南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第515号
原告（反诉被告）广州市百德餐饮有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人杨少莉，该公司总经理。
委托代理人汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人陈长红，该公司董事长。
委托代理人阳韦，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。
原告广州市百德餐饮有限公司（以下简称百德公司）与被告广西南博国际商贸有限公司（以下简称南博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院于2015年11月27日受理并决定与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，由审判员胡欣担任审判长、与审判员杨斌、代理审判员刘建军组成合议庭，书记员赵文赎担任记录，于2015年12月21日公开开庭审理，原告委托代理人汪旭东及被告委托代理人阳韦、黎雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百德公司诉称，2014年9月，其与被告南博公司签署《场地租赁合同》，被告将三祺广场B1层面积为5174平方米的场地出租给原告使用，租期为99个月（自2014年10月1日至2022年12月31日），租赁用途为家居用品／餐饮／烟酒／水果／甜品／超市／动漫电玩，并承诺在2014年9月30日前将租赁场地交付原告。双方约定如发生重大违约情形时，非违约方有权随时解除合同并要求违约方支付当年租金总额30%的违约金，并双倍返还保证金。合同约定2014年10月1日至2015年12月31日期间租金标准为每月72元／平方米，一个租赁年度内的租金为4470336元。
合同签订后，原告依约向被告一次性支付931320元作为履约保证金。然而，合同签署时三祺广场并未通过相关部门的规划验收，案涉场地所在B1层规划用途是仓储而非合同约定的商业用途。为此，原告多次与被告交涉，被告一直推脱至今仍未完成用途变更，也未将场地交付原告。根据《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）等法律规定，对于原告承租场地进行消防设计前必须符合规划用途，否则消防设计备案将无法进行，更加不可能获得消防验收和卫生许可，自然就无法获得开业经营许可。
原告承租该物业原本计划用于分租获取租金差价，按照南宁市同地段商业餐饮场地租金均价150元／平方米计算，不考虑商铺经营越久租金越贵、物价上涨、租期99个月内调高租金等因素，原告本可因此获利39953628元，现主张500万元预期租金收益损失已极为保守。
原告认为，原、被告所签《场地租赁合同》合法有效，被告无法向原告提供适格物业，涉案场地仓储用途明显不符合约定用途，在之后接近一年的时间里也一直无法完成合同义务，已构成重大违约和根本违约，其理应承担违约赔偿责任。遂诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.被告向原告支付违约金1341100.8元（4470336元×30%）；3.被告向原告双倍返还履约保证金1862640元（931320元×2）；4.被告向原告赔偿预期租金收益损失500万元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告南博公司辩称，第一，原、被告签订的《场地租赁合同》约定的租赁用途与规划用途不一致，违反了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称城乡规划法）第64条及消防法第11条、第12条的强制性规定，应为无效合同；原告明知租赁场地的规划用途与约定用途不一致仍与被告签订合同，被告对此无任何过错，由此产生的法律后果应由原告自担。第二，因为合同无效，所以原告要求被告支付违约金没有事实依据；即使合同有效，因为合同第三条第2款有约定，因被告原因导致原告进场延期，租赁期限相应顺延，所以被告延期交付物业并不属于双方约定的重大违约情形，故原告以重大违约为由主张违约金没有事实依据；原告没有进场装修，也没有任何证据证明其存在损失，即使合同有效，原告主张的违约金也明显过高，应当予以下调。第三，因为合同无效，双倍返还保证金的约定自然无效；即使合同有效，原告要求被告双倍返还保证金及要求支付违约金之两项请求，性质均为违约金，属于重复请求；即使合同有效，被告不存在重大违约行为，原告以重大违约为由主张双倍返还保证金没有事实依据。第四，合同无效情形下，过错方只需承担缔约过失责任，无需赔偿可得利益损失；合同约定原告不得转租、转让、转包，分租需经被告同意且不得收取任何形式的转让费，原告没有证据证明被告同意分租及分租存在差价收益，其主张预期分租收益没有事实依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告南博公司反诉称，原、被告签订的《场地租赁合同》约定的用途为家居用品／餐饮／烟酒／水果／甜品／超市／动漫电玩，而该租赁场地的规划用途为仓储，该合同违反了城乡规划法、消防法等相关法律法规的效力性规定，应为无效，故提起反诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由原告承担。
原告百德公司针对被告南博公司的反诉辩称，案涉场地取得了建设工程规划许可证，只是规划用途与本案合同约定的用途不一致，并不属于合同法定无效的情形，故请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2014年9月，原告百德公司（承租方、乙方，原名广州市简味饮食有限公司）与被告南博公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将三祺广场B1层建筑面积为5174平方米的场地出租给乙方使用，乙方的租赁用途为家居用品／餐饮／烟酒／水果／甜品／超市／动漫电玩，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途，租赁期为99个月，从2014年10月1日起至2022年12月31日止；甲方同意乙方从2014年10月1日起进场装修，装修期为3个月，装修期内乙方需承担该租赁场地的费用（包括但不限于租赁场所租金、水电费、电话费等费用），若因甲方原因，导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，签订补充协议；甲方应于2014年9月30日前按照本合同的约定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时，双方应派代表到现场检查租赁场所的移交情况，并共同签署租赁场所交付确认书予以确认，交付确认书签署之日为租赁场所交付时间；租金按各期限的租金标准及租赁面积计算，其中第一计租期限内（2014年10月1日至2015年12月31日）租赁单价为每月72元／平方米；乙方同意向甲方提供履约保证金931320元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付，如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业费、水电费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用，若乙方充分地履行了本合同规定的全部义务，则租赁期满60日后，凭保证金收据甲方不计息退还；乙方不得利用租赁场所从事非法经营活动，在不超过本合同经营范围的条件下可以部分将租赁场所分租与他人合作经营，不得擅自改变租赁场所用途，不得整体转让、转租、转承包，如乙方违反上述规定，甲方有权终止合同，所造成的损失及后果由乙方承担；所有分租场地必须符合以下条件，否则视为擅自分租：甲方书面同意、不得收取任何形式的转让费、租期不超过本合同约定的租赁期限；甲方保证拥有将租赁场所按本合同之约定租赁给乙方的权利；若甲乙双方有本合同约定的重大违约之情形，非违约方有权随时经书面通知解除本合同，违约方不得有异议，并由违约方支付本合同当年租金总额的30%作为违约金，乙方违约保证金不予退还，甲方违约双倍退还保证金，如果违约金不足以偿付非违约方因此遭受的损失，非违约方须继续予以赔偿。该合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告于2014年11月11日出具收据，确认收到原告向其支付履约保证金931320元，被告至今未将案涉场地交付原告。另查明，案涉场地位于广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道146号中国-
东盟国际商贸物流中心B座（三祺广场）负二层，亦即本案诉争合同中约定的三祺广场B1层。该宗土地使用权人为广西国际博览事务局和被告南博公司，地类（用途）为机关团体用地，建设项目名称为中国-
东盟国际商贸物流中心B座，建设单位为被告。该建设项目于2011年12月7日取得建字第450101201100059号建设工程规划许可证，载明项目负二层规划用途为物流、仓储，于2011年12月8日取得450101201009010401号建筑工程施工许可证，并于2014年9月30日通过竣工验收，又于2015年7月31日取得南公消验字（2015）第318号建设工程消防验收意见书，载明“地下二层至地下五层为汽车库、设备用房及杂物房”“综合评定该工程消防验收合格”“该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收”等。
2015年1月6日，南宁市人民政府印发（2014）448号专题会议纪要，原则同意中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目用地性质由办公用地变更为办公、商业用地，且该项目裙楼民族大道地面标高以上部分可变更为商业用途，同意该项目负一层变更为商业用途。2015年3月20日，南宁市规划管理局向被告南博公司发出南规函（2015）431号函，称原则同意中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负一层变更为商业用途，请按规定及程序办理相关手续、补缴有关费用。2015年7月17日，南宁市规划管理局向被告发出南规函（2015）1434号函，称已按程序对调整中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负一层施工图变更进行了公示，待完善用地手续后，再按程序给予办理该项目的施工图纸调整等手续。2015年7月6日，被告向南宁市规划管理局发出桂南博函（2015）29号函，申请将中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负二层使用功能由原来的物流、仓储变更为商业用途。
原告百德公司名称于2015年4月30日经广州市工商行政管理局白云分局批准由广州市简味饮食有限公司变更为现名。
以上事实，有场地租赁合同、南宁国用（2013）第602463号土地使用权证、建字第450101201100059号建设工程规划许可证、450101201009010401号建筑工程施工许可证、建设工程质量竣工验收意见书、南公消验字（2015）第318号建设工程消防验收意见书、（2014）448号南宁市人民政府专题会议纪要、南规函（2015）431号函、南规函（2015）1434号函、桂南博函（2015）29号函、收据、准予变更登记（备案）通知书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点：一是原、被告签订的《场地租赁合同》是否合法有效；二是被告迟延交付租赁场地是否属于双方约定的重大违约情形；三是原告要求被告双倍返还履约保证金和支付违约金是否有事实和法律依据；四是原告要求被告赔偿可得利益损失是否有事实和法律依据。
关于合同效力。案涉场地系被告南博公司依法取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后开工建设，并经竣工验收合格、消防验收合格的合法建筑。虽然案涉场地所在的负二层规划用途为物流、仓储，通过一次消防验收时的用途亦为物流、仓储，与原、被告双方约定的用途不一致，但这并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，该合同依法成立并生效。
关于迟延交付租赁场地。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是其基本义务。承租人亦应尽到核查租赁物是否符合约定用途的注意义务。虽然合同约定若因被告南博公司原因导致原告百德公司进场延期，双方同意租期相应顺延并签订补充协议，且原告在签订合同时应当知道该场地的规划用途为物流、仓储，但被告迟延交付租赁物一年有余，已经明显超出采取补救措施的合理期限，属于双方约定的重大违约情形。根据双方合同约定，任何一方有重大违约情形的，非违约方有权随时经书面通知解除合同，故本院确认原、被告签订的《场地租赁合同》于被告收到本案起诉状副本之日即2015年11月6日解除。
关于履约保证金和违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告南博公司并未向原告百德公司交付租赁场地，故被告应向原告退还履约保证金。被告迟延交付租赁场地，已经构成双方合同约定的重大违约，应向原告支付违约金。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。原告与被告于合同中约定的“支付当年租金总额的30%作为违约金”及“双倍退还保证金”均属于违约金的计算方法，且原告未进场实际经营，亦未提供证据证明其因被告违约所造成的损失大小，故被告主张双方约定的违约金过高、并请求予以调整，本院予以支持。结合诉争合同的履行情况、被告的主观过错，并根据公平原则和诚实信用原则，本院认为以“双倍退还保证金”一项计算违约金较为适当。
关于可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告百德公司与被告南博公司约定租赁场地不得整体转租，可以部分分租，但分租须经被告书面同意。尽管存在原告通过分租获取收益的可能性，但原告并未提供证据证明被告同意其分租场地及存在分租差价收益，已然超出被告在缔约时预见到或者应当预见到因其违约可能造成的损失范围，故原告要求被告赔偿可得利益损失500万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十六条、《最高人民法院适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告广州市百德餐饮有限公司与被告广西南博国际商贸有限公司于2014年9月签订的《场地租赁合同》于2015年11月6日解除；
二、被告广西南博国际商贸有限公司向原告广州市百德餐饮有限公司双倍退还履约保证金1862640元；
三、驳回原告广州市百德餐饮有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告广西南博国际商贸有限公司的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费69226元（原告已预交），由原告广州市百德餐饮有限公司负担53508元，由被告广西南博国际商贸有限公司负担15718元；反诉案件受理费100元，减半收取50元（被告已预交），由被告广西南博国际商贸有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费，其中本诉受理费69226元，反诉受理费100元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 欣
审 判 员 杨 斌
代理审判员 刘建军
二〇一六年二月十六日
书 记 员 赵文赎