上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2496号
原告（反诉被告）黄惠芳，女，1955年12月16日出生，汉族。
委托代理人丁伟晓，上海欧申律师事务所律师。
委托代理人张承飚，上海欧申律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司，住所地上海市银杏路4号101室。
法定代表人芮永祥，职务执行董事。
委托代理人宋文明，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人葛晓奇，上海普世律师事务所律师。
原告黄惠芳与被告上海中鹰置业有限公司及反诉原告上海中鹰置业有限公司与反诉被告黄惠芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄惠芳的委托代理人丁伟晓、张承飚，被告（反诉原告）上海中鹰置业有限公司的委托代理人宋文明、葛晓奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄惠芳诉称，2007年3月10日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》。合同约定原告向被告购买上海市新村路1717弄15号1601室房屋（以下称系争房屋），房屋总价人民币（以下币种均为人民币）2820000元，原告应分别于2007年3月10日、4月10日前分别支付850000元和1970000元。被告应于2007年8月31日前向原告交付房屋，若被告未按时向原告交付房屋，需按原告已付房款日万分之一向原告赔偿至实际交房日止的违约金；同时在被告取得房地产权证（大产证）后30日内与原告签订《房屋交接书》，并在签订《房屋交接书》之日起30天内，根据房屋产权过户至原告名下。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告并未于2007年8月31日前向原告交付房屋，亦未按合同约定将房地产权证（小产证）过户至原告名下，原告屡次交涉，遭被告推诿。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交付上海市新村路1717弄15号1601室房屋；2、被告将上海市新村路1717弄15号1601室房屋产权过户至原告名下；3、被告承担逾期交房违约赔偿金622053.37元（以总房价2820000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2007年9月1日起，暂算至2013年9月30日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海中鹰置业有限公司辩称，原告购买被告的商铺时，由于商铺的产证尚未取得，无法直接签订商铺买卖合同，经双方协商达成共识，约定由双方通过签订两套商品房买卖合同，用支付的首付款和贷款计人民币700万元达到购买商铺的目的，双方并签订了备忘录加以说明，因此，双方于2007年3月10日就本案所涉1601室签订的商品房预售合同并非签约人购买1601室房屋的真实意思表示，故多年来原告从未向被告催讨交房并主张违约金，事实上，合同约定的交房日期仅仅是格式文本的打印。在原告付清商铺总价后，被告就将商铺交付原告使用，现原告主张违约金已超过诉讼时效，被告不同意原告诉讼请求，因涉讼的合同已办理了备案登记，被告已无法另行出售系争房屋，故提出反诉。
反诉原告上海中鹰置业有限公司诉称，因反诉被告要求购买反诉原告位于上海市新村路1733号中环凯旋宫尚不具备出售条件的商铺，并为获取银行贷款支付商铺款，在无法签订商铺出售合同情况下，双方商定以签订商品房预售合同的办法帮助反诉被告获得贷款，并用该房屋的贷款支付商铺款。2007年3月10日，原、被告签订了关于购买上海市新村路1717弄15号1601室的《上海市商品房预售合同》。合同中约定首付款85万元，贷款197万元。数日后，双方又签订了购买商铺的《备忘录》，该备忘录中约定系争房屋在双方签订商铺出售合同前可退房。2008年3月，应反诉被告要求，反诉原告将商铺交付反诉被告使用至今。因双方签订关于系争房屋的预售合同的目的是为反诉被告支付商铺款，故系争房屋的还贷事宜一直由反诉原告具体办理。因对涉案房屋双方不存在买卖的意思表示，基于反诉被告提出的本诉请求，反诉原告现提起反诉，请求判令反诉被告配合原告撤销上海市新村路1717弄15号1601室商品房的网上备案登记，并承担反诉费。
反诉被告黄惠芳辩称，反诉原告所述事实不实，反诉被告购买商铺时，双方合同约定反诉被告前期支付128万元，余款待双方签订出售合同再支付。双方关于购买两套商品房（包括本案系争房屋）签订的预售合同均是真实的意思表示，在买卖过程中，原告资金充足，无需通过签订商品房买卖合同解决资金问题，商铺的总价款虽等同于两套房屋的价款和商铺的预付款，但毫无相关。反诉被告不但于2007年4月之前支付了700万元商铺款，且额外又向反诉原告支付了180万元。只因双方关系甚好，反诉被告在反诉原告处购置多套房屋，不存在资金不够而做假合同的情形。就因反诉被告与反诉原告的法定代表人为朋友关系，反诉被告虽未书面催促交房，但电话中一直要求被告抓紧交房，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，上海市新村路1717弄《中环凯旋公寓》由被告上海中鹰置业有限公司开发。2007年3月10日，原告（合同签约方为乙方）与被告（合同签约方为甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定由原告黄惠芳购买上海市新村路1717弄15号1601室房屋（建筑面积166.33平方米），每平方米房屋建筑面积单价16955元，房屋总价2820000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。甲方承诺在2008年2月29日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定了甲方定于2007年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方选择“单方面解除本合同”方案追究甲方责任。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同附件一（付款方式和付款期限）中约定：1、乙方于2007年3月10日与甲方签约，并付首付房款850000元；2、乙方于2007年4月10日前应支付房款（商业贷款）1970000元。签约当日，原告与贷款银行中国银行上海市浦东分行签订了《个人住房抵押借款合同》，由原告贷款197万元，期限为2007年3月10日至2020年3月9日。
2007年3月14日，黄惠芳、案外人钟骋尉、钟永福、徐爱萍（乙方）与被告（甲方）签订了《备忘录》。《备忘录》内容：经甲乙双方友好协商，对乙方预购位于上海市普陀区新村路1733号中环凯旋公寓商铺达成以下共识：1、因乙方要求购买中环凯旋宫商铺，故甲乙双方一致商量暂定：上海市新村路1733号中环凯旋公寓商场地上一层建筑面积200平方米以单价每平方米30000元；地下一层建筑面积200平方米以单价每平方米5000元；共计700万元，在甲方取得该商场产证后，出售给乙方。乙方须于2007年3月15日之前支付商铺意向金128万元。余款572万元于该商场取得产证后根据国家相关规定签订商品房出售合同时一次性付清。具体内容以届时签订的商品房销售合同为准（另甲方同意在双方签订商铺出售合同时，附赠车位两个）；2、甲方同意乙方承购的中环凯旋公寓新村路1717弄17号1401室、15号1601室二套房屋，如果乙方在双方签订商铺出售合同前要求退房，甲方给予配合，且不作违约处理，但只退还本金，不计利息。3、……。
2007年3月14日，原告向被告支付现金300万元后，被告开具的发票中有一张发票上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路1717弄15号1601室，166.33平方米，单价16955元，总金额2820000元，本次实收金额850000元。当日，双方办理了系争房屋预告登记，预购房屋权利人黄惠芳。
同月29日，被告收到贷款银行核发的贷款1970000元，并于2007年4月3日向原告开具发票，该发票上记载：购买人黄惠芳，购房地址新村路1717弄15号1601室，166.33平方米，单价16955元，总金额2820000元，本次实收金额1970000元。
2007年4月9日，黄惠芳并以案外人钟骋尉、钟永福、徐爱萍为合同乙方与被告的员工钱乐芬即甲方签订了《备忘录》。《备忘录》内容：乙方承购的《中环凯旋公寓》新村路1717弄17号1401室、15号1601室两套房屋共计房款为572万元，其中部分房款377万元由乙方向银行申请按揭贷款。现甲乙双方经友好协商就上述两套房屋的还款问题作如下约定：1、17号1401室房屋的贷款金额180万元，……；2、15号1601室房屋的贷款金额197万元，从银行放贷之日起，由乙方逐月按时归还银行，其中利息部分由甲方承担至2007年10月20日止，乙方凭银行对账单按季与甲方结算，但乙方因迟延还贷所产生的后果由乙方自行承担，2007年10月20日之后的按揭贷款（含利息）由乙方自行负责归还，因贷款产生的相关费用由乙方承担。落款处甲方由钱乐芬签名，乙方由黄惠芳签名并代表其余三人。
另，因原告至今未取得上海市普陀区新村路1733号中环凯旋公寓商铺产权证，故于2013年11月26日向法院提起诉讼，要求被告协助办理商铺产权证，案号为（2013）普民四（民）初字第2494号，目前此案正在审理中。
诉讼中，被告对原告提供的“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”之证据提出质疑，并称原告在该签购单上另行添加“二套房”三个字，意图改变提现300万元的用途，该证据进一步印证1601室为虚假买卖，现要求对“二套房”三个字形成时间申请鉴定。事后，黄惠芳书面说明回复：签购单上的“二套房”三个字是其在向律师咨询前添加备注，目的欲说明所提现的300万元用于何处。
庭审中，原告认为，原、被告就系争房屋于2007年3月10日签订的商品房预售合同真实有效，原告按合同约定支付了首付款并办理银行贷款手续，原告已完全履行了付款义务，被告向原告交房的条件已经完全具备。现被告为达到不履行合同义务之目的，编造了虚假购房的说法，但至今无任何证据能够证明，同时为保护原告的合法利益，被告承担的违约赔偿金应计付至实际交房日止。
被告认为，原告购买商铺的总价款为700万元，原告实际仅支付了部分，而资金缺口即通过本案的1601室房款补足，相关证据已能够证明上述事实的成立。基于1601室房屋的购房合同是为了支付商铺缺口资金而签订，非买卖的真实意思表示，故不应当继续履行。又因原告超过诉讼时效提起诉讼，请求驳回其诉请。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，根据最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》有关之规定，本诉中，原告提供了原、被告就《中环凯旋公寓》上海市新村路1717弄15号1601室房屋签订的《上海市商品房预售合同》及原告为履行合同与贷款银行签订的《个人住房抵押借款合同》和被告开具的金额购房发票，以证明双方间存在房屋买卖关系，若被告以双方虚假买卖系争房屋为由进行抗辩，就应当依法承担举证责任。现被告提供的内部管理报批资料及内部职工的佐证等证据不足以有效证明双方之间的买卖关系为虚假买卖行为，故被告的抗辩理由，本院难以采纳。原告要求被告履约交房，符合约定，本院可予支持。对于逾期交房违约金，根据合同约定，原告应当承担违约责任，因原告于2013年11月26日方提起诉讼主张违约金，故违约金金额应自2011年11月27日起按合同约定的标准计付。诉讼中，被告要求对原告提供的“2007年3月14日银行签购单（取款凭证）”上书写的“二套房”形成时间申请鉴定，因黄惠芳已明确“二套房”三个字在咨询律师时自行添加备注，鉴定已无必要，故被告的申请之请求本院不予采纳。关于反诉，基于本诉的分析，反诉原告的反诉请求，缺乏证据支撑，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄惠芳交付上海市新村路1717弄15号1601室房屋；
二、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告黄惠芳将上海市新村路1717弄15号1601室房屋产权过户至原告黄惠芳名下；
三、被告上海中鹰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄惠芳支付逾期交房违约金（违约金按已支付房款人民币2820000元的日万分之一计算，从2011年11月27日起算至实际交房日止）；
四、对原告黄惠芳的其余诉讼请求不予支持；
五、对反诉原告上海中鹰置业有限公司的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币10020元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币40元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。