上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1954号
上诉人（原审被告）应海。
委托代理人王颖，上海市袁圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海欣天地粮油经营有限公司。
法定代表人江启林。
委托代理人袁志中。
委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
上诉人应海因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市新闸路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）为上海宏成城市建设开发有限公司建设的商业临房，并由其出租给上海欣天地粮油经营有限公司使用，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。2011年1月1日起，上海欣天地粮油经营有限公司将系争房屋出租给应海用作开办服装店之用，租金标准逐年调整，2013年起双方商定租金标准为每月3，400元。2013年11月开始，应海未支付系争房屋租金。
2014年2月10日，上海欣天地粮油经营有限公司发给应海《付款通知书》，通知应海11月份房租3，400元、12月份房租3，400元、1月份房租2，900元、2月份房屋2，900元，共计12，600元未付，要求应海安排付款。
2014年2月27日，上海欣天地粮油经营有限公司向应海发出《律师函》，通知应海原租约早已届满，但应海仍实际使用系争房屋，由于上海欣天地粮油经营有限公司须收回房屋另作他用，故要求应海于3月20日前搬离系争房屋，否则上海欣天地粮油经营有限公司将通过法律途径收回房屋并主张应海占用期间的全部房屋使用费。该《律师函》于当日由应海签收。
又查，系争房屋的临时建设工程规划许可证有效期至2013年2月9日为止。
2014年5月，上海欣天地粮油经营有限公司诉至原审法院，要求判令：1、应海腾空迁出系争房屋并将系争房屋交还上海欣天地粮油经营有限公司；2、应海按照每月3，400元的标准支付上海欣天地粮油经营有限公司自2013年11月起至实际迁出系争房屋为止的租金。
审理中，上海欣天地粮油经营有限公司认为，双方属于不定期房屋租赁关系，上海欣天地粮油经营有限公司有权随时通知应海解除租赁关系，并且应海拖欠租金未付，上海欣天地粮油经营有限公司更有理由要求解除租赁关系并收回系争房屋。至于《付款通知书》中2014年1月份按照每月2，900元标准计算租金的问题，由于当时应海承诺付清通知书中所涉租金后即搬离系争房屋，故上海欣天地粮油经营有限公司在租金标准上作出了让步，然而应海至今未搬离系争房屋，故上海欣天地粮油经营有限公司坚持按照每月3，400元的标准计算全部欠租。应海则认为，2011年开始双方签订过租赁合同，一年一签，至2014年起由于上海欣天地粮油经营有限公司的原因双方未再签订租赁合同。上海欣天地粮油经营有限公司要求应海搬离，应当给予应海一定的经济赔偿，但双方就此一直协商未果，故不同意搬离。至于2014年开始的租金，由于上海欣天地粮油经营有限公司所发的《付款通知书》中仅主张每月2，900元，故应海仅同意按照2，900元每月的标准计算。
审理中，原审法院多次组织双方进行调解，但因双方差距过大，致调解未成。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。应海主张其自2011年起即与上海欣天地粮油经营有限公司签订书面租赁合同，却未能提供相应的证据予以证明，故对该事实无法确认。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当以书面方式订立租赁合同，未采用书面方式的，视为不定期租赁。上海欣天地粮油经营有限公司、应海自2011年起建立房屋租赁法律关系，但未以书面方式订立租赁合同，故属于不定期租赁。由于系争房屋性质属于临时建筑，使用期限至2013年2月9日为止，根据相关司法解释的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，因此法院认定双方租赁合同自2013年2月10日开始的部分为无效合同。双方租赁合同被确认无效的部分自始没有法律约束力，故应海应腾空迁出并将系争房屋返还给上海欣天地粮油经营有限公司。然而应海占用系争房屋至今，上海欣天地粮油经营有限公司有权向应海请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。应海已实际付款至2013年10月，故应海还应支付上海欣天地粮油经营有限公司自2013年11月1日起的房屋使用费，至于房屋使用费的标准，2013年11月1日至2013年12月31日期间按照双方确认的每月3，400元计算，2014年1月1日之后应按照上海欣天地粮油经营有限公司在《付款通知书》中主张的每月2，900元计算为宜，至应海实际搬离系争房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认上海欣天地粮油经营有限公司与应海之间关于上海市新闸路XXX号房屋的租赁合同自2013年2月10日起的部分无效；二、应海应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还给上海欣天地粮油经营有限公司；三、应海应于本判决生效之日起十日内支付上海欣天地粮油经营有限公司自2013年11月1日起至实际迁出上海市新闸路XXX号房屋之日止的房屋使用费（其中2013年11月1日至2013年12月31日期间按照每月3，400元计算，2014年1月1日起按照每月2，900元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人应海不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人自2011年起签有书面租赁合同，且一年一签，现尚在合同履行期间，故上诉人可以继续租赁。原审法院认定双方是不定期租赁与事实不符。事实上，系争房屋面临市政动迁，被上诉人隐瞒上述事实目的在于逃避支付补偿款。上诉人停付租金也是因为房屋要动迁与被上诉人协商未果后的自救行为。而且，原审法院认定部分房屋租赁合同无效，故被上诉人主张房屋占用费没有依据。原审法院认定事实不清，适用法律不当，要求撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人上海欣天地粮油经营有限公司辩称：双方并未签订书面租赁合同，双方是不定期租赁关系。原审法院的判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实及当事人的举证情形，上诉人主张与被上诉人之间签有书面租赁合同，且租赁合同尚未到期遭被上诉人否认，上诉人也不能就此提供充分证据，故本院对此不予采信，原审法院认定双方自2011起建立不定期租赁关系并无不当。由于系争房屋属于临时建筑，使用期限至2013年2月9日，原审法院据此认定双方自2013年2月10日开始的部分为无效合同亦无不妥。现被上诉人要求上诉人迁出系争房屋理由正当，应予支持。同时上诉人还应支付搬离之前的房屋使用费。原审法院根据查明事实所作判决正确，应予维持。上诉人在审理中要求继续租赁房屋缺乏依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币310元，由上诉人应海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 黄文蔚
代理审判员 邬 梅
二〇一四年十月十五日
书 记 员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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