重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第02617号
原告谭先锋，男，1967年5月29日出生，汉族，居民。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被告重庆丰禾食品有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道滨江东路一支路15号。
法定代表人范正乾，该公司董事长。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
第三人范廷芳，女，1947年2月13日出生，汉族，居民。
委托代理人陶文昌，重庆洪宇律师事务所律师。
第三人马世军，男，1944年4月4日出生，汉族，居民。
原告谭先锋诉被告重庆丰禾食品有限公司（以下简称丰禾公司）、第三人范廷芳、马世军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员崔龙均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭先锋的委托代理人杜超，被告丰禾公司的委托代理人赵世国，第三人范廷芳及其委托代理人陶文昌、第三人马世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭先锋诉称：2013年6月21日，原告与被告丰禾公司签订协议书，协议约定被告丰禾公司自愿将座落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房地产资产以总价116万元的价款转让给原告，双方签订协议时，原告缴纳106万元，移交房屋时交清尾款10万元。同时约定被告丰禾公司有协助原告办理所受让资产的产权及过户登记手续的义务，但税费由原告承担。被告丰禾公司有权继续免费使用该房屋的门面及屠宰场至2013年11月30日，2013年12月1日搬空门面及屠宰场正式移交给原告，否则所产生的损失由被告丰禾公司承担。原告早在协议签订前即2013年5月21日就已经支付转让款106万元，但时至今日，被告丰禾公司仍未履行资产交付等约定义务。第三人范廷芳非法占用屠宰场及两间门面，第三人马世军亦非法占用宿舍一间，对原被告双方履行合同构成了严重妨害，依法应予及时排除。故原告诉至本院请求人民法院判令：1、确认原被告双方于2013年6月21日签订的协议书合法有效，由被告丰禾公司立即配合并协助原告办理所受让资产的产权及过户登记相关手续；2、被告丰禾公司立即交付已依法转让予原告所有的座落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房屋及土地等房地产（房屋建筑面积386.84平方米，土地面积239.77平方米），并赔偿该房地产从2013年12月2日起至实际交付之日止的同地段房屋租金损失给原告（每月10000元计算）；3、第三人范廷芳立即从其非法占用的屠宰场和两间门面内搬出以便及时移交原告；4、第三人马世军立即从其非法占用的宿舍一间内搬出以便及时移交原告；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告丰禾公司辩称：原、被告的房屋买卖合同合法有效，被告已按合同的约定告知了原告房屋买卖中的瑕疵，并履行了房屋交付义务，无违约行为，亦不应当对原告的损失承担责任。第三人的占用行为系侵权行为其相关的侵权责任与被告公司无关。原告的请求涉及侵权之诉和合同之诉，二者只能择一。
第三人范廷芳述称：涉案房屋所占的土地系集体所有，部分土地的使用权属第三人范廷芳长期使用的自留地，原被告签订的协议书损害了集体及第三人范廷芳的合法权益，依法应确认该协议无效。第三人范廷芳在自己的自留地居住和使用不存在侵权。
第三人马世军述称：马世军系屠宰场的常年屠工，所居住的房屋是当时的领导指定居住的，其宿舍应归马世军所有，不存在非法占有。原告与被告丰禾公司签订的协议书，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属无效。
经审理查明：2013年6月21日，原告谭先锋与被告丰禾公司签订协议书。协议约定：“一、丰禾公司自愿将坐落于重庆市丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房地产资产，按该房屋及土地的实际现状转让给谭先锋，该房屋建筑面积386.84平方米，土地面积239.77平方米，该面积数据来源于丰禾公司受让资产时的评估报告，而实际面积则以该房屋及土地的现实面积为准，谭先锋已经认可资产状况并自愿受让。二、双方议定上述房地产资产的转让总价款为人民币116万元。转让款共分两次交纳：即在签订本协议书时，谭先锋交纳106万元；在丰禾公司移交房屋时，谭先锋交清尾款10万元。三、由于历史原因，丰禾公司所转让的房屋及土地没有办理产权证书，但丰禾公司确实拥有该资产的产权，谭先锋已了解并认可属丰都县食品公司关闭清算组转让给丰禾公司的资产。四、丰禾公司将上述房地产资产转让给谭先锋后，由谭先锋自行办理该资产的房地产权证和产权过户手续；并且谭先锋自行承担上述房地产资产在交易、办理房地产权证和产权过户中所涉及的一切费用及税金，丰禾公司不承担任何税和费，丰禾公司只进行相关协助和配合。五、谭先锋自行负责解决转让资产存在的一切相关纠纷和问题，并承担处理以上一切纠纷及问题的费用。六、本协议书签订后，丰禾公司有权继续免费使用该房屋的门面及屠宰场至2013年11月30日止，2013年12月1日搬空门面及屠宰场正式移交给谭先锋，若门面及屠宰场不能按时移交，所产生的相关损失由丰禾公司负责。七、双方在达成协议签字并交清首款后，谭先锋即享有该受让资产的所有权和使用权，同时承担一切法律责任。八、本协议书签订后，如一方违反本协议条款，应向对方支付人民币10万元的违约金……”。
另查明，据被告丰禾公司2013年5月16日的会议纪要载明“经与购买人谭先锋当面协商，江池经营点的房屋以116万元成交。但条件是：1、按房屋现状出售；2、谭先锋自行负责解决一切相关的纠纷和问题，包括范廷芳、马世军（均）的问题……”。谭先锋已于协议书签订前即2013年5月21日已向被告丰禾公司交纳购房款共计106万元。产权移交清单载明涉案房屋其办公楼系砖混结构，建筑面积294.14平方米，屠场系简易结构，建筑面积92.7平方米，均无土地证，备注载明修起就是危房。第三人范廷芳以修建原江池经营点屠场时占用了自己的自留地，现需经济补偿为由而占用涉案屠场及门面两间。第三人马世军以系原食品公司的老屠工，其当时的领导同意涉案宿舍由其居住，现需解决社保或经济补偿为由而占用涉案房屋的宿舍一间。庭审中，原告谭先锋变更诉讼请求为：1、确认原被告双方于2013年6月21日签订的协议书合法有效，由被告丰禾公司立即配合并协助原告办理所受让资产的产权及过户登记相关手续；2、被告丰禾公司立即交付已依法转让原告但由第三人范廷芳、马世军分别占用的座落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的屠宰场及两间门面和宿舍一间，并赔偿该房地产从2013年12月2日起至实际交付之日止的同地段房屋租金损失给原告（每年10000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
上述事实，有协议书、资产出让协议书、产权移交清单、收据、调查笔录、江池府函（2012）52号文件、会议纪要、房屋评估明细表、批复、报告、请示、照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，足以确认。
本院认为，原告谭先锋与被告丰禾公司签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律法规的强制性规定，对当事人应当具有约束力。
第三人范廷芳述称原被告之间的买卖协议损害了集体的利益无效，但根据合同法的规定，损害国家、集体和第三人利益之协议无效的前提是协议当事人双方具有恶意串通行为。本案中，第三人范廷芳、马世军在庭审中未举示充分的证据证明协议当事人双方在签订协议书时具有恶意串通行为，亦未举示充分的证据证明该协议违反法律、行政法规的强制性规定，且买卖协议仅是物权变动的原因行为，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖协议的效力。故对第三人的主张不予支持。
关于被告丰禾公司是否应当配合并协助原告谭先锋办理所受让资产的产权及过户登记相关手续的问题。根据协议书第四条的约定“丰禾公司将上述房地产资产转让给谭先锋后，由谭先锋自行办理该资产的房地产权证和产权过户手续；并且谭先锋自行承担上述房地产资产在交易、办理房地产权证和产权过户中所涉及的一切费用及税金，丰禾公司不承担任何税和费，丰禾公司只进行相关协助和配合”。被告丰禾公司虽有协助的义务，但庭审查明涉案房屋系危房，不具备办证条件，故原告请求被告丰禾公司立即配合并协助原告办理所受让资产的产权及过户登记相关手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原告要求被告丰禾公司立即交付已依法转让原告但由第三人范廷芳、马世军分别占用的座落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的屠宰场及两间门面和宿舍一间，并赔偿该房地产从2013年12月2日起至实际交付之日止的同地段房屋租金损失给原告（每年10000元计算）的问题。根据该协议的约定“五、谭先锋自行负责解决转让资产存在的一切相关纠纷和问题，并承担处理以上一切纠纷及问题的全部费用。六、本协议书签订后，丰禾公司有权继续免费使用该房屋的门面及屠宰场至2013年11月30日止，2013年12月1日搬空门面及屠宰场正式移交给谭先锋，若门面及屠宰场不能按时移交，所产生的相关损失由丰禾公司负责……”。结合被告丰禾公司2013年5月16日的会议纪要“经与购买人谭先锋当面协商，江池经营点的房屋以116万元成交。但条件是：1、按房屋现状出售；2、谭先锋自行负责解决一切相关的纠纷和问题，包括范廷芳、马世军（均）的问题……”。涉案房屋不能交付的客观原因系原告谭先锋未事先处理好相关纠纷问题，进而造成被告丰禾公司不能如期交房，故原告要求被告丰禾公司立即交付第三人范廷芳、马世军占用的房屋，并赔偿相应租金损失的请求不能成立，本院不予支持。
关于第三人范廷芳要求经济补偿以及第三人马世军要求解决社保或经济补偿的问题，属于另一法律关系，其可另循合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告谭先锋与被告重庆丰禾食品有限公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效；
二、驳回原告谭先锋的其余诉讼请求。
案件受理费15240元，减半收取7620元，由原告谭先锋、被告重庆丰禾食品有限公司各负担3810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
代理审判员 崔龙均
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 周 银