湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初1214号
原告（反诉被告）张红艳。
委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称鑫成公司），住所地张家界市永定区永定办事处教场居委会鑫成大厦。
法定代表人刘效君，总经理。
委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告张红艳诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理，在诉讼过程中，被告鑫成公司于2016年6月29日提起反诉。本院依法适用简易程序由审判员吕大勇于2016年6月29日公开开庭进行了合并审理。原告张红艳的委托代理人杨志刚、被告鑫成公司的委托代理人张歆到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告张红艳诉称：原告于2010年12月7日购买了被告处鑫成君泰住宅小区（一期）的房屋，并于同日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》。原告依约支付了249994元的房款。合同第十条约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。按照合同约定，被告应在合同约定的时间为原告办理好房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。被告于2014年11月3日为原告办理了房屋所有权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告却迟延办理房产证达16个月之久。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告承担迟延办证违约金12075元；2、案件受理费由被告承担。
被告鑫成公司辩称：原、被告诉争的产权登记的办理是行政部门的行政行为，被告只是受原告的委托协助办理，不应承担违约责任。违约金的约定是以实际损失为限，因原告没有实际损失，如需要被告承担违约责任也是以原告的实际损失为限。请求法庭降低原告方违约金的标准，如果确定被告违约，违约金结算的时间应该计算至初始登记为止，而不是计算至房产证分户的时间，同时计算办证履行期限的起始时间应当以原告实际接受房屋时间为准。
被告鑫成公司反诉称：2010年12月7日，原告与被告之间签订了《张家界市商品房买卖合同》，合同第八条约定，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。2016年4月5日，原告在《鑫成君泰一期业主房款清算表》中确认了房屋面积差异款327元，户测费20元，印花税5元，共计352元。原告在领取房产证时已付52元，尚欠300元未支付。据此，请求人民法院依法判令：1、反诉被告给付反诉原告房屋面积差异款300元；2、反诉费由原告承担。
对被告鑫成公司提出的反诉，原告张红艳辩称：被告反诉请求缺乏依据和理由，原告不予认可。
经审理查明，2010年12月7日，原告张红艳与被告鑫成公司签订了一份《张家界市商品房买卖合同》(合同编号：20100054B505)，购买了被告鑫成公司开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢B单元5层B505号房。合同约定房屋建筑面积84.11平方米，房屋单价为2972.23元每平方米，房屋总价款为249994元，交房时间为2011年12月31日前。合同第八条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告张红艳向被告鑫成公司支付了购房款249994元。2011年12月31日，被告鑫成公司将房屋交付给原告张红艳使用。2014年11月3日，被告鑫成公司为原告张红艳办理了所购房屋的房屋所有权证，张家界市房地产管理局向原告张红艳发放了一份房屋所有权证，房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为84.22平方米。
另查明，2016年4月5日，原、被告双方经结算确认，被告鑫成公司为原告张红艳购买的鑫成·君泰住宅房屋垫付了测绘费20元、印花税5元，同时原告张红艳应当支付被告鑫成公司房屋面积差异款327元。原告张红艳在领取房屋所有权证时给被告鑫成公司支付了52元。
再查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。
上述事实，有原、被告双方的陈述、《张家界市商品房买卖合同》、房屋所有权证、鑫成·君泰一期业主房款清算表等证据证明，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方在合同中约定交房时间为2011年12月31日前。在庭审中，原、被告对实际交付使用的时间为合同约定的交房时间均无异议，且均同意以该时间来作为延期办证的起算时间，故延期办证的时间起算点应以被告实际交付使用的时间2011年12月31日为准。
根据双方合同第十八条的约定，以原、被告合同约定的交付使用时间点2011年12月31日来推算，故被告的违约时间应从合同约定交付使用之日起算，减去初始登记的时间180日，再减去办理房屋所有权证日期365日后的日期，至被告为原告办妥房屋所有权证的日期2014年11月3日，中间间隔的期限493日为违约时间。因此，被告辩称的违约金应计算到初始登记阶段止的意见，不符合合同的约定，本院不予采信。根据双方合同的约定，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，计算方式为已付房款×逾期天数×0.0001。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条也规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出逾期交房的违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，故本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算比例由日万分之一下调为日万分之零点三为宜，被告应当支付的违约金为3697.41元（249994元×493日×0.00003）。
关于被告所辩称的房屋所有权证的办理，是原、被告之间的委托关系，不是被告的合同义务，不应计算为违约期限的抗辩观点，本院认为，涉案合同对原、被告双方的权利义务有明确约定，在一定期限内为原告办理房屋使用权证，是合同约定的被告应当履行的合同义务之一，故本院对该辩称观点不予采纳。
关于房屋面积差异款，根据合同第四条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款。根据合同第八条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。本院认为，本案中合同约定的房屋建筑面积为84.11平方米，房屋单价为2972.23元每平方米，而房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为84.22平方米，依照合同约定，房款的计算是根据房屋总的建筑面积来进行计算。因此，原告张红艳辩称不应当补交房屋差异款的意见，本院不予采纳。原告张红艳应当向被告鑫成公司按照每平方米2972.23元的单价补交0.11平方米（84.22平方米-84.11平方米）的房款，计算为327元（2972.23元×0.11平方米，计算结果四舍五入并保留整数）。
关于测绘费，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，根据原、被告双方的鑫成·君泰一期业主房款清算表，被告鑫成公司已经向张家界市房地产管理局垫付了20元。
关于印花税，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，原告张红艳已于2014年6月12日取得了房屋所有权证，那么该房屋的印花税必然已经产生，应当视为已经交纳。根据一般的交易习惯以及被告鑫成公司提交的证据可以证明，办理房屋产权证的相关费用是由被告鑫成公司代原告张红艳向相关部门交纳。因此，原告张红艳辩称不应当交纳印花税的观点，本院不予采纳。本院认为，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，政府部门发给的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元，纳税义务人为领受人。因此，原告张红艳办理房屋所有权证的印花税应为5元。在庭审中，被告鑫成公司认可原告已支付了房屋面积差异款、户测费、印花税共计352元中的52元，故实欠300元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
1、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张红艳支付逾期办理房屋所有权证的违约金3697.41元；
2、原告（反诉被告）张红艳自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司支付房屋面积差异款、户测费、印花税共计300元；
三、驳回原告（反诉被告）张红艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
本诉案件受理费102元，适用简易程序减半收取51元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。反诉案件受理费25元，由原告张红艳负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 吕大勇
二〇一六年六月三十日
代理书记员 郑 运
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。