辽宁省抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民二初字第196号
原告孙婷，女，1983年1月8日出生，汉族，住抚顺市东洲区绥化路西段**号楼*单元***号。
被告李忠祥，男，1963年3月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区新城一路***号楼*单元***号。
委托代理人郎禹楠，辽宁煤都律师事务所律师。
被告王培育，男，1984年3月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区宁远街**号楼*单元***号。
委托代理人孟宪春，辽宁金朋律师事务所律师。
原告孙婷诉被告李忠祥、王培育房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙婷，被告李忠祥及其委托代理人郎禹楠，被告王培育委托代理人孟宪春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月15日，被告王培育与被告李忠祥签订了《房屋抵押贷款协议书》，王培育贷款给李忠祥200000元整，李忠祥按月给付利息，并将其坐落于抚顺市顺城区新城路3-2号楼2单元402号楼的一处房屋抵押给王培育。王培育将200000元付给李忠祥。二人将房屋办理了抵押登记。事后，李忠祥并没有按时偿还借款及利息。我与王培育系朋友关系，王培育欲将该房屋出售给我，2014年2月24日，被告王培育拿着其与李忠祥于2014年1月15日签订的《房屋抵押贷款协议书》、2014年2月22日签订的《房屋买卖协议书》及该房屋的手续与我签订了《房屋买卖协议》，将房屋出售给我，并办理了房屋过户手续。当时我对其出售别人房屋的行为提出过异议，但被告王培育说可以办理产权更名手续，并说我可以在手续变更后再行给付钱款。更名之后，我才交付其170000元现金。事后我要求李忠祥腾迁房屋，其拒不腾迁。现请求判令被告继续履行房屋买卖协议，交付顺城区新城路3-2号楼2单元402号房屋。
被告王培育辩称：原告所述基本属实，我同意原告的诉讼请求，请求判令被告李忠祥腾迁房屋。
被告李忠祥辩称：2014年1月15日，我与案外人马丹到产权办理处办理相关手续。我以为马丹是让我以我所有的案涉房屋作为抵押为其从王培育从借款80000元，因为我不识字，被告王培育让我签订了一些手续，当时告诉我是抵押房子。2014年1月15日的《房屋抵押贷款协议》确实是我签的字，但事后，我并未收到钱款，马丹也并未收到钱款。否则，按照常理，我们应该出具收条的。《委托书》也是王培育利用我不识字让我于当日签订的。关于王培育利用委托书授予的权利将该房屋出售给本案原告孙婷，我并不知情。
经审理查明：2014年1月15日，被告王培育与被告李忠祥签订《房屋抵押贷款协议书》，该协议书的主要内容有，甲方（王培育）贷款给乙方（李忠祥）200000元；乙方自愿将坐落在抚顺市顺城区新城路3-2号楼2单元402号房屋作为贷款抵押给甲方；贷款期限为（10个月）月利息；上打租，月付款利息（提前一个月付贷款利息）；乙方不付贷款利息或不还贷款，甲方有权把此屋转让给他人或出售（有委托公证书）；乙方没有违约上述条款，甲方无权处理房屋。同日，李忠祥亦签署了一份委托书，该委托书的主要内容有：委托人李忠祥，受托人王培育，李忠祥因有事外出，委托王培育办理1、代理我办理上述房屋的撤销抵押登记相关手续；2、代理我出售上述房屋并签订《房地产买卖契约》及办理有关房屋买卖等相关事宜。辽宁省抚顺市公证处对《委托书》办理公证手续。
另查明，原告孙婷与被告王培育系朋友关系。2014年2月24日，孙婷与王培育签订《房屋买卖协议》，将讼争房屋以17万元的价格出售给孙婷；当日，王培育以李忠祥委托代理人的身份与孙婷共同申请办理了讼争房屋产权过户手续，抚顺市房屋交易和登记管理中心发放抚房权证顺字第SC000641**号房屋所有权证，将房屋产权登记至孙婷名下。现原告以讼争房屋产权人名义来院起诉要求被告继续履行房屋买卖协议，交付讼争房屋。
本院所确认的上述事实有原被告向本院提供的《房屋抵押贷款协议书》、《委托书》、《公证书》、《房屋买卖协议》、房屋所有权证、土地使用权证、证人证言及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。
本院认为：原告的诉讼请求系基于其在2014年2月24日与王培育签订的《房屋买卖协议》以及当日在产权办理处与王培育以李忠祥的名义签订的《房地产买卖契约》，因此本案争议的焦点在于上述两份协议的效力。关于甲方系王培育、乙方是孙婷的《房屋买卖协议》，该份协议系王培育以其自己的名义与孙婷签订的协议，但讼争房屋并非王培育的合法财产，王培育处理该房屋的行为属于无权处分行为，事后也没有得到李忠祥的追认，因此该份合同对李忠祥不发生效力，由王培育承担责任。关于在产权办理处王培育以李忠祥名义签订的《房地产买卖契约》，由于讼争房屋系王培育所称的李忠祥作为200000元借款的抵押物向其办理过抵押登记手续，而根据我国《担保法》的相关规定，债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议抵押物折价取得抵押物。但是，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容无效。本案王培育与李忠祥在签订房产抵押贷款协议时，虽未明确约定李忠祥届期不能清偿借款时，抵押房产便归王培育所有，但王培育同意签订贷款协议的条件是李忠祥须签订委托书，要授予王培育包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是王培育必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的核心就是处分权。王培育取得该委托书后实际上已具有该房产的处分权利，可以取代李忠祥处分该房屋，而无需与其协商，王培育事实上具备了该房产所有权人的权利。因此，双方房屋抵押贷款协议书上不能按约还款时，王培育有权转让房产的约定属于流质契约，为法律所禁止，依法应为无效。亦即即使王培育与李忠祥之间存在真实的借贷关系，但在债务履行期限届满后王培育作为抵押权人未受清偿的，可以与抵押人李忠祥协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；若协议不成，则王培育可就此提起诉讼，但其无权擅自处分抵押物。因此，王培育作为抵押权人在未受清偿时直接以抵押人李忠祥的名义将讼争房屋予以出售，无法律依据。虽然在办理抵押登记的同时，李忠祥还签署了出售讼争房屋的授权委托书，但李忠祥在出具委托书时实非具有委托出售讼争房屋的真实意思表示，故该委托书名为委托，实际仍系王培育为其所称的200000元借款让李忠祥提供的一种担保。因此，王培育即便持有上述授权委托书，其作为抵押权人，直接以抵押人的名义将抵押物出售给他人，亦依据不足。故，王培育以李忠祥名义出售讼争房屋系无权处分，而孙婷作为讼争房屋的购买人在签订房地产买卖合同前不仅未对房屋的实际占有使用情况作具体了解，亦未进入该房屋进行真实了解（其只是在外走廊处隔窗看了看屋内）。虽然王培育认可已收到孙婷支付的全部房款，但双方均未能提供其付款的具体支付凭证，因此孙婷不具备善意第三人的条件。综上，《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》属无效合同，原告孙婷基于该两份合同请求继续履行合同要求李忠祥腾迁房屋的诉讼请求因依据不足，本院无法支持。至于王培育与李忠祥之间的房产抵押借款合同纠纷，不属于本案处理范围，双方或可以通过协商，或另行通过诉讼解决。王培育与孙婷之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，也应由王培育与孙婷自行协商解决，协商不成时也可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条之规定，判决如下：
驳回原告孙婷的诉讼请求。
案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告孙婷负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员 张志坚
二〇一四年四月七日
书记员 孙 昕