河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终1358号
上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司。
法定代表人：张立顺，公司董事长。
委托代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱赋麟。
委托代理人：蔡志勇、赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。
上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2491号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告购买被告开发的时代广场3单元2102号房屋，总价款718402元。其中第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2012年6月8日，被告向原告发放入户通知单，向原告交付所售房屋。另查明，被告至今未将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，原告未取得房屋产权证书。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、入户通知单、销售不动产统一发票以及当事人的陈述等予以证实。
原审认为，�、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，但被告未按照合同约定将需由其提供的办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告未能按期取得房屋产权证书，被告的行为以构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称双方在合同中有特殊约定，如果被告无法完成备案致原告无法办理产权登记，双方应进行协商，协商是本合同约定的必需要件。在双方未能协商一致的情况下，原告通过起诉来解决纠纷并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的�理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，该“当事人有特殊约定”仅指当事人就取得房屋权属证书的期限进行的约定，而不是当事人对出卖人是否应承担违约责任以及如何承担违约责任所做的约定。因此，被告应按照约定在房屋交付使用后180日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，否则即应承担违约责任。因双方当事人未约定违约金，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同�有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告主张的逾期办证违约金的天数为实际交房日第二日即2012年6月9日至2014年11月26日止（原告起诉时间），扣除180天，被告共违约717天。逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案所涉商品房买卖合同的双方当事人是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，基于合同的相对性原则，本院对被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的主张不予采纳，如被告与湖北远大建设集团公司之间有其它纠纷，应另案解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告沧州恒顺房地产开发有限公司赔偿原告无法办理房产证损失按总房款718402元×违约天数717天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2671元，由被告承担。
原审判后，原审被告沧州恒顺房地产开发有限公司不服，其上诉理由是：1、原审审判程序违法2、原审法院对双方的《商品房买卖合同》的约定不予支持，是明显错误的。3、原审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。综上所述：原审法院对事实的认定存在着严重错误，因此判决结果有失公允。请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
经审理查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决”。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司在一审庭审中述称“被告无法完成备案是由于第三人原因，即湖北远大建设集团公司就施工资料恶意不向被告及相关机关提供造成的，远大公司与本案应有利害关系，被告现申请将该公司追加为第三人。”二审中上诉人恒顺公司主张在2012年12月9日将所有施工资料及应提交的审批手续报住建局档案审查委员会备案，对此其提供一份《河北省建设工程档案专项验收认可书》，但未能证明其提供的资料中包含完整的办理权属登记需要的相关�料。另查明，沧州市住建局××沧州市信访局分别出具证明各一份，沧州市住建局2013年11月4日出具的证明内容是：“恒顺时代广场至今未在市住建局办理竣工验收备案手续”。沧州市信访局2014年11月14日出具的证明内容是：“恒顺时代广场部分业主曾于2012年12月5日到沧州市信访局反映与恒顺时代广场开发商的违约金纠纷问题，按照《信访条例》规定，当时告知信访人到运河区信访局反映该问题，请运河区信访局协调有关部门对信访人反映问题进行协调”。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，关于本案是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条分别规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。“诉讼时效期间从知道或者应当知道�利被侵害时起计算。”；“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间继续计算”。本案合同约定的商品房交付期限为2011年10月31日前。被上诉人请求上诉人承担逾期交房违约责任的2年诉讼时效期间应自2011年11月1日起计算2年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”沧州市信访局出具的证明证实恒顺时代广场部分业主曾于2012年12月份到沧州市信访局反应违约金纠纷问题。恒顺时代广场的部分业主前往信访部门反映和请求解决相关问题，应看做是代表全体业主表达诉求的行为。被上诉人在意识到权利受到侵害后，自己或者通过他人向信访机关提出保护民事权利的请求，积极主张权利。认定以上信访行为构成诉讼时效中断的理由，符合上述司法解释的规定，也符合诉讼时效的制度目的。故此，朱赋麟于2014年11月向原审法院起诉请求恒顺公司支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效期间。关于原审程序是否违法的问题。恒顺公司在一审庭审中提出了追加湖北远大建设集团公司作为第三人参加诉讼的申请，一审判决对此所作表述并无不当。关于《商品房买卖合同》中“双方协商解决”的约定是否有效应否支持的问题。民事诉讼诉权，是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择�商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。上诉人提出的被上诉人应通过协商解决纠纷而不能提起诉讼的抗辩意见，没有任何依据。被上诉人在向信访部门反应和请求解决问题未果的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。关于原审判决适用法律是否正确的问题。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因上诉人恒顺公司未能完成相关资料的备案，根据上述规定无法办理相应的房屋权属登记，上诉人恒顺公司提出被�诉人未提供证据证明其无法从办证机关取得房地产证书的主张不能成立。上诉人恒顺公司在实际交付被上诉人房屋次日内未能完成相关资料的报备，致被上诉人无法办理房屋权属证书，上诉人应当承担违约责任。综上，一审法院依据法律规定和查明的事实作出的该民事判决并无不当。关于沧州恒顺房地产开发有限公司提出的上诉主张，理由不足，本院对此不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2671元，由上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 高 娜
审判员 李宗哲
审判员 于振东
审判员 余志刚
二〇一六年五月�十七日
书记员 孙 伟