上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第217号
原告汪某，女，1989年8月19日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
被告许某某，男，1970年9月23日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。
被告孙某某，女，1971年6月8日生，汉族，住同上。
被告许某，男，1995年3月6日生，汉族，住同上。
上列三被告之共同委托代理人王征，上海宝淳律师事务所律师。
原告汪某与被告许某某、孙某某、许某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年2月13日公开开庭审理。由于案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2015年5月26日第二次公开开庭审理。原告之委托代理人汤志红、龚冬兰、三被告之共同委托代理人王征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月29日，其与三被告签订了《房地产买卖合同》，约定三被告将其所有的位于嘉定区叶城路XXX弄XXX号XXX、XXX室转让给原告，房屋价款为270万元整，原告应于2011年7月31日前支付160万元，余款110万元于领取产证当日一次性付清，原告同意三被告继续居住于上述房屋内两年，每年租金5万元。上述合同签订后，原告及母亲佘某某向被告支付了上述两套房屋的绝大部分房款，同时按照合同约定自2011年5月起至2013年9月间将房屋出租给三被告使用。2013年10月，三被告将上述房屋交付原告，由原告入住该房屋至今。但原告却在此后发现三被告居然在2013年6月至8月间，将上述两套房屋对外进行抵押借款，抵押金额高达300多万元。之后，考虑到种种因素，原告及母亲佘某某与被告商量，将上述两套房屋中的202室转卖给佘某某。被告对此表示同意，并于2014年12月13日书面进行了确认。之后，原告与佘某某多次与被告协商，要求其尽快涤除上述房屋上的抵押，并协助原告办理房屋过户手续，但三被告却始终以种种理由拖延。故原告起诉要求三被告协助原告办理坐落于嘉定区叶城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告名下。
被告辩称，房屋买卖属实，当时被告在外地开厂经营急需资金，故将房屋转让给原告以获取资金。但合同签订后原告并未按照合同约定支付房款，被告实际只收到约定房款的三分之一共计944，800元。由于原告不履行付款义务，被告无奈只得将房屋对外抵押，融资300多万元。之后原告找到被告要求涤除抵押，并表示愿意继续给付100万元，在此情况下被告出具了收条，但之后原告实际并未给付该款项。对于原告所称借款，被告已大部分还清，因此不存在用借款抵充房款。综上，原告违约导致双方合同未能按约履行，直至现在无法继续履行，现被告愿意返还已付购房款944，800元，解除双方间房屋买卖合同。
经审理查明，2011年4月29日，三被告作为合同甲方、原告作为合同乙方签订一份《房地产买卖合同》，双方约定甲方将其位于嘉定区叶城路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（含装潢）以总价270万元转让给乙方，乙方应于2011年4月30日前支付40万元作为定金，待支付尾款时作抵房款，并依次应于同年5月31日、6月31日、7月31日前各支付40万元，余款110万元原告应于房产过户、领取房产证当日一次性付清。此外上述合同第四条还约定，乙方同意甲方继续居住上述房产，期限两年，每年租金5万元，先付后用，从过户之日起算。上述合同签订后，2011年4月30日、6月1日、7月13日、7月18日，原告母亲佘某某分别向被告支付了购房定金40万元、房款394，800元、5万元、10万元，合计944，800元。2013年10月，被告向原告交付了房屋。2013年12月27日，被告许某某向佘某某出具了944，800元房款收据。2014年12月13日，许某某又出具一份收款收据，称已收到两笔购房款，是佘某某代原告支付，总计188.6万元。被告许某某同时在该收款收据下方备注：关于爱里舍两套房屋201、202，201买方汪某，202买方佘某某。2014年12月15日，汪某、佘某某出具情况说明，对上述变更予以确认。
另查明，2012年3月16日，涉案201、202室上设立了案外人中国民生银行股份有限公司上海分行的最高债权限额为182万元的抵押登记，该登记于2013年6月20日注销。2012年6月6日、7月1日，上述房屋之上又设立了案外人黄月珍、黄振浩债权金额分别为60万、100万元的抵押登记，该两项登记分别于2012年6月29日、2013年5月9日被注销。2013年7月1日，上述房屋上设立了案外人招商银行股份有限公司上海分行的最高债权限额175万元的抵押登记。此后在2013年8月15日和8月28日，上述房屋之上又设立了案外人瞿汉清、黄振浩债权金额分别为40万元、95万元的抵押登记。2014年2月19日，涉案201、202室因被告许某某、孙某某与案外人赵某某、陆某某间民间借贷纠纷被我院查封。2014年12月23日上述房屋又被浦东新区人民法院轮候查封。
又查明，原告起诉后，被告至涉案房屋处主张居住权。经新成路街道人民调解委员会调解，佘某某与许某某达成协议：佘某某一次性支付许某某房租补偿10，000元（其中5，000元抵充未付清的房款），双方履行完协议后，就房屋居住权不再有任何纠纷，房屋买卖一事等法院判决生效后再议。此后，佘某某向被告许某某支付了10，000元。
审理中：
一、原、被告就2014年12月13日许某某出具的总金额188.6万元的收款收据存有争议，原告陈述其中94.48万元即2013年12月27日许某某出具的收条所载款项，另外94.12万元系双方用部分借款抵充房款。被告对此坚持其辩称意见，并称借款已经归还。针对该争议，双方分别举证，原告提供以下证据：
1、2011年1月1日被告许某某、孙某某向原告母亲佘某某出具的60万元的借条，约定月利息2%，借款期限两年，两年利息14.4万元；
2、2014年3月13日许某某向佘某某出具的4万元的借条，借款期限1个月，到2014年4月13日止；
3、支票一张，出票日期为2014年4月13日，金额为5万元，原告称用于归还上述第2项借款及现金借款1万元；
4、2014年5月14日许某某向佘某某出具的18.2万元的借条，称为之前借款30万元剩余18.2万元未归还；
5、支票6张，出票日期、出票人和金额依次为上海三屹健康咨询有限公司（许某某）6万元、2013年2月14日上海彤欣贸易有限公司（徐某某）2万元、2013年2月28日上海彤欣贸易有限公司（徐某某）10万元、2014年5月15日上海三屹健康咨询有限公司（许某某）5.5万元、2013年4月19日上海嘉双电线电缆有限公司（顾某某）2万元、2012年11月23日上海彤欣贸易有限公司（徐某某）4万元；
6、2014年5月23日许某某向佘某某出具的8万元借条，借款期限两个月；
7、2009年、2010年佘某某银行取款凭单以及交易明细，总计取款100万元左右；
8、2012年至2014年间佘某某银行取款凭单10张，总计取款50万元左右；
原告提供以上证据用以证明被告从2011年至2013年间陆续向原告母亲佘某某借款155.9万元，仅用其中94.12万元抵充了房款。
被告对于借条、支票等无异议，但陈述很多借款实际发生在2008年至2011年期间，由于未偿还，故在2011年之后又重新出具借条，存在重复计算，被告可以确认的是欠佘某某60万元的投资回报款和32万元的借款。对此，被告提供以下证据：
1、农业银行明细对账单，证明其已向佘某某还款66.66万元；
2、农商银行对账单，证明通过许某某的公司上海涛涛包装材料有限公司向佘某某还款87，640元，被告另陈述通过孙某某账户还款4万元，加上上述第1项，合计已偿还借款794，240元。
原告对被告证据1中的8.4万元款项表示没有收到，其他款项原告认为系双方之间其他借款往来及信用卡套现，并提供信用卡对账单、入账明细等证据证明原、被告除上述原告证据1-8之外另存在181.6万元的往来款；此外原告对于农商行转账明细无法确认，即便真实也是对信用卡套现的还款。被告认为181.6万元中包含了借款利息，且双方并未就借款抵充房款达成合意。
二、由于涉案房屋存在三项抵押且已被查封，故本院向原告释明。原告明确要求继续履行，并认为根据原告母亲及被告间借款情况，被告尚欠原告房租10万元并欠原告母亲借款本金及利息155.9万元，以及通过街道协调支付的5，000元，故原告已全额支付房款。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、房地产登记簿、借条及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告房款支付情况，特别是2014年12月13日金额为188.6万的收款收据是否可以全部被认定为房款；二、被告要求解除与原告间房屋买卖合同有无依据；三、原告要求继续履行办理过户是否可以支持。
对于第一个争议焦点，根据原告举证，双方间金钱往来近数百万元，被告虽认为借条有重复，但并未就此举证，而被告举证的还款近80万元，且其中部分还款还未能得以有效证明，故对被告所作其与原告间不存在大额欠款故不存在以借款抵充房款的基础这一辩称意见本院不予采信。按照被告的陈述，其出具该借条是因原告同意给被告100万元用以涤除抵押，但该收条金额总额188.6万元，去掉双方确认的已付房款后为94.12万元，上述两项数额均与被告陈述的100万元不一致，故对被告该项意见，本院亦不予采信。现原告提交的收款收据明确载明被告已收取原告房款188.6万元，且原、被告间确实存在大额借款，原告所作被告以借款冲抵房款的陈述具有合理性，故本院对原告该份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。对于原告陈述被告所欠其余借款也应用以冲抵房款的意见，由于并无被告确认，故本院对原告该项意见不予采纳。至于房屋租金，被告同样不予确认冲抵，原告可另行主张。而经街道调解达成的协议后原告支付款项中的5，000元，双方一致确认作为房款，综上，本院确认原告已支付两套房屋的房款总额为1，891，000元。
对于第二个争议焦点，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。该合同签订后，原告虽未完全按照约定支付房款，截止至2011年7月31日共支付房款944，800元，而非约定的160万元，但被告对此并未提出异议，而是选择继续履行，并于2013年10月向原告交付了房屋。此后2014年12月13日，被告许某某又出具收款收据确认总计收取原告房款188.6万元。被告并未举证其在该日前曾就原告逾期支付房款发出过解除通知，而至该日，原告支付房款已超过合同约定标准，姑且不论2012年至2014年期间被告三次在涉案房屋上设置抵押原告是否可以行使不安抗辩，因为即便被告具有单方解除权，至此也已丧失。综上，被告不具有单方解除权，故对其要求解除房屋买卖合同的意见本院不予采纳。
对于第三个争议焦点，根据上述第一、第二点分析意见，原、被告间房屋买卖合同合法有效，原告已支付房款1，891，000元，被告也已向原告交付了房屋，按照约定被告应当配合原告办理房屋过户手续，而原告则应当于房产过户、领取房产证当日一次性付清剩余房款。但涉案房屋之上目前存在三个抵押登记，并于2014年2月19日被我院查封，依照法律规定，被查封的房屋不能转让，故原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项之规定，判决如下：
驳回原告汪某的全部诉讼请求。
本案受理费80元，由原告汪某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 邓 珍
人民陪审员 陈玉明
二〇一五年八月十二日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
……；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
……。