陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终170号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司榆林城区支行。
负责人：姜海浪，系该行行长。
委托诉讼代理人：贺睿，陕西富能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤芝，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭翠兰，女，生于1963年9月25日，汉族。
被上诉人（原审被告）：李锦荣，生于1962年3月6日，汉族。
被上诉人（原审被告）：榆林市盛景房地产开发有限公司。
法定代表人朱国军，该公司总经理。
上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被上诉人郭翠兰、李锦荣、榆林市盛景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院(2017)陕0802民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司榆林城区支行上诉请求：1、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5121号民事判决第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人郭翠兰、李锦荣、榆林市盛景房地产开发有限公司承担。事实和理由：1、涉案借款本金为80万元，被上诉人郭翠兰、李锦荣逾期偿还借款，上诉人根据《个人购房担保借款合同》第十二条第四款约定，要求被上诉人郭翠兰、李锦荣偿还所欠全部借款本金，并未加重该二人的还款责任，亦未加重被上诉人榆林�盛景房地产开发有限公司的担保责任，一审判决认定加重了该三人的责任无事实和法律依据。2、上诉人未办理抵押登记是由于被上诉人榆林市盛景房地产开发有限公司至今未就涉案房屋进行不动产登记，上诉人无任何过错，同时，被上诉人郭翠兰、李锦荣已入住涉案房屋，若否定抵押权预告登记的优先受偿权，则该二人逾期还款的违约行为对其使用涉案房屋无任何影响，有违公平原则。3、根据合同约定，诉讼费由被上诉人负担。
郭翠兰、李锦荣未作书面答辩。
榆林市盛景房地产开发有限公司未作书面答辩。
中国农业银行股份有限公司榆林城区支行向一审法院起诉请求：1、判令被告郭翠兰立即偿还所欠原告借款本金人民币617057.38元及本金还清之日止的利息；2、判令被告郭翠兰、李锦荣的抵押物拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息；3、判令被告李锦荣、榆林市盛景地产开发有限公司就被告郭翠兰所欠原告借款本息承担连带偿还责任；4、由三被告承担本案诉讼费等一切相关费用；5、确认原告有权宣布本合同提前到期，行使抵押权、有权宣布本合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施。
一审法院认定事实：2012年9月20日，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告郭翠兰、李锦荣、榆林市盛景房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同，合同约定：1、借款金额为人民币80万元，借款期限120个月，从2012年10月18日起至2022年10月17日止；2、贷款用途为购买房产；3、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，据此确定年利率6.55%执行，逾期年利率9.825%；4、还款方式为等额本息还款法；5、保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。由阶段性保证人榆林市盛景房地产开发有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；6、被告郭翠兰、李锦荣将其所有的位于榆林市保宁西路北沙城明珠小区3号楼1单元602室的房产提供抵押担保，于2012年10月15日办理了预购商品房抵押权预告登记（榆房预榆林市字第******号）；7、合同发生争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行于2012年10月18日按时向被告郭翠兰发放了借款人民币80万元，后被告郭翠兰不能按期偿还原告借款。截止2017年6月4日被告拖欠原告借款本金617057.38元，已到期借款本金125915.36元及利息57034.88元，未到期本金491142.02元。原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
一审法院认为，2012年9月20日，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告郭翠兰、李锦荣、榆林市盛景房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同，合同约定：1、借款金额为人民币80万元，借款期限120个月，从2012年10月18日起至2022年10月17日止；2、贷款用途为购买房产；3、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，据此确定年利率6.55%执行，逾期年利率9.825%；4、还款方式为等额本息还款法；5、保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。由阶段性保证人榆林市盛景房地产开发有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；6、被告郭翠兰、李锦荣将其所有的位于榆林市保宁西路北沙城明珠小区3号楼1单元602室的房产提供抵押担保，于2012年10月15日办理了预购商品房抵押权预告登记（榆房预榆林市字第******号）；7、合同发生争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行于2012年10月18日按时向被告郭翠兰发放了借款人民币80万元，后被告郭翠兰不能按期偿还原告借款。截止2017年6月4日被告拖欠原告借款本金617057.38元，已到期借款本金125915.36元及利息57034.88元，未到期本金491142.02元。原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人仅偿还所欠到期借款本息是否得当；2、上诉人对涉案房屋能否行使�押权。
关于被上诉人仅偿还所欠到期借款本息是否得当的问题。本案中，双方当事人签订的《个人购房担保借款合同》系采用格式条款订立合同的，上诉人为提供格式条款一方，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条之规定“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。据此，该合同第十二条第四款“发生下列情形之一的，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。其中情形（2）规定借款人未按约定按期足额偿还借款”之约定明显加重了被上诉人的责任，该条款为无效条款。且没有证据证明上诉人已经尽到合理的提醒和说明义务，该加重责任的条款对被上诉人郭翠兰、李锦荣不具有约束力。合同其余条款系各方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效条款。据该合同约定，涉案借款的还款方式为分期还款，还款周期为1个月，于2022年10月17日届满。截止2017年6月4日，被上诉人郭翠兰、李锦荣逾期还款20期，共欠到期借款本金125915.36元及产生利息（包括罚息、复利）57034.88元。一审判决仅支持到期借款本金及利息应当予以支持。至于，截止2017年6月4日未到期的借款本金，上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行可待实际产生后另行主张。
关于上诉人对涉案房屋是否享有抵押权的问题。被上诉人郭翠兰、李锦荣同意将涉案房屋作为抵押物，为涉案借款提供担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，上诉人为涉案房屋抵押权预告登记的权利人。涉案房产商设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登�的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此被上诉人作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非排他性地对抗他人针对该房屋的处分。当涉案房屋能够进行抵押登记后，被上诉人有履行预购商品房抵押权预告登记的责任，配合上诉人向不动产登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记。本案中，因涉案房屋未进行不动产登记，抵押登记的条件尚未成就，上诉人并非对该房屋享有现实抵押权。同时，上诉人在办理房屋预告登记时，明知涉案房屋未进行不动产登记且无法确定不动产登记时间。故一审判决认定上诉人对涉案房屋不具有优先受偿权应当予以支持。
上诉人还主张，诉讼费用由被上诉人全部负担。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审法院根据案件的具体情况，决定由上诉人负担一审案件受理费并无不当。
综上，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8660元，由上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 军
审 判 员 郭 瑶
审 判 员 韩连梅
二〇一八年一月二十四日
法官助理 郭 敏
书 记 员 卜 宇