上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1005号
上诉人(原审被告)：徐柏森，男，1948年10月16日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张树学，上海尚域律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘贝奇，女，1996年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王锋，上海陈建华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华峰，上海必和律师事务所律师。
原审被告：徐耀宗，男，1978年5月31日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张树学，上海尚域律师事务所律师。
上诉人徐柏森因与被上诉人刘贝奇、原审被告徐耀宗房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐柏森上诉请求：发回重审或依法改判徐柏森无需支付违约金人民币(以下币种均为人民币)20万元。
事实和理由：徐柏森与刘贝奇之间签订的合同并未生效，因此不应当产生违约金。根据双方签订的合同约定，合同需经双方签字后才能生效，而合同的相对人徐耀宗并未签字，因此合同并未生效。
刘贝奇辩称，虽然一审法院未认定徐柏森与徐耀宗之间存在代理关系，但是事实上该代理关系是存在的。据此，刘贝奇与徐柏森签订的合同已经生效，徐柏森应该支付违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘贝奇向一审法院起诉请求：1、判令解除刘贝奇与徐柏森、徐耀宗签订的房屋买卖合同；2、判令徐柏森、徐耀宗返还刘贝奇定金20万元；3、判令徐柏森、徐耀宗赔偿刘贝奇违约金66万元。
一审法院认定事实：徐柏森、徐耀宗系父子关系，为上海市嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。2016年9月2日，刘贝奇与徐柏森在中介公司居间介绍下签订房屋买卖合同，约定由刘贝奇向徐柏森、徐耀宗购买系争房屋，总价为330万元，双方同意在本合同签订后15日内前往中介处签订示范文本的上海市房地产买卖合同，若徐柏森、徐耀宗根本违约，应向刘贝奇双倍返还定金，并约定若守约方解除本合同的，违约方需按照总房价款的百分之二十向守约方支付违约金等条款。买卖合同尾部出卖方处徐耀宗的名字由徐柏森代签。合同签订当日，刘贝奇即向徐柏森支付定金20万元。2016年9月6日，徐柏森告知中介公司因徐耀宗不同意转让系争房屋，故其不能继续履行房屋买卖合同。因双方协商未果，刘贝奇遂诉至一审法院。
审理中，刘贝奇提供电话录音的文字记录，并申请中介公司员工华小宝到庭作证，证明徐耀宗知晓买卖合同的签订情况及徐耀宗委托徐柏森在合同上代签名的事实。证言主要内容：签订买卖合同时，徐耀宗在外地，故证人与徐耀宗通电话，徐耀宗在电话中同意出售房屋，并让徐柏森代签买卖合同，嗣后徐柏森到公司处告知房价卖低了，及徐耀宗未在合同上签字，故合同无法继续履行。徐柏森、徐耀宗对证人证言认为徐柏森并非主动出售系争房屋，对电话录音认为系违法取证，徐耀宗并未确认出售系争房屋，故对刘贝奇的证据不予认可。
因徐柏森申请，一审法院委托华东政法大学司法鉴定中心对其民事行为能力进行鉴定。鉴定结论为：被鉴定人徐柏森目前对本案具有完全民事行为能力。刘贝奇及徐柏森对鉴定结论均无异议。
一审法院认为：刘贝奇与徐柏森之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。刘贝奇虽提供了证人证言及电话录音的文字记录，但基于证人的身份及电话录音仅有文字记录，该证据尚不足以证明徐耀宗同意转让系争房屋及委托徐柏森代为签名的事实。因作为系争房屋产权之一的徐耀宗未在买卖合同上签名，亦未委托徐柏森转让系争房屋，事后又未对徐柏森与刘贝奇签订的买卖合同进行追认，导致合同无法继续履行。庭审时刘贝奇与徐柏森一致同意解除合同，故房屋买卖合同于2017年5月25日解除。合同解除后，徐柏森应返还刘贝奇定金20万元。因合同中同时约定了定金和违约金条款，刘贝奇现选择依照违约金条款，要求徐柏森、徐耀宗支付违约金显然过高，一审法院结合刘贝奇的付款情况和合同的履行情况等，对违约金酌情予以调整为20万元。至于刘贝奇要求徐耀宗返还定金及偿付违约金的诉请，因无事实和法律依据，一审法院对刘贝奇的该项诉请不予支持。
一审法院判决：一、刘贝奇与徐柏森于2016年9月2日签订的房屋买卖合同于2017年5月25日解除；二、徐柏森应于判决生效之日起十日内返还刘贝奇定金20万元；三、徐柏森应于判决生效之日起十日内偿付刘贝奇违约金20万元；四、驳回刘贝奇的其余诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明：房屋买卖合同第13条约定：“签约承诺：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。”而合同第11条、12条分别是定金责任和违约责任的约定。该事实有徐柏森和刘贝奇签订的房屋买卖合同为证，本院予以确认。
本院认为,刘贝奇与徐柏森、徐耀宗之间签订的系争房屋买卖合同上虽有徐柏森本人签字，但徐耀宗签名系徐柏森代签。系争房屋为徐柏森、徐耀宗共有房屋，现徐耀宗明确表示不认可徐柏森代其签约，刘贝奇又未能提供充分证据证明徐柏森有权代理徐耀宗签约出售房屋，故徐柏森无权处分两人共有房屋，系争房屋买卖合同应属无效。一审法院就房屋买卖合同效力所作认定不当，本院予以纠正。徐柏森上诉认为合同未生效也缺乏依据，本院不予采纳。房屋买卖合同无效，因该无效合同取得的财产，应该予以返还。故徐柏森收取刘贝奇的20万元定金应予以返还。一审法院判决由徐柏森向刘贝奇返还定金20万元并无不当，本院予以维持。现无充分证据证明徐耀宗授权徐柏森签订系争房屋买卖合同，刘贝奇诉请要求徐耀宗承担返还定金，赔偿违约金的诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。但该房屋买卖合同中签署方徐柏森承诺保证有签署本合同并收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效，其应按合同第11条定金条款或第12条违约责任的约定向对方承担责任。该条款系独立发生法律效力。故徐柏森应遵循承诺，在因其无权代理导致合同无法继续履行的情况下，受定金罚则和违约责任的约束。一审法院根据刘贝奇以违约条款追究相对方责任的选择，结合刘贝奇付款情况和合同履行情况对违约金金额予以调低，酌情判决由徐柏森偿付刘贝奇违约金20万元尚属公平合理，本院不再做调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初895号民事判决第二、第三项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初895号民事判决第一、第四项；
三、刘贝奇与徐柏森于2016年9月2日签订的房屋买卖合同无效；
四、对刘贝奇的其余诉讼请求不予支持。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12,400元减半收取6,200元，由刘贝奇承担2,550元、徐柏森承担3,650元;鉴定费3,150元，由徐柏森承担。二审案件受理费4,300元，由上诉人徐柏森承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一八年四月十六日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。