福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终1653号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宏伟，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李东梅，女，1972年10月27日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：陈明霞，福建伟立律师事务所律师。
上诉人陈文霞因与被上诉人李东梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈文霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈文霞的全部诉讼请求并驳回李东梅的反诉请求。事实和理由：一、一审判决法律关系认定错误，不能合法、公正区分《店面租赁合同》与《协议书》的关系，因此认定的案件事实自相矛盾。陈文霞与李东梅签订的《店面租赁合同》合法有效，不应解除。根据有关法律规定，陈文霞与泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（以下简称江滨物业公司）所签的租赁合同与本案的《店面租赁合同》是两个相对独立的合同关系，因此，在处理出租人江滨物业公司、承租人陈文霞、次承租人李东梅之间的权利义务关系时仍应适用合同相对性原理。《店面租赁合同》生效后，陈文霞享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务。陈文霞依合同约定将江滨路防洪堤865、867号厢体交付李东梅占有、使用、收益，同时李东梅也有义务向陈文霞交纳租金，并维护租赁物的正常状态，且该租赁合同的履行、解除及租赁物的交接等均应在合同双方当事人之间进行。2017年5月31日，李东梅在未取得陈文霞同意的情形下，将其承租的厢体交给江滨物业公司。而江滨物业公司并未通过人民法院向陈文霞主张过物上返还请求权，根据民事诉讼不告不理的原则，一审判决不应据此认定李东梅向江滨物业公司交付厢体的行为系陈文霞的行为。故李东梅的交接行为及逾期交纳租金的行为完全违约，其应承担因此给陈文霞造成的全部损失。二、一审判决先入为主，错误认定法律关系，侵害诚实守信履行合同的陈文霞的合法权益。本案诉争的法律关系是陈文霞与李东梅之间的租赁合同纠纷，双方间争议的解决应适用《店面租赁合同》的约定。而一审法院错误地以陈文霞与江滨物业公司所签协议为依据，大量引用该协议中关于合同解除的约定来为江滨物业公司、李东梅的恶意违约行为提供虚假的合同和法律依据。首先，转租合同与原租赁合同是两个独立的租赁合同。其次，原租赁合同在履行过程中发生变更、解除等情形，对转租合同的履行会产生相对的影响，但并不是对转租合同简单地作相应的变更和解除。陈文霞与江滨物业公司之间租赁协议的解除不会必然影响陈文霞与李东梅之间《店面租赁合同》的履行，该合同的解除或终止仍应由合同双方协商确定。第三，一审判决认为李东梅在其承租厢体正常使用无法得到保障的情况下提出解除合同的理由合法，属于事实认定错误。李东梅对承租厢体的占有、使用、收益权利来源于其与陈文霞所签的租赁合同，而陈文霞从未提出限制、终止李东梅继续占有、使用租赁物的要求，一审判决认定的“正常使用无法得到保障”的事实和法律依据何在，该认定完全是一审判决主观臆断。三、一审判决没有认定李东梅应当支付拖欠的租金及要求陈文霞返还押金是错误的。从上述的分析可见，本案纠纷的发生系因李东梅没有按时缴交租金所致，故违约的一方系李东梅而非陈文霞，因此，李东梅应当支付拖欠的租金，并向陈文霞承担违约责任即没收押金。
李东梅辩称，其与陈文霞之间租赁合同关系之所以有效，是基于陈文霞与江滨物业公司之间的租赁合同合法有效以及陈文霞依法享有转租权。陈文霞与江滨物业公司的租赁关系已经法院生效判决确认于2016年8月8日终止，陈文霞自此不再对案涉空厢享有承租权、转租权等。陈文霞与江滨物业公司的租赁合同约定，租赁合同被解除后，陈文霞与次承租人的租赁合同终止履行，江滨物业公司可直接向次承租人收回厢体，一审据此判决本案双方之间的租赁合同解除正确。江滨北路景观整治提升工程鲤城分指挥部于2017年3月8日向李东梅等所有次承租人发出《搬离公告》、《催告函》，要求李东梅等限期腾空、搬离，否则将停止配合办理供水供电及收缴费等各项物业管理服务。在本案租赁合同无法正常履行的情况下，李东梅多次拨打陈文霞预留在租赁合同上的联系电话，均无法联系到陈文霞本人并向其返还租赁的空厢。实际上，陈文霞知晓李东梅无法正常使用空厢及要求解除合同的意愿，但其就是拒不出面解决，李东梅只好以短信形式通知陈文霞解除合同，同时告知陈文霞已将空厢腾空并返还给江滨物业公司，因此，对于无法直接与陈文霞交接解除合同事宜，李东梅并不存在过错。陈文霞无法保障李东梅继续使用案涉空厢，合同目的已经无法实现，陈文霞违反了合同的先履行义务，李东梅有权行使不安抗辩权即解除合同。因本案合同已解除，案涉空厢已腾空并返还，故李东梅的租金依约只能计算至腾空之日。既然李东梅不存在违约行为，那么陈文霞就应当依法返还押金。一审判决事实认定及法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈文霞向一审法院起诉请求：1.李东梅向陈文霞支付自2017年6月1日起至合同期满应付租金支付之日止的租金，暂计至起诉之日为7245元；2.李东梅依约向陈文霞支付逾期付款的违约金（以拖欠的租金为基数，按日2%的标准计算），暂计至起诉日为1000元；3.李东梅依约承担有关物业费、治安费、水费、电费、卫生费等费用，暂计至起诉之日为800元；4.李东梅承担本案诉讼费用。
李东梅向一审法院反诉请求：1.解除李东梅与陈文霞关于“865、867号店面”的《鲤城段店面租赁合同》；2.陈文霞退还李东梅的租赁押金6900元。
一审法院认定事实：江滨物业公司接受泉州市晋江河道堤防管理处委托，管理晋江鲤城段防洪堤空厢。2004年2月15日，江滨物业公司与泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（以下简称柏菲公司）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：江滨物业公司同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号），共计209间空厢厢体出租给柏菲公司，租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》，对上述租赁合同的内容进行修改和补充，约定柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。2006年6月23日，陈文霞与柏菲公司、江滨物业公司签订《协议书》，约定柏菲公司将上述租赁合同、补充合同、补充协议书及其相关协议的权利义务全部转让给陈文霞,江滨物业公司与陈文霞租赁合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨物业公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担等。2006年12月8日，江滨路晋江下游新堤空厢门牌号××再次变更为745-1029号的单号、原有编号613-678号再次变更为1201-1331号的单号。合同签订后，陈文霞依约向江滨物业公司支付租金至2017年2月28日。
2016年1月1日，李东梅与陈文霞签订《鲤城段店面租赁合同》一份，双方约定：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体865、867号共计2间店面租赁给李东梅作为工艺配件使用，租期3年，自2016年1月1日起至2019年2月28日止，租金自2016年3月1日开始计算，实际使用于2015年12月15日开始。本合同押金为6900元，陈文霞不得将押金抵扣租金，租赁期限届满，在李东梅向陈文霞交还租赁店面且缴清其应承担的各项费用之日起30日内，陈文霞应无息向李东梅退还押金；以上两间店面租金每间每月第一年1150元，此后租金采用递增方式进行计算，每满一年租金在上一年的基础上递增5%，按季支付；若陈文霞提供房屋不符合约定条件，严重影响李东梅正常使用的，李东梅有权单方解除合同；因陈文霞过错，不能提供合同约定的房屋给李东梅使用并导致合同解除的，不包括因国家政策、政府决策发生需要拆除改造租赁房屋导致陈文霞提前解除合同并收回房屋的情况，陈文霞应按已收取的押金的2%向李东梅支付违约金，同时退还李东梅已交付的押金；若李东梅逾期支付租金，则应以拖欠的租金为基数，按日2%的标准向陈文霞支付违约金，逾期超过三天，陈文霞有权解除合同并没收李东梅已支付的押金；租赁期间，未经陈文霞书面同意，李东梅中途擅自退租的，其已支付的租金及押金不再退还；租赁期间，未经陈文霞书面同意，李东梅中途擅自退租的，其已支付的租金及押金不再退还。合同签订后，李东梅依约向陈文霞缴纳押金并支付租赁房屋租金至2017年5月28日。2017年4月7日，江滨物业公司发出《催告函》，要求李东梅等承租人于2017年5月9日前腾空空厢等。2017年5月31日，李东梅向江滨物业公司腾空交付了其所承租的865、867号店面。李东梅腾空租赁房屋后，发手机短信告知陈文霞腾空事实，并要求陈文霞退还押金6900元。
2017年3月17日，陈文霞就泉州市鲤城区人民政府发布的《搬离公告》是否违法问题向厦门市中级人民法院提起行政诉讼，同年5月4日厦门市中级人民法院作出（2017）闽02行初10号裁定及判决，裁定：在本案诉讼期间停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。判决：撤销泉州市鲤城区人民政府于2017年3月8日作出的《搬离公告》。宣判后，泉州市鲤城区人民政府不服，向福建省高级人民法院提起上诉，2017年9月29日，福建省高级人民法院作出（2017）闽行终513号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。
江滨物业公司因解除《晋江下游新堤空厢租赁合同》、收回含涉案空厢在内的209间空厢与陈文霞起纠纷，陈文霞诉至法院，2017年9月30日泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号终审民事判决，认定江滨物业公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢【原编号为385-527号（新编号为365-507号）、原编号为613-678号（新编号为585-650号）】共计209间的租赁合同关系于2016年8月8日解除；判决陈文霞应于判决生效之日起10内日将上述209间空厢腾空移交给江滨物业公司等内容。诉讼中，江滨物业公司向一审法院表明，其认可次承租户李东梅等向其腾空交付空厢的时间视为陈文霞向其腾空交付的时间。
一审法院认为，陈文霞与李东梅签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈文霞与江滨物业公司约定了租赁合同的解除条件及合同被解除后，陈文霞与次承租人的租赁合同终止履行，江滨物业公司可直接向次承租人收回厢体等。自2017年2月28日起，陈文霞也未继续向江滨物业公司支付租金。江滨物业公司作为租赁房屋管理人，享有对租赁房屋占用、使用的权利，其根据前述合同约定及事实，要求次承租人腾空交付租赁房屋，足以使李东梅等次承租人对陈文霞是否能够继续提供正常使用的租赁房屋产生担忧。因此，李东梅行使不安抗辩权，根据江滨物业公司要求，腾空租赁房屋交付江滨物业公司，视为中止其与陈文霞之间租赁合同的履行，有权不再继续缴纳中止履行期间租金。陈文霞主张李东梅根据江滨物业公司要求腾空租赁房屋构成违约，不符合法律规定，不予采纳。陈文霞请求李东梅支付2017年6月1日后的租金、逾期付款违约金及有关物业费、治安费等费用的请求，无事实和法律依据，不予支持。泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号判决判令解除陈文霞与江滨物业管理公司有关案涉865、867号空厢在内的租赁合同关系后，陈文霞对于案涉租赁房屋的使用权已于2016年8月8日丧失。案涉租赁合同约定，陈文霞所提供的房屋不符合约定条件，严重影响承租人正常使用的，承租人有权解除合同。李东梅根据合同约定要求解除其与陈文霞之间的租赁合同，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李东梅于合同解除后，请求陈文霞退还租赁押金6900元，理由充分，予以支持。陈文霞的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；李东梅的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李东梅与陈文霞于2016年1月1日签订的《鲤城段店面租赁合同》；二、陈文霞于本判决生效之日起十日内返还李东梅租赁押金6900元；三、驳回陈文霞诉讼请求。案件本诉受理费50元、反诉受理费减半收取为25元，均由陈文霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈文霞提供的一审法院（2017）闽0502民初928号民事判决书系审理案件的参考资料，不能够反映本案的真实情况，与本案不存在关联性，本院不予采信。当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，虽然陈文霞、江滨物业公司签订的《协议书》与陈文霞、李东梅签订的《店面租赁合同》是两个不同的法律关系，但转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也失去基础，承租人继续主张租赁权利也就没有了依据。本院作出的（2017）闽05民终3424号民事判决认定陈文霞与江滨物业公司之间包括案涉865、867号厢体在内的租赁合同关系已于2016年8月8日解除，陈文霞与李东梅之间的租赁合同已无继续履行可能，合同目的已然无法实现，一审判决解除陈文霞与李东梅之间的租赁合同正确，应予维持。陈文霞依据《店面租赁合同》要求李东梅继续支付2017年6月之后的租金、违约金以及其他费用的请求，缺乏依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由此可见，房屋租赁合同因合同解除终止履行后，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，故李东梅将租赁物直接交还江滨物业公司并无不当，李东梅并不存在陈文霞所主张的违约行为，一审判决认定陈文霞应返还李东梅租赁押金6900元正确。
综上所述，陈文霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由陈文霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 林玮珊
审判员 郭金旺
审判员 郑程辉
二〇一八年五月二十四日
书记员 柯志昆
附：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。