上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初44578号
原告：胡海青，男，1982年8月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：董福根，上海利好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董凌，上海利好律师事务所律师。
被告：孙启明，男，1964年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
第三人：洪武，男，1978年11月2日生，汉族，住浙江省天台县始丰街道龙二村凤栖街***号。
委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所。
委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所。
原告胡海青与被告孙启明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。2017年8月11日，本院依法追加洪武作为第三人参加诉讼，于2017年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告胡海青及其委托诉讼代理人董福根、董凌，被告孙启明的委托诉讼代理人叶元丰，第三人洪武的委托诉讼代理人朱义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海青向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的两份租赁协议无效；2、判令被告退还保证金人民币(以下币种同)5万元，租赁费35,900元(自2017年5月16日至2017年6月30日，计算标准为年租金19万+95,000元/365天×46天)；3、判令被告赔偿经营损失231万元(暂定292万/年，按50%计算19个月，最终以司法鉴定为准)；4、判令被告向原告赔偿装修损失1,168,740.93元。事实与理由：2014年1月1日，原、被告双方签订两份《租赁协议》：第一份《租赁协议》为原告承租上海市浦东新区下南路XXX号房屋的500平米，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，年租金19万元人民币，保证金2万元；第二份《租赁协议》为原告承租上海市浦东新区下南路XXX号房屋的270平米，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，年租金95,000元人民币，保证金3万元。协议签订后，原告于2016年4月6日起租，于2016年6月1日花费100万元对上述房屋进行装修。2016年12月，浦东新区北蔡镇环境综合整治工作领导小组办公室张贴《公告》，对北蔡镇域范围内整治违法建筑。2017年4月5日，北蔡镇南新村村民委员会张贴《公告书》，以下南路XXX-
XXX号大楼系“无证建筑”为由，将进行拆除并限期原告于2017年5月15日前停止经营并搬离，原告无法继续承租造成了严重的经济损失，故为维护自身合法权益，起诉至法院，诉请如前。
被告孙启明辩称：认可系争协议均无效;对原告支付的租赁保证金5万元同意退还；对原告主张的应退租金数额无异议，但认为应扣除2017年3-5月的水电费31,900元，抵扣后实际应退还4,000元；原告无充足证据证明其经营损失、装修损失，故不应赔偿。
第三人洪武述称：第三人与原告之间的转让内容仅涉及经营权、装修、设施设备，与原、被告之间的房屋租赁无关。另在转让协议中,第三人已将未使用部分的租金和5万元保证金一并转让给了原告。
本院经审理，被告对原告提供的涉案租赁协议、《公告》、《告知书》、租金支付凭证，原告对被告提供的工商信息、相关租赁协议以及第三人对原告提供的《浴场转让协议》真实性均无异议，现认定事实如下：
上海新谊沐浴有限公司(以下简称新谊公司)于2014年6月成立，被告为该公司股东之一，系争房屋为新谊公司从案外人处承租而来。
2014年1月23日，新谊公司与第三人签订两份《租赁协议》，约定第三人分别承租下南路XXX号270平米和500平米的房屋，租期至2018年12月31日。2016年4月6日，原告与第三人签订《浴场转让协议》，约定第三人将位于上海市浦东新区下南路XXX号新谊沐浴一次性转让给原告经营，浴场转让费160万元，押金2万元，剩余房租55,600元，合计1,675,600元；此协议签订五日内，原告须付清全部余款，第三人将房屋租赁合同转至原告名下。另第三人在合同尾部备注：另加四楼押金3万。
2016年4月10日，原、被告签订两份《租赁协议》(协议落款日期2014年1月1日，系倒签)，第一份《租赁协议》为原告承租上海市浦东新区下南路XXX号房屋的500平米，房屋用途为沐浴，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，年租金19万元，以先付后用为原则；租金分四次支付；保证金2万元。第二份《租赁协议》为原告承租上海市浦东新区下南路XXX号房屋的270平米，房屋用途为办公、住宿，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，年租金95,000元，以先付后用为原则；租金分四次支付；保证金3万元。两份协议中均备注有“合同期内，如遇动迁，装修补偿70%归原告所有，30%归被告所有”的内容。原告实际于2016年4月6日起租，并分四次向被告支付了一年度的租金285,000元。
2016年12月，上海市浦东新区北蔡镇环境综合整治工作领导小组办公室就北蔡镇的环境整治工作发布“五违四必”的《公告》。2017年4月5日，北蔡镇南新村村委会张贴《告知书》，以下南路XXX-
XXX号大楼未经审批建造，系无证建筑为由，要求于2017年5月15日前停止营业并搬离该建筑。2017年5月下旬，系争房屋被拆除。
另查，新谊公司认可原、被告之间的租赁事实。
审理中，被告向本院提交了新谊公司2017年9月10日出具的情况说明，主要内容为：新谊公司为下南路XXX号承租方，该大楼内的新谊浴场，系该公司交给孙启明承包经营。
原告表示，根据其提供的水电费缴纳凭证，原告已缴纳2017年3月的水电费，对2017年4、5月的水电费14,082.50元，同意在应退还的未使用租金中扣除；对诉请的经营损失，可依据水电费缴纳凭证，申请第三方鉴定来倒算原告的经营收入；浴场转让时原有装修已陈旧，原告拆除后全部重新装修，因装修是叫自己亲戚做的，没有合同和付款凭证，拆违部门也没有对装修进行过评估，其诉请装修损失的数额以其自行委托的《现值估价咨询意见书》(评估造价为1,374,989.33元，现值为1,168,740.93元)为准。
第三人表示，其征得新谊公司同意后固定装修花费了40-50万元，转让后原告没有重新装修，但可能存在简单的局部整理。
被告表示，对第三人的装修情况不清楚，原告从第三人处转让过来后没有进行过装修直接经营了。
本院认为，系争房屋为违法建筑，已被纳入“拆违”整治范围，胡海青与孙启明签订的两份租赁协议应属无效。合同无效，出租方应返还房屋保证金及相应未占用房屋期间的租金，对装修损失应根据双方过错比例分摊。双方争议点在于被告是否应退还租金及保证金，以及装修损失的分摊问题。
首先，就租金和保证金问题。对5万元保证金，被告同意退还，本院据此判决。对水电费，原告已出示了2017年3月的水电费收据，其认为该月水电费已缴纳的意见，具有事实依据。鉴于双方均同意水电欠费在原告未使用部分的租金中扣除，本院照准。
其次，就装修损失问题。被告作为房屋出租方，将无证房屋出租给原告使用，其对租赁合同的无效承担主要过错，而原告作为承租方，在承租房屋时未尽到合理的审查义务，其对合同无效承担次要过错。系争房屋现已拆除，无法进行司法鉴定确定装修价值，原告单方委托案外单位对下南路XXX号3-4层新谊浴室装修工程的价值进行评估，被告对此不认可，况且原告单方委托的评估造价明显高于原告诉称的装修花费，故本院对此咨询意见书的结论不予认定。原告称转让后其将原有装修全部拆除后进行了重新装修，未提供证据。本院根据租赁房屋面积及用途、双方的过错比例、合同(无效)具体履行情况等综合因素，酌定被告赔偿原告装修损失20万元。
另外，原告主张的经营损失系合同无效导致其不能利用房屋产生的间接损失，本质上系其构建另一层法律关系所获之利益，即通过一定的债权债务往来所产生的预期收益，由于正常的商业风险、法律风险的影响，该项所得本身具有极大的不确定性，法律上无法准确预计将来的经营收益。胡海青称可通过鉴定，以之前水电费缴纳数额倒推经营收入(利润)，显然不具备合理性和可操作性。加之原告未办理过浴室经营证照，其经营行为本身不具有合法性，行为人从违法行为中获利有违诚信，故原告要求被告赔偿经营损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告胡海青与被告孙启明就上海市浦东新区下南路XXX号房屋(共计770平方米)签订的两份《租赁协议》无效；
二、被告孙启明于本判决生效之日起十日内退还原告胡海青保证金5万元；
三、被告孙启明于本判决生效之日起十日内退还原告胡海青租赁费21,817.50元(已扣除2017年4、5月的水电费14,082.50元)；
四、被告孙启明于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡海青装修损失20万元；
五、驳回原告胡海青的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35,317元，减半收取计17,658.50元，由原告胡海青负担14,864.50元、被告孙启明负担2,794元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一七年九月二十日
书记员 朱晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。