福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第251号
上诉人（原审原告）漳州市保障性住房管理中心。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李玉华，女，汉族，1963年6月28日出生。
委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。
委托代理人杨斌，系李玉华的丈夫，男，汉族，1961年5月2日出生。
被上诉人（原审被告）沈亚平，男，1963年12月28日出生，汉族。
委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。
上诉人漳州市保障性住房管理中心因与被上诉人李玉华、沈亚平房屋租赁合同一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字1988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人林ＸＸ，被上诉人李玉华的委托代理人章小燕、杨斌，被上诉人沈亚平的委托代理人章小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年12月29日，漳州市直管公房经营管理处（现为漳州市保障性住房管理中心）与李玉华签订《漳州市非住宅用房租赁合同》二份（合同编列第70018300号、第70018400号），合同约定，李玉华向漳州市直管公房经营管理处承租址于漳州市芗城区新华西北8幢11号（新华西路16-11）、12号（新华西路16-12）店面；租赁期限为5年，自2008年1月11日至2013年1月10日止。两份租赁合同的约定内容均为：第一、二年（2008年1月11日至2010年1月10日）合同租金为12420元／月，从第三年起每年以5%的比例递增，至第五年合同租金为14378元／月；第三条约定，本店面漳州市直管公房经营管理处向李玉华一次性收取店面押金15000元整，退租时交清所有费用且店面验收合格后可如数退回（即两份合同共计收取押金30000元）；第七条约定，租赁期满后，漳州市直管公房经营管理处如继续出租，在同等条件下李玉华享有优先租赁权；第九条约定，租赁期满后，漳州市直管公房经营管理处若需收回出租房屋不再出租，应提前两个月以书面形式通知李玉华，李玉华应如期腾退公房。李玉华于2008年1月9日向漳州市直管公房经营管理处支付11、12号店面押金30000元。李玉华已按照合同的约定支付合同约定租赁期间的租金。2009年10月15日，李玉华将新华西北8幢11号、12号店面转给沈亚平经营“柒牌”专卖店。沈亚平经营至今。2013年2月4日，李玉华经营的“漳州市芗城区宣谕服饰店”及“漳州市芗城区华儿世家服饰店”注销工商登记及税务登记。2013年1月16日，漳州市直管公房经营管理处将本案讼争店面即新华西北8幢11号、12号店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标，李玉华参与了招投标，并以月租金额140300元的报价取得11号和12号店面的五年租赁权。2013年1月18日，沈亚平委托李玉华缴交100000元的保证押金。2013年2月1日，沈亚平向漳州市直管公房经营管理处以银行转账方式支付新华西北8幢11号和12号店面保证金420900元和6个月租金841800元。2013年7月12日，沈亚平以上述两份租赁合同系其委托李玉华与漳州市直管公房经营管理处签订，漳州市直管公房经营管理处侵犯沈亚平的优先承租权为由，就上述招投标纠纷向原审法院另行提起诉讼。
在审理过程中，李玉华撤回对漳州市直管公房经营管理处的反诉，原审法院于2013年11月12日作出（2013）芗民初字第1988号民事裁定书，准予李玉华撤回对漳州市直管公房经营管理处的反诉。
原审法院认为，漳州市直管公房经营管理处与李玉华于2007年12月29日签订的二份《漳州市非住宅用房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该两份合同成立并生效。上述合同已于2013年1月10日租赁期届满，因此不存在解除合同的情形。漳州市直管公房经营管理处主张解除双方签订的租赁合同的诉讼请求依法无据，不予支持。由于本案讼争店面的实际经营者为沈亚平，且沈亚平自2009年起至今始终执掌使用该店面，李玉华的招投标过程中亦由沈亚平支付投标保证金及自2013年2月起共计6个月的租金。李玉华自2009年起未使用该店面，因此漳州市直管公房经营管理处基于要求解除其与李玉华之间的租赁合同而要求李玉华腾退本案讼争房屋的主张，证据依据不足，不予支持。沈亚平经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告要求解除与被告李玉华的租赁合同及要求被告李玉华腾退芗城区新华西商业街北8幢11、12号店面的诉讼请求。本案受理费200元，由漳州市直管公房经营管理处负担。
宣判后，漳州市保障性住房管理中心不服，向本院提起上诉。
上诉人漳州市保障性住房管理中心上诉称，一审法院认定其与李玉华原先签订的租赁合同合法有效，也就是认定原租赁合同的主体是上诉人与李玉华，李玉华以其自己的名义参与投标并中标，在李玉华违约时，履行法律义务的主体也是李玉华，沈亚平不是本案讼争房屋租赁合同履行主体，与上诉人之间没有存在租赁合同关系，沈亚平与李玉华之间存在何种法律关系与上诉人无关，沈亚平代李玉华支付投标保证金及租金只是代理行为，并不能改变合同主体，一审判决以此来排除李玉华义务显然与法无据，一审判决与认定的事实相矛盾。故原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误，请求撤销原判，改判李玉华退还讼争店面。
被上诉人李玉华辩称，李玉华与上诉人签订租赁合同后，讼争店面都是由沈亚平使用，租金全部由沈亚平交纳，上诉人均无异议，且上诉人在另案［（2014）漳民终字第247号］中，也将沈亚平列为被上诉人，李玉华列为原审第三人，说明上诉人同意沈亚平的个人承租行为；2、在讼争店面进行招投标时，李玉华持沈亚平的委托书进行投标，投标时也是由沈亚平自己进行，上诉人也同意沈亚平进行投标，说明上诉人也承认沈亚平的承租人身份，故原审认定正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人沈亚平辩称，李玉华陈述属实，请求依法判决。
经审理查明，2007年12月29日，漳州市直管公房经营管理处与李玉华签订《漳州市非住宅用房租赁合同》二份（合同编列第70018300号、第70018400号），合同约定，李玉华向漳州市直管公房经营管理处承租址于漳州市芗城区新华西北8幢11号（新华西路16-11）、12号（新华西路16-12）店面；租赁期限为5年，自2008年1月11日至2013年1月10日止。两份租赁合同的约定内容均为：第一、二年（2008年1月11日至2010年1月10日）合同租金为12420元／月，从第三年起每年以5%的比例递增，至第五年合同租金为14378元／月；第三条约定，漳州市直管公房经营管理处向李玉华一次性收取店面押金15000元整，退租时交清所有费用且店面验收合格后可如数退回（即两份合同共计收取押金30000元）；第七条约定，租赁期满后，漳州市直管公房经营管理处如继续出租，在同等条件下李玉华享有优先租赁权；第九条约定，租赁期满后，漳州市直管公房经营管理处若需收回出租房屋不再出租，应提前两个月以书面形式通知李玉华，李玉华应如期腾退公房。李玉华于2008年1月9日向漳州市直管公房经营管理处支付11、12号店面押金30000元。李玉华已按照合同的约定支付合同约定租赁期间的租金。2009年10月15日，李玉华与沈亚平签订一份合作协议书，约定李玉华提供讼争店面作为双方合作的经营场所成立“柒牌”专卖店；合作时间从2009年10月15日至2012年8月14日，时间为2年10个月截止等条款。沈亚平经营至今。2013年2月4日，李玉华经营的“漳州市芗城区宣谕服饰店”及“漳州市芗城区华儿世家服饰店”注销工商登记及税务登记。
2013年1月16日，漳州市直管公房经营管理处将本案讼争店面即新华西北8幢11号、12号店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标。2013年1月24日，沈亚平汇入李玉华帐户10万元，李玉华向漳州市国有资产产权（物权）交易中心交纳竞标保证金10万元，漳州市国有资产产权（物权）交易中心出具一份结算凭证，该凭证载明“今收到李玉华交来漳州市直管公房经营管理处新华西商业街北8幢7间店面（分四标招租）五年租赁权招租竞价保证金103000元”等内容。各方确认该结算凭证上载明竞价保证金103000元系笔误，竞价保证金实际金额为10万元。2013年1月25日，李玉华参与了招投标，并通过竞价以月租金140300元的最高价竞租到新华西北8幢11、12号两间店面（讼争店面）五年租赁权。至今，李玉华均未与漳州市直管公房经营管理处再次签订讼争店面五年租赁权的租赁合同。2013年2月1日，沈亚平通过网上银行汇给漳州市直管公房经营管理处半年租金841800元、店面保证金420900元。在一审审理过程中，李玉华申请追加沈亚平为共同被告并对漳州市直管公房经营管理处提起反诉，后又申请撤回反诉。2013年7月12日，沈亚平以其是讼争店面承租人的身份起诉漳州市直管公房经营管理处侵犯其优先承租权，请求撤销竞租行为及返还投标保证金，原审法院另案处理。2013年11月12日，原审法院作出（2013）芗民初字第1988号民事裁定书，准予李玉华撤回对漳州市直管公房经营管理处的反诉。
另查明，漳州市直管公房经营管理处于2013年8月21日经中共漳州市委机构编制委员会办公室批复同意更名为漳州市保障性住房管理中心。审理期间，李玉华提供沈亚平于2013年1月24日出具给漳州市直管公房经营管理处的一份委托书，该委托书载明“沈亚平委托李玉华参加讼争店面报名投标，竞标前的一切竞标保证金及竞标成功后所发生的一切保证金和房租租金以及竞标手续费等由沈亚平负责承担。竞标成功后，李玉华通出原租户由沈亚平直接经营管理，今后所有经营权和租赁权由沈亚平直接负责承担，该店面李玉华不再参与经营和管理。以后所发生的一切法律责任和经济纠纷与李玉华无关，由沈亚平本人自愿承担责任”等内容，但漳州市保障性住房管理中心陈述并未收到该授权委托书，且经本院向漳州市国有资产产权（物权）交易中心调查，漳州市国有资产产权（物权）交易中心也陈述并未收到该授权委托书。
本案双方当事人争议的主要焦点是上诉人与沈亚平之间是否形成租赁关系及李玉华应否退还讼争店面。
本院认为，李玉华以其个人名义向漳州市直管公房经营管理处承租讼争店面，租赁期限届满后，李玉华参与投标交纳的竞价保证金，也是以李玉华名义交纳，并由漳州市国有资产产权（物权）交易中心出具往来结算凭证给李玉华。最终，李玉华通过竞价以月租金140300元的最高价竞租到新华西北8幢11、12号两间店面（讼争店面）五年租赁权，讼争店面的招投标全过程均以李玉华个人名义进行，与沈亚平无关。漳州市直管公房经营管理处更名为漳州市保障性住房管理中心后，原漳州市直管公房经营管理处的权利义务依法由漳州市保障性住房管理中心承担，故上诉人漳州市保障性住房管理中心提出原租赁合同的主体是上诉人与李玉华，李玉华以其自己的名义参与投标并中标，在李玉华违约时，履行法律义务的主体也应是李玉华，沈亚平不是本案讼争房屋租赁合同履行主体，与上诉人之间不存在租赁合同关系的上诉理由，有事实和法律依据，本院予以支持。李玉华提供的沈亚平于2013年1月24日出具给上诉人的委托书系李玉华、沈亚平单方行为，未经上诉人认可，讼争店面的招投标过程均与该委托书不符，且至今未取得上诉人追认，故该委托书对上诉人不具法律约束力。讼争店面从2009年10月25日起由沈亚平使用至今，不能作为沈亚平是讼争店面原承租人的依据，李玉华主张上诉人也承认沈亚平的承租人身份的辩称理由，依据不足，本院不予采纳。原审查明并认定沈亚平作为承租人错误，应予更正。上诉人与李玉华签订的租赁合同期限已届满，双方至今未再签订租赁合同，上诉人请求解除租赁合同已无意义，但请求李玉华退还讼争租赁店面，与法相符，应予支持，由于讼争店面现由沈亚平实际掌管使用，故沈亚平负有退还讼争店面的义务，至于沈亚平与李玉华之间的权利义务关系以及沈亚平于2013年2月1日汇给上诉人的半年租金841800元和店面保证金420900元可另案处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字1988号民事判决；
二、被上诉人李玉华、沈亚平应于本判决生效后十日内将漳州市芗城区新华西北8幢11号（新华西路16-11）、12号（新华西路16-12）店面退还给上诉人漳州市保障性住房管理中心。
三、驳回上诉人漳州市保障性住房管理中心的其它诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各200元，均由被上诉人李玉华、沈亚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年五月十六日
书 记 员 洪碧蓉
附：引用的主要法律条文及执行申请提示：
1、引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
2、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。