广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1366号
上诉人（原审原告）杨越峰，香港特别行政区居民。
委托代理人杨善濂，系上诉人父亲。
委托代理人鲁小平，广东广和律师事务所律师
被上诉人（原审被告）深圳市隆鹏房地产开发有限公司。
法定代表人黄伟华，经理。
被上诉人（原审被告）深圳市盛宝实业有限公司。
法定代表人陈东镇。
被上诉人（原审被告）深圳市龙岗区布吉街道办事处。
法定代表人胡庚祥。
委托代理人叶响锋，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈显旋，系原佳联置业有限公司股东。
被上诉人（原审被告）：陈文清，系原佳联置业有限公司股东。
被上诉人（原审被告）：林珍，系原佳联置业有限公司股东。
上诉人杨越峰因与被上诉人深圳市隆鹏房地产开发有限公司（下文简称隆鹏房地产公司）、深圳市盛宝实业有限公司（下文简称盛宝实业公司）、深圳市龙岗区布吉街道办事处（下文简称布吉街道办）、陈显旋、陈文清、林珍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第2698号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：杨越峰委托杨善濂和佳联置业公司（甲方）于1992年12月12日签订一份《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）购楼认购合约》，约定承购人是杨越峰（乙方），购买单位是深圳市宝安县布吉XX山庄一村38座面积172.67平方米，交楼日期92年12月30日，楼价港币499872元，订金港币5万元；甲方声明乙方办理正式手续及领取购楼证明书前，乙方若以任何理由拖延时间或过期付款，则作违约处理，所交付之款项全部归甲方所有，甲方并有权将上述楼宇转让给其他人士。甲方于收取乙方交来定金或其他款项后，该XX山庄发展计划如遇任何意外，即应将乙方交来之款项原银奉还，不得拖欠，以表真诚，以双方签署后作实。同日，杨善濂与佳联置业公司（甲方）签订一份《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）费用支付合约》，约定承购人杨越峰（乙方），约定费用270228元，乙方明白及同意所购之单位的材料费、二次精装修、佣金及杂费等将会作为按揭时总价之一部分，但此款项为甲方费用，将不会书写在正式的楼契上，公司会发出正式收据给予各购楼人。在签订上述协议后当天，杨越峰即向佳联置业公司先后交付港币179900元和港币231030元，共计410930元港币。
深圳市龙岗区司法局于1994年1月18日收取了杨越峰公证费2300元港币，杨越峰主张该公证费是用于对上述购房合同进行公证，因涉案房产于1994年才交楼，交楼的时候才办理公证。杨越峰提交的深圳市龙岗区公证处于2000年8月4日出具的《证明》，内容如下：关于杨越峰、吴惠德于1994年1月向佳联置业公司购买布吉XX山庄一村商品房产事宜，公证处曾收取公证费2300元港币，但经查核，至今未能查出公证档案，具体情况尚不明了。杨越峰称，吴惠德是其母亲，公证过户时杨越峰本想将涉案房产登记人变更为杨越峰及吴惠德。
1994年7月30日，杨越峰对涉案房产进行验收，发现墙面、门窗玻璃存在渗水、漏水，一楼花洒漏水、二楼浴缸洁具漏水，铁栅生锈等情况。1996年12月13日，杨越峰与深圳市吉都物业管理有限公司XX山庄管理处（下文简称XX山庄管理处）达成了房屋维修协议，约定在1997年1月20日前完成维修项目。1996年12月25日，杨越峰与XX山庄管理处签订《工程施工合同》，工程承包范围包括：室内防盗网、车库地面等。1997年7月20日XX山庄管理处发出《业主须知》，通知杨越峰办理入伙手续。1997年9月17日，杨越峰与XX山庄管理处签署了《业主公约》。杨越峰主张，因协议中约定的房款包含了精装修，但杨越峰收楼时房产未进行精装修，XX山庄管理处工作人员于1997年通知杨越峰收楼时同意按杨越峰交的实际楼款价格将涉案房产交付杨越峰，楼款实际是499872元、精装修价款是270228元，因为精装修未进行且房产交付时间拖延两年，因此管理处工作人员口头告知杨越峰房产只能自己装修使用，精装修费用和余款不必再支付，并将房屋交付给杨越峰验收。杨越峰另主张，管理处实际是布吉街道办下属企业。隆鹏房地产公司和布吉街道办对杨越峰的上述主张不予认可，布吉街道办认为杨越峰提交的工程施工合同中显示的工程内容能证明房屋已经经过精装修，杨越峰尚欠房款；深圳市吉都物业管理有限公司XX山庄管理处不是布吉街道办的直属企业，亦不清楚该管理处于1992年至2004年期间是否负责对涉案房产的物业管理。经查，深圳市吉都物业管理有限公司在的股东是深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司，该投资管理公司的股东是深圳市龙岗区布吉街道办事处。
2009年9月1日，布吉街道司法所向杨越峰发出《函》，称为方便XX山庄产权处理办公室协助办理房产证，请杨越峰补足以下材料：经公证的购房合同、售楼收据或发票（原件）、房屋转让申请书。2010年6月9日，经杨越峰向深圳市房地产权登记中心查询，XX山庄一村L2-38#房产已于2004年2月11日以强制转移方式登记至案外人林成武名下，2004年2月25日，林成武以买卖转让方式将该房产登记在案外人刘宇宁名下。杨越峰认为、隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍对其购买并已实际使用的房产登记在案外人名下均有责任，遂诉至法院。
另查，广东省高级人民法院作出的（1997）粤法民初字第4号民事判决书和深圳市中级人民法院作出的（2009）深中法民五终字第1919号民事判决书确认：1991年9月18日，深圳市龙岗区布吉镇人民政府、盛宝实业公司、隆鹏房地产公司签订《关于联合开发建设布吉XX新村合同书》约定三方合作兴建位于深圳市龙岗区布吉镇XX地XX新村别墅小区。同日，盛宝实业公司与佳联置业公司签订《布吉XX新村别墅委托包销合同书》，同年12月10日盛宝实业公司、深圳市龙岗区布吉镇人民政府、佳联置业公司、隆鹏实业公司签订《补充协议》，上述合同及协议书合法有效。后XX山庄项目不能按期完工的主要原因在于盛宝实业公司、佳联置业公司严重违约。（1997）粤法民初字第4号民事判决，认定涉案房屋所在的XX山庄项目所涉的406套别墅中，由佳联置业公司承担投资义务的366套别墅因未按期付款产生的民事责任（对客户迟延交楼等责任）由佳联置业承担，其余由盛宝公司承担；XX山庄项目别墅和未完成工程因建筑质量问题而应承担的民事责任由布吉镇政府承担。其中佳联置业公司承担投资义务的366套别墅包括本案涉案房屋。
再查，佳联置业公司是于1991年4月18日在香港注册登记的有限公司，于2002年5月27日已告解散（强制清盘），解散前登记的股东为陈显旋（股份持有量400000股）、陈文清（股份持有量400000股）、林珍（股份持有量200000股）。
杨越峰在原审中诉请：1、解除购楼认购合约；2、隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍退还房款人民币452023元（按1994年9月1日中国银行人民币兑港币基准价1：1.1计算，港币410930元折合人民币为452023元）及利息；3、隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍退赔偿损失人民币300万元；4、隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍退承担本案一切诉讼费用。
原审法院认为：杨越峰委托杨善濂与佳联置业公司签订的《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）购楼认购合约》及《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）费用支付合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同应认定为合法有效，买卖双方均应切实全面履行。因佳联置业公司已解散，陈显旋、陈文清、林珍作为佳联置业公司的原股东应对公司对外债务承担责任。
合约签订后，杨越峰支付了港币410930元，因上述合约中明确约定房款770100元港币包含了二次精装修费用，但现无证据证明涉案房屋实际由佳联置业公司进行了二次精装修，陈显旋、陈文清、林珍亦未到庭答辩和质证，应承担不利后果，且杨越峰被通知办理入伙、与管理处签订维修协议等事实亦可佐证杨越峰相关主张，即原佳联置业公司对杨越峰已交付的款项作为全部房款予以了认可。但佳联置业公司未及时履行协助办理房地产证的义务，涉案房产亦因其他原因被强制转移给了案外人，导致产权转移给杨越峰已无法履行。因此，杨越峰请求解除合约的请求符合法律规定，原审法院予以准许。
关于责任主体问题，虽布吉街道办、盛宝实业公司以及隆鹏房地产公司为涉案房屋XX山庄的合作开发商，但以上当事人均非涉案合同的当事人且并无法律明文规定合作方各方对对外债务一定承担连带责任或共同责任，而合作建房实质是联营的一种，根据民法通则的规定，只有法律规定或在合作协议约定负连带责任情形下才存在合作各方对联营债务承担连带责任。广东省高级人民法院作出的已生效判决已明确对XX山庄客户迟延交楼等民事责任由佳联公司和盛宝实业公司负担，布吉街道办只承担房屋质量责任，依据上述法律规定和生效民事判决的认定，且本案涉及的房屋并非盛宝实业公司负责承建，故原审法院确定本案的违约责任应由佳联置业公司独自承担，但因该公司业已解散，相应责任即由陈显旋、陈文清、林珍承受。杨越峰诉请返还已支付的房款及利息，有理有据，原审法院予以支持，但因汇率变化具有不确定性，亦并非当事人在签订合同时所能预见，故原审法院仍以杨越峰支付的港币作为结算单位，杨越峰请求按照按1994年9月1日中国银行人民币兑港币基准价1：1.1计算人民币的金额，无法律依据，原审法院不予支持。杨越峰另诉请隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办承担违约责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持；杨越峰认为隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办对涉案房产转移给案外人存在过错，该主张无证据证明，且该主张内容属于因第三人的过错造成违约的情形，本案只解决合同相对方之间的民事责任，即违约方对杨越峰承担的违约责任，不予一并处理隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办是否有过错侵权导致杨越峰损失的的争议部分。
关于杨越峰诉请的损失赔偿问题，因导致涉案合同解除的原因在于原佳联置业公司未能及时协助办理房产证导致房屋产权归案外人所有，现三名股东即陈显旋、陈文清、林珍应对合同的解除承担全部民事责任。杨越峰主张按起诉时房产市场价值扣除已交纳的房款计算，原审法院认为，房屋价格的涨跌不是当事人在签订合同时所能预见，杨越峰请求解除合同的时机亦不取决于陈显旋、陈文清、林珍，故杨越峰的上述计算方式与杨越峰的主观选择相关，对陈显旋、陈文清、林珍明显不合理，原审法院不予采纳。虽本案无证据证明属于一房两卖，但原审法院认为参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项关于不超过已付房款一倍的惩罚性违约金的规定处理本案，较为公平，原审法院据此认定陈显旋、陈文清、林珍应向杨越峰支付410930元港币的损害赔偿金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，原审法院缺席判决：一、解除杨越峰和佳联置业有限公司于1992年12月12日签订的《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）购楼认购合约》；二、陈显旋、陈文清、林珍应于本判决生效之日起10日内共同向杨越峰返还购房款港币410930元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类存款利率标准自1992年12月12日起计至本判决确定的付款之日止）；三、陈显旋、陈文清、林珍应于本判决生效之日起10日共同向杨越峰支付港币410930元赔偿金；四、驳回杨越峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34417元（杨越峰已预交），由杨越峰负担26417元，陈显旋、陈文清、林珍共同负担8000元。
上诉人杨越峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项、第四项；2、改判隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍应于本判决生效之日起10日内共同向杨越峰支付赔偿金人民币300万元；3、改判由隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍共同承担向杨越峰返还购房款及支付赔偿金的责任；4、由隆鹏房地产公司、盛宝公司、布吉街道办、陈显旋、陈文清、林珍承担一、二审一切诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院未能正确理解广东省高级人民法院作出的（1997）粤法民初字第4号民事判决书，导致原审判决错误。从本案事实可见，涉案房屋已于1994年7月30日由所有被上诉人交付给了杨越峰进行验收，并于1997年7月17日由杨越峰与深圳市龙岗区布吉街道办事处的下属单位深圳市吉都物业管理有限公司XX山庄管理处正式签订《业主公约》。因此，本案并不属于广东省高级人民法院作出的（1997）粤法民初字第4号民事判决书确定的房屋买卖责任范畴。二、本案发生争议的原因在于涉案房屋由杨越峰验收并进行装修及添置用品后居住了十年，竟然在毫不知情的情况下被原审法院强制转移给别人。显然，导致发生这种情况的根本原因在于所有被上诉人没有协助杨越峰办理涉案房屋的房地产证。由于广东省高级人民法院作出的（1997）粤法民初字第4号民事判决书认定所有被上诉人合作建房的行为有效，XX山庄项目尚未办理的土地使用权变更登记手续也应依法补办。而涉案房屋未能尽快办理房地产证的原因在于所有被上诉人未能办妥相关XX山庄项目的土地手续，因此，所有被上诉人理应共同承担因未依法给上诉人办理房地产证而造成上诉人已入住的涉案房屋被强制转移给他人的法律责任。三、如上所述，涉案房屋已于1994年7月30日由所有被上诉人交付给了杨越峰进行验收，并于1997年7月17日由杨越峰与被上诉人深圳市龙岗区布吉街道办事处的下届单位深圳市吉都物业管理有限公司XX山庄管理处正式签订《业主公约》，且杨越峰一直向该管理处交纳涉案房屋的物业管理费、水费、电费等费用。再根据所有被上诉人向深圳市龙岗区政府部门的请示报告及政府会议纪要等文件可见，所有被上诉人早在1998年5月6日已共同成立了“龙岗区布吉XX山庄产权处理办公室”来处理包括涉案房屋在内的XX山庄有关产权登记、办证等手续并协调所有被上诉人与客户（包括上诉人）的关系。尤其是广东省高级人民法院作出的（1999）粤高法立执字第12-5号协助执行通知书己对涉案房屋予以解封。因此，所有被上诉人对涉案房屋被原审法院强制转移难辞其咎，理应依法承担共同退还购房款及支付赔偿金的责任。四、由于涉案房屋被原审法院强制转移，导致杨越峰投入的装修及添置的生活用品未能搬迁，造成上诉人巨大经济损失。而且，因原审法院强制转移涉案房屋，至少造成杨越峰房屋损失差价达人民币300万元。因此，杨越峰要求所有被上诉人支付赔偿金人民币300万元合情合理。综上，由于原审判决部分错误，为了维护上诉人的合法权益，特请求贵院依法支持上诉人的一切上诉请求。
被上诉人隆鹏房地产公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人布吉街道办答辩称：一、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，系合同之诉，根据合同的相对性原则，本案的当事人为佳联置业公司，本案的房款亦由其收取，布吉街道办既非本案合同的当事人，也从未收取过本案的涉案房款。二、法律并无明确规定合作各方对对外债务一定承担连带责任时，合作建房实质是联营的一种，根据民法通则的规定，只有在法律规定或者合作协议约定承担连带责任的情况下，合作各方才需对外承担连带责任，而广东省高院生效的（1997）粤高法民初字第4号民事判决书对合作各方承担的责任做的明确的划分，对XX山庄因延期付款、延期交楼、延期办证等民事责任由佳联置业公司和深圳盛宝公司按份承担，本案的涉案房产由佳联置业公司承担投资义务，布吉街道办只承担房屋质量责任，依据上述法律规定和生效民事判决的认定，可以确认布吉街道办不需要承担因涉案合同解除而产生的民事责任，相同案例的深圳中院（2009）深中法民五终字第1919号生效判决书也充分支持了以上的事实。三、杨越峰请求赔偿其损失300万元没有任何事实和证据支持，也没有法律依据。四、布吉街道办在涉案房产的转让过程中没有任何过错，也不知情。本案涉案房产是因法院强制转让。综上所述，请求法院驳回杨越峰对布吉街道办的上诉，因为根据法律规定以及过往的生效判决，布吉街道办无须对本案涉案房产合同的解除承担民事责任。
被上诉人盛宝实业公司、陈显旋、陈文清、林珍未到庭答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，杨越峰与佳联置业公司签订的《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）购楼认购合约》及《深圳市宝安县布吉XX山庄（XX新村）费用支付合约》合法有效，买卖双方均应切实全面履行。佳联置业公司在杨越峰支付了购房款以及入伙后未及时履行协助办理房地产证的义务，现涉案房产因其他原因被强制转移登记给了案外人，涉案合同目的已不能实现，杨越峰要求解除上述合同符合法律规定，应予支持。本案的争议焦点为：1、合同解除后承担法律责任的主体；2、杨越峰主张300万元的房屋差价损失是否应予支持。
关于第一个争议焦点，因佳联置业公司已解散，陈显旋、陈文清、林珍作为佳联置业公司的原股东应对公司对外债务承担责任，故陈显旋、陈文清、林珍应向杨越峰承担相应合同责任。布吉街道办、盛宝实业公司、鹏隆房地产公司均为涉案楼盘的合作开发商，但均非与杨越峰签订房屋买卖合同的合同相对方。法律、行政法规并未明确规定合作建房各方对外债务需承担连带责任，杨越峰也未提交证据证明布吉街道办、盛宝实业公司、鹏隆房地产公司曾约定对佳联置业公司的对外债务承担连带责任。另一方面，依据已生效的（1997）粤法民初字第4号民事判决，包括涉案房产在内的366套房产的迟延交楼等民事责任由承担投资义务的佳联置业公司承担。故杨越峰请求布吉街道办、盛宝实业公司、鹏隆房地产公司承担合同解除后的法律责任没有事实以及法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，杨越峰有权就涉案合同不能履行请求赔偿其损失，但损失赔偿额不能超过合同一方在订立合同时应当预见到的违反合同可能造成的损失。杨越峰请求被上诉人赔偿房屋差价损失300万元，但是房价的涨跌并非当事人在签订合同时能够预见，以此作为损失赔偿额不符合上述法律的规定。原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项关于不超过已付房款一倍的惩罚性违约金的规定处理本案，较为公平合理，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。杨越峰的上诉没有事实以及法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币34417元，由杨越峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。