山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第557号
原告宝钢工程建设有限公司,住所地上海市友谊支路225号。
法定代表人马雄承，经理。
委托诉讼代理人张卓林，山东宏安律师事务所律师。
被告刘君，城镇居民。
委托诉讼代理人张军智，城镇居民。
被告金华杰，城镇居民。
委托诉讼代理人李秀花，文登高村法律服务所法律工作者。
原告宝钢工程建设有限公司与被告刘君、被告金华杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝钢工程建设有限公司委托诉讼代理人张卓林，被告刘君委托诉讼代理人张军智，被告金华杰委托诉讼代理人李秀花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝钢工程建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘君给付拖欠原告的购房款26万元；2、被告刘君给付原告宝钢工程建设有限公司欠款自2013年2月1日至2015年2月9日利息32375.34元；3、被告刘君给付原告因本次诉讼委托律师花销的律师费1.5万元；4、被告金华杰在担保范围内承担连带保证责任；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求，变更为要求被告刘君按照银行同期贷款利率支付26万元利息至其实际履行之日止。事实与理由：2013年1月6日，原告与被告刘君签订房屋买卖合同，被告刘君购买原告位于威海市文登区上海国际花园8号楼103室房产，约定房款总价为人民币34万元整，被告刘君已支付购房款8万元，余款26万元经原告索要，被告刘君一直拖延给付至今。被告金华杰作为被告刘君担保人，应对被告刘君拒付购房款的行为承担连带保证责任。
刘君辩称，在被告刘君购买涉诉房屋之前，张君智与刘君系夫妻关系。张君智有不良贷款记录，刘君系信用社职工知道有不良贷款记录的人在一些银行可能无法办理按揭贷款，无法购买涉诉房屋。原告公司销售代理人景凯与被告金华杰告诉被告刘君可以办理按揭贷款，带领张君智、刘君到邮政储蓄银行办理相关手续，但是邮政银行的贷款并没有办理下来。原告公司工作人员景凯又让张君智、刘君办理离婚手续，告知离婚后半年之内就可以办理按揭贷款。张君智、刘君也按景凯的要求办理了离婚手续，房权证办理成被告刘君个人所有。后又到邮政银行办理贷款，但贷款又未办理下来。涉诉房屋价值34万元，刘君已经支付8万元，被告刘君确实欠付原告26万元，但欠付并不是刘君的原因造成的，同意支付原告购房款，但没有能力一次性支付，可以分期付，分六年付，每年付4万元。同时原告要求的利息过高，此次纠纷不是因为被告刘君单方面造成的，被告刘君不应当向原告支付利息。原告主张的律师费过高，要求查看原告律师费发票，并且购房合同中没有约定应当负责律师费，因此被告刘君不同意负担。被告金华杰是房屋中介，刘君是通过金华杰认识的景凯，金华杰与景凯对此次纠纷的产生负有责任，金华杰应当在担保范围内承担连带责任。不同意承担诉讼费。
金华杰辩称，一、原告的经理景凯与被告刘君在2013年1月6日签订的还款承诺书，已明确了付款的方式及时间。庭审中刘君也称，在购买涉案房屋时是原告承诺为其办理贷款，金华杰并未参与，被告刘君未按照约定支付购房款，过错在于原告及被告刘君，被告金华杰无过错。被告金华杰只是一名中介人，原告或刘君未给付金华杰任何中介费，被告金华杰在本案中未获得任何盈利，也不是受益人，依据法律规定金华杰不应承担任何法律责任。二、即使担保有效，或者金华杰承担连带担保责任，刘君与原告约定的最后付款时间为2013年1月31日，在此期间，原告从未向金华杰索要过房款或要求其承担还款责任，直到2015年3月原告才向法院提起诉讼，故依据法律的规定，金华杰早已过了法定的担保期限，故应免除金华杰的担保责任。且即使法庭认定担保承诺书有效，在该承诺书中第二款中明确写明，只有在刘君无力偿还原告购房款被告金华杰才负责偿还，而事实被告刘君并非无能力偿还购房款。被告刘君在文登龙山路农村信用社用涉案房屋贷款20多万元，但该款项刘君并未用于偿还原告购房款，却被其挪用于他处，由此可知被告刘君在有偿还能力时，却拒不偿还房款，因此造成现在所有损失完全是被告刘君个人失去诚信所为，况且庭审中刘君也要求分期偿还该房款，被告刘君并非无力偿还。如果要求被告金华杰也承担还款责任，对金华杰显失公平。三、用占显洲的车辆作为担保财产并非是金华杰恶意与他人串通。被告刘君在购买涉案房屋时，金华杰系中间人，原告公司部门经理景凯称由于原告公司有相关规定，当时的情况下需要有财产对被告刘君欠付的购房款进行担保，要求用金华杰所开宝马车（车辆所有权人系占显洲）进行担保，金华杰当时明确告知景凯车辆的实际所有人并非被告金华杰，且该车辆的有关证件的复印件都已在有关处存档，原告公司对于担保车辆的实际所有权人并非被告金华杰早已知情，却未提出过任何异议，由此也可以看出，用该车辆担保并非具有实际意义上的担保，而只是履行一个原告公司的规定程序。对于担保事宜，该车辆的所有权人至今也未表示认可，故应当认定为无效担保。四、原告主张要求被告承担律师费也无法律依据，要求被告刘君承担利息仅是原告与被告刘君之间的约定，原告与刘君之间的约定对金华杰没有约束力，因此刘君以原告未为其办理成贷款手续而要求金华杰承担连带责任无事实及法律依据。被告刘君在有能力的情况下拒绝支付原告房款而产生的损失及费用均应由刘君承担。综上，请求法庭驳回原告要求被告金华杰承担连带偿还房款及其他费用的起诉。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告宝钢工程建设有限公司提交了抵押协议书、补充协议书、抵押权证、土地使用证、宗地图、付款承诺书、律师费收费发票、诉争房屋房权所有证存根、房屋他项权证存根。双方当事人对上述证据的真实性无异议，经审查亦符合关联性、合法性的特征。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院确定如下：2013年1月6日，被告刘君购买原告宝钢工程建设有限公司位于威海市文登区上海国际花园8号楼103室房屋一处，并签订房屋买卖合同一份、付款承诺书一份，约定房款总价为34万元，被告刘君于签署购房合同当天向原告公司支付首付款2万元，并交齐购房所有手续费。取得购房合同后，被告刘君需立即开始办理住房公积金手续，并在2-3个工作日之内提取住房公积金6万元交付原告公司。刘君开始办理房产证和房屋抵押贷款手续，交齐所有购房手续费，并承诺在10-15个工作日内办理好所有手续，一次性向原告公司支付剩余房款26万元。被告刘君承诺会严格按照约定时间将房款支付原告公司，最后付款日期为2013年1月31日，并约定如由于被告刘君的原因没有按双方约定的时间付款，被告刘君应当承担原告公司相应的损失，并承担按日支付总房款百分之一的违约金。诉争房屋的房屋买卖合同签订后，被告刘君按照约定向原告宝钢工程建设有限公司支付了购房款8万元，余款26万元未付。诉争房屋于2013年1月25日办理了房屋所有权证书，登记房屋所有权人为被告刘君，共有状况登记为单独所有。2014年被告刘君将诉争房屋通过抵押贷款的方式在当时的文登市农村信用合作联社文城信用社贷款20万元。同时，原告宝钢工程建设有限公司为向被告刘君主张欠付的购房款委托律师诉讼花费律师费1.5万元。根据山东省律师收费标准的规定，原告宝钢工程建设有限公司花费的律师费1.5万元在合理收费标准范围内。
对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、针对二被告主张原告起诉超过诉讼时效，原告提交证明人为席振科、徐一鸣的书面证言两份，并申请证人王某出庭作证。王某陈述其系原告公司下属职工，2014年11月份的一天晚上6、7点钟，其与席振科、徐一鸣三人一起到被告刘君家中索要被告刘君欠付其公司房款，当时被告刘君和其丈夫、儿子都在家，孩子大约十岁左右。双方进行了一段时间的交涉，具体交谈的时间记不清了，但不到一个小时。最终双方没有协商达成一致，其三人离开了被告刘君的家。席振科、徐一鸣书面证言记载内容与王某陈述内容基本一致。被告刘君对两份书面证言及王某的陈述均不予认可，主张原告公司没有向其索要过欠款。被告金华杰对上述证据也不予认可，主张证人系原告公司职工，属于利害关系人，其证言不能作为证据。且证言中未提到被告金华杰，被告金华杰的担保已过担保期限，应当免除被告金华杰的担保责任。原告提交证明人为席振科、徐一鸣的书面证言，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，故对该两份书面证言的真实性本院不予确认。对证人王某的证言，虽其系原告公司职工，但其也是以公司职工的身份到被告刘君家中索要欠款。被告刘君欠付原告公司购房款26万元，金额较大，逾期还款两年多的时间原告公司从来没有向被告刘君追偿也不符合常理。同时证人王某关于事发当天情况的陈述合理、描述清楚，在没有证据足以能推翻上述证言的情况下，本院对王某发表的证言予以采信，对原告宝钢工程建设有限公司主张于2014年11月向被告刘君主张过债权的事实予以确认。2、被告刘君主张原告宝钢工程建设有限公司与被告金华杰恶意串通，承诺其在配偶张君智有不良贷款记录的情况下仍可以办理按揭贷款手续，后因承诺无法兑现，银行不发放贷款致使被告刘君逾期偿还房款，被告刘君不应当承担逾期还款违约责任，且被告刘君没有能力一次性偿还全部欠款，要求分期支付。同时还据此要求被告金华杰在担保范围内承担连带责任。为证实其上述主张，被告刘君第一次庭审当庭播放张君智及金华杰手机通话录音资料一份，因该录音资料保存在手机上，被告刘君申请庭后提交记录录音资料的光盘及书面整理材料。但第二次庭审被告刘君表示因手机恢复出厂设置，所有数据丢失，无法提供相关证据。被告刘君应当对其有证不举或举证不能的行为承担相应的后果，被告刘君上述主张的事实，缺乏佐证的证据，对其真实性本院不予确认。3、双方当事人对原告提交的担保承诺书的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。该担保承诺书的主要内容为：一、担保人金华杰自愿为刘君担保其所购买的宝钢工程建设有限公司上海国际花园8号楼103室房产事项进行财产担保。二、刘君无力偿还的伤害国际花园8号楼103室房产房款部分由金华杰承担并负责偿还。三、担保财产为宝马325i一辆。四、金华杰自愿承担由于刘君没有偿还宝钢工程建设有限公司应得房款而引起的相关法律责任。五、上海国际花园8号楼103室房产房款为34万元。六、宝钢工程建设有限公司有权对金华杰、刘君没有履行约定的事宜进行法律追诉。七、金华杰所提供的财产必须真实可靠。八、附录金华杰提供的担保财产及金华杰的身份证复印件。九、本协议一式两份，由金华杰及宝钢工程建设有限公司各持一份。落款日期2013年1月6日。故本院认定2013年1月6日介绍被告刘君从原告公司购买房屋的房产中介被告金华杰与原告宝钢工程建设有限公司签订了担保承诺书一份，承诺被告金华杰为被告刘君购买的原告宝钢工程建设有限公司上海国际花园8号楼103室房产进行财产担保，担保财产为宝马325i一辆，被告刘君本人无力偿还的部分房款由被告金华杰承担并负责偿还。作为担保的宝马325i轿车原登记在被告金华杰名下，2012年9月3日所有权人变更登记为案外人战显洲，获得方式登记为购买。从该担保承诺书内容来看，该份担保承诺书系一份用担保财产进行的抵押担保。
本院认为，本案主要的争议焦点为：1、原告宝钢工程建设有限公司与被告金华杰是否存在恶意串通欺骗被告刘君购买诉争房屋事实，该事实否能作为免除被告刘君逾期支付购房款应当对原告公司承担的赔偿责任，以及允许被告刘君分期支付欠付购房款的依据；2、根据被告金华杰与原告宝钢工程建设有限公司签订的担保承诺书，被告金华杰是否应当在担保范围内承担连带保证责任。
针对第一个争议焦点，被告刘君主张原告宝钢工程建设有限公司与被告金华杰恶意串通欺骗其购买诉争房屋，因缺乏证据佐证，对该事实本院不予认定。被告刘君据此要求分期支付剩余欠付原告公司购房款26万元且不承担逾期付款责任的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。而本案中原告宝钢工程建设有限公司与被告刘君签署的付款承诺书也约定因被告刘君原因没有按约定的时间向原告宝钢工程建设有限公司给付购房款，被告刘君须承担原告宝钢工程建设有限公司相应的损失。本案中被告刘君购买原告宝钢工程建设有限公司的房屋，原告公司已按照合同约定将房屋交付被告刘君居住使用，协助被告刘君办理了诉争房屋的产权证，被告刘君还用诉争房屋抵押贷款了20万元。原告宝钢工程建设有限公司已履行了合同约定的义务，被告刘君也应当按照合同约定在2013年1月31日前向原告公司支付剩余的26万元购房款。2014年11月原告公司工作人员向被告刘君主张还款，被告刘君仍未支付，现原告宝钢工程建设有限公司要求被告刘君按照双方签订的商品房买卖合同的约定立即支付剩余购房款26万元，有事实依据及法律依据，本院予以支持。被告刘君逾期付款的行为给原告宝钢工程建设有限公司造成了损失，原告宝钢工程建设有限公司要求被告刘君按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款26万元自2013年2月1日（合同约定的最后还款日的第二日）至实际履行之日止的利息，于法有据，本院予以支持。原告宝钢工程建设有限公司为向被告刘君主张支付购房款聘请律师进行诉讼花费了律师费1.5万元，该1.5万元未超过山东省律师收费的标准，属于因被告刘君违约给原告宝钢工程建设有限公司造成的合理损失。原告宝钢工程建设有限公司要求被告刘君予以赔偿，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，首先需要区分保证及抵押的区别。保证和抵押都是担保的方式。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证属于典型的“人保”。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。而所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将财产作为债权的担保。抵押是典型的“物保”。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的相关规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中原告宝钢工程建设有限公司与被告金华杰签订了担保承诺书，从承诺书内容来看，该担保是被告金华杰用宝马轿车一辆对被告刘君欠付原告宝钢工程建设有限公司上海国际花园8号楼103室房产未付部分购房款而进行的财产担保，采用的是抵押担保形式，而非连带责任保证担保形式。故原告宝钢工程建设有限公司及被告刘君要求被告金华杰按照连带责任保证的担保形式在担保范围内承担连带保证责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘君于本判决生效后十五日内支付原告宝钢工程建设有限公司购房款26万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付该26万元自2013年2月1日至被告刘君实际履行之日止的利息；
二、被告刘君于本判决生效后十五日内支付原告宝钢工程建设有限公司因委托律师诉讼花费的律师费1.5万元；
三、驳回原告宝钢工程建设有限公司、被告刘君要求被告金华杰在担保范围内承担连带责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5910元，由被告刘君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 邢金晓
人民陪审员 陈传毅
人民陪审员 孙国友
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 王雅梅