辽宁省锦州市�河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0703民再7号
抗诉机关：辽宁省锦州市人民检察院
申诉人（原审被告）陈某某，女，汉族，住杭州市上城区，现住锦州市凌河区。
委托代理人骆宝龙，浙江德名律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）姚某甲，男，1971年9月3日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区锦铁里63--45号，身份证号2107021971********。
委托代理人杜磊，辽宁锦逸律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）姚某乙，男，汉族，住锦州市凌河区。
申诉人陈某某因与被申诉人姚某甲、姚某乙买卖合同纠纷一案，不服本院于2012年8月9日作出（2012）凌河民一初字第00094号民事判决，向本院申请再审，本院裁定驳回其再审请求，又向锦州市人民检察院申诉。锦州市人民检察院作出锦检民（行）监[2016]21070000048号民事抗诉书，向锦州市中级人民法院提出抗诉。锦州市中级人民法院作出（2016）辽07民抗1号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。锦州市人民检察院指派凌河区人民检察院检察员胡日中、书记员顾晓娥出庭，申诉人陈某某的委托代理人骆宝成、被申诉人姚某甲及其委托代理人杜磊均到庭参加诉讼。被申请人姚某乙经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
锦州市人民检察院提出抗诉意见，锦州市凌河区人民法院（2012）凌河民一初字第00094号民事判决违反法律规定，剥夺当事人的辩论权利，特提出抗诉，请依法再审。
申诉人（原审被告）陈某某称，一、双方于2011年5月27日签订的房屋买卖合同是合法有效的；二、原审原告要求返还购房款支付违约金赔偿损失没有事实和法律依据；三、驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由：根据太和区法院的判决书确定，陈某某母子占卫东街8乙-26号房屋三分之二的份额，8乙-32号房屋陈某某占三分之二的份额。根据我国物权法97条的规定，本案的房屋经过三分之二按份共有人的同意就可以了。
被申诉人（原审原告）姚某甲、姚某乙辩称，一、请求解除双方的房屋买卖合同。二、判决被告返还购房款45万元，并支付违约金5万元、赔偿损失10万元及支付45万元购房款付款后�今日的利息；三、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年5月27日，原审原告与原审被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告将其与丈夫李文超（已去世）共同拥有的座落在锦州市凌河区卫东街8乙-34号建筑面积75.7平方米的商服房及卫东街8乙-26号建筑面积45.1平方米的住宅出售给二原告，总价款55万元。双方约定被告分别于2011年8月15日、2011年10月1日将两处房屋交付给原告使用。原告于合同签订当日已向被告支付了购房款45万元，原告于2011年8月15日按照指定日期接受房屋，得知该房屋又已经被出租，原告这时才得知被告并非该房屋的唯一产权所有人，导致该合同无法履行。
原审原告姚某甲、姚某乙向本院起诉，请求法院判决被告陈某某返还购房款45万元，并支付违约金5万元，赔偿损失10万元及支付45万元购房款付款后�今日的利息。原审认定的事实：姚某甲、姚某乙与陈某某原系邻居。2011年5月27日，陈某某与姚某甲、姚某乙作为甲乙双方签订房屋买卖合同，合同约定：甲方愿将与其丈夫（李文超）共同拥有的座落在凌河区卫东街8乙
--34号建筑面积75.70平方米的商服房及凌河区卫东街8乙--
26号建筑面积45.1平方米的住宅出售给乙方，总价550000元；甲方由此房产段合法继承人陈某某全权代理，并承担相应的法律责任，陈某某的丈夫李文超于2010年10月14日去世，此房产是他们二人的共有财产。协议签订后，乙方付给甲方订金450000元，甲方于2017年将房产公证继承到陈某某名下，过户到乙方名下后，一次性付清余款100000元；如因甲方造成双方不能交易甲方无条件返还房款，并赔付违约金50000元，支付自交订金之日起同期银行贷款利率。同日，姚某甲、姚某乙支付给陈某某450000元�陈某某出具了收条。陈某某将凌河区卫东街8乙
--34号及凌河区卫东街8乙--26号房屋所有权证交给姚某甲、姚某乙，并将凌河区卫东街8乙--
34号2011年8月15日前的租赁费3100元、凌河区卫东街8乙--
26号2011年10月1日前的租赁费返还给姚某甲、姚某乙。当约定的交付房屋之日届满后，发现购买的房屋已被他人出租，姚某甲、姚某乙未联系到陈某某；2010年12月28日，锦州市太和区人民法院立案受理了陈某某、李秉谦诉李翀继承纠纷案，李翀系李文超与前妻所生之女；2011年6月12日，刘伟（乙方）与姚某甲（甲方）签订合作协议，约定合作经营白酒代理批发项目，刘伟出资25万元，并于2011年6月12日出资15万元交付姚某甲，姚某甲负责提供经营场所（锦州市凌河区卫东街8乙34号）和5万元人民币；如甲方违约，双倍赔偿乙方定金共计叁拾万元人民币。如乙方违约，甲方不予返还乙方定金壹拾伍万元人民币。后因经营场所原因，商店未能开业。姚某甲将原告交付的15万元返还原告，但拒绝支付约定违约金15万元。2012年4月16日我院立案受理了刘伟与姚某甲合同纠纷案，诉讼中经本院主持调解，姚某甲于2012年7月15日前一次性给付刘伟人民币80000元。本院原审认为，陈某某与姚某甲、姚某乙签订买卖合同购买凌河区卫东街8乙
--34号和凌河区卫东街8乙--
26号房屋的事实存在。陈某某虽对该两户房屋享有权利，但不是其夫李文超遗产的唯一继承人，并曾在人民法院对李文超的其他继承人主张过遗产权利，且与姚某甲、姚某乙签订房屋买卖合同时未提交李文超其他继承人放弃继承的证据，故陈某某出卖凌河区卫东街8乙
--34号和凌河区卫东街8乙--26号给姚某甲、姚某乙之行为系无处分权人处分他人财产之行为，因此陈某某与姚某甲、姚某乙签订的关于凌河区卫东街8乙--
34号和凌河区卫东街8乙--
26号的房屋买卖合同应予解除，陈某某依该合同收取的购房款应返还给姚某甲、姚某乙。因双方签订的房屋买卖合同中约定了如因甲方原因不能交易则支付自交订金之日起同期银行贷款利率的条款，故对姚某甲、姚某乙请求陈某某支付45万元购房款至开庭之日利息的请求应予支持。虽然双方签订的合同中约定了违约金数额，但人民法院生效裁判文书确定的损失数额大于合同约定的违约金数额，故对姚某甲、姚某乙主张的赔偿损失数额应按实际损失额予以保护，对姚某甲、姚某乙主张陈某某给付违约金的诉讼请求依法不予支持。本院原审判决，一、解除姚某甲、姚某乙与陈某某签订的关于凌河区卫东街8乙
--34号和凌河区卫东街8乙--
26号的房屋买卖合同。二、陈某某于本判决生效后7日内返还姚某甲、姚某乙购房款450000元。三、陈某某于本判决生效后7日内支付姚某甲、姚某乙购房款利息（利息从2011年5月27日起按中国人民银行同期贷款利率以本金450000元计算，至2012年6月11日止）。四、陈某某于本判决生效后7日内赔偿姚某甲、姚某乙损失80000元。五、驳回姚某乙、姚某甲其余之诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。申诉人陈某某提供的证据：锦州市太和区（2011）太民一初字第00068号判决书，证明陈某某是李秉谦的法定代理人，凌河区卫东街8乙
--26号房屋由陈某某、李秉谦二人共占三分之二的份额，凌河区卫东街8乙--
34号房屋由陈某某占三分之二的份额，李秉谦占六分之一的份额。被申诉人姚某甲、姚某乙提供的�据：1、房屋买卖合同，证明双方房屋买卖合同的事实及具体的权利义务约定。2、2011年5月27日房款收条，证明陈某某收到姚某甲、姚某乙购房款45万元及房屋应交付的时间。3、（2012）凌河民一初字第00407号民事调解书，证明姚某甲、姚某乙因无法正常使用案争房屋而产生的损失8万元。
对于以上证据，本院认定如下：对于申诉人提供的证据二被申诉人没有提出异议，本院予以采信；对于二被申诉提供的1-2证据，申诉人陈某某未提出异议，本院予以采信；对于3证据，符合证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院再审认定事实如下：本次再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。申诉人与被申诉人姚某甲、姚某乙买卖合同纠纷一案，其标的是坐落�锦州市凌河区卫东街8乙-34号建筑面积75.7平方米的商服房及卫东街8乙-26号建筑面积45.1平方米的住宅两处房屋，两处房产系陈某某与其丈夫李文超共同财产，李文超于2010年10月5日去世。其财产应依法由陈某某、李秉谦、李翀三人共同继承。申诉人陈某某在未取得共同继承人的同意将共同所有的房屋出售给被申诉人姚某甲、姚某乙。
本院再审认为，申诉人陈某某与二被申诉人姚某甲、姚某乙签订买卖合同的事实存在。申诉人虽对该两户房屋享有权利，但不是其夫李文超遗产的唯一继承人，与二被申诉人签订房屋买卖合同时未提交李文超其他法定继承人的授权或放弃继承财产的证据，故申诉人出卖锦州市凌河区卫东街8乙
--34号和锦州市凌河区卫东街8乙--
26号楼房之行为系无处分权人处分他人财产的无效之行为。因此，二�申诉人请求解除买卖合同应予支持，申诉人依该合同收取的购房款应返还给二被申诉人。因申诉人陈某某违约应承担相应的违约责任。综上，原审认定的事实清楚，适用法律并无不当，抗诉机关提出的程序问题已在本次审理中予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：
维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2012）凌河民一初字第000094号民事判决。
案件受理费9300元，由申诉人陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 �宏
审 判 员 李 红 专
人民陪审员 齐 健
二〇一七年二月十五日
书 记 员 李 晓 娇