山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第223号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：曲德志。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：青岛豪特农业机械有限公司，住所地莱西市经济技术开发区。
申诉人曲德志与被申诉人青岛豪特农业机械有限公司（简称豪特公司）房屋租赁合同纠纷一案，2009年4月28日莱西市人民法院作出（2009）西民初字第1231号民事判决，曲德志上诉后，青岛市中级人民法院于2009年9月28日作出（2009）青民一终字第1786号民事判决。后经曲德德志申请再审，青岛市中级人民法院于2010年6月4日作出（2010）青民再终字第82号民事裁定，撤销原一、二审判决，指令平度市人民法院审理。曲德志不服平度市人民法院作出的（2011）平民一重字第9号民事判决，提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2011）青民再终字第133号民事判决，已经发生法律效力。曲德志不服，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2013年8月21日作出鲁检民抗（2013）197号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月11日作出（2014）鲁民抗字第30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员范培河、杜文婷出庭。申诉人曲德志到庭参加诉讼，被申诉人豪特公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2009年2月23日，豪特公司起诉至法院，请求依法判令：1、曲德志停止占用文化中路32号的房屋；2、拆除其自行增加的建筑物，恢复原状；3、曲德志按每日95元的标准支付自2009年1月1日至其倒出房屋之日止的租金；4、案件受理费由曲德志负担。曲德志辩称，其没有侵占豪特公司的房屋，而是基于双方的租赁合同合法使用房屋，双方租赁合同尚不到解除条件，请求依法驳回豪特公司的诉讼请求。
平度市人民法院重审一审查明，1999年6月2日，曲德志与山东省莱西市农业机械公司（简称农机公司）签订房屋租赁合同，合同内容为：“甲方莱西市农机公司，乙方曲德志。一、经甲乙双方协商同意，甲方将农机公司家俱商场门面房七间（自东向西），仓库四间（自北向南）出租给乙方，乙方不得经营农机商品及其配件。二、甲方为乙方提供水电设施，水电费用由乙方自付，水电价格均按商业价格计算，每季度结算一次。三、租赁期间，乙方必须爱护甲方设施，不准随意改建原设施，经双方商定，门市东门由乙方自行开门，西门内墙壁乙方自行拆除，改建应本着不损坏房屋骨架结构的原则，所租用场地不准存放危险物品，否则发生损失由乙方赔偿，乙方不得自行转让所租赁场地。四、乙方一次性缴纳一年租金55000元（包括仓库），甲方出租期限原则上三年，乙方每年提前一个月与甲方联系，并在月内缴纳下一年的租金，年租金价格三年之内不变，三年之后，甲方如不搞开发，乙方继续租用，租金价格与西七间均价相同。五、甲乙双方商定，乙方在院内东部搭棚，棚西院内空间，属三家租房者共有停车场地，但三方应相互照应，以免通车不便。院内不准存放易挥发的化学有毒品，院内停放物品时，做到随停随放随清扫，注意及时锁门，相互照应，并注意噪音污染。六、如违背合同条款，甲乙双方均有权终止合同。七、本合同执行日期：一九九九年六月十五号起生效。”合同签订后，农机公司与曲德志均自觉履行了各自的义务，曲德志在院内东侧搭建了房屋。三年租赁期限满后，曲德志继续租赁该房屋。2005年10月6日，经莱西市发展和改革局批准，农机公司由股份合作制企业规范为有限责任公司。2005年12月6日，农机公司变更为豪特公司。2007年2月5日，豪特公司出具信函，内容为：“原莱西农机公司已更名为青岛豪特农业机械有限公司，同意青岛环宇家俱公司曲德志继续租赁，年租金改为每年叁万伍仟元，如甲方确实开发（门面、仓库全部拆除），乙方无条件搬出，若甲方开发不落实，给乙方造成损失，乙方有权追诉甲方补偿；其它条款内容不变。”曲德志按以上协议于2007年2月5日交纳租赁费35000元，于2008年2月6日交纳租赁费35000元。2008年12月31日，豪特公司给曲德志发出通知称：“鉴于目前经济形势和原材料降价，经公司研究决定，2009年我公司根据文化路家具一条街的特点，采取‘自筹＋内引＋外联’的招商方式筹建‘豪特家居广场’，采用租售相结合的模式盘活我公司文化路32号房产，贵公司租赁我公司文化路32号商业网点将于2009年2月5日到期，公司将不再继续对外租赁，请于到期前予以腾空。关于‘市内引资’方式，可与公司联系具体商谈。”2009年1月21日，曲德志致豪特公司律师函，表明终止合同的前提条件是：1、必须是豪特公司自行开发并提供相应的自行开发手续，而非转让给他人开发。2、必须是整体拆除开发（即先拆除西七间及相应的仓库），才表明开发意向成立，曲德志才可搬出，而非部分拆除开发。如果豪特公司不能遵守自己的承诺，出现将资产转让给他人开发，或者是豪特公司自身在承诺的时间内开发不能，必须给予曲德志一定的经济补偿，包括经营损失和租赁期间增设房屋和设施的损失。
另查明，青岛市中级人民法院（2009）青民一终字第1786号判决生效后，山东省胶州市人民法院对曲德志进行了强制执行，曲德志于2010年5月26日腾出租赁房屋，拆除了搭建的房屋，并交纳了房屋使用费、诉讼费等案款43000元。2010年10月13日，豪特公司将包括租赁房屋在内的土地及地上附着物2227平方米转让给了孙东香。
一审庭审中，曲德志称豪特公司进行了改制，应当证明资产产权是否实际移交，豪特公司是否是租赁房屋的合法所有人，即原告的主体是否适格。为此，豪特公司提交如下证据：1、西国资字（98）第7号文件；2、企业产权转让合同、合同附件目录（附件二：产权转让企业所在区域平面图和转让主要建筑物的平面图；附件三：产权转让企业土地使用权及建筑物产权证明。）3、西发改（2005）46号文件；4、莱西市工商行政管理局证明；5、西国用（2010）第G1065号《国有土地使用权证》。证明1998年3月20日经莱西市国有资产管理委员会同意将农机公司实行产权整体出售，改造成股份合作制企业，农机公司受让了包括该租赁房屋在内的莱西市文化中路32号地产和房产。2005年10月6日，经莱西市发展和改革局批准，农机公司由股份合作制企业规范为有限责任公司，2005年12月6日，农机公司变更为豪特公司。
曲德志质证认为，平面图所标的房屋位置是文化中路32号，土地使用权证记载的位置是文化路32号，附件不能作为证明依据，要求出示农机公司的原产权证。本案需要查明的是从2005年第二次改制时，涉案的产权是否合法转移给了豪特公司。豪特公司提交的转让协议只是证明签订租赁合同之前，农机公司有权出租房屋，证明不了豪特公司是本案的适格主体。
平度市人民法院一审重审认为，关于豪特公司是否属案件诉讼主体。从豪特公司提交的证据看，1998年经莱西市国有资产管理委员会同意将农机公司实行产权整体出售，由国营企业改造成股份合作制企业，农机公司受让了包括该租赁房屋在内的文化中路32号地产和房产。2005年经莱西市发展和改革局批准，农机公司由股份合作制企业规范为有限责任公司，企业名称变更为豪特公司，豪特公司承接了原农机公司的权利义务，包括案件讼争的房屋及地产。而曲德志是于1999年与农机公司签订租赁合同使用该房屋，农机公司变更名称后，曲德志继续向豪特公司交纳租赁费，并多次与豪特公司协商房屋租赁事宜，说明曲德志对农机公司及豪特公司对该房屋拥有产权是明知的。附件中的平面图及国有土地使用权证是《企业产权转让合同》原件中的附件，应当与原件具有同等的法律效力。虽然该租赁房屋在平面图标识的位置与土地使用权证记载的位置不一致，但通过现地比照，平面图标识的房屋位置与本案租赁房屋位置相同，并且2010年10月豪特公司转让该租赁房屋的行为也证明了产权证中记载的房屋位置与平面图中标示的位置是一致的。豪特公司在诉讼之初均与曲德志有法律上的关系，与案件有直接利害关系，属适格当事人，属于案件的诉讼主体。
关于豪特公司是否应当解除租赁合同。一审法院认为，双方于1999年6月2日签订的租赁合同合法有效。2007年2月5日经双方协商，豪特公司给曲德志出具同意其继续租赁的信函，是双方对1999年6月2日租赁合同的补充，亦合法有效。在补充协议中，双方进一步明确了开发的具体条件，但对租赁期限并没有明确的约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”豪特公司于2008年12月31日书面通知曲德志于2009年2月5日腾出租赁房屋，应当认定豪特公司在合理期限内通知了曲德志，根据法律规定合同自通知到达对方时解除，豪特公司要求曲德志腾出房屋，返还租赁物，理由正当，予以支持。豪特公司虽然同意曲德志在租赁期间在院内搭棚，但对搭建的建筑物如何处理未作约定，现豪特公司要求曲德志拆除，法院予以准许。租赁合同解除后，曲德志仍占用豪特公司的房屋，影响了豪特公司对房屋的使用，曲德志应支付房屋占用费，房屋占用费的标准应比照双方约定的租金每年35000元确定。因房屋租金曲德志已交至2009年2月5日，故房屋占用费应从2009年2月6日起计算至2010年5月26日执行完毕止。
关于曲德志要求继续履行合同的主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方于2007年2月5日达成的补充协议，虽未约定租赁期限，但双方在确立继续租房关系的同时，确立了提前终止租房关系的条件，但这种解除条件应当在双方约定的租期期满之前成就，才能发生提前终止租赁合同的效力。因双方签订的租赁合同系不定期租赁，豪特公司可以随时解除合同，所附的解除条件就失去了存在的意义。并且《合同法》第九十三条关于附条件合同的规定系总则中的一般条款，而第二百三十二条关于不定期租赁的规定系分则中的特别条款，根据特别条款优于一般条款的原则，应当适用第二百三十二条的规定，亦即豪特公司可以随时解除合同。据此，平度市人民法院作出（2011）平民一重字第9号民事判决：一、解除豪特公司与曲德志签订的房屋租赁合同；二、曲德志返还豪特公司位于莱西市文化中路32号门面房7间（自东向西）、仓库4间（自北向南）；三、曲德志拆除其自行增加的建筑物，恢复原状；四、曲德志付给豪特公司房屋占用费45125元（95元／天×475天）。以上二、三、四项均已执行完毕。案件受理费100元，邮寄费60元，共计160元，由曲德志负担。
曲德志上诉称，1、涉案合同是附解除条件和附终止期限的合同，合同中约定的很明白，只要豪特公司不搞开发，合同应继续履行，豪特公司实施开发之日就是本案合同终止期限，豪特公司直到现在也未有合同约定的开发行为，等于是合同至今不具备解除条件，其不得擅自单方解除正在履行中的有效合同；2、涉案纠纷完全是豪特公司为了自己的利益不顾他人遭受巨额经济损失的恶意违约行为所导致，曲德志因为豪特公司在合同中作出的承诺，进行大规模投资建设，豪特公司的突然违约，给曲德志造成巨额损失，而赔偿损失应当为其解除合同的先决条件，否则无权提出解除合同的要求；3、原审法院没有认真听取曲德志的意见，带有明显偏向，审理不公正；4、案件应当适用《合同法》第四十五、四十六条的规定，而原审判决适用法律条文明显与案件情况不符。
豪特公司答辩称，一审重审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
青岛市中级人民法院二审查明的事实与一审重审查明的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为，双方于1999年6月2日签订的租赁合同及豪特公司于2007年2月5日给曲德志出具的信函，为双方当事人真实意思表示，均合法有效。在上述信函中，双方对续租的期限并没有约定，但豪特公司进一步明确了其开发的具体条件，即“门面、仓库全部拆除”，并承诺“若甲方开发不落实，给乙方造成损失，乙方有权追诉甲方补偿”。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，故豪特公司要求解除合同、返还房屋的请求应予支持。因豪特公司承诺其必须全部拆除房屋，否则应承担给曲德志造成的损失，而实际上豪特公司未对门面、仓库进行拆除，并已将涉案房屋转让给案外人，故曲德志可依据豪特公司的承诺要求其承担赔偿责任。因一审中曲德志未对此提出反诉，其可另行主张。综上，曲德志的上诉理由不成立，不予支持，原审判决应予维持。据此，青岛市中级人民法院作出（2011）青民再终字第133号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曲德志负担。
山东省人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误。豪特公司与曲德志2007年2月5日达成的租赁协议不仅是不定期租赁，同时还是附解除条件的租赁，豪特公司与曲德志双方明确约定了解除租赁关系的条件。豪特公司要求解除与曲德志之间的租赁关系，必须同时满足在合理期限之前通知承租人的法定条件和豪特公司确实开发的约定条件。至本案诉讼时，解除合同的法定条件已经满足，但是双方约定的条件即豪特公司确实开发并未成就，豪特公司单方要求解除租赁合同，违反了双方当事人的约定。原审法院在合同的解除条件尚未成就的情况下，判决解除双方之间的租赁合同显属适用法律确有错误。
曲德志述称，法院的强制执行程序及裁判对曲德志不公。2007年2月5日合同是双方当事人真实意思的表示，它的合法性已被一二审法院给予了多次认定，因此，双方在以后的合同履行中，就须无条件按此合同中的约定内容履行。豪特公司到目前为止，都没有做到对其原有门面和仓库进行拆除并开发的行为，因此其无终止合同的权利，要提前终止双方未到期的租赁合同，就必须先按合同约定给予曲德志所建设的营业棚房合理补偿，包括补偿相关营业损失与搬迁补贴，其才可以终止合同，否则，双方合同就应无条件继续履行，直至合同中约定的开发得到落实时止。现合同约定的这些情况根本没发生，即解除合同的条件根本没成就，一、二审法院就判决豪特公司有权解除双方根本还没履行到期的租赁合同，明显是一个带有故意偏袒豪特公司的错误判决，因此，在本案提审中，应给予依法纠正并改判。改判结果还应包括豪特公司与案外人第三方所签订的有关涉案房地产的出让合同无效，支持在豪特公司本宗房地产对外出让的时候，曲德志享有优先购买权。综上，一、二审法院判决明显都是错误的，它的错误表现在非法剥夺了豪特公司未给予曲德志合理补偿情况下，曲德志有继续履行合同直到开发得到落实的权利。这一错判等于让曲德志失去了对补偿可以进行公平谈判的权利，因此，对一、二审判决应依法纠正，并进行改判。
豪特公司未答辩。
本院再审查明，庭审中曲德志自述青岛市中级人民法院（2011）青民再终字第133号民事判决生效后，其已就豪特公司赔偿损失向法院起诉。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院再审认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条的规定，人民法院应当在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。根据检察机关的抗诉意见，本案的审理范围为豪特公司与曲德志之间的租赁关系是否符合解除条件。豪特公司、曲德志双方于1999年6月2日签订的租赁合同及豪特公司于2007年2月5日给曲德志出具的信函，是双方当事人的真实意思表示，均合法有效。在2007年2月5日的信函中，豪特公司进一步明确了其开发的具体条件，即“门面、仓库全部拆除”，并承诺“若甲方开发不落实，给乙方造成损失，乙方有权追诉甲方补偿”，但双方对续租的期限并没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。原审法院认为豪特公司要求解除合同、返还房屋的请求应予支持，并无不当。因豪特公司承诺其必须全部拆除房屋，否则应承担给曲德志造成的损失，而实际上豪特公司未对门面、仓库进行拆除，并已将涉案房屋转让给案外人，故曲德志可依据豪特公司的承诺要求其承担赔偿责任。因一审中曲德志未对此提出反诉，原审法院认为其可向豪特公司另行主张赔偿责任亦无不当。
综上，山东省人民检察院的抗诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2011）青民再终字第133号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾新芳
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 张俊峰