广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2326号
原告：池卓英，住广东省广州市芳村区。
委托代理人：刘清华，系广东安国律师事务所律师。
被告：李冠丘，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：胡海燕、麦嘉文，分别系广东信德盛律师事务所律师及实习律师。
原告池卓英诉被告李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月29日立案受理后，被告李冠丘在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后于2014年10月21日作出（2014）穗天法民四初字第2326号民事裁定，裁定驳回被告李冠丘的异议。被告李冠丘不服上述裁定，提起上诉，广州市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）穗中法立民终字第347号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池卓英的委托代理人刘清华，被告李冠丘的委托代理人胡海燕、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告池卓英诉称：2011年1月25日，原告与被告的代理人广州火域房地产代理有限公司在商铺现场签订《商铺买卖合同》，约定产权所有人被告向原告出卖位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2层319号商铺，建筑面积共3.51平方米，房价总款为307951元。第八条约定：“出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。”原告付款完毕后，2011年8月8日，广州市天河区房地产登记交易中心代被告向原告开具了发票。2011年8月11日，涉案商铺过户至原告名下，但根据合同约定仍由被告返租使用。2013年12月13日，被告的代理人广州印潮市场经营管理有限公司向原告发出《商铺收铺通知书》，要求原告在2013年12月20日至12月31日前往商铺现场办理商铺移交手续。在商铺现场，印潮公司贴出了穗公天消审凭字（2013）第0782号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，证明印潮公司已经在2013年12月12日向广州市公安局天河区分局申请了消防设计审核。2013年12月31日，广州市公安局天河区分局交通防火大队出具该消防设计审核申请的审核结果为“不合格”。根据《建设工程消防监督管理规定》等法律法规的相关规定，涉案商铺工程消防验收未通过，已经因违反法律的强制性规定而导致原告合同目的无法实现，构成根本性违约，依约应承担违约责任。根据《商铺买卖合同》第九条第二款的约定，2014年6月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》，2014年7月1日，被告签收了该通知书。因被告提供了2014年5月21日通过消防验收的意见书，并在6月8日发函告知原告收铺，原告在6月9日签收，故按照《商铺买卖合同》第九条第二款的规定向被告追究违约责任。请求法院判令：1、被告向原告支付违约金49272.16元（每天按已付房款的千分之一，从2014年1月1日计算至2014年6月9日止）；2、被告承担本案诉讼费。
被告李冠丘辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、根据双方签订的合同第8条的约定，出卖人应于2013年12月31日前将符合本合同约定的商铺交付买受人使用，买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。出卖人已经于2013年12月13日向买受人发出收铺通知，不存在逾期发函告知收铺的情况，没有违反合同的通知义务。二、本案所涉的商铺均为二手房买卖，消防验收合格与否不是商铺交付条件。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实及合同依据，依法应予驳回。三、根据原告提供的证据均显示原告已经收到了被告于2013年12月13日发出的收铺通知书。
经审理查明：本院已生效的（2014）穗天法民四初字第1162号民事判决书查明以下事实：2010年11月16日，被告李冠丘、案外人赵某（委托人）出具《委托书》，委托陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托；2011年1月24日，陈振强与广州市火域房地产代理有限公司（简称“火域公司”）签订《转委托书》，对上述《委托书》进行转委托，委托事项有：依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件；该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。上述事实经广州市中级人民法院二审确认查明事实无误，原、被告双方亦确认上述事实。
2011年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）的转委托代理人即火域公司签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为广州市天河区黄埔大道西269、271首层及二层（YOHO天河）2层319号商铺（以下简称“涉案房屋”）；该商铺建筑面积共3.51平方米，其中，套内建筑面积1.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.72平方米；该商铺属现房，房价款总金额为307951元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，2011年1月12日前支付全部房价款的55%，即167951元，余下房价款计140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；第六条，商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；第七条，商铺使用权交接：出卖人应当于2013年12月15日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金；根据本合同第六条的约定，2013年12月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2013年12月31日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；2013年12月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2013年12月31日前按本合同约定的装修标准（见附件一），将该商铺交付买受人使用；第八条，商铺交付：出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；第九条，出卖人逾期交付商铺的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：1、逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金；第十二条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十四条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；第十五条，本合同生效后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金等。合同附件一载明装修标准：其中“交铺装修标准”为“地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花”，“公用设备、设施及公共区域”为“地面：主通道铺高级抛光砖，供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，空调：中央空调，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”。上述合同签订后，原告已向被告支付全部购房款。
2011年8月11日，涉案房屋登记在原告名下。
2013年12月12日，被告出具《委托书》，委托广州印潮市场经营管理有限公司（简称“印潮公司”）办理广州市天河区黄埔大道西路269，271号首层及2楼商铺移交手续及签订相关文件，包括寄发商铺收铺通知书、签订商铺移交确认书等事宜。该《委托书》同日经广东省广州市南方公证处进行了公证。
2013年12月13日，印潮公司向原告发出《商铺收铺通知书》，通知原告于2013年12月20日—12月31日期间带齐办理收铺所需资料前往现场办理商铺移交手续，如逾期办理，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付。原告确认在2013年12月14日收到《商铺收铺通知书》。
2013年12月31日，原告委托广东安国律师事务所向被告及印潮公司发出《关于﹤商铺收铺通知书﹥的回复函》，函件主要内容：2013年12月13日，印潮公司向原告发出《商铺收铺通知书》，要求原告于2013年12月20日—12月31日带齐办理收铺所需资料前往现场收铺；在现场，印潮公司张贴了印潮公司提交给广州市公安局天河分局交通防火大队的《建设工程消防设计审核申请受理凭证》等四份文件，上述受理凭证记载的申请日期为2013年12月12日。根据《建设工程消防监督管理规定》等相关规定，贵司只申请了消防设计审核，截止2013年12月30日，你们并未出示公安机关消防机构出具的消防设计审核合格意见，更未出示消防验收合格意见，不符合上述法律规定，不能交付使用，因此不同意你们的收铺请求，要求你们抓紧时间通过消防验收，早日为原告提供符合规定的商铺。
2014年6月30日，原告委托律师向被告发出《解除合同通知书》（签收时间为2014年7月1日），函称：你方至今没有出示消防验收合格证书及交付合格的商铺给我方，现根据合同法第九十三条、九十六条、九十七条和合同第九条的规定行使解除权，解除与你方的《商铺买卖合同》，合同解除后请你方于2014年8月30日前向我方返还全部已付房价款并支付违约金。
2014年6月8日，被告向原告发出《通知函》，函称：本人在2013年12月已向你方发出收铺通知书，但你方未能按通知的时间办理收铺手续。尽管我方认为你方此前拒收商铺无任何理由，但为你方利益考虑，本人仍请你方于2014年6月30日前带上房产证复印件及身份证，前往广州市天河区黄埔大道西路269、271号商铺现场办理移交手续。
2014年8月29日，原告提起本案诉讼。
在（2014）穗天法民四初字第1162号汤某诉李冠丘房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，本院到该案涉案房屋现场察看，现场由自称是印潮公司的工作人员打开大门，入内后可见涉案现场已间隔成一间间独立的小商铺（每间均有独立的卷闸拉门、铺位编号）；打开其中一间铺位，可见内有独立电表、照明、消防喷淋系统。本院对现场情况拍摄照片多张。本案中，原被告双方均确认本案涉案房屋的现状与上述案件的现场情况一致。
被告称涉案房屋所在场地（含一、二层）系二手房，其向上一手业主购买后再出售。被告对此其向房管部门调取的档案资料（房地产权证存根、广州市房屋交易登记证明书）予以证实。上述证据载明天河区黄埔大道西路269，271号2楼建筑面积2742.0572平方米，原产权人为摩托罗拉（中国）电子有限公司，产权登记至被告名下的时间为2007年11月1日。
原告明确因涉案房屋未达到《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十四条、第十五条以及《建设工程消防监督管理规定》第二条、第八条第五款、第十四条规定的消防验收标准，因此其有权拒绝接受涉案房屋。本案中被告为证明涉案房屋所在场地经由广州市公安局天河区分局消防验收，评定场地的消防验收合格，提供如下证据：1.广州市公安局天河区分局于2012年4月16日向广州市印潮商业城出具的穗公天消验（2012）第0163号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号首层局部及第2层整层的空置商铺的建设工程（装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2.广州市公安局天河区分局于2014年5月21日向印潮公司出具的穗公天消验字（2014）第0291号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号内的商场建设工程（该建设工程消防验收受理凭证号为：穗公天消验凭字（2014）第0223号，装修部位为第1—2层，装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。被告另提供上述《建设工程消防验收意见书》在广东省消防网上的公示截图以证明上述文件的真实性。经质证，原告认为：证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议，因为这是涉案房屋所在物业产权分割前做的消防验收；证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院认为：火域公司作为被告代理人以被告名义与原告签订《商铺买卖合同》，该代理行为产生的法律后果由作为被代理人的被告承受，《商铺买卖合同》的合同相对方是原告、被告。上述合同是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
合同签订后，原告已付清购房款，被告也已将涉案房屋的产权过户至原告名下。事实上被告于2013年12月13日通知原告收铺，但原告认为2013年12月31日前涉案房屋未经消防合格，未达到法定的交付条件，故其有权拒绝收铺。本案的争议焦点在于原告是否有权拒绝收铺。首先，关于原告拒绝收铺是否具有合同依据。双方合同约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的该商铺交付原告使用；原告未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付原告。合同附件一载明了涉案房屋的交铺标准，同时合同对未能达到约定交铺标准的违约处理方式作出了约定。根据现场勘查，涉案房屋已间隔并装修好，本案庭审中原告亦未对此提出异议。因此，原告拒绝收铺，缺乏合同依据。其次，关于原告拒绝收铺是否具有法律依据。原告提出涉案房屋未能达到《中华人民共和国消防法》等相关规定的标准，不符合法定交付条件，故其有权拒绝收楼。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……”由此可见，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中建设单位或使用单位所应承担的义务以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求，而涉案房屋属二手房，原告称上述规定为二手房买卖交付的法定条件，缺乏理据。因此，原告以消防验收不合格为由拒收涉案房屋并要求被告向其支付相应期间的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告诉请缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告池卓英的诉讼请求。
本案受理费6380元，由原告池卓英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 梁瑞芳
人民陪审员 黄 伟
二〇一五年六月十九日
书 记 员 梁怡筠
陈婉琪