北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00840号
上诉人（原审被告）李文越，女，1968年9月25日出生。
委托代理人郑必东，北京甲子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳雷庄经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡雷庄村村委会旁。
法定代表人郑世齐，北京市朝阳雷庄经济合作社社长。
委托代理人高峰，男，1974年1月28日出生，北京市朝阳雷庄经济合作社法律顾问。
上诉人李文越因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第01442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2011年9月，北京市朝阳雷庄经济合作社（以下称雷庄合作社）起诉至原审法院称：2003年12月25日，北京市朝阳区金盏牧畜水产企业集团公司与李文越签订《租赁合同》。协议约定李文越租赁位于金盏乡雷庄村原虾场院内35亩场院。租期20年，自2003年12月25日起至2023年12月24日。租金年付，每年每亩6000元，每5年递增8%，自第二年开始在每年的1月30日前交清当年租金，承租人逾期一年不交租赁费的本合同自动解除，租赁期内承租人有义务对房屋进行维修，但未经出租人同意不得擅自改变房屋结构。2007年7月1日我合作社接收了涉案土地，与原出租人北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场结算了李文越此前的租金欠缴状况，共同确认李文越在2006年12月24日至2008年间共计支付过租金15万元。2010年法院判决确认因北京朝阳区金盏畜牧水产企业集团公司系北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场下属单位，在北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场将《租赁合同》中的权利义务概括转给我合作社后，我合作社对上述《租赁合同》效力认可并取得了相应的出租主体资格。时至今日，李文越已多年不交纳租赁费，还未经出租人同意擅自改变了租赁场地的房屋结构，构成《租赁合同》约定的解除合同条件，故我合作社诉至法院要求：1、判令解除我合作社与李文越在2003年12月25日签订的《租赁合同》；2、由李文越腾退北京市朝阳区金盏乡雷庄村186号南院35亩的租赁场地及房屋；3、要求李文越支付2006年12月25日至2008年12月24日的租金27万元，2008年12月25日至2011年12月24日的租金68.04万元，自2011年12月26日起按照每年22.68万元的租金标准支付至实际腾还之日止。
李文越辩称：我有权在承租土地上建设厂房，北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场将涉案土地移交给雷庄合作社的事情没有通知过我，移交前也没有和我进行账目核对；2007年前租金都交给北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场，2007年我发现北京朝阳区金盏畜牧水产企业集团公司和案外人蒋国庆还签有一份租赁协议，我再交租金时养殖场就说已经移交给雷庄合作社了，让我找雷庄合作社交租金，雷庄合作社说有我和蒋国庆两份租赁协议，不收我的租金，为此我还起诉至法院要求确认蒋国庆签署的合同无效，法院支持了我的请求；再后来雷庄合作社对我承租的场地断水、断电，使我不能正常经营，我多次和其交涉均不能得到解决；我在2006年至2008年之间交纳的租金不止15万元，但因为交费收据不在我手中，现无法查实。我认为不是我不支付租金，是雷庄合作社拒绝收取我租金，所以我没有违约，我不同意解除租赁合同；因为雷庄合作社对我有断水电的行为，所以要求减少支付尚欠的租金。
原审法院经审理后认为：依据已生效判决书，李文越与养殖场所签《租赁合同》中养殖场的权利义务被概括转移至雷庄合作社名下，雷庄合作社与李文越分别为涉案土地的出租方与承租方，《租赁合同》对两方均具有法律约束力。《租赁合同》中约定，李文越负有按时交纳租金的义务，逾期一年交纳租金合同解除，2010年2月10日北京市第二中级人民法院判决书下发后，李文越理应知道其应向雷庄合作社交纳租金，但直至2011年8月雷庄合作社起诉前，李文越仅在2009年支付过租金，所以符合了未按约定时间交纳租金已逾一年的解除条件，现雷庄合作社据此要求解除合同，法院支持。李文越所举录音证据不能证明法院判决后雷庄合作社拒绝接收租金，雷庄合作社断电与否亦非导致李文越不支付租金的条件。（2008）朝民初字第23185号民事判决书证实，自2007年1月1日雷庄合作社接收涉诉土地、李文越自此时间起仅支付了15万元的租金，故雷庄合作社根据《租赁合同》要求李文越补齐尚欠租金据有依据，法院支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十八条之规定，于2013年7月判决：一、解除北京市朝阳雷庄经济合作社与李文越依据2003年12月25日签署的《租赁合同》所形成的租赁合同关系。二、李文越于判决书生效后十日内向北京市朝阳雷庄经济合作社腾还北京市朝阳区金盏乡雷庄村186号南院35亩的租赁场地及房屋。三、李文越于判决书生效后十日内给付北京市朝阳雷庄经济合作社2006年12月25日至2011年12月24日的租金九十五万零四百元。四、李文越自2011年12月25日起至实际腾还之日止按照年租金二十二万六千八百的标准向北京市朝阳雷庄经济合作社给付后续租金（于判决书第二项执行后十日内支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李文越不服，上诉至本院，要求撤销原判，发回原审法院重审。理由是：我主观上并无拖欠租金的故意，事情的起因系我2007年起诉雷庄合作社导致的，我无违约行为；造成合同无法正常履行雷庄合作社有不可推卸的责任，雷庄合作社存在明显过错，雷庄合作社故意利用各种手段达到解除合同的目的。另外，我在原审法院审理中，申请对地上物的价值进行评估，原审法院未对评估报告进行质证即作出判决，违反法定程序；在我与蒋国庆之间的纠纷在经法院判决后，蒋国庆仍继续占用我租赁合同内的部分土地及房屋，应当将蒋国庆列为本案当事人。雷庄合作社同意原判。
经审理查明，北京市朝阳区金盏畜牧水产企业集团公司（以下简称集团公司）系北京朝阳区金盏畜牧水产综合养殖场（以下简称养殖场）的下属单位，其于1987年从雷庄合作社处租赁虾场土地一幅，该租赁期限于2007年7月1日届满。
2003年12月25日集团公司作为甲方与乙方李文越签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方原虾场院内土地35亩（以下简称涉诉土地）用于仓储，租赁期限为20年，自2003年12月25日至2023年12月24日，乙方自合同签订之日一次性付给甲方一年租金，租金为每年每亩6000元，每5年递增8%，自第二年开始，在每年的1月30日前交清当年租金；在租赁期内，甲方拥有租赁房屋土地的所有权，有权按时收取租赁费，乙方逾期一年不交租赁费的本合同自动解除；甲方出租给乙方的房屋、场地，乙方拥有使用权，甲方为乙方提供现有电源、水源，费用由乙方按国家规定支付；乙方在合同期内，对所租用的场地内修建的房产及设备归乙方所有，乙方在合同期内有义务对房屋进行维修，但未经甲方同意不得擅自改变房屋结构，如需在所租赁的土地上新建房屋时，应有乡规划部门的批文并以书面形式报甲方同意后方可施工。
2008年，李文越将蒋国庆、养殖场、雷庄合作社作为被告起诉至原审法院，要求确认养殖场下属集团公司与蒋国庆就涉诉土地签署的《补充协议》无效。此次诉讼中，李文越提交了租金收据，以此证明其自2007年底开始向雷庄合作社交纳租金。原审法院经审理确认：2007年7月1日，养殖场将涉案土地移交给雷庄合作社；2007年1月1日至2008年12月31日期间李文越在2007年9月20日和9月25日分两次共计向雷庄合作社交纳租金15万元；养殖场与李文越所签《租赁合同》的约定期限超过了其有权出租的范围，在养殖场将出租土地移交给雷庄合作社后，养殖场将其在《租赁合同》中的权利义务概括转让给雷庄合作社，雷庄合作社取得了相应的出租主体资格。2009年8月，原审法院作出（2008）朝民初字第23182号民事判决，判决养殖场与蒋国庆签订的《补充协议》无效。判决后，李文越不服，提出上诉。2010年2月，本院作出（2010）二中民终字第00617号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
诉讼中，李文越认可欠付租金的事实，但称系因雷庄合作社拒绝收取其交纳的租金以及对承租场地断水断电所导致。就其主张，李文越提供了证据一、2011年11月1日至2011年11月30日期间的《中国移动通信客户短信详单》，该详单显示李文越手机（138××××××××）与雷庄合作社法定代表人郑世齐手机（133××××××××）之间曾有短信来往；证据二、李文越与北京天龙天天洁再生资源回收利用有限公司签署共同安装变电器的《补充协议》；证据三、2009年3月董士强与雷庄前任书记张颖利询问交租金的谈话录音，录音中张颖利答复“法院判完了让谁交谁再交就行”；证据四、2012年4月5日李文越与郑世齐的谈话录音，录音中李文越表示此前未交租金是因为被要求写上其与蒋国庆两个人的名字，郑世齐要求李文越把蒋国庆叫来。对于上述证据，雷庄合作社表示：认可证据一的真实性，但该证据不能证明雷庄合作社拒绝收取租金的事实；认可证据二的真实性，但安装变电器不能证明断电的事实，同时由于李文越已经长期不交租金，即便做断电处理也是出租方的权利；证据三的谈话内容不完整，不能证明张颖利的完整表示，并且即便在2010年2月10日法院判决已经明确雷庄合作社与李文越是租赁主体后，李文越仍未交纳租金；认可证据四录音的真实性，但此录音为诉讼期间取得，证明力弱，并且在录音中郑世齐没有表示过拒绝收取租金。
原审法院审理中，李文越、李金英递交了评估地上物的申请后，原审法院根据该申请委托相关评估机构进行了地上物价格评估。在进入评估程序之前，原审法院向双方当事人示明，虽然评估并非本案所需证据，但考虑如果发生解除合同的判决结果，有可能导致地上物灭失的情况，为避免发生地上物价值不能说清的情况，才预先进行评估程序，并不作出地上物是否为李文越、李金英或者蒋国庆所有的认定，故不再追加蒋国庆，而且虽然评估申请是李文越、李金英提出，也不以此确认地上物为其二人单独所有。同时，原审法院也向双方当事人说明，评估结论不是本案直接证据，故在评估结论出现后仅将结论告知双方，但不再进行庭审。
上述事实，有双方当事人陈述、（2008）朝民初字第23182号民事判决、（2010）二中民终字第00617号民事判决、租赁合同、补充协议、收据、说明、证人证言等证据在案佐证。
本院认为，根据生效判决认定的事实，雷庄合作社概括承受了养殖场与李文越签订的《租赁合同》中养殖场的权利义务，因此，本案中《租赁合同》的相对方为李文越与雷庄合作社。按照合同约定，李文越应当在每年的1月30日前交清当年租金，逾期一年不交租金，合同自动解除。根据双方当事人陈述，2007年1月1日至2008年12月31日期间，李文越共向雷庄合作社交纳租金15万元。如果说自2008年前后双方发生纠纷并产生诉讼至2010年2月10日本院作出终审判决期间，由于合同相对方不能确定等原因，存在李文越不向雷庄合作社交纳租金的理由，那么在本院作出终审判决之后，即2010年2月10日之后，李文越应当按照约定及时向雷庄合作社交纳欠付的租金。但事实上，李文越并未交纳租金。对于未交纳租金的理由，李文越主张系因雷庄合作社拒绝收取其交纳的租金并且存在断电行为，就其主张，李文越提供了与雷庄合作社法定代表人曾有短信来往的短信详单、与案外人签订的安装变压器的协议、其员工与雷庄村委会前负责人的谈话录音以及其与雷庄合作社法定代表人的谈话录音。但是，由于这些证据均不足以证明雷庄合作社存在拒绝收取李文越交纳租金的行为，另外，雷庄合作社断电与否亦不能构成李文越拒交租金的理由。因此，本院对李文越该项主张不予采信。李文越以雷庄合作社故意采取各种手段以使合同不能正常履行为由，要求继续履行租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。
由于涉案租赁合同的双方当事人为雷庄合作社与李文越，而且雷庄合作社起诉时并未要求蒋国庆承担腾退义务，因此，在本案中，原审法院未将蒋国庆列为本案当事人，是正确的。李文越主张原审法院违反程序，未列蒋国庆为本案当事人，没有依据，本院不予采信。另外，本案系雷庄合作社起诉要求与李文越解除租赁合同、支付欠租并腾退场地，李文越仅就雷庄合作社的诉讼请求进行答辩，并未提出反诉。从原审法院对双方当事人进行的示明可以看出，原审法院根据李文越所提申请对地上物进行评估是一种保障当事人后续诉讼证据的保存证据的行为。李文越以未对评估报告进行质证为由，主张原审法院程序违法，理由不能成立，本院亦不予采信。
综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13340元，由李文越负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由李文越负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 刘梦辰