山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1287号
原告张淑英，女，1956年3月6日生，回族，原济南市火柴厂退休职工，住济南市。
委托代理人王军，山东森信律师事务所律师。
被告山东祥泰颐华置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人于大卫，董事长。
委托代理人邓莉，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人仲春雷，男，该公司员工，住济南市。
原告张淑英与被告山东祥泰颐华置业有限公司（以下简称祥泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑英的委托代理人王军，被告祥泰置业公司法定代表人于大卫的委托代理人邓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑英诉称：2014年5月14日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于济南市1403号房。原告按合同的约定交纳了购房款450757元。同时，双方签订了商品房买卖合同补充协议，补充协议约定被告在2014年12月30日前交房。但是被告未按合同约定向原告交房，因此被告已经违反了合同约定。根据商品房买卖合同第九条的约定，自双方约定的最后交房日期的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告拒不履行上述违约责任，据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告承担逾期交房违约金3381元。
被告祥泰置业公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条排除了商品房买卖合同约定的“该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”交房条件的适用，改交房条件为“由五大质量责任主体签字验收合格”，该补充协议第一条违反法律规定，应属无效条款。原因如下：（1）违反了法律法规强制性规定。根据国务院颁布的行政法规《城市房地产开发经营管理条例（2011修正）》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，该办法第六条明确规定“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用，综合验收不合格的，不得交付使用”。2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下文《关于转发山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知》中，明确规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款”。并且，为了加强对商品房买卖行为的管理，国家也强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，在示范文本中也是明确列出了交房条件之一是必须取得“竣工验收备案”或“综合验收备案”。纵观国家、地方法规各个层面，对住宅商品房的交付是以开发项目的竣工验收为条件，即不是单项工程的竣工验收，买受人对房屋的使用权包括使用住宅小区的基础设施和配套设施，因此国家对住房项目施行的是一种强制性验收备案制度，尤其是山东省更是对综合验收备案制度做了硬性规定，综合验收不合格不能交房。本案原、被告签订的补充协议将交房条件更改为五方责任主体验收，显然违反了国家关于综合验收及验收备案制度的强制性规定，根据《合同法》规定，应是无效条款。（2）补充协议作为格式合同，将交房条件标准降低，实质是排除了地方性法规及规章的适用，大大减轻了交房时被告应承担的义务，限制了买受人的权利，根据合同法规定，应为无效条款。如上文所述，根据鲁建发（2009）11号备案办法的规定，交房除了具备五方责任主体的竣工验收报告，还应取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。且根据济建发（2011）7号通知的要求，自2011年4月7日之后，商品房买卖合同中均应将交付《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房交付条件之一。故原、被告通过签订补充协议更改交房条件的方式实质上排除了地方性法规和规章的适用，也是减轻了开发商交房时应承担的义务，限制了原告的权利。根据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”2、双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定是双方履行交付义务的唯一合法有效的依据，双方的责任承担应该按照该条的规定来确定，根据第八条的规定，被告不存在延期交房行为。根据该第八条规定，被告应在2015年6月30日前向原告交付取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房。本案中，原告实际取得房屋使用权是2015年3月15日，虽然实际交付之日并未取得综合验收备案，但已经五方责任主体验收且系原告自愿移交。被告是2015年6月26日取得了开发项目的《综合验收备案证明》，也就是说，被告在2015年6月26日已经严格按照法律规定及合同约定向原告完成了交付义务，不存在延期交房的事实。原告无权主张延期交房违约金。综上所述，原、被告签订的《补充协议》第一条关于交房条件（含期限）的规定违反了法律法规规定，排除地方法规及政策的适用，造成权利义务的不均衡，属于无效条款，因此对于交房条件及交房时间的适用应遵循商品房买卖合同第八条的规定，根据第八条的规定，被告不存在延期交房的事实，原告诉求应予驳回。
经审理查明：2014年5月14日，原告张淑英（买受人）与被告祥泰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张淑英购买被告祥泰置业公司开发的坐落于1403室商品房，建筑面积为52.38平方米，单价为每平方米8605.52元，总价款为450757元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015-06-30前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；……”
同日，原告张淑英（乙方、买受人）与被告祥泰置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》补充协议一份，载明：“甲乙双方已于2014年5月14日签订销字号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），根据《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律、法规。经友好协商，双方自愿就该合同项下的房产交付作如下约定：一、《合同》第八条约定出卖人应在2015年6月30日前将取得《综合验收备案证明》商品房交付于买受人的交付约定不再适用，甲乙双方同意出卖人在2014年12月30日前将取得以下条件的商品房交付乙方使用：出卖人应当依照国家有关规定，将由五大质量责任主体签字验收合格的商品房交付买受人使用；……三、乙方同意商品房交付时甲方不再提供《综合验收备案证明》，具体提供时间以甲方通知为准。乙方不得以甲方不提供《综合验收备案证明》为由拒绝收房及主张权利。……”
原告张淑英已向被告祥泰置业公司支付了全部购房款。被告祥泰置业公司于2015年3月15日将涉案房屋交付给原告张淑英。
2015年6月26日，被告祥泰置业公司取得祥泰广场项目的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。
以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、收款收据、房屋移交手续、综合验收备案证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告张淑英与被告祥泰置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。本案争议的焦点问题是补充协议中第一条、第三条约定是否有效。本案的商品房买卖合同及补充协议是被告祥泰置业公司为了重复使用而拟定的格式合同。根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案补充协议将商品房买卖合同中约定的交房条件变更为在2014年12月30日前将由五大质量责任主体签字验收合格的商品房交付买受人使用，买受人不得以出卖人不提供《综合验收备案证明》为由拒绝收房及主张权利。根据鲁建发（2009）11号备案办法规定，开发商除进行商品房单体竣工验收外，还需取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，根据济建发（2011）7号通知的要求，自2011年4月27日之后的商品房买卖合同中均应将交付《综合验收备案证明》及《分期验收备案证明》作为商品房交付的条件之一。因此，原、被告签订的补充协议中的该两条约定排除了地方性法规和地方规章的适用，限制了买受人的权利，减轻了出卖人交房所需要负担的义务，该两条款应为无效条款。在补充协议中关于交房的约定条款无效的情况下，交房时间及交房条件应适用原、被告签订的商品房买卖合同第八条的约定，即被告祥泰置业公司应于2015年6月30日前将取得综合验收备案证明的商品房交付给原告张淑英。本案中，被告祥泰置业公司虽已于2015年3月15日将涉案房屋交付给原告张淑英，但被告祥泰置业公司实际于2015年6月26日才取得《综合验收备案证明》，故应认定涉案房屋的合法交付时间为2015年6月26日，并未晚于商品房买卖合同约定的交房时间，故原告张淑英要求被告祥泰置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告张淑英的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张淑英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 宋 芳
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年七月二十二日
代理书记员 商玉莹