江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1051号
上诉人（原审被告）深圳华强（南通）投资有限公司，住所地南通市港闸区北大街华强城65幢。
法定代表人牛自波，该公司董事长。
委托代理人韩建、杨伟雄，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王义元。
被上诉人（原审原告）孙桂梅。
委托代理人王义元。
上诉人深圳华强（南通）投资有限公司（以下简称华强公司）因与被上诉人王义元、孙桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月1日，王义元、孙桂梅与华强公司签订《商品房买卖合同》，王义元、孙桂梅购买华强公司开发的××城××幢××单元×××号房。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：除特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年6月13日，王义元、孙桂梅与华强公司、中国建设银行股份有限公司南通分行签订《个人住房借款合同》，约定王义元、孙桂梅借款85万元，华强公司为王义元、孙桂梅债务提供保证担保。2013年6月25日，上述房屋取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。同日，华强公司书面通知王义元、孙桂梅办理房屋交付手续，王义元、孙桂梅以华强公司未出示相关证明文件、交房流程不合理合法、存在待整改的质量问题为由拒绝收房。2013年10月25日，双方办理房屋交接手续。11月28日，华强公司向王义元、孙桂梅开具销售不动产统一发票，结算购房款为1187005.44元。2015年1月21日，王义元、孙桂梅还清案涉房屋的贷款。
就案涉房屋渗漏的质量问题，王义元、孙桂梅于2013年7月4日向南通市市长信箱进行网上投诉，7月19日南通市建设局进行网上答复：南通市建设工程质量监督站在2013年7月6日派专人现场查看，提出的问题正在全面整改中，目前经过再次核实，提出的问题基本整改。2013年11月，华强公司对该房屋进行淋水试验。同年12月13日，王义元、孙桂梅再次就房屋渗漏及华强公司进行淋水试验导致屋内泡水问题进行网上投诉，2014年1月3日南通市建设局进行网上答复：针对来信反映的质量问题，我局已责成市建设工程质量监督站落实专人负责，已主动与您联系，提供咨询服务，并对质量问题进行调查处理。2014年8月18日王义元、孙桂梅就房屋漏水再次投诉，9月5日南通市建设局进行网上答复：我局质监站已落实专人进行处理，要求开发商对发现的房屋渗漏等问题限期整改。2014年8月20日，南通市城山建设工程有限公司就渗水维修问题出具《一期××#××××室渗水维修方案》。2014年9月、10月，南通市建设工程质量监督站派员到案涉房屋现场查看，确认存在西山墙有陈旧的渗水痕迹、阁楼东侧墙体存在渗漏点等问题，对其他部位渗漏情况无法确认，并要求开发企业拿出整改方案，做好保修整改工作。2015年6月，华强公司对该房屋进行维修，至7月结束。
2015年12月16日，法院对××城××幢××单元×××号房屋进行现场勘验，经勘验该房南边外墙有维修痕迹，厨房和次卧室有维修痕迹，屋内没有肉眼可见的渗水现象。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、华强公司是否存在逾期交付房屋并是否因此承担相应的违约责任；二、华强公司是否应当对王义元、孙桂梅房屋修复期间的损失承担赔偿责任；三、华强公司是否应承担导致王义元、孙桂梅未能办理产权证的违约责任；四、王义元、孙桂梅是否有权要求自行维修房屋不合格部分并由华强公司承担维修费用。
王义元、孙桂梅与华强公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违背法律、法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
关于争议焦点一，案涉合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用。据此，王义元、孙桂梅主张华强公司迟延交付房屋，且未能按时合法取得《建设工程竣工验收备案证明书》应承担违约责任。原审法院认为，双方均认可于2013年10月15日实际交付房屋，华强公司辩称其在6月30日前已通知王义元、孙桂梅交房，但王义元、孙桂梅以种种理由推托导致延迟办理交房手续。根据王义元、孙桂梅提供的网上投诉及答复内容，结合2014年第三方制作的维修方案及质量监督部门现场查看情况，综合考量华强公司多次进行维修整改的事实，可以认定华强公司交付的案涉房屋存在显著的质量瑕疵，需要耗费较大工程量予以修复，直至2015年7月维修结束，对王义元、孙桂梅的正常使用客观上造成了影响。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。华强公司作为房屋出卖人，提供符合质量要求、可供正常居住使用的房屋，是其应尽的合同义务。案涉房屋在交付时即存在渗漏问题，由于商品房的特殊性，本案中的质量瑕疵导致王义元、孙桂梅难以实施装修入住，影响其购买房屋的使用目的的实现，事实上案涉房屋的渗漏问题直至原华强公司完成房屋交付后在一定期间内仍然存在，故王义元、孙桂梅拒收房屋理由正当，双方延迟交付房屋的责任在于华强公司一方，对王义元、孙桂梅要求华强公司支付逾期交房违约金的诉请予以支持，华强公司应向王义元、孙桂梅支付违约金1187005.44×5／10000×116（2013年7月1日-2013年10月25日）=68846.3元。王义元、孙桂梅主张66404.18元，是其对权利的自由处分，法院照准。关于王义元、孙桂梅提出华强公司未能合法取得《建设工程竣工验收备案证明书》的理由，无事实依据，法院不予采信。
关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案华强公司交付的房屋存在质量瑕疵，应当承担修复责任，并对修复期间造成的王义元、孙桂梅的损失承担赔偿责任。双方在商品房买卖合同中对损失赔偿额计算方法未有约定，由于华强公司修复房屋，导致王义元、孙桂梅未能及时入住，王义元、孙桂梅主张按照南通市物价局公布的市区公共租赁住房租金标准计算修复期间的租金损失，尚属合理。案涉房屋靠近崇川区，且公共租赁住房租金标准相较商品房偏低，故法院参照崇川区公共租赁住房租金标准11元／㎡计算。关于损失计算的期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。尽管本案华强公司负有修复义务，但完成修复工作仍需王义元、孙桂梅积极配合华强公司向王义元、孙桂梅出具维修方案，是对其维修义务的履行，无论华强公司采取何种方式进行维修，均应以修复质量瑕疵，实现王义元、孙桂梅居住使用目的为最终衡量标准。王义元、孙桂梅以不同意该方案为由，未予主动配合，客观上阻碍了华强公司完成修复义务，对此王义元、孙桂梅对该扩大的损失应当自行承担。故法院确认华强公司应承担2013年11月至2014年8月、2015年6月至7月维修期间的租金损失19276.51元（159.31×11／㎡×11个月）。
案涉房屋不经修复无法居住使用，华强公司因履行修复义务致使王义元、孙桂梅交纳了物业费而未实际获得该服务，应当对王义元、孙桂梅的该项损失承担赔偿责任，损失赔偿以实际损失为限，故对王义元、孙桂梅要求华强公司支付物业费2485元的诉请予以支持。王义元、孙桂梅主张维权费用公证费2000元，并提供证据证明，法院予以支持。关于王义元、孙桂梅要求华强公司赔偿淹水导致的电器损失，因未能提供证据证明实际损失，法院不予支持。
关于争议焦点三，案涉合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。王义元、孙桂梅主张华强公司扣押购房发票及产权证明单导致其未能办理房屋产权证，华强公司辩称其多次通知王义元、孙桂梅共同办理产权登记以解除其保证责任。根据庭审查明的事实，华强公司为王义元、孙桂梅的房屋贷款承担连带担保责任。依据王义元、孙桂梅与华强公司及第三方贷款人签订的借款还款协议约定，保证人应主动帮助借款人领取抵押物权属证书，协助借款人将抵押财产办理抵押登记手续，抵押于贷款人名下。在抵押登记手续未办妥前，保证人的连带担保责任不得免除。首先，华强公司在合同约定的期限内通知王义元、孙桂梅办理房屋权属登记，其要求与王义元、孙桂梅共同办理权属登记和抵押登记，符合借款协议的约定。华强公司为王义元、孙桂梅的借款提供连带担保责任，出于免除自身保证责任风险的考虑，提出上述要求，并无不妥，且不损及王义元、孙桂梅的合法权益。其次，王义元、孙桂梅在办理结清贷款后，未及时告知华强公司该事实，此期间王义元、孙桂梅未能办理产权登记亦不能归责于华强公司。综上，王义元、孙桂梅未能及时办理产权登记，并非出卖人的责任，故对其要求华强公司承担违约责任的诉请法院不予支持。
关于争议焦点四，根据现场勘查的情况，目前已无法确认案涉房屋存在渗漏的质量问题，王义元、孙桂梅亦不能提供其他证据证明。故对王义元、孙桂梅要求继续维修的诉请不予支持。王义元、孙桂梅要求重新计算保修期的诉请，于法无据，法院亦不予支持。
对法律效力的认定应适用于民事法律行为。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，是民事主体实施的以发生民事法律后果为目的的行为。本案中，华强公司向王义元、孙桂梅出示并在房屋内张贴《质量分户验收合格证》的行为，只是依照法律、法规规定和合同约定，履行合同义务的附随行为，在合同双方之间不发生民事法律后果，因此并不是独立的民事法律行为。王义元、孙桂梅要求认定该《质量分户验收合格证》无效的诉请，于法无据，法院不予支持。关于王义元、孙桂梅主张的律师费，其未能举证证明该项损失的实际发生，法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百四十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、华强公司于判决生效之日起十日内向王义元、孙桂梅支付逾期交房违约金66404.18元、租金损失19276.51元、物业费2485元、公证费2000元，合计90165.69元。二、驳回王义元、孙桂梅的其他诉讼请求。案件受理费2167元，由王义元、孙桂梅负担1167元，由华强公司负担1000元。
宣判后，上诉人华强公司不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人在拒收函中提出的证明文件实际上均已具备，被上诉人提及的质量问题大多数是不合理要求，且案涉房屋已由被上诉人实际入住并产生水电费。案涉房屋符合交付条件并由被上诉人居住使用，被上诉人不得拒绝领受案涉房屋，其要求华强公司承担逾期交房违约责任没有依据。交房以后，不存在华强公司故意拖延和推卸自己维修义务情况，实际上是被上诉人不配合维修而导致纠纷，故不存在多次维修的事实。华强公司对被上诉人市长信箱信函等函件中内容是不予认可的，其所述不实。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人王义元、孙桂梅答辩称，华强公司应当在2013年6月30日前就地下室部分获得备案证明，但其在2013年9月才获得备案。至2013年6月30日交付日期连消防通道都不具备，且有肉眼可见的包括漏水现象在内的等多数质量问题，该房屋明显无法适合居住。所谓水电费是开发商在业主屋内维修和故意亮灯行为产生，而不是被上诉人居住所产生。建设部门多次到现场进行了勘验，并在市长信箱中进行了回复、确认，证明被上诉人所述属实，存在多次维修的情况。在华强公司多次维修仍未果的情况下，被上诉人完全有理由要求华强公司出具科学的维修方案并且得到专业部门的认同，故不存在被上诉人未主动配合维修的情况。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本院经审理，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张及一审判决，本案的主要争议焦点为：1、华强公司所交付的房屋是否存在质量瑕疵？2、华强公司是否应当承担延期交房的违约责任？
关于华强公司所交付的房屋是否存在质量瑕疵的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据被上诉人所提供的证据可以证实，被上诉人就案涉房屋的质量问题进行网上投诉，相关职能部门进行了确认回复，并就被上诉人提出的问题要求开发单位进行限期整改。施工单位就维修问题也出具了具体的维修方案，且华强公司就被上诉人提出的质量问题进行了维修落实。上述证据能够证明案涉房屋确实存在如渗漏等质量问题，华强公司亦进行了相应的维修。华强公司称虽对此提出异议，但其所辩与客观不符，本院不予支持。
关于华强公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据双方的约定，华强公司应当在2013年6月30日前将符合约定的房屋交付给王义元、孙桂梅。华强公司虽在约定的期限内取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，但作为买受人的被上诉人而言，除了关注工程的主体结构及相应配套设施外，其还有理由关注华强公司所提供的房屋是否能够满足正常居住使用的条件。根据查明的事实，房屋渗漏问题从约定的交房日期即已存在，其时要求买受人领受不能正常装修入住的案涉房屋显然不合理，被上诉人王义元、孙桂梅有理由拒绝华强公司要求房屋交接的请求。因出现房屋渗漏等质量问题并非买受人原因造成，故由此造成的延期交房不利后果应当由华强公司承担。虽然双方于2013年10月25日实际交付了房屋，但并不能免除华强公司对逾期交房违约责任的承担，华强公司应当向王义元、孙桂梅承担逾期交房的违约责任。
综上所述，上诉人华强公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4334元，由上诉人华强公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 璐
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。