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江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终1211号
上诉人(原审原告)：黄金水，男，1955年5月25日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县，
上诉人(原审原告)：毛伏英，女，1957年9月11日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县，
两上诉人共同委托代理人：夏春德，江西盛义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任其秋，男，1974年8月8日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县，
被上诉人（原审被告）：任其文，男，1967年12月25日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县，
被上诉人（原审被告）：胡凯，男，1987年2月10日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区，
三被上诉人共同委托代理人：程友华，江西廉诚律师事务所律师。
上诉人黄金水、毛伏英因与被上诉人任其秋、任其文、胡凯房屋买卖合同纠纷一案不服江西省横峰县人民法院（2016）赣1125民初103号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄金水、毛伏英及其共同的委托代理人夏春德，被上诉人任其秋、任其文、胡凯及其共同的委托代理人程友华到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄金水、毛伏英的上诉请求为：1、依法撤销（2016）赣1125民初103号民事判决书，改判三被上诉人继续履行《房屋转让协议》，支付上诉人购房款1,135,170元和违约金每月1万元（自2015年2月15日起计算）；2、本案诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。（一）1、原审无权认定本案之外双方之间的民间借贷纠纷案件所涉的借款本金及利息；2、被上诉人在庭审中只是单方同意将所欠的借款本金及利息抵扣购房首付款，并不发生实际抵扣的效力，不能认定三被上诉人履行了支付首付款的义务；3、退一步说，即使进行抵扣但该款项未达首付款70万元的金额，故三被上诉人仍未完全履行协议义务，构成违约。（二）1、上诉人有新证据证明曾多次催告三被上诉人付款，但其未付；2、本案房屋买卖未办理房产过户手续并非上诉人的过错，是三被上诉人拒不履行义务所导致的。（三）1、上诉人未用涉案房产进行抵押借款，只是将房产证留存于案外人处，未办理抵押登记手续，不产生抵押的效力，且不影响上诉人履行义务；2、原审法院对上诉人将涉案房屋产权证留存在案外人处的行为认定为上诉人行使合同解除权，没有法律依据；3、原审认定上诉人的行为违背诚实信用原则是错误的。二、原审判决适用法律错误，判决错误。1、未将《中华人民共和国合同法》第六十条公平适用于上诉人与被上诉人双方。2、适用法律不全，有意遗漏适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。根据法律规定，对合同解除的方式和途径有明文的强制性规定，原审判决强行赋予上诉人将涉案房产证交付案外人用于借款的行为以解除合同的效力，没有任何法律依据。综上，请二审查清事实后，依法改判。
任其秋、胡凯、任其文共同答辩称，1、答辩人与上诉人签订的《房屋转让协议》，没有实际履行。首先，三答辩人没有支付购房款，双方虽然在第三条约定此协议生效时，答辩人支付70万元，但该款并一直没有支付。况且之前，上诉人已向三答辩人借款50万元，可签订此协议到答辩人起诉上诉人民间借贷纠纷之日止，50万元借据始终在答辩人处，上诉人既没有收回借据，答辩人也没有另行支付购房款；其次，上诉人没有按期办理房屋产权过户。双方协议第四条约定，上诉人于2015年3月31日前，给答辩人办理房屋产权过户，但上诉人在2015年4月17日才取得房屋产权证，且至今未给答辩人办理房屋产权过户、；第三，《房屋转让协议》第六条约定，转让的房屋在六个月内按商品房形式交付给答辩人使用，但上诉人一直未将房屋交给答辩人使用。2、《房屋转让协议》已被上诉人实际解除。事实查明，上诉人于2015年7月18日，因向案外人邱丽敏借款，擅自将所涉房屋产权证交付给邱丽敏作为借款的抵押物，并进行了公证。该事实证明，上诉人未经三答辩人同意的债务抵押行为，使合同已无法履行，应视为上诉人单方解除了此协议。答辩人不存在违约。该协议始终没有履行，而且上诉人也没有在2015年3月31日前为答辩人办理过户，其房产证于2015年4月17日才拿到，并且2015年7月18日又擅自将房屋产权证抵押给他人，要违约也是上诉人自己违约，并非答辩人违约。总之，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回，维持原判。
黄金水、毛伏英向一审法院起诉请求：1、责令三被告履行《房屋转让协议》，支付购房款1,135,170元；2、支付违约金每月1万元（自2015年2月15日起计算）；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月15日，原告黄金水（甲方）与被告任其秋、任其文、胡凯（乙方）签订《房屋转让协议》（以下简称协议）一份，该协议约定甲方转让岑阳大道创业小区甲方的自建房，房产证编号为201501220**号第二层给乙方，经双方协商，达成以下协议：一、该转让给乙方的房屋位于岑阳大道创业小区壹号楼（进小区通道右边）第二层，面积为378.39平方米，准确面积以办理房产证过户时为准，总价多退少补；二、该转让房屋单价为每平方米3,000元，总价款为人民币壹佰壹拾叁万伍仠壹佰柒拾元整（1,135,170元）；三、付款方式：此协议生效时乙方支付柒拾万元给甲方，办理房产证过户最后一道程序前乙方支付贰拾万元给甲方，余款贰拾叁万伍仟壹佰柒拾元整在办理该转让房屋相应土地证时支付给甲方；四、甲方在2015年3月31日前给乙方办理房产过户，过户所有税费由乙方承担。办理该房屋相应土地证过户时间为壹年内；五、甲方转让给乙方的房屋在过户前甲方有权按原价收回；六、此转让的房屋在六个月内按商品房形式交付给乙方使用，如甲方违约，甲方要承担每月伍万元违约金给乙方；七、如乙方逾期办理房产证过户，乙方每月承担壹万元违约金给甲方。协议签订后，原、被告双方未实际履行该协议。2015年4月17日，涉案房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权证号为横房权证横峰县字第××(1/2)(2/2)号，证载房屋所有权人：黄金水、毛伏英。2015年7月18日，原告黄金水因资金周转需要向案外人邱丽敏借款20万元，双方约定该笔借款利率为月利率2%，同时原告黄金水将涉案房屋的两本房屋所有权证交付给邱利敏作为借款的抵押物，并进行了公证，但未办理该房屋的抵押他项权证。2016年7月15日，邱丽敏向黄金水出具书面证明，称黄金水已于2016年7月12日将上述借款本息全部还清。2016年1月，原告诉至法院请求判令：一、被告任其秋、任其文、胡凯履行《房屋转让协议》，支付购房款1,135,170元；二、被告任其秋、任其文、胡凯支付违约金每月1万元（自2015年2月15日起计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。另查明，原告黄金水分别于2014年1月26日向被告胡凯借款10万元，于2014年5月8日向被告任其秋借款30万元、于2014年6月1日被告任其文借款10万元，上述三笔借款的利率均为月利率5%。截止到《房屋转让协议》签订当日(2015年2月15日)，原告仅向被告胡凯支付了利息3.5万元、向被告任其秋支付利息6万元、向被告任其文支付利息1.5万元，未向三被告偿还借款本金。之后，黄金金水未向胡凯、任其文、任其秋支付利息，也未归还本金。2016年1月，在胡凯、任其文、任其秋均将黄金水起诉至本院要求归还借款本息，2016年3月，本院已对该三案作出一审判决，黄金水对该三案均提出了上诉。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《房屋转让协议》性质如何确定，是民间借贷的抵押合同，还是房屋买卖合同纠纷；二、原、被告双方是否应继续履行该房屋转让协议。一、关于《房屋转让协议》性质的问题。本案中，原、被告双方签订书面的《房屋转让协议》，该协议内容完整，权利义务清晰，原、被告双方在签订该协议之前虽存在民间借贷关系，但该协议条款中并未涉及“如黄金水未及时还款，则房屋作价清偿”等相关条款，三被告亦未进行举证，故三被告提出的《房屋转让协议》为民间借贷提供担保的抗辩意见，与查明的事实不符，该院不予采信，《房屋转让协议》应认定为房屋买卖合同；二、关于原、被告双方是否应继续履行房屋转让协议的问题。涉案协议签订时，原告向三被告的借款均早已到期，除去黄金水已向胡凯、任其文、任其秋支付的利息，如按照双方约定的利率计算，黄金水尚欠任其文、任其秋、胡凯借款本息共计六十余万元，黄金水亦在庭审中明确表示同意该借款本息抵扣购房首付款，故在协议签订时，三被告已基本履行了支付首付款的义务，但原告既没有催告三被告继续付款，也没有按约办理房产过户，而是在未告知三被告的情况下将涉案房产向案外人邱丽敏进行抵押借款，原告黄金水的这一行为实际上是行使了协议五条约定的合同解除权，涉案协议实际已于原告黄金水向案外人邱丽敏借款当日（2015年7月18日）解除，协议终止履行，案外人邱利敏出具的黄金水已于2016年7月12日还款的证明并不能使协议恢复解除前的效力。故二原告要求三被告履行《房屋转让协议》、支付购房款1,135,170元的诉讼请求，于法相悖，该院不予支持。涉案协议第七条约定：如乙方（三被告）逾期办理房产证过户，乙方每月承担壹万元违约金给甲方（原告）。因办理涉案房产权过户需要原、被告共同配合，虽三被告在扣减原告黄金水向其借款本息后尚有一部分购房款未支付，但原告黄金水与三被告签订房屋转让协议后，又擅自将涉案房屋抵押给案外人借款，在未还款的情况下又起诉至本院要求继续房屋转让协议，其行为严重违背诚实信用原则，自身存在过错，应承担相应的民事责任。根据公平原则和诚实信用原则，对于二原告要求三被告从2015年2月15日起支付每月1万元违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：驳回原告黄金水、毛伏英的诉讼请求。本案件受理费16097元，由原告黄金水、毛伏英负担。
二审中，上诉人向本院提交证据两组，第一组证据：2015年2月16日横峰县公安局兴安派出所《接处警登记表》、2015年11月10日《横峰县公安局受案登记表》、黄金水的询问笔录、横峰兴安法医司法鉴定所司法鉴定意见书，证明：双方签订协议后，因三被上诉人拒不支付购房款，双方为此发生纠纷，上诉人因此受伤。第二组证据：电话录音。证明：是被上诉人主动提出要购买房屋，上诉人多次催促三被上诉人交付购房款，双方就协议的履行问题多次进行协商。三被上诉人对上述证据发表质证意见如下：第一组证据并非新证据，对证明对象有异议；对第二组证据，被上诉人任其秋认可该通话录音确实是他本人打电话给黄金水的，但任其秋对上诉人的证明对象有异议，任其秋认为通过该份通话录音反而更能证实被上诉人根本不想买房，是因为借款才牵扯到买房。
上诉人申请证人危某出庭作证，危某系上诉人公司的员工，证人危某当庭陈述上诉人将涉案房产卖给三被上诉人后，告知她不要将第二层房子卖给别人。上诉人曾指示证人向三被上诉人进行催收款项。上诉人认为危某的证言可以证实本案双方当事人就涉案房屋签订了房屋转让协议，事后三被上诉人未支付购房款，上诉人为此多次催收。三被上诉人对证人证言发表质证意见：证人危某是上诉人的员工，存在利害关系。且危某并不认识在场当事人，故其证言不能被采信。
三被上诉人申请证人罗某出庭作证，罗某系上诉人的合伙伙伴，曾介绍上诉人向三被上诉人借款。罗某当庭陈述其在上诉人与被上诉人双方谈涉案房屋买卖的时候在场，双方签协议的时候罗某不在场。据罗某陈述是其向上诉人黄金水提议涉案房产按每平方米单价作价三千元卖给三被上诉人，涉案房产不是为借款抵押，而是房屋买卖。所签合同是双方真实意思表示，不存在胁迫或欺骗的情形。上诉人认为罗某的证言可以证实本案双方当事人一开始确有借贷关系，后来被上诉人要买上诉人的房屋，借贷与房屋买卖是两回事。三被上诉人认为罗某的证言可以证明双方是因为没有资金归还借款才签订房屋买卖合同的。
本院对双方提交的前述证据及证人证言分析认证如下：一、对上诉人提交的第一组证据，对其横峰县公安局兴安派出所曾接警的事实予以认定，可以说明双方曾就借贷及房屋买卖问题发生过纠纷并到派出所报过警。本院对其真实性予以认定；二、对上诉人提交的第二组证据，因任其秋认可确实是其与黄金水进行的通话，故本院对通话记录的真实性予以认定，确实双方发生过通话，就涉案房产款项支付的问题进行过谈话；三、对危某的证人证言，危某是上诉人的员工，有利害关系，其证言证明力较低，本院不予认定；四、罗某系被上诉人一方申请出庭的，与双方均无利害关系，且本案双方当事人在谈房屋买卖时罗某在场过，其所述是直接证据，且经审查，证人当庭陈述的内容与房屋转让协议中的约定也能印证，故本院对罗某的证人证言予以认定。
经审理查明，二审法院认定的事实与一审认定的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于涉案《房屋转让协议》性质的问题。原审判决将本案法律关系定性为房屋买卖合同关系，本院认为，该认定正确。涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合同约定的权利义务明确、清晰，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。二审中双方当事人对该《房屋转让协议》的性质及效力未再提异议。
二、原审法院对上诉人在2015年7月18日将涉案房产证留存在案外人邱丽敏处进行抵押借款（未办理抵押登记手续）的行为认定为上诉人单方行使合同解除权是否正确？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除包括协议解除和单方解除两种，在单方解除中又分为约定解除和法定解除两种情形。其中第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”是关于约定解除的规定；第九十四条是关于当事人可以行使法定解除权的五种法定情形的规定，也就是说，在合同签订后，如有出现该条规定的五种情形之一，相关解除权人可依法行使解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，行使合同解除权时，解除权人必须先通知相对方，当意思表示到达相对方时，该合同方能解除。具体到本案中，两上诉人与三被上诉人作为涉案合同的双方当事人，其均未通知过相对方要求解除合同。原审判决认为上诉人黄金水在未告知三被上诉人的情况下，将涉案房产证向案外人邱丽敏进行抵押借款的行为实际上是行使了协议第五条约定的合同解除权，涉案协议于2015年7月18日已经解除。本院认为原判该认定不当，上诉人将房产证原件置于他人处进行抵押借款的事实（未办理抵押登记手续）并不能直接产生涉案《房屋转让协议》被解除的法律后果。因为上诉人从未向被上诉人表达过解除合同的意思表示，也从未通知过被上诉人要解除合同。而三被上诉人也未行使过合同解除权。故本院认为，原判认定涉案《房屋转让协议》已经实际解除属于认定事实错误。上诉人要求三被上诉人继续履行《房屋转让协议》于法有据，本院对此予以支持。对上诉人要求三被上诉人支付购房款1,135,170元的诉请，本院认为，三被上诉人未按照协议的约定于2015年2月15日双方协议生效当日支付70万元购房款，对该70万元，本院予以支持；对其余购房款，按照双方协议的约定，其余购房款的支付是附条件的，即有相关办理房产证过户手续及土地证办理等付款条件，现付款条件未成就，上诉人要求三被上诉人支付其余购房款没有依据，本院不予支持。至于上诉人在一审庭审中表示同意将对方应支付的70万元购房款抵扣其在另案中所欠三被上诉人的借款本息的问题，可由三被上诉人在履行本案的支付义务时行使相关抵销权。
关于上诉人要求三被上诉人支付违约金的诉请应否支持的问题。本院认为，对上诉人而言，按照协议约定，其应于2015年3月31日前给三被上诉人办理房产证过户手续，但上诉人将涉案房屋从横房权证横峰县字第××（2/2）号大证中分割出独立产权证的时间是2015年4月17日，可见涉案房产显然无法按照协议约定按期过户。上诉人还擅自将涉案房产证抵押给案外人处进行借款。由此可见上诉人自身也有违约行为。对三被上诉人而言，按照协议约定，其应于2015年2月15日双方协议生效当日支付70万元购房款，但三被上诉人至今未支付，故三被上诉人也有违约行为。也就是说，在本案双方当事人在合同签订后均存在违约的情况下，根据相应过错双方应各自承担违约责任，在双方过错相抵后，本院认定双方互不支付违约金。故对上诉人要求三被上诉人支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄金水、毛伏英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省横峰县人民法院（2016）赣1125民初103号民事判决；
二、上诉人黄金水、毛伏英与被上诉人任其秋、任其文、胡凯继续履行2015年2月15日签订的《房屋转让协议》；
三、被上诉人任其秋、胡凯、任其文于本判决生效之日起十五日内向上诉人黄金水、毛伏英支付第一期购房款70万元；
四、驳回上诉人黄金水、毛伏英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16,097元，二审案件受理费16,097元，合计为32,194元，由上诉人黄金水、毛伏英负担14,237元，由被上诉人任其秋、胡凯、任其文共同负担17,957元。
本判决为终审判决。
审判长 李少琴
审判员 赖 晓
审判员 徐志锋
二〇一六年十二月二十七日
书记员 戴诗宁