济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第429号
原告中国人民解放军济南军区第四五六医院，住所地济南市。
法定代表人周克亮，院长。
委托代理人韩洪昌，山东易焕之邦律师事务所律师。
委托代理人董壮，山东易焕之邦律师事务所实习律师。
被告周悦，男，汉族，住济南市。
委托代理人张会丽，山东千舜律师事务所律师。
原告中国人民解放军济南军区第四五六医院（以下简称第四五六医院）与被告周悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告第四五六医院的委托代理人韩洪昌、董壮，被告周悦的委托代理人张会丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第四五六医院诉称：2009年9月1日，原告第四五六医院租赁沿街房给被告周悦，合同截止时间2014年8月31日，建筑面积434.6平方米，每平方米每月租金为60.83元，租金按季度结算，合同另约定“乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费额的千分之三向乙方加收违约金”，合同于2009年8月31日签订，至2013年10月31日共50个月，被告共交了21个月的租金，至今还有29个月的租金未交付原告，拖欠租金总额766706.8元，违约金230012.05元。现原告第四五六医院诉至本院，请求：1、被告周悦支付租金766706.8元；2、被告周悦支付违约金230012.05元；3、案件受理费、鉴定费由被告周悦承担。
被告周悦辩称：原、被告双方确实存在房屋租赁合同关系，被告周悦也认可尚欠原告第四五六医院29个月的房屋租金未支付，但被告周悦不同意支付租金及违约金，因为房屋交付时原告第四五六医院未按照合同约定将供电情况如实告知被告周悦，涉案房屋的电路不能正常使用。
经审理本院认定：原告第四五六医院为作为出租方，被告周悦为承租方，双方约定被告周悦于2009年9月1日起承租坐落于济南市天桥区某路某号的沿街房，建筑面积为434.6平方米（以下简称涉案房屋）。原告第四五六医院已于2009年9月1日将涉案房屋交付被告周悦占有使用。
另查明，2013年11月26日，中国人民解放军72433部队基建营房处出具证明一份，载明：“一、中国人民解放军济南军区第四五六医院（以下简称：第四五六医院）对其所占有的动产及不动产除了处分、转让外，享有占有、使用、收益等权利，对其占有的不动产可以对外出租并收取租金收益。二、第四五六医院对外出租的房屋均为空余房屋，双方盖章或签字后所签订的合同即可生效。三、2009年7月5日第四五六医院与周悦签订的《军队房地产租赁合同》，我单位认可此合同，同意双方签订此合同。四、按照军队管理规定，我单位有责任对第四五六医院对外出租房屋进行管理。…”。
案件审理过程中，被告周悦对原告第四五六医院提交的2009年7月5日签订的《军队房地产租赁合同》中落款处“周悦”签字的真实性有异议，并申请对该签名进行司法笔迹鉴定，但因被告周悦未依法交纳鉴定费，本院于2014年1月20日作出（2014）济天法技委鉴字第4号终止鉴定通知书，被告周悦虽对《军队房地产租赁合同》中签字的真实性有异议，但亦未向本院提交其他证据证明，故本院对原、被告于2009年7月5日签订的《军队房地产租赁合同》的真实性予以认可。诉讼中，原告第四五六医院主张截止至2013年10月31日，被告周悦应交纳50个月的租金，但仅交纳了21个月的房屋租金，剩余29个月房屋租金未交纳，并提交了被告周悦交纳房屋租金的收款收据。被告周悦对收款收据的真实性没有异议，并认可截止至2013年10月31日被告周悦确有29个月的租金未交纳，被告周悦未依约交纳租金的原因是涉案房屋自交付之日起电路总是跳闸，但原告第四五六医院未予以处理。关于被告周悦的上述抗辩意见，未向本院提交相关证据证明。
综上，本院可以确定的事实如下：原、被告于2009年7月5日《军队房地产租赁合同》一份，约定租赁期间自2009年9月1日至2014年8月31日，涉案房屋建筑面积为434.6平方米，每平方米月租金为60.83元，租金为预付，每三个月为一个付款季租金结算一次，被告周悦应于每付款季前十日内交付租金。截止至2013年10月31日，被告周悦已按照付款季租金79314.5元的标准交纳2009年9月至2010年2月、2010年6月至2010年8月、2011年12月至2012年2月、2012年6月至2013年2月的房屋租金，被告周悦尚欠原告第四五六医院29个月的租金未交纳，即2010年3月至2010年5月、2010年9月至2011年11月、2012年3月至2012年5月、2013年3月至2013年10月的租金。
现原告第四五六医院诉至本院，要求：1、被告周悦支付租金766706.8元；2、被告周悦支付违约金230012.05元（766706.8×30%）；3、案件受理费由被告周悦承担。诉讼中，关于原告主张的违约金数额，原告第四五六医院认为如确属超出法律规定，则变更诉讼请求为：以每付款季支付租金79314.5元为基数，根据其所欠租金起始时间，均截至2013年10月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，共计126046.7元。具体计算方式为：2010年3月至2010年5月的违约金，自2010年2月18日起，按年利率5.76%的1.3倍计算；2010年9月至2010年11月的违约金，自2010年8月21日起，按年利率5.76%的1.3倍计算；2010年12月至2011年2月的违约金，自2011年11月20日起，按年利率5.6%的1.3倍计算；2011年3月至2011年5月的违约金，自2011年2月18日起，按年利率6.1%的1.3倍计算；2011年6月至2011年8月的违约金，自2011年5月21日起，按年利率6.4%的1.3倍计算；2011年9月至2011年11月的违约金，自2011年8月21日起，按年利率6.65%的1.3倍计算；2012年3月至2012年5月的违约金，自2012年2月28日起，按年利率6.65%的1.3倍计算；2013年2月至2013年5月的违约金，自2013年1月21日起，按年利率6.0%的1.3倍计算；2013年6月至2013年8月的违约金，自2013年5月21日起，按年利率5.6%的1.3倍计算；2013年9月至2013年10月的违约金，自2013年8月21日起，按年利率5.6%的1.3倍计算。
以上事实，有原告第四五六医院提交的房屋租赁合同、收款收据、证明等证据证明，及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为：原告第四五六医院与被告周悦签订的关于涉案房屋的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告第四五六医院已将涉案房屋交付给被告周悦占有使用，被告周悦应当按照合同约定支付相应的租金。被告周悦抗辩称原告第四五六医院交付的租赁房屋存在电路不能正常使用的问题，未向本院提交相关证据证明，原告对此亦不予认可，结合被告周悦已交纳房租及使用房屋的情况，故对被告周悦的该抗辩理由，本院不予采纳。因诉讼中，被告周悦对其截止至2013年10月31日尚欠原告第四五六医院29个月房租未交纳的事实予以认可，故原告第四五六医院要求被告周悦支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，被告周悦应当向原告第四五六医院支付房屋租金766706.8元。被告周悦逾期交纳涉案房屋租金，应当依据双方合同约定向原告第四五六医院支付违约金，但诉讼中，被告周悦以原告第四五六医院所主张的违约金过高为由，请求本院予以调整，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，为过分高于造成的损失，故原告第四五六医院要求被告周悦根据所欠租金数额及逾期付款时间，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金126046.7元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周悦于本判决生效之日起10日内向原告中国人民解放军济南军区第四五六医院支付房屋租金766706.8元。
二、被告周悦于本判决生效之日起10日内向原告中国人民解放军济南军区第四五六医院支付违约金126046.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9350元，由被告周悦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 张烟军
人民陪审员 鲁艳华
二〇一四年三月十九日
书 记 员 郝慧明