广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2093号
上诉人（原审被告、反诉原告）巢中凰，女。
委托代理人刘为忠，广东利人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）任沛霖，女。
上诉人巢中凰与被上诉人任沛霖因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，巢中凰系涉案房屋即东海花园xx居x栋x房的所有权人。2012年5月7日，巢中凰（甲方）与任沛霖（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：�中凰将深圳市福田区东海花园xx居x栋x房出租给任沛霖使用，房屋建筑面积128平方米，房屋用途为住宅，任沛霖不得用作其他用途，租期自2012年5月22日至2013年5月21日。租金每月10000元，任沛霖应于每月22日前向巢中凰支付当月租金。任沛霖应于合同签订后15日内向巢中凰支付相当两个月租金的租赁押金20000元，合同期满，如任沛霖不再续租，巢中凰应将押金退还给任沛霖（不计利息）；如任沛霖未按时支付租金和其他费用，巢中凰有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵扣所欠金额，任沛霖应在接到巢中凰付款通知起5日内补足。租赁期限内，房屋管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由任沛霖承担。巢中凰应于2012年5月22日前将房屋交付给任沛霖，并保证房屋设施完好无缺。租赁期内，巢中凰应保证租赁房屋的使用安全，房屋及附属设施的维修责任及维修费用均由巢中凰负责（任沛霖使用不当除外）。任沛霖应爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿。任沛霖应按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，巢中凰有权终止合同并收回房屋，任沛霖须无条件迁出房屋且承担违约所造成的全部责任。如任沛霖违反本合同约定未承租该物业，或提前退租，巢中凰有权没收任沛霖所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。因不可归责于任沛霖之事由，导致房屋发生部分或全部毁损的，任沛霖不承担赔偿责任，并有权要求巢中凰减少租金；如房屋之毁损导致任沛霖居住之目的无法实现的，任沛霖有权解除合同，并不承担违约责任。任沛霖与巢中凰在备注中还约定：本单位带家私、电器出租，另见家私清单；出租方在交楼前将所有空调加雪种及清洗主卧空调，如无�修缮应更换新机；客房壁纸修缮；主卧卫生间漏水，衣柜、壁纸应全部修缮；客厅电视机、窗帘按双方协商换新。
上述合同签订当天，任沛霖向巢中凰支付了两个月押金20000元，并向美x物业代理（深圳）有限公司（以下简称美x物业）支付了佣金5000元。巢中凰也于合同签订当天将涉案房屋交付给任沛霖，任沛霖将涉案房屋作为住宅使用。租赁期间，任沛霖向巢中凰交纳租金至2012年8月21日。
2012年8月1日凌晨，涉案房屋客卧卫生间水管爆裂，房屋内地板被水浸泡。任沛霖发现后立即将水管总闸关闭，用干布擦干地板，并打开空调进行抽湿。次日，任沛霖更换了主、卧室卫生间水管后，将房屋客卧卫生间水管爆裂且房屋内地板被水浸泡的前后经过告知了巢中凰。巢中凰告知任沛霖其在台湾，并询问任沛霖水管爆裂导致地板被水浸泡该事宜会不会引起邻居投诉，在得到�沛霖确认不会引起邻居投诉后，巢中凰告知任沛霖等其从台湾回来后再作处理。
2012年8月11日，巢中凰在美x物业相关工作人员陪同下来到涉案房屋。巢中凰发现涉案房屋内地板已经翘起，当场要求任沛霖赔偿。任沛霖则认为由于巢中凰没有尽到房屋维缮义务，发生房屋客卧卫生间水管爆裂，从而导致地板翘起，巢中凰对此应当承担全部责任，应当履行地板修复义务并赔偿搬家费用等损失。由于双方对水管爆裂原因及地板修复赔偿责任各执己见，无法形成一致意见。
2012年9月4日，巢中凰另案诉至原审法院。庭审中，巢中凰确认其曾于2008年6月份对涉案房屋进行装修。任沛霖确认其承租涉案房屋后没有对涉案房屋进行装修。
2012年9月25日，任沛霖将涉案房屋钥匙及门卡交给了美x物业。美x物业将任沛霖交还涉案房屋钥匙及门卡之事实告知了巢中凰。2013年1月份，巢中凰收回了涉案房屋。
诉讼期间，巢中凰申请对涉案房屋内地板、墙纸、阳台纱门的市场价值进行评估。经原审法院委托深圳市融x源资产评估土地房地产估价有限公司对巢中凰申请评估内容进行评估，该公司于2013年1月5日作出了一份编号为深融资评报字（2012）12062号《资产评估报告书》，结论为：东海花园xx居x栋x房内地板、墙纸及阳台纱门于评估基准日2012年12月28日的评价总值为47174元。任沛霖与巢中凰对上述《资产评估报告书》确认的评估结论均没有异议。
上述事实为原审法院（2012）深福法民三初字第2077号民事判决所查明，该判决已经发生法律效力，双方未提供证据推翻前述生效判决查明的事实，本案对该判决所查明的基本事实予以采信。
原审法院于2013年5月22日作出的（2012）深福法民三初字第2077号民事判决认为，涉案租赁合同合法有效，涉案房屋客卧卫生间�2012年8月1日发生水管爆裂并导致地板被水浸泡后，任沛霖主动清理地板积水并更换了租赁房屋内卫生间水管，任沛霖上述行为合情合理，原审法院对此予以确认。鉴于任沛霖与巢中凰均未向原审法院举证证明涉案房屋客卧卫生间水管爆裂的具体原因，涉案房屋从装修至水管爆裂时已有4年，存在因水管老化爆裂的可能，同时，任沛霖入住已近3个月，也可能存在使用不当的情形，原审法院在综合本案案情后酌情认定任沛霖与巢中凰对涉案房屋客卧卫生间水管爆裂所导致的法律后果各承担50%的责任。巢中凰要求任沛霖支付2012年8月22日至2012年9月21日租金及利息问题，涉案房屋客卧卫生间水管爆裂导致地板翘起后，任沛霖在涉案房屋内的居住环境必然受到影响，两者显然存在因果关系，故任沛霖应承担2012年8月22日至2012年9月21日租金10000元的50%赔偿责任并支付相应利息，即�沛霖应向巢中凰支付2012年8月22日至2012年9月21日租金5000元及利息，利息应按银行同期贷款利率自2012年8月31日算至本判决确认的应付款项之日。巢中凰请求判令任沛霖继续履行租赁合同，鉴于巢中凰已于2013年1月份收回涉案房屋，双方已丧失继续履行合同的条件，巢中凰上述诉讼请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，该判决判令任沛霖应支付2012年8月22日至2012年9月21日租金5000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计付，自2012年8月31日算至本判决确认的应付款项之日）。
本案审理过程中，另查明：巢中凰于2012年12月28日自案外人美x物业收回涉案房产的钥匙六把及门卡2张。
任沛霖称其为避免地板被水浸坏而长期开空调，导致其多支付了电费1000元。任沛霖为证明该主张提供了涉案房产2012年4月8日至6月7日和6月8日至8月7日的两张电费发票为证，两张发�显示，涉案房产在2012年4月8日至6月7日间的电费为459元，在2012年6月8日至8月7日间的电费为1384.66元。
截至2012年8月29日，任沛霖持有的巢中凰用于缴纳有线电视、管道燃气、物业管理费等费用的存折账户上尚有存款余额1459.95元。巢中凰称该金额系其以现金方式存入。根据任沛霖提交的存款凭证，其于2012年7月16日向该账户存入款项2000元。
涉案房产2012年9月至11月间的物业管理费为1652.48元，巢中凰称其已实际交纳，并提供了管理费发票为凭。
任沛霖称其花费了漏水处理费1000元，主要是用于购买清洁用品（拖把、水桶、清洁剂），但任沛霖未能向法庭提交证据证明。
任沛霖称其在2012年9月9日搬家时共发生拆装柜子和搬家费1500元，并提供了深圳市惠x达家政服务有线公司的收据一份为证。巢中凰不予确认。
任沛霖称其另行租房支付了租房佣金4000元，但未提供证据证�。
在2012年8月21日前，任沛霖共向巢中凰支付了3个月租金30000元和两个月押金20000元。押金巢中凰未予退还。
对于前述判决所查明美x物业通知巢中凰领取钥匙的具体时间，任沛霖称美x物业当日即通知巢中凰领取钥匙，但巢中凰不收取。任沛霖称漏水后其并没有马上搬走，任沛霖在搬走后曾自行要退还钥匙，但巢中凰不同意，任沛霖遂将钥匙交给了美x物业转交。
任沛霖向原审法院提起本案诉讼，请求：1、任沛霖、巢中凰于2012年5月7日签署的《房屋租赁合同书》自2012年8月1日起终止；2、巢中凰双倍返还租赁押金40000元；3、巢中凰退回任沛霖已付2012年8月份租金10000元；4、巢中凰将物业费余额1459元返还给任沛霖；5、巢中凰支付任沛霖漏水处理费1000元；6、巢中凰赔偿任沛霖已付租赁佣金5000元；7、巢中凰赔偿任沛霖因合同终止导致的额外支出费用5500元；8、巢中凰赔偿精神损失费20000元；9、巢中凰承担本案诉讼费用。
巢中凰向原审法院提起反诉，请求：1、任沛霖支付2012年9月22日至12月28日期间的房租32000元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2012年12月28日起至任沛霖付清房租止）；2、任沛霖支付2012年9月22日至12月28日期间的物业管理费1651元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2012年12月28日起至任沛霖付清房租止）；3、任沛霖承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，原审法院（2012）深福法民三初字第2077号民事判决已对漏水责任作了任沛霖、巢中凰各负50%的认定，在该判决被依审判监督程序撤销前，该认定具有约束力，本案裁判应按该认定予以处理。具体而言，就任沛霖主张的双方的租赁合同关系于2012年8月1日解除的问题，原审法院认为，涉案房产漏水后，导致涉案房产地板等设施损害�加之双方对责任分担产生纠纷使双方信任关系已失，继续履行合同的基础已不存在，任沛霖可以主张解除合同，但任沛霖亦自认漏水后其没有立即搬离涉案房产，而是继续居住了一段时间，故任沛霖主张双方合同于2012年8月1日解除依据不足，合同解除的时间，应以任沛霖解除合同的意思到达巢中凰之日为准，本案中，任沛霖向巢中凰发出的交还钥匙通知包含了解除合同、归还房产的意思，原审法院根据（2012）深福法民三初字第2077号民事判决查明的“2012年9月25日，任沛霖将涉案房屋钥匙及门卡交给了美x物业。美x物业将任沛霖交还涉案房屋钥匙及门卡之事实告知了巢中凰”事实，结合任沛霖在本案中所做陈诉，认定任沛霖将其交还钥匙及解除合同的意思送达巢中凰的时间为2012年9月25日，双方的合同关系自该日解除。该合同的解除，并非任沛霖、巢中凰违约所致，不适用合同关于违约责任或定金罚则的约定，巢中凰应予返还租赁押金2万元，但任沛霖无权主张双倍返还。
鉴于漏水后涉案房产的使用受到重大影响，由此导致的损失依据（2012）深福法民三初字第2077号民事判决认定的原则，应由双方各按50%分担，故巢中凰应予退还任沛霖2012年8月份租金的50%即5000元。
漏水事故发生后，任沛霖为减少损失及时采取了必要的维护措施，包括采购清洁用品和开启空调除湿模式保护地板，必然会发生相应的费用和电费。对于购买清洁用品的费用，任沛霖未能提供证据，原审法院结合生活常识，酌情确定发生费用300元，巢中凰应予承担50%即应向任沛霖支付150元；对于电费，因深圳6-8月为高温酷热期，居民用电量必然比平时用电量高出很多，任沛霖所主张该段时间电费超出2012年4月8日至6月7日间的金额并不全然属于空调开启除湿模式保护地板�致，考虑到任沛霖主张的发票显示的抄表时间段为2012年6月8日至8月7日，涉及涉案房产水管爆裂的时间仅系7天，原审法院酌情确定任沛霖为保护地板开启空调除湿模式所导致的电费额外支出为300元，巢中凰应负担150元。
鉴于双方的合同已于2012年9月25日解除，任沛霖亦于该日前搬离涉案房产，巢中凰经美x物业通知后拒不领取钥匙，应自负相应法律后果，其无权主张2012年9月26日后的租金，任沛霖仅需按前述判决认定的标准向巢中凰支付2012年9月25日之前的租金，即2012年9月22日至9月25日4天的租金共计667元（10000÷30÷2×4）。该部分租金，任沛霖未能及时支付，巢中凰反诉要求自2012年12月28日按照银行同期贷款利率计取利息，于法有据，且不损害任沛霖利益，原审法院予以支持。
同理，对于巢中凰反诉主张的2012年9月22日之后的管理费任沛霖亦应仅承担36.70元（1652.48÷3÷30÷2×4）。但是巢中凰主张的管理费其已实际支付的主张并不成立，任沛霖提供了其在扣缴管理费账户上存款的凭证，且2012年8月29日间巢中凰并未收回涉案房产，存折亦由任沛霖持有，依据情理，巢中凰亦不可能向该存折上存款。故，对于2012年8月29日存折上的余额1459.95元应为任沛霖款项，2012年9月份的管理费依例应从该账户上自行扣取，而非巢中凰所称其自行交纳。扣除该部分费用后，任沛霖在该存折上的款项还余1423.25元，巢中凰应予退还。
双方因水管爆裂导致合同无法继续履行，而双方均应承担相应责任，故，任沛霖为承租涉案房产所发生的居间费用5000元应按任沛霖未能实际使用涉案房产的时间比例由双方分担。具体而言，合同约定租期为1年，合同实际存续期间为4个月零4天，据此，合同未履行期间所分摊的居间费用为3278元［（7＋26／30）／12×5000），巢中凰�负担1639元。
同理，任沛霖主张的搬家等费用1500元，金额并不过高，亦应由双方分担，巢中凰应承担750元。对于任沛霖主张的另行租赁房屋发生的中介费用4000元，任沛霖并未提供证据证明其实际发生，原审法院不予支持。
本案系属合同之诉，任沛霖主张的精神损失费20000元属于侵权之诉的范畴，本案不予处理，任沛霖可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、任沛霖、巢中凰于2012年5月7日签订的《房屋租赁合同书》于2012年9月25日解除；二、巢中凰于本判决生效之日起十日内返还任沛霖租赁押金20000元；三、巢中凰于本判决生效之日起十日内返还任沛霖2012年8月份租金5000元；四、巢中凰于本判决生�之日起十日内返还任沛霖物业费结余1423.25元；五、巢中凰于本判决生效之日起十日内支付任沛霖漏水处理费300元；六、巢中凰于本判决生效之日起十日内补偿任沛霖中介费损失1639元；七、巢中凰于本判决生效之日起十日内补偿任沛霖搬家费用750元；八、任沛霖于本判决生效之日起十日内支付巢中凰2012年9月22日至9月25日租金667元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2012年12月28日起计算至本判决确定的付清款项之日止）；九、驳回任沛霖的其他诉讼请求；十、驳回巢中凰的其他反诉请求。本案案件受理费1874元，由任沛霖负担1179元，由巢中凰负担695元；反诉费320.64元，由任沛霖负担6元，由巢中凰负担314.64元。
上诉人巢中凰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）深福法民三初字第28号全部判决；二、改判巢中凰不返还任沛霖押金20000元、租金5000元、物业费结余1423.25元。依法改判巢中凰不支付任沛霖漏水处理费300元、不补偿任沛霖中介费损失1639元、不补偿任沛霖搬家费用750元；三、改判任沛霖向巢中凰支付2012年9月22日至12月28日期间的房租32000元及利息、物业管理费1651元及利息；四、任沛霖承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由如下：
一、一审法院认定任沛霖不构成违约、不应承担违约责任，从而判令巢中凰返还租赁押金2万元，属于认定事实错误，适用法律错误。任沛霖租住涉案房屋期间，由于其使用不当导致地板及墙纸损坏，任沛霖主张2012年8月1日半夜水管自行发生爆裂，但并没有提供有效证据证明“水管自行爆裂”。在（2012）深福法民三初字第2077号民事判决书中，该案一审法庭认定水管爆裂但原因不明，因而判决巢中凰与任沛霖各承担50%的责任，该案一审法庭的判决完全是“调解式”判决。巢中凰之所以未对该案提起上诉，是考虑到该案本来已经旷日持久，巢中凰难以承受房屋长期空置的成本。现一审法院在没有查明事实的的情况，仅以前案错误认定的事实作为依据，本身就是一种荒唐而又不负责任的做法。任沛霖在未通知巢中凰的情况下，单方面解除租赁合同导致合同无法继续履行，已经构成违约，也给巢中凰造成了经济损失。因此，任沛霖应当承担违约责任，按照租赁合同的约定，巢中凰有权没收任沛霖的房屋租赁押金。
二、一审法院在任沛霖未提供证据的情况下，判令支持任沛霖的诉讼请求，既属于适用法律错误，也严重违反了法定程序。如前所述，任沛霖并未提供有效证据，从而证明2012年8月1日半夜水管自行发生爆裂的事实，而任沛霖在2012年8月份继续租住在涉案房屋内，那么，任沛霖就应该向巢中凰支付该月份房租。况且，任沛霖也已经自行缴纳了2012年8月份的房租，任沛霖在前案中对此也未提出过异议。既然双方已经履行了租赁合同的权利与义务，且双方均未提出过异议，那么任沛霖的诉求就不应该得到法庭的支持。一审法院在没有证据证明2012年8月1日半夜水管自行发生爆裂的前提下，仅仅依据“已经生效的判决”，认定巢中凰应承担50%的租金，判令巢中凰返还任沛霖5000元租金，又一次貌似“调解式”判决。2012年i2月28日，巢中凰在前案法官助理的协助下，从美x物业收回了涉案房屋的钥匙。任沛霖占用涉案房屋至2012年12月28日，理应支付占用期间的房租及物业管理赞。任沛霖主张2012年9月25日将涉案房屋钥匙交给美x物业、美x物业已经通知巢中凰，但任沛霖并示提交有效的证据予以证明。即便按照任沛霖的说法，任沛霖也未提供任何证据证明美x物业以何种方式通知过巢中凰。事实上�巢中凰也未接到过美x物业任何关于收回钥匙的通知。在一审法庭作出的判决书中，使用最多的是“酌情”二字。酌情处理是法律赋于法庭的权力，但是法庭审理案件也不能一味地“酌情”处理，更不能置法律规定于不顾。众所周知，6月份至8月份是一年中最为炎热的季节，每天都必须使用空渊，而4、5月份的天气则不需要每天使用空调。任沛霖6月至8月期间比4、5月份多用925元电费（平均每月460元）纯属正常，一审法庭不应当强行要求巢中凰承担150元。再例如任沛霖关于租赁佣金的诉求，任沛霖委托中介机构寻找租赁房源，完全是任沛霖与中介机构之间的事，与巢中凰并无关系。任沛霖向中介机构支付5000元委托代理费，也与巢中凰没有关联。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销或改判。为维护巢中凰合法权益，特向二审法院提出上诉，�二审法院依法判如所请。
被上诉人任沛霖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，任沛霖与巢中凰就涉案房产签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。已生效的（2012）深福法民三初字第2077号民事判决已对涉案房产的漏水问题作出双方各负担50%责任的认定，原审判决据此处理本案争议，于法有据，本院予以确认。根据上述已生效判决查明之事实，本院确认双方的合同关系于2012年9月25日解除。关于各项费用的返还及分担问题，原审判决已作详尽论述，合法有据，本院不再赘述，予以确认。
综上，上诉人巢中凰的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1369元由上诉人巢中凰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李开宇（兼）