四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10471号
上诉人（原审被告）：古斌，男，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市江津市。
委托诉讼代理人：龚强，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川青衣江电力有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街308号冠城广场30楼C、D单元。
法定代表人：李雄。
委托诉讼代理人：刘麟林，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莉媛，四川公生明律师事务所律师。
上诉人古斌与被上诉人四川青衣江电力有限公司（以下简称青衣江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
古斌上诉请求：一、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3436号民事判决；二、改判驳回青衣江公司的全部诉讼请求；三、全部诉讼费由青衣江公司承担。
事实和理由：一、一审认定事实不清。青衣江公司与古斌对付款方式约定为：双方以古斌、李雄（青衣江公司法定代表人）名义开设银行共管账户，并从共管账户支付对应购房款。因李雄在账户开立后失去联系（青衣江公司在一审中当庭认可该事实），古斌基于交易安全的担心暂停办理房款转入共管账户，况在此期间，双方还协商过更换共管账户事宜，故古斌的上述行为属于行使不安抗辩权，并不构成违约；二、一审程序错误。《房产买卖合同》、《补充协议》的签订除了本案的双方当事人外，还涉及成都千悦房地产经纪有限公司，一审应当追加成都千悦房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼；三、一审既判决青衣江公司没收古斌所交的200000元购房定金，又判决古斌支付违约金，系重复适用定金罚则和违约金，且违约金金额过高，依法应予调低。
青衣江公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
青衣江公司向一审法院诉请：一、判令古斌向青衣江公司支付定金余款300000元；二、判令古斌向青衣江公司支付违约金1000000元；三、判令解除原、被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》；四、古斌承担本案的诉讼费。一审审理中，原告自愿放弃要求被告支付定金余款300000元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年5月19日，青衣江公司作为甲方（卖方）与乙方古斌（买方），成都千悦房地产经济有限公司作为丙方，签订了《房产买卖合同》，约定：1.甲方将位于成都市青羊区顺城大街×××号××楼的房屋（用途综合，产权证监证号：29×××62、1×××966，权1×××185、权1×××486，框剪结构）作价900万元售予乙方；2.付款方式及付款期限：乙方在签订本合同时支付定金50万元，待该房产办理完毕过户手续后自动转作购房款。待房产物业交割完成后，甲乙双方前往房地产交易中心成功办理过户递件受理当日乙方支付甲方首付款650万元。乙方成功过户且乙方领取到已过户到乙方名下的房屋产权证和国土证当日，乙方支付甲方尾款200万元；3.逾期付款。乙方未按本合同的约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限的第二日起至付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付未付款的万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过10日，乙方仍未付款，甲方有权单方解除本合同，书面通知乙方并依据本合同第8.3条约定追究乙方违约责任。合同第8.3条约定甲、乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金；4.该房产已设定抵押，甲方承诺在甲、乙、丙三方按本合同约定时间前往税务和房管部门办理该房产过户手续前办理完成房屋他项权证和抵押登记的注销。
2016年1月12日，上述三方签订了《补充协议》，约定：1.将位于成都市青羊区顺城大街×××号××楼房屋（产权证监证号：2×××062，权1×××185，建筑面积1159.3平方米）售予乙方，房屋成交价变更为6327459元；2.付款方式为：双方共同开立联名账户（开户行平安银行成都金融城支行，户名：李雄、古斌，账号2×××××××××101）。根据约定付款时间和金额由甲、乙双方共同前往银行从联名账户转账至甲方指定收款账户（开户行上海浦东发展银行成都顺城街支行，户名四川青衣江电力有限公司，账号7××××××××××××2634）；乙方在办理过户手续前将购房余款6127459元转账至该联名账户。乙方将购房余款转账至联名账户后，甲、乙双方立即开始办理过户手续（如注销抵押、核税等）；3.付款时间及金额：乙方在前往房产交易中心办理过户递件受理成功后，当日从联名账户划拨首付款420万元至甲方指定账户，尾款1927459元，乙方在领取到已过户到乙方名下的产权证和国土证当日从联名账户划款到甲方指定收款账户。乙方在签订合同时已向甲方支付的20万元定金，在过户手续完成后此定金自动转为购房款。4.丙方协助甲、乙双方在2016年2月6日前前往税务部门及房产交易中心办理完成产权及国土证过户手续；5.乙方承诺：如在2016年2月6日前因乙方原因导致上述房产无法交易完成，乙方自愿向甲方支付违约金100万元。
一审法院另查明：位于成都市青羊区顺城大街308号30楼房屋（成房权证监证字第29160**号、建筑面积1159.3平方米）所有权人为青衣江公司。
2015年5月19日，古斌向青衣江公司支付了定金20万元。《补充协议》签订后，青衣江公司的工作人员刘琳催促古斌将420万元转入联名账户，古斌以刘琳未取得公司授权且无法联系到青衣江公司的法定代表人李雄为由拒绝转款。2016年4月28日，青衣江公司诉至一审法院。
一审法院认为，青衣江公司、古斌签订的《房产买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。依据《补充协议》关于“乙方在办理过户手续前将购房余款6127459元转账至该联名账户。乙方将购房余款转账至联名账户后，甲、乙双方立即开始办理过户手续（如注销抵押、核税等）”的约定，古斌应先将购房余款6127459元转账至该联名账户，其后青衣江公司、古斌开始办理过户手续（如注销抵押、核税等），现古斌未能举证证明其履行了将购房余款6127459元转账至该联名账户的义务，构成违约。根据《房产买卖合同》关于“逾期超过10日，乙方仍未付款，甲方有权单方解除本合同”的约定，青衣江公司主张解除《房产买卖合同》及《补充协议》，符合上述合同的约定，一审法院予以支持。
基于古斌未能按期将购房余款6127459元转账至该联名账户，构成违约的事实，青衣江公司主张古斌支付违约金100万元，符合《补充协议》关于“乙方承诺：如在2016年2月6日前因乙方原因导致上述房产无法交易完成，乙方自愿向甲方支付违约金100万元”及“甲、乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金”的约定，一审法院予以支持。古斌已经支付定金20万元，应予扣减，仍应支付青衣江公司违约金80万元。
古斌辩称，根据《补充协议》约定“乙方在前往房产交易中心办理过户递件受理成功后，当日从联名账户划首付款420万元至甲方指定账户”，古斌应在递件成功后再转款420万元至联名账户，青衣江公司的工作人员刘琳未取得公司授权且无法联系到青衣江公司的法定代表人李雄，故拒绝转款。一审法院认为，《补充协议》约定了“乙方在办理过户手续前将购房余款6127459元转账至该联名账户。乙方将购房余款转账至联名账户后，甲、乙双方立即开始办理过户手续（如注销抵押、核税等）”，《房产买卖合同》已告知房屋已设定抵押，故古斌应先行将购房余款6127459元转账至该联名账户，青衣江公司、古斌才开始办理注销抵押、核税等手续，待完成注销抵押、核税等手续后才能办理递件，故古斌称递件成功后再转款420万元至联名账户系对上述合同的错误解读。青衣江公司的工作人员刘琳催告古斌付款系基于交易习惯催告古斌在合理的期限内履行转款义务，并非古斌履行转款义务的前置条件，故即使青衣江公司的工作人员刘琳未取得公司授权且无法联系到青衣江公司的法定代表人李雄，古斌仍应按照《补充协议》关于转款的约定在约定期限内履行上述转款义务至联名账户。
综上，青衣江公司的诉请，一审法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除青衣江公司与古斌于2015年5月19日签订的《房产买卖合同》及于2016年1月12日签订的《补充协议》；二、古斌于判决生效后十日内支付青衣江公司违约金800000元；三、驳回青衣江公司的其余诉讼请求。若未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8250元，减半收取4125元，保全费5000元，合计9125元，由古斌承担（青衣江公司已预交，待古斌履行上述义务时一并支付给青衣江公司）。
双方当事人在二审中均未提供新的证据，本院审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，一、关于是否应当追加成都千悦房地产经济有限公司（以下简称千悦公司）参加诉讼的问题，虽然案涉《房产买卖合同》和《补充协议》中均载明了千悦公司为协议当事人，但青衣江公司主张解除合同的理由均仅涉及其与古斌之间的权利义务，并不涉及千悦公司，且千悦公司仅是房屋销售中介，其并非房屋买卖合同关系中的出卖人和买受人，其与案件处理结果之间并无法律上的直接利害关系，无需追加其参加诉讼。二、关于古斌未向联名账户转款是否具有不安抗辩权的问题，古斌认为“共管账户的款项支出需要李雄的配合，如果无法联系李雄，共管账户的款项无法付至青衣江公司的指定账户”，以此作为不安抗辩权而不履行向联名账户转款的义务，本院认为，李雄与古斌失去联系并不属于《中华人民共和国合同法》第六十八条中所规定的“经营状况严重恶化”、“转移财产、抽逃资金”等情形，并非不安抗辩权的范畴，根据古斌与青衣江公司在《补充协议》中的约定，古斌需先将购房款支付至其与李雄的联名账户，待办理过户递件受理成功后再将联名账户里的购房款支付给青衣江公司，从上述约定可以看出，与古斌向联名账户转款相对应的是青衣江公司协助办理过户递件义务，虽然李雄与古斌失去联系，但案涉房屋的产权并未转移，青衣江公司亦并未注销，故该情况并不能说明青衣江公司不能办理过户递件手续，古斌不得以李雄失联为由而履行自己的在先义务，且古斌仅是将款转至联名账户而非将款转至青衣江公司名下，其并未完全失去对款项的控制，即使青衣江公司之后不能履行过户递件手续，古斌也不可能丧失其履行的对价。综上，本院认为，古斌拒绝将款付至联名账户的抗辩理由不能成立。三、关于一审是否重复适用定金罚则和违约金的问题，青衣江公司仅是诉请了违约金，其并未主张定金罚则，一审亦只是在判决违约金时将古斌已付的定金从违约金中作了抵扣，并未重复适用定金罚则。四、关于一审判决的违约金是否过高，是否应当调整减少的问题。关于约定的违约金是否过分高于损失的问题，青衣江公司主张其损失主要是交易延误期间因房屋价格上涨、而青衣江公司因案涉纠纷无法将房屋高价出售而蒙受的损失，本院认为，青衣江公司是案涉房屋的出卖人而非买受人，案涉房屋价格的上涨对其而言并非是案涉买卖合同所产生的履行利益，不应全部由作为买受人的古斌承担，但因为古斌的违约以及因此发生的纠纷确实对青衣江公司造成了新的交易机会迟延，本院在此基础上，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素将违约金调减为400000元，与古斌所交的200000元定金予以抵扣后，古斌还应向青衣江公司赔偿违约金200000元。
综上，古斌的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3436号民事判决第一项、第三项，即“解除青衣江公司与古斌于2015年5月19日签订的《房产买卖合同》及于2016年1月12日签订的《补充协议》”、“驳回青衣江公司的其余诉讼请求”；
二、变更成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3436号民事判决第二项“古斌于判决生效后十日内支付青衣江公司违约金800000元”为“古斌于判决生效后十日内支付青衣江公司违约金200000元”。
若未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4125元，保全费5000元，合计9125元，由古斌负担5825元，由青衣江公司负担3300元。二审案件受理费8250元，由古斌1650元，由青衣江公司负担6600元。
本判决为终审判决。
审判长 王果
审判员 赵韬
审判员 田笛
二〇一七年三月八日
书记员 张静