辽宁省大洼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1121民初607号
原告：盘锦四方清华物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：桑涛，该公司经理。
委托代理人：冯金红，女，1986年12月12日出生，汉族，盘锦四方清华物业管理有限公司员工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。
被告：马桂兰，女，1950年10月1日出生，汉族，退休人员，住辽宁省大洼县。
原告盘锦四方清华物业管理有限公司为与被告马桂兰物业服务合同纠纷一案，于2016年2月25日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员佟会权独任审判，于2016年4月8日公开开庭审理了本案。原告委托代理人冯金红、张跃权、被告马桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘锦四方清华物业管理有限公司诉称：被告是“筑景.地中海”小区B49-1号楼房物业使用人，前期物业服务协议签订的建筑面积为255.30平方米（房照实测面积为287.56平方米，多出32.26平方米），物业服务费2.30元／月平方米。被告入住时与原告先前公司盘锦清华物业管理有限公司（2013年8月15日变更为现在公司）签订一份《前期物业管理服务协议》。该协议签订后，被告接受小区物业服务。2014年6月至2016年12月，按房照实测面积计算，被告拖欠原告物业服务费（包括先前面积差款）、滞纳金共计24，576.00元。虽经原告多次催要，被告未给付。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠原告2014年6月1日至2016年12月31日物业服务费22，284.00元（包括2014年6月1日前应该补交面积差款1，781.00元）及滞纳金2，292.00元，共计24，576.00元。
被告马桂兰辩称：一、原告不是合同的主体。与被告签订合同的不是原告盘锦四方清华物业管理有限公司，是开发商指定的盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司。因此，被告认为原告不具有主体资格。二、对小区等级不认可。按照盘锦市住房和城乡建设委员会和盘锦市物价局于2011年5月20日联合下发的《关于重新修订﹤盘锦市住宅区物业服务收费等级指导标准﹥的通知》规定标准，筑景.地中海小区达不到豪华住宅区的标准，此问题业主已向大洼县物业管理办公室提出申请，对该小区的等级进行重新评定，大洼县物业管理办公室正在运作之中。三、违规收费，业主权利受到侵害。从2012年6月1日至2014年6月1日收费没有大洼县物价局的批文。2014年虽有大洼县物价局的批文，但小区业主委员会至今尚未成立。四、安保管理不到位。小区入住装修时，物业公司不准安装防盗窗等安保设施。由于保安人员不足、电网不通电、监控设施不足等，造成2014年春天别墅区发生三起盗窃案的严重后果。五、管理方式粗暴野蛮。几年来，物业公司与业主在物业管理中产生矛盾时，不是协商解决，而是采取暴力手段。物业公司还违规控制小区业主生活用水，以此手段强行收取物业费，不交、晚交物业费，就会停水，就算按时交每次最多只卖100元钱的，发生火灾时严重危及业主生命财产安全。六、不按物业管理协议规定收费，随意涨价，随意扩大收费面积，严重违约。前期物业管理协议明确规定地面、地下停车库月管理费每平方米1.00元，但物业公司对洋房的车库的收费是月每平方米1.20元，对别墅车库的收费是月每平方米2.30元。小区都增加了收费面积，这些增加的面积是开发商赠送业主的，承诺不交物业费。物业公司是开发商指定的，应该是默认此事，况且在签订物业管理服务协议中也没做任何说明。现在擅自把这部分面积强行纳入收费范围，是严重的违规行为。七、原告诉被告不交物业费，这是概念上的错误。被告不是不交物业费，而是因上述问题的存在，被告不知怎么交，按什么标准交。我们遵循商品经济有偿服务的原则，要对等、物有所值。等到我们的合理诉求得到支持、物业公司的违规问题得以纠正、违法问题依法予以制裁，被告将按规定如数缴纳物业费。因物业公司在小区管理中存在违法违规问题，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：盘锦清华物业管理有限公司于2013年8月15日变更为盘锦四方清华物业管理有限公司，即本案的原告。变更后的盘锦四方清华物业管理有限公司对原盘锦清华物业管理有限公司的债权、债务及业务予以承接、享有。被告马桂兰为大洼县田家镇筑景.地中海小区B49-1房屋的物业使用人，其子李骥为该房屋的所有人，该房屋户型为别墅。2012年2月16日，原盘锦清华物业管理有限公司授权其下设部门大洼分公司（不具有法人资格）与大洼县田家镇筑景.地中海小区B49-1房屋的物业使用人被告马桂兰签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议中约定了双方的权利、义务，还约定：房屋建筑面积255.3平方米，别墅物业费2.30元／月平方米，物业管理费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权面积预先交纳，各项物业管理费实行年缴制。从2012年6月1日开始收取物业费，入住时预交一年，一年以后每年12月10日前交纳新一年的服务费用。并约定了双方的违约责任，即甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；···乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2012年6月1日，被告马桂兰入住了该B49-1房屋，原告为该小区提供物业服务。被告按合同约定面积，按2.30元／月平方米的标准向原告交纳了2014年6月1日之前的物业管理费。被告未交纳2012年6月1日至2014年5月31日实测面积差额款1，780.75元，也未交纳2014年6月1日至2016年12月10日，共30个月的实测面积287.56平方米的物业费19，841.64元。现原告诉至本院，要求判令被告交纳拖欠原告2014年6月1日至2016年12月31日共31个月物业费及2014年6月1日前应该补交面积差额款，共计22，284.00元，以及滞纳金2，292.00元。
另查：被告所居住的该房屋实测面积为287.56平方米。
上述事实，有下列证据证实：
1.原告提供的前期物业管理服务协议，证明了原告与被告签订协议的相关内容；
2.原告提供的户室面积信息表，证明了被告居住的大洼县田家镇筑景.地中海B49-1房屋实测建筑面积；
3.原、被告的当庭陈述及大洼县物价局大价发（2011）16号文件、收费许可证、大洼县物业管理办公室的情况说明，证明了筑景.地中海小区物业服务收费标准的合法性及被告未交纳物业费的具体数额；
4.原告提供的盘锦市工商行政管理局核准变更登记通知书，证明了原告企业名称变更时间及内容；
以上证据材料，经当庭质证，本院确认为有效证据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案被告马桂兰是大洼县田家镇筑景·地中海小区B49-1的物业使用人。其与原告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应按照协议上的约定，履行各自的义务。原告为被告居住的小区提供物业服务后，作为物业使用人的被告应当按照约定交纳物业管理服务费用。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定，物业费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权面积预先交纳。收费标准双方约定为2.3元／月平方米，且该约定低于大洼县物价局规定的别墅物业费收费标准，本院予以确认。大洼县房产交易中心的户室面积信息表中已经确认被告马桂兰所使用的大洼县田家镇筑景.地中海B49-1房屋的实测面积，就应该按照其实测面积预先交纳物业费，并补交实测面积差额款，故对原告要求被告交纳2014年6月1日至2016年12月和2014年6月1日前应该补交面积差额款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告未交纳物业费的截止日期2016年12月31日，因原、被告约定每年12月10日前交纳新一年的服务费用，故被告未交纳物业费的时间应为2014年6月1日到2016年12月10日，共30个月。被告未及时交纳物业费，其应按约定承担违约责任，但原告主张被告给付滞纳金2，292.00元是按照被告欠交物业费31个月计算的，其计算有误，故本院确认该违约金为2，000.00元。关于被告提出的小区等级评定问题，因该小区的等级评定非原告所能决定，其未能重新评定等级非原告原因所致，故此非被告拒交物业费的正当理由。关于被告提出的增加面积为开发商赠送的，其承诺该面积不交物业费的抗辩主张，因该增加面积事实存在，开发商与物业服务公司是两个不同的主体，开发商的承诺不能代表物业公司的意思表示，而且《前期物业管理服务协议》中明确约定物业费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权面积预先交纳，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告提出的管理不到位、粗暴管理、乱收费等抗辩主张，因被告未提供足够证据证明，且原告予以否认，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告马桂兰于本判决生效后十日内给付原告盘锦四方清华物业管理有限公司物业服务费人民币21，622.39元及违约金人民币2，000.00元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延行期间的债务利息。
案件受理费414元（已预交），减半收取207元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 佟会权
二〇一六年五月十六日
书记员 董萍萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。