湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第632号
原告杨某某，女，1979年4月16日出生，汉族，住湖南省怀化市。
委托代理人张莉，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人张轼，湖南众铭律师事务所实习律师。
被告林某某，男，1968年4月16日出生，汉族，户籍地广东省陆丰市东海镇龟山仔八巷**号，现住长沙市人民东路**号颐美园*单元***号。
原告杨某某因与被告林某某发生房屋租赁合同纠纷，于2015年1月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，由审判员王成担任审判长与人民陪审员康毅、高晓岚组成合议庭，于2015年4月14日、5月8日两次公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人张莉、张轼到庭参加了诉讼，被告林某某经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：2013年12月24日，杨某某与林某某签订了《铺位转租合同》，约定将位于长沙市芙蓉区XXX号商铺转租给杨某某，租赁期间为两年，自2014年8月21日起至2016年8月20日止。合同约定第一年租金为40000元，第二年租金为44000元。杨某某于合同签订的当日向林某某支付押金5000元，后又于2014年2月24日向林某某支付第一年的租金40000元。
2014年7月10日，长沙市芙蓉区东屯渡街道扬帆社区居民委员会通知长沙金苹果扬帆纺织品有限公司（以下简称纺织品公司）解除其与该公司签订的《房屋租赁合同》，扬帆社区居委会会收回商铺并于2014年7月18日与该社区XXX门面的房屋所有权人办理移交手续。房屋所有人对该商铺验收后，于2014年7月20日与杨某某签订了《门面租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2014年7月20日起至2017年7月19日止。故杨某某与林某某所签订的附始期的合同无法在2014年8月21日生效。
由于扬帆社区居委会已解除与纺织品公司的租赁合同，且房屋所有权人已经将房屋重新租赁他人，故林某某与杨某某所签订转租合同无法生效履行，据此林某某应当及时主动退还杨某某所支付的租金和押金，合计为人民币45000元，但林某某无所作为，杨某某多次找林某某协商要求其退还租金和押金，林某某均以各种理由搪塞，迟迟不肯退还。因林某某的无权处分行为导致门面转租合同无法履行，致使与杨某某所签订的合同目的无法实现，应当依法追究被告违约责任，故请求按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。
基于上述的事实与理由，为了维护杨某某的合法权益，特依据相关法律法规，请求人民法院：1、解除杨某某与林某某签订的《铺位转租合同》；2、判令林某某返还杨某某租金40000元；3、判令林某某退还杨某某租房押金5000元；4、判令林某某按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金至实际还款之日止（暂计算至起诉之日为4050元）。
被告林某某未到庭参加诉讼，但在举证期限内提交答辩状称：林某某依据其与纺织品公司签订的《铺位租赁经营合同》的第七条的约定而与杨某某于2013年12月24日签订的《铺位转租合同》是合法有效的，该合同依法应当得到全面切实履行。纺织品公司与扬帆社区居委会之间房屋租赁合同纠纷目前尚在法院审理过程中，林某某与杨某某的《铺位转租合同》没有依法被解除的情况下，杨某某直接与门面业主签订《门面租赁合同》，其诉请退还所受租金，缺乏事实和法律依据，依法不应得到法院的支持。
杨某某没有依法解除《铺位转租合同》将门面移交给林某某，不仅违反了双方的合同约定，而且还严重损害了林某某的合法权益，林某某在适当的时候将依法追求杨某某的违约责任。
经审理查明：2008年7月19日，长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城与芙蓉区东屯渡街道扬帆社区居民委员会签订了《房屋租赁合同》，合同约定由该公司租赁该社区居委会位于金苹果扬帆大市场五十二栋房屋的底层门面（包括本案涉诉门面）。2009年6月4日，纺织品公司享有和承担了该合同中长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城的权利与义务。随后，林某某从纺织品公司承租了长沙芙蓉区金苹果扬帆大市场D2栋1号门面。2013年12月24，林某某与杨某某签订了《铺位转租合同》，合同约定林某某将该门面转租给杨某某。转租期限自2014年8月21日起至2016年8月20日止。2014年8月21日至2015年8月20日的门面转租租金为40000元；2015年8月21日至2016年8月20日的门面转租租金为45000元。杨某某于合同签订日交付给了林某某押金5000元，又于2014年2月24日将2014年8月21至2015年8月20日门面转租租金40000元交付给了林某某。
2014年7月10日，芙蓉区东屯渡街道扬帆社区居民委员会对纺织品公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，称通知送达之日起解除其与纺织品公司之间的《房屋租赁合同》，要求该公司在2014年7月13日之前将其承租的上述合同项下已交付的所有门面（包括本案所涉门面）腾出直接交付给业主。2014年7月18日，芙蓉区东屯渡街道扬帆社区居民委员将本案所涉门面收回交还给业主贺升平。2014年7月20日，贺升平将该门面出租给杨某某，租赁期限为三年，自2014年7月20日起至2017年7月19日止。合同签订后杨某某在该门面经营至今。
以上事实，有身份证、《铺位转租合同》、《收条》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》、《金苹果扬帆市场门面移交单》、《证明》、《门面租赁合同》以及当事人陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为：杨某某与林某某签订的《铺面转租合同》系双方的真实意思表示，内容与形式均不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应全面依约履行。杨某某已经按照合同约定向林某某交付了押金和并预付了第一年的门面租金，但涉诉门面在向杨某某交付之前已被业主收回并于2014年7月20日租出，致使林某某无法按期履行交付房屋的合同义务。因此，杨某某主张2014年7月20日解除与林某某签订的《铺面转租合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状或采取其他补救措施。故林某某应在合同解除后返还杨某某先前给付的押金和第一年的门面转租租金，并按银行同期贷款利率支付利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除杨某某与林某某于2013年12月24日签订的长沙市芙蓉区金苹果扬帆大市场D2栋1号门面《铺位转租合同》；
二、林某某于本判决生效后五日内返还杨某某租金40000元；
三、林某某于本判决生效后五日内返还杨某某押金5000元；
四、林某某于本判决生效后五日内给付杨某某已付押金和租金合计45000元的利息（从2014年7月21日起计算至实际还清之日止。按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、驳回杨某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1026元，由林某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 成
人民陪审员 康 毅
人民陪审员 高晓岚
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 曹彩华
附本案适用法律条文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。