湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初1473号原告：株洲湘银物业管理有限责任公司，住所地株洲市天元区长江北路湘银大厦6楼法定代表人：王怡骅。委托诉讼代理人易臻，湖南百杰律师事务所律师。被告：熊思，男，汉族。委托诉讼代理人：邓咏，女，汉族。原告株洲湘银物业管理有限责任公司与被告熊思物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易臻，被告委托诉讼代理人邓咏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲湘银物业管理有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费22715.45元及支付自2011年7月31�至2016年3月31日的违约金6815元；2.由被告承担诉讼费。事实与理由：2007年11月30日，原告与湘潭湘银房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》。约定原告受托进入湘银纳帕溪谷小区为业主提供物业服务。2016年1月2日，原告与湘潭市湘银纳帕溪谷一二期小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定小区业主委员会委托原告对小区进行物业管理服务，小区业主按约定标准支付物业管理费，业主逾期支付物业费应按欠付金额的3‰每日支付违约金。但被告作为小区四区1106号门面业主，在享受了原告提供的物业服务，却拒交物业费。经核算，截止2016年3月31日，被告共计欠付物业管理费22715.45元，并应支付违约金6815元。原告多次催要未果，遂诉至法院。被告熊思答辩称，原告违约在先，长期疏于小区公共配套设施的管理与维护，小区监控常年形同虚设，导致原告等多名业主财物被盗，且事发后，原告从未出面解决问题。原告未给小区提供良好的卫生环境，小区鼠患严重，导致众多业主大量财物遭老鼠破坏，且直接影响了商品经营。原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告等门面业主没有约束力。被告等门面业主没有收到任何业主委员成立的通知，业主委员会没有门面业主参与，故业主委员会不能代表被告等门面业主与原告签订物业合同。原告从未向被告催收物业费，其起诉超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告株洲湘银物业管理有限责任公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告公司企业登记资料、被告身份信息各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《前期物业管理服务合同》1份，拟证明原告为被告提供了物业服务；3、《物业管理服务合同》1份，拟证明原告提供的物业服务及收费标准；4、《纳帕溪谷一二期物业管理服务合同》1份，拟证明小区业主委员会委托原告对小区进行物业管理服务；5、判决书1份，拟证明小区内别的业主未反映原告物业服务存在问题；6、催收律师函两份及照片一张，拟证明原告向被告催收了物业费。被告谢思为证实其答辩主张，向法庭提交如下证据：7、原、被告签订的前期物业服务管理合同一份，拟证明被告只承认该份合同；8、店铺受损照片1组、灭鼠合同1份，拟证明物业服务不到位导致被告店铺财物受损，需被告另行解决鼠患问题；9、报警证明1份，拟证明物业没有安防保障措施；10、业主与物业使用人证词1份，拟证明原告没有履行合同义务；11、证人证言1份（已出庭），拟证明原告未履行合同义务，业主委员会成立不合法。以上证据经双方当事人当庭质证，被告对证据1-3无异议；对证据4有异议，业主委员会的成立被告等门面业主不知情，对合同签订也不知情，该合同对被告没有约束力；对证据5与本案无关联，不能达到原告的证明目的；对证据6有异议，原告未收到催收通知，且原告违约在先。原告对证据7的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据8有异议，不属于物业公司的服务范围；对证据9三性均有异议，不能达到原告的证明目的；对证据10的三性均有异议，证人均与本案有利害关系，证言不应采信，且与本案无关；对证据11有异议，证人均与本案有利害关系，且不能达到被告的证明目的，鼠患发生在业主门面内，与物业公司无关，原告已经安排了安保人员巡逻，业主被盗不是原告的责任。由于原、被告双方对证据1-3、7的真实性、合法性无异议，且与本案有关联，能够证明相关案件事实，本院对证据1-3、7均予以认定。证据四系小区业主委员会与原告签订，且原告未能提供证据证实，业主委员会的成立不合法，对原告具有约束力，本院对证据4予以认定。证据5与本案无关联，本院不予认定。证据6，原告未能提供证据证实被告已经签收，本院对证据6不予认定。的证明内容提出异议，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对证据1-4予以认定。证据5中反映物业管理存在问题的两张照片及证据6可以证明小区物业管理及被告房屋漏水的情况，本院予以认定，可以作为本案的证据使用。证据5中其余8张照片无其他证据予以佐证，真实性无法核实，本院不予认定。证据8、9不能达到被告的证明目的，本院不予认定。证据10、11系证人证�、证人已经出庭作证，经本院审查，对其中部分内容予以认定。经审理查明：2007年11月30日，湘潭湘银房地产开发有限责任公司与原告签订了一份《湘银·熙城前期物业管理服务合同》，约定原告为纳帕溪谷小区提供前期物业服务。2010年6月24日，原告与被告熊思签订了一份《物业管理服务合同》，约定熊思的房屋为纳帕溪谷小区商铺4区010106室，门面的物业管理费为每月1.98元/平方米，逾期每日按应缴款额的3‰收取滞纳金，合同有效期至2012年12月31日止。2016年1月2日，湘银物业公司与湘潭湘银纳帕溪谷小区业主委员会签订了一份《湘潭湘银·纳帕溪谷一二期物业管理服务合同》，约定小区物业管理费实行统一的收费标准，并按合同向住户收取有关服务费，对于不缴纳者，每天按应缴款项的3‰标准收取违约金；商铺的物业管理费为每月1.98元/平方米。原告存�监控等公共设施维护不到位，小区环境卫生较差，导致鼠患等问题。熊思的房屋为商铺，房屋面积为208.59平方米，物业费缴纳至2011年8月1日。原告要求被告交纳物业费未果，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。熊思与湘银物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。业主委员会代表业主与业主大会有权选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，湘银物业公司与业主委员会签订的《湘潭湘银·纳帕溪谷一二期物业管理服务合同》合法有效，对熊思具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告未按时交纳物业费是引起此次纠纷的直接原因，被告应当相应的违约的责任。因原告未能提供有效证据证实自2011年8月1日至原告起诉之日（2016年7月14日）�间向被告催收过物业管理费，故对于被告答辩原告起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。法律不保护权利上的睡眠者。诉讼时效制度就是为督促权利人及时行使权利而设立，如果权利人在诉讼时效内不及时行使权利，当时效届满，人民法院对权利人的权利将不再进行保护。因此，被告自2011年8月1日起至2014年7月14日止的物业费已经超过了两年的诉讼时效。故原告诉请被告支付2011年8月1日至2016年3月31日的物业费的诉讼请求，本院部分予以支持，即被告应交纳2014年7月14日年6月至2016年3月31日的物业管理费共计8618元（1.98元/平方米×208.59平方米×626天÷30天）。原告要求被告按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，因该滞纳金实质是违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续�行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。因违约金计算金额过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,本院酌情认定违约金以不超过被告应交物业管理费8618元的百分之三十为宜，即2585元。被告答辩原告违约在先，被告不应交纳物业费的辩解意见，没有证据证实，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告谢思于本判决生效之日起五日内一次性支付原告株洲湘银物业管理有限责任公司截止至2016年3月31日的物业费8618元及违约金2585元，合计11203元；二、驳回原告株洲湘银物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费520元，减半收取270元，由原告株洲湘银物业管理有限责任公司承担120元，被告谢思承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  金�二〇一六年十月十四日书记员  刘甜甜附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履�期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。