北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第09684号
原告吴小云，女，1955年1月26日出生，公民身份号码×××。
委托代理人王颖，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。
被告中服东外置业有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人张春英，女，1963年10月25日出生。
委托代理人韦全忠，北京市长安律师事务所律师。
原告吴小云（以下简称原告）与被告中服东外置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王颖、王玉臣、被告的委托代理人张春英、韦全忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年开始，被告通过各种途径宣传其开发的“奥加国际公寓”（坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号）项目，经过了解，原告购买了被告所有的“奥加国际公寓”966号房屋，但在双方签订合同时，被告不仅要求原告签订房屋买卖合同，还要求原告签订装修补偿协议，并将原告实际支付的全部购房款分别作价为房款和装修款两部分。原告支付完全部购房款后，被告向原告出具发票，原告发现被告出具的发票中登记的房屋交易的金额与双方真实的房屋交易价款不一致，而是将全部的购房款分为了房款和装修款两张发票，且房款和装修款的数额与双方协议中所签订的数额亦不一致。原告认为，被告不仅在与原告签订合同时，为了规避税款，故意做低房价，将原本的交易价格拆分成房款和装修款，在为原告出具发票时也未按真实交易价格出具发票，严重侵害了原告的合法权益。现原告要求被告依据房屋的真实交易价格为原告出具购房发票。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。本案表面是开发票的问题，实际上是涉及两个大问题：1、变更了双方的装修补偿协议，这里面有对装修款约定，之前的判决实际上变更了双方的合同内容。2、涉及到税收调整，涉及到原来企业的装修发票作废以及退税问题，新开票涉及到企业土地增值税和附加费的问题。另外，根据合同法及民法通则规定，对于合同撤销权、变更权的法律规定，有1年的除斥期间，该期间早已过期。关于税收调整，双方签订买卖合同，房屋交付和办理房产证及开具发票，之前都没有纠纷，双方也没有争议。开发票争议的缘由，是24个业主想再次将房屋卖出去，涉及个人所得税问题。如果被告没开票，被告应该开，但开发票应该是税务机关的问题。
经审理查明：2010年3月11日，原告、吴梅子、吴芷瑶（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《房屋买卖合同》，双方约定，由购房人购买朝阳区XXX层904号（以下简称904号）房屋，房屋规划用途为综合。房屋总价款为1573275元。
在合同附件二《装修补偿协议》中，双方约定，被告为购房人进行居室的装修及装潢工作，装修地点为904号房间，建筑面积95.35㎡，装修补偿款876240元。
在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域：大堂：地面与墙面：天然石材；顶面：艺术造型吊顶；电梯间：地面与墙面：天然石材；顶面：石膏板艺术造型吊顶；楼层走廊：地面：高档地砖；墙面：高档阻燃壁纸；顶面：石膏板吊顶，环保乳胶漆。
2010年3月11日，原告、吴梅子、吴芷瑶与被告签订《购房协议》，双方约定，购房人应向被告支付房价款1573275元，装修补偿款876240元，二者不可分割，实际购房人应向被告支付该房屋总房价款为2449515元。
2010年6月13日，原告、吴梅子、吴芷瑶与被告签订《结算协议书》，其中注明：房屋套内建筑面积66.74平方米，总价款为2449515元，套内建筑面积单价为每平方米36702.4元。结算后，买受人应付被告面积补差款16149元。当日，原告、吴梅子、吴芷瑶支付面积补差款16149.06元。
原告已取得金额为1573935元的购房款发票。被告还为原告出具了金额为891728.06元的装修费发票。
穆丽等人亦向被告购买了房屋。2014年，穆丽等人诉至本院，要求被告开具发票、赔偿原告房屋贬值的损失1万元等。本院于2014年11月28日作出（2014）朝民初字第06212号民事判决书，在该案，还查明以下事实：宋炳刚、吴小云、黄晓君、陈南洋、杜娜、才德范、任莉群、季振明、白少敏、李召博、穆丽、孙霞、徐静、杨大雷、吴强、吕玉丽、孟繁宇、罗小华、马合则等人购买被告位于朝阳区东直门外大街26号楼的房屋，购房人与被告签订了《房屋买卖合同》。
2010年4月11日，穆丽（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《房屋买卖合同》，双方约定，由穆丽购买朝阳区东直门外大街26号楼12层1205号（以下简称1205号）房屋，房屋规划用途为综合。房屋总价款为1221825元。
权属转移登记：（一）双方当事人同意，在下列第1种约定时间内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。1、买受人为一次性付清房款的，自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……（二）买受人未能在房屋交付后360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权要求出卖人在合理期限内积极履行配合义务；如在合理期限内，出卖人仍未积极履行相关义务的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付……
在合同附件二《装修补偿协议》中，双方约定，被告为穆丽进行居室的装修及装潢工作，装修地点为1205号房间，建筑面积74.05㎡，装修补偿款903351元。
在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域：大堂：地面与墙面：天然石材；顶面：艺术造型吊顶；电梯间：地面与墙面：天然石材；顶面：石膏板艺术造型吊顶；楼层走廊：地面：高档地砖；墙面：高档阻燃壁纸；顶面：石膏板吊顶，环保乳胶漆。
2010年4月11日，穆丽、被告签订《购房协议》，双方约定，穆丽应向被告支付房价款1221825元，装修补偿款903351元，二者不可分割，实际穆丽应向被告支付该房屋总房价款为2125176元。
2010年7月2日，穆丽、被告签订《结算协议书》，双方确定，根据《房屋买卖合同》，总价款为2125176元，结算后，被告应付穆丽面积补差款21731.48元。2010年7月2日，被告退还穆丽面积补差款21731.48元。
2011年7月20日，北京市朝阳区房屋管理局已向穆丽核发房屋所有权证，在房屋所有权证上，登记的房屋性质为商品房，规划用途为生产综合楼。
穆丽已取得金额为1201860元的购房款发票。穆丽否认被告开具过装修款发票。
针对规划问题，被告解释称，该项目于1996年由北京市朝阳针织厂申报立项，立项时是生产综合楼，1996年取得规划许可证，规划许可证号是（96）规建字328号，建设项目名称是生产综合楼，当时土地性质是划拨。北京市朝阳针织厂后投资成立了中服会馆有限公司，2005年，中服会馆有限公司名称变更为中服东外置业有限公司。上述建设项目竣工后登记在被告名下。被告与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金后，土地用途已经注明为办公、综合，《中华人民共和国国有土地使用证》上注明土地用途为办公、综合，北京市朝阳区房屋管理局核发的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：京房权证朝其07字第000**号）上也注明房屋用途为综合，穆丽等人核发的房屋所有权证上所登记的规划用途为生产综合楼，系北京市朝阳区房屋管理局失误所造成的文字错误。
本院审理过程中，被告提交了其与北京市国土资源局于2006年5月12日签订的《北京市国有土地使用权出让合同》，双方约定，出让土地位于北京市朝阳区东直门外大街26号楼院（东）办公用地。宗地面积2956.21平方米，宗地总建筑面积15140.51平方米，其中，地上建筑面积为11762.47平方米。土地用途：办公、综合。土地使用权出让年限办公：50年，综合50年。在所附的出让宗地范围内建筑物明细表上：地上1-12层全部用途：办公；地下1层局部用途：综合。
被告还提交了《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：京房权证朝其07字第000**号），在《中华人民共和国国有土地使用证》上，注明的地类（用途）：办公、综合，在《中华人民共和国房屋所有权证》上，设计用途：综合。
本案审理过程中，本院向北京市规划委员会调查诉争房屋、土地的规划情况，规划档案显示，诉争房屋所在楼宇最初的规划为生产综合楼，未查到规划变更的手续。
本院向北京市朝阳区房屋管理局调查，北京市朝阳区房屋管理局回函称：经核实，中服东外置业有限公司现持有的房屋所有权证证号为：X京房权证朝字第9127**号，该证上记载的规划用途为生产综合楼。中服东外置业有限公司持上述房产证将部分房屋卖予宋炳刚等人，宋炳刚等人取得的房屋所有权证，证上记载的规划用途也为生产综合。中服东外置业有限公司与宋炳刚等人的房屋所有权证记载的规划用途一致，不存在中服东外置业有限公司所述的“文字错误”情形。关于“综合”、“办公”、“生产综合”的房屋在利用上是否存在区别及有什么不同，不属于房屋登记部门的职责，建议法院向有权机关进行核实。
穆丽等人认可被告在售房时已告知土地使用年限为50年，但称被告隐瞒了规划性质。
穆丽等人申请对诉争房屋在不同的规划性质下是否存在差价进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，本院委托北京国地房地产土地评估有限公司对穆丽等人所购买的房屋在其他条件不变的条件下因规划不同（房屋在规划为生产综合、综合的情形下）房屋价值是否存在区别（如存在区别，价值相差多少）进行鉴定。
北京国地房地产土地评估有限公司于2014年9月15日作出《情况说明》，内称：根据估价委托人提供的资料，经认真分析，我公司认为：估价对象所在宗地的《北京市国有土地使用权出让合同》上约定的土地使用权出让年限为50年，《国有土地使用证》上亦记录了相应的期限。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。本次评估，宋炳刚等人与中服东外置业有限公司签订的《房屋买卖合同》、宋炳刚取得的《房屋所有权证》等文件上所记录的房屋规划虽不完全一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限一直确定为50年，故房屋价值无变化，不需要进行评估。
穆丽等人认为实际房屋价款是《房屋买卖合同》中约定的总价款及《装修补偿协议》中约定的装修费，签订《装修补偿协议》，将购房款割裂，被告单独做约定是为了让业主少缴税，被告实际上也少缴了税款，各原告实际上少缴了二三万元的税款，现穆丽同意补缴税款。
被告称房屋是精装修，房屋以前作为酒店使用，以前酒店是豪华装修，改造后交付给穆丽，交付给穆丽的房屋不是豪华装修。本院询问部分《装修补偿协议》中约定的装修费标准为何达到每平方米八九千元，被告称建筑年代久远，将以前价款折价加进来，解释不了。
穆丽要求被告支付逾期取得房屋所有权证书的违约金，穆丽称房屋交付时间以合同约定的交付时间为准，要求被告根据合同约定支付房产证上登记的时间之前的逾期办证违约金。被告以穆丽的诉讼请求已过诉讼时效抗辩。
本案审理过程中，穆丽等人还提交了《朝阳区房屋管理局信访事项受理告知函》、《信访答复意见书》、《律师函》、《关于中服东外置业有限公司违法变更房屋规划用途情况的反映函》、《登记回执》、《政府信息公开告知书》、快递单、网络截图等证据，以证明穆丽等人曾通过向相关部门及被告反映情况，主张权利，诉讼时效中断，在上述材料中，穆丽等人及律师向规划部门、被告多次反映房屋规划不一致问题，未提及要求被告支付逾期办证违约金的问题。
穆丽否认被告曾为穆丽出具过装修费发票。
基于上述事实，本院以“2011年，穆丽的房屋所有权证已经办理完毕，现穆丽要求被告支付违约金，被告以穆丽的诉讼请求已过诉讼时效抗辩，穆丽等人提交了《朝阳区房屋管理局信访事项受理告知函》、《信访答复意见书》、《律师函》、《关于中服东外置业有限公司违法变更房屋规划用途情况的反映函》、《登记回执》、《政府信息公开告知书》、快递单、网络截图等证据，以证明曾主张权利，诉讼时效中断，但在上述材料中，穆丽等人及其律师主要反映房屋规划不一致问题，未提及要求被告支付逾期办证违约金的问题，故针对逾期办证违约金事项，本院不能认定存在穆丽曾向被告主张此项权利，导致诉讼时效中断的情形。因穆丽的此项诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。
建设项目应取得规划许可证方可建设，建设项目的规划变更应向规划管理部门提出申请并获得批准。被告向穆丽出售的房屋最初的规划性质为生产综合楼，根据本案现有证据，本院不能认定房屋的规划性质进行过变更。被告与穆丽签订的《房屋买卖合同》中约定房屋规划用途为综合，而穆丽取得房屋所有权证上房屋登记的规划用途为生产综合楼，可以认定被告存在违约行为。规划不同的土地及地上物，如因规划所对应的土地使用权出让年限不同，将会影响其价值的评定。穆丽等人与被告签订的《房屋买卖合同》及房屋所有权证上登记的房屋规划虽不一致，但估价对象所在宗地的土地使用权出让年限确定，对房屋价值并无影响，现穆丽要求被告赔偿贬值损失，于法无据，本院不予支持。
穆丽、被告在签订《房屋买卖合同》时，签订作为附件的《装修补偿协议》并约定了巨额的装修费，穆丽称系为了少缴税款，被告否认，在《装修补偿协议》中，明确约定装修地点为穆丽购买的房屋，而在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域的装修内容，与装修地点的约定不符，且房屋为主物，装饰、装修系添附物，穆丽购买被告的房屋，在《装修补偿协议》约定的高额装修费远远超出实际装修费用，被告不能做出合理的解释，根据本案现有证据，可以认定相关“装修费”实为购房款的一部分，双方之间“装修费”约定系为逃避缴税义务，现穆丽有权要求被告就未开具购房款发票的部分购房款开具相应发票。如需补缴税款，双方应依法负担各自应补缴的税款。”为由，判决：一、被告中服东外置业有限公司于判决生效后十日内为原告穆丽开具购房款发票{开具发票金额为：原告穆丽向被告中服东外置业有限公司实际支付的购房款（不含面积补差款）及“装修费”总和减去原告穆丽已经收到购房款发票的金额}。二、驳回原告穆丽的其他诉讼请求。
本案审理过程中，吴梅子、吴芷瑶提交声明，将相关合同全部权利、义务全部转让给原告行使和履行，吴梅子、吴芷瑶不参加本案诉讼，也不主张自己的权利，不负担相应的义务。
上述事实，有当事人提交的《房屋买卖合同》、《装修补偿协议》、发票、（2014）朝民初字第06212号民事判决书、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原告、吴梅子、吴芷瑶与被告在签订《房屋买卖合同》时，签订作为附件的《装修补偿协议》并约定了巨额的装修费，原告称系为了少缴税款，被告否认，在《装修补偿协议》中，明确约定装修地点为原告购买的房屋，而在所附的《装修及装饰内容及标准》中，除对房间内装修标准、房间内装修设施作出约定外，还约定公共区域的装修内容，与装修地点的约定不符，且房屋为主物，装饰、装修系添附物，原告、吴梅子、吴芷瑶购买被告的房屋，在《装修补偿协议》约定的高额装修费远远超出实际装修费用，被告不能做出合理的解释，在双方所签订的《购房协议》中明确写明该房屋的总房价款包括装修费，在《结算协议书》中，注明了房屋的总价款及套内建筑面积单价，亦进一步印证了“装修费”本系购房款的一部分。买卖双方之间“装修费”约定系为逃避缴税义务，现原告有权要求被告就未开具购房款发票的部分购房款开具相应发票。如需补缴税款，双方应依法负担各自应补缴的税款。被告向原告开具发票，系合同附随义务，被告的答辩意见于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告吴小云于本判决生效后十日内将被告中服东外置业有限公司开具的装修费发票返还给被告中服东外置业有限公司，被告中服东外置业有限公司收到原告吴小云返还的装修费发票后十日内，为原告吴小云开具购房款发票{开具发票金额为：原告吴小云向被告中服东外置业有限公司支付的购房款（含面积补差款）及“装修费”总和减去原告吴小云已经收到购房款发票的金额}。
案件受理费35元，由被告中服东外置业有限公司负担（吴小云已交纳，中服东外置业有限公司于本判决生效后七日内支付给吴小云）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 雷恩强
二〇一五年四月十日
书记员 宋晓佩