福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终902号
上诉人（原审原告）：永安天立物业管理有限公司，住所地福建省永安市永星小区3幢2层。
法定代表人：曾齐文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张坚刚、洪翊君，福建闽中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建凯德房地产开发有限公司，住所地福建省永安市燕江东路468号。
法定代表人：张连机，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴良仲，福建策问律师事务所律师。
上诉人永安天立物业管理有限公司（以下简称天立公司）因与被上诉人福建凯德房地产开发有限公司（以下简称凯德公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天立公司的委托诉讼代理人张坚刚、洪翊君，被上诉人凯德公司的委托诉讼代理人吴良仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天立公司上诉请求：1.撤销（2016）闽0481民初918号民事判决第一项，改判凯德公司应于本判决生效后十日内支付天立公司物业服务费68062元（计算至2016年3月31日）；2.撤销（2016）闽0481民初918号民事判决第二项，改判凯德公司应于本判决生效后十日内支付天立公司违约金5921元（计算至2016年3月31日）；3.由凯德公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。一审法院所适用的《三明市物业服务收费实施办法》是一份地方性文件，且该份文件第十五条的内容违反了最高人民法院的司法解释，该违法的地方性部门文件不应作为人民法院的裁判依据；2.依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。一审法院在认定物业合同有效的同时，却判决调整合同价格条款确定的价格标准的行为于法无据；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确了业主是否享受或需要相关的物业服务不是业主交纳物业服务费的决定因素，业主无论是否享受物业服务，其都应该按照合同约定交纳物业服务费。
凯德公司答辩称：1.凯德公司与福建联美物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订的《补充协议书》的约定已免除凯德公司交纳未售空置房物业服务费，凯德公司无需交纳物业服务费；2.天立公司与永安市凯城华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》，因未得到业主大会的授权而无效，至少效力待定，且小区的所有商铺业主都反对新的物业计费标准；3.根据《三明市物业服务收费实施办法（2010）》规定，凯德公司只需按照每平方米每月0.9元的60%交纳物业费；4.天立公司提供的物业服务存在重大瑕疵。请求二审法院驳回天立公司的上诉请求，维持原判。
天立公司向一审法院起诉请求：1.凯德公司支付天立公司物业服务费68062元、公摊费3438元、违约金5921元，合计77421元；2.凯德公司负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：一、永安市凯城华府小区系凯德公司开发建设。2014年3月31日，天立公司与永安市凯城华府小区业主委员会签订一份《永安市凯城华府小区物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由天立公司为永安市凯城华府小区提供物业服务，小区类型为商住，小区总用地面积39626平方米，总建筑面积110864.8平方米，其中住宅面积94163.67平方米，为商住楼。物业服务内容包括小区物业共用部位的维修、养护和管理；小区物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通等；公共绿化的养护和管理；车辆停放的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。物业服务收费标准为住宅每月0.9元／平方米、商业店面每月1.5元／平方米；物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内。公共部位和设施的维修、用电、用水等费用由业主按户共同分摊，由天立公司代为收取。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，除应补齐应交的物业服务费用及相关费用外，还应按每天应交服务费千分之三的标准向天立公司支付滞纳金。合同期限从2014年4月1日起至2015年3月31日止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立公司于2014年4月1日依约接管该小区物业并提供物业服务。2015年4月1日，天立公司与该小区业主委员会再次续签一份内容相同的《物业服务合同》，合同期限至2018年3月31日止。天立公司继续为该小区提供物业服务。
二、截至2016年3月31日，凯德公司仍有31间店面（总建筑面积1890.62平方米）空置未对外销售。从2014年4月1日起至2016年3月31日止，按照《物业服务合同》的约定，凯德公司应支付给天立公司空置未销售店面的物业服务费计68062元（1890.62平方米×1.5元／平方米×24个月）；同时，根据天立公司提供的《凯城华府小区空置店面水电公摊明细表》，经核对，凯德公司应支付水电公摊费3438元。天立公司多次派员向凯德公司电话催缴和上门催收均未果而引发本案讼争。
三、凯德公司与福建联美物业管理有限公司于2009年12月1日签订一份《前期物业服务合同》，约定由福建联美物业管理有限公司为永安市凯城华府小区提供物业服务，收费标准为住宅每月0.8元／平方米、商业店面每月0.9元／平方米，物业服务费按月交纳，于每月十日前缴清。合同期限自2009年12月1日至2015年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年4月1日，凯德公司与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订一份《前期物业服务合同补充协议书》，约定未销售空置房物业服务费不需要由凯德公司承担，但前期介入筹备费用及前期物资装备费用等物业前期开办费用人民币143000元应由凯德公司一次性支付。凯德公司于2012年6月11日转款143000元到福建联美物业管理有限公司永安分公司账户。后因该小区业主委员会成立，天立公司与业主委员会签订物业服务合同而前述的《前期物业服务合同》自动终止。诉讼中，凯德公司提供由部分业主签名的《关于现状物业管理不完善与合理收费标准的提议》，欲证实部分商铺业主认为天立公司未能按合同约定履行物业服务义务，且物业费收费标准过高之事实；同时，凯德公司还提供照片十张，欲证实天立公司未按物业合同约定对小区物业共同部位、共用设施设备进行维修、养护和管理之事实。天立公司对上述两份证据均不予认可，认为应按合同约定交纳物业服务费，其已认真履行了物业服务合同义务。照片所体现的设备缺损、遗失是前期物业造成的，与天立公司无关。
一审法院认为，天立公司与永安市凯城华府小区业主委员会签订的《永安市凯城华府小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均具有约束力。凯德公司空置未销售的31间店面（总建筑面积1890.62平方米），从天立公司依约为该小区提供物业服务以来，至今未交纳物业服务费。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，凯德公司理应支付该31间空置未销售店面的物业服务费。凯德公司与福建联美物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订的《前期物业服务合同补充协议书》，因天立公司与凯城华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》而自行终止。凯德公司以已终止履行的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议书》的约定提出不需要交纳未销售空置房物业服务费的抗辩主张，于法无据，不予采纳。但鉴于本案31间店面长期空置未销售，天立公司在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。况且，三明市物价局、三明市房地产管理局根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》的相关规定，于2010年9月19日出台了《三明市物业服务收费实施办法》。该《实施办法》适用于三明市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。该《实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”，因而，本案31间空置未销售店面（总建筑面积1890.62平方米，至2016年3月31日止）的物业服务费应为40837.2元（1890.62平方米×1.5元／平方米×24个月×60%）。凯德公司未按约缴纳物业服务费，已构成违约，应承担支付所欠物业服务费和支付违约金之民事责任。合同中约定的滞纳金具有违约金性质，天立公司主动将合同中约定的违约金日千分之三标准，调整为按日万分之二计算，系其处分自己民事权利的真实意思表示，于法不悖，予以支持。故本案违约金应为3552.6元（5921元×60%）。凯德公司所提供的证据材料不足以证实天立公司所提供的物业服务与合同约定严重不符之事实，不予认定。天立公司要求凯德公司支付代垫水电公摊费3438元之诉请，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、凯德公司应于判决生效后十日内支付天立公司物业服务费40837.2元（算至2016年3月31日）；二、凯德公司应于判决生效后十日内支付给天立公司违约金3552.6元（算至2016年3月31日）；三、凯德公司应于判决生效后十日内支付给天立公司代垫水电公摊费3438元；四、驳回天立公司的其他诉讼请求。案件受理费897.5元（已减半），由天立公司负担359元，凯德公司负担538.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凯德公司对天力公司提供的两组证据的真实性没有异议，凯德公司提供的一组证据系福建省三明市三元区人民法院的两份民事判决书，本院确认双方当事人二审中提供证据的证据资格，对其证明力，本院将结合全案事实予以综合认定。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，永安市凯城华府小区系凯德公司开发建设，本案讼争的物业服务费系31间总面积1890.62平方米的店面，31间店面长期空置未销售，天立公司作为该小区的物业，在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所差别。同时，物业服务合同中约定物业服务收费标准为住宅每月0.9元／平方米、商业店面每月1.5元／平方米，商业店面的物业收费标准明显比住宅更高，而本案31间长期空置未销售的店面需按照物业服务合同中规定的商业店面的收费标准交纳物业服务费，且总面积1890.62平方米，面积大，根据公平原则，一审法院参照三明市物价局、三明市房地产管理局于2010年9月19日出台的《三明市物业服务收费管理办法》第十五条规定，按照约定商业店面的物业收费标准的60%计算凯德公司应支付天力公司的物业服务费40827.2元、违约金3552.6元，处理结果并无不当。
综上所述，天力公司要求凯德公司支付物业服务费68062元，违约金5921元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由永安天立物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫明伟
代理审判员 魏正雄
代理审判员 黄莉花
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 余 虹
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。