西藏自治区堆龙德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）堆民二初字第37号
原告(反诉被告)西藏京博农业科技发展有限公司，住所地拉萨市滨河路。
法定代表人田真，系该公司董事长。
委托代理人贾国学，西藏日光律师事务所律师。
被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司，住所地拉萨市金珠西路。
法定代表人赵洪亮，系该公司执行董事。
委托代理人蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。
原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司与被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成由审判员段文涛担任审判长，审判员次仁德吉、嘎玛益西参加的合议庭审理本案，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾国学，被告的法定代表人赵洪亮及其委托代理人蒙兵营到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)起诉称：2014年1月6日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定由被告租赁原告位于彩虹湾建筑面积约3000㎡的房屋，自2014年1月15日至2016年12月31日用于高原富氧保健中心经营；第一年租金100万元，采用先付后用方式，被告应于每半年开始前交纳该半年全部租金；租赁期间发生的水电费，被告分别按照水表读数每方1.5元和电表读数每度1.5元的标准计算，按季度交纳；逾期交纳租金或者水电费的，被告每天应以未付款项的3‰向原告支付违约金，超过30天仍未交纳的，原告有权解除协议收回房屋；被告安装固定装置、设施，应事先征得原告书面同意，如果擅自改变租赁房屋结构进行装修的，原告有权终止本协议。协议签订后，原告依约将租赁房屋及其附属设备交付给被告，并免除其半个月租金，但被告却未按照约定及时交纳租金及水电费用，经原告多次催要，被告以种种借口拒不支付，为维护自身权益，故向法院提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2014年8月18日解除；2、判令原告向被告支付租金93150元、水费86670元、电费4230元、违约金60271元(包括未交下半年租金的违约金51000、水费违约金8840元、电费违约金431元)，以上共计244321元；3、判令被告拆除租赁房屋内的装饰装修，并恢复原状；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）针对本诉向本院提交以下证据予以证明：1、《房屋租赁协议》、《建设工程规划许可证》及《文件》原件各1份，证明原、被告存在租赁合同关系，以及彩虹湾生态苑的占地面积、建筑面积等情况；2、《发票》复印件2份、《收据》复印件1份，证明原、被告履行协议的具体情况；3、《收据》复印件1份，证明被告仅交纳了第一季度的电费，其他费用一直未交纳；4、《交款通知单》、《关于解除租赁协议的通知》、《债务清算说明》、《水费清单》、《催缴水费通知单》原件各1份及《照片》4张，证明经原告多次催要被告拒不交纳水电费用，原告依约解除租赁协议；5、《照片》8张，证明被告未经原告书面同意，擅自安装固定装置。
被告（反诉原告）针对本诉答辩称：被告不存在违约行为，原告任意收取水电费，导致被告无法交纳费用，房屋装修系经得原告同意。
被告（反诉原告）针对本诉向本院提交以下证据予以证明：1、《照片》4张，证明原告开窗导致富氧泄露，影响被告正常经营；2、《接处警登记表》复印件2份，证明被告已于2014年7月26日前全部搬离；3、证人李小琳的证言，证明原、被告双方就原告开窗导致氧气不能达到经营需要的相关事宜进行过协商。
被告（反诉原告）反诉称：2014年1月6日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，根据协议的约定，租赁期限为三年，从2014年1月15日至2016年12月31日。后因被告需要装修，经原告同意免除半个月的租金，即给予被告半个月的装修期间，故合同的起始时间实际变更为2014年1月31日。被告依约交纳了半年的租金后，原告于2014年7月18日单方将我方赶出租赁场地。在履行合同过程中，京博公司恶意停水停电，并私自开窗，导致我方的富氧泄露，无法正常经营，给我方造成了损失。故向法院提起反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还押金180000元及租金200000元；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿损失211000元；3、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）针对反诉向本院提交了以下证据予以证明：1、《房屋租赁协议》复印件1份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，并约定了相关权利义务；2、《照片》4张，证明原告开窗导致富氧泄露，影响被告正常经营；3、《地毯加工定做合同》、《家具采购合同》、《家具订货清单》、《健身器材购销协议》、《监控工程合同》、《监控设备清单》、《玻璃订购合同》、《发票》原件各1份以及《收据》原件5份，证明因原告违约造成被告包括富氧经营、房屋装修及购置设备等各项损失共计211000元。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称：被告未在2014年7月15日之前向原告交纳下半年的租金已构成违约，其无权要求原告退还押金及租金。被告房屋装修未经得原告同意，损失应由其自行承担。
原告（反诉被告）针对反诉未提交任何证据。
经审理查明，2014年1月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定由原告将彩虹湾生态苑西区欧式楼、竹楼、茶楼、亭子、收银台等建筑面积约3000㎡的房屋出租给被告用于富氧经营，租赁期限为三年，从2014年1月15日起至2016年12月31日止。同时合同对相关费用亦进行了约定：1、押金。被告需向原告交纳押金180000元，并对押金扣除和返还的具体情形进行了约定；2、租金。第一年租金为100万元。租金按半年支付，采取先付后用的方式，即每半年开始前，承租方向出租方交纳该半年全部租金，出租方同意免除半个月的租金；3、电费、水费。依据《房屋租赁协议》第五条第一、二款的约定，被告按照1.5元每度或者每立方米的标准，电费和水费应当按季度与租金同时交纳；4、违约责任。第十三条第一款约定：“出现下列情形之一，出租方有权终止协议并收回租赁标的物，本协议亦因此而终止：租金及在本协议项下应付的其他款项，在到期后三十天内仍未支付（不管有无正式要求支付）……”及第十六条第2项约定：“承租方逾期交纳租金或者其他费用，每逾期一日按照千分之三的比例向出租方支付违约金”。合同签订后，被告分别于2014年1月18日向原告交纳押金180000元，于2014年4月23日向原告交纳房租450000元，于2014年10月29日向原告交纳租赁费8334元，于2014年5月4日向原告交纳第一季度电费5542元。在合同履行过程中，双方产生纠纷，被告于2014年7月26日前搬离租赁场地。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，其内容合法有效，本院对该协议予以确认。
对于原、被告提出的全部诉讼请求与反诉请求，本院结合庭审查明事实的情况，对相关事项认定如下：
第一，关于《房屋租赁协议》的解除问题。庭审中原、被告均认可合同已实际解除，但双方对解除合同的时间存在争议，原告主张应以其向被告发出《关于解除租赁协议的通知》的时间即2014年8月18日为准，而被告主张以其正式搬离租赁场地的时间即2014年7月18日为准。本院认为，原、被告提交的证据均无法证明其单方解除合同的意思表示已告知相对方，故本院结合《接处警登记表》记载的相关内容，以报警的时间即2014年7月26日作为双方正式解除合同的时间。
第二，关于违约行为认定的问题。原、被告均主张对方存在违约行为，本院认为，虽被告在庭审中提出原告存在无故停水停电及私自开窗导致富氧外泄等严重影响被告经营的行为，但其提交的相关证据并不能证明原告存在上述行为，故本院对该主张不予采信。但依据《房屋租赁协议》中对关于水、电费交纳时间的约定，以及庭审中被告认可从未交纳水费，且电费仅交纳了第一季度的的事实，本院对原告提出被告违约的主张予以采信。
第三，关于确定相关费用承担的问题：1、对已交纳租金的时间认定问题。依据《房屋租赁协议》的约定，租赁时间从2014年1月15日开始起算，则上半年的租赁时间应为2014年1月15日起至2014年7月15日止。因原告在合同中承诺免除被告半个月的租金，因此被告在庭审中提出双方已对原合同租赁期间进行了变更（即上半年租期应当至2014年7月30日止）的主张，但合同订立后原告向被告实际收取的半年租金为458334元（2014年4月23日450000元、2014年10月29日8334元），该金额正好与165天的应收房屋租金相吻合，本院认为上述双方的实际履行情况并不是将租期推后的意思表示，故本院对被告的该项主张不予采信，对被告向原告交纳租金至2014年7月15日的事实予以认定；2、对拖欠租金的认定问题。经本院结合庭审查明是事实确认原、被告已于2014年7月26日正式解除合同，故应当以此作为截止交纳租金的时间，即拖欠租金的期间为2014年7月16日至7月26日止，按照1000000元/年计算，本院对被告应向原告支付租金27397元（1000000元÷365天×10天=27397元）予以认定；3、对水费的认定问题。由于原告在出租房屋时并未单独给被告安装水表，无法确认被告的实际用水量。但根据拉萨市自来水公司出具的《京博农业科技发展公司水费清单》能够证明实际欠缴水费为86670元。虽原告称在租赁期间其并未使用该场地的自来水，但其提交的相关证据不足以证明其主张，故本院认为原、被告应均摊该笔费用，即原、被告各自承担水费43335元；4、对电费的认定问题。根据被告使用的电表显示，在租赁期间被告共用电6515度，按照合同约定的1.5元/度计算，电费应为9772.5元，扣除被告已缴纳第一季度的电费5542.50元，则本院对被告应缴纳电费4230元予以认定。5、对违约金的认定问题。本院认为被告应于2014年7月15日之前交纳下半年全部500000元的租金，但截止2014年7月26日合同解除之日，被告一直未予交纳租金的行为已构成违约，依据《房屋租赁协议》第十六条第2项的约定，违约金应按照逾期交纳租金及其他拖欠费用的总额547565元（即逾期未交纳租金500000元、水费43335元及电费4230元），以每逾期一日按照千分之三计算，故本院对被告应向原告支付违约金为16427元（547565元×0.003‌×10天=16427元）予以认定。综上，被告应向原告支付租金、水电费及违约金共计91389元。
第四，对于原告请求判令被告拆除擅自装饰装修、恢复租赁房屋原状的诉讼请求，合同订立时即已约定被告租赁房屋系用于富氧经营，故被告进行必要的装修并无不妥，且该场地所在区域为原、被告共同使用，其在装修时原告应当知情却并未阻止，由此本院认为原告对被告的装修行为系予以默认，视为对该行为的认可。因此，被告在合同解除后对能够拆除的部分可自行拆除，对不可拆除部分亦无需另行拆除，故本院对原告的该项诉请不予支持。
第五，对于被告请求判令原告向被告返还押金180000元、租金200000元及赔偿损失211000元，共计591000元的反诉请求，本院认为，原、被告在庭审中均认可曾交纳押金180000元的事实，但鉴于合同解除后被告仍需向原告支付租金、水电费及违约金共计91389元，故该费用应从押金中予以扣除，即原告应向被告返还押金为88611元。而关于返还租金200000元及赔偿损失211000元的主张，本院认为被告向原告交纳租金至2014年7月15日止，而合同解除时间为2014年7月26日，已超出实际交纳租金的使用时间，故原告不应再另行返还租金，且本案被告未依约交纳水、电费用，亦未在合同期限届满前交纳下半年的租金的行为已构成违约，其由此产生的相应损失应自行承担，故本院对被告请求判令原告向其返还押金为102789.14元的反诉请求予以支持，对其他反诉请求予以驳回。
现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司与被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司签订的《房屋租赁协议》已于2014年7月26日解除；
二、被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司交纳拖欠的租金27397元、水费43335元、电费4230元、违约金16427元，以上共计91389元；
三、原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司退还押金180000元；
四、以上第二项和第三项相抵后，原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司退还剩余押金88611元；
五、驳回原告（反诉被告）西藏京博农业科技发展有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）西藏文正生物科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11147元，由原告西藏京博农业科技发展有限公司承担6977元（已交纳），由被告西藏文正生物科技有限公司承担4170元（于本判决生效之日后七日内交纳）；反诉案件受理费减半收取4855元，由被告西藏文正生物科技有限公司承担4127元（已交纳），由原告西藏京博农业科技发展有限公司承担728元（于本判决生效之日后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 段 文 涛
审判员 嘎玛益西
审判员 次仁德吉
二〇一六年一月十一日
书记员 次仁加略