江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6556号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹微微，女，1972年2月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：姜志成，男，1970年6月18日生，汉族，江苏省招标中心副处长，住南京市鼓楼区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：沈宇偲，江苏君赞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：渤海银行股份有限公司南京分行，住所地南京市建邺区江东中路213号。
负责人：傅琼子，该分行行长。
委托诉讼代理人：胡博斌，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人曹微微、姜志成因与被上诉人渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海南京分行）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹微微、姜志成上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由渤海南京分行承担。事实和理由：一、一审法院依据合同条款所作出的判决，是对合同条款的扩大解释，属认定事实不清。根据涉案租赁合同的约定，被上诉人对房屋的装修改造须在不影响房屋安全结构和保持整体外观的前提下进行；被上诉人的装修方案应交上诉人备案，在上诉人对装修方案认可的情况下方能进行，而实际情况系被上诉人的装修方案既未得到上诉人签字认可，也对房屋的安全结构和外部整体外观进行了根本性的改造，从上诉人提交的现状及装修前的图片对比可以明显看出，本来贯穿于一、二、三层的天井已被拆除完全改造、填平，围绕天井的落地门窗也被拆除并处理掉；地下室的落地门窗被改造成为一堵墙；大型油烟机贯穿于房屋的一、二、三层；电动卷帘门被拆除等。二、上诉人对被上诉人的具体改造形成并不知情。一审法院认为，上诉人对被上诉人对涉案房屋进行装修改造的行为应当知情，无事实依据。上诉人已移居国外，房屋交付被上诉人后，上诉人就再未能进入到房屋内，故对具体改造装修事实毫不知情。每次租金支付也均是由被上诉人通过银行转账的方式向上诉人进行支付的。直至2017年初，上诉人进入房屋后，才知晓房屋严重的改造情况。且被上诉人改造方案完全是为了扩大使用面积，其改造不但改变了房屋结构及整体外观，还将原价值较高的德国旭格门窗拆除后擅自处理掉，并在部分区域装了廉价的铝合金门窗，给上诉人造成了较大的经济损失。
渤海南京分行辩称，一、被上诉人与上诉人于2011年9月26日签订了房屋租赁合同，租期自2011年12月15日起，而装修期限是2011年9月27日至2011年12月15日，合同第15条约定租赁用途，第18条约定了被上诉人的装修权利。可见上诉人对于被上诉人需要对房屋进行装修及装修用途是明知的，并且提供了近2个半月免租期便于被上诉人装修，若上诉人对被上诉人装修方案不知情，是不可能提供如此长的装修期。二、被上诉人自2011年9月27日接受房屋，至2017年合同解除近6年时间，上诉人曾以提高房屋租金、卖房等原因带人参观涉案房屋，上诉人称从未去过涉案房屋，违背事实，亦不符合常理，上诉人知晓被上诉人的装修情况，并未提出异议。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
曹微微、姜志成向一审法院起诉请求：渤海南京分行赔偿曹微微、姜志成损失689998.32元。
渤海南京分行一审反诉请求：曹微微、姜志成支付渤海南京分行代为垫付的2013年1月至2017年1月的物业费52578.32元。
一审法院认定事实:南京市中央路399号8幢二单元101室房屋（建筑面积为365.34平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为曹微微。曹微微、姜志成系夫妻关系。
2011年9月26日，渤海南京分行（乙方、承租人）与曹微微、姜志成（甲方、出租人）就涉案房屋签订房屋租赁合同书，约定房屋租赁期限自2011年12月15日至2019年12月14日止；租金每年为270000元，租金按年支付，自本合同生效之日起每年提前一个月付清下一年的租金，租金支付方式为现金本票；租赁期间，甲方确保租赁房屋的水、电、煤气、电话等设施的管线已通至屋内，乙方因正常工作之需要的煤气费、水电费、固定电话费、有线电视费、网络使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担，如果因甲方欠交物业费的原因影响乙方正常的房屋租赁使用权的，乙方可自行交纳并在房屋租金中扣除，甲方应当积极与物业公司沟通协调，保证乙方人员进出租赁物所在小区的便利；在签订本合同时，甲方应已向物业公司和业主委员会通知和报备了乙方租赁房屋的使用用途为单位内部员工生活设施使用，甲方应向乙方提供有关该房屋物业管理的相关规定，便于乙方签订合同时判别是否违规和今后遵守执行；租赁合同签订后，乙方有权在不影响房屋安全结构和保持外部整体外观的前提下对房屋进行装修改造，包括但不限于对内、外部的布局进行调整，乙方的装修方案确定后送甲方备案（在装修方案确定前签订合同的，装修改造的初步意见以甲方签字认可的“改造初步方案”为基本框架），乙方故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，如需要经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部物件，但双方另有协商除外，如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金，搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；对于因本协议履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院诉讼等等。2011年9月27日，曹微微、姜志成将涉案房屋钥匙交付给渤海南京分行。
2017年2月8日，渤海南京分行向曹微微、姜志成发送通知，载明因经营需要，2016年11月9日渤海南京分行与曹女士沟通希望解除双方签订的房屋租赁合同书，现渤海南京分行于2017年2月8日搬离涉案房屋，希望与曹微微、姜志成友好协商解决违约金等相关事宜。
2017年2月20日，姜志成向渤海南京分行发送了回函，载明其于2017年2月14日才收到上述函件，包含大门和车库钥匙各一把，渤海南京分行应提前两个月书面通知退房，曹微微、姜志成实际收到通知为2017年2月14日，故房租应付到2017年4月14日止；渤海南京分行迟延支付租金及提前终止合同，应承担违约责任，请按合同规定分别支付违约金；渤海南京分行装修时修改了房屋结构，拆除了原装的门窗，安装了大型吸油烟机等设备，渤海南京分行需负责恢复原有门窗，房屋结构恢复至可以重新装修状态，或者由渤海南京分行出资，曹微微、姜志成找装修公司进行拆除复原和维修工作，工期预估为一个月。
2017年3月10日，渤海南京分行（甲方）与姜志成（乙方）签订协议书，约定鉴于甲乙双方2011年12月就涉案房屋签署了房屋租赁合同书，现甲乙双方同意终止上述房屋租赁合同书，甲方向乙方支付房租至2017年2月15日，即甲方仍需向乙方支付租金11250元；甲方按照房屋租赁合同书第33条约定向乙方支付违约金剩余租期内应交租金总额20%（租期自2011年12月15日至2019年12月14日，剩余租期为34个月，年租金270000元），合计153000元；甲乙双方同意就房屋装修赔偿纠纷通过法院诉讼解决，甲乙双方同意上述房屋租赁合同书除装修纠纷外无其他未了事项；甲方在2017年3月17日前向乙方支付上述金额，如甲方逾期付款则需向乙方承担违约金5万元。上述款项已于2017年3月16日支付。
一审法院另查明，曹微微、姜志成就涉案房屋采用德国旭格铝合金门窗向南京成田窗业有限公司进行询价为477884.7元，就卷帘窗向格拉夫节能制品（南京）有限公司第二分公司进行询价为44051元，就整体拆除及楼面浇筑向南京璞力装饰工程有限公司进行询价为123079.09元。
渤海南京分行向南京天正物业服务有限公司（以下简称天正公司）支付了涉案房屋2013年1月至2017年1月的物业管理费52578.22元，天正公司向渤海南京分行出具了发票，其中2017年1月的物业管理费由渤海南京分行于2017年3月13日支付。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中曹微微、姜志成与渤海南京分行就涉案房屋签订的房屋租赁合同书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，曹微微、姜志成与渤海南京分行已协商解除双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同书。合同解除后，渤海南京分行作为承租人应当返还租赁房屋，返还的租赁房屋应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。由于双方签订的房屋租赁合同书约定渤海南京分行有权在不影响房屋安全结构和保持外部整体外观的前提下对涉案房屋进行装修改造，包括但不限于对内、外部的布局进行调整，曹微微、姜志成对渤海南京分行对涉案房屋进行装修改造的行为应当知晓，且在2017年之前并未提出异议，渤海南京分行对涉案房屋进行装修改造亦是为实现合同约定使用目的所采取的行为，渤海南京分行在对涉案房屋装修改造后，不存在故意或过失造成租用房屋和设备毁损的行为，故曹微微、姜志成要求渤海南京分行赔偿恢复原状损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于物业管理费的问题。由于双方在协议书中明确约定除装修纠纷外无其他未了事项，故渤海南京分行现要求曹微微、姜志成返还代为垫付的物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，判决如下：一、驳回曹微微、姜志成的诉讼请求；二、驳回渤海银行股份有限公司南京分行的反诉请求。一审案件受理费10699元，减半收取计5349元，由曹微微、姜志成负担，反诉案件受理费557元，由渤海南京分行负担。
二审中，上诉人称，对于房屋改造后的现状，其一审时提供了照片和表格，涉案房屋计地下室总共四层，每一层都有改造包括改变结构的情形。被上诉人称，房屋出租期间，上诉人曹微微多次到过涉案房屋。
二审中，双方当事人均未提交的新的证据，本院对一审法院查明的其他事实依法予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，合同签订后，双方当事人均应按约履行。涉案合同中约定，被上诉人租赁涉案房屋的用途为单位内部员工生活设施使用，亦约定被上诉人有权在不影响房屋安全结构和保持外部整体外观的前提下对房屋进行装修改造，现上诉人未提供证据证实被上诉人对涉案房屋的装修改造对房屋的安全结构造成影响，现有证据亦不能充分证实装修改造未保持房屋外部整体外观，且2017年之前，上诉人对被上诉人对房屋的装修改造行为未提出异议，故被上诉人对房屋的装修改造及使用，未违反合同的相关约定。关于上诉人对房屋装修改造是否知晓问题。其一、双方当事人于2011年9月26日签订涉案房屋租赁合同，租赁期限自2011年12月15日起，可以看出，上诉人给予被上诉人两个多月的装修改造期间；其二、涉案租赁合同签订自协商解除长达五年多时间，出租人未到过涉案房屋，亦不符合常理；其三，被上诉人陈述房屋出租期间，上诉人曹微微曾因各种原因多次到过涉案房屋等。据上，本院对上诉人主张其对房屋的具体改造行为不知情的理由，不予采信。综上，一审法院认为被上诉人对涉案房屋装修改造，不存在故意或过失造成涉案房屋和设备毁损的行为，对上诉人要求赔偿恢复原状损失的请求不予支持，并无不当。
综上所述，上诉人曹微微、姜志成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10699元，由上诉人曹微微、姜志成负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十月十七日
书记员 郭旭冬