山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第890号
上诉人（原审原告）太原市滨河花苑双语学校，住所地太原市漪汾街望景路16号。
法定代表人侯俊福，太原市滨河花苑双语学校校长。
被上诉人（原审被告）孙永策，太原理工大学退休教师。
委托代理人张培义，北京德恒太原律师事务所律师。
委托代理人王晓亮，北京德恒太原律师事务所律师。
原审第三人太原市哈福屋文化传播有限公司，住所地太原市漪汾街望景路16号。
法定代表人杜翠霞，总经理。
上诉人太原市滨河花苑双语学校（以下简称双语学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院(2013)万民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双语学校的法定代表人侯俊福、被上诉人孙永策的委托代理人王晓亮均到庭参加诉讼。原审第三人太原市哈福屋文化传播有限公司（以下简称哈福屋公司）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年3月20日，太原市滨河花苑双语学校与太原市经济适用房发展中心签订《滨河小区学校租赁协议》，合同约定双语学校承租滨河小区校舍，租赁期限自2010年7月1日到2016年7月1日。2011年11月28日，双语学校与孙永策签订《房屋租赁合同》，合同约定，孙永策向双语学校承租太原市漪汾街望景路16号房屋的一部分，用于新办幼儿教育园区，租赁期限自2011年12月1日起至2016年12月20日止，其中包括20天的免租期，免租日从孙永策收到双语学校的钥匙之日起计算。租赁费采取一年一付的方式，年租金700000元，孙永策应在每年的12月23日前一次性支付双语学校下一年度的租金，如孙永策不能按时交纳租金，每逾期一日，孙永策向双语学校支付应付房租额万分之二的滞纳金，逾期累计达到一个月，协议自动解除。租赁范围内所产生的水电暖、物业费用，以孙永策使用的数额，按照政策规定的小区居民收费标准交纳。合同还就争议方式的解决等做了约定。合同签订后，双语学校依约将租赁房屋、场地交付孙永策开办的太原市万柏林区童乐幼儿园使用，孙永策依约支付第一年度的租金700000元以及水电暖、物业费用。在双方签订的合同履行期间，2012年6月29日，双语学校与第三人太原市哈福屋文化传播有限公司（以下简称哈福屋公司）签订《合作办学协议书》，协议书约定由双语学校提供滨河花苑双语学校的全套资质和所租用的滨河花苑配套校舍、操场、场内建构筑物及各项水电暖设施，哈福屋公司对学校进行独立的运营与管理。双方采取整体合作，分期到位的合作方式，即双方根据具体情况，由哈福屋公司先行运营管理部分场地，一期场地是指除童乐幼儿园和吕梁艺术团签订使用协议的部分以及孙永策目前使用两套办公室外的房屋、场地，一期场地哈福屋公司每年向双语学校支付费用800000元。如孙永策与（实际）使用方在使用期内终止，双语学校在第二日将所涉场地交由哈福屋公司使用，使用费用标准和孙永策与原协议使用方标准一致。2012年12月20日，孙永策开办的太原市万柏林区童乐幼儿园将滨河花苑双语学校内的幼儿园经营管理权全部移交给哈福屋公司，哈福屋公司出具“声明”，载明：“从即日起（2012年12月20日）童乐双语幼儿园将位于太原市滨河花苑双语学校内的幼儿园经营管理权，全部转移给我单位。涉及此年度的取暖费由我单位交纳”。此后，孙永策未向双语学校交纳任何费用。
原审法院认为，（一）房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙永策与双语学校签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意愿的体现，不违反国家法律法规禁止性规定，合同合法有效。孙永策已经在2012年12月20日将租赁房屋交付给哈福屋公司，以行动明确表示不履行合同，双语学校与孙永策之间的合同已经不再实际履行，故双语学校与孙永策签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。双语学校依约将所租赁场地交付孙永策使用后，孙永策也依约向双语学校交纳第一年的租赁费用700000元。按照合同约定，孙永策应当在2012年12月23日前向双语学校交纳下一年度的租赁费，但由于孙永策已经于2012年12月20日将位于太原市滨河花苑双语学校内的幼儿园经营管理权，全部转移给哈福屋公司，这种转移必然包括孙永策所租赁房屋。孙永策已经在2012年12月20日后未实际占有、使用所租赁房屋，而由双语学校的合作办学方哈福屋公司占有、使用，双语学校不应再向孙永策主张权利。（二）双语学校主张孙永策应当支付水费120.9元、电费1258元、暖气费15250元，但其向法庭提交的证据为双语学校自己出具的说明，孙永策在庭审质证中不予认可，双语学校提交的证据不能证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。综上，故判决：1、解除原告太原市滨河花苑双语学校与被告孙永策于2011年11月28日的签订《房屋租赁合同》；2、驳回原告太原市滨河花苑双语学校的其他诉讼请求。
判决后，双语学校不服，上诉称，请求二审法院依法撤销太原市万柏林区人民法院（2013）万民初字第544号民事判决第二项，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；1、一审判决部分事实认定错误，在原审判决审理查明的内容中，误将双语学校写成孙永策，而且双语学校与孙永策的租赁合同到期，也应当由双语学校将孙永策租赁的房屋移交给哈福屋公司，而不是由孙永策直接将租赁的房屋移交给哈福屋公司。根据合同的相对性，孙永策仍应向双语学校支付房屋租金及滞纳金。2、“经营管理权的转移”与“租赁房屋的转移”是两个完全不同的概念，两者之间没有任何的必然联系。万柏林区童乐幼儿园经营管理权的转移并不必然包括孙永策租赁房屋的转移。3、哈福屋公司出具的“声明”不具有真实性、合法性，而且该“声明”双语学校从始至终并不知道。4、如果原审判决认为该租赁房屋由哈福屋公司占有、使用，也可以依照相关法律规定判令哈福屋公司向双语学校支付租金，而不应该驳回双语学校的诉讼请求。5、孙永策不仅应当支付至起诉之日的租金，还应当支付双语学校从2013年4月12起至归还日止的租金及滞纳金。
孙永策辩称，截止至2012年12月23日，孙永策在本案涉争房屋的承租期间，付清了双语学校租金等全部费用。承租期间，由于双语学校未提供消防许可证，导致孙永策无法正常使用房屋，致使孙永策不能继续履行合同。合同履行期间，双语学校又与哈福屋公司签订整体租赁合同。鉴于种种情况，孙永策无法继续使用租赁房屋。2012年12月25日，孙永策向双语学校发出解除合同通知书，双方的租赁合同已经解除，承租房屋由哈福屋公司承接。孙永策在承租场地开办的童乐幼儿园期间，一再要求双语学校出示出租建筑物的消防许可证、租金的正规发票，协助童乐幼儿园办理教学许可证、纳税等相关手续。但是双语学校一直无法出示消防许可证且不能提供正规发票，致使童乐幼儿园无法获得教学许可证，不能正常抵扣税款。综上，孙永策不拖欠双语学校任何费用，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查清事实，驳回上诉，维持原判决。
哈福屋公司未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，孙永策为万柏林区童乐双语幼儿园的法定代表人。上诉人双语学校与被上诉人孙永策在履行房屋租赁合同期间，双语学校无法提供公安消防部门出具的消防安全审核意见，致使孙永策为办幼儿园缺少相应的材料。
本院认为，孙永策与双语学校签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合同合法有效。2012年6月29日，双语学校与哈福屋公司签订合作办学协议书，合作期限至2016年7月1日。孙永策经营的太原市万柏林区童乐幼儿园在履行房屋租赁合同一年后，因双语学校无法提供公安消防部门出具的消防安全审核意见，致使孙永策无法办理开办幼儿园所需的相关手续，已经在2012年12月20日将幼儿园的经营管理权及租赁房屋交付给上诉人太原市滨河花苑双语学校的合作方哈福屋公司，以行动表明孙永策与双语学校之间的合同已经不再实际履行，而且哈福屋公司也出具了声明，孙永策原租赁的房屋也由双语学校的合作方哈福屋公司承接，故双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，因孙永策不再占有所租赁的房屋，双语学校要求孙永策继续支付房屋租金于法无据。双语学校主张孙永策应当支付水费120.9元、电费1258元、暖气费15250元，但其向法庭提交的证据为其自己出具的说明，该证据不能证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件诉讼费4853元由上诉人太原市滨河花苑双语学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一四年十月九日
书 记 员 陈晋婷