福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1804号
原告厦门向荣房地产开发有限公司。
法定代表人林志香。
委托代理人潘月莹，福建天衡联合律师事务所律师。
被告毛洪秀，女，1972年3月18日出生，汉族。
委托代理人陈同裕、刘岩，福建英合律师事务所律师。
第三人张忠臣，男，1972年4月29日出生，汉族。
第三人厦门万禾房地产开发有限公司。
法定代表人林和平。
原告厦门向荣房地产开发有限公司（以下简称向荣房产）与被告毛洪秀商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依被告毛洪秀的申请，追加张忠臣、厦门万禾房地产开发有限公司（以下简称万禾房产）为第三人，并依法组合合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告向荣房产的委托代理人潘月莹，被告毛洪秀的委托代理人陈同裕两次均到庭参加诉讼，第三人张忠臣于第二次庭审时到庭参加诉讼，第三人万禾房产经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向荣房产诉称，2013年3月12日，原、被告签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买址于厦门市海沧区沧林东一里18号2301室的商品房一套，面积177.52平方米，总价款1775200元（人民币，下同），被告应于2013年3月12日付清全部购房款。《厦门市商品房买卖合同》第七条同时约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。合同签订后，原告多次向被告催讨购房款，被告至今分文未付。在多次催讨购房款未果后，原告不得不于2014年5月15日向被告发出解除双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的通知函。现原告为维护自身合法利益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《厦门市商品房买卖合同》已于2014年5月15日解除；二、被告将厦门市海沧区沧林东一里18号2301室房产的权属人变更登记为原告。
被告毛洪秀辩称，一、原告单方解除双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的条件不存在，被告不同意解除合同，双方所签订的《厦门市商品房买卖合同》也并未解除。2013年1月14日，第三人万禾房产与第三人张忠臣签订一份《恒晟大厦模板工程施工合同》（以下简称《模板施工合同》），约定：第三人万禾房产将承建的“恒晟大厦”模板工程项目发包给第三人张忠臣施工，但前提是第三人张忠臣购买两套位于厦门市海沧区沧林东一里“海上明珠家园”的房子，其中一套即为讼争房产。为进一步履行《模板施工合同》约定的购房义务，2013年1月14日，原告与第三人张忠臣、案外人姜仁华共同签订一份《补充协议》，约定：第三人张忠臣指定被告购买厦门市海沧区沧林东一里18号2301室的房产，总价2500000元，指定案外人姜仁华购买厦门市海沧区沧林东一里19号603室的房产，总价1500000元。《补充协议》同时约定，两套房子先交1000000元，2013年2月5日前再交500000元，剩余房款分五次从第三人张忠臣承建的“恒盛大厦”模板外架工程款中扣除，每次拨款时扣回500000元，《补充协议》还约定，《厦门市商品房买卖合同》仅是买房凭证，实际的购房价格及购房款支付条件以《补充协议》为准。《补充协议》签订后，第三人张忠臣通过自己的账户转账700000元，通过其弟弟张忠宝的账户转账500000元给第三人万禾房产的法定代表人林和平，作为购买讼争房产的前期购房款。案外人姜仁华通过自己及妻子的账户转账450000元给第三人万禾房产的法定代表人林和平，作为其购买厦门市海沧区沧林东一里19号603室的购房款。依据《模板施工合同》的约定，剩余购房款应从第三人张忠臣的工程款中扣除。第三人张忠臣及其指定的代理人依约履行了付款义务。同时，根据《模板施工合同》的约定，开工日期应以第三人万禾房产书面通知为准，但时至今日，第三人万禾房产仍未通知第三人张忠臣进场施工。因此，《模板施工合同》及《补充协议》约定的付款条件尚未成就，被告不存在拖延付款的情形，原告以被告未付购房款为由解除合同明显是错误的，应当予以驳回；二、原告无权要求变更讼争房产的房屋权属登记。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人张忠臣第二次庭审时述称，其对原告的诉讼请求持有异议，不同意解除合同。请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人万禾房产未到庭，其提交书面意见述称，一、第三人万禾房产与第三人张忠臣签订的《模板施工合同》为无效合同；二、第三人张忠臣未实际履行《模板施工合同》，双方在《模板施工合同》中约定的“以工程款抵扣未付房款”无法实际达成；三、被告未支付的购房款无法通过工程款进行抵扣，被告应按照其与原告签订的《厦门市商品房买卖合同》支付购房款；四、案外人张忠宝向第三人万禾房产的法定代表人林和平账户汇入的500000元并非讼争房产的购房款，与本案无关。
经审理查明：
一、2013年1月14日，第三人张忠臣与第三人万禾房产签订《模板施工合同》、《恒晟大厦施工用脚手架安装分包合同》各一份。《模板施工合同》约定，第三人万禾房产将承建的“恒晟大厦”模板工程项目发包给第三人张忠臣施工，但首先第三人张忠臣要购买两套位于厦门市海沧区沧林东一里“海上明珠家园”的房子，一套是三单元603室137.31平方米，价值1500000元，一套是二单元2301室177.52平方米，价值2500000元，房款先缴1500000元，2500000元抵作工程款，在每次付工程款时扣500000元。除上述约定外，《模板施工合同》中还对合同双方在合同履行过程中的权利、义务进行了约定。《恒晟大厦施工用脚手架安装分包合同》约定第三人万禾房产将“恒晟大厦”项目的脚手架安装承包给第三人张忠臣施工，合同就双方在合同履行过程中的权利义务进行了约定。
同日，第三人张忠臣、案外人姜仁华与原告签订一份《补充协议》，载明：“兹有张中臣（注：原文）指定姜仁华和毛洪秀向厦门向荣房地产开发有限公司购买贰套商品房，姜仁华购买位于‘海上明珠家园’海沧区沧林东一里19号603室，面积137.32平方米，总价人民币壹佰伍拾万元整。毛洪秀购买位于‘海上明珠家园’海沧区沧林东一里18号2301室楼中楼，面积177.52平方米，总价人民币贰佰伍拾万元整。两套先交人民币壹佰万元整。2013年2月5日前再交人民币伍拾万元整。（签订购房合同作为买房凭证，姜仁华和毛洪秀贰人对于购房合同内的价格无任何异议）。实际价格以总价贰套人民币肆佰万元整计算为准。剩余房款抵做厦门万禾房地产开发有限公司承建的‘恒晟大厦’模板外架工程，分五次从工程款中扣除，每次拨款时厦门向荣房地产开发有限公司扣回人民币伍拾万元整。在工程做到±0.00时扣回人民币伍拾万元整，地上四层再扣回人民币伍拾万元整，地上八层再扣回人民币伍拾万元整，地上十二层再扣回人民币伍拾万元整，封顶再扣回人民币伍拾万元整。工程到±0.00时办理产权证。以上各项条款均有法律效力，任何一方不得违约，否则赔偿守约方”。
二、2013年1月14日，第三人张忠臣通过其个人账户向第三人万禾房产的法定代表人林和平的账户转入700000元，2013年1月29日，案外人张忠宝（系第三人张忠臣的弟弟）通过其个人账户向第三人万禾房产的法定代表人林和平的账户转入500000元。
三、2013年1月14日，案外人姜仁华通过其个人账户向第三人万禾房产的法定代表人林和平的账户转入300000元，2014年1月30日，案外人姜仁华通过其妻子李秀芹的个人账户向第三人万禾房产的法定代表人林和平的账户转入150000元。
四、2013年3月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《厦门市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于厦门市海沧区沧林东一里18号2301室（海上明珠家园二单元23跃24层01单元）的房产，建筑面积177.52平方米，房款总价共计1775200元。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款于2013年3月12日付清购房款总价壹佰柒拾柒万伍仟贰佰元整……”；第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……”。
五、2014年1月24日，第三人张忠臣向案外人厦门江润建设有限公司发出《付款通知书》，载明：“……本人承接的‘恒晟大厦’项目室外临时搭设作架等工程，工程款合计壹拾柒万陆仟壹佰玖拾伍元整（176，195.00），请将该笔工程款支付至本人账户……”，同日，案外人厦门江润建设有限公司向第三人张忠臣支付了工程款176195元。至此，第三人张忠臣就“恒晟大厦”已实际施工部分的工程款结算完毕。
六、2014年5月15日，原告向被告发出《通知书》，以被告已逾期90日未付款并经多次催讨拒不缴清房款为由，以双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第七条的约定为依据，通知被告解除双方签订的《厦门市商品房买卖合同》。该《通知书》于2014年5月15日由被告本人签收。
七、讼争房产已于2014年4月12日办理《厦门市土地房屋权证》（证号：厦国土房证第01061390号），权属登记于被告名下，现讼争房屋由被告实际居住、使用。
八、案件审理过程中，原告申请对讼争房产采取保全措施，并提供了相应的担保，本院于2014年5月22日作出民事裁定，并采取了相应的保全措施。
以上事实，有原告提交的《厦门市商品房买卖合同》、《解除合同通知书》、《公证书》、EMS查询单、《付款通知书》、《转账凭证》、《恒晟大厦施工用脚手架安装分包合同》，被告提交的《恒晟大厦模板工程施工合同》、《补充协议》、《活期账户明细查询》、《银行账户查询单》、《付款情况说明》、《厦门市土地房屋权证》，第三人张忠臣、案外人张忠宝经本院询问形成的询问笔录及庭审笔录等为证，足以认定。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《补充协议》虽系由第三人张忠臣、案外人姜仁华与原告作为合同相对方共同签订，但庭审过程中，被告对《补充协议》表示认可，且被告客观上亦依照《补充协议》与原告签订了《厦门市商品房买卖合同》，因此，《补充协议》所约定的权利、义务可直接约束原、被告。《补充协议》中明确载明“签订购房合同作为买房凭据，姜仁华和毛洪秀贰人对于购房合同内的价格无任何异议”，由此可知，《厦门市商品房买卖合同》中就房款总额、付款方式的约定并非双方的真实意思表示，不能作为认定讼争房产房款总价及支付方式的依据。经本院查明，第三人张忠臣就“恒晟大厦”已实际施工部分的工程款已于2014年1月24日结算完毕，工程款系直接支付给第三人张忠臣，并未抵扣讼争房产的购房款。工程款实际支付方式的变更，系《补充协议》在履行过程中出现的新事实，而该新事实的出现可能导致双方无法依照《补充协议》的约定抵扣购房款，原、被告双方在该新事实出现后应对付款期限、方式等重新进行协商。原告现以被告逾期付款为由主张确认合同解除，则其首先应当就双方在上述新事实出现后重新约定了付款期限进行举证，但原告并未提交相应的证据证明原、被告双方就付款方式重新进行协商或原告要求被告进行协商而被告予以拒绝。因此，原告以被告逾期支付购房款超过90日为由，行使单方解除权，发函解除双方签订的《厦门市商品房买卖合同》，不能成立，亦有违公平原则。此外，讼争房产已办理权属登记，根据物权公示原则，被告已经取得了讼争房产的所有权，原告在此情形下主张确认合同解除，亦不利于维护交易稳定。综上，原告请求确认原、被告签订的《厦门市商品房买卖合同》已于2014年5月15日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告在请求确认合同解除的基础上，主张被告将厦门市海沧区沧林东一里18号2301室房产的权属人变更登记为原告，亦不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告厦门向荣房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费20776元、保全费5000元，由原告厦门向荣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 颜思远
代理审判员 林 丹
人民陪审员 高延毅
二〇一四年十二月九日
代书 记员 刘苏晶
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。