四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终288号上诉人（原审原告）刘旭东，男，汉族，1976年2月28日出生，住四川省彭州市。上诉人（原审原告）袁海鹰，女，汉族，1976年3月22日出生，住四川省彭州市。被上诉人（原审被告）彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇三圣南路**号。法定代表人覃波，总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人刘旭东、袁海鹰与被上诉人彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人刘旭东、袁海鹰，被上诉人恒昌公司的委托代理人杨先国、税子鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年10月14日，刘旭东、袁海鹰与恒昌公司签订了《商品房买卖合同》，约定恒昌公司将位于彭州市×××路××号“恒昌．贵筑”×幢×单元××楼×号的房屋一套出卖给刘旭东、袁海鹰，房屋总价款为430000元。双方同时在合同中约定，恒昌公司应当2012年10月30日前向刘旭东、袁海鹰交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若恒昌公司未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致刘旭东、袁海鹰未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自刘旭东、袁海鹰应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，恒昌公司按刘旭东、袁海鹰已付房款的每日万分之一向刘旭东、袁海鹰支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起720日协助买受人办理房屋所有权证书。2012年10月13日，恒昌公司将房屋交付给了刘旭东、袁海鹰。2014年11月20日，恒昌公司向刘旭东、袁海鹰出具承诺书，载明：“恒昌.贵筑小区”A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。恒昌公司作出承诺后，于2014年12月19日办理了商品房的初始登记。2015年1月27日，恒昌公司为刘旭东、袁海鹰办理了房屋所有权登记。之后刘旭东、袁海鹰要求恒昌公司给付违约金未果。2015年3月31日，刘旭东、袁海鹰向原审法院提起诉讼，请求判令恒昌公司向其支付逾期办理房产证的违约金4988元。原审法院另查明，刘旭东、袁海鹰已向恒昌公司支付全部购房款430000元。原审法院认为，刘旭东、袁海鹰与恒昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。刘旭东、袁海鹰按合同约定向恒昌公司支付了全部购房款，恒昌公司应按合同约定的期限为刘旭东、袁海鹰办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于恒昌公司是否在合同约定的期限内为刘旭东、袁海鹰办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》的约定，恒昌公司应在2012年10月30日前交付房屋，并应在交房之日起720日内为刘旭东、袁海鹰办理房屋产权证。根据该约定，恒昌公司应在2014年10月19日前为刘旭东、袁海鹰办理房屋产权证。恒昌公司于2015年1月27日为刘旭东、袁海鹰办理了房屋产权证，逾期办证迟延100天。恒昌公司因逾期未在合同约定的期限为刘旭东、袁海鹰办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，恒昌公司应承担相应的违约责任。恒昌公司辩称刘旭东、袁海鹰提交齐资料的时间为2015年1月4日，恒昌公司为刘旭东、袁海鹰办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自刘旭东、袁海鹰提交齐办证资料之日起720日的期限的意见，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。关于刘旭东、袁海鹰主张的违约金4988元，按合同的约定，根据恒昌公司违约的时间100天，刘旭东、袁海鹰主张的违约金计算高于按约定计算的4300元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，恒昌公司经过协调在承诺的期限内及时为刘旭东、袁海鹰办理了房屋所有权证，且刘旭东、袁海鹰未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，刘旭东、袁海鹰为解决恒昌公司迟延办证事宜的误工损失，恒昌公司履行合同的过错程度及刘旭东、袁海鹰的预期利益等综合因素衡量，刘旭东、袁海鹰、恒昌公司约定的违约金过高，恒昌公司提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，原审法院予以采纳。原审法院酌定恒昌公司应承担的违约金为2150元。对刘旭东、袁海鹰主张的过高部分，原审法院不予支持。关于刘旭东、袁海鹰主张的滞纳金，因无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、恒昌公司于判决生效之日起五日内支付刘旭东、袁海鹰违约金2150元；二、驳回刘旭东、袁海鹰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77元，由恒昌公司负担（刘旭东、袁海鹰先已垫付，恒昌公司在给付违约金时一并支付给刘旭东、袁海鹰）。宣判后，刘旭东、袁海鹰不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、《商品房买卖合同》中约定的违约金是双方的真实意思表示，原审法院不应当予以调整减少；二、原审法院对逾期办证期间认定有误，逾期办证的违约期间应自2014年10月3日起计算至2015年1月27日（案涉房屋取得所有权登记之日）。请求撤销原判，改判：一、恒昌公司向刘旭东、袁海鹰支付逾期办理房产证的违约金4988元；二、一、二审诉讼费由恒昌公司负担。被上诉人恒昌公司答辩，一、双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：在出卖人向买受人办理交房手续时，买受人还应将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定出具书面委托书，如因买受人未在上述期限内向出卖人提供上述资料，则出卖人协助买受人办理房屋所有权证书的期限顺延，出卖人不承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，出卖人应当在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起720日内协助买受人办理房屋所有权证。因刘旭东、袁海鹰交齐资料的时间为2014年12月，故办证期限应当相应顺延，恒昌公司已在约定期限内履行了办证义务，其不存在逾期办证违约行为，不应当承担违约责任；二、即使原审认定恒昌公司违约，在刘旭东、袁海鹰没有举证证明其损失的情况下，原审亦应当驳回刘旭东、袁海鹰关于违约金的诉请，而不应判决由恒昌公司赔偿巨额违约金。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原审对逾期协助办证违约期间的认定是否正确；二、原审是否可以对逾期协助办证违约金进行调整以及调整的幅度是否适当。关于逾期协助办证违约期间的认定问题。本案中，恒昌公司承诺在2014年10月30日前交付房屋，并在房屋交付和收齐资料起720日内为刘旭东、袁海鹰办理房屋产权证，而涉案房屋的实际交付时间为2014年10月13日，刘旭东、袁海鹰主张违约期间应自2014年10月3日起计算至实际取得房屋产权证之日止，未超过恒昌公司承诺的产权办理期限，应于支持。恒昌公司逾期办证迟延为117天，按合同约定应承担违约金5031元。原审判决对逾期协助办证违约期间的计算有误，应予纠正。关于原审对逾期协助办证违约金的调整是否适当的问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本院认为，原审法院对违约金的调整结果符合上述规定，故虽然原审对逾期期间认定有误，但仅相差17日，对当事人权利影响轻微，其对违约金的调整结果并无不当，判决结果应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由彭州恒昌房地产开发有限公司负担90元，袁海鹰、刘旭东负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  李俊代理审判员  赵韬代理审判员  王果二〇一六年四月二十日书 记 员  黄迪