天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终576号上诉人（原审原告）雷先革，男，1968年2月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）方秀媛，女，1957年3月17日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人雷先革与被上诉人方秀媛�他买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年9月8日立案受理，于2015年12月7日作出（2015）滨功民初字第2845号民事判决。宣判后，雷先革不服，提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人雷先革与被上诉人方秀媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，位于天津开发区时尚××路××202201房屋登记的所有权人为方秀媛。2015年4月29日，雷先革、方秀媛及案外人天津达居房地产经纪有限公司签订《房产买卖（置换）合同》（NO.1500313），约定方秀媛将其所有的上述时尚西路19号202201房屋及地下BXXX号车位出售给雷先革，交易价格为210万元，雷先革4月29日交付定金3万元，双方2015年5月31日办理房屋过户登记手续，方秀媛配合中介公司在雷先革首付款到位前将房屋抵押清掉。合同第六条第5款约定，如雷先革、方秀媛任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4违约情况，均由违约方向本合同其他方分别支付本合同第二条约定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。上述合同签订后，雷先革依约向方秀媛支付了3万元的定金。方秀媛房屋此前办理了他项权抵押登记，其因资金问题，未能及时办理他项权注销登记，致使合同约定的2015年5月31日双方未能办理过户登记手续。此后，方秀媛几经筹措资金未果，至2015年8月10日，雷先革通过中介公司告知方秀媛解除合同。审理中，方秀媛表示同意向雷先革支付双倍定金以承担其违约责任。雷先革请求判令:1、解除雷先革、方秀媛、天津达居房地产经纪有限公司签订的房产买卖（置换）合同NO.1500313；2、判令方秀媛返还雷先革定金30000元；3、判令方秀媛支付雷先革违约金210000元；4、诉讼费以及其他一切费用由方秀媛承担。原审法院认为，雷先革、方秀媛之间签订的《房产买卖（置换）合同》出于双方真实意思表示，内容没有违反法律的规定，其有效性应予确认，合同对双方均有约束力。合同履行过程中，方秀媛因资金问题，迟迟不能办理抵押登记的注销，致使合同约定的办理过户登记期限一再拖延，至2015年8月10日，距合同约定的时间已逾期70余天，且仍未有确切的履行时间，在此情形下，雷先革依据《合同法》的规定，认为方秀媛违约致使合同目的无法实现，提出解除合同，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于雷先革主张的返还3万元定金的要求，同样具有事实依据，法院予以支持。至于雷先革依据合同约定主张的21万元违约金的主张，依据最高人民法�《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，方秀媛不同意支付雷先革上述违约金的意见，应当视为其主张违约金过高的意思表示。审理中，雷先革没有提出存在其他实际损失额的证据，其损失当以利息额为准，主张21万元的损失显然过分高于其损失，依法不予支持。鉴于审理中方秀媛同意承担双倍返还定金的违约责任，上述意见已高于雷先革可以量化的实际损失，且�有违反法律的规定，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：“一、原、被告于2015年4月29日签订的《房产买卖（置换）合同》解除；二、被告于本判决生效之日起十日内双倍返还原告支付的定金共计6万元；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2450元，保全费1720元，共计4170元，原告承担3127.5元，被告承担1042.5元.”宣判后，上诉人雷先革不服，提起上诉，请求撤销原审判决第二项、第三项，改判方秀媛返还雷先革3万元，并支付雷先革违约金21万元，诉讼费由被上诉人承担。�由为：双方购房合同合法有效，“8.12爆炸”是客观事实，开发区房价上涨，方秀媛的行为给雷先革造成了巨额损失，如仍在该处买房，房屋价格上涨30%，雷先革在他处购房，多支出约40.6147万元，如履行合同，雷先革可获得涉诉房屋的维修补偿33.8053万元，因方秀媛不履行合同导致雷先革支出律师费、诉讼费等1.307万元，多支出租房费8016元，还将额外增加汽车油耗和保养费5万元。方秀媛通过违约获得政府房屋回购补偿73.27万元。雷先革主张的违约金合法合理，方秀媛亦未提出违约金过高的抗辩和证据。被上诉人方秀媛答辩认为，不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。二审期间，雷先革提出以下证据：1、“8.12爆炸”受损房屋补偿材料，证明上诉人原可获得的收益；2、购房合同、发票与装修报价，证明上诉人重新购置房产所花费用；3、被上诉人房屋补偿材料，证明被上诉人违约可获非法收益；4、8.12爆炸后房屋购买合同及房价走势，证明8.12爆炸后开发区房价上涨，1.3倍补偿刚够在开发区购房，而且不在同区域，同区域房价更高；5、诉讼费单据，证明上诉人为维权所花费用；6、地图，证明上诉人购房距单位距离，上班路费增加；7、房租证明，证明上诉人租房所花费用。方秀媛质证认为，对“8.12爆炸”补偿材料和补偿政策、获得补偿数额真实性认可；对购房合同、发票、装修报价、爆炸房屋周边的房价不清楚，对诉讼费、律师费不认可，与其无关；地图和租房费用与其无关。本院经审查认为，对雷先革提供的证据1、3方秀媛对真实性虽不持异议，但该证据证明事项并非双方签订合同时可预见的收益，与本案双方争议的事实不具有关联性，本院不予确认。其余证据亦不属于二审期间的新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人双方所签订的《房产买卖（置换）合同》是其真实意思表示，内容也不违反法律规定，对其效力应予以认定。双方应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。在合同履行过程中，由于方秀媛没有按照合同约定将房屋抵押注销，导致合同无法履行，已构成了违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，双方在违约责任中可以选择定金条款也可以选择违约金条款。雷先革选择违约金�款作为方秀媛承担本案违约责任的依据，故方秀媛应当向雷先革返还已经交付的30000元款项以外，还应当就雷先革的损失承担相应的违约金赔偿责任。但雷先革提交的关于违约损失的证据不足以支持其所主张的违约金的数额。原审法院酌情考虑以方秀媛认可30000元承担违约赔偿责任，数额适当，但原审判决以双倍定金来承担违约责任的认定不当，二审予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第2845号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第2845号民事判决第二、三项；三、被上诉人方秀媛于本判决生效之日起十日内返还上诉人雷先革30000元并给�违约金30000元，共计60000元；四、驳回上诉人雷先革的其他诉讼请求.如被上诉人方秀媛未按本判决确定之期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元，保全费1720元，共计4170元，上诉人雷先革承担3127.5元，被上诉人方秀媛承担1042.5元。二审案件受理费3900元，由上诉人雷先革负担。本判决为终审判决。审 判 长  李纪申审 判 员  韩 萍代理审判员  王孟璐二〇一六年二月一日书 记 员  底 健速录�员卢山