广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1195号
上诉人（原审被告）：中山市雅信房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码。
法定代表人：梁正坚。
委托代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟涛，男，1975年10月27日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区，澳门居民身份号码。
被上诉人（原审原告）：梁璐，女，1977年4月12日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区，澳门居民身份号码。
委托代理人：王振，广东卓正律师事务所律师。
上诉人中山市雅信房地产开发有限公司（以下简称雅信公司）因与被上诉人钟涛、梁璐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月3日，钟涛、梁璐（买受人）与雅信公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于中山市坦洲镇雅居乐坦洲商住小区1期13幢1座101房；该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为4.4米，建筑面积224.55平方米，套内建筑181.49平方米；购房总价1399770元，买受人按银行按揭方式按期付款；合同还约定了其他事项。合同签订后，钟涛、梁璐支付了全部购房款。钟涛、梁璐收楼时，发现该商品房的层高不足4.4米，与雅信公司协商赔偿问题未果，遂于2014年1月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.雅信公司赔偿因房屋层高减少造成的损失168532元（房屋总价款为1399770元，屋高缩水比例为12.04%，赔偿款为：1399770元×12.04%=168532元）；2.雅信公司承担本案的全部诉讼费用。
原审另查：原审庭审中，钟涛、梁璐与雅信公司确认涉案商品房的层高为3.9米。
原审又查：上述商品房买卖合同附件六的补充协议第二条约定：买受人所购商品房的层高以本条为准，若该商品房为住宅、商铺的，一般立契部位层高应不低于2.6米，但不排除有部分区域因设计需要未达该标准，双方同意以出卖人实际交付为准。该补充协议字体明显小于合同正文，且没有标志提请买受人注意。雅信公司认为层高应当以补充协议为准，第二条应当理解为：交付的商品房不低于2.6米就符合合同约定。钟涛、梁璐则认为补充协议是格式合同，字体偏小，第二条应当理解为：层高2.6米为最低标准，如双方另有约定层高，应当按照双方约定为准。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。钟涛、梁璐与雅信公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同履行各自的义务。合同签订后，钟涛、梁璐依约交付了购房款，雅信公司理应按照合同交付符合合同约定的商品房给钟涛、梁璐。本案争议的焦点为：雅信公司交付的商品房是否符合商品房买卖合同约定。商品房买卖合同约定，该商品房的用途为住宅，层高为4.4米。商品房买卖合同附件六补充协议第二条约定商品房为住宅的，层高应不低于2.6米，但不排除有部分区域因涉及需要未达该标准，双方同意以出卖人实际交付为准。对补充协议第二条的约定，原审法院分析如下：第一，该条款并未明确约定层高必须为2.6米，而是约定层高不得低于2.6米。该条款存在两种解释，第一种解释为：该商品房的层高不得低于2.6米即符合合同约定。第二种解释为：层高2.6米为最低标准，具体层高仍应按照合同约定确定。该条款为格式条款，提供格式条款的一方为雅信公司，故应采纳不利于雅信公司的解释，即层高2.6米为最低标准。第二，即便雅信公司主张的解释成立，该商品房的层高不得低于2.6米即符合合同约定，则该条款明显限制了钟涛、梁璐的权利，减轻了雅信公司的责任。而补充协议的字体明显小于合同正文，且雅信公司没有采取合理的方式提请钟涛、梁璐注意该条款的内容，未尽到告知义务，该条款不应对钟涛、梁璐产生法律效力。综上，原审法院认为，该补充协议第二条不能视为对合同约定层高4.4米的变更，应认定雅信公司未按照合同约定交付商品房，已构成违约。由于房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成影响，给钟涛、梁璐造成一定的经济损失。现钟涛、梁璐要求雅信公司赔偿相应损失，原审法院予以支持。但就具体赔偿数额而言，钟涛、梁璐提供的赔偿金额计算方法没有法律依据，故原审法院根据涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度，并结合开发商的过错程度等，酌情确定雅信公司须向钟涛、梁璐赔偿损失数额为80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、中山市雅信房地产有限公司于判决生效之日起七日内向原告钟涛、梁璐支付赔偿款80000元；二、驳回钟涛、梁璐的其他诉讼请求；如果雅信公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3671元（钟涛、梁璐已预交），由钟涛、梁璐负担1928元，雅信公司负担1743元（雅信公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人雅信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《中山市商品房买卖合同》虽然在第三条约定层高为4.4米，但上述商品房买卖合同附件六的补充协议第二条进行了补充变更：“本合同第三条约定买受人所购商品房的层高以本条为准。双方确认若该商品房为车位的，一般立契部位层高应不低于2.2米。若该商品房为住宅、商铺的，一般立契部位层高应不低于2.6米，但不排除有部分区域因设计需要未达标准，双方同意以出卖人的实际交付为准”。同时该补充协议还明确约定：“本补充协议为本合同正文的补充，若本补充协议条款与本合同正文规定有不同之处，以本补充协议为准”。补充协议是对合同正文的补充、变更和修改，其效力应优于正文。补充协议条款变更房屋层高为不低于2.6米。实际交付的房屋层高为3.9米，远高于约定的2.6米。补充协议对层高的约定是合同正文的变更而非补充。二、原审判决适用法律不当。1.上述合同及补充协议在签订前已在售楼部公示，钟涛、梁璐已进行仔细阅读确认，未提出任何质疑，雅信公司对该补充协议条款已尽告知义务。2.补充协议约定清晰明确，并不存在原审判决的所谓两种解释，不属于格式条款存在歧义的情形。3.补充协议第二条也未限制钟涛、梁璐的权利或减轻雅信公司的责任，不能被认定为格式条款从而判定无效。为此，雅信公司上诉请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第111号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人钟涛、梁璐辩称：《商品房买卖合同》及《补充协议》没有公示，补充协议的内容没有与钟涛、梁璐协商，均是雅信公司打印文本后直接要求签名，且补充协议的文字超小，阅读困难。补充协议第二条是对主合同第三条的补充而非变更，雅信公司认为是变更没有依据。如是变更，也未告知钟涛、梁璐或取得二人同意将房屋层高变更。补充协议第二条明显减轻了按雅信公司的责任，限制了钟涛、梁璐的权利，该条款为格式条款，雅信公司没有提请注意条款内容及告知。格式条款存在两种以上解释的，应采用对格式条款制订者不利的解释。雅信公司的上诉请求应予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
双方签订的《补充协议》的字体明显小于《中山市商品房买卖合同》的字体，《补充协议》为雅信公司为重复使用而制作的格式合同。该《补充协议》第二条降低了《中山市商品房买卖合同》第三条所约定的房屋层高，减轻了雅信公司责任。合同法第三十九规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。雅信公司没有采取合理的方式提请钟涛、梁璐注意该条款的内容，未尽到告知义务，该条款不应对钟涛、梁璐产生法律效力，雅信公司仍应按《中山市商品房买卖合同》第三条关于层高4.4米的约定交付房屋。雅信公司交付的房屋层高未达合同约定的高度，构成违约，应对钟涛、梁璐承担赔偿损失的违约责任。原审法院根据涉案商品房的性质、价格、层高缩水程度，并结合开发商的过错程度等，酌情确定雅信公司须向钟涛、梁璐赔偿损失80000元，处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人中山市雅信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 易嘉璇