安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00207号
上诉人（原审原告）：曹澄云，男，1967年8月21日出生，汉族，住江苏省江阴市三元坊巷。
委托代理人：唐冠军，蚌埠市高新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：安徽铭基金诺置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市华夏第一街区。
法定代表人：陈丹阳，该公司董事长。
委托代理人：段琼，安徽南山松律师事务所律师。
委托代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。
上诉人曹澄云因与上诉人安徽铭基金诺置业有限公司（以下简称铭基置业公司）商品房�售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2013年12月11日作出的（2013）蚌山民一初字第01252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人曹澄云的委托代理人唐冠军、上诉人铭基置业公司的委托代理人段琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月25日，曹澄云认购了铭基置业公司销售的VIP购房卡，取得优惠购买铭基置业公司开发的蚌埠华夏第一街区产权住宅的资格。2008年7月26日，双方签订《中央公馆住宅认购协议书》一份，该协议书约定：曹澄云认购中央公馆商品房一套，房号为华夏第一街区C3一单元东户901室，单价人民币4450元／平方米，面积150.778平方米，总价为670962元，曹澄云应于2008年7月26日前缴足定金30000元，双方在2008年月日订立《商品房买卖合同》，逾期则视为自动放弃�先认购权，卖方有权直接解除本协议，且定金不退。曹澄云于订约当日交付定金30000元，后双方一直未订立《商品房买卖合同》。2008年9月21日，曹澄云以铭基置业公司人去楼空、无法按约订立《商品房买卖合同》为由，向蚌埠市消费者协会投诉。蚌埠市消费者协会因一直未能联系到铭基置业公司，而未予处理。2008年9、10月份，铭基置业公司开发的中央公馆商品房项目整体停止建设。2011年初，中央公馆商品房项目恢复建设，并重新对外销售。后曹澄云多次要求与铭基置业公司履行认购协议并按该协议书的内容签订《商品房销售合同》，均被拒绝。
原审法院认为：双方签订的《中央公馆住宅认购协议书》出于自愿且意思表示真实，不违反相关法律规定，依法应为有效。该协议作为预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应遵循诚实信用原则全面适当履行�违反该合同的约定，依法应当承担相应的违约责任。该认购协议书约定曹澄云应于2008年月日前到铭基置业公司处签订商品房买卖合同，只要曹澄云在2008年内到铭基置业公司处签订商品房买卖合同，均符合合同约定。根据查明的事实，曹澄云在2008年9月中下旬及以后一直在设法联系铭基置业公司签订商品房买卖合同，均未果，无奈向蚌埠市消费者协会投诉，故对铭基置业公司辩称2008年8月20日后一直在正常营业，是曹澄云违约致使双方未能签订商品房买卖合同的辩解理由，不予采信。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。故本案铭基置业公�应当双倍返还曹澄云定金6万元。对曹澄云与铭基置业公司签订认购协议书时交纳的价值1万元VIP认购金，因认购登记卡载明：购房成功后可冲抵购房款，如未购房可原价退还，故本案铭基置业公司应返还曹澄云的1万元认购金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第四条及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、铭基置业公司返还曹澄云定金6万元、VIP认购金1万元，合计7万元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回曹澄云的其他诉讼请求。案件受理费7600元，曹澄云负担6300元；铭基置业公司负担1300元，铭基置业公司应承担的案件受理费于上述判决第一项同步支付给曹澄云。
曹澄云上诉称：原审判决查明事实及认定铭基置业公司违约正确，但对双方签订认购协议书的认定有误，导致判决结果有失公正。根据有关规定，案涉认购协议书应视为商品房买卖合同。基于认定为商品房买卖合同，铭基置业公司一房两卖，应按照《中华人民共和国合同法》规定，赔偿曹澄云购房所产生的房屋差价款35万元。
铭基置业公司在庭审中辩称：原审判决对认购协议书性质的认定是正确的。但认定曹澄云在2008年底之前均可与铭基置业公司签订商品房买卖合同是错误的。综上，请求二审法院依法驳回曹澄云的上诉请求。
铭基置业公司上诉称：原审判决认定曹澄云只要在2008年内与铭基置业公司签订商品房买卖合同，均符合合同约定是错误的。曹澄云提供的消费者投诉受理登记表中明确陈述“按照协议书要求于2008年8月20日到中央公馆售楼处准备将余款全部缴清，发现售楼处已关门”，表明曹澄云是认可签订商品房买卖合同最后期限是在2008年8月20日。生效的判决已认定铭基置业公司在2008年8月20日后一直正常营业，不存在不能签约的情形。综上，原审判决认定事实错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
曹澄云在庭审中辩称：原审判决认定铭基置业公司违约是正确的。铭基置业公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法驳回铭基置业公司的上诉请求。
经审查：铭基置业公司对原审查明“2008年9、10月份，铭基置业公司开发的中央公馆商品房项目整体停止建设”有异议，对其他事实无异议。曹澄云对原审查明事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实，予以认定。
另查明：案涉认购协议书还载明了“买方应于2008年月日携带本认购协议书及预登记产权名义人之身份证，及签约应付款项来开发商处签订商品房买卖合同”。曹澄云提供的2008年9月21日蚌埠市消费者协会消费者投诉受理登记表载明，其于2008年7月15日和2008年7月26日两次交款认购中央公馆一单元东户901室，并和安徽铭基金诺置业有限公司签订中央公馆认购协议书交定金3万元，按照协议书要求于2008年8月20日到中央公馆售楼处准备把余款全部交清，发现中央公馆售楼处已经关门，并且销售人员和经理找不到。
2012年3月16日，蚌埠市消费者协会出具一份情况说明：我会编号0809172号投诉案件，因一直联系不上被投诉方安徽铭基金诺置业有限公司，直到2011年4月，我会才联系到被投诉方，及时告知投诉人曹澄云，要求投诉人先去同被投诉方联系协商。后期双方均未同我会联系。
本院认为：铭基置业公司与曹澄云签订的中央公馆住宅认购协议书合法有效，双方均应恪守履行。该协议仅载明了“买方应于2008年月日携带本认购协议书及预登记产�名义人之身份证，及签约应付款项来开发商处签订商品房买卖合同”，但并未明确具体日期。曹澄云从2008年8、9月份多次前往中央公馆售楼处欲交纳剩余购房款，均未果，遂于2008年9月21日向蚌埠市消费者协会投诉。该会于2012年3月16日出具的情况说明中亦载明：该会也一直联系不上铭基置业公司，直到2011年4月。故铭基置业公司主张双方约定签订商品房买卖合同的时间为2008年8月20日的上诉理由不能成立。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原审判决铭基置业公司双倍返还曹澄云定金6万元，并无不妥。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人依据按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的认购协议书不具备上述规定的主要内容，且曹澄云亦未缴纳购房款，故该认购协议不能认定为商品房买卖合同，因而曹澄云主张案涉认购协议书应视为商品房买卖合同的诉讼请求缺乏法律依据。关于曹澄云主张铭基置业公司应赔偿其房屋差价款35万元，因无充分依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果适当，曹澄云、铭基置业公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件�理费6550元，由曹澄云负担5250元（已交纳），由安徽铭基金诺置业有限公司负担1300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王国强
审判员 潘伟荣
审判员 杜玲玲
二〇一四年四月十五日
书记员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。