广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终119号
上诉人（原审原告）：赵程程，女，1987年11月17日出生，汉族，住广州市荔湾区花地大道**号。
委托代理人：刘星、余文斌，广东华勋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市中联房地产中介服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杜威。
委托代理人：周掌珠、罗凯波，均系满堂红（中国）置业有限公司广州分公司职员。
上诉人赵程程与上诉人广州市中联房地产中介服务有限公司（以下简称中联公司）因居间合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中联公司是从事房地产中介服务的经纪机构。2015年8月26日，中联公司促成赵程程与案外人梁某签订《存量房买卖合同》，其中约定甲方（卖方）为梁某，乙方（买方）为赵程程，丙方（经纪方）为广州市中联房地产中介服务有限公司；买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜：房地产为广州市黄埔区丰乐中路111号大院7号501房，建筑面积64.93平方米，甲方将该房地产以现状售予乙方，按整套出售并计价，总金额840000元，付款方式详见附件；丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当在合同签订当日向经纪方支付中介费，具体按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定执行；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；丙方已经明确向甲乙双方告知限购及贷款新政，乙方需确保可提供真实、有效的贷款所须文件以办理过户及贷款手续；付款方式：甲乙双方同意按房产无抵押银行按揭付款方式收付楼款，部分定金20000元，乙方应在签署本合同同时交付甲方，定金余款140000元，乙方须在2015年9月10前交付甲方，首期楼款100000元，乙方在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给甲方；甲方在收足定金后提供齐全资料协助乙方申请银行按揭，乙方须提供齐全资料并支付贷款所需费用，授权经纪方委托的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，向银行申请20年580000元的银行贷款；丙方协助办理产权转移登记，丙方在甲乙双方的配合下，应于银行出具同意贷款通知书后3个工作日协助甲乙双方到房管部门办理产权转移登记手续。该合同签订后次日，赵程程向卖方支付定金20000元，向中联公司支付中介费23000元。
同年9月16日，赵程程与卖方梁某分别作为乙方、甲方签订《解除〈存量房买卖合同〉协议》，其中订明双方一致同意解除《存量房买卖合同》，终止交易；乙方已付甲方定金20000元，甲方退还乙方10000元；双方确认解除合同是双方协商一致真实意思表示，双方均确认对方无违约行为等。
中联公司在庭审中，提交一份《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，其中订明，本人委托贵司代理出售／购买位于广州市黄埔区丰乐中路111号大院7号501房之房产，贵司在此次过程中为本人提供了详细的房地产买卖居间服务及咨询服务，鉴于贵司提供的上述服务，促成本人与买方／卖方间买卖合同的成立，本人承诺向贵公司支付房地产买卖居间服务费及咨询服务费23000元，在签订《存量房买卖合同》时支付完毕；买卖双方提前终止买卖不影响本服务费的全额支付。该承诺书的尾部承诺人签名栏有手写的“赵程程”字样并加盖指模、日期署“2015.8.26”字样，经纪方签名处印刷有“广州市中联房地产中介服务有限公司”，由其经纪人手写签名。赵程程表示不记得签过上述《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，也没有留存，对“赵程程”的签名及加盖的指模均不确认，但不申请鉴定。
因本案纠纷，赵程程于2015年10月13日向原审法院起诉，请求判令：1.中联公司返还赵程程中介费23000元；2.中联公司赔偿赵程程利息及其他损失共5000元（利息从2015年8月27日至实际返还中介费之日，按人民银行同期贷款利率计算；其他损失为：误工费，按广州市上一年度职工可支配收入49750元／年计算2015年8月26日、27日两日；交通费200元，2015年8月26日、27日两日赵程程从工作单位前往中介处签订合同以及去银行转账的路程所支付的交通费用；定金损失，赵程程与业主解除买卖合同，业主收取了其中的10000元定金，赵程程主张一部分由中联公司赔偿）。
原审法院认为，赵程程因购买广州市黄埔区丰乐中路111号大院7号501房，自愿与中联公司、卖方梁某签订的《存量房买卖合同》合法有效，该合同中的居间合同关系与买卖合同关系成立。该合同中明确约定“丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当在合同签订当日向经纪方支付中介费，具体按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定执行”；中联公司提交的《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》中订明“鉴于贵司提供的上述服务，促成本人与买方／卖方间买卖合同的成立，本人承诺向贵公司支付房地产买卖居间服务费及咨询服务费23000元”；上述两份合同签订的次日，赵程程向中联公司支付了中介费23000元。以上关联的证据和事实可相互印证，赵程程签署了上述《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，赵程程否认该承诺书上的签名和指模是无依据的，该承诺书对赵程程、中联公司具有约束力。
赵程程主张中联公司在签订买卖合同前承诺可做高合同交易价款从银行多贷款，赵程程可以少付首付款，因为中联公司存在该虚假承诺的行为，致使赵程程与业主的合同无法继续履行。赵程程对其上述主张的事实没有提供任何证据予以证实，原审法院对赵程程的以上陈述不予采信。赵程程没有证据证明其与卖方终止交易，是因为中联公司在合同签订前后存在作出虚假承诺的行为所致；中联公司提供了订立合同的媒介服务促成赵程程与卖方签订买卖合同后，有权按《存量房买卖合同》及《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定取得中介费，并不因赵程程与卖方自行解除买卖合同关系而返还。故赵程程要求中联公司返还中介费23000元、赔偿利息及其他损失共5000元，不符合法律规定及合同约定，原审法院不予支持。
根据房地产中介服务行业习惯及市场惯例，中介服务公司促成买卖合同签订后，还需向买卖双方提供协助办理申请银行贷款及产权过户登记的后续服务，跟进交易最终完成的全过程。可见，虽然后续服务不是约定中介公司取得中介费的必要前提条件，但也包括在中介公司需提供的服务范畴之内。本案中，《存量房买卖合同》约定了中联公司还有协助办理产权转移登记手续的服务内容，赵程程与卖方终止交易使中联公司省却了该项后续服务，减少了一定的劳动力和成本。因此，原审法院参考交易习惯，根据公平合理、等价有偿的原则，在中联公司并无违约行为的情况下，酌情判令中联公司向赵程程退还中介费7000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、广州市中联房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，退还赵程程中介费7000元；二、驳回赵程程的其他诉讼请求。本案一审受理费250元，由赵程程负担225元，广州市中联房地产中介服务有限公司负担25元。上述款项已经由赵程程预交，赵程程同意由广州市中联房地产中介服务有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给赵程程。
判后，上诉人赵程程、上诉人中联公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
赵程程上诉称：一、中联公司并没有完整地履行居间义务，应当返还中介服务费用。赵程程、中联公司与业主签订的三方《存量房买卖合同》合同第八条规定“丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。”中联公司收取居间服务费用的前提是履行了居间合同的义务。但是，在事实上本案中联公司并没有为赵程程提供房屋评估、办理网签、房屋过户等居间服务。在法律上赵程程与业主的房屋买卖合同主合同已经解除，赵程程与中联公司的居间服务合同自然一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，并根据交易习惯和合同法的原则，中联公司并没有遵循诚实信用的原则全面地履行自己应尽的义务，也没有提供实质上的居间服务，因此应退还赵程程支付的居间服务费用。二、居间合同为中联公司提供的格式合同，加重了赵程程的责任，减轻了中联公司应履行的义务。赵程程、中联公司和业主之间签订的《存量房买卖合同》之中对中联公司应履行的义务只有笼统的概括性的规定，并没有涉及中联公司应履行那些义务。那么中联公司在该房屋交易中的义务应按行业惯例来履行，即包括合同的签订、房屋的评估和交易过户。中联公司当庭陈述表示其促成了合同的签订，但是后续的房屋评估过户是免费为赵程程办理，这证明了中联公司明知其应尽的义务包括后续的房屋评估和交易过户，中联公司如此陈述只是其单方狡辩。三、根据公平合理、等价有偿的原则，中联公司应当退回中介费用。赵程程与业主终止交易使中联公司省却了房屋评估和交易过户服务，减少了一定的劳动力和成本。因此，参照交易习惯，根据公平合理，等价有偿等原则，中联公司应当退回中介费用。四、中联公司在庭上多次陈述由于赵程程的财务原因导致房屋无法过户也与实际情况不符。本案赵程程是与业主协议一直达成解除商品房买卖合同的共识，并签订了解除合同的协议。赵程程也没有违约的行为，中联公司的该抗辩理由不成立。综上，赵程程上诉请求：1.撤销原审判决；2.中联公司返还赵程程中介费23000元；3.中联公司赔偿赵程程利息及其他损失5000元；中联公司承担一、二审诉讼费。
中联公司对赵程程上诉意见的答辩意见如下：1、赵程程解除买卖合同并不必然导致居间合同解除，赵程程的主张是对法律认知的错误。2、赵程程认为与中联公司签订的是格式合同，但是该合同并无法律规定的禁止情形，是双方真实意思表示。3、中介服务惯例并未有涉及交易不成费用不再收取的内容，根据合同法的规定，居间合同在于促成合同，中联公司已经履行居间合同完毕，有权根据双方约定收取相关费用。4、中联公司促成买卖合同未实际履行，是赵程程不能按照合同约定办理按揭及支付对应的首期楼款，是其个人原因造成。
中联公司亦不同意原审判决，其向本院提起上诉称：一、原审法院已经认定本案所涉《存量房买卖合同》及赵程程出具的《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》是合同当事人真实意思表示并合法有效，对合同当事人具有约束力，在赵程程没有任何证据证明中联公司在交易过程中存在过错的前提下，根据所谓的房地产中介服务行业习惯及市场惯例要求中联公司退回部分代理费7000元，该观点没有事实依据和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百六十二条的规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。即居间合同报酬的对价为促成委托人（即赵程程）与相对人订立合同并确保合同成立。且居间合同作为一独立合同关系，并不从属于买卖合同，只要居间人促成合同成立，委托人即应向居间人支付相应的居间费用，且该权利不因该合同是否实际履行而改变。中联公司在原审法院已表明，赵程程因自行了解后认为其个人贷款资质不能在原合同约定的基础上加大贷款金额为由而与卖方解除合同，赵程程一审所主张的理由完全是其个人主观的任性，不能作为其免责的抗辩理由。三、原审法院已确定中联公司因《存量房买卖合同》及《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》所收取的中介费不因赵程程与卖方解除买卖合同而返还，但又判令中联公司退回部分代理费，该认定前后矛盾：1、中联公司促成订立合同已经履行完毕居间义务；2、签订买卖合同之后的交易流程，要么是属于不另外收费的售后跟进，要么是需要另行委托按揭公司及支付费用的按揭手续，原审法院将劳动力成本覆盖非中联公司负责的按揭手续，属于错误理解交易手续。综上，中联公司上诉请求撤销原审判决第一项；本案一、二审诉讼费由赵程程负担。
赵程程答辩不同意中联公司的上诉意见：1、中联公司履行的义务并非单纯的居间，双方买卖合同附件条款第3、4条都列明了中联公司需要履行的义务以及承诺书约定的义务，都体现了委托代理的关系。2、本案的合同目的没有实现，签订的买卖合同并非是备案的买卖合同，仅是一个意向，所以居间没有成功。3、如前所述，本案存在委托性质，委托人有委托终止权，赵程程可以行使法定终止权，没有完成合同约定的事宜，赵程程不需要支付报酬。4、在三方签订的买卖合同中，中联公司作为居间方行使格式条款，无论居间是否成功都需要赵程程支付报酬，违反了公平原则，不应受法律保护。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：中联公司是否应退还赵程程已交的中介服务费？评析如下。
首先，关于案涉《存量房买卖合同》的性质。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，案涉合同为居间合同，赵程程主张其与中联公司为委托人和受托人的代理关系故有权随时终止委托，与事实不符，本院不予采信。
其次，赵程程主张其并不清楚《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的内容，但赵程程作为完全民事行为能力人，应对其民事行为承担法律后果，其以《存量房买卖合同》是格式条款以及不清楚《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》内容却签名主张上述文件对其不具有约束力缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定”的规定，原审法院认定中联公司提供了订立合同的媒介服务促成赵程程与卖方签订买卖合同后，有权按《存量房买卖合同》及的约定取得中介费，并无不妥；赵程程主张中联公司无权取得中介服务费没有依据，本院不予支持。
最后，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，原审认定“中介服务公司促成买卖合同签订后，还需向买卖双方提供协助办理申请银行贷款及产权过户登记的后续服务，后续服务应包括在需提供的服务范畴之内”合理有据，原审法院认定在中联公司并未提供后续服务的情况下酌情裁量由中联公司退还赵程程7000元，公平合理，本院予以维持；中联公司对此的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人赵程程、中联公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费375元，由上诉人赵程程负担325元，由上诉人广州市中联房地产中介服务有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张 辉