浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2206号
上诉人（原审被告）：张桂芳。
被上诉人（原审原告）：许美平。
委托代理人：吴伟达。
被上诉人（原审原告）：吴伟达。
上诉人张桂芳因与被上诉人许美平、吴伟达房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，许美平、吴伟达系位于杭州市西湖区教工路158号商铺的所有权人。2014年7月8日，许美平、吴伟达与张桂芳签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：张桂芳因经营儿童服饰用品需要，租赁许美平、吴伟达位于杭州市西湖区教工路158号商铺，租赁期限为四年，自2014年7月21日起至2018年7月20日止，第一年租金为40万元，租金每半年支付一次，第一年前半年租金于合同签订之日起三日内付清，以后各次租金在起租日前一个月一次性付清；张桂芳应交纳承租期间使用的水、电、物业管理费等；张桂芳如延迟交付租金，许美平、吴伟达有权单方解除合同；若因张桂芳未按期支付房租导致合同解除的，张桂芳应向许美平、吴伟达支付当年两个月租金额的违约金。因张桂芳未按时支付2015年1月21日起的租金，许美平、吴伟达遂诉至原审法院，要求判决：一、解除许美平、吴伟达与张桂芳签订的房屋租赁合同；二、张桂芳支付自2015年1月21日起至2015年5月7日期间的房租107777.6元，电费142.9元，物业管理费2032元；三、张桂芳支付违约金66666元；四、张桂芳承担本案诉讼费用。在案件审理过程中，许美平、吴伟达变更其第一项诉讼请求为要求确认许美平、吴伟达与张桂芳签订的房屋租赁合同自2015年5月7日起解除。
案件审理过程中，许美平、吴伟达与张桂芳于2015年5月7日就涉案商铺进行交接。许美平、吴伟达于2015年2月28日交纳涉案商铺电费142.9元；涉案商铺物业费按每月每平方三元计，张桂芳已交纳了至2015年1月20日的物业费。
原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，许美平、吴伟达与张桂芳均应按约履行。张桂芳未按约支付2015年1月21日起的租金，许美平、吴伟达依据《房屋租赁合同》约定行使合同解除权，具有事实和法律依据。现涉案商铺已于2015年5月7日办理物业交接，该合同已事实上无法继续履行，故许美平、吴伟达要求确认该《房屋租赁合同》自2015年5月7日起解除的诉讼请求，原审法院予以支持。张桂芳现辩称其因经营境况发生变化致其合同目的无法实现，但经营状况发生变化属于张桂芳的商业风险并非合同目的，故张桂芳据此提出解除合同，于法无据。张桂芳并不依法享有合同解除权，其向许美平、吴伟达作出的要求解除涉案合同的意思表示，不发生解除合同的法律效果。依据双方约定，张桂芳应当支付截止2015年5月7日的未付租金107777.6元、电费142.9元、物业管理费1722.3元。张桂芳未按约支付租金，应承担相应的违约责任。许美平、吴伟达依据双方约定要求张桂芳承担两个月租金66666元的违约金，合理有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、许美平、吴伟达与张桂芳于2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月7日起解除；二、张桂芳支付许美平、吴伟达2015年1月21日至2015年5月7日期间欠付的租金107777.6元、电费142.9元、物业管理费1722.3元、违约金66666元，合计176308.8元，该款于判决生效之日起七日付清；三、驳回许美平、吴伟达的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1916元，其中由许美平、吴伟达负担3元，由张桂芳负担1913元，其中由张桂芳负担部分于判决生效之日起七日内交付至原审法院。
宣判后，张桂芳不服，向本院提起上诉称：1、双方当事人签订的《房屋租赁合同》并非出自许美平之手，许美平也未出具委托书，故该合同并非双方当事人的真实意思表示。2、根据《房屋租赁合同》第六条第1款“若因不可抗力或国家政策发生变化，确需解除本合同，双方均应提前二个月通知对方”的约定，张桂芳在面临案涉房屋租金高昂、次承租人退租以及供货商德国公司中途解除合作关系等不可抗力的情况下，可以提前二个月通知解除合同，事实上张桂芳多次通知许美平、吴伟达要求解除合同，其已经尽到合同义务。但许美平、吴伟达无视合同精神，不把租客当回事，才导致损失扩大。3、许美平、吴伟达阻碍租期内拒不配合张桂芳及其他租客办理工商事宜，导致一租户无法办理营业执照而退租，由此产生经济损失。4、在房屋租赁期间，许美平、吴伟达极度不配合租客，拒绝协商处理合同解除事宜，导致损失扩大。5、许美平、吴伟达已经于2015年1月27日收到案涉承租房屋的钥匙，双方在2015年5月7日交接房屋时是通过开锁公司将门打开。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决，改判：1、确认张桂芳与许美平、吴伟达签订于2014年7月8日的《房屋租赁合同》于2015年1月21日解除；2、判定许美平、吴伟达向张桂芳要求支付2015年1月21日至2015年5月7日期间的房屋租金无效，许美平、吴伟达自行支付此期间的物管费及电费，张桂芳无须承担违约责任；3、许美平、吴伟达赔偿客服退租造成的房租损失100000元；4、许美平、吴伟达归还张桂芳保证金25000元；5、本案诉讼费用由许美平、吴伟达承担。二审审理期间，张桂芳撤回第3、4项二审诉讼请求。
被上诉人许美平、吴伟达辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持和执行。2、张桂芳的二审诉讼请求均不属于二审审理范围，应当予以驳回。3、张桂芳不享有合同解除权。张桂芳所谓的不可抗力根本不存在，其所谓的因不可抗力导致损失扩大也无事实依据。因此无论是基于合同还是法律规定，张桂芳均不享有合同解除权。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，案涉《房屋租赁合同》第六条第1款约定：若因不可抗力或国家政策发生变化，确需解除本合同，双方均应提前二个月通知对方。第七条第5款约定：合同期内，如甲、乙双方任何一方无故解除合同，均应向对方支付违约金，违约金为当年的贰个月租金。若甲方无故解除合同，还应赔偿乙方装修损失（根据实际使用年限和折旧计算）。
本院认为，根据张桂芳的上诉理由、请求及在诉讼过程中的陈述，其认为根据案涉《房屋租赁合同》第六条第1款及第七条第5款的约定，其有权解除合同并仅需承担二个月的租金作为违约金，在2015年1月19日向许美平、吴伟达邮寄送达解除案涉《房屋租赁合同》的通知及房屋钥匙后，《房屋租赁合同》已经于2015年1月21日解除，张桂芳无须承担自2015年1月21日起至2015年5月7日的租金及其他费用。本院经审查后认为，首先，张桂芳并无证据证明其向许美平、吴伟达邮寄送达的解除合同通知的内容，也无证据证明其已经向许美平、吴伟达邮寄交还了房屋钥匙；其次，张桂芳所主张的经营困难并不属于合同法所规定的基于合同目的无法实现而可以行使法定解除权的情形，张桂芳认为经营困难系属不可抗力，其可主张合同解除的观点，于法无据。综合上述分析，原审法院认为张桂芳不享有合同解除权，其解除合同的意思表示对许美平、吴伟达不发生法律效力，并无不当。基于此并结合张桂芳拖欠租金及其他费用的事实，原审判决确认双方当事人之间的《房屋租赁合同》于双方交接房屋之日解除，张桂芳向许美平、吴伟达支付2015年1月21日至2015年5月7日（双方交接房屋之日）期间的租金、电费及物业管理费，并判决张桂芳承担《房屋租赁合同》约定的违约金，具有合同和法律依据。张桂芳的主要上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。至于张桂芳提出的案涉《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，许美平、吴伟达存在不配合租客办理工商事宜情形的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3832元，由上诉人张桂芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 姚丽萍