浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第928号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵金辉。
委托代理人：王志铭，浙江高名律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海浦东海澜之家服饰有限公司。
法定代表人：周建平。
委托代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。
上诉人赵金辉与上诉人上海浦东海澜之家服饰有限公司（以下简称海澜之家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1804号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，赵金辉系杭州市延安路238号房屋所有权人。2012年10月11日，赵金辉（甲方）与海澜之家公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定如下：“一、甲方将其所有延安路238号房屋一楼沿街商铺（使用面积为262平方米）出租给乙方使用，同时在该房屋所在大楼负二层向乙方免费提供实际使用面积30平方米左右的仓库。二、租赁期限为6年零10个月，自2012年12月1日至2019年9月30日止，甲方应于2012年10月20日之前将该房屋清空交付给乙方。甲方延迟交付该房屋的，须经得乙方同意，同时租赁期限及免租期相应顺延。甲方给予乙方30天的免租期供乙方装修使用，即自2012年11月1日起至2012年11月30日止，在免租期内，甲方免收乙方房屋租金…四、该房屋第一年（10个月，即自2012年12月1日起至2013年9月30日止）租金为4141686元，第二年（即自2013年10月1日起至2014年9月30日止）租金为5467025元，第三年至第七年（即自2014年10月1日起至2019年9月30日止）每年租金为6074473元，五年不变；乙方已向甲方支付了人民币300000元作为租房保证金，甲方确认已收到，该保证金用于抵扣最后一期租金；租金每年分两期支付，每半年乙方须提前两个月向甲方支付下一个半年租金（每年的2月1日和8月1日为支付日）…五、该房屋租赁用途：服装专卖店…八、8、租赁期内，甲方如需将该租赁房屋用于抵押贷款等用途，甲方及抵押权人或其他权利人须保证不影响本合同的继续履行，乙方在对该租赁房屋的承租权和使用权不受任何损害的前提下，可配合甲方办理相关手续。九、违约责任…房屋租赁期内，甲方要收回出租的房屋，须提前两个月通知乙方，并征得乙方的书面同意，乙方同意后甲方须在提出收回出租房屋的当日，除将乙方支付的保证金和已多支付的租金退还乙方外，还须向乙方支付违约金（按该房屋当年的叁个月租金），并赔偿乙方装修等一切损失。乙方中途退租，须提前两个月通知甲方，乙方已支付给甲方的房租按实结算，甲方须在合同终止当日将乙方多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年叁个月租金）后退还乙方…3、欠租房费用当期累计十天以上经书面催告仍未交付的…乙方违反上述规定及本合同其他规定的，甲方有权采取任何措施（包括停水、停电），制止乙方违约，并有权解除房屋租赁合同，由此造成乙方损失，甲方不承担任何责任…。”
赵金辉依约交付了房屋，海澜之家公司在涉案房屋内开设了海澜之家服装店。海澜之家公司分期向赵金辉支付了自2012年12月1日起至2014年9月30日止的房屋租金，总计9608711元。2013年间，杭州市政府对延安路道路隔离带进行了整治，在人行道与非机动车道之间用铁栏杆设置了固定的隔离护栏，涉案房屋前也设置有隔离护栏。海澜之家公司认为隔离带的设置影响了店铺的客流量，与赵金辉沟通解决方案，但双方未达成一致意见。2014年10月10日，赵金辉发函给海澜之家公司，催讨2014年10月1日至2015年3月31日的房屋租金。因海澜之家公司仍不缴纳，赵金辉对涉案房屋实施了停水、停电措施。2014年10月15日、10月20日，海澜之家公司两次向赵金辉发函，要求赵金辉恢复供水、供电。赵金辉不日即恢复了水、电。2014年11月1日，海澜之家公司向赵金辉寄发了《解除房屋租赁合同的告知书》，赵金辉收悉。因海澜之家公司一直未支付房屋租金，赵金辉于2014年12月2日诉至原审法院，请求判令：1、赵金辉与海澜之家公司签订的房屋租赁合同继续履行；2、海澜之家公司立即支付房屋租金3037236.5元；3、诉讼费用由海澜之家公司承担。审理过程中，海澜之家公司提起反诉，要求判令：1、解除赵金辉与海澜之家公司签订的房屋租赁合同；2、赵金辉赔偿因擅自断水、断电给海澜之家公司造成的经营损失1元。
另查明，本案庭审结束后，海澜之家公司将涉案房屋钥匙邮寄给赵金辉，赵金辉未接收。目前涉案房屋已腾空，但未办理交接手续。
原审法院认为，赵金辉与海澜之家公司于2012年10月11日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力。海澜之家公司首先主张根据情势变更原则解除房屋租赁合同。该院认为，在涉案房屋门前的人行道路和非机动车道路之间设置固定隔离护栏属于客观情势的一般变化，并不导致房屋租赁合同赖以成立的环境或基础发生动摇，不足以构成情势变更，故该院对上述主张不予采信。海澜之家公司又在庭后提交代理词，认为房屋租赁合同第九条给双方当事人设定了合同解除权，海澜之家公司已经行使了该权利，合同应当解除。对此，该院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的房屋租赁合同第九条中约定“乙方中途退租，须提前两个月通知甲方，乙方已支付给甲方的房租按实结算，甲方须在合同终止当日将乙方多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年三个月租金）后退还乙方”，表明海澜之家公司享有合同解除权。海澜之家公司依法行使合同解除权后可以解除房屋租赁合同。本案中，海澜之家公司曾向赵金辉作出过解除房屋租赁合同的意思表示，又在反诉请求中主张法院依法判决解除房屋租赁合同，该院认为，海澜之家公司的该项反诉请求是对自身权利的处置，不违反法律规定，故对其该项主张予以支持。对赵金辉要求继续履行房屋租赁合同的主张不予采信。海澜之家公司应当支付合同解除之前的房屋租金。海澜之家公司拖欠自2014年10月1日起的房屋租金，按年租金6074473元暂算至2015年1月31日，再扣除海澜之家公司已支付的租房保证金，海澜之家公司应支付赵金辉的房屋租金为1724824.33元，2015年2月1日起至房屋租金合同解除之日止的房屋租金，继续按上述标准计算。海澜之家公司抗辩有116天顺延免租期，但其未提供证据证明，该院对该抗辩不予采信。
关于赵金辉对租赁房屋实施停水、停电措施是否侵犯海澜之家公司的合法权益，该院认为，房屋租赁合同第九条中约定“欠租房费用当期累计十天以上经书面催告仍未交付的，甲方有权采取任何措施（包括停水、停电），制止乙方违约，并有权解除房屋租赁合同，由此造成乙方损失，甲方不承担任何责任”，该条款系双方意思自治下的约定，赵金辉依约履行不应承担赔偿责任，故该院对海澜之家公司要求赵金辉承担经营损失1元的诉讼请求不予支持。房屋租赁合同第九条中还约定了合同提前解除的结算方式，其中明确了违约金一项，经法庭释明后，赵金辉未就违约金提出主张，故该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，于2015年2月11日判决：一、赵金辉与海澜之家公司于2012年10月11日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、海澜之家公司应于判决生效之日起10日内支付赵金辉房屋租金1724824.33元（按年租金6074473元，暂计算至2015年1月31日），此后租金按上述继续计算至房屋租赁合同解除之日止；三、驳回赵金辉的其他诉讼请求；四、驳回海澜之家公司的其他反诉请求。预收本诉案件受理费31098元，实际收取15549元，由赵金辉负担5176元，由海澜之家公司负担10373元；反诉案件受理费25元，由赵金辉承担。
宣判后，赵金辉、海澜之家公司均不服，分别向本院提起上诉。
赵金辉上诉称：原审法院认定事实错误，被上诉人在2014年11月1日发出的《解除房屋租赁合同的告知书》不符合双方合同中关于提前解除合同的约定，不能作为解除双方之间房屋租赁合同的依据。首先，双方在房屋租赁合同第九条中约定：“乙方中途退租，须提前两个月通知甲方，乙方已支付给甲方的房租按实结算，甲方须在合同终止当日将乙方多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年三个月租金）后退还乙方。”该条款明确了在乙方不存在过错时，另一方要求提起终止合同的情形。而本案中被上诉人发出的《解除房屋租赁合同的告知书》却处处在指责上诉人于合同履行过程中存在种种违约行为，强调是因为上诉人违约在先而其才要求解除合同的。这就明显不符合双方合同约定提前退租的适用前提。而且，合同条款中约定如要提前退租应提前2个月通知对方。即被上诉人如果发出《解除房屋租赁合同的告知书》的本意是要提出提前退租请求的话，那么正常来说合同终止的节点也应该是在告知书发出的2个月后，而不可能是像被上诉人在告知书中所说的那样，在告知书发出当日即解除。因此，被上诉人在发出解除告知书时的主观意图并非提出提前退租的请求，而且该行为也不符合双方合同中就提前终止租赁合同的相关约定，更不能作为其提出提前终止合同的意思表示。其次，被上诉人在《解除房屋租赁合同的告知书》中明确表示提出合同解除是由于上诉人存在违约行为，而且还要追究上诉人的法律责任。从这份告知书的内容和表述上来看，其实被上诉人的本意是想通过双方租赁合同第九条的其他条款来解除租赁合同，条款具体内容为：“因甲方原因导致合同无法继续履行的，甲方除将乙方支付的保证金和已多付的租金退还乙方外，还须向乙方支付违约金（按该房屋当年的三个月的租金），并赔偿乙方一切损失。”明显该条款约定的是在一方存在违约情形时，另一方可单方提出解除合同。但实际是，上诉人一方并不存在任何违约行为，这在一审审理过程中已经查明，而且被上诉人一方也未提供实质性的证据来证实上诉人存在违约行为。所以，被上诉人基于上诉人违约而要求解除双方房屋租赁合同的条件同样也不具备。综上，无论是提前退租还是一方违约另一方单方提出解除合同都在双方的房屋租赁合同在明确约定了适用前提和适用程序。被上诉人发出的《解除房屋租赁合同的告知书》完全不符合双方合同的约定，根本不能作为其解除合同的有效意思表示。原审法院据此错误认为双方之间的房屋租赁合同应当解除，存在明显过错。请求：1、撤销杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1804号民事判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对赵金辉的上诉，海澜之家口头答辩称：赵金辉的上诉理由不成立，应当驳回其上诉，同时针对本案，海澜之家公司也提起了上诉，具体上诉观点已经在上诉状中予以表述。
海澜之家公司上诉称：1、上诉人承租房屋的周边设置隔离护栏属于情势变更。隔离护栏的设置导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。而且，会给上诉人造成更加重大的经济损失，按法律规定，该合同理应解除。2、一审法院查明的事实与判决主文相矛盾。一审法院查明的事实是《房屋租赁合同》的第九条双方当事人已经设定了解除权，上诉人在2014年11月1日已致函明确告知被上诉人解除《房屋租赁合同》，一审法院对此也予以确认，但判决的主文却要求上诉人承担房屋租金至判决生效，上诉人认为该判决超越了双方当事人的约定，理应予以撤销。3、2014年10月1日起至2015年1月25日止的租金上诉人不应当承担。由于被上诉人存在逾期交房等违约行为，被上诉人承诺给予上诉人116天的顺延免租期，一审中被上诉人承认上诉人的租金已经支付到2014年9月30日，也就是说自2014年10月1日起至2015年1月25日期间，上诉人无须承担租金。而且，被上诉人至今未向上诉人开具2014年10月1日起的租金发票。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，确认双方的房屋租赁合同解除时间为2014年11月1日；2、撤销一审判决第二项，全部驳回赵金辉要求支付租金的诉讼请求，改判海澜之家公司不支付租金；3、维持一审判决第三项；四、按照法院查明事实确定诉讼费负担。
对于海澜之家公司的上诉，赵金辉口头答辩称：海澜之家公司要求确认合同于2014年11月1日解除，与其一审反诉及一审审理内容不一致，请求二审法院对是否予以审理进行考虑。海澜之家公司提出的三条理由均不成立。第一，因为政府设立隔离带，海澜之家公司认为是情势变更，但是隔离带不影响经营。第二，海澜之家公司认为租金付到10月1日为止即可，即使根据合同第九条，在赵金辉没有过错海澜之家公司要求解除的情况下，也要提前两个月提出并结清租金，而海澜之家公司提出的解除理由也是基于赵金辉断水断电而非政府隔离带，该理由一审法院已经驳回。第三，海澜之家公司称10月1日后都不要付租金，赵金辉给予了免租期，但是一审至今都没有看到证据，希望二审法院驳回。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，赵金辉与海澜之家公司于2012年10月11日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，原审法院认定合法有效正确。双方当事人均应严格按照合同约定行使各自权利、履行各自义务。根据约定，海澜之家公司应在2014年8月1日支付2014年10月1日起的半年租金。海澜之家公司未能按约履行上述义务，在赵金辉于2014年10月10日发函催讨后仍未支付，根据合同约定，赵金辉有权采取停水、停电措施。此外，海澜之家公司并无证据证明赵金辉存在迟延交房的违约行为，租赁标的物为延安路238号商铺也是双方合同约定的标的物，故海澜之家公司于2014年11月1日发函给赵金辉以赵金辉擅自断水断电、迟延交房、强行调整租赁房屋等违约行为为由主张解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，不产生合同解除的法律效果。从海澜之家公司一审的诉讼主张来看，其也自认2014年11月1日发出的解除租赁合同的告知书并未产生合同解除的后果。同时，海澜之家公司在本案一审中反诉的请求系要求法院判决解除双方的租赁合同，理由是租赁合同履行过程中，租赁房屋周边设置隔离护栏属于情势变更。但是，因市政道路修整后在机动车道与非机动车道之间设置隔离护栏只是一般的市政交通设施变化，原审法院认定并不导致租赁合同赖以成立的基础发生动摇、不构成情势变更正确。海澜之家公司就此提出的上诉理由不能成立。然而，海澜之家公司关于情势变更的上诉理由不能成立，并不当然得出赵金辉上诉主张的合同应当继续履行的请求即应支持。因为双方在租赁合同中约定了单方解除权，赋予了合同双方当事人提前两个月通知后解除合同的权利，原审法院认定海澜之家公司通过2014年11月1日的解除合同告知书表达了解除合同的意思，根据合同约定可以解除合同，并基于海澜之家公司的反诉请求判决租赁合同于本案判决生效之日起解除正确。赵金辉要求继续履行合同的上诉理由于约定不符。因海澜之家公司在本案中提出的反诉请求是要求法院判决解除租赁合同，故海澜之家公司二审中提出请求法院判决确认租赁合同于2014年11月1日解除的诉讼请求，与一审诉讼请求不一致，且本院已经在前述分析中认为海澜之家公司2014年11月1日的解除合同告知书并未产生合同解除的法律后果。故海澜之家公司就此提出的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62196元，由赵金辉、上海浦东海澜之家服饰有限公司各负担31098元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 曹姝隽