温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初875号
原告（反诉被告）：叶建忠，男，1970年2月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：王琼，北京盈科（温州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林才生，男，1967年10月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：谢城飞，浙江海昌律师事务所律师。
原告（反诉被告）叶建忠与被告（反诉原告）林才生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，被告（反诉原告）林才生提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。后因该案案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶建忠的委托诉讼代理人王琼，被告（反诉原告）林才生的委托诉讼代理人谢城飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶建忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）赔偿损失共计332740元；2.本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）申请变更诉讼请求为：1.判令确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年10月1日签订的《租赁合同》于2017年3月3日解除；2.被告（反诉原告）向原告（反诉被告）赔偿损失共计297519元；3.被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还50000元合同押金；4.被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付评估费10000元；5.本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：被告（反诉原告）系温州市鹿城区强三优二项目的投资人。2015年10月1日，原告（反诉被告）因经营网吧需要，与被告（反诉原告）签订《租赁合同》一份，约定：原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）坐落于温州市鹿城区商铺，租期为2015年10月30日至2020年10月30日，前三年的租金为185000元/年；双方另于补充条款中约定，因被告（反诉原告）的房屋证件问题，影响原告（反诉被告）办证，由被告（反诉原告）承担责任。合同签订后，原告（反诉被告）向被告支付了第一年租金及交纳了50000元押金，被告（反诉原告）也将该商铺二楼北首约计285平方米的场地交付给原告（反诉被告）使用，并给予原告（反诉被告）一个月免收租金的装修期。2015年10月15日，原告（反诉被告）就承租场地装修完毕，并取得营业执照。但因被告（反诉原告）尚未缴纳土地收益金而不能向原告提供办证所需的强三优二项目的临时改变土地功能的相关文件，致使原告（反诉被告）不能办理消防批文和《网络文化经营许可证》。经原告（反诉被告）多次催告，被告(反诉原告)才于2016年6月23日向原告（反诉被告）提供了办证所需的《临时改变规划用途的协议书》，致使原告（反诉被告）于2016年7月18日后才开始营业。另外，在《租赁合同》签订后至被告（反诉原告）提供《临时改变规划用途的协议书》期间，原告（反诉被告）为准备网吧营业及办理证照的需要，引入电信宽带网络，招用了管理、网管、收银、保洁等多名员工，并购入98台电脑了及其他设备，因被告（反诉原告）出租场地土地功能变更手续问题，影响了原告（反诉被告）的办证进程，导致损失。为维护原告（反诉被告）的合法权益，故依法提起诉讼。
为证明诉称事实，原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.身份证，证明原告（反诉被告）的诉讼主体资格；2.身份信息，证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格；3.鹿城区城市有机更新项目表；4.鹿城区强三优二城市有机更新项目土地收益金缴纳意见单，证据3-4证明被告(反诉原告)系温州市鹿城区强三优二项目的投资人；5.租赁合同，证明双方就承租涉案商铺签订了租赁合同，并就权利和义务进行了约定，其中补充条款约定因被告（反诉原告）的房屋证件问题影响原告（反诉被告）办证的由被告（反诉原告）承担责任；原告（反诉被告）的租金损失。6.营业执照，证明原告（反诉被告）租赁的涉案场地在装修完成后于2015年10月15日取得营业执照；7.互联网上网服务营业场所设立同意筹建通知书，证明因被告（反诉原告）未能提供全部强三优二文件致使原告（反诉被告）不能办理消防审批手续及取得开展经营必须有的《网络文化经营许可证》；8.临时改变规划用途的协议书；9.一般缴款书，证据8-9证明被告（反诉原告）在缴纳土地收益金后才完全取得临时变更土地功能批准文件；10.租金和押金支付凭证，证明合同签订后原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）支付了第一年的租金及交纳了50000元押金；11.产品销售合同，证明原告（反诉被告）的设备折旧损失；12.电信业务产品过户协义书；13.电信部门移机证明；14.宽带费用发票联，证据12-14证明原告（反诉被告）的宽带通信费损失；15.网者网吧装修结算书，证明原告（反诉被告）的装修折旧损失；16.工资表，证明原告（反诉被告）的员工工资损失；17.鹿城区行政服务中心预登记驳回告知单，证明因被告（反诉原告）未能提供全部强三优二文件致使原告（反诉被告）不能办理消防审批手续及取得开展经营必须有的《网络文化经营许可证》；18.截图，证明配电室中网吧的配电箱处于拉闸状态；19.录音及文字资料，证明被告（反诉原告）对原告（反诉被告）描述的拉闸事实并无异议；20.视频，证明每个经营户各有一个配电箱，而不是全幢楼一个配电箱，网吧的配电箱没有亮灯，处于拉闸状态；21.证人证言，证明涉案经营场地现权利受让人证明网吧被拉闸不能营业的事实；22.转让协议，证明涉案租赁物的相关权益已转让给第三人。
被告（反诉原告）林才生辩称，一、被告（反诉原告）在合同履行过程不存在违约，原告（反诉被告）的损失与被告（反诉原告）无关。原告（反诉被告）诉称“原被告签订合同补充合同因为被告的证件问题及其他导致原告无法办理证件”不属实，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在签订协议时并未向被告（反诉原告）说明承租涉案商铺系作经营网吧之用，且租赁协议也明确了原告（反诉被告）的责任，原告（反诉被告）知道被告（反诉原告）系向其进行转租，而又担心被告（反诉原告）没有转租权才约定该补充条款。另外，双方未明确约定何时交付相关材料。二、关于原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）承担经济损失。原告（反诉被告）的经济损失并不存在，且计算相互矛盾，原告（反诉被告）承租涉案店铺后，对于承租的铺位进行几个月的装修，装修期间未营业属正常情况，装修完后原告（反诉被告）在试营业，因此，原告（反诉被告）清单所列的员工工资及设备折旧损失不成立，装修折旧并不是营业折旧。关于原告（反诉被告）诉请要求退还50000元押金，被告（反诉原告）拖欠租金，根据合同约定，该押金不予退还。
被告（反诉原告）林才生向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付温州市鹿城区星际路10号强三优二项目二楼北首场地租金（以年租金185000元计算，支付期限自2016年10月1日起至实际支付完毕止）；2.本案的反诉费用由原告（反诉被告）承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）申请变更诉讼请求为：1.判令原告（反诉被告）支付涉案房屋租金105885元（从2016年11月1日起至2017年5月27日止）；2.本案的反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2015年10月1日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《租赁合同》一份，约定被告（反诉原告）将坐落于温州市鹿城区星际路10号强三优二项目的商铺租赁给原告（反诉被告），租期为2015年10月30日至2020年10月30日，前三年的租金为185000元/年。合同签订后，被告（反诉原告）依约将强三优二项目二楼北首约计285平方米的场地交付给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）支付了第一年的租金及50000元押金。现原告（反诉被告）在合同租期拒绝履行租金支付义务，严重侵害了被告（反诉原告）的合法权益。为维护自己的合法权益，被告（反诉原告）依法提起反诉。
为证明自己的主张，被告（反诉原告）向本院提交如下证据：租赁合同，证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的租赁合同第三条约定，第二年的年租金为185000元，需提前一个月一次性付清。
原告（反诉被告）叶建忠辩称，一、被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）的起诉提起反诉，双方互负债务，因此，原告（反诉被告）拒绝支付第二年租金系依法行使在先履行抗辩权。二、原告（反诉被告）应付租金的金额应从2016年10月31日起计算至2016年11月5日断电日，其后被告（反诉原告）的断电行为一直持续至今，因其未保存租赁物处于可使用状态，并致使原告（反诉被告）无法营业，因此，该段时间原告（反诉被告）无须支付租金。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、原告（反诉被告）提供的证据5，被告（反诉原告）对真实性与合法性没有异议，但认为涉案房屋已交由原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）并不存在损失，因此，不能证明原告（反诉被告）的待证事实。本院认为，该证据可以证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就涉案房屋租赁进行权利义务约定的事实，本院予以认定。对证据7，被告（反诉原告）对真实性与合法性没有异议，但对关联性有异议，认为开办网吧确实需要消防材料，但原告（反诉被告）在签订合同时未向被告（反诉原告）说明承租涉案房屋系作开办网吧之用。本院认为，该证据可以证明原告（反诉被告）承租涉案房屋系为进行经营网吧的事实，本院予以认定。对证据11-14，被告（反诉原告）对真实性与合法性没有异议，但认为原告（反诉被告）为开办网吧购买设备系属正常现象，无法证明有损失产生。本院认为，该组证据不足以证明原告（反诉被告）所购买的设备存在折旧损失及产生宽带通信费损失的事实，本院不予认定。对证据15，被告（反诉原告）对真实性、合法性与关联性均有异议，认为即使该证据所载明的装修金额属实，也不能证明原告（反诉被告）存在损失。本院认为，在无其他证据相佐证的情况下，仅凭该证据无法证明原告（反诉被告）存在装修损失的事实，且即使存在损失，亦无法证明其确切的损失金额，本院不予认定。对证据16，被告（反诉原告）对真实性与合法性有异议，认为若工资表上所涉员工确有上班及进行了工资发放，则证明原告（反诉被告）开办的网吧有进行营业。本院认为，该证据系原告（反诉被告）单方制作，在无其他证据相佐证的情况下，无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。对证据17，被告（反诉原告）对真实性没有异议，但认为原告（反诉被告）就公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查事项预登记被消防部门驳回的原因有三项，并非只有未提供强三优二文件这一项原因。本院认为，该证据可以证明原告（反诉被告）就开办网吧进行营业前消防安全检查事项预登记，因条件不符，被消防部门审定予以驳回的事实，本院予以认定。对证据18，被告（反诉原告）对真实性有异议，认为该截图无法证明系涉案房屋所在场地拍摄。本院认为，该证据无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。对证据19，被告（反诉原告）认为该录音无法确认系其本人的声音，即使系被告（反诉原告）的声音，但亦无法证明涉案房屋的电闸系由被告（反诉原告）所拉断。本院认为，该证据无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。对证据20，被告（反诉原告）对真实性有异议。本院认为，该证据无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。对证据21，被告（反诉原告）认为该证人证言出具的形式不符合法律规定，对其真实性、合法性与关联性均有异议。本院认为，该证据所涉案外人林金刚未出庭作证，其真实性无法确认，故无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。对证据22，被告（反诉原告）对真实性、合法性与关联性均有异议。本院认为，该证据无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院不予认定。
二、被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）认为租赁合同约定租金须提前一个月支付系以合同正常履行为前提条件的，被告（反诉原告）未于2016年6月前提供强三优二相关文件，致使合同无法履行，原告（反诉被告）享有优先抗辩权。本院认为，该证据可以证明双方就租金金额及支付方式进行了约定的事实，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：案外人徐尔伊系温州市鹿城区工业区星际路10号房屋产权所有人，被告（反诉原告）系该房屋的强三优二城市有机更新项目投资人。2015年10月1日，原告（反诉被告）（作为乙方）为开办温州市网者网吧需要，与被告（反诉原告）（作为甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落地址为温州市鹿城区；租期从2015年10月30日至2020年10月30日；租金和租金交纳期及条件为前三年每年租金为185000元，第四年开始每年租金递增5%，第五年租金为185000元到合同结束，乙方缴纳租金的方式为银行卡转账，需一次性付清，提前一个月支付下年租金；本合同一经签署，乙方即应交纳押金50000元；合同到期，乙方交清租金及水电等相关费用，以及注销营业执照和税务后，甲方即可无息退还乙方押金；店面内部消防设施、证件、税务、装修投资、水电、网络、经济纠纷、意外事故由乙方自行承担；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠款10%；如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，甲方不承担任何包括经济责任。另双方补充约定：因甲方的房屋证件问题，影响乙方办证，由甲方承担。合同签订后，原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）支付第一年租金185000元及交纳押金50000元，被告（反诉原告）将涉案房屋交由原告（反诉被告）使用。2015年10月15日，原告（反诉被告）投资成立温州市网者网吧，并领取营业执照。2015年11月12日，温州市鹿城区文化广电新闻出版局向原告（反诉被告）出具《互联网上网服务营业场所设立同意筹建通知书》，同意其筹建温州市网者网吧，并要求取得消防、网监批文等相关材料后到窗口申领《网络文化经营许可证》。2015年12月29日，温州市公安消防局鹿城区分局向原告（反诉被告）出具《预登记驳回告知单》，以原告（反诉被告）就其开办的温州市网者网吧投入使用、营业前消防安全检查事项预登记缺少员工岗前消防安全教育培训记录与照片、开业需提供的强三优二文件（盖章）、原建筑、水、电、暖竣工图纸（盖章）等材料为由，将其预登记予以驳回。2016年6月15日，涉案房屋土地使用权人徐尔伊向温州市国土资源局鹿城分局缴纳了国有土地使用权出让金283356.8元。2016年6月23日，温州市规划局与案外人徐尔伊签订了《临时改变规划用途的协议书》，约定涉案房屋所在土地临时从事“三产”经营活动，临时改变功能为商业服务业（具体产业类别以区经信局核准内容为准），临时改变功能年限为5年，土地收益金前3年已由国土资源部门收取，3年期满后，需继续缴纳后2年收益金，缴纳后（以国土资源部门开具的收缴证明为据）则协议延续有效，否则协议自行作废。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提供《临时改变规划用途的协议书》。之后，原告（反诉被告）办理消防审批手续及取得《网络文化经营许可证》，并进行营业。后双方因第二年租金支付问题产生纠纷，原告（反诉被告）遂诉至法院，要求被告（反诉原告）赔偿因延迟交付开办网吧所需的相关文件导致其无法正常营业造成的租金、网络服务费用、员工工资支出、设备折旧及装修折旧等损失。诉讼过程中，原告（反诉被告）于2017年3月3日申请增加诉讼请求，即要求解除与被告（反诉原告）于2015年10月1日签订的《租赁合同》，并退还其合同押金50000元。被告（反诉原告）于2017年5月27日同意解除《租赁合同》，并提出反诉，要求原告（反诉被告）支付自2016年11月1日起至2017年5月27日止的租金105885元。
以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的身份证、常住人口信息、鹿城区强三优二城市有机更新项目土地收益金缴纳意见单、租赁合同、营业执照、互联网上网服务营业场所设立同意筹建通知书、临时改变规划用途的协议书、一般缴款书、租金和押金支付凭证、鹿城区行政服务中心预登记驳回告知单等证据及当事人的陈述予以证实。
诉讼过程中，应原告（反诉被告）申请，本院依法委托温州瓯江资产评估有限公司对坐落于温州市鹿城区鹿城工业区星际路10号二楼北首“温州市网者网吧”的装修市场价值及装修折旧进行鉴定。2017年5月10日，该公司出具温瓯江评报〔2017〕090号《资产评估报告书》，评估确定2015年10月31日至2016年6月30日期间的折旧额为重置价值×折旧率×折旧期数，即装修折旧为22960元（172190元×月折旧率1.67%×7.98个月）。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年10月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。原告（反诉被告）诉请要求解除《租赁合同》，被告（反诉原告）予以同意，应视为双方已协商一致解除合同，本院予以确认。根据合同约定，原告（反诉被告）应提前一个月支付下年租金，但原告（反诉被告）至今未予支付，故被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付租金，于法有据，本院予以支持。鉴于原告（反诉被告）系于2017年3月3日诉请要求解除《租赁合同》，故该合同的解除日期应为2017年3月3日，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付自2016年11月1日起至2017年3月3日止的租金61836元（185000元÷365天×122天）。原告（反诉被告）主张合同解除后已腾空并搬离涉案房屋，但未提供证据证明其与被告（反诉原告）已进行交接，故被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付自2017年3月4日起至2017年5月27日的租金，于法有据，本院予以支持。基于合同已经协商解除，自2017年3月4日起至2017年5月27日止产生的租金，实际应为占有使用费，本院参照租金标准予以计算，即原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付自2017年3月4日起至2017年5月27日止的占有使用费42575元（185000元÷365天×84天）。关于占有使用费计算的截止日期2017年5月27日，系被告（反诉原告）处分其享有的民事权利和诉讼权利，本院予以认定。综上，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付自2016年11月1日起至2017年5月27日止的租金、占有使用费共计104411元。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）延迟提供涉案商铺经营办证所需的材料造成其损失，且在原告（反诉被告）经营期间对涉案商铺进行了断电，原告（反诉被告）拒付租金系行使后履行抗辩权。本院认为，被告（反诉原告）已于2016年6月23日向原告（反诉被告）提供涉案商铺办证经营所需的材料，原告（反诉被告）业已正常经营，且原告（反诉被告）未提供充足的证据证明被告（反诉原告）对涉案商铺实施了断电行为，但原告（反诉被告）未按约于2016年9月支付第二年租金，事实清楚，故原告（反诉被告）的上述主张，本院不予采纳。关于押金50000元是否应退还原告（反诉被告）。本院认为，根据《租赁合同》第三条第二项的约定“……若乙方提前解除合同的，视为违约，押金及租金不予退还……。”原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还押金50000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）迟延交付涉案商铺办证经营所需的材料，导致的原告（反诉被告）损失问题。一、关于2015年10月31日起至2016年6月22日止的租金。本院认为，根据《鹿城区行政服务中心预登记驳回告知单》，原告（反诉被告）就网吧开业需提供“强三优二文件（盖章）”等材料，但被告（反诉原告）直至2016年6月23日才向原告（反诉被告）提供办理消防审批及《网络文化经营许可证》所需的《临时改变规划用途的协议书》，导致原告（反诉被告）在该期限前无法正常营业。另根据《租赁合同》补充约定“因甲方的房屋证件问题，影响乙方办证，由甲方承担。”故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）赔偿2015年10月31日起至2016年6月22日止的租金损失119110元（185000元÷365天×235天）。二、关于2015年12月17日起至2016年6月22日止的网络服务费用。本院认为，根据原告（反诉被告）提供的宽带预交费发票联，交款客户为案外人温州市东方网吧，而非原告（反诉被告）开办的温州市网者网吧，亦非原告（反诉被告）本人，且原告（反诉被告）未举证证明其就电信宽带过户支出相应费用，故原告（反诉被告）的该项费用损失主张，依据不足，本院不予支持。三、关于2015年12月1日起至2016年6月22日止的员工工资。本院认为，原告（反诉被告）提供的《工资表》系其单方制作，上面员工签字的真实性无法确认，且原告（反诉被告）在无营业创收的前提下支付半年多的员工工资亦不符合常理，故对于该项损失赔偿主张，本院不予支持。四、关于2015年12月15日起至2016年6月22日止的设备（电脑、桌椅）折旧。本院认为，仅凭原告（反诉被告）提供的《产品销售合同》无法证明电脑及桌椅是否实际已交付及交付时间，退一步讲，即使上述设备已交付，但原告（反诉被告）主张未投入经营使用，不宜计算折旧，本院不予支持。五、关于2015年10月31日起至2016年6月22日止的装修折旧。本院认为，由于被告（反诉原告）迟延交付原告（反诉被告）开办网吧办证所需的相关材料，导致原告（反诉被告）不能正常经营，装修工程自完工后不能正常、全面发挥其使用功能，对正常折旧和加速折旧的财产价值应认定为损失，根据温瓯江评报〔2017〕090号《资产评估报告书》，评估确定折旧额的计算公式为涉案房屋的装修折旧为22960元，本院予以认定。故2015年10月31日起至2016年6月22日止的装修折旧为22199元（172190元×月折旧率1.67%×7.72个月）。原告（反诉被告）诉请主张装修折旧为22178元，系处分其享有的民事权利和诉讼权利，本院予以认定。上述损失共计141288元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）叶建忠与被告（反诉原告）林才生于2015年10月1日签订的《租赁合同》于2017年3月3日解除；
二、被告（反诉原告）林才生赔偿原告（反诉被告）叶建忠损失141288元；
三、被告（反诉原告）林才生向原告（反诉被告）叶建忠支付评估费10000元；
四、原告（反诉被告）叶建忠向被告（反诉原告）林才生支付租金及占有使用费共计104411元；
上述二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）林才生支付原告（反诉被告）叶建忠46877元，款于本判决生效之日起十五日内履行。
五、驳回原告（反诉被告）叶建忠的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）林才生的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5762元，由原告（反诉被告）叶建忠负担2881元，被告（反诉原告）林才生负担2881元；反诉受理费2417.7元，由原告（反诉被告）叶建忠负担1208.85元；被告（反诉原告）林才生负担1208.85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 黄光辉
人民陪审员 朱春兰
人民陪审员 陈丽微
二〇一七年十月十六日
代书 记员 朱艳月