拟稿单位
拟稿人民三庭范藜拟稿
时间2015.10.20核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1871号
原告杨学明，男，汉族，身份证住址深圳市福田区。
原告刘幸，女，汉族，身份证住址深圳市宝安区。
两原告共同委托代理人刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
两原告共同委托代理人李扬，广东瀚诚律师事务所律师。
被告黄陪源，男，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人穆宏，广东广和律师事务所律师。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××8-5。
法定代表人吴军强。
委托代理人刘洪铭，男，汉族。
原告杨学明、刘幸诉被告黄陪源、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨学明、刘幸的共同委托代理人刘海峰、李扬，被告黄陪源及其委托代理人穆宏，被告世华地产公司委托代理人刘洪铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2015年5月6日，两原告与被告黄陪源签订了编号为8170696的《房地产买卖合同》，将位于熙龙湾花园（N23区）4栋B座1602的房产（129.41平方米）转让给被告黄陪源，总价款为810万元人民币。在签订合同时，两原告向被告黄陪源说明该房产因涉及未决合同纠纷不一定能够转让给被告黄陪源，被告黄陪源坚持购买。为此，双方在合同上明确载明了“甲方（即两原告）需办理前期的合同解除，如遇法律问题不能解除，甲方全额退还乙方（即被告黄陪源）定金”的条款。合同签订后，被告黄陪源未按照合同约定在合同签订后60日期限内履行付款和办理资金监管的义务，两原告多次催促未果。涉案房产被查封只是前期合同未解除的一个表现，即便房产未被查封，在司法机关未确认涉案房产原买卖合同关系解除之前，两原告也不能与被告黄陪源办理房产过户。这一点被告黄陪源在签订合同时是明知的。所以被告黄陪源以房产被查封为由拒绝履行付款义务是明显的违约行为。原告认为，涉案房产尽管存在被法院查封的情况，但该情况两原告早已告诉被告黄陪源，被告黄陪源的付款义务的设定是在明知这一情况的前提下设定的。被告黄陪源存在恶意违约的意图，在约定期限内坚决不履行相关义务，已经构成根本违约。被告黄陪源应当按照双方签订的《房地产买卖合同》向两原告支付合同总价20%的违约金人民币1620000元。在两原告与被告黄陪源签订买卖合同的过程中，被告世华地产公司作为居间方提供中介服务。2015年5月12日，为方便中介工作的展开，两原告的委托人伍本忠于2015年5月12日将涉案房产的房地产证原件和房屋钥匙交给被告中原地产公司熙龙湾分行保管，并支付了10000元交房保证金。在2015年8月10日两原告向被告黄陪源发出合同解除通知书解除合同后，原告要求被告中原地产公司返还房产证原件和钥匙等保管物，被告中原地产公司却无正当理由恶意强行扣留上述物品不予返还，经其多次催促后仍拒不归还，已经对原告占有、使用、处置该房产造成了非常大的不便，致使两原告无法将房产另行出售，严重侵害了两原告的合法权益，造成了巨大的损失，应当按照两原告与被告黄陪源之间房屋买卖合同成交价的每日万分之四（参照两原告与被告黄陪源《房屋买卖合同》第十五、十六条约定的违约责任条款）来赔偿原告额损失。另外，在两原告与被告黄陪源的《房屋买卖合同》解除之后，被告世华地产公司已无任何理由保管原告交纳的10000元交房保证金，应返还原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认两原告与被告黄陪源之间的《房地产买卖合同》已依法解除；2、判令被告黄陪源向原告支付违约金人民币1620000元；3、判令被告世华地产公司返还熙龙湾花园（N23区）4栋B座1602房屋的房地产证以及房屋钥匙，同时向原告赔偿因扣押上述物品给原告造成的损失12960元（请求的损失按照原告与被告一签订的房屋买卖合同成交价的每日万分之四计算，从2015年8月28日起暂计至2015年9月1日，请求计至房产证、房屋钥匙归还于原告之日止）；4、请求被告世华地产公司返还10000元交房保证金；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。开庭时，原告当庭撤销了第三项诉讼请求中关于要求被告世华地产公司返还房产证和房屋钥匙的请求。
被告黄陪源答辩称，构成根本违约的是两原告。首先、被告黄陪源中止履行合同的原因是涉案房产被查封，两原告与被告签订《房地产买卖合同》的时间是2015年5月6日，而涉案房产被查封是2015年5月14日，两原告直到6月16日才告知被告黄陪源房产被查封的事实，因此根本不存在两原告在起诉状中所称早已将房屋被查封之事告知被告黄陪源的情形。根据《房地产买卖合同》第4条第1款的规定，两原告应当将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方，因此当得知房屋被查封后，被告黄陪源有权根据不安履行抗辩权的规定中止履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第68条第4款、第69条的规定，被告黄陪源在得知涉案房产被查封后，于2015年7月2日向两原告及其公证委托的代理人发出催告函，要求其在15天解封涉案房屋，被告黄陪源已按法律规定履行了全部义务，并不构成违约。其次，两原告在涉案房产已具备解封条件的情况下，仍拒绝解封，并以被告黄陪源违约为借口，提出解除合同的行为，已构成根本违约。两原告在于被告黄陪源签订合同时，虽告知之前与他人已就该房产签订了房屋买卖合同，但其一再强调并非一房两卖，而是因他人筹措不到资金违约。两原告要求在合同备注栏写明“甲方（即两原告）需办理前期的合同解除，如遇法律问题不能解除，甲方全额退还乙方（即被告黄陪源）定金”，只是出于担心万一前合同未能解除，而怕承担违约责任的行为，对此被告黄陪源表示理解，并愿意承担此项风险。也就是说，如果真的因法律问题，而不能解除前合同，被告黄陪源只要求退还定金即可。但在两原告所称的前期合同发生纠纷并且被买方起诉至法院，而且有两原告反诉后，在庭审前原买家又将诉讼请求从继续履行合同变更为解除合同且得到法庭准许，这时，合同备注栏内所称“如遇法律问题不能解除”的情形已不存在。两原告完全可以用向法院提供其他担保的方式解封涉案房屋，与被告黄陪源继续履行合同。但两原告非但没有选择继续履行，反而提出解除合同。第三，因房屋被查封后，就有可能出现合同备注栏内所提的合同不能解除的情形，因此在这种未来结果不确定的情况下，如原告继续付款和办理资金监管，一旦前期合同未能解除被告黄陪源将承担资金占用的损失和房屋价格上涨而带来的其他损失。综上，两原告构成根本违约，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告世华地产公司述称，第一，我方不是适格的被告，买卖双方之间是房产买卖合同关系，我方与买卖双方之间是居间合同关系，卖方若主张损失，应当另案起诉；第二，我方履行了居间义务，应当收取相应佣金，本案是买卖双方之间的纠纷，我方不承担相应责任。
经审理查明，2015年5月6日，被告黄陪源（买方）与两原告杨学明、刘幸（卖方）公证委托的受托人伍本忠经由被告世华地产公司作为中介签订了编号为8170696的《房地产买卖合同》，约定两原告将位于深圳市熙龙湾花园（N23区）4栋B座1602的房产（房地产证号为50××89）的房产转让给被告黄陪源，转让价款人民币810万元；买方应于合同签订时支付定金20000元，于合同签订后3日内支付剩余定金18万元；并于合同签订起60日内即2015年7月5日前支付除定金之外的首期款（成交价减去银行承诺贷款）至买卖双方约定的银行监管账户，买方应于约定的应付首期房款之日起三日内（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完整的处分权，卖方保证于签署本合同之日起10日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同合同》，并办理递件过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10个日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；卖方需办理前期的合同解除，如遇法律问题不能解除，卖方全额退还买方定金。合同签订后，被告黄陪源支付了20万元首期款。上述款项由原告告杨学明、刘幸收取了190000元，余款10000元作为交楼保证金由被告世华地产公司监管。被告世华地产公司当庭表示上述交楼保证金愿意依照法院判决处理。
2015年5月14日，涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封，查封案号为（2015）深宝法立保字第143号，查封期限为三年。
2015年6月28日，被告黄陪源向原告杨学明、刘幸发出了催告函，称按合同约定，买卖双方应当于2015年7月6日办理首期款资金监管手续，但直到2015年6月16日两原告才告知涉案房产被法院查封，致使无法按合同约定的日期履行相应义务，合同被迫中止履行。并要求两原告在15日内解决问题使房屋解封，否则被告黄陪源保留要求两原告继续履行合同并赔偿损失或者被告黄陪源单方解除合同并追究两原告的违约责任的权利。
2015年8月10日，两原告杨学明、刘幸委托广东瀚诚律师事务所律师刘海峰向被告黄陪源发出合同解除通知书，称因被告黄陪源没有按照合同约定在合同签订60日内将合同中除去银行贷款外的其余金额交由指定银行的监管账户办理资金监管手续，虽经两原告多次催促，仍拒不履行，已经构成违约，两原告向被告发出通知解除两原告杨学明、刘幸与被告黄陪源之间签订的房屋买卖合同。
2015年8月17日，被告黄陪源向两原告杨学明、刘幸发出解除合同通知书，称因涉案房产被法院查封，合同被迫中止，被告黄陪源系行使不安抗辩权，两原告并没有在被告黄陪源指定的期限内消除障碍，反而一再要求做资金监管，且以被告黄陪源违约为借口，单方面解除合同，两原告的行为已经构成根本违约，被告黄陪源通知两原告解除合同，并要求两原告在收到通知之日起三日内退还定金20万元，并支付违约金162万元。
另查，被告黄陪源家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购二套。涉案房屋已于解除查封后另卖他人，且已过户，涉案合同已无法继续履行。
以上事实，有《房地产买卖合同》、《公证书》、房产证、定金收据、催告函、解除合同通知书、合同解除通知书、邮单、购房资格证明、房地产查封备案表等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于合同效力，结合本案，两原告与被告黄陪源签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，被告履行了支付定金的义务。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。故作为合同标的的涉案房产于2015年5月14日被查封，客观上造成了两原告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况。被告黄陪源作为已经支付定金的先履行债务的当事人，可以中止履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。结合本案，被告黄陪源在得知标的房产被查封后，及时发函通知两原告合同中止履行，并要求两原告在15日内设法解除标的房产的查封。被告黄陪源对中止履行合同已经履行了告知义务。但两原告没有在合理期限内排出妨碍，反而主张解除合同，被告黄陪源依法有权解除合同。被告黄陪源明确告知两原告合同中止履行后，两原告在未恢复履行债务能力亦未提供担保的情况下，以被告黄陪源没有按照合同约定进行资金监管为由主张解除合同，于法无据。故针对两原告主张解除与被告黄陪源签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于合同的解除，因被告黄陪源有权解除合同，故两原告与被告黄陪源签订的《房地产买卖合同》应当自被告黄陪源发出的解除合同通知书到达两原告之日起解除。结合本案，被告黄陪源邮寄的解除合同通知书于2015年8月18日被签收，签收人为郑某。由于两原告当庭确认解除合同通知书和邮单的真实性、合法性和关联性，本院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2015年8月18日已解除。
关于违约责任，本院认为，在被告黄陪源依照合同支付定金后，标的房产被法院查封，造成两原告有可能丧失履行债务的能力，被告黄陪源选择中止履行合同，于法有据。在两原告既没有恢复债务履行能力即解除标的房产查封，又没有提供担保的情况下，被告黄陪源中止资金监管，不构成违约。两原告以被告黄陪源没有按照合同约定办理资金监管为由主张原告违约，没有事实和法律依据，对其主张，本院不予认可。故对于两原告请求被告黄陪源支付违约金162万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于交楼保证金10000元及被告世华地产公司因延迟交付房地产证和钥匙导致的违约责任。两原告与被告世华地产公司之间为居间合同关系，并非本案中两原告起诉的房屋买卖合同关系。故两原告依据与被告黄陪源签订的《房地产买卖合同》主张被告世华地产公司的违约责任，没有事实和法律依据。本案涉及《房地产买卖合同》的相对人为两原告和被告黄陪源，被告世华地产公司仅为上述合同的居间方，并非权利义务相对人，故世华地产公司作为本案被告主体不适格，两原告所请求的基于居间合同关系产生的交楼保证金、违约责任等诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认两原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2015年8月18日解除；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费19587元由原告杨学明、刘幸负担，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。