江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江民初字第2100号
原告吴江金科扬子置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。
法定代表人许建农，总经理。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。
被告沈佳煜。
被告张定生。
被告徐阿凤。
原告吴江金科扬子置业发展有限公司（下称金科扬子公司）与被告沈佳煜、张定生、徐阿凤商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告金科扬子公司的委托代理人周景锋到庭参加诉讼，被告沈佳煜、张定生、徐阿凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金科扬子公司诉称：2012年12月24日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定三被告以银行按揭贷款方式购买原告开发的“吴江金科·廊桥水岸”11幢4单元104号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款7647901元；若被告方不按时偿付银行贷款造成银行要求原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并有权要求被告方支付房屋总价10%的违约金。合同签订当日，被告方支付购房首付款2297900元。2013年2月18日，中信银行股份有限公司吴江支行（下称中信银行吴江支行）与被告张定生、徐阿凤及原告签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告张定生、徐阿凤向中信银行吴江支行办理购房按揭贷款5350000元，并由原告就该笔贷款在涉案房屋办妥抵押登记手续前承担阶段性连带保证责任。合同签订后，中信银行吴江支行发放了该笔贷款5350000元。2015年3月24日，中信银行吴江支行向原告发出《代偿通知书》，告知原告：因被告张定生、徐阿凤单方原因，贷款已提前到期，要求原告代偿被告张定生、徐阿凤所欠剩余本金4661784.98元及相应利息和实现债权的费用。嗣后，经原告多次催告，被告张定生、徐阿凤仍未主动还贷，致中信银行吴江支行于2015年5月21日诉至法院，请求判令原告履行保证责任。该案经法院主持调解，最终达成调解协议。为履行该调解协议，原告于2015年6月30日向中信银行吴江支行偿付本金4661784.98元、利息179109.70元、罚息12730.84元、诉讼费28070元、律师费40000元，合计4921695.52元。由于被告方的行为已构成根本性违约，导致原告的合同目的无法实现，并造成巨额经济损失，因此，原告于2015年8月18日书面通知被告方，解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》。现要求判令：1、解除原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》，并由被告方协助原告办理购房合同网签备案注销手续；2、被告方支付购房总价10%的违约金、赔偿因房价下跌造成的经济损失及代偿款4921695.52元自2015年6月30日至合同解除之日期间的银行利息损失，以上共计1529580元；3、本案诉讼费用由被告方承担。
被告沈佳煜未作答辩。
被告张定生未作答辩。
被告徐阿凤未作答辩。
经审理查明：2012年12月24日，金科扬子公司（出卖人）与沈佳煜、张定生、徐阿凤（买受人）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的涉案房屋，房屋总价款7647901元，合同签订当天由买受人向出卖人支付首付款2297901元，余款5350000元由买受人以银行贷款方式支付。上述合同附件四《合同补充协议》第二条第6款约定：如买受人贷款由出卖人作为担保人的，买受人保证及时足额归还贷款，因买受人不按时偿付贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，解除时该房屋尚未交付的，出卖人不再交付，同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付贷款本息及罚金，并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、诉讼费用等所有款项）和买受人应承担的违约金、赔偿金，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取；上述合同附件四《合同补充协议》第十二条第1款约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的10%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。上述合同签订当日，沈佳煜、张定生、徐阿凤向金科扬子公司支付购房首付款2297901元。
2013年2月18日，中信银行吴江支行（乙方）与张定生、徐阿凤（甲方）及金科扬子公司（丙方）签订一份《个人购房借款合同》，主要约定：甲方向乙方贷款5350000元用于购买涉案房屋，年利率为5.895%（合同履行期间，贷款利率的调整采用浮动利率方式），贷款期限120个月（自2013年2月18日起至2023年2月18日止）；本合同项下贷款采用受托支付方式，乙方在经审查同意发放贷款后，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户，贷款从乙方账户划出即视为乙方的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，乙方自此日起开始计收利息；甲方选择的还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日，还款总期数120期，每期还款本息59114.26元；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，并有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息（罚息利率为合同利率的150%），对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将涉案房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，丙方对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项提供阶段性连带责任保证，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等），保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后2年。上述合同签订当日，中信银行吴江支行按约将5350000元款项转入金科扬子公司银行账户。
2015年3月24日，中信银行吴江支行向金科扬子公司发出《代偿通知书》，告知金科扬子公司：截止本通知签发之日，徐阿凤尚未归还贷款本金且拖欠应付利息已超过90天，违反了上述《个人购房借款合同》约定，现要求金科扬子公司履行该合同约定的连带保证责任，代偿贷款剩余本金4661784.98元和相应利息及实现债权的费用。
2015年5月21日，中信银行吴江支行向本院提起诉讼，要求张定生、徐阿凤偿付贷款余额、利罚息及支付为实现债权而产生的律师费、诉讼费，并要求沈志权、张菊芳、金科扬子公司承担连带清偿责任。审理中，中信银行吴江支行申请撤回对张定生、徐阿凤、沈志权、张菊芳的起诉，本院裁定予以准许。2015年6月29日，中信银行吴江支行与金科扬子公司在本院主持下达成如下调解协议：金科扬子公司于2015年7月5日前归还中信银行吴江支行借款本金4661784.98元，并支付利息150475.13元、罚息8813.10元（利罚息暂计算至2015年5月18日，自2015年5月19日起至实际清偿之日止的利罚息按合同约定计算）；金科扬子公司于2015年7月5日前赔偿中信银行吴江支行律师费损失40000元，并承担案件受理费23070元、保全费5000元。2015年6月30日，金科扬子公司向中信银行吴江支行代偿贷款本金4661784.98元、利息179109.70元、罚息12730.84元、律师费40000元、诉讼费用28070元，合计4921695.52元。至此，上述《个人购房借款合同》所涉款项全部结清。
2015年8月18日，金科扬子公司以ems特快专递形式向沈佳煜、张定生、徐阿凤送达《解除合同及款项抵销通知书》，告知自收到本通知书之日起，双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》解除，金科扬子公司代偿的本息、律师费、诉讼费共计4921695元，以及自代偿之日起产生的利息损失、将来可能发生的诉讼费、律师费及其他包括房价下跌20%在内的相关损失在总房款内直接抵销。沈佳煜、张定生、徐阿凤于2015年8月19日收到上述《解除合同及款项抵销通知书》。
另查明：金科扬子公司开发的“吴江金科·廊桥水岸”11幢房屋于2011年11月30日取得商品房预售许可证。涉案房屋未交付沈佳煜、张定生、徐阿凤。
以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《代偿通知书》、（2015）吴江商初字第00955号民事裁定书及民事调解书、特种转账凭证、业务凭证、个人贷款结清证明、《解除合同及款项抵销通知书》及ems投递单、商品房预售许可证及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：原告金科扬子公司与被告沈佳煜、张定生、徐阿凤签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背国家法律、法规的规定，属合法有效，对双方均具有法律约束力。根据有关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，由于被告张定生、徐阿凤未按时偿付中信银行吴江支行房屋贷款，致使中信银行吴江支行要求原告金科扬子公司承担担保责任，完全符合合同附件四第二条第6款约定的解除条件，因此，对于原告金科扬子公司要求解除合同的主张，本院予以支持。鉴于被告沈佳煜、张定生、徐阿凤于2015年8月19日收到原告金科扬子公司发出的合同解除通知，故本案的商品房买卖合同依法自2015年8月19日起解除。又根据合同附件四第二条第6款约定，对于原告金科扬子公司承担的全部担保款项及被告沈佳煜、张定生、徐阿凤应承担的违约金、赔偿金，原告金科扬子公司有权在合同解除后直接在被告沈佳煜、张定生、徐阿凤已付购房款中予以抵扣，剩余款项，待被告沈佳煜、张定生、徐阿凤配合原告金科扬子公司到房屋产权管理部门办理完购房合同网签备案注销手续后，由原告金科扬子公司支付给被告沈佳煜、张定生、徐阿凤。现原告金科扬子公司要求就其代偿款4921695.52元在已付购房款中予以抵扣，并无不当，本院予以支持。由于合同附件四第十二条第1款约定的违约金系针对违法解除合同的情形，而本案合同解除属于双方约定单方解除合同的情形，与上述条款适用条件并不相符，因此，对于原告金科扬子公司援引上述条款要求被告沈佳煜、张定生、徐阿凤按购房总款10%支付违约金的主张，本院不予支持。至于原告金科扬子公司基于2012年11月至2013年1月和2015年6月至2015年8月签约明细所得出的统计数字，要求被告沈佳煜、张定生、徐阿凤赔偿房价下跌17.28%的经济损失，因其所提供的上述签约明细并不能证明涉案房屋实际下跌17.28%之事实，故本院不予支持。考虑到被告沈佳煜、张定生、徐阿凤的违约确给原告金科扬子公司造成因房价下跌而产生的损失，以及代偿款4921695.52元在抵销前所产生的利息损失，本院酌情确定被告沈佳煜、张定生、徐阿凤赔偿原告金科扬子公司相当于购房总款5%的损失为382395.05元，并在已付购房款中予以抵扣。被告沈佳煜、张定生、徐阿凤在收到《解除合同及款项抵销通知书》后，未与原告金科扬子公司办理相关手续，自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2012年12月24日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2015年8月19日起解除，被告沈佳煜、张定生、徐阿凤于本判决生效之日起10日内协助原告吴江金科扬子置业发展有限公司办理完上述商品房买卖合同网签备案注销手续。
二、原告吴江金科扬子置业发展有限公司应返还被告沈佳煜、张定生、徐阿凤购房款7647901元；被告沈佳煜、张定生、徐阿凤应给付原告吴江金科扬子置业发展有限公司代偿款4921695.52元，并赔偿损失382395.05元，合计5304090.57元。上述款项相抵后，原告吴江金科扬子置业发展有限公司应返还被告沈佳煜、张定生、徐阿凤款项2343810.43元，并于被告沈佳煜、张定生、徐阿凤协助原告吴江金科扬子置业发展有限公司办理完上述商品房买卖合同网签备案注销手续后3日内履行完毕。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告沈佳煜、张定生、徐阿凤指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如果原告吴江金科扬子置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取32668元，由被告沈佳煜、张定生、徐阿凤负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告吴江金科扬子置业发展有限公司，原告吴江金科扬子置业发展有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审判员 姚民
二〇一五年十一月二十三日
书记员 蔡洁