河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民三终字第228号
上诉人（原审原告）邢台市建工房地产开发有限责任公司，住所地：邢台市桥东区新兴东大街17号第一建筑公司院内。
法定代表人耿俊宁，该公司董事长。
委托代理人李磊，河北周行律师事务所律�。
委托代理人柳宏宇，男，汉族，1983年10月24日出生，住河北省邢台市内丘县内丘镇新石河村，系该公司职工。
被上诉人（原审被告）吕振平，女，汉族，1974年2月22日出生，住邢台市桥东区市一建家属院。
被上诉人（原审被告）赵玲霞，女，汉族，1974年8月27日出生，住邢台市桥西区胜利小区。
二被上诉人的委托代理人石烁、纪杰琼，河北鑫旺律师事务所律师。
上诉人邢台市建工房地产开发有限责任公司因与被上诉人吕振平、赵玲霞追偿权纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人法定代表人耿俊宁及其委托代理人李磊、柳宏宇，被上诉人吕振平、赵玲霞及其委托代理人石烁、纪杰琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明，2008年10月10日，邢台市建工房地产开发有限责任公司（甲方）与吕振平、赵玲霞（乙方）双方签订《内丘县振兴新区售楼代理合同》，约定：乙方（独家）代理销售甲方在内丘县城开发经营的“振兴新区住宅楼销售”事宜，代理期限为八个月，乙方仅负责代理销售，不得收取客户房价款，房款由甲方财务直接向客户收取，乙方签定购房合同，但是必须经甲方签字认可。2009年6月10日，原告邢台市建工房地产开发有限责任公司通知被告吕振平、赵玲霞“售楼销售合同”已到期，请被告立即清点各类办公物品、电话机、客户购房资料、售房贷款手续、两日内以清单形式向原告移交完毕后撤场；……”。2009年6月中旬，被告撤离在原告处的办公场所，并于6月27日将有关手续交付原告。
2009年5月16日，宋贺群与原告签订认购协议书，2009年5月26日，双方签订商品房买卖合同，由宋贺群购买原告开发建设的商品房一处，合同约定付款方式为按揭贷款，其中首付款为68009元，贷款为150000元，房屋交付期限为2009年12月31日前，宋贺群于2009年5月17日支付10000元，2009年5月25日支付购房款58000元，该58000元系被告收取。2012年4月28日，宋贺群向邢台仲裁委员会申请仲裁，请求本案原告办理按揭贷款手续，并履行交房义务，赔偿迟延交房损失28400元，本案原告提出反请求，要求解除合同，并支付相关违约金，如继续履行合同，宋贺群应支付剩余房款及延期交纳房款的违约金。2013年5月3日，邢台仲裁委员会作出（2012）邢仲裁字第031号裁决书，裁决书认为，宋贺群应以按揭方式支付购房款，但合同未约定办理按揭代理的具体时间，不能认定宋贺群有迟延付款的违约行为，遂裁决邢台市建工房地产开发有限责任公司将宋贺群交付房屋，宋贺群支付剩余购房款150009元，本请求仲裁费11057元，由邢台市建工房地产开发有限责任公司承担9730元，宋贺群承担1327元，反请求仲裁费15299元，由宋贺群承担5813元，邢台市建工房地产开发有限责任公司承担9486元。
另查明，2009年9月25日，被告给原告发送了《抵销通知书》，内容为“按照我们双方2008年10月10日签订的《内丘县振兴新区售楼代理销售合同》及相关法律规定，贵公司尚欠我方佣金128877元及销售风险抵押金5000元，共计133877元”。而在合同履行过程中，根据贵公司的口头委托及交易习惯，我方收取客户房款125812元。现贵公司与我方相互之间已形成民法上的债务、且该债务已到期。根据《合同法》第九十九条之规定，我方主张互负的债务进行抵销。贵公司所欠我方佣金除抵销的部分外，剩余的8065元，我方希望贵公司积极协商解决。我方保留剩余佣金的诉讼权利。
原审判决认为，原、被告签订的代�销售合同合法有效。该合同约定，签订购房合同必须经原告签字认可，合同终止后被告于2009年6月27日将有关手续交付了原告，且于2009年9月25日向原告发出了抵销通知书，说明原告知道与宋贺群签订了购房合同，且由被告收取了宋贺群的房款58000元；仲裁裁决认为，宋贺群迟延付款不违约是因合同未约定办理按揭贷款的具体时间，原告承担仲裁费是因其未按期交房违约而承担。综上，宋贺群未及时交纳剩余的购房款150009元，是原告怠于行使权利而造成，原告承担仲裁费是因其未按购房合同约定交付房屋引发仲裁而产生，与被告私自收取宋贺群购房款的违约行为无关。原告主张在合同履行中因被告私自收取宋贺群购房首付款，违反了代理销售合同的约定，在合同终止后仍未将所收房款交原告，未经原告同意未办理任何交接手续便私自退场，宋贺群相关购房资料至今没�与原告交接，致使原告无法继续履行和宋贺群的商品房买卖合同，导致原告承担了仲裁费19216元，中院诉讼费400元，宋贺群迟延交款（15万元）至今4年零4个月给原告造成的利息损失50661元，证据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邢台市建工房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费1560元，由原告邢台市建工房地产开发有限责任公司负担。
上诉人邢台市建工房地产开发有限责任公司对上述判决不服，提出的上诉主要理由是：1、上诉人承担仲裁费的直接原因在于被上诉人的违约行为。2008年10月10日，上诉人与被上诉人签订《内丘县振兴新区售楼代理合同》明确约定，被上诉人不得收取客户房价款，两被上诉人无视合同约定，临撤场时收取客户125000元。宋贺群的房屋首付款58000元只是其中之一。2、�同终止后，被上诉人违反合同附随义务，未将客户资料与上诉人交接，上诉人在得知宋贺群购房款被两上诉人私自收取后，多次上门及发函等多种形式请求宋贺群协助上诉人将房屋首付款交付，但宋贺群因为两人的违约行为迟迟不与上诉人联系，正是由于两被上诉人违反合同约定，致使上诉人根本不能清楚得知房屋的实际销售及房款收取的真实情况，因此，未及时交付宋贺群房屋的直接原因是两被上诉人的违约行为所导致。此外，邢台市桥东区人民法院（2011）邢东民初字第368号民事判决和邢台市中级人民法院（2012）邢民四终字第131号民事判决（白小芬案）只显示两被上诉人撤场时仅将“有关”手续交付给了上诉人，但未明确交付了哪些手续。3、本案与白小芬案件一模一样，但白小芬案经法院判决两被上诉人不但退还违法收取的购房款，而且赔偿仲裁引起的损失，而此案的判决结果不顾和此案关联相同案件的判决结果。正是由于两被上诉人的违约行为，致使上诉人无法履行与宋贺群之间的房屋买卖合同，宋贺群现在占有的公共维修基金、契税等上万元购房费用至今未交。导致上诉人无端承担19216元的仲裁及其他费用。综上，请求二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人吕振平、赵玲霞当庭辩称：宋贺群向邢台仲裁委申请对上诉人的仲裁，及上诉人的反请求均与答辩人无关，上诉人知道宋贺群认购了其房屋，且答辩人已经收取的宋贺群部分购房款抵扣上诉人拖欠答辩人佣金是事实，上诉人怠于向宋贺群追要剩余房款的权利，应承担相应的法律后果。我国不是实行判例的国家，白小芬一案与本案没有可比性，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
经审理查明事实与原审查明的事实一致。关于原审查明“于6月27日将有关手续交付原告”的内容，被上诉人提交的交接证明内容显示：2009年6月27日，上诉人收到售楼部来访本1本，1﹟2﹟本数、销控表四张，综合楼车库表1张，电话机1部。
另查明，上诉人于2009年11月23日向宋贺群发出通知，主要内容为限宋贺群10日内将剩余房款打入上诉人公司账号，并到公司办理清一切手续。预期不办理，视为自愿放弃此套住房。邢台仲裁委员会（2012）邢仲裁字第031号裁决书，裁决驳回被申请人邢台市建工房地产开发有限责任公司其他仲裁反请求。本请求仲裁费用11057元，由邢台市建工房地产开发有限责任公司承担9730元，宋贺群承担1327元。反请求仲裁费15299元，由宋贺群承担5813元，邢台市建工房地产开发有限责任公司承担9486元。
本院（2012）邢民四终字第131号民事判决，�明的内容显示：被上诉人吕振平、赵玲霞收取客户宋贺群房款58000元，收取客户白小芬房款67853元，被上诉人未将白小芬房款给付上诉人邢台市建工房地产开发有限责任公司，导致上诉人未能全面履行《商品房买卖合同》中交付房屋的义务，引起白小芬提起仲裁，致使上诉人支付仲裁费9386元。
该判决对于本案原审查明的《抵销通知书》涉及佣金的事实认定为，本院调取了内丘公安局该销售清单，但从该清单上并不显示邢台市建工房地产开发有限责任公司欠吕振平、赵玲霞的佣金128877元，并认为即使邢台市建工房地产开发有限责任公司欠其佣金，吕振平、赵玲霞凭证据依合法途径主张权利，佣金纠纷与卖房款之间是两个法律关系，二者纠纷不能相互混淆。并判决驳回上诉，维持原判。维持的原判判决主文内容含有：吕振平、赵玲霞赔偿邢台市建工房地产开发有限责任公司直接经济损失9386元。
上述事实由双方当事人陈述及诉讼双方原审提交的证据、庭审笔录、本院（2012）邢民四终字第131号民事判决等证据予以证实。
本院认为，上诉人邢台市建工房地产开发有限责任公司（以下称建工公司）主张的损失是因未能按照与宋贺群签订的商品房买卖合同约定，向购房户宋贺群如期交付房屋引起仲裁纠纷产生仲裁费的损失，以及房屋按揭未能贷款产生的利息损失和申请撤销仲裁的诉讼费用。从建工公司与宋贺群产生纠纷的原因分析，被上诉人吕振平、赵玲霞未能按照代理销售合同约定，违约收取宋贺群的房款58000元，且未能将房款交付上诉人建工公司是造成建工公司与宋贺群产生纠纷的原因。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的�定，合同终止后，负有交付销售资料及手续的义务人吕振平、赵玲霞，应当将资料交付上诉人建工公司，从现有证据看，吕振平、赵玲霞未能将办理购房按揭需要的购房合同等手续交付建工公司，被上诉人声称已交付该手续，上诉人不认可。对此，负有举证责任吕振平、赵玲霞应承担举证不能的不利后果。本院认定合同终止后吕振平、赵玲霞未能将办理购房按揭需要的手续交付建工公司，致使建工公司未能收取全部房款，造成将房屋不能交付宋贺群的又一原因。吕振平、赵玲霞的上述违约行为与建工公司部分损失有因果关系。
另一方面，吕振平、赵玲霞违约收取宋贺群的房款，对于宋贺群应视为以建工公司名义的收款，吕振平、赵玲霞对于建工公司的违约行为，不能成为建工公司拒绝向宋贺群交付房屋理由。并且，从建工公司知道吕振平、赵玲霞违约收取房款且�移交房屋贷款按揭相关资料后，其所发通知内容均未能显示采取适当合理的措施，进一步减少因吕振平、赵玲霞违约行为造成的扩大损失。基于上述原因及建工公司系房屋出卖方所享有的买卖房屋资料资源方面的考虑，建工公司后续处理的行为与其主张的不合理产生的费用及扩大的损失有因果关系。
综上，当事人从事民事行为，在履行合同中，应在不损害他人的利益的前提下，追求自己的利益。吕振平、赵玲霞应当预见到存在上述违约行为，会造成建工公司与宋贺群引起纠纷，并产生损失，吕振平、赵玲霞应对其违约行为造成的损失承担赔偿责任。其抗辩所称《抵销通知书》佣金128877元等内容。
本院（2012）邢民四终字第131号民事判决已对此作出认定，并告知相关理由。故本案对吕振平、赵玲霞再次提出该理由，不予支持。建工公司在仲裁中提出的反请求费用，合理部分已由宋贺群承担，撤销仲裁的费用，未能得到支持。建工公司也未能说明采取适当措施，补救房屋按揭未能贷款造成的损失。故对于建工公司就扩大损失的赔偿要求，本院不予支持。据此，原审判决认定本案事实不清，适用法律错误，同时也与类似案例作出处理的本院（2012）邢民四终字第131号生效判决相矛盾，参照该判决赔偿结果，依据前述理由，本院酌情判定，吕振平、赵玲霞赔偿建工公司损失9000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第1318号民事判决；
二、原审被告吕振平、赵玲霞于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告邢台市建工房地产开发有限责任公司损失9000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1560元，由吕振平、赵玲霞承担235元，由邢台市建工房地产开发有限责任公司承担1325元；二审案件受理费1560元，由吕振平、赵玲霞承担235元，由邢台市建工房地产开发有限责任公司承担1325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓永胜
审 判 员 刘计虎
代理审判员 崔丽华
二〇一四年十二月五日
书 记 员 刘 静