宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1492号
上诉人（原审被告）：李金升，男，1956年4月9日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：赵亮，男，1984年4月5日出生，汉族，个体，系李金升的女婿。
被上诉人（原审原告）：王新文，男，1964年11月6日出生，汉族，驾驶员。
委托诉讼代理人：祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。
上诉人李金升因与被上诉人王新文房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院做出的（2016）宁0122民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
李金升上诉请求：依�改判或发回重审。事实及理由：上诉人在一审中作为被告主体不适格。本案合同纠纷的双方当事方是“贺兰县客运站”和被上诉人，上诉人作为代理人在合同上签字是行使代理权利，也是职务行为，不是合同主体，即使上诉人是无权处分，也只是对被代理人承担责任，根据合同的相对性，向被上诉人主张合同责任的主体应是合同甲方即贺兰县客运站；涉案标的出租屋所有权人也不是上诉人。本案是被上诉人违约在先，被上诉人未按时交纳租金，一审法院判决判定上诉人承担违约责任没有事实及法律依据。
王新文辩称，一审法院适用法律正确，程序正确，事实认定清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
王新文向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告的投资损失13万元。
一审法院认�事实：贺兰县109国道与光明路交叉口东北角建筑物系宁夏大新道路发展集团有限公司所有。银川大新客货运输有限责任公司于2009年成立贺兰客运汽车站在上述场地内进行经营，后该汽车站于2013年停止经营。被告李金升以贺兰县客运汽车站的名义于2012年将上述建筑物内二楼大厅、三间小屋及厕所出租给案外人屈保强，并签订房屋租赁合同。约定将上述房屋出租给屈保强使用，约定租赁期限自2012年1月1日至2016年12月30日，年租金15000元。每年一次性向甲方贺兰县客运汽车站公司支付，被告在租赁合同出租方处加盖“贺兰县客运汽车站”的印章。后屈保强将涉案房屋用于经营旱冰场，并分三次将2012年、2013年、2014年的租金向被告李金升付清。2014年4月23日，屈保强与原告签订旱冰场转让协议，约定将上述旱冰场转让给原告经营，转让费10万元，包括2014年的全年租金，租期�2014年12月31日。同时被告李金升按照其与屈保强签订的房屋租赁合同的内容，以贺兰县客运汽车站（甲方）的名义与原告王新文（乙方）签订了房屋租赁合同，租赁期限、租金金额及支付方式均与原房屋租赁合同内容一致。同时合同第六条约定“原告李金升在使用期间内，甲方不得以任何理由收回房屋或因任何原因有碍乙方不能正常营业的，包括甲方集团总公司，否则对乙方造成的损失可按投资总价的10倍偿还乙方，除将贺兰县汽车客运站卖给其他公司时乙方不予追究，但必须主动的出面协调在原有的条件下可优先续租给乙方使用”。后因他人要求原告搬离涉案房屋并对涉案房屋上锁，致使原告无法继续经营旱冰场。
一审法院另查明，2014年12月，宁夏大新道路发展集团有限公司将上述场地及全部房屋出租给案外人刘少伟，刘少伟告知原告搬离涉案房屋，�告拒绝后，刘少伟将上述房屋房门加锁。
一审法院认为，房屋所有权人有权出租自己的房屋，并按照约定向承租人收取租赁费。被告李金升自称其系贺兰县客运汽车站站长，以贺兰县客运汽车站的名义将涉案房屋出租，但其未能提供证据证明其系贺兰县客运汽车站站长的身份，也没有提供相关证据证明涉案房屋的所有权人宁夏大新道路发展集团有限公司，或者贺兰县客运汽车站的经营人银川大新客货运输有限责任公司授权委托其本人向他人出租涉案房屋，且被告李金升在出租涉案房屋后，先后由屈保强及原告王新文使用涉案房屋近3年时间，被告李金升提交的收据存根均显示房租系由其个人收取。截至目前也没有证据证明宁夏大新道路发展集团有限公司或者银川大新客货运输有限责任公司对被告李金升的出租行为进行了追认。同时宁夏大新道路发展集团有限公司在被告李金升与原告签订的房屋租赁合同履行期限尚未到期时，将涉案房屋出租给了案外人刘少伟。综上，被告李金升主张其委托管理并出租涉案房屋的理由，缺乏事实依据，不能成立。因2012年1月1日至2016年12月30日，其向屈保强及原告出租涉案房屋的行为系个人行为，其无权出租上述房屋，故其与上述二人签订的房屋租赁合同无效。屈保强及原告向被告李金升支付了2012年1月1日至2014年12月31日的租金，同时在上述期间内也使用涉案房屋，原告在上述期间已经交纳的租金不应再予以返还。但原告王新文系在基于相信被告李金升承诺涉案房屋可以一直租用至2016年12月30日的前提下，才于2014年4月23日向屈保强支付10万元接收了涉案的旱冰场。且双方约定出租方不得以任何理由收回房屋或因任何原因有碍原告不能正常经营的，对乙方的损失可按投资总价的十倍赔偿原�。故双方之间的房屋出租合同虽然无效，但双方关于违约责任的约定仍然应当适用于双方。被告李金升无权处分涉案房屋，造成原告自2014年年底开始即不能正常营业，应当对原告承担相应的违约责任。原告王新文主张由被告赔偿经济损失13万元，其中10万元系原告向屈保强支付的转让费10万元，该笔转让费系原告接收屈保强相关设施、设备的费用以及2014年12月31日之前的房屋租赁费，相关设施、设备现均由原告本人占有，涉案房屋有原告使用至2014年年底，上述10万元不应认定为原告的经济损失，且原告也未能提供其他证据证明造成其经济损失的金额，故对该部分诉讼请求，法院不予支持。原告主张由被告支付违约金3万元，合同约定被告应当按照转让款的10倍计算违约金，该违约金约定明显过高。现原告主张按照10万元的30%计算，不违反法律规定，法院予以支持。�原告要求被告李金升赔偿经济损失及违约金10万元，在3万元的范围内，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告李金升赔偿原告王新文违约金3万元，于判决生效之日起十五日内日付清；二、驳回原告王新文的其他诉讼请求。案件受理费1450元（已减半收取），被告李金升负担335元，剩余1115元由原告王新文负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李金升提交证据一：《劳动合同》一份、《大新公司（行政）部门奖金》两份、《大新公司配股股金票额》一份，据以证明李金升签订《房屋租赁合同》是履行职务的行为，而非个人行为。
经质证，被上诉人认为《劳动合同》不是新证据，且证据原件有裁剪痕迹，对其三性均不予认可，《大新公司（行政）部门奖金》、《大新公司配股股金票额》与本案无关，与劳动合同中不是同一公司的主体，无法证明上诉人大新道路公司职工身份。
证据二：《贺兰县人民政府关于兴建贺兰县二级汽车客运站的请求》一份，据以证明涉案客运站的所有权人是银川大新道路工程有限责任公司。
经质证，被上诉人认为证据二系复印件，对其三性均不予认可，其本身是请示，是意向性文件，无法证明上诉人的证明目的。
证据三：《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》一份，据以证明涉案客运站的经营权人、所有权人是银川大新道路工程有限责任公司，上诉人签订的《房屋租赁合同》是履行其职务�为。
经质证，被上诉人认为证据三中土地涉及的地段与涉案地段无关联性，故无法证明上诉人的证明目的。
被上诉人王新文未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一、证据二、证据三均不属于新证据，且与本案无关联性，不予采信。二审审理查明事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人李金升将涉案房屋出租给被上诉人王新文的行为是否为有权处分。上诉人李金升称其在租赁合同上签字是作为代理人身份行使代理权利，但上诉人并未提交证据予以证实贺兰县客运汽车站的经营人银川大新客货运输有限责任公司授权委托其本人向他人出租涉案房屋，也无证据证实宁夏大新道路发展集团有限公司或者银川大新客货运输有限责任公司对上诉人的出租行为进行�追认。同时宁夏大新道路发展集团有限公司在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同履行期限尚未到期时，将涉案房屋出租给了案外人刘少伟。故上诉人出租涉案房屋的行为是无权处分他人财产，本案租赁合同为无效合同。上诉人作为有过错一方，应当对被上诉人承担相应的赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人李金升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张旭霞
审 判 员 邢雪梅
代理审判员 张建国
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 王小茹
�相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。