湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民初字第1号
原告：嘉鱼县国土资源局。
法定代表人：黄裕晏，该局局长。
委托代理人：费冲，湖北佳成律师事务所律师。
被告：嘉鱼县世通房地产开发有限公司。
法定代表人：陈进平，该公司总经理。
委托代理人：胡培，湖北宁华律师事务所律师。
原告嘉鱼县国土资源局（以下简称国土局）诉被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司（以下简称世通公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告国土局的委托代理人费冲、被告世通公司的委托代理人胡培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国土局诉称：2008年6月18日，原告与被告世通公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：TY2008—03号）。合同约定，原告将位于嘉鱼县鱼岳镇南嘉大道宗地80715.54平方米出让给被告世通公司使用，土地使用权出让金为5250万元；被告世通公司受让后应于2008年5月10日前支付第一期土地使用权出让金1575万元，于2008年6月10日前支付第二期土地使用权出让金1575万元，余款2100万元于开工前付清。合同签订后，原告按约定履行了交付土地等全部义务，但被告世通公司未按合同约定按期足额支付土地使用权出让金，仅在2008年6月11日支付1575万元；2009年9月10日支付500万元；2010年1月15日支付500万元；2011年1月26日支付1000万元；2013年5月10日支付675万元，累计支付4250万元，尚欠土地使用权出让金1000万元至今未付。其后，原告要求被告世通公司支付其中490万元土地使用权出让金，并向湖北省嘉鱼县人民法院提起诉讼。2014年11月5日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2014）鄂嘉鱼民初字第01584号民事判决书，判令被告世通公司给付原告土地使用权出让金490万元。至此，被告世通公司还欠原告土地使用权出让金510万元未付，并拒不按合同约定给付分期付款利息及承担违约责任。故请求判令：1.世通公司立即支付所欠土地使用权出让金510万元；2.世通公司按合同约定支付第二期、第三期土地使用权出让金分期付款利息148.4673万元；3.世通公司支付逾期付款的滞纳金4494.125万元（以每日按延迟支付款项的千分之一计算至本息付清之日止）；4.本案诉讼费用由世通公司负担。
原告国土局为证明其主张，向本院提供了如下证据：
证据1.中华人民共和国组织机构代码证。证明国土局系机关法人，主体适格。
证据2.2008年6月18日国土局与世通公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及2009年9月10日、2010年1月15日、2011年1月26日、2013年5月10日分别缴纳500万元、500万元、1000万元、675万元土地使用权出让金的专用票据和嘉鱼县人民法院民事判决书一份。证明：1.双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的事实；2.该合同约定的土地使用权出让金为5250万，世通公司仅交纳4250万元；3.（2014）鄂嘉鱼民初字第01584号民事判决已确认债权490万元；4.世通公司尚下欠国土局土地使用权出让金510万元；5.双方就违约责任的承担方式作出明确约定。
证据3.嘉鱼县公证处（2008）嘉证内字068号《公证书》。证明出让土地使用权拍卖活动程序合法。
证据4.《成交确认书》。证明2008年4月29日成交该宗出让土地的受让人为世通公司。
证据5.落款时间分别为2008年6月4日、2009年11月24日、2010年12月20日、2011年8月4日、2012年11月29日、2013年1月5日、2013年5月7日、2013年12月15日、2014年5月11日、8月7日的催缴土地使用权出让金的通知（函），证明国土局曾向世通公司发出并送达催缴土地使用权出让金通知的事实，世通公司存在违约情形。
证据6.嘉鱼县世通房地产开发有限公司帝景苑项目土地使用权出让金利息、滞纳金缴纳时间一览表，证明从2008年5月10日起至2008年6月10日止第二期土地使用权出让金利息为8.7885万元；从2008年6月10日起至2009年4月1日止第三期土地使用权出让金利息为139.6788万元，合计148.4673万元；截止至2014年12月31日止，滞纳金为4494.125万元
被告世通公司辩称：一、原告国土局诉称被告欠其土地使用权出让金510万元属实，因现在的市场经济状况不佳，下欠土地使用权出让金被告一旦有资金能力的情况下即予支付。二、关于逾期支付土地使用权出让金的利息问题，因原告国土局未在法定期间向被告催缴，该项诉讼请求已超过诉讼时效。且原告计算利息有误，应以欠本金510万元为基数，按月利率4.847‰从2010年5月计算至2014年12月，应付利息为135.81万元。三、滞纳金与利息同属于违约金性质，不可重复请求，不同意支付滞纳金。四、合同约定违约金过高，应酌情减少，在所付利息的10%范围内，承担不高于13.581万元的违约金。
被告世通公司为证明其主张，向本院提供了一份证据为：《建设工程施工许可证》复印件。证明该工程经嘉鱼县建设工程管理局审查许可于2010年5月8日开工建设，该证据证明不能按约定预期开工的原因，认为开工日期受管理部门影响，不能由世通公司决定。
本案庭审中，被告世通公司对原告国土局提交的证据质证认为：证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，对原告国土局提交的证据5有异议，认为未收到原告国土局的催缴土地使用权出让金通知。对原告国土局提交的证据6有异议，认为原告国土局计息时间及计息标准与约定不符，原告国土局对被告世通公司提交的证据的真实性无异议。
本院认为，原告国土局在诉讼中提交的证据1、2、3、4及被告世通公司提交的证据，双方无异议为有效证据，可以作为本案认定事实的依据，本院予以认定。原告国土局提供的证据5，有多份催缴土地使用权出让金通知，应以被告世通公司签收的通知作为认定案件事实的依据。原告国土局提供的证据6，系其单方计算的利息和滞纳金，本院予以核实。
依据本院认定有效的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2008年3月25日，国土局经嘉鱼县人民政府批准，将位于嘉鱼县鱼岳镇南嘉大道的嘉（拍）（2008）—03号地块中的02号地块国有土地使用权（面积为80715.54平方米）委托湖北汉海拍卖有限公司公开拍卖。世通公司在本次拍卖活动中，以竞买人的身份竞得该宗土地使用权。2008年4月29日，世通公司作为买受人与拍卖人湖北汉海拍卖有限公司签订《成交确认书》。
2008年6月18日，国土局作为土地出让人与受让人世通公司签订《国有土地使用权出让合同》。合同约定，国土局将位于嘉鱼县鱼岳镇南嘉大道宗地编号为嘉（拍）（2008）—03号—Ⅱ，宗地面积为80715.54平方米的土地使用权出让给世通公司，土地用途为商业、住宅用地。该宗土地使用权出让金为每平方米650元，总价款为5250万元。合同签订后10日内，世通公司须缴付1000万元作为履行合同的定金。国土局同意世通公司按三期支付土地使用权出让金，即第一期于2008年5月10日前支付1575万元，第二期于2008年6月10日前支付1575万元，第三期于开工前付清余款2100万元。分期支付土地使用权出让金的，世通公司在支付第二期以及以后各期土地使用权出让金时，应按照银行同期贷款利率向国土局支付相应的利息。同时，该合同第十三条规定：“受让人同意在2009年4月1日之前开始动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。”第三十一条规定：“受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自应缴纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过六个月的，出让人有权解除合同，收回出让土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可以要求赔偿因违约造成的其他损失。”
2008年6月11日，世通公司向国土局缴纳第一期土地使用权出让金1575万元。此后，世通公司未按合同约定期限缴纳余下土地使用权出让金。逾期后，国土局委托湖北凝聚律师事务所向世通公司发出《律师函》，要求世通公司于2009年1月24日前向国土局交付第二期土地使用权出让金1575万元及违约金365.40万元。其后，世通公司于2009年9月10日、2010年1月15日、2011年1月26日、2013年5月10日分别缴纳土地使用权出让金500万元、500万元、1000万元、675万元，累计支付土地使用权出让金4250万元，尚欠土地使用权出让金1000万元未付。2014年9月11日，国土局向嘉鱼县人民法院提起诉讼，请求判令世通公司支付所欠1000万元土地使用权出让金中的490万元。2014年11月5日湖北省嘉鱼县人民法院作出（2014）鄂嘉鱼民初字第01584号民事判决书，判令世通公司于判决生效后5日内一次性向国土局支付土地使用权出让金490万元。本案争议的余下土地使用权出让金510万元经国土局多次催讨，四通公司至今未付。
还查明，世通公司利用该宗土地使用权所开发的工程项目，于2010年4月18日取得嘉鱼县建设工程管理局颁发的《建设工程施工许可证》，准许施工建设。世通公司逾期未缴纳土地使用权出让金期间，国土局多次向该公司发出催缴土地使用权出让金通知，通知中注明了已交付土地使用权出让金数额和下欠土地使用权出让金数额。其中，2009年11月24日、2013年1月5日、2013年12月15日的土地使用权出让金催缴通知中还注明了加收滞纳金的内容。
根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、土地使用权出让金给付期限如何认定；二、国土局要求世通公司承担土地使用权出让金利息是否超过诉讼时效；三、土地使用权出让金分期付款利息如何确定；四、世通公司承担的违约金如何确定。
关于焦点一。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”。本案国土局与世通公司签订的《国有土地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体合法，合同内容并不违反相关法律法规的规定，为有效合同。双方应按合同的约定全面履行各自的义务。该合同约定土地使用权出让金为5250万元，世通公司第一期于2008年5月10日前支付1575万元，第二期于2008年6月10日前支付1575万元，对此二期给付土地使用权出让金时间，双方均无异议。第三期余款2100万元约定于开工前付清。对于开工日期，合同第十三条规定，世通公司同意在2009年4月1日前动工建设，如不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延期申请，延期时间最长不能超过一年。故世通公司最迟应于2010年4月1日前付清第三期土地使用权出让金。国土局要求确认第三期土地使用权出让金的给付时间为2009年4月1日，本院不予支持。
关于焦点二。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，国土局虽未能提交2010年4月1日至2012年4月1日期间世通公司签收催缴土地使用权出让金通知的证据，但在此期间，世通公司于2011年1月16日履行了给付土地使用权出让金1000万元的义务，此时发生诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。2012年11月29日、2013年1月5日、5月7日，国土局向世通公司发出催缴土地使用权出让金通知主张权利，且世通公司于2013年5月10日履行了给付675万元土地使用权出让金的义务，上述行为依法产生诉讼时效中断的效力。同时，国土局发出的催缴土地使用权出让金通知主张的债权是基于合同关系而产生的债权，既包括土地使用权出让金债权，亦包括违约责任所产生的债权。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。世通公司未按合同约定的期限支付土地使用权出让金构成违约，国土局请求世通公司继续履行合同并就迟延履行承担相应利息的请求符合法律规定。世通公司提出国土局未在法定期间内催缴土地使用权出让金利息超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三。本院认为，国土局与世通公司签订的《国有土地使用权出让合同》约定，分期支付土地使用权出让金的，世通公司在支付第二期以及以后各期土地使用权出让金时，应按银行同期贷款利率向国土局支付相应利息。因在合同履行过程中，世通公司支付的款项国土局均作为支付土地使用权出让金本金处理，故对此项利息的计算，世通公司应以到期未支付的土地使用权出让金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。国土局提出诉讼时，仅主张分期付款支付土地使用权出让金利息148.4673万元，经审核，该诉讼请求未超过按上述合同约定计算的利息，本院予以支持。
关于焦点四。本院认为，国土局与世通公司签订的《国有土地使用权出让合同》第三十一条规定：“受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自应缴纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过六个月的，出让人有权解除合同，收回出让土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可以要求赔偿因违约造成的其他损失。”鉴于世通公司未按合同约定履行付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。尽管双方在合同中约定违约责任为每日按迟延付款的千分之一缴纳滞纳金，但按此方式确认的违约金过分高于国土局的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院结合国土局的实际损失情况，兼顾世通公司过错程度以及公平原则等因素考量，将双方约定的“每日按迟延支付款项的千分之一缴纳滞纳金”违约责任计算标准调整为“以2010年4月1日最后付款时间为起算时间每日按迟延支付款项的万分之三缴纳滞纳金”按此标准计算至2015年1月4日国土局起诉时止延期支付土地使用权出让金的违约金434.85万元。
综上，国土局要求世通公司给付土地使用权出让金及支付土地使用权出让金利息的诉讼请求成立，本院予以支持。但国土局要求世通公司“每日按延期支付款项的千分之一承担滞纳金”的请求，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、由嘉鱼县世通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付嘉鱼县国土资源局土地使用权出让金510万元；
二、由嘉鱼县世通房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内给付嘉鱼县国土资源局土地使用权出让金利息148.4673万元；
三、由嘉鱼县世通房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内支付嘉鱼县国土资源局违约金434.85万元；
四、驳回嘉鱼县国土资源局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费319430元，由原告嘉鱼县国土资源局负担256534元，被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司负担62896元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院的开户行：农业银行湖北省分行东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 徐金美
审判员 孙 兰
审判员 陈继高
二〇一五年三月二十三日
书记员 胡立伟
附：相关法律、司法解释条文
《华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。