广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第2266号
原告（反诉被告）郭友其，男，汉族。
委托代理人袁长春，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人谭彦华，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）杨从军，男，汉族。
委托代理人王建，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人陈小艳，广东诚公律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）郭友其诉被告（反诉原告）杨从军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月19日受理后，依法由审判员徐海玉适用简易程序于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁长春，被告委托代理人王建、陈小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告于2013年3月1日签订了一份《商铺租赁协议书》，就原告承租被告位于深圳市福田区华强北华发北路京华大院4栋京华电子大厦1、2层汇通安防器材专业市场外铺区03号铺用于经营餐饮（牛杂、粉、面等）事宜达成协议。协议约定：商铺租赁期限为一年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，每月租金为人民币18500元，商铺租赁押金为37000元，水电费按实际收取等。除了协议约定的内容以外，被告又口头提出必须要原告支付其20000元的入场费才出租商铺，并说这是惯例。之后，原告根据协议约定按要求于2013年3月1日向被告交纳了商铺押金人民币37000元、入场费人民币20000元，并每月按时交纳商铺租金等，全面履行了自己的合同义务。根据上述协议的约定，被告本应当向原告提供符合餐饮经营要求的商铺，但遗憾的是，被告提供的商铺却自2013年8月15日起开始彻底停水，导致原告根本无法正常经营商铺，餐饮经营发生严重困难，且连续停水时间持续至今，停水时间已超过90日之久。商铺停水期间，虽然原告自停水开始即多次要求被告予以尽快解决，以免影响商铺正常经营，但被告至今仍不能解决，最终导致原告生意日益惨淡，己无法继续商铺经营，给原告造成了极大的经济损失。迫于无奈之下，原告于2013年10月30日聘请律师向被告发出了立即解除《商铺租赁协议书》的《律师函》，解除了《商铺租赁协议书》并要求被告返还全部押金、入场费等。原告并于2013年10月31日正式撤出了涉案商铺，终止经营。但被告虽然在2013年10月31日签收了上述《律师函》，却仍然态度蛮横，拒绝向原告返还租赁押金、入场费，被告并于2013年11月2日左右己将涉案商铺重新另行出租。另据原告调查发现，被告作为涉案商铺的转租方，由于商铺所有者（出租方）禁止转租，被告本身并未合法取得商铺的转租权。综上所述，原告认为，原、被告双方签订《商铺租赁协议书》，当事人各方本应严格依约履行。现被告提供的商铺却长期停水，最终导致原告已无法继续商铺经营，虽经多次沟通和催促，被告仍不能改正、积极解决，被告的违约行为已致使原告根本不能实现租赁商铺的合同目的，已构成对合同严重的、根本的违约，给原告造成了巨大的经济损失；原告依法解除双方签订的《商铺租赁协议书》合理合法，被告也早已将涉案商铺重新另行出租。现被告拒绝向原告返还租赁押金、入场费的行为严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》已于2013年10月31日依法解除；2、被告返还原告支付的商铺租赁押金37000元、入场费20000元；3、被告赔偿原告违约损失15000元；4、由被告承担本案全部诉讼费。
被告（反诉原告）答辩称，一、原告构成根本违约。1、双方签订的《租赁协议书》第三条第（4）款约定原告需缴纳水费，但原告至今为止均未支付过水费，根据该条第（5）款规定，逾期超过5天以上的，乙方违约且甲方有权终止合同并且不退还保证金；2、原告在合同期内擅自搬离，拒不履行双方签订的协议，已属于根本违约，被告有权追究原告的违约责任；3、原告违反了双方签订的《租赁协议书》第五条第（4）款中关于”乙方要自觉维护和打扫自己承担范围内的清洁卫生，同时维护公共地域的清洁卫生”之规定，将污水随意排放至公共地域，导致城管勒令整改。二、停水原因是原告自行造成，其责任应当由被答辩人自己承担。三、停水没有影响原告营业，反而营业额有增无减。原告搬离的真实原因不在于停水，而是因原告自己经营管理不善，无法经营下去，试图以停水为借口而解除合同。四、停水没有给原告的经营带来任何损失。原告以停水为由而解除合同，将得不到法律支持，并且将承担违约责任。被告用原告停水前后的用电量证明原告的经营额不降反升，相反，原告所谓的停水之后生意惨淡，无法继续经营，但至今无法提供这方面的证据，应当承担举证不力的法律后果。五、由于原告未提前通知不辞而别，导致被告所承租的房屋至今空置，每月还要按合同约定交付租金，给被告造成了重大经济损失。六、被告有合法的出租资格。被告之子杨松林与熊冬茶于2013年1月11日签订的涉案合同虽然没有转租权，但经被告之子于2013年2月6日的申请，熊冬茶于当日同意了可以转租，因此原告称被告无转租权无事实依据。七、原告承租的房间很小，主要经营牛杂并且均是外卖，不用洗碗和洗菜，也无其它特别需要用水的地方，被答辩人在起诉状中称用水量极大明显与事实不符。
被告（反诉原告）在举证期限内提出反诉称，原告与被告于2013年3月1日签订了一份《租赁协议书》，协议约定被告将位于华强北华发北路京华大院4栋京华电子大厦1、2层汇通安防器材专业市场外铺区03号铺位出租给原告经营牛杂、粉、面食品，租金为18500元／月，合同期从2013年3月1日起至2014年2月28日止。但原告经营8个月时擅自搬走，构成根本违约。因此被告要求原告继续履行合同，支付剩余房租。另，双方签订的《租赁协议书》第三条第款约定原告需缴纳水费，但原告至今为止均未支付过水费；原告擅自搬离，导致涉案房屋空置至今，给被告造成了极大的经济损失。请求判令：1、原告继续履行双方签订的《租赁协议书》，支付2013年11月份至2014年2月份房租74000元；2、原告支付2013年3月份至10月份水费800元；3、原告赔偿被告经济损失15000元。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称，双方签订的《租赁协议书》已于2013年10月31日依法解除。本案是因为被告的长期停止供水违约，导致原告无法继续履行合同，违约责任应由被告承担。请法庭依法驳回被告反诉请求。
经审理查明，2013年1月11日，被告的儿子杨松林与案外人熊冬茶签订《租赁协议书》，约定案外人熊冬茶将位于华强北华发北路京华大院4栋京华电子大厦1、2层汇通安防器材专业市场外铺3号铺位出租给杨松林用于经营烧饼、汤粉，原告不得在铺位内使用明火及油烟；初步协议期定为2013年3月1日至2014年2月28日止（注：协议期限与计租时间为整月吻合，否则以实际交租为准），合同期为一年；每月租金为30500元。2013年2月6日，杨松林向熊冬茶申请将所承租的03号铺位出租给他人经营，熊冬茶表示同意杨松林在所签订的合同范围内转租。
2013年3月1日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，约定被告将华强北华发北路京华大院4栋京华电子大厦1、2层汇通安防器材专业市场外铺3号铺位出租给原告用于经营牛杂、粉、面使用，原告不得在铺位内使用明火及油烟；协议租赁期视市政调整为准，如政府征收、变动，双方协议自动解除，被告将原告交纳的押金、预交租金退还给原告，双方均不承担法律责任；初步协议期定为2013年3月1日至2014年2月28日止（注：协议期限与计租时间为整月吻合，否则以实际交租为准），合同期为一年；每月租金为18500元，交纳租金方式为每月交一次，每月2号前交清；被告于签订合同时收取原告铺位保证金共计37000元；租金等费用的支付方式为先付费后使用，水电费按实际使用收取；原告必须按期向被告缴纳租金及相关费用，如逾期不交，则按每逾期一日向被告缴纳每月租金总金额百分之一的滞纳金，逾期超过5天以上的，被告将视为原告违约并有权终止合同，并且不退还保证金；合同有效期满后，在原告完好退出租赁铺位并交清各项费用5天后向原告返还（不计利息）；租赁期内，若原告违约或提前终止合同，保证金不退。
合同签订后，原告于2013年3月1日支付被告押金37000元及3月份租金18500元。被告向原告交付了涉案房产。
2013年8月6日，深圳市福田区城市管理行政执法局向深圳市华茂创业投资管理有限公司汇通安防数码港发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，认为汇通数码港门口下水道出现堵塞，且有积水，三号路上的街铺超门线经营较为严重，卫生状况也较差，违反《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》，责令立即停止违法行为并于2013年8月8日前针对上述情况进行整改。
2013年8月6日，深圳市华茂创业投资管理有限公司汇通安防数码港向熊冬茶发出整改通知，要求其于2013年8月8日前整改。
庭审时，原告与被告认可因深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，管理处于2013年8月15日停止向包括涉案铺位在内的临街铺位供水。
2013年10月30日，原告委托广东普罗米修律师事务所律师袁长春向被告发出律师函，认为被告出租的涉案铺位因连续停水长达75天，导致原告无法继续经营，故要求解除原告与被告签订的《租赁协议书》，并退还商铺押金37000元及进场费20000元。该函件已于2013年10月31日送达被告。2013年11月1日，原告搬离涉案商铺。
关于双方争议的原告是否向被告支付进场费20000元的问题。根据证据规则，原告应对其主张的事实承担充分的举证责任。双方未在合同中对进场费进行约定，原告仅提供录音证据证明被告认可收取进场费20000元，没有其他证据证据予以佐证，对此录音内容被告并不认可，亦无法辨认在场人的身份，故对于原告主张的该事实，本院不予采信。
以上事实，有《租赁协议书》、收款收据、《责令停止（改正）违法行为通知书》、律师函、户口本、整改通知、委托书等证据及庭审笔录为证。
本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方应全面履行合同义务。被告经原承租人同意，将承租的涉案商铺转租予原告，原告称被告没有合法的转租权，与事实不符，本院不予采纳。根据合同约定，原告承租涉案商铺系用于经营牛杂、粉面，作餐饮用途，被告所提供的商铺应符合合同约定用途，具备合同约定用途的必备条件。庭审时，双方均确认，因深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，管理处于2013年8月15日停止向包括涉案铺位在内的临街铺位供水。正常供水系经营朱杂粉面等餐饮的必要条件，被告在合同履行过程中无法提供正常供水的商铺，已构成违约，其违约行为已导致原告的合同目的不能实现，因此原告有权解除合同。双方签订的租赁合同自律师函送达被告之日（即2013年10月31日）解除，故原告要求确认于2013年10月31日解除的请求，理由成立，本院予以支持。深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》并非仅单独针对原告经营的涉案商铺发出，被告认为停止供水系因原告个人原因导致，无证据证明，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施；并有权要求赔偿损失。租赁押金作为双方履行租赁合同的担保，现因被告的违约行为导致合同解除，被告应将租赁押金退还原告。原告要求退还押金37000元的请求，本院予以支持。关于退还入场费及违约损失，原告没有提供充分证据证明，原告应承担举证不能的法律后果。对原告的上述两项请求，本院予以驳回。关于被告反诉请求。原告基于被告的违约行为依法行使解除权，并已于2013年11月1日搬离涉案商铺，被告反诉要求原告继续履行、支付2013年11月之后的租金及赔偿经济损失，没有合法依据，本院予以驳回。被告主张的水费系自行估算，未向本院提供充分证据证明水费的实际发生数额，被告应承担举证不能的法律后果。对于被告的水费请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）郭友其与被告（反诉原告）杨从军签订的《租赁协议书》于2013年10月31日解除；
二、被告（反诉原告）杨从军应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭友其返还租赁押金37000元；
三、驳回原告（反诉被告）郭友其的其他诉讼请求；
四、驳回被告被告（反诉原告）杨从军的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费1600元（已由原告预交），因适用简易程序，减半收取800元；由原告负担389元，由被告负担411元；反诉案件受理费1022.5元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐海玉
二〇一四年二月十八日
书记员 朱希文
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