湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异35号
案外人：蔡易，男，1969年8月23日生，汉族，住武汉市武昌区。
申请执行人:刘忠际，男，1978年9月8日生，汉族，住河南省确山县。
被执行人:库焱祥，男，1965年12月2日生，汉族，住武汉市洪山区。
被执行人：谢海莲，女，1966年9月3日生，汉族，住址同上。
申请执行人刘忠际对被执行人库焱祥、谢海莲强制执行一案，本院于2015年2月3日作出（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书，裁定：一、将被申请人库焱祥、谢海莲名下价值300万元的财产予以查封、冻结……2015年2月10日，本院查封被申请人谢海莲名下坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋2单元5层501号房屋（以下简称狮城名居501号房屋），查封期限自2015年2月10日起至2017年2月9日止。本院于2017年1月16日作出（2015）鄂武昌执字第01934号民事裁定书及协助执行通知书，继续查封前述涉案房屋，查封期限三年，自2017年2月10日起至2020年2月9日止。2017年3月1日，本院作出（2015）鄂武昌执字第01934-1号民事裁定书，裁定评估、拍卖被执行人谢海莲名下坐落于狮城名居501号房屋。案外人蔡易向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查。
蔡易异议请求：依法终止对谢海莲、库焱祥所有的狮城名居501号房屋的拍卖程序，并解除对该房屋的查封。
事实及理由：异议人与谢海莲、库焱祥民间借贷纠纷一案，已于2015年2月11日由洪山法院作出了（2015）鄂洪山和民商初字第00070号民事调解书。调解书约定，谢海莲、库焱祥向异议人返还借款本息70万元，谢海莲、库焱祥以其所有的狮城名居501号房屋抵偿给申请人，用于偿还前述借款，该房屋在2015年3月28日前完成产权登记过户手续。调解书签订后，谢海莲、库焱祥将房屋钥匙及房屋两证原件交给了异议人，异议人实际占有、使用该房屋至今。因谢海莲、库焱祥没有在调解书约定的期限内协助异议人办理过户手续，异议人已向武汉市洪山区人民法院（以下简称洪山法院）申请强制执行。洪山法院在执行过程中，发现该房屋已被贵院查封，目前已进入拍卖程序。异议人认为，狮城名居501号房屋属于异议人所有，贵院对该房屋的查封、拍卖没有法律依据，严重侵害了异议人的合法权益，应依法终止对该房屋的拍卖程序，并立即解除对该房屋的查封。
首先，异议人是以合理对价取得该房屋的。因谢海莲、库焱祥向异议人借款70万元无力偿还，异议人向洪山法院起诉要求谢海莲、库焱祥返还借款本息。后在法院主持下，谢海莲、库焱祥自愿与异议人达成调解协议，同意以每平米8000元的价格将狮城名居501号房屋抵偿给申请人，用以返还前述借款，该房屋剩余按揭贷款45万余元由异议人负责偿还。所以，异议人向谢海莲、库焱祥支付了合理对价，并支付了全部价款。其次，异议人已实际占有、使用该房屋。谢海莲、库焱祥与异议人签订调解协议后，将该房屋钥匙及房屋两证原件交给了异议人，异议人实际占有、使用该房屋至今。最后，异议人取得该房屋的过程中没有任何过错。异议人在与谢海莲、库焱祥签订调解协议时，该房屋没有产权纠纷，也未被限制转让，更不知晓谢海莲、库焱祥与其他人是否存在经济纠纷，因此异议人取得该房屋不存在任何的过错。
综上，异议人与谢海莲、库焱祥之间的以房抵债行为合法有效，异议人已支付了全部房屋转让款并实际占有了该房屋，且异议人没有任何过错，该房屋应属异议人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，贵院不得查封、拍卖谢海莲、库焱祥名下的狮城名居501号房屋。
申请执行人刘忠际抗辩称，一、涉案房屋目前仍登记在谢海莲名下，具备执行条件。洪山法院作出的调解书与本案无关联；二、该房屋的现状为空置，并非如异议人所说已占有、使用。因房屋欠电费已经断电，房屋钥匙在本人这里。为便于法院工作人员评估、拍卖该房屋，库焱祥将房门钥匙交由我保管。
被执行人库焱祥对本案事实无异议，亦未提出任何主张。
审查查明，2015年2月3日，经申请执行人刘忠际申请，本院作出（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书（诉前财产保全），裁定：一、将被申请人库焱祥、谢海莲名下价值300万元的财产予以查封、冻结。二、由上海银都融资担保有限公司对上列第一项财产保全措施承担保证责任。同年2月10日，本院依法查封了被申请人谢海莲名下涉案房屋，查封期限两年，自2015年2月10日起至2017年2月9日止。同年3月16日，申请执行人刘忠际以民间借贷纠纷为由起诉被执行人库焱祥、谢海莲，本院于2015年10月17日作出（2015）鄂武昌民初字第01350号民事判决书，判决：一、被告库焱祥、谢海莲于本判决生效之日起十日内共同向原告刘忠际偿还借款本金190万元……该判决书于同年12月4日生效。
经申请执行人刘忠际申请，本院于2016年1月4日作出（2015）鄂武昌执字第01934号执行通知书，告知库焱祥、谢海莲履行前述判决书确定的法律义务，并于1月11日作出（2015）鄂武昌执字第01934号执行决定书，将被执行人库焱祥、谢海莲纳入失信被执行人名单。同年2月，申请执行人刘忠际向本院提交拍卖申请，申请拍卖前述涉案房屋。
本院于2017年1月16日作出（2015）鄂武昌执字第01934号民事裁定书，裁定继续查封涉案房屋，查封期限三年，自2017年2月10日起至2020年2月9日止。同年2月28日，申请执行人刘忠际向本院提交评估财产申请表，本院于2017年3月1日作出（2015）鄂武昌执字第01934-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖涉案房屋。本案的评估、拍卖程序正在进行之中。
另查明，案外人蔡易与被执行人库焱祥、谢海莲于2015年2月11日在洪山法院达成民事调解，洪山区人民法院于当日出具（2015）鄂洪山和民商初字第00070号民事调解书并于当日发生法律效力。该民事调解书确认：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告谢海莲、库焱祥应向原告蔡易返还70万元；二被告谢海莲、库焱祥以其所有的狮城名居501号房屋（房产证号：武房权证洪字第××，建筑面积121.07平方米）抵偿给原告蔡易，用于偿还上述借款，该房产在2015年3月28日前完成产权登记过户手续；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。
审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，洪山法院作出的民事调解书，实质上是对蔡易与库焱祥、谢海莲之间的债权债务关系经调解后的确认，其本身即为金钱债权，且该民事调解书的作出时间为2015年2月11日，而本院对涉案房屋的查封时间为2015年2月10日，明显晚于本院的查封，异议人蔡易所提出的执行异议申请不符合前述法律规定，故本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回蔡易的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 徐桂萍
审 判 员 刘 蕾
二〇一七年六月十三日
法官助理 刘良志
书 记 员 冯 武