上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1091号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱莉英。
委托代理人顾电，上海庄正权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄巍。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
原审第三人潘鑫。
原审第三人冉玉兰。
上诉人朱莉英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱莉英及其委托代理人顾电，被上诉人黄巍之委托代理人向平到庭参加诉讼。原审第三人潘鑫、冉玉兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱莉英系上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）权利人。2012年6月21日，朱莉英在委托潘鑫出售系争房屋的委托书上签名，该委托书确认潘鑫的代理权限包括代为办理系争房屋为其本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同，代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，代为接待上门看房，签订买卖合同，代为办理上述房地产抵押登记手续并领取相关文件及房地产权证和密码领取、更改、补办以及房屋过户手续等，委托期限自2012年6月21日起至2013年6月20日止，该委托书由上海市崇明公证处公证，编号为（2012）沪崇证字第1076号。
2012年12月31日，潘鑫与黄巍签订上海市房地产买卖合同，约定黄巍以人民币（以下币种均为人民币）2，900，000元的转让价购买系争房屋，12月31日前支付580，000元，2013年2月10日前支付2，320，000元，双方明确同年3月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，双方在补偿协议中约定，黄巍与朱莉英于买卖合同约定的2，900，000元未包含房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现黄巍同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿朱莉英200，000元，该款于2013年2月8日前支付朱莉英。2012年12月31日、2013年1月14日、1月20日、1月31日、2月1日，潘鑫分别出具收条，表示分别收取黄巍支付的房款500，000元、500，000元、200，000元、1，200，000元、500，000元。2013年1月24日，上海市普陀区房地产交易中心出具收件收据，黄巍支付契税48，000元，同年2月6日，上海市普陀区房地产登记处出具补件通知书，书面通知黄巍因原产权人出具撤销公证委托的公证书，产权无法办理。黄巍遂向原审法院提起诉讼，要求朱莉英协助黄巍将系争房屋产权变更至黄巍名下。
原审中朱莉英辩称，2012年6月，朱莉英急需用钱，通过朋友介绍认识案外人张某某，后其又介绍潘鑫为朱莉英代办房屋抵押贷款，朱莉英于2012年6月21日前往上海市崇明公证处办理委托书，但朱莉英只是委托潘鑫办理房屋抵押借款手续，而非出售系争房屋，且委托书中并未委托潘鑫收取款项，后潘鑫未为朱莉英办理任何抵押贷款，反而利用上述委托书在朱莉英不知情的情况下与黄巍串通，签订了上海市房地产买卖合同，将系争房屋出售给黄巍。当朱莉英在上海市普陀区房地产交易中心了解到系争房屋的交易正在进行时，因出售房屋并非朱莉英真实意思表示，立即撤销了对潘鑫的委托，故不同意黄巍的诉讼请求。同时，朱莉英提起反诉称，在朱莉英尚未撤销委托书的情况下，潘鑫作为代理人与黄巍签订了上海市房地产买卖合同，但黄巍未按合同约定向朱莉英履行支付房款的义务，朱莉英依约行使解除权，并已通过挂号信形式通知黄巍解除合同，故反诉要求涉案买卖合同于2013年5月20日解除。
原审审理中针对朱莉英的反诉，黄巍辩称，潘鑫作为朱莉英的委托代理人，与黄巍签订的关于系争房屋之买卖合同依法成立有效，基于该有效合同，黄巍已向潘鑫支付房款3，000，000元，潘鑫将收到的房款按朱莉英指示偿还给了朱莉英的债权人冉玉兰，现朱莉英以未收取房款为由要求解除合同，明显是逃避责任的行为，不同意朱莉英的反诉请求。另，黄巍尚未支付的100，000元房款，黄巍愿意在本案中一并处理。
原审中，潘鑫述称，其与黄巍并不相识，与朱莉英及冉玉兰均系朋友关系，当时朱莉英向冉玉兰借款三百多万元，因无能力偿还，便委托潘鑫将系争房屋出售，朱莉英与其共至上海市崇明公证处办理委托手续的公证，潘鑫将系争房屋挂牌，潘鑫在陪同黄巍上门查看后与其签订涉案买卖合同，黄巍实际支付房款3，000，000元，潘鑫收取该款后按朱莉英要求将款项全部转账给了冉玉兰，潘鑫并未就此事向朱莉英收取任何费用。
原审中冉玉兰述称，黄巍与朱莉英之间签订的房屋买卖合同与冉玉兰无关，冉玉兰与朱莉英、潘鑫之间均系朋友关系，因朱莉英向冉玉兰借款3，100，000元未归还，后通过潘鑫转账收到朱莉英还款3，000，000元，冉玉兰曾听潘鑫说朱莉英是将房屋出售取得的款项，现朱莉英尚欠冉玉兰借款100，000元。
原审法院另查，1、根据中国工商银行业务凭证记载，2012年6月21日、9月27日、10月11日、2013年1月5日，冉玉兰账户分五次共计转入朱莉英账户2，800，000元。另，2012年10月12日，冉玉兰账户另转入朱莉英账户290，000元。2012年12月31日、2013年1月14日、1月20日、1月31日、2月1日，潘鑫账户分六次共计转入冉玉兰账户3，000，000元。
2、2013年1月，原设立于系争房屋之上的中国农业银行股份有限公司上海浦东分行债权数额为510，000元的抵押、李宏债权数额为650，000元的抵押均因贷款还清而注销。
3、2013年2月5日，朱莉英向上海市崇明公证处申请终止委托，声明书内容为“我于2012年6月21日在上海市崇明公证处办理（2012）沪崇证字第1076号委托书公证，现声明即日起终止该委托行为”。
原审审理中，1、黄巍表示不只一次上门看房，且当时朱莉英在家，冉玉兰提供的银行转账凭证恰恰证明了朱莉英因拖欠借款无法偿还，才委托潘鑫出售系争房屋的事实，虽公证委托书上没有收取房款的权限，但有归还系争房屋中的银行及其他债权人借款之权限，故出于对公证委托书的信任，黄巍将房款交给了潘鑫。朱莉英表示仅凭银行转账凭证无法证明其与他人之间的债权债务关系，且朱莉英一直在家，无人上门看过房屋，潘鑫没有收取房款的代理权限，公证委托书记载的“代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款”特指中国农业银行股份有限公司上海浦东分行及李宏的两个抵押，潘鑫收取房款的行为超越代理权限，如法院支持朱莉英解除合同的反诉请求，由于朱莉英未收过房款，朱莉英不承担返还款项的责任。
2、冉玉兰提供有朱莉英签名字样的落款日期为2013年1月5日的确认书复印件，内容为“因朱莉英向冉玉兰借款人民币叁佰壹拾万元整，现无法偿还，同意将上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室物业按价人民币叁佰壹拾万元交于对方处理，并配合迁出物业内所有人员及户口”，证明朱莉英向其陆续借款共计3，100，000元，收到潘鑫代朱莉英还款3，000，000元后，将确认书原件交还给潘鑫，故现只能提供复印件。黄巍对该确认书不表异议，朱莉英称确认书上的签名不是其本人所写，在无法提供原件情况下不予认可，潘鑫则表示将收取的房款转账给冉玉兰后，冉玉兰交付给潘鑫多张欠条，现无法确定其中是否有这份确认书。
3、潘鑫提供有朱莉英签名字样的落款日期为2013年1月5日的委托授权书，内容为“今朱莉英授权潘鑫将上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室以人民币叁佰壹拾万元出售给黄巍，所得房款还银行及冉玉兰借款，所有税费由本人承担”，黄巍及冉玉兰对该证据不表异议，朱莉英不认可落款处的签名是其亲笔，并要求对该委托授权书进行鉴定。原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行该项鉴定，2013年11月20日，该鉴定单位出具鉴定意见书：检材上落款处的“朱莉英”签名是朱莉英所写，其它手写字迹不是朱莉英所写。黄巍及冉玉兰对该鉴定意见书均不表异议。朱莉英则表示虽落款处系其本人签名，但其他内容非朱莉英所写，朱莉英第一次与案外人张某某见面时曾在空白纸张上签名，故朱莉英认为该委托授权书是先有签名才打印内容，且相关内容不是朱莉英真实意思表示，不能作为真实委托的授意，朱莉英为此次鉴定预付20，000元。
4、2014年2月10日，黄巍将剩余房款100，000元交付至原审法院，表示愿意在本案中一并处理。
原审法院认为，关于本诉，黄巍与持有朱莉英出具的公证委托书的潘鑫签订关于系争房屋之买卖合同，潘鑫依据公证文书在委托期限、代理权限内与黄巍签订买卖合同，有事实依据。虽朱莉英在抗辩意见中表述了出具该委托书时的情形，欲证明委托书并非其真实意思表示，但是根据1、上海市崇明公证处在对委托书出具的公证书中“朱莉英于2012年6月21日在上海市虹口区曲阳路XXX号，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉的法律意义和法律后果”之记载；2、就朱莉英所述的被诈骗等事实，公安部门也未作出立案的决定；3、各方当事人对公证委托书中没有明确朱莉英委托潘鑫代收房款之权限持有争议，根据该委托书中记载的“代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款”之权限的分析，潘鑫作为代理人只有在收取房款的前提下才可能行使代为归还银行及其他债权人借款之事宜，潘鑫自行垫款为朱莉英归还银行及其他债权人借款的行为有悖常理；4、结合朱莉英亲笔签名的委托潘鑫向黄巍收取3，100，000元房款，并将所得房款归还银行及向冉玉兰借款的2013年1月5日委托授权书，法院认定潘鑫收取购房款的行为系经朱莉英委托，虽朱莉英对该委托授权书的形成提出不同意见，认为该委托书不是朱莉英真实意思表示，不能作为真实委托的授意，但其不能提供相关证据予以印证，对其观点法院难予采信。根据法律规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故潘鑫持生效委托书与黄巍签订的系争房屋之买卖合同应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。实际履行中，黄巍按合同约定支付房款3，000，000元，并已将剩余房款交付至法院，故朱莉英应承担协助黄巍办理房屋产权过户登记及实际交付房屋的义务。
关于反诉，基于本诉的分析，潘鑫持有效公证委托书出售系争房屋的行为与法无悖，有事实依据，纵观本案查明的事实，朱莉英提供的证据不足以证明其主张的涉案买卖合同系潘鑫与他人串通，其关于黄巍未支付购房款而要求解除涉案买卖合同的反诉主张，法院难予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，判决如下：一、黄巍与朱莉英签订的关于上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋之上海市房地产买卖合同继续履行；二、朱莉英应于判决生效之日起十日内协助黄巍办理上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记（相关税费按国家规定办理），黄巍应于办理上述手续当日支付朱莉英房款100，000元（该款已交法院代管）；三、朱莉英应于判决生效之日起三十日内将上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给黄巍；四、对朱莉英的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，朱莉英不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。2012年6月上诉人急需用钱通过朋友介绍认识张某某，其称张某某可以通过银行为上诉人办理房屋抵押贷款。后张某某对上诉人说申请银行贷款没那么快，要么我借给你，你反正有房子可以抵押。当时上诉人想了很多办法向银行借款没有成功，所以同意向张某某借款。因张某某说借款之前必须办理委托等相关手续，故在张某某的指使下委托张某某的跟班潘鑫作为委托人办理了房屋买卖和还款公证。当时基于对张某某的信任，上诉人对委托内容等相关材料没看就签字了。同日张某某又要求上诉人去交易中心办理借款抵押登记手续，用上诉人房屋作抵押向张某某另一跟班李宏借款500，000元。借款后，张某某说如果需要钱可以向银行继续贷款，但需要做银行流水（即由张某某通过冉玉兰的账号向上诉人账户中存入较大数额存款并当日取出归还张某某）。半年后，上诉人反复向张某某催要银行贷款未果，才发觉自己房屋已经被卖。潘鑫向黄巍收取房款3，000，000元，并擅自将房款支付给冉玉兰，但上诉人并未向冉玉兰借过款。二、本案是虚假买卖，上诉人与冉玉兰之间的债权债务关系应由另案作出处理，与本案无关。综上，上诉人请求二审法院驳回黄巍的诉讼请求，支持己方的反诉请求。
被上诉人黄巍辩称：原审查明事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉人的说法存在多处矛盾，原审查明的整个购房过程相当明确，没有违法之处，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人潘鑫、冉玉兰未应诉答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提供一份羁押于看守所的陈亦均的证人证言，为证明上诉人上诉所称上诉人找张某某不是为了出售房屋，只是为了办理银行抵押贷款。被上诉人黄巍对以上证人证言不予认可其内容，并表示不属于新证据，不予质证。
二审中上诉人认为，因办理李宏的房屋抵押权登记在上午，下午才去崇明公证处办理委托公证，而公证处办理委托公证需要提供房产证原件，但该原件已经留存交易中心办理抵押登记，故公证处办理委托公证属违规操作，应予以撤销。故上诉人向本院申请调查令调查上诉人去交易中心的具体时间。同时上诉人亦认为，冉玉兰转账到其账户的部分款项是上诉人提现后以现金直接给付张某某，故申请法院出具调查令调取工商银行的相关视频监控资料。
本院认为，上诉人朱莉英虽上诉认为其并未要求出售房屋，只是为办理银行贷款才在公证的委托书上签字，而且对签字的相关材料并未仔细阅看，但上诉人作为完全民事行为能力人，应对自己所进行的民事行为负责并承担相应的法律责任。其向潘鑫出具的委托书内容上有签订买卖合同和代为归还银行及其他债权人的借款的权限，原审法院一并结合查明的其他事实，认定潘鑫有签订房屋买卖合同并收取房款归还债务的权限的观点本院予以认同，原审就其理由已充分阐述，本院不再赘述。二审中上诉人虽提供陈亦均的证词，但该证人并未到庭接受法庭询问，其所作证词亦系孤证并无其他证据印证，本院对该证言不予采纳。同时二审中上诉人又向法院申请两份调查令，要求调查交易中心受理抵押登记的具体时间，以证明公证机关在办理委托公证时缺少材料，程序不合法；要求调查银行相关取款录像以证明部分冉玉兰所转账款项，上诉人取款后直接交案外人张某某。鉴于公证委托书上朱莉英的签名系上诉人本人所签，即便如上诉人所说公证程序有瑕疵也不影响委托书的真实性。况上诉人本人又在2013年1月5日出具委托授权书，载明，授权潘鑫以3，100，000元的价格出售系争房屋给黄巍，所得房款还银行及冉玉兰借款。至于上诉人申请对银行取款录像的调查令，即便朱莉英现场取款后遂将钱款交于案外人，也无法证明上诉人上诉所陈述的一系列情况。故本院对上诉人提出的两份调查令申请均不予准许。二审中上诉人仍主张本案所涉的房屋买卖合同涉及诈骗，是虚假买卖，但公安机关至今未对上诉人所称的诈骗案予以立案。直至二审审理期间，上诉人也未能提供确凿证据证明潘鑫与黄巍串通这一事实。因此原审法院作出系争房屋买卖合同继续履行，黄巍支付剩余房款，朱莉英交付房屋并协助办理过户手续，对朱莉英要求解除合同的反诉请求不予支持的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31，680元，由上诉人朱莉英承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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