江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2390号
上诉人（原审被告）祁亚华，男，1977年12月25日生，汉族，自由职业。
委托代理人陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李云华，女，1976年4月22日生，汉族，无业。
委托代理人张祖凤，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王翀，男，1982年1月26日生，汉族，自由职业。
被上诉人（原审原告）杨梦菁，女，1982年2月14日生，汉族，南京保安器材厂会计。
被上诉人（原审原告）罗云霞，女，1956年12月5日生，汉族，锦湖轮胎厂退休职工。
以上三被上诉人委托代理人程加波，江�利德丰律师事务所律师。
上诉人祁亚华、李云华因与被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京建邺区人民法院（2014）建民初字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月29日依法受理后，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人祁亚华的委托代理人陈佳、上诉人李云华及其委托代理人张祖凤，被上诉人王翀及杨梦菁、罗云霞共同委托代理人程加波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王翀、杨梦菁、罗云霞原审诉称，祁亚华、李云华系夫妻，祁亚华于2012年10月将某某路54号房屋转让给王翀、杨梦菁、罗云霞，王翀、杨梦菁、罗云霞为此已支付房款200余万元，王翀、杨梦菁、罗云霞现诉请祁亚华、李云华协助办理房产变更登记手续。
祁亚华原审辩称，其于2013年向王翀、杨梦菁、罗云霞返还了80万元房款，双方买卖合同关系实际�解除，故不同意王翀、杨梦菁、罗云霞诉讼请求。
李云华原审辩称，其是某某路54号房屋共有权人，其对王翀、杨梦菁、罗云霞与祁亚华间的房屋买卖一事并不知情，其不同意出售房屋，故请求法院驳回王翀、杨梦菁、罗云霞诉讼请求。
原审法院经审理查明，祁亚华、李云华系夫妻。本市建邺区某某路54号（下称54号）房屋系祁亚华、李云华共有房屋。2011年10月，李云华签署委托书，言明委托祁亚华签订买卖合同，收取售房款，办理房产证、土地证过户手续等一切与房屋出售有关的事宜。该委托书经公证部门进行了公证。2012年10月，祁亚华以自己和李云华的共同名义与王翀、杨梦菁、罗云霞签订房屋买卖合同（合同落款由祁亚华代李云华签了名），合同载明：王翀、杨梦菁、罗云霞以300万元价格购买54号房屋。审理中，王翀、杨梦菁、罗云霞和祁亚华一致确认：王翀、杨梦菁、罗云霞曾支付房款共计2916450.72元，祁亚华后向王翀、杨梦菁、罗云霞返还了其中80万元，此外，祁亚华已将54号房屋交由王翀、杨梦菁、罗云霞接收。
另查明，2011年1月，祁亚华曾与王翀签订54号房屋买卖合同，李云华为此于2012年2月提起确认合同无效诉讼，诉讼中，李云华对前述公证委托书提出异议，称该委托书是在祁亚华隐瞒事实的情形下所签。
上述事实，有庭审笔录、买卖合同、公证委托书等证据证实。
原审法院认为，李云华虽对公证委托书存有异议，但其并未将该公证委托书从祁亚华处取回，也未采取相应措施及时撤销该公证委托书或向王翀、杨梦菁、罗云霞明确作出废止公证委托书的意思表示，而是任由该公证委托书一直留存于祁亚华处，王翀、杨梦菁、罗云霞据此有理由相信该公证委托书效力并未因李云华、祁亚华存有分歧而废止，亦�理由相信基于该公证委托书而与祁亚华签订的房屋买卖合同具有法律效力。王翀、杨梦菁、罗云霞签订合同系出于善意，即使李云华就公证委托书与祁亚华存在分歧和争议，其亦不能以此作为对抗王翀、杨梦菁、罗云霞的充分正当理由。而祁亚华虽曾返还王翀、杨梦菁、罗云霞房款80万元，但此举并不足以证明双方已达成解除涉案合同的协议和约定，更不能当然导致涉案合同的解除。王翀、杨梦菁、罗云霞实际支付房款已过半，房屋也已交付王翀、杨梦菁、罗云霞接收，且合同签订至今已一年有余，在此情形下，王翀、杨梦菁、罗云霞提出房产变更登记主张，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：祁亚华、李云华于判决生效之日起十日内协助王翀、杨梦菁、罗云霞办理本市建邺区某某路54号房产变更登记手续。
一审案件受理费80元，减�收取40元，由祁亚华、李云华负担。
上诉人李云华不服原审判决，向本院上诉称，原审法院适用法律错误。上诉人在委托祁亚华出售涉案房屋，是在不知情的情况下出具的委托书，被上诉人在与祁亚华签订涉案房屋买卖合同时，已知道上诉人不同意出售涉案房屋，并且双方在签订涉案房屋的买卖合同时，合同中也明确约定如李云华反对无法完成涉案房屋的过户手续，双方互不追究对方责任。故原审法院认定双方买卖合同有效，系适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人原审全部诉请。
上诉人祁亚华不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定事实不清。双方当事人签订过两份合同，一份合同价款是3000000元，另一份是2012年7月31日在原白下区人民法院签订的总价3650000元，3000000元合同是双方为了避税而签订，并非真实意思表示，3650000元合同才是双方真实意思表示。综上，请求二审法院查明事实后，撤销原审判决驳回被上诉人的诉请或撤销原审判决，发回重审。
双方当事人对原审已查明的事实不持异议，对当事人不持异议的事实本院经查属实予以确认。
上诉人李云华认为原审漏查了部分事实，李云华委托祁亚华签订买卖合同收取房款、办理产权证等一切事宜的公证书，此公证书在（2012）建民初字第563号案件讼中，上诉人李云华已明确表示不再同意祁亚华出售涉案房屋。王翀曾于2011年1月28日，以祁亚华单方签订过诉争房屋买卖协议后被上诉人李云华提起诉讼确认买卖合同无效，2011年1月28日涉案房屋以390万元价格卖与被上诉人王翀，2012年6月24日，被上诉人王翀与祁亚华达成书面情况说明，主要内容是“若协商不成或其他原因（未能完成法院解封、银行解压、李云华反对等）无法完成房屋出售、过户手续，则双方互不追究对方责任，关于房屋出售和房价的约定自动失效”，在（2011）白民初字第1316号民事裁定书中，民事裁定书的执行和解协议书中，被上诉人王翀作为案外人为祁亚华提供的执行担保。并在签订协议时自愿为祁亚华交付100万元给白下区人民法院。在此案中，白下区人民法院曾找过李云华作笔录，李云华也明确表示不同意祁亚华出卖诉争房屋。
被上诉人对李云华所称的诉讼等情况不持异议，但对李云华主张的证明目的不予认可。
此节事实有（2011）白民初字第1316号民事实调解书、（2012）建民初字第1193号民事调解书、（2012）建民初字第513号民事判决书以及二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，祁亚华凭李云华的公证授权委托书与王翀、杨梦菁、罗云霞签订涉案房屋买卖合同，李云华主张公证委托书是其在不知情的情况下所签，其并无卖房的意思表示。对此，本院认为，李云华是具有完全民事行为能力的人，其应当知晓签订授权委托书的法律后果，如其不愿意委托祁亚华出售涉案房屋，应撤销该授权委托，否则祁亚华依据委托书进行的代理行为，应受到法律保护。上述委托行为与代理行为均未违反法律与行政法规的强制性规定，双方签订涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，李云华应承担相应的法律后果。
关于涉案房屋的交易价款是3000000元还3650000元的问题。本院认为，双方当事人签订的书面合同中约定的价款是3000000元，被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞也支付了近3000000元购房款，上诉人也将涉案房屋交付给被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞使用至今，在本案诉讼之前，上诉人从未就价款问题提出异议，现主张涉案房屋实际交易价是3650000元，合同中约定的3000000元是为了避税，不是真实的交易价�，但上诉人对自己的主张并未提出相应的证据，对此意见，本院不予采纳。
关于双方的买卖合同是否解除的问题。在合同履行过程中，因上诉人祁亚华欠案外第三人债务，涉案房屋被案外第三人保全，致双方的买卖合同不能履行。从本案查明事实来看，上诉人祁亚华在双方合同不能履行时，已退还了800000元购房款给被上诉人，被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞接受了上诉人祁亚华退还的800000元购房款，并在庭审中陈述，被上诉人在发现双方合同不能履行时要求上诉人退还相应款项，故应视为双方就涉案房屋的买卖合同的解除双方达成一致意见，双方合同已被解除。原审法院判决双方继续履行合同存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第13号�事判决；
二、驳回被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞原审诉讼请求。
一审诉讼费80元，减半收取40元；二审案件诉讼费80元，均由被上诉人王翀、杨梦菁、罗云霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年八月六日
书 记 员 罗程允