新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）喀民终字第287号
上诉人（原审原告、反诉被告）阿布都热西提*阿巴白克热，男，维吾尔族，1971年6月14日出生，个体户，现住喀什地区。
委托代理人麦麦提江*吐尔孙，新疆白金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）中国银行股份有限公司莎车县支行。住所地：喀什地区。
负责人张毅军，该行行长。
委托代理人张君洁，新疆驼铃律师事务所律师。
委托代理人李群，男，汉族，1970年1月10日出生，该银行副行长，现住喀什地区。
上诉人阿布都热西提*阿巴白克热因与被上诉人中国银行股份有限公司莎车县支行（下称中国银行莎车县支行）租赁合同纠纷一案，不服莎车县人民法院（2014）莎民初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阿布都热西提*阿巴白克热及其委托代理人麦麦提江*吐尔孙、被上诉人中国银行莎车县支行的委托代理人张君洁、李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告阿布都热西提*阿巴白克热诉称：被告中国银行莎车县支行将位于归被告单位所有地下室的门面出租给阿布力克木*吾斯曼使用，签订五年期限租赁合同，此后，因阿布力克木*吾斯曼不按时交纳租金，被告单位同意将门面转租给我，根据被告的要求，我给阿布力克木*吾斯曼交纳转让费180000元，并与被告单位中国银行莎车县支行于2003年11月1日签订门面租赁合同，将被告单位中国银行莎车县支行所有的位于在支行楼下的252.5平方米地下大厅、三间小房子、两间食堂等进行承租。合同明确规定：“年租金定为25000元，每年6月30日前交清租金的50%，剩余部分当年12月30日之前付清，租赁期限自2003年11月1日至2006年11月1日为止。租赁期间，水、电、暖气费由承租方按政府统一规定的标准交纳，并约定若哪一方违约，违约方将承担支付违约金10000元。”我承租被告方的门面后，用于从事食堂餐厅经营，并按照国家规定办理了与从事经营活动相关的一切合法手续，及时交纳国家市场管理费、税费及一切费用，切实履行与被告之间签订的租赁合同，及时交纳租赁房屋年租金。2006年11月份，合同期满后我向被告方提出重新签订合同，被告同意继续履行原租赁合同，年租金不变，自2007年至2011年我及时交纳租金。门面消防设施理应由被告承担安装，是被告的义务，但是被告没有向租赁房屋安装消防设施器材，口头答应先由我进行安装，费用可由被告支付或折抵房屋租金。我根据被告方的意见购买了消防设施器材并进行安装花费140000元。2012年时，被告突然书面通知我要求解除合同，我按照后续双方租赁合同规定为支付第二年租金，被告自2012年开始不让我继续经营，我拿上租金跟被告中国银行莎车县支行的负责人协商时，告知我上级地区银行通知，银行的地下室不得租赁，全部收回。我不同意解除合同，我承租的10年期间自己出资进行维修，被告未履行自己的维修义务，原告用较大资金安装消防设施设备，交纳转让费180000元，我租赁后进行全面装饰装修，对承包的门面投资达80余万元，投资款应由被告方承担。我多次向被告方提出申请，被告至今未明确答复，也未赔偿我的各项损失，我在无奈的情况下向法院提起诉讼，被告单方违反合同，不让我继续经营餐厅，而且，自2013年2月开始被告查封门面房电表，侵犯我的合法权益，使我无法正常经营，造成门面停业。被告将消防设施设备的预算己上报上级，上级部门对消防设施设备费用己同意支出给我，但是至今未向我支付。望法院依法调查，依法判令被告1、依法解除原、被告之间签订的门面租赁合同；2、判令被告承担支付对门面安装的消防设施设备费用140000元，10年维修费50000元，固定资产费用100000元，门面转让费180000元，门面装饰损失费50000元，门面停业损失费（2012-2013年度）100000元（以物价评估部门评估结论为准），违约金10000元，以上共计630000元；3、被告单位承担支付本案诉讼费及一切实际费用。
被告中国银行莎车县支行辩称：对于原告的第一项诉讼请求，我们同意解除租赁合同。对于第二项诉讼请求，我们答辩如下：第一、双方2003年10月签署的书面租赁合同已经于2006年履行完毕，双方互无争议。双方自2006年11月1日开始履行的合同为口头租赁合同。第二、答辩人要求解除合同符合法律规定，既不违法也不违约。根据相关法律规定，我们认为：1、双方的房屋租赁关系显然超过六个月，但并未签订书面合同，因此应当视为不定期租赁合同。2、对于不定期租赁合同关系，任何一方都有权随时解除合同。3、对于不定期租赁合同，即意味着没有约定履行期间，当事人要求解除合同当然不构成违约，也无任何过错可言。第三、被答辩人要求答辩人赔偿其转让费无法律依据。第四、被答辩人要求答辩人赔偿消防设施费用、装修费、固定资产等损失不符合法律规定。除了消防设施我们知道，有另外协议，其他的我们均不知道，根据相关法律规定对这部分要求赔偿的应当不予支持。第五、被答辩人要求答辩人赔偿停业损失的要求无事实依据和法律依据。1、答辩人虽然自2010年后一直要求解除合同，但采取的行动仅仅限于发出通知，并未实施任何诸如锁门、停水、停电等实质性行为，房屋一直控制在被答辩人手中，完全具备经营条件，至于答辩人是否开展经营活动，由答辩人自行决定，答辩人无法干预，因此要求赔偿停业损失无事实依据。2、就算答辩人实施了实质性的行为导致被答辩人无法经营，由于答辩人要求解除合同的行为既符合法律规定又符合合同约定，属于正当行为，充其量无权再收取该段时间的租金，也没有赔偿停业损失的义务。被答辩人要求赔偿损失无法律依据。综上：1、答辩人要求解除合同符合法律规定也符合合同约定。2、被答辩人要求赔偿转让费、装修损失、停业损失等各项请求或无法律依据，或无事实依据，答辩人根本没有赔偿义务。请求人民法院全部予以驳回。
反诉原告中国银行莎车县支行反诉称：2003年10月31日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：反诉原告将252.5平方米的地下商业用房出租于反诉被告，租期自2003年11月1日至2006年10月31日；租金标准为25000元／年，水电暖费用依照莎车县有关部门规定标准缴纳；任何一方违约须赔偿违约金10000元。2006年10月31日，上述合同履行完毕。此时中国银行总行已经有精神，要求各级分行将业务转到主营业务上来，出租的房屋原则上收回处置或自用，但并未下发通知明确要求收回。因此反诉人告知被反诉人不再继续出租房屋。但反诉被告称自己投入比较大，还没有收回投资，坚决要求继续承租。反诉人考虑到地区上级分行尚未明确通知要求收回出租的房屋，因此告知被反诉人，可以再次将房屋出租给被反诉人，租金标准等主要合同条款不变，但租赁期间不能固定，也不能签订书面合同，地区上级分行什么时间通知要求收回，被反诉人就要无条件交回房屋，但反诉人会提前一个月通知被反诉人。被反诉人同意上述条件后即继续使用房屋。2010年，反诉原告上级单位要求原告将出租房屋于2010年12月31日前收回，反诉原告于2010年11月1日以书面通知方式将有关要求解除合同事宜告知反诉被告，反诉被告称其对房屋装修花费甚多，希望反诉原告考虑其困难，暂时不要解除合同。经反诉原告向上级单位说明情况，上级单位允许对反诉被告所租赁之房屋延期一年至2011年12月31日收回。2012年1月11日，原告再次以书面通知方式告知被告要求解除合同，收回房屋，并要求被告于2012年2月11日前到原告处办理有关解除合同的手续，但被告至今未交回房屋，反而起诉反诉原告要求赔偿损失。被反诉人租用房屋期间拖欠2010年度租金5000元，2012年度拖欠租金25000元，2013年11月1日至今5个月租金25000÷12×5个月即10416元，拖欠租金合计为40416元；拖欠2010年度至2013年度四个采暖期的采暖费合计为20160元（252平方米×4年×20元／平方米／年）；拖欠2011年度水费2715元。反诉原告认为：1、反诉原告与反诉被告签订的第一份固定期限的房屋租赁合同已经于2006年10月31日履行完毕，双方互无纠纷。2、自2006年11月1日起，双方未签订书面租赁合同，形成的是口头合同关系。根据合同法第二百一十五条、第二百三十二条之规定，反诉原、被告之间形成的是不定期租赁合同关系，反诉人随时有权解除合同，仅需在合理期限前通知被反诉人即可。反诉人已经尽到提前在合理期限内通知被反诉人的义务，因此反诉人有权行使合同解除权，解除合同，收回房屋。3、反诉原告虽然自2010年11月1日即通知反诉被告要求解除合同，收回房屋，但并未成功，房屋一直被反诉被告占用至今。故根据合同法第六十条之规定，反诉被告应当给付拖欠的租金、采暖费、水费。同时，反诉被告的违约行为已经属于根本性违约，反诉原告据此也有权要求解除合同。请求人民法院依法、如诉判决。
反诉被告阿布都热西提*阿巴白克热辩称：1、请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。2010年的租赁费全部交清，2010年所欠5000元租金根本不存在；2012年1月11日反诉原告向我提出解除合同，1月12日我与反诉原告协商我的投入将近80万元资金怎么办，反诉原告说考虑之后给我答复但是到现在没有向我答复；后我去地区分行要求签订租赁合同，我将投资门面费用的所有单据给他们看，分行的领导没有明确表态就让我回来，2013年1月27日反诉原告通过消防大队将我经营的门面电源停了，给我造成了经济损失，而且也不存在取暖等费用，现在封条还在门上。我多次向反诉原告提出签订租赁合同，但是反诉原告不同意签订合同，也不愿赔偿我的投入资金。2003年签订合同时有明确约定，装修费等费用由反诉原告承担，但是现在拒不支付，故装修费用应由反诉原告承担，反诉原告将我门面的用电停了，要我支付租金是不合理的，因反诉原告的行为造成我的门面不能正常经营，导致很大的经济损失，我多次要求进行协商，无效的租赁合同可以不支付租金，既然不能经营不续租，就不存在租赁费问题。由于反诉原告三年来的阻拦，导致暖气管道等遭到损坏。请求法院依法驳回反诉原告全部的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2003年11月1日，原、被告双方签订了《租房合同》，甲方为中国银行莎车县支行，乙方为阿不都热西提，合同约定：“乙方租赁甲方办公大楼培训中心楼下地下室大厅及三间小屋和后边两间伙房，面积为252.5平米，在租赁期内乙方拥有该房使用权，但不得转租他人使用。2、租金标准及付款方式：年租金人民币贰万伍仟元正。每年6月30日前交清租金50%，剩余部分12月30晶付清。逾期不交，甲方有权其停业。3、合同有效期三年：2003年10月30日至2006年11月1日止。五、地下室大厅设施齐全，租赁时双方实地交接清楚，乙方使用时因业务需要进行的装修，费用乙方自己承担，合同到期后，乙方负责恢复原样。租赁期设备损坏，乙方负责赔款或修复。……八、违约责任：（1）在合同期内，如若乙方拖欠房租、水费、暖气费及违反合同有关规定毁约的，由乙方承担毁约责任向甲方赔偿一切经济损失，并交纳毁约金10000元。若甲方发生毁约行为，由甲方承担毁约责任向乙方赔偿一切经济损失，并付10000元毁约金。”原、被告双方并约定了其他相关条款。
原、被告双方按照合同约定履行了合同条款。2006年5月23日，原、被告双方签订了关于消防方面的《房屋租赁合同补充协议》，双方约定原告承租的房屋的消防设施及产生的费用均由原告自行负担。双方在该协议中签字捺印。原告租赁该房屋经营餐厅，2006年10月31日合同期满。原告因装修餐厅并安装消防设施器材等，费用较高，随后与被告进行协商之后，要求继续租赁该房屋，被告亦表示同意，双方达成了口头约定。但原、被告双方未签订新的续租合同，按原租赁合同继续履行，租金未变动，每年25000元租金，原告交纳了2007年至2011年期间的部分房屋租金，2012年之后未交纳。2010年，被告根据上级总行的精神，要求对各支行将其出租的房屋原则上收回，但未下发书面通知，被告中国银行莎车县支行于2010年11月1日向原告发出书面通知，要求解除租赁合同，2010年12月31日前收回该租赁房屋，但原告以该门面房屋经营餐厅装修费用高为由，不同意解除租赁合同，经协商被告同意延长期限并要求于2011年12月31日前收回该房屋。2012年1月11日，被告中国银行莎车县支行又向原告发出的解除合同的书面通知，要求原告于2012年2月11日前办理解除合同，交回房屋等事宜。原告继续进行营业，双方一直未达成协议，该房屋至今由原告经营。2013年1月27日，莎车县公安局消防大队对该餐厅因消防设施不符合国家标准进行了查封，之后该餐厅未进行营业。后原告向本院起诉要求被告解除租赁合同，并要求被告中国银行莎车县支行赔偿该租用房屋的消防设施设备安装费140000元、10年维修费50000元、门面装饰损失费50000元、停业损失费100000元，违约金10000元，合计为630000元。被告中国银行莎车县支行提起反诉，要求解除租赁合同，并要求反诉被告阿布都热西提*阿巴白克热支付所欠的2010年至2013年期间的租赁费40416元，采暖费20160元，水费2715元，违约金10000元，合计为73291元。
一审法院认为，原告阿布都热西提*阿巴白克热与被告中国银行莎车县支行签订的《租房合同》，是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的。原、被告双方按照合同全面履行义务。2006年10月31日，原、被告双方签订的《租房合同》已实际履行完毕。但之后原、被告双方达成口头协议，按原租赁合同由原告继续租赁该系争房屋用于经营餐厅，双方未签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但租赁合同原、被告双方实际履行至2012年，且原告交纳2010年、2011年部分租赁费，对此事实原、被告双方均无异议，故双方之间的租赁合同应视为不定期租赁合同，现原告要求解除与被告之间的租赁合同，被告亦表示同意，且反诉原告中国银行莎车县支行在反诉请求中也要求解除双方的租赁合同，原、被告双方均无异议，本院应予支持。
原、被告双方均要求对方赔偿违约金10000元。在2006年11月之后，原、被告双方口头约定的不定期租赁合同期间，原告向被告支付了2006年至2009年及2011年年租金25000元，2010年交付了20000元，2012年之后未向被告交付租金，而被告于2010年11月、2012年1月11日向原告书面发出通知书，要求解除双方的租赁合同，原告至今未腾出租赁房屋，一直享有对该租赁房屋的使用权。综合全案，系原告未缴纳其应支付的租赁费，应视为原告违约在先，不存在被告违约的事实，故原告要求被告赔偿违约金10000元的诉求，证据不足，本院不予支持。
原告要求被告赔偿停业损失100000元以及赔偿2012年至2013年期间其所经营餐厅的停业损失，原告以餐厅未正常营业为由，认为造成的损失由被告进行赔偿，但原告未提供相关的证据证实，停业损失未有相关有资质的评估机构进行评估作价，故原告的此项诉求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿消防设施140000元，原、被告双方于2006年5月23日签订的补充协议中，就消防设施方面达成一致意见，消防费用由原告方自行承担。庭审中原告对此虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，原告作为饮食服务餐营经营者，其经营具有营利性质，餐厅安装消防设施是消防部门就安全经营、消费等方面要求经营者必须办理的硬件措施，消防设施应当由承租方即原告按照经营的需求，自行负责完善安装。而出租方并非有义务为承租方安装消防设施，故原告的此项诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告要求被告赔偿租赁房屋10年的维修费50000元、固定资产费用100000元、门面转让费180000元、门面装饰费50000元，本案中，原、被告双方签订的租赁合同中明确约定，原告在使用时按照业务需求进行装修产生的费用由原告自行承担，合同到期后，原告应将租赁房屋恢复原样，现原告要求上述各项赔偿费用，作为经营餐厅的使用者，租赁房屋的维修费、装饰费、转让费等应当由原告负担，故原告要求的上述各项赔偿费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
反诉原告中国银行莎车县支行要求反诉被告给付拖欠的租赁费40416元，其费用包括2010年欠租金为5000元，2012年欠租金为25000元，2013年11月至2014年3月期间5个月欠租金10416元，但反诉被告提出异议，对2010年的租赁费5000元无异议，但对2012年至2013年两年期间的租赁费有异议，认为其从2012年至今没有正常营业，不应交纳租赁费。因反诉原告从2010年至2011年向反诉被告发出书面通知书，要求解除房屋租赁合同，反诉被告置之不理，一直占有该租赁房屋，房屋的使用权仍现今在原告处，原、被告双方的不定期租赁合同对双方当事人均有约束力，故反诉被告的辩称理由不成立，本院不予采信，反诉被告应向反诉原告支付相关的房屋租赁费。根据本案的实际情况，租赁费应当酌情适当减少，确定为20000元较适宜。
反诉原告要求反诉被告支付采暖费20160元，系2010年至2013年4年期间的采暖费用，被告要求每平方米按20元计算，原告要求按每平方米18元计算，反诉原告也同意，4年的采暖费为18144元，但反诉被告辩称2011年对租赁房屋的暖气进行改装，此费用应当予以扣减，反诉原告对暖气改装的事实认可，但反诉被告未提供暖气改装产生的具体费用，产生的费用无法查明。本案中，反诉被告在2012年至2013年没有实际经营，考虑到反诉被告的实际情况及经营状况，暖气费应以2010年、2011年两年为宜，合计为9090元（252.5㎡×2年×18元／㎡）。
反诉原告要求反诉被告给付水费2715元，反诉原告提供了一张《中国银行莎车县支行家属院2011年水费清单》，以证明反诉被告所经营的餐厅水表用量为1086立方，合计为2715元，但此清单系反诉原告单方面出具的，属孤证，且反诉被告不予认可，其真实性无法查明，故反诉原告的此项诉求，证据不足，本院不予支持。
据此，一审法院作出莎车县人民法院（2014）莎民初字第780号民事判决：一、解除原告阿布都热西提*阿巴拜克热与被告中国银行股份有限公司莎车县支行之间的《租赁合同》；二、原告阿布都热西提*阿巴拜克热应在本判决生效之日起三十日将租赁房屋腾出交给被告中国银行股份有限公司莎车县支行，并使该房屋恢复原状；三、原告阿布都热西提*阿巴拜克热应给付被告中国银行股份有限公司莎车县支行租赁费20000元、暖气费9090元，合计为29090元（贰万玖仟零玖拾元整）；四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费5050元（原告已交纳），反诉费816.14元（被告已交纳），合计5866.14元，由原告负担5050元，被告负担816.14元。
阿布都热西提*阿巴白克热不服一审判决，向本院提出上诉称：应依法对上诉人消防设施设备费、维修费、固定资产损失费、店面装修费、门面停业损失费等费用进行评估鉴定，应由被上诉人中国银行莎车县支行赔偿给上诉人，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人中国银行莎车县支行服从原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人阿布都热西提*阿巴白克热请求被上诉人中国银行莎车县支行赔偿其门面房消防设施设备费用140000元、10年的维修费50000元、固定资产费用100000元、门面转让费180000元、门面装饰损失费50000元、门面停业损失费（2012-2013年度）100000元（以物价评估部门评估结论为准）、违约金10000元，共计630000元有何依据；上诉人阿布都热西提*阿巴白克热是否应给付被上诉人中国银行莎车县支行租赁费20000元、暖气费9090元，合计29090元。
阿布都热西提*阿巴白克热与中国银行莎车县支行签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同，故双方均应按合同约定履行各自义务。2006年10月31日，双方签订的《租房合同》已实际履行完毕，之后双方达成口头协议，按原租赁合同由阿布都热西提*阿巴白克热继续租赁房屋用于经营餐厅，双方未签订书面租赁合同，故双方之间的租赁合同应视为不定期租赁合同，双方均同意解除合同，本院应予支持。
2006年5月23日，双方签订的补充协议中，约定上诉人阿布都热西提*阿巴白克热所承租房屋的消防设施，由阿布都热西提*阿巴白克热自行承担，故上诉人阿布都热西提*阿巴白克热要求被上诉人中国银行莎车县支行赔偿其门面房消防设施设备费用140000元，无事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人阿布都热西提*阿巴白克热至今一直享有对该租赁房屋的使用权，未腾出租赁房屋，但其2012年之后未交付租金，故系阿布都热西提*阿巴白克热违约在先，在此情况下，阿布都热西提*阿巴白克热要求中国银行莎车县支行赔偿违约金10000元的诉求，证据不足，本院不予支持。上诉人阿布都热西提*阿巴白克热要求被上诉人中国银行莎车县支行赔偿固定资产费用100000元、赔偿10年的维修费50000元、赔偿门面转让费180000元以及门面停业损失费（2012-2013年度）100000元，但未能提供充分有效证据予以证实，故上诉人的以上上诉理由均不能成立，本院亦均不予支持。
鉴于从2010年至2011年，中国银行莎车县支行向阿布都热西提*阿巴白克热发出书面通知书，要求解除双方房屋租赁合同，但阿布都热西提*阿巴白克热仍一直占有该租赁房屋，故上诉人阿布都热西提*阿巴白克热应按合同约定向被上诉人中国银行莎车县支行支付租赁费和暖气费，一审判决上诉人阿布都热西提*阿巴白克热给付被上诉人中国银行莎车县支行租赁费20000元、暖气费9090元，并无不当，有事实依据和法律依据，本院予以确定。
综上，上诉人阿布都热西提*阿巴白克热的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费527.25元，由上诉人阿布都热西提*阿巴白克热负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 红
审 判 员 艾克拜尔.艾合买提
代理审判员 赛 诺 拜 尔
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 张 墨 川