昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初4746号
原告云南大理金牛房地房地产开发有限公司昆明分公司（以下简称金牛公司）。
组织机构代码：05699467-3。
负责人戴祖为。
住所云南省昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城**幢****号。
委托代理人刘以斌，云南境源律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称恒誉公司）。
统一社会信用代码91530112688588198M。
法定代表人占斌佳。
住所云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑**幢*****室。
委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南大理金牛房地房地产开发有限公司昆明分公司诉被告云南恒誉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘以斌及被告委托代理人陈鸣飞到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：1、判令解除原被告签订的编号为****号的商品房《认购协议》；2、判令被告退回购房款1398718元，并承担自2016年3月21日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算产生利息；3、判决被告承担本案的诉讼费及公告费。事实与理由：原、被告于2013年11月9日签订《认购协议》，约定被告将其开发的昆明市金坤尚城小区*幢***号房屋出售给原告，双方未签订《商品房购销合同》，现该房屋被法院查封，已无法实际交付原告，双方已无法履行上述认购协议，协商不成故原告起诉至法院。
被告答辩称：同意解除上述认购协议，但不同意退回购房款及承担诉讼费的诉请。理由是：1、原被告签订的的认购协议是第三人代物清偿行为，原告未向被告支付购房款，故无权要求被告退回购房款，2、被告未实现代物清偿的原因是由于原告逾期不签订备案购房合同造成，被告不应承担任何责任，3、被告对于原告的主体地位有异议，在法律上，分公司是不能单独来诉，只能由主体公司来诉。
原告为支持其诉讼意见向法庭提交如下证据：
一、1、营业执照、2、组织机构代码、3、法定代表人证明、4、法定代表人身份证，证明原告主体身份证明。
二、1、收据、证明原告已向被告支付购房款；2、认购协议，证明原被告签订了《认购协议》，现在被告不能履行交房和备案手续，应当负有返还购房款的义务。3、情况说明，证明西山区住房和城乡建设局出具证明，原告所购买的房屋因被告对外负债，已被告法院查封1次，轮候查封3次。
经质证，被告对原告提交的第一组证据无异议，对第二组证据中认购协议真实性认可，该协议明确约定双方应于15天内签订合同，本案中虽然没有支付定金；对该组证据中收据的真实性认可，但是收据不是体现了支付购房款的事实，收据明确注明了是工程款抵房款，说明原告未向被告支付购房款；对该组证据中情况说明真实性认可，但所购房屋的查封时间为2016年。本院认为，上述证据取证程序合法，内容真实客观，能够相互印证，本院予以确认。
被告为支持其答辩意见向向法庭提交如下证据：
1、协议书及附件，证明2013年8月14日，被告与案外人八建集团、仁维集团签订《协议书》，约定被告以15套商品房替八建集团偿还仁维集团建筑材料款。该份《协议书》的性质是第三人代物清偿协议。
2、情况说明，证明八建集团、仁维集团向被告发出《情况说明》，指定由原告与被告签订《商品房购销合同》，原告并未支付房款。本案的购房款即使要退也是退回仁维集团，本案是以物抵债，无需向原告退款。
3、认购协议，证明被告根据八建集团、仁维集团的指示，与原告签订关于涉案房屋的《认购协议》，协议约定原告应在15日内，与被告签订《商品房购销合同》。
4、二次更名申请表、购销合同，证明原告只与被告办理2套房屋的签约手续，其他12套房屋因为原告未及时找到下家，自已又不愿意购买，故未及时与被告办理签约手续，直到涉案房屋被法院查封。因此，《认购协议》无法履行不能归责于被告。
经质证，原告对被告提交上述第一组证据不予认可，认为与本案无关；针对第二组证据真实性无异议；针对第三组证据真实性无异议，但指出本案适用15天签订合同的约定；针对第四组证据关联性不予认可，认为二次申请表涉及到的是本案争议外的房屋，不能证明被告已经履行了通知我方可以签订购销合同。本院认为，上述证据取证程序合法，内容真实客观，能够相互印证，本院予以确认。
根据原、被告各方的陈述及庭审各方当事人的举证、质证意见，本院依法确认以下法律事实：2013年8月14日，被告恒誉公司与案外人昆明仁维建设集团有限公司、广东省八建集团有限公司签订协议书，约定被告替广东省八建集团有限公司偿还其拖欠昆明仁维建设集团有限公司的材料款20013187元，还款方式为恒誉公司提供其开发的15套房产给昆明仁维建设集团有限公司以抵消上述债务，办理以房抵债时昆明仁维建设集团有限公司或其指定的第三方应与恒誉公司签订商品房购销合同。2013年8月16日，广东省八建集团有限公司及昆明仁维建设集团有限公司向恒誉公司出具情况说明载明上述15套房屋由金牛公司与其签订房屋购销合同。2013年11月9日，原、被告间签订编号为***号的认购协议，确认由金牛公司认购恒誉公司开发的位于金坤尚城*组团**幢***号住宅（上述15套房屋之一），房价1398718元，2013年11月9日，恒誉公司向金牛公司出具收据载明收到金坤尚城*组团*幢***号购房款1398718元，备注“工抵”字样。
另查明，涉及本案买卖房屋于2016年3月3日起被法院查封，暂不具备过户条件。上述15套房屋中两套分别于2014年10月27日，2014年11月21日签订商品房购销合同，未被查封。
本院认为，本案双方均主张解除合同，其争议焦点在于双方解除合同后被告是否应偿付原告购房款？金牛公司主张本案债务抵消关系已经结束，双方仅剩房屋买卖关系，现解除购房协议后恒誉公司应返还购房款；恒誉公司则主张金牛公司并未实际支付货款，故解除合同后应恢复到以房抵债时的合同关系，不应之间支付金牛公司购房款，而以房抵债行为系实践性行为，未能完成已房抵债应视为自始无抵债行为。本院认为，本案中恒誉公司拖欠广东省八建集团有限公司的工程款，而广东省八建集团有限公司又拖欠昆明仁维建设集团有限公司材料款，昆明仁维建设集团有限公司拖欠金牛公司款项，上述债权债务虽多次转移，但均得到债权债务方认可，故形成了金牛公司以抵款方式支付购房款的支付行为，恒誉公司也向金牛公司出具了收据确认上述款项，至此，原、被告间形成买房屋合同关系，上述1398718元应视为金牛公司支付的购房款。现双方均主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院确认解除上述认购协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故对原告主张返还购房款的请求本院予以支持。针对原告主张的自2016年3月21日起的房款利息，本院认为，本案因2016年3月起房屋被查封而暂时无法过户，而上述房屋自原、被告签订认购协议后有近两年时间可以签订备案合同而未签订，上述情况发展并非恒誉公司主观过错导致，故本院对原告的上述请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告云南大理金牛房地房地产开发有限公司昆明分公司与被告云南恒誉房地产开发有限公司于2013年11月9日签订的编号为****号的商品房《认购协议》；
二、被告云南恒誉房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内偿还原告云南大理金牛房地房地产开发有限公司昆明分公司购房款人民币1398718元；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
本案诉讼费人民币17388元（此款原告已预交），减半收取，计人民币8694元，由被告承担（此款于判决生效之日起30日内支付原告），余款人民币8694元退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 张 驰
二〇一六年九月十八日
书 记 员 徐宏娟