广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1052号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市正强管桩有限公司。
委托代理人：崔伟民，广东深金牛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东建华管桩有限公司。
委托代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。
上诉人深圳市正强管桩有限公司（以下简称正强公司）因与被上诉人广东建华管桩有限公司（以下简称建华公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法福民初字第354号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月13日，建华公司、正强公司签订《合作协议书》一份，约定：建华公司租赁正强公司位于深圳市宝安区福永街道新和社区西海堤路正强码头的厂房、砂石码头、成品堆场、办公楼及设备进行管桩生产经营；租期五年，从2012年8月1日至2017年7月31日；第一年租赁价格为450万元，每年递增3%；租金每半年支付一次，在每期租金首月10日前支付；租赁押金225万元等。
合同签署后，双方开始履行合同。建华公司向正强公司交付了租赁押金225万元。正强公司则向建华公司交付了场地和设备。双方确认2012年7月29日《资产盘点表》内设备建华公司租用设备（双方签署日期为2012年7月31日）。
2014年9月30日双方又签署了一份《补充协议书》，重新约定了租金价格、支付标准及方式等事项。
2015年7月14日，建华公司致函正强公司，要求正强公司在7月22日前提供其出租的厂房、办公楼的房产证、建设工程规划许可证、消防验收合格证明等。并称逾期未提供则有权解除租赁合同。正强公司未能提供上述证明资料。2015年7月24日，建华公司发出《解除租赁协议工作联络函》给正强公司，告知自2015年7月31日终止双方的租赁合同关系，自2015年8月1日起不再租赁正强公司的厂房、办公楼、设备等，并要求正强公司退还押金225万元。
次日即2015年7月25日，建华公司试图将属于自己的部分管桩及设备搬离租赁场地，但被正强公司阻止。建华公司主张正强公司还违法扣留建华公司的库存管桩约10370米及全部深圳基地的办公设施等财产（详见《深圳基地固定资产明细表》）。正强公司在其后发给建华公司的复函中承认有阻止建华公司搬离的事实，但称未与建华公司核算过不清楚建华公司留在场地内物资的具体情况。
另查，建华公司在2014年11月底前已停止生产经营活动。而建华公司2015年7月31日前的租金已全部付清。
又查，正强公司与惠州建华管桩有限公司于2014年7月24日签订《物业管理服务协议书》，就双方在正强工业园的厂房、办公、宿舍、仓库、场地等物业管理事项达成协议。
建华公司原审的诉讼请求为：1、确认建华公司与正强公司之间的合作协议书及补充协议之有关租赁的条款无效；2、正强公司退还建华公司租赁押金225万元及支付延迟退还押金的利息，暂计1000元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年8月1日暂计算至起诉之日，实际利息损失计算至全部退还完押金为止）；3、正强公司一次性原物归还其违法扣留的建华公司的财产，价值大约为90万元；4、本案诉讼费、保全费，由正强公司承担。
正强公司反诉请求：1、建华公司继续履行双方2012年7月13日签订的《合作协议书》；2、建华公司继续全面履行双方《合作协议书》中设备租赁的合同义务；3、建华公司支付正强公司2015年8月1日至2016年1月31日的租金2193650元；4、建华公司支付正强公司2015年1月1日至2015年10月31日的物业服务管理费180000元；5、由建华公司承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。
原审法院认为，建华公司、正强公司2012年7月13日签订的《合作协议书》，虽名为合作协议，但正强公司仅是将租赁物交给建华公司使用、收益，而建华公司向正强公司交付租金，故实为租赁协议。而本案争议的焦点是租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地，正强公司不能提供建设工程规划许可证等相关证明文件，该租赁合同中关于不动产的场地租赁部分条款应认定为无效合同。建华公司以合同无效要求与正强公司提前终止履行合同于法有据，其请求合理，建华公司已在合理期限内提前通知正强公司终止履行合同，已履行了其法定义务，正强公司没有理由要求建华公司继续履行。由于设备租赁是依附于场地租赁的不可分割的部份，故场地租赁无效则设备租赁的合同目的也无法实现，故应当与场地租赁关系一起提前终止履行。原审法院确认双方租赁关系已于2015年7月31日终止。正强公司收取建华公司的押金225万元应予退还。正强公司未及时退还押金，应支付迟延付款利息，建华公司要求自2015年8月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延付款利息至付清之日合理，原审法院予以支持。租赁关系终止，建华公司应当将租赁的场地、设备归还正强公司，由于场地在正强公司的控制管理范围内，正强公司应当协助建华公司将属于正强公司的由建华公司租赁使用的设备清点移交，同时也应协助建华公司将属于建华公司的管桩、办公设施等物品清退搬离。正强公司未予配合且予以阻止，由此发生的费用、损失应由其自行承担。正强公司反诉要求建华公司支付2015年8月1日以后的租金的请求，原审法院不予支持。正强公司要求建华公司支付物业管理费，但物业管理合同系正强公司与惠州建华管桩有限公司之间签订，并非与建华公司签订，与本案无关，正强公司应另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、建华公司与正强公司于2012年7月13日签订的《合作协议书》中关于不动产的场地租赁部分条款为无效合同条款；二、建华公司与正强公司于2012年7月13日签订的《合作协议书》中关于设备租赁部分合同条款于2015年7月31日终止履行；三、正强公司于判决生效之日起十日内向建华公司退还押金225万元，并支付迟延付款利息，自2015年8月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日；四、正强公司于判决生效之日起十日内协助建华公司将属于正强公司的由建华公司租赁使用的设备清点移交，按2012年7月29日《资产盘点表》（双方签署日期为2012年7月31日）清点移交。同时应协助建华公司将属于建华公司的管桩、办公设施等物品清退搬离。五、驳回正强公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费32008元，反诉案件受理费12894.60元，均由正强公司负担。
正强公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、驳回建华公司一审全部诉讼请求；2、支持正强公司一审全部反诉请求；3、由建华公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决中多项案件重要事实未查明，导致判决错误。这些事实包括：1、依据双方2014年9月30日补充协议中明确的内容，每月30多万元的租金，其中20多万属于设备租金，剩余10万元场地租金也包括沙石码头、成品堆场土地部分以及厂房及办公楼部分，而厂房及办公楼部分所占金额极少。法院应区别情形予以分别处理。2、正强公司提供大量证据证明2015年7月31日之后，建华公司并未向正强公司移交场地、设备、厂房及办公楼，仍在继续使用。一审认定并判决设备租赁条款于2015年7月31日终止履行没有法律依据。3、建华公司无任何证据证明正强公司阻碍其正常经营，建华公司的相关诉讼请求没有任何事实及法律依据。4、既然建华公司未向正强公司移交、交接场地、设备、厂房及办公楼等，仍在使用上述设备、场地等，其资产仍由其控制。正强公司如何协助清点建华公司资产，正强公司有何义务协助。一审判决的第四项建华公司并未诉请，一审法院明显违反不告不理的基本民事诉讼原则。二、一审判决中部分重要事实认定错误，导致判决错误。其中最为重要的是本案合同性质。1、双方2012年7月13日签订的《合作协议书》并非如建华公司所述的厂房租赁协议，而是双方的全面战略合作协议。理由如下：（1）双方协议书明确写明“合作协议”，且在协议主旨部分明确“双方为发挥各自优势，实现利益最大化，决定加强合作”。（2）《合作协议书》第一条第8款明确约定：“甲方股东公司持有的基础施工项目所使用的管桩在同等条件下必须全部采用乙方生产的建华牌管桩，双方共同利用自身的资源推进建华牌管桩在深圳及周边区域的运用和推广”。（3）《合作协议书》第二条明确约定：“自本协议书签署之日起，甲方不能直接或间接的寻求与任何第三方就本协议所述交易进行接洽、磋商、谈判或签署任何协议或意向书”。（4）《合作协议书》第五条明确约定：“乙方在租赁期间的经营方式按照当地政府职能部门要求实施，甲方应协助乙方做好涉及的相关行政许可手续办理”。（5）在《合作协议书》的第六条“违约责任部分”，约定了正强公司两倍于建华公司的解约成本。（6）在2013年2月1日及2014年3月29日的补充协议中均一再明确双方的战略合作关系。（7）在2014年3月29日的补充协议中，为支持建华公司的经营，正强公司同意由2014年3月1日起减少收取建华公司每年百万元租金。2、在建华公司租赁正强公司沙石码头、成品堆场、设备、厂房及办公楼问题上，明显是名为租赁，实为承包经营。理由如下：（1）建华公司租赁或承包经营的不是单单的厂房及办公楼，而是正强公司原完整的管桩生产经营设备和场所。而且，厂房及办公楼的，租金仅占全部租金的极小部分。（2）在《合作协议书》中多次使用“租赁经营”字样，很明显其实际意义为承包经营，并约定承包经营的债权债务由建华公司自行承担。（如《合作协议书》第四条的约定）（3）双方在《合作协议书》中为保障建华公司的承包经营约定了多项战略合作措施。（4）因此，合同不存在无效甚至是部分无效的情形，建华公司将《合作协议书》仅仅理解为房屋租赁协议是为其恶意违约制造借口。三、《民法通则》第60条及合同法第56条均明确规定合同部分无效，不影响其他部分合同效力。既然一审判决认定《合作协议书》仅是部分无效，则其他部分当然继续有效。一审判决设备租赁条款于2015年7月31日终止履行不但没有任何事实及法律依据，而且与庭审查明内容明确抵触。一审判决未处理沙石码头、成品堆场土地部分中正强公司的合法权益也是错误的。四、正强公司提供充分证据证明建华公司在《合作协议书》签订之时就清楚厂房、办公楼的实际情况，建华公司为了达到违约的目的恶意曲解合同性质，明显违反了诚实信用的基本民法信条，其行为不应得到法律和人民法院判决的支持。五、在建华公司提出解约要求之后双方的最初磋商中，建华公司明确承诺不收回225万押金，这是建华公司的基本意思表示，其仍然起诉，已经违背基本诚信，更没有任何事实及法律依据，法院判决不应予以支持。六、建华公司接受正强公司物业管理却未按月支付约定的物业管理费用，正强公司要求其支付有事实及法律依据，二审法院应当依法予以支持。
被上诉人建华公司答辩称，一审判决查明事实清楚，判决合理合法。一、一审判决区分了租赁标的中的不动产和动产，分别予以处理。因为正强公司不予配合终止租赁关系，且阻止建华公司搬离，建华公司无法移交租赁标的。二、关于本案合同性质。双方既非合作关系，也非承包经营关系，而是租赁关系，因为合作协议书仅仅约定了租赁物、租期、租金、出租人的权利义务，承租人的权利义务等等。其次，正强公司于2012年7月21日向建华公司出具的收款收据明确表明225万元为租赁押金，至于其他条款，因为没有实质性合作方面的权利义务及违约责任等约定，所以不能够将租赁关系上升为合作关系。再者也不是承包经营关系，因为承包经营承包方必须按照出包方的要求完成工作任务，但双方没有这样的约定。三、租赁标的中的沙石码头、成品堆场，因为与租赁的厂房、办公楼是配套使用，既然房屋租赁无效，那么码头、堆场及其他的设备设施的租赁合同的目的自然也无法实现，故全部的租赁关系应当终止。四、建华公司未曾承诺放弃押金的退还。五、建华公司未曾接受正强公司的物业管理服务，也未曾签订任何相关的合同，正强公司主张物业管理费用缺乏事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点在于建华公司、正强公司2012年7月13日所签订《合作协议书》的性质及效力问题。
正强公司主张双方所签协议即为合作协议，但根据合同内容，双方并无分享利润共担风险的约定，相反，正强公司仅是将场地、设备、厂房及办公楼交给建华公司使用，并由正强公司收取固定租金收益，符合租赁合同的特征。虽协议中个别条款使用了“合作”的措辞及存在意向性内容，但并不与场地、设备、厂房及办公楼的使用与租金收取关联，亦无相应的责任条款对“合作”意向的履行予以约束，不足以影响双方关于涉案场地、设备、厂房及办公楼的使用与租金收取为租赁关系的性质，原审认定涉案《合作协议书》实为租赁合同正确，本院予以确认。建华公司以自己的名义独立自主进行生产经营活动，正强公司主张与建华公司之间为承包经营关系亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房及办公楼未取得房产证或建设工程规划许可证，亦无证据证明经主管部门批准建设，故该租赁合同中关于厂房及办公楼租赁的部分应认定为无效。建华公司以合同无效为由要求终止履行于法有据，本院予以支持。由于设备租赁是依附于厂房租赁的不可分割的部份，厂房租赁无效及终止履行则设备租赁的合同目的也无法实现，设备租赁关系应当与厂房租赁关系一起终止履行。此外，砂石码头、成品堆场亦是建华公司承租的完整的管桩生产经营设备及场所的组成部分，单独使用亦不能实现租赁合同目的，故砂石码头、成品堆场的租赁关系亦同样应一并终止履行。建华公司在合理期限内提前通知正强公司终止履行合同，已履行了其法定义务，原审法院确认双方租赁关系已于2015年7月31日终止并无明显不当，本院予以认可。正强公司要求建华公司继续履行涉案租赁合同，不符合法律规定及合同履行的实际情况，本院不予支持。合同无效，应该合同取得的财产应当返还。而设备、砂石码头、成品堆场租赁关系因厂房租赁关系无效而客观无法继续履行，该租赁关系的终止不能归责于建华公司，故正强公司收取建华公司的押金225万元全部应予退还。正强公司未及时退还押金，建华公司要求自2015年8月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延付款利息至付清之日亦符合法律规定，本院予以支持。正强公司还提出，建华公司在协商时作出过放弃押金的意思表示，故建华公司不得请求返还押金。对此，本院认为，即便建华公司在协商中表示可以放弃押金，但该协商条件因双方最终并未达成协议而对其不具有约束力。
涉案租赁关系终止，建华公司应当将租赁的场地、设备归还正强公司，正强公司应当协助建华公司将属于正强公司的由建华公司租赁使用的设备清点移交，同时也应协助建华公司将属于建华公司的管桩、办公设施等物品清退搬离。正强公司主张建华公司仍在继续使用涉案租赁场地，应支付相应租金。本院认为，根据已查明的事实，建华公司在2014年11月底前已停止生产经营活动，其在2015年7月25日试图将己方的部分管桩及设备搬离租赁场地时受到正强公司阻止，建华公司随后积极与正强公司就解约事由进行磋商，并在双方未能协商一致的情况下，及时诉至法院。而正强公司在二审提交的建华公司2015年1月-12月的水电费缴纳单据显示建华管桩厂的用水量为0，亦表明建华公司确未再进行生产。上述事实表明建华公司并无继续占有使用涉案租赁场地的意愿及需求，结合正强公司在本案一、二审坚持要求建华公司继续履行租赁合同的诉讼请求，本院认为，原审关于建华公司未及时退出涉案租赁场地的原因在于正强公司未予配合且予以阻止的认定，符合事实情况，本院予以确认。因正强公司原因导致涉案场地、设备未能及时交接而发生的费用、损失应由正强公司自行承担。正强公司反诉要求建华公司支付2015年8月1日至2016年1月31日的租金的请求，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于正强公司要求建华公司支付物业管理费的诉讼请求。物业管理合同系正强公司与惠州建华管桩有限公司之间签订，并非与建华公司签订，且合同有效期至2014年12月31日止，正强公司据此主张建华公司支付物业管理费于法无据。而正强公司并未举证证明建华公司在2015年1月1日至2015年10月31日期间实际接受了正强公司提供的物业管理服务，故对其要求建华公司支付该期间物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，正强公司的上诉请求于法于理无据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24800元，由深圳市正强管桩有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一六年三月十日
书 记 员 邹俊辉