广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终966号上诉人（一审被告）：邓志红，女，1980年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。委托诉讼代理人：郑广祖，男，1972年6月15日出生，汉族，住址同上。被上诉人（一审原告）：桂林桂康物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区金水湾境界群贤苑商铺1号2楼。法定代表人：李春翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖林，该公司职员。上诉人邓志红因与被上诉人桂林桂康物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服桂林市临桂区人民法院（2016)桂0312民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、刘媛媛参加的合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人邓志红的委托诉讼代理人郑广祖，被上诉人桂林桂康物业服务有限责任公司委托代理人肖林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓志红的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：根据《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期由业主大会决定，且上诉人所在小区的业主委员会未依法定程序选举产生，一审法院认定业主委员会续聘被上诉人继续从事物业服务是错误的。另外，业主逾期不交纳物业服务费，应首先由业主委员会督促限期交纳，仍不交纳的，物业企业才可以向法院起诉，本案中，小区业主委员会并未督促上诉人交纳物业服务费，被上诉人物业公司也未直接向上诉人送达催缴物业服务费的通知，一审法院直接判决上诉人支付物业服务费是违反法律规定的，请求二审法院查明事实，公正判决。被上诉人桂林桂康物业服务有限责任公司答辩称，金水湾境界业主委员会是依法成立的，且业主委员会是否依法成立与上诉人拒交物业服务费无关，上诉人以此拒交物业服务费没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。被上诉人桂林桂康物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令邓志红支付物业服务费1275元，并自2015年1月1日起按每日万分之三支付逾期违约金（计至2016年5月31日止为104.38元）；2、判令邓志红支付原告为其代缴的公共水电费340元，生活垃圾费119元；3、本案诉讼费用由邓志红负担。一审法院认定事实：桂康物业公司成立于1999年5月21日，经营期限从1999年5月21日至2029年5月21日，经营范围为：房屋装饰、维修服务；酒店、商场经营管理、文化娱乐设施经营管理及社区其他物业管理服务，市场设施租赁服务及经营管理。2004年6月20日，桂林正通房地产开发有限责任公司与桂康物业公司签订《物业管理委托合同》，委托桂康物业公司对金水湾小区进行物业管理。桂康物业公司曾于2009年11月23日、2011年11月23日与临桂金水湾境界小区业主委员会签订了《物业服务合同，并为金水湾境界小区业主提供了相应的物业服务。2015年9月10日，金水湾境界业主委员会对关于续聘桂康物业公司有关事宜在小区发布公告，通报了业主委员会对是否续聘桂康物业公司继续为小区提供物业服务一事进行的业主意见调查情况，通过公示及调查结果，有二分之一以上业主同意续聘；业主委员会将按照相关程序与桂林桂康物业服务有限责任公司签订《金水湾境界物业服务合同》，并报请有关部门备案。2015年9月24日，桂林桂康物业服务有限责任公司与金水湾境界小区业主委员会续签了《物业服务合同》，合同对物业服务内容作了罗列，约定物业服务费实行市场调节价，其中龙脊电梯楼按业主物业建筑面积0.60元/平方米/月的标准收取，并对服务费不包含的部分、水电费预收与公示、生活垃圾清运费标准及逾期缴纳物业费的违约金标准等内容作出了约定。邓志红是金水湾境界小区龙脊4栋2单元3A号房业主，其房屋建筑面积为124.91平方米。从2015年1月1日起，邓志红未向桂康物业公司交纳过物业管理费及代缴的公共水电费、生活垃圾费，经桂康物业公司催告无果后诉至法院，引起本案纠纷。一审法院审理认为，金水湾境界小区业主委员会与桂康物业公司签订的《物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上签订的，且双方在《物业服务合同》之前，曾于2015年8-9月对关于续聘物业公司有关事宜进行过公示及业主意见调查，并将结果予以公告，公告显示有专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘桂康物业公司，金水湾境界小区业主委员会与桂康物业公司签订的《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，应受法律保护，对小区的全体业主具有约束力。邓志红是金水湾境界小区的业主之一，亦受上述《物业服务合同》的约束。邓志红称未与桂康物业公司签订《物业服务合同》，双方不存在合同关系的主张，本院不予采纳。桂康物业公司进驻金水湾境界小区实施物业管理，为小区业主住户提供了服务，业主及住户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。邓志红从2015年1月1日起未向桂康物业公司交纳过物业费，其行为已构成违约，依法应承担民事责任。桂康物业公司主张要求邓志红交纳从2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理费，本院予以支持。经审核，邓志红所欠的物业费为1274.08元。由于邓志红有证据证明桂康物业公司在小区车辆秩序管理、公共卫生以及安全管理方面存在瑕疵，违反了《物业服务合同》的有关规定，根据合同履行情况，酌情减免5%的物业管理费，即1210.38元。由于桂康物业公司未妥善尽到合同义务，故其要求邓志红支付违约金的诉请，本院不予支持。桂康物业公司要求邓志红交纳从2015年1月1日至2016年5月31日拖欠的公共水电费340元、生活垃圾费119元，由于此项费用已实际支出，故对该诉请，本院予以支持。依法判决：一、邓志红支付给桂林桂康物业服务有限责任公司物业管理费1210.38元；二、邓志红支付给桂林桂康物业服务有限责任公司公共水电费340元、生活垃圾费119元；三、驳回桂林桂康物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由桂康物业公司负担10元，邓志红负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。本院认为，本案二审诉讼争议焦点是：被上诉人桂林桂康物业服务有限责任公司与上诉人邓志红之间是否存在合法有效的物业服务合同法律关系？根据《最高人民法院》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。业主委员会是根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应当遵守。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。本案中，上诉人邓志红所居住的金水湾境界小区的业主委员会与被上诉人桂康物业公司签订的《物业服务合同》，对包括上诉人邓志红在内的全体业主均具有约束力。上诉人邓志红以金水湾境界小区业主委员会非经法定程序选举产生为由，提出业主委员会与被上诉人桂康物业公司签订的《物业服务合同》无效的主张，未能提供确凿有效之证据证实，理由不能成立，本院不予支持。上诉人邓志红作为金水湾境界小区业主，有依照《物业服务合同》交纳物业管理费的义务，直至物业公司诉至法院其仍不交纳所欠物业管理费用，故其以物业公司未书面催缴为由拒交物业管理费的行为，有违常理且于法无据，本院不予支持。鉴于各方当事人对一审认定的物业费及其他费用数额均未提出异议，本院予以确认。一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人邓志红负担。本判决为终审判决。审判长 丁 勇审判员 潘文华审判员 刘媛媛二〇一七年五月十一日书记员 盘林云