云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初6293号
原告：新华人寿保险股份有限公司云南分公司，统一社会信用代码：91530000741459791M。
住所地：云南省昆明市北京路***号银海国际公寓***楼。
负责人：彭佐红，副总经理。
原告：新华人寿保险股份有限公司云南分公司昆明中心支公司，统一社会信用代码：9153010259714716X4。
住所地：云南省昆明市北京路***号银海国际公寓***楼。
负责人：廖艳坤，总经理。
二原告的委托诉讼代理人：潘克，云南潘克律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南凯源投资有限公司，统一社会信用代码：915300007873752865。
住所地：云南省昆明市五华区如安街*号*楼。
法定代表人：董祯炫，执行董事兼总经理。
被告：云南恒丰祥投资有限公司，统一社会信用代码：91530000790285441Q。
住所地：云南省昆明市五华区如安街*号。
法定代表人：董祯炫，执行董事兼总经理。
第三人：云南金鼎峰矿业有限公司，统一社会信用代码：91530000787365184H。
住所地：云南省昆明市青年路北延长线滨江大厦*栋**楼B。
法定代表人：李筱燕，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李喆，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。
原告新华人寿保险股份有限公司云南分公司（以下简称：新华人寿云南分公司）、新华人寿保险股份有限公司云南分公司昆明中心支公司（以下简称：新华人寿昆明支公司）与被告云南凯源投资有限公司（以下简称：凯源公司）、云南恒丰祥投资有限公司（以下简称：恒丰祥公司），以及第三人云南金鼎峰矿业有限公司（以下简称：金鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，先后适用简易程序和普通程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告新华人寿云南分公司、新华人寿昆明支公司的委托诉讼代理人潘克，第三人金鼎峰公司的委托诉讼代理人李喆到庭参加诉讼。被告凯源公司、恒丰祥公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告新华人寿云南分公司、新华人寿昆明支公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与云南凯源投资有限公司之间的租赁合同；2、请求判令原告于2016年8月12日在昆明市明信公证处提存的租金（场地使用费）1549310元由云南凯源投资有限公司或第三人提取以及提取的具体金额；3、请求判令云南恒丰祥投资有限公司承担连带保证责任；4、请求判令二被告承担违约金666225元；5、请求二被告赔偿装修费用损失610285.70元，搬迁费用60000元；6、请求判令本案所有费用由二被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原告与云南凯源投资有限公司签订《租赁合同》，由原告承租昆明市如安街3号三整层作为办公经营场所，租期自2014年4月1日至2021年5月31日。第二原告是实际经营人。2014年3月6日，恒丰祥公司为凯源公司出具担保函，声明“由于合同标的物的产权发生争议并诉诸司法机构，导致贵公司不能按租赁合同相关约定依法享有合同标的物的使用权，我公司同意承担由此产生的相关连带责任。”2016年6月期间，第三人突然通知原告声称本案被告与其签订的租赁合同已经于2016年6月15日终止，要求原告与其签订租赁合同并支付相关费用。2016年8月4日至今，第三人对原告承租场地停电，导致原告无法开展生产经营管理活动，蒙受巨大经济损失。原告与第三人多次协商无果，期间被告拒绝出面协调解决纠纷，导致原告无法正常开展经营活动。在租赁期间，原告多次告知被告办公留守工作人员接受租金，但被告拒绝领受租金，原告已将应付租金或场地使用费依法提存。被告的行为致使原告无法实现合同目的，损害了原告权益。
被告凯源公司、恒丰祥公司未作答辩。
第三人金鼎峰公司述称，1、第三人与凯源公司于2012年6月15日签订房地产使用权有偿使用合同，约定将昆明市如安街3号土地及地上建筑物一并租赁给凯源公司使用，租赁期限截止2016年6月14日；2、第三人认为次租赁合同的租赁期限超过了租赁合同的租赁期限，超过部分无效；3、原告的第一、三、四、五、六项诉请均与第三人无关，对第二项诉请第三人认为应当将原告提存的费用判定支付给第三人，理由如下：生效判决已经确认凯源公司与第三人之间的租赁合同于2015年2月26日解除，故以上提存费用应当支付给第三人，其次即使考虑该判决生效在原告提存之后，鉴于第三人与凯源公司的租赁合同至2016年6月14日届满，也请求人民法院将6月14日以后提存的租赁费用直接判归第三人所有。
原告新华人寿云南分公司、新华人寿昆明支公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、原告营业执照复印件，欲证明原告主体资格。
2、两被告及第三人工商登记卡片复印件，欲证明被告及第三人主体资格。
3、《租赁合同》、《担保函》，欲证明原告与凯源公司之间存在合法租赁合同关系的事实，恒丰祥公司承担连带责任。
4、原告租金提存证明文件，欲证明原告履行合同义务，被告无正当理由拒绝受领租金，构成严重违约的事实。
5、原告装修合同、发票、付款证明，欲证明原告支付装修费用，依据合同被告违约后应赔偿的原告经济损失。
6、凯源公司与第三人签订的《房地产使用权有偿使用合同》，欲证明凯源公司无权转租，对于原告构成根本违约。
7、五华法院（2015）五法民二初字第150号《民事判决书》，欲证明法院确认第一被告无权转租的法律事实。
8、（2016）云昆明信证经字第27180号《公证书》提存公证，欲证明原告已经履行支付租金（场地使用费）的义务。
9、（2016）云昆明信证经字第27746号和第27747号《公证书》邮寄送达公证，欲证明租金（场地的使用费）提存的法律事实已向被告和第三人公证送达。
10、搬迁费发票60000元。
经质证，第三人金鼎峰公司对原告提交的证据1、2、证据3中的《租赁合同》、4、6、7、8、9的真实性、合法性以及关联性予以认可；对证据3中的《担保函》、5、10，因与其无关，真实性不清楚。
第三人金鼎峰公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、房地产使用权有偿使用合同，欲证明金鼎峰公司与凯源公司所签订《房地产使用权有偿使用合同》约定使用期限至2016年6月14日届满。依据规定次承租人转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。
2、（2016）云01民终2627号民事判决、文书生效证明书。
经质证，原告新华人寿云南分公司、新华人寿昆明支公司对第三人金鼎峰公司提交的所有证据的真实性、合法性以及关联性予以认可。
被告凯源公司、恒丰祥公司无质证意见，亦未提交证据材料。
本院审核证据后认为，一、被告凯源公司、恒丰祥公司无质证意见和抗辩，依法应当视为其放弃抗辩权；二、原告及第三人金鼎峰公司提交的证据的形式、来源合法，证据内容清楚、明确，本院依法确认证据应当作为认定案件事实的根据。
根据当事人陈述和经庭审确认的事实，本院认定事实如下：2014年4月1日，凯源公司（甲方）与新华人寿云南分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于云南省昆明市五华区如安街3号第三层（整层）（建筑面积2350平方米）出租给乙方作为办公职场使用，租期自2014年4月1日至2021年5月31日止，总计86个月，其中2014年4月1日至2014年5月31日期间为免租装修期，免租装修期内乙方无需交纳租金，但须承担免租装修期内租赁房屋发生的水电等各项能源费以及物业管理费；2014年4月1日至2015年5月31日以及2015年6月1日至2016年5月31日的年租金为2115000元，2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为2220750元。租金分期支付，在租赁房屋产权变更完成前（即房屋产权人由昆明食品（集团）股份有限公司变更至昆明市黄龙山（饲料）工贸有限公司或其他民事主体，且变更后的房屋新产权人同意按照本合同全部条款将房屋出租给乙方）以季度为一个租金支付周期，先使用后付款；在租赁房屋产权变更完成、租赁房屋取得消防验收合格证明，且甲方向乙方提供土地证、房屋所有权证及消防验收合格证明复印件后，租金支付方式变更为先支付后使用，租金支付周期变更为一年一付；先使用后付款的，甲方应当在每个租金支付周期使用结束后10日内向乙方出具合法正规发票，乙方收到发票后15个工作日内一次性支付上个周期的租金。合同生效后，乙方应当随首期租金向甲方支付176250元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在合同第10.4条规定情形的，履约保证金无息全额退还。甲方应于2014年4月1日前将符合本合同约定的租赁房屋交付给乙方，乙方应按合同约定向甲方支付租金及其他费用。甲方同意乙方对租赁房屋进行装修，乙方须按照物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始施工；合同解除后，甲乙双方同意乙方自行装修部分归甲方所有，不予补偿。合同还约定合同提前解除或终止时，若因甲方违约导致合同提前解除或终止，甲方应自合同解除之日起30日内双倍退还乙方已经支付但未到期的租金及其他费用；如因一方违约导致合同提前解除或终止的，该方应向另一方承担违约责任。因甲方违反合同第1.4条约定或其他甲方原因致使乙方无法按照合同约定使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，甲方按当年租金总额30%向乙方支付违约金。另外合同第1.4条中约定甲方保证对租赁房屋有合法出租的权利，租赁房屋及该房屋占用范围内的土地使用权不存在任何影响乙方租赁及使用的其他义务、责任，乙方有权依据本合同约定使用租赁房屋；如因甲方无权出租租赁房屋或租赁房屋权属存在瑕疵导致乙方在租赁期内不能使用房屋，甲方除承担合同约定的违约责任外，还应当赔偿乙方因前述情况而遭受的任何损失，包括但不限于搬迁及装修费用、租金上涨损失等。双方特别确认，该房屋现正在办理房产证变更过程中，为此甲方向乙方出具《承诺函》。合同履行期间，由恒丰祥公司为甲方履行本合同提供连带责任保证。
2014年3月6日，恒丰祥公司向新华人寿云南分公司出具一份《担保函》，载明新华人寿云南分公司租赁凯源公司拥有出租权和管理权位于昆明市五一路如安三号物业部分作为办公职场，在租赁合同生效同时，恒丰祥公司同意为凯源公司向新华人寿云南分公司租赁该物业部分作为办公职场的行为提供担保。在双方签订租赁合同的有效期内，由于合同标的物的产权发生争议并诉诸司法机构，导致新华人寿云南分公司不能按租赁合同相关约定依法享有合同标的使用权，恒丰祥公司同意承担由此产生的相关连带责任。担保有效期为自租赁合同生效之日起至租赁合同解除之日止。2014年4月1日，恒丰祥公司向新华人寿云南分公司出具《连带责任保证函》。该函中载明新华人寿云南分公司与凯源公司就坐落于云南省昆明市五华区如安街3号第三层房屋租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，为保证合同项下权利的实现，恒丰祥公司保证的主债权为《房屋租赁合同》约定的新华人寿云南分公司对凯源公司因标的物产权瑕疵所遭受的全部损失，即根据合同享有的要求凯源公司履行其在租赁合同项下因标的物产权瑕疵引发纠纷的全部义务及应承担的全部责任的权利；保证范围为合同约定新华人寿云南分公司对凯源公司的全部债权及因凯源公司违反合同约定而产生的违约金、赔偿金、实现债权与担保权利而发生的费用和其他所应付的费用；保证期限为租赁合同签订之日起至凯源公司取得租赁标的物清晰产权证书止，如凯源公司始终未取得产权证书，保证期限为凯源公司全部债务履行期限届满之日起两年。
2014年5月5日，新华人寿云南分公司与案外人玉溪东鼎装饰工程部（以下简称：东鼎工程部）签订了一份《装修合同》，合同中约定由案外人东鼎工程部对云南省昆明市五一路如安街3号如安3号商务写字楼3层进行装修，工期自2014年5月5日至2014年6月4日，合同总金额为85万元。2014年6月25日东鼎工程部向原告新华人寿云南分公司出具了装饰装修金额为85万元、装饰改造（消防）金额为1.5万元以及柜台翻新装饰金额为4万元的发票各一张。
在新华人寿云南分公司与凯源公司履行合同过程中，金鼎峰公司要求新华人寿云南分公司搬离租赁物，后新华人寿云南分公司于2016年8月20日搬离涉案租赁物。依据昆明市仕龙达搬家有限公司于2016年11月21日出具的发票，新华人寿昆明支公司共计支付搬运费41340元和33800元。2016年8月10日，原告新华人寿云南分公司向云南省昆明市明信公证处申请将昆明市五华区如安街3号第三层（整层）房屋自2015年12月1日至2016年8月20日的租金1549310元提存，公证处于2016年8月12日办理了提存公证。
另确认，2012年6月15日，金鼎峰公司与凯源公司签订《房地产使用权有偿使用合同》，约定金鼎峰公司将昆明市如安街3号的土地，连同该土地地上建筑物、附着物以及相关配套设施一并提供给凯源公司有偿使用，租期自2012年6月15日起至2016年6月14日止。合同履行过程中金鼎峰公司与凯源公司发生纠纷，金鼎峰公司向本院提出诉讼，本院审理后于2016年3月15日作出（2015）五法民二初字第150号民事判决，判决：一、确认原告云南金鼎峰矿业有限公司与被告云南凯源投资有限公司2012年6月15日签订的《房地产使用权有偿使用合同》于2015年2月26日解除；二、被告云南凯源投资有限公司在本判决生效后三十日内搬离昆明市如安街3号土地及地上建筑物；三、被告云南凯源投资有限公司在本判决生效后十日内向原告云南金鼎峰矿业有限公司支付2015年12月15日前的有偿使用费人民币4875098元；四、被告云南凯源投资有限公司在本判决生效后十日内向原告云南金鼎峰矿业有限公司支付自2015年12月16日至实际腾还土地及地上建筑物之日止的有偿使用费，按每月人民币766675元计算；五、被告云南凯源投资有限公司在本判决生效后十日内向原告云南金鼎峰矿业有限公司支付资金占用利息损失人民币400000元；六、被告云南凯源投资有限公司在本判决生效后十日内向原告云南金鼎峰矿业有限公司支付违约金人民币920009.8元。宣判后凯源公司不服判决提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2016年9月8日作出（2016）云01民终2627号二审民事判决，判决维持（2015）五法民二初字第150号民事判决第一、二、三、四项，撤销第五、六项，并判决凯源公司在本判决生效后十日内向金鼎峰公司支付本金为4875098元自2014年12月15日起至实际归还之日止的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计），驳回金鼎峰公司的其他诉讼请求。（2016）云01民终2627号民事判决书于2016年10月17日生效。
本院认为，首先，关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和法律对合同效力的规定，本院审查后依法确认凯源公司与新华人寿云南分公司订立的《房屋租赁合同》依法成立并生效，不违反法律、法规的强制性规定的权利义务约定受法律保护。金鼎峰公司与凯源公司订立的《房地产使用权有偿使用合同》的效力已经生效判决确认，本院亦对合同效力予以确认。其次，关于租赁期限。根据法律规定和合同约定，以及生效判决确认的权利义务关系，本院依法确认在涉案房屋的租赁关系中金鼎峰公司为出租人、凯源公司为承租人（转租人）、新华人寿云南分公司为次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，本院依法确认《房屋租赁合同》（次租赁合同，租赁期限截止2021年5月31日）中超过《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同，租赁期限截止2016年6月14日）的转租期限无效，即《房屋租赁合同》（次租赁合同）的有效租赁期限截止2016年6月14日，合同履行期限已经届满，故对原告要求解除《房屋租赁合同》（次租赁合同）的诉讼请求不予支持。第三，关于应付租金。根据生效判决确认《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同）已于2015年2月26日解除的事实，本院认为，法律意义上的转租以承租人存有租赁权为基础，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能再向出租人主张租赁权。本案中，凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，后果之一是次承租人不能再根据次租赁合同约定向出租人主张租赁权，但租赁合同解除在法律上并不导致《房屋租赁合同》（次租赁合同）自然终止，作为有效合同的次租赁合同应当继续履行。其中若由于转租人的租赁权消灭而导致次承租人不能得到租赁权的，次承租人可请求转租人承担违约责任。本案中，虽然作为转租人的凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，但《房屋租赁合同》却因出租人未向次承租人主张其对租赁物的权利而事实持续履行至2016年8月20日，作为次承租人的新华人寿云南分公司的承租权在此期间并未丧失，其应向出租人（金鼎峰公司）或者转租人（凯源公司）支付租金或者租赁物有偿使用费。庭审中原告新华人寿云南分公司自认支付租金至2015年11月30日，被告凯源公司并未提交证据予以反驳。结合合同约定和履行事实，以及生效判决中判决由转租人（凯源公司）向出租人（金鼎峰公司）支付2015年12月15日前的有偿使用费4875098元以及自2015年12月16日至实际腾还土地及地上建筑物之日止的有偿使用费，另外次承租人（新华人寿云南分公司）向转租人（凯源公司）支付租金的标准与转租人（凯源公司）向出租人（金鼎峰公司）支付的有偿使用费的标准亦不相同，本院依据合同约定的租金标准以及原告的主张，确认由新华人寿云南分公司向凯源公司支付2015年12月1日至2016年8月20日的租金1549310元，故新华人寿云南分公司在云南省昆明市明信公证处提存的位于昆明市五华区如安街3号第三层（整层）房间的租金1549310元应由被告凯源公司收取。
关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据原告新华人寿云南分公司与被告凯源公司签订的合同中约定，因凯源公司违反合同第1.4条约定或其他凯源公司原因致使原告新华人寿云南分公司无法按照合同约定使用租赁房屋的，凯源公司按当年租金总额30%支付违约金，故本院对原告新华人寿云南分公司要求被告凯源公司按年租金2220750元总额的30%支付违约金666225元的诉请予以支持。另外依据合同约定凯源公司除承担合同约定的违约责任外，还应当赔偿因前述情况而遭受的任何损失，包括但不限于搬迁及装修费用、租金上涨损失等。故本院对原告新华人寿云南分公司要求凯源公司支付装修费用以及搬迁费的诉请予以支持。本案中新华人寿云南分公司承租房屋后共计支付装修费用905000元，本院综合考虑租赁物的使用情况、凯源公司的违约行为以及本案实际，酌情由凯源公司支付装修费用损失610285.70元以及搬迁费用60000元。
另外，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”依据被告恒丰祥公司向原告新华人寿云南分公司出具的《担保函》、《连带责任保证函》中载明的内容，故应由被告恒丰祥公司对违约金、装修费用损失以及搬迁费用承担连带责任。
关于原告新华人寿昆明支公司的诉讼请求。原告新华人寿昆明支公司主张其为租赁房屋的实际经营人，故有权提起诉讼。本案中，签订合同的主体为原告新华人寿云南分公司，本案审理的是房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，由于原告新华人寿昆明支公司并非合同当事人和义务主体，本院对新华人寿昆明支公司的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告新华人寿保险股份有限公司云南分公司于2016年8月12日在云南省昆明市明信公证处提存的租金共计1549310元由被告云南凯源投资有限公司提取；
二、被告云南凯源投资有限公司于本判决生效后十日内向原告新华人寿保险股份有限公司云南分公司支付违约金666225元，并赔偿装修损失610285.70元、搬迁费用60000元；
三、被告云南恒丰祥投资有限公司对被告云南凯源投资有限公司承担的上述违约金、装修损失和搬迁费用承担连带清偿责任；
四、驳回原告新华人寿保险股份有限公司云南分公司的其他诉讼请求；
五、驳回原告新华人寿保险股份有限公司云南分公司昆明中心支公司的诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19481元，由被告云南凯源投资有限公司、云南恒丰祥投资有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李其恒
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 赵云莉