天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第3033号
原告天津�天居物业管理有限公司，住所地天津市红桥区三号路新凯东里小区1号楼1门103-104号。
法定代表人赵营杰，职务经理。
委托代理人王云福，天津旗帜律师事务所律师。
委托代理人薛红梅，天津旗帜律师事务所律师。
被告张庆河，男，1963年3月28日出生，汉族。
委托代理人刘英昊，天津存合律师事务所律师。
委托代理人周鑫，天津存合律师事务所律师。
原告天津市天居物业管理有限公司（以下简称原告天居物业公司）与被告张庆河房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天居物业公司的委托代理人�云福、薛红梅，被告张庆河及其委托代理人刘英昊、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天居物业公司诉称，原告受天津市红桥区XXX小区建设单位即天津市治达安居建设有限公司的委托，负责XXX小区公建房屋对外租赁经营事宜。2013年1月7日，原告与被告签订房屋租赁协议，将XXX公建X号房屋（面积314.29平方米）出租给被告用于经营。协议约定：租期自2013年4月15日至2018年4月15日，年租金88331元，被告不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建，违反任何一项原告有权解除协议。被告逾期交租超过一个月，原告有权解除协议，被告除应支付拖欠租金外，还应支付解约违约金10000元。
协议签订后，原告将房屋交于被告使用。后原告发现被告未经允许且未办理任何规划、房管许可手续私自拆改房�，还将窗改成门，向外扩建违法建筑，原告虽多次要求被告恢复原状，拆除违法建筑但被告始终不予理睬。另外，被告逾期缴纳租金至今已超过一个月。基于被告上述违约行为，原告于2015年5月27日向被告寄送《解除房屋租赁协议通知书》，被告已签收，原告解除协议的行为已产生法律效力。租赁协议被解除后，被告继续使用房屋已属无权占有。
综上，原告认为被告的违约行为严重且符合协议约定的解除条件，原告解除协议于法有据，故诉至法院请求：1、依法确认原告解除房屋租赁协议的行为合法有效；2、判令被告立即将无权占有的坐落于天津市红桥区XXX公建X号房屋（面积314.29平方米）返还原告并恢复房屋原状；3、判令被告向原告支付拖欠的租金共计11041元（自2015年4月15日至2015年5月31日）；4、判令被告向原告按照租赁协议约定租�标准支付自合同解除之日至将房屋腾空之日止的房屋占有使用费；5、判令被告向原告支付解约违约金10000元；6、诉讼费由被告承担。
被告张庆河辩称，原告的诉讼请求应全部予以驳回。第一，被告不存在逾期缴纳房租的行为，双方签订租赁协议约定了租金数额，每年4月15日交租，被告是好佳物业公司的负责人，好佳公司也一直在向原告提供物业服务，自双方签订合同后双方确认的交租方式就是在原告应付给好佳公司的物业费中扣除租金，实际上被告并不需要实际交纳现金，故截至目前，被告不欠原告任何租金。而且，被告也没有收到过任何原告催缴租金、改变房租交付方式的通知，因此，原告要求被告给付逾期未缴纳租金的诉讼请求不应得到支持，且经过被告的核算，被告不但不欠原告租金，原告反而应将欠付的管理费给付被告。�二，被告通过合同解除通知解除租赁合同的行为不符合合同解除条件，合同并未解除，原因：1、被告承租房屋后将房屋进行了装修，在装修过程中没有对房屋的主体及承重结构进行改变，而房屋装修的行为也是经过了原告的同意，被告在2013年1月进驻房屋，对房屋的装修早已完成，原告从未提出过异议，装修完成两年半之后原告突然提出装修不符合约定，显然不合理，而且在公建房的区域内，被告承租房屋时，所有的房屋均已进行了装修，被告进行装修的行为并没有与其他承租人有所差异；2、根据法律规定，原告行使解除权应当提前进行通知，给予承租人合理的恢复期限，在承租人不恢复的情况下，才享有解除权，而本案原告的解除行为并不符合上述解除条件；3、现涉诉房屋外围已经被综合执法部门进行了拆除，被告认为原告提供的房屋在使用性能上、使用条件上均受到了阻碍，被告因此遭受了损失，原告应对此损失予以赔偿。
合议庭经过法庭调查，总结本案的争议焦点为：1、原告是否享有合同解除权？2、原告行使合同解除权的行为是否合法有效？
对合议庭总结的争议焦点，原、被告均无异议。
围绕争议焦点，当事人双方进行了举证质证。
原告天居物业公司提交的证据如下：
证据一、授权委托书、天津市建设管理委员会下发的通知，证明天津市治达安居建设有限公司作为租赁房屋的开发商，原告受治达安居的委托，负责XXX小区全部公建房屋对外租赁经营事宜，原告对租赁房屋有权对外出租签订租赁协议，收取租金等权利；
证据二、解除房屋租赁协议通知书邮寄材料。
被告张庆河提交的证据如下：
证据一、原、被告之间的租赁协议，证明协议的内容；
证据二、好佳物业与原告的协议书，证明被告代表好佳公司与原告签订了协议，由好佳公司为原告进行物业服务，原告补贴20万元用于物业的管理；
证据三、2014年7月29日及11月7日对账单两份；
证据四、合同解除通知书，证明原告并未提及交纳租金、恢复原状，而是直接要求解除合同；
证据五、工商登记信息；
证据六、说明一份，证明原告对被告房屋已经进行了处理，被告不存在拖欠租金的行为；
证�七、2015年2月26日和7月14日原告盖章的对账单两份，证明原告对被告应交付的租金在管理费当中进行了扣除，虽然扣除的数额被告不认可，但该两份对账单足以证明原、被告交付租金的方式为租金、管理费抵扣。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一真实性认可，但对于授权委托书，认为其中未写明授权的范围、授权出租期限，对授权方对于涉诉房屋对外出租权存疑；对于建委文件，认为其中记载的公建性质并未指明，如果为公益性公建是不允许对外出租的，对证据二不认可。原告对被告提交的证据一真实性认可，该证据能够证明被告存在违约行为；对于证据二真实性认可，但证明目的不认可，双方签订的该份协议书已经依法解除，并结算完毕，不存在被告所称相互折抵的问题；对于证据三真实性及证明目的均不认可；对于证据四真�性认可，能够证明原告行使解除权的程序合法；对于证据五真实性认可但证明目的和关联性不认可；对于证据六综合执法部门出具的情况说明的真实性存疑，对此表示并不知情，而该份说明的作出时间是2015年10月29日，且里面的内容并不是原告所作出的认可；对于证据七中2015年2月26日的对账单认为原件残缺，真实性不认可，对该两份对账单认为是原告与好佳物业公司解除合同之后双方进行核算，从内容上看，无法体现与被告张庆河租赁涉诉房屋有任何的关联性，更无法体现租金折抵的内容，证明目的不认可。双方解除合同之后，已经结算完毕，并且原告主张的拖欠租金是2015年4月15日至2015年5月31日这段期间在原告与好佳公司核算完毕之后。
本院综合审查案件全部证据，认证如下：原告提交的证据真实、合法，能够证明待证事实，本院予以确认；对于被告提交的证据一和证据四具备证据形式和证明力，本院予以认定；对于证据六中双环邨街综合执法大队所做说明的真实性予以确认，可以证明涉诉房屋违法违章设施将由综合执法部门依法进行拆除并恢复外檐结构，但对于其中关于房租问题的说明缺少相关证据的佐证，无法达到被告的证明目的，本院对此不予确认；对于其他证据因缺少原、被告之间关于租金折抵管理费的证据材料，无法形成完整证据链，不能达到被告的证明目的，本院不予认定。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区XXX公建X号，该房屋的建设单位系天津市治达安居建设有限公司（以下简称治达安居公司），原告受该公司委托负责包括涉诉房屋在内的XXX小区全部公建房屋的对外租赁经营事宜。2013年1月7日，原告与被告张庆河签订租赁协议，将涉诉房屋租予被告使用，面积314.29平方米，协议约定：租赁期限自2013年4月15日至2018年4月15日止，年租金88331元，乙方（被告）应自本协议订立之日起3日内，向甲方（原告）支付一年（半年）租金，在下一个租赁年度（半年）的前3日内支付该年度（半年）租金，此后租金的缴纳，以此类推。协议第七条约定，乙方（被告）在租赁期内如需装修，应自行承担装修费用。装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建。在装修动工前3日应将装修施工方案报送甲方（原告），经甲方（原告）同意后方可施工。在承租期内，未经甲方书面同意，乙方（被告）不得将房屋对外转租、转让或以联营、合作等各种名义转让房屋使用权。如乙方（被告）违反上述任何一项约定，甲方均有权解除本租赁协议，并将押金抵作违约金全额收取。因此给甲方造成经济损失的，甲方（原告）还有权追究乙方（被告）赔偿责任。协议第九条约定：2、解除合同。乙方（被告）逾期交纳租金超过1个月的，甲方（原告）有权解除协议，乙方（被告）除支付拖欠租金外，还应向甲方（原告）支付解约违约金壹万元，甲方（原告）有权自押金内扣除，不足部分，有乙方（被告）另行交纳。
2013年1月被告即开始使用涉诉房屋并依约缴纳了押金10000元。被告使用涉诉房屋期间将原有玻璃幕墙拆改，向外扩建。2015年5月27日原告通过邮寄方式向被告寄送解除房屋租赁协议通知书，通知被告：从即日起解除我公司与你订立的租赁协议，请立即将租赁房屋腾空返还给我公司，并自行拆除违法建筑，恢复房屋原状。被告已收讫。2015年6月2日，原告起诉来院。
次查，经“11183”快递在线服务中心查询，原告于2015年5月27日寄送的单号为“1013989532514”的EMS快件妥投时间为2015年5月28日。本案在审理过程中，行政综合执法部门于2015年11月强制拆除了涉诉房屋扩建部分，改建的玻璃幕墙位置留有一门。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在租赁协议的第七条约定了“被告装修时不得改变房屋建筑主体和承重结构，不得自行扩建，不得未经原告书面同意将房屋对外转租，如被告违反上述任何一项约定，原告均有权解除租赁协议”的内容，该约定符合合同法的规定，系双方当事人真实意思表示，赋予了原告在被告违反上述�定的情形下享有单方解除合同的权利，该权利属于约定解除权。现被告在使用涉诉房屋过程中，拆改玻璃幕墙向外扩建。根据中华人民共和国建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》之规定，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。具体到本案，涉诉房屋玻璃幕墙应当属于建筑实体的结构构造，是建筑主体。因此，被告的拆改系对建筑主体的拆改，违反了双方租赁协议第七条的约定，故原告享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2015年5月27日向被告寄送解除房屋租赁协议通知，已收讫，故原告已依法行使了合同解除权，虽然涉诉房屋的扩建及部分拆改部位得以恢复，但主因综合执法部门强制所为，且恢复时间晚于被告收讫解除通知之日，双方的租赁协议已于被告签收解除通知之日解除。原告诉请确认解除房屋租赁协议的行为合法有效，本院予以支持。因被告拆改房屋的违约行为导致合同解除，原告请求被告将房屋恢复原状，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将涉诉房屋返还原告，原告诉请被告将涉诉房屋腾空并返还原告，本院予以支持。租赁协议履行期间，被告应依照协议约定向原告交纳房屋租金，现原告要求被告支付自2015年4月15日至2015年5月31日拖欠的房屋租金，被告以房租折抵案外公司收取的管理费为由表示该期间的房屋租金并未欠交，但缺乏相关证据予以佐证，原告亦不予认可，本院难以采信，对于原告要求被告支付拖欠租金的主张，本院予以支持；对于拖欠的租金，因合同的解除日期为2015年5月28日，被告应向原告支付自2015年4月15日至2015年5月28日期间的租金10749元（88331元／12个月＋88331元／365天＊14天）。原告主张被告按照租金标准向其支付自合同解除至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持，房屋占有使用费的标准为每月7361元（88331元／12个月）。原告主张因被告违约，对被告交纳的10000元押金抵作违约金不予退还，该主张符合双方协议约定，本院予以采纳。对于原告因被告拖欠租金而要求支付解约违约金10000元一节，综合考虑原告寄送解除协议通知的理由系被告拆改、搭建违法建筑，而双方协议第七条和第九条均约定押金抵扣事宜，再者，本院已采纳原告押金不予退还的主张，根据公平原则，酌情考量，对于原告的该项诉请不予支持。对于被告要求原告赔偿损失的抗辩，应属诉讼主张，鉴于被告并未提出反诉，在本案中不予分析。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第�十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告天津市天居物业管理有限公司解除与被告张庆河签订的《租赁协议》的行为合法有效；
二、被告张庆河于本判决生效之日起三十日内将坐落天津市红桥区XXX公建X号房屋恢复原状；
三、被告张庆河自本判决生效之日起三十日内，将坐落天津市红桥区XXX公建X号房屋腾空并返还原告天津市天居物业管理有限公司；逾期，由原告天津市天居物业管理有限公司在本市外环线内代为提供一处房屋作为被告腾房去处，相关费用由原告垫付，被告张庆河负�；
四、被告张庆河于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告天津市天居物业管理有限公司自2015年4月15日至2015年5月28日期间拖欠的房屋租金人民币10749元；
五、被告张庆河自腾房之日起五日内按每月人民币7361元的标准，一次性给付原告天津市天居物业管理有限公司自2015年5月29日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
六、驳回原告天津市天居物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1436元，由被告张庆河负担。
如不服本判�，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 耿宝东
代理审判员 任万岱
人民陪审员 赵明芳
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 杨 雪
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利�果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。