四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0182民初649号原告:成都泰和置地有限公司；住所地四川省成都市彭州市濛阳镇濛阳新城商业中心宝兴街37号二楼。法定代表人:杨天杰，职务董事长。委托诉讼代理人:陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。委托诉讼代理人:周佩双，四川策耀律师事务所律师。被告:梁玲，女，1976年4月9日出生，汉族，住四川省成都市新都区。第三人：包商银行股份有限公司成都分行；住所地四川省成都市金牛区蜀汉路526号附2号。法定代表人：段晓勇，职务负责人。委托诉讼代理人：吴洪波，四川明之鉴律师事务所律师。原告成都泰和置地有限公司（以下简称泰和公司）诉被告梁玲、第三人包商银行股份有限公司成都分行（以下简称成都包商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈婷婷、第三人的委托代理人吴洪波到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）以及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”）。2、请求判令被告在预售合同解除后5日内协助原告到房屋管理部门办理撤销合同备案登记手续。3、请求判令被告立即向原告支付代偿金共计29964.24元。4、请求判令被告立即向原告支付违约金82602.9元。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告签订了预售合同以及补充协议，约定被告购买原告开发的×小区×区×幢×单元×层×号房，房屋总价款为826029元，以按揭贷款方式支付。后第三人于2015年12月3日向被告发放了个人贷款本金570000元。根据原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合作协议》（以下简称“贷款合作协议”），约定由原告为被告的前述贷款提供担保。截止2017年3月，被告未能按期向第三人清偿贷款本息已达8个月。原告按合作协议的约定履行担保责任，代被告偿还2016年7月-2017年2月借款本息和相关费用共计8期，总计29964.24元。根据补充协议约定，原告要求被告支付代偿金、解除预售合同及补充协议，要求被告按照合同约定总购房款的10%支付违约金，并在合同解除后5日内配合原告到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销手续。被告未作答辩。第三人述称，原告所述均为事实，且第三人已根据与原、被告于2015年11月26日签订的《个人借款合同（房屋按揭类）》（以下简称“借款合同”），按约向被告发放住房贷款570000元，案涉房屋也已办妥抵押预登记（彭房预抵字第0040221号）。原告为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：1、原、被告身份信息。证明原、被告主体适格；2、2015年9月23日原告与被告签订的预售合同、补充协议及附件、商品房买卖合同摘要。证明原告与被告建立了商品房买卖合同预售关系，预售合同及补充协议约定被告梁玲以按揭贷款方式支付购房款，若未按期向第三人支付按揭款导致原告作为担保人承担担保责任，原告有权要求被告支付代偿金及合同总房款10%的违约金，并有权解除预售合同及补充协议；3、贷款合作协议、被告个人贷款放款回单。证明被告向第三人贷款，第三人按约放款570000元，原告作为担保人进行担保的事实；4、关于被告未还款的情况说明、中国农业银行客户收付款入账通知。证明被告连续8个月未按期向第三人偿还按揭贷款，原告作为担保人代还了8个月按揭贷款（总计29964.24元）。第三人为证明其述称，向法庭举证如下：1、第三人营业执照、金融许可证、法人身份证明书、法人身份证。证明第三人主体资格及有发放贷款的资格。2、借款合同、预告抵押登记证、贷款合作协议。证明第三人与被告形成了个人借款合同关系和预售商品房抵押关系，并对房屋进行了抵押预告登记，第三人和原告之间形成了担保关系。3、放款凭证。证明第三人已按照合同约定进行了放款。4、借贷管理系统还款记录明细表。证明被告连续8个月逾期还款，原告代其偿还。经质证，对原告提交的证据，第三人均无异议。对第三人提交的证据，原告均无异议。本院认为，原告和第三人提交的证据，具有真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年9月23日签订了预售合同以及补充协议，约定：原告将其开发的位于×小区×区×幢×单元×层×号住房出售给被告，房屋总价款为826029元，其中被告已支付首付款256029元，剩余570000元自2015年12月21日起以按揭贷款方式支付；另原告与被告签订的补充协议第一条第（三）款第2项（6）中约定：“买受人在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部损失的，则出卖人有权解除双方签订的合同，并要求买受人按照总购房款10%支付违约金”。2015年11月26日，第三人与原、被告签订了借款合同，约定被告作为借款人向第三人借款570000元，借款期限为20年，原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人按约于2015年12月3日将被告的借款570000元转入原告账户。借款后，被告按约支付第三人按揭款及利息（按年利率4.9%计算），但自2016年7月起被告未按时向第三人支付按揭款及利息，原告已向第三人履行担保责任，代被告支付2016年7月至2017年2月的按揭款及利息29964.24元。后被告失去联络，且一直未履行支付义务。另查明，本案审理过程中，第三人向原告出具《提前结清贷款通知书》，原告按照该通知书要求，已向第三人一次性付清案涉房屋剩余未还按揭贷款及利息546518.03元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的预售合同以及补充协议，被告、第三人和原告三方签订的借款合同，是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应当按约履行。从2016年7月起被告未按时向第三人支付按揭贷款及利息，由原告代其支付了2016年7月至2017年2月的按揭款及利息29964.24元，致使原告承担保证责任蒙受损失，且被告至今未向原告支付，双方签订的预售合同以及补充协议按约应当予以解除，被告应当支付原告因承担保证责任造成的全部损失。故对原告要求解除与被告之间签订的预售合同、补充协议，以及要求被告支付原告代偿款29964.24元、协助原告到房屋管理部门办理撤销合同备案登记手续的诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金82602.9元，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议及附件》的约定，但该违约金过高于原告实际损失，故本院根据公平原则调整为60000元，对超出部分不予支持。被告未作答辩，视为其对抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议及附件》；二、被告于本判决生效之日起五日内协助原告办理撤销合同备案登记手续，三、被告于本判决生效之日起五日内支付原告代偿款29964.24元、违约金60000元，共计89964.24元；四、原告在本判决生效之日起五日内返还被告首付款256029元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6518元，由被告负担（该款已由原告垫付，被告在支付代偿款、违约金时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陶妍宇二〇一七年三月三十日书记员  胡云强