湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第02560号
原告张雪松。
委托代理人陈艳芳，女。
委托代理人黄艳芳，女。
被告咸宁宏大城市广场开发有限公司（下称宏大开发公司）。法定代表人林延快，宏大开发公司董事长。
被告湖北宏大资产管理有限公司（下称宏大资产公司）。
法定代表人林延快，宏大资产公司董事长。
二被告共同委托代理人柯建平，湖北佳成律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王君。
原告张雪松与被告宏大开发公司、宏大资产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖朝晖独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈艳芳、黄艳芳，被告宏大开发公司、宏大资产公司的委托代理人柯建平、王君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张雪松诉称：原告于2013年11月20日与被告宏大开发公司签订了购买商铺的《商品房买卖合同》，购买了商铺A-1009（合同编号XN201313591，建筑面积27.91平方米），并按照合同约定全额付清了所购商铺的房款538368元。被告宏大开发公司在销售上述商铺的同时将委托经营管理条款附加到购房条件上，于同日与被告宏大资产管理公司签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》（协议编号XN201313591）。原告与被告宏大开发公司签订的上述《商品房买卖合同》的第八条交付时间约定：出卖人（被告宏大开发公司）应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房。2015年4月28日，原告未接到被告宏大开发公司交房的通知后，多次和其他商铺购买者向被告宏大开发公司催告交房，被告宏大开发公司均告知无法交房，截止到原告起诉，被告宏大开发公司仍旧没有交付合同约定的房屋给原告，已逾期交房153天，被告宏大开发公司何时会交房，原告无法预见。被告宏大开发公司在售房时和“宏大城市广场招商手册”中声称的新世界广场、奥特莱斯等商家将会入驻咸宁宏大城市广场，道路交通便利，目前新世界广场尚未开张，南站路尚未修通。原告至今未看到合同约定的商品房验收合格的证明，合同中所谓的“商场已开业”也完全无踪影，原告根本无法按合同约定的条件交付房屋。根据原告与被告宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1项的第（2）点约定：出卖人逾期超过150天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。因此，原告多次要求解除合同，被告置之不理，被告宏大开发公司上述种种违背合同约定的行为，使原告的权益根本无法得到保障。同时，原告与被告宏大资产公司签订的协议《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，一是这份协议的签订中两被告有欺诈行为，包租条款租金不具体，严重损害到购房者的利益，协议显失公平，被告宏大开发公司要求原告购买商铺必须与被告宏大开发公司签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，是商铺售后包租行为。二是《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》是以《商品房买卖合同》的约定为前提，原告要求解除与被告宏大开发公司于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XN201313591），故原告与被告签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》也应一并解除。诉请法院判决：1、判决解除原告与被告宏大开发公司于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XN201313591）；2、判决被告宏大开发公司立即退还原告已付的房屋款538368元；3、判决被告宏大开发公司向原告支付违约金53836.8元；4、判决解除原告与被告宏大资产公司于2013年11月20日签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》（协议编号XN201313591）；5、本案诉讼费由被告承担。
原告张雪松为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：
证据一、原告的身份证。证明原告诉讼主体资格。
证据二、商品房买卖合同。证明原、被告的房屋买卖合同关系成立，合同第八条约定了交付时间和条件，合同第九条约定了逾期交付商铺，原告可以解除合同，并由被告宏大公司按原告累计支付房款的10%承担违约责任。
证据三、收款收据。证明原告按照合同约定已经向被告宏大开发公司支付房款538368的事实。
证据四、照片。证明被告宏大开发公司至今未达到合同约定的交付条件、未交付商铺的事实。
证据五、商铺委托经营管理协议。证明原告与被告宏大资产公司签订的协议包租的租金数额条款不具体，协议显失公平，严重损害到原告的利益，原签订的合同目的无法实现的事实；证明两被告法定代表人均为林延快，两被告共同实施商铺售后包租行为的事实，该行为违反法律法规的事实。
证据六、关于解除合同的通知。证明原告本着和谐解决争议的原则，通知二被告解除《商品房买卖合同》、《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》等相关事宜。
被告宏大开发公司辩称，一、原告起诉解除《商品房买卖合同》与事实不相符，本案合同不符合解除条件，要求退还购房款没有事实和法律依据。1、原告所购买的商铺所在的1#楼房已经于2015年9月24日竣工验收；2、原告在购买商铺的同时签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营协议》，将该商铺委托给被告宏大资产公司进行管理，原告已经收取了被告宏大开发公司直接支付的商铺前三年租金（租金按商铺总价款24%计算，在《商品房买卖合同》的总价款中直接进行冲抵），故原告实际不存在损失，即使商铺逾期交付，但不影响原告的使用及收益，所有损失已经由宏大开发公司承担；3、由于政府职能部门不能及时履行合同，房地产整体形势低迷，导致整体竣工验收无法按时进行，宏大开发公司开发项目无法按时通过整体竣工验收，因此，被告宏大开发公司逾期交房属于不可抗力，原告起诉不符合解除商品房买卖合同条件，被告宏大开发公司愿意继续履行合同，尽快完成整体验收。二、原告主张被告宏大开发公司向其支付违约金53412.6元没有事实和依据，因原告如前面所述收取了商铺的前三年租金，不存在损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宏大资产公司辩称，一、原告起诉解除《商品房买卖合同》与事实不相符，本案合同不符合解除条件，要求退还购房款没有事实和法律依据。1、原告所购买的商铺所在的1#楼房已经于2015年9月24日竣工验收；2、原告在购买商铺的同时签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营协议》，将该商铺委托给被告宏大资产公司进行管理，原告已经收取了被告宏大开发公司直接支付的商铺前三年租金（租金按商铺总价款24%计算，在《商品房买卖合同》的总价款中直接进行冲抵），故原告实际不存在损失，即使商铺逾期交付，但不影响原告的使用及收益，所有损失已经由宏大开发公司承担；3、由于政府职能部门不能及时履行合同，房地产整体形势低迷，导致整体竣工验收无法按时进行，宏大开发公司开发项目无法按时通过整体竣工验收，因此，被告宏大开发公司逾期交房属于不可抗力，原告起诉不符合解除商品房买卖合同条件，被告宏大开发公司愿意继续履行合同，尽快完成整体验收。二、原告起诉解除咸宁宏大城市广场商铺委托经营协议》没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
二被告为支持自己的抗辩理由，共同向本院提交下列证据：
证据一、商品房买卖合同、咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议、宏大开发公司的工商登记信息查询记录，共同证明原告在与被告宏大开发公司签订《商品房买卖合同》同时将购买商铺于2015年4月28日起出租给被告宏大开发公司的独资股东被告宏大资产公司，被告宏大开发公司在商铺总价款中直接扣减24%以抵前三年租金，原告所购买的商铺不能按期交付的风险已经转移至被告宏大开发公司，未影响原告的使用权益。
证据二、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。证明原告所购买的商铺已于2015年9月24日竣工验收，符合基本的交房条件。
经庭审质证，被告宏大开发公司、被告宏大资产公司对原告张雪松提交的证据认为，证据一的真实性无异议；对证据二真实性无异议，但对证明违约责任的目的有异议，因商铺已经委托给被告宏大资产公司管理，风险已经转移，被告宏大开发公司不存在违约。对证据三无异议；对证据四有异议，照片不能证明拍照时间，照片中的路面正在修；对证据五的真实性无异议，但协议说明了前三年租金的情况，不存在显示公平，是原告的自愿行为；对证据六有异议，二被告没有收到解除通知书。原告张雪松对被告宏大开发公司、被告宏大资产公司提交的证据认为，证据一的真实性无异议，且证明了两被告具有关联性，被告宏大资产公司是被告宏大开发公司全资设立的；对证据二有异议，该验收报告只是验收记录，不是正规的验收报告，不能证明达到了合同约定的交房条件，被告宏大开发公司至今未交付商铺给原告。对上述证据中双方无异议的部分，本院予以确认。对于原告证据四因与本案被告宏大开发公司未交付商铺的事实相符，本院予以认定。原告证据六因原告未提交二被告收到的证明，本院不予采信。对被告宏大开发公司、宏大资产公司提交证据一的真实性予以采信，证明内容不予采信。二被告提交的证据二，由于原告对其真实性有异议，该份证据不能证明被告宏大开发公司达到合同约定的交付条件及将原告所购买的商铺交付给了原告的事实。
经审理查明，2013年11月，原告张雪松了解到被告宏大开发公司开发的咸宁宏大城市广场项目有商铺出售，便至咸宁市的现场售楼处洽谈，表示愿意购买咸宁宏大城市广场A-1009商铺，商铺建筑面积27.91平方米，单价为每平方米19289.4元，购房总价538368元。11月20日，原告张雪松与被告宏大开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XN201313591）。原告张雪松向被告宏大开发公司支付了全部购房款538368元，被告宏大开发公司向原告出具了购房发票。《商品房买卖合同》的第八条交付时间约定：出卖人（被告咸宁宏大开发公司）应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人房款全部付清，商场已开业级视为实际交房。但被告宏大开发公司至今没有向原告交付商铺。同时，《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1项的第（2）点约定：出卖人逾期超过150天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。在签订《商品房买卖合同》的同日，被告宏大开发公司要求原告购买商铺必须与被告宏大资产公司签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，这一点体现在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条约定：为了统一培育商业市场，打造“宏大城市广场”品牌，保障商铺持续稳定升值，买受人自愿承诺将购买的商铺委托给甲方（或甲方委托的经营管理公司）经营管理，乙方应签订并遵守委托经营管理协议。原告与被告湖北宏大资产管理公司签订了《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》。合同签订后，原告宏大开发公司至今未能交房，故原告诉至本院，请求依法处理。
本院认为，原告张雪松与被告宏大开发公司的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告宏大开发公司没有依合同约定，在2015年4月28日前，将符合交付条件的商铺交付给原告，已构成违约，符合合同约定及法定的解除条件。二被告关于被告宏大开发公司在商铺总价款中直接扣减24%以抵原告收取被告宏大资产公司前三年租金的抗辩理由，一是没有证据证明，二不能对抗原、被告签订的《商品房买卖合同》中的解除约定和违约约定。因此，原告请求解除《商品房买卖合同》并由被告宏大开发公司返还已支付的购房款538368元及支付违约金53836.8元的诉请，合法有理，本院予以支持。同时，被告宏大开发公司违反我国行政法规《商品房销售管理办法》第四十二条第一款第（四）项“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的”规定，采取售后包租方式，包租原告张雪松所购买的房产，被法律所禁止，且《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》是以《商品房买卖合同》的商铺为前提，原告与被告宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》解除的前提下，原告与被告宏大资产管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》也应一并解除。故，原告基于上述理由，关于解除与被告宏大资产管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》的诉求，本院予以支持。为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第五款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《商品房销售管理办法》第六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张雪松与被告宏大开发公司于2013年11月20日签订的编号为XN201313591的《商品房买卖合同》。
二、解除原告张雪松与被告宏大资产公司于2013年11月20日签订的编号为XN201313591的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》。
三、被告宏大开发公司向原告张雪松返还其购房款538368元。
四、被告宏大开发公司向原告张雪松支付违约金53836.8元。
以上各项给付义务限于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4861元，财产保全费3520元，两项共计8381元，由被告宏大开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。汇款用途：xxx的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 廖朝晖
二０一六年十一月一日
书记员 曾淦宁
附：相关法律、司法解释规定
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《商品房销售管理办法（中华人民共和国建设部第88号）》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。