广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异97号
异议人（被执行人）：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区琶洲大道东2-8号1802房。
法定代表人：罗锦灿，职务董事长。
委托代理人：连邦琳，该公司职员。
申请执行人：刘民华，女，1968年9月4日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人：王春平，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：张俊滨，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人刘民华依据已经发生法律效力的本院作出的（2015）穗海法生民初字第499号民事判决书申请执行被执行人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2015）穗海法执字第6380号。该案在诉讼保全过程中，本院依法查封了被执行人环博公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号1486、2617、308房的产权，后转为执行案件的正式查封。现被执行人环博公司作为异议人向本院提出书面异议，要求立即对101房、102房以外房产超额查封的部分予以解除查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人环博公司认为：异议人是（2015）穗海法执字第6380、6381号案的被执行人，该案的申请执行人的债权仅为1677964元，加上迟延履行利息也仅约为200万元。而法院于2018年3月22日向异议人发出四份《房地产估价报告》，该评估报告是深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对异议人名下房产的市值进行评估，查封房产价值仅以评估价就达10574173元。但异议人认为该评估报告的评估市值严重背离市场价值，对此异议人已提出异议。若按市场价，则查封财产价值至少在2000万元以上，严重损害了异议人合法权益，故要求对101房、102房以外房产超额查封的部分予以解除查封。
异议人为证明其主张提供了如下证据：《广州市商品房买卖合同（预售）》4份。
申请执行人刘民华答辩意见认为：1.2015年7月15日，法院依法查封了案涉十套房产，环博公司即应知道是否存在超值查封的情况。2018年1月8日，申请执行人在房产评估报告作出后即领取并签署对应执行笔录。然而在此前长达三年的时间里，异议人从未在合理期限内对案涉房产的查封提出任何异议，评估报告作出后亦直到2018年3月27日才就评估报告提出异议。在案涉房产进入评估拍卖阶段，又对案涉房产查封提出执行异议，明显属于恶意拖延执行，浪费司法资源。2.异议人对外有大量债务未清偿完毕，且部分已在法院起诉或进入执行阶段，涉及金额约有4亿元。故法院与申请执行人协商以包括本案在内的部分案件对案涉十套房产申请查封，待后续评估拍卖后再对执行款进行统一分配，而根据目前异议人的债务情况，即使将案涉十套房产全部拍卖完毕，分配给申请执行人的执行款仍存在不足以清偿全部债务的可能性，异议人认为案涉十套房产存在超值查封没有法律依据。因此，请求法院驳回异议人的异议申请，维护申请执行人的合法权益。
经审查查明：关于原告刘民华诉被告环博公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日作出的（2015）穗海法生民初字第499号民事判决书，判决如下：一、解除原告刘民华与被告环博公司签订的关于广州市海珠区琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2867号房的《认购书》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告环博公司在本判决生效之日起10日内，返还已付购房款303900元（含定金）给原告刘民华；三、被告环博公司在本判决生效之日起10日内，支付相当于定金金额的违约金50000元给原告刘民华；等。该判决书已于2015年11月2日发生法律效力。因被告并未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2015年12月7日立案执行，案号为（2015）穗海法执字第6380号。立案执行后，本院已于2015年12月9日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。该案在诉讼保全过程中，本院依法查封了被执行人环博公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号1486、2617、308房的产权，后转为执行案件的正式查封。因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋采取评估措施，经评估，其中上述1486房的评估价值为573577元；2617房的评估价值为432254元；308房的评估价值为2298148元，估价总值共3303979元。
另查，关于申请执行人刘民华分别依据已经发生法律效力的本院作出的（2015）穗海法生民初字第501、500号民事判决书另案申请执行被执行人环博公司商品房预售合同纠纷案件，案号分别为（2015）穗海法执字第6382、6381号，分别要求被执行人环博公司返还已付购房款323500元、850000元及违约金50000元、50000元等。以上案件在诉讼保全过程中，本院以（2015）穗海法生民初字第501号查封了被执行人环博公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号2706、2895、309房的产权；本院以（2015）穗海法生民初字第500号查封了被执行人环博公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号431、101、102、1484、1485房的产权。因被执行人并未履行义务，本院同样已对上述房屋采取评估措施，经评估，其中上述2706房的评估价值为432254元，2895房的评估价值为480280元，估价总值共912534元；431房的评估价值为2375326元，101房的评估价值为1441994元，102房的评估价值为1361320元，1484房的评估价值为589510元，1485房的评估价值为589510元，估价总值共6357660元。另经查询，环博公司在本院尚有众多作为被执行人的执行案件并未执结，涉案标的约4亿元。
再查，据房管部门查询显示：海珠区琶洲大道东6号431、101、102、1484、1485房的产权人均为环博公司；共有情况为单独所有；规划用途为展厅；并无抵押登记信息；本院以（2015）穗海法生民初字第500号正式查封；均以他人名义办理了合同登记或预告登记。另海珠区琶洲大道东6号2706、2895房的产权人均为环博公司；共有情况为单独所有；规划用途为展厅；并无抵押登记信息；本院以（2015）穗海法生民初字第501号正式查封；均以他人名义办理了网签合同。另海珠区琶洲大道东6号1486、2617、308房的产权人均为环博公司；共有情况为单独所有；规划用途为展厅；并无抵押登记信息；本院以（2015）穗海法生民初字第499号正式查封；均以他人名义办理了预告登记。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”在（2015）穗海法执字第6380号案中，由于异议人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，故本院对异议人名下的广州市海珠区琶洲大道东6号1486、2617、308房予以查封处置符合法律规定，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”故本院对上述房屋是否存在超标的额查封是本案的审查重点。然而，判断是否构成超标的额查封，应综合考虑该案的迟延履行期间的债务利息是否持续增加，查封财产的变现及流拍降价可能性，查封财产是否存在权利负担及市场需求等因素，故对于司法解释规定的“明显超标的额”的限制，应当从宽掌握。具体评析如下：1.该案中，经本院依法定程序委托评估，上述房屋的估价总值共计3303979元，而该评估结论应作为认定上述房屋当前市场价值的主要依据。现异议人认为上述房屋的评估价值严重低于市场价值，并提供房屋买卖合同予以佐证，但该买卖合同所载明的成交价只能说明交易时点的价格，并不能以此证明当前的实际价值，故对其所提出的异议理由，本院不予采纳。2.基于司法拍卖的不确定因素以及市场需求、价格波动等情况，所查封房产的评估价值也并非最终拍卖、变卖成交的价格。现根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”另第二十六条规定：“……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”据此可知，若该案通过网络司法拍卖上述房屋，则存在按评估价百分之七十起拍、流拍后按前次拍卖起拍价再降价百分之二十进行二次拍卖或变卖的可能性，即变现价值最低可能只是房屋评估价格的百分之五十六，即上述房屋可能存在以最低价格1850228元予以拍卖、变卖成交。3.考虑到财产变现周期较长，并且能否变现或何时变现成交均不确定，加上该案的迟延履行期间的债务利息亦将在持续增加，况且异议人在本院尚有大量未予清偿的债务，故不宜认定该案存在明显超标的额查封的情况。基于上述考虑，对异议人以超标的额查封为由提出的要求解除部分房屋查封的异议请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州市环博展览有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年四月二十四日
书记员 潘丽文