天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初9799号
原告（反诉被告）：蔡小利，女，1981年4月6日出生，汉族，居民，住江西省抚州市崇仁县。
委托诉讼代理人：龙超，天津融汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄彩丽，女，1969年10月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。
被告：宋爽（被告黄彩丽之子），男，1995年8月24日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
被告（反诉被告）：天津市环博房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区史各庄镇产业功能区规划四号路25号。
法定代表人马志波，经理。
委托诉讼代理人：于涛，该公司员工。
原告蔡小利与被告黄彩丽、宋爽、天津市环博房地产经纪有限公司（以下简称环博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡小利的委托诉讼代理人龙超、被告黄彩丽及其委托诉讼代理人张志鹏、被告环博公司的委托诉讼代理人于涛到庭参加诉讼。被告宋爽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡小利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告蔡小利与被告黄彩丽就天津市宝坻区房屋而签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判决被告黄彩丽返还原告购房款115000元，被告宋爽在收取65000元范围内与被告黄彩丽一起向原告承担退还责任，被告环博公司在收取50000元范围内与被告黄彩丽一起向原告承担退还责任；3.诉讼费由被告负担。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告蔡小利与被告黄彩丽于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及双方于2017年3月22日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令被告黄彩丽返还原告购房定金40000元及购房款65000元共计105000元，被告环博公司返还原告购房定金10000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月13日，原告与被告通过环博公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告黄彩丽坐落于天津市宝坻区房屋，建筑面积88.23平方米，包括附属设施，房屋总价款665000元。合同签订后，原告向被告环博公司缴纳房屋定金50000元。2017年3月22日，原与被告黄彩丽到宝坻区房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，合同第二条约定房屋总价款560000元，原告首付170000元，申请银行贷款390000元。2017年6月22日前将首付款存入天津市房地产交易资金监管中心在天津银行开立账户，并于2017年9月18日办理完银行贷款。2017年3月22日，原告委托其丈夫陈川生向被告通过农业银行转款65000元，被告宋爽收取。原告向中介方被告环博公司缴纳中介费10000元，房屋评估费2800元，办理银行贷款服务费12000元。2017年3月31日晚，天津市人民政府发布房地产调控政策，原告因不是天津市居民，在天津市没有完税证明及保险手续，因原告受限贷限购政策影响，被告环博公司不能替原告办理银行贷款及房屋过户手续。后原告、被告环博公司同被告黄彩丽协商解除涉诉合同，并退还给付的购房款而未果。故原告呈讼。
黄彩丽辩称，2017年3月22日，原告与被告黄彩丽就涉诉房屋已经房管部门签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该合同合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。虽然2017年4月1日，天津市人民政府发布房地产调控政策，但该政策对双方的房屋买卖合同不产生任何影响。原告以限购政策为由要求解除合同，没有事实及法律依据，若原告要求解除合同属于违约行为，应向被告支付违约金100000元。故不同意原告的诉讼请求。
被告宋爽在法定期间内未提交书面答辩亦未提供证据。
被告环博公司辩称，我们促成了原、被告房屋买卖合同的成立，并进行了服务，故不同意原告的诉讼请求。
黄彩丽向本院提出反诉请求：1.判令解除原告蔡小利与被告黄彩丽于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及双方于2017年3月22日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令原告蔡小利向被告黄彩丽支付违约金100000元；3.本案诉讼费用由原告及被告环博公司承担。事实及理由：2017年3月13日，被告黄彩丽与原告蔡小利签订《房屋买卖合同》，约定原告蔡小利购买被告黄彩丽位于宝坻区房屋，房屋成交价665000元，若该房屋房管部门资金监管价格低于本合同实际成交价，原告蔡小利则向被告补足所差房款，付款方式为银行按揭贷款，如因原告贷款材料不属实或资信度不够等个人原因造成贷款延期或贷款未果，原告承担相应责任及经济损失，原、被告必须履行该合同所有条款，无论任何一方违约，均赔偿对方违约金100000元。后原告给付被告黄彩丽购房定金40000元，购房款65000元，合计105000元。双方于2017年3月22日到宝坻区房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款560000元（加上105000元，实际成交价665000元），付款方式为银行按揭贷款，原告蔡小利于2017年6月22日存入首付款170000元于资金监管账户，2017年9月18日前办理完贷款手续。2017年4月1日，天津市人民政府发布房地产调控政策、致使房屋价格下跌，原告恶意违约，拒绝向原告支付付款560000元，且向法院提起诉讼，要求解除合同。被告认为，《天津市存量房屋买卖协议》签订时间为2017年3月22日，早于天津市政府出台的限购政策，该限购政策对本案房屋买卖合同不产生任何影响，原告因自身原因或银行贷款政策影响导致贷款未果，与被告无关，按照合同约定原告应向被告一次性支付房款560000元。现原告恶意违约，拒绝履行房屋买卖合同，给被告造成了经济损失，应按照约定向被告支付违约金100000元。被告为维护合法权益，提出反诉。
蔡小利对黄彩丽的反诉辩称，2017年3月13日，原、被告签订合同时，双方当时明确了原告按揭贷款，原告委托了中介方办理贷款，并支付了12000元服务费。2017年3月22日签订了房屋买卖协议后，因4月1日限购政策导致限购限贷，原告非天津市人，因银行贷款政策收紧，原告无法贷款，所以原告没有能力购房。买卖合同第4条第1款第3项对原告的首付款数额没有约定，原告是因为政策原因不是个人原因导致贷款没有下来。按照买卖合同第7条免责条款的约定，原告不能按揭贷款是不可抗力，属于不可归责当事人的情形，原、被告均不承担违约责任。因此在合同履行过程中，原、被告均不存在违约行为。同意解除合同，但不同意被告的其他反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，被告黄彩丽与原告蔡小利经被告环博公司介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定：售房人黄彩丽（以下简称甲方），购房人：蔡小利（以下简称乙方），居间方环博公司（以下简称丙方），第一条甲方自愿将坐落在宝坻区周良庄镇橄榄园3一1一602的房屋，出售给乙方。第二条，甲乙双方经协商后的实际成交价格665000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条、甲乙丙三方签丁本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%；乙方须向丙方交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%。第四条、1.（1）乙方于2017年3月13日向甲方交付该房屋定金40000元；（2）甲、乙双方于2017年4月1日前到房管部门订立房屋买卖协议；（3）乙方于2017年4月1日前将该房屋首付款打入指定银行账户（首付款实际额度以银行审批要求为准)若该房屋房管局资金监管价格低于本合同实际成交价，乙方则当日向甲方补足所差房款。第六条、1、甲方应保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；5、（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为或改变贷款方式及贷款金额，则乙方补足所差房款，继续履行本合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予退还；（2）乙方需保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，其贷款额度与年限以银行实际审核批复为准，如因证明不属实或资信度不够等个人原因造成贷款延期或贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；7、甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1.2.3.4违约责任，均由违约方向对方支付本合同确定的房屋成交价格10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还。第七条、如遇洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙互不承担违约责任。第八条、甲方承诺于2017年9月15日前将该房屋上所有户口迁出，甲乙双方必须履行该合同上的所有条款，无论任何一方违约，均赔偿对方违约金100000元。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告给付被告环博公司房屋定金50000元，被告环博公司为原告出具了定金收条一张，后被告环博公司将其中的40000元定金给付被告黄彩丽。当日，原告向居间方被告环博公司交纳居间服务费用10000元，被告环博公司为原告出具了收据一张。2017年3月22日，原告与被告黄彩丽到宝坻区房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定涉诉房屋价款560000元，付款方式为银行按揭贷款，原告蔡小利于2017年6月22日存入首付款170000元于资金监管账户，2017年9月18日前办理完贷款手续，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房屋价款。合同还约定了其他条款。合同签订当日，原告委托其丈夫陈川生将涉诉房屋差价款65000元通过农业银行转账给付被告黄彩丽，被告宋爽代被告黄彩丽收取。2017年4月11日和4月23日，原告分别向中介方被告环博公司缴纳房屋评估费2800元、办理银行贷款服务费12000元，被告环博公司为原告出具了收据。
庭审中，原告要求被告黄彩丽返还定金及购房款合计105000元，被告环博公司给付房屋定金10000元。被告黄彩丽同意返还原告定金及购房款105000元，但要求从原告支付的违约金100000元中扣除。被告环博公司认为，原告给付其的10000元定金实际是居间服务费，因为自己又给原告开具了10000元居间服务费的票据，但没有证据证明该10000元定金就是居间服务费。
双方对以下事实存在争议：原告称在房屋买卖合同履行过程中，因2017年3月31日天津市政府出台了限购政策，原告非天津市人，因银行贷款政策收紧，原告无法贷款，所以原告没有能力购房，致使合同无法履行，因此原、被告均不存在违约行为。被告黄彩丽称原告未按合同约定于2017年6月22日交纳购房首付款170000元，且未按合同约定在2017年9月18日一次性补足购房款。同时双方在房管部门签订的《天津市存量房屋买卖协议》时间为2017年3月22日，早于天津市政府出台的限购政策，该限购政策对本案房屋买卖合同不产生任何影响，原告因自身原因或银行贷款政策影响导致贷款未果，与被告无关，原告拒不履行合同义务已构成恶意违约。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应本着诚实、信用的原则依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案中，原告与被告黄彩丽均同意解除合同，涉诉合同已无法实际履行，故涉诉合同应予以解除。
原告虽然非天津市人，但原、被告在房管部门签订的《天津市存量房屋买卖协议》时间为2017年3月22日，早于天津市人民政府出台的限购政策时间，故该限购政策对本案房屋买卖合同不产生任何影响，造成合同无法履行是原告自身原因或银行贷款政策影响导致原告未能贷款。根据涉诉合同的约定原告蔡小利应于2017年6月22日存入首付款170000元于资金监管账户，2017年9月18日前办理完贷款手续，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房屋价，而原告未按照合同的约定给付原告购房首付款及全部购房款，并首先提出解除涉诉合同，故原告在合同履行过程中存在违约行为，应承担违约责任。原告主张涉诉房屋不能按揭贷款是不可抗力，属于不可归责当事人的情形，原、被告均不承担违约责任的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告黄彩丽返还定金40000元及购房款65000元，对此被告黄彩丽无异议，且被告黄彩丽同意返还上述款项，故本院对原告的此项主张予以支持。原告要求被告环博公司返还房屋定金10000元，并提供了被告环博公司为原告出具的定金收条，而被告环博公司主张原告给付其的10000元定金实际是居间服务费，因为被告环博公司在当日另行给原告开具了10000元居间服务费的票据，被告环博公司就自己的主张未能提供证据予以证实，故本院对被告环博公司的主张不予采纳，被告环博公司应返还原告房屋定金10000元。被告主张根据双方房屋买卖合同的约定，原告应支付被告违约金100000元，而原告主张违约金约定过高，因被告未能提供证据证明在合同履行过程中，因原告的违约行为给被告造成损失的具体情况，故根据本案的实际情况及原告的过错程度，本院酌情确定原告向被告黄彩丽支付违约金60000元。被告宋爽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，法律后果自负。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡小利与被告黄彩丽于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及双方于2017年3月22日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；
二、被告黄彩丽于判决生效后十日内返还原告蔡小利购房定金40000元及购房款65000元，合计105000元；
三、被告天津市环博房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告蔡小利购房定金10000元；
四、原告蔡小利于判决生效后十日内向被告黄彩丽支付违约金60000元；
五、驳回原告蔡小利其他诉讼请求；
六、驳回被告黄彩丽的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，减半收取计1300元（原告已预交）、由原告蔡小利负担300元，被告黄彩丽负担1000元；反诉费1150元（被告已预交），由原告蔡小利负担。于判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 李会民
二〇一八年一月十五日
书记员 周筱笛
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。