安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民一初字第02858号
原告：芜湖伟星房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：章卡鹏，董事长。
委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。
被告：王经伟，男，1982年6月27日出生。
被告：张霞，女，1982年10月18日出生。
二被告共同委托代理人：王汉平，男，地区农资公司退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区胡山头自然村胡山头20号，系被告王经伟父亲。
原告芜湖伟星房地产开发有限公司（以下简称伟星公司）与被告王经伟、张霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理。依法由代理审判员丁丽珺适用简易程序独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告伟星公司的委托代理人张丽，被告王经伟、张霞共同的委托代理人王汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟星公司诉称：2011年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以总价1048000万元购买原告开发的左岸生活B＊＊-＊-＊＊＊＊室房屋，其中首付款318000元，余款730000元办理银行按揭贷款支付。2011年10月11日，被告与上海浦东发展银行芜湖分行（以下简称浦发银行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向该银行贷款730000元，贷款期限30年（2011年10月11日至2041年10月11日），原告为上述贷款提供连带担保，合同明确约定“对借款人到期应付未付的全部债务，保证人无条件作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人授权贷款人有权从保证人在浦发银行各营业机构开立的任一账户直接扣收。”后被告未按期偿还上述贷款，浦发银行于2014年6月27日从原告保证金帐户划扣44876.56元，用于偿还被告欠款。原告多次催要被告归还未果。另，2011年8月20日，被告为认购上述房屋与原告签订《特别约定（B区）》一份，其中第2条约定“本合同中如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对合同的违约，应按本合同总金额5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金、律师费等）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。2011年11月11日，原告响应国家调控相关要求，推出团购活动，对团购前的老业主，以发放优惠抵用券的形式进行补偿。被告于2012年2月16日领取了面值50337元的优惠抵用券，并于2012年3月11日转让给他人用于购买左岸生活社区C区房屋，抵扣价款50337元。原告故诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告签订的商品房买卖合同；2、两被告共同给付原告被浦发银行扣划的保证金44876.56元及房屋优惠抵用券转让款50337元；3、两被告共同支付违约金52400元；4、两被告共同支付实现债权费用50000元。
被告王经伟、张霞共同辩称：不同意解除合同，被告确实在银行有欠款，但并非恶意拖欠。被告除了讼争房屋外还在原告处购买了三套门面房，双方因此发生纠纷，被告已经向原告支付了巨额违约金和律师费，被告认为原告主张的金额过高。被告对讼争房屋进行了装潢，如果解除合同，原告应赔偿装潢损失。
经审理查明：2011年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告以总价1048000万元购买原告开发的镜湖区左岸生活社区B＊＊#楼＊-＊＊＊＊室房屋，买受人于合同签订当日支付318000元，余款730000元由买受人在2011年8月30日前办理银行按揭贷款或付款等。双方又于2011年8月20日签订《特别约定（B区）》一份，第2条约定如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按本合同总金额5%支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括被银行扣划的借款本息、罚息、违约金、律师费等）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，将该套住宅另行出售，并在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。上述合同签订后，两被告依约支付首付，并以上述房屋为抵押在浦发银行办理按揭贷款。王经伟作为借款人，张霞作为抵押房产共有人与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定王经伟向浦发银行贷款730000元，贷款期限为2011年10月11日至2041年10月11日，伟星公司为上述贷款提供连带担保，对借款人到期应付未付的全部债务，保证人直接向贷款人支付，并授权贷款人有权从保证人在浦发银行各营业机构开立的任一账户直接扣收。因被告未按约归还贷款，浦发银行自原告账户扣划王经伟拖欠的贷款本息44876.56元（计算至2014年6月25日），并诉至芜湖市鸠江区人民法院要求王经伟、张霞清偿贷款，伟星公司承担连带清偿责任。法院判决确认上述事实并查明两被告系夫妻关系，于2006年2月15日登记结婚。原告向两被告催要返还代为偿还的44876.56元未果，故诉至本院，并为此支付律师费50000元。
另查明：1、原告将讼争房屋交付后，两被告于2013年对房屋进行了装潢；2、2012年王经伟在原告处领取原告发放给业主的金额为50337元的优惠抵用券，后将该券转让给案外人用于购买原告房屋并抵扣房款50337元，庭审时两被告陈述转让价格为48000元。
上述事实，有原、被告提供的买卖合同、特别约定、借款合同、委托代理合同等证据以及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与两被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照约定履行各自义务。王经伟未按时归还银行贷款致原告作为保证人代为支付44876.56元，现保证人向债务人主张返还该款有事实与法律依据，本院予以支持。依据双方在买卖合同中的约定，王经伟对浦发银行的违约行为即对买卖合同的违约，原告有权解除合同，故本院对原告该项诉请予以支持。两被告对房屋进行了装潢，但未在法定期限内提出反诉，本案对该部分损失无法一并处理。原告发放给两被告的优惠抵用券以两被告为讼争房屋权利人为前提，现合同经判决解除，两被告理应将房屋及上述优惠券一并返还，因该券已被转让并折抵购房款50337元，两被告主张转让该券仅获利48000元，但未提供相应证据证明，故两被告应返还该券价值50337元。关于违约金，双方在合同中明确约定按照合同总额的5%计算，现两被告辩称在原告处购买多处房屋，因其他房屋纠纷已经支付巨额违约金和律师费，该标准过高，本院结合原告损失酌情调整违约金为30000元。关于律师代理费，双方在买卖合同中有明确约定，被告对其违约造成原告的该项损失应予赔偿，原告主张律师费用过高，本院依据安徽省律师收费办法的相关规定酌定该项损失为10000元。两被告系夫妻关系，且系讼争房屋共有人，上述债务均因购买住宅房屋而发生，张霞对上述债务应承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告芜湖伟星房地产开发有限公司与被告王经伟、张霞于2011年8月23日就镜湖区左岸生活社区B＊＊#楼＊-＊＊＊＊室房屋签订的《商品房买卖合同》解除；
二、被告王经伟、张霞于本合同生效之日起十日内返还原告芜湖伟星房地产开发有限公司代偿的44876.56元及优惠券折价款50337元；
三、被告王经伟、张霞于本合同生效之日起十日内支付原告芜湖伟星房地产开发有限公司违约金30000元；
四、被告王经伟、张霞于本合同生效之日起十日内支付原告芜湖伟星房地产开发有限公司实现债权费用10000元。
本案案件受理费减半收取2126元，由被告王经伟、张霞共同负担1400元，原告芜湖伟星房地产开发有限公司负担726元（受理费原告已预交，两被告于本判决生效后三日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 丁丽珺
二〇一五年一月八日
书 记 员 吴 蓓
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。