福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终671号
上诉人（原审被告）霞浦县工商行政管理局，住所地福建省霞浦县松城街道太康路99号。
法定代表人彭锦光，局长。
委托代理人郭星，林芳玲，福建星龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄良乾，
委托代理人蔡高骅、欧阳坤钱，福建建达（霞浦）律师事务所律师。
原审被告福建众信拍卖有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区城东路。
法定代表人周细媚，经理。
委托代理人高友金，
上诉人霞浦县工商行政管理局（以下简称霞浦工商局）因拍卖合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2015）霞民初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人霞浦工商局的委托代理人郭星、林芳铃、被上诉人黄良乾的委托代理人蔡高骅、欧阳坤钱、原审被告福建众信拍卖有限公司的委托代理人高友金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，霞浦县松城街道府前路212号关帝庙市场二层商场属工商局所有，领取国有土地使用证。2015年4月14日，霞浦工商局向拍卖公司出具拍卖委托书，委托拍卖公司进行公开拍卖。2015年4月3日，由福建中兴资产评估房地产土地估价有限公司向被告工商局出具的关帝庙市场二层评估报告（2015第N019号）记载的实物状况是，包括原五福购物商场4887.5平方米、原台球室242平方米、原游戏厅287平方米、原战神网吧404平方米，总建筑面积5820.5平方米、年租金评估价450000元。2015年4月14日，霞浦县工商局向拍卖公司出具拍卖委托书，将上述关帝庙市场二层5年租赁使用权委托拍卖行在霞浦县公共资源交易中心拍卖，约定的竞卖保证金100000元，租金按年收取，于每年4月28日前一次性汇入指定账户，从第二年开始租金递增8%，拍卖方式为有底价增价拍卖，拍卖佣金按5年租金总价3%向买受人收取。2015年4月17日，拍卖公司在闽东日报刊登房产租赁使用权拍卖公告。主要内容是：受委托，定于2015年4月28日下午3时在霞浦县公共资源交易中心举行拍卖会。拍卖标的⑵位于霞浦县松城街道府前路212号关帝庙市场二层5年房产租赁使用权（面积5820.5平方米），竞买保证金100000元，标的展示、竞买登记、缴纳竞买保证金时间截止4月27日17时。2015年4月27日，本案黄良乾等在竞买申请书、竞买保证书上签名，并交纳100000元投标押金。竞买申请书主要内容是：经认真审阅房产租赁使用权拍卖文件，实地查勘拍卖标的，接受并遵守拍卖会规定和要求，对所有文件无异议，我方已经领取房产租赁使用权拍卖文件，愿意缴纳保证金100000元，如能竟得，保证当场签订《成交确认书》并与委托人签订《房产租赁合同》，否则，愿意承担全部法律责任和赔偿损失。竞买保证书的内容是：本人已知悉《拍卖规则》中载明的各项规定并愿意遵守各项条款的约定。同时，本人已了解拍卖标的的状况。成交后如违反《拍卖规则》规定，愿意承担法律责任。福建众信拍卖有限公司第七期拍卖会文件包含拍卖标的情况表以及关帝庙市场二层房产照片及地理位置图等。拍卖会竞买规则及特别约定的相关内容有：关帝庙市场二层租赁使用权（面积5820.5平方米），未办理房产证；采用有底价增价拍卖方式，按现状拍卖；进入拍卖会场，即表明对标的物现状认可，承认瑕疵存在。成交后自行承担瑕疵责任。特别说明：关帝庙市场二层，面积约5820.5平方米，按现状整体拍卖；竞买人在拍卖会上举牌应价视为接受标的物瑕疵，对拍品品质认可。2015年4月28日下午3时，拍卖会如期举行。黄良乾以650000元拍卖成交，并当场在拍卖笔录上签名，并与拍卖公司签订成交确认书。2015年5月5日，霞浦县工商局出具书面委托书，载明委托霞浦县房管所测绘队对涉案标的的面积进行测绘，但未实际进行。2015年5月6日，黄良乾向霞浦工商局银行账户存入现金30万元。经黄良乾申请，原审法院依法委托霞浦县长溪房产测绘有限公司对霞浦县松城街道府前路212号关帝庙市场二层建筑面积和采光天井的数量及面积进行鉴定。2015年12月22日和2016年1月19日，霞浦县长溪房产测绘有限公司出具《霞浦县房屋面积测绘成果报告》和《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》。测绘成果报告记载，二层商场建筑面积4394.1平方米，夹层（游戏厅）218.77平方米，采光井965.85平方米，一层和二层南侧车道113.42和332.1平方米，一层和二层西侧车道15.95和40.43平方米。房屋内的夹层、插层、技术层、梯间、电梯间高度在2.12米以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的，按水平投影面积计算。
原审认为，霞浦县松城街道府前路212号关帝庙市场的土地使用权人为工商局，并办理建设工程规划许可证。关帝庙市场二层虽然未办理房屋所有权登记，但权属明确，并经国有资产管理部门批准行使财产权利，可以霞浦县工商局名义通过拍卖竞价方式确定承租人。租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防验收的情形，应当认定该拍卖有效。本案关键问题是，黄良乾举牌应价的意思表示是否真实，是否符合法律规定的撤销合同的情形。本案委托拍卖前，霞浦县工商局委托福建中兴资产评估房地产土地估价有限公司对租赁物进行了评估。拍卖行文件中记载的本案租赁物实物状况是，包括原五福购物商场4887.5平方米、原台球室242平方米、原游戏厅287平方米、原战神网吧404平方米，总建筑面积5820.5平方米。原审法院委托霞浦县长溪房产测绘有限公司出具的《霞浦县房屋面积测绘成果报告》和《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》，为二层商场建筑面积4394.1平方米，夹层（游戏厅）218.77平方米，采光井965.85平方米。前后二次测量，记载的游戏厅面积相差68.23平方米，可以推断拍卖公告面积包含采光井面积。按测绘成果报告，与承租人直接相关的租赁面积为二层商场建筑面积4394.1平方米加夹层（游戏厅）面积218.77平方米，合计4612.87平方米，比公告面积少1207.63平方米。通常情况下，拍卖公告中的面积如有包含公用通道、楼梯、采光井等面积的，应当予以标注说明。本案中，拍卖行披露的信息是原四宗物业一并整体出租，面积共5820.5平方米，通常的认识是该四处物业可以经营使用的面积，黄良乾举牌应价560000元成交。在竞买人竞买所得的商场面积与公告中所称的面积相差1207.63多平方米，可以认定霞浦县工商局提供的租赁物信息不完整，拍卖公司未尽严格审查义务，在拍卖公告中表述“房产租赁使用权（面积约5820.5平方米）”，没有提示是否包含公用通道、楼梯、采光井等面积、足以使人确信该商场的使用面积为5820.5平方米，构成对拍卖标的物信息披露不实的情形，影响了黄良乾对涉讼标的物面积可能存在瑕疵的注意，使黄良乾举牌应价的行为后果与其对承租租赁物面积的意思相悖，并造成了面积相差1207.63平方米的较大损失，符合法律规定的撤销合同的情形。《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定，“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定”的规定。对于拍卖合同而言，根据特别法优于普通法的原则，一般情况下应当适用《中华人民共和国拍卖法》，但对于拍卖法没有规定的，可以适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定。因此，黄良乾主张撤销成交确认书和租赁合同返还已经缴纳的租金和竞买押金合计400000元的诉讼请求，予以支持。本案拍卖前，黄良乾本应该详细了解核实商场的相关状况，包括采光天井面积等，但未尽审慎注意义务，也存在过错，亦应承担相应的责任。因此，黄良乾主张由霞浦县工商局赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。霞浦县工商局、拍卖行认为，其已经如实披露了标的的情况，不仅有采光井的照片、平面示意图，不能按照黄良乾所述面积小于拍卖公告的面积。测绘报告体现的总面积是6057.74平方米，拍卖公告定5820.5平方米的面积还是低于实际测绘的面积，整体出租，应当包括通道、采光井等公用部分的面积抗辩意见，依据不足，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十一条的规定，作出判决，（一）撤销黄良乾与众信拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，霞浦县局应于判决生效之日起10日内返还黄良乾竞买押金和租金共400000元。（二）驳回黄良乾的其他诉讼请求。一审案件受理费7483元，由众信拍卖公司、霞浦县工商局负担。
一审宣判后，原审被告霞浦县工商局不服，向本院提出上诉称，1、原审判决在查明事实部分不客观，未完整反映霞浦县长溪房产测绘有限公司出具的《霞浦县房屋面积测绘成果报告》和《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》中载明：“附图中的6057.74是建筑面积，包括五个天井、二层商场、二层南侧车道、二层东侧楼梯、二层西侧楼梯、夹层西侧楼梯、夹层（游戏厅）、夹层（会议室）和夹层楼梯（19.2平方米）”。但原审判决对这个基本事实无客观认定，《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》中，与本案有关的二层商场建筑面积4394.85平方米，共计5578.72平方米”忽略了楼梯车道面积。原审法院委托霞浦县长溪房产测绘有限公司出具的《霞浦县房屋面积测绘成果报告》及其情况说明记载的建筑面积是6057.74平方米，测绘面积比拍卖公告说明的面积还大237.24平方米。2、房屋的建筑面积包括公用通道、楼梯、采光井等面积，无需特别提示应当知道本案二层出租面积包括通道、楼梯、采光井等，特别是拍卖文件中附有标的物照片及房产地理位置图，图中标有采光井，并注明长宽尺寸等，仅从图纸上就可看出租赁面积包含采光井面积。原审法院以霞浦县工商局对拍卖标的物披露不实为由，认定本案存在重大误解，明显违背客观事实。综上，请求依法撤销原审判决，驳回黄良乾的诉讼请求。
被上诉人黄良乾辩称，1、霞浦县工商局将拍卖租赁物的测绘总面积与拍卖公告中应包括的面积相混淆，在《霞浦县房屋面积测绘成果报告》和《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》载明的建筑面积6057.74平方米是包括五个天井、二层商场、二层南侧车道、二层东侧楼梯、二层西侧楼梯、夹层（游戏厅）、夹层（会议室）的总建筑面积，而根据霞浦工商局在一审提供的《拍卖会文件》“八、特别说明：②号标的原经营（台球室）、（游戏厅）、（网吧）、（购物商场）现捆绑一个标的进行拍卖”，从上述陈述中，可明确拍卖文件的四个物业使用面积，而按照测绘报告及情况说明所载明的“夹层游戏厅的面积没有包含在商场面积内，台球厅、网吧的面积包含在商场内”，而游戏厅的面积为218.77平方米，商场面积为4394.1平方米，俩建筑面积为4612.87平方米，该4612.87平方米的建筑面积已经包含了霞浦县工商局拍卖文件中所列举的四个商铺的建筑面积，因此，根据拍卖会文件所拍卖的租赁权范围并不包含公建部分的建筑面积，而是四个商铺的实际可使用的建筑面积，霞浦县工商局故意混淆拍卖标的与测绘标的不一致的部分，致使原审认定事实错误。2、霞浦县工商局将采光井等公用建筑面积用于租赁，应当在拍卖公告中特别载明，其认为该公用建筑面积理应包含在拍卖标的范围内，依据不足。3、众信拍卖公司未对霞浦县工商局提供的材料进行核实，即对外进行拍卖导致黄良乾损失，应当赔偿，且有欺诈嫌疑。综上，请求依法改判。
原审被告众信公司辩称，本案拍卖程序合法，拍卖公告具体明确，原审认定事实不清，同意霞浦县工商局的意见。
各方当事人对原审经审理查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点为：涉案合同的签订是否有重大误解的情形，是否应当撤销。对此，本院予以分析、查明并认定。
本院认为，霞浦县工商局委托众信公司以拍卖方式将涉案房屋对外出租，黄良乾参与竞价，取得最高应价后，黄良乾与众信公司签订《成交确认书》。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”，黄良乾与霞浦县工商局之间通过众信公司租赁权拍卖形成租赁合同关系。《拍卖公告》及附属资料等为租赁合同的组成，故本案合同是否存在重大误解的情形，应当审查《拍卖公告》及附属资料是否客观上造成通常人理解的歧义。霞浦县长溪房产测绘有限公司出具的《霞浦县房屋面积测绘成果报告》和《关于2015年特001号〈测绘报告〉情况说明》中载明，本案房屋二层商场建筑面积4394.1平方米，夹层（游戏厅）218.77平方米，采光井965.85平方米，而《拍卖公告》载明的房屋二层出租面积为5820.5平方米，原审法院据此推断《拍卖公告》载明的出租面积包含采光井面积，并无不当。按测绘成果报告可确认，与承租人直接相关的租赁面积为二层商场建筑面积4394.1平方米加夹层（游戏厅）面积218.77平方米，合计4612.87平方米，比公告面积少1207.63平方米。就本案合同的性质看，房屋可实际使用的面积与其出租价值存在重大的关联，且采光井等公用建筑面积占全部面积的四分之一左右，所占比例大，竞买人就出租面积是否包含公用面积的理解不同，足以影响竟买人的竞价判断，故作为出租方及拍卖公司有义务就出租面积是否包含公用面积进行详细的说明。本案《拍卖公告》第八条“特别说明”中对面积的描述“②号标的原经营（台球厅）、（游戏厅）、（网吧）、（购物商场）现捆绑一个标的进行拍卖，总面积为5820.5平方米”，上述描述让一般人理解为上述四个场所的面积为5820.5平方米，基于上述四个场所的实际面积仅为4162.87平方米，二者相差1207.63平方米，原审以此认定霞浦县工商局、众信公司的行为较大可能的造成竞买人理解上的歧义、本案合同存在重大误解并无不当。
综上所述，黄良乾与众信公司签订的《成交确认书》，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。霞浦工商局、众信公司在《拍卖公告》中未明确本案租赁标的是否包含公用建筑面积，造成黄良乾对租赁场所面积的重大误解，故原审法院撤销《成交确认书》，并无不当。霞浦工商局认为本案不存在重大误解情形的主张，依据不足，不予支持。霞浦工商局委托众信公司对外拍卖，发生拍卖合同关系的是众信公司与黄良乾，霞浦县工商局并不是拍卖关系的主体，原审法院对拍卖法律关系的理解存在偏差，但本案的处理结果基本正确适当，故对该处理结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7483元，由上诉人霞浦县工商行政管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶庆兴
审 判 员 黄澄祥
代理审判员 刘为河
二〇一六年八月九日
书 记 员 李巧彬
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附：本判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。