上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2485号
原告叶菁。
委托代理人夏建国，上海恒隆律师事务所律师。
被告江爱丽。
第三人上海台庆房地产经纪有限公司。
法定代表人孙庆余。
委托代理人郑a。
原告叶菁与被告江爱丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理。因无法向被告江爱丽送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达。因案件审理需要，本院于2014年4月8日追加上海台庆房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼，并于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告叶菁及其委托代理人夏建国、第三人的委托代理人郑a到庭参加诉讼。被告江爱丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告叶菁诉称，2013年9月13日，原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称“系争房屋”）签订购房定金协议，原告支付了2万元（人民币，下同）定金。2013年9月16日，原、被告就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX），原告按约支付了10万元首付款（含2万元定金）。2013年9月18日，原告在办理系争房屋银行抵押贷款时才获知，被告已离婚且已在离婚协议书中将系争房屋赠与其子汤某某。贷款银行在得知系争房屋已经被赠与被告的智障子女后，明确向原告表示银行将拒绝原告办理抵押贷款的请求。而原告购房的前提条件是能得到银行的抵押贷款，否则原告将无力支付房款。此后原告与被告协商要求解除买卖合同，被告同意解约，但由于第三人要求原、被告签订不退还中介费的协议，从中阻扰，原告未同意，故原、被告未能签订解约协议。
原告叶菁认为，系争房屋买卖合同侵犯了儿童权益并损害社会公共利益，应被认定为无效，具体理由如下：1、上述“自愿离婚协议书”已在民政局备案，具有法律效力。离婚协议书中约定将系争房屋赠与给被告之子汤某某属于道德义务性质的赠与合同，根据相关法律规定属于不能被撤销的范围。该赠与一经达成立即生效。虽然产权登记还没有变更，但不影响被赠与人汤某某对系争房屋所拥有的所有权；2、监护人应当履行监护职责，保护被监护人的合法权益，除被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。现被告的出售行为可能会对汤某某造成无法弥补的损失，属法律禁止的行为。故系争房屋的买卖因违反了法律的强制性规定，属于无效行为。综上，原告认为系争房屋的买卖违反法律规定，侵害第三人的利益，属于无效合同且根本无法履行。由于该无效后果是由被告造成，因此被告应赔偿原告在买卖过程中遭受的损失，故要求法院判令：1、被告返还原告购房定金和房款10万元；2、被告赔偿原告经济损失15，000元。
诉讼中，原告将上述诉讼请求变更为要求法院判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告房款10万元。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、系争房屋房地产登记簿，旨在证明被告为系争房屋的产权人；2、原、被告及上海台庆房地产经纪有限公司于2013年9月13日签订的《房地产买卖居间定金协议》及定金收据各一份，旨在证明原告为购买系争房屋向被告支付了2万元定金；3、原、被告于2013年9月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）及首付款收据各一份，旨在证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，原告购买被告所有的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，且原告已支付了首付款8万元；4、被告与其前夫于2008年4月18日签订的《自愿离婚协议书》，旨在证明被告离婚及已将系争房屋赠与其子的事实；5、原告于2013年9月24日向被告发出的律师函，旨在证明原告曾致函被告要求解决双方房屋买卖纠纷的事实；6、原、被告之间的短信往来记录，旨在证明第三人在提供居间服务期间错误提供房屋信息，具有过错；7、原告与第三人之间的短信往来记录，旨在证明原告与第三人交涉解约过程的事实。
第三人上海台庆房地产经纪有限公司述称，原、被告于2013年9月13日签订定金协议，原告支付定金2万元。同年9月16日，原、被告签订房屋买卖合同，原告支付首付款8万元。原、被告在签订房屋买卖合同时，原告与第三人都不知道被告已经将房屋处分给了被告的孩子。当初的产权调查中只显示产权属于被告一人。原、被告在签订合同时，被告也明确表示了与家人协商过房价。在原告办理贷款的过程中，第三人没有参与，后得知被告离婚及将房屋给孩子的事实，原告告知了第三人。第三人也想了很多办法，如让被告与其前夫签订协议书同意出售房屋，第三人也告知了原告，但上述协议书签订时被告、被告的前夫及第三人的业务员均在场。后原告坚持认为无法办理贷款，希望与被告解约，第三人要求原、被告签订解约协议，但双方并未签订。之后原告就向法院起诉。
第三人上海台庆房地产经纪有限公司认为，原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，根据合同约定，如原告贷款不足，应以现金补足，故双方的合同是可以继续履行的，不存在原告所述不能贷款的障碍。
第三人向本院提供如下证据材料：1、被告与其前夫于2013年9月22日签订的《协议书》，旨在证明被告与其前夫之间就系争房屋出售等相关事项达成协议的事实；2、被告前夫于2013年9月22日签署的《配偶同意出售及授权书》，旨在证明被告前夫同意出售系争房屋的事实。
被告江爱丽未作答辩亦未向本院提供证据。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据认为，证据1-5的真实性没有异议。但证据4不能证明原告的证明目的。证据5不能证明买卖合同存在无效的情形。证据6、7不在举证期限内，不予质证。原告对第三人提供的证据认为，证据1、2真实性无法确认，且协议书是在原告被银行拒绝贷款后才签订的。
根据原告及第三人的举证、质证意见，本院认为，对原告提供的证据1-5，被告对其真实性没有异议，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据的证明效力予以确认；原告提供的证据6-7，因原告未在法律所规定的举证期限内提供，故本院对上述证据的证明效力不予确认；对第三人提供的两项证据，因对案外人（即被告的前夫汤坚）的签字无法确认其真实性，且第三人未进一步提供证据加以佐证，故本院对上述证据材料的证明效力不予确认。
基于上述证据、原告及第三人的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记在被告江爱丽名下。
2013年9月13日，原、被告通过第三人上海台庆房地产经纪有限公司（下称“台庆房产”）的居间介绍达成关于系争房屋的买卖意向，三方签订了《房地产买卖居间定金协议》，约定由被告将系争房屋出售给原告，房屋的转让价格为198万元。当日，原告向被告支付了2万元定金。
2013年9月16日，被告江爱丽（作为卖售人，甲方）与原告叶菁（作为买受人，乙方）就系争房屋的买卖签订了正式的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）。该合同对房屋的基本状况、交付验收、产权过户、付款方式及违约责任等权利义务作出了约定。同日，原告向被告支付了8万元首付款。
另查明，2008年4月18日，被告与其前夫汤某签订《自愿离婚协议书》，约定系争房屋产权归二人之子汤某某所有。
后据原告称，其在与被告共同至银行办理贷款手续时，被告才首次向原告及银行表示，系争房屋已经赠与给其子汤某某且汤某某系为患有智障的未成年人，银行拒绝受理原告贷款申请，原告遂以诉称事由起诉来院。
本院认为，被告为系争房屋的登记产权人，依照物权公示公信的原则，被告对外为适法权利人，对系争房屋享有所有权。被告与原告所签订的合同均系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现本案的争议焦点为原、被告之间的房屋买卖合同是否应予解除？本院认为，房屋买卖合同关系中，买受人负有向出卖人给付房款的义务，出卖人则负有领受房款并交付房屋等义务。然在本案中，被告作为出卖人自原告于2013年12月之初起诉至今，时隔5个月之久下落不明，未与原告沟通处理买卖房屋的具体事宜。可见，其对于双方之间继续履行房屋买卖合同并未持有积极的、肯定的主观愿望，被告的上述不作为在客观上造成了原、被告继续履行房屋买卖合同存在现实障碍，故对原告提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，因起诉前原告未向被告送达解除通知，而原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故本院以本案起诉状副本送达被告之日（即公告期满之日2014年3月10日）为合同解除之日。合同解除后，双方均有附随义务协助处理与原合同有关的事务，消除合同终止履行给双方带来的影响，即被告已收取原告的房款，应当予以返还，故原告要求被告返还房款10万元的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。本案中，还需要特别指出的是，原告为解决自身住房需要还需另行购房，现因其与被告之间的房屋买卖合同尚未解除、在房地产交易中心网上登记备案的房地产买卖合同尚未注销，致原告另行购房将受到本市限购政策的影响，这也在无形中增加了原告另行购房的机会成本。本院希望被告能尽快配合原告至房地产交易中心注销系争房屋的房地产买卖合同的网上登记备案，以免原告损失的进一步扩大。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决如下：
一、确认原告叶菁与被告江爱丽于2013年9月16日签订的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）于2014年3月10日解除；
二、被告江爱丽于本判决生效之日起十日内返还原告叶菁购房款人民币100，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，600元，由被告江爱丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。