河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终700号上诉人(原审被告)：王泽阳，男，汉族，1989年10月15日出生，住河南省辉县。委托代理人：高会芳，系王泽阳妻子。被上诉人（原审原告）：冯凯，女，汉族，1989年11月29日出生，住。委托代理人：李东风、高天序，河南豫龙律师事务所律师。上诉人王泽阳因与被上诉人冯凯房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月12日受理后，本院依法组成合议庭审理了此案。上诉人王泽阳及其委托代理人高会芳、被上诉人冯凯委托代理人李东风、高天序到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王泽阳不服原审判决向本院上诉请求：1、人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案中，上诉人转让房屋并未通知抵押权人，并且受让人对上诉人房屋处于抵押状态是知情的，但受让人不肯依法代为清偿债务，导致包括签订房屋买卖合同在内的所有转让行为违法无效，且责任在冯凯一方。2、假使合同有效，违约方也在冯凯方，上诉人不承担任何法律责任，且5000元定金不予返还。《房屋买卖合同》第九条第2项明确规定的是“甲乙双方去办理贷款”，冯凯却迟迟未去办理，现冯凯说是吕元昌去办理，已经构成违约，故上诉人不同意按冯凯的违约情况履行合同。判决没有认定冯凯违约是错误的。合同第十条实际是中介笔误把3写成2了。如果第3项不是合同约定的内容，相应的横线处应该划掉（合同其他地方都是这样的，且此处是重要的地方，绝对不会写错）。因此，依照合同第十条第3项，冯凯应该把首付款八万五千交给上诉人，作为上诉人解押资金“专用于甲方办理解押（第十条第3项载明的原话）”，因此合同很明显约定的就是冯凯用首付款给上诉人解押，走的是非资金监管。而一审法官却错误的认为冯凯在资金监管时才给上诉人首付款。二、判决认定事实证据不足，计算损失错误，理解法律错误。原告有合法证据证明损失只有7000元。根据合同法及最高院司法解释，违约金不能超过损失的30%，即本案违约金不能超过2100。而一审判决不仅让赔7000损失，而且又用损失乘以了130，判案法官何等荒谬？被上诉人冯凯答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，能够体现公平公正原则，请求依法驳回上诉人的上诉请求。冯凯向一审法院起诉请求：1.请求解除冯凯、王泽阳签订的房屋买卖合同。2.请求判令王泽阳返还冯凯购房定金5,000元、佣金8,000元、评估费4,000元、违约金暂计44,030元（计算至2016年10月10号）。3.诉讼费用及其他费用由王泽阳承担。诉讼过程中，原告将要求被告支付的违约金数额由44,030元增至61,285元。一审法院认定事实：2016年7月20日，王泽阳（卖方，甲方）与冯凯（买方，乙方）经郑州克尔达房地产营销策划有限公司（居间方，丙方）居间签订了《房屋买卖合同》（合同编号：00116）一份。主要约定：1.甲方将其所有的位于管城回族区郑汴路39号17号楼6层616号（产权证号14××75）的房屋及其配套设施以总价款595,000元卖与乙方。2.乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费10,000元整（其中佣金及代办费8,000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意上述定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。3.甲、乙双方深知丙方为达成本合同已经付出相应劳动，乙方应向丙方支付佣金7,000元。在签订本合同时，甲、乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。在合同履行过程中，如因甲、乙双方任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。4.甲乙双方同意共同委托丙方办理房屋交易相关手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用1,000元。5.付款方式为按揭贷款：甲、乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。根据政策要求,如需网签和资金监管,乙方应在网签买卖合同备案当日,将网签合同约定的首付房款85,000元，存入存量房交易资金监管机构所指定的监管帐户。6.该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出提前还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取它项权利证后及时办理注销抵押登记手续。7.甲乙任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应承担对方由此产生的其他经济损失，并且若甲方违约应双倍返还乙方交付的定金，若乙方违约无权要求返还定金；本合同签订后，甲乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。另外，甲、乙双方还就办理网签、资金监管、房屋产权过户、维修基金过户、物业交割手续等事项进行了约定。冯凯、王泽阳在合同上签字确认，居间人加盖郑州克尔达房地产营销策划有限公司合同专用章确认。合同签订当日，冯凯支付定金10,000元，王泽阳收到定金5,000元后向冯凯出具了收据，居间人郑州克尔达房地产营销策划有限公司确认收到冯凯支付的购房定金5,000元后亦出具了收据，后冯凯与居间人协商将该定金转为佣金。2016年8月14日冯凯向居间人支付佣金3,000元。冯凯、王泽阳共同到贷款银行为冯凯申请按揭贷款，后因王泽阳未还清按揭银行贷款撤销抵押，引起争讼。庭审中王泽阳同意解除房屋买卖合同及退还定金5,000元，但认为违约金过高，请求予以减少。一审法院认为：冯凯、王泽阳之间的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在涉案房屋抵押权存续期间，王泽阳未经抵押权人同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。故王泽阳辩称其签订房屋买卖合同时未经抵押权人同意，转让合同无效的意见，该院不予采信。冯凯、王泽阳《房屋买卖合同》第十条第二项约定：王泽阳应自行筹资还清按揭银行贷款，并及时办理注销抵押登记手续。第九条第二项约定：冯凯在网签买卖合同备案当日,将网签合同约定的首付房款85,000元，存入存量房交易资金监管机构所指定的监管帐户。王泽阳因未履行银行解押义务，导致双方无法办理网签签订存量房交易合同，系王泽阳违约，故王泽阳提出的冯凯未按约定将首付款打入王泽阳账户充当解押款，导致无法办理解押手续，其不应承担违约责任的辩称意见，该院不予采信。因王泽阳以其行为表明不再履行合同，致使冯凯的合同目的不能实现，冯凯请求解除合同，并要求王泽阳承担相应违约责任，理由正当，该院予以支持。王泽阳于2016年11月9日庭审时同意解除合同，则冯凯、王泽阳合意解除合同之日即为2016年11月9日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冯凯要求王泽阳返还定金5,000元，王泽阳同意返还，该院予以支持。冯凯要求王泽阳返还佣金8,000元，而《房屋买卖合同》约定佣金为7,000元，故王泽阳因违约应返还冯凯佣金7,000元，冯凯要求高出部分，该院不予支持。冯凯要求王泽阳返还评估费4,000元，因冯凯提交的房屋评估费4,000元收据复印件、力度金融签单回执单复印件、转账凭证等证据不能证明是用于该案涉案房屋交易支出，故对冯凯要求王泽阳返还4,000元评估费的请求不予支持。冯凯主张王泽阳按房屋买卖合同约定房屋总价款1‰支付自2016年7月28日至同年11月8日止的违约金61,285元，王泽阳主张约定的违约金过高请求予以适当减少。庭审中冯凯自认因王泽阳违约给其造成的实际损失为17,000元，双方约定的违约金超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失，王泽阳要求适当减少违约金，该院予以支持。考虑冯凯实际损失、兼顾合同的履行情况、王泽阳过错程度及冯凯预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，王泽阳应支付冯凯违约金为：17000×（1+30%）=22,100元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决：一、冯凯与王泽阳于2016年11月9日就郑州市管城回族区郑汴路39号17号楼6层616号房屋（产权证号14××75）签订的《房屋买卖合同》（合同编号：00116）解除；二、王泽阳于判决生效之日起十日返还冯凯定金5,000元、佣金7,000元，并支付冯凯违约金22,100元，以上共计34,100元；三、驳回冯凯其他诉讼请求。二审中当事人均未提交新证据。本院二审期间查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，冯凯与王泽阳签订的涉案《房屋买卖合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同订立后，冯凯按约定履行了交付相应款项的义务。王泽阳未按约定及时办理注销涉案房屋抵押登记手续，导致冯凯和王泽阳未能办理网签签订存量房交易合同，进而导致冯凯的合同目的不能实现，属违约行为，应当承担相应违约责任。原审根据冯凯的请求判决解除涉案房屋买卖合同，王泽阳返还定金、佣金并支付违约金并无不妥。综上，王泽阳的上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费653元，由上诉人王泽阳负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年四月十七日书记员 苏小东