湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终377号
上诉人（原审被告）：孟超，男，1967年7月3日出生，土家族，宜都市人，住湖北省宜都市。
被上诉人（原审原告）：湖北清河纺织股份有限公司，住所地宜都市。组织机构代码70687259-9。
诉讼代表人：湖北启方律师事务所，该企业管理人。
委托诉讼代理人：张华荣，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人孟超因与被上诉人湖北清河纺织股份有限公司（以下简称清河纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2016）鄂0581民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟超，被上诉人清河纺织公司的委托诉讼代理人张华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟超上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实与理由：一审判决完全与事实不符，适用法律错误，部分程序上有违法行为。一、一审审判程序违法。1、孟超虽然调离了清河纺织公司所在的单位，孟超的妻子仍然属于清河纺织公司职工，而清河纺织公司仅仅起诉了孟超。一审法院为了查清是否占用的事实，应该向清河纺织公司明示，要求清河纺织公司追加共同被告，或者由一审法院依职权追加孟超的妻子参与诉讼。2、清河纺织公司起诉的是排除妨害，如果需要改变为房屋租赁合同关系，必须先明示清河纺织公司是否变更诉讼法律关系。如果清河纺织公司依然坚持按照排除妨害纠纷提起诉讼的话，就应该尊重清河纺织公司的诉权，即本案并非需要强制变更法律关系。二、事实不清和认定错误。1、孟超并非无理占用现住房屋。孟超及妻子卞周淼均为原宜都市棉纺织厂（现清河纺织公司）职工。1992年房改时，因单位职工多、房源少，未分到“房改房”，因此经孟超夫妻申请，厂方决定将案涉房屋交孟超夫妻居住。现孟超虽然已经调离了清河纺织公司，卞周淼仍是清河纺织公司职工，未对任何人造成妨害。2、从费用方面来说，孟超从居住到该房屋之后，就严格按照清河纺织公司的要求缴纳相关费用，并为了保障房屋费用的连续性，还向清河纺织公司缴纳了1000元的押金，费用到期后，没有人向孟超收取过费用，孟超也不知道应缴纳给谁。另，清河纺织公司在落实并实施相关房改政策时，理应按照当时的房改政策就该房屋的买卖事宜作出说明，并明示该房屋是否由孟超购买或者由清河纺织公司收回，而孟超在破产清算之前未得到清河纺织公司的任何通知，孟超是依照当时的政策应该享受福利和房改政策的。3、孟超从居住到该房之后，对该房屋彻底进行改造，用了夫妻二人多年的心血和所有的积蓄。直到现在，孟超仍然有要求以房改房的价格购买以上房屋的意愿。4、一审法院在判决书上说明房改房政策不属于法院审理的范围，这完全是错误的。综上所述，该案一审程序错误，事实不清，望二审法院作出公正合理的判决。
清河纺织公司辩称，一审认定事实清楚，适用法正确，请求二审法院依法驳回孟超的上诉请求。
清河纺织公司向一审法院起诉请求：1、判令孟超腾交宜都市陆城街办纺织路X号占用房屋。2、交付租金或使用费2000元（人民币，下同）。3、由孟超承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：孟超原系清河纺织公司（由原枝城市纺织总厂改制而来）职工，孟超于1994年由公司分配租赁位于宜都市陆城街办纺织路X号X幢房屋X楼（面积约100㎡，房产证号为：宜都房权证字第××号），租金30元/月，每月从工资中扣除，孟超将该房屋租金交纳至2009年9月，其后以其交纳的押金1000元抵扣租金至2012年7月，后未再交纳租金。2014年12月30日清河纺织公司以公司不能清偿到期债务且严重资不抵债为由向宜昌市中级人民法院申请进行破产清算，2015年8月21日宜昌市中级人民法院裁定将本案移交宜都市人民法院审理，宜都市人民法院于2016年1月8日作出（2016）鄂0581民破1号民事裁定书，受理清河纺织公司的破产清算申请，并于同日作出（2016）鄂0581民破1号决定书指定湖北启方律师事务所担任破产清算管理人。2016年3月4日，管理人向孟超发出《通知函》，要求孟超7日内腾交房屋，交清租金、使用费，孟超于2016年3月7日找管理人反映房屋相关情况并提出要求。一审法院认为，孟超承租清河纺织公司所有的房屋，按月交纳租金，双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为双方成立不定期租赁合同关系。根据清河纺织公司、孟超在庭审中实际诉争的法律关系，清河纺织公司起诉案由是排除妨害纠纷，与事实不符，一审法院依法将案由变更为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，清河纺织公司的破产清算管理人于2016年3月4日向孟超发出《通知函》，要求孟超腾交所租赁房屋，孟超未按要求交房，清河纺织公司于2016年5月29日向一审法院提起诉讼要求孟超腾空并交还租赁房屋，应当认定清河纺织公司已经在合理期限前通知孟超解除合同，所以，清河纺织公司、孟超双方的不定期租赁合同于清河纺织公司起诉时即2016年5月59日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故应对于清河纺织公司要求孟超将租赁的房屋腾空并返还的诉讼请求予以支持。孟超辩称，孟超也未享受房改政策，要求清河纺织公司支付房屋维修费用，并按房改政策给予补偿，孟超才将房屋返还给清河纺织公司。由于房改政策问题不属于法院审理的范围，孟超主张的维修费用，未提交证据证明，也未提起反诉，在本案中不予处理，故对于孟超的该项抗辩主张，不予支持。同时，孟超负有向清河纺织公司支付房屋租金的义务，孟超认可每月租金为30元，现孟超仅支付租金至2012年7月，从2012年8月1日起至2016年5月23日合同解除时的租金1380元未付，应承担支付所欠租金的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，孟超还应当承担逾期腾房给清河纺织公司造成的损失，即从2016年5月24日起至一审判决确定的腾房之日的租金150元，故孟超应向清河纺织公司支付租金、占有使用费1530元。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孟超于本判决生效之日起十日内腾空并返还湖北清河纺织股份有限公司位于宜都市陆城街办纺织路X号X幢的房屋X楼（面积约100㎡，房产证号为：宜都房权证字第××号）；二、孟超于本判决生效之日起十日内向湖北清河纺织股份有限公司支付房屋租金、占有使用费1530元。一审案件受理费50元，由孟超负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于孟超是否应当腾退案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方并无书面合同，对租赁期限亦无约定，因此应视为不定期租赁。清河纺织公司的破产清算管理人于2016年3月4日向孟超发出腾交房屋、交清租金及使用费的《通知函》，并于2016年5月29日向一审法院提起诉讼。据此，应认定为出租人已在合理期限之内通知了承租人孟超，且双方之间的房屋租赁合同已于2016年5月29日解除，在租赁合同解除后，承租人孟超理应将案涉房屋腾退给出租人。
二、关于孟超是否应当向清河纺织公司支付房屋租金及占用使用费。1、关于租金。孟超于1994年由公司分配租赁案涉房屋时，双方约定租金为每月30元。根据此约定，孟超负有向清河纺织公司支付每月30元租金的义务。根据查明的事实，孟超未支付2012年8月1日起至2016年5月23日的租金共1380元，二审中孟超对此事实并未提出异议，理应及时支付所欠租金。2、关于占有使用费。在本案房屋租赁合同解除后，孟超应及时腾退案涉房屋，但其至今未腾退，应当承担逾期腾房给清河纺织公司造成的损失。综上，一审法院认定孟超应向清河纺织公司支付租金及占有使用费共1530元并无不当。
三、关于人民法院是否有权变更案由。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法〔2011〕42号）中规定当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。由此可知，人民法院在审理案件过程中，发现当事人起诉的法律关系与实际争诉的法律关系不一致，在结案前法院有权依据庭审查明的法律关系变更民事案由。因此，一审法院在审理过程中根据双方实际诉争的法律关系将本案案由由排除妨害变更为租赁合同纠纷并无不妥。
四、一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”由此，人民法院必须依职权追加的当事人应是必须共同进行诉讼的当事人。本案中，双方争诉之法律关系为房屋租赁合同纠纷，且双方并无书面合同，未详细约定具体承租人。根据一审查明的事实，是由孟超将该房屋租金交纳至2009年9月，之后以其交纳的押金1000元抵扣租金至2012年7月，据此应认定孟超为实际承租人。而在房屋租赁合同纠纷中，承租人之配偶并非法定的必要共同诉讼中的共同诉讼人，因此本案中一审法院未依职权追加孟超之妻为原审被告并无不妥。
五、关于房改房政策是否属于法院民事案件审理范围。根据相关规定，如果当事人争议的核心为“是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的”，不属于民事权益纠纷。本案中，孟超抗辩称应按房改政策给予补偿，一审法院认为此主张属房改政策问题，应不属于法院审理的范围，并无不当。
综上所述，孟超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由孟超负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一七年三月二十一日
书记员 余 丹