山西省祁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）祁民初字第888-1号
原告闫合昇。
委托代理人闫立冬，山西祁明律师事务所律师。
委托代理人王帅，山西祁明律师事务所律师。
被告祁县恒信百货有限责任公司住所地晋中市祁县新建南路151号。
法定代表人李长风，该公司总经理。
委托代理人张雪峰，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人武玉昌，祁县昭馀镇法律服务所法律工作者。
第三人山西省祁县第二建筑安装工程公司住所地祁县新建北路28号。
法定代表人闫指，该公司经理。
原告闫合昇与被告祁县恒信百货有限责任公司（以下简称祁县百货公司）占有物返还纠纷一案，本院于2014年12月29日作出（2013）祁民初字第888号民事判决书，原告闫合昇、被告祁县百货公司提出上诉，晋中市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）晋中中法民终字第536号民事裁定书，撤销本院（2013）祁民初字第888号民事判决书，发回重新审理。本案重审期间，依法追加山西省祁县第二建筑安装工程公司（以下简称祁县二建公司）作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告闫合昇的委托代理人闫立冬、王帅，被告祁县百货公司法定代表人李长风、委托代理人张雪峰、武玉昌到庭参加了诉讼，第三人祁县二建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫合昇诉称，2006年10月13日，原告与被告祁县百货公司签订门面房买卖协议一份，被告祁县百货公司自愿将祁县新建南路151号综合楼一层门面房共16间出售给原告，原告对此房屋享有所有权、占用权、收益权、处置权。2006年12月原告开始对综合楼一层大门向北第四至第七间门面房执业并对外出租。2009年12月底，原告获知被告已私自占用了该四间门面房，后经多次交涉被告至今未腾，为此原告诉至法院要求被告立即停止侵权，并腾出原告所有的位于祁县新建南路151号综合楼一层大门以北第4、5、6、7间门面房；要求被告赔偿原告各项损失计人民币480000元；2016年以后的损失按照每年96000元计算，直至被告腾出所占的四间门面房为止。
被告祁县百货公司辩称，原告闫合昇诉该公司占有物返还纠纷一案主体不适格，建设工程施工合同是该公司与第三人祁县二建公司签订的，原告闫合昇只是该项目的负责人，不具备独立的民事诉讼主体资格，也不具备独立的建筑主体资格；《门面房买卖协议》也是原告与第三人祁县二建公司签订的，并加盖两公司的公章。《门面房买卖协议》是保证履行付款义务所设定的一种房屋抵押担保，且在规定的付款期限内被告已分三次将所欠的工程款全部支付给第三人祁县二建公司，抵押行为已履行完毕。2006年10月30日，被告与当事人祁县二建公司签订《关于解决1号综合楼拖欠工程款的协议书》明确第三人祁县二建公司同意被告三年内赎回门面房，并约定了赎回门面房的时间表，在约定的时间被告已将赎回门面房的款项如期打入第三人祁县二建公司的账户。被告认为原告的诉讼请求于法无据，故请求法院驳回原告的起诉。
第三人述称，一、祁县二建公司与被告祁县百货公司于2004年6月12日签订《建筑工程施工合同》，经过被告祁县百货公司的同意，原告、被告、第三人签订了承包协议，祁县二建公司将中标承建的被告祁县百货公司综合楼工程承包给原告，由原告施工建设，并承担施工中的一切经济、民事责任及工程相关债权债务，被告在承包协议上盖章予以确认；二、2006年10月30日，在祁县二建公司的主持下，原、被告及祁县二建公司三方签订《关于解决1号综合楼拖欠工程款协议书》，该协议书确认了被告欠原告工程款210533.59元，该工程款归原告所有及原告用210余万元工程款购买1号综合楼16间门面房等事实。原告与被告签订的《门面房买卖协议》及2006年10月30日以后签订的其他协议，均是原告个人行为，与祁县二建公司无关，公司概不干涉，均由原告承担责任或者享有权利；三、2009年12月24日，被告未经祁县二建公司同意，分别向祁县二建公司汇款180000元、397331.59元。后经了解其中180000元是被告用于回赎1号综合楼从南数第1、2、3间门面房的款项，该款已由祁县人民法院扣划。而397331.59元是被告回赎1号综合楼大门以北第4、5、6、7间门面房的款项（该款与原、被告约定的回赎款金额不符）。因房屋买卖协议是原告个人与被告签订，购房人为原告，当时（2006年10月30日的清欠协议）协议约定回赎款应当直接支付原告本人，与祁县二建公司无关。
经审理查明，原告闫合昇系第三人祁县二建公司第三项目部负责人。被告祁县恒信百货有限责任公司是根据祁县县委、县政府（2001）第14号文件精神于2004年7月6日由祁县百货纺织品公司改制后形成的，其经济性质也由原国有公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司。2004年6月12日第三人祁县二建公司与被告祁县百货公司（即原祁县百货纺织品公司）签订《建设工程施工合同》，约定由第三人祁县二建公司承建被告祁县百货公司综合楼，合同价款9784663元。同日，第三人祁县二建公司与原告闫合昇签订委托承包协议一份，约定将第三人祁县二建公司中标承建的被告祁县百货公司综合楼工程施工任务委托承包给原告闫合昇，原告为第三人祁县二建公司与被告祁县百货公司所签订合同中指定的施工管理和合同履行的唯一代表。协议约定原告闫合昇要严格执行双方的合同，同时承担施工中的一切经济、民事责任及该工程相关的债权债务等；对该委托承包协议书被告祁县百货公司（即祁县百货纺织品公司）也盖章认可。之后，原告闫合昇即按合同约定负责承建祁县百货公司的综合楼（含附属工程）。该综合楼竣工后二层以上楼门、楼厅、住户钥匙及各项设施于2007年7月8日，由被告祁县百货公司接管使用，但一直未经验收。2006年9月26日被告祁县百货公司与第三人祁县二建公司（及原告闫合昇）签订的《工程决算书》确认一号综合楼建筑面积6540.44㎡、工程总造价为6784167.18元。2006年10月30日，被告祁县百货公司与第三人祁县二建公司签订《关于解决1号综合楼拖欠工程款协议书》，确认被告祁县百货公司共拖欠第三人祁县二建公司第三项目部闫合昇工程款为7105331.59元（含工程款6784167.18元，附属工程款161000元，2007年1月1日至2009年12月31日期间拖欠工程款利息160164元），被告祁县百货公司在工程竣工前已支付闫合昇工程款5000000元（其中370000元出具过山西省晋中市建筑业发票）。同日，第三人祁县二建公司及原告闫合昇与被告祁县百货公司签订的《门面房买卖协议》约定由闫合昇用剩余工程款2105331.59元，购买被告祁县百货公司一号综合楼一层门面房1-16间，建筑面积为534㎡，销售价为人民币4000元/㎡，范围从南数第一间至第九间，从大门往北数第一间至第七间；从签订协议之日起房屋所有权归原告闫合昇所有，原告闫合昇享有门面房的所有权、使用权、处置权、收益权等相关权利；在办理房产登记手续时，被告祁县百货公司无偿提供所需的材料和手续，费用由原告闫合昇承担；第三人祁县二建公司及原告闫合昇同意被告祁县百货公司在三年内分三次赎买回门面房，赎买时应提前一个月提出书面的《赎买意向书》，在赎买期限内向第三人祁县二建公司第三项目部闫合昇支付赎买门面房的全部款项，具体时间分别为2007年1月1日至2007年12月31日赎买第一间至第七间，2008年1月1日至2008年12月31日赎买第八间至第十二间，2009年1月1日至2009年12月31日赎买第十三间至第十六间；在赎买期限内没有赎买则自动放弃赎买门面房的权利，在赎买期间内原告闫合昇不能出售约定范围内的门面房，如有违约违约方赔偿对方损失600000元。在赎买期间内，被告祁县百货公司于2007年12月3日前，支付原告闫合昇第一间至第七间赎买款947358元，第三人祁县二建公司代开建筑业发票一张；于2008年12月31日前支付原告闫合昇第八间至第十二间赎买款643200元，第三人祁县二建公司开具收据一张。2006年11月15日原告闫合昇分别与牛宝同、贾润锁及张振杰签订门面房租赁协议一份，约定将属其所有的位于祁县新建南路151号1号楼1层门面房从大门往北的第4、5间（赎买表中对应的第13、14间）出租给牛宝同、贾润锁，将第6、7间（赎买表中对应的15、16间）出租给张振杰，租赁期间为三年，从2006年12月1日起至2009年11月30日止，租赁期满如需再租另签协议。2009年11月底，原告闫合昇在与承租人协商是否再续租等事宜时得知被告祁县百货公司从承租人牛宝同、贾润锁及张振杰处收取2009年11月20日至2010年11月20日的租赁费24000元＋20800元=44800元。之后，原告闫合昇在多次与被告祁县百货公司协商无果情况下遂诉至本院。
在审理中，原、被告双方对被告祁县百货公司已将综合楼一层门面房第一间至第十二间回赎事实无异议。就双方争议的四间门面房即从大门向北第4、5、6、7间，原告主张被告祁县百货公司未按约定支付其回赎款，该房屋一直由原告闫合昇对外出租并提供与牛宝同、贾润锁及张振杰的门面房租赁协议、催收租赁费通知予以证明；被告则认为上述争议房屋，该公司已于2009年12月25日支付祁县二建公司回赎款577331.59元，该房屋也由该公司收取租金并提供贾润锁、张振杰的收据予以证明，但本院（2011）祁民初字第339-1号民事判决书及（2013）晋中中法民终字第574号民事判决书认定2009年12月24日被告祁县百货公司通过银行汇款方式曾向第三人祁县二建公司付款397331.59元和180000元，共计577331.59元，其中的180000元是用于被告祁县百货公司回赎该综合楼一层门面房从南数第1、2、3间门面房。其中397331.59元为诉争的从大门向北第4、5、6、7间的回赎款。而《门面房买卖协议》中约定的回赎款为497331.59元。审理中被告祁县百货公司称扣留100000元回赎款是因为原告一直对所建工程没有验收。
关于原告诉称的四间门面房每年租金损失的计算方法，原告称是以现在的市场行情估算的。
以上事实有原、被告双方提供的证据及本院（2011）祁民初字第339-1号民事判决书、（2013）晋中中法民终字第574号民事判决书确认的事实及当事人当庭陈述情况予以证实。
本案因当事人不同意调解，故未作调解。
本院认为，本案第三人祁县二建公司与被告祁县百货公司签订的《建筑工程施工合同》及由被告祁县百货公司盖章确认的祁县二建公司委托原告闫合昇为该施工合同中的唯一代表，及原告闫合昇基于上述合同约定在实际完成该工程项目后为解决拖欠工程款与被告祁县百货公司签订的《关于解决1号综合楼拖欠工程款协议书》和《门面房买卖协议书》均是当事人真实意思的表示符合有关法律规定，本院予以确认。据本院（2011）祁民初字第339-1号民事判决书、晋中市中级人民法院（2013）晋中中法民终字第574号民事判决书确认的事实及第三人祁县二建公司的述称，原告基于上述协议主张权利符合有关法律规定的主体适格，同时原告闫合昇按约履行施工任务后，因被告无力支付其相应工程款，基于债权关系用剩余工程款以买卖方式依法取得被告的门面房中从大门往北数第4、5、6、7间（即对应的第13、14、15、16间）即对该房屋享有所有权、使用权、处置权、收益权等相关权益，他人不得干涉。被告祁县百货公司未按合同约定提前一个月向原告出具书面赎买协议书，该四间门面房的回赎款497331.59元未全部支付原告，被告只是在规定时间支付第三人祁县二建公司该四间门面房的回赎款397331.59元，可见被告主观上具有回赎的愿望，客观上行使了给付回赎款的行为，但支付回赎款不彻底，在被告未完全直接支付原告全部回赎款的情况下，被告未经原告许可私下收取本该由原告收取的四间门面房的租金实属侵权，被告应承担瑕疵履行的法律责任，故本院对原告要求被告立即停止侵权，并腾出位于祁县新建南路151号综合楼一层大门以北第4、5、6、7间门面房的诉讼请求予以支持；由于被告未依约定如数支付原告回赎款，回赎诉争的四间门面房有瑕疵，侵犯了原告合法占有诉争的四间门面房期间的使用权，自2010年1月1日至2015年12月31日诉争的四间门面房的租金损失应由被告支付原告，租金的计算因未有现阶段租金评估，每年以2010年被告收取租户的租金标准44800元计算，2016年以后的租金亦以每年44800元计算。被告祁县百货公司辩称的闫合昇作为本案原告不适格、该公司也已分三次付清该回赎款、且门面房买卖协议也是为履行付款义务设定的一种抵押担保等主张与已生效判决确认的事实有悖，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一、六项之规定，判决如下：
一、限本判决生效后10日内，由被告祁县恒信百货有限责任公司将原告购买的位于祁县新建南路151号综合楼一层大门以北的第4、5、6、7间门面房腾出。
二、限本判决生效后10日内，由被告祁县恒信百货有限责任公司支付原告闫合昇祁县新建南路151号综合楼一层大门以北的第4、5、6、7间门面房2010年至2015年的租金268800元；2016年以后的租金每年以44800元计算直至被告腾出四间门面房为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告闫合昇负担3168元，由被告祁县恒信百货有限责任公司负担5332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审 判 长 卢崇俭
人民陪审员 渠丕香
人民陪审员 龙俊梅
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 渠晓焰