广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇四法大民初字第184号
原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社。所在地：广东省肇庆市四会市。
负责人赵亦明，该社社长。
委托代理人张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托代理人唐永沛，广东正明扬律师事务所实习律师。
被告周校英，男，1976年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人吴文华，男。
原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社诉被告周校英土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国忠、被告周校英及其委托代理人吴文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社诉称：被告是四会市英发钢业有限公司的股东及法定代表人，被告因成立公司需要，于2004年7月15日与原告（原“四会市大沙镇南江村赵村经济合作社”）签订了一份《土地租赁合同书》，合同约定：甲方（即原告）同意将位于南江工业园内总体规划编号38号之一的地块出租给乙方（即被告）用作工业用地建厂房和生活设施。租赁期限从2005年2月1日期算至2030年1月底共25年，其中2014年2月1日至2017年1月底，每年租金为198996元，被告应于每年的3月底前向原告支付当年租金的50%，7月底付清当年租金。乙方逾期向甲方缴交租金，则逾期未付的租金按每日4‰滞纳金甲方向乙方追收，甲方并有权终止合同。租用终止（包括合同期满、中途转租、退租）上述地块不动产部分，无偿归甲方所有，动产部分由乙方处理，但处理期不得超过一个月，逾期也归甲方所有。合同同时还约定了违约处理条款：甲乙双方必须严格遵守本合同，任何一方违约须赔偿另一方的实际损失。《土地租赁合同书》签订后，原告依约将涉案土地交付给被告使用，被告在涉案土地上建造了厂房等地上建筑物，被告也曾按合同约定向原告交付过土地租金。但是，自2014年3月，被告已无按期缴交2014年土地租金，金额达99498元。原告多次向被告催收土地租金，但是被告却以经营困难、资金无法周转为由一直拖延。而且被告所经营的四会市英发钢业有限公司也于2014年3月突然停止了所有生产经营活动，被告所经营的生产设备、原材料成品等均已被法院查封，可见被告已没有经济能力继续支付拖欠原告的土地租金。被告拖欠原告土地租金的行为已经构成了根本违约，根据《土地租赁合同书》第四条第3项约定、我国《合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权解除双方2004年7月15日签订的《土地租赁合同书》。另根据我国《合同法》第一百一十三条第一款规定，被告的严重违约行为造成原告巨大的经济损失，其中包括如果《土地租赁合同书》能够正常履行，原告可以获得从2015年至2030年的土地租金收益共3353698元，现原告请求被告按照原告可得土地租金收益的5%即167685.8元赔偿。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告2004年7月15日签订的《土地租赁合同》；二、被告返还案涉土地及地上建筑物给原告；三、被告支付原告拖欠土地租金99198元（土地租金暂计至起诉之日止，要求计至被告实际返还土地及地上建筑物之日止）；四、被告支付原告滞纳金17113.66元（滞纳金由2014年4月1日起算，暂计至起诉日止，要求计至被告实际付清拖欠土地租金日止）；五、被告赔偿原告经济损失167685.8元；六、本案全部诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社向本院提供的证据有：1、《土地租赁合同书》1份；2、《关于赵村农民自留用地协议》；3、（2013）肇四法民初字第909号《民事判决书》1份；4、《广东省国土厅关于四会市西北江第一商业城建设用地的批复》1份。
被告周校英辩称：我方不同意解除合同，四会市英发钢业有限公司正在重组，我方希望重组成功后继续经营。对拖欠租金的数额无异议，对原告主张的滞纳金和经济损失部分有异议，需要核实。
被告周校英未向本院提供证据。开庭后被告周校英经核实答复，认为原告主张的滞纳金过高，按日4‰的标准，年利率已达到146%，希望法院予以调低，可以参考中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金。
经审理查明：2005年7月7日，四会市南江经济开发总公司（甲方）与原告（乙方）、四会市大沙镇南江村民委员会（丙方）、四会市大沙镇人民政府（监督方）就有关四会市南江工业园内乙方自留用地的事项签订了《关于赵村农民自留用地协议》，约定乙方将座落在四会市南江工业园内的土地划出总面积为128亩的土地作乙方的自留用地，分别是南江工业园总体规划编写的第28号之二、三和第27号地块（面积为56亩），第36号之二C（面积为34亩）、第38号之一（A）地块（面积为38亩）。被告周校英是四会市英发钢业有限公司的法定代表人。2004年7月5日，原告广东省四会市大沙镇南江村赵村村经济合作社（原“四会市大沙镇南江村赵村村经济合作社”）作为甲方，被告周校英作为乙方，四会市大沙镇南江村民委员会作为丙方即合同执行监督方，签订《土地租赁合同书》，约定甲方同意将位于南江工业园内总体规划编号38号之一的地块出租给乙方用作工业用地，建厂房和生活设施；租赁期限从2005年2月1日起算至2030年1月底共25年；租赁地块面积为19097.99㎡，折合28.65亩（实用面积）；各年租金如下：2005年2月1日至2008年1月底，租金171900元／年；2008年2月1日至2011年1月底，租金180495元／年；2011年2月1日至2014年1月底，租金189520元／年；2014年2月1日至2017年1月底，租金198996元／年；2017年2月1日至2020年1月底，租金208946元／年；2020年2月1日至2023年1月底，租金219393元／年；2023年2月1日至2026年1月底，租金230363元／年；2026年2月1日至2029年1月底，租金241881元／年；2029年2月1日至合同期满，租金241881元／年；每年的3月底前乙方向甲方支付当年租金的50%，7月底前乙方向甲方付清当年租金，乙方也可在当年3月份内一次性付清当年的租金；乙方逾期向甲方缴交租金，则逾期未付的租金按每日4‰滞纳金甲方向乙方追收，甲方并有权终止合同；租用终止（包括合同期满，中途转租，退租）上述地块不动产部分，无偿归甲方所有，动产部分由乙方处理，但处理期不得超过一个月，逾期也归甲方所有；违约处理：甲乙双方均须严格遵守本合同，任何一方违约须赔偿另一方的实际损失等。签订合同后，被告按照《土地租赁合同书》的约定按时缴交了2005年2月1日至2014年1月底期间共9年的土地租金。因被告经营的四会市英发钢业有限公司因经营困难，资金无法周转，自2014年3月起，未按期缴交租金。
以上事实，有原、被告的陈述及提供的证据材料、本院制作的开庭笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受法律保护；但《土地租赁合同书》约定的租赁期限为从2005年2月1日起至2030年1月底共25年，租赁期限超过了二十年；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，该合同租赁期超过二十年的部分为无效。据此，《土地租赁合同书》的租赁期限应调整为从2005年2月1日起至2025年1月31日止共二十年为宜。《土地租赁合同书》签订后，原告依约将约定的地块交付被告使用，被告应按合同约定按时缴交土地租金。经被告确认及本院核实，截至原告起诉之日，被告拖欠的到期土地租金为99498元。原告请求判令被告支付拖欠租金99498元，于法有据，本院予以支持。按合同约定，上述土地租金被告应于2014年3月31日前支付给原告，被告过期未支付，已构成违约，应当根据《土地租赁合同书》的约定承担相应的违约责任。根据《土地租赁合同书》的约定：被告逾期缴交租金，原告有权就逾期未付的租金按每日4‰计算滞纳金。该“滞纳金”旨在督促被告按时足额缴交租金，从法律性质来看应属违约金。被告开庭时对滞纳金提出异议，经核实后答复本院，请求本院予以调整，并认为可以参考中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因原告未提供证据证明其因被告周校英违约造成的实际损失具体是多少，考虑到被告逾期付款将造成原告资金被占用，会给原告造成一定的利息损失，故结合当事人的过错程度、合同的履行情况、目前银行贷款和逾期贷款的利率水平以及违约应有的补偿性、惩罚性等因素，就拖欠租金时间（约半年）来看，双方约定的日4‰的利率相当于年利率146%，超过目前中国人民银行六个月至一年（含一年）贷款基准利率6%的24倍，超过最高逾期贷款罚息年利率9%（基准利率为年利率6%最高可上浮50%）的16倍，应属过高。因此，本院对被告的抗辩意见予以采纳。对逾期付款利息，本院酌定按目前中国人民银行六个月至一年（含一年）贷款基准利率6%的四倍（即年利率24%）计算为宜。关于原告与被告签订的《土地租赁合同书》是否具备解除条件的问题。原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，主张被告拖欠土地租金的行为构成根本违约，请求判令解除双方签订的《土地租赁合同书》。就本案而言，首先，根据《土地租赁合同书》，双方约定的租赁期限为25年（经本院依法调整为20年），原告签订合同的目的是从被告处获取20年的租金收益，从2005年签订租赁合同起至2013年，原告已从被告处获取了8年的租金收益，虽然现在被告因经营困难拖欠数月的租金，但被告庭审中已表明继续经营企业的愿望，并正尝试采取重组等方式盘活企业，如被告能继续经营，合同继续履行，原告签订合同的目的是可以得到实现的。因此，被告迟延履行债务的行为并不必然致使合同目的不能实现，即被告并未构成根本违约。其次，从2005年签订租赁合同起至2013年，长达8年的时间里，被告均未出现拖欠租金的情况，被告拖欠租金的原因是企业经营暂时陷入困难，并非故意拖欠租金。再次，被告从2005年2月开始经营企业至今，已有一定的投入，如果仅因被告延迟支付数月的租金而解除《土地租赁合同书》有悖于公平原则及不利于维护交易稳定。因此，综合本案合同签订的时间、期限、被告违约的情况等因素考虑，对原告主张解除《土地租赁合同书》的诉讼请求，本院不予支持。因《土地租赁合同书》尚未解除，本院已就被告拖延租金的行为判令被告向原告支付违约金（即前述的“滞纳金”），原告请求被告返还案涉土地及地上建筑物、赔偿经济损失167685.8元没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告周校英应于本判决生效之日起十日内向原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社支付拖欠的土地租金99498元及滞纳金（滞纳金以99498元为基数，按年利率24%的标准从2014年4月1日起计算至本判决确定的付款之日止）。
二、驳回原告广东省四会市大沙镇南江村赵村经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5564元，由被告周校英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 宋盛才
审 判 员 李月明
代理审判员 彭静雯
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 梁始延