四川省甘孜藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川33民终90号
上诉人（一审第三人）：赵小康，男，1962年9月29日出生，藏族。
被上诉人（一审原告）：周正富，男，1953年9月8日出生，藏族。
委托诉讼代理人：周霞（系周正富之女），住四川省康定市炉城镇西大街*号。
委托诉讼代理人：刘晓兰（系周正富之侄女），住四川省康定市炉城镇沿河东路**号。
被上诉人（一审被告）：四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市宜宾县柏溪镇。
法定代表人：颜紫龙，该公司董事长。
上诉人赵小康与被上诉人周正富、四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司（以下简称谊达公司）房屋买卖合同纠纷一案，赵小康不服泸定县人民法院（2016）川3322民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人赵小康、被上诉人周正富及其委托诉讼代理人周霞、刘晓兰到庭参加诉讼。谊达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵小康上诉请求：撤销原判。事实与理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误，导致判决结果错误，严重损害了上诉人的合法权益。一、本案的诉讼时效已超过；二、周正富与谊达公司就退房款达成了共识，故周正富与谊达公司已解除了房屋买卖合同，上诉人合法的取得了房屋的所有权。
被上诉人周正富答辩称，我与谊达公司、赵小康确实协商过，但是协商没有结果，我已向法院提交了证据，请求法院以证据认定事实。
被上诉人谊达公司未答辩。
被上诉人周正富向一审法院起诉请求：1.被告与第三人之间就泸定县安乐坝谊桥花园A区6幢1单元301号房屋签订的购房合同为无效合同；2.被告谊达公司为原告办理谊桥花园A区6幢1单元301号房的国有土地使用证及房屋所有权证；3.被告承担相关违约责任，赔付2007年9月至今，每月原告在外租房居住的租金92000元{（7年×12个月+8个月）×1000元/月}、交通费10000元、精神损害抚慰金50000元，共计152000元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年3月26日，周正富购买了由谊达公司承建的谊桥花园A区6幢1单元301号商品房一套，并分别于3月26日、27日支付了购房款160411元。2007年8月31日，谊达公司向周正富出具交房清单以及《房屋质量保修书》、《房屋使用说明书》。周正富收房后向谊达公司缴纳了一年的物业管理费，谊达公司也曾通知周正富办理产权证。2007年4月13日，谊达公司就周正富所购房屋与赵小康又签订了售房合同，赵小康分别于2007年4月13日和10月12日支付了购房款122600元。赵小康购房后，准备装修入住。周正富因爱人生病长期在外治疗，直至2012年7月周正富返回泸定准备装修房屋时发现房屋被占，便立即阻止赵小康装修房屋，双方因此发生纠纷。后周正富找到谊达公司对此事进行处理，经周正富和谊达公司、赵小康多次协商，最终未能达成一致意见。赵小康对案涉房屋进行装修，并入住至今。
一审法院另查明，1.周正富、赵小康对案涉房屋的购房合同均未办理备案登记，也未办理房屋产权证。
2.周正富于2011年下半年至2015年上半年期间一直不间断到中共泸定县委群众工作局反映自己权利被侵害一事，并要求谊达公司和赵小康返还其购买的房子。
一审法院认为，一、关于诉讼时效问题。周正富于2012年7月返回泸定准备装修房屋时发现房屋被赵小康占用，即与赵小康协商处理，直到周正富起诉前未能达成一致意见，另，在周正富发现自己的权利受到侵害之日起至2015年上半年期间一直不间断到中共泸定县委群众工作局反映自己权利被侵害一事，并要求谊达公司和赵小康返还其购买的房子，属诉讼时效的中断，赵小康提出的已过诉讼时效的主张一审法院不予支持。二、关于合同效力问题。2007年3月26日，周正富与谊达公司签订的《售房合同》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认。对于谊达公司与赵小康于2007年4月13日签订的《售房合同》，周正富对其真实性提出异议，要求确认该购房合同无效的诉讼请求。因首先周正富未向一审法院提出实质性证据予以证明，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此周正富应承担举证不利的法律后果；其次，谊达公司与周正富签订《售房合同》后，并未及时办理备案登记，也未办理房屋产权证，该房屋的所有权并未发生转移。谊达公司对该房屋的处分权限并无限制，在周正富无证据证明谊达公司与赵小康系恶意串通损害其利益的情况下，谊达公司与赵小康签订的《售房合同》亦不应当认定为无效合同；并且谊达公司与赵小康之间签订的《售房合同》，谊达公司加盖的骑缝章完整清晰，符合合同订立的形式。所以，谊达公司与赵小康签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认。对于周正富要求确认该购房合同无效的诉讼请求，一审法院依法不予采纳。三、本案是否属于债权债务纠纷问题。赵小康提出纠纷发生后，其曾与周正富通过协商达成“由赵小康享有讼争房屋，谊达公司补偿周正富经济损失”的协议，并由谊达公司向周正富出具了欠条，欠条上也有赵小康的签名，周正富、谊达公司赵小康的纠纷已转为债权债务纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。但赵小康未向一审法院提交该欠条，赵小康提交的证明材料，仅有颜紫龙一人的签名，提交的光碟视频资料仅能够证明周正富与谊达公司、赵小康就房屋纠纷曾进行过协商，协商过程中周正富对是否存在欠条事宜未表明态度，最终协商结果也不能确定，周正富对此也不予认可。因此，对该辩解意见，一审法院依法不予采纳。四、关于合同的履行问题。合同签订后，合同双方应遵循诚实信用原则行使其权利、履行其义务。房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同，合同成立生效后，出卖人具有交付标的物并转移所有权给买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。本案中的两份《售房合同》均为有效合同，但均未办理备案登记，也未办理房屋产权证相关手续。在此情况下，一审法院认为，因周正富与谊达公司签订的《售房合同》的时间在赵小康与谊达公司签订的《售房合同》之前，且先于赵小康向谊达公司全额支付了购房款，谊达公司也按照商品房交易规则向周正富出具交房清单、《房屋质量保修书》、《房屋使用说明书》；另，一审庭审中，谊达公司认可周正富曾交纳一段时间的物管费，也曾通知周正富办理房产证事宜。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应认定为谊达公司已将涉案房屋转移占有，实际交付与周正富使用，周正富已实际占有并控制了该房屋，并且以上交付行为表明谊达公司履行合同的真实意愿，此交付行为是合法的履行合同约定的义务，对已完成的交易行为应依法予以保护；虽谊达公司已经将诉争商品房完全交付给周正富的情况下，又在之后将诉争商品房不知怎样来的钥匙交予赵小康，谊达公司的行为显然存在恶意，侵害了周正富的合法权益。其次，谊达公司与周正富签订的房屋买卖合同在事实上已经实际履行了房屋交付义务，根据诚实信用原则，谊达公司应按照合同约定继续履行相应义务。所以，对于周正富要求谊达公司依照购房合同规定履行办理房屋产权手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。赵小康可以依据相关法律另案起诉维护自己的权益。五、关于赔偿责任问题。周正富提出的要求谊达公司赔偿其租房租金92000元、交通费10000元、精神损害抚慰金50000元，共计152000元的诉讼请求，因未提供证据证明其损失实际产生，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三个月内，协助原告周正富办理座落于泸定县泸桥镇安乐坝“谊桥花园”小区A区6幢1单元301号商品房的产权手续；二、驳回原告周正富的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，被上诉人周正富、谊达公司没有提交新证据。上诉人赵小康围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
赵小康二审提交证据中，颜紫龙出具的情况说明以及王荣黎出具的情况说明证明的事实，因颜紫龙及王荣黎均未出庭予以证实，本院不予以采信；因周正富、赵小康均未对案涉房屋办理备案登记，谊达公司备案登记材料不能充分证明其房屋的备案情况，本院不予采信；谊桥花园门卫的情况说明及赵小康缴纳物管的证据及收据能证明其在案涉房屋居住的事实，本院予以采信。
另查明，2012年底周正富与其亲属、谊达公司法定代表人颜紫龙、赵小康三方在成都某茶坊形成的视听资料证实本案中三方当事人参与了案涉房屋纠纷的协商处理。
本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点为确定谊达公司分别与周正富、赵小康签订的两份房屋买卖合同履行顺序的问题。
本案中，谊达公司分别与周正富、赵小康签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同。周正富与赵小康均未办理房屋预告登记或产权登记，虽然周正富与谊达公司签订买卖合同的时间先于赵小康并取得了交房清单、《房屋质量保修书》、《房屋使用说明书》，但周正富未实际占有案涉房屋并使用。赵小康在与谊达公司签订商品房买卖合同后，取得了案涉房屋钥匙并于2012年对案涉房屋进行装修入住至今，赵小康对案涉房屋的实际占有及使用不违反合同约定和法律规定，属于合法的实际占有和使用，其具有明显的公示与公信的现实作用，故赵小康与谊达公司之间的买卖合同应优先履行。故周正富一审请求法院判决谊达公司为其办理谊桥花园A区6幢1单元301号房的国有土地使用证及房屋所有权证的诉讼请求不成立，应予以驳回。
综上所述，上诉人赵小康的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销四川省泸定县人民法院（2016）川3322民初119号民事判决；
二、驳回周正富的全部诉讼请求。
一审案件受理费50元，由周正富负担；二审案件受理费100元，由周正富负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 海
审判员 李松涛
审判员 韩 义
二〇一六年十二月二十日
书记员 张莲香
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。