广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初2492号
原告：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，职务：总经理。
委托代理人：彭赫威、徐衍超，广东胜伦律师事务所律师。
被告：广州市荔湾区鑫铭福茗茶行（个人经营者：李建梅），地址：广州市荔湾区。
委托代理人：陈勇，住广州市荔湾区。
原告广州地铁集团有限公司诉被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行物权保护纠纷一案。本院受理后，依法由审判员林惠卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐衍超、被告经营者李建梅及其委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州地铁集团有限公司诉称：2002年12月24日，原告与广州市叁壹咨询服务有限公司（以下简称“叁壹公司”）签订了租赁合同，约定由叁壹公司承租广州市芳村区坑口地铁金道花苑小区金通大厦裙楼，共三层，分别为首层、二层、三层，租赁期限从2002年9月10日起至2013年3月9日止。叁壹公司接收场地并进行装修后，将金通大厦裙楼二层B017号商铺（以下简称“涉案商铺”）转租给被告作为“广州市荔湾区鑫铭福茗茶行”的经营场所，商铺实用面积为40平方米，约定租赁期限至2013年2月28日止。原告与叁壹公司之间、叁壹公司与被告之间的租赁期届满后，均未重新签订新的租赁合同。且原告已重新招标将金某大厦裙楼首层、二层、三层出租给了另一承租人，与叁壹公司及被告已没有任何租赁关系。
根据合同约定，被告应在租赁期届满后立即搬出涉案商铺。但租赁到期后，被告仍不清场交出涉案商铺。于是，原告又给予了一个月的清场宽限期，即4月9日前被告必须腾空并交回涉案商铺给原告。宽限期过后，经原告多次函告，被告仍不搬离，继续在涉案商铺经营。直至2013年10月13日，因消防整改所迫，被告才将商铺清空搬离。
虽然涉案商铺现已清空，但被告的行为已经严重侵害了原告对涉案商铺的占有使用权，给原告与新承租人之间的交接工作带来了严重的阻碍，从而致使原告蒙受了重大的经济损失。故原告起诉要求：1、判令被告向原告支付以下损失，共计人民币44444.52元：（1）判令被告向原告支付被告侵占商铺期间产生的占用费人民币35728元（按商铺实用面积每平方米145元/月的标准，从2013年4月10日起计至2013年10月13日，计算公式：40平方米×145元/平方米/月×6个月+40平方米×145元/平方米/月÷30天×4天）。（2）判令被告向原告支付被告侵占商铺期间产生的水某214.86元、电费7918.99元。【水某计算公式：总水某×商铺面积占比=（16142.40+18167.28）×（40平方米/6387.5平方米）电费计算公式：（10月13日电表度数-3月1日电表度数）×1.0178（单价）×1.05（损耗）=(27448+14330-23004-11364)×1.0178×1.05】（3）判令被告向原告支付被告侵占商铺期间原告垫付的管理费人民币490.67元（按2元/平方米/月计算，从2013年4月10日起计至2013年10月13日，计算公式：40平方米×2元/平方米/月×6个月+25平方米×2元/平方米/月÷30天×4天）。（4）判令被告向原告支付被告侵占商铺期间原告垫付的消防系统服务费人民币92元（按2.3元/平方米计算，计算公式：2.3元/平方米×40平方米）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行辩称：我方不同意原告的所有诉请，因为我方承租B017档口到期后，一直经营至2013年5月30日，期间一直至目前为止从未有人向本档收取租金，本人认为原告方的诉讼时效已过，特此向法院提出“诉讼时效抗辩”，请求法院驳回对方当事人的诉讼请求。对于原告诉请的金额也全部都不确认。
经审理查明：广州市花地大道路金达街36-40号首层、二楼及三楼是原告名下的房产,总建筑面积分别为首层4265.28平方米、二楼4893.84平方米、三楼4888.51平方米。
2002年12月23日，原告与广州叁壹咨询服务有限公司（以下简称“叁壹公司”）签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将上述房产出租给叁壹公司作商场用途使用，套内建筑面积12775平方米；租赁期限从2002年9月10日至2013年3月9日，租金按月计算,其中2012年3月10日至2013年3月9日,每月租金269224.61元；租赁期届满且原告要求收回房屋或解除合同之日，叁壹公司应交回原承租房屋和设备给原告等。2002年12月24日，原告与叁壹公司签订《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，约定租赁期满，叁壹公司如愿续租，应在租赁期满日的六个月之前，以书面通知原告，并须得到原告的书面同意后在租期满后，重新签订租赁合同，租金和其他租赁条件以双方新订租赁合同为准；在本合同期满时，叁壹公司须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及原告在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回原告等。
2006年6月1日，叁壹公司与李某签订《广州三一国际茶叶贸易中心铺位租赁协议》，约定叁壹公司将上述场地二层B017号铺，面积40平方米，出租给李某用作商场档位使用；租赁期为三年，自2006年6月1日起至2009年6月1日止，每月租金400元，计租金时间从2006年10月1日开始，李某在签订协议时必须向叁壹公司预交保证金800元，免租期4个月，以后每年在上年月租金的基础上递增10%，电费每月按实际电表数显示计收（加损耗和公共照明，按每间铺计算）。
合同签订后，李某以自己名义在讼争商铺领取个体工商户营业执照，名称为“广州市荔湾区鑫铭福茗茶行”。
2009年6月1日，叁壹公司与李某签订《广州叁壹咨询服务有限公司铺位租赁合同》，约定叁壹公司将上述场地二层B017号铺，面积30平方米，出租给李某作为茶叶、茶具经营场地使用；租赁期限自2009年6月1日起至2013年2月28日止，每月租金1814元，月管理费150元，李某应当按照各自铺位每月水、电表的实际使用量，以当地水、电部门统一收费标准进行结算，连同市场内公用水、电费公摊部分的费用一并支付给叁壹公司，每月5号前结清上一个月的水、电费。
2013年2月28日租赁合同期届满，李某之后仍一直使用商铺。2013年10月13日李某将讼争商铺清空交还原告。
2013年3月2日，叁壹公司发出《关于芳村三一国际茶叶贸易中心档口交接通知》，称鉴于贵档承租我司位于广州市荔湾区花地大道金通大厦裙楼（金达街36-40号首、二、三层）芳村三一国际茶叶贸易中心档口租赁合同已于2013年2月28日到期，由于地铁公司已正式书面通知限期我司必须于2013年3月10日前将场地清空并移交，特将有关事项通知如下：请贵档依照双方租赁合同约定做好档口的交接准备，并于2013年3月9日前将贵方承租档口清空交还我司，以确保我司能在2013年3月10日将场地交还给地铁公司等。
2013年3月21日，原告发出《公告》，称原告与叁壹公司关于三一国际茶叶贸易中心所处物业（金某大厦首、二、三层）的租赁合同已于2013年3月9日租期届满。场内分租户与叁壹公司签订的合同已于2013年2月28日到期。现经公开招商，广州富翔商场经营管理有限公司为金某物业的新承租人，合同期十年。原告应各商户适当延长清场时间的强烈要求，将收回金某物业的时间由2013年3月10日延至2013年4月9日。请各商户在4月9日前全部完成撤场工作。
2013年4月17日，原告发出《致金某物业全体商户的一封信》，称2013年4月15日起原告已接管该物业，依照被告叁壹公司提供的资料，各位商户与叁壹公司的租赁合同已于2013年2月28日到期，按照合同约定要求应尽快清空经营场地交还原告，考虑到各商户撤场的实际困难，地铁公司已给予各商户一个月的撤场期……，现一个月撤场期已满……希望各位商户能够积极配合我司的物业交接工作，尽快清空移交场地。
经原告委托，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字[13]QT01620号《房地产估价报告》，评定广州市芳村区（现荔湾区）花地大道路金达街36-40号首、二、三层商铺，在估价时点为2013年4月18日的商铺实用面积的市场平均租金水平为：首层商铺实用面积平均租金评估单价为290元/平方米/月，二楼商铺实用面积平均租金评估单价为145元/平方米/月，三楼商铺实用面积平均租金评估单价为96元/平方米/月。
2015年3月5日，原告在《羊城晚报》刊登公告，要求包括被告在内的“原金某大厦物业各商户”尽快一次性支付商铺占用费、水某、电费、管理费和消防系统服务费等。
2015年6月30日，原告由原“广州市地下铁道总公司”改制为有限责任公司（国有独资），改制后名称为“广州地铁集团有限公司”。
诉讼中，原告提供其于2013年3月1日对讼争商铺电表读数抄录为23004度，2013年10月12日对讼争商铺电表读数抄录为27448度，广州市自来水公司开具的收费统一票据、广州供电局有限公司开具的发票、中国农业银行进帐单、记帐凭证及原告制作的叁壹茶叶市场分租户收费明细表(包括电费、水某、场地管理费、消防服务费)等证据，以证明被告应支付2013年3月至10月的代垫电费、水某、场地管理费、消防服务费；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与叁壹公司签订的《物业管理委托合同》，证明物业管理服务费按2元/月/平方米计算；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与广州三一国际茶叶贸易中心签订的《协议书》，证明广州三一国际茶叶贸易中心向广州地铁物业管理有限责任公司每月支付消防系统服务费2000元。
庭审中，被告主张商铺使用面积实际应为30平方米，原告对此予以确认。
本院认为：地铁公司是讼争商铺所在商场的产权人，被告自2013年4月10日起至2013年10月13日继续使用讼争商铺,地铁公司要求被告支付占用费，符合《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，应予支持。原告在2015年3月5日刊登公告，要求被告清缴欠费，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故原告的诉讼请求并没有超过诉讼时效。关于讼争商铺的使用费标准问题，地铁公司提交的评估报告是按实用面积计算的，故对该评估报告本院予以采纳。另原告代垫的水某、电费、物业管理服务费、消防系统服务费，被告亦应该清付给原告。现双方当事人均确认本案讼争商铺的使用面积是30平方米，故对于原告诉请的讼争商铺使用费、物业管理服务费以及消防系统服务费应按此面积计算清缴为宜。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，判决如下：
一、被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市地下铁道总公司支付从2013年4月10日起至2013年10月13日的商铺使用费（按每月30平方米×145元/平方米计）。
二、被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市地下铁道总公司支付从2013年3月至2013年10月13日代垫水费161.14元、电费7918.99元。
三、被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市地下铁道总公司支付从2013年4月10至2013年10月13日代垫物业管理费（按每月30平方米×2元/平方米计）。
四、被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市地下铁道总公司支付从2013年3月至2013年10月代垫消防系统服务费69元。
五、驳回原告广州市地下铁道总公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费456元，由原告广州市地下铁道总公司负担56元，被告广州市荔湾区鑫铭福茗茶行负担400元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 林惠卿
二〇一六年七月二十日
书记员 蒋晓晗
黄佳佳