北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第35292号
原告北京市第一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街75号。
法定代表人郭向东，董事长
委托代理人徐崇林，男，1985年5月24日出生，汉族，住北京市西城区右安门内大街**号。
委托代理人孙阳，女，1983年1月14日出生，汉族，住北京市西城区右安门内大街**号。
被告北京森美景致园林绿化工程有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇温泉村237号平房。
法定代表人梁满，总经理。
委托代理人厉华，女，1974年1月19日出生，北京森美景致园林绿化工程有限公司职员，住北京市海淀区。
委托代理人包月梅，女，1974年4月21日出生，北京森美景致园林绿化工程有限公司法律顾问，住北京市海淀区。
原告北京市第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）与被告北京森美景致园林绿化工程有限公司（以下简称园林公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告一建公司的委托代理人孙阳、徐崇林、被告园林公司的委托代理人厉华、包月梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告一建公司诉称，2009年，原告下属分公司北京市第一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称分公司）与被告签订房屋租赁合同，约定分公司将坐落于北京市丰台区XX号院内面积约70亩的房屋租赁给被告使用。租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日，租费标准为第一年租金130万元，之后每年在上一年度基础上增加5万元，租金缴纳方式为按季度缴纳，上一季度末缴纳次季度租金，被告逾期支付租金的每日以租金总额的千分之五支付滞纳金。合同签订后，被告私自拆除原告围墙及房屋面积共计120平方米、私自搭建违建房屋，同时拖欠房租现象严重，截止至今，仍拖欠2013年至2014年租金共计1283243.06元未付。鉴于被告的违约行为，分公司决定在合同到期后不再同被告续签合同，并于2014年3月18日发出告知函，要求被告在合同到期后腾退房屋、恢复私自拆除的房屋及围墙、补齐租金。但被告对此置之不理。后分公司多次发函要求被告履行义务，被告均予拒绝。截至目前，被告占用原告土地25.79亩及402.49平方米房屋未腾退，故诉请法院判令被告：1.向原告支付拖欠的2014年4月30日前的房屋租金1283243.06元；2.支付拖欠的租金滞纳金（请求根据各期拖欠租金金额，每拖欠一日应支付拖欠金额千分之五的滞纳金计算至实际清偿全部拖欠的租金之日止。暂计算至2014年7月30日前的滞纳金2925066.67元）。
原告一建公司向本院提交房屋所有权证、房屋租赁合同、园林公司交款明细、告知函、未腾退房屋明细及占用租金登记表、2014年9月9日协议书、情况说明、提交给丰台法院的起诉书、三份房屋租赁合同予以证明。
被告园林公司辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告起诉书中陈述的事实没有异议，后来与原告又签订了合同。我们拖欠租金是2013年1月1日至2014年4月30日期间的，共计是1283243.06元，原告今年8月份起诉的，我们不清楚，后来接到法院通知对方起诉了，我已经给了对方17万多元的房租，协议是2014年9月9日签订的，签完协议后给了176319.6元的房租，我现在不打算再给原告钱了，理由是第一笔我垫付的电费，原告已经代收了但没有转交给我，大概多少钱我还没统计，第二笔是我转租出去的租金原告代收了，我没收到，第三笔当时签订协议时，工人的工费2万元原告同意给我的工人，但原告没给，第四笔2014年5-6月份水费1万多元是我交的，水电费我们交的大表钱，分户的小表钱应当我们去收，但这笔钱原告收了没交给我们，第五笔我租的院的隔壁的院用我这个院的水和电，截止到4月15日水费电费合计174048元（其中水费是21182元，其余是电费），第六笔是沙场，沙场欠我2014年4月30日前电费92580元，第七笔是院里的散户，原告同意院里欠我的钱他们去代收，2014年4月30日前的水电费及租金约3万元左右，第八笔宋XX欠的租金及水电费合计2万元，是2014年4月30日前的，第九笔是代理人的父亲厉XX的误伤费2万元。第二项的滞纳金不同意支付，协议书中说给50万元所以不同意给。
被告园林公司向本院提交协议书、收条、笔记本予以证明。
经本院庭审质证，当事人对一建公司提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、园林公司交款明细、未腾退房屋明细及占用租金登记表、2014年9月9日协议书、情况说明、提交给丰台法院的起诉书、被告园林公司提交的协议书、收条的真实性无异议，本院予以确认。
一建公司提交告知函以证明向园林公司催要欠款，园林公司的质证意见是：“没有收到告知函。”，一建公司没有就其向园林公司送达告知函出示证据。一建公司提交三份房屋租赁合同，以证明租金标准，园林公司的质证意见是：“这些合同与本案无关。”
园林公司提交笔记本，以证明在2014年9月9日签订协议书后向一建公司工作人员支付了24132元。一建公司的质证意见是：“不清楚，需要核实。”经一建公司向相关人员核实后，一建公司承认协议书签订后收到了园林公司支付的24132元。
当事人在本案审理过程中的陈述，一建公司：“部分沙场25.79亩和库房中的100多平米没有腾退，其他的都在我们起诉后腾退了，被告在我们起诉后于9月份至10月份陆续腾退了配电室50.82平米等租赁物，现在只剩下沙场和库房中的100多平米没有腾退，租赁合同中约定的大部分租赁物都已经返还给我们了。园林公司没有按照协议书履行全部义务，所以协议书失效了。”园林公司：“协议书签订后，我公司于2014年10月10日前将包括配电室及仓库中的100多平方米房屋在内的全部房屋腾退，只有转租案外人用作沙场的地块被实际使用人占用。”本院于2015年1月8日对坐落于北京市丰台区XX号进行现场勘验时，一建公司称：“库房于2014年10月10日以后由另一户给我们交租金。”
经审理查明，一建公司在坐落于北京市丰台区XX号有建筑面积19156.3平方米的产权房屋，分公司是一建公司的分支机构。2009年4月，分公司出租方（甲方）与园林公司承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条房屋坐落、间数、面积、质量，1.1房屋坐落，北京市丰台区XX号院内，即东、南、北面临院墙之内，西临北京XX装饰有限公司用房以东；1.2房屋间数、面积，约70亩。第二条房屋用途，2.1仓储、料场、加工。第三条租赁期限，3.1租赁期限共计5年，自2009年5月1日起至2014年4月30日止。第四条租金及缴纳时间和方式，4.2缴纳时间及方式，按季度支付，即前一季度末支付次季度租金。第五条房屋修缮及装饰装修。第六条合同的变更与解除。第七条合同终止，7.1合同到期后合同终止，乙方应在合同终止日期内将房屋交付甲方；7.2合同期满后如果甲方仍然继续出租房屋的，在同等条件下乙方享有优先权，乙方应于合同终止前30日以书面向甲方提出续租申请。第八条违约责任，8.1甲方逾期未按时交付出租的房屋，或者乙方未按时缴纳租金的，违约方应当支付租金总额每日5‰的滞纳金；8.2乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应当支付租金总额10%的违约金；8.3乙方擅自对租赁房屋进行装修、改变、增设它物的，甲方可以要求其恢复原状或者赔偿损失；8.4无故提前解除合同的，应当支付租金总额的10%的违约金；8.6合同解除或者终止时乙方尚欠租金的，应在合同终止日期内补足尚欠甲方的租金。第九条免责条件。第十条争议的解决方式。第十一条其他事项。第十二条补充条款，1.本合同11.1条款作废，甲乙双方另有约定（附件三）；2.本合同6.1款中a.b两小款作废，甲乙双方另有约定（附件三）；3.除本合同条款外，甲乙双方另有约定（附件三、四）；4.经甲、乙双方协商一致，同意签订补充协议（附件三、四）并与本合同具有同等法律效力。”房屋租赁合同附件一为甲方分公司与乙方园林公司签订的出租房屋治安、消防、交通安全责任书。附件二为甲方分公司与乙方园林公司签订的计划生育责任书。附件三为甲方分公司与乙方园林公司签订的补充协议，约定：“1.一建公司拟将此承租地转让，故请乙方在现有条件下进行适当改造，以满足生产经营的需要，甲方不主张乙方过大投入。如需新建房屋需征得甲方同意。2.租金标准，2009年5月1日－2010年4月30日租金为130万元；2010年5月1日－2011年4月30日租金为135万元；2011年5月1日－2012年4月30日租金为140万元；2012年5月1日－2013年4月30日租金为145万元；2013年5月1日－2014年4月30日租金为150万元。5.乙方在承租期内，可将房屋转租，但要依法经营，加强房屋转租的日常管理，承担一切责任（见附件四）。6.乙方负责配电室的日常管理工作。在运行当中，若发生故障需要更新修理时，所发生的费用，由甲乙双方协商解决。乙方依据供电局收费清单，将电费按时交纳给甲方。同时，乙方向使用单位（个人）收取电费。7.乙方负责供水设备的日常管理工作。在运行当中，若发生故障需要更新修理时，所发生的费用，由甲乙双方协商解决。乙方依据自来水公司收费清单，将水费按时交纳给甲方。同时，乙方向使用单位（个人）收取水费。”附件四为甲方分公司与乙方园林公司签订的补充协议。
园林公司接收房屋租赁合同涉及的房屋及场地后，将部分房屋及场地转租案外人。一建公司收到了园林公司支付的部分租金，截至2014年4月30日房屋租赁合同约定的租赁期限届满，园林公司欠一建公司租金合计1283243.06元，一建公司及其分公司未与园林公司续订房屋租赁合同。
2014年9月9日，分公司（甲方）与园林公司（乙方）签订协议书，约定：“因甲乙双方所签订的关于丰台区XX号合约于2014年4月30日到期中止，经甲乙双方友好协商，达成以下协议内容，1.乙方定于2014年10月10日前撤离丰台区XX号，腾退所占用的全部房间；2.乙方所拖欠甲方房屋租金共计1283243.06元，经甲乙双方协商，甲方酌情减免部分租金783242.06元，乙方应在2014年9月30日前将减免后剩余租金缴纳给甲方，共计500000元；3.乙方应退还2014年5月1日以后，预收该院内全部承租人的房屋租金及签订合同时缴纳的押金；4.由一建公司负责交纳及收取该院内自2014年5月1日以后的水、电、卫生费用。同时乙方应将该期间内预收的水、电、卫生费应核算后退还一建公司，并将水、电、卫生费台帐移交一建公司。本协议一经甲乙双方签字盖章后生效，一式四份，双方各执两份，均具有同等法律效力。”协议书签订后，园林公司陆续腾退位于北京市丰台区XX号内的房屋，至2014年10月10日，园林公司对协议书第1条约定的房屋腾退义务履行完毕。2014年9月10日，一建公司收到园林公司给付的租金176319.6元，于后一建公司又收到园林公司支付的租金24132元，合计200451.6元，园林公司尚欠一建公司租金299548.4元。
上述事实，有当事人提交的上述证据、勘验笔录和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，分公司与园林公司签订的房屋租赁合同及协议书，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。分公司是一建公司的下属单位，其签订的房屋租赁合同及协议书的权利义务由一建公司承受。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未再续订，故房屋租赁合同已到期终止。此后，分公司与园林公司就解决园林公司所欠租金、房屋腾退等事宜进行清算签订协议书，符合法律规定，达成的协议对一建公司、园林公司均具有约束力。园林公司按照协议书中约定的期限履行了腾退房屋的义务，一建公司的主要合同目的已经实现，故对一建公司以园林公司部分履行支付租金的义务为由，提出协议书失效的主张，本院不予支持。当事人签订的协议书，对一建公司在本案主张的租金数额作出了调整，所减免的租金属一建公司与园林公司的协议结果，园林公司应按照约定履行给付义务，一建公司亦应遵守，故对一建公司主张的租金数额，本院不予确认，园林公司应将本院认定的尚欠租金给付一建公司，对一建公司主张的租金诉讼请求中，超出本院认定的部分，本院不予支持。当事人签订的协议书对园林公司欠付的租金达成了新的协议，故一建公司依据房屋租赁合同的约定计算并要求园林公司支付滞纳金的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，北京森美景致园林绿化工程有限公司给付北京市第一建筑工程有限公司租金二十九万九千五百四十八元四角；
二、驳回北京市第一建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果北京森美景致园林绿化工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千六百二十三元，由北京市第一建筑工程有限公司负担二万零二百零一元（已交纳）；由北京森美景致园林绿化工程有限公司负担一千四百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一六年三月二十一日
书记员 苏晓明