河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1196号
上诉人（原审被告）：赵德文，男，1961年5月14日出生，汉族，住张家口市桥西区。
委托诉讼代理人：李莉，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王兰英，女，1962年12月10日出生，汉族，住张家口市桥西区。
委托诉讼代理人：姚树明，河北京张律师事务所律师。
上诉人赵德文因与被上诉人王兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2017）冀0703民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵德文及委托诉讼代理人李莉、被上诉人王兰英及委托诉讼代理人姚树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵德文上诉请求：撤销张家口市桥西区人民法院(2017)冀0703民初1498号《民事判决书》，并依法改判上诉人与被上诉人于2004年6月17日签订的就坐落于张家口市桥西区房屋的《房屋买卖协议书》无效。事实和理由:一、一审判决遗漏应查明的案件的关键事实。根据本案一审庭审的争议焦点：“2004年6月17日原被告双方在签订《房屋买卖协议》时，诉争房屋的产权人都有谁？各占“多少份额？”。一审判决应查明该项事实，因该事实直接关系到判决的结果。但一审判决对这一关键性的事实没有予以查明及认定。一审庭审中，上诉人出示“张家口运输集团有限公司张贴于拆迁办的两份声明”，证明上诉人在2004年6月17日与被上诉人签订《房屋买卖协议》时，只拥有该房屋50％的产权，另50％产权的权利人是张家口运输集团公司。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》出售的仅仅是属于自己50％的份额。诉争房屋面积51.15平方米，成本价为896元／平方米，该房屋依成本价计算总价值为45830.4元。(市场价高于成本价一直是中国房地产业的惯例)从价格上判断，上诉人以27500元的价格购买的正是50％的产权份额。对这么关键的案件事实一审法院不予查明认定，属于遗漏应查明的案件的关键事实。上诉人恳请二审法院对该项事实予以查明并予以认定。二、上诉人出售房屋的行为属法定无权处分，与被上诉人签订的《房屋买卖协议》应认定为无效。《合同法》132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。”《物权法》97条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。以上法律规定属于强制性法律规定，上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》违反上述法律规定，根据《合同法》第52条第五款，该《房屋买卖协议》应认定为无效合同。根据国办发字(1991)73号文件精神、张家口市人民政府(1992)14号文件及其后陆续出台的关于房改政策的补充规定，本案诉争房屋不同于普通商品房，其本身带有福利补助性和政策优惠性。原始物权所有人只能按照特定政策出售给本单位职工。被上诉人不具有向张家口运输集团有限公司直接购买诉争房屋的资格和权利。上诉人于2017年7月与张家口运输集团有限公司签订《张家口市房改成本价售房协议书》，由此取得涉案房屋的所有权证。该程序合法有效，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另行规定的除外。”上诉人合法取得房屋的所有权，应当受到法律的保护。三、一审判决适用法律错误。一审判决在认定事实时仅仅适用了《合同法》第44条、130条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条，然而这些法律规定只是买卖合同的一般规定。本案当事人双方诉争标的物是房地产，根据特别法优于一般法、上位法优于下位法的原则，在审理房地产交易相关诉讼案件中，应优先适用《物权法》第97条，《城市房地产管理法》第38条等特别法以及《合同法》第132条的特别规定。此外，由于本案房屋属于房改房，在房产交易过程中不仅适用法律法规，而且不能抛开国家住房改革制度和相关房改政策。上诉人恳请贵院查明事实，撤销原判，依法改判。
王兰英辩称，一审法院认定事实、证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，对上诉人的上诉理由不予认可。上诉人与被上诉人在2004年所交易的房子是房改房，当时上诉人交付被上诉人的出售公有住宅合同中，明确写明了房屋的总价款，不存在上诉人所说的价款没交清，属无权处分，请法庭查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
王兰英向一审法院起诉请求：1.判令王兰英、赵德文对张家口市桥西区瓦盆窑大街23号十四号楼352号房屋的买卖合同有效；2.本案诉讼费用全部由赵德文承担。
一审法院认定事实：王兰英、赵德文于2004年6月17日签订了《房屋买卖协议书》，约定“1.从本协议签字之日起，将座落在张市桥西区北瓦盆窑23号14号楼152号房间由甲方（赵德文）出售给乙方（王兰英）。乙方将享有房屋的产权；2.由乙方一次性付给甲方购房费贰万柒仟伍佰元整；3.从本协议签字之日起，今后国家及运输集团公司如有一些房屋改革规定及费用和以后的房屋过户费等一切事宜均由乙方负责承担，甲方负责出面协助乙方办理一些手续；4.甲方原建的小房及防盗门等都归乙方所有；5.双方协议后，不准违约反悔，空口无凭例据为证，本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，证明人一份。”同日，赵德文给王兰英出具了“今收到王兰英购房款贰万柒仟伍佰元整”的收条，并将房屋交付王兰英，王兰英入住。后赵德文将该房有关的（1995）年字0478号出售公有住宅合同张运房字第××号号房屋所有权证（内部）、内部收款凭证等交付王兰英。双方一直未办理正式的房屋过户手续，赵德文于2017年7月18日与张家口运输集团有限公司签订《张家口市房改成本价售房协议书》，并于2017年8月28日取得不动产权证书。该房屋于2017年9月28日由张家口市桥西区人民政府发公告决定征收。另查明，王兰英诉求的张家口市桥西区瓦盆窑大街23号十四号楼352号房屋与王兰英、赵德文于2004年6月17日签订的《房屋买卖协议书》中的桥西区北瓦盆窑23号14号楼152号房间及赵德文出具的不动产权证书中登记的张家口市桥西区瓦盆窑大街23号副3号1号楼3单元5层502室房屋系同一套房屋。对赵德文的反诉，因反诉与本诉不是同一法律关系也不是基于相同法律事实，本院裁定不予受理，并向反诉人进行了送达。
一审法院认为，王兰英、赵德文之间所签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，受法律保护。王兰英按照约定向赵德文支付了相应的购房款，赵德文亦将房屋及房屋相关（1995）年字0478号出售公有住宅合同张运房字第××号号房屋所有权证（内部）、内部收款凭证等交付给了王兰英，且将房屋交付王兰英占有居住。双方未办理房屋过户手续及赵德文与张家口运输集团有限公司签订《张家口市房改成本价售房协议书》等行为，均不影响双方之间所签订的《房屋买卖协议书》的效力，赵德文辩称其在与王兰英签订房屋买卖协议书时属于无权处分及从征收决定公告之日起赵德文已经无法履行相关的房屋产权过户、买卖义务亦不影响该协议书的效力。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：王兰英与赵德文于2004年6月17日签订的就坐落张家口市桥西区）房屋买卖协议书有效。案件受理费50元，由赵德文负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，王兰英与赵德文之间的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。根据张家口市桥西区人民政府关于北瓦盆窑棚户区（二期）项目房屋征收决定的公告显示，张家口市桥西区人民政府已于2017年9月27日对涉案房屋作出征收决定。因涉案房屋所有权人为赵德文，实际占有人为王兰英，本院只对涉案房屋买卖合同的效力予以确认，对拆迁补偿份额按照不告不理原则，本院不予认定。有关拆迁补偿的争议，双方另行解决。综上所述，赵德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由赵德文负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁金前
审判员 刘 巍
审判员 姜 兵
二〇一八年六月二十日
书记员 刘长伟