江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终574号
上诉人（原审被告）：江西青龙集团房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区东风路283号。
法定代表人：宋伟峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李坚，江西鸿韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邬有红，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周爱平，男，1974年11月5日出生，汉族，江西省宜春市人。
委托诉讼代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚爱珍，女，1981年12月9日出生，汉族，江西省宜春市人，系上诉人周爱平妻子。
委托诉讼代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨律师事务所律师。
上诉人江西青龙集团房地产开发有限公司（以下简称青龙房地产公司）为与被上诉人周爱平、姚爱珍商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、易芳参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人青龙房地产公司的委托诉讼代理人李坚、邬有红，被上诉人周爱平、姚爱珍及委托诉讼代理人苏江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青龙房地产公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人�求判令上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。本案商品房买卖合同签订的时间为2012年12月31日，约定的交房时间为2013年5月1日，即上诉人应在2013年5月1日起的两年内主张逾期交房违约金，但直至2016年5月4日被上诉人起诉前，被上诉人并未向上诉人提出过逾期交房违约金的请求，只是提起过解除商品房买卖合同之诉，所以上诉人提起本案违约金的诉请，已经超过了两年的诉讼时效，依照民法通则第一百三十五条的规定，被上诉人已经丧失了胜诉权。二、上诉人已经以合同约定的形式通知被上诉人交房，被上诉人的诉讼请求依法应予驳回。2013年9月底，上诉人已经电话通知被上诉人及同期的其他业主收房，其他业主均已收房入住近四年时间。被上诉人一直未来办理交房手续，以各种理由要求退房，被上诉人拒绝收房，拖延三年多时间才提出违约金的诉讼请求，依法应予驳回。三、上诉人通知被上诉人交房时，本案房屋已经验收合格，符合双方商品房买卖合同约定的交房条件。上诉人已经提供证据证明，2013年8月本案房屋已经竣工验收合格，9月底通知购房户收房合情合理。竣工验收的主体是建设单位，而竣工验收备案只是法律上的管理责任，是建设行政部门的一个形式审查。本案房屋交房后大量业主入住，房屋质量完全符合要求，之后也已经通过了竣工验收备案。一审判决以竣工备案作为判断交房时间，既与本案事实和合同约定不符，也缺乏法律规定。
被上诉人周爱平、姚爱珍答辩称，上诉人逾期交房的违约行为至今仍在持续，上诉人没有收到上诉人提供的房屋验收备案的手续，涉案房屋至今都没有达到交房条件，因此被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，故请求驳回上诉人的上诉。
周爱平、姚爱珍向一审法院的起诉请求：1、请求判令青龙房地产公司继续履行合同，立即交房并办理产权证书；2、判令青龙房地产公司支付逾期交房违约金96130.12元；3、本案诉讼费由青龙房地产公司承担。
一审法院认定事实：周爱平、姚爱珍系夫妻关系。2007年9月，两人欲购买青龙房地产公司在宜春市××区××路××开发××“××”小区商品房××套，并交纳定金2万元。2012年12月30日，周爱平、姚爱珍交纳首付房款229015元（累计交纳购房款249015元），并于次日双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：购买的房屋为3号楼3-2505室，建筑面积131.66平方米；每平方米3107元，总金额409015元；出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给周爱平、姚爱珍使用；如未按合同规定的期限交付房屋，逾�不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋《使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期交�的，视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。合同签订当天，周爱平、姚爱珍又向青龙房地产公司交纳办证费用18736元及更名费用1万元，并办理银行按揭贷款16万元。此后，周爱平、姚爱珍因未在合同约定交房时间内接到交房通知，遂于2015年5月20日诉至一审法院要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，后因未在规定期限内补交案件受理费，该院裁定按撤诉处理。现周爱平、姚爱珍再次诉至法院，提出了前述诉讼请求。
另查明，诉争房屋在2015年6月办理了竣工验收备案。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，其内容未违反国家相关法律、法规，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现周爱平、姚爱珍已向青龙房地产公司付清购房款409015元（249015元+160000元），青龙房地产公司却未按照合同约定如期向周爱平、姚爱珍交付房屋，构成违约。周爱平、姚爱珍要求青龙房地产公司继续履行合同，立即交房并办理产权证书，理由充分，应予支持。青龙房地产公司辩称本案已过诉讼时效，与事实不符，该院不予采信。对逾期交房问题，周爱平、姚爱珍诉称青龙房地产公司至今仍未通知其交付房屋，而青龙房地产公司辩称其已于2013年9月通知周爱平、姚爱珍交房。该院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋《使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”之规定，本案中，青龙房地产公司未提�充分证据证实其于2013年9月书面通知了周爱平、姚爱珍办理交付房屋手续，且庭审中也查明诉争房屋在2015年6月才办理了竣工验收备案手续，周爱平、姚爱珍亦认可房屋具备交房条件即视为交付，故该院认定青龙房地产公司应支付逾期交房违约金至2015年6月1日。参照已付购房款数额及逾期交房期间，青龙房地产公司应向周爱平、姚爱珍支付逾期交房违约金62252元（409015元×2?／日×761日）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限江西青龙集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向周爱平、姚爱珍交付坐落于宜春市××区××路××“××”××楼××室房屋，并协助办理上述房屋的权属证书；二、限江西青龙集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向周爱平、姚爱珍支付逾期交房违约金62252元；三、驳回周爱平、姚爱珍的其他诉讼请求。案件受理费2203元，由周爱平、姚爱珍负担776元，江西青龙集团房地产开发有限公司负担1427元。
本院经审理查明，一审查明的主要事实属实。上诉人青龙房地产公司二审提供了二份证据：一、“锦绣花苑”高层住宅D栋2505号《住宅工程质量分套检验表》，用以证明2013年3月21日被上诉人购买的房屋验收合格。二、“锦绣花苑”二期C、D栋《工程竣工验收备案表》，用以证明本案所涉房屋于2013年8月8日竣工验收合格，并报建设主管部门备案。被上诉人周爱平、姚爱珍质证认为，该二份证据由上诉人单方制作，对证据的真实性、合法性、关联性及上诉人的证明目的均有异议。本院认为，该二份证据由涉案房屋的工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签�、盖章，属于工程竣工验收的必备程序，该证据内容真实可信，应予认定，并作为认定本案事实的依据。因此，二审补充以下事实：被上诉人购买的房屋单套于2013年3月21日检验合格；“锦绣花苑”高层住宅D栋（即3号楼）于2013年8月8日竣工验收合格，并报送建设主管部门备案，宜春市袁州区城乡规划建设局于2015年7月22日备案。另外，根据上诉人一审提供的相关证据，本案3号楼大部分业主在2013年10月办理了交房和装修手续。一审查明的其他事实双方没有争议，二审予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是主张逾期交房违约金的诉讼时效问题；二是涉案房屋是否符合约定的交房条件及何时具备交房条件的问题。首先，所谓诉讼时效，是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。其次，本案违约金系基于青龙房地产公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，青龙房地产公司如违反约定的期限延迟交房，应向周爱平、姚爱珍按日计算支付违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。第三，本案双方约定的是出卖人在2013年5月1日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。而关于房屋竣工验收合格的问题�根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。现从二审补充的事实来看，本案所涉工程于2013年8月8日竣工验收合格，并报送建设主管部门备案，符合双方合同约定的商品房交付条件。此时，出卖人在房屋具备了交房条件而不通知买受人收房，既不符合本案《商品房买卖合同》的订立目的，亦有违常理。结合本案《商品房买卖合同》虽然约定的是书面通知买受人交房，但合同中并没有约定明确的通讯地址，只有买受人身份证上农村的地址，特别是所涉房屋大部分业主在2013年10月办理了交房和装修手续的事实，应该说青龙房地产公司在2013年9月通过合同中买受人预留的手机电话，通知周爱平、姚爱珍收房更为可信。故应认定青龙房地产公司在2013年9月房屋竣工验收后通知了周爱平、姚爱珍收房，2013年10月为本案3号楼实际的交房时间。而此时，周爱平、姚爱珍应当知道其明确的整体权利被侵害，而主张逾期交房违约金，诉讼时效应从此时起计算。一审以取得竣工验收备案表认定为本案的交房条件，明显与双方签订的商品房买卖合同约定的交房条件不符，认定本案交房时间为2015年6月1日没有事实和法律依据，二审予以纠正。
综上，周爱平、姚爱珍于2016年5月提起本案诉讼，主张青龙房地产公司支付逾期交房违约金，明显超过了法律规定的两年的诉讼时效，其请求权依法不予保护，上诉人青龙房地产公司的此项抗辩和上诉理由应予采纳。一审判决部分事实认定错误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1936号民事判决第一项，即：限江西青龙集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向周爱平、姚爱珍交付坐落于宜春市袁州区秀江西路218号“锦绣花苑”3号楼3-2505室房屋，并协助办理上述房屋的权属证书；
二、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1936号民事判决第二项、第三项，即：限江西青龙集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向周爱平、姚爱珍支付逾期交房违约金为62252元；驳回周爱平、姚爱珍的其他诉讼请求；
三、驳回周爱平、姚爱珍的其他诉讼请求。
一审案件受理费2203元，二审案件受理费1356元，合计3559元，由上诉人江西青龙集团房地产开发有限公司负担1356元�由被上诉人周爱平、姚爱珍负担2203元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 刚
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年六月二十六日
书记员 张 媛