江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏04民终4053号上诉人（原审被告）：吴建芳，女，1963年6月7日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：周相余，江苏群卿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志伟，男，1973年6月1日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，江苏东晟律师事务所律师。原审被告：杨波，男，1978年11月16日生，汉族，住常州市天宁区。原审第三人：奚彩萍，女，1981年11月23日生，汉族，住常州市武进区。上诉人吴建芳因与被上诉人李志伟、原审被告杨波、原审第三人奚彩萍执行异议之诉一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，并于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人李志伟的委托诉讼代理人鄂小龙、被上诉人吴建芳及其委托诉讼代理人周相余到庭参加诉讼，原审被告杨波、原审第三人奚彩萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴建芳上诉请求：1、撤销常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初1111号民事判决；2、请求在查明事实的基础上依法改判或发回重审；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“吴建芳与杨波于2010年5月1日签订房屋买卖合同，其在明知该房可能存在其他共有人的前提下，未对房屋权属进行审查，未尽到购房人的审慎审查义务;在双方签订房屋买卖合同至2014年7月对涉案房屋采取查封措施,长达四年多的时间，未办理房屋过户手续，并认定上诉人无法证明已支付88万元购房款”。据此，一审法院认定吴建芳在购房过程中存在过错，不能视为善意购房人，一审法院判决准许被上诉人李志伟对位于常州市世家华庭2幢甲单元2302室的房屋继续执行。一审法院对此事实的认定是错误的。吴建芳与杨波在2010年5月签订的关于常州市世家华庭2幢甲单元2302室房屋的买卖合同合法有效，虽该房屋买卖合同仅有杨波的签字，但杨波与奚彩萍是夫妻，上诉人完全有理由相信杨波处置常州市世家华庭2幢甲单元2302室房屋是杨波与奚彩萍夫妻俩的共同合意，且从2010年5月至今，奚彩萍从未向吴建芳提出异议否认该房屋买卖合同。该房屋买卖合同签订后，吴建芳即支付了购房款并入住至今，该房屋所涉的水、电、煤气、有线电视、物业等费用均由吴建芳支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴建芳已取得该房屋的所有权，被上诉人李志伟的执行请求应当排除。2、一审法院对位于常州市世家华庭2幢甲单元2304室的房屋认为“吴建芳仅提供2006年12月15日从其经营的武进经纬色织有限公司账上汇至常州广润房地产开发有限公司账上300万元，其无法证明涉案的租金已支付”，据此，一审法院判决准许被上诉人李志伟对位于常州市世家华庭2幢甲单元2304室的房屋继续执行。一审法院对此事实的认定是错误的。吴建芳与杨波在2013年7月1日签订的房屋租赁合同合法有效，且吴建芳已支付租金，故吴建芳享有对位于常州市世家华庭2幢甲单元2304室房屋的使用权，李志伟的执行请求应当排除。综上所述，一审法院认定事实错误，希二审法院在查明事实的情况下依法改判或发回重审。被上诉人李志伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴建芳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求。原审被告杨波、原审第三人奚彩萍未陈述意见。李志伟向一审法院起诉请求：1、依法判决准许对位于常州市世家华庭2幢甲单元2302室、2304室房屋的强制执行；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：吴建芳与杨波于2010年5月1日签订房屋买卖协议一份，约定杨波将位于常州市天宁区世家华庭2幢甲单元2302室房屋出售给吴建芳，该协议上载明房屋总价款88万元，该房款已支付等内容。吴建芳与杨波于2013年7月1日签订房屋租赁合同一份，约定杨波将位于常州市世家华庭2幢甲单元2304室房屋出租给吴建芳使用。该协议约定租期为十年，年租金为18000元，租金共计180000元。吴建芳在签订上述房屋买卖协议及房屋租赁协议后即已实际入住涉案房屋，并交纳相应水电、燃气费等费用。一审法院另查明：涉案房屋世家华庭2幢甲单元2302室、世家华庭2幢甲单元2304室登记在杨波与奚彩萍名下，登记日期为2007年6月7日。上述房屋于2014年7月23日被该院予以查封。吴建芳于2015年10月4日向该院提出书面执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。该院于2016年2月1日作出（2016）苏0411执异3号民事裁定书，认为吴建芳所提异议理由成立，裁定中止对涉案房屋的执行。李志伟不服该裁定，遂依法向该院提起执行异议之诉。一审法院又查明：吴建芳为证明其购房款及租金已经付清，提供2006年12月15日通过武进农村商业银行从其经营的公司转账300万元至常州广润房地产开发有限公司名下的转账凭证一份。一审法院再查明：奚彩萍在该院的谈话笔录中陈述到其不知道杨波与吴建芳签订房屋买卖及房屋租赁合同的事实，其对李志伟要求继续执行涉案房屋的诉讼请求无异议。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，对于没有办理过户登记手续的房屋，第三人主张排除强制执行，应同时满足几个要件：第三人与被执行人就该财产存在合法有效的买卖合同关系、第三人已经支付全部价款、实际占有、对没有办理过户登记手续没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴建芳与杨波于2010年5月1日签订房屋买卖合同，其在明知该房可能存在其他共有人的前提下，未对房屋权属进行审查，未尽到购房人的审慎审查义务；在双方签订房屋买卖合同至2014年7月该院对涉案房屋采取查封措施，长达四年多的时间，双方未办理房屋过户手续。综上，吴建芳在购房过程中存在过错，不能视其为善意购房人。关于涉案房屋购房款及租金的履行。吴建芳仅提供2006年12月15日从其经营的武进经纬色织有限公司账上汇到常州广润房地产开发有限公司账上300万元，其无法证明涉案的房款88万元及租金18万元与该笔汇款之间的关联性。虽然吴建芳已入住案涉争议房屋，实际占有该房屋，但其提供的证据不足以证明其支付了房屋价款及相应的租金，综合本案查明的事实及双方提供的证据，吴建芳不享有足以排除李志伟申请强制执行的权利，故对李志伟要求判决准许对位于常州市世家华庭2幢甲单元2302室、2304室房屋强制执行的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、准许李志伟对位于常州市世家华庭2幢甲单元2302室、常州市世家华庭2幢甲单元2304室房屋继续执行。二、驳回李志伟的其余诉讼请求。三、案件受理费19920元，由吴建芳承担。本院审理查明，因李志伟与杨波、奚彩萍民间借贷纠纷一案，案涉常州市世家华庭2幢甲单元2302、2304室房屋于2014年7月23日被一审法院首先查封，查封期限至2016年7月22日止。因金漪与杨波等民间借贷纠纷一案[案号：（2014）常民初字第72号]，上述案涉房屋又于2014年7月25日被本院轮候查封，并于2016年7月5日续行查封，期限至2019年7月4日止。由于一审法院在查封期限届满前，未采取续行查封措施，该查封于2016年7月23日失效。同时，本院的轮候查封自动生效。2016年7月29日，一审法院轮候查封上述案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”根据上述规定，执行标的上存在多个查封行为的，在登记在先的查封被解除或失效之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议之诉，只能针对首查封提起执行异议之诉。同样，申请执行人亦仅可在其对执行标的系首查封的情况下，才能提起执行异议之诉请求许可执行。本案中，一审法院原为首先查封案涉房屋的法院，但由于一审法院在查封期限届满前未办理案涉房屋的查封延期手续，该查封效力于2016年7月23日消灭，本院的另案轮候查封自动生效。即在本案的一审审理过程中，案涉房屋的查封状态发生变化，由本院另案首先查封，一审法院轮候查封。故李志伟提起的执行异议之诉，不符合起诉条件，立案后发现不符合起诉条件的，应当依法裁定驳回起诉。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初1111号民事判决；二、驳回李志伟的起诉。一审案件受理费19920元，退还李志伟；上诉人吴建芳预交的二审案件受理费19920元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙慧民审 判 员  陈 倩代理审判员  徐凌楠二〇一八年五月九日书 记 员  徐志娟