广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第388号
上诉人（原审被告）深圳市德进高通数码科技有限公司。
法定代表人高建华。
委托代理人袁军，广东盟凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市伟丰物业管理有限公司。
法定代表人吴昌武，董事长。
委托代理人梁敏，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人黄少君，广东星辰律师事务所实习律师。
上诉人深圳市德进高通数码科技有限公司（以下简称德进
公司）因与被上诉人深圳市伟丰物业管理有限公司（（以下简称伟丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年8月3日，伟丰公司与德进公司签订《厂房租赁合同》两份，分别约定伟丰公司将位于深圳市x出租给德进公司使用，面积共计3600平方米（含公摊面积），租金和管理费4楼每平方米按15.50元／月计算（厂房14元／平方米，管理费1.50元／平方米），租用配套宿舍1间，租金为每间750元／月，宿舍租金合计为750元／月；6楼每平方米按14.50元／月计算（厂房13元／平方米，管理费1.50元／平方米），厂房楼顶房间1间租金600元／月，租用配套宿舍15间，租金每间750元／月，宿舍租金合计为11，250元／月；涉案厂房4楼、6楼厂房宿舍租金分别合计为20，900元、45，200元。合同约定期限为2013年8月3日至2015年8月2日；德进公司需一次性付给伟丰公司两个月租金作为租赁保证金和一个月租金，德进公司中途违约，伟丰公司不给予退还租赁保证金和租金；德进公司应在每月10号前交清当月租金及各种综合费用，伟丰公司收取租金时，应向德进公司开具税务发票，税费由德进公司承担；合同第三项中约定：卫生费（垃圾清运费、化粪池清理费）、厂长费、公用水电费、厂房宿舍区至市政管道排水系统、厂房宿舍公共设施配套等按0.70元／平方米收取，公共设施保养费，按0.80元／平方米收取。合同同时约定了违约条款，约定如德进公司有下列情形之一，伟丰公司有权随时单方阻止德进公司出货和搬其他办公用品和机器或终止德进公司租赁合同：1个月不交租金或累计欠交伟丰公司各项费用达1个月租金标准；在终止合同前，伟丰公司应以书面形式通知德进公司，等等。
合同签订后，伟丰公司每月向德进公司收取房租综合费用为71，500元，包括两份《厂房租赁合同》第一项约定的租金（20，900元＋45，200元）及第三项约定的卫生费、厂长费、公用水电费、公共设施配套及保养费等等（共5，400元）。德进公司向伟丰公司缴纳了相当于两个月租金金额的租赁保证金，为143，000元。
2014年3月6日，伟丰公司在宝安日报刊登通知，要求德进公司缴清拖欠租金及水电费，并要求解除租赁合同；同时，伟丰公司将通知张贴于涉案厂房门口，并向高建忠快递解除合同通知。原审庭审中，德进公司对于2013年10月的电费4，111.89元、水费1，202.80元没有异议，对于伟丰公司要求的自2013年11月11日以后的租金及水电费存在异议，并称伟丰公司提供的厂房面积与合同约定不符，并委托第三方进行测绘，伟丰公司对德进公司提出的测绘结论不予认可，双方承认测绘未经过伟丰公司同意。
原审庭审中，德进公司称伟丰公司于2013年11月开始对德进公司停水停电处理，伟丰公司不认可德进公司的主张，德进公司未能提交证据予以证明其关于停水停电的主张；德进公司承认其物品未搬走，但称伟丰公司将德进公司的门锁住，称伟丰公司提交的照片上显示的两把锁系伟丰公司、德进公司分别锁上，且主张伟丰公司于2014年4月9日将德进公司的东西搬迁。
另查，伟丰公司提交房产证一份，记载房地产证号为深房地字第××号，土地位置为深圳市宝安区x，建筑名称为厂房x栋，建筑面积12114.51平方米，该房产登记所有权人为深圳市正昌达数码科技有限公司。2011年2月20日，深圳市正昌达数码科技有限公司将该涉案厂房及宿舍交由伟丰公司管理，双方并签订一份《物业管理合同》。
伟丰公司原审诉讼请求：1.德进公司支付所欠2013年11月至2014年3月（5个月）厂房、宿舍租金共计330，500元；2.德进公司支付所欠2013年11月至2014年3月（5个月）卫生费、厂长费、公用水电费、厂房宿舍区至市政管道排水系统、厂房宿舍公共设施配套及公共设施保养费等共计27，000元；3.德进公司支付所欠2013年10月至2014年3月水电费共计74，979.19元；4.伟丰公司无需返还德进公司租赁保证金143，000元；5.德进公司承担本案诉讼费。
原审法院审理认为，伟丰公司与德进公司签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。在伟丰公司履行了交付涉案厂房及宿舍给德进公司使用的情况下，德进公司应向伟丰公司支付相应的租金及水电费。
本案的争议焦点为德进公司是否应向伟丰公司支付2013年11月至2014年3月的租金及水电费等费用。首先，德进公司称伟丰公司于2013年11月开始停水停电，但德进公司未能充分证明其主张；其次，德进公司在合同期限内占有涉案厂房，没有证据证明其要求解除租赁合同并完成向伟丰公司交付租赁厂房，故其应向伟丰公司支付租金及水电费；再次，虽然德进公司称租赁的实际面积与合同约定的面积不符，但德进公司没有证据证明其向伟丰公司提出异议，且双方合同已经明确约定租赁面积，故对于德进公司以面积异议作为不支付租金的抗辩，原审法院不予支持；最后，德进公司以伟丰公司未开发票而行使先履行抗辩权的主张不能成立，原审法院不予支持。
德进公司未按合同约定按时交纳租金及水电费等费用，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故对伟丰公司要求德进公司支付拖欠租金及水电费的诉讼请求，原审法院予以支持。因伟丰公司于2014年4月将德进公司物品搬迁，故德进公司应向伟丰公司支付2013年11月至2014年3月租金为330，500元［（20，900＋45，200）×5个月］，水电费7，479.92元（5，314.69＋1，694.72＋230.21＋140.57＋99.73）；2013年11月至2014年3月的卫生费、厂长费、公用水电费、厂房宿舍区至市政管道排水系统、厂房宿舍公共设施配套及公共设施保养费等共计27，000元（5，400元×5个月）。虽然德进公司对于2013年11月11日以后的水电费存在异议，但德进公司没有证据证明其已经向伟丰公司交付涉案厂房，故对于德进公司的异议，原审法院不予采信。
因德进公司未按时足额向伟丰公司支付租金及水电费，已构成违约，故根据双方合同约定，伟丰公司要求不予退还租赁保证金143，000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、德进公司于本判决生效之日起五日内向伟丰公司支付2013年11月至2014年3月租金330，500元；二、德进公司于本判决生效之日起五日内向伟丰公司支付2013年11月至2014年3月卫生费、厂长费、公用水电费、厂房宿舍区至市政管道排水系统、厂房宿舍公共设施配套及公共设施保养费等共计27，000元；三、德进公司于本判决生效之日起五日内向伟丰公司支付2013年11月至2014年3月水电费7，479.92元；四、伟丰公司无需返还德进公司租赁保证金143，000元。本案受理费4，940元，由德进公司负担，伟丰公司已预交，德进公司所负之数迳付伟丰公司。
上诉人德进公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）深宝法沙民初字第648号判决书；二、判决德进公司无需向伟丰公司支付任何费用。三、判决案件受理费、上诉费由伟丰公司承担。主要事实与理由：
一、原审未查清本案事实：2009年8月，德进公司与深圳市正昌达数码科技有限公司签订租赁合同，租赁其位于宝安区xb栋4楼1300平方米，6楼2300平方米厂房。后正昌达公司将上述厂房委托伟丰公司管理。2013年8月3日，德进公司与伟丰公司签订《厂房租赁合同》两份，合同就租金等事项重新作了约定。2013年10月，德进公司在厂房使用过程中，无意间发现被告房屋存在面积严重缩水问题，德进公司自行实际测量后发现每层的面积在2000平方米左右，伟丰公司租赁给德进公司的厂房的实际面积在3000平方米左右。德进公司由此认为伟丰公司存在严重的合同欺诈行为，每月多收德进公司房租约11000元，故以此为由向伟丰公司提出交涉，要求伟丰公司及深圳市正昌达数码科技有限公司退回德进公司四年来多收的租金约40万元。但伟丰公司以其房屋面积不存在欺诈为由予以拒绝。为此，德进公司拒绝向伟丰公司交纳2013年11月份租金。德进公司拒绝支付租金后，伟丰公司于2013年11月11日违法将德进公司处的水、电全部停掉，并将德进公司厂房上锁，恶意阻止德进公司继续营业。为此，德进公司多次与伟丰公司交涉，并多次报警处理，后经福永房屋租赁管理所及福永商会多次协调，但伟丰公司均未停止侵权。至今，德进公司价值200多万元的机器设备均被伟丰公司恶意侵占至今。2014年4月，伟丰公司在未经德进公司允许及没有德进公司人员在场的情况下，私自将德进公司的所有机器设备搬离宝安区xb栋4楼、6楼德进公司厂房，现在机器、办公设备去向不明。
二、德进公司认为本案争议焦点应是：1、伟丰公司出租房屋面积严重缩水是否属于合同欺诈，德进公司是否能以伟丰公司存在合同欺诈拒付租金；2、伟丰公司是否实施了擅自从“2013年11月11日起对德进公司停水、停电”的违法情形，德进公司是否需要支付停水、停电后的租金。3、伟丰公司擅自搬迁、清空德进公司租赁的厂房是否违法。
三、德进公司认为：伟丰公司在合同签订时明知道其房屋面积为3000平方米（德进公司六层厂房房产证面积为12144.51平方米，每层约2024平方米），而在合同中恶意约定面积为3600平方米，其行为明显属于合同欺诈。因欺诈而订立的合同，应予以撤消，德进公司多收租金应予以全部退回。德进公司就此多次与伟丰公司交涉，伟丰公司多次不予理会，德进公司有理由拒绝支付房租，并解除合同，要求伟丰公司赔偿全部损失。关于伟丰公司无故非法停水、停电、锁门问题，伟丰公司的上述行为严重违法，严重侵犯了德进公司的合法权益，其停水、停电、锁门后的租金损失应由伟丰公司自行承担。同时，伟丰公司的上述违法行为直接导致了德进公司停产，德进公司的直接经济损失达600万元之巨，伟丰公司对此因予以全部赔偿。
被上诉人伟丰公司答辩称，一、德进公司没有按月履行支付租金和水电费的事实，德进公司已构成根本违约，应当依法承担相应的违约责任，这个事实德进公司在一审时已承认了。二、德进公司提出与伟丰公司签订了厂房租赁合同属于欺诈，伟丰公司认为德进公司的主张没有法律依据，不能成立。德进公司和伟丰公司关于涉案厂房租赁合同最初签订是2009年8月份，到本案结点是2013年7月份，系德进公司经营不善，伟丰公司劝德进公司不要继续承租厂房，德进公司找了很多人说，2013年8月30日德进公司的法定代表人亲笔向伟丰公司写了《承诺书》，承诺保证：1、按照合同约定合法经营，在2013年10月15日前生产恢复正常，说明德进公司之前的生产处于不正常的状态。2、承诺按照合同按时交款并配合我司管理处工作。3、处理好2013年7月24日所发生事件的善后事宜，事件是由于德进公司生产经营不正常，德进公司公司的员工追讨欠薪，与德进公司发生了一些纠纷，发生了一些打斗行为，引起了公安机关的重视。德进公司认为这个事件是有其引起的，保证其妥善处理。德进公司在作出上述承诺后，伟丰公司才决定和德进公司继续签订厂房租赁合同。德进公司一直对其承租厂房的面积是没有任何异议的，只是其拖欠了伟丰公司的租金和相关费用之后，伟丰公司提起一审民事诉讼并依照租赁合同的约定将原厂房的物品转移了，因此德进公司才提出其承租的厂房和合同约定的面积不一致。实际上厂房出租把相关的公摊面积分摊到每个承租人的承租面积是行业内通常的做法，德进公司在与伟丰公司签订厂房租赁合同是明知并认可的，因此我方认为德进公司在本案二审阶段提出的所谓合同欺诈不属于本案应当依法审理的范围。另补充如下：我方认为德进公司在其上诉状中所提出的事实和理由并非是本案二审应当依法审查的事实。德进公司实际上主张伟丰公司侵权、欺诈，这个主张应当另案提出，不属于本案审查的范围。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系双方真实自愿的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。依据德进公司的上诉主张，本案二审的争议焦点为：一、德进公司否以涉案房产租赁面积不实为由拒付租金；二、伟丰公司是否有实施停水停电及上锁行为，德进公司可否据此免交租金及相关费用。
关于本案第一个争议焦点。首先，依据德进公司在其上诉状中的陈述，德进公司自2009年8月即开始向案外人承租涉案房产并就此签订租赁合同；至本案中，2013年8月3日，德进公司就涉案房产租赁事项与伟丰公司签订涉案租赁合同。前述有关涉案房产的租赁合同中，关于租赁面积的约定一致。其次，在前述租赁合同实际履行过程中，德进公司亦一直按合同约定的租赁面积计付租金，至本案诉求纠纷发生前，未有证据显示德进公司有就涉案房产租赁面积向出租方提出过异议。基于上述两点，并结合德进公司据以主张租赁面积不实的测绘报告系由其单方委托测绘而成，本院认为，德进公司以租赁面积为由拒付租金，理据不足，本院不予支持。原审处理得当，本院予以维持。
关于本案第二个争议焦点。德进公司未能举证伟丰公司有实施停水停电行为及停水电的期间，亦未能举证伟丰公司何时将涉案房产上锁并自此实际控制涉案房产，德进公司就此应承担举证不能的不利后果。故德进公司据此主张免交租金及相关费用，无事实和法律依据，本院对其上诉主张不予采纳。
此外，德进公司上诉主张伟丰公司侵占其财物，因与本案纠纷非属同一法律关系，本案不作处理，德进公司可另循法律途径解决。
综上，德进公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8929元，由上诉人深圳市德进高通数码科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈晓莹（兼）