江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3580号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市秦淮区陆曹庆咖啡店，住所地南京市秦淮区秣陵路**号。
经营者：陆曹庆，女，1968年9月24日生，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：阳光酒店管理集团南京阳光酒店，住所地南京市秦淮区秣陵路99号。
法定代表人：龚凡，该酒店总经理。
委托诉讼代理人：张涤，男，1968年8月26日生，该酒店经理，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：章丽吉，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人南京市秦淮区陆曹庆咖啡店（以下简称陆曹庆咖啡店）因与被上诉人阳光酒店管理集团南京阳光酒店（以下简称阳光酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市（2015）秦民初字第5413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆曹庆咖啡店的委托诉讼代理人麻万鹏、阳光酒店的委托诉讼代理人张涤、章丽吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆曹庆咖啡店上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费、评估费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，举证责任分配不当。被上诉人没有严格按照其承诺，在一个月内完工且不影响上诉人的经营。被上诉人提供的施工会议记录不能证明其在一个月之内拆除了脚手架，实际上被上诉人搭建脚手架的时间长达五个月。二、一审法院就支付租金及房屋占有使用费的判决没有事实及法律依据。因上诉人从事的是餐饮行业，对环境要求较高，上诉人无法经营而停业的原因是被上诉人未按照承诺于一个月之内完工并拆除脚手架，故上诉人违约是因为被上诉人违约在先。另外在案件审理期间。上诉人就房屋装修的价值申请评估鉴定。上诉人依法在人民法院的组织下选定了评估机构，后因评估机构声明其无法评估，导致无故耽误几个月时间，并非上诉人的原因导致，因此不应判决上诉人支付该时间内产生的租金或房屋使用费。三、一审法院判决上诉人支付违约金没有依据，金额严重过高，且存在请求权竞合之情形。被上诉人的行为导致上诉人无法经营，上诉人在租赁合同的履行中没有过错，因此一审法院在未分清责任的前提下判决上诉人承担违约责任错误，且被上诉人未就损失提供相应证据。四、一审法院关于上诉人反诉部分的判决严重不合理，一审法院对上诉人反诉部分未予支持不当。
阳光酒店辩称：一审法院认定外墙脚手架搭建施工期间为2014年9月至2015年1月20日，上诉人认为脚手架搭建时间长达五个月，与一审法院判决相符，故不存在一审法院认定事实不清。上诉人所称的房屋内搭建脚手架的时间，被上诉人在一审庭审过程中已尽举证责任，不存在举证责任分配不公之情况。另外，上诉人滥用承租权利，在不交租金的情况下霸占房屋长达24个月，该24个月中上诉人继续使用房屋进行经营，产生水电费44708.67元，且拒绝向被上诉人缴纳水电费。上诉人认为其霸占房屋，拖欠水电费的行为不属于违约，于法无据。因此一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
阳光酒店向一审法院起诉请求：1.判令确认双方合同于2015年5月18日解除；2.判令陆曹庆咖啡店支付房屋租金481250元（2014年7月1日至2014年9月17日、2014年10月18日至2015年6月30日，共11个月的房屋租金）及利息（2015年5月21日至履行之日，以481250元为本金利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令陆曹庆咖啡店支付自2015年7月1日至2016年7月27日逾期腾房的房屋占有使用费563104.84元（按43750元/月标准支付）及利息（2016年7月27日计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令陆曹庆咖啡店支付违约金160000元；5.判令陆曹庆咖啡店支付水电费44708.67元（自2014年9月18日至2016年7月27日）及利息（自2015年5月21日至履行之日止，以44708.67元为本金的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6.陆曹庆咖啡店承担案件诉讼费用。
陆曹庆咖啡店向一审法院提出反诉请求：1.阳光酒店赔偿陆曹庆咖啡店装修损失，具体数额以评估标准为准；2.阳光酒店支付陆曹庆咖啡店停业损失，自2014年9月18日至2016年7月27日止，按50000元/月标准计算；3.阳光酒店赔偿陆曹庆咖啡店员工遣散费80000元；4.陆曹庆咖啡店承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
阳光酒店（甲方）与陆曹庆咖啡店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租诉争房屋，面积为360平方米，用于开设咖啡店；租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止；房屋租金为43750元/月，租金每三个月甲方收取一次，每年3、6、9、12月各自后延收取三个月房租，租金收取日为每月30日；乙方需支付水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、环保排污费、卫生清洁费；甲方于签约时收取乙方30000元租赁保证金，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续，租赁期届满，乙方所增加的设施和装修的剩余价值由乙方恢复房屋原状，并不得损坏房屋结构；租赁期限内，乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金160000元，造成损失的，由违约方赔偿相损失。
2014年7月，阳光酒店开始装修施工。2014年9月，阳光酒店于酒店外立面开始脚手架安装工程，并取得南京市城市管理局向阳光酒店出具的两份《南京市城市道路占用执照》，分别为：阳光酒店因施工占用秦淮区秣陵路99号人行道的时间自2014年9月23日至2014年9月25日止，及占用秦淮区秣陵路99号人行道的时间分别自2014年9月26日至2014年12月30日止。其中阳光酒店于2014年9月18日至2014年10月17日期间借用陆曹庆咖啡店实际经营场所进行装修。涉案工程于2015年5月验收施工结束。
因陆曹庆咖啡店未按约足额支付诉争房屋租金，2015年3月19日，阳光酒店向陆曹庆咖啡店发出《通知》，载明：陆曹庆咖啡店产生的水电费自2014年1月至2014年9月期间已拖欠60917.4元，要求其三日内缴纳所欠水电费。2016年7月27日，陆曹庆咖啡店迁出诉争房屋。
因陆曹庆咖啡店未支付相应租金，阳光酒店遂诉至一审法院，要求确认解除与陆曹庆咖啡店签订的租赁合同，及支付相应的租金、房屋占有使用费、水电费、利息、违约金。案件审理过程中，陆曹庆咖啡店向一审法院提起反诉，要求阳光酒店赔偿装修损失、停业损失、员工遣散费，并向一审法院申请对诉争房屋的装修价值进行评估。江苏华信土地房地产估价咨询有限公司（以下简称华信公司）于2016年9月8日出具（2016）苏0104委鉴字第201号《南京市秦淮区秣陵路99号一楼陆曹庆咖啡店内的装潢价值房地产估价报告》，载明：在价值时点2015年12月29日，诉争房屋内的装潢评估总价为164700元。
一审庭审中，陆曹庆咖啡店对于拖欠阳光酒店水电费44708.67元予以认可。
对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
关于阳光酒店与陆曹庆咖啡店签订的《房屋租赁合同》，经质证，陆曹庆咖啡店并不认可上述合同，认为该合同系陆曹庆咖啡店为开具发票而签订。但在陆曹庆咖啡店提起反诉后，该合同又作为陆曹庆咖啡店反诉证据予以使用，故一审法院对于该合同予以认定。
关于欠付租金，陆曹庆咖啡店陈述阳光酒店曾向其开具2014年7月1日至2014年9月30日的发票，故其已向阳光酒店缴纳了上述期间的租金。阳光酒店则陈述，确认开具过上述发票给陆曹庆咖啡店，但租金支付方式为先开具发票，陆曹庆咖啡店再根据发票金额向阳光酒店支付租金，阳光酒店收取租金的同时再开具收据。一审法院认定，阳光酒店已向陆曹庆咖啡店提供了2014年7月1日至2014年9月30日期间的发票，而关于阳光酒店所陈述的租金支付方式，其并未提供证据加以佐证，故对于陆曹庆咖啡店主张已向阳光酒店支付2014年7月1日至2014年9月30日期间租金的事实，一审法院予以认定。
关于诉争房屋押金，阳光酒店陈述未收到陆曹庆咖啡店的房屋押金，陆曹庆咖啡店要求庭后核实，但未在规定时限内予以回复，亦未提交其支付押金的相关证据，故关于诉争房屋押金部分，本案不予处理。
关于租赁合同解除的时间，阳光酒店提供《解除房屋租赁合同通知书》、顺丰速运存根、短信，证明其于2015年5月18日告知陆曹庆咖啡店解除租赁合同。具体为：2015年5月18日，阳光酒店通过顺丰快递向陆曹庆咖啡店发出《解除房屋租赁合同通知书》（快递号025963725895），载明：因陆曹庆咖啡店未履行租金的支付义务，自本通知函发出之日起，双方签订的房屋租赁合同解除，请陆曹庆咖啡店在收到书面通知后40日内（最迟在2015年6月30日前）搬出诉争房屋，若不迁出，阳光酒店将通过必要的法律途径维护权利，并要求陆曹庆咖啡店承担相应损失。顺丰快递向阳光酒店发出短信，载明025963725895号快递已于2015年5月19日签收。经质证，陆曹庆咖啡店不认可上述解除合同的通知书已有效送达。从短信、顺丰速运存根来看，025963725895号快递已于2015年5月19日由陆曹庆咖啡店作为收件人签收，且陆曹庆咖啡店未能提供相反的证据予以佐证，故对于阳光酒店于2015年5月18日向陆曹庆咖啡店发出《解除房屋租赁合同通知书》的事实，一审法院予以认定。
关于阳光酒店脚手架拆除时间，阳光酒店提供照片、施工图、施工投标报价表、施工会议纪要、工程监理现场日志、建筑幕墙系统施工安装质量记录，其中施工会议纪要载明实际施工时间为2014年9月17日至2014年10月18日，工程监理现场日志则载明2014年12月26日，6层以上外墙脚手架拆除，后逐层向上向下分层拆除。至2015年1月15日，工程会议纪要则载明外墙全部拆除完成。而根据阳光酒店提供拍摄于2015年1月20日的照片则显示诉争房屋门前的围挡已全部拆除。经质证，陆曹庆咖啡店对上述证据均不予认可。从阳光酒店提供的上述证据来看，诉争房屋门前的脚手架至2015年1月20日已经拆除，且陆曹庆咖啡店未能提供相反证据，故对于阳光酒店关于脚手架于2015年1月20日拆除的主张，一审法院予以认定。
一审法院认为，承租人应当按照约定支付租金。本案中，阳光酒店将诉争房屋出租于陆曹庆咖啡店，但陆曹庆咖啡店自2014年10月18日起拖欠租金，合同解除条件成就，阳光酒店于2015年5月18日向陆曹庆咖啡店发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，故陆曹庆咖啡店与阳光酒店签订的《房屋租赁合同》于2015年5月18日解除，且陆曹庆咖啡店应向阳光酒店支付拖欠的2014年10月18日至2015年5月17日期间的租金。而对于阳光酒店主张2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金，因阳光酒店已向陆曹庆咖啡店开具了上述期间的发票，故对于该主张，一审法院不予支持。关于租金数额，因阳光酒店外立面的脚手架搭建施工工程自2014年9月至2015年1月20日止，阳光酒店的修缮行为在实施期间会对陆曹庆咖啡店的收益产生一定的不利影响，一审法院根据本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，酌定2014年10月18日至2015年1月20日期间的租金按35000元/月标准计算，即107333元（35000元/月×3个月+35000元/月÷30日×2日），而2015年1月21日至2015年5月18日期间的租金，仍应按合同约定的标准计算，即170624元（43750元/月×3个月+43750元/月÷30日×27日），故陆曹庆咖啡店应向阳光酒店支付拖欠的2014年10月18日至2015年5月18日期间租金共计277957元（170624元+107333元）。陆曹庆咖啡店拖欠租金，对阳光酒店造成利息损失，故对于阳光酒店主张陆曹庆咖啡店支付2015年5月21日至履行之日期间的利息（按中国人民银行同期同档贷款利率计算）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。陆曹庆咖啡店拖欠租金，构成违约，应当按约支付违约金，一审法院根据本案的实际情况、合同的履行状况，酌定违约金为80000元。
房屋租赁合同于2015年5月18日解除后，陆曹庆咖啡店直至2016年7月27日才迁出诉争房屋，故其应向阳光酒店支付2015年5月19日至2016年7月27日期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费数额，应参照合同约定的标准计算，故上述期间的房屋占有使用费为624166元（43750元/月×14个月+43750元/月÷30日×8日）。陆曹庆咖啡店于2016年7月27日迁出诉争房屋，迟延支付阳光酒店房屋占有使用费，造成其利息损失，故陆曹庆咖啡店应向阳光酒店支付2015年7月28日至实际给付之日止期间的利息，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。关于阳光酒店主张的陆曹庆咖啡店支付2014年9月18日至2015年7月27日期间水电费44708.67元的诉讼请求，陆曹庆咖啡店予以认可，故对于该诉请，一审法院予以支持。陆曹庆咖啡店迁出诉争房屋后，迟延支付其承租占有诉争房屋期间的水电费，造成阳光酒店利息损失，故陆曹庆咖啡店应向阳光酒店支付2015年7月28日至实际给付之日止期间迟延支付水电费的利息，该利息按中国人民银行同期同档贷款利率计算。
陆曹庆咖啡店的违约行为致使房屋租赁合同解除，故陆曹庆咖啡店主ＸＸ光酒店赔偿装饰装修残值损失的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。对于陆曹庆咖啡店主ＸＸ光酒店赔偿停业损失的反诉请求，陆曹庆咖啡店未就其损失提供证据加以证明，且于阳光酒店装修期间陆曹庆咖啡店的租金已做相应酌减，故对于该反诉主张，一审法院亦不予支持。对于陆曹庆咖啡店主张的遣散费，合同解除系因陆曹庆咖啡店的违约行为导致，且陆曹庆咖啡店亦未就遣散费的组成提供证据，故对于该反诉请求，一审法院亦不予支持。
综上，对于阳光酒店要求解除与陆曹庆咖啡店签订的房屋租赁合同，并要求其支付房屋租金、房屋占有使用费、违约金、利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对于陆曹庆咖啡店要求阳光酒店赔偿装修损失、遣散费、停业损失的反诉请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，一审法院判决如下：一、阳光酒店管理集团南京阳光酒店与南京市秦淮区陆曹庆咖啡店签订的《房屋租赁合同》于2015年5月18日解除。二、南京市秦淮区陆曹庆咖啡店于一审判决生效之日起十日向阳光酒店管理集团南京阳光酒店支付2014年10月18日至2015年5月18日期间租金277957元及利息（自2015年5月21日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。三、南京市秦淮区陆曹庆咖啡店于一审判决生效之日起十日向阳光酒店管理集团南京阳光酒店支付2015年5月19日至2016年7月27日期间房屋占有使用费624166元及利息（自2016年7月27日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。四、南京市秦淮区陆曹庆咖啡店于一审判决生效之日起十日向阳光酒店管理集团南京阳光酒店支付2014年9月18日至2015年7月27日期间的水电费44708.67元及利息（自2016年7月27日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。五、南京市秦淮区陆曹庆咖啡店于一审判决生效之日起三十日向阳光酒店管理集团南京阳光酒店支付违约金80000元。六、驳回阳光酒店管理集团南京阳光酒店的其他诉讼请求。七、驳回南京市秦淮区陆曹庆咖啡店的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12446元，评估费18867.92，反诉费8451元，共计39764.92元，由南京市秦淮区陆曹庆咖啡店负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
对一审查明的事实，除上诉人对一审查明的诉争房屋门前的脚手架拆除时间有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，阳光酒店和陆曹庆咖啡店之间签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于脚手架拆除时间，阳光酒店提供了照片、施工图、施工会议纪要、工程监理现场日志等证据，陆曹庆咖啡店对此虽有异议，但其并未提出反证，一审法院据此认定脚手架拆除时间，并无不当，本院予以维持。
关于租金和房屋占有使用费，因陆曹庆咖啡店占有使用涉案房屋，一审法院判决其承担占有、使用费并无不当。阳光酒店在起诉时，已经扣除了在陆曹庆咖啡店内搭建脚手架的一个月时间，陆曹庆咖啡店认为阳光酒店的施工超出了该期间，但其并未提供证据予以证明，故本院对陆曹庆咖啡店的该主张不予采信。关于法院评估鉴定期间的房屋占有费问题，因该申请系陆曹庆咖啡店提出，且其主张的与该申请相关的诉讼请求亦未得到法院支持，一审法院判决该期间的占有使用费由陆曹庆咖啡店支付，并无不当，本院予以维持。因本案系陆曹庆咖啡店违约，其应承担违约责任，一审法院在综合案件的实际情况、合同履行状况，酌定违约金的数额系其依法行使自由裁量权，本院对此亦予以维持。
关于陆曹庆咖啡店反诉请求，因本案系陆曹庆咖啡店违约，其要求阳光酒店赔偿其损失，既无法律依据，又无合同依据，本院对此亦不予支持。
综上所述，陆曹庆咖啡店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12446元，由上诉人南京市秦淮区陆曹庆咖啡店负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年九月十二日
书记员 孙雪松