广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初7520号
原告：佛山市瑞泰房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，代码：×××。
法定代表人：麦伟其。
委托代理人：邱瑞嫦，系广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：李诗琪。
被告：董沛华，男，汉族，1989年5月1日，住江苏省金坛市经济开发区，公民身份号码：×××。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱瑞嫦、李诗琪与被告董沛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区桂丹西路11号银汇华庭×××房，总售价400000元，其中280000元由被告以银行按揭贷款方式支付，如被告按揭未获得银行批准，被告需于银行或原告通知之日起5个工作日内付清全部款项，否则视为逾期付款，逾期付款超过90天，原告有权解除合同，要求被告支付总房价20%的违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款120000元，但被告在办理银行按揭贷款时，因其个人信用问题被银行拒贷。此后，原告多次以电话和书面方式通知被告付清剩余购房款280000元，但被告均不予理会。2015年2月6日，原告委托律师事务所向被告发出催款律师函，但被告仍未付款。2016年4月13日，原告向被告发出解除合同通知函，被告于2016年4月16日收到该函件。原告认为，被告逾期支付购房款已构成违约，其应按协议约定向原告支付违约金80000元，且其已付的定金无须返还，故起诉请求法院判令：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2.被告支付违约金80000元；3.诉讼费由被告负担。
被告辩称：被告在签订商品房买卖合同时并未留意到该房产的土地使用年限从1993年开始，当时销售人员故意隐瞒产权年限，若当时被告清楚土地使用年限是不会购房该房产。被告因读书时使用信用卡不当造成信用不良，无法办理银行按揭贷款，故同意解除与原告签订的房屋买卖合同，但被告认为20%违约金过高，不应超过10%，被告已支付了首期购房款120000元，原告可将违约金扣减后将余下款项退还给被告。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告营业执照、被告身份证件复印件，证明原、被告诉讼主体资格。
2.商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告成立商品房买卖合同关系，约定购房款支付方式、金额、违约责任等内容，补充协议约定被告违约应支付20%违约金。
3.律师函、MS单，证明原告发函通知被告支付剩余购房款。
4.解除合同通知函、EMS单、物流信息查单，证明被告逾期付款已构成违约，原告发函通知解除合同及相关法律文件。
诉讼中，被告举证如下：
1.收据2张、商品房认购书、补充协议，证明原、被告于2012年11月20签订认购书时被告交付定金70000元，2012年11月28日支付房款50000元，合同约定定金抵作购房款。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-4无异议，本院确认此四组证据的真实性及证明力。原告对被告提供的证据1无异议，本院确认此证据的真实性。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2012年11月20日，原、被告签订《商品房认购书》约定：被告向原告认购“银汇华庭”×××房；认购价400000元；被告应于签订认购书时支付定金70000元；首期购房款120000元，余款280000元办理银行按揭贷款；签订认购书7日内被告与原告签订《商品房买卖合同》，签订合同后定金抵作首期购房款。当日，被告向原告支付了定金70000元。2012年11月28日，原、被告签订《补充协议》约定：因被告不符合佛山地区限购资格及要求，被告应在签订本协议时向原告支付首期购房款120000元；被告确认于2012年7月开始交纳一年社保，并于2016年6月30日前与原告签订《商品房买卖合同》，非因原告原因，被告在2013年6月30日前仍不能符合限购资格及要求的，视为被告违约，原告有权解除认购书，被告应按总房价20%向原告支付违约金，原告有权从被告所付款中优先扣除违约金，余款无息退还给被告。当日，被告向原告支付了购房款50000元。
2013年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区桂丹西路11号银汇华庭×××房；该商品房套内建筑面积73.82平方米；总价款为400000元；被告应于2013年5月31日缴清首期购房款120000元，余下购房款办理银行按揭贷款；被告逾期付款的，逾期60日内，应按日支付应付款的万分之三违约金；被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行，被告按日支付应付款万分之六违约金；原告于2013年9月30日前交付符合约定房屋给被告，逾期交房不超过60日，原告按已收房款日万分之三支付违约金，逾期交房超过60日，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告在收到解除通知之日起30天内退还已收购房款，并按已付款的10%支付违约金，被告要求继续履行合同的，原告自逾期交房第二天起按已付款日万分之六计算违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：如被告的按揭申请未获得银行批准的，被告需于银行或原告通知之日起5个工作日内选择其他付款方式并付清全部购房款，否则视为被告违约，应承担逾期付款责任，原告有权依上述合同约定追究被告逾期付款责任；如被告违约，原告有权延期交房直至解除合同；被告未按合同约定履行，原告有权单方面解除合同，被告需向原告支付总房款20%作为违约金并承担解除合同所产生的一切费用，且原告无须返还定金。
2015年2月6日，原告向被告发出律师函，称被告因个人原因未能申请银行贷款，要求被告于2015年2月15日前交清剩余购房款280000元。2016年4月12日，原告向被告发出解除合同通知函，称被告仍未支付剩余购房款280000元，原告合同目的无法实现，故通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及其他法律文件。该通知函于2016年4月16日送达至被告。
2016年5月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认涉讼房产未交付被告，被告经本院释明后未提起反诉。
本院认为，原、被告于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。2015年2月6日，原告向被告发出催收剩余购房款280000元的律师函，按约定被告应于2015年2月15日前交清剩余该购房款，被告逾期支付购房款超过60天，即原告于2015年4月16日起享有单方合同解除权。2016年4月12日，原告向被告发出解除合同通知函，该函件于2016年4月16日送达至被告，本院据此认定原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于当日解除，本院对原告主张合同已解除的诉讼请求依法予以支持。原、被告之间的房屋买卖合同因被告未按约定支付购房款而解除，被告应承担相应违约责任。虽然《合同补充协议》约定被告违约导致合同解除的应按总房价的20%向支付违约金，但该补充协议为原告提供的格式合同，并未对原告逾期交楼的违约责任做对等约定，有违公平原则，该约定对被告不具有法律约束力，本院将根据《商品房买卖合同》的内容确定被告违约导致合同解除的责任，即被告应向原告支付的违约金为按累计应付款10%即40000元，原告主张80000元依据不足，超出部分本院不予支持。被告经本院释明后并未提起反诉，本院对其辩解以已支付的购房款120000元抵扣违约金的意见不予采纳，其可另行主张权利。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告佛山市瑞泰房地产开发有限公司与被告董沛华于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2016年4月16日解除；
二、被告董沛华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40000元予原告佛山市瑞泰房地产开发有限公司；
三、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，案件受理费减半收取900元（原告已预交），由原告负担500元，被告负担400元。被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一六年七月八日
书记员 黄晓璇