广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第192号
上诉人（原审原告）：端州区银利来置业代理行，住所地：广东省肇庆市。
经营者：覃丽妍，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：覃进杰，曾用名覃俊杰，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：刘正丰，广东七星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈芬菊，女，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码：×××0424。
委托代理人：李冬琳，与陈芬菊是母女关系。
被上诉人（原审被告）：李冬琳，女，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码×××0420。
上诉人端州区银利来置业代理行因与被上诉人陈芬菊、李冬琳居间合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民三初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年10月22日，端州区银利来置业代理行的员工覃进杰（曾用名覃俊杰）约陈芬菊看房，并在肇庆市端州四路5号第十幢E2房的楼下与陈芬菊签订《外出睇楼确认书》，该确认书除当事人的信息及涉案房屋的信息外，其他的基本为格式条款，该确认书载明：“一、本人陈芬菊现确认端州区银利来置业代理行顾问介绍本人购买或租赁下述（房屋、商铺、土地、私宅、厂房、仓库等物业）。1、本人承诺支付该物业成交价的1.5%或房租月租金的50%（商铺、厂房和仓库收取当月的月租金）作为中介服务费。本人或家人、亲戚朋友保证不会直接或间接私下与该业主达成任何交易，否则由此造成端州区银利来置业代理行的经济损失，本人愿意叁倍赔偿并承担相应的法律诉讼责任（包括律师费、诉讼费）。2、本人完全清楚知道及不反对本代理行同时向业主收取中介费，本人亦清楚在选购和租赁该物业时必须本人或家人亲自作实地视察并多方了解直至满意为止。二、本人是顾问，现带客人同银利来置业代理行实地睇楼购买或租赁该物业。本人或本代理行其他同事保证不会直接或间接通过其他渠道窃取该物业业主的一切信息及绕开银利来置业代理行自行私底下与该业主达成任何交易，由此造成端州区银利来置业代理行的经济损失，本人愿意叁倍赔偿并承担相应的法律诉讼责任（包括律师费、诉讼费等）。……。睇楼人：陈芬菊银利来置业代理行经办人：覃俊杰日期：2014年10月22日”。陈芬菊在睇楼人处签名，端州区银利来置业代理行的员工覃进杰在经办人处签名。随即覃进杰带领陈芬菊及其丈夫观看位于肇庆市端州四路5号第十幢E2房屋一套。在之后的一个多月，覃进杰又带领陈芬菊、李冬琳观看了另外三套房屋。在观看房屋的过程中，李冬琳认为覃进杰服务态度差，没有协助其与屋主议价及协商收楼的事宜，与覃进杰产生矛盾。2014年12月26日，李冬琳通过肇庆市端州区顺意信息服务部以50万元的价格与屋主达成房屋买卖协议，并到房管部门办理了房屋的过户手续。为此，李冬琳向肇庆市端州区顺意信息服务部支付了5000元的中介费。端州区银利来置业代理行认为陈芬菊、李冬琳违约，向该院起诉，请求判令：1、李冬琳、陈芬菊立即支付端州区银利来置业代理行中介服务费22500元以及利息787元（从2015年1月1日按银行同期贷款利率的四倍计算至起诉之日，剩余利息计至实际付款之日）。2、本案的诉讼费（包括受理费、财产保全费、公告费等）由李冬琳、陈芬菊承担。
另查明，位于肇庆市端州四路5号第十幢E2房屋原产权人是谢伟强，其为出售该房屋，委托亲戚（本案证人）在中介群发布售房的信息。庭审中，端州区银利来置业代理行的员工覃进杰也确认涉案的房源信息是从中介群中获知。
诉讼中，李冬琳申请证人刘某出庭作证，证明李冬琳是通过肇庆市端州区顺意信息服务部以50万元的价格与屋主达成房屋买卖协议，到房管部门办理了房屋的过户手续的事实。
原审法院审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，虽然端州区银利来置业代理行与陈芬菊签订了《外出睇楼确认书》，但该确认书中并未表明原产权人所委托出售房屋的中介机构只有端州区银利来置业代理行，且确认书中相关条款是作为专业中介机构的端州区银利来置业代理行事先单方拟定的格式条款，并无其他证据证实端州区银利来置业代理行在陈芬菊签字确认时已采取了合理方式明确和着重对相应权利义务进行了特别说明，相应条款限制了客户选择其他中介公司交易的权利，加重了客户支付佣金等对价的责任，违反了公平和自愿的原则。根据通常市场竞争规则，对同一地点的房屋，客户最终选择哪一家居间服务机构进行交易，主要取决于其报告的价格、居间报酬、服务质量等的竞争做强势，陈芬菊与李冬琳选择其他机构完成交易行为并无不妥。端州区银利来置业代理行并未促成陈芬菊、李冬琳与案外人就涉案房屋交易订立买卖协议，陈芬菊、李冬琳与案外人最终达成的房屋买卖协议并非通过端州区银利来置业代理行居间完成，故端州区银利来置业代理行以带陈芬菊、李冬琳看房为由要求陈芬菊、李冬琳支付中介费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回端州区银利来置业代理行的诉讼请求。本案案件受理费191元，由端州区银利来置业代理行负担。
宣判后，上诉人端州区银利来置业代理行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。端州区银利来置业代理行已提供重要证据CD光碟，该证据里面的证词重点揭露了证人做假证，但原审判决并没有在判决书中提及和作为认定本案事实的依据。二、原审判决没有对虚假证据予以排除，致认定事实的依据错误。陈芬菊与李冬琳提供证人刘某的证词、肇庆市端州区顺意信息服务部所提供的《收据》和《看房确认书》是虚假的。由于中介费需由陈芬菊与李冬琳向中介机构缴纳，而刘某是一间无牌无证非法经营的中介，与肇庆市端州区顺意信息服务部一起为陈芬菊与李冬琳提供中介服务，两间中介机构只要为陈芬菊与李冬琳完成买卖移交才能收到陈芬菊与李冬琳的利益和中介费，因此，刘某和肇庆市端州区顺意信息服务部都与陈芬菊与李冬琳具有密切相关的利益关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》证据的认定也应当核实其内容时间的真实性，证人或提供证据的人与当事人是否有利害关系。三、原审判决适用法律错误。错误认定双方自愿签订的《外出睇楼确认书》是单方面拟定的格式条款，违反了公平和自愿原则。《外出睇楼确认书》是双方真实意思表示，内容没有违法法律法规强制性规定，陈芬菊与李冬琳签订该协议时对条款的内容及法律后果是明知的，该协议合法有效。陈芬菊与李冬琳越过端州区银利来置业代理行与业主或者其他中介完成购房交易的“跳单”行为违反双方签署的居间合同的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，原审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、陈芬菊与李冬琳立即向端州区银利来置业代理行支付中介服务费22500元及利息（从2015年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由陈芬菊与李冬琳承担。
被上诉人陈芬菊与李冬琳共同答辩称：一、《外出睇楼确认书》是陈芬菊在没有充分阅读和理解内容的情况下签订的，并不是陈芬菊的真实意思表示。端州区银利来置业代理行对于里面的免责、加重责任等条款并没有作字体用黑体加粗或划线等方式予以提示，更没有对该条款予以解释说明。而且签订该协议书时没有书写任何将介绍的房屋，只是其后来为了诉讼的目的而自行书写上去的，该行为从字迹上可以明显的看出来。二、端州区银利来置业代理行在提供中介服务时态度很差。端州区银利来置业代理行跳过原产权人的中介（即原产权人的亲戚）私自与原产权人联系，在未征得原产权人的同意下，欺骗陈芬菊与李冬琳通过其努力将涉案房屋价格便宜了2万元。在提供服务的过程中与陈芬菊与李冬琳、原产权人及原产权人的亲戚产生较大的矛盾。三、肇庆市端州区顺意信息服务部能较好的完成陈芬菊与李冬琳提出的中介服务，将陈芬菊与李冬琳提出的要求全部与原产权人协商好，使陈芬菊与李冬琳交了首期款项后能马上入住涉案房屋。而且只收取了陈芬菊与李冬琳中介服务费5000元。综上，陈芬菊与李冬琳不存在“跳单”行为，端州区银利来置业代理行的上诉请求理据不充分，请二审法院驳回其诉讼请求，维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是居间合同纠纷。原审法院定性准确，应予确认。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为陈芬菊与李冬琳应否向端州区银利来置业代理行支付中介服务费及利息。2014年10月22日陈芬菊与端州区银利来置业代理行签订的《外出睇楼确认书》属于居间合同性质，该协议书的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为了防止买方利用中介机构提供的房源信息却“跳”过中介机构购买房屋，从而使中介机构无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。根据该协议的约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介机构提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介机构提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介机构促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过其亲戚在一个中介群中发布出售涉案房屋，经端州区银利来置业代理行确认该中介群包含肇庆市端州区顺意信息服务部在内，陈芬菊与李冬琳通过不同的中介机构了解到同一房源信息，并通过肇庆市端州区顺意信息服务部促成了房屋买卖合同成立。因此，陈芬菊与李冬琳并没有利用端州区银利来置业代理行的信息、机会，故不构成违约，端州区银利来置业代理行没有为陈芬菊与李冬琳完成居间服务。综上，原审判决认定陈芬菊与李冬琳无需向端州区银利来置业代理行支付中介服务费及利息，并无不当，本院予以维持。上诉人端州区银利来置业代理行主张陈芬菊与李冬琳存在“跳单”行为，应支付中介服务费及利息的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元，由上诉人端州区银利来置业代理行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一五年十二月二日
书 记 员 邵丽虹
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