北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第12250号
原告北京玉恒通装饰工程有限公司，住所地北京市房山区城关街道西滨河路三巷一号。
法定代表人弥长玉，总经理。
委托代理人王生，男，1955年12月3日出生，该单位负责人。
委托代理人王蕾，男，1982年4月20日出生，该单位业务员。
被告阎广利，男，1969年6月27日出生。
委托代理人侯安春，北京市博盟律师事务所律师。
原告北京玉恒通装饰工程有限公司（以下简称玉恒通公司）诉被告阎广利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告玉恒通公司委托代理人王生、王蕾，被告阎广利委托代理人侯安春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告玉恒通公司诉称，被告在2012年8月24日经协商与原告达成北京市房山区靠山居小区北区一号楼的房屋租赁协议，合同中约定每年按时交纳房屋租赁费，如超过一个月租金不交，有权解除合同收回房屋。从2013年7月24日原告多次向被告追要房租和6、7、8月的电费，但被告以各种理由推脱，至今不交房租，给原告造成非常严重的经济损失。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除房屋租赁合同，被告交回房屋；2、判令被告以当年租金的30%赔偿原告违约金180675元；3、判令被告承担诉讼费用。
被告阎广利辩称：第一，原告对本案不享有法定的诉讼主体资格。被告与原告之间不存在租赁合同关系，直至接到法院的起诉书副本被告才知道北京XX装饰工程有限公司于2009年已经变更为原告现在的名称；即在合同履行过程中原北京庚金装饰工程有限公司未就单位名称变更事宜依法向被告告知。第二，北京XX装饰工程有限公司于2009年12月30日已经依法变更名称并经工商登记机关依法核准。因此原北京庚金装饰工程有限公司于2013年8月24日与被告签订合同之时其法人主体资格已经缺失不存在。当时签订合同的负责人王蕾使用非法的公司名称与被告签订协议，并已获取租金。综上，原告不享有诉讼主体资格，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月24日，北京XX装饰工程有限公司（以下简称XX公司）（出租方，甲方）与被告阎广利（承租方，乙方）签订《靠山居艺墅商业会所房屋租赁合同》，约定有如下内容：第一条：房屋基本情况。房屋位于房山区靠山居·艺墅，永久楼号为“靠山居·艺墅”小区北区1号楼，建筑面积为3293.76平方米，建筑为地上三层，地下一层；第二条：房屋用途。房屋用途为餐饮、美容院、超市、药店、洗衣店、办公展厅、银行储蓄所，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，如变更该房屋用途需提交书面申请书，经甲方同意后方能改变房屋用途；第三条：租赁期限。房屋租赁期限为14年，自2012年8月24日至2025年7月31日止；第四条：房屋租金。第1-5年602250元／年，第6-10年963600元／年，第11-14年1638120元／年，合计14381730元；第五条：付款方式。为确保承租人诚信履行本合同各项条款规定，承租人须在签署本合同3日之内，一次性向出租人交付计20万元人民币作为承租履约保证金；付款方式采取预付租金的方式，第一年分两次交付，半年一交，2012年8月日交纳万元，2013年1月日交纳万元，第二年是一年交纳一次，第三年是一次性交纳两年的租金，以后每两年交纳一次；关于装修时间减6个月租金，从第二年开始三年扣清，自2013年7月至2015年7月；第六条：房屋交付。甲方应于本合同生效之日起即2012年8月日前，将房屋交付乙方使用，届时双方应办理房屋及附属设施交接手续，并在房屋附属设施清单上签字确认；第七条：房屋维修责任。租赁期间，甲方对房屋及附属设施（以双方房屋附属设施清单上签字确认为准）每隔三（年）检修一次。乙方应予以积极协助，不得阻挠施工。因乙方管理或使用不善造成房屋及其相关设施损坏所发生的维修费用，由乙方承担。租赁期间的防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查；第八条：房屋的改善。乙方不得随意破坏房屋设施，不得改变房屋外部装修及设置，如需改变房屋的内部结构和装修或安装对房屋结构影响的设备，乙方应将装修方式、方法及范围等情况申报甲方审核，经甲方同意后方可实施，相关费用由乙方承担，并遵守本地政府及物业管理部门的相关规定。在施工过程中如发生事故及造成损失，均由乙方承担。租赁期满或解除合同时，除另外约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或要求乙方交纳恢复工程所需要费用。甲乙双方在共同经营当中，甲方要留一间办公用房。第九条：费用承担。在房屋租赁期间，乙方应支付但不限于以下费用，并由乙方承担逾期付款的违约责任：1、水、电费，由乙方自行缴纳（水表度数为，电表读数为，此读数以后的费用按照国家相关标准由乙方承担，直至合同期满）。2、供暖费，中央空调收费标准根据具体的耗能情况，由甲乙双方另行协商确定或乙方自行解决供暖问题。3、物业管理费由甲方负责。4、凡与房屋租赁和经营及所占土地使用有关的各项税费，均由乙方承担。5、电话费、宽带费、有线电视费、燃气费等所有费用均由乙方承担并自行缴纳。6、甲方配合乙方改造靠山居艺墅商业会所周边场地，满足乙方所需活动场所，乙方承担费用。上述费用如因乙方欠缴，给甲方造成损失或甲方代缴后，有权向乙方追缴；第十条：租赁期满后或提前终止合同。租赁期满后或提前终止合同时，乙方应在期满或提前终止合同的7日将房屋及附属设施退还给甲方，并将房屋腾出。逾期未退还的，在实际移交前，乙方应按当年租金标准支付两倍租金，本合同即终止。租赁期满后，除甲方要求乙方恢复房屋原状外，乙方对房屋装修时增设的不可移动的设施及装修装饰状况均不能损坏和拆除，应无偿归甲方所有。如乙方要求继续租赁，则需提前六个月书面向甲方提出续租申请，甲方在合同期满前三个月内给乙方书面答复，如同意继续租赁，则双方另行续签合同。在同等条件下，乙方有权享有优先承租权；第十一条：合同解除。未经甲方书面同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自装修、拆改房屋或故意损坏承租房屋的。2、利用承租房屋进行违法活动的。3、擅自改变承租房屋用途的。4、拖欠租金累计达1个月。5、租赁期间的经营活动及行为违反国家法律规定及相关物业管理规定的；第十二条：不可抗力。在租赁期间，如因不可抗力导致房屋损失的，双方互不承担责任，导致提前终止合同的，各自的损失各自负责，双方之间不予补偿，因国家建设需要占用该房屋拆迁范围的，本合同即终止。双方之间不予补偿。国家给予的各项补偿，应按补偿的内容由双方分别受偿，其中：房屋及附属设施和土地的补偿归甲方所有，租赁期内的房屋经营补偿及乙方投入的设施补偿归乙方所有。第十三条：违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，守约方解除合同的或乙方擅自终止合同或有其他违约行为的，违约方应按本年度租金的30%向守约方支付违约金，并赔偿守约方一切经济损失；乙方逾期未付租金，每逾期一日，乙方应按本年度租金的千分之二向甲方支付逾期付款违约金；第十四条：争议解决。因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方均应向北京市房山区人民法院起诉；第十五条：特别约定。出租方同意无偿提供承租方停车位位置（见位置图），供承租方停车使用。出租方同意无偿提供承租方招牌位置图所示之位置，供承租方设立招牌或广告位置；第十六条：其他约定。合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准，具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签字并加盖公章之日起生效。该合同甲方由王蕾作为代表签字，并加盖了庚金公司的印章，乙方由被告签字。
合同签订之后，庚金公司将租赁房屋交付了被告。被告依约给付了第一年的租金。因被告未依约给付第二年的租金及相关水电费用，原告诉至本院，要求：1、判令解除房屋租赁合同，被告交回房屋；2、判令被告以当年租金的30%赔偿原告违约金180675元；3、判令被告承担诉讼费用。
审理中，被告提出未付租金的原因是原告未能提供其公司银行账户、王蕾未出示原告公司的授权委托。经本院主持调解，在原告提供了其公司的银行账户，并出示了授权其公司业务员王蕾办理房山区靠山居·艺墅小区北区1号楼对外租赁事宜的委托书后，被告同意在2013年12月10日前给付原告相应数额的租金后，双方就合同后续履行再行协商（调解时有案外人魏桂雄在场），但被告未在2013年12月10日前给付原告相应数额的租金。
另查，2011年6月1日，北京靠山居房地产开发有限公司（出租方，甲方）与庚金公司（承租方，乙方）签订《靠山居艺墅商业会所房屋租赁合同》，该合同除第三条租赁期限、第四条房屋租金、第五条付款方式、第六条房屋交付、第九条费用承担、第十一条合同解除约定的内容与上述原、被告之间签订的《靠山居艺墅商业会所房屋租赁合同》不一致外，其他内容一致；即第三条租赁期限为房屋租赁期限为15年，自2011年7月1日至2026年6月30日止；第四条房屋租金，第1年16万元、第2年22万元、第3年23万元、第4年29万元、第5年29万元、第6年54万元、第7年至第10年每年均为78万元、第11年至第12年每年均为84万元、第13年至第15年每年均为96万元、合计941万元；第五条付款方式，为确保承租人诚信履行本合同各项条款规定，承租人须在签署本合同5日之内，一次性向出租人交付计2万元人民币作为承租履约保证金；付款方式采取预付租金的方式，每次预付一年的租金，即：租期开始前2011年6月3日内先预付一年的租金，租期开始后每年6月30日前预付下一年的租金；第六条房屋交付，甲方应于本合同生效之日起即2011年6月30日前，将房屋交付乙方使用，届时双方应办理房屋及附属设施交接手续，并在房屋附属设施清单上签字确认；第九条费用承担，费用承担。在房屋租赁期间，乙方应支付但不限于以下费用，并由乙方承担逾期付款的违约责任：1、水、电费，由乙方自行缴纳（水表度数为，电表读数为，此读数以后的费用按照国家相关标准由乙方承担，直至合同期满）。2、供暖费，中央空调收费标准根据具体的耗能情况，由甲乙双方另行协商确定或乙方自行解决供暖问题。3、物业管理费由乙方自行向物业管理公司按期缴纳，本合同生效后乙方与物业公司另行签订物业服务协议。4、凡与房屋租赁和经营及所占土地使用有关的各项税费，均由乙方承担。5、电话费、宽带费、有线电视费、燃气费等所有费用均由乙方承担并自行缴纳。6、甲方配合乙方改造靠山居艺墅商业会所周边场地，满足乙方所需活动场所，乙方承担费用。上述费用如因乙方欠缴，给甲方造成损失或甲方代缴后，有权向乙方追缴；第十一条合同解除，未经甲方书面同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋整体转租、转让他人后以合伙、合作等方式转租的。2、擅自装修、拆改房屋或故意损坏承租房屋的。3、利用承租房屋进行违法活动的。4、擅自改变承租房屋用途的。5、拖欠租金累计达3个月。6、租赁期间的经营活动及行为违反国家法律规定及相关物业管理规定的。该合同乙方XX公司仍由王XX作为代表签字，并加盖了庚金公司印章。
再查，被告阎广利（甲方）与案外人魏XX（乙方）就上述租赁合同中出租的房屋签订了项目合作经营协议书，该协议书中约定：一、合作方式：1、甲方提供位于北京市房山区长阳镇长韩路6号“靠山居艺墅”小区北区1号楼，建筑面积3293.76平米，地上三层地下一层与乙方合作经营。所提供的经营场所给乙方经营的时间从2012年8月24日到2015年7月31日。合作期间甲方负责场所的租金及配合乙方办理相关经营证照。给予乙方六个月的场地装修时间，分二年给，合同签订后的第二年、第三年，自2013年7月开始到2015年7月扣清。2、乙方出资对场地进行装修和经营，乙方保证经营的项目必须是符合中华人民共和国法律法规。二、利润分配：第一年（2012年8月24日后）乙方前五年（2012年8月24日到2017年8月23日）按每个月伍万零壹佰捌拾柒元伍角人民币付给甲方利润分成，第二个五年（2017年8月24日到2022年8月23日）按每个月捌万零叁佰元人民币给甲方利润分成。余下时间（2022年8月24日到2025年7月31日）按每个月拾叁万陆仟伍佰壹拾元人民币给甲方利润分成。三、利润分配方式：自本协议签订日起，乙方向甲方一次性支付六个月分成，计人民币叁拾万壹仟壹佰贰拾伍元，六个月后提前15天支付后六个月的分成。第二年三个月装修期后乙方向甲方一次性支付12个月的固定分成，计人民币陆拾万贰仟贰佰伍拾元，第三年开始扣除第三年的三个月装修期提前15天支付后两年的固定分成。四、甲方责任和权利：1、保证依法享有对靠山居艺墅（北区一号楼建筑面积3293.76平米）的合法出租权，保证提供完善、合法的经营场地，对此承担全部法律责任；2、负责双方合作期间的经营场地的租金；3、协助乙方办理经营所用证照及水电等事宜；4、每年收取固定的经营利润。五、乙方责任和权利：1、负责该经营场地的装修及设备配套；2、经营期间赚亏自负，但必须保证甲方的固定分成，按上所定日期及时付给甲方；3、确保合法经营；4、六个月的装修期不给予甲方固定分成。六、合作人履行合作经营协议发生争议时，合作人可以通过协商或者调解解决。合作人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以向人民法院起诉。七、本协议未尽事宜，按照有关法律、法规的规定执行。八、本协议书由全体合作人共同订立，自合作人签字之日起生效。九、本《协议书》供一式三份，合作人各执一份。该协议书甲方由阎广利签名，乙方由魏桂雄签名。
又查，2013年2月15日，XX公司（乙方）与案外人北京XX商务有限公司（甲方）就上述租赁合同中出租的房屋签订《装修工程承包合同书》；该合同甲方由魏XX作为授权代表签名，乙方由王生作为授权代表签名。该合同签订后乙方履行了部分合同义务，甲方给付了部分工程款。现该装修工程并未完工。
再查，庚金公司于2009年12月30日经北京市工商行政管理局房山分局核准，变更为北京X**装饰工程有限公司。因未刻制新的印章，原告在名称变更后仍以XX公司的名义开展业务三年多。
上述事实，有双方当事人的陈述、靠山居艺墅商业会所房屋租赁合同、名称变更通知、项目合作经营协议书、装修工程承包合同书、北京市工商局房山分局档案材料等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反有关法律、法规规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应依照合同履行合同约定的义务。因被告不按约定期限给付原告租金超过一个月，已符合双方约定解除合同的条件，故原告要求解除双方之间的租赁合同，并返还出租的房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按合同约定履行合同义务已构成违约，应按双方约定给付违约金，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原、被告在签订合同的过程中，原告使用更名前的法人名称和印章一节，因玉恒通公司与庚金公司实质为同一企业法人，其作为具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有的民事权利和承担的民事义务的民事主体资格并未改变；换言之，玉恒通公司应对以庚金公司名义实施的民事法律行为承担相应民事法律后果；故被告辩解原告主体不适格的意见，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。关于被告主张其对房屋装饰装修一节，因装修尚未完工，且可能涉及他人权益，故本案不宜一并处理，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京玉恒通装饰工程有限公司（原北京庚金装饰工程有限公司）与被告阎广利于二〇一二年八月二十四日签订的《靠山居艺墅商业会所房屋租赁合同》。
二、被告阎广利于本判决生效之日起七日内将位于房山区“靠山居·艺墅”小区北区1号楼的房屋（建筑面积为三千二百九十三点七六平方米，建筑为地上三层，地下一层）腾退返还给原告北京XX装饰工程有限公司。
三、被告阎广利自本判决生效之日起七日内向原告北京玉恒通装饰工程有限公司支付违约金十八万零六百七十五元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百五十七元，由被告阎广利负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵鹏杰
二〇一四年一月六日
书 记 员 于 淼