广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23994号上诉人（原审原告）：马淑华，女，汉族，1957年7月15日出生，住沈阳市沈河区。委托代理人：周玉珊、林沛芸，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地：广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。法定代表人：曹锐豪，总经理。委托代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人马淑华因与被上诉人广州市兴中蔬菜联合总公司（以下简称兴中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马淑华上诉请求：1.一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人KWONCHUNGKYEOM，请求依法撤销一审判决，并发回重审；2.一审判决认定事实不清，请求依法撤销一审判决，并发回重审；3.本案一、二审受理费由兴中公司承担。事实与理由：一、一审遗漏必要参加诉讼的当事人KWONCHUNGKYEOM。一审审理过程中，兴中公司于2017年8月23日开庭当天补充提交了兴中公司与案外人KWONCHUNGKYEOM签订的租赁《合同》，且该《合同》第三条租金、管理费均存在涂改现象。马淑华认为兴中公司未履行提前告知与诚信磋商的义务，损害了马淑华的利益。兴中公司与KWONCHUNGKYEOM签订的《合同》存在明显涂改租金，马淑华有理由怀疑兴中公司与KWONCHUNGKYEOM恶意串通，故意涂改租金，损害马淑华的利益。马淑华于2017年9月1日向一审法院提交《追加被告申请书》，申请追加案外人KWONCHUNGKYEOM为被告，但是一审法院不予追加。案外人KWONCHUNGKYEOM是否与兴中公司恶意串通、为了应付庭审而故意涂改租金，是本案审理的关键，只有追加KWONCHUNGKYEOM参与诉讼，才能查清本案的事实。一审不追加KWONCHUNGKYEOM是遗漏必须参加诉讼的当事人，依法应撤销一审判决，并发回重审。二、一审认定事实不清。一审法院在判决中认定马淑华无证据证实具备“出租方继续出租房屋”和“同等条件”两个条件属于认定事实不清，应撤销原判，发回重审。1.兴中公司对于涉案商铺是有继续出租的意愿，且事实上兴中公司也已将商铺与KWONCHUNGKYEOM签订租赁《合同》、完全符合“出租方继续出租房屋”的前提。马淑华自2009年开始与兴中公司签订租赁协议，目前已经承租该商铺8年，在这期间内，兴中公司均是采取出租给第三人，以收取租金等方式获利，并没有自己经营过商铺。2017年4月28日兴中公司已经与第三人KWONCHUNGKYEOM就承租涉案商铺签订租赁合同，可以证明兴中公司对于涉案商铺是有继续出租的意愿，而非自己经营使用。2.马淑华已经多次向兴中公司提出过明确的继续承租的意思表示。马淑华自2009年就已经承租涉案商铺，一直与兴中公司保持良好的合作关系，按时交租，没有存在任何违约行为，本案合同于2017年4月30日到期，马淑华于2016年9月2日就已经向兴中公司发函要求继续承租，租金标准也表示可以商议。马淑华按照合同约定履行义务，因此兴中公司也应当按照合同约定继续出租涉案商铺给马淑华。3.根据马淑华与兴中公司2012年签订的《合同》约定“租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权”，马淑华愿意以兴中公司与KWONCHUNGKYEOM之间签订的租赁《合同》中，未涂改前租金价格“人民币贰万元每月”承租涉案商铺。一审判决认定马淑华当庭不能提供证据证实马淑华为现涉案商铺的实际使用人，明显是事实认定错误，依法应当撤销一审判决，并发回重审。马淑华于2017年9月1日向一审法院补交了马淑华与案外人KWONCHUNGKYEOM签订的《协议》、微信聊天记录截图及银行转账流水、广州市荔湾区仙帝童装行的《营业执照》，用以证明涉案商铺现仍由马淑华管业。一审法院未经核实，径直作出上述认定明显是认定事实错误，依法应当撤销原判，发回重审。三、确认马淑华享有优先承租权除了有合同和法律依据外，更是符合商业惯例和人情世故的要求。1.承租人缴纳永久经营权费后，出租人即应该保障其优先承租权，这是这个行业的商业惯例，兴中公司应当遵守。兴中公司与马淑华曾达成协议，马淑华缴纳经营权费费用，兴中公司承诺确保马淑华对涉案商铺享有永久经营权，马淑华的姐姐马淑莲即于2009年5月18日替马淑华向兴中公司缴纳了该费用，兴中公司应当履行该协议，确保马淑华对涉案商铺的经营权。2.马淑华在涉案商铺付出很多心血、也投入许多金额。自2008年开始，马淑华与其他承租人一起陆续与兴中公司签订租赁合同，约定租赁位于中山八路××号首层的各个商铺，且各向上一手的商铺经营者支付了上百万元的转让费。马淑华经过这十多年来自身的努力经营及等待，将最初的门可罗雀的商铺，共同打造成如今具有竞争力的成熟商区，对中山八路××号商铺的知名度及商业价值的提升作出了巨大贡献。如果失去了商铺的经营，不但会造成马淑华整个家庭陷入经济困境，还会连带导致商铺的店员失业、工厂停工等负面因素，更严重的是，可能会由此引发群体性事件，造成严重的不良社会影响。一审判决遗漏必要参加诉讼的当事人，认定事实不清，依法应当撤销一审判决，发回重审。被上诉人兴中公司答辩称：对一审判决没有异议。上诉人马淑华向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认兴中公司于2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效。2.确认马淑华对广州市中山八路××号首层自编第五间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权。3、本案诉讼费由兴中公司承担。一审法院认定事实：2012年4月22日马淑华（乙方）与兴中公司（甲方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路××号首层自编第五间（场地约31.5平方米）给乙方作为经营童装之用。租用期限从2012年5月1日至2017年4月30日止（共五年），租金每月33000元，场地使用保证金99000元（为三个月租金，不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等其它欠费情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方提前解除合同，保证金不退还。在第五条第（二）款第9项约定：租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。在第（六）条第（2）款约定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。在第（六）条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。合同签订后，马淑华继续使用上述商铺经营。2016年9月2日至2016年12月20日期间广东谨然律师事务所受马淑华及其他租户委托先后向兴中公司发出《关于要求续租5号商铺事宜的通知函》、《关于要求续租中山八路××号首层商铺事宜的回函》、《关于依法及时纳税的法律建议书》、《关于兴中公司2016年10月21日通知书的回函》、《关于妥善处理租赁关系的建议书》，要求兴中公司按合同约定尽快与马淑华及其他租户协商办理涉案商铺的续租事项及要求兴中公司办理申报缴纳涉案商铺的租金纳税问题。在此期间，兴中公司分别于2016年9月8日和2016年9月22日向马淑华及其他租户发出《关于中山八路××号首层商铺续租事宜的回复函》、《对（2016谨律函字第0912-1号文件）的答复》，答复马淑华及其他租户兴中公司尚未确定马淑华及其他租户所承租的中山八路××号首层商铺在租约期满后的用途或出租条件。兴中公司将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知马淑华及其他租户；兴中公司同意马淑华及其他租户在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求。请马淑华及其他租户届时依《合同》约定向兴中公司缴纳相应的租赁税款后，领取租赁发票。2016年10月21日兴中公司向马淑华发出《通知函》，根据马淑华的要求兴中公司定于2016年10月上午九时，会同马淑华前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理马淑华所承租中山八路××号首层05号商铺的租赁税费清缴事宜。根据兴中公司初步核算，合同期内，马淑华应缴纳各项税费约为人民币35万元（以税务机关核定为准），请马淑华准备相关应缴税款并按时前往办理。2016年11月15日兴中公司再次向马淑华及其他租户发出《催告函》，要求马淑华及其他租户按2016年10月21日兴中公司所发的《通知函》中列明的税款缴交给兴中公司，由兴中公司向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给兴中公司，兴中公司将视为马淑华及其他租户拒绝履行合同主要义务。兴中公司将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由马淑华及其他租户承担。2017年3月22日和2017年3月25日兴中公司以马淑华未履行合同约定的义务为由，分别向马淑华发出《解除合同通知书》、《通知书》，解除与马淑华在2012年4月22日所签订的租赁中山八路××号首层自编第05号商铺《合同》，马淑华应在2017年4月30日前迁出并将承租的商铺交还给兴中公司，结清与兴中公司的租金、水电费，在2017年4月30日前会同兴中公司向税务机关缴清租赁税费。在一审庭审中，马淑华提供《收据》，证明2009年续租涉案商铺时，兴中公司已收取马淑华市场永久独家经营权费，并承诺保证马淑华对涉案商铺享有永久独家经营权。兴中公司对此关联性有异议，认为不是本案合同期内收取的费用。兴中公司提供与案外人签订的《合同》，证实兴中公司将涉案商铺出租给案外人使用。马淑华不予确认，但当庭不能提供证据证实其为现涉案商铺的实际使用人。一审法院认为：马淑华与兴中公司签订的《合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。上述《合同》第五条第2款第（9）项的约定：“租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。”可见，马淑华没有向税务部门缴纳租金税的法律后果应自行承担，与兴中公司无关，即马淑华是否向税务部门缴纳租金税与兴中公司无关。兴中公司于2017年3月22日向马淑华发出《解除合同通知书》，以马淑华没有履行缴纳房屋租赁税费的合同义务为由，通知双方所签订的租赁合同自本通知书送达之日起解除，不符合合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，兴中公司解除合同的条件未成就，不可以解除合同，故马淑华诉请确认兴中公司于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于马淑华是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下马淑华享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。马淑华无证据证实具备上述两条件，马淑华诉请仅在原合同约定的租金基础上享有优先承租权，没有合同与法律依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认被告广州市兴中蔬菜联合总公司于2017年3月22日向原告马淑华发出的《解除合同通知书》无效。二、驳回原告马淑华其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告马淑华负担25元，被告广州市兴中蔬菜联合总公司负担25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马淑华提交了《二审开庭审理申请书》，载明一审遗漏当事人KWONCHUNGKYEOM且认定事实不清，请求开庭审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为马淑华要求确认其对广州市中山八路××号首层自编第五间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的诉讼请求是否应予支持的问题。马淑华与兴中公司签订的《合同》约定在现租金基础上，按周边市场同等条件下马淑华享有优先承租权，该优先承租权是双方在合同中已明确约定的马淑华应享有优先缔约的合同权利，无需法院再予以确认，故一审法院不支持马淑华该诉讼请求并无不当，本院予以维持。虽合同约定了马淑华享有该权利，但马淑华是否可实际继续承租该商铺则仍需双方进一步协商，根据合同自愿原则，法院并无权判决双方缔约，如兴中公司未履行该约定对马淑华造成了损害，马淑华可另循法律途径主张。关于马淑华上诉主张一审法院遗漏诉讼主体，本案应发回重审及二审开庭审理的问题。如前所述，马淑华要求确认其对广州市中山八路××号首层自编第五间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的诉讼请求，法院不予支持，马淑华的另一诉讼请求亦与其要求追加的KWONCHUNGKYEOM无涉，故马淑华的该请求的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，马淑华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马淑华负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年三月十四日书记员  徐毅敏