广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1462号
原告：易池，住广州市海珠区。
委托代理人：高少琴、耿爽，均系广东伯方律师事务所律师。
被告：广州市正佳企业有限公司，住所地广州市天河区天河路228号正佳商业广场内。
法定代表人：谢铁牛，董事长。
委托代理人：黄蔚、曹贤花，均系该司职员。
原告易池诉被告广州市正佳企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人高少琴、耿爽，被告的委托代理人黄蔚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易池诉称：原、被告于2009年8月16日签订了编号为0000003和0000004的两份《“正佳万豪金殿”内部认购书》，约定由原告获得购买正佳万豪金殿项目物业的额外优惠折扣资格，即原告根据每份认购书向被告预交诚意金10万元，则享受额外优惠折扣9折，若原告购得物业，则先期缴付的诚意金自动转为购房定金。2009年8月17日，原告根据上述两份认购书向被告支付了20万元诚意金，分别用于认购天河万豪酒店3305单位和3306单位（每个单位的诚意金均为10万元）。2010年1月10日，被告收取了原告购买天河万豪酒店3306单位的首期房款292946元以及按揭印花税等杂费5501元，合计298447元，并出具收据确认2009年8月17日的定金10万元转化为天河万豪酒店3306单位的购房定金。后双方约定2010年12月30日为实际交楼时间，但截至当天被告并没有向原告交付房屋。2012年5月16日，被告收回了购房合同并向原告退还了上述定金10万元和首期房款及杂费298447元，合计398447元。原告认为，原、被告签订内部认购书，原告缴纳了诚意金，后原告又按要求交付了首期款，因被告原因造成合同无法继续履行，被告本应依法退还已收取的全部款项并承担违约责任，但被告仅退还了其中398447元，另外一倍的定金10万元一直拖延拒绝支付，被告的行为已经严重违反合同义务，造成了原告巨大的不便及经济损失。现原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告返还定金10万元及利息（以10万元为基数，从2009年8月17日起按中国人民同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，暂计至2014年3月31日为30772元）；2、被告向原告支付已退还的398447元在被占用期间的利息61472元（以398447元为基数，从2010年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2012年5月16日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告广州市正佳企业有限公司辩称：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效；根据原告提供的内部认购书及收据可以看出，商品房预售许可证的发证日期为2010年3月22日，而原告支付二期房款的时间为2010年1月10日，支付最后一笔房款的时间为2010年5月10日；原告直至2014年4月才提起本案诉讼，且没有提交诉讼时效中断的证据，故本案已超过诉讼时效。二、即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告也不同意原告的全部诉讼请求；根据《合同法》规定，定金是以保证合同顺利履行目的而设立的，但本案中原、被告双方并没有就天河万豪酒店3306单位签订《商品房买卖合同》或《预售合同》；原告亦未能举证证明3306单位的具体面积、总房款、交付时间等《商品房买卖合同》或《预售合同》必须具备的要件；故被告认为本案并没有《买卖合同》存在，因此以保证合同顺利履行的定金也不存在，因此被告不同意双倍返还定金；至于定金利息，被告认为若本案适用定金罚则后再支付利息，原告就是双重获利，被告不同意支付。三、原告主张的利息标准远远高于中国人民银行同类同期贷款利率，被告不同意原告的该项诉讼请求。
经审理查明：2009年8月16日，原告（认购方）与被告（出售方）签订两份《“正佳万豪金殿”内部认购书》（编号分别为0000003、0000004，以下简称《内部认购书》），内容完全一致，均约定：出售方投资开发的万豪金殿项目即将获政府部门颁发《商品房预售许可证》并将进行正式公开发售，认购方已经充分了解及获悉正佳万豪金殿项目并未取得预售许可证的情况，并承诺不会基于上述原因向出售方提出任何追索的请求；认购方有意在正佳万豪金殿项目进行正式公开销售时获得正佳万豪金殿项目物业的额外优惠折扣资格，并自愿向出售方预交诚意金10万元，额外优惠折扣为9折；在出售方取得预售许可证进行正式公开发售时举行轮筹认购物业活动，认购方应携同此内部认购书及身份证明正本和诚意金收据赴出售方售楼部按照出售方制定的认购规则选择认购物业，逾期超过一个月视为认购方自愿放弃所获得的优惠折扣权利；认购方每预交10万元仅限挑选一间单位，每位认购方最多可选择三间单位；若认购方成功购得物业，则认购方先期缴付之诚意金自动转为购房定金，认购方并应即时与出售方签订《认购合同》，若认购方未能成功认购，则出售方只需在收到认购方通知后30日内以现金或银行存折的方式无息向认购方退还诚意金，而无需承担其他责任；本《内部认购书》签订之后，双方均有权终止本协议而无需向对方承担任何责任，若认购方单方终止本协议，认购方有权按照出售方通知的时间办理无息退还其缴纳之诚意金之手续，若出售方终止本协议亦须在30日内无息退还认购方缴纳之诚意金；本《内部认购书》须经双方签署且出售方已妥收认购方支付之诚意金后方能生效；等条款。
原告称其根据上述两份《内部认购书》从被告处认购了两套房屋，分别为天河万豪酒店3305单位（以下简称3305单位）、天河万豪酒店3306单位（以下简称3306单位）。本案所涉及的房屋为3306单位；涉及3305单位的纠纷已由原告另案起诉，案号为（2014）穗天法民四初字第1461号。
原告还称其于2010年1月10日向被告支付了购买3306单位的定金10万元、首期部分款292946元以及印花税、预告登记费等费用5501元，为此提交了被告出具的三张收据（no.0024980、no.0004144、no.0024921，均为复印件）予以证明。被告以原告提交的上述三张收据均为复印件为由，对此不予确认。原告称由于被告已于2012年5月16日向其退还了上述款项共计398447元，因此三张收据的原件已交还被告，故其在本案中提交的三张收据为复印件。
本案中，原、被告均确认双方最终未就3306单位签订房屋买卖合同。对此，原告以其已向被告支付定金、部分房款为由主张未能签订房屋买卖合同的原因在于被告，但未提供证据证明被告存在故意不签订房屋买卖合同的情形；被告则主张未能签订房屋买卖合同的原因在于原告，但未提供证据证明原告存在不配合签订房屋买卖合同的情形。
原告还向本院提交《付款申请单》证明在未能签订房屋买卖合同后，其已向被告申请退还3305单位的款项100万元及3306单位的款项398447元；同时提交《活期历史明细清单》主张被告于2012年5月16日向其退还的398447元属于3306单位的款项。经查，《付款申请单》载明：收款单位为原告，开户行为工行（广州花城支行），账号为62×××05，付款用途为退还3305业主房款，金额为1398447元；总经理、会计审核、经办人、董事长批示等位置均有相关人员的签名；另右上角还备注有以下内容“2012.5.16退￥398447，余￥1000000未退还客户”，并加盖有被告的公章。《活期历史明细清单》显示原告曾于2012年5月16日收到一笔398447元的款项。对《付款申请单》，被告只确认公章的真实性，对内容不予确认，但未提供证据予以反驳。对《活期历史明细清单》，被告予以确认，且对原告关于该笔款项属于3306单位的退款的主张未提出异议。另查，上述《付款申请单》既未显示申请时间，也未显示应退款时间，而原、被告双方亦未提供证据证明3306单位款项的应退款时间。
庭审时，被告辩称由于《内部认购书》约定的内部认购折扣优惠时间为一个月，而3306单位预售许可证的发证时间为2010年3月22日（被告在本案中并未提交证据证明3306单位预售许可证的发证时间），因此上述折扣优惠时间在2010年4月21日已经届满，被告以此认为原告应自2010年4月22日起主张自己的权利；同时，被告认为其于2012年5月16日向原告退还398447元是主动履行义务的行为，并不构成诉讼时效中断，并以原告在2010年4月22日至2012年4月22日期间不存在诉讼时效中断的情况为由，主张原告本案的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告则主张其曾向原告主张返还3305单位、3306单位的款项，而被告亦于2012年5月16日向其返还了3306单位的款项398447元，且被告在《付款申请单》中已经再次确认上述两笔债务，因此其在2014年4月22日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
此外，被告还认为在双方未能成功缔约的情况下，即使按照《内部认购书》的约定，其也仅需向原告无息退还诚意金，且《付款申请单》中也仅载明余款100万元未退，并未载明需退还398447元相应利息及支付双倍定金，因此被告认为其无需按照定金罚则向原告承担任何责任。原告则主张根据其提交的收款收据可证明双方存在真实的买卖行为，因此其在本案中要求被告承担的是违约责任，而非缔约过失责任；且《付款申请单》是被告单方向其作出的承诺，并不代表其放弃向被告主张双倍返还定金以及追讨利息的权利。
本院认为：原、被告双方签订的《内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
依照《内部认购书》的约定，若认购方未能成功认购物业，则出售方需向认购方退还诚意金。本案中，原、被告均确认双方最终未就3306单位签订房屋买卖合同，本院予以确认。另原、被告双方还确认被告已向原告退还了398447元，且被告对原告关于该笔退款属于3306单位款项的主张未提出异议，因此本院确认被告已于2012年5月16日向原告退还了3306单位的款项398447元。现原告向本院提交三张收据（no.0024980、no.0004144、no.0024921，均为复印件）证明上述退款398447元包括其于2010年1月10日向被告支付购买3306单位的定金10万元、首期部分款292946元以及印花税、预告登记费等费用5501元，并主张三张收据的原件已由被告收回。被告虽以上述三张收据均为复印件为由对该证据不予确认，但由于本院已确认被告向原告退还的398447元为3306单位的款项，且经核算，三张收据的金额总数亦为398447元，因此本院采信原告关于上述三张收据原件已交还被告的主张，对原告提交的三张收据，本院予以采纳。据此，本院确认被告于2012年5月16日向原告退还的款项398447元包括原告于2010年1月10日向被告支付购买3306单位的定金10万元、首期部分款292946元以及印花税、预告登记费等费用5501元。
本案中，原告虽以其已向被告支付定金、部分房款为由主张未能签订房屋买卖合同的原因在于被告，但未提供证据证明被告存在故意不签订房屋买卖合同的情形；被告虽主张未能签订房屋买卖合同的原因在于原告，但未提供证据证明原告存在不配合签订房屋买卖合同的情形；现有证据无法证明未能签订房屋买卖合同的原因在于原告或被告；故对原、被告关于未能签订房屋买卖合同的原因在于对方的主张，本院均不予采纳。因此，原告以被告违约为由主张被告双倍返还定金，没有事实和法律依据，对原告要求被告返还定金10万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。
另外，被告虽然对原告提供的《付款申请单》所载明的内容不予确认，但未提供证据予以反驳，而该《付款申请单》加盖有被告的公章，且被告对该公章的真实性予以确认，因此本院采纳该份证据。根据《付款申请单》显示，被告已经同意原告关于3305单位、3306单位的退款申请，并于2012年5月16日向原告退还了398447元。本院亦已确认上述398447元为被告退还给原告的3306单位款项。综上，本院认为《付款申请单》应视为原、被告双方就3305单位、3306单位退款问题进行协商后达成一致的结果，双方均应切实履行。但由于《付款申请单》既未显示申请时间，也未显示应退款时间，且未注明被告退款时还需支付原告相应款项的利息，而原、被告双方亦未就相应款项的利息问题达成其他约定，因此本院认为被告于2012年5月16日将3306单位款项398447元退还原告时，其义务已经履行完毕，无需再向原告支付相应款项的利息。对原告要求被告支付已退还的398447元在被占用期间的利息61472元（以398447元为基数，从2010年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2012年5月16日止）的诉讼请求，本院不予支持。
至于诉讼时效的问题。被告虽以3306单位预售许可证的发证时间为2010年3月22日为由，主张《内部认购书》约定的折扣优惠时间在2010年4月21日已经届满，以此认为原告应自2010年4月22日起主张自己的权利，但根据已查明的事实可知，原、被告双方已就纠纷进行协商并制作了《付款申请单》，且被告亦于2012年5月16日向原告退还了398447元，因此被告上述关于原告本案诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告易池的全部诉讼请求。
本案受理费4140元，由原告易池负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 杨 蕴
二〇一四年十二月九日
书 记 员 何嘉杰
罗小玲
本判决书于2014年月日送达