辽宁省沈阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽01行终1342号
上诉人（原审被告）：沈阳市规划和国土资源局，住所地沈阳市和平区南四经街149号。
法定代表人：严文复，该局局长。
委托代理人：李声远，男，辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：刘佳，女，该局工作人员。
上诉人（原审第三人）：王楠楠，女，1978年4月12日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。
委托代理人：马军烨，男，辽宁同格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁建威房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路55号602。
法定代表人：裴世旗，该公司总经理。
委托代理人：杨东方，女，辽宁荣堃律师事务所律师。
委托代理人：周小实，女，辽宁恒生律师事务所律师。
上诉人沈阳市规划和国土资源局、王楠楠与被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司房屋行政登记一案，上诉人沈阳市规划和国土资源局、王楠楠不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**行初55号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原告系沈阳市铁西区晋斯华庭佳苑小区的开发商，涉案房屋为原告开发。2015年8月20日，第三人王楠楠持案外人于东海（于东海系另刑事案件被告人，涉嫌诈骗罪）向其提供的房屋所有权转移登记申请书、身份证明、商品房买卖合同、初始登记批复、完税证明等材料申请对沈阳市铁西区霁虹街2-2号9门房屋进行房屋转移登记。被告认为其提供的登记要件齐全符合法律规定，于2015年8月24日为其颁发了沈房权证中心字第N0607433**号房屋所有权证。但第三人王楠楠并未实际取得涉诉房屋，该房屋一直由原告占有使用，原告称其2016年1月才得知涉诉房屋已登记至第三人王楠楠名下，故向本院提起行政诉讼，要求撤销涉诉房屋的所有权证。另查明，2015年10月22日，沈阳市公安局铁西分局作出沈公（铁）封通字（2015）1号协助查封通知书，查封犯罪嫌疑人于东海的财物，即房屋22套，其中包括本案涉诉房屋。2016年2月15日，沈阳市公安司法鉴定中心作出（沈）公（刑技）鉴（文检）字（2016）010号鉴定书，关于本案涉诉房屋出卖人为辽宁建威房地产开发有限公司、买受人为王楠楠的《商品房买卖合同》上“辽宁建威房地产开发有限公司合同专用章”印文与样本不同一，裴世旗名章印文与样本不同一。现该刑事案件已于2017年9月19日作出生效裁判即（2017）辽01刑初6号刑事判决书，该判决对于东海使用虚假商品房买卖合同等材料，通过被告将涉诉房屋登记在第三人王楠楠名下的情况予以确认，并确认本案涉案房屋的《商品房买卖合同》上的合同专用章及裴世旗名章为虚假。于东海将本案涉诉房屋即霁虹街2-2号9门备案到王楠楠名下并办理房证，王楠楠先后支付给于东海共计242.4492万元。本案在审理过程中，房屋行政登记的相关管理职权已由沈阳市房产局调整至沈阳市规划和国土资源局，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，鉴于该客观事实发生在本案开庭审理后，为减少行政诉讼当事人诉累，本院直接变更沈阳市规划和国土资源局为被告，并向其下发浑南法建[2017]2号司法建议。
原审认为，原告作为涉诉房屋的开发企业，并未出售该房屋，故与涉诉房屋的行政登记行为之间存在利害关系，具备原告主体资格。且原告对被告的房屋登记行为并不知情，故原告的起诉未超期限。根据《沈阳市城市房产管理条例》第十八条的规定，“有下列情形之一的，由房产行政管理部门注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）房屋权利灭失，在规定期限内不办理房屋注销登记的；（三）……”本案中，原告要求撤销涉诉房屋所有权证的理由是，第三人王楠楠申请被告办理房证所提交的商品房买卖合同，其中“辽宁建威房地产开发有限公司”合同专用章及裴世旗名章经鉴定为虚假，该事实已由经沈阳市公安司法鉴定中心作出（沈）公（刑技）鉴（文检）字（2016）010号鉴定书所证实并经生效裁判（2017）辽01刑初6号刑事判决书所确认。该刑事判决亦确认第三人王楠楠与案外人于东海之间并不存在真实的房屋买卖行为。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条一款（一）项之规定，判决如下：撤销被告沈阳市规划和国土资源局于2015年8月24日为第三人王楠楠颁发的位于沈阳市铁西区霁虹街2-2号9门面积为224.49平方米房屋的所有权证，房产证号为N0607433**。案件受理费50元，由被告承担。
上诉人沈阳市规划和国土资源局上诉称，1、申请人提供虚假材料骗取房屋登记，上诉人已尽到审慎审查义务，受害人应通过民事救济途径维护其权益。沈阳市中级法院（2017）辽01刑初6号刑事判决认定，于东海使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，法院判处于东海无期徒刑，退赔被害人损失。本案当事人采用虚假材料骗取房屋登记，受害人应通过民事救济途径维护自己权益。根据不动产登记暂行条例第十六条规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。本案中，申请材料要件齐全，上诉人无法辨别申请材料真伪，上诉人已尽到审慎审查义务，不承担任何法律责任。2、上诉人办理涉诉房屋转移登记要件齐全，程序合法，没有过错。2015年8月20日，申请人持申请表、身份证明、商品房买卖合同、初始登记批复、商品房销售统一发票，商品房准住通知单、完税证明等材料申请对涉案房屋进行房屋转移登记。经审核其提供的登记要件齐全符合法律规定，故为其办理了房屋转移登记。上诉人办理涉诉房屋转移登记要件齐全，程序合法，没有过错。3、一审法院适用法律错误。本案应适用新法即《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，不应适用《沈阳市城市房产管理条例》。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条关于不动产注销登记的规定中，未包括当事人申报不实，可以注销房屋登记，原审法院适用法律错误。4、被上诉人起诉已超过起诉期限。上诉人于2015年8月办理本案涉诉房屋登记，被上诉人应早已知晓房屋登记内容，现起诉已超过起诉期限。5、涉诉房屋已被查封，暂不具备撤销房屋登记条件。综上，请求法院依法撤销原审判决并驳回原审原告诉求或发回重审，由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
上诉人王楠楠上诉称，一、本案已经超过起诉期限，一审没有查清，认定事实错误。1、本案中，沈阳市规划和国土资源局于2015年8月24日办理涉诉房屋登记，被上诉人没有在6各月内提起行政诉讼，已经超过起诉期限。2、被上诉人称其在2016年1月才知道涉诉房屋登记在上诉人名下，没有证据证明，且与事实不符。3、本案事实是，涉诉房屋在上诉人购买之前和购买之后一致由案外人使用。上诉人购买后，与案外人呢签订了《房屋租赁合同》，但被上诉人强行收取了租金，如案外人不把租金交付给被上诉人，被上诉人就不让其继续营业。二、一审适用法律错误，根据《最高人民法院管理审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案中，被上诉人以上诉人提供的材料不真实为由，认为作为房屋登记行为基础的买卖无效，沈阳市规划和国土资源局涉案房屋登记，撤销房屋所有权证，审理本案应该适用以上规定，即应当告知当事人先行解决民事争议，中止本案审理。与本案相关的刑事案件中，虽然有沈阳市公安司法鉴定中心作出的鉴定书认定涉诉房屋出卖人为辽宁建威房地产开发有限公司、买受人为王楠楠的《商品房买卖合同》上“辽宁建威房地产开发有限公司合同专用章”印文与样本不同一，裴世旗名章印文与样本不同一，但据此并不能证明《商品房买卖合同》上“辽宁建威房地产开发有限公司合同专用章”和裴世旗名章为假，不能证明涉案房屋买卖无效，更不能证明上诉人对涉案房屋没有所有权。上述规定，是因为即使办理房屋登记基于的材料有问题，但不影响房屋所有权，房屋登记部门也不需要撤销登记。在行政诉讼之前，需要有民事确权在先。一审法院不适用以上规定，而依据《沈阳市城市房产管理条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》第七十一款（一）项之规定，适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，裁定驳回被上诉人起诉或裁定中止审理本案；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司答辩称，1、沈阳市规划和国土资源局称本案先进行民事诉讼无法律依据，本案属于行政争议，无需先进行民事诉讼。本起行政诉讼不属于《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定的情形，因为第八条规定的适用情形是当事人对作为房屋登记行为的基础民事行为效力存在争议且未经法院确定的情况下才先解决民事争议，而本案并非如此，本案是当事人利用虚假材料骗取房屋登记，这一点已得到（2017）刑01行初字第6号刑事判决书的确认。也就是说本案房屋登记行为的基础民事行为效力（即房屋买卖合同、发票）已被生效的刑事判决认定为虚假，因此本案无需先进行民事诉讼；2、本案沈阳市规划和国土资源局房屋登记行为的基础民事行为房屋买卖合同、发票是虚假的，因此一审法院对沈阳市规划和国土资源局的登记行为予以撤销符合法律规定。本案中构成房屋登记行为基础的事实行为是不合法的，也就是说房屋登记行为的主要证据不足，在行政诉讼中法院对房屋登记行为不仅负形式审查义务，对登记行为的事实基础也进行实质审查，不能允许当事人以虚假材料骗取登记，本案中沈阳市规划和国土资源局以虚假的材料进行登记的行为违反法律规定，一审法院对沈阳市规划和国土资源局的登记行为予以撤销符合法律规定；3、本案没有超过起诉期限，本案的诉争房产一直由答辩人占有使用主，况且答辩人对沈阳市规划和国土资源局的房屋登记行为并不知情，沈阳市规划和国土资源局作出房屋登记也没有告知答辩人，故根据《行政诉讼法》的规定，答辩人的诉讼没有超过起诉期限；4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。
原审原告向原审法院提供的证据有：1、企业机读档案登记查询卡、关于住宅项目初始登记的批复各一份，用以证明原告有诉讼主体资格；2、鉴定书（沈）公（刑技）鉴（文检）字2016010号，用以证明本案涉诉房产的房屋买卖合同中合同专用章为虚假，原告在2016年才得知被告将该房产证颁发给第三人，故本案未超过起诉期限。
原审被告向原审法院提供的证据有：房屋所有权转移登记申请书、王楠楠身份证明、委托书及于东海身份证明、初始登记批复、商品房买卖合同、完税证明各一份，用以证明我局办理涉诉房屋登记要件齐全、程序合法。
原审第三人王楠楠向原审法院提供的证据有：诉讼收费票据1份，用以证明原告与第三人商品房买卖合同纠纷案件已于2016年9月28日在铁西区法院立案受理。
上述证据均已随卷移送本院。
经庭审质证，原审法院对证据作如下确认对原告在法定期限内提供的证据能够证明其诉讼主体资格，本院予以确认；鉴定书（沈）公（刑技）鉴（文检）字2016010号已被生效判决即（2017）辽01刑初6号刑事判决书确认，虽然被告及第三人均对此提出异议，但经本院释明，并未提出重新鉴定的申请，故本院对被告及第三人的该项抗辩不予采信，对上述鉴定结论予以采信。被告在法定期限内提供的证据只能证明被告为第三人王楠楠办理房屋所有权证具备形式要件，不能证明其真实性；第三人王楠楠在庭审时提供的证据未载明案由，不能证明与本案有关，本院不予采信。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院另查明，辽宁建威房地产开发有限公司于2015年10月12日因其未出售房屋备案或登记于他人名下向公安机关报案。案外人于东海因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向我院提起公诉，并于2017年9月19日作出生效刑事判决，判决于东海犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币十万元；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收全部财产。责令于东海退赔被害人损失。
本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，上诉人沈阳市规划和国土资源局具有作出房屋登记的法定职权。
关于辽宁建威房地产开发有限公司是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应依法进行清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，故企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，仍具有诉讼主体资格。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司（成立日期为2001年4月10日，企业目前状态：吊销，未注销）系涉案房产的开发商，虽其营业执照被吊销，但其诉讼主体资格并未因此丧失，故辽宁建威房地产开发有限公司具备本案诉讼主体资格。
关于本案的起诉期限问题。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司在庭审中自认其于2015年10月12日因其未出售房屋备案或登记于他人名下向公安机关报案，此时其即已经知道其相关权益受到侵害，而其于2016年5月23日才向法院提起诉讼，已超过了行政诉讼法规定的6个月的起诉期限。但根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”案外人于东海因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向我院提起公诉，并于2017年9月19日作出生效刑事判决，判决于东海犯诈骗罪。在该刑事案的侦查审理过程中经刑事科学技术文检鉴定，原审第三人王楠楠在办理相关登记时所提交的申请材料、商品房买卖合同等手续的相关印章存在虚假情况，且在于东海的刑事判决中亦确认“于东海在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款。”虽依据上述法律规定，涉案房产登记应由房产行政管理部门自行纠正并予以撤销，但因被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司已向法院起诉，且沈阳市规划和国土资源局亦以应诉及答辩行为表明其不予自行处理的立场，故辽宁建威房地产开发有限公司对于原房屋登记行为的起诉虽超过起诉期限，但其要求房屋登记机关履行职责的诉讼并未超过法定期限，为减轻当事人的诉累，本院直接对房产行政管理部门是否应当履行相应职责予以审查。
关于沈阳市规划和国土资源局应否履行撤销涉案房屋登记的问题。根据法院审理查明的事实及各方当事人所提交的证据，本案符合《房屋登记办法》第八十一条规定的司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情况，现沈阳市规划和国土资源局已通过应诉及答辩的方式表明其拒绝撤销房屋登记，故原审法院直接判决撤销涉案房屋登记并无不当。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，第三人主张系通过案外人于东海购买的涉案房屋，但其提供的证据不足以证明其符合善意取得的条件。
综上，原审法院判决结论并无不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，由上诉人各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 妍
审 判 员 王继东
审 判 员 杜 娟
二〇一八年三月二十八日
法官助理 刘 智
书 记 员 张 舒
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；