安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第00498号
原告：张传昌，男，1972年1月3日生，汉族，皖凤台县人，电信职工。
委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
被告：安徽永盛房地产开发有限公司，住所地安徽省凤台县。
法定代表人：盛龙，经理。
委托代理人：王新，安徽新建律师事务所律师。
原告张传昌诉被告安徽永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告张传昌的委托代理人冯涛，被告永盛公司的委托代理人王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张传昌诉称：2009年6月，张传昌与永盛公司签定了《拆迁安置房屋买卖合同》，约定永盛公司安置、销售给张传昌合计77.76平方米房屋，其中拆迁张传昌使用的房屋是32.30平方米，等面积安置，安置面积以外的20平方米享受每平方米1780元优惠价，剩余面积25.46平方米按市场价每平方米2520元计算。2012年12月15日拿到房屋钥匙交接房屋。2013年4月1日，张传昌为办理房产证在永盛公司打印好的“申明”上签了名字。2013年6月初领取房产证时，才知道房屋实际面积是73.98平方米，比合同约定的面积少了3.78平方米，故签订的“申明”存在重大误解，签“申明”时候不知道面积会少这么多，应撤销“申明”。另外，《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条第二款双方约定的交付房屋时水、电畅通，费用由买受人承担，违反了商品房“一价清”的规定，永盛公司收取的水、电、气开户费应当退还。要求：1、确认《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款无效（即“交付时水、电畅通，均一户一表，费用由买受人承担）；2、退还水、电、气开户费3470元；3、撤销2013年4月1日的“申明”；4、退还房屋价款13179.60元（每平方米2520元，差的面积在3%内的按一倍价款、3%外双倍价款返还），后变更为退还房屋价款9304.40元（按每平方米1780元计算）。
永盛公司辩称：1、水、电、气开户费由张传昌承担是双方的约定，也不违反法律强制性规定，本地也都是这样操作的，应有效；2、拆迁安置买卖合同第五条三款，双方明确约定所有面积调整均不影响最后价格结算，说明面积少了不影响房屋总价款；3、根据张传昌交物业费的收据及《商品房买卖补充合同》，都说明签“申明”时候张传昌已经知道面积少了，不存在误解的问题；4、省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，与“申明”中的“双方无任何纠纷”都说明了不应退差面积的房款。请求驳回张传昌的诉求。
张传昌对其主张提供的证据：1、张传昌的身份证复印件，证明其主体资格；2、《拆迁安置房屋买卖合同》、《补充合同》，证明房屋面积的不一致；3、房权证，证明合同面积与实际面积差；4、水电气开户费的收据，证明永盛公司违法收取水电气开户费；5、“申明”，证明对永盛公司所交房屋面积不清楚，有重大误解，“申明”可撤销；6、拆迁补偿安置方案，证明房屋销售时的价格；7、省高院调解书，证明当时调解仅涉及逾期交房，不涉及永盛公司房屋面积“缺斤少两”。
永盛公司质证意见是：证据的真实性均没异议。但部分证据证明观点有异议，合同面积与实际面积差了3.78平方米属实，但张传昌签“申明”时就已经知道的，不存在有重大误解；省高院调解书中的“等违约责任，互不追究”包括了面积误差。
永盛公司提供的证据：1、营业执照、组织机构代码，证明主体资格；2、《商品房买卖补充合同》、《申明》，证明已告知误差，双方再无纠纷；3、凤台县元通物业管理有限公司的“服务费收款收据”（庭后补交），证明张传昌签“申明”之前已经知道房屋实际面积。
张传昌质证意见是：证据1、真实性无异议；证据2、对《申明》真实性没意见，但我们在签《申明》时不知道房屋差那么多面积，《商品房买卖补充合同》不是在签申明同时给我们的，不然我们不会签的，《商品房买卖补充合同》上没有时间，这个肯定是为了应付房管局办房产证用的，我们办房产证是5月，不是4月；证据3、票据上没有我们签字。
本院认为：双方提供的证据中，仅张传昌对永盛公司提供的凤台县元通物业管理有限公司的“服务费收款收据”的真实性提出了质疑，但也未提供可以否认的证据；其他证据双方虽对部分证明观点有异议，但真实性无异议。故双方提供的证据真实性均予以认定。
根据双方的陈述、举证、质证及本院对证据的认定，现查明：张传昌与永盛公司签定房屋拆迁安置协议后，又于2009年6月，签定了《拆迁安置房屋买卖合同》，协议和合同约定永盛公司安置、销售给张传昌合计77.76平方米房屋，其中拆迁张传昌使用的房屋面积是32.30平方米（所有权是凤台电信公司），等面积安置，其余面积中20平方米享受每平方米1780元优惠价，剩余面积25.46平方米按市场价计算。该合同第五条三款：“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”；第十四条二款：“交付时水、电畅通（均一户一表，费用由买受人承担）”，为此，张传昌交纳了水、电等开户费3470元。后凤台电信公司以张传昌原居住的房屋是其公司所有为由，在中院起诉了被告永盛公司、第三人张传昌等18人。2012年11月23日，三方在省高院达成了调解协议：1、永盛公司共赔偿凤台电信公司27万元，张传昌共赔偿凤台电信公司30996元；2、永盛公司与张传昌按照《拆迁安置房屋买卖合同》约定履行相应的交房等义务，合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究。2012年12月15日，张传昌按照房屋实际面积73.98平方米向凤台县元通物业管理有限公司交纳了2012年12月15日（交房时间）至2013年12月15日的物业费，物业费收据上写了“物业面积73.98平方米”。2013年4月1日，张传昌在永盛公司提供的“申明”中签名人处签名并按指印，“申明”内容为“申明：我是翠苑康城小区12#楼407室户主张传昌，此房出卖人已经履行了全部义务，双方无任何纠纷”。另双方还签定了《商品房买卖补充合同》，补充合同约定张传昌购买翠苑康城小区12#楼407室原面积为77.76平方米，现面积73.98平方米，比原面积少3.78平方米，但该补充合同未有注明时间。张传昌所购该房的房产证，登记时间是2013年6月26日，房产证上载明房屋建筑面积为73.98平方米。
本院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款，是否属于无效条款；二、张传昌给永盛公司所签的“申明”，是否存在重大误解；三、《拆迁安置房屋买卖合同》第五条三款“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”应如何理解；四、省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，其中的“等违约责任”是否包括面积差；五、是否应退还面积差部分的房价款及如何退。
一、关于《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款是否属于无效条款。该条款内容明确，是双方自愿签定且是真实意思表示。张传昌主张水、电、气开户费由其承担违反“一价清”的规定，此所谓违反“一价清”的规定，并非是法律、行政法规的强制性规定，不构成合同条款无效的条件，故该条款有效。
二、关于张传昌给永盛公司所签的《申明》，是否存在重大误解。房产证是确定房屋真实面积的最终准确依据，而张传昌的房产证登记时间是2013年6月26日，说明张传昌在2013年4月1日签“申明”时并不完全知道房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，可以认定张传昌签“申明”时，存在不知道房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米的重大误解。
三、关于《拆迁安置房屋买卖合同》第五条三款“双方自行约定所有面积调整均不影响最后价格金额计算”应如何理解。根据《合同法》第四十一条规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，以及《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条中“最后价格金额”，表述的意思不是十分清晰，应当作出不利于提供格式条款的永盛公司一方的理解，理解为每平方米的价格，永盛公司认为房屋最终面积的变化不影响最后房屋总价款的主张，也不符合双方已经约定的房屋价款计算的交易习惯，不予支持。
四、关于省高院的调解协议中“合同中约定的逾期交房等违约责任，互不追究”，其中的“等违约责任”是否包括面积误差。该调解书中没有涉及房屋面积误差的问题，故“等违约责任”应该不包括房屋面积误差。
五、关于是否应退还面积差部分的房价款及如何退。根据公平原则、诚实信用原则及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，现张传昌房屋实际面积比合同约定面积少了3.78平方米，其中在3％以内的是2.33平方米，永盛公司应返还张传昌购房款4147.4元（2.33平方米×1780元）；在3％以外的是1.45平方米，永盛公司应返还张传昌购房款5162元（1.45平方米×1780元×2），合计9304.40元。
综上，双方签定的《拆迁安置房屋买卖合同》第十四条二款，不属于违反法律、行政法规的强制性规定等无效合同的情形，故对张传昌主张该款无效的主张不予支持。张传昌依据该款交纳的水、电开户费3470元，是履行合同约定的义务，其要求永盛公司退回的主张不予支持。张传昌所签“申明”存在重大误解，又是在一年内提出撤销的请求，应予支持。张传昌要求永盛公司退还房屋价款9304.40元的主张，符合法律规定予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国》第四十一条、第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、撤销原告张传昌于2013年4月1日所签的《申明》；
二、被告安徽永盛房地产开发有限公司返还原告张传昌房屋面积差价款9304.40元，于判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告张传昌的其他诉讼请求。
案件受理费296元，由张传昌负担131元，安徽永盛房地产开发有限公司负担165元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮南市中级人民法院。
审 判 长 童维义
代理审判员 张钰媛
人民陪审员 王素梅
二〇一四年八月五日
书 记 员 张 洁