广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第330号原告临桂一高物业服务有限公司，住所地临桂县临桂镇青源民区xx巷xx号。法定代表人李某甲，该公司总经理。委托代理人王焕明，桂林市星宇法律事务所法律工作者。被告李某乙。原告临桂一高物业服务有限公司与被告李某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成由代理审判员汪祚胥担任审判长，人民陪审员赵生付、唐初花参加的合议庭，于2015年5月22日公开开庭审理了本案。书记员尹康担任记录。原告临桂一高物业服务有限公司委托代理人王焕明、被告李某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临桂一高物业服务有限公司诉称，原告于2010年10月23日与被告为业主所在的临桂县昌达苑小区业主委员会签订了物业管理服务委托合同，被告自2013年1月1日至2014年12月两年期间，未缴纳物业管理费及垃圾费。2013年1月至2014年12月期间的物业管理费为0.45元／㎡，垃圾费为7元／月，故被告所欠物业管理费为1348元（124.77／㎡×0.45元／㎡×24个月），所欠垃圾费为168元（7元／月×24个月），以上两项费用共计1516元。经原告多次催缴，被告以各种理由拒缴上述费用。原告为维护合法权益，现诉至法院，要求依法判决：1、判决被告李某乙缴纳所欠费用1516元（物业管理费1348元，生活垃圾费168元）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原告临桂一高物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、公司的营业执照、代码证、资质证及法人代表的身份证，证明原告的合法主体；2、两份物管委托合同，第一份是2010年11月1日生效的，签订合同的时间是2010年10月23日，第二份是2012年12月26日签订的，有效时间是2013年1月至2014年12月31日，证明业主与原告签订了物管委托合同的事实；3、物管费交纳通知单及照片，证明原告已书面通知业主缴费的事实；4、业主委员会的证明、临桂环卫站的证明，证明被告为昌达苑业主及所居住房屋的面积、证明临桂环卫站委托原告收取2012年至2014年垃圾费的事实。被告李某乙辩称，1、原告诉被告拒缴物业管理费的诉请事实与实际情况不符，因被告2011年入住小区后，发现房屋主卧室的墙体有漏水现象，及时向小区物业反映了相关情况，直至今日小区物业公司都没有安排人员对被告的房屋进行维修；2、原告违反了《物业管理条例》和与业主签订的物业服务协议，没有履行好为业主应尽的义务和责任；3、原告对小区的物业管理和服务极不到位，导致小区居住和生活秩序比较混乱，如小区电子监控形同虚设、公共场地楼梯间被私人占用、小区大门左边常年堆放数十个煤气罐、小区大门右边道路常年停放车辆，这些已严重威胁到小区的消防安全。请法院责令原告进行整改，使小区业主的合法权益得到保障。被告李某乙为其辩解在举证期限内提供的证据有：照片一组，证明原告的物业管理服务不到位。经过开庭质证，原告对被告提供的证据真实性无法判断是否是昌达苑小区，不予认可。被告对原告提供的证据1无异议；证据2不予认可；证据3是复印的，不是照片，对真实性不予认可；证据4无异议。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参与依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年10月23日原告临桂一高物业服务有限公司（乙方）与临桂县昌达苑小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务委托合同》，合同约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将《昌达苑小区》委托乙方实行物业管理，订立本合同。第十五条负责向业主和物业使用人收取物业管理费。第十八条委托管理期限为两年零二个月，自2010年11月1日起至2012年12月31日。第二十二条物业管理服务费用1、本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，在每月的首5日内收取该月物业管理费；2、垃圾处理费按环卫部门的收费标准由乙方代收，生活垃圾费7元／月一户，其他水电费（公共路灯、楼道路灯、业委办公室办公用电、公共用水等）均由乙方承担。合同签订后，原告进驻临桂县昌达苑小区进行物业管理。2012年12月26日，原告临桂一高物业服务有限公司（乙方）与临桂县昌达苑小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务委托合同》，合同约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方续聘乙方对《昌达苑小区》提供物业服务管理事宜，订立本合同。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、涉及到物业服务的其他费用。第十八条委托管理期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。第二十二条物业管理服务费用1、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下，多层住宅：0.45元／月.㎡；商铺：0.45元／月；2、代收生活垃圾费7元／月一户，其他水电费（公共路灯、楼道路灯、业委办公室办公用电、公共用水等）均由乙方承担。合同签订后，原告继续进驻在临桂县昌达苑小区进行物业管理及服务至今。同时查明，原告临桂一高物业服务有限公司于2009年4月23日成立，组织机构代码证代码68776217-4。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业管理活动时间为2009年4月23日至2029年4月3日。被告李某乙是临桂县昌达苑小区的业主，其购买的物业单位为临桂镇昌达苑5幢2单元702室，从2013年1月1日起至2014年12月31日止未交物业管理费和生活垃圾费用给原告。原告以张贴通知单的形式通知过被告交纳上述费用。另查明，原告临桂一高物业服务有限公司在为临桂县昌达苑小区进行物业管理及服务过程中，存在未完全尽到相应物业管理义务的情形。本院认为，原告临桂一高物业服务有限公司与临桂县昌达苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方在平等自愿的基础上签订，未违反法律的规定，合法有效，应受法律的保护。被告李某乙作为临桂县昌达苑小区业主，虽未与原告临桂一高物业服务有限公司直接签订《物业服务委托合同》，但临桂县昌达苑小区业主委员会代表着小区的全体业主，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。原告作为取得物业服务资质的企业按照物业管理合同的约定，进驻临桂县昌达苑小区实施物业管理，为临桂县昌达苑小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业服务费和生活垃圾费用。本案中，被告举证证明原告在提供服务时存在部分瑕疵，根据相关法律规定和物业管理收费与服务水平相适应的公平原则，对于原告收取的物业管理费应适当酌减，即按原物业管理费的70%收取较为合理。因此，被告应支付原告物业管理费为943元（被告住宅建筑面积按124.77m2计，2013年1月1日至2014年12月31日物业管理费按0.315元／m2计，物业管理费缴纳时间按24个月计）、生活垃圾费168元（按7元／月×24个月），共计1111元给原告。对于原告主张超出本案的诉请部分，本院不予支持。至于被告提出小区现没有业主委员会，原告无物业管理资格不交纳物业管理费的抗辩理由与法律规定相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款之规定，判决如下：被告李某乙支付物业管理费943元、生活垃圾费168元共计1111元给原告临桂一高物业服务有限公司；驳回原告临桂一高物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告李某乙负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长汪祚胥人民陪审员赵生付人民陪审员唐初花二〇一五年六月十七日书记员尹康