四川省通江县人民法院民 事 裁 定 书（2015）通民初字第1258号原告唐令学，男，生于1949年10月15日，汉族，住四川省通江县。原告刘汉容，女，生于1952年11月15日，汉族，住四川省通江县。二原告共同委托代理人张智勇，四川别致律师事务所律师。被告吴飞洲，男，生于1959年11月20日，汉族，住四川省通江县。委托代理人吴家峰，四川竟一律师事务所律师。第三人刘汉锋，男，生于1967年8月28日，住四川省通江县。原告唐令学、刘汉容与被告吴飞洲、第三人刘汉锋“相邻权纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐令学、刘汉容及其委代理人张智勇、被告吴飞洲及其委托代理人吴家峰、第三人刘汉锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐令学、刘汉容诉称:2012年，被告吴飞洲修建房屋占用了原告的承包地，因被告所建房屋楼层较高，致使原告承包地颗粒无收。为了维护原告的合法权益。现诉请法院判令：一、被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失；二、原告与被告间房屋留出足够的距离，便于原告通行、采光、通风，并不影响原告行使承包经营权。被告吴飞洲辩称：被告与第三人签订房屋买卖协议购买了第三人位于铁佛寺街18号房屋进行房地产开发，被告修建房屋时有相关部门人员到场定点放线，且原告本人亦在场未提出异议，被告所建房屋未占用原告的承包地，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘汉锋辩称：第三人刘汉锋位于铁佛镇铁佛寺街道18号房屋与原告的房屋相邻，被告与第三人签订房屋买卖协议将第三人的房屋购买后进行房地产开发，未占用原告的承包地，被告建房时也为原告留出了采光道，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1989年4月10日，原告唐令学、刘汉容取得了通江县铁佛镇铁佛寺街道16号房屋所有权证，1991年10月11日，通江县人民政府向原告颁发了集体土地建设用地使用权证，载明原告房屋四至，其中右至墙外与刘汉锋住宅相邻。2003年，通江县人民政府向原告颁发的农村土地承包经营权证载明，原告在屋后承包了0.27亩土地。1989年4月10日，通江县人民政府向包括第三人在内的刘正龙、刘汉芹、刘汉辉所有的位于通江县铁佛镇铁佛寺街道18号的房屋颁发了房屋所有权证，该房屋与原告位于铁佛寺街道16号的房屋相邻，双方房屋之间有约30公分通道。2012年4月10日，被告吴飞洲与包括第三人在内的刘汉辉、刘汉芹、牟玉琼签订《房屋买卖协议》约定，被告吴飞洲购买第三人刘汉锋以及刘汉辉、刘汉芹、牟玉琼所有的位于铁佛寺街18号面积约600平方米的房屋用以房地产开发，购房款为1430000元。合同签订后，同年5月，被告将从第三人处购买的房屋拆除后予以施工建设，原告唐令学、通江县铁佛镇村建站工作人员吴光跃到场放线，原告亦未提出异议，被告所建房屋至第二层时，原告阻止被告施工称被告所建房屋占用了原告承包地，后双方争议经通江县铁佛镇居民委员会调解未果，现原告起诉来院请求实现诉请。诉讼中，原告称，被告建房放线时原告确实在场未提出异议，但原告属于高度近视，未能察觉被告占用原告的承包地，现至于被告占用原告承包地面积亦不清楚。被告认为，被告建房取得了相关部门颁发的建设规划许可证，有村建站工作人员到场定点放线，且原告在场亦未提出异议，被告建房未占用原告的承包地。本案在审理中，原告认为，被告违反规划建房，占用原告的承包地，通江县住建局违法为被告办理规划许可证，申请本案中止审理，另行以通江县住建局为被告提起行政诉讼。本院根据原告的申请于2016年1月16日，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（五）项之规定裁定本案中止诉讼。2016年3月10日，本院作出（2015）通行初字第17号行政判决书，该判决认定，1991年10月11日，唐令学、刘汉容在通江县铁佛镇平坝村一社的房屋取得了集体土地建设用地使用权证。2012年3月1日，吴飞洲等向通江县规划管理局交纳城市基础设施建设配套费5940元，批准建设1-3层1800平方米房屋。2012年4月10日，吴飞洲与刘汉锋、刘汉辉等签订房屋买卖协议，以1430000元购买刘汉锋、刘汉辉等位于通江县铁佛镇铁佛寺街道18号的房屋，该住房与唐令学、刘汉容的住房相邻。2012年5月，吴飞洲、岳会珍、吴绍正、吴绍生拆除购买刘汉锋等人的房屋后建房。2012年6月28日，吴飞洲、刘汉锋等交纳土地出让金60000元。建修过程中，唐令学、刘汉容以吴飞洲、刘汉锋等人修建房屋占用其承包地和相邻纠纷，向有关部门申请解决，2013年6月17日，通江县铁佛镇街道社区居民委员会和通江县铁佛镇村镇建设服务中心组织双方协调，由于双方争议较大，致调解无果。当日，通江县铁佛镇村镇建设服务中心工作人员向吴飞洲、刘汉锋等人送达了建设行政执法限期改正通知书（主要内容为）：1、建筑物东侧沿北侧封闭两个窗户；2、立即汇同相关部门解决好土地权属纠纷；3、立即完善超面积土地规划手续。2013年7月31日，通江县城市行政执法局工作人员对吴飞洲、岳会珍、吴绍正、吴绍生、刘汉锋的违法建设行为进行立案查处，并送达了责令限期整改通知书，责令当事人立即停止施工，并在2013年7月31日前，自行拆除违法建筑物及构筑物。2013年8月11日，通江县行政执法局工作人员对吴飞洲进行了调查，其陈述该房是以岳会珍、吴绍正、吴绍生、刘汉锋的名义联合建设，建设占地600平方米，建筑规模3层，1800平方米，建房的目的是自用和出售，门市3个归岳会珍、二楼归吴绍生、三楼归吴绍正、四楼归刘汉锋。2013年11月5日，通江县建设领域“三违”专项集中整治工作领导小组办公室下发《关于印发的通知》，该指导意见规定，“三违”行为界定，违法用地：未取得建设用地审批手续占用土地的；擅自改变土地用途、使用条件、用地位置使用土地的；通过非法买卖取得土地使用权的行为。违法建设：建设单位或个人未依法取得土地、规划等行政主管部门批准或擅自改变批准内容新建、改建、扩建的建（构）筑物及其设施。违法销售：违反商品房销售管理法律法规规定，擅自预售商品房、收取预付款行为。“三违”处理原则：1、拆除。凡违反土地利用总体规划和严重影响城乡建设规划的违法建设必须坚决予以拆除；2、没收实物或者违法收入。违法建筑按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定，不能拆除的，没收实物或违法收入；3、作出罚款后完善手续。对影响规划尚可采取改正措施的，作出限期改正并处罚款决定。作罚款处罚后，由违法当事人提供房屋安全鉴定，追缴土地出让金和税费后完善规划、用地审批、建设等相关手续……。2013年11月10日，刘汉锋、岳会珍、吴绍珍、吴绍生、吴绍正向通江县铁佛镇村镇建设服务站交纳城市基础设施建设配套费16218元。同月19日，向通江县城市行政执法局交纳违法建设罚没款169200元，同月28日，通江县城市行政执法局作出行政处罚决定，以吴飞洲、刘汉锋、岳会珍、吴绍生、吴绍正未取得建设规划许可证，超规模修建砖混结构房屋4231.8平方米，处罚款169200元。2014年2月，吴飞洲、刘汉锋等人修建的房屋主体工程基本完工。2014年8月18日，通江县住建局对吴飞洲、刘汉锋、岳会珍、吴绍正、吴绍生改建、加层住宅办理了8层6791.36平方米的建设工程规划许可证。该判决认为，吴飞洲在修建房屋时，与唐令学、刘汉容因相邻权和土地使用权发生争议未化解，被告通江县住建局在作出行政许可前应依法告知唐令学、刘汉容享有陈述、申辩和听证的权利，但被告未告知，其颁发建设工程规划许可证的程序违法，现吴飞洲修建的房屋已完工、罚款已交清，因此确认被告为吴飞洲等人颁发的建设工程规划许可证违法，不撤销该行政行为，遂判决，确认被告通江县住房和城乡建设局为第三人吴绍正、吴绍生、吴飞洲、岳会珍、刘汉锋颁发的建设工程规划许可证违法。判决后，唐令学，刘汉容不服该一审判决，上诉于巴中市中级人民法院，二审法院经审理后于2016年6月21日作出（2016）川19行终11号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告质证认为，法院终审判决认定通江县住建局向被告颁发建设工程规划许可证未严重影响规划，未认定被告建房占用原告承包地的事实。上述事实有原告唐令学、刘汉容的房屋所有权证、集体建设用地使用证、农村土地承包经营权证、第三人刘汉锋的农村土地承包经营权证、房屋所有权证、调解记录、现场照片、房屋买卖协议、原告代理人对原告刘汉容的询问笔录、被告代理人对吴光跃的询问笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为：相邻权是指基于相邻关系产生的权利，相邻关系是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人和使用人因对各自所有或占用的不动产行使权利而发生的权利义务关系。本案中，被告于2012年4月10日与第三人签订房屋买卖协议将第三人所有的房屋购买后从事房地产开发，在房屋建修中因被告是否占用原告的承包地而发生争议，其纠纷的逻辑点在于土地使用权，其土地使用权之争才是本案争议焦点之所在。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院提起诉”之规定，原、被告因土地使用权发生争议，应先由相关人民政府处理，对人民政府处理决定不服，才能向人民法院提起诉讼，原、被告之争议未经人民政府前置处理，原告直接向本院提起诉讼，不符合法定受理条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，裁定如下：驳回原告唐令学、刘汉容的起诉。案件受理费300元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  马建华人民陪审员  刘 胜人民陪审员  杨晓静二〇一六年九月五日书 记 员  吴 骞