贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终516号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨鹏，男，1988年1月9日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。
委托代理人张仁义，贵州仁义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）贵州中建贸易有限责任公司，住所地独山县（南新民居安置示范区）1、2、3号楼。
法定代表人罗显军，该公司董事长。
委托代理人沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。
上诉人杨鹏与被上诉人贵州中建贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年12月28日作出（2015）独民初字第759号民事判决后，杨鹏不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2014年11月，原告杨鹏与被告贵州中建贸易有限责任公司商量租赁独山县百泉镇环东北路66号房屋（原“凯旋酒店”）进行酒店经营，双方达成意向后，原告即于同年11月20日与独山县百泉镇安信装饰部签订《施工合同》。2014年11月24日，原告杨鹏与被告贵州中建贸易有限责任公司签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“被告将其所有的独山县百泉镇（原城关镇）环东北路66号房屋的一至五层租赁给原告使用，双方同意对酒店（租赁房屋）现状进行整体租赁，租赁期限为5年，2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金为每年380000元。签订合同当日，原告应向被告支付定金100000元，余款于2015年1月1日至3日内一次性支付。次年租金于当年1月16日至18日付清。2017年开始，每年租金在上年租金总价上增加10%。因被告非正当原因解除或终止合同的，原告对酒店的装修及设备设施费用由被告全部承担，并以解除合同当年的二倍租金赔偿原告损失，如在租赁期间，原告逾期交纳本合同约定应由原告承担的费用，每逾期一天，则按上述费用总额的1%支付被告滞纳金”。合同签订后，原告即向被告支付100000元租金，被告即将独山县百泉镇（原城关镇）环东北路66号房屋的一至五层交付原告使用，原告随后对租赁房屋按酒店需求进行装饰装修。原告在对租赁房屋进行装饰装修过程中，于2014年12月18日注册成立黔南纳金阁酒店管理有限公司，于2014年12月22日以黔南纳金阁酒店管理有限公司的名义向独山县公安消防大队进行建设工程消防设计备案申请。2015年1月12日，独山县公安消防大队对黔南纳金阁酒店管理有限公司发出建设工程消防设计备案检查不合格通知书，意见为：“疏散楼梯不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.3.2条之规定，接到通知书后，应停止施工，组织整改后申请复查”。原告接到通知后，未向独山县公安消防大队申请复查，仍然继续进行装饰装修和投入，并于2015年3月进行营业。2015年8月28日，独山县公安消防大队对黔南纳金阁酒店管理有限公司作出独公（消）行罚决字（2015）0027号行政处罚，决定：责令黔南纳金阁酒店管理有限公司停止使用，并处罚款23000元，黔南纳金阁酒店管理有限公司即于当天停止营业。
另查明：被告所有的独山县百泉镇环东北路66号房屋的三至五层至今未取得建设工程规划许可证或政府主管部门出具的批准建设文件，原告尚未支付被告2015年的房屋租金余款280000元。
原审原告、反诉被告杨鹏一审诉称：2014年11月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其所有位于独山县百泉镇（原城关镇）环东北路66号的房屋租赁给原告使用，租期为5年，双方签订合同后，原告入驻装修，2014年12月18日注册黔南纳金阁酒店管理有限公司并对租赁的房屋进行经营，并于当月向独山县公安消防大队进行消防设计备案，因被告房屋的3至5层属于违章建筑，且消防通道不够及没有消防栓，因此原告的消防设计备案未能通过，后原告多次与被告进行沟通，被告却置之不理。2015年8月28日，独山县公安消防大队对原告作出停止营业并罚款23000元的行政处罚。由于被告提供的房屋不符合法律规定的酒店用房，违反了合同约定，导致原告不能继续经营，租赁房屋的目的无法实现。故诉请：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告赔偿因违约行为导致原告装修及设备设施损失共计1939410.50元；3、依法判令被告承担因违约行为导致原告注册经营的黔南纳金阁酒店管理有限公司被行政处罚的23000元；4、依法判令被告承担因违约行为产生的违约金760000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原审被告、反诉原告贵州中建贸易有限责任公司一审答辩及反诉称：1、被告是对房屋现状进行整体租赁，对租赁物的原状，原告是明知的；2、原告租赁房屋的用途为酒店经营，消防设施必须符合《中华人民共和国消防法》的规定，但原告的租赁用途与被告无关；3、独山县公安消防大队并非因为房屋三至五层没有房产证而对被告进行处罚；4、根据《房屋租赁合同》约定：第一年租金为380000元，原告应在签订合同当日支付100000元定金，余款280000元于2015年1月1日至3日内付清，但原告至今未将余款付清。综上，请求：1、依法驳回原告的诉讼请求；2、反诉请求原告支付租金280000元，并承担违约金756000元。
一审法院认为：关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，本案涉及的房屋三至五层至今未取得建设工程规划许可证，而双方合同针对的是一至五层进行现状整体租赁，故双方于2014年11月24日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，双方应依法向对方返还所得的财产，合同无效，双方的违约金诉请主张，依法不予支持。关于原告的各项损失是否由被告承担问题，原告作为酒店经营者，应当知道经营酒店所需条件及前置相关手续，其在明知租赁房屋现状的情况下，不按照经营酒店消防前置的规定先行向独山县公安消防大队申请消防设计备案，而是先对租赁房屋按照酒店要求进行装修后，才向消防部门报告，且在收到消防部门《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》后，明知该装修不合格，无法获得消防验收，仍然不采取补救措施，尔后继续装修施工和添置经营酒店所需物品，并于2015年3月开始营业，后受到行政处罚，导致自己损失进一步扩大，故原告应自行承担对房屋装饰装修和酒店收到行政处罚的损失，原告添置的物品未形成附合的装饰装修物，仍然享有所有权，原告腾房时可以自行搬移，形成附合的装饰装修物，原告可以拆除，但因拆除造成被告房屋毁损的，原告应当恢复原状或者赔偿损失。关于租金的支付问题，《房屋租赁合同》被确认无效后，不应存在租金，但原告已经实际占有使用该租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故原告依法应当向被告支付房屋占有使用费，原告自2015年1月1日起已实际占有使用被告的房屋，故占有使用费应从即日起计算至向被告返还房屋之日止，参照合同约定的租金标准即每日为1041元计算由原告继续支付。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）杨鹏与被告（反诉原告）贵州中建贸易有限责任公司的《房屋租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）杨鹏于本判决生效之日起十五日内腾让独山县百泉镇（原城关镇）环东北路66号房屋返还被告（反诉原告）贵州中建贸易有限责任公司；三、原告（反诉被告）杨鹏于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）贵州中建贸易有限责任公司支付房屋占有使用费，占有使用费按1041元／天，自2015年1月1日起至返还房屋之日止（兑现时扣除已支付的100000元）；四、驳回原告杨鹏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州中建贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28594元，由杨鹏承担14297元，贵州中建贸易有限责任公司承担14297元；反诉费14124元，由贵州中建贸易有限责任公司承担7062元，杨鹏承担7062元。
一审判决宣判后，杨鹏不服，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法改判，并支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效不当。首先，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且约定租赁范围为被上诉人所有的位于独山县百泉镇环东北路66号房屋的一至五层，合同中也明确约定了签订合同的目的是用于酒店经营，且该租赁房屋此前就是用于酒店经营（凯旋酒店），上诉人租赁该房屋的目的就是看中了该酒店的原有布局、结构可以用于酒店经营，双方在租赁合同中也明确约定被上诉人应当提供符合法律法规的酒店房屋、设备、设施，否则将承担违约责任。上诉人认为，本案租赁房屋在此之前系用于酒店经营，其房屋在上诉人接手之前原有布局、结构就应当是符合《消防法》的规定要求的，消防部门下达的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，其理由是原有的租赁房屋不具有消防通道和消防栓，而上诉人对租赁房屋的装修并未涉及原租赁房屋的布局、结构，而不具有消防通道和消防栓是针对原有房屋布局、结构作出的。一审法院认定上诉人作为酒店经营者，应当知道经营酒店所需条件及前置相关手续，在明知租赁房屋现状的情况下，不按照经营酒店消防的前置规定先行申请消防设计备案，而是对酒店装修后才备案，且在明知该装修不合格，无法获得消防验收后不采取补救措施，导致自己的损失进一步扩大。上诉人认为该认定属偷换概念。第一，上诉人的装修不涉及消防验收不合格的范畴，消防验收不合格是因为被上诉人房屋原有结构和布局造成；第二，因为原有结构和布局造成消防不合格，上诉人多次找过被上诉人协商要求解决，因房屋是现状租赁，上诉人不能对被上诉人原有结构和布局自行改造，而是要求被上诉人自行改造；第三，合同约定被上诉人交付的房屋必须符合关于酒店经营的法律法规的规定，被上诉人交付房屋不符合相关规定，上诉人不应承担责任；第四，在上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人一直要求被上诉人拿出一至五层的房产证，而被上诉人只拿出一、二层的房产证，拒绝出示三至五层房产证，还申明三至五层均是有合法手续，上诉人应当就隐瞒该租赁房屋不具备酒店经营的规定而为此承担责任。其次，一审认定租赁合同无效，但未按法律规定将案件处理完毕。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定有违约责任条款，该条款不应当视为无效条款，即便是合同无效也应依法由被上诉人承担违约责任。第一，违约行为系被上诉人造成，被上诉人一直隐瞒租赁房屋三至五层未取得建设工程规划许可证的事实，上诉人要求被上诉人按照消防设计整改，被上诉人也置之不理；第二，一审认定合同无效，并判决上诉人交还，但未认定合同无效的过错责任以及因合同无效后上诉人装修部分的损失如何承担，更没有审查被上诉人是否同意利用装修部分；二、一审判决适用法律条款不当。一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，上诉人认为本案不符合该款规定，该款规定原文为当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理，而本案中，上诉人的诉讼请求不是因合同无效请求赔偿损失，上诉人是因为被上诉人不提供符合法律规定酒店租赁房屋以及不能提供符合《消防法》的消防通道和消防设施导致合同不能继续履行而要求解除合同，并按合同约定承担违约责任及损失，被上诉人在一审中也没有提出合同无效的问题。因此，本案应依照该司法解释第十一条的规定处理。而本案双方签订的租赁合同对该内饰装修如何赔偿作出了明确约定，该约定也未违反法律规定，应当按合同约定处理；三、一审判决第三项错误，本案的违约责任系被上诉人导致，从而导致上诉人自2015年8月28日收到独山县公安消防大队的行政处罚决定后就一直不能使用该房屋，一审法院对被上诉人的违约责任未作处理，还判决上诉人支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费不当，上诉人认为只能计算到2015年8月28日。
被上诉人贵州中建贸易有限责任公司二审答辩称：1、一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定作出认定的，是正确的；2、被答辩人的装修投入损失应当由其自行承担。被答辩人租赁的房屋是整体现状出租，租赁的用途和目的完全由其自主决定。被答辩人作为酒店（宾馆）经营者，应当根据《消防法》的相关规定，先行向独山县公安消防大队申请消防设计备案，获得批准后方能投入装修。但被答辩人在未经消防部门审批的情况下，擅自投入装修，当接到消防部门下达的《建设工程消防设计备案检查不合格通知》后，仍不予改进、补救，并继续投入装修施工和购置经营酒店所需物品，导致其损失进一步扩大。可见被答辩人主观上有过错，违反法律法规规定，对装修损失应由其自行承担；3、被答辩人占用了答辩人的房屋，应当根据合同约定支付房屋占有使用费。答辩人认为一审判决正确，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案双方当事人在一、二审诉辩中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》的效力；2、被上诉人贵州中建贸易有限责任公司应否向上诉人杨鹏承担装修投入、行政处罚罚金等损失；3、一审判决上诉人杨鹏从2015年1月1日起按照1041元／天的标准向被上诉人贵州中建贸易有限责任公司支付房屋占有使用费至返还房屋时止是否符合法律之规定。
本院认为：一、关于本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》的效力问题。上诉人杨鹏主张一审判决双方签订的《房屋租赁合同》无效不当，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，由于双方签订的《房屋租赁合同》是针对独山县百泉镇环东北路66号房屋进行现状整体租赁，而在本案一审辩论终结前，该房屋的三至五层并未取得建设工程规划许可证或政府主管部门出具的批准建设文件，因此，一审判决认定该《房屋租赁合同》为无效合同，并无不当。另外，上诉人杨鹏主张，即使合同无效也应依法由被上诉人贵州中建贸易有限责任公司承担违约责任，但由于当事人承担违约责任，必须以有效合同为前提，而本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，无效合同自始无效，该合同约定的违约责任条款也自始无效。故，对上诉人杨鹏提出的该两项上诉主张，本院不予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审判决上诉人杨鹏将涉案房屋返还给被上诉人贵州中建贸易有限责任公司，并明确上诉人杨鹏添置在该房屋上的物品和装饰装修物，其可在腾房时自行搬移或拆除，但在拆除过程中以不损害房屋主体结构为妥，并无不当，本院予以确认。
二、关于被上诉人贵州中建贸易有限责任公司应否向上诉人杨鹏承担装修投入、行政处罚罚金等损失的问题。虽然上诉人杨鹏主张，被上诉人贵州中建贸易有限责任公司提供的租赁物不满足《中华人民共和国消防法》的要求，消防验收不合格是因为被上诉人房屋原有结构和布局造成，被上诉人贵州中建贸易有限责任公司应赔偿其因此而遭受的损失，但是从被上诉人贵州中建贸易有限责任公司向一审法院提交的凯旋酒店消防设计申报材料看，凯旋酒店获得了独山县公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在上诉人杨鹏租赁独山县百泉镇环东北路66号房屋前，该酒店处于正常营业状态，说明被上诉人贵州中建贸易有限责任公司出租给上诉人杨鹏的房屋是经过消防安全检验合格的房屋。同时，上诉人杨鹏租赁该房屋经营酒店，变更了原酒店的名称和经营主体，其作为酒店经营者，对于经营酒店所需条件及应当办理的前置手续，应当是明知的，但其却未按照经营酒店消防前置的规定先行向独山县公安消防大队申请消防设计备案，而是先对租赁房屋进行装修后，才向消防部门报告，消防部门作出《建设工程消防设计备案检查不合格通知》后，其又未按照消防部门的意见停止施工，组织整改后向消防部门申请复查，而是继续装修施工和添置酒店经营所需物品，并于2015年3月开始营业，后于2015年8月28日被独山县公安消防大队作出停止使用、罚款23000元的行政处罚，上述事实表明导致上诉人杨鹏的经济损失扩大，系其自身的过错行为所致，故，一审判决认定上诉人杨鹏应自行承担对房屋装饰装修和酒店受到行政处罚的损失，并无不当。上诉人杨鹏提出的该项上诉主张，于法无据。
三、关于一审判决上诉人杨鹏从2015年1月1日起按照1041元／天的标准向被上诉人支付房屋占有使用费至返还房屋时止是否符合法律之规定的问题。上诉人杨鹏主张房屋占有使用费只能计算到2015年8月28日，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，由于上诉人杨鹏已于2015年1月1日起实际占有使用该租赁房屋，且至今仍继续占有使用，故，一审法院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1041元／天的标准，判决上诉人杨鹏从2015年1月1日起向被上诉人支付该房屋占有使用费至返还房屋时止，并无不当。故对上诉人杨鹏提出的该项上诉主张，由于缺乏事实与法律依据，本院不予以采纳。
综上，上诉人杨鹏的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28594元，由上诉人杨鹏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆育义
审 判 员 武文峰
代理审判员 郑 晔
二〇一六年五月十二日
书 记 员 卢 艺