吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第432号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市宽城联恒机械制造厂。住所：长春市宽城区利国街****号。
法定代表人：姚永平，厂长。
委托代理人：许中雷，吉林杰尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓昕，男，1959年4月15日出生，汉族，住长春市宽城区。
原审第三人：吉林省光明实业总公司经济贸易公司。住所：长春市宽城区利国街**号。
法定代表人：崔海，经理。
上诉人长春市宽城联恒机械制造厂（以下简称宽城机械厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2008）宽民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宽城机械厂的法定代表人姚永平及其委托代理人许中雷，被上诉人刘晓昕，到庭参加诉讼。原审第三人吉林省光明实业总公司经济贸易公司（以下简称光明经贸公司）经本院依法公告传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
宽城机械厂一审诉称：2002年9月30日，宽城机械厂与光明经贸公司签订了租房协议，约定租期八年，自2002年10月1日至2010年10月1日止。合同签订后，宽城机械厂与光明经贸公司一直按照约定履行协议。2008年7月15日，刘晓昕自称购买了宽城机械厂租用的厂房，要求宽城机械厂立即搬出，宽城机械厂要求协商解决，刘晓昕拒绝，并将宽城机械厂租用的厂房大门锁上，致使宽城机械厂被迫停产，机器设备被锁在厂房内。故宽城机械厂起诉，请求：1.确认宽城机械厂与光明经贸公司签订的租赁合同有效；2.判令刘晓昕返还财产（机器设备）、排除妨害；3.刘晓昕赔偿宽城机械厂自2008年7月15日起至返还财产之日止每天利润损失2230元、工人工资款550元。宽城机械厂增加诉讼请求如下：车床和暖气片冻坏损失、停产期间客户丢失的损失及违约金665984.63元。
刘晓昕一审辩称：2008年2月14日，刘晓昕通过竞买，取得破产企业吉林省光明仪器厂位于长春市宽城区利国街30－4号，吉林省光明仪器厂家属区9号楼南面30米处木工房240平方米的所有权，并于同年5月5日通知了宽城机械厂，要求其将租用的120平方米木工房2008年2月14日以后的租金给付刘晓昕，但遭到其拒绝，刘晓昕通知其搬迁，也遭到拒绝。刘晓昕于2008年7月15日将宽城机械厂租用的房屋锁上。2008年7月17日，经派出所调解，宽城机械厂同意将其工具带走生产，有宽城机械厂每次取生产工具的收条为凭。刘晓昕并未影响宽城机械厂生产，不同意赔偿其损失。
刘晓昕一审反诉称：刘晓昕通过竞买，取得宽城机械厂租用房屋120平方米的所有权。反诉要求宽城机械厂立即从刘晓昕所有的房屋内搬出，并给付2008年2月14日以后的租金（按网络公布的长春市非住宅房屋租赁指导租金标准计算），反诉费由宽城机械厂承担。
宽城机械厂反诉辩称：上述房屋并非是吉林省光明仪器厂所有，是光明经贸公司修建并使用的，并且拍卖没有取得优先购买人认可，拍卖无效。刘晓昕没有取得上述房屋的所有权。宽城机械厂同意搬出设备，如果判决宽城机械厂给付租金，同意按网络公布的长春市非住宅房屋租赁指导租金标准，自刘晓昕通知其已购买之日，即2008年5月5日起计算至同年7月15日止。
一审法院经审理查明：2002年9月30日，宽城机械厂与光明经贸公司签订了租房协议，宽城机械厂租用光明经贸公司使用的，位于长春市宽城区利国街30－4号，吉林省光明仪器厂家属区9号楼南面30米处木工房120平方米，约定租期八年，自2002年10月1日至2010年10月1日止。合同签订后，宽城机械厂与光明经贸公司一直按照约定履行。2008年2月14日，刘晓昕通过竞买，取得破产企业吉林省光明仪器厂委托拍卖的上述木工房的所有权，并于同年5月5日通知了宽城机械厂。双方因租金及搬迁问题未能协商一致，2008年7月15日，刘晓昕将宽城机械厂租用的厂房大门锁上。自2008年7月31日至同年12月20日，宽城机械厂多次到上述租用房屋取出生产工具，每次均给刘晓昕出具收条。在一审审理过程中，依宽城机械厂的申请，裁定先予执行，宽城机械厂于2009年1月20日将机器设备从前述房屋内搬出，将房屋交付给刘晓昕。另，宽城机械厂在法庭指定期间未缴纳增加诉讼请求部分案件受理费。上述事实，有租赁协议、收条、照片、拍卖档案、询问笔录及庭审笔录在卷为证。
一审法院认为：虽然宽城机械厂主张刘晓昕竞买的房屋非破产企业吉林省光明仪器厂所有，系光明经贸公司修建的，但因光明经贸公司未到庭，并且至今没有他人对拍卖提出异议，故宽城机械厂的上述主张不予认定。虽然宽城机械厂与光明经贸公司签订的租赁协议有效，但根据破产法的规定，刘晓昕对竞买房屋享有合法权益，双方就租金协商不一致时，宽城机械厂应从前述房屋内搬出，将房屋交付给刘晓昕。因宽城机械厂已于2009年1月20日将机器设备从前述房屋内搬出，将房屋交付给刘晓昕，宽城机械厂返还机器设备的诉求已经实现，故其应自刘晓昕通知其已购买之日次日，即2008年5月6日起，按网络公布的长春市相同或相近地段非住宅房屋租赁指导租金标准，给付房屋使用费至2009年1月20日止，宽城机械厂缴纳的案件受理费应由刘晓昕负担。宽城机械厂在法庭指定期间未缴纳增加诉讼请求部分案件受理费，增加诉讼请求部分不予审理。宽城机械厂请求刘晓昕赔偿其自2008年7月15日起至返还财产之日止每天利润损失2230元、工人工资款550元，因其提供的证据不充分，并且刘晓昕虽然采取了锁门的不当行为，但根据取生产工具收条，足以证明刘晓昕锁门的不当行为并未影响宽城机械厂使用其机器设备，故宽城机械厂的上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、宽城机械厂赔偿刘晓昕房屋使用费10200元（自2008年5月6日起，按长春市相近地段非住宅房屋租赁指导租金标准，每月每平方米10元计算至2009年1月20日止）；二、驳回宽城机械厂的其他诉讼请求；三、驳回刘晓昕的其他反诉请求。案件受理费300.00元（长春市宽城联恒机械制造厂已预交），由刘晓昕负担。反诉费100.00元（刘晓昕已预交），由长春市宽城联恒机械制造厂负担。
宣判后，宽城机械厂不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审认定事实不清，适用法律错误。1.宽城机械厂与光明经贸公司签订的《租房协议》合法有效，刘晓昕应当按照《租房协议》继续履行。2002年9月30日，宽城机械厂与光明经贸公司签订了《租房协议》，按协议约定，光明机械厂将案涉房屋出租给宽城机械厂用作生产车间，租期8年。协议签订后，宽城机械厂与光明经贸公司均按协议约定履行，在已经履行完毕的6年中没有任何单位和个人提出异议。刘晓昕自称通过拍卖的方式竞买了案涉房屋，依据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉租赁协议合法有效，虽然案涉租赁房屋的权属发生变动，但该变动是在租赁期限内发生的，不影响租赁合同的效力，在协议约定期限内，刘晓昕应该按照协议履行。2.刘晓昕没有按照《租房协议》继续履行，导致宽城机械厂无法使用租赁房屋给宽城机械厂造成的损失应当由刘晓昕赔偿。2008年7月15日，刘晓昕擅自将租赁房屋的房屋锁住并用电焊将房门焊死，刘晓昕的行为导致宽城机械厂无法继续使用租赁房屋，致使宽城机械厂停工，造成极大的经济损失。刘晓昕的行为已经构成根本违约，应当赔偿因违约给宽城机械厂造成的经济损失。原审法院以宽城机械厂能够取生产工具为由认定刘晓昕锁门的不当行为没有给宽城机械厂造成经济损失是错误的。虽然刘晓昕允许宽城机械厂取走生产工具，但宽城机械厂租赁案涉房屋的用途是用作生产车间，刘晓昕锁门的行为直接导致宽城机械厂的工人无法进入生产区域进行生产，大型的机械设备也被锁在房屋内。宽城机械厂的损失包括因无法生产而委托其他单位加工所支出的费用、停产期间工人工资及生产经营收入损失。3.原审法院判决宽城机械厂支付房屋使用费违反法律规定。刘晓昕于2008年7月15日擅自将租赁房屋的房门锁住并用电焊将房屋焊死，导致宽城机械厂无法使用租赁房屋，该事实是刘晓昕的违约行为造成的，在宽城机械厂无法使用租赁房屋的情况下还支付房屋使用费没有事实及法律根据。综上，请求撤销原审判决，依法改判：1.刘晓昕赔偿宽城机械厂自2008年7月15日起至返还财产之日止每天利润损失2230元、工人工资款550元；2.驳回刘晓昕的反诉请求；3.案件受理费由刘晓昕承担。二审庭审中，宽城机械厂主张因已经搬出案涉房屋，故放弃要求刘晓昕按照租赁协议继续履行的主张。
除一审查明的事实外，本院二审另查明：
1.宽城机械厂于2008年7月22日向一审法院起诉，一审法院因刘晓昕竞买的案涉租赁物存在权属争议，于2010年1月29日裁定中止审理，待明确没有他人对拍卖提出异议后再恢复审理，后于2015年恢复审理。因宽城机械厂曾主张案涉租赁物为光明经贸公司所有，光明仪器厂无权拍卖，一审法院于2014年10月11日向姚永平询问“是否有崔海（光明经贸公司法定代表人）起诉的证据向法庭提交”，姚永平称“他只是说起诉了，但是没有证据”。
2.吉林省光明经济贸易公司（1993年4月3日变更名称为现光明经贸公司）公司章程记载“公司拟注册资金50万，此款由吉林省光明仪器厂自有资金拨出”。光明仪器厂1992年5月8日向省工商局出具《提供房产证明》，内容：“吉林省光明仪器厂新成立的‘经济、贸易公司’隶属于省光明仪器厂领导，由我厂无偿提供给该公司房屋如下：1.办公室2间72m2；2.库房一栋200m2；3.门市房一栋120m2。”2003年12月18日光明经贸公司因未参加年检被吊销。
3.长春市中级人民法院于2007年1月24日作出（2006）长民破字第94-1号受理破产案件通知书，于2007年1月26日作出（2006）长民破字第94-5号民事裁定书：宣告吉林省光明仪器厂（吉林省宏明汽车部件总厂）破产还债。2007年12月11日吉林省光明仪器厂破产清算组发出《通告》，吉林省光明仪器厂现已进入破产清偿程序，破产清算组通告如下：一、凡在吉林省光明仪器厂厂区外光明仪器厂所属的房地产均在此次破产拍卖清偿之范围。二、现租赁及临时使用上述房产者，应维持上述房产的现状，不得损坏，更不能存放易燃易爆等危险品。三、上述房产的租赁者，应与吉林省光明仪器厂清算组商定租金，并将2007年的租金交于吉林省光明仪器厂破产清算组。四、由于已经进入评估拍卖阶段，上述租赁及临时使用者，接到清算组通知应立即无条件搬迁，不得延误。宽城机械厂称其知道光明仪器厂进入破产程序，但并不知道案涉房屋何时拍卖。
本院认为：1.关于案涉房屋的权属问题。宽城机械厂依据其与光明经贸公司签订的租赁协议主张该房屋归光明经贸公司所有，但从光明经贸公司的章程及工商档案来看，光明经贸公司系光明仪器厂的全资子公司，办公用房等均由光明仪器厂提供，现因案涉房屋并无产权手续，光明经贸公司已吊销多年且经法院依法公告送达开庭传票未到庭，光明仪器厂亦破产终结，无法查明案涉房屋的权属。光明仪器厂在破产时将案涉房屋作为破产财产清算，一审法院为核实案涉房屋权属问题裁定中止本案，在中止期间亦无权利人向案涉房屋主张权利。根据举证责任的分配原则，在宽城机械厂无证据证明案涉房屋归光明经贸公司所有的情况下，其主张光明仪器厂无权拍卖案涉房屋本院不予支持。
2.关于刘晓昕锁门的行为是否构成违约的问题。宽城机械厂主张其知晓光明仪器厂进入破产程序，但并不知道案涉房屋何时拍卖，虽然刘晓昕拍得案涉房屋，依据“租赁物所有权变动，不影响租赁合同的效力”，案涉租赁合同仍应继续履行，刘晓昕锁门的行为构成违约。但依据特别法优于一般法的原则及《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”及《最高法院关于<中华人民共和国企业破产法>施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条“清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同”的规定，光明经贸公司与宽城机械厂之间的租赁合同因光明仪器厂进入破产程序而解除，并不因光明仪器厂是否通知解除合同或宽城机械厂是否收到光明仪器厂的解除通知而受到影响。刘晓昕通过破产拍卖程序拍得案涉房屋，因刘晓昕与宽城机械厂未达成重新租赁房屋的合意，双方未形成新的租赁关系，宽城机械厂无权继续使用案涉房屋，刘晓昕采取锁门的行为并无不当。宽城机械厂主张刘晓昕构成违约并向其赔偿锁门期间的经营利润损失、工人工资没有法律依据，本院不予支持。
2.关于案涉房屋占有使用费的给付问题。关于刘晓昕锁门前的房屋占有使用费数额。因刘晓昕与宽城机械厂并未形成租赁关系，宽城机械厂应参照同地段同类房屋租金标准向刘晓昕支付其占有使用案涉房屋期间（2008年5月6日至2008年7月14日锁门前）的房屋占有使用费。因宽城机械厂在一审中表示对同地段同类租金标准不申请鉴定，请法院酌定，一审法院参照“相近地段非住宅房屋租赁指导租金标准”酌定为10元/平方米·月并无不当。故宽城机械厂使用案涉房屋期间应向刘晓昕给付房屋占有使用费2720元（=120平*10元/平方米·月*2个月零8天）。关于刘晓昕锁门后的房屋占有使用费数额。从刘晓昕锁门后宽城机械厂陆续从案涉房屋中搬走设备及物品，并向刘晓昕出具收条的行为可见，刘晓昕并未恶意阻止宽城机械厂腾迁，宽城机械厂在双方无法达成租赁合意且刘晓昕通知其腾迁后有及时腾迁的义务，宽城机械厂未在合理期限内腾迁仍占有案涉房屋的行为不当。刘晓昕作为案涉房屋使用权人在宽城机械厂未及时腾迁时亦有防止损失扩大的义务，结合宽城机械厂在此期间并未实际经营，刘晓昕因宽城机械厂设备的存放也无法使用案涉房屋及双方的主观过错情况，本院酌定2008年7月15日至2009年1月20日期间宽城机械厂按照5元/平方米·月标准向刘晓昕给付房屋占有使用费，即此期间宽城机械厂向刘晓昕给付房屋占有使用费3700元（=120平*5元/平方米·月*6个月零5天）。综上，宽城机械厂应向刘晓昕支付房屋占有使用费共计6420元。原审判决宽城机械厂按照10元/平方米·月为标准向刘晓昕支付2008年5月6日起至2009年1月20日的房屋占有使用费不当，应予纠正。
综上，原判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高法院关于<中华人民共和国企业破产法>施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市宽城区人民法院（2008）宽民初字第931号民事判决第二、三项；
二、变更长春市二道区人民法院（2014）二民初字第803号民事判决第一项为：“上诉人长春市宽城联恒机械制造厂于本判决生效后十日内向被上诉人刘晓昕给付房屋占有使用费人民币6420元”；
三、驳回上诉人长春市宽城联恒机械制造厂的其他诉讼请求及上诉请求；
四、驳回被上诉人刘晓昕的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计9445元，由上诉人长春市宽城联恒机械制造厂负担9329元，被上诉人刘晓昕负担116元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年五月十九日
书 记 员 杨 安