成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙泉民初字第3105号
原告：徐某甲。
原告：徐某乙。
原告：徐某丙。
原告：徐某丁。
四原告共同委托代理人：周小昭，四川明炬律师事务所律师。
四原告共同委托代理人：杨翠，四川明炬律师事务所律师。
被告：袁某某。
被告：李某某。
被告：刘某某。
被告：陈某某。
刘某某、陈某某共同委托代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。
刘某某、陈某某共同委托代理人：周裕行，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。
被告：徐某戊。
委托代理人：李亚芯，四川君合律师事务所律师。
原告徐某甲、徐某乙、徐某丙、徐某丁与被告袁某某、李某某、刘某某、陈某某、徐某戊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理，依法由代理审判员苏杨适用简易程序于2014年3月20日、4月3日公开开庭进行了审理。在2014年3月20日开庭时，原告徐某甲、徐某乙、徐某丙、徐某丁及其委托代理人周小昭、杨翠，被告刘某某、陈某某委托代理人彭野、周裕行，被告徐某戊委托代理人李亚芯到庭参加诉讼；在2014年4月3日开庭时，原告徐某甲、徐某乙及四原告共同委托代理人周小昭、杨翠，被告刘某某、陈某某委托代理人彭野、周裕行，被告徐某戊委托代理人李亚芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称：案涉位于成都市龙泉驿区十陵街道和平路336号27栋1单元1楼1号房屋为原告兄弟徐元龙的财产。2011年1月3日，徐元龙因车祸死亡。2008年10月22日，徐元龙因急需用钱将房屋过户在被告袁某某、李某某名下，目的向银行贷款作抵押之用，由于被告袁某某、李某某未实际交付购房款，2008年12月9日徐元龙与被告袁某某、李某某签订合同约定：徐元龙对案涉房产拥有所有权、使用权和处分权，因该房而产生的债权债务与袁某某、李某某无任何关系。后袁某某、李某某将案涉房产的处分权授权给被告徐某戊。2011年7月6日，徐某戊以远低于市场价的6.5万元价款将案涉房产过户给被告刘某某、陈某某。
因徐元龙没有配偶及子女，父母也过世，其遗留下的财产应为兄弟姊妹所继承的遗产。2013年，徐某甲、徐某乙因徐元龙的房屋被倒卖，向十陵派出所、龙泉驿区公安局报案要求处理，公安机关未立案。
综上，原告认为，袁某某、李某某以明显低于市场的价格与刘某某、陈某某进行房屋交易，严重侵害房屋所有人利益，买卖无效。请求法院判令：一、被告袁某某、李某某与被告刘某某、陈某某买卖位于十陵和平路336号27栋1单元1楼1号的房屋买卖合同无效；二、位于十陵和平路336号27栋1单元1楼1号房屋系徐元龙生前合法财产；三、诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告撤回了第二项诉请，本院予以准许。
四原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据材料予以证明：
1.房屋信息摘要，证明房屋的权属变动情况，四原告作为徐元龙的继承人有权提起合同无效之诉。
2.房屋买卖合同、公证书，证明房屋过户情况。
3.借款合同、抵押合同，证明在房管部门登记房屋价款为6.5万元，与被告陈述的42万元不符。6.5万元的房屋交易价格明显低于市场价。
4.转让协议，证明案涉房产仍属于徐元龙，被告无权处分。
5.报案记录，证明徐某乙一直向相关部门主张权利。
6.徐元龙死亡证明及常住人口登记表，证明徐元龙死后，其近亲属为四原告与被告徐某戊。
7.丁德容、王秉华、王邵春分别出具的《证明》，证明袁某某知晓案涉房屋的交易过程。
8.《房屋证明》，证明案涉房产应当归四原告和被告徐某戊处置。
被告袁某某、李某某未到庭应诉，其提交书面答辩意见辩称：1.徐元龙将案涉房屋过户是为办理贷款，2008年10月21日，徐元龙、袁某某、李某某三人一起在龙泉办理了房屋过户手续并到中行锦江支行办理12万元贷款，该贷款由徐元龙使用；2.徐元龙因担心袁某某、李某某擅自处分房屋，三人又签订了“转让协议”，约定袁某某、李某某将房屋转让给徐元龙，并由袁某某、李某某在公证处办理委托公证，委托徐某戊享有案涉房屋的处分权；3.案涉房屋的处分，袁某某、李某某没有参与过，也未拿过一分钱，不知情。
被告刘某某、陈某某辩称：原告诉请不成立。刘某某、陈某某系与袁某某、李某某签订的协议且办理了过户登记并支付了42万元价款，符合法律规定。原告将刘某某、陈某某列为被告不适宜。
被告刘某某、陈某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据材料予以证明：
1.房屋信息表、公证书、存量房买卖合同、房屋买卖契约，证明房屋过户情况，刘某某、陈某某合法取得房屋，原告不是合同当事人。
2.房屋买卖合同、借款合同，证明刘某某、陈某某签订房屋买卖合同后，缴纳了税费，办理了过户，后向银行办理了贷款，系房屋合法所有权人。
3.付款凭证，证明刘某某、陈某某于2011年8月8日向袁某某账户支付了20万元购房款。
4.收条，证明刘某某、陈某某于2011年7月6日向袁某某的代理人徐某戊支付了22万元房款现金。
5.房产证、土地使用权证，证明刘某某、陈某某系案涉房屋的合法所有权人。
被告徐某戊辩称：原告不具有诉讼主体资格；原告徐某丁也未在诉状签字，应退出诉讼；徐某戊不是合同当事人，不应成为被告；房屋买卖合同符合法定的生效要件，应为有效合同；刘某某构成善意取得。
被告徐某戊为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据材料予以证明：
委托书，证明徐某戊受袁某某委托卖房，不应作为本案被告。
经审理查明，四原告与案外人徐元龙系兄弟姐妹关系，徐元龙于2011年1月3日死亡，无配偶、子女，父母已离世。
2006年7月22日，徐元龙以继承方式从案外人徐昌永处取得案涉位于成都市龙泉驿区十陵街道和平路336号27栋1单元1楼1号房屋的所有权，2008年10月20日，徐元龙与袁某某、李某某签订《房地产买卖契约》，约定徐元龙将案涉房产以6万元的价款出售给袁某某、李某某。合同签订后，袁某某、李某某并未实际付款，双方另行约定以袁某某、李某某名义在银行办理贷款，因贷款产生的债权债务关系由徐元龙实际承担；案涉房产名义所有权人为袁某某、李某某，实际权利人为徐元龙。该房产于2008年10月22日过户登记在袁某某、李某某名下。
2008年12月9日，袁某某、李某某出具《委托书》，载明由徐某戊作为袁某某、李某某的代理人办理案涉房产的相关事宜，代理范围为：1.办理案涉房产还贷，解除、注销他项权，领取注销抵押登记后的产权证，退保险费手续；2.代为出售案涉房产；3.代为办理案涉房产产权手续等。该《委托书》经四川省成都市蜀都公证处公证。
2011年3月，徐某戊以袁某某、陈某某代理人身份与刘某某、陈某某、成都市十陵鑫源中介所签订《房屋买卖合同》，约定由刘某某、陈某某购买案涉房产，房屋价款为42万元。2011年7月6日，徐某戊与刘某某、陈某某另行签订《成都市存量房买卖合同》并经成都市龙泉驿区房产档案管理中心存档，该合同约定袁某某、李某某将案涉房产出售给刘某某、陈某某，房屋价款为6.5万元。上述合同签订后，刘某某、陈某某分别向袁某某、徐某戊支付购房款共计42万元。刘某某、陈某某于2011年7月12日取得案涉房产所有权证。
以上事实有成都市龙泉驿区十陵街道办事处华川社区居民委员会《证明》、房屋信息摘要3（业务件号：权0012114）、公证书（2008川成蜀证内民字第46476号）、房地产买卖契约、转让协议、《成都市存量房买卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋买卖合同》（合同编号：第0003053号）、银行支付凭证、收条以及各方当事人陈述等证据在案佐证，上述证据来源合法，客观真实且能证明本案待证事实，本院予以确认。
因四原告主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定可能不一致，庭审中经本院释明，四原告选择不变更诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点是：被告袁某某、李某某的委托代理人徐某戊与被告刘某某、陈某某关于案涉房产的合同是否合法。现评判如下：
本案查明的事实表明，袁某某、李某某系在不动产登记机关登记的案涉房产所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”和第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，袁某某、李某某作为案涉房产登记的所有权人，有权对案涉房产进行处分。徐某戊在代理权限内，以委托人袁某某、李某某的名义与刘某某、陈某某签订案涉房产的合同，代理行为有效。另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，四原告以袁某某、陈某某无处分权为由主张合同无效，应不予支持。
本院认为，《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖合同》中关于案涉房产的交易均系合同当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，买卖双方在交易价款上实际执行的是《房屋买卖合同》，42万元的房屋交易价并未明显低于市场价，且上述两份合同关于约定的房屋价款不一致并非本案买卖关系无效的法定事由。房屋登记以及相关税费的缴纳方式属于政府相关职能部门履行行政管理职权的范围，若原告认为案涉房产在交易过程中存在规避税费等情形，有权向相关部门进行反映。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，即便合同中约定的价格条款无效，也并不影响该合同其他条款的效力，关于案涉房产买卖的条款仍然有效。
综上，本院认为，四原告主张被告袁某某、李某某与被告刘某某、陈某某关于案涉房产买卖无效的请求不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐某甲、徐某乙、徐某丙、徐某丁的诉讼请求。
案件受理费减半收取763元，由原告徐某甲、徐某乙、徐某丙、徐某丁负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
（本页无正文）。
代理审判员 苏 杨
二〇一四年四月三日
书 记 员 何章科