重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第11730号
原告深圳市之平物业发展有限公司，住所地深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号，组织机构代码76637227-0。
法定代表人余绍元，执行总裁。
委托代理人刘姗，该公司员工。
委托代理人谢佳宏，该公司员工。
被告黄志丽，女，1974年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人苏隆科，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告刘某，男，2004年12月28日出生，汉族，住重庆市江北区系被告黄志丽儿子。
原告深圳市之平物业发展有限公司诉被告黄志丽、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告深圳市之平物业发展有限公司的委托代理人谢佳宏，被告刘某的法定代理人黄志丽，被告黄志丽及其委托代理人苏隆科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市之平物业发展有限公司诉称，被告于2007年6月28日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于鲁能星城八街区X幢X单元X-
X室住宅一套（建筑面积：167.1平方米）。2007年7月，重庆鲁能开发（集团）有限公司与原告签署了《前期物业管理协议》，双方对于物业服务的内容、收费标准、起始时间以及违约责任进行了约定。协议签订后，原告即依约为鲁能星城八街区提供物业管理服务，而被告却并未依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用。被告2012年7月1日至2015年9月30日，累计拖欠物业服务费9123.12元及滞纳金3750.59元和水电公摊费701.79元，现原告诉至法院要求判令被告立即支付2012年7月1日至2015年9月30日拖欠的物业服务费9123.12元及滞纳金3750.59元和水电公摊费701.79元，共计13575.5元并承担本案诉讼费。
被告黄志丽、刘某辩称，被告房屋屋顶存在漏水，多次向开发商及原告反映屋顶漏水情况。开发商已同意在房屋质保期内进行屋顶维修，但由于原告没有上报开发商，导致开发商不能启动质保期内房屋屋顶维修工作，是开发商让被告停交的物管费。被告未交纳物管费是因为原告没有履行前期物业管理服务合同约定的义务，没有尽到建筑物共用部分管理、维修和养护的�任。且被告不应当交纳滞纳金。原告应先解决被告房屋屋顶漏水的问题，被告再补交物管费。
经审理查明，2007年6月28日，重庆鲁能开发（集团）有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的位于鲁能星城八街区X幢X单元X-
X号房屋，建筑面积167.1平方米等内容。2007年，重庆鲁能开发（集团）有限公司与原告签订《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆鲁能星城八街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；建筑物共有部位的管理、维护和养护；共用设施设备、场所（地）的经营管理、维修和养护；共用部位，共用设施设备、场所（地）的环境保洁；所辖物业内车辆的出、入、行驶和停放管理；�业公共区域、业主私人区域及物业使用人专有区域的装修管理和服务；本物业管理区域业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高耗能设施、设备运行所需要能耗费用；此部分费用由业主据实分摊；业主、物业使用人、物业经营人应于每月5日前将本月物业管理服务费用存入相应银行账户；业主、物业使用人、物业经营人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。协议签订后，原告即按约为鲁能星城八街区区域提供物业管理服务，被告未缴纳2012年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费。原告为具有一级资质的物业服务企业，在2012年7月6日得知涉讼房屋存在漏水。被告系鲁能星城八街区X幢X单元X-
X号房屋业主，该房建筑面积167.1平方米，认可原告主张的物业费及公摊水电费数额。
以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、资质证书、挂号信、照片等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
庭审中，被告举示了2015年10月份拍摄的6张房屋屋顶漏水照片，6ＸＸ台屋顶漏水照片，屋顶防水工程施工合同和收据，以及4张防水施工后房屋屋顶照片，拟证明涉讼房屋主卧和阳台的顶部从2012年至今都存在漏水现象；被告在原告没有履行共用部位修缮义务的情况下，于2014年7月聘请专业的防水公司进行屋顶防水施工，花费了12000元。原告质证后�为，房屋屋顶漏水照片及阳台屋顶漏水照片是局部图面，无法确认漏水情况，对真实性不予认可；对屋顶防水工程施工合同是被告私自签订的，对真实性不予认可；防水施工后房屋屋顶照片是局部图面，无法确认漏水情况，对真实性不予认可。原告主张已向涉讼房屋的开发商反映了涉讼房屋存在漏水需要维修的情况，举示了房屋质量问题维修通知函，该函系2012年7月6日重庆鲁能开发（集团）有限公司函告福州驰铭防水有限公司涉讼房屋存在漏水问题。被告质证后认为该函是房屋开发商发给第三人公司，并非原告向开发商上报房屋漏水的材料，对真实性和关联性均不认可。
本院认为，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效,双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。现被告作为鲁能星城八街区X幢X单元X-
X号房屋的业主，该物业服务合同对其具有约束力。协议签订后，原告即已经按照双方协议的约定为被告提供物业管理服务，被告亦应按约交纳物业服务费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告举示的房屋漏水照片及维修等证据，不能证明原告未履行物业服务中的管理、维修和养护义务，且屋顶漏水属房屋的质量问题，不能成为拒绝缴纳物业管理费的理由，故对被告据此不缴纳物业管理费的抗辩，本院不予采纳。关于原告物业服务费的标准和金额，因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照1.4元/平方米/月计算，被告每月应交纳的物业管理服务费为233.94元，原告要求被告支付2012年7月1日至2015年9月30日的物业管理费9123.12元的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的水电公摊费用，被告确认未缴纳，故原告要求被告支付水电公摊费701.79元的主张，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，本院认为，被告在向原告反映屋顶漏水问题后，原告未及时就其相关工作方式、工作进程等与被告沟通，致双方矛盾加深，其在物业管理上存在瑕疵，因此对于其诉请的滞纳金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄志丽、刘某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2012年7月1日至2015年9月30日的物业服务费9123.12元、水电公摊费701.79元，共计9824.91元；
二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取69元，由被告黄志丽、刘某承担49元，由原告深圳市之平物业发展有限公司承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 王中申
二�一五年十二月十六日
书 记 员 刘 培