四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川04民终798号上诉人（原审被告）攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市东区人民街*****号。代码：71183132-9。法定代表人代均，该公司总经理。委托代理人李果，四川攀法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）计志雄，男，汉族，1989年11月3日出生，攀钢集团矿业公司职工，住云南省楚雄彝族自治州元谋县。委托代理人徐艳芳，女，汉族，1988年10月24日出生，居民，住四川省攀枝花市米易县，系计志雄之妻。原审第三人中国银行股份有限公司攀枝花分行。营业场所：四川省攀枝花市东区人民街368号。代码：90436654-X。负责人陈雪军，该行行长。委托代理人车永宏，男，汉族，1970年10月16日出生，中国银行股份有限公司攀枝花分行职工，住四川省攀枝花市东区。委托代理人刘杰，男，汉族，1969年8月12日出生，中国银行股份有限公司攀枝花分行职工，住四川省攀枝花市东区。原审第三人攀枝花市房屋置业融资担保有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市炳草岗大街***号。代码：72320463-X。法定代表人李盐森，该公司董事长。委托代理人刘丽娜，女，汉族，1980年6月8日出生，攀枝花市房屋置业融资担保有限责任公司职工，住四川省攀枝花市西区。上诉人攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司（以下简称：天娇公司）因与被上诉人计志雄、原审第三人中国银行股份有限公司攀枝花分行（以下简称：中行攀分行）、原审第三人攀枝花市房屋置业融资担保有限责任公司（以下简称：置业担保公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人天娇公司的委托代理人李果，被上诉人计志雄的委托代理人徐艳芳，原审第三人中行攀分行的委托代理人车永宏，原审第三人置业担保公司的委托代理人刘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月8日，计志雄（买受人）与天娇公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人将位于攀枝花市东区湾丘巷（29号）天娇名城小区住房一套预售给买受人，套内建筑面积77.761平方米，单价4380元，总价340619元，买受人选择公积金贷款支付或银行按揭贷款支付房款，须按相应贷款机构要求提交相关贷款证明材料，并按相应条件在签订本合同之日支付相应的首付款金额140619元，首付款交清后签订本合同，并同时办理完相应贷款手续。其中第十一条交付条件，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……”同日，计志雄向天娇公司交纳首付款140619元。2014年3月19日，计志雄所购住房取得攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表，合同备案号“74149”。2014年5月19日，计志雄向攀枝花市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款，借款200000元，期限20年，同日计志雄（甲方、抵押人）与第三人置业担保公司（乙方、抵押权人）签订了《攀枝花市房屋反担保（抵押）合同》一份，主要约定：“甲方因购买天娇公司房屋，特向公积金中心申请贷款20万元，乙方同意为甲方提供保证担保，同时甲方必须向乙方提供反担保（抵押），1.甲方因购买住房向攀枝花市住房公积金管理中心借款贰拾万元，贷款期限贰拾年，乙方为甲方的该笔贷款提供连带责任保证担保。保证期间：至（自）银行放款之日起，到银行办理正式房屋它（他）项权利、权证之日终止。2.抵押：保证期间内，甲方将所购房产抵押给乙方作为反担保，如因甲方违反借款合同的约定导致乙方承担保证责任的，乙方可依法处分抵押物并优先受偿。抵押期间：与本条第1款保证期间相同。抵押房产地址：东区湾丘巷29号2幢3单元21-3号，售房单位攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司，抵押物价值340619元。……”。合同还对其他权利义务进行了约定。计志雄还同时向置业担保公司出具了抵押人声明、承诺书、授权书等。同日，计志雄（借款人）、中行攀分行（贷款人）、置业担保公司（保证人）三方共同签订了《住房公积金借款合同》一份，主要约定：中行攀分行受攀枝花市住房公积金管理中心的委托，向借款人（计志雄）提供委托贷款，借款本金200000元，利率4.5%，借款期限240个月（即2014年6月26日至2034年6月26日），借款人借款用于购买东区湾丘巷住房，贷款人将款项一次性划入经委托人确认的借款人指定账户，账户名称攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司，账号880*************928，开户银行攀枝花农商行东区支行。借款人采用等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息的还款方法。本合同项下担保方式为抵押担保，抵押财产“东区湾丘巷，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。……”。合同同时还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，中行攀分行即根据计志雄的委托发放贷款，一次性将本金200000元转入天娇公司的账户。计志雄则从2014年7月开始按期归还贷款本息，至2016年2月止，计志雄共计归还借款本息24746.32元。2014年6月19日，置业担保公司取得位于东区湾丘巷房屋的“预购商品房抵押权预告登记”权利证书、计志雄、天娇公司约定的交房日期（2015年9月30日）到期后，天娇公司未按约交房，计志雄于2015年11月1日向天娇公司提出退房、返还房款、支付违约金等要求，2015年11月5日，天娇公司针对要求退房的业主进行书面回复，主要内容为：“尊敬的天娇名城B区业主，你向我公司提交的《退房申请通知书》已经收悉。我公司高度重视《退房申请通知书》中提出的要求，经过公司研究决定，现依据该通知书的内容向你回复如下：一、公司目前面临资金困难，无法满足你提出的退房要求，请你给予理解；二、公司加大力度积极解决‘天娇名城’项目的建设，并且积极争取政府的支持，保证在2016年4月30日前达到交房条件并交付你所购买的‘天娇名城’的商品房，并愿意承担《商品房买卖合同》约定及后期承诺的逾期交房违约金”。后计志雄、天娇公司经多次协商无果，致计志雄起诉至原审法院。原审法院同时查明，至原审法庭辩论终结时止，天娇公司仍未履行交房义务。原审审理期间，计志雄至2016年5月止又向中行攀分行归还三个月的贷款本息1141.59元、1141.45元、1141.45元，共计3424.49元，故计志雄已总计归还贷款本息合计28170.81元（24746.32元＋3424.49元）。原审法院认为，计志雄、天娇公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应按约遵守，计志雄依约向天娇公司全额支付了房款，天娇公司就应按约定的日期向计志雄交付房屋。而天娇公司已逾期交房超过30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现根据双方签订的合同第十三条的约定，计志雄有权要求退房、退还全部已付房款并支付全部已付款5%的违约金，故计志雄要求解除与天娇公司之间签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。天娇公司辩称的计志雄无解除权的辩解意见，与事实不符，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。计志雄作为分别与置业担保公司签订的《攀枝花市房屋反担保（抵押）合同》，与中行攀分行、置业担保公司签订的《住房公积金借款合同》一方的当事人，在与天娇公司之间的《商品房买卖合同》被解除后，要求解除与中行攀分行、置业担保公司之间签订的担保贷款合同，符合法律规定，予以支持。故置业担保公司、中行攀分行辩称的计志雄只有在还清贷款，解除商品房抵押登记后，才能与置业担保公司、中行攀分行解除上述合同的辩解意见，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款又规定“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。故天娇公司应当将收到的首付款140619元及计志雄已归还的贷款本息28170.81元返还给计志雄，并按约支付全部已付款5%的违约金17030.95元（340619元×5%）。同时本案所涉的商品房买卖合同被解除，其过错在于天娇公司逾期交房导致，故计志雄要求天娇公司按照同期银行贷款利率标准支付已付房款从2013年12月8日至2016年3月17日止的利息损失，符合法律规定，予以支持，以此计算利息为19689.16元（140619元×6.15%÷365天×831天）。现计志雄只要求天娇公司支付19458.15元，多余部分系自愿放弃，不违反法律规定，且无损于天娇公司的利益，予以确认。因计志雄贷款本金200000元系由天娇公司直接收取、使用，现计志雄已向中行攀分行归还了部分贷款本息，故剩余的贷款本息应由天娇公司直接向中行攀分行偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除计志雄与天娇公司于2013年12月8日签订的《商品房买卖合同》；二、解除计志雄与置业担保公司于2014年5月19日签订的《攀枝花市房屋反担保（抵押）合同》；三、解除计志雄、置业担保公司与中行攀分行于2014年5月19日签订的《住房公积金借款合同》；四、天娇公司于判决生效后五日内一次性向计志雄返还购房首付款140619元，支付违约金17030.95元、利息损失19458.15元、贷款本息28170.81元，共计205278.91元；五、天娇公司于判决生效后五日内一次性向中行攀分行偿还计志雄《住房公积金借款合同》项下的全部剩余贷款本息及利息（利息计算至天娇公司实际履行偿还义务时止，并以中行攀分行在债务人履行义务当日计算的本息为准）。案件受理费4453元，由天娇公司承担（此款由计志雄先行垫付，待天娇公司履行上述给付义务时，一并向计志雄支付）。原审被告天娇公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决同时支持违约金及利息对天娇公司不公平，也与立法目的不符。请求二审依法撤销原审判决书中对违约金“四、……，支付违约金17030.95元，……”的判决，并予以改判。被上诉人计志雄在二审中答辩称，一、天娇公司违反《商品房买卖合同》第十一条约定，未在2015年9月30日前交付诉争房屋，构成首次违约。天娇公司在逾期交房30日后，于2015年11月1日收到计志雄向其发出的《退房申请通知书》，仍违反《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项约定，未于2015年11月30日前退还购房款并支付违约金，构成再次违约。天娇公司的行为违反《商品房买卖合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的立法精神、目的及相关规定。二、违约金指当事人在合同中约定的或法律规定的，一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。违约金产生的前提是合同当事人在合同中作出明确的约定，在本质上是法律强制违约方向守约方支付一笔金钱的责任，不以因违约造成实际损失为要件，违约金是对当事人违反合同的一种惩罚，目的是维护交易合同，提高合同履约率，预防违约。综上，计志雄认为原审判决对本案适用法律适当，天娇公司提起上诉，导致计志雄损失扩大。请求：一、驳回天娇公司的上诉请求；二、更改首付款利息损失计算期间；三、更改天娇公司赔偿计志雄住房公积金贷款本金和利息计算期间；四、天娇公司法定代表人代均、实际控制人陈东武、莫玲、陈美玲承担赔偿责任；五、自判决生效之日查封诉争房屋，至天娇公司付清计志雄所有款项之日止。原审第三人中行攀分行在二审中答辩称，中行攀分行对原审判决没有意见，对天娇公司的上诉请求亦没有意见。原审第三人置业担保公司在二审中答辩称，计志雄、天娇公司任何一方还款都可以，置业担保公司就可以解除抵押，希望二审维持原审判决。被上诉人计志雄在二审审理过程中向本院提交了2016年8月1日中行攀分行出具的新线借记卡历史交易明细清单一份。拟证明原审判决后，计志雄继续向中行攀分行还款两个月。上诉人天娇公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对计志雄的证明目的表示认可。原审第三人中行攀分行对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。原审第三人置业担保公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，上诉人天娇公司、原审第三人中行攀分行、原审第三人置业担保公司对被上诉人计志雄提交的该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故对该证据的证明内容予以采信。上诉人天娇公司、原审第三人中行攀分行、原审第三人置业担保公司在二审中均未提交新证据。经二审审理，所查明的本案基本事实与原审查明认定的本案基本事实是一致的，本院对此予以确认。本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案审理查明的事实，本案所涉《商品房买卖合同》的解除，系因天娇公司逾期交房的违约行为导致，故天娇公司应按《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原审判决天娇公司支付计志雄解除合同的违约金和已付购房款的利息并无不当。天娇公司认为原审判决同时支持违约金及利息对其不公平、也与立法目的不符的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的相关规定，被上诉人计志雄在收到原审判决书后并未提起上诉，本院依法对其在答辩意见中提出的各项请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷晓芳审 判 员  衡 心代理审判员  王 勇二〇一六年八月二十九日书 记 员  苏 颖