安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00270号
上诉人（原审原告）：北泰汽车悬架制造（北京）有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
诉讼代表人：北泰汽车悬架制造（北京）有限公司破产管理人。
负责人：戴金煊，北泰汽车悬架制造（北京）有限公司破产管理人负责人。
委托代理人：刘金平，安徽道诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京精诚铂阳光电设备有限公司，住所地北京市经济技术开发区。
法定代表人：张鹏，该公司董事长。
委托代理人：于飞，该公司法务主管。
委托代理人：隋强，该公司行政经理。
上诉人北泰汽车悬架制造（北京）有限公司（简称北泰公司）因与被上诉人北京精诚铂阳光电设备有限公司（简称精诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2008年4月20日，北泰汽车工业有限公司与北泰公司签订一份《房屋租赁合同》，约定北泰汽车工业有限公司将其所有的坐落于北京市经济技术开发区锦绣街7号的房屋出租给北泰公司使用，租期10年。2011年7月30日北泰汽车工业有限公司出具《同意函》，同意北泰公司转租该房屋。2011年10月13日，北泰公司（甲方）与精诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述建筑面积32428.8平方米，占地面积3.3万平方米的房屋租赁给乙方。租赁期限五年，自2012年1月1日至2016年12月30日；甲方安排园区A座于2011年10月30日前具备交付条件，可进驻办公；CD座房间于2011年11月30日前具备交付条件，可进驻生产、办公；B座车间于2011年12月30日前具备交付条件；其他附属建筑于2012年12月30日前具备交付条件，腾空前乙方需保障其他附属建筑及设备安全。所有房屋交付之日至2011年12月31日期间免收租金。《房屋交付清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交厂区设施、钥匙后视为交付完成。月租金130万元整，以转账支票或银行汇款方式“押壹付陆”并以6个月为支付周期。签订合同时乙方应支付2个月房租260万元作为定金，并于2011年11月下旬支付剩余四个月的房租及一个月的押金650万元。合同第八条第（三）款约定，本协议签订后，甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金超过30日的；2、欠缴各项费用达到房屋年租金30%的。合同第十条约定，甲方有第八条第（三）款约定情形的，应按月租金5%向乙方支付违约金；若在2011年12月31日后发生迟延交付，租期顺延。乙方有第八条第（四）款约定情形的，应按月租金5%向甲方支付违约金，甲方可同时要求乙方赔偿相应损失等。合同签订后，北泰公司陆续向精诚公司交付了租赁房屋及相关设备。精诚公司分别于2011年10月18日支付定金260万元；2012年1月20日支付租金260万元（含押金130万元）；2012年6月26日支付租金390万元。2013年3月13日支付租金390万元；2013年5月15日支付租金260万元；2013年5月20日支付租金130万元。2013年9月23日支付租金130万元；2014年2月26日支付租金130万元，共计付款1950万元。双方因合同履行产生纠纷，北泰公司诉至原审法院，请求判令精诚公司支付拖欠的租金520万元及逾期付款应承担的利息损失1141663.61元。
原审另查明：2011年10月29日，蚌埠市中级人民法院作出（2011）蚌民一破字第00004-2民事裁定书，依法裁定宣告北泰公司破产，并指定安徽径桥律师事务所担任管理人。破产清算过程中，案涉房屋作为破产财产被依法公开拍卖，北京盛峰通达投资管理有限公司依法竞得所有权。2013年6月26日，北泰公司破产管理人、北泰汽车工业有限公司、精诚公司及北京盛峰通达投资管理有限公司签订一份《四方协议》，约定：北泰公司收取案涉房屋的租金至2013年6月底，自2013年7月开始，精诚�司开始向北京盛峰通达投资管理有限公司履行租赁合同义务，押金转由北京盛峰通达投资管理有限公司。
原审法院认为：北泰公司与精诚公司于2011年10月13日签订的《房屋租赁合同》，北泰公司管理人与北泰汽车工业有限公司、精诚公司以及北京盛峰通达投资管理有限公司于2013年6月26日签订的《四方协议》，均系当事人的真实意思表示，未见违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。按照《四方协议》的约定，北泰公司有权向精诚公司收取案涉房屋的租金至2013年6月30日。精诚公司已实际支付租金至2013年2月，北泰公司起诉要求精诚公司支付2013年3月至6月的租金共计520万元。精诚公司虽辩称因延付或者拒付租金提起诉讼的时效是1年，但根据双方合同约定，2013年3月至6月租金的支付时间应当为2012年12月31日，故北泰公司提起诉讼�经超过了诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，由于双方约定“先付租金后用房”，因此只有当精诚公司未支付房租且实际占用租赁房屋时才对北泰公司造成侵权。即北泰公司主张租金及逾期付款的利息的诉讼时效应当自精诚公司未支付租金且实际占用案涉租赁房屋时起算。北泰公司于2014年5月8日提起诉讼，其要求精诚公司给付2013年3月1日至5月7日期间的租金及2013年5月7日之前逾期付款的利息的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，原审法院不予支持；但北泰公司主张2013年5月8日至6月30日期间的租金及逾期付款利息并未超过诉讼时效期间，原审法院予以支持。按照双方在租赁合同中约定的租金标准，该时间段的租金金额应为229.67万元，原审法院予以确认。根据《房屋租赁合同》的约定，如精诚公司支付租金逾期超过30日，应按月租金5%支付违约金。现北泰公司起诉要求精诚公司按照中国人民银行同期贷款利率支付上述租金的逾期付款利息，于法不悖。该利息的计算起止点应为2013年5月8日至实际付清之日。精诚公司辩称，北泰公司在合同签订后存在迟延和不完全交付租赁物的违约行为，对于没有占有、使用租赁物期间的租金其不应当支付。因精诚对此并未提供合法有效的证据予以证实，且考虑到精诚公司已实际向精诚公司支付2012年1月至2013年2月期间租金的义务，原审法院对精诚公司该抗辩意见不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款、第一百二十七条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、精诚公司于判决生效之日起十日内支付北泰公司租赁费229.67万元及利息（以229.67万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率、自2013年5月8日起计算至上述款项付清时止）；二、驳回北泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费56192元，由北泰公司负担20000元，精诚公司负担36192元。
北泰公司不服上述判决，上诉称：1、原判对诉讼时效起算期间认定错误。从《房屋租赁合同》约定的内容来看，在支付周期上，应当每半年一付，且2013年上半年780万元租金属于分期履行之债的定期给付债务，相对独立，不可按月分割其请求权；在支付时间上，合同仅就2012年上半年的租金支付时间做出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第226条规定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故精诚公司至迟应于2013年7月底付清2013年上半年租金780万元，原判认定“先付租金后用房”并无合同依据；关于诉讼时效，北泰公司至迟应于2013年8月1日应当知道权利被侵害，如无诉讼时效中断事由，应于2014年8月1日前起诉，且精诚公司于2013年9月23日和2014年2月26日分别两次支付租金，故北泰公司于2014年5月8日起诉主张2013年上半年剩余部分租金于法有据。2、精诚公司逾期付款客观存在，符合双方合同约定的不按照约定支付租金超过30日的违约情形，应当依约承担违约责任。原判驳回北泰公司该项诉求没有依据，应予纠正。综上，请求：1、维持原判第一项，补充判决精诚公司支付2013年3月1日至5月7日期间的租金290.33万元及利息（自欠付之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率�准计算）；2、撤销原判第二项，改判精诚公司支付已付租金的逾期利息（自欠付之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利率标准计算）。
精诚公司答辩称：1、从合同约定看，案涉房屋最迟应于2011年12月30日交付，而租金及定金等最晚应于2011年11月下旬支付完毕，故原审认定“先付租金后用房”事实清楚。2、根据合同约定，北泰公司若在2011年12月31日后发生迟延交付，租期顺延，但北泰公司实际于2012年3月16日交付完毕，存在严重迟延交付行为，房屋租金应从2012年3月17日算起。北泰公司应当对其逾期交付行为承担违约责任。3、本案中，分期履行之债的请求权具有可分性，因而产生数个相应的请求权，原判将2013年上半年租金债务分割，适用法律得当。4、北泰公司在向原审法院提交起诉状时，未加盖公司印章，故北泰公司在原审中不具备诉讼主体资格，该案存在程序瑕疵。5、精诚公司已经支付北泰公司一年两个月的房租费用，但北泰公司仅提供一年房租发票，仍有2个月房租发票未提供。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人提交的证据及证明目的与原审相同，相对方的质证意见亦同于原审。
对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、原判对诉讼时效的认定是否正确；2、精诚公司的应付租金及逾期利息应如何认定。
（一）关于原判对诉讼时效的认定是否正确。原审法院认为，北泰公司按照《四方协议》的约定可以向精诚公司收取案涉房屋租金至2013年6月30日，但因其提起本案诉讼的时间为2014年5月8日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于延付或者拒付租金的诉讼时效之规定，以及精诚公司实际占用房屋而未付租金的事实，北泰公司仅有权主张2013年5月8日至6月30日期间的租金及逾期付款的利息，对于此前2013年3月1日至5月7日期间的租金及2013年5月7日之前逾期付款的利息已经超过诉讼时效期间，不予支持。本院认为，根据双方的合同约定，精诚公司至迟应于2012年12月31日支付2013年3月至6月的租金，诉讼时效应至2013年12月31日。但是，根据业已查明的事实，北泰公司破产管理人、北泰汽车工业有限公司、精诚公司及北京盛峰通达投资管理有限公司于2013年6月26日，就案涉房屋租赁事宜签订了《四方协议》，约定由北泰公司收取2013年6月底前的房屋租金。也就是说，通过该协议，北泰公司向精诚公司催要了租金，精诚公司亦同意向其支付2013年6月底前的房屋租金�根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，案涉纠纷的诉讼时效依法应自《四方协议》达成之日重新计算，即诉讼时效应截止至2014年6月26日。北泰公司在2014年5月8日诉请精诚公司支付2013年6月底前的房屋租金，并未超出诉讼时效。原审法院认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。
（二）关于精诚公司的应付租金及逾期利息应如何认定。本案中，双方对精诚公司未支付2013年3月至6月租金的事实并无异议。经本院审查认定，北泰公司的相应主张未超出诉讼时效，依法应予支持。根据双方合同约定及北泰公司的诉讼请求，精诚公司应当向北泰公司支付租金520万元，并自2012年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息。
至于精诚公司应否就已付租金承担逾期付款利息的问题。本案中，精诚公司在支付260万元定金后，各期租金均未按时支付，但北泰公司没有证据证明其在接收租金时向精诚公司提出相关异议。由于《四方协议》并不涉及租金逾期支付的问题，相应诉讼时效均已超过，故北泰公司主张精诚公司承担各期已付租金逾期付款利息的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00075号民事判决第二项，即“驳回北泰汽车悬架制造（北京）有限公司的其他诉讼请求”；
二、变�安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00075号民事判决第一项，即“北京精诚铂阳光电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付北泰汽车悬架制造（北京）有限公司租赁费229.67万元及利息（以229.67万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率、自2013年5月8日起计算至上述款项付清时止）”为：北京精诚铂阳光电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付北泰汽车悬架制造（北京）有限公司租赁费520万元及利息（以520万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率、自2012年12月31日起计算至上述款项付清时止）。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56192元，由北泰公司负担11192元，精诚公司负担45000元。二审案件�理费39159.71元，由北京精诚铂阳光电设备有限公司负担30000元，北泰汽车悬架制造（北京）有限公司负担9159.71元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张跃芳
审 判 员 孔 蓉
代理审判员 杨福来
二〇一五年十二月四日
书 记 员 陈 茜
附相应法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。