黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6633号上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨市哈医大二院服务公司，住所地哈尔滨市南岗区保健路148号。法定代表人：张红伟，总经理。委托诉讼代理人：李继共，黑龙江法重律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：孙晶，女，1971年8月18日出生，汉族，哈尔滨市哈医大二院服务公司职工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：杨昌盛，黑龙江北辰律师事务所律师。上诉人哈尔滨市哈医大二院服务公司（以下简称二院服务公司）因与上诉人孙晶租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初7245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人二院服务公司的委托诉讼代理人李继共，上诉人孙晶的委托诉讼代理人杨昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二院服务公司上诉请求：撤销原判、发回重审或依法改判孙晶给付年租金12.75万元，日租金354.2元。事实和理由：1.原判认定的房屋租金错误，一审判决判令孙晶向二院服务公司支付租金7800元，但本案中实际发生的租金远比判决的数额多。2.一审判决超过法定时限，一审判决自2016年9月6日立案至2017年7月17日判决作出之日已超出法定时限。孙晶辩称，二院服务公司的上诉请求不能成立，二院服务公司一审诉讼请求第2项为补交未交费用7800元，在一审过程中医大二院没有变更或增加诉讼请求，故一审法院对此项的判决正确。孙晶上诉请求：请求二审法院发回重审。事实与理由：一审判决第2项判决孙晶从超市迁出是错误的，一审时孙晶明确向法庭陈述过一审案由为租赁合同纠纷不是迁让纠纷，两个案由是完全不同的，性质也不同，不应该在一个诉讼中解决。涉案超市产权人为哈尔滨医科大学附属第二医院，并不是二院服务公司，二院服务公司不是超市的产权人也没有产权人的任何授权及证明，其在根本上没有任何权利要求孙晶从超市中迁出，所以一审法院对此项的认定是根本的错误。二院服务公司辩称，双方签订的租赁合同系不定期合同，双方可以随时要求解除，二院服务公司随时可以要求孙晶从其现在租用的房屋搬出。一审时上调租金的事实孙晶知道，关于双方签订的合同上注“待租期到后回公司安排工作”，是指租赁期间满，合同解除后，回公司安排工作，而不是附条件的。关于争议房屋的权属问题，涉案房屋是哈尔滨医科大学附属第二医院委托二院服务公司进行管理的，二院服务公司对涉案房屋享有经营管理权。二院服务公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，孙晶迁出；2.孙晶补交租金7800元；3.孙晶承担本案诉讼费用。孙晶向一审法院反诉请求：二院服务公司赔偿损失191600元，并承担反诉费用。一审法院认定事实如下，2013年11月8日，二院服务公司与孙晶签订《承租协议书》，约定孙晶承租服务公司出租的位于哈医大二院外科楼的咖啡厅小超市，租期自2013年11月8日起至2014年11月7日止，年租金为38000元。并标注：待租期到后，回公司安排工作。合同到期后，双方未续签书面合同，孙晶持续经营至今。2015年11月24日，黑龙江中亦原资产评估有限公司出具黑中评报字（2015）第016号哈尔滨医科大学附属第二医院拟确定建筑物年租金价值项目资产评估报告书，评估孙晶租赁房屋年租金为127500元。2016年5月27日，二院服务公司收取了孙晶交纳的2016年1月至6月30日期间的租金19000元。2016年5月12日，服务公司制作《房屋租金缴纳通知单》，明确孙晶承租的房屋租金上调为127500元/年，并要求孙晶在接到通知后20日内重新签署租赁合同及缴纳租金。如不同意，于2016年6月30日前通知服务公司，原合同将于期满后解除。孙晶未在该通知书的回执单上签名。一审法院认为，二院服务公司与孙晶签订的租赁合同应为合法有效。据此，案涉租赁合同期限届满后，孙晶继续经营，并按原租金标准分期交纳了2016年6月30日前的租金，二院服务公司予以认可实际收取，可见双方存在不定期租赁合同关系。二院服务公司根据资产评估报告，送达租金缴纳通知单，要求上调租金标准，变更租金数额应属重新要约，而孙晶逾期未作出同意变更租金的承诺，鉴于双方未能就此达成协议，故服务公司要求解除双方间的不定期租赁合同关系，符合事实及法律规定，予以支持。经查，二院服务公司职员将租金缴纳通知单送达案涉超市的员工，故孙晶应当知情，其辩解对此并不知晓，不予采信。二院服务公司要求解除合同后，判令孙晶从案涉超市迁出，属合同解除的法律后果，系正当行使请求权，予以支持。孙晶抗辩主张二者不属同一法律关系，于法无据，不予采纳。案涉《承租协议书》中注有“待租期到后，回公司安排工作”字样，孙晶据此抗辩该内容应属附条件的约定解除合同内容，主张二院服务公司未给其安排工作前，不能随意解除合同。对此，孙晶此项抗辩主张与合同法赋予不定期租赁合同关系中出租人享有任意解除权的规定相悖，显然不能成立。从合同文字内容看，并未明确约定必须先行解决安排工作事宜，否则不能解除合同，故孙晶的抗辩主张缺乏事实依据。鉴于安排工作内容涉及劳动合同关系，应受劳动法律法规调整，而本案系租赁合同纠纷，应受民事合同法律调整，二者不属同一法律关系范畴，不能合并处理，故对此不予处理。关于补交房租的问题。孙晶应按双方签订的《承租协议书》约定的年租金38000元标准，给付二院服务公司其实际占用经营期间的租金，即应承担2016年7月1日起至实际迁出之日止期间的租金。但根据民事诉讼“当事人意思自治”原则，服务公司仅主张其中7800元租金，不违反法律规定，予以支持。关于反诉请求。二院公司已于2016年5月12日书面通知上调租金标准，并告知相应法律后果，孙晶在拒绝承诺后，大量订购饮品与常理不符，其所举证据不足，相应事实不能认定。即便孙晶所述属实，考虑事隔一年，孙晶始终实际经营超市，假使上述饮品未销售完毕，孙晶也不可能存在10余万元的经济损失。故而，孙晶的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除哈尔滨市哈医大二院服务公司与孙晶于2013年11月8日签订的位于哈尔滨市医科大学附属第二医院外科楼咖啡厅小超市的《承租协议书》；二、孙晶于判决生效后十五日内从其承租经营的上述超市中迁出；三、孙晶于判决生效后十五日内给付哈尔滨市哈医大二院服务公司租金7800元；四、驳回孙晶的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院判决认定的事实相同。本院认为，孙晶与二院服务公司在《承租协议书》约定的租期届满后，没有续签该协议书，也未签订新的租赁合同，但依然按照《承租协议书》中约定的内容履行该协议书，双方的租赁关系依旧存在。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。故二院服务公司有权解除双方的租赁关系。二院服务公司上调租金后，孙晶未按照上调后的租金标准缴纳租金，并在案涉房屋中继续从事经营活动，一审判决双方解除《承租协议书》并判令孙晶从案涉房屋迁出，给付二院服务公司租金并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，二院服务公司请求二审改判孙晶给付年租金12.75万元，日租金354.2元属于新增加的诉讼请求，且孙晶在庭审中明确表示不同意调解，故对此主张，本院不予支持。关于二院服务公司是否有权要求孙晶从超市中迁出的问题，孙晶与二院服务公司于2013年11月8日签订了《承租协议书》并向二院服务公司交付租金，二院服务公司将案涉房屋交付孙晶占有使用至今，孙晶一直默认二院服务公司为合同的相对人。二院服务公司隶属于哈尔滨医科大学附属第二医院，哈尔滨医科大学附属第二医院委托二院服务公司对案涉房屋进行管理，孙晶也未举示相关证据证明二院服务公司无权管理案涉房屋，故对孙晶该项抗辩理由，本院不予支持。综上所述，二院服务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；孙晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市哈医大二院服务公司负担50元；由孙晶负担50元。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一七年十一月十三日书记员  周小倩