吨，每吨900元，合计9900元；外墙腻子粉10.5吨，每吨1200元，合计12600元；内墙腻子粉9吨，每吨600元，合计5400元；老粉20吨，每吨320元，合计6400元；瓷砖粘合剂5吨，每吨920元，合计4600元；纸包装袋15000条，每个1元，合计15000元）。
龙康公司对上述证据不予认可，认为中望建材商行、曹惠南所称租赁房屋渗水漏水导致损失无事实和法律依据。另外，龙康公司表示：2014年前双方确实存在租赁关系，租赁关系不涉及土地租赁；租金是先付后用，提前一年一次性支付租金15万元；水电费押金500元是交了，可以与应付租金相抵；租赁期限于2014年12月31日到期，租赁关系已终止。
上述事实，有房屋所有权证、房产平面图、土地房屋租赁合同、催款函、邮寄凭证、邮寄回单、协议书、租赁协议、收条、收据、发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：龙康公司与中望建材商行于2014年1月3日签订的土地房屋租赁合同是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，现租期已届满，且双方未办理续租手续，故龙康公司与中望建材商行的租赁合同关系在租期届满后已经终止，龙康公司在此情形下要求中望建材商行迁出承租的无锡市塘南路120号房屋，理由正当且于法有据，法院予以支持。审理中，双方一致确认中望建材商行租赁无锡市塘南路120号房屋的19号房以及尚有73750元租金未付的事实。经审查，无锡市塘南路120号房屋的19号房建筑面积为791.8平方米，2014年以前的协议书、租赁协议载明的租赁面积虽与之不符，但对于租赁面积的约定均有“约”字，中望建材商行在审理中也有“租赁标的交接时也未测量过就一直使用至今”的陈述，由此表明2014年以前双方对于租赁部位的确切面积作了概括性约定并实际履行，中望建材商行并未就此提出异议，且相关协议书、租赁协议均已履行完毕，故中望建材商行认为10年超收租金242240元并主张返还的意见，无事实和法律依据，法院不予支持。关于中望建材商行主张的房屋扩建和仓库地坪改造费用97760元，根据约定，相关改建及增扩设备的费用由中望建材商行自理，且租赁关系结束后龙康公司就相关装修及增搭部分可主张归其所有，故中望建材商行的该项主张，与约定不符，法院不予支持。关于中望建材商行提出的租赁房屋漏水、渗水致其损失的问题，经审查，双方自2004年发生租赁关系至今，2014年以前的相关协议书、租赁协议亦有“厂房日常的维修由中望建材商行负责”的约定，同时，中望建材商行提供的相关照片、录像视频的时间、地点、结果及成因不详，且中望建材商行未提供漏水、渗水造成具体损失的证据。综合以上情况，现有证据不足以证明损害结果客观存在、龙康公司存在损害行为以及两者存在必然联系的事实，故对于中望建材商行主张房屋进水漏水造成的损失348168元的意见，证据不足，法院不予采纳。综上，中望建材商行对于未付租金73750元应履行给付义务，龙康公司同意水电费押金500元与应付租金相抵，法院予以准许。中望建材商行在租期届满后未迁出租赁房屋，龙康公司主张租期届满后至实际迁出之日止相当于租金的使用费（按每日411元计算），于法有据，应予支持。中望建材商行系个人独资企业，投资人为曹惠南，中望建材商行财产不足以履行上述给付债务的，应由曹惠南承担清偿责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、中望建材商行于判决生效后十五日内迁出无锡市塘南路120号房屋，并将该房屋返还给龙康公司。二、中望建材商行于判决生效后十五日内支付龙康公司租金73250元。三、中望建材商行于判决生效后十五日内支付龙康公司逾期返还房屋的使用费（自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日411元计算）。四、中望建材商行财产不足以履行上述第二、三项给付义务的，由曹惠南承担清偿责任。五、驳回中望建材商行的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费本诉部分减半收取为822元（已由龙康公司预交），由中望建材商行、曹惠南负担，中望建材商行、曹惠南于判决生效后十五日内将负担的诉讼费直接给付龙康公司；反诉部分为5340元（已由中望建材商行预交），由中望建材商行负担。
中望建材商行不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋地势比较低，房后还有水池，下大雨之后水就会淹，2014年7月12日下大雨时，龙康公司没有及时排水和维护，导致水池水位上涨，把包括其在内的好多商户的仓库都淹掉了。合同约定龙康公司应确保涉案房屋能正常使用，负责对土地房屋及附着物的定期检查并承担应负责的房屋维修，不能按照此前的相关协议书、租赁协议的约定。所以2014年7月12日发生暴雨后导致的损失，应由龙康公司承担。2、涉案房屋的实际面积与合同载明的面积相差100平米，据此计算，从2003-2010年，龙康公司多收了租金98000元，从2011-2013年多收了4万元，共计多收了138000元。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人龙康公司答辩称：1、关于损害赔偿，没有事实依据。2、关于面积问题，双方在合同中用的是“约”，双方对涉案房屋都没有测量过，实际是对面积做的概括性描述，从2004年至今均按此实际履行，不存在房屋使用面积多算的行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉请求，维持原判。
原审被告曹惠南答辩称：同意中望建材商行的上诉意见。
各方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，中望建材商行申请证人顾某、吴某到庭作证，证明2014年7月12日发生暴雨致使涉案房屋被淹的事实。龙康公司对证人证言不予认可。
以上事实，有证人证言以及当事人陈述予以证实。
本案的争议焦点为：一、涉案房屋因暴雨导致房屋内财产的损失应由谁承担；二、涉案房屋因面积差而产生的租金差额是否应由龙康公司返还。
关于争议焦点一，本院认为：本案中，由于涉案房屋所处地势的原因，2014年7月12日发生暴雨后导致房屋内的财产被水淹，中望建材商行也是据此向龙康公司主张损失赔偿，因此该损失发生的原因是自然灾害而非租赁房屋的问题。根据法律规定和合同约定，龙康公司作为出租人履行的是对租赁物的维修义务，但本案损失的发生并非是涉案房屋发生破损、龙康公司未对房屋尽到维修义务所致，故龙康公司不存在违反规定或违背约定之情形。双方建立租赁合同关系已有十年之久，中望建材商行作为承租人对涉案房屋所处的地理环境、发生恶劣天气后会出现的状况应当已经熟知，在类似于暴雨的自然灾害发生前和发生时，中望建材商行作为房屋的使用权人和房屋内财产的所有权人应当有所预判，并采取必要的措施确保自身财产的安全。中望建材商行主张该部分损失由龙康公司承担，缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为：根据双方的陈述，涉案房屋之所以会产生面积的差异，是因为双方在房屋没有房产证、也未进行实地测量的情况下即签订了租赁合同，即当初双方均不清楚房屋的实际面积，所以合同约定的租赁面积均为“约”，并按此状况实际履行了将近十年，而未作租金结算最终以房屋实际面积为准的约定。可见，双方对租赁面积仅作概括性的约定，而租金标准针对的就是房屋所涉的特定范围。即便房屋的实际面积与合同约定的不符，也视为双方对此的接受和认可，故中望建材商行要求龙康公司返还租金差额的主张，一审不予支持并无不当。
综上，中望建材商行提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6162元，由上诉人中望建材商行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一六年一月六日
书 记 员 杜凤君