南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终105号
上诉人（一审被告、反诉原告）：赖胜昌，男，1983年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。
上诉人（一审被告、反诉原告）：高任祥，男，1986年10月14日出生，汉族，住河南省鄢陵县。
二位上诉人的共同委托诉讼代理人：石民权，广西百举鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：汤翠梅，女，1967年3月28日出生，汉族，住广西壮族自治区武鸣县。
上诉人赖胜昌、高任祥因与被上诉人汤翠梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人赖胜昌、高任祥及其委托诉讼代理人石民权，被上诉人汤翠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖胜昌、高任祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赖胜昌、高任祥的一审反诉请求。2.诉讼费用由汤翠梅承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）一审认定汤翠梅承租赖胜昌、高任祥的房屋场地与事实不符。双方在筹集资金后才向罗锟承租场地，双方定金、租金交接的时间也和罗锟出具的收条相符，赖胜昌、高任祥并没有赚取差价，说明双方约定的是共同向罗锟合租，而非承租关系。（二）一审认定赖胜昌、高任祥在庭审中自认汤翠梅在搬走前另外支付租金500元与庭审情况不符，汤翠梅在庭审中亦承认，在搬走前因为赖胜昌、高任祥的催促还补交了500元租金，这是双方陈述一致。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与认定“汤翠梅承租赖胜昌、高任祥的房屋与场地”的事实不相适应。（二）本案的1万元定金在租赁成立之前支付，为立约定金，一审判决认定为履约定金是错误的。立约定金在立约后便完成保证的作用，就应退还或抵作价款。本案也没有任何书面证据证明年租金为5万元，应根据双方的陈述，结合案件的事实来认定，而不应仅依一方的陈述来认定。（三）涉案房屋没有任何水电部门直接收取水电费，要求赖胜昌、高任祥提供水电部门的记录不合常理。在汤翠梅租赁涉案房屋期间，由赖胜昌、高任祥记录水电度数及费用是惯例，汤翠梅在没有办理任何手续的情况下搬离，应视为其放弃核实的权利。汤翠梅欠交2015年7、8两个月的水电费，费用与往常基本持平，一审判决仅依汤翠梅的自认认定一个月是错误的。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误。双方在事先就已经约定是共同租赁，租金应由三人平摊。汤翠梅违约，应当赔偿损失，支付其已经使用的水电费。汤翠梅答辩称，汤翠梅是从赖胜昌、高任祥处转租的房屋场地，与赖胜昌、高任祥不是共同承租的关系。在其搬离后，所交的1万元定金应当返还，而不应抵作租金。汤翠梅只欠付一个月的水电费，赖胜昌、高任祥要求支付2603元水电费没有依据。
汤翠梅向一审法院起诉请求：1、赖胜昌、高任祥退还汤翠梅定金1万元；2、诉讼费用由赖胜昌、高任祥承担。
赖胜昌、高任祥提出反诉请求：1、汤翠梅向赖胜昌、高任祥赔偿保证金损失5万元，支付水电费2603元；2、诉讼费用由汤翠梅承担。
一审法院认定事实：汤翠梅与赖胜昌、高任祥口头约定由汤翠梅承租赖胜昌、高任祥位于南宁市西乡塘区西津村南武公路往武鸣方向左边（离安吉高速入口50米）的房屋及场地。2014年7月24日，汤翠梅向赖胜昌、高任祥支付定金1万元，2014年8月14日，汤翠梅向赖胜昌、高任祥支付租金49500元。2014年8月15日，赖胜昌与罗锟签订《场地租赁合同》，约定赖胜昌承租罗锟位于南宁市南武公路往武鸣方向左边（离安吉高速入口50米）面积约1000平方米的场地（包括场地、房屋及附属设施），租期从2014年9月1日至2020年1月30日；第一年租金18万元，以后每年递增1万元，每年8月20日前支付下一年租金；履约保证金5万元，如因赖胜昌原因导致合同解除或终止的，罗锟将不退回履约保证金。2014年8月19日，罗锟向赖胜昌出具收条，载明其收到赖胜昌支付的保证金5万元和租金18万元。2014年9月1日，汤翠梅开始使用涉案房屋；2015年9月2日，汤翠梅搬出涉案房屋并将房屋交回给赖胜昌、高任祥。一审庭审中赖胜昌、高任祥自认汤翠梅在搬走前另外支付租金500元。一审法院认为，汤翠梅向赖胜昌、高任祥支付租金，赖胜昌、高任祥将房屋交付汤翠梅使用，双方虽没有签订书面的租赁合同，但已经形成租赁合同关系。赖胜昌、高任祥虽主张其与汤翠梅共同向罗锟承租房屋，与汤翠梅是合伙关系，但未举证证明，汤翠梅又不予认可，故对赖胜昌、高任祥的说辞，一审法院不予采信。汤翠梅主张双方之间的房屋租赁合同无效，赖胜昌、高任祥主张涉案房屋已办理建设工程规划许可证等合法手续，租赁合同有效，但未能提交建设工程规划许可证等证据加以佐证，应承担举证不能的责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，赖胜昌、高任祥将未经建设工程规划许可的房屋转租给汤翠梅，违反了法律的强制性规定，赖胜昌、高任祥在法庭辩论终结前未能提供该房屋的合法报建手续或者已经主管部门批准建的手续，故双方的房屋租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，当事人因无效合同取得的财产应当予以返还。汤翠梅称涉案房屋的年租金为5万元，其于2014年7月24日向赖胜昌、高任祥支付的定金1万元并未转化为租金，赖胜昌、高任祥主张涉案房屋的年租金为6万元，汤翠梅所交的定金1万元已转化为租金。一审法院认为，定金具有担保的性质，用于担保合同的正常履行，而按照现代经济活动的交易习惯，承租方通常须给予出租方一定数额的货币，以保障出租人的债权得以实现，因赖胜昌、高任祥未举证证明涉案房屋的租金标准，故相比较而言，一审法院采信汤翠梅的说法，对赖胜昌、高任祥的抗辩意见不予采信。故汤翠梅诉请赖胜昌、高任祥返还定金1万元，一审法院予以支持。关于赖胜昌、高任祥反诉的各项请求能否支持的问题。
（一）关于保证金损失的问题。双方之间的房屋租赁合同为无效合同，赖胜昌、高任祥以汤翠梅提前退出合伙租赁为由，要求汤翠梅赔偿保证金损失5万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
（二）关于水电费的问题。赖胜昌、高任祥主张涉案房屋2015年8月份的水电费为2603元，因赖胜昌、高任祥未提供涉案房屋当月供电、供水部门所记录的水电费的度数，而汤翠梅又不予认可，故无法核实赖胜昌、高任祥单方记录的水电度数及水电费金额的真实性，对赖胜昌、高任祥诉请汤翠梅支付水电费2603元，一审法院不予支持。现汤翠梅自愿支付2015后8月的水电费300元，属汤翠梅对其民事权利的处分，一审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、赖胜昌、高任祥退还汤翠梅定金1万元；二、汤翠梅向赖胜昌、高任祥支付水电费300元；三、驳回赖胜昌、高任祥的其他反诉请求。
本案本诉受理费50元，由赖胜昌、高任祥负担；反诉受理费558元，由赖胜昌、高任祥负担555元，汤翠梅负担3元。
赖胜昌、高任祥对一审查明的事实提出如下异议：1.对一审判决认定汤翠梅承租赖胜昌、高任祥的房屋场地有异议，汤翠梅与赖胜昌、高任祥是共同向罗锟承租房屋场地。2.汤翠梅所交的1万元定金和49500元租金，赖胜昌、高任祥均已交给了罗锟，一审对这一事实未予认定。3.汤翠梅并未将涉案的房屋和场地交回给赖胜昌、高任祥，是直接搬走的，双方未办理交接手续。
汤翠梅对一审查明的事实无异议。
二审期间双方当事人均无新证据提交。
针对赖胜昌、高任祥对一审查明事实提出的异议，本院认为，1.关于汤翠梅是与赖胜昌、高任祥共同向罗锟承租房屋场地，以及汤翠梅所交的1万元定金和49500元租金，赖胜昌、高任祥已交给罗锟的事实，赖胜昌、高任祥均未向本院提交相应的证据证实，对该异议本院不予支持。2.关于赖胜昌、高任祥主张汤翠梅在搬离时未将房屋交回，双方未办理交接手续的问题，汤翠梅在二审庭审时对这一事实予以认可，本院予以确认。一审判决认定2015年9月2日，汤翠梅搬出涉案房屋并将房屋交回给赖胜昌、高任祥与事实不符，本院予以纠正。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、双方当事人是合租关系还是转租关系。二、汤翠梅缴纳的1万元定金是否应当返还。三、汤翠梅是否应当赔偿赖胜昌、高任翔保证金5万元，缴纳水电费2603元。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是否属于适用法律错误。
本院认为，关于争议焦点一，赖胜昌、高任祥虽一直主张与汤翠梅是共同合租的关系，但未能提交相关的证据证实其主张，而汤翠梅又不认可双方为合租关系，因此一审判决认定双方为转租关系并无不当。
关于争议焦点二，赖胜昌、高任祥主张年租金应当是6万元，汤翠梅主张年租金应为5万元，所交的1万元定金并未转化为租金。按照目前租赁合同中的惯例，承租人除了缴纳租金外，通常都需要在承租时向出租方交纳一定金额的押金或保证金，因此汤翠梅的陈述更符合常理。现双方的租赁合同终止后，赖胜昌、高任祥应当将1万元定金返还给汤翠梅。
关于争议焦点三，赖胜昌、高任祥主张由于汤翠梅提前退租违约，导致其向罗锟所交的5万元保证金被没收，因此汤翠梅需赔偿该5万元保证金。由于赖胜昌、高任祥无法证实其与汤翠梅是合租关系，因此汤翠梅不存在退出合租，以及提前退租导致违约的问题，赖胜昌、高任祥据此要求汤翠梅赔偿5万元定金损失的主张本院无法支持。另外，水电费2603元的收费单据为赖胜昌、高任祥单方制作，汤翠梅不予认可，赖胜昌、高任祥亦无其他证据相佐证，故一审判决未支持2603元的水电费并无不当。
关于争议焦点四，本案所涉租赁物包括门面房及附属的场地，其中又是以房屋为主，本案的案由即为房屋租赁合同纠纷，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，不存在适用法律错误的问题。
综上所述，上诉人赖胜昌、高任祥的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费1365元（上诉人赖胜昌、高任祥已预交），由上诉人赖胜昌、高任祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 赵能洋
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