广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0204民初394号
原告（反诉被告）：韶关市风度广场物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场九层南940、941号。
法定代表人：巫志聪，董事长。
委托诉讼代理人：叶鹏程，广东韶大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾靖琪，广东韶大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋联钦，男，1970年4月23日出生，汉族，住韶关市浈江区，
委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。
第三人：韶关市政府物业管理中心，住所地：韶关市浈江区启明南路15号。
法定代表人：葛强，主任。
委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）韶关市风度广场物业服务有限公司（以下简称风度广场物业公司）与被告（反诉原告）宋联钦、第三人韶关市政府物业管理中心（以下简称政府物管中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。风度广场物业公司的委托诉讼代理人曾靖琪，宋联钦的委托诉讼代理人陈晓琴，政府物管中心的委托诉讼代理人林卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）风度广场物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的公用电费230186元（从2015年4月起暂计至2017年1月止，10463元/月×22个月），支付违约金52942.78元（违约金按月利息2%计算，暂从2015年4月计至2017年1月止，实际违约金应计至付清欠款之日止），共计283128.78元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区和D区之二房地产（总建筑面积约3856.84㎡），原属于政府物管中心所有，2013年1月6日，风度广场物业公司与政府物管中心签订《物业管理协议》，协议约定该物业管理费为每月每平方米5元，公用电费每月每平方米22元。2013年11月13日，该物业经韶关市君正拍卖有限公司公开拍卖，由宋联钦拍得，2013年11月15日，韶关市君正拍卖有限公司与宋联钦签订《拍卖成交确认书》，从2013年12月起该物业归宋联钦所有，由宋联钦经营管理。由于从2014年1月宋联钦经营管理上述物业开始，宋联钦就没有按照要求支付公用电费。风度广场物业公司于2015年4月29日向法院提起诉讼，要求宋联钦依照《物业管理协议》约定支付公用电费并支付违约金。案件经过韶关市浈江区人民法院和韶关市中级人民法院两级法院审理后作出判决，要宋联钦支付2015年4月前拖欠的公用电费。判决生效后，宋联钦只是按照判决支付了2015年4月10日前拖欠的公用电费。而从2015年4月起，宋联钦却仍然每月拖欠公用电费10463元。从2015年4月起至2017年1月底止，宋联钦共拖欠22个月的公用电费，宋联钦拖欠的公用电费金额共计为230186元。根据《物业管理协议》的约定，由于宋联钦违约还应当支付违约金，而协议约定的违约金过高，依法应按照银行同期贷款利率的四倍即月息2%计算。因此，为了维护风度广场物业公司的合法权益及小区业主的利益，风度广场物业公司特向法院提起本案诉讼。
被告（反诉原告）宋联钦辩称，一、风度广场物业公司可以合法收取的费用为物业管理费，风度广场物业公司若要收取水电费，依法只能代收代缴，不得向业主额外收取费用。因此，《物业管理协议》第四条第3款第2项约定宋联钦按月每平方米22元固定收取公用电费，没有事实和法律依据，属于物业服务企业违法收费的情况，应属无效。二、宋联钦作为风度广场的业主之一，需承担的公用电费应当根据供电部门收取的公用电费的实际金额、结合宋联钦的物业相应的自用电量与总电量的比例或者是宋联钦的物业面积与总物业面积的比例进行确定，电费金额应当据实结算，风度广场物业公司按固定金额向宋联钦计收公用电费，显然损害了宋联钦合法的财产权益。宋联钦请求法院驳回其诉请。
被告（反诉原告）宋联钦向本院提出反诉请求：1、确认风度广场物业公司与政府物管中心于2013年1月6日签订的《物业管理协议》第四条第3款第2项无效，即关于“公用电费（包括空调、电梯、公用照明等）全年平均收取：每月每平方米22元，合计84850元”的约定无效；2、风度广场物业公司每月公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，以及向全体业主分摊费用的情况；3、诉讼费用由风度广场物业公司承担。事实和理由：宋联钦于2013年11月通过拍卖取得原属于政府物管中心的韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区和D区之二房地产所有权。2015年4月29日，风度广场物业公司向法院提起（2015）韶浈法民一初字第576号案诉讼后，宋联钦得知风度广场物业公司与政府物管中心于2013年1月6日签订《物业管理协议》，协议第四条第3款第1项约定物业管理费为每月每平方米5元，第2项约定公用电费每月每平方米22元，另外还约定自用电费、水费按表计收（电费按每度电1.1元收，水费按供水单位单价每吨加收0.2元抽水电费）。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”宋联钦认为，风度广场物业公司可以合法收取的费用为物业管理费，风度广场物业公司若要收取水电费，依法只能代收代缴，不得向业主额外收取费用。因此，《物业管理协议》第四条第3款第2项约定宋联钦按月每平方米22元固定收取公用电费，没有事实和法律依据，属于物业服务企业违法收费的情况，应属无效。宋联钦作为风度广场的业主之一，需承担的公用电费应当根据供电部门收取的公用电费的实际金额、结合宋联钦的物业相应的自用电量与总电量的比例或者是宋联钦的物业面积与总物业面积的比例进行确定，电费金额应当据实结算，风度广场物业公司按固定金额向宋联钦计收公用电费，显然损害了宋联钦合法的财产权益。风度广场物业公司从未按《广东省物业管理条例》第四十九条第二款、第三款的规定公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，以及向全体业主分摊的情况，显然损害了宋联钦作为业主的合法权益。宋联钦请求法院支持反诉请求。
原告（反诉被告）风度广场物业公司辩称，一、2013年11月13日，宋联钦通过拍卖竞得涉案物业，拍卖文件已书面注明带租拍卖，宋联钦对拍卖标的的现状或瑕疵无异议，接收移交的表格资料就列明了应缴的费用项目以及收费标准。宋联钦在竞得涉案物业后虽没有重新签订协议，但其接受了物业服务，且从2014年1月开始已按《物业管理协议》约定的公用电费每月每平方米22元的标准向风度广场物业公司交纳公用电费，所以，宋联钦已以其自身的行为表明接受《物业管理协议》的约束。一方面，风度广场物业公司按双方确认的《物业管理协议》约定收费标准进行收费，并不存在擅自扩大收费的情形；另一方面，根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第七条第二款、第九条第二款的规定，涉案物业属于非住宅物业，实行市场调节价，物业服务收费由物业服务企业与业主双方协商确定；并且广东省高级人民法院经（2016）粤民申6332号案确认协议约定按每月每平方米22元的标准收取公用电费，包含了公用设施的使用等相关费用，并非经营售电业务。因此，经双方确定并予以履行的《物业管理协议》第四条第3款第2项没有违反法律效力性的强制性规定，不存在无效情形。宋联钦反诉请求风度广场物业公司每月公布物业管理情况，该有关作出某种行为的诉求与本诉的给付之诉不具有因果关系，不符合合并审理的要求，且该诉求内容不明确，不具备履行或执行条件，不符合民事诉讼法规定的起诉条件中的“有具体的诉讼请求”，依法应不予合并处理。因此，宋联钦提出的反诉请求，无事实和法律依据，应依法予以驳回。
第三人政府物管中心述称，有关涉案诉讼，宋联钦已在（2015）韶浈法民一初字第576号案中败诉，其不服判决提起上诉和再审，均被韶关市中级人民法院以（2016）粤02民终15号民事判决和广东省高级人民法院以（2016）粤民申6332号民事裁定予以驳回。宋联钦因再次拖欠费用，法院对本案应按照上述生效裁判，支持风度广场物业公司的诉讼请求，驳回宋联钦的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：根据广东省韶关市中级人民法院在（2016）粤02民终15号民事判决中查明的事实，宋联钦于2013年11月13日通过拍卖的方式以3390万元的价格竞买了原业主政府物管中心委托拍卖的位于韶关市浈××区风度中路××风度广场××层××区、××区、××区、××区之二商铺（建筑面积约3856.84平方米）的物业（属国有资产处置项目，拍卖文件已书面注明全部物业均是带租拍卖，已提交租赁清单，约定竞买申请一经提交，即视为有意竞买人对拍卖标的的现状或瑕疵无异议）。2013年12月，宋联钦开始进场经营管理。2014年7月18日，风度广场物业公司向宋联钦发出书面通知，表示从2013年12月起，上述物业交由宋联钦经营，风度广场物业公司已按职责提供管理服务，要求宋联钦按有关收费标准向风度广场物业公司交纳电费及物业管理费，收费标准为物业管理费每月5元/每平方米，公用电费每月22元/每平方米，每度电按1.1元计收，要求宋联钦从2014年8月1日起按通知标准交纳。2014年8月28日，宋联钦回函，要求按拍卖文件的约定，按原业主实际交纳的物业管理费为标准，向物业公司交纳物业管理费和公用水电费，并已代收8月份的物业管理费和公用水电费93677元。2014年9月1日，风度广场物业公司复函宋联钦明确收费标准按通知的标准执行。风度广场物业公司（甲方）与政府物管中心（乙方）于2013年1月6日签订《物业管理协议》，协议约定：韶关市政府物业管理中心选聘风度广场物业公司对其所有的位于韶关市浈江区风度中路89-141号风度广场第三层A区、B区、C区和D区之二商铺（建筑面积约3856.84平方米）的物业管理的有关事项达成协议，风度广场物业公司确认乙方所拥有产权，乙方确认风度广场物业公司具有对整个风度广场（含乙方的拥有产权部分）的物业公共管理权，物业管理期限定至2023年12月31日止，涉案商铺按每月5元/每平方米计算，物业服务费为每月19785元，公用电费（包括空调、电梯、公用照明等）全年平均收取，每月每平方米22元，共84850元，两项合计104635元，乙方应于每月10日前交纳当月各项费用和上月的自用水电费，如逾期按每日1%计收滞纳金。2013年11月13日，宋联钦竞买涉案物业时，拍卖公司同时移交给宋联钦《风度广场三楼档铺出租情况表》、《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》等材料，表格所列租户在2013年11月有200多户，在2014年8月有租户100多户，其中《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》上，承租人应缴的费用项目为:公用电费、自用电费、公用水费、管理费。其中，公用电费按每月每平方米22元计算，物业管理费则没有统一标准，为商铺按每月每平米4元左右不等计算，根据上述表格计算，2013年11月份租户应缴费用扣除租户自用电费及公用水费后总额月10万4千元左右。原审庭审期间，宋联钦对上述《风度广场三楼档铺出租情况表》及《2013年11月份租户应缴费用表》所列的收费标准予以认可。物业公司表示，物业费实际上是物业管理费加公用水费（按一定比例定额收取）即是按每平方米5元收取，同时考虑到是物业公司股东等其他因素，故给予原业主政府物管中心一定的优惠。涉案物业的《房地产权证》显示，风度广场第三层A区的建筑面积为1247.50m2，B区的建筑面积为1247.50m2，C区的建筑面积为1280.23m2，D区之二的建筑面积为81.61m2。风度广场物业公司起诉要求宋联钦支付拖欠的公用电费162229元（从2014年1月起计至2015年3月止）及违约金；宋联钦反诉要求风度广场物业公司退还多收从2014年1月1日起至2015年4月30止的电费277560元（以3469.5平方米×5元/每月每平方米×16个月计算，即按17元每月每平方米计算差价）。韶关市浈江区人民法院认为宋联钦应从2014年8月起支付拖欠的公用电费，按《物业管理协议》约定标准计算，遂于2015年10月29日作出（2015）韶浈法民一初字第576号民事判决：一、宋联钦应在判决生效后十日内付清2014年8月起至2015年3月止的公用电费88988元给风度广场物业公司；二、驳回风度广场物业公司的其他诉讼请求；三、驳回宋联钦的反诉请求。宋联钦不服原审判决，提起上诉。二审法院认为，宋联钦虽然不是《物业管理协议》的合同当事人，但宋联钦所认可的《2013年11月份租户应缴费用表》及《2014年8月份租户应缴费用表》上，均已列明公用电费、自用电费、共用税费和管理费等项目，公用电费是按每平方米22元来计算，管理费则按每平方米4元不等计算。宋联钦从2014年1月开始已按照该标准向物业公司缴纳物业管理费，可认定宋联钦默认了该物业费用项目和收费标准。可见，双方对由物业公司代收公用电费及收费标准并无异议，双方争议的实质是应按什么面积来收取各项费用，即物业公司认为应按涉案物业的建筑面积3856.84平方米来收取各项费用，宋联钦则认为应按实际出租面积来收取各项费用。但按常理而言，在双方未特别约定物业管理费用按实际出租的面积来收取的情况下，按涉案物业的建筑面积来计收物业管理费更为合理。因为，涉案物业的所有权及经营管理权在于宋联钦，物业公司对此无决定权。所以，涉案物业的租户可能会因经营管理不善而造成租户减少的经营风险也应由宋联钦承担，不应由该物业的物业管理公司来承担，而且，物业公司是对风度广场整体物业进行管理，并不会因为宋联钦所有的物业不出租而使物业管理成本有所下降。故涉案物业的管理费按该物业的建筑面积来计算更为合理。原审法院判决宋联钦向物业公司支付物业管理费差额并无不当，广东省韶关市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
宋联钦不服上述判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2016）粤民申6332号民事裁定，认为根据一、二审查明的事实，在该案争议发生前的物业经营过程中，无论是物业公司还是宋联钦，均是按照公用电费每月每平方米22元等《物业管理协议》所约定的标准向承租商户收取相关费用，故应视为宋联钦以自己的行为表明愿意接受《物业管理协议》的约束。结合双方争议的发生过程，二审认定宋联钦应当按照《物业管理协议》的约定向物业公司支付公用电费，并无不当。至于宋联钦申请再审时主张物业公司收取高额电费，已涉嫌从事售电业务与非法经营罪，《物业管理协议》约定的公用电费支付条款应当认定无效，对此，广东省高级人民法院认为，该协议约定物业公司按照每月每平方米22元的标准收取公用电费，包含了公用设施的使用等相关费用，并非经营售电业务，且在该案争议发生前的物业经营过程中，宋联钦亦按照该约定的标准向承租商户收取相关费用，其以行为表明对该约定标准并无异议，因此宋联钦应当按照协议约定履行相应的付款义务。广东省高级人民法院裁定驳回宋联钦的再审申请。
自2015年4月起至2017年1月止，宋联钦每月仍拖欠公用电费10463元，拖欠22个月的公用电费差额共计230186元。风度广场物业公司再次起诉要求宋联钦根据《物业管理协议》的约定支付公用电费及违约金。宋联钦提出反诉，请求：1、确认《物业管理协议》第四条第3款第2项“公用电费（包括空调、电梯、公用照明等）全年平均收取：每月每平方米22元，合计84850元”的约定无效；2、风度广场物业公司每月公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，以及向全体业主分摊费用的情况。风度广场物业公司认为宋联钦已以其自身的行为表明接受《物业管理协议》的约束，不存在擅自扩大收费的情形，涉案物业属于非住宅物业，实行市场调节价，物业服务收费由双方协商确定，且相关生效裁判也已确认宋联钦应按协议约定每月每平方米22元的标准支付公用电费，该费用包含了公用设施的使用等相关费用，并非经营售电业务，《物业管理协议》第四条第3款第2项没有违反法律的效力性的强制性规定，不存在无效情形，宋联钦反诉请求风度广场物业公司每月公布物业管理情况，该诉求内容不明确，不符合民事诉讼法规定的起诉条件，其反诉请求均应依法予以驳回。
此外，因宋联钦申请再审，本院于2017年4月27日裁定本案中止诉讼。恢复诉讼后，经本院调解，双方未能达成调解协议。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。（2015）韶浈法民一初字第576号民事判决、（2016）粤02民终15号民事判决和（2016）粤民申6332号民事裁定等生效裁判已确认宋联钦应按《物业管理协议》第四条第3款第2项约定的每月每平方米22元的标准支付公用电费，该费用包含了公用设施的使用等相关费用，并非经营售电业务。风度广场物业公司主张公用电费，应遵循上述生效裁判进行处理；宋联钦主张该公用电费的约定无效，但因供电部门并未向宋联钦收取公用电费，风度广场物业公司也非受委托代收公用费用，该约定也没有违反法律、行政法规的效力性的强制性规定；因此，本院对宋联钦的主张该约定无效的反诉请求不予支持，对风度广场物业公司要求宋联钦支付拖欠的公用电费230186元（自2015年4月起计至2017年1月止）的诉讼请求予以支持。反诉应与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系。宋联钦要求风度广场物业公司每月公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额及分摊费用情况的反诉请求，与风度广场物业公司要求宋联钦支付公用电费的诉讼请求是基于相同物业服务合同关系，在与风度广场物业公司主张的自2015年4月起计至2017年1月止的公用电费相应范围内可予合并处理，超出本诉的诉讼请求范围的部分本案不作处理。根据《物业管理条例》第六条的规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。因此，风度广场物业公司应向宋联钦公布宋联钦自2015年4月起计至2017年1月止的公用电费产生及分摊情况，本院对该部分反诉请求予以支持，超出部分不予处理。至于风度广场物业公司要求宋联钦支付违约金的诉讼请求，考虑到宋联钦一直对公用电费有异议，风度广场物业公司未公布宋联钦的公用电费产生及分摊情况，本案以不计付违约金为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋联钦应于本判决生效之日起十日内付清自2015年4月起计至2017年1月止的公用电费230186元给原告（反诉被告）韶关市风度广场物业服务有限公司；
二、原告（反诉被告）韶关市风度广场物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋联钦公布宋联钦自2015年4月起计至2017年1月止的公用电费产生的用量、单价、金额及分摊费用情况；
三、驳回原告（反诉被告）韶关市风度广场物业服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宋联钦的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2773元，由原告（反诉被告）韶关市风度广场物业服务有限公司负担519元，被告（反诉原告）宋联钦负担2254元；反诉费961元，由被告（反诉原告）宋联钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 王新科
二〇一七年十二月二日
书记员 谭思慧
书记员 章群升