广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1984号上诉人（原审原告）：胡德倩，女，1970年11月15日出生，住台湾省台北市万华区。委托代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州睿懿游艺有限公司，住所地广东省广州市荔湾区下九路58、60号三楼28档，组织机构代码69153585-5。法定代表人：邓茵茵，董事长。委托代理人：曾旭慧、何明亮，广东正平天成律师事务所律师。上诉人胡德倩因与上诉人广州睿懿游艺有限公司（以下简称睿懿公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡德倩上诉请求：1.撤销一审判决，改判睿懿公司在90日内变更为7日内，将中华广场三楼3271号商铺腾空交回给胡德倩，并将其中商铺装修恢复完整；2.睿懿公司自2014年7月1日起至2015年6月30日止，按每月未付租金3985元的30%，支付逾期交租违约金为14346元；3.睿懿公司自2015年7月1日租期届满之日起至交还商铺之日止，按原租金标准支付租金及逾期交租违约金；4.本案一、二审诉讼费判决由睿懿公司承担。事实与理由：一、一审判决睿懿公司90日内交铺，完全于法无据。胡德倩是涉案商铺的业主。2010年7月1日，胡德倩与睿懿公司签订《租赁合同》，租期五年，自2010年7月1日—2015年6月30日止，每年递增租金为：2722元、2944元、3293元、3623元、3985元，每月10日前交租，逾期每天按月租金3%计算滞纳金。合同签订后，睿懿公司虽然多次借口合同虚假、租金过高等理由曾百般抵赖，但由于承租后没有一天不用于游戏产业的经营上。所以，一直有按判决按约定租金标准支付租金至上次判决为止的时间。但是，自2014年7月1日起，由于胡德倩于2015年8月15日提起诉讼，至今已有三年多的时间，睿懿公司借口没有交过一分钱的租金。所租商铺位于越秀区中华广场，在广州市核心商业区，睿懿公司无偿使用胡德倩三年多的个人商铺财产，一审却判决睿懿公司还要再拖三个月时间交还商铺完全于法无据。二、一审判决未恢复原状，是对睿懿公司严重欠租的鼓励。胡德倩的商铺在出租之前是独立间隔的。经过几年的诉讼后，睿懿公司终于在一审拿出了几年前擅自与物业公司签订的所谓整体《出租合同》，胡德倩方知涉案商铺在出租时被强行拆除，原因就是睿懿公司要整体承租。现在租期届满，睿懿公司应将场地恢复原状。三、一审认定租金较高，没有事实和法律依据。一审所谓的依据，就是睿懿公司隐瞒多年的整体出租的合同。但这份合同，实质就是一份强买强卖越俎代庖的租赁合同，根据一是胡德倩不知情；根据二是根本没有包括胡德倩在内的小业主的同意和签名；根据三是整体租金价格完全是一个平均的意向性价格。一审采用这样的价格毫无依据，睿懿公司在一审时连一份小业主的实际租金价格都没有出示。一审认定所谓租金较高，完全于法无据。四、一审适用公平原则，未按原租金标准判决支付不定期租赁期间的租金，是对睿懿公司严重欠租的鼓励。根据《合同法》第236条规定，本案租期届满后，胡德倩虽然起诉，但并未对原租金标准，提出逐年增加的异议。因此，原租赁合同的租金标准，继续有效，一审应判决按原租金标准支付不定期租赁期间的租金。且租赁合同的双方，依法也不是受损者和受益者的关系；睿懿公司除整层出租的合同外，也没有提交一份有小业主实际租赁价格的租赁合同。所以，一审对租期届满后的租金标准，适用所谓的公平原则，并判决按同期同地段同类房地产部门公布的租金价格计算使用费，完全有违法律规定。如此判决，睿懿公司二年既不用涨租，又不用按时交租，这样的情况下，非但不用支付一分钱的违约违法成本，反而还能适用所谓的公平原则，再降低租金标准，岂不是对睿懿公司严重欠租行为的又一巨大奖励。五、一审未判决睿懿公司按原租金标准30%支付逾期交租违约金，是对睿懿公司严重欠租的鼓励。根据合同，睿懿公司在租金内有一年没有交租，应按合同约定的租金标准的30%支付逾期交租违约金。但一审判决在没有交还房屋的情况下，就按所谓的民间借贷标准判决支付拖欠租金的逾期利息，明显与租赁事实不符，变相降低租期内的违约成本。至于违约金过高的问题，胡德倩在之前的租金判决中，已经作出了按拖欠租金总额30%的减让，且已经生效，睿懿公司应按已生效判决支付违约金。如果睿懿公司不愿意按原合同标准交租，更不愿按原合同支付违约金，因期满后的租赁合同，己变为不定期合同，睿懿公司可以随时解除合同，随时可以停止交租交还房屋。睿懿公司不交铺不交租，又不交违约金，强行无偿租用，是严重的侵权行为。在这种情况下，在租期届满后，一审却没有判决睿懿公司按原租金标准的30%支付违约金，反而按同期同地段租金标准的逾期利息30%支付违约金，不但仅需支付较少的租金本金和相应的逾期利息，实际相当于未多支付一分钱的逾期交租违约金，这完全是对睿懿公司严重欠租行为的又一重大鼓励。上诉人睿懿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回胡德倩的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由胡德倩承担。一、睿懿公司并非案涉《租赁合同》的缔约当事人，合同的签字人“陈健雄”非睿懿公司员工，公章系伪造；睿懿公司申请对胡德倩提供的《租赁合同》进行鉴定，但胡德倩拒不提供原件，导致无法鉴定，其应当承担不利的后果；因此睿懿公司与胡德倩之间不存在租赁合同关系，一审法院仅依据已经生效的判决就认定睿懿公司与胡德倩之间存在租赁关系缺乏事实和法律依据。1.胡德倩提交的《租赁合同》落款处“乙方”签字人陈建雄并非睿懿公司的员工，是广州景宏置业有限公司(以下简称景宏公司)的员工，胡德倩对此为明知并在其提交的(2014)穗越法民三初字第1601号《民事判决书》第2页第5行及第4页第2行对此予以确认。2.合同中睿懿公司的公章系伪造，并非睿懿公司在广州市荔湾工商局登记备案及平常沿用的公章。公章的大小、做工等相差甚远，且睿懿公司也提供相应的证据予以佐证。3.睿懿公司在第一次开庭后向一审法院申请对案涉的《租赁合同》上的公章与睿懿公司的平常沿用的公章是否一致进行鉴定，一审法院经过摇珠选定广东天正司法鉴定中心(以下简称天证鉴定中心)，睿懿公司于2016年3月31日缴纳鉴定费，由于胡德倩一直拒不提供案涉《租赁合同》的原件，导致鉴定无法进行下去，最终天正鉴定中心于2017年7月3日作出《广东天正司法鉴定中心文证审查结果通知》，载明由于提供的检材为复印件，清晰度欠佳，如无法提供原件，该次委托退案处理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条的规定，胡德倩持有涉案《租赁合同》的原件拒不提供，且睿懿公司主张公章系假冒，因此可以推断出案涉《租赁合同》的公章系假冒，因此睿懿公司并非涉案《租赁合同》的当事人，该租赁合同对睿懿公司不产生约束力。4.对一审法院据以认定事实的(2014)穗越法民三初字第1601号生效判决，睿懿公司在答辩期内向广州市越秀区人民法院提出管辖权异议申请，越秀法院收到睿懿公司的管辖权异议申请书，在未就管辖权异议作出裁定前仍然在原定的开庭时间开庭审理，未通知睿懿公司。睿懿公司在程序问题尚未处理完毕的情况下，因此未对诉讼时效、租赁合同的真实有效性、租金的计算标准等问题进行实体抗辩，越秀法院在睿懿公司未出庭的情况下，径行作出缺席判决，剥夺了睿懿公司的诉讼权利，损害了睿懿公司的合法权益。对该生效判决，睿懿公司自始至终均提出异议，直至再审，且该案的二审、再审阶段均是以程序为由驳回睿懿公司的上诉和再审申请，并未对实体作出进一步的认定。故本案一审法院把该生效判决作为本案的依据实属简单草率。5.胡德倩一直主张《租赁合同》是合法有效，上盖的睿懿公司的公章就是睿懿公司常用的公章，但在睿懿公司申请鉴定后，胡德倩却一直不敢将《租赁合同》的原件提供给天正鉴定中心鉴定。由此可以推断胡德倩明知《租赁合同》上盖的睿懿公司的公章是假冒的，明知陈建雄是景宏公司的员工，却依然起诉睿懿公司要求交还场地并支付租金和违约金，可见其居心不良，故意损害睿懿公司的利益。涉案《租赁合同》的乙方签字人陈健雄并非睿懿公司的员工，睿懿公司的公章系假冒，睿懿公司并非《租赁合同》的缔约当事人，一审法院认定睿懿公司与胡德倩存在租赁关系，明显缺乏事实和法律依据。二、一审法院无视涉案商铺是睿懿公司通过从景宏公司租赁而取得的，睿懿公司与景宏公司的租赁合同至今仍有效存续，且睿懿公司已经依约向景宏公司案涉案涉商铺的租金，一审法院判令睿懿公司将涉案商铺交还给胡德倩，并向胡德倩支付租金和违约金没有任何事实和法律依据。2010年1月11日，睿懿公司与景宏公司签订《租赁合同》，景宏公司将位于广州市中山三路33号中华广场二期塔楼三楼全层商铺租赁给睿懿公司，其中包含案涉商铺，租赁期限自2010年4月1日至2018年12月31日。该合同至今仍未未期满终止，有效存续，胡德倩对景宏公司将案涉商铺转租给睿懿公司使用为明知，可详见(2014)穗越法民三初字1601号一案中胡德倩的陈述。依据合同相对性原则，睿懿公司需承担的是向景宏公司交纳租金的义务，且睿懿公司也已经依约向景宏公司支付了涉案商铺的租金，景宏公司也依约将涉案商铺交付给睿懿公司使用。睿懿公司是基于与景宏公司的租赁合同而合法使用涉案商铺，一审法院对此无视，依然判令睿懿公司将案涉商铺交还给胡德倩，并向胡德倩支付租金和违约金没有任何的事实和法律依据。睿懿公司并非案涉《租赁合同》的缔约当事人，涉案商铺是睿懿公司通过从景宏公司租赁而取得的，睿懿公司与景宏公司的租赁合同有效存续，且睿懿公司已经向景宏公司支付了涉案商铺的租金，一审法院认定睿懿公司与胡德倩存在租赁关系，判令睿懿公司向胡德倩交还案涉商铺，并向胡德倩支付租金和违约金没有任何事实和法律依据。上诉人胡德倩向原审法院提起诉讼，请求判令：1.睿懿公司向胡德倩支付拖欠的租金47820元（按3985元/月计算，自2014年7月1日起至2015年6月30日止）及逾期支付租金的违约金14346元（以同期应付而未付的租金为本金从逾期之日起，按每日3%计算至付款之日止）；2.睿懿公司立即将位于广州市越秀区中山三路33号中华广场三楼3271号商铺腾空交付给胡德倩，其中商铺装修完整归胡德倩；3.睿懿公司向胡德倩支付自租期届满后的2015年7月1日起至交付商铺之日止逾期占用商铺期间的租金，按原合约租金每年递增5%计算（即每月按4180元），直至商铺交还胡德倩为止，及逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金从逾期之日起，按每日3%计算至付款之日止）。一审法院认定事实：胡德倩是广州市越秀区中山三路33号第三层X铺（建筑面积10.8878平方米，使用性质非居住用房）的权属人。2010年7月1日，胡德倩（甲方）与睿懿公司（乙方，签约代表为陈健雄）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将中山三路33号第三层X铺租给乙方作合法使用，租期由2010年7月1日至2015年6月30日止；2010年7月1日至2011年6月30日，每月租金2722元、2011年7月1日至2012年6月30日，每月租金2944元、2012年7月1日至2013年6月30日，每月租金3293元、2013年7月1日至2014年6月30日，每月租金3623元、2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金3985元；签订本合同当天乙方交贰个月铺租押金5444元给甲方，如乙方不按期缴付押金，则本合同作废；如合同期满仍未签订新的租赁合同，则物业内外的装修要完整交回甲方，在乙方交清有关费用后甲方将押金无息退回乙方；乙方每月10号前交租给甲方，如有推延，则每天按月度需付租金总额的3%计算罚滞纳金；乙方如违反上述合同约定（包括拖欠租金半个月或者提前退租），则押金归甲方所有，同时甲方有权不经乙方同意即收回物业等。2010年7月7日，陈健雄向胡德倩交纳3000元押金。胡德倩称该押金是睿懿公司景宏公司交纳的，陈健雄是景宏公司的职员。2014年7月1日，胡德倩向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1.睿懿公司向胡德倩支付2010年7月至2012年6月期间拖欠租金余款16982元以及逾期付款利息（从2012年12月1日起至付清之日止，以16982元为计算基数，按中国人民银行公布的逾期贷款利率计算）；2.睿懿公司继续向胡德倩支付从2012年7月至2014年6月拖欠的租金65484.2元，及逾期付款的违约金（按所欠租金的30%计算）；3.睿懿公司已付的5444元押金归胡德倩所有；4.景宏公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院于2014年8月21日作出（2014）穗越法民三初字第1601号民事判决：一、被告广州睿懿游艺有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告胡德倩支付2012年6月30日前拖欠的租金16982元及利息（从2012年12月1日起至付清上述款项之日止，每日按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付）。二、被告广州睿懿游艺有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告胡德倩支付从2012年7月1日起至2014年6月30日止拖欠的租金65484.2元（已扣除睿懿公司已付该期间的租金17507.8元）及违约金（按睿懿公司所欠租金65484.2元的30%计付）。三、被告广州睿懿游艺有限公司已交纳的押金3000元归原告胡德倩所有。四、驳回原告胡德倩的其他诉讼请求。睿懿公司不服上述一审判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年11月24日作出(2014)穗中法民五终字第4032号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，睿懿公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年10月29日作出（2015）粤高法民二申字第1142号民事裁定：驳回广州睿懿游艺有限公司的再审申请。本案诉讼过程中，睿懿公司申请对上述《租赁合同》中睿懿公司的印章真假进行鉴定。一审法院经摇珠确定由广东天正司法鉴定中心进行鉴定，因胡德倩拒绝提供上述《租赁合同》的原件，天正鉴定中心于2017年7月3日作出《广东天正司法鉴定中心文证审查结果通知》，其中内容为：检材为复印件，不具备鉴定条件。检材复印件印文清晰度欠佳，与外拍样本对比不能出具确定性鉴定意见，如无法提交检材原件，该次委托将退案处理。本次委托自本通知之日自行终止，因此已发生的鉴定费中的960元审查费及已发生的外派费用2500元不予退还，本次委托鉴定可退还鉴定费2840元。胡德倩表示：上述《租赁合同》已经生效判决确定其为真实，睿懿公司在本案仍申请鉴定，胡德倩没有义务提供上述《租赁合同》的原件，鉴定费用应由睿懿公司承担。睿懿公司表示：本次鉴定无法进行的原因是胡德倩拒不提供《租赁合同》的原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。既然该租赁合同是由案外人景宏公司的员工陈健雄签署的，冒刻我方公章，而我方是与景宏公司签署了租赁合同取得了整个第三层的租赁场地，包括胡德倩的商铺。所以案涉的租赁合同我方并非当事人，胡德倩与睿懿公司并非租赁关系，所以该租赁合同对我方不产生法律效力。涉案商铺现由睿懿公司作经营使用。睿懿公司没有向胡德倩支付从2014年7月1日起至今的租金。一审法院认为：胡德倩与睿懿公司签订的《租赁合同》已经生效判决确认，睿懿公司仍申请对该《租赁合同》的真假进行鉴定，故鉴定费应由睿懿公司承担。因租赁期限已届满，胡德倩据此请求收回商铺合法有理，一审法院予以支持。睿懿公司拖欠胡德倩租赁期内的租金已构成违约，胡德倩据此要求睿懿公司付清欠租及违约金理由成立，一审法院予以支持。经审查，逾期交纳租金的违约金按每日3%计算显属过高，违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。租赁期限届满后，睿懿公司仍然使用涉案商铺，睿懿公司仍应向胡德倩支付租金，因上述《租赁合同》并没有约定租金是在上一年的基础上递增5%，胡德倩要求睿懿公司在租赁期限届满后的租金按上一年的基础上递增5%计算依据不足，一审法院不予采纳。根据公平合理原则，租赁期限届满后的租金参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、被告广州睿懿游艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内，将广州市越秀区中山三路33号第三层X铺腾空交回给原告胡德倩；二、被告广州睿懿游艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告胡德倩支付2014年7月1日至本判决发生法律效力之日的租金（其中2014年7月1日至2015年6月30日止，每月按3985元计算；2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定）及逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2014年7月10日起，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至付款之日止）；本判决发生法律效力之次日起，被告广州睿懿游艺有限公司应按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价逐月向原告胡德倩支付房屋使用费至将商铺腾空交还给原告胡德倩时止；三、驳回原告胡德倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1354元，鉴定费3460元，由被告广州睿懿游艺有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，胡德倩与睿懿公司于2010年7月签订的《租赁合同》落款处有睿懿公司的盖章确认。二审中，胡德倩提交了：1.睿懿公司在另案中于2014年7月21日递交的《管辖异议申请书》，证明睿懿公司曾提出管辖异议；2.睿懿公司在本案中于2015年10月22日递交的管辖异议《民事上诉状》，证明睿懿公司在一年后的本案中又提出管辖异议；3.2017年8月5日商铺现场照片4张，证明睿懿公司凭借本案长期无偿使用至今。睿懿公司表示该三份证据均不属于二审新证据，形成时间均在一审之前，证据1、2所谓的管辖异议申请和上诉，都是睿懿公司行使正当权利，证据3的现场照片也无法确认其真实性，而且睿懿公司对于涉案商铺享有使用权是基于睿懿公司与景宏公司签署的租赁合同，睿懿公司是整层租赁下来合法使用涉案房屋，睿懿公司并没有与胡德倩签订涉案房屋租赁合同。二审庭询后，胡德倩又提交了：1.商铺照片2张，拟证明涉案商铺在承租前的间隔状况；2.《结业通知》，拟证明睿懿公司单方停业；3.《恢复场地原状通知》，拟证明睿懿公司未处理租赁纠纷、未交铺而擅自撤场停业停电被通知恢复原状；4.《物业发出3271号商铺缴费通知》照片，拟证明睿懿公司未处理租赁纠纷并结清物业费，造成物业向胡德倩发出催缴商铺物业费通知。睿懿公司对该证据提交书面意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，对承租前的场地状况不清楚，无法确认；对证据2的真实性予以确认，关联性不予确认。睿懿公司结业退场，属于企业行使经营自主权，无需业主同意，不存在胡德倩所称的“单方停业”。同时，睿懿公司的停业也不影响胡德倩一方行使司法救济的权利。对证据3的真实性予以确认，关联性不予确认，该通知的内容只是要求解决公共场地的照明问题，并非胡德倩指向的所谓“恢复场地原状”；对证据4的真实性、合法性、关联性均无法确认，睿懿公司确认自2018年4月28日始，已不再使用案涉商铺，且按照本案的一审判决，在双方无法达成和解的情况下，也不可能合法使用案涉商铺，故自2018年4月28日始，案涉商铺的物业管理费也应由业主自行缴纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于胡德倩的上诉请求的问题。1.关于涉案商铺装修恢复完整的问题。胡德倩在一审中无提出该主张，其在二审中提出属于新增加的诉讼请求，本院依法不予调处。2.关于2017年7月1日之后的租金标准问题。鉴于胡德倩与睿懿公司签订的《租赁合同》约定，从2014年7月1日起每月租金为3985元，而睿懿公司在租期届满后并无将涉案商铺交还给胡德倩，故胡德倩要求睿懿公司在将涉案商铺交还前亦按该标准支付租金合法合理，本院予以支持，并据此对一审判决第二项作出相应调整。3.关于逾期交租违约金的问题。一审考虑胡德倩一审请求的违约金的标准过高而酌情调整违约金的标准并无当，胡德倩在二审中重新提出新的违约金计算标准并无依据，本院不予支持。关于睿懿公司的上诉请求的问题。已经发生法律效力的裁判文书确认了睿懿公司与胡德倩签订的《租赁合同》是合法有效的，睿懿公司上诉仍坚持认为其非该合同的缔约当事人显然理由不成立，本院不予支持。关于胡德倩在二审中所提交的证据的问题。由于胡德倩所提交的证据不能充分证明其主张，故本院不予接纳。综上所述，胡德倩的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；睿懿公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1909号民事判决第一、三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1909号民事判决第二项为：广州睿懿游艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内，向胡德倩支付2014年7月1日至本判决发生法律效力之日的租金（每月按3985元计算）及逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2014年7月10日起，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至付款之日止）；本判决发生法律效力之次日起，广州睿懿游艺有限公司应按每月按3985元逐月向胡德倩支付房屋使用费至将商铺腾空交还给胡德倩时止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1354元，鉴定费3460元，由广州睿懿游艺有限公司负担；二审受理费2708元，由胡德倩负担100元，广州睿懿游艺有限公司负担2608元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月二十九日书记员  徐毅敏