江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1862号
上诉人(原审被告)：金龙(淮安)房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路。
法定代表人：许作伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：韩鹏翔。
上诉人金龙(淮安)房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）因与被上诉人韩鹏翔商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院(2015)浦民初字第04230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金龙公司委托诉讼代理人蒯正星、实习律师杜姗姗，被上诉人韩鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩鹏翔的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。韩鹏翔在本案提起的诉讼已经在(2014)浦民初字第1104号及(2014)淮中民终字第0595号案中得到解决。为此，上诉人金龙公司已支付了维修费等6万多元，故一审法院所作判决违反了一事不再理原则。2、一审法院认为“房屋渗水问题一直未予解决，违约行为仍在继续”是错误的。上诉人金龙公司出售的众多房屋中，而只有韩鹏翔的房屋出现这种情况，究竟是房屋质量问题还是装璜过程中造成的存疑。而一审法院仍参照其他房屋计算租金，让人难以信服。请求二审法院支持上诉人金龙公司上诉请求。
被上诉人韩鹏翔辩称，第一次起诉的是房屋质量问题，主张的系维修费。本次主张的是因房屋质量问题导致无法居住的租金损失。本人的损失远远大于一审判决的数额。请求二审维持。
韩鹏翔向一审法院起诉请求：判令金龙公司赔偿：1、2006年12月至2011年5月期间，因房屋质量问题导致原告没有入住该房屋的损失16.20万元（按每月租金3000元计算）；2、2011年5月至2015年5月期间，虽原告入住该房，但因房屋没有彻底修好，导致无法正常使用的损失28800元（按每月600元计算）。
一审法院认定事实：2006年5月26日，原告韩鹏翔(××)与被告金龙公司(××)签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号：1019160000178），约定由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区财富广场南楼1708号商品房1套，(建筑面积为96.16平方米)，房屋总价款为352580元。双方合同第八条约定，被告应于2006年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第十六条保修责任中约定，××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告所居住房屋保修范围和保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程，保修期限为该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；4、装修工程的保修期限为2年；5、房屋白蚁防治的保修期限为15年。2006年10月，被告将房屋交付原告使用。2014年2月14日，原告以拿到房屋不久就发现房屋存在墙体断裂、墙面裂缝、房屋渗漏等严重质量问题，后与被告交涉，被告虽多次对房屋进行维修，但在2011年6月原告装修完房屋后，房屋再次出现上述情况为由，诉至一审法院，请求判决被告赔偿原告因房屋质量问题所造成的损失1万元（具体数额待评估后定）。2014年2月25日，一审法院以原告主张房屋出现裂缝及渗漏等质量问题超过了被告作为××承担的保修责任期限，原告可另案主张为由，裁定驳回原告的起诉。原告对一审法院做出的该裁定不服，上诉至淮安市中级人民法院，同年4月21日，原、被告达成调解协议，约定被告金龙公司在2014年6月30日前为原告修理好原告购买的被告金龙公司开发的位于淮安市清浦区财富广场南楼1708室商品房。2014年9月22日，原告向一审法院就上述案件申请强制执行，要求修理好上述房屋。同年11月11日，一审法院向双方发出鉴定机构确定告知书，告知双方鉴定机构，11月19日，一审法院向双方发出现场勘验通知函，12月26日，鉴定机构出具鉴定报告，诉争房屋维修费用为59015.66元。2015年5月26日，被告经一审法院强制执行，支付原告维修费及鉴定费共计61515.66元，被告不再负责维修房屋。现原告以上述案件只处理维修部分，未就原告主张的因房屋质量问题造成房屋前四年半无法居住使用，后四年无法正常使用的损失进行解决为由，再次诉至法院。
另查明：财富广场房屋为商住楼，底层为电脑市场，上面是住宅，亦可对外出租用于经营。该财富广场其他业主的房屋出租情况是：财富广场北楼807房屋，建筑面积约133平米，该房屋承租人自2006年开始承租该房屋用于公司经营，这几年的租金大约前五年为1500元/月，后五年2000元/月；财富广场北楼808室房屋建筑面积约158平米，该承租人自2014年开始承租用于经营，年租金为3.3万元，且因该房屋在西边采光较好，租金比807室高；财富广场北楼1207室房屋自2015年11月开始承租，第一年年租金为2.4万元/年，用于公司经营，从第二年开始，在上一年基础上递增5%。审理中，原告提供淮安市清浦区财富广场小区业主委员会分别于2013年8月20日及2015年6月3日出具的情况说明各1份，证明诉争房屋无法使用及无法正常使用。2013年8月20日情况说明证实诉争房屋于2006年10月原告拿到进行装修时，出现渗漏、墙体断裂及裂缝等问题，经原告与物管及被告屡次交涉，被告均给予简单处理，2010年冬被告工人将房屋再次采用刮腻子、贴纸胶带、刷涂料后向原告承诺不会再有问题，被告遂继续装修。2011年春原告装修完毕，2011年7月、2012年6月、2013年5月，原告曾多次向物管反应，诉争房屋上述问题更加严重，原告向被告主张损失，被告仅派工人做简单处理，从原告发现房屋质量问题开始，原告一直无法使用房屋，原告亦一直向物管及被告反映问题，问题一直未予解决。2015年6月3日说明证实，诉争房屋从入住至今房屋漏水严重。经质证，被告对2份情况说明真实性有异议，辩称业主委员会不可能与原告天天见面，知晓原告家庭的内部情况，且说明内容是原告自己书写，仅以单位名义出具的证明不具有客观真实性。审理中，原告提供收条2份，证明因诉争房屋漏水，原告屡次进行维修，其中两次维修费共计4950元。经质证，被告对收条真实性均有异议，辩称原告提供的收条不能证明原告付出相关的维修费用，也不能证明付出的相关费用是与本案的房屋存在质量问题有关。原告提供2014年11月诉争屋现场勘验图片一组，证明房屋存在严重的质量问题。经质证，被告对照片真实性无异议，但辩称照片反映的渗水等其他问题与被告开发的房屋质量没有必然联系，被告开发的房屋已经交付并已经使用九年之久，被告认为上述图片不排除原告使用中、装潢中出现图片中的情形，即使有原告所说的质量问题，根据《中华人民共和国建筑法》土建的保修期是五年，水电保修期是二年，本案原告的房屋交付已经近九年，即使存在原告所称的质量问题，原告可申请房屋公共维修基金。原告提供与被告负责人交涉照片一组，证明原告自拿到房屋半年后开始，就房屋质量问题与被告公司负责人许作伟交涉过，也一直与被告公司法人许文榷交涉。经质证，被告对该组照片实性不予认可，辩称被告公司财富广场的房屋交付后所有的问题都由代理人参与，从未有人向代理人反映原告的房屋存在质量问题，上一个案件中法院组织双方鉴定，原告房屋确实存在墙体裂缝问题，是否是质量问题被告无法判定。原告提供财富广场北楼1207室房屋租赁合同复印件1份，证明诉争房屋与1207室房屋性质一样是商住楼，1207室租金2015年为24000元/年，从第二年开始，在上一年基础上递增5%，且原告的房屋处于顶层，有一42平方的露台，在最西边，采光比北楼1207好，同时财富广场的房屋价格从下向上每层递增3%左右，所以租金价格会高一些。经质证，被告对原告提供的租赁合同关联性有异议，且系复印件，不予认可。
被告提供2014年1月2日原告起诉状一份，证明原告本案的诉请已在一审法院（2014）浦民初字第1104号案件中审理过。经质证，原告对该份证据真实性无异议，但辩称原告当初起诉时诉称的要求虽然是要求被告赔偿因房屋质量问题造成的损失1万元，但首先该1万元数字是暂定的，其次该案最终以调解结案，但结果与原告当初的诉请毫无关系，故本案中原告的诉讼请求不属于一事再审。被告提供（2014）浦民初字第1104号裁定书，证明法院已在（2014）浦民初字第1104号案件中对原告裁定驳回起诉。经质证，原告对该裁定真实性无异议，辩称原告本案诉讼请求并未经过审理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告金龙公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，被告应将质量合格的房屋交付原告使用。原告房屋自拿到之日起短期内即发现有渗漏、墙体断裂及裂缝等问题，原告经长达多年的交涉，被告未彻底解决房屋上述问题，在（2014）浦民初字第1104号案件中，房屋维修费最终经鉴定高达5万余元，故一审法院认定诉争房屋确实存在较严重的质量问题，被告应对原告损失承担赔偿责任。
关于被告抗辩称原告在一审的诉讼请求已经一审法院（2014）浦民初字第1104号案件中处理，但原告对（2014）浦民初字第1104号裁定书不服，上诉至淮安市中级人民法院，故认定上述裁定书并未生效。因该案在二审中以调解结案，调解协议为被告将诉争房屋修好，并未对原告诉称的要求被告赔偿因房屋质量问题产生的损失进行处理，故对被告该抗辩不予采纳，原告诉讼请求应予受理。
被告抗辩称原告未就其所主张的房屋质量问题在合理的期限内向被告提出或通过司法程序进行确认，一审法院认为：原告在发现房屋上述问题后已经与物管及被告交涉，被告亦曾给予简单修理，但房屋渗水等问题一直未予解决，违约行为扔在延续，不能视为原告未主张权利。故对被告抗辩理由不予采纳，原告诉请未过诉讼时效；但原告在发现房屋存在渗水、墙体断裂、裂缝等问题，特别是被告经简单处理至原告装潢好后使用中再次出现上述问题时，原告应及时采取诉讼等措施防止损失的扩大，而原告至2014年才提起诉，并未及时采取措施防止损失扩大，故原告对其损失亦应承担一定的责任。
关于被告应承担原告损失的金额，因诉争房屋系商住楼，根据诉争房屋建筑面积、地理位置及其他类似房屋出租信息等因素，一审法院酌定被告支付原告房屋租金损失58000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告金龙(淮安)房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内赔偿原告韩鹏翔因位于淮安市淮海南路财富广场南楼1708室房屋质量问题造成的各项损失共计58000元。二、驳回原告韩鹏翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至一审法院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。案件受理费3540元，由原告韩鹏翔负担2464元，被告金龙(淮安)房地产开发有限公司负担1076元。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审中，上诉人金龙公司申请本院依法调取韩鹏翔自收到房屋后的用电情况。意在证明韩鹏翔已实际居住涉案房屋。经查，韩鹏翔用电明细显示：2007年7月、2009年11月、2010年1月、2010年3月、5月、11月、2011年3月、5月，缴纳了数额不等的少量电费，自2011年7月后，电费用量正常。
金龙公司质证意见，对该证据的三性不持异议，涉案房屋交付后，前期电费较少，印证了韩鹏翔一审时陈述的“购买该处房屋不是自己居住，而是给其小孩作文化创意室使用”。韩鹏翔质证意见，对电费用量真实性不持异议，2007年春天进行装修时，发现有质量问题，经开发商多次维修，一直没有维修好，自2011年5月才入住涉案房屋。
本院认为，关于韩鹏翔此次起诉是否构成重复起诉。经查，本院作出的(2014)淮中民终字第0595号民事调解书，其主文是“金龙公司在2014年6月30日前为原告修理好原告购买的金龙公司开发的位于淮安市清浦区财富广场南楼1708室商品房”，并未涉及因质量问题导致房屋空关的损失，故一审法院受理此案并作出判决符合法律规定。关于涉案房屋是否因质量问题导致韩鹏翔无法居住使用。经查，诉讼中，韩鹏翔提供了该小区业主委员会出具的两份房屋使用情况说明、本院(2014)淮中民终字第0595号民事调解书，在执得中经鉴定机构鉴定，涉案房屋的维修费用为59000余元，以上事实，足以认定金龙公司交付的房屋存在质量问题，致韩鹏翔于2011年5月后才入住该房屋，一审法院根据诉争房屋的面积、位置和相同地段的房屋出租信息以及韩鹏翔主张权利的时间等因素，酌定由金龙公司赔偿韩鹏翔未能使用涉案房屋的损失58000元并无不当。
综上所述，金龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1250元，由上诉人金龙公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一七年一月十六日
书 记 员 王 姝