河北省承德县人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀0821执异11号案外人：于力。案外人：魏秀丽。委托诉讼代理人：于大鹏。申请执行人：承德县兴承建筑安装工程有限责任公司。法定代表人：王文义，执行董事。委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱成龙，公司副经理。被执行人：承德市承宇房地产开发有限公司。法定代表人：于春锋，总经理。委托诉讼代理人：杜丽娟，河北德律律师事务所律师。被执行人：于春锋。本院在执行申请执行人承德县兴承建筑安装工程有限责任公司（以下简称兴承公司）与被执行人承德市承宇房地产开发有限公司（以下简称承宇公司）、被执行人于春锋建设工程施工合同纠纷一案中，案外人于力、魏秀丽对执行查封头沟馨城商住楼X幢X号、X号、X号、X号、X号，A幢X号、X号、X号，B幢X号、X号商品房提出书面异议。本院于2017年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人于力、魏秀丽称，本院因承宇公司与兴承公司一案，查封了头沟馨城商住楼X幢X号、X号、X号、X号、X号，A幢X号、X号、X号，B幢X号、X号商品房，本人现对查封行为提出异议，理由有以下两点：1、上述商品房所有权归属于本人。本人与承宇公司于2015年7月8日签订了10份《商品房买卖合同》，购买了上述10套商品房，并经承德县房产局办理了合同备案及房屋预告登记，因此上述房屋是本人的合法财产。2、根据查封规定第2条第3款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”对于本案所涉案房屋已经由本人购买并占有，并经房屋登记机构预告登记，上述商品房已经不属于承宇公司，因此法院不能对上述商品房进行查封。基于以上两点，本人认为法院对上述商品房查封行为是错误的，损害了本人的合法权益，本人特提出异议，请求法院解除对上述商品房的查封。申请执行人兴承公司称，案外人虽然提供预告登记证，但是未提供原始的付款凭证，未提供银行交易记录，实质上是转移公司财产，侵害第三方的利益，依据法律规定属于无效，特别是值得一提的是，该案在2015年8月3日，也是兴承公司申请查封承宇公司的财产，申请人无异议。2016年6月7日，承宇公司以此担保，由承德市中级人民法院查封，申请人无异议，据反映申请人购买房屋及预告登记均属于虚假，或是对自己权利的处置。所谓预告登记是申请人与承宇公司恶意串通的结果，其目的就是损害第三人的合法权利。本案在执行和解及于春锋所代表的承宇公司明确承诺权属无争议，因此申请人所提供的证据虚假，且违法。从事实上讲于力是虚假登记。按照房屋登记办法，预购人申请预告登记应提交预售合同，预告登记等，申请人经过预告登记二年，即不交款，与承宇公司及于春锋的承诺互相印证，案外人于力的预告登记是虚假的，是违法的，是犯罪构成的客观体现及主观体现，于力作为预告登记的申请人预告登记错误将承担法律后果。基于以上证据，所谓预告登记是恶意串通，是违法的，是犯罪，是自掘坟墓，自尝法律苦果。查封财产是兴承公司所建设的工程，是优先受偿权在执行中的体现。因此案外人的请求无依无据，故应当依法予以驳回，我公司将在执行异议之诉程序中依法行使权利。被执行人承宇公司称，于力与我公司签订的10份商品房买卖合同，真实合法有效，并经过房产局登记备案，同时进行了预告登记。于力已给付购房款，且剩余340万元是通过银行贷款方式支付。另外，法院查封于力10套商品房属于超标的查封。故请求法院解除对于力10套商品房的查封，支持于力的异议请求。本院查明，2015年7月29日，兴承公司向本院提起民事诉讼，要求依法解除兴承公司与承宇公司签订的建设施工合同，并要求承宇公司和于春锋给付工程款并承担违约金及诉讼费用。2015年8月20日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、原、被告双方继续履行于2014年8月28日签订的头沟馨城小区住宅楼《河北省建设工程施工合同》；2、承宇公司于2015年9月4日前给付兴承公司工程款200万元，剩余工程款及继续履行《河北省建设工程施工合同》所发生的工程款，以施工设计图为依据，以实际施工面积为基础，按每平方米1250.00元固定价计算工程价款，于2016年7月30日前一次性付清；3、如承宇公司未按期给付兴承公司第一笔款项200万元，原、被告双方所签订的《河北省建设工程施工合同》自动解除，兴承公司已完成的基础及主体工程总价款按1484万元计算，兴承公司有权申请法院执行承宇公司全部工程款1484万元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算，自2015年6月15日起至全部款项给付完毕之日止）；4、于春锋对上述款项的清偿承担连带给付责任。案件受理费55420.00元，保全费5000.00元，由承宇公司和于春锋负担。本院根据双方调解协议依法制作了（2015）承民初字第02495号民事调解书，该调解书已经于2015年8月20日发生法律效力。2016年8月15日，兴承公司依据（2015）承民初字第02495号民事调解书向本院申请执行。2016年12月29日，兴承公司与承宇公司及于春锋达成执行和解协议。2017年1月20日，因承宇公司和于春锋未能履行执行和解协议，故兴承公司再次向本院申请要求依法查封承宇公司开发的位于承德县头沟镇馨城小区楼盘，本院根据兴承公司申请作出（2016）冀0821执1257号之四执行裁定书，裁定查封承宇公司开发的位于承德县头沟镇馨城小区楼盘，查封期间禁止销售、设定抵押、转移登记等，并由承宇公司负责看护。案外人于力、魏秀丽对本院（2016）冀0821执1257号之四执行裁定提出执行异议，认为法院查封的10套商品房已经由本人购买并占有，并经房屋登记机构预告登记，上述商品房已经不属于承宇公司，因此法院不能对上述10套商品房进行查封。案外人对上述主张向本院提供了以下三组证据：1、2015年7月8日头沟馨城住宅小区商品房买卖合同10份；2、2015年7月8日购买商品房款收据10张；3、商品房预告登记证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本条是关于预告登记的规定。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动，这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。在本案中，案外人于力、魏秀丽对讼争10套商品房所进行的预告登记，其目的是在于将来发生不动产物权变动的请求权，而不是对讼争10套商品房所进行的所有权登记。因此，案外人于力、魏秀丽尚未取得讼争10套商品房的所有权，讼争10套商品房所有权人仍是承宇公司。故本院有权查封承宇公司的讼争10套商品房，该查封行为并没有侵害案外人于力、魏秀丽的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在本案中，发包人承宇公司逾期不支付建设工程价款，承包人兴承公司有权申请法院将其承建的讼争10套商品房予以查封、拍卖，且对拍卖的价款享有优先受偿权。故本院裁定查封承宇公司开发的位于承德县头沟镇馨城小区楼盘，于法有据，且执行程序合法。综上所述，案外人于力、魏秀丽对执行查封讼争10套商品房不享有足以排除强制执行的权益，本院依法应当裁定驳回其异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：驳回案外人于力、魏秀丽的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  宫学金审 判 员  胡 馨人民陪审员  杨志东二〇一七年七月二十日书 记 员  佟秀颀