湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初834号原告:中信银行股份有限公司长沙分行，住所地：长沙市开福区湘江北路1500号。负责人:陆金根，该行行长。委托代理人:刘芳核，中信银行股份有限公司长沙分行律师。被告:衡阳市衡运置业投资有限公司，曾用名称：衡运房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡西市场五号。法定代表人:罗汉生，该公司总经理。委托代理人:雷圆圆，女，该公司员工。委托代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称中信银行长沙分行）为与被告衡阳市衡运置业投资有限公司（以下简称衡运置业）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月14日向本院提起诉讼。原告本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中信银行长沙分行的委托代理人刘芳核、被告衡阳置业的委托代理人雷圆圆均到庭参加诉讼。依据原告中信银行长沙分行的申请，衡阳市中级人民法院于2016年11月23日依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案租赁房屋的价值进行评估。本案现已审理终结。原告中信银行长沙分行提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告承担违约金650000元；3、判令被告赔偿装修费用1960059.9元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月，被告将坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路10号第一、二层整层租赁给原告，租期为8年，自2013年7月10日起至2021年7月9日止（包含收尾两日）。合同第一条第二款约定：“甲方承诺为租赁房屋的合法有权租赁人……。”第七条第一款约定：“甲方应保证完整拥有本租赁房屋的租赁权，并保证乙方的合法承租权利，不因第三方而产生影响，否则乙方有权当面解除合同，同时甲方应退还乙方押金，支付相当于三个月租金作为违约金并赔偿乙方的装修费用。”第二款约定：“租赁房屋交付乙方使用后，因甲方原因出现法律纠纷或其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用，或阻碍乙方按照约定履行本合同，视作甲方违约。乙方须书面通知甲方，在乙方无法正常使用承租房屋期间，乙方有权拒绝支付该期间内的租金。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满30日，甲方仍未解决的，乙方有权解除本合同，且甲方应退还乙方支付的押金，支付相当于三个月租金作为违约金，并赔偿乙方装修费用。”第四款约定：“由于甲方违约而提前终止本合同，甲方应当向乙方返还押金和乙方预付租金（如有），支付相当于三个月租金作为违约金，并赔偿乙方装修费用。”被告在履行合同的过程中严重违约，主要表现在：1、被告对原告隐瞒了该租赁房屋为其返租房屋，并且其没有完整拥有本租赁房屋租赁权的事实；2、被告对原告隐瞒了该租赁房屋中D栋1-2层530平方米为安置房的事实，且被告自2015年4月左右收取原告租金后未向房主支付租金；3、被告对原告隐瞒了其在与原告签订租赁合同时并未取得D栋102室、202室、101室、201室等房屋租赁权的事实，其与原告签订租赁合同后较长时间后方取得返租权，且其返租权至2015年12月31日至；4、被告收取原告租金后，未支付给返租户，以致返租户到租赁房屋处闹事，阻碍原告办公，原告函告被告此事后，被告仍是置之不理，未能解决；5、被告不支付返租户租金且返租已到期，以致房主衡阳市瑞通投资有限公司（以下简称瑞通投资公司）及谢玉林等对原告提起诉讼，人民法院判决解除了被告与房主的委托管理协议，被告无租赁权。原告认为，被告的行为已经严重违反了相关的法律规定及双方的合同约定，原告请求解除房屋租赁合同，要求被告承担违约金即相当于三个月的租金650000元，装修费1960059.9元（装修费总计为3136095.87元，租赁期为8年，现仅适用3年，3136095.87×5÷8=1960059.9元），以上合计2610059.9元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告衡运置业辩称，一、被告未存在违约行为。原告租赁期间，一直处于正常经营状态，并未受被告影响而致其不能正常使用租赁房屋，具体理由：1、被告与各业主签订了房屋租赁协议或房屋委托管理协议，协议书中均认可被告的转租期；2、D栋102室业主谢玉林与被告签订了衡阳商业步行街铺面租赁合同，租赁期为2013年7月1日至2015年12月31日，在此期间，被告享有租赁权。二、原告与被告及案外人廖海平等人于2016年6月15日签订了三方协议，根据协议的第二项规定，原告已与案外人廖海平等人签订了房屋租赁协议，因此，原告拥有合法租赁权，现处于正常营业其，无任何经济损失。三、原告请求赔偿的装修费用过高，请求重新计算。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院作如下认定：1、谢玉林与衡阳市衡运房地产开发有限公司（以下简称衡房公司）签订的《衡阳市商品房买卖合同》证明案外人谢玉林依法购置坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路29号商业步行街静园路小区D栋商铺102室（建筑面积95.24平方米）的诉争租赁房屋（部分）的事实，谢玉林系租赁房屋（部分）的合法租赁权人，本院对该证据予以采信；2、谢玉林与被告签订的《衡阳商业步行街文体街铺面租赁合同（业主）》证明谢玉林将其购买的上述房屋租赁给被告的事实，租赁期限为2013年7月1日至2015年12月31日，本院对该证据予以采信；3、《律师意见书》原告未提供意见书的原件，其真实性无法确认，故对于该证据，本院不予采信；4、（2016）湘0408民初173号案件的传票等法律文书、谢玉林的民事起诉状证明案外人谢玉林曾就诉争租赁房屋（部分）纠纷向本院起诉原告，被告作为该案的第三人参加诉讼，本院予以采信；5、瑞通投资公司的民事起诉状、（2015）衡蒸鹰民一初字第16号民事判决书证明案外人瑞通投资公司曾就争讼租赁房屋（部分）纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2015）衡蒸鹰民一初字第16号民事判决书判决解除了瑞通投资公司与衡运置业于2013年4月18日签订的《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，本院予以采信；6、《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》证明肖菊香、廖海兵、廖海平与被告于2013年4月23日签订委托管理协议，将位于衡阳市蒸湘区静园路商业步行街文体街D栋103、203号铺面委托给被告管理等的事实，委托期限为2013年4月1日至2021年3月31日，本院予以采信；7、《衡阳商业步行街铺面租赁合同》证明案外人廖亚丽于2013年7月25日与被告签订租赁合同，将其购买的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路29号商业步行街静园小区D栋商铺101室、201室、202室即诉争租赁房屋（部分）租赁给被告的事实，租赁期限为2013年4月1日至2021年3月31日，本院予以采信；8、仅通过照片及《报警案件登记表》无法得出租户到原告营业处闹事之结论，故本院对于该二份证据不予确认；9、《基本建设工程结算审核定案表》、《中信银行湖南衡阳常胜路支行装饰工程结算审核报告》共同证明原告在装修租赁房屋时的花费，本院予以采信；10、原告未提供证据证明被告收悉《告知函》的情况，故对于该证据，本院不予确认；11、《国众联评报字（2017）第2-0175号》资产评估报告、《国众联咨报字（2017）第5-0052号咨询报告》系具有资产评估资质的评估机构作出的专业性报告，被告对上述报告提出异议，但未提供证据证明其主张，故本院对于该二份报告予以采信；12、被告提供的肖菊香、廖海兵、廖海平与原、被告签订的《补充协议》及廖亚丽与原、被告签订的《补充协议》的真实性原告不持异议，且该二份协议与本案相关联，体现原、被告确认双方签订的租赁合同于2015年12月31日终止等情况，本院予以采信；被告提供的《衡阳商业步行街文体街铺面租赁合同（业主）》，系谢玉林与案外人衡阳共创商业管理有限责任公司所签，与本案无关联性，本院不予确认。本院经审理查明的事实如下：被告衡阳市衡运置业投资有限公司曾用名为衡运房地产开发有限公司，系于2013年1月14日变更名称。但其仍沿用衡运房地产开发有限公司的签章从事一些民事活动。2013年4月18日，原告与被告签订《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，协议约定，瑞通投资公司将坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路29号商业步行街D栋1－2层530平方米安置房出租给被告衡运置业，租赁期限为2013年4月15日至2021年4月14日；2013年4月23日，肖菊香、廖海兵、廖海平与被告签订《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，约定肖菊香、廖海兵、廖海平将坐落于静园路商业步行街文体街D栋103、203号铺面委托被告经营管理，管理期限自2013年4月1日起至2021年3月31日止；2013年7月25日，廖亚丽与被告签订《商业步行街铺面租赁合同》，双方约定廖亚丽将其自被告处购买的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路29号商业步行街静园小区D栋商铺101室、201室、202室总面积为285.72平方米的商铺租赁给被告，租赁期限自2013年4月1日至2021年3月31日；2014年1月3日，谢玉林与被告签订《衡阳商业步行街铺面租赁合同》，谢玉林将其购买的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路29号商业步行街D栋商铺102室（建筑面积95.24平方米）的房屋租赁给被告，租赁期限为2013年7月1日至2015年12月31日。2013年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于衡阳市蒸湘区商业步行街静园小区D栋第一二层整层总面积为1200㎡的商用房屋租赁合同涉及的房屋（即被告从案外人瑞通投资公司、肖菊香、廖海兵、廖海平、谢玉林处租赁或受委托管理之房屋）出租给原告；免租期为60天，自2013年5月10日至2013年7月9日，需交纳租金的租赁期为96个月，自2013年7月10日至2021年7月9日止；租金为180/㎡/月，每年共计2600000元；被告保证拥有租赁房屋的租赁权，并保证原告的合法承租权不因第三方收到影响，否则原告有权单方解除合同，被告在退还押金的同时还需支付三个月的租金作为违约金，并赔偿原告的装修费用；租赁房屋交付原告后，如因被告原因出现法律或其他纠纷，或因被告违反合同约定致使原告不能正常使用租赁房屋，则视为被告违约，原告须书面通知被告，自收到通知之日起30日内，被告仍未解决的，原告有权解除合同，被告在退还押金的同时还需支付三个月的租金作为违约金，并赔偿原告的装修费用。合同上盖有原告及衡运房地产开发有限公司的印章，并签有被告法定代表人罗汉生的名字。因被告衡阳置业拖欠租金，瑞通投资公司于2015年7月6日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的委托管理协议，被告衡运置业支付拖欠的租金。本院作出（2015）衡蒸鹰民一初字第16号民事判决书，判决解除了上述委托管理协议；谢玉林与被告签订的《衡阳商业步行街铺面租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同。2016年2月23日，谢玉林向本院起诉中信银行及衡运置业，要求返还租赁房屋。因衡运置业财务状况欠佳，无法继续履行其与肖菊香、廖海兵、廖海平签订委托管理协议以及与廖亚丽签订的租赁合同，故于2016年6月15日，肖菊香、廖海兵、廖海平与衡运置业、中信银行签订《补充协议》，协议确认中信银行与衡运置业的租赁合同关系于2015年12月31日终止，自2016年1月1日起，由肖菊香、廖海兵、廖海平自行与中信银行签订租赁协议；同日，廖亚丽与与衡运置业、中信银行签订《补充协议》，协议再次确认中信银行与衡运置业的租赁合同关系于2015年12月31日终止，自2016年1月1日起，由廖亚丽自行与中信银行签订租赁协议。2016年下半年，原告搬离未获得租赁权的部分房屋，并对该部分房屋的装修进行了拆除，涉及面积约为总面积的三分之一。衡阳市中级人民法院委托具有资产评估资质的国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案租赁房屋的总装修价值以及拆除部分的装修价值进行了评估，该公司于2017年3月16日出具《国众联评报字（2017）第2-0175号》资产评估报告，评定涉案租赁房屋装修的现有市场价值为1757300元，并于同日出具《国众联咨报字（2017）第5-0052号咨询报告》，评定租赁房屋拆除部分的现有市场价值为740700元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。1、被告在与案外人谢玉林签订的租赁合同之租赁期限仅为2013年7月1日至2015年12月31日的情况下，即于原告签订租赁期限为2013年5月10日至2021年7月9日的合同，将谢玉林之房屋转租原告；2、被告因拖欠瑞通投资公司的租金，该公司遂提起诉讼，要求解除与被告签订的租赁合同并收回租赁房屋，以致原告的租赁权受限；3、因被告的财务状况欠佳，无法继续履行与案外人肖菊香、廖海兵、廖海平及廖亚丽签订的合同，以致原、被告签订的租赁合同在租赁未届满前而终止，综合上述情形，根据原、被告租赁合同中关于违约条款之约定：“甲方应保证完整拥有本租赁房屋的租赁权，并保证乙方的合法承租权利，不因第三方而产生影响，否则乙方有权单方面解除合同，同时甲方应退还乙方押金，支付相当于三个月租金作为违约金并赔偿乙方的装修费用违反了双方约定的”、“租赁房屋交付乙方使用后，因甲方原因出现法律纠纷或其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用，或阻碍乙方按照约定履行本合同，视作甲方违约”及“由于甲方违约而提前终止本合同，甲方应当向乙方返还押金和乙方预付租金（如有），支付相当于三个月租金作为违约金，并赔偿乙方装修费用”，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告在与被告签订合同时，未对被告是否拥有租赁房屋完整、合法的租赁权进行审查，对于损害结果的发生，存在一定的过错，亦应承担部分责任。因原告提供的证据证明其搬离的租赁房屋面积约为总租赁房屋面积的三分之一，经评估，该部分房屋装修现有市场价值为740700元，故对于原告主张其装修损失为1960059.9元的主张，本院不予支持。根据合同约定，在被告违约时，被告应支付原告三个月租金作为违约金并赔偿乙方的装修费用，本院综合本案情况结合原、被告对于租赁合同提前终止之过错程度，酌情认定被告应支付原告两个月的租金即433333.33元作为违约金，并赔偿原告装修损失的2/3即493800元，以上共计927133.33元。肖菊香、廖海兵、廖海平与衡运置业、中信银行签订《补充协议》以及廖亚丽与与衡运置业、中信银行签订《补充协议》均确认中信银行与衡运置业的租赁合同关系于2015年12月31日终止，即原、被告已自愿确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告衡阳市衡运置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司长沙分行违约金及装修损失927133.33元；二、驳回原告中信银行股份有限公司长沙分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27680元，评估费30000元，财产保全5000元，共计62680元，原告中信银行股份有限公司长沙分行负担20893元，被告衡阳市衡运置业投资有限公司负担41787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李世军代理审判员  罗 娜人民陪审员  李会仁二〇一七年五月十九日代理书记员  谢 伶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。