江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3977号
原告（反诉被告）：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司，住所地苏州工业园区民营工业区内。
法定代表人：倪林，董事长。
委托诉讼代理人：方家豪，该公司员工。
委托诉讼代理人：王君英，该公司员工。
被告（反诉原告）：苏州瑞德百汇投资有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路868号。
法定代表人：钱惺，董事长。
委托诉讼代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周天麟，江苏维世德（苏州）律师事务所实习律师。
原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司(以下简称为金螳螂公司)与被告苏州瑞德百汇投资有限公司(以下简称为瑞德百汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告瑞德百汇公司提起反诉，本院审查受理后与本诉合并审理,并于2016年8月25日公开开庭审理了本案。金螳螂公司的委托诉讼代理人王君英、瑞德百汇公司的委托诉讼代理人李国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金螳螂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还履约保证金及水电费押金合计886194元；2、判令被告向原告退还房屋装修押金15200元；3、判令被告支付其拖欠原告上述保证金、押金共计901394元自2016年1月9日起至本案判决生效时止的逾期付款利息，按同期贷款利率计算；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年12月13日签订双桥商务大厦楼宇租赁合同一份，约定被告将合同附件列明的双桥商务大厦13001.37平方米房屋出租给原告使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，合同还约定原告应支付被告相当于一个月租金标准的履约保证金624066元及水电费押金40万元。合同签订后，原告实际向被告支付履约保证金586194元、水电费押金30万元，合计886194元。在合同履行过程中，原告因装修事宜向被告支付装修押金15200元。租赁合同期满后，原告决定不再续租。原告已于2016年1月3日将租赁房屋腾空并恢复原状，同时通知被告收房，但被告未予配合。2016年1月6日，原、被告双方对原告承租使用的房屋进行了清点，对所有楼层的电表读数进行了确认，双方一致确认除了涉及空调的争议外，已经清点完毕，其他无任何争议。2016年1月7日，双方再次对包括空调在内的遗留问题进行清点，并确认除二楼外所有钥匙、门禁及房屋现场清点查看完毕，交于被告。双方清点交接完成后，被告即在租赁房屋门口显要位置发布了招租广告。综上，因被告未按约与原告办理结算退款手续，故原告提起本诉讼。
被告瑞德百汇公司辩称：1、合同期限届满前，原、被告曾口头达成一致，在期限届满后继续履行，为此被告曾将租金发票开具给原告，原告又反悔，拒绝接收发票，进而拒绝继续履行租金合同。原告存在违反诚实信用、缔约过失的过错。2、原告向被告返还租赁房屋不符合租赁合同的约定，构成违约，应当承担支付相应占有房屋使用费的责任。3、无论是基于第一点还是第二点事实，原告都应当向被告支付占有使用费，并且应当就电费、造成的空调、电梯等损失予以一并处理。综上，请法庭依法处理本案。
反诉原告瑞德百汇公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期返还房屋期间的使用费780082.20元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告空调损失65150元、电梯维修损失2800元；3、判令反诉被告支付反诉原告电费211170元；4、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠上述使用费、电费的逾期付款利息（以年利率6%计算，从2016年1月8日计算至实际支付之日）；5、全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1、双方于2013年12月13日签订的双桥商务大厦楼宇租赁合同约定租赁面积13001.37平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，反诉被告应在合同的租期届满日后三日内返还房屋，每逾期一日，按每平方米15元向反诉原告支付使用费。根据约定反诉被告最迟应在2016年1月3日将房屋返还给反诉原告，但事实上，反诉被告在2016年1月4日至7日仍在搬运物品，直至2016年1月7日，才将该房屋交返反诉原告。反诉被告逾期返还房屋，故应当按约支付使用费。2、反诉被告在返还房屋前，经与反诉原告清点空调等设备，存在空调设备、配件损坏、故障、灭失以及房门、电梯损坏等问题，致使反诉原告遭受损失，因此，反诉被告应当赔偿反诉原告相应的损失。3、自2015年9月起至2016年1月6日止期间的电费共计211170元，反诉被告至今未支付，应当予以支持。综上，反诉原告向反诉被告提起反诉。
反诉被告金螳螂公司针对反诉辩称：1、关于逾期还房的使用费，明显过高，同意按租金标准计算。2、空调有部分缺损的事实由双方进行了确认，我们不持异议，相应维修费用我方估算下来大约27117.88元。电梯的损坏事实无异议，维修费2800元我方认可。3、电费金额211170元予以确认。4、关于拖欠上述费用的违约金，不应当支持。综上，请法院对反诉部分依法裁判。
经审理查明：2013年12月13日，金螳螂公司与瑞德百汇公司签订双桥商务大厦楼宇租赁合同，约定瑞德百汇公司将双桥商务大厦建筑面积13001.37平方米的房屋出租给金螳螂公司，租赁期限两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，第一年租金按建筑面积13001.37平方米计算，单价每月每平方米48元、物业管理费每月每平方米5元，合计每月每平方米53元，第二年在第一年的基础上递增2%，共计分八期支付。承租保证金为一个月租金624066元，于协议签订后七日内一次性支付，如金螳螂公司在承租期内未违反合同且全额缴清应付租金、物业费及其他应付费用，瑞德百汇公司应于租赁期终止日7日内将保证金全额无息退还给金螳螂公司。金螳螂公司应在合同签订之日起七日内向瑞德百汇公司支付水电费押金40万元。关于房屋交还，合同约定返还时，应经瑞德百汇公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。除瑞德百汇公司同意金螳螂公司续租外，金螳螂公司应在合同租期届满后三日内返还房屋，未经瑞德百汇公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日按每平方米15元向瑞德百汇公司支付房屋占用期间的使用费。合同还对其他事项作了详细约定。合同签订后，瑞德百汇公司按约向金螳螂公司交付了房屋，金螳螂公司于2013年12月19日支付瑞德百汇公司水电费押金30万元，于同年12月23日支付履约保证金586194元，合计886194元。
2014年7月3日，双方签订二次装修协议书，约定金螳螂公司对租赁房屋的八楼进行装修，金螳螂公司在协议签订之日起三日内支付瑞德百汇公司装修保证金10000元，在装修结束后，未发生瑞德百汇公司承担或可能承担垫付、补充、连带等责任情形的，瑞德百汇公司已经收取的装修保证金应当在装修结束之日起三天内退还给金螳螂公司。同日，金螳螂公司向瑞德百汇公司支付了装修保证金10000元。
2015年12月30日起，金螳螂公司陆续开始从租赁房屋内搬出。
2016年1月7日，双方签订空调清点补充协议，载明：根据2016年1月6日双方清点情况，2016年1月7日再次清点核对，双方对空调的清点情况最终确认如下：四楼二十分公司少柜机一套；六楼十分公司少吸顶机一套；五楼七分公司少吸顶机一套；其他楼层空调数量齐全，由外机匹配；322空调两台故障，106空调一台故障，8楼前台后一台空调故障需要维修；缺志高空调遥控器65个。双方确认空调于2016年1月7日清点完毕，其他无争议。同日，双方签订房屋清点情况协议，载明：根据双方于2016年1月7日就房屋交接事宜进行的现场查看实际，双方确认房屋的清点情况如下：除二楼外所有的钥匙、门禁及房屋现场清点查看完毕，交予甲方，8楼的房门于2016年1月8日下午5：00前安装完毕。
审理中，对于空调的维修及缺失的费用金额，金螳螂公司提供了估算的维修费用27117.88元，瑞德百汇公司提供了维保费用为65150元，但未提供相应的发票及维修合同。另外，对于电梯损坏维修支出2800元，双方一致确认无异议。对于租赁期限内的费用问题，双方确认租金、物业费已结清，但电费还未结清，对于瑞德百汇公司主张的电费金额，金螳螂公司无异议。
上述事实，由金螳螂公司提交的租赁合同及附件、记账回执及收据存根、二次装修协议书及装修押金收据存根、搬迁结算单及照片、房屋清点情况、空调清点补充、瑞德百汇公司提供的照片、电梯损坏确认单、发票及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，金螳螂公司与瑞德百汇公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，合法有效，对双方均有约束力。
关于金螳螂公司主张的履约保证金586194及水电费押金30万元的问题。根据合同约定，金螳螂公司在承租期内未违反合同且全额缴清应付租金、物业费及其他应付费用，瑞德百汇公司应于租赁期终止日7日内将保证金全额无息退还给金螳螂公司。本案中，金螳螂公司实际支付了履约保证金586194元及水电费押金30万元，虽然租赁期限内的租金、物业费已结清，但电费至今未结清，不过考虑到瑞德百汇公司在本案已反诉主张了电费以及租期已届满、房屋已返还的事实，瑞德百汇公司应当退还保证金、押金，故金螳螂公司要求退还履约保证金及水电费押金886194元的诉讼请求，本院予以支持。
关于金螳螂公司主张的装修押金15200元的问题。根据金螳螂公司所举证据，本院认定，金螳螂公司实际支付瑞德百汇公司装修押金10000元。根据协议约定，在装修结束后，未发生瑞德百汇公司承担或可能承担垫付、补充、连带等责任情形的，瑞德百汇公司已经收取的装修保证金应当在装修结束之日起三天内退还给金螳螂公司。本案中，瑞德百汇公司并未举证证明自己曾因金螳螂公司的装修问题承担过责任，并且应当退还的时间早已届满，故瑞德百汇公司应当退还金螳螂公司装修押金10000元。至于超出的部分，因无事实依据，本院不予以支持。
关于金螳螂公司主张的保证金及押金的逾期付款利息问题。本院认为，虽然租赁期限已届满，并且房屋已实际返还瑞德百汇公司，但是金螳螂公司所欠的电费并未结清，瑞德百汇公司不予退还各项保证金、押金存在正当理由，故金螳螂公司主张的利息的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于瑞德百汇公司主张的房屋使用费780082.20元的问题。根据双方所举证据，本院认定金螳螂公司实际返还房屋的时间点为2016年1月7日，故金螳螂公司逾期返还房屋时间共计4天。现瑞德百汇公司主张按照每天每平方米15元计算房屋使用费，金螳螂公司认为过高，至多按原租金标准计算。本院认为，双方对于逾期返还房屋使用费的约定实质为违约金的约定，而违约金的主要功能在于弥补守约方的实际损失，本案中瑞德百汇公司并未提供证据证明金螳螂公司的逾期返还行为造成了与瑞德百汇公司主张的使用费金额相当的实际损失，同时从本案实际情况来看金螳螂公司亦不存在故意违约的情形，故本院认为使用费约定过高，根据双方合同年租金递增的情况以及目前市场上的租金行情，本院酌定按照原租金标准的1.1倍予以计算房屋使用费，即四天的房屋使用费为103085元（53×1.02÷30×1.1×13001.37×4），对于超出的部分，因超出法律允许的范围，故本院不予支持。
关于瑞德百汇公司主张的空调损失65150元及电梯损失2800元的问题。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供充分有效的证据予以证明，本案中对于空调损失，瑞德百汇公司仅提供了维修清单，并未提供相对应的发票，金螳螂公司对于65150元的金额也不予以认可，同时金螳螂公司估算认为维修费用为27117.88元。本院考虑到瑞德百汇公司已实际进行了维修、对维修费用鉴定成本较高的情况，再结合双方所认可的费用金额等情况，本院酌定空调损失为45000元。关于电梯损失2800元，因金螳螂公司予以认可，本院予以确认。
关于瑞德百汇公司主张的电费211170元的问题。因金螳螂公司对于该反诉请求无异议，故对瑞德百汇公司要求金螳螂公司支付电费211170元的诉讼请求，本院予以支持。
关于瑞德百汇公司主张的使用费及电费的利息问题。首先，关于使用费，本院认定为违约金的性质，现瑞德百汇公司再就违约金主张相应的利息，显然缺乏法律依据，故本院不予支持。其次，关于电费的利息问题，因瑞德百汇公司并未举证证明电费的支付时间及方式，亦未提供相应的证据证明之前进行过电费催讨，故现主张电费的利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、苏州瑞德百汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司履约保证金及水电费押金886194元。
二、苏州瑞德百汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司装修押金10000元。
三、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州瑞德百汇投资有限公司房屋使用费103085元。
四、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏州瑞德百汇投资有限公司空调损失及电梯损失47800元。
五、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州瑞德百汇投资有限公司电费211170元。
六、驳回苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回苏州瑞德百汇投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12814元，减半收取6407元，由苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担。反诉案件受理费7444元，由苏州瑞德百汇投资有限公司负担4079元，由苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担3365元，苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州瑞德百汇投资有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 郏献涛
二〇一六年九月九日
书 记 员 周苏彦