广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初8934号原告：许少容，女，1952年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区,原告：梁彦聪，男，1984年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上列两原告的共同委托诉讼代理人：孔丽诗，广东德纵律师事务所律师。原告：梁妍珊，女，1979年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：萧艳芳，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。被告：谢福泉，男，1967年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：邓国权，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。原告梁汉民与被告谢福泉租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，梁汉民于2016年10月17日死亡，本院依法通知梁汉民的法定继承人许少容、梁彦聪、梁妍珊作为原告参加本案诉讼，经审理后作出（2016）粤0605民初16535号民事判决。原、被告均不服判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终3214号民事裁定，裁定撤销一审判决，将本案发回重审。2017年6月15日，本院立案重审，另行组成合议庭于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告许少容及原告许少容、梁彦聪的共同委托诉讼代理人孔丽诗，原告梁妍珊及其委托诉讼代理人谭丽明，被告谢福泉及其委托诉讼代理人邓国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除《厂房租赁合同》；2.被告立即交还涉案厂房;3.被告向原告支付2014年11月至2016年10月期间的租金差额179920元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起算至被告支付完毕所有款项之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：梁汉民与被告于2010年6月5日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租位于佛山市南海区××的厂房约6000平方米，租赁期从2010年7月1日至2026年6月31日，每月5日前收当月租金，第1-3年租金为38000元/月，每三年递增10%，乙方违约，另一方有权提前终止合同，并要求违约方赔偿因此而造成的经济损失。合同签订后，梁汉民如约向被告交付厂房，但被告从2013年7月起就没有按照合同约定的租金标准向原告支付租金，经原告方多次催收租金差额，被告仍按35000元/月标准向原告方支付租金，被告的行为严重损害了原告方的合法权益。被告辩称，1.三原告不是本案适格诉讼主体。没有证据证明梁汉民的法定继承人有且只有许少容、梁妍姗和梁彦聪三人，亲属关系证明应当以公证机关出具的公证证明文书为准。即使许少容、梁妍姗和梁彦聪是梁汉民的法定继承人也不必然享有《厂房租赁合同》的继承权，而且梁汉民是基于与南海区××经济合作社签订的土地租赁合同继而享有该涉案土地的权益。因梁汉民不是涉案土地的使用权人，也就不是物权的所有权人，根据继承法的相关规定，涉案土地的权益并不属于遗产的继承范围，三原告并不必然获得涉案租赁物的权益。另外，根据合同相对性原则，若合同一方当事人死亡的，应视为合同自然终止。在没有证据证明许少容、梁妍姗和梁彦聪与村里达成继续租赁的情况下，三原告并不必然承接原土地租赁合同中的权利义务；2.涉讼厂房由被告整体承租，被告从未拖欠原告的租金，一直恪守信用，按时足额支付租金。租金标准为每月35000元，不递增，直至2026年6月30日。在合同履行过程中，梁汉民与被告协商一致，于2011年12月开始每月租金35000元，被告一直是按该标准向梁汉民交租，梁汉民生前也从未提出过异议，并出具收据给被告。根据合同法第二十二条的规定，在长达五年的时间里，梁汉民与被告已以实际行动作出了承诺，证明双方已就变更合同约定的租金标准达成一致协议并实际履行；3.被告对梁汉民诉状的签名进行了笔迹鉴定，鉴定结论为并非梁汉民本人签署，即梁汉民没有对被告提起诉讼。对于当事人没有行使诉讼权利起诉的案件，法院依法不应主动介入处理双方民事关系中，故应驳回原告的起诉。4.涉讼厂房已办理规划报建手续，因此，涉讼合同不存在无效情形。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的家庭情况证明、常住人口登记表，为原告所在社区居民委员会出具，原告出示的常住人口登记卡即户口本为公安机关核发，被告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的手机短信，未显示已有效送达予被告，本院不予采信；3.被告出示的账户明细查询，因原、被告均确认被告自2011年12月开始以转账方式支付租金、梁汉民出具收据给被告，该证据与原告无异议的收据相印证，本院对其真实性予以确认；4.被告出示的委托书、租铺协议，没有原件，且未能显示与本案存在关联，本院不予审查；5.被告出示的广东通济司法鉴定中心文书司法鉴定意见书，系被告单方委托鉴定，且原告许少容、梁彦聪不予确认，本院不予采信。本院经审查认定事实如下：1997年9月26日，梁汉民（乙方）与南海市××经济合作社（甲方）签订《土地有偿使用承包合同》，甲方把自有一整块土地（南国土政（1993）522号、149米×48.5米）折合10.84亩，出租给乙方使用，租期为46年，从1997年9月21日起至2043年9月20日。等等。2010年6月5日，梁汉民（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××的厂房约6000平方米出租给乙方；租赁期限自2010年7月1日至2026年6月31日止；第1-3年租金38000元/月，每三年递增10%，租金按月支付，每月5号前支付当月租金，甲方收到每月租金时，开具给乙方的发票金额为18168元；甲方出租的场地，不另收管理费。等等。2012年8月2日至2016年1月4日期间，梁汉民收取被告租金后即向被告出具收据，收据内容“谢福泉某年某月厂房租金35000元的大小写金额”为手写部分。诉讼中，原告确认收据中的手写内容及签名均为梁汉民所写。2016年10月17日，梁汉民死亡。许少容、梁妍姗和梁彦聪分别是梁汉民的妻子、女儿和儿子。梁汉民的父母均先于梁汉民去世。另查明，2001年4月20日，南海市规划局同意××委会申报的梁汉民厂区办公楼工程（建设地点：××段），层数为二层，建筑面积为723平方米。2001年8月29日，该工程取得建筑工程施工许可证。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物包括两层办公楼、一层厂房，办公楼一层为8间商铺；原、被告均确认被告于2010年一次性支付400000元予梁汉民用于安装变压器，梁汉民出具证明将该款用于抵扣2011年2月至11月的租金，2011年12月开始被告以转账方式支付租金，梁汉民再出具收据给被告。原告许少容、梁彦聪主张被告支付租金至2016年10月，被告从2011年年底起每月支付租金35000元，被告则认为其支付租金至2016年12月，其从2011年11月开始每月支付租金35000元。本院认为，关于三原告诉讼主体资格问题，涉讼合同为梁汉民与被告签订，梁汉民于本案立案后死亡。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，在诉讼中，一方当事人死亡，人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。根据本案证据材料显示，梁汉民的法定继承人为三原告。梁汉民现已死亡，三原告作为梁汉民的继承人可依法主张梁汉民享有的合同权利，并承担相应的义务。综上，三原告为适格的原告。被告的相关抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告许少容、梁彦聪申请调取梁汉民的指模、签名样本并对《民事起诉状》中梁汉民的签名及指模进行鉴定，没有必要，本院不予准许。本案为租赁合同纠纷。涉讼租赁物中的办公楼已办理规划报建手续，合法适租，涉讼合同中有关该部分租赁的内容为原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；除此之外的租赁物未办理合法规划、报建手续，涉讼合同中相应租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始无效，原告请求解除涉讼合同中除办公楼之外的租赁物相应的租赁内容，本院不予支持。考虑到涉讼合同约定的租金为整体租金，被告为整体承租办公楼及其他租赁物，涉讼合同中的有效内容宜解除。涉讼合同部分无效，因合同取得财产应当予以返还，涉讼合同有效部分亦解除，原告请求被告返还涉讼合同项下的租赁物，本院予以支持。关于2014年11月至2016年10月期间的租金（使用费）差额问题，本院具体分析如下：根据原、被告在庭审中确认的事实可知，被告支付了2011年2月至11月的租金（使用费）各40000元，被告从2011年12月开始按35000元/月支付，并由梁汉民书写收据予被告，梁汉民与被告在长达几年的时间内均以该标准收交租金（使用费），梁汉民对收取的租金（使用费）数额是清楚的，但梁汉民并未提出异议，足以证明双方在履行合同过程中就租金（使用费）标准达成了新的合意，即按每月35000元计付。现原告请求被告按涉讼合同约定的租金标准支付2014年11月至2016年10月的租金（使用费）差额179920元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，判决如下：一、解除梁汉民与被告谢福泉于2010年6月5日签订的《厂房租赁合同》中有关办公楼租赁的内容；二、被告谢福泉应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还与梁汉民于2010年6月5日签订的《厂房租赁合同》项下的位于佛山市南海区××的租赁物予原告许少容、梁妍姗和梁彦聪；三、驳回原告许少容、梁妍姗和梁彦聪其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费为3898.4元、财产保全费为1387.2元，合共5285.6元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  林 巧二〇一七年九月四日书 记 员  林浩成