江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7226号
上诉人（原审被告）：薛明光，男，1973年7月7日生，汉族，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人薛明光因与被上诉人南京市六合区人民商场有限公司（以下简称六合商场）、南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛明光上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判本案或本案发回重审；2、由六合商场承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定，薛明光与长发公司属于转租关系，长发公司解除与南京鱼化龙购物广场有限公司（以下简称鱼化龙公司）之间租赁合同后薛明光使用诉争房屋没有法律依据，属于认定事实不清。薛明光占有使用该房屋的基础是薛明光与鱼化龙公司签订的租赁合同，薛明光在与鱼化龙公司签约时依据房屋所有权人长发公司向鱼化龙公司出具的授权书，其有理由相信鱼化龙公司代表长发公司签订本合同。根据《民法通则》的相关规定，代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。即鱼化龙公司签订租赁合同的法律后果依法应由长发公司承受。薛明光与长发公司之间为租赁关系。因此，一审法院认定，薛明光与长发公司之间为转租关系，属于认定事情不清。在长发公司未与薛明光解除租赁合同之前，薛明光对诉争房屋的使用都是合法的，一审法院认定薛明光无权使用诉争房屋，并向六合商场支付使用费属于适用法律错误。
六合商场辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、六合商场要求薛明光腾空并返还商铺的主张是合法的。在2015年11月20日长发公司与鱼化龙公司租赁合同已解除的情况下，薛明光基于其与鱼化龙公司租赁合同产生的占有、使用诉争房屋已无合法依据，薛明光应依法返还诉争房屋。六合商场2016年3月6日与长发公司签订买卖协议，因买受取得包括诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。长发公司亦授权六合商场自2016年3月7日对房屋享有经营使用权。2、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除的情况下，上诉人应依法返还诉争商铺。其占有诉争商铺，理应支付房屋占有使用费。3、薛明光的合法权益可以通过起诉鱼化龙公司得到维护。秦淮法院已经判决鱼化龙公司承担相应起诉租户的损失。
长发公司辩称，薛明光与鱼化龙公司之间系转租关系，在长发公司与鱼化龙公司的租赁合同已解除的情况下，薛明光继续占有诉争房屋没有法律依据，且长发公司与六合商场就诉争商铺已经达成买卖协议，长发公司认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权。因此，六合商场享有相应的诉权，有权要求上诉人腾空诉争房屋，并支付占有使用费。
六合商场向一审法院起诉请求：1、薛明光将诉争房屋腾空返还六合商场；2、薛明光支付房屋使用费（自2016年3月7日起至薛明光实际返还之日，按照12元/平方米/天的标准计算）；3、薛明光承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后南京鱼化龙资产管理有限公司（甲方）与薛明光（乙方）于签订《租赁协议书》，约定：乙方愿意承租鱼化龙广场2F-02商铺，租赁面积合计30.9平方米；租期自2015年5月26日至2016年5月25日；租金标准为6元/平方米/天，年租金67671元；年管理费为67671元；乙方须在合同签订后第3个工作日内向甲方支付租赁保证金33835.5元。薛明光承租诉争房屋后，用于经营盖浇饭项目。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。2016年4月30日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。
截至开庭时，薛明光支付房屋租金67671元、租赁保证金33835.5元、装修保证金927元及其他费用1547元。
对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
关于房屋使用费的标准问题，六合商场主张按12元/平方米/天计算，薛明光不予认可。一审法院经审理查明，双方租赁合同中约定房屋租金标准为6元/平方米/天，管理费为6元/平方米/天，六合商场主张的房屋使用费应参照房屋租金的标准计算，故认定薛明光支付房屋使用费的标准为6元/平方米/天。
一审法院认为，薛明光依据与鱼化龙公司之间的租赁关系承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后薛明光继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，其理应返还诉争房屋。薛明光实际占用诉争房屋，理应支付相应的房屋占有使用费，该使用费按6元/平方米/天的标准计算，故对于六合商场的该项主张，一审法院予以部分支持。判决：一、薛明光于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面下沉式广场2F-02号房屋（建筑面积30.9平方米）腾空并返还南京市六合人民商场有限公司，并向南京市六合人民商场有限公司支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按6元/天/平方米的标准计算）。二、驳回南京市六合人民商场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2173元，由薛明光负担25元，由南京市六合人民商场有限公司负担2143元。
二审中，六合商场提交证据：上诉人薛明光2017年9月29日出具的声明一份，证明上诉人占有案涉商铺至2017年9月29日。上诉人质证称对该证据的真实性无异议，予以认可。被上诉人长发公司质证称认可该证据。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给上诉人薛明光使用，故薛明光占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。薛明光虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但其未能提交授权委托书原件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。
本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，薛明光与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，薛明光对涉案房屋占有使用、不予返还没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，六合商场为了维持自身的权益，有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。故上诉人主张其有权使用诉争房屋，不应当向六合商场支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人薛明光的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人薛明光负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十一月二日
书记员 孙雪松