福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终949号上诉人（原审被告）：蔡惠英，女，1959年6月18日出生，汉族，三明学院退休职工，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：罗国清，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬梅，福建明经律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司，住所地：福建省三明市梅列区玫瑰新村33、34幢一层12号店。法定代表人：陈德树，总经理。原审被告：王桂花，女，1958年11月26日出生，汉族，三明市政维护处退休职工，住福建省三明市梅列区。原审被告：翁金霖，男，1955年3月27日出生，汉族，三明市重机厂退休职工，住福建省三明市梅列区。原审被告：郑百宏，台湾地区居民，男，1966年1月18日出生，汉族，住福建省三明市三元区。原审被告：史晨涛，女，1967年6月11日出生，汉族，住福建省三明市三元区。上诉人蔡惠英因与被上诉人三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司（以下简称诚功公司）、原审被告王桂花、翁金霖、郑百宏、史晨涛居间合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡惠英及其委托诉讼代理人罗国清、谢冬梅，被上诉人诚功公司的法定代表人陈德树到庭参加诉讼。原审被告王桂花、翁金霖、郑百宏、史晨涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡惠英的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1261号民事判决，依法改判或驳回诚功公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由诚功公司承担。事实和理由：1.一审法院未查明案件事实，蔡惠英与诚功公司约定的中介费是6000元而不是8000元，且蔡惠英已支付3000元。虽然《房产居间合同》中约定买卖双方均应支付中介费8000元，但经协商，诚功公司同意只收取蔡惠英6000元中介费，具体先行收取3000元，另3000元待房屋办理过户手续并交付后再支付。之所以在合同中仍写8000元，目的是让郑百宏、史晨涛心理平衡。合同签订后，蔡惠英于2015年9月21通过中国建设银行ATM机将3000元转至诚功公司的法定代表人陈德树银行卡上。2016年4月，郑百宏、史晨涛以蔡惠英未及时办理房产过户手续为由起诉蔡惠英解除合同，并双倍返还定金，该案生效判决驳回郑百宏、史晨涛全部诉讼请求。其后，诚功公司诉请蔡惠英支付中介费8000元，在一审庭审中，蔡惠英因受诚功公司诱导而未陈述双方口头约定中介费6000元及已支付3000元的事实。庭审后，蔡惠英书面向一审法院提交说明，但一审法院没有审查该事实。2.诚功公司在为蔡惠英与郑百宏、史晨涛签订《房产居间合同》服务过程中存在过错，致使蔡惠英遭受较大损失，其无权要求蔡惠英支付中介费。蔡惠英与郑百宏、史晨涛买卖纠纷的根源在于合同中约定：甲、乙、丙三方约定收件受理（过户手续）时间为甲方办好房产证、土地证前提下，在2016年4月1日前，如因甲乙双方特殊原因可以书面形式另行约定时间。诚功公司在讼争房屋买卖时，明知该房屋二证均未办出，无法办理过户手续，故将办理过户手续条款约定不明，导致产生争议。郑百宏、史晨涛于2016年5月诉请蔡惠英双倍返还定金，该案拖至2017年3月14日才判决结案。蔡惠英的房屋原定售价85万元，因诉讼延误1年时间，房价大幅下跌，导致房屋最终只能以78万元售出，造成蔡惠英损失7万元，还不包括利息或投资的其他间接损失。诚功公司作为房产买卖居间人，理应注意到不能及时办理房产证和土地证将产生不良后果，并提醒双方注意，并提出解决问题的意见和建议。现因诚功公司原因，导致郑百宏、史晨涛损失定金5万元，造成蔡惠英房价下跌损失7万元，且诚功公司已收取中介费1.1万元，故蔡惠英认为其继续索取中介费的诉请不应被支持。诚功公司辩称：1.在郑百宏、史晨涛诉蔡惠英居间合同纠纷一案中，福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2652号生效民事判决书已经对合同第八条的约定作出阐述，即依合同第八条交易受理时间的约定，案涉房屋过户手续时间为蔡惠英办好房产证土地证前提下，在2016年4月1日前如因双方特殊原因可以书面形式另行约定时间。此条款是双方对办理涉案房屋过户手续在时间上的约定，不属于违约责任条款。且双方在庭审中均认可其中的特殊原因包括房产证、土地证等不齐全或不可抗力等其他影响因素，说明在签订合同时，双方均已考虑到土地证可能延迟办理的情况，故在2016年4月1日前蔡惠英没有取得案涉房屋土地证，无法办理过户手续的情况下，双方可以另行协商约定办理过户的时间，不能构成蔡惠英已经根本性违约的理由。2.蔡惠英作为成年人，必须为自己的行为承担相应的法律责任，合同一经当事人签字生效就具有法律效力，想要避免损害自己利益的条款出现，理应在签字之前了解清楚，若觉得条款约定不明就应当场修正或拒签。3.蔡惠英因诉讼延误一年导致房屋转卖售价78万元，虽然与原先售价85万元相差7万元，但由于原先其需要支付营业税2.145万元，但转卖后合同中并没有约定该营业税由其支付，且在诉讼中的一年中其房屋还可以出租，有相应的租金，加上没收郑百宏、史晨涛的定金5万元，实际上并没有损失。4.《房产居间合同》是合法有效合同，合同签订后就应该严格履行合同，合同约定在履行合同中如有争议，各方应友好协商解决另签补充协议，协商不成可向房产所在地人民法院提起诉讼。在争议发生后，诚功公司多次进行调解，不存在将矛盾隐患留给买卖双方的问题。5、根据《房产居间合同》的约定，违约行为造成直接损失的，守约方有权要求赔偿，蔡惠英完全可以按照该条款主张权利，蔡惠英没收郑百宏、史晨涛定金5万元的理由亦是认定其两人违约，否则何以没收定金。6.蔡惠英主张其已经先行支付3000元中介费，但其必须出示收款收据才可以证实，本案中，蔡惠英无法出示收款收据。诚功公司每收一笔中介费均会出具收款收据，现蔡惠英提供的ATM机凭条未注明转账用途，仅能证明其向陈德树转账3000元，并不能证明该3000元系缴纳给诚功公司的中介费。此外，从支付金额上看，3000元与合同约定的中介费8000元数额不一致；从支付时间来看，合同约定中介费支付时间为2015年9月20日，而转账时间为2015年9月21日。诚功公司向一审法院起诉请求：1.王桂花、翁金霖、蔡惠英、郑百宏、史晨涛支付中介费8000元；2.案件受理费由王桂花、翁金霖、蔡惠英、郑百宏、史晨涛承担。一审法院查明的事实：1.坐落于三明市××龙新村××室房屋的原所有权人为王桂花，2015年9月16日，王桂花取得案涉房屋的房产证，共有人翁金霖，证号为明房权证梅列字第××号,此时土地证尚未办出。因欠蔡惠英债务将该房屋交由蔡惠英处分抵债，2015年9月19日，王桂花、翁金霖出具授权委托书，委托蔡惠英出售案涉房屋。2.2015年9月20日，卖方授权代理人蔡惠英（甲方），买方郑百宏、史晨涛（乙方），见证方诚功公司（丙方）签订《房产居间合同》，合同约定甲乙双方通过丙方出售及购入位于三明市××龙新村××室房屋。合同第六条约定：签订本合同时，甲方即向丙方支付中介费8000元，乙方即向丙方支付中介费8000元，丙方提供的全部中介服务为自推介甲乙双方房产买卖起到双方达成本协议之日起结束。甲乙任意一方违约导致本合同解除，在追究其违约责任的同时，由违约一方承担交易过程中已产生的费用，应向丙方支付的全部中介费由违约一方承担。合同签订的第二天，郑百宏、史晨涛向诚功公司支付了中介费8000元，蔡惠英未支付中介费。3.房屋买卖过程中蔡惠英向郑百宏、史晨涛收取了50000元定金，未交付给王桂花。4.2016年8月19日，郑百宏、史晨涛向福建省三明市梅列区人民法院起诉蔡惠英，要求解除《房产居间合同》。福建省三明市梅列区人民法院作出(2016)闽0402民初2652号民事判决书，判决驳回郑百宏、史晨涛诉讼请求。该判决已生效。5.2017年1月12日，王桂花取得案涉房屋不动产权证，证号为闽（2017）三明市不动产权第0000600号，该不动产权证由蔡惠英持有、保管。6.2017年4月份蔡惠英将三明市××龙新村××室房屋卖给他人。一审法院认为，三方于2015年9月20日签订的《房产居间合同》，系三方真实意思表示，合法有效。案涉房屋名义上为王桂花所有，但因王桂花对蔡惠英有债务，房屋交由蔡惠英处分以抵偿债务，蔡惠英已经实际控制该房屋，取得了房屋的实际处分权。且房屋买卖定金为蔡惠英收取，并未交付王桂花，故蔡惠英拥有案涉房屋的处分权、收益权，能够自主签订案涉房屋的买卖合同，已突破了原有的授权委托关系。而王桂花、翁金霖对房屋已丧失相关权利，按照权利义务对应原则，王桂花、翁金霖对房屋的出售亦不承担相应义务。因此，诚功公司要求王桂花、翁金霖支付中介费的诉讼请求，不予支持。根据合同的约定，在合同签订时，蔡惠英即应向诚功公司支付中介费，中介服务为自推介甲乙双方房产买卖起到双方达成本协议之日起结束。因此，在合同签订后，诚功公司的居间义务已履行完毕，其要求蔡惠英支付中介费的诉讼请求，予以支持。合同中“甲乙任意一方违约导致本合同解除，在追究其违约责任的同时，由违约一方承担交易过程中已产生的费用，应向丙方支付的全部中介费由违约一方承担”的约定，系对房屋买卖双方的约束，诚功公司以郑百宏、史晨涛违约为由要求其支付本应由蔡惠英支付的中介费的诉讼请求，没有合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：蔡惠英应于判决生效之日起三日内向诚功公司支付中介费8000元。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由蔡惠英负担。本院二审期间，蔡惠英向本院提交以下证据：1.中国建设银行流水明细，证明蔡惠英于2015年9月21日向诚功公司法定代表人陈德树账户支付中介费3000元。2.《房屋买卖经纪合同》，证明蔡惠英于2017年2月18日以78万元将涉案房产转卖给案外人，与原卖给郑百宏、史晨涛的售价85万元相差7万元，该7万元即是售房损失。诚功公司经质证认为，对证据1的真实性没有异议，但该流水明细没有注明款项用途，且没有收款收据为凭，故不予认可该笔款项用途为支付中介费。证据2没有提供原件，不予认可。本院认证认为，诚功公司对证据1的真实性没有异议，对其真实性予以确认；证据2没有提供原件，且与本案不具有关联性，不予采信。二审中，除蔡惠英对其未支付中介费有异议外，各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审另查明：2015年9月21日，蔡惠英通过中国建设银行ATM机向陈德树账户（62×××75）转账3000元。本院认为，诚功公司与蔡惠英、郑百宏、史晨涛签订的《房产居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应按合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，诚功公司的中介服务至达成本协议之日结束，签订本合同时，蔡惠英应向诚功公司支付中介费。本案中，诚功公司作为中介方已经促成蔡惠英与郑百宏、史晨涛签订房产居间合同，郑百宏、史晨涛也依约向蔡惠英支付购房定金，诚功公司的居间义务已经履行完毕，蔡惠英应依约向诚功公司支付中介费。蔡惠英关于诚功公司提供居间服务存在过错的上诉主张，证据不足，不予采信。二审中，双方对蔡惠英于2015年9月21向诚功公司法定代表人陈德树转账3000元的事实均无异议，但对款项性质存在争议，蔡惠英主张是支付中介费，诚功公司认为是其他款项往来。结合本案已查明的案件事实，蔡惠英于涉案合同签订后次日向诚功公司的法定代表人陈德树转账3000元，并提交银行转账流水明细证实其主张，诚功公司及其法定代表人陈德树否认款项性质为中介费，但对其收到款项性质未提供反证予以合理解释和说明，也没有提供证据证实双方存在其他经济往来，故对蔡惠英已支付诚功公司中介费3000元的上诉主张，应予采信；蔡惠英关于中介费由8000元变更为6000元的上诉主张，证据不足，不予采信。综上，蔡惠英应向诚功公司支付中介费8000元，扣除已支付的3000元，还需支付中介费5000元。原审被告王桂花、翁金霖、郑百宏、史晨涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，蔡惠英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1261号民事判决为：蔡惠英应于本判决生效之日起三日内向三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司支付中介费5000元；二、驳回三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由蔡惠英负担30元，三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长 张 丽 伟审判员 廖   春审判员 吴 良 盛二〇一七年九月二十二日书记员 林慧(代)附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。