广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1902号原告佛山市东建集团有限公司，住所地佛山市禅城区汾江中路121号东建大厦33楼。注册号：440600000014770。法定代表人钟流汉。委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。被告欧敏琪，女，汉族，1990年7月26日出生，住广州市海珠区。委托代理人张文婕，广东环球经纬律师事务所。原告佛山市东建集团有限公司诉被告区敏琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员高慧玲独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年10月30日裁定驳回。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）佛中法立民终字第1913号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人程宽、龚秀庆及被告的委托代理人张文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月28日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于佛山市禅××××604房（下称涉案房屋），总价为986233元；原告取得的商品房预售许可证号为：2013006901；被告在签订合同时应付首期款496233元，剩余购房款490000元为商业贷款，于2015年6月29日前付清；被告逾期付款超过30日且合同继续履行的，被告按欠付款项日万分之五的标准支付违约金。被告按揭贷款应依约支付至原告指定账户；如被告按揭贷款未获批准或未划款、划款不足的，被告应在付款期限内以现金方式一次性向原告补齐；如被告未能补齐而原告要求继续履行的，被告应付清所购房款并按累计欠款日万分之五的标准支付违约金；因被告逾期付款而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由被告承担。上述合同签订前，被告已付清首期款496233元，但剩余490000元购房款，被告至今未依约支付。原告多次催讨，被告均置之不理，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即向原告支付剩余购房款490000元及自2015年6月30日起至实际清偿日止的违约金（按被告欠付购房款的日万分之五计算，暂计至2015年9月30日为22785元）；2、被告立即向原告赔偿律师费损失15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、被告同意继续履行合同，但应当按照讼争合同约定采取商业按揭方式付款，而原告起诉要求被告立即一次性支付房款没有事实依据和法律依据。1、2015年9月2日，原告向被告发出《催款通知书》，被告认为原告通过该通知书单方变更合同要求被告一次性付款和高额违约金，严重损害了被告的合法权益，已构成违约；2、原告在签订合同时利用其优势地位签订合同和强制要求履约，显失公平。被告在支付了购房首期款后，发现原告利用优势地位和消息不对等的优势出售房源，讼争物业的价格明显远远高于市场价及该物业应有价值。被告深感利益受损，一直向原告提出异议，希望能协商解决，但原告发出《催款通知书》要求强买强卖，有恶意销售之嫌。可见，被告迟延付款行为是迫不得已，不存在违约过失和故意。3、被告购房时刚刚毕业，涉世未深，生活经验不足，收入有限，但是考虑到与男朋友购房用来共同生活，后感情不和而分开，现以被告一人之力难以承受一次性付款。被告认为，原、被告都有继续履行合同的合意，但讼争合同第六条第3款第（2）项约定的2015年6月29日已过期，而原告单方指定的2015年9月10日和方式又明显违约，故此，恳请法院能尊重双方契约精神，判决重新给予合理履行期限及被告继续采取商业贷款方式履行合同。二、原告主张违约金从2015年6月30日起按欠付房款万分之五计付没有依据，请法院依法调整。三、原告要求被告支付律师费15000元没有事实依据和法律依据，请依法驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的全国企业信用公示信息及组织机构代码证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证（现涉案房产全部为现房，故预售许可证原件已被相关部门收回）、广东省商品房买卖合同及合同补充协议、发票及收据复印件。拟证明广东省商品房买卖合同及合同补充协议合法有效；被告依约应于2015年6月29日前付清剩余购房款。3、催款函及邮寄单据复印件。拟证明被告拒不支付剩余购房款，严重违约。原告依约有权要求被告立即付清购房款及违约金，并承担律师费等。4、委托代理合同及律师费发票复印件。拟证明被告拒不支付剩余购房款，严重违约。原告依约有权要求被告立即付清购房款及违约金，并承担律师费等。诉讼中，被告提交以下证据：搜房网网页截图（无法提供原件）。拟证明涉案房屋价格远超出市面销售价格30%。原告销售时没有披露商业信息，存在违约行为。本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，被告对其中的买卖合同及补充协议的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据2中的商品房预售许可证虽没有原件核对，但被告对涉案的商品房买卖合同无异议，且原告陈述的涉案楼盘现全部为现房故预售许可证原件已被相关部门收回与常理相符，因此，对证据2中的商品房预售许可证本院予以采信；被告对原告证据2中的发票和收据无异议，本院予以采信。原告的证据3，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告的证据4，被告对其中的委托代理合同无异议，本院予以采信；律师费发票，因原告已提供原件予以核对，被告虽予以否认，但并未提供证据予以反驳，故对原告证据4中的律师费发票本院予以采信。被告提供的证据，因并未显示其查询的时间及相应房屋的具体位置，且房地产的价格是随市场的变化而进行波动的，出卖人及买受人均应承担相应的市场风险，故与本案并无关联，因此，对被告的证据本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年4月28日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：由被告向原告购买禅××××604房（下简称“该商品房”）。该商品房合同约定建筑面积共74.53平方米，其中套内建筑面积55.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.67平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17655.44元，总金额玖拾捌万陆仟贰佰叁拾叁元。付款方式：银行按揭。其中首期款496233元以现金方式支付，约定支付时间为2015年4月28日；购房余款490000元以商业贷款的方式支付，约定支付时间为2015年6月29日。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国银行股份有限公司佛山分行，专用账户为：66×××55。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。被告如未按合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的25%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，主要约定：被告应在本合同签订当日或之前向银行提交按揭所需资料、签订按揭贷款合同并办妥按揭款手续，否则每逾期1日，被告应按申请贷款总额的万分之五向原告支付违约金；被告按揭贷款应于本合同约定的付款期限内支付至原告制定账户。若被告的按揭贷款未获得银行批准或按揭银行未将贷款划入原告账户或划款不足的，被告应在付款期限内以现金方式一次性补交给原告，被告无权以此为由要求退房或解除本合同。被告未能补交完毕的，原告有权解除合同并按商品房总价款的25%收取被告违约金。原告要求继续履行合同的，被告应付清所有房款并按累计欠款每日万分之五标准支付违约金至实际付款日。因被告逾期付款纠纷而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由被告承担。另查明，案外人欧敏霞、陈淑文分别于2013年12月30日、2014年11月4日分两次向原告支付了涉案房屋的购房款共496233元。2015年9月1日，原告向被告发出《催款通知书》，内容为：一、2015年4月28日，您与原告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：您购买原告开发的位于禅××××604房屋；房屋建筑面积为74.53平方米；购房款为986233元，其中首期款496233元，于合同签订时现金支付；商业贷款490000元，于2015年6月29日支付；您应在合同签订当日或之前向银行递交按揭所需资料、签订按揭贷款合同并办妥按揭贷款手续，否则您应按申请贷款总额的万分之五向原告支付违约金。若您的按揭贷款申请未获得银行批准或按揭银行未将贷款划入原告账户或划款不足的，您应在付款期限内以现金方式一次性补交给原告。您无权以此为由要求退房或解除合同。您未能补交完毕的，原告有权解除合同，并按商品房总价款的25%收取您违约金。该约定合法有效，受法律保护。二、上述付款到期后，原告曾多次通知您付款，但您至今尚未予以支付，已对原告权益造成影响。因此，为维护您与原告双方共同的合法权益，望您予以大力配合。三、现原告再次通知您：请您于2015年9月10日前将房款490000元及违约金246558元付至原告指定银行账户。若您未能依时付款，原告将追究您违约责任，由此导致的损失将由您承担。该通知被告于同年9月2日收到。还查明，原告为本案诉讼，于2015年8月31日与广东天地正律师事务所签订《委托代理合同》，约定广东天地正律师事务所指派律师处理本案，并为此支付了一审律师代理费15000元。诉讼中，原告陈述：原告发出《催款通知书》的目的是督促被告履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。该通知书第三条中的付款时间只是原告给予被告的宽延期。因被告违约，我方要求被告依照合同的约定承担日万分之五的违约责任符合法律规定。关于银行按揭的问题，原告并没有指定特定的贷款银行给被告，且在楼盘的销售中心，会有办理按揭的书面材料供大家免费领取，不存在被告陈述的销售人员不配合其办理银行按揭的情形，被告作为完全民事行为能力人，其应当在付款期限内主动完成银行按揭义务。被告陈述：讼争合同签订后，被告如约支付了首期房款，并做好按揭准备。但原告并未向被告提供办理银行按揭的指引，后被告也无法找到原销售人员，被告将相应情况向涉案楼盘的销售主管进行口头反映，并未得到任何答复，故造成被告无法办理按揭。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告要求被告支付剩余购房款及违约金的诉请。根据上述合同及补充协议的约定，被告未依约在2015年6月29日前，将剩余购房款490000元支付至原告指定的收款账户，已构成违约。诉讼中，被告认为系原告未对其按揭进行指引而造成其未及时办理银行按揭，本院认为，办理银行按揭是被告的义务，且原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定原告负有对被告办理银行按揭进行指引的义务，故对被告的该意见本院不予采信。原告依约要求被告支付剩余购房款490000元及违约金（以49000元为本金按日万分之五自2015年6月30日起至实际清偿之日止），符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉求的律师费。原、被告双方签订的《合同补充协议》约定，如因被告逾期付款纠纷而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由被告承担。故原告有权要求被告支付因本案诉讼而产生的律师费。原告在诉讼中向法院提交的代理合同、发票已形成完整的证据链，足以证明原告为了向本案被告追讨购房款向广东天地正律师事务所支付了律师代理费15000元。故对原告的该请求本院予以支持。被告抗辩认为原告的催款通知书单方变更合同要求已构成违约，原告从2016年6月30日计算违约金没有依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，变更合同条款需订立合同的双方当事人达成合意，而本案的催款通知书仅是原告单方催款的行为，故原、被告双方在买卖过程中所享有的权利和履行的义务，应以《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》为准，因此，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告欧敏琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市东建集团有限公司支付佛山市禅城区建新路111号二座604房的购房尾款490000元及违约金（以490000元为本金，自2015年6月30日起按日万分之五给付至本判决确定的给付之日止）。二、被告欧敏琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市东建集团有限公司支付律师代理费15000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4539元，由被告欧敏琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  高慧玲二〇一六年二月十九日书 记 员  陈 烁附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。