湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0902民初533号
原告(反诉被告)：蒋xx，女，1974年8月2日出生，汉族，住湖南省安化县。
委托诉讼代理人：李晓燕，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告(反诉原告)：xxxx房地产开发有限公司，住所地益阳市秀峰东路教育街,统一社会信用代码91430900788039524X。
法定代表人：陈辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告(反诉被告)蒋xx诉被告(反诉原告)xxxx房地产开发有限公司（以下简称“欣天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋xx的委托诉讼代理人李晓燕、被告(反诉原告)欣天公司的委托诉讼代理人李科、曹晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋xx向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延期办理两证的违约金16190元（自2015年8月31日起计算至2017年1月19日止）。事实和理由：原告于2012年11月17日与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》，购买了被告开发的欣天蓝郡项目中10幢2单元104号房。双方在合同中第十条约定：出卖人（被告）应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交给买受人（原告）；第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证；如因出卖人的原因致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订生效后，原告依合同约定交纳了全部购房款，但被告却未按合同约定时间为原告办理好两证，期间原告与蓝郡小区其他业主曾多次找被告催要两证，双方甚至为此事曾经去派出所报过案，去市政府信访办投诉过。被告终于在2017年1月19日为原告办理好不动产所有权证。但这个时间已远超过了双方在《益阳市商品房买卖合同》中约定的办好两证的时间。原告依据合同的约定，找被告主张逾期办证的违约金无果。
被告（反诉原告）欣天公司答辩并反诉称，一、原告主张的诉讼请求不能成立，我公司根据合同约定及时向房管及其他相关部门递交了办证的相关资料，履行了合同义务，产权证拖延出来不是我公司原因所致，我公司不应当承担相应的逾期办证违约。而且，从2016年6月6日开始，市政务中心停止办理房屋和国土登记发证工作，统一办理不动产登记，我公司因客观原因无法为原告办理房屋产权证和国土证，当然不需要对此承担任何违约责任；二、假使我公司承担逾期办证违约责任，原告关于逾期办证违约金的起诉明显超过诉讼时效，已丧失胜诉权。因原告逾期向我公司支付购房款，根据双方签订的购房合同第六条约定，应向我公司支付逾期付款违约金。请求判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金3000元(从签约后第4日开始起算至按揭贷款实际到账日止，按照逾期支付房款数额以每日万分之一点二的标准计算)。
反诉被告蒋xx辩称，一、反诉被告已依合同约定付清首付款，至于按揭部分反诉被告已向反诉原告提交按揭所需资料，银行按揭贷款的手续都是反诉原告代为办理，至于反诉原告接收反诉被告资料后何时办好银行按揭贷款的时间不能作为反诉被告迟延付款的依据；二、即使按反诉原告提交的银行贷款到账时间起算，反诉原告对反诉被告违约金的计算请求已超过诉讼时效期间。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年11月17日签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于资阳区五福路以南马良路以东—欣天·蓝郡项目的10幢2单元104号房，该商品房总价款319325元；2、付款方式及期限为：首付款219325元于2012年11月13日支付，剩余房款10万元采用银行按揭方式支付。原告应在接到被告通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按原告逾期付款违约处理。逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一点二的违约金；3、交付期限及条件：被告应当于2013年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；4、关于产权登记的约定：被告在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告除交付首付款外，于2013年1月24日以银行按揭贷款方式向被告支付剩余购房款10万元。2013年7月12日，被告将合同约定所购商品房交付原告使用。2017年1月19日，被告为原告办妥了该商品房的不动产权证书。
另查明：根据益阳市人民政府《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》规定，从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理，根据业务类型颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。原各类不动产权属证书停止发放。因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合法有效。原告履行付款义务后，被告应当依照合同约定按期为原告办理所购商品房的房屋所有权证和土地使用权证。被告未按约办理两证，已构成违约，应按约支付原告违约金。被告欣天公司提出的其已积极履行了办证义务，由于客观原因，不存在违约的抗辩观点，因无具备关联性证据予以证实，本院不予采纳。关于被告提出逾期办理两证违约金已超过诉讼时效期间的观点，根据合同约定，被告欣天公司应当在房屋交付使用日（2013年7月12日）后425日内为原告办妥房屋所有权证，即从2014年9月11日起，原告就应当知道自己的权利受到了侵害，逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应从2014年9月11日起算两年。被告提出诉讼时效抗辩后，原告未能举证证明诉讼时效期间有中断、中止的情形，于2017年5月18日才向本院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间，故本院对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。但根据合同约定，被告欣天公司应当在房屋交付使用日（2013年7月12日）后790日内为原告办理土地使用权证，即原告主张逾期办理土地使用权证违约金的诉讼时效期间应从2015年9月11日起算两年，故原告要求被告支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效期间，本院应予支持，以原告购房总价款为基数，自2015年9月11日起按日万分之一计算支付至2017年1月18日止。另依照益阳市人民政府《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》规定，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作，故应扣除被告支付违约金的计算期间19日。针对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的请求，因反诉原告未提供依照双方《商品房买卖合同》第六条约定的反诉被告应在接到通知后付款而逾期违约的证据，并已超过诉讼时效期间，反诉被告的抗辩理由成立，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下：
一、被告xxxx房地产开发有限公司支付原告蒋xx违约金15199.87元。履行期限：本判决生效后10日内付清；
二、驳回反诉原告xxxx房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，由原告负担6元，被告负担96元。反诉受理费25元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 叶 柯
二〇一七年九月三十日
代理书记员 龚浩奇