上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2341号
原告景妙珍。
原告严萍。
原告马进强。
原告潘国坚。
原告郑海根。
原告陈坚珠。
原告沈林丰。
原告宋惠华。
上述八原告共同委托代理人陈勇，上海咏君律师事务所律师。
被告唐晓辉。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
被告上海炫烨娱乐有限公司，住所地上海市青浦区聚星街30号311、313、315、401、403-416号。
法定代表人沈瑞良，执行董事。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
原告景妙珍、严萍、马进强、潘国坚、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华诉被告唐晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2015年7月20日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈勇，被告唐晓辉之委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。2015年9月，本院依据原告申请依法追加上海炫烨娱乐有限公司（以下简称炫烨公司）为本案被告参与诉讼。本案于2015年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈勇，被告唐晓辉及被告炫烨公司之共同委托代理人吴卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景妙珍、严萍、马进强、潘国坚、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华诉称：八原告与被告方房屋租赁合同纠纷一案曾于2011年5月25日经上海市青浦区人民法院民事判决，判令被告唐晓辉支付租金及违约金。判决后，原被告继续履行租赁协议，但被告方至今未按协议约定支付原告第十期租金及业主管理会费，拖欠租金将近六个月，已构成根本违约。为此原告诉至本院请求判令：1、解除原告与两被告于2010年2月23日签订的《房屋租赁协议》；2、两被告腾退出位于青浦区聚星街11号-16号的房屋；3、被告炫烨公司将其注册在系争房屋内的营业执照迁出或注销；4、两被告支付2011年6月15日至2015年6月15日期间的业主管理会费用人民币（以下币种均为人民币）69，700元（17，425元／年计算4年）；5、两被告支付自2014年12月15日起至实际腾退之日止租金使用费（按半年361，453元标准计算）；6、两被告支付逾期付款违约金（每日按照18，072.65元即逾期付款额361，453元之百分之五的标准，自2014年12月15日起至实际支付之日止）；7、两被告支付解约违约金50，000元；8、两被告承担本案诉讼费用。
被告唐晓辉、被告上海炫烨娱乐有限公司共同辩称：不同意原告所有诉请，原告诉请的依据事实不成立。1、本案的真实承租人是被告炫烨公司，被告唐晓辉与原告签订租赁合同的行为属于履行职务行为，被告唐晓辉签订合同的身份是被告炫烨公司的总经理，目的是为了成立被告炫烨公司，对于此情况原告在签订合同时是知情的，因此本案所有民事权利义务应当由被告炫烨公司享受或承担，原告主张由被告唐晓辉来承担与事实不符。2、被告炫烨公司与原告之间的租赁合同已在2015年1月13日通过被告唐晓辉与原告方代表严萍以电话形式口头达成一致退房合意而解除，2015年1月16日双方还通过短信进一步确认合同解除事实。双方一旦依法行使合意解除合同，就无需承担责任。因租赁合同已于2015年1月13日解除，因此被告方已无需支付2015年1月13日之后的租金或费用。被告炫烨公司已付租金至2014年12月14日，因此被告方认可需补交2014年12月15日至2015年1月13日的租金。3、事实上，被告炫烨公司在2014年11月时即已停止经营，2015年1月初时公司经营者即已撤离公司。2015年1月13日双方确认合同提前解除时，被告唐晓辉即代表被告炫烨公司表示租赁合同马上解除，请原告马上收回房屋，且收房畅通无阻，因为系争房屋内的被告方的一切设施被告方都明确表示了放弃。故2015年1月13日时房屋已经通知让原告收回，至于原告是否实际前来收房是原告的事情，不存在被告方需再行腾退的情况。4、迁出或注销被告炫烨公司工商营业登记的问题，属于行政登记方面的诉请，但本案是民事诉讼纠纷，没有相应的法律依据。但对于营业执照迁出问题，无论最后纠纷如何解决，被告炫烨公司都愿意配合予以迁出，但人民法院没有这个权力来判决。5、原告主张的业主管理会费没有收费的法律依据和事实依据。虽然该费用在租赁合同上有约定，但该费用名目和用途因为不合法因此不应当支付；据被告了解，该费用是需要原告的管理人员配合被告在使用房屋中产生困难解决困难的基础上才支付的，但是实际并未发生。若人民法院认定被告理应支付该费用的，原告主张该些费用亦已经超过诉讼时效。6、被告并未违约，故无需支付解约违约金或逾期违约金。若法院判决被告支付的，被告也只愿意支付部分逾期违约金。另，若法院判决本案是违约解除的，则解约违约金应当吸收逾期违约金。
经开庭审理查明：本院已生效的（2011）青民三民初字第718号民事判决查明以下事实内容：（一）位于上海市青浦区聚星街30号404、406、407-416室房屋的权利人为景妙珍、严萍、马进强、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华；位于上海市青浦区聚星街30号309、311、313、315、401、403、405室房屋的权利人为潘国坚；位于上海市青浦区聚星街30号308、310、312、316室房屋的权利人为青浦区民政福利生产管理站，潘国坚于2009年12月25日与青浦区民政福利生产管理站签订租赁协议，合同并约定潘国坚有权转租，租赁期间为2010年1月1日起至2017年12月31日止。（二）2010年2月23日，八原告（甲方）与被告唐晓辉（乙方）就上述房屋签订了《房屋租赁协议》一份。该协议约定：租用期限自2010年4月15日起至2015年4月14日止，时间为6年，每二年递增10%，装修期为75天（2010年2月1日-4月14日）；双方核定租金价格为每天1.3元，年租金为597，443元；付款方式为半年一付，第一期2010年2月1日（金额为298，722元）、第二期2010年10月1日（金额为298，722元）、第三期2011年4月1日（金额298，722元）、第四期2011年10月1日（金额为298，722元）……；拖期一天付款，按照付款金额的5%每天计算，付款按收据为准，如拖期一个月付款，按合同终止处理；使用期间的一切与本房相关的室内外费用由乙方支付，与本房相关的一切事务与法律纠纷由乙方负责；甲乙双方必须每年支付业主管理会，甲方付17，425元，乙方付17，425元，（业主管理会代表为严萍、景妙珍、马进强）全权处理物权租赁事宜；双方核定违约金为50，000元整，任何一方违约，由违约方支付给另一方；合同还对其他事项进行了约定。（三）同日，八原告还与案外人沈瑞良、被告炫烨公司签订了合同一份，合同约定内容与上述协议基本相同。当事人一致陈述该合同为被告炫烨公司办理工商执照所用，实际履行的是原告与被告唐晓辉之间签订的房屋租赁协议。被告唐晓辉为被告炫烨公司的总经理，负责该公司的日常经营，被告唐晓辉签订房屋租赁协议也是为开设被告炫烨公司而签订。（四）被告唐晓辉在该案审理中表示：即使法庭认定被告唐晓辉的行为代表了被告炫烨公司，被告唐晓辉也愿意与被告炫烨公司共同向原告承担责任。
另查明，被告炫烨公司工商注册于青浦区聚星街30号311、313、315、401、403-416号。庭审中，双方当事人一致陈述：被告方已付租金至2014年12月15日，未付《房屋租赁协议》约定的第十期租金即2014年12月15日至2015年6月14日的租金361，453元。被告方曾经支付过原告方第一期2010年6月至2011年6月的一年业主管理会费17，425元，此后未再支付过。
又查明，2015年1月13日，被告唐晓辉致电原告严萍表述：（1）因生意差做不出，想现在就退还房屋给原告方；（2）房屋内的东西交由原告方处置，整个场子都可以由原告方卖掉。原告严萍表示：（1）做不出是可以退还房屋，退房要通知原告去验收房子，但今天人都在外面外地无法赶回。
2015年1月15日，被告唐晓辉与原告严萍短信往来沟通，被告唐晓辉表示：关于租房一事，已于星期一通知你方，请尽快碰面详谈。原告严萍表示：退房你把物业费、电费、水费还有欠费用都缴清，把钥匙交给我们。
2015年1月16日，原告严萍短信予被告唐晓辉问：什么时候交房，定好后我们委托律师来收房。被告唐晓辉回复称：你现在就可以收房了。
之后，原、被告双方并无实际进行交接和退房验收。期间，双方还就房屋另租及证照转让等事宜与案外人屠青青等进行沟通。2015年6月10日原告诉至法院作如上诉请，本院2015年7月20日第一次庭审后，双方代理人进行了房屋钥匙交接。之后，系争房屋已由原告方另行出租。
以上事实，有原、被告的陈述、房屋租赁协议、民事判决书、录音记录、短信记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告方与被告唐晓辉签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告唐晓辉作为被告炫烨公司的负责人、代表被告炫烨公司签订上述协议，且房屋实际用于被告炫烨公司之经营，因此《房屋租赁协议》之权利义务应归于被告炫烨公司享有和负担。鉴于被告唐晓辉的自认行为，本院确认被告唐晓辉就被告炫烨公司的租房事宜一并承担相关义务和责任。
从2015年1月13日、1月15日录音记录和短信记录来看，原被告双方已经就提前解除合同达成一致合意，之后与案外人屠青青商谈房屋另租和证照转让事宜更进一步印证了原被告之间合意提前解约的事实。只是双方在通知退房交接验收房屋的环节上有不同的理解，导致本案诉讼。因此本院确认本案《房屋租赁协议》已于2015年1月15日经双方合意一致解除。事实上，系争房屋在本案审理过程中进行了钥匙交接、且已另行出租，因此原告诉请要求被告方腾退系争房屋的请求已无处理必要。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告炫烨公司理应在合同解除后及时腾退房屋并履行将工商注册登记从系争房屋处迁出的附随义务。
合意提前解除合同后，原被告并未及时办理形式意义上的交接验收手续，双方不仅未提及逾期付款或违约解除的违约金的事宜，反而合意与案外人屠青青商讨房屋另租和证照转让等对原被告双方皆有益之事宜。故，对于2014年12月15日至2015年7月20日双方交接钥匙期间的租金及房屋使用费，本院结合实际情况根据公平合理的原则酌情确定为110，000元。关于业主管理会费问题，根据当事人的陈述此费用系原告为被告经营向政府消防部门沟通协调的服务费。本院认为公民或法人应当依法经营，当事人间此些费用的约定本身有悖法律和规则之精神，因此本院不予支持。鉴于上述事实，原告主张解约违约金或逾期付款违约金没有事实和合同依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告景妙珍、严萍、马进强、潘国坚、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华与被告唐晓辉于2010年2月23日签订的《房屋租赁协议》于2015年1月15日解除；
二、被告唐晓辉、被告上海炫烨娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内办理青浦区聚星街30号311、313、315、401、403-416号中“上海炫烨娱乐有限公司”工商注册注销或迁出手续；
三、被告唐晓辉、被告上海炫烨娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告景妙珍、严萍、马进强、潘国坚、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华2014年12月15日至2015年7月20日租金及房屋使用费人民币110，000元；
四、原告景妙珍、严萍、马进强、潘国坚、郑海根、陈坚珠、沈林丰、宋惠华其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2，854元，减半收取人民币1，427元，由原告负担人民币137元，由两被告负担人民币1，290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年十二月四日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。