上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第23105号
原告郑家麟。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告王卓人。
被告张林凤。
委托代理人王卓人。
被告张承高。
被告陆卫红。
法定代理人张红。
被告张红。
上列二被告共同委托代理人陈秀国，上海市东策律师事务所律师。
原告郑家麟与被告王卓人、张承高、陆卫红、张红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依法追加张林凤作为被告参与诉讼，本院于2013年11月21日、2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告郑家麟及其委托代理人唐建，被告王卓人又系被告张林凤的委托代理人，被告张承高，被告陆卫红、张红及共同委托代理人陈秀国到庭参加诉讼。审理中，经被告张承高申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对被告陆卫红精神状态及民事行为能力进行鉴定。本案现已审理终结。
原告郑家麟诉称，2007年1月26日，被告王卓人与被告张承高签订《房屋转让合同》（以下简称“转让合同1”），被告张承高将浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）转让给被告王卓人，转让价为人民币（以下币种相同）25万元，被告王卓人支付25万元房款后取得了“系争房屋”。2007年4月26日，被告王卓人和张林凤与原告签订《房屋转让合同》（以下简称“转让合同2”），将“系争房屋”以34万元的价格转让给了原告，合同对房款如何支付等进行了约定。合同签订后，原告按约支付给被告王卓人房款，并取得了“系争房屋”，随后，原告及家人对“系争房屋”进行装修，并入住至今。因“系争房屋”是动迁安置房，按照本市相关政策，在大产证和动迁协议签订未满三年的情况下不能过户，故“系争房屋”一直没有办理过户手续。现“系争房屋”已具备过户条件，原告多次要求被告王卓人办理产证并将产权过户给原告，但被告王卓人表示，因为被告张承高拒绝过户，其也没有办法。原告认为，“转让合同1”是双方真实意思表示，被告陆卫红、张红称对被告张承高出售房屋不知情，不符合常理，“转让合同1”合法有效，而“转让合同2”也系合法有效，原告已支付了相应的房款，并实际取得房屋，故上述合同应当继续履行，为此，原告提起诉讼，要求判令被告张承高、陆卫红、张红将“系争房屋”产权过户到被告王卓人、张林凤名下，然后被告王卓人、张林凤将“系争房屋”产权过户到原告名下。审理中，原告表示，剩余房款3，000元，同意在过户当天付清。
被告王卓人、张林凤辩称，“系争房屋”是动迁安置房，当时张承高出具了动迁安置协议，而该安置协议上只有张承高一个人的名字，且张承高承诺家里是他一个人说了算的，所以我们才买了“系争房屋”。之后，我们将“系争房屋”转卖给了原告，现在“系争房屋”已具备了交易过户的条件，我们希望被告张承高配合将“系争房屋”过户到我们的名下，我们再过户给原告。
被告张承高辩称，当时我问王卓人借钱借不到，王卓人提出让我把“系争房屋”卖给他，我跟他说卖给你可以，但你不能再卖掉，他说是给父母居住的，后来，王卓人又把房屋转卖了。我将“系争房屋”卖给王卓人，但王卓人没有付清房款。我卖掉“系争房屋”妻子陆卫红和女儿张红都不知道，当时我只是跟她们说把房子借掉了，现陆卫红、张红不同意卖房，我也没有办法，不同意原告的诉讼请求。
被告陆卫红、张红辩称，1、“系争房屋”是老房子动迁分得的，产权属张承高、陆卫红、张红共有。张承高未征得陆卫红、张红的同意擅自处分“系争房屋”，且事后也没有征得陆卫红、张红的追认，故张承高与王卓人签订的“转让合同1”无效，基于“转让合同1”无效，原告与王卓人签订的“转让合同2”就谈不上效力了。2、经司法鉴定，陆卫红的智商只有60，属于无民事行为能力，张承高作为其监护人处理陆卫红房产损害了陆卫红的利益，该处分行为应属无效。3、王卓人明知“系争房屋”还有其他动迁安置人，仍与张承高签订合同，存在恶意，且其没有付清房款，“系争房屋”产权也未过户，王卓人不符合善意第三人的条件，陆卫红、张红有权追回房产。综上，要求驳回原告诉请。
经审理查明，被告王卓人和张林凤系夫妻，被告张承高和陆卫红也系夫妻，被告张红是他们的女儿。2004年9月，被告张承高原坐落于浦东新区唐镇民丰村北东浜宅XXX号私房动迁，被告张承高、陆卫红、张红作为动迁被安置人在得到货币安置后购得配套商品房三套，即浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室即“系争房屋”和浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室及601室。2010年12月13日，“系争房屋”的产权登记至被告张承高、陆卫红、张红名下。
2007年1月26日，由被告张承高作为甲方、被告王卓人作为乙方，双方签订“转让合同1”，合同约定：甲方将动迁取得的坐落于浦东新区张江生活小区玉兰香苑四期8幢32号302室即“系争房屋”以25万元的价格转让给乙方；乙方于2007年1月26日前支付定金2万元，在办理订房手续时支付17万元，在办理好更名手续时支付5，000元，进户领钥匙时支付55，000元，领取钥匙后的房屋其它一切费用由乙方承担；本次甲方转卖给乙方的房屋为动迁期房，在双方前期手续办好之后，甲方配合乙方办好此套房屋的过户手续，如中途甲方拒绝给乙方办理相关过户手续，由此造成乙方的损失均由甲方承担，所有甲方已支付的费用均含于房价中，转移给乙方；等等。2007年1月27日，被告王卓人支付被告张承高房款19万元，2008年8月8日，被告王卓人支付被告张承高房款2万元，同年8月11日，被告王卓人又支付被告张承高进户尾款3.5万元及进户杂费1，000元，同年12月18日，被告王卓人又支付被告张承高2，000元。
2007年4月26日，经上海友博房地产经纪事务所居间，由被告王卓人、张林凤作为甲方，原告作为乙方，双方签订“转让合同2”，该合同约定：甲方将坐落于浦东新区张江生活小区玉兰香苑四期8幢32号302室即“系争房屋”以34万元的价格转让给乙方；乙方于2007年4月26日前支付定金2万元，于2007年6月15日前付清房款26万元，在办理进户手续时支付房产公司余款约5.5万元，在办理完以乙方为户名的产权证明，再支付2.5万元；本次甲方转卖给乙方的房屋为动迁期房，在双方前期手续办好之后，甲方配合乙方办好此套房屋的过户手续，如中途甲方拒绝给乙方办理相关过户手续，由此造成乙方的损失均由甲方承担，所有甲方已支付的费用均含于房价中，转移给乙方；本合同双方应当全面适当履行，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿对方违约金10万元；等等。同日，由被告王卓人作为甲方、原告作为乙方，双方又签订《补充合同第九条》，其中约定，乙方只承担此房屋做产权证，国家征收1.5%契税和0.2%印花税、维修基金，如发生其它一切费用由甲方承担。当天，原告支付被告王卓人定金2万元，同年5月24日，原告支付被告王卓人首付款12.5万元，7月6日，原告又支付被告房款11.5万元，2008年8月8日，原告支付被告王卓人房款5.5万元，2013年11月19日，原告再支付被告王卓人房款2.2万元，共计支付房款33.7万元。2008年8月，被告张承高办理了“系争房屋”入住手续，并将钥匙交给被告王卓人，被告王卓人则将钥匙交给了原告，之后，原告对“系争房屋”装修后入住至今。
另查明，2008年8月，被告王卓人在“转让合同1”的右下角写了“经甲、乙双方协商，考虑到房价实际情况，乙方同意在办理好以乙方为权利人的产权证时，一次性补偿甲方人民币7.5万元，乙方不会反悔”，并签名。
再查明，于2009年11月11日颁发的持证人为陆卫红的残疾证显示，残疾类别智力，残疾XXX，监护人张承高，2014年5月左右，该残疾证上的监护人变更为张红。
以上事实，由经庭审质证的动迁安置协议、“转让合同1”、“转让合同2”、房款收据、证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX4的残疾证、“系争房屋”的房地产登记信息及原、被告的陈述在案佐。
审理中，经被告张承高申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对被告陆卫红精神状态及民事行为能力进行鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2014年6月24日出具司鉴中心（2014）精鉴字第204号鉴定意见书，鉴定意见为被鉴定人陆卫红患有轻度精神发育迟滞，目前应评定为具有限制民事行为能力；另因由于家属反映陆卫红未参与房屋买卖事宜，而其在本次检查中只是强调自己不同意卖房，其他情形均不能有效配合，故不能评定其在2007年签订房屋买卖合同时的民事行为能力。原、被告对上述鉴定报告均无异议。
庭审中，原告表示，原告是通过中介介绍买房的，当时被告王卓人说“系争房屋”是他买来的名额，但没有说上家是谁，到2008年8月进户时，被告王卓人才告诉原告上家是张承高，但原告和张承高一直没有见过面。被告王卓人称，“转让合同1”签订后，其已按约向被告张承高付清购房款25万元，其中24.7万元有收据的，另外3，000元是被告张承高到我店里来拿的，当时没有让张承高写收条。2008年“系争房屋”要办理进户时，张承高说当初卖得太便宜了，要求我补偿，不补的话就不帮我办理进户，我是在被威胁下才在“转让合同1”的右下角写了该内容。被告张承高表示，当时动迁购得三套，其中32号302室即“系争房屋”卖给了王卓人，32号601室在2007年卖给了案外人陈某某，卖掉这二套房屋陆卫红和张红是不知道的，我当时跟她们说房屋出租了，另外一套32号101室在去年由我和陆卫红、张红共同卖掉了。张承高另表示，陆卫红自八十年代开始发残疾证时就有了残疾证，残疾类别为XXX残疾。“转让合同1”签订后，被告王卓人只支付了购房款24.7万元，尚有3，000元未付，另外补偿款7.5万元也未支付。被告陆卫红、张红表示，去年卖掉101室我们是知道的，但之前二套房子卖掉，我们不知道。
本院认为，“系争房屋”是被告张承高私房动迁后由被告张承高、陆卫红、张红作为安置人共同购得的配套商品房，产权于2010年12月13日登记至被告张承高、陆卫红、张红名下。被告张承高于2007年1月27日与被告王卓人签订“转让合同1”，将“系争房屋”转让给了王卓人，之后，被告王卓人又与原告签订“转让合同2”，将“系争房屋”转让给了原告，现被告陆卫红、张红主张“系争房屋”是共有产权，被告张承高无权处分，及张承高作为陆卫红的监护人处分陆卫红的房产损害陆卫红利益，故“转让合同1”应属无效，对此，本院认为，首先，司鉴中心（2014）精鉴字第204号鉴定意见书虽确认陆卫红患有轻度精神发育迟滞，目前被评定为具有限制民事行为能力人，但对于签订“转让合同1”时陆卫红的民事行为能力鉴定结论为不能评定，因此，无充分证据证明在签订“转让合同1”时陆卫红系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且如果陆卫红系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，张承高系其配偶，作为陆卫红监护人处分财产符合法律规定，故被告陆卫红、张红主张张承高作为陆卫红监护人处分陆卫红房产，损害了陆卫红利益，依据不足，本院不予采纳。其次，被告陆卫红与张承高系夫妻，长期共同生活，因此，对于张承高处分“系争房屋”应当知晓，但在长达6年多的时间内，陆卫红从未对张承高的处分行为提出异议，应当视为同意。第三，签订“转让合同1”时，被告张红尚未成年，作为监护人的张承高有权对张红的房产作出处理，且陆卫红也未提出异议。综上，被告陆卫红、张红主张“转让合同1”无效，依据不足，本院不予采纳。“转让合同1”合法有效，对被告陆卫红、张红具有约束力。“转让合同1”签订后，被告王卓人向被告张承高支付了大部分的购房款，之后，被告王卓人与原告签订“转让合同2”将“系争房屋”又转让给了原告，该转让合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。“转让合同2”签订后，原告向被告王卓人支付了购房款33.7万元，同时被告张承高也于2008年8月将“系争房屋”交付给被告王卓人，再由被告王卓人交付给原告，现“系争房屋”已具备交易过户的条件，被告张承高、陆卫红、张红有义务将“系争房屋”产权过户至被告王卓人名下，然后，被告王卓人有义务将“系争房屋”产权过户给原告。至于被告张承高、陆卫红、张红称被告王卓人未付清购房款，被告张承高、陆卫红、张红可另行主张。庭审中，原告表示，剩余房款3，000元同意在过户当日付清，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张承高、陆卫红、张红应于本判决生效之日起十五日内协助被告王卓人、张林凤办理上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告王卓人、张林凤名下的手续；
二、被告王卓人、张林凤在取得上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证后十五日内协助原告郑家麟办理上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告郑家麟名下的手续；同日，原告郑家麟支付被告王卓人、张林凤房款3，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，400元，减半收取计3，200元，由被告王卓人、张林凤负担1，600元，被告张承高、陆卫红、张红负担1，600元；财产保全费5，000元，由被告王卓人、张林凤负担2，500元，被告张承高、陆卫红、张红负担2，500元；鉴定费4，000元，由被告张承高、陆卫红、张红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年七月二十一日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。