湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第03474号
原告（反诉被告）恩施土家族苗族自治州车坝河水利工程管理处，住所地：湖北省恩施市航空路***号。组织机构代码：42195526-X。
法定代表人刘家春，该管理处处长。
委托代理人（特别授权）向赶生，湖北恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
被告郑明清（反诉原告），男，生于1960年3月1日，汉族，湖北省公安县人，户籍地：公安县。
委托代理人（特别授权）邓仕周，湖北新理念律师事务所律师。
原告恩施土家族苗族自治州车坝河水利工程管理处诉被告郑少清租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员陈勇军担任审判长，与审判员区海玲、助理审判员申宝组成合议庭适用普通程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理，被告郑明清当庭提起反诉，并在法定时间内预缴了诉讼费。原告恩施土家族苗族自治州车坝河水利工程管理处（以下简称车坝河水利管理处）要求举证期与答辩期，本案遂于2016年4月8日由上述合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告车坝河水利管理处的委托代理人向赶生、被告郑明清的委托代理人邓仕周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月18日，原告与被告签订《恩施自治州行政事业单位房屋门面租赁合同》，该合同租赁费被告已缴至2014年11月1日，此后至2015年10月31日的租赁费按合同约定为49248元，被告应在2015年4月1日之前自动缴纳，但经原告多次催收，被告仍未自觉缴纳，原告现诉至法院，请求法院判令被告立即支付房屋租赁费49248元，同时自2015年4月1日起承担按中国人民银行同等同期同类贷款基准利率计算至结算清时止的资金占用利息，且负担本案的诉讼费。
针对被告的反诉，原告辩称：一、被告的反诉得不到法律上的支持，因为被告已违反双方的租房协议第八条的约定，已经构成违约，而且在违约之后，被告没有主动向原告交纳所欠租费，因此已经丧失优先承租权。2015年10月10日，原告通过恩施日报、恩施晚报向全社会公开发布公开出租房屋公告，在此期间原告仍通知被告交纳所欠租费，然后再履行竞租手续，方可租赁。由于被告未按约定交清所欠租费，致使其自动放弃竞租的权利。而该竞租是通过恩施市恒信公证处现场公证，公开竞租，公开透明，因此，被告的优先承租权的请求应当予以驳回。二、被告在原告占有使用的国有土地上添附以及其所自述的8万元的造价，与本案无关。到目前为止，恩施市城管局、小渡船街道办事处两维清理办多次到原告处找单位负责人，要求拆除其违法违章建筑。被告自己的添附未征得原告的同意，原告因该宗土地属于国有土地也没有向有关部门反映与申报。即使有添附，也是被告自己的违法行为，按照协议约定，原、被告之间没有关于添附一说。因此，该项请求得不到法律支持，系违法行为。按照合同法的规定，违法行为自始无效。综上所述，被告的反诉与事实不符，与本身签订的协议相违背，请求法院驳回被告的反诉请求。
为支持自己的诉讼请求及反诉答辩意见，原告向法院提交了如下证据：
证据一、原告的组织机构代码证复印件一份、事业单位法人证书复印件一份、法定代表人证明书原件一份。证明原告的主体适格。
证据二、恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同复印件一份、关于原办事处门店租赁合同书的补充协议复印件一份。证明原告与被告于2007年1月18日签订了房屋租赁合同，并且权利义务以及交费金额、起止时间约定明确。双方于2005年10月21日签订了补充协议，并且该协议有特别约定。被告违反了合同第八条的规定，且到目前为止下欠租赁费49248元。
证据三、催款通知书复印件一份。证明2015年10月13日，原告向被告下达了书面催款通知书，被告在上面签署了自己的名字证明收到，且注明了住址和具体时间，直到2015年10月13日被告仍欠原告租金49248元的事实。
证据四、门面（房屋）出租公告复印件一份。证明原告于2015年10月10日向恩施日报公开登报对原告方所有的空置及已到期的出租房屋重新公开进行招租，原告所出租的房屋合法透明，在规定期限内，被告没有自动按照合同约定支付下欠租费，也没有参与公开竞租的事实。
证据五：被告的身份证复印件一份。证明被告的身份信息及在签订合同时，被告向原告提交了身份证复印件。
被告答辩并反诉称，2005年8月26日，原告与被告签订《房屋门店租赁合同书》，约定由被告承租原告占有使用的位于恩施市航空大道181号国有资产门面。2007年，原、被告双方重新签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定租期为10年，至2015年10月31日止。依据合同第七条第三项的约定，承租期满后，如被告继续出租，在同等条件下就享有优先承租权，双方的合同到期后，被告一再告知原告愿意继续续租，但原告在未通知被告的情况下，就将涉案房屋租赁给他人，违背了合同约定。在约定的租赁期限内，被告为了充分利用租赁物，在获得原告负责人的许可后，在原租赁门面后方空地上新建一栋两层高的房屋，当时成本投入共计8万有余，期间原告未进行任何制止，而且当前原告已将该天赋物以3万元／年的价格出租给他人，且未对被告进行任何补偿。综上，被告认为，原告在未询问被告是否继续租赁涉案房屋的前提下租赁给他人，且对被告的新建物未进行任何补偿，侵犯了被告的利益，故请求法院判令：1、原告继续将涉案房屋出租给被告，保证被告的优先承租权；2、原告对被告在租赁物上总价8万元的添附进行这家补偿；3、原告负担本案的诉讼费。
为支持自己的答辩意见及反诉主张，被告向法院提交了如下证据：
证据一、恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同原件一份。证明该合同第七条第三款约定，被告在双方租赁期限到期后，在同等条件下享有优先承租权，且该合同的内容未约定原告和被告不得进行添附、新建等活动。
证据二、照片原件四张。证明原告所有的门面仍在继续对外出租而非己用，且证实被告在租赁原告的房屋门面之后，所进行的新建、添附的事实。
证据三、李洪恩证明原件一份。证明被告在承租原告所经营管理的门面后，对新建物共计投入工人工资2万元整，即被告在承租原告房屋之后，对于新增物有投资。
经庭审质证，被告对原告证据的质证意见如下：对证据一无异议。对证据二的租赁合同的真实性无异议，且该合同第七条第三款能证实被告享有优先承租权；对补充协议的真实性不清楚，因为原被告是在2007年签订的租赁合同，二补充协议的签订时间是在2005年，两者相矛盾，达不到原告的证明目的。对证据三的真实性无异议。对证据四，因为其是复印件，不是一份完整的刊物，不知道是截取自什么报刊，而从该份公告发出的时间为2015年10月10日，但是原被告双方门面租赁合同到期时间为2015年10月31日，原告存在违约的情况，且其管理的出租门面是在继续对外出租，没有留为自用，被告相应法定及约定的优先承租权。对证据五无异议。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，因为该合同第七条第二款约定，本合同生效后，甲乙双方任何一方违约，合同自动解除，上面也没有准许承租方可以搭建和构筑任何添附的行为，不能达到被告的证明目的；合同约定在2015年4月1日之前应交纳租费49248元的事实，印证了被告违约的事实，且双方合同已经自行解除。对证据二的真实性无异议，住所地也诊所，原告将自己所占有使用的国有资产对外招租是依法公开的，且在公证处的监督下进行，是合法的；按照原告与被告合同的约定，合同已经自行解除，被告仍下欠原告49248元的租赁费，属于不诚信的行为；原告的出租行为与被告无关。对证据三有有异议，按照举证规则，证人应当出庭作证，而证人没有出庭且无该证人的真实有效证件，原告对该证人并不认识，也没有修建房屋，该份证据与本案无关；此外，即使原告要修建房屋也要经过合法的招投标程序。
本院认证，原告所举证据中，证据一、二、三、五，真实客观，且与本案有关联，本院予以采信；对证据四，因其为复印件，且来源不明，本院不予采信。对被告提交的证据，证据一真实客观，且与本案有关联，本院予以采信；证据二的真实性被告无异议，本院予以认可，但也只能证明涉案门面的现状，达不到被告的证明目的，对此，本院不予采信；对证据四，因系证人证言，但证人无正当理由未出庭作证亦无其他证据佐证，本院不予采信。
经审理查明，2005年8月21日，原告与被告签订了《房屋门店租赁合同书》，由原告将其占有使用的涉案房屋（门面）出租给被告。2005年8月26日，原告将约定的涉案房屋（门面）交给被告使用，但被告自己并未经营便转租他人。2005年10月21日，原告与被告就涉案房屋（门面）签订了补充协议，明确了禁止经营的范围，及转租需经原告的同意。2007年1月18日，原告（合同的甲方）与被告（合同的乙方）将2005年8月21日签订的《房屋门店租赁合同书》变更为《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，对涉案房屋（门面）的租赁事宜进行了详细约定。该合同明确约定由原告将其占有使用的位于恩施市航空大道181号（原航空路89号）的建筑面积为230平方米的房屋出租给被告，出租期限自2005年11月1日至2015年10月31日，租金共计808430元，采用分期付款的方式，按照先支付后使用的原则，每年租金分两次性付清，时间分别是每年的4月1日前与11月1日前。从2008年11月1日起次年租金按上年度租金总额5%比例增长，且租金支付方式不变。该合同第七条第二款约定：“本合同生效后，甲、已双方任何一方违约，合同自行解除。”第三款约定：“承租期满，本合同自行终止。甲方依照本合同的约定收回出租的房屋（门面）。如甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先权”。此外，原告与被告还就双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后，被告继续使用涉案房屋，且付清了2015年之前的房屋租赁费。根据该合同的约定，被告应在2015年4月1日前付清2015年10月31日之前的租赁费49248元，但被告经原告催讨后，均未予支付，致原告诉至本院，请求判准前述诉请。
另查明，被告所称的添附物并非添附在涉案房屋之上。
本院认为，原告与被告签订的《房屋门店租赁合同书》、关于原办事处门店租赁合同书的补充协议及《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的规定，合法有效。上述合同，原告按照约定已履行完毕，被告亦应按合同约定将所欠的租赁费49238元予以付清，故对原告要求被告支付下欠租金49238元，本院予以支持。因被告合同约定时间即2015年4月1日之前未将租赁款49238元支付给原告，确实给原告造成了资金占用的损失，应当给予相应赔偿，故原告要求被告以49238元为本金自2015年4月1日起至租赁款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息，本院予以支持。
关于被告反诉称要求对涉案合同享有优先承租权，但是根据双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》第七条第二款约定：“本合同生效后，甲、已双方任何一方违约，合同自行解除。”以及第三款约定：“承租期满，本合同自行终止。甲方依照本合同的约定收回出租的房屋（门面）。如甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先权”。该合同在生效后，只要有一方违约即自行解除，被告本应在合同约定的2015年4月1日前将租赁款49238元付清，超出该时间未付依然构成违约，故该合同已经自行解除。根据双方约定，被告享有的优先承租权的前提是承租期满，合同自行终止，事实上，涉案合同的终止并非自动终止而是因被告违约而自行解除，故被告主张优先承租权无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告向其折价补偿租赁物上的添附总价8万元的请求，因为经庭审查明，被告所称的添附物并非添附在涉案的房屋之上，其与本案无关，本院不予支持，被告可以另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑明清于本判决生效之日起三日内支付原告恩施土家族苗族自治州车坝河水利工程管理处房屋（门面）租赁款49348元，并支付自2015年4月1日起至租赁款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息。
二、驳回被告郑明清的反诉请求。
案件受理费1030元，反诉受理费450元，共计1480元，由被告郑明清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 区海玲
代理审判员 申 宝
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 罗 毅