济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初417号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，总经理。
委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
被告孙晓丽，女，1979年4月20日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区发祥巷小区二区*号楼*单元***号。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告孙晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平�庭参加诉讼，被告孙晓丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区二期物业服务。被告与该分公司签订了《物业管理服务协议》，后该分公司与原告进行了交接手续，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按约向原告缴纳物业管理费。但经原告多次催缴，被告至今未缴。诉请判令被告：一、向原告支付物业管理费3051元；二、支付上述拖欠物业管理费的违约金1647.50元（以拖欠的金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用。
被告孙晓丽提交书面答辩状辩称：一、我未与原告签署任何物业服务合同，其按合同约定为我提供服务，纯属无稽之谈。二、就算原告为我提供了物业服务，其�务也是牵强，大打折扣，尤其是其准备撤出我小区的近一年的时间里，几乎无所作为，例如：电话无人接听，路灯、绿化带等公共设施无人维护修缮，全天无保安值守导致被盗事件频频发生，物业工作人员态度恶劣，账目混乱且未按合同约定公示接受业主监督等等。如果法院连这种服务也判我按原价支付物业费，极大地助长了原告无赖的心理，“只要一告你，即使我什么服务也不提供，你就得给钱”，如此这等判处说明法院严重的不能主持公道，也说明了为什么这么多老百姓只有走上访这条路的缘故了。三、我等非刁民，只要原告的服务说的过去，我等还是交物业费的，新物业来了以后，服务出现了翻天覆地的变化，我们都积极缴纳物业费，我们就纳闷了，同是干物业管理的，为什么只有原告服务这么差，还照样逼着业主缴纳物业费，究其原因，一是业主是弱势群体，二是法院为其撑腰，助长了这种歪风邪气。四、原告说按约定向我提供了服务，是一面之辞，证据很不充分，应为起诉理由不成立。法院应斟酌其用意，无辜增加了法院的很大的工作量。综上，本着公平合理的想法，要求法院判其物业费打五折，诉讼费由其承担，违约金免除，以惩罚原告服务大打折扣的做法，还老百姓一个公平合理的法制环境。
经审理查明，被告孙晓丽为济南市xxx号的业主。该商品房的开发商济南发祥置业有限公司于2010年7月3日向被告孙晓丽发出《发祥巷小区入住通知书》，载明交房时间为当日。后济南发祥置业有限公司与被告孙晓丽签署《房屋结算移交协议书》，其上载明房屋实测建筑面积为141.28平方米。
被告孙晓丽作为乙方后又与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为141.28平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，收费标准为按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告孙晓丽的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履�的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告孙晓丽就此于2010年7月3日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
以上事实有原告彼得物业提供《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物�服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具�槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告孙晓丽未交纳2014年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告孙晓丽的房屋面积为141.28平方米，按1.20元／月·平方米计算，物业费为3051元；其就主张的违约金说明是半年计算一次，2014年上半年的违约金是自2014年7月1日起计算，2014年下半年的违约金是自2015年1月1日起计算，均计算至2015年6月30日。
以上事实有原告彼得物业�供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》及其陈述为凭。
本院认为，被告孙晓丽购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，其为该小区的业主。其在进入小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告孙晓丽作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。同时因签订该合同时小区仍未成立业主委员会，故合同仍为前期物业服务合同。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。被告孙晓丽作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。其在本案审理中辩称其未与原告彼得物业签署过物业服务合同，认为原告彼得物业所称按合同约定为其提供物业服务属无稽之谈。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案�具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。按此规定内容，并结合被告孙晓丽的其他答辩意见来看，其对原告彼得物业在小区内提供物业服务应为明知，故被告孙晓丽的该项答辩意见不能成立。
原告彼得物业在本案审理中诉称被告孙晓丽未缴纳2014年1月至2015年6月30日间的物业服务费用，故要求被告孙晓丽缴纳此期间的物业服务费用3051元。其主张的该费用与被告孙晓丽居住房屋面积相结合，符合《发祥巷小区前期物业服务合同》的约定。被告孙晓丽在提交书面答辩状中对原告彼得物业提供的物业服务极为不满，提出了诸多问题。其�很多问题在本院审理原告彼得物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，认为原告彼得物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互加强交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。实际上，被告孙晓丽所在的小区前一家物业服务企业也正是因为入不敷出，难以维持正常经营而退出。被告孙晓丽在答辩中认为法院为物业服务企业撑腰，助长了歪风邪气。实质上，其错误认识了人民法院在审理物业服务合同纠纷案件中的做法，错误地理解为人民法院保护某一家物业服务企业、为某一家物业服务企业撑腰。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区秩序的正常存在与发展。试想，如果小区的业主一旦认为物业服务企业服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？另，被告孙晓丽自2014年1月起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区�有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。被告孙晓丽提出答辩，一直主张原告彼得物业提供的物业服务质量差，其作为小区的业主，个人及家庭的生活质量可以说与小区的整体环境健康发展息息相关，其却没有考虑到自己不缴纳物业服务费的行为不但不会促使物业服务质量的提高，反而只会导致物业服务质量的进一步下降。至于其答辩所称要求将物业费打折（五折）缴纳，因物业服务费的收取标准是通过合同约定，其单方要求更改标准没有依据。综上，本院对被告孙晓丽的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，原告彼得物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有改正的态度与措施。鉴于其提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对其要求被告孙晓丽支付违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告孙晓丽于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2014年1月至2015年6月物业服务费3051元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司要求被告孙晓丽支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告山东彼得物业管理有限责任公司负担10元，被告孙晓丽负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一六年四月六日
书记员 刘 微