辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈民二终字第1953号
上诉人（原审被告）张伟杰，男，1955年2月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张志厚，男，1934年10月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）张玉岩，女，1936年3月14日出生，汉族，住同上。
委托代理人：赵星奇，系辽宁铭星律师事务所律师。
上诉人张伟杰与被上诉人张志厚、张玉岩因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）皇民初字第385号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
张志厚、张玉岩在一审中诉称，位于沈阳市皇姑区步云山路142号22门房屋系张志厚、张玉岩所有，是回迁的商业用房。该房屋是张志厚、张玉岩仅有的居所和经营用房，二人曾在此房居住并经营裁缝店，后因年龄大了，就于2000年年初将该房及裁缝店交给二人的原女婿即张伟杰进行经营，由张伟杰出资为二人租房居住。后因张伟杰不再出资，张志厚、张玉岩二人无力租房，故于2010年搬回到该房屋居住。2012年3月，张志厚、张玉岩接到皇姑区法院传票，是巩传文诉原告腾房。经查实，张伟杰于2001年6月末，在未经张志厚、张玉岩同意，未向此二人支付对价的情形下，擅自将二人所有的，也是仅有的本案房屋产权变更到张伟杰名下。经核对《沈阳市房地产转让申请审批书》中，张志厚、张玉岩的签字均是备好的笔体，不是二人的亲笔签字，二人根本不知道此事，张志厚、张玉岩与张伟杰间根本不存在房屋买卖合同。2010年2月，张伟杰又将本案房屋以明显低于市场的价格即50万元卖给了巩传文。为此张志厚、张玉岩诉至法院，请求法院依法确认张志厚、张玉岩与张伟杰间就位于沈阳市皇姑区步云山路142号22门房屋的房屋买卖合同不成立，并判令张伟杰承担本案诉讼费。
张伟杰未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。
一审法院经审理查明，张志厚、张玉岩系夫妻关系。张伟杰与二人的女儿张凤珠原系夫妻关系，该二人于2008年2月25日协议离婚。
张志厚原有位于沈阳市皇姑区大渡河街14号商业用房一处，该房屋实际地址为沈阳市皇姑区步云山路142号22门（建筑面积97.95㎡，即本案诉争房屋）。2001年6月12日，张志厚及张伟杰共同到沈阳市公证处，针对诉争房屋买卖一事申请进行公证。2001年6月13日，张志厚、张玉岩与张伟杰双方在沈阳市公证处办理公证过程做了谈话笔录，该笔录载明：张志厚、张玉岩均自愿同意将诉争房屋以26万元的价格出卖给张伟杰，张伟杰亦同意以该价格购买，张志厚及张伟杰均同意诉争房屋在公证后交款进住。张志厚和张伟杰分别在该谈话笔录上签字，张玉岩则在该谈话笔录上自行按留手印，同日，沈阳市公证处作出（2001）沈证民字第02198号《公证书》，公证事项为：“兹证明前面的《沈阳市房地产转让审批申请书》上卖方张志厚和买方张伟杰的签字、印鉴均属实。”该审批申请书上转让方（含合法共有人）为“张志厚”及“张玉岩”，受让方为“张伟杰”，申请事项为：“张志厚”及“张玉岩”将诉争房屋以26万元的价格出售给“张伟杰”，申请日期为2001年6月12日。2001年6月14日，张伟杰办理了诉争房屋的产权转移登记手续。
2008年2月25日，张伟杰与张凤珠协议离婚时，约定诉争房屋归张伟杰所有。2010年2月9日，张伟杰将诉争房屋以50万元的价格卖与案外人巩传文，并已办完更名过户手续，转让时该房屋处于出租状态。后二原告于同年搬回到该房屋居住至今。2012年3月案外人巩传文来院起诉要求本案张志厚、张玉岩腾房，故二人于2013年12月19日将本案张伟杰诉至本院。
在本案审理过程中，经张玉厚、张玉岩申请，本院委托辽宁大学司法鉴定中心对公证书中涉及的日期为2001年6月12日的《沈阳市房地产转让审批申请书》上1、“张志厚”签名笔迹是否为张志厚本人所写，2、“张志厚”、“张玉岩”、“张伟杰”三个签名是否为同一人所写进行鉴定。辽宁大学司法鉴定中心作出鉴定意见为：“1、检材上的“张志厚”签名笔迹不是张志厚本人所写；2、检材上的“张志厚”、“张玉岩”、“张伟杰”三个签名是同一人所写。”张志厚、张玉岩为此垫付鉴定费3000元。
一审法院认为，关于张志厚、张玉岩与张伟杰间是否签订书面房屋买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”故房屋买卖合同的形式要件应为书面形式。现经庭审查明，张志厚、张玉岩、张伟杰间并未签订书面的房屋买卖合同，张伟杰仅是依据经过沈阳市公证处公证的《沈阳市房地产转让审批申请书》，而将诉争房屋更名过户至其个人名下。
关于张志厚、张玉岩、张伟杰间房屋买卖关系的主体问题。在房屋买卖关系中，必须存在二个主体，即出卖人与买受人。因张志厚、张玉岩、张伟杰间并未签订书面的房屋买卖合同，张伟杰是依据《沈阳市房地产转让审批申请书》，而将诉争房屋更名过户至其个人名下，故应依据该申请书上载明的转让方与受让方确定房屋买卖关系的主体。虽沈阳市公证处于2001年6月13日作出（2001）沈证民字第02198号《公证书》的公证书，载明上述《沈阳市房地产转让审批申请书》上卖方张志厚和买方张伟杰的签字、印鉴均属实，但现根据辽宁大学司法鉴定中心作出鉴定意见，可知该申请书上转让方“张志厚”签名笔迹不是张志厚本人所写，且转让方“张志厚”、“张玉岩”与受让方“张伟杰”三个签名是同一人所写，该公证书的公证事项与事实不符。故张志厚、张玉岩二人与张伟杰间房屋买卖关系仅存在一个主体，为单方买卖，张志厚、张玉岩并非房屋出卖人。
关于张志厚、张玉岩、张伟杰间是否存在买卖房屋的真实意思表示的问题。通过庭审可以确认针对诉争房屋买卖一事，张志厚及张伟杰于2001年6月12日共同到沈阳市公证处申请进行公证；在沈阳市公证处工作人员于2001年6月13日对张志厚、张玉岩及张伟杰所作的谈话笔录中，张志厚、张玉岩均同意将诉争房屋以26万元的价格出卖给张伟杰，张伟杰亦同意以该价格购买，张志厚及张伟杰均同意在公证后诉争房屋交款进住。进而可以认定张志厚、张玉岩与张伟杰间具有买卖诉争房屋的真实意思表示。
关于张志厚、张玉岩、张伟杰间房屋买卖关系是否成立的问题。若房屋买卖关系成立，则需同时具备三个条件：一为买卖双方间具有买卖房屋的真实意思表示；二为具有出卖人与买受人两个主体；三为买卖双方间签订了书面的买卖合同。而买卖房屋的真实意思表示与签订书面的买卖合同系属二个相对独立的行为，只有二者贯穿结合在一起，才能使买卖关系成立。针对本案而言，张志厚、张玉岩、张伟杰间虽先有买卖房屋的真实意思表示，但之后双方并未进一步签订房屋买卖合同进行确认，无实际买卖行为发生。且张伟杰办理诉争房屋更名过户手续所依据的《沈阳市房地产转让审批申请书》，现已被证实并无张志厚、张玉岩的签订确认，系属非张志厚、张玉岩的单方行为。因而，张志厚、张玉岩、张伟杰间房屋买卖关系不成立。
关于张志厚、张玉岩主张的其未去过公证处，公证谈话笔录系张伟杰拿着有表格的空白纸让其签字的的问题。张志厚、张玉岩对其该项主张未提供证据予以证明，且张志厚在其谈话笔录中的签字处为表格外，张玉岩在其谈话笔录中的签字画押处为表格内，均紧邻询问内容，根据日常生活经验法则，可以确认该二处签字均为在询问结束后而签。故对张志厚、张玉岩该项主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告张志厚、张玉岩与被告张伟杰间就位于沈阳市皇姑区步云山路142号22门（建筑面积97.95㎡，）房屋的房屋买卖关系不成立；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1000元、鉴定费3000元、公告费690元，均由被告张伟杰承担。
宣判后，张伟杰不服原审法院判决向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人不仅均在转让审批书上签字，而且也于2001年6月12日在转让合同书上签字，虽然转让方处并非被上诉人的亲笔签字，但是被上诉人授意上诉人所代签的。并且加盖的名章系二被上诉人提供并加盖上去的，故上述两份文书的形成均为合法有效的。二被上诉人均亲自到公证处做过询问笔录，其目的就是转让诉争房产，双方均具有买卖房屋的真实意思表示，一审法院不能仅凭审批表中无二被上诉人的亲笔签字就予以买卖房屋的事实。询问笔录清晰的反映了买卖关系的主体为二被上诉人与上诉人，故一审法院认定买卖合同只存在一方主体认定错误。二、一审法院程序存在错误。鉴定方面送检材料不适当，应以被上诉人当庭认可的签名为准。一审中漏列关键当事人即二被上诉人的女儿张凤珠（上诉人前妻）。一审法院未考虑现在房主的利益，也未通知第三人巩传文参加诉讼。故一审法院的审理程序存在错误，请二审法院予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销一审法院判决，查清事实后改判或发回重审。
张志厚、张玉岩则辩称同意一审法院判决。
上述事实，有张志厚、张玉岩陈述及公证书、沈阳市私有房屋产权登记申请表、房屋买卖合同、离婚协议书、司法鉴定意见书等证据材料证明，经庭审质证，本院予以确定，并在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点为：张伟杰、张志厚、张玉岩之间的《房屋买卖合同》是否合法、真实、有效。
依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。本案中，张伟杰是依据《沈阳市房地产转让申请审批书》将本案诉争房屋更名过户至其名下，虽然该“审批书”经辽宁省沈阳市公证处出具《公证书》认为张志厚、张伟杰签字，印鉴属实，但在一审诉讼中，经一审法院进行司法委托鉴定“张志厚”、“张玉岩”签字并非是本人所书写。故张志厚、张玉岩对其“卖房”的行为并不是真实意思的表示，不符合一般民事法律行为要件。一审法院判决认定双方之间的房屋买卖关系不成立并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，000元，由上诉人张伟杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年十月十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。