甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒肃民一初字第710号
原告倪学军，男，生于1966年12月13日，汉族。
被告马晓勤，男，汉族，生于1966年5月31日，汉族。
第三人马晓妹，女，生于1971年3月13日，汉族。
原告倪学军与被告马晓勤、第三人马晓妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪学军与被告马晓勤到庭参加了诉讼，第三人马晓妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪学军诉称，2005年11月10日，被告马晓勤因无钱为去世的父亲马维英办理丧事，遂与其叔父二人来到我母亲家，提议将其住房出售给我母亲，请求让我母亲先预付房款5000元为其父亲料理后事。当时我母亲考虑一家几口人居住在一个小型居室内多有不便，正打算购买一套住房让我居住，就接受了被告马晓勤的请求，在未与其签订合同的情况下，先行向被告马晓勤预付购房款5000元。2005年11月15日，我母亲委托自己的女婿潘建新与被告马晓勤共同签订了《房屋买卖协议》。约定：被告马晓勤自愿将坐落于酒泉市西环南路5-7号2号楼133号住房出售给我；售价28000元；付款方式为现金形式分两次付清，在签订合同时支付5000元，余款23000元待被告马晓勤协助我办理房产证后一次性付清；若被告马晓勤违约，应承担购房款20%的违约责任。协议签订后，被告马晓勤向我移交了住房。后被告马晓勤以借款形式从我母亲手中领取现金2500元。2007年2月5日，被告马晓勤向我提供了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》各一份后，我又向被告马晓勤支付房款6000元。因当时我无法凑齐剩余房款，便请求被告马晓勤延期几日，被告马晓勤表示同意。不久我将剩余房款凑足后，再找被告马晓勤即无从查找，故余款未能向其支付。后来，我持被告马晓勤交付的《房屋所有权证》到酒泉房屋产权管理部门查询时，才知被告马晓勤向我提供的《房屋所有权证》为假证，且第三人马晓妹已将该房屋的所有权变更登记在了自己的名下。故诉请法院依法确认我与被告马晓勤签订的《房屋买卖协议》有效，判令被告马晓勤协助我办理房屋所有权变更登记手续，并判令被告马晓勤承担违约金5600元。
被告马晓勤辩称，当初我向原告倪学军出售房屋，是原告倪学军先找到我并提出购房之事。因种种原因，我现在不打算协助原告倪学军办理该房屋所有权变更登记手续，我可以按照协议约定向原告倪学军支付违约金5600元，并向原告倪学军退付购房款14031.10元。现我要求原告倪学军向我退回住房，因我现在无房居住。
第三人马晓妹未提供答辩。
经审理查明，马维英系被告马晓勤和第三人马晓妹之父。早年被告马晓勤和第三人马晓妹的父母离婚后，第三人马晓妹随母亲阎秀珍共同生活，被告马晓勤随父亲马维英共同生活。原告倪学军和被告马晓勤同住一个大院，并相互认识。2005年11月初，被告马晓勤为抢救处于病危中的父亲，意欲变卖住房。原告倪学军之母李金秀得知此事后，为了代原告倪学军购买此房，就让其女和女婿陪同前往一起看房。2005年11月9日，马维英因病去世。第二天，被告马晓勤和其叔父马丽君来到原告倪学军家，与原告倪学军之母李金秀商议售房之事，并恳求原告倪学军之母李金秀预付房款5000元为马维英办理丧事，故原告倪学军之母李金秀在双方未签订购房协议的情况下，当着被告马晓勤叔父马丽君的面，向被告马晓勤预付房款5000元。2005年11月15日，原告倪学军的妹夫潘建新与被告马晓勤共同签订了《房屋买卖协议》。约定：1、被告马晓勤将坐落于酒泉市西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房出售给原告倪学军；2、售房面积45.14平方米（实际使用面积为34平方米），价格为28000元（包括主体、储藏室、暖气增容费）；3、付款方式：由原告倪学军现金方式两次付清，在签订本协议时付款5000元，剩余23000元在被告马晓勤协助办理房产证（以房产证领证单位为准）后一次付清；4、房屋产权证过户由双方负责办理，费用由双方承担；5、违约责任：自协议签订之日起，若被告马晓勤反悔或没有按时将产权证交给原告倪学军，属被告马晓勤违约，应承担购房款20%的责任。若原告倪学军反悔或逾期付款，属原告倪学军违约，应承担购房款20%的责任。签订协议的当天，被告马晓勤便向原告倪学军移交了住房。2006年1月7日、2006年4月20日和2006年4月22日，被告马晓勤以借款形式从原告倪学军之母李金秀手中共计领取现金2500元。2006年4月18日，原告倪学军代马维英向酒泉市种子机械有限公司清偿所欠医药费531.10元。2007年2月5日，被告马晓勤向原告倪学军移交《房屋所有权证》和《国有土地使用证》时，原告倪学军向其支付购房款6000元。后因无处寻找被告马晓勤，故而原告倪学军未能及时向其支付剩余房款13968.90元。在本案诉讼期间，原告倪学军又向被告马晓勤支付房款2500元。
另查明，2007年2月5日，被告马晓勤向原告倪学军移交的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均属伪造证件，且《房屋所有权证》已于2014年8月18日被酒泉市房屋登记中心依法予以收缴。
再查明，2009年8月11日，被告马晓勤通过酒泉市阳光公证处公证，表示自愿放弃对父亲马维英坐落于酒泉市西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房的遗产继承权。2010年7月6日，第三人马晓妹依据被告马晓勤的声明公证书，到酒泉市房屋产权管理局办理了该房屋所有权的变更登记，将该房屋所有权登记在了自己名下。
同时还查明，2014年，第三人马晓妹以被告马晓勤擅自处分父亲遗产，且已自愿放弃对父亲遗产的继承权为由，请求本院确认被告马晓勤与原告倪学军签订的《房屋买卖协议》无效，并要求原告倪学军返还房屋。本院经审理后依法作出（2014）酒肃民一初字第755号民事判决，驳回了第三人马晓妹的全部诉讼请求，且该判决现已发生法律效力。
以上事实，由原告倪学军与被告马晓勤共同签订的《房屋买卖协议》；被告马晓勤向李金秀和原告倪学军出具的《借条》、《收条》；酒泉市种子机械有限公司出具的《统一门诊收费票据》；被告马晓勤向原告倪学军移交的伪造的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；酒泉市房屋登记中心出具的《证明》；酒泉市肃州区人民法院制作的（2014）酒肃民一初字第755号《民事判决书》；酒泉市中级人民法院制作的（2014）酒民一终字第474号《民事判决书》和本案审判笔录中原、被告的陈述等证据，予以证实。
本院认为，原告倪学军与被告马晓勤共同签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容也不违背我国法律规定，故该协议具有法律效力。协议签订后，被告马晓勤已向原告倪学军交付了住房。原告倪学军善意、有偿取得房屋，其合法权益应当受到保护，故位于酒泉市肃州区西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房理应归原告倪学军所有。被告马晓勤现对自己的售房行为表示反悔，以自愿承担合同约定的违约金为条件，要求原告倪学军退还房屋，因该住房已由原告倪学军实际占有和使用长达十年之久，且原告倪学军对此拒绝接受，故被告马晓勤的该项请求，本院予以驳回。第三人马晓妹在明知本案诉争的房屋已让被告马晓勤出售给了原告倪学军的情况下，仍采用不正当的手段将该房屋的所有权变更登记在自己名下，故该变更登记行为无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于酒泉市肃州区西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房一套归原告倪学军所有；
二、被告马晓勤于本判决生效后三日内向原告倪学军提供为办理该房屋所有权变更登记所需的一切证明材料，并协助原告倪学军办理该房屋变更登记手续。若被告马晓勤拒绝提供并拒绝履行协助义务，原告倪学军可持本案《民事判决书》，自行向房屋产权管理部门申请办理；
三、被告马晓勤支付原告倪学军违约金6500元；
四、原告倪学军支付被告马晓勤房款11468.90元。
以上第三、第四项原、被告应履行部分相互抵顶后，原告倪学军还应向被告马晓勤支付房款4968.90元。限原告倪学军于本判决生效后三日内给付完毕。
案件受理费640元，减半收取320元，由被告马晓勤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审判员 李玉明
二〇一五年九月九日
书记员 郭 雯