重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07358号
上诉人（原审原告）：李允川。
上诉人（原审原告）：夏先珍。
委托代理人：李允川，系夏先珍之夫。
被上诉人（原审被告）：重庆市千万间房地产开发有限公司。
法定代表人：刘廷兵，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区廷宇物业管理有限公司。
法定代表人：罗亚明，该公司董事长。
上诉人李允川、夏先珍与被上诉人重庆市千万间房地产开发有限公司（以下简称千万间公司）、重庆市渝北区廷宇物业管理有限公司（以下简称廷宇公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年8月13日作出（2014）渝北法民初字第05430号民事判决。上诉人李允川、夏先珍对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人李允川、夏先珍参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告李允川、夏先珍于2007年10月11日与被告千万间公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告千万间公司开发的位于重庆市xxx号房屋。该合同办理了登记备案手续。
2010年5月9日，原告李允川与被告廷宇公司办理了房屋交接手续。双方签订《华府春城前期物业服务协议》，约定被告廷宇公司为原告提供物业服务管理，并有权按时向原告收取物业管理费等相关费用；被告廷宇公司向原告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；被告廷宇公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告廷宇公司限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告廷宇公司承担相应的民事责任。该房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》载明：住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由被告千万间公司免费承担维修责任：厨房和卫生间地面、地下室的防水工程保修期限为5年，质量问题处理完成时间期限为1月内；墙面空鼓保修期限为2年，质量问题处理完成时间期限为10日内；门窗翘裂、五金件损坏等保修期限为2年，质量问题处理完成时间期限为5日内。业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，被告千万间公司将直接或委托物业公司及时给予书面答复和妥善处理。报修办法为：正常使用本商品房发现存在质量问题时，应在保修期限内及时填写《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》，向被告千万间公司或委托的物业管理公司进行报修。被告千万间公司作为保证单位、被告廷宇公司作为物业管理公司在该《重庆市新建商品房质量保证书》上盖章。原告李允川与被告廷宇公司形成《﹤华府春城﹥房屋验收记录表》。该表第3项“门”处情况栏载明厨房门不能全打开因瓷砖挡住，变形严重（掉角）；记录栏载明打掉磁砖重做。第4项“窗”处情况栏载明厨房窗开不直（不能全开）因瓷砖挡住，主卧窗密封条掉；记录栏载明打掉磁砖重做。第7项“防水”处情况栏载明厨房、厕所防水坏重做；记录栏载明重做防水。第12项“其他”处情况栏载明防盗门差猫眼，锁生锈严重换锁；记录栏载明换锁。
2010年8月9日后，原告未再向被告廷宇公司缴纳物业管理相关费用。
2010年10月30日，原告李允川向被告廷宇公司出具《整改不合格继续整改函》，主要内容为：“今天经检查，华府春城3栋1-701房从2010年5月9日接房整改至今，整改不合格。在5月9日的‘《华府春城》房屋验收记录表’中的第3项门、第4项窗、第12项其他经整改至今，今天检查仍然不合格。必须继续尽快整改合格，业主等待安全入住。至今免交物管费。继续免交物管费直到整改检查合格为止。”被告廷宇公司工作人员在其上注明“签收”并签名，同时加盖了廷宇公司的印章。
有原告李允川书写、载明时间为“2011年3月8日”的《继续整改记录2011年3月8日》一份，主要内容为：原告李允川于2011年3月8日再次查看整改，发现主要还有以下4点不合格：1、厅墙有空鼓；2、厨房窗无法全打开（瓷砖突出挡住）；3、防水开裂严重不合格；4、锁锈要换锁。原告同时书写了“备忘（从2010年5月9日到2011年3月继续整改的情况）”。
2011年11月17日，原告李允川向被告廷宇公司出具《继续整改函》，内容为：“华府春城3-1-701业主李允川于2011年11月17日下午再次到房内查看整改结果仍不合格（物管小曾给我存放在物管处钥匙一把），查看后还给小曾做继续整改用。现存在的不合格项共6处如下：不合格1，阳台大门差密封条。不合格2，厨房门差密封条擦门槛。不合格3，厨房门和窗的密封条都差一段不密封。不合格4，上次整改的窗打不开之后，窗台的瓷砖没有重做，必须重贴完好。窗子变形严重密封不严，一角还形成了一个洞。不合格5，进门水龙头的手柄断的，要换水龙头。不合格6，锁锈一直没处理，必须换新。以上务请尽快整改合格并通知业主验收。业主电话……。”物管公司曾姓员工于当日在该《继续整改函》上注明“物管已收”。
有原告李允川书写、载明时间为“2012年11月12日”的《备忘录2012年11月12日》一份，内容为：“华府春城xxx业主李允川于今天再次到物管处劝说催促继续整改，业主等待安全入住。我带去了历次整改书面函（1、2010年5月9日接房的‘《华府春城》房屋验收记录表’；2、2010年10月30日的‘整改不合格继续整改函’；3、‘继续整改记录2011年3月8日’；4、2011年11月17日的‘继续整改函’）。我苦口婆心详细说明整改经过情况劝说了半小时以上，物管处负责人刘川仍然不听劝说继续拖延。我是拖不起了，准备从2012年12月开始交物管费，请刘川办理手续。但刘川不同意这样办……”。
2013年7月23日，二原告以廷宇公司作为被告提起诉讼，要求廷宇公司支付：1、拖延整改造成原告的租金损失9920元（从2010年12月计算至2013年7月共32个月，按照每月租金310元计算）；2、从2013年8月起计算至廷宇公司实际给付日止所造成的原告的租金损失部分（按照每月租金350元整）。该案庭审中，原告李允川称至2012年11月，除防盗门锁生锈未换外，其他整改项目，包括厨房门已整改完毕。2013年10月21日，本院作出（2013）渝北法民初字第13168号民事判决，认定涉案房屋的保修责任主体是千万间公司，二原告要求廷宇公司承担迟延整改造成的租金损失不符合法律规定。故判决驳回原告李允川、夏先珍的诉讼请求。
2014年5月23日，原告李允川向重庆市公安局渝北区分局宝圣湖派出所报警，报警内容为：涉案房屋防盗门无法打开，原告李允川怀疑系物管所为，要求到派出所备案登记。
庭审中，二被告对于2010年10月30日的《整改不合格继续整改函》以及2011年11月17日《继续整改函》真实性均无异议，并认可被告廷宇公司将上述两份函件转交给了被告千万间公司。对于《继续整改记录2011年3月8日》及《备忘录2012年11月12日》均有异议，认为无任何人签收。二被告均认可房屋的整改一直由被告千万间公司负责，被告廷宇公司负责在中间沟通。对于原告陈述的房屋门锁和厨房门槛的质量问题，被告千万间公司称在2010年5月9日交房后的一个月内已整改合格。
关于原告要求被告千万间公司补偿损失8400元（从2010年7月9日起至2012年11月止共28个月租金，按每月300元计算）的诉讼请求，原告陈述：该损失系被告千万间公司拖延整改，导致房屋不能使用的租金损失；原告并没有在外租房子，而是与女儿挤在一起居住，每月租金300元是原告从中介处了解到的当时当地的租金水平；损失从2010年7月9日起算的原因是房屋于2010年5月9日交付，原告给被告千万间公司两个月的时间，被告千万间公司从2010年7月9日起要赔偿原告损失；损失计算至2012年11月止是因为该月厨房和厕所整改合格。二被告对于原告关于当时当地每月租金为300元的陈述不予认可。
关于原告要求被告廷宇公司支付从2013年1月起至实际退还房屋时止的非法侵占费用（按每月400元计算，400元包括每月房租350元及物管费50元）的诉讼请求，原告陈述：被告廷宇公司于2012年12月从入户花园翻入涉案房屋并将房门反锁，导致原告可以用钥匙开锁，但是房门推不开，因此，被告廷宇公司应支付原告非法侵占费用；原告在该期间是与女儿挤着住的，租金350／月元是根据市场价估算的，物管费50元是原告酌情计算的。被告廷宇公司不认可其将原告的房门锁上；二被告对于原告关于租金市场价为350元／月的陈述不予认可。
李允川、夏先珍一审诉称：原告购买了华府春城xxx号房屋。2010年5月9日，原告李允川与交房单位被告廷宇公司在交接房屋时，就不合格项的整改，在《华府春城房屋验收记录表》上签字、盖章。原告交给华府春城廷宇物管处一把门钥匙留作整改用。2010年10月30日，原告接到被告廷宇公司电话通知去验收，经确认整改仍不合格，双方在《整改不合格继续整改函》上签字、盖章，并记录确认：“必须继续尽快整改合格，业主等待安全入住，至今免缴物管费。继续免交物管费直到整改合格为止。”2011年3月8日，原告与被告廷宇公司再次检查时，厨房和厕所的防水都严重开裂、渗漏。经重做防水后，双方于2012年11月12日检查，防水已合格，但至今门锁生锈还未更换，门槛仍未整改合格。原告多次催促整改且积极配合，无任何过错。原告催促整改的主要书面函件有2011年3月8日《继续整改记录》、2011年11月《继续整改函》、2012年11月《备忘录》（以上书面函件在物管处均有存档）。根据《商品房买卖合同》、《华府春城房屋验收记录表》、《华府春城前期物业协议》、《商品房屋质量保证书》、《整改不合格继续整改函》等证据可以看出，开发商被告千万间公司是保证单位，被告廷宇公司是交房单位且事实上连续承担着整改工作。原告认为不合格项整改是合同履行的一部分，《商品房屋质量保证书》是合同的附件，《华府春城前期物业服务协议》也是购房合同履行的一部分。上述证据均是补充合同，与购房合同具有同等法律效力。综上，原告请求法院判令：1、被告千万间公司补偿原告损失8400元（从2010年7月9日起至2012年11月止共28个月租金，按每月300元计算）；2、被告廷宇公司免去原告物业费1593元（从2010年8月9日起至2012年11月止共27个月未入住，物管费和公摊费按每月59元计算）；3、被告廷宇公司继续免去原告物管费（从2012年12月起至2014年4月止，按每月59元计算）；4、被告廷宇公司支付非法侵占房屋给原告造成的损失6644元（从2013年1月起至2014年4月止，按每月400元计算，400元包括每月房租350元及物管费50元）；5、被告廷宇公司支付从2014年4月起至实际退还房屋为止的非法侵占费用（按每月400元计算，400元包括每月房租350元及物管费50元）；6、被告千万间公司与被告廷宇公司更换大门的锁，整改厨房门门槛；诉讼费用由被告承担。
千万间公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所说的质量问题均已整改完毕，原告也接收了房屋，原告的诉讼请求没有依据。
廷宇公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告无权要求被告廷宇公司免去物业费；整改应由开发商完成，与物管公司无关；对于非法侵占费用也不同意支付。
一审法院认为，关于原告要求被告千万间公司与被告廷宇公司更换大门的锁，整改厨房门门槛的诉讼请求。根据原告与被告千万间公司签订的《商品房买卖合同》、该房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》、原告与被告廷宇公司签订的《华府春城前期物业服务协议》以及二被告在庭审中的陈述可知，二原告购买的商品房的保修责任主体为被告千万间公司，被告廷宇公司只是受被告千万间公司委托进行业主与开发商的沟通工作。因此，原告要求被告廷宇公司承担房屋整改责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于大门的门锁，根据原告李允川与被告廷宇公司在2010年5月9日原告接房时形成的《﹤华府春城﹥房屋验收记录表》，大门门锁存在生锈需要换锁的情况，被告千万间公司对该验收记录表亦无异议，但称其已在一个月内完成整改。被告千万间公司作为保修义务方，应对其履行了保修义务承担举证责任，但被告千万间公司未举示证据证明其已经将大门门锁更换，亦未举示证据证明其与原告履行了整改后的验收确认手续。因此，被告千万间公司应承担举证不能的法律后果，对于原告要求被告千万间公司更换大门门锁的诉讼请求，一审法院予以支持。关于厨房门门槛，由于原告在（2013）渝北法民初字第13168号案件中自认厨房门门槛已经整改完毕，原告无合理理由及有效证据推翻其在该案中的陈述，因此，一审法院对原告的该部分诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告千万间公司补偿损失8400元（从2010年7月9日起至2012年11月止共28个月租金，按每月300元计算）的诉讼请求。原告称该损失系被告千万间公司拖延整改，导致房屋不能使用的租金损失。但是首先，原告已接收涉案房屋，被告千万间公司拖延更换大门门锁的行为不足以导致涉案房屋无法使用。其次，原告无证据证明被告千万间公司对于涉案房屋的其他质量问题存在拖延整改且导致原告无法使用的情形。被告廷宇公司虽然在2010年10月30日《整改不合格继续整改函》上加盖公章，其员工亦对2011年11月17日《继续整改函》予以签收，但结合被告公司员工在其上均注明“签收”字样可知，被告廷宇公司仅是对上述函件予以签收，并不代表其对函件中载明的质量问题予以认可。最后，原告无证据证明该租金损失按300元／月计算的依据。因此，原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于原告要求被告廷宇公司免去其2010年8月9日至2012年11月的物业费1593元（共27个月，物管费和公摊费按每月59元计算）的诉讼请求，以及原告要求被告廷宇公司继续免去其2012年12月至2014年4月的物管费（按每月59元计算）的诉讼请求。一审法院认为，虽然2010年10月30日原告出具给被告廷宇公司的《整改不合格继续整改函》中载明“至今免交物管费。继续免交物管费直到整改检查合格为止”，且被告廷宇公司加盖了公章，但从被告廷宇公司员工在其上注明“签收”可知，被告廷宇公司只是表明其收到了该《整改不合格继续整改函》，并不表明其对该函件上内容的认可。被告廷宇公司为原告提供了物业服务，原告依据《华府春城前期物业服务协议》应当缴纳物业服务费用，开发商的整改行为并不影响物业费的收取。因此，原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于原告要求被告廷宇公司支付2013年1月至2014年4月非法侵占房屋给原告造成的损失6644元（按每月400元计算，400元包括每月房租350元及物管费50元）的诉讼请求，以及原告要求被告廷宇公司支付2014年4月至实际退还房屋为止的非法侵占费用（按每月400元计算，400元包括每月房租350元及物管费50元）的诉讼请求。原告称被告廷宇公司于2012年12月从入户花园翻入其房屋并将房门反锁，导致原告可以用钥匙开锁，但是房门推不开，但被告廷宇公司对该事实不予认可，原告亦未举示有效证据证明被告廷宇公司存在上述行为。同时，原告无证据证明其要求按400元／月计算非法侵占费用的依据。因此，原告的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告重庆市千万间房地产开发有限公司于本判决生效后七日内为原告李允川、夏先珍更换位于重庆市渝北区宝石路华府春城（尚地）3幢1单元7层1-7-1号房屋大门的门锁；二、驳回原告李允川、夏先珍的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李允川、夏先珍负担。”
上诉人李允川、夏先珍对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1、案件受理费100元，由被上诉人承担；2、纠正一审判决第二项；3、赔偿上诉人精神损失费60000元；4、上诉诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、本案的纠纷是因为千万间公司在履行合同过程中的严重质量不合格、严重违约引起的，被上诉人负有举证责任而无法举证证明其在交房一个月内已整改防水合格，并且被上诉人其他不合格项的整改拖延至今没有整改完成。2、上诉人的房屋因严重质量问题无法入住。3、涉案房屋至今被非法侵占反锁无法入住。
千万间公司未答辩。
廷宇公司未答辩。
本院二审查明：上诉人李允川、夏先珍与被上诉人千万间公司、被上诉人廷宇公司均表示对人民法院在本案中一并处理李允川、夏先珍诉千万间公司的合同之诉、诉廷宇公司的合同之诉和侵权之诉无异议。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、二被上诉人应否为二上诉人更换大门锁、整改厨房门门槛；2、千万间公司应否补偿二上诉人损失8400元；3、廷宇公司应否免收上诉人物业费1593元及2012年12月至2014年4月的物管费（按每月59元计算）；4、廷宇公司是否存在非法侵占房屋的行为，应否支付二上诉人因非法侵占房屋给二上诉人造成的损失6644元（从2013年1月起至2014年4月止，按每月400元计算），以及非法侵占费用（从2014年4月起至实际退还房屋止，按每月400元计算）。现分别评析如下：
1、关于二被上诉人应否为上诉人更换大门锁、整改厨房门门槛的问题。根据上诉人与千万间公司签订的《商品房买卖合同》和《重庆市新建商品房质量保证书》，以及上诉人与廷宇公司签订的《华府春城前期物业服务协议》，结合二被上诉人在庭审中所作陈述可知，二上诉人购买的涉案房屋的保修责任主体为千万间公司，廷宇公司只是受千万间公司之委托进行业主与开发商的沟通工作。因此，二上诉人要求廷宇公司承担房屋整改责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。
关于涉案房屋大门的门锁，根据李允川与廷宇公司在2010年5月9日接房时形成的《﹤华府春城﹥房屋验收记录表》显示，大门门锁存在生锈需要换锁的情况，千万间公司对该验收记录表亦无异议，但称其已在一个月内完成整改。千万间公司作为保修义务方，应对其履行了保修义务承担举证责任，但千万间公司未举示证据证明其已经将大门门锁更换，亦未举示证据证明其与李允川履行了整改后的验收确认手续。因此，千万间公司应承担举证不能的法律后果，对于上诉人要求千万间公司更换大门门锁的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
关于厨房门门槛，由于上诉人在（2013）渝北法民初字第13168号案件中自认厨房门门槛已经整改完毕，上诉人无合理理由及有效证据推翻其在该案中的陈述，因此，一审法院对上诉人的该部分诉讼请求不予支持亦无不妥。
2、关于千万间公司应否补偿上诉人损失8400元的问题。二上诉人称该损失系千万间公司拖延整改，导致房屋不能使用的租金损失。但是，二上诉人已实际接房，千万间公司拖延更换大门门锁的行为不足以导致涉案房屋无法使用。同时，二上诉人无证据证明千万间公司对于涉案房屋的其他质量问题存在拖延整改且导致二上诉人无法正常使用的情形。
廷宇公司虽然在2010年10月30日《整改不合格继续整改函》上加盖公章，其员工亦对2011年11月17日《继续整改函》予以签收，但结合该司员工在其上均注明“签收”字样可知，廷宇公司仅是对上述函件予以签收，并不代表其对函件中载明的质量问题予以认可。加之上诉人未举示租金损失按300元／月计算的依据。因此，一审法院对该项诉讼请求不予支持并无不当。对于二上诉人在二审中提出的该项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
3、关于廷宇公司应否免收上诉人物业费1593元及2012年12月至2014年4月的物管费（按每月59元计算）的问题。虽然上诉人于2010年10月30日出具给廷宇公司的《整改不合格继续整改函》中载明“至今免交物管费。继续免交物管费直到整改检查合格为止”，且廷宇公司加盖了公章，但从廷宇公司员工在其上注明“签收”字样可知，廷宇公司只是表明其收到了该函件，并未表明其对函件内容的认可。廷宇公司为二上诉人提供了物业服务，二上诉人依据《华府春城前期物业服务协议》应当缴纳相应的物业服务费用，开发商的整改行为并不影响物业费的收取。据此，一审法院对该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。对于二上诉人在二审中提出的该异议，本院依法不予支持。
4、关于廷宇公司是否存在非法侵占行为，应否支付二上诉人因非法侵占房屋给二上诉人造成的损失6644元（从2013年1月起至2014年4月止，按每月400元计算），以及非法侵占费用（从2014年4月起至实际退还房屋止，按每月400元计算）的问题。二上诉人称廷宇公司于2012年12月从入户花园翻入其房屋并将房门反锁，导致二上诉人无法推开房门。但廷宇公司对该事实不予认可，二上诉人亦未举示直接、充分的证据证明廷宇公司存在上述行为。同时，二上诉人未举示证明其要求按400元／月计算非法侵占费用的依据。因此，一审法院对该项诉讼请求不予支持并无不当。二上诉人在二审中提出的该异议，本院依法不予支持。
另外，本院认为，基于上诉人李允川、夏先珍与被上诉人千万间公司、被上诉人廷宇公司均表示对人民法院在本案中一并处理李允川、夏先珍诉千万间公司的合同之诉、诉廷宇公司的合同之诉和侵权之诉无异议，为减少讼累，本院依法对各方当事人的前述意见予以尊重和支持。
至于二上诉人在二审中提出的廷宇公司工作人员在《整改不合格继续整改函》上书写的“签收”应为“鉴收”，并在该函件的复印件上注明“2014.12.2再次递交请鉴定”，但是，本院认为，二上诉人对其主张的“签收”应为“鉴收”的异议及鉴定申请均应举示初步证据证明，但二上诉人并未举证证实，故对于二上诉人的该异议，本院依法不予支持，对于二上诉人在二审中提出的鉴定申请，本院不予准许。
综上，李允川、夏先珍的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李允川、夏先珍共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 汪 利
代理审判员 陈娅梅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王睿杰