湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0421民初2199号原告：衡阳海博物业管理有限公司。法定代表人：曾文西，该公司总经理。委托诉讼代理人：申永强，湖南溥天律师事务所律师。被告：唐助君，女，1989年6月27日出生，汉族。原告衡阳海博物业管理有限公司（简称海博物业公司）与被告唐助君物业服务合同纠纷一案，于2016年11月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海博物业公司的委托诉讼代理人申永强到庭参加诉讼，被告唐助君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海博物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2727.2元及违约金4478.8元，合计7205.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系蒸鼎国际花园1栋1单元1502房房主。2014年3月3日，原、被告经协商签订《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利、义务进行了约定。协议签订后，被告支付了2015年3月2日之前的物业服务费，此后的物业服务费经原告多次催讨，被告以各种理由拒付。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告对诉称的上述事实提供了相关证据，经本院庭审认证，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告唐助君未提出答辩意见，亦未提供证据。经审理查明，原告海博物业公司为有限责任公司，经营范围为物业管理、房屋中介服务、房屋装饰装潢服务、建筑装饰材料销售、盆景、花卉租售服务。蒸鼎国际花园项目由衡阳三鼎房地产开发有限公司开发。本项目竣工后，衡阳三鼎房地产开发有限公司于2011年8月15日与原告海博物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：海博物业公司对蒸鼎国际实行物业管理；物业管理服务期限自2011年8月1日起至2016年8月1日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就廷长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，衡阳三鼎房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；物业服务费用标准为住宅1.2元/月.平方，商业物业2.4元/月.平方，地下车位60元/月.个，地上车位60元/月.个，车库1.2元/月.平方；业主应于衡阳三鼎房地产开发有限公司所正式确定的交房之日起交纳服务费用；物业服务费用按每年交纳，业主或物业使用人应在每次物业服务费到期前1个月内预交下年物业管理费等。2013年5月28日，被告唐助君与衡阳三鼎房地产开发有限公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，被子唐助君购买的商品房位于衡阳县西渡镇清江路蒸鼎国际花园1栋1502室，建筑面积共94.7平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2014年3月3日，甲方海博物业公司与乙方1栋1502房签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）高层（带电梯）住宅为1.2元/月/平方米（按建筑面积计）；停车场收费为室内停车位60元/月/个（停车服务费），室外停车位为60元/月/个（停车服务费），地下停车位为60元/月/个（停车服务费）；商铺物业服务费为2.4元/月/平方米（按建筑面积计）；因乙方原因空置房屋仍按照上述标准缴纳费用；乙方出租物业的，物业服务费用交纳的直接责任人是乙方；乙方转让物业的，须交清转让之前的物业服务费及其他相关费用；物业服务费用标准按当地政府物价部门的规定进行合理调整；物业服务费计费时间以书面通知交楼时间为准，业主首次预缴12个月费用，费用到期提前1个月预缴第二次费用，每次预缴费用为12个月，依此类推；甲方违反本协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期仍未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金或采取必要催交措施，直至通过法律途径追交等；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方在《前期物业服务协议》（存根）上加盖“衡阳海博物业管理有限公司蒸鼎国际服务中心”印章，汪小峰在乙方1栋1502房业主或委托代理人处签名。2014年3月3日，汪小峰在房屋验收表签字并领取了门禁卡及房屋钥匙，同日，被告唐助金向原告海博物业公司按1.2元/月/平方米交纳了一年（2014年3月3日至2015年3月2日）的物业管理费1364元。之后，唐助金未能支付物业管理费，为此，海博物业公司向本院提起诉讼，要求被告支付2015年3月3日至2017年3月2日的物业管理费2727.2（94.7×1.2×12×2）元及2015年3月3日至2018年3月2日的违约金4478.8（94.7×1.2×12×0.003×365×3）元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。衡阳三鼎房地产开发有限公司与原告海博物业公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效。被告唐助君虽未在《前期物业服务协议》上签名，但按照《前期物业服务协议》的约定向原告海博物业公司交纳了一年的物业管理费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”之规定，应认为被告唐助君对汪小峰与原告海博物业公司签订的《前期物业服务协议》进行了追认，原、被告双方已形成物业服务关系。被告唐助君接受了原告海博物业公司的相关服务，但未按《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》履行交纳物业管理服务费义务，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。被告唐助君应按《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》的约定向原告海博物业公司支付2016年8月1日前的物业管理费1931.6（94.7×1.2×517÷365×12）元。虽然衡阳三鼎房地产开发有限公司与原告海博物业公司签订的《前期物业管理委托合同》至2016年8月1日服务期限届满，服务期限届满后未重新签订物业服务合同，但至本案庭审2016年12月19日止，原告海博物业公司仍在为蒸鼎国际花园提供物业管理和服务，双方形成了事实上的不定期物业服务合同关系，因原告海博物业公司提供的物业管理和服务并未发生变化，在双方未协商收费标准的情况下，被告唐助君仍应按原约定标准支付物业服务费用，故被告唐助君应支付原告海博物业公司自2016年8月2日至2016年12月19日的物业管理费519.3（94.7×1.2×139÷365×12）元。2016年12月19日后实际履行的物业管理费，原告海博物业公司可另行主张权利。由于被告唐助君未能按《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》履行义务，依照《前期物业服务协议》的约定应当承担违约责任，但2016年8月1日后，由于原、被告双方未重新签订物业服务合同，应视为不定期的物业服务合同，原告海博物业公司要求被告唐助君支付2016年8月1日之后的违约金缺乏事实和法律依据。原告海博物业公司要求按每日3‰计算违约金，虽没有超出其约定，但违约金的金额仍过分高于了原告海博物业公司实际受到的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际情况，本院依法予以调整，被告唐助君支付原告海博物业公司违约金579.5元较为适当，对原告海博物业公司请求违约金过高部分，本院依法不予支持。被告唐助君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利和举证权利，由此造成的不利后果由其自行承担，本案依法应缺席审判。本案属小额诉讼，依法实行一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条、第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐助君应支付原告衡阳海博物业管理有限公司物业管理服务费2450.9元；二、被告唐助君应向原告衡阳海博物业管理有限公司支付违约金579.5元；上述一、二项款项，限本判决书生效之日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告唐助君负担。本判决为终审判决。审 判 员  李优柏二〇一七年一月十六日代理书记员  李 燕附：适应法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。