广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第121号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：始兴县地方公路管理站。
法定代表人：谌志才，站长。
委托代理人：陈丽娟，广东墨江律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘朝军，男，1975年11月10日出生，汉族。
委托代理人：廖学平，女，1974年12月6日出生，汉族。系刘朝军妻子。
上诉人始兴县地方公路管理站因与上诉人刘朝军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省始兴县人民法院（2014）韶始法民一初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2006年8月底，始兴县地方公路管理站与刘朝军签订的《始兴县公路大楼门店承租合同》，由刘朝军承租始兴县地方公路管理站位于始兴县太平镇振兴路11号（始兴县公路大楼）底层第7、8、9号面积共计60.05平方米的门店作生产经营，刘朝军承租该门店后，按约定向始兴县地方公路管理站交纳了1000元押金，并经始兴县地方公路管理站认可后对该门店进行了装饰装修，后双方每隔两至三年续签一次承租合同，双方均按约定履行了各自的权利义务。2013年8月30日，始兴县地方公路管理站（甲方）与刘朝军（乙方）再次续签了《始兴县公路站大楼门店承租合同》，该合同约定：“一、承租期限为陆个月，即从2013年9月1日起至2014年2月28日止；二、承租金以每月每平方米38元计，即月承租金为2281.90元。乙方在本合约签字之日，预交1000元给甲方作押金，承租期满甲方不计利息如数退还给乙方；三、承租金在每月10日前交清，逾期1个月尚未付请，以每月5元追加滞纳金……；九、本合约的违约金为2000元……”。2014年2月25日，始兴县地方公路管理站书面通知刘朝军不再续租该门店，要求刘朝军于2014年4月1日前完成搬迁，但刘朝军以各种理由一直未搬迁。
另查明：2012年12月11日，始兴县红旗豪庭房地产开发有限公司通过招拍挂的公开方式取得始兴县白马大厦侧公路局小区周边地块“三旧”改造项目的开发权，刘朝军租赁的门店在该房屋征收范围红线图内，2013年3月18日，始兴县红旗豪庭房地产开发有限公司对外公开发布《房屋征收公告》，2013年4月5日，始兴县“三旧”改造项目房屋征收工作领导小组办公室发布通告，始兴县白马大厦侧公路局小区周边地块“三旧”改造项目所涉及的房屋征收补偿安置的评估工作由北京中土源房地产评估有限公司承担，评估工作自2013年4月8日开始。北京中土源房地产评估有限公司对该门店装修及附着物进行了评估，评估价值为39991元，评估价值估价时点为2014年1月22日房屋装修价值。始兴县红旗豪庭房地产开发有限公司与刘朝军、始兴县地方公路管理站至今未签订房屋征收补偿安置协议。
2014年7月28日，始兴县地方公路管理站向原审法院提起诉讼称：始兴县地方公路管理站与刘朝军签订《始兴县公路站大楼门店承租合同》，合同期限为2013年9月1日至2014年2月28日止。在2014年2月28日门店承租合同到期，始兴县地方公路管理站明确告知刘朝军不再续租，但刘朝军却没有及时腾空门店，将门店交还给始兴县地方公路管理站。始兴县地方公路管理站多次与刘朝军进行沟通，要求刘朝军及时腾空门店，将门店交还始兴县地方公路管理站，但刘朝军却仍然强占门店，继续在该门店内经营，拒不搬迁。根据《中华人民共和国合同法》和相关的法律法规，刘朝军强占门店经营，拒不将门店交还给始兴县地方公路管理站的行为，已严重的损害了始兴县地方公路管理站的合法权益。据此，请求法院判令：1、刘朝军及时搬迁，将腾空的门店交还给始兴县地方公路管理站；2、刘朝军赔偿占用门店损失18015元（暂计算至2014年7月31日，其余按每月每平方米60元计算到归还门店日止）；3、诉讼费用由刘朝军负担。庭审中，始兴县地方公路管理站增加诉讼请求，要求刘朝军支付违约金2000元。
2014年8月19日，刘朝军向原审法院提起反诉称：一、刘朝军在合同签订时交纳了1000元押金，在刘朝军搬离店后应该予以退还。二、刘朝军于1999年开始向始兴县地方公路管理站承租门店，在承租期间，根据经营需要，对门店作了装修。2012年11月，还在合同承租期内，政府发出公告，计划将门店所在楼房列入三旧改造范围。现门店附近的一些楼房已经拆迁，政府对于拆迁是有出具补偿方案的。拆迁办在2013年3、4月份到了刘朝军承租的商铺进行装修损失评估。就在刘朝军等待拆迁补偿方案最后落实时，始兴县地方公路管理站非但没有履行协助刘朝军拿到应有补偿的义务，反而以合同到期为由要刘朝军腾房，这样，到正式补偿时，刘朝军拿到应有补偿的权利就转移给了始兴县地方公路管理站，作为实际投入人的刘朝军就没有办法得到应有的补偿，补偿会支付给始兴县地方公路管理站。基于政府的拆迁公告是在合同期内公布，及对于补偿的享有应该遵循谁投入谁享有的原则，门店的装修补偿应由刘朝军享有，事实上政府给予的补款偿也是给实际投入装修而遭受损失的租户方，而不是给物权的所有者，因门店附近的一些楼房已经被拆迁，已被拆迁的租户均拿到了装修补偿，其中拿到补偿的也包括了一些合同已到期的租户。因此，既然始兴县地方公路管理站现在要求终止合同，主张装修拆迁补偿的权利转移给了始兴县地方公路管理站，始兴县地方公路管理站就应该先行对刘朝军的装修损失进行补偿，刘朝军的损失主要是门店装修损失，折旧后为人民币41160元。综上，请求法院判令：1、始兴县地方公路管理站在刘朝军搬离门店后退还押金1000元；2、始兴县地方公路管理站补偿装修损失41160元给刘朝军。
原审法院认为：该案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是由于该案所涉门店房屋已列入政府三旧改造项目，始兴县地方公路管理站与刘朝军双方对未来可能有的拆迁安置补偿无法达成共识，刘朝军拒绝返还门店。庭审查明，始兴县地方公路管理站与刘朝军于2013年8月30日续签的《始兴县公路站大楼门店承租合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。对于双方的诉请，根据法律法规的规定，结合庭审查明的事实，该院作如下评判。
关于始兴县地方公路管理站要求刘朝军及时搬迁，将腾空的门店交还给始兴县地方公路管理站的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条第一款规定：租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。况且，始兴县地方公路管理站与刘朝军于2013年8月30日签定的《始兴县公路站大楼门店承租合同》第八条已明确约定“承租期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如遇政府市政建设需要对门店进行拆迁时，乙方必须无条件同意，并在甲方书面通知一个月内清场否则因此对甲方造成的一切经济损失由乙方承担，乙方按期清场后合同终止，甲方退还押金。”因此，始兴县地方公路管理站的该项请求理由正当，证据充分，该院予以支持。
关于始兴县地方公路管理站要求刘朝军赔偿占用门店的损失18015元的问题。因刘朝军拒不将门店交还给始兴县地方公路管理站的行为，已损害了始兴县地方公路管理站的合法权益，应当承担赔偿责任，但始兴县地方公路管理站未提供充分证据证明其损失情况，根据该案的实际情况，应由刘朝军赔偿始兴县地方公路管理站2014年9月30日前的损失15973.30元（自2014年3月至9月帮，按每月承租金为2281.90元计算），2014年10月1日以后的损失按每月2281.90元计至该判决确定履行之日止，始兴县地方公路管理站要求刘朝军赔偿占用门店的损失18015元（暂计算至2014年7月31日，其余按每月每平方米60元计算到归还门店日止），对超过部分该院不予支持。
关于始兴县地方公路管理站要求刘朝军支付违约金2000元的问题。刘朝军在租赁合同到期后拒不将该门店腾空给始兴县地方公路管理站，已构成违约，应按双方约定支付违约金，故该院对该诉讼请求予以支持。
关于刘朝军要求始兴县地方公路管理站退还门店押金1000元的问题。双方在租赁合同中约定，在租赁期满后押金1000元应予退还，故始兴县地方公路管理站应在刘朝军腾空该门店后将该押金退还，该院对该反诉请求予以支持。
关于刘朝军要求始兴县地方公路管理站补偿装修损失41160元的问题。虽然该门店在刘朝军承租期间列入拆迁范围，并由拆迁部门委托评估公司对房屋装修费用进行了评估，但拆迁人与被拆迁人未订立拆迁补偿安置协议，拆迁人也未将该装修费用支付给始兴县地方公路管理站，故该反诉理由不能成立，该院不予支持，刘朝军的房屋装修费用可依据双方协议和相关法律法规规定另寻其他途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年10月13日作出（2014）韶始法民一初字第378号民事判决：一、刘朝军于判决发生法律效力之日起十日内将承租位于始兴县太平镇振兴路11号（始兴公路站大楼）底层第7、8、9号门店腾空退还给始兴县地方公路管理站。二、刘朝军于判决发生法律效力之日起十日内赔偿始兴县地方公路管理站2014年9月30日前的损失15973.30元，2014年10月1日以后的损失按每月2281.90元计至判决确定履行之日止。三、刘朝军于判决发生法律效力之日起十日内支付始兴县地方公路管理站违约金2000元。四、始兴县地方公路管理站于判决发生法律效力之日起十日内退还押金1000元给刘朝军。五、驳回始兴县地方公路管理站的其他诉讼请求。六、驳回刘朝军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，反诉费427元，合计657元，由始兴县地方公路管理站负担57元，由刘朝军负担600元。
始兴县地方公路管理站不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定始兴县地方公路管理站要求刘朝军及时搬迁，将腾空的门店交还给该站的理由正当，证据充分，判决刘朝军自判决发生法律效力之日起十日内将承租位于始兴县太平镇振兴路11号（始兴县地方公路管理站大楼）底层第7、8、9号门店腾空退还给始兴县地方公路管理站，该判决事实清楚、证据充分。
二、原审判决认定事实不清，判决不公。原审判决已经认定了刘朝军在房屋租赁合同期满后，在始兴县地方公路管理站一再要求刘朝军搬迁的情况下，刘朝军拒不搬迁，已经违反了《中华人民共和国合同法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，刘朝军应当搬迁，并赔偿始兴县地方公路管理站的损失。在原审时，始兴县地方公路管理站已经向法庭提供了与争议门店同地段的其他门店的租赁合同，以该租赁合同约定的租赁价格每平方米每月70元计算始兴县地方公路管理站的损失，而且始兴县地方公路管理站在原审时，已经主动将损失的数额按照同地段的承租人胡兴群缴纳的每月每平方米60元的价格要求刘朝军赔偿。而原审法院对此不予认可，只按照始兴县地方公路管理站与刘朝军以前签订的《始兴县公路局大楼门店承租合同》约定的租金要求刘朝军赔偿。此项判决非常不公平，所带来的直接后果就是：如果签定的租赁合同约定的租金较低，到期后房东要收回房屋，承租人都可以置之不理，反正就算起诉到法院，经过一审、二审，时间又可以拖个一年，到时法院又按照原租金标准判决承租人赔偿，那承租人的目的就已经达到，而房东的合法权益得不到保障。所以，请二审法院撤销原审判决第二项，并改判刘朝军按照每月每平方60元的价格赔偿始兴县地方公路管理站的损失。
三、原审法院判决第四项是错误的判决。根据《始兴县公路局大楼门店承租合同》第三条的规定：承租金分每个月付清，每月十日前交付当月的承租金。逾期壹个月尚未付清承租金，始兴县地方公路管理站有权从承租金交付有效之日起计，以每日伍元向刘朝军追加收滞纳金。拖欠承租金和滞纳金及水电费累加达到押金数目，视违约处理。刘朝军已经占用始兴县地方公路管理站门店7个月，并拖欠7个月的占用费，按该合同约定，始兴县地方公路管理站有权在刘朝军押金中扣减滞纳金，而且，该滞纳金已经超过了约定的押金1000元，所以，刘朝军要求始兴县地方公路管理站返还1000元押金没有法律依据，原审法院判决始兴县地方公路管理站退还押金1000元给刘朝军是错误的，依法应当撤销。
据此，始兴县地方公路管理站请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项和第四项，并依法改判；2、一审、二审诉讼费由刘朝军负担。
始兴县地方公路管理站在二审中向本院提交了吕善新与刘五妹于2012年4月30日签订的《租赁合同》，证明始兴县地方公路管理站出租门店同地段的房屋租金是每月每平方米80元。刘朝军的质证意见是：对该租赁合同的真实性不予认可，该合同与本案无关，该合同涉及的房屋与本案涉及的房屋不在同一地段，且该租赁合同签订于2012年4月，不属于新证据的范畴。
刘朝军答辩称：与民事上诉状的意见一致。
刘朝军也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决刘朝军同时向始兴县地方公路管理站赔偿占用门店损失和支付2000元违约金，属于适用法律严重错误。刘朝军不能因同一违约行为重复承担双重违约责任，这与合同法的规定是相违背的。
首先，原审法院混淆了约定的违约责任与法定的违约责任。从法理上分析，违约金属于双方约定的违约责任，赔偿违约造成的损失属于法律规定的违约责任，必须明确的是，约定的违约责任和法定的违约责任不是违约人因同一种违约行为需同时承担的责任，而是两种在不同情况下分别适用的违约责任，即在当事人有约定时的情况下按约定来判定当事人的违约责任（在约定未违法的前提下），在当事人没有约定的情况下才按法定的原则去判定违约责任，“有约定从约定，没约定从法定”，这是合同法中最基本的法理。但原审法院并没有理清这个问题，而是将两者混淆在一起，既判决刘朝军按双方的约定承担违约责任，同时还判决刘朝军按法定的原则承担违约责任，而这都是基于同一个违约行为，即刘朝军未按期搬离门店的行为。原审法院的此种判法明显违反了合同法关于违约责任的基本原理，属于适用法律明确错误。
其次，原审判决违反了“损害填补原则”。我国合同法规定的违约责任的基本原则是“损害填补原则”，即违约责任在于弥补因法律所保护的权益受到侵害而遭受的损失，使权益恢复到未被侵害之前的状态。这体现在《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”之规定中。因此，除非双方另有约定，否则按法律规定违约方只需承担相当于造成的损失的违约赔偿责任。同时，法律亦对双方约定的违约赔偿责任作了限制，不能过于偏离“损害填补原则”，如当约定的违约金低于因违约造成的损失时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了当事人可以请求人民法院予以增加，但最多也是增加到违约造成的损失。而过分高于造成的损失时，还可请求人民法院予以适当减少。但本案原审既判决刘朝军支付违约金，又赔偿违约造成的损失。相当于刘朝军因未按期搬离门店这一违约行为所承担的责任是，违约金2000元加上始兴县地方公路管理站实际所受的损失，其结果是刘朝军实际承担的赔偿金高于违约所造成的损失，而始兴县地方公路管理站得到了高于所受损失的赔偿，因此，原审法院判决令刘朝军承担了惩罚性的违约责任，而这种判决与我国合同法确定的“损害填补原则”是相违背的，也不符合双方约定。按照始兴县地方公路管理站的主张和原审法院的认定，约定的违约金远低于造成的损失。始兴县地方公路管理站当然也可以请求法院对违约金的数额予以调高，但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，法院最多也只能将违约金调至造成的损失，只能判决刘朝军支付调整后的相当于损失金额的违约金，而不能判决支付调高后的相当于损失金额的违约金的同时还要支付原定的违约金。
最后，从审判实践和法学理论界的观点来看，均禁止因同一违约行为承担双重赔偿。刘朝军随便在互联网上查找了一下法院公开的生效裁判文书，类似案例非常多，均只支持了违约金的请求，驳回赔偿损失的请求。法学理论界对此也有类似的观点。
据此，刘朝军请求二审法院判令撤销原审判决第三项，驳回始兴县地方公路管理站要求刘朝军支付2000元违约金的诉讼请求
始兴县地方公路管理站答辩称：与民事上诉状一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原审判决对此定性正确，本院予以认同。原审判决作出后，双方当事人均提起上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理，对当事人上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院按每月每平方米38元判令刘朝军支付占用门店的费用是否合理；二、原审法院在处理刘朝军支付的押金时没有抵扣刘朝军占用门店应支付的占用费用是否得当；三、原审法院判决同时支持赔偿损失和违约金两项请求是否正确。
一、关于原审法院按每月每平方米38元判令刘朝军支付占用门店的费用是否合理的问题。因始兴县地方公路管理站与刘朝军签订的《始兴县公路站大楼门店承租合同》约定租金以每月每平方米38元计，即月承租金为2281.90元，且该合同约定的租赁期限已届满，故始兴县地方公路管理站书面通知刘朝军不再续签租赁合同并要求刘朝军于2014年4月1日腾空门店交还租赁门店后，刘朝军本应在规定的时间内腾空门店并交还给始兴县地方公路管理站，但由于刘朝军没有正当理由拒不按时交还门店且继续占用该门店从事经营活动，由此导致始兴县地方公路管理站无法再出租、处置该门店，并直接导致始兴县地方公路管理站无法再收取租金等方面的损失，刘朝军的行为明显侵害了始兴县地方公路管理站的财产权益，应承担赔偿始兴县地方公路管理站租金损失的民事责任。尽管始兴县地方公路管理站提供了同地段的门店租赁合同，用以证明该地段的租金标准应为每月每平方米80元，但由于该门店的经营者吕善新与刘五妹没有出庭作证，故本院对该份合同的真实性问题无法查清，且各门店的面积及经营情况等均不可能完全相同，在刘朝军不予认可该合同，始兴县地方公路管理站也未能提供充分证据证明其损失实际数额的情况下，原审法院根据其与刘朝军签订的《始兴县公路站大楼门店承租合同》约定的租金标准每月每平方米38元计算刘朝军占用门店应支付的占用费用并无不当，本院予以维持。
二、关于原审法院在处理刘朝军支付的押金时没有抵扣刘朝军占用门店应支付的占用费用是否得当的问题。本案中刘朝军占用门店产生的占用费与始兴县地方公路管理站根据合同的约定收取的押金，是始兴县地方公路管理站与刘朝军签订的《始兴县公路站大楼门店承租合同》约定的两项不同性质的费用，门店占用费是因租赁合同到期刘朝军不交还门店所产生的费用，而押金是为保证租赁合同的履行出租方要求承租方支付的履约保证金，两者的产生和支付条件均不同。故因该合同到期对该两项费用的处理，应根据租赁合同对该两项费用各自不同的约定情形作出不同的分析判断和认定，虽然原审法院在判断和认定该两项费后可以在数额上对该两项费用进行互相抵扣，但原审法院没有据此作出处理，而是将两项费用单独作出认定和处理，该处理方式并没有违反法律的规定，也不影响和损害双方的合法权益，故原审法院的该处理并无不当，本院予以维持。
三、关于原审法院判决同时支持赔偿损失和违约金两项请求是否正确的问题。根据本院审理查明的事实，本案是因租赁期限届满，始兴县地方公路管理站不再出租该门店而刘朝军又拒绝交还门店所产生的纠纷。据此，原审法院判决刘朝军支付2000元是因刘朝军拒绝按合同的约定履行交还门店义务所支付的违约金。而原审法院根据刘朝军占用门店的事实，并参照双方签订的租赁合同的约定判令刘朝军支付占用门店期间的占用费，该占用费并不是刘朝军在履行上述租赁合同过程中违约所导致的损失，而是占用门店期间产生的租金等方面的损失。违约金发生在履行合同期内，而占用费发生在合同期满后占用门店期间，两项费用产生的原因以及发生的阶段均不同，而且，法律也并没有明确禁止该两项费用不能同时予以支持，故原审法院根据刘朝军占用门店的事实，以及刘朝军没有按合同约定在期满后按时交还门店的违约行为，既判决刘朝军赔偿始兴县地方公路管理站的损失，又判决刘朝军支付违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院判决认定的事实清楚，适用法律和实体处理并无不当，本院予以维持。始兴县地方公路管理站与刘朝军的上诉主张，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由始兴县地方公路管理站负担225元，刘朝军负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年四月七日
书 记 员 丘 毅
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