湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）湘1003民初516号
原告张海维，工程师。
原告王吉交，会计师。系原告张海维妻子。
委托代理人张海维，男，1981年6月14日出生，汉族，基本情况同上。系王吉交丈夫。
被告桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县城关镇迎宾路83号。
法定代表人侯慢苟，系公司董事长。
委托代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。
原告张海维、王吉交与被告桂阳新东方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告张海维、被告桂阳新东方房地产开发有限公司的委托代理人李健美到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张海维诉称，两原告于2011年10月7日与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110183806），取得了水云苑住宅小区项目中的第四栋8层806号房所有权。该合同约定，交房期限为2012年9月30日前，交房条件符合国家和政府的有关规定，且合同中也注明应具备“该商品房经验收合格”这一条件。合同签订后，原告按约履行了合同约定的全部义务，支付了购房首付款262750元，银行按揭款160000元，合计422750元，但被告一直未按合同约定进行交易。故诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付首付购房款（262775元）自2011年10月7日至2016年4月22日期间5年期定期存款利息，合计39416.25元。2、判令被告退还原告按揭购房款（160000元）自2012年1月12日至2016年4月22日的贷款利息（按中国人民银行公布的4年同期贷款利率计算），合计35453.28元。以上两项共计74869.53元。3、判令七日内解除原告�被告于2011年10月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110183806），同时退还原告全部购房款422775元，并主动积极配合原告解除与银行之间的商品房担保贷款合同。4、判令被告向原告支付已累计已付房款的0.5%的违约金2113.88元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告就其主张，向本院举证如下：
1、原告身份证，拟证明两原告身份情况是本案适格主体；
2、结婚证复印件，拟证明两原告为合法夫妻关系的事实；
3、房款收据四份，拟证明已交清购房款首付款的事实；
4、贷款发放通知书，拟证明按揭贷款已办好，付清了全部购房款的事实；
5、规划报建等事项的复函，拟证明被告擅自更改规划设计，且未告知原告的事实；
6、购房合同，拟证明原、被告存在合同关系的事实；
7、被告楼盘宣传资料，拟证明被告涉嫌虚假宣传，小区配有篮球场等，影响我买房改善住房的生活质量的事实。
被告辩称：第一，原告对同一争议事实再次起诉，违反一事不再理的民事诉讼原则，人民法院应驳回其诉讼请求。原告曾于2014年、2015年5月18日两次起诉提出继续履行合同支付逾期交房违约金诉讼请求，并经人民法院作出生效裁判后，又以逾期交房可以解除合同为由，就解除合同、解除合同损失事宜另行提起诉讼，其诉讼请求实质上完全否定已经生效的裁判结果，系对同一争议事实再次起诉，违反一事不再理的民事诉讼原则，应驳回其诉讼请求。第二、原告在应当行使解除权发生之日起一年内未行使解除权，解除权已经消灭。合同解除权是一种形成权，与其他形成权一样，受到除斥期间的限制，如经过合理的期限而不行使，则解除权归于消灭�根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方签订的《商品房买卖合同》约定在2012年9月30日前交付房屋，逾期超过90日，买受人有权选择解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日支付违约金。这两种选择只能由买受人选择其中一种，而不能选择继续履行合同，又选择解除合同。原告在2014年第一次起诉被告时，已是在逾期超过90日应当行使解除权的情况下，原告选择了继续履行合同，要求支付逾期交房违约金。在2015年5月18日第二次起诉被告仍选择继续履行合同。其长达三年之久始终未行使�其已经远远超过了行使解除权的合理期限，根据法律规定已完全丧失解除权，其要求解除合同的诉讼请求，不应得到人民法院的支持。第三、原告要求支付首付购房款定期存款利息、按揭购房款的贷款利息以及解除合同违约金没有事实和法律依据。原告支付首付款、按揭贷款是在履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，况且按揭贷款是原告自己选择的付款方式，其产生的利息应有其自己承担，这与答辩人是否逾期交房没有关系，也就是说就算答辩人存在逾期交房，原告的按揭贷款的利息也必须支付，逾期交房并不会增加按揭利息等损失。事实上原告已经基于购房要求答辩人支付违约金达近7万元，该违约金实际上是对逾期交房的所有损失进行的损失填补，故再要求被告支付购房款的存款和贷款利息没有任何依据。至于合同解除的违约金，因为原告的合同解除权因其自身逾期行使已经消灭，双方合同应当继续履行，因合同解除导致的违约金也就不存在。因此，原告主张的首付款存款利息、按揭贷款利息以及合同解除违约金没有事实和法律依据，请依法予以驳回。综上所述，原告因逾期交房要求解除合同违反一事不再理原则，同时因其自身逾期行使解除权，解除权已经消灭，至于要求支付合同解除的违约金更是没有依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
就上述辩称，被告向本院举证如下：
1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明被告的主体资格。
2、《商品房买卖合同》，拟证明①合同第九条约定：出卖人应当在2012年9月30日前交付房屋。②第十条约定：未按约定的期限交房逾期超过90日，买受人可以选择解除合同或选择继续履行合同，二者只能选择其一，原告已选择�续履行合同，要求被告支付违约金，现又要求解除合同违反了合同约定。
3、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》，拟证明涉诉房屋水云苑住宅小区第四栋竣工验收合格并备案登记，2012年10月30日符合买卖合同约定的交付条件。
4、《水云苑小区业主钥匙领用表》、《水云苑交付流程情况说明》，拟证明水云苑第四栋大部分已经交付使用并已经居住。
5、（2014）郴民一终字第911号、（2015）郴苏民初字第817号民事判决书,拟证明①2014年原告第一次起诉被告时，是在被告逾期交房超过90日，原告应当行使解除权的情况下，原告选择了继续履行合同，要求被告支付逾期交房的违约金。②原告2015年5月18日再次起诉被告仍选择继续履行合同，要求支付违约金。③原告在应当行使解除权起一年内没有行使解除权，解除权已经消灭的事实。④原告对同一争议事实第三次起诉被告，违反一事不再理原则的事实。
就上述举证，原、被告双方质证意见如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、4、6无异议。对证据5有异议，与本案无关联性，付款是付给张海雄，不是本案当事人，该规划变更并没有影响商品房的质量及使用功能，不符合合同约定的应当告知买受人的事项，原告无权以此要求解除合同。对证据7有异议，因是原告在举证期限届满后提交的，原告所说的虚假宣传无现场照片情况说明反映与宣传的不一样，且其买房屋是居住在房屋，小区的环境并不能影响他所说的生活质量问题。
原告对被告提交的证据1有异议，无法辨认真假。对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，其说解除合同的期限有问题，我是在2015年5月18日原告要求被告履行合同，但在本案起诉前，发现被告不能完全履行合同，致使原告的买房目的不能实现，故原告才根据合同条款，到法定解除合同条件，应该行使解除权。对证据3真实性有异议，没有正规部门签章，不予认可。对证据4关联性有异议，与本案无关。对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，对解除权的期限不认同，不能从2012年9月30日开始算，应从2015年10月14日起开始算。
本院认为，原告提交的证据1-7项证据，被告提交的1-5项证据均具真实性、关联性，合法性，均可作本案的定案依据。
经审理，本院查明的案件事实是：2011年10月7日原告张海维、王吉交夫妇与被告桂阳新东方房地产开发有限公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定，两原告购买“水云苑住宅小区”4栋8层806房，房款总金额为422775元，首付为262775元，余款由两原告办理银行按揭贷款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……”该合同第十条约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未�本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”合同签订后，两原告按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2012年9月30日前交房，后经原告及�大业主多人与被告多次协商，被告于2013年9月30日向“水云苑住宅小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质检站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后被告未按承诺履行交房义务。原告张海维、王吉交分别于2014年4月22日和2015年5月18日向本院提起诉讼，主张被告桂阳新东方房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。本院于2014年7月23日作出（2014）郴苏民初字第452号民事判决：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2012年10月1日起至2013年9月30日止的违约金15389元；二、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2013年10月1日起至2014年4月14日止的违约金17872.78元。2015年10月14日，本院作出（2015）郴苏民初字第817号民事判决书，判决被告承担2014年4月15日至2015年5月18日止的延期交房违约金36949.43元。以上两份判决生效后，被告履行了判决确定的义务。2016年4月22日，原告张海维、王吉交再次向本院提起诉讼，主张其权益。
另查明，原告张海维、王吉交购买的被告建设的水云苑住宅小区4栋于2013年9月16日经郴州市建筑质量与安全管理站的工作人员签署了竣工验收报告，但未加盖单位公章。同时，由该工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位五部门签署了竣工验收备案表。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议的焦点是双方签订《商品房买卖合同》后，现在原告要求解除合同是否符合法律规定。原、被告签订《商品房买卖合同》的第十条“房屋交接及违约处理方式”（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。这是双方就解除生效合同的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订合同中约定的房屋交付时间是2012年9月30日。至2013年9月30日被告仍未交付房屋，被告交付房屋的时间已超过90日。原告张海维、王吉交有权解除该《郴州市商品房买卖合同》。但是2013年9月30日被告向4栋业主书面承诺。后根据以上被告的承诺，原告分别于2014年4月22日和2015年5月18日向本院提起诉讼，请求判令被告支付2012年10月1日至2014年4月14日的违约金33261.78元和2014年4月15日至2015年5月18日的违约金36949.43元。本院作出（2014）郴苏民初�第452号和（2015）郴苏民初字第817号民事判决书，判决生效后，被告履行了支付违约金的义务。因此，应视为原告与被告对原《郴州市商品房买卖合同》中合同解除权的重新约定：即被告支付违约金房屋买卖合同继续履行。所以，原告要求解除合同的合同约定就不存在，需继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条是法定的解除情形。原告签订《郴州市商品房买卖合同》的目的是实现有房居住，现在�告有证据证明该房屋已达到入住条件，且经过质检部门验收达到安全居住条件。因此，原告购买商品房的合同目的已经成就，原告的法定解除条件的情形不存在。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告行使解除权在本案中有两个时间点：2012年9月30日和2013年9月30日，但原告在以上两个时间点后的合理期限内均未行使。因此，原告王海维、王吉交的约定和法定合同解除权已经消灭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张海维、王吉交的诉讼请求。
本案受理费8796.37元，减半收取4398.19元，由原告张海维、王吉交承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 龙新佳
二〇一六年五月二十六日
代理书记员 罗 园
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方�确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。