江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮中民终字第1773号
上诉人（原审被告）陈永武，男，汉族，1948年1月16日生，无业。
上诉人（原审被告）苏子林，女，汉族，1955年3月3日生，无业。
两上诉人共同委托代理人王明通、郑明松，淮安市清浦区城南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵凯，男，汉族，1988年12月3日生，个体户。
委托代理人郁立亚，江苏拓力律师事务所律师。
委托代理人魏东，江苏拓力律师事务所律师。
原审被告王庄林，女，汉族，1941年10月16日生，退休职工。
委托代理人张曙光，江苏昊震翰律师事务所律师。
原审被告朱建成，男，汉族，1964年7月10日生，无业。
原审被告杨洪林，男，汉族，1955年2月6日生，自由职业者。
上诉人陈永武、苏子林与被上诉人赵凯，原审被告王庄林、朱建成、杨洪林房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年10月24日作出（2013）河民初字第2733号民事判决，上诉人陈永武、苏子林不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月11日立案受理后，依法组成合议庭于2013年12月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈永武及其与苏子林的共同委托代理人王明通、郑明松，被上诉人赵凯的委托代理人郁立亚、魏东，原审被告王庄林的委托代理人张曙光，原审被告朱建成到庭参加诉讼，原审被告杨洪林经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，2010年8月26日，被告陈永武与淮安市富康房地产开发有限公司淮海分公司签订房屋拆迁补偿安置协议一份，陈永武以产权调换的方式取得淮安市清河区大治路文苑小区4幢604室房屋所有权。淮安市富康房地产开发有限公司在房屋管理部门对涉案房屋进行了房屋所有权初始登记，2013年3月29日，被告陈永武领取了涉案房屋的初始登记证。
2012年8月31日，原告赵凯（乙方）与被告陈永武、苏子林（甲方）签订了安置房屋买卖协议一份，协议约定：“第一条：房屋的基本情况：该房屋座落于淮安市清河区大治路文苑小区4幢604室（属拆迁安置期房），建筑面积83.36平方米。车库面积12平方米。……该房屋与车库交易总价款为人民币叁拾伍万元整。……合同签订后由甲方在2012年底向乙方交付房屋（将所有钥匙交给乙方）使用，乙方一次性付款34万元给甲方，余款10000元待房屋产权及土地使用权过户后支付给甲方。……本合同签订后，甲乙双方不得违约。违约金为房屋交易金额双倍……”协议书中，“苏子林”签字为陈永武代签。被告王庄林、朱某、杨某在协议书上见证人处签字后，被告朱某将协议书中的“见证人”改成“担保人”，被告杨某对此过程知情并未表示反对，被告王庄林对此不知情。同日，被告陈永武出具一份收条给原告赵凯，收条中记载收到赵凯购房款现金34万元整。后原告要求被告陈永武、苏子林交付房屋未果，遂诉至法院。
原审审理中，原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告陈永武、苏子林同意解除合同。
上述事实，有原、被告当庭陈述、城市房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿项目明细表、安置房屋买卖协议书、收条、房屋登记簿、《初始登记证》领取登记表等证据在卷佐证，经庭审质证，依法予以确认。
原审原告赵凯诉称：2012年8月31日，原告与被告陈永武、苏子林签订房屋买卖协议，并由被告王庄林、朱某、杨某作为担保人，协议约定陈永武、苏子林将其在大治路文苑小区4幢604室的一套住房以35万元出售给原告，原告先支付陈永武、苏子林34万元，剩余1万元在过户完毕后支付。原告向被告陈永武、苏子林支付34万元后，陈永武、苏子林拒绝交付房屋。请求判令：1、被告陈永武、苏子林返还原告购房款34万元、支付违约金6.8万元，合计40.8万元；2、被告王庄林、朱某、杨某承担连带责任。
原审被告陈永武、苏子林辩称：被告陈永武没有领取房屋权属证书，且买卖合同没有被告苏子林的签字，故原告与陈永武签订的房屋买卖协议是无效协议；被告陈永武没有收到购房款34万元，被告苏子林对合同不知情，也没有收到购房款，被告陈永武、苏子林不应返还34万元购房款，不应承担违约金，请求驳回原告诉讼请求。
原审被告王庄林辩称：本案所涉合同是无效合同，主合同无效，从合同也无效，且见证人改变为担保人是后改的，不是被告王庄林的真实意思；即使担保存在也已经超过担保时效，请求驳回原告对王庄林的诉讼请求。
原审被告杨某、朱某辩称：返还购房款及承担违约金的诉讼请求与被告杨某、朱某无关，被告杨某、朱某不应当承担连带责任。
原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原告赵凯与被告陈永武签订买房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。被告陈永武、苏子林辩称买卖协议无效，无事实及法律依据。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，因一方当事人迟延履行等致使不能实现合同目的时，另一方当事人可以解除合同，对违约行为造成的损失可以要求其承担违约责任。本案中，原、被告在房屋买卖协议中约定被告陈永武、苏子林应当在2012年底将房屋交付给原告赵凯，但被告陈永武、苏子林并未履行约定，应当承担违约责任。原告赵凯要求解除合同，被告陈永武、苏子林同意解除合同，对原告赵凯要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告陈永武、苏子林辩称未收到购房款，但被告陈永武已出具收到房款34万元的收条给原告，且原告交付购房款的事实亦得到了被告朱某、杨某的陈述印证，被告陈永武、苏子林该辩解理由依据不足，对原告赵凯要求被告陈永武、苏子林返还购房款34万元的诉讼请求予以支持。
关于违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案中，原、被告在协议书中约定的违约金过高，原告未提供证据证明被告陈永武、苏子林的违约行为给其造成的实际损失数额，酌定违约金以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从原告赵凯付款之日计算至被告陈永武、苏子林实际还款之日止。关于保证责任。本案中，被告王庄林、朱某、杨某在见证人栏处签字后，被告朱某将“见证人”改为“担保人”，被告杨某对此知情且未反对，故应当认定被告朱某、杨某认可了其保证人的身份。因原、被告在协议书中对保证方式、范围没有明确约定，故被告朱某、杨某应当对债务承担连带保证责任。被告王庄林对见证人改成担保人的情况不知情，且对被告朱某的行为不予追认，故原告赵凯要求被告王庄林承担保证责任依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告赵凯与被告陈永武、苏子林签订的安置房买卖协议；二、被告陈永武、苏子林在本判决生效之日起30日内返还原告赵凯购房款34万元，并以34万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告赵凯支付违约金（从2012年8月31日计算至被告陈永武、苏子林实际还款之日止），被告朱某、杨某对此承担连带给付责任；三、驳回原告赵凯其他诉讼请求。案件受理费7240元，保全费2270元，合计9510元，由原告赵凯承担1110元，被告陈永武、苏子林承担8400元。
判决后，上诉人陈永武、苏子林不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人苏子林未参与本案争议房屋的买卖活动，不应承担返还房款的责任及上诉人陈永武并没有收到被上诉人34万元的购房款，被上诉人亦无证据证明该34万元资金来源，且买卖合同亦明确约定交房后付款，原审在没有充分证据证明上述事实的前提下，判令上诉人返还房款并承担违约责任，属事实认定错误，从而导致法律适用不当，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵凯答辩称：上诉人上诉主张无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审被告朱某陈述：上诉人已经收到购房款，并出具收条。原审判决正确，请求维持。
原审被告王庄林陈述：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
原审被告杨某未作答辩。
本院经审理确认原审判决认定的事实。
本院另查明，被上诉人长期从事双汇火腿肠批发业务，具有一定经济能力。
本院审理中上诉人陈永武陈述其与原审被告王庄林、朱某均存在债权债务关系，双方账目至今未予结算。签订合同当日，其出具收款收条之后即离开，买卖事宜均是由王庄林操办。原审被告王庄林承认与上诉人陈永武存在债权债务关系，欠款金额与陈永武所述不符，签订协议当日，被上诉人一方提出不需要保证人，其在见证人处签名即离开，对之后买卖双方手续的办理情况不清楚，但同时又表示陈永武没拿到钱是不可能出具收条的。朱某承认与陈永武存在借贷事实，并证实陈永武亲自与被上诉人交接购房款后，将房屋资料的原件交付被上诉人一方。
本院认为，公民之间实施民事法律行为应当遵循诚实信用之原则。本案当事人对2012年8月31日签订的安置房屋买卖协议的事实均不否认，且不违反法律强制性规定，为合法有效合同。在协议签订当日，上诉人陈永武向被上诉人出具收到34万元的购房款收条，并且将涉案房屋资料原件交付被上诉人，该事实得到在场人及保证人朱某、杨某的证实，朱某、杨某证实的该事实，是对其作出的不利的陈述，依法应予采纳，且被上诉人从事食品批发经营，具有一定的经济来源，故对被上诉人交付房款的事实，证据确凿充分，应予认定。虽然买卖合同第三条约定是交房付款，但依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案买卖双方当事人在合同履行中，被上诉人交付房款，上诉人接受并出具收条，视为双方变更了该条款中房款交付方式的约定，上诉人以该约定作为被上诉人未履行交付房款的抗辩意见，不能成立。上诉人又主张出具收条后并没有实际收到购房款，未能提供事后向被上诉人主张退还收条或向司法机关诉求收条无效的证据，且亦不符合市场交易习惯和逻辑，对该主张本院不予采纳。至于上诉人陈永武与其债权人之间的账务结算及是否处置了该购房款，与本案不属同一法律关系，本院不予理涉。上诉人将涉案房屋出售给被上诉人后又转售第三方，有悖诚实信用原则，上诉人应当依法承担违约责任，被上诉人要求解除合同，赔偿损失的诉求，符合法律规定，应予支持。上诉人苏子林基于与上诉人陈永武的夫妻关系，对陈永武出售共有房屋所得款，并未提供证据证明非用于家庭生活，故对该家庭共同债务依法应承担共同偿还责任。综上，上诉人上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费6400元，由上诉人陈永武、苏子林共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 王百川
代理审判员 庞海涛
二〇一四年一月十六日
书 记 员 靖芳芳