吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终234号上诉人（原审原告）:张嘤文，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：王剑峰，吉林瀛春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张某，现住长春市，系孙汝昆妻子。被上诉人（原审被告）：孙某，现住同上，系孙汝昆与张某女儿。法定代理人：张某，现住长春市，系孙某母亲。被上诉人（原审被告）：孙维义，现住吉林省白山市靖宇县，系孙汝昆父亲。被上诉人（原审被告）：何茂云，现住同上，系孙汝昆母亲。上诉人张嘤文因与被上诉人张某、孙某、孙维义、何茂云房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张嘤文上诉请求：撤销一审判决第三项；判令张某、孙某、孙维义、何茂云自2016年12月1日起至房屋更名至张嘤文名下止，由张某、孙某、孙维义、何茂云每日承担违约金200元。事实和理由：张嘤文在获知原房主孙汝昆去世后就与张某联系过，在房屋能够办理产权后，张嘤文直接与张某或通过房屋中介公司多次与张某联系，但张某始终不予办理更名过户手续，张某的行为明显违反双方房屋买卖合同约定，给张嘤文造成了经济损失，应当依法按照双方约定履行违约责任。张某、孙某、孙维义、何茂云答辩称：一审事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。张嘤文向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效，判令位于长春市绿园区华翰四季花园F2幢1单元301号房屋所有权归原告所有，由被告负责办理更名过户手续；2、自2016年12月1日起至房屋更名至原告止，由被告每日承担违约金200元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实:2011年5月3日，孙汝昆（现已去世）购买了位于长春市绿园区华翰四季花园F2幢1单元301室房屋（即本案诉争房屋）。2013年10月25日，原告与被告张某的丈夫孙汝昆签订《房屋买卖合同》，约定孙汝昆将该诉争房屋出售给原告，房屋总价款895000元。原告于合同签订当日给付孙汝昆定金20000元，于2013年10月26日给付被告张某房款480000元，于2013年11月23日给付被告张某房款345000元，剩余50000元约定于房屋更名后给付。房屋已交付原告使用至今。另查，被告张某的丈夫孙汝昆于2015年5月30日去世，其共有继承人四名，即本案被告张某（妻子）、孙某（女儿）、孙维义（父亲）、何茂云（母亲）。一审法院认为，原告与被告张某的丈夫孙汝昆签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效且原告已按约定给付了大部分购房款，位于长春市绿园区华翰四季花园F2幢1单元301号诉争房屋应归原告所有，四被告应配合原告办理更名过户手续，将房屋更名至原告名下。原告现主张自2016年12月1日起至房屋更名至原告止，由被告每日承担违约金200元，但原告现并无证据证明四被告违约事实存在，原告该项请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张嘤文与被告张某的丈夫孙汝昆签订的《房屋买卖合同》有效，位于长春市绿园区华翰四季花园F2幢1单元301号房屋归原告张嘤文所有；二、被告张某、孙某、孙维义、何茂云配合原告张嘤文办理更名过户手续，将该房屋过户到原告张嘤文名下；三、驳回原告张嘤文的其他诉讼请求。以上条款于本判决生效后立即执行。案件受理费12750元，由被告张某、孙某、孙维义、何茂云承担，于本判决生效后立即执行。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，张嘤文二审申请中介公司铭家房地产代理有限公司工作人员沙某出庭作证，其陈述的主要内容为：1.张嘤文和张某是通过我们签订的三方协议，2016年10月份张嘤文告诉我们可以办理产权证了，我联系了张某，联系了几次让张某配合一下做析产和公证，张某一直说很忙没有时间，我提出如果张某没有时间我们可以开车去接张某去产权处咨询，张某说没有孙汝昆父母的电话，我们也联系不到孙汝昆的父母，所以一直拖到现在也没有办理完毕。张嘤文对证人证言无异议。张某认为证人陈述不属实，证人没有和其说过析产的事情。本院认为，证人沙某系案涉房屋买卖合同的中介公司的工作人员，其作为具体经办人员对事实经过必然有所了解，且其与买卖双方均不存在利害关系，故本院对证人证言予以采信。2.张某二审陈述：“开发商通知业主办理产权的时候并没有通知我，张嘤文始终没有给我打过电话要求我协助办理产权，只是中介公司给我打过电话。我在产权处和公证处进行过咨询，办理继承手续需要房屋买卖合同（开发商与孙汝昆之间的合同），我手里没有此份合同，我告诉中介公司让买方把上述买卖合同提供给我或者买方和我一起去公证处办理继承公证手续，但是中介公司始终没有办理。”本院认为：1.孙汝昆与张嘤文签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方应按此合同约定履行各自义务。现出卖人孙汝昆去世，张某等四人作为孙汝昆的继承人在享有合同权利的同时，亦应当承担合同义务，即履行协助张嘤文办理房屋产权手续的义务。根据《房屋买卖合同》第6条约定：“此房为没有办理产权证的商品房，甲方承诺真实性、合法交易性、无抵押、无权属及债务纠纷，一旦开发商通知可以办理产权证了，则要求甲方在30个工作日之内办理完产权证，如逾期办理，则每过一天，付乙方违约金200元整，此款在剩余房款中扣除。如超过一个月甲方仍未办理自己名下的产权证，则此房自动归乙方所有。”出卖人应在开发商通知可以办理产权证后的情况下于30个工作日之内办理完毕产权证，现根据证人沙某的证言及张某关于中介公司曾与其联系办证事宜的陈述，可以认定张某在2016年10月份得知案涉房屋可以办理产权手续的事实，张某等四人自此时起即应履行合同约定的办证义务，而时至今日，此项义务尚未得以履行，张某等四人的行为构成违约，张某主张其未能履行办证义务的原因是中介公司及张嘤文未配合其取得孙汝昆与开发商之间的合同所致，张某的此项主张没有证据支持，且与证人证言相矛盾，本院不予采信。2.张某等四人未能按合同约定办理产权手续应当承担继续办理、支付违约金等违约责任。根据合同第6条约定的违约金计算标准，张某等四人自2016年12月1日至今应当承担10万余元的违约金。根据合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于违约金的调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案，张嘤文并未举证证明其损失的具体金额，又考虑到张某等四人均非案涉合同的签订主体，未参与合同具体条款的拟定，并且在合同的签订主体孙汝昆已经去世后，办理房屋产权手续需要析产、继承等程序，张某等四人逾期办理产权确实存在客观因素，故本院在张某主张违约金过高要求适当减少的情况下，酌情判决张某等四人支付违约金20000元人民币。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3159号民事判决第一、二项及“以上条款于本判决生效后立即执行”；二、撤销长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3159号民事判决第三项；三、张某、孙某、孙维义、何茂云于本判决生效后立即向张嘤文支付违约金20000元；四、驳回张嘤文其他诉讼请求及其他上诉请求。一、二审案件受理费14375元，由张某、孙某、孙维义、何茂云负担13075元，由张嘤文负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年四月二十四日书 记 员  孙千卉