安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民一初字第00713号
原告：陈飞，男，1969年2月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：王千秋，安徽惠黎律师事务所律师。
被告：钟谊，男，1971年3月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告陈飞与被告钟谊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告陈飞的委托代理人王千秋到庭参加诉讼，被告钟谊经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈飞诉称：2012年1月25日，陈飞与钟谊签订《合伙协议》，协议约定钟谊提供房屋及原始合同作为合伙条件，合伙期间陈飞每年支付钟谊利润18万元，陈飞交付给钟谊履约保证金2万元，合伙期间从2012年1月25日至2014年1月24日等内容。协议签订后，陈飞于2012年1月25日支付给钟谊2万元履约保证金及第一年的利润18万元，同时钟谊将房屋交付给陈飞，陈飞开始利用房屋进行化妆品经营。2013年1月25日，陈飞支付钟谊第二年的利润18万元。2013年3月29日，淮北市建投控股集团有限公司（简称建投公司）对陈飞经营的彩虹城发出《租赁到期告知书》，该告知书告知陈飞涉案房屋租赁合同已经到期，该资产已由市政府收回，市国资委代表市政府授权建投公司管理。根据国资委的要求对资产予以公开拍租处置，为此，要求陈飞退还房屋或者参与拍租。基于上述情况，陈飞迫于无奈，只得在与钟谊签订的《合作协议》还没有到期的情况下，参与拍租。陈飞认为，陈飞与钟谊签订的合同虽然名为《合作协议》，但是从双方的合作方式及具体合同内容看，实际上是房屋租赁合同，而钟谊与原房主之间的房屋租赁期限的终止日期是2013年5月31日，但是钟谊隐瞒了这一事实，与陈飞签订的合作期限却是到2014年1月24日，并且收取了全部房屋租金。陈飞多次找到钟谊要求其退还多收取的房租，但是钟谊虽然口头同意退还，至今仍未退还。为了维护陈飞的合法权益，特诉至法院，请求法院判令钟谊退还陈飞房屋租金117040元，退还房屋租赁押金2万元，并赔偿陈飞自2013年5月31日至退还全部房屋租金及押金之日期间的利息损失，本案诉讼费用由钟谊负担。
陈飞为支持其主张，向本院提交证据如下：1、《合作协议》，2、2010年3月31日淮北市体育局出具的证明，证据1、2证明陈飞与钟谊之间存在房屋租赁合同关系；3、2012年1月25收条，4、2013年1月25日收条，证据3、4证明陈飞向钟谊支付了利润款36万元及履约保证金2万元；5、建投公司2013年3月29日发出的《租赁到期通知书》，6、《拍卖成交确认书》，证明涉案房屋于2013年5月31日到期，到期后建投公司公开拍租，陈飞为了继续经营，无奈参与竞拍并竞拍成功；7、资产移交协议书、移交清单及房屋租赁合同，证明涉案商铺系钟谊从淮北市体育局处承租，钟谊享有出租房屋的使用权。
钟谊未向本院提交书面答辩状，亦未提交证据。
经当庭举证，陈飞提交的七份证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院经审查予以确认。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，经审理查明：2010年5月20日，淮北市体育局与钟谊签订《房屋租赁合同》，合同约定钟谊租赁相山路166号三间房屋，租赁期限为2010年5月30日至2013年5月29日，年租金为10万元等内容。2010年12月8日，建投公司、淮北市体育局与淮北市国有资产监督管理委员会三方签订《资产移交协议书》，协议书约定，淮北市体育局位于相山路166号五处房产于2010年11月前移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权等内容。
2012年1月25日，陈飞与钟谊签订《合作协议》，协议约定，陈飞与钟谊共同合伙经营相山路60-01号化妆品店（即为彩虹城店）；钟谊提供房屋及原始合同作为合伙条件，其他投资费用均由陈飞承担，合伙期间陈飞每年支付钟谊利润18万元，房租由钟谊承担，水、电、税金及企业开支等费用均由陈飞全权承担，陈飞交付钟谊履约保证金2万元，合同到期后，双方若不愿继续合伙，陈飞应将货物自行撤走，房屋退还给钟谊，钟谊退还履约保证金2万元，合伙期间钟谊应保证所提供给陈飞的房屋能正常经营使用，但钟谊不参与陈飞经营管理，合伙期间若陈飞提出退出合伙，则利润及履约保证金2万元概不退还用于赔偿钟谊的损失，陈飞在2012年1月25日前一次性付清第一年利润，在2012年12月31日前一次性付清第二年利润，合伙期限从2012年1月25日至2014年1月24日。陈飞于签订协议当日交付给钟谊20万元，钟谊出具收条一份，收条载明：今收到陈飞履约保证金2万元及2012年1月25日至2013年1月24日陈飞先行支付钟谊第一年的利润18万元。2013年1月25日，陈飞将18万元交付给钟谊，钟谊出具收条一份，收条载明：今收到淮北市相山区彩虹城化妆品总汇，2013年1月25日至2014年1月24日房租18万元。
2013年3月29日，建投公司向彩虹城店发出《租赁到期告知书》，告知书载明，相山路166号的房屋租赁合同将于2013年5月31日到期，市国资委代表市政府授权建投公司管理，请于2013年5月31日之前搬出腾空房屋，并补齐当月房租等内容，如确认无拖欠房租，彩虹城店可参与租赁房屋竞拍等内容。陈飞为继续经营店铺参与竞拍，后竞拍成功，自2013年6月1日继续租用涉案房屋。陈飞认为其与钟谊之间虽然签订《合作协议》，实为房屋租赁合同关系，钟谊超出租赁期限转租房屋，致使陈飞损失房屋租金117040元以及房屋租赁押金2万元，故要求钟谊予以返还上述款项，钟谊一直未予返还，陈飞遂诉至本院。
本院认为：合伙的基本特征为共负盈亏，共担风险，租赁合同是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金的合同。本案中，陈飞与钟谊签订的合同虽然名为《合作协议》，表面上看钟谊用其承租房屋投资，但是实际上钟谊不参与彩虹城店的经营，也不承担任何风险，陈飞要提前支付钟谊年利润18万元，且从钟谊2013年1月25日出具的收条看，其将该18万元直接认定为房租，由此可见，彩虹城店的盈利与亏损与钟谊无关，钟谊与陈飞之间并无合伙经营彩虹城店的合意，18万元名为年利润，实为钟谊转租房屋收取的租金。从证据内容分析，陈飞与钟谊之间更符合租赁合同法律关系的特征，故本院认定陈飞与钟谊之间存在房屋租赁合同关系，双方约定的租期为2012年1月25日至2014年1月24日，租金为每年18万元，房屋保证金2万元。
陈飞主张钟谊返还其2013年6月1日至2014年1月24日期间交付给钟谊的房租，钟谊承租涉案房屋截至2013年5月31日，在原租赁合同到期后，钟谊对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去作为转租合同一方的基础，此后涉案房屋由陈飞竞拍取得承租权，自2013年6月1日已将房屋租金交付给建投公司，故其超出剩余租赁期限与陈飞达成的房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故钟谊已将此期间收取的房屋使用费117334元（180000元／365天＊238天）返还给陈飞，陈飞主张钟谊返还其117040元，于法有据，本院对该主张予以支持。对于2万元履约保证金，陈飞已经按照合同约定履行支付房租的义务，故钟谊亦应当予以返还。钟谊隐瞒其房屋租赁期限，陈飞未严格审查钟谊的租赁合同，双方对合同无效均存在过错，陈飞主张钟谊自2013年6月1日按照银行同期贷款利率支付其利息损失，该要求亦在虑及双方均存在过错的基础上主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：
被告钟谊于本判决生效后十五日内返还原告陈飞房屋使用费117040元，履约保证金2万元，合计137040元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付原告陈飞自2013年6月1日至本判决确定的履行期限届满之日期间的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3150元，由被告钟谊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 马中杰
代理审判员 支倩倩
人民陪审员 刘 帅
二〇一四年十一月五日
书 记 员 董敬敬
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
租金的合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。