广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第488号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈亚庆，男，汉族，广东省廉江市人，住湛江市霞山区。
委托代理人：冻苏萍，广东恒和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：庄农，男，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
委托代理人：钟志鹏，广东粤海律师事务所律师。
原审原告、反诉被告：庄小宁，女，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
上诉人陈亚庆因与被上诉人庄农及原审原告庄小宁房屋租赁合同纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2015）湛开法民二初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人陈亚庆的委托代理人冻苏萍，被上诉人庄农的委托代理人钟志鹏到庭参加诉讼。原审原告庄小宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月11日，庄农作为租用方，陈亚庆作为出租方，双方签订了一份《租用场地合同》，该合同的主要内容为：1、出租方将位于湛江市海景路196号皇家公寓一、二楼黄金时代休闲阁的经营场地租给租用方独立自主经营；2、租用期限自2010年8月11日起至2015年6月20日止；3、租金及支付方式：租金每年递增一次，按经营场地总面积5670平方米计算，其中2014年8月11日起至2015年6月20日止为每平方米39.5元，租金按月支付，每月1日为交款日，先付后用，即当月租金须于上月交租期前缴纳；4、租用方须向出租方交纳350000元押金，租赁期满后无息退还给租用方；5、自行使用的水电费按实际使用量由租用方负责交清，工商、税务、卫生等费用由租用方依照政府职能部门的有关规定付清；6、未经出租方同意，租用方不得转租、转借或以合作形式转让给他人；7、经营途中退还或放弃经营即属违约，如果由于环保原因被政府部门强制停止经营，以当日的月为单位计租，并退押金350000元，而由其他不合法经营等原因造成的自负；8、合同的解除：未经出租方书面同意，转租、转借或通过与他人合作的形式转给他人，逾期5天未交租金或约定由租用方交纳的各种费用的，出租方有权解除合同，收回经营场地，没收场地所有物件及附属品；9、违约责任：在经营期间，租用方逾期交纳合同约定应由其负担的租金、水、电、清洁等费用的，每逾期一天按总额的5%向出租方交纳滞纳金，超过5天没收押金终止合同；在经营期间，租用方未经出租方同意擅自退出的，租用方应按合同租期租金总额的50%支付违约金，并没收押金；租期满后租用方应将场地交还出租方，逾期不搬出，出租方有权将室内财物处理并没收押金，逾期归还的，每逾期一天按2倍租金向出租方支付滞纳金，并没收押金。
合同签订后，庄农向陈亚庆依约交纳了押金350000元，并开展经营。2015年3月6日，开发区环保局向庄小宁发出湛开环（2015）13号《湛江经济技术开发区环境保护局责令改正违法行为决定书》，认定其经营的黄金时代休闲阁项目所需配套的污染防治措施未经验收即投入营业，引起群众投诉，责令其自收到该决定书之日起立即停止上述黄金时代休闲阁项目的使用。之后，庄农停止了上述项目的经营，并向陈亚庆追讨押金。另外，庄农尚欠陈亚庆2015年2月、3月的部分租金及水电费、卫生费、污水处理费未付。陈亚庆发给庄农的《费用通知单》中明确载明：依据《协议》，请在每月规定交租日15日前付清本月的租金（含管理费、卫生费等）和上月的水电费，每逾期一天，则按逾期支付之款项的0.3%支付违约金。
2015年3月25日，庄农、庄小宁向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除庄农与陈亚庆签订的《租赁场地合同》，庄农自起诉之日起不再向陈亚庆缴纳租金；二、陈亚庆退还押金350000元；三、由陈亚庆负担本案的诉讼费用。陈亚庆在诉讼期间提起反诉，请求法院判令：一、庄农、庄小宁向陈亚庆支付拖欠的租金407140元；二、庄农、庄小宁向陈亚庆支付拖欠的水电等费用120225元；三、庄农、庄小宁向陈亚庆支付违约金1000000元；四、庄农、庄小宁向陈亚庆支付拖欠的租金及水电等费用的滞纳金2960元（暂计至2015年3月31日，后续计至实际还款之日止）；五、庄农、庄小宁恢复租赁物原状并办理租赁物移交手续；六、陈亚庆不予退还庄农的押金；七、驳回庄小宁的全部诉讼请求；八、由庄农、庄小宁负担本案全部诉讼费用。
另查明：黄金时代休闲阁停止营业后，庄农陆续将设备、设施从涉案场地搬出，尚余沙发、茶几等物品在现场。2015年4月，陈亚庆委托其公司的员工黄婷婷与第三人彭土养签订了一份《临时场地租赁合同》，将皇家公寓一楼黄金时代商铺租给彭土养作二手电器售卖场地，并允许其将商铺原有的沙发、茶几等搬走售卖。同时，陈亚庆对部分涉案场地进行了重新装修并对外招租。
原审法院审理认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。庄农与陈亚庆签订的《租用场地合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。
关于庄农要求解除《租赁场地合同》及要求陈亚庆返还押金的诉讼请求应否予以支持的问题。在租赁期间，庄农的经营项目被环保部门责令停止营业，合同目的无法实现，成就了涉案合同约定的解除合同的条件，且庄农为此要求解除租赁合同，陈亚庆亦不提出异议，故庄农要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。根据合同的约定，由于环保原因被政府部门责令停止营业的，出租方应返还押金。陈亚庆辩称庄农存在通过与他人合作的形式转租、逾期交纳租金、水电费等违约行为，应没收庄农交付的押金。首先，陈亚庆没有充分的证据证明庄农存在转租行为，环保部门向庄小宁发出责令改正违法行为决定书的事实并不能直接证明庄农已将涉案场地转租给庄小宁。其次，虽然合同约定每月1日为交租日，但根据陈亚庆提交的费用通知单，其通常在每月的6日至8日之间才制单通知庄农交租，并明确载明在每月规定交租日15日前付清本月的租金，且庄农在履行合同过程中也多次在次月底前才付清当月租金，陈亚庆亦予以接受，并未提出解除合同、没收押金的要求。现涉案经营项目是由于不可归责于双方的原因而停止营业，故陈亚庆提出没收押金的主张，不予支持。综上，庄农要求陈亚庆返还押金350000元的主张，予以支持。
关于庄农欠付多少租金及水电等费用的问题。庄农对其2015年2月欠付租金、水电等费用合计183178元的事实予以认可，应予认定。对于2015年3月的租金，根据合同的约定，由于环保原因造成停业的，以当日的月为单位计租。每月的起租日为11日，故庄农欠付2015年3月的租金应按20日计算，即其欠付2015年3月的租金为149310元（39.5元／平方米×5670平方米÷30日×20日）。对于2015年3月的水电费、卫生费等费用，根据陈亚庆提交的《费用通知单》为31756元（26739元＋3645元＋300元＋1072元）。涉案场地在2015年3月6日停止营业，该通知单是在2015年3月7日制作的，能准确反映该阶段的费用，故应按该金额来确定庄农2015年3月应缴交的水电费等费用。综上，庄农尚欠租金、水电费等费用为364244元（183178元＋149310元＋31756元）。故陈亚庆提出判令庄农支付拖欠租金407140元的反诉请求，予以部分支持。
关于陈亚庆反诉庄农支付违约金以及租金、水电费等费用的滞纳金是否合法合理的问题。根据合同的约定，租用方未经出租方同意中途擅自退租的，应按合同租期租金总额的50%支付违约金，但庄农是因行政决定而退租，且符合涉案合同的约定，其行为显然不属于擅自退租的情形，故陈亚庆要求庄农支付违约金1000000元的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。陈亚庆发给庄农的《费用通知单》中明确载明“在每月规定交租日15日前付清本月的租金（含管理费、卫生费等）和上月的水电费，每逾期一天，则按逾期支付之款项的0.3%支付违约金”，庄农对此没有提出异议，故应视为双方对原合同中有关支付租金的时间和滞纳金的变更。庄农迟延支付租金及相关费用造成陈亚庆的损失主要是利息损失，而该约定与陈亚庆的实际损失相比过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应当适当减少。根据本案的实际情况，酌定按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计付滞纳金。故2015年2月的欠款183178元应从2015年2月15日起计算滞纳金，2015年3月的欠款181066元（149310元＋31756元）应从2015年3月15日起计算滞纳金，并以实际欠款额按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计算。陈亚庆反诉请求截至2015年3月31日止的滞纳金为2960元，少于按上述方式计算所得的金额，故依其反诉请求，支持2960元。
关于陈亚庆反诉庄农恢复租赁场地的原状并办理租赁场地移交手续的诉讼请求是否应予支持的问题。根据本案查明的事实，庄农已将其大部分设备、设施搬走，且陈亚庆已实际控制租赁场地，并已对部分商铺进行重新装修并对外招租，故陈亚庆提出的上述反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。
关于庄小宁是否是本案适格主体的问题。本案案由为租赁合同纠纷，庄小宁不是合同当事人，故其不是本案适格的原告，应驳回其起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法通则》第五十六条之规定，判决：一、解除庄农与陈亚庆于2010年8月11日签订的《租赁场地合同》；二、限陈亚庆在判决生效之日起10日内返还押金350000元给庄农；三、限庄农在判决生效之日起10日内向陈亚庆支付租金、水电费、卫生费、污水处理费合计人民币364244元；以上两项相抵扣后，庄农尚应向陈亚庆支付14244元；四、限庄农在判决生效之日起10日内向陈亚庆支付租金、水电费、卫生费、污水处理费的滞纳金（截止2015年3月31日的滞纳金为2960元，从2015年4月1日起以实际欠款为基数按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计付至判决确定支付之日止）；五、驳回庄农的其他诉讼请求；六、驳回陈亚庆的其他诉讼请求；七、驳回庄小宁的起诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6945元，减半收取3473元，由陈亚庆负担；反诉费18572元，减半收取9286元，由陈亚庆负担7071元，庄农负担2215元。
陈亚庆不服原审判决，向本院上诉称：一、庄农提交的责令改正违法行为决定书的处罚对象已明确是庄小宁，而非庄农。根据《行政处罚法》第三条的规定，公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。因此，根据谁违法谁负责的原则，庄小宁是本案争议房屋的实际使用者和违反行政管理秩序的当事人，无论庄农是与他人合作，或是转租、转借租赁物都违反了庄农与陈亚庆的约定，庄农已构成违约；二、原审既然已认定《租用场地合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合同有效，应受法律保护，那么合同中的违约条款未经当事人协商一致变更之前，对当事人双方都具有法律约束力。该合同第七条约定：在经营期间，租用方逾期交纳合同约定应由其负担的租金、水、电、清洁等费用的，每逾期一天按总额的5%向出租方交纳滞纳金，超过5天没收押金终止合同。本案中，仅以2015年1月和2月庄农交付租金的时间就可以证明庄农存在多次违约行为，庄农逾期至2015年2月10日以后才分4次付清2015年1月的租金，逾期25天；庄农于2月25日才支付2015年2月的租金，逾期10天；庄农至今未付2015年3月的租金；三、陈亚庆接受庄农延迟交付租金并不等于陈亚庆放弃解除合同、没收押金的权利。原审适用《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定错误，在《租用场地合同》中，当事人未约定解除权的行使期限，陈亚庆也没有接到任何催告。陈亚庆针对庄农长期拖欠租金的违约行为多次给予口头警告，并于2015年3月16日委托广东恒和律师事务所冻苏萍律师向庄农出具了《律师函》，再次要求庄农在接到《律师函》后10日内结清拖欠的房租、水、电等费用，否则，将通过法律途径追究庄农的违约责任并依约没收押金。原审判决认定事实不清，适用法律不当，关于案件受理费的承担比例也不合理。请求二审法院判令：一、撤销原判第二项，改判陈亚庆不予返还押金350000元给庄农；二、由庄农负担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人庄农口头答辩称：一、庄农承租陈亚庆的商铺后，由于生意不景气，陈亚庆同意本月的租金等费用延迟至次月月底前缴清，陈亚庆提交的黄金时代租金缴款明细可以证明这一事实，这是双方在合同履行过程中形成的交易习惯。因此，2015年2月的租金应在3月底前缴清。2015年3月6日，庄农收到开发区环保局发出的责令改正违法行为决定书，便立即停止经营并将此事告知陈亚庆。经协商，双方同意庄农用场地内的全部设施、设备抵偿租金、水电费等费用，并由陈亚庆重新整顿继续经营，陈亚庆则于2015年3月15日前无息退还押金350000元给庄农。庄农因陈亚庆未依约退还押金而提起诉讼后，陈亚庆打电话要求庄农立即将商铺内的设施、设备搬出。庄农于2015年3月26日至28日将商铺内的大部分设施、设备搬出，但还剩余沙发、茶几等物品未能及时搬出，陈亚庆便将大门紧锁；二、庄农并没有将涉案场地转租给他人。即使存在转租行为，根据相关规定，应视为转租行为已取得陈亚庆的同意。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告庄小宁在二审期间没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的陈述意见。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据陈亚庆的上诉请求、理由及庄农的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：陈亚庆应否返还押金给庄农。陈亚庆以庄农存在与他人合作，或是转租、转借租赁物的违约行为为由，上诉主张其不应返还押金给庄农。陈亚庆与庄农签订的《租用场地合同》中约定：未经陈亚庆书面同意，转租、转借或通过与他人合作的形式转给他人，逾期5天未交租金或约定由租用方交纳的各种费用的，陈亚庆有权解除合同。根据上述约定，庄农存在与他人合作，或是转租、转借租赁物行为的情况下，陈亚庆可以解除合同，陈亚庆与庄农并未约定庄农存在与他人合作，或是转租、转借租赁物行为的情况下，陈亚庆可以没收庄农缴纳的押金。故陈亚庆上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。陈亚庆还以庄农存在逾期交纳租金等费用的违约行为为由，上诉主张其不应返还押金给庄农。虽然《租用场地合同》中约定“每月1日为交款日，先付后用，即当月租金须于上月交租期前缴纳”，但根据陈亚庆提交的费用通知单及《黄金时代租金缴款明细》，陈亚庆通常在每月的6日至8日之间才制单通知庄农交租，庄农也多次于次月才付清当月的租金等费用，陈亚庆与庄农在实际履行合同过程中对于合同中约定的交付款项的时间已经作出了变更，陈亚庆在收取租金等费用时也没有提出没收押金的要求，且涉案场地已于2015年3月因不可归责于庄农的原因停止经营。故陈亚庆上述上诉主张的理由也不能成立，本院也不予采纳。综上，原审判决陈亚庄返还押金350000元给庄农并无不当，本院予以维持。陈亚庆关于其不应返还押金350000元给庄农的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人陈亚庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年九月十八日
书记员 林 竹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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