文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第140号原告袁伟文。委托代理人李春年。被告耒阳市华发投资置业有限公司。法定代表人伍尤利，该公司总经理。委托代理人曾琳燕。第三人许敏荣。原告袁伟文为与被告耒阳市华发投资置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院提起诉讼。2015年5月6日，被告耒阳市华发投资置业有限公司申请追加许敏荣为第三人参加诉讼，经审查，符合法律规定，予以准许。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，审判员罗永生、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2015年7月1日、2016年1月20日二次公开开庭进行了审理。原告袁伟文及其委托代理人李春年，被告耒阳市华发投资置业有限公司的委托代理人曾琳燕,、第三人许敏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年1月6日签订了《土地转让合同书》，约定：被告将位于耒阳市西湖路东段修建性详细规划A区2栋,编号为7、8号门面地的土地使用权以15万元/间的价格转让给原告,约定了价款的支付方式、手续的办理和工程建设等内容，并附有用地红线图。原告在合同签订的当日支付了土地转让款，被告出具了收款凭据。合同签订后，被告没有到现场给原告确定土地的具体位置，也没有办理土地使用权证。后被告声称，该土地被金南村18组村民占用了一部分，不能交付合同约定的土地使用面积。请求判令：1、解除原、被告2010年1月6日签订的《土地转让合同书》；2、判令被告与第三人连带返还原告购地款30万元，并赔偿原告由此造成的损失，具体以鉴定评估土地升值的损失为准；3、本案诉讼费用由被告承担。原告提供了如下证据以支持其诉讼请求：1.身份证、企业登记资料，用以证实原、被告的诉讼主体资格。2.《土地转让合同书》，用以证实原、被告于2010年1月6日签订了《土地转让合同书》，约定转让的土地位于耒阳市西湖路东段修建性详细规划A区2栋的7、8号门面地，每间长约20米、宽3.8米，转让价为每间15万元；附件用地红线图上并没有注明要在2栋修建公路。3.收款凭证，用以证实原告于2010年1月6日向被告支付了30万元土地转让款，已履行了合同约定的义务。4.照片，用以证实涉案的门面地被一栋外墙为白色瓷砖的房屋占用的事实。5.证人证言，用以证实合同签订后至双方发生争议之前，被告没有向原告指定具体的门面地的位置；合同签订时，被告没有告知原告要留通道；2013年，原、被告就门面的具体位置发生争议时，照片中的涉案房屋还在建设；被告并没有通知原告去办理土地使用权证；被告在土地宗地红线图中仅标明一个房地编号，并没有告知原告土地的实际所在位置。6.损失赔偿申请书，用以证实原告已经申请法院对涉案土地造成损失申请评估的事实。被告对上述证据经质证，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据3的真实性无异议，但土地转让合同上明确约定，在合同签订时原告一次性向被告交付土地转让金，并由被告提供资料，原告自己去办理土地使用权证。对证据4的真实性无异议，但只能证明白色瓷砖的房屋占用了讼争土地的一小部分土地。证据5的证人与原告系父子关系，具有利害关系。签订合同时原告并没有要求确定具体位置，当时出卖的就是号码，也没有谈到留通道的事情，后金南18组要求要留通道，被告方己通知了原告，并征求了原告的意见；另外合同中并没有约定要通知原告办理土地使用权证，证人也知道其他人可以办理，但原告不愿意去办理，从原告提供的照片中可看出隔壁的房屋是同一批转让的土地，现已建成13层，原告明知该土地可以建房，并可以办证的事实。证据6由法院委托评估。第三人未发表质证意见。被告辩称：1、被告在耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会有一宗土地，办理了三个土地使用权证，其中一个土地使用权证为耒国用（2013）第010801号，讼争的土地在该土地使用权证范围内，在可以办理讼争土地建设用地使用权转让手续时，被告已通知原告前来被告处拿资料去办理转让手续，但原告以笫三人在讼争土地后面建房，侵占用了部分土地为由，不愿意办理转让手续。第三人侵占了讼争土地太约长几米左右，大部分占用的是被告的土地，鉴于第三人侵占了讼争小部分土地,被告提出将没有被侵占的土地先办理转让手续,被侵占的土地可以核减转让费,但原告不同意。被告没有违约行为，原告请求解除合同没有事实和法律依据。2、由于讼争土地使用权可以全部办理转让手续，被告没有违约行为，第三人侵占了讼争小部分土地的行为与被告无关，被告既未违约也未侵权，故不应当承担赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供了国有土地使用权证[证号：耒国用（2013）第010801号]、宗地图，用以证实被告享有对讼争土地的使用权，原告可以办理土地使用权证。原告质证认为，010801号土地使用权证办理的时间显示是2013年10月14日，证实被告从2013年10月才取得土地使用权，被告又在2013年办理了该土地抵押手续，至2014年6月才解除了抵押，从而证实被告在2014年6月之前无法通知原告办理土地使用权证，从手写的文字内容看，被告是在2014年7月才可以帮他人办理土地使用权证。第三人未发表质证意见。第三人许敏荣述称：原、被告之间的法律关系，与第三人无关联，并不牵涉第三人的民事权益，请求驳回对第三人的起诉。第三人提供了如下证据以支持其反驳主张：1.金南居委会18组出具的证明，用以证实涉案土地是第三人的安置地。2.耒阳市城乡规划局文件，用以证实第三人可以在涉案土地建房并办理建房手续的事实。原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但不能达到第三人的证明目的。对证据2的真实性无异议，但要证明土地的权属，应当出具土地使用权证和土地规划许可证。被告经质证，对证据1的形式有异议，单位出具的证明必须要有经办人的签名，不能证明65号安置地就是本案的讼争之地，不动产的权属应以登记为准，该证据不能达到第三人的证明目的。认为证据2只能证明第三人未经规划擅自建房，该房屋是违法建房，这是对违法建房的一种行政处罚行为。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6，来源合法，内容真实，且与本案相关联，均予以认定。被告提供的证据，具有真实性、合法性，予以认定。第三人提供的证据1，不具有合法性，不予认定。证据2具有真实性、合法性，予以认定。经审理查明:2010年1月6日，原告与被告签订了《土地转让合同书》，约定：1、甲方（即被告）将位于耒阳市西湖路东段修建性详细规划A区2栋,编号为7、8号门面地2间（长约20米，宽3.8米）的土地使用权以15万元/间的价格转让给乙方（即原告）；2、乙方应在签订本合同时，一次性向甲方交纳全部转让款30万元；甲方负责提供办理土地权证的相关资料，由国土局为乙方办理土地使用证，费用由乙方负责；3、乙方在该宗地的建设手续自行办理，甲方提供统一的施工设计图纸，乙方承担自已所建房屋面积的设计费用和手续办理费用。合同签订当日，原告即向被告支付了土地转让款30万元，被告向原告出具了收款凭据。2013年10月14日，被告取得涉案土地的国有土地使用权证[证号：耒国用（2013）第010801号]，但于2013年10月21日办理了土地抵押，直至2014年6月5日才解除抵押。但第三人在此期间未经规划许可，违法占用涉案土地建设成一栋八层房屋，2014年6月9日，耒阳市城乡规划局作出耒规罚[2014]96号行政处罚决定书，决定：一、被处罚人许敏荣应当立即封项；二、对被处罚人许敏荣处违法建设面积建设工程造价10%的罚款即520元/m2×10%×1883m2==97916元。该非诉执行案现正在执行中。原告到现场查看知情后，认为被告不能按约定交付土地，要求被告处理，双方协商未时，从而引起纠纷。本案在审理过程中，经原告申请,本院委托耒阳市价格认证中心对涉案土地228平方米（含另案原告陆桃宝受让的一间门面地）的商住用地的价格进行鉴定，其鉴定结论为：价格鉴定标的物在价格鉴定基准日（2010年1月6日）的总价值为450000元，单价为1974元/平方米；价格鉴定标的物在价格鉴定基准日（2015年8月21日）的总价值为732000元，单价为3215元/平方米。原告及陆桃宝共支付鉴定费7000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《土地转让合同书》客观真实、意思表达一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但由于第三人违法侵占涉案的部分土地，且已建成了房屋，经规划管理部门决定予以罚款，但未决定拆除恢复原样，被告为此不能按照合同约定向原告交付土地，即不能实现原、被告的合同目的，原告要求解除涉案合同，符合法律规定，予以准许。合同既被解除，被告所收受原告交付的土地转让款应予返还。由于涉案合同被解除，造成原告不能实现合同目的，原告没有过错，被告应当赔偿原告的损失，原告的损失包括可得利益即土地升值及所支付的相关办证费用，根据耒阳市价格认证中心确定涉案标的物在2010年1月6日的总价值为450000元，在2015年8月21日的总价值为732000元，其差额（732000元-450000元）÷3间×2间=188000元，构成原告的可得利益损失，被告应赔偿原告损失188000元。原告尚未取得涉案土地的使用权证，第三人占用了涉案土地，被告实与第三人产生争议，应由被告另案请求处理，本案不予处理。原告要求第三人共同返还土地转让款，不符合法律规定，不予支持。被告关于没有违约行为，不应承担违约责任的主张，与事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告袁伟文与被告耒阳市华发投资置业有限公司2010年1月6日签订的《土地转让合同书》；二、被告耒阳市华发投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁伟文土地转让款30万元；三、被告耒阳市华发投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁伟文损失188000元；四、驳回原告袁伟文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8620元，鉴定费4667元，共计13287元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  朱田生审 判 员  罗永生人民陪审员  贺雪平二〇一六年八月四日代理书记员  戚曼雪    校对责任人：朱田生         打印责任人：戚曼雪      附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。