浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍执异终字第10号
上诉人（原审原告）陈狄龙。
委托代理人（特别授权）沈澜，浙江世纪方正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈国军。
被上诉人（原审被告）袁林君。
两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）倪洛伟、刘佳伟，浙江浙杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绍兴市恒源空调设备有限公司。
法定代表人沈永梯。
上诉人陈狄龙因与被上诉人沈国军、袁林君、绍兴市恒源空调设备有限公司（以下简称恒源公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊执异初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月3日，沈国军、袁林君以申请人的名义向该院提出实现担保物权的申请，该院于2014年3月18日作出（2014）绍嵊商特字第3号民事裁定书，对被申请人恒源公司位于嵊州市甘霖镇工业园区C区内的房产（房产证号码：浙嵊房权嵊字第××号，国有土地使用权证号码：嵊州国用2008第4-643号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人沈国军、袁林君的债权本金500万元及计算至2014年2月1日止的利息15万元、自2014年2月2日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的逾期付款违约金，在担保物变现所得款项中优先受偿。裁定生效后，沈国军、袁林君向该院申请执行，该院于2014年3月24日立案受理。在执行过程中，该院于2014年8月29日作出（2014）绍嵊执民字第559-3号执行裁定书，拍卖（不带租）被执行人恒源公司坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区内产权证号为浙嵊房权嵊字第××号房产及国有土地使用权证号为嵊州国用2008第4-643号的工业出让土地。本案原告陈狄龙以案外人的身份以其与恒源公司对拍卖的厂房订有租赁合同并实际占有为由提出执行异议，因异议被驳回，遂向该院提起诉讼。
原审认为，本案争议的焦点在租赁合同是否真实、合法及设立租赁权与抵押权的关系问题。首先，关于租赁合同是否真实、合法的问题。陈狄龙提供的与恒源公司订有落款时间为2013年11月16日的租赁合同，从双方提供的证据分析，该租赁合同的真实性、合法性不能确定。理由分析如下：一是该租赁合同签订时间存疑。合同相对方恒源公司明确承认签订租赁合同时将签约时间提前，落款为2013年11月16日，实际在2014年3月份。2013年11月17日的收条也同样是在2014年3月份出具，同样将落款时间提前了。二是合同形式和内容存疑。该租赁合同从形式上看，书写不是同一人完成的，前后与中间部分不一致；该租赁合同核心内容是租赁物、租赁期限、租金的支付及违约的处理，但该租赁合同载明的租赁物、租赁期限及违约处理非常明确；而租金及租金交纳方法却模糊不清，协议的内容与常理相悖。协议约定“十年租金共150万元，租金具体交付为现金26万元，三次银行转帐124万元；余款缴纳方式租金为十年一付”。支付租金是承租人的主要义务。租金支付期限是出租人能够及时收取租金的依据。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中应明确约定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要条款，关系到租金支付的金额、时间，当事人在合同中应当约定明确。而本合同除了交付首次的150万元租金，对其余150万元租金没有约定明确的交付时间和数额。后十年的租金怎么计算，何时支付约定不明，可以理解为先租后付，也可理解为先付后租，不利于出租方的利益。又2013年11月17日出具的十年租金共150万元的收条中，2013年6月9日收到现金26万元，农业银行转帐汇款9.6万元，2013年6月21日农业银行转帐汇款60万元，2013年11月17日农村合作银行转帐汇款54.4万元。先付租金再签订租赁合同，这种租金支付方式，不符合正常的金钱往来交易习惯而符合民间借贷的特征，先为借款，而后抵作租金。综上，该院对租赁合同的真实性、合法性不予认可。其次，就抵押权与租赁权关系而言。抵押物上的租赁权，如果在抵押权设定前已存在的，在抵押物拍卖后仍继续存在，随同拍卖标的物而移转；抵押物上的租赁权，如果是在抵押权设定后发生的，仅在租赁权的存在不影响抵押权实现时，予以保护。如该租赁权继续存在于拍卖财产上，对设定在先的抵押权实现有影响的，人民法院应当除去后进行拍卖。因陈狄龙与恒源公司之间租赁合同的真实性、合法性已被否认，且涉案房产的租赁合同签订时间在抵押之后，故租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。综上，原告陈狄龙以租赁合同签订在抵押登记之前为由要求保护其租赁权的主张没有事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，判决驳回原告陈狄龙的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告陈狄龙负担。
陈狄龙不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审不予认可租赁合同的真实性、合法性错误。原审法院从对合同的真实合法性不确定到确定不予认可，均没有确凿的证据予以支持。合同双方明确约定了“租期二十年，租金十年一付”，原审却认为“后十年的租金怎么计算，何时支付约定不明”。即便租金存在“先为借款，而后抵作租金”的情况，也不违反法律禁止性规定。二、原审认定租赁合同签订时间在抵押之后错误。原审法院在事实认定过程中存在主观臆想、揣测，不符合证据认定的客观性，导致事实认定错误。1、报警记录并未显示上诉人与此情况有关，不能将该时间认定为上诉人对厂房初次实际占有的时间。2、上诉人提供的水、电费发票，就是为了证明2013年11月至12月份的水电费由上诉人缴纳，而不是于2013年11月、12月时缴纳，原审核实的信息并不能否认上诉人的证明目的。3、被上诉人恒源公司出具的租金收条，不能仅凭恒源公司的凭空否认，就对该证据的真实性予以否认。4、上诉人提供的视听资料，系租赁合同真实合法有效的确凿证据，原审却以不能独立作为依据认定而不予确认。5、上诉人提供的收据，是民间交易的习惯，系合法凭证，原审以不是专用发票为由对真实性未予确认。综上，请求：1、撤销（2014）绍嵊执异初字第5号民事判决，依法改判对恒源公司的厂房、土地带租拍卖；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈国军、袁林君辩称，一、原审对租赁合同的真实性、合法性不予认可，认证正确。1、租赁合同出租人恒源公司承认租赁合同及收条系倒签，即实际签约时间在2014年3月，且报警记录，陈樟泉、黄国荣的询问笔录印证了上诉人实际占有讼争房屋的时间至少在2014年1月21日以后。2、租赁合同的形式与内容均不符合常理。首先，租金过低，与讼争房屋的价值明显不符。其次，收取租金是出租人的主要权利，是承租人的主要义务，而本案租赁合同中，后十年租金支付方式的约定十分模糊，基本不具有履行的可操作性，不符合常理。第三，收条出具在2013年11月17日，但落款时间为2013年11月16日的租赁合同中不仅明确了前十年的支付方式，还明确了收条的存在，两份证据之间存在矛盾，缺乏合理性。3、上诉人自认租金系之前往来款抵充，与合同相对方恒源公司所称的借贷关系可以相互印证，系以房产使用权抵债，原审法院对租赁合同的真实性不予认可正确。二、本案租赁合同成立在后，抵押登记在前，原审认定事实清楚，证据充分。1、报警记录与陈樟泉、黄国荣的询问笔录能形成完整的证据链，可以相互印证，充分证明上诉人实际占有讼争房屋的时间至少在2014年1月21日以后。2、上诉人提供的水电费发票，原审法院已核实开具时间是2014年9月和10月，上诉人也认可水电费的缴纳时间晚于2013年，故水电费发票无法证明上诉人实际占有讼争房屋的时间。3、租金收条与租赁合同存在多处矛盾，不符合常理，不具有真实性、合法性。4、上诉人提供的视听资料无其他证据可以印证，原审不予认定符合法律规定。5、上诉人提供的收据，并非正式发票，记载的时间和项目存在随意性，且记载的事实与报警记录等相矛盾，又无其他证据可以印证，原审不予认定正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人恒源公司请求法院驳回上诉，维持原判。
当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致。另查明，2013年12月9日，恒源公司对讼争房屋办理抵押登记手续，抵押权人为沈国军、袁林君。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，虽然上诉人陈狄龙提供了与恒源公司签订的租赁合同和租金收条，用以证明其于2013年11月16日承租了恒源公司所有的厂房及土地，但从租赁合同的内容和租金的支付方式看，落款时间为2013年11月16日的租赁合同，约定租金十年一付，前十年租金150万元，对后十年的租金支付期限和方式却没有约定。支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利，作为租赁合同主要条款的租金的支付方式和期限却约定不明，显与一般生活经验法则相悖。且首次支付的150万元租金从2013年6月9日起陆续支付，与签订合同时间相隔数月，这种先付租金后订合同的方式不符合常理，结合恒源公司主张该收条所载款项实为向陈狄龙等人的借款，签订租赁合同是作为借款的担保，陈狄龙亦承认部分往来款项抵作租金，可见，双方当事人签订合同时显无建立租赁关系的一致的、真实的意思表示，原审法院对租赁合同的真实性、合法性不予认可并无不当。退一步讲，即使存在如陈狄龙所主张的租赁关系，其也没有证据证实其在抵押前就占有、使用了讼争房屋。理由评析如下：租赁合同的落款时间为2013年11月16日，但合同相对方恒源公司明确承认签约时间实际在2014年3月，签约时将时间提前了。故在签订合同时间存有争议的情况下，不能仅凭租赁合同的落款时间来认定租赁权设立的时间，应以案外人实际占有租赁房屋的时间为租赁权设立的时点。本案中，虽上诉人陈狄龙提供了水电费收据及装修讼争房屋的收款收据来证明其于2013年11月18日开始实际占有上述房屋，但水电费收据系2014年9、10月份补开；收款收据非法定的专用发票，不能排除收款收据上的时间系倒签的情形，故陈狄龙所提供的上述证据不足以证实其主张。结合2014年1月21日恒源公司方的报警记录和恒源公司门卫陈樟泉、黄国荣的谈话笔录，可以印证陈狄龙实际占有讼争房屋的时间在2014年1月21日之后，显不能对抗于2013年12月9日设立的抵押权。
综上，上诉人陈狄龙诉请确认租赁合同真实有效并带租拍卖的请求，依法不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人陈狄龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王普庆
代理审判员 赵启龙
代理审判员 马 丽
二〇一五年四月十四日
书 记 员 余剑英