南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初8398号
原告：南京苏宁物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106249823432C，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路188号。
法定代表人：倪培玲。
委托诉讼代理人：衣雪娟。
委托诉讼代理人：康文。
被告：叶利，女，1968年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：沈奕。
被告：沈奕，男，1968年11月15日出生，汉族。
原告南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）与被告叶利、沈奕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁物业公司委托诉讼代理人衣雪娟、康文，被告叶利委托诉讼代理人沈奕、被告沈奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告叶利、沈奕支付自2006年1月6日起至2016年6月30日止欠缴的物业服务费29309.1元及滞纳金26776.6元；二、本案诉讼费由叶利、沈奕承担。
事实和理由：南京市千秋情缘住宅小区（以下简称千秋情缘小区）由南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）开发建设。该小区的物业服务在小区业主委员会成立之前，由苏宁房地产公司委托苏宁物业公司提供管理服务。该小区先后订立了五份物业管理服务委托合同，委托管理服务期间自2003年8月1日起至2017年8月31日止。2008年，该小区业主委员会成立。2008年7月19日，苏宁物业公司与苏宁房地产公司协商一致终止合同，由苏宁物业公司与业主委员会签订物业管理服务合同。自2003年至今，苏宁物业公司按约履行合同受到业主肯定。但叶利、沈奕自2006年1月1日至2016年6月30日欠缴物业服务费29309.1元。按照合同约定，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按照每日应交服务费的万分之五缴纳滞纳金，叶利、沈奕逾期欠缴期间的滞纳金为26776.6元。
为证明其诉讼请求，苏宁物业公司向本院提交如下证据：
证据一：物业服务合同五份。证明：苏宁物业公司与苏宁房地产公司、千秋情缘小区业委会签订五份物业管理委托合同，合同对于收费标准及滞纳金支付的计算均有明确约定。
证据二：苏宁物业公司催缴通知十四份及张贴催缴通知公告栏的位置图片。证明：苏宁物业公司自叶利、沈奕欠缴物业服务费，就不断向其催缴直至起诉。
证据三：律师函一份。证明：2015年6月，苏宁物业公司向叶利、沈奕以特快专递方式送达律师函，要求其支付拖欠的物业服务费。
证据四：商品房买卖契约一份及照片。证明：北面露台系公共区域，无论所有权还是使用权均与叶利、沈奕无关，该露台没有任何专有性或划分性标识，除叶利、沈奕搭建的违建外，是一个平整、通畅的平台。
证据五：加班费发放表一套。证明：叶利、沈奕所有的二楼房容易水管堵塞和污水倒灌，苏宁物业公司每次接到叶利、沈奕报修都及时进行处理，自2010年5月7日起算，苏宁物业公司共计为叶利、沈奕排污3次。
证据六：排水管道维修、保养工作单一套。证明：苏宁物业公司不仅对于个别业主的报修积极应对，还对千秋情缘小区的管网、管道聘请专业公司进行维修和养护。
证据七：证人李某出庭所作的证人证言。证明：对于叶利、沈奕房产位于二楼，家中容易发生污水倒灌现象的特殊情况，叶利、沈奕每次报修，苏宁物业公司均积极应对。苏宁物业公司对叶利、沈奕房屋排水管道容易堵漏的情况，进行排污管改造，使污水倒灌情况减少，改造费用均由苏宁物业公司承担。
证据八：2016年1月24日至1月27日期间，因极寒天气导致小区漏水、漫水情况统计表一份、提示短信一份、锦旗照片一张。证明：苏宁物业公司应对突发严寒天气采取完善应对措施，得到业主肯定。
证据九：苏宁物业公司申请公共维修资金手续一份、统计资料一份。证明：苏宁物业公司已经采取相应措施，申请公共维修资金。
证据十：测评报告一份。证明：苏宁物业公司聘请卡尔尼测评机构，从2013年开始，对小区物业服务提供第三方测评。
被告叶利、沈奕辩称，苏宁物业公司只有提供合同内容中所约定的服务质量标准，业主才需按照合同履行情况支付相应的物业服务费。依照物业服务合同，苏宁物业公司有义务维护好小区建筑外墙、公共设施设备的正常运行。合同同时约定，苏宁物业公司未履行义务，给业主造成损失应当给予赔偿。具体来说：一、叶利、沈奕所住的建筑物位于二楼，开发商买卖合同中约定露台为封闭式。叶利、沈奕装修房屋期间，丢失堆放在露台上的大量装修材料。该露台只有苏宁物业公司人员可以上去，所以叶利、沈奕怀疑苏宁物业公司人员偷窃上述材料。叶利、沈奕向苏宁物业公司报案，苏宁物业公司工作人员确认后没有任何答复，造成叶利、沈奕经济损失8000元。二、苏宁物业公司对公共设施管网管理不善，没有保证公共设施正常运转，生活污水排污管多次堵塞。叶利、沈奕居住在二楼，房屋建筑设计特点所致，叶利、沈奕家中厨房多次遭受污水倒灌，致使厨房客厅大面积进水，客厅房间地板多次被淹，地板发霉变形，表面油漆脱落，实际经济损失25000元。三、天气预报提前预告有严寒来袭时，苏宁物业公司没有做好相应的准备工作，对公共管网的巡检不及时，不认真，致使公共管道结冰被堵，整个单元楼排水倒灌进叶利、沈奕二楼家中，使阳台上的财产和客厅地板大面积被淹，财产遭受重大损失，经济损失2000元。四、叶利、沈奕所属二楼北面露台属于二楼业主建筑物专有公共部分，苏宁物业公司在没有通知叶利、沈奕情况下，私自施工并允许外来人员施工，致使叶利、沈奕家二楼露台大面积受损，露台地面瓷砖全部被沥青所覆盖，长达6年的时间都不恢复原样，使叶利、沈奕家庭成员身体健康受到极大损害。2013年，苏宁物业公司因物业费起诉5幢4户业主失败。撤诉后，苏宁物业公司才恢复露台地面瓷砖，但墙面至今没有恢复。沥青对叶利、沈奕健康产生了影响，也导致露台功能丧失。叶利、沈奕在收房时，因为苏宁房地产公司未能完成该露台的地面瓷砖铺设，叶利、沈奕于收房后提起诉讼，要求苏宁房地产公司及时恢复露台的瓷砖铺设，并支付相关滞纳金，后经调解，叶利、沈奕撤诉。五、叶利、沈奕家外墙、大理石处于严重脱落状态，至今苏宁物业公司未给予修复，存在重大的安全隐患。六、由于露台沥青为强烈致癌物，导致沈奕父亲于2016年因癌去世。沈奕于2010年，向苏宁物业公司发出矛盾协调函，苏宁物业公司置之不理。七、小区公共部分属于小区全体业主所有，但未经业委会同意，苏宁物业公司将小区公共部分转租给案外人。八、针对公共用水分摊表，其中2011年11月至12月，正常的公共用水只有689吨，而因损漏导致的表差3602吨，此管网交付自来水公司后，损漏得到及时修复。
为支持其抗辩，叶利、沈奕向本院提交证据（所提证据大量重复）整理后如下：
证据一：信件一份。证明：叶利、沈奕所有的建筑材料被偷盗，叶利、沈奕向苏宁物业公司索赔和协调。
证据二：照片六张。证明：厨房漏水，地板受潮被淹。
证据三：照片四张。证明：由于苏宁物业公司疏于维护保养公共管道，导致管道结冰堵塞，使楼上用水都倒灌入叶利、沈奕家中，地板上有明显的水渍。
证据四：照片十张。证明：露台被损坏不能使用，对叶利、沈奕房屋使用产生重大的影响。
证据五：照片一张。证明：墙面大理石脱落，苏宁物业公司没有维修。
证据六：总平面图一张、小区公共用地照片一张。证明：苏宁物业公司将小区公共部分出租。
证据八：千秋情缘公共用水分摊表五张。证明：苏宁物业公司对千秋情缘小区用水管网管理不善导致漏水，表差较大。
证据九：挂号信回单两份。证明：叶利、沈奕愿意与苏宁物业公司协商解决矛盾，但苏宁物业公司对此置之不理。
证据十：光盘一份。证明：沈奕曾前往苏宁物业公司处协商解决此事，并愿意缴纳部分物业服务费，但苏宁物业公司拒收。
证据十一：照片四张。证明：千秋情缘小区绿地正在施工。
证据十二：照片三张。证明：千秋情缘小区车库漏水，安全门污浊不堪，网球场从不打扫。
证据十三：议事规则一份。证明：业委会与苏宁物业公司签订的合同是某些业主代表的私人行为，该合同签订不合法。
经审理查明，2004年，叶利、沈奕与苏宁房地产公司签订《千秋情缘商品房买卖契约》一份，约定：叶利、沈奕向苏宁房地产公司购买千秋情花园05幢203室房屋，房屋建筑面积139.54㎡。同年，叶利、沈奕取得房屋产权登记簿并入住，产权建筑面积为137.99㎡。
自2003年8月起至今，苏宁物业公司一直在千秋情缘小区从事物业管理服务工作。2003年8月1日，苏宁房地产公司与苏宁物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定：物业管理费按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，如逾期缴纳物业管理费的，按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金；委托管理期限为2003年8月1日至2006年7月31日；房屋外观完好率95%以上、房屋完好率95%以上、急修及时率90%以上、小修及时率90%以上，业主和物业使用人对苏宁物业公司的满意率达到80%。合同到期后，苏宁房地产公司与苏宁物业公司续签了《物业管理委托合同》一份，除约定委托管理期限自2006年8月1日起至2009年7月31日止，小修及时率达95%之外，关于物业服务费、违约条款及物业管理服务质量标准与之前一份合同基本一致。
2008年7月20日，南京市千秋情缘住宅小区业主委员会（以下简称业委会）与苏宁物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定：高层住宅按照1.5元每月每平方米计算，从逾期之日起按每日应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金；委托管理期限自2008年7月19日起至2011年7月18日止；利用小区公共设施开展多种经营，扣除相关服务成本后的受益部分70%归全体业主，30%归苏宁物业公司；物业服务标准按照《南京市普通住宅物业服务登记和收费标准》四级三类制定；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，小修、养护费用由苏宁物业公司承担，大中修、更新改造费用由维修资金承担。2011年9月24日，业委会与苏宁物业公司签订《物业服务合同》一份，约定：物业服务费按照每月每平方1.8元；委托管理期限自2011年7月18日至2014年8月31日；利用小区公共设施开展多种经营。除上述三条约定之外，关于物业管理服务质量、违约金条款、房屋维修等约定与之前一份合同基本一致。2014年9月30日，业委会与苏宁物业公司签订《物业服务委托合同》一份，委托管理期限自2014年9月1日至2017年8月31日；利用小区公共设施开展多种经营，扣除相关服务成本后的收益部分，70%归全体业主，30%由苏宁物业公司弥补因政策性调整而导致的物业服务人工成本刚性增长；分成比例可根据物业服务人工成本刚性增长幅度由双方另行协商。除上述二条约定之外，关于物业服务费收取标准、物业管理服务质量、违约金条款、房屋维修等约定与之前一份合同基本一致。
2006年11月至2015年11月，苏宁物业公司在千秋情缘小区公告栏定期张贴缴费通知，向业主催要物业服务费。2015年6月4日，江苏国泰新华律师事务所向沈奕发出律师函一份，向其催缴物业服务费。
另查明，2006年4月15日，沈奕向苏宁物业公司发出情况说明一份，载明：今本业主发现，放在5幢2单元201室北露台上一张价值700元的定制装饰板被人为损坏；联想上次放在上面的瓷砖、螺纹钢被人拿走，对个人财产很担心，望物业认真查清，加强安全管理。在该信件尾部有苏宁物业公司员工强欣的签收签名。
2007年11月25日，涉案5幢2单元201室房屋，发生污水倒灌，苏宁物业公司对管道进行抢修疏通。2010年5月7日，苏宁物业公司对叶利、沈奕所有的房屋实施管道改造项目。2012年7月，苏宁物业公司申请小区维修资金，对小区大理石外墙脱落进行修补。2015年1月至2016年9月期间，苏宁物业公司每1至2个月对千秋情缘小区公共管道实施疏通。2016年1月20日至25日期间，苏宁物业公司针对极寒天气，向千秋情缘小区发送告知短信。2016年1月25日，因极寒天气，叶利、沈奕家中出现下水管上冻导致堵塞问题，家中地板、阳台被淹。之后，苏宁物业公司对受灾业主家中管道实施了抢修。2013至2015年度，苏宁物业公司聘请南京卡尼尔市场调研有限公司（以下简称卡尼尔公司）对小区进行满意率调查，调查结果显示，小区三年满意率分别为：83.26%、88.32%、91.62%。
2007年11月至12月、2008年9月至10月、2011年1月至2月，3月至4月，千秋情缘小区景观用水为689吨、515吨、784吨、791吨，表差为3602吨、3195吨、3982吨、3902吨。2016年3月至4月，千秋情缘小区已无表差。
以上事实，有苏宁物业公司提交的物业服务合同、催缴通知、公告栏图片、律师函、商品房买卖契约、照片、加班费发放表、排水管道维修、保养工作单、证人证言、情况统计表、提示短信、锦旗照片、申请手续、统计资料、测评报告，叶利、沈奕提交的信件、照片、总平面图、公共用水分摊表、挂号信回单、光盘、议事规则以及各方当事人的陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，苏宁物业公司与苏宁房地产公司、千秋情缘小区业主委员会签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对全体业主均有约束力。对于叶利、沈奕认为业主委员会部分成员在未经业主大会讨论前提下，私自携公章与苏宁物业公司签订《物业服务合同》，该合同无效的抗辩意见，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，叶利、沈奕认为苏宁物业公司未尽职履行物业服务，并提出以下事例予以佐证：一、叶利、沈奕放置于露台的财物被窃；二、叶利、沈奕所有的房屋污水倒灌；三、苏宁物业公司对叶利、沈奕所有的二楼露台管理不当；四、叶利、沈奕所在单元楼外墙大理石脱落；五、苏宁物业公司将千秋情缘小区公共区域物业转租案外人；六、千秋情缘小区公共管网漏水；七、千秋情缘小区保洁不到位。对于第一项抗辩意见，叶利、沈奕仅提交其向苏宁物业公司来往函件，该函件不能证明叶利、沈奕存在财物失窃的事实，叶利、沈奕未能举证证明财物失窃及与物业服务企业行为之间村子因果关系，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第二项抗辩意见，苏宁物业公司亦认可叶利、沈奕房屋曾出现过污水倒灌现象，但究其原因系房屋构造及极寒天气所致，苏宁物业公司已及时派员对叶利、沈奕家中管道进行抢修并出资改造管网设施。根据合同约定，房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，小修、养护费用由苏宁物业公司承担，大中修、更新改造费用由维修资金承担。污水倒灌并非苏宁物业公司所致，苏宁物业公司仅需履行维修义务即可视为尽职，而苏宁物业公司出资更新改造了管道，已尽职履约，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第三项抗辩意见，叶利、沈奕未提交证据证明其对涉案露台拥有所有权，苏宁房地产公司对涉案露台施工系改善居民居住环境，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第四项抗辩意见，苏宁物业公司提供了其申请小区维修资金的文件，可以证明苏宁物业公司对于小区大理石外墙履行了维修义务，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第五项抗辩意见，叶利、沈奕未提交证据证明苏宁物业公司将千秋情缘小区公共设施对外招租，即使苏宁物业公司将公共设施对外招租，根据合同约定，业主委员会委托苏宁物业公司利用小区公共设施开展多种经营，扣除相关服务成本后的收益部分，70%归全体业主，30%由苏宁物业公司弥补因政策性调整而导致的物业服务人工成本刚性增长。故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第六项抗辩意见，小区景观用水表差较大系管网漏水所致，苏宁物业公司已派员进行排查抢修，即可视为履行合同义务。故对于该项抗辩意见，本院不予采信。对于第七项抗辩意见，物业服务均有长期性的特点，在某时点上存在小区某处环境不够整洁在所难免，只要小区整体环境卫生合格，即可视为苏宁物业公司按约履行合同。故对于该项抗辩意见，本院不予采信。苏宁物业公司向本院提交了第三方测评机构2013至2015年度的测评结果，小区超过80%的业主对于苏宁物业公司提供的物业服务是满意的，并且满意度有逐年上升的趋势。综上，苏宁物业公司按约履行合同义务，叶利、沈奕应当承担按约缴纳物业服务费的合同义务。
根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同约定，按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。叶利、沈奕欠付物业服务费29309.1元，而苏宁物业公司主张的滞纳金为26776.6元，该滞纳金已经基本与物业服务费金额相当，显然偏高，应当酌情予以调整。考虑到叶利、沈奕长期欠付苏宁物业公司物业服务费，本院酌定叶利、沈奕向苏宁物业公司给付滞纳金8700元。叶利、沈奕辩称其曾前往苏宁物业公司要求给付物业服务费，但苏宁物业公司拒收。根据其所提供的光盘内容，双方对于物业服务费的给付数额未能达成一致，不能视为苏宁物业公司拒收。故对于该项抗辩意见，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告叶利、沈奕于本判决生效之日起五日内向原告南京苏宁物业管理有限公司给付2006年1月6日起至2016年6月30日止的物业服务费29309.1元、滞纳金8700元，合计38009.1元；
二、驳回原告南京苏宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1205元，因适用简易程序减半收取603元，由原告南京苏宁物业管理有限公司承担183元，被告叶利、沈奕承担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 陈 琛
二〇一六年十一月二十九日
见习书记员 刘晓涵