沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初26号
原告�陈善研，无职业。
委托代理人：陈百君，大连职业技术学员退休教师。
原告：栾蕾，大连医科大学第一附属人民医院退休教授。
委托代理人：陈百君，自然情况同上。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡沈芸，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告陈善研、栾蕾与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审、人民陪审员陈桂萍、郑秀丽组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。�告陈善研、栾蕾的委托代理人陈百君，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈善研、栾蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告商铺购置款1056768元及商铺折旧费2016年4月1日至2017年4月30日为103033元，合计1159801元；2.诉讼费由被告承担；3.要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》以及《国际展贸委托经营协议书》。
事实与理由：原告于2009年8月10日购买被告位于沈阳市沈河区风雨坛70号商铺租给被告。签订《国际展贸中心委托经营协议》、《商品房买卖合同》。按合同规定，原告有为该房屋办理产权的义务，原告多次提出要求被告办理产权，被告一直不予办理，导致原告合法权利无法实现。当原告去房屋现场看房时才发现，根本就没有298（2）号商铺，原告不知道这是为什么。依据合同和国家的有关规定，原告有权要求解除与被告签订的合同。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定和双方签订的《国际展贸中心委托经营协议》第四条（一）条款，由于被告的违约行为，原告不但有购房款的损失，更有违约期间内房租的损失，理应由违约方进行赔偿。故为维护原告的合法权益，特向归院提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》判令被告退还全部购房款1056768元及商铺折旧费2016年4月1日至2017年4月30日103033元，合计人民币1159801元。被告承担本案诉讼费用。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、退房款数额应当以陈善研、栾蕾实际支付的购房款771441元为基数，并在扣减中屹�司已经支付的及法院调解的折旧费后计算。
1、中屹公司不同意解除与陈善研、栾蕾签订的《商品房买卖合同》，但是既然陈善研、栾蕾主张返还商铺购置款，如果法院支持陈善研、栾蕾的诉讼请求，中屹公司在与陈善研、栾蕾签订的《商品房买卖合同》及《国际展贸中心委托经营协议书》也应当一并解除。
中屹公司在与陈善研、栾蕾签订《商品房买卖合同》的当日，双方同时签订一份《国际展贸中心委托经营协议书》，约定由中屹公司经营陈善研、栾蕾购买的商铺，并由中屹公司向陈善研、栾蕾支付商铺折旧费。如果法院支持陈善研、栾蕾返还商铺购置款的诉讼请求，中屹公司在与陈善研、栾蕾签订的《商品房买卖合同》及《国际展贸中心委托经营协议书》也应当一并解除。
2、陈善研、栾蕾实际支付的购房款数额为771441元，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以771441元为基数计算。
3、应当在返还的购房款数额中扣除中屹公司已经支付的及法院调解的折旧费。
中屹公司不能为陈善研、栾蕾办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给陈善研、栾蕾办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。陈善研、栾蕾虽有权以中屹公司不能办理产权证所需资料为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向支付折旧费。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，�止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将实际支付的购房款771441元返还给陈善研、栾蕾,陈善研、栾蕾应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，陈善研、栾蕾根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费及法院调解的折旧费。
鉴于中屹公司已经向陈善研、栾蕾实际支付了2013年1月1日起至2015年6月30日止的折旧费237,770元，且沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初4394号调解书已经就2015年7月1日至2016年3月31日止的折旧费71331元作出调解。故返还购房款的数额应当以陈善研、栾蕾实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的折旧费及法院调解的折旧费。
现因二原告主张的2017年1月1日至2017年4月30日的折旧费用，根据双方签订的国际展贸中心委托经营协议书，委托经营期限至2016年12月31日就已经届满，其无权要求上述折旧费用。
综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以陈善研、栾蕾实际支付的购房款771441元为基数，并扣除陈善研、栾蕾已经实际收到的及生效法律文书确定的折旧费计算。请求法院依法驳回陈善研、栾蕾的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下，2009年8月10日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第一幢2单元298-2（三个门脸）号房屋（即诉争商铺），建筑面积19.325平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第四条计价方式与价款约定按建筑面积计算，每平方米39919.33元，总金额771441元。合同第六条付款方式及期限约定2009年8月20日前支付总房款771441元。合同第八条约定××的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，××可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟因重大疫情、灾情（如非典、禽流感、地震、洪水等）重大灾害造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备�，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第三条约定××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具体情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为七年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不�担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币壹佰零伍万陆仟柒佰陆拾捌元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按年9%的年率计算。每个季度为贰万叁仟柒佰柒拾柒元。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。
2016年，因被告未能按期给付商铺折旧费为由依法向本院提起诉讼，要求判令被告给付拖欠的折旧费。本院依法作出（2016）辽0103民初4394号民事调解书：被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2016年7月24日前向原告陈善研、栾蕾支付2015年7月1日至2016年3月31日的商铺租金71331元。
原、被告双方签订的委托经营协议书已经到期，双方并未续签该协议书，但双方并未对涉案房屋进行交接。
现因被告一直未能为原告办理商铺产权证，原告起诉来院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因�，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并�是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。虽后原告同意将办理房产手续的期限延长至委托经营期限到期前。但现委托经营期限已经届满，被告至今未能完成该项合同义务，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及实际履行情况综合计算。双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》第四条，关于折旧费的计算写明总房款的数额是1056768元以及折旧费的计算方式。故被告应向原告返还购房款人民币1056768元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的终止，原告要求被告给付商铺租金的问题。虽然原被告双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》已经到期，双方未续签，但是被告作为实际经营人，应当将房屋恢复原状后，通知出租人收房，进行交接。但被告无证据证明被告要求原告收房，且房屋仍在被告控制，故被告应当按照原协议的租金标准支付占用使用费。因2016年3月31日之前，被告应当支付的房屋租金已有生效调解书裁判，故原告方要求被告方给付自2016年4月1日起至2017年4月30日止的房屋租金人民币50253.4元（按照年租金总房款9%的计算标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告称如解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还的购房款应以实际支付的购房�771441元为标准，扣除被告已支付的房屋折旧费的问题，本院认为，房屋折旧费实际上是被告对已售出的商铺的租赁费，属于双方基于《“国际展贸中心”委托经营协议》形成的房屋租赁关系，跟解除双方房屋买卖合同关系无关，且被告已经实际占有使用了其所租赁的商铺，应当支付原告租赁费用，不应扣除。故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈善研、栾蕾与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月10日签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》；
二、被告辽宁中屹�业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性返还原告陈善研、栾蕾购房款1056768元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告陈善研、栾蕾自2009年10月1日起至2017年3月24日的商铺租金103033元。
如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14950元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 陈桂萍
人民陪审员 郑秀丽
二〇一七年五月十五日
书 记 员 张 博
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。