福建省罗源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）罗民初字第2036号
原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司。住所地：福建省罗源县。
法定代表人：林锋，董事长。
委托代理人：孙传恒，福建金欧律师事务所律师。
委托代理人：李斌，公司职员。
被告：郑熔，男，1988年出生，汉族，罗源县人。
委托代理人：倪钗凤，女，1965年出生，汉族，罗源县人。
原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（下称滨海公司）与被告郑熔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员林欣宇适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李斌、被告郑熔委托代理人倪钗凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨海公司诉称：原告在罗源县罗源湾开发区开发了“罗源湾滨海新城”楼盘，被告选购其中“罗昌苑”第8幢15层1502单元住宅。2012年9月16日，原被告签订编号为MF-2007-01-NO.0488325号的《商品房买卖合同》，约定商品房单价为4229.04元／㎡，总房价款为493867元，付款方式约定分期付款，签署合同当日支付首付款153867元，剩余房款340000元通过银行或公积金贷款方式支付。被告于2012年8月27日支付购房款153867元，《商品房买卖合同》于2012年9月19日办理预售合同备案登记。此后，被告没有按照合同约定向银行缴纳月供款，导致银行追究原告保证责任，由原告代被告垫还银行的贷款本息。根据合同补充协议第11.5条约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任，并赔偿原告因此所遭受的损失（包括诉讼费、律师费等费用）。综上，原告请求判令：1、解除原被告签订的编号MF-2007-01-NO.0488325号《商品房买卖合同》；2、被告按总房价49386.7元的10%支付违约金4938.67元；3、被告偿还原告代其垫还银行的贷款本息（暂计至起诉之日共计11153.07元）；4、被告在合同确定解除之日起的7日内与原告共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理上述《商品房买卖合同》注销备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；被告逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金；5、本案律师费和诉讼费由被告负担。
被告郑熔辩称其对原告的起诉无意见，并将于2014年12月5日前还清相关款项。
经审理查明：2012年9月16日，原告滨海公司（出卖人）与被告郑熔（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买罗源湾滨海新城罗昌苑第8幢15单元1502号房，单价为人民币4229.04元／㎡，总金额为493867元。该合同第六条约定付款方式及期限为：签署本合同当日支付首付款，计人民币153867元，剩余房款340000元通过银行或公积金贷款方式支付。《合同补充协议》第十一条载明，买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的百分之十向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失。如累计达三期以上（含三期），出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项。
另查明，被告郑熔于2012年8月27日支付购房款153867元。案涉《商品房买卖合同》于2012年9月19日办理预售合同备案登记手续。2012年10月26日，原、被告共同与中国农业银行股份有限公司罗源县支行（下称罗源农行）签订《个人购房担保借款合同》（编号：35020120102272），约定由罗源农行向被告郑熔发放借款340000元，用于购买罗源湾开发区南片区罗源湾滨海新城罗昌苑8#楼1502单元房产，采取等额本息还款法，借款以前述房产提供抵押担保，并由滨海公司提供阶段性连带保证，保证期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。保证人未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。
2014年4月30日，因被告未按时向罗源农行支付按揭贷款本息，罗源农行从滨海公司在罗源支行营业厅开立的账户（账号：13180101040009613）扣划11153.07元（四笔分别为2723.33元，2829.76元，2809.7元，2790.28元）抵偿债务。2014年10月27日，罗源农行向罗源支行营业厅发出的划款通知中明确郑熔在该行按揭贷款已逾期119天，逾期本息合计14026.95元。
再查，2014年9月11日，滨海公司向被告郑熔发出《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》，通知郑熔解除合同并要求其于收到通知之日起7日内前往罗源湾滨海新城销售部现场办理退房、退款手续。2014年9月15日，该邮件因原址查无此人被退回。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议，销售不动产统一发票、银行扣款凭证、解除合同通知及邮件回单、银行划款通知、个人购房担保借款合同等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同约定。因被告郑熔未能及时向银行偿还按揭贷款，导致原告滨海公司被追究保证责任，截止起诉之日，原告已代为垫付了四期合计11153.07元的银行月供款，有权向被告追偿。根据《合同补充协议》第十一条的约定，买受人拖欠银行月供款累计达三期以上的，出卖人有权单方解除合同。故案涉合同解除的条件已经成就。原告向被告发出的《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》于2014年9月15日被退回，因在《合同补充协议》第十三条第3点中，载明了买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址为准。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。据此，原告所做解除合同的通知应于邮件退回之日即视为到达对方，即2014年9月15日编号MF-2007-01-NO.0488325号《商品房买卖合同》已告解除，原告解除案涉合同的诉请，本院不再作出处理，被告应与原告共同至房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。原告诉请相关费用由被告支付，若被告逾期还应另行承担违约金，但该费用尚未实际发生，违约情形亦未出现，故对原告的该诉求，本院不予支持。此外，原告亦负有返还被告已支付的购房款的义务，因被告在本案中未就此提出反诉，故本案就被告已支付购房款的返还不作出处理，被告可另案主张权利。至于被告应承担的违约责任，根据《合同补充协议》第三条的约定，买受人构成违约的，应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金。因原告已经实际收取了案涉房产的全部购房款，被告的违约行为给原告造成的损失即原告为被告代为垫付的银行贷款本息，因而案涉合同约定的违约金过高，从公平原则出发，应对原被告双方的利益进行平衡，本院酌定违约金为损失的30%。至起诉之日止，本案中原告已为被告垫付了贷款本息合计11153.07元，而根据罗源农行的划款通知，即将扣划14026.95元款项，因被告的违约行为导致原告代为垫付的款项合计25180.02元，故被告应向原告支付违约金7554元。此外，原告还主张被告应支付本案律师费用，但其在庭审中明确表示律师费用尚未结算，该费用尚未实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑熔应在本判决生效之日起七日内与原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理MF-2007-01-NO.0488325号《商品房买卖合同》的注销备案登记、注销预告登记手续；
二、被告郑熔应在本判决生效之日起十日内偿还原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司代为垫付的银行贷款本息合计11153.07元；
三、被告郑熔应在本判决生效之日起十日内向原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司支付违约金7554元；
四、驳回原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1414元，减半收取707元，由原告负担485元，被告郑熔负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 林欣宇
二〇一四年十二月二十日
书记员 全丽燕