江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1537号
上诉人（原审被告）绿地集团南京宝地置业有限公司，住所地南京市雨花台区石华街16号。
法定代表人薛明辉，该公司董事长。
委托代理人李德峰，男，1974年3月24日生。
委托代理人奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜国扬，男，1962年6月22日生，汉族。
被上诉人（原审原告）程茜，女，1978年4月3日生，汉族。
以上两被上诉人的共同委托代理人朱益林，江苏天茂律师事务所律师。
以上两被上诉人的共同委托代理人杨军，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人杜国扬、程茜合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜国扬、程茜原审诉称，2013年9月28日，绿地公司以欺骗手段与杜国扬、程茜签订了《定向开发合同》，将绿地之窗3号地块1-2层（中间户，东南向）以50224000元的价格销售给杜国扬、程茜，杜国扬、程茜分别于2013年9月30日、11月1日两次向绿地公司支付共计15067200元。而绿地公司所售涉案房屋并非按照杜国扬、程茜定制要求定向开发建造，故诉至法院请求判令，1、解除杜国扬、程茜、绿地公司签订的《定向开发合同》；2、绿地公司返还杜国扬、程茜15067200元并支付自2013年9月30日至2015年9月6日利息1659044元，及自起诉之日起至绿地公司实际还清之日按人民银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由绿地公司承担。
绿地公司原审辩称：1、杜国扬、程茜、绿地公司于2013年9月28日签订的《定向开发合同》及《补充条款》是双方自愿协商签订的，不违反国家法律、行政法规强制性、禁止性规定，应属于合法有效。从杜国扬、程茜诉请是解除合同而不是认定合同无效可以看出，杜国扬、程茜也是确定《定向开发合同》及《补充条款》是有效合同。2、杜国扬、程茜要求解除合同的理由无事实和法律依据。3、《定向开发合同》法律性质是一份“预约合同”，是对杜国扬、程茜、绿地公司双方将来签订正式的《商品房买卖合同》的预约约定。《定向开发合同》第二条、第三条、第十二条第二款都提到，在甲方取得预售许可证后，双方签订正式的《商品房买卖合同》。4、即使如杜国扬、程茜诉请，杜国扬、程茜具有解除权，那么杜国扬、程茜的解除权也已丧失，解除权应在发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。综上，杜国扬、程茜、绿地公司签订的《定向开发合同》合法有效，杜国扬、程茜要求解除合同的理由没有事实和法律依据，且已过行使解除权的期限，杜国扬、程茜拒绝签订合同，应向我公司承担违约责任。
原审法院经审理查明，2013年9月28日，杜国扬、程茜、绿地公司签订了《定向开发合同》，将绿地之窗3号地块1-2层（中间户，东南向）以50224000元的价格销售给杜国扬、程茜，杜国扬、程茜分别于2013年9月30日、11月1日两次向绿地公司支付共计15067200元。后双方在商谈签订正式合同时，因对一、二层面积不一致，出现了三层，二层为陶板而非为玻璃幕墙，未按《定向开发合同》的约定提供独立电梯等原因不能达成一致意见，导致未能签订正式《房屋买卖合同》。
原审法院另查明，涉案房屋在2015年8月20日已取得商品房预售许可证。
以上事实有杜国扬、程茜提供的《定向开发合同》、补充说明、收据、情况说明，绿地公司提供的商品房预售许可证等证据予以证实。
原审法院认为，原审法院、绿地公司双方签订的《定向开发合同》名为定向开发合同，但涉案房屋仅是绿地之窗3号地块大楼的一部分，且与其他部分未有明显的区别，因此双方签订的实际上是房屋买卖合同。该《定向开放合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要条款，且在《定向开放合同》第十二条约定了需另行签订《商品房买卖合同》，故该《定向开发合同》的性质为预约合同，因绿地公司已经取得该房屋的商品房预售许可证，故该预约合同是合法有效的。《定向开发合同》签订后，杜国扬、程茜支付了部分房款，但在双方具体商谈签订正式合同时，因对一、二层面积，出现了三层，二层为陶板而非为玻璃幕墙，独立电梯等方面出现了诸多的不一致，导致不能签订正式的《商品房买卖合同》。该不一致系因《定向开放合同》约定不明确造成，双方由此不能签订正式的《商品房买卖合同》非为双方具有违约过错。但因不能达成一致意见，不能形成签订《商品房买卖合同》的合意，杜国扬、程茜要求解除《定向开放合同》，退还预付款的诉请原审法院予以支持。杜国扬、程茜要求支付自2013年9月30日至2015年9月6日利息1659044元，及自起诉之日起至绿地公司实际还清之日按人民银行同期贷款利率计算的利息。该利息系预付款的法定孳息，绿地公司占有使用该预付款长达两年之久，获得了利益，在返还房屋预付款时应当一并支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除杜国扬、程茜与绿地集团南京宝地置业有限公司于2013年9月28日签订的《定向开发合同》。二、绿地集团南京宝地置业有限公司于判决生效后十日内返还杜国扬、程茜房屋预付款15067200元，并支付自2013年9月30日至2015年9月6日的利息1659044元，及自2015年9月7日起至绿地公司实际还清之日止以15067200元为本金按人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费112203元，由绿地集团南京宝地置业有限公司承担。
上诉人绿地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间签署的《定向开发合同》合法有效，双方就应继续履行合同，按照《定向开发合同》的条款后续签署《商品房买卖合同》。上诉人要求继续履约，而被上诉人故意毁约，违约方不享有解除权，违约解除应承担违约责任，违约方不因违约而受益。二、被上诉人解除合同缺少合同及法律依据。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定明显错误。三、原审判决对上诉人提出被上诉人丧失解除权的抗辩理由，完全无视。四、原审判决上诉人向被上诉人支付贷款利息165多万元并承担全部诉讼费112203元严重错误，直接导致“让违约人受益”的结果。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。2、由被上诉人负担一、二审的诉讼费用。
被上诉人杜国扬、程茜答辩称，上诉人自始至终未按《定向开发合同》约定的定制要求规划设计并建造被上诉人定制购买的商铺，在客观上以自己的行为表明不履行主要债务，导致被上诉人定制购买商铺的合同目的不能实现，双方依《定向开发合同》约定继续履行已成为不必要。因上诉人根本违约，原审判决解除双方签订的《定向开发合同》，并判决上诉人返还已收取的定制款并支付按同期银行贷款利率计算的利息，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，除了上诉人对原审查明的“后双方在商谈签订正式合同时”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《定向开发合同》的性质；二、上诉人与被上诉人签订的《定向开发合同》应否解除；三、上诉人应否向被上诉人返还购房款及利息。
一、关于上诉人与被上诉人签订的《定向开发合同》的性质问题。本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示。本案中，双方签订的《定向开发合同》中明确约定，定向开发及购买房屋的位置、面积、价款，应当说具备了房屋买卖合同的主要内容，但该合同还约定最终面积以房产证上注明的面积为准，价款待上诉人取得预售许可证后对成交价多退少补，在上诉人取得涉案房屋项目预售许可证后10日内通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，可见，双方当事人的意思表示以双方将来签订的《商品房买卖合同》明确双方之间的房屋买卖关系的具体内容。因此，本院认为涉案《定向开发合同》的性质为预约合同。
二、关于上诉人与被上诉人签订的《定向开发合同》应否解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人签订的《定向开发合同》合法有效，双方应按约履行。该《定向开发合同》约定，被上诉人购买部分为3号地块1-2号商铺1-2层，面积约2000平方米《最终面积以房产证注明的面积为准。房屋交付标准为：1.1、2层外立面为玻璃幕墙结构；2.为该商铺配置1部独立电梯；该《定向开发合同》签订后，被上诉人按约向上诉人支付了15067200元房款，但由于上诉人出具的关于涉案房屋信息说明载明涉案房屋1层外立面为玻璃幕墙结构，2层外立面为陶板，且该商铺中电梯为1-3层使用。上诉人构成违约，应当承担违约责任。嗣后，双方不能协商一致签订《商品房买卖合同》，被上诉人在上诉人构成违约且双方达不成签订《商品房买卖合同》的前提下，有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除与上诉人签订的《定向开发合同》。原审法院认为双方不能签订正式的《商品房买卖合同》非为双方具有违约过错定性处理失当，应予纠正。上诉人称被上诉人解除合同缺乏事实和法律依据的意见不能成立，本院不予支持。
三、关于上诉人应否向被上诉人返还购房款及利息问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据前述，由于上诉人违反预约合同约定的义务，导致双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，被上诉人按照《定向开发合同》交付给上诉人的15067200元房款，依法应由上诉人返还。被上诉人要求上诉人支付自2013年9月30日至2015年9月6日的利息1659044元，及自2015年9月7日起至绿地公司实际还清之日止以15067200元为本金按人民银行同期贷款利率计算的利息的主张，符合相关法律规定，依法应予支持。
综上，原审法院认定双方非违约处理不当，但原审所判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112203元，由上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 吴勇
代理审判员 付双
二〇一六年四月七日
书 记 员 王慧