黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终1183号
上诉人（原审被告）：邢芳铭，男，1982年2月21日出生，汉族，住所地黑龙江省林口县林口镇。
委托诉讼代理人：刘晓双（系邢芳铭的妻子），女，1983年5月27日出生，汉族，住所地黑龙江省林口县五林镇。
被上诉人（原审原告）：刘凤新，女，1951年11月19日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：李丕双，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。
原审被告：邢春有，男，1958年4月26日出生，汉族，住所地黑龙江省林口县林口镇。
上诉人邢芳铭因与被上诉人刘凤新、原审被告邢春有房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
邢芳铭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人解除合同的请求，判令双方继续履行房屋租赁合同。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋租赁合同双方应是上诉人与被上诉人，与邢春有无关。一审判决认定邢春有为共同承租人实属认定事实错误。无论从租房时的营业执照、还是变更补充合同的签订以及履行合同的主体，都能看出邢春有只是在签订合同时，因上诉人不在牡丹江市才委托其代签合同外，其他在合同变更及履行中，邢春有都没有参与。足以说明邢春有与本案无关。二、一审判决认定上诉人装修房屋没有事前通知被上诉人，行为存在过错。其认定事实错误。双方房屋租赁合同中约定了上诉人一方有义务对出租房屋内的卫生、设施进行维修。而上诉人当时在厨房的装修行为实因厨房内下水有不通的情况，从而进行的维修行为，这是履行双方合同的行为，不存在过错。三、一审判决认定上诉人违约延期支付租金，与事实不符。1.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同没有约定租金给付期限，依法应按先合同法的相关规定先履租房义务再付租金。而不应以上诉人为保证合同正常履行而提前交付租金的行为，确定租金为上打方式交付。2.至2015年4月7日之前的租金，上诉人已经实际交付。此时，上诉人可以先交下个季度租金，也可以下个季度期满前交付。所以，此时没付租金，上诉人不构成违约。3.自2015年3月末开始，是被上诉人刘凤新的儿子先后找上诉人要求上涨租金，并因此于4月1日将上诉人打伤住院，2015年4月22日才出院，期间已经无法继续履行合同。可见双方此时就租金数额问题已经发生异议，上诉人按约定数额交付租金，被上诉人也不可能按原数额收取，这一事实有被上诉人拒收的电话录音证明。4.自2015年4月28日，被上诉人的儿子将出租房屋的二层上锁，导致合同至今无法继续正常履行。上诉人此后不交租金，实属正常的抗辩行为。不构成违约。三、一审判令双方解除房屋租赁合同无法律依据。首先，上诉人2015年4月没有交付租金的行为不构成违约。第二，上诉人自2015年4月28日后没交付租金是被上诉人方违约行为造成的。最后，即使双方是上打方式交付租金，而上诉人自2015年4月8日至2015年4月28日迟延交付租金的行为，也不构成根本违约。可见一审以上诉人迟延交付租金为由，判令双方解除房屋租赁合同也没有法律依据。
被上诉人刘凤新辩称，1.上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据。2.上诉人没有交付房租，并且没有恢复房屋原状。被上诉人要求上诉人承担以上两项损失。
原审被告邢春有同意上诉人邢芳铭的上诉意见。
被上诉人刘凤新向一审法院起诉请求：请求依法判令二被告给付房屋租金16800元，解除双方的租赁合同并由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原告刘凤新为甲方，被告邢春有为乙方，双方签订一份房屋租赁合同，合同主要内容有：1、原告将其管理的西安区西南市街西二条路116号房屋租给邢春有2、租赁期限自2011年1月1日至2019年1月1日；3、年租金人民币24000元，每季度支付6000元；4、租赁条件，（2）被告应按时支付租用该出租房屋的费用，（6）修缮房屋是原告的义务。原告对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到供暖好、不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障被告安全正常使用。5、甲、乙双方就本合同如有未尽事宜，可另行协商作出补充协议，本合同自签订之日起生效。甲方：刘凤新，乙方：邢春有。2012年8月16日在此合同的基础上，刘凤新与被告邢芳铭签订一份房屋租赁补充合同一份，合同主要内容为：租金由原来的基础上自2012年10月1日起上涨到每季度7500元，自2013年10月1日开始到合同期满每季度上涨到8400元。在租赁期内由乙方负责的一切费用由乙方承担，由甲方负责房屋租赁税（其余以原租赁合同为准），屋内防水由甲方负责。甲方：刘凤新，乙方：邢芳铭。
另查明，2015年4月1日原告儿子牛占林与儿媳宋春艳因房租一事与被告刑芳铭发生纠纷，被告邢芳铭被打伤住院，牛占林和宋春艳被行政拘留六日。因被告未征得原告同意，对租赁房屋厨房的地面擅自凿开，自行进行装修，原告制止，原告儿子牛占林于2015年4月28日将租赁房屋的二层上锁，经本院现场实地勘测，二层为饭店雅间及卫生间，原告儿子上锁的行为造成被告无法正常营业，被告拒付房租。从被告提供的原告出具的房屋租赁费收条来看，被告均为每季度初缴纳房屋租赁费。现原告起诉至法院要求被告将房屋恢复原状，支付房租16800元，并认定被告违约解除合同。
一审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告未在约定的期限内交纳房租，构成违约，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院应予支持。关于租金的给付方式，原、被告在租赁合同中约定并不明确，但从被告每次交付租金的收条的时间来看，能够体现出房租的给付方式为上打房租，即每季初交纳本季度应付的房租。被告称其向原告交纳房租原告拒收，在此情形下，被告可以采取其他形式（如提存或公证等方式）交纳房租，故被告辩称其向原告交纳房租原告拒收的理由不能成立。原、被告签订的房屋租赁合同并未明确写明二层楼不在租赁范围内，且出租房屋系一个整体，被告在房屋租赁期间原告一直未提出过异议，只是原告儿子因房租与被告发生纠纷后，原告儿子牛占林于2015年4月28日将出租房屋二层上锁，导致出租房屋不能正常使用，被告应支付原告2015年4月7月至28日共计21天的房屋租赁费1953元。被告在未征得原告的同意下进行装修存在过错，其主张的原告阻止装修，造成未正常营业的抗辩理由不成立，对此产生的损失自行承担。在原、被告签订的租赁合同及补充合同中既有邢春友的签字，亦有邢芳铭的签字，二被告在签订合同时并未体现邢芳铭委托邢春友代为签订租赁合同，故应认定二被告为共同承租人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘凤新与被告邢春友、邢芳铭签订的租房合同；二、被告邢春友、邢芳铭共同支付原告刘凤新20**年4月7日至4月28日房屋租赁费1953元。此款于本判决生效后十日内一次性履行完毕；三、驳回原告刘凤新的其他诉讼请求。案件受理费220元由原告刘凤新负担170元，被告邢春友、邢芳铭负担50元。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认定事实与原审一致。
本院认为，关于上诉人邢芳铭提出房屋租赁合同主体应为上诉人与被上诉人刘凤新，与原审被告邢春有无关的上诉理由。经查，2011年1月1日刘凤新与邢春有签订房屋租赁合同体现，出租人为刘凤新，承租人为邢春有，合同体现的内容为出租人和承租人之间的权利义务关系，并未体现邢春有受邢芳铭委托代签合同。因此，原审法院根据合同相对性原则，认定上诉人邢芳铭与原审被告邢春有为共同承租人，事实和法律依据充分。关于上诉人提出其因厨房内下水不通而进行维修，是履行合同行为，不存在过错的上诉理由。一审中，上诉人自认被上诉人不同意其改造房屋的事实，且根据租赁合同第4.6条的约定，修缮房屋是出租人的义务，并非承租人义务。据此，原审认定上诉人在未征得被上诉人同意下进行装修存在过错，认定事实及适用法律并无不当。关于上诉人提出，一审判决认定上诉人违约延期支付租金与事实不符的上诉理由。双方房屋租赁合同第4.5条约定，承租人在付清首期租金后即可入住，但入住后房屋租金交付方式合同中并未约定，原审根据上诉人每次给付被上诉人租金的时间，结合行业惯例，认定房租的给付方式为上打房租符合客观事实。本案中，上诉人未能交付2015年4月7日至28日共计21天的房屋租赁费是本案的基本事实，应交纳其占有使用租赁房屋期间的租金。关于租赁合同是否应予解除的问题。首先，因上诉人擅自装修行为，导致双方当事人之间产生矛盾。其次，2015年4月1日，被上诉人与上诉人就房租事宜发生纠纷，被上诉人儿子牛占林与儿媳宋春艳将被上诉人打伤住院，牛占林和宋春艳被行政拘留6日，导致双方的矛盾进一步激化。此后，被上诉人儿子牛占林于2015年4月28日将租赁房屋二层上锁，使上诉人无法正常营业。上述种种情形，致租赁房屋合同无法继续履行，双方订立合同目的无法实现。因此，原审法院根据本案实际情况，判决解除双方当事人签订的租房合同，适用法律并无不当。
综上所述，上诉人邢芳铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邢芳铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 毕 旭
审判员 李冬梅
二〇一六年十二月十四日
书记员 李维嘉