浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终235号
上诉人（原审被告）：浙江帅博卫浴科技有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道盛大路18号。组织机构代码：78534184-0。
法定代表人：盛志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶振伟、陈斌，浙江清溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：富阳市春江街道建设纸制品加工厂，住所地：杭州市富阳区春江街道建设村下埠头56号，组织机构代码证L1059521-5。
经营者：喻菊仙，女，1961年6月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：陆秋华，浙江恩波律师事务所律师。
原审被告：盛志明，男，1972年4月11日出生，汉族，住杭州市富阳区
上诉人浙江帅博卫浴科技有限公司（以下简称帅博科技）因与被上诉人富阳市春江街道建设纸制品加工厂（以下简称加工厂）、原审被告盛志明房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2015年7月21日，加工厂与帅博科技签订《房屋租赁合同》，约定：加工厂将位于杭州市富阳区富春街道界白头×号×幢工业厂房租赁给帅博科技，面积约3008平方米，辅助设施有值班室3间、厨房及杂物用房7间、厂区道路、厕所公用；租期1年，年租金为360000元，按季度付款先用后付，第一批支付2015年11月25日付90000元整，后三批按季度支付，租赁期间土地使用税由帅博科技承担与加工厂无关；租赁期限为一年（自2015年9月1日至2016年9月1日止），租期届满帅博科技享有优先承租权，在合同期内帅博科技因其他原因不承租，须三个月前书面形式告于加工厂，同样在合同期内加工厂因其他原因不能出租的，须提前三个月书面形式告于帅博科技；合同还约定其他条款。加工厂经营者喻菊仙、帅博科技法定代表人盛志明作为加工厂和帅博科技代表在合同上签字。
2015年11月12日，盛志明在德清县武康镇志远北路692号设立一人有限责任公司浙江德清帅博节能科技有限公司，盛志明为法定代表人。
2015年11月25日，帅博科技未按合同约定向加工厂支付90000元租金。
2016年1月27日，加工厂向帅博科技、盛志明邮寄送达关于解除《房屋租赁合同》的通知，通知帅博科技、盛志明接到通知后五日内搬离腾空所租房屋，并按合同约定付清自2015年7月21日起至腾空交房日止的租金。帅博科技于2016年1月28日收到通知，盛志明于2016年1月29日收到通知。
2016年3月4日，加工厂与帅博科技对帅博科技存放在租赁厂房内的物品进行盘存，但未约定物品搬离、腾空方式和时间。
2016年3月18日，加工厂向帅博科技、盛志明邮寄送达关于再次要求腾空租赁厂房的通知，通知帅博科技、盛志明按约定付清自2015年7月21日起至腾空交房日止（归还租房钥匙为准）的租金；接通知后五日内腾空所剩废弃物（含办公用房内物品），逾期加工厂按垃圾清理价格进行处理。2016年3月19日，帅博科技、盛志明收到通知。
2016年4月22日，加工厂自行对帅博科技存放在租赁厂房内的物品进行了清理。
2016年6月22日，加工厂诉至一审法院，请求判令：1.帅博科技、盛志明立即支付租赁费270000元；2.诉讼费由帅博科技、盛志明负担。2016年10月11日，加工厂变更诉讼请求为：1.判令帅博科技、盛志明支付2015年7月21日至2016年1月28日的房屋租金187000元；2.判令帅博科技、盛志明支付2016年1月29日至2016年4月22日期间的租赁房屋占有使用费83000元；3.诉讼费由帅博科技、盛志明负担。
一审法院认为，加工厂与帅博科技签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应依法全面履行合同义务。盛志明作为帅博科技法定代表人在合同上签字，属于职务行为，加工厂据此认为盛志明是涉案厂房承租人，与事实不符，不予采信，加工厂对盛志明提出的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。帅博科技未按合同约定于2015年11月25日向加工厂支付租金，其行为构成违约，加工厂据此通知帅博科技解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，《房屋租赁合同》自帅博科技接到通知之日即2016年1月28解除。《房屋租赁合同》解除后，帅博科技仍占有使用租赁厂房，应向加工厂支付占有使用费。《房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年9月1日至2016年9月1日止，合同未约定租金自签订合同之日起算，故应当认定租金自2015年9月1日起算。加工厂要求自合同签订之日即2015年7月21日起算租金，缺乏理由，不予采信。故加工厂要求帅博科技支付2015年7月21日至2016年1月28日的房屋租金187000元，其合理部分即要求帅博科技支付2015年9月1日起至2016年1月28日止的租金147097元，理由正当，予以支持；加工厂要求帅博科技支付2016年1月29日至2016年4月22日期间的租赁房屋占有使用费83000元，理由正当，予以支持。盛志明经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、帅博科技支付加工厂租金147097元，于判决生效之日起三十日内付清；二、帅博科技支付加工厂占有使用费83000元，于判决生效之日起三十日内付清；三、驳回加工厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由加工厂负担793元，帅博科技负担4557。
宣判后，帅博科技不服，向本院提起上诉称：一、帅博科技与加工厂之间不存在租赁合同关系。一审帅博科技代理人因对公司原来的情况不够了解，导致产生了错误的抗辩意见，现帅博科技法定代表人在事后找到了喻菊仙在2015年2月10日出具的承诺书，称在2015年2月10日至2016年2月10日期间所出具的出租厂房租赁合同都是因为办证所用。此外，加工厂在此基础上，因办证需要与帅博科技法定代表人之间达成了许多协议，但并非是出于当事人的真实意思表示。故，双方之间不存在厂房租赁合同关系，一审认定双方之间的租赁合同关系是错误的，双方之间其实是合作关系。
二、退一步讲，即使双方之间的租赁合同义务均在履行的情况下，帅博科技在本案中具有暂不支付的租金的抗辩权。1.帅博科技在本案中可行使先履行抗辩权。加工厂在经营过程中所欠下的工人工资以及材料货款等共计59．6万元系由帅博科技垫付。加工厂并未向帅博科技归还上述代偿款。根据《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，在本案中因帅博科技一直以来为加工厂垫付了大量经营债务，在加工厂未履行归还义务的前提下，帅博科技完全具备行使先履行抗辩权的条件，并要求加工厂向帅博科技归还所垫付的款项再支付租金。原审中帅博科技多次向原审法院提出该主张，但结果原审判文中并未有过任何该主张的意见。2.加工厂在未经帅博科技同意的情况下，擅自将帅博科技的相关财物进行清理，导致帅博科技诸多财物丢失(即原审所称的“偷盗”)。帅博科技就此向公安部门报警，并向原审法院提交了当时处理此事的出警记录以及财物丢失清单。充分证实加工厂擅自侵占、处置帅博科技公司财物的行为，导致帅博科技损失巨大。帅博科技无法认同原审法院在加工厂如此恶劣的行为之下，对帅博科技就此提交的证据轻描淡写，无一认定，进而支持加工厂的一审诉请。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回加工厂的全部诉讼请求。
加工厂答辩称：一、案涉承诺书于2015年2月10日出具，是用于当时向交通银行贷款之用。该合同年租金为549600元，合同并未履行，也非本案涉诉合同。
二、案涉合同在签订前的2015年7月20日，双方签订房屋租赁合同，其中第五条约定，原生产线2014年度因……等相关事宜处理完后再行处置。事后双方经协商处理由帅博科技收购加工厂投入及相关产品，同时进行轧帐后由帅博科技向加工厂喻菊仙支付1039000元作为协议第五条的处置结论。帅博科技书面出具买卖合同允诺价款和支付时间，至今支付80000元，余款959000未付。双方在此基础上于7月21日签订案涉合同。
双方合同的签订是谨慎的，帅博科技上诉称可行使先履行抗辩权的理由是不成立的。一审法院对帅博科技的无理缠诉已做了大量工作，帅博科技的理由均不成立。案涉合同中对7月20日合同作废的实质也就是关于财产的归属，双方已协议处置。
原审被告盛志明二审期间未发表意见。
二审中，原审被告盛志明没有提交新证据。上诉人帅博科技向本院提交了承诺书，欲证明2015年2月10日至2016年2月10日期间所签订的合同是为了办证所用，不存在实际租赁关系的事实。
对上诉人帅博科技提交的证据材料，被上诉人加工厂认为证据不是二审新证据，该证据的形成时间在一审诉讼期间，对于真实性没有异议，但是对于合法性和证明目的有异议。本院认为，该承诺书真实性予以确认，但该承诺书载明内容并不能达到帅博科技的证明目的。
被上诉人加工厂向本院提交了下列证据，证据1.房屋租赁合同（2015年2月10日-2016年2月10日），欲证明2015年2月10日出具的承诺书指的是交通银行贷款所用的2015年2月10日到2016年2月10日的租赁合同；证据2.房屋租赁合同（2015年7月20日签订，期限2015年9月1日到2016年9月1日）、买卖合同，欲证明双方在2015年的7月21日所签订的合同是真实有效的，帅博科技为加工厂垫付59.6万元的事实是不存在的。
对被上诉人加工厂提交的证据材料，上诉人帅博科技认为对于加工厂提交的证据真实性均没有异议，2015年2月10的合同确实是双方签订用于银行贷款所用；证据2可以证明在2015年期间帅博科技和加工厂之间签订合同的随意性，也能证明双方在这个期限内不存在真实的租赁合同，不能证明帅博科技垫付的59.6万元已经一并结算的事实，关于垫付款项帅博科技已经另案提起诉讼。本院对加工厂提交的证据真实性均予以确认，关于是否存在59.6万元垫付款的证明目的与本案争议无关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2015年7月21日，加工厂与帅博科技签订的《房屋租赁合同》有加工厂经营者喻菊仙及帅博科技法定代表人盛志明的签名和手印，系双方真实意思表示，该合同亦不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。帅博科技称其与加工厂之间不存在租赁合同关系的上诉理由不能成立。帅博科技认为加工厂经营过程中所欠工人工资及材料货款由其垫付，加工厂未向帅博科技归还该款项，帅博科技有权行使现履行抗辩权，本案系房屋租赁合同纠纷，而帅博科技所称其垫付款项与租赁合同无涉，不属于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的情形，帅博科技相关上诉理由亦不能成立，本院不予采信。案涉《房屋租赁合同》约定，案涉房屋年租金为36万元，按季度付款先用后付，2015年11月25日付90000元。合同签订后，帅博科技未依约支付租金，应属违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，加工厂有权据此解除合同。帅博科技于2016年1月28日收到加工厂解除案涉房屋租赁合同的通知，故一审法院确定案涉房屋租赁合同于2016年1月28日解除并无不当。案涉合同约定租赁期限自2015年9月1日起，故帅博科技应支付加工厂2015年9月1日起至2016年1月28日期间的租金，合同解除后直至2016年4月22日加工厂收回案涉房屋，故加工厂主张帅博科技支付其2016年1月29日起至2016年4月22日的房屋占有使用费于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4751元，由浙江帅博卫浴科技有限公司负担，浙江帅博卫浴科技有限公司已预交二审案件受理费5350元，应退599元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年四月五日
书 记 员 赖雪珂