上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第60号
原告周建富。
委托代理人顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。
被告朱大琴。
委托代理人马晓旻，上海市金石律师事务所律师。
原告周建富诉被告朱大琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月29日、2014年4月11日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2014年8月14月第三次开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告委托代理人三次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告周建富与被告朱大琴签订《门面租赁协议》一份。双方约定，由原告将位于上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路XXX号门面出租给原告使用，对于租赁期限及双方权利义务约定明确，租金为�月人民币9，000元（以下币种同），租期至2013年12月31日止。
如今双方合同即将到期，被告提出要涨租金，原告经营已经亏损，无法续租。原告为经营李宁品牌对上述房屋做了装饰装修，花去装修费若干。为维护原告合法权益，原告诉讼来院，要求：1、判令被告赔偿原告装饰装修损失49，000元。审理中，原告调整诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告装饰装修损失49，000元；2、判令被告赔偿原告经营亏损32，049.57元；3、判令被告赔偿原告员工工资6，000元；4、判令被告退还29个月租金差价130，500元。
原告为证明自己的诉讼请求，向法院提交如下证据：
1、原告身份证复印件及被告身份信息各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格；
2、《门面租赁协议》一份，拟证明原、被告之间存在租赁事实，并且对租赁的权利义务进行约定的事实；
3、装修费收条一份，拟证明原告�进行装修所支出的花费的事实；
4、《收款收据》及《补充协议》各一份，拟证明原告抛货过程中经济损失的事实；
5、工资条两份，拟证明因未续签导致拖欠工资6，000元的事实；
6、接报回执单两份，拟证明原告于2014年2月22日搬离租赁房屋的事实；
7、通话记录及光盘、快递回执、通知各一份，拟证明现房屋承租为案外人陈兵，违反了合同约定的事实；
8、《“李宁”经销合同》及营业执照各一份，拟证明房屋均由陈兵登记注册，且发生在原告承租期间，证明房屋一直掌握在被告与陈兵手中的事实。
被告辩称，不同意原告诉讼请求，自己已经尽到合同义务。对于装饰装修费用，合同中未约定，装修依附于不动产，而该不动产亦非被告所有，同时装修还应考虑折旧。经营损失与被告无关联性。对于员工工资不认可。租金价格的约定是双方真实意思表示，不同意�还29个月的租金差价。
被告为证明自己的辩解，向本院提交《证明》一份，拟证明案外人夏阿达西奉贤区海湾旅游区奉炮公路234、236号房屋所有权人。
经被告申请，本院传唤夏阿达出庭作证。夏阿达诉称，其系奉炮公路XXX号房屋的产权人之一，其不认识原告，对于被告将系争房屋转租于原告也是事后得知。2013年10月，被告曾向其提出带新租客（即原告）协商续租事宜，但其拒绝此项提议，因该租客噪音太大。现其与被告的租赁合同于2013年12月31日到期后，又与被告书面续约10年。其他房屋权利人亦按照夏阿达的续租方案与被告续签的租赁合同。租金均已给付。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议；对证据3真实性不予认可，认为收条中签收人不明、也未载明是何处房产的装修；对证据4、5真实性无法确认；对证据6真实性无异议，但与原告所要证明内容无关联性；对证据7、8真实性无法确认，与本案诉请亦无关联性。对于证人证言，认为夏阿达拒绝与被告见面属实，自己仅与夏阿达签订续租协议，未与其他承租人签订续租协议。原告对于被告提供的《证明》无异议，对于证人证言基本认可，但认为是被告拒绝引荐导致续租未成。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于原告提供的证据3、4、5，因无法核实真实性，本院不予认可。对于原告提供的证据6、7、8因无法核实与本案的关联性，本院不予认可。对于证人证言，原、被告对于证人证言均有不认可之处，且无法由其他证据相佐证，故本院对于证人证言不予采信。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2011年7月20日，原、被告签订《门面租赁协议》，约定由原告向被告承租坐落于上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路XXX号房屋。租期自2011年8月1日起至2013年12月31日止。协议第4条：“付款方式：月租金为：9，000元整，付三押一及按季度支付，先交租金后使用。（及每个季度的30号前）”。协议第5条约定：“协议期满后，甲方（即被告）须把乙方（即原告）押金退给乙方（9，000元）。”协议第8条：“协议满后，双方协商可续租，甲乙双方共同努力向大房东（及房产权所有者）甲方负责引荐乙方和大房东商议，续签合同，双方不管任何一方有续签权，原使用面积不变，租金按大房东合同租金收取，不可另加任何费用。”协议第9条：“本协议甲乙双方共同遵守，如有一方违约，将承担一切的经济损失。”
合同签订后，原告入住使用租赁房屋并对系争房屋进行适当装修，花费若干。现合同到期后，原告未能续签租赁合同。因就赔偿事宜未能与被告协商一致，致涉�。
另查明，案外人夏阿达为奉贤区海湾旅游区奉炮公路XXX号房屋的产权人。
本院认为，系争《门面租赁协议》除对双方房屋租赁合同关系进行约定外，还就租赁到期后，被告的引荐及续租进行了合同安排。从本院审理查明的事实看，被告在租赁期间内如约履行了出租人的义务，但在租赁到期后，在引荐过程中存有瑕疵，故对于原告主张的部分合理的损失，本院适当予以认可。系争协议第9条约定：“……如有一方违约，将承担一切的经济损失。”对于“一切的经济损失”的理解，本院认为，应结合引荐义务的属性、损失与违约行为之间的因果关系、被告方对于违约后果的预见程度等因素予以考虑。原告于审理中提出四项损失赔偿要求：租金差价损失、装饰装修损失、员工工资损失、抛货损失。对于租金差价损失，本院认为，双方租赁合同为双方真实意思表示，现租赁业以到期，仅因被告违反引荐义务而提出该项主张，有违诚信，本院不予认可。对于装饰装修损失，本院认为，原告未提供有效证据证明装修费用，也未申请对装饰装修残值进行评估，本院综合考虑普通装修费用、租赁期限、使用年限等后予以酌情认定20，000元。对于抛货损失，本院认为，原告未提供充分证据证明此项损失，然抛货与未成功续租之间可能存在间接关联，而被告亦认可可能存在抛货损失，故本院酌情认定2，000元。对于员工工资损失，原告未提供有效证据予以证明，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十三条、第二百十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告朱大琴于本判决生效之日起十日内给付原告周建富经济损失22，000元（装饰装修损失20，000元、抛货损失2，000元）；
二、驳回原告周建富其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，563元，由原告周建富负担4，102元，由被告朱大琴负担461元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。