安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1225民初6359号
原告：孙永光,男,1976年12月8日出生,汉族,市民,住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：魏旭东，安徽振颍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾兆蕊，安徽振颍律师事务所律师。
被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县。
法定代表人：马莉娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。
原告孙永光与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙永光的委托代理人魏旭东，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人沈西顺、刘坤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙永光向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付其逾期交房的违约金18240元(自2016年6月1日计算至2016年11月11日，其后的违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止)；2、请求依法判决被告公司支付延期办理产权登记的违约金20805元(从2016年8月29日至2017年12月29日，其后的违约金计算至实际完成产权登记之日)；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金马中央公馆房屋一套，总价款为570000元，并已付清购房款。双方约定被告应于2016年5月31日前向原告交付该商品房，逾期被告应按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。该合同第九条约定商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条被告应于2016年5月31日前按第九条第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；(2)逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2016年5月26日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位综合验收合格，未取得《竣工验收备案表》。原告认为，被告在不符合交房条件的情况下向原告交房，违反法律、法规规定及合同约定另外，合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理,1、买受人有权应解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按每日0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权等级低期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日之，出卖人按日计算想买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。2、双方协商解决。时至今日，被告依然没有能给原告办理房屋产权登记，被告已经严重违约。虽然原被告约定出现此违约行为是选择协商解决，但原告认为该约定仅仅是问题解决的方法而非违约责任的承担，因此，原告诉求要求按第项责任承担的比例进行计算违约金。
被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告因自身原因拒不接收房屋，原告的自身行为被动导致被告交房时间延期，过错不在被告，被告不应当承担合同约定的违约责任。根据物业信息，原告已经于2016年6月2日缴纳了物业费用，接收房屋并使用，不存在所谓的诉求逾期行为。根据案涉商品房买卖合同第九条之规定，该商品房的交付条件为：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，而非“综合查验合格”。被告通知交房时，已经取得了竣工验收报告，不存在原告诉求的不符合交房条件的拒收行为。根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，原告购买房屋的不动产登记信息己经在不动产登记中心显示出来，只是因为抵押贷款的原因，房产局尚没有将实体证书制作出来，此时，在抵押登记信息上已经显示出了“不动产登记号”，案涉房屋的所有权已经属于原告所有，其未取得不动产登记证的责任不在被告。被告已经尽职尽责的协助原告将案涉房屋的不动产特权登记在了原告名下，不存在因出卖人的原因无法取得物权的情形，此时不符合合同第二十条之情形，被告不承担责任。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：原、被告于2015年6月8日签订商品房买卖合同1份，双方在合同中约定：第三条原告购买被告开发的金马中央公馆XX号房屋一套，该房屋建筑总面积118平方米。第六条按建筑面积计算，该商品房单价4830.51元/平方米，总价款为570000元。第七条原告应于合同签订当日交纳购房款230000元，余款340000元申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条被告应于2016年5月31日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决”。
被告已收原告全部购房款570000元，原告于2016年6月2日接收涉案房屋。
2017年11月2日，被告获得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容：“你单位建设的阜南县金马中央公馆住宅小区一期工程项目（内容为3号楼、5-12号楼，共计9栋），现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，查验通过、同意交付使用，特此通知”。
被告于2017年11月21日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，该工程系于2016年5月24日竣工验收。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2016年5月31日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，实际被告于2016年6月2日交付房屋，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告在接收房屋前的逾期交房违约金，本院予以支持，被告逾期交房1日，应支付原告违约金114元（570000元×0.0002×1天）。原告已于2016年6月2日接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，且涉案房屋在本案法庭辩论终结前已经阜南县住宅小区综合查验领导小组综合验收合格，原告在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持。
关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋至今仍未能办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月2日才通过综合验收，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任，由于双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告支付延期办理产权登记的违约金20805元，低于按照上述逾期贷款利率从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年9月1日计算至2017年12月29日止计算所得的数额，视为原告对其诉讼权利的自愿处分，本院予以支持。房屋所有权登记需要房产部门审核登记，属行政行为，具体何时取得，无法确定，对于2017年12月30日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙永光逾期交房违约金114元；
二、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙永光逾期办理房屋产权登记违约金20805元（从2016年9月1日计算至2017年12月29日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费776元（原告已预交），减半收取计388元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 李占亚
二〇一八年三月六日
书记员 骆华迪