广东省惠州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）粤13行终147号
上诉人（原审第三人）何培基，男，汉族。
上诉人（原审第三人）黄伟英。
以上两上诉人共同委托代理人徐峰，广东宝晟律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人谢衡衡，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）惠州市房产管理局。
法定代表人袁贵平，局长。
委托代理人罗靖峰，系市不动产登记中心市房产交易所办事员。
委托代理人李乾，广东法村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张素梅，女，汉族。
委托代理人吴悦滨，广东理正明律师事务所律师。
上诉人何培基、黄伟英，惠州市房产管理局因房屋行政登记纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302行初125号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何培基及其委托代理人徐峰，上诉人惠州市房产管理局委托代理人罗靖峰、李乾，被上诉人张素梅及其委托代理人吴悦滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张××原系惠州市惠阳区教育局干部，系原告张素梅丈夫。1997年1月30日，张××去世。
1987年10月，张××以即将退休、住房问题无法得到解决为由提出《申请建房用地报告》，该报告于当年12月得到其所单位惠阳县教育局同意。随后，张××将该报告递交给惠州市国土局。1987年12月9日，惠环镇国土所批准张××征用××横江××坡地。1987年12月10日，惠环镇人民政府批准张××报建。1987年12月17日，张××与惠州市惠环镇××村民委员会签订《惠州市国家建设征用土地协议书》，协议书注明“被征地单位”是“××横江一村”，征地具体地点是“××”，面积120平方米。张××已办理了相关的征地手续，支付了相应的征地补偿款项。1987年12月20日，惠州市国土局作出《关于×××等同志兴建住房用地的批复》{惠市国征[1987]173号}，内容是：“××、张××、××、××同志：你们因住房困难申请兴建住房用地，经报市政府批准同意，安排在横江一村位于××山坡地共六百九十四平方米（其中××、张××、××各占地实用面积一百二十平方米，××共二百三十四平方米，一百平方米），作为你们兴建住房建设用地，建筑用地应符合有关部门的要求。”1987年12月22日，惠州市规划局向张××颁发《建设许可证》[（87）惠规建字××号]，许可建设地点是“××横江村××”，许可建筑占地80平方米，许可建设房屋层数为“叁层半”。1987年12月25日，惠州市人民政府向张××颁发了《土地使用证》。1993年9月11日，惠州市规划局给张××颁发《建筑执照》：兴建单位：张××，工程地点：横江村××，占地面积：78平方米，建筑面积：791.9平方米，层数：七层半。房屋建成后，第六、七层或由原告一家居住，或由原告直接出租，或由原告委托房产中介机构代为出租。
2000年9月6日，经“张××”申请，惠州市国土局向“张××”颁发《国有土地使用证》[惠府国用（2000）字第13020500××号]：用地地点：惠州市横江一村××，土地使用权面积：77平方米。
2000年11月2日，“张××”向被告房产局申请涉案房屋第一、二层产权登记，并提交了申请人身份证复印件（号码：44162243××××）、合作建房合同书、建筑执照、惠府国用（2000）字第13020500××号国有土地使用证、申请书等材料，申请书上有“张××”签名。2000年11月23日，被告房产局将涉案房屋第一、二层产权登记在“张××”名下，惠州市人民政府向“张××”颁发涉案房屋第一、二层的产权证（粤房地证字第270××号），“张××”于2000年11月24日签字领取了产权证。
2000年11月2日，第三人黄伟英向被告房产局申请涉案房屋第六、七层产权登记，并提交了黄伟英身份证复印件、合作建房合同书、建筑执照、惠府国用（2000）字第13020500××号国有土地使用证、申请书等材料。2000年11月23日，被告房产局将涉案房屋产权第六、七层产权登记在第三人黄伟英名下，惠州市人民政府向第三人黄伟英颁发了涉案房屋第六、七层产权证（粤房地证字第270××号）。
2012年6月6日，第三人何培基向被告房产局递交《房地产权登记申请书》，要求将涉案房屋第一、二层产权由“张××”变更登记为何培基，并向被告房产局提交了申请书、产权证（粤房地证字第270××号）姓名变更前后的身份证复印件、龙川县公安局××派出所证明、户口簿等材料。第三人何培基提供的其本人身份证的号码是。而所提供的“张××”身份证的号码是44162243××××。两张身份证的相片都是第三人何培基。龙川县公安局××派出所出具的证明，证明何培基的“曾用名为张××”。
2016年1月18日，第三人黄伟英与案外人××向被告房产局申请办理涉案房屋第六层的转移登记，提交了申请书、两人的身份证复印件、买卖合同等材料，第三人黄伟英将涉案房屋第六层转让给案外人××。被告房产局于2016年2月14日核准转移登记。
2016年1月18日，第三人黄伟英与案外人××向被告房产局申请办理涉案房屋第七层的转移登记，提交了申请书、两人的身份证复印件、买卖合同等材料，第三人黄伟英将涉案房屋第七层转让给案外人××。被告房产局于2016年2月14日核准转移登记。
2016年9月19日,原告张素梅向原审法院提起诉讼，请求判如所请。原审法院依法公开开庭进行了审理。第三人何培基、黄伟英经原审法院传票传唤，没有向原审法院说明情况，也未出庭参加诉讼。在庭审后，第三人何培基、黄伟英夫妻委托刘延宁到原审法院联系有关原告张素梅与第三人就涉案房屋的赔偿事宜。原审法院对原告、第三人多次做调解工作，终因双方对赔偿数额争议差距过大（原告要求100万元，第三人方表示不超过50万元）而无果。
原审法院认为，《广东省城镇房屋登记办法》（1987年7月1起施行）第五条第二款规定，房屋所有权登记，申请者应以真实姓名申请登记。《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年9月1日起施行）第十七条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的。”该《条例》第十九规定，当事人利用非法手段获得房地产权准许登记的，由房地产管理部门撤销核准登记等。《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2008年7月1日废止）第二十五条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的。”《房屋登记办法》第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。”根据原告张素梅提交的由国土部门保管的档案证据，涉案房屋占用的土地从申请到办理相关的用地、报建等手续，均由原告张素梅丈夫张××办理，相关管理部门批准用地、施工建设等的相对人也是张××。张××于1997年1月30日去世。但是，根据被告房产局提供的证据：（1）“张××”却于2000年9月6日申请惠州市国土局颁发涉案土地使用证，惠州市国土局向“张××”颁发《国有土地使用证》[惠府国用（2000）字第13020500××号]。（2）2000年11月2日，“张××”向被告房产局申请涉案房屋第一、二层产权登记，“张××”取得涉案房屋第一、二层的产权证（粤房地证字第270××号），“张××”于2000年11月24日签字领取了产权证。（3）2000年11月23日，被告房产局将涉案房屋产权第六、七层产权登记在第三人黄伟英名下，惠州市人民政府向第三人黄伟英颁发了涉案房屋第六、七层产权证（粤房地证字第270××号）。（4）自2000年开始，申请人向国土局、被告房产局申请办理涉案房屋的土地使用权颁证、房屋产权登记及转移、发证等，所提供的“张××”身份证均为伪造。（5）张××已于1997年1月30日去世，但却在2000年及之后还到被告房产局等办理相关事务并签收相关证书。很明显，申请人向被告房产局提供的申请房屋登记相关材料是虚假、伪造的，骗取了被告房产局对涉案房屋的产权登记及政府发证。
综上，被告房产局对涉案房屋的产权登记错误，违反了上述法规、规章的规定。原告张素梅请求撤销被告房产局撤销位于惠州市××堤××、××层房屋的系列产权登记，证据确凿，符合上述法规、规章的规定，原审法院予以支持。第三人何培基、黄伟英经原审法院合法传唤，无正当理由却未出庭参加诉讼，依法不影响案件审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十九条三款及上述所引用的法规、规章的规定，判决：撤销被告惠州市房产管理局以下房屋产权登记：（1）2000年11月23日将位于惠州市横江××二路1号房屋第六、七层产权登记在第三人黄伟英名下（粤房地证字第270××号）；（2）2016年2月14日将位于惠州市横江××二路1号房屋第六层转移登记至××名下；（3）2016年2月14日将位于惠州市横江××二路1号房屋第七层转移登记至××名下。案件受理费50元，由被告惠州市房产管理局负担。
上诉人何培基、黄伟英不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋的实际所有人××、××与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，原审法院未依法通知其作为第三人参加诉讼，程序违法。二、原审判决撤销原审被告惠州市房产管理局对××、××办理的转移登记，有悖于保护善意第三人的法律规定，依法应当撤销。三、原审法院认定事实不清。四、本案应先经民事诉讼确权再进行行政案件的审理。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人惠州市房产管理局不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决，遗漏了应该参加诉讼的当事人，可能导致应查明的事实并未查明。本案涉案产权登记的纠纷均是惠州市横江××二路1号8层的一栋房屋中的六、七层的两次登记问题；先是涉及六、七层新建房的初始登记，后涉及六、七层的转移登记。原审判项中的(1)是对六、七层初始登记的处理，根据庭审中反应出的情况上看，上诉人对此结果并无异议；但是对于涉及六、七层转移登记的(2)、(3)处理结果，上诉人认为，该六、七层，于2016年2月14日已经分别登记转移到了案外人××、××名下。如果本案，依法也应该撤销六、七层的转移登记话，显然也应该如同查明初始登记一样，在当事人均参加诉讼的情况下查明具体的登记过程。但原审在并没有追加××、××这两个与案件处理结果有利害关系的房产登记当事人参加诉讼的情况下，就判决撤销了转移登记，将导致该两人作为已持有房产证的产权人在不知情的情况下被撤证，显然有失妥当，并且有可能会遗漏必要查明的事实，影响案件的正确处理。综上，请求二审法院查明并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张素梅在庭审中口头答辩称，一、原审法院撤销房屋初始登记事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、关于原审法院撤销后续变更登记，我方认为应当根据《广东省城镇房地产权登记条例》第十条、十一条规定的规定办理房屋登记，从房产局提交的材料看其没有根据法律规定办理。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条的规定，原审法院撤销并无不当。三、关于本案另外两名第三人陈某、高某，从房管局应诉提交的资料看，其不符合善意取得。因此，其虽未出庭参与法庭调查，我方认为并不影响案件事实的查明。四、关于第三人何培基就原审法院对涉案房屋初始登记所查明的事实提出了异议，我方认为，第三人何培基在原审已经法院依法传唤而拒不到庭，是对自己诉讼权利的放弃，且根据原审质证及查明的事实，足以认定原审法院撤销涉案房屋原始登记符合相关法律规定，综上，我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实基本正确，本院因此确认其查明的事实。
本院认为，《最高人法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十一条第一款规定“原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审。”本案中，被上诉人张素梅的原审诉求为请求撤销上诉人惠州市房产管理局作出房屋行政登记的系列违法行为。原审法院对该房屋行政登记的系列违法行为亦作出撤销判决，但原审法院在作出判决时，撤销了登记在案外人陈某和高某名下的房屋转移登记行为，而案外人陈某和高某对此并不知情。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定：“公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。”。现原审判决撤销案外人陈某和高某的房屋产权登记，属于对其权益的减损，应通知其参加本案诉讼，以便其及时维护自身合法权益。因而原审法院在此处理上欠妥，应予以发回重审。上诉人何培基、黄伟英，惠州市房产管理局上诉有理部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条及《最高人法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十三、七十一条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院于二〇一七年六月十九日作出的（2016）粤1302行初125号行政判决；
二、本案发回广东省惠州市惠城区人民法院重审。
审判长 黄 潮 明
审判员 覃 毅 华
审判员 邱 炜 炜
二〇一七年十月十一日
书记员 汪烨会（兼）
李冬楹