河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8048号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许雪艳，女，1974年4月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：王广福，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王松，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵丹，女，1986年6月1日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：李乐，河南秉义律师事务所律师。
原审第三人：崔敏真，女，1981年9月25日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。
原审第三人：杨湛超，男，1981年12月9日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人许雪艳因与被上诉人邵丹、原审第三人崔敏真、杨湛超房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初7860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许雪艳上诉请求：1.依法撤销一审判决或将本案发回重审。2.依法判令邵丹退还许雪艳押金9000元，并赔偿或退还许雪艳房屋转让费、租金及装修损失共计210000元。2.本案的一、二审诉讼费均由邵丹承担。事实与理由：一、邵丹应当退还许雪艳2015年10、11月及12月已交付的租金29700元。一审查明许雪艳是在2015年10月被迫搬离所租赁房屋，邵丹在庭审中陈述“2015年10月份将中间隔墙打通了，是为了装修”，从该陈述可以看出邵丹自认许雪艳是在10月份搬离的，即便不搬离，许雪艳也不具备了办公条件，作为出租方的邵丹也应当退还该部分租金。二、双方口头约定的如房东与邵丹续签三年，双方租赁合同继续履行三年的约定应为有效约定。1.双方书面约定的租赁合同2015年7月30日到期后，许雪艳继续给邵丹缴纳租金至2015年12月，并且在8、9月份双方均无任何争议，该事实在一审中也予以了查明，双方争议最早的时间起始于2015年10月份。2.一审中许雪艳提交的录音材料中许雪艳多次提及租赁期限双方提前口头约定的，邵丹均未提出异议。3.从第三人陈述“可能存在双方口头说合同到期后如果房东与被告续签，原被告的合同继续履行这样的事情。”也可以看出，双方对该事实是有约定的。4.从客观事实上，如果租赁期限仅为一年，许雪艳则自愿支付14万元转让费,并花去近5万元装修，一年的租赁时间花费这么大的成本,也是不符合常理的。三、一审法院适用法律错误。从2015年8月1日书面合同到期日起至2015年10月邵丹强拆房屋时也不足六个月，邵丹强拆许雪艳所租赁房屋也在租金缴纳的时间之内，因此双方依法也不用签订书面合同。一审法院认定双方合同为不定期租赁合同明显于法无据。四、许雪艳在签订合同后向第三人支付转让费14万元，并对该房屋进行了精心装修，花去装修费近5万元。而邵丹为了扩大门面，强行将许雪艳门头及店内装修砸烂，致使许雪艳无法办公，后无奈搬走。邵丹的行为给许雪艳造成了巨大的经济损失，邵丹未按约定予以赔偿。综上，请求支持许雪艳的上诉请求。
邵丹辩称，一、邵丹在一审中陈述2015年10月将中间隔墙打通，此打通面积非常小，人员无法正常通过，只是装修过程中技术性打通，且是在许雪艳与邵丹之间的租赁合同到期后，经邵丹多次催促，许雪艳拒不归还房屋的情况下无奈打通，但打通后许雪艳并未搬离房屋，而是直至12月底搬离房屋，因此许雪艳应当支付租金至12月份并赔偿超期占用房屋给邵丹造成的损失；二、双方原租赁合同到期后，并未订立新的合同，所谓口头约定根本没有，分述如下，1.许雪艳在2015年7月31日租赁合同到期后单方给邵丹账户上打款，完全是其单方行为，邵丹并未表示接受继续租赁，甚至不知道该打款行为，至于双方纠纷并非是10月份，而是在8、9月份邵丹多次与许雪艳协商腾房事宜，许雪艳均不予配合，邵丹只是碍于双方面子，未采取强硬手段，到了10月份邵丹在无奈的情况下采取了比较激烈的措施，比如在许雪艳家门口公开张贴腾房公告等；2.所谓录音资料根本没有体现许雪艳所陈述的内容，通过一审当庭播放争议的焦点是所谓邵丹的一个“嗯”字，此字很难确定是邵丹说的，且此字意思含糊，多表示知道、可能等，或者是习惯性的吐字，并非表示对对方的意思表示认同；3.所谓第三人陈述“可能存在双方口头说合同到期后如果房东与被告续签，原、被告的合同继续履行这样的事情”此陈述是在许雪艳对第三人多次催促引导的情况下说的，且带有“可能”这样的表述，充分说明第三人并不知情；4.许雪艳自愿支付14万元转让费并装修的行为是其自愿选择与邵丹无关，且转让费并非支付给邵丹，邵丹也不知情，如果许雪艳主张权利也不应该诉邵丹。三、一审法院根据“租赁期限6个月以上的应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的视为不定期合同”是没有问题的，且双方在2015年7月30日已履行完毕租赁合同，双方并未续约，根据房屋租赁合同司法解释，房屋租赁合同到期后承租人继续使用房屋的视为不定期租赁合同之规定，被上诉人与上诉人之间也应当认定为不定期租赁合同。四、双方并未签署所谓赔偿协议，双方曾经在纠纷开始阶段进行协商，邵丹只是为了息事宁人以便减少自己的损失，要求协商并承诺在许雪艳积极主动腾房的情况下给予适当安慰性补偿，但许雪艳完全不予配合，非法占用房屋达半年之久，阻挠邵丹装修自己的房屋给邵丹造成了大量的经济损失，所以此补偿意向已不适用，况且许雪艳当时就拒绝了邵丹的提议。五.许雪艳主张的所谓续约是根本不可能的，在2015年7月之前邵丹是以不足2万的租金承租了原房主赵海龙、高国琴的此房屋，因此把一半自己用不完的房屋转租给许雪艳，而2015年8月原租赁合同都已到期，邵丹与房主新签的租赁合同，租金已经涨至25000元以上，在此情况下许雪艳要求以原租赁合同条件续约是完全不可能的，如果续约邵丹将面临较大的损失，所以邵丹作为一个头脑清晰的人是根本不可能答应所谓按原条件续约的，因此许雪艳与邵丹之间是不可能有许雪艳描述的口头续约约定的。
崔敏真、杨湛超未答辩。
许雪艳向一审法院起诉请求：1.邵丹退还许雪艳租房押金9000元，赔偿或退还许雪艳房屋转让费、租金及装修损失210000元，以上共计219000元；2.本案的诉讼费由邵丹全部承担。
邵丹向一审法院反诉请求：1.许雪艳赔偿邵丹财产损失及房屋租金损失共计70550元；2.本案所有的诉讼费用由许雪艳承担。
一审法院认定事实：2013年3月17日，邵丹与第三人崔敏真签订一份商铺租赁合同，主要载明：邵丹将自有的坐落在郑州市经三路广电南路28-3号商铺，建筑面积70平方米，出租给第三人崔敏真作门面房用，租赁期共两年，邵丹从2013年4月10日起将出租房屋交付第三人崔敏真使用。至2015年4月10日，第三人崔敏真需交一个月房租7000元，作为押金。需经邵丹同意后，可转让等。2014年6月18日，许雪艳与第三人崔敏真签订一份协议，主要载明：第三人崔敏真将广电南路28-3号店铺（今典尚妆）转让给许雪艳使用，转让费为14万元。第三人崔敏真在2014年7月1日前将房屋交予许雪艳使用，此转让费包含空调挂机一台，监控器一个等。2014年7月1日，许雪艳提交汇款收据载明：汇款金额为135000元，汇款人为许雪艳，收款人为第三人崔敏真。同日，第三人杨湛超向许雪艳出具收条一份，载明：今收到许雪艳房屋转让费14万元整。此款仅作为收款凭证。2014年7月1日，许雪艳、邵丹签订一份房屋租赁合同，主要载明：邵丹愿将其位于经三路广电南路向东500米28-2房屋租给许雪艳。租赁期限为1年，即从2014年7月1日至2015年7月30日，月租金9000元。房租交纳方式为三个月一交，从2015年元月1号开始，房租为9900每月，直至原房东重新签合同为止。签订协议时收取9000元抵押金，房租到期时室内设施若无损坏，押金退还许雪艳。许雪艳若想在租期满后不再续租，则应提前30日通知邵丹。在租赁期内，许雪艳、邵丹如有特殊情况需提前解除协议的，必须提前30天通知对方，房租按实际使用月数计算，否则赔偿对方违约金9000元等。2014年7月3日，邵丹向许雪艳出具压金条一份，载明：今收到许雪艳房屋押金9000元整。许雪艳提交的中国建设银行银行卡交易查询单载明：客户名称为王军峰，交易日期为2015年6月25日，金额为29700元，对方户名为邵丹，商户名称为世家三季度房租。2015年9月30日，中国邮政储蓄银行个人跨行汇款单载明：汇款人为许雪艳，收款人为邵丹，金额为29700元。2016年5月19日，郑州市公安局丰产路派出所出具一份证明，主要载明：2015年10月20日，我所接110派警报案人王志威报警称福彩路广电南路向西50米路北世家房产纠纷。接警后，我所民警依法对该警情进行了处理。2016年7月4日，郑州市公安局丰产路派出所出具一份证明，主要载明：2015年10月29日、2015年11月1日、2015年11月7日、2015年11月10日、2015年11月12日、2015年11月13日、2015年11月14日、2015年11月19日，我所接110指派，报案人（131××××2078）分别报警称：福彩路广电南路向西200米路北纠纷；福彩路广电南路向西200米路北纠纷；福彩路广电南路向西100米门被锁，被泼汽油；福彩路广电南路往西20米路北口腔诊所纠纷；福彩路广电南路西10米路北口腔诊所3人被限制人身自由；福彩路广电南路闹事，有八九个人；福彩路广电南路向西20米路北电表箱被盗；广电南路福彩路交叉口西路南十几人闹事；福彩路广电路打架；接报警后，我所民警依法对警情进行了处理。2015年12月10日，郑州市公安局丰产路分局对胡海霞的询问笔录载明：你为什么来公安机关？胡海霞：今天我和时秀玲在郑州市金水区广电南路福彩路路北正信芝口腔诊所等时秀玲的表妹时，正信芝口腔诊所里的玻璃门被砸了，我来报案。讲一下正信芝口腔诊所被砸的具体情况？胡海霞：诊所的两个玻璃门被砸碎了，诊所内的部分玻璃也被砸了。2015年12月26日，郑州市公安局丰产路分局对孟芳芳的询问笔录载明：讲一下你的个人简历？孟芳芳：自幼在原籍上学，……，2011年7月份大专毕业后到郑州市金水区东明路与红专路交叉口的世家房产上班至今。你知道今天为什么被传唤到公安机关吗？孟芳芳：知道，因为在2015年12月10日下午15时20分左右，我召集人把郑信芝牙科门诊的玻璃给砸坏了。2015年12月26日，郑州市公安局丰产路分局对王志威的询问笔录载明：今天民警为什么把你传唤到派出所？王志威：我知道，因为我和我们公司世家房产同事们（大概20人左右）去砸郑信芝牙科门诊。讲一下事情的详细情况？王志威：（2015年12月10日）15时许，我接到秦春燕经理的电话，她让我赶紧赶到晨旭路福彩路口集合，我就步行到晨旭路福彩路口，当时我同事有20人左右都在，我们一起走到福彩路广电南路交叉口，当时有个男同事递给我一个钢棍，当时我们同事手里有的拿钢棍，有的拿铁锤，我们一起就往广电南路与福彩路交叉口向西50米路北世家房产店去了，因为我当时走在后面，我过去的时候看到拿锤子和拿砖头的人先将我们的店的玻璃和门砸了，又将隔壁郑信芝牙科门诊的玻璃和门砸了，然后我跟着到房间，我同事拿锤子的人就开始砸房间内的东西，砸完之后我们就走了，我也回到晨旭路店开始上班了。你们和郑信芝牙科门诊有何纠纷？王志威：我们是因为房子的问题发生的经济纠纷。你在世家房产从事何种工作？王志威：我是世家房产的员工。许雪艳提交的室内装饰工程承包合同主要载明：发包方为世家房产，承包方为郑州市雅鑫装饰有限公司。工程名称为世家房产广电路店面，工程地点金水区福彩路与广电路向西150米路北，总造价为42988元。开工日期为2014年7月1日，竣工日期为2014年7月12日，并附有装修工程预（决）算表。2014年7月13日，郑州市雅鑫装饰有限公司出具收据一份，载明：今收到世家房产人民币42988元系付装修款。许雪艳、邵丹因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至该院，酿成诉讼。庭审过程中，邵丹陈述“原合同到期后，卡里有进账，但是不知道是谁打的。合同到期后在2015年8月、9月和许雪艳见面时说过要求许雪艳搬走的事情，在2015年10月9日以书面形式公告张贴在租赁房产上通知许雪艳。在2015年10月份将中间的隔墙打通了，是为了装修。在原合同到期后，许雪艳又与房东续签了3年合同”。许雪艳陈述“每次给被告转账打房租都会发短信说一下，但是没有得到回复过。租赁合同到期后，许雪艳通过转账形式支付房租是通过短信形式通知邵丹，双方都是邻居，我们是世家房产，邵丹是牙科诊所，8、9月份双方均无异议，都在正常经营。邵丹是在2015年10月15日左右以口头形式通知许雪艳腾房”。第三人陈述“收到原告14万元转让费。原、被告签合同时，第三人崔敏真在场，但是具体双方对合同内容如何协商不清楚。可能存在双方口头说合同到期后如果房东与被告续签，原、被告的合同继续履行这样的事情，但是具体如何确定的第三人不清楚”。许雪艳、邵丹双方均认可在2015年10月20日，双方因为租赁房产发生纠纷，报警，许雪艳大概在2015年12月底搬离房屋。许雪艳、邵丹双方均陈述对本方及对方的装修损失均不申请鉴定。
一审法院认为：许雪艳、邵丹签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。许雪艳、邵丹双方签订的书面租赁合同到期后，许雪艳陈述双方存在口头约定如房东与邵丹续签三年，双方的租赁合同继续履行（三年），但许雪艳提交的证据不足以证明，应就此承担举证不力的不利后果。同时租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。许雪艳于租赁合同到期后继续支付房屋租金，直至2015年12月底搬离租赁房屋期间为不定期租赁。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。许雪艳诉请返还租房押金9000元，依法有据，该院予以支持。许雪艳诉请房屋转让费、租金及装修损失21万元，没有依据，该院不予支持。邵丹提交的证据不足以证明其损失的具体价值，且不申请对相关损失价值进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，故邵丹反诉请求，证据不足，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告邵丹于判决生效后十日内退还原告许雪艳租房押金9000元；二、驳回原告许雪艳的其他诉讼请求；三、驳回被告邵丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，由原告负担4535元，被告负担50元；反诉案件受理费782元，由被告负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案中，涉案的14万元转让费系许雪艳履行其与崔敏真之间的协议而支付给崔敏真的。邵丹并未收到该14万元。房屋租金是房屋租赁合同有效成立的必要条款之一，如缺少对租金的约定，则不能认定双方就房屋租赁达成了一致意见，即不能认定双方之间形成了有效的房屋租赁合同。本案中，许雪艳提交其与崔敏真之间的谈话录音以证明其主张的邵丹与许雪艳之间口头约定如房东与邵丹续签三年，则许雪艳与邵丹之间的租赁合同继续履行三年的事实。但在诉讼中崔敏真并未认可该录音的真实性，且崔敏真与邵丹之间的谈话并不必然对许雪艳发生法律效力。同时，许雪艳也未提供其他有效证据证明在其主张的继续履行合同的三年租赁期内房屋租金的具体金额或计算方法。综合本案现有证据，许雪艳没有提供充分的证据证明在2014年7月1日许雪艳与邵丹签订房屋租赁合同时，邵丹承诺在双方之间的房屋租赁合同到期后，如房东与邵丹续签了涉案房屋的房屋租赁合同，则邵丹必然将涉案房屋继续租赁给许雪艳。许雪艳亦未提供充分的证据证明邵丹明知许雪艳向崔敏真支付14万元转让费是基于邵丹对许雪艳做出的有关租期承诺。另，根据涉案的房屋租赁合同对违约责任的规定可知，租赁期内如有特殊情况双方均可在提前30天通知对方的情况下提前解除合同，且不需要支付违约金及赔偿损失。综合以上，一审判决未支持许雪艳主张的赔偿14万转让费及装修费的诉讼请求并无不当。许雪艳称2015年10月15日左右邵丹已经通知许雪艳解除合同并要求其搬离涉案房屋，而许雪艳于2015年12月底搬离涉案房屋，且许雪艳没有提供充分的证据证明其未能在合同约定的合理期限内搬离涉案房屋具有合法的原因。据上，一审判决未支持许雪艳主张退还租金的诉讼请求并无不当。
综上所述，许雪艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4585元，由许雪艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵军胜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年二月五日
书记员 杨林源