云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第93号
上诉人（原审原告）邵义建（曾用名邵宇建），男，1954年10月6日生，汉族，住泸西县。
上诉人（原审原告）邵小明（曾用名邵宇民），男，1963年12月8日生，汉族，住泸西县。
上诉人（原审原告）邵双芝，女，l968年5月15日生，汉族，农民，住泸西县。
上诉人（原审原告）邵云芬（曾用名邵双凤），女，1968年5月15日生，汉族，住泸西县。
上诉人（原审原告）万永芬，女，l955年8月7日生，汉族，工人，住云南省昆明市。
上诉人（原审原告）邵磊（曾用名邵进、邵俊），男，1979年6月23日生，汉族，云南省昆明市。
上诉人（原审原告）邵会茗（曾用名邵梅），女，1982年1月30日生，汉族，住云南省昆明市。
七上诉人的共同委托代理人程兴春，云南兴春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵尔成（曾用名邵尔城），男，1922年5月8日生，汉族，住泸西县。
委托代理人邵玉国（系邵尔成之长子），男，1954年8月1日生，汉族，住泸西县。
被上诉人（原审被告）戴云才，男，l982年5月20日生，汉族，住泸西县。
委托代理人孟小常，云南望达律师事务所律师。
上诉人邵义建、邵小明、邵双芝、邵云芬、万永芬、邵磊、邵会茗因与被上诉人邵尔成、戴云才房屋买卖合同纠纷一案，不服泸西县人民法院（2014）泸民二初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1974年邵尔城等人建盖座落于泸西县中枢镇新华下街121号的三间土木结构房屋。1976年6月邵尔城之妻陈焕英病故。邵尔城与陈焕英结婚后生育长子邵玉国，次子邵义建，三子邵小明，长女邵云仙，二女邵双芝，三女邵云芬。邵义建与万永芬结婚后生育邵磊，邵会茗。1984年12月10日该房产权普查表上有邵尔城、邵义建、邵双芝、邵双凤、万永芬、邵磊、邵会茗名字。l985年2月24日的审批表上除有上述名字外增加邵宇民。1985年9月20日产权证上共有人为邵尔城、邵宇民、邵宇建、邵双芝、邵进、邵梅、万永芬。2000年3月17日，邵尔城新办该房产权证，变更产权人为自己一人。2006年4月29日邵尔城立文约将此房以价42000元出卖给戴云才，并于当天付清房款。随后，戴云才及家人就在该房屋内居住生活。
原审法院经审理认为，被告邵尔城私自将共有房产变更登记在自己一人名下，并擅自与被告戴云才签订合同后将该房屋出卖给被告戴云才。戴云才购买此房属善意取得，并不违反法律的规定。双方之间的房屋买卖协议有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：驳回原告邵义建、邵小明、邵双芝、邵云芬、万永芬、邵磊、邵会茗的诉讼请求。案件受理费850元，由原告邵义建、邵小明、邵双芝、邵云芬、万永芬、邵磊、邵会茗承担。
原审判决宣判后，邵义建、邵小明、邵双芝、邵云芬、万永芬、邵磊、邵会茗不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判决支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人戴云才承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：原判错误认定被上诉人戴云才购买被上诉人邵尔城出售的房屋为善意取得，损害了上诉人的合法利益。一、原判认定法律事实存在部分错误。原判认定“1974年邵尔城等人建盖坐落于泸西县中枢镇新华下街l21号的三间土木结构房屋”，与客观事实不符。l974年建盖房屋时，邵尔城尚在师宗县车队工作，无权享有农村宅基地，无时间参加建盖房屋。该房屋实际由邵尔城长子邵玉国出资出力建盖。邵尔城未参加建盖，也未出资出力。二、原判认定被上诉人戴云才购买邵尔城出售的房屋为善意取得，不符合事实。《物权法》106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。在上列规定中，善意取得不动产的关键，一是受让人受让不动产时是善意的；二是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。但被上诉人戴云才受让邵尔城出售的房屋时并无善意。自古以来，泸西县形成的出售房屋习惯做法是：售房人出售房屋，由售房人的儿、女，哥哥、弟弟、叔、伯，同姓家族，前后左右邻居等，依次享有优先购买权。只有当上列人员明确放弃购买时，才轮到其他人购买。为避免纠纷，买卖房屋时，买卖双方主动通知上列人员出席立约、签字仪式，担任中证人。被上诉人戴云才自出生就一直生活在泸西，熟悉泸西风俗。但在购买邵尔城出售房屋时，在各上诉人及该房屋的前后左右四邻不知情且未到场的情况下，公然购买邵尔城与各上诉人共有的房屋，善意从何而来。善意取得不动产的另一关键环节是受让的不动产已经办理产权过户登记。被上诉人戴云才购买邵尔城出售的房屋，至今未依法登记取得房屋所有权，缺失善意取得的法定要件。
被上诉人戴云才答辩称，泸西县人民法院（2014）泸民二初字第29号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。第一、2006年4月29日，邵尔成将本案争议房屋卖给答辩人戴云才时，邵尔成是该房屋唯一的房屋所有权人，此有答辩人戴云才在一审中提供的泸西县房权证中枢镇字第2000011**号《房屋所有权证》和泸西县中枢镇共字第200002092号《房屋共有权证》予以证实。《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证”。因此，邵尔成作为该房屋唯一的所有权人有权处分该房屋即将该房屋卖给答辩人，他人无权干涉。第二、答辩人2006年4月29日与邵尔成签订的《卖房契约》是双方真实的意思表示，并没有违反法律的强制性规定，依法成立并生效。应受到法律的保护。在邵尔成卖房的过程中，42000元房款是分两次支付。第一次首付款20000元，是邵尔成的三儿媳帮邵尔成清点的。支付尾款是2006年4月29日在庐水宾馆并写下了《卖房契约》。还特别约定“买卖已成事实，任何人没有干涉的权利等等。在办理土地使用权变更登记过程中邵尔成积极配合到泸西县打非办出具证明，在泸西县国土资源局办证过程中到现场指定四至界线。在其配合下于2006年6月23日将其土地使用权变更在答辩人戴云才的名下。答辩人戴云才为购买该房屋把老家仅有的房屋变卖，用变卖所得向邵尔成支付房款。双方买卖契约签订、房款付清后该房屋己经交付使用并办理了土地使用权变更登记手续。土地使用权的变更登记手续也是不动产转让的法定变更内容，故符合《物权法》第一百零六条第一款第三项的规定。被答辩人上诉状中提到的泸西的习惯做法没有法律依据。
被上诉人邵尔成未作答辩。
二审中，上诉人以及被上诉人均无新证据提交。经本院征询各方当事人对原审法院认定事实的意见，除上诉人认为邵尔成未参与建盖房屋外，对其他事实无异议。被上诉人对原审认定事实无异议。经审查，上诉人所提异议不能成立。对原审认定事实，本院予以确认。
二审另查明，2006年6月23日戴云才取得泸西县人民政府颁发的泸国用（二00六）第0007006号国有土地使用证（争议房屋所占土地）、2006年6月30日取得泸西县人民政府颁发的泸国用（二00六）第0007008号国有土地使用证。
综合双方事人的诉辩主张，本案争议焦点是：邵尔成与戴云才签订的房屋买卖合同是否有效？
本院认为，2006年4月29日邵尔成与戴云才签订《卖房契约》时，邵尔成持有泸西县人民政府2000年3月17日颁发的房屋所有权证及房屋共有权证，其是该房产的唯一产权人，戴云才作为买受人，有理由相信邵尔成有处分权。双方签订合同后，按合同约定，戴云才支付完房款，邵尔成交付了房屋。之后，戴云才于2006年6月23日取得泸西县人民政府颁发的［泸国用（二00六）第0007006号］国有土地使用证，对争议房屋所占土地已取得土地使用权，土地性质为国有土地使用权。本案中，邵尔成与戴云才双方均按合同约定履行了各自的义务，合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，房屋买卖协议是合法有效的，对双方均有约束力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元由上诉人邵义建、邵小明、邵双芝、邵云芬、万永芬、邵磊、邵会茗承担。
本判决为终审判决。
审判长 李彦斌
审判员 李 涌
审判员 张 航
二〇一五年七月十日
书记员 马妮纳