甘肃省华池县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1023民初502号
原告（反诉被告）：乔海波，男，汉族，住陕西省神木县。
委托诉讼代理人：乔继忠（原告乔海波胞兄），男，汉族，住陕西省神木县。
被告（反诉原告）：马奎斐，男，汉族，住甘肃省庆城县。
委托诉讼代理人：宋程程，陕西许小平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李湘，陕西许小平律师事务所律师。
原告（反诉被告）乔海波与被告（反诉原告）马奎斐房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乔海波向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离租赁原告位于华池县原畜牧局对面商铺（上下两层八间）；2、被告给付原告商铺占用费120000元及违约金100000元。事实与理由：2014年3月28日原告胞兄乔继忠与被告马奎斐签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的位于华池县畜牧局对面商铺上下八间，租期1年，租金164000元，期满后续签1年，止2016年3月28日到期，被告欠原告房租20000元。原告电话通知被告一次性交清拖欠租金及下年度租金，才与被告签订下年度租赁合同，经多次催要租金，止2016年4月7日被告向原告仅付下年度房租60000元，至今被告再未交租金分文，双方也未签订租赁合同，被告恶意占用商铺至今。
马奎斐答辩并向本院提出反诉请求：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、由乔海波给付装修附属物残值补偿费252461元；3、乔海波给付维修费7000元、重新装修费用20000元，并退还租赁押金15000元；4、乔海波给付停产停业损失126340.97元；5、乔海波给付搬迁费12143.5元。以上共计432944元。事实与理由：2013年4月10日双方签订店铺转租合同，被告马奎斐用于经营“华池县晨兴隆新派川馆”，期满后原告拒绝签订书面合同，双方实际履行至今，形成不定期租赁关系，止2016年8月14日被告已付2016年度房租60000元，原告未向被告发送解除合同通知，合同仍在履行期，被告未违约，原告的诉讼请求没有事实与法律依据；涉案商铺被政府纳入征收、拆迁范围，案涉搬迁费、停产停业损失费、装修附属物征收补偿款等补偿权益应归被告享有；合同履行过程中，屋顶渗漏造成原告内部装修附属物毁损，原告进行了维修及重新装修，原告以该部分费用抵扣租金的方式行使抗辩权。
乔海波对马奎斐的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，其反诉理由不能成立，请求不予合并审理。
原告乔海波提交如下证据：1、公证书1份，用以证明案涉商铺的所有权人为原告；2、房屋租赁合同范本（原合同丢失），用以证明2014、2015年和被告签订的合同内容；3、手机短信13条，用以证实多次向被告催要租金的事实。
被告马奎斐提交如下证据：1、2013年店面转租合同原件以及2014年房屋租赁合同复印件各1份，用以证明2013、2014年度与原告签订租赁合同的事实；2、银行汇款凭证4张，用以证明向原告交付租金的事实；3、被告营业执照、拟拆迁住房房屋建筑物评估明细表，用以证明被告经营的案涉商铺因拆迁停业，房屋附属物残值评估价、搬迁费、停业损失费归被告享有，原告应返还被告；4、2016年7月10日征拆通知、《华池县2017年棚户区改造房屋征收补偿方案》，证明案涉商铺在政府征收规划范围内，以及补偿项目和标准，原、被告合同履行中遇到不可抗力；5、案涉商铺房顶漏水、修复照片，维修、重新装修费用票据，用以证明被告经营期间，房顶漏水造成二层装修毁损，被告进行维修和重新装修花去的费用。同时申请证人出庭，证明维修房顶、二层装修的事实。
经本院组织质证，对双方无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方合同的认定。原告陈述与被告签订了2014、2015年合同，到期日为2016年3月28日，原合同丢失，提供了2015年合同样本。被告马奎斐认为，和原告签订了2013、2014年合同，之后再未签订合同，并提供了2013年合同原本及2014年合同复印件。经质证，对被告马奎斐提交的证据，原告对2013年合同原本存疑，但未提供证据说明，双方均对2014年合同认可，故本院对被告提交的2份合同真实性予以认定，同时可以证实2015年3月28日合同到期后至今，双方未签订书面租赁合同。2、租赁押金。被告陈述向原告交纳押金15000元，并提供2013年合同（合同最后约定被告交押金15000元以及一楼一间房租25000元，共40000元打入乔继忠账户后合同生效）及2013年4月6日向乔继忠账户转款40000元汇款凭证，原告持有异议，但未提交证据证实，本院对被告所交押金15000元予以认定。3、租金数额。被告提交的合同约定每年164000元，其陈述2015年之后原告口头承诺只收160000元，原告予以否认，故按合同约定认定租金每年164000元，自2016年3月28日起至今，共交纳租金60000元。4、案涉商铺的维修。对被告提交的房顶漏水维修及二楼毁损装修费用及证人证言，原告认为与本案无关联，合同约定应由被告负责。本院对该证据的真实性予以认可。
经审理查明：2008年4月25日原告乔海波购买郝登兴位于华池县南街柔远桥到火焰沟桥之间34－37号、上下各四间单面两层楼房，当日在华池县公证处进行了公证。该二层作为商铺对外出租。2013年4月10日原告胞兄乔继忠、被告马奎斐与第三人安建强三方签订“店面转租合同”，乔继忠同意将安建强正在承租的七间（一楼三间、二楼四间）商铺（原名风火九州烧烤）转让与被告马奎斐承租，租期止2014年3月28日，马奎斐付给安建强转让费（含租金）160000元。原、被告同时约定，租期3年（2014年3月28日－2017年3月28日），租金参照市场行情另定；因自然灾害等不可抗力因素导致店铺损毁和造成损失，双方互不承担责任，若遇政府规划、国家征用拆迁店铺，对房屋装修如赔偿双方各得50%；另租原告一楼一间，被告交押金15000元及租金25000元，共40000元汇入乔继忠账户。合同签订后，被告马奎斐重新进行了装修，用于经营“华池县晨兴隆新派川菜馆”。到期后双方签订了2014年3月28日止2015年3月28日“房屋租赁合同（甲方乔继忠、乙方马奎斐）”，租金164000元，同时约定“1、到期后乙方想继续租赁必须在2个月前与甲方协商，且在到期1个月前付清续期租金；2、乙方在使用期间房前屋后如有漏雨及因雨水导致塌陷应该及时维修，严重问题应及时告诉甲方；3、若遇国家指令性建设等原因使租用房不能继续使用时，甲方只能按余期的相应数额退还租房款，不承担其他任何费用；4、如乙方需要装修，装修费或增设它物，合同期满后，乙方必须保证屋内所有设施能正常运转，不得拆拿任何装修完好的设施。否则视为违约，应缴纳30000元违约金；5、乙方如续租，应在合同期满前2个月与甲方商定，否则甲方有权按期收房子，乙方逾期不返还租赁物，除补交租金外，应向甲方支付违约金。每逾期一日每间房应交违约金1000元”。合同签订后，被告马奎斐于2014年4月30日向原告汇款164000元，交清约定房租，之后双方再未签订书面租赁合同，合同实际延续履行，2016年3月28日前的租金已交清，2016年3月28日至今被告共向原告交纳租金60000元。合同履行期间，华池县棚户区改造工作领导小组办公室于2016年7月10日发出征拆通知，案涉商铺在征拆范围。依据华池县2017年棚户区改造房屋征收补偿安置方案，2017年3月19日原告（乙方）与华池县棚户区改造工作领导小组办公室（甲方）签订“华池县棚户区改造征收补偿安置协议书”，甲方对乙方使用土地及土地上建筑物、附属物进行征收：1、乙方被征收的土地、房屋和附属物经现场评估，总价值2841533元（其中被告装饰装修物的残值评估为238432元）。2、甲方支付乙方搬迁费12143.5元、签约奖10000元、停产停业损失费126340.97元（6个月）；3、乙方应在2017年4月15日前腾空搬迁房屋，甲方支付拆迁奖20000元，乙方必须负责督促经营户按照协议约定期限腾空房屋，如乙方不按协议约定时限搬迁，甲方将按乙方补偿款5%扣除违约金。
另查明：被告经营期间，因屋顶漏水致二楼的部分装修物毁损，2016年5、6月份，被告维修屋顶花费7000元，对二楼内部重新进行了装修及一楼部分补修，花费24181元。
再查明：被告于2017年4月4日因行政征收停止营业，双方合同实际无法履行。本案审理期间，原告申请先予执行，请求被告立即搬离，本院向被告发出裁定书后，被告于2017年5月4日搬出，交回商铺。
本院认为：一、关于反诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”之规定，本案反诉与本诉均基于房屋租赁法律关系、诉讼请求基于房屋租赁这一事实，本院决定予以合并审理。
二、合同的效力。本案中原、被告先后签订两份书面租赁合同，均为有效。此后再未签订书面合同，实际履行至今。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2013年、2014年合同中关于租期约定不同（其中2013年合同约定“2014年3月28日到期后房租参照2014年市场行情由房东定好租金价格，乙方如接受价格及租金给付方式可继续给乙方租赁（2014年3月28日－2017年3月28日），租期为3年”，2014年合同约定“租期为1年，即从2014年3月28日起至2015年3月28日。”并约定“该合同期满后，若乙方继续租房子，须主动在该合同期满2个月前和甲方商定合同事宜，否则甲方按期收房子﹍﹍”。），应以2014年合同约定租期1年为准，其余约定均不冲突，内容继续有效，此后再未签订书面合同，合同延续履行，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未提交其向被告通知解除合同的证据，被告于2017年4月4日因商铺涉及征收拆迁停止营业，双方合同实际履行不能，视为合同终止。
三、关于本诉的请求。1、案件审理期间，被告已于2017年5月4日搬离，原告的该项诉求得以支持。2、欠付租金数额。租金每年164000元，自2016年3月28日止2017年4月4日租金为167185元，已交60000元，被告应付原告租金107185元。3、违约损失。由于双方系不定期租赁关系，原告没有提供约定租金交付期限及届满1年时向被告主张租金的证据，其诉请被告拖欠租金承担违约责任的请求，本院不予支持。双方合同终止后，被告应及时搬出并向原告交回商铺，被告到2017年5月4日才搬离，应按约定向原告承担违约责任，但双方合同约定的违约金计算标准过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院酌定被告承担商铺占用期间的费用，以租金标准计算，被告应负违约损失13650元。
四、关于反诉的请求。1、按照合同约定，装修附属物残值补偿款双方各享有50%，即被告享有238432元/2＝119216元，同时按约定原告应返还押金15000元。2、关于维修和重新装修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，双方在合同中约定不明，故在合同履行期间，被告因维修房顶漏水而支出的7000元应由原告负担。在租赁期间，承租人负有妥善保管租赁物的义务，被告没有提交其向原告及时主张维修的证据，故对因漏水毁损的装修费用应由其自行承担。3、关于搬迁费和停产停业损失费。案涉搬迁费和停产停业损失费为行政机关给被征收人因征收房屋造成的搬迁、停产停业损失的补偿；双方合同因行政征收而终止，不可归责于合同一方，本院支持被告占用商铺期间的违约责任，同时兼顾被告因合同终止造成的营业损失，结合本案实际，酌情支持2个月停产停业损失即42113.66元；被告为该商铺实际使用人，该征收行为造成被告的实际搬迁，故搬迁费12143.5元应为被告享有。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定，判决如下：
一、被告马奎斐给付原告乔海波租金107185元及商铺占用期间违约金13650元；
二、原告（反诉被告）乔海波给付被告（反诉原告）马奎斐装修附属物残值补偿款119216元、租赁物维修费7000元以及退还租赁押金15000元；
三、原告（反诉被告）乔海波给付被告（反诉原告）马奎斐搬迁费12143.5元、停产停业损失42113.66元；
四、驳回被告（反诉原告）马奎斐其他诉讼请求。
上述款项限判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，反诉费7794元（减半收取计3897元），由乔海波负担4000元，马奎斐负担4497元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 杨学宇
审 判 员 李维金
代理审判员 张勇斌
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 慕景艳