广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1763号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码：91440600560865635Y。
法定代表人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省汕头市濠江区，系公司职员。
委托代理人伍阳毅，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省佛山市三水区，系公司职员。
被告吴淑桂，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。身份证号码：×××3127。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告吴淑桂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判。后因被告吴淑桂下落不明需公告送达，本院于2015年11月23日裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员江言枝组成合议庭，并于2016年2月29日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人柳学纯到庭，被告吴淑桂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月28日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园房产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司（下简称广东碧桂园）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年1月28日购买碧桂园城市花园10座2702房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费251.05元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年4月开始拖欠物业服务费，至2015年5月23日拖欠的款项已达4163.66元。原告于2014年12月13日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍然未能缴纳。请求判令：1、被告支付2014年4月至2015年5月23日的物业服务费共计2259.45元（所欠月份为：2014年4月至2014年7月、2014年12月至2015年4月）；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照5‰标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2015年5月23日的违约金为1904.21元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告吴淑桂未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、组织机构代码证、企业名称变更核准登记表4份、资质证书复印件、被告吴淑桂的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格；原告具备物业服务资质。
2、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（复印件）、碧桂园城市花园前期物业服务合同、物价局关于广东碧桂园物业服务费收费许可、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园禅城分公司，接受碧桂园房产公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
3、广东省商品房买卖合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议、被告的业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业移交书。拟证明被告系涉案房屋的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。
4、物业服务费欠费明细、物业服务费催交函、EMS快递邮单及妥投证明。拟证明被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催要拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
为查明案件事实，本院依职权调取了佛山市禅城区岭南大道北131号10座2702房（下简称2702房）的房地产登记信息查询结果。
被告吴淑桂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。经当庭核对原件，本院对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性均予以确认并予以采信。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，碧桂园房产公司（甲方）与广东碧桂园（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由碧桂园房产公司选聘广东碧桂园为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月・平方米计收。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……”。
2011年1月28日，案外人碧桂园房产公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向碧桂园房产公司购买涉案2702房，合同约定的建筑面积为100.50平方米，物业交付期限为2012年10月30日前。同日，被告（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司（乙方、物业服务企业）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要内容为：“第一条、甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘广东碧桂园，并由其辖下的合法分支机构乙方对本园区实施前期物业管理服务。第二条、乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道……2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备……3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务……5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务……6、公共环境卫生的管理服务……7、交通与车辆停放秩序的管理服务……第四条、本园区的物业服务费采取包干制方式……甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金……”。
2012年6月27日，碧桂园房产公司向被告发出《收楼通知书》。被告于2012年7月9日在《业主入住登记表》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。
2014年12月15日，广东国鼎律师事务所受原告委托，向被告发出《律师函》，要求被告收函后立即缴清所拖欠的物业服务费及违约金。
另查明，涉案2702房建筑面积100.42平方米，权利人为被告吴淑桂。
再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，即本案原告。2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。
原告庭审中陈述：被告已缴纳2014年8月至2014年11月的物业服务费，当时原告工作人员提示被告2014年仍存在欠费，但被告拒绝缴纳。而涉案房屋2014年12月至2015年4月的物业管理费已于2015年9月25日由租户缴纳，故不再主张。涉案小区是本月收取上一月的物业服务费，违约金从次月开始计算，如2014年4月的物业服务费，违约金从2014年6月1日开始计算，原告举证的欠费明细中的违约金即按照上述方法计算得出；原告是广东碧桂园辖下的合法分支机构，广东碧桂园是口头授权原告对涉案小区事实物业管理服务。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。碧桂园房产公司与广东碧桂园签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告诉请被告交纳物业服务费的诉请。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告主张被告欠缴2014年4月至2014年7月的物业服务费，因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告的相关诉请提出抗辩并提供反证，本院对原告的上述主张予以采信，确认被告欠缴2014年4月至2014年7月的物业服务费的事实。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付的物业服务费为1004.20元（2.50元/月/平方米×100.42平方米×4个月）。
关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条的约定，原告有权向被告主张违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
被告吴淑桂于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2014年4月至2014年7月的物业服务费共计1004.20元及违约金（违约金以每月251.05元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止，即2014年4月物业服务费的违约金自2014年6月1日起计，如此类推）。
被告吴淑桂如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费50元，由被告吴淑桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 谢燕贞
人民陪审员 江言枝
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李树欣
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。