安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初1218号原告：侯仁军。原告：许静。两原告共同委托代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。被告：安徽塞特尔商业运营管理有限公司。法定代表人：郑天生。被告：铜陵银基置业有限公司。法定代表人：贾敏。原告侯仁军、许静与被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司（以下简称塞特尔公司）、铜陵银基置业有限公司（以下简称银基置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院（原铜陵市狮子山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2016年7月7日至2016年9月5日为公告期间，不计入审限。原告侯仁军及其原告侯仁军、许静的共同委托诉讼代理人丁以东到庭参加诉讼，被告塞特尔公司、银基置业经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯仁军、许静向本院提出诉讼请求：1.解除侯仁军、许静与塞特尔公司于2013年11月22日签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》；2.塞特尔公司支付侯仁军、许静租金47620元（租金暂计算至2016年5月31日，此后的租金以每月2381元为标准继续主张至本判决生效之日止）及违约金19048元；3.银基置业对上述第二项付款义务，承担连带清偿责任；4.塞特尔公司、银基置业共同承担本案公告费及诉讼费。事实和理由：2013年11月22日，银基置业以回购房屋为条件，与侯仁军、许静签订《商品房买卖合同》和《商品房转让协议》，其中，《商品房转让协议》约定：侯仁军、许静必须与塞特尔公司签订《商铺委托经营管理合同》，且委托经营十年期满后，才能向银基置业提出转让申请。为此，侯仁军、许静于当日与塞特尔公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：侯仁军、许静将铜陵市涌银广场2层2119-2号商铺委托塞特尔公司经营管理，委托期限10年，即从2014年4月1日起至2024年3月31日止；委托期间租金标准及支付方式为：前三年每年租金28572元，即月租金2381元……。租金应按月支付，任何一方违约，应向对方承担该商铺当年应收益20%的违约金。合同签订后，侯仁军、许静将商铺交付给了塞特尔公司，但塞特尔公司仅向侯仁军、许静支付了2014年9月30日以前的房屋租金。从2014年10月1日起，塞特尔公司至今没有向侯仁军、许静支付租金。因银基置业与塞特尔公司是事实上的利益共同体，且《商品房买卖合同》与《商品房转让协议》及《商铺委托经营管理合同》系捆绑协议，银基置业应对塞特尔公司拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任。塞特尔公司、银基置业均未作答辩。侯仁军、许静围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》、铜房2014字第007837-××号房地产权证，证明侯仁军、许静系涉案商铺的产权人；2.《商品房转让协议》、《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》，证明侯仁军、许静将涉案商铺出租给塞特尔公司。经审查，上述证据符合证据的三性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，本案各方当事人签订如下合同：1.侯仁军、许静与银基置业签订《商品房买卖合同》，约定：侯仁军、许静购买银基置业开发建设的铜陵市翠湖四路以南、新城大道以西涌银广场2119-2房，建筑面积43.98平方米，总金额为585770元；付款方式及期限为:买受人首付款295770元，余款29万元银行按揭贷款；房屋交付时间为：2014年3月31日前。《商品房买卖合同》对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。2.侯仁军、许静与银基置业签订《商品房转让协议》，约定：乙方（侯仁军、许静）有条件地将铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2119-2房号商铺转让给甲方（银基置业），转让条件为：（1）乙方必须与塞特尔公司签订以上商铺的《委托经营管理合同》，直至十年委托经营期满，乙方才可向甲方提出转让申请。如经营期满后，乙方不愿转让该商铺，则无需提出转让申请；（2）在委托经营期内，乙方无任何违约行为；（3）乙方已办理该商铺房地产权证；（4）乙方必须已结清有关按揭、抵押、税项等所有债务，且无任何违约行为；（5）如乙方在委托经营期满前，提前终止了与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》，或者不符合上述转让条件中的任何一条，则甲方有权拒绝接收该商铺的转让。转让该商铺的价格为：1071530元。3.侯仁军、许静（委托方、甲方）与塞特尔公司（受托方、乙方）签订《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将位于铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2119-2房号商铺委托乙方经营管理，乙方全面负责招商，引进优质的品牌商家进驻，并以乙方名义与商户订立承包经营合同或其他形式合同。委托期限为10年，即从2014年4月1日起至2024年3月31日止。委托期间租金计算方式为：市场培育期（前三年）年租金为28572元，月租金为2381元；市场培育期届满后三年年租金为28572元，月租金为2381元；第七年、第八年、第九年、第十年年租金为57144元，月租金为4762元。自第七年起，如当年租金实际收益超过以上计算方式的年租金收益，则乙方将收取超过部分的30%作为商业经营管理费用，超出部分的70%作为业主经营红利次年4月1日前返还业主。租金支付时间为：按月支付，乙方应在次月的15日前将本月租金支付至甲方指定的银行账户。在委托经营管理期限内，甲方不得单方解除合同。合同同时约定：甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，或甲方单方面无故解除本合同，视为甲方违约，甲方应承担违约责任，并向乙方支付合同约定该商铺当年应收益20%的违约金；乙方单方面无故解除本合同，视为乙方违约，乙方应承担违约责任，并向甲方支付该商铺当年应收益20%的违约金。合同对其他事项亦作了明确约定。上述合同签订后，侯仁军、许静依据合同约定，将涉案商铺交付给了塞特尔公司经营管理。2014年4月22日，侯仁军、许静取得了涉案商铺的房地产权证。接收房屋后，塞特尔公司仅向侯仁军、许静支付了2014年9月30日以前的租金。从2014年10月1日起，塞特尔公司至今没有向侯仁军、许静支付租金。另，因塞特尔公司与银基置业下落不明，本案系公告送达，侯仁军、许静因公告送达产生公告费500元。本院认为，侯仁军、许静与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》，该合同名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。侯仁军、许静作为涉案商铺的产权人，依据合同约定将商铺出租给塞特尔公司后，塞特尔公司未能按照合同约定支付租金，显系违约，依法应继续履行付款义务。现侯仁军、许静要求解除与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》，塞特尔公司一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，符合合同的解除条件，该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。侯仁军、许静在本案中要求塞特尔公司支付至判决生效之日止的租金的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于违约金，侯仁军、许静与塞特尔公司签订的《委托经营管理合同》明确约定：违约金为当年月租金收益的20%，依据上述约定，塞特尔公司应向侯仁军、许静支付违约金的数额为17143.2元（28572元×20%×3年）。本案中，对于塞特尔公司逾期付款对其造成损失的具体数额，侯仁军、许静并无证据证明，其要求塞特尔公司支付违约金19048元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于公告费，侯仁军、许静与塞特尔公司在《委托经营管理合同》中对该项费用虽未作明确约定，但本案确系塞特尔公司的违约行为所致，侯仁军、许静确因本案产生了公告费损失，塞特公司依法应承担该项损失，对此本院予以支持。侯仁军、许静要求银基置业承担连带清偿责任，但从本案查明的事实来看，银基置业在本案中仅系涉案商铺的出卖人，侯仁军、许静并无证据证明银基置业系《委托经营管理合同》的担保人，也无证据证明银基置业在本案中依法应属于承担连带责任的其他情形，依法应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，本院不予支持。塞特尔公司、银基置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对侯仁军、许静主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告侯仁军、许静与被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司于2013年11月22日签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》；二、被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十内支付原告侯仁军、许静房屋租金（其中，2016年5月31日以前的租金为47620元，此后的租金从2016年6月1日起计算至本判决生效之日止按每月2381元标准计付）；三、被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司支付原告侯仁军、许静违约金17143.2元，公告费损失500元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告侯仁军、许静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467元，由被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  孙国兵审 判 员  丁爱平人民陪审员  朱玉红二〇一六年十二月六日书 记 员  胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条——承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条——当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。