辽宁省丹东市振兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第00610号
原告（反诉被告）：孙艳，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。
委托代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师
被告（反诉原告）：丹东永同昌建设发展有限公司，住所地丹东市鸭绿江大街286-1号
法定代表人：张宗真，该公司董事长。
委托代理人：王旭，辽宁云舒律师事务所律师
原告孙艳诉被告丹东永同昌建设发展有限公司（以下简称永同昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙艳及委托代理人胡庆召，被告（反诉原告）永同昌公司的委托代理人王旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告永同昌公司于2012年9月5日签订了唐宁一号商品房预定书一份，原告预定了被告永同昌公司开发建设的唐宁一号5栋4单元108室，总房款为355452元。约定的付款方式为按揭付款，原告需向被告永同昌公司支付总房款71.68%的预定金，认购书同时约定，在签订商品房买卖合同前如果被告未得到原告的书面认可，不得将该房屋预定给其他客户，否则被告赔偿原告已支付预定金10%的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告永同昌公司支付总房款71.68%的预定金，但被告却将原告认购的商品房出卖给其他人，导致合同不能实际履行。为此，原告依法起诉，请求判令解除原告与被告永同昌公司于2012年9月5日签订了唐宁一号商品房预定书；请求判令被告永同昌公司返还原告已付购房款254821元；请求判令被告永同昌公司安中国人民银行同期贷款利率支付占用原告已付购房款的利息；请求判令被告永同昌公司承担违约金25482元。
被告永同昌公司辩称：我公司已经按照合同约定履行了通知义务，在我公司取得商品房预售许可后，已告知原告与我公司签订正式合同，但原告未与我公司签订正式合同且逾期七日，按照双方合同的约定，该商品房预定书自动终止。我公司于2014年10月将涉案房屋出售给案外人并办理了房屋登记，不构成违约。
反诉原告永同昌公司诉称：我公司与孙艳于2012年9月签订《唐宁一号商品房预定书》中约定，如孙艳取消预定该房屋，应从预定金中扣除10%作为违约金，现我公司于2013年2月取得涉案房屋预售许可后，已多次通知孙艳前来签订商品房买卖合同，但孙艳接到通知后于2014年5月再次交付房屋预购款后明确表示取消合同的签订，同时也多次到我公司处要求取消预定书。可以说明孙艳已经取得了签订买卖合同的通知，但逾期后未与我公司签订，孙艳的行为构成违约，应按照预定书的约定承担违约金，故我公司请求判令孙艳支付违约金25479元。
反诉被告孙艳辩称：我与反诉原告于2012年9月签订《唐宁一号商品房预定书》没有解除，我没有提出书面的退房申请，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：被告永同昌公司与原告分别以甲方和乙方的名义于2012年9月5日签订了《唐宁一号商品房预定书》一份，该预定书的主要内容为：乙方预定了甲方开发建设的唐宁一号5栋4单元108室，总房款为355452元。约定乙方需向甲方支付总房款71.68%的预定金，待双方签订《商品房买卖合同》时，乙方之前支付的预定金自动转为房款。预定书同时约定，在签订商品房买卖合同前，如甲方取消预定该房屋，乙方可从甲方预定金中扣除10%作为违约金，余额无息退还给反诉原告。在签订商品房买卖合同前，如甲方未得到乙方的书面许可，不得将该房屋预定给其他客户，否则甲方赔偿乙方已支付预定金的10%作为违约金，并将已支付的预定金无息退还给甲方。正式《商品房买卖合同》签订时间另行通知，乙方在接到甲方通知的七日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》并办理相关手续。若乙方未在七日内签署《商品房买卖合同》，则视为违约，本预定书自动终止。同时甲方将扣除乙方已支付预定金的10%作为违约金，甲方有权将该商品房另行出售，剩余款项无息退还给乙方。预定书签订后，原告孙艳于2013年9月6日向被告永同昌公司交付了184821元房款，于2014年5月28日向被告永同昌公司交付了70000元房款，原告孙艳共计向被告永同昌公司交付了254821元房款。原告孙艳交付的购房款超过商品房预定书约定的71.68%。2014年10月，被告永同昌公司将原告孙艳预定的唐宁一号5栋4单元108室销售给案外人，并办理房屋登记。
本院认为，原告孙艳与被告永同昌公司于2012年9月6日签订的《唐宁一号商品房预定书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告孙艳已经按照约定支付了购房款，后被告永同昌公司于2013年2月取得了商品房销售许可证，故根据法律的有关规定，该商品房预定书合法有效。本案的争议焦点：原、被告双方于2012年9月6日签订了唐宁一号商品房预定书是否解除？原告与被告何者违约？是否应承担违约责任？《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定了五种当事人可以解除合同的情形。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，尽管原告孙艳与被告永同昌公司于2012年9月6日签订的《唐宁一号商品房预定书》第四条约定了原告孙艳未在七日内签署《商品房买卖合同》，则视为违约，本预定书自动终止，但被告永同昌公司没有提供证据证明其已向原告孙艳送达了解除《唐宁一号商品房预定书》的书面通知，原告孙艳对此节事实也予以否认，故双方于2012年9月6日签订了《唐宁一号商品房预定书》并没有解除，该商品房预定书合法有效，本院应予确认。鉴于该商品房预订书没有解除，被告永同昌公司又将该商品房出售给第三人，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《唐宁一号商品房预定书》属于被告永同昌公司单方制定的格式合同，其中关于被告永同昌公司违约，无息退还预定金的约定，属于无效的免责条款，被告永同昌公司也未提供证据证明其已对该条款履行了说明义务，故被告永同昌公司应当支付占用原告孙艳已付购房款期间的利息。对原告孙艳的诉讼主张，本院予以支持。对被告永同昌公司的辩解及反诉请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告孙艳与被告丹东永同昌建设发展有限公司于2012年9月6日签订了唐宁一号商品房预定书。
二、被告丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告孙艳已收取的购房款254821元及利息（自2013年9月7日起至给付之日止，以本金184821元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2014年5月29日起至给付之日止以本金7万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、被告丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后10日内向原告孙艳支付违约金25482元。
四、驳回反诉原告丹东永同昌建设发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5658元，由被告丹东永同昌建设发展有限公司负担（原告孙艳已预交）；反诉案件受理费218元，由反诉原告丹东永同昌建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。
审 判 长 邹玉峰
人民陪审员 扈本义
人民陪审员 王潇怡
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 刘 旭