湖南省花垣县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘3124行初10号
原告周胜付。
委托代理人吴星光，男，湖南边城律师事务所律师。
被告花垣县房地产管理局。
法定代表人吕正德，该局局长。
出庭工作人员龙伟。
委托代理人包亚琼，女，湖南锦绣律师事务所律师。
原告周胜付与被告花垣县房地产管理局确认行政登记信息查询违法及行政赔偿一案，本院立案受理后，依法由审判长吴大凯、审判员吴辉及人民陪审员龙林金组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，原告周胜付及其委托代理人吴星光、被告委托诉讼代理人包亚琼到庭参加了诉讼，被告法定代表人吕正德、出庭工作人员龙伟未到庭。现本案已经审理终结。
原告诉称，2013年9月初，经原告朋友石国先（田云蓉邻居）的介绍，原告与田云蓉初步达成买房意愿。原告先行到被告处查询田云蓉房屋的抵押登记情况，被告大厅工作人员告知原告仅在花垣县工行有一笔100000元的贷款，故原告才与田云蓉进一步洽谈买房事宜。买房事宜洽谈好后为支付购房款420000元，原告出售了正在居住的房屋并向亲友借了一部分房款。付款之前，原告和田云蓉以及相关人员于2013年9月17日上午8点多钟再次前往被告处查询田云蓉房屋的抵押情况及询问房屋过户事宜，以便确定该房屋能否买卖、能否支付田云蓉购房款以及能否办理过户登记。被告工作人员通过电脑信息库查询后又再次明确告知原告，田云蓉的房屋只有2002年9月29日花垣县工行一笔100000元贷款，并告知原告只要偿还花垣县工商银行的该笔贷款，从花垣县工商银行取出抵押他项权证即可办理房屋买卖及过户登记。当日上午11时，原告与田云蓉达前往花垣县工行办理偿还贷款本息，以便从工行取回房屋抵押他项权证。原告当即在花垣县工商银行支付田云蓉200000元（其中180000元田云蓉用于偿还花垣县工商银行的贷款本息），后原告又支付田云蓉现金70000元。由于花垣县工行的该房屋他项权证存放在州工行，根据原告与田云蓉的要求，工行工作人员当即赶往吉首，并与当日下午4时左右取得他项权证后送到花垣县房地产交给原告，原告和田云蓉立即在被告处办理房屋买卖及过户手续。在办理过程中，被告工作人员一边指导原被告填写《房地产买卖契约》，一边指示原告爱人持房屋他项权证到被告档案室取房产证原件，被告档案室工作人员才告知原告该房屋在保靖县工商银行还有两笔共计250000元贷款的抵押，故该房不能房屋买卖和过户登记。原告及田云蓉与被告工作人员及主管领导发生争执。后原告与其妻多次到被告处责问事实，要求其承担责任并解决问题，被告领导承认存在过失并承诺进行多方协商以便尽快解决问题。后一年多的时间，被告虽进行了多次协商但未有实质进展，原告向县领导反映情况，县领导批示被告予以处理，被告领导虽承诺2014年底解决，但时至今日承诺一直没有履行。而在这期间因原告无房可住，被告与保靖县法院执行局的领导、保靖县工商银行主管领导协商后，承诺对该涉案房屋暂不启动执行程序，同意原告入住该房屋并进行简单装修，原告为此支出装修费5万元。之后两年，原告数十次要求花垣县房产局为原告解决房屋无法过户事宜，被告亦承诺尽力解决问题，并多次出面进行各种斡旋、协商，但时至今日，被告仍无法明确结果答复。因原告一直无法办理房屋买卖及过户手续，给原告造成了重大的经济损失和巨大的心理负担。综上，由于被告2002年9月将田云蓉的整栋房屋违法为债权人花垣县工商银行办理了抵押登记后，又于2003年8月违法办理了两笔保靖县工行的抵押登记。2013年9月原告查询时，被告不如实告知房屋存在三处抵押登记的事实，导致原告与田云蓉购买房屋成事实，造成原告320000元的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、依法确认被告行政行为违法；2、责令被告赔偿原告财产损失320000元及利息；3、责令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、被答辩人在2013年9月未向答辩人提出查询告知申请；二、本案已经超过诉讼时效；三、被答辩人周胜付不能办理收购房屋登记及由此产生的损失是因田云蓉故意隐瞒房屋抵押情况的违约行为所致，本案的各项损失侵权赔偿人为田云蓉。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据1原告的身份证复印件，证明原告的基本情况；
证据2证人石国先、龙文新、何涛的证言，证明一是被告花垣县房产局明确告知原告田云蓉的房屋只在花垣县工行办理了一笔贷款的抵押后，原告周胜付才与田云蓉购买房屋及支付购房款，二是原告装修房屋花费的费用；
证据3收条及他项权证，证明被告花垣县房产局明确告知原告说田云蓉的房屋只在花垣县工行办理了一笔贷款的抵押后，原告才与田云蓉共同到花垣县工行由原告先支付田云蓉购房款用于偿还贷款，取回他项权证。
证据4土地使用证及村委会证明，证明田云蓉转让房屋的土地使用证手续齐全，并得到村委会的同意；
证据5材料反映及承诺书，证明一是原告向县领导反映及请求解决的情况，二是被告出面解决纠纷的情况；
证据6房产证，证明房产证上无在花垣县工行借款和保靖县工行借款的抵押他项权登记；
证据7赔偿申请及邮件详情单，证明原告要求被告赔偿的情况；
证据8借款合同、抵押合同，证明1、花垣县工行的借款合同无借款人签名，无房产抵押约定；2、在保靖工行借款抵押合同无抵押人未签字。
证据9行政裁定书，证明原告在与田云蓉购房前，先到被告的办事大厅询问，被告告知原告该房仅在花垣县工行有一笔十万元贷款的抵押。
证据10《房地产买卖契约》，证明第二次查询是原告与田云蓉去的，并且填了被告提供的房地产买卖契约4份；
证据11（2016）州行终字第68号行政裁定书，证明本案经州中院裁定并未超过起诉期限。
被告为支持自己的答辩主张，向本院提交以下证据：
证据1查询登记册，证明原告在2013年度没有向原告提出查询告知田云蓉房屋权属登记事宜，原告主张的事实不存在。证据2房产档案查询流程介绍，证明被告受理及办理房屋权属登记查询事宜所需要的证明资料及办理程序；证据3适用法律摘要，证明被告办理房屋权属登记查询业务需要适用的法律法规。
原告对被告提交证据的质证意见如下：证据1是虚假的，不能以此证明原告的行为合法，证明理由如下：1、2013年4月28日，2013年10月12日、2014年5月4日均是周末，被告无人上班，不可能存在查询登记；2、查询登记应是按时间顺序进行登记的，但是2013年11月13日查询后又才发生2013年10月12日的登记查询。证据2、3不是本案的证据，不符合法定证据形式。
被告对原告提交证据的质证意见如下：证据1无异议；证据2石国先是原告朋友与原告、田云蓉均认识，且介绍原告购买田云蓉房屋，证人龙文新是原告朋友，所以他们的证言仅能证明原告购买房屋和去被告处进行了询问，是否是正式的查询告知申请不能证明，何涛证言仅能证明原告装修房屋的花费，但无法证明该行为与被告存在因果关系，且未附票据加以证明；证据3仅证明田云蓉收取了部分房款和返还了银行贷款，其待证事实无法证明；证据4与本案无关联性；证据5证据说明被告为什么会介入该项纠纷，但不能证明被告存在违法行为；证据6房产证无异议，因为办理了他项权证，且产权证书由就被告保管无需在房产证上进行记载；证据7被告确实收到了，但原告如果产生损失应是侵权行为人田云蓉承担；证据8与本案无关，应予以排除，如需确认抵押行为的效力，根据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定，应另行提出民事诉讼解决基础法律事实争议后再行处理；证据9花垣县人民法院（2015）花行初字第16号行政裁定书经州中级人民法院的行政裁定书否定，故不存在法律效力，不能对待证事实加以证明；证据10真实性无异议，但不能对原告正式提出查询告知加以证实；证据11我方对该裁定书有异议，因为我方认为原告未向我方提出查询申请，而该裁定书已经认定我方是根据原告的口头询问进行了正式的告知行为，以此错误的前提来认定的起诉期限，我方认为是不合法不合理的。
本院补充证据：（2015）花行初字第16号案件的开庭笔录。
原、被告对该份证据无异议。
经开庭审理，本院对原、被告提交的证据作如下综合分析：
原告提交的证据1身份证复印件，证明了其身份信息，本院予以认可；证据2证人石国先、龙文新、何涛的证言，石国先、龙文新的证词证明了原告向田云蓉买房及向被告询问房屋权属登记情况的事实，本院予以认可，何涛证词所需证明的内容无其他证据加以佐证，本院不予认可；证据3收条及他项权证，能够证明原告与田云蓉买房支付了部分费用及田云蓉偿还花垣县工商银行后取得他项权证的事实，本院予以认可；证据4土地使用证及村委会证明，真实性予以认可；证据5真实性应予认可；证据6房产证上并无抵押信息记载，对其证明事实予以认可；证据7证明了原告通过邮寄的方式向被告申请赔偿的事实，本院予以认可；证据8真实性予以认可，其证明事实是否认可将在本院认为部分阐述；证据9本院作出的裁判文书虽然被湘西土家族苗族自治州中级人民法院撤销，但本院认定的案件事实湘西土家族苗族自治州中级人民法院行政裁定书予以认可采纳，故原告以该事实证明自己的待证目的，本院予以认可；证据10真实性予以认可；证据11为湘西土家族苗族自治州中级人民法院生效裁判文书，本院予以认可。
被告提交的证据1原告有异议并质证存在虚假的部分，并且是自行制作的流水记录，被告未就原告质疑部分作出合理的说明，本院不予认可；证据2、3不符合法定证据形式，本院不予采纳。
本院查明事实如下：2013年9月初，原告周胜付经朋友石国先介绍，得知田云蓉有一栋房屋出售。原告就先行到被告办事大厅询问田云蓉该栋房屋的权属登记情况，被告工作人员告知该房仅在花垣县工商银行有一笔100000元的贷款。原告与田云蓉达成买房意愿，并于2013年9月17日上午，与田云蓉一起到被告办事大厅再次询问该栋房屋的权属登记情况。在得到相同的答复后，原告向田云蓉支付了部分房款共计270000元，并于当日去房产局办理房产过户手续，被告档案室人员在办理过程中发现该房屋于2003年8月在保靖县工商银行办理了两笔贷款并进行了抵押登记，且两笔贷款经诉讼已进入执行程序，故该房屋不能办理过户登记。原告与被告多次进行交涉无果后，于2015年8月19日起诉至本院，本院审理后，作出（2015）花行初字第16号行政裁定书，以原告超过起诉期限为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服，向湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，湘西土家族苗族自治州中级人民法院经审理，认为本案中，“一、没有证据证实上诉人于何时知道或者应当知道诉权或起诉期限；二、被上诉人在一、二审中均提出上诉人超过起诉期限的诉讼主张。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定：‘被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任’。被上诉人没有提供证据证实其诉讼主张，应当承担举证不能的法律后果。”以一审裁定认定事实清楚、适用法律错误，裁定驳回起诉不当为由，依法裁定：一、撤销花垣县人民法院（2015）花行初字第16号行政裁定；二、本案由花垣县人民法院继续审理。原告的诉讼请求为：1、依法确认被告行政行为违法；2、责令被告赔偿原告财产损失320000元及利息；3、责令被告承担本案诉讼费用。其中请求确认被告行政行为违法，包括以下三项：查询告知行为违法、抵押登记行为违法及未在房产证上记载抵押登记信息违法。
本院认为，原告周胜付与被告花垣县房地产管理局一案，根据本院查明的事实及原告的诉讼请求分析，本案案件性质可以认定为确认行政登记信息查询违法及行政赔偿。原告诉讼请求第一项确认行政行为违法，按照原告的主张，包括以下三个方面：查询告知行为是否违法、三次抵押登记行为是否违法及未在房产证上记载抵押登记信息违法。1、查询告知行为是否违法。根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》第五条“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况(坐落、面积、用途等)，房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)，以及登记机关记载的其他必要信息”及第七条“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”的规定，能够确认周胜付是本案适格的原告。本案原告为了查明与田云蓉买卖的房屋是否存在其他产权设置及变更等登记问题（即被查询房屋的权利的记载信息），保证与田云蓉的买卖行为条件充分完成，向被告提起对田云蓉房屋权利的记载信息的查询，被告应当依照《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十二条“符合本办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。不能及时提供查询服务或无法提供查询的，应向查询人说明理由”及第十四条“查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途”，并依照《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条第一款“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明”及第十四条“查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途”的规定，应当释明和引导原告履行查询程序并出具查询结果证明。本案中，被告没有按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》查询程序规定完善查询手续，没有向原告出具查询结果证明，只是简单查询和口头告知原告查询结果，并且告知的结果与实际情况不符，有遗漏，违反了《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，属于被告在履行房屋权属登记信息查询过程中程序违法。故原告请求确认被告房屋权属登记信息查询行为违法的事实成立，依法应予支持。2、三次抵押登记行为是否违法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，原告不能直接就抵押登记提起行政诉讼，应当先行解决民事争议，故本院对原告请求确认被告对田云蓉所有的房产进行的三处（2002年9月29日花垣县工商银行一笔，2003年8月保靖县工商银行两笔）抵押登记违法的请求不予支持。3、未在房产证上记载抵押登记信息违法。2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，2001年8月15日实施的《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》”。2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通，2008年7月1日实施的《房屋登记办法》对是否应当在办理抵押登记时将抵押登记信息记载在房产证上没有明确规定。三次抵押登记均发生在2008年7月1日之前，根据当时适用的《城市房地产抵押管理办法》，被告应当将抵押信息记载在田云蓉的房屋所有权证上，故原告主张被告未在房产证上记载抵押登记信息违法，本院予以支持。原告诉讼请求第二项请求被告赔偿财产损失320000元及利息，依据的事实是向田云蓉支付的270000元房款和50000元的装修支出，原告认为这部分财产损失是因为被告没有正确履行查询程序的违法行为导致与第三人的买卖房屋不能过户所引起，依法应当承担赔偿责任。本院认为，原告提出的财产损失320000元并没有灭失，原告所付给田云蓉的购房款270000元和50000元的装修支出，依然有以实体房屋现有价值的形式存在，且与田云蓉的购房合同只是条件未成就而未能履行完毕，并不是已经不可挽回和彻底消亡，即原告提出行政赔偿的诉讼请求没有合法有效的证据加以证明，依法不应支持，应予驳回。被告主张本案已经超过诉讼时效，根据湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出的（2015）花行初字第16号行政裁定书，本案起诉未超过起诉期限。本次审理中，被告对此主张未提交证据加以证明，应承担举证不能的责任，故对被告的该主张不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》五十七条第二款第（二）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告花垣县房地产管理局对原告周胜付申请查询田云蓉房屋权属登记信息查询行为及未在田云蓉《房屋所有权证》上记载抵押登记信息违法；
二、驳回原告申请花垣县房地产管理局行政赔偿320000元的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告周胜付与被告花垣县房地产管理局各自承担25元。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴大凯
审 判 员 吴 辉
人民陪审员 龙林金
二〇一六年十月十二日
书 记 员 龙 瑜
附：本判决书所适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉
若干问题的解释》
五十七条第二款有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：
（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》
第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。