上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第512号
上诉人（原审原告）刘明艺。
被上诉人（原审被告）上海瑞国房地产经纪事务所。
投资人刘瑞斌。
委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。
上诉人刘明艺因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年4月3日，刘明艺（甲方、出售方）与上海瑞国房地产经纪事务所（以下简称“瑞国房产事务所”、乙方、居间方）签订《购买后转售协议》，约定：甲方收取乙方限时定金并独家委托乙方居间出售上海市闸北区宝山路XXX弄XXX号XXX室房屋房屋（以下简称“涉案房屋”），委托到期后乙方购买此房屋后再出售；转售期限自2014年4月3日起至2014年6月3日止，委托期限至该房地产成功售出；乙方购买条件为总房价款人民币（以下币种均为人民币）115万元，付款方式为乙方一次性支付甲方房款；乙方先行向甲方支付限时出售定金5，000元，到期后自动转为购房定金，甲方不得自行出售该房地产；如果两个月后没有卖出，公司承担现金回购，产生的一切损失由公司承担。瑞国房产事务所向刘明艺支付了5，000元。同日，案外人林某（并代案外人何昆达）、刘明艺及瑞国房产事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定：刘明艺通过瑞国房产事务所居间介绍，向何昆达、林某购买上海市虹口区天潼路XXX号XXX室房屋（以下简称“天潼路房屋”），总房价款270万元。林某与刘明艺还签订《房地产买卖协议》，约定：天潼路房屋总房价款270万元，首付款50万元，银行贷款100万元，双方赴交易中心办理送件手续当日支付120万元。同月9日，林某与刘明艺签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘明艺向林某、何昆达购买天潼路房屋，转让价款270万元，2014年6月3日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；刘明艺未按合同付款协议约定期限付款超过七日的，林某、何昆达有权单方解除合同，刘明艺承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；首期房价款50万元，银行贷款100万元，双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续当日刘明艺支付120万元。2014年5月22日，刘明艺与案外人颜永明、上海鑫骋房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《补充合同》，约定刘明艺将涉案房屋以105万元的价格出售给颜永明。2014年6月4日，林某发函给刘明艺，称其未按约定支付房款120万元，要求刘明艺收到函件七日内支付，否则将单方面解除合同，追究刘明艺的违约责任。同月8日，刘明艺与颜永明、案外人胡某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘明艺将涉案房屋出售给颜永明、胡某某，转让价款105万元。同月26日，刘明艺支付给瑞国房产事务所5，000元，瑞国房产事务所工作人员出具的收款收据载明：伍仟元为2014.4.3-6.3限时担保委托出售宝山路450／17／906房子的定金。
之后，刘明艺向原审法院提起诉讼称，其基于瑞国房产事务所转售及回购涉案房屋的承诺与及案外人林某签订了购买天潼路房屋《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2014年6月3日前办理过户手续，付款方式为首期房款50万元，银行贷款100万元，过户交易当天支付120万元，违约需承担547，000元违约金。然而，瑞国房产事务所违约拒绝履行承诺，刘明艺为支付天潼路房屋的房款，只能以105万元的价格自行出售了涉案房屋，受到了10万元的损失，故起诉请求判令瑞国房产事务所赔偿刘明艺10万元。
原审审理中，瑞国房产事务所辩称，刘明艺于委托期限内自行将涉案房屋出售，违约在先；且事后双方已口头协商达成一致，刘明艺将5，000元限时定金返还给了瑞国房产事务所；故不同意刘明艺的诉讼请求。
原审审理中，双方当事人均确认天潼路房屋的交易已经完成，瑞国房产事务所曾介绍客户购买涉案房屋，但未促成交易。刘明艺表示瑞国房产事务所在天潼路房屋过户时威胁若不归还限时定金就不配合办理过户，强行收回5，000元；其于2014年5月22日前多次找过瑞国房产事务所的投资人和经办人朱俊，对方表示没有出售涉案房屋且明确拒绝回购，并提供录音作为佐证。瑞国房产事务所则称《购买后转售协议》履行期间刘明艺提出过回购，瑞国房产事务所的意见是期满没有客户购买，双方再协商回购事宜，期间内瑞国房产事务所不考虑回购；双方协商均属意向性的，并非最终结论；刘明艺提供的录音内容有明显裁剪过的痕迹，瑞国房产事务所不予认可。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《购买后转售协议》系双方当事人真实意思表示，刘明艺与瑞国房产事务所均应恪守履行。刘明艺于2014年5月22日与案外人签订出售涉案房屋的协议，而上述日期尚在刘明艺与瑞国房产事务所约定的独家委托期限内，因此刘明艺的行为违反了双方的约定。刘明艺称其因瑞国房产事务所拒绝回购，才自行出售涉案房屋，刘明艺应对此举证证明。刘明艺提供的录音材料未经当事人确认，法院无法确认其真实性，且仅依据该录音材料无法证明瑞国房产事务所已明确表示其拒绝回购，故原审法院对于刘明艺的上述主张不予采信。同时，根据双方的约定，瑞国房产事务所应在独家委托期限届满后方承担现金回购责任，而刘明艺提供的录音时间均在委托出售的期限内，且缺乏其他证据印证，即使内容真实，亦不能证明瑞国房产事务所拒绝履行约定义务。此外，刘明艺虽称其系受威胁迫于无奈才将限时出售定金返还给瑞国房产事务所，但未提供证据予以证明，故其返还定金的行为应视为刘明艺与瑞国房产事务所已自行处理双方之间的纠纷。故刘明艺的诉讼请求缺乏事实和法律依据，难以支持。
原审法院据此判决：对刘明艺的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，刘明艺不服，向本院提起上诉称：其与瑞国房产事务所签约后不久，瑞国房产事务所就开始反悔，拒绝购买涉案房屋，这才导致其于2014年5月22日自行出售涉案房屋，其在原审中提供的录音证据完全可以证实。刘明艺自行将涉案房屋出售给案外人是在行使不安抗辩权，并不构成违约。刘明艺据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人瑞国房产事务所答辩称，刘明艺在委托期限内就自行将涉案房屋出售给案外人，其行为构成违约，刘明艺无权向瑞国房产事务所主张赔偿损失。瑞国房产事务所认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘明艺与瑞国房产事务所之间达成的协议明确约定刘明艺委托瑞国房产事务所居间出售涉案房屋的期限至2014年6月3日，委托到期后如房屋没有卖出则由瑞国房产事务所购买房屋后再出售，期间刘明艺不得自行出售涉案房屋。刘明艺以瑞国房产事务所拒绝履行回购义务才导致其自行出售房屋从而造成其损失为由向瑞国房产事务所主张赔偿并提供了相关录音证据。因刘明艺在原审中提供的录音显示刘明艺早在2014年4月9日即要求瑞国房产事务所收购涉案房屋，之后又在上述委托期限之前多次向瑞国房产事务所提出收购要求，瑞国房产事务所有权依据双方之间的协议在上述委托期限到期前予以拒绝，且瑞国房产事务所从未拒绝履行居间出售义务，故刘明艺在合同约定的委托期限尚未届满的情况下就自行出售涉案房屋直接导致上述委托协议客观上无法履行，刘明艺应就此承担相应的后果，刘明艺向瑞国房产事务所主张赔偿损失没有依据。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对刘明艺的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人刘明艺负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年五月十一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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