河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第595号
上诉人（原审被告）：张书伶。
委托代理人：高鹏，男，1978年4月20日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区大街行宫花园小区**号楼*单元***室，系上诉人之子。
被上诉人（原审原告）：韩林。
委托代理人：俞秀杰，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人：杨博玉，北京市东友律师事务所律师。
原审第三人：张胜。
上诉人张书伶为与被上诉人韩林、原审第三人张胜租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2012）三民初字第4329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人张书伶的委托代理人高鹏，被上诉人韩林的委托代理人俞秀杰，原审第三人张胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年6月4日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，原告从被告处租赁了位于河北省燕郊国家级高新技术开发区潮白大街870号总面积约22.17亩的厂房，合同约定合同租赁期为三年，自2012年8月21日起至2015年8月20日止，租金为年83万元，该合同约定的免租期为2012年6月4日至2012年7月20日。2012年6月11日，原告向被告支付租赁厂房保证金24万元。2012年7月13日，原告交给被告变压器安装费28.5万元。2012年8月5日，原、被告再次针对涉案厂房签订《厂房租赁合同书》，该合同内容除免租期内容与2012年6月4日签订的《厂房租赁合同书》不同外（免租期为2012年8月5日至2012年8月20日），其他内容并无区别。2012年8月16日，因被告与第三人之间产生纠纷，第三人将原告租赁的工厂大门上锁，拉闸断电，致使原告无法从事正常的经营活动。2012年8月19日，原告从租赁厂房搬离。
原审法院认为，原、被告分别于2012年6月4日、2012年8月5日签订的《厂房租赁合同书》，实际上是针对同一厂房而签订的租赁合同，两份合同在内容上除免租期不同外其他合同内容并无区别，但是双方亦并未声明以两份合同中的哪份为准，所以两份合同均为有效合同。在2012年8月16日第三人开始阻止原告对厂房进行正常使用后，原告不能进行正常的生产活动，原告无法实现合同目的，合同第8-4条也规定了在相应的情况下，原告有终止合同的权利，故对于原告要求解除两份合同的诉讼请求本院予以支持。在原、被告签订2012年6月4日《厂房租赁合同书》后，原告按照约定给付原告合同保证金24万元及变压器安装费28.5万元，因合同已不能履行，且被告因与第三人之间的纠纷导致原告对租赁的厂房进行正常的生产使用，故被告应当将合同保证金及变压器安装费退还原告，对于原告要求被告退还合同保证金24万元及变压器安装费28.5万元的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告赔偿厂房改造的经济损失，因原告提供的证据系自制的损失清单及提供的证人证言，无其他相关证据予以佐证，被告也不予认可，故本院对于原告主张的厂房改造损失20万元不予认可。原告还主张被告承担违约金20万元，被告因第三人的行为产生了违约，但合同对违约金无明确规定，故对于原告的该项主张本院不予支持。反诉原告主张反诉被告按照每天2274元的标准给付反诉原告租赁费，直至双方办理交接手续将厂房交付反诉原告之日。因2012年8月19日反诉被告已经从租赁的厂房搬离，且在2012年6月4日至2012年8月19日之间反诉被告享有免交租金的权利，故对于反诉被告的该项主张本院不予支持。反诉原告还主张反诉被告给付2012年6月4日至8月19日免租期内的损失172824元（每天按照2274元计算，共计76天）。按照合同约定，2012年6周4日至8月19日为免租期，反诉被告在此期间享有免交租金的权利，故对于反诉原告该项本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告韩林与被告张书伶于2012年6月4日签订的《厂房租赁合同书》及2012年8月5日签订的《厂房租赁合同书》。二、被告张书伶于本判决生效后五日内返还原告韩林租赁保证金24万元及变压器安装费28.5万元。三、驳回原告韩林其它诉讼请求。四、驳回反诉原告张书伶的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4525元及反诉案件受理费1878元，由被告张书伶负担。
原审判决后，上诉人张书伶不服原审判决，提起上诉。其上诉请求撤销原审判决，依法改判或发还重审，判决被上诉人侵权责任及经济赔偿，一、二审诉讼费由被上诉人承担；其上诉理由是：1、是被上诉人认为上诉人没有出租权利导致被上诉人与第三人共同侵权；2、变压器费用应由被上诉人负担；3、因双方不再履行租赁合同，被上诉人不应享受免租期；4、直至2012年11月17日被上诉人仍占据上诉人厂房，被上诉人应支付相应租赁费用。
被上诉人答辩称，一、上诉人违约导致合同无法履行，合同目的无法实现，被上诉人才解除厂房租赁合同。1、根据租赁合同的8.4条款，明确约定了甲方合作伙伴、甲方家庭成员妨碍乙方经营活动的，属于甲方违约行为。2、根据一审双方提交的证据可以证明第三人张胜首先是上诉人的弟弟，其次张胜参与了高楼村承租土地建厂房的事情，上诉人也始终承认张胜与张书伶之间是一个合作关系，所以上诉人根据合同的约定，保证租赁物涉及的纠纷进行妥善的处理，能满足承租人正常的使用承租厂房，不受任何人的干扰，但事实上第三人干扰被上诉人的行为是客观事实存在的。3、租赁合同签订以后，第三人张胜在被上诉人施工期间采用拉闸限电、锁大门的方式，严重阻碍了被上诉人的施工。第三人做出上述行为，主要原因是因为与上诉人产生了经济纠纷，为了经济利益而阻碍被上诉人使用涉案厂房。4、上诉人在第三人的阻碍行为发生以后，也没有能力解决其与第三人之间的纠纷，不能排除上诉人对租赁合同正常的履行，所以说上诉人认为被上诉入侵犯了其合同权利，剥夺其厂房租赁权，此上诉理由没有事实和法律依据。二、关于租赁房屋的问题，被上诉人在免租期内解除合同，并撤离了厂房，因此不应该支付任何租金和任何其他费用。根据合同3.3条款的约定，租赁合同的免租期到2012年8月20日止，双方考虑出租方完成厂房的交付和变压器的安装需要一定的时间，所以合同对免租期进行了详细的约定，免租期与合同期限没有任何的关系，被上诉人在2012年8月19日从涉案厂房撤离以后，也不存在应该支付租金的事实。被上诉人承租涉案厂房，考虑到是准备长期使用该厂房，合同签订后被上诉人对厂房进行了大量的施工投入，如果不是第三人的阻止行为和上诉人没有能力处理纠纷的情况出现，被上诉人是不会主动提出解除合同的要求。三、根据合同约定，厂房租赁合同是在上诉人交付全部厂房之后，乙方才支付半年租金，客观事实上被上诉人解除合同时，变压器没有安装，变压器安装的房屋也没有建设，包括排水系统也没有完全建好。因此，上诉人根本没有将全部租赁厂房交付给被上诉人，没有达到支付租金的条件。四、关于变压器的问题，被上诉人为了达到工厂的用电要求，向上诉人支付了28.5万元的变压器安装费，根据合同约定，上诉人在签订合同的两个月内，在厂房内安装新的变压器，这是合同约定的上诉人的义务，但是因为上诉人与第三人之间的纠纷，导致租赁厂房不能正常使用，租赁合同不能履行，变压器安装费理应退还。变压器是被上诉人承租涉案厂房进行生产使用的必备条件，变压器与涉案厂房对于被上诉人来说是不可分割的，上诉人的违约行为不仅导致被上诉人在承租厂房内使用变压器进行生产的合同目的，也使被上诉人浪费了大量为生产而准备投入的人力、物力。综上，保证金和变压器安装费一审法院作出判决是正确的，被上诉人考虑到尽快地解决该纠纷，所以对一审法院没有支持违约金没有提出上诉。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，双方分别于2012年6月4日、2012年8月5日签订的《厂房租赁合同书》均合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的相应权利、义务；关于侵权问题，在双方履行合同期间，第三人张胜于2012年8月16日开始阻止被上诉人对厂房进行正常使用，导致被上诉人不能进行正常的生产活动，无法实现合同目的，根据合同规定，被上诉人亦有终止合同的权利，尽管上诉人主张是由于被上诉人认为上诉人没有出租权利导致被上诉人与第三人共同侵权，但上诉人在一、二审期间提供的证据均不能证实其该主张，故上诉人该主张本院不予支持；关于变压器款项问题，在双方合同中约定，上诉人承诺在本合同签订2个月内为租赁厂房安装一台新的315KW变压器，费用由被上诉人承担，该变压器所有权及使用权均归被上诉人；被上诉人之所以出资安装变压器是因其承租使用租赁场地，在被上诉人按照双方约定于2012年7月13日向上诉人给付相应变压器款项后，上诉人并未按照约定在相应期限内安装变压器，且因第三人张胜的阻止，导致双方不能继续履行租赁协议，现被上诉人出资安装使用变压器的目的已不能达成，被上诉人的出资应予以退还，故一审法院判决上诉人退还变压器款项并无不当；关于免租期问题，双方签订的两个合同是双方真实意思表示均应有效，根据双方协议约定，上诉人给予被上诉人一定免租期，截止日期到2012年8月20日至，在免租期内上诉人免除被上诉人相应费用，因导致双方不能继续履行合同的原因是因第三人的侵权所致，双方并未变更原协议关于免租期的约定，在双方协议有效的前提下，不宜认定关于免租期的约定无效，故一审法院不宜以职权改变免租期的约定，故上诉人该主张本院不予支持；关于截止到2012年11月17日租金问题，被上诉人绝大部分人员、设备等在2012年8月19日从涉案厂房撤离，只剩余部分设备、人员在2012年11月17日才撤离，剩余设备、人员占用的场地、厂房较少，被上诉人承租涉案厂房，双方约定被上诉人长期使用该厂房，合同签订后被上诉人对厂房进行了大量的施工投入，综合考虑被上诉人的投入损失和上诉人主张的租金损失，双方应予以折抵，故上诉人关于租金的主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9050元，由上诉人张书伶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一四年七月二十九日
书 记 员 宋 超