南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖霞民初字第22号
原告项黎明，女，汉族，1983年12月7日出生。
委托代理人李伟龙，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人高来阳，江苏高的律师事务所律师。
被告秦泗明，男，汉族，1980年3月5日出生。
被告徐彤，女，汉族，1979年1月17日出生。
被告徐楠。
被告扬州臻唐餐饮有限公司，组织机构代码06450750-5，住所地江苏省扬州市京华城路168号1幢101号15019、15020、15021区域，201号25004-1、25004-2、25004-3区域。
法定代表人徐楠。
原告项黎明与被告秦泗明、徐彤、徐楠、扬州臻唐餐饮有限公司（以下简称臻唐公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员丁旦、人民陪审员侯裕芳、管信平组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告项黎明的委托代理人李伟龙到庭参加诉讼。被告秦泗明、徐彤、徐楠、臻唐公司经本院公告及传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告项黎明诉称，被告秦泗明与徐彤系夫妻关系，被告徐楠系被告徐彤的弟弟。2014年8月25日，被告秦泗明、徐彤以购买写字楼作为经营为由与原告签订《借款协议》一份，约定向原告借款人民币300万元，利息为分3期归还，至2014年11月24日全部还清借款，被告秦泗明、徐彤以其共有的明月湖路88号（品尊国际花园）8-2602、地下车库AB-
车位4-19、地下车位AB-
车位4-20的房产作为抵押并登记，被告徐楠、臻唐公司承担连带担保责任。合同签订后原告按约向被告秦泗明、徐彤发放了借款，被告秦泗明、徐彤并未履行还款付息义务。原告多次催款，被告秦泗明、徐彤仍不还款，被告徐楠、臻唐公司也不履行相应的担保责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令：1.被告秦泗明、徐彤立即偿还原告借款本金300万元、利息101250元及逾期利息（按银行同期贷款利率的四倍计算至实际付款之日）；被告徐楠、臻唐公司承担连带还款责任；2.若四被告未能偿还上述债务，则以被告徐彤所有的明月湖路88号（品尊国际花园）8-2602、地下车库AB-
车位4-19、地下车位AB-车位4-20的房产拍卖、变卖的价款优先受偿；3.本案全部诉讼费用由四被告承担。
被告秦泗明、徐彤、徐楠、臻唐公司未应诉、未答辩、未举证。
经审理查明，2014年8月21日，原告项黎明（抵押权人、乙方）与被告徐彤（抵押人、甲方）签订《房地产抵押合同》，主要约定：为确保徐彤与项黎明签订的借款合同的履行，甲方同意以自有房地产位于明月湖路88号（品尊国际花园）8-2602、地下车库AB-
车位4-19、地下车位AB-
车位4-20抵押予乙方。担保的主债权为人民币叁佰万元。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。本合同由徐彤在甲方处签字捺印确认，项黎明在乙方签字处签字捺印确认后生效。当日，原告与被告徐彤至扬州市房屋权属登记中心申请房地产他项权登记并领取房屋他项权证。同月25日，原告项黎明（甲方）与被告秦泗明、徐彤（乙方）、被告徐楠、臻唐公司（丙方）签订一份《借款协议》，约定由项黎明向秦泗明、徐彤出借人民币300万元，该份合同约定借款期限为3个月，还款期限至2014年11月24日。借款利率按13.5%年化利息按月支付。利息支付方式：出借当日，乙方向甲方支付第1个月的月息，以后每个月的结息日乙方向甲方支付当月月息，借款期限届满的当月只需支付本金。若乙方逾期还款，逾期还款期间的利息按照未还款的总额乘以四倍银行同期贷款利率计算至实际还款日止。协议第四条约定：“保证人自愿为甲方的债权提供连带责任担保，保证期间自借款期届满之日起2年。保证的范围为借款本金及利息、违约金、损害赔偿金”。第五条约定：“乙方未能按时足额偿还本合同项下的到期应付本金、利息或相关费用，包括但不限于甲方为实现债权而支出的费用，如诉讼费、律师费、差旅费等”。双方还就其他事宜做出约定。该份协议由项黎明在出借人处签字确认，秦泗明、徐彤在借款人处签字，徐楠、臻唐公司在该份合同担保人处盖章。当日，被告秦泗明、徐彤出具一份借条给原告，借条载明：“今借到项黎明人民币叁佰万元整（￥3000000.00）借期三个月。借款人：秦泗明、徐彤2014.8.25”。当日，原告以网银转账方式通过中国光大银行账户，向被告秦泗明工商银行账户两次汇入共计人民币300万元。之后，因被告秦泗明、徐彤、臻唐公司一直未还款付息，原告遂诉至本院，要求处理。
另查明，被告徐彤名下的抵押给原告的房屋，在本次抵押前已经抵押给中国工商银行股份有限公司扬州分行。
上述事实，有原告陈述，原告提交的《借款协议》、借条、《房地产抵押合同》、网银转账回单、他项权证书等证据证实。
本院认为，本案原告与被告秦泗明、徐彤、徐楠、臻唐公司三方签订的《借款协议》系合同当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。本案被告秦泗明、徐彤向原告借款，有《借款协议》、借条及网银转账回单证实，本院予以认定，故原告向被告秦泗明、徐彤主张还款的请求，本院予以支持。《借款协议》中明确约定借款利率为13.5%／年，该约定不违反法律规定，本院予以确认；双方约定借期3个月，原告主张借款期间利息为101250元（300万×13.5%／年÷12个月／年×3个月），本院予以支持。《借款协议》中同时约定被告逾期还款的，逾期还款期间的利息按照未还款的总额乘以四倍银行同期贷款利率计算至实际还款日止，此约定亦符合法律规定，原告按照该约定主张逾期利息，本院亦予以支持。被告徐彤自愿以其所有房产为案涉300万元借款提供抵押担保，并办理抵押登记，原告的抵押权已经设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”之规定，原告有权在被告秦泗明、徐彤未履行到期债务时就抵押财产依法拍卖、变卖所得价款在约定的担保范围内优先受偿，但中国工商银行股份有限公司扬州分行设立抵押权在先，原告的优先受偿权应当在银行的债务已经清偿之后。本案中，被告徐楠、臻唐公司作为《借款协议》的担保人，应承担连带还款责任。被告秦泗明、徐彤、徐楠、臻唐公司经本院公告及传票传唤，无正当理由未到庭应诉，也未提出书面答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦泗明、徐彤自本判决生效之日起十日内偿还原告项黎明借款本金300万元、利息101250元，同时支付相应的逾期利息（自2014年11月25日起至本判决确定的给付之日止，以本金300万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算）；
二、被告徐楠、扬州臻唐餐饮有限公司对被告秦泗明、徐彤的上述债务承担连带清偿责任。
三、若被告秦泗明、徐彤、徐楠、扬州臻唐餐饮有限公司未能偿还上述债务，则原告项黎明对被告徐彤所有的坐落于扬州市明月湖路88号（品尊国际花园）8-2602、地下车库AB-
车位4-19、地下车位AB-车位4-20的房产拍卖、变卖的价款在中国工商银行股份有限公司扬州分行的抵押权实现后享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34436元，公告费560元，合计34996元，由被告秦泗明、徐彤、徐楠、扬州臻唐餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34436元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 管信平
人民陪审员 侯裕芳
二〇一五年九月十一日
书 记 员 韩姗姗