北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7765号
上诉人（原审原告）袁兴，男，1964年12月2日出生。
委托代理人辛霞，北京至瑾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。
法定代表人唐炜，董事长。
委托代理人徐迅，男。
上诉人袁兴与被上诉人国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第45691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁兴在一审中起诉称：袁兴是北京市朝阳区广泽路×号院×楼×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。国贸物业公司是该涉案房屋所在小区的物业服务公司。袁兴将涉案房屋常年出租，但自国贸物业公司接管该涉案房屋所在小区物业服务后，涉案房屋屡遭偷窃，导致承租人损失巨大，并不堪小偷骚扰，产生巨大人身、财产安全方面的精神压力，迫不得已与袁兴解除租赁合同并搬离涉案房屋。袁兴及承租方多次向国贸物业公司反应并向公安机关报案，但均未得以破案。因国贸物业公司未尽到物业管理服务义务，构成违约，并造成两任承租人先后与袁兴解除租赁合同，尚未履行的租赁期间长达四十多个月，袁兴损失巨大。故诉至法院，要求：国贸物业公司赔偿袁兴经济损失725000元（按照月租金25000元的标准、计算29个月的租赁期间）。
国贸物业公司在一审中答辩称：国贸物业公司自2011年4月1日起接收涉案房屋所在小区，为该小区提供物业管理服务。截至2015年1月4日，国贸物业公司已经终止对涉案房屋所在小区的物业服务并已撤场。首先，袁兴起诉已过诉讼时效，据承租人与袁兴解除合同已经超过两年，但自其知道或者应该知道其权利受损后两年内，袁兴始终没有向国贸物业公司主张权利。其次，袁兴所述严重不实，国贸物业公司进场前小区已经存在监控老化的情况，国贸物业公司入场后就着手进行整修，采取了联系维修厂商、围墙增设，更换并新增摄像头等措施，已尽到物业服务义务。再次，袁兴所称承租人失窃情况，应由公安机关立案处理，国贸物业公司作为物业服务单位，无职权亦无能力制止刑事犯罪案件的发生。另外，即便袁兴所述属实，应该由盗窃人承担赔偿责任，袁兴主张的25000元月租金标准亦无依据。最后，袁兴按时缴纳物业服务费，从未提出异议，可见其认可国贸物业公司服务。国贸物业公司已提供了符合物业合同约定标准的服务。综上，国贸物业公司不同意袁兴的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。
一审法院审理查明：袁兴系位于北京市朝阳区广泽路×号院22号楼×号房屋（即涉案房屋）的业主，于2006年12月22日取得涉案房屋所有权证，涉案房屋住宅及车位总建筑面积为233.66平方米。2011年3月18日，国贸物业公司作为乙方，北京市朝阳区果岭里小区业主委员会作为甲方，双方签订了《果岭里物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定国贸物业公司对北京市朝阳区广泽路×号院进行物业管理，物业服务期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日。《服务合同》第06条约定：乙方提供的物业服务包括以下主要内容1.制定物业服务工作计划......2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护、管理......；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集清运等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第07条约定:乙方按《住宅物业标准》中的四级物业服务标准提供物业服务，见附件三。附件三《物业服务标准》第六条公共秩序维护的章节约定：（一）出入口有专人24小时值守；（二）、制定巡查路线，巡视检查并做好记录......。（六）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。《服务合同》第33条还约定：乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可以免于承担违约责任......4.在乙方正常履行保证小区安全的义务，没有过错的条件下，第三人实施的违法、犯罪等加害行为造成业主或者物业使用人人身及财产损害的。后，国贸物业公司又与北京市朝阳区果岭里小区业主委员会签订《补充协议》，约定《服务合同》期限由2014年4月1日延长至2014年12月31日。
一审审理中，袁兴提交了京房权证朝私06字第2183**号房屋所有权证、物业服务费发票及国贸物业公司出具的证明1张，证明其为涉案房屋所有权人，2011年4月1日至2013年9月30日的物业管理费用其已经全部缴清。国贸物业公司认可袁兴为涉案房屋业主，认可袁兴已清缴上述期间物业管理费用，但认为袁兴及时清缴物业管理费，且此期间袁兴并未就国贸物业公司物业服务提出质疑及赔偿请求，恰能证明其认可国贸物业公司的物业服务。
为证明其所述租金损失，袁兴提交了其作为出租人，案外人徐健作为承租人及北京麦田房地产经纪有限公司作为居间人，三方签署的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：ＢＪＺＬ0011770）及《补充协议一》，约定袁兴将涉案房屋出租给徐健，租金标准为每月23000元，租赁期间为2012年6月15日至2015年6月14日；提交袁兴名下中国银行账户明细、北京银行电汇凭证、落款日期为2013年1月16日的《解约通知函》，上述证据欲证明袁兴曾将涉案房屋出租给案外人徐健，因2012年9月30日、2013年1月11日、2013年1月13日涉案房屋先后三次遭遇入户盗窃，导致徐健损失约人民币100万元，并于2013年1月16日与袁兴解除合同。袁兴还提交其作为出租人，案外人金周泳作为承租人，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定袁兴将涉案房屋出租给金周泳，租金标准为每月22500元，租赁期间为2013年5月1日至2014年6月30日；还提交了2013年4月11日《定金收据协议》、袁兴名下中国银行账户明细、落款日期为2013年8月29日的《事情经过和解除原租房合同》，欲证明袁兴曾将涉案房屋出租给案外人金周泳，因在2013年8月27日涉案房屋的防盗护栏被拆，导致租户金周泳一家受到惊吓，于2013年8月29日与袁兴解除合同。国贸物业公司对上述证据不予认可，并称袁兴未依据《服务合同》约定将涉案房屋的出租情况告知国贸物业公司，且上述四次盗窃案除第一次租户有损失外，其余三次均是未遂；就此国贸物业公司还提交了《值班日志》、《巡视记录》《巡检管理系统信息一览表》、《保安服务协议》，欲证明其积极履行合同义务，事发时有安保人员进行巡逻，在接到报案后其工作人员及时赶到现场，启动应急备案，并对现场进行了戒备，其已经尽到了物业服务中安保义务。袁兴认可国贸物业公司提交的2013年1月10日《巡视记录》，但对《巡检管理系统信息一览表》及2012年9月30日的值班日志不予认可，认为与其报警记录相悖。
另，案件审理中，一审法院根据袁兴申请，向其出具了调查令，北京市公安局朝阳分局东湖派出所向袁兴提供了2012年10月1日、2013年8月27日两次报警记录。其中报警时间为2012年10月1日11:27:27的报警信息中显示，报警人为徐健，反馈信息为报警人家中被盗电脑、手表、金制品等物损失总价值约50万左右。报警时间为2013年8月27日17:59:37的报警信息显示，报警人为袁星，案情摘要袁星报在望京柏林里小区22号楼2单元101室防盗窗被撬，无物品被盗，请民警联系。双方均认可上述证据的真实性，但国贸物业公司认为刑事案件应该由公安机关立案解决，且该报警记录只是当事人自行陈述。
一审庭审中，国贸物业公司提交了《备忘录》、《关于申请使用专项维修资金修复、增添园区监控设施的请示》、《关于小区安全技防检验的申请报告》、北京市公安局朝阳分局东湖派出所出具的《关于果岭里小区监控设备问题的情况说明》、《朝阳公安分局安全技术防范系统备案检验意见书》、《朝阳公安分局安全技术防范系统备案检验表》、《技防合同》、《验收报告》、《北京果岭里小区脉冲围栏工程合同》等证据，证明其在接管涉案房屋小区时发现小区安防系统老化、围墙失修等问题，其积极履行物业服务义务，向公安机关申请对小区安全技防进行检验，并分别于2012年7月、2013年1月14日及2013年3月25日向果岭里小区业主委员会申请使用住宅专项维修基金进行修复、增添园区监控设施，其中新增摄像头61个，更换摄像头141个，并进行了电子脉冲围栏安装工程及修复弱电系统的工作；国贸物业公司还提交了《住宅专项维修资金使用建议书》、《房屋建筑专项维修鉴定报告》、《果岭里小区危旧围墙改建工程合同》及施工验收记录等证据，证明其在接手小区后申请住宅专项维修基金对出现的危旧围墙、锈蚀、变形的围栏杆进行了综合维修；并提交了维修后中控监控视频照片小区电子脉冲围栏照片、围墙照片，欲证明维修后的小区监控及围墙状况。袁兴称自己不是上述证据中的当事人，真实性无法核实，证明目的不予认可；但认可拍摄围墙的照片，并称照片显示涉案小区的防范措施简单。
一审审理中，国贸物业公司还提交了《东湖街道办事处筹备处关于果岭里小区物业交接有关事项的函》、《果岭里小区物业服务交接协议》、《关于果岭里小区物业服务费亏损续筹的公告》等证据，欲证明其提供物业服务期间，涉案小区物业费交纳不足，物业服务资金严重缺乏，其在垫付资金的情况下确保小区物业服务正常进行，尽到物业服务的职责；且其公司已经撤出涉案小区。袁兴对上述证据证明目的不予认可，认为与本案无关联性，且不应因物业资金不足降低物业服务标准。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有约束力。物业服务纠纷是指当事人就达成物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。涉案小区业主委员会与国贸物业公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。国贸物业公司作为涉案小区业主委员会选聘的物业管理单位，为包括袁兴在内的业主提供物业管理服务。袁兴主张国贸物业公司未能提供符合合同约定标准的物业服务，导致涉案房屋被入户盗窃，最后致使两名租户产生精神压力并与其解除租赁合同，并据此要求国贸物业公司赔偿其前租户未履行完毕的租金，但袁兴未提供证据证明国贸物业公司服务存在明显瑕疵或者违约行为，亦未举证证明国贸物业公司对业主或物业使用人财产损害的后果负有过错，而仅以涉案房屋被盗或被入室这一情况，推定国贸物业公司提供的物业服务未能达标。而从国贸物业公司提供的证据可见，其在接手涉案小区后先后多次申请维修基金并进行了安保技防修缮，且在袁兴诉称的事发时段有较为齐全的人员巡视记录，袁兴对国贸物业公司提交的2013年1月10日巡视记录亦表示了认可，上述证据可以证明国贸物业公司正常的履行了《物业服务合同》中约定的义务。《物业服务合同》中亦约定，在国贸物业公司正常履行保证小区安全的义务，没有过错的条件下，第三人实施的违法、犯罪等加害行为造成业主或者物业使用人人身及财产损害的，国贸物业公司可免于承担违约责任。另，依据公平原则，国贸物业公司作为提供物业服务的公司，其客观上无法完全阻止刑事案件的发生，就第三人违法行为造成的损失，袁兴可另行解决。综上，就袁兴的诉请，法院不予支持。另，就国贸物业公司提出的袁兴起诉已过诉讼时效的答辩意见，袁兴于2013年8月29日与金周泳解除租赁关系，并于2015年8月24日提起本案诉讼，未超过法定诉讼时效，故对国贸物业公司提出的该抗辩，法院不予采纳。应当指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。同时，业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内行使权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回袁兴的全部诉讼请求。
袁兴不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人违约在先。2012年9月30日、2013年1月11日、2013年1月13日、2013年8月27日，上诉人房屋先后四次发生入户盗窃事件，前三次均发生在被上诉人主张的整改之前。被上诉人违约在先，安保工作滞后，致使上诉人受损。2.一审法院阐述事实有误。一审判决阐述新增摄像头61个，更换摄像头141个是被上诉人在申请报告中陈述的拟升级改造方案，在《技防合同》及《验收报告》中并未见相关的数字及具体的改造实施方案。一审法院如此阐述造成被上诉人拟升级改造方案既成事实的假象。3.一审法院对2013年1月10日《巡视记录》认定有误。上诉人在一审的质证意见是对其真实性无法核实，对证明目的不认可。该记录无法证明被上诉人已履行巡查义务。二、一审法院适用法律错误。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，被上诉人作为物业服务企业就其违约应承担责任。一审法院没有适用，损害了上诉人的合法权益。三、上诉人的损失应由被上诉人承担。上诉人要求被上诉人承担29个月的租金损失，以目前租赁市场的价格每月25000元计算，共72.5万元。根据《合同法》第113条第1款之规定，这些损失是上诉人可以预见并获得的利益。上诉人履行了支付物业费的合同义务，并不代表对于被上诉人的任何违约行为是认可的。物业服务合同约定免除被上诉人的责任既是霸王条款，又违反了法律规定，属于无效条款。综上，袁兴的上诉请求是：1.撤销一审判决，判决支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由国贸物业公司承担。
国贸物业公司服从一审法院判决。其针对袁兴的上诉理由答辩称：1.国贸物业公司致果岭里小区业委会的函中，发函日期为2012年7月3日，且函中明确说明：2011年4月接管果岭里小区物业服务，验收时即发现安保监控系统存在不同程度故障并及时通过业委会召开业主大会进行了通报。该证据证明国贸物业公司在开始接手果岭里小区物业服务之初就开始了设施的维修整改工作，远在上诉人报称的案发之前就履行了自己的服务义务，展开了安保工作。2.根据国贸物业公司一审提交的证据5、证据6、证据19等多份证据，可以证明国贸物业公司对园区安监系统维修工程改造设施的数量。3.国贸物业公司认真履行了物业服务项下的义务，针对园区安监系统存在的问题，积极进行维修改造作业，安排保安公司进行正常的安全秩序维护工作，国贸物业公司完全履行了《果岭里物业服务合同》第6条第3款约定的义务。4.上诉人所述的失窃案问题，对于违法犯罪现象，国贸物业公司作为物业服务人既无职权也无能力加以制止和防范，制止和打击犯罪是公安机关的职责，而非国贸物业公司的法定义务。《果岭里物业服务合同》中也没有约定此项内容为国贸物业公司的约定义务。因此，上诉人仅以小区内发生违法犯罪现象就揣测国贸物业公司没有尽到管理义务，没有法律和合同依据。5.关于第三人加害的责任承担问题，根据《果岭里物业服务合同》第33条第4款之约定，国贸物业公司不承担违约责任。该条款内容合法，可以作为裁判依据。6.上诉人无直接、确切、充分的证据证明国贸物业公司存在违约行为，其应承担败诉风险。上诉人还存在对合同履行期限随意主张、合同金额主管臆断等错误。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人当庭陈述、《果岭里物业服务合同》以及相关证据在案佐证。
本院认为：果岭里小区业主委员会与国贸物业公司签订的《果岭里物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。从国贸物业公司提供的证据可见，其在接手涉案小区后先后多次申请维修基金并进行了安保技防修缮，且在涉案房屋被盗时段有较为齐全的人员巡视记录，国贸物业公司提供的证据可以证明其履行了《果岭里物业服务合同》中约定的义务。袁兴主张国贸物业公司存在违约行为，未能尽到安保义务，但袁兴仅是以涉案房屋被盗这一情况推定国贸物业公司提供的物业服务未能达标，并未举证证明因国贸物业公司的过错导致涉案房屋被盗，并致使租户与业主解除租赁合同。国贸物业公司对业主袁兴与租户的租赁合同未履行到期而产生的租金损失既无过错，亦无直接因果关系。故国贸物业公司对袁兴的租金损失无法定的赔偿义务。且根据《果岭里物业服务合同》中的约定，在国贸物业公司正常履行保证小区安全的义务，没有过错的条件下，第三人实施的违法、犯罪等加害行为造成业主或者物业使用人人身及财产损害的，国贸物业公司可免于承担违约责任。该合同条款系当事人真实意思表示，合法有效。故国贸物业公司对袁兴的租金损失亦无约定的赔偿义务。
综上所述，袁兴的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5525元，由袁兴负担（已交纳）。
二审案件受理费11050元，由袁兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张旭燃