北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民再初字第18466号再审申请人（原审被告）：刘欣，女，1985年10月2日出生。被申请人（原审原告）：孔军，女，1949年8月1日出生。委托诉讼代理人：王秋林（被申请人孔军之女婿），男，1968年9月28日出生。原审被告：谢超（再审申请人刘欣之夫，兼刘欣委托代理人），男，1982年8月7日出生。第三人（原审被告）：杨宁，男，1983年11月25日出生。再审申请人刘欣因与被申请人孔军、原审被告谢超、原审被告杨宁租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）东民初字第01819号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月16日作出（2015）东民申字第18160号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘欣委托诉讼代理人（原审被告）谢超，被申请人孔军委托诉讼代理人王秋林到庭参加诉讼。原审被告杨宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘欣申请再审称，原审查明和认定事实不清，责任分担有误，要求依法改判。事实和理由：1、原审判决刘欣给付孔军房屋合同差价款22100元，认定数额有误。曹闽代表孔军与刘欣签订的《北京市房屋租赁合同》仅是从2012年4月26日至2013年4月25日，月租金2500元，后将此房转租给杨宁，月租金2700元，转租的合同差价应是2400元而非22100元；2、原审判决刘欣赔偿孔军房屋使用费人民币2880元与事实不符。孔军2013年5月14日强行打开涉案房屋的房门，已实际控制了房屋使用权；3、原审判决刘欣赔偿被申请人家具损失7000元，装修损失人民币15000元，原审期间内未对家具及房屋损失进行评估，认定事实不清。杨宁一直在诉争房屋内居住，责任不应由我方承担，且孔军在和刘欣签订租赁合同前已经产生了装修损失；4、原审判决判决刘欣支付水费、燃气费及有线电视费共计1974.8元，认定数额有误，上述费用是3年租期产生的，曹闽代表孔军与刘欣签订的《北京市房屋租赁合同》仅是从2012年4月26日至2013年4月25日，租期1年。孔军辩称，认可2010年3月23日曹敬民（孔军之夫）与案外人刘福荣签订《房屋租赁合同》出租涉案房屋，租期自2010年4月26日至2012年4月25日的事实。孔军出租涉案房屋时，承租人都是以个人名义签订的租赁合同取得房源后，再以北京顺天伟业房地产经纪有限公司的名义将我方出租的涉案房屋进行高价转租。本案被告谢超是北京顺天伟业房地产经纪有限公司的股东之一。刘欣、谢超是夫妻关系，其违反租赁合同的约定进行转租，该转租行为给我方造成损失，且在承租房屋后损毁装修、丢失家具，并未结清水费、煤气费、有线电视收视费等。综上，我方要求赔偿损失，并支付所欠费用的诉讼请求有事实和法律依据，应予维持。本案再审中，杨宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未答辩。本案经本院审判委员会讨论决定，杨宁作为涉案房屋次承租人，诉讼地位应为第三人，应对杨宁的诉讼地位予以调整。故本案再审中，将杨宁的诉讼地位调整为本案第三人。2014年1月，孔军向本院起诉请求：孔军将其所有的位于北京市东城区永定门东街西里×号楼×门×号房屋出租给谢超、刘欣夫妇使用，但刘欣、谢超将涉案房屋私自转租给杨宁。刘欣、谢超私自转租涉案房屋赚取租金差价，给孔军造成了经济损失，其应赔偿孔军合同差价款26400元。刘欣、谢超、孔军在租期内丢失了涉房屋内的家具、损毁了的房屋，要求赔偿孔军丢失的家具款14000元、装修损失31000元。刘欣、谢超、杨宁未结清涉案房屋的水费、煤气费、有线电视收视费，应支付孔军上述费用1974.8元。租期届满后，刘欣、谢超、杨宁占用涉案房屋8个多月未支付租金，应支付孔军租金损失31666元。本院原审认定事实：孔军系涉案房屋北京市东城区永定门东街西×号楼×门×号的所有权人。孔军称其自2010年4月开始将涉案房屋出租给谢超，谢超与刘欣自称系夫妻关系。2012年4月21日，曹闽（孔军之女）代表原告（甲方）与刘欣（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2012年4月26日至2013年4月25日，年租金3万元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内发生的水费、燃气费及电视收视费等由乙方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受租人的行为向甲方承担责任，如乙方擅自将房屋转租给第三人，甲方有权单方解除合同收回房屋，并应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方在房屋内物品清单上签字确认涉案房屋内的物品包括：三屉桌2个、矮三屉桌1个、简易布衣柜2个、两用沙发1个、折叠椅子2把、老板椅1把、长虹电视机1台、冰箱1台、电风扇1台、空调2台、床（含床垫）1个、电话机1部、灶台1个、抽油烟机1个、洗衣机1台、热水器1台。杨宁称，谢超代表北京顺天伟业房地产经纪有限公司自2010年5月将涉案房屋出租给杨宁居住使用。2012年5月9日，北京顺天伟业房地产经纪有限公司（甲方）与杨宁（乙方）签订最后一期《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2012年5月10日至2013年6月9日，月租金2700元，押金2700元；合同期满，乙方结清全部费用，双方办理移交手续后，乙方应凭借票据退还押金。孔军与刘欣的租赁合同到期后，孔军于2013年5月14日打开涉案房屋房门，并开始装修施工。2013年5月15日，杨宁发现孔军在涉案房屋施工后报警。孔军于2013年5月27日诉至本院，要求杨宁将其物品从涉案房屋搬离。该案审理期间，经本院现场勘验，涉案房屋内孔军的物品有：沙发床一张、双鹿壁挂式空调一台、万家乐燃气热水器（7-F5）一台。2013年11月27日，本院作出（2013）东民初字第07808号民事判决书，判决杨宁于判决生效后三日内将其在涉案房屋内的物品全部搬离。判决发生法律效力后，杨宁的物品已于2014年1月4日搬离涉案房屋。原审庭审中，孔军提交了涉案房屋装修前的照片，证明杨宁居住期间对涉案房屋的墙壁、卫生间及门均有毁损。杨宁认可孩子涂画了墙壁，但不认可其居住期间对涉案房屋的装修有所毁损。孔军提交购买家具及电器的发票及销售凭证，证明其丢失物品的价值。杨宁不认可上述票据的真实性，并称其在承租涉案房屋时就没有上述物品。孔军提交装修结算清单，证明其对涉案房屋进行重新装修的费用，杨宁对此不予认可。杨宁提交其与北京顺天伟业房地产经纪有限公司工作人员武晓萌于2013年12月10日进行交接的收据，内容为“双方费用已清（水、电、气已清），双方无任何关系，乙方押金条、合同已丢失”。杨宁称其与中介公司进行交接时，孔军的委托代理人王秋林亦在场，王秋林表示中介公司及刘欣、谢超并未与孔军结算相关费用，其并不接受杨宁与中介公司之间将未交的费用与应退房租及押金进行折抵的做法。本院原审认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。刘欣、谢超经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。曹闽接受孔军委托与刘欣签订《北京市房屋租赁合同》，刘欣在订立合同时也明知涉案房屋产权人系孔军，故曹闽与刘欣签订的《北京市房屋租赁合同》直接约束孔军与刘欣，该合同约定的出租人的权利义务应归属孔军。孔军与刘欣在合同中约定刘欣不得转租涉案房屋，但根据杨宁的陈述其自2010年5月即从案外人北京顺天伟业房地产经纪有限公司处承租了涉案房屋，故刘欣的行为已经违反了合同的约定，给孔军造成了损失，对于孔军要求刘欣返还合同差价款的诉讼请求，本院予以支持，具体金额由本院根据实际情况酌定。根据孔军与刘欣所签的物品清单及本院的现场勘验结果，刘欣承租涉案房屋期间丢失了孔军的部分物品，故对于孔军要求刘欣赔偿物品损失的诉讼请求，本院予以支持，具体金额由本院酌定。根据孔军与刘欣的约定，孔军于租赁期满后有权收回房屋，刘欣应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。根据孔军所提供的照片可见涉案房屋在收回时存在墙壁污损木门损坏等状况，故对于孔军要求刘欣赔偿其修复被毁坏物品费用的诉讼请求，本院予以支持。但房屋的出租使用势必会形成自然的损耗，故对于孔军要求刘欣全额赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。孔军以刘欣阻止其参加相关部门的免费更换外门窗活动，要求赔偿其更换门窗的费用，其依据不足，本院不予支持。因刘欣未对涉案房屋的水费、煤气费及有线电视费进行结算，故对于孔军要求刘欣支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。由于杨宁是与案外人北京顺天伟业房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同，并于合同到期后与其进行了交接结算，故对于孔军要求其支付合同差价款、赔偿损失、支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。孔军与刘欣的合同于2013年4月25日到期，但刘欣一直未将房屋交还孔军，直至孔军于2013年5月14日自行进入涉案房屋，故对于孔军要求刘欣按照租金标准支付此期间使用费的诉讼请求，本院予以支持。2013年5月15日至2013年6月9日期间，刘欣擅自将涉案房屋转租给他人，造成了双方的纠纷，孔军虽然已将涉案房屋房门打开，但并未能完全取得涉案房屋的使用权，故对于孔军要求刘欣支付此期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体金额本院将结合房屋的使用状况酌定。2013年6月10日至2014年1月4日期间，虽然刘欣仍未与孔军办理房屋交接手续，但孔军也已经将涉案房屋房门打开，并开始进行装修施工，故对于孔军要求刘欣支付此期间使用费的诉讼请求，本院不予支持。由于杨宁在其租赁合同期满后未及时将其物品从涉案房屋内搬离，在一定程度上影响了孔军的施工，故对于孔军要求杨宁支付2013年6月10日至2014年1月4日期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体金额本院将结合使用状况及双方过错程度酌定。由于谢超并非合同的当事人，故对于孔军要求谢超赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。本院原审判决：一、被告刘欣于本判决生效后七日内赔偿原告孔军合同差价款人民币二万二千一百元，家具损失人民币七千元，装修损失人民币一万五千元，水费、燃气费及有线电视收视费共计人民币一千九百七十四元八角，房屋使用费人民币二千八百八十元；二、被告杨宁于本判决生效后七日内赔偿原告孔军房屋使用费人民币三千五百元；三、驳回原告孔军的其他诉讼请求。本院再审查明，孔军系涉案房屋的所有权人。谢超与刘欣系夫妻关系。2012年4月21日，曹闽（孔军之女）代表孔军（甲方）与刘欣（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2012年4月26日至2013年4月25日，年租金3万元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内发生的水费、燃气费及电视收视费等由乙方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受租人的行为向甲方承担责任，如乙方擅自将房屋转租给第三人，甲方有权单方解除合同收回房屋，并应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方在房屋内物品清单上签字确认涉案房屋内的物品包括：三屉桌2个、矮三屉桌1个、简易布衣柜2个、两用沙发1个、折叠椅子2把、老板椅1把、长虹电视机1台、冰箱1台、电风扇1台、空调2台、床（含床垫）1个、电话机1部、灶台1个、抽油烟机1个、洗衣机1台、热水器1台。2012年5月9日，北京顺天伟业房地产经纪有限公司（甲方）与杨宁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2012年5月10日至2013年6月9日，月租金2700元，押金2700元；合同期满，乙方结清全部费用，双方办理移交手续后，乙方应凭借票据退还押金。在孔军与刘欣的租赁合同到期后，孔军于2013年5月14日打开涉案房屋房门，并开始装修施工。2013年5月15日，杨宁发现孔军在涉案房屋施工后报警。孔军于2013年5月27日诉至本院，要求杨宁将其物品从涉案房屋搬离。本案审理期间，经现场勘验，涉案房屋内原告的物品有：沙发床一张、双鹿壁挂式空调一台、万家乐燃气热水器（7-F5）一台。2013年11月27日，本院作出（2013）东民初字第07808号民事判决书，判决杨宁于判决生效后三日内将其在涉案房屋内的物品全部搬离。判决发生法律效力后，杨宁的物品已于2014年1月4日搬离涉案房屋。另查，原审判决判令杨宁于判决生效后7日内赔偿孔军房屋使用费人民币3500元；现已执行。原审判决判令刘欣于判决生效后7日内赔偿原告孔军合同差价款人民币22100元，家具损失人民币7000元，装修损失人民币15000元，水费、燃气费及有线电视收视费共计人民币1974.8元，房屋使用费人民币2880元；现已执行15000元。再审中，刘欣、谢超提交了曹敬民（孔军之夫）与刘福荣签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2010年4月26日至2012年4月25日，证明原审判决的部分合同差价款赔偿主体有误。庭审中，孔军认可与刘欣所签合同期限为2012年4月26日至2013年4月25日。刘欣同意给付孔军上述期间内的合同差价款2400元，孔军对此亦表示认可。另，刘欣提供证据证明孔军所交水费为2010年9月至2013年5月23日，计33个月的水费，并认为刘欣只应负担12个月的水费260.36元。孔军认可有线电视收视费666元为33个月的费用，月使用费为18元。本院再审认为，曹闽接受孔军委托与刘欣签订《北京市房屋租赁合同》，刘欣在订立合同时也明知涉案房屋产权人系孔军，故曹闽与刘欣签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。房屋租赁合同直接约束孔军与刘欣，合同约定的出租人的权利义务应归属孔军。房屋租赁合同中明确约定刘欣不得转租涉案房屋。2012年5月9日杨宁与案外人北京顺天伟业房地产经纪有限公司签订了承租涉案房屋的租赁合同，故刘欣的行为违反了双方所签房屋租赁合同的约定。关于孔军主张刘欣赔偿合同差价损失一节，刘欣申请再审称，双方所签合同租期自2012年4月26日至2013年4月25日，同意赔偿孔军上述期间内的合同差价款2400元。孔军对此亦予以认可，本院不持异议。原审判决刘欣给付孔军2010年4月26日至2013年4月25日的合同差价款认定事实有误，本院再审予以纠正。关于房屋使用费一节，孔军与刘欣签订的房屋租赁合同于2013年4月25日到期，但刘欣一直未将涉案房屋交还孔军，直至孔军于2013年5月14日自行进入涉案房屋。孔军要求刘欣按照租金标准支付此期间使用费的诉讼请求，符合法律规定。2013年5月15日至2013年6月9日期间，刘欣擅自将涉案房屋转租给他人，造成了双方的纠纷，孔军虽然已将涉案房屋房门打开，但并未能完全取得涉案房屋的使用权，故对于孔军要求刘欣支付此期间房屋使用费的诉讼请求，原审根据结合房屋的使用状况对具体金额酌定。2013年6月10日至2014年1月4日期间，虽然刘欣仍未与孔军办理房屋交接手续，但孔军也已经将涉案房屋房门打开，并开始进行装修施工，孔军要求刘欣支付此期间使用费的诉讼请求，缺乏事实依据。由于杨宁在其租赁合同期满后未及时将其物品从涉案房屋内搬离，在一定程度上影响了孔军的施工，故对于孔军要求杨宁支付2013年6月10日至2014年1月4日期间房屋使用费的诉讼请求，原审予以支持，具体金额原审结合使用状况及双方过错程度酌定。原审上述处理有事实及法律依据，并无不当，本院再审予以确认。关于家具损失和修复被毁坏物品装修损失一节，根据双方所签的物品清单及本院的现场勘验结果，确认刘欣承租涉案房屋期间丢失了孔军的部分物品。根据双方约定，孔军于租赁期满后有权收回房屋，刘欣应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。根据孔军所提供的证据可以证明，在孔军收回时房屋存在墙壁污损、木门损坏等状况，但房屋的出租使用会形成自然的损耗。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。原审中，刘欣、谢超经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。再审中，再审申请人亦未对上述损失申请评估。综上，原审对于孔军要求赔偿家具损失及装修费用的诉讼请求予以支持，对具体数额结合情况予以酌定，并无不当，本院再审予以确认。另，刘欣未对涉案房屋的水费、燃气费及有线电视费进行结算，因其原审中未能向法庭如实陈述其将涉案房屋转租之事实，且杨宁已将上述费用结清，故刘欣应将上述费用给付孔军。因孔军所提自来水缴费单据为三年的费用，双方均未能提供合同租赁期内的具体数额，上述款项的给付数额，本院再审予以调整，具体数额本院予以酌定。合同相对性原则是规制合同争议的重要原则。鉴于杨宁是与案外人北京顺天伟业房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同，并于合同到期后与北京顺天伟业房地产经纪有限公司进行了交接结算，对于孔军要求杨宁支付合同差价款、赔偿损失、支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。谢超并非合同的当事人，故对于孔军要求谢超赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、维持本院（2014）东民初字第01819号判决第二项；二、变更本院（2014）东民初字第01819号判决第一项为刘欣于本判决生效后七日内给付孔军合同差价损失2400元，家具损失7000元，装修损失15000元，水费、燃气费及有线电视收视费1069.16元，房屋使用费2880元；三、驳回孔军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被申请人（原审原告）孔军负担1140元（已交纳725元，余款于本判决生效后7日内交纳）；由再审申请人（原审被告）刘欣负担1210元，由第三人（原审被告）杨宁负担50元（均于本判决生效后7日内交纳）。公告费260元，由再审申请人（原审被告）刘欣负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔资奇审 判 员  王建文人民陪审员     于宝河二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈 琳