浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙民初字第1137号
原告：应德金，男，1935年10月13日出生，汉族，退休职工，住缙云县。
委托代理人：应鸿燕，女，1966年8月29日出生，农民，住缙云县，系原告女儿。
委托代理人：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。
被告：朱方满，男，1941年3月10日出生，汉族，农民，住缙云县，现住缙云县。
委托代理人：卢赛球，女，1945年12月4日出生，城镇居民，住址同上，系朱方满妻子。
被告：杜会强（曾用名杜伟强），男，1956年5月3日出生，汉族，农民，住缙云县，现住缙云县。
被告：吕慧明，女，1959年5月20日出生，汉族，农民，住缙云县。
委托代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。
原告应德金与被告朱方满、杜会强、吕慧明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭。起诉时，原告应德金申请评估坐落缙云县壶镇镇临溪南路29号房屋（以下简称29号房屋）及添附物现价值，本院委托丽水新时代资产评估有限公司（以下简称新时代公司）进行评估。2016年4月1日，新时代公司作出丽新评报字[2016]23号房地产评估报告书。2016年4月6日本院收到该报告书。本院于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告应德金委托代理人应鸿燕、王昌君，被告朱方满委托代理人卢赛球，被告杜会强，被告吕慧明及其委托代理人蒋土福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应德金诉称，被告杜会强与被告吕慧明原系夫妻，1991年3月6日经缙云县人民法院（以下简称缙云法院）调解离婚。缙法（91）壶民初字第45号民事调解书载明：29号房屋归被告吕慧明所有。1994年1月31日，被告杜会强补办房屋所有权证时将29号房屋登记在其名下。1994年4月21日，被告杜会强将29号房屋出卖给被告朱方满。2006年12月8日，被告朱方满将29号房屋出卖给原告。2012年9月14日，被告吕慧明向缙云法院起诉要求确认29号房屋属其所有。经一、二审，2013年5月14日，丽水市中级人民法院（以下简称丽水中院）以农民集体所有土地上建造的房屋不能在非同一集体经济组织之间流转为由，认定被告杜会强与被告朱方满以及被告朱方满与原告之间就29号房屋签订的买卖合同均属无效合同，确认29号房屋归被告吕慧明所有。原告与被告朱方满签订买卖合同后，支付房款148000元。被告朱方满将29号房屋及《集体土地建设用地使用证》交付原告，原告对该房屋进行装修后入住。原告装修了一楼厨房，一、二楼卫生间，一楼门和卫生间门换成铝合金门，三楼没有装修，支出装修费用40000元。房屋现价值500000元。原告认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。吕慧明知道杜会强买卖房屋的情况，同意出卖房产，存在过错。原告与被告朱方满签订的房屋买卖合同被法院确认无效，三被告在出卖时明知出卖房屋的宅基地属于法律禁止流通范围，在卖房多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，三被告应对合同无效承担全部责任。原告作为买受人受利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。原告依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）相关规定诉至法院，请求判令：1、三被告返还原告购房款148000元；2、上述被告赔偿原告房屋添附部分的价值40000元；3、上述被告赔偿原告的信赖利益损失计人民币352000元。
被告朱方满辩称，承认原告应德金主张的房屋买卖及装修事实，但认为杜会强卖给被告为32800元，应德金交付给被告的房款为146800元。被告装修比应德金装得多，三楼是被告装修，三楼的吊棚、橱柜、油漆、电风扇等都是被告装的，房前的路是被告做的。被告是因为生病才卖房子，不想拿回房子，也没有钱。被告不知道29号房屋是不能买卖的，不承担赔偿责任。
被告杜会强辩称，承认原告应德金、朱方满主张的房屋买卖及装修事实，但认为29号房屋出卖前被告做了水泥地面和墙面粉刷。门窗是木头做的，厨房是以前的木柴灶，卫生间没有做。被告与吕慧明离婚时有银行贷款，双方约定卖一间房子用于偿还银行贷款，留一间居住。调解协议中将29号房屋给吕慧明，债务没有摊给吕慧明。被告卖房子的时候电话打告知吕慧明卖房，29号房屋的承租人也打电话给吕慧明，吕慧明说无所谓，反正是用来还债的。现在是吕慧明想要回房子，被告不想要回房子，被告不赔偿应德金的损失。
被告吕慧明辩称，承认原告应德金、被告朱方满主张的房屋买卖及装修事实，但认为杜会强卖房的时候被告在外面，不知道卖房的事情。（一）被告基于房屋所有权起诉要求确权，不是基于房屋买卖合同无效起诉，其请求权基础与原告诉状观点不一致。（二）原告根据合同法第五十八条提起诉讼，被告吕慧明不是房屋买卖合同当事人，不是适格被告。被告对合同无效没有责任，不应该承担房屋买卖合同无效产生的返还购房款等责任。（三）对于原告的添附损失，装修装饰并非全部原告所为，原告诉请添附部分损失依据不足；原告装修装饰的时间是2006年，至今已经10来年，装修价值所剩不多。证明是收条不是证人证言，而且证明出具时间矛盾。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告应德金为证明其主张，向本院提交了以下七组证据：1、身份证复印件一份，待证原告的诉讼主体资格；2、买契两份，待证杜会强将29号房屋出卖给朱方满及朱方满将房屋出卖给原告的事实；3、房屋所有权证原件一本及土地证复印件一份，待证29号房屋登记情况；4、缙云法院民事判决书复印件一份，待证29号房屋判归被告杜会强所有的事实；5、丽水中院民事判决书复印件一份，待证29号房屋判归被告吕慧明所有的事实；6、装修支出明细原件一份、证明原件七份、销货清单原件两份，待证原告买房后装修并支出费用的情况；7、本院依原告应德金申请，委托新时代公司作出丽新评报字[2016]23号房地产评估报告书原件一份，待证29号房屋现在的价值情况。针对上述证据，被告朱方满质证认为：对证据5不服，对其他证据无异议。被告杜会强质证认为：无异议。被告吕慧明质证认为：对证据1，无异议；对证据2，真实性没有异议，但已经被生效判决确认无效了；对证据3，真实性、关联性无异议；对证据4，已经被生效法律判决撤销，其不具有证据证明效力；对证据5，无异议；对证据6，清单是原告自行制作，证明应该归于证人证言，法律规定证人应该到庭作证，证据的客观真实性难以确认。对证据7，对鉴定报告其他没有意见，对装修部分，房屋装修从说明里面并没有反映出评估人考虑装修装饰的年限问题，民用住宅的装修装饰使用年限是一般8年，29号房屋的装修按50%算偏高。
被告朱方满未提供证据。
被告杜会强未提供证据。
被告吕慧明为反驳原告应德金的主张，向本院提交了以下一组证据：浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）民事裁定书一份，待证原告就29号房屋确权纠纷提起的再审申请被裁定驳回的事实。原告应德金、被告朱方满、杜会强质证认为：无异议。
本院依职权向缙云县不动产登记服务中心调取29号房屋面积存档资料，待证29号房屋的占地面积和建筑面积情况。原告应德金、被告朱方满、杜会强、吕慧明质证认为：无异议。
经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的原告应德金提供证据1身份证复印件、被告吕慧明提供的浙江高院裁定书、本院依职权调取的29号房屋面积存档资料，依法予以确认。对有争议的证据，作如下认定：原告应德金提供的证据2，能够证明被告杜会强与朱方满之间以及原告应德金与被告朱方满之间的房屋买卖关系事实，予以认定。证据3能够证明29号房屋补正登记在被告杜会强名下的事实，予以认定。证据4、5，能够证明原、被告之间房屋买卖关系以及29号房屋权属变动情况以及诉讼经过情况的事实，予以认定。证据6，被告吕慧明对真实性提出异议，本院认为装修清单和证明以原告实际装修的情况认定，结合本案各方庭审陈述，本院以鉴定人到场实际勘察情况后确定的装修情况认定。证据7，从庭审情况看，双方对原告应德金装修了29号房屋一楼厨房，一、二楼卫生间，更换一楼门和卫生间门的情况没有异议，新时代公司制作的房地产评估报告中确定的房屋装修情况仅指一、二层，不涉及第三层，与庭审确认的装修情况基本一致，应认定为原告应德金对29号房屋的装修；原告装修的瓷砖、吊顶、橱柜、铝合金门窗、洁具等硬装修，相对软装修折旧率低，鉴定人结合装修日常维护和使用情况，将29号房屋装修成新率定为50%基本合理，鉴定报告结合市场询价情况将类似装修价格确定为38000元标准的基础上乘以成新率计算出装修现价值为19000元，符合市场规律和装修实际情况，本院予以认定。被告对29号房屋的评估价值计算没有异议，本院认为，评估报告将29号房屋地段评估单价定为5057元/㎡，在扣除集体土地转为国有划拨土地需补交的土地出让金1300元/㎡后确定单价为3638元/㎡，基本符合当地的市场价值，故对鉴定报告中计算出29号房屋评估价为3638元/㎡×106.47平方米+19000元＝406300元，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告应德金属非农业户口。被告朱方满、杜会强属农业户口，但不属于同一集体经济组织成员。被告杜会强与被告吕慧明原系夫妻，1991年3月6日经缙云法院调解离婚。缙法（91）壶民初字第45号民事调解书载明：29号房屋归被告吕慧明所有。1994年1月31日，被告杜会强补办房屋所有权证时将29号房屋登记在其名下。1994年4月21日，被告杜会强以32800元价格将29号房屋出卖给被告朱方满。被告朱方满对29号房屋三楼进行装修并入住。2006年12月8日，被告朱方满以146800元价格将29号房屋出卖给原告应德金。原告应德金对29号房屋一楼厨房，一、二楼卫生间进行装修，并将一楼门和卫生间门更换为铝合金等。原告应德金入住29号房屋至今。2012年9月14日，被告吕慧明向缙云法院起诉要求确认29号房屋属其所有。2012年12月20日，缙云法院作出（2012）丽缙民初字第751号民事判决书，判决驳回吕慧明的诉讼请求。吕慧明不服，提起上诉。2013年5月14日，丽水中院作出（2013）浙丽民终字第95号民事判决书，判决撤销（2012）丽缙民初字第751号民事判决，确认29号房屋属吕慧明所有，应德金于判决生效之日起三十日内将29号房屋返还给吕慧明。应德金不服，申请再审。2015年3月9日，浙江高院作出（2014）浙民申字第1482号民事裁定书，裁定驳回应德金的再审申请。新时代公司经本院委托作出丽新评报字[2016]23号房地产评估报告书，认为29号房屋评估值为3638元/㎡×106.47平方米（房屋价值）+19000元（装修价值）＝406300元。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、关于被告吕慧明是否本案适格主体的问题；二、关于三被告应否返还原告购房款的问题；三、关于三被告应否赔偿原告应德金对29号房屋装修投入的问题；四、关于三被告应否赔偿原告因合同无效造成的信赖利益损失的问题。
本院认为，（一）关于被告吕慧明是否本案适格主体的问题。原告应德金在起诉状和庭审中明确以合同法第五十八条作为请求权依据，其请求权基础是合同无效产生的法律后果。被告吕慧明主张其不是合同相对人，不属于本案适格主体的抗辩成立，本院予以采纳。原告应德金提出被告吕慧明明知被告杜会强买卖29号房屋，要求被告吕慧明返还购房款、赔偿装修收入和信赖利益损失的请求，依据不足，本院不予支持。
（二）关于三被告应否返还原告购房款的问题，本院认为，合同无效后，因该和同取得的财产应当予以返还。原告应德金与被告朱方满签订房屋买卖合同，原告应德金将购房款146800元交付给被告朱方满，合同确认无效后，被告朱方满应将收取的购房款返还给原告应德金。考虑到被告杜会强没有收到原告应德金的购房款，故原告应德金要求被告杜会强返还购房款的请求，本院不予支持。
（三）关于三被告应否赔偿原告应德金对29号房屋装修投入的问题，本院认为，原告应德金基于合同无效产生法律后果主张装修投入返还，丽水中院的生效判决确定29号返还给物权人吕慧明，被告朱方满没有实际得到无效合同后返还的房屋，其装修价值宜作为原告朱方满因合同无效产生的信赖利益损失处理。
（四）关于三被告应否赔偿原告因合同无效造成的信赖利益损失的问题。第一，原告应德金信赖利益损失的界定问题。本院认为，原告应德金的信赖利益损失应当考虑房屋的价值、添附物的投入以及实际使用情况确定，本院结合新时代公司作出的评估报告确定的房屋评估值为3638元/㎡×106.47平方米（房屋价值）+19000元（装修价值）＝406300元，扣除被告朱方满已返还给原告应德金的146800元，认为所得余额259500元为应德金因合同无效造成的信赖利益损失。第二，原告应德金因合同无效产生信赖利益损失的赔偿比例问题。本院认为，被告杜会强在离婚调解书已经确定29号房屋归吕慧明所有的情况下，补办29号房屋房产登记并将29号房屋出卖给被告朱方满，属于无权处分；而且被公安杜会强的买卖行为因违反宅基地使用权禁止在非本集体经济组织成员之间流通的法律规定被确认无效，被告杜会强存在主要赔偿责任。被告朱方满买受非本集体经济组织的成员宅基地使用权上的房屋，违反法律禁止性规定导致合同被确认无效，应承担次要责任。原告应德金明知29号房屋房产登记权利人是被告杜会强，仍然与被告朱方满签订房屋买卖合同，未尽到买受人的审慎注意义务；而且原告应德金作为非农居民买受属于集体所有的宅基地使用权上的房屋，违反禁止性规定导致合同无效，自身存在过错，应自负一定的损失。本院综合原告应德金、被告杜会强、被告朱方满的过错情况，结合本案实际情况，酌定被告杜会强赔偿原告应德金60%信赖利益损失即155700元，被告朱方满赔偿原告应德金10%信赖利益损失即25950元，其余30%损失由原告应德金自负。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告朱方满自本判决生效之日起三十日内返还原告应德金购房款146800元并赔偿原告应德金信赖利益损失25950元，共计172750元；
二、被告杜会强自本判决生效之日起三十日内赔偿原告应德金信赖利益损失155700元；
三、驳回原告应德金的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9200元，由原告应德金负担4024元，被告朱方满负担739元，被告杜会强负担4437元。被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李少青
代理审判员 李万军
人民陪审员 郑苏成
二〇一六年八月二十八日
代书 记员 楼海峰
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被告撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错动的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。