内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0725民初1054号
原告:崔红英（反诉被告），女，汉族，无职业，住黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：金淑青，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
被告：包树权(反诉原告)，男，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。
委托诉讼代理人：刘新富，内蒙古环通律师事务所律师。
被告:包立英，女，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。
委托诉讼代理人：范靖，内蒙古环通律师事务所律师。
原告崔红英与被告包树权、包立英买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔红英的委托诉讼代理人金淑青、被告包树权及其委托诉讼代理人刘新富、被告包立英的委托诉讼代理人范靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔红英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《买卖合同书》；2、判令二被告共同返还购房款40万元，并赔偿利息损失（自付款之日至实际还款之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、二被告赔偿原告建设羊圈损失12000元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年10月31日原告与被告签订《买卖合同书》，约定被告将位于库热格太嘎查八一社的两处平房（分别为60平方米、72平方米）及45亩土地出售给原告，合同总价款72万元。原告已经按照合同的约定向被告支付价款40万元，后期原告才得知被告出售的45亩土地没有所有权，无权进行买卖，原告不能实现对涉案土地的所有权，也不能实现原告订立合同的目的，诉至法院要求解除合同赔偿损失。若法院判令解除合同关系，原告同意返还房产证；原告至今未使用和管理涉案的土地，被告对涉案土地没有合法使用权，不同意赔偿被告的经济损失。
被告包树权辩称，同意解除合同，双方在订立合同时原告崔红英明知是农村宅基地上建设的房屋，仍然坚持购买，合同签订后原告崔红英只交付了40万元合同款，尚欠32万元；原告崔红英反悔要求解除合同，过错不在被告包树权，不同意赔偿原告崔红英建设羊圈的损失和已付合同款的利息损失。被告包树权提出反诉请求，要求被告崔红英返还两个房屋的产权证；赔偿被告包树权出售土地两年经济作物的经济损失12万元（庭审时变更为58840.40元）。
被告包立英辩称，2012年8月28日包立英以5万元的价格将60平方米的房屋卖给了父亲包树权。2014年包树权将房屋卖给原告崔红英，本案与被告包立英没有关系，请求法院驳回原告崔红英的诉讼请求。
原告崔红英为支持自己的诉讼请求向本院提交证据如下：
一、买卖合同书一份、通话录音一份，证明原、被告于2014年10月31日双方签订了买卖合同，存在买卖关系；2016年5月23日崔红英与包立英通话录音，证实包立英的父亲包树权同意卖房子，包立英同意协助过户的事实。被告包树权质证，证据的真实性认可，证明目的不予认可，合同是崔红英与包树权签订的，除此之外的人都是案外人。录音的真实性不认可，该录音无法证实包立英是合同的出售方。被告包立英质证，证据的真实性无异议，证明目的不予认可，2012年被告包立英将60平方米的房屋卖给父亲包树权，没有办理过户手续。涉案房屋是包树权卖给原告崔红英的，与被告包立英无关。录音的真实性无法核实。本院认证，该证据能够证实原告崔红英与被告包树权签订房屋买卖合同的事实，本院予以采信。通话录音能够证实被告包立英表示只要包树权同意出售房屋，包立英就同意协助办理过户手续的事实，本院予以采信。
二、呼伦贝尔农村商业银行、内蒙古自治区农村信用社回单四份，证实原告崔红英通过汇款和现金支付的方式向包立英支付合同款40万元的事实。被告包树权质证，证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告包树权指定包立英的银行卡作为收款账户，合同款40万元已经收到，该证据无法证实款项汇到包立英的银行卡上，包立英就是合同的出售方。被告包立英质证，证据的真实性认可，证明目的不认可。被告包立英的父亲包树权没有农村商业银行卡，所以借用包立英的银行卡作为收款账户，所收款项已经全额交给包树权。本院认证，该证据能够证实原告崔红英已经支付40万元合同款的事实，无法证实被告包立英为合同的出售方，本院部分予以采信。
三、发票2张、商品明细表一张，证明原告崔红英为了建设羊圈支出12000元的事实。被告包树权质证，证据的真实性无异议，证明目的不认可，发票及商品明细表无法证实购买物品用于本案中的羊圈建设，同时该证据能够证实原告崔红英已经接收了房屋的事实。被告包立英质证，证据的真实性无异议，证明目的不认可，发票与商品明细表的时间不一致，发票与本案没有关联性。本院认证，该证据无法证实原告崔红英因本次买卖合同建设羊圈造成损失12000元的事实，本院不予采信。
被告包树权为了支持自己的反诉请求向本院提交证据如下：
一、陈巴尔虎旗宝日希勒镇库热格太嘎查委员会证明一份，证明包树权是库热格太嘎查的村民，在包树权院落及周围土地种植作物的收入归包树权所有，包树权对院落享有使用权。原告崔红英质证，证据形式不认可，无法人签字，出具人未出庭接受质证，证明内容不认可，出售土地属村集体土地，无法证实包树权对出售土地享有土地使用权。被告包立英质证，认可无异议。本院认证，该证据能够证实包树权对房屋周围的院落土地享有使用权，种植经济作物的收入归包树权所有的事实，本院予以采信。
二、包树权与崔红英2014年12月28日签订的协议书一份，证实被告包树权将两座房屋的产权证交付给原告崔红英，买卖合同的当事人是包树权与崔红英，合同解除后原告崔红英应当返还房屋产权证。原告崔红英质证，证据的真实性认可无异议。被告包立英质证，认可无异议。本院认证，该证据能够证实买卖合同的当事人是包树权与崔红英，被告包树权将房产证交付给崔红英的事实，本院予以采信。
三、包树权与包立英2012年8月28日签订的买卖合同书一份，证明被告包立英将60平方米的房屋出售给包树权的事实。原告崔红英质证，证据的真实性无法判断，虽然包立英将房屋出售给包树权，但没有办理过户手续，包树权并没有取得房屋的所有权，包立英是房屋所有权人，包立英追认包树权将房屋出售给崔红英的行为仍是有效行为。被告包立英质证，认可无异议。本院认证，该证据能够证实包立英将60平方米的房屋出售给包树权的事实，本院予以采信。
四、土地测绘报告、价格评估报告、发票两张（测绘费1万元、评估费5000元），证实房屋的院落土地面积为29.66亩，两年经济作物损失43840.40元，支出测绘、评估费用15000元的事实。原告崔红英质证，包树权对涉案土地没有合法的使用权，原告崔红英从未接收该项土地，涉案土地实际控制人是被告包树权，土地的经济作物损失原告不应当承担赔偿责任。被告包立英质证，认可无异议。本院认证，该证据能证实房屋的院落面积及经济作物的收入情况及测绘、评估支出费用15000元的事实，本院予以采信。
五、赵洪江证言，证实崔红英与包树权自愿签订买卖合同，崔红英在买房时就知道房屋及院落是农村土地的情况，库仁格太嘎查居民都是只有房产证，没有院落的土地使用证。原告崔红英质证，证人无法证实崔红英在购买房产时就知道包树权对出售的土地没有使用权的事实，也无法证实库热格太嘎查整体的土地状况，证人强调嘎查的土地没有确权，被告包树权对涉案土地就不享有收益权。反诉原告包树权质证，证人证言能够证实嘎查土地使用权的现状，认可无异议。被告包立英质证，认可无异议。本院认证，该证言能够证实崔红英与包树权自愿签订房屋买卖合同的事实，本院部分予以采信。
被告包立英未向本院提交证据。
经审理查明，2014年10月31日原告崔红英与被告包树权签订《买卖合同书》，约定将位于库热格太嘎查八一社的两处平房（分别为60平方米、72平方米）与45亩土地一并出售给原告崔红英，合同总价款72万元。原告崔红英已经按照合同的约定向被告包树权支付价款40万元(2014年10月31日汇款30万元，2014年12月29日汇款9500元、给付现金5000元)。2012年8月28日包立英以5万元的价格将60平方米的房屋出售给了其父亲包树权，未办理过户手续。原告崔红英不是库热格太嘎查的村民。被告包树权与包立英系父女关系二人均是库热格太嘎查的村民，被告包树权平时以种植经济作物为主要生活来源，合同中约定的45亩土地实际测量面积为29.66亩，两年的经济收入为43840.40元。
本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，出卖方包树权系嘎查居民，买受方崔红英非库热格太嘎查居民，因出售房屋项下的土地性质是农村集体土地，被告包树权将库热格太嘎查的两处平房及45亩土地出售给原告崔红英，违反了国家强制性的规定，双方订立的合同无效。原告崔红英要求确认双方签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告崔红英要求二被告返还已付价款40万元的主张，因买卖合同是原告崔红英与被告包树权签订的，被告包树权应承担返还义务，原告崔红英的该项诉请，本院部分予以支持。被告包树权出售房屋及土地时应知其所出售的房屋及宅基地属于限制流转的范围，故其应当对合同无效承担70%的责任。原告崔红英明知自己不是库热格太嘎查的村民仍然与被告包树权订立合同，应承担30%的过错责任。原告崔红英要求二被告赔偿已付价款40万元的利息损失（自付款之日至实际还款之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）的诉请，本院酌情由包树权承担已付价款40万元利息(自2014年10月31日至实际还款之日，本金按30万元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2014年12月29日至实际还款之日，本金按10万元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)损失的70%赔偿责任。原告崔红英要求赔偿建设羊圈损失12000元的诉请，于法无据，本院不予支持。被告包树权要求返还房屋产权证的诉请，本院予以支持。被告包树权作为库热格太嘎查的村民，土地经济作物的收入作为其基本的生活来源，被告包树权要求原告崔红英赔偿所出售土地两年的经济作物损失58840.40元的诉请，本院参照评估价值43840.40元的30%维护13152.12元（43840.40元×30%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告崔红英与被告包树权签订的买卖合同无效;
二、被告包树权于本判决生效后十日内返还已付价款40万元并赔偿原告崔红英已付价款40万元的利息（自付款之日至实际还款之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）损失的70%；
三、驳回原告崔红英的其他诉讼请求；
四、原告崔红英于本判决生效后十日内返还两座房屋的产权证并赔偿被告包树权经营土地的经济损失13152.12元；
五、驳回反诉原告包树权的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7980元，由原告崔红英负担680元，被告包树权负担7300元。
反诉案件受理费2700元，由原告崔红英负担296元，被告包树权负担2404元。
评估、测绘费15000元，由原告崔红英负担7500元;由被告包树权负担7500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出
副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 高 飞
审 判 员 全 喜
人民陪审员 李 晶
二〇一七年十二月六日
书 记 员 佟葆珍