江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6553号上诉人（原审原告、反诉被告）：牛元庆，男，1979年9月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：牛桂兰，女，1978年11月27日生，汉族，住南京市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：熊建军，北京市盈科（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：牛丽华，女，1972年11月7日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛庆平，男，1963年9月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：娄德当，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：范心怡，江苏苏商律师事务所实习律师。上诉人牛元庆、牛桂兰、毛庆平因房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院(2017)苏0106民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛元庆及其与上诉人牛桂兰的共同委托诉讼代理人熊建军、牛丽华、上诉人毛庆平及其委托诉讼代理人娄德当到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛元庆、牛桂兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用、律师费用由毛庆平负担。事实和理由：一、一审法院对诉争房屋的交易过程没有细致审查，双方签订合同时，房价正处上涨周期，毛庆平因想违反约定涨价不卖房，明显的怠于促进交易完成，故意设置贷款障碍等，一审法院对毛庆平的违约行为没有进行认定，导致作出解除双方签订的《房地产买卖中介合同》判决错误。二、一审法院解双方签订《房地产买卖中介合同》与事实相违背。上诉人人因小孩上学而购买诉争房屋，购买愿望非常强烈，按双方签订的《房地产买卖中介合同》的约定，积极履行合同义务，并且支付了400000元首付款。积极办理贷款手续，一直按合同法规定的诚实信用原则履行合同义务，促进合同交易顺利完成。三、一审法院适用法律错误，一审简单罗列合同法的相关条款，且条款中没有支持解除合同的依据。毛庆平辩称，牛元庆、牛桂兰上诉认为是毛庆平故意设置障碍，这是不真实的陈述，银行对买房人的审核结果主要依据是买房人的信用状况等条件，与毛庆平没有任何关系。合同约定贷款未获审批，买方需要在一个月内用现金补足，已经查明牛元庆、牛桂兰不同意用现金补足，所以本案违约方都在牛元庆、牛桂兰。综上所述，我方认为牛元庆、牛桂兰的上诉理由不能成立，请求二审法院依法查明事实，驳回牛元庆、牛桂兰的上诉请求。毛庆平上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，改判支持我方的反诉请求；2、变更支付40万元为39万元，撤销支付利息；3、本案的诉讼费用由牛元庆、牛桂兰负担。事实和理由：1、首付款金额为39万元，上诉人毛庆平不应该支付其利息，且利息起算时间为2016年10月22日系错误的。付款金额为39万元，另外1万元系定金，定金应该按照法律规定适用定金法则，牛元庆、牛桂兰违约在先，上诉人毛庆平无需退还定金，只需退还该39万元首付款即可。该39万元系购房款，且解除合同也是牛元庆、牛桂兰原因，所以一审法院判决支付利息没有依据。牛元庆、牛桂兰主张利息起算点为2016年12月5日，一审法院超出牛元庆、牛桂兰主张从2016年10月22日起算利息没有依据。2、牛元庆、牛桂兰应该承担因其违约给上诉人毛庆平造成的损失。一审法院以合同约定贷款审批不通过，双方互不违约未支持毛庆平的诉讼主张，该理由不成立。牛元庆、牛桂兰辩称，一审法院解除双方签订的买卖合同是错误的，应当继续履行合同。合同履行过程中，毛庆平发现房屋价格上涨后，处处设置履行障碍，不仅不积极促成合同的履行，反而以种种理由违约，为自己不履行房屋买卖合同找各种借口。毛庆平未完成合同约定的义务，违约在先应当向牛元庆、牛桂兰承担违约责任。毛庆平要求解除合同，重新签订新合同，表明毛庆平不愿继续履行原合同的违约事实。综上所述，毛庆平的上诉状与事实严重不符，请求二审法院依法驳回。牛元庆、牛桂兰向一审法院提出本诉诉讼请求：1、毛庆平继续履行与牛元庆、牛桂兰就南京市鼓楼区五塘新村49幢405室房屋所签订的房屋买卖合同，配合牛元庆、牛桂兰办理贷款手续、过户手续并交付房屋。2、判令毛庆平向牛元庆、牛桂兰支付违约金192000元、中介佣金15000元、律师费16500元，其计223500元。并承担本案的诉讼费用。毛庆平一审反诉请求：1、解除牛元庆、牛桂兰与毛庆平签订的房屋买卖中介合同。2、牛元庆、牛桂兰承担违约金65000元（直接损失50000元），律师费14000元，共计79000元。3、请求判决牛元庆、牛桂兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：牛元庆、牛桂兰之间系姐弟关系，涉案房屋即南京市鼓楼区五塘新村49幢405室（建筑面积为53.54平方米）登记的不动产权人为毛庆平，该房屋丘权号为667800-XIV-3，所有权证编号为下转字第252452号。2016年10月21日，在南京利众置业（丙方）的居间下,牛元庆、牛桂兰（买方、乙方）、毛庆平（卖方、甲方）签订的《房地产买卖中介合同》，约定涉案房屋转让价款96万元，乙方于2016年10月21日支付购房定金1万，于10月21日支付购房款39万，另约定贷款方式为商业贷款，2016年10月29日前，乙方办理贷款审批手续，甲方及共有人配合签字，乙方贷款55万元，由银行直接下达甲方账户，具体下款时间以银行下款时间为准。11月2日前，甲方与银行预约还款，甲方自行解决还款费用，甲方领取他项权证以银行通知为准，领取房屋他项权证之日起三个工作日内办理抵押注销手续。另约定，根据委托事宜乙方需要在约定时间内提供相关材料并办理银行贷款签字等手续，如经银行审核乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方需在接到银行或丙方通知后30日内自筹资金补足欠款金额。又约定，违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律规定追偿，按标的额20%，计人民币192000元支付违约金。第十二条补充协议约定，如乙方贷款审批不通过，甲乙双方互不违约。牛元庆、牛桂兰已支付购房定金1万，并于2016年10月21日支付购房款39万，共计40万元。在牛元庆、牛桂兰办理商业贷款过程中，2016年10月29日，牛元庆、牛桂兰、毛庆平按中介方的要求先办理了担保贷款合同，中介方承诺由其承担担保费用，同年11月22日，牛元庆、牛桂兰、毛庆平及中介人员到农业银行办理商业贷款手续，11月23日中介方收到银行电话通知不予办理贷款手续，并退回材料。随后，中介方告知牛元庆、牛桂兰，牛元庆、牛桂兰则希望毛庆平协助其到其他银行办理商业贷款，毛庆平则不愿再配合其办理商业贷款，要求一次性付清余款，否则解除合同。12月5日，中介方主持双方调解，牛元庆、牛桂兰要求继续履行合同，毛庆平要求解除合同，重新签订新合同，协商未果。12月30日牛元庆、牛桂兰向毛庆平发出催告函，约毛庆平2017年1月4日至6日到银行办理贷款手续，毛庆平不予理睬。双方争议的焦点：牛元庆、牛桂兰认为造成牛元庆、牛桂兰贷款未能办理责任在于毛庆平，提供牛元庆、牛桂兰与银行电话录音资料。毛庆平持有异议，认为电话录音与本案无关，不能反映真实情况，毛庆平不存在故意阻碍原告贷款，并申请中介负责人周成飞出庭作证，牛元庆、牛桂兰对证词持有异议，认为证人证词前后自相矛盾。一审法院认为牛元庆、牛桂兰主张商业贷款未能按约定办理责任在于被告，证据不充分，一审法院不予采纳。毛庆平针对其反诉请求，提交个人贷款还款凭证、牛元庆、牛桂兰与中介手机短信记录，购房合同、购房定金、中介费收条、结婚证等资料。牛元庆、牛桂兰对购房合同、购房定金、中介费收条真实性均持有异议，认为手机短信也能说明中介一直强调合同已经解除，需要重新签订合同，其他真实性没有异议，与本案无关，律师费也不应由牛元庆、牛桂兰承担。一审法院认为毛庆平主张其实际产生的损失，已提供相关证据，一审法院予以采纳，但关联性证据不足，一审法院不予采纳。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案牛元庆、牛桂兰、毛庆平双方就涉案房屋所签订的2016年10月21日《房地产买卖中介合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。牛元庆、牛桂兰、毛庆平之间的房屋买卖合同订立之后，双方应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，牛元庆、牛桂兰向银行办理商业贷款未被通过，后续就继续向银行办理商业贷款或一次性付清余款未能与被告达成一致意见，毛庆平不再配合牛元庆、牛桂兰商业贷款而选择牛元庆、牛桂兰一次性付清余款的方式，不违反合同约定，根据本案实际，牛元庆、牛桂兰要求继续履行合同的诉请，一审法院不予支持。毛庆平要求解除合同，一审法院予以支持。关于违约责任，牛元庆、牛桂兰、毛庆平主张对方承担违约责任证据不足，一审法院不予采纳。根据双方的合同约定若贷款审批不通过，甲乙双方互不违约。故毛庆平主张牛元庆、牛桂兰赔偿因违约造成的经济损失，一审法院不予支持；牛元庆、牛桂兰要求毛庆平支付违约金等请求，一审法院不予采纳，鉴于牛元庆、牛桂兰于2016年10月22日已支付毛庆平共计40万元（含定金及购房款），根据本案实际，毛庆平应返还牛元庆、牛桂兰40万元及利息（利息自2016年10月22日起至实际给付之日止，按银行同期存款利率计算）。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、牛元庆、牛桂兰与毛庆平于判决生效之日起解除双方签订《房地产买卖中介合同》；二、毛庆平于判决生效之日五日内一次性支付牛元庆、牛桂兰400000元及利息（自2016年10月22日起计算，按银行同期存款支付利息）；三、驳回牛元庆、牛桂兰其他诉讼请求；四、驳回毛庆平其他反诉请求；一审案件受理费4653元减半收取2326.5元，反诉案件受理费887.5元，共计3214元，由牛元庆、牛桂兰负担（该款已预交，由牛元庆、牛桂兰在判决生效之日起五日内，给付毛庆平887.5元，一审法院退还牛元庆、牛桂兰2326.5元）。二审中，除了上诉人牛元庆、牛桂兰对一审查明的“领取房屋他项权证之日起三个工作日内办理抵押注销手续”及上诉人毛庆平对一审查明的“12月5日，中介方主持双方调解，牛元庆、牛桂兰要求继续履行合同”、“毛庆平不予理睬”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对上诉人牛元庆、牛桂兰、毛庆平的异议，本院均不予采纳。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人牛元庆、牛桂兰提交如下证据材料：1、车票两张，证明牛元庆在办理贷款手续后即出差，邀请毛庆平见面，但是毛庆平故意推脱。2、工商银行军管支行信贷部胡经理的手机信息，证明原定于10月23日到军管支行进行面签，毛庆平称生病，后来重新约了10月26日，毛庆平依然称生病，一直不予配合。3、11月22日牛元庆和毛庆平的电话录音，证明在11月22日，毛庆平就明确表示不再履行合同。4、10月29日我方和农行雨花支行工作人员录音，证明贷款未通过，是对方故意捣乱。5、牛元庆及其代理人与农行雨花台支行曹总的通话录音、担保公司胡娟与牛元庆的通话录音，证明毛庆平不配合我方进行贷款，设置障碍。毛庆平质证后称：1、对车票的真实性认可，但称该证据和本案没有直接的关联性。2、证据2和本案没有关联性。3、对牛元庆和毛庆平的录音的真实性、合法性、关联性均不认可。4、对牛元庆与银行工作人员的录音真实性、合法性、关联性均不认可。5、毛庆平对两份录音的真实性、合法性、关联性均持异议。二审期间，本院向贷款当时的经办人农行雨花台支行个人贷款营销中心客户经理王以泽进行谈话了解。王以泽称，其是该笔业务的信贷经理，因为这个案子已经过去很长时间了，已经想不起来了，当时该笔贷款业务可能存在一些风险，所以银行就未同意该笔贷款，而银行不同意房贷并非因为毛庆平的胁迫所导致。双方当事人对该谈话笔录的真实性均认可。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为:一、双方签订的《房地产买卖中介合同》应否解除；二、毛庆平要求牛元庆、牛桂兰支付违约金、律师费的主张应否支持；三、毛庆平是否应退还牛元庆、牛桂兰定金并支付利息。一、关于双方签订的《房地产买卖中介合同》应否解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，牛元庆、牛桂兰、毛庆平、南京利众置业于2016年10月21日签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。该合同约定，涉案房屋转让价款96万元，贷款方式为商业贷款，2016年10月29日前，元庆、牛桂兰办理贷款审批手续，毛庆平及共有人配合签字，牛元庆、牛桂兰贷款55万元，由银行直接下达毛庆平账户，具体下款时间以银行下款时间为准。如经银行审核牛元庆、牛桂兰不能贷款或不能足额贷款，牛元庆、牛桂兰需在接到银行或南京利众置业通知后30日内自筹资金补足欠款金额。又约定，违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律规定追偿，按标的额20%，计人民币192000元支付违约金。第十二条补充协议约定，如牛元庆、牛桂兰贷款审批不通过，牛元庆、牛桂兰、毛庆平双方互不违约。合同签订后，牛元庆、牛桂兰向毛庆平支付了定金及首付款，2016年11月22日，牛元庆、牛桂兰、毛庆平及中介人员到农业银行办理商业贷款手续，2016年11月23日，中介方收到银行电话通知不予办理贷款手续，并退回材料。随后，中介方告知牛元庆、牛桂兰，牛元庆、牛桂兰则希望毛庆平协助其到其他银行办理商业贷款，毛庆平则不愿再配合其办理商业贷款，要求一次性付清余款，否则解除合同。根据双方合同约定，牛元庆、牛桂兰依约理当在收到金额，但牛元庆、牛桂兰并未按约自筹资金补足房款，于2016年12月30日向毛庆平发出催告，约毛庆平2017年1月4日至6日到银行办理贷款手续，牛元庆、牛桂兰此行为与合同约定不符，毛庆平有权根据合同约定拒绝配合。根据双方合同：“如牛元庆、牛桂兰贷款审批不通过，牛元庆、牛桂兰、毛庆平双方互不违约”的约定，在牛元庆、牛桂兰贷款审批未通过，亦未在收到中介方通知后30日内自筹资金补足房款，且毛庆平明确要求一次性付清余款否则解除合同的情况下，一审法院根据查明的事实判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。上诉人牛元庆、牛桂兰认为一审判决解除双方签订的《房地产买卖中介合同》错误的意见不能成立，本院不予支持。因双方合同约定：“如牛元庆、牛桂兰贷款审批不通过，双方互不违约”，故牛元庆、牛桂兰要求毛庆平支付违约金、中介佣金、律师费的主张缺乏合同依据，本院不予支持。二、关于毛庆平要求牛元庆、牛桂兰支付违约金、律师费的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产买卖中介合同约定，如牛元庆、牛桂兰贷款审批不通过，双方互不违约。由于贷款银行对牛元庆、牛桂兰贷款审批未通过，按照上述合同约定双方互不承担违约责任，故毛庆平要求牛元庆、牛桂兰支付违约金、律师费的主张缺乏合同依据，本院不予支持。三、关于毛庆平是否应退还牛元庆、牛桂兰定金并支付利息问题。本院认为，本案中，双方签订的《房地产买卖中介合同约定，如牛元庆、牛桂兰贷款审批不通过，双方互不违约。牛元庆、牛桂兰贷款审批未通过，毛庆平依照上述合同约定理当向牛元庆、牛桂兰退还收取的400000元。上诉人毛庆平称应退还390000元的意见无合同依据，故本院不予支持。毛庆平继续占有牛元庆、牛桂兰支付的400000元无合同依据，其占有该400000元期间理当支付占有期间的利息。鉴于一审中，牛元庆、牛桂兰明确如果合同解除，要求毛庆平支付自2016年12月5日起至实际支付之日止的利息，且中介方已于2016年11月23日通知牛元庆、牛桂兰贷款未获审批，故毛庆平应向牛元庆、牛桂兰支付自2016年12月5日起至实际支付之日止的利息。一审判决毛庆平支付牛元庆、牛桂兰自2016年10月22日起的存款利息不当，本院依法予以纠正。综上所述，牛元庆、牛桂兰的上诉请求不能成立，毛庆平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院(2017)苏0106民初1222号民事判决第一、三、四项；二、变更南京市鼓楼区人民法院(2017)苏0106民初1222号民事判决第二项为：毛庆平于本判决生效之日五日内一次性支付牛元庆、牛桂兰400000元及利息（以400000元为基数，自2016年12月5日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率计算）。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4653元，减半收取2326.5元，反诉费887.5元，合计3214元，由牛元庆、牛桂兰负担2330元，由毛庆平负担884元；二审案件受理费5540.5元，由牛元庆、牛桂兰负担4656.5元，由毛庆平负担884元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  吴 勇审判员  张卓慧二〇一七年十一月二十九日书记员  顾 欢