西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终21号
上诉人（原审被告）：九鹿王男装日喀则店，住所地西藏日喀则市上海中路**号附**号***号门面房。
经营者：强生全，男，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：邓国芳（系强生全之妻），女，1973年10月23日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
上诉人（原审被告）：邓国芳，女，1973年10月23日出生，住所地西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，该分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人九鹿王男装日喀则店（以下简称九鹿王男装）、邓国芳因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人九鹿王男装日喀则店的委托诉讼代理人邓国芳、被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九鹿王男装、邓国芳上诉请求：1.撤销原判，免除占有使用费并退还押金；2.在没有转让费的情况下享有优先承租权；3.要求军分区出具这几年收取房租的正规发票；4.补偿转让费和装修费35万元（以下币种均为人民币）；5.出租房实际面积62.2平方米，租赁面积是69.1平方米，要求退还房屋面积相差的租金；6.给予清理存货的时间至2018年12月31日。其事实与理由：本人于2008年12月10日从上家处花费高额转让费取得了该门面房，现军分区应承担我们的损失费。一是该门面房对外出租或者重建出租时，本人不付任何转让费的情况下，应享有优先承租权；二是免去这两年的房屋占有使用费，并同意2018年6月30日搬走；三是全国各地部队停止有偿服务所有的单位没有收取房租费，包括日喀则收回门面的所有单位也没有收取房租费，故请求法院公正解决此案。
军分区辩称，1.九鹿王男装应当立即返还房屋，其要求2018年12月31日前返还房屋，无任何事实和法律依据。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，九鹿王男装应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义原则，九鹿王男装应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.九鹿王男装支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是九鹿王男装与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿九鹿王男装的转让费用损失。4.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，九鹿王男装对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。5.根据合同约定，九鹿王男装在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金（保证金），但实际并未交纳。九鹿王男装已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于出具发票、退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，九鹿王男装可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，九鹿王男装提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与九鹿王男装、邓国芳之间签订的租赁合同已经解除；2.判决九鹿王男装、邓国芳立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决九鹿王男装、邓国芳向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日房屋占有使用费30,928元；4.判决扣除九鹿王男装、邓国芳已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由九鹿王男装、邓国芳承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为，判令九鹿王男装、邓国芳向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：九鹿王男装、邓国芳自2008年经军分区同意从他人处转让取得日喀则市上海中路军分区商品房门面租赁权，并取得军分区向上一家租户开具的押金5,000元的收据。邓国芳与军分区以一年一签租赁合同直至2015年12月31日。双方于2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金46,392元，保证金4,600元。该合同期限届满后未续签，军分区也未收取租金，邓国芳与强生全未交还租赁房屋。2013年11月10日，军分区通知邓国芳和强生全2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房，不再续租。此后军分区分别于2014年、2015年与九鹿王男装、邓国芳续签了军队房地产租赁合同。2015年9月26日军分区下发通知九鹿王男装，出租场地将于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向九鹿王男装下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与邓国芳2014年12月11日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，本案中双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满终止未续签，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前明示不续租，届满后要求返还房屋，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。邓国芳应当按照合同约定返还房屋，现邓国芳未履行该项义务，构成违约，故军分区要求邓国芳返还房屋的诉讼请求，应予支持。鉴于邓国芳将门面房交由强生全负责实际管理，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。九鹿王男装经营者强生全无权占有该门面房，军分区请求其退还门面房于法有据，应予支持。因自2015年12月31日合同期满终止后，九鹿王男装继续占有门面房，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张九鹿王男装自2016年1月1日起至判决之日期间按照合同年租金46,392元标准支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，应予以支持。对九鹿王男装辩称门面房是经军分区同意后转让取得，而且为转让门面房投入巨大，现家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，九鹿王男装承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，因九鹿王男装在与军分区签订合同时就应当根据合同期限合理考虑投资，九鹿王男装因军分区收回租赁房屋造成的损失属商业风险与军分区无关，即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房也于法有据，九鹿王男装的抗辩意见不成立。针对九鹿王男装辩称军分区不同意其转让合同条款的不公平，存在霸王条款的问题，因双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故抗辩意见不成立。另九鹿王男装辩称双方合同前后存在面积差异的问题，因以往合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务已经终止，故因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，九鹿王的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除九鹿王男装缴纳的押金的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后九鹿王男装必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后九鹿王男装未按照合同约定返还房屋，而是占有使用至今，已构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而九鹿王男装实际交纳押金为5,000元，军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，并无不当。综上，一审法院对于军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与邓国芳于2014年12月11日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、九鹿王男装日喀则店、邓国芳自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、邓国芳自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起邓国芳向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。案件受理费2,364元，由邓国芳负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-15号门面房；2.2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未收缴，且九鹿王男装主张的押金5,000元，军分区并未直接从九鹿王男装处收取，而是九鹿王男装从该门面的上一租户处承继取得押金条，对此军分区予以认可。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1、该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2、合同约定的保证金应否扣除问题；3、二审中新增加的诉求是否一并审理问题。
对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前提前3个月已经通知九鹿王男装合同期满终止后将不再续签，九鹿王男装应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但九鹿王男装在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。现合同已期满终止，九鹿王男装应返还房屋，对于九鹿王男装提出给予清理货物时间至2018年12月31日的主张于法无据，本院不予支持。本案中，合同履行期限届满后，九鹿王男装不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定九鹿王男装向军分区支付2016年1月1日至一审判决日的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于九鹿王男装提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为押金，与合同约定形式不一致，且押金收据并非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对有原始收据的押金予以认可，视为庭审中九鹿王男装与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可押金就是合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，九鹿王男装应返还租赁物，但九鹿王男装未履行构成违约。根据合同约定，九鹿王男装违约时军分区有权获得九鹿王男装交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且九鹿王男装确实违约，应当承担违约的法律后果，一审判决保证金不返还处理并无不妥。但收取押金金额与合同约定收取保证金金额不一致，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，应予以退还，对九鹿王男装就已交纳押金5,000元中扣除保证金4,600元后的剩余押金400元军分区应向九鹿王男装予以返还。此款可从九鹿王男装需向军分区支付的占有使用费中抵扣。
对于第三争议焦点，对于九鹿王男装请求的开具历年收取房租的正规发票、补偿转让费和装修费350,000元、退还房屋面积差距的租金、优先承租权，因其未在一审中提出反诉，二审中未能达成调解协议，且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，九鹿王男装就二审新增加的诉请另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初398号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与邓国芳于2014年12月11日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初398号民事判决第二项，即九鹿王男装日喀则店、邓国芳自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初398号民事判决第三项，即邓国芳自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初398号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日九鹿王男装日喀则店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向九鹿王男装日喀则店退还；
五、驳回九鹿王男装日喀则店的其他诉讼请求
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，由九鹿王男装日喀则店、邓国芳负担。二审案件受理费2,364元，由九鹿王男装日喀则店、邓国芳负担。
本判决为终审判决
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附法条：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。