甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）甘01行再1号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）上官建亚，男，汉族，1949年7月3日出生，兰州铁路局银川分局退休干部，住宁夏中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：王廷军，甘肃得舍律师事务所律师。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：兰州市住房保障和房地管理局，住所地：兰州市城关区通渭路1号。
法定代表人：王正选，该局局长。
委托诉讼代理人：朱磊，该局干部。
委托诉讼代理人：杨浩，该局干部。
再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人)张海燕，女，汉族，1981年11月10日生，兰州铁路局兰州供电段职工。住甘肃省兰州市城关区。
再审申请人上官建亚因与被申请人兰州市住房保障和房地产管理局（以下简称房管局）、张海燕房屋登记纠纷一案，不服本院(2015)兰行终字第2号民事判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2017年3月16日作出（2017）甘行监4号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人上官建亚及其委托诉讼代理人王廷军，被申请人房管局的委托诉讼代理人杨浩、被申请人张海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上官建亚向一审法院起诉请求：1.判令房管局撤销张海燕位于兰州市城关区铁路西村街道铁路西村347号1单元1层102室的兰房权证（城关区）字第2465**号《房屋所有权证》证书；2.判令房管局将兰州市城关区铁路西村街道铁路西村347号1单元1层102室房屋返回登记于上官建亚名下。
上官建亚诉称，上官建亚父亲上官长水去世后，1999年6月兰州铁路局拆迁办分配上官长水的遗属张东巧（张东巧系上官建亚的继母）位于兰州市城关区铁路西村64-1栋1单元102室（现位于兰州市城关区铁路西村街道铁路西村347号1单元1层102室）住房一套，因张东巧无力购买，张东巧遂与上官建亚和其他几个子女协商由上官建亚一人出钱购买。上官建亚与继母张东巧于1999年6月25日签订协议书，约定由上官建亚一人出钱购买该房屋，房产登记于张东巧名下，但产权归上官建亚所有。后上官建亚与张东巧因协议书效力及房屋所有权问题多次诉讼。张东巧于2012年3月将涉案房屋以8万元超低价格转卖过户给了张海燕，上官建亚多次找到房管局要求撤销张东巧与张海燕的房屋买卖合同（契约），撤销张海燕持有的兰房权证（城关区）字第2465**号房屋所有权证，房管局对上官建亚的申请不予受理。
一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：”公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第十二条规定：”与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”行政诉讼原告应当是与具体行政行为有法律上的利害关系的自然人、法人及其他组织。本案中，上官建亚与其继母张东巧签订的约定涉案房屋所有权归属的协议被法院认定有效，仅能证明上官建亚基于该协议，具有主张物权的权利，但该主张权利需要通过履行协议来实现。能够提起本案行政诉讼的利害关系人须为房屋登记簿上载明的权利人，和异议登记、更正登记、预告登记的权利人，以及人民法院能够确认的其利害关系人，即，能够提起本案行政诉讼的利害关系须存在依法确定的物权或基于物权设定的其他能够约束物权登记行为的法律关系。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条列举规定了债权人不服房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起行政诉讼应当受理的四种情形，肯定了特定情况下债权人提起诉讼的权利，但上官建亚提起本案诉讼并不符合上述规定。同时，通过诉讼所要求保护的权利应当是具体、确定而直接的，合同债权的实现未经当事人履行或民事诉讼等途径确定合同标的物之不动产物权归属的，其债权实现方式尚不能够确定，其需要保护的权利并不具体明确，当事人当然不能据此提起行政诉讼，即使当事人基于合同占有、使用该不动产，也不能当然取得提起行政诉讼的权利。本案涉案房屋的登记权利人为张东巧，上官建亚没有证据证明其存在可以通过撤销涉案行政行为实现需要法律保护的物权及设定于物上的其他能够约束物权登记行为的法律关系，故此，上官建亚与房管局为第三人张海燕颁证的具体行政行为无法律上的利害关系。即上官建亚并不具有本案行政诉讼原告主体资格，应当驳回上官建亚的起诉。据此，依照《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告上官建亚的起诉。案件受理费50元，待本裁定生效后退还上官建亚。
上官建亚不服一审裁定，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。
二审法院认为，行政诉讼原告作为一种法律意义上的资格，具有一定的限制功能。《最高人民法院关执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：”与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”可见”与具体行政行为有法律上的利害关系”，是判断是否具有原告主体资格的标准之一。结合本案实际，上官建亚并不属于房管局办理转移登记行政行为针对的行政相对人，也不是参与该行政程序的当事人。上官建亚虽与张东巧签有协议，但上官建亚仅享有债权，并不享有对涉案房产的物上请求权。债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人之间发生效力，原则上债权人和债务人之间的债权债务关系不能对抗第三人。故上官建亚与房管局为张东巧与张海燕办理转移登记的具体行政行为没有法律上的利害关系。此外，债权人在特定情况下也有可能因与具体行政行为具有法律上的利害关系，从而取得行政诉讼原告资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：”房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”但本案中，上官建亚并未对涉案房产进行过预告登记、抵押登记或采取过保全措施，也不存在登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形。故作为债权人的上官建亚没有与被诉具体行政行为产生法律上利害关系的事由，因而其不具备本案原告主体资格，原审人民法院依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定裁定驳回上官建亚的起诉是正确的。综上，原审人民法院裁定认定事实清楚，适用法律法规正确，上诉人上官建亚所提上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
上官建亚申请再审诉讼请求：1.依法撤销本院（2015）兰行终字第2号行政裁定；2.依法撤销兰州市城关区人民法院（2013）城行初字第135号行政裁定；3.依法判令再审被申请人房管局撤销其颁发给张海燕位于兰州市城关区铁路西村街道铁路西村347号1单元1层102室的兰房权证（城关区）字第2465**号《房权证》证书及撤销其在该证书上的抵押权他项登记；4.判令房管局将该涉案房屋《房权证》书登记颁发给实际房屋所有权人上官建亚；5.依法判令房管局承担全部诉讼费用。
事实与理由：一、再审申请人已经生效法律文书确认为涉案房屋的真正出钱购买人及实际房屋所有权人，张东巧是房产证上的名义登记人及无权处分人。二、再审被申请人房管局无理拒绝给上官建亚办理异议登记，是行政不作为行为。异议登记的书面证据在本案一审庭审前就已提交，但一审、二审庭审中未对该关键事实证据予以质证。三、被申请人房管局为张海燕违法颁证，其做出行政行为时有严重主观过错。1、房管局拒绝办理涉案房屋异议登记，且在明知涉案房屋权属有争议的情况下，违法为张海燕颁发涉案房屋产权证书及办理房屋抵押权他项登记。2、房管局对当时房产的市场交易价格是有正确评估的，但却未对张海燕提交过户申请材料中8万元（畸低价格）的《房屋买卖合同》提出质疑及审核。四、本案事实证据充分证明上官建亚与被诉具体行政行为完全具有法律上的利害关系。1、”法律上利害关系”意指被诉行政行为对自然人和组织的”权利义务已经或者必将产生实际影响”。是指其行政行为的作出与权利人合法自身权利行使或利益取得受影响之间存在直接或间接必然的事实因果关系。房管局拒绝给上官建亚办理异议登记及违法给张海燕颁证、并为其办理抵押权他项登记等行政行为，直接侵害了上官建亚对涉案房屋权利的行使。2、根据《最高法关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定结合本案事实，上官建亚依法已先行解决了民事争议，并且已经取得生效的民事终审判决书。因此，原审法院应当依法审理本案。3、上官建亚曾多次请求房管局依照《房屋登记办法》第八十一条规定，作出撤销张海燕名下涉案房屋产权证书的行为，但房管局一直予以拒绝。上官建亚与被诉具体行政行为具有法律上利害关系。五、一、二审法院裁定认定事实不清，适用法律错误。上官建亚与张东巧、张海燕之间并不存在债权债务关系，而将利害关系人的范围解释只限于产权证书上所记载的名义登记人张东巧，剥夺了利害关系人上官建亚应有的行政诉讼原告主体资格。六、一审法院裁定因违反法定审限而违反法定程序，应依法予以撤销；七、再审被申请人张海燕对涉案房产不构成善意取得。
本院认为，适格原告应当与被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，否则不具有原告诉讼主体资格。本案中，上官建亚与张东巧之间的协议虽经生效判决认定为有效，但依据合同产生的法律关系是债权债务关系，产生的是债权法上的约束力，上官建亚为债权人而非物权人，在民事法律关系上与本案存在事实上的利害关系，而非与被诉具体行政行为存在法律上的利害关系。商品房买卖合同所涉及的债权变动和物权变动是建立在完全不同的法律基础之上的，是两个不同的法律事实。关于债权人的原告主体资格问题，通常情况下，房屋登记机构基于债务人的意思表示，为债权人办理房屋转移登记，或债权人的债权可以通过债务人转让房屋所获对价得到清偿，不影响其债权的实现，故认为债权人在房屋转移登记案件中一般不具有原告的诉讼主体资格。但在一些特殊情况下应当认可债权人的原告主体资格，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条明确规定了债权人不服房屋登记机构办理房屋转移登记提起诉讼，人民法院应当依法受理的情形。本案中，上官建亚提交的证据不足以证明其办理了预告登记或向房管局提交了异议登记的申请，也未对房屋登记机构通知强制执行，也无证据证明房屋登记机构工作人员与买房人张海燕恶意串通，因此上官建亚不具备原告主体资格，应驳回上官建亚的起诉。本案中，房管局的房屋转移登记使上官建亚与张东巧之间的协议出现了履行不能的情形，上官建亚作为债权人应通过主张违约责任等途径寻求法律保护，或请求确认权利，待物权得以确认后再向登记机关申请异议登记以获得登记制度保护。否则，债权人以侵犯了自己的债权为由均可任意提起行政诉讼。
综上，本院再审认为，原二审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回再审申请人上官建亚的再审申请，维持本院(2015)兰行终字第2号行政裁定书。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李辉峰
代理审判员 雷红荣
代理审判员 殷君芳
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 王 璇
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