浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2820号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘玉婧。
委托代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。
委托代理人：郑超黎，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈建新。
上诉人（原审被告）：郑黎明。
上列二上诉人共同委托代理人：吴伟，浙江瓯盟律师事务所律师。
上诉人刘玉婧、陈建新、郑黎明因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，陈建新、郑黎明系夫妻关系。坐落于温州市鹿城区望江东路顺锦商厦B幢1105室（建筑面积：159.23平方米）系陈建新单独所有，尚有抵押贷款。2015年3月5日，刘玉婧（作为乙方）与陈建新（作为甲方）经温州万豪房产营销策划有限公司居间介绍签订《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出卖给乙方所有，成交总价为360万元。自本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金15万元，双方于2015年3月25日前（含当日）办理银行一站式手续，已付的购房定金直接冲抵房款（其他付款方式由双方另行约定）。甲乙双方决定延迟办理相关手续的必须以书面证明确认。该房存在抵押，由甲方负责于2015年3月23日前还款解押，并由甲方于办理交易手续前办理注销手续（手写字体载明：甲方在乙方做完资金监管五天内完成解押事项）。在协议签订后，双方应配合办理房产交易相关手续。双方定于2015年4月25日前（含当日）进行房屋交验，该房内的所有家具、电器、装修，甲方要完整留给乙方，乙方再另外加价6万元给甲方。合同第五条违约责任约定，一方原因使协议无法履行，则视为该方违约。甲方违约应双倍返还定金，逾期则应向乙方支付定金每日3‰的违约金；乙方违约则无权要求返还定金。关于付款方式，双方补充如下：乙方首付款在银行做资金监管，产权证变更为乙方名下时当天首付款支付到甲方账上，尾款由乙方在银行办理按揭贷款给甲方，贷款额度按银行评估所得。产权证递交到房管局五个工作日后变更为乙方名下，乙方取得产权证当天第一时间交到银行办理按揭贷款事项，不得延误。乙方首付款资金监管金额为135万元，剩余200万元由乙方在银行办理按揭贷款给甲方，如贷款不足200万元，则乙方在监管金额上补足。郑黎明亦在该份协议上签字确认。协议签订当日，刘玉婧通过其丈夫刘国民向陈建新支付购房定金15万元，陈建新亦出具定金收条予以确认并将产权证原件等交由中介公司保管。3月23日，刘玉婧（作为乙方）、陈建新（作为甲方）、招商银行鹿城支行（作为丙方）签订《二手楼交易资金监管协议书》一份，约定甲乙双方同意将全部或部分交易资金委托丙方监管，监管资金金额为135万元。监管期内，除非符合本协议约定的条件，甲方和乙方任何乙方均不得提前支取监管资金或对监管资金采取其他措施。该协议第五条约定，1.在丙方资金监管期间，甲乙双方同意终止监管的，由甲方和乙方共同签署《申请书》，申请丙方将监管资金划到《申请书》所载收款人账户，监管终止…2.在丙方资金监管期间，如甲方和乙方因房产交易发生任何纠纷或因任何其他原因，导致双方对于资金监管是否应当终止以及款项归属产生不同意见，无法按照前述各款规定办理监管终止手续的，由甲方和乙方自行协商解决，丙方按照甲方和乙方协商结果处理；甲方和乙方协商不成可通过法律途径申请诉讼或仲裁，丙方根据生效的判决书、调解书或仲裁书等法律文书的规定办理相关资金划转。自丙方办妥有关资金划转之日，视为监管自动终止。同日，刘玉婧将135万元存于招商银行资金监管账户内。后因刘玉婧夫妻二人在该行的贷款及信用卡出现逾期导致其征信等级不符合该行按揭贷款的客户准入要求，故招商银行无法办理按揭贷款手续。刘玉婧于4月5日向瓯海农商银行景山支行申请办理按揭贷款并经初步审查合格。陈建新于4月9日归还了涉案房屋原在瓯海农商银行三垟支行设定的230万元抵押贷款，该行于同日出具了《抵押贷款本息还清证明书》。4月10日，陈建新、郑黎明经查询得知刘玉婧并未得到招商银行的授信，后双方曾进行过协商，但未达成一致意见。4月17日，陈建新与中介前往房管部门办理房屋抵押注销手续，因产权证原件是否归还等原因，双方在房管部门产生争执，并有报警记录为证。4月22日，陈建新将涉案房屋作为抵押物与民生银行新城支行签订《最高额担保合同》一份，约定最高债权额为300万元，最高额担保所担保的主债权的发生期间为2015年4月22日起至2020年4月22日止，该房屋于4月29日办理他项权利登记。4月30日，陈建新向民生银行借款210万元，借款期限二年。5月初，双方再次就余款支付方式进行协商，仍未达成一致意见，故刘玉婧诉至法院。
另查明：2015年4月9日，案外人吴进通通过账户62×××99向陈建新账户62×××20转账230万元，陈建新于当日出具借条一份，载明“今向吴进通借款230万元，每月利率2分”。
原判认为，双方签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。郑黎明以其并非房屋产权人为由予以抗辩，尽管涉案房屋登记在陈建新名下，但郑黎明亦在合同上签字确认，现刘玉婧起诉要求陈建新、郑黎明承担合同责任，于法有据，故郑黎明的该项抗辩理由不能成立，不予采信。双方在庭审过程中一致同意解除该份协议，于法无悖，依法予以支持。由于涉案房屋设定抵押，虽合同约定出卖人应于3月23日前还款解押，但在旁边以手写字体注明“在资金监管五天内完成解押手续”，故应以手写字体作为双方特别补充约定为准。经庭审查明，合同约定采用银行一站式付款方式，双方于3月23日在招商银行办理了135万元资金监管及二手房抵押贷款手续等，由于刘玉婧夫妻征信等原因导致无法在招商银行办理一站式手续，刘玉婧亦于4月5日申请瓯海农商银行办理抵押贷款手续，后陈建新、郑黎明于4月9日归还银行贷款，上述行为表明双方对原合同约定内容已进行实际变更，又因双方事后对其他付款方式无法达成一致意见，导致合同无法继续履行。刘玉婧主张合同并未明确约定在招商银行办理一站式付款，资金监管与抵押贷款可在不同银行办理，但上述主张显不属于双方当事人的合同本意，否则将无法保障出卖人的资金安全，故刘玉婧要求陈建新、郑黎明承担违约责任并双倍返还定金及利息损失，没有事实与法律依据，不予支持。至于陈建新的反诉请求，由于合同并未明确约定在招商银行办理一站式手续，后双方又未就其他付款方式达成一致意见，且陈建新没有充分证据证明刘玉婧存在欺诈等情形，故陈建新要求没收刘玉婧15万元定金及支付提前还贷利息损失，不能成立，亦不予支持。但陈建新、郑黎明未及时将存于招商银行135万元监管资金办理解冻手续，造成了刘玉婧的损失，应承担赔偿责任，故刘玉婧要求被告支付135万元监管资金自起诉之日起至实际履行之日止的利息损失，于法有据，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘玉婧与被告（反诉原告）陈建新、被告郑黎明于2015年3月5日签订的《房屋买卖定金协议》；二、被告（反诉原告）陈建新、郑黎明于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）刘玉婧购房定金15万元；三、被告（反诉原告）陈建新、郑黎明于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）刘玉婧监管资金利息损失（以135万元为本金，按中国人民银行同期同档次基准贷款利率为计算标准，自2015年5月28日起开始计算至实际履行之日止）；四、驳回原告（反诉被告）刘玉婧的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈建新的反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5800元，减半收取2900元，反诉案件受理费1865.5元，财产保全费1500元（原告已垫付），公告费630元（原告已垫付），由原告（刘玉婧）负担1450元，由被告（反诉原告）陈建新、郑黎明负担5445.5元。
一审宣判后，刘玉婧、陈建新、郑黎明均不服，分别向本院提起上诉。
刘玉婧上诉称，一、刘玉婧已按约全面履行合同义务，陈建新、郑黎明严重违约，应承担违约责任并双倍返还定金及利息。原审判决对刘玉婧该项诉请不予支持，有失公正。1、协议签订当天，刘玉婧支付购房定金15万元，2015年3月23日到招商银行签订《二手楼交易资金监管协议书》，并将135万元存入监管账户，办好资金监管。在陈建新尚未办理房屋解押及过户产权时，刘玉婧于2015年4月5日向欧海农商银行申请贷款审查合格，只要办理产权过户，可以贷款210万元。2、合同约定在资金监管五天内完成解押事项。2015年3月23日刘玉婧办理资金监管，但陈建新没有按约于2015年3月28日前办理房屋解押手续。刘玉婧于2015年4月13日、5月26日两次向房管局查询得知，该房屋仍设定抵押，致使产权证无法过户，刘玉婧无法办理贷款。刘玉婧及中介多次要求陈建新、郑黎明履行合同义务，均无果。后刘玉婧得知陈建新、郑黎明又将房屋登记在其他中介所出售。因此，陈建新、郑黎明明显违约，应当根据合同承担违约责任并双倍返还定金及利息。二、原审判决认为双方对原合同约定内容已进行实际变更，又因双方事后对其他付款方式无法达成一致意见，导致合同无法继续履行是错误的。2015年3月23日刘玉婧在招商银行仅是为将来办理按揭贷款填写相关资料，因产权尚未过户，不具备办理按揭贷款条件。刘玉婧征信等级不符合招商银行按揭贷款客户准入条件，对合同履行不构成影响。首先，银行一站式手续是指资金监管的135万元，即产权证变更到上诉人名下当天首付款支付到陈建新账上，该事项已于2015年3月23日办理。其余房款在补充条款中已明确约定，即刘玉婧取得产权后办理按揭贷款支付。其次，合同没有约定本次交易由招商银行为指定办理按揭贷款银行，后基于陈建新的无理要求，且为促使陈建新能尽快办理解押和过户手续，刘玉婧在2015年4月5日向欧海农商银行申请办理贷款审批，这不属于对原合同约定内容变更，对出卖人的资金安全不存在障碍。合同约定双方决定延迟办理相关手续的必须以书面证明确认，即达成书面变更协议。原审判决将资金监管和按揭贷款混为一谈，武断认为双方约定由刘玉婧于资金监管的同时办理按揭贷款，并错误地将陈建新违约行为视为双方对合同内容实际变更，毫无依据。综上，原审判决对陈建新明显违约的事实不予认定，对刘玉婧主张双倍返还定金及利息的诉请不予支持，有失公正。请求二审法院撤销原审判决第二、四项，改判陈建新、郑黎明双倍返还刘玉婧购房定金共计30万元，并承担逾期返还双倍定金的违约金（以30万元为基数，自起诉之日起至实际返还款项之日止，按每日千分之一计算）。本案一、二审诉讼费用由陈建新、郑黎明负担。
针对刘玉婧的上诉，陈建新、郑黎明答辩称，刘玉婧并没有全面履行合同。买卖合同签订后，刘玉婧没有办法在招商银行办理一站式服务，因贷款无法通过审批，致使与陈建新、郑黎明房屋买卖资金处于风险状态。故本案是刘玉婧违约在先，导致房屋买卖无法继续履行，刘玉婧应承担违约责任。
陈建新、郑黎明上诉称，一、根据双方签订的《房屋买卖定金协议》，双方对今后房款缴付采取银行一站式手续，并且双方委托招商银行进行前期135万元的资金监管。根据一站式手续的程序，今后其他资金只能通过招商银行办理，而根据招商银行对刘玉婧的查询，刘玉婧无法得到招商银行的授信，反映了刘玉婧在履行合同过程中构成违约，定金应予以没收。二、刘玉婧向瓯海农商银行申请按揭贷款，只是通过初审合格，但郑黎明本身就是银行工作人员，对于该贷款无法审批且无法汇入招商银行监管账户事实相当清楚，一审法院却未对瓯海农商银行授信部门及资金流转事宜进行调查，以致刘玉婧违约事实混淆不清，属于认定事实错误。三、双方对定金的要求均建立在合同未解除的基础，在双方诉讼请求及反诉请求中均对定金提出要求，就表明双方未就解除合同达成一致意见，且双方也未就合同解除达成一致书面意见，原审法院判决双方解除合同属于适用法律错误。四、由于刘玉婧的违约及欺骗，导致陈建新借款提前偿还房屋贷款，后因资金压力再次办理房屋抵押贷款，期间已实际产生利息损失。同时由于刘玉婧的违约，致使陈建新承担房款总价360万元的利息损失至今，依法应由刘玉婧赔偿损失。但原审却未能支持陈建新的损失，反而判决陈建新承担监管资金135万元的利息损失，属于事实认定错误及适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持陈建新、郑黎明原审反诉请求并判决刘玉婧向陈建新、郑黎明支付利息损失（以360万元为基数，从2015年5月1日至实际履行之日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。
针对陈建新、郑黎明的上诉，刘玉婧答辩称，一、合同已经无法继续履行，双方在一审期间均同意解除合同，根本没有所谓的三百万多元房款继续支付的问题。陈建新、郑黎明上诉请求超越一审反诉请求。二、陈建新、郑黎明以今后房款交付采取银行一站式手续为由，认为刘玉婧违约，该理由不成立。首先，违约的前提是有约定存在，纵观合同全部内容均没有约定尾款采取银行一站手续。合同第三条（二）约定银行一站手续是指首付款135万元的资金监管，刘玉婧已按约于2015年3月23日办理资金监管。该条款还约定“其他付款方式由双方另行约定”。合同补充条款对剩余房款作出约定，“尾款由乙方在银行办理按揭贷款给甲方，贷款额度按银行评估所得；产权证递交到房管局5个工作日后变更为乙方名下，乙方取得产权证当天第一时间交到银行办理按揭贷款事项，不得延误；剩余200万元由乙方在银行办理按揭贷款给甲方”。可见，合同没有约定剩余房款采取银行一站手续。其次，中介连某出庭作证，明确称“银行一站式”是指资金监管，金额是135万元。双方并没有约定银行一站式包含剩余房款。再次，合同第三条（三）没有指定哪家银行办理按揭贷款。陈建新、郑黎明称“今后其他资金只能通过招商银行办理”，没有依据。证人连某称资金监管与银行抵押贷款可以在不同银行办理。第四，刘玉婧无法得到招商银行授信，不构成违约，且与本案无关。因为合同明确约定按揭贷款是在房产权证过户到刘玉婧名下后才办理。2015年3月23日，银行按揭贷款条件尚不具备，刘玉婧仅是按银行要求签订相关资料，招商银行没有也不可能与刘玉婧签署按揭贷款合同。因此，陈建新、郑黎明以刘玉婧无法得到招商银行的授信为由，认为刘玉婧构成违约并主张没收定金，是十分荒谬的。三、刘玉婧向瓯海农商银行申请按揭贷款，这不是合同约定的先履行义务。因陈建新没有办理房屋解押，致房屋一直无法过户，故意找茬称尾款不安全。为此，刘玉婧于2015年4月5日向瓯海农商银行景山支行办理贷款申请，贷款金额210万元，并经该银行调查审查合格。但陈建新、郑黎明却故意刁难刘玉婧必须在招商银行办理贷款。无奈，刘玉婧同意筹借200万元，在陈建新完成房屋解押后三日内将200万元存放于招商银行监管账户，以满足陈建新、郑黎明要求，但他们又拒绝签订补充协议书。可见，陈建新、郑黎明根本没有诚意出售该房屋。四、一审法院判决解除合同正确。解除合同是双方在庭审时一致确认的，况且合同解除与违约责任的承担并不矛盾。五、房屋解押必须偿还借款，这是陈建新、郑黎明的合同义务，但陈建新、郑黎明没有按约定偿还借款并解押，致使合同无法继续履行，构成违约，故其主张利息损失不应支持。刘玉婧135万元资金监管，银行是不计付利息的。因陈建新、郑黎明拒不履行合同，刘玉婧多次要求陈建新、郑黎明共同到招商银行办理终止资金监管手续，但遭无理拒绝。刘玉婧既不能退回定金，监管资金又无法取回，造成极大经济损失。故一审判决陈建新、郑黎明支付监管资金利息损失，合理合法。综上，请二审法院支持刘玉婧的上诉请求，驳回陈建新、郑黎明的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
陈建新、郑黎明向本院申请调查刘玉婧在瓯海农商银行的贷款是否获得批准及若获审批是否可以直接转到招商银行办理一站式手续的情况。本院认为，该请求事项所涉及的内容并非合同约定内容，与本案不具有关联性，本院不予准许。
本院认为，陈建新、郑黎明上诉要求刘玉婧向其支付利息损失（以360万元为基数，从2015年5月1日至实际履行之日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算），该上诉请求超出陈建新一审的反诉请求范畴，不属于二审审理范畴。郑黎明一审未提出反诉，上诉提出上述请求，不符合法律规定，本院不予支持。双方在一审庭审中明确表示同意解除合同，故一审法院判决解除合同正确。现陈建新、郑黎明称双方未就合同解除达成一致的书面意见，并称一审解除合同错误的理由，本院不予采信。合同解除与承担违约责任并不矛盾，陈建新、郑黎明称双方对定金的主张建立在合同未解除的基础上，缺乏法律依据，本院不予支持。
双方合同中约定的“办理银行一站”手续，结合交易习惯及合同上下文，不仅单指资金监管的135万元，还应包括剩余房款。刘玉婧主张合同约定房屋产权证变更至其名下后再由其办理银行按揭贷款支付剩余房款给陈建新，但该主张明显不符合双方当事人的合同本意，不利于交易安全。虽然合同约定采用一站式付款方式，但在刘玉婧的征信等级不符合招行银行按揭贷款客户的准入要求后，刘玉婧于2015年4月5日向瓯海农商银行申请办理抵押贷款手续，陈建新于2015年4月9日归还银行贷款完成房屋解押，之后双方又就剩余房款如何支付问题进行进一步磋商，原审法院认为上述行为表明双方对原合同约定内容已进行实际变更，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由陈建新、郑黎明负担2900元，由刘玉婧负担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十二月四日
代书 记员 蔡瑞洁