河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一终字第409号
上诉人（原审原告）孙瑞山。
委托代理人郭耀增，河北新举律师事务所律师。
上诉人（原审原告）孙建新。
委托代理人郭耀增，河北新举律师事务所律师。
上诉人（原审原告）孙英梅。
委托代理人郭耀增，河北新举律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邯郸市世纪家园商贸有限公司（原邯郸市大昌经贸有限公司），住所地：邯郸市邯山区滏园街2号。
法定代表人宋德芳，该公司董事长。
委托代理人尹曙光，河北十力律师事务所律师。
上诉人孙建新、孙瑞山、孙英梅因与上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第753号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙建新、孙瑞山、孙英梅委托代理人郭耀增，上诉人孙建新、孙瑞山，被上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司法定代表人宋德芳和委托代理人尹曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，三原告均系东小屯村村民，自1993年开始，三原告经东小屯村委会同意，自费协助东小屯村委会将东小屯村委会在邯郸市第二原种场宗地内，被邯郸市第二原种场使用的多年的土地收归东小屯村委会，并归为一体，调整到滏园新村广安汽修厂西边，共计4.3亩。2000年9月，东小屯村委会与三原告签订协议书，村委会将上述4.3亩土地交由三原告无偿管理使用15年，自2001年1月1日至2015年12月31日，所有权仍归东小屯村委会。三原告在上述土地上自建房屋。1997年8月1日，被告与邯郸市第二原种场签订《土地租赁合同》，租赁第二原种场的场地经营“世纪家园装饰城”。2000年11月26日，三原告（出租方、甲方）与被告（原名邯郸市大昌经贸有限公司，承租方、乙方）签订《租赁合同》，将上述位于滏园街万通汽车修理厂西墙起至地方铁路轨道以东，场地面积4.3亩（包括地面建筑物）租赁给乙方使用；场地租金为每年5万元，付款方式自2001年2月1日交付使用起，每次预交三个月租金，以此类推；租赁期限为10年，即2001年2月1日至2011年2月1日止。该《租赁合同》已如约履行完毕。《租赁合同》期满后，2009年11月1日，三原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）续订《租赁合同》，约定：一、甲方所出租场地的位置，自滏园街修理厂西墙起向西至地方铁路轨道以东，滏瑞特北墙以北，场地面积4.3亩（包括地面建筑物），租给乙方使用；二、场地租金为每年人民币壹拾贰万元整，付款方式每半年首月前预付六万元，以此类推；三、……双方在履行合同期间任何一方不得违约，如一方违约，违约方应赔偿对方一年的租金及造成的一切损失；四、双方在履行合同期限内，乙方在不影响甲方原有地面建筑物正常使用的情况下，能合理地建设使用房屋（建后需拆除改造需经甲方认可），甲方不得干涉，待租赁期满后国家征用土地时归甲方所有使用；五、租赁期自2010年2月1日起至2015年12月底止（如续租仍从2月1日算起），合同期满后，甲方收回场地使用权，除地面建筑物外，其它物品由乙方自行处理，甲方不负责承担任何经济损失；七、租赁期内遇国家征用土地，所遇到的损失双方互不赔偿，国家所补贴的拆迁费由甲方所有，搬迁费由乙方所有等约定。被告按上述《租赁合同》约定交纳了2010年2月1日至2014年2月1日的场地租金，但被告未按照《租赁合同》第二条约定在2014年2月1日前交纳2014年2月1日至2014年7月1日的租金。三原告向被告催要租金未果，2014年2月10日，三原告将《解除场地“租赁合同”通知》张贴于被告公司院内和被告法定代表人宋德芳位于本市香墅骊舍6-8A的住所。2014年4月1日，三原告将被告起诉至邯郸市邯郸县人民法院，审理过程中，被告提出管辖权异议，2014年4月25日，邯郸县人民法院作出（2014）邯县民初字第344号民事裁定书，裁定：本案移送邯郸市邯山区人民法院审理。2014年6月10日，法院立案受理。2014年12月3日，本案租赁房屋被他人拆除，三原告向公安机关报案。另查明，2013年6月24日，被告与邯郸市第二原种场签订《解除﹤土地租赁合同书﹥和﹤土地租赁补充协议﹥的协议》，解除双方之间签订的《土地租赁合同》和《土地租赁补充协议》，将上述合同书和协议中被告的权利、义务全部转移给邯郸市第二原种场。本市滏河大街以东，滏园街以西、滏漳路以南、滏瑞特项目用地以北范围内所有房屋及其附属物被邯郸市邯山区房屋征收办公室列入第二原种场区片旧城改造范围。
原审认为，2009年11月1日原、被告签订的《租赁合同》系当事人自愿协商签订，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告向被告张贴《解除场地“租赁合同”通知》，被告对解除《租赁合同》并无异议，且涉案租赁场地的房屋已被拆除，《租赁合同》依法应予解除。《租赁合同》约定“双方在履行合同期间任何一方不得违约，如一方违约，违约方应赔偿对方一年的租金及造成的一切损失”。被告未按《租赁合同》约定向原告交付租金，显属违约，依法应按《租赁合同》约定赔偿原告一年的租金120，000元，原告诉请被告支付违约金的诉请，于法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据原告提交《解除场地“租赁合同”通知》载明的内容，原告在2014年2月10日通知被告解除《租赁合同》，在被告违约后，原告未采取适当措施防止租金损失的扩大，对于扩大的租金损失依法无权要求被告赔偿，原告诉请的租金损失，依法不予支持。本案《租赁合同》对提前解除合同条款未予约定，根据本案合同性质、目的和交易习惯，被告在租赁期限内如需提前解除合同，根据诚实信用原则，被告应在合理期限内向原告履行通知义务，积极协商解决纠纷，被告主张已经口头通知原告解除合同，证据不足，且原告当庭予以否认，被告抗辩理由依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、解除2009年11月1日原告孙瑞山、孙建新、孙英梅与被告邯郸市世纪家园商贸有限公司签订的《租赁合同》；二、被告邯郸市世纪家园商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告孙瑞山、孙建新、孙英梅违约金120000元；三、驳回原告孙瑞山、孙建新、孙英梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，原告孙瑞山、孙建新、孙英梅负担980元，被告邯郸市世纪家园商贸有限公司负担2000元。
宣判后，上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅与上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司均不服原审上述判决，向本院提起上诉。上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅主要上诉理由为：一、被上诉人租赁三上诉人场地的“租赁合同”一审判决予以解除，那么租赁上诉人的场地理应依法返还，但是一审判决对此漏审漏判未予支持。二、一审判决以上诉人未采取措施防止租金损失的扩大为由，对上诉人要求被上诉人支付租金的请求未予支持是错误的。租赁合同不解除，上诉人对被上诉人所租场地及房产就无法另行出租他人或自己使用。三、本案被上诉人租赁的邯郸市第二原种场土地与被上诉人租赁的三上诉人承包地相邻，但没有关联性。被上诉人和第二原种场签订《解除﹤土地租赁合同书﹥和﹤土地租赁补充协议﹥的协议》对三上诉人没有约束力。四、被上诉人一审提交的征收房屋预告书不是征用土地的正式文件，该预告书所称旧城改造范围不包括被上诉人租赁上诉人土地范围。综上，请求二审法院判决被上诉人返还所租上诉人场地，判决被上诉人支付三上诉人2014年2月1日至2015年2月7日共计13个月合款13万元的租金。
上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司针对孙瑞山、孙建新、孙英梅的上诉理由答辩称：一、上诉人的第一项上诉请求不能实现。该土地已经给国家征收，要求我方返还是不可能的，现场房屋已经被拆，不可能返还。二、要求支付租金13万元不能支持，双方合同已经解除，而且即使按照上诉人在2014年2月10日通知我方解除合同的时间，该通知之后的租金，不应得到法律支持。三、上诉人应尊重事实，国家征收预告书已经明确了征收范围包括上诉人租给答辩人的4.3亩土地，根据双方的约定，互不赔偿。四、我方认为双方签订的租赁协议应当是无效的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在上诉人的诉状中，明确不但是土地，土地上面还有房屋，如果在一审开庭前其拿不出房屋合法的建设手续，双方签订的合同应当认定为无效合同，就不受法律保护。
上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司主要上诉理由为：一、一审判决认定上诉人违约与事实不符。依据合同的目的上诉人不构成违约。上诉人于1997年8月1日与邯郸市第二原种场签订《土地租赁合同》开办“世纪家园装饰城”。2000年11月26日又与被上诉人签订租赁合同，2009年11月1日续订《租赁合同》，租赁被上诉人承包的4.3亩土地，与“世纪家园装饰城”合并，被上诉人的场地只占整个装饰城面积的十分之一都不到。2013年2月20日由于国家征收并张贴公告，2013年6月24日上诉人与邯郸市第二原种场签订了《解除﹤土地租赁合同﹥和﹤土地租赁补充协议﹥的协议》，2013年7月21日又与第二原种场签订了《补充协议》和《合同权利义务转移协议书》，第二原种场2013年8月20日也向广大商户告知了其是承接者，并实际进驻世纪家园办公。2013年10月12日上诉人就与第二原种场交接清，当时上诉人就电话口头通知了被上诉人，被上诉人还到上诉人公司办公室问明情况，只是由于当时事务繁忙顾不过来，就没有给被上诉人书面通知。因为国家征收土地，被上诉人的4.3亩场地也完全在国家征收范围内，上诉人续订合同继续经营的目的不能实现，因此上诉人依据双方租赁合同第7条的约定解除合同并不构成违约，也不应承担赔偿责任。二、上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金过高。即使上诉人构成违约，根据租赁合同上诉人应当交纳租金的截止日期是2014年2月1日，被上诉人是在2014年2月10日通知上诉人解除合同的，被上诉人的损失只有10天租金（约3300元），与租赁合同约定的违约金数额相差巨大，超过了法律规定超过损失30%的规定，依法应当减少。综上，请求二审法院查明事实，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅针对的邯郸市世纪家园商贸有限公司的上诉理由答辩称：一、上诉人上诉称依据合同目的其不构成违约的理由不能成立。合同目的不是判定合同签订方是否违约的标准，是否违约要看合同签订方履行合同是否违反了约定。被答辩人与第二原种场为了各自的利益，双方协商提前解除租赁合同，被答辩人获得3995万元补偿款，其正常经营五年的利润也不到3995万元，被答辩人自己提前解除与第二原种场的土地租赁合同，又以此为由，称自己不能实现合同目的，是在掩盖自己履行与三答辩人所签土地租赁合同中的违约事实。被答辩人与第二原种场签署解除协议，与三答辩人没有关联性，其不返还土地，不交租金，就构成违约。二、三答辩人的土地和第二原种场的土地至今未被国家征收，征收房屋预告书不是政府征收土地的权威文件。被答辩人以根据合同约定第7条，“租赁期内遇到国家征收土地，所受损失双方互不赔偿”为由认为其不构成违约不能成立。三、双方约定的违约金并不高。首先被答辩人在一审中并未就违约金过高提出反诉或抗辩。其次，被答辩人在二审诉讼中提出违约金过高，程序无据，理由不能成立。第三，被答辩人在与第二原种场解除合同时不通知三答辩人，其商户撤离无序，毁坏性撤离，致使被答辩人门市房、钢架结构加工房等建筑物严重毁损，给答辩人造成69.9万余元的经济损失。被答辩人不解除合同，三答辩人对该土地也不能使用，而且还派专人看管，给三答辩人造成了支付看管人员人工费等6万余元的损失。综上，被答辩人提出双方约定的违约金数额过高的理由不能成立。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人在租赁期间，上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司是否存在违约行为？二、邯郸市世纪家园商贸有限公司是否应向孙瑞山等三人返还租赁场地？三、邯郸市世纪家园商贸有限公司应否向孙瑞山等三人支付2014年2月1日至2015年2月7日的租金13万元？
关于第一个焦点问题，即：双方当事人在租赁期间，上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司是否存在违约行为的问题，本院认为，双方在租赁期间，邯郸市世纪家园商贸有限公司于2013年6月24日与邯郸市第二原种场签订《解除﹤土地租赁合同书﹥和﹤土地租赁补充协议﹥的协议》，解除了其与邯郸市第二原种场的租赁协议，但本案上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅出租给邯郸市世纪家园商贸有限公司的4.3亩场地并不受上述协议的约束，邯郸市世纪家园商贸有限公司在租期内如需提前解除合同，根据诚实信用原则，应在合理期限内向孙瑞山等三人履行通知义务，积极协商解决纠纷，达成有关解除合同事项的协议。但本案中邯郸市世纪家园商贸有限公司并未就合同解除事宜与孙瑞山等三人协商，也未与孙瑞山、孙建新、孙英梅三位出租人进行合同解除后的场地和房屋交接，只是单方面主张在2013年10月12日用口头方式向孙瑞山等三人通知解除合同，并无相应证据予以证明，孙瑞山、孙建新、孙英梅对此也不予认可，故对邯郸市世纪家园商贸有限公司称已通知孙瑞山等三人解除合同的主张，本院不予采信。另外关于邯郸市世纪家园商贸有限公司上诉称《房屋征收预告书》已经明确了征收范围包括本案诉争的4.3亩土地，根据双方的约定，其解除合同并不构成违约的问题，因征收预告书并非是征收决定书，诉争土地尚未被政府实施征收，邯郸市世纪家园商贸有限公司也未提交相应证据证明涉案土地及房产收到了有关政府的征收通知及拆迁通知，故其以此主张免除违约责任的理由不能成立，本院不支持。综上，上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司既未按期交纳租金，又擅自解约，致使商户无序撤离，故邯郸市世纪家园商贸有限公司构成违约，应依约承担相应的法律责任。
关于第二个焦点问题，即：邯郸市世纪家园商贸有限公司是否应向孙瑞山等三人返还租赁场地，本院认为，本案中，涉诉的租赁场地上的建筑物已被拆除，且2014年2月10日上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅三人已经向邯郸市世纪家园商贸有限公司送达了《解除场地“租赁合同”通知》，双方之间的租赁关系已经解除，本案出租方孙瑞山等三人也已在2013年7月份世纪家园装饰城的商户撤清后重新掌管了诉争场地，故孙瑞山、孙建新、孙英梅主张返还租赁场地无事实依据，其该项请求，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，即：邯郸市世纪家园商贸有限公司应否向孙瑞山等三人支付2014年2月1日至2015年2月7日的租金13万元的问题，因本案上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅于2014年2月10日已经向邯郸市世纪家园商贸有限公司送达了《解除场地“租赁合同”通知》，双方之间的租赁关系自此已经解除，且二审庭审中本案出租方孙瑞山等三人也已明确表示在2013年7月份左右，在世纪家园装饰城的商户撤清后，孙瑞山、孙建新、孙英梅就开始找人看护诉争场地，邯郸市世纪家园商贸公司在双方租赁合同解除后并未实际占用诉争场地，故上诉人孙瑞山等三人主张支付2014年2月1日至2015年2月7日的租金的依据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5600元，由上诉人孙瑞山、孙建新、孙英梅负担2900元，由上诉人邯郸市世纪家园商贸有限公司负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨海山
审 判 员 陈建英
代理审判员 冯 雪
二〇一五年七月六日
书 记 员 常新蕊