广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0281民初519号
原告：乐昌市富华物业服务有限公司，地址：乐昌市富庭雅苑。
法定代表人：谢桂华，系该公司总经理。
委托代理人：郑速成，男，乐昌市富华物业服务有限公司经理。
被告：周巧艳，女，1964年2月24日出生，汉族，住乐昌市。
委托代理人：刘仲华，女，1976年8月22日出生，汉族，住乐昌市。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉被告周巧艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员曾庆秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑速成，被告周巧艳及其委托代理人刘仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉称：被告的房屋位于乐昌市大瑶山西路162号A39栋404房（即乐昌市安捷铁路轨枕有限公司办公、生活区内），建筑面积为220㎡。2013年12月30日，安捷公司与原告签订《物业委托服务协议》，约定将该司管理的办公、生活区从2014年1月起交由原告提供物业管理服务，并以公告的方式向小区业主公告。在协议中双方约定：该司职工、退休工住房的物管费由该司代收代交（负责垫付），被告等逾期缴费者，每户非该司职工、退休工住房的物管费由原告自行负责收取。原告接管安捷公司办公、生活小区物业管理工作并提供服务物业后，安捷公司和其他13户非职工业主均已向原告履行交纳物管费的义务。但被告等1户业主虽经原告多次派人催收却均以各种借口予以推辞，至今仍置之不理，拒不交纳物管费。
众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而被告拖欠物业费用将直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益，为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求判令：1、被告支付2014年1月至2016年4月的物管费6160元，滞纳金按1‰／日计至4月为2717元；2、物业服务费及滞纳金计至缴清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告乐昌市富华物业服务有限公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：1、《委托物业服务协议书》，2、《企业法人营业执照》，以上共同证明主体合法，物服费收费标准合法及双方约定情况；3、小区已缴费凭据票、催款通知和照片，共同证明被告欠费的事实及催收无果情况。
被告周巧艳辩称：一、答辩人为乐昌市安捷铁路轨枕公司的退休工，原告已向乐昌市安捷铁路轨枕公司收取了答辩人所住物业的物业费。
根据原告提供的原告方与乐昌市安捷铁路轨枕公司于2013年12月31日签订的《物业委托服务协议》，在此协议里双方已约定：“乐昌市安捷铁路轨枕公司的职工、退休工等的住宅、杂物间的物业服务费由安捷公司负责垫付给原告。”，答辩人在安捷公司工作了多年，于1998年从安捷公司退休，虽然退休了，但是仍然属于安捷公司的退休工。从此协议可以看出，因答辩人属于安捷公司的退休工，其在安捷公司厂内安置的住宅物业费由安捷公司负责垫付，答辩人所在的安捷公司也于2015年11月4日为答辩人支付了2014年l月至2015年II月的物业费用了，原告现在又向答辩人重复要求支付物业费，有悖《物业委托服务协议》的约定，有悖公正良序，原告以同样的事由同样的诉求多次向不同的主体主张不义之财，其道德、良心、正义已完全淹没在金钱的海洋里，完全是一种见利忘义，见钱眼开的行为。
二、原告提供的《物业委托服务协议》不是前期物业服务合同，也不是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不能约束答辩人。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合间，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定可以看出来，原告方提供的《物业委托服务协议》，签约对方即安捷铁路轨枕公司不是建设单位，也不是业主委员会，安捷铁路轨枕公司是所有权或使用权人，该公司已经存在几十年了，所以原告与乐昌市安捷铁路轨枕有限公司签订的《物业委托服务协议》并不是前期物业服务合同，也不属于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，所以此协议即对未签此《物业委托服务协议》的业主没有约束力，更对第三人不是业主（包括租赁房屋的人××）没有约束力，不能产生法律效力。原告以《物业委托服务协议》作为起诉主体适格根本没有任何法律依据，起诉答辩人是主体不适格，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
三、原告与乐昌市安捷铁路轨枕有限公司签订的《物业委托服务协议》只能约束合同相对方，不能约束合同以外的第三人，协议为第三人设定义务的内容无效。
因为此服务协议不是前期物业管理协议，安捷公司也不是业主委员会或业主大会，从合同的相对性原理多方面来看，《物业委托服务协议》违反了合同主体的相对性、合同内容的相对性、合同责任的相对性，即此服务协议只能发生原告与安捷公司主体之间，除法律、合同另有规定以外，协议只能为第三人设定权利而不能设定义务，合同当事人无权为他人设定合同上的义务，合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力；即使第三人的行为造成违约不能履行的情况下，也只有合同的相对方才能承担违约责任.在本案中，答辩人并非合同当事人，所以此《物业委托服务协议》为第三人设定义务的部分是无效的，对第三人不产生法律效力，答辩人不需依据此服务协议缴纳物业费用，法庭应当驳回原告的诉讼请求。
四、答辩人未取得该物业的产权，也未将该物业的产权转让或出租给他人使用。此物业是答辩人所在单位在当时公房紧张时，厂里与答辩人协商要求答辩人自建造的房屋，房屋不能办理产权登记，因为土地使用权等都是单位所有，所以该房屋答辩人也没有完全的产权。虽然答辩人于2008年6月18日与前夫涂远鹏离婚，但是在离婚时，《离婚协议》也明确约定此房屋的使用权为答辩人，答辩人自离婚后一直居住在此房屋，此房屋至今没有出租也没有转让产权，也无法转让产权。原告现并不能提供证据证明答辩人已经将该产权转让给了他人，也不能提供证据证明答辩人将该物业租赁给了他人。答辩人一直居住在此房屋，即使答辩人较少居住在此房屋，但是终究是答辩人所使用的房屋，谁在我家居住根本不关原告的事，也不关安捷公司的事。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告不能证明答辩人不是该公司的员工，也不能证明该物业租赁给了他人使用，应承担举证不能的不利后果。所以法庭应当驳回原告的诉讼请求。
五、涉案房屋根本不需要物业管理，原告也未提供任何物业管理。
原告所指控的房屋是一个封闭的有围墙的小区，根本不需原告方提供任何物业，原告方也未对其进行物业管理。原告从2014年1月份也未对原告进行催收过任何物业费的行为，原告对涂远鹏催告物业费并不是对原告催告物业费行为，并因2014年1月至2014年4月份的物业费已过了诉讼时效的规定，法院应当驳回原告的诉讼请求。
综上所述，答辩人是安捷公司的退休工，符合《物业委托服务协议》里约定的由安捷公司垫付物业的要求，然而答辩人不是服务管理协议的合同相对方，且原告与安捷公司签订的服务协议不符合前期物业管理协议的要求。另外安捷公司又不是业主大会或业主委员会，所以安捷公司与原告签订的协议对答辩人不具有约束力，不能对答辩人产生法律效力，所以原告方无权向答辩人催缴纳物管费，请乐昌市人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告周巧艳为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：证据1，医保卡、退休证，退休通知，证明被告是安捷铁路轨枕公司的退休工；证据2，乐昌市富华物业服务有限公司的收款发票，证明原告已向被告的单位收取了被告所住物业的物业费；证据3，离婚协议书3份，证明被告是涉案房屋的使用权人，被告并没有转让产权，也不能转让产权；证据4，建房协议、建设工程报建表、建设用地规划许可证、经领建设工程规划许可证，证明：1、被告是安捷公司的员工（以前名为广州铁路工务段总公司乐昌混凝土轨枕工厂）；2、涉案房屋是被告单位同意被告建设的；3、证明被告不能将该物业出售给他人；4、原告是物业的业主。
经庭审质证、认证，被告对原告的证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，不能证明原告与被告签订这份协议，安捷公司并不是建设单位，是物业的所有权人，这个公司已经存在几十年，协议不属于前期物业服务合同，也不属于业主委员会和业主大会选聘的物业服务合同，协议的部分内容是无效，它为合同以外的第三人设定了义务，违反了合同相对性的原则，这个设定应该视为无效，这份协议只能够约束原告与安捷公司，因此主体不适合；对证据2，真实性合法性无异议，关联性有异议，与被告无关；对证据3的真实性、关联性有异议，所有的缴费凭证都与被告无关，因为被告不可能调查他们与原告是否签订协议，被告也没有委托安捷公司签订协议；对证据4，三性都有异议，原告无资格向被告催收物业费，且原告催收对象错误，与被告无关。被告为安捷公司员工，根据他们协议，安捷公司应垫付被告的物业费。原告乐昌市富华物业服务有限公司对被告的证据的质证意见是：证据1无异议；对证据2有异议，没有发票原件，因为该发票已经作废；对证据3，认定2008年的离婚协议，没有异议；对证据4，没有异议。
对原、被告双方没有异议的事实和证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2013年12月30日，乐昌市安捷铁路轨枕公司（以下简称安捷公司）（甲方）与原告（乙方）签订了《物业委托服务协议》，约定将该公司长岭子生活区和办公大楼从2014年1月1日起至2016年12月31日止委托给原告实行专业化、一体化的物业服务，并以公告的方式向小区业主公告。在协议中第二条双方约定：1、居民住宅、杂物间按《房地产权证》登记面积1元／每平方，办公用房、车库、单身宿舍共计2747㎡，3.97元／每平方。其中：办公用房和使用权属于甲方指定用户（甲方职工、退休工、从甲方调动工作的职工）的住宅、杂物间的物业服务费由甲方每月负责垫付给乙方，合计每月费用19680元。但已转让房屋产权（出租使用权）给非甲方职工的物业服务费（现有14户）由乙方负责收取，合计每月费用1209元；2、于乙方提供发票的5个工作日内付清当月的物业费，其他物业使用人由乙方告知缴费时间；3、甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%缴纳滞纳金。上述协议签订后，原告即开始对安捷公司长岭子生活区和办公大楼实施物业管理。被告周巧艳系安捷公司的职工，1998年退休，与案外人涂远鹏原系夫妻关系。1997年6月经安捷公司同意，两人在乐昌市大瑶山西路162号公司长岭子生活区围墙大院内自建了一栋房屋，面积220㎡，具体地址为大瑶山西路161-102号，即属于安捷公司和原告乐昌市富华物业服务有限公司共同列明的安捷公司（14）住户出租或出售明细中的二号自建房。2008年6月18日，被告与案外人涂远鹏离婚，房屋使用权人几经变更，最后使用权人为被告。自2014年1月至2015年11月，被告与涂远鹏拖欠物业服务费5060元，原告催收未果后，遂于2015年10月20日以涂远鹏为被告向本院起诉。庭审中得知周巧艳对该房只有三分之一的使用权，原告遂于2015年11月4日开出了周巧艳应交三分之一物管费的发票给安捷公司要求付款，但安捷公司拒付。案件撤诉后，原告于2016年4月13日再次以周巧艳为被告提起本案诉讼，要求：1、被告支付2014年1月至2016年4月的物管费6160元，滞纳金按1‰／日计至4月为2717元；2、物业服务费及滞纳金计至缴清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：被告与案外人涂远鹏所建的二号自建房，产权归属乐昌市安捷铁路轨枕公司。乐昌市安捷铁路轨枕公司作为该公司长岭子生活区和办公大楼的管理者，为给居住在该小区的房屋使用权人提供良好服务，与原告签订了《物业委托服务协议》，原告依据协议的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人应该根据协议的约定向原告交纳物业费。至于被告称其系安捷公司的退休工，物业费应由安捷公司代交，此系被告与安捷公司的内部关系，属另一法律关系，本案不予处理。关于被告提出原告起诉其主体不适格的问题，物业委托服务协议虽为安捷公司与原告签署，因被告系大瑶山西路161-102号楼的使用权人，是原告提供物业服务的受益人，根据物业委托服务协议的约定，被告应为物业费缴纳的主体。被告辩称已交2014年1月至2015年11月的物业费，证据不足，本院不予采信。故原告要求被告支付2014年1月起至本案生效之月止的物业服务费，证据确凿，理由充足，本院予以支持。关于原告要求被告支付每日1‰的滞纳金的请求，因被告拒缴物业管理费的行为，确实给原告造成了损失，原告的请求符合法律规定，本院予以准许，但由于原告未能提供其已告知被告缴费的证据，故本院以其曾主张权利之日即起诉之日的2015年10月20日为逾期之日。被告称2014年1月至2016年4月的物业费已过了诉讼时效的抗辩，因原告于2015年10月和11月就已经向涂远鹏和周巧艳要求其交纳物业管理费，一直在积极主张自己的权利，故被告辩解理由明显不足，本院不予采纳。
综上所述，被告拖欠的物业服务费为1元／㎡×220㎡×30＝6600元（该物业服务费从2014年1月计至2016年6月共计30个月，滞纳金从2015年10月20日起按每日1‰计至本判决确定的给付之日）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告周巧艳应在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告乐昌市富华物业服务有限公司自2014年1月至2016年6月的物业服务费6600元，并支付从2015年10月20日起（以其每月实际拖欠的物业服务费为据）按每日1‰计至本判决确定的给付之日止的滞纳金。
二、驳回原告乐昌市富华物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元由被告周巧艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 曾庆秀
二〇一六年六月二十一日
书记员 何易琼
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