四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第2023号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许丽华，女，生于1972年，汉族，住江油市太平镇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何良华，女，生于1970年，汉族，住江油市中坝镇。
委托代理人：杨发太，四川鼎天律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）许丽华因房屋租赁合同纠纷一案，不服江油市人民法院于2014年4月18日作出的（2014）江油民初字第2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理本案，依法组成由审判员兰大波主审并担任审判长、由审判员田苑、审判员赵志参加评议的合议庭，于2014年11月18日开庭审理了本案，上诉人许丽华，被上诉人何良华及其委托代理人杨发太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：何良华是江油市城区解放下街青龙小区2幢2号商业门面房所有者。自2007年起许丽华承租该门面房用于百货经营，租赁费每年一次性交清，另由许丽华向何良华支付水电费押金1000元，若承租人不继续租赁需提前通知出租人。
2013年3月6日时2012年度的租赁合同就应到期，何良华提前询问许丽华是否继续租赁，许丽华未予明确答复，何良华遂提出许丽华若要继续租赁，则需在2013年1月向其交定金2万元，若不交，则出租给他人，并且讲明2013年度租金为4万元。2013年1月2日，许丽华向何良华交付了现金2万元，何良华给许丽华出具了收条一张“今收到许丽华江油市中坝镇青龙小区2幢底层门面定金2万元。2013年3月6日合同到期之后，如不愿继续承租，定金不退。2013年3月6日至2014年3月6日，房租为4万元，一次性付清剩余房租。承租期间房屋不得转让。2014年3月6日到期之后，房租按市场经济而定。门面内所有装修归甲方所有。”
2013年3月6日，何良华作为甲方，许丽华作为乙方双方签订了《铺面出租合同书》。该合同约定：1、甲方同意将江油市中坝镇青龙小区2幢底层2号门面出租于乙方；出租于乙方的有效时间为一年，即2013年3月6日至2014年3月6日；合同期满后若甲方愿意继续出租，则在同等条件下乙方优先承租。2、乙方在承租期内必须遵守双方商定的租金价格。3、2013年3月6日至2014年3月6日租金为4万元，另外乙方须向甲方缴纳押金1000元。4、乙方若需继续租赁，需于每年1月6日之前一次付清当年租金。5、在合同租赁期间乙方必须按时缴纳各种税费、水电费等其他费用，甲方不承担任何费用。如有拖欠，甲方从乙方交付的押金内扣除。6、门面内所有装修一律属甲方所有，乙方不得擅自拆除和损坏门面内的所有装修设施，若拆除或损坏照原价赔偿甲方。7、乙方在承租期内不得随意转租铺面，确因不可抗拒因素需转租时，必须征得甲方同意；否则甲方有权收回铺面，并按违约处罚乙方。乙方不得破坏门面房屋结构、设施，否则照价赔偿。甲、乙双方均遵守合同各项条款，若一方违约，违约方应按年租金的100%的金额作为违约金额赔付给守约方，合同到期后甲方退还乙方抵押金（但乙方必须付清承租期间经营所产生的各种费用，如水电气费用）。8、合同到期后乙方若愿意继续承租甲方的铺面，需提前二个月向甲方提出，价格再作商议。9、本合同一式二份，甲、乙双方各持一份，签字即生效。10、本协议未尽事宜，双方协商解决。何良华和许丽华分别在甲、乙方签名。合同签订当天，何良华向许丽华出具收条一张，收条载明“今收到江油市中坝镇青龙小区2幢底层2号门面租金4万元。”
2014年3月6日租赁期即将届满，在此之前许丽华明确表示不再续租，何良华遂到该门面张贴了“空门面出租”的公告。2014年3月6日上午，何良华到该门面时许丽华已经将部分货物打包，之后，许丽华提出交房时何良华应退其定金2万元，押金1000元，何良华称2013年1月2日收到的定金2万元已包括在2013年3月6日租金4万元内，否认收了许丽华6万元，而许丽华坚称何良华收了6万元，应退其2万元，并以此为由拒不交付房屋，继续在该房内营业。2014年3月17日，何良华诉至本院，请求：1、许丽华立即向何良华返还江油市中坝镇青龙小区2幢2号商业门面；并向何良华支付合同期满至返还之日时止的房屋租金。2、许丽华向何良华承担违约金4万元。3、诉讼费由许丽华承担。2014年3月26日，许丽华提起反诉，要求何良华向其返还定金2万元及押金1000元。审理中，许丽华以违约金约定违法为由申请法院调整。
上述事实，有房屋产权证书、《铺面出租合同书》、收条二张、照片六张、证人刘华证言、双方当事人陈述等证据在案佐证，证据确凿，足以认定。
原判认为：许丽华承租何良华房屋，现租赁期已届满，许丽华不再续租该房，就应返还出租房屋，并交结相应的水电费用。双方对交付房屋，并由许丽华承担租赁期届满（2013年3月6日）至交付房屋期间的租金均无异议，何良华该项诉请应予支持。本案争议的焦点是何良华是否在收取了许丽华2万元定金后又收取了租金4万元。
针对上述争议焦点，分析如下：1、何良华和许丽华自2007年以来一直保持着较为稳定的租赁关系，在签订2013年年度租赁合同之前，除房租费和1000元水电费押金外，双方不存在收取定金的情形，而在签订2013年年度租赁合同之前，何良华提出要许丽华先交2万元定金，是因为许丽华在是否续租问题上有犹豫，何良华为了保证其房屋能够顺利出租遂要求许丽华先交2万元定金。根据定金的法律属性，这2万元所起的法律作用就是确保租赁合同的订立，租赁合同一经成立，定金的作用就自动消失，2万元就应自动转化为预付的租金。2、从何良华2013年1月2日向许丽华出具的收条中内容“2013年3月6日至2014年3月6日，房租为4万元，一次性付清剩余房租”这一文字表述也能确认一经租赁合同签订，承租人需要交付的是剩余的2万元租金，同时依据2013年3月6日所签订的合同也能证实：合同中除租金4万元、押金1000外并没有约定定金2万元，故2013年3月6日何良华在已收取了许丽华2万元的前提下又收取了4万元的说法缺乏事实和法律依据，同时也违背了人们日常生活中的经济交往习惯。综上所述，可以认定：2013年3月6日至2014年3月6日租金为4万元，许丽华于2013年1月2日交付给何良华2万元，2013年3月6日又付了剩余租金2万元，何良华于当天给许丽华出具了收到4万元租金的收条。因此，许丽华要求返还2万元定金的反诉请求不予支持。
租赁合同届满后，何良华在确认许丽华不再续租的情况下张贴了“空房出租”的公告，许丽华也做好了交付房屋的一些准备，但双方因为退还现金具体数目发生分歧引发纠纷，本院认为，双方均不存在违约。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）许丽华在判决生效后三日内向原告（反诉被告）何良华交付江油市城区解放下街青龙小区2幢2号商业门面房屋，并承担2014年3月6日起至交房之日止的房屋租金（租金按4万元／年计算）；二、原告（反诉被告）何良华在与被告（反诉原告）许丽华对房屋水电费用进行结算后，由原告（反诉被告）何良华退还被告（反诉原告）许丽华押金1000元；三、驳回原告（反诉被告）何良华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许丽华的其他反诉请求。本案本诉收诉讼费450元，何良华承担150元，许丽华承担350元。本案反诉收诉讼费165元，由许丽华承担。
宣判后，被告（反诉原告）许丽华不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第四项；改判何良华立即返还许丽华定金及押金共计21000元整；上诉费由何良华人全部承担。
事实及理由：上诉人许丽华与被上诉人何良华原合同租金13000元，而新合同租金巨涨至4万元，虽然新合同中没有约定定金，但因双方为租金上涨发生分歧，所以何良华要求许丽华在合同到期前交纳定金2万元。同时，在签订新合同当日，许丽华以定金抵扣房租并缴纳剩余租金2万元时，何良华称若房屋到期许丽华损坏门面装修将无法得到赔偿，要求一次性交纳4万元房租，定金在门面到期时与押金一并退还，许丽华交纳了4万元租金，何良华亲笔出具4万元的收条。为此许丽华要求把定金与押金都写入合同，何良华称“你交了4万元给我，我又给你出具了4万元的条子，以条子为准，门面到期，以条子退钱”。有何良华亲笔所书写的2万元定金，4万元的房屋租金的收条两张。如定金包含在房屋租金中，在出具租金收条时，就应当收回定金收条；若只缴纳2万元剩余房屋租金，则应当出具2万元房屋租金收条，作为完全民事行为能力人，何良华应当对自己的行为承担民事法律后果。因此，原判认定事实缺乏依据和证据，恳请二审依法改判。
被上诉人何良华当庭辩称：原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实及其证据与原判认定的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案二审争议焦点为：何良华收取许丽华4万元房屋租金时是否将定金进行了品迭？具体分析如下：
上诉人许丽华在二审中所提签订租赁合同时，其请求以定金抵扣房租并缴纳剩余租金2万元，何良华则以房屋到期如果许丽华损坏门面装修将无法得到赔偿，要求一次性交纳4万元房租，定金在门面到期时与押金一并退还，为此许丽华还要求把定金与押金都写入合同，许丽华称门面到期凭收条退钱的抗辩，只有上诉人许丽华单方陈述，而何良华予以否认，也没有其他相应的证据予以证实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”之规定，许丽华应当承担举证不利的法律后果。
从何良华向许丽华出具的定金《收条》记载“如不愿继续承租，定金不退。2013年3月6日至2014年3月6日，房租为4万元，一次性付清剩余房租”，其表述明确承租人许丽华只需缴付剩余的2万元租金，即可继续承租，并且在2013年3月6日双方签订的《铺面出租合同书》中除租金4万元、押金1000元有约定外，并没有对定金的约定，故许丽华陈述何良华先收取了2万元定金，后又收取了4万元租金的事实与审理查明的事实不符。再从定金的属性及其作用看，其就是确保租赁合同的有效订立，租赁合同一经订立，定金的作用就自动消失，定金已转化为租金，故上诉人许丽华的上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处公正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，已判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费325元，由上诉人许丽华承担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一五年一月七日
书记员 杨 丽