民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2015）沈铁西民小字第02157号
原告沈阳万隆物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路290号。
法定代表人李永超，系该公司总经理。
委托代理人陈浩铭，系该公司职员。
被告李月华，女，汉族，1945年11月18日出生，住址沈阳市铁西区重工北街二四巷.
委托代理人刘玥琇，女，汉族，1977年4月8日出生，住址沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷****号4-4-1。
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉被告李月华物业服务合同纠纷一案，本院2015年9月23日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈阳万隆物业管理有限公司委托代理人陈浩铭、被告李月华委托代理人刘玥琇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉称，原告作为物业管理公司，于2011年10月1日为被告所在“示范和平家园”住宅小区提供物业管理服务。但被告自2011年10月起一直拖欠物业费，截止2014年9月，被告共拖欠物业费2438.75元。虽经原告多次催促，至今被告仍未支付。现诉至法院，要求法院判决被告支付物业费2438.75元；被告承担本案诉讼费用。
被告李月华辩称，示范和平家园建成于2004年，建筑已经有10年历史。2014年1月1日下午4点，示范和平家园28-3号342室内上水主管道由于年久失修，出现漏水现象。3楼住户室内厨房顶棚出现漏水现象，3楼住户发现此情况连忙联系物业，物业董姓工作人员以及3楼、4楼住户一起进入4楼屋内，发现此时4楼仅仅是厨房地砖有一些漏水，并未漫出厨房，上水主管道有漏水现象但并未崩裂，此时4楼住户提出是否关闭主水阀再进行维修处理，物业董姓作人员态度蛮横的拒绝后，执意在未关闭主水阀的情况下带压作业，导致4楼上水主管道出现崩裂、漏水瞬间蔓延至整间屋子，水深一度达到15厘米，导致3楼厨房、客厅、南北卧室及厕所棚顶出现不同程度的漏水，4楼住户万般无奈的情况下开门疏通漏水，导致漏水沿楼道流至地下室，地下室水深一度达到20厘米。整个过程导致4楼室内地板、家具浸泡在水中达数小时之久，一放于地面席梦思床垫被水浸泡；3楼室内厨房、卫生间顶棚积水严重，客厅、南北卧室墙壁大白被漏水损毁严重，地板及家具也遭到浸泡；地下室每家住户的库房都有不同程度的积水。给3单元住户造成了严重损失。造成以上严重事件的发生，主要有以下3方面的原因：1、物业委员会成员多次与物业交涉，提出物业工作人员必须是专业人士，但被置之不理。此次事件当中，如果物业工作人员稍懂常识，先关闭水阀，不带压作业，就不会出现如此严重的后果。物业工作人员服务态度极其恶劣。在整个事件过程中，首先2楼住户好心提出建议并愿意提供帮助，被粗暴拒绝，其次4楼住户提出先关闭主水阀再进行维修也被粗暴拒绝。执意带压作业，并且在整个过程中，该物业工作人员满身酒气。后续也未见物业有任何反馈。漏水之后处理时间过长。物业工作人员执意带压作业导致水管崩漏后，扬长而去，不知去向，在其离开后，是住户自行联系自来水公司关闭的主水阀。综上所述，我们业主一致认为现和平家园万隆物业严重失职。此次事件只是管中窥豹，其他物业服务不合格处比比皆是，由于与此事件无关，在此不一一赘述，但综合说明此物业不能担负和平家园众业主所托，无法尽到一个物业公司应尽的义务。
经审理查明：被告李月华系沈阳市铁西区“示范和平家园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区虹桥路28-3号3-4-2，建筑面积103.7平方米。2011年9月25日原告与沈阳市铁西区“示范和平家园”业主委员会签订了物业服务合同，约定原告自2011年10月1日至2014年9月30日为“示范和平家园”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费0.65元／平方米／月，商业网点、车库0.4元／平方米／月，电梯费12元／人／月。采取预交一年的方式，每年末交下年度物业服务费、电梯费和车位费。同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2014年9月30日物业服务合同到期，原告不再为“示范和平家园”小区提供物业服务。
上述事实，有原、被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证权利，应承担相应的后果。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告与业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施是否完善、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出的下水管道漏水且水管崩裂造成被告家财产损失扩大的抗辩主张，水管崩裂致被告家财产损失的扩大属财产损害赔偿范围，与物业公司的整体物业服务没有必然的关联，故本诉不予处理。原告与“示范和平家园”业主委员会签订的物业服务合同约定预交物业费的交费方式，然而由于本园区业主的交费意愿并不是很积极同时交费率也不是很高，如业主并未按照合同约定预交第一期物业费，这同样会影响原告提供服务的质量。根据原告提供的证据以及本院处理的此小区其他案件等相关情况，尚不足以认定原告按照物业服务合同约定完全履行了约定的义务，但由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，被告提供的证据还不足以证明原告提供的物业服务构成根本违约。原告与业主委员会签订的物业服务合同约定住宅物业管理费0.65元／平方米／月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定2011年10月1日至2014年9月30日期间被告应交纳物业管理费1455元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李月华于本判决生效后十日内给付原告沈阳万隆物业管理有限公司2011年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费1455元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳万隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李月华承担人民币16元，原告沈阳万隆物业管理有限公司自行承担人民币9元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
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审判员 张伟
二〇一五年十二月十四日
书记员 康欣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。