陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕10民终263号上诉人（原审原告及反诉被告）：西安屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：倪文玲，系公司经理。委托诉讼代理人：井琦、姬陈苗子，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告及反诉原告）：陕西万事诚成商业地产开发有限公司，住所地：陕西省商洛市商州区。法定代表人：姜淑芹，系公司董事长。委托诉讼代理人：郝臣，系公司副总经理。上诉人西安屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称：屈臣氏公司）因与上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司（以下简称：万事诚成公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2017）陕1002民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人屈臣氏公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判确认屈臣氏公司与万事诚成公司之间的《场地租赁合同》解除；2、撤销原审判决第二项，改判由万事诚成公司赔偿屈臣氏公司装修损失、货品损失及搬运、搬迁、人工遣散等费用共计人民币487584元；3、改判万事诚成公司赔偿屈臣氏公司利润损失共计人民币360097.96元；4、本案一审案件受理费及上诉费由万事诚成公司负担。主要事实与理由：一、一审法院认定《场地租赁合同》解除时间错误，该租赁合同解除时间应为2017年9月27日。1、解除合同的通知到达对方时合同解除，根据屈臣氏公司寄发《解除通知》的快递单及相关快递信息可知租赁合同的解除时间应为2017年9月27日。2、2017年6月，在万事诚成公司违约停电、封店并明确告知屈臣氏公司其会强制收回租赁商铺的情况下，屈臣氏公司已无法营业，为了避免扩大损失，才将部分货品撤出租赁房屋，但并不代表屈臣氏公司当时同意解除合同。一审法院认为《场地租赁合同》于2017年6月19日实际解除错误，该认定直接导致屈臣氏公司自2017年6月19日至2017年9月27日期间的利润损失无法得到支持。二、一审法院对租赁合同解除原因的认定错误。万事诚成公司未能开具发票是由于其单方面原因造成，而且一审中万事诚成公司对此并未提供任何证据证明，一审法院认定“被告因客观原因未能如约按时提供税务发票”没有依据。本案一审证据证明，万事诚成公司确实未按时向屈臣氏公司开具2017年2月、3月租金发票，违约在先。屈臣氏公司以此抗辩是行使约定和法定的抗辩权，不构成违约，无需承担任何责任。三、一审法院认定万事诚成公司开具发票时间错误，万事诚成公司未能举证证明开具租金发票的时间，应当承担不利后果，并且开具发票也不代表万事诚成公司按照合同约定向屈臣氏公司提供了发票。一审庭审时，万事诚成公司没有向法庭提交任何证据证明其向屈臣氏公司开具2017年2月、3月、4月、5月租金发票的具体时间。根据法律规定应当视为万事诚成公司未按租赁合同约定向屈臣氏公司开具2017年2月、3月的租金发票。四、一审法院按照四年计算装修折旧没有依据，应当按照6年计算折旧。屈臣氏公司主张的装修、设备折旧摊销符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条及《企业会计准则第4号——固定资产》第十五条、第十六条、第十七条之规定，屈臣氏公司根据企业的实际情况确定为6年有明确的依据，应按6年计算折旧。五、货品损失、拆迁费用、运输费用、人工遣散费用等均系万事诚成公司的根本违约行为直接导致，法院应予支持。一审法院认为货品损失、拆迁费用、运输费用、人工遣散费用系屈臣氏公司为搬离商场所正常支出的费用，却忽视了这些费用产生的原因。一审法院已经认定万事诚成公司为了催促屈臣氏公司支付2017年4月、5月房租而采取停电、封门等措施导致屈臣氏公司无法继续经营从而导致合同目的无法实现的事实，足以说明屈臣氏公司被迫搬离商铺并导致以上费用的产生与万事诚成公司的停电、封门措施等根本违约行为有着直接因果关系。由于已经无法继续正常经营，屈臣氏公司首要工作是防止损失扩大，然后是搬离场地。上述货品等损失是万事诚成公司根本违约行为导致的直接损失，拆迁费用、运输费用是屈臣氏公司搬离场地所必须支出的费用，而人工遣散费是屈臣氏公司对于妥善安置员工所支出的善后费用，该损失万事诚成公司应当予以赔偿。六、专项审计报告出自有资质的会计师事务所，能够客观真实地反映屈臣氏公司受到的营业利润损失，万事诚成公司对此也未提供任何有效反证予以反驳，一审法院对此未予认定，属于事实认定错误，适用法律错误。该报告公允反映了屈臣氏公司2016年6月至2017年5月税前利润和税后净利润的情况。自2017年4月开始，万事诚成公司就违反租赁合同约定，多次对屈臣氏公司店面进行有指向性和针对性的停电，已经导致屈臣氏公司无法正常经营，直至6月5日万事诚成公司封店后彻底无法经营。2017年4月至6月，屈臣氏公司的利润一直处于损失状态，直至2017年9月租赁合同解除，屈臣氏公司的利润损失请求应当得到法院支持。综上，一审法院认定事实部分错误，适用法律错误，请求依法改判，支持上诉人屈臣氏公司的全部上诉请求。上诉人万事诚成公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由屈臣氏公司负担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清，请二审法院重新查清事实，公正裁判。万事诚成公司与屈臣氏公司之间签订的《场地租赁合同》系屈臣氏公司单方提供的格式合同，合同内容大多偏向屈臣氏公司的利益保护，对万事诚成公司显失公平。在合作过程中因屈臣氏公司经营状况不佳，营业收入不高，导致万事诚成公司损失惨重，为减少损失，万事诚成公司给屈臣氏公司发函商讨合约之事未果，屈臣氏公司却自2017年4月起拒绝给付租金，万事诚成公司多次发函催要仍然无果。屈臣氏公司连续三个月未缴纳租金属于根本违约。一审判决已认定这一违约事实，但未就该违约事实判决屈臣氏公司承担相应的责任。双方合同约定租金支付方式为每月按照屈臣氏公司商店营业额百分比抽成支付租金，故屈臣氏公司拖欠的4月、5月、6月的租金应当依约支付。万事诚成公司因工商部门推进全市企业“三证合一”制度无法正常开具发票，该客观事实屈臣氏公司的财务人员是明确知晓的，自从2017年2月起便因此无法开具发票，屈臣氏公司在没有发票的情况下按时交纳了2月份、3月份的租金，因此屈臣氏公司是以此为借口拒付租金，属根本违约。二、一审法院对屈臣氏公司的装修损失予以全面认定，对万事诚成公司的损失却没有全部支持，认定依据不够客观、明确。1、屈臣氏公司虽于2017年6月19日搬离，但双方并未办理解约手续，屈臣氏公司也未向万事诚成公司清偿拖欠的租金及电费。故万事诚成公司一直保留屈臣氏公司“屈臣氏”的门头，无法对外出租空置的商铺，直到万事诚成公司收到诉状后，才得知屈臣氏公司要求解除合同不再承租，万事诚成公司为避免损失扩大才重新招租，长达5个月的空窗期损失经初步核算达12.5万元，该损失应当由屈臣氏公司承担。2、本案中合同解除是因为屈臣氏公司违约在先，故对于屈臣氏公司在租赁期内装修残值损失应由其自行承担，截止屈臣氏公司彻底搬离，屈臣氏公司实际经营的期限为16个月。3、屈臣氏公司应对合同的解除承担主要责任甚至全部责任，所以屈臣氏公司应当自行承担因此造成的损失。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请依法改判。上诉人屈臣氏公司辩称，一、《场地租赁合同》系屈臣氏公司与万事诚成公司协商一致后自愿签订，不属于格式合同，双方应当完全履行合同义务。《场地租赁合同》并非屈臣氏公司提供的单方制式合同，而是双方充分协商一致后自愿签订，不违反法律行政法规的强制性规定，更不存在显失公平的情形。且屈臣氏公司对承租的店面拥有完全自主的经营权，对营业收入高低自担风险。万事诚成公司提出修改合同条款的建议，屈臣氏公司有权选择接受或拒绝。在双方未能就合同变更达成一致的情况下，双方应继续履行已签订的租赁合同。二、万事诚成公司未按合同约定时间提供2017年2月、3月的租金发票，屈臣氏公司有权行使履行抗辩权，暂缓支付2017年4月、5月的租金不违反合同约定，无需承担违约责任。屈臣氏公司将租金支付至2017年3月31日时，万事诚成公司仍未按照合同约定提供2017年2月、3月的租金发票。万事诚成公司称因推行“三证合一”制度导致其无法正常开具发票，但这与屈臣氏公司无关，不能成为万事诚成公司免责的理由。三、本案商铺空置系万事诚成公司根本违约行为所致，因此产生的不利后果应由万事诚成公司自行承担，万事诚成公司要求屈臣氏公司赔偿商铺空置期损失没有合同依据和法律依据。同时，因万事诚成公司根本违约行为导致合同解除，万事诚成公司应赔偿屈臣氏公司的装修损失，一审认定装修损失由万事诚成公司承担是正确的。请求驳回万事诚成公司的上诉请求，维护屈臣氏公司的合法权益。上诉人万事诚成公司辩称，其答辩意见与其上诉意见相同。屈臣氏公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告之间于2015年4月7日签订的《场地租赁合同》解除；2、请求判令被告赔偿原告装修损失、货品损失及搬运、拆迁、人工遣散等费用共计人民币487584元；3、判令被告赔偿原告利润损失共计人民币360097.96元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。万事诚成公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告清偿拖欠反诉原告的租金47978.28元，电费4489.52元，合计52467.80元。2、判令反诉被告赔偿反诉原告商铺空置期损失12.5万元。3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告签订《场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”），由原告承租被告位于陕西省商洛市北新街125号万事达商业广场一层东侧实用面积为286㎡的商铺，租赁期限为12年。合同约定租金支付方式为每月按照原告商店月营业额百分比抽成向被告支付租金，租金支付后五个工作日内被告应向原告提供缴纳租金的税务发票，并约定如被告不能按时提供租金发票予原告，原告有权延迟交付后期租金直至被告提供发票为止。原告于2016年3月3日进入场地并在被告同意的前提下进行相关营业所需装修，支付装修费399457.3元、固定资产购置费148403.18元。原被告在《租赁合同》中对合同解除时已经形成附着的装饰装修物的处理未有约定。2016年4月2日原告正式开业。2016年4月-2017年1月，原、被告均按照合同约定履行缴纳租金、提供发票等义务。2017年2月及3月租金，原告按约向被告缴纳，被告未如约按时向原告提供税务发票。2017年4月、5月，原告未缴纳租金。2017年4月27日至2017年4月28日，屈臣氏公司商店停电；2017年4月28日，万事诚成公司向屈臣氏公司商店出具《电路检修通知》上载明：“根据物业公司汇报，近期部分商户电路经常临时跳闸，给商户带来不便，给检修带来麻烦。为确保商场五一黄金周的用电正常，经我公司研究决定，安排龙能物业公司于2017年4月29日-30日，对楼内所有电线线路进行一次系统排查和检修，请商户理解、配合。”屈臣氏商店在检修通知送达登记册上签字。2017年4月29日-30日，屈臣氏商店内停电。2017年5月1日-5月2日、2017年5月8日-5月10日、2017年5月23日-2017年6月2日屈臣氏商店内均处于停电状态。2017年6月5日，被告在原告商店入口玻璃门上张贴欠租封店通知，2017年6月6日对原告的店铺门外拉警戒线进行封挡。2017年6月6日-2017年6月18日期间，屈臣氏商店未营业。2017年6月19日，原告搬离涉案商铺，被告同意接收该商铺，并出具《房产交付确认书》。原告在被告场地共经营14个月。另查明，被告万事诚成公司于2017年6月6日开具原告屈臣氏商店2017年2月及2017年3月租金发票；2017年7月21日开具屈臣氏商店2017年4月及2017年5月租金发票。一审法院认为，原告与被告双方订立的《场地租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、全面履行义务。原告应按照合同约定按时向被告缴纳租金，被告应按照合同约定如约向原告提供税务发票、及向原告提供能够保障原告正常经营的场地及相关用电、用水、通行等合同所约定必备条件。原告在2016年4月-2017年3月的经营过程中均已按照合同约定向被告缴纳房租，而被告未按约按时向原告提供2017年2月、3月份正式税务发票。原告以被告未按约提供发票为由拒缴2017年4月、5月租金。被告为催促原告缴纳四、五月房租，采取停电、封门等措施导致原告无法继续经营从而致使合同目的无法实现。原告于2017年6月19日搬离场地，被告于此同时接收场地，因此可认定租赁合同已于2017年6月19日实际解除。原告主张被告赔偿装修损失、货品损失及搬运、拆迁、人工遣散等费用。经审查，原告为经营对涉案场地进行装修，支付装修费用为399457.3元、层板LED灯费用47715元、全透光接驳灯18819.95元、标识标牌制作及门头招牌、灯片制作费用57549.43元，以上共计475826.68元,装修完成后实际经营14个月。对上述损失，依据相关法律法规规定，酌定折旧年限为4年来计算其残值，残值为337043.84元（475826.68－475826.68÷48×14）。原告要求被告赔偿货品损失、拆迁、人工遣散等费用，一审法院审查认为拆迁费用、运输费用、人工遣散费用系原告为搬离商场正常支出费用故不予支持；原告主张的货品损失为电脑、收银机、手持POS机、员工用冰箱、微波炉、饮水机，以上均属可移动、可搬离的物品，对这部分损失亦不予支持。在合同签订时，原被告双方对屈臣氏在商洛市场的销售均持有乐观积极的态度，因此在自愿平等、友好协商的前提下签订了《场地租赁合同》。在合同履行的过程中，因商州人口数量小、流动人口少，消费能力有限等原因，导致原告销售业绩不佳，销售额及租金均未达到原被告所预期的数额，原被告之间因此产生矛盾。原被告双方应本着友好协商、互利共赢的精神对产生的纠纷妥善进行处理或通过法律程序解决。而在本案中，被告因客观原因未能如约按时提供税务发票，在未影响原告经营的情况下原告以此为由对抗拒缴房租，导致双方矛盾激化，此后被告作出停电、封门等极不妥当行为，致使合同无法继续履行从而解除。致使合同解除原被告均有责任，但主要原因在被告方，因此对原告的上述损失，酌定由被告赔偿60%的损失，即202226.3元，由原告自行负担40%，即134817.54元。对于原告要求被告赔偿2017年4-9月利润损失的请求，因原告已于2017年6月19日搬离，6月5日之前仍在营业，且原告提供的营业利润审计报告不能证明原告的实际纯收益情况，不予支持。反诉原告万事诚成公司要求反诉被告屈臣氏公司支付2017年4月、5月的租金，对于2017年4月份的房租20618.68元，一审法院认为反诉被告在该期间正常营业，应予支付；对2017年5月份的房租，因反诉被告商店停电16天，由反诉被告支付一半即8366.84元。对反诉原告要求反诉被告支付6月份房租9595元的请求，一审法院经审查认为，反诉被告在2017年6月因反诉原告停电、封门等正常营业不足5日，对该项主张不予支持。反诉原告要求反诉被告支付电费4489.52元，一审法院经审查认为该电费为反诉被告屈臣氏公司搬离商铺之前产生的实际费用，反诉被告亦无异议，应予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿商铺空置期损失12.5万元，因原告已于2017年6月19日搬离，反诉原告当日向反诉被告出具《房产交付确认书》明确表示已收回涉案场地，故对该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告西安屈臣氏个人用品商店有限公司与被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司签订的《场地租赁合同》解除；二、被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司支付原告西安屈臣氏个人用品商店有限公司装修及不可拆除的固定资产损失225369.05元；三、反诉被告西安屈臣氏个人用品商店有限公司支付反诉原告陕西万事诚成商业地产开发有限公司2017年4月及5月场地租金28985.52元，支付拖欠电费4489.52元；四、驳回原告（反诉被告）西安屈臣氏个人用品商店有限公司和被告（反诉原告）陕西万事诚成商业地产开发有限公司其他诉讼请求。以上二、三项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费12220元，由原告负担8554元，由被告负担3666元；反诉费1925元，由反诉原告负担1560元，由反诉被告负担365元。二审审理中，上诉人屈臣氏公司提供了一份证据，即中国屈臣氏个人用品商店固定资产管理手册中资产的折旧规定，证明装修等资产折旧应按6年计算。经质证，上诉人万事诚成公司认为，该文件是内部文件，且屈臣氏公司已经将所有资产全部搬走，不予认可。上诉人万事诚成公司提供了2017年2、3、4、5月份租金税票。经质证，上诉人屈臣氏公司对该税票的真实性无异议，但认为万事诚成公司未按合同约定提供2017年2月、3月的税票，违约在先，屈臣氏公司暂缓支付2017年4月、5月的租金属于合法行使履行抗辩权，不构成违约。经本院审查，上诉人屈臣氏公司提供的中国屈臣氏个人用品商店固定资产管理手册中资产的折旧规定，客观合理，予以采信；上诉人万事诚成公司提供的2017年2、3、4、5月份租金税票，对真实性予以采信。二审查明的案件事实，与一审认定一致。本院认为，双方当事人签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。合同履行中，双方因租金交付等问题发生矛盾，万事诚成公司实施封店等行为，租赁合同无法履行，2017年6月19日屈臣氏公司将租赁房屋返还给了万事诚成公司，双方办理了交房手续。该行为说明双方都同意不再履行租赁合同，租赁合同从交房之日起即解除。屈臣氏公司认为租赁合同解除时间为2017年9月27日的观点不能成立。因此应确认租赁合同于2017年6月19日解除。一审法院判决双方签订的租赁合同解除不妥，应予纠正。屈臣氏公司支付了万事诚成公司2017年2月和3月的房屋租金后，万事诚成公司未提供租金税票，按合同约定屈臣氏公司有权延迟支付后期租金直至万事诚成公司提供税票为止。因此，在万事诚成公司未提供税票的情况下，屈臣氏公司延迟支付2017年4月之后的租金不构成违约。万事诚成公司对屈臣氏公司的租赁商场采取停电、封店等措施构成违约，因而导致租赁合同无法履行并解除的责任，由万事诚成公司承担。一审认为致使租赁合同解除双方均有责任，由万事诚成公司赔偿屈臣氏公司60%的损失，屈臣氏公司自行负担40%的损失，该责任划分及承担不当，应予纠正。关于损失，屈臣氏公司装修花费399457.3元，不可拆卸或拆卸后无法使用的层板LED灯费用47715元、全透光接驳灯18819.95元、标识标牌、门头招牌、灯片制作费用计57549.43元，共计523541.68元。一审酌定前述资产的折旧年限为四年，缺乏依据，应予纠正。屈臣氏公司提供的证据能证明装修等资产折旧年限为6年，应按6年计算折旧。前述资产的残值为523541.68元-523541.68元÷72个月×14个月=421741.94元。设备拆装费5831元，拆货架人工费1500元，货品运输费1500元，该三项金额合计为8831元。因万事诚成公司违约，导致屈臣氏公司撤离商场产生的8831元损失，万事诚成公司应予赔偿。其他财产，屈臣氏公司能够带走利用，屈臣氏公司主张该损失不予支持。屈臣氏公司主张货品损失、人工遣散费、利润损失，因证据不足，不予支持。万事诚成公司主张空置商铺的损失，不能成立，不予支持。万事诚成公司共计应向屈臣氏公司赔偿损失421741.94元+8831元=430572.94元。一审法院判决屈臣氏公司支付万事诚成公司的租金和电费金额，双方均未对此上诉，二审予以确认。综上，一审适用法律部分错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销陕西省商洛市商州区人民法院（2017）陕1002民初1988号民事判决第一、二、四项，维持第三项；二、确认上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司与上诉人西安屈臣氏个人用品商店有限公司签订的《场地租赁合同》于2017年6月19日解除；三、由上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司赔偿上诉人西安屈臣氏个人用品商店有限公司装修及不可拆除的资产损失、设备拆装费、拆货架人工费、货品运输费，合计430572.94元；四、驳回上诉人西安屈臣氏个人用品商店有限公司其他上诉请求；五、驳回上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司的上诉请求。上述给付内容限本判决生效之日起30日内付清。一审案件受理费12220元，由西安屈臣氏个人用品商店有限公司负担6020元，由陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担6200元；一审案件反诉费1925元，由西安屈臣氏个人用品商店有限公司负担365元，陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担1560元。二审案件受理费屈臣氏公司预交10023元，由西安屈臣氏个人用品商店有限公司负担4932元，陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担5091元；陕西万事诚成商业地产开发有限公司预交5182元，由陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王礼武审 判 员 尤永刚审 判 员 文改云二〇一八年七月十一日法官助理 张永云书 记 员 宁 赟