广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1188号
上诉人（原审被告）：吴杰广，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4233。
上诉人（原审被告）：吴敬邦，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4235。
被上诉人（原审原告）：罗丽珍，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4222。
上诉人吴杰广、吴敬邦因与被上诉人罗丽珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：吴敬邦、吴杰广为父子关系，位于广东省中山市东凤镇丽景花园72幢403号房【原房产证号：中府字第××号、中府字第××号，原土地使用证号：中府国用（2010）第易030168号】原登记在吴敬邦、吴杰广名下。
2014年10月17日，吴杰广、吴敬邦（卖方）与罗丽珍（买方）在中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部（经纪方）中介下签订《房地产买卖合同》，吴杰广、吴敬邦将其名下位于广东省中山市东凤镇丽景花园72幢403号房（房地产约定交付的附属设施设备、装修装饰、相关物品等清单详见附件）以500000元转让给罗丽珍。《房地产买卖合同》部分约定如下：1.房地产产权现状：该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，房地产是以现状并按套规定价出售。2.房地产转让总价款为人民币500000元，此价不因测绘面积的变化而变化且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款。3.卖方应当于收到全部楼款当日将房地产交付买方，于买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、气等相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。4.如买卖任何一方为未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金承担定金罚则。5.买卖双方协商一致成交价包括室内固定装修及部分家私电器，详见《物业资产明细表》。双方于2015年3月18日签订补充协议，双方确定诉争房地产须于2015年4月20日前交付，逾期交房则按原合同承担相应的违约责任且卖方负担买方房贷利息作为补偿，但双方至今仍未签订《物业资产明细表》。
合同签订后，罗丽珍依约向吴杰广、吴敬邦交付房地产转让款500000元，诉争房地产于2015年2月21日过户至罗丽珍名下【土地证号：中府国用（2015）第易03002**号、房产证号：中府字第××号】。吴杰广、吴敬邦在交付诉争房地产前擅自将部分室内固定装修及家私电器等拆除及搬走，具体包括客厅的窗帘和窗帘架1套、排气扇1个、防盗门1套、厨房抽油烟机1台、燃气灶具1套、热水器1套，小客房的房门及五金件1套、窗帘和窗帘架一套，公用洗手间的铝合金门1套、洗手台1个、排气扇1个、水龙头花洒1套、储物架1个，主人房的衣帽间窗帘1个、梳妆台1个、窗帘及窗帘架1套、灯外壳1个等。罗丽珍后以固定装修被拆除为由拒绝收房，现钥匙暂由中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部保管。双方多次协商未果，罗丽珍以赔偿损失为由于2015年5月19日诉至原审法院，并请求判令：1.吴杰广、吴敬邦赔偿罗丽珍房屋装修损失12780元及逾期支付利息（自立案之日起按同期同类银行贷款利率计算）；2.吴杰广、吴敬邦向罗丽珍支付违约金5000元；3.吴杰广、吴敬邦负担本案诉讼费用。双方在庭审中经协商确认被拆除物品价值及重新安装费用按6000元计算。
原审诉讼过程中，证人陈某（公民身份号码××）经罗丽珍申请出庭作证，陈述内容如下：1.吴杰广、吴敬邦与罗丽珍经证人所任职的中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部经纪达成房地产转让买卖；2.罗丽珍于2015年4月20日收房时发现窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、抽油烟机、燃气灶具、热水器、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等被拆走，但吴杰广、吴敬邦拒绝恢复原状及采取其他补救措施，现涉案房地产钥匙暂由中介保管；3.按照房地产交易行业惯例，现状出售含义为可以正常使用、避免发生意外为标准。窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、抽油烟机、燃气灶具、热水器、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等均属固定装修，出卖方不能拆除及搬走，出卖方可搬走的仅包括电视、空调、冰箱、洗衣机、床铺及可移动衣柜等；4.吴杰广、吴敬邦在拆除上述物品时从未告知经纪方及买方。
原审法院认为：《房地产买卖合同》及其补充协议经当事人双方协商一致达成，是其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照协议履行各自义务，否则承担违约责任。
《房地产买卖合同》及其补充协议虽未列明房屋交付时所包括装修及家居设施的具体项目，但合同载明诉争房地产按现状出售，并一再强调房屋转让包括卖方已支付的装修费及其他随房出售的设施物品等以及成交价包括室内固定装修及部分家私电器等，按照商品二手房关于出卖方应保证转让房地产能够正常使用标准的交易惯例，出卖方在交付房屋时不得拆除附合装修及其他足以影响房屋正常使用的家私电器等。窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等早已附合于房屋之上形成固定装修，出卖方不得将其拆除。抽油烟机、燃气灶具、热水器等足以影响房屋正常使用，且将前述电器设备拆除可能造成意外发生，因此，抽油烟机、燃气灶具、热水器等亦不能拆除。吴杰广、吴敬邦在签订合同后交付房屋前擅自将前述固定装修及必备电器设备等拆除及搬走构成违约，且经罗丽珍提出异议后仍未恢复原状或采取其他补救措施等，故应按现值及重置费用向罗丽珍赔偿损失。双方庭审中确认装修及电器设备的现值及重新安装费用按6000元计算，故吴杰广、吴敬邦应按前述金额向罗丽珍赔偿损失。
虽然吴杰广、吴敬邦于2015年4月20日迁出诉争房地产及交付钥匙给经纪，但其擅自拆除及搬走固定装修及必备的电器设备后，经罗丽珍提出异议后仍未恢复原状或赔偿损失等，致使罗丽珍至今仍无法正常使用房屋，应视为未按期全面履行合同义务，故吴杰广、吴敬邦应按合同约定支付违约金。现因罗丽珍仅要求吴杰广、吴敬邦支付违约金5000元，未超出双方合同约定及法律法规所允许范围，予以支持。另，罗丽珍因吴杰广、吴敬邦的违约行为选择适用违约金条款，故对其逾期利息的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴杰广、吴敬邦于原审判决生效之日立即向罗丽珍赔偿损失6000元及支付违约金5000元；二、驳回罗丽珍其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，适用简易程序减半收取为122元，罗丽珍负担25元，吴杰广、吴敬邦负担97元。
吴杰广、吴敬邦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方当事人在《房地产买卖合同》及补充协议中约定交付的物品包括家具设施有误，本案证人陈某为中山市东凤镇筑家房地产咨询服务有限公司的员工，与本案有利害关系，其证言不能采信。同时，虽然双方当事人约定涉案房屋按“现状”出售，约定不明。二、原审判决吴杰广、吴敬邦赔偿罗丽珍违约金5000元过高。虽然吴杰广、吴敬邦拆除涉案房屋的水龙头花洒、排气扇、窗帘、灯壳等固定物件存在过错，但上述行为亦非严重违约行为，依法不应承担违约责任。按所拆除的上述物品的现价值以及安装费用6000元计算，吴杰广、吴敬邦应承担不超过30%的赔偿责任，即应赔偿的金额应为1800元。因涉案房屋已通水电及网络电视，且未欠交物业费，故吴杰广、吴敬邦已全部履行合同义务，涉案房屋基本符合双方约定的交付条件。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求法院：一、将本案发回重审或改判吴杰广、吴敬邦赔偿罗丽珍损失1800元；二、本案一、二审诉讼费由罗丽珍负担。
罗丽珍答辩称：吴杰广、吴敬邦交付的涉案房屋处于停水停电的状态，无法正常使用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
二审期间，吴杰广、吴敬邦均未向本院提交新的证据。罗丽珍在二审期间向本院提交了开通水电的单据，证明涉案房屋交付时处于停水停电的状态，水表及电表均为罗丽珍自行报装。
经庭审质证，吴杰广、吴敬邦对罗丽珍提供的上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性不予确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案主要争议焦点是吴杰广、吴敬邦在涉案房屋交付罗丽珍之前，将房屋内部分室内固定装修及家私电器等拆除及搬走的行为是否构成违约，以及如果构成违约应如何承担责任的问题。吴杰广、吴敬邦与罗丽珍就买卖涉案房屋所签订的《房地产买卖合同》明确载明涉案房屋是按现状出售，且多个合同条款均明确约定交付的房屋应包括涉案房屋的附属设施设备、装饰装修及部分家私电器等。同时，从罗丽珍提供的涉案房屋的照片看，该涉案房屋在双方交付前具备生活所需的装修装饰及家私电器等生活必须的物品。因此，吴杰广、吴敬邦应当知晓，罗丽珍购买涉案的二手房，除考虑涉案二手房的价格因素外，涉案二手房带装修装饰及家私电器等便利买受人生活的条件也是其选择购买涉案二手房的重要原因。虽然双方当事人未签订《物业资产明细表》，且对附随涉案房屋交付的物品究竟包括哪些物品不能达成一致意见。但吴杰广、吴敬邦所拆除的窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳等物品已附合于涉案房屋之上，属于涉案房屋的固定装修，其拆除必然损害涉案房屋的装饰装修以及罗丽珍对涉案房屋的正常使用。此外，吴杰广、吴敬邦应知晓其拆除涉案房屋内的抽油烟机、燃气灶具、热水器等电器将影响罗丽珍对涉案房屋的正常使用。因此，吴杰广、吴敬邦应知晓其拆除及搬走的窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门、房门、铝合金门、洗手台、水龙头花洒、储物架、梳妆台、灯壳、抽油烟机、燃气灶具、热水器等物品是罗丽珍签订合同时期待能附随涉案房屋一并交付的物品，其擅自拆除及搬走上述物品违反了双方合同的约定，损害了罗丽珍的合理期待利益，应承担相应的违约责任。吴杰广、吴敬邦关于其行为不构成违约，依法不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
由于双方当事人在一审庭审中已确认吴杰广、吴敬邦拆除的上述物品的价值及重装费按6000元计算，故原审法院认定吴杰广、吴敬邦应向罗丽珍赔偿房屋附属物品及其重装费6000元，并无不妥。同时，吴杰广、吴敬邦向罗丽珍交付的的房屋不符合双方的约定，致使罗丽珍至今仍无法正常使用该房屋，其行为已构成违约。罗丽珍据此请求吴杰广、吴敬邦支付违约金5000元，并未超出双方的约定及法律的规定范围，本院予以支持。
综上，上诉人吴杰广、吴敬邦的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费244元（上诉人吴杰广、吴敬邦已预交244元），由上诉人吴杰广、吴敬邦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 钱绮丽
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