四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6722号
上诉人（原审原告）陈叶，男，1974年4月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
上诉人（原审原告）伍丽，女，1978年8月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
被上诉人（原审被告）四川利通实业发展有限公司。住所地成都市金牛区。
法定代表人迟梅英，该公司董事长。
委托代理人李骥，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人陈叶、伍丽因与被上诉人四川利通实业发展有限公司（以下简称利通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年8月20日，陈叶、伍丽与利通公司签订商品房买卖合同。双方约定：陈叶、伍丽购买利通公司开发的位于成都市龙泉驿区同安镇阳光大道“利通·天鹅堡”楼盘22幢2单元5层501号房屋……出卖人应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，在该商品房竣工交付使用90天内（2009年4月1日前），将办理房屋权属登记所需的资料报区房管局申请房屋所有权初始登记，并在竣工交付使用120天内取得该商品房所在楼栋的权属证明（俗称大产权证）。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相应的责任；该商品房取得所在楼栋的权属证书后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金……该合同有多个附件，其中附件6“《利通·天鹅堡三期》住宅装修标准”中的“楼梯间”一栏载明：“……地面为防滑地砖；梯步和底层门厅地面为花岗石……”
合同签订后，陈叶、伍丽按约交付了房款273620元，利通公司于2009年6月7日交付房屋，于2011年1月26日取得楼栋权属证书（龙房权证监证字第05201**号）。成都市龙泉驿区城乡房产管理局于2011年5月6日对该房屋进行产权登记，并颁发龙房权证监证字第05311**号、第05311**号房屋所有权证书。
原审法院认定以上事实，�双方出示的证据及陈述在案佐证。
陈叶、伍丽于2011年3月30日提起本案诉讼，其一审诉讼请求是：1、请求法院判令利通公司支付分户产权证延期办理的违约金10944．80元（从2010年4月3日至2011年5月6日计400天）；二、请求法院判令支付延期办理大产权的违约金30393．56元（从2009年10月3日至2011年9月26日计724天）；三、请求法院判令利通公司按照合同约定将楼梯间贴上花岗石，如不能而愿以金钱补偿，被告应按鉴定意见予以赔偿；四、请求法院判令利通公司按约更换合格的钢化门，如不能而愿以金钱补偿，利通公司应按鉴定意见赔偿；五、在2个月内做足30%绿地率，并赔偿陈叶、伍丽这几年因绿化不足造成的损失76613．60元。如不能做足绿地，愿意以金钱补偿，则应按鉴定标准赔偿；六、利通公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，陈叶、伍丽与利通公�签订的商品房买卖合同（包括相关补充协议及附件）合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈叶、伍丽依约履行了房款给付和办理房屋产权证的相关费用交纳、相关资料提交等义务，利通公司应当按照合同约定，在交房后300天内，即在2010年4月3日前协助原告陈叶、伍丽完成房屋权属登记，但直到2011年5月6日，该房屋的权属登记才完成，被告违约状态达到397天（从2010年4月4日起算至2011年5月5日止，2010年272天、2011年125天），应当按约承担违约金10862．71元（273620×1／10000×397）。利通公司要求按照20%的比例调减，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，原审法院对利通公司主张予以支持。关于陈叶、伍丽案涉房屋所在楼栋权属证明（俗称大产权）延期办理的违约金30393．56元这一诉求，原审法院认为（一）双方合同第十六条关于初始�记款项中“由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”的约定，其指向就是延期办理业主分户的房屋所有权证所应承担的责任；（二）商品房权属登记的基本流程是，首先由登记机关为开发商办理楼栋权属证明，之后再在此基础上为业主办理房屋分户权属证明，可见楼栋权属证明的办理对象并非购房业主，而是房屋开发商，楼栋权属证明仅是业主房屋权属证明的前提和基础，其办理迟延，必然导致分户产权证办理的迟延；（三）同时主张楼栋权属证明和房屋分户权属证明的迟延办理责任，既无合同根据，也涉嫌权利主张在主体上错位、在内容上重复。综上，原审法院对于该项诉求不予支持。关于入户门，鉴于利通公司承认存在质量问题，陈叶、伍丽也声称原入户门已经丢弃，鉴于双方同意由法院酌定违约金金额，原审法院酌定为1000元。针对陈�、伍丽关于楼梯间装修和小区绿化率问题上的诉求，利通公司承认楼梯间装修未铺贴花岗石而实际使用水泥等材料，构成违约，并表示可参照已实际处理的作法进行补偿或者在陈叶、伍丽相应楼层楼梯间铺贴花岗石。关于绿化率，利通公司承认小区绿化率不足，但辩解已异地绿化并得到相关部门验收。原审法院几经协调未果，故就楼梯间铺贴花岗石与使用水泥的价差，就小区绿化率不足对原告利益影响等问题委托鉴定，但均属鉴定不能。关于花岗岩铺贴，原审法院认为（一）合同附件六中所载明的“梯步和底层门厅地面为花岗石”这一内容，对于所用花岗石的相关规格、价款、质量等，双方于签约时没有约定，现在既不能说明也不能通过协议加以补充；（二）利通公司声称为履行合同义务可以在原告相应楼层的楼梯间铺贴花岗石，原审法院认为楼梯间基本功能是用于通行，既关涉陈叶、伍丽的利益，又关涉其他业主的利益，依生活常理，其装修至少应该保持整个单元的一致性，如果楼层间错杂采用不同装修材料，可能招致其他业主反对。即便未招致其他业主反对，改贴花岗石，因双方约定缺乏确定性、拘束性，故法院无法作出具有确定力、拘束力、执行力的裁判；（三）陈叶、伍丽要求利通公司提供小区三分之二业主同意的解决方案，按约改贴花岗石或者根据鉴定意见进行金钱赔偿，利通公司不同意，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，陈叶、伍丽应当承担举证责任。因陈叶、伍丽未提交证据予以证明，同时鉴定无结论；故为解决纠纷，促成案涉小区秩序的总体和谐，就利通公司于此问题的违约责任，原审法院根据案情以及案涉小区其他业主与被告之间纠纷协商处理的实际予以酌处；（五）就�区绿化问题，利通公司的抗辩表明，其承认此问题与双方合同相关联，承认小区绿地率不足，也不反对本院在本案中一并处理该问题。陈叶、伍丽声称因绿地面积不足其遭受损失，要求利通公司在2个月内做足30%的绿地率并赔偿损失76613．60元，前一诉求已无实际可行性，后一诉求并无证据支撑，原审法院对此不予支持；利通公司认为已异地绿化等为由而声称对陈叶、伍丽不应承担责任，原审法院也不予认可。因为是否异地绿化，异地绿化是否得到相关部门验收等问题，与绿化率不足是否影响陈叶、伍丽房屋价值、是否影响作为小区业主的生活舒适感等利益问题不同，不能混淆。根据鉴定的专业机构的观点，基于一般人之认知，小区绿化率高低与生活舒适度高低等问题为正相关之关系，小区绿化率不足影响陈叶、伍丽利益这一结论当然成立，但因该利益影响的确�经鉴定而不能，故原审法院酌定判决利通公司支付陈叶、伍丽2000元。综上所述，原审法院对于陈叶、伍丽的诉讼请求部分予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、利通公司于判决生效后10日内向陈叶、伍丽支付6300元；二、驳回陈叶、伍丽的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告陈叶、伍丽不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判�，依法改判1、判决利通公司全额支付合同约定分户产权证延期办理违约金10944.8元（从2010年4月3日计算至2011年5月6日）；判决利通公司全额支付延期办理大产权违约金30393.56元（从2009年10月3日计算至2011年9月26日）；2、判决利通公司按照合同约定将楼梯间贴上花岗石，如果不能贴上花岗石，应当赔偿陈叶、伍丽3000元或者出具陈叶、伍丽认可的正规部门出具的赔偿鉴定，并按次鉴定标准赔偿陈叶、伍丽；3、判决利通公司赔偿陈叶、伍丽合格入户门2000元或者由利通公司出具陈叶、伍丽认可的正规部门出具的赔偿鉴定，并按此鉴定标准赔偿陈叶、伍丽损失；4、判决利通公司按照利通天鹅堡三期设计主要经济技术指标，在2个月内做足30%绿地率以及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿陈叶、伍丽这几年由于绿化不足造成的损失，如果利通公司�能遵守合同做足绿地，愿意以金钱补偿，则应出具陈叶、伍丽认可的正规部门出具的赔偿鉴定，并按此鉴定标准赔偿陈叶、伍丽。理由是：1、利通公司未能在约定的时间内，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，就应全额支付利通公司延期办理大产权的违约金；2、利通公司未在合同规定时间内办理房屋权属证明，应依法向陈叶、伍丽全额支付违约金；3、关于贴花岗石，虽然合同没有约定装饰品牌、价款，但应参照1、2期现房计算价值，同时任何材质均有市场价，可以参考市场价；4、关于不合格入户门，原审法院判决赔偿1000元，明显过低，不符合市场行情；5、开发商由于绿地减少，也会减少购买绿地土地费用，同时也会减少由于绿地土地支出的其他费用，故赔偿标准应为：减少的土地面积＊土地价格＋绿地减少成本＋绿地减少管理价格／总建筑面积＊购房面积。
被上诉人利通公司答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，答辩理由以一审判决载明的理由为准。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点有三：一是利通公司是否应当承担延期办理商品房所在楼栋权属证明的违约责任；二是原审法院对利通公司逾期办理房屋权属登记违约金进行调整是否恰当；三是原审法院对于利通公司未提供合格入户门、楼梯间未贴花岗石、绿地率未达标酌定判决赔偿是否恰当。
关于利通公司逾期办证违约金问题。陈叶、伍丽与利通公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应根据诚实信用原则，切实履行各自义务。陈叶、伍丽主张利通公司逾期取得大产�证，应当承担违约责任。从商品房权属登记的基本流程看，楼栋权属证明的办理对象是利通公司，楼栋权属证明的迟延办理可能会导致分户产权证的办理迟延。双方合同中对楼栋权属证明作如下约定“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相应的责任”。从约定内容来看，双方并未直接约定楼栋所有权证逾期取得的违约责任，利通公司只有在楼栋所有权证逾期取得造成房屋所有权证延期办理的，才需承担违约责任，本案楼栋所有权证逾期取得也已实际造成了房屋所有权证延期办理，陈叶、伍丽已经主张。陈叶、伍丽的本项上诉主张缺乏合同依据，本院对此不予支持。
关于原审法院对利通公司逾期办理房屋权属登记的违约金进行调整是否恰当。本院认为，从本案审理查�的事实来看，利通公司迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，违约情节较为恶劣。双方合同约定按日计算已付款万分之一逾期办理房产证违约金系双方的真实意思表示，不属于法律规定的约定过高情形，故原审法院对违约金进行调整不当。根据公平原则和诚信原则，本院支持利通公司按照合同约定支付陈叶、伍丽逾期办理房屋权属登记违约金10862.71元（从2010年4月4日起计算至2011年5月5日止，273620×1／10000×397=10862.71）。
关于入户门酌定赔偿金额，陈叶、伍丽认为原审法院判定赔偿1000元，不符合市场行情，主张应按2000元计算。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，即使利通公司认可了入户门存在质量问题，陈叶、伍丽也需要对自己主张的入户门赔偿金额提供证据加以证明，现陈叶、伍丽未提供证据，原审法院酌定判决利通公司赔偿1000元并无不当，本院对陈叶、伍丽的本项上诉主张不予支持。
关于陈叶、伍丽主张梯步和底层门厅地面应当按照合同约定贴上花岗石的上诉主张。双方合同附件六约定“梯步和底层门厅地面为花岗石”，但未约定利通公司违约时应承担怎样的违约责任。根据中华人民共和国《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现案涉小区楼栋已经交付业主入住，楼梯间部分属全体业主共有，功能系用于全体业主通行，既关涉陈叶、伍丽利益也关乎全体业主利益。如法院判决利通公司在楼梯间铺贴花岗石，可能影响其他业主利益，故利通公司继续铺贴花岗石在未取得大部分业主同意的前提下已�履行不能。一审法院对于楼梯间的水泥地面与合同约定的花岗石不一致，曾委托鉴定差价，但因合同对于花岗石的具体品牌、种类并未作出约定，故终结鉴定。陈叶、伍丽对其主张赔偿3000元应当承担举证责任，陈叶、伍丽未能提供证据，故对陈叶、伍丽的本项上诉主张，本院不予支持。同理关于小区绿化问题，现陈叶、伍丽上诉主张利通公司在2个月内做足30%的绿地率该上诉主张已无实际施行之可能。关于损失赔偿，陈叶、伍丽主张应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿近几年因绿化不足造成的损失，同时如不能做足绿地率，利通公司应当出具正规部门出具的陈叶、伍丽认可的赔偿鉴定。并按鉴定赔偿。对于陈叶、伍丽主张按照银行计收逾期贷款利息标准计算近几年赔偿的主张，因无法律依据，本院不予支持。因绿地率不足给�叶、伍丽造成的损失问题，原审法院曾就绿地率不足对房屋价值造成影响委托鉴定，鉴定机构明确告知绿化率增加或减少对房地产价格的影响很难准确定量计算，故无法完成鉴定。故原审法院对于绿地率不足给陈叶、伍丽造成损失进行酌定判决，本院认为并无不当，对于陈叶、伍丽的本项上诉主张本院亦不予支持。综上，原审法院对于陈叶、伍丽的上述两项主张酌定判决利通公司给付陈叶、伍丽2000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈叶、伍丽的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院对一审法院调整利通公司逾期办理房屋权属登记违约金予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第1509号民事�决；
二、四川利通实业发展有限公司于本判决生效之日十日内向陈叶、伍丽支付13862.71元；
三、驳回陈叶、伍丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费1078元由陈叶、伍丽负担931.43元，四川利通实业发展有限公司负担146.57元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 毛程程
代理审判员 曹 巍
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 汪 洋