江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第02469号
上诉人（原审原告）广诚机械无锡有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇工业园西部工业区鸿翔路。
法定代表人唐融，该公司经理。
委托代理人杨新元，无锡市滨湖区胡埭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏泓天工程机械制造有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭工业园西拓区石榴路15号。
法定代表人王文伟，该公司董事长。
委托代理人唐建国，江苏智和律师事务所律师。
委托代理人缪春雷，江苏智和律师事务所（实习）律师。
原审第三人无锡市凌凯物资有限公司，住所地无锡市锡沪路183号（金属材料现货市场1462室）。
法定代表人秦文新，该公司总经理。
委托代理人柳新，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
上诉人广诚机械无锡有限公司（以下简称广诚公司）因与被上诉人江苏泓天工程机械制造有限公司（以下简称泓天公司）、原审第三人无锡市凌凯物资有限公司（以下简称凌凯公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨开民初字第00183号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
广诚公司原审诉称：2012年8月1日，其与泓天公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由泓天公司租赁其所有的厂房，合同约定了租赁期限、租金及支付方式等。合同签订后，泓天公司使用其厂房至今，按照合同约定，泓天公司应支付其两年厂房租金4900673.20元，但至今泓天公司仅支付700000元。现其多次催讨未果，故诉至法院，请求判令如下；一、解除广诚公司与泓天公司所签订的《厂房租赁合同》；二、判令泓天公司立即支付所欠租金4200673.20元，并按1‰／天标准支付滞纳金直至欠款付清之日止；三、判令泓天公司支付其自2014年7月31日起至房屋返还为止的租金损失（按6713元／天计算）；四、判令其对泓天公司留存在租赁房屋内的所有财产享有留置权，并有权优先受偿；五、本案诉讼费用由泓天公司承担。
泓天公司原审辩称：其与广诚公司之间确实存在租赁合同关系，欠款金额也属实；留置权属于法定权利，广诚公司所主张的留置权已超出法律规定范围，于法无据，应属无效；广诚公司无权留置房屋内的资产，亦不享有优先受偿权；实际损失其同意按照合同租金标准计算，但虽然租赁房屋无法及时归还广诚公司，责任不应由其承担；滞纳金标准过高，请求法院依法调整。
第三人凌凯公司陈述：广诚公司与泓天公司之间租赁合同关系请求法院依法认定；广诚公司所主张之留置权于法无据，不应享有优先受偿权；其对泓天公司名下的机器设备依法享有抵押权并办理了抵押权登记，应当由其享有优先受偿权。
原审法院查明：广诚公司与泓天公司于2012年8月1日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方（广诚公司）将位于胡埭工业园西拓区石榴路15号的部分厂房出租给乙方（泓天公司）使用，租赁面积厂房为13505.21平方，办公楼2412.53平方米（附图纸）；租赁期限为2年，即从2012年8月1日起至2014年7月31日止；厂房年租金2160833元，办公楼年租金289503.60元，总租金为2450336.60元；乙方应每半年向甲方预付当年租金，逾期支付租金的，应按1‰／天向甲方支付滞纳金。该合同又约定：若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，可拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同签订后，广诚公司即依约交付房屋给泓天公司使用至今，期间泓天公司仅支付租金700000元，其余4200673.20元至今未予支付。
另查明：2014年6月17日无锡佳雷冶金设备制造有限公司因与泓天公司买卖合同货款纠纷诉至原审法院。同年6月18日泓天公司法定代表人王文伟去向不明，无法联系。次日，原审法院向泓天公司职工代表送达（2014）锡滨开商初字第00104号民事裁定书，保全查封扣押了泓天公司名下全部财产。同年7月25日，王文伟向无锡市滨湖区胡埭派出所投案自首，并声称此前一直在广东催讨货款。
一审中，第三人凌凯公司对泓天公司提供的《厂房租赁合同》真实性提出异议，但其并未提供相反证据予以推翻，也未就合同真实性向法院申请鉴定。同时，凌凯公司向法院提供《房屋租赁合同》副本一份，该份合同备案于无锡市滨湖区工商局泓天公司工商变更登记档案内，合同中载明：甲方（广诚公司）自愿将坐落在无锡市滨湖区胡埭工业园西拓区石榴路15号的房屋出租给乙方（泓天公司）使用，该出租部分建筑面积为1000平方米，租金为100000元／年，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日止。广诚公司对此进行说明：该《房屋租赁合同》实际上仅是泓天公司办理经营地址工商变更登记所制作的文书手续，其对此并不知情，实际上这份合同内容（包括租金、租赁面积等）均与实际情况不符。泓天公司对上述说明予以认可，并确认双方并非依此合同履行房屋租赁关系。
一审中，广诚公司与泓天公司一致认可泓天公司结欠广诚公司租金4200673.20元，法院对此予以确认。
本案争议焦点为：一、两份租赁合同的效力问题；二、广诚公司主张的滞纳金及其他损失是否合理；三、广诚公司所主张的留置权能否成立并实现。
一、关于两份租赁合同效力的问题，原审法院认为：首先，广诚公司与泓天公司所签订的《厂房租赁合同》（注：广诚公司所提供）系双方的真实意思表示，且已为双方所实际履行，应为合法有效。凌凯公司虽对合同真实性提出异议，但并未提供相反证据予以推翻。其次，工商行政管理档案中所备案的《房屋租赁合同》（注：凌凯公司所提供），广诚公司与泓天公司均表示此合同仅为工商变更登记所用资料，而非双方真实意思表示，同时合同内容与实际履行情况相去甚远，本案所涉厂房租赁并非依此合同而履行。综上，就同一租赁事实，双方均确认《厂房租赁合同》为双方真实意思表示，且已实际履行，而《房屋租赁合同》不能反映实际租赁情况，故原审法院依据《厂房租赁合同》中的相关内容确定双方的权利义务关系。本案中，广诚公司依约提供了租赁房屋给泓天公司使用，而泓天公司拖欠租金至今未予支付，应当承担相应的违约责任，故广诚公司请求解除租赁合同关系，并要求泓天公司支付租金之诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
二、关于广诚公司所主张的违约金及实际损失，原审法院认为：双方所签订的《厂房租赁合同》已对违约金进行了约定，且直至合同履行期满泓天公司始终未支付租金，故广诚公司有权向泓天公司收取逾期付款滞纳金；但广诚公司主张按1‰／天的标准收取滞纳金，明显过高，故法院对此调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的标准计收。而对于广诚公司主张因房屋现无法使用而带来的损失，该损失确系因泓天公司无法及时交还租赁房屋所致，应当由泓天公司承担。广诚公司主张按合同约定的租金标准（6731元／天）予以赔偿，并无不当，泓天公司也已对此认可，故法院对此予以确认。
三、关于广诚公司所主张的留置权问题。根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。因此可见，“合法占有”是留置权成立并实现的前提条件。所谓占有，系指占有人对不动产或动产的实际控制。就本案租赁合同来看，出租人依约交付租赁厂房给承租人泓天公司使用，故应当认为泓天公司占有广诚公司之厂房并用于生产经营。而厂房内的财产设备为承租人泓天公司所有，并一直由泓天公司用于从事生产经营活动，而泓天公司也未曾表示将上述动产交付于出租人广诚公司，故并不能认定上述财产设备为广诚公司所占有。同时，在本案成讼之前，法院已于2014年6月19日保全查封了泓天公司租赁厂房内的所有财产，在此前后，泓天公司负责人及职工代表始终积极磋商诉讼事宜及财产处置事务，故广诚公司对上述财产也始终未形成无因管理之合法占有。综上，本案中无法认定广诚公司已对租赁房屋内的动产形成“合法占有”，故其所主张之留置权并不能成立，该项诉讼请求法院依法不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除广诚公司与泓天公司之间所签订的《厂房租赁合同》；二、泓天公司于判决生效后十日内支付广诚公司租金4200673.20元及逾期付款滞纳金（其中525168.30元自2012年8月1日起，1225168.30元自2013年2月1日起，1225168.30元自2013年8月1日起，1225168.30元自2014年2月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍的标准计算至实际给付之日止）；三、泓天公司于判决生效后十日内支付广诚公司因厂房无法使用的实际损失（按6731元／天计算，自2014年8月1日起计算至租赁房屋实际归还之日止）；四、驳回广诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案诉讼费用40405元，由泓天公司承担。
广诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、《厂房租赁合同》中约定了如泓天公司欠交租金或物业管理费，广诚公司有权留置泓天公司在租赁厂房内的财产，该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应当受到法律保护。2、广诚公司在泓天公司法定代表人王文伟下落不明的情况下，基于民法上的诚实信用原则，应当负有协助保管承租人财产的义务，因此，广诚公司对承租人泓天公司财产设备的占有构成合同占有。3、一审法院在2014年6月19日保全查封的财产只是40万元，而不是泓天公司全部财产。另外，泓天公司与职工代表磋商诉讼和财产处置并不影响广诚公司的占有，亦不符合《破产法》中关于法定优先权的规定。4、《物权法》第230条第1款规定“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务的动产，并有权就该动产优先受偿”；第231条规定“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”上述规定不再将留置权的基础关系限定于保管合同、运输合同和加工承揽合同等几种特定情形，而是扩展至所有合同类型。另外，广诚公司和泓天公司均为商事主体，留置的财产与债务之间不受牵连关系的限制。同时，《物权法》第239条规定“同一动产上设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”因此，广诚公司对泓天公司财产设备的留置构成商事留置，享有优先受偿权，且优先于本案第三人的抵押权。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人享有留置权的诉请。
被上诉人泓天公司辩称：广诚公司关于合法占有的理由不成立，泓天公司依据双方签订的租赁合同，合法占有并使用了广诚公司的厂房，因此广诚公司的厂房实际处于泓天公司合法占有状态。另外，即便泓天公司法定代表人失踪或者下落不明，但并非代表泓天公司失踪或者下落不明，两者非同一概念，且实际上泓天公司相关机器设备财物均处于公司员工管理状态下，所以广诚公司认为相关财物已经由其合法占有这一主张不符合客观事实。留置权的前提在于合法占有他人的财物，这是基础，因此，广诚公司关于其对泓天公司机器设备等其他财产享有留置权的主张不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人凌凯公司述称：1、物权法定原则，留置权是法定担保物权，直接依据法律规定而产生，而非依据双方当事人协议设立，因此是一种法定权利而非意设权利，留置权的法定性决定了在具备法定要件时留置权当然成立，不受当事人意志左右；2、依据《物权法》第230条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿；3、本案中，泓天公司与广诚公司签订的租赁合同中，并未约定泓天公司将所有的机器设备交付给广诚公司保管，实际的租赁关系存续期间，泓天公司也未曾表示将机器设备交付广诚公司；4、泓天公司厂房内的所有机器设备已经于2014年6月19日被一审法院查封，广诚公司至2014年7月才向一审法院主张权利，其并未合法占有泓天公司的财产；5、泓天公司与凌凯公司在2013年11月1日在无锡市滨湖区工商局就部分的机器设备抵押给了凌凯公司。综上，泓天公司与广诚公司之间虽然存在租赁关系，但二者之间不因租赁关系产生合法占有，一审法院对泓天公司的机器设备查封在先，广诚公司起诉泓天公司主张租金的事实在后，广诚公司主张的留置权不成立。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人对原审查明的事实予以确认。
本院补充查明：2013年11月1日，泓天公司与凌凯公司签订《动产抵押合同》，约定“因甲方（泓天公司）为担保乙方（凌凯公司）对于其所有的债权，将由甲方提供抵押物，为乙方设定抵押权”，并于同日办理的抵押登记，抵押物为“液压机、数控折弯机、6米铣边机、数控铣镗床”，担保债权范围为“本金391万元及利息、逾期利息、违约金以及债务不履行致乙方蒙受的损害赔偿。凌凯公司陈述：其与泓天公司产生上述抵押关系是基于泓天公司向其购买原材料所欠债务。
二审中，广诚公司提供了无锡市滨湖区胡埭镇人民政府出具的情况说明，证明泓天公司因经营不善于2014年6月停止经营，欠职工工资，后原审法院执行了泓天公司的应收款并拍卖了库存材料用于支付工人工资，现工资已全部履行完毕。
上述事实有《动产抵押合同》、动产抵押登记书、情况说明及当事人陈述等证据在卷佐证。
二审中，本案的争议焦点为：《厂房租赁合同》中约定的留置权是否符合法律规定，广诚公司对泓天公司的机器设备是否享有留置权。
本院认为：留置权与抵押权、质押权都属于担保物权，但不同的是，抵押权经登记才生效，质押权经登记具有对抗第三人的效力，均可基于一定的公示方式而产生公信力。而留置权不存在需要登记公示的问题，却会产生优先于抵押权和质押权的法律效力，故对留置权的适用应当严格把握其特性及构成要件。
留置权的适用应当满足以下两个特性：一、合法占有，即债权人应当合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有需有法律上的依据或原因，包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有，比如买受人基于买卖行为而对出卖人交付货物的占有等；二是基于法律对事实占有的直接规定，比如发现埋藏物后对该物的占有、基于无因管理而对他人之物形成的占有等。而本案中，机器设备及原材料并非泓天公司交付给广诚公司，即便在泓天公司经营困难、法定代表人下落不明的情况下，法律也没有规定广诚公司对出租厂房内的机器设备及原材料进行控制、管理的事实行为可以作为合法占有。另外，在泓天公司法定代表人下落不明的情况下，法院采取了保全措施，且泓天公司的代表与相关部门进行磋商解决职工工资问题，职工也同样控制了财产。因此，本院认定广诚公司对泓天公司的财产不构成合法占有。二、留置动产与租金债权属同一法律关系。本案中，广诚公司与泓天公司之间系房屋租赁合同关系，债权基础系租金，合同所指向的标的物为房屋，并非泓天公司用于生产经营的机器设备及原材料，与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。虽然《物权法》中关于商事留置规定了除外条款，但公司之间的房屋租赁关系不应属于该条款中规定的商事行为。
综上，原审判决认定广诚公司对泓天公司的财产不构成合法占有，并驳回广诚公司主张留置权的诉请并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40405元，由上诉人广诚公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
审 判 员 林中辉
代理审判员 王静静
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 杜凤君