文书内容四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终3号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都龙翔通讯有限责任公司，住所地：成都市青羊区童子街29号4栋4层1030号。法定代表人：刘世富，执行董事。委托诉讼代理人：陈立，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：方磊，男，汉族，1981年6月25日出生，住成都市成华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：陈国邦，总经理。委托诉讼代理人：张磊，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。上诉人成都龙翔通讯有限责任公司（以下简称龙翔公司）因与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙翔公司的上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、四、五、六、九项。2、依法判令龙锦公司退还龙翔公司已经支付的保证金886395元，并赔偿因扣留龙翔公司的物品造成的损失4084元（暂计至2016年7月15日）。3、本案一审、二审诉讼费用由龙锦公司承担。事实与理由：一、原判认定事实错误，自相矛盾。1、原判载明“龙翔公司确认其于2016年3月14日从租赁场地撤场，但还有一部分机器设备留存在涉案租赁商铺内”显然错误。剩余物品并非龙翔公司主动“留存”在商铺内，而是被龙锦公司封闭租赁场地后“扣留”在原地，“留存”和“扣留”是两种性质的行为。2、原审认定双方租赁关系是在2016年4月1日龙锦公司向龙翔公司发函后才解除，是对龙锦公司于2016年3月14日采取用挡板将商铺完全封闭的实际行为控制收回租赁商地视而不见。若认定2016年4月1日解除合同，那么在2016年3月15日至2016年4月1日期间，租赁合同尚在履行期间，龙锦公司不准龙翔公司人员和物资出入则侵害了龙翔公司的租赁权。3、原审漏查明了在龙翔公司意图解除合同之后，龙锦公司于2016年2月3日就给龙翔公司致函，实际双方已经达成了终止合同的意见。因此，解除租赁合同时间应当为龙锦公司2016年2月3日回复龙翔公司解除方案之时。二、原审判决超出了诉讼请求范围。龙锦公司起诉时第六项诉讼请求的“免租期损失”是龙锦公司在租赁后获得的免租期，但原审认定的免租期损失是“寻找新的承租人并重新给予免租期”，显然两者损失不是指同一损失。三、原审判决认定免租期和空置期损失从而抵扣了龙翔公司的保证金无事实依据。双方签订的《租赁合同》中未约定2013年11月5日至2016年2月4日不计租金。合同也没有约定租金的标准，也无约定合同解除终止就要收取该期间的租金。原判认定保证金可以抵扣龙锦公司损失是正确的，但因为超范围及错误认定了龙锦公司的免租期损失和空置期损失，将龙翔公司的保证金扣除殆尽而不予返还应予以纠正。四、原审认定龙翔公司未经龙锦公司同意擅自撤场，也未对商铺进行复原的事实认定错误。龙翔公司2016年3月14日撤出部分物资是得到了龙锦公司的同意，并不是擅自撤场。龙翔公司同意按龙锦公司的意见回复致原来的状态，但是龙锦公司并未回应该龙翔公司的请求，而是单方未经龙翔公司同意就作恢复工作，应当视为龙锦公司放弃了该项权利，因此，龙锦公司不应当承担工程费。龙锦公司提供的恢复工程资料未经龙翔公司确认，而且与本案步及的商铺完全无关。五、原审已否定龙锦公司有留置权，却在龙锦公司非法扣留龙翔公司财物后，对龙翔公司主张无法行使被扣留物品物权的损失不予支持有悖于物权和合同法的规定，属于适用法律错误。龙锦公司辩称，一、龙翔公司单方面提出解除合同，并没有得到龙锦公司的同意。二、龙翔公司擅自违反租赁合同约定，停止营业以及撤离租赁场地的行为，并不构成租赁合同提前解除的合法事由，也不适用租赁合同提前解除的规定。三、在租赁合同依然有效的情况下，龙翔公司为了强制解约，单方面拒付租金管理费，违反租合同的约定擅自停业，龙锦公司在此情况下，有权行使合同解除权，并于2016年3月31日向龙翔公司发出解除通知，该行为合法有效，龙翔公司应当承担合同解除相应的违约责任。四、合同明确约定了在龙翔公司违约行为的情况下龙锦公司可以依据合同收回场地，龙锦公司有权没收缴纳的保证金，并且该保证金并不足以弥补龙锦公司因合同解除后所遭受的损失。五、租赁合同明确约定了合同解除后，龙翔公司应当按照租赁场地交付时的状态将场地交还给龙锦公司。但是龙翔公司并没有按照约定履行交还，所以，该租赁场地实际发生的费用应当由龙翔公司承担。六、龙翔公司滞留了部分物品在租赁场地，属于龙翔公司自行放弃的行为，并且该滞留物品也实际占用了场地，导致场地无法交付，所以龙锦公司委托公证所到现场对滞留的物品进行了公证。对上述物品龙锦公司并无保管的义务，所以以上物品发生任何的损失也应当由龙翔公司自行承担，其主张要求龙锦公司赔偿物品损失的诉讼请求，无法律依据。龙锦公司向一审法院起诉请求：一、确认龙锦公司与龙翔公司签订的《租赁合同》已于2016年4月1日解除；二、龙翔公司向龙锦公司支付拖欠的租金121942.19元、推广费4145.69元、商场服务费23492.27元、电费1557.22元（租金、推广费、商场服务费、电费从2016年3月16日至2016年4月1日止）以及场地占用费63520.34元（场地占用费从合同解除之日2016年4月1日实际收回租赁场地2016年4月8日止）；3、龙翔公司按0.03%/天向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日起至清偿之日期间的滞纳金（暂计至2016年4月30日的滞纳金金额为2034.66元）；四、龙翔公司向龙锦公司支付律师代理费12000元、公证费8500元；五、确认龙翔公司已支付的保证金886395元归龙锦公司所有；六、龙翔公司向龙锦公司赔偿免租期费用及再出租前的空置期损失1395938.72元；七、龙翔公司向龙锦公司支付租赁房屋的复原工程费用、消防工程复原费共计260482.45元；八、龙翔公司承担本案全部诉讼费用。龙翔公司向一审法院反诉请求：一、龙锦公司退还租赁保证金886395元；二、龙锦公司返还扣留龙翔公司物品；三、龙锦公司赔偿因扣留龙翔公司物品造成的损失4084元（暂计算至2016年7月15日）；四、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：龙锦公司于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的开发权，并修建了成都国际金融中心，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与龙翔公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心商场第一层的L118号商铺及第二层L216号商铺租给乙方使用，租赁场地的实测面积约为501平方米（最终实质面积之厘定是根据出租方所量度之可出租范围作准）；租赁期限为自该商铺交付之日起五年；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金/提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，L118号铺：第一年每月保底租金为109900元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的4%计算；第二年每月保底租金为109900元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的5%计算；第三年每月保底租金为117750元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的5%计算；第四年每月保底租金为117750元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的6%计算；第五年每月保底租金为125600元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的6%计算；L216号铺：第一年每月保底租金为86000元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的4%计算；第二年每月保底租金为96320元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的5%计算；第三年每月保底租金为106640元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的5%计算；第四年每月保底租金为116960元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的6%计算；第五年每月保底租金为127280元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的6%计算；银行/信用卡手续费由乙方承担；甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计3个月免租期，乙方不收取租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定的商场服务费、推广费及其它杂费；乙方须每月向甲方或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费现为每月75元/平方米，推广费现为每月10元/平方米；甲方有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）；乙方须于签订本合同之当日向甲方缴纳886395元作为保证金，租赁期满，经甲方验收，在确认结算及验收无误后，甲方将在30天内无息退还乙方所缴纳的保证金之70%，其余30%将作为租户从事经营/服务行为的质量保证金，代合同终止后3个月内如无消费者投诉、司法诉讼或者行政处罚等问题，甲方将剩余保证金无息退还乙方；乙方须于甲方每月的首个工作日或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起7日内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用；逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方有权解除合同，收回租赁场地；乙方承诺于2013年12月3日或之前开始营业；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费，甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担；乙方须在租赁期结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交付甲方；甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可以自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；若甲方认为根据实际需要可接受乙方的装修及添加设施等，乙方可不必履行恢复原状义务；在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定没收乙方所支付的保证金，甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部份，租赁合同亦随即提前终止，该等事件包括：乙方在没有得到甲方书面同意前提下私自中断、停止或宣布将中断、停止其业务或提前解除合同；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何义务导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地保证金；甲方根据租赁合同，要求或收取乙方违约金，并不损害及影响甲方行使租赁合同赋予的任何其它权利和补救方式的权利（包括收回租赁场地的权利）；乙方违约导致甲方提前终止合同，在甲方向乙方发出收回租赁场地通知书之日起7日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同、交付租赁场地手续的，视为乙方放弃对租赁场地上所有财产的支配权，视同乙方已授权甲方有权直接进入租赁场地，清点和处置在租赁场地上乙方的财产和设施而无需另行得到乙方同意。上述《租赁合同》签订后，龙翔公司向龙锦公司支付保证金886395元。2013年11月5日，龙锦公司将涉案租赁商铺交付龙翔公司使用，双方并签署了《商铺交接清单》。2014年1月3日，成都夏利文物业管理有限公司向龙翔公司出具《实测面积函》，确认L118、L216号商铺的实测面积分别为150平方米、353平方米。2016年1月25日，龙翔公司向龙锦公司发出“关于IFS三星西南旗舰店撤场”的函件，载明“由于我司位于国际金融中心商场第一层L118、第二层L216号商铺的三星西南旗舰店于2014年2月至今经营情况仍无起色，累计亏损约500万，我司已无法承受每月持续亏损，无法继续经营此店，经与三星公司沟通协商决定关闭此店。现向贵公司正式提出撤场申请，我司将于2016年2月28日正式撤场，相关费用核算及手续办理我公司财务部将与贵司进行对接”。2016年1月27日，龙锦公司向龙翔公司发出“关于成都国际金融中心L118及L216号商铺租赁事宜”的函件，载明“本公司收到贵司的通知，获悉贵司拟单方面要求提前终止履行租赁合同，根据合约精神，贵司的行为已经构成单方违约，我司除有权没收贵司的保证金外，贵司仍须承担违约责任，赔偿我司因此而遭受的一切损失（包括但不限于我司正式收回题述商铺而产生的所有费用及损失以及因贵司不能完全履行租赁合同导致我司遭受的租金损失）”。2016年2月5日，龙翔公司向龙锦公司发出“关于成都国际金融中心L118及L216号商铺租赁事宜的复函”的函件，载明“贵司来函收悉，就贵司来函终止合同的意见，我司意见如下：1、同意双方租赁关系于2016年2月28日终止，请贵司届时派员到商铺办理交还手续，以便贵司可及时自行处置使用商铺，以免更大的损失；2、就贵司所述由我司承担新承租人的租金差额，在双方租赁关系已经终止的情况下，贵司与他人是否达成租赁关系或租金多少与我司无关，而且合同中亦无相应的约定，贵司来函所述条件系单方设置贵司权利、限制我司权利，在我司已经经营严重亏损的情况下，更是无力承担该项支出；3、就租赁场地恢复原状事宜，贵司交付商铺系清水房，无任何装修，若我司完全恢复原状，则将对现有整洁地面、墙面造成彻底的破坏，将影响贵司场地整体景观，我司撤场时将拆除我司安装的可移动装置，对地面或墙面是否可以按现状清洁交还贵司予以考虑，以免破坏贵司经营环境的整体格局”。2016年3月31日，龙翔公司向龙锦公司发出“关于售后维修资材取回返厂”的函件，载明“就我司承租的贵司L118及L216号商铺，我司已于2016年3月15日撤场，贵司亦对该商铺进行了封场，我司包括三星售后维修配件与资材（见附件）在内所有货物均被贵司封锁在商铺内，此批三星售后维修配件及资材的使用情况每月需接受三星公司总部的严格监管，订购资材是用于循环使用，根据市面机型不断更新，超过一个月未返回厂家则视为买断，买断资材一旦错过机型销售周期，就相当于报废。现该批资材已在商铺被封半个月之久，如错过返厂时期，厂家会以50%报废率开始计算。因此批资材价值28万之多，为避免因双方租赁纠纷事宜造成扩大损失，现特向贵司申请取回该批资材”。一审庭审中，龙翔公司确认其于2016年3月14日从涉案租赁商铺撤场，但还有一部分机器设备等物品留存在涉案租赁商铺内。2016年3月31日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向龙翔公司发出《关于解除、龙锦综合开发（成都）有限公司与成都龙翔通讯有限责任公司、成都国际金融中心商场L118及L216号商铺及收回租赁场地的通知》，载明“贵司在没有得到龙锦公司书面同意前提下私自中断、停业或宣布将中断、停止其业务或提前解除合同；贵司不仅未按约支付2016年3月的租金、商场服务费、推广费，还于2016年3月12日未经龙锦公司书面同意擅自停止、撤离租赁场地；现贵司欠缴租赁物业租金、推广费、商场服务费及未经龙锦公司同意擅自停业、搬离租赁场地的行为已属严重违约，龙锦公司决定解除与贵司签署的题述《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金；贵司自本通知发出之日起7日内将租赁物业依照《租赁合同》约定的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿龙锦公司的损失，否则龙锦公司将聘请公证人员进入租赁场地回收租赁物业并清点、处置贵司留存在租赁物业上的财产和设施，所得款项不足以抵偿贵司应支付的款项和弥补龙锦公司的损失（包括但不限于龙锦公司实际收回场地前贵司应支付的租金、商场服务费、推广费等以及因收回场地而多支出的费用、律师费用、公证费用以及依照租赁合同到期日止贵司按租赁合同应付的租金、商场服务费、推广费及《租赁合同》约定的其他费用）的，龙锦公司还有权追偿。”四川省成都市蜀都公证处对龙锦公司发出上述通知的邮寄过程进行了公证，并收取公证费500元。上述邮寄查询单显示龙翔公司于次日即2016年4月1日收到该通知。2016年4月8日，龙锦公司对涉案商铺内的物品进行清点、记录，并制作了物品清单。四川省成都市蜀都公证处对该过程进行公证，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘；四川省成都市蜀都公证处向龙锦公司收取公证费8000元。龙锦公司为恢复涉案商铺，采用密封报价的方式确定施工单位，最终由四川麦克安装工程有限公司、南京市消防工程有限公司进行施工，发生复原工程费为260482.45元，此费用龙锦公司已向施工单位进行了支付，四川麦克安装工程有限公司、南京市消防工程有限公司向龙锦公司出具了相应金额的发票。成都夏利文物业管理有限公司开具的《缴款通知单》载明的应缴电费1557.22元与龙锦公司提供的电表照片、《用电量统计表》载明的涉案商铺的电费金额相互吻合。龙锦公司就其与龙翔公司租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，双方签订《专项事务法律服务合同》，约定一审代理费为12000元。龙锦公司分别于2016年6月13日和2016年8月24日向四川恒和信律师事务所支付本案律师代理费9600元和2400元，四川恒和信律师事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。一审庭审中，龙锦公司、龙翔公司均确认龙翔公司向龙锦公司付清了2016年3月14日前租金、推广费、商场服务费、电费。从2016年3月15日起的租金、推广费、商场服务费、电费，龙翔公司未再向龙锦公司支付。一审法院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心L118及L216号商铺出租给龙翔公司，双方签订了《租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，龙锦公司于2013年11月5日将涉案商铺交与龙翔公司，龙翔公司也依约向龙锦公司支付了保证金886395元。根据《租赁合同》的约定：龙翔公司在收到龙锦公司交付租赁物之日起，龙锦公司免租赁费3个月，龙翔公司仍须如期交缴合同约定的商场服务费、推广费、其它杂费，龙翔公司应于每月的首个工作天或之前向龙锦公司支付租金、商场服务费、推广费。龙翔公司在使用涉案商铺后，向龙锦公司交纳了截止2016年3月14日的租金、商场服务费、推广费、电费，于2016年3月14日从租赁商铺撤场，也未再支付从2016年3月15日起的租金、商场服务费、推广费、电费。虽然龙翔公司在撤场之前向龙锦公司发函表示将于2016年2月28日撤租，但根据龙锦公司向龙翔公司发出的函件，表明龙锦公司对龙翔公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。《租赁合同》约定：龙翔公司在没有得到龙锦公司书面同意前提下私自中断、停止或宣布将中断、停止其业务或提前解除合同，龙锦公司有权提前收回租赁场地或其任何部份，租赁合同亦随即提前终止。龙翔公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并撤出租赁场地，违反了《租赁合同》的上述约定，且龙锦公司于2016年3月31日向龙翔公司发出了《关于解除、龙锦综合开发（成都）有限公司与成都龙翔通讯有限责任公司、成都国际金融中心商场L118及L216号商铺及收回租赁场地的通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》并要求收回租赁场地，龙翔公司于次日即2016年4月1日收到解除合同的通知。故龙锦公司主张其与龙翔公司签订的《租赁合同》已于2016年4月1日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于龙锦公司的第2至7项本诉诉讼请求及龙翔公司的第1至3项反诉诉讼请求是否成立，一审法院认定如下：一、关于合同解除前即2016年4月1日前的租金、商场服务费、推广费、电费、场地占用费及滞纳金问题。1、关于租金。庭审已查明，龙翔公司已向龙锦公司支付了2016年3月14日前的租金、商场服务费、推广费、电费，根据《租赁合同》的约定，商铺租金分为保底租金和提成租金，两商铺第三年每月保底租金分别为每月每平方米750元和310元，提成租金为龙翔公司全部每月总营业额的5%计算，但龙锦公司未主张提成租金，对此一审法院不予审查。龙翔公司承租的L118、L216号商铺的实测面积分别为150平方米、353平方米，即两商铺每月保底租金分别为112500元和109430元，则商铺每月租金合计为221930元。由于龙翔公司已经支付了2016年3月14日前的租金，则龙翔公司应向龙锦公司支付从2016年3月15日起至合同解除之日即2016年4月1日的租金，本案中，龙锦公司主张的租金起止时间为2016年3月16日至2016年4月1日，共计17天，故商铺租金合计为121942.19元（221930元÷31天×16天+221930元÷30天×1天），此款龙翔公司应向龙锦公司支付。2、关于商场服务费、推广费、场地占用费。《租赁合同》约定：两商铺在免租期内不免除商场服务费、推广费及其它杂费，其中商场服务费为每月每平方米85元即每月42755元（85元×503平方米），推广费每月每平方米15元即每月7545元（15元×503平方米）。因龙翔公司已经支付了2016年3月14日前的商场服务费、推广费，则商场服务费、推广费应从2016年3月15日开始计收。本案中，龙锦公司主张的商场服务费、推广费起止时间为2016年3月16日至2016年4月1日，共计17天，故商场服务费应为23492.27元（42755元÷31天×16天+42755元÷30天×1天），此款龙翔公司应向龙锦公司支付。推广费应为4145.69元（7545元÷31天×16天+7545元÷30天×1天），此款龙翔公司应向龙锦公司支付。关于场地占用费，《租赁合同》约定：除龙锦公司同意龙翔公司续租外，龙翔公司应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经龙锦公司同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，龙翔公司应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向龙锦公司支付租赁场地占用使用费。自租赁合同解除次日即2016年4月2日至龙锦公司收回租赁场地之日2016年4月8日，共计7天，龙锦公司无法有效支配租赁场地，龙锦公司主张该期间的租赁场地占用使用费，一审法院予以支持，故龙翔公司应支付的租赁场地占用使用费应为51783.67元（221930元÷30天×7天）。3、关于电费。成都夏利文物业管理有限公司开具的《缴款通知单》载明的应缴电费1557.22元与龙锦公司提供的电表照片、《用电量统计表》载明的涉案商铺的电费金额相互吻合。故龙锦公司主张龙翔公司支付电费1557.22元，符合事实与法律，一审法院予以支持。4、关于滞纳金。根据《租赁合同》合同的约定：龙翔公司应付的租金、商场服务费、推广费的交纳时间应当为每月的首个工作天或之前，电费的交纳时间应为缴纳通知单发出日期起计七天内，逾期交纳应从逾期的首个工作日起向龙锦公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。故龙锦公司要求龙翔公司按每日0.03%支付租赁期间尚欠租金、商场服务费、推广费、电费的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持。滞纳金的计算详见附表。二、关于龙锦公司主张的公证费、律师代理费以及租赁房屋的复原工程费用问题。1、关于公证费。由于龙翔公司在未经龙锦公司同意的情况下提前撤场，龙锦公司向龙翔公司送达解除《租赁合同》的通知并对龙翔公司留存的货物进行清点，且委托四川省成都市蜀都公证处对该过程予以公证，系龙锦公司通过合法途径履行合同解除程序以及收回商铺而产生的合理费用，该费用的发生系因龙翔公司违约给龙锦公司造成的损失，龙锦公司要求龙翔公司赔偿此费用8500元，一审法院予以支持。2、关于律师费。《租赁合同》约定：龙锦公司因向龙翔公司催付租金、商场服务费、推广费或龙翔公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），龙锦公司有权向龙翔公司追讨。龙锦公司委托四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，其向四川恒和信律师事务所支付律师费12000元，该费用的支付标准符合关于律师费收费标准的相关规定，故龙锦公司要求龙翔公司承担律师费12000元，一审法院予以支持。3、关于租赁房屋的复原工程费用。在《租赁合同》履行过程中，龙翔公司未经龙锦公司同意擅自撤场，也未对涉案商铺进行复原。根据《租赁合同》的约定：乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态。龙锦公司提交了相应的合同及支付凭证以证明其因恢复商铺原状而实施复原工程所支付的工程款260482.45元，故龙锦公司主张上述款项，符合事实与法律，一审法院予以支持。三、关于龙翔公司向龙锦公司交纳的保证金886395元及龙锦公司主张的合同解除后的损失赔偿金即空置期和免租期损失1395938.72元。龙锦公司主张没收保证金并向龙翔公司主张损失赔偿金的诉讼请求，实际是要求对龙翔公司违约的处罚即要求龙翔公司承担给付违约金的责任。根据《租赁合同》约定：龙翔公司同意，倘龙翔公司违反或不履行租赁合同项下任何义务，导致龙锦公司有权提前收回租赁场地的条件时，龙锦公司有权没收龙翔公司向其支付的租赁场地保证金。该约定是对龙翔公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然一审法院已支持了龙锦公司的滞纳金主张，但因龙翔公司违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的五年租赁期限不能实现。龙锦公司收回涉案商铺后，龙锦公司需要对租赁物进行复原以及待租。故本案根据龙翔公司的违约程度、龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期和免租期，该期间会给龙锦公司造成损失。因此一审法院确认，龙翔公司主张龙锦公司向其退还保证金的诉讼请求，不应予以支持；应将龙翔公司向龙锦公司交纳的保证金886395作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失。龙锦公司主张空置期和免租期其余部分损失，一审法院不予支持。四、关于龙翔公司主张龙锦公司返还扣留物品及赔偿损失的问题。1、关于返还扣留物品。留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。留置权的适用应当满足两个要件：一是债权人合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有须有法律上的依据，包括因法律行为（交付）而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。龙翔公司留存在租赁场地的物品并非交付给龙锦公司，法律也未规定龙锦公司对租赁场地内物品进行控制、管理的事实行为构成合法占有。二是债权人留置的动产应与债权属同一法律关系。本案中，租金、商场服务费、推广费、电费等债权对应的标的物是租赁商铺，而非龙翔公司用于生产销售的机器设备等物品。虽然企业间的留置可不受同一法律关系的限制，但这仅限于商事法律关系中的留置，公司间的房屋租赁不属于商事行为，不能使用商事留置权。故龙翔公司主张返还扣留物品，符合事实与法律，一审法院予以支持。本案中，四川省成都市蜀都公证处对龙锦公司清点龙翔公司留存货物的过程予以公证，并出具（2016）川国公证字第41536号《公证书》，附《现场物品查看记录》，龙锦公司应按照公证的物品清单返还扣留物品。2、关于赔偿损失。龙翔公司未提供证据证明其因物品被扣留造成的损失，由于无相应的事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认龙锦公司与龙翔公司签订的《租赁合同》已于2016年4月1日解除；二、龙翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付租金121942.19元、商场服务费23492.27元、推广费4145.69元、电费1557.22元、场地占用使用费51783.67元，以上共计202921.04元；三、龙翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、商场服务费、推广费、场地占用使用费、电费的滞纳金（详见附表）；四、龙翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付龙锦公司公证费8500元、律师代理费12000元；五、龙锦公司可不向龙翔公司返还保证金886395元；六、龙翔公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付龙锦公司复原工程费用260482.45元；七、龙锦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙翔公司返还扣留物品（按照（2016）川国公证字第41536号《公证书》中附件《现场物品查看记录》载明的物品清单的内容返还）；八、驳回龙锦公司的本诉其他诉讼请求；九、驳回龙翔公司的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取29202元，由龙翔公司负担12189元，龙锦公司负担17013元；本案反诉案件受理费减半收取6352元，由龙翔公司自行负担。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、案涉租赁合同的解除时间；2、龙翔公司应向龙锦公司支付的费用；3、龙锦公司是否应退还龙翔公司已支付的保证金886395元并赔偿因扣留物品造成的损失。现将争议焦点分述如下：一、案涉租赁合同的解除时间。龙翔公司确认其于2016年3月14日从涉案商铺撤场，并主张该时间为案涉租赁合同的解除时间。本院认为，龙翔公司在未得到龙锦公司的同意下自行停止其业务并撤出租赁场地的行为，违反了合同的约定，龙锦公司有权依约提前收回租赁场地，租赁合同亦随即提前终止。龙锦公司于2016年3月31日向龙翔公司发出了解除合同通知要求解除双方签订的《租赁合同》并要求收回租赁场地，龙翔公司于次日即2016年4月1日收到解除合同的通知，故龙锦公司与龙翔公司签订的《租赁合同》于2016年4月1日解除。龙翔公司关于案涉租赁合同于2016年3月14日已解除的主张不成立。二、龙翔公司应向龙锦公司支付的费用。1、关于租金。龙翔公司仅支付了2016年3月14日前的租金，龙翔公司还应向龙锦公司支付从2016年3月15日起至合同解除之日即2016年4月1日的租金，按合同约定的租金标准以商铺的实测面积计算的商铺租金金额为121942.19元。2、关于商场服务费、推广费、场地占用费。按合同约定商铺在免租期内不免除商场服务费、推广费及其它杂费，虽然约定的商场服务费和推广费为每月每平方米75元和每月每平方米10元，但龙锦公司已举证证明通知龙翔公司将该两笔费用的计算方式调整为每月每平方米85元和每月每平方米15元，故一审法院按调整后的标准计算商场服务费23492.27元和推广费4145.69元正确，本院予以确认。合同约定除龙锦公司同意龙翔公司续租外，龙翔公司应在本合同租赁期届满后的当日返还租赁场地，未经龙锦公司同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，龙翔公司应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向龙锦公司支付租赁场地占用使用费。自租赁合同解除次日即2016年4月2日至龙锦公司收回租赁场地之日2016年4月8日，共计7天，因龙锦公司无法有效支配租赁场地，故龙锦公司有权向龙翔公司主张该期间的租赁场地占用使用费51783.67元。3、关于电费。案涉商铺的物管公司开具的《缴款通知单》载明该商铺应缴电费为1557.22元，故龙翔公司应向龙锦公司支付该1557.22元的电费。4、关于滞纳金。合同约定龙翔公司逾期交纳应付的租金、商场服务费、推广费按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。故一审法院支持龙锦公司要求龙翔公司按每日0.03%支付租赁期间尚欠租金、商场服务费、推广费、电费的滞纳金并无不当，本院予以确认。5、关于公证费。由于龙翔公司在未经龙锦公司同意的情况下提前撤场，龙锦公司向龙翔公司送达解除《租赁合同》的通知并对龙翔公司留存的货物进行清点，且委托四川省成都市蜀都公证处对该过程予以公证，系龙锦公司通过合法途径履行合同解除程序以及收回商铺而产生的合理费用，该费用的发生系因龙翔公司违约给龙锦公司造成的损失，故一审法院认定龙翔公司赔偿龙锦公司此费用8500元并无不当，本院予以确认。6、关于律师费。合同约定龙锦公司因向龙翔公司催付租金、商场服务费、推广费或龙翔公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），龙锦公司有权向龙翔公司追讨。龙锦公司委托四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，其向四川恒和信律师事务所支付律师费12000元，该费用的支付标准符合关于律师费收费标准的相关规定，故龙锦公司有权要求龙翔公司承担律师费12000元。7、关于租赁房屋的复原工程费用。合同约定龙翔公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付使用时的状态（合理损耗除外）交还龙锦公司。因租赁合同履行过程中，龙翔公司未经龙锦公司同意擅自撤场，也未对涉案商铺进行复原，故龙锦公司对商铺进行恢复并由此产生的复工费用260482.45元应由龙翔公司承担。三、龙锦公司是否应退还龙翔公司已支付的保证金886395元并赔偿因扣留物品造成的损失。1、关于保证金的退还。合同约定龙翔公司同意，倘龙翔公司违反或不履行租赁合同项下任何义务，导致龙锦公司有权提前收回租赁场地的条件成就时，龙锦公司有权没收龙翔公司向其支付的租赁场地保证金。本案中龙翔公司未经龙锦公司同意自行停止业务并撤出租赁场地的行为，导致龙锦公司提前收回租赁场地，因此，龙锦公司有权依约没收龙翔公司的保证金。虽然龙锦公司已主张了滞纳金，但因龙翔公司违约致使租赁合同提前解除的行为给龙锦公司造成了损失，故一审法院以龙翔公司向龙锦公司交纳的保证金886395元作为赔偿龙锦公司的损失并无不当。2、关于赔偿因扣留物品造成的损失。龙翔公司未提供证据证明其因物品被扣留造成的损失，由于无相应的事实依据，不应予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费8650元，由成都龙翔通讯有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 尹 英审判员 张菲菲审判员 夏 伟二〇一七年三月二十二日书记员 吴丹丹附：滞纳金计算表（计算方法：以每行费用相加为基数，以每日0.03%的标准，按每行的滞纳金起算时间和截止时间计算）时间              租金（元）              商场      服务费（元）              推广费（元）              电费（元）              滞纳金起算时间              给付标准              滞纳金截止时间                  2016年3月16日-3月31日              114544.52              22067.10              3894.19              1557.22              2016年3月1日              每日0.03%      2016年3月31日                  2016年4月1               121942.19              23492.27              4145.69              1557.22              2016年4月1日              每日0.03%      给付之日