安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终210号
上诉人（原审原告）:古军,男,1964年9月28日出生,汉族，住安徽省铜陵市义安区。
委托诉讼代理人查鉴轩，安徽景旺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:安徽万泰置业有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区。
法定代表人：林建新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄思程，安徽铜鼎律师事务所律师。
上诉人古军、上诉人安徽万泰置业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月23日、2018年5月21日公开开庭审理。上诉人古军的委托诉讼代理人查鉴轩、上诉人安徽万泰置业有限公司的委托诉讼代理人冯霞、黄思程先后到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
古军的上诉请求：1.请求撤销（2017）皖0705民初4553号民事判决第一项中关于利息的部分，改判安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）自2015年7月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的100%支付利息。2.请求撤销（2017）皖0705民初4553号民事判决第三项，改判万泰公司退还多收的租金8002.84元。3.一、二审诉讼费用均由万泰公司承担。事实与理由：合同无效过错在万泰公司，古军无过错。本案摊位没有取得销售许可证或预售许可证，不具备买卖条件。万泰公司公开宣传买卖摊位，故意以租40年代销售，是合同无效的主过错方。古军系被欺骗，不是过错。本案摊位实际长度小于合同约定，万泰公司应当退还相应差价。合同约定铺位长度是6.15米，租金与该长度尺寸挂钩。经一审现场勘验，所测外延长度6.215米，宽度1米，因此中线长度为5.215米，比合同约定的长度短0.935米。
万泰公司答辩称：1.一审判决利息支付50%是按照缔约过失责任原则处理的。2.古军的上诉观点涉及的铺位长度是双方现场交接无异议的结果，其观点不能成立。此两点一审认定事实清楚，适用法律正确。
万泰公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回古军的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由古军承担。事实和理由：1.一审认定有偿使用权合同期限为40年与事实不符。判决续订20年有偿使用期的约定无效属于适用法律错误。万泰公司与古军签订的《有偿使用权合同》中明确约定有偿使用期限为20年，后20年有偿使用期限约定是预约行为，该预约行为合法有效，未违反法律的强制性规定。2.一审认定105278元是40年的有偿使用费，并判决万泰公司返还古军后20年有偿使用费52639元，无任何事实和法律依据。有偿使用权合同约定的期限是20年，105278元是前20年的有偿使用费。从双方补充协议也可以看出，后20年免费使用涉案铺位。即使后20年无效，也不应当返还租金。一审将105278元平均分摊为40年的使用费，没有事实和法律依据。3.从经营的角度，万泰菜市场目前的短租价格为年租金8000
--
16000元不等，古军的铺位如果短租20年累计租金按照相邻铺位计算租金大约18万元。考虑到20年一次性支付优惠至105278符合市场规则。4.本案如果存在合同无效情形，也应当有偿使用权合同整体无效。合同无效导致的法律后果是返还财产，按照过错原则赔偿损失。
古军答辩称：万泰公司陈述不是事实。该纠纷系万泰公司在未取得预售许可、不得预售或销售的情况下进行的营销,导致古军误信而购买，并且在万泰公司置业顾问的误导性意见下，签订了案涉有权使用权合同，租赁铺位40年。对万泰公司说的市场租金水平不认同，其需提供相关证据，且该事实与本案无关。
古军向一审法院提出诉讼请求：1.判令万泰公司立即退还多收的租金17118.37元并支付利息1857.34元（以17118.37元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月17日开始暂计算至2017年10月9日，最终计算至偿清之日）；2.判决确认租赁合同约定的租期超过20年的部分无效；3.判令万泰公司退还古军无效的20年租金44079.81元并支付利息4782.66元（以44079.81元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月17日开始暂计算至2017年10月9日，最终计算至偿清之日）；4.案件诉讼费用由万泰公司承担。
原审法院查明：2015年7月17日，万泰公司（甲方）与古军（乙方）签订了《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定的主要内容为：第一条，合同标的。1.地点：铜陵市翠湖一路与石城大道交汇处；2.铺（摊）位编号2-1031、2-1032；3.铺（摊）位面积（长度）6.15……第三条、有偿使用期限：1.甲乙双方约定该铺（摊）位有偿使用期自2016年3月30日起至2036年3月29日止，期限为20年；2.本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日起至2056年3月29日止……第四条、有偿使用金及支付方式：1.本合同项下的该铺（摊）位，甲方就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为105278元整……。2015年7月17日古军支付105278元于安徽万泰置业有限公司，该公司开具了收据。
原审法院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：第一，古军支付的究竟系20年租赁期的有偿使用金还是40年租赁期有偿使用金；第二，双方签订的《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》约定的40年租赁期是否有效。第三，古军租赁的铺位是否比约定的少1米。第四，古军的诉讼请求是否已过诉讼时效。对此，阐明理由如下：关于焦点一：首先，双方签订的《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》虽未对105278元有偿使用金所对应的租赁期进行明确直接的约定，但合同中明确表述有偿使用期分为前后各20年两个阶段，第二阶段可以不再另订合同而自动续订，又表述“有偿使用期限收取的全部使用金总金额为105278元”，结合这条内容和上下文理解，“全部”、“总金额105278元”应系对40年租赁期有偿使用金的约定；其次，万泰公司作为经营房地产开发的正规企业法人，在房地产租售等经营范围内，其缔约能力显然远强于作为买受方的普通自然人。根据诚信原则，万泰公司缔约时应当且也完全有能力提供结构完整、语义明晰的合同文本和条款。本案有偿使用权合同文本系由万泰公司制作提供，且该公司与相对方签约时重复予以使用，故有偿使用金对应年限的相关条款可视为格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，在对该部分条款理解发生争议时，理应作出不利于万泰公司的解释。关于焦点二：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限超过二十年的，仅是超过部分无效，而非整体无效。双方在合同中约定铺位有偿使用年限为20年，即该租赁期为20年，又在合同中直接约定到期自动续订20年，无须另订合同，则前后两阶段的合同权利义务无任何变更，且对后20年租赁期的使用金，双方也已实际履行。以上约定的相关续订条款，以及双方关于后20年租赁期使用金的履行行为，违背了相关法律规定意旨，且也已违反上述合同法效力性强制规定。故合同中第三条第二款关于第二阶段使用期限20年，以及到期自动续订有偿使用权合同等相关条款均应认定为无效。作为履行部分无效合同条款而取得的财产，万泰公司应当将已支付的铺位后20年租赁期有偿使用金52639元予以返还，但古军在签订合同时应当严格遵守法律的相关规定，其在签约时也违反法律强制性规定，导致合同部分条款无效，本身也具有相当过错，故对此遭受的利息损失，双方应当平均予以分担。关于焦点三：双方合同约定铺位长度为6.15米，并未约定是内沿长度，还是外沿长度，古军租赁的铺位经现场勘验，外沿长度是6.215米，故古军要求万泰公司退还多收的摊位款，不予支持。关于焦点四：《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间适用债权请求权，不适用形成权，古军主张合同无效，要求退还后20年的租金，故关于合同无效之诉不适用诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百二十五条和第二百一十四条的规定，判决如下：一、原告古军与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年7月17日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第二款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日起至2056年3月29日止）无效；二、被告安徽万泰置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告古军有偿使用金52639元和利息（自2015年7月17日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%计算至该款项付清之日止）。三、驳回原告古军其他诉讼请求。案件受理费1496元，减半收取748元，由被告安徽万泰置业有限公司负担。
二审期间，万泰公司提交证据有：1.铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初字第2337号民事调解书；2.2017年10月25日，鲁世根与铜陵万豪商业经营管理有限公司就万泰翡翠城农贸市场签订的铺位租赁合同。拟证明：万泰公司与鲁世根合同解除后，又签订了短租合同，租赁价格为每年8000元。由此可见，双方签订的使用权合同与20年的短租价格计算，还是低于市场价格。所以双方签订的合同期限是20年，而不是40年。对此，古军的质证意见为，对于证据一，真实性、合法性均认可，但是与本案无关联性。对于证据二，不认可其真实性、合法性，协议与古军无关。且万泰公司提供的证据及证明目的没有考虑通货膨胀以及利息等经济学常识。且系案外人对自己权利的处分行为，对古军没有约束力。该证据涉及的是单一铺位，具有特殊性，不能代表农贸市场的整体租赁水平和租赁经营状况。对于万泰公司二审提供的证据，本院认证如下：对其证据1的真实性、合法性予以采信，对其证据2，因系万泰公司单方提供，无法验证其真实性，对方当事人亦不认可，故对该证据真实性不予采信。
古军二审无证据提交。双方当事人对于一审己方提交证据，均坚持一审证明观点；对于一审对方提交证据，均坚持一审质证意见。同时，古军对于一审第三组证据补充发表意见为，两摊位的计价单位是平方米，单价计价单位为元/平方米，第二、三组证据合并证明，案涉摊位有偿使用权总金额的计算与“面积（长度）”有关，7.01米总价对应为12万元，6.15米的总价对应为105278元。对此，万泰公司的意见为证据三里没有7.01米的长度，双方约定的长度就是6.15米。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另，万泰公司在第一次开庭之后提交了三份证据。1.由古军签字的面积变更退款流转单；2.古军领取摊位补偿款17278元的承诺材料；3.古军收款32000元的收据。万泰公司称，其中面积变更退款流转单系摊位长度原约定7.01米，因误差0.86米，合同实际6.15米，所以退款14722元。因面积仍不足，所以由销售公司负担17278元退款。古军承诺，得到此次补偿后关于此摊位尺寸及周边业态和开发商及物业不再进行任何方式的纠纷。
经与古军核对，古军同意以上材料由其签字，其已于2016年4月11日实际收到了32000元补偿款。但是，销售公司赔偿的17278元，也是因为合同误差0.86米的问题。关于实际铺位长度不足的问题，其在2016年4月1日拿到铺位经过丈量，也找过万泰公司，万泰公司说以后会解决，但后来一直未解决。二次庭审中，古军补充质证意见为：1.万泰公司所提交的证据不是新证据。其未在举证期内举证，在二审第一次开庭辩论结束后才提交，请求法院不予采纳。2.同意该三项证据的真实性、合法性，否定其关联性，不能达到证明目的。3、面积变更退款流转单证明案涉摊位实际以面积计量，恰因宽度为一米，借用长度表示；证明摊位价款与面积成正比例相关，面积减少的价款也相应减少；该面积单上的6.15米尺寸是外沿长度，古军从未放弃该尺寸与实际尺寸差部分的权利。关于说明，说明上“各承担一半”及其他签名都是古军所不知道的。该17278元系古军主张安徽惠泽商业运营管理有限公司存在销售欺诈行为，要求其依据消费者权益保护法承担赔偿责任时与其达成的赔偿协议，与万泰公司无关，也与本诉诉求的6.15米与5.215米差额部分无关。该说明由安徽惠泽商业运营管理有限公司出具，当时向古军说明为“此摊位尺寸及周边业态”专指此次退款的0.86平方米误差部分。关于收据，面积退款与赔偿的合并支付，因古军不同意改天支付，且安徽惠泽商业运营管理有限公司与万泰公司有未结清账目，因此让万泰公司一并支付的。
对于以上万泰公司在第一次开庭之后提交的三份证据，因万泰公司对其迟延提交已经进行了解释，且双方当事人对真实性均无异议，本院对该三份证据的真实性，予以采信。
根据万泰公司补充提交的材料，本院补充认定如下事实：2016年4月9日，关于万泰翡翠城农贸市场2-1031、2-1032号摊位原尺寸7.01米，现尺寸6.15米，长度误差0.86米的情况，退款14722元。万泰公司制作有面积变更退款流转单，古军签字确认，万泰公司盖章。同日，安徽惠泽商业运营管理有限公司盖章、古军签字材料一份，内容为：“今同意古军领取2-1031/1032号摊位补偿款17278元整，客户古军承诺得到这次补偿以后关于此摊位尺寸及周边业态和开发商及物业不再进行任何方式的纠纷”。以上款项共计32000元（14722元+17278元=32000元），古军认可已于2016年4月11日实际领取。同时，古军认可其在2016年4月1日已实际拿到铺位，并已实际进行了丈量，并就其认为铺位存在实际尺寸问题，和万泰公司进行了沟通。
本院认为，古军与万泰公司依据双方签订的农贸市场铺位有偿使用权合同，成立租赁合同法律关系。关于合同租赁期及其对应租金的理解问题，应以该合同文本为基础，对合同相应条款、词句，依据合同目的、交易习惯、诚信原则进行解释。对此，一审判决已经论述清晰，本案9万元的铺位有偿使用金，应当认定为对应40年的全部使用阶段。
万泰公司在其房产经营范围内，相较于承租人个体，是具有成熟的缔约能力及较强的缔约优势的商事主体，但本案中提供的合同文本却意思表示模棱两可，并导致歧义，依据公平原则，理应在相关条款的理解上倾向于承租人个体的利益。同时，涉案铺位有偿使用权合同除各铺位的具体面积、金额、合同起止时间等手写部分外，其发生理解歧义的文字皆系万泰公司预先拟定、打印，提供给众多承租户签订使用，因此，一审认定本案合同为格式合同并无不当。
万泰公司上诉称，后20年合同有偿使用期的约定系预约行为,且该20年系免费使用涉案铺位，其该上诉意见不能成立。因本案格式合同文本第三条“有偿使用期限”第2款约定双方后20年合同自动续约、不再另订；及第四条“有偿使用金”第1条全部有偿使用金总金额9万的用词，我们认为后20年租赁合同已经具备了租赁期、租赁金额的合同主要内容，且承租人亦实际一次性完成了支付，并非万泰公司主张的合同预约行为。针对本案40年的合同租赁期，依照《中华人民共和国合同法》，租赁期限超过20年的，超过部分无效。万泰公司上诉称，无效合同应当整体无效的意见，不符合法律规定。
关于万泰公司上诉称，铺位短租价格和长租价格不一致、一审法院将9万元平均分摊为40年没有事实和法律依据问题。本院认为，首先，万泰公司并未提供有效证据证明涉案市场铺位短租价格的实际水平；其次，即使按合同部分无效后的20年租期看，已系长期租赁关系，其租赁价格不应等同于短期租赁价格；再次，合同中虽无明确的每年租金的条款，但是在违约责任条款第4条中有万泰公司违约情况下，其应将所收的有偿使用总额按照剩余有偿使用期限分摊的部分款项退给承租人的约定。因此，在违约责任条款既已规定了使用金根据期限分摊退还的内容，那么在本案中因万泰公司提供之合同条款导致歧义并使合同部分无效的情形，原审判决依此方法退还合同无效部分之商铺租金，并无不妥。
关于铺位的长度问题，因古军在实际领取了铺位之后，已经就铺位的长度误差与万泰公司进行了协商，后又实际收取了32000元的补偿金。根据合同误差0.86米、退款14722元的价格计算，每米铺位折合人民币17118.6元。现实际外周长6.215米，按照古军主张的扣减1米，为5.215米。该实际长度与合同长度的误差部分0.935米（6.15米-5.215米=0.935米），相对应退款为16005.9元，尚低于17278元的金额，故32000元足以支付以上两项误差损失。现古军称，32000元均系针对误差0.86米的退款赔偿，因无证据支持，本院不予采纳。同时，古军在实际收取铺位并对铺位进行了丈量的情况下，已经作出承诺表示对“摊位尺寸及周边业态和开发商及物业不再进行任何方式的纠纷”，即已构成对尺寸问题权利主张的放弃。现其就该问题再行提出诉求，依法不应予以支持。其该项上诉请求，依法不能成立。
综上所述，古军与万泰公司的上诉意见均无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人安徽万泰置业有限公司负担1496元，上诉人古军负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 查慧凌
审判员 张庄女
审判员 盛丽娜
二〇一八年五月二十九日
书记员 武华君
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……