安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）全民一初字第01380号
原告：朱雪霞，女，1969年2月28日出生，汉族，个体工商户，住安徽省全椒县。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
被告：安徽省老知青置业有限公司。
法定代表人：蒋成群，该公司董事长。
委托代理人：吴广水，该公司副经理。
委托代理人：刘爱法，安徽衡远律师事务所律师。
原告朱雪霞诉被告安徽省老知青置业有限公司（以下简称老知青置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理。依法由代理审判员李清芳适用简易程序于2014年2月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年4月22日再次公开开庭进行了审理，原告朱雪霞的委托代理人王家和，被告老知青置业公司委托代理人吴广水、刘爱法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱雪霞诉称：2010年11月3日，朱雪霞与老知青置业公司签订商品房买卖合同。朱雪霞按照合同约定，购买了老知青置业公司开发的南屏农贸城（即南屏农贸市场）商住楼XXXX号房屋，并支付了房款。但老知青置业公司没有按照合同约定的条件和交房日期（2011年8月31日前）交付房屋。南屏农贸城一直未能通过验收，不符合法定或约定的交付条件，朱雪霞迫于种种原因拿了钥匙、接收房屋，并不代表老知青置业公司交付了房屋，故老知青置业公司依法应属没有交付房屋。老知青置业公司办理了房屋的初始登记没有告知朱雪霞，且由于老知青置业公司的责任，房屋的初始登记效力已被撤销，朱雪霞至今无法申领房地产权证。综上，老知青置业公司单方违约，严重影响朱雪霞的居住生活，并导致朱雪霞长期无法办理房地产权证，给朱雪霞造成了重大的经济损失，老知青置业公司依法应当承担违约责任。故请求判决：一、老知青置业公司为朱雪霞所购买的房屋办理初始登记；二、老知青置业公司自2011年9月1日起，按已付房款的日万分之三赔偿朱雪霞违约金至与朱雪霞签署房屋交接书、并取得新建商品房房地产权证之日止（暂计算至2013年10月31日的违约金为139780元）；三、老知青置业公司承担本案的诉讼费用。
朱雪霞为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、商品房买卖合同（复印件）。证明朱雪霞与老知青置业公司之间的房屋买卖关系、房屋交付期限及违约责任；
2、付款收据（复印件）。证明朱雪霞已付清房款；
3、全椒县房产和重点工程建设管理局（以下简称县房重局）全房重字（2013）137号文件（复印件）。证明老知青置业公司已取得的权属登记证明等效力已被注销，不再具有法律效力。
老知青置业公司辩称：南屏农贸城于2011年12月31日通过综合验收合格，符合交房条件。由于种种原因和回迁户的上访，导致老知青置业公司逾期交房，老知青置业公司已于2012年7月20日向朱雪霞交房。2013年4月8日，老知青置业公司在县房重局为朱雪霞房屋办理了初始登记。因全椒县监察局在2013年7月31日向县房重局发出了建议书，县房重局暂停办理朱雪霞等购房户的产权证。所以，老知青置业公司没有恶意拖延朱雪霞办理产权证，朱雪霞不能办理产权证，不是老知青置业公司主观原因。按朱雪霞与老知青置业公司在商品房销售合同中的约定，违约金应计算至房屋实际交付之日，而不是朱雪霞主张的计算至办理房产证之日，且双方约定的违约金过高，请求按同地段、同类房屋租金标准支付朱雪霞违约金。
老知青置业公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、全椒县房地产登记证明（复印件）。证明老知青置业公司已为朱雪霞购买的商品房办理了初始登记，朱雪霞的房屋已符合办证条件；
2、工程竣工验收报告（复印件）。证明南屏农贸市场商住楼工程通过了验收，符合居住条件；
3、全椒县监察局全监建字（2013）09号监察建议书。证明朱雪霞办不到产权证并非老知青置业公司恶意拖延。
经庭审举证、质证，双方当事人对对方所举证据的真实性均无异议，故本院对朱雪霞和老知青置业公司所举证据的真实性予以认定。
另在第二次庭审中，老知青置业公司申请对与朱雪霞所购房屋同地段、同类房屋的月租金进行鉴定。本院依法委托安徽中衡保险公估有限公司予以鉴定。安徽中衡保险公估有限公司于2014年7月11日作出评估报告，评估结论为：南屏农贸城高层毛坯住宅房120平方米至150平方米的月租金为650元／月；简装住宅房120平方米至150平方米的月租金为1400元／月。经庭审质证，老知青置业公司对评估意见认可；朱雪霞对评估意见的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为购房户多数是精装后入住，租金应按精装房标准计算。本院认为，老知青置业公司逾期交房，导致朱雪霞不能按期使用、居住房屋，客观上可能造成朱雪霞租房产生房租损失；但正常情况下，当地出租户出租的基本都是简装房，而非精装房，故本院对朱雪霞的质证意见不予采纳，对评估意见依法予以认定。
通过当事人的当庭陈述和对证据的分析和认定，本院审理查明的事实为：
2010年11月3日，朱雪霞与老知青置业公司签订商品房买卖合同。合同约定：朱雪霞购买老知青置业公司开发的南屏农贸城XXXX号房屋，房屋建筑面积为148.63平方米，总价款为636522元；老知青置业公司在2011年8月31日前交付经分期综合验收的房屋；如老知青置业公司逾期超过90日后交房，朱雪霞有权解除合同，若朱雪霞要求继续履行合同的，合同继续履行，老知青置业公司自2011年9月1日起至实际交付之日止，按日向朱雪霞支付已付房款万分之三的违约金。双方还在合同第十五条约定：老知青置业公司应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由老知青置业公司提供的资料报产权登记机关备案。但在合同中，双方对因老知青置业公司的责任致朱雪霞不能在规定期限内取得房地产权属证书，没有约定违约责任。合同签订后，朱雪霞按约定支付了老知青置业公司房款636522元，但老知青置业公司没能在2011年8月31日前交付房屋。2012年7月20日，朱雪霞与老知青置业公司办理了房屋交接手续。2013年3月1日，南屏农贸城工程综合验收合格。2013年4月8日，老知青置业公司为朱雪霞的商品房办理了初始登记。2013年7月31日，全椒县监察局在对南屏农贸城建设项目检查后，认为老知青置业公司在建设过程中违反设计方案进行施工，存在严重违规行为和安全隐患，建议县房重局对南屏农贸市场进行检查和整改。同年8月1日，县房重局就南屏农贸城工程有关事项提出具体整改意见。诉讼中，老知青置业公司完善了办理权属登记所需的相关材料，并于2014年6月20日公告通知所有购房户到老知青置业公司处领取购房发票，办理产权证书。
另查明，2013年度，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是原利率加收30%-50%，中国人民银行规定的贷款一年至三年基准年利率为6.15%（加息30%为7.995%）。
根据当事人双方的陈述、辩论，本院归纳本案的争议焦点为：1、房屋是否交付、何时交付；2、老知青置业公司为朱雪霞房屋办理的初始登记是否有效，应否重新办理初始登记；3、合同约定逾期交房的违约金是否过高，违约金应否按房租标准计算；4、老知青置业公司逾期办证行为截止日期，逾期办证行为的违约金应否给付和如何计算。
本院认为：朱雪霞与老知青置业公司签订的商品房买卖合同，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，依法应受法律保护，对朱雪霞、老知青置业公司具有法律约束力。朱雪霞和老知青置业公司应按合同的约定履行合同义务。朱雪霞的合同义务是按期交付房款，老知青置业公司的合同义务是按期交付经分期综合验收的房屋，并将办理权属登记需由老知青置业公司提供的资料报产权登记机关备案。
关于焦点1：老知青置业公司建设的南屏农贸城工程虽然是2013年3月1日综合验收合格，但因朱雪霞于2012年7月20日已实际接收了涉案房屋，且老知青置业公司在诉讼中已提供了完整的《工程竣工验收报告》，符合合同约定的交付条件，故本案房屋的交付日期应认定为2012年7月20日。朱雪霞认为老知青置业公司至今没有向其交付房屋，与事实不符，本院不予采信。
关于焦点2：老知青置业公司已于2013年4月8日为朱雪霞房屋办理好初始登记，初始登记也始终没有被注销，且涉案房屋现已具备办证条件，故朱雪霞以初始登记被注销、无法律效力为由要求老知青置业公司重新办理初始登记，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点3：朱雪霞与老知青置业公司在合同中约定的交房日期是2011年8月31日前，老知青置业公司实际交付日期是2012年7月20日，逾期交房323天（2011年9月1日至2012年7月20日），已超过90日。按合同约定老知青置业公司应支付朱雪霞逾期交房违约金61679元（636522元／天×0.3‰×323天），每月违约金是5729元（636522元／天×0.3‰×30天）。由于朱雪霞在诉讼中没有举证证明因老知青置业公司逾期交房而造成的实际损失，老知青置业公司在诉讼中举证证明了朱雪霞可能因租房产生的房租损失是毛坯房650元／月、简装房1400元／月，故朱雪霞与老知青置业公司合同约定日万分之三的违约金明显高于房租标准，因而老知青置业公司要求按房屋租金标准支付朱雪霞逾期交房违约金，本院依法予以采纳。综合本地市场情况和日常生活习惯，毛坯房不宜居住，绝大多数的承租房均是简装，故朱雪霞因逾期交房的损失，应按简装房房租标准，计算为15073元（323天÷30天×1400元）。
关于焦点4：老知青置业公司虽然是2012年7月20日交房，2013年4月8日办理初始登记，但由于老知青置业公司的原因，朱雪霞一直未能取得房屋权属证书，直至2014年6月20日，老知青置业公司才通知购房户可以办证。按合同第十五条约定，老知青置业公司已逾期办证699天（2012年7月21日至2014年6月19日），超过了合同约定的90天，老知青置业公司属违约。但双方在合同中没有约定因老知青置业公司责任致朱雪霞不能办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，老知青置业公司应按法定标准承担逾期办证的违约责任。朱雪霞已付购房款636522元，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按年息8%标准计算，老知青置业公司应支付朱雪霞逾期办证的违约金84962元［（699天-90天）÷365天×636522元×8%］。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告安徽省老知青置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱雪霞逾期交房和逾期办证违约金共计100035元（15073元＋84962元）；
二、驳回原告朱雪霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3096元，原告朱雪霞负担880元，被告安徽省老知青置业有限公司负担2216元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州
市中级人民法院。
审 判 长 杨克明
代理审判员 李清芳
人民陪审员 曹 巍
二〇一四年八月五日
书 记 员 孙庆芳
附本院兑现款账户：
开户行：安徽全椒农村合作银行营业部；
户名：全椒县人民法院；
账户：20000347390310300000018；
附本案适用的法律法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。