广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初6269号原告：李焕德，女，1951年12月1日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：黄秋龙，男，1979年9月9日出生，汉族，住址同上。原告：黄斌龙，男，1976年4月28日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住香港九龙。三原告共同委托代理人：周睿，广东启兴律师事务所律师。被告：潘信上，女，1989年10月2日出生，汉族，住广东省韶关市新丰县。委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告李焕德、黄秋龙、黄斌龙诉被告潘信上房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄秋龙及三原告共同的委托代理人周睿，被告潘信上及其委托代理人谢海傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：三原告是广州市越秀区中山二路东昌南街38号301房的业主，因原告黄斌龙长期居住在香港，故委托原告黄秋龙代为出售上述房产。2016年12月20日，被告与原告李焕德、黄秋龙签订《房屋买卖合同》，约定被告购买上述房屋，总价200万元，定金5万元，被告当天付2万元，剩余3万元于2016年12月31日前付清。签订合同后，被告在银行办理了向原告付款2万元的手续，原告出具了收据，并注明以实时到账为准，但被告之后反悔，向银行申请撤销了付款申请，导致原告没有收到任何楼款。2017年2月15日，原告委托律师发函催告被告履行合同，被告回函明确表示拒绝履行。故起诉请求判令：被告赔偿三原告违约金20万元被告答辩称，一、原告在签订房屋买卖合同时存在隐瞒事实等欺诈行为，对于买卖合同最终不能履行存在主观过错。二、原告黄斌龙从未与被告签订任何合同，不存在任何直接法律关系。三、被告不同意原告黄斌龙对于房屋买卖合同所谓的追认行为。此外，签订本案合同时，中介方和本案原告李焕德、黄秋龙未能提供房屋查册表、房产证原件，致使签署本案房屋买卖合同的次日，被告才发现涉案房屋产权人存在另一人黄斌龙，导致合同主体发生变更，对于该变更的事实，我方明确通过电话、短信、书面函件等方式告知李焕德、黄秋龙要解除房屋买卖合同，本案所涉房屋买卖合同是不成立的。在房屋买卖合同上署名的中介方经纪人签字，据我方事后核实，也并非该中介机构持有职业资格证的经纪人所签署，而是案外人伪造签名签署。综上，原告基于未成立的买卖合同，请求我方承担违约责任，于法无据。经审理查明：广州市越秀区中山三路东昌南街38号301房是三原告按份共有的房屋，其中原告李焕德占有4/6的产权份额，原告黄斌龙、黄秋龙各占1/6的产权份额。2016年12月20日，原告李焕德、黄秋龙（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：被告购买涉诉房屋，成交价2000000元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任，由于甲方原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三方产生纠纷的，由甲方承担责任；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业的，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方应在签订本合同时支付50000元作为定金；甲乙双方签订合同先给定金20000元等。同日原告黄秋龙出具《收据》，记载：收到被告交来购房定金20000元，以实时到账为准。被告确认签订合同后其曾向黄斌龙转账20000元并随后撤回。2017年1月9日，被告向原告黄秋龙发送手机短信，其中记载：关于房子处理的事情请联系被告表哥谢先生等。2017年2月2日，原告黄斌龙及其妻子胡斯出具《委托书》，委托原告黄秋龙代表两人办理上述房屋手续及签署有关文件等。2017年2月13日，三原告委托广东启兴律师事务所周睿律师向被告发出《律师函》，载明：根据合同，被告应于当日支付定金20000元，但被告在付款20000元之后反悔，撤销了银行付款申请，导致原告至今没有收到被告支付的任何款项，原告多次与被告电话联系，但被告以各种理由拒绝履行合同。黄秋龙持有黄斌龙公证委托书，是合法代理人，因此《房屋买卖合同》合法有效，应当并且可以得到履行，被告拒不支付定金的行为已经构成违约，应当承担违约责任；被告务必于三日内支付定金50000元以及从2016年12月21日开始的违约金108000元，并积极履行其他合同义务等。被告于2月17日收到上述函件。2017年2月16日，被告向原告黄秋龙发送手机短信《关于再次确认解除事项的函》，载明：被告在看房当日由于中介人员的误导，在当天晚上去查看房屋情况，原告及中介人员皆称房屋采光方面良好，基于对原告及中介的信赖，当日即草率订约，但次日被告再看房发现上述物业采光情况极差；此外被告查看房地产登记情况，涉案房屋还存在另一产权共有人，且其未在合同上签约，签约之日双方约定的是买卖上述房屋的全部产权，但原告及中介故意隐瞒事实真相且未能促成全部产权人签约。被告于2016年12月21日即电话告知你方及中介解除合同关系。被告特此函告书面确认双方已经解除合同关系的事实等。被告并于2017年2月17日向原告黄秋龙、李焕德发出上述书面函件，原告于2月23日确认收到上述函件。庭审中，原告黄秋龙表示签订合同时有其与两名中介人员及被告在场，其也出示了房产证、身份证给被告看，中介也拍照记录，当时也跟被告说了黄斌龙在上海，可以回来签约。被告表示因为房价一直在涨，基于对中介的信任，只是晚上看了房屋现场，所以没有看房产证原件；并称签约次日其发现情况，认为原告存在欺诈，就不太想买房了，后被告咨询代理人，代理人提醒其要求原告提供查册表，被告对原告提出要求，也多次找李焕德沟通，事情目前是黄秋龙在处理，被告认为买卖合同就进行不下去了，被告电话通知黄秋龙，没有黄斌龙的签字合同不履行了，并于1月9日发短信给原告。原告黄秋龙则表示被告并没有要求提供查册表。本院认为:涉案房屋系由三原告按份共有，其中原告李焕德、黄秋龙占有的产权份额合计达5/6，原告黄斌龙于2017年2月2日始出具《委托书》予原告黄秋龙，此一授权行为发生于原、被告之间的纠纷发生之后，虽然被告称其已通知原告解除双方之间的买卖合同关系，但黄斌龙的授权行为即使不作为对涉案房屋买卖合同的追认，亦至少可以表明其同意处分涉案房屋。退一步说，即使李焕德、黄秋龙于2016年12月20日与被告签订《房屋买卖合同》时未取得黄斌龙的授权或同意，因原告李焕德、黄秋龙的产权份额已远高于2/3，故原告李焕德、黄秋龙与被告签订的前述《房屋买卖合同》依法成立且发生法律效力，各方当事人均应依约履行。被告关于前述合同不成立的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。至于被告辩称合同签订前原告未出示涉案房屋的产权查册表等，其不清楚涉案房屋另有共有产权人的意见，根据前述合同的约定“乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易。”被告确认其已查看过涉案房屋的权属证明文件。而且结合被告庭上陈述的意见，被告亦曾亲自前往涉案房屋查看，故被告的该项辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。由于被告未能依约履行，显已构成违约，理应承担相应的违约责任。但考虑到被告于合同签订当日即已反悔，将通过银行转账的20000元定金撤回，并在其后明确向原告方表明解除双方之间的合同。即被告的违约行为并未给原告方造成较大的损失，原告亦未举证证明其遭受了实际损失。而且考虑到当下的房地产市场价格一直处于平稳有升的状态，故本院对原告主张的200000元违约金酌情予以调整按前述合同约定的定金总额50000元计付。由于本案纠纷是因被告的违约行为引致的，故本案的诉讼费用应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下：一、被告潘信上应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李焕德、黄秋龙、黄斌龙支付违约金50000元。二、驳回原告李焕德、黄秋龙、黄斌龙的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由被告潘信上负担。如不服本判决，原告李焕德、黄秋龙及被告潘信上可在本判决书送达之日起十五日内，原告黄斌龙可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一七年五月五日书 记 员  梁洁欣