北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13752号
上诉人（原审被告）赵建平，男，1968年12月27日出生。
委托代理人李宏伟，北京市中银律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李京京，男，1983年12月19日出生。
被上诉人（原审原告）田桂霞，女，1957年5月10日出生。
委托代理人阚少启，北京市远望律师事务所律师。
上诉人赵建平、李京京因返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人赵建平的委托代理人李宏伟、上诉人李京京、被上诉人田桂霞的委托代理人阚少启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，田桂霞诉至原审法院称，2008年至2009年期间，田桂霞之女刘博与李京京存在恋爱关系。2009年，李京京答应帮助田桂霞在朝阳区平房乡购买一套房屋，并从田桂霞处拿了53万元，之后田桂霞又出资对李京京所有的朝阳区姚家园小区西里××房屋进行了装修，该房屋是朝阳区平房乡绿化隔离带拆迁给李京京的安置房屋。2009年6月15日，李京京因吸毒被解除拘留后，刘博及家人找到李京京表示解除恋爱关系并要求归还购房款及装修款，李京京无钱归还，同意以其所有的××房屋抵偿田桂霞的53万元购房款及30万元装修款，房屋归田桂霞所有，并承诺能办理产权证时负责协助田桂霞办理产权证，同日双方签订了《房屋买卖协议书》，李京京及其父母亲戚均在协议上签字。李京京为此写了《声明书》，并对《房屋买卖协议》及《声明书》给予了见证。2010年，李京京又要求田桂霞支付32万元，2010年10月25日双方又达成《房屋转让协议书》，田桂霞给了李京京30万元，另2万元待办理过户后支付。田桂霞为居住该房，购置了全套的家具家电并入住，因田桂霞家庭成员大部分时间在承德，每年1、2月来北京时居住该房。2014年4月5日，田桂霞之女刘博及刘博丈夫到京发现该房有人进住，2014年4月6日，田桂霞及其亲朋到达该房，发现赵建平在房内，赵建平称李京京于2014年3月5日以300万元的价格将此房及装修及家具家电卖给了赵建平。李京京偷换门锁进入不属于自己的房屋，并将不属于自己的房屋出售给赵建平，赵建平在李京京未出示产权证明的情况下购买该房且拒不搬出，是对田桂霞合法权益的侵害。为此，田桂霞诉至本院，要求：1、要求赵建平搬出北京市朝阳区姚家园小区西里××室，并将该房屋及家具、电器返还给田桂霞；2、要求赵建平、李京京给付田桂霞自2014年3月5日起至实际搬出该房屋之日止的占用费（按每日166元计算）。
赵建平在原审法院答辩称：我不同意田桂霞的诉讼请求。2014年3月5日，通过朋友介绍，我与李京京签订房屋买卖合同，买卖房屋为朝阳区青年北路姚家园小区西里××室，房屋总价款为300万元，房屋总面积为90多平米，当时协议的就是一个总价。合同签订当天，我方通过转账方式一次性向李京京支付房屋总价款300万元。我支付完购房款，李京京于当天向我交付房屋，并把电卡、燃气卡等交付给我，房屋交割事宜基本完成。签订合同及房屋交接都是在××室内完成的。
李京京答辩称：2009年，我答应田桂霞在平房乡给其购买一套房屋，并且拿了田桂霞给我的53万元购房款。之后我在购房过程中被人欺骗，购房款全部被别人骗走了。当时我和田桂霞女儿刘博存在恋爱关系，并且有结婚的打算，2009年春天开始，田桂霞出资对××房屋进行装修，我不清楚装修花了多少钱，而且田桂霞所称的30万元也没有经过我的手。2009年6月15日，我和田桂霞确实签订过房屋买卖协议书并出具了声明，签订协议及出具声明之前，双方协商我和刘博的恋爱关系继续，并可以结婚，所以我才签订了协议书并出具了声明，我认为保持恋爱关系是我签订协议书及出具声明的前提。签订完协议之后，××房屋仍然由我个人继续居住。2009年6月15日我和田桂霞签订协议时，田桂霞曾表示如果我父亲生病了，田桂霞可以负责照顾我父亲。2010年，我父亲生病住院，我没有钱给我父亲看病，所以又和田桂霞签订了房屋转让协议书，签房屋转让协议当天田桂霞给了我30万元现金。2009年7、8月份之前我一直在××房屋居住，2009年7、8月份田桂霞给我打电话，让我去亲戚家居住几天，我一出门，田桂霞就把××房屋的门锁更换，这样田桂霞入住了。虽然我和田桂霞签订了房屋买卖协议书，但我并没有卖给田桂霞××房屋的真实意思。2014年春节，我找开锁公司把××房屋的房门打开了，房屋内没有人居住，家具家电都有。我和赵建平约定的房屋总价款是300万元，赵建平通过转账的方式将300万元打给我。签订合同当天我就将××房屋的钥匙交给赵建平了。我和田桂霞签订过房屋买卖协议及转让协议的事情我没有告诉赵建平。田桂霞发现××房屋被出售给其他人之后，曾到我家要求我赔钱，但田桂霞没有说清楚要赔多少钱，我提出赔给田桂霞100万元，田桂霞不同意我的意见。我不同意支付××房屋的占有使用费。
原审法院经审理查明，2009年6月15日，李京京作为甲方，田桂霞作为乙方，于庆兰、于成林、吴丽君作为甲方亲属，双方签订了《房屋买卖协议书》，内容如下：一、甲方自愿将坐落在北京市朝阳区姚家园西里××室房屋（以下简称××室），建筑面积为96.50平方米出让给乙方；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为（大写）捌拾叁万元整，乙方在2009年6月15日前将房款一次性付给甲方；三、甲方同意于2009年6月15日将上述房屋交付给乙方所有；四、甲方保证上述房屋产权清楚，没有产权纠纷，甲方亲属均同意上述内容；五、在此房屋能办理房屋所有权证时，甲方负责协助乙方办理产权证及过户手续；六、本协议双方签字后生效；七、本协议一式三份，甲乙双方及甲方亲属各执一份。该《房屋买卖协议书》的署名处有田桂霞和李京京的签字，并有甲方亲属即于成林、于庆兰、吴丽军、于洋、李庆祝的签字。同日，李京京出具《声明书》一份，内容为“我叫李京京，我现有房屋一套，座落在北京市朝阳区姚家园西里××室，建筑面积为96.50平方米，此房屋系北京市朝阳区平房乡绿化隔离地区腾退工作委员会拆迁安置的，安置补偿协议书中被腾退人是我舅舅于成林的名下，但安置的三套房屋中，××室是属于我的房子，物业公司也是登记在我的名下。因我本人从刘博的母亲田桂霞处拿了伍拾叁万元人民币，答应帮他在平房乡购买一套房屋，这房屋也是写在了我的名下，现在因我个人原因，无法兑现所购房屋，再加上××室房屋刚刚装修完，所有装修费用共叁拾万元都是由刘博母亲田桂霞出资。所以为了还清田桂霞的资金，我自愿声明：我自愿将上述××室房屋抵给田桂霞所有，上述房屋的产权、使用权均归田桂霞所有，由她支配。待此房屋能办理房屋产权证时，我会协助她将上述房屋的产权证办在田桂霞名下。为方便过户，我与刘博母亲田桂霞签订了房屋买卖协议书一份”。就上述的《房屋买卖协议书》、《声明书》，李京京和田桂霞委托了北京市国典律师事务所进行了律师见证。2009年6月15日，李京京向田桂霞出具收条一张，内容为“今收到刘博母亲田桂霞的现金大写捌拾叁万元人民币”。
李京京称2009年6月15日签订《房屋买卖协议书》并出具《声明书》的前提是继续保持其和田桂霞之女刘博的恋爱关系并可以结婚，也是双方协商过的，但2010年因其父亲李庆祝生病，便又和田桂霞签订了《房屋转让协议书》，田桂霞给了30万元现金。对此，田桂霞称，2010年李京京认为房屋抵债抵便宜了，要求其再支付32万元，于是2010年10月25日，双方又签订《房屋转让协议书》，田桂霞给了李京京30万元，其余2万元待过户完毕再支付。
2010年10月25日，田桂霞与李京京签订了《房屋转让协议书》，该协议书中甲方为李京京，甲方亲属为于庆兰、李庆祝、于成林、吴丽君，乙方为田桂霞，协议内容为：一、甲方自愿将座落北京市朝阳区姚家园西里××室楼房（建筑面积96.50平方米）转让给乙方所有；二、甲乙双方原议定的上述楼房转让价格为捌拾叁万元人民币，并经律师见证；三、现甲方要求乙方再支付叁拾贰万元人民币，乙方经与甲方及其父母、亲属反复协商，取得一致，乙方同意再付给甲方叁拾贰万元人民币，上述楼房的所有权及所属停车位全部归乙方所有，此楼房的产权从此与甲方无任何关系，今后甲方不得再向乙方提出任何要求；四、甲乙双方签订协议之日，乙方将叁拾万元付清给甲方，甲方给乙方出具收款收条，余下两万元待房屋所有权证办理到乙方名下时，由乙方支付给甲方；五、因上述楼房系平房乡绿化隔离带补偿安置所得，属于小产权，暂时不能办理产权证，但甲方保证产权清楚，无纠纷。在政策允许办理产权证时，甲方及亲属应保证积极协助乙方办理产权证并过户到乙方的名下；六、本协议签订后，双方应严格遵守，如有违约，由违约方承担违约金贰拾万元人民币；七、本协议经甲乙双方签字后生效；八、本协议一式三份，甲乙双方及甲方亲属各一份。当天，李京京向田桂霞出具收条一张，内容为“今收到田桂霞女士给予李京京的购房款三十万元整（房屋坐落于北京市朝阳区平房乡姚家园小区××）收条为据”。
庭审中，李京京称2009年7、8月份之前其一直都在××室居住，2009年7、8月份，田桂霞给李京京打电话让李京京去亲戚家住几天，但李京京一出门，田桂霞就把××室的门锁更换了，这样田桂霞就入住了，并称李京京推测田桂霞每年都会来××室居住两三次，每次一两天。对此，田桂霞称《房屋买卖协议书》中已约定李京京同意于2009年6月15日将××室交付给田桂霞所有，实际上田桂霞也是2009年6月15日入住了××室，而李京京所称2009年7、8月份田桂霞让李京京去亲戚家居住几天，然后田桂霞擅自更换门锁的情况不属实。
2014年春节前后，李京京到××室敲门，无人应答，李京京便找开锁公司把门打开，李京京称当时该房屋内无人居住，家具家电均在。
2014年3月5日，李京京作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）赵建平签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方与本合同生效后即将其拥有的××室房屋交付给乙方占有，同时甲方应将与该房产相关的文件原件及房屋钥匙交给乙方；甲乙双方经协商一致，房屋转让价款为300万元，本合同签订后当天，乙方即向甲方支付购房定金300万元；甲乙双方确认在2014年3月5日前（此期限以该房屋具备办理产权登记条件时为准）甲乙双方共同办理完毕该房屋权属的过户登记手续；购房款300万元，其中包括精装修，室内附带家电为电视机1台、空调3台、冰箱1台、洗衣机1台，家具为床2张、床头柜3个、沙发1套、茶几1张、酒柜1套、餐桌1套、梳妆台1套、写字台1张、电视柜1件。该合同签订的当天，赵建平通过银行转账的方式向李京京一次性支付了300万元，李京京出具了收条，并于合同签订当天将××室的钥匙交付给了赵建平。
李京京称只有自己和其母亲于庆兰知晓××室出售给赵建平的情况，没有告知其他人。关于李京京与田桂霞之间的房屋买卖协议及转让协议的事情，李京京称没有告知过赵建平。赵建平称其是在2014年3月份田桂霞报警后才知道××室存在卖给其他人的情况，但李京京从来没有告诉过他。
经查，2006年2月17日，于成林作为被腾退人（乙方）与腾退人（甲方）北京市朝阳区平房乡绿化隔离地区腾退工作委员会签订了《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》，该协议约定：根据《腾退安置办法》，甲方因绿化隔离带项目建设，需要乙方腾退规划范围内平房乡平房村西街172号居住的房屋；乙方现有在册人口五人，应安置人口六人，分别是户主于成林、之妻吴丽军、之子于洋，户主于庆兰、之夫李庆祝、之子李京京，应安置面积270平方米；乙方定向安置在姚家园新村小区2136／2136／2137号楼4／4／2单元××／502／201号。本案中的××室房屋即是从该拆迁安置中而来的，目前该房屋尚未取得房屋产权证。2014年4月8日，李京京曾补办过××室房屋的准住证。
庭审中，田桂霞提交了××室的房屋内照片，以证明田桂霞当时在房屋内的生活居住情况及房屋用品的情况。对此，李京京表示对照片的真实性均认可。赵建平表示不能确定照片的真实性。
原审法院认定上述事实的证据有：律师见证书、《房屋买卖协议书》、《声明书》、《房屋转让协议书》、《房屋买卖合同》、《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》、照片、收条、准住证以及当事人当庭陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，田桂霞与李京京及其亲属已通过《房屋买卖协议书》、《声明书》、《房屋转让协议书》确认田桂霞已购买××室房屋，且田桂霞也按约定向李京京支付了相应的购房款并于2009年入住了××室，购置了家具家电，故田桂霞在2009年入住××室时已取得对该房屋的合法占有权利。李京京在2014年春节前后擅自打开××室侵犯了田桂霞的合法占有权利，其在田桂霞不知情的情况下将××室出售给赵建平亦属严重侵犯田桂霞对××室合法占有权利的行为。虽2014年3月份赵建平也和李京京签订了《房屋买卖合同》，但××室尚未取得房屋产权证且《房屋买卖合同》的签订系在李京京侵害田桂霞对××室的合法占有权利之后发生的，故赵建平购买该房屋的行为不属于法律规定的善意取得之情形，不能因此而取得××室的合法占有权利，赵建平应从该房屋中搬离并将该房屋及家具家电一并交还给田桂霞。故对田桂霞要求赵建平搬离××室并返还房屋及家具家电的主张，法院予以支持。关于××室的占用费即占有使用费。因××室在田桂霞的合法占有状态下被李京京擅自打开房门并侵占出售，故田桂霞主张占有使用费，合法有据，应予支持，但因无证据证明赵建平在与李京京签订《房屋买卖合同》时已知晓李京京与田桂霞之间的房屋买卖关系，故该房屋的占有使用费应由隐瞒了重要事实的李京京承担。占有使用费的金额将由法院按照××室房屋所处地域内同等条件房屋的一般市场租金价格予以酌定。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、赵建平于本判决生效之日起十五日内搬离北京市朝阳区姚家园西里××室并将该房屋连同家具家电（应包括家电为电视机1台、空调3台、冰箱1台、洗衣机1台，家具为床2张、床头柜3个、沙发1套、茶几1张、酒柜1套、餐桌1套、梳妆台1套、写字台1张、电视柜1件）一并交付给田桂霞；二、李京京于本判决生效之日起七日内向田桂霞支付自二〇一四年三月五日起至北京市朝阳区姚家园西里××室交付给田桂霞之日止的占有使用费（按每月3600元的标准支付）；三、驳回田桂霞的其他诉讼请求。
李京京、赵建平不服原审法院判决，向本院提起上诉。
李京京的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回田桂霞的全部诉讼请求。上诉理由：李京京与田桂霞签订的房屋买卖协议不是李京京的真实意思表示，李京京从未有过把房子出卖给田桂霞的意思，房屋买卖协议和声明书都是在田桂霞同意李京京与刘博的恋爱关系继续的前提下签订的，房子一直是属于李京京所有，原审判决认为李京京进入诉争房产侵犯了田桂霞的合法占有权利是错误的。田桂霞就李京京的上诉请求辩称，同意原审判决，李京京与田桂霞签订的房屋买卖协议有李京京及其亲属签字，无法反悔，请求驳回李京京的上诉请求。赵建平就李京京的上诉请求辩称，同意李京京的上诉请求，赵建平就买房已经尽到审慎义务，田桂霞与李京京是家事纠纷，不存在房屋买卖关系。
赵建平的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回田桂霞的全部诉讼请求。上诉理由：原审判决认定本案为返还原物纠纷是法律关系认定错误，侵犯了赵建平的合法权益；原审法院不应超出田桂霞的诉讼请求裁判；赵建平基于善意购买并居住使用诉争房产，依法对该房产有所有权。田桂霞就赵建平的上诉请求辩称，同意原审判决，赵建平的上诉理由自相矛盾，上诉理由不成立，田桂霞合法取得诉争房产在先，赵建平取得房产是基于李京京的违法行为，不构成善意取得，理应返还。李京京就赵建平的上诉请求辩称，同意赵建平的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是田桂霞是否取得了××室房屋的合法占有权，以及赵建平购买××室的行为是否构成善意取得。第一，李京京与田桂霞签订的《房屋买卖协议书》及《房屋转让协议书》的内容，并不违反国家相关法律、法规的强制性规定。田桂霞与李京京签订了房屋买卖合同并依约支付了房屋价款，李京京亦已将房屋交付给田桂霞，房屋买卖合同已经实际履行，田桂霞即取得了对××室的合法占有权。第二，李京京在房屋转让给田桂霞后趁其家中无人通过开锁公司擅自进入××室，并将该房屋出售给赵建平，系侵害田桂霞合法占有权的行为。因该房屋并未办理过户手续，故赵建平购买该房屋的行为不符合法律规定的不动产物权善意取得的构成要件，赵建平不能取得该房屋的合法占有权。因此，赵建平应搬离××室，并将该房屋及家具家电返还给田桂霞。另需指出，因该房屋的性质属绿化隔离带腾退安置房，目前未取得产权登记证书，是否能够上市交易并不确定，田桂霞与李京京在房屋买卖合同履行过程中如因办理产权登记及过户手续发生争议，双方可另行起诉。因李京京擅自打开田桂霞合法占有的房屋并将其出售给赵建平，赵建平自2014年3月5日起在××室实际居住，致使田桂霞对房屋合法占有使用的权利受到侵害，故田桂霞主张2014年3月5日起至房屋实际交付田桂霞之日止的房屋占有使用费合法有据。但因该侵害行为系李京京所为，并无证据表明赵建平知晓该房屋系由田桂霞合法占有的事实，故无法证明赵建平的行为系故意，田桂霞主张的该项损失应由李京京承担。原审法院按照××室房屋所处地域内同等条件房屋的一般市场租金确定占有使用费的标准，合法有据，本院不持异议。李京京所持该房屋出售给田桂霞并非其真实意思表示、其从未丧失对该房屋的所有权的上诉理由，以及赵建平所持其已善意取得××室所有权、田桂霞无权起诉返还原物的上诉理由于法无据，本院不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。李京京、赵建平的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由赵建平、李京京各负担35元（田桂霞已预交，于判决送达之日起七日内给付田桂霞）。二审案件受理费140元，由李京京负担70元（已交纳），由赵建平负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
代理审判员 刘向飞
代理审判员 楚 静
二〇一四年十二月九日
书 记 员 刘旭萌