上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初15525号原告：上海杨浦商业发展投资有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱建平，董事长。委托诉讼代理人：李以一，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海利好律师事务所律师。被告：华联集团吉买盛购物中心有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王志刚，董事长。委托诉讼代理人：李文一，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁青，上海市金茂律师事务所律师。原告上海杨浦商业发展投资有限公司诉被告华联集团吉买盛购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法由审判员陈稷适用简易程序独任审判，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告上海杨浦商业发展投资有限公司之委托代理人葛俊杰，被告华联集团吉买盛购物中心有限公司之委托代理人李文一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦商业发展投资有限公司诉称，2009年1月24日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将上海市杨浦区世界路XXX号和上海市国和路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为15年，自2009年2月21日至2024年2月20日止，每月租金合计人民币773,401.32元(以下币种均为人民币)，合同第15条约定违约方不履行合同的则承担当年年租金的违约金。后因被告单方违约提出解除合同，2015月31日签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定合同自2015年8月20日终止。嗣后，被告于2016年3月31日交房，被告尚欠7个月租金标准的违约金和4个月房屋使用费，经原告催讨未果，为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判决被告给付原告4个月租金标准的房屋占用使用费3,093,605.28元；2、判决被告给付原告7个月标准的违约金5,413,809.24元。被告华联集团吉买盛购物中心有限公司辩称，被告没有合同第15.1条所述的违约行为，租赁合同提前终止是双方协商一致的结果，不属于被告单方的违约行为，对此被告没有过失。此外，被告已于2015年10月底已将系争房屋内除案外人上海和旺游戏机娱乐有限公司以外的租户全部迁出，该公司之所以延迟迁出的原因是其参与了原告的投标，经原告允许被告才保留该户不迁出，后由于原告上级股东调整以及招租工作人员调动，被告一直无法和原告交接系争房屋，直到今年一月份和旺公司营业执照注销后被告起诉并迁出该户。综上，延迟交付系争房屋原因不在被告，被告也并无违约行为，根据终止协议约定，双方并没有约定具体数额的违约金，且原告主张违约金标准过高，故不同意原告诉请。经审理查明，上海市杨浦区国和路XXX号房屋产权人为案外人上海市杨浦区商业网点管理办公室、上海市工业系统房地产联合总公司及原告三方共有，建筑面积为11,529.91平方米。上海市杨浦区世界路XXX号房屋产权人为原告，建筑面积为4,971.87平方米。2009年1月22日，上海市杨浦区商业网点管理办公室和上海市工业系统房地产联合总公司出具《委托书》：兹全权委托原告负责国和路XXX号商业用房与新承租户的租赁谈判、签署租赁合同；在合同履行过程中，代为联系新承租户、处理相关事宜、签署有关文件。2009年1月24日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，其中主要条款约定：1、甲方出租给乙方的租赁物业座落在上海市杨浦区世界路XXX号和国和路XXX号；4、甲方与2009年2月10日正式向乙方交付系争房屋。房屋租赁期自2009年2月21日起至2024年2月20日止。租赁期共计15年；5、系争房屋商业用房地上建筑面积作为计算租金的依据，整个地下一层作为停车场给予乙方客户使用免收租金，双方约定，地上每日每平方米建筑面积租金为人民币1.80元，地上建筑面积12,990.7平方米，月租金总计为人民币701,497.80元。首3年租金免递增，第4年至第15年租金每贰年复式递增5%；6、乙方在本协议书生效后5个工作日内向甲方支付人民币150万元履约保证金；15、由于一方的过失，造成本合同不能履行或不能完全履行时，过失方须承担相当于当年年租金的违约金，赔偿守约方因此而遭受的一切损失。如属双方过失，则应根据过失比例大小由双方承担各自应付的违约责任。《房屋租赁合同》签订后，被告支付履约保证金150万元，原告交付系争房屋。2015年7月15日，被告发函给原告，写明：我司租赁贵公司杨浦区国和路XXX号开设的华联吉买盛国和店因长期亏损，且在近几年扭亏无望，经公司经营班子并报董事会同意，将于2015年7月底正式关门歇业……由于我司在合同履行期内提出终止合同的执行，我司将承担相应的违约责任，恳请贵司充分考虑贵我双方的多年友好合作关系和我司国和店开业以来承担的长期亏损的巨大经济压力，在违约赔偿金额上友情操作。2015年8月31日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《终止协议书》，约定：1、甲、乙双方同意于2015年8月20日提前终止双方于2009年1月24日签订的《房屋租赁合同》以及相关补充协议，2015年9月20日腾空交还租赁物业；2、因提前终止《房屋租赁合同》，乙方应向甲方支付违约金。违约金计算方式：起始日为吉买盛国和店租赁物业交房日(国和店撤离期免租期一个月)，截止日为甲方向新租赁户收取租金起始日，期间是乙方应承担违约金的实际金额，但乙方应承担的违约金最高不超过年租金即人民币928.08万元。乙方应于本协议签字、盖章后三个工作日内先向甲方支付5个月的首期违约金人民币386.7万元。若违约金计算金额高于5个月租金的，不足部分的违约金乙方应当在收到甲方与新承租人签订租赁合同复印件之日起三天内支付给甲方；若违约金计算金额不足5个月租金的，其差额部分多收的违约金甲方应当在甲方与新承租人签订租赁合同之日起三天内退还给乙方。……如果乙方不能在2015年9月20日前将租赁物业腾空并完成租赁物业交还，则租赁终止日顺延至租赁物业腾空并完成租赁物业交还日的前一个月。顺延期间乙方按《房屋租赁合同》约定的标准继续向甲方支付租金。……终止协议经双方履行了本协议第二、第三、第四条条款后即生效，双方原签订的华联吉买盛国和店《房屋租赁合同》自本终止协议生效之日解除，如未完成本协议生效条款的内容，原《房屋租赁合同》继续有效。嗣后，被告支付租金至2015年10月20日不再支付，并支付五个月租金标准的违约金至原告。2016年3月29日，被告发《物业交接告知函》给原告，2016年3月31日，双方完成系争房屋的交接。审理中，被告提供了《创旺大厦生活广场招租方案》、函件、律师函以及原告工商信息，陈述其于2016年3月31日才交还系争房屋的原因是原告招商政策不断调整、上级公司变更等情况，并经原告同意才延迟迁出一楼租户“动漫城”。对此，原告认可上级公司变更，公司岗位变动，导致招租工作推进缓慢，至今系争房屋仍未招到新的承租人。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、委托书、房屋租赁合同、房屋租赁合同终止协议书、函件、律师函，被告提供清退证明、工商信息、函件、律师函、招租方案以及双方当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《终止协议书》系双方真实意思表示，故合法有效。协议书约定双方就系争房屋的租赁关系于2015年8月20日提前终止，被告应于2015年9月20日腾空交还系争房屋，并支付交还日至原告向新租赁户收取租金起始日的违约金。根据《终止协议书》第四条约定如果被告延期交还系争房屋，则租赁终止日顺延，故对原告要求被告支付4个月租金标准法定使用费，本院应予支持。对此，被告辩称延期交付原因在于原告，但被告仅提供被告发出函件和案外人招租方案，无法充分证明，故本院难以采信。原告另主张7个月租金标准的违约金，鉴于被告已支付5个月租金标准的违约金且双方约定违约金标准过高，庭审中原告亦承认系争房屋至今未有新的承租人有原告自身原因，故本案中原告再主张违约金本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告华联集团吉买盛购物中心有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告上海杨浦商业发展投资有限公司支付上海市杨浦区世界路XXX号和上海市国和路XXX号房屋占用使用费计人民币3,093,605.28元；二、原告上海杨浦商业发展投资有限公司其余之诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币35,676元(已减半收取)，由原告上海杨浦商业发展投资有限公司负担人民币22,703元，由被告华联集团吉买盛购物中心有限公司负担人民币12,973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇一六年十一月二十九日书记员 吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。