上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4570号
上诉人(原审被告)：上海科仪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：林铭，总经理。
委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海建涛石材制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王洪建，总经理。
委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海市建设工程机电设备有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：张玉忠，董事长。
委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
原审第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会，住所地上海市青浦区。
上诉人上海科仪实业有限公司(以下简称“科仪公司”)、上海建涛石材制品有限公司(以下简称“建涛公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
科仪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判科仪公司不承担偿付上海市建设工程机电设备有限公司(以下简称“机电公司”)综合搬迁费人民币(以下币种均为人民币)9万元。事实和理由：一、一审判决科仪公司与建涛公司共同偿付综合搬迁费缺乏法律依据。科仪公司从未获得任何搬迁补偿的费用，建涛公司也未向科仪公司支付过搬迁补偿费。从节约司法资源的角度，应该判决建涛公司向机电公司偿付该费用。二、科仪公司有权获得相应的搬迁补偿费。科仪公司系减量化搬迁企业之一，且与建涛公司形成了实际使用厂房的关系后进行了装修和投入，应该享有相应的搬迁补偿费。
针对科仪公司的上诉，机电公司辩称，科仪公司在上诉状中说明了其有权主张相关搬迁补偿费，故机电公司也有权要求科仪公司支付搬迁费。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
建涛公司不同意科仪公司的上诉请求，同时向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回机电公司一审诉请或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审不顾青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)出具的《情况说明》，臆断综合补偿费的构成明细。1、白马塘村委会与建涛公司法定代表人王洪建签订的《土地减量化搬迁协议书》系格式版本，并未具体约定构成明细，而详细的构成明细在白马塘村委会的《情况说明》中予以了明确，其中并不包括综合搬迁费；2、建涛公司与机电公司并非合同相对人，无补偿事实依据。二、一审所作判决缺乏法律依据。一审判决建涛公司与科仪公司共同偿付机电公司综合搬迁费，但未明确比例。此外，一审既未提供建涛公司向机电公司承担责任的法律依据，也未明确建涛公司与科仪公司共同承担责任的法律依据。
针对建涛公司的上诉，科仪公司辩称，认可建涛公司和机电公司无合同关系。约定不予补偿的合同被认定无效，减量化的协议确实存在搬迁费用补偿，如果其中确实有机电公司的份额，法院可以直接判建涛公司承担给付义务，所以科仪公司不同意共同承担。此外，科仪公司没有以诉讼的方式向建涛公司主张应得份额。
机电公司辩称，不同意建涛公司的上诉请求，若《情况说明》和减量化协议内容不一致，则协议的效力更高，且《情况说明》也与法律相悖，应属无效。机电公司和科仪公司的合同被认定无效，但是机电公司确实在涉案房屋经营，所以机电公司和建涛公司产生事实上的法律关系。建涛公司获得政府的补偿款，机电公司应该分得应有份额。
白马塘村委会未应诉答辩。
机电公司向一审法院起诉，要求判令：1、科仪公司退回机电公司所交租金12万元(从2017年1月1日至2017年3月31日该期间所支付的租金12万元)；2、科仪公司承担违约金12万元；3、科仪公司退还租赁保证金4万元；4、判令科仪公司、建涛公司支付机电公司综合搬迁费83.03万元。
一审法院认定事实如下：2015年2月5日，机电公司(乙方)与科仪公司(甲方)签订《租赁合同》，合同约定科仪公司将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房，建筑面积约(含公摊面积)厂房1,519平方米，出租给机电公司作为加工使用，租期从2015年2月5日至2021年2月5日止，租金包含物业费每月4万元，支付方式付六押一，租金应以六个月支付一次，每六个月支付24万元，每次支付租金须提前20天。租赁合同签订时，乙方向甲方支付4万元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方如违约提前解约，押金不予退还。乙方每月还须支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.35元。租金每两年递增一次，每次递增6%。租赁期内如遇国家和市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素，造成双方的损失的，甲乙双方互不承担责任和任何赔偿，乙方无条件在动迁通知下达后三个月内搬出厂，合同即终止；根据国家动迁政策，该甲方所得归甲方，该乙方所得归乙方。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲乙双方在合同有效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同另对其他事项做了约定。
合同签订后，科仪公司向机电公司交付了房屋，机电公司支付租赁保证金4万元，租金支付至2017年3月4日，之后未支付租金。
2016年10月，白马塘村委会发出《限期搬迁告知书》“嘉松中路XXX弄XXX号：根据市、区两级政府198区域减量化工作的推进要求，综合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，你单位已列入华新镇2017年度198区域减量化工作任务中，故特此告知，请于2017年3月30日前做好搬迁工作，我单位于2017年4月开始对你单位就进行土地减量化工作，届时对你单位厂房拆除并实施土地复垦，如果在此日期前未完成搬迁工作，我单位将实行断电断水等强制措施，由此给你单位造成的一切损失由你单位自行承担。”2016年12月、2017年2月，白马塘村委会发出同样内容的《限期搬迁告知书》。
2016年9月10日，建涛公司(乙方)与白马塘村委会(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积7.5亩，建筑面积4,832.89平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2013年5月21日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清场、交地结束。乙方2016年12月31日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月31日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。乙方2017年4月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费511万元。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方综合搬迁费51.1万元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后(如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除)，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。由于乙方转租、转卖或与第三方合作等造成土地减量化工程中发生纠纷或者产生新的费用，均由乙方负责协调并承担所有费用。双方另约定了其他权利义务。2017年5月3日房屋被拆除。
2017年8月21日，白马塘村委会出具《情况说明》：兹由上海建涛石材制品有限公司法人王洪建(以下企业名称简称王洪建)是我村的一家减量化企业，根据市、区两级政府对“五违四必”工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，我村与王洪建签署综合补偿款为511万元，其中厂房评估价格为4,602,200元，按补偿规定：房屋补偿价格为评估价格的6折，即2,761,300元，设施补偿为房屋补偿价格的4折，即1,104,500元，土地375,000元，外加附属设施：污水纳管125,000元，配电房278,500元，电动移门3万元，围墙36,000元，地坪40万元。王洪建在2016年9月10日签署了土地减量化搬迁协议，按照协议规定王洪建企业必须在2016年12月31日停止经营并全部搬空；在2017年3月31日之前我单位需拆除地面建筑物及构建物；在2017年4月30日之前必须清场交付土地。因为王洪建未按规定时间搬迁，导致我单位未能按规定时间及时拆除厂房，故我单位在2017年4月20日实施停电停水等强制措施，王洪建实际搬迁时间为2017年5月3日。
一审另查明，2015年1月14日，科仪公司(以林岳彤名义，乙方)与建涛公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号，租赁建筑面积约4,000平方米，厂房类型为钢混结构。租赁期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日，年租金100万元，前三年租金不变，第四年起每三年递增6%，乙方向甲方支付5万元用为定金保证金，乙方应提前5日向甲方支付租金，付六押一，甲方交付厂房钥匙前乙方必须做到房租7个月付清(付六押一)。乙方在租赁期间，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，乙方承担全部责任，甲方概不负责。合同另行约定了双方的权利义务。
一审再查明，涉案房屋无相应的产证及建设规划、施工许可证。
一审审理中，机电公司认为其于2017年4月20日开始搬离，一直搬迁至2017年5月2日全部搬完。之后双方也未交接。科仪公司认可机电公司于2017年4月26日搬离，即使认定机电公司于2017年4月26日搬离，扣除科仪公司认可给机电公司10天搬迁时间，科仪公司计算租金至2017年4月16日，机电公司尚欠付科仪公司租金56,000元，鉴于目前机电公司尚欠科仪公司租金，科仪公司不同意退还保证金。机电公司认为如果存在机电公司拖欠科仪公司租金，机电公司也不同意抵扣保证金。机电公司为证明科仪公司违约造成机电公司不能正常经营的事实，还提供了视频资料、照片等证据。科仪公司对上述证据真实性无异议。但不认可科仪公司违约行为，科仪公司未实施上述破坏行为。建涛公司对上述证据真实性也无异议，但认为机电公司与建涛公司没有合同关系，也不能证明建涛公司存在违约行为。
根据庭审确认的事实，一审法院认为：本案中，科仪公司出租给机电公司的房屋并无产权证，也无建房和用地的批准手续，因此双方签订的厂房租赁合同无效。机电公司主张科仪公司退回其所交租金12万元，系从2017年1月1日至2017年3月31日该期间所支付的租金。但机电公司厂房搬迁至2017年5月2日才全部搬完，之后也未与科仪公司进行交接。机电公司虽支付了相应的租金，但机电公司也实际占有使用了涉案房屋，即使合同无效，双方实际也已各自履行，机电公司再行主张退还租金，法院不予支持。鉴于合同无效，机电公司要求科仪公司支付违约金无相应的依据，法院不予支持。合同无效后，机电公司主张返还科仪公司收取机电公司的保证金，有相应的事实依据，科仪公司理应予以返还，对机电公司该项诉请法院予以支持。科仪公司不同意退还保证金，是基于机电公司尚欠科仪公司房屋占有使用费，要求相互抵扣，而机电公司认为如果存在机电公司拖欠科仪公司租金，机电公司也不同意抵扣保证金。法院保留科仪公司诉权，对其认为机电公司尚欠的房屋占有使用费等费用在本案中不予处理，科仪公司另行解决。机电公司主张科仪公司、建涛公司支付其综合搬迁费83.03万元。法院认为，根据减量化企业搬迁协议书及情况说明等证据材料，建涛公司也明确了可以取得511万元补偿款。建涛公司与白马塘村委会搬迁协议中的综合补偿款中，白马塘村委会明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在涉案房屋的减量化清拆补偿中。科仪公司与机电公司所签订的厂房租赁合同虽属无效，但机电公司确实在承租房内经营生产，因搬迁对其确有损失，机电公司主张搬迁费亦无不当，综合本案搬迁补偿金额、机电公司承租实际面积及机电公司、科仪公司之间过错责任大小等因素，法院酌情确定综合搬迁费9万元。机电公司主张科仪公司、建涛公司一并担责，有相应的事实依据，法院予以支持。白马塘村委会经法院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。
一审法院判决：一、科仪公司应于判决生效之日起十日内返还机电公司租赁保证金4万元；二、科仪公司、建涛公司应于判决生效之日起十日内偿付机电公司综合搬迁费9万元；三、驳回机电公司的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，本院另查明白马塘村委会在本院审理的(2018)沪02民终4985号案件中当庭陈述，已将全部减量化总资金共511万元支付给建涛公司法定代表人王洪建的账户，并提供相应支付凭证。涉案房屋所属地块亦包含在总减量化土地范围内。
对此，建涛公司也当庭表示认可，确认收到511万元。
本院认为，根据查明的事实，建涛公司、科仪公司和机电公司之间存在依次签订租赁合同的顺位关系，且建涛公司确已获得511万元的减量化综合补偿款，故机电公司作为在涉案房屋内生产经营的企业，其因减量化造成的搬迁损失理应得到补偿。至于具体补偿金额，一审法院综合考虑本案搬迁补偿金额、机电公司承租面积及各方过错等因素酌情确定的综合搬迁费尚属合理，可予维持。科仪公司虽上诉主张不应由其负担该笔费用，但其与机电公司之间确实存在租赁关系，且科仪公司在上诉中亦表示会就前述511万元款项主张其应得份额，故科仪公司的上诉请求缺乏依据，本院不予采纳。同时，鉴于前述租赁合同顺位关系的存在以及建涛公司已实际拿到补偿款项的事实，为了避免诉累，一审法院认定由科仪公司和建涛公司共同偿付该笔费用并无不妥，本院予以确认。
综上所述，科仪公司和建涛公司的上诉请求均缺乏依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,050元，由上诉人上海科仪实业有限公司、上海建涛石材制品有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年六月二十日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……