福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民初字第613号
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行。
代表人生柳荣，行长。
委托代理人常昱、秦妤冰，中国建设银行股份有限公司厦门市分行职员。
被告庄清祥，男，1988年11月9日出生，汉族。
被告庄进辉，男，1966年12月4日出生，汉族。
被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司。
法定代表人吴鹭生，董事长。
委托代理人黄涛、陶安安，厦门经济特区房地产开发集团有限公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建设银行）与被告庄清祥、庄进辉、厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人常昱、秦妤冰，被告特房公司的委托代理人黄涛、陶安安到庭参加诉讼。被告庄清祥、庄进辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院起诉，请求判令：1、被告庄清祥、庄进辉立即归还所欠贷款本息共计人民币（币种，下同）4164114.54元，其中本金4100000元，利息63533.26元，罚息及复利581.28元（利息、罚息及复利暂计至2015年2月25日，此后利息按基准利率水平上上浮1%，罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2、如被告庄清祥、庄进辉未归还上述贷款本息，原告建设银行有权行使抵押权，就被告庄清祥、庄进辉抵押给原告建设银行的抵押物（特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101单元的房产）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、被告特房公司对上述债务承担连带保证责任；4、三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告建设银行于2014年11月21日与三被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号No：351201215600168514）。合同约定，被告庄清祥、庄进辉向原告建设银行借款410万元，用于购买座落于特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101单元的房产，借款期限为240个月，从2014年11月21日起至2034年11月21日止，贷款利率为6.6155%，即为在基准利率水平上上浮1%，借款期限内如遇国家利率调整，贷款利率于每年1月1日根据当日的基准利率及上述调整幅度调整一次，采用等额本息还款法还本付息。被告庄清祥、庄进辉以上述所购房产作为借款的抵押担保，并依法办理了预购房产抵押权预告登记手续。被告特房公司对被告庄清祥、庄进辉的上述借款承担连带保证责任，保证期间自贷款人发放贷款之日起至借款人所购房产之《土地房屋权证》办妥并交由贷款人执管之日止。在保证期间内，如借款人违反本合同约定，在抵押物依法可处分的前提下，贷款人同意先行使抵押权、处置抵押物（包括借款人以本合同项下借款所购房产）以清偿贷款人债权；对处分抵押物所得款项不足清偿贷款人债权的部分，保证人应及时承担保证责任。合同签订后，原告建设银行依约发放了贷款。自2015年1月起，被告庄清祥、庄进辉开始拖欠贷款本息。根据借款合同的约定，被告庄清祥、庄进辉未按时足额支付借款本息及其他应付款项的，构成违约，原告建设银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，要求保证人承担连带保证责任。同时对于借款人未按时还清的借款本金和利息，有权按合同约定的借款逾期罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息和复利。
被告庄清祥、庄进辉在答辩期内未提交书面答辩意见，也未到庭进行答辩。
被告特房公司答辩称，根据原告建设银行与被告特房公司所签协议的约定及《中华人民共和国物权法》第176条的规定，被告特房公司仅就对抵押物（即讼争房产“山水杰座”（2009P04）1#楼A梯31层3101单元的房产）处分后不足以抵偿原告建设银行贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权费用的部分承担保证责任，原告建设银行无权在其尚未行使诉争房屋抵押权并处置抵押物之前要求被告特房公司对被告庄清祥、庄进辉的债务承担连带清偿责任，亦无权直接在被告特房公司的任何账户中直接扣划。
本院经审理查明如下事实：
1、中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行向被告特房公司发出一份《按揭贷款服务承诺函》载明，中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行同意为被告特房公司开发的“山水杰座”楼盘的购房户提供按揭贷款服务；购房户申请按揭贷款时，除以所购房产提供抵押担保外，还需由被告特房公司对《土地房屋权证》办妥前购房户应偿还的按揭贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自楼宇按揭借款合同项下的借款发放之日起至楼宇按揭借款合同项下抵押物之《土地房屋权证》办妥并交由原告建设银行或其下属分支机构执管之日止；在保证期间内如购房户到期未按期足额归还借款或银行提前收回借款，在抵押物依法可处分的前提下，中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行同意先行使抵押权，而不从被告特房公司的任何账户中直接扣划，处分抵押物所得金额不足清偿债务的，被告特房公司再就该不足部分承担连带清偿责任。
2、2014年11月21日，原告建设银行作为贷款人与借款人被告庄清祥、庄进辉及保证人特房公司签订了编号为351201215600168514的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告建设银行向被告庄清祥、庄进辉提供借款410万元用于购买特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101单元的房产，借款期限为240个月，自2014年11月21日起至2034年11月21日止，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载的实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款执行浮动利率，贷款年利率暂约定为6.6155%，即在基准利率水平上上浮1%，自借款起息日起至本合同项下贷款本息全部清偿之日止，贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率以及上述上浮幅度调整一次；逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月的计息天数按30天计算；对于本合同项下的借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有），借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕；结息日后，对于应还未还的利息，贷款人有权按照双方约定的、该笔贷款对应的结息方式和逾期罚息利率计收复利；本合同项下借款采用分期还款或按月还息到期一次还本的，每个月为一个还款周期，借款起息日在借款期限内每月对日的前一日为借款每期约定还款日（当月无借款起息日对日的，则以当月月末前一日为约定还款日）；借款资金收款账户的账号为×××0044，账户户名为被告特房公司；合同项下的借款采用等额本息还款法（等额法）分期还款，借款分期还款总期数为240期，在合同签订时的贷款利率水平下，借款每期应还本息额为30847.93元；合同项下的担保方式为抵押、保证，保证期间自贷款人发放贷款之日起至借款人所购房产之《土地房屋权证》办妥并交由贷款人执管之日止；在保证期间内，如借款人违反本合同约定，在抵押物依法可处分的前提下，贷款人同意先行使抵押权、处置抵押物（包括借款人以本合同项下借款所购房产）以清偿贷款人债权，对处分抵押物所得款项不足清偿贷款人债权的部分，保证人应及时承担保证责任；抵押人庄清祥以特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101室的房产设定抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及浮动幅度同时进行相应调整。
3、2014年12月02日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《预购商品房抵押权预告登记证明书》，载明抵押人为被告庄清祥，抵押权人为原告建设银行，债务人为被告庄清祥、庄进辉，房地坐落为特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101室，担保主债权数额为410万元，登记时间为2014年12月01日。
4、2014年12月5日，原告建设银行向被告庄清祥发放借款410万元。
5、原告建设银行确认，被告庄清祥、庄进辉在贷款发放后未偿还任何一期本息，原告建设银行于2015年8月19日主动扣收6.58元冲抵本金，至2015年9月10日尚欠本金4099993.42元、利息192839.96元、罚息2596.6元及复利6426.05元。
以上事实有原告建设银行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、《预购商品房抵押权预告登记证明书》，被告特房公司提交的《按揭贷款服务承诺函》等证据及当事人陈述为证。被告庄清祥、庄进辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。被告特房公司对原告建设银行提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告建设银行对被告特房公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。
本院认为，被告庄清祥、庄进辉向原告建设银行借款的事实清楚，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证等证据为证。被告庄清祥、庄进辉未按时偿还本笔贷款每期借款本金和利息，已经构成违约，原告建设银行依约有权于本案开庭之日即2015年9月10日宣布全部贷款立即到期，要求被告庄清祥、庄进辉立即清偿全部借款本息及相关费用，并按合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。原告建设银行请求判令被告庄清祥、庄进辉偿还截至2015年9月10日尚欠的借款本金4099993.42元、利息192839.96元、罚息2596.6元及复利6426.05元，之后按照贷款利率的150%计算罚息和复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告庄清祥提供其名下的位于特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101室的房产为讼争借款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权依法设立，作为抵押权人，原告建设银行有权处理抵押物并优先受偿。被告特房公司与原告建设银行约定被告特房公司对抵押物处置不足以清偿贷款本息部分承担连带保证责任，故被告特房公司依法应承担相应的保证责任，被告特房公司在承担保证责任后，有权向被告庄清祥、庄进辉追偿。被告庄清祥、庄进辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，原告建设银行的诉讼请求部分合法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告庄清祥、庄进辉应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金4099993.42元及相应利息、罚息及复利（其中，截至2015年9月10日的利息192839.96元、罚息2596.6元及复利6426.05元；2015年9月10日之后的罚息以本金4099993.42元为计算基数，按照每年1月1日基准利率的1.515倍计至本判决确定的还款之日止，复利以上述每月不能支付的利息、罚息为计算基数，按照每年1月1日基准利率的1.515倍计算，以每月4日为结息日，逐月累算）；
二、如被告庄清祥、庄进辉未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权以被告庄清祥提供的抵押物即其名下的位于特房?山水杰座（2009P04）1#楼A梯31层3101室的房产折价或者拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿；
三、被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司对本判决第二项抵押物处置不足以清偿贷款全部本息的部分承担连带清偿责任，被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司在履行保证责任后有权向被告庄清祥、庄进辉追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费40113元，由被告庄清祥、庄进辉、厦门经济特区房地产开发集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 张 超
审判员 陈 杰
审判员 师 光
二〇一五年十一月三日
书记员 郑国辉
附：本判决适用的法律、司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。