四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2891号
上诉人（原审被告）：成都市兴城投资集团有限公司。住所地：成都市高新区濯锦东路**号。
法定代表人：任志能，董事长。
委托代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周瑞能，男，汉族，1956年8月18日出生，住成都市高新区。
委托代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温长君，女，汉族，1958年11月10日出生，住成都市高新区。
委托代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。
上诉人成都市兴城投资集团有限公司（以下简称兴城公司）因与被上诉人周瑞能、温长君房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年5月28日，周瑞能与成都市兴南投资有限公司（以下简称兴南公司）签订《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》两份，其中一份约定兴南公司拆迁周瑞能原位于成都石羊场喜家小区3栋1单元502号房屋（建筑面积：75.24平方米），并以位于润新花园12栋3单元12号房屋安置周瑞能，安置房屋建筑面积为75.24平方米（后合同更改为75.27平方米），并标注含楼梯间不含其他公摊。结算方法为拆迁房屋补偿金额75.24平方米×1854元／平方米为139495元；安置房屋价格75.24平方米×1854元／平方米×（1＋5%）为146469.7元，差价结算周瑞能应补差6974.70元，周瑞能一次性付清价款优惠30%，应补差4882.3元。另一份合同约定兴南公司拆迁周瑞能原位于成都石羊场喜家小区3栋1单元502号房屋（建筑面积：42.36平方米），并以位于润新花园12栋3单元17号房屋安置周瑞能，安置房屋建筑面积为64.23平方米，并标注含楼梯间不含其他公摊。结算方法为拆迁房屋补偿金额42.36平方米×1854元／平方米为78535.4元；安置房屋价格64.23平方米×1854元／平方米为119082.4元，差价结算后周瑞能应补差40547元，周瑞能一次性付清价款优惠30%，应补差28382.9元。关于周瑞能是否履行该补差义务，周瑞能主张与兴南公司已经达成品迭，兴南公司同意周瑞能不再补差。兴南公司系委托案外人成都国信房屋拆迁有限公司对周瑞能的房屋进行拆迁并协助周瑞能办理产权登记手续。安置房屋位于成都市新义路位于成都二环与三环之间。
2006年6月，诉争房产所在楼栋由成都成房测绘有限责任公司进行了房产测绘。测绘显示润新花园12栋3单元12号房屋合计面积为75.27平方米，套内面积（含阳台）为66.05平方米，公摊面积为9.22平方米；润新花园12栋3单元17号房屋合计面积为64.26平方米，套内面积（含阳台）为56.39平方米，公摊面积为7.87平方米.公摊显示测绘仅含一级分摊（栋公摊），由外墙、楼梯及屋顶楼梯间构成。
2007年10月，诉争房屋所在楼栋房屋所有权登记至案外人中房集团成都房地产开发总公司名下。
2008年8月8日，周瑞能、温长君填写《成都市房产管理局房屋所有权申请登记表》两份，申请登记润新花园12栋3单元12号及润新花园12栋3单元17号房屋产权。该申请载明润新花园12栋3单元12号建筑面积为75.27平方米，其中公摊面积为9.22平方米；载明润新花园12栋3单元17号建筑面积为64.26平方米，其中公摊面积为7.87平方米.该两份申请表中载明“所有登记事项受理人已经询问申请人，申请人已据实回答，并对以上内容核对无误，本人愿意对所提交材料的真实性、合法性负责，并承担相应法律责任。”周瑞能、温长君在该表上签署了姓名并交纳了办理诉争房屋所有权的相关契税。
之后，润新花园12栋3单元12号及润新花园12栋3单元17号房屋所有权登记至周瑞能、温长君名下。房屋所有权载明润新花园12栋3单元12号建筑面积为75.27平方米，其中公摊面积为9.22平方米；载明润新花园12栋3单元17号建筑面积为64.26平方米，其中公摊面积为7.87平方米。
2009年2月，兴南公司与成都市兴东投资有限公司新设合并成立成都市兴城投资有限公司。
另查明，2001年12月26日，成都市房产管理局依照《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》制定了《成都房产管理局关于贯彻〈成都市城市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》，其中第五条规定：“拆迁平房的，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内面积计算并结算差价；拆迁成套楼房的，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内面积加楼梯间面积进行计算。”
在审理过程中，经原审法院向成都成房测绘有限责任公司调查取证，成都成房测绘有限责任公司向原审法院回复《关于“中房润新花园B区12、14、16、18号楼”公摊面积构成的函》，其内容为各户公摊中包含的外墙面积可依据以下公式计算：1.K=“房产测绘成果报告”表4本栋外墙总面积÷表3本栋总套内面积；2.公摊面积中的外墙面积=各户套内面积×K。依照该公式，本案中润新花园12栋3单元12号及润新花园12栋3单元17号房屋的公摊面积包括楼梯间、外墙面积。其中润新花园12栋3单元12号房屋外墙公摊面积为3.06平方米；润新花园12栋3单元17号房屋外墙公摊面积为2.61平方米。两房屋共计外墙公摊5.67平方米。该公司工作人员从专业上答复原审法院，屋顶楼梯间一般包含在楼梯间面积之内。
再查明，周瑞能、温长君于2010年3月向原审法院起诉，要求兴城公司承担不按照拆迁安置协议进行安置的违约责任。后经原审法院组织周瑞能、温长君与兴城公司调解，在尊重周瑞能、温长君诉权和意愿的基础上，多次诉前调解未果，周瑞能、温长君于2011年2月重新提交诉状，经周瑞能、温长君同意，原审法院再次委托调解，调解未果后于2012年10月16日正式立案受理。
庭审过程中兴城公司以证人陈孟丽参与协助周瑞能、温长君办证为由，申请证人陈孟丽出庭作证，证人陈孟丽陈述在办理安置房屋所有权过程中早已告知周瑞能房屋建筑面积、公摊面积而且周瑞能也清楚合同已经被修改。但证人陈述并未告知周瑞能公摊面积的具体构成。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述、当事人提交证据、原审法院调查取证证据在卷佐证。
周瑞能、温长君诉至原审法院，请求判决：兴城公司向周瑞能、温长君继续安置房屋17.09平方米或支付房屋补偿款102540元。
原审法院认为：一、双方当事人的合同并未有效变更。双方所签订的房屋拆迁安置协议中明确约定兴城公司提供的安置房屋中公摊面积仅应包含楼梯间的公摊面积，不包含其他公摊，该约定系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行相关义务。双方签订协议时，成都市房产管理局《成都房产管理局关于贯彻〈成都市城市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》明确规定：“多层房屋拆迁安置的房屋面积应按含套内面积和楼梯间公摊面积进行计算。”可见双方之间达成的拆迁安置补偿协议含楼梯间不含其他公摊的特殊约定是在遵从当时拆迁政策的前提下达成的协议。由于公摊面积的多少及构成直接关系到房屋最终的实际面积，公摊面积8.15平方米与仅含楼梯间公摊面积8.15平方米相比，房屋建筑面积已经减少。该约定的变更直接对双方的权利义务产生影响。合同的基本要素要求要约及承诺都要具有明确性，对协议约定的内容进行变更必须依法经双方协商一致进行。兴城公司抗辩在交付房屋和办理产权登记过程中，周瑞能、温长君对该房屋登记载明内容进行确认，但并无证据证明周瑞能、温长君在当时已经知晓该房屋公摊面积还包括除楼梯间以外的公摊面积，亦没有证据证明兴城公司已经明确告知周瑞能、温长君房屋公摊面积的变化，不能认定双方对房屋公摊面积进行了变更。故原审法院认定双方的合同并未变更。
二、兴城公司安置的房屋不符合双方的合同约定。双方当事人达成合意：安置房屋含楼梯间不含其他公摊。但兴城公司提供的安置房屋公摊面积，包括楼层楼梯间、屋顶楼梯间、外墙三部分公摊。经调查，屋顶楼梯间公摊面积一般包含在楼梯间之内。依据本案调查取证得到的外墙公摊计算公式，两套安置房屋公摊面积中共包含5.67平方米的外墙公摊面积。故原审法院认定兴城公司提供的安置房屋中的外墙公摊部分不符合双方当事人的合同约定，兴城公司应承担交付房屋不符合合同约定面积的违约责任。
三、违约责任的承担即对周瑞能、温长君损失补偿的确定。双方签订的安置协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，适用合同一般违约责任承担原则。兴城公司对周瑞能、温长君的安置因不符合双方有效合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”房屋安置行为早已完成，此种情形下适用继续履行或者采取补救措施均在事实上不可能，所以应当适用赔偿损失违约责任承担方式。兴城公司安置的房屋面积公摊部分不符合双方约定标准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照安置协议周瑞能、温长君本应多获取5.67平方米建筑面积，对此兴城公司应当承担替代赔偿责任。诉争房屋虽然于2008年进行产权登记，但因产权登记时并未明确公摊面积的具体构成，兴城公司未明确告知其交付的房屋存在面积差异，亦无直接证据证明周瑞能、温长君已经明知公摊面积存在差异，也无法确定其受到的损失。其在产权登记后的合理期间内发现并提起诉讼，应当以其提起诉讼之日起认定并计算损失。周瑞能、温长君于2010年3月提起诉讼，依照《成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（成房发（2009）161号）及《成都市房产管理局关于2010年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（成房发（2010）26号），2010年3月成都二环与三环之间的房屋平均交易价格为5510平方米。据此确定兴城公司应当补偿周瑞能、温长君31241.7元。
四、周瑞能、温长君权利主张是否超过诉讼时效。不动产一旦经过登记，其属性就被确定，从周瑞能、温长君知悉房屋所有权登记面积之日起，周瑞能、温长君就有条件知道其房屋构成情况，故其应当知道权利受到损失。知悉房屋登记情况后，两年后再提出主张的应当认定超过诉讼时效。本案中周瑞能、温长君2008年8月知悉房屋登记情况，于2010年3月则向原审法院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效保护期间，且提起诉讼就产生诉讼时效中断之法律效力。
综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、兴城公司于判决生效之日起十日内向周瑞能、温长君支付31241.7元；二、驳回周瑞能、温长君的其他诉讼请求。案件受理费2350元，由兴城公司承担1567元，周瑞能、温长君承担783元。
宣判后，兴城公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1.原审法院认定事实错误，周瑞能、温长君对双方合同的变更两次确认：周瑞能、温长君委托的拆迁代办单位在合同修改后对其进行告知，周瑞能、温长君未提出异议，并进行签字确认；周瑞能、温长君自行提交包括明确公摊面积后的合同在内的相关办证材料给房管部门以申请办理产权证，同时签署了《成都市房产管理局房屋所有权申请登记表》。2.兴城公司是根据行政机关的要求，对双方签订的合同的内容进行明确。3.兴城公司按照双方确认变更后的《成都市住宅房屋拆迁产权调换协议书》的约定向周瑞能、温长君交付房屋，不应承担违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判驳回周瑞能、温长君的全部诉讼请求。
周瑞能、温长君辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求维持原判。
二审中，双方均未提供新证据。
本院经二审审理，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：双方签订的协议是否存在意思表示一致的变更。
兴城公司与周瑞能、温长君签订的房屋拆迁安置协议中明确约定兴城公司提供的安置房屋中公摊面积仅包含楼梯间的公摊面积，不包含其他公摊，该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行相关义务。双方签订协议时，成都市房产管理局《关于贯彻〈成都市城市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》明确规定：“多层房屋拆迁安置的房屋面积应按含套内面积和楼梯间公摊面积进行计算。”可见双方之间达成的拆迁安置补偿协议含楼梯间不含其他公摊的特殊约定是在遵从当时拆迁政策的前提下达成的协议。由于公摊面积的多少及构成直接关系到房屋最终的实际使用面积，公摊面积17.09平方米与仅含楼梯间公摊面积17.09平方米相比，房屋建筑面积已经减少。该约定的变更直接对双方的权利义务产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，双方合同变更是否有效的关键在于双方对合同内容的变更是否达成一致的意思表示。兴城公司认为在交付房屋和办理产权登记过程中，周瑞能、温长君对该房屋登记载明的内容进行确认，但并无证据证明周瑞能、温长君在当时已经知晓该房屋公摊面积还包括除楼梯间以外的公摊面积，亦没有证据证明兴城公司已经明确告知周瑞能、温长君房屋公摊面积的变化，兴城公司申请的证人陈孟丽在原审庭审时也证实仅告知周瑞能、温长君公摊面积，未告知公摊面积的具体构成，故原审判决认定双方并未对合同的变更达成一致的意思表示正确。
综上，兴城公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费581元，由上诉人成都市兴城投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 范 珍
代理审判员 曹 洁
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 冷 雪