杭州市余杭区人民法院行 政 判 决 书（2015）杭余行初字第202号原告保定市华瑞房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市锦绣街559号综合楼。法定代表人陈建国，该公司执行董事。委托代理人陈汶强，浙江人益律师事务所律师。委托代理人刘宏，河北达公律师事务所律师。被告杭州市国土资源局余杭分局，住所地：杭州市余杭区南苑街道世纪大道920号。法定代表人陈勇，该局局长。委托代理人朱兰兰，该局工作人员。委托代理人梅军，浙江诺力亚律师事务所律师。原告保定市华瑞房地产开发有限公司（以下简称原告）不服被告杭州市国土资源局余杭分局（以下简称被告）作出的《关于解除3301102013A21111号的决定书》，于2015年12月3日向本院提起行政诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人陈汶强、刘宏，被告的出庭负责人陶奇副局长及其委托代理人朱兰兰、梅军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2015年5月25日作出《关于解除3301102013A21111号的决定书》，决定解除原告与被告签订的3301102013A21111号《国有建设用地使用权出让合同》，没收定金147562000元，收回国有建设用地使用权。同时，由被告对该地块重新组织公开出让，并根据成交结果分不同情况进行处置。如重新出让土地价格高于原成交价的，由政府在成交后2个月内返还原告已缴纳的剩余土地出让价款221508000元。如重新出让土地价格低于原成交价的，差额部分损失由原告公司赔付，具体在已缴纳的剩余土地出让价款中作相应抵扣，多余部分政府在地块成交后两个月内返还给原告公司；原告公司原已缴纳剩余土地出让价款不足赔付的，要追究原告公司足额赔付为止。该决定自2015年5月25日起生效。原告起诉称，2013年8月31日，经过公开挂牌出让，原告与被告就余政储出[2013]49号地块签订合同编号为3301102013A21111号的《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，原告在2013年9月30日前支付第一期土地出让价款368905000元（含保证金），2014年8月29日前支付剩下土地出让价款368905000元。2015年6月5日，原告收到被告单方作出的《关于解除3301102013A21111号的决定书》。被告以原告在2014年8月29日前未支付第二期土地出让价款剩余部分368740000元为由，决定：1、没收原告已付定金（出让金的20%）；2、由被告对该地块重新组织公开出让，并根据成交结果分不同情况进行处置。如重新出让土地价格高于原成交价的，由政府在成交后2个月内退还原告已缴纳的剩余土地出让金。如重新出让土地价格低于原成交价的，差额部分损失由原告赔付。被告作出被诉《关于解除3301102013A21111号的决定书》明显违反事实和法律规定，侵害原告的合法权益。一、合同编号为3301102013A21111号的《国有建设用地使用权出让合同》被解除非原告单方面原因，被告作出《关于解除3301102013A21111号的决定书》没收原告定金明显错误。原告在履行《国有建设用地使用权出让合同》中发现，良渚新城管委会在拿地前作出的种种承诺并未完全兑现。截至案涉《国有建设用地使用权出让合同》被解除时，案涉地块现状为：三层建筑、单层建筑等部分建筑物在交地时间截止日时没有拆除；四路多根高压电线杆、变压器等电力设施依然供电；古树没有移植、古凉亭未拆除；垃圾成山，杂草丛生，部分道路未通，围墙未做，未到达封闭管理要求；不具备开工建设条件，没有达到基本的净地要求；热电厂仍处于生产状态。此外，良渚新城管委会曾承诺的种种配套措施至今仍毫无建设迹象。2014年2月杭州房地产市场发生的巨大变化，原告不得不暂停支付土地出让款。原告未如期支付土地出让款由种种因素导致，绝非原告单方面原因。在双方均有过错的情况下，被告单方面没收原告定金没有事实和法律依据，理应退还原告定金。二、即使退还定金存在争议，被告在没收原告定金的基础上要求原告赔偿被告损失没有事实和法律依据。根据法律规定，被告在同时主张定金和赔偿损失的情况下，仅仅有权主张高于定金部分的损失。原告过错再严重，所应承担的损失也不应高于定金部分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八的规定，定金与赔偿损失并用时，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。被告的损失即使高于定金，亦不应由原告承担。因此，被告应当立即退还原告已经缴纳的超出定金之外的出让金。余政储出[2013]49号地块的挂牌出让文件、杭州市余杭区良渚组团管理委员会、余杭区土地储备发展中心与原告签订《关于余政储出[2013]49号地块交地协议书》以及案涉《国有建设用地使用权出让合同》对案涉地块的表述均未“毛地”而非“净地”。相关单位亦未完成拆迁补偿安置工作。被告以“毛地”为标的与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，违反国务院及国土资源部相关禁止性强制规定，案涉《国有建设用地使用权出让合同》为无效合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院。请求撤销被告作出的《关于解除3301102013A21111号的决定书》，本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了以下证据：1．《余杭区国有建设用地使用权出让合同》，拟证明原、被告双方签订案涉国有建设用地使用权出让合同的事实。2．《关于解除3301102013A21111号的决定书》，拟证明被告作出被诉解除决定书并告知原告的事实。3．《关于余政储出[2013]49号地块交地协议书》，拟证明杭州市余杭区良渚组团管理委员会、余杭区土地储备发展中心与原告就余政储出[2013]49号地块交地现状及相关责任达成协议以及被告违约在先的事实。4.余政储出[2013]49号地块现状图片一组，拟证明余政储出[2013]49号地块现状。5．中华人民共和国国土资源部第53号令及相关解释，拟证明国土资源部2012年6月作出禁止“毛地”出让的规定。6．国土资源部有关负责人解读《闲置土地处置办法》、国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，拟证明相关部委作出禁止“毛地”出让的规定。7．工程合同书，拟证明案涉地块上的高压线于2015年10-12月份才改道搬迁的事实。被告辩称，一、被告作出的被诉解除决定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。2013年8月31日，被告与原告签订了案涉《国有建设用地使用权出让合同》。根据该合同第九条的约定，原告应当在2014年8月29日之前支付第二期土地出让价款368905000元。合同签订后，原告未能按照合同约定按期支付第二期土地出让价款。原告遂于2014年11月3日、2015年2月10日先后向原告作出《关于责令限期缴清欠缴土地出让金的函》，要求原告限期缴清欠缴的土地出让金。但原告仍拒不缴纳。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十七条的约定，被告于2015年5月25日作出《关于解除3301102013A21111号的决定书》，并于6月2日寄送给原告。被告作出被诉解除决定书的行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条、第十四条，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和第九十六条的规定。二、原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条以及双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条，宗地交付的前提是，原告按照合同约定付清合同项下的出让总价款。原告未付清出让总价款的，被告有权拒绝交付宗地。原告应先履行缴清土地出让总价款的义务。在原告履行该义务完毕之前，被告有权拒绝按照规定的净地条件交地。此外，原告于2013年8月15日出具了《关于余政储出[2013]49号地块现状的承诺》，对案涉地块现状净地标准说明予以认可。故原告以案涉地块现状不符合要求为由迟延支付土地出让价款，明显不成立。在双方签订、履行《国有建设用地使用权出让合同》中，被告的身份不仅是合同一方主体，同时还作为土地行政主管部门对合同的履行进行监督。案涉《国有建设用地使用权出让合同》受《中华人民共和国城市地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《国土资源部国家工商行政管理总局关于发布示范文本的通知》（国土资发[2008]86号）等法律法规及规范性文件的约束。根据上述法律法规及规范性文件的规定，因原告在本案中违约，被告有权追究原告损失赔偿责任。故若案涉地块重新出让价格低于原成交价格，被告有权要求原告赔偿差额部分损失。综上，被告作出被诉《关于解除3301102013A21111号的决定书》认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律、法规正确。请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了以下证据、依据：1．《余杭区国有建设用地使用权出让合同》，拟证明原告违反合同约定，被告有权解除案涉《余杭区国有建设用地使用权出让合同》的事实。2．《关于要求限期缴清欠缴土地出让金的函》及邮寄凭证；3．《关于责令限期缴清欠缴土地出让金的函》及邮寄凭证；证据2、3，拟共同证明被告向原告催缴土地出让金的事实。4．余政办简复2014第437号简复单；5．《关于解除3301102013A21111号的通知》及邮寄凭证；6．《关于解除3301102013A21111号的决定书》；7．《公证书》；证据4-7，拟共同证明被告依法解除案涉国有建设用地使用权出让合同并书面通知原告的事实。8．《关于余政储出[2013]49号地块现状的承诺》、《余政储出[2013]49号地块现状净地标准说明》，拟证明原告对宗地现状净地标准予以认可的事实。9.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条、第十四条，《国土资源部国家工商行政管理总局关于发布示范文本的通知》（国土资发[2008]68号），拟证明被告作出被诉解除土地出让合同决定的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2未提出异议，但对原告提供的证据3-7均有异议。对原告提供的证据1，被告认为真实性、合法性无异议，该合同是双方真实意识表示，符合法律规定。对原告提供的证据2，被告认为真实性、合法性无异议，被告作出被诉决定书符合法律规定，程序合法。对原告提供的证据3，被告认为真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议；该证据陈述地面上有部分附属物，但不足以证明案涉地块尚未达到净地标准；原告知晓该地块现状并予以确认。对原告提供的证据4，被告认为真实性、合法性、关联性均有异议；即使案涉地块存在部分附属物，但是根据案涉土地出让合同，案涉地块已经达到净地标准。对原告提供的证据5，被告认为真实性、合法性均无异议；中华人民共和国国土资源部第53号令确定的净地，必须达到权利清晰、补偿安置到位，没有任何争议；原告在参与案涉地块挂牌活动时，清楚案涉地块现状并予以认可；案涉地块是否符合净地标准不是本案审查的范围；相应挂牌出让行为在未被撤销的情况下，案涉地块符合净地标准。对原告提供的证据6，被告认为真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该证据不适用本案；该证据所称的毛地是指征地拆迁补偿没有到位，不是指原告说的地面上有附属物。对原告提供的证据7，被告认为真实性无异议，但对待证事实有异议。原告对被告提供的证据9无异议，但对被告提供的证据1-8均有异议。对被告提供的证据1，原告认为该证据文本本身真实性、关联性无异议，但对合法性有异议；因为该合同出让的案涉地块不是净地而是毛地。对被告提供的证据2、3，原告认为真实性、关联性无异议，原告确实收到了相关函件，但对合法性有异议；被告要求原告缴纳土地出让金时，原告发现被告出让的土地未达到净地要求，故原告有权拒绝支付相关土地出让金。对被告提供的证据4，原告认为真实性、关联性无异议，但对合法性有异议；被告要求原告缴纳土地出让金时，原告发现被告出让的土地未达到净地要求，故原告有权拒绝支付相关土地出让金。对被告提供的证据5、6、7，原告认为真实性、关联性均无异议，但合法性有异议。对被告提供的证据8，原告认为不能证明被告主张的待证事实，恰恰说明案涉地块在出让时候并非净地。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1即被告提供的证据1，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据2即被告提供证据6，系本案被诉行政行为，本院对其真实性、关联性予以确认，合法性在下文中予以阐述。原告提供的证据3，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明原告主张的被告违约在先的事实。原告提供的证据4，系复印件且原告未提供原件核对，本院不予确认。原告提供的证据5、6，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据7，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据2-7，能证明被告向原告催缴土地出让金，催缴未果后行使土地出让合同解除权的经过，且原告对相关材料均已经收悉，本院均予以确认。被告提供的证据8，符合有效证据的构成要件，本院予以确认。被告提供的证据9，系被告作出被诉行政决定书的依据，且原告未提出异议，本院予以确认。经审理查明，2013年8月15日，原告出具《关于余政储出[2013]49号地块现状的承诺》，对案涉地块现状净地标准说明予以认可。2013年8月31日，被告与原告签订合同编号为3301102013A21111号的《国有建设用地使用权出让合同》。双方对余政储出[2013]49号地块的土地交付、出让总价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让等予以约定。该《国有建设用地使用权出让合同》第八条约定，本合同项下宗地出让总价款为人民币737810000元，楼面地价每平方米6750元。第九条约定“出让人同意受让人按以下时间和金额分二期向出让人支付出让款：第一期出让价款总额的50%（含保证金），计人民币大写叁亿陆仟捌佰玖拾万零伍仟元（小写368905000元），付款时间：2013年9月30日之前（其中出让总价款的20%作为履行合同的定金，受让人已支付的挂牌竞买保证金可抵冲定金，受让人已支付的定金抵冲本期出让价款）；第二期出让价款总额的50%（含保证金），计人民币大写元（小写368905000元），付款时间：2014年8月29日之前”。该《国有建设用地使用权出让合同》第二十七条约定，“受让人应当按照本合同约定支付出让价款和定金。受让人不依照本合同约定支付出让价款或定金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；任何一期延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”合同签订后，截至2014年11月3日，原告缴纳了第一期的土地出让金368905000元、第二期土地出让金中的165000元。原告缴纳土地出让金合计369070000元，尚欠缴土地出让金368740000元。被告遂于2014年11月3日、2015年2月10日先后向原告作出《关于要求限期缴清欠缴土地出让金的函》、《关于责令限期缴清欠缴土地出让金的函》，要求原告限期缴清欠缴的土地出让金。原告收到上述函件后仍未缴纳。2015年5月25日，被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条、第十四条，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和第九十六条的规定，作出《关于解除3301102013A21111号的决定书》，决定解除原告与被告签订的编号为3301102013A21111号《国有建设用地使用权出让合同》，没收定金147562000元，收回国有建设用地使用权。同时，由被告对该地块重新组织公开出让，并根据成交结果分不同情况进行处置。如重新出让土地价格高于原成交价的，由政府在成交后2个月内返还原告已缴纳的剩余土地出让价款221508000元。如重新出让土地价格低于原成交价的，差额部分损失由原告公司赔付，具体在已缴纳的剩余土地出让价款中作相应抵扣，多余部分政府在地块成交后两个月内返还给原告公司；原告公司原已缴纳剩余土地出让价款不足赔付的，要追究原告公司足额赔付为止。该决定自2015年5月25日起生效。2016年6月2日，被告将上述决定书邮寄送达原告。原告不服，故诉至法院。本院认为，本案审查的是被告作出《关于解除3301102013A21111号的决定书》的合法性。《中华人民共和国土地管理法》第五条规定“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条规定“县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。”第十四条规定“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”被告作为余杭区土地行政主管部门，具有作出被诉解除国有建设用地使用权出让合同决定书的法定职权。本案中，原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十七条约定“受让人应当按照本合同约定支付出让价款和定金。受让人不依照本合同约定支付出让价款或定金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；任何一期延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”原告在签约后，对《国有建设用地使用权出让合同》约定的应当于2014年8月29日付清的第二期土地出让金，至今仍欠缴土地出让金368740000元，严重违背《国有建设用地使用权出让合同》的约定，更违反了上述法律法规的强制性规定。针对原告逾期未缴纳土地出让金的实际情况，被告在两次发送催缴通知函未果后，根据上述法律、法规和出让合同的约定，作出被诉解除国有建设用地使用权出让合同决定书，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序符合规定，并无不当。原告认为案涉《国有建设用地使用权出让合同》被解除并非原告单方原因，以及被告要求原告赔偿损失没有依据的抗辩，理由均不成立。综上，对原告要求撤销被告作出的《关于解除3301102013A21111号的决定书》的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告保定市华瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告保定市华瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  庄根财审 判 员  廖建胜人民陪审员  章 燕二〇一六年五月四日书 记 员  朱玲玲??