西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第05896号
原告张鹏，男，1985年1月9日出生，汉族，住西安市。
委托代理人宋晓娟，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告郑发州，男，1977年5月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托代理人李国强，男，1958年5月7日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告西安壹加贰房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区太白南路东侧0号新一代国际公寓1幢3单元22层32218室。
法定代表人陈小刚，该公司总经理。
委托代理人郭军，系该公司员工。
原告张鹏与被告郑发州、被告西安壹加贰房地产营销策划有限公司（以下简称“西安壹加贰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鹏的委托代理人宋晓娟，被告郑发州及其委托代理人李国强、被告西安壹加贰公司的委托代理人郭军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张鹏诉称：2012年12月2日原告与被告西安壹加贰公司签订《西安壹加贰房地产营销策划有限责任公司购房委托书》，合同约定：原告委托被告壹加贰公司代为求购坐落于西安市雁塔区太白南路紫薇尚层小区西X栋X单元X室的房屋，并且合同中明确约定以房屋所有权证过户作为此次交易方式；被告壹加贰公司接受委托后，原告需支付保证金10000元；如买卖成交后，原告另行支付成交价的3%作为服务佣金，即15000元。合同签订后，原告按约定于当日向被告壹加贰公司支付10000元保证金。2012年12月8日，原告（乙方）与被告郑发州（甲方）、壹加贰公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告郑发州将其位于西安市雁塔区太白南路紫薇尚层小区西X栋X单元X室，建筑面积61.76平方米的房屋出售给原告，转让成交价为51万元；被告郑发州确认原告交付被告壹加贰公司的10000元转为定金，双方明确由原告以按揭方式支付楼款，但原告需于2012年12月13日之前支付被告郑发州14万元的首付款；原告应当在银行出具承诺函之日（如被告郑发州需要赎楼，则在被告郑发州赎出房产证原件并注销抵押登记及银行出具贷款承诺函之日）起5日内（含当日）原告与被告郑发州办理递件过户手续并交纳相关税费。合同签订后，原告依约支付14万元首期款，并依约向银行提交按揭贷款的相关材料。但被告郑发州迟迟不予履行相应义务，且隐瞒合同约定物业并无房产证，无法实际履行办理递件过户手续。至今房屋未交付且未办理过户手续，故原告委托被告壹加贰公司之事并未完成。因合同约定“房屋产权所有证过户”为合同履行方式，故二被告上述行为已构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，使原告无法按时居住，产生损失。故诉至法院要求1、解除原告与两被告于2012年12月8日所签订的《房地产买卖居间合同》；2判令被告郑发州向原告返还首付款150000元及利息23580元；3、判令被告郑发州向原告支付违约金15000元；4、判令被告西安壹加贰房地产营销策划有限公司退还服务费15300元；5、由二被告承担本案诉讼费。
被告郑发州辩称，原告起诉认为答辩人隐瞒合同约定该房屋无房产证，无法实际履行办理过户手续，认为答辩人构成根本违约，与事实完全不符。2012年12月8日，答辩人与原告签订《西安壹加贰房地产营销策划有限公司房地产买卖居间合同》（以下简称《买卖居间合同》），约定答辩人将紫薇尚层小区西X栋X单元X室建筑面积为61.76平方米的房屋出售给原告，出售总价51万元，原告先付首期款14万元，余款以按揭贷款的方式支付；根据合同约定，原告对于答辩人出售房屋处于抵押状态，需要先还清银行贷款解除抵押登记手续等现状是明知的，答辩人并不存在隐瞒出售房屋现状的情形。《买卖居间合同》签订后，答辩人即根据西安壹加贰房地产营销策划有限公司的要求，2012年12月17日，全权委托西安壹加贰公司员工郭军办理出售房屋提前还款手续、领取相关票据及领取注销抵押相关资料，代为办理并领取《房屋所有权证》、签署买卖合同，协助房屋买受人办理贷款等全部事宜。在郭军的代理下，答辩人提前将出售房屋的按揭贷款还清，解除了抵押备案登记手续，并于2013年6月6日办理完毕出售房屋的产权证（实际建筑面积为62.02平方米），至此，房屋已经具备办理过户登记的条件。由于根据《买卖居间合同》的约定，原告需以出售房屋作为抵押物向银行按揭贷款后向答辩人支付购房尾款。为此，答辩人即配合原告办理房屋抵押前的估价事宜，2014年3月24日，评估机构出具《房地产抵押估价预评报告》，估价60.02万元。此后，答辩人继续配合提交房屋所有权证等材料配合原告向银行办理按揭贷款手续。2014年4月12日，原告以房屋作为抵押物向中国邮政储蓄银行有限责任公司西大街支行申请贷款，原告为此提交了债权债务声明、家庭购房申报表、家庭住房实有套数诚信保证书等材料。但经银行查询原告的贷款还款征信情况，原告办理的贷记卡有逾期还款的记录，逾期金额3629元，由于原告个人征信有问题，银行不同意向原告出具贷款承诺函。此后，答辩人催促原告想其他办法办理按揭贷款手续或者一次性付清房款，答辩人再按照合同约定配合原告办理过户手续以及交付房屋的手续，但原告至今未能落实购房尾款事宜。根据前述事实，由于原告未能取得银行出具的贷款承诺函，也没有通过其他途径落实购房尾款，答辩人配合办理产权过户的条件未成就，这本身是原告的违约行为所致，按照合同约定原告应向答辩人承担违约责任。综上所述，《买卖居间合同》签订后，答辩人依据合同约定全面履行合同义务，没有任何违约行为，房屋未过户是原告自身的原因导致。因此，原告起诉称答辩人根本违约毫无事实根据，恳请人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。
被壹加贰公司辩称，原告认为西安壹加贰房地产营销策划有限公司办理紫薇尚层房屋一事未完成，要求公司返还服务佣金的请求不成立，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2012年11月中旬，公司员工方毛毛带原告张鹏看了紫薇尚层的房子，原告看中了紫薇尚层西区X房屋，此房屋价格为53万元整。之后的几天里，张鹏携家人又一次预约到我公司要求复看紫薇尚层西区X房屋，张鹏一家人看了房屋之后，觉着房屋可以，但是要求价格上再能少些，我公司工作人员告知原告目前被告郑发州净拿价格最低53万。张鹏家人商量过后房屋还价50万元整，张鹏让我们以50万元的价格和郑发州谈价交涉。于是在2012年12月2日签订了《购房委托书》并给这套房屋支付了1万元保证金。之后我们和被告郑发州经过数次交涉，房屋价格仍然不能谈妥到50万元整，于是我们在12年12月8日邀约被告郑发州和张鹏见面细谈，谈判当天郑发州让价2万，张鹏加价1万，最终双方同意以51万的价格签订了我公司的《房地产买卖居间合同》。合同当中约定：1、出卖方中介佣金由买受方承担，买受方自己承担自己的中介佣金。2、双方房屋交付时间为过户当日。3、出卖人净拿价格为51万元整，过户产生的所有税和费以及出卖方中介佣金由原告张鹏承担。除上述合同内容以外，由于被告郑发州该房屋的房产证当时处于银行抵押状态，房产证正在办理当中，房产证如果能够加急办理，被告郑发州愿意自己出办理房产证的加急费用。原告张鹏于2012年12月13日把首付房款14万打入郑发州账户，郑发州于2012年12月14日把工商银行的房屋尾款14万结清。由于郑发州本人在外地办理后期手续不方便，2012年12月17日，被告郑发州夫妻双方到公证处办理全权委托公证书，将后期手续委托给我公司员工郭军办理。事情发展期间双方都是知道房产证处于开发商办理当中，张鹏家人电话催促一段时间之后，要求让我和郑发州交涉提前交房事情，和郑发州协商多次不成功之后，张鹏家人又来公司要求我当面和郑发州交涉交房事项，当着张鹏家人面和郑发州电话沟通要求交房，郑发州还是不同意提前交房。直到2014年3月份房产证拿到手里。此时原告张鹏由于手里钱不够，考虑多贷款，于是找我们说明情况，让我们协助张鹏对房屋进行高价评估，多贷款，少首付。最终以评估价值到60.2万，能够申请贷款42万时，张鹏自己签订了评估协议，评估公司于2014年3月24日出了评估报告。紧跟着我们给张鹏办理了《西安市家庭购房申报表》（当时政策还在限购令中），接着就带张鹏和其爱人一起去银行进行了贷款合同签订。银行签订贷款合同之后的几天，银行担保公司给张鹏电话，（张鹏已经受理同意银行担保打印张鹏的个人征信报告）通知他的征信报告显示有逾期，不能办理公积金，只能办理商业贷款。之后张鹏觉着商业贷款利息高，就决定自己找人把自己建行办理的信用卡的征信问题解决掉。在这个解决个人征信问题中我多次提到个人征信是不能消掉的。需要有5年的时间，个人征信才能重新开始。在张鹏处理个人征信的过程中，我多次电话催着办理商业贷款，张鹏还是努力找熟人想把自己的征信逾期消掉，办理公积金贷款。再之后就说不太想考虑买房子了，综上所述，此房屋纠纷一事，我们中介公司已经为买卖双方服务3年之久，并且在合同履行过程中，张鹏最终不考虑购买此房屋原因导致合同至今未履行完毕（到目前为止如果买方张鹏愿意购买此房屋，我们还是愿意给买卖双方办理后期所有手续），因此原告张鹏要求中介公司返还服务佣金不成立。希望法院依法判决。
经审理查明：2012年12月2日原告与被告西安壹加贰公司签订《西安壹加贰房地产营销策划有限责任公司购房委托书》，合同约定：原告委托被告壹加贰公司代为求购坐落于西安市雁塔区太白南路紫薇尚层小区西1栋3单元0506室的房屋，被告壹加贰公司接受委托后，原告需支付保证金10000元。委托书签订后，原告按约定于当日向被告壹加贰公司支付10000元保证金。2012年12月8日，原告（乙方）与被告郑发州（甲方）、壹加贰公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告郑发州将其位于西安市雁塔区太白南路紫薇尚层小区西X栋X单元X室，建筑面积61.76平方米的房屋出售给原告，转让成交价为51万元；被告郑发州确认原告交付被告壹加贰公司的10000元转为定金，合同第四条约定：乙方（原告）以按揭方式支付楼款，原告需于2012年12月13日之前将14万元（不含定金）的首付款支付至指定监管机构的指定账户中。乙方（原告）于2013年1月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。合同第五条约定：如乙方（原告）选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若甲方需要赎楼，则在甲方赎出房产证原件并注销抵押登记及银行出具贷款承诺函之日）起五日内，甲乙双方办理递件过户手续并缴纳相关税费。合同第六条约定：该物业处于抵押状态，甲方（被告郑发州）同意本合同生效之日起五日内（含当日）自行筹资或找丙方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第十条约定：甲方（被告郑发州）应于过户当日将该物业交付于乙方（原告）。合同第十六条约定，甲方服务费由乙方承担。
2012年12月8日，原告向被告郑发州向支付首付款140000元（不含定金）。2012年12月13日，原告向被告壹加贰公司支付购房佣金15300元。被告郑发州于2012年12月20日将此房屋按揭贷款190000元结清，其结清贷款后，其与银行签订的《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。被告郑发州于2013年6月6日取得该房屋所有权证，房产证号为X。后原告着手办理按揭贷款手续，因个人征信存在问题，贷款手续至今未获审批。对此，原告表示认可。经查，该房屋仍在被告郑发州名下，房屋由被告郑发州占有使用，原告亦未向被告郑发州支付剩余房款。
以上事实，有《房屋买卖合同》、购房委托书、《房屋买卖居间合同》、收款收据、西安市房屋登记薄等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原告与被告郑发州、被告西安壹加贰公司签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务，该合同签订后即于2012年12月8日发生法律效力。根据合同第六条约定：该物业处于抵押状态，甲方（被告郑发州）同意本合同生效之日起五日内（含当日）自行筹资或找丙方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。被告郑发州于2012年12月20日结清银行按揭贷款，虽未在合同生效五日结清银行贷款，但亦在短时间内积极履行了合同义务，不存在根本违约的情形，未导致合同不能履行。而原告因个人征信存在问题至今无法办理按揭贷款，无法向被告付清剩余房款，使该居间合同至今未履行完毕。根据原、被告《房屋买卖居间合同》第五条、第六条的约定，原告对被告郑发州房屋存在按揭贷款是知情的，且原告未提交证据证明被告在签订合同当时故意隐瞒无房产证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告郑发州的行为没有导致合同目的不能实现，故原告要求解除《房地产买卖居间合同》，要求被告郑发州返还首付款150000及利息23580元，要求被告郑发州支付违约金15000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告壹加贰公司返还服务费15300元的诉讼请求，原告未向法庭提交证据证明被告壹加贰公司未按约定提供服务，因证据不足，对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告张鹏的诉讼请求。
本案案件受理费4358元，由原告张鹏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨 冉
人民陪审员 胡均安
人民陪审员 张金桂
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 维
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