山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2967号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地山东省济南市。
法定代表人刘国光，总经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告李爱国，男，1978年3月3日生，汉族，山东淮海置业有限公司员工，住济南市。
委托代理人李莉（系被告李爱国妻子），女，无业，住址同被告李爱国。
被告李莉（系被告李爱国妻子），女，1978年2月22日生，汉族，无业，住址同被告李爱国
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告李爱国、李莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告李爱国的委托代理人李莉、被告李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告于2013年8月13日入住济南市401室后，于当日同原告签订《前期物业服务协议》。自2014年4月至2015年8月，该被告累计拖欠物业服务费2571.6元。原告为催交物业服务费曾向被告发出《告知函》一份，通知被告到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告向原告补交拖欠的物业服务费2571.6元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告李爱国、莉辩称：原告龙泉物业公司所诉不实，并不是我拒不交纳物业服务费，我们认为应当按照合理的标准交纳。1、根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务应明确服务内容及要达到的服务标准，也就是说原告的服务应当达到合同约定的标准，而我们小区的物业服务就不符合合同约定标准。物业公司在小区内没有经过业主同意就乱放置广告，小区的楼道里、电梯间、电梯内，甚至小区广场等，到处都是广告。我们多次要求原告龙泉物业公司把公共区域内的广告拆除，并定期公布广告费的收支情况。我们认为广告费是全体业主共有的，广告费的收入应当合理支出，剩余部分也应分摊到每个业主，折抵部分物业费用。2、小区内的公共用房，物业公司未经全体业主同意就出租了，而且龙泉物业公司对外来装修的车辆和收废品的车辆存在乱收费现象，我要求原告龙泉物业公司每月公布账目明细和折抵相关费用的情况。3、我们这个小区是分批次交房的，小区内的绿化和其他相关配套设施没有到位，小区内还达不到交房的标准，根据相关文件的规定，应当按照70%的标准收取物业服务费用。另外，原告龙泉物业公司的服务质量达不到合同约定的标准，设施维修不及时，保洁和垃圾清理不及时，绿化不到位，未按照约定与开发商协调，为小区提供活动中心、健身场所等。综上，我们认为应按70%的标准交纳物业服务费用。
经审理查明：原告龙泉物业公司系由开发单位济南绿地泉景地产股份有限公司开发建设的泉景天沅·和园小区的前期物业服务企业，被告李爱国、李莉系该小区401室业主，系夫妻关系。2013年8月13日，被告李爱国办理了所购买房屋的入住手续并与原告签订了《前期物业管理服务合同》一份。该合同中载明的物业费收取标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.4元的标准收取；商铺物业服务费按照每月每平方米3.0元的标准收取；车辆看管费为每月每车100元；代收代缴电费及水费，按照市场价格的标准向业主或使用人按实际用量收取。合同期限为2011年5月10日至小区业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》止。合同落款处，甲方加盖有“济南龙泉物业管理有限责任公司”公章，乙方由被告李爱国签名予以确认。被告李爱国、李莉所居住的房屋建筑面积为108.05平方米，自2014年4月至2015年8月，两被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费用，累计拖欠时间为17个月，计2571.6元（1.4元×108.05平方米×17个月＝2571.6元）。原告龙泉物业公司曾于2015年8月28日向被告李爱国、李莉送达一份《告知函》，内容为：根据龙泉物业公司信息系统显示，该被告自2014年4月至2015年8月累计拖欠物业服务费2571.6元。请被告李爱国及其妻子李莉接到通知后七日内到物业服务中心说明情况并据实交纳拖欠的物业服务费，逾期管理方将依法主张权利。现原告龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告李爱国、李莉补交拖欠的物业服务费2571.6元，由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，在开庭审理过程中，被告李莉向法院提交了照片一组及答辩材料，欲证实原告龙泉物业公司服务的和园小区内存在到处张贴广告、晚上路灯不亮、垃圾不及时清理、维修不及时、小区绿化不到位等情况，以证实原告龙泉物业公司的服务质量差，不能达到合同约定的标准。
以上事实，由前期物业管理服务合同、告知函、照片、原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告龙泉物业公司接受建设单位的委托，为泉景天沅和园小区提供前期物业服务，并未违反法律、法规的相关规定，其与被告李爱国、李莉签订的《前期物业管理服务合同》，也是双方当事人真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。对于被告答辩状提出的原告龙泉物业公司的服务质量问题，本院认为，被告提交的照片，并不能证实照片中反映的情况是原告龙泉物业公司在该小区从事物业服务时的一种常态，且给业主造成了重大损失，造成了小区环境严重恶化，达到不适宜居住的程度，以致于业主不应当向原告交纳物业服务费，故被告李爱国、李莉的此项主张，证据不足，本院不予支持。对于被告方提出的业主知情权问题，本院认为，如被告或其他业主认为原告龙泉物业公司未公布物业服务费和广告费收入的收支情况侵害了其知情权，可根据我国《物权法》和《民事诉讼法》的规定，采取诉讼的方式维权或通过其他公力救济途径来主张权利，而不应采取拒交物业服务费的方式来对抗。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告李莉提供的现有证据尚不足以证实原告龙泉物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。对于被告李爱国答辩中称和园小区应当按照70%的标准收取物业服务费的问题，本院认为，双方的合同中约定的收费标准是当事人真实的意思表示，如被告方认为该收费标准违反了物价部门的规范性文件，可以向价格主管部门进行投诉，要求处理解决，其此项诉求不是司法处理的范围，故本院不予处理。综上，在没有得到原告龙泉物业公司许可的情况下，被告李爱国拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告龙泉物业公司要求被告李爱国、李莉补交拖欠的2014年4月至2015年8月的物业服务费2571.6的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
被告李爱国、李莉于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交拖欠的2014年4月至2015年8月的物业服务费2571.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李爱国、李莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一五年十一月十四日
代理书记员 孙靖