湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民二初字第01042号
原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦1座8楼。
法定代表人黄兆民，系该公司董事长。
委托代理人周蓝，女，1971年8月18日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人陈海，男，1983年11月26日出生，汉族，系该公司员工。
被告湖北新路广经贸发展有限公司，住所地武汉市硚口区武胜路72号泰合广场23层2311房。
法定代表人刘建军，系该公司总经理。
委托代理人孙韦韦，男，1981年7月11日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人刘刚，系湖北联正律师事务所律师。
原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司与被告湖北新路广经贸发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨莉独任审判并于2016年1月6日公开开庭对该案进行了审理。原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司的委托代理人周蓝、陈海，被告湖北新路广经贸发展有限公司的委托代理人孙韦韦、刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司诉称，2007年6月28日，原告与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买新世界中心写字楼C栋23层，建筑面积为559.15平方米。后原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业费交纳标准为每月每平方米6.8元，并明确了违约责任，不按约定的标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。2013年1月1日起，原告经合法程序，将物业管理费调整为每月每平方米10元，其他业主已经接受并按新标准交纳物业费，但被告拒绝执行新标准，仍按调整前的标准交纳物业费。自2013年1月1日至2015年7月31日，被告共欠物业管理费55467.68元及违约金133668.16元。原告多次催要，被告无动于衷。现要求：1、判令被告支付所欠物业费55467.68元、滞纳金133668.16元，合计人民币189135.84元（自2013年1月1日计算至2015年7月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司为支持其诉讼请求，当庭出示了以下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明被告先后于2007年6月28日与新世界发展（武汉）有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买新世界中心写字楼C栋23层办公用房，建筑面积为559.15平方米。
证据二、《业主临时公约》及《承诺书》，证明：1、物业服务收费实行酬金制方式，业主应按照前期物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用；2、业主违反临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和管理者可根据临时公约向人民法院提起诉讼；3、被告已详细阅读《业主临时公约》并承诺遵守，且自愿承担违反临时公约的相应责任。
证据三、《前期物业管理服务协议》，证明：1、《前期物业管理服务协议》约定由原告提供物业管理服务，有权通过诉讼途径向被告追索管理费（物业管理费）；2、双方约定物业管理服务费用，暂确定标准为人民币6.8元／月／㎡；3、物业服务费分为物业服务支出和原告的服务酬金；4、合同履行期内，年度物业服务支出发生亏损的，由全体业主在下年第一季度内按房屋建筑面积分摊；5、被告不按约定标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。
证据四、《审计报告》，证明经审计，2012年度新世界中心写字楼C座物业管理费总收入941519.24元（不含支付物业管理公司管理酬金74264.94元），总支出1505567.16元，收支相抵后利润为-564047.92元。
证据五、《告业户书》、《中心写字楼C座业户物业费调价统计表》，证明：1、因物业服务费发生亏损，原告向各业主发放《告业户书》，告知拟自2013年1月1日起，将物业服务费从原来6.8元／月／㎡调整为10元／月／㎡；2、对于原告的征求意见，12户业主明确表示同意；3、对业主的调价通知书及签收表。
证据六、《公告》及公示牌，证明在征求意见结果符合法律规定的条件（面积过半数的业主且总人数过半的业主）后，原告向全体业主发出公告并公示，告知中心写字楼物业服务费自2013年1月1日起从6.8元／月／㎡调整至10元／月／㎡。
证据七、告知函，证明原告自2013年1月1日起调整中心写字楼C座物业服务费，已向武汉市硚口区住房保障和房屋管理局告知。
证据八、《中心写字楼C座业户同意新标准物业费统计表》、全体业户2015年7月的缴费凭证，证明除被告（第23层业主）仍然按原标准缴费外，截止2015年7月其他业主已按调整后的物业费标准缴纳了物业服务费，并提供相关业主已按新标准交纳的凭证。
证据九、《催款通知单》、《律师函》，证明因被告未按新标准交纳物业费，原告多次向被告催收，希望被告能够依照约定补交相关费用。
证据十、告业主书，证明原告向新世界中心写字楼A、B栋业主进行了征询。
被告湖北新路广经贸发展有限公司辩称，被告一直按前期物业服务协议缴纳物业服务费，被告不欠原告物业服务费；原告没有权利收取滞纳金，所以被告不欠原告滞纳金；原告单方涨价行为不被被告接纳，原告不按法律程序涨价，被告不接受，所以一直到现在，被告按前期物业服务协议缴纳物业服务费，且被告认为原告的涨价行为不符合法律程序，所以不接受原告的涨价行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告湖北新路广经贸发展有限公司未提交任何证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性无异议，对证据一、证据二的证明内容无异议，对证据三证明内容的1、2、3、4无异议，但是对证据三证明内容的5有异议，因为原告没有诉讼；对证据四的真实性及证明内容不认可，审计报告是新世界公司委托的，不是原告委托的，且该审计报告系单方委托的，没有原告及业主参与，审计的内容不认可，审计的时间是2014年4月16日，按原告所述的涨价时间是2013年1月1日，在2012年就应着手做这个事情，但是审计是2014年才审计，从被告今天才看到审计报告及审计报告的时间可以看出，原告没有告知被告这个事情，物业管理服务是市场行为，是否盈利与本案无关，亏损也不是涨价的理由；对证据五告业户书和签收表有被告公司签字、盖章都是真实的，其他的被告不清楚；对证据六有异议，这个公示被告没有见过的，时间和地点被告无法核实，因为在原告提供的时间内没有见过该公示牌，所以对公示的内容无法核实；对证据七不认可，是原告的单方行为，是否告知房管局被告不清楚，且这个告知不是一个备案的行为，该证据也无法证明涨价进行了备案；对证据八不认可，是原告单方制作的，无法核实真实性；对证据九无异议，被告认可催收的行为；对证据十的真实性无异议，但认为。
本院认为，被告对真实性无异议的证据本院依法予以采纳，有争议的证据评析如下：原告提交的证据四系开发商新世界发展（武汉）有限公司委托湖北宏达会计师事务有限责任公司出具的审计报告，因该房产系开发商新世界发展（武汉）有限公司委托原告提供物业服务，开发商新世界发展（武汉）有限公司有权委托会计师事务有限公司对物业服务费进行审计，该审计报告内容真实，本院依法予以采纳；原告提供的证据六系上调物业费的公告及照片，该证据能相互印证，本院依法予以采纳；原告提交的证据七、证据八系系单方制作的报告和表格，因被告不认可，该证据本院依法不予采纳。
经审理查明，2007年6月28日，被告与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了新世界中心写字楼C栋23层，建筑面积为559.15平方房屋。2007年9月6日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，物业管理服务费用暂确定标准为人民币6.8元／月／㎡，被告不按约定标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告依约交纳物业管理费。2012年10月31日，因设施设备维保费上涨、物价上涨、社会平均工资上调等原因，原告向新世界中心写字楼A、B、C栋业主发出《告业户书》，拟上调物业管理费为每月每平方米10元，征求业主意见。结果为：A、B栋业主为新世界发展（武汉）有限公司，该公司同意上调物业管理费。C栋共12层楼（11家，面积为7104.18平方米）的业主同意上调物业管理费，9层楼（6家，面积为5272.31平方米）业主不同意上调物业管理费。2012年11月28日，原告在写字楼大堂放置公示牌，将表决结果予以公布并公告物业服务费自2013年1月1日起上调为每月每平方米10元。被告不同意上调物业管理费，至今仍按每月每平方米6.8元交纳物业管理费，其余业主均已按每月每平方米10元交纳物业管理费。原告多次以特快专递的形式向被告发送催缴通知及律师函，要求被告交纳差欠的物业管理费，被告未予交纳。
另查明，湖北宏达会计师事务有限责任公司接受新世界发展（武汉）有限公司的委托对2012年度新世界中心写字楼C座物业管理费进行审计，2014年4月16日湖北宏达会计师事务有限责任公司出具审计报告，认为物业管理费利润为-564047.92元。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法、有效，原告依约提供物业服务，被告应依约交纳物业管理费。后因设施设备维保费上涨、物价上涨、社会平均工资上调等原因原告要求增加物业管理费，该行为属于对合同内容的变更，因新世界中心中心写字楼C栋没有成立业主委员会，故原告要求调整物业管理费需召开业主大会，得到大多数业主的同意。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”2012年10月31日，原告以向全部业主发出《告业户书》的方式征求业主意见，拟上调物业管理费为每月每平方米10元，后经统计上调物业费至每月每平方米10元的提议取得了人数过半、占建筑物总面积过半业主的同意，故上调物业管理费为每月每平方米10元属业主大会作出的决定，根据《物权法》的规定，业主大会的决定对业主具有约束力，故被告应从2013年一月起按每月每平方米10元向原告交纳物业管理费。被告拒绝按每月每平方米10元交纳物业管理费属于违约，应承担违约责任，双方合同中约定的违约金为日千分之五属于约定过高，现被告要求调整，本院酌情按调整为日万分之二。原告诉讼请求有理，本院依法予以支持。被告抗辩应仍按原合同交纳物业管理费无法律依据，本院依法不予采纳。依照《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告湖北新路广经贸发展有限公司支付原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司差欠的物业管理费55467.68元。
二、由被告湖北新路广经贸发展有限公司支付原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司违约金7565元。
以上给付义务，限被告湖北新路广经贸发展有限公司于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2041元由被告湖北新路广经贸发展有限公司承担，此款原告已垫付，由被告湖北新路广经贸发展有限公司在支付上述款项时一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨莉
二〇一六年五月二十日
书记员 王雄