福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0702民初935号
原告：中国太平洋人寿保险股份有限公司南平中心支公司，住所地：福建省南平市延平区梅峰路45号三层。统一社会信用代码91350700738048721D
负责人：林坚固，职务总经理。
委托代理人：苏小妹，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人：游志平，福建武夷律师事务所实习律师。
被告：叶俊凌，男，1993年9月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原告中国太平洋人寿保险股份有限公司南平中心支公司(以下简称太平洋保险公司南平中心支公司)与被告叶俊凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏小妹、游志平到庭参加诉讼，被告叶俊凌经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太平洋保险公司南平中心支公司向本院提出诉讼请求：叶俊凌立即返还原告房屋租赁保证金37000元，并支付违约金（违约金以37000元为基数按月2%标准计算自2017年8月2日至实际返还之日止。其中违约金暂计至2018年1月30日止为4403.51元）。事实和理由：2012年4月11日，案外人林延山（系被告叶俊凌的父亲）将坐落于福建省南平市延平区滨江南路110号二层的房屋出租给原告办公使用，并签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2012年4月26日起至2017年4月25日，房屋月租金总计为（人民币）11753.73元(含租赁税)，房屋租赁保证金为37000元。合同签订后，原告依约向林延山支付了房屋租金及房屋租赁保证金。在租赁期限内由于房屋产权变更，经林延山（原出租方）、被告叶俊凌（现产权所有人）及原告（承租方）三方协商，于2016年4月22日签订补充协议，约定租金转账至被告指定账户，租赁保证金37000元由叶俊凌承担，租赁关系终止时，由叶俊凌向原告退还租赁保证金。前述房屋租赁期限届满前，经原、被告双方协商确定，续租房屋三个月，于2017年4月17日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房屋情况、租赁期限、租金支付方式和期限、保证金和其他费用、违约责任等内容。其中第三条第1款约定：“甲乙双方约定，房屋租赁期为：2017年4月26日起至2017年7月25日止。”第四条第一款约定：“甲、乙双方约定，该房屋月租金全包价为（人民币）11753.73元。全包价包含增值税以及与租赁相关的其他所有税款和费用。”第五条第1款约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁万柒仟元整，即（人民币）37000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系解除或终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在合同解除或终止后5个工作日无息归还乙方。每逾期一日，甲方应按保证金总额的1%向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告于2017年4月25日向被告一次性支付了租赁期内全部（3个月）租金共计35261.19元。2017年7月25日，房屋租赁期满，合同终止，原告依约于2017年7月28日将房屋及房屋钥匙返还被告，并于2017年8月21日向被告转账付清租赁期间的水、电、物业管理等所有应承担的费用合计7152.72元。原告已依约履行全部合同义务，但被告未按合同约定的期限向原告返还房屋租赁保证金，经原告与被告多次沟通，被告以各种理由拒不返还。原告遂诉至本院，望判如所请。
叶俊凌未作答辩。
太平洋保险公司南平中心支公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、身份证复印件一份。证明叶俊凌的诉讼主体资格。
证据二、2012年4月11日《房屋租赁合同》、《收条》、2016年4月22日《关于南平中支延平支公司职场租赁的补充协议》各一份。证明：案外人林延山将坐落于福建省南平市延平区滨江南路110号二层的房屋出租给原告，原告依约支付房屋租赁保证金37000元，林延山向原告出具《收条》一份。2016年4月22日，林延山、被告、原告三方签订补充协议，约定房屋租金转账至叶俊凌指定账户，房屋租赁保证金37000元由被告承担，租赁关系终止时，由被告向原告退还租赁保证金。
证据三、2017年4月17日《房屋租赁合同》一份。证明2017年4月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，租期3个月，合同约定双方各项权利、义务，并约定租赁关系解除或终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在合同解除或终止后5个工作日无息归还乙方。每逾期一日，甲方应按保证金总额的1%向乙方支付违约金。
证据四、福建增值税专用发票、银行业务回单各一份。证明原告依约一次性向被告支付了租赁期内全部（3个月）房屋租金共计35261.19元的事实。
证据五、钥匙移交表、中国工商银行网上银行电子回单一份，证明租赁期满后，原告于2017年7月28日将房屋及房屋钥匙返还被告，并于2017年8月21日向被告转账付清租赁期间的水、电、物业管理费等用合计7152.72元的事实。
叶俊凌未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，对其主张的租赁房屋的事实具有证明力，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年4月11日，案外人林延山将坐落于福建省南平市延平区滨江南路110号二层的房屋出租给原告办公使用，双方并签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2012年4月26日起至2017年4月25日，房屋月租金总计为（人民币）11753.73元(含租赁税)，房屋租赁保证金为37000元。合同签订后，原告依约向林延山支付了房屋租金及房屋租赁保证金。2016年4月22日因房屋产权变更为叶俊凌所有，林延山（原出租方）、被告叶俊凌（现产权所有人）及原告（承租方）三方协商，共同签订补充协议，协议约定租金转账至被告叶俊凌指定账户，租赁保证金37000元由叶俊凌承担，租赁关系终止时，由叶俊凌向原告退还租赁保证金。2017年4月17日，原告(合同乙方)与叶俊凌(合同甲方)又续签订《房屋租赁合同》一份，合同第三条第一款约定：“甲乙双方约定，房屋租赁期为：2017年4月26日起至2017年7月25日止。”第四条第一款约定：“甲、乙双方约定，该房屋月租金全包价为（人民币）11753.73元。全包价包含增值税以及与租赁相关的其他所有税款和费用。第三款约定：“乙方一次性支付租赁期内全部(3个月)租金。”第五条第1款约定：“甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为37000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系解除或终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在合同解除或终止后5个工作日无息归还乙方。每逾期一日，甲方应按保证金总额的1%向乙方支付违约金。…”上述合同签订后，原告于2017年4月25日向被告一次性支付了租赁期内全部（3个月）租金共计35261.19元。2017年7月25日，房屋租赁期满，合同终止，原告依约于2017年7月28日将房屋及房屋钥匙返还被告，并于2017年8月21日向被告转账付清租赁期间的水、电、物业管理等所有应承担的费用合计7152.72元。原告已依约履行全部合同义务，但被告未按合同约定的期限向原告返还房屋租赁保证金，原告于2018年2月6日诉至本院，望判如所请。
本院认为，本案租赁的房屋原系案外人林延山出租给太平洋保险公司南平中心支公司办公使用。叶俊凌取得租赁的房产所有权后，叶俊凌、林延山和太平洋保险公司南平中心支公司三方共同签订《租赁补充协议》，将原租赁期间原定的租金和保证金转由叶俊凌收取，租赁期满或终止合同时，由叶俊凌向太平洋保险公司南平中心支公司退还租赁保证金。租赁期满前，叶俊凌又与太平洋保险公司南平中心支公司续签三个月《房屋租赁合同》（2017年4月17日签订）。以上所签订的合同系当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。原告租赁期满后，2017年7月28日将租赁房和房屋钥匙返还叶俊凌、租赁期间的水、电、物业管理等所有应承担的费用交清，原告已依约履行全部合同义务。双方租赁关系终止，被告应按合同约定的期限向原告返还房屋租赁保证金，被告不履行已构成违约，应承担违约责任。故对原告要求叶俊凌退还其租赁保证金的诉请，本院予以支持。关于叶俊凌未能退还原告租赁保证金的违约责任，租赁合同第五条第1款约定：“…租赁关系解除或终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在合同解除或终止后5个工作日无息归还乙方。每逾期一日，甲方应按保证金总额的1%向乙方支付违约金。…”由于租赁合同约定违约金过高，原告主动调整违约金标准，按月2%标准计算自2017年8月2日起至保证金实际付清之日止违约金的请求，未违反法律规定，予以支持。叶俊凌经本院合法传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
叶俊凌应于本判决生效之日起十日内退还中国太平洋人寿保险股份有限公司南平中心支公司租赁保证金37000元、违约金4403.51元(违约金暂计至2018年1月30日止)；2018年2月1日起至租赁保证金37000元退还之日止的违约金，按月利率2%的标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费418元，由叶俊凌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 董 青
二〇一八年四月十六日
书记员 张洪燕
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一期起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。