山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终2133号上诉人（原审原告）：姜守贞，男，汉族。委托代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟宪全，男，汉族。上诉人姜守贞因与被上诉人孟宪全排除妨害纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告姜守贞诉称：2013年12月4日，原告与开发商孙来军、杨玉玺签订了订购协议，购买了其位于单县杨楼镇孟寨西街蔬菜市场路南**号、**号、**号、**号、路北**号、**号共六套房屋。合同签订后原告如约将款项一次性付清，同时出售方给原告出具了相应的购房手续，并将六套房屋全部交付原告，原告收到房屋后将六套房屋的门窗安装好。2015年4月份左右，被告孟宪全未经过原告的同意私自将**号房屋门锁撬开并更换新锁，同时还将自己的物品搬进房屋内。1、请求判决被告孟宪全立即停止侵占原告位于孟寨西街蔬菜市场路北**号建筑面积为144平方米的一套房屋的侵权行为，并将该房屋腾空交付原告；2、被告承担诉讼费。原审被告孟宪全辩称：1、原告所述订购协议违法无效，且所陈述的购买开发商的六套房屋并一次性付清房款不属实；2、案涉房屋系建设在被告所在的村民组织的土地之上，被告系该项目用地的被拆迁户，依法享有回迁权，被告与开发商签订协议回迁至案涉房屋，被告对该房屋依法享有产权，被告并没有私自将**号房屋的门锁撬开，被告所得到的**号房屋的钥匙是开发商交付给被告的，被告并没有侵犯原告的任何权利，原告所陈述的事实不能成立；3、原告诉求没有法律依据依法不予支持，请求驳回原告诉求。原审法院审理查明：2012年，杨玉玺、孙来军（××）合伙开发单县杨楼镇孟寨西街蔬菜市场，建设商品房。该市场位于单县杨楼镇孟寨行政村南北大街西，被告孟宪全系单县杨楼镇孟寨行政村孟西村村民。同年6月26日，单县杨楼镇城镇建设办公室与孟宪全签订杨楼镇孟寨村新街拆迁、清障协议一份，内容为：“拆迁人（以下简称甲方）：单县杨楼镇城镇建设办公室，被拆迁人（以下简称乙方）：孟宪全。为响应上级文件精神，繁荣我镇经济，大力改善城镇居住环境，增强我镇吸纳农村人口、带动农村发展的能力。现综合开发商业街一条，甲方依据有关法律、法规之规定，对乙方选择货币补偿方式进行补偿。经协商，双方达成协议如下：一、甲方拆除位于杨楼镇政府东西两侧开发范围内房屋共间，该宗房屋拆迁补偿价格合计为7560.00元，开发范围内所需土地，共计土地面积亩，该土地补偿价格合计为35910.00元，房屋和土地补偿合计为43470元。二、宅基地上有房屋的户为回迁户，回迁户应在自己原宅基地，选择自己所购买的房屋。三、所有拆迁的房屋，自合同签订之日起，一律归开发部所有，如本户想要自己的房屋及其他材料，限五日内清除，否则开发部予以拆除、处理。……六、回迁户购房时给予优惠，回迁户按每平方米1200元价格，每户限购一套，必须是本户购买，否则不予优惠。……”单县杨楼镇城镇建设办公室在甲方栏内加盖了公章，孟宪全在乙方栏内签名、捺印。在开发过程中，因资金不足，孙来军、杨玉玺通过杨绪海向原告姜守贞借款，经协商，姜守贞同意借给孙来军、杨玉玺二人款。2013年间，姜守贞先后借给孙来军、杨玉玺部分款。期限届满后，孙来军、杨玉玺无能力还款。双方协商以房抵债，孙来军、杨玉玺同意以其在孟寨蔬菜市场开发的六套房屋抵给原告，双方于2013年12月4日签订了孟寨蔬菜市场定购协议，内容为：“定购人：姜守贞，定购房屋：路北**、**号，路南**、**、**、**，建筑面积：捌佰陆拾肆平方，房价总额：大写壹佰另玖万玖仟元正，小写：1099000.00元。出售方：杨玉玺、孙来军，签约：2013年12月4日”。杨玉玺、孙来军均签名、捺印，并加盖了“单县杨楼镇孟寨蔬菜市场项目部”印章，单县杨楼镇孟寨村村民委员会、单县杨楼法律服务所分别在“见证机关”栏内加盖了公章。同日，杨玉玺、孙来军为姜守贞出具收据一份，内容为：“交款单位：姜守贞，收款方式：现金，人民币（大写）壹佰另玖万玖仟元正（1099000.00元），收款事由：孟寨工地售楼款”。杨玉玺、孙来军均在收据下端签名、捺印，同时该收据上部注明：路南**、**、**、**，路北**、**。同年12月10日，姜守贞、孙来军、杨玉玺又签订了购房协议一份，其内容为：“出售方：杨玉玺、孙来军，购买方：姜守贞。经出售方与购买方共同协商自愿签订以下协议：一、出售方杨玉玺、孙来军将孟寨西街蔬菜市场路南**号、**号、**号、**号、路北**号、**号共六套房产，建筑面积864平方米，单价每平方米1272元，共合计1099000元，出售给购买方姜守贞。二、购买方姜守贞于2013年12月4日一次性支付给出售方现金1099000元。……。四、出售方的义务：水电厨房、卫生间、毛墙地面、毛地面、安装入户门窗；五、房屋规定为购买方永久性资产”。杨玉玺、孙来军均在“出售方”栏内签字、捺印，姜守贞在“购买方”栏内签字、捺印，单县杨楼法律服务所在“见证机关”栏内加盖公章。同日，单县杨楼法律服务所出具了见证书。原告提供的证人赵某证明：2014年间原告找其安装过杨楼孟寨蔬菜市场路北**号、**号房屋的门窗、卷帘门、铝合金窗户。在开发建设中，孙来军、杨玉玺将部分工程发包给孟祥雷。因欠孟祥雷工程款，孙来军、杨玉玺将部分房屋抵给孟祥雷。在本案审理中，被告孟宪全提供了孟寨蔬菜市场定购协议书一份，内容为：“定购方：孟献传，定购房屋：学校西，路北40号，建筑面积：144.87平方米，房价总额：壹拾柒万贰仟捌佰元，（172800元），出售方：杨玉玺、孙来军，见证机关：单县杨楼镇孟寨村民委员会（盖有公章）,2014年元月18日”。被告将购房款交给了孟祥雷，抵作杨玉玺、孙来军欠孟祥雷的工程款，并由杨玉玺、孙来军于2014年1月18日为被告孟宪全出具收款收据一份，内容为：“项目：孟宪传，合计人民币（大写）壹拾柒万贰仟捌佰元，小写：172800.00元，杨玉玺、孙来军。”孙来军对被告提供的订购协议及收据上杨玉玺、孙来军的签名、捺印均予以认可。另查，原、被告均未有房屋产权证书。孙来军、孟祥雷均认可被告孟宪全是回迁户。在原审调查时，孙来军称：“我们除了有与镇里签订的协议，其他没有任何开发手续”。原审法院认为，根据原、被告陈述及双方提供的订购协议、收据及孙来军证言，涉案房屋属“一房数卖”，原、被告分别持有的订购协议、收据均系孙来军、杨玉玺所出具，故其真实性均应予以确认。根据原告的起诉及被告的答辩，本案争议的焦点是：原告姜守贞要求被告孟宪全停止侵占涉案房屋，并将该房屋腾空交付原告，有无事实依据和法律依据。原审法院认为，被告因其房屋被拆迁，与单县杨楼镇城镇建设办公室签订有杨楼镇孟寨村新街拆迁、清障协议，该协议约定了孟宪全被拆迁房屋及土地的补偿款额，并约定：“宅基地上有房屋的户为回迁户”，且孙来军、孟祥雷对孟宪全回迁户的身份亦认可，故被告孟宪全系回迁户这一事实应予认定。该拆迁、清障协议第二条、第六条明确约定了回迁户购房的选址要求及回迁购房时所享受的优惠，此系对被拆迁人进行搬迁安置的协议安排。孟宪全所购买涉案**号房屋的单价为每平方米1192.79元（172800÷144.87），低于原告姜守贞购房的单价每平方米1272元，与拆迁、清障协议第六条的约定相吻合，应认定系在购买回迁房时给予的优惠。对于绝大多数的被拆迁人而言，房屋是其安身立命之根本，是最基本的生活资料。在拆迁中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成的房屋，被拆迁人所享有的却是一种吉凶未卜的期待权，这直接影响到其生存居住的基本人权。基于此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。即将被拆迁人对拆迁安置房屋的债权视为一种特殊债权，赋予了物权优先效力，此系对落实弱势群体保护原则所作出的制度设计，亦系我国全面建设小康社会、提供全社会福利水准的必然要求。本案中，尽管原告姜守贞与开发商签约在先，但依据上述法律规定及其立法精神，应对被告孟宪全要求回迁安置的权利予以优先保护，因此，原告诉求于法无据，应予驳回。原告姜守贞无法取得该房屋，其可另向孙来军、杨玉玺主张违约赔偿。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，案经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告姜守贞要求被告孟宪全立即停止侵占原告位于孟寨西街蔬菜市场路**号建筑面积为144平方米的一套房屋的侵权行为，并将该房屋腾空交付原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告姜守贞负担。上诉人姜守贞不服原审法院上述判决上诉称：上诉人是涉案房地产的合法占有人，上诉人请求被上诉人排除妨碍，证据充分，理应予以支持。另，本案房屋涉及小产权房，应当先由行政机关处理，在行政机关处理之前，人民法院不予受理，而原审法院在未经行政机关处理的情况下，却直接确认了被上诉人协议的法律效力，与法律精神不符，应予以纠正。请求撤销一审判决，改判支持上诉人排除妨碍的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人未到庭陈述答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人孟宪全是被拆迁户，有《杨楼镇孟寨村新街拆迁、清障协议》予以证实，被上诉人孟宪全作为被拆迁户，享有被安置的权利。《杨楼镇孟寨村新街拆迁、清障协议》中已明确被上诉人孟宪全在原有宅基地上购买开发的房屋，即回迁至涉案房屋**号房，后被上诉人孟宪全按照拆迁、清障协议与开发商结算了房屋款，签订了订购协议书，完成了拆迁安置的手续。由于作为被拆迁人的被上诉人孟宪全选择了房屋安置的拆迁补偿方式，其应安置的房屋即**号房，属于孟宪全以产权调换的方式取得，其权益依法应予以优先保护。上诉人姜守贞与开发商签订订购协议书，约定上诉人姜守贞购买涉案**号房，不违反法律规定，亦属有效协议，但双方买卖房屋的行为属一般买卖行为，系一般债权债务关系，不能对抗被上诉人孟宪全对**号房的回迁权利。因此，上诉人姜守贞请求被上诉人孟宪全排除妨害于法无据，应予驳回。上诉人姜守贞无法取得该房屋，其可另向开发商孙来军、杨玉玺主张违约赔偿。虽然涉案房屋不是完整意义上的商品房，一审法院引用商品房买卖合同纠纷案件的法律规定欠妥，但判决结果正确，本院予以维持。综上，上诉人姜守贞的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜守贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴树峰代理审判员  李 锋代理审判员  张宪明二〇一六年十一月二十二日书 记 员  李 峰