广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法观民初字第1344号
原告（互为被告）黄义准，男，汉族，1967年6月20日出生，身份证住址广东省陆丰市。
委托代理人黄帧如，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人林超冰，广东深宝律师事务所实习律师。
被告（互为原告）深圳市通品机动车驾驶培训有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道杨美社区石背路8号坂田集团大厦4楼，组织机构代码708459845。
法定代表人田衍忠。
委托代理人吉玉林，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人张建华，该司员工。
上列原告与被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄帧如、被告委托代理人吉玉林、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年9月4日签订了《租地合同书》，其中约定原告将其名下位于深圳市龙华新区大浪华盛路45号宝华诚工业园的空地出租给被告用作驾校培训场地使用，同时对租金、租赁期限、违约责任等进行了明确约定。原告为履行合同义务投入大量资金建设场地，并依约履行上述合同中的内容，但被告经常不依约支付租金，经原告多次催收未果。原告认为，被告未按约定期限支付租金的行为已构成根本违约，除应支付拖欠的租金外，还应当按照合同约定向原告缴纳滞纳金至上述款项清偿之日止。原告愿意将滞纳金标准降低为所欠金额为基数，每日按照千分之一累计收取。另被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告为履行合同义务造成的实际损失应由被告承担。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原被告之间的《租地合同书》；2、被告向原告支付租金计至被告将涉案场地交付给原告之日止，暂计至2015年10月31日为人民币94800元；3、被告依约向原告支付滞纳金至上述款项清偿之日止，暂计至起诉之日为人民币4104元；4、被告赔偿原告实际损失暂计为人民币150000元，以实际评估为准；5、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告对涉案土地没有合法权利，不是适格主体，双方签订的《租地合同书》不具有法律效力，原告要求被告支付租金没有法律依据。二、原被告协商一致，从2015年7月15日其调减涉案土地租金，调减后每月租金为45000元，被告已支付2015年9月15日前的全部租金。三、被告已于2015年9月30日从涉案土地撤离，原告2015年10月份已将涉案土地收回并出租给粤港驾校用于驾驶员培训，故即使原告对涉案土地享有占有、使用和收益的权利，被告也仅欠原告2015年9月16日至2015年9月30日租金22500元，且原告主张的滞纳金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。四、原告2015年10月已将涉案土地全部出租给粤港驾校做培训场地，故原告主张的实际损失并不存在。
被告反诉称，反诉原被告2014年9月4日签订《租赁合同书》后，反诉原告按照合同约定于2014年9月16日向反诉被告支付了租地押金105600元。为开展驾驶员培训需要，反诉原告根据国家规定对涉案土地进行了建设，在涉案土地上建造了大小坡，施划了交通标识、标线等，共计投入70000多元。为设立报名点，反诉原告对涉案土地上暗红色房屋进行了装修装饰，包括添设屋顶三角面板招牌、射灯，房屋室内装修，安装不锈钢门套和钢化玻璃门，配备空调一部，另在训练场入口处设置大型广告铁架已做，共计投资41480元。此外，为培训需要，反诉原告在涉案土地上暗红色房屋两侧建造了厕所和休息室，投资20000元。反诉原告20015年9月30日从涉案土地撤离后，反诉被告即不允许反诉原告撤走所有的装修物、添置物，也不对此进行补偿，强行将上述物品据为己有。为维护自身合法权益，反诉原告特向法院起诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告租地押金105600元；2、反诉被告支付反诉原告涉案土地培训设施建设费和房屋装饰装修费、空调添置费、广告铁架建造费共计111480元；3、反诉被告支付反诉原告在涉案土地上建造厕所和休息室的费用20000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、关于租地押金，被告在本案中存在严重违约，其在原告不知情的情况下擅自撕毁合同，原告到达现场后才知悉被告离开涉案场地，被告给原告造成了巨大的经济损失，故原告无需返还押金；2、关于被告的第2、3项反诉请求，原告无需支付，因被告是根据自身练车的需要和租地合同第5条的约定设置了大小坡，对于涉案场地中的其他投入及建设均是原告进行的，被告无权主张。
经审理查明，2014年9月4日，原告与被告签订一份《租地合同书》，约定原告将座落于深圳市龙华新区大浪华盛路45号宝华诚工业园的空地（面积约为4400平方米）出租给被告用于驾校培训场地使用，每平方米租金人民币12元，每月租金人民币52800元，租地押金为人民币105600元，押金及首月租金须在签订本合同时交清，每月租金及费用须于每月5号前交清，如未按时交清费，被告须向原告缴纳滞纳金，滞纳金以所欠金额每日5％累计收取。电费按1.3元/度计算，水费按6.5元/立方米计算，被告每月缴纳300元卫生费。租期从2014年9月1日起至2017年7月31日止。合同还约定由原告自行负责场地的平整建设，并保证高度不低于6公分的水泥地面铺平。其他练车大小坡设备由被告自行建设。本合同以场地铺平交给被告之日起计租日。合同还对其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约平整建设场地，并于2014年9月15日起将场地交付给被告用于驾校培训场地使用及开始计租。被告亦依约将租地押金105600元交付给原告，并依约将每月租金人民币52800元交付给原告至2015年7月15日。但从2015年7月15日起，被告每月仅向原告支付2015年7月15日至8月15日、8月16日至9月15日租金人民币45000元，尚欠原告2015年7月15日至8月15日租金7800元、8月16日至9月15日租金7800元，2015年9月16日后被告没有向原告缴纳租金。2015年9月30日，被告在没有经原告同意的情况下，单方毁约解除合同，从租赁场地撤出。原告遂以被告违约为由诉至本院。
另查明，涉案土地权利人为盈盛兴五金塑胶（深圳）有限公司（宗地号AB41一0137），盈盛兴五金塑胶（深圳）有限公司将涉案土地租赁给深圳市宝华诚投资管理有限公司，后由该公司将涉案土地转租给原告。被告从该土地撤离后，原告于2015年11月1日起将该土地转租给案外人尹豹开办粤港学车大浪训练场，每月租金为人民币35000元，租期从2015年11月1日起至2017年7月30日止。
以上事实，有经庭审质证的租地合同书、租金收据、房屋租赁凭证、不动产权资料电脑查询结果表等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《租地合同书》不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。但被告自2015年7月15日起未按合同约定支付租金，并于2015年9月30日在未解除《租地合同书》的情况下，单方自行撤离租赁场地，已构成违约。根据合同约定，原告诉请被告支付2015年7月15日至2015年10月31日拖欠的租金人民币94800元及滞纳金有理，本院予以支持。原告请求滞纳金起算时间从2015年9月16日起计算，起算标准按千分之一计付，低于合同约定的标准，属于原告对自身权利的处分，本院予以许可。被告辩称原、被告双方口头约定2015年7月15日起降低租金至45000元没有经原告确认，亦没有证据予以证实，本院不予采信。关于解除原、被告签订的《租地合同书》的问题。虽然被告单方毁约从租赁的场地撤离，原告为减少损失也已于2015年11月1日开始将涉案场地租赁给第三人，原、被告签订的《租地合同书》已实际提前解除，本院判决解除原、被告签订的《租地合同书》已无必要，故原告诉请解除原、被告签订的《租地合同书》，本院不予支持。关于经济损失问题。根据合同约定，原告将涉案场地租赁给被告，自行负责场地的平整建设，并保证高度不低于6公分的水泥地面铺平。原告已将涉案场地平整建设并交付给被告。由于被告的单方违约，提前解除租地合同，确实给原告造成重大的经济损失。本院综合考虑被告的违约事实及原告的经济损失情况，酌情判决被告赔偿原告经济损失80000元。关于被告反诉退还押金105600元及赔偿经济损失131480元的问题。由于被告单方毁约，导致合同无法继续履行，原告被迫提前解除《租地合同书》，故原告诉请退还押金及赔偿经济损失没有事实及法律依据，本院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市通品机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告黄义准2015年7月至2015年10月31日尚欠租金人民币94800元及滞纳金（滞纳金按每日千分之一计付，其中2015年7月15日至9月15日租金15600元自2015年9月16日起计；9月16日至9月30日租金26400元自2015年9月16日起计；10月1日至10月31日租金52800元自2015年10月5日起计；均计至本判决确定支付之日止）；
二、被告深圳市通品机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告黄义准经济损失人民币80000元。
三、驳回原告黄义准的其他诉讼请求。
四、驳回被告深圳市通品机动车驾驶培训有限公司的全部反诉请求。
如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2517元，由原告承担705元，被告承担1812元；反诉案件受理费2428元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张 媛
二〇一七年三月十四日
书记员 钟国良（兼）
书记员 邓 燕 玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。