湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初5324号
原告石某某，女，1983年9月3日出生，汉族，住湖南省长沙县，
委托代理人严定宇，湖南湘商律师事务所律师。
被告武某某，女，1974年8月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县，
被告湖南湘凯物业管理有限公司，住所地:长沙市芙蓉区东大�市场B5栋08号。
法定代表人廖铁虎，系该公司执行董事。
委托代理人张宗祖，男，1974年5月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，系湖南湘凯物业管理有限公司经理。
原告石某某诉被告武某某、湖南湘凯物业管理有限公司（以下简称“湘凯物业公司”）相邻关系纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，书记员罗翠玲担任法庭记录，于2017年9月7日公开开庭进行了审理，原告石某某的委托代理人严定宇，被告武某某，被告湘凯物业公司的委托代理人张宗祖到庭参加诉讼。本院在适用简易程序审理过程中，发现本案不宜适用简易程序审理，于2018年6月29日裁定转为普通程序审理。2018年7月11日，本案依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担�法庭记录，原告石某某的委托代理人严定宇，被告武某某，被告湘凯物业公司的委托代理人张宗祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石某某诉称，原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院9栋1820室业主，被告武某某系原告楼上业主。2016年4月，原告发现其房间及天花板出现漏水情况，遂通知楼上业主武某某及物业，经物业公司工作人员检查，漏水系楼上业主家中水管漏水所致。原告与被告武某某多次协商解决，未果。原告房屋系对外出租使用，因房屋漏水导致租户退租，被告武某某的侵权行为造成原告租金损失，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告修复其房屋漏水部位以排除对原告房屋（沁园春御院9栋1820房）的妨害；2.被告共同赔偿原告房屋（沁园春御院9栋1820房）修复费用9175.8元；3.被告向原告赔偿因被告房屋漏水�原告房屋造成的租金损失30000元（从2016年11月21日计算至2018年7月20日）及物业费损失1540元（暂算至2018年7月20日）并计算至房屋修复之日止；4.被告承担本案的鉴定费6000元、现场勘查费500元及诉讼费。
被告武某某辩称，原告1820房屋漏水原因尚未查明，物业公司与原告在本人家中勘查过程中，并未发现漏水部位。本人购买的是精装修的房屋，至今未进行任何维修改动，对房屋建筑工程质量问题，应由开发商及物业公司承担，本人予以配合。
被告湘凯物业公司辩称，本案纠纷与本公司的物业管理工作无直接因果关系，涉案损失应由侵权人承担。原告1820房屋于2016年4月份开始漏水，本公司接管涉案小区物业管理工作后经本公司指派专人查看，发现因楼上1920房屋漏水所致，本公司对此并无过错，不应承担责任。
经审理查明，原告石某某系长�市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院9栋1820房的业主，被告武某某系原告楼上1920房（该房系被告于2010年购买的精装房）业主，被告湘凯物业公司系上述小区的物业服务单位。2016年4月，原告发现其房屋及卫生间天花板出现漏，遂找两被告协商，未果。原告遂诉至本院，案件审理过程中，本院依原告申请委托湖南大学司法鉴定中心对原告1820房屋渗漏原因、受损程度及修复费用进行鉴定，2018年6月19日，该鉴定中心出具湖大司鉴中心[2017]建鉴字第140号《司法鉴定意见书》，认定：“根据对长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院9栋1820室石某某房屋渗漏污损的现场勘验结果，经整理、分析和评议，可以得出如下鉴定意见：1.该1820住户房间带有渗漏、污损痕迹墙面及顶板有明显自上而下的滴（流）落、分散状渗漏污损痕迹分布，呈浸渍、表面破损状态；于其相应上层1920户室进行放（试）水，该1820户室管道及其周边构件处随即有新的渗水、滴落现象；该上、下层相邻住户房屋为原精装修户型，相关住户均未在此基础上进行改动防水层及其下水构配件等的二次装修，现状下户室防水部位呈失效状态，不满足防水功能要求；该1820户室内局部区域墙面、顶板渗漏、浸渍污损产生的原因为从上层原始装修下水管道及其周边构配件产生破损渗漏而引起的明水或浸渗存赋水自上层房屋渗漏通道浸入所致。2.该户室内因渗漏部位现状明显破损，已显著影响其使用功能，参考《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），其功能适修性等级可评定为Cs-
Br级，适修性尚可，宜予修复。3.根据以上意见，按《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）中方法建议，并参照相关建筑装饰（包工包料）工程造价计价及取费标准，由此产生的该房屋户室构件受损修缮费用�考虑社会平均劳动力成本及利润，工程量为折算估值）合计9175.8元。”原告石某某为此次鉴定支付鉴定费6000元。
另查明，原告已于2015年8月20日将其1820房出租给案外人梁筱雪，并签订了《租赁合同》，租赁期间为2016年8月20日至2017年8月19日，月租金1500元。2016年11月15日，因房屋出现漏水情况，梁筱雪退租，并向原告并出具了《退房说明》，载明：“本人梁筱雪（身份证：）于2016年8月18日与房主石某某签订租房合同（期限2016年8月20号到2017年8月19日），现因楼上漏水严重，导致房间多处地方发霉，湿气太重，影响到日常休息及身体健康，需退房。同意按照租赁合同约定办理退房手续”。另，被告房屋内及被告房屋所在的楼栋其他多户业主家亦存在类似漏水情形象。
以上事实，有当事人当庭陈述，原告石某某提交并经庭审质证的房屋漏水现场照片、房屋租赁合同、微信转账记录、退房说明，被告武某某提交并经庭审质证的物业维修资金缴纳凭证、涉案小区其他住户家漏水照片及证明，被告湘凯物业公司提交并经庭审质证的《证明》，本院委托湖南大学司法鉴定中心对原房屋的漏水原因及修复费用鉴定后出具的《司法鉴定意见书》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告石某某与被告武某某系上下楼层邻居关系，不动产的相邻方应当按照团结互助、公平合理的原则正确处理好相邻关系，一方给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍。本案中，被告武某某所有的涉案小区1920房因漏水致使原告位于其楼下的1820房受损，且湖南大学司法鉴定中心作出的湖大司鉴中心[2017]建鉴字第140号《司法鉴定意见书》中已明确认定涉案房屋防水部位呈失效状态，不满足防水功能要求，原告所有的1820房屋�水原因系从上层（被告所有的1920房）原始装修下水管道及其周边构配件产生破损渗漏而引起的明水或浸渗存赋水自上层房屋渗漏通道浸入所致，故被告武某某作为1920房的业主，理应及时对其房屋进行维护、修缮，以排除对原告位于其楼下1820房的妨害，并赔偿原告因此遭受的相应损失。虽然原告购买的1920房系精装房，但自其购房时起至该房第一次发生漏水事件时起已逾六年，显然已过保修期，且漏水原因已经鉴定明确查明，故对其主张的应列涉案房屋开发商长江置业（湖南）发展有限公司为被告，并由该公司承担相应责任的意见，本院不予支持。
关于被告湘凯物业公司应否在本案中承担民事责任的问题，本案中，原告石某某、被告武某某既未提供相应的证据证明被告湘凯物业公司对涉案漏水事件的发生存在过错，亦未提供相应的证据证明涉案房屋的漏水部位属于该公司的服务范围，故对原告要求该公司承担相应责任的诉请，本院不予支持。虽然被告武某某在购房时缴纳了物业维修资金，但根据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第十七条之规定：“物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”本案中，被告武某某1920房漏水的部位并非前述规定中的物业共用部位、共用设施设备，不属于物业维修资金的使用范围。综上，被告湘凯物业公司在本案中无需承担民事责任。
关于原告因房屋漏水造成的各项损失，结合原、被告双方提交的证据，根据相关法律、司法解释的规定认定如下：1.修复费，本院司法鉴定意见认定为9175.8元；2.租金损失，因漏水事件发生时原告的房屋处于对外出租过程中，故对该期间因漏水导致租户退租的租金损失，本院根据原告提交的《租赁合同》、微信转账记录、《退房说明》等证据，按1500元/月的租金标准自2016年11月21日起计算至租赁合同约定的租赁期限届满之日即2017年8月19日止认定为1500元/月×8月+1500元/月÷30天×19天=12950元。对上述租赁合同期满后的租金损失，因租赁行为属于市场行为，上述租赁期限届满后承租人是否继续租赁以及是否有期他人承租均无法确定，故对上述租赁期限届满后的租金损失，本院不予支持；3.物业费损失，缴纳物业服务费用系业主的法定义务，与房屋能否正常使用不具有关联性，虽然原告在出租其房屋时与承租人约定了由承租人缴纳物业服务费用，但这并不意味着免除了原告的缴纳物业服务费用的法定义务，故对原告主张的该项费用，本院不予支持；4.鉴定费，根据原告提交的鉴定费发票认定为6000元。5.现场勘察费，无相应证据证明，不予�持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、限被告武某某于判决生效之日起十五日内修复其位于长沙市岳麓区的漏水部位；
二、限被告武某某于判决生效之日起十日内赔偿原告石某某房屋修复费9175.8元、租金损失12950元、鉴定费6000元；
三、驳回原告石某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费980元，由原告石某某负担300元，由被告武某某负担680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 斌
人民陪审员 廖寓舒
人民陪审员 张永玲
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 罗翠玲
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。