北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1989号
原告（反诉被告）北京电建科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区雁栖北三街1号。
法定代表人张贤祯，经理。
委托代理人周忠成，北京市京德律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇西毓顺团中路口西一百米路南。
法定代表人周兴华，经理。
委托代理人朱红星，北京荣罡律师事务所律师。
原告北京电建科技有限公司（以下简称电建公司）与被告北京华北一开电器有限公司（以下简称一开电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王银龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）电建公司的委托代理人周忠成，被告（反诉原告）一开电器公司的法定代表人周兴华及委托代理人朱红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）电建公司诉称，我公司与一开电器公司于2013年7月8日订立《厂房及办公楼租赁协议》，约定租金核算日期从2013年8月1日至2035年7月31日。协议第二条租金交付方式为：每年7月31日前交付次年上半年租金；1月31日前交付次年下半年租金。但是在2015年1月31日前被告并未向原告支付约定租金75万元。根据协议第二条第三款乙方（被告）不能按时支付租金，按未支付部分的每日千分之五收取滞纳金。和第九条第四款租赁期内，如乙方未按照约定时间向甲方支付租金，每逾期一日乙方按未支付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。如果逾期两月未支付租金，甲方有权利单方面解除本协议，同时乙方应当向甲方支付相当于次年一年租金的违约金作为补偿。根据以上约定，被告在2015年3月31日前未支付租金的行为，已经构成协议约定的合同解除条件。被告除支付滞纳金外还需向原告支付违约金。但考虑双方合作关系，被告没有在2015年4月1日与被告解除合同，而是答应原告在2015年4月7日支付该期租金及滞纳金。同时原告向被告送出《解除合同通知书》一份，要求被告于2015年4月7日交付租金、滞纳金，如该日仍不能支付租金及滞纳金则原告实施单方解除权，同时追究被告一切违约责任。另外，双方协议第十二条约定任何一方违反本协议约定的，除执行上述条款外，需另行向对方支付违约金，按当年租金30%计，但被告在允诺的2015年4月7日并未交纳租金及滞纳金，而是分五次至2015年5月27日付清租金。因此原告要求被告支付2015年5月27日前的滞纳金、补偿金�违约金2368450元。针对以上金额，2015年6月26日原告再次向被告发出支付通知，但是被告收到通知后没有支付任何费用，也未提出终止或解除合同。相反，在租金期满后继续使用原告的厂房和办公楼。按照合同约定，被告应在2015年7月31日前支付下半年租金，但被告再次逾期两月未支付。故，被告不仅拖欠2015年上半年滞纳金、补偿金、违约金，且拖欠2015年下半年租金及其滞纳金、补偿金和违约金。考虑被告经营困难，原告再次书面通知被告原告将行使合同单方解除权，同时同意根据被告搬离厂房且恢复原状的日期收取实际使用期间租金。两期的滞纳金、补偿金和违约金可协商解决。针对以上款项，2015年10月9日原告第三次向被告发出付款通知，但被告没有回应。至原告发现被告迁址通州经营，且注销怀柔分公司之时，被告仍未向原告提出解除合同，给原告造成巨大损失。故，原告虽然放弃被告二次违约的补偿金150万和违约金50万，但仍主张该期间的滞纳金。以上共计2784700元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付滞纳金、补偿金和违约金2784700元；2、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）一开电器公司辩称，第一，被告迟延支付租金系行使合同先行抗辩权。被告先后两次履行了2013年8月1日至2015年1月31日的租金给付义务，原告始终没有给被告开具发票，且2013年、2014年均未给被告开通暖气。导致双方合作出现裂痕。被告以此两个理由要求延期支付2015年2月1日至2015年7月31日的租金。对此，原告同意延期至2015年4月7日。到了2015年4月7日，原告仍未向被告出具任何发票，故被告不同意继续支付租金。第二，2015年4月8日原告向被告提出书面通知解除合同，被告对此予以认可。同时认为2015年4月8日�后双方为不定期租赁合同关系，被告也陆续支付了2015年上半年租金75万元，并于2015年9月16日向原告交出厂房和钥匙。第三，双方约定的违约金过高，违约金的主张不应超过损失的30%，且原告无实际损失的证据。故，不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）一开电器公司提出反诉称：我公司与电建公司签订《租赁合同》后，依约向对方支付250万元租金，但电建公司未能按照合同约定向我公司开具发票。在我公司实际使用厂房及办公楼后，对方没有按照约定开通暖气，并且未经我公司同意就允许第三方建设信号发射塔。鉴于电建公司的违约行为，双方无法继续合作，我公司搬离了租赁地，并且造成水电费、场地装修、环氧地坪施工费用浪费共计435500元，要求反诉被告电建公司予以赔偿。
原告（反诉被告）电建公司反诉答辩称：原被告签订的�厂房租赁协议，装修属于双方合同义务，原告合同第7条有对装修的相关约定，装修费用不能对抗租金，装修合同解除之后能拆走的拆走，不能拆走留给出租人。开具发票和供暖问题，违约与否需要根据合同约定，合同第二条对出具发票有明确约定，开具发票需要双方协商确定，开具发票属于行政管理，不能对抗合同，如果甲方欠相应的供暖费乙方需要偿还，对于被告的反诉请求，法院根据合同条款应予以驳回。
经审理查明，2013年7月8日，电建公司（出租方、甲方）与一开电器公司（承租方、乙方）签订《厂房及办公楼租赁协议》，约定电建公司将雁栖工业开发区门牌号为雁栖北三街1号独立院落内工业厂房两栋、办公楼一栋（以下简称北三街1号）出租给一开电器公司使用。租金核算时间自2013年8月1日至2035年7月31日。第二条约定租金及支付方式为：乙方�合同生效后即日支付甲方第一年租金100万，以后于每年7月31日前支付甲方次年上半年租金，1月31日前支付次年下半年租金；租金额为第一年100万，第二年、第三年每年150万；第四年至第七年每年155万......。甲方在每次收到乙方租金后同乙方协商后开具发票。第三条约定：甲方应协助乙方保证水、电、蒸汽、供暖等能源的供应......乙方按实际使用和相关市政收费标准按时向相关部门交纳使用费，并负责支付甲方目前所产生的水电等费用。第九条第四款对违约责任约定：租赁期内，如乙方没有按照约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应当按未支付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。如果逾期二个月未支付租金，甲方有权利单方面解除本协议，同时乙方应当向甲方支付相当于次年一年租金的违约金作为补偿。若因甲方人为原因造成一方不能正常营业，需更换经营场地或甲方提出解约的，甲方应当根据乙方实际投资给予双倍赔偿。
合同签订后，一开电器公司向电建公司支付2013年8月1日至2014年7月31日租金100万元；2014年8月1日，一开电器公司向电建公司支付2014年8月1日至2015年1月31日租金75万元。
2015年4月7日，电建公司向一开电器公司发出《解除合同通知书》，内容为：贵公司在2015年3月31日之前没有支付租金的行为，已经构成协议中约定的甲方可以单方解除合同的原因......但是甲方考虑双方的合作关系，没有即时在2015年4月1日与贵公司解除协议，而是答应了贵公司的请求：在2015年4月7日
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清明节后正式上班的第一天支付该期租金及滞纳金，但贵公司在该日仍没有支付租金及滞纳金，我公司今天正式实施双方协议约定的单方解除权，同时追究贵公司的一切违约责任。......一开电器公司认可于2015年4月8日签收�通知。
2015年4月24日，一开电器公司向电建公司支付租金20万元；4月28日，一开电器公司支付租金20万元；5月20日，一开电器公司支付租金12万元；5月21日，一开电器公司支付租金7万元；5月27日，一开电器公司支付租金16万元，以上共计75万元。
2015年6月26日，电建公司向一开电器公司发出《立即支付滞纳金、补偿金及违约金通知书》，要求一开电器公司支付2015年上半年租期拖延支付的租金滞纳金368450元，解除合同补偿金150万元，按当年租金30%计算的违约金50万元，以上共计1918450元。
2015年10月9日，电建公司再次向一开电器公司发出《关于立即支付2015年上半年滞纳金、补偿金、违约金及2015年下半年租金、滞纳金、补偿金及违约金通知书》，要求一开电器公司支付2015年上半年租金滞纳金、解除合同补偿金及违约金1918450元，同意根据一开电器公司搬离厂房及办公楼时间收取实际使用期间租金，协商解决两期滞纳金、补偿金及违约金。
另查，一开电器公司与电建公司签订《厂房及办公楼租赁协议》后，按照协议约定交纳了电费、水费，在租赁场地内进行了厂房改造装修、监控系统安设、环氧地坪施工。
上述事实，有双方当事人陈述、《厂房及办公楼租赁协议》、《解除合同通知书》、《立即支付滞纳金、补偿金及违约金通知书》、转账支票存根、费用报销单、工程承包合同、改造装修合同及工程费用支出凭单等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。电建公司与一开电器公司签订的《厂房及办公楼租赁协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方�应遵守履行。本案主要争议焦点为：1、双方租赁合同关系是否解除以及解除时间；2、原告主张2015年上半年租金滞纳金、赔偿金、违约金及2015年下半年滞纳金的数额是否合理；3、反诉原告主张因合同解除损失赔偿是否合理。
就双方租赁合同关系的解除与否，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据原被告双方签订的《租赁协议》，被告一开电器公司应于每年7月31日、1月31日前预付租金。如逾期两个月未支付租金，则原告有权利单方面解除协议。据已查明事实，被告一开电器公司应于2015年1月31日前支付2015年上半年度租金，但截至2015年4月8日，在原告（反诉被告）电建公司发出《解除合同通知书》后被告仍未按照协议约定付清2015年度上半年租金，�行为已经违反了协议约定，至此出租方的单方解除合同权利成就。根据原告提交的投递证明及双方陈述，可以认定原告于2015年4月8日向被告送达了《解除合同通知书》。原告享有的解除权系形成权，于到达被通知人时生效，故双方的租赁合同于2015年4月8日解除。一开电器公司辩称意见电建公司未开具发票以及未供暖的抗辩权，不能对抗其给付租金的义务，故对其的辩称意见本院不予采纳。
就原告主张的滞纳金、补偿金、违约金等诉讼请求，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院适当减少。本案中，《租赁协议》中双方同时约定了补偿金和违约金，但补偿金和违约金数额明显高于原告可能承担的损失，本院以原告因合同解除实际可能承担的损失为基础，综合考虑涉案房屋租赁价值、双方合同履行情况以及预期利益等因素，对原告主张的补偿金本院酌定为七十五万元。关于滞纳金一节，双方虽出于自愿在租赁协议中作出约定，但滞纳金亦为违约金性质，应以实际损失为基础体现补偿性。现电建公司未就一开电器公司逾期支付违约金造成其损失之事实提供相应证据，双方约定滞纳金过高。现一开电器公司以此为由主张减少滞纳金，符合法律规定，本院予以支持，具体数额本院依法酌情判定。电建公司主张的违约金，因补偿金和滞纳金已足以弥补其所受到的损失，故对其要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。
就一开电器公司反诉主张的因租赁协议解除造成的装修、设备损失，本院认为，承租人经�租人同意装饰装修，但因承租人违约导致合同解除的，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。故，对反诉原告主张的装修、设备损失赔偿，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京电建科技有限公司与被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司于二○一三年七月八日签订的《厂房及办公楼租赁协议》于二○一五年四月八日解除；
二、被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京电建科技有限公司补偿金七十五万元；
�、被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京电建科技有限公司滞纳金三万六千八百四十五元；
四、驳回原告（反诉被告）北京电建科技有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千五百三十九元，由原告（反诉被告）北京电建科技有限公司负担八千七百二十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京华北一开电器有限公司负担五千八百一十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三千九百一十七元，由被告（反诉原告）北京华�一开电器有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王银龙
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 杨 田