福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第3473号
原告（反诉被告）平潭综合实验区医院（曾用名福建省平潭县医院），住所地福建省平潭县。
法定代表人张尉，院长。
委托代理人潘先兵、黄翔峰，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告周美生（反诉原告），男，汉族，住平潭县。
委托代理人柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。
原告平潭综合实验区医院（以下简称“区医院”）诉被告周美生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，2016年1月14日被告周美生提起反诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。区医院委托代理人潘先兵、黄翔峰，周美生委托代理人柯伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区医院诉称，原、被告于2012年签订了《平潭县医院2013年店面租赁合同》，合同约定租赁期限为12个月即2012年12月1日至2013年11月29日（笔误，实际截止时间应为“2013年11月30日”），被告承租原告的医院沿街店面，月租金2380元（人民币，下同），于签合同前一次性付清一年租金，并约定了违约责任，“如发生违约，由过错一方承担责任并赔偿损失。乙方店面逾期不交还，按违约实际天数每天500元付还甲方。”租赁合同期满后，原告与被告未签订任何书面合同，被告继续非法占用店面。原告于2013年6月11日向被告发出《福建省平潭县医院通知》，告知被告合同到期后，原告将收回店面，并要求被告在2013年11月30日前将房屋腾出归还原告，被告知悉了该通知，但合同到期后，被告违约不搬离店面；此后原告多次向被告发出通知或公告要求被告腾清店面归还原告，被告知悉原告拟收回店面而置之不理；2015年1月13日原告律师向被告发出《关于腾退并归还店面的律师函》，要求被告自律师函发出之日起30日内腾空店面房屋，完好归还原告，被告拒不腾退。2015年3月6日原告通过《平潭时报》发出《关于腾退并归还店面的公告》，要求被告方自公告发布之日起30日内须腾退并归还店面，同时缴清租金与店面占有使用费，否则原告将提起诉讼，追究被告方的违约与侵权责任，但被告仍无动于衷。因此原告与被告签订的《平潭县医院2013年店面租赁合同》于2013年11月30日已终止。综上请求依法判令：1、判令被告腾空、搬离店面并返还给原告；2、判令被告按每月租金2380元标准向原告支付店面占有使用费，使用费自2013年12月1日起计算至实际返还店面之日止（扣除被告已经支付的费用71400元）；3、判令被告按每日500元标准向原告支付违约金，违约金自2013年12月1日起计算至返还店面为止；4、本案诉讼费由被告承担。
被告周美生辩称，1、被告并不存在违约行为。被告已承租诉争店面多年，双方的交易习惯为先交下一年度的房租，再签订下一年度的租赁合同。诉争租赁合同系双方签订的最后一份合同。诉争合同期限届满后（2013年12月1日起），被告已支付租金71400元，但原告没有按照交易习惯签订书面租赁合同，故无需腾返店面，亦无须支付违约金。2、原、被告双方约定的违约金明显过高，需要予以调整。
反诉原告周美生诉称，反诉原告多年来承租平潭县城关北大街沿街店面，并严格遵守与反诉被告的交易习惯，于每年年末向其缴纳次年全年的房租。反诉被告亦在收到原告预缴的次年房租后，与反诉原告签订次年的店面租赁合同。2013年年末，反诉原告依交易习惯向反诉被告缴纳了2014年的全年房租后，反诉被告没有与反诉原告签订2014年的租赁合同。2014年末，反诉被告也如数收取反诉原告2015年的房租后，仍没有与反诉原告签订租赁合同。反诉被告在收到房租后，与反诉原告签订租赁合同，是双方多年来的交易习惯。2013年起，反诉被告收到房租后，没有与反诉原告签订租赁合同，使反诉原告承租人的相关权利无法得到保护。因此，作为出租人的反诉被告应按交易习惯，与反诉原告就上述店面按照《平潭县医院2013年店面租赁合同》的条件签订2016年度的租赁合同。为此，请求依法判决：1、反诉被告与反诉原告就诉争店面按照《平潭县医院2013年店面租赁合同》的条件签订2015年12月1日至2016年11月30日止的店面租赁合同；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告区医院辩称，反诉原告知道且应当知道双方的租赁关系于2013年11月30日终止，反诉原告应当腾还诉争店面。在反诉被告表示不愿意继续租赁的情况下，反诉原告强行将款项汇入反诉被告银行账户中，并主张继续签订合同有违合同自由之原则，于法不符。双方于2013年11月30日之后并未再签订任何合同，按照法律规定，合同的成立需要意思表示一致，故对方陈述不符合法律规定。反诉被告已多次通过通知、公告、律师函等形式告知反诉原告不愿意继续租赁，收回店面系用于医疗等用途，同时也是根据政府的相关要求所为。另，根据反诉原告提供的关于店面租赁情况的反映材料，可以证明其已经知道双方的租赁关系已经终止。租赁合同中已经明确租赁期限，系合同主要条款，对方应当承担相应的违约责任。
区医院提供如下证据证明其主张：
证据A1事业单位法人证书、组织机构代码、税务登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《平潭综合实验区管委会办公室关于我区两家公立医院更名的通知》，拟证明区医院主体资格，其名称由“福建省平潭医院”更名为“平潭综合实验区医院”。
证据A2国有土地使用证、申请建房用地收费计价表、确权管理费单据、土地确权费转账支票、福建省平潭县医院总平面图，拟证明区医院对诉争店面享有的权利情况。
证据A3《平潭县医院2013年店面租赁合同》，拟证明：1、区医院与周美生于2012年签订的书面租赁合同以及合同的内容；2、该合同到期后未再签订任何书面合同，但周美生继续非法占用诉争店面；3、周美生主体适格。
证据A4福建省政府非税收入票据，拟证明诉争《平潭县2013年店面租赁合同》的履行情况。
证据A5中国工商银行客户存款对账单，拟证明：1、周美生在《平潭县医院2013年店面租赁合同》到期后仍侵占诉争店面；2、进而可证明周美生拖欠占有使用费的金额。
证据A6《福建省平潭县医院通知》（2013年6月11日）；证据A7回执单；证据A8《福建省平潭县医院公告》（2013年9月5日）；证据A9《关于平潭县医院全面收回沿街店面的通知》（2013年11月29日）；证据A10《平潭县医院关于要求店面租户退领2014年店租的通知》（2013年12月11日）；证据A11《平潭县医院关于全面收回沿街店面的再次通知》（2014年1月9日）；证据A12《福建省平潭县医院通知》（2014年4月16日）；证据A13《福建省平潭县医院公告》（2014年4月16日），该组证据拟证明：1、区医院多次通过公告与通知方式告知周美生到期后不再续租诉争店面，要求其腾还店面；2、诉争《平潭县医院2013年店面租赁合同》已终止，但周美生继续侵占诉争店面至今；3、依据合同约定周美生应承担相应的违约金。
证据A14《福建省平潭县医院通知》（2014年4月16日）送达与张贴公告视频、公告内容图片，拟证明2014年4月16日，区医院再次通知周美生要求其腾还诉争店面，周美生已经知悉却仍侵占诉争店面。
证据A15授权委托书与《关于腾退并归还店面的律师函》；证据A16邮政特快专递寄件联；证据A17邮件全程跟踪查询结果，该组证据拟证明区医院向周美生发送律师函要求其腾还诉争店面，并支付占有使用费及违约金，周美生知悉区医院要收回店面却仍继续侵占。
证据A18《平潭时报“关于腾退并归还店面的公告”》，拟证明2015年3月6日，区医院通过登报方式公告通知周美生须在自公告发出之日起30日内腾还诉争店面，同时应支付相关费用，否则区医院将提起诉讼，追究其违约与侵权责任，但周美生对此仍无动于衷。
证据A19《平潭县医院关于沿街店面收回规划使用的说明》、平潭县政府岚政综（2012）6号、（2012）35号政府文件、附图，拟证明区医院收回店面是用于医疗之类用途，2013年11月30日起区医院已不再与周美生续租，双方之间不存在租赁关系。
证据A20《关于店面租赁纠纷情况反映》（复印件），拟证明周美生知道2013年时区医院要收回诉争店面并不再续租的事实。
证据A21《平潭县医院2012年店面租赁合同》，拟证明2012年至2013年都是以书面租赁合同的形式来约定租赁关系，2013年11月30日租赁期满后双方未再重新签订书面租赁合同，故双方租赁关系于2013年11月30日已终止。
周美生质证称，对证据A1无异议。对证据A2的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据无法证明诉争店面在该份土地证上的准确位置，属于该土地证上的建筑物。没有房屋所有权证无法证明诉争店面的权属。对证据A3的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据证明周美生在诉争店面多年经营，并非持续侵占，而是合法租赁经营。对证据A4无异议，实际房租已缴纳到2016年5月31日。对证据A5的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据性质系缴纳房租而非占有使用费。对证据A6至A13的真实性无法判断，对证明对象均有异议，周美生没有看到或者没有收到这些公告或者通知。对证据A14的真实性和证明对象均有异议，该视频未经周美生许可所进行的录音录像，没有其他证据相互印证，不能作为证据使用。对证据A15至A18的质证意见同证据A6至A13。对证据A19不能作为证据使用，该材料是区医院自行出具的说明，只能作为区医院的陈述，并非证据形式。同时，该份书面材料均无原件，对其真实性有异议，不能证明区医院的证明对象。对证据A20认为已超过举证期限，不按照证据对其进行质证。对该证据材料的真实性和证明对象均有异议，该证据材料无原件，无法判断是否是周美生的签字和手印。况且，该证据材料本身显示的时间是2014年4月24日，但内容反映的却是2015年的事项，显然是伪造的。对证据A21真实性无异议，对证明对象部分有异议，周美生自2009年开始承租诉争店面，在2013年11月30日之前都是每年一签合同。之后由于区医院的原因导致未签订书面租赁合同，但双方仍然保持合法的租赁关系。
周美生提供如下证据证明其主张：
证据B1银行存款凭条，拟证明周美生已缴纳诉争店面租金的情况。
证据B2照片，拟证明经过周美生及其他承租人的持续经营和努力，诉争店面所在街道称为平潭著名的商业街，满足了平潭人民的生产生活需要。该街道的商业价值是周美生及其他承租人共同创造的。
证据B3照片，拟证明区医院新建的精神病区。
证据B4照片，拟证明区医院最右侧培训中心的二楼三楼都是空着，其他科室都有用房。
证据B5招标公告，拟证明：1、区医院有出租店面的意思表示，在2011年10月24日区医院将诉争店面2012年至2015年三年的承租权公开招标；2、区医院有不改变诉争店面商用性质以及持续对外出租的意图。
证据B6录音资料，拟证明2015年8月6日，区医院及其主管部门承诺诉争店面在未拆迁之前均可由周美生一直承租。
区医院质证称，对证据B1的关联性及证明对象有异议，该费用系占有使用费性质。对证据B2至B4和本案没有关联性，不能证明待证对象。对证据B5的关联性及证明对象均有异议，该公告当年已经终止，不能证明待证对象。对证据B6有异议，该证据是断章取义，是在未经过院方的同意下，在双方协商过程中录制的。
经审理查明，2012年12月3日，原、被告签订《平潭县医院2013年店面租赁合同》。双方约定：区医院（原平潭县医院）将位于平潭县医院沿街第一层店面租赁给周美生使用，租期12个月（自2012年12月1日起至2013年11月30日止），店面租金为每月2380元，合计28560元，支付方式为签订合同之前一次性付清。租赁期满后若周美生逾期不交还诉争店面，则应按每天500元标准支付违约金。协议签订后，区医院如期向周美生交付了租赁物，但租期届满后虽经区医院多次催讨腾还租赁物，周美生仍未履行相关义务，继续使用上述租赁物，区医院遂诉至本院。
另查明，诉争租赁物虽尚未办理产权登记，但长期由区医院进行管理、收益。诉争合同租期届满后，周美生已支付区医院诉争租赁物占有使用费71400元。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。诉争租赁合同约定的租赁期满后，双方未再重新签订书面租赁合同，区医院亦明确表示不再续租，故周美生理应按合同约定终止租赁合同，并将诉争租赁物腾空并返还区医院。根据区医院提供的证据A6至A18可见，自2013年开始至今区医院已通过多种方式对周美生继续使用租赁物的行为提出异议。周美生虽向区医院支付相应的房屋占有使用费，但其通过银行汇款的支付方式系周美生单方即可完成，尚不足以证明双方就租赁事宜达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”；第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”在区医院明确不再续租的前提下，周美生通过自行汇款的方式主张双方存在“先交租金后签合同”的交易习惯，要求区医院与其签订2016年度租赁合同，有违合同法所规定的自由、平等原则，于法无据，本院不予支持。区医院虽曾于2011年就诉争租赁物招租项目进行公开招标，但根据双方的陈述，可确认双方实际上并未通过该种方式形成租赁关系。周美生主张区医院方承诺诉争租赁物未拆迁之前可由周美生一直承租，但其提供的录音材料不能单独作为认定本案事实的依据，该录音材料系在双方协商过程中且未征得相关人员的同意下所录制，其客观性无法得以确认，故本院不予采信。综上，区医院主张周美生腾还诉争租赁物，符合法律规定，本院予以支持。
鉴于诉争店面租赁期届满后周美生拒不腾还租赁物，已构成违约，其应向区医院支付相应的房屋占有使用费并承担违约责任。区医院主张房屋占有使用费按原租金标准即每月2380元计算，符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金按每天500元计算，明显过高，应予以调整。基于公平原则，本院认为该费用应调整为每月按月租金的30%标准（即2380元×30%＝714元）计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周美生应于本判决生效之日起十日内将本案租赁物腾空并返还原告平潭综合实验区医院。
二、被告周美生应于本判决生效之日起十日内按每月人民币2380元标准给付原告平潭综合实验区医院房屋占有使用费，使用费自2013年12月1日起计至实际返还租赁物之日止（扣除已支付的人民币71400元）。
三、被告周美生应于本判决生效之日起十日内按每月人民币714元标准给付原告平潭综合实验区医院违约金，违约金自2013年12月1日起计至实际返还租赁物之日止。
四、驳回原告平潭综合实验区医院的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告周美生的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6550元，由原告平潭综合实验区医院负担人民币6229元，由被告周美生负担人民币321元；反诉案件受理费人民币256元，由反诉原告周美生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郭 淋
代理审判员 王瑜敏
人民陪审员 翁珠娇
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 翁奇震
附：
1、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。