广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初5369号
原告：陈智聪，男，汉族，1985年1月28日出生，住址：广东省佛山市南海区。
被告：佛山南海万达广场有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道南平西路13号承业大厦第六层05-08单元，组织机构代码：59588734-0。
法定代表人：齐界。
委托代理人：武祥飞，系广东康格律师事务所律师。
委托代理人：卢碧姬，系广东康格律师事务所律师。
原告陈智聪诉被告佛山南海万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，原告陈智聪、被告佛山南海万达广场有限公司的委托代理人武祥飞、卢碧姬均到庭参加了诉讼。诉讼中被告佛山南海万达广场有限公司申请了一个月调解期，相关审限已扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：1.原告作为买受人，于2014年1月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（统称买卖合同），合同编号：20140123015702，购买了出卖人是被告的佛山南海万达广场【北7-4303）号商品房（统称该房屋），该备案合同明确约定了房屋买卖双方的权利义务，但被告于2014年1月23日未经与原告方协商，单方出具了《合同补充协议》（统称该补充协议），该补充协议基本修改了买卖合同买卖双方的权利义务内容，属于被告方单方意思表示，原告方无法通过与被告方协商一致修改该补充协议，故该补充协议订立的基础非经双方平等、自愿、协商达成的合意，原告方处于不平等地位被迫签署了该补充协议，故此该补充协议订立的基础明显违背了法定的合同本意。
2.该补充协议第一条第1款、第2款内容明显排除了被告方在房屋买卖前对房屋存在各类不利因素的明示告知义务，例如，被告方在出售房屋时并未明确告知原告方其在商业广场裙楼屋面铺设了风机设备，该风机设备运转时会导致原告方买入的房屋噪音明显超出国家的规定标准，由于被告方未事先履行该缺陷告知义务，导致被告方收楼后一直无法正常居住和使用该房屋。
3.该补充协议第二条第1款明显与事实相违背且排除了被告方作为房地产开发商的法定义务。被告方从未告知签署此补充协议可能减损原告方哪些具体权利及可能导致原告方将面临哪些具体不利的法律后果。例如，原告方于2015年9月24日才收到被告方要求原告按补充协议约定补缴面积差额的通知，但按照双方买卖合同第五条第1款的相关约定，差异值为0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿，但由于被告单方出具的该补充协议修改了这一约定，导致原告方被迫需要缴纳该房屋面积差额。
4.该补充协议第六条明显排除了被告方作为房地产开发商的房屋质量保证责任，该补充协议要求业主自收到《入伙通知书》之日起按照通知书告知的时间收楼，且房屋取得竣工验收备案文件是该房屋交付的唯一条件，不论房屋本身是否存在任何质量问题，原告方只能通知被告方整改，且整改期间不视为逾期交房。若被告方迟迟无法完成整改，这意味着原告方无任何获得任何延期交楼的法律救济。此外，该条还约定若因被告方自身原因造成未能在合同约定期限交房的，被告方享有60天的宽展期，宽展期内，被告方无需向原告方承担任何违约责任。宽展期满，被告方仍未交付房屋的，被告方只要支付乙方已交购房款的万分之一，合同继续履行。
5.该补充协议第八条第3款、第8款明显排除了被告方负有的房屋装修质量保证义务，要求原告方无条件接受被告方提供的装修替代方案，且不得以房屋装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求。
6.该补充协议第九条第1款排除了原告方作为房屋所有权人对房屋的公共部分有权按照法律规定获取收益的权利。要求原告方不得对买卖房屋所在楼栋之外的公共部分的全部收益提出任何主张，明显与法律规定相违背。
7.该补充协议第十条第4款排除了原告方的法定救济权利，变更了该合同关于面积确认和面积差异处理的条款，并直接要求“买受人不得以该房屋建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”
8.该补充协议第十一条第8款排除了原告方法定的救济权利，规定对于在保修期内确属出卖方应当承担保修责任的质量问题，出卖方除履行保修义务外，无需承担任何赔偿责任。
9.该补充协议第十四条第3款、第4款排除了被告方负有在合同解除后寻求法律救济的权利。“除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同或补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。”
10.该补充协议第十六条第4款、第8款、第9款的约定明显排除了被告方作为房地产开发商主要的合同义务并违反了法律的相关规定。该补充协议要求原告方不得就噪音、遮挡等影响提出任何主张和要求，房屋水、电费用自视为交付起由原告方承担等。
鉴于上述事实，原告认为：原被告于2014年1月23日签订的该补充协议免除了被告的主要合同责任，加重了原告的责任、排除了原告应有的合法权利，该补充协议应认定为被告方单方拟定的格式条款，对原告方无任何法律拘束力，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应当无效。为维护自身的合法权益，故请求判令：1.确认被告与原告于2014年1月23日签订的《合同补充协议》第一条第1款、第2款，第二条第1款，第六条，第八条第3款、第8款，第九条第1款，第十条第4款、第十一条第8款、第十四条第3款、第4款，第十六条第4款、第8款、第9款的补充约定无效；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、涉案《合同补充协议》系属双方真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫等意思表示不自由的情形。在涉案《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订之前，原告同被告已经于2013年12月27日签订了《认购书》一份，且原告已经向被告支付了定金人民币伍万元，经过一段时间的慎重思考及考察之后，原告才最终同被告正式签署《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且因被告所销售的楼盘项目地处佛山黄金地段，销售价格较为合理，升值空间极大，开盘之时，大量业主争相认购，根本不存在欺诈、胁迫原告签订购房合同的可能，由此可见，本案所涉的《合同补充协议》同《广东省商品房买卖合同》均属双方当事人的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫等意思表示不自由的情形。
二、原告诉请确认无效的《合同补充协议》条款属于对合同内容的修改、补充、细化，并非格式条款，应属合法有效。
1、《合同补充协议》第一条第1、2款
该条款属于被告履行所售房屋、楼盘相关信息公示、告知义务的条款，关于该些信息，被告已经在双方于2014年1月23日签订的《广东省商品房买卖合同》中的第一条项目建设依据、第二条商品房销售依据、第三条买受人所购商品房的基本情况告知原告所售房屋的基本情况，同时在与原告签约、看盘的楼盘销售中心均公示张贴了“五证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》）以及《广东省商品房买卖合同》示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等。同时，作为一个具有正常理智的购房者，原告在签订《认购合同》后至签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》这一期间范围内，具有充足的时间了解所购房屋、楼盘的周边环境及状况，原告肯定是在仔细考察了之后才最终决定同被告签署了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该条款并未排除原告的任何权利，只是在履行自身的告知义务。
针对原告所提及的“裙楼屋面铺设的风机设备”，首先，被告是基于对楼盘全体业主的共同利益的考虑才铺设的该风机设备，并非基于被告私利，其次，在《合同补充协议》的十六条第四款，被告已经事先明确告知原告可能出现的噪音、遮挡等情况，原告在考察了房屋现场之后，根据自身条件才选择了购买此处的房屋，最后，关于该风机的设置，被告事先已经取得了国家环保认证标准，并没有超过国家规定的标准。为此，被告关于没有明确告知其铺设风机设备，噪音超过国家标准的说辞均不能够成立。
2、《合同补充协议》第二条第1款
由于该条款并不涉及双方任何具体的权利、义务关系，当然也没有排除被告的任何法定义务，且在签署本补充协议之时，作为具有正常认知的原告不可能不去阅读合同条款内容便签署协议，对于该条款的内容也是原告自愿同意签署的，并没有违背其真实意愿。
3、《合同补充协议》第六条
该条包括了第1-10款内容，其内容均属于对《广东省商品房买卖合同》第八、第九条的补充及细化，具体如下：①《合同补充协议》第六条第1—4款，该四款内容主要是约定了被告向原告交楼时的具体细节问题，例如被告事先向原告发放《入伙通知书》、交房当日签署房屋交接单，房屋交接之后的水电费、物业费等开始由原告负担，该些条款均属于房屋交接过程中的正常程序安排，并不涉及排除原告权利、免除被告义务的可能。约定将取得竣工验收备案文件作为房屋交付的唯一条件只是对《广东省商品房买卖合同》第八条的重述，并不是《合同补充协议》独立约定的条款内容，且取得竣工验收文件后交付房屋也是对作为购房者的原告的一种权利保护，其直接涉及到该房屋可否办理房产证等一系列问题。且就本案具体事实而言，被告已经在合同约定的交房日期前将房屋实际交付给了原告，原告也已经签署了房屋交接单并实际占用使用了该房屋，所以本案并不存在逾期交楼等违约责任的产生。第4款最后一句约定：“双方明确，该房屋一经交付，即视为验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”由于房屋交接时必然涉及验收问题，验收合格后收房并签署房屋交接单属于房地产行业内的正常合规的做法，购房者验收不满意的，被告进行整改也是完全合理的做法，但并不是像原告所说的只能整改，购房者依然有权要求退房或赔偿，该款约定并没有排除原告该些法定权利。《合同补充协议》第六条第5、6款，该两条款所约定均是在政府政策变化、法律法规变动等不可抗力情况下的权利义务安排，该些情形的客观不能不应当属于排除己方义务、免除对方权利的条款约定。《合同补充协议》第六条第7、8、9、10款，对于被告原因所造成的延期交楼之违约责任，其相应的违约金同《合同补充协议》第六条第4款原告逾期收楼的违约金设计完全一致，同《广东省商品房买卖合同》第九条的约定也一脉相承，即合同双方的违约条款安排完全均衡，且就本案而言，被告已经按期交楼给原告，根据不存在逾期交楼的情形存在。
4、《合同补充协议》第八条第3、8款
该条款均属装饰、装修不符合约定标准时的救济约定，第3款所约定的救济措施包括了整改或进行差价补偿，对于该两种救济措施同《广东省商品房买卖合同》第十三条所约定的内容完全一致，根本没有做出任何实质性更改。同时，对于购房者提出的装饰装修异议，约定了被告应予60日之内采取补救措施，根本没有要求购房者无条件接受被告的装修替代方案，原告完全是对该条款内容进行了曲解。就本案而言，原告在收楼时已经验收房屋装修符合约定标准，从未对装饰装修问题提出过任何异议，即该条款对原告亦无任何影响。
5、《合同补充协议》第九条第1款
对于原告所购房屋之外的其他建筑及所占土地的收益自然是归其他建筑物所有权人享有，这是对法律条文的重述，对于楼房公用道路及设施等从法律性质上归属全体业主共同共有，被告临时占用其进行商业促销等只要经过了业主委员会代表的同意，均属于合法行为，而无须一定经原告同意。
6、《合同补充协议》第十条第4款
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。”可见，法律是允许合同双方就面积差额的处理自行做出约定的，即如此约定符合法律规定。且就本案而言，原告所购房屋的约定套内建筑面积为64.52平方米，实测套内建筑面积为64.84平方米，套内建筑面积误差为0.32平方米，面积误差比为0.49%（0.32／64.52=0.0049），远远低于±3%的范围，即便没有补充协议的特别约定，原告依然无权要求解除合同，即该条款对原告没有任何实际影响。
7、《合同补充协议》第十一条第8款
根据我国《消费者权益保护法》第二十四条之规定：“经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。”由上可见，法律所规定的出现质量纠纷后的救济措施具有一定的适用顺序，即先是修理、更换，其次修理、更换无法解决时，才可要求解除合同，并承担相应赔偿，从立法本意上分析，其也是尽可能的保护交易安全，万不得已，不会破坏交易，要求赔偿。本条款约定被告承担保修义务可以解决问题的情况下，便无须赔偿损失也是合情合理的。
8、《合同补充协议》第十四条第3、4款
任何权利的行使均需要有一定的期限限制，特别是对合同单方解除权的行使，由于其会关及双方合同权利义务关系的确立，以及不动产交易的稳定等一系列问题，所以再次做30天除斥期间的约定同样也是合理约定。在合同解除后，由于会涉及房屋产权登记的变更以及合同备案的撤销，均需要原买受人的配合才能够完成，补充协议在此约定了退房者的协议义务，完全合情合理。
9、《合同补充协议》第十六条第4、8、9款
第4款是对可能出现的噪音、遮挡进行了披露及提示，告知购房者购买裙楼附近房屋可能出现的问题，原告是在考察了现场之后才对房屋做出了购房决定，况且，本案裙楼风机所产生的噪音完全符合国家环保标准，没有影响到原告的实际生活。
第8款是为了全体业主共同利益所做出的安排，所以原告也不应当有任何异议。
第9款约定房屋交付后的水电费由原告自行承担属于法律的应有之意，因房屋已经归原告实际控制，其自身产生的水电费当然应当由其自身负担。
三、从我国《合同法》所确立的保护交易、维护交易稳定、交易安全的立法本意来看，原告诉请确认无效的主张亦不应当得到支持。
综上，请求贵院依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求！
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证、被告的组织机构代码证、企业机读档案登记资料（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原告确认买卖合同的效力，但补充协议中与之不一致的地方违背了原告的真实意思。
3、合同补充协议（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明该协议与买卖合同存在许多不一致的地方，且原告诉请的条款免去了开发商许多责任，对于业主不利。
4、预售购房款发票（复印件，1张）、购房款发票（复印件，1张，与原件核对无异），用以证明对于案涉商品房面积差的处理办法是在开发商的要求下按照补充协议第十条第四款的约定，因原告实际购房面积较合同约定的大了0.32平方米，故原告多缴纳了6971元。
经质证，被告对原告举证1的三性均无异议。对举证2-3的真实性予以确认，但对证明内容有异议，双方于2014年1月23日所签署的商品房买卖合同是广东省建设厅及广东省工商行政管理局所作出的格式范本，其对双方权利义务的安排均恰当，且无任何偏向一方的条款设置，对双方当事人具有合法的约束力，涉案合同补充协议只是对前述本案合同相关内容的修正、细化以及补充，并未就任何实质性的内容作出更改，所以不存在免除己方义务，排除他方权利的情形，同时在签署该案涉合同之前2013年12月27日，双方曾就房屋买卖事宜签订认购书，即在2013年12月27日-2014年1月23日这期间范围内，作为买受人的原告完全有充足的时间去考虑、考察楼盘项目及周边环境等，其作为一个具有正常理智的成年人，其所作出的购买决定必定是深思熟虑的选择，所以本案买卖合同及补充协议的签订均不存在意思表达不自由的情形，所以对合同双方均具有合法的约束力。对举证4的真实性均无异议，但对证明内容有异议，该案发票恰恰说明了合同双方是根据2015年9月24日所签署的《广东省商品房买卖合同》面积差异补充协议的约定，履行相应的面积差额补偿，其相应的补差行为均是在法律以及在双方约定的范围内依法进行的，且本案的套内面积差额仅为0.32平方米，即便按照我国商品房司法解释的规定，原告不具有任何解除合同或主张其他违约权利的。
庭审中，被告举证如下：
1、被告营业执照、组织机构代码证（复印件，1份），用以证明被告的诉讼主体资格；
2、定金收据（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原告在和被告签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》前，原告已经向被告签订《认购书》并支付定金5万元，其后其有充足的时间考察楼盘项目及周边环境等，其最终作出购房决定是经过了深思熟虑之后的结果。
3、EMS单据、房屋交接单（复印件，各1份，与原件核对无异），用以证明被告已经按照合同约定通知原告收楼，并已在约定期限前将其所购房屋交付给原告占有使用，本案并不存在逾期交楼的情况。
4、《广东省商品房买卖合同》面积差异补充协议（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原告所购房屋的约定面积同最终实测面积差额仅为0.32平方米，面积差异比仅为0.49%，远远没有超过商品房司法解释所规定的±3%的范围，故本案并不存在因面积差额所产生的解除合同问题。
5、《佛山市环境保护局关于南海万达广场建设项目竣工环保验收意见的函》、《佛山市环境保护局关于南海万达华府建设项目竣工环保验收意见的函》（复印件，各1份），用以证明原告所购楼房项目已经经过环保验收，裙楼风机的安置完全符合国家环保标准，对原告实际生活并不构成任何影响。
经质证，原告对被告举证1的三性均无异议。对举证2的真实性予以确认，但对证明内容不予确认，当时交付定金的时候原告并没有看到案涉的合同及补充协议。对举证3的真实性予以确认，但2015年9月24日原告签收房屋的时候，开发商并没有把房屋的质量问题整改完毕，原告急于拿到钥匙对房屋进行完善，因此就签收了。对举证4的真实性予以确认，因为被告方当天表示若原告不签署该协议就不给钥匙原告。对举证5作为已经入住的业主，原告并不完全认可这些意见。
经庭审质证，原、被告对对方出示的证据材料真实性均无异议或未提出证据反驳，故本院对原、被告上述证据材料真实性均予以确认。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
被告为从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年12月27日，原告向被告交纳了定金50000元，向被告认购南海万达华府北7栋4303房。2014年1月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发预售的南海万达华府北7栋4303房，总房价1405462元，合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任、规划设计的变更约定、交接、装饰设备标准承诺的违约责任、基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记的约定、保修责任等权利义务进行了约定。
同日，原、被告还签订一份《合同补充协议》，对送达方式、付款及逾期付款、房屋交付、规划及设计变更、房屋装修装饰及设备标准、配套设施设备、办理产权登记手续、房屋质量及保修、前期物业管理、广告效力及示范单位、合同解除违约责任、不可抗力及其他条款作出补充约定。
2014年9月14日，被告出具发票，确认收取原告购房款1405462元；2015年3月15日，被告再次出具发票，确认收取原告购房款最终为1412433元。2015年12月19日，原告签署房屋交接单。
2016年3月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告明确是以免除了开发商的告知义务、未充分说明条款、开发商滥用空间进行商业行为设施影响业主、合同条款并非原告真实意思为由，提起本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，原告在签订《广东省商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，现原告仅主张《合同补充协议》中第一条的第1、2款、第二条第1款、第六条、第八条第3、8款、第九条第1款、第十条第4款、第十一条第8款、第十四条第3、4款、第十六条第4、8、9款无效，其主张不能成立，理由如下：一、该补充协议的签订符合房屋买卖交易习惯。在实践中，房地产销售企业在签订房屋买卖合同时，都会另行拟定比较详细的条款以进一步明确双方权利义务，即并非本案被告特意拟定补充协议加重原告责任、免除自己责任。二、该补充协议的签订主体合法，被告是具有房产开发及销售资质的企业法人，原告是具有完全民事行为能力的自然人，双方均具备签署补充协议的行为能力，该补充协议自原、被告签章或签名之日起即成立并生效。三、原、被告之间为商品房买卖合同关系，被告的主要责任就是向原告提供符合法律要求的房屋并协助办理房产所有权证书，相对应，原告的主要权利就是收取房屋、办理过户手续及使用，该部分权利义务在商品房买卖合同中已作相应的约定，补充协议并未对上述权利义务作出免除或加重。四、原告已支付完全部购房款，并办理了房屋交接手续，在原告办理完房地产权证后，原、被告之间的房屋买卖合同履行完毕，补充协议中有关合同履行的约定已对原、被告的权利义务无影响，现原告再主张确认该部分约定无效已无实际意义。五、补充协议其他条款中有关原告承诺放弃权利的约定，应根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，结合纠纷的实际情况，考虑该条款对原告有无约束力，故此部分约定并非当然无效。当原告权利受损害主张权利时，如果被告以此约定对抗，法院才应审查该部分约定权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，但本案中原告并未向被告主张任何实体权利，本院不宜直接认定该部分条款的效力。六、至于原告提出的开发商滥用空间进行商业行为设施影响业主的问题，原告购买房屋后，基于物权享有对房屋占有使用权利，当其权利受损时，基于物权保护可向任何侵权人主张权利，原告认为以补充协议无效作为主张权利的前提的理由不能成立。综上，原告起诉请求确认《合同补充协议》无效的事实和理由并不充分，本院依法对原告主张不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈智聪的全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁晓明
二〇一六年七月二十五日
书记员 李佩珊