福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第308号
上诉人（原审原告）厦门市阳光百合业主委员会，住所地厦门市思明区莲前西路14号物业管理处。
负责人章兰华。
被上诉人（原审被告）厦门磐基地产投资有限公司，住所地厦门市思明区莲岳路1号2601单元。
法定代表人林秀娟。
被上诉人（原审被告）陈许琳，女，1985年11月21日出生，汉族。
上诉人厦门市阳光百合业主委员会（下简称“阳光百合业委会”）与被上诉人厦门磐基地产投资有限公司（以下简称“磐基地产”）、陈许琳确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第3418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳光百合业委会的委托代理人蒋志勇及被上诉人磐基地产和陈许琳的共同委托代理人庄瑞明、刘若昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光百合业委会原审起诉请求判令：1、确认磐基地产与陈许琳于2004年10月8日就购买厦门市莲前西路14号210室房屋签订的《商品房买卖合同》（编号00201265）无效；2、磐基地产与陈许琳承担本案诉讼费用。
原审法院查明，坐落于厦门市思明区莲前大道西南侧（莲前西路14-20号）的阳光百合项目系磐基地产通过竞拍取得开发权的商品房项目，总建筑面积25600平方米，建筑结构为2栋18层。2001年1月，磐基地产申请预售许可证所附的图纸显示，阳光百合A栋的201室、205室的设计户型位于横轴第9至11轴之间，预售面积分别为81.92平方米和116.41平方米，A栋无209、210室；B栋的204、208室的设计户型位于横轴第5、6轴中间位置至第7轴之间，预售面积分别为81.11平方米和115.26平方米，B栋也无209、210室。2001年8月的竣工验收图纸显示，A栋201室、205室位于横轴第10至11轴之间，第9至第10轴未规划分割成套的房间；B栋204、208室位于横轴第5、6轴中间位置至第6轴之间，第6轴至第7轴未规划分割成套的房间。该图上仍无A、B栋的209、210房间。双方均确认，横轴第7至9轴为二层露天中庭部位。
2001年8月，磐基地产向房管部门申请阳光百合项目的预售许可证，随附的预售方案显示，预售价格拟定为公寓平均单价为3000元／平方米。2001年11月、12月的厦门商报、厦门日报刊登的阳光百合的售房报道显示，该项目于2001年10月18日开盘，销售均价3300元／平方米，二楼有个阳光俱乐部，内设减压解劳的男女蒸气室、烤室、健身房、韵律室及台球、乒乓球室，还开设了儿童欢乐天地。另，磐基地产向业主发放的售房宣传品上也显示“二楼健身休闲中心以全采光大片玻璃作规划”、配备“男女蒸气室、烤室、SPORT健身房、韵律室及台球、乒乓球室、音乐、阅览、才艺教室、儿童欢乐天地”等设施，广告模拟图显示二楼的空中花园，左侧是蒸气室、淋浴更衣室、儿童欢乐天地和乒乓球室，中间部位是韵律室、健身房、水榭艺景和艺术草坪、春日雅座，右侧是蒸气室、烤室、淋浴更衣室、才艺教室、台球桌，整个二层休闲中心采用无分隔开放式的结构；此外，还从地理位置、交通状况、商业投资、物业服务、社区安全等角度对该项目进行描述。
2002年7月，磐基地产向厦门市公安局申请阳光百合的门牌，阳光百合的A栋为莲前西路16号，B栋为莲前西路14号。所附的门牌对照表显示，莲前西路14号、16号的二层都仅有201至208的门牌，除14号203室外，均已出售给个人业主。2003年1月13日，该工程通过竣工验收备案。
2003年7月17日，厦门市规划局作出厦规建（2003）97号文件《厦门市规划局关于同意阳光百合项目部分户型及局部平面调整的批复》，批准磐基地产对阳光百合大厦二层平面布局进行局部改动，调整横向1／5轴~7轴和9轴~2／10轴的四套住宅为八套住宅。所附调整后的图样显示，14号204室、208室均位于第1／5轴与第6轴之间，第6轴至第7轴为209室、210室；16号的201室、205室均位于第10轴至第10~11轴中间位置，第9轴至第10轴为209室、210室。均为209室在北侧，210室在南侧。
2003年7月25日的阳光百合项目土地测算成果报告书显示：当时阳光百合二层14号、16号的住宅公用建筑面积均为42.28平方米。莲前西路16号（A栋）的201室建筑面积为30.57平方米，205室的建筑面积为52.45平方米；莲前西路14号（B栋）的204室建筑面积为30.56平方米，208室建筑面积为52.44平方米。16号209室建筑面积为49.50平方米，210室建筑面积为65.34平方米；14号209室建筑面积49.49平方米，201室建筑面积为66.41平方米。14号209、210室及16号209、210室并未列入公摊。
2004年10月8日，陈许琳与磐基地产签订《商品房买卖合同》一份，由陈许琳向磐基地产购买本案讼争的厦门市思明区莲前西路阳光百合大厦B栋2层10单元房产，建筑面积66.41平方米，其中套内面积54.53平方米，单价1500元／平方米，总价99615元。2004年10月9日，磐基地产开具发票，确认收到陈许琳支付的购房款99615元。2004年11月12日，讼争房产登记至陈许琳名下，门牌号为莲前西路14号210室，建筑面积66.41平方米。2006年6月，磐基地产的账簿记载收回陈许琳的前述购房款99615元。
2010年7月23日，阳光百合小区召开首届业主大会并成立业委会。2010年8月9日，阳光百合业委会成立并向厦门市梧村街道办进行了备案登记，业主大会决议内容为：1、业主委员会成员的工作分项权限；2、选举、更换业委会委员的方法；3、如何审查业委会和物业服务企业的工作报告；4、决定公共设施专用基金使用方案和续筹方案；5、决定业主大会诉讼事宜。同年10月19日，阳光百合业委会完成备案。
2012年4月，阳光百合业委会发出《关于二楼维权诉讼的表决意见》，并就表决结果于2012年4月20日进行《关于厦门市阳光百合小区维权诉讼一事业主身份及其在业主大会会议上投票权数公示》，公告表决权数均已过业主总票数及产权总面积过半，此次诉讼表决通过。2012年6月19日，厦门中都物业管理有限公司出具《证明》一份，证明其于2011年12月20日进驻阳光百合小区提供物业服务，与原物业公司磐基物业交接时，磐基物业移交了位于小区B栋二层的乒乓球室和健身房各一间（即莲前西路14号209、210室）及A栋二层房屋（莲前西路16号210室），该房当时隔成四间，一间用于小区保安休息，一间用于堆放杂物，剩余两间作为公厕。14号209、210室维持用途不变，由业主自由使用。另查，磐基地产的股东为林秀娟、王宪宏、张为农。郑春莲为厦门磐基物业经营管理有限公司（简称“磐基物业”）的法定代表人，磐基物业的股东为郑春莲、林秀娟，该公司于2002年7月成立，磐基地产自愿无偿提供莲前西路20号首层面积为50平方米的场所作为该公司办公住所，并同意该公司使用“磐基”名称。另，厦门磐基物业管理有限公司的法定代表人为林秀娟，该公司于2001年7月5日被吊销营业执照，但未办理注销。2012年6月28日，阳光百合业委会诉至本院。
诉讼中，陈许琳确认，其取得讼争房产后，将房屋交给物业公司管理，未向物业公司、业主或业委会收取过任何报酬或相关费用，讼争房产的钥匙也借给物业公司了。又，经本院现场勘查，阳光百合14号209室位置现为一乒乓球室，与过道、中庭、204室均由砖墙分隔，其室内无墙分隔。14号210室位置现为健身房，内有健身器材若干，室内无墙分隔。16号209室位置现用于经营培训机构，室内无墙分隔，无供水设施，无卫生间，内有办公桌椅、电视、黑板等设施。16号210室位置并无与中庭、过道分隔的墙体，现场为一片约3×4米的空地，上有屋顶，左侧有两个卫生间，另有一间房间现为物业管理人员居住使用，还有一间房间锁着门。
以上事实，有阳光百合业委会提供的规划许可证及附件、竣工验收备案证明、门牌申请表及对照表、竣工图、中都物业证明、宣传广告、厦门商报、厦门日报、业委会成立备案表、企业工商相关信息、《商品房买卖合同》、购房发票、房屋登记卡、磐基地产与陈许琳提供的测绘成果报告、产权证、厦规建（2003）97号文及附图、2006年6月磐基地产的账簿，厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民终字第638号民事裁定书，法院依法调取的预售许可证相关材料、依法制作的现场勘查笔录及双方当事人当庭陈述为证。
原审法院认为，本案争议的首要问题，为磐基地产在销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传是否应当视为要约。商业广告一般属于要约邀请，除非其符合要约的特征。根据有关司法解释的规定，载于售房广告宣传资料中的意思内容视为要约，须满足“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的条件。磐基地产虽然于2001年间公开发布的售房宣传资料上，对“二楼健身休闲中心”的楼层、功能作出描述，且部分讼争房亦实际作为健身用途使用至今，但结合该宣传材料从地理位置、交通状况、商业投资、物业服务、社区安全等其它多个角度对该项目进行描述的内容，再考虑到案涉房产项目当时的销售均价，从常理及经验上应当认为，前述的意思内容对售房合同的订立及房屋价格的确定，并未达到诸如学区房、绿化率等因素相同的重大影响。另外，要约的构成要件中须有要约人受要约拘束的意思表示，从上述分析看，显然磐基地产并无受其广告宣传拘束的意思。因此，磐基地产在销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传不应当视为要约。在此情况下，磐基地产将讼争房出售并不违约。阳光百合业委会要求确认磐基地产与陈许琳于2004年10月8日就购买讼争房屋签订的《商品房买卖合同》无效的诉求没有依据，不予支持。至于开发商就案涉公共设施进行的过度宣传，虽未被视为合同内容，但如由此造成买受人损失的，买受人可另寻其它适当的法律救济途径。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回厦门市阳光百合业主委员会的诉求。本案案件受理费100元，由厦门市阳光百合业主委员会负担。
宣判后，阳光百合业委会不服，向本院提起上诉。
上诉人阳光百合业委会上诉称，一、磐基地产对外发布销售广告和宣传资料说明并允诺将阳光百合小区二楼建成小区的配套健身休闲中心的行为应当视为要约，该要约内容作为商品房买卖合同的内容在2002年12月磐基地产向阳光百合小区业主交房时已同时履行，即将讼争四套房产及四套房屋围成的中庭交付小区业主使用，鉴此原审认定磐基地产的行为不应当视为要约与事实不符，该认定是错误的。磐基地产对外发布销售广告和宣传资料说明并允诺将阳光百合小区二楼建成小区的配套健身休闲中心的行为应当视为要约。阳光百合为法院拍卖工程，原规划为“海登商业中心”，当时并未规划可供业主休闲、健身的配套场所，磐基地产通过竞拍取得该项目用地后经申请改变土地用途，建筑功能划分地下室为停车场，其他为住宅等。小区由两栋楼房并排组成。由于小区仅由两栋楼房组成规模较小，在用地红线图范围内无足够大的地块用于建成可供业主休闲、健身的配套场所，该现状影响商品房销售及销售价格，磐基地产为了吸引眼球，改变不利现状，顺利销售房屋，引入了空中花园概念，并据此对外公开大肆宣传，当时的许多购房者就是冲着磐基地产的说明和允诺构成要约才掏钱购房。磐基地产的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是有着重大影响的。磐基地产在2001年间预售阳光百合项目时对外公开发布销售广告和宣传资料，明确说明并允诺将阳光百合小区二楼建成小区的配套健身休闲中心供小区业主健身休闲。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，据此，磐基地产的上述说明和允诺构成要约，换言之，磐基地产将二楼建成小区配套健身休闲中心供小区业主健身休闲的说明和允诺应当视为磐基地产与阳光百合业主签订的商品房买卖合同的内容，磐基地产必须履行。磐基地产的上述要约内容作为商品房买卖合同的内容在磐基地产向阳光百合业主交房时已同时履行，即将讼争四套房产及四套房产围成的中庭交付小区业主使用，由业主共有。2002年12月份，阳光百合小区交房时，磐基地产将上述房屋及中庭交付阳光百合小区业主使用至今，该事实说明磐基地产已履行合同内容。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，据此并结合上述事实可认定讼争房产作为阳光百合小区公共配套用房，属于阳光百合小区全体业主共有。原审法院认定磐基地产对外发布销售广告和宣传资料说明并允诺将阳光百合小区二楼建成小区的配套健身休闲中心的行为，对售房合同的订立及房屋价格的确定，未达到诸如学区房、绿化率等因素相同的重大影响，该认定是错误的。众所周知，购房者购买商品房的用途不单是为了晚上睡觉、子女上学，更重要的用途还在于全家人的日常生活、休闲、锻炼等，如一个小区没有合理的配套休闲设施及绿化，那么按常理该小区肯定不是购房者首选，如果有人愿意购买，那么其愿意支付的购房价格肯定会远低于有配套休闲设施及绿化的小区。阳光百合因原规划为商业中心，没有合理的配套休闲设施及绿化，如果不是磐基地产对外发布销售广告和宣传资料说明并允诺将阳光百合小区二楼建成小区的配套健身休闲中心，那么广大业主是不会心动并购买。鉴此，磐基地产的上述行为，对售房合同的订立及房屋价格的确定是有着重大影响的。原审认定磐基地产无受其广告宣传拘束的意思，与事实不符。磐基地产向阳光百合小区业主交房时，将讼争房产一并交付小区业主使用的事实，就是磐基地产受其广告宣传拘束的实例。如果磐基地产不受广告宣传拘束，那么其为何要向业主交付讼争房屋。毕竟，磐基地产并未声明其将有权出售的讼争房屋借给业主使用，也无任何证据证明讼争房屋系磐基地产借给小区业主使用。原审未注意到讼争房屋是在小区交房一年多后才被偷偷出售，作为购房者的陈许琳从未主张讼争房屋物权长达八年之久。磐基地产与陈许琳并非慈善家，两者不可能将讼争房屋无偿提供给小区全体业主使用长达十几年之久，这与常理严重相悖。换言之，只能理解为磐基地产履行要约后，为了取得不当利益，与陈许琳恶意串通签订《商品房买卖合同》，侵害小区业主合法权益。综上，原审法院认定错误。二、磐基地产将讼争房屋出售给陈许琳并办理了产权过户，确实侵犯了阳光百合全体业主对讼争房屋的使用权。2002年12月份，阳光百合小区交房时，讼争房屋便作为小区健身休闲中心的一部分供小区业主使用，磐基地产将该房屋出售给其指定的前期物业厦门磐基物业经营管理有限公司的法定代表人郑春莲，导致或可能导致小区业主无法继续长期使用讼争房屋作为健身休闲中心（即公共配套用房）。诉前磐基物业答复阳光百合业委会质询时就强调另一讼争房屋（16号楼209室）属私人产权，阳光百合业委会对其用途无权干涉，并拒绝移交；本案第一次庭审时，磐基地产及陈许琳的特别授权代理人当庭表示讼争房屋系陈许琳借给磐基物业使用的。如讼争房屋属借用，那么阳光百合小区业主就不可能长期且无偿使用该房屋并行使相关权利。鉴此，磐基地产及陈许琳的行为确实侵害了阳光百合小区业主的权益。三、陈许琳购买讼争房屋非基于善意且等价有偿，未支付合理对价，属于与磐基地产恶意串通，损害阳光百合小区业主合法权益。阳光百合小区交房时，讼争房屋便作为小区健身休闲中心的一部分供小区业主使用，属小区公共配套用房，磐基地产指定的前期物业厦门磐基物业经营管理有限公司亦是将讼争房屋作为小区公共配套用房进行管理的，陈许琳对该情况是明知或应当知道的。在此情形下，陈许琳仍然购买讼争房屋，存在主观恶意，与磐基地产构成恶意串通，损害阳光百合小区业主的合法权益。从陈许琳购买讼争房屋至阳光百合业主委员会起诉时已八年有余，陈许琳从未对讼争房产进行管理处分，如此严重不符常理，其代理人关于其将讼争房屋借给物业无偿使用的辩解不能让人信服，只能认定其对于讼争房屋的权属状况是心知肚明的，意图待时间推移，小区业主健忘等情形下，再突然出示产权证明主张讼争房屋所有权，让小区业主届时无从维权。2004年10月8日，此时距离小区交房已一年有余，陈许琳以1500元／㎡的价格向磐基地产购买讼争房屋，该价格明显低于2001年10月18日开盘时磐基地产对外宣传的销售起价3000元／㎡，在此期间，厦门市的房屋销售价格一直处于上涨阶段，至2004年10月8日，该地段实际售价或市场指导价均远高于1500元／㎡，鉴于此，陈许琳以1500／㎡的价格向磐基地产购买讼争房屋属未支付合理对价。综上所述，请求撤销原审判决，改判支持阳光百合业委会原审全部诉讼请求。
被上诉人磐基地产及陈许琳共同答辩称，一、阳光百合业委会系厦门市思明区阳光百合小区第一届业主委员会，其已于2013年7月23日任期届满，厦门市思明区阳光百合小区新一届业主委员会未产生，因此，阳光百合业委会已不具有诉讼主体资格。《物业管理条例》第八条第二款规定：“业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”；第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项”，以上规定确定了业主委员会的性质，即：业主委员会不具有法人资格，是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权。本案中，上诉人系厦门市思明区阳光百合小区第一届业主委员会，于2010年7月23日经阳光百合业主大会选举产生。根据《厦门市思明区阳光百合小区业主大会议事规则》第十九条规定，业主委员会任期为三年。因此，本届业主委员会的任期于2013年7月23日届满。目前，阳光百合新一届业主委员会仍未成立，更未履行备案手续。阳光百合业委会的诉讼主体资格于其任期届满时丧失，不再具有诉讼主体资格。二、一审法院认定磐基地产在销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传不构成要约，该认定完全正确。阳光百合业委会起诉所依据的惟一的基础证据是厦门磐基地产投资有限公司的商品房销售广告和宣传资料。阳光百合业委会以商品房销售广告和宣传资料系要约为由，主张案涉的房屋物权归属于阳光百合全体业主共有，没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，因此，这是销售广告和宣传资料的基本性质。只在同时符合以下二个条件时，销售广告和宣传资料才构成一项要约：一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。因此，销售广告和宣传资料构成一项要约是一种例外情形。《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，因此，一项要约，其内容应具体确定是其基本特征。本案中，阳光百合业委会提供的宣传资料中特别注明了“注意事项”，明确标示“建方有各立面、色系搭配、公共设施、地下室配置及各公共部分的修改权”。由此可见，宣传资料已明确了其内容的不确定性，不符合要约的基本特征。宣传资料构成要约，还应具备对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的条件。对广告和宣传资料是否对合同订立及价格产生影响的判断只能基于对个案的分析，而不能基于普遍的原则。每个买受人都有各自的特定的情况。而阳光百合业委会却采用一刀切的方式，主张销售和广告宣传资料构成要约，明显不符合逻辑。而且，客观上，阳光百合业委会提供的证据也表明，磐基地产销售价格低于周边的房价，进一步证明销售广告和宣传资料未对价格产生重大影响。本案中宣传资料并不符合上述要约的两个特征。本案涉及的宣传资料从项目的地理位置、交通状况、商业投资、物业服务、社区安全等多个角度进行了描述，再结合当时房产项目的销售均价，作为健身休闲中心的描述并不会像类似学区房、绿化率等因素给购房者产生重大影响，磐基地产应不受该广告宣传拘束。而陈许琳享有对房屋的所有权，其有权处置房屋借予物业公司使用。阳光百合业委会将房屋所有权人将房屋借予物业公司使用之行为等同于开发商向全体业主交付房屋是错误的，没有事实依据。即使该销售广告和宣传资料构成一项要约，磐基地产作为开发商承诺提供的服务与该服务场所的物权是二个完全不同的概念，二者之间没有必然的联系，即：开发商承诺提供的服务不等同于该服务场所的物权就归属于全体业主共有。三、阳光百合房屋交付使用和磐基地产销售案涉房屋的行为均在《物权法》施行之前，阳光百合业委会以《物权法》为依据主张讼争房屋属于全体业主共有，属于适用法律错误。确定讼争房屋所有权的归属应依据当时的法律法规、规范。根据当时的法律法规和规范，讼争房屋所有权属于开发商磐基地产，而不属于“物业共用部位”。磐基地产作为房屋所有权人处分案涉房屋，未损害阳光百合全体业主的利益。讼争房屋自阳光百合小区初始规划起就属于可出售的住宅，而不属于“物业共用部位”。在初始规划中，16号（A幢）209室和210室分别是201室和205室的组成部分、14号（B幢）209室和210室分别是204室和208室的组成部分，后通过规划变更从原住宅中分离成独立的一套住宅。厦门市土地房产管理局对案涉商品房买卖合同登记备案，并进行确权登记，向买受人颁发房地产权属证书的行为已充分说明，讼争房屋是可由开发商进行销售的商品房。建设部、财政部联合颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房（1998）213号）第三条规定：“本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等”。1995年9月8日建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”。以上规定说明共用部位的建设成本及建筑面积应计入住房销售价格和公用建筑面积分摊。讼争房屋有套内建筑面积和分摊的公用建筑，并不存在将讼争房屋作为公用建筑面积分摊之情形，根据“谁投资，谁所有、谁投资、谁收益”的原则，讼争房屋的初始物权属于开发商，而不属于共用部位。初始所有权属于开发商所有，即表明开发商对讼争房屋享有处置权，其有权将房屋借予他人使用、出售、出租等等，也有权决定归谁使用。既然讼争房屋不属于共用部分，全体业主即不享有对房屋的所有权，更对房屋不存在使用权，更不存在陈许琳与磐基地产侵害全体业主对该房屋的使用权的情况。四、即使本案适用或参照《物权法》的规定，讼争房屋也属于专有部分，不属于全体业主的共有部分，其初始物权属于作为开发商的磐基地产。磐基地产作为房屋所有权人处分案涉房屋，未损害阳光百合全体业主的利益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。讼争房屋已办理房屋权属证书，根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，充分说明讼争房屋系专有部分，而非共有部分。五、阳光百合业委会仅以磐基地产与陈许琳之间的商品房买卖价格主张双方存在恶意串通没有事实与法律依据。商品房价格属于开发商自由定价的范畴，开发商与买受人商定价格受多种因素制约，因此，不同套别的商品房成交价格存在差异是自然现象。阳光百合业委会以磐基地产与陈许琳之间成交价格低于开发商宣传的销售价格为由主张双方存在恶意串通明显是主观臆断。《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。案涉房屋系专有部分，初始物权属于厦门磐基地产投资有限公司，磐基地产处分该房屋未损害阳光百合业委会的利益，因此，也就不存在磐基地产与陈许琳之间恶意串通的基本前提和必要。综上所述，阳光百合业委会上诉请求没有事实、法律依据，依法应驳回阳光百合业委会的上诉请求。
经审理查明，阳光百合业委会对原审查明的事实存在以下异议：一是16号209室原被前期物业出租，现已被阳光百合业委会收回使用；二是讼争房产的规划变更是磐基地产在交房前申请的；三是讼争房产的门牌号码是在门牌对照表末端，未按照顺序排序的；四是遗漏查明14号209室靠中庭外墙墙体颜色和该栋外墙存在色差，该色差系拆除采光玻璃后重建导致的；五是讼争房产无独立的水表、电表、煤气设施。除上述异议外，阳光百合业委会对原审查明的事实无异议。磐基地产及陈许琳除认为原审遗漏查明阳光百合售房宣传册中记载开发商对所有规划有修改权这一事实外，对原审查明的其他事实没有异议。对双方无争议的事实本院予以确认。
另查明，在阳光百合的宣传资料中注明“注意事项：……2、为维护整幢建筑物外观格调及公共部分整体考量，建方有各立面、色系搭配、公共设施、地下室配置及各公共部分的修改权。在不损及客户之利益的原则下，必要时酌请改用同级品，且买方同意本公司不须另行通知”。
二审中，阳光百合业委会提交一份厦门中都物业管理有限公司阳光百合管理处出具的《证明》，内容为“我司于2011年12月20日进驻厦门市莲前西路14号-20号阳光百合小区，为该小区提供物业服务，在与厦门磐基物业经营有限公司交接时，磐基物业除向我司移交14号B栋一层的物业管理用房一间外，还同时移交了小区B栋二层的乒乓球室和健身房室各一间（即厦门市莲前西路16号209室和210室）及小区A栋二层的房屋（即厦门市莲前西路16号210室），当时该房屋的使用状况为：隔成四间，一间用于小区保安休息，一间用于堆放杂物，其余两间作为公共厕所；小区A栋二层的房屋（厦门市莲前西路16号209室）原用作培训教室及棋牌室，之后用作棋牌室。至今，上述房屋用途不变。另，上述四套房屋均无独立的水、电表，均未通煤气，除厦门市莲前西路16号210室外，其他三套均无卫生间，所用水电均计入公摊，由全体业主分摊。我司进驻该小区将近两年，一直配合小区业主委员会将上述房屋作为小区配套用房进行管理，并至今由全体业主自由使用上述房屋”。拟证明讼争房屋的现有状况。对该证明磐基物业及陈许琳质证认为，对该证明的表面真实性无异议，但该证明属于证人证言，应当出庭质证，该证明对房屋现状的描述应以一审的现场勘验笔录为准，16号楼209室作为棋牌室的描述与现场勘验的事实不符。至于水电纳入公摊的问题，因为该房屋是借给物业使用的，物业是把房屋作为业主的公用场所，所以水电费自然应当由物业负担。
本院认为，本案案由应为确认合同无效纠纷，原审法院案由有误，本院予以纠正。首先，阳光百合业委会是否具备诉讼主体资格。阳光百合业委会系合法成立的机构，其内部人员是否换届，不影响阳光百合业委会的诉讼主体资格，故磐基地产与陈许琳的该项抗辩本院不予采信。其次，本案阳光百合业委会主张磐基地产与陈许琳之间签订的合同系无效合同，理由是双方存在恶意串通，损害阳光百合全体业主对讼争房产的所有权。虽阳光百合业委会在上诉状及庭审中提供证据并询问磐基地产及陈许琳试图证明磐基地产与陈许琳之间存在恶意串通。但本案磐基地产与陈许琳是否存在恶意串通这一事实的认定须以阳光百合业委会对讼争房产享有合法权益为前提。阳光百合业委会对讼争房产是否享有相应的权益，阳光百合业委会主张其对讼争房产享有权益系基于开发商磐基地产的要约，而从本案查明的事实分析，讼争房产一直规划为住宅，从未纳入公摊。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，虽阳光百合宣传资料中有提及二楼要建成空中花园，但在注意事项中亦写明“建方有各立面、色系搭配、公共设施、地下室配置及各公共部分的修改权”。该宣传材料由阳光百合业委会作为证据向法院提交，表明其对于该注意事项中所注明的内容是明知且认可的。且该宣传材料共22页，对于二楼空中花园的表述仅有2页，其余从地段、价格、物业、安全、户型等各方面对阳光百合进行宣传。在该宣传材料中亦体现阳光百合在当时是商圈内最低价，由此可见二楼空中花园的设计并未对房屋价格产生重大影响。众所周知，购房者购买房产是基于房产地段、价格、户型、周边配套等多方面综合考虑，单独一项空中花园显然不足以成为购房者购买房产的决定性因素，且如前所述，讼争房产也从未纳入公摊，是具有独立产权的住宅。阳光百合小区业主对该房屋并不当然享有所有权或使用权。阳光百合业委会也无证据证明磐基地产有向业主承诺要将讼争房产作为公共配套设施供全体业主使用。综上所述，本院认为，磐基地产在宣传材料中对于二楼要建成空中花园的表述并不能视为磐基地产的要约行为。磐基地产对于讼争房产具有处分权，其将讼争房产出售给陈许琳并未侵犯阳光百合小区全体业主的合法权益。原审判决驳回阳光百合业委会的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门市阳光百合业主委员会的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门市阳光百合业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 许 莹
二〇一四年二月十七日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。