湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终2786号
上诉人（原审被告）：长沙北美孚新材料科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路79号海华嘉园30206号。
法定代表人：肖菁，总经理。
委托代理人：易娜，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黎明，现住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。
原审被告：肖菁。
原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。
法定代表人：袁李，总经理。
上诉人长沙北美孚新材料科技有限公司(以下简称北美孚公司)因与被上诉人黎明、原审被告肖菁，原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司(以下简称新环境公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人北美孚公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院：1、撤销（2016）湘0105民初2159号民事判决书第一项，改判确认《房屋买卖合同》于2015年12月11日已解除；2、撤销（2016）湘0105民初2159号民事判决书第二项，改判驳回黎明的诉讼请求；3、判令一审案件受理费、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在房屋买卖合同履行过程中不存在任何违约行为，并且一直在按合同约定履行。上诉人已经完全按照合同约定和新环境公司的要求办理了各项手续，包括办理公证和提交各项资料等。2、上诉人发现这个房产交易还是存在严重漏洞，那就是新环境公司可以凭房产证原件和公证书在未收到被上诉人的付款时即可先行将房产过户给被上诉人，从而造成上诉人是否收到房款的不确定法律风险。因公证书赋予了新环境公司代表上诉人收款的权力，退回房产证原件避免了新环境公司在没有收到被上诉人购房款时就将房屋产权转让的可能性。新环境公司将房产证原件退回给上诉人的同时,上诉人向新环境公司交回了房屋所有权证代管委托书第二联（客户留存联），依法解除了房产证原件委托的行为。3、因被上诉人一直拒绝付购房款到担保账户或上诉人账户，上诉人才有向第三人表达解除合同的意思，但被上诉人至12月11日前从未表达过同意解除合同，因此直至12月10日合同有效。4、被上诉人和新环境公司只是一直说要买房但除了5万元定金外，其余房款总计156.8万元就是一分再也不付至担保人账户或上诉人账户。只是要求上诉人先将房屋产权过户到被上诉人名下后再付全款。这显然与房产交易的一般流程是不相符的。5、上诉人认为，如果先过户到被上诉人名下后他没钱或者不付钱，上诉人根本就无法找到他，那么上诉人就要被迫承担实收5万元卖掉原价200多万元的房子的后果和法律风险。6、2015年12月10日已到双方合同履行期限，但被上诉人仍不支付购房款，构成违约。所以至合同约定的付款期限满，上诉人才被迫于2015年12月11日向第三人送达《协调解决的意见》，明确提出解除合同。此时，上诉人解除合同合法有效。
被上诉人黎明辩称：上诉人的上诉请求没有事实法律依据，我方全部不予认可，上诉人的事实理由完全是上诉人的主管猜测没有证据证明，一审判决查明的事实正确。被上诉人对一审判决被上诉人的损失有异议，但是没有上诉，就是希望二审法院能够尽快判决。
原审被告肖菁辩称：与上诉人的上诉意见一致。
原审第三人新环境公司未到庭，亦未发表书面意见。
黎明向一审法院起诉请求：1、解除《房屋买卖合同》；2、北美孚公司、肖菁向黎明双倍返还定金100000元，并赔偿黎明超出定金部分的损失150000元；3、北美孚公司、肖菁承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2015年11月24日，黎明（乙方、买受方）与北美孚公司（甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）在新环境公司处签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落于马栏山新时代广告文化园18栋303房出售给乙方，《房屋所有权证》号为：715035013，建筑面积约为313.36平方米；该房屋的现有状况为未设抵押，未出租，无冻结、查封、产权纠纷；乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；该房屋总售价包括下列现有装修和配套设施、在签订本房屋买卖合同前，甲方已经为该房屋缴纳的所有费用、家电家具（以交房确认书物品登记为准）；甲、乙双方确认房屋总售价为1618000元整，全额支付给甲方；双方约定付款方式按以下第B种付款：B、购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。双方约定付款步骤如下：购房定金：乙方于2015年11月24日支付甲方购房定金50000元，定金由甲方收取。购房首付：乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款550000元。银行贷款：乙方通过银行贷款向甲方支付购房款1000000元（此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理）。交房尾款：交房时乙方支付甲方交房尾款18000元，是托管丙方转交。为保障双方权益和方便交易，甲、乙双方是一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金进行管理，丙方指定的资金担保账户只担保已转入资金等额本金的安全；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方另行委托代办机构办理；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费16000元，乙方应支付丙方居间服务费20000元；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责、甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方、甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款；乙方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方；乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；甲、乙双方交房时间为过户当日；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付本合同定金数目相同的违约金；备注（以下内容手写或与“新环境房屋网”上查询不一致均属无效）：房屋为公司产权，过户产生该公司缴纳的费用超过个人房产交易的差额由甲方承担，公司名字为长沙美孚新材料科技有限公司。此房价包含车位一个。乙方的按揭尾款需要担保公司垫资，需要配合中介方办理相关的出资手续。上述合同签订的当天，北美孚公司要求新环境公司在备注一栏加注了“甲方12月10日过户收全款，2015年”（黎明、北美孚公司持有的合同均注明了该条）。上述合同有黎明的签名、北美孚公司加盖的公章及法定代表人肖菁的签名、新环境公司加盖的公章。合同签订后，北美孚公司向黎明出具收条一份“今收到黎明购买马栏山新时代广告文化园18栋303房定金50000元整。”该收条有肖菁的签名及加盖了北美孚公司公章。同日，北美孚公司将其所有的位于马栏山新时代广告文化园18栋3××号房屋产权证原件一本，委托给新环境公司马栏山店保管，委托代管原因：用于办理产权过户手续。新环境公司向北美孚公司出具了《房屋所有权证代管委托书》，该委托书上手写“国土证一本：010830，复印票据十张”。同年11月26日，湖南省长沙市望城公证处出具（2015）湘长望证内字第23467号公证书，证明北美孚公司法定代表人肖菁于2015年11月25日在前面的《授权委托书》上签名、盖章，前面《授权委托书》上“长沙北美孚新材料科技有限公司”和“肖菁”的印鉴、签名均属实。授权委托书的内容大致为“委托方北美孚公司名下拥有房产一处，房产位于长沙市马栏山新时代广告文化园18栋303房，产权登记人为长沙北美孚新材料科技有限公司，产权证号为长房权证开福字第××号。北美孚公司的法定代表人肖菁和股东李云帆、谭稚云、谢丹、谭佳一致同意，全权委托给受托人何平为合法代理人，办理上述房产出售的相关事宜，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户，代为缴纳相关税费及办理退税手续，收取房款〔若购房人向银行（公积金中心）申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，本人同意：有关部分仅需把贷款资金或货币补贴款划至受托人何平的个人账户，开户行：中国邮政银行长沙丝茅冲储蓄所，卡号：62×××07，即视同本人已收妥全部房款，并签署按揭贷款的文书及面签，阶段性保证签字、担保函签字、信誉记录查询受权签字，到银行修改收款账户，代委托人到银行开收款账户、转账及现金业务〕，办理国土证过户，办理维修基金过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息等一切相关手续。受托人何平在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托方北美孚公司均予承认并承担相关法律责任。”何平系新环境公司员工。公证办完后，肖菁到新环境公司处将北美孚公司的房屋产权证原件拿回，并称黎明如在11月30日前不过户就不卖涉案房屋。同年12月5日，黎明、北美孚公司的法定代表人肖菁、新环境公司进行协商未果，12月7日，北美孚公司的法定代表人肖菁认为黎明违约而向新环境公司的经办人发短信表示解除合同。新环境公司收到短信后继续与北美孚公司的法定代表人肖菁进行协商沟通未果。同年12月10日，黎明与北美孚公司未办理过户和付款手续。同年12月11日，北美孚公司及法定代表人肖菁（甲方）向黎明（乙方）、新环境公司（丙方）出具一份《有关马栏山新时代广告文化园18栋303的房屋买卖合同意见》，内容大致为“根据甲乙丙三方于2015年11月24日签订的属于甲方位于马栏山新时代广告文化园18栋3××号房屋买卖合同第五条第2款约定：乙方应在签订合同5日内将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交代办机构或甲方，但乙方并未按照合同约定履行相应的义务；甲方在签订合同后的第二天，按照丙方提出的公证要求在合同约定的时间内全体股东共5人办好了房产过户所需的所有公证手续和提供了一切丙方要求所合法真实有效的资料。公证处的工作人员称第二天即26日就可以出公证书并可去办理过户手续；甲方办完公证后，多次要求丙方通知乙方按照合同约定的时间立即支付首付款55万元及剩下的购房款100万元到甲方公司账户上，并在11月29日前办理过户手续，但时至今日，乙方一直未付购房款；因乙方违约在先，丙方也未履行相应的敦促及合同内容存在欺诈陷阱，导致交易至今仍未达成，责任应由乙丙两方承担，甲方要求丙方在收到本意见5日内退还甲方支付的居间服务费16000元，并要求丙方约定乙方一起书面解除房屋买卖合同，乙方支付给甲方的50000元定金，甲方扣除甲方股东为办理公证的差旅费3800元后，剩余46200元由甲方退还给乙方。”因北美孚公司未向黎明退还50000元定金，故酿成纠纷。
一审法院认为：一、关于合同主体的问题。肖菁系北美孚公司的法定代表人，黎明与北美孚公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》、黎明支付的定金收条上均加盖了北美孚公司的公章及法定代表人肖菁的签名，由此可以认定，肖菁在合同及收条上签名系职务行为，与黎明签订合同的主体系北美孚公司，《房屋买卖合同》的相对方是北美孚公司，黎明要求肖菁承担连带责任理由不充分，该院不予支持。
二、关于合同效力的问题。1、黎明、北美孚公司签订的房屋买卖合同关于备注一栏中约定“以下内容手写或与‘新环境房屋网’上查询不一致均属无效。”黎明、北美孚公司、新环境公司在该份合同备注虚线上书写“甲方2015年12月10日过户收全款”，是应北美孚公司的要求而书写的，且三方的合同上都予以注明，从而可以看出三方对该条内容是确认的，因此，北美孚公司以手写为由认为该条无效的抗辩理由不成立，该院不予采纳。该院认定备注上书写的内容有效，该书写的内容对黎明、北美孚公司具有约束力。2、根据三方约定“甲方2015年12月10日过户收全款”，可以认定黎明、北美孚公司、新环境公司三方对房屋买卖的付款时间通过协商进行了变更，由原来约定的“产权过户：手续办理之时支付甲方购房首付款55万元”变更为“甲方2015年12月10日过户收全款”，即黎明交付定金5万元后，房屋余款1568000元由北美孚公司于2015年12月10日过户时向黎明收取。黎明与北美孚公司应按照书写的时间进行过户和支付房款。3、《房屋买卖合同》第四条第3点约定“甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方”，第五条第2点约定“乙方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方”并不是指在签订本合同后5日内办理过户时间，而是指黎明过户、办理银行贷款所需交纳资料的时间。北美孚公司在庭审中认为此是办理过户的时间，黎明应在签订合同后的5日内（即2015年11月29日）办理过户，与北美孚公司主动约定的过户收全款的时间（2015年12月10日）有矛盾，该院对北美孚公司以《房屋买卖合同》第五条约定作为过户时间的抗辩理由不予采纳。
三、关于北美孚公司在履行合同中是否存在违约。《房屋买卖合同》中约定的“甲方12月10日过户收全款，2015年”系北美孚公司提出并经黎明同意认可的，所以其认为付款时间是两个时间（签订之后的5日内、12月10日）不符合常理，北美孚公司以此为由认为黎明违约的理由不充分。根据黎明提供的证据“房屋所有权证代管委托书”、“证人曹莲花的证言”、“证人曹莲花与北美孚公司的法定代表人肖菁、黎明与肖菁的短信记录”（2015年12月5日、12月6日、12月7日），可以看出北美孚公司在办理授权委托公证后的当天即到新环境公司处将房屋产权证原件拿回，并于2015年12月7日之前明确表示要解除与黎明签订的《房屋买卖合同》，由此可以证明北美孚公司在履行合同中存在违约在先。因北美孚公司收取了黎明定金5万元，且北美孚公司在约定的过户收全款的时间之前明确表示要解除合同，致使双方签订的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国担保法》的规定，可以适用定金罚则。故黎明主张北美孚公司双倍返还定金10万元的诉讼请求，该院予以支持，黎明主张解除与北美孚公司之间的《房屋买卖合同》符合合同约定，该院予以支持。
四、北美孚公司在答辩状所称的“导致黎明购买同样的房屋至少要多付20万元，这个是事实，北美孚公司的房屋本来就是价值200多万元，因北美孚公司急需资金周转，黎明承诺能一次性付清全款，北美孚公司才会同意以极低的160多万元价格出售。”不是黎明所认为北美孚公司对黎明的损失的自认，而是北美孚公司认为购买同样的房屋应多付其20万元，因当时急需资金周转才以160余万元与黎明成交。且黎明未提供相关证据证明其实际损失，故该院对黎明主张北美孚公司赔偿15万元的损失的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除黎明与北美孚公司于2015年11月24日签订的《房屋买卖合同》；二、北美孚公司于判决书生效之日起10日内向黎明双倍返还定金100000元；三、驳回黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，黎明承担2750元，北美孚公司承担2300元。
二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：黎明与北美孚公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示,合法有效。本案中，双方当事人对解除合同没有异议,本案二审的争议焦点在于违约责任的承担。北美孚公司上诉称，其在房屋买卖合同履行过程中不存在任何违约行为。本院认为，首先，黎明、北美孚公司、新环境公司在涉案合同备注虚线上书写“甲方2015年12月10日过户收全款”，是应北美孚公司的要求而书写的，且三方的合同上都予以注明，从而可以看出三方对该条内容是确认的，因此，该书写的内容对黎明、北美孚公司具有约束力。根据该约定，可以认定三方对房屋买卖的付款时间通过协商进行了变更，由原来约定的“产权过户：手续办理之时支付甲方购房首付款55万元”变更为“甲方2015年12月10日过户收全款”，即黎明交付定金5万元后，房屋余款1568000元由北美孚公司于2015年12月10日过户时向黎明收取。上诉人称应先付款再过户与该约定不符,本院不予支持。其次，北美孚公司在办理授权委托公证后的当天即到新环境公司将房屋产权证原件拿回，并于2015年12月7日之前明确表示要解除与黎明签订的《房屋买卖合同》。北美孚公司收取了黎明定金5万元，在约定的过户收全款的时间之前明确表示要解除合同，致使双方签订的合同目的不能实现，因此，一审判决认定北美孚公司违约并双倍返还黎明10万元定金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人的北美孚公司上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5050元，由上诉人长沙北美孚新材料科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年九月十五日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。