广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4133号上诉人（原审被告）：广州市港龙实业有限公司，住所地。法定代表人：叶润棉。委托代理人：余琳、黄静仪，均系广东周航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄卓为，男，1986年6月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：董全绒，广东君言律师事务所律师。委托代理人：张彬，广东君言律师事务所实习律师。上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人黄卓为商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第184号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街新新七路313号太阳城御园居住小区的开发商。2013年1月18日，黄卓为（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园（自编号B2栋）……3幢18层1803房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）533680元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第三、原合同第十二条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中：（一）至（七）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）项应交由乙方填写或签署。……第九条、其他……4、除合同约定的特殊原因外，如遇下列特殊情况之一，甲方亦可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况；第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。……9、乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认。乙方应当及时查收甲方邮寄函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议书约定为准。”。2012年5月28日和7月31日，港龙公司分别出具了两张发票给黄卓为收执，确认收到购房款533680元。2013年4月26日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为涉案房屋所在居住小区的水表安装工程已竣工，验收合格等。2013年6月18日，增城市气象局就涉案房屋所涉工程出具《防雷装置验收意见书》，注明防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2013年7月3日，增城市邮政部门同意港龙公司的通邮申请。2013年8月13日，增城市城乡规划局就与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2013年9月2日，增城市人民防空办公室出具与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。2013年9月2日，广州市公安消防局出具与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。2013年11月7日，增城市环境保护局出具增环预验（2013）23号《关于太阳城御园建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。2014年1月29日，港龙公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在居住小区的永久用电事宜签订了《供用电方案协议》，注明在装表送电前港龙公司与当地供电营业部门应签订《供用电合同》。2014年2月19日，港龙公司向黄卓为邮寄《收楼通知书》。2014年5月5日，港龙公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在居住小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。2014年6月27日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于太阳城御园小区供气事项的复函》给港龙公司收执，复函载明“太阳城御园管道燃气已于2014年6月20日接驳市政天然气管网，小区已经使用市政管道天然气，供气服务由我司提供。根据物价局文件，天然气价格与广州城区一致，居民价格为3.45元／立方米。”2014年7月1日，港龙公司再次向黄卓为邮寄了《太阳城御园收楼再次通知》，该通知载明房屋已完全具备交房条件，业主自收到通知后5日内到物业管理处办理收楼手续，收楼时间为2014年7月2日至7月6日等内容。同年7月2日，黄卓为收到上述通知。至2014年8月11日止，黄卓为仍未办理涉案房屋的交接手续。原审法院另查明，2013年4月18日，港龙公司向广州东部发展燃气有限公司申请管道燃气用气，同日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州东部发展燃气有限公司管道燃气用气申请受理书》，内容为同意接驳该公司管辖属中压燃气管道，拟从新新大道拟建中压地管接驳，可供的燃气压力为50KPa等。2013年6月20日，涉案房屋所涉的户内燃气管道工程竣工。2014年1月26日，港龙公司和广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在小区使用管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，该合同明确了接驳通气具备的条件等内容。另案查明，增城市城乡建设管理局对港龙公司开发建设涉案居住小区使用的混凝土氯离子含量的检查中，未要求港龙公司停工整改。在原审审理过程中，原审法院为了解涉案房屋所在居住小区的通电、通水和通气问题分别向广州供电局有限公司增城供电局、增城新和自来水有限公司和广州东部发展燃气有限公司发函，上述单位均向原审法院复函。其中，一、广州供电局有限公司增城供电局分别于2014年4月16日和8月8日作出广供电增函（2014）27号《关于广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷19案问题的复函》和广供电增函（2014）50号《关于广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷十九案问题的复函》，分别载明“一、广州市港龙实业有限公司（以下简称‘港龙公司’）于2014年1月29日与我局同时签订了《供用电方案协议》和《公用电房协议》。目前港龙公司开发的位于永宁街新新七路313号太阳城御园一期居住小区用电是该公司私自从临时施工变压器转接供电的。二、港龙公司投资建设的永久用电工程目前仍处于施工阶段，待该工程完工后，港龙公司需到我局办理申请竣工验收手续，验收合格并装表后才能送电运行。三、由于该永久用电工程目前还处于施工阶段，因此，暂未签订《供用电合同》，需待该工程竣工验收合格后供用电双方才能签订合同。”，以及载明“广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）投资建设的太阳城御园小区一期项目与我局签订了《高压供用电合同》（合同编号018317-201404-Hl055），该合同即为太阳城御园小区一期项目的永久用电合同，项目用电性质为居民生活永久用电，该项目已于2014年5月15日送电。”；二、增城新和自来水有限公司于2014年3月21日出具新和函（2014）004号《关于广州市港龙实业有限公司供水情况的复函》，载明“……广州市港龙实业有限公司于2010年6月28日到我司办理供水总表一个，供水范围是增城市新塘镇永和简村村长一社长旺谢口的广州市港龙实业有限公司的红线范围内，双司于7月份签订了《供水协议》，我司于2010年11月份完成水表安装工程，自签订合同和完成安装开始该用水总表已经是属于永久供水性质。该公司前期属于建筑用水，于2014年2月25日根据该公司提供的房屋竣工验收备案表及相关资料，该水表从2014年3月1日起用水性质变更为生活用水，据我司工作人员到广州市港龙实业有限公司现场进行核实，诉讼的19户业主房屋属于永久供水范围，且属于二次供水性质，但是我司只是直接给广州市港龙实业有限公司安装了一个用水总表，只负责收取总表产生的水费，水表后面的管道铺设维护及业主到户水表安装等都是由广州市港龙实业有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找广州市港龙实业有限公司进行交涉。”；三、广州东部发展燃气有限公司分别于2014年4月4日和7月9日作出东部燃气函（2014）19号《关于太阳城巧克力小区燃气事项的复函》和东部燃气函（2014）165号《关于太阳城巧克力小区燃气事项的复函》，分别载明“一、我司与广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙实业）于2014年1月26日签订了《管道燃气开户合同》（以下简称开户合同，合同编号：DR／HT（J）SC.005-0l2014），经查，开户合同中申请用气地点太阳城巧克力小区与贵院来函中提到的太阳城御园居住小区系同一居民小区。二、开户合同第三条明确规定了接驳通气的条件，其中第三条第1款列出了接驳通气必须具备的五项条件。（一）港龙实业截止目前未向我司提出过驳接通气申请，不具备接驳通气条件一；（二）港龙实业截止目前仅向我司提交了该社区户内燃气设施竣工资料，但庭院管等红线内其他燃气设施的竣工资料至今尚未提交，竣工验收及我方复查均无法进行，不具备接驳通气条件三；（三）我公司接驳该社区的市政中压地管目前仍在施工，预计2014年5月底完工，规划红线外大管网尚不具备供气条件，不具备条件四；（四）该小区物业管理公司也未按开户合同约定提供有效的书面承诺，保证在小区通气点火后继续履行开户合同中港龙实业应承担的责任义务，不具备条件五。因开户合同约定的前述接驳通气条件未具备，根据开户合同的约定，我司未对该小区实施接驳通气，也未采取其他方式向该小区供气。”，以及载明“一、太阳城巧克力小区（即太阳城御园小区）于2014年6月20日起具备接驳通气条件。二、我司于2014年6月20日起开始向太阳城巧克力小区提供供气服务。目前已实施通气点火作业的用户共72户，分别位于小区的1、2、3、4栋和13、14、15、16栋。”。在原审庭审中，港龙公司主张其开发的涉案居住小区因“海砂事件”停工35天，对此，黄卓为不予认可。港龙公司主张合同约定的延期交房违约金计算标准过高，应予调整至每天按总房价款的0.01％至0.015％之间计算。因本案纠纷，黄卓为于2013年12月27日向原审法院起诉请求：一、港龙公司支付延迟交楼违约金（以已付房款533680元为本金，按每日0.05％的标准，支付从2013年10月1日起至具备竣工、质量、人防、消防、规划、环保、煤气、永久用水、永久用电、永久通邮验收合格文件和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及通过公用设施及附属配套项目验收后书面通知收楼并实际交付房屋之日止）；二、港龙公司承担本案诉讼费。港龙公司原审辩称：一、港龙公司迟延交楼并非港龙公司原因所致，“海砂事件”影响建设工程工期，属于不可抗力的突发性社会事件。二、港龙公司开发的涉案楼盘已经具备交楼条件。三、合同约定的违约金过高，请法院酌定降低。四、港龙公司愿意与黄卓为协商解决纠纷。原审法院认为：黄卓为与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，港龙公司理应在合同约定的2013年9月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给黄卓为。经查明，港龙公司于2013年11月6日才取得与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》，涉案房屋至2014年6月20日才完全具备了上述四通的居住使用条件。同时，港龙公司直至2014年7月1日才再次向黄卓为邮寄了载明涉案房屋已具备交付条件的收楼通知。故此，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于港龙公司主张其开发的涉案居住小区因“海砂事件”停工35天是否成立的问题。港龙公司提供的证据不能证明其上述主张的事实，黄卓为亦不予确认，原审法院对于港龙公司的上述主张不予采纳。关于涉案合同约定每天按总房价款0.05％的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，黄卓为和港龙公司已经对延期交房违约金的计算标准进行了约定。港龙公司认为约定的计算标准过高，但没有提供证据证明其违约行为给黄卓为造成何种损失，以及该损失小于租金损失。且黄卓为不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，港龙公司主张违约金应予调整，每天按总房价款的0.01％至0.015％之间计算，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，黄卓为要求港龙公司支付自2013年10月1日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于黄卓为在2014年7月2日收到收楼通知后未接收涉案房屋，故原审法院认为延期交房违约金应计算至2014年7月2日止。经核算，港龙公司应向黄卓为支付自2013年10月1日起至2014年7月2日期间延期交房违约金73381（每日以总房款533680元为本金，以0.05％，延期275天计算）。黄卓为要求港龙公司支付上述期间之后至港龙公司实际交付房屋之日止的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年8月18日判决：一、广州市港龙实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付延期交房违约金73381元给黄卓为；二、驳回黄卓为的其他诉讼请求。一审案件受理费1635元，由广州市港龙实业有限公司负担。判后，港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决认定港龙公司未按照合同约定履行交付房屋义务，其行为已构成违约，与事实和法律不符。1、港龙公司已按照申请程序与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》，并申请开户。由于广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件而导致该楼盘迟迟未能接驳通气。进一步而言，导致2014年6月20日才具备接驳通气条件的根本原因是市政设施配备不足，对港龙公司而言属于不可抗力事由。2、港龙公司作为开发商无权控制市政设施的配备与进程。对港龙公司与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》之日应视为其履行完毕应尽义务之日。据此，一审法院认定港龙公司违约不符合事实，与法相背。二、一审法院认定涉案房屋至2014年6月20日才完全具备四通居住使用条件，同时由于港龙公司直至2014年7月1日才再次向黄卓为邮寄载明涉案房屋已具备交付条件的收楼通知，鉴于黄卓为在2014年7月2日收到收楼通知后未接收涉案房屋，故认为延期交房违约金应计算至2014年7月2日止，属于认定法律事实错误。1、截止2014年6月20日才完成四通居住条件并非港龙公司造成，如上所述是由于广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件而导致，对港龙公司而言属不可抗力事由。2、一审港龙公司提交的证据可证明港龙公司已于2014年1月26日完成所应承担的义务，物业具备交付的条件，黄卓为拒绝收楼亦属于违约情节之一。3、如一审法院认定2014年6月20日具备四通居住条件的话，港龙公司违约责任应计至该日，而计至2014年7月2日，即黄卓为于2014年7月2日收到收楼通知之日不当。三、港龙公司虽存在违约情节，但并非全部违约，而是部分违约，且并未对黄卓为造成实质性的经济损失，港龙公司多次提出违约金计算标准过高且不合理应当作出调整，但一审法院并未在庭审过程中就该事实进行认定，故一审法院在没有全面考虑事实的情况而径自作出判决属于事实不清。港龙公司上诉请求撤销一审判决，驳回黄卓为的所有诉讼请求。黄卓为二审答辩称：双方的合同是港龙公司出具的格式合同，双方应当严格按照约定履行相关的义务。港龙公司主张2014年6月20日涉案楼房已具备四通的使用条件，逾期交房的违约金应计算到6月20日没有法律依据。黄卓为也不认可该司主张的逾期办证的计算到该司与供气公司在2014年1月26日签订供气协议之日。无论什么原因导致不具备供气条件，都是开发商应当提前预见的，故港龙公司应按照合同约定交付房屋。港龙公司提出存在其他原因造成逾期交房的事由与黄卓为没有关系，港龙公司所述事由亦不属于法定免责事由。港龙公司退一步所称该违约金应计算到6月20日，该日只是满足了交房条件，而按合同约定交房时是需要港龙公司对黄卓为发出收楼通知的。在港龙公司存在较长时间违约的情况下，黄卓为无法知晓涉案房屋是否已符合交房条件。港龙公司在2014年7月1日才向黄卓为发出收楼通知，要求黄卓为办理收楼手续，为此，原审法院对逾期交房的违约金的认定符合法律规定。涉案楼盘虽然有个别业主没有收楼，但这些业主也没有对一审认定计算逾期交楼违约金截止日提出异议。对于违约金过高的问题，黄卓为完全同意一审法院的论述，不再赘述。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审期间，港龙公司向本院提交下列证据：1、《房屋建筑面积测绘报告》；2、《房款支付证明》；3、《收楼通知书》；4、《楼宇接收记录》等证据证明其上诉主张。黄卓为则无新的证据提交本院。本院认为：原审法院对于黄卓为与港龙公司之间的合同性质及各方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对港龙公司的上诉主张，本院认定如下：关于逾期交楼的违约责任问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，港龙公司虽于2014年1月26日与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》，但该司于2014年5月5日才与广州供电局有限公司就涉案房屋所在居住小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》，由此可见，港龙公司于2014年1月26日与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》时涉案小区仍未具备永久供电条件，涉案小区未完全具备合同约定的四通条件。为此，对港龙公司上诉主张其司逾期交楼的违约责任应截止计算于其司与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》之日依据不足，本院不予采纳。因永久供电并无延缓办理事由，故对港龙公司上诉认为未具备永久供气是广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件及“海砂事件”等事由导致，前述事由属该司可免责的不可抗力事由，该司可延长交楼时间的主张，本院亦不予采纳。港龙公司未依合同约定的时间2013年6月30前将涉案房屋交付买受人已构成违约，原审认定该司应承担相应的违约责任并无不妥。关于逾期交楼违约责任的截止时间。涉案小区于2014年6月20日具备商品房买卖合同中约定的永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气等条件。依双方签订《商品房买卖合同》第十三条，港龙公司向黄卓为交付房屋时，应当向黄卓为发出收楼通知的约定，港龙公司于2014年7月1日才向黄卓为发出收楼通知，要求黄卓为收楼。原审法院以黄卓为收到收楼通知时间2014年7月2日作为港龙公司计付逾期交楼违约金截止时间并无不妥。对港龙公司退一步认为其司计付逾期交楼违约金时间应截止于2014年6月20日的主张，本院不予采纳。关于违约交楼违约金的标准问题。港龙公司和黄卓为已对延期交房违约金的计算标准作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，港龙公司上诉认为双方于合同中约定的违约金标准过高，但其司未能举证证实。据此，港龙公司主张违约金予以调整依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。港龙公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1635元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。