北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京02执异477号
案外人：北京首商伟业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场南路3号（首都机场内）。
法定代表人：薛奎琴，总经理。
委托代理人：刘元龙，北京市惠诚律师事务所律师。
委托代理人：李起旭，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
申请执行人：华诚博远建筑工程有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6364房间。
法定代表人：吴峥，总经理。
委托代理人：纪海玲，北京市德津律师事务所律师。
被执行人：北京惠东合科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场南路3号2-08A（首都机场内）。
法定代表人：孙佰春，总经理。
委托代理人：梁玉茹，北京市中银律师事务所律师。
本院在执行华诚博远建筑工程有限公司（以下简称华诚博远公司）与北京惠东合科技发展有限公司（以下简称惠东合公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人北京首商伟业商贸有限公司（以下简称首商伟业公司）向本院提出书面异议，请求中止执行位于北京市×××20号北京市求实职业学校教室及专业培训用房（以下简称涉案房屋）。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人首商伟业公司称，根据生效判决，被执行人应将涉案房屋交付给申请执行人，但案外人首商伟业公司对涉案房屋有合法承租权，故请求法院中止执行。事实及理由为：北京市求实职业学校（以下简称求实学校）拥有涉案房屋50%建筑面积的使用权、收益权，被执行人拥有涉案房屋50%建筑面积20年的使用权、收益权。2009年2月12日，求实学校和被执行人签订《委托出租合同》，求实学校将其拥有的涉案房屋50%建筑面积委托被执行人代为出租。2009年4月1日，被执行人与首商伟业公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给首商伟业公司，租赁期间自2009年4月1日起至2025年3月31日止。因涉案房屋存在民事纠纷，一直未能交付首商伟业公司使用，故被执行人与首商伟业公司签订《解除合同协议书》，解除了双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》，同时双方决定降低租金重新签订《房屋租赁协议》，重新约定租赁期间自2011年7月1日起至2028年6月30日止。签订合同过程中，首商伟业公司就被执行人是否有权出租、首商伟业公司与被执行人签订的《房屋租赁合同》以及缔约后享有的合法经营权利，求实学校是否承认和认可等问题征询了求实学校，上述问题均得到求实学校的肯定回答。故案外人首商伟业公司对于涉案房屋拥有合法承租权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求法院中止交付涉案房屋。
申请执行人华诚博远公司称，不同意案外人首商伟业公司的异议请求。第一、华诚博远公司是依据法院判决而合法取得涉案房屋，是涉案房屋的权利人而非受让人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。第二、案外人首商伟业公司是涉案房屋的承租人而非所有权人，不具有提出执行异议的主体资格。第三、案外人首商伟业公司是以明显不合理的低价承租涉案房屋，从这个意义上看也不符合提出执行异议的主体资格。
被执行人惠东合公司称，与案外人首商伟业公司签订的相关租赁合同是真实的，不存在恶意串通等情形。对于案外人首商伟业公司提出的执行异议申请，请求法院依法裁决。
本院查明，华诚博远公司诉北京市朝阳区教育国有资产管理中心（以下简称教育资产管理中心）、求实学校、惠东合公司、北京惠林联合科技发展有限公司及第三人中外建华诚城市建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院审理过程中查明：“……2006年4月24日，北京市朝阳区人民政府核发了×××号《土地使用权证》，土地使用权人为北京市朝阳区教育委员会，土地座落于×××20号，……2006年10月25日，求实学校和惠东合公司签订《合作建设协议书》，约定求实学校提供土地，惠东合公司提供全部建设资金，双方合作建设教室及专业培训用房，……项目建成后，房屋产权归北京市朝阳区教育委员会，求实学校和惠东合公司各拥有50%建筑面积的使用权、受益权……”。本院于2015年12月21日作出（2012）二中民初字第11543号民事判决书，判决：一、被告惠东合公司于判决生效后十五日内将涉案房屋交付给原告华诚博远公司；二、驳回原告华诚博远公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，求实学校、惠东合公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院经审理，于2016年8月16日作出（2016）京民终75号民事判决书，判决：一、维持北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第11543号民事判决第二项；二、变更（2012）二中民初字第11543号民事判决第一项为：惠东合公司于收到本判决书后三十日内将涉案房屋交付给华诚博远公司，期限截至2029年1月8日止。
上述判决生效后，华诚博远公司于2016年9月向本院申请强制执行，本院以（2016）京02执874号立案执行。
另查明，2009年2月12日，求实学校与惠东合公司签订《委托出租合同》，约定求实学校将其拥有的涉案房屋50%建筑面积委托惠东合公司代为出租，惠东合公司接受求实学校的上述委托。后，惠东合公司与首商伟业公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给首商伟业公司，该合同签字页无签约日期，但约定租期十六年，自2009年4月1日至2025年3月31日。2011年6月19日，惠东合公司与首商伟业公司签订《解除合同协议书》，一致同意解除2009年4月1日双方签订的房屋租赁合同，并约定双方决定降低租赁价格，重新签订房屋租赁合同并报求实学校备案。2011年6月19日，惠东合公司与首商伟业公司再次签订《房屋租赁合同》，约定租期二十年，自2011年7月1日至2028年6月30日。在该合同签字页，载有“同意备案，林安杰，2011.7.12”字样，并盖有求实学校公章。
2012年12月15日，首商伟业公司向求实学校发函求证：“1、贵校于2009年4月发给惠东合的授权书是否依然有效？（我单位与惠东合的租赁合同依据该授权书的授权签订）。2、我单位与惠东合所签订的租赁合同贵校是否依然认可？3、我单位依据贵校授权书在不违反国家相关的法律、法规的前提下合法经营的权利是否得到贵校的承认及许可？”后，求实学校向首商伟业公司书面答复如下：“1、我校依据在朝阳区教委国有资产管理中心备案的《合作建房协议》及《合作办学协议》已于2009年4月授权惠东合经营管理求实职业学校教室及专业培训用房。2、贵公司与惠东合所签租赁合同已在我校备案。3、贵公司在不违反国家相关的法律、法规前提下合法经营的权利依法受到国家的法律、法规保护，任何单位与个人均无权干涉”。
本院审查过程中，案外人首商伟业公司另提交涉案房屋空调安装及改造项目工程合同、银行转账支票存根及首商伟业公司支出凭单、消防改造协议书、装修工程施工合同等证据，以证明其实际占有、维护、经营涉案房屋，并进行高额投入。申请执行人华诚博远公司对上述证据证明目的均不予认可。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。上述规定是民法上“买卖不破租赁”规则在执行程序中的具体运用，是在不动产因买卖、赠与、继承等转让、受让情况下，对于该不动产上已经存在且尚在存续期间的合法租赁关系的法律保护。而本案中，申请执行人华诚博远公司与被执行人惠东合公司因合资、合作开发房地产合同纠纷诉至本院，依据生效法律文书，被执行人惠东合公司应将涉案房屋交付申请执行人华诚博远公司，执行标的即为涉案房屋，与不动产转让、受让或金钱债权案件中强制执行被执行人名下不动产，属不同法律情形。案外人首商伟业公司依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，主张其所拥有的承租权，并不足以阻止本案执行。故对于首商伟业公司主张中止涉案房屋交付的异议请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回北京首商伟业商贸有限公司的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾小华
审判员 连 强
审判员 侯成成
二〇一六年十二月二十三日
书记员 申艺丹