北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3717号
上诉人（原审被告）孙彦亮，男，1982年9月28日出生。
委托代理人程定宏，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公室1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人孙彦亮因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由法官李春华担任审判长，法官吴扬新、邵普参加的合议庭，于2014年4月8日进行了法庭询问，并于同年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人孙彦亮的委托代理人程定宏，被上诉人链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
链家公司在一审中起诉称：2013年3月7日，在链家公司的居间服务下，孙彦亮为购买位于北京市石景山区金顶街四区教工楼3号楼3层4单元62号房屋与房屋产权人签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》等交易文件。《居间服务合同》第二条约定，孙彦亮应向链家公司支付居间代理费为31790元，并应于合同签订当日向链家公司支付。签约当日，孙彦亮并未依约向链家公司支付居间代理费，并向链家公司出具《欠条》一份，承诺2013年3月9日前支付，但孙彦亮之后一直拒绝向链家公司支付上述居间代理费。链家公司认为，《居间服务合同》是双方当事人真实意思表示，系合法有效合同，当事人应按照约定履行自己的义务。但孙彦亮至今拒绝向链家公司支付居间代理费，已损害了链家公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令孙彦亮向链家公司支付居间代理费31790元；2、诉讼费由孙彦亮承担。
孙彦亮在一审中答辩称：不同意链家公司的诉讼请求。第一，当时孙彦亮在链家公�官网上得知该房屋无需交纳个人所得税，但是所签订合同之145万元实际是包含个人所得税的价格；第二，依据房屋买卖合同约定是由经纪人穆森、王鑫居间成交，资格证书编号为京房工11-01-1305和11-01-0360，但到目前为止，孙彦亮从未见到以上两人，其并未给孙彦亮提供任何服务，仅是合同外叫王冉的人员办理，故链家公司存在违约；第三，本案房屋买卖流程应包括：登记房源信息、登记客户信息、业主与客户见面商谈签订合同事宜、客户资质审核、业主房屋核验、网签、办理贷款手续、过户、办理商业银行抵押、发放贷款、交房办理物业交接，现链家公司仅办理了其中三步，不到总工作的五分之一；第四，本案房屋买卖办理仅一天时间，看房就立即签订合同，交付定金；第五，该房屋很快链家公司就与新客户签订了合同，没有给孙彦亮时间，并且收取了中介费，链�公司没有任何损失。因此，孙彦亮认为链家公司主张不合法、不合理。
一审法院审理查明：2013年3月7日，出卖方（甲方）管书田、买受方（乙方）孙彦亮在居间方（丙方）链家公司的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《房地产经纪服务事项告知书》。
《北京市存量房屋买卖合同》约定：第一条房屋基本情况房屋坐落为石景山区金顶街四区教工楼3号楼4单元62号；第三条出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（经纪机构名称：链家公司，经纪人执业人员穆森、王鑫，资格证书编号京房工11-01-1309、11-01-0360）；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）房屋成交价格115万元，（二）双方协商一致房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为29.5万元，（三）买受人可以在签订本合同同时支付定金1万元，（五）买受人向居间机构指定的银行／公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额92万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决，（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；第六条房屋的交付出卖人应当在尾款到位3个工作日内将该房屋交付给买受人；第十条权属转移登记双方当事人同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
《补充协议》约定：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计144.5万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方于2013年3月7日向甲方支付定金1万元；3、首付款：乙方于2013年3月28日前将首付款51万元（不包含已�定金）支付甲方；4、申请购房贷款：甲乙双方同意在接到丙方通知后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5、权属转移登记：甲乙双方同意在接到丙方通知后三个工作日内共同办理权属转移登记手续；其他约定：甲乙双方协商，自本协议签订之日起，90日内将本房户口迁出。
《居间服务合同》约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于石景山区金顶街四区教工楼3号楼3层4单元62号房屋，于2013年3月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费居间代理费31790元，由乙方承担，应于本合同签订当日向丙方支付。第三条甲乙双方配合丙方居间活动，按照丙方要求提交买卖所需一切材料，及时足额交纳居间代理费，丙方尽职提供居间服务，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，本次交易后续手续由北京中融信担保有限公司办理，另行签订相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任3、丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
《房地产经纪服务事项告知书》主要载明：房屋性质为已购公房成本价；无抵押；有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售；非为出售人家庭名下唯一房产；房屋产权证书已满五年；普通住宅。
上述合同文件签订当日，孙彦亮给付出卖人定金一万元，出卖人出具定金收条一张；孙彦亮出具欠条一张，载明：“本人孙彦亮（身份证号×××）现欠北京链家房地产经纪有限公司居间代理费及保障合同服务费人民币共计39015元、1500评估费代收，本人承诺于2013年3月9日之前一次性结清，每逾期一日按照应付款的20％向链家公司支付违约金”。
庭审中，链家公司提供录音一份，基本内容为：链家公司工作人员向孙彦亮催交居间费用；孙彦亮表示因首付款数额不足，故无法继续购房涉案房屋，并提出未完成交易，后续手续�办理，故应当减免居间费用；链家公司表示合同为自愿签订，并说明居间服务完成标准及居间服务收费标准。
另查明，2013年3月7日，出卖方（甲方）管书田、买受方（乙方）孙彦亮、服务方（丙方）北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：甲乙双方委托丙方办理后续交易事宜；第一条服务内容包括：1、保管资料；2、个人资信审查、推荐贷款产品；3、办理缴税及房产转移登记手续；4、房屋解押手续；5、办理按揭贷款手续、跟进批贷进度；6、办理抵押手续、跟进放贷进度；7、提供交易资金托管服务；8、提供多元化金融服务；9、协助办理公证手续；10、协助办理房屋评估手续；11、及时督促甲乙双方履行合同义务；12、协助发送履约催告函件；13、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。第二条收费标准保障服务�7225元。
一审法院认定上述事实的证据有：《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《房屋交易保障服务合同》、定金收条、欠条、录音资料及双方当事人当庭陈述等。
一审法院判决认定：出卖方管书田、买受方孙彦亮、居间方链家公司、服务方中融信公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按约定履行义务。本案中，链家公司已经完成《居间服务合同》第一条约定具体服务内容，符合合同约定的居间行为完成标准，即双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。因此，孙彦亮应当依据《居间服务合同》的约定向链家公�支付相应居间费用，该院对链家公司的诉讼请求予以支持。因各方已经签订《房屋交易保障服务合同》，后续服务应由中融信公司进行，故该院对孙彦亮主张链家公司未完成后续服务的抗辩意见，该院不予支持。《房地产经纪服务事项告知书》已经明确载明了房屋基本情况，孙彦亮主张链家公司未提供准确房屋信息的意见该院无法采纳。孙彦亮是在链家公司提供居间服务的基础上签订相关合同文件，故其签订合同行为应视为对合同内容及已经完成的居间服务予以认可，且经纪人穆森、王鑫是否提供居间服务，并不影响《居间服务合同》约定的居间行为完成标准，该院对其提出经纪人穆森、王鑫并未提供居间服务而不同意交纳居间费的抗辩意见，不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：孙彦亮于判决生效后七日内支付链家公司居间代理费三万一千七百九十元；如果孙彦亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孙彦亮不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、链家公司作为专业房地产中介服务机构既违法又违约，无权收取其主张所谓的居间代理费。居间服务合同上只有王冉一个人的签字，穆森、王鑫的签名是合同签订后补签的，明显是一个人的笔迹。二、链家公司违背诚信原则，明知孙彦亮未考虑成熟的情况下为了获得中介费诱导孙彦亮签订合同，事后扣押了孙彦亮签署且应由其保管的五份格式合同，明显侵犯了孙彦亮的权益，而且合同事后有改动。三、链家公司提供的中介服务不仅不专业，而且不规范，对提高的五份格式合�未做任何解释和说明。四、链家公司利用自己的房地产中介专业优势地位，提供格式合同的便利条件，将其同孙彦亮承诺的房地产中介服务合同人为拆分为居间服务合同和房屋交易保障服务合同，由链家公司和与其有关联关系却无房地产经纪资质的公司分别完成，逃避自己的责任，损害了孙彦亮的权利。五、链家公司格式合同的约定和其自己的实际做法以及北京房地产中介交易行业的实际通行做法也是明显不相符的。六、孙彦亮于2013年3月9日就因其对服务不满意，明确告知了链家公司不愿意通过其买房了。链家公司在八天后就和新的买主签订了中介服务合同，收取了39130元的中介费。七、居间服务合同证明不是居间合同，居间方的多项内容在居间合同中未提及，且远远超出居间服务的内容。欠条也证明，链家公司提供不是普通的居间服务，而是自咨询至成交过户交�物业的全部中介服务。链家公司为了自己的利益拒绝出示部分对其不利的证据。八、一审适用法律错误，且一审判决结果有损北京房地产经纪的公平交易秩序。上诉请求：1、撤销（2013）石民初字第2513号民事判决书，发回重审或依法改判；2、判决孙彦亮无需支付链家公司房屋买卖居间代理费人民币31790元。3、本案一、二审诉讼费由链家公司承担。
链家公司同意一审法院判决。
二审审理期间，孙彦亮向本院提交了一份调查取证申请，申请法院向北京市石景山区住房和城乡建设委员会调取该部门对链家公司作出的行政处罚决定书，证明居间合同中穆森、王鑫的签名不是其本人所为，链家公司违法。本院经审查认为，该申请符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，应予准许。本院依该申请，向北京市石景山区住房和城乡建设委员会调取了其于2014年3月13日作出的京建法罚（石建）字（2014）第630002号行政处罚决定书，该行政处罚决定书查明，链家公司在2013年3月7日签订石景山区金顶街四区教工楼3号楼4单元62号《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》的经纪服务合同时，存在未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的行为。上述行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十条的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十三条的规定，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对链家公司处20000元的罚款。链家公司认可该行政处罚决定书的真实性，但认为该行政处罚决定书与本案无关。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，居间人链家公司已按照《居间服务合同》中约定的居间服务内容履行了居间服务，并促成了出卖人管书田与买受人孙彦亮签订了《北京市存量房屋买卖合同》，且《居间服务合同》中明确约定，出卖人管书田与买受人孙彦亮签订《买卖合同》时，居间行为完成。故孙彦亮应当依据《居间服务合同》的约定向链家公司支付相应的居间费用。
本案中，孙彦亮在链家公司提供居间服务的基础上签订相关合同文件，并向链家公司出具欠条，上述行为应视为孙彦亮对合同内容及链家公司完成居间服务的认可。在链家公司提供的录音中，孙彦亮亦表示是由于自身原因，首付款数额不足，无法继续购买涉案房屋，其并未对链家公司提供的居间服务提出过异议。�家公司虽然存在行政处罚决定书中查明的违法事实，但该行为已经相关行政机关给予了相应的行政处罚，对于本案合同纠纷而言，该违法事实并不影响双方签订的合同中约定的权利义务，亦不影响《居间服务合同》中约定的居间行为的完成标准，故孙彦亮上诉提出链家公司存在违法行为，无权收取居间服务费的上诉请求于法无据，本院对此不予支持。
综上，孙彦亮的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百九十四元，由孙彦亮负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费五百九十四元，由孙彦亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春 华
代理审判员 �吴扬新
代理审判员 邵 普
二〇一四年四月十六日
书 记 员 李 硕