青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初3660号原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司。负责人李岩，总经理。委托代理人沈涌，山东雅博律师事务所律师。委托代理人吴梦琪，山东雅博律师事务所实习律师。被告杨思佳。委托代理人刘敏，与被告系母女关系。原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司与被告杨思佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用一审普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈涌、吴梦琪到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，后被告杨思佳的委托代理人刘敏到庭提交证据、进行质证。本案现已审理终结。原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司诉称：2012年12月18日，原告与青岛蓝海新港置业有限公司（以下简称“新港置业”）签订了《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业管理服务合同），约定由原告向新港置业开发的蓝海新港城AB地块，即金茂湾，提供前期物业服务，合同期限至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。《前期物业管理服务合同》约定，物业费由金茂湾业主根据其拥有物业的建筑面积向原告支付，高层住宅2.9元/平方米/月（含电梯运行费）；金茂湾业主入住时预付三个月物业服务费，入住后按季度缴纳，于每季度最后一个月的25日前支付下一季的物业费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的万分之五缴纳违约金。2013年9月26日，被告与新港置业签署了《青岛市商品房预售合同》及其附件，购买金茂湾X号楼X单元XXXX房屋，建筑面积为126.09平方米。在上述《青岛市商品房预售合同》及其附件中，被告承诺同意并履行《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》。《业主临时管理规约》规定，金茂湾业主负有按照《前期物业管理服务合同》的约定，按时、足额向物业公司缴纳物业服务费、电梯运行费、二次加压水泵运行费、停车服务费等与房屋相关的全部费用的义务；物业费按照《前期物业管理服务合同》约定价格缴纳。业主或物业使用人违反《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》中关于物业费的约定，逾期两个月仍未按时足额交纳的，物业服务企业可向物业所在地人民法院起诉。据《前期物业管理服务合同》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告提供了物业管理服务。被告自2014年10月1日至2015年12月31日，未向原告缴纳物业管理费。原告已于2015年12月11日向被告送达《物业缴费通知书》，并多次与被告联系，要求被告履行义务。被告至今仍未向原告支付拖欠的物业费。综上，被告在经原告多次催告后仍不支付所拖欠物业费的行为，已经严重违反经被告确认签署的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判决：1、被告支付原告拖欠物业费5484.9元；2、被告按照每日万分之五支付逾期付款违约金至缴清全部物业费之日止，截至2015年12月31日，应支付违约金740.5元；3、诉讼费用由被告承担。被告杨思佳未到庭答辩，亦未在法定期限内提交书面答辩状。经审理查明：2012年12月18日，原告与被告所在的青岛市市南区四川路25号金茂湾小区开发商青岛蓝海新港置业有限公司签订《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》，约定：青岛蓝海新港置业有限公司委托原告为金茂湾小区提供物业管理服务，原告有权向全体业主收取物业管理服务费；物业服务费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2.9元（含住宅电梯运行费每月每平方米0.4元）；物业服务费按开发商青岛蓝海新港置业有限公司通知的收房日期起计收，入住时业主预付三个月的物业服务费，入住后按季度交纳，具体时间为每季度最后一个月的25日前支付下一季度物业费；如业主逾期交纳物业管理服务费的，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之五收取违约金；委托服务期限自合同签订之日起至业主大会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告自2012年12月18日在金茂湾小区提供物业服务至今。另查明，被告系青岛市市南区四川路XX号金茂湾小区X号楼X单元XXXX户房屋业主，建筑面积126.09平方米。2013年9月26日，被告签署承诺书，其中载明：本人确认已详细阅读《前期物业管理服务合同》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该合同。自2014年10月1日至2015年12月31日共计15个月，被告欠交物业服务费(含电梯费)5484.9元，截至2015年12月31日产生违约金740.5元。原告于2015年12月11日向被告发出了物业费催收通知。庭审中，被告主张韩强（系被告表舅）在金茂湾居住时被小区物业行车通道处的护栏打了，为证明上述主张，被告提交韩强的病历及影像学检查报告单，称因颅脑核磁需要预约很长时间，所以当时只开了药，后来症状一直不好，才在2016年3月又去做了颅脑核磁，被告也找物业交涉过，但是物业一直没有给出答复。原告质证称对病历真实性无异议，但该证据仅能证明被告受过伤，不能证明与物业有关；原告称影像学检查报告真实性无法确认，且时间为2016年3月，与病历记载的2015年10月不符；原告主张被告提供证据无法证实被告亲属被小区护栏打伤，即使如被告所述，被告也应另行起诉，不能成为被告不交物业费的理由，且被告受伤事实是在2015年10月，但被告2015年10月前物业费也是拖欠的。被告主张房屋出现质量问题，协调中其与施工人员发生冲突，物业也没有给出答复，被告在居住期间没有享受过管家式服务，物业也没有做到其他服务。上述事实，有《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》、承诺书、EMS邮寄单、物业费催收通知、照片、《金茂湾项目消防安全协议》、当事人陈述等在卷为凭，相关证据已经庭审质证，并经本院审查，可以认定。本院认为：原告与被告所在的金茂湾小区开发商青岛蓝海新港置业有限公司公司签订的《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。原告依合同约定为被告所在的金茂湾小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，被告作为业主理应依据合同约定及时交纳相关物业费用。现被告违约欠交2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费（含电梯费）5484.9元，原告有权要求其依约支付。关于庭审中被告称被告的表舅韩强在金茂湾居住时被小区物业行车通道处的护栏打了、物业不予处理的主张，本院认为，被告提交的韩强的病历及影像学检查报告单不足以证明其主张的事实，故对被告的该抗辩事由，本院不予采纳；被告称其房屋出现质量问题、协调中其与施工人员发生冲突、物业也没有给出答复、且被告在居住期间没有享受过管家式服务、物业也没有做到其他服务的主张，因原告对此不予认可，且被告亦未提交相关证据予以证明，故对被告的上述抗辩事由，本院亦不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》的约定，业主应于每季度最后一个月的25日前支付下一季度物业费，逾期交纳物业管理服务费的，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之五收取违约金，本院认为，该约定合法有效，现因被告违约欠交物业服务费，原告有权要求其依约支付因此产生的截至2015年12月31日的逾期付款违约金740.5元及自此至缴清上述物业费之日的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨思佳于本判决生效之日起十日内支付原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5484.9元及截至2015年12月31日的逾期付款违约金740.5元。二、被告杨思佳于本判决生效之日起十日内按应付物业服务费的每日万分之五支付原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司自2016年1月1日起至缴清上述物业费之日的逾期付款违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王丽萍审 判 员  梁玲杨代理审判员  柳 琳二〇一六年七月二十二日书 记 员  程 珊