湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂伍家岗民初字第01022号
原告舒敬开，女，土家族，1968年9月22日出生，住宜昌市伍家岗区。
原告唐永红，男，汉族，1966年9月12日出生，湖北兴发化工集团股份有限公司业务员，住址同上。
以上两原告共同委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
以上两原告共同委托代理人张琼，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌弘洋投资有限公司，住所地宜昌市沿江大道189-1号，组织机构代码69802303-5。
法定代表人程鹏，该公司董事长。
委托代理人寇志中，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人李勇，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。
原告舒敬开、唐永红诉被告宜昌弘洋投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员黎琼独任审判，于2013年10月28日公开开庭进行审理。原告舒敬开、唐永红的委托代理人周华、张琼，被告宜昌弘洋投资有限公司的委托代理人寇志中、李勇到庭参加诉讼。原、被告均要求不少于90天的和解期，但未能达成庭外和解，本案现已审理终结。
原告舒敬开、唐永红诉称，位于宜昌市伍家岗区桔城路的香山福久源楼盘是由被告开发的高档商住区。2011年2月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买香山福久源A区3号012303房屋，合同约定：该房层高不低于2.9米；户型结构为三房二厅一厨二卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个，建筑面积共139.64平方米，其中套内建筑面积为107.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为31.94平方米；房屋单价为每平方米4695.95元，总价款为655743元；房屋交付期限为2012年12月28日前。购房合同对买受人逾期付款违约责任、面积确认、出卖人逾期交房违约责任、房屋交接、规划及设计变更等等事项也做了约定。原告分别于2011年2月15日、3月14日支付了全部购房款。2012年12月28日为合同约定的交付日，被告不仅不能向业主提供《住宅工程质量分户验收检查记录表》和《商品房项目竣工交付使用备案证》等交房证明文件材料，更为严重的是，被告拟交付的A区1、2、3、4、5号所有楼房均存在房屋安全和使用性能方面的严重质量问题，主要包括以下几个方面：1、房屋层高与图纸设计不符（合同约定3.0米，实际2.92米），降低8cm；2、楼板厚度不合格，严重影响到房屋的安全和使用性能；3、安装的玻璃为单面钢化玻璃；4、擅自改变房屋设计（轴线变更）；5、入户门设计为内开，但均为外开；6、房屋内地面钢筋外露、部分户型门窗、空调机位、卫生间地面未作保护层、给排水系统等与设计图不符且严重影响使用性能；7、消防设施不符合设计要求等等。此外，还存在楼顶违规加层、空中花园计价出卖等问题。基于上述种种问题，包括原告在内的购房业主拒绝接收房屋，并自发组织推选业主代表与被告交涉，但多次交涉均无结果。在相关部门督促下，被告于2013年4月17日提出了《香山·福久源一期整改计划》，对消火栓改装、楼板厚度检测、楼顶违规加层、入户门外开、安全玻璃等问题做了回应。2013年4月22日该项目工程设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具了《关于香山·福久源1-2号楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》和《关于香山·福久源3-5号楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》，对楼板厚度检测结果提出处理意见：对厚度正偏差不超过20mm、负偏差不超过18mm的楼板，不做处理；对负偏差超过18mm的楼板，需作板底粘贴碳纤维布补强处理；对正偏差超过20mm的楼板，需用角磨机磨至20mm内。后经宜昌市建设工程质量监督站多次检测，数据结果显示小区5栋楼房楼板厚度合格率在40%以下，检测结果显示原告购买的房屋次卧1（邻卫生间）和空中花园楼板不合格，且空中花园楼板需要整改。2013年6月6日宜昌市建设工程质量监督站向被告发出《关于香山福久源1-5#楼业主投诉处理的联系函》，责令被告对楼板厚度、安全玻璃等问题按规范要求进行处理。经查询，被告不具备进行8层以上房屋建设开发项目的资质，被告系超资质违法进行房屋开发建设。原告认为，被告超资质开发建设的香山福久源A区商品房楼盘存在严重的安全质量问题和使用性能瑕疵，已经给包括原告在内的所有业主造成了严重不利后果，被告的行为除使原告不能及时收房入住之外，也对原告购买的房屋产生了实质性的贬损。因此，对于能够采取整改措施的，被告应当尽快采取措施，对包括原告购买的房屋在内的整个楼盘进行全面整改，确保尽早经验收合格之后将房屋交付给业主使用，并向业主支持相应的违约金，并降低房价；对于无法进行整改的，被告应视具体情形向业主支付违约金，并降低房价。但被告至今也未采取任何实质性弥补措施。现原告诉至人民法院，请求判令：1、责令被告对厚度不合格的楼板进行整改，判令被告因楼板厚度不合格应向原告退还房款27928元；2、责令被告更换安全玻璃；3、对于合同中并无约定的空中花园面积责令被告不得向原告收取房款；4、判令被告支付给排水改造费用1030元；5、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款为基数按日万分之三计算自2012年12月29日至被告完成整改合格实际交房之日止（暂计至2013年7月16日为39344.58元）；6、判令被告不得要求原告支付实际收房之日之前的物业管理费；7、本案诉讼费用由被告全部承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、《宜昌市商品房买卖合同》、购房发票。证明原、被告之间房屋买卖合同关系。原告支付了被告购房款。
证据二、被告营业执照、被告企业房地产开发资质证书。证明被告的主体身份；被告房地产开发资质为开发8层以下，4万平方米以内的项目，被告超资质开发房地产；同时说明被告的房屋质量与被告的资质存有问题。
证据三、拒收房屋通知书、接处警记录。证明被告开发的香山福久源A区楼盘不符合交房条件，业主方有权拒收房屋，并将拒收房屋的意见通知了被告。
证据四、①2013年1月4日《关于香山?福久源A区交房有关问题的公告》；②2013年1月15日《关于香山?福久源A区现场查看情况的公告及回复意见》；③、2013年3月14日《关于香山?福久源A区部分业主提出房屋问题的回复意见》；④、2013年4月7日《香山?福久源一期整改计划》；⑤、2013年4月7日《楼顶加层公告》；⑥、2013年4月17日质监站的《通知》；⑦、2013年4月22日《关于香山?福久源1-2＃楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》；⑧、2013年4月22日《关于香山?福久源3-5＃楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》；⑨、2013年6月4日《湖北普济律师事务所工作联系函》及附件；⑩、2013年6月6日《关于香山福久源1-5＃楼业主投诉处理的联系函》、《楼板厚度检测数据汇总》。证明1、被告开发的楼盘存在层高不足、楼板厚度不合格、未按规范要求安装安全玻璃、擅自改变房屋设计和结构、未作墙面和地面保护层、地面钢筋外露、楼顶加层等严重违约情形；2、被告对目前已经发现和确认的质量问题，至今还没整改或没有整改到位；3、被告开发的房屋在完全整改结束并经验收合格之前，不具备交房条件；4、被告除应当继续整改之外，还应当承担相应的违约责任，包括支付逾期交房违约金、降低房价和赔偿损失等。5、这些楼盘不仅是包含原告套内的面积，还要包含A区整个楼盘的面积，要整改到位。
证据五、宜昌市金色港湾装饰公司改造项目清单，宜昌龙发建筑装饰工程有限公司给排水改造工程报价清单、图片。证明主卧门改窗改造需费用1240元；给排水设施与设计不符，设计是地下隐蔽，实际是附天棚顶层架设，有的洞穿横梁，需整改，整改费用报价预算根据户型不同分别为735元、715元、1200元、995元、865元、1030元。
证据六、4张照片打印件（来源房管策划）。证明设计轴线变更，被告设计的4号楼发生了轴线变更，到目前被告都没有通知业主，也未出示规划部门的许可。
被告宜昌弘洋投资有限公司辩称，1、关于原告主张楼板厚度问题整改和退还房款没有约定依据，亦无法律与事实依据。原告所购房屋于2012年12月27日经国家行政主管部门验收，原告的房屋不存在楼板厚度问题，原告亦无证据证实其所购房屋楼板厚度需要整改，原告所举有关楼板厚度的证据与其购买房屋没有任何关系。2、关于原告主张更换安全玻璃问题，原告所购的商品房的窗玻璃符合合同约定和国家标准规定，根据国家《建筑安全下班管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。单片半钢化玻璃、单片夹丝玻璃不属于安全玻璃。3、关于原告主张增加房屋面积不收取房款的问题，原告目前尚未收房，所购房屋未经产权测绘，房屋最终面积没有确定，现原告无权就该请求提出诉讼主张。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就面积确认及面积差异处理有明确的约定，如存在差异也应按照合同约定来处理。原告主张轴线变更导致房屋面积增加，现无证据证实轴线是否变更，且轴线变更也不必然导致房屋面积增加。关于空中花园问题，合同附图都设计有空中花园，只有将空中花园面积计算进去才能达到双方合同约定的建筑面积，故空中花园面积属双方合同中明确约定了的，原告的主张不能成立。4、关于原告主张给排水改造的费用应该属于据实发生的损失费用，但原告没有举证证实该项损失存在，如果原告收房后依约定的确需要整改，被告也可以自己整改，不存在支付费用。且被告在施工过程中已经就给排水问题进行了设计变更，现原告要求支付改造费没有事实依据。5、关于原告主张逾期交房违约金，被告在房屋竣工验收后，已通过电话通知，以及于2012年12月28日依约定在当地报纸上作了交房公告，符合约定的交房时间，故原告主张逾期交房违约金无任何事实依据。6、关于物业管理费的收取，合同中有明确约定，应当依据双方签订的合同处理。综上所述，请求人民法院在查清事实的基础上依法作出判决。
被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：
证据一、被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、房屋开发资质证书。证明被告主体资格，被告的资质等级是3级，被告的开发是合法的，没有违法开发。
证据二、《商品房买卖合同》。证明对诉争面积处理、交房条件、交接、保修责任等均有明确约定。原告诉请没有合同约定依据。
证据三、《工程竣工验收备案证明书》、交房公告、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《商品房项目竣工交付使用备案证》、《建筑安全玻璃管理规定》。证明原告所购商品房质量合格，被告依约公告交房，没有逾期交房。被告具备法定和约定的交房条件和约定的交房时间交房。
证据四、1-4号楼梁板结构图、3-4号楼排水施工图、5号楼建设施工图，证明楼板、给排水结构及空调机位的施工情况。
证据五、1-2号楼楼板厚度整改验收报告，3-5号楼楼板厚度整改工程质量验收报告、工程施工合同、领款单。证明被告对楼板进行检测后对厚度不合格的楼板进行了整改。
经庭审质证，本院对上述证据作以下认证：对于原告提供的证据一，被告对该证据不持异议，本院对该证据予以确认。对于原告提供的证据二，被告对该证据关联性持有异议，由于该证据系证明被告的房地产开发资质，本院对该证据形式要件予以确认。对于原告提供的证据三，该证据反映了业主拒收房屋及与开发商发生冲突的事实，本院对该证据予以确认。对于原告提供的证据四，该组证据中被告向业主出具的公告及回复意见与被告对本案所涉及的楼板厚度、层高等问题所持有的意见并不矛盾，本院对该组证据形式要件予以认可。对于质监站的《通知》、《关于香山?福久源1-2＃楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》、《关于香山?福久源3-5＃楼部分房间楼板厚度检测结果的处理意见》、《关于香山福久源1-5＃楼业主投诉处理的联系函》、《湖北普济律师事务所工作联系函》及附件、《楼板厚度检测数据汇总》，该组证据与本院在宜昌市建设工程质量监督站所核实的楼板厚度问题能够相互印证，被告对不认可原告提供的监测数据，但该监测数据系由当时的被告方工作人员签字，且被告亦未提供新的检测数据以证明原告所提供的数据不属实，故本院对该组证据形式要件予以认可。对于原告提供的证据六，该排水设施改造工程预算系原告自己做出，并非专业机关鉴定，本院对该组证据形式要件不予认可。对于原告提供的证据六，结合本院在在宜昌市建设工程质量监督站对轴线变更情况所作的询问，该证据所证明的事实属实，本院对该证据予以认可。
对于被告提供的证据一、二、四，原告对改证据形式要件不持异议，本院对该证据形式要件予以确认。对于被告提供的证据三，由于该证据系有权机关出具，本院对该证据形式要件予以确认。对于被告提供的证据五，原告对该组证据持有异议，因被告所提供的验收记录、检测报告及完工单均具体明确，可以证明被告确实对部分房屋楼板进行了整改，故对该组证据形式要件本院予以认可，但被告提供的整改验收报告系被告自行整改验收，需要结合其他证据综合认定被告整改结果是否合格，不能单独证明待证事实。
经审理查明，2011年2月14日，原、被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买香山福久源A区3号012303房屋，合同约定：该房层高不低于2.9米；户型结构为三房二厅一厨二卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个，建筑面积共139.64平方米，其中套内建筑面积为107.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为31.94平方米；房屋单价为每平方米4695.95元，总价款为655743元；合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件。：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的是同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向卖受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容（报刊公告）通知卖受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自报刊通知之日起30日后，视同交付。买受人按照合同附件《前期物业服务协议》所约定的物业管理费收取时间开始支付物业管理费。同时合同附件一为该商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图，分户平面图显示“主卧室与阳台连通处为窗；厨房门洞处应建有墙垛；餐厅与一卧室之间为封闭式空中花园；入户大门为内开式；主卧室与卫生间连接处未设计有窗。”合同附件五为前期物业服务内容的约定，载明“宜昌弘洋物业管理有限公司实施前期物业管理”。
合同签订后，原告分别于2011年2月15日、3月14日向被告付清了全部购房款。2012年12月20日，被告在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知原告其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，被告取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括原告在内的数百名业主向被告出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。2013年1月26日原告再次以上述理由向被告出具《拒收房屋通知书》。被告分别于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通过张贴公告的方式对业主反映的问题作了答复，其中，对于楼板厚度问题，被告表示如确有不合格者，由设计单位出具整改方案，并按要求进行整改。2013年3月14日，被告委托宜昌市建夷建设工程质量检测中心对香山福久源A区1#—5#楼部分楼板厚度进行了检测。2013年4月17日，宜昌市建设工程质量监督站出具《通知》一份，称被告在解决香山福久源项目1-5号楼业主投诉问题的过程中，对部分投诉业主的房间楼板厚度进行检测，检测结果为不合格。为妥善处理业主投诉，维护社会稳定，要求建设单位对所有投诉板厚不合格的进行板厚全数检测，将检测结果报送宜昌市建设工程质量监督站。2013年4月22日，本案诉争房屋设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具《关于香山·福久源1-2#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》及《关于香山·福久源3-5#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》，载明“1、检测结果中厚度为正偏差不超过20mm和负偏差不超过18mm的楼板，满足结构安全性要，不需要补强；2、检测结果中厚度为负偏差超过18mm的楼板，需作底粘贴碳纤维布补强处理，具体部位为：1#楼的（4）-（6）轴／（E）-（G）轴间12层楼板；3、检测结果中厚度为正偏差超过20mm的楼板，用角磨机磨至20mm内。2013年4月22日，被告再次委托宜昌市建夷建设工程质量检测站对香山福久源A区1#-5#楼部分房屋楼板厚度进行检测。2013年5月23日至5月30日期间，原告又对香山福久源小区所有要求检测的业主楼板再次进行检测。原告委托代理人张琼，被告员工余涛、施工方代表陈林在该楼板厚度检测报告上签字。经检测，原告所购买的香山福久源A区3号012303房屋次卧1（邻卫生间）楼板设计值为100mm，实测值分别为112mm、113mm、103mm、88mm、90mm；空中花园楼板设计值为100mm，实测值分别为91mm、84mm、79mm、64mm、87mm；空中花园楼板厚度小于设计值18mm及以上。2013年6月6日，宜昌市建设工程质量监督站出具《关于香山福久源1-5号楼业主投诉处理的联系函》，对检测结果和其他质量问题提出如下意见：“1、依据检测结果，对楼板厚度不满足设计单位结果安全核算标准的（-18mm以上），按照设计单位出具的方案进行加固补强。2、门窗未采用安全玻璃的应更换成安全玻璃或按双方协商意见解决。3、对2-403房客厅楼板出现约5米贯穿性裂缝和401404房次卧楼板钢筋外露的事项由被告联系原设计单位到现场查看后出具处理方案，组织人员实施。”
另经本院到宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化玻璃；楼板合格的标准是楼板监测点合格率达到80%（以每个监测点楼板厚度与设计值的差异不超过＋8mm，-5mm为标准），但只有当楼板厚度小于设计值18mm及以上的才需要整改，厚度大于设计值不需要整改。被告所售房屋在施工过程中，于2011年3月10日对部分轴尺寸进行了变更，并由设计单位出具了工程设计变更通知单，原告所购房屋的实际施工轴线与《宜昌市商品房买卖合同》所附户型图上所载明的轴线确实发生了变更。经过到现场察看，与双方所签合同中所附分户平面图相比对，存在以下差异：①入户门内开改外开；②厨房至餐厅应预留小门洞，现留的是大门洞；③卫生间原设计的窗户被取消，在另外的位置增加一个与主卧相联通的窗户；④主卧至阳台的窗户被更改为门；⑤客厅至阳台门（带墙垛的门）改为全玻璃的拉门；⑥个别住户的飘窗被取消；⑦窗玻璃为单层钢化中空玻璃。合同中所附分户平面图中主卧与阳台连通处为窗，现场查看实为门，原告亦举证宜昌市金色港湾装饰公司改造项目清单，证明部分业主为改变内部结构（门改窗工程）已花费1240元。
最后查明，原告已于2016年2月17日收房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
1、关于原告主张楼板厚度不合格的问题。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.3.1条的规定，现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。混凝土设备基础不应有影响结构性能和设备安装的尺寸偏差。对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理，对经处理的部位，应重新检查验收。8.3.2的规定，现浇结构和混凝土设备基础拆模后的尺寸偏差应符合截面尺寸＋8mm，-5mm。根据宜昌市建设工程质量监督站出具的《联系函》及本院到该站核实了解的情况，楼板厚度不满足设计单位安全核算标准的-18mm以上需进行整改，被告向原告所交付的房屋楼板经检测，空中花园的楼板厚度小于设计值18mm，达到了需要整改的程度，已给原告造成实际损失，应承担赔偿责任，故对于原告要求被告对厚度不合格的楼板进行整改的诉讼请求，本院予以支持。另考虑到整改楼板需要楼下住户未对天花板进行装修，如进行装修，则楼板将无法整改，故如整改不成，被告应向原告赔偿损失。关于损失费用的确定问题，原告未提供充分证据证实其因楼板需整改所造成的实际损失，其主张以200元／平米的标准按房屋整体建筑面积退还房款，无法律依据，本院不予采纳。被告主要其对部分房屋楼板进行了整改，并提交了楼板整改的完工单、费用清单等证据，本院参照被告提交整改费用明细，按6000元的标准对原告予以赔偿。
2、关于原告主张更换安全玻璃的问题。根据《建筑安全玻璃管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。且经本院向宜昌市建筑质量监督站核实了解，建筑行业安全玻璃应为双面钢化中空玻璃，故被告所售房屋安装的均为单面钢化中空玻璃，不符合相关规定，应予以更换，对原告该项诉讼请求本院予以支持。
3、关于原告主张合同中并无约定的空中花园增加的面积不得收取房款的问题。目前原告尚未取得该套房屋的产权证明，房屋管理行政部门尚未对房屋实际面积进行确认，原告主张的空中花园面积是否已经计入房屋建筑面积及该空中花园实际所地面积，目前均无法得确认，故原告应在经行政管理部门对诉争房屋实际面积确定后，再行主张权利。
4、关于原告要求支付给排水改造费用。本院认为，本案所涉房屋给水系统管路原设计“暗敷在找平层”，后经设计变更。该管道实际铺设在天花板附近，穿越数个房间，影响美观且必然增加业主的装饰装修成本，原告有权在自行改造后向被告主张改造费用，本院参照装饰公司改造项目清单酌情支持改造费用700元。
5、关于原告主张的逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定，被告交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给谁、排水、燃气等设施按设计要求建成，冰晶有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的是同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。被告虽提供竣工验收备案证明并按照合同约定时间通知原告交接房屋，但由于被告提供的房屋楼板厚度不合格且已经达到了需要整改的程度，故可以认定该房屋质量有明显瑕疵，被告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。按照约定，被告应于2012年12月28日向原告交付房屋，而因该房屋楼板厚度不合格且需要整改，由于原告拒绝接受房屋系因房屋楼板不合格而需整改达不到交房条件，故该逾期交房违约金应当按原告已付房价款的日万分之三的标准自2012年12月29日起计算至2016年2月17日（原告实际收房之日）止，该逾期交房违约金为225247.72元（655743元×3／10000×1145天）。
6、关于原告主张被告不得要求其支付实际收房之日前的物业管理费问题。根据商品房买卖合同附件五中的约定，香山福久源项目的前期物业管理由宜昌弘洋物业管理有限公司实施，且根据原告提供的物业费收取收据来看，本案诉争房屋的物业管理费系由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，原告与宜昌弘洋物业管理有限公司之间形成物业服务合同关系。本案所涉的商品房买卖合同关系与物业服务合同关系系两个不同的法律关系，故原告主张的物业管理费问题应另行诉讼主张，在本案中不予一并处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，判决如下：
一、被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告舒敬开、唐永红所购房屋（即香山福久源A区3号012303房屋）空中花园楼板进行整改加固补强，若已无法进行整改加固补强应向原告支付赔偿款6000元。
二、被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告舒敬开、唐永红所购房屋（即香山福久源A区3号012303房屋）窗玻璃改换为双面钢化安全中空玻璃。
三、被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒敬开、唐永红支付给排水管道改造费用700元。
四、被告宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒敬开、唐永红支付逾期交房违约金225247.72元。
五、驳回原告舒敬开、唐永红的其他诉讼请求。
本案诉讼费1508元，减半收取754元，由原告舒敬开、唐永红负担251.33元，被告宜昌弘洋投资有限公司负担502.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 黎 琼
二〇一六年九月十四日
书记员 杨德蓉