浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第874号
原告侯小平。
委托代理人梁天，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人李柏。
被告包进绍。
被告林碎局。
第三人陆信安。
原告侯小平为与被告包进绍、林碎局及第三人陆信安房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院起诉，本院受理后，依法由�理审判员单婧婧独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告侯小平的委托代理人梁天、李柏，被告林碎局到庭参加诉讼。被告包进绍、第三人陆信安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告侯小平诉称，2013年9月12日，原告与两被告签订房屋租赁合同1份，约定两被告将位于杭州市江干区九堡镇左邻右舍10幢1单元1301室租赁给原告，租赁期限自2013年9月15日至2015年9月14日止，原告缴纳了租赁保证金2000元，并缴纳了租赁期内的全部租金。在租赁期限内，原告一直按照租赁合同的约定使用房屋，按时支付水、电、煤气、物业费等各项费用。2015年4月初，被告林碎局通知原告该房屋将要出卖给第三人，并与原告及第三人协商将房屋租赁合同中出租方的权利义务让与给第三人，由原告与第三人继续履行房屋租赁合同，原告�第三人为此签订租赁合同1份。2015年4月11日，被告林碎局又要求原告拆除对房屋所做的装修后，腾空将房屋交还给被告林碎局。原告认为租赁期限未到，根据“买卖不破租赁”的原则，原告有权继续租赁案涉房屋。但被告林碎局随后采取拆除房屋内水表、更换门锁等方式迫使原告退还房屋。2015年4月30日，被告林碎局带人对房屋内原告所做装修进行了破坏性拆除，使原告无法继续租用该房屋，第三人也因未收到剩余租赁期内的租金而与原告解除了租赁合同。被告林碎局的行为损害了原告的合法权益，故请求：1、判令原告与两被告于2013年9月12日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日解除；2、判令两被告退还原告已支付的房屋租金13500元并退还租赁保证金2000元；3、判令两被告向原告支付违约金2000元；4、判令两被告赔偿原告经济损失10000元；5、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告林碎局辩称，一、对于原告与两被告于2013年9月12日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日解除无异议。二、房屋租金是2200元每月，林碎局愿意退还原告剩余租期4个半月的租金。三、原告将案涉房屋装修后进行转租，且次承租人有多人，原告的行为系群租，是原告违约在先，故原告的违约金主张及经济损失不应得到支持，租赁保证金也不应退还。
被告包进绍、第三人陆信安未到庭，也未作答辩。
原告侯小平为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原告与两被告签订房屋租赁合同的事实；
2、房屋租赁合同1份，拟证明原告与第三人签订房屋租赁合同，约定由第三人受让出租方的权利义务；
3、解除合同协议1份，拟证明两被告未依约向第三人转付剩余房租，原告与第三人协议解除租赁合同的事实；
4、支付宝付款凭证3份，拟证明原告向两被告指定银行帐户支付2014年9月15日-2015年9月14日房屋租金的事实；
5、光盘1张，拟证明被告拆除原告对租赁房屋所做装修的事实；
6、短信1条，拟证明被告准备对租赁房屋装修进行拆除的事实；
7、收据3份，拟证明被告对租赁房屋的破坏给原告造成的经济损失；
8、租房合同、身份证复印件各5份，拟证明原告将案涉租赁房屋转租给案外人并获取租金收益的事实；
9、退租协议5份，拟证明被告拆除房屋装修导致原告与案外人解除租房合同而支付违约金的事实；
10、装修设计合同、装修清单各1份，拟证明原告为装修案涉房屋所支付的费用情况；
11、短信3条，拟证明原告通过向被告发出短信，解除房屋租赁合同的事实；
12、收款收据3份，拟证明原告已超额支付物业费的事实。
上述证据经庭审质证，被告林碎局对证据1、2、5、6、8、9的真实性无异议，本院予以确认。被告林碎局对证据3有异议，本院认为，证据3中所反映的内容与本案查明的事实相符，本院对证据3的真实性予以确认。被告对证据4的真实性无异议，表示确实收到该三笔款项，本院对证据4的真实性予以确认。被告林碎局对证据7有异议，本院认为证据7仅系收款收据，并非正规发票，且交款一栏为空白，无法证明收款收据中的款项系原告支出，故本院对证据7不予确认。被告林碎局对证据10有异议，本院认为，证据10无法证明原告欲证明的事实，本院不予确认。被告林碎局对证据11表示没有收到，本院认为，证据11中显示短信接受方的手机号码系被告林碎局，最早的接受时间为2015年5月1日，且其在庭审中亦表示对于原告与两被告于2013年9月12日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日解除无异议，故本院认为证据11能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。被告对证据12的真实性无异议，本院认为，证据12与本案争议缺乏直接关联，本院仅对真实性予以确认。
被告林碎局为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、电费帐单1份，拟证明原告在租赁期间欠缴电费的事实；
2、收款收据2份、交易明细2份，拟证明原告未缴纳租赁期间的垃圾清理费、物业费，该费用由被告林碎局缴纳的事实；
3、光盘、文字整理稿1组，拟证明被告林碎局提前两个月通知原告搬离房屋，原告当时表示同意并愿意放弃押金；
4、照片、短信1组，拟证明原告在租赁期间存在群租行为；
5、杜石磊证人证言，拟证明原告存在群租的行为。
上述证据经庭审质证，原告对证据1、2的真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为证据1、2与本案争议缺乏直接关联，本院仅对真实性予以确认。原告对证据3光盘中的录音内容无异议，对文字整理稿认为没有按照�音的原话记录，本院认为证据3中光盘的真实性可予确认，文字整理稿未进行原话记录，本院不予确认。原告对证据4无异议，本院予以确认。原告对证据5有异议，本院认为，证据5能证明被告林碎局欲证明的事实，本院予以确认。
被告包进绍、第三人陆信安未提交证据，也未到庭质证。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2013年9月12日，被告包进绍、林碎局作为甲方与乙方原告侯小平签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方自愿将其拥有的座落在杭州市江干区左邻右舍10幢1单元1301室房屋出租给乙方使用，租赁期自2013年9月15日至2015年9月14日止。房屋第一年租金为每月2000元，第二年租金为每月2200元。甲方收取乙方租房保证金2000元。乙方保证所租赁的房屋仅作为住宅使用。租赁期内，乙方为事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门�准，不得擅自装修或改变房屋的使用性质。租赁期内，甲方如需转让或抵押该房屋，应提前30天通知乙方。租赁期内，乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，甲方有权终止本合同，收回房屋。租赁期内，甲方无正当理由，要求提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金2000元。等等。
上述协议签订后，原告向被告林碎局缴纳了押金2000元，案涉房屋实际交付给原告使用。原告向被告林碎局缴纳了2013年9月15日至2014年9月14日期间的租金24000元及2014年9月15日至2015年9月14日期间的租金32400元。
另查明，原告在承租了案涉房屋之后对房屋进行了装修，将案涉房屋分割成6间并对外转租，收取租金。
再查明，被告林碎局在租赁期间将案涉房屋出售给第三人陆信安，原告于2015年4月30日搬离案涉房屋，目前该房屋由第三人陆信安实际占有使用。
本院认为，原、被告双方于2013年9月12日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告主张的确认《房屋租赁合同》解除一项。本案中原告已于2015年4月30日搬离案涉房屋，且目前案涉房屋也已由第三人陆信安实际占有使用，原、被告之间的《房屋租赁合同》事实上已无法继续履行，在此情况下原告于2015年5月1日通知被告林碎局解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告林碎局对此亦无异议，故本院确认原、被告双方于2013年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月1日解除。
关于原告主张的退还租金及租房保证金一项。因原告已向被告林碎局全额支付了2013年9月15日至2015年9月14日期间的租金，现原告于2015年4月30日搬离案涉房屋，双方的《房屋租赁合同》也于2015年5月1日解除，被告林碎局理应退还原告剩余租赁期2015年5月1日至2015年9月14日期间的租金及租房保证金2000元。关于月租金标准，被告林碎局辩称为2200元每月，对此本院认为，《房屋租赁合同》虽约定2014年9月15日至2015年9月14日期间的租金标准为2200元每月，但原告实际按2700元每月支付，被告林碎局也已收到原告支付的租金，故本院对被告林碎局的该项辩称不予采信，2014年9月15日至2015年9月14日期间的月租金标准应为2700元每月。经计算，被告林碎局应退还原告租金12060元（2700×4+2700÷30×14）。故对于原告要求被告退还租金及租房保证金的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。
关于原告主张的违约金一项。本案中，《房屋租赁合同》第十五条约定，乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，甲方有权终止合同。本案中，《房屋租赁合同》约定原告租赁案涉房屋用途为住宅，但原告擅自将案涉房屋分割成间进行转租并收取租金，该行为未事先征得被告同意，已构成违约，被告�可就此解除双方之间的《房屋租赁合同》。其次，被告林碎局虽在租赁期内将案涉房屋出售给第三人陆信安，但从被告林碎局提交的录音资料中可以反映，其已提前30天通知原告搬离，故本案中被告未有违约行为，原告要求被告支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的经济损失一项。原告在审理中明确为寻租期损失、原告转租本应获得的租金收益以及原告支付给次承租人的违约金损失、被告拆除原告安装的水表、电力开关后原告重新安装产生的费用。本院认为，本案中原告擅自将案涉房屋分割成间并转租，系构成违约，擅自安装水表、电力开关更是存在严重安全隐患，在此情况下原告要求被告承担上述损失无事实与法律依据，本院不予支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告侯小平与被告包进绍、林碎局于2013年9月12日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日解除。
二、被告林碎局退还原告侯小平2015年5月1日至2015年9月14日期间租金人民币12060元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告林碎局退还原告侯小平租房保证金人民币2000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告侯小平的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币244元，由原告侯小平负担人民币168元，由被告林碎局负担人民币76元。被告林碎局负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币488元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 单婧婧
二〇一五年八月三日
书 记 员 蒋敏芝