上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13587号
上诉人（原审原告、反诉被告）：魏海峰，男，1982年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆海娟，女，1976年1月14日生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师。
上诉人魏海峰因与被上诉人陆海娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初14701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人魏海峰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金人民币（以下币种相同）743,875元。事实和理由：上诉人就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）与被上诉人订立买卖合同，其中第九条约定，若因被上诉人的过错导致合同解除，则被上诉人应按房屋合同价的20%承担赔偿责任。合同履行过程中，上诉人不存在任何过错，而被上诉人在此期间存在多次违约行为，包括变更购房人以及因贷款审批未能通过而逾期付款。上诉人本想出售系争房屋以置换学区房，由于被上诉人逾期付款导致上诉人无法置换，故被上诉人应赔偿上诉人学区房价格上涨的损失，此外上诉人为履行房屋买卖合同在外租房还产生了租金损失，因此一审判决的违约金数额过低。
被上诉人陆海娟辩称：被上诉人不存在违约行为，贷款审批迟延的原因不在于被上诉人，上诉人主张的损失实际并不存在，上诉人对此亦未能提供证据，故一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
魏海峰向一审法院起诉请求：1、确认魏海峰、陆海娟就系争房屋签订的房屋买卖合同于2016年2月7日解除；2、判令陆海娟支付魏海峰解约违约金743,875元（以345万元为本金，按日万分之五自2016年1月21日起计算15天加上以345万元为本金按20%计算加上7,000元×4）；3、判令陆海娟协助魏海峰办理撤销房屋买卖合同网签备案的手续。陆海娟向一审法院提起反诉请求：判令魏海峰协助陆海娟办理房屋过户手续并交付房屋。
一审法院认定事实：系争房屋登记在魏海峰名下，上海市房地产登记簿“房屋状况及产权人信息”记载建筑面积207.48平方米，其中地下建筑面积103.41平方米。2015年10月14日，魏海峰作为卖售人（甲方）、陆海娟作为买受人（乙方）签署《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以345万元的总价转让于乙方，甲方于2016年1月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年1月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第（三）款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。补充条款（一）第4条约定“补充本合同第九条”，乙方可以向贷款银行申请人民币240万元整的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签订本合同后五十日内/该房地产注销抵押完成后二十日内完成贷款审批手续，并将经贷款银行审核通过的借款抵押合同等办理他项权利登记所需资料交存托管方。若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分（包括部分或全部贷款额度不足）均由乙方在前述期限内直接以现金形式补足给甲方，否则视作乙方逾期付款。待乙方补足贷款不足部分后双方办理过户手续。待本交易经浦东新区房地产交易中心登记完毕并核发他项权证后二十日内（具体以银行实际放贷时间为准，若因银行原因导致放贷时间延迟，甲方不因此为由追究乙方逾期付款之违约责任），乙方委托贷款银行将上述房价款直接支付给甲方。附件三“付款协议”记载，乙方于签约前，已支付给甲方定金1万元整，该笔定金于签约后即转为第一笔房款。乙方于签约当日，直接支付甲方第二笔房款104万元。乙方以贷款方式支付甲方第三笔房款240万元整，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。当天，双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，记载，甲方收到乙方全部购房款后60日内交房给乙方。甲、乙双方一致同意在本次交易过程中甲方个人抵押贷款35万元产生每月还款利息约7,000元左右由乙方承担超出部分则由甲方承担。甲方承担的7,000元每月利息由乙方交易过户当天一次性支付（按每月计算）2015年10月14日起。
当天，陆海娟向中国银行股份有限公司上海市分行提交了个人贷款申请。10月15日，魏海峰出具收款收据，载明收到陆海娟购房款（含已付定金）105万元。
2015年11月19日，魏海峰、陆海娟签署《上海市存量房交易资金监管协议》。协议第七条约定，双方同意监管的交易资金按照以下第三项约定划转甲方的收款账户，但甲方尚有该房地产的抵押贷款未清偿的，应当选择本条第三项的约定：……三、在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除415,000元在交房后划转甲方确定的收款账户外，其他监管资金在清偿甲方抵押贷款后余款划入甲方确认的收款账户。
截至2016年1月25日前，陆海娟未能完成贷款审批。2016年1月25日，魏海峰委托律师向陆海娟发送律师函，通知陆海娟因陆海娟未按合同约定支付剩余房款，解除双方签订的系争房屋买卖合同，陆海娟于2月6日收悉。
一审审理中，对于补充条款（一）第4条“若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分（包括部分或全部贷款额度不足）均由乙方在前述期限内直接以现金形式补足给甲方，否则视作乙方逾期付款。”内容中“前述期限”的指代对象，魏海峰表示即“签订本合同后50日内或房地产注销抵押完成后20日内”，陆海娟表示指向不明。期间，中国银行股份有限公司上海市分行浦东开发区支行个人金融部向一审法院表示陆海娟申请的贷款已于2016年4月6日通过审批，审批金额为200万元。
一审法院另查，系争房屋截至2016年9月23日，仍设定有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行、债权数额为100万元、设定时间为2012年3月21日的抵押登记。一审审理中，魏海峰还表示，如果合同解除，同意返还陆海娟房款，但不同意支付利息和租房损失。
一审法院认为，魏海峰、陆海娟签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方约定陆海娟“应于签订本合同后五十日内/该房地产注销抵押完成后二十日内完成贷款审批手续”。其中，虽未对“签订本合同后五十日内”与“房地产注销抵押完成后二十日内”两个条件作出取舍，但鉴于之后双方签署的《上海市存量房交易资金监管协议》约定，魏海峰已无过户前清除抵押的义务。因此，陆海娟仍应于签订合同后五十日内完成贷款审批手续。现陆海娟虽立即申请贷款，但最终未能在承诺期限内完成审批手续，相应风险应由陆海娟承担。由于陆海娟最后亦未能就此获得魏海峰的宽展期，其未按时完成贷款审批的行为应视为违约。魏海峰主张合同于2016年2月7日解除，符合合同约定，法院予以支持。陆海娟主张继续履行合同，依据不足，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。魏海峰主张解约违约金，但合同约定的违约金金额就其损失而言，确属过高。陆海娟请求调整，法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量进行调整。作为合同解除的后果，陆海娟主张返还已付房款105万元，于法有据，法院亦予支持。对于陆海娟主张的已付款利息损失和租房费用损失，并非合同解除的后果，陆海娟亦未提起反诉，法院不予处理。
一审法院审理后作出判决：一、魏海峰与陆海娟就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月6日解除；二、陆海娟应于判决生效之日起十日内协助魏海峰办理撤销上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋网签登记的手续；三、陆海娟应于判决生效之日起十日内支付魏海峰违约金人民币4万元；四、魏海峰应于判决生效之日起十日内返还陆海娟房款人民币105万元；五、驳回陆海娟的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,238元，保全费人民币5,000元，反诉费人民币40元，共计人民币16,278元，由魏海峰负担人民币10,438元，陆海娟负担人民币5,840元。
二审期间，上诉人向本院提交其妻子与案外人签订的《房屋租赁合同》及租金收据，证明其于2016年1月为履行合同已经迁出系争房屋在外租房居住。被上诉人对该证据的真实性及关联性均不认可，其认为租赁合同承租人不是上诉人，收据上也无收款人签名。本院认为，上诉人提交的证据形成于一审判决之前，并非二审新证据。且租赁合同的承租人及收据付款人均非上诉人本人，与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是一审法院酌定的违约金数额是否过低。违约金系以“填平损失”为原则，当事人之间约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。就本案而言，上诉人并未能提供充分有效的证据证明其所主张的房屋置换、在外租房等费用，故双方所约定的违约金确属过高，现被上诉人要求调低违约金，可予支持。被上诉人逾期付款违约虽属事实，但其积极申请贷款并最终通过了银行审批，其违约程度较轻，一审据此结合合同的履行情况及预期利益等因素，酌情判令由被上诉人支付上诉人违约金损失4万元，尚属合理，本院予以维持。据此，上诉人魏海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,838元，由上诉人魏海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年一月十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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