长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第1651号
原告何绍臣，男，住长春市南关区。
委托代理人段毅敏，系吉林诚信律师事务所律师。
委托代理人张正，女，住长春市南关区。
被告长春江川实业集团有限公司，住所地长春市绿园区星宇西区11栋。
法定代表人姜志斌。
被告葛立明，男，住长春市绿园区。
原告何绍臣诉被告长春江川实业集团有限公司、被告葛立明确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何绍臣委托代理人段毅敏、张正，被告葛立明到庭参加诉讼，被告长春江川实业集团有限公司经依法公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告何绍臣诉称，原告于2009年6月5日通过竞价，成功竞卖受长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）委托，由吉林保利拍卖有限公司拍卖的长春市朝阳区开运街1346号星宇名家13号楼，栋号4-96／4-188号，建筑面积2632.57平方米的房屋。并于2009年6月3日将人民币壹佰伍拾万元整及2009年6月23日人民币贰佰零肆万元整分两次存入法院指定的法院经办人刘云松账户，成交价款及拍卖佣金已合部结清，吉林促利拍卖有限公司于2009年6月24日依法为本人出具了成交确认书。2014年3月25日长春市绿园区人民法院下发了（2005）绿民初字第1121.1133、1156、1161、1168、1169、1170、1223、1224、1225、1226、1227、1228、1233、1238、1249、1250、1251、1260、1261、1262、1266号执行裁定书，裁定“前款房屋的财产权自本裁定送达买受人何绍臣时起转移。”2014年3月25日房屋实物交接时，发现被告长春江川实业集团有限公司将该楼出租给第二被告葛立明开办七色花幼儿园。原告已取得了该房屋的财产权，二被告之间于2013年7月27日签订的“房屋租赁合同”是无效的，因此，原告劝第二被告从占有房屋中搬出，并给付占用房屋期间的房租费，被告拒不迁出同时不予给付房屋租金，现原告依据《中华人民共和国民法通则》和相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求1.确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告立即从房屋迁出；3.请求判令被告给付从占有之日起至迁出之日止的房屋租金（以二被告约定的租金为准，约700，000.00元）；4.诉讼费用由二被告承担。
被告长春江川实业集团有限公司未到庭参加诉讼，亦未进行答辩和提交证据。
被告葛立明辩称，2013年7月27日我通过报纸得知七色花幼儿园出兑，进行了购买，一次性交付了幼儿园款225万元，同时我们和江川实业公司姜志斌签订房屋租赁合同，他为我们提供了房屋发票和购买合同，我去教育局查实了七色花幼儿园登记，也去了当地派出所核实情况，所以我们在确定房屋合法的情况下，交付了租金110万元，是两年半的租金。房屋从2013年7月正常使用10个月，到2014年4月左右原告找到我，说房屋是他们的，在这个10月中我不知道房屋所用权是原告的。当时原告给我们提供了一份绿园区人民法院执行裁定书，裁定书第一条明确了房屋所有权，2014年3月25日送达到原告手里时这个房屋财产发生转移，所以我这个合同是在2013年7月27日签的，我在签订这个合同时房屋所有权没有转移，我签这个合同是有效的，2015年我们可以正常经营幼儿园，对于房屋所有权的转接我们不知情，幼儿园出兑过程是守法的。不同意原告的请求。
经审理查明，2002年7月27日案外人杜以春、王丽华、张杰、陈晓明、孙福、曹丽芬、张富、杨金荣、姜惠敏、赵同文、刘利、王树长、张秀萍、刘越峰、孙晶、迟瑞忠、李洪凤、洪立新、徐洪刚、吴嫚娜、卢富、董利春、李国光、佟丽芬、孙林英、高彦霞、吕永华、陈凤仙、吴涛、姜书伟、张红梅、李长顺、赵俊英、张春、邢立、王云涛等22户36人分别与中国工商银行长春市同志街支行签订《个人购房借款合同》，贷款金额各不等，约定该贷款用于购买长春市朝阳区开运街星宇名家13座（栋）的各不同面积的住房，并以所购房屋作为贷款抵押，同时长春星宇集团建宇房地产开发有限公司作为保证人在合同中盖章。后合同各方当事人在吉林省公证处对各《个人购房借款合同》进行了公证，并在该项公证处对抵押物做了22份《执行证书》的公证。2006年3月22日中国工商银行长春市同志街支行向长春市绿园区人民法院申请执行被申请人杜以春等22户36人偿还贷款过程中，对抵押物长春市朝阳区开运街星宇名家13座（栋）的房屋进行了查封，并在房屋张贴封条。2009年6月5日原告在拍卖中以354万元价格竞买了位于长春市朝阳区开运街星宇名家13座（栋）的房屋，总建筑面积2632.57平方米。在拍卖过程中，拍卖人对拍卖标的的瑕疵进行了声明：1.该标的因没有规划许可不能办理房屋所有权证和土地使用权证；2.该标的第七层房屋属于违规建筑，拍卖成交后买受人自行与开发商解决；3.该标的现出租给某幼儿园使用，租赁期限至2015年。
2014年3月25日长春市绿园区人法院作出了（2005）绿民执字第1121.1133、1156、1161、1168、1169、1170、1223、1224、1225、1226、1227、1228、1233、1238、1249、1250、1251、1260、1261、1262、1266号执行裁定书，裁定位于长春市开运街1346号星宇名家建筑面积为2632.57平方米的13号房屋归买受人何绍臣，房屋的财产权自本裁定送达买受人何绍臣时起转移。当日该裁定书送达原告何绍臣。
2005年7月28日被告长春江川实业集团有限公司与隋艳签订《江川儿诗乐幼儿园承包合同》，将位于长春市朝阳区开运街星宇名家13栋的房屋承包给隋艳经营幼儿园使用，期限自2005年9月1日至2015年8月31日。2013年7月27日被告长春江川实业集团有限公司以持有的购房发票和商品房买卖合同为凭，与被告葛立明签订《房屋租赁合同》，约定被告长春江川实业集团有限公司将位于长春市朝阳区开运街星宇名家13栋的房屋整体出租给被告葛立明，年租金500，000.00元，租赁期限共10年，自2013年11月28日至2023年11月27日止。该合同签订后被告葛立明向约定被告长春江川实业集团有限公司交付至2016年4月末止二年半的租金共1，100，000.00元。现该栋房屋被告葛立明一直用于经营幼儿园。
另查明，2009年被告长春江川实业集团有限公司以长春星宇集团建宇房地产开发有限公司为被告就长春市朝阳区开运街星宇名家13栋房屋确认所有权向本院提起诉讼，本院于2010年4月27日作出了（2009）朝民初字第1738号民事裁定，以诉讼标的的房屋处于申请人因借款纠纷申请执行，由长春市绿园人民法院对此争议房屋进行了评估、拍卖，本院无管辖权为由驳回了其起诉。在本案审理过程中原告撤回要求被告给付租金的请求。
本院认为，杜以春等22户36人从长春星宇集团建宇房地产开发有限公司购买了位于长春市开运街星宇名家13栋的房屋，并作为抵押物向银行贷款进行了公证，及长春市绿区人法院作出的执行裁定均表明了位于长春市开运街星宇名家13栋的房屋原所有权人为杜以春等22户36人。被告长春江川实业集团有限公司在明知道该栋房屋已被查封、拍卖，也没有合理合法依据的情况下，而与被告葛立明签订房屋租赁合同，侵犯了他人合法权益，二被告所签订的《房屋租赁合同》不具有法律效力。原告所主张的被告从房屋中迁出的请求，原告应在竞买房屋的原执行案件中主张，不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、被告长春江川实业集团有限公司与被告葛立明于2013年7月27日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、驳回原告何绍臣的其他诉讼请求。
案件受理费2，820.00元、公告费560.00元，均由被告长春江川实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王贵甫
审 判 员 张亚军
人民陪审员 冯德喜
二〇一五年三月十六日
书 记 员 苏春梅
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