贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初341号
原告黄汉仕。
被告黄逢良。
原告黄汉仕与被告黄逢良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由代理审判员郭洋洋适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行审理，书记员蒙美君担任法庭记录。原告黄汉仕、被告黄逢良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在张贴招租公告后，原告（甲方）与被告（乙方）商谈租赁商铺经营事宜，经原、被告协商与2015年8月23日在贵港市港北区人民法院背面×××号商铺签订了《商铺租赁合同》一份。合同约定了被告租赁原告的商铺时间，面积等事实。合同第二条约定了租金第一年每月按3500元收取，并由被告预交租房押金5000元。合同第三条第1项约定，若乙方经营不下去，可以提前一个月协商变更或终止本合同，但应缴纳合同违约金，违约金按当年一个月租金计算，第2项约定，租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回出租商铺。（1）未经甲方同意，转租、转借承租商铺的；（2）未经甲方同意拆改变动房屋结构的；（3）损坏承租房屋，在甲方提出合理的期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳规定应当有乙方交纳的各项费用房租，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租1个月。第四条约定：乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%违约金；第七条约定，本合同自双方签（章）生效，签单各月按每月提前10天预交下一个月的租金，以后提前10天一次性交清三个月的租金。2015年8月23日双方在合同上签名并盖上指印。合同生效后，前三个月中，被告均没有按合同约定，提前10天交清房租及水电费给原告，被告逾期向原告交纳租金，2015年10约期间又将原告的商铺隔开分成两半，一半租给一个女老板经营水果生意，另一半又改装成饮食早餐店，原告发现后，提出该铺面不能经营饮食，因油烟过多影响到二层以上的居住，被告我行我素，听不进原告的劝阻，并未被当初合同约定的经营用途。按合同约定，被告应当于2015年11月21日其交纳从2015年12月1日期至2016年2月份的三个月租金及以前使用的水电费，但至今被告连2015年12月份的租金3500元也分文未交，并拖欠水电费180元，因违约，按合同约定，应按一个月租金数额即3500元支付给原告违约金。尔后，又经原告多次与被告电话联系及到店面协商，被告仍未按合同约定履行交纳租金及水电费，原告从2015年11月25日起向被告催交从2015年12月1日至2016年2月月底止三个月租金以及使用的水电费180元，被告于2015年12月11日因交不起租金和水电费撤出承租原告的铺面。终止合同履行，被告撤出铺面后向原告提出装修铺面补偿，为此引起纠纷。2016年1月13日下午6点起被告再次到原告的铺面用大铁锤砸烂原告的商铺内的地板砖19块，原告发现后拨打110报警，城北派出所接警后到现场看过损失原告房屋的事实。综上所诉，被告违背原、被告于2015年8月23日签订的《商铺租赁合同》的第三条第（1）（2）（4）（6）（7）项的规定，已经构成合同违约，虽然原、被告签订的《商铺租赁合同》双方已终止履行，但被告的违约行为已给原告造成下列损失：�1）拖欠2015年12月租金一个月3500元；（2）因违约金按合同约定的违约金3500元；（3）拖欠水电费180元；（4）砸坏原告房屋内的地板块19块（80cm×80cm），每块按25元计算，瓷砖款475元，修复使用水泥、河沙200元，人工费600元，合计修复维修费1275元，以上累计被告应向原告支付房屋租金、水电费、修复砸坏的地板砖、违约金共计8275元，减去被告租房时已交押金5000元，被告应向原告支付3275元，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十九条和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第（一）（二）（五）（六）项之规定，请求法院依法判令：1、被告支付原告租金、水电费、房屋修复费、违约金等合计人民币3275元；2、本案的案件受理费由被告承担。庭审中，原告对事实部分进行补充：2016年1月16日被告第二次到铺面砸坏瓷砖四块，经原告再次勘察两次砸坏瓷砖共计27块。虽然原告的损失部分有所扩大，但原告不增加诉讼请求，坚持原来的诉讼请求金额。原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋凭证及商铺房屋转让协议书，用以证实商铺位置、面积及原告所有的商铺来源；2、商铺租赁合同，用以证实原、被告签订租赁合同的事实及关于违约责任的约定；3、订金收据作废说明，用以证实被告的订金1000元已退还的事实；4、商铺现租户蒙雪莹出具的港北区法院北面商铺S19号商铺地板砖破坏证明、两次地砖被砸坏的现场照片、依法向法院申请调取城北派出所于2016年1月13日、16日两次接警记录及笔录，用以证实被告砸坏地板砖共计23块的事实；5、铺面照片，证明被告私自分隔商铺转租他人和私自更改商铺用途经营餐饮的事实；6、地面修补照片，证明原告修补被告砸坏的地板砖的事实；7、贵港市港××区金科建材经营部的收据和修复瓷砖师傅李鹤有出具的证明，证明原告购买瓷砖花费810元及支付维修费1260元的事实；8、张贴违约通知的照片和手机短消息记录，证明被告多次拖欠租金和搬离商铺，原告已多次通知被告违约及租赁合同终止的事实。
被告黄逢良辩称，被告没有拖欠原告的房租，砸坏的地板砖是被告所有，不应承担房屋修复费。承认拖欠水电费180元。不存在违约情形，不应承当违约金。原告应当赔偿装修损失5000元，退还押金5000元，因此请求法院驳回原告除水电费之外的诉讼请求。
被告黄逢良未在举证期限内提供证据。
经开庭质证，被告对原告证据的真实性均无异议，对原告修复房屋产生的费用没有异议，亦认可收到了原告张贴的违约通知。对证据5证明的内容不予认可，称其在租赁商铺之初就将铺面隔开，一半用来与朋友合伙卖水果，一半用来装修做餐饮，不存在转租的情况；承认两次砸坏地砖的事实，但对砸坏瓷砖的数量也不予认可；因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定将其自有的位于贵港市港北区人民法院×××号商铺（使用面积为71平方米）出租给乙方做小商品类批发零售使用。承租屋由乙方装修，瓷砖规格必须选用80cm×80cm，对装修好的（如瓷砖、龙头、厕盆、灯具、电线等）租赁期满后的权属处理，由甲方所有，乙方不得撬走。租赁期限共36个月，自2015年9月1日至2016年8月31日期间，每月租金人民币3500元；押金5000元。若乙方经营不下去，可以提前一个月协商变更或终止本合同，但应缴纳合同违约金，违约金按多收取当年一个月租金计算。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（1）未经甲方同意，转租、转接承租商铺；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途；（6）逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用房租，已经给甲方造成严重损耗的；（7）拖欠房租1个月。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%的违约金。本合同自双方签章后生效，前三个月按每月提前10天预交下一个月的租金，以后提前10天一次性交清三个月的租金。
合同签订后，被告向原告交付押金5000元，原告将商铺（毛坯房、自带卷帘门、水电）交付被告使用，被告铺设瓷砖并安装天花吊板并将商铺分割为两间使用，其中一间卖水果，另外一间装修用来做餐饮。被告向原告支付了2015年9月至2015年11月底的租金共计10500元。因被告改变合同约定的租赁用途及未按照约定的时间（2015年11月20日前）交付2015年12月1日至2016年2月28日的租金，原告于2015年11月29日向被告发出书面《违约通知》，通知被告应当交付租金10500元、已使用的水电费167元以及合同约定因拖欠产生的违约金1050元；如拒绝缴纳租金及相关费用，原告依据合同约定有权解除合同，收回商铺，同时要求被告于2015年11月30日前搬离铺面，逾期，铺面内的所有东西将归甲方做全权处理。因原告与被告协商未果，被告未继续缴纳租金，并于2015年12月11日搬离铺面，搬离时尚欠原告水电费180元。原告于2016年1月份将铺面另行租赁给蒙雪莹使用。
根据双方当事人陈述及本院前往贵港市公安局港北分局城北派出所调取的2016年1月13日、16日�次出警记录及笔录，被告两次前往该铺面砸坏地砖。原告为修复瓷砖产生瓷砖费810元、水泥沙子费300元、人工费810元、垃圾清运费150元，合计2070元。
庭审中，经本院释明，被告确认其“原告应当赔偿装修损失5000元，退还押金5000元”的答辩意见仅仅作为抗辩理由，不作为反诉请求提出。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方在平等协商的基础上订立，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并成效，双方均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。《商铺租赁合同》约定了原告在被告改变租赁用途、逾期未缴纳租金及费用等情形下享有单方面合同解除权，原告于2015年11月29日张贴的违章通知，其内容载明：“如拒绝缴纳租金及相关费用要求被告于2015年11月30日前搬离铺面”，该内容应认定为原告附条件的解除合同，被告已经确认收到了上述违约通知，因此，在被告未于2015年11月30日前交付前述费用时该条件成就，本院确认《商铺租赁合同》于2015年12月1日解除。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告擅自改变租赁用途、拒不缴纳房租及其他费用的违约行为导致原告解除《商铺租赁合同》，原告在解除合同后不得再要求被告继续支付后续的租金，但可以要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失。
关于原告的租金损失。本院认为，被告在《商铺租赁合同》于2015年12月1日解除后至2015年12月11日才搬离，实际占用了原告的房屋，并导致原告房屋空置至2016年1月初才重新租赁出去，给原告造成了一个月的房屋租金损失，参照《商铺租赁合同》关于租金的约定，被告应当向原告支付3500元作为赔偿原告房屋的租金损失。
关于房屋修复费。被告辩称房屋系由其装修使用，铺设的地砖归其所有，因此不应当对因其砸坏瓷砖给原告造成的房屋修复费承担赔偿责任。本院认为，《商铺租赁合同》仅对租赁期满后装修附和物的权属进行了约定，而本案为合同解除并非租赁期满，并不适用该项约定，《商铺租赁合同》对合同解除情形下的装修附和物的权属没有进行约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（二）因承租人�约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此规定，对于合同解除时不可分割的装修附和物（瓷砖、吊顶、腻子等物），其权属应当归原告所有，被告关于原告应当退还其装修费5000元的抗辩理由不符合法律规定，本院不予采纳，被告应当对因其破坏原告房屋瓷砖的行为给原告造成的损失进行赔偿。庭审中，被告明确认可原告因修复房屋花费了2070元，原告在此范围内要求被告赔偿其房屋修复费1275元未超过前述金额，本院对原告的该项损失予以确认。
关于原告的水电费损失180元，被告对此没有异议，本院对原告的该项损失予以确认。
综上，因被告的违约行为导致原告解除合同给原告造成的损失金额=3500元＋1275元＋180元=4955元。对于原告的前述损失，本院予以确认。
关于原告要求被告支付一�月房屋3500元作为违约金的诉讼请求是否应当得到法院的支持，本院认为，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因原、被告的合同约定若因乙方经营不下去，变更或终止本合同的，应缴纳合同违约金，违约金按多收取当年一个月租金计算，因此，原告依据该约定向被告主张一个月的租金作为违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，被告应向原告赔偿经济损失金额为4955元并支付违约金3500元，而原告在起诉状中主动以被告已经交付的5000元押金予以抵扣，因此，抵扣后被告尚应向原告支付租金、水电费、房屋修复费、违约金等合计人民币3455元，原告请求被告支付3275元的诉讼请求未超出上述数额的范围，系对其权利的自主处分，原告的诉讼请求，证据充足，理由充分，于法有据，本院予以支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告黄逢良向原告黄汉仕支付租金、水电费、房屋修复费、违约金等合计人民币3275元。
本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取为25元，全部由被告黄逢良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭洋洋
�〇一六年三月十八日
书 记 员 蒙美君