广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24242号上诉人(原审被告）：郭育辉，男，1969年7月18日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：洪浩，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市博思物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区xx大道xx大街25号二楼37铺。法定代表人：江汇宝，职务执行董事。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。上诉人郭育辉因与被上诉人广州市博思物业管理有限公司（以下简称博思公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4235号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭育辉的代理人洪浩，被上诉人博思公司的代理人黎元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭育辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判郭育辉向博思公司支付2016年4月1日起至2017年1月18日止的物业管理费；2.本案一审、二审诉讼费用由博思公司承担。事实和理由：广州市新xx市场经营管理有限公司（以下简称新xx公司）于2017年1月13日向郭育辉发出催缴通知书，而郭育辉并未在限定时间缴费，根据通知书的内容，郭育辉与新xx公司的商铺租赁合同在2017年1月18日解除，郭育辉与博思公司的《物业管理合同》亦于该日自动解除。综上，郭育辉只需缴纳物业管理费至2017年1月18日，而非一审判决的2017年5月31日。博思公司二审答辩称其不同意郭育辉的上诉请求，请求法院驳回其上诉，维持一审判决，且同意一审法院认定合同解除的时间点，即2015年5月31日。博思公司向一审法院起诉请求:1.判令郭育辉立即支付从2016年4月1日起至2017年10月31日物业管理费204820元（每月是10780元）；要求郭育辉支付从2017年4月、5月拖欠的电费2533.5元；2.判令郭育辉向博思公司支付应付未付管理费、电费的违约金（管理费的违约金是以每月为一期，从上月的29日起计算至清偿之日止，按每日万分之六计算；电费的违约金从2017年5月29日算至清偿之日止，按每日万分之六计算）；3.本案受理费由郭育辉承担。一审法院查明事实：广州市荔湾区xx大道xx大街26,27,28,29号是登记在广州市荔湾区xx村经济联合社（后变更为广州市荔湾区xx街xx股份合作经济联合社）名下的房屋，其中首层至四层为商业用房。2016年12月22日广州市公安局荔湾区分局昌华派出所出具证明，确认“荔湾区xx大道xx大街25号综合楼”和“荔湾区xx大道xx大街26,27,28,29号综合楼”为同一建筑。2017年1月4日，广州市荔湾区xx街xx股份合作经济联合社出具证明，委托广州市荔湾区某商贸中心全权管理荔湾区xx大道xx大街26,27,28,29号的土地和房屋租赁、转租、分租等业务。2017年2月10日，广州市荔湾区某商贸中心出具证明，确认博思公司有权在租赁期限内对荔湾区xx大道xx大街26,27,28,29号1至2楼进行物业管理。2015年9月5日，博思公司（甲方）与郭育辉（乙方）签订《海荟城物业管理合同》，约定：双方就甲方为乙方在“海荟城跨境商品直购体验中心”的商铺提供物业管理服务事宜签订本合同，该商铺位于广州市荔湾区xx大道xx大街25号首层xx号商铺，建筑面积合共312平方米，用途为经营境外制造、跨境（进口）合法保税商品和完税商品之用，主要经营酒类、食品、日化用品、母婴用品。物业管理服务期限为三年,从2015年10月1日起至2018年9月30日，从交铺之日起计算；服务期限与该商铺的租赁合同期限一致,乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止。该商铺的物业管理费为人民币35元/平方米/月，乙方须于每月28日前向甲方缴交次月物业管理费10920元；电费的收取标准为1.5元/度（各铺位设立独立电表，按铺位内电表读数据实计算）。乙方逾期不交纳物业管理费及各项费用，除补缴拖欠款项外，则每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十天仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金，逾期十五天仍未支付，则视为乙方违约，甲方除追讨所欠物业管理费、其他费用和违约金外，有权作出停电停水处理，并终止本合同且将履约保证金和用电保证金不予退回等。另查，2015年9月5日，郭育辉和出租方新xx公司签订《海荟城商铺租赁合同》，约定郭育辉承租案涉商铺，租赁期限从2015年10月1日起至2018年9月30日；新xx公司委托广州市博思物业管理公司拟定相关物业管理制度并对商铺实施物业管理服务，本合同签订之日，郭育辉须同时与该物业管理公司签订物业管理服务合同，并按照物业管理服务合同的约定履行义务；租赁期限内，商铺所产生的物业管理费、水电费、垃圾处理费、以及通讯、网络等费用，均由郭育辉自行向物业管理公司缴纳等。因郭育辉欠付租金，广州市新xx市场经营管理有限公司管理处于2017年1月13日向郭育辉发出《催费通知书》，内容为：郭育辉拖欠2016年4月1日至2016年12月31日的管理费、租金合共205682.4元，郭育辉应于2017年1月18日17：00前缴清所欠款项，如逾期未交清所欠款项，该处将按照《商铺租赁合同》规定包括但不限于停止服务、解除合同以及停止供应电力。郭育辉确认其未在2017年1月18日前缴清欠款，根据通知内容，其与新xx公司之间的租赁合同应于2017年1月18日解除，博思公司与郭育辉之间的物业管理合同也应在该日一并终止，故郭育辉只需缴纳物业管理费至2017年1月18日。经查，新xx公司于2017年6月12日另案起诉郭育辉，要求郭育辉支付从2016年4月1日至2017年10月31日的租金、违约金。该案庭审中，新xx公司确认郭育辉所提供的相片中，被围蔽的商铺为案涉商铺，称2017年5月底郭育辉停止营业后，为了不影响商场形象，其公司在商铺外墙玻璃张贴了广告纸。庭审中，博思公司未能提供郭育辉拖欠2017年4、5月电费2533.5元的依据；郭育辉确认其从2016年4月起未付物业管理费；于2017年5月底搬出商铺，未与新xx公司办理场地交接手续。一审法院认为：博思公司与郭育辉签订的《海荟城物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。郭育辉从2016年4月1日起拖欠物业管理费，构成违约，郭育辉应予以补缴；关于物业管理费的截止时间，根据庭审查明的情况，郭育辉确认其已于2017年5月底搬出案涉商铺，出租方新xx公司在郭育辉退场后将商铺围蔽，由此可认定，双方均在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行合同义务，故郭育辉和新xx公司之间的《海荟城商铺租赁合同》实际已解除，一审法院酌情确定2017年5月31日为合同解除日。根据《海荟城物业管理合同》约定，《海荟城商铺租赁合同》解除时，《海荟城物业管理合同》亦自动解除，即博思公司与郭育辉之间的《海荟城物业管理合同》于2017年5月31日解除。因郭育辉在2017年5月31日后未再享受博思公司提供的物业管理服务，故郭育辉交纳物业管理费应截止至2017年5月31日，博思公司主张的超出该期限的物业管理费一审法院不予支持。因新xx公司发出的《催费通知书》内容是催促郭育辉履行义务，并非解除合同通知书，且郭育辉也未在2017年1月18日将案涉商铺交还给新xx公司，郭育辉据此认为合同已于2017年1月18日解除缺乏依据，一审法院不予采纳。郭育辉除应清缴所欠的物业管理费外，还应依约承担逾期支付物业管理费的违约责任。关于违约金的标准，因博思公司主张按每日万分之六计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。关于电费及违约金，因博思公司对其主张的2017年4、5月电费2533.5元未能提供任何证据予以证明，故一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭育辉一次性向原告广州市博思物业管理有限公司支付从2016年4月1日起至2017年5月31日的物业管理费（按每月10780元/月计算）及违约金（以当月未付物业管理费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从应交之月的上月29日起计算至清偿当月物业管理费之日止，以本金为限）。二、驳回原告广州市博思物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3626元，由原告广州市博思物业管理有限公司负担208元，被告郭育辉负担3418元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郭育辉的上诉请求与博思公司的答辩意见，分析如下：根据2015年9月5日，博思公司（甲方）与郭育辉（乙方）签订《海荟城物业管理合同》，约定：……服务期限与该商铺的租赁合同期限一致，乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止。本案郭育辉确认其在履行租赁合同过程中自2016年4月起未付物业管理费，已构成违约。因郭育辉欠付租金，商铺出租方新xx公司管理处于2017年1月13日向郭育辉发出《催费通知书》。从该通知书的内容来看，新xx公司管理处催促郭育辉于2017年1月18日17：00前履行义务，并明确如郭育辉逾期未缴清所欠款项，该管理处将按照《商铺租赁合同》规定包括但不限于停止服务、解除合同以及停止供应电力。故，在郭育辉违约的情交下，是否选择解除合同是新xx公司享有的权利，该通知只是提示郭育辉未履行合同后果，仅起催促作用，并非解除合同通知，郭育辉据此认为合同已于2017年1月18日解除于法无据，况且，本案未有证据显示郭育辉在2017年1月18日将案涉商铺交还给新xx公司，故，对郭育辉上诉主张其缴纳的物业管理费应从2016年4月1日起至2017年1月18日止，本院不予采纳。本案一审法院判处并无不妥，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭育辉上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991元，由郭育辉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年二月六日书记员  王心怡黄妙丽