黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第1329号
原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。
法定代表人曹洪彬，职务经理。
委托代理人李权利，该公司项目经理。
委托代理人ＸＸ，黑龙江明正律师事务所律师。
被告董春辉，女，1983年11月19日出生，汉族，无固定职业。
原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯公司）与被告董春辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告赛维斯公司委托代理人ＸＸ、李权利，被告董春辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2013年1月1日至2015年1月1日。在原告服务期间被告欠缴2年物业费共计本金1206元，滞纳金1868元，合计3074元。原告多次催要，被告总是推托。原告为维护自身合法权益，向法院起诉，诉请：1、依法判令被告给付物业费1206元，滞纳金1868元，共计3074元；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称：一、依法申请追加第三人。原告公司的物业招标及《物业管理委托合同》的签订均是由小区业主委员会执行的。按照合同第四章第十九条的约定，业主委员会代表和维护产权人、使用人的合法权益，制定《业主公约》并监督业主和物业和物业使用人遵守公约，审定原告的物业管理制度，检查监督原告管理工作的事实及制度的执行情况，审议原告提供的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责协商催交。故被告认为本案的处理结果与业主委员会存在法律上的利害关系，因此申请依法追加业主委员会为本案第三人。
二、原告物业公司的合法性。依据《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理条例》的要求，原告应当提供营业资质，项目物业管理人员在物业行政主管部门的备案及服务期间向物业办缴纳物业服务保证金的证明。根据《物业管理条例》的规定，如未执行应由物业管理部门对其罚款处理，被告要求原告公司提供以上材料，证明其合法性。
三、财务公开。依据《物业管理条例》及《合同》的内容，原告应予服务期年末进行财务公开，包含费用支出及广告等收入的去向。依据《物权法》及《物业管理条例》的规定，园区内公共设施的广告收入应为全体业主所有，或用于公共设施的维护养护，但原告服务期间两年度均未公开账务，被告要求原告公开财务及说明广告等收入的支出。
四、原告诉讼请求的2013年度费用已超过二年的诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。合同约定的终止时间为2015年1月1日，原告服务期间未主动与被告沟通物业服务内容。根据物业费缴纳时间的约定，每季度的第一个月为缴费时间，最多预交1年、如季度缴纳，则时间应为2013年1月、4月、7月、10月，至2015年12月3日，均超过2年的时效，如年度预交也已经超过2年的时效。
五、滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此条款应适用于合同第二十二条第四项的滞纳金条款。滞纳金是指税务机关基于纳税人未在规定期限缴纳税款的事实，而从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款一定比例的附带征收，是由国家法律、法规明文规定的项目，个人和其他团体都无权私自设立。故请求驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。
六、原告并未按照合同履行服务义务，违约在先，其存在的主要违反合同的行为如下：
（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。被告屋内阳台由于原告对外墙面维护不到位导致墙体长毛严重。被告多次找到原告维修，均没能维修解决。外墙面破损导致小区内汽车多被砸毁。小区内共用部位破损，未维修的情况比比皆是。原告应当对房屋及设施、设备进行维修、养护，接到反映后亦未能积极维修。
（2）共用设施、设备的维修养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。在原告管理小区期间，被告单元门口台阶破损严重，3楼楼道内的声控灯一年没有亮过，走廊窗户损坏致冬天漏风、夏天漏雨。被告多次向原告反映，原告均未进行维修，导致包括被告在内的业主出行困难。原告管理期间小区从未清洗过水箱。按照合同的约定，应当每6个月洗刷一次，而原告称在两年内只清洗了一次，置业主的生命健康于不顾。原告应当提供清洗水箱记录及卫生部门或质检部门的相关报告。小区内路灯照明多处破损严重，被告家单元门口路灯大多数处于损坏状态。小区的井盖、花坛、楼梯等从未进行维修维护。
（3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材。原告服务期间小区道路路面塌陷严重，行人困难，特别是遇到大雨等恶劣天气时严重影响出行。其中化粪池在合同期间从未进行清淘，一期井盖曾被粪便污物顶起冒出，后在业主、物业办、三合社区等多方干预下仍未进行清淘，去年现任物业清淘后才解决问题。
（4）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。小区各单元的生活垃圾桶破损严重，垃圾外溢严重。
（5）交通与车辆停放秩序的管理，小区内车辆按规定一侧停放，保持防火通道畅通，禁止车辆停在人行道、绿地上。小区停车管理一直最为混乱，我本人及当事人多次要求解决楼侧停车导致车辆无法行驶的问题，原告服务期间未想任何方法解决。
（6）维持公共秩序，包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤。小区选择物业企业前期即将小区安装监控设施作为进入小区的前提条件，原告企业以优势条件承诺进驻小区后，直到合同即将结束才在多方协调下，才以部分出资的形式安装了小区监控网络。原告进驻小区后对入口大门实行了出入证管理，结果只实施了不到几天，就终止了。直到终止合同所谓的封闭管理一直没有实行，很多不明身份的闲杂人员进进出出，也没有尽到监管的职责，对于小区内业主的人身及财产安全带来了极大的隐患。夏天天气炎热都不敢开窗睡觉、失眠恐慌。原告服务期间安全管理混乱，楼门门禁形同虚设，经常损坏，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了被告和其他业主的门上！引起包括被告在内广大业主的不安和恐慌。
（7）未对物业综合管理工作尽到义务。按照《哈尔滨市住宅小区物业服务等级指导标准》的规定，每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于户数60%。事实上，原告管理期间，从来就没有对房屋及设施设备进行安全普查。原告管理期间，从未进行过物业管理服务满意率调查。
七、被告主张先履行抗辩权。在原告纠正错误履行约定前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告及家人带来的诸多不便，同时导致被告房屋价值受损，小区名誉受损。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：
证据一、业主基本资料登记表复印件一份。证明业主姓名、居住面积、联系方式等基本信息。
证据二、物业服务协议复印件一份。证明业主接受原告的服务以及居住面积。
证据三、物业管理合同复印件一份。证明物业管理服务的期限、收费时间、滞纳金收取依据。
证据四、收费备案表复印件一份。证明原告的收费标准是经过政府许可的。
证据五、欠费台账复印件一份。证明被告欠费的项目数额及计算方式。
证据六、判决书一份。证明依据业主委员会的起诉，经过法院审理判决，原告并未违反约定，而是尽到了合同约定的各项义务，原告没有违约情况。
经庭审质证，对原告提供的证据一，被告认为该基本资料是原物业公司希美物业公司持有的信息材料，原告应当将信息表交接给新的物业公司，且信息中工作单位不应当是空白。对原告提供的证据二，被告认为该协议是被告与希美物业公司签订的，与原告及本案无关。按照哈市物业管理条例规定，此协议应当交接给新的物业公司，或业委会。对原告提供的证据三，被告认为该合同是复印件，对证据真实性有异议，即使该合同真实只是证明原告与业委会签订合同的事实，不能证明原告履行了合同中的义务和责任。按照合同第四章乙方义务、第五章物业管理服务质量及合同附件，逐一进行对照，原告的服务均未达标，其中约定每半年召开一次业主座谈会，收集意见，原告不能提供相关会议记录和纪要，合同中约定的垃圾日清、小区封闭管理等事项，原告均没有履行相应的责任和义务，此份合同不能证明原告依照合同履行义务，原告的行为已经构成根本违约。对原告提供的证据四，被告认为该证据不能证明物业办已确认原告的服务标准和依据。不能证明其按合同履约，也不足以支撑原告的收费依据。对原告提供的证据五，被告认为该证据仅是原告单方制作的台账，与本案无关，被告并未收到原告的催缴通知。对原告提供的证据六，被告认为该判决书是业委会与原告的合同纠纷，与本案无关，也不能证明原告是合同到期后自动退出，且人民法院的判决书亦没有认定原告不存在违约行为。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供证据如下：
证据一、物业管理委托合同一份。证明原告在服务期间没有尽到应尽的职责的事实。
证据二、告知书两份。证明原告没有按照合同约定履行职责，没有尽到合同中约定的服务义务。
证据三、起诉状一份。证明原告违约的事实。
证据四、照片五张。证明因原告公司的物业服务不到位，导致被告的房屋漏雨长毛的事实。
证据五、照片十五张。证明原告服务期间小区公共设施严重损坏的事实。
证据六、缴纳物业费凭证一份。证明被告不是故意拖欠物业费，而是在自身合法权益受到损害的情况下的无奈之举。
证据七、业主集体签字一份。证明原告严重违反合同的约定，未尽到服务义务。
证据八、小区业主联名单(278人)一份。证明原告没有尽到应尽的义务的事实。
证据九、业委会2013年5月24日对物业公司《告知单》一份、业委会2014年1月13日对物业公司《通知》一份、业委会2014年5月12日对物业公司《告知单》一份、业委会2014年6月6日对物业公司《告知书》一份、业委会2014年11月26日业主大会书面决议一份、业委会2014年6月30日向哈市物业办提交的反映信一份、业委会2014年7月3日向市房产局物业处提交的反映书一份、业委会2014年7月14日向市房产局物业处提交的反映书一份、业委会2014年7月22日向街道办事处、区建委提交的反映书一份、业委会2015年10月25日历史遗留问题情况说明一份。证明业主委员会，业主就原告不作为多次沟通，通过各种方式及手段，要求改正其行为，提供合格服务，但最终均无果的事实。
证据十、公证书一份。证明原告未尽到物业管理责任。
证据十一、情况说明一份。证明原告不配合对小区物业进行维护的事实。
证据十二、排水工程竣工总结一份。证明原告在小区服务期间没有对相应的排水系统进行维护的事实。
证据十三、小区物业文化简报一份。证明原告在小区服务期间不作为的行为，以及烟道多年不通的事实。
证据十四、证人刘X、韩XX、黄XX证言各一份。证明原告在物业服务期间的种种不作为行为。
经庭审质证。对被告提供的证据一，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告没有尽到服务义务的事实。对被告提供的证据二，原告认为该证据不是合同约定的内容，而是单方的告知，且原告并没有接到过，且该证据也不能证明原告没有尽到合同义务的事实。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性无异议，但认为起诉书仅是一种意向，是否违约应当由人民法院判决，且该案件最终的判决认定原告尽到了相应的物业服务义务。对被告提供的证据四，原告对该证据有异议，认为照片没有形成时间，也没有标明房屋的位置，不能证明房屋的损坏是由漏水造成的。对被告提供的证据五，原告对该证据有异议，认为照片及图片均没有形成时间，且与本案无关。对被告提供的证据六，原告对该证据有异议，认为并不能证明原告违约，且该证据与原告无关。对被告提供的证据七，原告认为该证据系复印件，不予质证。对被告提供的证据八，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据系复印件，且属于证人证言，应当符合法律规定的形式和要件，集体签字并不能证明原告存在违约行为，全部业主均是原告的起诉对象，与案件存在利害关系，且该组证据与被告欠缴物业费的事实没有关联性。对被告提供的证据九，原告对该证据有异议，认为告知单均为业委会单方面的诉请，没有得到上级机关及原告的认可和接受，不具有法律效力，不能证明原告存在违约的事实。业委会的诉求最终体现在第96号判决书中，该判决书能够证明原告服务期满后撤出了该小区的事实，原告的撤出是因为合同期满，而并不是违约，且该证据与被告欠缴物业费没有任何关联性。对被告提供的证据十，原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据系复印件，且不能证明原告存在违约的事实。对被告提供的证据十一，原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据系复印件，需要与原件进行核实，且该情况说明的落款系公司署名，应当加盖公章，而不是个人签字署名，且该证据与被告欠缴物业费的行为没有关联性。对被告提供的证据十二，原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据系复印件，并不能证明原告存在违约行为，且与本案缺乏关联性。对被告提供的证据十三，原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该报刊并没有批准文号，总编与执行总编也没有相应的资质，系非法刊物，且与被告拖欠物业费没有关联性。对被告提供的证据十四，原告认为证人证言的内容均系公共部分及证人自身欠缴物业费的理由，且三名证人均已被原告起诉，被起诉的业主之间相互作证，没有法律效力。
经庭审调查，本院对以下事实予以确认：2013年1月24日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由原告承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，被告系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施和维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对乙方（原告）满意率达到80%以上。2013年原告承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。被告在原告服务期间亦未缴纳过物业费。原告2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，被告应交纳物业费金额为1206.29元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为0.6元/㎡，被告所有的房屋建筑面积为83.77平方米。
本院认为：原、被告之间的物业管理合同关系，有原告与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告系该小区业主，该业委会签订的协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。
关于原告要求被告给付拖欠的物业费1206元的诉讼请求，虽然原告与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据被告提供的多组证据显示，原告在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。
关于被告提供的证据效力问题。首先，对于被告提供的小区业主联名签字单、业委会告知书及业委会向相关部门反映问题的信件的效力问题，虽然该签字单中的大部分业主是原告的起诉对象，但其亦是该小区的业主，也是原告的服务对象，其对原告提供的物业管理提出异议，在一定程度上亦反映出了原告在管理上的不到位之处。且根据该签名业主的数量及业委会告知单的数量来看，亦违反了合同中约定的业主满意率达到80%以上的要求。
其次，对于被告提供的（2014）黑哈香证内经字第231号《公证书》的效力问题，因根据原告提供的判决书即可证明该证据的来源系合法的，该公证书的公证时间为2014年12月10日，即原告撤出该小区前拍摄的，从该公证书中照片的内容显示，小区内公共道路有破损、冬天积雪未清理、垃圾堆放未清理等情况确实存在。
第三，对于本案证人证言的效力问题。虽然上述证人均是海富山水文园小区的业主，亦是原告另案起诉的被告，其与本案的处理结果存在一定的利害关系，但是按照法律的规定，上述的证人证言并非不具有法律效力，仅是证明效力较无利害关系的证人的证言效力较低。本院认为上述证人均是海富山水文园小区的业主，对于小区的物业管理和小区的物业服务的陈述是具有一定可信性的，且证人证言并非是本案中单独的证据，仅是被告证据链条中的一部分，另外，原告虽然认为证人所述不属实，但亦未能提供有力的反驳证据，故本院对上述证人证言予以采信。
综上，本院认为，被告提供的证据，已经形成了完整的证据链条，可以证明原告在提供物业服务中存在违反约定标准，未达到约定的服务效果的问题。
值得说明的是，本案系集团系列案件，原告因拖欠物业费纠纷在本院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，本院在对上述案件的审理过程中发现，原告自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实原告接受海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。
但根据本案中原告提供的（2014）香民五民初字第96号《民事判决书》的内容显示，原告亦并非完全未提供物业服务，故本院对于被告辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费603.15元（1206.29元×50%）。
关于原告要求被告给付滞纳金1868元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告辩称原告起诉程序违法的抗辩主张，因书面催缴并不是法定的前置程序，且原告为被告所在小区提供物业管理服务，对此被告等业主是明知，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告辩称原告的物业资质不合法的问题，因原告对于海富山水文园小区的物业服务管理系基于其与业主委员会签订的《物业委托管理服务协议》，且事实上原告也确实为该小区提供了一定的物业管理服务，对于原告是否存在违反相关政策规定向政府物业管理部门缴纳保证金的问题，应当由政府物业管理部门对原告进行审查，并按照行政法律法规的内容进行处理，该部分内容不属于民事案件的调整范围，亦不能因为原告未缴纳物业信用保证金而否定原告物业管理企业的资质，进而否定原告为被告所在小区提供物业服务的事实，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告要求依法追加海富山水文园业主委员为本案第三人的问题，因按照法律规定，业委会代表业主与相关物业服务企业签订的物业管理合同是对全体业主发生法律效力的，如被告认为业委会签订合同的行为或在履行职责的过程中侵害了业主的合法权益，与本案属于不同的法律关系，被告可另行起诉。至于原告在诉讼中称其未能履约系由于业委会造成的问题，属于原告与业委会之间的纠纷，与本案均不属于同一法律关系，亦应当另案审理，不应当合并审理，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。
关于本案的诉讼时效问题，因原告直至2014年12月31日前均为海富山水文园小区的物业管理公司，一直在为该小区提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，被告未交纳物业费行为一直处于持续状态，故本院认为本案的诉讼时效起算期应当自2015年1月1日即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，故至原告起诉时本案尚未超过法定的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告董春辉于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费603.15元；
二、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交50元），由被告董春辉承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 李 朦