河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终3074号
上诉人（原审被告）孟州市明珠房地产开发有限公司。住所地：孟州市韩愈大街西段。
法定代表人李习功，系公司经理。
委托代理人马海峰，系该公司员工。
上诉人（原审被告）薛某。
法定代理人薛菊仙，女，汉族，1969年10月5日出生，住址同上，系薛某母亲。
上诉人（原审被告）韩某。
法定代理人韩志强，男，汉族，1974年4月19日出生，住址同上，系韩某父亲。
上诉人薛某、韩某共同委托代理人李全胜，河南孟洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨德兴，男，汉族，1949年11月7日出生，住孟州市。
被上诉人（原审原告）李克礼，男，汉族，1949年12月28日出生，住孟州市。
被上诉人（原审原告）李国兴，男，汉族，1962年1月2日出生，住孟州市。
三被上诉人委托代理人卢平川，孟州市众诚法律服务所法律工作者。
原审被告李习功，男，汉族，1956年10月10日出生，住孟州市。
上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司、薛某、韩某与被上诉人杨德兴、李克礼、李国兴，原审被告李习功执行异议之诉纠纷一案，杨德兴、李克礼、李国兴于2016年4月26日向孟州市人民法院提起诉讼，孟州市人民法院于2016年9月25日作出（2016）豫0883民初944号民事判决。孟州市明珠房地产开发有限公司、薛某和韩某不服，分别于2016年10月20日提起上诉。本院于2016年11月30日受理后，依法组成合议庭于2016年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司的委托代理人马海峰，上诉人薛某的法定代理人薛菊仙、上诉人韩某的法定代理人韩志强及其与薛某的共同委托代理人李全胜，被上诉人杨德兴、李克礼、李国兴及其三人的共同委托代理人卢平川到庭参加了诉讼。原审被告李习功经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：本院在审理原告杨德兴、李克礼、李国兴三人分别诉李习功、明珠地产公司民间借贷纠纷案件期间，根据原告杨德兴等三人的财产保全申请，于2015年2月5日分别作出（2015）孟民南初字第00032号、00033号和00034号三份民事裁定书，裁定分别冻结李习功、明珠地产公司银行存款105万元、45万元和35万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年2月2日，本院依据上述裁定查封了被告明珠地产公司开发的“明珠.一品国际”一号楼门面房第289-1号、289-2号、289-3号、289-5、289-6号、289-8号共六套房产。因查封的财产超出诉讼标的，本院于2015年7月29日通知明珠地产公司的股东马海峰到场，解除了对以上除289-1号外其它房产的查封。马海峰当时表示对289-1号房产的查封不持异议，但同时又称已告知案外人即被告薛某、韩某的监护人向法院提出异议。
2015年8月2日，本院对上述原告杨德兴、李克礼、李国兴三人分别诉李习功、明珠地产公司的三个案件审理后分别作出了（2015）孟民南初字第32号、第33号和第34号民事判决。本院依据三原告申请在执行该三个民事案件期间，于2016年1月13日决定对此前已被查封的被告明珠地产公司名下的“明珠.一品国际”一号楼门面房第289-1号房产进行评估、拍卖，同日，被告薛某、韩某作为案外人对执行标的即该房产提出书面执行异议，称该房产在查封前已由其付清房款555万元予以购买，且房产已向其交付，二被告同时提交了2014年12月10日其与被告明珠地产公司签订的售房协议和555万元的购房收据等证据予以证明。以上即为本案基本事实。
原审法院认为：由于被告薛某、韩某作为无民事行为能力人和限制民事行为能力人，以自己名义与被告明珠地产公司签订的关于“明珠.一品国际”一号楼门面房第289-1号房产购房合同因违反法律规定，属于无效合同，且其不能提供充分证据证明其已付清了全部购房款项，故其不能证明其对该房产拥有合法的所有权，也不能证明其对该房产长期未办理过户登记手续没有过错，其所提的不得对被执行人即本案被告明珠地产公司名下的房产采取强制执行措施的要求，证据不足，其要求阻却法院强制执行被告明珠地产公司的房产的理由不能成立。因此二被告对该房产提出的执行异议不能成立，况且该二被告作为无民事行为能力人和限制民事行为能力人也无权单独行使提出执行异议的民事权利。原告诉称应当驳回被告的异议、对争议房产继续执行的观点，依据充分，本院予以支持。被告辩称应当驳回原告诉讼请求的观点，依据不足，本院不予支持。
原审法院判决：准许对被告孟州市明珠房地产开发有限公司名下的“明珠.一品国际”一号楼门面房第289-1号房产继续予以评估、拍卖执行。案件受理费50元，由被告薛某的法定代理人薛菊仙、韩某的法定代理人韩志强承担。
孟州市明珠房地产开发有限公司上诉称：1、消防工程完成后，因上诉人资金短缺，没有能力向原审被告韩某的法定代理人韩志强支付工程款155万元。该工程款按照约定属于到期债权，是上诉人明珠公司的应付款项。加上上诉人所欠韩志强姐姐一家的67万元及上诉人所欠薛某的法定代理人薛菊仙及薛菊仙的舅舅刘平原共计340.5万元，因上诉人无力偿还，便与双方协商，将其债权合在一起共同抵了一套价值555万元的房产。2、原审被告多次要求上诉人办理产权备案和登记手续，但上诉人因经营困难，无法正常办理备案和登记手续。但双方的行为是符合法律规定的。请求：撤销原判，被上诉人承担一、二审诉讼费。
薛某、韩某上诉称：1、法院不能因上诉人薛某是无民事行为能力人、韩某是限制民事行为能力人就认定购房合同属于无效合同。根据我国民法通则的规定，公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。因此，孩子无论年龄大小，健康状况××，都是具有民事权利能力的人，都可以依法成为房屋的所有权人。但是，因为二上诉人是无民事、限制民事行为能力人，对于购房这种重大的民事行为，应当由其法定代理人代理进行。二上诉人的法定代理人代上诉人签订购房协议，并未违反法律的规定，属于有效的合同。2、法院不能以没有实际付款行为的发生就认定该购房行为属于无效民事行为。因上诉人与原审被告孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）互付到期债务，为了简化手续，因此二上诉人在购房过程中就不再实际支付房款，而是以明珠公司欠二上诉人的债务抵消房款，因而上诉人己实际履行了付款行为。请求：撤销原判，被上诉人承担一、二审诉讼费。
杨德兴、李克礼、李国兴答辩称：针对明珠公司、韩某、薛某上诉答辩如下，上诉人的上诉人理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求二审驳回上诉维持原判。1、一审查封明珠公司289-1号房产是经该公司股东、委托代理人马海峰明确表示该房产没有出售，不持异议的基础上查封的，查封后马海峰在孟州法院执行局称查封当时已告知案外人韩某、薛某的监护人提异议，但是经历了一审判决到上诉期，到执行程序，又经执行程序到该房产评估拍卖历经近1年，案外人从未提出任何异议，评估拍卖决定的当日，案外人即无民事行为能力人薛某、限制民事行为能力人韩某才以其本人名义提出执行异议，被上诉人反驳该异议，是无效民事法律行为，并要求继续评估拍卖。此时该二未成年人的法定监护人，又提交了第二次异议申请，这一次是以监护人的名义提交的，因此这种行为完全是被执行人与案外人共同弄虚作假，意图阻止评估、拍卖逃避执行的行为。2、上述两份执行异议均声称两个未成年人是多次查勘房产后决定购买，并根据未成年人与明珠公司的购房协议，支付了555万的全部价款，未成年人的该行为显然超出了本人的智力范围，是虚假的证据。2016年6月中旬的庭审中，案外人的监护人和明珠公司又互相声称，555万元房款是以债权债务相抵，是为了简化手续，并且证明案外人已折抵清了555万元房款，相抵后还多几万元现金，薛某的监护人随即领走了，但是马海峰在2016年3月28日的调查笔录中称债务相抵555万元的房款后至今仍欠薛菊仙几十万元现金未归还，如此前后矛盾，漏洞百出的谎言，而且又无进账和下账的记账凭证，又无原始账本记账相印证，××证实折抵555万元房款的真实性？为此请求二审依法查明。3、289-1号房产没有房管局的备案，没有依法登记和过户。任何登记信息都没有。根据法律规定该房产的买卖不存在，不具备法律效力。综上支持一审判决。
李习功未答辩。
根据上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司、薛某、韩某与被上诉人杨德兴、李克礼、李国兴的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原审判决是否正确。
二审中，上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司当庭提供证据：确认书一份。上诉人薛某、韩某质证认为：对证据真实性无异议。被上诉人杨德兴、李克礼、李国兴质证认为：对真实性有异议。这是上诉人之间自己办理的手续，与被上诉人无关，且内容不符合事实。本院认为，对该证据的真实性予以确认。
针对争议焦点，上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司认为：：1、一审法院第一次查封马海峰不知情，第二次查封才通知的购买人，要其提异议。2、除抵扣房款外的确还欠薛菊仙有几十万，之前取的几万元是购房顶账后剩余的。3、购买人曾多次要求明珠公司办理产权备案和登记手续，但明珠公司经营困难，没有及时办理，过错不在购买人。综上，合同有效，买卖成立，符合法律规定。上诉人薛某、韩某认为：关于被上诉人称弄虚作假的问题不成立，薛菊仙将款借给明珠公司是真实的，有交易记录。一、《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。这说明未成年人可以作为购房合同的当事人，也可以作为房产的所有权人。那么未成年人××完成购房行为只有通过其法定监护人代理完成；本案中，薛某母亲薛菊仙、韩某父亲韩志强作为法定监护人代理未成年子女签订购房合同符合法律规定，应予保护；二、双方签订的购房合同有效成立、并已经支付了对价，符合合同法有关合同成立的法定条件，一审认定购房合同无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。三、未办理登记备案的原因在一审中已经查清，过错不在上诉人，上诉人曾多次要求开发商办理登记备案，但因开发商的原因未能办成，试问购房者付出对价后谁不想办理所有权登记？四、韩某父亲韩志强负责施工整栋楼的消防工程已经全部完工，整栋楼未验收系公司经营问题，并非上诉人的原因，孟州市明珠房地产开发有限公司对该消防工程款系应付款项并无异议。即使消防款是否属于应付款有瑕疵，但是该房价值555万元，155万元消防工程款只是其中一小部分，怎能以此为由全面否定购房行为。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，望二审法院依法审查并改判。被上诉人杨德兴、李克礼、李国兴的观点同答辩意见。
案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：根据《物权法》第9、14、28-30条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。且抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。本案中，涉案房屋是基于孟州市明珠房地产开发有限公司欠薛某韩某法定代理人的款项，孟州市明珠房地产开发有限公司以房抵债的产物。该房产没有办理依法登记，因此，薛某、韩某要求阻却法院强制执行孟州市明珠房地产开发有限公司的房产的理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司、薛某、韩某的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人孟州市明珠房地产开发有限公司、薛某、韩某承担。
本判决为终审判决。
审判长 高 阳
审判员 刘成功
审判员 王 芳
二〇一六年十二月十九日
书记员 赵 霞