浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海商初字第2117号
原告：海宁瑞合皮革有限公司。
法定代表人：薛珠英，董事长。
委托诉讼代理人：翟俊萍，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：周水霖，浙江泰豪律师事务所律师。
被告：海宁瑞星皮革有限公司。
法定代表人：陈淑英，董事长。
委托诉讼代理人：张爱国，浙江紫薇律师事务所律师。
原告海宁瑞合皮革有限公司（以下简称瑞合公司）与被告海宁瑞星皮革有限公司（以下简称瑞星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，瑞合公司就损失申请评估，本院予以准许。本案于2015年11月27日、2017年5月18日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人翟俊萍、周水霖，被告委托诉讼代理人张爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞合公司向本院提出诉讼请求：判令瑞星公司支付约定违约金6713670.48元、支付赔偿金10095088.45元。事实与理由：双方曾签订租赁合同，约定瑞星公司将生产线、设备、场地、锅炉、办公用房等租赁给瑞合公司，双方约定了租金、期限、违约责任等。此后双方又签订了补充协议，约定各自权利义务。
2013年前双方各自按约履行，2014年2月27日，瑞星公司能源缺失，造成瑞合公司无法使用租赁锅炉，并停止了废水处理以及DMF加工回收。上述行为导致瑞合公司无法进行生产，原告自此一直处于停产状态。2014年4月，瑞星公司退还了瑞合公司提前交纳的租金，也退回了租赁期间的保证金30万元，表示了单方解除合同的意思。由于瑞星公司的根本违约，造成瑞合公司巨大的损失，其中直接损失时包括：存货损失（原材料、在产品、成品损失）2443248元，固定资产损失（包括机器设备、办公及电子设备损失）7659939.34元，低值易耗品损失（包括已使用离型纸损失、整卷离型纸损失）4951922元，2014年3、4两月管理人员与工人工资827682.26元，因停产造成解除劳动合同而赔偿92名员工经济补偿费272700元，2014年5月至9月管理人员工资287485.89元，2014年10月至2015年2月管理人员工资212491.02元，2015年3月至2015年6月管理人员工资106290.42元，2015年7月至9月管理人员工资51000元，PU干法线拆卸费用40万元，以上合计17212758.93元。为减少损失，瑞合公司变卖了磨毛机一台、水洗线一条、叉车一台，分别得款18万、20.5万、1.9万元，瑞合公司实际损失为16808758.93元。
按2013年度计算，瑞合公司交给瑞星公司的一年租金及费用总额为3356835.24元（包括设备租金1719996元、办公楼租金96960元、宿舍租金27200元、生产耗费水电费645199.90元、宿舍楼办公楼水电费25813.89元、锅炉保障人员人工费161352.66元，DMF回收加工费用535592元、食堂搭伙补助费19849元，DMF开票税点124871.79元），尚未执行的租金自2014年5月1日至租赁期满2018年4月30日为四年，未执行租金及费用总额为13427340.96元，约定违约金为未执行租金的50%，计6713670.48元，超过违约金部分损失为10095088.45元。
瑞星公司认为，1、造成本案纠纷的原因是瑞星公司内烟囱被行政机关强令拆除，造成瑞星公司无法向瑞合公司提供部分能源、无法进行废水的相应处理与回收DMF工作。2、原告诉请的损失没有证据证明，不应得到支持。3、原告诉请的违约金6713670.48元，没有合同依据，依据合同约定，即使瑞星公司真的违约，也仅承担减收租金的责任，而且瑞合公司可通过改造设备，改用蒸汽方式继续生产。
原告提供的证据及被告的质证意见：
1、2009年12月29日租赁合同一份。证明瑞合公司租赁瑞星公司的生产设备、试验设备、生产场地、锅炉、办公住宿用房等，瑞星公司为瑞合公司处理废水及加工回收废水中的DMF，以及约定租赁期限与租赁费用等。经质证，瑞星公司无异议。
2、2011年12月31日租赁合同一份。证明双方把租赁的生产设备扩大为干法Ⅰ线，Ⅱ线，干法回收塔，PU湿法线以及其他配套设备设施，包括验纸机、锅炉等，瑞星公司继续处理废水及废水中加工回收DMF，瑞合公司继续租赁场地、办公宿舍用房，以及约定租赁期限与租赁费用、违约责任。经质证，瑞星公司无异议。
3、《关于申请出具环保意见的报告》、《建设项目环境保护审查意见表》各一份。证明在第一份《租赁合同》签订后，瑞星公司向海宁市环境保护局申请对瑞合公司企业开办的环保审查，海宁环保局批准的事实。经质证，瑞合公司无异议。
4、2012年12月12日《补充协议》一份。证明双方约定瑞星公司将原有的第一条生产线作价100万元，瑞合公司可以进行整改，也可以出售重置，2018年5月1日租赁结束后生产线归瑞合公司所有。经质证，瑞星公司对真实性无异议。
5、2013年《补充协议》一份。证明双方约定瑞星公司将自己原有的第2、3、4共三条生产线及干法回收塔作价100万元，瑞合公司可以进行整改，也可出售重置，合同终止时按投入比例分配残值。经质证，瑞星公司对真实性无异议，但认为第二份补充协议与第二份合同同时签的，比第一份补充协议要早。
6、浙江凯达信资产评估有限责任公司出具的《关于海宁瑞合皮革有限公司实物资产的核实证明》一份。证明原告存货损失2443248元、固定资产损失7659939.34元、低值易耗品损失4951922元，合计15055109.34元。经质证，瑞合公司对真实性有异议，认为该份报告的依据完全是瑞合公司单方面提供的材料、数据，即使载明的存货、固定资产、低值易耗品数额是对的，也没有损失，因为上述物品还在，可以再利用或者变价。
7、瑞合公司《2014年3-4月份工资表》一份。证明瑞合公司因瑞星公司原因被迫停产，支付管理人员及工人工资827682.26元。经质证，瑞星公司对工资的真实性有异议，认为瑞星公司在诉状中自认在2月27日已经完全停产，但3-4月份还有工人工资，有矛盾，即使存在也是扩大的损失；瑞合公司未提供相应的财务凭证，如果是现金发放的，不符合常理。
8、《瑞合公司工资单》一份。证明原告对92名员工赔偿经济补偿金共27.27万元。经质证，瑞星公司对经济补偿金的真实性无异议。
9、海宁经济开发区人力资源和社会保障服务站出具的《情况说明》一份。证明因“企业前道关停，瑞合公司于2014年3月25日停产，故提前解除员工劳动合同”，经协商后一次性补偿给92名员工的经济补偿金27.27万元。经质证，瑞星公司对经济补偿金的真实性无异议。
10、瑞合公司《2014年5月-9月工资表》、《2014年10月-2015年2月工资表》、《2015年3月-2015年6月工资表》、《2015年7月-2015年9月工资表》共四份。证明瑞合公司分别发放工资287485.89元，212491.02元，106290.42元，51000元，共计657267.33元。经质证，瑞星公司认为瑞合公司停产后，并无管理人员管理，之后不应产生管理人员工资，瑞合公司以此作为损失不合理；此外，正常经营中，工人工资是必要支出，不是关停而多支出的，损失不能成立。
11、《PU干法线拆卸安装承包协议》一份。证明PU干法线拆卸费用为40万元。经质证，瑞星公司对真实性有异议，认为仅是协议，是否真实存在、实际履行都不确认，费用也未实际产生。
12、《2013年1-12月底瑞合应收款项明细》、《2014年4月底瑞合应收款项明细》各一份。证明瑞合公司缴纳的一年租金、费用总额为3356835.24元，以及瑞星公司已退租赁期间押金30万元、单方解除合同的事实。经质证，瑞星公司对真实性无异议，但对待证目的有异议，认为该证据不能作为瑞星公司解除合同的依据，当时退30万元，是由于瑞合公司要遣散职工，资金困难。
被告提交的证据及原告的质证意见：
1、海宁人民政府办公室文件一份。证明双方租赁合同中指向的锅炉因整治无法使用是政府检查所致，并非瑞星公司违约，属于不可抗力。经质证，瑞合公司对真实性无意义，但认为与本案无关；行政机关要求整改，并不是停产，瑞星公司的行为造成瑞合公司停产，是瑞星公司的过错。
2、照片十七张。证明瑞合公司至今仍占用生产车间，双方的合同并未解除。经质证，瑞合公司认为照片不清楚，但认为瑞合公司的物品确实存放在租赁场地。
经瑞合公司申请，本院委托嘉兴中明资产评估有限公司对瑞合公司的搬迁损失进行评估，该公司于2017年4月22日作出评估报告，载明：本案所涉的搬迁损失的评估价值为人民币3090318元。经质证，瑞合公司认为评估报告载明的树脂及离型纸数量不对，其余无异议。瑞星公司认为：1、瑞合公司未主张搬迁损失，评估报告与本案没有关联性；2、即使瑞合公司主张搬迁损失，评估报告没有说明重置价值的依据；而且分类表第一页写明购置日期为2014年，评估基准日为2014年3月，评估机构在短时间认定相关材料已经报废，不合常理；资产评估汇总表第2页，序号1、6，根据补充协议，瑞星公司对此各享有100万元的权益，在搬迁损失中，属于瑞星公司的权利应当扣除，计算为104万。
本院审查后认为，对瑞合公司提交的证据1-5、12，瑞星公司不持异议，本院予以认定。对瑞合公司提交的证据6、11，瑞星公司所提异议成立，本院不予认定。对瑞合公司提交的证据7-9，系原件，且证据间能相互印证，本院予以认定。对瑞合公司提交的证据10，从内容看，工资发生于瑞合公司停产2个月之后，与本案处理无关联性，本院不予认定。对瑞星公司提交的证据1，瑞合公司对真实性无异议，本院予以认定。对瑞星公司提交的证据2，瑞合公司对待证事实无异议，本院予以认定。
综合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：
2009年12月29日，双方签订租赁合同一份，约定：瑞合公司租赁瑞星公司的生产线、实验室、生产办公场地、宿舍等设施，用于合法生产。双方约定了其他的权利义务。
2011年，双方又签订租赁合同一份，约定：租赁标的为1、生产设备，包括干法一线、干法二线、干法回收塔、PU湿法线，以及其他配套设施设备，包括验纸机、锅炉等；2、试验设备：瑞星公司所提供部分部分PU试验设备（详见附件清单）；3、场地：瑞星公司六车间一楼（不含品管部隔间）、九车间（瑞合公司场地使用不能影响瑞星公司湿法线生产）以及相应仓储场地，包括煤料堆放场地、化料和原料堆放场地；4、办公室及宿舍，租赁物详见附件1。瑞星公司应保证瑞合公司生产经营所需水、电、汽正常供应，政府强制停电、自然灾害等不可抗力因素除外。租赁期限自2012年1月1日至2018年4月30日止。瑞合公司支付30万元作为保证金。瑞星公司未按约定提供场地或水、电、汽等设施或条件（因相关部门的原因导致除外）致使瑞合公司不能正常使用的，应减收相应租金。合同一方因自身原因需提前解除合同的，应提前至少6个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。协议不成时，单方解除合同应向对方支付违约金及相应损失，违约金按尚未执行的租赁期限应交租金总额的50%计算。前合同作废，如本合同与前合同存在争议的，以本合同为准。
2012年12月12日，双方签订补充协议一份，载明：对租赁合同中第一条第1点进行补充如下：其中现有瑞星公司六车间第一条生产线作价100万元，交由瑞合公司投入资金进行整改处置（可整改或出售重置）。瑞合公司对六车间第一条生产线整理处置，瑞星公司有权参与整理投入。因瑞星公司不遵守双方约定而导致瑞合公司无法正常经营的情况除外，在2018年4月30日前，瑞合公司若想出售第一条生产线，该生产设备按市场价出售或由瑞星公司按市场价回收，双方按投入比例分配残值。2018年5月1日后，第一条生产线归瑞合公司所有。
此外，双方还另行签订补充协议一份，载明：对租赁合同中第一条第1点进行补充如下：其中现有瑞星公司六车间第二、三、四条共三条生产线及干法回收塔作价100万元，交由瑞合公司投入资金进行整改处置（可整改或出售重置）。瑞合公司对六车间第二、三、四生产线及干法回收塔整理处置。租金从设备改造完成投入使用后开始计算。待合同终止时，该部分设备按市场价出售或由瑞星公司按市场价回收，双方按投入比例分配残值。
上述合同签订后，双方依约履行。2013年度，瑞合公司交给瑞合公司的一年租金及费用总额为3356835.24元，包括设备租金1719996元、办公楼租金96960元、宿舍租金27200元、生产耗费水电费645199.90元、宿舍楼办公楼水电费25813.89元、锅炉保障人员人工费161352.66元，DMF回收加工费用535592元、食堂搭伙补助费19849元，DMF开票税点124871.79元。
2014年3月，因行政机关要求前道关停和拆除烟囱，瑞星公司未正常向瑞合公司提供生产所需的条件，瑞合公司停产。2014年3、4月，瑞合公司向员工发放工资827682.26元。因停产，瑞合公司与职工解除劳动合同而赔偿员工经济补偿金272700元。2014年4月，瑞星公司退还瑞合公司缴纳的10万元及30万元保证金。
另查，审理中双方确认上述评估报告中“可搬迁-
机器设备评估明细表”第一页中第13项应为“成检机1台、重置价值15000元，搬迁损失率19.50%，评估价值2925元”。因此，评估报告中的搬迁损失应确定为3084468元。
本院认为，瑞星公司主张因行政机关原因造成未依约向瑞合公司提供生产所需条件构成不可抗力。根据相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案并不属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，瑞星公司应向瑞合公司承担违约责任。
关于瑞合公司主张的损失。其中，评估报告确认的损失为3084468元，瑞星公司主张瑞合公司并未主张搬迁损失，无关联性。本院认为，本案评估经瑞合公司申请，本院委托进行，程序合法、结论明确；瑞合公司主张因瑞星公司的违约行为要求赔偿损失，搬迁损失系确定损失的一种方法，并无不当；而且，瑞星公司因为前道关停和拆除烟囱可从有关部门处获得赔偿；因此对上述搬迁损失，本院予以确认。对瑞合公司主张经济补偿金，因瑞星公司未依约履行合同，造成瑞合公司停产，瑞合公司解除与员工的劳动合同而支出经济补偿金。正常情况下，瑞合公司与个别员工解除合同，其支付的补偿金可通过生产经营利润冲抵，但瑞合公司停产情况下与所有员工解除劳动合同，无法冲抵，因此本院对其支出的经济补偿损失予以确认。对瑞合公司主张的工人工资损失，瑞合公司突然停产，解除劳动合同之前的工人工资仍需支付，但瑞合公司在停产后应当及时采取措施，防止损失进一步扩大，因此，本院酌定对瑞合公司主张的2014年3、4月工资827682.26元中的一半，即413841.13元工资损失予以确认；至于之后瑞合公司主张的管理人员工资，因瑞合公司已停产，无需再支出管理人员工资，本院不予确认。
综上，本院确认瑞合公司的损失为搬迁损失3084468元、经济补偿金损失272700元，工资损失413841.13元，合计3771009.13元。2013年度双方实际发生场地、设备、办公室等的租金为1844156元，未履行四年的租金为720万余元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院确定瑞星公司应支付的违约金为4902311.87元，对瑞合公司诉讼请求中超出部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海宁瑞星皮革有限公司于本判决生效之日起十日内支付海宁瑞合皮革有限公司违约金4902311.87元。
二、驳回原告海宁瑞合皮革有限公司的其余诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费122653元，保全费5000元，合计127653元，由原告海宁瑞合皮革有限公司负担90423元，由被告海宁瑞星皮革有限公司37230元。评估费43000元，由原告海宁瑞合皮革有限公司负担30460元，被告负担12540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 周群新
人民陪审员 黄国良
人民陪审员 徐浩铃
二〇一七年六月三十日
书 记 员 于 洪
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。