江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2888号
上诉人（原审被告）：苏州万象三和文化创意有限公司，统一社会信用代码91320594323609072M，住所地苏州工业园区李公堤四期6号楼201室。
法定代表人：丁金华,执行董事。
委托诉讼代理人：肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司，统一社会信用代码91320594780263580W，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人：刘东军，董事长。
委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州万象三和文化创意有限公司（以下简称万象公司）因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万象公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由圆融集团承担。事实和理由：一、万象公司与圆融集团之间的房屋租赁合同已于2016年8月底解除，不存在自2017年1月20日起的不定期租赁，一审判决认定双方之间的房屋租赁于2017年6月6日解除没有依据。万象公司自2016年9月1日起无需再支付租金。一审中，万象公司向法庭陈述在2016年8月底前，即向圆融集团提出解除房屋租赁合同且已搬离房屋的事实，圆融集团也承认该事实只是认为它没有同意，也没有办理房屋交接，所以不予承认房屋租赁合同已于2016年8月底解除。圆融集团对于其知道万象公司提出解除合同的时间含糊其辞。根据合同约定，涉案房屋租金是每月一付，圆融集团应在每月5日前发出通知账单，但自2016年9月起万象公司再也没有收到通知账单，也没有支付过租金。对于万象公司在2016年8月底搬离租赁房屋的事实，圆融集团是知情和承认的。本案合同是格式合同，圆融集团作为出租方具有强行接收房屋、停止水电供应的权利，根据对等公平原则，万象公司在放弃房屋内装修的情况下，也应该可以自行搬离房屋，终止合同的履行。一审判决认定双方租赁合同于2017年6月6日解除的依据是圆融集团的解除通知是在2017年6月6日签收的，但万象公司自2016年9月起不再继续使用房屋，认定不定期租赁的前提不存在。一审法院认为圆融公司按合同所载地址发出通知故认定通知有效，但合同记载的只是注册地址，并非送达地址，且该注册地址在签订涉案租赁合同即不再使用。万象公司通知圆融集团提前解除租赁合同时即已表态愿意放弃相当于3个月租金的租赁保证金作为对圆融集团的补偿或赔偿或违约金，在之后也未向圆融集团主张过返还该笔保证金，圆融集团的利益并未受损。二、一审判决万象公司恢复房屋原状是一项无法履行的不公正判决。圆融公司以毛坯形式将房屋交付给万象公司，万象公司装修后会形成附合，要求恢复原状缺乏依据。合同第12条约定了出租人自行收回房屋的权利，承租人在房屋内的一切设施设备包括装修等物品视为放弃，该条约定表明承租人如不返还房屋或不办理交接手续，出租人完全可以依据该条保护自己的权益。同时该条也表明出租人在完全可以自行接受房屋的情况下故意不收回房屋，任由损失扩大。三、圆融集团无权主张物业管理费。合同约定的物业管理费的收费方是苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司，且实际的物业管理提供方也不是圆融集团，圆融集团无权收取物业管理费。此外，万象公司自2016年9月起即没有再使用房屋，不享受物业管理服务，不应再支付物业管理费。
圆融集团辩称：服从一审判决。
圆融集团向一审法院起诉请求：1、依法确认双方的租赁关系于2017年5月31日解除，万象公司立即迁出该房屋，并将房屋恢复原状交还圆融集团；2、万象公司支付租金206718.48元、物业管理费42476.4元，合计249194.88元（自2016年9月暂算至2017年5月31日，并持续计算至租赁关系正式解除之日）以及逾期支付利息14911元（按照日万分之五的标准暂计算至2017年5月31日并继续计算至被告实际支付之日）；水费7元；以及房屋使用费（自租赁关系解除之日按照原租赁合同租金及物业费的标准计算至房屋返还之日）、律师费8461元，合计272573.88元；3、本案诉讼费用由万象公司承担。诉讼中，圆融集团同意将万象公司向其交付的85424.76元保证金抵扣欠付款。
一审法院认定事实：位于苏州工业园区李公堤四期的房屋产权人为圆融集团。2015年1月19日，圆融集团（出租方、甲方）与万象公司（乙方、承租方）签订《苏州李公堤四期租赁合同》，约定圆融集团将位于6号楼201号、面积为235.98平方米的房屋出租给万象公司用于办公，租期为2015年1月20日至2017年1月19日，租金约定为：2015年1月20日至2015年3月31日合计8495.28元，2015年4月1日至2016年1月19日每月21533.18元，2016年1月20日至2017年1月19日租金每月22968.72元，首笔保证金21533.18元及物业管理费4719.6元在交付房屋时给付。物业费每月每平方米20元，租金及物业费均采取按月支付、先付后用的原则，均于每月20日或之前向甲方交付。租期届满甲方有权收回房屋，乙方希望续租的需要在租期届满前6个月向甲方提供不可撤销的继续承租房屋的申请，双方协商一致后重新签订租赁合同，逾期未申请或申请后未签订书面租赁合同的，视为乙方放弃同等条件下优先承租权。除甲方同意乙方续租外，乙方在合同租期届满当日或提前终止当日将已恢复至附件所列的交付标准或回复至甲方同意接受的状态之房屋归还甲方，并办理交接清单对房屋验收，逾期返还房屋的，甲方有权停止向房屋供水、电、燃气等，并有权在租期届满或合同提前终止后的任何时间进入并收回房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为废弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿，同时甲方有权自行恢复原状、拆除、搬出和补修工作，房屋产生之费用由乙方承担，届时甲方也有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。从租期届满或提前解除至房屋办妥交接手续或甲方行使权利并进入房屋为止，乙方须以合同终止或解除日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期限内的租金、物业管理费，并向甲方赔偿因乙方延迟返还房屋所致的一切损失，并支付从租赁期届满到实际返还之日的空调费等。合同解除方面，约定乙方逾期支付租金、物业管理费等达到一个月以上的，甲方有权解除合同，同时乙方还需要按照每日万分之五向甲方支付逾期利息。双方另约定以合同载明的地址为送达地址，变更未通知的后果自行承担。合同另对双方其余权利、义务有约定。合同下方，甲乙双方均加盖公章。
2017年6月2日，圆融集团向万象公司邮寄《租赁合同解除函》，告知之前租赁合同已经到期，截至2017年5月31日，结欠租金206718.48元、物业费42476.4元、水费7元。双方未达成新的续签协议，现正式告知双方之间的租赁关系于2017年5月31日解除，要求在2017年6月10日前迁出租赁房屋，将房屋恢复原状并归还，立即支付拖欠的所有款项，上述函件向万向公司在合同上预留的地址邮寄，显示于2017年6月6日签收。
诉讼中，圆融集团诉称：万象公司确实在2016年9月口头要求协商解除合同，圆融集团当时要求万象公司将房屋恢复原状并承担一部分违约金，万象公司不同意，双方就解除合同并未达成合意，万象公司也未交还房屋，钥匙未交还，一直在被告处，目前室内仍有万象公司的装修及物品、设施。万象公司辩称：己方在2016年8月底口头向圆融集团表示9月不再租房，之后开始搬离，因为己方在圆融集团尚有履约保证金83064.96元及公用事业押金有2359.8元，加上己方当时要求将价值80000元的中央空调抵偿给圆融集团，两项加起来超过160000元也足够对圆融集团进行补偿。另外房屋之前是毛坯，己方装修后形成添附，拆除也会损坏中央空调，所以没有拆除。之前告知圆融集团，圆融集团也没有说要补偿，后来说等通知办理交接手续，但一直未通知，加上合同约定圆融集团可以自行收回房屋，万象公司认为事情就这么结束了。
诉讼中，万象公司提交部分照片，证实其在2017年12月19日去现场时，房屋中有一扇门是开着的，室内有万象公司安装的中央空调及装修，以此证实拆除会导致毁损。圆融集团对此不予认可。
另：双方均确认万象公司从2016年9月1日开始未交付租金，万象公司此前向圆融集团交付的履约保证金83064.96元及公用事业押金2359.8元，圆融集团同意在诉请金额中直接予以抵扣。
另查明：本案圆融集团为提起诉讼，与江苏剑桥人（苏州）律师事务所签订委托代理合同，委托该所代为诉讼行为，权限为特别授权，该所据此指派律师出庭参与诉讼。圆融集团另提交支付律师费8461元的发票。
以上事实，有《苏州李公堤四期租赁合同》、《租赁合同解除函》及邮寄凭证，以及圆融集团的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为：圆融集团与万象公司签订的《苏州李公堤四期租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。万象公司辩称在2016年8月底向圆融集团主张解除合同，之后搬离并且客观上未使用房屋，故房屋租赁合同已经解除。一审法院认为，双方虽均确认万象公司在2016年8月向圆融集团表示过要解除合同，但并无证据表明双方就此已达成合意，万象公司提出将物品折抵给圆融集团，但圆融集团并无义务必然接受上述物品并冲抵欠款，此外万象公司也没有证据表明已将房屋及钥匙交还给圆融集团，且根据万象公司提交的照片，截至2017年12月房屋内仍有万象公司的物品，故万象公司以其搬离及是否使用房屋作为判断合同是否解除的标准缺乏依据，相关主张一审法院不予采信。合同约定的租赁期限届满后，双方之间构成不定期租赁关系，房屋使用费及违约金的计算均可以参照原合同。圆融集团于2017年6月2日按照合同所载地址向万象公司发函解除合同，该合同于2017年6月6日由万象公司签收，故一审法院确认双方之间的租赁关系于2017年6月6日已经解除。合同解除后，万象公司应当将房屋恢复原状并交还，圆融集团相关诉请于法有据，一审法院一并支持；但双方均确认万象公司已未继续使用房屋，故圆融集团诉请迁出，一审法院不再支持。圆融集团诉请从2016年9月1日计算至租赁关系正式解除前的租金、物业费于法有据，相关费用按约圆融集团也有权收取，上述金额核算为254732.5元；万象公司对于水费7元及直接交付给圆融集团无异议，一审法院予以确认。圆融集团同意将保证金85424.76元直接冲抵欠付费用，未损害万象公司利益，一审法院予以支持，故欠付费用核算为169314.74元。关于违约金，因圆融集团未提交催要证据，故一审法院从其发函签收之日即2017年6月6日开始起算，圆融集团主张的标准未明显过高，一审法院一并支持。关于房屋使用费，根据合同，在承租方违约的情况下圆融集团有权采取措施收回房屋，一方面，上述约定为合同赋予圆融集团的权利而非义务，在不损害国家、集体、他人利益的情况下，该权利是否行使及如何行使不能强制圆融集团，万象公司主张圆融集团应当在己方提出解除合同的意思后圆融集团即应行使该权利缺乏依据；另一方面，在圆融集团明确发函要求解除合同后，圆融集团也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大，故就其主张的使用费（含物业费），一审法院酌情支持20000元。关于圆融集团主张的律师费，该费用在双方签订的《租赁合同》中并没有约定，且非必要支出费用，故圆融集团的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认苏州圆融发展集团有限公司与苏州万象三和文化创意有限公司之间的租赁关系于2017年6月6日已经解除，苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起30日将房屋恢复原状并交还苏州圆融发展集团有限公司；二、苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州圆融发展集团有限公司租金、物业费、水费合计169314.74元，并支付利息（利息计算为：以169314.74元为基数，从2017年6月6日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算）；三、苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州圆融发展集团有限公司房屋使用费20000元；四、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取5388元，由苏州万象三和文化创意有限公司负担。此款已由苏州圆融发展集团有限公司预交，一审法院不再退还，苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内将该款支付苏州圆融发展集团有限公司。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，万象公司提供了向圆融集团发函告知2018年4月3日涉案租赁房屋现场有人在拆除装修。圆融集团质证认为律师函确认收到，进行的拆除是空调的内机。
二审中，圆融集团明确其为了减少损失扩大，已于2018年3月底收回涉案租赁房屋。万象公司确认182××××0136的电话号码是丁金华的电话，万象公司在观前地区没有经营场所，解除合同的函有可能是在观前地区被签收，丁金华当时在东环路万家灯火附近的一个邮局签收过一份邮件，邮件内容丁金华记不清楚了。
二审另查明，圆融集团向万象公司邮寄租赁合同解除函的邮件的邮寄地址是苏州工业园区唯亭镇唯华路2号和泰都市生活广场1幢640室，收件人丁金华，电话182××××0136。该邮件于2017年6月5日被寄出，当日未妥投，6月6日该邮件发往苏州邮政速递物流观前营业部并于6月6日上午被投递签收。
以上事实由万象公司提供的律师函以及圆融集团出具的说明、二审调查笔录予以证实。
本院认为，圆融集团与万象公司签订的苏州李公堤四期租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同约定租期至2017年1月19日到期，虽万象公司在2016年8月底向圆融集团提出解除合同的要求，但双方并未就提前解除合同达成一致意见，万象公司亦未将涉案租赁房屋交还给圆融集团，一审法院据此未支持万象公司有关双方租赁合同于2016年8月底解除的主张并无不当。租赁合同到期后万象公司仍未将租赁房屋返还圆融集团，圆融集团于2017年6月5日向万象公司邮寄租赁合同解除函，虽邮寄地址是万象公司原注册地址，但邮件上留存的电话号码是丁金华所有，该邮件送至唯亭后未妥投并发送至观前营业部后被投递签收，结合丁金华有关在东环路万家灯火附近的邮局签收邮件的陈述，本院认为万象公司收到了圆融集团邮寄的租赁合同解除函，双方的租赁合同关系于2017年6月6日解除。万象公司应返还租赁房屋给圆融集团并支付占有使用费，考虑到双方的租赁合同早已到期，且万象公司自2016年9月开始不在涉案租赁房屋中经营，圆融集团对此负有止损义务，一审法院据此仅支持20000元占有使用费并无不当。二审中，圆融集团明确已于2018年3月底收回涉案租赁房屋，故万象公司无需再将房屋恢复原状并交还圆融集团。至于物业费，虽万象公司自2016年9月开始不在涉案租赁房屋中经营，但仍持续占有涉案租赁房屋，圆融集团依据双方的租赁合同的约定主张物业费合法有据。
综上所述，因二审中出现新情况，万象公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5421号第二、三项判决；
二、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5421号第一、四项判决；
三、依法确认苏州圆融发展集团有限公司与苏州万象三和文化创意有限公司之间的租赁关系于2017年6月6日已经解除；
四、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费收取5388元，由苏州万象三和文化创意有限公司负担。二审案件受理费5388元，由苏州万象三和文化创意有限公司负担5308元，由苏州圆融发展集团有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一八年五月二十一日
书记员 孟桢