河北省宣化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣县民初字第503号
原告贾宝友。
委托代理人樊生，河北华祥律师事务所律师。
被告李桂英。
委托代理人王瑞，河北海龙律师事务所律师。
原告贾宝友与被告李桂英案外人执行异议之诉，本院于2015年2月5日作出（2013）宣县民初字第310号民事判决，贾宝友不服，向河北省张家口市中级人民法院提出上诉，河北省张家口市中级人民法院以原判决认定事实不清，证据不足为由，于2015年6月2日作出（2015）张民终字第277号民事裁定书，裁定：撤销河北省宣化县人民法院（2013）宣县民初字第310号民事判决；发回河北省宣化县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告贾宝友及其委托代理人樊生到庭参加诉讼，被告李桂英的委托代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾宝友诉称，被执行人吕奕龙在2010年承建张家口华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）开发的涿鹿县东城小区工程时，华夏公司以该未建成的东城二期2号楼30、31、32、33号底商抵顶吕奕龙工程款。2011年1月26日，吕奕龙因资金困难，无法继续施工，以上述房屋为抵押物向原告贾宝友借款1200000元，并约定借款到期后，如不能归还，抵押物归原告。2011年9月10日，经双方协商，以借款和水泥款为价款，东城二期2号楼30、31、32、33号底商转让给原告贾宝友。房屋完工后，原告已对该房屋实际占有，并出租他人经营。被告李桂英的诉讼完全是出于恶意，是意图用诉讼、执行的手段将原告所有的房屋据为己有。2011年9月10日吕奕龙将房屋转让给原告后，原告等人到华夏公司项目部要求将交付房款的手续变更，该公司以吕奕龙欠公司款项为由拒绝办理。当时，作为该公司项目部财务负责人的被告李桂英对该房屋已归原告所有的事实是明知的。原告通过转让的方式取得了房屋的所有权，并对该房屋实际占有、收益，被告李桂英申请对原告的房屋进行执行是没有事实及法律依据的。另外，被告李桂英据以申请执行的法律文书具有重大瑕疵，该判决书没有明确的被告，且采用公告送达，但宣化区并无吕奕龙此人，实际吕奕龙是曲阳人。故原告诉至人民法院，请求法院依法确认被告李桂英申请执行的位于涿鹿县涿鹿镇东城二期2号楼30、31、32、33号底商归原告所有，撤销对该财产的所有执行行为。
被告李桂英辩称，被执行人吕奕龙为华夏公司开发住宅楼的承包商，双方签订了施工合同，因双方所涉工程款问题，华夏公司将本案标的物抵顶给了吕奕龙；因吕奕龙向李桂英借款2000000元未予偿还，李桂英提起诉讼并申请法院对涉案房屋进行查封，法院判决生效后李桂英向法院申请执行，吕奕龙在承建房屋过程中未办理交工情况下出走，下落不明，所以法院采用公告方式送达并无不当。李桂英在司法拍卖中合法购得涉案房屋并获得法院确权，李桂英将房屋登记备案；在该阶段中，房屋一直处于查封状态，但原告强行进入房屋并出租，房屋并没有实际交付和产权登记，依据原告贾宝友提供的与吕奕龙的抵房协议，其协议内容违反了《物权法》第186条的规定，原告贾宝友并不具有对该房屋的所有权，应当驳回原告的诉讼请求。
本案经重审查明，2010年12月7日，张家口华夏房地产开发有限公司将其开发的张家口市涿鹿县涿鹿镇轩辕东城小区二期2号楼30、31、32、33号底商作价1661776元，用于抵顶该公司欠吕奕龙的工程款，并于次日向吕奕龙开具底商房款收据。2011年1月26日，吕奕龙向原告贾宝友出具借款协议书明确：吕奕龙以东城二期2号楼30、31、32、33号底商作为抵押物向贾宝友借款1200000元（其中偿还曾某800000元木料款，余款400000元现金到2011年4月30日陆续付予吕奕龙），贾宝友并向工地提供后期使用水泥，完工结账，现金按月息2%计算，水泥不计利息，到完工一起结算，如到2011年12月30日未还款，底商归贾宝友所有，吕奕龙负责把底商过户到贾宝友名下。2011年9月10日，吕奕龙与贾宝友签订协议约定：吕奕龙欠贾宝友借款本金、利息及水泥款共计1620508元，将涿鹿县涿鹿镇东城二期2号楼30、31、32、33号底商以价款1620508元转让给贾宝友抵顶该欠款，吕奕龙将其与张家口华夏房地产开发有限公司的购房手续及购房单据交给贾宝友，吕奕龙负责协助贾宝友办理有关手续，由于转让房屋未交工，该房屋从协议签订之日起所有权归贾宝友。协议签订后，原告贾宝友曾到张家口华夏房地产开发有限公司对涉案房屋进行更名，但该公司因吕奕龙未到场等种种原因，而未予办理。2013年4月，贾宝友在未办理房屋交付手续、未取得房屋钥匙的清况下，占有涉案房屋并出租。
2011年12月15日，李桂英因民间借贷纠纷向本院提起诉讼，要求吕奕龙偿还其借款本金2000000元及利息，同时申请采取财产保全措施，本院依据（2012）宣县民初字第114号民事裁定书，于2011年12月23日将张家口华夏房地产开发有限公司抵顶给吕奕龙的位于涿鹿县轩辕东城小区二期2号楼30、31、32、33号商品房予以查封并公告。2012年4月5日，本院以（2012）宣县民初字第114号民事判决书，判决吕奕龙于判决生效之日起三日内偿还李桂英借款本金2000000元及利息并承担诉讼费，后李桂英向本院申请强制执行。2012年10月17日，本院再次将涉案房屋予以查封。2012年11月19日，张家口兴业资产评估有限公司出具对涉案房屋的资产评估报告书。2013年3月6日，李桂英以1659200元的价款在河北中信拍卖有限公司举行的拍卖会上竞得上述涉案房屋，2013年3月18日，本院以（2012）宣县执字第340-2号执行裁定书，裁定：被执行人吕奕龙所有的位于涿鹿县轩辕东城二期2号楼30、31、32、33号底商的所有权归买受人李桂英所有，财产所有权自本裁定送达李桂英时转移；买受人李桂英可持本裁定书到财产管理机构办理相关的过户登记手续。2013年3月19日，本院以（2012）宣县执字第340-3号执行裁定书，裁定：河北省宣化县人民法院的（2012）宣县民初字第114号民事判决书终结本次执行程序。2013年4月15日，贾宝友以案外人身份对上述执行案件的执行标的提出书面异议认为：法院在该案件中执行的财产的所有权属贾宝友所有；本院经审查后于2013年4月22日以宣县执字第340-1号民事裁定书驳回案外人贾宝友的异议。原告贾宝友于2013年5月6日向本院提起诉讼，要求确认被告李桂英申请执行的财产涿鹿县涿鹿镇东城二期2号楼30、31、32、33号底商归其所有并撤销对该财产的所有执行行为。
本院于2015年2月5日作出（2013）宣县民初字第310号民事判决，驳回原告贾宝友的诉讼请求，贾宝友不服，向河北省张家口市中级人民法院提出上诉，河北省张家口市中级人民法院以原判决认定事实不清、证据不足为由，于2015年6月2日作出（2015）张民终字第277号民事裁定，撤销河北省宣化县人民法院（2013）宣县民初字第310号民事判决，发回河北省宣化县人民法院重审。
以上事实有原、被告双方的陈述及原告贾宝友提供的证据：1.宣化县人民法院宣县执字第340-1号执行裁定书，在原审卷宗的（P30-32）；2.张家口华夏房地产开发有限公司和吕奕龙于2010年12月7日签订的协议复印件一份及华夏公司于2010年12月8日出具的收到吕奕龙购房款收据复印件四张，在原审卷宗的（P36-37）；3.2011年1月26日吕奕龙向贾宝友借款的借款协议书复印件一份，在原审卷宗的（P38）；2011年9月10日吕奕龙与贾宝友签订的协议复印件一份，在原审卷宗的（P39）；4.2013年1月1日贾宝友与贾晓宇签订的房屋租赁合同复印件一份，在原审卷宗的（P40）；5.证人曾某、王某的证明各一份，在原审卷宗的（P41-42）；6.曲阳县工商局企业登记表一份。被告李桂英提供的证据：1.宣化县人民法院（2012）宣县民初字第114号民事判决书及民事裁定书各一份，在原审卷宗的（P44-46）；2.张兴业评报字（2012）第437号关于核实涿鹿县轩辕东城二期2号楼30-33号底商价值的资产评估报告书复印件一份，在原审卷宗的（P50-63）；3.拍卖成交确认书复印件一份，在原审卷宗的（P64）；4.宣化县人民法院（2012）宣县执字第340-2号执行裁定书一份，在原审卷宗的（P47）。5.原告贾宝友执行异议书一份；6.李炎拿钥匙的欠条复印件一份；原审对贾宝友的调查笔录一份；予以证实。
本院重审认为，原、被告双方争议的主要焦点是：原告贾宝友就执行标的（涉案的四套底商）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、（2012）宣县民初字第114号民间借贷一案中，吕奕龙是用在华夏公司所承包的工程做担保向李桂英借款。（2012）宣县执字第340号执行案件中，执行标的涿鹿县轩辕东城二期2号楼30、31、32、33号底商系张家口华夏房地产开发有限公司欠吕奕龙工程款，抵顶给吕奕龙的。而吕奕龙转让给原告贾宝友的房产也是涿鹿县轩辕东城二期2号楼30、31、32、33号底商，此底商系张家口华夏房地产开发有限公司欠吕奕龙的工程款，抵顶给吕奕龙的，由此应当确认，转让给原告贾宝友底商的所有权人与本案所涉及执行标的物的所有权人是同为一人（吕奕龙），因此，转让给原告房产的吕奕龙与本案所涉及执行的被执行人吕奕龙确系同一人。
二、原告贾宝友与吕奕龙于2011年1月26日签订的借款协议中，约定：吕奕龙用东城二期2号楼30、31、32、33号底商作抵押，向原告贾宝友借款1200000元，并购买水泥，到完工一起结算，如到2011年12月30日未还款，底商归贾宝友所有，吕奕龙负责把底商过户到贾宝友名下。2011年9月10日原告贾宝友与吕奕龙签订了一份协议书，约定：吕奕龙欠贾宝友借款本金、利息及水泥款共计1620508元，将涿鹿县涿鹿镇东城二期2号楼30、31、32、33号底商以价格1620508元转让给贾宝友抵顶该欠款，吕奕龙将其与华夏公司的购房手续及购买单据交给贾宝友，吕奕龙负责协助贾宝友办理有关手续，由于所转让房屋未交工，该房屋从协议签订之日起，房屋所有权归贾宝友所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”原告贾宝友与吕奕龙于2011年1月26日签订的抵押借款协议约定的还款期限为2011年12月30日，在债务履行期届满前，原告贾宝友又于2011年9月10日与吕奕龙签订抵押财产归其所有的抵顶协议，其民事法律行为显然违反了上述法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，原告贾宝友与吕奕龙于2011年9月10日所签订的抵房协议是无效协议，尽管原告贾宝友已实际占有，但是原告贾宝友没有依法取得该四套底商的所有权。
综上所述，原告贾宝友就执行标的（涉案的四套房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应依法予以驳回，故此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：
驳回原告贾宝友的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告贾宝友承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 田永刚
人民陪审员 张建萍
人民陪审员 汪 楠
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 白云琴
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：第五项违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条第二项案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。