延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1856号
上诉人（原审原告）:范金明，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：鲁雅楸，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田国君，吉林诚途律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路宏发小区8号楼1单元203室。
法定代表人：ＸＸ，经理。
委托诉讼代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙丽丽，住吉林省延吉市。
上诉人范金明、鲁雅楸因与上诉人延边东城房地产开发有限公司（以下简称“东城公司”）及被上诉人张丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范金明、鲁雅楸的委托诉讼代理人扈玉海、田国君，上诉人东城公司的委托诉讼代理人程雅芳，被上诉人孙丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范金明、鲁雅楸上诉称：请求改判原审判决第三项，支持上诉人赔偿137388元的诉讼请求；改判撤销原审判决第四项，支持上诉人要求被上诉人孙丽丽承担连带责任的诉讼请求；改判支持上诉人要求被上诉人承担保全费1820元的诉讼请求。具体理由如下：1.一审没有认定东城公司隐瞒商品房预售许可证，属于事实认定错误。一审认定上诉人在本案审理中并没有提出充分证据证明东城公司存在故意隐瞒的行为，对此应承担举证不利的法律后果是错误的。上诉人在购房时曾就购房方式向东城公司特别加以说明，购房时交首付款，其他通过公积金贷款方式支付。东城公司对此认可并告知了首付金额后，上诉人才交付了购房定金。如果上诉人知道被上诉人没有预售许可证，基于必须贷款才能购房的经济条件，根本不可能购买涉案房屋。东城公司虽然明知银行信贷必须要有预售许可证，不但没有按照法律规定向消费者主动出示预售许可证，更没有将自身没有预售许可证因此办理不了公积金贷款的事实告知上诉人，该隐瞒行为直接导致上诉人误信东城公司五证齐全，并能办理公积金贷款，从而依约交付了购房款137388元。交款两年之后，上诉人方得到东城公司没有预售许可证，无法实现购房目的的事实。2.一审没有认定东城公司与孙丽丽的财产混同，属事实认定错误。上诉人将购房款打入孙丽丽帐户，对此孙丽丽在庭审中也认可。按照财政部的规定，企业资金往来必须通过本企业的银行帐户结算，但东城公司却将购房款直接打入孙丽丽个人帐户，结合该企业欠缴税款2286万元以及拖欠施工单位、供应商大量债务的事实，不难看出东城公司和其股东孙丽丽的财产出现了混同。3.一审适用法律错误。一审认定上诉人要求东城公司承担双倍返还购房款的诉讼请求，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，以及认定被上诉人孙丽丽不应承担连带责任，均属于适用法律错误。
东城公司上诉称：请求撤销一审判决第三项。理由：一审判决返还已付购房款及银行利息外，还酌情判令东城公司承担已付购房款30%的赔偿责任是错误的，没有法律依据。
孙丽丽述称：同意东城公司的上诉主张。
范金明、鲁雅楸向一审法院起诉请求：1.确认二原告与被告东城公司签订的东城小区二期购房合同无效；2.判令被告东城公司返还购房款137388元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向二原告支付自2014年7月24日起至购房款实际偿还完毕之日止的利息；3.判令被告东城公司承担双倍返还责任，另向二原告返还137388元；4.判令被告孙丽丽对被告东城公司的债务承担连带责任。理由：2014年7月24日，二原告与被告东城公司签订东城小区二期购房合同，约定被告东城公司将其开发的东城小区5-4-502室（面积98.25平方米，单价4350元/平方米，总房款438388元）预售给原告，付款方式为首付137388元。订立购房合同前向被告东城公司交付1万元的订金，待交付首付款时折抵购房款，订立合同之日将127388元汇入被告孙丽丽的个人银行卡内（卡号：×××），剩余购房款由被告东城公司为原告办理公积金贷款。同时约定被告东城公司应于2016年5月30日之前将涉案房屋交付二原告。二原告依约向被告东城公司交付购房款后，被告东城公司既未按照约定通知原告办理住房公积金贷款，也未依约定时间向原告交付涉案房屋。后经原告在延吉市房产部门询问，得知被告东城公司预售给二原告的房屋未办理商品房预售许可证。
一审法院认定事实：2014年7月24日，二原告与被告东城公司签订东城小区二期购房合同，约定被告东城公司将其开发的位于东城小区5-4-502室（面积98.25平方米，单价4350元/平方米，总房款428388元）预售给原告，付款方式为首付137388元。订立购房合同前向被告东城公司交付1万元的订金，待交付首付款时折抵购房款，订立合同之日将127388元汇入被告孙丽丽的个人银行卡内（卡号：×××），剩余购房款由被告东城公司为原告办理公积金贷款。同时约定，被告东城公司应于2016年5月30日前将涉案房屋交付给二原告。二原告依约向被告东城公司交付购房款后，被告东城公司既未按照约定通知原告办理住房公积金贷款，也未依约定时间向原告交付涉案房屋。
被告东城公司和孙丽丽对上述事实不存异议，且有记录在卷的相关证据加以证明，本院予以采信。但被告东城公司表示，并不存在故意隐瞒未取得预售许可而与原告订立购房合同的事实。被告孙丽丽表示只是公司为方便资金使用，通知原告款项将汇入自己的银行卡内，随即自己就交给了公司，并没有占有使用，所以不应承担连带赔偿责任。
一审法院认为：当事人之间订立合同是否具有效力，必须符合依法成立的规定，如果违反合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因被告东城公司迟至本案成诉时为止，尚未取得商品房预售许可证明，因此其与原告订立的东城小区二期购房合同无效，原告要求确认其与被告东城公司订立的购房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告东城公司返还购房款137388元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向二原告支付自2014年7月24日起至购房款实际偿还完毕之日止利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。此条司法解释是一种惩罚性赔偿，必须严格适用，不然就会造成出卖人与买受人之间事实上的不公平，买受人可以在明知出卖人违法出售的情况下签订合同，而最终要求出卖人承担双倍返还的责任。依此条规定，原告提出要求被告东城公司承担双倍返还购房款的诉讼请求，其关键点是要确认被告东城公司存在“故意隐瞒未取得预售许可的事实”而与原告订立购房合同的法律行为。但原告在本案审理过程中并没有提出充分的证据证明被告东城公司存在故意隐瞒的行为，对此应承担举证不能的不利法律后果。况且原告作为理性的经济人，也应当对合同是否成立且有效等重要法律行为，归结于本案即应对被告东城公司是否取得房屋预售许可加以合理和审慎的注意，而疏于此种注意义务，原告本身也具有一定的过错，对此也应承担相应的责任。但是，原告的过错责任显然要小于被告东城公司的过错责任，而不能在实质上对被告的销售行为是否合法进行审查，超过这种注意义务的合理范畴并非原告作为购房人必须履行的义务。被告东城公司作为经过工商注册的法人，长期从事房地产开发，对于未取得预售许可而销售房屋是违法的法律规定是清楚的，即在明知违法的情况下仍然加以销售，其过错责任显然大于原告因未履行注意义务的过错责任，对此应当承担主要责任。因此，原告要求被告东城公司承担双倍返还购房款的诉讼请求，不适用此条司法解释，本院不予支持。综合考虑双方的过错责任和原告的损失情况，依照合同法第五十八条“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌情判定由被告东城公司在承担返还购房款并支付利息的情况下，再赔偿原告30%购房款比较合理，即由被告东城公司再赔偿原告137388元×30%＝41216.40元。
关于被告孙丽丽的连带责任问题。被告孙丽丽确系被告东城公司股东，但并非东城公司的法定代表人，也不是涉案合同的相对人，同时未被授权履行相关职务行为，况即使被授权履行相关职责，也是法人行为，依照公司法第四条“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”的规定，该条规定并未规定公司股东应对公司的债务承担责任，因此不能判定应由股东承担应由公司承担的法律责任。孙丽丽在本案中只是出于方便东城公司使用资金，借用自己的银行卡收取原告的购房款，随即已将购房款取出交予公司，没有占有和使用该笔购房款，原告对此也不存异议，判令其承担相应责任，于法无据。特别需要指出的是，连带责任的认定必须由法律明确规定，无法律规定是不能判令当事人承担连带责任的。因此，对原告要求被告孙丽丽承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告范金明、鲁雅楸与被告延边东城房地产开发有限公司签订的东城小区二期购房合同无效；二、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告范金明、鲁雅楸购房款137388元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向原告范金明、鲁雅楸支付自2014年7月25日起至实际偿还完毕之日止的利息；三、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告范金明、鲁雅楸损失41216.4元；四、被告延边东城房地产开发有限公司的上述债务，被告孙丽丽不承担连带责任；五、驳回原告范金明、鲁雅楸其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5422元，减半收取2711元，由被告延边东城房地产开发有限公司负担1762元，由原告负担949元。
二审中，范金明、鲁雅楸为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：延边州国税局欠税通告一份。证明东城公司存在大量债务。东城公司、孙丽丽质证称该证据与本案无关。
证据2：涉案楼盘外观照片一张。证明东城公司诱导上诉人签订了房屋买卖合同，致使上诉人误以为东城公司已取得商品房预售许可。东城公司、孙丽丽质证称该证据与本案无关。
本院认为，证据1系国税系统发布的企业欠税通告，本案房屋买卖合同无直接关联，故不予采信；证据2系涉案楼盘外观照片，无法反映出东城公司在签订合同时存在诱导的情形，故对该证据亦不予采信。
东城公司、孙丽丽未向本院递交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：范金明、鲁雅楸与东城公司签订的《房屋买卖合同》，因东城公司未能取得涉案楼盘的商品房预售许可证明而无效，范金明、鲁雅楸依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，主张东城公司赔偿相应的损失应予支持。该法条在规定出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任时并未采用“必须”字样——即出卖人承担的赔偿责任一定且只能是已付购房款的一倍，而是采用了“可以”的字样，表明该赔偿责任具有一定的调整范围——即在一倍已付购房款范围内需要根据案件实际、各方当事人的过错等确定出卖人的赔偿责任。据此一审根据本案的实际及双方当事人在本案中的实际过错程度，将赔偿责任确认为30%亦无不妥。但一审法院认为该法条不适用于本案，略有不当。
关于孙丽丽在本案中是否应承担赔偿责任的问题。孙丽丽系东城公司的股东，东城公司的公司性质为有限责任公司，该公司目前尚处于正常经营状态。且涉案房屋买卖合同相对方系东城公司，虽范金明、鲁雅楸将部分购房款转入孙丽丽个人银行帐户内，但东城公司明确表示已收到孙丽丽转交的二人的购房款，故依据《中华人民共和国公司法》中关于有限责任公司的规定，目前范金明、鲁雅楸要求孙丽丽对东城公司的债务承担连带责任，于法无据，不应予以支持。据此一审未支持范金明、鲁雅楸要求东城公司、孙丽丽负担保全费用1820元的诉讼请求，亦无不妥。
综上，范金明、鲁雅楸、东城公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2824元，由上诉人范金明、鲁雅楸负担1994元，由上诉人延边东城房地产开发有限公司负担830元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年一月二十二日
书记员 徐 妍