北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9451号
上诉人（原审被告）王超玮，男，1962年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京龙颖基物业管理有限公司。
法定代表人高波，董事长。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生。
上诉人王超玮因与被上诉人北京龙颖基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初16244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王超玮上诉请求：撤销一审判决，依法改判我支付2014年7月15日至2015年7月14日期间物业费470.56元，上述期间剩余物业费及2015年7月15日至12月31日期间的物业费均不同意交纳。事实和理由：北京龙颖基物业管理有限公司（下称龙颖基公司）提供的物业服务既没有合法的《物业服务合同》，也不是我本人自愿的，而是强加在业主头上的，从龙颖基公司进驻以来，我从未表示自愿接受该服务；龙颖基公司签订《物业服务合同》在前，公司成立在后，该签订合同行为违反了法律规定；龙颖基公司切断热水供应并取消电梯值梯服务，降低了服务标准，如果龙颖基公司坚持按照经济适用房标准提供物业服务，按照公平和等价有偿原则，应该降低服务费用；关于保安服务，龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》的规定进行备案和招用人员，且龙颖基公司应当出具北京市公安局西城分局内保大队出具的《自行招用保安单位备案回执单》原件和所雇保安员的保安员证书；按照合同约定，物业费应当一年一收取，故对龙颖基公司主张2015年7月15日至12月31日期间的物业费，一审法院应当不予支持。
龙颖基公司辩称：同意一审法院判决，不同意王超玮的上诉请求。（2015）二中民终字第00636号民事判决就其中的所有问题已经进行了答复和判决。对于王超玮上诉状中所说的时间问题，我们小区成立物业管理委员会时是经过相关部门认可的，所以我公司进驻是没有问题的。关于热水问题，不是我公司提供的商品，所以热水停供与否与我公司没有关系。所谓的电梯费，这个小区属于普通住宅，是没有相关的电梯服务标准的，所以我公司只能参照经济适用房的电梯服务标准，但是经济适用房的标准是一备一用，但是这个小区的四部电梯是常年使用，所以服务标准也比经济适用房的标准也高。关于保安回执单的问题，我公司已经在（2015）二中民终字第00636号民事判决中提交过了，我公司是合理合法的，已经备案了，所以我公司提供的保安服务是真实有效的。关于收费日期的问题，2016年1月1日调价了，所以我公司把这个作为节点，国家也有相关的规定，物业费可以按照年、季、月、日收取，所以我公司主张的是有依据的。
龙颖基公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王超玮支付2014年7月15日至2015年12月31日物业费5914.44元；2、依法判令王超玮支付冷水费1130元。
一审法院认定事实：王超玮系北京市西城区（原宣武区）×××房（建筑面积129.63平方米、下称涉案房屋）的所有权人。
2000年7月15日，王超玮入住其购买的涉案房屋，同日与北京戴德梁行房地产顾问有限公司（下称戴德梁行公司）签订了物业管理协议及承诺书。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立西华经典物业管理委员会（下称物业管理委员会）。2001年12月14日，戴德梁行公司撤出该小区，由北京鸿润物业管理有限公司（下称鸿润公司）接管，龙颖基公司的前身系鸿润公司西华经典物业管理部。2002年12月，鸿润公司西华经典物业管理部登记注册为龙颖基公司，并继续为该小区提供物业服务。2003年1月8日，鸿润公司将全部债权、债务等事宜转交给龙颖基公司。2002年11月18日，龙颖基公司与物业管理委员会签订了《物业管理委托合同书》，合同第二条约定：物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止。
2004年11月10日，龙颖基公司（受托方、乙方）又与物业管理委员会（委托方、甲方）续签了《物业服务合同》，该合同期限自2004年12月15日至2008年12月14日，物业服务费由乙方按照每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取。
龙颖基公司曾于2011年起诉至法院，要求王超玮支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8763元、支付2008年3月8日至2011年3月7日的车位管理费5400元、支付2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241.5元、支付物业费、车位服务费逾期付款滞纳金1842.91元。2011年5月26日，北京市西城区人民法院做出（2011）西民初字第9160号民事判决书，判决王超玮向龙颖基公司支付物业费8762.99元、车位管理费1385元、冷水费241.5元，驳回了龙颖基公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。
龙颖基公司又于2014年起诉至法院，要求王超玮支付2010年7月15日至2014年7月15日的物业费16177.82元、支付2011年3月15日至2014年7月15日的冷水费478元。2014年11月4日，北京市西城区人民法院做出（2014）西民初字第20890号民事判决书，判决王超玮向龙颖基公司支付2010年7月15日至2014年7月14日的物业费16177.82元、2011年3月16日至2014年7月15日冷水费478元，驳回了龙颖基公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2015年3月19日，北京市第二中级人民法院出具（2015）二中民终字第00636号民事判决书，其中载明：“……经审理查明……诉讼中，龙颖基公司出示的《物业管理委托合同书》记载委托方（甲方）物业管理委员会，受托方（乙方）龙颖基公司，落款日期2002年11月18日，委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止，物业管理费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。王超玮主张上述合同签订时龙颖基公司尚未成立。龙颖基公司表示，当事人北京鸿润物业有限公司拆分了，不能以北京鸿润物业管理有限公司名义签订合同，龙颖基公司的执照在办理过程中，合同是提前出的，物业管理委员会的人员不好召集，物业管理委员会的人员先签字，龙颖基公司正式成立后才在合同上盖公章。……2014年8月29日，北京市公安局西城分局牛街派出所出具证明，记载‘北京市西城区广安门内大街210号西华经典小区，龙颖基公司自行招用保安已在北京市公安局西城分局牛街派出所备案，特此证明’……”，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。
另查，诉讼中，龙颖基公司提交盖有北京市公安局西城分局保安备案专用章的《自行招用保安员单位备案回执单》复印件，记载“2013年5月23日龙颖基物业已在西城公安局备案，单位法定代表人高波，保安负责人师战胜，保安员人数13名，分支机构：门岗，保安负责人师占胜，人数13名。”王超玮认为该回执单没有看到原件，且该回执单的时间为2013年，应当每年进行备案。
龙颖基公司为证明其主张的物业费及冷水费的发生，提交了《缴费通知书》；王超玮认为《缴费通知书》中的冷水费，前后时间冲突，逻辑混乱，且没有其及家人的签字确认。
王超玮为证明龙颖基公司服务不到位，提供《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》及《西华经典住宅物业管理费收费标准》，证明龙颖基公司没有按照规定提交相应材料，龙颖基公司向王超玮收取保安费不合法；龙颖基公司认可上述文件的真实性，但认为相应材料是交给内保大队的，而不是向王超玮提供。
一审法院认为，关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会职责，但是此后小区未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。王超玮以龙颖基公司主张包含2015年7月15日至2015年12月31日期间的物业费，不在同一物业费交纳时段，认为法院不应受理该部分诉讼请求。因龙颖基公司所主张的上述时段的物业费已经实际发生，故其具有进行主张上述期间物业费的权利，王超玮该项抗辩意见，法院不予采纳。王超玮对龙颖基公司的物业服务质量提出异议。关于保安服务一节，王超玮主张龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》及《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》的规定进行备案和招用人员，收取保安费不合法。需要指出的是，龙颖基公司的备案及招录工作是否符合《保安服务管理条例》及《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》的要求，系行政管理范畴，龙颖基公司已为涉案小区提供保安服务，王超玮所持的上述理由不构成要求扣除保安费的充分理由。关于王超玮称龙颖基公司存在切断热水供应以及电梯值梯人数减少，服务标准降低等情况，但其并未提交证据予以证明，且亦未能证明龙颖基公司存在过错，故王超玮的该项意见，法院亦不予采纳。关于龙颖基公司要求王超玮交纳2014年9月15日至2016年5月15日冷水费一节，王超玮虽未交纳上述期间的冷水费，但因龙颖基公司系为代收该项费用，龙颖基公司在未提交证据证明其已向自来水公司代缴王超玮上述期间的冷水费的情况下，要求王超玮支付上述期间的冷水费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业主委员会，以业主委员会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。据此，一审法院于2016年9月18日判决：一、自判决生效之日起十日内，王超玮支付北京龙颖基物业管理有限公司二〇一四年七月十五日至二〇一五年十二月三十一日的物业费五千九百一十四元四角四分；二、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，王超玮围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。王超玮提交：1、缴费通知单两份，用以证明物业费收取应一年一收取；2、北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准，用以证明，龙颖基公司如果提供的是按照经济适用房的物业服务标准，那龙颖基公司不应按照2.6元标准收取物业费，龙颖基公司降低了对业主的服务标准。龙颖基公司对上述证据的真实性均予以认可，但不认可王超玮的证明目的，同时主张电梯运行服务费用是参照经济适用房的指导价收取的。另，经本院询问，王超玮认可2015年7月15日至2016年7月14日期间的物业费应当予以交纳，但已过应交纳的期限，仍未交纳。
对双方争议的事实，本院认定如下：首先，双方对王超玮二审提交的证据的真实性无异议，故对王超玮主张物业费一年一交纳的主张，本院予以采信；其次，虽龙颖基公司主张电梯运行服务费用是参照经济适用房的指导价收取的，但并不能据此证明龙颖基公司提供的电梯服务未按合同约定的标准履行，故对王超玮主张龙颖基公司提供电梯服务降低标准的事实，本院不予采信。
本院认为：关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会职责，但是此后小区未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。另，虽龙颖基公司在其公司工商注册成立前就签订《物业服务合同》确有不妥，但龙颖基公司在其公司工商注册成立后实际按照约定的服务标准为涉案房屋所在小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，故一审法院认定双方之间形成事实物业服务合同关系，并无不妥。故现龙颖基公司按照《物业服务合同》约定的物业费标准提出诉讼请求并无不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。
关于2015年7月15日至12月31日期间物业费问题，虽按照合同约定，物业费应当按年收取，但考虑到至龙颖基公司在一审起诉之日，涉案房屋2015年7月15日至12月31日期间物业费已经实际发生，且在一审审理期间上述期间物业费应当交纳的期限已过，王超玮仍未交纳上述期间物业费，故对王超玮称龙颖基公司无权主张2015年7月15日至12月31日期间物业费的抗辩，本院难以支持。
现王超玮对龙颖基公司的物业服务质量提出异议。
关于保安服务一节，虽王超玮主张龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》的规定进行备案和招用人员，但应当指出龙颖基公司的备案及招录工作是否符合《保安服务管理条例》的要求，系行政管理范畴，龙颖基公司已经为涉案小区提供了保安服务，故王超玮所持的上述理由不构成其要求扣除保安费的充分理由。另，王超玮上诉要求龙颖基公司出具北京市公安局西城分局内保大队出具的《自行招用保安单位备案回执单》原件和所雇保安员的保安员证书，缺乏合同或法律依据，本院不予支持。
关于电梯服务一节，虽涉案小区系普通住宅小区，龙颖基公司系参照经济适用住房小区轿厢无人值守电梯运行维护费指导价标准收取电梯运行维护费用，关于电梯服务标准即日常值梯人数并未进行明确约定，亦无法律法规对此项服务标准作出强制性规定，故王超玮的抗辩，缺乏合同或法律依据，本院不予支持。
关于供应热水一节，因在（2015）二中民终字第00636号案件中，王超玮已认可24小时热水供应系开发商对业主的承诺，现小区自身锅炉已经拆除，热水需通过热力公司供应，小区部分业主已自行安装热水器，是否恢复小区热水供应涉及小区全体业主的共同利益，亦需考虑热力公司的意见，故在王超玮无证据证明龙颖基公司在小区热水停止供应方面存在过错的情况下，王超玮以小区热水停止供应为由要求减少物业费，亦缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，王超玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王超玮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 刁久豹
审判员 刘苑薇
二〇一六年十一月十七日
书记员 康 飞