福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1411号
上诉人（原审被告）林士平，男，1961年5月19日出生。
委托代理人叶海恭、陈景树，福建平齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪继兴，男，1965年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）叶雅松，女，1971年12月30日出生。
被上诉人（原审原告）洪春兰，女，1963年4月12日出生。
被上诉人（原审原告）洪春花，女，1968年2月26日出生。
被上诉人（原审原告）洪继勇，男，1971年1月18日出生。
被上诉人（原审原告）邵玉缎，女，1939年7月10日出生。
上列被上诉人共同委托代理人许道辉、郑玉青，福建夏理律师事务所律师。
原审被告洪显明，男，1935年5月12日出生。
上诉人林士平因与被上诉人洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇、邵玉缎、原审被告洪显明房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第2552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林士平及其委托代理人叶海恭、陈景树，被上诉人洪继兴、洪春花、邵玉缎及被上诉人洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇、邵玉缎之共同委托代理人许道辉，原审被告洪显明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，邵玉缎系洪显明的妻子，洪继兴、洪春兰、洪春花、洪继勇系洪显明与邵玉缎的子女，叶雅松系洪显明与邵玉缎的长媳妇。1985年10月26日，洪显明申请在现址厦门市同安区大同三秀常青路刹口庙1号房屋（以下简称讼争房屋）上加层建设，经同安县城乡建设管理局于1985年12月20日批准，同意洪显明加层建设，批建面积56.27㎡；1994年4月14日，邵玉缎的所在工作单位同安食杂公司及主管单位同安县供销合作社联合社就邵玉缎翻建讼争房屋填报的干部个人建住房政务审批表上审批同意；1994年初，洪显明申请在讼争房屋上翻建29.5㎡、加层29.5㎡，合计59㎡；经相关部门审查，1994年5月9日同安县城乡建设委员会批准同意洪显明住宅部分翻建为2层（住宅建筑面积47.45㎡）。关于讼争房屋房产的土地房屋登记问题，经洪继兴等六原告申请，法院依法向厦门市国土房产测绘档案管理中心同安工作站调取《土地房屋登记审批表（一）》，该表载明“现权属人洪显明……占有份额100％”、“宗地面积86.70㎡、建筑面积86.65㎡”、“建成年份80、86年、94年，建筑结构混合、层数2、建筑面积159.99㎡”。2004年11月17日，洪显明作为出售方（甲方）与林士平作为购买方（乙方）签订了一份《厦门市房地产买卖合同》，双方约定：第一条洪显明同意将座落在厦门市同安区常青路1号的房屋建筑面积168.4平方米、其中附属用房面积8.41平方米，总用地面积176.81平方米出售给林士平，林士平对洪显明所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；第二条洪显明、林士平同意上述房屋成交价单价为每平方米1100元，总价款为194491元；第三条购买人按一次性付款方式付款；第四条洪显明应自本合同房地产权利转移之日起叁日内将房屋交付给林士平使用；第五条该房地产转让时，房屋占用范围内的土地使用权及维修基金随之转移给林士平；第六条洪显明保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发现与洪显明有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由洪显明负责清理，并承担民事责任，由此给林士平造成的经济损失，由洪显明负责赔偿。第十一条洪显明、林士平双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由［甲］［乙］［双］方承担。在该合同甲方（签章）一栏上有“洪显明”的签名和指印，林士平在该合同乙方（签章）一栏上签名并捺指印。2004年12月1日，厦门市国土资源与房产管理局颁发给林士平厦地房证第同01015014号《厦门市土地房屋权证》，登记“同安区大同三秀常青路刹口庙1号”房屋的权属人为林士平。洪继兴与叶雅松于1991年12月30日登记结婚。至今洪继兴、叶雅松等人仍在讼争房屋内居住生活。2013年7月1日，洪继兴等以“直到今年初，洪继兴等六人从拆迁公司了解到上述房产已被过户到林士平名下，为此经向洪显明了解，洪显明才告知由于赌债受到林士平的逼迫，才将上述房产暂时抵押过户到林士平名下……”为由，向法院提起诉讼，请求判令：1.确认址在厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产为洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇、邵玉缎与洪显明共同所有。2.确认洪显明与林士平之间有关厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产买卖过户无效。3.本案诉讼费用由林士平承担。庭审中，洪继兴等六原告进一步明确第一项诉讼请求的时间点“以最后一次翻建的时间点1994年为准”；当庭申请撤回第二项诉讼请求中有关确认讼争房产过户无效的诉讼请求，保留第二项诉讼请求“确认洪显明与林士平之间有关厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产买卖无效”。
另查明，原审法院于2003年9月16日作出（2003）同刑初字第253号《刑事判决书》，认定：“林士平人许小青、林士平以盈利为目的，利用六合彩聚众赌博，其行为已构成赌博罪”，判决林士平犯赌博罪处拘役四个月并处罚金2000元。
双方当事人有争议的事实如下：（一）洪显明出让讼争房屋给林士平是否经过共有人邵玉缎同意。邵玉缎等六原告主张“由于上述房产属洪继兴等六人与洪显明的家庭共有房产，显然洪显明无权擅自处分该房产，故洪显明与林士平之间房产买卖（抵押）过户依法无效”，未举示证据证明讼争房屋系除了邵玉缎之外洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇等五原告与洪显明、邵玉缎共同共有的房产；林士平抗辩主张“林士平与邵玉缎、洪显明亲自到房管局办理房产过户手续，有相关证据证明，房产买卖关系有效”，当庭举示厦地房证第同01015014号《厦门市土地房屋权证》，用以证明林士平是讼争房屋的合法产权人，当庭举示来源于同安房管局办理讼争房屋产权过户的档案资料，包括洪显明及邵玉缎二人的身份证及户口本（均系复印件）、《厦门市房地产买卖合同》、《同意交易声明》，用以证明：1.出售人洪显明、买受人林士平均在房地产买卖合同上签名；2.房产的产权人洪显明与邵玉缎是夫妻关系，房产过户需要邵玉缎同意交易声明。洪继兴等六原告质证意见：1.对厦地房证第同01015014号《厦门市土地房屋权证》的真实性没有意见，不认可关联性；2.对《厦门市房地产买卖合同》的表面真实性没有意见。但该合同系无效合同，林士平没有证据证明已支付购房款，而且讼争房屋至今由洪继兴等人使用，如果房屋买卖合同有效就完全违背常理；3.对洪显明和邵玉缎的身份证及户口本的真实性没有意见；4.对《同意交易声明》的真实性不予确认，认为该声明上邵玉缎的签名真实性需要进一步核实，申请对《同意交易声明》上声明人“邵玉缎”三个字进行笔迹鉴定以确定是否为邵玉缎所写。法院依法委托福建正泰司法鉴定中心对林士平当庭提交的《同意交易声明》上声明人“邵玉缎”是否为邵玉缎所写进行鉴定。福建正泰司法鉴定中心于2014年1月17日作出正泰司鉴（2013）文鉴字第167号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2004年11月13日《同意交易声明》中声明人（签章）处的“邵玉缎”签名字迹与邵玉缎书写的样本字迹不是同一人书写字迹。双方当事人对上述鉴定意见书的真实性、合法性均无异议；林士平对上述鉴定意见书的关联性存有异议，认为：“该声明书是出卖方提供给登记机关，伪造签名只能是出卖方的行为。邵玉缎也在上次庭审中确认亲自到房管局签名。不能以出卖方的过错否认交易的合法性。”（二）关于讼争房屋的转让价格。洪继兴等六原告在庭审中主张“房产所在的地方属于中心地带，单价每平方米1100元，价格不符合常理。”未举证证明2004年11月间讼争房屋转让的合理价格，没有证据证明讼争房屋“价格不符合常理”。（三）关于林士平有否履行支付讼争房屋转让款的行为。林士平在庭审中陈述：“商量的房产交易价是19万元，可怜二位老人，实际支付29万元。钱支付给二位老人后，才办理过户。过户后还支付一部分钱。现金不是一次支付的。29万元分三次付款。为了少交税收，就在合同上房款写少。之后可怜二位老人，多付钱，当做赞助他们。房款付给邵玉缎。邵玉缎没有出具收条。”“房款的支付方式都是现金支付，邵玉缎到我家里拿了二次，一次是自己去，一次是洪继勇陪同，分别是8万元、9万元。还有一次是我送到她家里十二万元。”“都是现金方式，不是以房产抵债。”林士平当庭承认没有证据证明已支付洪显明、邵玉缎购房款。洪继兴、邵玉缎等六原告认为：林士平上述陈述完全不属实，林士平从未付款给邵玉缎；林士平上述陈述与洪显明的答辩完全矛盾，洪显明说是洪继勇欠六合彩款20万元。（四）关于洪显明或者其家人与林士平之间有否存在其它债权债务关系。2008年11月17日，洪显明与林士平签订了一份《协议书》，该协议书载有：“兹有大同镇居民洪显明抵押旧厝一间给林士平。（厦地房证第同01013580号）经双方协议决定，在房产交易生效即日起，再无偿租借二年给洪显明之子洪继兴居住。若二年之内洪显明能偿还所借之款项，林士平当毫无异议归还此旧厝。此据”。林士平、洪显明均在该《协议书》上签名。林士平在庭审中确认：“该协议书所表述与意思不一致，林士平的意思是二年之内原告如果有能力用原价19万元赎回就还给他们；洪显明没有向林士平借款。”洪继兴等六原告确认：“这份协议书的签字人是洪显明和林士平，这份协议对原告不具有约束力。协议书的内容是抵押，没有发生买卖。……目前没有证据证明林士平借给原告款项，林士平也确认没有借款。”洪继勇承认：“我个人跟林士平有六合彩的经济往来，累计欠他十几万元，至今未还。”
原审法院认为，本案争议的焦点在于洪显明与林士平之间的房屋买卖关系是否有效。一、林士平受让讼争房屋不是善意取得，不发生善意取得的效力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述司法解释和法律规定，符合下列情形的，受让人取得受让的财产的所有权；不符合下列情形的，则原所有权人有权追回转让的不动产：（一）受让人受让该财产时是善意的。所谓善意，是受让人对于出让人无权处分行为不知情。在共有人擅自处分共同共有不动产的善意取得中，则包括两个方面：一是买受人对不动产为共同共有财产的事实不知情，将共同共有财产认作个人所有财产，这必须是出于出让人一方的原因而使买受人有此误解，如果是因为买受人的原因而误解，则为非善意；二是，买受人知道受让的标的物为共同共有财产但对其他共有人不同意出让不知情，同样亦须为出让人的原因所致，亦属善意。因此，受让人必须无过失才能构成善意取得。这种无过失的表现，就是已尽适当注意义务，在交易中对共同共有财产的性质和共有人是否一致同意处分的事实，已尽适当注意义务，只是由于出让人的原因而使受让人不知情，即为无过失；反之，则为有过失。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法。原权利人主张受让人是恶意的，应当承担举证责任；如果不能举证证明受让人为恶意，则推定其为善意。共同共有不动产交易中善意取得的基础，是共同共有人对共同共有财产的处分权。共同共有人行使对共同共有财产的处分权须符合三点要求：（1）在共同共有期间，共有人不能处分全部共有财产，而只能处分共同共有财产的一部分；（2）共同共有财产的处分权属于全体共有人，处分共同共有财产必须经全体共有人一致同意；（3）如果共同共有人之间协议约定某共有人为共同共有代表权人，则该代表权人有权代表全体共有人处分共同共有财产。洪继兴等六原告以洪显明“由于赌债受到林士平的逼迫，才将上述房产暂时抵押过户到林士平名下”为由，主张讼争房屋买卖合同无效，未能举证证明由于赌债受到林士平的逼迫，因此，洪继兴等六原告该事实主张，缺乏证据支持，法院不予采纳；洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇等五原告以“由于上述房产属洪继兴等六人与洪显明的家庭共有房产，显然洪显明无权擅自处分该房产”为由，主张讼争房屋买卖合同无效，未举证证明讼争房屋为洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇与邵玉缎、洪显明共同申请、共同投资建造，庭审中洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇等五原告也承认没有证据证明讼争房屋为洪继兴等五原告与邵玉缎、洪显明共同共有。《土地房屋登记审批表（一）》载明“现权属人洪显明……占有份额100％”。可见，讼争房屋的原产权证书登记的产权人是洪显明。讼争房屋系洪显明与邵玉缎在婚姻关系存续期间共同申请、共同建造的房屋。应当确认讼争房屋为邵玉缎与洪显明共同申请、共同投资建造、共同共有。综上，关于“确认址在厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产为洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇与洪显明共同所有”部分的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持；洪继兴等六人该项诉求中关于“确认（最后一次翻建的时间点1994年）址在厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产为邵玉缎与洪显明共同所有”部分，法院予以支持。洪显明出让讼争房屋时，讼争房屋为洪显明与邵玉缎的夫妻共同财产，洪显明没有全部的处分权。然而林士平对讼争房屋为洪显明、邵玉缎共同共有是知情的，对受让讼争房屋必须由共同共有人洪显明、邵玉缎一致同意应当善尽应有的注意义务。林士平举示《同意交易声明》的目的用以证明讼争房屋过户需要邵玉缎同意交易声明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……。”根据该法律的规定，出让共有房产时共有人应当出具书面同意交易声明。因此同意出让房屋的共同共有人必须在《同意交易声明》上签名，即必须是以明示的方式表示同意出让。洪显明陈述办理讼争房屋交易时林士平用车载洪显明和邵玉缎到房管局，林士平答辩亦称林士平与邵玉缎、洪显明亲自到房管局办理房产过户手续。既然邵玉缎亲自到了房管局，如果其同意出让讼争房屋，就应当在《同意交易声明》上声明人一栏亲笔签名。然而诉讼中邵玉缎否认其在《同意交易声明》上“声明人”一栏签名。鉴定结论进一步证明邵玉缎并未在《同意交易声明》上签名表示同意交易，而是另有其人冒名签名。林士平明知“房产的产权人洪显明与邵玉缎是夫妻关系，房产过户需要邵玉缎同意交易声明”，在另有其人在《同意交易声明》上签名的情况下，仍然与洪显明签订《厦门市房地产买卖合同》，主观上存在过错；而且诉讼中林士平并未举示其它有效证据证明洪显明出让讼争房屋时共有人邵玉缎以明示的方式表示同意出让。所以，认定林士平受让讼争房屋不是善意的。林士平对《同意交易声明》质证时所主张的事实，未能举证证明该声明书系由出卖方提供、伪造签名系出卖方的行为、邵玉缎到房管局有签名表示同意讼争房屋交易，而且双方均确认的林士平与洪显明到房管局签订房屋买卖合同的时间为2004年11月17日，《同意交易声明》载明的落款时间为2004年11月13日，没有证据证明邵玉缎于2004年11月13日到房管局签《同意交易声明》，鉴定意见书进一步证明《同意交易声明》上声明人非邵玉缎所签。因此林士平该质证意见不能成立，法院不予采纳。洪显明抗辩主张的“《同意交易声明书》上“邵玉缎”是其本人签名的”，与查明的事实不符，法院亦不予采信。（二）以合理的价格有偿转让。善意取得应以有偿取得为前提。无偿取得财产时，不适用善意取得。在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否善意的标准。因此，无论是动产还是不动产的交易，善意取得必须具备：1.支付对价，如果不支付对价则不构成善意取得；2.支付的对价应当合理，如果价格不合理，偏离合理价格较远，可能存在受让人具有过失，存在非善意；3.已经实际支付对价，而不是没有支付或者拟议支付。林士平与洪显明约定以每平方米1100元的价格受让讼争房屋，该房价是否符合当时市场的房屋价格和特定的讼争房屋实际价值，洪继兴等六原告未举证证明。因此，法院对洪继兴等六原告关于讼争房屋转让“价格不符合常理”的主张不予采纳。关于林士平有否支付讼争房屋价款的事实，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”诉讼中洪继兴等六原告尤其是邵玉缎否认林士平关于已支付相应的房价款的陈述，林士平对其关于“房款付给邵玉缎”等有关支付购房款的陈述依法应当承担举证责任而未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果。法院认定林士平并未依照合同的约定一次性现金支付洪显明、邵玉缎讼争房屋的购房款，林士平受让讼争房屋不是善意取得。邵玉缎等六原告不仅以讼争房屋属洪继兴等六人与洪显明的共有房产、洪显明无处分权为由，而且在庭审中主张“林士平从未付款给邵玉缎”，而诉求确认讼争房屋买卖合同无效，林士平抗辩应当适用最高法院关于买卖合同的司法解释第三条的规定，依据不足，不予采纳。（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记。根据查明的事实，讼争房屋已由房管部门办理产权过户登记手续，已将讼争房屋的所有权登记在林士平的名下。但是讼争房屋一直由洪继兴等原告居住使用。林士平一直未接收讼争房屋，也未主张该房屋的相关权利。综上，不符合上述要件的，不发生善意取得的效力，所有权人有权追回被转让的不动产。林士平虽然取得讼争房屋的所有权证书，但是在办理讼争房屋交易时对“房产的产权人洪显明与邵玉缎是夫妻关系”是知情的，对“房产过户需要邵玉缎同意交易声明”也是明知的，但是未经邵玉缎明示同意的情况下，受让讼争的房屋，主观上存在过错；尤其是林士平没有证据证明其依合同约定一次性现金支付洪显明、邵玉缎讼争房屋的购房款。所以，认定林士平受让讼争房屋不是善意取得，不发生善意取得的效力。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中国人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如上所述，法院认定讼争房屋为洪显明与邵玉缎的夫妻共同财产，洪显明、林士平未经共同共有人邵玉缎同意出让、受让讼争房屋，侵犯了邵玉缎对讼争房屋共同共有的合法权益，故邵玉缎诉求确认洪显明与林士平之间有关厦门市同安区大同三秀常青路刹口庙1号房屋买卖合同无效，符合法律规定，应予支持。至于林士平与洪显明之间有否存在借款或者其它债权债务关系、与洪继勇之间有否存在“六合彩”买卖或者借款等其它债权债务关系，与本案的房屋买卖合同关系分属不同的民事关系，应当依法律规定的程序另行处理。依照《中国人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二十五条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（四）项、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、在最后一次翻建的时间点1994年址在厦门市同安区大同三秀常青路刹口庙1号房屋为邵玉缎与林士平洪显明共同所有；二、洪显明与林士平之间有关厦门市同安区大同三秀常青路刹口庙1号房屋的买卖合同无效；三、驳回洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇的其它诉讼请求。
宣判后，林士平不服，向本院提起上诉。
上诉人林士平上诉称，一、一审法院认定房屋买卖合同无效存在事实不清、证据不足，该房屋买卖合同合法有效，事实与理由如下：第一，从合同生效的条件来看。根据《民法通则》第55条规定，本案中不存在合同无效的情形。第二，从双方提供的证据来看。1、上诉人提供的证据足以证明该诉争房屋的所有权归上诉人所有。根据上诉人提供的《厦门市房地产买卖合同》和《厦门市土地房屋权证》，原审被告洪显明作为出售方（甲方）与上诉人林士平作为购买方（乙方）签订了一份《厦门市房地产买卖合同》，在该合同甲方（签章）一栏上有“洪显明”的签名和指印，上诉人林士平在该合同乙方（签章）一栏上签名并按有指印。由此可见，该合同系原审被告洪显明与上诉人林士平的真实意思表示，合同合法有效。2004年12月1日，厦门市国土资源与房产管理局颁发给上诉人厦地产证第同01015014号《厦门市土地房屋权证》，登记“同安区大同三秀长青路刹口庙1号”房屋的权属人为林士平。由此可见，该房屋买卖合同经法定程序依法办理过户登记手续，上诉人依法应当拥有该诉讼房屋的所有权。2、被上诉人没有证据可以证明2004年12月1日之后他们仍拥有该房屋的所有权。根据被上诉人提供的证据，证据一只能证明被上诉人与原审被告的家庭关系，证据二仅能证明该房屋在过户给上诉人前的产权人是洪显明，证据三至五只能证明被上诉人在该房产生活的事实，上述证据没有单一证据能证明被上诉人拥有该房产的所有权，也不能形成完整的证据链证明诉争房屋为被上诉人与原审被告共同所有。3、被上诉人也没有证据可以证明被上诉人和原审被告洪显明与上诉人之间存在赌债或该房屋是抵押而非买卖。被上诉人和原审被告洪显明于庭审中辩称：诉争房屋系因洪继勇欠上诉人林士平六合彩的赌债而暂时抵押过户到林士平的名下，并不存在房屋买卖的事实。但被上诉人和原审被告洪显明均没有提供相应的证据证明该事实主张，缺乏证据支持，故根据中华人民共和国民事诉讼法举证原则，被上诉人和原审被告洪显明应承担举证不能的责任，上诉人林士平和洪继勇并不存在六合彩赌债，根据买卖合同，诉争房屋系买卖行为，而非抵押。4、现有证据完全可以证明林士平已经支付房款。首先、根据上诉人与原审被告洪显明签订的买卖合同，约定的付款方式为一次性付款，按照交易习惯，如果买受人没有付清房款，洪显明和邵玉缎是不可能和上诉人到房管局办理过户。其次，根据邵玉缎提供的洪显明与林士平2008年签订的《协议书》，该协议书记载：“经双方协议决定，在房产交易生效之日起，再无偿租借给洪显明之子洪继兴居住。若两年之内洪显明能偿还所借之款项，林士平当毫无异义归还此旧厝。”很明显可以看出上诉人已经支付房款。也可以看出被上诉人邵玉缎自2008年起就知道该房屋已经买卖的事实。其三，当时上诉人在支付给对方房款时基于对对方的信任没有要求对方出具收条，退一步说，即使当时有收条，但上诉人已经于2004年12月1日取得房产证，房款也已经付清，该交易已经完成，上诉人也没有保留收条的必要。因此，不能以上诉人没有证据证明其已经付款而否定买卖的有效性。5、本案中上诉人在交易过程中没有过错。根据上诉人提供的来源于同安房管局办理诉争房屋产权过户的档案资料，包括洪显明及邵玉缎二人的身份证及户口本（均系复印件）、《厦门市房地产买卖合同》、《合同交易声明》，证明：1、出售人洪显明与买受人林士平均在房地产买卖合同上签名；2、房产的产权人洪显明与邵玉缎是夫妻关系，房产过户有邵玉缎同意交易声明。对于鉴定机构出具的鉴定意见书的意见，上诉人认为，根据房管部门的要求，夫妻出卖婚姻关系存续期间所有的共有房屋，夫妻双方均应亲自到房管局并当房管局工作人员的面签署买卖合同、声明、同意交易声明等与房屋买卖有关的材料。因此，该声明书是出卖方提供给登记机关的，伪造声明书上的签名只能是出卖方所为，申请人邵玉缎在庭审时也承认其亲自到过土房局，邵玉缎提供给土房局身份证复印件证明其已经同意交易，声明书由他人代签是她的授权或他人刻意伪造不得而知。此外，根据物权法第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原产权证上仅体现所有人为洪显明，邵玉缎并没有作为共有人登记在产权证上。因此上诉人在过户过程中并没有存在过错，该交易的合法有效。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人名共和国物权法》第一百零六条规定，本案中上诉人林士平在受让该房产时是善意的，转让的房屋依法已经登记，交易价格也是合理的，该交易价格明显高于政府指导价，否则登记机关和税务机关不会以交易价格进行征税，并且依法进行登记。故上诉人林士平依法应当取得该房产的所有权。三、一审判决违反法定程序。被上诉人的诉讼请求有两项，但该诉讼请求分属不同的法律关系，依法应分别审理。综上，上诉人请求二审法院依法改判讼争房屋买卖合同有效或发回重审。
被上诉人洪继兴、叶雅松、洪春兰、洪春花、洪继勇、邵玉缎答辩称，一、在被上诉人心里，至今仍认为址于厦门市同安区大同三秀北里刹口庙1号房产系家庭共有财产。因为上述房产经过1980年、1986年、1994年三次经政府批准翻建而成，翻建过程中被上诉人已成年且部分被上诉人已有工资收入，更为主要的是被上诉人还居住在一起，同时翻建《审批表》中的申请理由大体均为“因子女长大，房屋较窄，居住困难（现有住房……居住人口8人）”、“现居住家庭成员有本人、爱人、子女”等，那么按农村习俗，显然是家庭共同投入。二、对于被上诉人而言，没有出售上述房产的理由和条件。因为上述房产作为被上诉人（除出嫁的女儿外）家庭唯一的居住房屋，如果将此唯一的房产出卖，那么一家人将连个遮风挡雨的地方都没有，显然有悖常理。而且如果被上诉人出售上述房产，没有理由至今仍居住在房屋内，这也就是为什么上述房产发生过户后，被上诉人直到2013年年初才知道上述房产发生过户的原因。三、讼争房产之所以发生过户的真实背景应该是：被上诉人中的洪继勇因向六合彩庄家上诉人林士平购买六合彩而欠下巨额赌债，并受到逼迫，为此洪显明被迫将上述房产抵押出来，但受到欺骗，抵押被人为操作成买卖过户。虽然这一真实背景没有直接证据予以证明，但一审中上诉人对六合彩赌博及曾受到刑事判决的亲口否认、以及对上述房产交易款项支付自相矛盾的陈述、及众当事人的亲口陈述可以看出其端倪。四、洪显明无权单独处分讼争房产。根据《物权法》第96条的规定及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，洪显明未经被上诉人邵玉缎等共有权人同意擅自处分房产，该处分行为无效。五、上诉人林士平受让讼争房产不是善意取得，不发生善意取得的效力。根据《物权法》第106条的规定，上诉人林士平受让上述房产显然并非善意。第一，林士平与洪显明、邵玉缎等被上诉人多年前都居住在厦门市同安区大同三秀北里刹口庙，与邵玉缎一家人系邻居，林士平对邵玉缎的家庭情况有相当的了解，对于讼争房产为共同共有财产是知情的，一审庭审中林士平的相关陈述亦说明这一点。因此，如果林士平是与洪显明、邵玉缎等人充分协商购买讼争房屋的话，应当在受让讼争房屋时要求洪显明之妻邵玉缎出具同意出售房屋的书面材料。由于林士平在明知情况下，仍未要求共有人共同签字出售房屋，说明其受让房屋行为显然不是善意。第二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及房管部门办理过户手续的相关规定，办理过户手续必须提供共有人《同意交易声明》，而根据一审林士平陈述，办理过户是其开车载着洪显明去办理，事实上整个过户过程均是由林士平一手操办，由于上述《同意交易声明》事实上不是邵玉缎的签名，也就是说，林士平与洪显明交易讼争房屋不仅没有取得邵玉缎的同意，甚至还伪造了邵玉缎的签名，向行政机关提供了一份伪造的《同意交易声明》。一审庭审中，上诉人甚至声称《同意交易声明》是由房管部门工作人员提供。这些都进一步说明上诉人受让行为非善意。第三，上诉人声称支付购房款，姑且不论“房屋的成交价单价为每平方米1100元”严重违背市场价，单单是所谓购房款上诉人也不存在任何支付行为。这与前述所欠赌债的逼迫行为相印证。上诉人在一审庭审中对款项支付多次语焉不详，一会说一次性支付，一会说分期支付，一会说记不清，且前后矛盾。如此巨额款项即没有转账记录，甚至连个收条也没有，完全不合理。依据相关司法解释，上诉人应对购房款履行承担举证责任，显然林士平没有证据予以证明，由于是逼迫欺骗办理过户，当然无法证明。因此上诉人没有支付所谓的购房款。依法不是善意取得。至于上诉人声称2008年洪显明与林士平签订《协议书》，事实上2008年没有这样《协议书》。这份2004年《协议书》是在双方发生诉讼后，洪显明在家里找到，一审已经查明林士平也确认洪显明没有向其借款，而且这份协议所称是抵押，进一步反映本案房屋被过户存在逼迫欺骗的事实。综上所述，本案房屋被过户依法不发生善意取得的效力，一审法院对相关事实认定清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，依法应驳回其上诉请求。
原审被告洪显明陈述，其同意被上诉人的答辩意见。
经审理查明，对原审判决查明的事实，除各方确认洪显明与林士平签订《协议书》为2004年11月17日、原审判决载明2008年11月17日为笔误外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于本案合同效力认定问题。根据查明的事实，讼争房屋系在洪显明与邵玉缎在婚姻关系存续期间共同申请、共同建造的房屋，也无证据证明洪显明与邵玉缎约定该房产归属洪显明一人所有，且林士平提交的《同意交易声明》亦明确载明邵玉缎系讼争房产的共有人，故讼争房屋系洪显明与邵玉缎夫妻共同财产。由于邵玉缎明确表示其对于讼争房屋交易并不知情，《同意交易声明》上“邵玉缎”的签字经鉴定并非其本人签名，故原审法院认定洪显明、林士平未经共同共有人邵玉缎同意出让、受让讼争房屋，违反相关法律规定，侵犯了邵玉缎对讼争房屋共同共有的合法权益，进而支持邵玉缎确认洪显明与林士平之间有关厦门市同安区大同三秀常青路刹口庙1号房屋买卖合同无效的诉求是正确的，本院予以维持。如上分析，虽然讼争房屋所有权登记在林士平名下，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人系善意取得。根据《同意交易声明》载明内容，林士平对于讼争房屋系洪显明与邵玉缎共同共有的事实是明知的，在另有其人在《同意交易声明》上签名且无证据证明洪显明有权代理邵玉缎进行讼争房屋处分行为的情况下，林士平仍然与洪显明签订《厦门市房地产买卖合同》，主观上存在过错。同时，林士平也无证据证明其已依照合同约定支付对价，结合讼争房屋至今仍未交付林士平而是一直由洪继兴等人居住使用的事实，原审法院据此认定林士平受让讼争房屋不是善意取得并无不当，林士平关于其系善意取得讼争房屋、原审法院适用法律错误的事实主张，本院不予采信。至于洪继兴等人的两项诉讼请求系基于洪显明对于共同共有房产的无权处分行为所提出，并非分分属不同的法律关系，原审法院予以审理并据此作出相应判决并无不当，本院予以维持。综上，林士平的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉人林士平的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人林士平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年七月十四日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。