广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初23758号
原告：加福投资（深圳）有限公司福朋喜来登酒店，地址深圳市福田区福田保税区桂花路5号加福广场B座，组织机构代码77274141-5。
负责人：DADYLAURAFENGYUN。
委托代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。
委托代理人：杨龙广，广东解治律师事务所实习律师。
被告：深圳市博栢利贸易有限公司，住所地深圳市福田区桂花路5号加福广场西楼4楼3A32，统一社会信用代码914403000834416872。
法定代表人：邱兴华。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周柔蘅到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告自2014年3月12日起承租加福投资（深圳）有限公司所有的加福广场裙楼四层商场3A32、5层会议室5、6号房屋，2016年退租3A32，承租的房屋面积为92.1平方米。因加福投资（深圳）有限公司授权原告收取房屋租金，2016年3月15日，原被告签订《租赁合同补充协议书》，约定承租期为2016年3月1日至2016年12月31日，每月租金10500元。但被告从2016年5月份起不向原告支付房屋租金和水电等费用，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付租金73500元（10500×3+10500×2×2）；2、被告支付水电费1060.80元；3、被告承担违约金21000元；4、被告支付律师费3000元；5、诉讼费用被告负担。庭审时，原告明确第1项诉讼请求的租金为2016年5月至9月期间的费用，其中8、9月的租金按2倍计算。
被告未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2014年3月12日，加福投资（深圳）有限公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及补充协议约定，甲方将位于深圳市福田区加福广场裙楼四层商场3A32、会议室5、会议室6的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年3月12日至2016年5月31日，租金每平方米136元，总金额为13000元/月，乙方在每月5号前预先支付当月租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收到两个月租金数额的租赁保证金26000元，乙方未损坏房屋建筑及附属设施、合同终止乙方结清所有应由乙方缴付的各项费用时，甲方向乙方返还租赁保证金。乙方拖欠租金达60天以上或各项费用达1万元以上时，甲方有权解除合同并没不予返还租赁保证金。
2015年1月7日，加福投资（深圳）有限公司出具《授权委托书》称，原告是其分公司，其将深圳市福田区桂花路5号加福广场商务写字楼全权委托分公司即原告管理，包括但不限于签订物业租赁合同、收取租金、物业管理等基于租赁合同产生的一切事宜。
2016年3月15日，原告（出租方）与被告（承租方）签署《租赁合同补充协议书》约定，原告将加福广场裙楼5层建筑面积为92.1平方米的房产（下称涉案房产）出租给被告使用，租赁期限为10个月，自2016年3月1日起至2016年12月31日止，含管理费在内的月租金为10500元，租赁押金为两个月的租金，自本协议签署时支付。在承租方遵守合同一切规定和不影响本合同项下出租方其他权利的前提下，本合同到期后，承租方将租赁物完好返还并结清所有应付款项后的第三十天内，出租方将租赁押金以不计息的方式返还给承租方；承租方应于每月月底最后三个工作日之前向出租方支付下月租金、能源费以及其他应付费用。逾期未支付的每日按照未支付总额的1%计算滞纳金向出租方支付；经出租方明确要求，承租方仍然不能或者怠于向出租方全额支付任何到期款项超过30天的，即为违约，此时出租方可书面通知承租方终止合同，并有权利没收承租方支付的租赁押金并向承租方追讨相当于2个月租金的违约金，若违约金无法弥补出租方损失的，出租方有权继续向承租方追索赔偿；承租方在协议期满或者终止、解除后，仍然继续占有承租的物业的，该延期应适用本协议项下的相同条款或条件，但是在该延长的期限内，承租方每月应支付的租金及所有费用应按本协议约定的价格的2倍支付。赔偿除上述约定外，承租方应当确保出租方不受损害或者就已经发生的出租方遭受到的损失、损害、责任、费用或者支出（包括但不限于律师费和诉讼费）的任何损害，否则应进行赔偿。加福投资（深圳）有限公司是原告的所有者。承租方同意在法律允许的最大范围内，均为原告各方进行抗辩、赔偿并使其免受损害。
2016年7月6日，广东解治律师事务所受原告的委托向被告寄发《律师函》称，被告自2016年4月开始未支付任何到期租金和电费，其中2016年4、5、6月份的电费分别为392.40元、268.80元、381.60元，2016年5、6、7月的租金均为10500元。被告应在收到本函件3日内支付拖欠的上述费用，未支付的，原告将立即与被告终止租赁合同，关闭所有设备及所有办公室。原告未提交该函件的投递信息或被告签收邮件的记录。
2016年9月22日，原告（甲方、委托方）与广东解治律师事务所（乙方、受托方）签订了一份《民事委托代理合同》，约定原告委托该所为本案诉讼代理人，代理费为3000元，代理费在合同签订之日起3日内支付。2016年10月11日，该所向原告开具收取律师费3000元的发票。
另查，涉案房产的权利人为加福投资（深圳）有限公司。原告为证实涉案房产在2016年4、5、6月份产生的电费的金额，另向本院提交了对应月份的能源报表予以佐证，报表记载的电费的金额与律师函中记载的电费金额一致。
庭审时，原告称其与被告签署《租赁合同补充协议书》时，被告并未缴纳租赁保证金，其向加福投资（深圳）有限公司支付了26000元的租赁保证金，该保证金仍在加福投资（深圳）有限公司处。被告支付电费至2016年3月、支付租金至2016年4月，被告实际使用涉案房产至2016年6月，自2016年7月开始没有实际使用涉案房产，但也没有将涉案房产交付原告，被告实际于2016年9月下旬才搬离涉案房产。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同补充协议书》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。被告未举证证明其实际向原告支付租金及其他费用的情况，本院采信原告主张的被告实际支付电费至2016年3月，支付租金至2016年4月。
关于协议书的解除。本案中，原告在签订协议书后将涉案房产交付给被告使用，已经完成了合同中的主要义务，被告未按约定支付租金，已经构成根本违约，原告可依据协议约定解除涉案协议、没收租赁保证金。原告虽于2016年7月6日委托律师事务所向被告寄发了律师函，但该函件仅载明被告在收到函件后3日内未支付拖欠费用时其将终止租赁合同，即该函件并未明确表示被告收到函件即解除合同，且原告亦未举证证明被告有实际收到该函件。涉案协议并未在原告寄出该函件时即告解除。被告逾期支付租金，原告本可按协议书约定在其逾期支付租金30日后即行使合同解除权，但原告在被告自2016年5月开始即未支付租金及电费，且在2016年7月开始未实际使用涉案房产的情况下，放任涉案房产空置至2016年9月下旬，原告未及时行使合同解除权而放任损失的扩大，被告不应对该扩大的损失承担责任。考虑到被告实际使用涉案房产至2016年6月、原告行使合同解除权所需的合理期限，本院酌定原告可行使解除权并收回涉案房产的合理期限截止至2016年8月31日，2016年9月的租金为原告放任扩大的损失，应由原告自行承担。
关于租赁保证金。原告与被告签署涉案协议后被告虽未按协议约定向原告支付相当于两个月租金数额的租赁保证金21000元，但之后原告亦未另行向被告催收相应的租赁保证金，综合被告在最初与加福投资（深圳）公司签署相应的租赁合同时向该公司支付了租赁保证金26000元，无证据显示被告在履行其与加福投资（深圳）签署的租赁合同中有违约行为导致该租赁保证金被没收，且原告与被告在签署的协议书中载明加福投资（深圳）公司为原告的所有者，本院认定双方一致同意将被告向加福投资（深圳）公司支付的26000元作为涉案协议约定的租赁保证金。虽然原告在提起本案诉讼时未请求没收相应的租赁保证金，但为了以免诉累，本案一并予以处理。如上所述，被告违约，原告有权没收租赁保证金，合同约定的租赁保证金为21000元，被告实际支付的保证金为26000元，原告可没收的租赁保证金应以协议约定的金额为限，即被告可没收的租赁保证金的金额为21000元，余下的5000元可抵扣被告拖欠的租金及电费。如上所述，原告可主张的租金截止日为2016年8月31日，涉案协议的解除时间亦非原告寄发律师函的时间，原告主张自2016年7月始收取两倍的租金，无事实和法律依据，本院不予采信。被告应向原告支付2016年5月至8月的租金合计42000元（10500×4）、电费合计1042.80元（392.40+268.80+381.60），扣除被告多支付的租赁保证金5000元，被告还应向原告支付租金37000元、电费1042.80元。对原告主张租金及电费超出的部分，本院不予支持。关于违约金21000元，协议书虽约定被告违约时原告可没收租赁押金并追偿相当于2个月租金的违约金，但原告已没收了被告相当于两个月租金数额的租赁保证金，且原告亦未举证证明其因被告违约产生了其他损失，原告没收的租赁保证金足以弥补被告违约支付租金给原告造成的损失，对原告主张的违约金，本院不予支持。因被告违约给原告造成了律师费损失，被告应按合同约定向原告赔偿其实际支付的3000元律师费。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市博栢利贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加福投资（深圳）有限公司福朋喜来登酒店支付2016年5月至8月的租金37000元、2016年4月至6月的电费1042.80元；
二、被告深圳市博栢利贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加福投资（深圳）有限公司福朋喜来登酒店赔偿律师费3000元；
三、驳回原告加福投资（深圳）有限公司福朋喜来登酒店的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2264元（原告已预交），由原告负担1321元，被告负担943元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 高 兰
人民陪审员 侯媛蓉
二〇一七年三月二日
书 记 员 李锐珊
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。