重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第04550号
原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司，住所地重庆市万州区静园路871号附13号，组织机构代码55201556-9。
法定代表人崔波平，总经理。
委托代理人张宗全，公司员工（特别授权）。
委托代理人张建华，公司员工（一般授权）。
被告李昌杰。
委托代理人黎川。
原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司（以下简称国润心辰物管公司）与被告李昌杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员代元令适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告国润心辰物管公司的特别授权委托代理人张宗全、委托代理人张建华，被告李昌杰委托代理人黎川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国润心辰物管公司诉称，被告李昌杰是原告所管理的重庆市万州区水韵.天成小区A3栋18-6的业主。2013年6月22日，被告与原告签订《物业服务合同》，约定：物业服务费按照1.2元／月.㎡计算，应该在每个服务年度开始时交纳下一年度的物业服务费。合同签订后，被告交纳了部分物业服务费用，从2014年10月19日起，其就以各种理由拒绝交纳，经原告多次催收，被告仍未交纳。现诉至法院，请求依法判令被告立即支付原告2014年10月19日起至2015年10月18日止的物业服务费1222.4元（1.2元／月.㎡×12个月×84.89㎡）、滞纳金711.4元（1222.4元×3‰×194天），共计1933.8元；本案诉讼费用由被告负担。
被告李昌杰辩称，被告李昌杰是水韵.天成的业主，原告诉称的欠物业服务费属实。被告不交纳物管费的原因是顶楼违法加层；停车场的砖、护栏坏了没人管；小区未实行封闭式管理；物管费的收费标准没有相关文件公示。
经审理查明，被告李昌杰系重庆市万州区水韵.天成小区A3栋18-6室的业主（房屋建筑面积84.89㎡），2013年6月22日，其与原告国润心辰物管公司签订《物业服务合同》，约定由原告对万州区水韵.天成小区提供物业服务，被告按建筑面积1.2元／月.㎡交纳物业服务费；物业服务内容主要包括对物业共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；物业服务费从开发商通知被告接房之日起计算，被告于交房当日付清第一年的物业管理费，此后被告应于物业服务费到期前续交下一年应交的费用；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，同时原告有权终止对被告提供有偿服务。2013年6月6日，万州区发展和改革委员会万州发改价（2013）26号文件确定水韵.天成物业服务收费标准为：高层住宅（建筑面积）1.05元／月.㎡，其中日常维修养护费0.4元／月.㎡；电梯费可以选择按照月票或者次票进行收取。被告李昌杰入住该小区后仅交纳了第一年度（2013年10月19日至2014年10月18日）的物业服务费，第二年度（2014年10月19日至2015年10月18日）的物业服务费1222.4元，被告未交纳。
上述事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码证、《物业服务合同》复印件、《重庆市万州区发展和改革委员会文件》、《重庆市万州区城乡规划建设监察支队文件》、《关于水韵天成屋顶违法乱搭乱建的情况报告》，被告李昌杰提交的身份证复印件及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，被告李昌杰作为万州区水韵.天成小区A3栋18-6室房屋所有权人即业主，其与原告国润心辰物管公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，故其合法有效，对双方具有约束力，合同双方应按照合同约定按时、全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告入驻合同约定的万州区水韵.天成小区进行物业服务，被告作为该小区业主，在享受依法选聘的物业服务企业即本案原告物业管理服务同时，理应按约定履行交纳物业服务费之义务。原告与被告约定的物业服务费实行按年度交纳，而被告仅交纳第一年度的物业服务费，之后未交纳，已违背诚实信用原则，故原告请求其交纳2014年10月19日起至2015年10月18日止的物业服务费1222.4元（1.2元／月.㎡×12个月×84.89㎡），本院予以支持。关于原告请求被告从欠费之日起以欠费总额的3‰支付滞纳金，其性质为违约金，原告与被告签订的《物业服务合同》明确约定业主不按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金，故原告要求被告支付滞纳金的请求于法有据，应予支持。但双方签订的合同中关于每日3‰的标准约定过高，应予调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对原告主张的滞纳金调整为366.72元（1222.4元×30%）。
关于被告抗辩的拒交物业服务费的理由，本院认为，被告并未举示证据证明其所主张的楼顶违法加层、停车场砖、护栏毁坏等问题，且即如被告所述，被告辩称的楼顶违法加层属于政府职能部门应解决的问题，物管公司作为企业，其充其量也只是进行制止，并向相关职能部门反映，本案中，原告作为物业服务企业，其在发现违法建筑后向重庆市万州区城乡规划建设监察支队反映了情况，重庆市万州区城乡规划建设监察支队在收到原告的情况反映后，向原告及万州区房管局发出了书面的回函，要求停止对违法建筑供水、限制转让及抵押，原告已经履行了合同约定的义务。被告辩称的停车场砖、护栏毁坏的问题，属原告物业服务质量问题，其发现后，可即时与原告进行沟通，要求其改善，而不能因为原告短时间的服务质量问题单个拒交物业费，形成对其他已依约交纳物业服务费的业主不公平局面。当然，就作为物业服务企业的原告而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。综上，物业服务费是用于物业服务小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善，在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒绝交纳物业服务费作为解决问题的手段。但物业服务费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。故业主在对物业服务企业的物业服务不满时，可通过正常途径与其沟通，协商解决，法律也规定对物业服务企业不合理的物业服务，业主可以通过起诉物业服务企业违反合同约定，要求其承担违约责任，或通过业主大会决定解聘物业服务企业的权利来实现。因此被告陈述的理由尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李昌杰在本判决生效后五日内支付原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司2014年10月19日起至2015年10月18日止的物业服务费1222.4元。
二、被告李昌杰在本判决生效后五日内支付原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司滞纳金366.72元。
三、驳回原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李昌杰负担；该款原告重庆市万州区国润心辰物业管理有限公司已垫付，被告在付款时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 代元令
二〇一五年六月十五日
书 记 员 蔡栋楠