河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0329民初887号
原告：田高峰�男，1981年3月22日生，汉族。
被告：伊川县委员会招待所。
法定代表人：申少卿。
委托代理人：王顺良，系伊川县委员会招待所副总经理。
委托代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师。系该公司法律顾问。
原告田高峰诉被告伊川县委员会招待所民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告田高峰，被告伊川县委员会招待所委托代理人王顺良、石会升均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年1月9日，原、被告双方签订借款合同，被告因需用经营资金，向原告借现金960万元，合同约定，使用期限一年，月息2分3厘，被告保证在借款到期日将借款本息全部付给原告，否则被告按未还金额日罚千分之一向原告支付违约金，为保证该借款合同的履行，被告将自己所有的该招待所附楼2175.26平米房产提供了担保，并将该房产的房产证交给了原告，合同签订后，原告于当日通过银行将款项打入被告账户，被告给原告出具960万元借条一张（见借款合同）。借款期限届满后，原告虽多次向被告讨要，被告仅偿还原告借款本金600万元及部分利息，被告仍下欠原告借款本金360万元及2016年1月9日以后的利息不予偿还，被告的行为已严重地侵害了原告的合法权益，给原告的经济造成了重大损失，故特诉至人民法院，请求依法判令被告偿还原告借款360万元并按约定的月息2分3厘利率承担利息；判令被告对未偿还的360万元按照合同约定的日罚千分之一向原告支付违约金（期限自2016年1月9日开始至该借款本金偿还之日止）；判令原告依法对被告所抵押的伊川县房权证（2010）字第14××75号房产享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。
�告伊川县委员会招待所辩称：1、被告向原告借款960万元属实，但是被告已经偿还原告750万元，下欠210万元，不是原告诉状中所说的360万元。2、被告已按照利息约定支付原告1545600元利息，后因伊川县人民政府在常务会议上要求停止支付民间借贷的利息，所以被告不再支付利息给原告。该情况已告知原告，因属于政府行为，导致的情势变更，故被告不应再支付利息。3、原告主张的按月利率2分厘计算超出了法律规定的年利率24%的规定标准，同时借款合同约定期限为1年，借款期限届满之后，借款合同已失效，不能按照原合同约定的利率要求支付利息。5、原告主张的违约金过高及日罚千分之一，原告已主张利息，不能再主张违约金。原告主张的对被告所抵押的伊川县房权证（2010）字第14××75号房产享有优先受偿权，因没有抵押登记，不能成立，抵押权不成立不享有优先受偿权。
原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提了如下证据：1、借款合同一份，用于证明被告伊川县委员会招待所借原告960万元，约定月利率2.3%的事实；2、收据一份，用于证明被告伊川县委员会招待所于2015年1月9日收到原告960万元的事实；3、借款抵押合同一份，用于证明伊川县委员会招待所借原告田高峰960万元，用位于伊川县兴华街20号房权证号为（2010）字第14××75号房产作抵押的事实；4、付款凭证两张，用于证明原告于2015年1月9日通过中国民生银行将960万元现金打入被告伊川县委员会招待所的账户；5、（2010）字第14××75号房权证一份，用于证明被告向原告借款时用该房产做抵押的事实。
被告对原告提交的证据真实性均无异议，认可向原告借款960万元，约定借款利息也属实。其他质证意见同答辩意见。
被告向法庭提交的证据是：1、收到条一张，用于证明被告分别于2015年9月22日向原告偿还借款本金50万，2015年12月15日向原告偿还借款本金200万，2016年1月5日向原告偿还借款本金500万元，共计偿还原告借款本金750万元的事实；2、银行转账凭证10张，用于证明从2015年1月9日-2015年8月9日共向原告支付借款利息1545600元，其中有一部分是2015年7月6日在原告家中偿还130800元；3、伊川县人民政府常务会议纪要一份，用于证明伊川县委员会招待所向社会所借的民间借款停止支付利息，由县委招待所做好解释沟通工作，同时证明该笔借款因政府行为导致合同在履行过程中情势变更导致违约，被告从2015年9月份起停止给原告支付利息，有相应的依据。
原告对被告提交的证据质证意见是：对证据1真实性无异议，但需要说明下该收到条不是全部偿还的是本金，里面有本金有利息。这笔借款认可被告分�次还我，时间分别是2015年9月22日偿还50万元，2015年12月15日偿还200万元，2016年1月5日偿还500万元，这500万元是承兑汇票，当时被告承诺将承兑换本金的12800元钱偿还给原告。还500万元的时候，出具了总收到条。这些还款应当先计算利息，后计算本金；对证据2，认可是从2015年1月9日-2015年8月9日每月220800元利息，7个月共计支付1545600元的利息；对证据3，该文件属于政府单方面行为，违反了法律规定，对原告不具有法律效力，是无效证据。双方所签借款合同是双方当事人的真实意思表示，应以合同为准，所以法庭依法应当支持原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年1月9日原、被告双方签订借款合同，被告向原告借款960万元，同日被告向原告出具借据一张，载明向原告田高峰借款960万元，借款月利率2.3%。当日，原告通过中国民生银行向被告转账交付借款960万元。同时被告以其所有的位于伊川县兴华街20号，伊川房权证（2010）字第14××75号房产为该笔借款提供担保抵押给原告，但未办理房屋抵押登记。按照双方约定的借款月利率2.3%，被告自借款之日（2015年1月9日）起向原告支付借款利息至2015年8月9日，共计7个月，每月付息220800元（960万元×2.3%=220800元），7个月付利息1545600元（220800×7=1545600元）。2015年9月22日被告偿还原告50万元，2015年12月15日被告偿还原告200万元，2016年1月5日被告偿还原告500万元。2016年1月5日原告田高峰向被告出具收到条一张，载明收到被告伊川县委员会招待所750万元，未明确约定偿还的是借款本金还是借款利息。庭审中，对于该750万元，原、被告双方说法不一，原告称是先付息，后计算本金，被告称是偿还的为借款本金。此后，被告未再偿还原告其他借款本金及利息。原告讨要未果，遂诉至本院�
本院认为：被告伊川县委员会招待所向原告田高峰借款960万元，事实清楚，证据充分，有原、被告双方签订的借款合同及被告向原告出具的借条、转账凭据等在卷资证，应予认定。原告诉求被告偿还360万元借款本金、利息及违约金，双方均认可按约定的借款月利率2.3%，被告已将利息支付至2015年8月9日，但此后被告向原告偿还借款本金及利息时，原告于2016年1月5日向被告出具的750万元收到条（三次还款），未明确约定是借款本金或是借款利息。按照相关法律规定，当事人没有约定偿还的是借款本金或利息时，应认定为先利息，后主债务（本金）。按双方约定的月利率2.3%，折合日利率0.07561644%。对于2015年9月22日被告偿还原告的50万元，（自2015年8月9日至2015年9月22日，共计44天）付息应为319403.8元，还本应为180596.2元，至此剩余借款本金为9419403.8元�对于2015年12月15日被告偿还原告的200万元，（自2015年9月22日至2015年12月15日，共计84天）付息应为598299.9元，还本应为1401700.1元，至此剩余借款本金为8017703.7元。对于2016年1月5日被告偿还原告的500万元，（自2015年12月15日至2016年1月5日，共计21天）付息应为127316.7元，还本应为4872683.3元，至此剩余借款本金为3145020.4元。故本院依法支持被告应偿还原告借款本金3145020.4元。原告要求被告支付借款利息及违约金，因该笔借款约定的借款利息及违约金之和超过法律规定的民间借贷利率上限，按照相关法律规定，被告应自停止付息日之次日起按年利率24%继续向原告支付借款利息，超出部分不予支持。根据查明的事实，被告已将借款利息支付至2016年1月5日，故被告应自2016年1月6日起按年利率24%继续向原告支付借款利息。原告诉求对被告所抵押的伊川县房权证（2010）字第14�×75号房产享有优先受偿权，按照相关法律规定，房屋抵押，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，因双方未办理抵押登记，所签订的抵押合同依法不能生效，亦不具有对抗第三人的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告伊川县委员会招待所于本判决生效后十日内偿还原告田高峰借款本金3145020.4元。并自2016年1月6日起按年利率24%继续向原告田高峰支付借款利息，支付至本判决确定的履行期限届满之日�。
二、驳回原告田高峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35600元，财产保全费5000元，共计40600元，原告负担4500元，被告负担36100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘东亮
人民陪审员 曹军令
人民陪审员 黄 珊
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 楚洋洋