山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏开民初字第277号
原告范士峰，市民。
委托代理人韩爱冰，山东信法律师事务所律师。
被告山东泰和明天置业有限公司，住所地菏泽市。
法定代表人张吉明，董事长。
委托代理人王保忠，山东九洲苑律师事务所律师。
委托代理人吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。
原告范士峰与被告山东泰和明天置业有限公司（以下简称泰和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月30日公开开庭进行了审理。原告范士峰及其委托代理人韩爱冰到庭参加诉讼，被告泰和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范士峰诉称，2009年8月22日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告8#-C1303号房产。合同约定商品房面积为138.028平方米，总价款401661元，2010年10月31日前交付使用。原告按照合同约定履行了自己的全部义务。由于被告原因，至2011年3月9日才向原告交付房产，房屋面积短缺3.298平方米，被告应自交房之日起180日内为原告办理产权证书，但至今未办理。请求被告支付延期交房违约金3614.9元（每天120.5元，按30天计算），主房短缺面积房款9597元，延期办理产权证违约金44244.28元（2011年9月6日至2012年10月18日，每天108.28元），并承担诉讼费用。
被告泰和公司辩称，一、原告所主张的逾期交房违约金诉讼请求已过诉讼时效，应予�回；二、对于房管部门审批期间的逾期办证违约金，被告不予承担；三、房屋差价款应由联通工会退还。
经审理本院认定，2008年1月16日，被告与中国联通工会山东省菏泽市委员会（以下简称联通工会）签订团购协议书，约定联通工会团购被告开发的泰和水岸嘉苑小区6#、8#楼；2008年3月31日前，联通工会付款30%，余款通过银行按揭支付或在具备按揭条件之日起十日内一次性付清等。2008年3月15日，双方签订补充协议，约定联通工会只团购8#楼，共有住宅117套、商铺13套、储藏室117套，总面积为19946.26平方米，平均价格2680元／平方米；因团购量的变更，联通工会签订本协议5个月内预付工程款2200万元，余款在符合预售条件后由联通工会以按揭或现金方式支付，支付日期按原合同执行；联通工会自行确定各楼层住宅、储藏室、商铺价格，被告按照总价与联通最终通算结帐�在被告楼盘符合预售条件，联通工会按时支付房款的情况下，被告根据联通工会提供的购房客户户名、面积、总价及付款情况等明细，给予联通客户转签正式购房合同，并定期按联通工会提供的客户名单和金额在联通工会原预付的工程款中转为个人购房款。原告称其于2008年通过熟人介绍跟随联通工会团购水岸嘉苑8号楼C1303室，按照联通工会确定的价格，每平方米2910元，并向联通工会交纳了购房款221661元。
2009年8月22日，被告向原告出具了收款收据，载明原告支付8#楼C1303室首付款221661元。同日，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同记载：范士峰（原告）购买菏泽泰和置业有限公司（被告）开发建设的泰和水岸嘉苑第8幢C单元1303号房，建筑面积138.028平方米，每平方米2910元，总金额401661元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对�在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人已于2009年8月22日交齐首付房款221661元，余款180000元由买受人于2009年9月6日前进行银行贷款支付给出卖人；出卖人应当在2010年10月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：……因雨雪等恶劣天气、买受人未交清房款、情势变更等原因，出卖人无需承担违约责任；出卖人如未按合同的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件补充协议：出卖人于交房前，向买受人发出房屋交付使用通知书。如果买受人在此前没有完全履行合同约定的付款义务，出卖人有权延迟向买受人交房。买受人未在房屋交付使用通知书规定的时间到指定的地点办理房屋交接手续的，则双方同意房屋交付使用通知书规定的办理房屋交付手续的期限届满之日视为出卖人实际交付之日，有关物业管理费从该日起计收。出卖人于交房前在菏泽主流媒体（如牡丹晚报）上以公告形式发出的房屋交付使用通知，自发出之时，视为房屋已交付，买受人予以认可；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1‰赔偿买受人损失。2、因买受人未在规定的期间向出卖人提供齐全的办证资料并交清全部办证税费，延期办理权属登记的，出卖人不承担责任，由买受人自负。3、办理房产登记费用按规定由买受人自行承担。合同中还记载了原告的地址及�系电话。双方还约定由被告为原告统一办理房屋产权证书。
2009年9月8日，原告与中国银行股份有限公司菏泽分行签订住房贷款合同，贷款180000元，后被告收到了该笔贷款。2011年3月9日，菏泽天海物业有限责任公司将泰和.水岸嘉苑第8幢C单元8-C1303号房钥匙交付原告，并于次日收取原告房契税6190元、测绘费、交易费、工本费、登记费728元、手续费230元。
另查明，2009年11月11日，联通工会代表人裴明华向被告下达停工令：由于下雪天气降温至零度以下，8#楼正在铺设瓷砖，为了确保工程质量，决定从2009年11月12日起下临时停工令，待温度达到施工条件时再开工。山东丽天建设集团有限公司2010年4月23日向泰和置业有限公司出具书面材料，称8#楼客户提供的瓷砖型号不齐、供砖不及时等原因，延误工期31天，要求据实顺延工期。2010年12月28日，泰和水岸嘉苑8#楼经验收合格。2010年12月30日，被告在牡丹晚报、齐鲁晚报刊登泰和.水岸嘉苑8#、9#、6#楼交房公告。2011年2月9日，被告向菏泽市房产交易中心提交了水岸嘉苑8#楼产权大证备案资料。2011年2月15日，菏泽市房地产勘察测绘中心对原告购买的商品房进行测绘，确定产权面积为134.73平方米。2011年11月11日，联通工会与被告达成水岸嘉园8#楼调解意见，该调解意见显示：“由于多方面原因水岸嘉苑8#楼没有按双方合同约定时间交房，购房业主意见很大，联通工会起诉了山东泰和明天置业有限公司，由于部分业主自己主动放弃索赔，因此二审法院要求退回一审法院重审，为此联通公司工会撤诉，双方协商如下：一、一审联通公司工会发生的诉讼费25480元，律师费10000元由泰和公司承担，合计35480元（诉讼费按实际发生的金额）。二、按联通开具的收据人名给业主办理购房手续，凡是参与一审起诉的业主在签署撤诉声明后，泰和明天置业公司不再加收额外费用。三、按联通提供的各户头收据金额，在实测面积确定，按多退少补后的实际金额开具正式购房发票和签署购房合同，联通提供的收据金额各户加起来的总额不能超过联通应支付总款的金额，否则泰和明天置业公司不予办理超额的合同和开据发票。四、在交房过程中发生的问题，双方协商解决，尽量达到业主满意。对团购协议面积和房管局实测面积之间的差异，因单套单价及总价为联通公司在团购的情况下自行制定价格并销售给各业主，因此在多退少补过程中，按房管局对8#楼的测绘数据算出实测面积与团购面积之间的差额，由泰和明天置业与联通公司按实测面积结账后，由联通公司负责给予业主进行多退少补房款。五、购房业主个人有意见的，三方共同协商解决，调解不下的由个人按购房程序按法�途径解决”。
经本院调查，菏泽市房产交易中心出具证明：2011年12月9日，山东泰和明天置业有限公司向菏泽市房产交易中心提交泰和水岸嘉苑8号楼初始登记材料，申请办理初始登记，2012年5月14日完成登记。办理了初始登记，购房户可以申请办理房屋产权证书。
又查明，2011年7月7日至2012年6月7日，中国人民银行公布的1年贷款年利率为6.56%。
原告为证明起诉前曾向被告主张过逾期交房违约金，提交其2013年8月15日与被告工作人员的谈话录像，录像中被告工作人员谈话过程中没有原告曾主张逾期交房违约金的内容。
上述事实有当事人陈述、团购协议书、补充协议、停工令、商品房买卖合同、收据、房屋贷款合同、房屋交付验收表、停工令、房产部门答复等证据在卷为凭，这些证据已经当事人庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个：1、原告所主张的逾期交房违约金诉讼请求是否超过诉讼时效，2、被告是否应退还主房短缺面积房款9597元，3、被告是否应支付延期办理产权证违约金44244.28元。
关于第一个争议焦点，原、被告约定2010年10月31日交房，被告于2011年3月9日向原告交付，自此原告应当知道其权利受到侵害，但其于2013年4月16日向本院起诉，超过2年的法定诉讼时效。原告提交的录像资料不足以证明向被告主张过逾期交房违约金，无法确认诉讼时效中断，原告请求被告支付逾期交房违约金这一诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，联通工会与被告虽然达成水岸嘉园8#楼调解意见，约定由联通公司负责给予业主进行多退少补房款，但同时又约定购房业主个人有意见的，由个人按购房程序按法律途径解决，所以原告依据商品房买卖合同请求被告退还房款不违反该约定，被告以此为理由辩称由联通公司退还房款，本院不予支持。原、被告约定产权登记面积与合同面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案中，菏泽市房地产勘察测绘中心测定的涉案商品房的面积为134.73平方米，合同约定面积为138.028平方米，短缺3.298平方米，按每平方米2910元计算，被告应退还原告房款9597元。
关于第三个争议焦点，商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年3月9日向原告交付房屋，应在180日内即2011年9月5日前提交办理初始登记的的相关资料，被告于2011年12月9日提交，超出了合同约定的期限。但合同中又约定买受人未在规定的期间向出卖人提供齐全的办证资料并交清全部办证税费，出卖人不承担责任。本�原告虽然向被告交纳了房契税，但没有证据证明其提交了办证资料，被告在交房后180日内存在免责情形，不应承担违约责任。被告于2012年5月14日完成了水岸嘉园8#楼的初始登记，此后购房户才能够办理房屋产权证书，比双方约定的交付房屋后的180日即2011年9月5日逾期252天，这期间被告应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告对逾期办证未约定违约金，应适用上述规定标准计算。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。原告已交房款401661元，违约金按中国人民银行公布的1年贷款年利率6.56%加收30%-50%计算，原告请求每日108.28元，在此浮动范围之内，应予支持，被告应支付原告违约金27286.56元（108.28×252）。在具备办证条件即2012年5月14日之后，办理房产证仍需原、被告双方相互配合，原告至今未取得房产证，其没有证据证明向被告提交了办证资料，不能确认责任完全在被告一方，请求被告支付逾期办证违约金没有法律依据，本院不予支持。
综上，被告支付原告逾期办理房屋产权证书违约金27286.56元、退还房款9597元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告山东泰和明天置业有限公司支付原告范士峰逾期办理房屋产权证书违约金27286.56元，退还房款9597元，限判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告范士峰的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1237元，原告范士峰负担443元，被告山东泰和明天置业有限公司负担794元�
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 翟艳英
审 判 员 魏 兵
人民陪审员 邵传红
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 樊 霞