上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初31692号
原告(反诉被告)：全洪日。
委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。
被告(反诉原告)：程轶。
委托诉讼代理人：顾奇锋，上海环绮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁铮佳，上海环绮律师事务所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：金AA，女。
委托诉讼代理人：伏BB，女。
原告全洪日与被告程轶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告程轶依法向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并进行审理。又因德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)与本案处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加德佑公司作为本案第三人参加本案诉讼。原告(反诉被告)全洪日及其委托诉讼代理人孙佩君，被告(反诉原告)委托诉讼代理人顾奇锋、袁铮佳，第三人委托诉讼代理人金AA到庭参加诉讼。审理中，各方当事人均同意本案简易程序的审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
原告全洪日向本院提出诉讼请求：1、解除全洪日、程轶及德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》中有关于全洪日与程轶之间权利义务的内容；2、程轶向全洪日返还定金人民币(币种下同)50,000元；3、程轶向全洪日支付违约金359,000元；4、诉讼费由程轶承担。
事实与理由：2016年8月2日，全洪日、程轶及德佑公司签订《房地产买卖居间协议》，约定全洪日购买程轶名下的位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。签约当时涉案房屋的产证尚未办出，但程轶告知涉案房屋是商住类型并承诺于10日内办出产证。基于对程轶的信任，全洪日才签署了协议并于签约当日支付定金50,000元，该款由德佑公司代为保管。全洪日也是为了置换才购房，期间因全洪日的下家不能按期付款，故全洪日与程轶协商变更付款方式。经协商，双方达成一致意见。之后双方就办理产证的加急费3,000元由谁承担发生争执，但之后全洪日同意支付该加急费。8月19日，第三人通过微信说了产证的事情，但由于全洪日公司的信号不好，直至下午六点半才看到微信，并立即赶往第三人处。但至第三人处，全洪日仍未能看到产证，程轶也未于当日至第三人处。全洪日由于工作原因无法在20日前往签约。后程轶就发函称全洪日违约并要没收定金。全洪日在此情况下，只能发函表示因程轶在19日无法按约提供产证，故要求退还定金。20日当日，全洪日收到第三人通过微信发来的涉案房屋产证。事后，全洪日发现涉案房屋为办公楼，非合同约定的商住类型，不能满足全洪日的居住需求。综上，全洪日认为，首先，程轶不能提供约定的商住两用房屋，导致全洪日不能实现购买房屋用以居住的目的；其次，程轶违反承诺未于2016年8月19日前给全洪日看涉案房屋产证，程轶的该行为也系一种违约；最后，居间协议上的金额有瑕疵，房屋总价款是1,795,000元，但之后明细化的金额相加，与总价款相较有10,000元的差额，故房屋总价约定不明。鉴于此，全洪日为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。
被告程轶辩称，同意全洪日主张的第1项诉请，但不同意其他诉请。导致涉案协议解除的责任在于全洪日违约，故全洪日已付定金应当由程轶予以没收。首先，涉案房屋是程轶从开发商处购得。全洪日实地查看过涉案房屋。合同约定无论涉案房屋是何用途，均以房地产登记簿信息为准。8月20日，程轶将涉案房屋的房产信息发给第三人，第三人也于当日发给了全洪日。8月20日，全洪日发送的告知函中也未提出对于房屋性质的异议。故全洪日以程轶不能提供约定的商住两用房屋，导致全洪日不能实现购买房屋用以居住的目的，要求解除合同，无法律依据和事实根据。其次，程轶一直积极履行合同，因双方约定的签订网签合同时间是8月19日，故程轶付了加急费用，于8月18日就办理出了涉案房屋的产证。因全洪日的钱款来源于出售自有房屋，但全洪日的下家不能及时付款，故全洪日于8月14日左右要求变更付款时间并表示若不变更付款时间就不履行合同。双方协商，程轶称可以8月20日付100,000元，8月25日付150,000元，9月25日付520,000元，其余在11月10日前付清，但全洪日仍旧不同意。8月18日起，程轶就联系不上全洪日。8月19日，程轶联系过中介，但中介称联系不上全洪日、也不知道如何签约。8月19日晚上19点左右，全洪日突然说要签约。但此时程轶在市区与友人聚会，故程轶表示第二天一早去签约。而全洪日称最后一天不签订，程轶就违约。后双方也协商了宽限期，但全洪日在8月20日以程轶未在规定时间内签订示范文本为由要求解除居间协议并退还定金，试图将违约责任转嫁给程轶。当日，程轶还以短信形式要求全洪日继续履行合同，但全洪日无回音。最后，即便全洪日是守约方，全洪日于8月20日就发出解约通知的行为也违反了约定。按协议约定，违约方逾期超过15日的，守约方才有权利解除协议。另外，庭审中，全洪日自认出差导致无法在程轶确定的时间内签订协议，但20日当日，全洪日还发了函件，可见全洪日的陈述自相矛盾。
鉴于全洪日违约解除协议，且逾期15日未与程轶网签构成违约，故程轶向本院提出反诉诉讼请求：1、解除全洪日、程轶及德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》中有关于全洪日与程轶之间权利义务的内容；2、全洪日已付定金50,000元由程轶没收。
针对程轶提出的反诉诉讼请求，全洪日辩称，同意第1项反诉诉讼请求。不同意第2项反诉诉讼请求。程轶的先履行义务未完成，且涉案房屋的性质与约定不符，不能实现全洪日的购房目的，是程轶违约，而非全洪日。
第三人陈述，2016年8月2日，买卖双方在第三人居间服务下签署了《房地产买卖居间协议》及补充协议，约定程轶于2016年8月19日前办理完毕产证的登记手续，且保证涉案房屋符合上市交易条件。另约定定金50,000元由第三人保管直至产证办出。2016年8月11日，全洪日表示不能按居间协议约定的房款支付方式履行，需要变更支付方式并希望可以晚些支付。之后买卖双方就支付方式不断洽谈，忽略了签约期间将至。8月19日前第三人就签约事宜联系全洪日，但联系不上。期间，程轶告知第三人产证已办出。8月19日中午，第三人通过微信、短信的方式联系全洪日关于签约事宜，但无回音。因始终联系不上全洪日，不能让程轶无期限地等待，故第三人就未通知程轶过来签约。全洪日至8月19日晚上18时才回电表示要来签约。第三人立即与程轶电联，但当时程轶表示其正外出就餐、无法赶来签约并称可以在20日早上签约。但全洪日不同意20日签约并坚称程轶未来签约构成违约。20日之后，全洪日发函给第三人要求退还50,000元定金。程轶也要求没收定金。第三人一直从中组织协调，但未果。现该定金尚在第三人处。全洪日是外地户籍已婚人士，属限购对象。签约时，经第三人核实，确认全洪日只能购买非住宅类房屋。全洪日是投资客户，第三人告知全洪日，涉案房屋是商业性质的不能挂户口。全洪日是知道涉案房屋性质后才约程轶来商谈购房事宜的。第三人认为，第三人带全洪日查看涉案房屋时，程轶是自住的，故才产生后续的一个买卖双方在认知上的误差。
经审理查明，2016年8月2日，程轶(出售方，签约甲方)、全洪日(买受方，签约乙方)与第三人(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定内容如下，一、1.1甲方将涉案房屋出售给乙方。1.2涉案房屋类型为商住。1.5(加粗记载)有关涉案房屋的权属情况或填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登记簿记载的信息为准，甲方保证涉案房屋产权清晰、权属明确可进行交易。二、总房价款1,795,000元。三、3.2乙方应于甲方签署本协议后当日支付定金50,000元，甲方同意将上述定金由丙方代为收取并保管。3.3甲乙双方应当在本协议签订后17日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。3.4乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后13日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款250,000元(含已付定金)。3.5乙方通过银行贷款形式支付第二期房价款1,545,000元。3.7甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后60日内(最晚不得晚于2016年9月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。3.8尾款10,000元，产证办出来3日内交房，户口(若有)确认已迁出，由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款。七、若甲方未能依照该协议约定签订买卖合同示范文文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照该协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。八、一方未按该协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。
前述协议签订当日，全洪日支付定金50,000元。该款由第三人保管至今。
2016年8月8日，程轶办理了涉案房屋的产权登记手续。程轶为尽快取得产证，支付了加急费3,000元。
后全洪日就房款支付时间与程轶进行协商。双方达成一致意见，变更了协议所约定的房款支付时间及方式，确定全洪日于2016年8月20日支付100,000元、8月25日支付150,000元、9月25日支付520,000元、其余款项于11月10日前付清。
2016年8月18日，涉案房屋的产权登记至程轶一人名下。根据上海市房地产登记簿显示，涉案房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，土地用途为商务办公用地。
2016年8月19日，程轶通知第三人产证好了并表示8月20日拿好产证至第三人处。第三人收悉后于当日下午14点40分通知全洪日涉案房屋产证已经出来了、程轶次日拿过来。全洪日于当日晚上18时30分回复称其刚看到消息并现赶过来。第三人回复称当日无法签约，其总部签约员已下班，其14点多告知全洪日，但全洪日至下班时间才回复。全洪日于当日赶至第三人处表示程轶未提供产证，也未至第三人处签约，程轶的行为构成违约。第三人表示因全洪日回信太晚故其约不了程轶。同时第三人立即与程轶联系询问当日是否能过来。但程轶表示当日赶不过来，其在跟朋友吃饭，次日一早可过来。
2016年8月20日上午，程轶将产证带至第三人处。第三人将产证通过照片形式、以微信方式提交给全洪日，并询问全洪日何时能碰面。当日下午，第三人通过短信形式通知买卖双方于2016年8月28日上午10点前至第三人处协商，若任意一方未到场则视为放弃双方签署的居间协议中约定的任何权利。程轶收悉后并于当日向全洪日发送短信表示，全洪日未在约定期限内与程轶签约，致使涉案房屋买卖无法正常进行；现催告全洪日务必于2016年8月28日10点前前往第三人处与程轶签订买卖合同；程轶给予全洪日上述宽限期，并不代表程轶放弃解除协议并追究全洪日违约责任的权利，若全洪日仍不配合，则期限届满日视为协议解除之日，程轶不再另行通知，程轶届时将没收定金并追究全洪日法律责任等。当日，全洪日收悉前述短信后向第三人寄送了《告知函》，表示程轶未在协议规定时间内出示房产证，导致无法按协议规定时间内签订《上海市房地产买卖合同》，因此全洪日要求第三人收到该函后三日内退还全洪日押金50,000元。第三人收到该函后立即交付给了程轶。
2016年8月22日，第三人又约买卖双方于2016年8月23日至第三人总部协商涉案房屋出售事宜。2016年8月23日，买卖双方至第三人处，但协商未果。
2016年8月28日，因全洪日未至第三人处签约，故程轶又通过短信形式告知全洪日，因全洪日仍不出面签约，属于单方违约，程轶将于2016年8月29日0点00分解除协议不再另行通知，程轶将没收全洪日已付定金并追究全洪日相关法律责任。全洪日收悉该短信后回复称程轶违约在先，应由程轶承担违约责任，其已委托律师。
另查明，全洪日于2016年8月26日即将起诉状等材料递交给法院，提出前述诉请。因程轶拒绝调解，故转立案。
以上事实，由全洪日提供的《房地产买卖居间协议》、定金付款凭证、上海市房地产登记簿、《告知函》、录音资料，程轶提供的第三人与程轶之间的短信记录、程轶与全洪日之间的短信记录、第三人与全洪日之间的微信记录，第三人提供的第三人与程轶之间的微信记录等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。
审理中，各方均表示，无论法院判令定金是返还给全洪日还是由程轶没收，鉴于定金尚在第三人处保管，故同意第三人直接向权利人支付。
本院认为，涉案的《房地产买卖居间协议》系各方当事人之真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。现买卖双方均认可涉案居间协议中涉及买卖双方之间的权利义务内容已解除，但双方对于解除的责任主体产生争议。全洪日认为，导致协议解除的责任在于程轶，主要基于三点理由，1、程轶未能提供约定的商住两用房屋，导致全洪日不能实现购买房屋用以居住的目的；2、程轶违反承诺未于2016年8月19日前给全洪日看涉案房屋产证，程轶的该行为也系一种违约；3、居间协议上的金额有瑕疵，房屋总价款是1,795,000元，但之后明细化的金额相加，与总价款相较有10,000元的差额，故房屋总价约定不明。而程轶认为，导致协议解除的责任在于全洪日，理由系认为全洪日违约解除协议，且逾期15日未与程轶网签。本院认为，关于全洪日主张协议解除的三点理由，首先，涉案协议签订时，涉案房屋尚未办理产权人为程轶的产权证，全洪日对此是明知的。虽然协议1.2条记载涉案房屋类型为商住，但同时1.5加粗记载有关涉案房屋的权属情况或填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登记簿记载的信息为准，甲方保证涉案房屋产权清晰、权属明确可进行交易。全洪日对协议中的上述约定应当明知，而在签订协议时对此也并未提出异议，可见全洪日愿意承担协议记载信息与实际登记信息不符的风险。现全洪日以此为由认为程轶构成违约要求解除合同，并不符合双方约定。其次，双方并未约定程轶必须于2016年8月19日前将涉案房屋产证出示给全洪日，从各方陈述，最多可认定程轶需于2016年8月19日前办理出涉案房屋的产权证并保证涉案房屋产权清晰、权属明确可进行交易，现根据上海市房地产登记簿记载的信息可见，涉案房屋的产权实际已于2016年8月18日登记至程轶的名下，产权清晰、权属明确、无影响交易的情形发生，故即使程轶未于8月19日当日将产证向全洪日出示，也并不构成违约。退一步讲，即使程轶曾经承诺于8月19日前将产证向全洪日出示但未能提供构成违约，但产证是否出示实际并不影响房屋的交易。若产证出示，也可能存在房屋因被司法查封而无法交易的情况，也可能存在出售方恶意通过补办产证来达到其非法目的。若产证不出示，也不代表出售方无权出售房屋，若因出售方权利瑕疵等无法履行合同的，则由出售方对买受人承担违约责任。因此，程轶未出示产证仅是其履约的一个瑕疵，并不代表其反悔不出售涉案房屋，更不足以导致合同的解除。故全洪日以程轶违反承诺未于2016年8月19日前给全洪日看涉案房屋产证为由要求解除合同，不符合双方约定及法律规定。最后，协议中总房价款与协议中约定的房款支付方式所合计的金额确实存在10,000元的偏差，但根据全洪日的委托诉讼代理人孙佩君陈述，事后买卖双方已对房款支付方式的变更达成一致、予以了重新约定，即“程轶分别于2016年8月20日支付100,000元、8月25日支付150,000元、9月25日支付520,000元、其余款项于11月10日前付清，但总房价款仍以合同约定为准”。庭审时，主审法官询问全洪日的委托诉讼代理人孙佩君“涉案房屋总房价款的金额前后有无发生过变化”，其表示未发生变化。从现有证据来看，也从未见程轶对总房价款提出任何异议或要求总房价款按照协议中原先约定的房款支付方式所合计金额履行。故，本院认为，既然双方已对房款的支付方式予以了重新约定，则双方应按新的支付方式予以履行，现在总房价款未发生变化，程轶一方也从未对总房价款提出任何异议的情况下，全洪日仍以协议约定的总房价款与房款支付方式所合计的金额存在偏差为由，要求解除合同，不符合双方约定及法律规定。另需说明的是，虽然协议约定买卖双方应于2016年8月19日前签订网签合同，但是从各方陈述及短信、微信等内容来看，各方实际均忽略了签约时间。特别是作为居间方的第三人，及时提醒买卖双方当事人履行各自义务系其提供居间服务之内容。然从现有证据来看，无证据证明第三人及时联系买卖双方确定签约时间，反而从微信内容来看，直至2016年8月19日下午，第三人方通知全洪日，通知内容也仅为产证已出，导致全洪日于当日晚上18时方至第三人处，也进一步导致程轶无法赶至第三人处签约。故导致程轶无法按约前来签约，并不能完全归咎于程轶之责任。退一步说，即使程轶未于2016年8月19日到场签约构成违约，但是按协议约定“违约方逾期不履行超过15日的，守约方才有权单方解除本协议”，又或者按合同法规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情况下守约方方能依法解除合同。然全洪日不仅在2016年8月20日即发函要求退还定金，且在程轶从未拒不履行签约之义务，反而多次督促全洪日及时前来签约的情况下，拒不履行签约之义务，反而起诉要求解除合同，显然全洪日采取的单方解约之行为并不符合合同约定及法律规定。综上，本院认为，全洪日提出的解除合同的理由均不成立，全洪日无权单方面解除合同。全洪日擅自解约之行为以及经催告拒不履约之行为违反合同之约定，不符合法律之规定，构成违约，应当承担相应的违约责任。程轶据此发短信告知全洪日涉案协议于2016年8月29日解除，符合法律规定。故本院确认全洪日、程轶及第三人德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》中有关于全洪日与程轶之间权利义务的内容于2016年8月29日解除。鉴于导致合同解除的责任在于全洪日，程轶要求按照定金罚则没收全洪日已付定金50,000元，符合双方约定，本院予以支持。鉴于该款仍在第三人处保管，各方也均同意第三人直接向权利人支付，故该款由第三人直接向程轶支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)全洪日、被告(反诉原告)程轶与第三人德佑房地产经纪有限公司于2016年8月2日签订的《房地产买卖居间协议》中有关全洪日与程轶之间权利义务的内容于2016年8月29日解除；
二、第三人德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内将原告(反诉被告)全洪日已付定金50,000元交付于被告(反诉原告)程轶，由被告(反诉原告)程轶予以没收；
三、驳回原告(反诉被告)全洪日的其他本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3,717.50元，由原告(反诉被告)全洪日负担。反诉案件受理费计525元，由原告(反诉被告)全洪日负担(该款由全洪日于本判决生效之日起三日内直接支付给程轶)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。