安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00514号
上诉人（原审被告）：怀远县红鹿置业有限公司，住所地安徽省怀远县。
法定代表人：葛胜平，该公司总经理。
委托代理人：张晓静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛勇，男，1971年10月5日出生，汉族，安徽省福鑫矿业有限公司总经理，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：庞四旺，安徽天德律师事务所律师。
上诉人怀远县红鹿置业有限公司（简称红鹿公司）因与被上诉人薛勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00153号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。红鹿公司的法定代表人葛胜平及其委托代理人张晓静，薛勇及其委托代理人庞四旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月23日，怀远县住建局（甲方）与薛勇（乙方）签订了一份《拆迁安置协议》，约定：根据城市规划需要，甲方将以净土出让的方式对卞和小区东侧的地块进行旧城改造，按照相关拆迁政策规定，甲乙双方经协商，达成如下拆迁安置协议：一、乙方被拆迁房屋坐落在卞和小区东侧地块内，建筑面积1394.5平方米（包括卞和路道路扩建已拆除但未安置补偿部分）；二、甲方负责协调摘牌单位提供沿汴河路新建楼房的第一层、第二层全部安置乙方，如不足拆迁面积，从三层补足；三、甲乙双方同意，甲方不再收取乙方拆迁房屋的结构差价，乙方不再要求甲方支付临时过渡费等其他补助费用。2011年5月6日，葛胜平以204万的价格竞得编号HY2011-13号地块的国有建设用地使用权。同年5月19日葛胜平与怀远县国土资源局（以下简称国土局）签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定怀远县国土资源局同意在2011年8月18日前将出让宗地交付给受让人……现状土地条件为净地……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金……出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。
2012年8月29日，红鹿公司与薛勇签订一份《拆迁安置协议书》，约定红鹿公司与薛勇就HY2011-13地块暨原薛勇被征收地块的回迁安置事宜经怀远县住建局同意达成如下补充协议：一、项目自2012年9月20日开工建设，次年5月15日前完工交付使用，2012年9月5日前由薛勇安排人员进行原遗留房屋的拆搬迁工作；二、红鹿公司在设计施工时，回迁属于薛勇1-3层经营房应满足一层层高不低于3.8米，二层层高不低于3.4米，三层层高不低于2.9米，且按独立的水电系统进行设计施工，该项目具体方案以薛勇签字认可的方案为准；三、红鹿公司未能在规定期限内交房的，应按安置经营房同期市场租赁价格标准支付薛勇违约金。薛勇未及时搬迁将承担红鹿公司的损失……上述协议经签章生效，怀远县住建局备案二份，红鹿公司、薛勇各一份。
2012年8月29日，薛勇与安徽明联工程机械施工有限公司签订一份《拆除协议书》，约定薛勇将卞和小区区域内的旧房拆除工程交由安徽明联工程机械施工有限公司完成。同年9月3日，安徽明联工程机械施工有限公司完成了拆除工程。2013年9月9日，怀远县人民政府填发案涉土地建设用地批准书。同年12月5日，红鹿公司取得案涉土地《国有土地使用证》。2014年底，红鹿公司以怀远县国土资源局拖延交付土地给其造成损失为由，向蚌埠仲裁委员会申请仲裁，要求怀远县国土资源局支付违约金153万元、赔偿直接损失596599元。2015年4月8日，蚌埠仲裁委员会作出（2014）蚌仲裁字第56号裁决书，裁决怀远县国土资源局支付红鹿公司违约金305388元，驳回红鹿公司的其他诉讼请求。该仲裁裁决已经发生法律效力。
因红鹿公司未能履行与薛勇所签订的协议，薛勇于2014年9月4日诉至原审法院，请求：1、判令红鹿公司继续履行合同；2、要求红鹿公司按安置经营房同期市场租赁价格标准支付从2013年5月15日起至2014年8月31日的违约金180万元；3、要求红鹿公司按安置经营房同期市场租赁价格标准每月向薛勇支付违约金12万元（从2014年9月1日起至交付房屋时止）；4、由红鹿公司承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，薛勇将第2、3项诉讼请求变更为：要求红鹿公司赔偿从2013年5月15日起至2015年3月16日止的违约金2040893元（2015年3月17日以后的损失另行主张）。
在原审期间，法院根据薛勇的申请，依法委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对房屋租金损失进行了司法鉴定。安徽省新卓越房地产评估有限公司于2015年4月13日作出皖新卓越评字2015-04-36《房地产估价报告》，载明怀远县城镇关卞和路东侧一至三层经营用房（面积1394.5平方米），2013年5月15日-2014年8月31日的房屋租金为1381830.97元，2014年9月1日-2015年3月16日的房屋租金为659061.62元。即2013年5月15日至2015年3月16日期间房屋租金合计2040893元。
原审另查明：红鹿公司的企业法人营业执照载明，其经营范围为一般经营项目、房地产开发和经营。
原审法院认为：红鹿公司系具有房地产开发和经营资质的民事主体，其在2012年8月29日与薛勇签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。红鹿公司辩称协议无效，因未提供证据证明，不予采信。红鹿公司还辩称怀远县住建局未在协议书上盖章，协议书不具有法律效力，本案应当追加怀远县住建局共同参加诉讼。因双方签订协议时并未约定协议书须经怀远县住建局盖章后才生效，原审法院对其的该项辩称意见亦不予采信。协议签订后，薛勇已按约履行了拆除旧房的义务，红鹿公司亦应当按约于2013年5月15日交付安置房屋。但红鹿公司至今未履行该项义务，薛勇起诉要求红鹿公司继续履行合同，于法有据，应予以支持。根据薛勇提交的《拆除协议书》、安徽明联工程机械施工有限公司出具的《证明》，以及蚌埠仲裁委员会（2014）蚌仲裁字第56号仲裁裁决书所载明的内容--“红鹿置业认可案涉土地于2012年9月15日完成拆迁，地上无建筑物和附着物”，能够证实薛勇已按约履行了拆除旧房的义务，红鹿公司亦认可案涉土地于2012年9月15日达到净地标准的事实，原审法院对红鹿公司关于薛勇未按约定拆除地上建筑物的辩称意见不予采信。红鹿公司辩称涉案安置房屋未能如期交付，系因怀远县国土资源局迟延交付土地造成，其在本案中不应当承担赔偿责任。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，故红鹿公司并不能以怀远县国土资源局存在过错为由免除在本案中应当对薛勇承担的赔偿责任。案涉《拆迁安置补偿协议书》约定，红鹿公司未能在规定期限内交房的，应按安置经营房同期市场租赁价格标准支付违约金，故薛勇起诉要求红鹿公司按照安徽省新卓越房地产评估有限公司《房地产估价报告》所确认的租金标准支付违约金，符合双方约定，应予以支持。红鹿公司辩称双方约定的违约金标准过高，但其并未提供证据证明双方自愿约定的违约金标准过分高于其给薛勇造成的实际损失，故原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对红鹿公司的该项辩称意见不予采纳。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、红鹿公司继续履行其于2012年8月29日与薛勇签订的《拆迁安置协议书》；二、红鹿公司于判决生效之日起十日内向薛勇支付迟延交付安置房屋的违约金2040893元（计算至2015年3月16日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费22080元，保全费5000元，鉴定费21000元，合计48080元，由红鹿公司负担（款随上述违约金一并向薛勇支付）。
红鹿公司不服上述判决，上诉称：1、原审判决认定《拆迁安置协议书》合法有效，应继续履行属认定事实不清。因为该协议是怀远县住房和城乡建设局（简称怀远县住建局）签订的《拆迁安置协议》的补充协议，其中有“经怀远县住建局同意达成如下补充协议”的表述，实质上属三方协议，所以本案应追加怀远县住建局为当事人。2、《拆迁安置协议书》缺少合同基本要素，不具备合同成立的条件。红鹿公司并不具有拆迁人主体资格。3、原审法院认定红鹿公司承担巨额违约金，亦属认定事实不清。因为怀远县国土资源局未按约定交付土地，红鹿公司直到2013年12月5日才取得案涉土地的《国有土地使用证》，所以，未能按期开工属怀远县国土资源局的过错。不应由红鹿公司承担本案违约责任。4、由于土地用途是居住用地，而在《拆迁安置协议书》中却将房屋的性质由住宅改为商业，这是导致红鹿公司未能通过政府规划部门的批准开工的主要原因。故薛勇亦存在过错。5、原审判决认定评估机构计算出的租金数额作为违约金，明显过高，不应得到支持。6、涉案合同未成立，或应认定为无效，原审判决认定其为有效合同，属适用法律错误，严重损害红鹿公司的合法权益。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回薛勇的全部诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。
薛勇答辩称：1、薛勇与红鹿公司签订的《拆迁安置协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规范，应属合法有效。该协议是对怀远县政府相关文件的具体落实，是红鹿公司作为土地使用权人应当承担的义务。2、怀远县住建局未在该协议书上盖章，不影响协议的效力。根据合同相对性原则，其不应追加为本案当事人。3、案涉协议书约定的房屋标准是不低于国家、省、市的有关要求，案涉地块的出让公告等文件中均有明确记载，红鹿公司提供1395平方米安置用房是取得土地使用权的一项规定义务。所以，协议内容具体明确，合同不仅已成立，应属有效。4、原审判决红鹿公司承担违约金有事实和法律依据。居住用地应包括了住宅和商业用地。其上诉认为因薛勇和怀远县国土局过错导致不能按期开工，理由不能不成立。综上，请求二审法院依法驳回红鹿公司的上诉请求，维持原审判决。
二审期间，双方当事人均提交了新证据。红鹿公司新提交的第一组证据是《关于申请缓交土地使用税的报告》，证明地上建筑物没有拆迁，土地没有交付红鹿公司。第二组证据是《请示报告》，证明由于政府原因，规划未通过，地块没有实际交付。另有从国土局摘抄的内容，证明案涉土地用途是住宅用地，不是商业用地，面积只有498平方米。
薛勇质证：对第一组证据真实性无异议，但不能否定红鹿公司在本案中应承担的违约责任。第二组证据，属后期补做，对其证明目的有异议。其摘抄的文字，达不到其证明目的，且原土地用途与本案无关联性。
薛勇二审新提交的证据有案涉地块的国有土地使用权证、规划通知书、公开出让文件、建设用地批准书、建设用地规划许可证、土地登记卡、2011第4号、9号怀远县国有土地出让公示、《城市用地分类与规划建设用地标准》。证明红鹿公司取得的案涉地块用途为商住，其中《城市用地分类与规划建设用地标准》能证明居住用地是住宅和相应服务设施的用地，是住宅商业公用设施等用地的上位概念。
红鹿公司质证：对其真实性不持异议，但案涉土地使用权70年应视为住宅用地，不是商业用地，不同意其证明目的。
本院认证：因双方当事人对相对方所举证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对其证明目的结合其他证据予以认定。
双方二审中所举其他证据及证明目的与原审相同，相对方质证意见亦同于原审。本院认证意见与原审相同，对原审查明的事实予以确认。
本院二审另查明：红鹿公司通过竞拍，取得涉案地块使用权，于2011年5月19日与怀远县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。该合同第十五条第二款约定：受让人无偿向县政府提供沿卞和路新建楼房第一层、第二层全部用于安置被拆迁人，如不足拆迁面积（1395平方米），则从三层补足。由县住建局代表县政府接收并负责安置给被拆迁人。
本院认为，综合双方举证质证及诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点是：1、红鹿公司与薛勇签订的《拆迁安置协议》是否成立，是否有效，本案应否追加怀远县住建局为当事人；2、原审判令红鹿公司继续履行合同，并承担违约金是否有事实和法律依据。
（一）关于争议焦点一。红鹿公司上诉认为其与薛勇签订的《拆迁安置协议书》因怀远县住建局未盖章，红鹿公司不是拆迁人，合同因缺少基本要素未成立，即使成立也属无效，本案应追加怀远县住建局为当事人。经查，红鹿公司与薛勇签订的《拆迁安置协议书》虽载明经住建局同意达成，但并未约定怀远县住建局在协议上盖章为合同成立或生效的条件，且协议是在怀远县住建局负责人主持下达成，应视为住建局认可了其双方的协议。该协议书对双方履行合同义务作了具体的约定，具备合同法规定的基本要素。案涉合同虽名为拆迁安置协议，但实质是红鹿公司与薛勇就遗留房屋的拆除及安置房的交付自愿达成的新的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故原审认定红鹿公司与薛勇签订的协议合法有效，有事实和法律依据。因案涉协议中并未约定怀远县住建局负有合同义务，也不存在因怀远县住建局未参与诉讼而影响案件事实的审查，故原审未追加怀远县住建局为当事人并无不当。红鹿公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于争议焦点二。红鹿公司上诉认为因政府和薛勇的过错，造成案涉合同不能履行，责任不在红鹿公司，红鹿公司不应继续履行合同，且约定的违约金过高。经查，红鹿公司在与怀远县政府签订的《国有土地使用权出让合同》中，同意向政府无偿提供1395平方米的安置房。怀远县住建局在与薛勇签订的拆迁安置协议中也表示协调摘牌单位提供安置房。在此前提下，红鹿公司与薛勇在怀远县住建局主持下签订了案涉《拆迁安置协议书》。该协议书对薛勇拆除遗留房屋及红鹿公司交付安置房均作了具体的约定，同时还约定了双方如不按约履行各方所承担的违约责任。协议签订后，薛勇已按约拆除了遗留房屋，薛勇在履行协议中并无过错，而是红鹿公司未能按约定履行交房义务。原审法院判令其交付安置房并承担违约金，有事实和法律依据。红鹿公司虽主张原审判决的违约金过高，但其亦未举证证明双方约定的违约金过分高于其违约行为给薛勇造成的损失。故红鹿公司该项上诉理由因缺少证据证明亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22080元，由怀远县红鹿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔 蓉
审 判 员 张 跃 芳
代理审判员 杨 福 来
二〇一六年一月十日
书 记 员 徐珍妮（代）
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。