河南省洛阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫03执异275号
异议人（被执行人）：宜阳县融展置业有限公司，住所地：洛阳市宜阳县香鹿山镇李贺大道，统一社会信用代码：91410327052286960L。
法定代表人：李鸿展，该公司董事长。
委托代理人：李珏曦，河南天基律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：河南省前进化工科技集团股份有限公司，住所地：洛阳市高新技术产业开发区滨河路30号1幢，统一社会信用代码：91410300712636541M。
法定代表人：彭立，该公司董事长。
委托代理人：李琰，河南先为律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：楚科伟，河南先为律师事务所律师，特别授权。
本院在执行河南省前进化工科技集团股份有限公司（以下简称前进公司）与宜阳县融展置业有限公司（以下简称融展公司）委托代建合同纠纷一案中，异议人融展公司对本院2017年5月22日查封其名下位于宜阳县香鹿山镇宜滨路南侧龙湾盛景项目部分房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人融展公司称，2017年5月22日洛阳市中级人民法院公告查封异议人龙湾盛景项目6栋房产，涉嫌超标的查封。理由：1、本案的债务本息总额按法院2017年2月14日送达的执行通知书上所载明的为9500余万元，而法院先前已保全查封异议人的一期工程房产59541m2（包含8206.32m2商铺），被保全的房产已完成投资约1.2亿元，按市场销售住宅价估算市值约为2.63亿元，已经明显超过实际执行标的。2、2017年5月5日法院已将前期保全的房产委托评估，目前评估结论尚未作出，在没有证据证明查封财产不足的情况下，法院随意追加查封明显超标的，程序违法。3、法院在保全时已对异议人的建设用地全部查封，其效力自然及于地上房产的查封，意味着已将异议人地上的全部房产予以查封，这些房产面积约150000m2，市值近6亿元，明显超过了执行标的，现在法院进一步明确查封全部土地上房屋，严重违法。4、查封公告的张贴时间2017年7月4日，而落款时间是2017年5月22日，时间明显不符。综上，法院在执行中程序违法，明显超标的查封，请求解除本次查封措施。
申请人前进公司称，执行法院在认定是否存在超标的查封应考虑执行标的包括迟延履行利息、被执行人欠缴的土地使用权出让金、各种税费和执行费用、拍卖佣金、拍卖标的过户费等，以及确定拍卖保留价时下浮的比例。本案执行依据（2016）豫民终字第764号民事调解书确定的执行标的金额经计算为11575.325万元，法院目前未对查封的全部房产委托整体评估，按照融展公司提供的房屋面积，参照法院正在执行的同类拍卖标的评估价，其全部房产预评估金额为14196.0289万元，扣除各项费用后并未超标的。融展公司被查封的房产于2014年7月全面停止建设、烂尾至今，均未建设完成、未通过竣工验收，属于依附于15号地块的在建工程，该房产是一个整体建设项目（教师新村小区），且除该房产外，融展公司也无其他财产可供执行，因此被查封房产属于法律上的不可分物，故本案不存在超标的查封的情形，请求法院予以整体评估、拍卖。
本院查明，前进公司与融展公司委托代建合同纠纷一案，前进公司向本院申请财产保全，本院于2015年9月7日以（2015）洛民立保字第228号民事裁定书及（2015）洛民立保字第228-1号协助执行通知书，查封了融展公司名下位于宜阳县香鹿山镇宜滨路南侧龙湾盛景项目10幢、12幢、13幢、14幢、15幢、18幢（不含住宅1-601、1-602、2-601、2-301、2-602、2-502室及商业无单元01-18室）、19幢（不含商业无单元01-16室）的房产及宜国用（2013）第14号、第15号土地使用权，查封期限三年，其中宜国用（2013）第14号为轮候查封。后本院经审理作出（2015）洛民三初字第130号民事判决，融展公司不服，提起上诉，河南省高级人民法院于2016年11月21日作出（2016）豫民终764号民事调解书，确认：解除双方所签定的开发协议；融展公司于调解协议签订后二十日内返还前进公司支付的建设资金9000万元及利息、前进公司444名职工购房定金444万元。因融展公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，前进公司向本院申请执行，本院于2017年1月17日立案执行，2017年5月22日发出公告，对前述保全查封房产及土地予以评估、拍卖，同日公告查封了融展公司名下位于宜阳县香鹿山镇宜滨路南侧龙湾盛景项目7幢、8幢、9幢、11幢、16幢、17幢房产，查封期限三年。
另查，融展公司在异议审查期间向本院提交了中海致远评咨字（2017）第0712号评估咨询报告书，该咨询评估报告系洛阳宁功能源科技有限公司为本公司融入资金提供抵押担保而委托中海致远国际资产评估（北京）有限公司对融展公司龙湾盛景的在建房产及宜国用（2013）第15号、宜国用（2013）第14号土地使用权进行的评估,报告出具日期为2017年7月7日。该评估报告显示：本次评估的基准日为2017年6月30日，纳入评估范围“龙湾盛景项目”总占地面积约72736.20m2，在建工程有13栋住宅产品和1#地库。总户数959户，总建筑面积151385.07m2，其中住宅建筑面积119955.24m2，商铺总建筑面积13364.57m2，储藏室总建筑面积8738.81m2，地库面积9326.45m2。评估结论为：龙湾盛景在建的13栋房地产的经济价值34294.5万元，宜国用（2013）第15号、宜国用（2013）第14号两块土地使用权的评估价值为6145.85万元。前进公司对该报告不予认可，认为该评估报告与本案没有关联性，且评估的两块土地及在建工程均已被法院查封，不能用于抵押担保，评估用途和前提不同，采用的评估方法也不相同，该评估报告对本案拟处置的资产没有参考价值。前进公司另提交了宜阳县人民法院在淘宝网司法拍卖平台发布的关于龙湾盛景18幢14号商业用房在建工程房产的拍卖公告，公告显示该房建筑面积87.48m2，评估价17.82万元，起拍价15.1470万元，并认为如参照该评估价格，本案不存在超标的查封，同时提交申请，要求对融展公司位于宜国用（2013）第15号地块及其上全部楼宇及地下车库等建筑物、构筑物一并查封、评估、拍卖处置。
再查，在本案异议审查期间，前进公司向本院书面申请对所查封融展公司的全部财产进行整体评估，在征询双方意见后，本院于2017年10月31日将已查封的融展公司名下位于宜阳县香鹿山镇宜滨路南侧龙湾盛景项目7幢、8幢、9幢、11幢、16幢、17幢房产、分摊的土地及附属建筑物等移送评估。
本院认为，本案系对是否超标的查封所提异议，在本案异议审查之前本院已委托评估机构对前期保全查封的房产进行评估，但评估结论尚未作出。现异议人融展公司及申请执行人前进公司所提供的房产价值评估证据的差异较大，且所查封的房产系在建工程，在无专业评估机构评估意见的情况下，依据现有证据无法判定本院所查封的财产是否明显超出执行标的总额。现本院已于2017年10月31日将所查封的融展公司龙湾盛景项目剩余房产、土地及附属建筑物委托评估，待该评估结论作出后，本院可在综合考虑可能存在的流拍降价及其他费用的基础上，判断是否存在超标的查封，裁定解除对明显超标的部分的查封或决定不予解除查封，如前进公司、融展公司对该行为不服，可另行提出异议。综上，异议人融展公司所提异议证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人宜阳县融展置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书及副本，向河南省高级人民法院申请复议。
审 判 长 张仲锋
审 判 员 王宏伟
审 判 员 于丽娜
二〇一七年十一月二十日
代书记员 董华楠