河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第455号
上诉人（原审被告）张艳红，女，1988年10月4日出生。
被上诉人（原审原告）尹航，男，1986年1月25日出生。
委托代理人王德鑫，河南福聚律师事务所律师。
上诉人张艳红与被上诉人尹航租赁合同纠纷一案，尹航于2014年1月7日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令被告张艳红对其砸毁的房内设施恢复原状并赔偿因房屋损坏造成房屋一直没有租赁出去的损失2000元（庭审中变更为3400元）。该院经审理于2014年3月3日作出（2014）商梁民初字第262号民事判决，张艳红、尹航均不服该判决提起上诉。本院于2014年5月13日受理后依法组成合议庭，并于5月30日公开开庭进行了审理，上诉人张艳红及上诉人尹航的委托代理人王德鑫到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院审理查明，2011年2月，被告张艳红从案外人处租得原告尹航所有的位于梁园区市场街22号楼一楼24号门面房（半间），并进行了装修。租赁到期后，原告尹航（甲方）与被告张艳红（乙方）于2013年2月28日签订协议书一份，主要约定：甲方同意将座落在梁园区市场街22号楼一楼24号门面房（半间）租给乙方使用；租赁期限：自2013年3月1日起至2014年3月1日止；年租金21000元，先付租金后用房，房租三个月一付；租赁期届满，如乙方继续使用该房，双方应提前三个月另行协商，协商达不成协议视为租赁期满；考虑到因市场街将来可能面临拆迁等事宜，如在合同履行期间发生拆迁，房租应按实际租赁时间结算，多余房款由甲方退还给乙方；租赁期满或解除合同时，乙方应完好无损的交还房屋，乙方装修部分不抵任何费用等。合同签订后，被告张艳红即对租赁房屋进行了使用。2013年12月底，因面临租赁房屋即将拆迁等问题，被告张艳红找原告尹航要求降低租金，双方未达成一致意见。2013年12月29日，被告张艳红将租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱进行毁损后，搬离所租赁的房屋，并将房屋钥匙通过隔壁原告的朋友交还原告尹航。被告张艳红已将租金交至2013年12月底。
原审法院认为，原告尹航将其房屋交付被告张艳红使用，被告张艳红支付原告尹航租金，原被告之间系租赁合同关系。双方于2013年2月28日签订的协议书，不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，对当事人具有法律上的约束力，原被告双方均应严格按照协议的约定履行自己的权利和义务。原被告协议约定：租赁期届满，如乙方继续使用该房，双方应提前三个月另行协商，协商达不成协议视为租赁期满。2013年12月底，因面临租赁房屋即将拆迁等问题，被告张艳红找原告尹航协商降低房屋的租金，双方未达成协议，被告张艳红即搬离所租赁的房屋，并将租赁房屋的钥匙交还原告尹航。此时，按照原被告协议的约定，应视为租赁合同期满，双方的协议终止。在原被告之间签订协议书前，被告张艳红从案外人处租得房屋后，为了自己的利益对租赁房屋进行了装修，案外人及原告尹航均未提出异议，视为同意被告张艳红对租赁房屋进行装修。房屋装修后装修物附合于不动产之上，成为不动产的重要组成部分，被告张艳红对装修物的所有权被不动产所有权吸纳而灭失，原告尹航作为不动产所有人即取得装修物的所有权。而被告张艳红所投入的装修费用，作为其租赁房屋的投资成本，在双方没有约定的情况下，依照有关法律规定应在租赁期间内摊销完毕。故在被告张艳红与案外人的租赁关系终止后，原被告于2013年2月28日签订协议前，被告张艳红所投入的装修物已归原告尹航所有，且装修价值为零。被告张艳红辩称房屋是其出资装修的，其有权拆除的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”原被告协议约定：租赁期满或解除合同时，乙方应完好无损的交还房屋，乙方装修部分不抵任何费用。按照上述法律规定和原被告协议的约定，租赁合同期满后，被告张艳红应完好无损的交还所租赁的房屋，而被告张艳红却将租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱进行毁损，违反了法律和合同的约定，依法应承担损害赔偿责任。原告尹航要求被告张艳红将毁损的租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。鉴于租赁房屋所在的市场街面临拆迁，部分商户已陆续搬离市场街的实际情况，原告尹航称由于被告张艳红将房屋损坏造成其房屋一直没有租赁出去，理由不充分，且证据不足，尹航要求被告张艳红赔偿其因房屋损坏造成房屋没有租赁出去的损失3400元的诉讼请求，不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告张艳红将梁园区市场街22号楼一楼24号门面房（半间）毁损的租赁房屋内玻璃门、吊顶及水管立柱恢复原状。于判决生效之日起二十日内履行完毕；二、驳回原告尹航的其它诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告张艳红负担。
张艳红不服一审判决上诉称，1、产权证显示涉案房屋的所有权人为朱某某，被上诉人尹航不具备诉讼主体资格，应驳回其起诉；2、该房屋为上诉人出资装修，玻璃、射灯等东西属于可拆卸物，上诉人将该物品拆卸并未违约，亦未损坏屋顶、水管立柱，且该房屋已不再使用，即使损坏也不影响其拆迁补偿的价值，原审判令上诉人恢复原状已无必要。请求二审撤销原判，发回重审。
尹航不服一审判决上诉称，原审认定被上诉人将房屋钥匙交还上诉人的时间视为“合同期满、协议终止”错误，该房屋所在的市场街虽面临拆迁，但时至今日仍在营业，被上诉人的行为导致上诉人的房屋不能正常出租造成经济损失，被上诉人应予赔偿。请求二审撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人的经济损失3400元。
根据双方上诉意见，本院确定本案争议焦点是：1、上诉人尹航是否为本案适格的原审原告；2、上诉人张艳红是否违约，应否将房屋恢复原状并赔偿尹航的经济损失。
双方当事人对上述争议焦点均无异议。
二审中双方当事人均未提供新的证据，根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，本案的房屋租赁合同是二上诉人于2013年2月28日所签，上诉人张艳红对租赁合同的甲方（即出租方）处为上诉人尹航所签名没有异议，而且该房屋的产权人朱某某为上诉人尹航之母，上诉人尹航作为房屋租赁合同的一方当事人提起诉讼，符合相关法律规定，属于适格的原审原告。
鉴于双方在租赁合同中约定有“租赁期满或解除合同时，乙方应完好无损的交还房屋，乙方装修部分不抵任何费用”的内容，上诉人张艳红作为承租方，应当遵守该约定，在租赁期满后将房屋完好无损地交还出租人。上诉人尹航原审提交的照片、公安机关的出警记录等证据，可以证明张艳红违反约定将房屋部分设施损坏后交还房屋的事实，上诉人张艳红的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。原审鉴于该市场房屋目前尚未拆迁，仍有经营户进行经营的现状，判令上诉人张艳红将损毁的设施恢复原状，符合法律规定。
对于上诉人尹航所要求的经济损失，上诉人张艳红于2013年底搬出租赁房屋并将该房屋交还上诉人尹航，上诉人尹航亦接收了房屋钥匙，双方的行为应视为租赁合同的终止，即便上诉人张艳红损坏了房屋的相关设施，但上诉人尹航可将房屋进行修复后继续使用，对修复费用及修复期间的租赁损失主张权利，现上诉人尹航并未提交其损失的确切证据，原审未支持其该诉请并无不当。
综上，原审认定事实清楚，程序合法，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由二上诉人各自负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 盛立贞
代理审判员 刘瑞英
二〇一四年六月三日
书 记 员 田英杰