惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民三初字第65号
原告：吕慧卿，女，1967年7月12日出生，住址：佛山市禅城区。
委托代理人：吕慧妍，女，汉族，1963年1月7日出生，住址：广东省佛山市禅城区。
被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州市大亚湾澳头进港大道63号。
法人代表：苏志团，职务：董事长。
委托代理人：吕立，男，汉族，1982年10月17日出生，住址：重庆市荣昌县。
原告吕慧卿诉被告惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何生独任审判，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告吕慧卿及委托代理人吕慧妍、被告太东公司的委托代理人吕立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕慧卿诉称：上列被告要求原告于2013年10月26日支付定金2万元，并于2013年11月2日和2013年11月25日分别支付房款86200元和247800元，截止2013年11月25日，原告已经全额支付房款，但被告只出具了收据，仍未与原告签订正式的购房合同。直至2014年7月8日，被告才与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，并在广东省惠州市大亚湾公证处进行了公证，缴纳公证费1062元和利用城建档案服务费45元。上列被告于2013年11月2日，已收取原告代收代缴费用15044元，并开具收据。原告于2015年3月16日，向被告要求退还代缴代收费用7080元，于是被告于2015年3月16日将15044元的收据收回，并分别开具了一张4424元（代缴物业维修基金）和一张10620元（代缴契税）的收据。被告也于2015年3月16日将10620元的收据收回，其中契税3540元已出具税收缴款书，但剩余代收代缴费用7080元一直没有退还。上列被告与原告，双方于2014年7月8日正式签订了《商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾（2014）09971。该《商品房买卖合同》第八条“交付期限”规定，被告应当在2014隼12月31日前，将具备第4种条件（条件规定该商品房必须具备经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格，出具的竣工验收报告），并符合该《商品房买卖合同》约定的商品房（惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园第14栋二单元18层03号房）交付原告使用。但至今该商品房仍未得到竣工验收报告，不具备第八条“交付期限”规定的商品房交付使用条件。该《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”（2）之约定：“逾期超过120日后，买受人有权解除合同”；出卖人应当买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。根据《合同法》第一章“一般规定”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且符合法律的规定，合法有效，应受法律保护。至今，逾期交房的时间已经远超过120日，原告已于2015年5月8日，把《解除商品房买卖合同通知书》快递给被告，通知被告按照合同约定，解除合同并且支付违约金。被告已经签收通知书，但至今并没有任何书面回复或者行动。第七章“违约责任”第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被告（××）的行为已构成违约，原告作为合同一方当事人（××），依据该《商品房买卖合同》的约定，依法行使解除权，申请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还原告已付的总房款人民币354000元及支付原告已付总房款5%的违约金17700元。原告同时要求被告退还代收代缴费用4424元（代缴物业维修基金）和7080元（代缴契税剩余款项），并负责将房屋契税3540元退还原告。被告应自判决送达之次日起十日内，返还原告已付总房款和代收代缴费用，支付违约金和负责契税、公证费、城建档案服务费及利息。利息应自交付款项之日起，计至偿还房款及所有费用之日止，利率按照银行中国银行贷款利率计算支付。逾期清还，则应向原告双倍支付延迟履行期间的债务利息，且被告返还时间不能超过法律法规的相关规定。诉讼请求：1．解除被告与原告于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾（2014）09971，并于解除合同通知到达之日起30天内退还原告已经支付的总房款人民币354000元。2．执行被告应承担的违约金，即已付总房款354000元的5%，金额17700元。3．执行被告应退还的代收代缴费用15044元以及负责支付公证费、城建档案服务费1107元，费用金额总共16151元。4．执行被告延迟退还总房款、违约金、代收代缴费用及其它相关费用的利息。利息应自交付款项之日起，计至偿还房款及所有费用之日止，利率按照银行中国银行贷款利率计算支付。5．本案执行费由被告承担。
被告太东公司辩称：1.关于诉讼请求1，与事实法律不符，太东该商品房已经过验收，但我方验收报告遗失，现暂时无法提供。被告已向法庭申请延期举证。2.关于违约金的计算，对该计算方式无异议，3.对诉讼请求3的公证费、城建档案服务费1107元已实际产生，交付给政府部门，无法退还。实际已缴纳财政的契税及维修基金不应当由被告退还。4.利息的主张无事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回。
原告向本院提交了以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收楼意见书；3.解除商品房买卖合同通知书；4.顺丰速运快递单、解除商品房买卖合同通知书；5.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）；6.代缴代收费用收据；7.档案服务费发票；8.公证费发票；9.售房款发票及收据。10.庭审补充提交：商品房入伙通知书。
被告向本院提交了以下证据：维修基金收据。
经审理查明：原告吕慧卿向被告太东公司购买其开发的时尚岛花园第14栋二单元18层3号房，并应被告要求于2013年10月26日支付定金2万元，于2013年11月2日和2013年11月25日分别支付房款86200元和247800元，截止2013年11月25日，原告已经全额支付房款354000元。后双方于2014年7月8日正式签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方在合同中约定：原告吕慧卿购买被告太东公司开发的位于大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园第14栋二单元18层3号房；总价款为354000元；付款方式为一次性付款，于2014年7月8日一次性付清；交付期限为2014年12月31日前，交付条件为该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告；出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。
另查明，原告吕慧卿于2013年11月2日向被告太东公司缴纳了代缴代收费用（代缴物业维修基金、契税）共计15044元，并于合同签订后缴纳利用城建档案服务费45元及合同公证费1062元。
2015年3月16日，被告太东公司向原告交楼，原告因被告交付的商品房不具备合同约定的交房条件拒收楼。截止本案2015年10月23日开庭审理时为止，被告未提交涉案的房产经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格出具的竣工验收报告。被告太东公司于2015年12月10日提交上述竣工验收报告，验收报告最后落款时间为2015年4月28日。
以上事实，有原被告提交的证据以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，经庭审核实，可以作为本案认定事实的证据，本院予以采信。关于被告太东公司于2015年12月10日提交的《建筑工程竣工验收报告》，由于该份证据不属于新证据，已过举证期限，本院不予采纳。
本院认为：本案原告吕慧卿为香港居民，本案为涉港民事纠纷。本案是因不动产引起的纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国内地法律。
原告吕慧卿与被告太东公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方均应当按照合同约定来行使权力和承担义务。
按照合同约定，被告太东公司向原告吕慧卿交付房屋的时间是2014年12月31日前，交付的条件是该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。根据本案查明的事实，截止至2015年10月23日，涉案的房产未经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。在此情况下，无论被告是否向原告发出了《入伙通知书》，但被告交付时并未满足合同约定的交付条件且原告并未实际接收涉案房屋，合同约定被告太东公司应于2014年12月31日前将具备交付条件的房屋交付原告吕慧卿，故本院认定被告存在逾期交房的违约行为，至本案庭审之日已经逾期交付超过120日。按照原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，出卖方逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。根据上述约定，原告请求判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告已经收取原告的购房款354000元应当返还给原告，并按照5%的比例向原告支付违约金17700元。原告向被告缴纳的代收代缴费用15044元（包含代缴物业维修基金4424元、契税10620元）及负责支付公证费、城建档案服务费1107元，被告已将上述款项中的8911元缴纳至相关部门（包括缴纳物业维修基金4424元、契税3540元、公证费1062元、城建档案服务费45元），该部分款项应由原告自行向相关部门申请退回。剩余7240元应由被告太东公司退还给原告吕慧卿，原告主张退回7080元系其对权利的自行处置，本院对于其关于被告退回7080元的主张予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告吕慧卿与被告惠州市太东实业投资有限公司于2014年7月8日签订的位于大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园第14栋二单元18层3号房的《广东省商品房买卖合同》；
二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吕慧卿返还已付购房款354000元、代收代缴费用7080元并支付违约金17700元；
三、驳回原告吕慧卿的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3559元，由原告负担83元，由被告负担3476元。原告已向本院预交3559元，不再退还。被告应负担部分应自本判决生效之日起十日内直接向原告支付。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 何生
二〇一五年十二月二十九日
书记员 唐棠