山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2403号
原告山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴立胜，总经理。
委托代理人李斌，山东瀛创律师事务所律师。
委托代理人梁可，女，该公司职员，住济南市。
被告唐新征，女，1979年10月20日生，汉族，中国人寿保险股份有限公司山东省分公司职员，住济南市
委托代理人吴健（系被告唐新征丈夫），男，济南市历城区食品药品监督管理局职工，住济南市。
原告山东美嘉园物业服务有限公司与被告唐新征物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东美嘉园物业服务有限公司法定代表人吴立胜的委托代理人李斌、梁可，被告唐新征的委托代理人吴健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业公司）诉称：原告美嘉园物业公司于2014年中标丽景苑小区前期物业服务项目，与丽景苑小区开发商山东中孚房地产开发有限公司签订了《丽景苑小区前期物业服务合同》，成为该小区的物业服务企业。被告唐新征系丽景苑小区16号楼1单元502室业主，其住房建筑面积为160.82平方米。被告与原告于2014年4月11日签订了《丽景苑前期物业服务协议》，双方在协议中约定：原告为包括被告在内的丽景苑全体业主提供物业服务，被告应按其居住房的建筑面积每月每平方米1.6元的标准向原告方交纳物业服务费，被告应在每季度初1-10号交纳当季度的物业服务费，逾期按应交费用的千分之三向原告支付违约金。协议生效后，原告如约履行了物业服务义务，而被告却自2014年11月起未能依约支付物业服务费，至今已累计拖欠物业费2233元。原告多次催要未果，诉至法院，请求法院依法判令被告唐新征补交拖欠的2014年11月1日至2015年7月21日的物业服务费2233元；判令被告向原告支付违约金1351.11元；诉讼费用由被告方承担。
被告唐新征辩称：我方同意交纳物业服务费，对合同中约定交纳物业服务费没有异议，但对于违约金不予认可，我不知道原告方是如何计算出违约金数额的。我与原告签订的《物业服务合同》中约定的权利、义务有异议，该合同是不对等的合同。合同中只约定了对业主的要求和惩罚措施，却没有对物业服务企业的相应惩罚措施。原告的服务质量存在问题，服务不到位。曾有一次我自己家里订报后购买的订报箱，我父亲两次到原告在小区物业服务处要钥匙，但物业公司拒绝交付报箱的钥匙，且服务态度也不好，最后，是我拨打了12345政府服务热线后才得到了解决。根据物业合同第二章的约定，原告方无权代收业主向供热部门交纳的采暖费用，但是物业公司违反了合同约定，不但代收，而且超标准代收费，还不给业主开具发票。我们多次沟通都未得到解决，原告在我们交纳物业费及车位费时均不给开具发票，这种行为是违法的。我不了解原告方起诉要求我交纳2233元物业服务费及支付违约金1351.11元是如何计算出来的，但对应当交纳物业费没有异议。
经审理查明：2014年3月21日，原告美嘉园物业公司通过招投标与案外人山东中孚房地产开发有限公司签订《政府采购合同》一份，中标项目名称为《丽景苑小区前期物业服务合同》。该合同中约定由原告美嘉园物业公司为丽景苑小区提供前期物业服务，期限为自合同签订之日起至业主委员会成立之日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本前期物业服务合同自动终止。合同中约定的物业费收取标准为：按建筑面积收取，高层住宅为每月每平方米1.6元；由业主按季度交纳。2014年4月11日，被告唐新征与原告美嘉园物业公司签署《承诺书》，内容为：作为业主，其已详细阅读小区《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》等文件内容，并同意上述文件的条款或承诺。签署上述《承诺书》前，原告方已将上述文件送交给被告方。在《前期物业服务协议》第四章中双方约定的物业服务费按照建筑面积收取，住宅类是每平方米每月1.6元（其中包括：公共性物业服务费1.05元每月每平方米；电梯维护运行费0.35元每月每平方米；自动消防控制设施维护运行费0.20元每月每平方米），物业费中不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用；不包括业主室内清洁、设施维护保养费用；业主如需室内清洁等特约服务，特约服务按双方协商后价格执行。物业服务费按季度交纳，在业主办理入住时须一次性交纳至少二个季度的物业服务费，以后每季度交纳一次，交纳时间为季初1-10号。水费按照3.15元每立方的标准收取（如有调整，以供水部门的市场调节价为准）；电费按照每度0.5469元收取（如有调整，以供电部门的市场调节价为准）；采暖费执行供热部门收费标准；地下车库管理费为每月每个车位35元。合同中还约定业主出租物业的，其应承担的物业服务费由业主交纳。业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告处备案并负连带交纳责任。合同第六章第四条中双方约定：“乙方（被告唐新征）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告美嘉园物业公司）有权要求乙方补交，并按每日应缴费用的3‰收取乙方滞纳金。逾期交纳相关费用超过10天的，甲方有权终止向乙方提供所有服务，并有权采取催缴措施或向人民法院提起诉讼。”2014年4月11日，被告唐新征办理了交房手续，并向原告方交纳了2014年5月1日至2014年10月31日的物业服务费1540元和垃圾清运费300元。自2014年11月1日起，被告唐新征未再交纳过物业服务费用，至2015年7月21日止，累计拖欠2238.62元（1.6元×160.82平方米×8个月＋21天物业服务费180.12元＝2238.62元）原告方现诉至法院，请求法院依法判令被告唐新征补交拖欠的物业服务费2233元，判决被告唐新征向原告支付违约金1351.11元，由被告方承担本案全部诉讼费用。
另查明，被告唐新征在庭审中向法院提交了其交纳2014年5月1日至10月31日的物业服务费收据、其已交纳至2016年8月的车辆管理费收据、于2014年4月11日交纳的暖气费及燃气开户费的收据，欲证实原告方在收取物业服务费及相关代收费用时，未依法向其开具发票的事实。被告唐新征还提供由山东省通信管理局信访部门出具的《关于济南市用户吴健反映丽景苑小区宽带垄断问题答复的函》，欲证实是由于原告美嘉园物业公司的原因，使得移动公司、电信公司的宽带无法进入小区进行施工建设，使其每月浪费大量的费用进行无线上网。对此，原告方陈述是由于开发商建设时已事先预留了小区的宽带线路，物业服务方从未阻止任何有合法手续的施工队伍来小区进行施工。
以上事实，由政府采购合同、前期物业服务协议、临时管理规约、消防安全责任书、安保服务合同、收款收据、业主信息登记表及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”我国《物业管理条例》中规定，在业主选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。据此规定，被告唐新征在购买丽景苑小区房屋后，应当接受原告美嘉园物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定，故应认定原告起诉所依据的《前期物业服务合同》是有效合同，依法应对小区全体业主具有拘束力。原告依据该合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告唐新征在答辩中提出的其所购买订报箱无法取得钥匙、原告服务态度不好及原告收取物业费不给开具正式发票等问题，本院认为，被告方提出的物业公司工作人员的服务态度问题，不应属于物业服务企业在服务过程中有重大瑕疵的表现，不能成为其拒交物业服务费的理由。如原告方收取物业服务费不给开具正式发票，被告方可通过向国家税务部门反映、举报，或者通过到税务部门代开发票后，用所交税款冲抵部分应交物业服务费的方式来维护其合法权益，而不应以此为由拒绝履行交纳物业费的合同义务。被告唐新征拒交物业服务费的行为，明显不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告唐新征提出的理由及证据尚不足以证实原告美嘉园物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有得到原告美嘉园物业公司许可的情况下，被告唐新征拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告美嘉园物业公司要求被告唐新征补交拖欠的2014年11月1日至2015年7月21日的物业服务费2233元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，在《前期物业服务合同》中虽约定业主不按时交物业服务费用应按照欠交额日3‰的标准支付违约金，但从被告唐新征的陈述和提供的证据可以看出，原告美嘉园物业公司在对业主的服务过程中也确实存在一定瑕疵，与业主之间也缺乏有效沟通，故对原告美嘉园物业公司要求被告唐新征向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告唐新征于本判决生效之日起十日内向原告山东美嘉园物业服务有限公司支付拖欠的2014年11月1日至2015年7月21日的物业服务费2233元。
二、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告唐新征负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一五年九月二十日
代理书记员 商玉莹