四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1403民初812号
原告游娟。
委托代理人杨高，四川本真�师事务所律师。
被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省彭山县寂照街国土资源局五楼，组织机构代码：79788876-3。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人谢缘媛，女，该公司职员。
委托代理人叶义，男，该公司职员。
原告游娟与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大彭山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。本案依法由审判员张文清于2016年6月28日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨高，被告恒大彭山公司的委托代理人谢缘媛、叶义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，购买被告位于眉山市彭山县牧马乡莲花村的“恒�金碧天下”项目1342-X号商品房。合同约定，原告以按揭方式购买涉案房屋，总价款为869492元，被告应在2014年6月30日前交付房屋，双方还约定了若逾期超过90日，买受人有退房权利，并有权主张违约金等条款。当日，原告向被告支付购房款（首付）349492元；原告从2012年8月起至2016年3月27日，每月向其贷款的中国银行眉山彭山支行还款3000元左右。合同约定的交房时限超过后，被告却不能如期交房；合同约定的退房条件成就后，经原告多次要求，被告于2016年3月承诺退房，并于当月的31日在贷款银行结清所余按揭贷款。此后，双方未能就赔偿事宜达成一致意见。综上，原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，应赔偿原告的损失。为维护二原告的合法权益。故起诉请求:1.解除原、被告于2012年6月30日签订的《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告立即退还原告购房款518313.36元，并同时赔偿原告自付款之日起按中国人银行同期贷款利主率计算占用资金利息的损失；3.判令被告赔偿原告差旅费损失15000元；4.本案诉讼费，由被告承担。
被告恒大彭山公司辩称，被告恒大(彭山)公司辩称，一、本案双方协商一致解除合同，被告并没有任何过错，不应承担过错责任；原告未按合同约定及法律规定行使合同解除权，在以自身行为表示放弃权力后，再行主张被告承担过错责任丧失合法性。
原被告双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定“涉案房屋交付时间为2014年6月30日”，第13条约定“涉案房屋逾期交付超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”，从以上合同约定内容可知，当被告未按期交房达90天时，原告享有合同解除权，应当向被告送达“解除合同的退房通知”。而时至双方协商一致合同解除之日（即2016年1月23日），被告仍未收到原告送达的任何解除合同通知书。
根据双方签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第17条“买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日起15日内向出卖人发出书面解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。”且依照《合同法》第95条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之法律规定，本案中涉案房屋合同约定交付之日为2014年6月30日，被告逾期交房超过90天原告即享有合同解除权（该权利为形成权，逾期则视同放弃），在解除合同事项�生之日起15日内原告应当及时行使其合同解除权，向被告发出书面的解除合同通知书，否则，期限届满视为原告放弃解除合同的权利，原《商品房买卖合同》继续合法有效履行。
而事实上双方于2016年1月23日系协商一致解除涉案房屋买卖合同关系，同时原告在《四川公司恒大金碧天下项目退房审批表》上签字认可合同解除条件，即参照《商品房买卖合同》第13条的约定内容，作为双方合同解除的清理和结算条款。具体约定为：“退还客户所交房款869492元（其中房款中包含52万按揭款，由被告代为清偿全部按揭贷款后再向原告退还剩余款项），及以违约金的方式另行支付费用8695元作为解约补偿。”嗣后，被告按照双方解除约定，前往中国银行股份有限公司四川省分行营业部，于2016年3月31日代原告清偿涉案房屋全部贷款共计466812.63（其中本金466532.24元，利息279.92元）。被告已按双方解除约定实际履行代为清偿按揭款项义务，被告通过实际履行行为肯定双方解除合同的清理结算内容，根据我国《合同法》之规定，在当事人双方既有书面约定，一方当事人又如实履行主要义务的情况下，该约定应当合法有效，对双方当事人均具有约束力。因此，原被告双方系协商一致解除涉案房屋买卖合同，且双方已对合同解除的清理和结算内容有明确约定（并没有约定由被告承担任何资金占用费及其他费用），当事人应当按照约定履行自己的义务，未经被告许可无权擅自变更已经双方同意的协议内容。
二、原告诉求资金占用费及差旅费，即违背双方系协商一致解除合同的客观事实，也违反双方已对合同解除的结算内容有明确约定的意思自治，更没有任何事实及法律依据。
《恒大金碧天下项目退房审批表》作为双方签字�可的协商解除合同的唯一书面证据，并没有约定合同解除后被告要承担资金占用费及差旅费。同时该证据作为双方当事人意思表示一致的法定书证，其内容明确属于双方对合同解除清理结算的具体约定，该约定不违反法律的强制性规定，理应有效。因双方协商解除合同，被告对合同解除的事实不具有任何过错，在双方没有约定“资金占用费及差旅费”、且已对合同解除后清理结算内容有明确约定的前提下，被告不应当承担任何资金占用费等费用支付义务。
同时，根据双方签的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第17条“……双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续……”之约定，在双方达成解除合同条件、签订退房审批表后应当视为双方《商品�买卖合同》已终止履行，原告应当负有10日内配合被告办理注销合同备案等解除合同手续的义务。同时双方签订补充协议第17条也明确约定被告退还购房款的期限起计算之日为“原告配合被告到房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日”，退款期限为90天。根据以上约定可知，在原告履行配合办理注销合同备案的义务后，被告才应在90日内向原告退还解除合同约定款项。而时至今日，原告尚未完成该项义务，无权要求被告向其返还购房款。
通观《商品房买卖合同》及补充协议之约定，在双方协商一致解除房屋买卖合同、且对合同解除的结算内容有明确约定的情况下，被告仅负有按结算约定内容返还款项的义务，并没有任何关于“解除合同后给付资金占用费”的结算约定。其原因如下：原告长期占用涉案房屋（时至今日，涉案房屋仍备案于�告名下，原告占有涉案房屋致使涉案房屋无法再行流通售卖），一方面致使被告丧失与他人订立同类房屋买卖合同的机会、造成长期的机会利益损失；另一方面涉案房屋再次出售时，被告将对其重新装修，再次给付各项费用，客观上会造成销售成本提高的经济损失。在双方协商一致解除合同的前提下，被告的多项损失与原告的资金占用费损失相互抵消，可视为双方对此类权利的同时放弃。此类行为既未违反法律的禁止性规定，也未损害社会、国家、集体或他人的合法权益，故在无相反的证据下，应视为双方协商自愿的结果。因此，在双方协商一致解除合同后，被告仅应当按结算约定款项承担返还义务，不应承担任何资金占用费或其他费用。因此，原告诉称的“资金占用费”即不符合法律规定，也不是双方的合同约定的结算和清理条款，原告既无事实依据也无法律依据。
综上，被告认为，涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定内容如实履行各自义务。在不违反法律法规强制性规定的前提下，法院理应尊重合同法领域中，当事人意思自治的基本原则，尊重合同所约定的全部内容及双方对解除合同的款项结算约定。本案双方房屋买卖合同协商解除已是客观事实，并无可诉性；合同解除后，原告没有如是履行其配合办理注销合同备案的义务，无权要求被告返还款项；在没有约定其他给付费用的前提下，原告更无权加重被告的给付义务。故被告特具以上意见，请求贵院在查清事实的基础上，判决驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，由原告购买被告位于眉山�彭山县牧马乡莲花村的恒大金碧天下1342-X号商品房。该合同约定的建筑面积为194.91平方米，套内面积为187.15平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积为7.76平方米，房屋总价为869492元，房屋交付时间为2014年6月30日。该商品房买卖合同第十三条第一款（二）项：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人有权退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。”
合同生效后，原告依约履行了交付首付购房款349492元的合同义务；原告与中国银行股份有限公司四川省分行于2012年7月27日签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为52万元，期限为240个月，阶段性担保人为恒大彭山公司，并于当日办理了抵押预告登记，后银行将二原告贷款金额转到被告恒大彭山公司指定的帐上。被告恒大彭山公司于2015年1月8日通知原告验收涉案房屋，原告认为涉案房屋：1.质量低劣、工艺粗糙、附属配套设施不完善，并使用国家禁止防水材料等；2.恒大彭山公司违约交付涉案房屋；故要求退房并赔偿损失。因双方未达成赔偿协议，原告于2015年8月1日按合同约定向恒大彭山公司又发出了退房通知函，要求退房并赔偿损失。被告公司的销售人员于2016年1月23日曾上报了退房审批表，该审批表有原告及被告经办人和销售经理的签名。恒大彭山公司于2016年3月31日代二原告向中国银行股份有限公司结清了该笔贷款，其中，结清本金466532.24元，利息279.92元。
原告从贷款之日起至被告代为偿还贷款时止偿还银行贷款44期共计168821.36元，其中，已还本金53467.76元，已还利息115353.6元。原告支付预告登记费80元、公证费300元。
以上事实有，原告提供的证据：1.原告的�份证、被告基本信息复印件；2.《商品房买卖合同》、《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；3.《个人一手住房贷款合同》以及借款借据、原告偿还银行贷款的明细清单，预告登记费、公证费收据；4.退房通知函、五户购房户向恒大彭山公司要求退房和赔偿损失申请。被告提供的证据：1.被告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、劳动合同复印件；2.《商品房买卖合同》、《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；3.恒大彭山公司退房审批表；4.银行还款凭证及结清证明。双方当事人在庭审中的陈述等在卷佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案在诉讼过程中形成如下焦点，原告与被告于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《恒大�碧天下商品房买卖合同补充协议》是否已经解除的问题。从原告提供退房通知函的内容来看，原告在该通知函中明确表示被告已预期交房395天，根据双方的合同约定向被告提出了解除商品房买卖合同的意思表示，而被告的销售部门出具的退房审批表证实,被告收到了退房通知函，且同意原告提出解除《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》;被告于2016年3月31日代为原告偿还中国银行股份有限公司四川省分行的借款本金466532.24元及其利息279.92元的行为也证实，被告收到原告的退房通知函并同意解除双方签订《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；被告也当庭表示，原、被告双方签订的合同已经解除。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，�当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定。原告与被告于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》已经解除。
原告要求解除与被告于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的诉求，因庭审核实涉案房屋的买卖合同以及补充协议已经解除，被告当庭庭认可双方签订涉案房屋的买卖合同以及补充协议已经解除，故原告该项诉求，本院不予支持。
原告要求被告立即退还购房款518313.36元及其利息（以首付款为本金从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清本金时止）的诉讼请求。庭审查明，原告支付被告涉案房屋首付款349492元，后原告向其按揭贷款银行偿还借款本金及利息共计168821.36元（其中，已还本金53467.76元，已还利息115353.6元）。因被告逾期未向原告交付涉案房屋，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告立即退还购房款518313.36元的诉求，证据充分，本院予以支持。
原告要求被告支付以首付款349492元为本金从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清本金时止的诉讼请求。尽管原、被告双方在《商品房买卖合同》第十三条第一款（二）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人有权退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。”但双方在合�中约定被告赔偿原告的损失，不能弥补因被告逾期交房给原告造成的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定。原告该项诉求，本院支持其合理部分，即支持其以首付款349492元为本金从2012年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止的利息。
原告要求被告赔偿其差旅费损失15000元的诉讼请求。因原告未提供差旅费损失的票据，根据�民诉法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定。原告该项诉求，本院不予支持。
被告抗辩，原、被告双方协商一致解除合同，被告没有任何过错，不应承担过错责任。因被告按合同约定逾期未交付涉案房屋，且逾期达到原、被告双方合同约定的解除条件，故存在过错。原、被告解除《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》后，双方就赔偿问题并未达成一致意见，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告未交付涉案房屋给其造成的损失进行赔偿。故被告该项抗辩，本院不予采信。
被告抗辩，合同解除后，原告没有如实履行其配合被告办理注销合同备案的义务，无权要求被告返还款项。双方签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第17条“买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续，合同及本协议约定的退还购房款的期限均应从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所有商品房的备案登记手续之日起计算。……。合同依法解除后，因买受人未能在约定的期限内配合出卖人到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求其配合的，因此而发生的诉讼费（含差旅费、公告费）、执行费用、律师费用及其他费用应当由买受人承担。”从双方约定的该项内容得出，原告没有配合被告到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续，原告承担的费用是诉讼费（含差旅费、公告费）、执行费用、律师费用及其他费用；无论从何角度分析该条款均得不出，原告无权要求被告退还购房款；又因二原告未配合被告办理涉案房屋的注销合同的备案手续,应属另一法律关系。故被告该项抗辩，本院不予采信。
被告抗辩，原告要求被告赔偿资金占用费用的诉求，即违背双方系协商一致解除合同的客观事实，也违反双方已对合同解除的结算�容有明确约定的意思自治，更没有任何事实及法律依据。尽管原、被告双方在《商品房买卖合同》第十三条第一款（二）项约定了违约责任的赔偿计算方法，但被告逾期交付涉案房屋给原告造成了损失大于约定赔偿的数额，又因原告履行了双方签订《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的全部义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。对被告该项抗辩，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，判决如下：
一、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告游娟已支付的购房款518313.36元及其利息（以首付款349492元为本金从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告游娟的其他诉讼请求。
案件受理费4567元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。
审判员 张文清
二〇一六年七月二十二日
书记员 余若薇