广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1121民初677号原告：贺州市润福商业经营管理有限公司，住所地昭平县昭平镇东宁中路19号。组织机构代码：91451121MA5KC3RG06。法定代表人：邱德，执行懂事。委托诉讼代理人：邱秋华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黎焕强，广西众望律师事务所律师。被告：肖伯顺，男，汉族，1978年11月9日出生，住湖南省城步苗族自治县。原告贺州市润福商业经营管理有限公司（以下简称润福商业管理公司）与被告肖伯顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告润福商业管理公司的委托诉讼代理人黎焕强到庭参加诉讼，被告肖伯顺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润福商业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2016年9月6日签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》；2.判令被告向原告支付36000元解除合同违约金；3.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金、运营管理费、广告宣传费用等14020元，并按合同约定承担逾期违约金直至清偿之日止；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月6日，原、被告分别签订了《商铺租赁合同》、《广告宣传合同》，双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目一层1F-037号商铺，租期为两年，即从2016年10月1日起至2018年9月30日止；同时双方就各自的权利、义务及违约责任等条款进行了约定。自2017年5月份起，被告就没有按照双方的约定向原告支付租金、运营管理费、广告费等各项费用。2017年6月底，被告已自行撤离原商铺，退出经营。经原告多次向被告追索，被告至今尚未清偿拖欠的各项费用。原告认为，被告的违约行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。为此，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.商铺租赁合同；2.广告宣传合同；证据1、2证明双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目壹层1F-037号商铺，租期为两年，即从2016年10月1日至2018年9月30日止，同时双方就各自的权利、义务及违约责任等条款进行了约定；3.收据（20张），证明①被告向原告支付了12000元的履约保证金；②被告已向原告支付了2016年10月1日至2017年4月30期间的部分商铺租金、营运管理费、广告费。被告肖伯顺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证的权力。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原、被告分别签订了《商铺租赁合同》、《广告宣传合同》，双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目一层1F-037号商铺，租期为两年，即从2016年10月1日起至2018年9月30日止；每月租金等费用为6960元（其中租金3056元/月、运营管理费960元/月、广告宣传费用2944元/月）；租金的交付方式为每月15日前交付下一个月的租金。合同约定被告需支付12000元的履约保证金，如被告违约解除合同时原告可以没收该保证金。关于违约责任的约定,合同第13.1条约定：租赁期内任何一方无法按约定履行合同导致另一方依法解除合同的，另一方有权要求违约方支付与履约保证金等额的违约金，如违约金不足以弥补损失，违约方还应赔偿相应损失；第13.2条：凡乙方向甲方支付应交各种费用，每延迟一日，应向甲方支付未付费用总额1%的违约金；延迟支付超过15日的，甲方有权停止供应水电，由此造成的损失由乙方自行负责；延迟支付超过30日的，甲方有权解除本合同，此种情况乙方须按履约保证金的三倍的数额向甲方支付解除合同违约金，同时乙方已经缴纳的租金、履约保证金、装修保证金等均不予退还。2017年5月、6月的租金等费用合计13920元，加上之前拖欠100元，合计14020元，被告就没有按照双方的约定向原告支付。2017年6月底，被告已自行撤离原商铺，退出经营。经原告多次向被告追索，被告至今尚未清偿拖欠的各项费用。原告认为，被告的违约行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。2017年7月3日，原告向人民法院提起诉讼，提出前述请求。本院认为，一、关于原告主张解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，原告与被告签订的商铺租赁合同明确约定逾期交付租金达一个月后，原告有权主张解除合同，被告拖欠租金的行为违反了法律规定和合同约定。综上，原告主张解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张支付拖欠的租金等费用14020元并支付拖欠租金违约金问题。本案中，首先，被告拖欠租金事实清楚，证据充分，原告主张被告支付拖欠的租金14020元，本院予以支持。其次，原、被告签订的合同约定：凡乙方向甲方支付应交各种费用（含应交的租金、商业管理费以及违约罚金、甲方或公司垫付的有关费用等），每延迟一日，应向甲方支付未付费用总额1%的违约金。被告在合同承租期内的2017年5月、6月拖欠租金，事实清楚，其行为已构成违约。但是原告已经主张解除合同的违约金条款，再行主张逾期付租金违约条款应提供证据证实其损失额超过解除合同违约金数额，综上，原告主张被告支付拖欠租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告主张要求被告支付36000元解除合同违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》是双方当事人真实意思表示，应受法律保护。现被告存在未按合同约定的时间支付租金的违约情形，导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的合同第十三条明确关于违约责任的约定，但是出现两种不同数额违约金约定，一种是与履约保证金（12000元）等额的违约金，另一种是与三倍履约保证金（36000元）等额的违约金。《合同法》规定的违约金以违约行为给守约方造成的违约损失为基础，侧重赔偿性，同时具有惩罚性。结合本案具体情况，首先，造成合同解除的原因是被告违约在先，过错在被告。其次，合同明确约定了被告违约需支付一定数额的违约金。再次，本院也应考虑原告的预期利益及公平原则。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告搬离后，原告应及时采取了措施，防止损失继续扩大。综上，本院结合本案综合因素，适用合同约定与履约保证金等额即12000元的违约金。该违约金数额对于原告方达到填补损失并惩罚被告方的目的，对原告主张被告支付解除合同违约金36000元诉讼请求，本院不予支持，依法支持被告向原告支付违约金12000元。关于合同约定的履约保证金如何处理问题。原告认为根据合同约定被告违约时可以没收；被告认为该约定条款无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，首先，原、被告双方合同约定的履约保证金并不具备定金性质，虽然合同中约定被告违约时可以没收该履约保证金，但该约定不符合法律规定。其次，原告已经主张解除合同违约金请求，而同时又没收被告缴纳的履约保证金，与本案因被告违约解除合同造成的损失不符，原告也没有提供证据证实其损失超过履约保证金的额度。综上分析，原告没收被告缴纳的履约保证金没有法律和事实依据，原告应退还预收的履约保证金12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告贺州市润福商业经营管理有限公司与被告肖伯顺于2016年9月6日签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》；二、被告肖伯顺支付原告贺州市润福商业经营管理有限公司拖欠租金14020元；三、被告肖伯顺支付原告贺州市润福商业经营管理有限公司解除合同违约金12000元（因原告贺州市润福商业经营管理有限公司需退还被告肖伯顺履约保证金12000元，两者相抵，被告肖伯顺无需再另行支付）；四、驳回原告贺州市润福商业经营管理有限公司其他的诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告贺州市润福商业经营管理有限公司负担280元，被告肖伯顺负担245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  叶昌谋二〇一七年九月二十日书记员  胡国盛