湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2099号
上诉人（原审原告）周祥生。
委托代理人张专，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人彭顺，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢建明。
委托代理人吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。
原审第三人周海江。
上诉人周祥生因与被上诉人谢建明、原审第三人周海江房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的(2015）岳民初字第03337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月24日，周祥生（甲方）与谢建明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁物：甲方将其所在岳麓区后湖路与麻园路交叉路口的房屋租赁给乙方使用经营。二、租赁期限：租赁期5年，即从2014年7月29日到2019年7月30日止。三、租金及付款方式：1.房屋租金一年一交，年租金240000元，从2016年7月29日到2019年7月30日开始逐年递增，每年递增10%。乙方在每年租赁期前一个月支付房租。……4.乙方在房屋装修时，须征得甲方同意，不得破环房屋的整体结构及外观形象。甲方给乙方一个月装修期（从2014年7月29日到2014年8月30日止），期间不收取房租。装修期间不得擅自损坏水电设施，店面的一切装修，所有权均属甲方，乙方租赁期内有使用的权利和保管的义务，除甲方自主用房外，其余房屋归乙方使用、维修、养护。……”
2014年7月31日，周海江向谢建明出具了一张收条，写明：“今收到谢建明交来2014年8月29日至2015年8月29日房租贰拾肆万元整计（240000元）。”
另查明，周祥生与周海江系父子关系，均居住在涉案房屋范围内的自住用房中。涉案合同签订事宜，主要由周祥生的儿子周海江与谢建明进行商谈。
原审法院认为，周祥生与谢建明于2014年7月29日签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思的表示，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，周祥生称其依约将涉案房屋交付给谢建明后，谢建明一直未履行支付租金的义务，故主张解除其与谢建明之间的合同，并要求谢建明支付拖欠的房租。谢建明则抗辩认为，其已经按照约定支付了2014年7月29日至2015年8月30日的租金，周祥生单方面提出解除合同没有任何依据。根据已查明的事实可知，周海江（周祥生之子）收取了谢建明的租金并向谢建明出具了一张金额为240000元的收条。周海江对此抗辩认为，虽然收条是他写的，但谢建明只给了他100000元。但其并未提交证据证明其只收取了100000元。故对其此抗辩主张不予认可。原审法院认为，周祥生与其子（原审第三人周海江）共同居住在涉案房屋范围内的自主用房中，涉案合同的相关内容主要由第三人周海江与谢建明进行协商，然后再由周祥生在合同上签字，且周祥生及周海江并未告知谢建明周祥生与周海江已经分家并对涉案房产进行分割，周祥生与周海江的行为对谢建明产生一定误导，故谢建明将涉案房屋租金交给周海江的行为并无不当，可视为其已履行了交付房租的义务。因此，周祥生以谢建明未交纳租金为由单方面要求解除合同的诉请，于法无据，不予支持。另周祥生要求谢建明支付拖欠的租金的诉请，没有事实依据，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回周祥生全部诉讼请求。本案案件受理费4300元，由周祥生承担。
上诉人周祥生不服原审判决，向本院上诉称：1、一审判决认定事实不清，没有查明目前被上诉人谢建明承租的房屋分别属于上诉人以及原审第三人周海江的事实，谢建明应当就租赁的全部房产承担支付租金义务。2、原审第三人周海江于2014年7月31日出具的收条表明周海江与谢建明之间就房屋租赁达成了口头协议，且已实际履行，人民法院应予支持。请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人谢建明答辩称：1、周祥生（甲方）与谢建明（乙方）签订的《房屋租赁合同》中租赁物为甲方将其所在岳麓区后湖路与麻园路交叉路口的房屋承租给乙方使用经营。谢建明承租的也就是原味上先锋饭店原来使用的经营场地。这分别体现在《转让协议》与《房屋租赁合同》的第一条中，转让的范围与房屋租赁合同约定的租赁物的范围完全一致，且周祥生在一审庭审中也承认：除了自住的房屋以外都一起出租给了谢建明。故上诉人提出其与原审第三人周海江已分家，应各自出租，分别收取各自租金的上诉理由不能成立。2、谢建明已支付承租房屋两年的租金共计48万元。请求二审法院依法公正判决。
原审第三人周海江述称：1、我与周祥生已经分家，有家庭财产协议作证，同时，电费发票也可以证明是分户交的。2、房子是分开租赁的，周祥生收他的房租，我收我的房租，互不干涉，并不是一起租赁的，请求二审法院依法办事。
本院二审中，上诉人周祥生向本院提交了证据四份，分别是：证据一、电费发票，拟证明上诉人周祥生与周海江是分别交纳电费的，是独立的两户。证据二、证明一份，拟证明周海江的房产虽然与周祥生的房产相邻，但系不同所有权人。证据三、工商登记，拟证明被上诉人的土菜馆的登记面积是400平米，而实际承租面积是将近2000平米，多出的面积是周海江的，周海江收取的是自己房屋的租金，而不是代周祥生收取租金。证据四、户籍卡，拟证明周海江已经单独立户。
被上诉人谢建明发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，该证据不能证明分户的事实，特别不能证明其内部家产分割的事实；对证据二的三性均有异议；对证据三中工商登记的400平米，周海江在其一审提交的事实回顾上写明了当时是为欺骗工商部门办理营业执照签订的假租赁合同与村委会证明，故对该营业执照上的400平米，我方不予认可。对证据四的三性均无异议。
原审第三人周海江对周祥生提交的证据没有异议。
本院综合以上举证、质证意见，认为：周祥生提供的3份证据，能够证明周海江、周祥生是分户交纳电费的，周海江也办理了分户的户口薄，周海江在岳麓区后湖路与麻园路交叉路口的周祥生祖屋旁新建了房屋。因周海江在事实回顾中自认其与谢建明曾以签订虚假合同的方式欺骗工商局办理营业执照，故本院对证据三中的400平米的经营面积不予认定。
被上诉人谢建明向本院提交了周祥生于2015年7月29日出具的收条，拟证明其已向周祥生交纳了2015年7月29日至2016年7月29日的房屋租金24万元。
周祥生对该证据予以认可。
本院对该证据也予以认可。
原审第三人周海江向本院提交了2份证据，分别是：证据一、餐饮服务许可证，拟证明在2015年前谢建明没有办理餐饮服务许可证，没有该证，其土菜馆就不能开张营业，当时谢建明问我借该证去办理营业执照的时候，谢建明就应该知道我有房产在那里，房子不是周祥生一个人所有的。证据二、基层组织贫困证明，拟证明我在该处有房产，只是没有办理房产所有权证。
对周海江提交的证据，周祥生的质证意见是对上述证据的三性均无异议。
谢建明的质证意见是：对该两份证据的真实性无异议，但证据一与本案无关，对证据二的内容有异议，该证据还说明了周海江认可谢建明承租的房屋大部分是没有产权证的房屋。
本院根据上述举证、质证意见，认为：周海江提交的证据是真实的，但与本案无关，本院不予采纳。
本院二审查明的其他事实与一审无异。
本院认为，本案争议的焦点是2014年7月29日周祥生与谢建明签订的《房屋租赁合同》的租赁范围的问题，也就是周海江于2014年7月31日出具的收条上载明的收到谢建明交来的2014年8月29日至2015年8月29日房租24万元整的该笔租金是否属于周海江个人收取的租金还是其代替其父亲周祥生所收取的《房屋租赁合同》中所载明的租金的问题。根据本案已查明的事实可知：1、房屋租赁合同上所称的租赁物为周祥生所在的岳麓区后湖路与麻园路交叉路口的房屋，没有明确载明租赁房屋的面积，无法证明谢建明承租的房屋仅仅是周祥生、周海江整体房屋中的一部分。2、周祥生在一审庭审中也明确表示：家里的房子是一起租出去的。3、2014年7月29日的《转让协议》第一条上载明的转让的味上先锋饭店的位置与《房屋租赁合同》第一条载明的位置一致，且周祥生、周海江均认可以前所经营的平和旺饭店与味上先锋饭店的经营场地均是一致的，是作为一个整体出租的。4、周海江不能举证证明其就自己的那一部分房子单独与谢建明签订了房屋租赁合同，也没有证据证明周祥生与谢建明签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁范围仅仅只是指其父亲周祥生所有的那一部分房子，而不包括周海江个人所建那一部分房屋，故周海江无充分证据证明其于2014年7月31日出具收条收到的24万元租金不是谢建明履行其与周祥生于2014年7月24日所签的《房屋租赁合同》而交纳的租金24万元。综上，上诉人周祥生的起诉与上诉，均没有充分的事实与理由，不应予以支持，本案一审认定事实清楚，判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由上诉人周祥生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。