广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初1186号
原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号。
代表人：丘滨，该支行行长。
委托代理人：李乔升，广西国海律师事务所律师。
委托代理人：黎敏玉，广西国海律师事务所实习律师。
被告：罗康乐，男，1985年1月19日出生，壮族，住广西隆安县。
被告：广西卓凡房地产开发有限公司，住所地武鸣县江滨路215、216号。
法定代表人：罗小玉。
原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告罗康乐、广西卓凡房地产开发有限公司（以下简称“卓凡公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李乔升到庭参加诉讼。被告罗康乐、卓凡公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告罗康乐因购买房屋于2011年9月16日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款331000元，并约定用武鸣县城红岭社区红岭大道尚东御景5幢15层02号房作抵押，并办理了抵押权登记证明。合同签订后，原告依约向被告罗康乐发放了贷款，可被告罗康乐却未能按合同约定归还本金和利息，其行为已构成了违约。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告罗康乐于2011年9月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告罗康乐立即偿还尚欠借款本金235293.82元、利息(包含罚息)5375.2元，合计240669.02元（利息暂计至2015年11月20日止，之后的利息另计算到清偿之日止）；3、被告罗康乐承担原告为实现债权所产生的律师费用12033.45元；4、原告有权以本案抵押物经折价、拍卖或者变卖之价款优先受偿被告罗康乐应偿还的债务和费用；5、被告卓凡公司对被告罗康乐上述债务承担连带清偿责任；６、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告罗康乐、卓凡公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2011年4月15日，原告（债权人、乙方）与被告卓凡公司（保证人、甲方）签订一份编号为4500600092011000009《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告卓凡公司为购置座落于武鸣县城红岭社区红岭大道“尚东御景”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人与原告形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证的债权是指自2011年4月15日至2016年4月15日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币300005000元；保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人为实现债权发生的费用；保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2011年9月16日，原告（贷款人、抵押权人）与被告罗康乐（借款人、抵押人）签订一份编号为450060009-011-2011012240《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款人向借款人发放个人购置住房贷款331000元，用于购买位于武鸣县城红岭社区红岭大道尚东御景5幢15层02号房；贷款期限120个月，自2011年9月16日至2021年9月16日；贷款利率为在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在每年的1月1日调整；采用等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额4034.77元；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，构成借款逾期，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括诉讼费、律师费、公告费等均由借款人承担。合同还约定抵押人提供位于武鸣县城红岭社区红岭大道尚东御景5幢15层02号房设定抵押作为借款担保，并约定抵押担保范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。
上述合同签订后，原告于2011年9月20日向被告罗康乐发放了借款331000元，合同项下房屋办理了商品房抵押登记，债权数额为331000元。被告罗康乐未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2015年11月20日，被告罗康乐尚欠到期及未到期借款本金235293.82元，利息、罚息共计5375.2元。上述欠款，原告催收未果，遂诉至本院并提出诉请如前，并委托广西国海律师事务所律师指派律师参加诉讼，支出了律师代理费12033.45元。
本院认为，原告与被告罗康乐签订的编号为450060009-011-2011012240的《个人住房（商业用房）借款合同》，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。原告于2011年9月20日向被告罗康乐发放了借款331000元，而被告罗康乐不按照约定按时足额偿还借款本息，已构成违约。截止至2015年11月20日，被告罗康乐尚欠原告借款本金235293.82元，利息、罚息共计5375.2元。被告罗康乐的违约行为已符合双方约定的解除借贷关系的条件，故原告主张解除与被告罗康乐签订的编号为450060009-011-2011012240《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告罗康乐偿还原告借款本金、利息，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿的12033.45元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告罗康乐赔偿给原告。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告罗康乐提供位于武鸣县城红岭社区红岭大道尚东御景5幢15层02号房作为借款的担保，并办理了商品房抵押登记。因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在331000元范围内优先受偿。
至于被告卓凡公司的保证责任问题，最高额保证合同约定“保证人卓凡公司为合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，该约定符合法律的规定，对双方具有约束力。现《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的抵押房产已办理了抵押登记，原告的抵押权已经依法设立，原告要求被告卓凡公司对罗康乐所欠原告的上述债务承担连带责任已过保证期间，保证人免除保证责任，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告罗康乐签订的编号为450060009-011-2011012240《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告罗康乐偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金235293.82元；
三、被告罗康乐给付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息、罚息（计算方法：至2015年11月20日止，利息、罚息共计5375.2元，此后至债务实际清偿之日止，以本金235293.82元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告罗康乐赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费12033.45元；
五、为实现上述债权，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对权属被告罗康乐所有的位于武鸣县城红岭社区红岭大道尚东御景5幢15层02号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在331000元范围内优先受偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。
本案受理费5091元，公告费350元，两项合计5441元。由被告罗康乐负担，被告广西卓凡房地产开发有限公司对该费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾晓斌
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 姜彩霞
二〇一六年六月十四日
书 记 员 潘杰丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。