广东省广州市海珠区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗海法行初字第155号
原告：梁剑强，住址：广州市海珠区。
委托代理人：李国伟、朱志强，分别是广东格林律师事务所律师和实习律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：广州市豪贤路193号。
法定代表人：李俊夫，局长。
委托代理人：梁明辉、童鸿飞，均是广东宏安信律师事务所律师。
第三人：李鸣基，住址：广州市荔湾区。
原告梁剑强诉被告广州市国土资源和房屋管理局、第三人李鸣基撤销房产登记纠纷一案，原告于2014年9月3日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。原告梁剑强及其委托代理人李国伟、朱志强，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人梁明辉，第三人李鸣基到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告梁剑强诉称：我于2006年4月11日与广州市南鹤房地产开发有限公司（下称南鹤公司）签订《商品房买卖合同》，购买广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房（下称涉案房屋），因南鹤公司的原因至今未办理房产证。由于南鹤公司及其法定代表人叶某对李鸣基、广东邦润典当有限公司（下称邦润公司）负有债务，并于2005年3月19日将涉案房屋在被告处设定抵押，以致我于2006年4月11日在事实上是与李鸣基、邦润公司买卖房屋。又因南鹤公司、叶某无法偿还李鸣基、邦润公司的债务，李鸣基遂于2009年9月28日伪造文件、假冒叶某的签名、假借c栋的规划验收合格证为b栋（涉案房屋）办证、伪造购房发票、以请求解决历史遗留问题为由等非法手段办理了房产证。因被告未尽审慎义务，核发了房产证给李鸣基，其行为违法，依法应当撤销房产证。事实上，涉案房屋b栋（龙景南街12号）并未取得竣工验收备案等办证所必须的材料，被告审查办证材料时存在过失，致使违法核发房产证。付薪铭对我、南鹤公司、李鸣基和邦润公司等人的债权债务关系是明知的，但其仍然伙同李鸣基以同样伪造文件等非法手续，以650000元远低于市场价格（该时的市场价格为1072000元）交易，于2013年3月22日取得了粤房地权证穗字第××号房地产权证，被告在核发该证前缺失审慎义务，其行为违法，该房产证应当撤销。为维护我的合法权益，故起诉要求：1、确认被告于2009年9月28日核发粤房地权证穗字第××号房地产权证的行政行为违法，撤销该房地产权证；2、被告承担本案诉讼费。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：涉案楼盘经我局批准于2004年6月14日至2005年6月14日期间可以预售，发展商南鹤公司于2005年3月4日与第三人签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给第三人，且于2005年3月19日到我局办理了预售合同登记。第三人于2005年3月21日交齐购房款并取得发展商出具的收款收据。涉案楼盘于2007年9月6日已办妥初始登记（大确权）。由于发展商未按法律规定和合同约定为第三人办理房屋产权证，第三人于2009年8月13日向我局申请办证，其申请完全符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条，《广东省城镇房地产转让条例》第七条、第八条以及《广州市城镇房地产登记办法》第十一条、第三十一条、第四十九条的规定，且符合《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》第二条第二款的情形，我局依法核发了涉案房屋房产证给第三人。鉴此，我局核发房产证行为，事实清楚，依据充分，适用法律法规正确。此外，南鹤公司与第三人签订的合同早于2005年3月19日即向我局办理预售合同备案，不存在原告诉称第三人2009年9月28日伪造文件、假冒签名的行为。房屋预售行为与设置抵押是两个不同的法律概念，涉案房屋并无设置抵押，原告所述不符合客观实际。根据法律规定，我局办理该类已办理初始登记的房屋的转移登记时无需审核规划验收，原告诉称付薪铭与第三人的买卖转移登记属于另一具体行政行为，不是本案审理范围。我局的预售合同登记备案是一种公示行为，也是一种准产权登记行为，具有对抗其他产权主张的法律效力。原告在涉案房屋已办理了商品房预售合同备案登记后，才与发展商另签关于涉案房屋的购买合同，其购买权利不受法律保护。另外，原告的起诉已超过两年的起诉时效，请法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。
第三人李鸣基述称：我不同意原告的诉讼请求。我与南鹤公司签订买卖合同在前，原告与南鹤公司签订的合同在后，故不可能存在我诈骗原告的情形。我的买卖合同经过备案登记，原告与南鹤公司签订的买卖合同无法对抗我与南鹤公司签订的合同。由于南鹤公司不帮我办理房产证，我才自行向被告申请办证。鉴于我是按国家规定办理房产证的，原告购买房屋前没有到房管局查册，由此产生的损失应当由原告自行负担。现被告核发的房产证合法，不应予以撤销。
经审理查明，第三人于2009年8月13日向被告申请办理涉案房屋的转移登记手续，第三人缴交资料如下：身份证复印件、房地产预售契约、缴款收据复印件。对此，被告于2009年8月24日以09交登01521777号立案受理。被告于2009年9月28日进行产权登记，核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给第三人。此外，本案诉讼期间，被告还提交以下证据材料：1、涉案房屋的档案材料：①第三人于2005年3月4日与南鹤公司签订编号为穗房合字2004035001号的《商品房买卖合同》（2005年3月19日经广州市房地产交易所预售登记）；②契税完税证；③《收款收据》；④申请人为李鸣基的《查册表》（下方注明：查册资料详见［09交登］01521770号档案）；2、（2009交登］字（1521770）号档案材料：①《房地产登记薄查册表》（查册时间为2009年8月24日）；②广州市房地产测绘所于2007年6月6日出具的《房地产分户图》；3、（2007登记］字（1096911）号档案材料：①《广东省广州市商品房预售许可证》［记载：被告于2004年6月14日核准南鹤公司预售项目名称为龙景大厦（自编东塔楼c栋、中塔楼b栋）商品房）］；②被告于2007年9月6日出具的《广州市房地产权属证明书（存根）》［记载：南鹤公司是本市海珠区龙景南街2号（3-12层），12号（3-12层），22号（3-12层）房屋的权属人］；③南鹤公司出具的“龙景大厦”派出所新、旧门牌对照表；④广州市公安局海珠区分局于2006年7月21日出具的《申请门牌批复通知书》及龙景大厦门牌编列示意图。
原告于2014年9月5日提起本案诉讼。原告为证明其主张，提交以下证据：
1、原告与南鹤公司于2005年8月30日签订的《“龙景大厦”房屋认购书》；
2、原告与南鹤公司于2006年4月11日签订的《商品房买卖合同》及《公证书》，该合同未经房管部门预售备案登记；
3、《收款收据》四张；
4、龙景大厦业主收楼交纳费用说明（暂行）；
5、首期款支取和存款记录、邦润公司企业登记资料；
6、新闻报道；
7、预售许可证限制转移情况；
8、李鸣基向被告提供的办证材料；
9、报警回执三张；
10、同类案件民事判决书；
11、涉嫌合同诈骗的报案材料，委托书和受案回执。
本院认为：被告作为房地产行政管理部门，具有对房地产登记进行管理并核发房产证的法定职责。
根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。本案第三人在申请办理涉案房屋转移登记时，提交的资料符合上述规定；而且，被告已尽到审慎审核义务，通过对原告申请材料、（2007登记］字（1096911）号档案材料及（2009交登］字（01521770）号档案材料的进行综合审核后，向第三人核发涉案房屋《房地产权证》的行政行为，符合《物权法》第六条、第十二条、《广东省城镇房地产权登记条例》第九条、第十四条第一款（二）项及《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的规定。第三人与南鹤公司签订的《商品房买卖合同》经预售登记备案，具有公示作用，产生对抗第三方的法律效力。被告在履行职责时，已对第三人提出产权转移登记申请事项进行了审查，在楼宇已完成初始确权后，对于涉案房屋的交易价格、交付使用情况、竣工验收备案等，并非被告涉案产权过户转移登记行为的审查范围，故原告据此认为被告审查办证材料存在过失，致使核发房产证行为违法的意见，缺乏依据，本院不予支持。鉴此，被告对涉案房屋进行的产权转移登记行为所依据的资料齐备，事实清楚，程序合法，本院予以维持。原告起诉要求撤销被告向第三人核发的《房地产权证》，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条，最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第一款（四）项的规定，判决如下：
驳回原告梁剑强的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告梁剑强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄惠玲
人民陪审员 罗彦文
人民陪审员 梅玉兰
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 孙雪莹
郭艳芬