吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民一初字第498号
原告：吉林市玉林物业服务有限公司，住所地：吉林市丰满区法定代表人：王显龙，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，该公司经理。
被告：陈某，女，1938年10月7日生，汉族，吉林市丰满区政府退休职工，住吉林市丰满区
原告吉林市玉林物业服务有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员塔磊适用简易程序，独任公开开庭进行了审理。原告吉林市玉林物业服务有限公司（以下简称玉林公司）的委托代理人ＸＸ、被告陈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告玉林公司诉称：原告在2010年9月21日与被告居住的宝山小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定每月每平方米按0.5元向业主收取物业费。被告自2013年1月1日至2013年9月20日期间一直无正当理由拒绝向原告交纳物业费，欠缴金额561元，滞纳金454元，共计1015元。虽经原告于2014年1月8日以张贴的形式进行催缴，但被告仍未按合同约定履行交纳物业费的义务，故此根据法律的规定，原告诉请法院判决：一、被告交纳2013年度物业费561元，滞纳金454元，以上共计1015元；二、本案的诉讼费由被告承担。
被告陈某辩称：我未交纳物业费的理由是原告玉林公司未履行与业主委员会签订的宝山小区物业服务合同中所约定的服务义务，给我造成了严重身体伤害和精神损害。第一，原告玉林公司未履行《物业服务合同》中第二章第二条第三项规定的小区内车辆行驶的管理、冬季清雪工作的义务。小区门口安装的挡车杆形同虚设。从2012年秋至今，门口没有设置减速带，小区内没设置停车位，车辆随便出入，随意停放。院内老人和孩子较多，存在着严重的安全隐患。有的院外的车辆也停放在大门口内，无人过问。冬季清雪更是大问题，原告没有做到清雪义务。冬天雪后都是业主自发地出来清除一条小路，积雪堆在小路两侧，有时堆成一米多高的雪山，到春天积雪融化，晚上又结冰。2012年3月12日早7点钟左右，我买早点回来就滑到在我们2号楼4单元门前，造成了我左侧股骨胫骨折。做了人工关节置换术，花了近40000元，除掉医保报销，我自己承担了28530元。有人建议我向原告玉林公司索赔，但我是退休的机关干部，从大局着眼，为维护小区的平安、文明、和谐，我不想给原告造成更多的负面影响，我没有向原告交涉。我是一位80多岁独居老人，就因为原告的服务不到位，不作为，不履行物业服务合同的约定，导致我重伤，使我精神上受到重创，我保留对原告诉讼的权利；第二，原告玉林公司未履行《物业服务合同》中第二章第二条第二项的规定，应由原告玉林公司负责小区内的绿化养护管理、化粪池春秋两季清掏、下水井的管理疏通。实际情况是收发室东侧的绿化区杂草丛生，果树病虫害严重，二号楼两侧空地无人管理，垃圾满地，蚊蝇乱飞，令人困扰。2号楼4单元门前的化粪池从2012年起就没有清掏过，平时往上返臭味，下雨时往外返污水。由于下水管道堵塞，污水排不出去，渗透到附近的仓房和菜窖内，严重影响我们的生活和健康；第三，原告未履行合同中约定的公共秩序的维护与安全防范。原告在2011年安装小区大门的挡车杆，业主用磁扣出入小角门、单元门的防盗门。没用多久，防盗门的门锁坏了，原告不维修，门一拉就开。大门口的挡车杆不使用，形同虚设。汽车、换大米的、换纱窗的，甚至卖寿衣的等等小商贩随便进出，没有安全可言。综上，原告违反合同约定，不尽合同约定的义务，侵害被告的合法权益。根据合同的约定，被告应当向原告支付违约金5000元。根据本案事实，请人民法院依法判令原告支付违约金，驳回原告的诉求，判令原告履行合同义务。
本案争议焦点如下：一、原告玉林公司是否完全履行了合同义务；二、原告诉求的物业费及滞纳金有无事实和法律依据。
针对本案焦点，原告玉林公司当庭提供证据如下：
证据1、物业服务合同，证明原告玉林公司已经与业主委员会签订了物业服务合同，合同中约定了物业费的交纳标准。
证据2、催缴通知单，证明原告玉林公司曾经向业主催缴过物业费。
被告对证据1没有意见，对证据2认为，该通知单我没有见过，但在小区门口张贴过未缴纳物业费的业主名单，上面有我已经去世的丈夫的名字。
本院认为，证据1因被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2的照片拍摄场景无法核实，且被告对其真实性有异议，本院不予确认。
被告陈某当庭提供证据如下：
证据1、照片（2张），证明小区大门口的挡车杆长期不放，外来人员随便进入。
证据2、病情介绍书、诊断书、医疗费票据（8张），证明原告未清雪致使被告在自家门前滑到，受伤住院，给被告的身体和精神造成了很大的损失。
证据3、照片（3张），证明小区绿化原告不予管理，杂草丛生，垃圾满地。
证据4、照片（3张），证明原告不清掏污水井，污水渗透到附近的仓房里，造成严重的安全隐患。
证据5、宝山小区物业服务合同（复印件），证明原告未履行合同中约定的义务。
证据6、书面证言（4份），证明原告未履行义务，给我造成了严重的伤害。
原告玉林公司质证认为：证据1有异议，大门杆大多数时间都是放下来的，干活的时候打开；证据2有异议，我们按照物业服务合同约定每年清雪，被告摔倒是个人原因，与原告无关。每次下完雪我们就清理。小雪是人力清理，大雪是雇铲车清雪；证据3、5无异议；证据4，照片的内容属实，但这个属于大修范围，物业公司只承担小修范围内的维修义务；证据6的内容有异议，不存在证言中所述的情况。
本院认为，被告提供的证据1、3、4均系照片，从照片的内容上能辨别出是本案的小区，故虽然原告对其有异议，但本院对其真实性予以确认；证据2，因病情介绍书无法证明被告摔伤的原因，故本院不予采信；证据5因原告无异议，本院予以确认；证据6，原告虽然对内容有异议，但对书面证言的证人身份无异议，且证据5结合证据1、2、3，能够互相印证，故本院对其真实性予以确认。
经审理查明：被告陈某系吉林市丰满区宝山小区2号楼2-4-53、54号的业主，两处房屋的面积分别为51.31平方米、73.68平方米。
2010年9月21日，原告玉林公司与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，由原告为被告所居住小区提供物业服务，小区业主向原告交纳物业服务费，收费标准为每月每平方米0.5元，管理期限为自2010年9月21日至2013年9月20日。业户按规定如期交纳服务费，确保物业企业的正常运行，如有违反合同约定不按期交纳物业费，按规定每天加收0.05%滞纳金。如自2011年1月1日起，物业服务费不按0.5元／月每平方米收取，物业服务企业有权终止合同，业主委员会并承担5000元违约金，如玉林公司服务不按合同规定落实，玉林公司承担5000元违约金。被告未向原告交纳自2013年1月1日起至2013年9月20日止的物业管理费。
本院认为，原告玉林公司与被告陈某所居住的玉隆小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业委会代表全体业主所签订的物业服务合同效力及于小区内各业主，故本院认为，该合同效力应及于本案被告。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告接受了原告的物业服务，即应按照双方的约定支付物业费用。被告辩称原告未能尽到物业服务的义务，本院认为，通过被告所举证据本院可以认定原告的物业服务存在瑕疵，对于物业服务合同中约定的由原告玉林公司承担的各项义务，如物业公共部位的维护、养护和管理、小区的绿化、化粪池春秋两季清掏、污水井管道清掏、小区车辆行驶的管理等均存在服务上的瑕疵，故被告之抗辩成立。但业主以拒交物业费的方式处理问题不妥，发生问题时，业主与物业公司应及时沟通解决，业主可以通过业主委员会行使相关权利，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。而业主拒交物业费会导致物业公司资金不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形。综上，本院认为，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求应予支持，但鉴于原告的服务存在瑕疵，原告对于合同约定的大部分义务未予实际履行，故对于双方约定的物业费的数额予以适当调整，本院认为被告孙秀兰应当向原告玉林公司缴纳自2013年1月1日起至2013年9月20日止物业费的30%，即168.3元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，因原告玉林公司的服务存在瑕疵，故本院不予支持；关于被告称由于原告玉林公司未履行合同约定，应当向其支付5000元违约金的抗辩意见，因物业合同的签订主体为业主委员会与原告玉林公司，故关于是否支付违约金的权利主张主体应当是该小区的业主委员会，而不是该小区的某个个别业主，故对此抗辩意见本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈某向原告吉林市玉林物业服务有限公司交纳2013年1月1日至9月20日期间物业服务费168.3元，于本判决生效后三日内付清；
二、驳回原告吉林市玉林物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告吉林市玉林物业服务有限公司负担20元，由被告陈某负担5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 塔磊
二〇一四年十一月十日
书记员 罗越