山东省沂水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沂民初字第294号
原告朱文玉，男，1956年9月出生，汉族，居民，住沂水县。
被告沂水县夏蔚供销合作社。
法定代表人王先玉，该社主任。
住所地：沂水县夏蔚镇驻地。
委托代理人王新杰，山东沂蒙山律师事务所律师。
委托代理人刘冰，沂水沂河法律服务所法律工作者。
原告朱文玉诉被告沂水县夏蔚供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱文玉、被告沂水县夏蔚供销合作社委托代理人王新杰、刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱文玉诉称，2002年12月14日，原、被告签订商场租赁合同一份，租期共计10年，自2003年1月1日至2012年12月30日止。合同签订后，被告未将合同约定的商场门市8间全部交付原告�仅交付4间沿街商品房。原告多次交涉，被告均置之不理。2005年11月，被告在未告知原告的情况下，将双方合同约定的沿街商品房8间全部“租赁”给案外人张花道，“租期”70年，并将其中4间房屋强行交付张花道经营至今。原告多次向省、市供销社书面反映，均有答复，但被告置之不理。由于原告向上级部门反映问题，被告怀恨在心，拒不履行双方租赁合同所约定的义务，致使原告实际经营的4间沿街商品房严重漏水。从2006年1月起，原告实际租赁的4间沿街商品房就已经无法经营使用，期间还造成了原告经营物品的大量损失。被告拒不履行租赁合同所约定的义务，由此给原告造成的经济损失、货物损失、维修费损失，应当予以赔偿。而且，被告与案外人张花道签订的所谓“租期”70年的沿街商品房“租赁”合同，是假借租赁之名，行买卖之实，严重侵犯了原告的优先购买权及优先租赁权。为此，特诉至法院，请求调解或判令被告赔偿原告经济损失60万元；判令原告享有优先购买权、优先租赁权；诉讼费由被告承担。
被告沂水县夏蔚供销社辩称，一、被告所诉与事实不符。沂水县人民法院（2013）沂民初字第561号判决书及临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书判决确认原告租赁被告房屋就是四间房屋而非八间房屋。被告从未将原告所租赁的房屋再次租赁给第三人，即使存在上述事实也与原告无关，也未侵犯原告的权利。上述两判决明确确认被告对房屋大规模维修的事实，房屋不存在漏水问题，原告所称的从2006年1月起所租赁的四间房屋无法使用完全与事实不符，事实上原告一直利用房屋经营至今，也未造成任何损失。根据上述两判决所查明事实，即使房屋存在漏水问题也应当由原告自行维修并承担相关费用。因此，原告所诉称的维修损失、经营损失、货物损失一方面与事实不符，不存在上述损失，即使存在上述损失也理应由原告自行负担。二、原告诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。三、原告所诉无法律依据。涉案房屋被告并未出卖，不存在优先购买权。原告请求优先租赁权更无法律依据。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2002年12月14日，原告朱文玉与被告沂水县夏蔚供销社签订夏蔚供销社营业设施租赁合同书，将夏蔚供销社商场门市一处租赁给原告朱文玉使用。合同约定：租赁期限自2003年1月1日起至2012年12月30日止，共计10年。另约定，在租赁期内，小规模的修理费用由朱文玉承担。合同签订后，原告朱文玉共支付9000元租赁费（支付至2005年上半年），并实际使用该处商场至今。2005年下半年以后，原告朱文玉以被告沂水县夏蔚供销社将该处商场门市转租�案外人张花道为由拒不支付房屋租赁费，并声称该房屋漏水。
对原告诉讼请求之一，要求调解或判令被告赔偿原告经济损失问题。原告称该损失包括因房屋漏水造成的经营损失、货物损失、维修费损失。查明，（一）、房屋是否漏水，该漏水是否因被告沂水县夏蔚供销社未履行大规模维修义务造成。原告朱文玉承租该处商场门市一段时间后，被告沂水县夏蔚供销社曾对该房屋进行维修。原告朱文玉作为供销社原来的职工，在对商场情况应予了解的情况下，并未对该维修的行为和效果提出异议，应视为其认可了被告所履行的维护房屋基本功能的义务。该事实情况临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书，予以认定。对于房屋漏水情况，本院于2014年3月4日向原告朱文玉所承租商场门市附近知情人员进行调查，谢德山、谭贤富、张花道均证明该房屋自2006年以后开始漏水，漏水面积大，需进行大修。该三份调查笔录，经原、被告当庭质证，被告沂水县夏蔚供销社对该三份笔录内容真实性有异议，认为其证明内容为个人意志主导，可以随意更改，不具有证明效力。本院认为原告朱文玉未提供其他证据佐证，不足以推翻临沂市中级人民法院所认定事实。故，对原告朱文玉因被告沂水县夏蔚供销社不履行大规模维修义务造成房屋漏水的主张本院不予采信。（二）、原告朱文玉是否存在损失及损失情况。对于经营损失，经本院查明，合同签订后原告朱文玉一直实际占有并使用夏蔚供销社商场门市进行经营，即使原告朱文玉不履行支付租赁费，也一直使用该房屋至今，故不存在经营损失。对于货物损失，因原告朱文玉在该商场门市的货物大部分均已处理，经本院两次委托评估，均无法对原告的货物损失进行评估。且原告朱文玉在经营期间，对货物的进出均无正规账务记载，原告无法提供证据证明其是否存在货物损失及损失数额。对于维修损失，因原告朱文玉未能提供证据证明被告沂水县夏蔚供销社应承担商场的大规模维修义务，故对原告自行维修的项目，应视为属于小规模维修的范围，该维修费用根据合同约定应由原告朱文玉自行承担。该事实亦可根据临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1152号民事判决书予以认定。
对于原告朱文玉诉讼请求之二，原告朱文玉要求对所租赁商场门市享有优先购买权、优先租赁权。查明，原告朱文玉提供案外人张花道与被告沂水县夏蔚供销社所签订租赁合同一份，证明被告夏蔚供销社将该商场门市租赁给张花道70年，租期自2006年1月1日至2075年12月31日。并声称这表面上是租赁，但实际上是将该处商场门市转让给了案外人张花道。本院对该租赁合同进�审查后认定，被告沂水县夏蔚供销社是将该处商场门市租赁给案外人张花道，虽然该租赁合同所约定的租赁期限超出《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不能超过二十年”之规定，超出二十年部分无效，但原告朱文玉不能据此认定被告夏蔚供销社与安外人张花道是在进行房屋买卖。故，原告朱文玉主张对该房屋的优先购买权无事实依据。对于原告朱文玉所主张的优先租赁权，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故，原告朱文玉在租赁期间届满后，若无法定事由或双方协商继续租赁，租赁合同关系即行终止。若原告朱文玉想继续承租房屋，应在与被告沂水县夏蔚供销社达成租赁协议的情况下，方可继续租赁房屋。原告朱文玉所主张的优先租赁权于法无据。被告沂水县夏蔚供销社在原告朱文玉租赁期间尚未届满时，违反合同约定将租赁物租赁给案外人张花道的行为，因原告朱文玉一直实际占有使用该租赁物，并未给原告朱文玉造成实际损失，故，根据原、被告所签订租赁合同第八条“如单方违约，违约方承担给对方所造成的一切经济损失”之规定，被告沂水县夏蔚供销社不承担赔偿责任。
根据以上证据及当事人陈述认定以下事实：
1.原告朱文玉无证据证明被告沂水县夏蔚供销社未尽大规模维修义务致使其所租赁商场门市漏雨。
2.原告朱文玉无证据证明损失事实及具体损失情况。
3.原告朱文玉无证据证明被告沂水县夏蔚供销社存在买卖房屋行为侵犯其优先购买权。
本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告在租赁合同中约定，原告朱文玉承担小规模的维修费用。原告朱文玉承租该处商场门市一段时间后，被告沂水县夏蔚供销社曾对该房屋进行维修。原告朱文玉作为供销社原来的职工，在对商场情况应予了解的情况下，并未对该维修的行为和效果提出异议，应视为其认可了被告所履行的维护房屋基本功能的义务。因原告朱文玉未能提供证据证明被告沂水县夏蔚供销社应承担商场的大规模维修义务，故对原告自行维修的项目，应视为属于小规模维修的范围。原告朱文玉未能对其经营损失、货物损失、维修费损失提供证据证实，更无法证明其因果关系，故对原告朱文玉要求被告赔偿经济损失60万元的诉讼请求本院不予支持。另，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告朱文玉所主张的房屋优先购买权、优先租赁权，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告朱文玉的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告朱文玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 焦 利
审 判 员 孙钦杰
人民陪审员 王立国
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 江 媛