杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭滨民初字第421号
原告（反诉被告）阎素红。
委托代理人（特别授权）周建中。
被告（反诉原告）孙容。
委托代理人（特别授权）梁伟建。
原告阎素红与被告孙容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月29日立案受理，依法由审判员刘清适用简易程序独任审理。被告孙容在法定期限内提出反诉，本院经审查予以受理，并于2009年7月28日合并公开开庭进行了审理。原告阎素红的委托代理人周建中、被告孙容及其委托代理人梁伟建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阎素红诉称，原、被告于2008年6月13日签订店面转租合同，约定由被告将位于杭州市滨江区滨盛路4275号的门面房转租给原告，对于转租期限、租金及其支付时间、违约责任等事宜也做了约定。在原告不存在任何违约行为的情况下，被告于2010年5月30日突然告知要提前收回房屋，原告明确表示拒绝，但被告随后不断到店内骚扰，并于2010年6月23日擅自断电，双方为此多次争执。此后租赁房屋一直处于断电状态。目前租赁期限届满，原告于2010年7月14日将房屋腾退并交还给被告，但被告未退还押金10000元及已收的半年租金18000元。现诉请判令被告返还押金10000元、租金18000元并支付违约金10000元、赔偿损失6400元及承担诉讼费用。
被告孙容辩称，一、原告所述并非事实，被告在2010年6月23日明确表示终止合同并要求原告交房，因原告未交房，才予以断电、断水。二、18000元并非下半年租金，双方已无租赁关系，故不属于租金，且与本案无关。三、2010年6月25日的断电是被告行使自己的合法权利，由此造成的后果应由原告自行承担。四、被告没有违约行为，2010年6月25日的断电是发生在双方合同终止之后。五、原告的经济损失无事实与法律依据，被告不予认可。综上，现要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孙容反诉称，2008年6月13日，反诉原、被告签订店面转租协议书，约定由反诉原告将杭州市滨江区滨盛路4275号的店面转租给反诉被告，租期两年，自2008年6月13日至2010年6月12日，年租金为30000元，如该店面反诉原告无权继续租赁，此协议自动弃约，协议还约定了违约金等事宜。该协议经双方签字后生效。至2010年5月17日，反诉原告的租期将届满，该店面的所有权人浙江金浙石化联合股份有限公司（以下简称金浙公司）书面通知反诉原告：“新合同禁止一切转租行为，须于2010年5月31日前办理续租手续，逾期视为放弃优先承租权”。对该情况反诉原告随即告知反诉被告，双方的协议两年到期后不能再转租了，该协议自动终止。但反诉被告即不配合在5月31日前办理续租手续，至6月12日协议期满后，也不肯履行腾退义务。6月20日、6月29日，反诉原告两次书面通知反诉被告转租协议到期，要求其立即腾退房屋，但其未理会，双方产生争执，公安及社区调解均未果。反诉被告曾起诉要求反诉原告继续履行合同并支付违约金及赔偿损失。反诉原告认为双方的协议已于2010年6月12日届满，自动终止，反诉被告应按时停止使用并腾退店面，其未按约履行，无理占用店面，一直至7月15日才搬出及交钥匙，属严重违约。现反诉诉请判令反诉被告支付违约金10000元并承担本案诉讼费用。
反诉被告阎素红反诉辩称，一、反诉原、被告协议的期限应为所余下的所有期限，至少至2010年7月14日。二、反诉原、被告的租赁协议合法有效，在协议期满前反诉原告无权要求反诉被告腾退，亦无权断电。三、反诉原告要求反诉被告腾退并断电的行为，属违约，理应承担违约责任。综上，现要求驳回反诉原告的反诉请求。
原告阎素红就本诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
1、店面转租协议书一份，证明原、被告存在租赁关系及具体的权利义务。
2、录音光盘一份，证明被告明确表示要单方收回租赁房屋，否则会断水、断电。
3、110接处警综合记录单一份，证明被告对租赁房屋进行断水、断电。
4、收条一份，证明原告支付押金10000元。
5、中国工商银行自助服务终端凭条一份，证明原告汇给被告18000元房租的事实。
6、每日营业报表三十页，证明因被告的违约行为导致原告营业损失。
被告孙容对证据的质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但认为合同期限并非至2010年7月14日。
对证据2的真实性无异议，表示被告仅是转达了开发商的意见。
对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议。
对证据5认为该款项并非租金，与本案无关。
对证据6的真实性、关联性、合法性有异议，不予认可
被告孙容就本诉及反诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
1、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋是被告向开发商承
租的，租期至2010年7月14日。
2、店面转租协议书1份，证明原、被告的租赁关系以及
租期是至2010年6月12日。
3、证明一份，证明开发商明确被告与其终止了合同关系。
4、通知一份，证明开发商明确告知被告租金要调整、禁
止转租，因为原告的不配合，造成被告失去继续承租的条件。
5、照片、通知一份，证明原、被告租赁合同关系终止，
被告多次要求原告腾房，直至2010年6月25日发生断电的事实。
原告阎素红对证据的质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对
象有异议，认为租期应至2010年7月14日。
对证据2认为单位不能作为证人，对证明力有异议。
对证据3、4的真实性、关联性无异议，但认为并非原告不配合而导致被告无法续租，而是租期未到，原告没有理由退房。
对证据5的真实性有异议，表示当时未到承租期届满日，原告没有腾房义务。
反诉被告阎素红就反诉未举证。
（一）、本院对阎素红提供的证据认证如下：
对证据1的真实性予以确认，对其中第2条涉及后3年转租条款内容的合法性不予确认。
对证据2，结合当事人的陈述后对2010年6月23日孙容告知阎素红开发商不再允许转租，2年租期已满，如双方协商不好，将对涉案店面进行断电的事实予以确认。
对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据6，因系原告自行形成，故对其证明效力不予采信。
（二）、本院对孙容提供的证据的认证意见如下：
对证据的真实性均予以确认，对证明效力结合当事人陈述及其他证据后亦予以确认，但对转租协议中涉及后3年转租条款内容的合法性不予确认。
根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院经审理查明：
孙容向金浙公司承租涉案商业用房，租赁期限自2005年7月15日至2010年7月14日止。2008年6月13日，阎素红与孙容签订店面转租协议书一份，约定：孙容将门面房以一年30000元的租金租给阎素红，租金半年交一次，每次提前5天支付，押金10000元在店面不租时如数退还；考虑孙容的店面与房东签订租期为5年，已租用3年，余下2年转租给阎素红，如2年到期后，本店面继续由孙容租用，阎素红有继续租用至少3年的权利，如该店面孙容无权继续租用，此协议自动弃约。双方又补充约定“租赁期到2013年06月12日后，孙容有收回该营业房的权力，孙容如不收回该营业房将由阎素红继续经营使用”。协议签订后，阎素红向孙容交纳了押金10000元，孙容即将涉案店面房交由阎素红使用。2010年5月17日，金浙公司通知孙容，商铺租金将作调整，新的合同禁止一切转租行为，要求孙容于2010年5月31日前去办理相关承租手续。接到金浙公司通知后，孙容即于2010年6月23日电话告知阎素红，称涉案店面房不能再转租，双方之间的2年租期届满，要求其腾退房屋，否则将断电。但阎素红认为租期未满，双方协商未成，因此孙容对该店面房进行了断电，阎素红曾就此事报警，双方多次协商均未达成协议。孙容于2010年6月25日对该店面房进行断电至2010年7月15日。7月15日，阎素红腾退了该店面房，并将钥匙交还给孙容。
另查明，2010年6月23日，阎素红通过银行汇款，向孙容支付了18000元。
再查明，孙容与金浙公司未再签订租赁协议。
本院认为，阎素红与孙容所签订的转租协议，转租期限超过孙容的剩余租赁期限部分的协议条款属无效。本案的争议焦点在于双方的租赁期限终止日为2010年的6月12日还是2010年的7月14日。本院认为，从双方所签订的协议意思表示来看，租赁期限为2年，加上续租的3年，租赁期限终止的结点在2013年6月12日，故双方租赁期限终止的期限应在2010年6月12日。在该租赁期限终止后，阎素红应将涉案店面房交还给孙容，而孙容亦应返还押金10000元。因双方对腾退房屋的期限未作约定，2010年6月23日孙容电话告知阎素红双方的租赁期限已到期，但2010年7月5日金浙公司才给予不再与孙容续租的明确表示，故理应给予阎素红合理的腾退时间，故对孙容要求阎素红承担因延迟腾退的违约责任的诉请，本院不予支持。阎素红认为孙容于2010年6月23日断电行为已构成违约，故要求其承担违约责任的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于阎素红所主张的损失，本院认为，2010年6月12日双方租赁期限已终止，孙容也已提出腾退要求，阎素红未腾退，由此造成的扩大损失应由其自行承担；另一方面，阎素红也未能提供造成损失的相关有效证据，故对其该项诉讼请求，不予支持。双方之间的租赁协议已终止，孙容应返还押金。对于2010年6月23日阎素红所汇款支付的18000元，因双方租赁关系已终止，且双方其他也没有经济往来，故孙容已无理由取得该款，从公平角度而言，其应返还。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：
一、孙容返还阎素红租房押金人民币10000元，其他款项人民币18000元，合计人民币28000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回阎素红的其他诉讼请求。
三、驳回孙容的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币355元，由阎素红负担人民币131元，由孙容负担人民币224元；反诉案件受理费人民币25元，由孙容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）。
审判员 刘 清
二〇一〇年八月十七日
书记员 桑晶晶