北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第03371号
原告孙兆伟，女，1981年2月12日出生。
委托代理人李健（孙兆伟之夫），1980年3月21日出生。
委托代理人朱玉标，北京市翔鹰律师事务所律师。
被告张永芹，女，1965年3月18日出生。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。注册号110111000949814
法定代表人吴平，经理。
委托代理人宋晓菊，女，1978年10月23日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人滕录英，女，1983年7月5日出生，汉族，该公司职员。
原告孙兆伟与被告张永芹、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（简称“华熙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙兆伟及其委托代理人李健、朱玉标，被告张永芹，第三人华熙公司的委托代理人宋晓菊、滕录英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙兆伟诉称：2013年8月28日，我通过第三人华熙公司与被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定我以106万元的价格购买被告位于房山区城关街道××小区×号楼×单元×号房屋。我于签订合同当日付给被告购房款6万元，由于迟迟等不到被告和第三人的消息，经询问第三人才得知该房屋已被法院查封，不能正常办理过户手续。后我又得知该房被法院拍卖，评估价为128.8万元，远远高于我们约定的价格。根据我们签订的《存量房屋买卖合同》第五条“出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售，因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷使买受人无法取得房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任”的约定，现被告已构成违约，应承担违约责任。另外，由于被告的违约行为给原告造成了房屋涨价的损失，被告也应当承担赔偿责任。为此，特诉至法院，要求：1、解除我与被告于2013年8月28日签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告返还我购房款60000元；3、被告支付我违约金106000元；4、被告赔偿我房屋涨价损失228000元；5、被告承担本案诉讼费。
被告张永芹辩称：1、我与原告签有房屋买卖合同属实，因签合同时房屋不满5年，如果出售纳税会非常多，当时协商时说满5年后再协商相关事宜，照理说签订合同都是不许可的；2、我的房子被法院查封之后，我和原告协商好了让原告去参加拍卖，也签了补充协议，约定房价款如在110万元之内原告就去拍，如果不去定金就不退，而且还约定了106万元以上的部分和税款都退给她；3、第一次拍卖128.8万元流拍了，第二次103万元我也告诉原告了，而且把拍卖公司经理的电话也给了原告，按这个价格原告可以去拍，高出的钱我退给她，但是她没有去，是她自己不想买了，不是我不给她房子，按说这6万元都不应退；4、6万元购房款我同意退还，但是原告的损失没有她说得那么大。综上，我只同意退还原告6万元，不同意原告的其它请求。
第三人华熙公司述称：原、被告之间的合同是通过我公司签订的，我们只是陈述事实，原告未要求我公司承担责任，我公司无异议。
经审理查明：2013年8月28日，出卖人（甲方）张永芹与买受人（乙方）孙兆伟、居间方（丙方）华熙公司签订了一份《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：“1、乙方购买甲方位于北京市房山区城关街道××小区×号楼×单元×号的房屋，建筑面积106.9平方米，成交价格为106万元；2、本合同签订之日，买受人交纳购房定金6万元交出卖人保存，用于冲抵购房款；3、出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售，因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任；4、出卖人应当在收到全部房款之日起二日内将该房屋交付给买受人，若出卖人未按该期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之日内，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金；5、补充协议：此房成交价格人民币壹佰零陆万元整为出卖方净得价，并且出卖方承诺此房是唯一住房，若买卖双方办理过程中查出卖方名下还有其它住房，出现个人所得税则由出卖方承担；买卖双方协商商定，由于此房产权证未满五年，双方已协商好于产权证出证日期满五年后再去过户（2013年10月9日之后于2013年10月31日之前）；出卖方要做解押手续，产权证交于出卖方保存。”合同签订当日，孙兆伟向张永芹交付了购房款60000元。约一个月后，孙兆伟通过华熙公司得知该房产被法院查封。2013年10月18日，甲方张永芹与乙方孙兆伟经协商签订了一份《补充协议书》，对买卖合同中的部分条款作出变更，主要有：“一、如果甲方不准法院拍卖造成乙方无法买房，甲方应承担违约责任，甲方赔偿乙方60000元违约金；二、乙方保证能到现场去拍房，保证只要该房屋总价在1100000元之内乙方去拍、去买。如果房屋拍卖总价超过1100000元，乙方不承担任何责任，本协议自动解除；如果该房屋总价在1100000元之内乙方不拍，所交定金不退；三、如果乙方顺利拍下该房屋，只要房屋总价款低于1100000元，乙方都按照1060000元的价格支付购房款，超过1060000元部分甲方退还，如果低于1060000元乙方再补齐，甲方配合乙方办理相关过户手续。如果超过1060000元以上的过户费用由甲方负担，如果低于1060000元的过户费用由乙方负担。拍卖费用由甲方负担，待双方结算时扣除；四、1060000元中包含乙方已给付的定金60000元；五、甲方保证在拍卖前不得以任何理由将房屋出卖给她人，否则乙方有权追究甲方的相关责任；六、如果乙方超过1100000元拍下来该房屋，超过1060000元的部分甲方退还给乙方。”2013年12月14日，本院委托北京大田国际拍卖有限公司对张永芹名下的位于北京市房山区城关街道××小区×号楼×单元×号房屋进行拍卖，北京大田国际拍卖有限公司于2013年12月17日发布了拍卖公告，定于2014年1月6日下午拍卖（2013）房执字第3338号涉案房屋并公布该房产的评估价为128.8万元，孙兆伟未参加本次拍卖，该房产亦流拍；2014年1月16日，北京大田国际拍卖有限公司发布了第二次拍卖公告，定于2014年2月19日上午再次对上述涉案房产进行拍卖，评估价为128.8万元，孙兆伟亦未去参加拍卖，该房产被陈细女拍得，成交价1161000元。2014年1月，孙兆伟诉至本院。审理中：1、经查，本院（2013）房执字第3338号案件为申请人张莉与被执行人张永芹公正债权文书纠纷一案，因该案张永芹未能如期履行相关义务，本院依法于2012年9月6日将张永芹名下的位于北京市房山区城关街道××小区×号楼×单元×号房予以查封，并于2013年2月22日告知了张永芹，张永芹当时承诺2013年5月底能还款，否则就由法院卖房；2、经孙兆伟申请并提供担保，本院依法冻结了张永芹房产的拍卖款（在陈细女名下）20万元。
上述事实，有三方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、收条、《补充协议书》、拍卖公告、本院（2014）房民初字第3371号民事裁定书、本院（2013）房执字第3338号案件卷宗材料等证据在案证实，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，涉案房屋于2012年9月因执行案被法院查封，张永芹知晓后向法院承诺2013年5月底前交清执行款，否则就由法院处理该房屋，但届时张永芹未能兑现承诺，反而于2013年8月擅自与孙兆伟签订房屋买卖合同，承诺将该房售与孙兆伟并收取定金6万元，张永芹的售房行为未取得法院或相关权利人同意，且该查封措施在一审法庭辩论终结前未予解除，故张永芹的售房行为无效，本院依法确认张永芹与孙兆伟签订的《存量房屋买卖合同》无效；主合同无效，从合同即失去了赖以存在的基础，故张永芹与孙兆伟签订的《补充协议书》亦属无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中原告要求的涨价损失228000元没有相关法律依据，本院不予支持，但根据案件的实际情况，对原告的损失应按同期贷款利率计算；对原告要求的违约金，不符合相关法律规定，本院不予支持；对被告只同意退还6万元的辩解，本院不予采纳；审理中，原告未要求第三人承担责任，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告孙兆伟与被告张永芹于二〇一三年八月二十八日签订的《存量房屋买卖合同》及二〇一三年十月十八日签订的《补充协议书》无效。
二、被告张永芹于本判决生效后三日内返还给原告孙兆伟购房款六万元，并自二〇一三年八月二十九日起至执行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
三、驳回原告孙兆伟的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千二百一十元，由原告孙兆伟负担五千九百一十元（已交纳）；由被告张永芹负担一千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费一千五百二十元，由原告孙兆伟负担七百六十元（已交纳）；由被告张永芹负担七百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七千二百一十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李立国
人民陪审员 高润田
人民陪审员 于正义
二〇一四年六月十三日
书 记 员 曾思亮