福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1273号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，该公司总经理。
委托诉讼代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：张进城，男，1987年11月6日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人程琪、邱红霞，福建南剑律师事务所律师。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“永昇公司”）因与被上诉人张进城商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2014）连民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
永昇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程，政府部门多次临时要求停工，该情形属于《商品房买卖合同》约定的�府临时决定造成施工延误。另外，2012年1月-6月连江县雨水量显著偏多，该情形属于不可抗力造成施工延误。故本案存在永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形，永昇公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任。二、即便永昇公司构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》的第八条而非第九条计算。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给张进城造成的损失，因此即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%。四、根据案涉《商品房买卖合同》第八条“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、××同意接收，××支付××（人民币）贰仟元违约金。”的约定，在永昇公司通知交房时，即便讼争房未达交付条件，张进城也应当接收房产。一审�院认为张进城有权拒绝收房，这也是错误的。
被上诉人张进城答辩称：本案不存在上诉人顺延交房免责的情形，上诉人提交的停工通知等并不是本案讼争房屋所在的施工工程，所以不存在免责的情形。雨天也不属于不可抗力，因此也不能免责。上诉人应当按合同约定，承担违约责任并支付违约金，房屋仍未验收合格。合同明确约定逾期交房违约金是按已支付购房款的日万分之三承担，其约定是公平且合理的。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，应予维持。
张进城向一审法院起诉请求：永昇公司向张进城支付逾期交房违约金人民币77309元【（773885元×日万分之三×334天（从2013年1月1日暂计至2013年11月30日止）】。
永昇公司反诉请求：1、张进城立即向永昇公司支付�期支付购房款违约金5184元；2、张进城立即向永昇公司支付拖欠的保管费人民币5050元；3、本案的诉讼费由张进城承担。诉讼中，永昇公司撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年3月11日，原告(反诉被告)张进城（××）向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司(××)购买其开发的位于连江县玉荷西路533号江山豪庭1号楼906、907商品房（即A、B房，建筑面积分别为：90.24和43.34平方米），双方签订了编号为MF-2007-01-№0288887、0288899《商品房买卖合同》各1份，该《商品房买卖合同》约定：“……第四条计价方式与价款。……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5793.42元，购房金额分别为人民币522798元、251087元，总价款为773885元整。……第六条付款方式及期限……其中906商品房约定：××按下列第3种方式按期付款：……3、按揭：�×应于本合同签订当日交齐首付房款人民币162798元，余款人民币360000元，由××向银行申请按揭贷款。907商品房约定：××按下列第1种方式按期付款：1、××应于本合同签订当日向××支付人民币30000元作为履行合同的定金，并于2011年3月5日前交付房款人民币221087元。……第八条交付条件与期限。××应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付××使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该�品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、××有权拒绝交接，按逾期交房由××承担违约责任；2、××同意接收，××支付××（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内书面告知××的；自然灾害、因政府临时决定造成××无法正常施工等，非××所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知××。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××……××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文�或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××应在××通知交房日期内到××指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，××均视为××已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由××承担。……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。《商品房买卖合同》签订前即2011年3月7日原告(反诉被告)已先行向被告(反诉原告)支付购房首付款413885元，后又支付剩余购房款360000元。
2012年12月31日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)发出“江山豪庭”交房通知书，通知原告(反诉被告)于2013年1月10日前来江山豪庭物业管理�办理交房手续，时间为：上午9：00-12;00,下午13:30-17:30。原告按通知书规定时间前往办理讼争商品房交付手续时，因被告（反诉原告）没有出示《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件已达到的相关证明和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告(反诉被告)拒绝交接，且至今双方仍未办理讼争商品房交接手续。2013年11月27日，原告诉至原审法院。诉讼期间，讼争商品房仍未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。
另查明，江山豪庭北面大门邻连江县玉荷西路西端道路，南面出入口朝连江县江滨路，其连接线邻连江县江滨路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日），该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段�地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天，但被告(反诉原告)未书面告知原告(反诉被告)已出现上述情形。2012年9月26日，连江县建设局对连江县玉荷西路西端道路工程K0+020－K0+510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，并作出连建纪要［2012］4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。2011年7月27日，连江县建设局原则同意被告(反诉原告)实施的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》。
据连江县气象局统计，连江县2012年1—6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。
一审法院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的�实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按约定享受权利和履行义务。
由于讼争商品房至今未通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格，故讼争商品房不具备交付使用条件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任在于被告，现被告未能将符合使用条件的商品房交付原告，已构成违约，因此，原告请求被告承担逾期交房的违约责任，依法予以支持。被告的逾期交房违约时间应从《商品房买卖合同》第八条约定的讼争商品房交付期限2012年12月31日届满后次日即2013年1月1日起计算至原告诉求暂计之日即2013年11月30日，计334天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应承担逾期交房违约金计人民币77543.28元（773885元×日万分之三×334天），其诉求77309元，是在前述被告应支付逾期交房�约金范围内，故予以支持。
被告辩解因市政工程及雨天造成施工延误，根据《商品房买卖合同》的约定，被告可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天，因讼争商品房至今未竣工验收合格，也未交付原告使用，且上述情形并不影响讼争商品房的竣工验收，故被告的该辩解与本案无关，不予采纳。
被告提出原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，辩解即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付�万分之三的违约金，因此，被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采钠。
被告辩解在其通知原告办理交房手续时，原告应前往收房，原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求被告按已付购房款日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金，以及应当以被告通知原告交房之日，即2013年1月10日来确认交房时间，因此，逾期交房时间最多只能计算至2013年1月10日止，由于讼争商品房不具备交付使用条件，原告有权拒绝接收，其责任在于被告，故被告的该辩解理由不成立，不予采纳。
被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非被告逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解缺乏合同依据，不予采纳。
由于讼争商品房至今仍不具备合同约定的交付条件，其责任完全在于反诉原告，而不在于反诉被告，因此，反诉原告请求反诉被告应向其支付自通知办理交房之日的次日即2013年1月11日起至反诉原告提起反诉时暂计之日即2014年5月31日止计505天的讼争商品房保管费人民币5050元（505天×10元/天)，缺乏合同依据，不予支持。诉讼中，反诉原告撤回要求反诉被告支付逾期付款违约金5184元的反诉请求，此为反诉原告对自己权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告张进城支付逾期交房违约金人民币77309元。二、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1733元，由被告福州永昇房地产开发有限公司负担；反诉受理费人民币25元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》签订后，张进城已依约履行了交付购房款的义务，而永昇公司却未依约在2012年12月31日前将符合合同约定的交房条件的讼争商品房交付张进城使用，已构成违约，应承担违约责任。永昇公司主张因市政工程及雨天造成施工延误，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，可以按照实际延误天数顺延交房日期。然永昇公司所主张的市政工程及雨天均是发生案涉《商品房买卖合同》签订之前，与本案无关，故一审法院对该辩解不予采信，并无不当。
永昇公司主张即使其构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》第八条而非第九条约定计算。对此本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”讼争房屋所在建设工程至今未通过单位竣工验收，不符合法定交付条件，张进城有权拒绝收房，永昇公司反诉请求张进城支付逾期收房保管费，缺乏依据，一审法院不予支持正确。永昇公司虽于2012年12月31日作出的讼争906号、907号商品房交房通知书，通知张进城接收房屋，然永昇公司通知交付的商品房不符合法定交付条件，不构成有效交付。永昇公司迄今仍未将符合法定交付条件和合同约定交付条件的商品房交付张进城使用，构成逾期交房，一审法院依据《商品房买卖合同》第九条判决永昇公司承担逾期交房的违约责任，并无不当。永昇公司主张其即使需要支付逾期交房�约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%，缺乏事实依据且也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本院不予支持。
综上所述，永昇公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1758元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一六年十月二十二日
法官助理 陈 奇
书 记 员 林 舒