黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第15号
上诉人（原审第三人）庞丽娟，女，汉族。
委托代理人王先灵，嫩江县白云法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周文志，男，汉族，退休工人。
委托代理人周忠森，男，汉族。
委托代理人高福来，嫩江县临江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇，该公司董事长。
原审被告梁海峰，男，汉族。
委托代理人乔世范，嫩江县嫩江法律服务所法律工作者。
原审第三人车四海，男，汉族，个体业主。
委托代理人能恒宝，嫩江县伊拉哈法律服务所法律工作者。
上诉人庞丽娟因与被上诉人周文志、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司），原审被告梁海峰，原审第三人车四海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2013）嫩民初字第1760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人庞丽娟的委托代理人王先灵，被上诉人周文志的委托代理人周忠森、高福来，原审被告梁海峰的委托代理人乔世范，原审第三人车四海及其委托代理人能恒宝到庭参加诉讼。被上诉人千大公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周文志在原审法院诉称，千大公司开发承建嫩江县世纪新城小区，周文志系被动迁户，梁海峰原系千大公司嫩江分公司负责人，其个人实际经营整个工程的拆迁及开发建设。2012年4月15日，周文志与千大公司签订了编号为37号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》）及补充协议书，千大公司动迁周文志坐落在嫩江县新华街6委51组房屋一处及院内家庭设施，调换给周文志世纪新城小区2-2号楼2单元202室、2-2号楼1单元203室、2-2号楼一层24号南侧车库各一套。现该回迁房屋已经建成，千大公司、梁海峰一直未将协议中约定的房屋交付给周文志。周文志诉至法院，要求千大公司按照2012年4月15日签订的37号《产权调换协议书》履行，将世纪新城2-2号楼2单元202室，2-2号楼1单元203室，2-2号楼1层24号南侧车库交付给周文志；要求千大公司给付临时安置补助费9，900.00元；要求千大公司承担诉讼费用。
原审被告千大公司在原审法院辩称，嫩江县世纪新城小区是千大公司下属的嫩江分公司负责人梁海峰开发的，梁海峰应当以千大公司嫩江分公司的名义与周文志签订《产权调换协议书》，不应以千大公司的名义签订。梁海峰以千大公司名义签订《产权调换协议书》的印章并不是千大公司在公安机关备案的合法印章，所以千大公司不是本案适格的被告。梁海峰已经不是嫩江分公司的负责人，但其到目前为止也未将账目交付给千大公司，还在继续对外出售房屋，所以应由梁海峰个人承担签订《产权调换协议书》的责任。周文志主张的临时安置补偿费不同意给付。
原审被告梁海峰在原审法院辩称，梁海峰以千大公司名义与周文志签订的《产权调换协议书》应当是无效的，理由如下：1、《产权调换协议书》并不是在拆迁许可期限内签订的。千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经申请，期限延长至2011年12月31日。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。而本案《产权调换协议书》签订时间为2012年4月15日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；2、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。本案中，千大公司在取得的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与周文志签订《产权调换协议书》违反行政法规，属于无效的《产权调换协议书》；3、没有《产权调换协议书》中约定面积，周文志存在欺诈行为；4、回迁房屋2号楼并没有建成，不存在交付行为；5、由于周文志一个房屋签订了多个回迁协议，只能履行一个搬迁义务。6、千大公司与周文志签订了多份《产权调换协议书》，回迁的房屋及车库多个，显失公平；7、梁海峰个人不应承担任何责任，其在签订协议书时是履行职务行为。
原审第三人庞丽娟在原审法院述称，庞丽娟以邸媛媛名义与千大公司于2011年11月8日签订了购买2-2号楼1层南侧24号车库的定金协议书，由邸媛媛先交纳定金10，000.00元，后庞丽娟与千大公司于2013年8月30日签订了《购房车库协议书》。周文志现在所主张的2号楼1层南侧24号车库与庞丽娟所主张的不是同一个车库，所以不同意将2-2号楼1层24号车库交付给周文志，该车库的产权应属庞丽娟所有。
原审第三人车四海在原审法院述称，车四海与千大公司于2013年3月22日签订了2-2号楼2单元202室《商品房买卖合同》，现在不同意周文志的诉讼请求。
原审法院判决认定，千大公司于2010年3月9日申请立项承建嫩江县世纪新城小区。梁海峰从2010年开始以千大公司嫩江分公司负责人身份组织动迁及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆迁许可证，后发公告将拆迁期限延长至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地许可证，2010年12月2日取得建设工程规划许可证，2011年4月21日取得建设工程施工许可证，2011年8月24日取得4-1号楼和2-2号楼商品房预售许可证，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2号楼的商品房预售许可证。千大公司需要拆迁周文志名下坐落在嫩江县新华街6委51组88.74平方米平房一处，2012年4月15日，千大公司与周文志分别签订编号为37号的多份《产权调换协议书》。并约定，周文志在新华街6委51组88.74平方米平房和无照房屋及门斗17.22平方米，千大公司将世纪新城小区2号楼2单元202室、2号楼1单元203室、2号楼1层南侧24号车库产权调换给周文志。楼房竣工后，千大公司、梁海峰一直未将房屋交付给周文志。
另查明，2013年3月22日，在梁海峰经营期间，其以千大公司名义将2-2号楼2单元202室，以每平方米2，450.00元的价格出售给车四海，车四海已用按揭贷款的方式交清房款，并对202室房屋进行了装修；于2013年8月30日将世纪新城2-2号1层南24号车库，以每平方米5，500.00元出售给庞丽娟，庞丽娟已交清房款并于2013年11月6日接收房屋。庭审中，梁海峰称在2012年1月2日将本案诉争房屋2-2号楼1单元203室已出售给于志勇，经法院查找，未找到于志勇。诉讼中，周忠芹、杨革签订的回迁协议约定的回迁楼房为4号楼4单元202室和3号楼4单元303室，千大公司实际交付给周忠芹和杨革的楼房位置为4-2号4单元202室和3-2号楼4单元303室。
原审法院判决认为，嫩江县世纪新城小区系千大公司开发建设，梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县世纪新城小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分别与周文志、庞丽娟、车四海签订了《产权调换协议书》、《购房车库协议书》、《商品房买卖合同》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由千大公司承担。千大公司与周文志签订的《产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故法院予以确认。因千大公司与周文志签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故周文志要求取得世纪新城小区2-2号楼1层24号车库1套和2-2号楼2单元202室、2-2号楼1单元203室住宅各1套的诉讼请求，法院予以支持。因千大公司与庞丽娟、车四海签订的《购房车库协议书》、《商品房买卖合同》也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故该合同合法有效，但因合同目的无法实现，庞丽娟、车四海可另行向千大公司主张合同违约责任。实际回迁房屋面积大于《产权调换协议书》约定面积部分，应当由周文志与千大公司按约定进行结算，如发生争议，千大公司可另案主张权利。世纪新城小区为千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对世纪新城项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以千大公司应对本案周文志持有的《产权调换协议书》承担责任，千大公司的辩解理由法院不予支持；周文志有88.74平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，作为开发建设方的千大公司已经与周文志分别签订了《产权调换协议书》，并进行了置换安置，所以周文志有权利依此协议书向千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出《产权调换协议书》无效的主张没有法律依据，法院不予支持。与周文志签订的《产权调换协议书》，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，梁海峰主张协议显失公平，应当撤销，因其未提供相应证据，法院不予支持。因杨革和周忠芹同样是签订的《产权调换协议书》中应回迁的楼房没有带“X-X”，千大公司实际交付给杨革和周忠芹的回迁楼房是“X-2”，足以说明千大公司与周文志签订的回迁协议中的2号楼就应是建成的2-2号楼，故梁海峰主张2号楼没有建成的辩解理由不能成立，法院不予支持；周文志主张的临时安置补偿费6，600.00元，因周文志与千大公司签订了多份《产权调换协议书》，但搬迁的房屋仅一处，故只能维护1份《产权调换协议书》的临时安置补偿费3，300.00元，其他《产权调换协议书》的临时安置补偿费法院不予支持，千大公司应支付周文志临时安置补偿费3，300.00元。据此判决：一、千大公司与周文志在2012年4月15日签订编号为37号的《产权调换协议书》有效；二、千大公司于判决生效后3日内将2-2号楼1单元203室交付给周文志；三、车四海、庞丽娟于判决生效后3日内分别将世纪新城小区2-2号楼2单元202室、2-2号楼1层南24号车库交付给周文志；四、千大公司于判决生效后3日内给付周文志临时安置补偿费3，300.00元；五、驳回周文志及庞丽娟、车四海的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由千大公司承担。
判决宣判后，庞丽娟不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、千大公司取得的房屋拆迁许可证确定的拆迁期限为2010年4月20日至2010年6月5日。后经申请延期，拆迁期限延长至2011年12月31日。而千大公司与周文志签订《产权调换协议书》的时间是2012年4月15日，双方没有在拆迁期限内签订协议，且千大公司没有拆迁资格，亦不是拆迁人，故千大公司与周文志签订的《产权调换协议书》无效。2、庞丽娟购买的是世纪新城小区2-2号楼1层24号车库，而周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的是世纪新城小区2号楼1层24号车库，二者非同一车库，所以周文志无权起诉庞丽娟。3、周文志与千大公司签订《产权调换协议书》的时间是2012年4月15日，而庞丽娟与千大公司签订《定金合同》的时间是2011年11月8日，庞丽娟与千大公司发生买卖关系在先。庞丽娟购买诉争房屋时，周文志与本案诉争房屋尚未建立权利义务关系，周文志不是诉争房屋的特定权利人。没有任何组织和个人向社会公示诉争房屋是回迁户专有房屋，不得外售。享有优先权的先决条件：必须是法定的回迁户的特定物，不得外售；回迁协议日期必须先于庞丽娟购房日期。周文志一条也不具备。庞丽娟购房时间早于周文志，且已先行占有，庞丽娟购房行为没有侵犯周文志的任何权利，庞丽娟与千大公司的房屋买卖合同关系有效。原审法院判决认定《产权调换协议书》有效是错误的，没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判驳回周文志要求庞丽娟返还2-2号楼1层南侧24号车库的诉讼请求。一、二审诉讼费用由周文志承担。
本院庭审中，车四海的委托代理人能恒宝向本院提交2013年4月2日中国工商银行贷款凭证复印件一张。证明车四海已将全部购房款给付千大公司。
庞丽娟对该份证据无异议。
周文志的委托代理人高福来认为车四海未对原审法院判决提出上诉，故对该证据不予质证。
梁海峰的委托代理人乔世范对该证据没有异议。
本院经庭审质证认为，该证据与本案无关联性，不予采信。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，千大公司与周忠芹、杨革签订的《产权调换协议书》中约定的回迁楼房为4号楼4单元202室和3号楼4单元303室，而千大公司实际交付给周忠芹、杨革的回迁楼房是4-2号楼4单元202室和3-2号楼4单元303室，故周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的2号楼，应为现已建成的2-2号楼。故庞丽娟认为其自千大公司购买的车库非本案《产权调换协议书》中约定车库的上诉理由，本院不予采纳。千大公司分别与周文志、庞丽娟签订了《产权调换协议书》、《购房车库协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，且周文志原有房屋因建设世纪新城小区已被拆除，故原审法院判决周文志取得世纪新城小区2-2号楼1层南24号车库并无不当。庞丽娟与千大公司签订的《购房车库协议书》虽合法有效，但因合同目的无法实现，庞丽娟可另行向千大公司主张违约责任。综上，庞丽娟的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费240.00元，由上诉人庞丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 张可秋
代理审判员 张 岩
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 仇长城