湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第03832号
原告孙永良。
委托代理人吕建伟。
被告湖南金峰房地产开发有限公司。
法定代表人伍孟春。
委托代理人田新宇。
委托代理人易敏。
原告孙永良诉被告湖南金峰房地产开发有限公司（以下简称“金峰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行审理。书记员杨晓担任法庭记录。原告孙永良的委托代理人吕建伟、被告金峰公司的委托代理人田新宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙永良诉称：2010年10月9日，原告与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，双方约定，被告将其开发的位于长沙市岳麓区望岳街道金峰小区北院“丽都桃源公寓项目”中的第2幢11层1110号预售商品房出售给原告，总金额371716元。合同就双方的权利义务进行了详细的约定，包括计价方式及价款、付款方式及期限、房屋交付及条件、房屋交接及违约责任、关于产权登记的约定、违约责任等内容。根据合同约定，被告最迟应于2012年7月31日为原告办理产权登记的相关手续，如未按期办理，则被告应按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金，直至实际办妥登记之日止。合同签订之后，原告积极履行自己的义务，但被告在没有正当理由的情形下，却迟迟未能履行为原告办理产权登记的义务，经过原告多次催促后仍未履行。原告认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》内容没有违反法律的禁止性规定，双方意思表示真实自由，该合同是合法有效的，应当受到法律的保护，合同双方应该严格遵守合同约定。被告无故不按合同约定期限为原告办理产权登记，显然已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规以及司法解释的规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决：（一）被告立即为原告办理商品房的初始登记、房屋所有权证及土地使用权证；（二）被告立即向原告支付违约金76053.09元（截止到2015年5月20日）以及2015年5月21日到被告未为原告办理完房屋的权属证书、土地使用权证时止违约金（以371716元为基数，按每日万分之二的标准计算）；（三）被告承担本案的全部诉讼费用。
被告金峰公司辩称：一、被告一直在积极办理房产证，现在房产证办不下来，不是被告主观上不愿，而是有客观原因，在办理房产证的过程中被告不存在任何过错。二、原告的起诉已经超过了诉讼时效。三、原告诉请赔偿的违约金金额计算时间有误。四、本小区在开发过程中因为被告无法预见，无法避免和无法克服的困难已经承担相应的责任，原告基于同一事实和原因起诉被告，属于重复申请赔偿。五、原告诉请的违约金赔偿比例过高，请求法院予以调低。
经审理查明：2010年10月9日，原告孙永良与被告金峰公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1001441110）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区蔡家塘巷128号丽都桃源公寓项目第2幢N单元11层1110号房。双方在合同中约定房屋总价款为371716元。该合同第十七条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。取得栋证后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。非出卖人原因（如买受人提供的资料不齐、不及时；办理银行手续不及时；国家政策变化等）未在上述时间内办理相关手续费的，出卖人免责。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年7月31日，被告向原告交付了房屋。2014年8月29日，原告通过丽都桃源小区业主袁目江、唐君用EMS邮件的形式（单号为1052837812201）发出《关于及时办证并支付违约金的函》，并注明收件人为“谭总”和“伍水华”，备注栏注明需本人签收，该邮件显示在2014年8月30日由单位收发章收。2014年9月4日，原告委托吕建伟律师通过EMS邮件的形式（单号为1042797045511）向被告发出《关于要求尽快协商违约责任事项的律师函》，该邮件因查无此人而未投递成功。原告于2015年5月26日诉至本院。涉案房屋所在的丽都桃源公寓2栋于2015年9月18日取得了栋证，涉案房屋的产权于2015年11月13日登记在原告名下。
另查明，原告购买房屋所在丽都桃源公寓项目由湖南湘荣建筑工程有限公司中标承建。该项目2号栋、3号栋承建项目经理为候庆国、谢艺。2011年下半年，被告与丽都桃源公寓2号栋施工项目经理候庆国发生利益纠纷。2011年10月16日，被告金峰公司原总经理伍育华遭候庆国等人非法拘禁并遇害。
上述事实有原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、关于及时办证并支付违约金的函及快递回执、律师函及快递回执、（2015）长中民三终字第05267号民事判决书、以及本院依法调取的房屋产权情况等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于逾期办证的原因是否可以归责于被告的问题。
原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记、房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案的审理过程中，被告已经为原告办好了房屋产权证，故原告诉请被告办理初始登记和房屋产权证的诉讼请求，本院不再进行处理。对于原告诉请被告立即办理国有土地使用权证，根据双方在合同中的约定，被告需在办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，涉案房屋的所有权证的办妥时间是2015年11月13日，上述约定的办理土地使用权证的条件尚未成就，金峰公司尚未形成逾期办理国有土地使用权证的违约事实，故原告诉请被告立即办理国有土地使用权证和请求支付逾期办妥国有土地使用权证的违约金的诉请，本院不予支持，但被告存在逾期办理初始登记和房屋所有权证的违约行为，应当承担违约责任。被告主张其未及时办证，系因丽都桃源公寓项目施工方湖南湘荣建筑工程有限公司不提供施工资料、被告原法定代表人伍育华遇害以及丽都桃源公寓项目2号栋和3号栋的项目经理被刑事处罚等客观方面的原因所导致。对此，本院认为，被告的上述主张并不构成被告可以延迟办证或者免除其承担违约责任的法定理由，故对被告所主张的因上述原因而完全免除其责任的主张，本院不予支持。
二、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。
原告主张逾期办证的违约金从2012年8月1日起算，被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效。依据双方合同第十七条约定，被告于2011年7月31日向原告交付房屋，故被告应在房屋交付原告使用后365日内即在2012年7月31日前完成房屋的初始登记即取得栋证。原告请求被告承担逾期办证违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制。据此，原告关于逾期办证违约金的诉请，从起诉之日起两年前的违约金过了诉讼时效，本院不予支持；但两年以内的违约金请求，并没有超过诉讼时效，应予支持。原告于2014年8月29日用EMS邮件的形式发出《关于及时办证并支付违约金的函》，注明收件人为“谭总”和“伍水华”，且注明函件“需本人签收”，金峰公司否认收到该函，原告亦未能提交收件人本人签收的证据；2014年9月4日，原告委托吕建伟律师通过EMS邮件的形式向金峰公司发出《关于要求尽快协商违约责任事项的律师函》，但未投递成功，上述函件均不能证明诉讼时效中断的事实。涉案房屋已于2015年9月18日取得了栋证，被告在取得栋证后365日内办妥了房屋所有权证，故原告主张的违约金本院根据实际办理情况计算至2015年9月18日止。
三、关于违约金计算标准是否过高的问题。
被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期办证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之二的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、被告违约的原因以及过错程度，且考虑到被告在案件审理过程中已积极为原告办妥了房屋产权证，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告逾期办理房屋初始登记和房屋所有权证的违约金25128元。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南金峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孙永良支付违约金25128元；
二、驳回原告孙永良的其他诉讼请求。
如果被告湖南金峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取850.5元，由被告湖南金峰房地产开发有限公司负担。
审判员 肖必芳
二〇一六年四月二十六日
书记员 杨 晓