广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-11-15
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朱友良2012-11-13
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石湾人民法庭
钟伟志
二〇一二年十一月六日
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（2012）惠博法民一初字第428号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法民一初字第428号
原告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师
被告：邓满忠，男，1968年5月1日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
原告冯盘龙诉被告邓满忠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海，被告邓满忠及其诉讼代理人唐金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年7月口头约定原告将位于博罗县石湾镇黄西环保园区经二路南侧的厂房3B车间租给被告使用，并约定每月租金人民币17600元。被告开始每月都按时交纳租金给原告，至2011年2、3月，被告以经营困难为由，请求原告帮其垫付2、3月的工人工资合计人民币27980元，并向原告请求缓交租金，原告念及被告合同开始时能及时交纳租金，就同意了被告的请求。被告于同年12月中旬在未告知被告的情况下私自将机器设备搬走，至今仍拖欠原告的厂房使用费及垫付的工人工资合计186380元未支付给原告。后经原告多次催收被告均拒不支付，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付给原告厂房使用费人民币161333元（2011年3月至2011年12月5日）；二、返还原告给被告垫付的2011年2、3月的工人工资人民币27980元，两项合计人民币186380元；三、本案所有诉讼费用由被告负担。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、垫付工资收据及证明，二、租金收款收据，三、博罗县石湾镇黄西村民委员会证明，四、博罗县石湾镇人力资源和社会保障所证明，该四份证据均证明原告于2011年3月24日给被告垫付二、三月份工人工资27980元；且被告从2011年3月份一致未付厂房使用费给原告直至被告私自搬离原告处止累计未支付使用费161333元。两项合计人民币186380元。
被告答辩称，一，原告垫付的工人工资27980元足以在答辩人给付的押金43200元中扣减，且已实际扣减，原告的该项诉请于法无据，应予驳回。首先，答辩人与原告之间存在书面的租赁合同。答辩人与原告于2010年7月份答订了一份书面的《厂房租赁合同书》，双方就租赁物的位置、面积、租赁期限、租厂用途、租金及各自的权利义务等均在合同中作了明确的约定。另，在（2012）惠博法民一初字第175号案件的法庭调查过程中，原告当庭确认了答辩人所提供的《厂房租赁合同书》的合同条款。原告在另案中的确认行为亦可进一步证买，答辩人与原告之间存在书面的租赁合同，且于合同签订日向答辩人收取了43200元押金，其诉称的“口头的租赁合同约定”与事实不符。其次，原告垫付的工人工资27980元，足以从答辩人给付的押金中扣减，且已实际扣减。原告在（2012）惠博法民一初字第175号案件的法庭调查过程中，又明确主张其与答辩人的权利义务已结清，可进一步印证“原告与答辩人就押金和垫付的工人工资部分进行结算时，已经将原告垫付的工人工资27980元如数在答辩人给付的押金中作了扣减”的事实，客观存在。显而易见，原告对已作扣减的费用再次请求返还，于法无据，应当予以驳回。
二、原告诉请的厂房使用费金额过高、计算标准和计算期限错误，应当依法驳回其不合理部分的诉请。首先，涉案厂房的使用费不能参照合同约定的租金标准计付，原告诉请的厂房使用费的计算标准错误。原告与答辩人合同中约定的车间租金30元／平方米是附条件的，所附条件即为“原告应当持有经营金属表面处理业务的各类合法证照，具有处理工业废水的设施和资质，在租赁期间提供经营金属表面处理业务的相关资质以确保答辩人正常经营”。显而易见，原告与答辩人约定的30元／平方米的租金，不单是场地租金，还包括原告提供经营金属表面处理业务的相关资质供答辩人使用而要求答辩人额外承担的费用在内。本案中，由于原告自始不具有经营金属表面处理业务的资质，与双方约定的租金支付标准即30元／平方米相对应的条件始终未成就，原告却要求按照条件成就时的租金标准支付厂房使用费显失公平，明显错误。因此，依据公平和诚信信用原则，本案不能参照合同约定的30元／平方米的租金标准计付使用费，而只能参照市场同期同类厂房的租金标准即不超过9元／平方米计付。其次，原告诉请的厂房使用费的计算期限错误，其根本无权要求答辩人支付2011年3月16日以后的厂房使用费。答辩人承租的3B车间于2011年3月16日被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门以原告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令包括答辩人在内的数十家以上租赁原告车间用来经营金属表面处理业务的承租人停止一切经营活动。2011年4月18日，答辩人承租的3B车间又被博罗县石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理。自2011年4月18日起，原告的厂房已不具备出租条件，答辩人为防止经济损失进一步扩大于2011年3月28日另租车间，同年4月3日便将3B车间内的机器设备从原告处搬运至另行承租的车间，并将搬迁的情况即时通知了原告，同时与其就押金和垫付的工人工资部分进行了结算。由此可见，原告请求答辩人向其支付2011年3月16日之后的厂房占用使用费缺乏事实基础和法律依据，其关于使用费的计算期限明显错误。综上所述，原告的诉称与事实不符，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：
一、厂房租赁合同及押金收据，证明原告向被告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况，原告要求被告按每平方米30元的租金标准不成就；另外在签订合同时原告向被告收取了43200元的押金；在本案当中，原告收取被告的押金足以抵扣工人工资，在具备充分抵扣的条件下，工人工资应当在押金当中扣减。
二、租金收据，证明原告向被告收取从2010年4月至2011年2月的租金情况。
三、收据，证明原告于2011年1月24日向被告收取了23000元装修工程款的相关情况，如果涉案的合同被确认无效，原告对该笔装修款负有返还义务。
四、关于对无证照电镀厂停水、停电处理的函，证明原告以博罗县石湾海龙加工厂名字出租给被告的租赁物于2011年4月18日被石湾镇人民政府作出停水、停电的处理，自此完全不具备工业厂房出租条件的相关情况。
五、收据、证明及营业执照，证明截至2011年6月20日，被告于2011年4月3日已将3B车间内全部设备从原告处搬离的相关情况，自此以后没有占用原告厂房的相关情况属实，同时证明原告向被告要求支付2011年4月3日以后的厂房使用费缺乏事实和法律依据。
六、厂房租赁合同，证明案涉租赁物被博罗县石湾镇人民政府查封后，被告为避免损失进一步扩大，已与2011年3月28日重新租赁车间，同时证明了被告以于2011年4月3日搬离原告的事实。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的证据一的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为原告垫付该笔费用，实际已从原告向被告收取的押金中扣减；对证据二的真实性没有异议，但认为原告提供的仅仅是部分租金的收据，所提供的租金收据不完整，不能完整证实其向被告收取租金及管理费的真实情况；对证据三的合法性及关联性均有异议，认为博罗县石湾镇黄西村民委员会本身与原告存在土地的租赁关系，是利害关系人，其出具的证明没有证明力，其次，村委会并不是出租管理部门，在没有管理职能的情况下出具该证明，其合法性值得怀疑，最后，证明的内容的租用方并没有特指是谁，只能说明原告厂房继续出租，无法证明是被告使用原告的3B车间，另外该证明的格式不符合法律规定，在证明处没有具体承办人的签名，仅仅只是一个抽象的村民委员会的盖章；对证据四的真实性无异议，认为该份证明恰恰证明在2011年的3月份在第三方的介入下，被告已于2011年的3月中旬遣散工人，停止经营，另外该份证明可以证明原告以海龙加工厂的名义从事各种经营。原告对被告所提供的证据一租赁合同书和押金单，认为由于都是复印件，不予质证，对于有何知芳签名的收据，认为无论押金收据是否真实、是否合法，都和本案没有关联，本案合同成立的时间是2010年的7月份，该份收据的时间是在2010年1月份，合同在此时间并没有成立，原告不予确认；对证据二、证据三不予认可，认为在2010年7月份前没有收过被告的款项，在7月份前发生的款项交往与原告没有关系；对证据四认为在2011惠博法民一初字第179号案件中已经质证完毕，所以对该份证据的真实性、关联性、合法性均不予确认；对证据五认为与本案没有关联性，真实性、合法性，原告不予质证；对证据六认为与本案没有关联性。
本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告认为：经过原告系列案和法庭调查，从事违法生产不是本案原告，而是本案被告，对与该份行政处罚决定书代被告受过的，因为原告没有去叫罚款，如果原告缴纳罚款的话，原告会增加诉讼请求和立案起诉，要求被告偿还该罚款；这几份证据证明被告从事违反生产，才导致停止生产并不是被告所述是因为原告提供厂房有问题，从现在检查笔录来看，正是被告从事违法生产导致原告收到行政处罚决定，及原告本人造成极大精神损失。被告认为：对该组证据被告没有异议，但需要说明该组证据证实下列内容：1.被博罗县环境保护局处罚对象是原告，对外经营石湾镇海龙五金加工厂；2.处罚理由是原告未建成环保设施，没有相应废水处理资格所导致的，证明原告违反了厂房租赁合同书第五条约定的义务，导致被告无法实现租场用途；3.该组证据与被告方提交关于无证照电镀厂停水停电的函，能相互印证被告出租厂房被查处事实，客观存在，其所提供租赁物，不符合租赁厂房的要求；4.原告以博罗县石湾镇海龙五金加工厂名义对外招租经营。
本院经审查，对原告所提供的证据一、证据二，由于被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据三，该证明为博罗县石湾镇人力资源和社会保障所所出具，本院予以认定；对证据四，由于被告对其真实性无异议，本院其真实性予以认定；对证据四的《证明》为博罗县石湾镇黄西村民委员会所出具，故本院对其真实性予以认定，该证明没有写明租用方为何人，无法显示与本案有关联，故本院对其关联性不予认定。
对被告所提供的证据一中甲方签名为“冯盘龙”字迹、乙方签名为“邓满忠”字迹的《厂房租赁合同书》虽是复印件，但原告承认收取被告的租金，双方确实存在着租赁合同关系，证据一的真实性有原告提供的证据二予以佐证，故该证据虽是复印件，但有其他证据予以佐证，本院予以认定；对2010年7月11日的收据，由于被告无提供原件，原告又不予承认，故本院不予认定；对2010年1月3日的收据，收款人不是原告，原告又予以否认，故本院不予认定；对证据二，对2010年1月3日的收据，由于收据不是原告所签名的，原告又予以否认，因此本院不予认定，对其它收据，由于收据上有原告的签名，本院予以认定；对证据三，该收据不是原告所签名，且原告予以否认，故本院不予认定；对证据四为博罗县石湾镇人民政府所作出，故本院对其真实性、合法性予以认定，从该证据内容上看，该函件中虽有“海龙五金电镀”字样，但原告开办的工厂为“博罗县海龙五金加工厂”，“海龙五金电镀”与“博罗县海龙五金加工厂”是否为同一间厂无法确认，被告亦无其他证据证明为同一个主体，故本院对其关联性不予认定；对证据五，收据不是正式发票，营业执照亦无提供原件或工商登记查询情况，证明中的证明人亦未出庭作证，故本院不予认定；对证据五，车间承包合同书系被告与案外人所签订的，收据亦不是正式发票，营业执照亦无提供原件或工商登记查询资料，故本院不予认定。
本院查明，2010年7月11日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（3B）480平方米；宿舍5间。二、2010年6月1日至2016年6月1日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×480平方米即14400元／月；宿舍每月每间为：400×3＋600×1即1200元／月，饭堂每间每月600元。……六、交纳管理费及租金时间：乙方（被告）每月2号付清当月全部厂房、宿舍和管理费用……。合同签订后，原告依约把车间（3B）交原告使用，被告亦依约交纳租金至2011年2月，从2011年3月开始拖欠原告的租金。被告承认于2011年4月3日搬离原告厂房。
2011年3月24日，原告为被告垫付了工人工资27980元。
原告于2012年2月10日向本院申请向博罗县环境保护局石湾环保办、博罗县人力资源和社会保障局石湾管理所、博罗县工商行政管理局石湾工商所调取被告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）因无经营经营金属表面处理业务资质被查封、被行政处罚的相关情况，本院依法向该三所（办）调取，该三所（办）均表示没有被告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）被查封、被行政处罚的相关情况资料
原告出租给被告的厂房（3B车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；被告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。
博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告一于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。
另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。
本院认为，原告出租给被告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告在出租厂房给被告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，据本院查明的事实，原、被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的约定，并不违反相关规定，从被告提供的证据六显示，被告租用他人车间的租金标准亦为30元／平方米，且合同中双方并无约定车间租金30元／平方米是附条件的。原告主张被告应支付2011年3月至2011年12月5日的使用费，虽未提供证据证明被告实际占用厂房的时间，但被告在答辩状中已自认其在2011年4月3日搬离厂房，故从2011年3月1日起至4月3日止属于被告自认的范畴，被告应支付该段时间的厂房使用费。在本案中，只能确认被告占用原告厂房，并不能确认被告占用宿舍，原告亦未提供证据证明，故本院对占用宿舍等其他的费用不予支持，依法只能计算厂房的使用费，原、被告双方约定的厂房车间每月租金为14400元，故被告应按每月租金14400元的标准支付厂房使用费给原告，被告应实际支付原告厂房使用费为15840元（14400元／月×30天＋（14400元／月÷30天）×3天］。由于原告将没有办理房产证或建设工程规划许可证的厂房出租给被告，存在过错，被告无证经营金属表面处理或五金、电镀业务，亦有一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的厂房使用费为7920元（15840＊50%）。
原告诉请被告偿还为其垫付的工人工资27980元，有被告确认的“收据”为证，故原告的该项请求事实清楚，证据确实，本院予以支持。被告辩称该垫付的工人工资27980元应与被告所缴交的押金43200元已实际扣减，根据本院查明的事实和本案的实际，可以推断被告交纳给原告的押金已与原告垫付的工人工资作了抵销处理，因此原告的该项诉请，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告邓满忠应在本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房使用费7920元给原告冯盘龙。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费4027元，由原告承担3027元，被告承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币4027元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入
----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长朱友良
代理审判员钟伟志
人民陪审员冯国娟
二0一二年十一月十三日
书记员钟建文