江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初5471号
原告昆山博阳物业管理有限公司,住所地昆山市玉山镇北门路1114号楼21号房，组织机构代码69214686-X。
法定代表人袁云飞,该公司总经理。
委托代理人徐群，江苏丰田律师事务所律师。
被告中宇置业集团有限公司,住所地昆山市花桥镇曹安经济技术开发区，组织机构代码75050754-8。
法定代表人高立存，该公司董事长。
委托代理人傅鸿斌，该公司员工。
第三人昆山中宇物业管理有限公司,住所地昆山市花桥镇曹安开发区，组织机构代码76988529-0。
法定代表人欧阳银保，该公司总经理。
原告昆山博阳物业管理有限公司与被告中宇置业集团有限公司、第三人昆山中宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法适用简易程序于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告昆山博阳物业管理有限公司的委托代理人徐群、被告中宇置业集团有限公司的委托代理人傅鸿斌、第三人昆山中宇物业管理有限公司的法定代表人欧阳银保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山博阳物业管理有限公司诉称：2014年11月4日，原被告签订中宇广场物业服务委托框架协议，约定被告委托原告为中宇广场、中宇花苑、中置花苑、宝家丽公寓四个小区提供前期物业服务，委托期限自2014年11月10日至小区业主委员会成立，协议签订之日起一周内原告需向被告缴纳前期物业服务保证金500000元，待物业接管后一周内被告退还原告保证金250000元，余额在2015年底退还给原告。原告于2014年11月10日支付500000元保证金至被告账户。第三人原本是被告投资设立的下属物业公司，为上述四小区提供前期物业服务。因政府相关主管部门担心更换前期物业会引起业主反对，故建议被告不更换前期物业名称，因此原被告未能按期办理前期物业移交手续，2015年5月21日，原被告签订补充协议，约定原被告从2015年4月29日至2015年5月15日对第三人进行移交，5月16日移交完毕，移交后，原告对第三人全面行使物业服务管理权，同时承担相应的法律义务，原告接管第三人后，继续延用“昆山中宇物业管理有限公司”名称，有关招牌、广告、发票抬头及公章使用维持不变，第三人的全部股权与法定代表人，移交的同时一个月办理变更登记手续，2015年5月16日前的债权债务归被告负责，移交后产生的债权债务由原告承担，若原告因2015年5月16日前中宇物业的债务而导致承担法律责任，被告同意承担相应的法律责任。补充协议签订后，原被告按约对第三人进行了整体移交手续，原告以第三人全面为上述四小区提供物业管理服务。2015年6月5日，双方派代表对被告超收的物业费、装修押金、门禁卡押金进行了结算。2016年6月9日，原告委派欧阳银保与被告就第三人的股权和法定代表人作了工商变更登记。但被告对于多收的物业费以及收取的业主装修押金、门禁卡押金却未按约返还，原告交纳的保证金被告也没有按期返还。原告认为，原被告之间签订的框架协议及补充协议合法有效，应受法律保护。既然原告已按约定履行了接管第三人并实际为上述四小区提供了物业管理服务，被告应当按约定在2015年12月底将500000元的保证金全部返还给原告，关于被告预收的物业费、装修押金、门禁卡押金按法律规定，被告也应当在实际退出物业管理小区后15日内与原告进行结清并交接，原被告在补充协议中也约定了在2015年12月底全部返清。现被告已停业、濒临破产，而原告和第三人对于被告收取的装修押金、门禁卡押金对相关业主却需要承担返还、清退义务。故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即返还原告物业服务保证金500000元，二、被告立即返还原告超收的物业服务费（2015年6月1日之后）406319元，三、被告立即将收取的中宇花苑、中宇广场、中置花苑、宝家丽装修押金222000元、中宇花苑门禁卡押金27100元移交给原告，四、被告赔偿原告利息损失，自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还之日，五、诉讼费用由被告承担。
被告中宇置业集团有限公司辩称：一、关于保证金500000元，原告没有按约定时间协助业主成立业主委员会，导致目前所提供服务均不合法运营，严重损害了广大业主合法权益，致使被告遭受业主的指责，故被告不应返还保证金，二、关于超收的2015年6月1日之后406319元物业费，被告没有义务返还，1.原告没有按约定时间协助业主成立业主委员会，导致目前所提供服务均不合法运营，2.对于2015年5月31日前业主欠缴物业费1359674元，原告仍然在继续收取，3.目前实际提供服务并收费的是第三人，原告主体身份不符，三、关于装修押金及门禁卡押金，原告无权主张，1.实际提供服务并收费的是第三人，2.根据谁付款谁受益原则，应由付款人向被告依法据实提出申请，实际有业主根据自身具体情况在向被告提出申请，四、关于原告主张的利息，不能成立。
第三人昆山中宇物业管理有限公司意见：被告所述不是事实。在小区服务的是原告，但是是以第三人的名义，目前所有的管理及开销都是由原告承担的，欧阳银保作为原告的员工去接管第三人，且将第三人法定代表人过户至欧阳银保名下。被告超收的物业费是40万余元，是被告统计的，但我方统计下来，大约有100余万元。业主关于装修押金及门禁卡押金的返还在中宇物业办公处闹。
经审理查明：2014年11月4日，原被告签订《中宇广场物业服务委托框架协议》，约定：1.被告委托原告为中宇广场、中宇花苑、中置花苑、宝家丽公寓四个小区提供前期物业服务，2.委托期限自2014年11月10日至小区业主委员会成立，履约过渡期6个月，最迟不超过2015年4月30日，3.协议签订之日起一周内原告需向被告缴纳前期物业服务保证金500000元，待物业接管后一周内被告退还原告保证金250000元，余额在2015年底退还给原告，如被告延迟退还，则需向原告支付剩余金额延迟时间利息，利息按年利息12%计算，4.被告负责交接前的所有债权债务，原告承担接管后债权债务，5.原告承诺全面接管小区后，原则上对中宇物业人员不作变动，在被告的大力支持和配合下，原告应主动与中宇物业进行物业移交，协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告向被告支付保证金500000元。
第三人为被告下属物业公司，原被告协商由原告接管第三人并由原告以第三人名义为中宇广场、中宇花苑、中置花苑、宝家丽公寓四个小区提供物业服务，故原被告于2015年5月21日签订《中宇广场物业服务委托框架协议的补充协议》，约定：1.移交安排，从2015年4月29日至2015年5月15日、5月16日正式移交完毕，移交后原告对第三人全面行使物业服务管理权，同时承担相应的法律义务，2.第三人名称，原告接管第三人后，继续延用第三人名称，有关招牌、广告、发票抬头及公章使用等维持不变，第三人的全部股权及法人代表姓名，移交的同时一个月内办理变更登记手续，3.公章交接约定，第三人原使用的包括但不限于公章、财务专用章等所有印信，在第三人法人代表、股权变更登记生效后的当日移交原告，4.债权债务处理，2015年5月16日前的债权债务归被告负责，与原告无关，移交后产生的债权债务由原告承担，若原告因2015年5月16日前第三人的债务而导致承担法律责任，被告同意承担相应法律责任，5.2015年5月16日之前物业费收入归被告，若有超收的物业费经过结算后，于每月月底返还原告账户，截止2015年12月底全部返清，6.接管小区后，原则上对原第三人工作人员不作变动，补充协议还对其他事项进行了约定。2015年6月5日，经结算，被告超收的2015年6月1日之后的物业费为406319元，被告收取的装修押金为222000元、中宇花苑门禁卡押金为27100元。
《中宇广场物业服务委托框架协议的补充协议》签订后，原告接管第三人，第三人的法定代表人由高立存（被告的法定代表人）变更为原告的员工欧阳银保，原被告进行了电梯资料、相关合同等交接，原告以第三人名义为中宇广场、中宇花苑、中置花苑、宝家丽公寓四个小区提供物业服务。
上述事实有原告提供的《中宇广场物业服务委托框架协议》、《中宇广场物业服务委托框架协议的补充协议》、银行明细、《物业费汇总明细表》、电梯资料移交清单、合同交接清单、电梯保养合同、工商内档、欧阳银保工资发放明细及社保缴纳记录、费用报销单、网上银行电子回单、电费发票及当事人在庭审中的陈述证实。
本院认为：原被告签订的《中宇广场物业服务委托框架协议》、《中宇广场物业服务委托框架协议的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告为接管的小区提供物业服务，被告未举证证明系原告原因导致业委会无法成立，被告未举证证明原告在服务期间存在违约情形，被告理应按照约定在2015年年底退还原告保证金500000元，故本院对于原告要求被告返还保证金500000元诉请予以支持。2015年6月1日之后，原告以第三人名义提供了物业服务，有权收取物业费，原被告对于被告超收的2015年6月1日之后的物业费进行了结算并约定由被告于2015年12月底前返还原告，被告未举证证明原告收取了2015年5月31日之前物业费，故本院对于原告要求被告返还物业费406319元的诉请予以支持。原被告对于业主装修押金、门禁卡押金的移交问题并未约定，因此移交应当在业主委员会的监督确认下进行，而业主委员会并未成立，业主并未同意由原告代为主张，该费用的债权人为交纳押金的业主，应由业主向被告要求返还，故本院对于原告要求被告移交押金的诉请不予支持。被告迟延返还保证金及物业费，按照双方约定应当支付利息，以906319元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准从2016年1月1日计算至被告实际支付之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告昆山博阳物业管理有限公司保证金500000元、物业费406319元并支付利息（以906319元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准从2016年1月1日计算至被告实际支付之日）。
二、驳回原告昆山博阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费15288元，减半收取7644元，由被告中宇置业集团有限公司公司负担6482元，由原告昆山博阳物业管理有限公司负担1162元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
代理审判员 郑 煦
二〇一六年七月十一日
书 记 员 钱佳伟