福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第19197号
原告（反诉被告）厦门市筼筜湖管理中心，住所地厦门市思明区湖光路**号。
法定代表人魏道军，副主任。
委托代理人王恩接、张总水，福建兴世通律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门市新汇津商贸有限公司，住所地厦门市思明区松柏路100号松柏公园内东楼二楼201、202单元。
法定代表人张荣文，经理。
委托代理人蔡武辉，厦门市禾山法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）厦门市筼筜湖管理中心（以下简称筼筜湖管理中心）与被告（反诉原告）厦门市新汇津商贸有限公司（以下简称新汇津公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告筼筜湖管理中心的委托代理人王恩接，被告新汇津公司的法定代表人张荣文及委托代理人蔡武辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告筼筜湖管理中心诉称，2010年8月30日，原、被告双方签订一份《松柏公园东楼一楼租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市松柏公园东楼一楼，建筑面积197平方米；租期从2010年9月1日起至2015年8月31日止；租金每月8100元，按季度支付，被告应当在每季第一个月的10日前支付当季租金；被告逾期支付租金超过5日的，从第6日起按每日千分之三计收滞纳金（违约金）；非经原告同意，被告不得擅自将房产转租他人或与他人交换使用。
同日，双方还签订一份《松柏公园东楼二层租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市松柏公园东楼二楼，建筑面积220平方米；租期从2010年9月1日起至2015年8月31日止；租金每月4300元，按季度支付，被告应当在每季第一个月的10日前支付当季租金；被告逾期支付租金超过5日的，从第6日起按每日千分之三计收滞纳金（违约金）；非经原告同意，被告不得擅自将房产转租他人或与他人交换使用。租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告依约支付了2010年9月1日至2015年3月31日期间的租金，至今尚欠2015年4月1日至2015年8月31日期间的房屋租金共计62000元（其中，一楼租金40500元，二楼租金21500元），被告依约自2015年6月16日起应承担逾期付款违约金。两份租赁合同至2015年8月31日均已到期，但被告至今为止没有将房屋腾退并移交给原告，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付非法占用期间的占用费。另，原告在租赁合同到期后催促被告腾退房屋时，才得知被告自2010年9月1日起就已经将松柏公园东楼一楼转租给案外人孙云雄，转租租金为12000元／月。被告的转租行为违反了合同不得转租的约定，应将其转租所得234000元返还给原告。此外，原告替被告代垫了2015年3月16日至2015年9月24日期间的水电费29379.58元及2013年第三季度的电费10799.01元（合计40178.59元）。现请求判令：1、被告将其承租的厦门市松柏公园东楼一、二层房屋腾空并移交给原告；2、被告向原告支付2015年4月1日至2015年8月31日期间的房屋租金62000元；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以62000元为基数，按月利率2%的标准，自2015年6月16日起计算至被告实际付款之日止）；4、被告向原告支付房屋占用费（以12400元／月为标准，自2015年9月1日起计算至被告腾房之日止）；5、被告支付水电费40178.59元；6、被告向原告返还其非法转租所得234000元。
被告新汇津公司辩称，一、租赁期限内被告认真履行合同义务及责任，但原告因管理不到位，在合同履行中存在以下诸多问题：1、
原告未按合同约定为讼争房屋安装独立商业丰谷电表，电表计数存在严重误差，且按0.97元／度计算电费，老人大学的用水用电一直使用讼争房屋的水电读数。经多次沟通，原告已同意免除被告尚未缴清的水电费以作为补偿，故应依法驳回原告的第5项诉讼请求；另，2010年至2015年厦门市商业用电最多不超过0.87元／度，原告向被告收取的电费明显高于实际电价，属于多收费，理应给予退回；
2、讼争房屋屋顶漏水严重，经双方核实共有6处漏水长期没有处理，屋顶顶棚阳光板漏水严重且存在严重安全隐患，被告多次反映均未能解决，只能自行维修，共支出维修费28000元。依据合同法第二百二十一条规定，原告理应承担维修费用并相应减少租金；3、原告作为筼筜湖的管理单位，于2011年9月至2012年1月期间组织进行了筼筜湖清淤治理，实行放水、翻淤、截污等工程，因讼争房屋位于该公园内，治污行为客观上造成了讼争房屋的瑕疵，导致被告无法营业，蒙受了巨大的损失，依《合同法》第二百三十一条规定，被告可以要求减少租金或者不支付租金。二、2015年8月31日合同到期后，被告已将主要物品搬离，剩余小杂物品整理到两个房间里堆放，准备随时等候原告通知办理房屋移交手续，但原告却不急于掌管场地，一边拖延着跟被告协商租金水电费的减免问题，一边称场地等竞租后再处理。故应依法驳回原告的第2至第4项诉讼请求。三、被告将投资经营的茶馆承包给案外人孙云雄经营，并收取承包经营费，并不构成非法转租，故应依法驳回原告的第6项无理请求。
反诉原告新汇津公司诉称，基于上述答辩事由提出反诉，现请求判令：1、反诉被告向反诉原告返还多收取的水电费49535.61元；2、反诉被告向反诉原告支付承租房屋的维修费28000元。
反诉被告筼筜湖管理中心辩称，反诉被告向反诉原告收取的电费，是以讼争房屋独立安装电表读数为基础，综合考虑电业局的电费单价、公摊电费及变压器维护成本而运算出来的，在未另外收取公摊电费的情况下，反诉原告要求按电业局公布的电费单价来结算电费是不公平的，也不符合客观实际；且自讼争租赁期开始以来，反诉原告始终按0.97元／度的单价标准交纳电费，其从未提出异议，现提出异议已超过诉讼时效。关于老人大学用电问题，向反诉原告收取电费时已经扣除了老人大学的用电，且反诉原告已经向案外人孙云雄全额收取老人大学的用电、用水费用，老人大学的用水用电并未对其造成任何损失。反诉原告提供的证据不足以证明讼争房屋存在可归责于反诉原告的漏水问题，也不足以证明其有支出28000元的维修费，反诉原告从未要求反诉被告维修房屋，也从未要求反诉被告承担维修费，其关于维修费赔偿的主张也超过诉讼时效。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉诉求。
经审理查明，2010年8月30日，原、被告签订了一份《松柏公园东楼一楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于厦门市松柏公园东楼一楼（以下简称一楼房屋），面积约为197平方米，被告承诺仅限用作茶馆经营，租赁期限为2010年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为8100元，租金每季度收取一次，每季的第一个月10日之前（含10日）支付当季租金；原告承担因房产主体结构质量问题导致的维修责任与费用；被告应按合同约定用途使用本房产，非经原告同意，不得擅自将房产转租让人或与他人交换使用；被告应自行承担经营过程中发生的有关税款，并按时如期缴交水、电费及垃圾清运费等相关费用；被告应爱护并妥善使用该房产及其配套设施设备，承担日常维修养护的费用与责任。该合同第五条对相关违约责任作了专门约定，其中第（二）点约定被告逾期五日未缴当期租金，则原告自第六日起提出履行通知，并每日按应交当期租金总额的3‰收取滞纳金。
同日，原、被告还一并签订了一份《松柏公园东楼二楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于厦门市松柏公园东楼二楼（以下简称二楼房屋），面积约为220平方米，被告承诺仅限用作办公用途，租赁期限为2010年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为4300元，其他权利义务均同《松柏公园东楼一楼租赁合同》的约定一致。
上述两份租赁合同签订后，原告依约将一楼房屋、二楼房屋（以下统称为讼争房屋，该房屋又称“老人之家”）交付被告使用，被告亦依约支付租金至2015年3月31日止，2015年4月1日起的租金及2013年第三季度的电费、2015年3月15日至2015年9月15日期间的水电费尚未支付。
另查明，2010年9月1日，被告与案外人孙云雄签订了一份《承包经营协议书》，约定由孙云雄向被告承包经营位于一楼房屋的“湖心茶苑”，承包经营期限自2010年9月1日起至2015年8月31日止，每月租金为12000元。后，被告与孙云雄因该协议履行发生纠纷，亦已诉至本院；被告至今尚未将讼争房屋交付原告。
还查明，原告系松柏公园管理用地的用地单位，松柏公园系由原告统一管理，该公园的固定资产等由其管理，讼争房屋位于松柏公园内。厦门市规划管理局于1996年7月2日作出厦规建（1996）173号《关于松柏公园内建筑物及主要建筑小品设计方案的批复》，对“老人之家”建设项目及建址、规模予以批复。
审理中，原、被告双方均表示同意在本案中合并审理讼争的两份协议。
以上事实，有《松柏公园东楼一楼租赁合同》、《松柏公园东楼二楼租赁合同》、《承包经营协议书》、《关于松柏公园内建筑物及主要建筑小品设计方案的批复》及庭审笔录为证，本院予以确认。
本案中，双方当事人争议焦点为：一、原告是否向被告多收取了水电费用；二、被告是否有权要求减免讼争房屋的租金。
一、关于原告是否向被告多收取了水电费用。
被告主张认为，原告在租赁期限内共向其多收取了水电费合计49535.21元。承租期间，原告按0.97元／度的标准向被告收取电费214174.2元，该计价标准高于实际电价，按2010年至2015年期间厦门市商业用电的最高价0.87元／度计算，承租期间的电费共计为192094.39元，故被告共计多支付了22079.81元电费。另，讼争房屋相邻的老人大学的用电自2010年以来均体现在二楼房屋的电表中，被告发现该问题后曾与原告协商，原告仅随意估算老人大学用电量，根据原告2013年10月9日、2014年1月13日、2014年4月2日、2014年6月24日、2014年9月24日估算的老人大学用电量，老人大学每季度的用电应为2340度，租赁期间内有13个季度尚未抵扣，按0.87元／度计算，老人大学电费共计为26465.4元；另，老人大学的水费按10吨／月计算33个月（2013年至2015年9月期间），共计990元；综上，原告多收取的电费差额及老人大学的水电费用共计49535.21元系原告多收取的水电费用。为证明其主张，被告提交以下证据予以证明：1、电价表网页打印件，拟证明承租期间商业电价最高为0.87元／度；2、被告制作的老人大学用电设备情况，拟证明老人大学用电设备情况；3、被告制作的多收取电费情况表，拟证明原告多收取电费的情况；4、原告于2015年9月24日向被告发出的《松柏公园东楼一、二层转交通知》，载明通知被告缴交尚欠租金及水电费，其中3-6月电费为11779.68元，7-8月电费为16201.9元，水费为1398元；5、电话录音、短信记录，拟证明原告已同意免除被告尚未支付的水电费。
原告抗辩认为，原告并未向被告多收取水电费，被告尚欠原告2015年3月至2015年9月期间的水电费29379.58元及2013年第三季度的电费10799.01元，合计尚欠原告水电费40178.59元。对被告提交的上述证据质证认为：1、对电价表网页打印件中的电价标准无异议，但讼争房屋并未计收公摊电费，0.97元／度的电费标准是综合考虑电业局的电费单价、公摊电费及变压器维护成本等因素所确定的，且长期以来被告也未对该计价标准提出异议；2、对被告制作的老人大学用电设备情况表中载明的老人大学用电设备予以确认，但仅能体现目前用电设备情况，无法体现此前的设备情况；3、被告制作的多收取电费情况表中的相关统计情况明显与事实不符，其中该情况表中载明的2013年10月9日、2015年7月6日、2015年9月24日的电费被告并未实际支付，该部分费用即原告诉求支付的水电费用；2012年12月发现老人大学的电表停止后，于2013年初即新装了独立电表，2013年第一季度至2014年第一季度，原告按该电表的读数从被告缴交的电费中予以抵扣，而2014年第二、三季度则采用估算方式予以抵扣，分别估算按4588度、6272度予以抵扣，因该估算度数远远超过实际用电量，故2014年第四季度至2015年第三季度期间未在被告缴交的电费中扣减老人大学的用电数，以作适度抵消此前多扣除部分；另，老人大学未安装独立水表，其用水计算在被告缴交水费中，故自2013年起在扣减老人大学用电度数时，还按老人大学每月水费为30元的标准多扣减了电费以作补偿；4、《松柏公园东楼一、二层转交通知》的真实性无异议；5、电话录音、短信记录的真实性无异议，但无法体现原告已明确同意减免水电费，且原告方的任何工作人员均无权代表原告同意减免水电费用。为证明其抗辩意见，原告提交以下证据予以证明：1、2014年6月15日至2015年9月15日期间的电费、水费抄表，拟证明老人大学的用电已经从被告应缴电费中抵扣及长期以来均按0.97元／度的标准计算电费；2、四张厦门市行政事业单位（社团）往来结算票据，拟证明被告已按原告抄表数及0.97元／度的标准支付了部分水电费；3、被告于2015年9月24日向原告发出的《关于松柏公园东楼经营期间水电费减免的报告》，载明被告向原告反映2013年10月23日因为总表读数与分表度表严重偏差，实际用电量为11133度，金额为10799.01元，另因老人大学用电、2011年新厕施工破坏管线导致东楼经常停水停电等因素，向原告申请免除2015年3月至9月电费27981.58元、水费1398元及2013年第三季度电费10799.01元；拟证明被告尚欠原告水电费共计40178.59元。
被告对原告提交的上述证据质证认为，1、2014年6月15日至2015年9月15日期间的电费、水费抄表的真实性有异议，无法证明原告已经从被告应支付的水电费中扣除了老人大学的水电读数；2、四张厦门市行政事业单位（社团）往来结算票据的真实性无异议；6、《关于松柏公园东楼经营期间水电费减免的报告》的真实性无异议，被告当时并未核算相关费用金额。
本院分析认为，根据被告所提交的厦门市行政事业单位（社团）往来结算票据及双方陈述，在长达5年的租赁期限内，原告均按0.97元／度的标准向被告收取电费，被告亦按该标准实际支付了绝大部分的电费，且也未有在案证据可证明被告曾在租赁期内就该计价标准向原告提出异议；另，原告作为松柏公园的管理单位，在未向讼争房屋计收公摊电费情况下，综合考虑普通商业电价、公摊电费及变压器维护成本等因素确定实际电费单价，亦符合常理；故原告按0.97元／度标准计收讼争房屋的电费，符合双方交易习惯及公平原则，对被告主张应按0.87元／度的标准计算电费，本院不予采信。
根据原、被告双方陈述，可以认定确存在老人大学的用水用电读数计入讼争房屋水电费用之情形，鉴于老人大学的具体水电读数属客观无法确认，故双方在结算讼争房屋的每期水电费用时采取酌情扣减、具体确定的方式，符合常理，亦不违反法律、法规规定。
根据在案证据，讼争房屋2014年第四季度及2015年第一季度的电费中虽未抵扣老人大学的用电，被告仍已实际缴交，原告也已开具厦门市行政事业单位（社团）往来结算票据，该事实与原告主张的因2014年第二、三季度的估算度数远远超过实际用电量，故之后未再扣减老人大学的用电数，以作适度抵消此前多扣除部分的抗辩意见也互相吻合。另，因老人大学的具体用电量系估算，故被告主张按估算度数的平均值计算每月用电量，并无依据；且根据被告所制作的多收取电费情况表及《关于松柏公园东楼经营期间水电费减免的报告》，2013年第三季度的电费根据电表读数为25968.84元，后因电表读数存在严重偏差，被告申请该期间电费调整为10799.01元，原告亦予以同意，据此事实亦可见在具体结算每期水电费用时，双方存在根据实际情况进行调整之情形，故对被告要求按2013年10月9日、2014年1月13日、2014年4月2日、2014年6月24日、2014年9月24日估算的老人大学用电量的平均值抵扣每月电费之主张，本院亦不予采信。
综上分析，讼争房屋的水电费用实际系以水电读数为基础，由原、被告协商后具体确定，被告现主张应按0.87元／度的标准计算电费并再行抵扣老人大学的水电费用，均无事实及法律依据，本院不予采信。被告向原告所出具的《关于松柏公园东楼经营期间水电费减免的报告》系其真实性意思表示，其在该报告中向原告申请减免的水电费为40178.59元，据此本院认定被告尚欠原告水电费为40178.59元，原告并未向被告多收取水电费用。
二、关于被告是否有权要求减免讼争房屋的租金。
被告主张认为，因讼争房屋屋顶顶棚阳光板漏水严重且存在严重安全隐患，被告多次反映均未能解决，只能自行维修，还因原告于2011年9月至2012年1月期间对筼筜湖进行清淤治理，严重影响讼争房屋正常经营，故被告有权根据合同法第二百二十一条、第二百三十一条的规定要求减免租金。为证明其主张，被告提交以下证据予以证明：1、两张收据、两份工程报价清单、二楼房屋屋面照片，拟证明讼争房屋修理花费28000元；2、筼筜湖清淤治理的新闻报道、《关于松柏湖清淤期间租金减免的申请报告》、《关于松柏湖清淤施工期间影响的报告》，拟证明筼筜湖清淤治理期间影响讼争房屋经营。
原告抗辩认为，被告无权要求减免租金，被告提供的证据不足以证明讼争房屋存在可归责于反诉被告的漏水问题及筼筜湖清淤治理对讼争房屋使用造成影响；对被告提交的上述证据质证认为：1、对两张收据、两份工程报价清单的真实性不予确认，被告从未要求原告修理讼争房屋，且相关费用也并非因漏水发生的维修费，而是被告违章搭盖所产生的费用；二楼房屋屋面照片真实性无异议，但顶棚系被告擅自搭盖的违章建筑；2、对《关于松柏湖清淤期间租金减免的申请报告》、《关于松柏湖清淤施工期间影响的报告》的真实性不予确认，原告从未收到，对筼筜湖清淤治理的事实予以确认，但无法证明该治理行为实际影响了讼争房屋的使用。
本院分析认为，合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，故只有维修行为影响承租人使用时才可以减少租金；根据两份讼争协议的约定，原告承担因房产主体结构质量问题导致的维修责任与费用，被告承担日常维修养护的费用与责任，现被告并未举证证明其主张的维修项目系房屋主体结构质量问题所致，且其所提交的两张收据并非正规发票，两份工程报价清单也无相关施工合同、施工单位营业执照等其他证据予以佐证，对该组证据的真实性，本院不予确认。故，被告所举证据无法证明其因维修房屋主体结构质量问题支出相关费用，并因维修行为导致无法使用讼争房产。另，合同法第二百三十一条系就租赁物毁损、灭失情形下所作规定，被告援引该规定，以筼筜湖清淤影响租赁房屋使用为由要求减免租金，与该规定不符，被告也未举证证明筼筜湖清淤影响了讼争房屋的正常使用，且被告早已依约向原告支付了筼筜湖清淤期间的租金，至合同期届满后，方才以此事由要求扣减租金，有违诚信。如上分析，对被告主张其有权要求减免租金之抗辩意见，本院不予采信。
综上，本院认为，原、被告签订的《松柏公园东楼一楼租赁合同》、《松柏公园东楼二楼租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应依约履行。讼争租赁期已于2015年8月31日届满，故原告要求被告腾退讼争房屋，依法有据，本院予以支持。另，被告自2015年4月1日起未再支付租金，如前分析，被告无权要求减免租金，故原告要求被告支付2015年4月1日至2015年8月31日期间的租金62000元及相应逾期付款违约金，符合合同约定，本院亦予以支持；原告自愿自2015年6月16日起按月利率2%的标准计算逾期付款违约金，于法不悖，本院予以照准。另，讼争租赁期限届满后，被告并未依约腾退讼争房屋，故原告要求被告参照租金标准，要求被告支付自2015年9月1日至腾退讼争房屋之日止的房屋占用费，亦符合法律规定，本院予以支持。如前分析认定，被告尚欠原告40178.59元水电费，且其所提交的录音、短信记录均不足以证明原告已同意减免该费用，故对原告该部分诉求，本院亦予以支持。另，被告系基于其与案外人孙云雄的合同关系向其收取租金，该租金收益的多少并不会损害原告利益，故原告以租金差额系被告非法所得为由要求其返还，并无法律依据，本院不予支持。
关于反诉请求，如前分析，反诉被告并未向反诉原告多收取水电费用，反诉原告所举证据也无法证明其因维修房屋主体结构质量问题支出相关费用，故对反诉原告的反诉请求，本院均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十一条、第二百三十一条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告厦门市新汇津商贸有限公司于本判决生效之日起十日日内将厦门市松柏公园东楼一楼、二楼房屋腾空交付给原告厦门市筼筜湖管理中心；
二、被告厦门市新汇津商贸有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告厦门市筼筜湖管理中心支付2015年4月1日至2015年8月31日期间的租金62000元及其逾期付款违约金（以62000元为基数，按月利率2%的标准，自2015年6月16日起计算至款项实际付清之日止）；
三、被告厦门市新汇津商贸有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告厦门市筼筜湖管理中心支付房屋占用费（其中按8100元／月的标准，自2015年9月1日起计算至厦门市松柏公园东楼一楼腾退之日止；按4300元／月的标准，自2015年9月1日起计算至厦门市松柏公园东楼二楼腾退之日止）；
四、被告厦门市新汇津商贸有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告厦门市筼筜湖管理中心支付水电费40178.59元；
五、驳回原告厦门市筼筜湖管理中心的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告厦门市新汇津商贸有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3506元，由原告筼筜湖管理中心负担2154元、被告厦门市新汇津商贸有限公司负担1352元；反诉受理费691元，由反诉原告厦门市新汇津商贸有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一六年二月十五日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。