北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14550号
原告隋丽丽，女，1982年12月5日出生。
身份证号：×××。
原告隋丽丽之委托代理人石磊磊，隋丽丽之夫，东方威尼斯国际酒店职员，住同隋丽丽。
原告隋煜，男，1958年6月29日出生。
身份证号：×××。
原告隋煜之委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
两原告共同委托代理人陈凤霞，北京市中唐律师事务所律师。
被告保利（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小井村558号。
营业执照注册号：110000003806335。
法定代表人刘平，董事长。
委托代理人侯国晖，北京市炜衡律师事务所律师。
原告隋丽丽、隋煜与被告保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合�庭，公开开庭进行了审理。原告隋丽丽之委托代理人石磊磊，原告隋煜之委托代理人王佳红，原告隋丽丽、隋煜之共同委托代理人陈凤霞，被告保利房地产公司之委托代理人侯国晖，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告隋丽丽、隋煜诉称，2009年7月1日，我方与保利房地产公司签订商品房预售合同，购买保利房地产公司开发的座落于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东A区049＃住宅楼-1层×号一栋。合同约定房屋面积为473.94平方米，房屋总价款为9991954元，实测面积475.91平方米，补差价后实际房屋总价款10033487元，同时合同约定保利房地产公司应在2009年8月31日前将符合合同约定和法律规定的房屋交付我方。合同签订后，我方依约交付全部购房款，但是保利房地产公司未如约向我方交房，后经我方查看，发现房屋多处漏水。2010年夏天下雨时，该房屋地下室倒灌，水深齐膝，我方要求保利房地产公司解决排水问题，保利房地产公司一直未予修复，我方无法入住。直至2012年7月21日大雨，地下室再次被雨水倒灌，积水达一人高。该房屋虽经保利房地产公司修复多次，但一直未能达到交房入住条件。至今地下室有7个大坑未回填，排水问题一直未予根本解决。2013年1月18日，我方委托专业检测机构对所购房屋地下室进水原因进行检测，结果显示房屋存在设计问题，导致排水无法满足需要，造成雨水倒灌地下室。另外，我方发现房屋二层窗外阳台木栏杆断裂，掉漆严重；房屋木结构门体掉漆、褪色严重，诸多房屋质量问题致我方无法收房居住，给我方造成重大经济损失。同时根据我方调查得知，房屋至今未进行环保验收，不具备法定交付条件。我方于2013年2月27日委托律师向保利房地产公司发出律师函，希望保利房地产公司能够积极解决问题，但是保利房地产公司没有解决问题的态度和方案，无奈提起诉讼。诉讼请求：1、判令保利房地产公司向我方出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房的面积实测技术报告表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表的原件并提供复印件；2、判令保利房地产公司对涉案房屋存在的地下室积水问题、车库未按设计图纸施工等不符合国家相关设计规范的问题进行维修至合格；3、判令保利房地产公司向我方支付自2009年9月1日开始至判决生效为止的逾期交房违约金（按照合同第13条，每日已付房款万分之一的标准，即每日1003元，暂时计算至2013年3月13日止为1262214.3元）；4、判令保利房地产公司向我方支付自2009年9月1日至判决生效为止的房屋租金损失（以政府公布的房屋租赁数据为准，2009年9月-2010年6月标准是32元每月每平米，2010年7月-2010年9月标准是38元每月每平米，2010年10月-2011年3月标准是37元每月每平米，2011年4月-2011年6月标准是36元每月每平米，2011年7月-2011年9月标准是37元每月每平米，2011年10月-2011年12月标准是39元每月每平米，2012年1月-2012年3月标准是38元每月每平米，2012年4月-2012年6月标准是41元每月每平米，2012年7月-2013年3月31日标准是44元每月每平米，暂时计算到2013年3月31日止为773353.75元）；5、判令保利房地产公司向我方支付因房屋存在质量问题无法入住期间已实际交付的物业费损失44316元；6、鉴定费50000元由保利房地产公司承担。本案诉讼费由保利房地产公司承担。
被告保利房地产公司辩称，我公司已经按照合同约定寄发了入住通知书，隋丽丽、隋煜也已经于2009年12月31日收房，在隋丽丽、隋煜收房的时候，我公司已经向隋丽丽、隋煜�示或者提供合同所约定的材料，诉请中的规划验收批准文件在房地产建设里是没有此文件的。我公司对属于房屋保修内容的维修部分是同意维修的，不存在逾期交房的情况，所以没有逾期交房的违约金。隋丽丽、隋煜事实理由中所谓的房屋存在的问题均属于是否保修的问题，而且隋丽丽、隋煜并非只有这一处住房，因此其主张的房屋租金损失我公司不应支付。隋丽丽、隋煜事实理由中关于涉案房屋地下室进水的问题不属于房屋质量问题，它是因为冷泉地区市政排水排洪设施落后，整个山后地区没有标准的市政管道，是这样一个城市现状所引起的积水造成的，属于不可抗力或者是属于政府的原因，不是房屋质量的问题。物业费的交付对象不是我公司，而且物业服务纠纷同本案不是同一法律关系，所以我公司不同意支付物业费。综上，请求法院驳回隋丽丽、隋煜的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年7月1日，买受人隋丽丽、隋煜与出卖人保利房地产公司签订北京市商品房预售合同，合同约定：隋丽丽、隋煜购买座落于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东A区049＃住宅楼-1层×号一栋（地上2层、地下1层），总价款为人民币9991954元，出卖人应当在2009年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分�验收表》，不出示或出示不齐全，或未满足交付时应当符合条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，隋丽丽、隋煜支付全部购房款。2009年8月，保利房地产公司通知隋丽丽、隋煜收房，隋丽丽、隋煜以房屋存在问题（顶层屋面有两处渗漏痕迹；一层北阳台顶面和一层南次卧室顶面有渗透痕迹；外立面防水木进水变形、脱皮、腐朽；室内墙面开裂较多；楼梯周边和雨水管出水口无散水、小院无排水沟，雨水直接进入墙基）为由未按约定时间收房，至2009年12月31日，隋丽丽、隋煜办理收房手续。2011年夏季，涉案房屋所在小区北部房屋均有雨水倒灌情况发生，其中涉案房屋情况最严重。因排水需要，物业人员在该房屋地下室挖掘3个深坑，于2012年春天回填。2012年7月21日，涉案房屋所在小区地下室大部分出现雨水倒灌情况，发生雨水倒灌情况时，水从排水沟中排水管溢出，流入地下室，物业人员在地下室又挖掘7个深坑用于排水，至今未回填。2013年1月18日，隋丽丽、隋煜委托检测机构对地下室进水原因进行检测，结论为存在设计问题，无法满足排水需要。
另查，根据保利房地产公司提交的移交清单，隋丽丽、隋煜于2009年12月31日收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等；根据隋丽丽、隋煜提交的北京市住建委（信）第54号-告政府信息公开告知书，涉案房屋所在西北旺地区住房租赁交易平均价格为：2011年3季度37元／月·建筑平米；2011年4季度39元／月·建筑平米；2012年1季度38元／月·建筑平米；2012年2季度41元／月·建筑平米；2012年3季度44元／月·建筑平米；2012年4季度44元／月·建筑平米。
庭审中，双方认可地下室、车库面积168平方米；因保利房地产公司对隋丽丽、隋煜委托检测机构的检测结论不予认可，故隋丽丽、隋煜就地下室进水原因提出鉴定申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：1、涉案房屋车库前排水沟内排水管走向以及对应的雨水井未按图纸施工；2、涉案房屋汽车库前排水沟内直径100mm排水管与房屋前道路雨水井内直径300mm排水管连接部位未见相应检查井，不符合图纸设计要求及相关国家标准的规定；3、涉案房屋汽车坡道实际坡度9.52%，符合相关行业标准的规定；4、涉案房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截流水沟，不符合相关行业标准的规定；5、涉案房屋汽车坡道顶端设置与坡道同宽的挡水坎，符合相关行业标准的规定；6、涉案房屋汽车库应设置集水坑和排水泵；7、涉案�屋发生雨水倒灌的成因推断为：由于49号房屋靠近小区雨水排水系统末端，当雨水排水量较大，雨水无法通畅排入小区外市政排水设施时，形成雨水井内积水，水位超过相对高度为-0.45m时，就会形成地下室雨水倒灌。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据在案佐证。
本院认为，双方签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应严格履行。关于隋丽丽、隋煜第一项诉讼请求，根据合同约定，如果保利房地产公司不出示《住宅质量保证书》等材料或出示不齐全，或未满足交付时应当符合的条件，隋丽丽、隋煜有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由保利房地产公司承担，房屋交付时，隋丽丽、隋煜并未对此提出异议，且根据保利房地产公司提交的移交清单，隋丽丽、隋煜于2009年12月31日收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等，故对该项诉请本院不予支持。关于隋丽丽、隋煜第二项诉讼请求，地下室进水问题自2011年夏季开始，至今地下室留有用于排水的7个深坑，根据鉴定结论，保利房地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，保利房地产公司应当按照图纸设计要求、相关国家标准及相关行业标准，对地下室、车库进行修复，修至地下室、车库不积水为止。关于隋丽丽、隋煜第三项诉讼请求，因保利房地产公司已按合同通知隋丽丽、隋煜收房，且隋丽丽、隋煜未按约定时间收房的理由是房屋存在的渗漏痕迹、墙面开裂等问题，而这些问题完全可以通过维修解决，不构成合同约定的逾期交房，故隋丽丽、隋煜要求逾期交房违约金之诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于第四项诉讼请求，地下室、车库的积水问题自2011年夏季开始，至今未解决，致使隋丽丽、隋煜不能正常使用地下室、车库，给隋丽丽、隋煜造成经济损失，根据鉴定结论，保利房地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，故保利房地产公司应对隋丽丽、隋煜不能正常使用地下室、车库的经济损失承担赔偿责任，具体赔偿数额，本院根据双方认可地下室、车库面积168平方米，参照涉案房屋所在西北旺地区住房租赁交易平均价格，酌情予以确定。关于隋丽丽、隋煜第五项诉讼请求，房屋一、二层并不存在积水问题，渗漏痕迹、墙面开裂等问题，完全可以通过维修解决，并不完全影响房屋的正常使用，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于鉴定费，鉴定是因为保利房地产公司不认可隋丽丽、隋煜的检测结论，而鉴定结论与检测结论相符，确因保利房地产公司的设计问题及未按图纸施工问题，故鉴定费理应由保利房地产公司承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内对隋丽丽、隋煜位于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东A区049＃住宅楼-1层×号地下室、车库，按照设计图纸进行施工、修复，至地下室、车库不积水为止；
二、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿隋丽丽、隋煜人民币二十七万八千九百六十四元；
三、驳回隋丽丽、隋煜其他诉讼请求。
如果保利（北京）房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万三千八百三十九元，由保利（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费五万元，由保利（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沙月亮
人民陪审员 陈凤廷
人民陪审员 肖开恩
二〇一五年三月二日
书 记 员 王 漫