上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7798号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾锦斌，男，1976年3月24日生，汉族，住福建省建阳市崇雒乡。委托代理人：毛华达，男，1952年11月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海拓坤投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇南桥路509号5幢。法定代表人：方坤，董事长。委托代理人：蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海奉贤农业生产资料有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇南桥路509号。法定代表人：柯冲，总经理。委托代理人：卢帆，上海奉贤农业生产资料有限公司工作。上诉人曾锦斌因租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾锦斌上诉请求：撤销一审判决第四、六、七项，改判支持上诉人的原审全部诉请。事实和理由：2014年8月，上海拓坤投资管理有限公司（以下简称“拓坤公司”）在更换上海奉贤农业生产资料有限公司（以下简称“农业公司”）的西渡仓库（以下简称“系争房屋”）屋顶时处置不当，造成上诉人物品损失。双方多次为此交涉，一致协商未果。曾锦斌并非故意拖欠租金，拓坤公司却停水停电，应当认定拓坤公司违约在先，判决其承担违约责任。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。2015年7月10日，曾锦斌诉至一审法院，请求判令：1、要求解除曾锦斌和拓坤公司签订的《承包经营合同》；2、拓坤公司赔偿曾锦斌因房屋漏水导致的经济损失人民币（下同）69,893.50元；3、拓坤公司赔偿曾锦斌因断电造成的经济损失12,000元；4、拓坤公司赔偿曾锦斌租金损失268,868元（按每月134,434元，自2015年5月16日起计算至合同解除之日止）；5、判令拓坤公司返还曾锦斌押金200,000元；6、拓坤公司向曾锦斌支付违约金300,000元；7、拓坤公司向曾锦斌赔偿装修损失400,000元。拓坤公司提起反诉，要求判令：1、解除拓坤公司与曾锦斌签订的《承包经营合同》；2、曾锦斌支付拖欠房屋租金177,777.80元（2015年3月15日至2015年6月5日）；3、曾锦斌支付拓坤公司垫付的水电费46,391.78元；4、曾锦斌支付拓坤公司垫付的房屋维修费67,000元；5、曾锦斌赔偿拓坤公司两间门面房损失80,000元；6、曾锦斌支付违约金300,000元。一审法院查明，系争房屋权利人登记为农业公司。2011年9月26日，农业公司与拓坤公司签订《承包经营合同》约定，拓坤公司租赁系争房屋，租赁期限自2012年2月1日起至2027年1月31日。2014年1月4日，拓坤公司与曾锦斌签订《承包经营合同》约定，曾锦斌承包经营坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组的西渡仓库。期限自2014年3月15日起至2022年3月14日。租金2014年3月10日至2016年3月10日每年租金800,000元……。支付方式，每季度支付一次，于每季度前10天付清下季度承包费。还约定，租赁期间，曾锦斌负责房屋水、电维修和安全使用，产生费用和安全事故和拓坤公司无关。逾期不支付租金累计超过7日的，拒付水电煤、电话等相关费用，拓坤公司有权解除合同。关于违约责任，拓坤公司违反合同规定，提前收回房屋的，应按照合同年剩余租金的50%，向曾锦斌支付违约金并承担相应的经济赔偿。曾锦斌未经拓坤公司同意擅自退租的，应按照合同剩余租金的50%向拓坤公司支付违约金。签字生效时，曾锦斌支付拓坤公司押金200,000元，预付第一季度租金。同日，拓坤公司签署同意书，同意曾锦斌进行装修改造，对外招租。且收取了曾锦斌押金200,000元。装修期间，因曾锦斌在改造过程中，破损了原市场门面房二间，其出具承诺，租赁期满后恢复原状，不能恢复，照价补偿二间门面房修复费80,000元。后因房屋漏水，2014年9月，拓坤公司进行了维修。2014年10月23日，拓坤公司因曾锦斌未付清租金，进行了催款。2015年1月29日，拓坤公司与曾锦斌签订《补充协议》，内容为曾锦斌2015年2月5日前付清西渡横泾农贸市场的2014年11月15日至2015年3月15日的承包费用，如不付清，拓坤公司将停水、停电，并收回房屋。2015年5月16日，拓坤公司对市场进行了断电。2015年5月20日，拓坤公司与曾锦斌签订《协议书》约定，为商铺停电之事，经调解双方自愿达成协议，按以前所签合同办事，停电所造成损失，双方自愿在平等的条件下自行解决。2015年6月3日，曾锦斌致函拓坤公司工作人员维修屋顶漏水时造成商铺损失，且2015年5月16日断电，致使商户无法经营。2015年6月4日，拓坤公司封闭了市场，仅留2个进出口，由保安看管。曾锦斌付清了2015年3月15日前的租金。2015年9月28日，法院根据曾锦斌申请，组织曾锦斌、拓坤公司、农业公司人员踏勘现场。曾锦斌租赁时期的系争房屋为小商品市场，现已经改造成为农贸市场。曾锦斌租赁期间对房屋进行了隔断，做了拉门，装了探头等监控设施。对于两间办公室加装了空调、铺了地板、添置了办公桌、沙发等。诉讼过程中，拓坤公司认为恢复两间门面房原状为：恢复墙体、顶部水泥浇筑、粉刷墙壁、接通水电、地坪恢复地砖、卷帘门。曾锦斌认可：恢复墙体、卷帘门、顶部水泥浇筑。水电本来就有，粉刷和地砖不认可。拓坤公司认为曾锦斌的装修价值约为50,000元，且不同意利用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曾锦斌与拓坤公司签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。现因合同无法继续履行，曾锦斌与拓坤公司协商一致，解除租赁合同，于法无悖，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现系争房屋已经由拓坤公司控制使用，拓坤公司应按合同约定返还押金。曾锦斌要求拓坤公司支付因漏水、断电造成的损失及租金损失，因缺乏相关证据，法院对此难以支持。法院注意到，合同履行过程中，曾锦斌未按约支付租金，导致双方产生矛盾，在双方签订补充协议后，曾锦斌仍未支付欠付租金，致使合同解除，故对其要求拓坤公司承担违约责任并赔偿装修损失的诉讼请求，法院难以支持。关于拓坤公司反诉请求：虽然合同履行过程中，曾锦斌欠付租金，但拓坤公司采取断电、封门等措施，实际上导致了曾锦斌无法开展经营活动，拓坤公司辩称其仅断电1天，但其未提供恢复供电相关证据，故对于拓坤公司反诉要求曾锦斌支付5月16日起至6月5日的租金的反诉请求，法院不予支持。对于垫付水电费，法院认可欠付计算至5月15日止。关于拓坤公司要求曾锦斌赔偿房屋维修费的诉请，于法无据，法院不予支持。对于两间门面房，由于曾锦斌同意恢复原状，法院予以认可。因曾锦斌欠付租金导致合同解除，拓坤公司要求其支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于二〇一六年四月二十九日作出判决：一、确认曾锦斌与上海拓坤投资管理有限公司于2014年1月4日签订的《承包经营合同》于2015年6月4日解除；二、上海拓坤投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还押金人民币200,000元；三、曾锦斌于判决生效之日起十日内支付上海拓坤投资管理有限公司2015年3月16日起至2015年5月15日止的租金人民币131,507元；四、曾锦斌于判决生效之日起十日内支付上海拓坤投资管理有限公司垫付水电费人民币38,729.90元；五、曾锦斌于判决生效之日起十日内恢复坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组两间门面房原状（恢复墙体、卷帘门、屋顶）；六、曾锦斌于判决生效之日起十日内支付上海拓坤投资管理有限公司违约金人民币300,000元；七、驳回曾锦斌其余本诉诉讼请求；八、驳回上海拓坤投资管理有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,561元，反诉案件受理费人民币2,414.50元，均由曾锦斌、上海拓坤投资管理有限公司各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人曾锦斌主张被上诉人拓坤公司因更换系争房屋屋顶造成了其物损的事实，但未提过充分的证据证明，在拓坤公司予以否认的情况下，本院难以采信曾锦斌的上述主张。曾锦斌陈述发生漏雨物损事件后，双方多次交涉，但根据本案查明的事实，双方后续签订的《补充协议》、《协议书》均未提及上述物损，有无其他证据佐证，本院难以采信。根据查明事实，曾锦斌拖欠租金在先，按约其应当承担违约责任，拓坤公司根据双方的《补充协议》有权停水停电，单方解除双方的《承包经营合同》，原判事实基础充分，于法有据，本院予以肯定。综上所述，一审法院判决正确，本院应予维持。上诉人曾锦斌的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,380元，由上诉人曾锦斌负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十月十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……