江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第2113号
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
负责人曹峰，该行行长。
委托代理人乔鹏，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
被告吴江佳友钢铁有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区商城路666号A-7-10。
法定代表人钱海华，该公司总经理。
被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区商城路666号。
法定代表人刘方尖，该公司总经理。
被告苏州广融投资担保有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人肖国宾，该公司总经理。
被告肖国宾。
被告刘方尖。
被告郑自平。
被告钱海华。
被告张兰兰。
以上八被告共同委托代理人林建国，男，1958年1月15日出生，汉族。
被告钱陈国。
被告苏州华天国际服装城发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇中心路。
法定代表人叶启蒙，该公司总经理。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日出生，汉族。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行与被告吴江佳友钢铁有限公司（以下简称佳友公司）、江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司（以下简称桃源钢材市场）、苏州广融投资担保有限公司（以下简称广融公司）、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、钱陈国、苏州华天国际服装城发展有限公司（以下简称华天服装城）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行的委托代理人乔鹏，被告佳友公司、桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、华天服装城经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告钱陈国经本院公告送达诉状副本及开庭传票等材料，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行诉称：2012年5月3日，原告与被告佳友公司签订了编号为S389751M120120036311的《小企业流动资金借款合同》，约定原告为被告佳友公司提供金额为人民币300万元的银行借款，借款使用期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2012年11月2日，贷款用途仅限用于流动资金，贷款利率为贷款实际发放日6个月内（含6个月）人民银行基准利率上浮40%，逾期罚息在本合同约定利率基础上上浮50%，按月结息，每月20日为结息日，贷款本金于贷款到期日归还。同日，原告与桃源钢材市场签订了编号为389751A1201200039186的《保证合同》，与广融公司签订了编号为389751A1201200039184的《保证合同》，与被告肖国宾、刘方尖、郑自平签订了编号为389751A2201200039187的《保证合同》及《共有人声明》，与被告钱海华、张兰兰、钱陈国签订了编号为389751A2201200039190的《保证合同》。四份《保证合同》及《共有人声明》约定：桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、钱陈国为原告与被告佳友公司前述《小企业流动资金借款合同》主合同项下的债权提供连带责任保证，保证的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年等内容。
2012年8月23日，原告与被告华天服装城签订了《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》（编号WJSZDY000001）各一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告华天服装城为被告佳友公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告华天服装城为原告与其在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为14510万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
2012年9月20日，原告与被告桃源钢材市场签订了《授信担保合作协议》、《最高额抵押合同》（编号WJSZDY000002）各一份，另，2014年4月15日原告与被告桃源钢材市场签订了《最高额保证合同》（编号WJSZBZ000002）一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告桃源钢材市场为被告佳友公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告桃源钢材市场为原告与其在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为3760万元。后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
以上主合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，但被告佳友公司却未能依约归还贷款本息，保证人也未履行代偿义务。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告佳友公司归还原告贷款本金2537504.62元，利息661653.25元（利息暂计算至2014年8月20日，自2014年8月21日起至实际履行之日止按合同约定计算）；2、被告佳友公司赔偿原告为诉讼而支付的律师费人民币74583元；3、被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、钱陈国、华天服装城对上述一、二项债务承担连带清偿责任；4、原告就被告桃源钢材市场名下位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产及土地使用权（吴房权证桃源字第××号、吴国用（2011）第xxx号、吴房他证字第x**号）及（吴房权证桃源字第×5、原告就被告华天服装城名下位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、x幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第xx**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）、xx幢（他项证号：吴房他证字第x**号）共65625.79平方米的在建工程以及90973.1平方米的土地使用权（权证号：吴国用2006字第xxx号，他项权证号：吴押他项2012第xxx号）享有抵押权，并有权就上述在建工程、土地使用权折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；6、诉讼费用由上述被告承担。
被告佳友公司、桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、钱陈国、华天服装城均未作答辩。
经审理查明：2012年5月3日，原告与被告佳友公司签订了《小企业流动资金借款合同》（编号S389751M120120036311）一份，约定原告为被告佳友公司提供金额为人民币300万元的银行借款，借款使用期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2012年11月2日，贷款用途仅限用于流动资金，贷款利率为贷款实际发放日6个月内（含6个月）人民银行基准利率上浮40%，逾期罚息在本合同约定利率基础上上浮50%，按月结息，每月20日为结息日，贷款本金于贷款到期日归还。
同日，原告与广融公司签订了《保证合同》（编号为389751A1201200039184）一份，与被告肖国宾、刘方尖签订了《保证合同》（编号为389751A2201200039187），与被告钱海华、张兰兰、钱陈国签订了《保证合同》（编号为389751A2201200039190），以上《保证合同》约定：广融公司、肖国宾、刘方尖、钱海华、张兰兰、钱陈国为原告与被告佳友公司前述《小企业流动资金借款合同》主合同项下的债权提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年。被告郑自平作为刘方尖的配偶，出具共有人声明一份：确认刘方尖的上述担保债务为夫妻共同债务，承诺以夫妻共同财产予以清偿。
2012年8月23日，原告作为乙方，被告华天服装城作为甲方，双方签订了《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》各一份，《授信担保合作协议》约定原告授予华天服装城的保证担保额度为5亿元，该保证担保额度为循环额度，可循环使用，期限自2012年1月1日至2014年8月22日，合同第十二条约定：本合同受甲方与乙方于2012年8月23日签署的编号为WTSZDY000001的《最高额抵押合同》的担保。《最高额保证合同》约定被告华天服装城为原告与本合同附件中的债务人在2012年1月1日至2014年8月22日签订的全部主合同提供最高额保证担保，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容，本合同受保证人与债权人于2012年8月23日签署的编号为WTSZDY000001的《最高额抵押合同》的担保。该合同所附《债务人及保证人为其担保的最高债权额清单》载明了保证人为桃源钢材市场95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计5亿元，其中序号59为被告佳友公司，保证人担保的最高债权额为300万元。《最高额抵押合同》约定：抵押人提供的抵押财产是在建工程及其占用范围内的土地使用权，抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；抵押人为抵押权人与保证人在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保；抵押担保的最高债权额为壹亿肆仟伍佰壹拾万元整（14510万元）；抵押担保的范围包括保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用；实现担保债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；下列任一情况出现时，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物：（1）保证人未按照保证合同的约定按时足额清偿任一保证合同项下的债务；（2）抵押人未按第七条约定另行提供担保；该抵押合同后附的《抵押清单》载明抵押物为：在建工程65625.79平方米，抵押价值为8750万元；土地使用权90913.10平方米，权利证书编号为吴国用（2006）字第xxx号，抵押价值为5760万元。
2012年8月24日，原告与被告华天服装城就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的土地使用权办理了相应的抵押登记手续，抵押金额为5760万元，抵押面积为90913.10平方米，权利顺序为第一位，他项权证号为吴押他项（2012）第xxx号。14日双方就上述座落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的在建工程先后办理了抵押登记手续。登记情况如下：xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为209.20万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为94.90万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为5.9万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为140.10万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为323.60万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为147.80万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为773.10万元，x幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为3.7万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为122.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为252.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为252.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为128.80万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为172.20万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为172.20万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号），登记债权数额为128.80万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为252.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为116.10万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为334.40万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为5.7万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为110.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为329.40万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为571.90万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为79.30万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为88.40万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为122.70万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元，xx幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为126.50万元，xx幢的他项证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为252.50万元。
又查明：2012年9月20日，被告桃源钢材市场作为甲方与原告作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该协议条款（除可循环使用期限约定自2012年1月1日至2014年9月19日）约定与原告和华天服装城订立的《授信担保合作协议》均一致。合同第十二条约定：本合同受甲方与乙方于2012年9月20日签署的编号为WTSZDY000002的《最高额抵押合同》的担保。
同日，为保障抵押权人依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，桃源钢材市场作为抵押人与原告作为抵押权人签订《最高额抵押合同》（编号为WJSZDY000002）一份，约定：抵押人提供的抵押财产是土地使用权、房产，抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；抵押人为抵押权人与保证人在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，上述保证合同包括：抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同；抵押担保的最高债权额为3760万元。抵押担保的范围、被担保债权的确定等约定与案涉华天服装城与原告签订的最高额抵押合同约定一致。该抵押合同后附《抵押清单》载明抵押物为：土地使用权3770.8平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第xxx号；房屋4701.6平方米，权利证书编号吴房权证16××86；土地使用权3769.5平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第xxx号；房屋4708.8平方米，权利证书编号吴房权证16××85。
2012年9月21日，原告与被告桃源钢材市场就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的两处房产办理了相应的抵押登记手续，其中吴房权证16××85的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第x**号，对应登记债权金额为1430万元，吴房权证16××86的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第x**号，对应登记债权金额为1430万元。前述抵押合同中约定的相应的土地使用权（因涉其他纠纷被无锡市南长区人民法院先予查封，查封时间为2012年5月23日）未办理抵押登记。
2014年4月15日，被告桃源钢材市场作为保证人与原告作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份。鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保，约定保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年9月19日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保。保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。合同中约定的保证方式、范围、期间也均与被告华天服装城和原告订立的最高额保证合同约定一致。同时合同第八条约定：本合同受保证人与债权人于2012年9月20日签署的编号为WTSZDY000002的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为佳友公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计43420万，其中为佳友公司提供担保的最高债权额为300万元。
上述合同签订后，原告依约向被告佳友公司发放了借款300万借款借据载明到期日为2012年11月2日。上述借款发放后，被告仅正常支付利息至2012年7月20日，借款到期后，被告未归还借款本息。被告广融公司于2013年12月18日代偿了借款本金462495.38元。截至2014年8月20日，被告佳友公司结欠原告借款本金2537504.62元、利息661653.25元。
还查明：2014年10月14日，原告与北京德恒（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定原告委托该所就本案代为参加诉讼，律师费用为74583元。2014年11月12日，原告以银行转账方式向该所支付律师代理费用74583元。
以上事实，有原告提供的小企业流动资金借款合同、承兑汇票复印件、保证合同、利息清单、共有人声明、授信担保合作协议、最高额保证合同、最高额抵押合同、他项权证、委托代理协议、支付凭证及原、被告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：被告佳友公司与原告签订的借款合同，被告广融公司、肖国宾、刘方尖、钱海华、张兰兰、钱陈国与原告签订的保证合同，被告桃源钢材市场、华天服装城与原告签订的最高额保证合同均依法成立并有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。在借款到期之后，被告佳友公司未能按约归还借款本息，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求其归还借款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，因在本案所涉借款合同及保证合同中均有明确约定，且原告律师费损失的计算标准符合法律规定并已实际发生，故本院支持律师费损失74583元。被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、钱海华、张兰兰、钱陈国、华天服装城作为保证人应按保证合同的约定对被告佳友公司的上述债务承担连带清偿责任。被告郑自平出具共有人声明，认同被告刘方尖基于相应保证合同产生的债务为夫妻共同财产予以清偿，故郑自平应对被告刘方尖的上述保证债务承担共同清偿责任。原告与被告华天服装城签订授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。被告华天服装城就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，其在建工程、国有土地使用权均已办理抵押登记手续，原告据此享有的抵押权自办理登记之日起设立。故原告主张就其对华天服装城的保证债权行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。同理，原告与被告桃源钢材市场签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同，亦合法有效。被告桃源钢材市场就本案所应承担的保证债务属于其最高额抵押合同担保的主债务，抵押房产已办理抵押登记手续，原告据此享有的房产抵押权自办理登记之日起设立。关于原告就被告桃源钢材市场抵押的土地使用权是否享有优先受偿权的问题，本院认为，法律之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限的不同，这种权利冲突在实践中是无法避免的，该双向统一原则的规定并不是强制性规定，在理解该原则时，应当关注该原则在贯彻时转让的一体以及最终权利归属上的一体。本案中，由于双方约定抵押的土地使用权未办理抵押登记手续，且该土地使用权已被其他法院在抵押房产办理抵押登记手续之前先行查封，因此虽然原告对上述抵押房产享有抵押权，但对该房产占用范围内的土地使用权并不享有抵押权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、被告吴江佳友钢铁有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行银行借款本金2537504.62元，利息661653.25元（利息暂计算至2014年8月20日，自2014年8月21日起至实际履行之日止按合同约定计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07xxx93）；
二、被告吴江佳友钢铁有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失74583元；
三、被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、钱海华、张兰兰、钱陈国、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江佳友钢铁有限公司履行上述第一、二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人吴江佳友钢铁有限公司追偿；
四、被告郑自平对被告刘方尖履行上述保证债务承担共同清偿责任；
五、若被告苏州华天国际服装城发展有限公司未按期履行上述保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告苏州华天国际服装城发展有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的国有土地使用权［吴国用（2006）字第xxx号］及在建工程折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权占被告苏州华天国际服装城发展有限公司担保总债权的比例予以优先受偿。不足清偿部分，继续由苏州华天国际服装城发展有限公司承担保证责任；
六、若被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司未按期履行上述保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产（他项权证号为：吴房他证字第x**号、吴房他证字第x**号）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权占被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司担保总债权的比例予以优先受偿。不足清偿部分，继续由江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司承担保证责任；
七、驳回原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取34058元，公告费560元，合计34618元，由被告吴江佳友钢铁有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、钱海华、张兰兰、钱陈国、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江佳友钢铁有限公司给付上述诉讼费用承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 戴顺娟
人民陪审员 张明观
人民陪审员 史惠生
二〇一五年五月五日
书 记 员 唐 雷
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。