江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1281民初7407号
原告：智娟，女，1990年6月20日出生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：陈峰华，江苏楚豪律师事务所律师。
被告：冯玉芹，女，1966年8月30日出生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：葛福兴，兴化市老圩法律服务所法律工作者。
原告智娟与被告冯玉芹排除妨害纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告智娟及其委托诉讼代理人陈峰华，被告冯玉芹的委托诉讼代理人葛福兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告智娟向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾空让出位于兴化市安丰镇永安居委会新大街61号第二层房屋。事实和理由：被告将位于兴化市安丰镇永安居委会新大街61号共两层楼房出卖给原告并办理了房地产所有权人变更登记。但被告一直侵占原告所有的上述楼房的第二层房屋不肯让出。故诉请法院，请求法院排除妨碍，要求被告将兴化市安丰镇新大街61号楼上房屋腾空交付原告。
被告冯玉芹辩称，第一、原、被告双方于2014年2月10日签订购房合同是事实，但被告对原告在诉状中称已经给付被告全部房款有异议，被告并没有收到原告全部房款，仅仅收到原告代被告偿还给工商银行的20万元及汇款17万元。第二、被告所出售的房屋己占用案外人4.55平方米的土地使用权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告冯玉芹曾在兴化市安丰镇新大街61号购买商住楼一套。2014年2月10日，原、被告签订购房合同，合同约定：一、冯玉芹将自己购买的位于兴化市安丰镇新大街61号商住楼按现状出售给智娟，售价100万元。二、在2014年4月20日前，智娟替冯玉芹偿还以该房抵押给中国工商银行兴化支行的贷款20万元，在过户签字时再给付冯玉芹80万元，冯玉芹将该房的房产证、土地使用权证按照现状交付智娟，并且协助智娟办理过户手续。三、该房目前出租给方芳，租期从2013年4月23日至2016年4月23日。四、在签订协议时，智娟先给付冯玉芹购房款10万元，同时冯玉芹将已收取的两年房租7万元退给智娟，……。后双方发生纠纷，原告曾于2014年3月10日向本院提起诉讼，要求确认合同有效。经本院调解，双方达成协议，本院并制作了（2014）泰兴安民初字第0205号民事调解书。调解书主文载明:“一、被告冯玉芹将自己所有的位于兴化市安丰镇新大街61号（兴房证安026201003，底层门市2间，楼上大小3间，含购买唐汝清两间）出售给原告智娟，房款100万元。此款于2014年3月12日前给付37万元，余款于双方办理过户手续后的第二天给付被告。……”。（因冯玉芹处分了含购买唐汝清两间房产，本院以原审审理中对该案涉及的房产权属事实未查清，导致原审调解错误，需要进行再审为由，于2016年8日19日裁定由本院另行组成合议庭进行再审。）2014年4月21日，被告出具一张60万元的收条给原告，收条载明：“今收到智娟购房款60万元整，陆拾万元”。同年5月5日，原、被告就购房合同所涉商住楼到有权部门办理了国有土地使用权证变更手续，同年5月8日，双方又办理了房屋所有权过户手续，将购房合同所涉商住楼过户登记到原告名下，变更后的房屋产权证号为兴房证安字第××号。同年5月29日，被告又出具一张34万元的收条给原告，收条载明：“已收到房款34万，余6万等搬家再付”。2015年11月左右，原告代被告偿还袁心1万元、偿还王吉平5万元，原告并收回被告出具给袁心、王吉平的两张借条。后被告只将所售商住楼的底层门面房交付给原告使用，楼上房屋一直未交付。
庭审中，原告陈述称，2014年3月11日，我从江苏兴化农村商业银行安丰支行取款18万元，自留2万元作为律师代理费用等，其余16万元交付给被告，2014年4月21日，我从工商银行取款20万元交给被告，加上2014年3月19日代被告偿还的工商银行贷款20万（实际为197093.79元），另4万元是被告提前收取的应返还给我的7万元房租抵扣其中4万元，这是60万元收条的组成。2014年5月29日，通过网银转账17万元给被告，同日，又按照被告指定汇款14万元到袁扣华账户，另有3万元是被告提前收取的应返还给我的7万元房租再抵扣其中的3万元，这是34万元的收条的组成。其余6万元是我代被告偿还袁心、王吉平的借款。合计100万元。原告并提交了被告出具的收条两份和被告出具给袁心、王吉平的借条两份及中国工商银行股份有限公司兴化安丰支行借记卡账户历史明细账三份、江苏兴化农村商业银行卡内账户明细查询单予以证实。原告同时申请证人吴某、杨某到庭作证。证人吴某到庭陈述称，冯玉芹欠杨某、袁扣华两人14万元，其中杨某4万元，袁扣华10万，后来从智娟账上转给袁扣华14万元，当时我在旁边，她们在里面谈的，具体怎么谈的我不清楚，只知道是在智娟家里有这回事，具体什么时间也记不清了，时间太长。证人杨某到庭陈述称，因为请“会”的缘故，冯玉芹当时差我4万元左右，后来听说她要卖房子，我就和袁扣华两人经常打听她卖房子的情况，后在智娟父亲家里遇到冯玉芹，智娟当时不在家，当时冯玉芹态度很好，说等智娟回来，先把你们的钱给你们，后来就打电话给智娟，智娟才回来的，最后冯玉芹与智娟两个人协商好了，由智娟代还，将14万元汇给袁扣华，我得了4万元，还有10万元在袁扣华处。被告质证后称，两份收条是我所写，但款项没有收到，我只收到原告于5月29日的银行转账款17万元及我应退给原告但未退的房租7万元；另外，原告代我偿还工商银行贷款亦是事实，但不是20万元，而是197093.79元；原告代我偿还袁心、王吉平两笔借款计6万元亦是事实，其他款项我都没有收到；证人的证言不可靠，从现有证据来看，不能证明被告与案外人或者证人之间的债务，也不能证明原告主张，即便原告打款给袁扣华或者杨某，也不能排除原告与袁扣华之间没有其他的债务或经济往来。被告同时陈述称，“会”款4万元是事实，后来智娟将4万元打卡给了杨某，当时我在场。
本院依职权向兴化市安丰镇村镇建设服务站调取了原、被告就位于兴化市安丰镇新大街61号商住楼办理过户时的相关手续，具体有房屋所有权人、土地使用权人均为被告冯玉芹的房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份及落款时间为2014年3月10日的门面买卖协议一份，其中门面买卖协议约定：“甲方（指冯玉芹）自愿将坐落在江苏省兴化市安丰镇新大街北侧61号门面房并与所卖该房的相关土地使用权同时出卖给一方（指智娟），双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为：368000，大写（叁拾陆万捌仟元整）”。经质证原告陈述称：房价100万元，为了少缴税才写成36.8万元，该协议的落款时间向前提前了一个多月，实际时间是2014年4月份，当时我已经给了被告几十万元。被告质证后陈述称，对土地使用权证、房屋所有权证及门面买卖协议的真实性无异议，协议是原告写好后要我签字的，协议的时间是不是2014年3月10日我记不清了，当时原告说先过户，我是信任原告的。
庭审中被告称所售兴化市安丰镇新大街61号房屋占用了他人4.55平方米的土地使用权，提供了草图一份。原告质证称该草图并非相关职能部门所制作，原告是按现状购买的被告房屋，购买后未作任何改动。
上述事实，有庭审中原、被告的陈述及原告提交的由被告所书写的收条两份、被告出具给案外人袁心、王吉平的借条两份、中国工商银行股份有限公司兴化安丰支行借记卡账户历史明细账三份、江苏兴化农村商业银行卡内账户明细查询单、国有土地使用权证、房屋所有权证、证人吴某、杨某的证言及本院依职权调取的房屋所有权证、土地使用权证、原、被告签订的门面买卖协议各一份和本院庭审笔录予以证实。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案从查证情形分析认定如下：一、原告已实际履行了房款给付义务，其理由如下：1、截止2014年4月21日，被告已经收到原告款项557093.79元，另有被告应返还的房租款4万，合计收到原告597093.79元，2014年4月21日收条所载明的款项60万元，原告已履行完毕。庭审中，被告虽然只认可原告代偿工行贷款197093.79元及其未返还房租款，就2014年4月21日的收条中的其余款项不予认可，但原告提交了2014年3月11日及4月21日的取款记录，且4月21日的取款时间与被告出具给原告的收条所载明的时间完全一致。另外，按常理，如果第一份收条所载明的款项没有收到，被告在出具第二份收款收条前，肯定会与原告交涉，不可能再出具第二份收条。虽然原告代偿的中国工商银行兴化支行的贷款不足20万，但该贷款数额是双方在2014年2月10日的购房合同约定的，说明双方当初洽谈房屋买卖事宜时一致同意中国工商银行兴化支行的贷款按20万元计算。另外从时间上看，原告代被告偿还中国工商银行兴化支行的贷款时间为2014年3月19日，而被告出具第一份收条的时间为2014年4月21日，如果被告对原告代偿的银行贷款数额有争议，其在出具收条时应当主动核实，要求原告提供给付凭据，但被告在出具收条时直接写成60万元，说明原、被告双方在结算房款时也一致同意原告代偿的银行贷款按20万计算，由原告代偿后抵算房款。2、2014年5月29日，被告实际收到原告给付房款31万元，另有被告应返还的房租3万元，合计34万元。虽然被告只认可当天收到原告转账款17万及未退给原告的房租款，但当天原告曾另外汇款14万元给案外人袁扣华，且证人杨某、吴某到庭作证称，洽谈时被告本人在场，证人杨某同时陈述，当时智娟不在其父亲家，后来打电话才过来的，最后约定由智娟代被告偿还14万元给其及袁扣华。虽然被告对证人证言予以否认，但其质证时，根本未对证人进行对质，且从情理上说，如果未经被告同意，原告不可能将14万元汇给案外人袁扣华，如果被告尚有14万元没有收到，被告作为一名完全民事行为能力人，不可能出具34万元的收条给原告。且两笔汇款时间与原告出具34万元的收条所载明的时间完全一致，收条中同时注明“下余6万等搬家再付”的内容，更进一步说明截止到2014年5月29日，原告只剩6万元购房款未给付被告。故再加上被告应返还而未返还的3万元租金，可以认定第二份收条所载明的34万元，被告已经收到。3、原告后来代被告偿还给袁心、王吉平的借款6万，对此被告已当庭予以承认。综上，说明原告已经履行了房款交付义务，故对被告的陈述的未全额收到原告购房款的抗辩，本院依法不予采信。二、本院（2014）泰兴安民初字第0205号民事调解书有瑕疵，本院己裁定再审，但原、被告双方在办理房屋过户手续时是提交的落款时间为2014年3月10日的“门面买卖协议”，而不是持本院（2014）泰兴安民初字第0205号民事调解书办理房屋过户手续，且双方办理过户手续时并未处分位于兴化市安丰镇新大街61号门面房北侧原唐汝清的两间房屋。被告作为兴化市安丰镇新大街61号的商住楼的原所有权人，有权处分自己的财产。兴化市安丰镇新大街61号房屋是否占用了他人土地使用权，被告所举证据无法得到确认，对兴化市安丰镇新大街61号房屋的取得，原告属合法取得，且原、被告已于2014年5月8日就位于兴化市安丰镇新大街61号的商住楼办理了房屋所有权证变更手续，自过户后，位于兴化市安丰镇新大街61号的商住楼即属于原告所有，原告已经支付了购房款，被告应当将该房屋交付原告，但被告至今仍占有该商住楼的第二层房屋，未交付原告使用，其行为显属无理，应负该纠纷的全部责任，故对原告的诉讼请求，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第三十五条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告冯玉芹应于本判决发生法律效力之日起立即将位于兴化市安丰镇新大街61号商住房（房屋产权证号为兴房证安字第××号）第二层房屋腾空后交付原告使用。
案件受理费100元，公告费200元，合计300元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时预缴上诉费100元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：农行泰州海陵支行；账号：10×××68；行号：103312820114）。
审 判 长 朱 均
人民陪审员 戚怀美
人民陪审员 戴 丽
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 倪静宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条第一款第二项：（二）排除妨碍。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。