北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初37702号原告（反诉被告）许铮，男，1982年4月24日出生。委托代理人许蓉，北京市诚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号，组织机构代码：60009XXXX。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人高红静，女，1990年2月18日出生，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员。原告许铮诉被告北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告许铮的委托代理人许蓉，被告合生绿洲公司的委托代理人高红静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许铮诉称：我与被告合生绿洲公司于2014年3月28日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）约定我购买合生绿洲公司开发的北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目C8#住宅楼10层2单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋），购买价格为2242403元，装修款495600元，其中我向合生绿洲公司直接支付了首付款682403元，向公积金中心及商业银行申请组合贷款支付了156万元，向合生绿洲公司指定的装修公司支付了495600元。根据合同约定，合生绿洲公司应于2016年6月20日前向我交付房屋。后双方于2014年12月6日签订《补充协议》，约定首付款金额增加至1442403元，剩余80万元申请公积金贷款。我于当日支付首付款76万元。后委托合生绿洲公司指定的房产经纪公司进行办理贷款。2016年9月18日，我收到合生绿洲公司寄来的交房通知书，我按约定时间去收楼，被告知我存在贷款逾期需支付违约金8400元，且不交清该款项无法收房。2016年9月20日，我再次前去收房，表示违约金事宜再行商议，合生绿洲公司工作人员仍表示拒绝。故现我起诉要求：1、判令被告合生绿洲公司立即向我交付XXX号房屋；2、判令被告合生绿洲公司向我支付迟延交房违约金至实际交付之日止（按日万分之一自2016年6月21日计算，以2242403元为基数，暂计至起诉之日为20854元）；2、本案诉讼费由被告合生绿洲公司承担。被告合生绿洲公司辩称：因原告许铮逾期支付贷款，故我公司有权顺延交房日期，且不需要承担违约责任。被告合生绿洲公司反诉称：2014年3月28日，我公司与原告许铮签订《预售合同》，约定许铮购买XXX号房屋，总价款2242403元，许铮依约支付了682403元，2014年12月6日前支付了76万元，剩余房款80万元申请贷款支付。合同签订后其贷款未按约支付。故我公司要求：1、判令许铮支付我公司逾期付款违约金91600元；2、反诉费由许铮承担。原告许铮针对反诉答辩称：我不同意被告合生绿洲公司的反诉请求。我不存在逾期付款的情况。经审理查明：2014年3月28日，被告合生绿洲公司作为出卖人与原告许铮作为买受人签订《预售合同》，约定许铮购买合生绿洲公司开发的XXX号房屋，总价款为2242403元。《预售合同》合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款。……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件五付款方式及期限的约定：买受人按第3种方式按期付款：……3、组合贷款：（1）于2014年3月29日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30.43%作为首期房款，即682403元整（含定金10万元）；……（3）其余房款156万元由买受人向住房公积金管理机构和银行申请商品房组合贷款的方式支付。买受人申请担保贷款的年限、金额以住房公积金管理机构和银行最终批复为准。（4）买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补交首期房款和其他资料的，买受人应在出卖人或者银行、或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额万分之五的违约金；逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。（5）在签订商品房预售合同后，出卖人或者银行、或其指定机构通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同；出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。附件五无双方盖章、签字。当日，许铮支付了首付款682403元。2014年7月8日，合生绿洲公司公司向许铮邮寄了催款函。许铮在收到上述文件后与合生绿洲公司销售人员何颖进行沟通，何颖表示组合贷款不容易通过审批，建议许铮增加首付款变更付款方式为公积金贷款。2014年12月6日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）,约定就原合同第六条、附件五付款方式及期限签订该补充协议，将付款方式变更为公积金贷款方式付款，同意将原合同首付款增加为总价款的64.32%，即人民币1442403元，余款80万向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。《补充协议》未就贷款逾期支付的违约责任进行明确。当日，许铮支付房款76万元。2015年1月27日，合生绿洲公司为许铮开具了收取房款76万元的收据。2015年4月24日，贷款银行向合生绿洲公司支付了许铮的剩余购房款80万元。2016年9月12日，合生绿洲公司向许铮送达了《交楼通知书》，载明许铮购买了合生华景家园130幢2单元1002号房（原XXX号房屋），该商品房已经达到交付条件，特通知许铮于2016年9月18日来北京市通州区运河西大街合生滨江帝景C3号楼东侧底商交楼现场办理收楼手续。后许铮于约定的时间前往收楼现场办理收楼手续。因就XXX号房屋迟延交房违约金的抵扣问题双方未能达成一致意见，故未实际办理XXX号房屋的交付手续。后许铮提起本案诉讼，称合生绿洲公司工作人员表示不签订抵扣协议书不予交房，并提供录音予以证明。合生绿洲公司主张其因许铮未给付迟延付款违约金有权顺延交房且不需承担违约责任，且现仍不同意交房。经询问，合生绿洲公司公司称其该项主张没有合同依据。在本案审理过程中，为证明XXX号房屋已达到交付条件，被告合生绿洲公司向本院提交了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋面积测算技术报告书》。另原告许铮称对于合同附件五的内容并不知情，且认为违约金计算方式约定过高，合同附件五上也没有许铮的签字。经询问，合生绿洲公司未向许铮对于附件五的相关规定进行特别说明，且合生绿洲公司未提供证据证明许铮存在迟延办理贷款手续的违约行为。上述事实，有《预售合同》、购房款发票及收据、《补充协议》、个人贷款支付凭证、银行刷卡单、《交楼通知书》、录音、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、快递单及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原告许铮与被告合生绿洲公司签订的《预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现许铮要求合生绿洲公司交付XXX号房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。合生绿洲公司于2016年9月12日通知许铮于2016年9月18日办理收楼手续，晚于合同约定的2016年6月20日，且合生绿洲公司表示未解决违约金抵扣事宜拒绝交付房屋，故合生绿洲公司对此应当承担相应的违约责任，违约金的计算应自合同约定的交房日期之次日即2016年6月21日至实际交房之日止，按照合同约定已付房款即2242403元的日万分之一计算，暂计至2016年9月22日的逾期交房违约金为20854元。对于合生绿洲公司要求许铮支付逾期付款违约金的反诉请求，因附件五没有许铮的签字，不能以附件五的条款内容对许铮进行约束。现合生绿洲公司主张按照附件五的条款要求许铮承担违约责任，从本案查明的事实表明，附件五条款许铮并未签字确认，合生绿洲公司亦未对该条款作出明显标识及尽到说明和提请注意的义务，2014年12月6日，双方签订《补充协议》对于付款方式和金额进行了重新约定，2015年1月27日，合生绿洲公司才开具增加首付款的发票，合生绿洲公司亦未提供证据证明许铮在办理贷款手续的过程中存在迟延及余款80万元直至2015年4月24日才到达合生绿洲公司账户系归责于许铮的原因。综上所述，根据根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告许铮交付合生华景家园130幢2单元XXX号房屋；二、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司给付原告许铮2016年9月22日之前的逾期交房违约金20854元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司按2242403的日万分之一给付原告许铮2016年9月23日至实际交房之日的逾期交房违约金；四、驳回被告北京合生绿洲房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉费1045）1206元，由被告北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳1045元），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张若琳二〇一六年十二月十九日书 记 员  杨 晨