眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1402民初422号
原告：郑宣平。
原告：吴建中。
委托诉讼代理人：高素梅。
被告：眉山市鸿通房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：蒋立胜。
原告郑宣平、吴建中与被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法由审判员余放适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告吴建中及原告的委托诉讼代理人高素梅、被告鸿通公司的委托诉讼代理人蒋立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑宣平、吴建中向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延交房及逾期办理房产证的违约金共计9856元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月15日与被告签订《房屋买卖合同》购买被告开发的东湖春天9幢1单元37楼5号房屋，面积72.63平方米，合同价款为280000�。根据合同约定，被告应在2014年12月30日前交付房屋，但被告直到2015年2月3日才取得建筑工程竣工验收备案表，逾期交房35天，逾期交房违约金1960元；被告于2016年5月19日才办理房屋产权证给原告，依合同约定，被告应承担违约责任。截止2017年1月20日止，被告已违约141天，应支付违约金7896元，以上两项共计违约金9856元。
被告鸿通公司辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》合同合法有效，被告严格按照合同约定履行了交房义务，被告没有违约行为和违约事实。原告2014年12月30日到现场接房时，以基本生活未完善，不符合交房条件为由拒绝接房，直到2017年1月22日才起诉，已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告围绕其诉讼请求提交了原告身份证复印件�被告工商登记情况表、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款收据、个人购房借款担保合同及借款凭证、眉权房权证字第02965**号房屋所有权证、眉公消验字（2015）第0005号验收意见书、眉规核2014—075号规划核实合格证、竣工验收备案书、四川省工商行政管理局推行使用的商品房买卖合同示范文本、眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书、（2016）川1402民初2470号民事判决书、（2016）川14民终322号民事判决书；被告针对原告的诉讼请求提交了商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、眉山日报公告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、规划验收合格证、房屋面积测绘报告、眉规核2014—075号规划核实合格证、东坡区人民法院（2015）眉东民初字第3708号、第3712号、第3728号民事判决书、（2016）川14民终322号民事判决书、2015年2月27�商品房交房单及原告于当日交纳专项维修资金和契税的收据。对以上证据，原、被告分别进行了质证。本院经审理认定事实如下：2014年6月15日原告与被告签订《房屋买卖合同》约定，原告购买被告开发的东湖春天9幢1单元37楼5号房屋，面积72.63平方米，合同价款为280000元。交房日期为2014年12月30日前，交房条件为取得规划验收合格证、《房屋实测报告书》、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期交房60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之二的违约金……（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金……。合同签订后，2014年12月26日，东湖春天9幢竣工验收、被告于2014年12月8日、2014年12月29日分别取得《规划验收合格证》、《眉山市房屋面积测绘报告》、向买受人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已付房款280000元。2014年12月26日，被告鸿通公司在《眉山日报》上刊登了《交房通知》，通知原告在2014年12月30日前接收房屋。原告认为被告所建的房屋不具备交房条件，拒绝收房。2014年12月31日该小区业主到眉山市住房和城乡建设局、眉山市公安消防支队递交情况反映，2015年2月3日，眉山市住房和城乡建设局向该小区业主出具告知书，答复：一、调查核实情况：“东湖春天”房地产开发项目符合规划、按图施工，（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效，（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续，（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位，（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见（一）、因东湖春天房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交付使用条件，责成开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续……（三）、逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理……2015年2月3日，被告开发的“东湖春天“小区取得《建筑工程竣工验收备案表》。2015年2月9日，消防队答复：“一、鸿通公司建设的东湖春天1、9、10号楼经资料审查、现场抽养检查和功能测试、已综合评定该工程消防验收合格……。2015年5月19日，被告为原告办理了房屋所有权证书。原告以被告未在合同约定的时间内取�《工程竣工验收合格备案表》为由，认为被告存在逾期交房的违约事实，于2017年1月22日起诉。
本案审理过程中，对于郑宣平、吴建中主张逾期交房违约金所依据的事由，双方除在案涉商品房是否满足法定交房条件这一问题上存在争议外，郑宣平、吴建中还对鸿通公司采用公告形式通知交房的行为提出异议，认为鸿通公司未按合同中载明的个人联系方式告知其办理交房手续，存在逾期交房的客观事实。而鸿通公司则认为，在房屋满足交付条件后已通过口头或书面形式尽到了通知义务。
本院认为：原告郑宣平、吴建中与被告鸿通公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同。双方应按合同的约定履行义务、行使权益。本案争议的焦点为：1、被告是否存在逾期交房的�形？具备交付商品房的交房条件是什么？是以取得《工程竣工验收报告》还是以取得《工程竣工验收报告备案表》作为交房条件？2、鸿通公司是否尽到交房义务的审查问题。3、被告迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付原告违约金问题。4、原告的起诉是否过诉讼时效问题。本院认为，鸿通公司作为房地产开发商在约定的期限范围内是否满足交房条件以及是否向买受人尽到交房义务，是判断鸿通公司在本案中应否承担逾期交房违约金的先决条件。本案所涉《商品房买卖合同》中，双方并未将取得《建筑工程竣工验收备案表》作为该商品房交付所需具备的前提条件，而鸿通公司在庭审中所举证据又能够满足合同中“交付条件”的相关约定。应当认为鸿通公司在是否满足交房条件这一事实层面上不存在违约行为。尽管鸿通公司在约定的交房期限届满前，尚未取得《建筑工程竣工验收备案表》，而根据房地产主管部门公布的《商品房买卖合同》示范文本中，亦对商品房交付时应取得《建筑工程竣工验收备案表》作了明确规定，但上述合同示范文本在法律性质上属部门规范性文件，不具有法律、行政法规所具有的强制性效力，并且鸿通公司此前也已取得案涉房屋的《竣工验收报告》，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的法律规定。因此，鸿通公司在约定期限内有未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不能作为本案中认定其是否满足交房条件的事实依据。
关于鸿通公司是否尽到交房义务的审查问题。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，鸿通公司应在2014年12月30日前向郑宣平、吴建中交付该商品房。本案查明的事实来看�鸿通公司虽在2014年12月26日通过《眉山日报》刊登《交房通知》的形式向郑宣平、吴建中履行了交房义务，但其未能举证证明在采用公告送达交房通知前，无法根据买受人在合同中预留的联系方式，告知买受人前往办理交房手续。在此情况下，鸿通公司径直采用公告方式通知交房的行为，应认定其未能向买受人如实履行交房义务，鸿通公司对此应当承担逾期交房的违约责任。被告应支付原告逾期交房的违约金为28万元×0.0002×35天=1960元。关于被告迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付原告违约金问题。被告于2015年2月27日将本案诉争房屋交付原告，2016年5月19日才取得房屋所有权证，已违反商品房买卖合同第十九条第（二）项第2条之规定，存在过错，应承担违约责任，即应支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金为28万元×0.0002×141天=7896元。关于被告主张的原告起诉已过诉讼时效问题。原告自2014年12月31日便同其它业主代表向眉山市住房和城乡建设局反映，该局于2015年2月3日作出告知书。2015年2月3日被告达到交房条件后，原告于当月27日到被告处办理商品房交接并向被告交纳了专项维修资金和契税，原告于2017年1月22日向法院起诉未过诉讼时效，故对被告的该项诉讼主张，本院不予支持。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告眉山市鸿通房地产开发有限公司在本判决生效后五日内一次性支付原告郑宣平、吴建中逾期交房、迟延办理房屋所有权证的违约金共计9856元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，�倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取25元，由被告眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 余 放
二〇一七年二月二十日
书记员 蔡晓玲