中华人民共和国
浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙舟民初字第13号
原告舟山加藤佳食品有限公司。
法定代表人胡佰海。
委托代理人邵汉军。
被告舟山谷林食品有限公司。
法定代表人中川保男。
委托代理人俞文。
委托代理人杨向荣。
被告株式会社格林食品。
法定代表人千叶静夫。
委托代理人俞文。
委托代理人管建军。
原告舟山加藤佳食品有限公司（以下简称加藤佳公司）为与被告舟山谷林食品有限公司（以下简称谷林公司）、被告株式会社格林食品（以下简称格林公司）租赁合同纠纷一案，于2011年8月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2011年11月8日、2012年3月16日公开开庭审理了本案。原告加藤佳公司委托代理人邵汉军，被告谷林公司委托代理人俞文、杨向荣，被告格林公司委托代理人俞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告加藤佳公司诉称：谷林公司系格林公司的全资子公司。格林公司为在中国境内设立谷林公司，于2008年7月2日与原告签订了《厂房和场地租赁合同》，合同载明：第一条：租赁的厂房约13000平方米及场地约18000平方米，租期为二年，原告于2008年7月30日前向乙方（格林公司）交付该房屋。第四条：租期内不另计租金，用贸易补差方法予以弥补。第九条第（五）项：乙方投资设立的谷林公司成立后，该合同的承担主体由乙方自动变更为谷林公司，乙方的权利义务由该公司承继等。2008年8月5日，格林公司又与原告等出租单位共同签订了《协议书》，对上述2008年7月2日的《厂房和场地租赁合同》等内容，以书面《协议书》形式予以进一步的确认与担保，并授权出租方与谷林公司签署相关租赁合同。上述二份合同签订后，原告依约交付了合同所约定的租赁场地与厂房，并因此停止了相应的生产、经营活动。格林公司也据此在中国境内于2008年8月以外国法人独资方式成立了谷林公司。
谷林公司与格林公司理应在合同签订后以贸易补差的方式弥补原告的租金，但谷林公司与格林公司不但未能付清合同第五条第（一）项所规定的承租期间已发生的水、电、煤、通讯、物业等费用（另案起诉），也未兑现上述合同约定的贸易补偿租金义务，更未支付任何租金给原告，构成如下违约：第一、租金：虽原、被告在本次租赁合同中对租金内容约定不明，但根据《合同法》第六十二条“价款或报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”之规定，由于加藤佳公司与舟山港明食品有限公司（以下简称港明公司）二企业在厂房和场地出租前二年在年总产值、及出口水产企业主要资质（美国FDA、欧盟EEC注册认证）等各方面情况基本相当，故本案租金应当参照谷林公司与港明公司于2008年8月8日签订的《租赁合同》中约定的每年3亿2千万日元的市场价格为计算依据。本案合同期二年总租金应当为6亿4千万日元，且该二年合同期满后，合同因未及时解除而又自动延续，谷林公司己实际延长使用一年（2010年7月30日至2011年7月30日止），故租金增加3亿2千万日元，三年租金总计9亿6千万日元。第二、违约金：由于被告方一直未能如期支付上述应付租金，根据双方《厂房和场地租赁合同》第八条之规定，应支付合同项下租金总额5%的违约金（即4千8百万日元）。第三、逾期利息：合同租赁期间及期满后应付未付的租金逾期利息13229136元人民币。以上三项总合计金额为95179536元人民币。
原告认为，《厂房和场地租赁合同》及相关《协议书》系本案原、被告真实意思表示，符合中国的法律规定，应为合法有效，双方当事人应当严格遵守并实际履行。格林公司系谷林公司的发起人，格林公司又系设立谷林公司时所涉租赁及资产转让合同担保人，因此，依据最高院《关于适用公司法若干问题的规定三》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，格林公司应当对其设立的谷林公司清偿不能的后果承担发起人的合同责任。请求：1、依法判令自2011年8月1日起解除原、被告于2008年7月2日所签订的《厂房和场地租赁合同》。2、依法判决谷林公司支付厂房、场地租金96000万日元（按2011年7月16日日元外汇牌价折人民币78048000元）、违约金4800万日元（折人民币3902400元）、及逾期支付利息13229136元人民币，三项合计95179536元人民币。3、依法判令格林公司对上述各项费用的支付承担责任。
被告谷林公司、格林公司答辩称：一、原、被告双方于2008年7月2日签订的《厂房和场地租赁合同》并没有实际履行，也无法履行。原告没有向被告移交本合同中的厂房和场地，订立合同仅仅因为注册谷林公司需要提交租赁文件，并非双方准备实际履行，这个从合同关于租金标准、期限等未予明确规定就可以说明，合同约定“用贸易方式补偿租金”也无法履行。二、原告主张租金没有事实依据。即使合同是真实有效的，根据合同第四条约定，承租期内不另行计付租金，用贸易方式补偿。因此，原告并没有根据本合同向被告主张租金的权利。原告通过类比的方式计算所谓被告欠付的租金也毫无道理。三、即使被告应该支付租金，那么原告的起诉也超过了诉讼时效，根据法律规定，欠付租金的诉讼时效为一年，故原告起诉已经超过了时效，丧失了胜诉权。四、原告起诉格林公司没有事实和法律根据。原告引用公司法司法解释（三）第二条，要求格林公司承担合同责任，是对法律的误读，根据《厂房和场地租赁合同》第九条第（五）项规定：乙方（格林公司）投资设立的谷林公司成立后，本合同的承担主体由乙方自动变为该公司，乙方的权利义务由该公司继承。也就是说即使本合同要履行也应由谷林公司来履行，与格林公司无关。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律根据，请求法院依法予以驳回。
原告加藤佳公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据1、《厂房和场地租赁合同》，拟证明双方的租赁关系；证据2、《交接证明》，拟证明加藤佳公司的厂房和场地随着资产交接，已经交付给被告方，合同已经履行；证据3、《协议书》，拟证明格林公司与本案的关系；证据4、浙江省高级人民法院（2010）浙商外终字第82号判决书，拟证明被告在该案诉讼中承认租用了加藤佳公司的场地和房屋；证据5、被告在该案中提供的证据目录，证明目的同证据4；证据6、本院（2011）浙舟执民字第1-1号裁定书和（2010）浙舟执民字第40-3号裁定书，上述裁定内容均为查封被执行人谷林公司所有的存放于加藤佳公司内的全部机械设备、水电设施、工具和车辆（详见转让资产清单），拟证明被告租赁过加藤佳公司的场地；证据7、资产转让清单，拟证明资产转让的事实；证据8、港明公司与被告签订的《厂房和场地租赁合同》，拟证明本案的租金参照；证据9、产值证明，拟证明港明公司与原告加藤佳公司产值相等；证据10、港明公司与原告加藤佳公司的《出口食品生产企业备案证明》，拟证明港明公司与加藤佳公司一样都拥有FDA、EEC注册认证。
被告质证认为，对原告证据1，真实性无异议，关联性有异议，该合同仅为被告设立公司时注册使用，并不是实际履行的租赁合同；对原告证据2，被告认为实际移交的是港明公司动产，加藤佳公司的设备并没有移交；对原告证据3，被告认为该证据与本案没有直接关系，不能证明原告主张；对原告证据4，被告认为该判决否定了当时被告提出的使用加藤佳公司场地的主张，因此不能证明原告的主张；对原告证据5，质证意见同证据4；对原告证据6，被告认为法院查封的资产只有港明公司场地内的，没有存放于加藤佳公司的；对原告证据7，被告认为原告该证据超过举证时限，不予质证。对原告证据8、证据9、证据10，被告认为该3份证据与本案没有关系，不能证明原告主张。
被告为证明其主张提供了《资产转让协议》，拟证明本案租赁物并未交付。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。
双方对上述证据真实性、合法性均未提出实质性异议，经审查本院对此予以确认。双方举证均是围绕租赁合同是否真实履行以及租金参照标准如何确定来进行，对于上述证据与双方主张的关联性，本院将在争议问题分析认定部分一并予以阐述。
经审理查明：2008年7月2日，原告加藤佳公司作为出租方（甲方）与承租方被告格林公司（乙方）签订了《厂房和场地租赁合同》。关于租赁标的物：合同约定原告加藤佳公司将其拥有的建筑面积约13000平方米厂房和约18000平方米国有土地使用权租赁给被告格林公司。关于租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该厂房和场地仅作为乙方在舟山市新设立的独资公司谷林公司生产水产品的工厂使用，乙方保证在租赁期间未经甲方书面同意以及按规定经有关部门审批而未核准前，不擅自改变约定的用途。关于交付日期和租期：双方约定甲方于2008年7月30日前向乙方交付该房屋，租赁期限为两年；租赁期满乙方需要继续承租，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出书面续租要求，甲方应同意并重新签订租赁合同，租金另行商量确定。关于租金：双方约定承租期内，不另行计付租金，用贸易补差的方法予以弥补。关于违约责任：双方约定一方违约应承担违约责任，违约金为本合同项下租金总额的5%。关于其他条款：双方约定乙方投资设立的谷林公司成立后，本合同的承担主体由乙方自动变更为该公司，乙方的权利义务由该公司承继。双方在履行本合同过程中发生纠纷的，应当通过协商解决。协商不成，可向不动产所在地人民法院起诉，并适用中华人民共和国法律。
2008年8月4日，由格林公司全资设立的谷林公司经舟山市工商行政管理局核准成立。
2008年8月5日，以株式会社加卜吉为甲方，格林公司为乙方，港明公司、加藤佳公司为丙方，三方协商一致后签订《协议书》，该《协议书》第二条约定，甲、乙、丙三方对乙方在中国舟山市设立的谷林公司与丙方之间签订的《资产转让协议》以及《厂房和场地租赁合同》（合称该两合同）的内容予以确认，并对此进行封存。丙方提交了上述一的资料（协议第一项约定的资料）后，丙方与新公司（谷林公司）签署封存的该两合同。第三条约定，乙方和新公司协助丙方开始准备本资产转让协议的资产交接证明的签署。第五条约定，基于本资产转让协议丙方将其所有的机械设备、水电设施、工具以及车辆以16亿日元的价格转让给新公司，新公司对转让资产由自己使用。新公司在本租赁合同有效期间，不得将转让资产向第三方转让、出租以及转移……。第六条约定，基于本租赁合同，丙方将其所有的厂房和土地使用权的一部分租赁给新公司，用于新公司进行水产品加工以及相关业务。关于租赁的面积和租金、有效期等事宜见本租赁合同的规定。乙方对新公司应支付的4亿日元预付租金进行保证，如果新公司未能根据本租赁合同规定支付预付租金4亿日元，甲方、乙方承担连带责任。第七条约定，丙方通过必要的协助，使新公司尽早开始生产。
2008年8月8日，根据《协议书》约定，港明公司、原告加藤佳公司（甲方）与被告谷林公司（乙方）签署了《资产转让协议》。该《资产转让协议》第二条约定：本协议的对象为甲方所有的全部机械设备、水电设施、工具以及车辆（详见转让资产清单），转让价格为相当于16亿日元的人民币。甲方已经分别对此作出了董事会决议。第三条约定：乙方于2008年8月15日之前将相当于16亿日元的人民币转让金一次性支付给甲方。外汇汇率按照支付前一日中国外汇局公布的外汇中间价计算。第四条约定：1、乙方在支付转让金同时，甲方将转让资产一次性交付给乙方。在交接转让资产时，甲乙双方对照资产清单进行清点验收，并在交接证明上签字。双方在交接证明上签字后，交接完成。2、乙方对甲方的转让资产已经十分了解，并就转让资产的现状进行受让，乙方不得以转让资产存在瑕疵为由向甲方主张任何权利。3、转让资产交接后，乙方对此自用。在乙方与甲方另行签订的《厂房和场地租赁合同》有效期内，乙方不得将资产向第三方转让、租赁、转移。但是如果出现不得不向第三方转让、租赁、转移的情况时，应当事先与甲方协商解决。
2008年8月8日，港明公司与被告谷林公司签订了《厂房与场地租赁合同》，该协议约定被告谷林公司向港明公司租赁厂房（不包括包装车间）、办公大楼、仓库的一部分，建筑面积94976.22平方米。港明公司现有的工厂内的道路、广场以及其他公共部分由工厂内的各公司共同使用，但被告谷林公司有优先权。上述厂房和土地使用权的租金合计为两年64000万日元。其中4亿日元的租金在合同生效厂房交接的同时，被告谷林公司应一次性预付，其余24000万日元在履行期内每月支付1000万日元。
2008年8月15日，港明公司、原告加藤佳公司与被告谷林公司三方签署《交接证明》。该《交接证明》记载：港明公司、加藤佳公司（两公司合称为转让方）与谷林公司（受让方）三方确认，转让方已经于2008年8月8日将记载于本合同附一《转让资产清单》中的资产交付受让方。
2008年10月港明公司、加藤佳公司向中国国际经济贸易仲裁委员会提交仲裁申请就《协议书》、《资产转让协议》约定的16亿日元资产转让金和4亿厂房场地租金，请求被告谷林公司支付，株式会社加卜吉、格林公司承担连带责任。中国国际经济贸易仲裁委员会就该案作出裁决，认定谷林公司于2008年8月11日支付了14000万日元资产转让金和租金，判令谷林公司支付20000万日元资产转让金和40000万日元租金。
本案双方争议的焦点为：2008年7月2日双方签订的《厂房和场地租赁合同》是否实际履行；被告是否需要支付租金；原告的请求是否超过诉讼时效。
一、关于2008年7月2日双方签订的《厂房和场地租赁合同》是否实际履行。本院综合双方提供的证据就该事实分析认定如下：格林公司为设立谷林公司并快速形成生产能力，收购已经具有生产能力的港明公司、加藤佳公司的全部机械设备、水电设施等现成的生产工具以及租赁上述两公司现有的厂房、场地。格林公司与加藤佳公司签订本案租赁合同以及与加藤佳公司、港明公司签订《协议书》，确认新设立的谷林公司与加藤佳公司、港明公司签订的《资产转让协议》和《厂房和场地租赁合同》的内容，并对谷林公司履行合同（《资产转让协议》以及与港明公司的《厂房和场地租赁合同》）进行担保。上述一系列行为无不为达成这一目的展开。除本案合同履行有争议外，其他合同均已经履行。根据本案证据资产《交接证明》，加藤佳公司、港明公司向谷林公司按照资产转让清单交付了全部机械设备、水电设施、工具以及车辆，履行了资产转让协议的义务。此后，港明公司、加藤佳公司向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁要求格林公司、谷林公司支付全部资产转让款，其主张的基础就是双方交接了全部资产。而格林公司、谷林公司在仲裁中对资产交接并未提出异议，而是仅提出转让款已经支付的抗辩。在（2010）浙商外终字第82号案件二审中，谷林公司也承认租用了加藤佳公司的场地，现格林公司、谷林公司向本院抗辩交接的仅为港明公司的资产，而没有交接加藤佳公司资产，该主张与其前述行为不符，也与本案证据所证明的事实相悖，本院不予采纳。港明公司、加藤佳公司的生产设备均是已经安装使用的设备，这些设备均按照当时状况进行交付，谷林公司接受了上述设备，也意味着同时接管了安装这些设备的厂房。由此，本院认定，加藤佳公司已经交付了本案《厂房和场地租赁合同》约定的全部厂房和场地。
二、被告是否需要支付租金以及租金如何确定。原告认为，租赁合同中对租金内容约定不明，应根据《合同法》第六十二条第（二）款“价款或报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。被告认为即便本案合同是真实有效的，根据合同第四条承租期内不另行计付租金的约定，原告并没有向被告主张租金的权利。本院认为，租赁合同虽然约定承租期间被告不支付租金，但双方在合同中约定以贸易补差方法进行弥补，应理解为双方约定通过贸易往来，被告给予原告相当于租金的利益作为补偿。其实质为租金支付方式的变化，而非无偿租赁。按照常理双方既然在合同中仅作原则性约定，事后应对贸易如何进行、补偿的方式以及补差的金额进行协商，否则就不具有操作性。但此后，根据原告陈述双方并没有进一步协商。考虑到租赁合同履行后不久双方关系恶化，2008年10月，加藤佳公司和港明公司申请仲裁要求两被告支付资产转让款和租金（港明公司与谷林公司的租赁合同租金），2009年2月格林公司在本院分别对加藤佳公司和港明公司提起国际货物买卖合同诉讼等，双方之间继续协商并通过贸易进行租金补偿事实上已无法实现，而租赁合同已实际履行，现被告方也没有通过贸易或其他方式给原告实质性补偿的证据，故原告请求本院依照市场规则另行确定租金要求合理。港明公司与加藤佳公司地理位置相邻，两家均为水产品加工企业，其厂房、场地、设施基本相同，租金具有可比性，考虑到出口水产企业生产主要为室内加工，故本院参照两份《厂房和场地租赁合同》中房屋建筑面积的比例，酌情确定本案租赁合同二年的租金为105600000日元。
三、原告请求是否超过诉讼时效。本案租赁合同约定租赁期间被告不另行支付租金，而是以双方此后通过贸易进行补偿，但此后双方对贸易补偿问题并没有作出具体安排予以明确，双方权利义务尚未确定，故被告以租赁合同终结期限作为时效起算并据此提出的时效抗辩主张不能成立。
综上，本院认为，本案为涉外民事合同纠纷，当事人在合同中选择处理纠纷的法律为中华人民共和国法律，故依照当事人约定以中华人民共和国法律作为审理本案实体问题的准据法。
本案《厂房和场地租赁合同》系格林公司为设立谷林公司以自己名义与加藤佳公司签订，双方意思表示真实，不违反中华人民共和国法律规定，应为有效，双方均应诚实履行。双方在合同中约定格林公司投资设立的谷林公司成立后，合同承担主体自动变更为该公司，相应的合同权利义务由该公司承继。谷林公司成立后，加藤佳公司依约交付了厂房和场地，谷林公司也接收并使用了上述厂房和场地，合同已经实际履行。根据合同约定租赁期满，需要续租的，承租方需在期满前3个月提出书面续租要求，双方应重新签订租赁合同并商量租金等事宜。但加藤佳公司并未向本院提供双方续签租赁合同的证据，故该《厂房和场地租赁合同》因租赁期满而于2010年7月30日终止。现原告加藤佳公司以合同期满自动延续为由，请求解除《厂房和场地租赁合同》缺乏事实根据，本院不予支持。此外，加藤佳公司并没有提供租赁合同期满后谷林公司仍实际控制使用该厂房、场地的证据，故原告请求支付租赁期满之后的租金请求，本院不予支持。双方在租赁合同中约定承租方在租赁期间不另行支付租金，因此，谷林公司不支付租金并不构成违约。双方在合同中约定以贸易补差方式对租金予以弥补，但此后双方也未就贸易补偿问题进一步协商，对此，双方均有责任。原告据此要求被告为此承担违约金，本院不予支持。对于原告要求本院依照租赁市场价值确定租金并判令被告支付的诉请，考虑到目前双方已无通过协商履行合同约定的贸易补偿可能，故本院参照港明公司与谷林公司《厂房和场地租赁合同》约定的租金确定本案的租金。对于原告诉请的租金逾期利息，应按原告主张时起算，利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率确定。格林公司系谷林公司的发起人，其为设立公司以自己名义与加藤佳公司订立合同，谷林公司设立后实际履行了该合同。依照法律规定加藤佳公司可以请求格林公司、谷林公司承担合同责任，但格林公司与加藤佳公司在合同中约定，谷林公司成立后，格林公司合同权利义务由谷林公司承继，故依合同约定，加藤佳公司不得再请求格林公司承担合同义务，其要求格林公司承担合同责任本院不予支持。对于加藤佳公司主张格林公司对本案租金的担保责任，依据《协议书》，格林公司所担保的系港明公司与谷林公司之间租赁合同约定的4亿日元租金，而非针对本案，该4亿日元租金已经中国国际经济贸易仲裁委员会裁决。故原告诉请格林公司对本案租金承担担保责任缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：
一、被告舟山谷林食品有限公司在本判决生效之日起十个工作日内支付原告舟山加藤佳食品有限公司租金105600000日元，并自2011年8月12日起至本判决确定的履行日止按照中国人民银行人民币同期贷款基准利率计算支付利息（本金按照实际履行日中国银行日元外汇牌价折算成人民币计算）；
二、驳回原告舟山加藤佳食品有限公司的其他诉讼请求。
如果舟山谷林食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费517698元，由原告舟山加藤佳食品有限公司负担417698元，由被告舟山谷林食品有限公司负担100000元。
如不服本判决，原告舟山加藤佳食品有限公司、被告舟山谷林食品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告株式会社格林食品可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一二年十二月十三日
代书记员 王丽民