广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0802民初1830号原告：朱华盛。原告：杨海良。两原告委托诉讼代理人：杨海帆。被告：湛江富虹房地产开发有限公司。法定代表人：邹艳红，总经理。委托诉讼代理人：于敏，该公司员工。委托诉讼代理人：鄢长亮，该公司员工。原告朱华盛、杨海良与被告湛江富虹房地产开发有限公司（富虹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱华盛、杨海良的委托诉讼代理人杨海帆，被告富虹公司的委托诉讼代理人于敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱华盛、杨海良向本院提出诉讼请求：1、被告支付给原告逾期交房违约金301781.21元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区l2栋804房。合同第八条约定被告应于2010年11月30日前将商品房交付给原告使用，但直至2016年12月15日，被告都无法将验收合格的房屋交付给原告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的责任”，部分对逾期交房和未按条件交房约定了违约金及计算方法，即：若逾期交房超过60日后，违约金按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。原告依约全额支付了购房款，已全面履行了合同义务，但被告迟至2016年12月15日都无法交房，严重侵害了原告的权益。按照合同约定，被告应按日向原告支付已交房价款万分之四的迟延交房违约金，即501631元×0.04%×1504天＝301781.21元（购房款501631元，逾期天数从2010年12月1日计至2016年12月15日，按工作日计1504天）。被告辩称：1、原告请求逾期交房违约金已超过诉讼期限。2、逾期交房并非被告的过错造成的。造成被告未能及时向原告交房的原因是湛江中院的错误查封以及工程施工方恶意延误工期造成的。湛江中院接受中国农业银行湛江市分行的申请，错误地查封了富虹上游城项目，导致工程停工数月。其后，湛江中院作出判决驳回中国农业银行湛江市分行的诉讼请求，并解除了查封。工程施工期间，施工方屡屡以停工相威胁，多次提出不合理的补偿要求。被告为促使施工方按期完成工程施工任务，以维护包括原告在内的广大购房业主的利益，已多次向施工方作出让步，额外补偿其数千万元，并一再强调施工方必须按期完成工程任务。但施工方不顾诚信，恶意停工，以致造成被告未能按期向原告交房的后果。从主观上说，被告对逾期交房并无任何过错；从客观上说，因湛江中院的错误查封及施工方恶意延误工期致使被告未能按期向已购房业主交房，严重影响了被告商业形像和销售进度，被告因此已遭受了巨大的损失。另外，原告主张的逾期交房违约金过高，依法应当予以调整。其次，被告逾期交房并未给原告造成实际损失，原告在起诉状中亦未说明其遭受的实际损失。被告于2010年12月31日已通知业主收房，且原告的姐姐入住我小区，并于2011年10月19日实际收房。经审理查明，原告于2010年5月5日与被告富虹公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201002818号），购买位于湛江市赤坎区南桥北路1号“富虹·上游城”商住小区12号楼804房，房款共501631元。合同约定：出卖人富虹公司应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而买受人原告又选择继续履行合同的，出卖人富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。同时，在合同补充协议的第13条规定：合同所有的约定日期天数除法定假日外，以政府部门实际工作日计算，法定假日除外。合同签订后，原告依约支付了房款501631元,富虹公司则未能按约将房交付给原告使用,以致引发双方纠纷，原告遂诉诸本院。另查明：湛江市赤坎区南桥北路1号“富虹·上游城”商住小区12号楼于2016年5月26日经验收合格。原告与其委托诉讼代理人杨海帆为姐妹关系，杨海帆居住在“富虹·上游城”商住小区12号楼804房。庭审中，杨海帆确认原告委托其于2016年9月（具体几号不清楚）到被告公司催促依约交房，被告抗辩其分别于2010年12月31日电话通知和2015年10月在《湛江日报》登报公示通知原告收房。本院认为，原告与被告富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，出卖人富虹公司应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而买受人原告又选择继续履行合同的，出卖人富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应尊重当事人双方的约定，该约定为有效约定，双方应遵照履行。被告依约应当于2010年11月30日前将验收合格的商品房交付给原告，但涉案商品房迟于2016年5月26日才验收合格。被告抗辩已分别于2010年12月31日电话通知和2015年10月在《湛江日报》登报公示通知原告收房，但涉案商品房于2016年5月26日才符合约定的交房条件，故被告逾期交房的违约行为成立。被告逾期交房计算时间，涉案商品房于2016年5月26日验收合格后，被告没有再通知原告收房，但原告委托其姐姐杨海帆于2016年9月到被告公司催促交房事宜，应视为被告于2016年9月才履行通知交房义务，由于原告没有明确2016年9月哪一天，故本院酌情确认逾期交房天数计至2016年9月1日。关于被告辩称原告请求支付逾期交付违约金已超过诉讼时效，根据合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向出卖人支付已交付房价款万分之4的违约金，该条款约定的逾期交房违约金是按日累加计算，并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。被告未能按合同约定将房屋交付给原告，其违约状态持续至2016年9月，因此原告主张逾期交付房屋违约金没有超过二年的诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当按照约定支付从2010年12月1日起至2016年9月1日止逾期交房违约金给原告。扣除法定节假日,该期间的逾期天数为1429天。因此，根据双方关于违约金计算标准的约定，该期间逾期交房违约金为286732.28元。由于被告认为违约金过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告没有证据证明被告的违约行为给其造成多少实际损失，按照双方约定计算的违约金286732.28元已占购房款501631元的57.16%，明显过高，应予调整。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按照购房款501631元的30%，调整被告应支付的逾期交付违约金共150489.3元（501631元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江富虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金150489.3元给原告朱华盛、杨海良。二、驳回原告朱华盛、杨海良的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913.36元，由原告负担1456.68元，被告负担1456.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇一七年二月二十八日书记员  张 骞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”