福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第7191号
原告中国人民解放军73653部队，住所地：福建省南安市官桥镇仙枝村188号。
法定代表人楼正军，系73653部队部队长。
委托代理人吴美蓉，福建尚民律师事务所律师。
被告泉州陆虎建材有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇岭兜石鸡工业区。
法定代表人邓启美，系公司总经理。
被告王伟鸿，男，1981年6月23日出生，汉族，住福建省南安市。
上述二被告的共同委托代理人洪碧文、洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
原告中国人民解放军73653部队与被告泉州陆虎建材有限公司、王伟鸿租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴美蓉、被告的委托代理人洪碧文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军73653部队诉称，2012年1月10日和2012年11月23日，在中国人民解放军73118部队的委托下，由南京军区第九房地产管理分局作为出租方与被告在厦门市湖里区江头西路159号共同签订了四份《军队房地产租赁合同》，其中2012年1月10日签订的合同号为南闽（2012）091470号、0013605-B及南闽（2012）091471号、0013604-B的租赁合同分别约定将位于南安市官桥镇岭兜村（南闽字2248号，南政国用﹤92﹥字第00920012号）的面积为1900平方米的场地出租给被告用做瓷砖厂，以及房屋建筑面积为280平方米和场地面积为1120平方米的房屋和场地出租给被告用做瓷砖厂。租赁期限均自2012年1月1日起至2014年12月31日止。第一年年租金分别为人民币81000元和人民币47556元，此后逐年递增10%。另外，于2012年11月23日签订的两份合同号分别为南闽（2012）091274号、0013661-B和南闽（2012）091262号、0013664-B约定将位于南安市官桥镇岭兜村（南闽字2248号，南政国用﹤92﹥字第00920012号）面积分别为1600平方米及1610平方米的场地及房屋出租给被告用做建材仓库。租赁期限均自2012年1月1日起至2014年12月31日，年租金分别为人民币39720元和人民币39800元。2014年6月底，中国人民解放军73118部队与原告共同签署了《租赁权属变更移交书》，将被告所租赁的场地、房屋的权属移交给原告，原告享有继续履行《军队房地产租赁合同》的权利与义务。2014年8月5日，根据中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》的文件精神和军事建设需要，原告向被告发出了《关于期满租赁合同不再续租的通知》。2014年12月31日租赁期限届满后，原、被告双方未再继续签订租赁合同，被告也未再支付租金，却无理继续占用原告的租赁场地及房屋。2015年2月10日原告再次向被告发出《关于合同期满财物搬迁的通知》，要求被告于2015年3月1日前将其财物全部搬迁完毕，将租赁场地及房屋腾空交付给原告，但被告自接到通知至今，未作出回应，也拒不搬迁，原告工作人员多次协调未果。被告的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益，延误了部队建设发展，故请求法院依法判令：1、被告立即将租赁合同约定的场地、房屋及租赁合同外被告实际使用的场地及房屋腾空交付给原告（详见租户租赁情况示意图）；2、被告在承租场地及实际使用的场地上承建的地上建筑物判归原告所有；3、被告参照租金标准支付自2015年1月1日起至腾空交付租赁场地及房屋给原告之日止的占用费（暂计至2015年9月1日为人民币187971元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告泉州陆虎建材有限公司、王伟鸿共同辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，应裁定驳回其起诉。根据原告提供的证据，本案诉争的土地权利人为中国人民解放军32431部队，而非原告。再者，与被告签订《军队房地产租赁合同》的是南京军区第九房地产管理分局，原告也不是合同的当事人。2、被告现所使用的土地属于南安市官桥镇岭兜村所有。原告所提供的土地手续也无法证实被告所使用的土地的土地使用权属于中国人民解放军32431部队。3、被告已建造厂房，还添置了大量的生产设备，若判搬迁，将造成被告巨大的损失。
经审理查明：2012年1月10日，南京军区第九房地产管理分局作为出租方与二被告签订了两份《军队房地产租赁合同》（南闽（2012）091470号，0013605-B、南闽（2012）091471号，0013604-B），其中合同编号为南闽（2012）091470号，0013605-B的合同主要约定：1、出租方将位于南安市官桥镇岭兜村（坐落号：南闽字2248号）面积1900平方米的场地出租给被告用做瓷砖厂；2、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；3、第一年年租金为人民币81000元，此后逐年的租金在前年的基础上递增10%。其中合同编号为南闽（2012）091471号，0013604-B的合同主要约定：1、出租方将位于南安市官桥镇岭兜村（坐落号：南闽字2248号）建筑面积为280平方米的建筑物及面积1120平方米的场地出租给被告用做瓷砖厂；2、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；3、第一年年租金为人民币47556元，此后逐年的租金在前年的基础上递增10%。2012年11月23日，南京军区第九房地产管理分局作为出租方还与二被告签订了两份《军队房地产租赁合同》（南闽（2012）091262号，0013664-B、南闽（2012）091274号，0013661-B），其中合同编号为南闽（2012）091262号，0013664-B的合同主要约定：1、出租方将位于南安市官桥镇岭兜村（坐落号：南闽字2248号）面积1610平方米的场地出租给被告用做建材仓库；2、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；3、年租金为人民币39800元。其中合同编号为南闽（2012）091274号，0013661-B的合同主要约定：1、出租方将位于南安市官桥镇岭兜村（坐落号：南闽字2248号）面积1600平方米的场地出租给被告用做建材仓库；2、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；3、年租金为人民币39720元。上述四份合同还约定双方的权利、义务条款。上述四份合同的第八条第（三）项均约定：“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方的书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定向军队主管部门批准并由出租方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方”。同时，双方签订四份《租赁合同附加条款》还约定：“该租赁项目为部队委托代租项目，本合同项下出租的房地产权属归73118部队所有，在履约过程中，若发生房地产权属纠纷、执法干预及其他安全管理等问题，均由权属单位73118部队和乙方负责处理，甲方概不负责”。2014年6月底，中国人民解放军73118部队与原告签订一份《租赁权属变更移交书》，将被告所租赁的场地、房屋的权属移交给原告，原告相应地享有和承担《军队房地产租赁合同》的权利与义务。2014年8月5日，被告收到原告发出的四份《关于期满租赁合同不再续租的通知》，该四份通知均要求二被告限期将财物全部搬迁完毕，将租赁的场地及房屋腾空交付给原告。2014年12月31日租赁期限届满后，原、被告双方未再继续签订租赁合同，被告也未再支付租金，继续占用租赁的场地及房屋。
另查明，国有土地使用证号为南政国用（92）字第00920012号（即2248号坐落）的国有土地使用者登记为中国人民解放军32431部队（即为92师炮兵团，现该部队已收编，隶属31集团军，），后来该部队将该土地使用权移交（转让）给中国人民解放军73118部队（即31集团军司机训练大队）。南京军区第九房地产管理分局与第31集团军均隶属原南京军区，南京军区第九房地产管理分局系原南京军区专门处理涉及房地产的单位，受中国人民解放军73118部队的委托，以自己的名义与被告签订《军队房地产租赁合同》。《租赁合同附加条款》注明租赁合同的权利、义务由73118部队享有和承担，租赁物的权属（即土地使用权、建筑物的所有权）属于中国人民解放军73118部队。后中国人民解放军73118部队又将租赁物的权属及租赁合同的权利、义务一并转让给原告即中国人民解放军73653部队（即陆军第31集团军特种作战旅）。31集团军出于军事管理需要，国有土地使用证号为南政国用（92）字第00920012号（即2248号坐落）项下的土地使用权只在31集团军内部进行移交，至今没有办理相应的土地权属变更登记手续。
上述事实，有原告提供的被告的《企业营业执照》、《军队房地产租赁合同》、《租赁合同附加条款》、《国有土地使用权证》、《租赁权属变更移交书》、《关于期满租赁合同不再续租的通知》及《回执单》、《营区地界图》、《73653部队营区勘测定界图》、《照片》、《房地产移交接受清册》及《说明书》和原、被告在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实。
本院认为，本案诉争的土地使用权的国有土地使用者登记为中国人民解放军32431部队，但该部队已将该土地使用权移交（转让）给中国人民解放军73118部队，虽然双方没有依法办理土地使用权变更登记手续，但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，中国人民解放军32431部队与中国人民解放军73118部队之间的土地使用权转让合同并不因为双方未办理土地使用权变更登记手续而无效，因此中国人民解放军73118部队对本案诉争的土地使用权拥有合法的处分权，其又授权给南京军区第九房地产管理分局与被告签订租赁合同，符合《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。南京军区第九房地产管理分局与二被告签订的四份《军队房地产租赁合同》（合同编号分别为南闽（2012）091470号，0013605-B、南闽（2012）091471号，0013604-B、南闽（2012）091262号，0013664-B、南闽（2012）091274号，0013661-B）及四份《租赁合同附加条款》均系双方当事人一致的真实意思表示，合同的内容没有损害社会公共利益，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法、有效的，对双方当事人具有法律约束力。南京军区第九房地产管理分局将上述租赁合同的权利、义务一并转让给中国人民解放军73118部队，尔后中国人民解放军73118部队又转让给原告，并经二被告同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，原告依法享有该租赁合同权利，故具有提起本案诉讼的民事权利，为本案适格的原告主体。二被告主张原告诉讼主体不适格，与事实不符，本院不予采纳。现租赁期限已届满，根据租赁合同第八条第（三）项的约定，位于南安市官桥镇岭兜村、国有土地使用证号为南政国用（92）字第00920012号范围内（即2248号坐落红线图内）、现由二被告使用的建筑物的所有权属原告所有。二被告在没有与原告重新确立新的租赁合同关系取得承租权的情形下，继续使用，已违反租赁合同的约定，故原告要求二被告履行合同义务，腾退租赁物的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，依法予以支持。由于二被告在租赁合同期限届满后至今仍继续占用租赁物，又不支付租金，必然造成原告财产性损失，故二被告应按合同约定的年租金标准支付占用期间的占用费。二被告主张原告所提供的土地手续无法证实二被告所使用的土地的土地使用权属于中国人民解放军32431部队。本院认为，原告提供的国有土地证号为南政国用（92）字第009200**号《国有土地使用权证》系南安县土地管理局颁发的，证据真实、合法，与本案有关联性，具有证明力。原告提供的《营区地界图》，加盖有南安县土地管理局确权界线章，且有岭兜村委员会及村干部及原中国人民解放军32431部队的盖章或签名指界确认，属南安县土地管理局的土地确权行为，证据真实、合法，与本案有关联性，具有证明力。《营区地界图》可以准确地界定《国有土地使用权证》的使用范围。原告提供的《73653部队营区勘测定界图》是在《营区地界图》的基础上进行勘测的，且有涉及的村委会、村民代表到现场指界确认，证据真实、合法，与本案有关联性，具有证明力。因此《73653部队营区勘测定界图》可以证明该定界图的红线图内的土地使用权属于中国人民解放军32431部队，本案诉争的土地使用权范围也应以该定界图的红线图为限。二被告主张其现在使用的土地使用权属于南安市官桥镇岭兜村所有，但对此二被告未能提供相应的证据予以证明，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，二被告应承担举证不能的法律后果，故对二被告的该主张，本院不予采纳。二被告主张租赁建筑物及土地后，投入大量的资金，购置了大量的机械设备，若搬迁将造成被告的巨大损失。本院认为，首先，租赁合同期满，二被告在未与原告重新签订新的租赁合同，取得承租权的情况下，继续使用租赁物，显已违约。其次，虽然搬迁必然造成被告一定的财产损失，但该主张不能抗辩原告的主张。再次，对于损失的赔偿问题，系另一法律关系，与本案无关。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、和《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告泉州陆虎建材有限公司、王伟鸿应于本判决生效后二十日内将位于南安市官桥镇岭兜村、国有土地使用证号为南政国用（92）字第00920012号范围内（即《73653部队营区勘测定界图》里的2248号坐落红线图内）、现由二被告使用的建筑物及场地腾空移交给原告中国人民解放军73653部队；
二、位于南安市官桥镇岭兜村、国有土地使用证号为南政国用（92）字第00920012号范围内（即《73653部队营区勘测定界图》里的2248号坐落红线图内）、现由二被告使用的建筑物归原告所有；
三、被告泉州陆虎建材有限公司、王伟鸿应于本判决生效后十日内一次性支付给原告自2015年1月1日起至本判决确定的二被告搬离之日止的占用费，占用费按年租金人民币235073元计付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4060元，由被告泉州陆虎建材有限公司、王健康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈明红
审 判 员 张良程
人民陪审员 傅琦辉
二〇一六年八月十二日
书 记 员 杨聪灵
附本案引用法律法规条文内容：
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方当事人有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。