山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终7130号
上诉人（原审被告）：王秀丽。
委托诉讼代理人：王海涛，山东康海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛新纪元置业有限公司。
法定代表人：刘辉武，总经理。
委托诉讼代理人：张军涛，山东华赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李全鹏，山东华赛律师事务所律师。
上诉人王秀丽因与被上诉人青岛新纪元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年10月10日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王秀丽及其委托诉讼代理人王海涛，被上诉人青岛新纪元置业有限公司的委托诉讼代理人张军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秀丽上诉请求：撤销一审判决，驳回青岛新纪元置业有限公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，因青岛新纪元置业有限公司的过错导致贷款手续无法办理，青岛新纪元置业有限公司应承担全部违约责任
青岛新纪元置业有限公司辩称，王秀丽的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。
青岛新纪元置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告立即腾退坐落于青岛市李沧区唐山路58号北城.唐街映象X号楼X单元XXX户房屋；3、判令被告按照总房款的5%向原告承担赔偿责任，金额为41352元；4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年2月28日，原、被告签订商品房预售合同一份，并网签备案。合同约定：被告购买原告位于青岛市李沧区唐山路58号北城.唐街映象X号楼X单元XXX户房屋一处，每平方米单价9580元，房屋暂测建筑面积86.33平方米，总房价款暂定为827041.4元；房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市房屋勘察测绘处实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致，按照该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；付款方式为被告于2012年2月24日前将首付款263291元（含定金10000元）于存入指定账户，于2012年3月3日前将233750.4元存入指定账户，余款330000元以银行按揭贷款方式于2012年3月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2012年3月31日前将贷款存入合同指定账户；被告逾期付款，应当自应付款期限第二天起按照未付款额的日万分之二十计算违约金，逾期超过30日后，原告有权单方解除合同，被告并应按照总房价的5%支付原告违约金，原告有权从已付款中直接扣除违约金，余款退还被告；如原告行使解除合同权，应当书面通知被告；原告定于2013年8月31日前将该房屋交付给被告，房屋交付条件为商品房经单体验收合格；原告若未按约定期限将房屋交付被告，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日按照已付房价款的日万分之一向被告支付违约金，逾期超过30天，被告有权单方面解除合同。
原、被告于2011年7月就涉案房屋签订定位协议一份，约定房屋的位置、面积和价格。被告于2011年7月29日向原告交纳了购房款253291元。原告于2011年9月15日取得预售许可证。同日，原告应被告要求，在要求被告向其支付10000元保证金的前提下将涉案房屋交付被告使用。原、被告双方于2012年2月28日签订商品房预售合同后，被告于2012年3月13日交付购房款233750.4元。2016年1月20日，原告工作人员电话通知被告办理贷款手续，被告反问原告办不下来造成的损失怎么办。2016年12月21日，涉案房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案证。2017年4月原告于通过中国邮政EMS向被告邮寄送达解除合同通知书，但被告未签收，邮件退回原告处。被告未支付剩余购房款。
另，一审法院对被告主张的自2017年3月份后被告积极要求办理贷款而原告要求附条件的事实予以认定；对网签后被告曾申请办理按揭贷款的事实予以认定。
一审法院认为，原、被告于2011年7月就涉案房屋签订的定位协议，约定了房屋的位置、面积和价格，包含了合同成立的部分主要条款，但没有证据证明双方在该协议中对房屋的交付、剩余购房款的支付、违约责任等内容进行约定。原告取得预售许可证后，双方于2012年2月27日签订了商品房预售合同，并网签备案，该合同应视为双方当事人对双方之间协议的完善和补充，该合同是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。
关于合同解除问题。本案中，被告未按照合同约定于2012年3月31日办理完毕按揭贷款，向原告支付剩余购房款330000元，根据合同约定，逾期付款超过30日，原告有权解除合同，因此，2012年5月1日，本案原告行使合同解除权的条件成就。但根据有关法律规定，在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，因双方对解除权的行使期限没有约定，且被告没有催告，原告解除权最迟应于2013年4月30日行使，原告于2017年5月11日起诉，解除权已消灭。因此，原告要求解除原、被告双方就涉案房屋签订的商品房预售合同，并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持，双方应当继续履行合同。
关于违约金问题。原、被告双方签订的商品房预售合同对买卖双方的权利义务进行了约定，并具有先后顺序，被告的付款义务履行在前，原告的房屋交付义务履行在后，办理房产证的附随义务没有明确约定，但根据法律规定亦为房屋交付后的一定时间内。需要特别说明的是，虽然本案房屋在不具备交付条件的情况下，原告应被告要求在被告缴纳10000元保证金的情况下于2011年9月15日交付使用，但根据法律规定，开发商房屋交付义务的履行包含两层含义，一是将商品房交付使用，二是交付的商品房符合交付条件，也即交付验收合格的房屋。具体到本案来说，2011年9月15日的交付因房屋未经验收合格并非有效交付。本案中，双方商品房预售合同约定原告于2013年8月31日交付房屋，该条限定了原告交付经验收合格房屋的履行期限。交付验收合格房屋的义务和付款义务分别是本案原、被告的主要义务，付款义务履行在前，交付验收合格房屋的义务履行在后，而合同虽未约定，但法律规定房产证的办理时间在交付后的一定时间。因此，被告以担心原告无法办理房产证作为拒绝支付剩余购房款和办理贷款手续的抗辩，没有法律依据，不予支持。被告虽于商品房预售合同签订后办理过贷款手续，但在未成功办理后，以原告不能办理房产证为由怠于履行付款义务。被告未依约支付剩余购房款，违反合同约定，给原告造成了损失，应承担逾期付款责任。但自2017年3月份被告要求办理贷款手续而原告要求附条件起，逾期付款的损失应当由原告承担。原告主张被告支付违约金41352元，该数额不高于逾期付款额的同期贷款利息损失，予以支持。关于原告逾期交付及逾期办理房产证给被告造成的损失，被告可另行主张。
一审法院判决：一、被告王秀丽于判决生效之日起10日内给付原告青岛新纪元置业有限公司违约金41352元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12070元（原告已预交），减半收取6035元，由原告青岛新纪元置业有限公司负担5202元，被告王秀丽负担833元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，王秀丽与青岛新纪元置业有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案二审争议的焦点问题为：涉案房屋银行按揭贷款未能按约办理的过错责任。本案一、二审审理中，青岛新纪元置业有限公司已提交其与兴业银行、工商银行签订的按揭贷款业务合作协议书以及与王秀丽类似情况的其他购房人办理完毕按揭贷款的相关材料，可以证明青岛新纪元置业有限公司在本案中就涉案房屋按揭贷款问题不存在过错。王秀丽主张系因青岛新纪元置业有限公司手续不齐全而导致其无法办理银行按揭贷款，证据不足，本院无法采信。因此，原审酌情判令王秀丽支付青岛新纪元置业有限公司逾期付款违约金41352元，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。
综上，王秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费833元，由王秀丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
审 判 员 杨保国
审 判 员 王昌民
二〇一七年十月三十日
法官助理 王莉莉
书 记 员 吴苗苗