江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7958号上诉人（原审被告）：南京筑诚置业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雅，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张微，女，1982年8月10日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）因与被上诉人张微商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。筑诚公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案合同约定商铺配备上下水设施，实属认定事实不清。1、上诉人于2015年12月30日向被上诉人交付涉案商铺，被上诉人亦接收涉案商铺并在入住流程表和房屋验收交付表上签字确认，故被上诉人对涉案商铺的实际情况明知，其解除合同系因其投资的商铺未达到预期收益。合同附件7及其它约定中明确”负一层至五层通上下水〃、”负一层至五层通燃气，其它楼层不具备餐饮功能〃，故上诉人已经履行告知义务，被上诉人亦对其所购商铺真实情况明知；涉案负二层商铺的宣传画册以及规划设计图上均明确没有卫生间，故”卫生间、上下水〃并非合同约定的内容，上诉人不存在违约行为。2、被上诉人所购商铺套内面积狭小，扣除公摊面积后不足20平方米，负二层又毗邻地铁线，该商铺本身就不具备通上下水、设立独立卫生间的客观条件。3、托乐嘉花园108幢整栋建筑均为商铺，负一层及以上商铺大部分已售出并投入经营，每个商铺均不配备套内卫生间，每层均只配备一个公共卫生间供层内所有商铺使用，因此即使负二层商铺具备通上下水的条件，亦不可能配备独立套内卫生间。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人诉请解除合同已过法定解除期限，一审法院支持被上诉人解除合同请求系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。涉案负二层商铺于2015年12月30日即交付，至被上诉人起诉前，涉案商铺已经完成交付，当事人之间从未就“卫生间、上下水”事宜产生争议，后因涉案商铺经营效益未达被上诉人预期，被上诉人于2017年3月突然以未设卫生间、不通上下水为由要求解除合同，不仅有违诚信原则，更早已超过法定解除期限，应驳回其诉讼请求。2、即便按照被上诉人理解，亦未达到合同目的不能实现的程度，不存在根本违约之情形，故一审法院判决涉案合同解除系适用法律错误。商品房买卖合同的根本目的在于使买方能够对其所购买房屋取得所有权。因负一层商铺已经配备上下水和公共卫生间，涉案商铺不通上下水、没有卫生间，对负二层商铺所有权之转让、使用性之实现而言并不产生实质性影响，未达到合同目的不能实现的程度，上诉人不存在根本违约的情形，不足以导致合同解除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张微辩称：1、上诉人称商品房买卖合同因网签不区分住宅和商铺而自动生成，与事实不符。房管局商品房买卖合同备案合同中之所以无法去除上下水等基础配套设施是因为该份合同本身是按照商品房预售管理办法和销售管理办法等现行法律规定拟定，而上述两份法律规定明确记载了房屋的销售应当配备上水、下水和用电等基础配套设施，上诉人并非是基于无法进行调整而被迫选择。2、商品房预售合同附件四中明确记载卫生间的装修和交付标准，附件七明确约定房屋上水和下水设施的交付时间和交付标准，法律规定和双方合同中所约定的上水和下水设施属于基础配套，专属物业部分，不属于公共区域。上诉人不能按照合同的约定交付卫生间和上下水设施，根据合同第七条第三款约定，被上诉人有权解除合同，一审法院判决双方解除商品房预售合同合情合理合法。3、涉案房屋虽然是商业性质，但仍属于商品房。被上诉人解除合同的原因并非是房价下跌或人流量不够，而是基于上诉人没有达到合同约定的义务，房屋的配套设施无法配备，房屋不具备对外出租和独立使用的功能而解除合同的。4、从法律上说，上诉人作为开发商在明知没有上下水的情况下，依然在合同中约定上下水，约定后又无法按时按约交付房屋的上下水和卫生间等公共配套设施，导致涉案标的物的使用存在严重的缺陷，即便双方未约定解除权，被上诉人依照法律规定也可以行使相应解除权。上诉人陈述的公共水槽，是上诉人违规搭建的构筑物，已经被江宁区政府按照违章建筑拆除，房屋现状没有任何进水和下水设施。双方补充条款18条约定负一层到五层通燃气，其他楼层不具备餐饮设施，不能反推负二层不具备上下水和卫生间。房屋的上下水和卫生间应当属于商品房基础配套设施，无论是按照法律规定，还是按照双方的合同约定，都应当单独入户。5、关于涉案房屋上下水能否整改、交付的问题，上诉人至今未给被上诉人明确答复。被上诉人根据另案的庭审情况及上诉人关于上下水设施交付情况提起本案诉讼，并未超过期限。本案合同解除权不应从2015年12月30日计算，应从上诉人方明确不能交付相应配套设施时开始计算。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。张微向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年11月28日签订的编号为宁房预售合字2013207645号商品房预售合同；2、被告退还购房款1337926元及利息（自2014年11月29日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：原告张微（乙方）与被告筑诚公司（甲方）于2014年11月28日签订《托乐嘉花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园108幢-224室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第2层。该商品房的设计用途为商业，建筑面积49.25平方米，其中套内面积27.72平方米，共有共用分摊面积21.53平方米。乙方应于2014年11月21日前向甲方支付定金50000元。该商品房以建筑面积定价，单价为27166元/平方米，总价1337926元。乙方应于2014年11月29日前支付总价款1337926元。甲方应于2015年12月30日前向乙方交付该商品房。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应当在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款的5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过10000元。甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。乙方发函解除之日起十日内，应当配合甲方办理合同注销登记手续，逾期乙方应按总价款的万分之一/天向甲方支付违约金；附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担违约责任，采取补救措施并按照1元/天•项计算向乙方支付违约金，但乙方解除本合同的除外。该商品房交付后，附件7中设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告后仍未达到的，乙方有权解除本合同。附件4列明的装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，包括上水、下水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖、供冷设施等。附件10-3列明该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能。原告于2014年11月29日交付1337926元房款。2015年12月18日被告通知原告收房，原告2015年12月30日前往收房时认为房屋无上下水设施等，与合同约定不符，未接收房屋。负二楼商铺无进户上下水，与城市地铁相通。审理中，被告对于涉案房屋能否改造安装上下水设施答复需与设计部门及项目组沟通。一审法院认为，原被告签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。涉案商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。被告筑诚公司向原告张微出售商铺，应确保该商铺能够满足正常合法使用。双方签订的商品房预售合同附件4、附件7约定该商铺包括卫生间及上下水设施。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及其商业经营目的的实现。被告未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响原告实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，被告实际上已不能按照合同约定为涉案商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于原告主张解除商品房预售合同诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告辩称原告行使解除权的时间已经超过的意见，原告因无上下水设施未能接收涉案商铺，涉案商铺至今未交付，被告至今未就能否对上下水设施进行整改以达到合同约定给予原告答复，故不应自2015年12月30日开始计算解除权的行使期限，因此对被告该辩称意见一审法院不予采纳。涉案商品房预售合同解除后，被告应当返还原告交付的房款，故对于原告要求被告返还购房款1337926元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。原告要求被告承担已收取购房款银行利息损失，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、原告张微与被告南京筑诚置业发展有限公司于2014年11月28日签订的关于江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园108幢-224室编号为宁房预售合字2013207645号《托乐嘉花园商品房预售合同》解除。二、被告南京筑诚置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还原告张微购房款1337926元并支付利息（以1337926元为基数自2014年11月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。本案应收案件受理费16971元，财产保全费5000元，合计21971元，由被告南京筑诚置业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下新证据：1、宣传画册一份。2、其他楼层预售合同附图。上述两份证据证明：宣传画册所附的各层平面图可以反映所有商铺均无入户卫生间，且负二层、地上一层也无公共卫生间，画册附图与预售合同附图一致；其他楼层是否配备卫生间在预售合同所附的平面图中予以载明，购房人在平面图签字认可；根据负一层、地上一层预售合同可知，商铺的商业价值与地段有关，地上一层商铺也没有卫生间但均价高达6、7万元/平方，负二层毗邻地铁商铺价格相对较低，正是因为无入户上下水和公共卫生间。3、代理销售合同。4、代理销售公司情况说明。5、代理销售人员身份证明。6、合同签约确认单。上述四份证据证明：涉案商铺由南京泰旭房地产顾问有限公司代理销售；销售人员在销售过程中充分展示了宣传画册、披露了商铺真实情况，包括负二层商铺无入户上下水和公共卫生间。7、负二层商铺照片。证明负二层有公共上下水；地铁通道畅通，被上诉人的经营效益风险与上诉人无关。被上诉人对上述证据质证认为：1、上诉人提交的证据1不是新证据，双方签订的补充条款中，约定买卖双方权利义务以书面合同为主，排除了宣传册页和销售政策的法律效力。因此，宣传画册仅供参考，双方的合意应以预售合同的约定为准。且作为购房人来说，不可能根据平面图清楚知晓公共卫生间、上下水、水电配套的具体位置、方式和要求。上诉人提交的证据2与涉案房屋现场及宣传画册是不一致的，如公共大门及通往停车场大门是没有配备的，我方也已经提出过异议。2、对上诉人提交的证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。南京泰旭房地产顾问有限公司与被上诉人是关联公司，该证据无法达到上诉人的证明目的。关于证据4、5仅是上诉人的单方陈述。与本案相关的系列案件中，所有业主均明确陈述签订合同时未被告知负二层没有上下水及公共卫生间。对上诉人提交的证据6的真实性无异议，但该证据仅仅表明业主和被上诉人对优惠价款、方式及交付时间进行约定，与本案无关。3、关于证据7，照片中的公共水槽在负一层通往负二层，曾因被负二层业主举报系违建，由12345政府热线责令拆除。另案二审上诉期间，上诉人与物业公司又将已经拆除的水槽重新原址安装，但并未通水。因此，该水槽属于违建，不具备公共水槽的合法性。该证据无法达到上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的证据1、2、3、5、6、7的真实性予以认可，对其关联性在下文综合论述。证据4情况说明，因相关人员未到庭作证，对该份证据本院不予采信。对一审查明的其他事实，双方没有异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《托乐嘉花园商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。该合同附件4约定的装饰装修及设备标准中包含了卫生间、附件7约定的配套基础设施及其他设施中包含了上水、下水设施，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付包含卫生间和上、下水设施的商铺。涉案商品房的设计用途为商业，是否具备卫生间和上、下水设施对该商铺的价值和使用功能均构成重大影响，现上诉人未按约交付包含卫生间和上、下水设施的房屋，且因客观条件限制，无法采取补救措施，致使被上诉人购买涉案房屋的目的无法实现，被上诉人要求解除双方签订的商品房预售合同、上诉人返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人主张其已经告知了被上诉人负二层不设卫生间。本院认为，首先，上诉人二审提交的宣传画册、代理销售合同、代理销售公司情况说明、代理销售人员身份证明、合同签约确认书等证据尚不足以证明销售人员在销售过程中向购房人披露了负二层商铺无入户上下水和公共卫生间的情况。且根据合同“其他约定”第8条，宣传图片等对双方没有法律约束力，应以合同约定为准，因此上诉人提供的宣传图册并不能作为确认双方权利义务的依据。因此，即使销售人员在销售过程中告知过购房人相应情况，但上诉人与被上诉人之间的权利义务关系应当以双方签订的书面的商品房预售合同为准，销售人员的口头告知不能取代商品房预售合同的书面约定。其次，商品房预售合同的“其他约定”部分仅仅约定了“该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能”，并不等同于“负二层不包含卫生间和上下水设施”。再次，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人作为房地产开发企业，理应熟悉和了解商品房预售合同格式文本内容，在商品房预售合同附件4和附件7已经明确约定了涉案房屋包含卫生间和上下水设施的情况下，即使预售合同的附图中没有标注负二楼有卫生间，亦即商品房预售合同可能存在理解争议的情况下，应当作出不利于上诉人的解释，应理解为双方对配备上下水和卫生间作出了约定。关于上诉人主张被上诉人解除合同超过了一年的法定解除期限。本院认为，被上诉人因涉案商铺无进户上下水设施未予接受房屋，直至一审庭审中，上诉人陈述对于涉案房屋能否改造安装上下水设施需与设计部门及项目组沟通，可视为直到本案一审诉讼前，上诉人未对上下水设施是否可以整改以达到合同约定给予被上诉人明确答复，故上诉人主张自2015年12月30日起算解除权的行使期限，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人的合同目的并非无法实现，故无权解除合同。本院认为，合同附件7约定的上、下水设施未特别标注为公共区域的上、下水设施，按通常理解，应为在涉案房屋内部的独立上、下水设施，上诉人在负一层通往负二层设置的公共水槽，并非该条约定的上水、下水设施。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将影响该商铺区域的人流量及其商业经营目的的实现，上诉人以负二层有公共上下水、负一层商铺已经配备上下水和公共卫生间为由认为被上诉人的合同目的能够实现，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，筑诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16971元，由上诉人南京筑诚置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年十一月二十二日书记员  孙雪松