上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0112执异5号
案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司，住所地浙江省乐清市。法定代表人赵小帼，总经理。委托代理人钟火祥，上海市天地律师事务所律师。申请执行人叶菁，女，1977年1月29日出生，汉族，住址上海市浦东新区。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。被执行人杭州荣正大厦开发有限公司，住所地浙江省。法定代表人朱观武，董事长。被执行人朱观武，男，1966年11月2日出生，汉族，住址上海市普陀区。本院依据2014年12月26日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书，在执行申请执行人叶菁与被执行人杭州荣正大厦开发有限公司、朱观武民间借贷纠纷案中，案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司对于本院执行2014年8月22日查封的登记权利人为杭州荣正大厦开发有限公司名下的房屋提出异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司称：申请执行人叶菁诉杭州荣正大厦开发有限公司民间借贷纠纷一案，判决已经发生法律效力并已进入执行程序。闵行法院应叶菁的申请，对被执行人名下的包括杭州市桐庐县迎春南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室在内的多套房产进行查封。但事实上，上述房产被执行人荣正大厦开发有限公司已于2012年7月出售给案外人，双方当时已签订房产买卖合同，案外人也已经支付了全部房款，杭州荣正大厦开发有限公司也开具了售房发票(案外人与被执行人签订了两份买卖合同，本意是购买大楼的20层到24层共5层楼面，预付价款4000万；实际成交只有34套房屋，实际成交价1500万，我们也付了1500万。付款凭证中显示付款4000万，是我们起初预付的五层楼的价款，后来对方退了2500万给我们。本案涉案18套房屋的案款暂时无法区分，购房发票有注明房屋的地址，但是发票也是一起开的，所以不能当做单套房屋价款。合同价变更过)。房屋买卖合同2012-03虽然落款是赵小帼个人签字，但是赵小帼是公司的法定代表人，是代理公司签订合同的，所以开发商的购房发票也是开给公司的，实际购买人是乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司。两份合同都约定2012年12月30日前办理房产登记转移手续，因为被执行人没有缴纳维修基金，所以政府不给办理变更登记。系争房屋属于精装修商品用房，在2014年3月20日已经交付，但是我们在等待他们后续装修，所以目前为止我们尚未实际进驻。案外人拥有对上述房屋的完全产权。案外人于最近得知上述房产被司法查封，但上述房产并非杭州荣正大厦开发有限公司的财产，如被查封、拍卖，则会严重损害案外人的合法权益，因此提出执行异议，请求立即停止解除对上述房产的司法查封。案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司提某的证据为：交房单，商品房买卖合同、补充协议，销售不动产统一发票(自开)，银行转账、交易凭证，收款收据，桐庐迎春商务区管委会出具的说明，桐庐县住房和城乡建设局出具的通知，上海市静安区人民法院(2015)静执异字第67号执行裁定书，上海市第二中级人民法院(2015)沪二中执异字第86号执行裁定书等。申请执行人叶菁对于案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司提某的相关书证的真实性、合法性不予认可；认为：关于交房单不予认可，案外人实际上没有占有、使用相关系争房屋，申请执行人在2015年多次前往系争房屋查看，系争房屋都无人使用，截止至2016年2月，系争房屋尚属于毛胚状态，评估方去现场评估时也认为系争房屋没有被占有使用。关于房屋买卖合同和转账凭证，根据案外人提某的所某管委会备案的二份合同2012-02、2012-03，总价是XXXXXXXX元，2012-2-1和2012-301的两份补充协议的房价是XXXXXXXX元，买卖合同补充协议二约定退还1500万。2012年7月13日有1500万的付款，同日有1000万的付款但没有原件不予认可，目前看到有原件的付款单是3000万元。案外人称被执行人向案外人归还2500万，所以实际付款目前可见的只有500万，即使加上不认可的1000万，也达不到合同约定价款金额，即使加上退还的2500万，依然达不到合同约定价款金额。同时，管委会不是合法的合同备案机构。证据“通知”的第一行“荣正大厦项目，2014年1月已完成竣工验收，现属单一产权未完成发售”，就是说2014年1月相关政府部门没有认可系争房屋销售，也应证了之前提某的证据材料不真实。从全部证据来看，房款未全额支付，案外人也未实际使用房屋，案外人的签约及付款主体混乱，所有付款及还款都是以赵小帼个人名义，与案外人公司无关，自案外人所某的2012年签约付款至今已四年多，如此大额房产交易，案外人即不办理过户又不提出任何异议，不符合常理，相关合同中明确记载，案外人在明知被执行人没有预售资质时签订购房合同，明显违反相关规定，不构成善意。被执行人杭州荣正大厦开发有限公司、朱观武经本院通知未出席听证会。本院经听证审查，依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书主文确认：一、被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武结欠原告叶菁律师费150,000元、借款利息2,485,000元、逾期还款利息2,650,000元，合计5,285,000元。此款，由被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武于2015年5月1日前向原告叶菁支付2,485,000元，于2015年6月1日前向叶菁支付2,800,000元；二、被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武结欠原告叶菁借款本金14,200,000元，此款，由被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武于2015年7月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年8月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年9月1日前向原告叶菁支付4,800,000元；三、对上述第一、二项偿债义务，若被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权请求被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武支付以上述第二项借款本金14,200,000元中未清偿部分为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍为标准计算的迟延履行期间的违约金；四、上述第一、二项中，若被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权就全部剩余未付款项及违约金一并申请法院强制执行；五、本案诉讼费减半收取计62,456.65元、保全费5,000元，合计67,456.65元，由被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武共同负担，并于2015年5月1日前直接向原告叶菁支付；六、双方就本案无其他争议。执行程序中，本院于2015年7月发出执行裁定及公告，责令被执行人杭州荣正大厦开发有限公司及朱观武限期履行付款义务，拒不履行的，本院将通过上海市高级人民法院对已经涉案查封的杭州荣正大厦开发有限公司名下的位于浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX-
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XXX室房屋进行评估、拍卖。同时查明：上海市第二中级人民法院及上海市静安区人民法院在执行查封的被执行人杭州荣正大厦开发有限公司名下的涉相关迎春南路房屋中，案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司亦以该相关房屋系其依合同买受、已经支付了全部房款，因为被执行人未缴纳维修基金，无法办理产权过户等为由提出执行异议；上海市第二中级人民法院及上海市静安区人民法院经听证审查，分别于2015年12月17日和2016年1月11日驳回其异议。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书，协助执行通知书，(2015)闵执字4901号执行裁定书、公告，房地产登记信息，上海市第二中级人民法院(2015)沪二中执异字第86号执行裁定书，上海市静安区人民法院(2015)静执异字第67号执行裁定书，房地产登记信息，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争房屋登记在被执行人杭州荣正大厦开发有限公司名下，根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人杭州荣正大厦开发有限公司未履行法定的给付义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，因案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司未在人民法院查封之前合法占有系争房屋，且未能举证系争房屋未能办理产权过户登记其无过错责任之有效书证；而被执行人亦即案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司主张的房屋买卖合同的相对方未到庭质证，该系争房屋受让人主体以及合同履行的真实性、合法性等未经诉讼或相关生效法律文书予以确认，故执行程序中不宜就该案外人诉某的内容对该系争物权的归属径直作出界定。综上，案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司据其异议理由主张的异议请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的应当裁定撤销相关执行行为的法定情形不符，故其异议不足以阻却本案强制执行措施的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年三月二十五日
书记员 蒋严玥