安徽省六安市裕安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖1503执异32号
异议人（案外人）：侯仁圣，男，汉族，1964年7月1日生，住六安市裕安区，
委托代理人：秦文革，安徽天爱律师事务所律师。
申请执行人：合肥市轩龙物资有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳北路1019号徽商钢材市场D203位,组织机构代码67890337-7。
法定代表人：徐华童，该公司总经理。
被执行人：安徽至先建筑工程有限公司，住所地安徽省六安市裕安区丁集镇街道,组织机构代码56499945-4。
法定代表人：谢晓东，该公司总经理。
被执行人：六安市晓东地产置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区丁集镇街道,组织机构代码59707555-7。
法定代表人：谢晓东，该公司总经理。
被执行人（担保人）：六安市振宇房地产开发有限公司，住所地六安市裕安区南苑山庄D幢111室。
法定代表人：谢晓东，该公司董事长。
被执行人（担保人）：张学虎，男，1974年8月10日出生，汉族，住六安市裕安区平桥乡五里桥村汪庄组，身份证号码3424011974********。
本院在执行合肥市轩龙物资有限公司（以下简称合肥轩龙公司）与被执行人安徽至先建筑工程有限公司（以下简称至先建筑公司）、六安市晓东地产置业有限公司（以下简称晓东置业公司），六安市振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇开发公司）、张学虎买卖合同纠纷一案中，案外人侯仁圣向本院提出书面执行异议。本院依法进行了审查，现已审查终结。
异议人侯仁圣称：申请停止对裕安区分路口镇裕龙星城大市场43幢705室的查封、执行。其提出的事实和理由是：2012年10月3日，异议人与六安市振宇房地产开发有限公司第三分公司签订《优先选房协议》，以330202元购买裕龙星城大市场43幢705室，合同签订当日付款1万元，2013年2月3日交2万元，2013年2月7日交5.5万元，2013年7月17日交8.5万元，2015年2月17日交9万元，2016年2月7日交23842元，计已缴纳房款283842元。2017年1月5日，六安市裕安区人民法院下达（2016）皖1503执1379号之一执行裁定书，查封了该房。为维护异议人基于买卖合同所得的唯一住房的权利，提出执行异议。异议人侯仁升提供了优先选房协议和房款收据。
申请执行人合肥轩龙公司答辩称：1、查封之前，异议人侯仁圣与振宇开发公司未签订合法有效的书面合同。从异议人提交的证据看，查封之前，异议人与振宇开发公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》。优先选房协议属于商品房认购协议，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的必要条款，属于无效合同。六安市振宇房地产开发有限公司第三分公司并非本案被执行人，且优先选房协议是在未取得商品房预售许可证的情况下签订的。优先选房协议的买受人签名不是侯仁圣本人。异议人是否支付购房款不足以对抗善意第三人即申请执行人合肥轩龙公司，查封时不动产交易中心并无该商量房买卖合同备案，资金托管账户也无相应的购房款。2、基于上述，异议人所购商品房是否用于居住及其名下有无其他用于居住的房屋，都应以商品房买卖合同合法有效为前提。本案执行异议是否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，同时满足三个条件。据此，申请执行人认为，异议人在没有与被执行人振宇开发公司签订合法有效的书面买卖合同的情形下，无论是否支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，该异议都不成立。要求依法驳回申请，继续执行。
经审查查明：2014年8月30日，合肥市庐阳区人民法院本院作出(2014)庐民二初字第00519号民事判决书，判决：1、被告至先建筑公司于本判决书生效之日起十日内向原告合肥轩龙公司支付钢材款本金1676139.86元；2、被告至先建筑公司于本判决书生效之日起十日内向原告合肥轩龙公司支付违约金265823元（暂计算至2014年4月30日止，之后以钢材款本金1676139.86元为基数，按中国人民银行同期同类贷基准利率的四倍计算至款清止）；3、被告晓东置业公司在该工程款范围内对上述款项承担连带保证责任。2015年元月4日，申请执行人合肥轩龙公司与被执行人至先建筑公司、晓东置业公司，担保人振宇开发公司、张学虎达成和解协议，协议第四条规定：振宇开发公司、张学虎自愿为两被执行人（至先建筑公司、晓东置业公司）分期支付申请执行人合肥轩龙公司本金1676139.86元及其利息等承担连带担保责任。
2016年5月26日，合肥市庐阳区人民法院作出（2014）庐执字第01537-4号执行裁定书，裁定：查封担保人张学虎名下位于六安市××丁集镇客运站××＃××、102；13#109、110；1#114、115；9#110、111；9#108、109；13#107；2#123、124（产权证号：4193233、4193234、4193235、4193236、4193237、4193238、4193239）。并于次日向房地产登记机关送达执行裁定书和协助执行通知书。2016年7月18日，合肥市庐阳区人民法院作出（2014）庐执字第01537号委托执行函，委托本院执行。本院接受委托立案执行后，于2016年12月2日作出（2016）皖1503执1379号执行裁定书，裁定查封振宇开发公司位于六安市分路口镇裕龙星城大市场15#栋：109室、209室、309室、111室、211室、311室、112室、212室、312室、115室、215室、315室房屋。2017年1月5日，本院又作出（2016）皖1503执1379号之一执行裁定书，裁定查封振宇开发公司位于六安市分路口镇裕龙星城大市场43幢：701室、702室、703室、704室、705室、706室、707室、708室、709室、710室房屋。振宇开发公司于2017年1月12日提出要求变更查封物的申请，申请称查封的裕龙星城大市场43幢：701至710室房屋在2012年10月至2013年12月以签订优先选房协议的形式卖给了侯仁圣等人，且房款大部分已交。此后案外人侯仁圣提出上述执行异议。异议人提交的优先选房协议载明了买受人黄结明所购商品房的位置、编号、面积、价款等基本情况，计价方式、价款（330202元）及付款方式、违约责任、交付期限、装饰装修标准、权证办理、税费负但等内容。出卖人一栏由六安市振宇房地产开发有限公司第三分公司盖章，买受人一栏由侯仁圣签名并捺手印，签订时间为2012年10月3日。六安市振宇房地产开发有限公司第三分公司出具的收据显示，侯仁圣分别于2012年10月3日付款1万元，2013年2月3日交2万元，2013年2月7日交5.5万元，2013年7月17日交8.5万元，2015年2月17日交9万元，2016年2月7日交23842元，计已缴纳房款283842元。
本院还查明，振宇开发公司于2016年12月20日取得对裕龙星城大市场43#商品房公开预售的商品房预售许可证。
本院认为：异议人与六安市振宇房地产开发有限公司第三分公司签订的优先选房协议，约定了买卖双方当事人、商品房的基本情况，计价方式、价款及付款方式、违约责任、交付期限、装饰装修标准、权证办理、税费负但等内容，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且异议人侯仁圣已支付房屋价款现已超过协议约定的房产总价的百分之五十。被执行人振宇开发公司在要求变更查封的申请中也确认了商品房买卖事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该优先选房协议符合上述规定的形式要件，可按商品房买卖合同确认其效力。在该房被查封之前，被执行人振宇开发公司取得对该商品房的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，可以认定异议人侯仁圣与振宇开发公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，申请执行人对异议人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋未提出反对意见和证据，故异议人的执行异议应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
中止对座落于六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场43幢705室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 宣圣文
审判员 周维真
审判员 张 军
二〇一七年五月四日
书记员 辛安建
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。