天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨港民初字第371号原告张洪宝，男，1986年12月12日出生，汉族，大港油田公司资本运营部职工，住天津市滨海新区，。委托代理人张秋菊（原告之姐），女，1971年10月25日出生，汉族，大港油田消防支队职工，住天津市滨海新区。被告天津大港油田房地产开发有限责任公司，住所地天津大港油田三号院，组织机构代码10371518-0。法定代表人马鸣超，职务：总经理。委托代理人徐宏志，该公司办公室主任。委托代理人刘军，该公司合同部主管。原告张洪宝与被告天津大港油田房地产开发有限责任公司（以下简称大港油田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法由审判员薛丽新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪宝委托代理人张秋菊与被告大港油田房地产公司委托代理人徐宏志、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪宝诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。2011年8月9日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于大港区海景××路与港东××西南××室××商品房××套，总房款337803元。被告于2012年12月31日前将房屋交付原告使用，然至今被告未履行交房义务，期间虽经原告多次催促，均未得到被告满意的答复，被告逾期交房的行为构成了严重违约。根据合同约定，被告除应向原告支付已付房款利息外，还应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，诉请判令：1.被告按照《天津市商品房买卖合同》向原告赔偿至实际交房之日止的违约金。其中一次性赔偿原告至2013年12月31日的违约金10134.09元，从2013年12月31日起至实际交房之日止的违约金按月支付，赔偿日期为次月1日；2.被告按照《天津市商品房买卖合同》向原告赔偿至实际交房之日止的已付购房款利息。其中一次性赔偿原告至2013年12月31日的购房款利息20268.18元，从2013年12月31日起至实际交房之日止的购房款利息按月支付，赔偿日期为次月1日；3.被告继续按照《天津市商品房买卖合同》履行合同条款直至商品房交付。为证实自己的主张，原告提供如下证据：证据1.《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各一份;证据2.天津市企业单位往来收据两张。被告大港油田房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告所述本案房屋交房存在不可抗力的情形，涉案房屋存在着地上高压线及地下油气管线，属于政府应该拆除的情况。本案的油气管线在2012年2月29日签订拆除合同，是在本案合同签订之前，因以上情形造成的逾期交房不属于被告的责任。在双方签订的合同第三条约定，如遇不可抗力因素，按变更合同方式处理。由于存在上述障碍物等因素，故原合同已发生了变更，原告不应按照原合同约定的交房时间来约束被告，并要求被告承担违约责任。第二，原、被告在签订购房合同之初，已对房屋的交付时间有特别约定，约定的是最迟不超过2013年10月30日交房，同时被告给予了原告总房款1%的优惠来延长交房时间，所以原告诉请的交房日期是错误的。第三，原告主张的利息和违约金没有法律依据，被告认为二者不能同时主张。为证实自己的主张，被告提交如下证据：证据1.2008年5月14日被告就本案涉及的高压线及输油管导致施工迟延的问题向原大港区政府出具的报告及副区长王强所作的批复；证据2.2010年8月30日，被告就上述问题向滨海新区何立峰书记所作情况反映及收文登记；证据3.《板894井管线移位工程合同》一份；证据4.被告从互联网上下载的一份关于天港公司2010年加快港东新城开发建设的网页，证明本案涉及的高压线等障碍物是政府遗留问题；证据5.被告与案外人马建平签订的补充协议一份，以证明诉争房屋的交房时间已统一改为2013年10月30日，因不能按期交房房屋总价款已给予原告1%的优惠。经审理查明，2006年3月23日，被告通过出让方式取得原大港区港塘公路东，旭日路北侧，编号为津港（挂）2006-05宗地的土地开发权。本案标的物汇康园11-1-1102室房屋即位于该宗土地之上。2011年8月9日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各一份。合同约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的坐落于大港区海景××路与港东××西南××室房屋，建筑面积75.49平方米，房屋总价款337803元，乙方于2011年8月6日前一次性存入房屋全部价款。甲方在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付乙方，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房的，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应向乙方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。同时，补充合同第1.6条还约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告未能按期交房，成讼。另查，被告开发的港东新城汇康园小区二期工程11号楼尚未经勘察、设计、建设、监理、施工五单位验收合格,目前尚不具备交付条件。庭审中，原告放弃诉请被告继续按照《天津市商品房买卖合同》履行合同条款直至商品房交付的主张。上述事实，有原、被告当庭陈述以及各自提交的证据予以证实。另，本院针对被告陈述的地上、地下障碍物的清除情况向有关部门进行了调查。2006年3月，被告取得的津港（挂）2006-05宗地土地使用权，交付时土地状况为毛地。该宗土地上有两条南北向高压线，其中西侧6千伏为大港油田采油四厂所有，东侧110千伏为天津市电力公司滨海供电分公司所有。此外该宗土地下有大港油田采油四厂的油气管线。2009年3月，被告出资迁移6千伏高压线后，开始开发汇丰园和汇康园一期工程。2009年6月1日小区一期工程的地下油气管线切改完毕，2011年3月1日，110千伏高压线迁出完工，2011年3月初，小区二期工程地下油气管线切改完毕。2011年5月汇丰园、汇康园小区二期工程开工。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，本案中对逾期交房的事实，被告予以认可，但其以《补充合同》中双方约定“为遵守、配合政府法规、政策变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误”为不可抗力，提出逾期交房系不可抗力故不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告对于不可抗力的约定并不符合法律规定。首先，被告对于该宗土地上存在的障碍物在取得土地使用权后就已经知晓，并且在与原告签订商品房买卖合同之前的将近5年的时间内，其对地上地下的障碍物对商品房建设产生的影响，被告应当具有足够的预见性。其次，被告提交的港油房发[2010]1号文件证明，被告在土地障碍物没有拆除完毕的情况下即以团购的方式将部分房产预售给了团购单位和个人，其亦预见到了不能按期交付房屋的法律后果。在这种情况下，被告仍然同原告签订《商品房买卖合同》，同时在《补充合同》中，将由于政府行为所导致的迟延交付约定为不可抗力，并且没有将《补充合同》中的第6.3条规定提请原告注意，本条属于被告单方面免除自己的责任，根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故本院认定《补充合同》第6.3条属于无效条款。此外，经本院查明，被告所称的地上地下障碍物在被告与原告签订合同之前即已清除，因此被告抗辩不能成立。根据《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案涉诉房屋尚未经勘察、设计、建设、监理、施工五单位验收合格，不具备交房条件，故根据合同约定，被告应给付原告自2013年1月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金及利息。因被告交房日期尚未确定，且2014年1月1日起至被告实际交房之日止的违约金及利息损失，原告并未按法律规定交纳诉讼费，故原告的该项主张本院不予支持。被告逾期交房自2014年1月1日起至被告实际交房之日止所产生的违约金及利息，原告可另案处理。被告的抗辩主张，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告张洪宝自2013年1月1日起至2013年12月31日止的利息（以337803元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率计算）；二、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告张洪宝自2013年1月1日起至2013年12月31日止的违约金（以337803元为基数，按照日万分之一计算）；三、驳回原告张洪宝的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元，由被告天津大港油田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  薛丽新二〇一四年三月十八日书记员  李 辰法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同有不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担举证不利的后果。