江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6647号上诉人（原审被告）：陈忠，男，1964年3月19日生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）：季昌群，男，1968年10月3日生，汉族。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈兆�，男，1957年2月20日生，汉族。上诉人陈忠因与被上诉人季昌群、陈兆林房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈忠、被上诉人季昌群的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。被上诉人陈兆林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈忠上诉请求：1、撤销一审判决，依法进行改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由季昌群负担。事实和理由：一、一审主体错误。2014年5月13日，陈忠、陈兆林共同与南京嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）签订房屋租赁协议一份，双方约定由嘉盛公司将位于南京市汉北街40号的房屋租赁给陈忠和陈兆林承租。而在一审法院庭审中，季昌群却拿出—份出租�为季昌群、签字人为赵娟的房屋租赁协议，陈忠和陈兆林却从未与赵娟签过此份协议，仅看两份协议的陈忠与陈兆林的签名，从肉眼即能判断出两份协议上的陈忠和陈兆林签名根本不相同，该份协议纯属伪造。而一审法院却不分真伪，认定是季昌群委托了赵娟与陈忠和陈兆林重新签订了协议，并以此为判决的依据。如果第二份协议不成立，根据合同相对性的原则，一审主体显然错误，即使季昌群是该涉案房屋的所有权人，在其无证据证明嘉盛公司系受季昌群委托的情况下，季昌群仍然不能成为本案的适格主体。据此，一审判决主体错误，请求二审法院依法发回重审。二、一审事实不清，请求依法改判。1、陈忠的单方解除权成立。2014年10月13日，因陈忠与陈兆林之间产生矛盾，陈忠即退出合伙。2014年12月30日上午，陈忠至嘉盛公司找到经办人ＸＸ，向她说明已与陈兆林分手，不再租赁该房屋等情况，并要求房屋承租人变更为陈兆林一人；2015年1月27日上午，陈忠又找到ＸＸ，再次向她提出解除房屋租赁；2015年2月6日，陈忠给ＸＸ发了电子邮件，要求尽快解决解除房屋租赁协议一事；3月2日，陈忠再次向ＸＸ寄了电子邮件，要求尽快处理此事，嘉盛公司一直无任何回应；3月29日，陈忠又给嘉盛公司寄了份EMS，再次要求处理此事。2015年4月10日，陈忠接到嘉盛公司催要租金的律师函，但对是否与陈忠解除协议只字未提。4月11日，陈忠再次给嘉盛公司律师发出电邮，并和其律师通了电话，要求他代表嘉盛公司尽快到法院起诉，以解决与陈忠间的租赁纠纷。另外，陈兆林在庭审中亦陈述，他和ＸＸ在3月2日就说过只能交一半房租，如公司不同意，就考虑解约，后来嘉盛公司答应了陈兆林只交一半房租的请求，嘉盛公司还表示准备将房屋隔�一半；此后，陈兆林均缴纳一半房租。在陈兆林独自缴纳房租的所有收条上，均清楚地写明了当期费用与房屋可使用期限。由此可看出，陈忠行使了单方解除权，并且将通知有效地送达给了嘉盛公司，嘉盛公司在接到陈忠要求解除租赁协议的通知后，并未请求法院对合同的效力予以确认等，故陈忠的单方解除权成立，与嘉盛公司的租赁协议已经解除。嘉盛公司也认可了与陈忠的租赁协议变更为只与陈兆林之间的协议，且双方均已实际履行。2、陈忠不存在违约，不应承担违约责任，给付租金如上所述，陈忠的单方解除权一旦成立，根本就不存在违约，更谈不上承担违约责任的问题，且陈忠在第一个半年租期里，已如约交付了房租，在第一个半年租期的后半期，已解除了租赁协议，当然也就不存在还要继续承担给付租金的义务。3、季昌群应将陈忠的保证金予以全部返还。租赁协议约定：嘉盛公司收取6000元作为陈忠履行本合同的保证金，如有任何违反本合同的行为，有权在保证金中予以扣减。在陈忠不存在欠付租金的情况下，保证金在双方合同解除后，应全部返还给陈忠。一审法院在判赔租金、实际使用费、违约金的情况下，又将保证金全部判给了季昌群，显属重复判决，损害了陈忠的利益。季昌群辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由：1、一审法院认定的原告主体适格，本案房屋产权为季昌群，季昌群最初与嘉盛公司签订的租赁合同，嘉盛公司也是受季昌群的委托与陈忠签订的租赁合同。因此，季昌群有权就房屋租赁以本人名义起诉陈忠和陈兆林。在本案一审过程中陈忠与陈兆林均表示认同知悉嘉盛公司是受季昌群之委托与其签订房屋租赁合同。因此，陈忠的第一项上诉事实和理由没有依据。2、（1）陈忠无单方解除权。合同签订后一方如果希望提前解除合同，应当与另一方协商一致，在未协商一致的情况下，陈忠无权单方解除合同。同时由于本案房屋租赁合同的承租人为陈忠、陈兆林两个当事人，实际情况是虽然陈忠曾向季昌群提出要求解除租赁合同，但陈兆林一直要求继续履行合同，季昌群认为陈忠应当与陈兆林事先达成一致，再与季昌群协商解除合同的问题。（2）本案陈忠违约事实清楚，迟延支付房租长达一年时间，季昌群有权要求解除合同，并要求陈忠承担违约责任。3、陈忠主张将保证金全部返还没有事实和法律依据。合同约定承租方违约，出租方有权没收保证金，一审法院据此判决确认季昌群有权没收保证金是依照合同作出的判决。4、本案与陈忠、陈兆林双方的合伙纠纷没有关联性，陈忠、陈兆林之间的争�应当是他们两个人的内部问题，双方应当自行协商或者通过法院予以处理，与季昌群无关。陈兆林未到庭答辩。季昌群向一审法院起诉请求：1、解除季昌群与陈兆林和陈忠之间签订的《房屋租赁协议》，陈兆林和陈忠将承租的南京市鼓楼区汉北街40号房屋腾空后向季昌群返还；2、陈兆林和陈忠向季昌群支付拖欠的租金（自2015年3月1日起至合同解除前）及房屋使用费（合同解除后至实际返还房屋之日止，按年租金116876元标准计算）；3、陈兆林和陈忠支付季昌群合同解除违约金19479元；4、本案诉讼费用由陈兆林和陈忠承担。一审审理中，委昌群因已收回涉案房屋，撤回了要求陈兆林和陈忠腾空并返还房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：坐落于南京市汉北街40号房屋（建筑面积152.48平方米，规划用途商业）登记所有权人系季昌群。2014年5月13日，季昌群委托嘉盛公司（甲方）与陈兆林和陈忠（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租毛坯房屋位于南京市汉北街40号，甲方将上述房屋出租给乙方，乙方声明在签署本合同前已现场考察过该租赁物业，并对该物业现有状况充分了解；租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共计5年，租金从第三年起，环比递增5%；由于该物业主体结构目前存在渗水及物业内部地面下沉现象甲方给予乙方三个月（2014年6月1日起至2014年8月31日止）的维修期，但所发生的维修费用及水电等费用由乙方自行承担，承租期内，由于上述原因给乙方带来的损失，甲方无任何赔偿义务；租金标准116876元/年，本合同签订之日，乙方向甲方支付半年租金58438元，租金采取先付后租的方式，每半年支付一次，每次须提前一个月支付下一周期的租金；本合同签订之日，甲方需收取6000元作为乙方履行合同的保证金，乙方如有任何违反本合同的行为，甲方均有权在保证金中予以扣减；租赁期间内，因乙方违约导致合同被提前解除或事实上被提前解除的等，甲方不退还保证金，此外还需按本合同约定承担相应的违约责任；乙方向甲方承诺，租赁该物业作为文体用品商店使用，乙方自行办理各类证照许可；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方单方解除合同，违反合同的一方，应向对方按每月租金的两倍支付违约金，如有损失，守约方还可以主张相应损失等等。上述合同签订后，陈兆林和陈忠即向出租人支付了6000元押金及2014年9月1日至2015年2月28日期间的半年租金58438元。陈兆林和陈忠承租涉案房屋后，以该房屋为经营场所在此经营“翰勤文化用品销售中心”。2014年5月18日，陈兆林和陈忠之间签订《合作协�》，对双方合伙期间的权利义务予以约定。2014年8月3日，南京丰盛置业发展有限公司（以下简称丰盛公司）、嘉盛公司与陈兆林和陈忠签订《三方协议》，确认嘉盛公司在前述租赁合同中的权利义务转让给丰盛公司。2014年9月1日，季昌群另委托案外人赵娟与陈兆林和陈忠重新签订了《房屋租赁合同》，该合同内容与前述租赁合同一致。因陈兆林和陈忠在共同经营“翰勤文化用品销售中心”期间，就经营事宜发生争议，陈忠称其自2014年10月13日起退出了合伙经营，未再实际使用涉案房屋。此后，陈忠多次向季昌群及其委托人发函，表示因其退出合伙，不再租赁涉案房屋，如陈兆林支付下期房租，则要求变更承租人，确定涉案房屋由陈兆林一人承租，如陈兆林不再租赁房屋，则要求出租人尽快收回房屋等。季昌群对此未予同意，涉案房屋仍由陈兆�继续使用，开展经营。自2015年3月1日起，陈兆林按约定租金标准的一半向季昌群委托的丰盛公司缴纳租金，该租金已支付至2016年2月29日止，共计支付58438元。2015年4月10日，季昌群向陈兆林和陈忠发出《律师函》，称因陈兆林和陈忠自2015年3月1日起未缴纳租金，产权委托管理人多次向陈兆林和陈忠催要后，陈兆林和陈忠仍未按约履行，现通知陈兆林和陈忠于2015年4月17日前缴纳欠付的本期租金，如逾期未交，要求陈兆林和陈忠于4月20日前结清相关费用并立即交还租赁房屋等。因季昌群催要租金未果，遂于2016年3月14日诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，季昌群、陈兆林和陈忠一致认可双方之间就涉案房屋存在合法有效的租赁合同关系，并一致确认该房屋租赁合同自2016年4月7日起解除。对于陈兆林和陈忠已支付的6000元押金，双方均同意在本案中�并处理，但季昌群要求不予退还。2016年4月27日，一审法院依法组织双方勘验现场，季昌群、陈兆林和陈忠对于涉案房屋内留存的陈兆林和陈忠相关经营物品等进行确认。2016年5月8日，陈兆林和陈忠将涉案房屋腾空后返还季昌群。另查，陈兆林和陈忠之间曾因合伙经营“翰勤文化用品销售中心”产生纠纷于2015年12月3日另案诉至一审法院，截止本案一审法庭辩论终结前，该案仍在审理过程中。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈兆林和陈忠签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于季昌群主张解除合同问题。根据双方合同约定，承租人逾期不支付租金累计超过1个月，出租人有权解除合同。自2015年3月1日起，陈兆林和陈忠未按约支付租金，经季昌群催促后仍未履行，季昌群据此有权解除合同。庭审中，季昌群、陈兆林和陈忠一致同意双方之间的房屋租赁合同自2016年4月7日起解除，双方对此并无争议，一审法院予以确认。租赁合同解除后，陈兆林和陈忠应及时将租赁物返还季昌群。2016年5月8日，陈兆林和陈忠自行腾空涉案房屋并返还季昌群，季昌群亦确认收回了涉案房屋，故该项争议已解决完毕。现季昌群明确撤回该项诉讼请求，此系季昌群自行处分其民事权利，一审法院予以准许。关于季昌群主张陈兆林和陈忠支付租金及房屋使用费问题。双方合同解除前，因陈兆林和陈忠自2015年3月1日起未及时足额缴纳租金，故季昌群有权向陈兆林和陈忠主张该欠付的租金。2015年3月1日至2016年4月7日期间应�租金为128856元（116876÷12×），陈兆林已向季昌群支付了2015年3月1日至2016年2月29日止期间的租金58438元。扣除该已付款部分，陈兆林和陈忠应继续支付季昌群欠付的租金70418元。合同解除后，因陈兆林和陈忠未及时向季昌群返还涉案房屋，应继续支付其实际占用期间的房屋使用费。季昌群主张陈兆林和陈忠参照合同约定的租金标准支付该房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。故陈兆林和陈忠应向季昌群支付2016年4月8日至2016年5月8日期间的房屋使用费9740元（116876÷12×1），以上两项合计为80158元。根据双方合同约定，季昌群收取陈兆林和陈忠保证金作为履行合同担保，因陈兆林和陈忠违约导致合同解除的，该收取的保证金不予退还，故陈兆林和陈忠要求退还保证金的意见，不符合合同约定，一审法院不予采纳。关于季昌群主张陈兆林和陈忠支付违约金问题。根据双方合同约定，因陈兆林和陈忠迟延支付租金等违约行为导致合同解除的，应向季昌群支付月租金两倍的违约金。现陈兆林和陈忠在合同期限内，未按约及时足额支付租金，其行为已构成违约，故季昌群有权依据合同主张陈兆林和陈忠支付违约金。庭审中，陈兆林和陈忠认为季昌群主张的违约金过高，请求法院予以调整。因陈兆林和陈忠支付的保证金6000元未予以退还，该保证金已适当弥补季昌群损失，一审法院酌定陈兆林和陈忠应支付季昌群违约金10000元。判决：一、季昌群与陈兆林、陈忠之间就南京市鼓楼区汉北街40号房屋所签订的《房屋租赁协议》自2016年4月7日起解除。二、陈兆林、陈忠于判决生效之日十日内给付季昌群欠付的房屋租金70418元及房屋使用费9740元，合计80158元。三、陈兆林、陈忠于判决生效之日起十日内给付季昌群违约金10000元。一审案件受理费3027元，因适用简易程序减半收取1513.50元，由季昌群负担487元，陈兆林、陈忠负担1026.50元（此款季昌群已预交，陈兆林和陈忠在履行上述给付义务时一并给付季昌群）。本院二审期间，上诉人陈忠围绕上诉请求提交了南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7755号民事判决书，证明其与陈兆林的合伙关系于2014年5月18日解除，以印证其与出租方说过其和陈兆林的合伙关系肯定要解除，如果要继续延用涉案合同，就要变更承租人，要去找陈兆林。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人季昌群发表质证意见称，对该份证据的真实性没有异议，但是认为该判决书与本案无关，即便该判决书认定陈忠与陈兆林合伙关系解除，也只是表明陈忠与陈兆林之间的内部关系，与季昌群与陈忠、陈兆林之间的租赁合同的继续履行没有任何关联性，在被上诉人与两位承租人陈忠、陈兆林就合同解除达成一致意见前，租赁合同未解除。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，一审审理中，在2016年3月30日陈忠的谈话笔录中，一审法院询问陈忠签合同时其与陈兆林是否清楚承租的产权人是季昌群，陈忠回答：当时我们两个人都知道产权人是季昌群。二审陈忠提供的南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7755号民事判决查明，2014年10月13日后陈忠不再实际参与合伙经营，由陈兆林独自经营该店，陈忠以其行为做出了退出合伙的意思表示，故南京市鼓楼区人民法院于2016年6月12日作出判决：陈忠与陈兆林于2014年5月18日签订的《合作协定》于2014年10月13日解除。该判决因双方均未上诉，现已生效。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。依照法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。上诉人陈忠在一审审理中已经认可其在签订合同时已经知道实际的产权人是季昌群，在2014年8月3日的《三方协议》中也明确是季昌群委托嘉盛公司与陈忠、陈兆林签订房屋租赁合同，因此依据2014年5月13日嘉盛公司与陈忠、陈兆林签订的房屋租赁合同，季昌群作为本案的原告起诉，并不违反法律规定，陈忠上诉提出原告主体不适格的上诉理由本院不予采纳。陈忠与陈兆林以合伙关系共同租赁涉案房屋，陈忠虽在租赁后中多次向季昌群提出退出合伙、解除租赁合同，但因其与陈兆林共同组成租赁房屋的一方，其个人�见不能替代承租方的完整意见，陈兆林未同意解除租赁合同且一直使用涉案房屋，房屋租赁合同实际上也未解除，因此，在季昌群未明确认可陈忠独自提出的解除租赁合同要求的情况下，陈忠主张其单方解除权成立无事实和法律依据，其应当就房屋租赁承担连带责任。陈忠与陈兆林为个人合伙关系，双方租赁涉案房屋是为了合伙经营，故其租赁涉案房屋的行为为合伙行为。双方因合伙发生纠纷，已由生效判决确认于2014年10月13日解除了双方的合伙关系，故对于2014年10月13日之后的租赁费用，应由使用方陈兆林支付。一审法院判决的违约金系因陈兆林未按时支付租赁费用所致，亦应由陈兆林承担。陈忠应对上述款项承担连带责任。陈忠在实际承担连带责任后，可向陈兆林追偿。陈忠上诉提出应当退还保证金6000元，因陈兆林未按照支付租金，一审法院判决不�返还保证金并无不当，此款为陈忠与陈兆林合伙期间发生的费用，应当另行由陈忠与陈兆林在合伙清算中解决。综上所述，上诉人陈忠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2180号民事判决的第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2180号民事判决的第二项为：陈兆林于本判决生效之日10日内给付季昌群房屋租金70418元及房屋使用费9740元，合计80158元；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2180号民事判决的第三项为：陈兆林于本判决生效之日起10日内给付季昌群违约金10000元。四、陈忠对上述第二、三项款项向季昌群承担连带责任。一审案件受理费3027元，因适用简易程序减半收取1513.50元，由季昌群负担487元，陈兆林负担1026.50元（此款季昌群已预交，陈兆林于本判决生效后10日内将此款直接支付给季昌群）。二审案件受理费3027元，由上诉人陈兆林负担（此款由陈忠预交，陈兆林于本判决生效后10日内将此款直接支付给陈忠）。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十一月七日书 记 员  汪海燕