浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初6782号
原告：王葵香，女，1963年8月5日出生，汉族，住温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：丁凤珠，浙江汉凯律师事务所律师。
被告：温州银行股份有限公司得胜支行，住所地：温州市鹿城区牛山北路56号。
主要负责人：潘建飞，支行行长。
委托诉讼代理人：苏小君，女，系该支行员工。
委托诉讼代理人：周捷蕾，女，系温州银行股份有限公司员工。
第三人：金余宗，男，1971年10月21日出生，汉族，住瑞安市。
第三人：王建钗，女，1982年12月31日出生，汉族，住温州市龙湾区。
原告王葵香诉被告温州银行股份有限公司得胜支行（以下简称温州银行）、第三人金余宗、王建钗案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月24日立案，依法适用普通程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告王葵香及其委托诉讼代理人丁凤珠、被告温州银行的委托诉讼代理人苏小君、周捷蕾到庭参加诉讼。第三人金余宗、王建钗经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王葵香向本院提出诉讼请求：1.判令在2028年1月9日前不向处置房产的受让人转移、移交位于温州市龙湾区永中街道万鑫锦园4幢1402室房屋；2.依法判令确认2013年1月9日原告与金余宗签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告对位于温州市龙湾区永中街道万鑫锦园4幢1402室房屋享有租赁权（2013年1月10日至2028年1月9日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月，王葵香与金余宗口头约定，金余宗向王葵香借款42万元用于购买涉案房屋，并在购得后将该房屋出租给王葵香。2012年12月5日，王葵香通过银行转账汇给金余宗42万元。金余宗购得房屋后，与王葵香于2013年1月9日签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、总租金及押金等内容进行约定。同日，金余宗出具收条，确认已收到租金10万元和押金3万元。后金余宗归还借款15000元，剩余借款抵扣房屋租金。承租房屋后，王葵香即筹资进行装修，向物业缴纳装修垃圾清理费、电梯使用费、物业使用费。2014年3月28日，王葵香的儿子范程慧在该房屋中结婚并居住至今。综上，王葵香与金余宗签订《房屋租赁合同》合法有效，并已经实际履行。王葵香已支付租金，并花费巨资对房屋进行装修使用至今。即使房屋产权变动，王葵香的租赁权亦应得到保护。（2017）浙0302执异326号执行裁定书以王葵香与金余宗签订《房屋租赁合同》未经公证、未办理租赁备案登记、无法提供租金纳税凭证为由驳回了原告的执行异议，明显错误。
温州银行辩称：一、金余宗与王建钗系亲属关系，王建钗与王葵香为婆媳关系，故王葵香与第三人实为亲戚。金余宗将涉案房屋提供给范程慧作婚房使用，系基于亲属关系。另，根据金余宗向银行出具的《抵押人承诺书》，可知王葵香与金余宗并非租赁关系。二、王葵香签署租赁合同、支付租金以及装修的情况不符合常理。1.承租涉案房屋长达15年时间作为婚房，有悖常理。2.王葵香起诉称，金余宗向其借款42万元用于购房，但仅作口头约定，可见王葵香与金余宗关系甚好，且双方属亲属关系，可知两人关系非所谓的承租人和出租人关系。3.王葵香斥资近70万元为他人房屋装修，与常理不符。4.租赁合同落款时间为2013年1月9日，王葵香称对涉案房屋进行装修的时间为2013年12月底，支付租金后空置租赁房屋一年才装修，有悖常理。5.王葵香称金余宗尚欠其40.5万元，而其还需支付金余宗租金24.5万元，款项相差16万元，且王葵香后两期租金支付时间未到，欠缺抵消的合理性。综上，温州银行认为王葵香伪造虚假租赁关系，虚设租赁合同对抗温州银行的抵押权。
金余宗、王建钗未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
关于王葵香提供的房屋租赁合同。温州银行质证称，王葵香与金余宗系亲属关系，对租赁合同真实性有异议。本院认为，虽温州银行对租赁合同的真实性提出异议，但未提供证据证明，本院不予采纳。王葵香提供的该证据能证明其与金余宗于2013年1月9日就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限、租金和付款方式等内容。
关于王葵香提供的温州大管家物业管理有限公司收款收据、装修清单、电费单。温州银行质证称，物业公司出具收款收据的时间为2013年12月份，无法证明王葵香在2013年1月就承租了涉案房屋。关于装修清单、电费单的质证意见同物业收款收据的质证意见一致。本院认为，上述证据可以证明王葵香于2013年12月份对涉案房屋进行装修，后开始使用涉案房屋；但不能证明王葵香自2013年1月起就使用涉案房屋。
关于王葵香提供的物业证明。温州银行质证称，物业公司证明无相应收款收据予以印证，不能证明王葵香于2013年1月9日承租涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。物业公司证明，出具单位的负责人及制作证明材料的人员未签名或盖章，不符合证据的法定形式，本院不予认定。
关于王葵香提供的领款凭证、卷帘门照片。温州银行质证称，通过照片看不出该门安装在何处，且王葵香与金余宗关系较好，即使王葵香出资为金余宗造卷帘门亦符合常理。本院认为，领款凭证的真实性无法核实。卷帘门照片不能证明涉案房屋卷帘门实际安装时间。即使卷帘门的安装时间在抵押之前，结合王葵香的庭审陈述，仅能证明王葵香占用了公共空间，不能证明其于抵押之前已实际使用涉案房屋。
关于温州银行提供的房产证、土地证、金余宗签署最高额抵押合同及他项权证。王葵香质证称，对待证事实不认可，不能证明温州银行的贷前调查没有失误。本院认为，房产证、土地证可以证明涉案房屋所有权人及土地使用权人为金余宗，房屋登记时间为2013年1月5日，土地登记时间为2013年1月15日。最高额抵押合同与他项权证可以证明，金余宗与温州银行于2013年1月23日签订最高额抵押合同，以涉案房屋提供抵押担保，并于次日办理抵押登记。
关于温州银行提供的房地产价格评估报告单。王葵香质证称，对合法性有异议，涉案房屋的市场价值和装修投入无必然联系，且涉案房屋建筑面积为180多平方米，王葵香装修投入40多万元，购买家电花费30万元，亦属正常。本院认为，该证据所反映的内容与装修费用并无直接关联，不能证明温州银行关于王葵香用近70万元进行装修有悖常理的主张。
关于温州银行提供的个人贷款申请表、范定国一家户口簿，王建钗结婚证，证明王葵香的长子儿媳为王建钗，而王建钗又是金余宗亲戚，王葵香与金余宗都是亲戚的事实。王葵香质证称，对证明对象有异议，金余宗不是原告的舅舅。本院认为，该证据可以证明王建钗为王葵香的儿媳。
关于温州银行提供的抵押人承诺书。王葵香质证称，出具时间、出具内容与抵押登记时间不一致，应以抵押现状为准。该证据只能证明2014年9月24日前后，银行发现涉案房屋异样的状况，银行为了规避自己的风险，故让金余宗出具证明。不能排除金余宗欺骗银行，或金余宗与银行串通损害我方利益的可能。本院认为，抵押人承诺函可以证明金余宗于2014年9月24日向温州银行出具承诺函，承诺抵押给温州银行的涉案房屋，截至2014年9月24日该抵押物不存在对外租赁使用。但承诺函载明的内容与涉案房屋真实状况不一致的，以真实状况为准。
关于温州银行提供的合伙证据，王葵香质证称，未出过该证明，且该加工厂是个体工商户，不存在合伙人员的情况。本院认为，该证据与本案无必然关联，本院不作认定。
经审理，本院认定本案事实如下：
坐落于温州市龙湾区永中街道万鑫锦园4幢1402室房屋于2013年1月5日登记在金余宗名下。2013年1月9日，王葵香与金余宗签订房屋租赁合同，合同载明：金余宗将涉案房屋出租给王葵香，租赁期限自2013年1月10日至2028年1月9日止；租金和付款方式：总租金37.5万元，签订本合同即支付租金10万元，押金3万元整；第二次交租金为2018年1月10日前10天内，金额为125000元，第三次交租金为2023年1月10日前10天内，金额为15万元。同日，金余宗出具收条，确认已收到租金10万元和押金3万元。后，王葵香在涉案房屋外的公共场所安装了卷帘门一扇。2013年12月份，王葵香对涉案房屋进行装修。2013年12月4日，王葵香向物业公司缴纳涉案房屋2013年1月至12月物业费及垃圾清运费、电梯维修费、公共耗能预收费等费用；2014年2月17日，王葵香的儿子范程慧就涉案房屋向温州市鹿城永强供电公司申请变更用电为生活用电；同日，王葵香在浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司签署了自动转账付款授权书，并于2014年3月开始缴纳电费。2014年3月，王葵香的儿子范程慧于涉案房屋内结婚。
另查明：一、2012年12月5日，王葵香通过银行汇款方式向金余宗转账42万元。二、2013年1月23日，金余宗与温州银行签订最高额抵押合同，以涉案房屋为其与温州银行在2013年1月23日至2015年1月23日内签署的所有主合同项下各笔债权提供抵押担保；抵押人（金余宗）保证对抵押物享有合法的、充分的、无争议的处分权，签约时抵押物上不存在任何未告知抵押权人的他项权利、租赁、托管或共有等情况。2013年1月24日，涉案房屋办理抵押登记。三、因温州银行与金余宗、王建钗金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月30日作出（2015）温鹿商初字第5465号民事判决书，判决：被告金余宗于本判决生效之日起十日内偿付原告温州银行股份有限公司得胜支行借款本金220万元及利息、逾期利息、复利等；判令若金余宗未偿还债务，则温州银行有权以拍卖、变卖涉案房屋所得价款在最高限额范围内优先受偿。该民事判决生效后，温州银行向本院申请执行。本院于2017年1月23日作出（2017）浙0302执781号执行裁定书，于同年2月6日作出（2017）浙0302执781号之一协助执行通知书，并于同年2月10日向房管部门送达了上述执行裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房屋。王葵香知晓后，向本院提出执行异议，本院于2017年5月15日作出（2017）浙0302执异326号执行裁定，驳回了王葵香的异议。王葵香不服，遂起诉。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王葵香与金余宗签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。温州银行主张上述租赁合同系虚假合同却未提供证据证实，其主张本院不予采纳。关于王葵香主张的在租赁期内不向受让人转移、移交涉案房屋。对此，本院结合本案事实评析如下：一、租赁合同成立和生效后，合同即具有债权效力，承租人享有租赁物交付请求权，以及具备一定条件下可以对抗设立在后的担保物权。该条件即为通过占有使用租赁物的形式进行对外公示。二、现有证据仅能证明王葵香于2013年12月起对涉案房屋进行装修并入住使用。王葵香认为其已经于房屋抵押前安装了卷帘门，但现有证据不足以证明该事实。即使已在房屋抵押前安装了卷帘门，根据王葵香所述，在装修前，房屋属于空置状态，该卷帘门亦安装在房屋外的公用位置，不能认定其已使用涉案房屋。三、虽然金余宗向王葵香出具了收取租金和押金的收条，但没有证据表明王葵香已经向金余宗支付了租金和押金。王葵香主张该笔款项是以其于2012年12月5日出借给金余宗的42万元充抵，但没有证据证明双方已经达成借款充抵租金的协议。综上，虽王葵香与金余宗签订了《房屋租赁合同》，但王葵香主张在租赁期内不向受让人转移、移交涉案房屋依据不足，本院不予支持。第三人金余宗、王建钗经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、确认原告王葵香与第三人金余宗于2013年1月9日签订的《房屋租赁合同》有效；
二、驳回原告王葵香的其他诉讼请求。
案件受理费5575元，由原告王葵香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 叶宇锞
人民陪审员 程素莲
二〇一七年十二月一日
书 记 员 陈 婵
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