江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第4140号
上诉人（原审原告）鲍秀银，退休职工。
上诉人（原审原告）刘德田，退休职工。
以上二上诉人共同委托代理人胡阳光，江苏义行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨丙利，工人。
委托代理人闻慧，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。
原审第三人刘永平，无业。
原审第三人南楠，人民医院职工。
上诉人鲍秀银、刘德田因与被上诉人杨丙利、原审第三人刘永平、南楠排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第00459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日对本案进行了公开开庭审理。上诉人鲍秀银、刘德田的共同委托代理人胡阳光，被上诉人杨丙利的委托代理人闻慧、原审第三人刘永平、南楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：鲍秀银与刘德田系夫妻关系，鲍秀银曾用名鲍秀云。刘永平与南楠原系夫妻关系。2007年5月23日南楠起诉刘永平要求离婚，原审法院于2007年9月3日调解双方和好。2009年4月7日，南楠第二次起诉离婚，该院于2009年5月27日判决不准离婚。2010年1月8日南楠第三次起诉离婚，该院于2010年6月8日判决准予双方离婚。第一次起诉离婚时，刘永平出庭应诉；第二次起诉离婚时，该院送达开庭传票等诉讼材料给刘永平亲属刘以超转交，但刘以超拒收，因此，开庭传票等送达给刘永平另一亲属郭振乾代收；第三次起诉离婚时，该院依法公告送达开庭传票等诉讼材料。2007年9月，因南楠在新沂农村信用联社贷款，信用社诉至原审法院后，双方调解由南楠在约定期限内还款，到期后因南楠未能履行义务，信用联社申请强制执行，2008年3月南楠履行了义务，该执行案件执结。
2008年9月13日，甲方（鲍秀云）与乙方（杨丙利）签订了一份房地产买卖协议，协议约定：1、甲方自愿将座落食品公司宿舍楼2号四单元301室卖给乙方，面积103.73、车库16.7平方米；2、售价172600元整，交款形式中国农业银行，交款时间2008年9月13日；3、从签字之日起，此协议生效，任何一方不得反悔，违反协议，赔偿…元；4、同时甲方交给乙方房产证等证件；5、甲方身份证号码××，乙方身份证号码××。甲方南楠（签名），见证人金某（签名）；乙方杨丙利（签名），见证人闻某（签名）。协议签订后，杨丙利将购房款付清给南楠，南楠将涉案房屋交付给杨丙利，并将房产证交付给杨丙利，将鲍秀云身份证原件出示给杨丙利。见证人金某因与刘德田关系较好，南楠在签订房屋买卖协议前电话告知了金某谈了卖房子的事，金某作为刘德田的至交，在南楠电话告知卖房一事后，随即电话联系了刘德田，刘德田在通话中告诉金某说：“大哥，我家里的情况你是知道的，这个房子她（南楠）要卖，我不能出面，你酌情给予处理”。金某与刘德田电话联系后，南楠又打电话告知金某，告知金某买房子的人已经到了，金某随即也到了，到场后，杨丙利问金某：“她公婆为什么没来”，这时，南楠就将鲍秀云的身份证原件拿给杨丙利看，并将房产证原件交给杨丙利。金某和杨丙利说：“房产证有，身份证有，没问题”，商妥后，金某在房地产买卖协议见证人处签名确认。
刘永平与南楠离婚前在银行贷款和向他人借款，在收到卖房款后，南楠将全部债务还清。刘德田、鲍秀银同意南楠卖房的初衷不排除考虑卖房还债，促成其儿子、儿媳改善关系。
另查明：根据鲍秀银、刘德田提供的常住人口登记卡，可以证明鲍秀银曾用名为鲍秀云。杨丙利购买房屋登记位置为食品公司宿舍楼2号四单元301室，鲍秀银、刘德田补办房产证、土地证登记的位置为新安镇公园路43号食品公司宿舍1号楼1单元302室，虽表述房屋位置不一致，但两份房产证登记的房屋为同一处房屋。
原审法院认为：本案鲍秀银、刘德田主张杨丙利购买的房屋没有产权登记人鲍秀银的书面签名认可，从而确定杨丙利与南楠签订的房屋买卖协议无效，杨丙利因此占有使用鲍秀银、刘德田的房屋为无权占有，依法应退出房屋，将涉案房屋返还给鲍秀银、刘德田。根据本案查明的事实，首先，证人金某作为刘德田的至交，在南楠卖房时，其作为见证人签名确认，存在其身份的合理性，金某对房屋买卖事实具有较强的证明效力，其在卖房协议签订前与鲍秀银、刘德田电话联系，确认鲍秀银、刘德田同意南楠卖房时，才给予见证认可，可见，南楠出售房屋的行为是经过鲍秀银、刘德田同意的；其次，南楠原作为鲍秀银、刘德田的儿媳妇，因其家庭负有债务，夫妻双方闹离婚的情况下，提出卖房还债，其对出售房屋的动因的陈述，结合其他相关证据，能够证明其签字出售房屋的动意和背景，也能够辅助证明鲍秀银、刘德田同意第三人卖房的真实性；第三，在卖房时，第三人南楠提供给杨丙利房产证原件，出示了鲍秀银的身份证原件，鲍秀银在庭审中称，这些证件是放在家中被南楠偷走的，即使南楠偷走了房产证，那么，身份证又是如何取走的，鲍秀银、刘德田对此未能合理解释；第四，2008年9月南楠卖房后即搬出居住房屋，因该房登记产权人为鲍秀云，涉案房屋给儿子、儿媳居住，如果儿子、儿媳只有使用权而无处分权，那么，儿媳搬出房屋后，鲍秀银、刘德田为何不及时追究原由，而放任多年。2013年鲍秀银、刘德田在儿媳南楠卖房后多年时间，如果认为儿媳卖房不合法，如果真的是儿媳南楠偷走了房产正，鲍秀银、刘德田为何不找回自己的房产证，或主张返还房产证，而去补办房产证。由此可见，鲍秀银、刘德田补办房产正是为了起诉杨丙利而准备；第五，根据南楠提供的借款情况，即使南楠没有使用卖房款全部偿还债务，至少能够证明南楠确实存在偿还债务的情况。综上，可以认定，南楠于2008年9月13日与杨丙利签订的房地产买卖协议，虽然产权登记人为鲍秀银，但南楠的出售房屋的行为是经过鲍秀银、刘德田同意并认可的，杨丙利在签订房屋买卖协议时，虽有疏忽，但根据其认知程度，其相信南楠有权售房并签订协议，在签订协议后，按照协议及时履行了付款义务，付款后对涉案房屋进行了装修使用，因此，双方房屋买卖成立，依法应予保护。鲍秀银、刘德田以南楠无权处分为由，要求杨丙利退让房屋，不予支持。综上遂判决：驳回鲍秀银、刘德田的诉讼请求。案件受理费100元，由鲍秀银、刘德田负担。
上诉人鲍秀银、刘德田不服原审判决，向本院上诉称：1、南楠在卖房之前之后都提出与刘永平离婚并最终离婚，涉案房产市场价格应在35万元左右，而南楠只卖了17.2万元，结合该两点不排除南楠与杨丙利恶意买卖之嫌。2、本案一审证人与南楠有利害关系，故证词具有不客观性，原审认定金某是刘德田至交不符合事实。3、原审关于“刘德田同意南楠卖房的初衷不排查考虑卖房还债，促成儿子儿媳改善关系”的认定没有证据支持，不符合事实。4、原审关于南楠出售房屋的行为是经过刘德田、鲍秀银同意的认定没有证据证实，其得出结论的几个认定均是主观分析，没有证据证实。5、南楠出售刘德田、鲍秀银的房屋一没有经过上诉人同意，二没有经过上诉人授权委托，也没有得到上诉人的事后追认，故南楠应是无权处分。6、杨丙利与南楠签订的协议，协议人和产权证以及身份证持有人均是鲍秀银，南楠在签订协议时没有出示户口本、结婚证、身份证等，没有委托书，原审判决认定杨丙利相信南楠有权售房不合情合法。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人杨丙利答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
第三人南楠答辩称：1、金某与刘德田、鲍秀银关系很好，刘德田家遇大事都是找金某帮忙。2、因刘永平赌博欠债导致家庭破裂，故南楠数次起诉刘永平离婚。3、因刘永平赌博欠债，基于夫妻共同债务，南楠被法院执行局拘留，刘德田借3万元还钱赎出南楠，无奈刘德田鲍秀银两人与南楠商量卖房还债以挽救南楠与刘永平的婚姻。卖房之事经过中介也有刘永平姨夫的参与，但并未谈成。后刘德田找到金某委托金某与南楠共同卖房，并将房产证及鲍秀银身份证交给南楠。上门看房、卖房谈价等事刘永平也均参与，房屋卖过后，南楠与刘永平搬到南楠娘家居住。4、刘德田、鲍秀银对卖房一事是明知的，其收到过南楠诉状（载明卖房还债），如果不知道卖房不可能不过问。5、南楠与刘永平离婚后，南楠将离婚判决书及向银行还款的若干张单据交付刘德田，刘德田还替刘永平给南楠孩子抚养费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人刘永平答辩称：同意上诉人的上诉请求及理由。
根据各方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：南楠将涉案房屋出售给杨丙利的行为，系无权处分还是受鲍秀银、刘德田委托履行代理行为。
二审期间，第三人南楠向本院提交两组证据：1、2009年3月4号诉状一份，证明南楠在2009年第二次起诉刘永平离婚的时候，诉状上已经写明卖房子的事。2、刘德田替刘永平付给小孩抚养费收条若干份，证明刘德田对南楠与刘永平离婚之事是明知的。经庭审质证，上诉人刘德田、鲍秀银质证认为，该两份证据不是法律规定的新证据，上诉人不予质证，但需要说明的是，刘永平不知南楠偷卖涉案房屋的事实，即便知道，也不可能在离婚案件中对该事对质。被上诉人杨丙利认为，该诉状上南楠明确写明“实在没有办法2008年卖房还债”，且该诉状已经送达给了刘永平的代收人刘以超，南楠与刘永平离婚后，刘德田代刘永平支付孩子的抚养费。该两份证据能够证明上诉人对卖房一事是明知的。第三人刘永平质证认为没见过诉状，知道刘德田给孩子抚养费，但不清楚具体钱数及给付方式。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。我国现行法律、行政法规并未规定委托他人买卖房屋必须签订书面授权委托书，故不能仅以有无书面授权委托书判断当事人之间是否存在委托代理关系。本案中，南楠和刘德田、鲍秀银之间存在口头委托关系，南楠出卖房屋的行为系受刘德田、鲍秀银委托，其法律后果应由刘德田、鲍秀银承担，理由如下：第一，涉案房屋出卖时，南楠系刘德田、鲍秀银的儿媳妇，南楠具有代理刘德田、鲍秀银卖房的“身份”基础，亲属之间的委托代理行为不签订书面授权委托书，也符合一般的风俗习惯。第二，南楠在与杨丙利签订房地产买卖协议书时提供了涉案房屋的房产证原件及鲍秀银的身份证原件，自己的居民身份证交由他人持有，本身表明有授权他人代为自己进行民事行为的意思表示。刘德田、鲍秀银辩称上述身份证原件及房产证原件系南楠偷走的，但其未提供证据予以证明。第三，涉案房地产买卖协议签订时，案外人金某作为见证人在协议上签字，其亦出庭作证称，南楠签订房屋买卖协议经刘德田、鲍秀银同意，后因鲍秀银要求增加房价过高，双方产生争议，涉案房屋一直未能过户，原审庭审中刘德田、鲍秀银对证人证言部分认可。南楠作为鲍秀银的儿媳妇在签订协议时提供了鲍秀银身份证及涉案房产证原件，且有金某作为见证人见证，杨丙利作为普通理性人，足以相信南楠是受刘德田、鲍秀银的委托出卖涉案房屋。第四，2003年南楠和刘永平结婚后一直居住在涉案房屋，2008年杨丙利购买涉案房屋并入住，2010年南楠与刘永平离婚，而刘德田、鲍秀银称2013年才知道房子被卖，在长达五年的时间内，尤其是儿子、媳妇已经离婚，且儿子几乎不在家的情况下，刘德田、鲍秀银作为房主，对自己房屋的状况不管不问，不合常理。原审法院认定涉案房屋买卖协议成立有效，并无不妥。
综上，上诉人刘德田、鲍秀银的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘德田、鲍秀银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
代理审判员 刘 洋
代理审判员 赵淑霞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 薛淑淑