云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第261号
上诉人（原审原告）唐萌，女，1976年11月22日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人欧保华、杨永春，云南新洋务律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王莹，女，1989年2月10日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人李小丰、周洛刚，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）裴安刚，男，1978年12月18日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人陈娜，云南真宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：昆明市南苑小区独立商网***号。
法定代表人李云波，总经理。
特别授权诉讼代理人王泳，女，汉族，1970年7月16日出生。
上诉人唐萌、王莹因与被上诉人裴安刚、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园房地产公司”）定金合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：被告裴安刚与被告王莹系夫妻关系。2012年6月19日，原告唐萌与被告裴安刚通过房屋中介被告昆明尊园房地产经纪有限公司，签订了《买卖合同》，该合同经原告唐萌、被告裴安刚、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签字盖章确认。合同约定：被告裴安刚与原告唐萌双方通过被告昆明尊园房地产经纪有限公司出售及购买位于昆明市滇池香缇铂金商务会馆11幢57号房屋，建筑面积为204.67平方米，成交价格为人民币3040000元。2012年8月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。原告在2012年6月19日支付给被告定金100000元，2012年6月20日双方在公证机关办理定金公证手续后，原告再次支付被告定金500000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年6月20日，原告唐萌与被告裴安刚、王莹签订了《房屋买卖定金协议》，并在云南省昆明市明信公证处对该协议进行了公证，原告支付公证费人民币9120元。该份协议明确约定：被告裴安刚、王莹将已经购买并办理备案登记未取得产权证的位于昆明市滇池香缇铂金商务会馆11憧57号房屋，建筑面积为204.67平方米，以人民币3040000元出售给原告唐萌。原告唐萌于该协议签订当天支付被告裴安刚、王莹定金人民币600000元。被告裴安刚、王莹按照约定办理房屋过户手续，如果被告裴安刚、王莹违约，诸如拒绝签订房屋买卖合同、拒绝出售涉案房屋并拒绝办理其他交易过户事项的，双倍返还已收取的定金；如果原告唐萌违约，则无权要求被告裴安刚、王莹返还收取的定金。2012年6月19日、6月20日，原告唐萌向被告裴安刚、王莹支付定金人民币100000元和人民币500000元，被告昆明尊园房地产经纪有限公司向原告出具收款收据。2012年6月28日、6月29日，被告裴安刚收取了原告唐萌房屋产权更名手续费人民币40000元与10000元。后因房屋无法办理过户登记，经双方协商被告退还原告人民币15000元。2012年5月14日，昆明市中级人民法院作出（2012）昆民四初字第86号民事裁定书，就谢鹰、裴安妮诉裴安刚、许洪博民间借贷纠纷一案将被告裴安刚价值3000000元的财产予以保全，将涉案房屋予以预查封。该裁定书于2012年5月28日由裴安刚的委托代理人程云签收。故原告诉至法院请求判令：一、三被告共同双倍返还原告购房定金人民币1200000元；二、三被告共同赔偿原告更名手续费35000元；三、三被告共同赔偿原告公证费人民币9120元；四、三被告共同支付原告以上一至三项合计人民币1244120元自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的银行利息；五、本案案件受理费由三被告承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：原告唐萌与被告裴安刚、王莹通过房屋中介被告昆明尊园房地产经纪有限公司居间介绍，于2012年6月19日签订了《买卖合同》，将位于昆明市滇池香缇铂金商务会馆11幢57号房屋售予原告唐萌。涉案房屋因被告裴安刚的其他诉讼，2012年5月被昆明市中级人民法院依法查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。被告裴安刚、王莹在涉案房屋被昆明市中级人民法院依法查封后，仍然签订合同将房屋向原告出售，行为违反法律规定，所签合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告裴安刚、王莹的违约行为导致合同无效，其收取原告唐萌的定金600000元和更名费35000元应当予以返还。办理公证手续支付的公证费9120元，系原告的损失，被告裴安刚、王莹应当予以赔偿。原告未能证实其具体损失，一审法院参照银行贷款利息予以确定。被告昆明尊园房地产经纪有限公司在为原告唐萌、被告裴安刚、王莹提供居间服务，其提供的服务是否符合法律及双方约定，与本案不属同一法律关系，一审法院不作处理，故对原告要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告裴安刚、王莹于本判决生效之日起十五曰内返还原告唐萌人民币635000元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率，自2012年6月21日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、由被告裴安刚、王莹于本判决生效之日起十五日内赔偿原告唐萌公证费人民币9120元；三、驳回原告唐萌的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币15997元（原告己预交），由原告唐萌承担5997元，被告裴安刚、王莹承担人民币10000元（被告承担部分在本判决生效之日起十五日内支付给原告）。
一审判决宣判后，唐萌、王莹均不服，向本院提起上诉。唐萌上诉称：一、本案《买卖合同》合法有效，一审认定该合同无效属适用法律错误。双方签订的《买卖合同》系真实意思表示，尽管涉案房屋被人民法院依法查封，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故一审认定合同无效没有法律依据。二、被上诉人尊园房地产公司应当与被上诉人裴安刚、王莹共同承担赔偿责任。被上诉人尊元房地产公司在上诉人唐萌与与被上诉人裴安刚交易的过程中，未核实房屋的权利瑕疵情况等重要事实，导致《买卖合同》以及《房屋买卖定金协议》无法继续履行。综上，一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人唐萌的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。
王莹针对唐萌的上诉答辩称：一、本案中王莹不应承担责任，涉案房屋系裴安刚的婚前财产，王莹不是共有人。二、一审法院认定房屋买卖合同无效是正确的，因为涉案房屋在签署合同之前已经被法院查封。三、本案要审查出卖人是谁，王莹并不是本案的出卖人，不应承担出卖不能所导致的责任。综上，请求驳回上诉人对王莹的上诉请求。
尊园房地产公司针对唐萌的上诉答辩称：一、对于涉案的《买卖合同》及《房屋买卖定金协议》是有效的。二、我方并未提出虚假的信息，裴安刚并未就涉案房屋的查封情况告知我方，涉案房屋并未进行产权登记，故不能通过产权登记查询得知涉案房屋被查封的情形。如果是提供虚假信息，也是裴安刚提供的虚假信息。我方在交易过程中没有过错。三、在购房合同签订之后，所有款项是买房向卖方直接支付的，一审唐萌提交的我方出具的收据是应唐萌的要求出具的。三、关于更名费等相关费用是买卖双方协商，我方并未参与。综上，我方在交易过程中尽到了相关的义务，合同不能履行的根本原因是裴安刚故意隐瞒涉案房屋被查封的事实。
王莹上诉称：一、一审法院认定事实错误，裴安刚与王莹于2011年8月4日登记结婚，于2013年9月经法院判决离婚，涉案房屋系裴安刚的婚前个人财产，王莹并不是共有权人，也不是《买卖合同》的卖方，不应承担返还或赔偿责任。二、一审法院将王莹列为共同被告是错误的。综上，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人唐萌对上诉人王莹的全部诉请；二、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。
唐萌针对王莹的上诉答辩称：一、本案中王莹是否作为出卖方应该综合全案来看，签订合同的时候，裴安刚和王莹系夫妻关系，且在收款过程中，王莹提供了账户，由此可知王莹是作为房屋买卖合同的一方主体。二、王莹在房屋买卖定金协议中已经签字确认，该合同已经公证，王莹通过其行为否定了结婚之前的财产约定，故涉案房屋属于裴安刚和王莹的夫妻共同财产，我方签订合同的时候有理由相信涉案房屋是夫妻共同财产，故王莹的主张不能成立，依法驳回其上诉请求。三、婚前财产可以通过婚后约定变成夫妻共同财产，王莹的签字行为已经视为将涉案房屋变为夫妻共同财产。
裴安刚针对唐萌、王莹的上诉答辩称：一、本案为定金合同纠纷，定金系唐萌直接支付给王莹，涉案房屋是否是婚前个人财产与本案无关。二、一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条确认合同无效正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
尊园房地产公司针对王莹的上诉答辩称：我方不清楚，请法院裁定。
二审中，王莹向本院提交以下新证据：证据一、官渡区人民法院（2013）官民一初字第1628号民事判决书、昆明市中级人民法院（2013）昆民二终字第966号。证明：双方于2011年8月4日结婚，2013年9月23日经判决离婚。夫妻关系存续期间并无共同财产。证据二、《个人业务交易单》。证明：房屋实际出卖人是裴安刚。唐萌针对上述证据质证认为：一、真实性无异议；不认可证明内容，无法证实涉案房屋不属于双方的夫妻共同财产。二、对证据二的真实性认可，但与本案无关，不能证明对方的证明观点。裴安刚针对上述证据质证认为：对证据一的真实性、关联性、合法性予以认可；对证据二的真实性认可，50万金额并不是定金，亦是双方共同处置。尊园房地产公司针对上述证据的真实性无法确定。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明力在下文予以评述。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认，并补充查明以下事实：一、裴安刚与王莹于2011年8月4日结婚，于2013年9月23日经法院判决离婚。二、唐萌支付的定金60万元，其中10万由唐萌支付到裴安刚指定的账户上，另50万元支付到王莹的账户上。三、《房屋买卖定金协议》第七条约定，在本协议有效的期限内，除本协议中约定的免责情形或双方当事人另行自愿达成并认可的免责事由外，如甲方（裴安刚、王莹）违约，诸如甲方拒绝签订房屋买卖合同、拒绝出售上述房屋并拒绝办理其他交易过户事项的，双倍返还已收取的定金；如乙方违约，诸如乙方拒绝签订房屋买卖合同、拒绝购买上述房屋并拒绝办理其他交易过户事项的，无权要求甲方返还已收取的定金。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：定金是否应当双倍返还？王莹、尊园房地产公司是否应当承担责任？
本院认为：针对第一个争议焦点，定金是否应当双倍返还的问题。首先，唐萌与裴安刚签订的《买卖合同》以及唐萌与裴安刚、王莹签订的《房屋买卖定金协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该条法律规定系管理性规定，并不是强制性规定，故不能据此认定涉案的《买卖合同》以及《房屋买卖定金协议》无效，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，根据查明的事实，裴安刚系涉案房屋被法院预查封之后进行的房屋买卖，推定其明知房屋被法院预查封的情况下仍将房屋进行出售，具有主观恶意，现裴安刚与唐萌所签的《买卖合同》已不能履行，出卖房屋的一方应承担不能履行合同的法律后果。而《房屋买卖定金协议》第七条明确约定，如甲方违约，应双倍返还已收取的定金，故本院认为唐萌请求双倍返还定金有事实和法律依据，本院予以支持。
针对第二个争议焦点，王莹、尊园房地产公司是否应当承担责任的问题。（一）王莹是否应当承担责任的问题。王莹上诉认为其不是涉案房屋的所有人，且其收取的50万元已支付至裴安刚指定的账户，故不应承担责任。本院认为，裴安刚、王莹共同作为《房屋买卖定金协议》的甲方于夫妻关系存续期间与唐萌签订该协议，即王莹与裴安刚作为合同一方主体签订该协议，并明确为正式订立房屋买卖合同作出担保的意思表示，且其中50万元的定金系唐萌直接支付至王莹的账户，根据合同相对性原则以及《房屋买卖定金协议》的约定，唐萌有权要求裴安刚、王莹共同承担赔偿责任。（二）尊园房地产公司是否应当承担责任的问题。尊园房地产公司作为居间方，并不是《房屋买卖定金协议》的合同相对方，且其并未收取定金，唐萌请求尊园房地产公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人唐萌的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。上诉人王莹的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第114号民事判决第二、三项，即：“二、由被告裴安刚、王莹于本判决生效之日起十五日内赔偿原告唐萌公证费人民币9120元；三、驳回原告唐萌的其他诉讼请求”。
二、撤销昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第114号民事判决第一项，即：“由被告裴安刚、王莹于本判决生效之日起十五曰内返还原告唐萌人民币635000元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率，自2012年6月21日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）”。
三、由裴安刚、王莹于本判决生效之日起十五日返还唐萌人民币1235000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币31994元，由裴安刚、王莹共同承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年五月十三日
书 记 员 郭 涛