新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终787号
上诉人(原审原告)：王天荣，男，1955年9月23日出生，奇台县人，现住昌吉州奇台县。
委托代理人：万树祥，奇台县新元法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：王建国，男，1976年8月27日出生，现住昌吉州昌吉市。
委托代理人：张磊文，新疆联明律师事务所律师。
委托代理人：黄联明，新疆联明律师事务所律师。上诉人王天荣因租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2015）奇民二初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案受理后依法组成合议庭，并于2016年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人王天荣的委托代理人万树祥，被上诉人王建国的委托代理人张磊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月24日，原告王天荣与被告王建国签订《租赁合同》，约定：“一、甲方（王天荣）出租的水泥预制场位于奇台县水磨河巷11号，名称为天荣水泥制品。二、租赁期限为三年，即从2011年4月16日起至2014年4月17日止。三、租赁费用：租赁费用每年7万元，按年支付，第一年在本合同签订之日付10万元，年底前付清第二年租金，第三年租金在第二年期满后一个月付清。六、甲方在签合同起修两间约75平米砖墙、彩钢顶房屋；修建380平米彩钢厂房一座供乙方（王建国）使用并可转租，乙方负责提供50方商砼，单价按180元/方从甲方租金中扣减。八、本合同签订之后双方应严格遵守，如有违约承担违约金5000元。甲方：王天荣（签名）乙方：王建国（签名）2011年4月24日。”合同签订当日，被告给原告支付定金3000元，2011年5月12日给原告支付租金5万元，同年5月18日支付租金4万元。2011年6月21日原、被告因履行该租赁合同而发生纠纷，双方经奇台县奇台镇水磨河三清宫社区人民调解员进行调解后达成调解协议，主要内容为：“1、王天荣于2011年6月26日前将王建国支付的租金退还5万元；二、王天荣于2011年7月5日前将王建国支付的租金退还完毕计43000元；三、王天荣在规定的时间将王建国前期支付的93000元租金不能按期支付，4月24日双方签订的租赁合同继续有效，履行合同期间造成的一切经济损失有王天荣承担，原履行合同日期2011年4月24日变更为2011年7月5日，王建国不承担前期租金即4月24日至7月5日；4、王天荣以水磨河新巷2568平米的土地使用证作担保，以保证王建国的合法权益不受侵害，同时，王天荣不能按期履行租赁合同和签订的补充协定，王建国有权对自己承租王天荣水泥制品厂的土地及房产转租；5、王天荣在双方约定的时间内将收取王建国93000元预付租金还清，原甲、乙双方签订的租赁合同和补充协议同时失去效力；6、本协议经双方签字既具有法律效力，双方当事人应严格遵守。”同日原、被告签订一份租赁补充协议，其主要内容与人民调解协议书内容相同。2011年6月21日之后被告搬离承租原告的水泥厂，2011年6月30日原告给被告返还15000元，其余款项再未给被告退还。后被告将原告诉至法院，要求继续履行合同、返还租金78000元、赔偿损失32497.96元、承担违约金5万元，后经奇台县人民法院（2012）奇民二初字第157号民事判决书判决双方签订的合同继续履行，履行期限自2011年7月5日开始，驳回其他诉讼请求。王建国不服该判决结果提起上诉，二审法院维持了一审的判决结果。原告现诉至法院，要求被告给付剩余租金132000元，承担违约金5000元。
另查明：2011年5月23日，奇台县城乡规划管理局给原告送达责令限期拆除违法建筑通知书一份，责令停止违法行为通知书一份，责令限期拆除违法建筑通知书内容为：“王天荣，经查证，你于2011年5月23日在水磨河新巷实施了未取得建设工程规划许可证，擅自施工建设的行为，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，经认定为违法行为。现责令你于2011年5月25日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门强制拆除。”责令停止违法行为通知书的主要内容为：王天荣，经查证，你于2011年5月23日在水磨河新巷实施了未取得建设工程规划许可证，擅自施工建设的行为，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，经认定为违法行为。现责令你立即停止建设，听候处理。不停止建设的，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门查封施工现场。2011年6月13日，原告以奇台县天荣水泥制品厂的名义向奇台县城乡规划局申请修建临时水泥仓库，但未获得许可。
原审法院认为:最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中原告王天荣在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自进行施工建设，建筑物已由奇台县城乡规划管理局认定为违法建筑。在本案审理过程中，原告亦未提交证据证实其取得了合法的建设工程规划手续，因此原告与被告签订的租赁合同为无效合同。并且原告也认可2011年6月21日以后，被告再未占有、使用过原告的场地，故原告要求被告支付租赁费没有法律依据，不予支持。因原、被告签订的合同无效，原告要求被告按合同约定支付违约金5000元的请求亦没有法律依据，原审法院不予支持。遂判决如下：驳回原告王天荣的诉讼请求。
宣判后，上诉人王天荣不服奇台县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：上诉人出租的是天荣水泥制品厂，该场地有2568平方米土地可供使用，原审法院按照城镇房屋租赁合同纠纷进行审理属认定事实错误。上诉人与被上诉人因履行租赁合同发生纠纷后，被上诉人曾将上诉人诉至法院，要求继续履行租赁合同，一审、二审均判决双方继续履行合同。原审法院认定被上诉人自2011年6月21日之后再未占有、使用租赁场地，上诉人要求支付租赁费无法律依据明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人王建国答辩称：一、双方合同中约定的主要租赁物就是由上诉人修建的380平方米的彩钢厂房，仅凭一块2568平方米的空地被上诉人无法正常生产经营，被上诉人的合同目的无法实现。双方合同约定的房屋已被确认为违章建筑，故双方之间的租赁合同应依法认定无效。二、双方之间的租赁合同并未实际履行，也无法履行，上诉人无权要求被上诉人支付实际占用费。双方的租赁合同约定上诉人负责办理水泥制品厂的营业执照等相关手续，上诉人至今未办理相关证照。由于上诉人修建的厂房系违法建筑，不可能取得合法的生产手续，被上诉人不可能正常进行水泥生产经营，故双方签订的租赁合同无法实际履行。综上，双方签订的租赁合同无效，被上诉人也未实际占用租赁物，上诉人主张被上诉人支付占有使用费缺乏依据，故请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据：
一、2008年工商营业执照一份，个体工商户登记情况信息一份，2014年工商营业执照一份，拟证明上诉人有工商营业执照，被上诉人租赁的是水泥厂而不是房屋。
经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由是：该证据不属于新证据。上诉人对个体工商户登记情况信息表进行了裁剪，且上诉人并未租赁水泥制品厂及营业执照，故该组证据与本案无关联性。
上诉人提供的2014年的营业执照系原件，2008年的营业执照虽然是复印件，但有加盖了工商局公章的工商档案信息表相印证，本院对该组证据的真实性予以确认。
二、土地使用权证、土地使用平面图一份，规划局出具的王天荣拟建水泥仓库位置图一张，拟证明涉案租赁物的土地使用权人是上诉人，使用面积为2568平方米，使用期限到2016年12月30日，土地性质是工业用地。
经质证，被上诉人对土地使用权证、土地使用平面图的真实性认可，对规划局出具的王天荣拟建水泥仓库位置图的真实性不认可，对证明的问题不认可。该组证据不属于新证据，亦不能证明上诉人在该土地上修建未经规划许可的房屋具有合法性。
上诉人提交的土地使用权证、土地使用平面图均为原件，本院对其真实性予以确认。上诉人提供的规划图未加盖规划单位的公章，亦无其他证据相印证，本院对其真实性不予确认。
双方当事人认为原审查明事实中“2011年6月13日，原告以奇台县天荣水泥制品厂的名义向奇台县城乡规划局申请修建临时水泥仓库，但未获得许可”与事实不符，原告申请的时间应是2011年5月25日。双方对原审查明的其他事实均无异议，本院对原审查明事实中双方均无异议的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，上诉人将位于奇台县水墨河新巷11号的天荣水泥制品厂租赁给被上诉人经营,该合同第六条还约定上诉人在签合同起修建两间75平方米砖墙彩钢顶的房屋以及380平方米的彩钢厂房供乙方使用或转租。按照该合同约定，上诉人作为出租人的合同义务是向被上诉人交付原有的天荣水泥制品厂（包括场地和砖混结构的房屋），办理水泥制品厂的经营手续，并在该厂内修建合法并符合约定的砖墙彩钢顶房屋及彩钢厂房交付被上诉人使用。实际履行合同过程中，由于上诉人修建的砖墙彩钢顶房屋及彩钢厂房未取得合法的审批手续，被认定为违章建筑，故双方当事人关于租赁新建的砖墙彩钢顶房屋以及彩钢厂房的条款属于无效条款。双方签订的租赁合同部分有效，部分无效。
双方在履行合同过程中发生争议，经人民调解委员会调解后达成协议，约定由上诉人向被上诉人退还已交纳的租赁费93000元，如上诉人未按约定时间退还则合同继续履行。该调解协议达成后，上诉人未按约定退还租赁费，按照该协议约定，双方的租赁合同应继续履行，但双方未继续履行合同，被上诉人即向法院提起诉讼，请求法院判令双方继续履行合同，生效的判决书也判令双方继续履行合同。在此情况下，双方应积极履行生效判决，上诉人应向被上诉人交付符合约定的标的物。若由于新建的房屋无法取得合法的审批手续，从而导致租赁合同的根本目的无法实现，则被上诉人可以以上诉人构成根本违约为由请求对合同有效的部分予以解除，但被上诉人既未继续履行合同，亦未要求解除租赁合同，而是采取放任的态度，使涉案的租赁物闲置至租赁合同期满，被上诉人存在一定过错。现上诉人请求被上诉人支付剩余租赁费，应对其合理部分予以支持。原审判决以涉案标的物中部分房屋系违章建筑为由否定全部合同的效力，进而驳回原审原告的诉讼请求显属不当，对此应予纠正。民事活动应当遵循公平原则及诚实信用原则，在履行租赁合同过程中，承租方租赁房屋后即使不使用房屋，其也应支付租赁费用。本案中，双方签订的合同部分有效、部分无效，针对合同有效的部分被上诉人理应支付租赁费。本院根据租赁物的性质、双方合同约定的租赁费用、违章建筑占整个租赁物的比例、双方在履行合同中的过错程度酌情认定被上诉人向上诉人给付租赁费105000元（210000元×50%），扣减被上诉人已经支付的租赁费78000元（被上诉人实际支付93000元，上诉人向被上诉人退还15000元），被上诉人还应向上诉人给付租赁费27000元。
关于上诉人主张的违约金是否应予支持的问题，由于本案纠纷发生的根本原因是由于上诉人交付的租赁物不符合合同约定，上诉人违约在先，故对于上诉人请求被上诉人给付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销奇台县人民法院（2015）奇民二初字第909号民事判决；
二、被上诉人王建国于收到本判决之日起十五日内向上诉人王天荣给付租赁费27000元；
三、驳回原审原告王天荣的其他诉讼请求。
一审案件受理费已减半收取1520元，二审案件受理费3040元，由上诉人王天荣负担3648元，由被上诉人王建国负担912元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 周美蓉
代理审判员 杨 洁
二〇一六年七月十八日
书 记 员 钞 威