江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9923号
上诉人（原审原告）：万洪伟，男，1979年12月17日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）南京海麒房地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人万洪伟因与被上诉人南京海麒房地产开发有限公司（以下简称海麒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万洪伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1.一审判决适用法律不当。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”这就明确规定了开发商应该在90日内提供必要的证明文件，协助购买人同时办理土地证和房产证。一审时，上诉人在庭审及书面意见中均向法庭提及这一规定，指出被上诉人与上诉人签订的预售合同约定90日拿房产证，然后再90日拿土地证的相关条款违反了上述规定，但一审判决却没有对此问题进行明确。2.一审判决认定事实不清。(1）一审判决认为南京实施新政是不可抗力，是认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2014年底就公开发布，南京市于2016年6月28日实施不动产统一登记，是一件利民便民的好事。新政实施后，开发商办理不动产权证的时间，应该比原先规定办理两证需要的90日更短才对。所谓“不可抗力”，《合同法》第一百一十七条规定是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，如限购限贷的政策。对于不能预见、不能避免，但是能够克服、甚至是对相关人有利的客观情况，不能称为“不可抗力”。(2）一审判决认为被上诉人并无怠于履行合同义务的情形，毫无说服力。判决书认定“海麒公司于2016年7月25日向南京江宁国土局申请了土地修测，于同年9月5日向南京市不动产登记中心申请了不动产权籍调查（自不动产权籍调查形成成果之日起，转入不动产登记受理手续）；同年11月10日海麒公司进行了案涉房屋商品房初始登记申请，取得了南京市江宁不动产登记收件单；2016年12月21日南京市江宁不动产登记中心通知海麒公司可以办理后续不动产登记手续，海麒公司在12月27日通知万洪伟可以领取相应办理不动产登记的材料”。但一审判决并无说明，被上诉人相关的办证手续是否必须要在7月25日才能开始，并且各流程间跨度时间必须那么长。而上诉人经过咨询南京市不动产登记中心，得到的答复是新政实施后，只要开发商材料合格，建筑物区分所有权首次登记（即被上诉人所称的商品房初始登记申请，包含了土地修测），办理时限为30个工作日。需权籍调查的，权籍调查时限为30个工作日，且可与以上流程同时办理。3.一审判决逻辑推理不严，一审判决从合同约定推理出合同约定的目的，不合逻辑。一审判决从合同中90日拿房产证、再90日拿土地证的本就违法的约定，推理出“该约定的目的即是为在房屋交付后至少180日内使万洪伟完成办理案涉房屋的所有权及相应国有土地使用权证的变更登记”。但从房产证、土地证的作用来说，明显存在不同，而房产证对买房人迁移户籍、二手房买卖影响更大。作为购房人，上诉人对于这一约定的目的或者说期望值，根本就不可能是180日内拿到房产证，只能是至少保证90日拿房产证。按照《合同法》第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”。一审判决中的推理是被上诉人在庭审中辩称的，而上诉人对这一解释坚决不予认可，但一审判决却恰恰采用了相反的、有利于提供格式条款一方即被上诉人的解释。综上，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。
海麒公司辩称，本案中被上诉人于2016年6月30日前向业主交付房屋,南京不动产登记制度从2016年6月28日开始实施。在新政实施前，不需要进行土地分割就可以先办理房产证。目前实行两证合一要取得不动产证必须先进行土地分割,被上诉人及时向相关部门递交和办理了手续。根据双方合同第十五条第五款规定，给予配合办理两证的时间为房屋交付后180天。不动产登记中心于2016年12月21日通知可以去领相应材料，被上诉人于2016年12月27日以小区公告、发短信的形式通知业主领取办证所需材料。上诉人即可以进行不动产登记申请，因此不论从何种角度，被上诉人都已经按约履行了合同义务，合同目的已经得以实现。对于南京不动产新证制度及被上诉人办理不动产产权证的相关情况，一审法院也已向相关部门进行了核实和了解,一审查明部分已经将该部分情况进行了说明,房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一为不动产登记证,该情形确实系政府政策调整变化，是双方在签订合同时都不能预见的客观情况。在配合办理期间，被上诉人也无怠于履行合同义务的情形。且根据本案合同的约定，也只有在超出180天后业主向开发商进行催告后3个月，也就是在2017年4月之前，如果还不能办证，业主才有权向被上诉人追究违约责任，但本案实际情况并未超期。本案为群体性诉讼，一审有20个案件已经在江宁区人民法院作出了一审判决，之后有5名业主上诉，其中有一件案子于今年7月南京中院已经作出了生效判决，案号为（2017）苏01民终4947号。其余4个案件在审理中，即将作出判决。被上诉人在此案中确实不存在违约的情形，因此上诉人的主张并无事实和法律依据。
万洪伟向一审法院起诉请求：判令海麒公司支付违约金14683.28元（自2016年9月29日起以购房款1157303元为本金按照同期银行贷款利率计算至2017年1月12日止）；由海麒公司承担本案诉讼费及律师费500元。
一审法院认定的事实：2015年6月4日，案外人戴娟、万洪伟与海麒公司签订了《南京市商品房预售合同》1份（宁房预售合字2015209086号），约定：“预售人（下称“甲方”）海麒公司，预购人（下称“乙方”）万洪伟、戴娟。甲方已领取宁江国用（2013）第28488号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁麒麟街道麒麟科创园东至南湾营路，南至东麒路，西至天成路，北至沧麒东路地块的国有土地使用权；……甲方获准在上述地块上开发建设商品房核准名称为海麒花园。甲方已领取宁房销第2014200077号《南京市商品房预售许可证》……第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，甲方应于2016-6-30前向乙方交付该商品房……第十五条合同备案手续和权属登记手续……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后60天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天50元计算，支付违约金。……”“甲乙双方的其他约定”中第24条，本合同生效后，因不可抗力或情势变更不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除甲方责任，不可抗力包含但不限于：自然灾害、战争暴乱、政府或政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后，万洪伟向海麒公司支付了全部房屋价款，并于2016年6月30日完成了案涉房屋的交付手续。
另查明，南京市人民政府发布了关于实施不动产统一登记的通告，通知自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记。南京市江宁的不动产登记工作由江宁不动产登记局和不动产登记中心具体承办，其中不动产登记办理类型中包含房屋等建筑物、构筑物所有权。依据该通告，海麒公司于2016年7月25日向南京市江宁国土局申请了土地修测，于同年9月5日向南京市不动产登记中心申请了不动产权籍调查（自不动产权籍调查形成成果之日起，转入不动产登记受理手续）；同年11月10日海麒公司进行了案涉房屋商品房初始登记申请，取得了南京市江宁不动产登记收件单；2016年12月21日南京市江宁不动产登记中心通知海麒公司可以办理后续不动产登记手续，海麒公司在12月27日通知到万洪伟可以领取相应办理不动产登记的材料。
2016年12月，万洪伟向法院提起诉讼要求海麒公司向其支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金及律师费等，案外人戴娟明确由万洪伟代其提起诉讼。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，戴娟、万洪伟与海麒公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同中双方约定，在案涉房屋交付后90日内应当共同申请房屋所有权转移登记，并在戴娟、万洪伟领取《房屋所有权证》90天后，海麒公司配合办理案涉房屋占用范围内的国有土地使用权证变更登记。该约定的目的即是为在房屋交付后至少180日内使万洪伟完成办理案涉房屋的所有权及相应的国有土地使用权证的变更登记。现南京市政府发布通告，要求自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一不动产登记证，该情形系政府政策的调整变化，应是双方在签订合同时所不能预见的客观情况。结合双方合同约定可知，在案涉房屋交付后的至少180日内办理完毕不动产登记即是对合同中两项产权变更登记目的的实现。海麒公司在2016年6月30日向戴娟、万洪伟交付了案涉房屋，并在2016年7月后按照规定程序办理了相应登记手续，至2016年12月27日通知到万洪伟领取办理不动产登记的相应材料，期间，海麒公司并无怠于履行合同义务的情形，虽发生不可抗力导致合同内容的变化，但万洪伟、戴娟仍可以在约定期限内实现合同目的，故海麒公司并不存在违约的事实情形。由此，万洪伟据此要求海麒公司支付迟延履行产权转移登记手续的违约金及承担律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：驳回万洪伟的全部诉讼请求。
二审中，万洪伟提交一份录音整理文本材料，系其之前拨打12345热线的部分通话内容。拟证明：房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一后，办理不动产登记证和原来的流程并没有本质上的区别，资料和流程和以前一模一样，只是原来是在初始登记完以后再进行登记，所以不存在所谓的不可抗力。海麒公司质证对该份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为与本案相关的机构为南京市江宁国土局和南京市不动产登记中心，录音内容不具有参考效力；2016年6月南京市开始实施不动产登记措施之后，各部门对其工作流程和方式都做了相应的调整，录音时间为2016年11月28日，与案涉办理时间已经有所出入，并且录音材料中工作人员也并没有给予一个明确的回复。
本院查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》及“甲、乙双方的其他约定”、南京市江宁国土资源信息中心其他类记事薄、南京市不动产权籍调查收件单、南京市江宁不动产登记收件单及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，万洪伟与海麒公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
国务院《不动产登记暂行条例》虽于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，但各地明确开始办理不动产权证的时间并不一致，南京市直到2016年6月28日起才正式开始在全市行政区域内实施不动产统一登记。本案中，双方签订合同之时，国务院《不动产登记暂行条例》尚未施行，南京市政府亦未明确正式实施不动产统一登记的时间，双方当事人对政府政策调整的变化无法预知，至房屋交付之后，在合同约定的办理房屋所有权证的时间内，相关行政机关已不再办理房屋所有权证，故不能按约办理房屋所有权证的责任不在海麒公司，海麒公司不构成违约。
根据合同约定，商品房交付后90日内，海麒公司应将需要由其提供的房屋权属登记资料报送市房产管理部门，在领取产权证90天后，万洪伟有权要求海麒公司配合办理国有土地使用权变更登记。由此可以推导出，海麒公司有义务在180天内协助万洪伟办理案涉房屋权属证书的过户手续。现海麒公司于2016年12月27日通知万洪伟办理不动产登记，并未超过合同约定的180天时限，海麒公司未违反合同约定，故万洪伟主张海麒公司承担逾期办证违约金和律师费，依据不足，本院不予采纳。
综上，万洪伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费179元，由上诉人万洪伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年一月十七日
书记员 储 娜