江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06197号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆山市大华房地产开发有限公司。
委托代理人张炜红，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆秋芳。
委托代理人王伟，江苏传承律师事务所律师。
上诉人昆山市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）因与被上诉人陆秋芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月27日，陆秋芳与大华公司签订昆山市商品房购销合同一份，约定陆秋芳向大华公司购买昆山开发区蓬莱路728号402号房，该商品房用途为办公楼，建筑面积共34.96平方米，套内面积22.52平方米，单价每平方米7340.42元，房屋总价256621元。付款方式及期限：陆秋芳于2013年3月27日付款128621元整，于2013年6月30日之前付款128000元整。买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。大华公司应当在2013年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，陆秋芳有权解除合同。陆秋芳解除合同的，大华公司应当自陆秋芳解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按陆秋芳累计已付款的1%向陆秋芳支付违约金。陆秋芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。关于产权登记的约定：大华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关备案，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如因大华公司的责任，陆秋芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陆秋芳不退房的，大华公司按已付房价款的0.02%向陆秋芳支付违约金。
2013年6月25日，陆秋芳与大华公司签订昆山市商品房购销合同合同一份，约定陆秋芳向大华公司购买昆山开发区蓬莱路728号401号房，该商品房用途为办公楼，建筑面积共50.7平方米，套内面积32.654平方米，单价每平方米6770.789元，房屋总价343279元。付款方式及期限为一次性付款。买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。大华公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，陆秋芳有权解除合同。陆秋芳解除合同的，大华公司应当自陆秋芳解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按陆秋芳累计已付款的1%向陆秋芳支付违约金。陆秋芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。关于产权登记的约定：大华公司应当在商品房交付适用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关备案。如因大华公司的责任，陆秋芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陆秋芳不退房的，大华公司按已付房价款的0.02%向陆秋芳支付违约金。
2013年3月27日，陆秋芳通过其父亲陆正明的账户分别向大华公司转账（使用POS机刷卡）28621元及100000元，大华公司于2013年3月30日出具销售不动产统一发票确认收到陆秋芳支付的128621元购房款。2013年6月23日，陆秋芳通过其父亲陆正明的账户向昆山达济置业投资有限公司（以下简称达济公司）转账260000元及90000元。达济公司于2013年6月24日出具收据一份，该收据载明：交款单位陆正明，收款方式为现金和刷卡，收款事由为代收401、402房款，金额为471279元。陆秋芳当庭陈述：使用转账的方式支付房款时均是在售楼处使用POS机刷卡的，每次刷卡时均只有一台P**机。
双方当事人当庭一致确认，达济公司与大华公司系委托销售关系，即达济公司受大华公司之委托销售由大华公司开发之房产。
达济公司的销售人员张小蓉当庭陈述：陆秋芳购买了（昆山开发区蓬莱路728号）401、402室，房款已经全部付清，达济公司是销售代理商，大华公司是开发商，通过达济公司销售的房子，都是由购房者直接将房款打到我们账上，再由我们转给开发商的，陆秋芳交纳的第一次房款的发票已经开具，也是陆秋芳支付到我们账上，然后我们公司开具收据，到大华公司处换发票的。大华公司都是在业主交清购房款的情况下，才把房子交给业主的。陆秋芳有要求我们办理产证，我们也催过大华公司，得到的答复是一直在办。购房者来达济公司交纳购房款，如果通过刷卡的方式则都刷的同一台P**机。
以上事实，由房屋买卖合同、发票、收据、银行流水明细、证人证言及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告陆秋芳的诉讼请求为：1、大华公司履行办理昆山市蓬鑫铭邸401、402室房屋产权证义务；2、大华公司赔偿逾期办理产证违约金（以房屋总价599900元为基数，按日万分之三自2013年9月1日计算至产权证实际办理之日）；3、大华公司承担本案的全部诉讼费用。
反诉原告大华公司的反诉请求为：1、陆秋芳立即支付购房款471279元及逾期付款违约金，违约金以128000元为基数，按日万分之二自2013年7月1日起计算至实际付款之日；2、陆秋芳按同期银行贷款利率支付逾期付款的利息，以343279元为基数，自起诉之日计算至判决生效之日。3、反诉费用由陆秋芳承担。
原审法院认为，陆秋芳与大华公司于2013年3月27日、2013年6月25日签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，真实有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陆秋芳已经按照合同的约定交纳了全部购房款共计599900元，大华公司理应按照合同约定协助陆秋芳办理房屋产证过户手续，大华公司未按约履行义务违反合同约定，责任在大华公司，因此对陆秋芳要求大华公司履行协助办理昆山开发区蓬莱路728号401、402室房屋产权证过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金，由于出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中陆秋芳认为合同约定的违约金过低，要求适用上述标准计算违约金，陆秋芳的该主张并无不当，因此，原审法院认定违约金以256621元为基数自2013年12月1日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际办理产证过户之日止、以343279元为基数自2014年3月31日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际办理产证过户之日止。关于交房日期，陆秋芳主张以合同约定时间为准，由于本案涉案的两套房屋已交付并且装修出租，大华公司亦未提出证据予以反驳，因此，原审法院予以确认。关于大华公司提出的达济公司无权代表大华公司收购房款、陆秋芳将购房款471279元支付给达济公司属于错误支付，不对大华公司产生效力，原审法院认为，达济公司作为大华公司的销售公司，双方系委托代理关系，大华公司作为被代理人对代理人达济公司代理行为承担民事责任，因此原审法院对于大华公司的该抗辩不予采信，确认陆秋芳已经履行了全部付款义务。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、昆山市大华房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助陆秋芳办理昆山开发区蓬莱路728号401、402室房屋的产权证及土地证过户手续。二、昆山市大华房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陆秋芳违约金（以256621元为基数自2013年12月1日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际办理产证过户之日止、以343279元为基数自2014年3月31日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际办理产证过户之日止）。三、驳回昆山市大华房地产开发有限公司要求陆秋芳支付购房款471279元及逾期付款违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由昆山市大华房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4319元，由昆山市大华房地产开发有限公司负担。
上诉人大华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，虽然达济公司与上诉人之间存在委托销售关系，但是从双方交易的过程来看，购房合同是上诉人与被上诉人签订的，被上诉人的首期房款是支付给上诉人的，上诉人也开具了相应的正规发票给上诉人，被上诉人之后的付款达济公司开具的均是收据，明显与之前上诉人与被上诉人的交易方式不同。并且上诉人及证人均陈述售楼处只有一台P**机，两次付款均是使用同一台P**机，事实上首付款支付给了上诉人，后续付款却支付给了达济公司，所以两次付款根本不可能是同一台P**机。达济公司无权代表上诉人收款，被上诉人将款项支付给达济公司的行为不能认定其已经向上诉人履行了付款义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳。
被上诉人陆秋芳答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人大华公司又提供了四组其他购房人交付房款的凭证，证明同时期其他房屋在买卖时所有房款都是通过POS机刷卡交至上诉人的账户，从未通过销售代理公司转付房款。被上诉人陆秋芳质证认为，对四组证据的真实性不予认可，与本案无关，不能代表上诉人与被上诉人之间的唯一付款途径，原审中上诉人已经确认其与销售代理公司的法律关系，上诉人通过销售代理公司收款是合法正当的。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2013年3月27日、2013年6月25日陆秋芳与大华公司签订的两份昆山市商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。两份合同约定的购房款共计599900元，大华公司于2013年3月30日出具发票，确认收到陆秋芳支付的128621元购房款；大华公司委托的销售公司达济公司于2013年6月24日出具收据，确认收到陆秋芳支付的购房款471279元。大华公司认为达济公司无权代表其收款，本院认为，达济公司系大华公司委托的销售公司，达济公司在销售过程中实施的行为对外代表大华公司，应由大华公司承担民事责任。本案中大华公司也未提供证据证明达济公司与陆秋芳之间存在恶意串通、损害大华公司利益的行为，故应认定陆秋芳向达济公司支付的购房款471279元对大华公司发生法律效力。本案中陆秋芳已支付全部购房款，房屋也已交付给陆秋芳，大华公司理应协助陆秋芳办理房屋产证过户手续。由于大华公司的原因导致逾期办证的，大华公司还应承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人昆山市大华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年一月二十六日
书记员 王文君