大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初2622号
原告：刘恩鹏，男，1964年10月8日出生，汉族，住大连市普兰区。
委托诉讼代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。
被告：大连中民置业发展有限公司，所在地大连市普兰店区皮口街道新海街47号。
法定代表人：连儒波，系该公司董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王永声，系辽宁安融律师事务所律师。
原告刘恩鹏与被告大连中民置业发展有限公司（以下简称中民公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恩鹏的委托诉讼代理人吕玉品与被告中民公司的委托诉讼代理人王永声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘恩鹏向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告中民公司立即偿还原告借款本金4，500，000元及利息，利息按照年利率24%，从2015年8月3日起至款项付清之日止；2、如果被告中民公司不能履行还付义务，请求判令对20套已经网签登记备案、预告登记的商品房强制执行以优先清偿原告的借款本息；3、本案的诉讼费用由被告中民公司承担。事实和理由：被告中民公司因经营需要流动资金，在2015年2月3日，与原告刘恩鹏签订了借款协议，约定，被告中民公司向原告借款人民币5，000，000元使用，借款期限为2个月，借款费用按照月息4%计算，费用包括利息和其他费用，利息是按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算。同时，借款时被告提供了位于原普兰店市皮口街道新海街22套房屋作为抵押，现已经解除2套房屋的抵押，尚剩余20套，但是所形成的手续是按照商品房买卖合同进行网签并进行登记备案、预告登记，约定如果被告逾期未能还清全部款项，则同意按已经签订的商品房买卖合同履行。如果被告违约，除了继续履行合同义务外，还需按照借款额30%承担违约金等条款。此后，原告履行了协议，但被告中民公司未能在约定还款时间内还付借款，只是在逾期后给付了本金500，000元，利息和违约金支付了六笔到2015年8月3日止为1，290，000元。现原告提起上述诉讼请求。
被告中民公司辩称，被告公司于2015年2月3日向原告借款5，000，000元属实，但不同意原告诉讼请求，具体理由是，双方本次签订的借款协议约定的月息4%，实则就是利息的约定，不存在其他费用一说，借款利息及逾期利率均超过了法定的月利率2%的标准，故月利率及逾期利率最高均应按月利率2%的标准执行。此后，被告中民公司亦还付多笔款项，时间和数额与原告陈述的一致，但还款中每次付利息超过2%的利率款项应当作为被告向原告偿还的本金。双方虽通过签订商品房买卖合同，并将相应房屋网签备案至原告名下的方式作为还款的保证措施，但其不属于担保物权，原告无权就此提出法定的优先受偿权的诉权。因此请求法院根据本案的证据及事实，依照法律规定进行裁判。对第3项诉讼请求，不属于诉求的范畴，请求法院依法判处。
原告围绕诉讼请求依法提交了1、借款协议一份；2、银行转帐凭证一份；3、借条1份和收条一份；4、房源表原件一份，商品房（网签）买卖合同二十份、预告登记证二十本、和房款相对应的收取房款项的收款收据一份（开了一个22套房屋的总收据）；5、2016年2月4日被告中民公司收到2份房屋买卖合同、2份预告登记证等五组证据。被告中民公司围绕答辩意见依法提交了1、还款凭证七份。上述证据已经质证，本院予以存卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中民公司因经营需要，向原告刘恩鹏借款使用，双发协商达成一致，在2015年2月3日签订了借款协议，协议载明，一、被告中民公司向原告借款人民币伍佰万元整（500万元）。二、借款期限为2个月，即自2015年2月3日起，至2015年4月3日止。借款费用按照月息4%计算，费用包括利息和其他费用，利息是按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，时间从借款之日至全部借款还清之日止。三、如被告逾期还款，原告有权起诉，除被告方须支付借款本金、利息外，损害赔偿金及实现债权的费用均由被告中民公司承担。四、被告中民公司向甲方的借款，按照商品房买卖的价格予以处理，即原告购买被告中民公司位于普兰店市皮口街道新海街22套房屋，面积2814.64平方米，每平方米1，800元，总金额5，066，352元。如果被告中民公司在约定期限内将上述款项本金及费用全部还清，则原告将购买的房屋退还给被告，如被告中民公司逾期未能还清全部款项，则被告同意履行商品房买卖合同，将上述房屋按照本合同约定的价格实际出售给原告。五、如被告违约，则除继续履行合同义务外，还需按照借款额30%承担违约金等条款。
嗣后，原告刘恩鹏履行借款协议，在2015年2月3日将5，000，000元借款通过银行转账给了被告中民公司，但被告中民公司在借款协议约定的还款期限内没有还付借款，继续使用该款项，但陆续给付了利息、违约金及本金，于2015年2月3日还付给原告人民币400，000元，于2015年4月17日还付给原告200，000元，于2015年4月29日还付给原告200，000元，于2015年6月12日还付给原告200，000元，于2015年7月10日还付给原告20，0000元，于2016年2月5日还付给原告590，000元，对于上述还款时间、还款数额双方均无争议。但被告中民公司认为还付的前5笔款项是还付利息，超过法律规定月息2分的利息部分应抵偿本金，对第6笔认可是还付给原告本金500，000元，余下90，000元系还付该本金500，000元从2015年8月3日至2016年2月5日的利息和违约金。
另查，被告中民公司为保证还付借款本息，于2015年2月，将该公司开发的22套商品房为原告做了网签并进行登记备案、预告登记，后经双方协商，解除了2套商品房的网签登记备案、预告登记，尚有坐落在行政街号大连市普兰店区皮口街道新海街（原普兰店市皮口街道新海街）81号楼1单元1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、2层2号、3层2号、4层2号、5层2号、6层2号、7层2号及新海街69号楼1单元1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、2层2号、3层2号的20套商品房，仍网签登记备案、预告登记在原告刘恩鹏名下。
再查，中国人民银行规定的贷款利率，自2014年11月22日起至今，5年以内同期贷款利率最高为年息为6%。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告刘恩鹏与被告中民公司对于2015年2月3日签订的借款协议的真实性及履行事实并无争议，结合双方陈述及提供的相关证据，形成了较为完备的证据链条，足以认定借款协议书真实合法有效。
现双方争议的焦点问题是1、被告每次还付利息超过月利息2分部分，是否应当作为还付本金来抵偿；2、被告中民公司开发的网签登记备案、预告登记在原告名下的20套商品房的法律性质及原告是否享有优先受偿的权利。
对于第1个焦点问题，被告中民公司自2015年2月3日至2016年2月5日间，总计给付原告六笔总计1，790，000元款项，对于最后一笔还付590，000元的本金及利息、违约金情况，被告中民公司认可。对于之前还付的1，200，000元，被告中民公司认为是按照月息4分还付利息，其实并没有所谓的其他费用。超过了月息2分的法律规定，超过部分应当抵偿借款本金。
本院认为，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定中可以认定，原被告双方在借款协议中约定了利息、其他费用、违约金等事项，是符合法律规定的。对于利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，时间从借款之日至全部借款还清之日止的约定，结合中国人民银行对于同期同类贷款利率自2014年11月22日起至今，5年以内贷款最高年息为6%的规定，案涉利息没有超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持，及二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之上限规定。
结合上述法律规定及双方约定，原告收取被告中民公司给付的利息、其他费用和违约金并不违背法律规定。但如何区分总计1，200，000元的款项中的利息、其他费用及违约金各自确切数额，双方均未能提供相关计算依据和证据，故本院依照双方的借款协议约定的计算标准确定利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，该约定未超过法律规定的年率24%，故6个月的利息总额不超过60万元），余下数额为其他费用或违约金。据此可以看出，原告收取的利息、其他费用及违约金的总计超过了年利率24%。但依照关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条“没有约定利息但借款人自愿支付,或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金,且没有损害国家、集体和第三人利益,借款人又以不当得利为由要求出借人返还的,人民法院不予支持,但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外”之规定，被告只能针对给付过的利息超过年利率36%的部分要求返还，而本案中原、被告约定的利率未超过年利率24%，且也无法律规定对给付过的其他费用和违约金可以要求返还或抵偿，故对被告此节意见本院不予支持。
对于第2个焦点问题，观看原、被告双方签订的借款协议第四条款内容，以及原告陈述该条款涉及的买卖，就是为民间借贷所做的抵押的自认，本院认为，原、被告在借款协议中签订的关于商品房买卖的真意，并非是买卖商品房这个标的物，而仅仅是将标的物作为借款协议中债务的担保，虽然双方将商品房做了网签并进行登记备案、预告登记，但双方之间存在的基础法律关系是民间借贷法律关系，对此，双方亦均认可，故双方签写的买卖条约，其实就是非典型性的担保形式
--让与担保。
而依照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”之规定，在被告不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，现原告要求，如果被告中民公司不能履行还付义务，请求判令对20套已经网签登记备案、预告登记的商品房强制执行一节，符合法律规定，本院予以照准。而对于经法院强制处置后的款项原告是否享有优先受偿权一节，本院认为，该二十四条规定并未否定担保标的物的担保效力，只是限制了原告优先受偿的条件和方式，故本院对于原告此节诉求，依法予以支持，如对该房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿。
至今被告中民公司尚欠原告刘恩鹏借款本金4，500，000元，利息、违约金还付至2015年8月3日。原告据此要求被告中民公司给付尚欠的借款本金及利息，支付从2015年8月3日至款项付清之日止的利息，均以年利率24%的标准计算一节，本院认为，原告要求被告还付本金及利息的诉求，是对自己权益的处分，符合法律规定，本院予以支持，但因双方约定的逾期利息以中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，此约定没有违背法律规定，故应当照此约定计算给付，利息起算时间，应为2015年8月4日。
对于原告要求被告中民公司承担案件诉讼费用一节，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告大连中民置业发展有限公司于本判决生效后十
日内，偿还给原告刘恩鹏借款本金4，500，000元及利息，利息以中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍为标准，支付从2015年8月4日至款项付清之日止的利息；
二、本判决生效后，被告大连中民置业发展有限公司不履行生效判决确定的金钱债务,原告刘恩鹏可以申请拍卖标的物,即坐落在大连市普兰店区皮口街道新海街（原普兰店市皮口街道新海街）81号楼1单元1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号、7层1号、2层2号、3层2号、4层2号、5层2号、6层2号、7层2号及新海街69号楼1单元1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、2层2号、3层2号的20套商品房，以偿还原告的借款本息，对上述房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿；
三、驳回原告刘恩鹏的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取21，400元，诉讼保全费5，000元，计26,400元，由被告大连中民置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 孙志远
二〇一七年七月二十八日
书记员 于佳佳