海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1266号
上诉人（原审原告）：吴强。
委托代理人：李琳，海南富安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：琼海丰园旅业公司。
法定代表人：翁俊，总经理。
被上诉人：海南联合建工集团有限公司。
法定代表人：李传明，总经理。
委托代理人：蔡海明，该公司总经理秘书。
原审第三人：辽宁省房屋土地综合开发集团海南公司。
法定代表人：陈维，职务不详。
原审第三人：海南省对外经济贸易（集团）房地产公司。
法定代表人：陈朝阳，职务不详。
上诉人吴强与被上诉人琼海丰园旅业公司（以下简称丰园公司）、海南联合建工集团有限公司（以下简称建工公司）、原审第三人辽宁省房屋土地综合开发集团海南公司（以下简称辽宁开发海南公司）、海南省对外经济贸易（集团）房地产公司（以下简称外经公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，1990年7月25日，建工公司（原为海口市第五建筑工程公司）与外经公司签订一份《房地产开发联营协议》，约定建工公司以自己征用的7亩土地与外经公司合作开发房地产，纯利由建工公司得20%，外经公司80%，房产由外经公司负责销售。同年7月30日，建工公司与外经公司签订一份《补充协议》，约定建工公司负责把7亩土地的征用手续办完，具备动工建设条件才交给外经公司兴建商品房。1990年10月19日，原海口市国土规划管理局给建工公司下发了《关于海口市第五建筑公司建设用地的批复》，同意建工公司使用位于海口市银湖路XX号的7亩土地兴建办公、宿舍楼。1992年3月29日，建工公司与外经公司签订一份《终止联营开发协议书》，约定终止前述《房地产开发联营协议》及《补充协议》。1992年4月，海口市城市规划局许可建工公司在前述土地上兴建坡博小区。1998年5月5日，吴强、丰园公司签订一份《商品房购销合同》，约定由丰园公司将位于海口市银湖路XX号坡博小区宁和园号502号别墅出售给吴强，面积429㎡，单价1100元／㎡，总价款471900元；付款方式为合同签订后，吴强必须在四个月内付完第一期购房款300000元，以后一个半月内付第二期购房款至100%。合同还约定丰园公司必须在吴强付完第二期购房款日算起在三个月内为吴强办妥房产证及一切手续。合同签订后，吴强于1998年5月5日向丰园公司支付购房款300000元，同年8月28日支付购房款171900元，共计471900元。随后，丰园公司将合同约定的海口市银湖路XX号坡博小区宁和园号502号别墅交付给吴强，吴强一直居住使用至今。期间，吴强要求丰园公司办理产权过户手续，但均未果。吴强为此诉诸原审法院。案在审理中，因吴强主张其与丰园公司签订的《商品房购销合同》有效与原审法院根据案件事实作出的认定不一致，原审法院对吴强进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，但吴强在原审法院指定的期限内没有变更诉讼请求。另查明，丰园公司至今未办理海口市银湖路XX号坡博小区的房地产登记手续。又查明，吴强为证明丰园公司开发涉案房屋，向原审法院提交一份建工公司于1993年4月20日向海口市住房和城乡建设局出具的一份《证明》，该证明的主要内容为：我司报建的海口市南航西路坡博小区宁和园别墅，由琼海丰园旅业公司开发销售。建工公司称该《证明》系辽宁公司的法定代表人叫其公司出具的。吴强提交丰园公司的《企业机读档案登记资料》载明丰园公司经营范围为：饮食服务、旅游、农业开发、房地产建筑装修、工艺品、日用百货、丝绸针织品。
原审法院认为，吴强主张涉案房屋是丰园公司开发，由于其提交的建工公司出具的《证明》不足以证明涉案房屋是丰园公司开发，且丰园公司不具备房地产开发经营资格，故吴强的主张，原审法院不予采纳。由于涉案房屋不是丰园公司开发，即丰园公司对涉案房屋不享有所有权，故吴强、丰园公司签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。经原审法院释明，吴强坚持认为合同有效并坚持原诉讼请求，故其诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回吴强的诉讼请求。本案受理费8378元，由吴强负担。
上诉人吴强不服原审判决上诉称：一、一审法院以丰园公司不具备房地产开发经营资质从而认定丰园公司对涉案房屋不享有所有权，继而认定吴强、丰园公司签订的《商品房购销合同》无效，存在明显的逻辑漏洞和法律适用错误。本案涉诉的房屋于1992年批准建设，当时并没有法律或者法规对房地产开发企业的资质作出限定。1994年7月5日，中华人民共和国《城市房地产管理法》经第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过。1993年11月16日建设部发布《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第28号），才对房地产开发企业提出明确的资质要求。这些相关规定均颁布在后，根据“法不溯及既往”的基本法律原则，不能据此认定丰园公司不具备房地产开发经营资质。其次，《合同法》规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”；之后最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条中明确进行了专门的解释“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中明确指出“正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”综上，开发资质显然属于“市场准入”资格而并非效力性强制规定，故一审法院据此作为认定合同无效的依据显属不当，请二审法院依法予以纠正。
二、一审法院认定1993年4月20日的《证明》“不足以证明涉案房屋时丰园公司开发”显然属于周顾客观事实，并且存在故意忽略本案的其他关键证据进行选择性裁判的嫌疑。1993年4月20日的《证明》明确“海口市南航西路坡博小区宁和别墅，由琼海丰园旅业公司开发销售”。这是合作开发主体的真实意思表示，合法有效。同时，吴强还向法院提交了海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室关于钟可勇申请办理房屋权属登记有关规划问题的意见函；海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室关于周光、周晨、陈忠维、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的征询函；海口市规划局关于钟可勇申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函；海口市国土资源局关于周光、周晨、陈忠维、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的复函；海口市解决办理房地产历史遗留问题征询异议公告；海口市住房和城乡建设局房产测绘成果审核意见书；海口市办理历史遗留问题房屋所有权登记审核表；钟可勇等人的房屋所有权证书等等一系列证据。这些证据表明同一位置存在同样情形的房屋已经在2011年获得了相应的权属证书。并且一审法院也依法到有关部门调查和确认了上述证据的客观真实性，但遗憾的是，一审判决书里对这些只字未提。吴强认为，同一位置同一批次的其他房屋已经根据海口市人民政府办公厅关于印发《海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知》（海府办（2010）132号）的文件规定，获得了相应的房屋权属证书，充分说明吴强要求办理房屋权属证书诉求的合法性和正当性，一审法院不予支持没有事实和法律依据。
三、一审判决仅仅援引“《中华人民共和国民法通则》第五条的规定”作出裁判属于法律适用错误。本案属于房屋买卖合同纠纷，依法应首先适用《合同法》的相关规定。一审判决中仅仅援引《民法通则》的规定，而没有其他任何的法律规定支撑其判决结果，显然有悖于“特别法优于普通法”的法律原则。而且《中华人民共和国民法通则》第五条规定的是：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”一审判决援引该条文，显然属于明显的法律适用错误，应依法予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实错误，遗漏重要的证据对本案作出错误的认定，并且适用法律错误，继而对本案作出错误的裁判。请求贵院查明事实，依法撤销一审判决，改判支持吴强的诉讼请求，以维护吴强的合法权益。上诉请求：依法撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第260号民事判决书，依法改判支持吴强的诉讼请求。
被上诉人建工公司答辩称：本案的涉及土地由建工公司前身海口市第五建筑公司征用，用于办公和住宅楼建设，并由海南省对外经济贸易集团公司代缴各项土地使用费。1992年3月，建工公司与海南省对外经济贸易集团房地产公司签订了《房地产开发联营协议》，建工公司只负责办理项目立项和报建手续，其他规划设计、工程招标、质量监督、施工管理、工程验收、审批预决算、销售、办证均由海南省对外经济贸易集团房地产公司负责，后海南省对外经济贸易集团房地产公司转给辽宁省房屋土地综合开发集团总公司海南公司开发销售。事实上，整个项目的后续开发建设和销售建工公司并没有参与，项目是否竣工验收也无人知情，为何由琼海丰园旅业公司负责销售，建工公司不知情。根据吴强提供的证据5“海口市办理历史遗留问题房屋所有权登记申请书”和吴强证据7“房屋交易契税和印花税完税证”等证据表明，同一位置同一批次其他房屋的业主已经根据海口市人民政府办公厅关于《海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知》（海府办（2010）132号）的文件规定，自行自费办理了房屋权属证书，说明办理该位置的同一批房屋的房屋权属证书不需要通过建工公司办理。另根据吴强提供的证据8“海口市国土资源局（市土资籍字（2011）368号）关于周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的复函”显示，海口市国土资源局认定建工公司未办理土地登记手续，所以，建工公司也无权办理上该位置的同一批房屋的房屋权属证书。综上，请求贵院依法裁决，维持海口市龙华区人民法院的一审判决，驳回吴强要求建工公司确认《商品房购销合同》有效；承担办理房屋产权证的诉讼请求及承担本案诉讼费的请求。
原审第三人辽宁开发海南公司、外经公司未作答辩。
本院二审查明，1997年5月13日本院作出（1995）海口房初字第69号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决认定：坐落在海口市南航西路坡博小区宁和园高级住宅楼的发展商系辽宁开发海南公司，1992年2月辽宁开发海南公司和丰园公司签订三份《房屋买卖合同书》，约定丰园公司向辽宁开发海南公司购买房屋7栋（11户），总面积4429.5平方米，房价总款18685137.5元。合同签订后丰园公司向辽宁开发海南公司支付购房款1140万元，尚有7285137.5元未付。1993年5月10日辽宁开发海南公司将7栋（11户）房屋交付给丰园公司使用。辽宁开发海南公司以丰园公司拖欠其购房余款为由提起诉讼，丰园公司以辽宁开发海南公司所售房屋存在质量问题、逾期交房、逾期办理产权证为由进行抗辩并提起反诉。该判决第一判项为：丰园公司将其拖欠的购房款400万元及其利息支付给辽宁开发海南公司。第五判项为：辽宁开发海南公司于判决生效之日起三个月内，申办房屋（宁和园住宅楼7栋11户）所有权过户登记手续，有关税费按国家有关规定缴纳，如逾期申办，辽宁开发海南公司应按丰园公司支付购房款总额向丰园公司支付日万分之五的迟延履行金。丰园公司所购上述房产至今未办理产权过户登记手续至丰园公司名下。
海口市地名委员会办公室、海口市公安局金宇派出所分别于2011年4月21日、2014年5月6日出具《地名变更通知书》、《证明》，证明原地址为海口市南航西路坡博小区宁和园别墅现变更为海口市龙华区银湖路XX号。
1998年4月-5月期间，周光、钟可勇等11人（含本案吴强在内）陆续与丰园公司签订《商品房购销合同》，分别约定购买丰园公司拥有的海口市南航西路坡博小区宁和园别墅，周光、钟可勇等11人依约向丰园公司支付完购房款，丰园公司即将房屋（别墅）交付给周光、钟可勇等11人，周光、钟可勇等11人居住使用上述房屋至今。2011年3月15日，海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称房产证历史遗留办）向海口市国土资源局发出《关于周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的征询函》（海遗留函〖2011〗508号），载明：周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇向我办公室申请办理宁和园别墅2、3、8、701、702号别墅的房屋权属登记。项目坐落：海口市南航西路坡博小区内，土地使用权证明：市国规（1990）519号文件。根据《海口市人民政府关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》，我办已予受理，现向贵局征询该宗土地有关权属情况。同日，房产证历史遗留办向海口市规划局发出《关于钟可勇等人申请办理房屋权属登记有关规划问题的意见函》（海遗留函〖2011〗505号）。2011年3月26日，房产证历史遗留办在《海口晚报》3A版刊登《海口市解决办理房产证历史遗留问题征询异议公告》，载明：申请人周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇持购房合同书向我办申请办理房屋产权登记，房屋坐落：海口市南航西路坡博小区内宁和园别墅2、3、8、701、702号别墅，如有异议，请于60日内向我办提出。2011年4月13日，海口市规划局向房产证历史遗留办回复《关于钟可勇等人申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》（市规函〖2011〗396号），载明：宁和园别墅位于南沙路坡博小区内，于1992年4月批建8栋（含4栋连体）地上3-4层别墅，批建总建筑面积为4800平方米，因批建年代久远，相关报建资料不全，无法核实当初每栋别墅的批建面积。2011年5月23日，海口市国土资源局向房产证历史遗留办回复《关于周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的复函》（市土资籍字〖2011〗368号），载明：1990年10月19日原海口市国土规划管理局给建工公司下发了《关于海口市第五建筑公司建设用地的批复》（市国规〖1990〗519号），经查有关数据库，该单位未办理土地登记手续。2011年7月12日，海口市住房和城乡建设局给钟可勇等五人颁发房屋所有权证。2012年7月11日，海口市人民政府向钟可勇等人核发相应的土地使用权证。
辽宁开发海南公司的经济性质为全民所有制，最后一次年检时间为2003年1月13日。外经公司的经济性质为全民所有制，最后一次年检时间为2001年2月21日。丰园公司的经济性质为集体所有制，最后一次年检时间为2001年5月15日，企业目前处于吊销状态。
以上事实有《商品房购销合同》、本院（1995）海口房初字第69号民事判决、海口市地名委员会办公室的《地名变更通知书》、海口市公安局金宇派出所的《证明》、房产证历史遗留办的《关于周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的征询函》（海遗留函〖2011〗508号）和《关于钟可勇等人申请办理房屋权属登记有关规划问题的意见函》（海遗留函〖2011〗505号）、房产证历史遗留办在《海口晚报》3A版刊登的《海口市解决办理房产证历史遗留问题征询异议公告》、海口市规划局的《关于钟可勇等人申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》（市规函〖2011〗396号）、海口市国土资源局的《关于周光、周晨、陈忠雄、金兰、钟可勇申请办理房屋权属登记有关土地权属问题的复函》（市土资籍字〖2011〗368号）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《企业机读档案登记资料》以及当事人陈述等予以佐证。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本院生效的民事判决书认定辽宁开发海南公司系涉案房产所在小区宁和园别墅的开发商，丰园公司1992年向辽宁开发海南公司购买上述宁和园别墅7栋11户房屋，双方因购房余款、逾期交房、逾期办理产权证过户问题产生讼争，本院遂判决丰园公司向辽宁开发海南公司支付购房余款、辽宁开发海南公司为丰园公司所购买房产办理产权过户手续。尔后，丰园公司于1998年将上述房产分别出售给吴强等11人，吴强等11人支付完购房款后，丰园公司将上述11户房产分别交付给吴强等11人，吴强等11人自1998年居住使用涉案房产至今。2011年，海口市人民政府特设立房产证历史遗留办，以解决海口市在1992年-1994年底房地产市场超速发展导致全市范围内部分房产未能办理房产证的历史遗留问题。宁和园别墅的购房人周光、钟可勇等五人在此期间持购房合同向房产证历史遗留办申请办理房屋所有权证，房产证历史遗留办经审核后即为周光、钟可勇等五人办理了房屋所有权证。因吴强未在规定期限内向房产证历史遗留办申请办理房屋所有权证，吴强遂提起本案诉讼。根据本院生效民事判决的认定及判令，丰园公司对宁和园7栋11户别墅拥有处分权，丰园公司与吴强签订《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，原审法院认定为无效合同错误，应予纠正，丰园公司应依约承担为吴强办理涉案房产所有权过户手续的民事责任。鉴于海口市九十年代初期存在特殊的房地产市场背景，吴强与周光、钟可勇等五人一样在同一时期、同一历史背景下向同一售房人购买了同一小区的房产，海口市人民政府设立的房产证历史遗留办已为周光、钟可勇等五人核发了房屋所有权证，吴强理应获得同等的权利待遇，辽宁开发海南公司作为开发商、建工公司作为土地使用权登记人及名义报建者亦应协助吴强办理房产所有权过户登记手续。吴强的诉请有合同依据和事实依据，本院予以支持。原审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应于纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第260号民事判决；
二、确认吴强与琼海丰园旅业公司签订的《商品房购销合同》有效；
三、限琼海丰园旅业公司于本判决生效之日起三十日内为吴强办理位于海口市银湖路XX号坡博小区宁和园502号别墅的房屋产权过户登记手续，海南联合建工集团有限公司、辽宁省房屋土地综合开发集团海南公司协助办理上述房屋产权过户登记手续；
本案一审案件受理费8378元、二审案件受理费8378元均由琼海丰园旅业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄玉臣
审判员 陈 璐
审判员 谭晓梅
二〇一五年十一月六日
书记员 汪婉璐