云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民初字第641号
原告李明辉，农民。
原告赵茜，农民。
原告李明辉、赵茜之委托代理人李天明，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，代理权限为特别授权代理。
被告云南省宾川南地房地产开发有限公司。
地址：云南省宾川县金牛镇。
法定代表人董跃龙，公司董事长。
委托代理人杨嘉宝、杨煜剑，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告李明辉、赵茜与被告宾川南地房地产开发有限公司（下称“南地房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告李明辉、赵茜的委托代理人李天明，被告南地房地产公司的委托代理人杨嘉宝、杨煜剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明辉、赵茜诉称，原告通过被告的商品房销售广告宣传，拟购由被告开发建设的“明日城市”商品房（期房）一幢，并支付了9万元的定金。原、被告双方于2013年12月18日签订了一份编号为MR6－05号《商品房购销合同》，该合同约定，由原告向被告购买由被告开发建设的位于宾川县金牛镇金牛路以南金川路东侧的“明日城市”第6幢05号商品房（期房）一幢，套内建筑面积229.51平方米，房屋总价款人民币1374219.00元。甲方（被告）应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方（原告）。原告在选定了房屋并支付定金后，陆续支付了房款，在合同签订当天，将全部房款人民币1374219.00元支付完毕，原告积极履行相关付款义务。同时按照《补充协议》原告还向被告缴纳了契税41226.57元及印花税687.10元，至此，原告已经完全、适当的履行了全部合同义务。然而在合同签订后被告却迟迟不履行合同，原告曾经多次到拟购房屋工地查看，都未有施工迹象，多次询问，但都被告知会按时交付房屋。到了2015年6月30日合同约定的交付房屋之日，原告到被告公司接房时，被告知交房将逾期几天，到时会通知。在时间过了一个月后，原告未接到接房通知，于是，原告在2015年7月31日亲自到房屋建设现场查看，原告所要购买的房屋土地仍然杂草丛生，堆满建筑材料，土地尚未平整，没有任何开工建设迹象。原告认为，被告在根本不具备房屋预售的条件下骗取了房屋预售许可，商品房购销合同在2013年12月签订，到现在已经近两年没有开工建设，被告的欺诈行为已经严重侵害了原告的合法权益，由于被告根本违约，导致合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币1374219.00元，契税、印花税人民币41913.67元；3、判令被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金9万元（已扣除冲抵房款9万元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币137421.90元（按年利率6%计算，从2013年12月18日计至2015年8月18日止，以后的利息计至还款之日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告南地房地产公司辩称，第一，双方之间的商品房购销合同及补充协议依照双方的约定不得解除，在合同第9、8条中平等的约定了双方逾期交房，或者逾期付款的违约责任，该约定不违反法律和法规的强制性规定，在承担违约责任的前提下，该合同不得解除。第二，原告请求单方解除合同的条件不成立，根据合同法94条和最高院关于审理商品房买卖合同若干意见的解释15条的规定，在逾期交房或者逾期付款的情况下，应当先行催告，三个月内被催告方不履行主要义务，原告方才具备解除合同的条件，原告方没有履行催告的义务，因此原告方单方要求解除合同的条件不成立。第三，被告虽没有在2015年6月30日前按合同约定交房，但根据双方之间补充协议第二条的约定，该行为不视为被告违约，本案中由于宾川县国土资源局对供给被告明日城市项目用地进行调整，以及宾川县住建局对明日城市项目第五、六栋规划进行调整，导致被告延迟开工，致使2015年6月30日不能交房，鉴于双方约定，该行为不应当视为违约，被告不承担逾期交房的责任。第四，双方间权利义务以商品房购销合同及补充协议约定为准，因此，1、原告按房款总额10%计算违约金违背双方约定，合同13条第3项是针对单方违约解除合同应承担的违约责任，而不是逾期付款或者逾期交房的违约责任，逾期交房违约责任应当以合同第九条约定来确认；2、双倍返还定金无约定、无法律依据，根据合同约定违约金与双倍返还定金只能选择其一，不能同时主张，且在双方签订的合同及补充协议中都没有支付定金的约定，本案涉及定金均是在2013年8月6日以原告李明涛名义购买本案争议的房屋时分别约定和支付的，在双方订立商品房购销合同及补充协议后，李明涛支付定金性质发生了根本变化，已经转化为购房首付款，认购书约定已经失效，双倍返还定金自然不成立；3、关于贷款利息的问题，一方面贷款利息作为一种客观存在的损失，其支付的前提是被告违约，因本案被告逾期交付行为按约定不视为违约，所以请求支付贷款利息违反双方约定，另一方面利率标准6%也无依据，应当参照由被告作为保证人，原告向银行做按揭贷款时约定的利率更符合情理。第四，综合以上意见，被告认为原告的诉讼请求不成立，依法予以驳回；同时被告承诺在宾川县相关职能部门对明日城市项目用地及规划进行调整的基础上尽快建好合同约定的商品房，并按合同约定的交付标准尽快交付原告。
在诉讼过程中，原告方针对本方主张，向本院提交下列证据：
1、姓名为李明辉、赵茜的身份证复印件各一份，证实原告的身份情况；
2、商品房购销合同一份，证实双方签订商品房购销合同的情况；
3、商品房购销合同补充协议一份，证实双方签订补充协议的情况；
4、收款收据六份，证实原告交纳房款及相关费用的情况。
被告南地房地产公司针对本方的答辩主张，向本院提交下列证据：
1、组织机构代码证和营业执照复印件各一份、法定代表人身份证明书一份，证实被告宾川南地房地产开发有限公司的主体资格；
2、商品房预售许可证明一份；证实被告开发建设的“明日城市”房地产项目二期房于2013年3月15日经许可销售；
3、商品房购销合同、商品房购销合同（补充协议）一份；证实原告与被告存在合同关系的事实；
4、关于收回、置换国有建设用地使用权的批复一份（后附明日城市项目建设用地增加用地面积复核）；证实宾川县国土资源局对被告开发建设的“明日城市”房地产开发建设用地项目进行调整；
5、宾川县住房和城乡建设局关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明一份；证实宾川县住房和城乡建设局对被告开发建设的“明日城市”房地产开发项目用地规划调整及二期用地未征用导致项目无法推进实施；
6、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知一份（后附宾川县2015第六次规划委员参会人员名单）；证实宾川县城乡规划委员会对被告开发建设的“明日城市”房地产开发建设项目进行调整；
7、明日城市认购书一份；证实由李明涛代表原告签订，定金支付的依据是认购书，而不是合同；定金在双方订立合同后转为房款，认购书失效。
上述证据经质证，原告方认为本方提交的证据均真实、合法。对被告方提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、预售许可证、商品房购销合同及补充协议的三性均没有异议；对关于收回、置换国有土地使用权的批复、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知的三性无异议，但对证明方向有异议，证据载明的变化系依据被告的申请作出，不属不可抗力；对明日城市认购书的三性没有意见，但对证明方向有意见，认为支付定金是买房的前提，没有交付房屋已经构成违约，所以被告方应返还定金。
被告方认为本方提交的关于收回、置换国有土地使用权的批复、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知证明了被告开发建设的宾川县“明日城市”项目，在取得用地许可、规划许可、预售许可后，国土资源局对项目用地范围进行了调整，住建局对项目中5、6栋房屋规划进行了调整的事实，明日城市认购书证实原告方主张的定金依据是认购书而不是合同；前述证据均符合证据的三性，应作为认定本案事实的依据；对原告方提交的证据无异议。
本院对前述证据进行审核认为，原、被告双方提交的证据均来源合法，内容客观且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部份对本案事实具有证明效力。
根据庭审和质证，本院确认如下的法律事实：被告南地房地产公司系从事房地产开发经营的公司，于2013年7月30日取得了宾川县金牛镇金川路以东，“明日城市”项目《商品房预售许可证明》，预售房屋面积为34794.86㎡，批准预售栋号为第1、3、5、6、7号楼。
2013年8月6日，原告李明辉之兄李明涛与被告就认购“明日城市”6栋5号房签订《明日城市认购书》，约定房屋建筑面积为230.479㎡，套内面积为222.575㎡，房价为1374219.00元，该房价不包含配套费、契税等。并约定认购方在签订认购书时支付定金90000.00元，作为履约保证金，该定金在双方签订正式的《商品房购销合同》后转为购房款，如被告不与认购方签订《商品房购销合同》，被告应双倍返还定金，如认购方超过认购书约定时间仍未交付房款或未与被告签订《商品房购销合同》及未办理银行相关手续，则视同认购方自动放弃房屋认购权，定金不退还认购方。
2013年12月18日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于宾川县金牛镇金牛路以南金川路东侧“明日城市”第6幢05号商品房，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为229.51㎡，每平方米为人民币5987.62元，总价款为1374219.00元；原告于2013年12月18日前向被告一次性付清全部房款人民币1374219.00元；被告于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；原告逾期付款，30天内每天向被告支付违约金10元，逾期30天后按应未付款的0.001%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房，30天内每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后按原告方已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；合同中有逾期付款、逾期交房可解除合同的条款，但双方未选择该条款。同日，原、被告双方还签订《商品房购销合同补充协议》，其中第二条约定：若出现下列情况之一导致被告方逾期交房的，被告不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任：1、因不可抗力或意外事件；2、因政府政策的变化或为遵守政府法令；3、因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的。
2013年8月27日，原告向被告交付所购商品房定金90000.00元；同年11月5日，向被告交付首付款100000.00元；同年11月30日，向被告交付首付款644219.00元，并向被告交纳代收的契税41226.57元、印花税687.10元；同年12月18日，向被告交付尾款540000.00元；至此原告交清了购房款1374219.00元及税收。
被告在建设“明日城市”项目工程的过程中，宾川县国土资源局将出让给被告的部分土地进行同等面积置换，宾川县城乡规划审查委员会同意明日城市5、6号楼位置调整，对被告方建设项目的进度有一定影响。原告向被告购买的房屋至庭审时主体工程已完工，附属工程尚处于施工中。
本院认为，原告李明辉之兄李明涛与被告南地房地产公司就认购明日城市6栋5号房签订《明日城市认购书》后，原告与被告在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买该商品房，且原告按认购书的约定向被告支付定金90000.00元，应视为李明涛将认购书的权利、义务转让、转移给原告。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，其内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均具法律约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，原告先后履行了支付购房款及税收的全部义务。被告应按合同约定，于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，然被告因土地置换和房屋位置调整问题未能按合同约定将房屋交付给原告，被告未提交充分证据证实逾期交房系合同约定的不承担违约责任事由，庭审中被告表示近期可向原告交付房屋，故被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案双方当事人在订立《商品房购销合同》时对逾期付款、逾期交房行为明确约定承担责任的方式为支付违约金，双方未选择解除合同的条款，现原告方要求解除双方签订的《商品房购销合同》、返还已支付的购房款、契税、印花税的诉讼请求，与双方合同约定不符且无法律依据，本院不予支持；双方签订的《商品房购销合同》约定，被告逾期交房，30天内每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后按原告方已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，现原告要求被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金90000.00元（已扣除冲抵房款90000.00元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币137421.90元（按年利率6%计算，从2013年12月18日计至2015年8月18日止，以后的利息计至还款之日）的诉讼请求，不符合本案事实，亦无法律依据，本院不予支持；本案中出现的土地置换和规划调整问题并不是合同条款中“因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的”情形，被告提出因土地置换和规划调整导致逾期交房，是合同约定不承担违约责任的事由的观点，本院不予采纳。对于被告逾期交房的违约责任，双方可根据合同约定或重新商定进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李明辉、赵茜的诉讼请求。
案件受理费20828.00元由原告李明辉、赵茜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审判长 熊 斌
审判员 史莉琴
审判员 吴红熙
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨晓娟