浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东执异初字第4号
原告：傅忠义。
委托代理人：王俊乔、徐俊超（特别授权），浙江国翔律师事务所律师。
被告：沈阳红。
委托代理人：张茂潭（特别授权）。
委托代理人：吴建芬（特别授权），浙江欧凯律师事务所律师。
被告：单际新。
原告傅忠义为与被告沈阳红、单际新执行异议之诉一案，于2015年4月28日诉来本院，本院于同日受理后依法组成合议庭，于2015年8月18日、2015年12月17日对本案公开进行审理。原告傅忠义的委托代理人王俊乔、被告沈阳红的委托代理人张茂潭、吴建芬到庭参加诉讼，被告单际新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅忠义诉称，2010年12月28日，其向单际新承租东阳市白云街道东义路15号房屋，并签订租赁协议，约定租期20年，租金48万元整，保证金2万，一次性付清。在沈阳红与单际新民间借贷纠纷一案执行中，东阳市人民法院作出（2012）东执民初字第3400-2号裁定，带租拍卖单际新之妻吴来英名下的坐落于东阳市白云街道东义路15号房产，沈阳红对带租拍卖提出异议，2015年3月10日，东阳市人民法院院作出（2015）东执异字第3号执行裁定，中止对涉案房产带租拍卖的执行。原告不服，向本院提起诉讼，请求判令：一、判令继续履行东阳市人民法院（2012）东执民字第3400-2号执行裁定；二、认定原告与被告单际新的租赁合法有效。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：
1．（2015）东执异字第3执行裁定书原件一份、（2012）东执民字第3400-2号执行裁定书（盖有法院本件与原件核对无异议章）各一份，证明原告向单际新借款100万元和200万元的事实，借款是在签订租赁协议前，按照被告沈阳红的说法，原告的借款和房屋租赁是虚假的。如果按被告的租金过低的说法，原告没有必要再另行支付租金50万元。
2．单际新与傅忠义签订的租赁协议原件一份，2010年12月28日单际新出具的收条原件一份，证明单际新收到傅忠义的房租48万元和保证金2万元的事实，租期20年，租金一次性支付。
3．房屋租赁合同原件17份及身份证复印件（共21页），证明原告对涉案东义路15号房产管业转租的事实。
4．当庭提供借条和银行汇款依据复印件各二份，证明原告分别借给单际新1**万元和200万元的事实。
被告沈阳红答辩称：原告所主张的租赁权不得对抗自己的执行异议，东阳法院依法作出的裁定认定事实正确，程序合法，应予维持，原告诉称与事实不符，证据不充分，应予驳回。理由如下：第一，原告与单际新租赁协议签订时没有达成真实的租赁合意，实为借款担保，目的在于为了使原告借给单际新的350万元借款得以归还。第二、协议中约定的租金明显低于当地的市场行情价格，协议约定20年租金共48万元，每年仅为24000元，而依据原告自己在法院的笔录，证实仅仅一楼的店面的收益就超出24000元，再计算涉案房屋五层单间的出租收益更是大大超出单际新出租给原告的获利，租赁协议页顶本身明显违背租赁商业行为获得利润最大化的目的。第三、协议约定租期开始时间为2012年1月1日，而依据被告自述涉案房屋在2012年农历12月中旬才交付使用，明显违背常理，与租赁交易习惯不符，原告在涉案房屋被查封之前没有实际占有涉案房屋。
被告沈阳红为证明其主张向本院提交了以下证据：
1．（2014）东商初字第1805号民事裁定书一份，证明单际新的其他债权人发现傅忠义与单际新租赁协议妨碍法院拍卖、2010年12月28日租赁协议是伪造的而向法院起诉的事实。
2．（2015）东执异字第3号执行裁定书一份，证明法院对东义路15号房屋已作出驳回原告带租拍卖诉请的事实。
3．查档证明、土地登记卡，证明东义路15号的产权是属单际新之妻吴来英的。建造好后管理都是吴来英在管理，租金归吴来英所有，单际新是没有份的，故单际新没有资格出租。
4．（2012）东执民字第3400号执行裁定书，（2013）东执民字第822号执行裁定书、（2012）东商初字第1357-1号民事裁定书，（2013）东商初字第628-1号民事裁定书各一份，证明法院先后对东义路15号实施查封拍卖的事实成立，傅忠义知道此情形向未作任何反映的事实。
5．2013年5月8日的调查笔录，证明单际新与傅忠义的关系密切，他们之间的租房协议是虚假的。东义路15号二间店面房2012年11月7日李玉春向吴来英承租和由李玉春转租给杨闯闯的事实。
6．查封照片一组（共5张）证明法院查封东义路15号的房屋的事实，傅忠义知情却无反应，此张贴本店转让告示是吴来英所为，当时仍是吴来英出租，傅忠义没有承租。
7．2012年11月6日租房协议一份，2013年5月2日转租协议一份，证明吴来英与李玉春签订的租房协议时间是2012年11月7日至2013年11月6日，租期一年满后，吴来英同意李玉春转让续租给杨闯闯，时间是2013年5月3日至2014年5月2日。公安机关有登记他们个人身份信息，说明不是傅忠义出租的。
8．离婚协议书一份，证明从建造房屋时，吴来英与单际新的夫妻关系一直不好。东义路15号房屋系吴来英个人财产。东义路128号系夫妻共同所有的事实。
9．公安机关对东义路15号居住登记一份，证明东义路15号一直来是吴来英负责经营出租和办理流动人口居住的事实。
10．证人证言笔录（共4页），证明单际新夫妻关系很差，单际新个人一直在外，不在神道门家里，东义路15号是吴来英的，造了后就用来出租，租金是吴来英收的，单际新没有份，2013年5月份吴来英同意将店面房出租给杨闯闯。
11．（2013）东商初字第628号裁定书、送达回证各一份，证明东阳市人民法院于2013年2月26日查封涉案房产的事实。
12．协助执行通知书一份，证明东阳市人民法院2013年1月11日对涉案房屋土地使用权查封事实。
13．证明两份、流动人口登记信息3份、水费用户台账一份，证明查封前涉案房屋由吴来英管业的事实。
14．冯伟调查笔录一份、单际德等证人证言三份，证明涉案房屋在2012年农历年底之前一直由吴来英管理的事实。
被告单际新没有提交答辩意见，也没有提供证据。
本院依职权于2015年9月7日对原告傅忠义及其妻子俞晓芳为租赁形成过程及租金交付等情况形成笔录，交双方质证。
经开庭审理，本院认证如下：
关于原告提供的证据：证据1，被告对证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，本院对两份裁定书及单际新欠傅忠义300万元借款的事实予以认定，对其他的证明目的不予采纳。证据2，被告对租赁协议、收条的真实性、合法性均有异议，认为傅忠义与单际新存在亲密关系、共同利害关系、特殊关系，存在串通的可能性大，租赁的时间与实际房屋的租赁时间不符，本院认为双方是否存在租赁合意及傅忠义实际管业时间需结合其他证据综合判断，被告沈阳红对租赁协议及收条中单际新的签名真实性请求司法鉴定，后因没有预交鉴定费，被鉴定机构退回，视同对签名真实性无异议，本院予以确认。证据3，被告对租赁合同真实性有异议，认为房屋出租都要进行过出租登记，但傅忠义出租却没有进行过登记，本院认为，租赁协议符合有效证据的要件，租赁合同不以登记为成立生效条件，但2013年1月15日租赁协议与本院依照被告的申请调取的承租人冯伟的笔录在形成时间上有矛盾，本院对冯伟承租涉案房屋某单间的事实及承租时间应该在2013年农历正月十二左右予以采纳。证据4，被告对真实性无异议，本院予以采纳。
对被告提供的证据：原告对证据1．的真实性、合法性没有异议，但无法达到证明目的，本院认为该裁定书只能证明单际新的债权人单秋令、张茂潭请求撤销涉案的租赁协议被本院驳回起诉的事实，与本案没有关联性，故不予采纳。原告对证据2．无异议，本院予以确认。对证据3．真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院认为涉案房产是单际新、吴来英夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，单际新有权管理租赁，该证据无法达到证明目的，故不予采纳。原告对证据4．的四份裁定的真实性无异议，但对关联性有异议，其中（2012）东商初字第1357-1号民事裁定保全的并不是本案所涉的房产，这个房屋是东义路128号，与本案无关，（2012）东商初字第1357-1号裁定书是冻结存款，并不是查封财产，本院认为上述三份裁定书与本案没有关联性，故不予采纳。（2013）东商初字第628-1号裁定书结合证据11中的送达回证，涉案房屋的查封日期为2013年2月26日，本院予以采纳。对证据5东阳市人民法院执行局对本案原告的妻子俞晓芳于2013年5月8日所作的调查笔录，原告对这份笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，本院认为不能因为单际新与傅忠义关系亲密就可推定他们间的租赁协议是伪造的，应结合其他证据综合判断，但对俞晓芳自认涉案房产实际交付其使用时间为2012年农历12月中旬及涉案房屋一楼两间门面2013年5月至2014年5月租金为52000元予以采纳。对证据6．该组照片反映的是查封东义路128号的情况，原告质证认为与本案没有关联性；对证据7．因为提供的是复印件，原告对真实性有怀疑；原告对证据8．离婚协议的真实性无异议，东义路15号是单际新，夫妻关系存续期间建造，应属夫妻共同财产协议中对财产的约定不能对抗第三人，无法证明东义路15号属吴来英个人所有，本院认为原告的质证意见成立，对证据6-8不予采纳。原告对证据9．公安机关居住登记的真实性无异议，但认为登记的时间并不一定是实际租赁的时间，本院认为公安机关的租赁登记有较强的证明力，符合证据的有效要件，但对证据的证明目的应结合其他证据综合认定。原告对证据10．及证据14．证人证言部分陈述真实性有异议，认为证人前后证言有矛盾，本院认为证人证言符合证据有效要件，本院对2012年农历年底前涉案房产一直由吴来英管业出租的事实予以采纳。对证据12．原告认为应结合送达回证才能证明法院查封涉案房产土地使用权的事实，且土地使用权的查封不是涉案房产查封与该房屋租赁没有关联性，本院认为该证据符合合法证据形式要件，被告需要补强国土部门签收送达回证的日期，涉案房产的查封事实应予采纳。对证据13．原告质证认为两份证明属于证人证言，证人应出庭作证，对真实性无法确定，流动人口登记表只是证明公安机关登记的事实不能证明向单际新承租的事实，水费用户台账盖章是专用发票章且户名虽然是单际新，承租人使用户主账号交纳水费的情况是比较多的。本院认为两份证明不符合有效证据形式要件，不予采纳，流动人口登记表、水费用户台账符合有效证据形式要件，予以采纳。对证据14．原告质证认为调查笔录属于证人证言，承租人冯伟应当出庭作证，本院认为，该证据是本院应被告沈阳红的申请调取的证据，程序合法，予以采纳。原告对单际德、单荣棋的证人证言质证认为，单际德、单荣棋有偏见，从态度上对原告有敌对情绪，单荣棋与另案作证内容存在矛盾，郭某参加过本案第一次庭审的旁听且与本案审理结果有利害关系，均不应予以采纳。本院认为，单际德、单荣棋的证人证言符合证据形式要件，对其证明的吴来英于2012年农历12月中旬一直对涉案房产出租管业及为争夺租赁权与原告妻子俞晓芳争吵的事实予以采纳。证人郭某与本案审理结果有利害关系且参加第一次庭审旁听，对其证言本院不予采纳。对于本院对原告夫妻的谈话笔录，双方对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采纳。
经审理查明，在执行申请执行人沈阳红与被执行人单际新民间借贷纠纷一案中，本院于2013年5月28日作出（2012）东执民字第3400-2号执行裁定，拍卖被执行人单际新妻子吴来英名下的坐落于东阳市白云街道东义路15号房产，原告提出该房屋已经由其向单际新承租，租赁期间为2011年1月1日至2031年1月1日，并提供了租赁协议与资金支付凭证50万元。2010年12月28日，沈阳红就该租赁协议虚假为由提起执行异议，2015年3月10日，本院作出（2015）东执异字第3号裁定，中止对东义路15号房屋带租拍卖的执行。原告不服，于2015年4月28日，向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告单际新与吴来英于1983年登记结婚，婚姻关系存续期间建得涉案房产，并于2009年9月4日、2013年2月1日将涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证登记在吴来英名下，2014年2月10日，双方协议离婚，约定涉案房产归吴来英所有。本院于2013年1月11日以（2013）东商初字第141-1号裁定对涉案房产的土地使用权进行了查封，于2013年2月26日以（2013）东商初字第628-1号裁定对涉案房屋所有权进行了首次查封，2013年3月19日，在执行（2013）东执民字第822号案件时对涉案房屋所有权进行轮候查封，并于2013年5月8日对原告妻子俞晓芳做了调查笔录。2015年9月14日，被告沈阳红请求对2012年12月28日租赁协议和收条中的“单际新”签名真实性进行鉴定，因被告沈阳红没有预交鉴定费，被鉴定机构退回。
又查明，单际新曾分别于2013年4月19日、7月10日日向傅忠义借款200万元、100万元，已经由本院（2013）东商初字第675号、674民事判决书予以确认。在本案审理过程中，本院就租赁合同的形成询问原告傅忠义及其妻子俞晓芳，两人陈述2010年12月28日，单际新需要50万向其借款，原告对单际新说之前的300万借款及利息未归还，如要50万元，至少有个保证，因涉案房产当时没有房产证，所以将涉案房屋租赁给原告20年。在2011年1月1日至2012年农历12月中旬，原告才对涉案房屋真正管业租赁。
本院认为，本案争议焦点一，原告傅忠义与被告单际新是否存在租赁合意？原告认为，双方租赁合同意思表示真实，内容合法，且一次性交付了租金48万元、押金2万元，因为一次性支付租金及押金共50万元，按照法律保护的月息2%计算，租金就不存在偏低问题，被告无充分证据证明该合同是虚假的，对租赁的真实性，依法应当采信。被告辩称，本案涉案房屋的实际占有使用事实、原告陈诉的租赁合同签订目的、履行过程，可看出原告为保证之前300万元的借款本息及后续的50万元归还，所以要求被告将涉案的东义路15号房产租赁给原告，当时双方存在借贷的合意，以租赁形式掩盖借贷的真实。从租金的交付角度分析，存在明显合理低价承租的现象，48万租金租赁二十年，每年租金24000元，而原告妻子俞晓芳承认2013年5月至2014年5月仅一楼门面租金为52000元，再计算涉案房屋五层内的十多间单身公寓出租收益，原告提供的单身公寓转租合同租金每月500元到650元不等，远远超出被告单际新出租给原告的收益，协议约定本身明显违背租赁商业行为获利最大化的商业交易目的。从涉案房屋的实际占有使用分析，协议约定租期起始时间为2011年1月1日，原告自述涉案房屋在2012年农历12月中旬交付，明显违背常理，与租赁习惯不符。对此，原告自称，2011年1月1日至2012年农历12月中旬，涉案房产租金都是通过被告单际新妻子吴来英收取后转交给自己，但原告没有提供证据予以证明。本院认为，被告沈阳红向本院申请对租赁协议及收条中“单际新”签名的真实性进行鉴定，但没有预交鉴定费用，被鉴定机构退回，应推定其承认该协议及收条由单际新签名。根据原告夫妻陈述，签订租赁协议目的在于使之前的300万元借款及后续的50万元归还有保障，结合实际占有时间、租金交付及数额，本院认为原告傅忠义与被告单际新50万元资金交付，明为租金实为借款，以租赁形式掩盖借贷的真实。
本案的争议焦点二，涉案房产是法院查封在先还是原告实际占有在先？原告自认实际占有经营涉案房屋在2012年农历12月中旬，而审理过程中被告沈阳红举证本院于2013年1月11日，即2012年农历11月30日，（2013）东商初字第141号案件对涉案房产的土地权证号为国用（2009）1-2352号土地使用权进行了查封，原告辩称查封涉案房产的土地权证并非查封其房屋所有权证，原告在法院查封涉案房产房屋所有权之前已经实际占有使用该房产，本院认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣划、冻结财产的规定》第二十三条之规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。据此，法院对涉案房产土地使用权的查封自动扩展至其上房产，法院的查封先期于原告的实际占有管业，故对原告的主张不予支持，应将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
本院认为，原告傅忠义与被告单际新的租赁协议，原告自认为了使借款归还得以保证，故签订该协议，由此可认定双方有借贷的合意而非租赁的合意，所以原、被告约定租赁的起始时间为2011年1月1日，而原告自认实际管业占有的时间为2012年农历12月中旬，原告称在此期间被告单际新之妻子吴来英将租金收来后转交给他，却没有提供相关证据证明。2012年农历12月中旬，原告实际管业占有涉案房产时，该房产土地使用权已被本院另案查封，所以是查封在先，实际占有管业在后。综上，本院对原告的诉请不予支持。被告单际新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可对本案缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告傅忠义的诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告傅忠义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 郭智杰
人民陪审员 李德喜
人民陪审员 叶春录
二〇一五年十二月二十日
代书 记员 黄旭珍