河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初1140号原告（反诉被告）:芦萌，女，汉族，1980年11月12日出生，住址河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：高天，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐文进，男，汉族，1989年11月9日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈奎，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛媛，河南良承律师事务所律师。被告：信凌云，女，汉族，1989年7月9日出生，住址河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：陈奎，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛媛，河南良承律师事务所律师。原告（反诉被告）芦萌诉被告徐文进（反诉原告）、信凌云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高天，被告徐文进，二被告的委托诉讼代理人陈奎、马媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦萌向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担违约责任，支付违约金231,000元；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担；3、判定被告归还房屋手续原件。事实和理由：2016年8月15日，被告徐文进、信凌云通过郑州筑商房地产营销策划有限公司购买原告位于中原区××北路正商花语里7幢1单元28层2810号房屋一处，双方特别约定：合同签订之日起，由被告支付房屋贷款月供，不能有任何逾期，否则视为违约。合同签订次日，双方去贷款银行更改被告为月供还款短信通知，当月20日还款期被告依然产生逾期还款行为，经原告多方努力协调，未被记入信用黑名单。双方购房合同明确约定了不能有任何逾期，包含了行为逾期和结果逾期，被告的逾期行为，应当承担合同约定的违约责任。合同约定付款方式为合同签订之日先付100,000元，2016年9月5日之前再支付60,000元，被告并未依合同约定金额，依合同约定日期支付60,000元，经原告催促，被告在9月6日才支付了59,000元，支付金额及日期均构成违约，应当承担违约责任。2016年12月15日，原告通知被告在12月15日至12月21日左右标的房屋7幢1单元交房。12月17日，被告收到正商花语里的入伙（交房）通知书，其通知书通知7幢1单元在12月18日上午交房。合同约定：交房前支付160,000元，被告一直不履行先行付款义务，后经双方多次沟通，被告在18日中午开发商交房已完成的情况下，才支付合同约定的付款义务，被告违反合同约定的先行义务和付款时间，构成违约，应当承担违约责任。2016年10月1日，郑州市人民政府下发郑政办[2016]64号文件、郑政办[2016]75号文件，对于郑州市五区非本市户籍居民拥有一套及以上住房进行限购、限贷。被告夫妻二人均非郑州市户籍，2016年12月17日被告向原告隐瞒已购买中海锦苑（预售证号3496）房产信息，在明知所签合同房屋系被告第二套非郑户籍住房，符合郑州房产调控范围内限购限贷，已无法网签、过户及贷款的情况下，按限购通知的规定，被告已不具有购买限购区域内房产的资格。被告二人户口户籍均在外地，但在郑州经商多年，也告知过原告，二人在郑州拥有其他住房，按限购通知的规定，被告已不具有购买限购区域内房产的资格。为了交易安全，保护原告的合法权益，原告有理由合理怀疑被告已丧失限购区域内继续购房资格，数次与被告进行沟通，被告均拒绝沟通，对在限购区域内是否已拥有住房不置可否。原告有理由怀疑被告隐瞒真实情况，根据限购令虽已失去限购区域的购房资格，但为了享受房价上涨的红利而故意隐瞒真实情况，此行为违反了房屋买卖合同的本意，也侵犯了原告的合法权益，违反了合同约定，应当依法承担违约责任。本案立案后经原告到房管局查询得知，被告已于2016年2月27日购买信息学院路西、文劳路北的中海锦苑10号楼13层1302房屋。双方签订的正商花语里7号楼1单元2810号房屋买卖合同属被告非郑户籍第二套住房，符合郑州市限购、限贷政策区域而房屋买卖合同无法继续履行，被告已丧失限购区域内继续购房的资格。原告数次与被告进行沟通，被告均拒绝沟通。2017年1月24日原告通知被告在一定期限内协商及签订补充协议等解决被告因限购致买卖合同房屋无法网签、过户及贷款问题，如继续拒绝沟通，则视为被告自愿解除购房合同，被告应当返还房产买卖合同相关原件，并承担相应的法律责任。被告回复信息拒绝协商及签订相关补充协议，被告此行为违反了郑州市房产调控政策，也侵犯了原告的合法权益。虽房屋买卖合同签订在先，政策调整在后，但依规已不能办理网签、过户及贷款事宜，已无法履行，被告也不协商及签订补充协议等解决被告因限购致买卖合同房屋无法网签、过户及贷款问题，为保护原告的合法权益，原告有权解除合同及要求被告返还房屋买卖合同手续原件，根据合同特别约定第5条，违约方需向守约方支付总房款的30%的违约金的约定。据合同约定和法律规定，特向人民法院提请，要求被告承担违约责任。请求人民法院查清事实，判如所请。被告徐文进、信凌云辩称:一、被告按照合同约定,按期偿还房屋贷款月供，不存在违约行为,原告所述没有依据，与事实严重不符。1、原告诉状中称“合同签订后次日，双方去贷款银行更改为被告为月供还款短信通知，当月20日还款期，被告依然产生逾期还款行为，经原告多方协调，未被记入信用黑名单。”的说法没有事实依据。（1）原、被告签订合同时，被告多次询问原告每月贷款月供数额，原告说记不太清楚，每月应该是3,000多一点，并未明确告知被告每月房屋贷款月供的准确数额。（2）2016年8月18日，原、被告共同到郑州银行电厂路支行变更月供还款短信通知，被告在原告在场的情况下，询问银行工作人员每月具体的还款数额，但银行工作人员明确告知原、被告无法查询贷款月供实际还款数额，并且银信通短信只通知还款时间，并不通知每月实际还款数额。（3）原告提供的郑州银行账户明细对账单证实被告在贷款银行扣款日及时补上300元，并未逾期，更未给原告造成逾期还款的不利后果。2、因原告和贷款银行均未明确告知被告贷款月供具体还款数额，被告只能按照原告所说的每月3,000元多一点还款，因此，在8月20日还款日时，被告往贷款银行卡上存了3,200元，8月21日贷款银行扣款日时，被告发现卡上的钱被扣完后，立即补存了300元，并打电话向银行核实，银行客服工作人员明确告知被告这笔还款不属于逾期还款，也不会产生任何信用影响，更不会被拉入黑名单，原告所述没有事实依据，属于严重捏造事实。二、原告诉称“被告未依合同约定金额依合同约定日期支付60,000元，支付金额及日期均构成违约，应当承担违约责任”的说法不能成立。1、根据原告向被告出具的收条和双方签订的房屋买卖合同可知，被告应共向原告支付320,000元，原、被告双方提供的证据可知，被告按照约定在2016年7月28日支付给原告1,000元定金，签订合同时支付100,000元，2016年9月6日支付59,000元，2016年12月18日支付剩余尾款160,000元，因此，被告已按照约定将320,000元房款支付给原告，不存在违约情形。2、2016年9月5日，被告按照约定将1,000元定金收条和59,000元现金支付给原告，但跟原告打电话联系时，原告称不在郑州，在外地无法见面，无法去拿59,000元现金及收条，被告没有办法只能第二天以转账形式支付给原告59,000元，并电话告知原告，原告当时并未提出任何异议。三、被告严格按照约定履行先付款义务、办理交房手续，不存在违约情形，原告严重违反合同约定，未按期履行交房义务，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。1、原告在诉状中称“被告一直不履行先付款义务，后经双方多次沟通，被告在18日中午开发商交房已完成的情况下，才支付合同约定的付款义务，被告违反合同约定的先行付款义务和付款时间，构成违约，应当承担违约责任”的说法没有事实依据，不能得到支持。（1）被告提供的中国银行建设银行个人活期账户交易明细充分证实了被告具有支付160,000元剩余房款的能力。（2）根据原告提供的中国建设银行个人活期账户交易明细单显示，2016年12月18日，被告按照合同约定，被告在房屋交付之前，向原告指定账户转账支付剩余房款160,000元，已按照约定在交房日履行先付款义务，不存在违约情形。2、原告未按照约定时间办理交房手续，不履行交房义务，严重违反合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。（1）根据被告提供的短信证据可知，原、被告约定在2016年12月18日上午办理交房手续，办理交房手续前支付剩余房款，办理交房当日，被告与中介公司工作人员一直在售楼部等候原告，但原告一直未到场，被告和中介公司工作人员一直与原告联系，但是原告电话不接，短信不回，不予配合办理交房手续，严重违反合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。（2）原告未按照约定办理时间到场办理交房手续，电话不接，短信不回的情况下，被告无奈只能将剩余房款160,000元转账至原告的指定账户，但原告仍未按照约定时间到场办理交房手续，严重违反了合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。三、中介公司郑州筑商房地产营销策划有限公司出具的证明，充分证实了原告未按约定办理交房手续，严重违反合同约定，应向被告承担总房款30%的违约责任。（1）原、被告协商好于2016年12月18日办理交房手续，约定交房当日，被告已经将剩余房款160,000元准备好，原告一直没有到场，并且电话不接，短信不回，被告无奈只能在中介公司工作人员见证下，将剩余房款160,000元转账至原告指定收款账户，分别以短信形式通知了原告，并在售楼部等候原告一天，但原告一直未出现，原告严重违反合同约定，应向被告承担总房款30%的违约责任。（2）装修防水协议、消防安全责任书、钥匙托管承诺书、正商百合里房屋装饰装修管理服务协议充分证实，原告在2016年12月19日办理交房手续，未按约定交房，违反合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约金。四、原告无故以被告不符合限购政策导致涉案房屋无法办理过户及贷款为由，单方违法解除房屋买卖合同的行为严重违反合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。1、原告称被告不符合限购政策，无法办理网签及过户手续的说法没有事实依据，属于严重捏造事实。（1）被告徐文进户籍系郑州市金水区，二被告系夫妻关系，属于郑州市户籍居民家庭，符合郑州市住房限购政策，不存在违约。（2）原告庭审中提供的证据可知，被告已经多次告知原告符合现行的限购政策，具有购买限购区域内房产的资格，原告仍单方违法解除合同，严重违反了合同约定。2、涉案房屋买卖程序进行到房屋交付阶段，并未进行到网签及过户阶段，原告以不能网签及过户为由解除合同没有事实依据，不能得到支持，严重违反了合同约定，应按照约定向被告承担总房款30%的违约责任。五、原告要求解除合同并要求被告归还房屋买卖合同手续原件的诉讼请求没有法律依据，不能得到支持。1、原告起诉要求解除合同，没有事实依据和法律支持，不能得到支持，同时，被告不同意解除合同。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在解除合同和债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告收到原告发送的《协商函告通知书》时，立即对原告违规解除合同行为提出异议，并在法律规定的期限内提出反诉，因此，原告解除合同行为不成立、不产生法律效力。综上所述，原告违约系客观事实，应按照合同约定向被告承担总房款30%的违约责任，请求法院依法支持。同时，被告按照合同约定履行义务，不存在违约情况，原告起诉无事实和法律根据，也无证据证明，请求法院依法驳回。反诉原告徐文进向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人芦萌继续履行房屋买卖合同，协助反诉人配合办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续；2、判令被反诉人芦萌赔偿反诉人违约金等损失100,000元（含双倍定金2,000元、双倍佣金10,000元、诉讼费5,750元、保全费1,020元、保全担保费400元、违约金80,830元）；3、判令被反诉人芦萌承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费、律师费。事实和理由：2016年7月28日，反诉人与被反诉人约定由反诉人购买被反诉人本案房屋正商花语里7号楼1单元2810号，双方约定在2016年8月15日前签订房屋买卖合同，合同签订之日，反诉人支付被反诉人100,000元，2016年10月31日前再支付60,000元，剩余尾款160,000元在房屋交付之前付清，付款总额为320,000元，合同签订之日后，银行贷款由反诉人承担。2016年7月28日，反诉人向被反诉人支付购房定金1,000元，被反诉人向上诉人出具了收条。2016年8月15日，反诉人与被反诉人通过郑州筑商房地产营销策划有限公司第二分公司签订房屋买卖合同一份，合同约定，被反诉人将其所有的位于中原区××北路南电厂西路西7幢1单元28层2810号房屋出卖于反诉人，交房时间以开发商交房时间为准。合同签订后，反诉人积极履行合同义务，并按照约定时间支付购房款、按期偿还银行按揭贷款等，不存在违约行为。2016年12月17日反诉人与被反诉人约定在2016年12月18日到售房部办理付款及交房手续。交房前，反诉人按照约定将余款160,000元转入被反诉人指定账户并通知被反诉人。当日，反诉人和中介公司工作人员一直在售楼部等待被反诉人办理交房手续，但被反诉人一直不到场，并且电话不接，短信不回，不予配合办理交房。被反诉人严重违反房屋买卖合同特别约定，违约方需向守约方支付总房款的30%违约金，因此，被反诉人应向反诉人承担违约责任。2017年1月24日，被反诉人以手机短信形式发给反诉人一份《协商函告通知书》，无故以反诉人不符合限购政策导致涉案房屋无法过户及贷款为由，单方违约解除房屋买卖合同。反诉人第一时间对被反诉人违规解除合同行为提出异议。被反诉人的行为严重违反合同约定，应按房屋买卖合同特别约定，违约方需向守约方支付总房款的30%违约金。综上所述，反诉人积极履行合同义务，不存在任何违约行为。被反诉人不配合办理交房手续和单方违规解除合同，构成违约。反诉人特依照法律规定提起反诉，望法院查明事实，公正判决，驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。反诉被告芦萌辩称：根据合同，卖方指定收款账户不存在反诉人所称交付现金被反诉人不收的情况。合同约定在交房时间以房地产开发商通知为准，合同签订第3天，2016年8月18日双方到银行、开发商处变更了联系方式，开发商通知的交房入伙通知书，反诉人已经截取，被反诉人没有收到交房入伙通知，是反诉人收取了入伙通知，不存在被反诉人向反诉人交房的情况，被反诉人没有交房的义务，不存在违约。根据合同特别约定第3条规定，2016年9月5日前再支付60,000元，交房前再支付160,000元，反诉人在9月5日违约，违反入伙通知书的时间，拒绝打款，同时也说明反诉人与被反诉人确实在开发商处变更了通讯方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、二被告提供：郑州筑商房地产营销策划有限公司出具《证明书》一份。原告芦萌对证据真实性有异议，其认为郑州筑商房地产营销策划有限公司是否存在，被告未提供相应的工商登记信息，并认为证明书所称内容与事实不符。本院认为，该证明书系原件，加盖有郑州筑商房地产营销策划有限公司印章，郑州筑商房地产营销策划有限公司也真实存在，本院对证据的真实性予以认定。2、关于原告芦萌与被告徐文进、信凌云及郑州筑商房地产营销策划有限公司三方签订的《房产买卖合同》是否已经解除的事实。原告主张其已向被告徐文进、信凌云发出解除合同通知书，合同已解除，仅主张二被告承担违约责任，支付其违约金231,000元。本院认为，双方签订的《房产买卖合同》是否违反限购政策，已实际导致合同不能继续履行，应以房产交易管理部门的审查意见为准，原告以其自身主观认识称涉案房屋买卖合同违反限购政策，导致合同已无法继续履行，其单方认为合同已解除的，缺乏事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的所规定的解除合同情形，原告称双方签订的《房产买卖合同》已经解除的事实，本院不予认定。3、关于被告徐文进、信凌云是否存在违约行为的事实。原告芦萌以二被告在2016年8月20日存在逾期偿还按揭贷款的事实，主张二被告承担违约责任的问题，本院认为，被告于2016年8月20日、8月21日先后存入房屋贷款月供3,500元，银行于2016年8月21日扣款本息为3,373.48元，二被告对于代原告偿还银行按揭，主观上不存在恶意违约的情形，原告所称并无事实根据，原告以此主张被告承担违约责任的，本院不予支持；原告以二被告于2016年9月6日晚一天支付其59,000元房款，并少支付1,000元的事实，主张二被告承担违约责任的，本院认为，双方虽对1,000元购房定金是否应冲抵60,000元房款存在争议，但即便1,000元购房定金不能算作补足59,000元房款，二被告还晚一天支付该部分房款，二被告的上述行为也仅属轻微违约，原告可在其收取59,000元时提出异议，并主张被告继续履行，但在原告收取59,000元后，至其交房及收取被告160,000元购房款的时间段里，未有证据显示原告曾向被告主张，结合双方合同履行情况，二被告不存在主观恶意情形，原告以此主张二被告承担房屋价款30%违约责任，本院对此不予支持；关于原告以二被告未在交房前支付其160,000元房款，而是在交房已完成的情形下才支付160,000元的事实，主张被告承担违约责任的诉请。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依据中介公司出具的证明可以得知，在房屋交付当日，原告消极对待房屋交付的事实存在，且被告在中介公司见证下已于2016年12月18日即约定交房的当日将房款160,000元转账至芦萌指定的高天账户，故原告以此事实主张二被告存在违约行为并要求二被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，被告徐文进向原告芦萌交付1,000元购房定金，约定应在2016年8月15日前签订房屋买卖合同，并约定了房屋买卖合同应约定的主要内容为320,000元房款的具体支付方式。2016年8月15日，原告作为卖方（甲方）、被告徐文进、信凌云作为买方（乙方）、郑州筑商房地产营销策划有限公司第二分公司作为居间方（丙方）签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将其拥有的位于郑州市中原区××北路南、电厂西路西七幢1单元28层2810号的房产，以770,000元价格售与乙方；付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日付清首付款，首付款等于合同价减去银行实际贷款额，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方签字的物业交割清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由贷款银行向甲方支付，房款具体金额以贷款银行确定的金额为准；第五条约定甲、乙双方同意在甲方房屋所有权证下发之日起20个工作日内，带相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续；在此次交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理过户手续；合同签订之日起，由买方支付房屋贷款月供，不能有任何逾期，如有逾期视为违约；房款支付方式为合同签订之日先付100,000元，本年度9月5日之前再支付60,000元，交房前再支付160,000元，交房时间以开发商交房时间为准，总房款以买方支付的320,000元加上买方支付的贷款本息、各项税费为准；自合同签订之日起，甲方合同约定的义务已履行完毕，甲方需无条件配合乙方办理房屋交易的一切手续，否则视为违约，乙方需按开发商与甲方的约定及时办理相关交接房手续，并支付相关费用；以上约定，如有一方违约，违约方向守约方支付总房款30%的违约金，并承担守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、房价上涨等费用。”合同签订当日，徐文进向芦萌交付100,000元购房款。2016年8月20日，二被告按照合同约定支付房屋贷款月供3,200元，2016年8月21日贷款月供账户扣除还贷本息3196.47元，当日二被告又存入300元，贷款月供账户又扣除还贷本金177.01元。2016年9月6日，徐文进向芦萌指定的高天账户转账59,000元购房款，2016年12月18日，徐文进向高天账户转账转入160,000元购房款。2016年12月19日，原、被告办理了交房手续，二被告也已实际装修入住。徐文进与信凌云曾于2017年1月16日在郏县民政局办理离婚手续，徐文进户籍2017年2月6日自河南省郏县迁入郑州市中原区电厂路19号院，2017年5月3日二被告办理复婚手续，徐文进于2017年6月5日将其户籍从电厂路19号院迁入郑州市金水区博颂路7号院。郑州筑商房地产营销策划有限公司出具证明一份，载明“双方于2016年8月15日当天在我公司见证下达成一致并签订合同，双方自行协商买方先支付部分房款100,000元给卖方，双方均都有收据证明。买方保管卖方的关于房屋的商品房购房合同；根据合同约定2016年12月14日买方徐文进通知中介公司经纪人他已将剩余的部分房款160,000元已准备好，我公司经纪人立即通知双方，买卖双方均已协商好于12月18日由我们三方一起到正商花语里交房处办理房屋交接手续。12月18日当天我公司人员和买方一同在交房处等待卖方芦萌，一起办理手续和余下的部分款项。在等待过程中，一直联系不到卖方芦萌，联系电话不接，电话通知不回复，认为是不是有什么重要之事不方便接听，当天中午买方向卖方约定好的银行账户上汇款160,000元，并且想着下午继续等芦萌出现办理手续，谁知买方和我公司陪同人员一起等他一天，也未出现……。”徐文进名下有2016年2月27日购买中海锦苑一处房屋。2017年1月20日，芦萌向徐文进、信凌云发送《协商函告通知书》，其认为根据郑政办[2016]64号、郑政办[2016]75号文件的规定，徐文进、信凌云系非郑户籍购买的第二套住房，违反郑州市限购、限贷政策导致房屋买卖合同无法继续履行为由，函告徐文进、信凌云协商签订补充协议解决限购导致房屋买卖合同无法过户及贷款问题，如拒绝沟通，视为自愿解除购房合同。2017年1月24日，原告以短信形式，再次向徐文进、信凌云发送《协商函告通知书》，以违反相关文件，徐文进、信凌云非郑户籍购买第二套住房，违反郑州市限购、限贷政策导致房屋买卖合同无法继续履行为由，函告徐文进、信凌云在2017年2月3日前，协商签订补充协议解决限购导致房屋买卖合同无法过户及贷款问题，如拒绝沟通，视为自愿解除购房合同。诉讼中，徐文进作为反诉原告表示，其愿一次性支付购房款，现涉案房屋处于抵押状态，解押款在反诉被告芦萌不同意情况下愿意先行垫付。另查明，芦萌名下位于郑州市××北××、电厂西××楼××单元××号（合同号140××××8581）房屋登记信息变更为：郑州市中原区濮河路7号7号楼1单元28层2803号（预告登记号：1409051987）。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告与中介三方签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。依据《房产买卖合同》的特别约定显示“1、在此次交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理过户手续；2、自合同签订之日起，由买方支付房屋贷款月供、不能有任何逾期，如有逾期视为违约；3、……”来看，原、被告对交房时间、交房前应支付房款及代偿月供的方式有明确约定，关于办理房屋过户手续的约定为：交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理。鉴于国家免征增值税或营业税一般情形需购房人购房满2年以上转让才可能予以免征，且涉案房屋存在抵押及尚未办理房屋所有权证，故可得知原、被告双方对办理房屋过户手续尚需等待一段时间的事实具有一定预期，即待交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，20个工作日内办理房屋过户手续。故被告徐文进、信凌云依据买卖合同约定，在履行其支付购房款、代偿按揭月供等主要合同义务后，原告也应依照签订合同的目的，待符合合同约定条件的情况下无条件配合二被告办理涉案房屋交易的一切手续，现原告芦萌以二被告逾期支付房贷月供、未依约定金额及约定日期支付其60,000元房款、未及时支付160,000元房款等事由，主张二被告存在违约行为并应支付其231,000元违约金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。在合同履行过程中，原告在未实际协助二被告到房产交易管理部门办理网签过户手续的情形下，以二被告违反限购政策导致合同已无法继续履行为由，发送《协商函告通知书》，并称涉案《房产买卖合同》已解除的事实，足以证明原告不愿继续履行合同的事实存在，其行为已构成根本性违约，被告徐文进作为本案反诉原告主张反诉被告芦萌承担相应违约责任的诉请，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告双倍返还其定金2,000元的诉请，本院认为，2016年7月28日反诉被告芦萌出具收条注明“今收到徐文进购房定金1,000元，双方约定在2016年8月15日签订房屋买卖合同……”，故该1,000元应属订约定金性质，订约定金系立约定金，只为担保合同的订立而设立，在买卖双方签订合同之日起，已失去其担保性质，反诉原告以此主张反诉被告双倍返还的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告支付其双倍佣金的诉请，佣金约定的收取方为居间方，原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告支付其保全担保费400元的诉请，因该项主张不属于必然发生的损失，故本院不予支持。关于反诉原告主张的律师费，其未对该部分损失进行举证，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告签订的《房产买卖合同》约定，如有一方违约，违约方向守约方支付总房款30%的违约金，并承担守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、房价上涨等费用，故反诉原告主张反诉被告承担违约金80,830元，不超过合同约定标准，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告依据《房产买卖合同》的约定继续履行房屋买卖合同，协助其办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。虽然反诉被告名下的涉案房屋尚在抵押期间，但在反诉原告代为清偿作为抵押人的芦萌向银行所负的债务以消灭抵押权后，反诉原告可受让涉案房屋，反诉被告需配合反诉原告办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续。综上所述，本院对反诉原告要求继续履行房屋买卖合同，协助办理还款抵押、网签立契、房屋过户等一切交易手续的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告芦萌自本判决生效之日起十日内，协助反诉原告徐文进办理位于郑州市中原区冉屯北路南、电厂西路西7号楼1单元28层2810号房屋（合同号1400171****）的银行抵押权解押手续，并于解押后十日内协助反诉原告办理网签立契、房屋过户等一切手续（包括协助办理房屋所有权证），将该房屋所有权变更过户至反诉原告徐文进名下，反诉原告徐文进依据《房产买卖合同》约定向反诉被告芦萌支付剩余购房款；二、反诉被告芦萌自本判决生效之日起十日内，向反诉原告徐文进支付违约金80,830元；三、驳回原告芦萌的诉讼请求；四、驳回反诉原告徐文进其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,765元，保全费1,020元，由原告芦萌自行承担；反诉费1,150元，由反诉被告芦萌负担930元，反诉原告徐文进负担220元，反诉原告徐文进支出的保全费1,020元由反诉被告芦萌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  郑 奇人民陪审员  王海霞人民陪审员  王建新二〇一七年九月十九日书 记 员  吕青青