江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0734民初571号原告：刘俊荣，男，1961年3月12日出生，汉族，业农，住寻乌县。委托诉讼代理人：陈键文，江西神光律师事务所律师。被告：范学根，男，1986年8月19日出生，汉族，业农，住寻乌县。委托诉讼代理人：谢炳泉，广东客中梅律师事务所律师。原告刘俊荣诉被告范学根租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊荣的委托代理人陈键文、被告范学根及其委托代理人谢炳泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋修补加固费用123128.5元；2、判令被告向原告支付房租4200元（房租计算至修复加固之日止，现从2015年12月暂计至2016年6月）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：增加房租3000元，到房屋修复为止暂计为7200元。同时增加了一项诉讼请求：要求被告承担鉴定费用7000元。事实和理由：被告范学根与原告刘俊荣就店面租赁事宜达成一致意见，并于2013年8月6日签订《店面租赁合同》，约定将原告所有的位于河岭村桥头的店面租赁给被告范学根，面积为108平方米，租金每月600元，租期自2013年8月6日至2015年8月6日，并约定房屋租赁期间出现损坏由被告范学根负责。到期后，双方未续签租赁合同，依法转为不定期租赁合同，合同条款对双方继续有效。2015年11月17日7时30分，店面发生火灾，导致原告房屋受损。寻乌县市政工程有限公司在2016年1月6日出具的《工程预算书》认为修补加固的预算造价为123128.5元。后原告多次找到被告商谈修补加固店面及支付房租的事宜，被告均不予理睬，故起诉至法院请求判如所请。被告范学根辩称：1、范学根不是本案被告，诉讼主体不合格，原告称此次火灾是电器引起火灾从而造成损失的观点没有事实依据。原告在诉状中称”2015年11月17日因被告在店面使用电器问题造成起火，导致原告房屋店面及三层楼面、梁、柱等部位及物品严重损坏。”系无中生有、恶意诉讼。事发当天，被告不在所租赁的学根副食店，何来使用电器？原告也没有证据证明被告就是电器使用者，故范学根不应作为本案被告。原告认为火灾是使用电器引起没有事实依据，也与客观事实不符。2、被告认为火灾原因是由于线路老化所导致，理由如下：（1）根据寻乌县公安消防大队对火灾事故现场的勘察及分析，认为起火部位为原告店面内西北角，而西北角只有原告的卷闸门电机，这足以印证火灾系由于原告所安装的线路所致；（2）从火灾现场照片看，当时没有人员在场，如果有人在场的话，人员也可能遭到火灾，这足以说明火灾系由于线路短路引发，电机烧毁，电瓶爆炸，导致火势迅速蔓延，酿成火灾事故。3、寻乌县消防大队所作的火灾认定书前后不一致，此火灾认定书不能作为定案依据。寻乌县消防大队第一次认定不排除电器线路故障引发火灾的可能，第二次认定不排除电器引发火灾的可能，消防部门调查报告无法认定此次火灾是哪方造成的。4、原告所提供房屋不符合消防安全要求是造成本次事故的根本原因，如果原告经过消防检查，本次事故可以避免。5、房屋已损毁，不能继续使用，不应该计算房租。6、鉴定费是原告自己的主张，应由原告自己承担。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2、火灾事故认定书，拟证明被告承租期间发生火灾的事实；3、店面租赁合同，拟证明被告应按合同约定承担房屋的损坏责任并按月支付租金600元的事实；4、工程预算书，拟证明房屋的修补加固费用为123128.5元。本院依原告申请委托了江西赣州司法鉴定中心对原告受损房屋的修补加固费用进行了鉴定，江西赣州司法鉴定中心做出了赣虔司鉴（建）字[2016]第10001号司法鉴定意见书，本院依职权调取了火灾事故认定书和现场勘验笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议，双方当事人对本院调取的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告对证据3的的三性没有异议，对其证明目的有异议，本院对该证据的三性予以认定，对证明效力在综合部分予以综合论述；2、被告对原告提交的证据4的三性有异议，提出该预算书只是一个造价和预算，制作单位没有鉴定资质，且按规定应由2人以上进行鉴定，但该预算书上只有1人盖章。因该预算书系寻乌县市政工程有限公司对原告损毁房屋修补加固费用做的造价预算，该公司本身不是鉴定机构，不具备鉴定资质，故本院对其三性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，原告与被告签订了《店面租赁合同》，约定：将原告所有的位于寻乌县文峰乡河岭村桥头的一间店面租给被告，面积108平方米，租赁期间为2013年8月6日起至2015年8月6日；租赁期满或解除合同时，被告应将店面按时完好还给甲方，如需继租须提前一个月与原告协商，同等条件下被告有优先权；合同订立被告应交给原告押金600元，每月租金600元；租赁期间发生的水电费及其他费用和房屋损坏（除天灾和自然灾害），指人为损坏，均由被告负责等等。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告在租用的店面经营”学根副食店”（主营日常百货）。租赁期间届满后，被告继续承租该房屋，但双方没有签订新的租赁合同。2015年11月17日30分许，被告范学根承租的房屋发生火灾。2015年11月30日，寻乌县公安消防大队作出寻公消火认字[2015]第0002号火灾事故认定书，该认定书载明：2015年11月17日7时35分，寻乌县”119”指挥中心接到报警，位于寻乌县文峰乡河岭村桥头学根副食店发生火灾，学根副食店两店面全部过火，烧毁放置在店门口处小货车车头和店面内日用百货商品、门窗、一辆电动车、部分生活用品等物品，墙面、楼板顶、柱子粉刷层多出脱落，一层其他房间、厨房、卫生间、卧室、北侧店面等有烟熏痕迹，无人员伤亡。起火部位位于学根副食店西北角（靠近门处）；不排除电器引发火灾的可能。本院认为本案的争议焦点为：一、本案主体问题。原、被告签订的《店面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。2015年8月6日合同约定的租赁期间届满后，原、被告未签订新的租赁合同，被告在诉讼过程中自认火灾事故发生时其仍在继续使用租赁房屋，并向原告支付了2015年9、10月的租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。房屋火灾事故发生时间为被告范学根承租期间，租赁期间租赁房屋发生火灾受损，原告有权向被告范学根主张权利，故范学根作为本案被告并无不当。二、原告损失问题。经评估鉴定机构鉴定，本案租赁房屋的受损修复费用为55248元，原告提出鉴定结果的费用偏低，被告则认为费用偏高，但双方都未提交证据予以证明，且在鉴定意见书出具后，双方均未提交重新鉴定申请，故本院参照评估报告确定原告的损失为55248元。三、赔偿责任主体问题。火灾事故发生后，寻乌县公安消防大队认定”起火部位位于学根副食店西北角（靠近门处），不排除电器引发火灾的可能”，即具体事故原因不明。原、被告在签订合同时约定”租赁期间发生房屋损坏（除天灾和自然灾害），指人为损坏，均由被告负责”，原告代理人在诉讼过程中自认该人为损坏是指除了原告原因之外的一切损害。一方面，原告代理人在诉讼过程中自认双方签订合同时并未约定租赁物的维修义务归谁承担，按照《合同法》第二百二十条”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人有约定的除外”，本案租赁物的维修义务应由原告承担。另一方面，依照《合同法》第二百一十七条、第二百二十二条规定，被告作为承租人，对租赁物有妥善保管和使用的义务。本案中，原告没有提交证据证明其对租赁房屋尽到了维修义务、使租赁物符合约定用途，原告代理人在诉讼过程中也自认出租期间未对出租房屋进行过消防安全检查；同时，被告也没有提交证据证明其对租赁房屋尽到了妥善保管和使用的义务。在租赁房屋火灾事故原因未明的情况下，原、被告应按公平原则对租赁房屋的受损修复费用各承担一半的赔偿责任。故被告应赔偿原告房屋受损修复费用27624元（55248元÷2）。四、租金问题。原告要求被告支付从2015年12月起至房屋修复为止的房租暂计7200元整。2015年11月17日租赁房屋发生火灾后受损，已实际不能使用，按照《合同法》第三百二十一条规定，被告可以解除合同。原、被告在诉讼过程中均认可房屋在事故中受损、无法继续居住，被告在事故后没有继续承租该房屋。故原、被告之间的租赁合同在火灾发生后已实际解除，原告要求被告支付从2015年12月起至房屋修复为止的房租7200元，没有合同和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款之规定，判决如下：一、被告范学根应在本判决生效五日内赔偿原告刘俊荣房屋受损修复费用27624元；二、驳回原告刘俊荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费2846元，由原告刘俊荣负担2208元，被告范学根负担638元。鉴定费7000元，由原告刘俊荣负担5430元，由被告范学根负担1570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  罗瑞飘代理审判员  古红娟代理审判员  华运萍二〇一七年一月四日书 记 员  王 霞书 记 员  陈青山附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。