广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0621民初126号
原告：黄怡启，男，出生，壮族，住广西上思县。
委托诉讼代理人：黄志德，广西心田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王粒冲，广西济顺律师事务所律师。
被告：廖训模，男，出生，壮族，住广西上思县。
被告：黄子芳（曾用名黄小梅），女，出生，壮族，住广西上思县。
被告：黄小群，女，出生，壮族，住广西上思县。
被告：黄万水，男，1957年5月7日出生，壮族，住广西上思县。
被告：农建部，女，1959年10月11日出生，壮族，住广西上思县。
原告黄怡启与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水、农建部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2017年4月27日将本案转为普通程序，并于2017年6月2日公开开庭审理了本案。因诉争的房产（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号）已被本院执行局查封，本院于2017年6月12日中止本案诉讼，后于2018年3月16日恢复审理。原告黄怡启及其委托诉讼代理人黄志德、王粒冲，被告廖训模、黄小群到庭参加诉讼。被告黄子芳、黄万水、农建部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水协助原告办理位于上思县的楼房房屋所有权证（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号）和国有土地使用证［土地使用权证号：上国用（2004）字第12-1-5273号、第12-1-5274号］的过户手续；2、判令被告廖训模、黄子芳搬离上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号），将上述房屋完全移交给原告管理和使用；3、判令被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水向原告支付违约金324000元；4、判令被告农建部对被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水向原告支付的违约金承担连带支付责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水于2014年6月30日与原告签订《楼房买卖合同》，约定将位于上思县的楼房［房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号；土地使用权证号：上国用（2004）字第12-1-5273号、第12-1-5274号］转让给原告，转让价格为1620000元。原告已经支付购房款1025000元。被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水承租涉案房屋两年，至2016年6月30日止，被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水应向原告支付100000元租金。扣除原告已支付的购房款1025000元和100000元租金，余下的购房款495000元作为房屋产权过户相关税费（含土地出让金）。合同签订后，原告已经依约履行付款义务，但被告至今尚未将房屋过户到原告名下，也没有按约定将房屋一楼铺面及四楼、五楼、六楼移交给原告。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告廖训模辩称，被告建造好涉案楼房后没有钱，只好把楼房抵押给银行贷款，但贷款后被告没有钱偿还银行，便把楼房转让给原告。原告替被告支付了950000元的银行贷款，后来原告又陆续支付被告购房款，至今被告总共收到原告购房款合计1025000元，原告尚未支付完全部购房款，所以涉案楼房现在还不属于原告，被告并不需要支付原告租金。被告家庭内部已经商量好了协助原告办理过户手续，只是因个别原因还没有办得手续而已。
被告黄小群辩称，涉案楼房所在的土地其和黄万水已于2005年1月份转让给被告廖训模、黄子芳，涉案楼房属于被告廖训模、黄子芳，因涉案楼房引发的纠纷与其无关。
被告黄子芳、黄万水、农建部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、楼房买卖合同，证明原告和被告签订楼房买卖合同；2、收据、收条，证明被告收取原告购房款合计1025000元；3、上国用（2004）字第号、第12-1-5273号国有土地使用证，4、上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证，证据3、4证明被告将涉案楼房的土地使用权证、房屋所有权证原件移交给原告，将房屋部分移交给原告。被告廖训模、黄小群对其辩解未向本院提供任何证据。
本院依职权调取如下证据：1、（2016）桂0621执29号之三执行裁定书；2、上思房协执字第［2018］002号协助执行通知书（回执）。
经过开庭质证，对于原告提供的证据1-4，被告廖训模、黄小群没有异议。对于本院依职权调取的证据，原告和被告廖训模、黄小群没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄子芳、黄万水、农建部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-4，被告廖训模、黄小群没有异议，且上述证据与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据1、2，原告和被告廖训模、黄小群没有异议，且上述证据与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月30日，原告黄怡启作为乙方与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水作为甲方签订《楼房买卖合同》，由乙方向甲方购买位于上思县的两间六层楼房。黄小群名下的楼房房屋所有权证号为：上思房权证思阳镇字第××号，土地使用权证号为：上国用（2004）字第号；黄子芳名下的楼房房屋所有权证号为：上思房权证思阳镇字第××号，土地使用权证号为：上国用（2004）字第12-1-5273号。该合同第一条约定：转让的范围除上述房地产外还包括现已装修、配置的部分（防盗网、水电管网、电视网线、抽风机、热水管、灶台、洗水器具等）。合同第二条约定：转让价款共1620000元。合同第三条约定：转让价款分二次支付，首次支付的数额为甲方用于偿还银行、信用社的贷款和办理楼房过户税费的开支（乙方支付现金给银行、信用社及过户相关单位，甲方出具收据给乙方）；第二次为甲方办结所有的房地产权属过户到乙方名下并将所有产权证书交付乙方之日付清余下转让价款。合同第六条约定：楼房产权的过户手续及所有税费（含法律法规等规定由受让方开支部分）均由甲方负责。过户手续的办理自乙方交付首付价款之日六个月内完成。合同第九条约定：楼房交付乙方后，乙方允许甲方租用继续居住，期限两年，每年租金50000元；乙方可在支付第二次楼房价款时扣除。合同第十条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付合同价款20%的违约金；一方如不能按规定交付房产、不及时办理楼房产权过户手续造成延期或不按规定支付价款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金；违约一方造成对方损失的还要承担赔偿责任。合同第十一条约定：农建部作为本合同履行的连带担保人。被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水在甲方落款处签名捺印；原告黄怡启在乙方落款处签名捺印；被告农建部在担保人落款处签名捺印。
签订合同后，黄怡启分别于2014年6月30日、2014年7月2日、2014年7月16日、2014年8月26日向廖训模支付购房款530000元、470000元、5000元、20000元。截止2014年8月26日，原告总共支付廖训模购房款1025000元（530000元+470000元+5000元+20000元）。截止2017年11月，原告已支付被告全部购房款。原告于2016年7月入住涉案楼房的第二、第三层。被告廖训模、黄子芳至今仍在涉案楼房的第一、第四、第五、第六层居住。
上思县创世纪小额贷款有限责任公司以廖训模为被申请人向本院申请执行已发生法律效力的（2015）上民初字第233号民事判决书。本院在执行过程中，于2016年7月18日作出了（2016）桂0621执29号之一执行裁定书，查封拍卖廖训模及其配偶黄子芳位于上思县的房产（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号）；后又于2018年1月22日作出了（2016）桂0621执29号之三执行裁定书，解除对廖训模及其配偶黄子芳位于上思县的房产（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号）的查封。
另查明，被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水转让给原告黄怡启的楼房位于上思县，为两栋六层的楼房。其中一栋楼房的土地使用权证号为：上国用（2004）字第号（土地使用者为黄小群）；房屋所有权证号分别为：上思房权证思阳镇字第××号、第××号（房屋所有权人分别为黄小群、黄万水）。另一栋楼房的土地使用权证号为：上国用（2004）字第12-1-5273号（土地使用者为黄小梅）；房屋所有权证号分别为：上思房权证思阳镇字第××号、第××号（房屋所有权人分别为黄子芳、廖训模）。
本院认为，原告与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水签订的《楼房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按照合同约定履行自己的义务。
关于被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水是否应协助原告办理房屋过户手续的问题。《楼房买卖合同》第六条约定：楼房产权过户手续的办理自乙方交付首付价款之日六个月内完成。本案中，被告廖训模自认欠银行贷款的数额为950000元，该贷款已由原告黄怡启替其偿还。原告黄怡启分别于2014年6月30日、2014年7月2日向廖训模支付购房款530000元、470000元，即截止2014年7月2日，原告已交付首付价款给被告廖训模。根据合同约定，被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水应于2014年7月2日之后，2015年1月2日之前协助原告办理房屋过户手续。现被告未按约定履行义务，已构成违约，应向原告承担违约责任，协助原告办理房屋过户手续。对于原告要求被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告廖训模、黄子芳是否应将涉案楼房完全交付原告使用的问题。截止2017年11月，原告已支付被告全部购房款。至此，该楼房所有权属于原告，被告廖训模、黄子芳至今仍居住在涉案楼房，未完全将楼房交付原告使用，其行为构成违约，应向原告承担违约责任，将涉案楼房完全交付原告使用。对于原告要求被告廖训模、黄子芳将涉案楼房完全交付原告使用的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水是否应支付原告违约金324000元的问题。合同第十条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付合同价款20%的违约金；一方如不能按规定交付房产、不及时办理楼房产权过户手续造成延期或不按规定支付价款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金；违约一方造成对方损失的还要承担赔偿责任。原告已依约向被告支付购房款，被告应当按照合同约定协助原告办理过户手续，但被告至今未协助原告办理过户手续，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。根据合同的约定，违约金为合同价款20%，本案购房总款为1620000元，故违约金应为：1620000元×20%=324000元。对于原告要求被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水支付原告违约金324000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告农建部是否应与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水连带支付原告违约金324000元的问题。合同第十一条约定：农建部作为本合同履行的连带担保人。根据上述约定，被告农建部应与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水连带支付原告违约金324000元。对于原告要求被告农建部与被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水连带支付违约金324000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水于本案判决生效之日起一个月内协助原告黄怡启办理位于上思县的楼房房屋所有权证（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号）和国有土地使用证［土地使用权证号：上国用（2004）字第12-1-5273号、第12-1-5274号］的过户手续；
二、被告廖训模、黄子芳于本案判决生效之日起一个月内搬离位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、第××号、第××号、第××号），将上述房屋完全移交给原告黄怡启管理和使用；
三、被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水于本案判决生效之日起十五日内支付原告黄怡启违约金324000元；
四、被告农建部对被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水需支付原告黄怡启的违约金324000元承担连带责任。
上述义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费6160元（原告已预交），由被告廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水、农建部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6160元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄应良
人民陪审员 林立生
人民陪审员 周素英
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 方媛媛