四川省井研县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1124民初998号原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地乐山市中心城区泌水院商业步行街D区。法定代表人：雷定康，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，女，公司员工。委托诉讼代理人：罗忠，四川武阳律师事务所律师。被告：朱良平，男，汉族，1969年12月25日出生，住四川省井研县。被告：潘建群，女，1969年1月18日出生，汉族，住四川省井研县。原告乐山市万事兴物业有限公司与被告朱良平、潘建群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人陈杰、罗忠到庭参加诉讼，被告朱良平、潘建群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告2017年7月9日前各项物业管理服务费用1570.00元；2.请求依法判令被告给付原告欠缴的“物业管理服务费”违约金（计算至2017年7月24日）471.00元;3.请求依法判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告申请变更第一、二项诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告2017年7月9日前各项物业管理服务费用1403.70元；2.请求依法判令被告给付原告欠缴的“物业管理服务费”违约金421.11元。事实和理由：原告从2011年11月5日开始为被告服务，对被告的欠费行为，原告每年都在小区范围内多次公告和上门催收。为了更好地收取物业服务费，2015年11月29日，井研县盛世融城小区成立业主委员会，代表全体业主与原告签订了《井研县盛世融城小区物业服务合同》（以下简称“合同”）。该合同第九条规定：本物业管理区域物业收费实行包干制的形式；第十条物业服务费和本合同规定的相关费用的交纳，业主、使用人员负连带交纳责任，物业服务费不包含停车管理服务费，不包含业主专有部分内的其他服务费；第十二条物业服务费从2017年1月1日起物业服务费普提0.10元/㎡/月；第十三条空置房屋的物业服务费人交房批次之日起全额交纳；第十五条卫生费，即生活垃圾清运费，按户6.00元/户/月，同交物管费时一并交纳；第十六条收费办法1、物管费和其他应收费用的交纳，实行预收制（先交费后享受）；第十八条乙方责任和义务4、对欠费者，有权限期交纳。对逾期不交纳者，有权在本小区内公布相关业主名单。2016年7月原告委托律师进行了书面催缴，但现仍有极少数业主未按时按催缴的时限缴费。2017年7月9日，原告应该小区业主委员会的要求终止了2015年11月29日原告与小区业主委员会签订的合同，交小区业委会自行管理，对2017年7月9日前被告所欠费用，由原告自行收取。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求判如所诉。被告朱良平、潘建群未到庭参加诉讼，也未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下:原告于2003年3月28日成立；经营范围为：物业管理、停车服务、楼宇清洁；资质等级为三级。被告朱良平、潘建群系井研县研城镇迎宾大道x号x幢x单元x楼x号的房屋业主。该房系多层房，建筑面积111.35㎡。2011年9月13日，被告朱良平与原告签订《【盛世融城】前期物业服务协议》，约定由原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、养护、管理，公设（即电梯楼）均摊运行费用用户均每月缴纳费用18.00元，底楼住户除电梯运行电费不分摊外，其他二项公设（即多层楼）均摊运行费用每户缴纳8.00元/月，月超额部分由物业公司支付。被告朱良平作为该房产业主之一在该协议上签字捺印确认，原告方的代表人程峥嵘签字后，原告也在该协议上盖章确认。此后，二被告支付了2011年9月13日至2015年8月31日的物业服务费。2015年11月29日，通过井研县盛世融城小区业主委员会开展业主大会讨论后，井研县盛世融城小区业主委员会于当日与原告签订了《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定盛世融城小区业委会选聘原告为该小区提供物业管理，服务内容为物业共有部位的维修、养护管理、物业共用设施设备的日常运行维修养护、物业共用部位和相关场地清洁卫生服务、公共绿地养护服务等。物业服务费按业主产权面积计算，从每批次交房之日起，多层住宅、电梯底层住宅按0.50元/㎡/月计算，门市商铺按0.70元/㎡/月计算，并从2017年1月1日起物业服务费普提0.10元/㎡/月。卫生费，即生活垃圾清运费为6.00元/月.户。对拖欠物管费的，从2012年9月1日起，分批次在业委会成立后的60日内全额交清，否则对拖欠的物管费每日加收1‰的违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同同时对服务内容约定了相应的质量标准。由于二被告没有按时交纳物管费，原告万事兴物业公司于2015年12月21日张贴《交费通知》，于2016年8月10日张贴《物业费缴费通知》，告知二被告作为一期一批次的业主，其物管费从2015年9月1日起计算至2016年12月31日止。2017年2月20日，原告以张贴《2017年交费通知》的方式，告知二被告其多层住宅的物管费为0.60元/㎡/月，小区生活垃圾清运费为6.00元/月.户等内容。原告于2016年12月20日以张贴《物管费催收通知》的方式向二被告催收从2015年9月1日计算至2016年12月31日的物管费891.00元。2017年7月9日，原告与井研县盛世融城小区业主委员会在《井研县盛世融城小区物业服务合同》上载明“从2017年7月9日上午10：30终止此合同。经办人袁殿昆”，由原告与井研县盛世融城小区业主委员会盖章确认。二被告仍未向原告交纳从2015年9月1日起至2017年7月9日止所拖欠的物管费。经催收未果，原告于2017年7月26日诉至本院，请求判决。另查明，被告朱良平、潘建群系夫妻关系。以上事实有原告万事兴物业公司的营业执照、组织机构代码、资质证明、《【盛世融城】前期物业服务协议》、《井研县盛世融城小区物业服务合同》《交费通知》、《物管费催收通知》、《2017年交费通知》、《物业费缴费通知》、井研县房地产管理所出具的《证明》和《房屋信息摘要》以及原告庭审陈述予以证明，二被告未出庭发表质证意见，视为放弃其质证权利，本院对原告提交的证据材料予以采信并对以上事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告要求二被告支从2015年9月1日起至2017年7月9日止的物管费是否有事实依据和法律依据；2.原告主张二被告支付违约金是否有事实依据和法律依据。一、关于原告主张二被告支付从2015年9月1日起至2017年7月9日止的物管费是否有事实依据和法律依据的问题。本案中，被告朱良平作为本案所涉房产的业主之一，与原告签订的《【盛世融城】前期物业服务协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”规定，朱良平与潘建群系夫妻关系，因物业服务协议所产生的2015年9月1日起至2015年12月31日止的物管费相关债务，系二被告夫妻存续期间的共同债务，应由二被告共同承担。本院认为，提供物业管理是原告的基本义务，而二被告作为业主交纳物管费也是其基本义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，井研县盛世融城小区业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》系盛世融城小区业主依法选举产生的业委会与物业公司签订的物业管理合同，二被告作为盛世融城小区业主，应当受该合同约束，故二被告接受了物业管理服务，理应履行其交纳物管费的义务。由于二被告没有正当理由拒绝交纳物管费，原告万事兴物业公司作为物业服务企业请求业主朱良平、潘建群支付物管费，应当予以支持。该物业服务合同从2016年1月1日起开始生效，但该合同未对多层楼的公设均摊运行费进行相关的约定，故公设均摊运行费只能计算至双方合同生效之日前即2015年12月31日。截至2017年7月9日，本院确认被告尚欠物管费1403.70元未交纳[（0.50元/㎡/月×111.35㎡×16个月）＋（0.60元/㎡/月×111.35㎡×6个月）＋（0.60元/㎡/月÷30天×9天×111.35㎡×）＋（6.00元/月.户×10个月）＋（8.00元/月.户×4个月）]。二、关于原告主张二被告支付违约金的问题。井研县盛世融城小区业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》第二十一条约定“对历欠的物管费，即从2012年9月1日起，分批次所欠的物管费，请欠费者必须在业主大会、业主委员会成立后的60日内，全额交清。否则，逾期将按拖欠的物业服务费计算，每日加收1‰的违约金，同时，业主委员会和物管企业将采取各种措施进行追缴”。本案二被告虽未与原告签订物业管理合同对违约金进行约定，但该小区业委会与原告签订的物业服务合同中对逾期付款的违约金进行了明确约定，该约定对二被告具有约束力。二被告作为业主无正当理由拖欠物管费，原告有权要求二被告按协议约定支付违约金。原告主张违约金不按二被告拖欠的时间每日计收，统一按欠费金额的30%收取违约金，低于合同约定违约金计算标准，且被告未要求本院对违约金进行调整，原告对违约金按拖欠金额的30%进行主张不违反法律规定，本院予以支持。本院对被告应支付的违约金确认为1403.70元×30%＝421.11元。综上所述，原告要求二被告支付2015年9月1日至2017年7月9日的物管费以及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱良平、潘建群于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司从2015年9月1日至2017年7月9日止的物业管理服务费1403.70元；二、被告朱良平、潘建群于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司违约金421.11元；三、驳回原告乐山市万事兴物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告朱良平、潘建群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 陈 兵二〇一七年九月十一日书记员 雷婷婷