北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初593号
原告（反诉被告）：曹骥，男，1944年2月18日出生。
原告（反诉被告）：曹立东，女，1968年12月25日出生。
二原告共同委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高燕平，女，1963年2月18日出生。
被告（反诉原告）：陈鑫，男，1987年8月8日出生。
二被告共同委托诉讼代理人：田伟，天阳（北京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹骥、曹立东与被告（反诉原告）陈鑫、高燕平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹立东及二原告的委托诉讼代理人张海燕，被告（反诉原告）陈鑫、高燕平及二被告委托诉讼代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曹骥、曹立东向本院提出诉讼请求：1、判令原告与陈万银签订的房屋买卖合同无效；2、被告限期腾退并返还房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年9月18日，曹骥将位于X市X区X镇X村X号的房宅（内有北房三间、西房两间及院内现有建筑物）以四万元的价格卖给了陈万银。根据相关规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。基于以上事实和法律规定，原告认为与陈万银签订的房屋买卖合同应属无效。因陈万银已去世，故起诉陈万银的继承人，请求法院查明事实，公证裁决。
被告（反诉原告）陈鑫、高燕平辩称：原告自愿将诉争房产卖给我方，并收受了购房款。原告的诉讼请求实为借法律之名义行见财起意、背信毁约之事。我方在2002年倾尽家庭财力以81000元购得诉争房屋，本意是为了家庭安居。10多年来，我方尽心管护房屋并耗资修葺，从未想过另置房屋，现我方仅有诉争一处房产，腾退房屋后无力再购买其他房屋。故提出反诉，请求：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失922013元；2、反诉被告承担反诉原告腾退诉争房屋的搬迁费用；3、反诉被告在付清赔偿款及搬迁费用前，反诉原告有权继续占有、使用诉争房屋；4、本诉、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告曹骥、曹立东对反诉辩称：同意经评估后给予对方合理合法损失。同意一手交房一手交赔偿款。搬迁费用需要反诉原告出具合理的票据。
经审理查明：2002年9月18日，曹立东与陈万银签订《协议书》，约定：“今有曹立东女士（卖方）自愿将本人房屋一套，建筑面积120㎡，其中北房3间东西配房2间，以市场价，即人民币81000元卖给陈万银先生（买方）……”《协议书》后有曹立东及陈万银签字，见证人处有杨永记签字。同日，曹记（甲方）与陈万银（乙方）另签订《协议书》一份，约定：“一、甲方同意将位于X村东部房宅北房三间，西房两间及院内现有建筑物以房屋使用证作参照，有偿转让给乙方价格肆万元整。二、本协议签字之日，乙方一次性付清甲方房产款肆万元整，甲方原有集体土地使用证户主变更为陈万银。三、甲方出让的宅院四至分别是：东至胡同、西至曹福林、南至胡同、北至胡同，总面积241.92㎡（见土地证附图），对此四邻无争议、无纠纷。四、本协议生效，乙方付款后，甲方原有宅院内房屋建筑物所有权归乙方所有，乙方有权按照土地法之规定合理合法使用。五、甲方房屋产权出让后，今后无权再向村委会申请新建房宅基地。六、乙方要遵守本村村规民约，执行甲方所在地的各项管理规定，甲乙双方要执行协议内容，不得违约……”此《协议书》后有曹立东、曹记、陈万银签字，村委会代表处有毛继祥签字。对于曹记的签字，X村民委员会于2013年3月6日出具证明，证明《协议书》中曹记与曹骥系同一人，并出具证明，证明卖房时村委会知情。
签订上述两份《协议书》后陈万银支付曹立东、曹骥
81000元，曹立东、曹骥依约将诉争院落交予陈万银使用。后陈万银于2013年4月17日去世。现诉争院落由陈鑫、高燕平居住使用。
经查，陈万银与高燕平于1984年10月31日登记结婚，婚后育有一子陈鑫。高燕平与陈鑫户口均不在X镇X村，亦非X村村民。
另查，本院于2013年4月22日立案受理曹骥、曹立东诉高燕平、陈鑫农村房屋买卖合同纠纷一案，并于2015年8月27日作出（201X）昌民初字第X号民事判决书，后被告高燕平、陈鑫上诉，X市第一中级人民法院审查后作出（201X）一中民终字第X号民事裁定书，裁定撤销（201X）昌民初字第X号民事判决书，发回本院重审，即为本案。
（201X）昌民初字第X号案件审理过程中，被告高燕平、陈鑫向本院提出对位于X市X区X镇X村X号宅院的价值进行评估的申请，庭审中，双方当事人指定北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称：国宏信公司）对诉争院落进行鉴定。后因国宏信公司档期问题，原审随机确定北京市中恒业房地产评估有限公司（以下简称：中恒业公司）对诉争宅院的价值进行评估鉴定。
2013年7月19日，中恒业公司对涉案院落进行了评估，出具中恒业（201X）评字第X号房地产评估报告，确定评估对象于2013年7月3日的宅基地及地上物价格为961215元。具体明细为宅基地区位补偿价387343元，地上物价值540432元，房屋占地面积未达到宅基地面积85%以内奖励费33440元。曹骥、曹立东对鉴定报告不予认可，称双方指定为国宏信公司，而实际鉴定公司并非该公司，要求由国宏信公司进行鉴定。陈鑫、高燕平对该鉴定报告予以认可。
经询问，双方同意本院指定国宏信公司对涉案院落重新进行评估，该鉴定机构于2015年3月23日作出国宏信（民）字201X第X号价格评估结论书，确定评估目标于2015年1月26日的价格为423490元。具体明细为地上物区位补偿价216750元，地上物价值206740元（北房3间、西房、东房、南房、院内其他、树木及狗笼）。曹骥、曹立东对该份评估结论认可，陈鑫、高燕平认为该评估机的构资及评估人员资质无法查证，评估文件依据适用、评估方法选择、评估勘验测量、擅自改变评估依据文件等错误，故对该评估结论不予认可，并表示北京市中恒业房地产评估有限公司系经X市高级人民法院摇号所选择的鉴定机构，且鉴定时双方均在场，曹骥、曹立东并未对评估报告所依据文件及评估方法提出异议，故应以中恒业公司出具的评估报告为准。经本院询问，陈鑫、高燕平并不申请鉴定人员出庭接受质询。
本院将陈鑫、高燕平对国宏信价格评估有限公司的质证意见邮寄给该鉴定机构，国宏信公司书面回复称，其鉴定鉴定机构及人员具备资质。评估方法是根据评估标的实际情况确定相应的评估方法。《X区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（2004年6月4日X区政府【2004XX号令）、《X市X区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（X政发【20X】X号）两个文件均为昌平区集体土地拆迁工作的相关文件，于价格评估基准日时，评估标的并未涉及拆迁，故不予采用。评估中的计算面积及审批时间依据《集体土地建设用地使用证》与X村委会出具的《证明》确定。
另经本院询问，曹骥、曹立东表示北京市中恒业房地产评估有限公司现场勘测时其并未注意到并非双方当事人共同指定的鉴定机构，看到评估报告后才发现鉴定机构有误。
本案审理过程中，原告认为未经原告同意随机确定中恒业公司作出评估报告系程序违法，应以双方当事人共同指定的国宏信公司出具的评估报告为准。被告仍对国宏信公司的资质，价格评估人员的资质及其价格鉴证师的注册是否在有效期，评估作业现场勘验的程序、人员组成、评估人员李东的资质问题、未实际测量宅基地的面积、评估结论书中未明确宅基地区位补偿价等问题提出质疑。本院就被告提出的质疑向国宏信公司发出《询问函》，国宏信公司书面回函一一作了答复：一、国宏信公司具有相关评估资质（并附有价格评估机构资质证书）；二、评估报告中签章的价格评估人员云金平、朱桂香、吴广良的价格鉴证师注册均在有效期内（附三人的资格证书复印件）。根据《价格鉴定行为规范（2010年版）》的相关规定，价格鉴证机构在受理价格鉴定后，应指派价格鉴定人员组成小组进行价格鉴定；价格鉴定小组人员应在2名或2名以上，并指定主办人员。对于诉争房屋评估现场勘验时我公司到场的价格鉴定小组人员为4人，主办人为李东，符合相关评估操作程序，且价格鉴证师未去现场实际勘查不违反评估操作程序（附有《价格鉴定行为规范（2010年版）》相关条文）；三、评估人员李东系我公司聘请的工程造价类专家（附李东的资质证书），依据《价格鉴定行为规范（2010年版）》的规定：勘验时可聘请相关专家参加，故李东作为价格鉴定小组成员符合相关法律及行业规定；四、我公司不具备相关宅基地面积测量资质，故未对诉争宅基地面积进行测量，依据政府相关部门发放的《集体土地建设用地使用证》确定宅基地的面积，亦不违反相关评估操作程序；五、根据我公司相关评估程序，结论书中只报告诉争宅基地区位补偿结论，单价不予公示。涉案区位补偿单价测算过程如下：根据《集体土地建设用地使用证》（X集建（X宅地）字第-
X-X-
X号），宅基地使用面积241.92平方米，合法面积为200平方米。宅基地区位补偿价=1083.75×200=216750.00（取整）。本院组织原被告双方对国宏信公司的该回复函质证，原告对此无异议，被告认为该公司回复函仍未说明相关情况。被告提出要求评估人员出庭接受质询，后被告未预交评估人员指定日期出庭相关费用，并表示不申请评估人员出庭接受质询。
再查，涉案宅院现未涉及拆迁。
上述事实，有协议书、村委会证明、户口本、死亡证明、结婚证、（201X）评字第X号房地产评估报告、国宏信（民）字201X字第X号价格评估结论书、询问函、回复函及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地上的房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许向本集体组织外成员转让。陈万银、陈鑫、高燕平不属于X区X镇X村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地的使用权，在房地一体的情况下，处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，因此曹骥、曹立东与陈万银签订的协议应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈鑫、高燕平作为陈万银的法定继承人，应将所购房屋返还曹骥、曹立东，曹骥、曹立东应给付陈鑫、高燕平涉案院落的地上物价值，购房款不再返还。考虑到曹骥、曹立东作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，对陈鑫、高燕平的信赖利益造成的损失，应予赔偿。就赔偿范围，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失等因素予以确定。现双方的争议焦点系诉争房屋的价值及赔偿标准问题，进一步分析，系对于原审案件中出现的两份评估报告应采用哪个的问题。对于两份评估报告如何采信分析如下：第一，程序上，原审中双方已经共同指定国宏信公司对涉案宅地进行评估，在未经双方当事人同意的前提下，原审随机确定中恒业公司对涉案标的进行评估，程序违法，故中恒业公司出具的评估报告本院不予采信。后经双方当事人同意，再次共同指定国宏信公司进行评估，程序合法；二、实体上，因涉案宅院并未发生拆迁，中恒业公司按照拆迁的标准进行评估亦不合理。综上，本院参照国宏信公司出具的国宏信（民）字2015字第150073号价格评估结论书的结果作为赔偿标准。本案审理过程中，被告提出重新鉴定的申请，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。本院认为，被告无证据证明国宏信的鉴定意见存在上述情形，故未准予启动新的鉴定程序。本院考虑买卖双方过错程度，双方的现实处境，酌情由曹骥、曹立东按照区位补偿价的80%进行赔偿。关于高燕平、陈鑫主张由曹骥、曹立东承担腾退房屋的搬迁费用一节，因该笔费用尚未实际发生，曹骥、曹立东表示可凭合理票据赔偿高燕平、陈鑫，本院对此不持异议，待该笔费用实际发生后，高燕平、陈鑫可另行向曹骥、曹立东主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曹骥、曹立东与陈万银于2012年9月18日签订的《协议书》无效；
二、被告（反诉原告）高燕平、陈鑫于本判决生效之日起60日内腾出X市X区X镇X村X号的房屋及院落，并将其交付给原告（反诉被告）曹骥、曹立东，腾退时不得损坏房屋及附属设施；
三、原告（反诉被告）曹骥、曹立东于本判决生效之日起30日内给付被告（反诉原告）高燕平、陈鑫经济损失380140元；
四、驳回原告曹骥、曹立东的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告陈鑫、高燕平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费70元，由原告曹骥、原告曹立东负担，已交纳；反诉案件受理费13020元，由反诉原告陈鑫、高燕平负担6018元，已交纳；反诉被告曹骥、曹立东负担7002元，于本判决生效后七日内交纳。
首次鉴定费4806元，由原告曹骥、曹立东负担，于本判决生效后七日内交纳。二次鉴定费9807元由原告曹骥、曹立东负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田 倩
人民陪审员 刘元清
人民陪审员 王雪峰
二〇一七年十二月六日
书 记 员 郑蝶宜