上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11560号
上诉人（原审被告）：卫东，男，1967年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严建明，上海华宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹昌福，男，1952年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
原审第三人：上海吉威线缆有限公司，（注册地上海市浦东新区长园路120号）住上海市浦东新区长美路245号。
法定代表人：卫东，总经理。
上诉人卫东因与被上诉人曹昌福、原审第三人上海吉威线缆有限公司（以下简称吉威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初15308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭于2016年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人之委托代理人胡天宇律师、被上诉人曹昌福及其委托代理人隋好平律师到庭参加诉讼，原审第三人吉威公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人曹昌福原审全部诉讼请求。
事实和理由：原审认定标的厂房系被上诉人所有属事实认定错误，上诉人原审提供了2010年被上诉人担任原审第三人吉威公司法定代表人（及股东）期间制作的资产负债表等财务凭证，足以证明标的房屋系吉威公司投资建造；同时被上诉人就此未能举证，而长元村村委会亦确认吉威公司该产权。其次，原审认定上诉人、被上诉人间成立租赁关系错误，双方合同标的物除厂房外尚有设备、3C证书、营业执照等，实际上诉人、被上诉人间履行的仅是股权转让协议，双方均认可“租金”与股权转让款为同笔费用，双方不存在所谓租赁关系。第三，即使认定租赁关系，原审裁判严重损坏了上诉人、吉威公司利益。另标的房屋属于“拆违”范围，现已签约，最近要拆除，补偿金额至多20余万元。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人曹昌福向一审法院起诉请求判令：1、判令卫东及吉威公司将放置于上海市浦东新区长元村XX路XX号厂房内的物品搬离，腾空房屋后交还曹昌福；2、判令卫东及吉威公司支付至2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月30,000元标准计算）；3、卫东及吉威公司赔偿曹昌福违约金75,000元；4、案件受理费由卫东及吉威公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月25日，曹昌福、卫东签订《租赁合同书》，约定卫东向曹昌福租赁位于上海市浦东新区XX路XX号厂房、电线设备、检测设备、三C证书、营业执照和办公用具等（其中东面一幢七上七下的楼房不在内），租赁期限自2010年1月1日至2015年12月30日止，租赁费为税后每年25万元，于每年前12月25日-30日内一次付清，如延期，曹昌福有权停电停水等。合同第六条约定，自2016年1月1日起，电线设备、检测设备、三C证书、办公用具等归卫东所有，卫东意向性补偿部分，租赁到期另定。第七条约定，在租赁期内，卫东不得违约，如卫东违约追究卫东违约费为年租赁费的50%，计人民币柒拾伍万元整，至租赁期满结束，如自然灾害不可抗拒，动搬迁费另外。2012年3月15日，曹昌福、卫东再行签订《附加协议》，约定双方签订租借合同书另增租借厂房在XX路XX号厂区内向西靠南边底楼三间、一间小屋共计四间，从2012年3月15日到2015年3月15日，年租金为人民币17,000元，先付后租，一切约定按原租借合同书承诺办理。2015年2月23日，曹昌福委托律师发函给卫东，要求卫东于2015年12月30日前支付拖欠的租金127,000元；并表示如卫东能在2015年12月30日前付清原拖欠的租金127,000元，若卫东还想继续租赁厂房，应同现股东签订新的租赁合同。
另查明，1999年2月26日，曹昌福与上海市浦东新区孙桥镇长元村民委员会签订《租赁土地协议书》。2016年3月7日，上海市浦东新区张江镇长元村民委员会出具证明，称曹昌福于1999年3月起租赁长元村XX路XX号集体土地，由曹昌福投资建造厂房及注册公司使用，投资建造厂房全部建筑物归曹昌福所有，长元村委按土地租赁合同收取土地租金。2016年4月19日，上海市浦东新区张江镇长元村民委员会再次出具证明，称因宋某1、宋某2设立公司所需，长元村提供1999年4月8日租赁协议及2009年4月15日租房协议，该合同系为宋某1、宋某2注册公司及变更公司法人之用，无其他任何关系。
再查明，吉威公司由宋某1及宋某2于1999年4月投资成立。1999年4月8日，宋某1及宋某2以吉威公司名义与上海市浦东新区孙桥镇长元村民委员会签订《房屋租赁协议》，年租金24,000元。后吉威公司股东变更为曹昌福及宋某2；2009年4月15日，吉威公司与上海市浦东新区张江镇长元村合昌队签订《房屋租房协议》，年租金3,600元。2010年1月5日，曹昌福、宋某2与卫东、卫萍签订股权转让协议，曹昌福将其名下对吉威公司持有的60%股权计60万元转让给卫东，宋某2将其名下对吉威公司持有的40%股权计40万元转让给卫萍。
一审庭审中，曹昌福、卫东及吉威公司确认吉威公司实际使用的厂房即XX路XX号内厂房（除东面楼上七间及楼下四间），曹昌福要求返还的即该部分厂房。曹昌福明确收到卫东已支付的租金为1,613,499元，同时确认至2015年12月底的租金已全部付清。卫东称其至2015年12月底已向曹昌福支付租金1,762,300元，该租金实际是以租金形式支付股权转让金，并称股权转让费于2015年年底付清，故双方于2012年再签订附加协议符合常理；股权转让费金额为100万元，实际支付金额多出部分系支付给曹昌福的由曹昌福代付给村里的青苗费等；同时卫东提交吉威公司的资产负债表、固定资产折旧表、发票等以证明曹昌福诉请要求返还的房屋系属于吉威公司所有。吉威公司明确其确实未直接向村里支付过相关的租金，所有的与村委会的沟通均有曹昌福进行，相关费用也由曹昌福缴纳给村里。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。曹昌福、卫东之间签订的《租赁合同书》及《附加协议》涉及到的租赁房屋均系无证建筑，故双方的就房屋租赁达成的租赁协议应属无效。
卫东及吉威公司均称租赁合同及附加协议系以房屋租金形式代替股权转让款的支付，故所涉及的房屋均应归吉威公司所有。法院认为，租赁合同书签订于股权转让合同书之前，可见租赁事实发生在股权转让前，如双方以租金形式代替股权转让款的支付应及时对该租赁合同性质及钱款支付作出明确约定；其次，双方在股权转让两年之后再行签订附加协议，对同一厂区内四间房屋达成租借协议，而且明确一切约定仍按租借承诺书办理，如本案所涉房屋系吉威公司所有，吉威公司对房屋享有当然的使用权，在股权转让之后卫东作为吉威公司股东已无需再行与曹昌福签订附加协议且明确“一切约定按原租借合同书承诺办理”，卫东的行为显然与其所称租赁房屋系属于吉威公司所有的陈述相悖；第三，双方约定的租金明显高于股权转让款金额，且卫东陈述已支付的租金金额也远超过股权转让金额70余万元，虽然卫东称该70余万系支付给曹昌福的由曹昌福代为向村委会支付的费用，但该超出部分远大于曹昌福向村委会支付金额，明显不符常理；第四，卫东提交资产负债表等均由吉威公司自行制作，其提供的相关发票也不足以证明租赁合同等所涉及的房屋系由吉威公司出资建造。综上，法院有理由相信曹昌福、卫东之间租赁合同及附加协议所涉及房屋系由曹昌福出租给卫东，并由吉威公司实际占有使用，故曹昌福要求卫东及吉威公司返还相应房屋法院予以支持。
对于曹昌福主张的自2016年1月1日起使用费，因曹昌福、卫东双方在2009年12月25日租赁合同书中虽明确租赁的包括厂房、电线设备、检测设备、3C证书、营业执照和办公用具等，审理中曹昌福明确电线设备、3C证书等已随股权转让给卫东，但之后卫东仍按照租赁合同及附加协议金额向曹昌福支付相关租金，故法院酌情参照该金额计取的相关使用费应由卫东支付给曹昌福，曹昌福要求作为实际使用人的吉威公司支付相应费用，法院不予支持。对于曹昌福要求支付违约金，双方合同系无效合同，故对该诉讼请求法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二〇一六年九月一日作出判决：一、卫东及上海吉威线缆有限公司于判决生效之日起三十日内搬离、腾空上海市浦东新区XX路XX号厂房（除东侧楼上七间及楼下四间），并将该厂房返还给曹昌福；二、卫东于判决生效之日起三十日内支付曹昌福房屋使用费（自2016年1月1日起至实际返还之日止，按照每月22,250元标准计算）；三、驳回曹昌福的其余诉讼请求。一审案件受理费2,800元，由曹昌福负担800元，卫东负担2,000元。
二审中，上诉人卫东递交《关于拆除无证建筑的告知书》，用于证明标的房屋现即将因属“无证建筑”面临拆除。被上诉人对其真实性无异议，并表示该告知书系张贴在标的房屋上。本院经审查认为，该书证真实有效，其系上海市浦东新区张江镇长元村民委员会2016年8月12日出具，明确告知吉威公司，根据村民代表大会决议，本案标的房屋属无证建筑，将于同年9月15日其实施拆除工作等。经双方质证确认，本案标的房屋因属“无证建筑”，当地村委会即实施拆除。
经审理查明，一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人卫东与被上诉人曹昌福签订的《租赁合同书》、《附加协议》系双方真实意思表示。根据查明事实，合同标的物包含厂房、设备、办公用具及“3C证书”等，根据双方签约及履行情况，厂房属租赁基本、主要标的物，查合同标的房屋未经合法产权登记亦未经合法规划及批准建设，依法不能用于出租，应该认为，原审据之确定双方由之形成的房屋租赁合同关系无效应属合法，本院予以确认。
上诉人一、二审坚持主张标的厂房系吉威公司投资建造并拥有产权，但并未提供有效证据证明，所谓吉威公司若干记账凭证显然远未达上诉人主张产权的证明力标准。值得注意的是，根据双方签约、履行，特别是承租人“租金”支付及其延续，显然与上诉人该主张相悖，本院不能支持。关于租金支付仅为双方履行“股权转让协议”等之主张，原判已从两合同签订时间、附加协议签订及履行、“租金”与转让金金额对比准确、详尽论证了上诉人该主张缺乏证明力，本院予以确认并不再赘述，考虑到上诉人二审并无其它证据佐证，该部主张本院同样不能支持。
合同无效，根据被上诉人原审主张，标的房屋依法应予返还，本案租赁标的物种类确非房屋一物，实际使用费用之考量一般确应各有涵盖，但我们注意到，此部一、二审期间上诉人并无具体主张及提供相应依据，反之根据承租履行情况及上诉人主张的股权转让“实况”，即上诉人在其主张的股权转让后仍按租赁合同约定标准支付租金，在现有证据条件下，可以认为，双方以实际履行行为确定了房屋租金实际标准参考合同约定标准，原审法院以之为据斟酌确定房屋实际使用费具有相对合理性，本院予以维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人卫东上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,800元，由上诉人卫东负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月二十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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