广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第56号
上诉人（一审原告）文素兰。
委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）李玉。
一审第三人刘启文。
上诉人文素兰因与被上诉人李玉、一审第三人刘启文房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2012）阳民初字第568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案，书记员黄璐担任记录。上诉人文素兰及委托代理人黄少宏，一审第三人刘启文到庭参加诉讼，被上诉人李玉经本院公告送达传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年12月31日，原、被告双方签订了《酒店租赁合同》，约定被告将位于阳朔县阳朔镇乌藤巷65号的阳朔佳德酒店现状租给原告经营。租赁期为4年，即2010年12月31日起至2014年12月31日止。租金每年180000元整，原告每年分两次将租金付给被告，第一次租金在双方订立合同之日给付9万元，第二次在6月30日前给付9万元。以后每年租金在当年的12月30日和6月30日前以现金或银行转账方式给付。原告应在双方签订合同时交纳押金10万元给被告，押金不计利息，在合同履行届满时退还原告。原告可以对房屋进行装修，添置附属设施，但涉及到房屋结构的，需要征得被告同意后才可进行。合同对其他还作有约定。合同签订后，被告依约于2011年1月22日将阳朔佳德酒店交给了原告经营，同日原告交纳了押金100000元、租金87000元给被告。原告在租赁酒店经营期间，于2011年4月28日至2011年7月17日投资购置酒店用品（酒店大堂、厨房、客房）及维修酒店水管等支出75947.90元。同时交纳13个月水费13655元，电费27278.05元（不包括2011年3月至6月）。另交纳各种税费和购买定额发票共支出34101.63元，交纳电话、网络费6843元，补办营业执照支出5401元，交纳垃圾费2700元及订报费、培训费556元。从2011年7月至起诉时发放酒店员工工资126000元。2011年8月15日第三人发现被告转租酒店后，委托广西五和律师事务所律师向原告邮寄律师函，要求原告停止侵权，并协商解决。原告受到第三人律师函后，一直经营至本案庭审前。原告认为被告无权转租酒店，且第三人对原告承租酒店进行干涉，使其无法继续经营，故向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《酒店租赁合同》无效；2、判令被告返还原告100000元押金；3、判令被告赔偿原告经济损失301416.95元；诉讼费由被告承担。
另查明，2010年4月27日，第三人与被告签订了一份《酒店承包合同》，约定第三人将位于阳朔镇乌藤巷65号的阳朔佳德酒店承包给被告经营，承包期为10年，从2010年5月5日至2020年5月4日止。承包金2010年5月至2014年5月每年150000元，分两次支付。双方在签订合同时被告应交纳押金100000元给第三人。第三人允许被告根据经营的需要对酒店名称、法人、负责人进行变换及房屋的装修，可以添置附属设施，但若涉及到房屋结构的，应征得第三人同意后方可进行。同时，双方对违约责任进行了特别约定：“下列情形视为违约，如违约按以下的约定承担违约责任：1、如一方未经同意终止合同，应支付给守约方违约金人民币150000元；2、在合同期内非经第三人同意，被告不得对酒店进行转租。被告不得延期交纳承包费，每延期一天未交承包费加收千分之二滞纳金，超期一个月不交承包费视作根本违约，按第1条承担违约责任。”合同对其他还作有约定。合同签订后，第三人依约将酒店交给了被告经营，被告也依约交纳了押金100000元给第三人，被告在经营中依约交纳承包金至2010年10月31日。在承包期间，被告未经第三人同意，将酒店转租给原告，第三人发现后对被告的转租行为提出异议，因协商未果，第三人作为原告于2011年11月9日向该院提起诉讼，请求判令解除与被告李玉签订的《酒店承包合同》；判令被告支付违约金15万元；判令被告将转租取得的不当得利27000元返还给原告（该案第三人）；诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。该院受理后，依法追加该案原告作为第三人参加诉讼，在案件审理中，第三人未提出抗辩，也未出庭参加诉讼。该案经审理后，该院2011年12月26日作出（2011）阳民初字第960号民事判决书，判决：一、被告李玉应支付原告（本案第三人）违约金15万元。二、驳回原告（本案第三人）刘启文的其他诉讼请求。被告李玉不服，向桂林市中级人民法院上诉，桂林市中级人民法院于2012年11月20日作出（2012）桂市民一终字第366号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院判决认为，原、被告签订的《酒店租赁合同》是原、被告真实意思表示，虽然未经第三人同意，但第三人在与被告签订的《酒店承包合同》中约定，承担违约责任的第2条为“在合同期内非经甲方（第三人）同意，乙方（被告）不得对酒店进行转租。乙方（被告）不得延期交纳承包费，每延期一天未交承包费加收千分之二滞纳金，超期一个月不交承包费视作根本违约，按第1条承担违约责任。”即上述违约情形应罚金，即违约金，但双方签订的合同继续履行。这已为该院（2011）阳民初字第960号民事判决书和桂林市中级人民法院（2012）桂市民一终字第366号民事判决书所确定。因此，该案原、被告签订的《酒店租赁合同》依附于该案第三人和被告签订的合同，既然第三人与被告签订的合同有效，继续履行，原、被告签订的《酒店租赁合同》应属有效合同，双方应按合同的约定，履行各自的义务。原告请求确认合同无效的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。五种情形之一，合同无效。原、被告签订的合同不存在无效的情形，其效力应以维持。因此，原告请求判令原、被告签订的《酒店租赁合同》无效，该院不予支持。原告要求被告返还押金100000元，理由不充分，该院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失301416.95元，是原告在租赁期间经营酒店的正常支出的费用，故原告要求被告赔偿，理由不充分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回原告文素兰的诉讼请求。
上诉人不服一审判决，提出上诉称：1、一审判决认定事实错误，一审认定本案《酒店租赁合同》是从合同，因主合同有效而从合同有效观点错误的。一审认定2011年8月15日第三人发现被上诉人转租酒店是错误的，实际上在2011年6、7月，第三人知道酒店转租后就告知了上诉人，到8月15日发了律师函，且一审认定上诉人继续经营到本案庭审前是错误的。同时认定上诉人的经济损失是正常支出的费用也是错误的。2、适用法律错误，本案被上诉人转租行为未得到房屋出租人同意，属于《合同法》第五十二条规定的，违反法律、行政法律强制性规定。所以，上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》无效。请求撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》无效。判令被上诉人返还押金100000元，赔偿损失301414.95元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李玉未作书面答辩。
第三人刘启文口头答辩称，同意上诉人的上诉观点。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本案争议的焦点是：1、双方签订的《酒店租赁合同》是否有效；2、被上诉人是否应当返还押金100000元，赔偿损失301414.95元给上诉人。
本院认为，所谓转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人，即次承租人。依照《中华人民共和国合同法》第二百四十条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但是，承租人将租赁物转租给第三人的，必须经过出租人同意，否则，该转租合同不发生法律效力，并且出租人有权解除与承租人之间的租赁合同。本案第三人刘启文将涉案房屋于2010年4月2日出租给被上诉人李玉，双方在合同中约定，非经出租方刘启文同意，承租方李玉不得对酒店进行转租。2010年12月31日，被上诉人李玉将涉案房屋转租给本案上诉人文素兰，违反了李玉与刘启文签订的《酒店承包合同》约定不得对酒店转租的约定。但是，第三人刘启文向一审法院提起诉讼，请求判令解除与李玉签订的《酒店承包合同》；一审法院作出（2011）阳民初字第960号民事判决后，李玉不服，向本院提出上诉，本院于作出（2012）桂市民一终字第366号民事判决，驳回上诉，维持原判。即第三人刘启文与李玉签订的合同有效，继续履行，李玉支付刘启文违约金150000元。本案上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》依附于本案第三人刘启文和被上诉人李玉签订的合同，因此，《酒店租赁合同》应属有效合同，双方应按合同的约定，履行各自的义务。上诉人请求确认合同无效的主张，本院不予支持。
上诉人上诉请求被上诉人赔偿其经济损失301416.95元，此损失为上诉人在经营酒店时购置的酒店用品、水电费、税费、电话网络费、垃圾费、订报费、以及酒店员工工资，且阳朔县公安局治安管理大队证明，阳朔县佳德酒店2011年11月1日至2012年12月2日期间正常营业，有旅客住宿。故对上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求本院不予支持。虽然被上诉人违反其与第三人刘启文签订的合同中约定的不准转租的约定，但本案上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》仍然有效，因此，在租赁合同履行过程中，上诉人诉请被上诉人退还100000元押金，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律实体处分正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7321元，由上诉人文素兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 黄 璐