云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第265号原告王昭宣，男，生于1966年7月19日，汉族，小学文化，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。原告陈焕端，女，生于1964年10月26日，汉族，不识文化，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。系王昭宣之妻。被告邓成银，男，生于1952年7月6日，汉族，高中文化，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人邓书文，男，镇雄县泼机法律服务所法律工作者，住镇雄县。被告胡传菊，女，生于1954年7月18日，汉族，不识文化，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。系邓成银之妻。原告王昭宣、陈焕端诉被告邓成银、胡传菊确认合同无效纠纷一案，本院于二〇一五年二月五日受理后，依法组成合议庭，于二〇一五年四月十日、八月十三日公开开庭进行了审理，原告王昭宣及委托代理人汪继尧、原告陈焕端，被告邓成银及委托代理人邓书文、被告胡传菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昭宣、陈焕端诉称，2007年12月14日，我们将建在集体经济组织蚂蝗田村民小组的房屋（及附着宅基地）和原老宅基地（空地）作价38000元转让给两被告。为此双方签订了《出卖房屋协议》。《出卖房屋协议》约定，以房屋和老宅基地的买卖为基础附条件地将以王昭宣为户主，王昭宣、陈焕端、王某某、王某某（已故）、邓某某（已故）为家庭承包人口，五人共同享有承包经营权的承包土地不定期地以无偿的方式，流转给两被告耕种使用。我们与被告双方签订的前述合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同，2013年6月，我们主动找到二被告，要求返还我们承包地，遭到拒绝。此前，我们仅就承包地返还问题向法院提起诉讼后撤诉。现请求人民法院判决：1、判令将《出卖房屋协议》项下的房屋、宅基地、承包地返还给原告；2、判令被告返还原告征地补偿款28576元。被告邓成银、胡传菊辩称，1、二原告的起诉超过法律规定的时效；2、双方签订的《协议》未违背我国法律法规的禁止性和强制性规定，也没有损害第三者利益，应受法律保护。请求驳回二原告的诉讼请求。本案争议的焦点是：1、双方签订的《出卖房屋协议》是否属于无效合同？2、被告邓成银、胡传菊应否退还原告王昭宣、陈焕端房屋、承包地？应否返还征地补偿款28576元？针对自己的主张，原告王昭宣、陈焕端向本院提举以下证据：1、出卖房屋协议一份。该协议记载：甲方，王昭宣、陈焕端，乙方，邓成银、胡传菊。经甲乙双方协商，甲方将建在蚂蟥田的房屋和原老宅基地以38000元出卖给乙方，甲方将所承包的耕地（除秧田外）的耕种权、流转权转让给乙方，现将四致界限，有关条约定立如下：一、房屋场坝四致界限……二、老宅基地四致界限……三、承包地界限以承包合同书为准。四、乙方一次性付清38000元转让费，甲方将房子土地移交给甲方。五、双方不得反悔，如有反悔，反悔方付给对方违约金100000元。甲方：王昭宣（签名加捺印）、陈焕端（签名加捺印），乙方：邓成银（签名加捺印）、胡传菊(签名加捺印），执笔人：吴某某，在场人：王某某、王某某、王某某、陈某、陈某某、邓某1、王某……。2007年12月14日。2、镇雄县土地承包经营权证一份，证号0039322。经营权证记载：承包方，（户主）王昭宣，……承包土地1.81亩；自留地0.4亩。3、镇雄县泼机镇泼机村民委员会证明一份。该证明记载：兹证明我蚂蟥田小组王昭宣，男，汉族，生于1966年7月19日，其土地承包到户时共5人承包耕地。其土地承包人的基本情况如下，王昭宣，户主，男，1966年7月19日出生；陈焕端，妻子，1964年10月26日出生；王某某，长女，1984年7月18日出生；王某某，父亲，1999年5月死亡；邓某某，母亲，2002年7月死亡。2013年8月23日，镇雄县泼机镇泼机村民委员会证明（印章）。4、镇雄县泼机镇泼机村民委员会证明一份。该证明记载：兹证明我村蚂蟥田小组王昭宣承包地（现流转给本小组邓某2经营），现泼机镇集镇新区开发征用两块，合计面积0.94亩，单价为每亩30400元；青苗赔偿单价为每亩600元；核桃树4棵，其中2类1棵，赔偿160元，幼树3棵，赔偿60元；合计：征用地金额28576元，地上附着物核桃树赔偿220元，青苗赔偿564元，三项合计29360元。……2014年5月2日，镇雄县泼机镇泼机村民委员会证明（印章）。5、云南省耕地占用税完税证一份。完税证记载：时间，1995年11月23日；纳税单位，王昭宣；经济性质，建房；批准机关，土管局；批准占地面积，56平方米；用途，住宅；计税标准，每平方米税额3.75元；合计210元；征税机关，镇雄县泼机镇财政所。6、云南省行政事业性收费专用收款收据一份。该收据记载：时间，1995年11月28日；交款单位，泼机蚂蟥田王昭宣；收费项目及名称，建房56平方米管理费；收费标准，每平方米0.15元，合计8.4元；收款单位，镇雄县土地管理局财务专用章（印章）。经质证，被告邓成银、胡传菊对证据1、2、4、5、6无意见，对证据3有意见，认为参与承包的人数以土地承包经营权证上登记为准。针对自己的主张，被告邓成银、胡传菊向本院提举了以下证据：出卖房屋协议一份。（内容见原告证据1）泼机镇泼机村委会关于对王昭宣与邓成银承包土地转让的情况说明。情况说明记载：我村蚂蟥田村民组村民王昭宣、陈焕端夫妇与邓成银、胡传菊夫妇于2007年12月17日签订《出卖房屋协议》。双方约定由邓成银、胡传菊夫妇出资38000元，对价购买王昭宣、陈焕端夫妇位于蚂蟥田村民组的住房以及转让王昭宣、陈焕端夫妇除“秧田”外的全部土地承包经营权。当事人双方签订协议后，王昭宣、陈焕端夫妇将其“惠农一折通”存折转交给邓成银、胡传菊夫妇。从2008年开始，经双方同意，村委会取消了每年给王昭宣的种粮补助款，将县财政原补助给王昭宣的种粮补助款每年通过农村信用社全部存入邓成银的“惠农一折通”存折上。此说明，镇雄县泼机镇泼机村民委员会（印章），2015年3月20日。情况说明一份。情况说明记载：情况说明人吴某某……现任泼机村委会副主任。2007年12月14日，蚂蟥田村民王昭宣、陈焕端夫妇找到我，说他们已经商量好将他家在蚂蟥田的土地和住房一并卖给邓成银家，王昭宣家两口子请我帮他们代写《出卖房屋协议》。大体情况是，他们双方约定由邓成银、胡传菊出资38000元，购买王昭宣、陈焕端夫妇位于蚂蟥田村民组的住房以及他家除“秧田”外的全部承包地。双方签订协议后，王昭宣、陈焕端夫妇还将“惠农一折通”存折转交给邓成银、胡传菊夫妇。从2008年开始，经双方同意，村委会取消了每年给王昭宣的种粮补助款，将县财政原补助给王昭宣的种粮补助款每年通过农村信用社全部存入邓成银的“惠农一折通”存折上。在我帮他们写的协议书上，这38000元钱不仅是购买房子，还同时包括转让王昭宣家的自留地、承包地。这份协议书写完后，他们双方当即兑现了钱和住房、土地，王昭宣家老老小小都没得哪个有意见，一直到2013年，泼机开始集镇新区建设征用土地，王昭宣家才提出反悔。此说明，吴某某（签字加捺印），2015年3月20日。陈某某的问话笔录一份。笔录中陈某某陈述：邓成银、胡传菊老家和我家住在一起，是邻居，王昭宣是我大姑爷，陈焕端是我亲姑婆。大概是2007年年底，我听说我家大姑爷家要卖房子，我就引见邓成银去跟我家大姑爷家买房子。当时的协议是请我们村里的副主任吴某某写的，写协议书的时候我在场，协议是由邓成银出钱38000元购买我家大姑爷王昭宣家蚂蟥田的住房和他家的承包地，写完协议后陈某提出说要叫我家大姑爷将取钱的土地本本转给邓成银家，我家大姑爷说拿本本都行，但还要再拿1000元。后来邓成银说图个吉利，就多拿880元给我家大姑爷，我家大姑爷就将土地本本拿给邓成银。邓成银给我家大姑爷的钱，是包括买房子和转让全部土地，当时只留了一小块土地给我家大姑爷家种菜。申请证人陈某出庭作证。证人陈某当庭陈述：我与邓成银是儿女亲家，与王昭宣也是认识的。他们卖房子时我没有在场，写协议时我是在场的，协议是吴某某写的，写完协议后我对吴某某说，王昭宣的土地惠农本本没有拿出来，不拿出来怕王昭宣反悔，怕王昭宣以后说是帮他家看房子，看土地。惠农本本拿出来后王昭宣要邓成银付他1000元钱，后来邓成银给了王昭宣880元，王昭宣也同意了。申请邓某1出庭作证。证人邓某1当庭陈述：邓成银是我亲四哥，王昭宣是我小学同学，现在我们是邻居。两家转让房屋和土地的时候我从贵阳回来，第二天早上我去王昭宣家吃了早饭开始写协议，协议大概的内容是王昭宣的房子、所有承包地除了留下的一块都转让给邓成银，把协议写好后又去我家吃晚饭，吃饭的时候陈某提出土地惠农卡也要转让，后来邓成银拿了880元钱给王昭宣，王昭宣把惠农卡拿给邓成银，这个没有写在合同上。房屋转让合同一份。该合同记载：甲方，邓成银、胡传菊……，乙方，邓某2……。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就转卖房屋达成如下协议，第一条甲方自愿将自己于2007年12月14日向王昭宣购买的位于泼机村蚂蟥田村民组的住房包产地转卖（让）给乙方。第二条乙方自愿付给甲方购房（含土地转让）款人民币35000元，一次性付清给甲方。第三条乙方支付购房款35000元给甲方后，甲方将该住房立即交给乙方，乙方即对该房拥有所有权、使用权和管理权。第四条甲方原向王昭宣购房时一并转让的包产地，甲方一并全部转让给乙方经营。第五条甲方在的房屋财产和土地，不再分给乙方，乙方自愿放弃。第六条乙方和另外两个兄弟邓荣杰、邓政，每人每年另行给付甲方夫妇赡养费2000元。甲方，邓成银、胡传菊（签名加捺印）；乙方，邓某2（签名加捺印）；见证人，邓某1。2008年10月6日。户主为邓某2的户口簿一本。户口簿记载邓某2一家的基本情况，住址为蚂蟥田村民组**，登记日期2009年5月15日。申请证人邓某2出庭作证。证人邓某2当庭陈述：我是二被告长子，2007年我父亲向原告方买了房子后，由于他身体不好，说买房子的钱他还不了，当时我家三弟兄只有我一个人结了婚，我父亲说要把借来买房子的钱划给我还。我父亲叫我还35000元的利息钱，剩下的3000元他还，我还了35000钱后蚂蟥田的房子和土地就是我的。我是2008年就开始居住在蚂蟥田原王昭宣家房子里，2009年我将我家的户口迁到蚂蟥田来。2012年，我在原厕所和畜圈的上面建立一层住房，大概60平方米。经质证，原告王昭宣、陈焕端对以上证据1无意见，对证据2、3、4、5、6、7、8、9均有意见，认为证据2与双方的出卖房屋协议的权利义务是矛盾的；对证据3认为证人没有出庭接受当事人质询，不能作为定案的依据，且证人对协议的解释也是无效的；对证据4认为证人的证言不能对抗出卖房屋协议；对证据5认为被告方代理人有诱导性提问；对证据6认为证人系被告近亲属，被告方代理人有诱导性提问；对证据7、8、9认为不是举证期限内提举，拒绝质证。本院经审查认为，原告王昭宣、陈焕端提举的证据1系双方签订的协议，且被告邓成银、胡传菊明确表示无意见，本院予以采信；证据2、3、4、5、6系相关部门出具，来源合法，内容真实，本院亦予以采信。被告邓成银、胡传菊提举的证据1系双方的签订协议，系双方自愿而为，本院予以采信；证据2、3、4、5、6来源合法，证据间相互印证，形成证据锁链，本院予以采信；证据7、8、9系被告邓成银、胡传菊在第二次庭审中提举，属于本案法律事实，与本案关联性较大，本院予以采信。综上所述，本院认定本案的法律事实如下：1995年11月，原告王昭宣经相关部门批准，缴纳了相关税费后，在泼机镇泼机村蚂蟥田村民小组修建了56平方米的住房和畜圈。2007年12月14日，原告王昭宣、陈焕端将修建在蚂蝗田村民小组的房屋、畜圈及以王昭宣为户主的承包地、自留地除“秧田”地块外作价38000元转让给被告邓成银、胡传菊，双方签订了《出卖房屋协议》，同时，原告王昭宣将其“惠农一折通”存折以880元价格一并转让给被告邓成银、胡传菊。2008年以后，泼机村委会将国家原补助给王昭宣的种粮补助款转存邓成银的“惠农一折通”上。2008年底，被告邓成银、胡传菊将原告王昭宣、陈焕端转让的房屋、土地转让给长子邓某2。2009年5月15日，邓某2将一家户口迁至蚂蟥田村民组。2012年，邓某2在王昭宣的原厕所和畜圈的上面修建60平方米左右住房。2014年初，泼机镇集镇新区开发，征收了原告王昭宣、陈焕端转让给被告邓成银、胡传菊承包地中叫“老包脚”的地块，邓某2领取了征地补偿款28576元。2014年4月10日，原告王昭宣、陈焕端以土地承包经营权流转纠纷向本院起诉，于2014年9月10日以另案起诉为由向本院申请撤诉。2015年2月5日，原告王昭宣、陈焕端再次向本院诉求解决。原告王昭宣系个体工商户，现在泼机镇泼机村民委员会郎家院子村民小组重新修建住房居住。本院认为，关于本案原、被告双方签订的出卖房屋协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从以上法律规定来看，法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据"地随房走"的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件，如果转让，必须在同一集体经济组织内部转让，同时必须到政府部门依法办理有关的审批手续。原告王昭宣、陈焕端与被告邓成银、胡传菊均系泼机镇泼机村民委员会人，系同一村集体经济组织，原、被告从签订《出卖房屋协议》第二日起，被告邓成银、胡传菊之长子邓某2就居住该房屋至今，该《出卖房屋协议》无论从主体上、还是法律规定上均不存在合同无效的情形。综上，原告王昭宣、陈焕端要求被告邓成银、胡传菊返还房屋的请求本院不予支持。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第三十五条规定，本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务，转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。本案中，原告王昭宣系个体工商户，现已在泼机村郎家院子村民组重新修建住房居住，且原告王昭宣、陈焕端将房屋、土地承包经营权一并转让给被告邓成银、胡传菊后，泼机镇泼机村民委员会自2008年起将国家补助的种粮补助款转存给被告邓成银，原告昭宣、陈焕端原土地承包关系已自行终止，其原土地承包经营权已全部灭失。为此，其要求返还承包地，退还征地补偿款的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王昭宣、陈焕端的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由二原告承担。审 判 长  王家和审 判 员  邹 雄人民陪审员  戴雄斌二〇一五年十月二十六日书 记 员  李 顺附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（56）买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务，转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。