陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉滨民初字第00125号
原告安康鸿基房地产开发有限公司。
住所地：安康市育才路***号。
组织机构代码77990071--4。
法定代表人庞明，系该公司董事长。
委托代理人伍海礁，汉滨区148法律服务所法律工作者。
被告杨长钦，男，汉族，1964年8月3日出生，安康市汉滨区人，住汉滨区。
原告安康鸿基房地产开发有限公司诉被告杨长钦排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人庞明及其委托代理人伍海礁、被告杨长钦及其委托代理人蔡刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年8月26日安康市海南南枫现代装饰有限公司通过兼并重组，对安康市汽车配件公司实施兼并，同年9月1日组建新公司安康市南枫工贸有限公司。按照兼并重组方案2008年5月1日南枫公司依法取得安康市育才路129号5316.6平方米土地的使用权，并接收了安康市汽配公司的所有资产，同时包括享有和承担原汽配公司相关债权债务。2008年5月1日，南枫公司在资产清理过程中发现，被告杨长钦在1989年6月4日至1995年7月前承租使用汽配公司房屋，之后再未签订任何形式的《房屋租赁合同》，同时发现自1995年至2002年9月被告在占用该房屋期间拖欠租赁费、水电费、卫生费13537.5元，2002年9月至今拖欠房屋租金47250元。原告多次找被告协商要求被告办理该房屋及支付拖欠的费用共计60787.5元，但被告拒不执行，至今仍居住在该房屋内不肯搬离。2010年4月南枫公司企业名称变更为原告安康鸿基房地产开发有限公司，并于同年6月8日将5316.6平方米国有土地使用权依法变更登记到原告名下。原告虽取得了相应的权利，也通过合理途径与被告协商，由于无法满足被告提出的条件，致使原告至今无法行驶权利。原告认为依法通过兼并方式取得的合法无权应当受到法律保护，请求人民法院依法判令被告立即停止侵占并搬离出原告所有的房屋，同时支付拖欠原告的房租等共计60787.5元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
第一组证据，原告企业法人营业执照、组织机构代码证、企业名称变更核准通知，用以证明原告具备合法的诉讼主体资格及原告企业名称变更情况。
第二组证据，国有土地使用证、房屋所有权证、《安康市人民政府办公室关于对汽车配件公司与市海南南枫现代装饰有限公司兼并重组整体改制方案的批复》、《安康市人民政府关于对安康市汽车配件公司与市南枫工贸有限公司兼并重组整体改制变更国有土地使用权的批复》、《安康市人民政府国有资产监督管理委员会关于向市汽车配件公司（市南枫工贸有限公司）移交质押权证和实物资产的通知》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，用以证明原告通过企业兼并方式取得原安康市汽车配件公司的全部财产包括车辆、房产，同时也取得了包括被告居住房屋在内的育才路129号5316.6平方米国有土地使用权。
第三组证据，房屋租赁合同、原安康市汽车配件公司通知两份，用以证明被告在1994年7月6日前系汽配公司的普通租户身份，之后便在无任何理由长期非法侵占该房屋的事实，同时证明被告不享有租赁房屋的所有权。
第四组证据清算清单，用以证明被告拖欠租金、水电费、卫生费的事实及拖欠金额。
第五组证据（2007）安汉民初字第1095号案件的庭审笔录及勘验笔录、询问刘逊生笔录、项目四邻意见表，用以证明原、被告争议的房屋就是被告现在居住的三间两层房屋，原告建房农校（安康学院）为提出异议及演变过程。
被告辩称，原告诉讼标的错误。原告诉状所指的被告租赁房屋是答辩人在1989年承租的三间平房和一个公棚，该租赁房产在2002年就全部归还给原告，后因原告建设需要已全部拆除，租赁期间所有租赁等费用结算完毕，不存在拖欠租赁费并长期占有原告房产的情况。答辩人现居住的是位于原告用地范围外自建的3间2层楼房，同原告诉请的“间平房和一个公棚”不是一个标的物。原告认为答辩人同其房产的租赁纠纷，应由行政部门处理。答辩人目前所居住三间两层楼房是答辩人80年代初根据当时“灾后重建”的政策自己出资独立修建的，所占用土地为同农校协商取得，答辩人自房产修建至今已居住34年，从未有任何人提出异议或要求拆除。原告在兼并原汽车配件公司后，因商品房开发需要占用答辩人土地，在协商未果的情况下采用张冠李戴的方式要求答辩人搬出自建的三间两层楼房。即使答辩人所建房产占用了原告合法用地，由于土地和房产属于政府职能部门专属管理，也应由国土、城建和规划部门首先做出非法用地或建筑的行政前置处理后才能向人民法院提出司法救济。综上，答辩人认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，且远远超过法律的诉讼期限，同时不属于人民法院直接管辖，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨长钦向本院提交以下证据：
1.被告的身份证（复印件），用以证明被告的身份。
2.2007年原告诉讼时的一组照片和原汽配公司的《国有土地使用证》（安国用89自第145号），用以证明原告要求被告返还的房屋位于原告用地范围之外的农校内，没有占用原告的用地；照片所显示的三间未拆除完的山墙才是原告诉状所讲的租赁平房，同被告现所居住的房屋不是同一个标的物；第145号《国有土地使用证》记载为5468.42平方米，但原告所出示产权证件为5316.60平方米，原告的用地面积不同。
3.建筑面积计算表，用以证明被告现居住房产为三间二层半，建筑面积145.6平方米。
4.证人邹广运、张新林、李运才、赵甲勋的证明，用以证明被告现住房为被告1984年安康洪水后自己独立出资修建完成，未占用原告的土地。
5.照片四张，照片（1）用以证明原告起诉主张被告占用的“厕所”，现仍然存在，被告建房同原告主张的土地权属无关；照片（2）用以证明被告在三楼修建半层房产，面积约16平方米；照片（3）、（4）用以证明被告现居住房现状。
根据当庭举证、质证，本院对原、被告提供的证据做出以下分析认定：对原告提交的第一组证据，被告无异议，为有效证据，本院予以认定；对原告提交的第二组证据，被告对其真实性无异议，但认为该组证据中没有显示被告租住的房屋，且建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与本案没有关联性。该组证据系政府相关部门出具的，且相互印证原告取得了包括被告现居住的三间两层房屋的土地使用权，为真实有效，本院予以认定。对原告提交的第三组证据，被告对三份《租赁合同》真实性无异议，但认为被告租赁的三间平房及工棚已经交还给原告，并没有拖欠原告的租赁费。被告认为两份通知是原告单方行为，并未告知被告。对该组证据中三份《租赁合同》真实性予以认定。两份通知系原安康地区汽车配件公司出具的，虽不能证明已向被告告知，但其具有真实性，故本院对其真实性认定。对原告提交的第四组证据，被告提出异议，认为结算清单系原告单方出具，未经相关部门核算且已过诉讼时效。对该证据，本院不予采信。对原告提交第五组证据，被告认为（2007）安汉民初字第1095号案件的勘验笔录证明原、被告争议的标的不同；被告以不认识刘逊生为由对庭审笔录中刘逊生的证言及本院询问刘逊生的笔录中刘逊生的证言不予认可；对项目四邻意见表，被告认为与本案没有关联性。因（2007）安汉民初字第1095号案件的勘验笔录系本院对原、被告争议的标的物进行现场勘查的真实记录，被告在勘验现场并未对标的物的不同提出异议，故该证据真实有效，本院予以采信。（2007）安汉民初字第1095号案件庭审笔录中刘逊生的证言及本院询问刘逊生的笔录，被告虽提出异议，但刘逊生的两次陈述基本一致，本院予以认定。项目四邻意见表具有真实性，本院予以认定。
对被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以认定。对被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议。《国有土地使用证》（安国用89自第145号）所载明的土地面积虽与原告现取得的土地面积有出入，但二者的宗地图一致，且被告称其居住的房屋在农校范围内，但原告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目四邻意见表证实被告现居住的房屋在原告土地使用、规划范围内，且安康（农校）学院未提出异议，故对被告的证明目的本院不予采纳。对被告提交的证据3，原告认为该建筑面积是被告个人测量的，没有房地产行政主管部门登记确权认定，该证据为无效证据，不予认可。对被告提交的该证据，因本院在2007年11月现场勘验笔录对被告居住的三间两层房屋进行了测量，长为10.28米，进深为5.24米，一层的总面积为53.87平方米，原、被告及其委托代理人均对该数据无异议，并在笔录上签字确认，故该证据本院不予认定。对被告提交的证据4，原告认为证人邹广运、张新林、李运才三人身份情况不明，不能证实三人系该争议房的建设人等，即使是当年的建设人，也无法证实房屋的归属，无确认房屋占用土地的判断能力；证人赵甲勋的身份不明，证明上的签字是否是赵甲勋本人签名，他凭借什么判断房屋的归属，而合法的《房屋所有权证》和《土地使用权证》证明该争议房系原告所有和使用，该证据应为无效证据。因该证据中四位证人未当庭作证，亦未有其他证据印证证人的身份，不能证实被告的证明目的，故本院不予认定。对被告提交的证据5，原告对该证据中的照片1的真实性无异议，但原告提交的《土地使用权证》等证据已经明确表明被告现居住的房屋及房屋所占用的土地是在原告原厕所位置，已被行政部门确认，不能达到其证明目的，为无效证据。对照片2、3、4，原告认为该组证明了被告现居住房屋为两层而非三层，对其证明目的不予认可。对该组照片的真实性，本院予以认定。
根据上述认定的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
被告杨长钦系原安康地区汽车配件公司职工子弟，原安康地区汽车配件公司位于安康市育才路129号。被告杨长钦于1989年6月4日与原安康地区汽车配件公司签订租赁合同，租赁原安康地区汽车配件公司三间平房、工棚一间，租期二年。后原安康地区汽车配件公司将位于公司大门东侧的厕所改建成一层三间平房，并由被告杨长钦承建。1993年7月1日、1994年7月6日被告与原安康地区汽车配件公司先后签订两份租赁合同，租用原安康地区汽车配件公司新建平房三间、工棚一间，租赁期至1995年7月1日止。此后被告杨长钦未与原安康地区汽车配件公司签订租赁合同，并在厕所改建的平房上加盖一层。2005年8月26日安康市海南南枫现代装饰有限公司通过兼并重组，对安康市汽车配件公司实施兼并，并于同年9月1日组建新公司安康市南枫工贸有限公司。2007年9月安康市南枫工贸有限公司以房屋租赁合同为由将杨长钦诉至本院，本院于2007年11月12日作出（2007）安汉民初字第1095号民事裁定书，以安康市南枫工贸有限公司未提供其房屋转移相关行政部门核发的登记证件，不能证实原告取得该房屋及土地的所有权为由裁定驳回安康市南枫工贸有限公司的起诉。2009年12月16日安康市南枫工贸有限公司依法取得安康市育才路129号房屋所有权证。2009年12月30日经安康市工商行政管理局核准将安康市南枫工贸有限公司变更为安康鸿基房地产开发有限公司，2010年4月9日安康市工商行政管理局向安康鸿基房地产开发有限公司颁发了企业法人营业执照，同年6月8日原告将安康市育才路129号5316.6平方米国有土地使用权及房屋所有权依法变更登记到其名下。被告杨长钦现居住的位于原安康地区汽车配件公司大门东侧三间两层房的土地使用权及房屋所有权被登记在原告土地使用权及房屋所有权名下。2013年1月28日原告取得了建设用地规划许可证，同年8月22日原告取得了建设工程规划许可证，对其安康市育才路129号开发鸿基风尚商住小区。因原告多次与被告协商要求被告搬离租赁房屋未果，遂诉至本院，要求被告停止侵害并搬离原告所有的房屋；支付房屋租赁费、水电费、卫生费60787.5元。在审理过程中，原告表示愿意放弃要求被告支付租赁费的请求，并自愿给予原告补偿款100000元。经本院主持调解，因双方分歧较大未能达成一致。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危害。本案中位于安康市汉滨区育才路129号的土地使用权和房屋所有权通过兼并形式被安康市南枫工贸有限公司取得，后安康市南枫工贸有限公司更名为原告安康鸿基房地产开发有限公司，原告随取得了汉滨区育才路129号的土地使用权和房屋所有权，即取得了该处房产及土地的占有、使用、收益、处分权利。被告现居住的位于原安康地区汽车配件公司大门东侧三间二层的房屋所有权及土地使用权被登记在原告名下，原告即享有该房屋的所有权和土地使用权，原告行驶该权利时，被告不得妨碍。故原告要求被告搬离侵占的三间二层房屋的请求，本院予以支持。被告辩解称原告诉讼标的错误，其居住三间两层楼房并非争议焦点，且该房系被告独立出资修建。但在本案审理中，原告明确表示争议的标的物系被告现居住的三间两层房屋，且被告现居住房屋的产权及土地使用权已被政府职能部门确权给原告，对此被告并未提出异议亦未提交证据证明被告建房出资情况，故被告该辩解理由，本院不予支持。被告辩解称即使其建房占用原告的土地，由于土地和房产属于政府职能部门专属管理，应由国土、城建和规划部门首先做出非法用地或建筑的行政程序前置处理后才能向人民法院提出诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第三十二条的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。行政部门处置并非是必经的前置程序，原告起诉法院并无不当。故被告上述辩解理由不能成立，本院不予支持。在审理过程中原告表示自愿放弃要求被告支付租赁费，并愿意支付原告搬离房屋的经济补偿金100000元，该请求系原告真实意思表示，本院予以准许。现依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条一款（二）项之规定，判决如下：
限被告杨长钦在本判决生效后10日内搬离其居住的汉滨区育才路129号三间两层房屋。
由原告安康鸿基房地产开发有限公司支付被告杨长钦搬离房屋经济补偿金100000元。限本判决生效后10日支付。
三、驳回原告安康鸿基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费1320元，由原告安康鸿基房地产开发有限公司承担320元，被告杨长钦承担1000元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 李锦存
人民陪审员 亢先泽
人民陪审员 周国丽
二〇一四年五月三十日
书 记 员 马 俊