江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终851号
上诉人（原审被告）：江西腾达科技有限公司，住所地江西省南昌市东湖区南京西路277号，统一社会信用代码×××75Ｊ。
法定代表人黄秀虹，执行董事。
委托诉讼代理人：陈晨，江西腾达科技有限公司员工，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）:鹰潭万嘉旺超级市场有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区西湖路29号，。
法定代表人林用炜，董事长。
委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原审被告：腾达电器有限公司，住所地江西省新余市劳动南路，。
管理人腾达电器有限公司破产清算组。
委托诉讼代理人：姚晨，江西姚建律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人江西腾达科技有限公司（以下简称江西腾达公司）因与被上诉人鹰潭万嘉旺超级市场有限公司(以下简称万嘉旺公司)、原审被告腾达电器有限公司（以下简称腾达公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1316号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
江西腾达公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判驳回万嘉旺公司的第二、三项诉讼请求。事实与理由：1、原审判决由其于判决生效之日起20日内空出房屋，属认定事实错误，适用法律错误。万嘉旺公司诉请中并未提出要空出房屋的请求，原判超出诉讼请求范围；同时，涉案房屋系被抚州中院查封，其从未控制过和实际占用过，原判超出了其实际履行能力范围。2、原审判决其支付到实际交还房屋之日的租金及违约金属于事实认定错误，适用法律错误。其从未占用涉案房屋，且无法使用房屋并非其自身原因，其承租房屋的根本目的完全无法实现。在此种情况下，判决由其承担该期间的全部租金及违约金显失公平且于法无据。
万嘉旺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其已经提出解除租赁合同，应该将租赁物交还给出租方，一审提供的证据及相关材料能够证实中院查封的只是店面中的物品，不是房屋，故江西腾达公司应当空出房屋。本案上诉理由与事实不符，请求二审不予采信。
腾达公司辩称，其客观上已完成了涉案房屋的交付，法院查封的只是物品而非房屋，江西腾达公司未能使用该房屋的原因与其无关；租赁权已于2014年4月10日移交给了国美公司，其已支付了之前的租金，其后的租金与其无关。
万嘉旺公司向一审法院诉请：1、判令立即解除与腾达公司、江西腾达公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉的补充协议》；2、判令江西腾达公司立即支付房屋租金123万元、电费25430元及违约金20万元（租金支付至归还租赁房屋时止，开据租金票据计征的房产税及其他相关费用由江西腾达公司承担）；3、本案诉讼费由江西腾达公司承担。
原审法院认定事实：2014年12月1日，万嘉旺公司（合同甲方）与腾达公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定如下：甲方将坐落于抚州市赣东大道61号的一层（面积约1400平米）及负一楼（面积约300平米）、二层（面积约3200平米）房屋租赁给乙方，租赁期限自2014年12月1日至2025年3月31日止；乙方因一楼已向甲方交纳押金24万元，本合同不需要再交纳押金；租赁期内，2014年12月1日至2016年9月30日月租金102500元，2016年10月1日至2019年9月30日月租金为110833元，2019年10月1日至2025年3月31日月租金为110833元，出租计征的房产税及其它相关费用，由乙方承担；每月5日前一次性支付当月租金；乙方在租赁期内，自行交纳水电费用，甲方不收取任何附加费用；租赁期满，乙方办理房屋及设备移交手续后，向甲方领取押金24万元（此押金不计利息）；本合同生效后，双方均严格履行，如不履行或履行不符合本合同约定内容的，属于违约行为，违约的一方还必须向另一方支付违约金20万元，如违约金不足补偿双方经济损失的，违约一方还必须补偿对方相应的经济损失。腾达公司承租的涉案房屋店铺名称为抚州腾达一店。该份租赁合同订立后，万嘉旺公司即按合同约定将涉案房屋交付给腾达公司使用，腾达公司支付了至2015年3月31日止的租金。
2015年4月，国美电器有限公司与江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、腾达公司签订了《关于“腾达电器”商标及门店/库房租赁权转让的框架协议书》（甲方：国美电器有限公司，乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰），约定甲方以其自有资金或指定关联公司新设一个有限责任公司，由该公司受让乙方1-1、乙方1-2的门店/库房租赁权及乙方2持有的腾达商标等资产或权利。江西腾达公司即为国美电器有限公司设立的受让前述资产或权利的目标公司。为履行框架协议，同年4月10日，万嘉旺公司（合同乙方）与腾达公司（合同甲方）、江西腾达公司（合同丙方）签订了《<房屋租赁合同>的补充协议》一份，约定：“甲方与乙方于2014年12月1日签署的《房屋租赁合同》，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”、“本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力”，腾达公司直接在该合同甲方盖章处加盖了“腾达电器有限公司合同专用章”，万嘉旺公司与江西腾达公司分别有在该合同乙方、丙方处签字。该份补充协议订立后，腾达公司抚州腾达一店因涉及诉讼和劳动纠纷，被抚州市中级人民法院于2015年4月15日查封，腾达公司提供的“第一批51家店交房清单详表”证实实际未向江西腾达公司办理抚州腾达一店交房手续，涉案房屋并未实际交付。2015年5月28日，国美电器有限公司、江西腾达公司针对抚州腾达一店等15家门店交接事宜开展工作中发现的问题，共同向腾达公司、江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰出具了一份公函，公函中对涉案店铺抚州腾达一店发现的问题记载如下：（1）贵方向我司提供的产权证明不完整，无法核实归属及出租权的合法性；（2）贵方未提供该店二次、三次消防验收合格证明；（3）因贵方的原因，现该门店房屋已被法院查封。因此，该店不符合框架协议约定的接收条件，我方无法接收。2015年6月10日，腾达公司向国美电器有限公司出具了关于框架协议履行有关问题的沟通函一份，沟通函中记载涉案抚州腾达一店等11家门店尚未移交，因职工劳动纠纷案被法院查封了门店货物，并记载腾达公司所有债务均将纳入破产清算程序等事项。腾达公司支付了至2015年3月31日止的租金后，就再也没有向万嘉旺公司支付过租金，江西腾达公司也从未向万嘉旺公司支付过租金。万嘉旺公司催问未果，遂诉至法院。
另查明，2016年2月23日，新余市中级人民法院作出（2016）赣05民破字1-1号民事裁定书，裁定腾达公司进行破产清算，并指定腾达公司破产清算组为管理人。
原审法院认为，万嘉旺公司与腾达公司签订的《房屋租赁合同》及其与腾达公司、江西腾达公司签订的《<房屋租赁合同>的补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。合同订立后，万嘉旺公司已按原《房屋租赁合同》的约定向腾达公司交付了涉案房屋店铺抚州腾达一店，已全面履行了合同约定的义务，腾达公司作为承租人理应按时向万嘉旺公司支付租金。在《<房屋租赁合同>的补充协议》签订后，承担按时向万嘉旺公司支付租金的义务主体就转变为江西腾达公司，而向江西腾达公司移交房屋的义务主体即为腾达公司，而不是万嘉旺公司，至于腾达公司与江西腾达公司之间未完成涉案房屋的移交与万嘉旺公司无关。故对江西腾达公司提出万嘉旺公司未向其履行交房义务，从而拒绝支付房屋租金的抗辩理由，不予采信。腾达公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未向江西腾达公司移交承租房屋，在本案中应承担连带清偿责任。按照合同约定，江西腾达公司自2015年4月1日起未向万嘉旺公司支付租金，已构成根本违约，现万嘉旺公司要求解除租赁合同并要求江西腾达公司支付尚欠租金及违约金的诉请，于法有据，予以支持。对尚欠租金数额，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为123万元（102500元×12个月），此后的租金按合同约定计算至实际腾房之日。对于万嘉旺公司诉请的违约金20万元，合同中有明确约定，符合有关法律规定，予以支持。对于万嘉旺公司诉请的电费25430元，因万嘉旺公司未提供相关证据证实，该诉请缺乏证据，不予支持。合同解除后，万嘉旺公司已向腾达公司收取的押金24万元应予退还，但本案中，腾达公司对退还押金未提起反诉，故腾达公司应另行向万嘉旺公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除鹰潭万嘉旺超级市场有限公司与腾达电器有限公司于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》以及鹰潭万嘉旺超级市场有限公司与江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司于2015年4月10日签订的《<房屋租赁合同>的补充协议》；二、腾达电器有限公司、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向鹰潭万嘉旺超级市场有限公司空出本案的租赁房屋；三、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向鹰潭万嘉旺超级市场有限公司支付尚欠租金（从2015年4月1日至2016年3月31日的租金为人民币123万元，此后的租金按合同的约定实际支付至空出房屋之日止）及违约金人民币20万元；四、腾达电器有限公司对上述第三项尚欠租金及违约金承担连带清偿责任。案件受理费17899元，由江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。除对一审认定的涉案房屋已交付的事实江西腾达公司有异议外，一审认定的其他事实各方均无异议。对一审认定的各方无异议的事实予以确认。
二审争议焦点为：江西腾达公司应否支付至空出房屋时的租金、承担违约金及履行空出房屋的义务？
本院认为，本案《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>的补充协议》均合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同各方均应按合同履行义务。故江西腾达公司自2015年4月10日起作为涉案房屋的承租人，应承担支付涉案房屋租金的义务。江西腾达公司上诉主张涉案房屋未实际交付，其从未实际占有使用该房屋，故不应支付租金与违约金。对此，本院认为，本案《关于“腾达电器”商标及门店/库房租赁权转让的框架协议书》约定，腾达公司应将涉案房屋的租赁权移转给江西腾达公司，该约定发生在原租赁合同期内。万嘉旺公司与江西腾达公司、腾达公司签订《<房屋租赁合同>的补充协议》，只是对江西腾达公司与腾达公司之间租赁权受让的认可，万嘉旺公司并不存在收回涉案房屋而转租给江西腾达公司的行为，涉案房屋的交付应发生在腾达公司与江西腾达公司之间，与万嘉旺公司无关。且涉案房屋被查封是由腾达公司的诉讼纠纷引起，也与万嘉旺公司无关。万嘉旺公司作为出租方，对合同的履行并无过错，其依合同的相对性要求承租方江西腾达公司支付房屋租金理应得到支持。同时，违约金条款作为租赁合同的有效条款之一，亦应得到支持。对江西腾达公司关于不应支付租金和违约金的上诉请求不予支持。江西腾达公司上诉主张其无法履行空出涉案房屋义务，对此，本院认为，本案双方提供的国美电器有限公司与江西腾达公司给腾达公司、江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰的公函，以及腾达公司给国美电器有限公司的《关于框架协议履行有关问题的沟通函》可以相互印证，江西腾达公司一直未实际占有和使用涉案房屋。故一审判决江西腾达公司空出房屋无事实依据，应予纠正。同时，因该项空出房屋的义务无法由江西腾达公司履行，故一审判决本案租金由江西腾达公司支付至空出房屋止亦与事实不符。因万嘉旺公司已主张解除合同，合同亦符合解除条件，合同解除后，江西腾达公司不存在另行再占有使用涉案房屋的事实和法律依据，故由江西腾达公司支付租金至合同解除之日，即本判决生效之日起更为公平合理。对江西腾达公司关于不应支付租金至空出店面止的上诉主张予以支持。腾达公司在财产被查封后因客观原因实际未控制涉案房屋，且在租赁合同解除后，亦无法占有使用涉案房屋，故一审判决其与江西腾达公司空出房屋无事实依据，应予纠正。腾达公司对一审判决其承担对江西腾达公司租金及违约金的连带责任未提出异议，应予确认。
综上所述，江西腾达公司的上诉主张部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存在不当，应予纠正。同时，一审判决虽认定对万嘉旺公司诉请的电费不予支持，但在判决主文中未能列举，应予纠正。另外，对万嘉旺公司关于开据租金发票计征的房产税及其他相关费用应由江西腾达公司承担的诉请，一审判决存在遗漏，对此二审予以补正。该诉请因租赁合同合法有效而有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1316号民事判决第一、四项；
二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1316号民事判决第二、三项；
三、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向鹰潭万嘉旺超级市场有限公司支付尚欠租金（从2015年4月1日至2016年3月31日的租金123万元，此后的租金按合同约定实际支付至本判决生效之日止；开据租金票据计征的房产税及其他相关费用由江西腾达科技有限公司承担）；
四、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向鹰潭万嘉旺超级市场有限公司支付违约金20万元；
五、驳回鹰潭万嘉旺超级市场有限公司要求江西腾达科技有限公司支付电费25430元的诉请。
如未按本判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定；二审案件受理费23980元，由上诉人江西腾达科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 刘志军
审判员 王 琳
二〇一七年二月二十二日
书记员 华丽娜