上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初23079号
原告上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人屠逸影，该公司执行董事。委托代理人龚立新，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人戴捷，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告上海长乐实业发展公司，住所地上海市。法定代表人杨宝国，该公司董事长。原告上海禾和物业管理有限公司(以下简称禾和物业)与被告上海长乐实业发展公司(以下简称长乐公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴捷律师，被告法定代表人杨宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2005年7月1日起为金鹿小区(上海市巨鹿路XXX号、17号、裙房3－15号)提供物业服务。2006年7月1日，原告与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会(以下简称金鹿业委会)补签《物业服务合同》，约定合同期限为2005年7月1日至2008年6月30日，合同还就相关服务内容的收费标准作了约定，合同期限届满以后，原告仍继续提供物业服务至今。被告系上海市巨鹿路XXX号1-3层商铺的产权人，该房屋由被告出租并收取巨额租金，却一直拒不交纳物业费。原告多次向法院起诉，2015年12月28日，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)出具2015沪二中民二民终字第2201号判决，维持了上海市黄浦区人民法院判决长乐公司向禾和物业支付系争房屋2005年7月1日至2014年2月28日的物业管理费、保安费、保洁费及相应的滞纳金。根据已经生效判决被告长乐公司应当支付物业费，被告理应不再欠费，但被告仍拖欠系争房屋自2014年3月1日至2016年4月30日的物业费(包括管理费、保安费、保洁费)不付，显属恶意，且造成原告严重损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告本市巨鹿路XXX号1-3层商铺自2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)人民币165,109.84元(以下币种均为人民币)；2、被告支付原告滞纳金165,109.84元。被告辩称，本市巨鹿路XXX号1-3层产证面积1788.84平方米，1层出租给社保中心，租金每平米5元，签约面积239平方米，2层未出租由被告公司自用，3层出租面积为436平方米，出租单位与之前诉讼时无变化。1号1-3层产证面积1788.84平方米中有400多平方米是属于裙房，是出租给派出所，故该400多平方米应按照每平方米9元计算，且该400多平方米不应收取保安费、保洁费。原告在两年内未向被告催讨过，前案诉讼期间被告不应支付滞纳金。经审理查明：(一)(2014)黄浦民四(民)初字第956号民事判决书就原告禾和物业与被告长乐公司关于上海市巨鹿路XXX号1-3层商铺自2005年7月1日起至2014年2月28日止的物业服务费的物业服务合同纠纷一案载明：“上海市巨鹿路XXX号(原金陵西路XXX号)、17号(原金陵西路XXX号)、裙房XXX-
XXX号金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，被告为该房屋的产权人，被告将房屋出租并按政府规定标准收取租金。上海市巨鹿路XXX号1-3层商铺(建筑面积1788.84平方米，房屋类型为店铺)即为上述房屋之一，该房屋由被告出租。根据上海市房地产登记簿房屋状况租赁信息和《上海市公有非居住房屋租赁合同》，上海市巨鹿路XXX号3层(建筑面积435平方米)先后由上海开源房地产公司和上海联合协作投资(集团)公司租赁使用，租金为每月每平方米10.20元；上海市巨鹿路XXX号底层朝南部位(建筑面积239平方米)自2005年1月起租赁给原上海市卢湾区(现黄浦区)社会保险事业管理中心(后转租给上海金伴办公用品有限公司)，租金至今仍为每月每平方米5元；其余部位使用情况未知。2006年7月1日，原告与金鹿业委会签订《物业服务合同》，约定原告为金鹿小区(物业类型：售后公房)提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向原告支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；原告根据法律法规的约定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，原告按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴原告的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，原告继续为金鹿小区提供物业服务至今。另查明，根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》[沪房(86)公字发第503号]的规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，租金单价以房屋现用途、房屋结构和房屋所处地段等次确定，房屋租金＝房租单价*建筑面积，系争金鹿小区属于二等地段，二等钢砼结构每月每平方米租金5.50元。根据《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》[沪府发(1996)30号文之附件四]的规定，凡中央商务区已列入置换计划的大楼，租金标准调整为每月每平方米28元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房租金调整为每月每平方米15元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街包括南京路、淮海路、西藏路、四川北路营业用房的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍；各区商业路段由市物价局、市房地局和市商委共同确定，这些路段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算；其他路段及办公、生产、仓储用房均在1987年标准的基础上增加0.75倍计算。根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，租金标准由1996年每月每平方米28元调高到29.70元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房，租金标准由1996年每月每平方米15元调高到每月每平方米15.90元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房以及其他路段办公、生产、仓储、营业用房的租金标准，在1996年租金标准上提高6%。再查明，原、被告曾因被告拥有的房屋未支付物业管理费、停车费多次进行协商，原告此次诉讼前也曾数次将被告诉至法院，均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》[沪房地物(1997)427号]及相关规定，公有住宅出售率在30%以上的，应该成立业主委员会，业主委员会是全体业主的代表，不仅代表私房业主，而且代表公房业主，业主委员会的决定对全体业主(包含公房业主)具有同等约束力，金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，原告与金鹿业委会签订的《物业服务合同》对金鹿小区全体业主具有约束力，被告辩称《物业服务合同》仅针对售后公房，被告作为公房业主不受《物业服务合同》约束、公房物业管理费应由公房所有人委托物业公司的前提下由双方协商确定的辩称意见，本院不予采纳，被告作为系争房屋业主应该按照《物业服务合同》的约定支付物业管理费。被告辩称《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内原告并未履行物业管理义务，合同到期后原告撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，原告无权向被告主张物业管理费，但原告提供的《情况说明》表明原告自2005年7月1日起一直为金鹿小区提供物业服务至今，故被告该辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告诉请超过诉讼时效，经查原告开始为金鹿小区提供物业服务后曾就物业管理费问题与被告多次协商并曾多次诉至法院，虽然均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉，但原告并未放弃主张物业管理费的权利，被告该辩称意见，本院不予采纳。关于管理费，本案系争房屋为营业用房，根据《物业服务合同》的约定，营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付；原、被告对租金标准有异议，原告主张根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，系争房屋应适用已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁并由财政补贴的行政、事业单位办公用房租金标准(即每月每平方米15.90元)，被告主张系争房屋应适用其他路段及办公、生产、仓储用房的标准(即5.5*1.75*1.06＝10.20元)；本院认为，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定，根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定及系争房屋的所处的地段、现状，系争房屋不属于已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，不能适用每月每平方米15.90元的租金标准，原告关于租金标准的主张无事实和法律依据。被告主张的每月每平方米10.20元的租金标准符合相关政府文件规定和系争大楼的实际情况，原、被告提交的证据亦未证明被告收取的租金高于此标准，故被告该辩称意见，本院依法予以采纳，但被告主张按照实际租赁面积计算租金的意见，不符合《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》关于非居住用房一律以建筑面积为计租面积的规定，本院依法不予采纳。被告辩称部分房屋租金标准低于每月每平方米10.20元，应该按照实际租金标准计算管理费，本院认为，《上海市公有非居住房屋租赁合同》约定由上海市黄浦区社会保险事业管理中心租赁使用的一层朝南部位(建筑面积239平方米)租金为每月每平方米5元，被告至今仍按该标准收取租金，原告也无证据证明被告是恶意收取低于《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》规定的租金标准，故该部分以被告实际收取的租金为准计算管理费。系争房屋部分部位使用情况未明，按照《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》规定的租金标准计算管理费。关于保洁费、保安费，《物业服务合同》约定保洁费、保安费均按每月每平方米0.50元收取，由房屋使用人支付，被告亦辩称保安费、保洁费应由房屋承租人或房屋使用人支付，本院认为，被告作为系争房屋业主又兼有收取房屋租金等管理职能，掌握承租人情况，在原告为金鹿小区提供物业服务后，应负有主动向原告提供全部房屋承租人或房屋使用人资料的义务，便于原告依据被告提供的资料要求房屋承租人或房屋使用人支付保安费、保洁费，但被告提供的证据未能证明其主动向原告移交了上述资料，导致原告无法直接向房屋承租人或房屋使用人主张保安费、保洁费，因此原告要求被告按照合同约定支付保安费、保洁费的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，被告还应按合同约定支付滞纳金，滞纳金的数额根据欠费金额作相应调整。据此，本院判决被告长乐公司应支付原告禾和物业自2005年7月1日起至2014年2月28日止管理费、保洁费、保安费628,126.72元及滞纳金628,126.72元。”(二)2015年12月28日，二中院作出(2015)沪二中民二(民)终字第2201号针对上诉人长乐公司不服上述(2014)黄浦民四(民)初字第956号民事判决载明：“依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，业委会的决定对全体业主均具有约束力。金鹿业委会与禾和物业签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处，对长乐公司具有约定力。禾和物业自进驻小区后与长乐公司就物业管理费问题素有争议，禾和物业亦多次诉讼至法院，后虽因种种原因撤诉，但可表明被上诉人并未放弃向上诉人追讨物业管理费的诉讼权利，诉讼时效依法中断。本案中，禾和物业主张的物业管理费包含管理费、保洁费和保安费。关于管理费，禾和物业在合同到期后，继续提供了物业服务，长乐公司作为业主应当按约支付管理费。根据《物业服务合同》约定，营业用房及办公用房均按租金的25%收取管理费。原审法院依据在案证据，认定涉案房屋每月每平方米的租金标准为10.20元，合法有据，本院认同。根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，故对长乐公司主张公建配套设施面积不应计算物业管理费的意见，本院不予采纳。经审理查明，2005年1月1日至今，长乐公司将部分系争房屋(一层朝南部位，建筑面积239平方米)出租并实际按每月每平方米5元标准收取租金，故该部分房屋的物业管理费应根据长乐公司实际收取的租金为计算标准。系争房屋其余部位则因使用情况未明，相应的物业管理费仍应按每月每平方米10.20元的租金标准计算。关于保洁费、保安费，鉴于长乐公司作为业主未能向禾和物业提供房屋承租人或使用人的资料，妨碍了禾和物业收取相关费用，故原审法院判令长乐公司根据合同约定支付保安费、保洁费并无不当。长乐公司长期拖欠物业管理费，应当按约支付滞纳金。原审法院根据本案实际情况确定的滞纳金尚属合理，本院一并予以维持。综上，长乐公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此判决驳回上诉，维持原判。”(三)被告未支付2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)。另查明，被告认可上海市巨鹿路XXX号1-3层商铺的租赁情况、租金情况自2015年12月28日至今未发生变化，被告亦未向原告移交实际使用人的情况。以上事实，由物业服务合同、(2014)黄浦民四(民)初字第956号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2201号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，根据上述业已生效的关于上海市巨鹿路XXX号1-3层商铺的物业服务费的民事判决，系争房屋中除1号1层239平方米的物业管理费的收费标准为每月每平方米5元，其余面积的物业管理费的收费标准均为每月每平方米10.20元，保安、保洁费的收费标准均按每月每平方米0.50元，而物业管理费及保安、保洁费的收费标准、支付的主体所依据的事实和法律基础，包括物业服务合同、租赁、租金情况以及实际使用人移交情况在前述判决之后的本案中均未发生变化，故被告仍应按照上述标准向原告支付物业管理费和保安、保洁费。被告的辩称意见亦与生效的民事判决书中记载的被告辩称意见大致相同，上述一审、二审民事判决书均已详细分析阐述和驳斥，本院不再赘述。原告要求1号1层239平方米的物业管理费的收费标准亦按照每月每平方米10.20元计算的主张，与已生效的判决相悖，同时缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。长乐公司逾期支付物业服务费，应按照物业合同约定承担滞纳金，滞纳金的金额应以本金为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海长乐实业发展公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾和物业管理有限公司自2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)人民币157,031.73元；二、被告上海长乐实业发展公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾和物业管理有限公司滞纳金人民币157,031.73元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,254元(原告已预缴)，本案适用简易程序结案，减半收取计人民币3,127元，由被告上海长乐实业发展公司负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 冯丽娟
二〇一六年十月十二日
书记员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。