福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初17号原告：黄朝星，男，1976年7月3日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：陈志华，福建麒顺律师事务所律师。被告：泉州市恒盛房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区万安安吉路恒盛汽车商城二楼。法定代表人：林榕晖，执行董事兼总经理。原告黄朝星与被告泉州市恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月14日、3月20日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼，被告恒盛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄朝星向本院提出诉讼请求：1.判令恒盛公司立即支付自2015年9月1日起至2016年8月1日止的租金111892元，并从起诉日起按合同约定日付当月租金的5%违约金至实际支付之日止；2.由恒盛公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年2月24日，恒盛公司与黄朝星签订一份《保租协议》，约定恒盛公司向黄朝星承租址于泉州市洛江区安吉路东侧恒盛尚东国际C栋一层20号的商铺，合同约定保租期为三年，由恒盛公司统一招商运营，目标租金每平方月租金109元。2014年3月4日，恒盛公司正式向黄朝星租赁该商铺，双方签订一份《房屋租赁合同》，进一步约定租赁期限为2014年3月1日起至2016年8月1日止，月租金为10172元；支付方式为每季度10日内支付本季度租金，并约定如恒盛公司未能将店面铺出租、租金未达到目标租金等，恒盛公司应按目标租金全额支付给黄朝星，恒盛公司逾期支付租金还应按日支付当月租金的5%作为违约金。然而，恒盛公司承租店铺至今，仅向黄朝星支付租金6万元。2014年9月1日起至今，恒盛公司未再支付过租金。黄朝星于2015年9月25日向法院起诉请求支付自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金及违约金，法院受理后，作出（2015）洛民初字第1702号民事判决，支持了黄朝星的诉求。但2015年9月1日起至2016年8月1日的租金，恒盛公司仍未支付。故起诉，请求判准如请。诉讼过程中，黄朝星变更“判令恒盛公司立即支付自2015年9月1日起至2016年8月1日止的租金111892元，并从起诉日起按合同约定日付当月租金的5%违约金至实际支付之日止”的诉讼请求为：判令恒盛公司立即支付自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金122064元，并从起诉日起按合同约定日付当月租金的5%违约金至实际支付之日止。恒盛公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄朝星为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.非住房登记税务发票、商品房买卖合同登记备案申请表、不动产销售发票及商品房买卖合同各一份，证明黄朝星为涉案商铺的所有权人；2.保租协议、房屋租赁合同各一份，证明恒盛公司向黄朝星承租涉案商铺，期限自2014年3月1日起至2016年8月31日，月租金为10172元，按季度支付，并约定如未按时支付除足额支付租金外，还应按日支付当月租金的5%作为违约金；3.（2015）洛民初字第1702号民事判决书一份，证明黄朝星于2015年9月25日向本院起诉请求恒盛公司支付自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金及违约金，本院判决支持了黄朝星的诉求。对上述证据，本院认证如下：恒盛公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。黄朝星提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月24日，黄朝星向恒盛公司购买洛江区安吉路恒盛商业广场·尚东国际C楼店面20，建筑面积93.11㎡。同时，双方签订《保租协议》一份，约定：保租房产为泉州市洛江区安吉路东侧恒盛·尚东国际（即房管局备案之“恒盛商业广场”）C栋一层20号商铺，建筑面积93.11㎡；保租事项为双方签订的《商品房买卖合同》生效后，甲方（黄朝星）委托乙方（恒盛公司）为其招商及协助办理租赁事宜，乙方保证在招商期内（即甲方办妥该房产的入伙交付手续后3个月内）协助甲方将该房产出租给第三方；保租期限为保证协助租赁期限叁年，自甲方与第三方首次签订的《房屋租赁合同》约定的租金开始支付之日起计算（最迟从超过了上述招商期及本协议约定的免租期之日起开始计算）。租金支付期限按甲方与承租方签订的《房屋租赁合同》约定执行；目标租金为商铺建筑面积每平方米月租金109元（按所购房产每平方米单价及年回报率标准为5%换算，含税），甲方同意向承租方提供三个月的免租期作为装修、试营业期。2014年3月4日，黄朝星与恒盛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.恒盛公司承租黄朝星位于泉州市洛江区安吉路南路东侧尚东国际（即房管局备案之恒盛商业广场）C栋一层120单元，租赁面积共计93.11㎡；2.租赁期限为2014年3月1日起至2016年8月31日止；3.租金的计算及支付方式为月租金109元/㎡（含税），面积93.11㎡，月租金合计10172元/月，乙方（恒盛公司）按季度向甲方（黄朝星）支付租金，乙方应在季度届满后的10日内向甲方支付租金；4.若乙方逾期15日未按时缴纳租金的，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，乙方除缴纳欠付租金外，逾期部分还应按日向甲方支付当月租金的5%为违约金。合同签订后，黄朝星依约将涉案商铺交付恒盛公司管理使用，但恒盛公司仅支付租金6万元。2015年9月25日，黄朝星向本院提出诉讼，请求判令：1.恒盛公司立即支付自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金122064元，并从起诉之日起按日支付当月租金5%违约金至实际支付之日止；2.本案诉讼费用全部由恒盛公司承担。本院于2015年11月24日作出（2015）洛民初字第1702号民事判决，判决恒盛公司在本判决生效之日起十日内支付黄朝星租金122064元，并按年利率20%计付自2015年9月25日起至实际付清款项之日止的违约金。之后，恒盛公司仍未依约支付2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金。故起诉，请求判如所诉。本院认为，黄朝星与恒盛公司之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。黄朝星依约将商铺交付恒盛公司进行管理使用，恒盛公司亦应依约向其支付租金。本案中，黄朝星主张恒盛公司拖欠自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金122064元（10172元/月×12月），对此恒盛公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中恒盛公司既未作出答辩也未提供任何证据进行抗辩，故应视为恒盛公司认同黄朝星的主张。恒盛公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方房屋租赁合同的约定，恒盛公司逾期支付租金的，每日应按当月租金的5%支付违约金。但因合同约定的违约金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且黄朝星也未能举证证明还存在其他损失，故本院将违约金标准调整为按年利率20%计算。另外，根据双方房屋租赁合同的约定，涉案租金的支付时间为按季度支付，于下一季度第一个月的10日前付清，逾期超过15日的还应按日支付当月租金5%的违约金。故恒盛公司承担违约责任的起算期限为所欠季度租金的下一季度第一个月26日起，现黄朝星要求恒盛公司支付自起诉之日（即2017年1月3日）起的违约金，是其合法民事权利的自行处分，本院予以照准。综上，黄朝星请求恒盛公司支付自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金122064元，于法有据，本院予以支持。恒盛公司未依约定时间支付租金已构成违约，依法应承担违约责任，但黄朝星请求其按日支付当月租金5%的违约金，明显过高，应予调整，对超过部分，本院不予支持。恒盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市恒盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给黄朝星2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金122064元，并按年利率20%计付自2017年1月3日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回黄朝星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2741元，减半收取1370.5元，由泉州市恒盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  颜智斌二〇一七年三月二十七日书记员  戴宇楠速录员  杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。