北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12156号
上诉人（原审被告）袁×，男，1963年12月4日出生。
委托代理人何峤巍，北京中本律师事务所律师。
委托代理人陈艳林，北京中本律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）史×，男，1976年10月6日出生。
委托代理人张海洋，北京恒本律师事务所律师。
上诉人袁×与被上诉人史×租赁合同纠纷一案，因袁×不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16390号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，史×诉至原审法院称：2006年1月1日，袁×与北京市朝阳区东坝乡农工商总公司签署了《租赁合同》，明确约定了租赁房屋的坐落地址为×家园×1楼与×2楼中间，租赁面积为1389.372平方米，租赁期限为2004年8月10日至2014年12月9日。该合同不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的合同。2012年6月，袁×与我协商上述房屋的转租事宜，袁×口头告知北京市朝阳区东坝乡农工商总公司已同意袁×可以转租，经我与袁×充分协商，我委托王×1代与袁×签署了《店铺转让协议书》，约定袁×将上述房屋转让给我使用，保证我同等享有袁×在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；我在2012年6月15日一次性向甲方支付转让费共计48万元整；袁×应当协助我办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由我负责；我接手前该店铺所有的一切债权、债务均由袁×负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由我负责。该转让合同签署生效后，袁×将房屋交付给了我，我在合同履行之前已将转让费48万元整交付给袁×，在2012年4月23日袁×向我出具了收条，收条显示袁×已经收到了48万元的转让费用。我取得了上述房屋的使用权后，我委托王×2代表我与马×签订了《租赁合同》，约定我将北京市朝阳区×家园×1楼与×2楼中间超市租赁给马×作为经营场所，承租期限为2012年7月20日至2014年12月9日止，年度租金共计40万元，租金的交纳方式为半年付。2012年7月1日，我将租赁房屋交付马×经营使用，2012年8月1日马×装修完毕。但是在2012年9月，该房屋被北京市朝阳区东坝乡农工商总公司查封，造成马×无法使用，我对查封原因不知晓。2013年6月，马×将我起诉到法院，法院判决解除我与马×之间的租赁合同，由我返还马×房屋租金20万元及利息，并赔偿了网费损失1680元，承担了诉讼费用2162元。我认为，根据袁×承租合同，该房屋不能转租，因为我与袁×签署的《店铺转让协议书》系无效合同，且根据法律规定，证照也是不允许转让的，袁×无法保证我对房屋的合法使用，给我造成了巨大经济损失。现要求：1.确认史×与袁×之间的《店铺转让协议书》无效；2.袁×返还史×转让费48万元，及由此产生的利息损失（自2013年10月3日至返还48万元止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍主张）；3.袁×赔偿史×租金损失40万元及由此产生的利息损失（自2013年10月3日至返还48万元止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍主张）；4.袁×赔偿给史×造成的各项经济损失3842元（包括网费损失1680元和诉讼费2162元）。
袁×辩称：一、双方不是单纯的房屋转租的法律关系，而是包含店铺的实物所有权、经营权、名称使用权、承租权在内的转让合同纠纷。争议的是转让费问题，而不是房屋转租问题。同意关于房屋转租的合同部分无效，但关于超市设备和证照的转让是有效的。有关转让费退回的问题，应属店铺转让协议的撤销，已过诉讼时效，不应支持。1.双方签订协议之前两个月我就将我与产权人之间的租赁合同原件交给了史×，史×对产权人不同意整体转让的约定是明知的，后因产权人的物业公司经理从中协调并口头同意史×经营，我才同意将该店铺转让给史×，产权人的物业公司是知道店铺转让事宜的。2.我与案外人王×1于2012年6月28日签订的店铺转让协议书，转让的是店铺，约定的48万元，是店铺转让的费用，不包括房屋转租的费用，协议中明确约定房租是由史×向产权人交纳。协议签订前的6月13日，王×1已将各项证照、超市的公章及法人名章全部拿走，并自行转让给他人，目前该超市的相关证件均已经变名。3.我转让该店铺时，已经将相关有价值的商品一并转让给了史×，这些物品已由史×占有处分，包括4台收款机、标签机、条码机、税控机、超市货架、岛柜、立柜、装饰材料配件等等，这些物品原值远高于130万元以上。4.史×已实际受让上述权利，应依法支付相应对价。史×要求袁×全额返还48万元转让费，应视为主张对转让合同的撤销，自合同生效至史×起诉已过一年半有余，超过了撤销权行使期间。双方在自愿之下达成的转让合同合法有效，我收取其转让费48万元并无不当，史×的该诉讼请求应予驳回。二、史×主张租金损失40万元及利息，无事实及法律依据。1.史×未经我同意擅自转租房屋，严重违反我与产权人的原租赁合同中”不得挪作他用”的约定，最终导致该房屋于2012年9月10日被产权人贴上封条无法经营，史×应对此负责。2.该房屋早在2012年9月就已经被贴封条并且已经确定不能再继续，且案外人因此早已起诉了史×，史×本应及时止损避免损失再扩大，但其并未采取有效措施，因此对于其扩大的损失要求我赔偿于法无据，该40万元的房租损失及利息明显属于其自行扩大的损失，且不能提供有效的证据能够支持，不应支持。三、史×主张的其他各项经济损失共计3842元，这些费用只是史×为自己另行转租方便所需，与我无关，不应由我承担。四、史×自2012年6月13日就已经将超市的所有证件及印章拿走，6月17日完成了北京市百联美超市法人的变更，又于2012年7月20日以王×2的名义将店铺的房屋转租给案外人马×。因此，自2012年6月13日之后产生的所有债权债务及法律责任均与我无关。五、双方签订的店铺转让协议已经履行完毕，工商登记信息均已变更，我转让给史×的超市设备等均已由史×自行处分，无法恢复原状，如果该协议被认定为无效或被解除，史×应先返还原物，原物如果不存在，应按价赔偿。综上，双方协议已实际履行完毕，且无法恢复原状，史×理应支付相应对价，其要求退还转让费及赔偿损失于法无据，不应支持。
原审法院经审理查明：2004年8月10日，袁×与北京市朝阳东坝乡农工商总公司签订《租赁合同》，约定袁×从北京市朝阳东坝乡农工商总公司承租位于朝阳区×家园×1楼与×2楼中间的建筑面积1389.372平方米的房屋，租赁期限自2004年8月10日至2014年12月9日止，其中2011年12月11日至2014年12月10日年租金486836元，袁×承租后不得以任何形式将承租房屋整体转让给第三者，不得超越合同将承租房屋挪作他用。2006年1月1日，袁×与北京×家园物业管理有限责任公司签订《补充协议》，对上述《租赁合同》约定的租金给付方式予以调整。
2012年4月23日，袁×向史×出具收条一张，收取百联美超市转让费48万元，并注明“2012年6月10日交房，6月10日的租金由百联美负责，2012年6月10日以后由史×负责以后的费用”。2012年6月13日，史×的代理人王×1出具收条，收取“超市、烟草、工商、税务、法人代码证、流通证，正副本”。2012年6月27日，该超市工商登记信息中投资人由袁×变更为国×。2012年6月28日，袁×作为转让方（甲方）与受让方（乙方）王×1（系史×的代理人）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方将位于朝阳区×家园×1楼与×2楼中间的建筑面积1389.372平方米的店铺转让给乙方，甲方应在2012年7月1日前将店铺腾空交给乙方使用，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；在签订协议后甲方应把与房东的租房协议交给乙方；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2012年6月15日一次性向甲方支付转让费共计48万元，上述费用已包括以上所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
2012年7月1日，袁×将房屋交付给史×。后史×将房屋交付给案外人马×。2012年7月20日，王×2作为史×的代理人以出租方（甲方）的名义与承租方（乙方）马×签订《租赁合同》，约定甲方将位于朝阳区×家园×1楼与×2楼中间超市门面商铺租赁给乙方作为营业场所，承租期限自2012年7月20日至2014年12月9日。经查，马×于2012年8月1日装修完毕。马×称租赁房屋于2012年9月被北京市朝阳东坝乡农工商总公司查封，全部物品被封在租赁房屋内。后马×将史×诉至北京市朝阳区人民法院，要求退还房屋租金及利息，并赔偿实际损失468619元（其中装修费51214元、人工费38300元、电费2930元、灯箱制作安装费15000元、加盟费10000元、购料费3880元、购物袋费5400元、货架费30965元、冰柜12000元、空调9500元、安装监控费16550元、宽带入网费1680元），朝阳法院于2013年9月17日作出（2013）朝民初字第25233号民事判决，认为房屋的所有权人北京市朝阳东坝乡农工商总公司与袁×的租赁合同明令不允许整体转让，马×租赁房屋在装修后尚未使用即遭到查封，其合同目的无法实现，马×为经营超市购买的货架、灯箱、冰柜、空调、监控设施等物品属于可移动物品，在未确定该物品不能返还的前提下，不能确定为马×的实际损失，故判决解除马×与史×之间的《租赁合同》，史×返还马×房屋租金20万元及利息（自2012年9月10日起计算至返还时止，利率按银行同期贷款利率计算），史×给付马×网费损失1680元，驳回马×的其他诉讼请求。史×另根据该判决负担案件受理费2162元。该判决业已生效。庭审中，袁×认为史×是违法转租，后果应自负。
经询，史×称其尚未向北京市朝阳东坝乡农工商总公司支付过租金。
史×称袁×向其转租时口头告知已征得产权人的同意。袁×称其认识史×是经过了物业经理的介绍，故认为产权人是同意其转租的，并提交其与×家园A区物业经理高文涛的录音。
袁×提交超市货架照片。提交购买收银机、税控机、传真机、空调机、监控设备、货架等设备的发票、收据和证明，证明其转让设备的情况。史×对此不认可，并提交了马×起诉的证据材料，欲证明马×重新装修并购置设备，证明袁×并未将其所称设备转让给史×，其接受的只是一个空的房子。袁×不认可该证据的真实性和关联性。经询，袁×称交接时不可移动的设备有冰船、监控、隔断设施、电线和大的电箱等。
经袁×申请，证人李×出庭作证称：我从2008年左右至2011年底在该超市做店长，之后离职了；2012年6月底，袁×的爱人杨经理打电话说超市转让了，我问她这个店不是不能转让么，杨经理说是转让给物业高经理介绍来的朋友，他们自己可以搞定这个事情；6月底我去超市帮忙搬一些没有卖完的物品，把食品和香烟等搬回家了，直到晚上12点；有一些东西还留在店里，我看到的有冰船两组、冰柜三组、立式空调三个、收银机和收银台两个、货架数量不清、办公桌椅两组、监控设备四套、床一个、柜台数量不清、摄像头至少四套、税控机；但双方交接时我不在场；又过了几天我路过该店面，发现里面东西很乱，门锁着。证人温×出庭作证称：我曾经在袁×的超市租赁过摊位，后来没租了，因为之前关系处得不错，袁×超市搬家时给我打电话让我去帮忙，当晚就把屋内物品搬走了，留下了冰船、冰柜、货架、收银台、空调等常用物品，具体数量我说不上来，搬完我就回家了，双方怎么交接的我不在场。史×认为上述二证人与袁×有利害关系，不认可证言的真实性。
原审法院认为：袁×从北京市朝阳东坝乡农工商总公司处承租涉案房屋，约定袁×承租后不得以任何形式将承租房屋整体转让给第三者。现袁×在未能证明北京市朝阳东坝乡农工商总公司同意其转租的情况下，将涉案租赁房屋转租给史×，该转租行为应认定为无效。史×明知应经过北京市朝阳东坝乡农工商总公司同意，在未确定该单位已同意转租的情况下与袁×签订《店铺转让协议书》，亦应对合同无效的后果承担相应责任。综上，法院酌定双方各负百分之五十的责任。
从双方《店铺转让协议书》约定的内容来看，既有转租房屋的约定，也有转让店铺装修、装饰及其他所有设备的约定。法院认为，转让装修及设备的约定从属于房屋转租的约定，其有效存在应以房屋转租合同的有效存在为前提，在转租行为被认定无效的情况下，装修设备转让的约定亦应认定无效。
双方约定由史×代替袁×向房东履行交纳租金的合同义务，因此可以认定店铺转让费48万元并不包含租金，而仅仅是店铺装修、装饰及其他设备的转让费。上述约定清楚地表明转让了其他设备，且袁×就该设备的存在提交了相应证据，法院对史×所持其只是从袁×处接收空房屋的陈述不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产应相互返还，袁×应向史×返还店铺转让费48万元，对于史×主张的利息损失，法院不予支持。关于承租时设备的返还问题，首先，袁×对于其转让的设备具体情况负有举证责任，但其在本案中未能对相关设备的真实性和关联性提交充分证据；其次，根据调查的事实，史×接收房屋的当天即已将房屋交付案外人马×，现相关设备因袁×擅自转租被案外人查封故仍在房屋中，综上，法院认为，对于史×应返还的设备可由袁×自行向有关案外人主张权利，本案就该问题不再处理。需指出的是，由于已有生效判决确认租赁房屋中存放了马×为经营超市购买的货架、灯箱、冰柜、空调、监控设施等可移动物品，但具体数量规格不清，为妥善解决纠纷，建议袁×在行使相关权利时与案外人马×协同会商，对各自物品进行区分，以维护各方合法权益。
合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，史×承租后另向案外人马×转租，现无证据证明其经过了袁×的同意，对于其主张的租金损失以及与马×解决纠纷发生的费用，法院不予支持。对于史×主张的网费损失1680元，是其合理损失，法院予以支持。
据此，原审法院于2015年5月作出判决：一、确认史×与袁×之间于二〇一二年六月二十八日达成的《店铺转让协议书》无效；二、袁×于判决生效后七日内返还史×转让费四十八万元；三、袁×于判决生效后七日内赔偿史×经济损失一千六百八十元；四、驳回史×的其他诉讼请求。
判决后，袁×不服，认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判，故向本院提出上诉。主要理由有：一、《店铺转让协议书》中有关房屋转租部分无效，但店铺经营权及设备转让部分的约定有效，在转让无效的后果承担上，过错均在史×。店铺转让协议中有关转租与店铺设备转让的约定是相互独立的，即使双方协议中关于转租的部分约定无效，但也不能说明整个合同均不能产生法律效力，鉴于店铺的名称已经由被史×更名为案外人国×，超市已经转租给案外人马×，且有关设备均已由史×占有处分，有关此部分转让已经既成事实，且无法恢复原状，因此请求二审法院对于已经履行完毕的部分确认为有效。二、在史×未返还袁×店铺经营权及设备之前，袁×不应返还其转让费48万元，如果判令袁×返还这部分转让费用，双方也应同时履行交付行为，不应只判袁×返还钱款，却让袁×另行向案外人主张权利。有关返还财务事宜，双方共同负有返还的义务，应同时履行。三、史×转租给马×并未经过袁×同意，因此产生的网费损失1680元，不应由袁×承担。四、在史×未如数返还上诉人设备及店铺前，判令上诉人先行返还转让费48万于法无据。综上，请求撤销依法撤销原审判决第一项，改判《店铺转让协议书》中关于转让费的约定部分有效；撤销原审判决第二项，改判史×返还店铺及设备时再由上诉人适当返还转让费；撤销原审判决第三项；由史×承担本案的全部诉讼费用。史×同意原审判决。
二审中，袁×提交录音光盘一份，欲证明北京市朝阳区东坝乡农工商总公司知道并认可袁×将店铺转让给史×的事实。史×对证据的真实性和证明目的均不予认可。
二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有租赁合同、店铺转让协议书、（2013）朝民初字第25233号民事判决书、收条、发票、收据等书证、照片、证人证言及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：从袁×与史×签订的《店铺转让协议书》约定的内容来看，既有房屋转租的规定，也有店铺现有的装修、装饰及其他相关设备等转让的规定。关于房屋转租，北京市朝阳区东坝农工商总公司与袁×明确约定，袁×不得以任何形式将房屋整体转让给第三者，袁×在未证明征得北京市朝阳区东坝农工商总公司的同意下，将涉案房屋转租给史×，应属无效。袁×在上诉状中亦认可关于房屋转租的部分无效，本院不持异议。史×明知涉案房屋禁止转租，仍与袁×签订《店铺转让协议书》，亦应对合同无效的后果承担相应责任。原审酌定双方各负百分之五十的责任，并无不当。关于店铺装修、装饰和设备的转让，本院认为应以房屋转租为前提，在转租行为无效的情况下，装修、装饰及相关设备的装让亦应属无效。袁×坚持认为《店铺转让协议书》应属部分无效，本院难以支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应相互返还，原审判决袁×向史×返还店铺转让费48万元，并无不当。关于设备和店铺的返还问题，根据查明的事实，因涉及到案外人的相关物品及合法权益，袁×可通过另案解决。
史×未经袁×同意，将承租的涉案房屋转租给案外人马×，由此产生的网费损失1680元，难以认定为史×的合理损失，袁×主张不应由其承担此项赔偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16390号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16390号民事判决第三项、第四项；
三、驳回史×的其他诉讼请求；
四、驳回袁×的其他上诉请求。
一审案件受理费13153元，由史×负担4628元（已交纳），由袁×负担8525元（于判决生效后七日交纳）；二审案件受理费8525元，由袁×负担8500元（已交纳），由史×负担25元（袁×已预交，史×于判决生效后七日内给付袁×）。
本判决为终审判决。
审判长 王 世 洋
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年十二月十日
书记员 刘怡然书记员张鑫