杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭滨民初字第421号
原告（反诉被告）阎某某。
委托代理人（特别授权）周某某。
被告（反诉原告）孙某。
委托代理人（特别授权）梁某某。
原告阎某某与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2
010年6月29日立案受理，依法由审判员刘清适用简易程序独任
审理。被告孙某在法定期限内提出反诉，本院经审查予以受理
，并于2009年7月28日合并公开开庭进行了审理。原告阎某某
的委托代理人周某某、被告孙某及其委托代理人梁某某到庭参
加诉讼，本案现已审理终结。
原告阎某某诉称，原、被告于2008年6月13日签订店面转
租合同，约定由被告将位于杭州市××××号的门面房转租给
原告，对于转租期限、租金及其支付时间、违约责任等事宜也
做了约定。在原告不存在任何违约行为的情况下，被告于2010
年5月30日突然告知要提前收回房屋，原告明确表示拒绝，但
被告随后不断到店内骚扰，并于2010年6月23日擅自断电，双
方为此多次争执。此后租赁房屋一直处于断电状态。目前租赁
期限届满，原告于2010年7月14日将房某某退并交还给被告，
但被告未退还押金10000元及已收的半年租金18000元。现诉请
判令被告返还押金10000元、租金18000元并支付违约金10000元、赔偿损失6400元及承担诉讼费用。
被告孙某辩称，一、原告所述并非事实，被告在2010年6
月23日明确表示终止合同并要求原告交房，因原告未交房，才
予以断电、断水。二、18000元并非下半年租金，双方已无租
赁关系，故不属于租金，且与本案无关。三、2010年6月25日
的断电是被告行使自己的合法权某，由此造成的后果应由原告
自行承担。四、被告没有违约行为，2010年6月25日的断电是
发生在双方某某终止之后。五、原告的经济损失无事实与法律
依据，被告不予认可。综上，现要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孙某反诉称，2008年6月13日，反诉原、被告签
订店面转租协议书，约定由反诉原告将杭州市××××号的店
面转租给反诉被告，租期两年，自2008年6月13日至2010年6月
12日，年租金为30000元，如该店面反诉原告无权继续租赁，
此协议自动弃约，协议还约定了违约金等事宜。该协议经双方
签字后生效。至2010年5月17日，反诉原告的租期将届满，该
店面的所有权人浙江金浙石化联合股份有限公司（以下简称金
浙公司）书面通知反诉原告：“新合同禁止一切转租行为，须
于2010年5月31日前办理续租手续，逾期视为放弃优先承租权
”。对该情况反诉原告随即告知反诉被告，双方的协议两年到
期后不能再转租了，该协议自动终止。但反诉被告即不配合在
5月31日前办理续租手续，至6月12日协议期满后，也不肯履行
腾退义务。6月20日、6月29日，反诉原告两次书面通知反诉被
告转租协议到期，要求其立即腾退房屋，但其未理会，双方产
生争执，公安及社区调解均未果。反诉被告曾起诉要求反诉原告继续履行合同并支付违约金及赔偿损失。反诉原告认为双方
的协议已于2010年6月12日届满，自动终止，反诉被告应按时
停止使用并腾退店面，其未按约履行，无理占用店面，一直至
7月15日才搬出及交钥匙，属严重违约。现反诉诉请判令反诉
被告支付违约金10000元并承担本案诉讼费用。
反诉被告阎某某反诉辩称，一、反诉原、被告协议的期
限应为所余下的所有期限，至少至2010年7月14日。二、反诉
原、被告的租赁协议合法有效，在协议期满前反诉原告无权要
求反诉被告腾退，亦无权断电。三、反诉原告要求反诉被告腾
退并断电的行为，属违约，理应承担违约责任。综上，现要求
驳回反诉原告的反诉请求。
原告阎某某就本诉部分为证明自己的主张，提供的证据
有：
1、店面转租协议书一份，证明原、被告存在租赁关系及
具体的权某义务。
2、录音光盘一份，证明被告明确表示要单方收回租赁房
屋，否则会断水、断电。
3、110接处警综合记录单一份，证明被告对租赁房屋进
行断水、断电。
4、收条一份，证明原告支付押金10000元。
5、中国工商银行自助服务终端凭条一份，证明原告汇给
被告18000元房租的事实。
6、每日营业报表三十页，证明因被告的违约行为导致原
告营业损失。被告孙某对证据的质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但认为合同期限并非至2010年
7月14日。
对证据2的真实性无异议，表示被告仅是转达了开发商的
意见。
对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议。
对证据5认为该款项并非租金，与本案无关。
对证据6的真实性、关联性、合法性有异议，不予认可
被告孙某就本诉及反诉部分为证明自己的主张，提供的
证据有：
1、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋是被告向开发商承
租的，租期至2010年7月14日。
2、店面转租协议书1份，证明原、被告的租赁关系以及
租期是至2010年6月12日。
3、证明一份，证明开发商明确被告与其终止了合同关系
。
4、通知一份，证明开发商明确告知被告租金要调整、禁
止转租，因为原告的不配合，造成被告失去继续承租的
条件。
5、照片、通知一份，证明原、被告租赁合同关系终止，
被告多次要求原告腾房，直至2010年6月25日发生断电的
事实。
原告阎某某对证据的质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为租期应至2010年7月14日。
对证据2认为单位不能作为证人，对证明力有异议。
对证据3、4的真实性、关联性无异议，但认为并非原告
不配合而导致被告无法续租，而是租期未到，原告没有理由退
房。
对证据5的真实性有异议，表示当时未到承租期届满日，
原告没有腾房义务。
反诉被告阎某某就反诉未举证。
（一）、本院对阎某某提供的证据认证如下：
对证据1的真实性予以确认，对其中第2条涉及后3年转租
条款内容的合法性不予确认。
对证据2，结合当事人的陈述后对2010年6月23日孙某告
知阎某某开发商不再允许转租，2年租期已满，如双方协商不
好，将对涉案店面进行断电的事实予以确认。
对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据6，因系原告自行形成，故对其证明效力不予采信
。
（二）、本院对孙某提供的证据的认证意见如下：
对证据的真实性均予以确认，对证明效力结合当事人陈
述及其他证据后亦予以确认，但对转租协议中涉及后3年转租
条款内容的合法性不予确认。
根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院经审理查明
：
孙某向金浙公司承租涉案商业用房，租赁期限自2005年7月15日至2010年7月14日止。2008年6月13日，阎某某与孙某签
订店面转租协议书一份，约定：孙某将门面房以一年30000元
的租金租给阎某某，租金半年交一次，每次提前5天支付，押
金10000元在店面不租时如数退还；考虑孙某的店面与房东签
订租期为5年，已租用3年，余下2年转租给阎某某，如2年到期
后，本店面继续由孙某租用，阎某某有继续租用至少3年的权
某，如该店面孙某无权继续租用，此协议自动弃约。双方又补
充约定“租赁期到2013年06月12日后，孙甲收回该营业房的权
力，孙乙不收回该营业房将由阎某某继续经营使用”。协议签
订后，阎某某向孙某交纳了押金10000元，孙某即将涉案店面
房交由阎某某使用。2010年5月17日，金浙公司通知孙某，商
铺租金将作调整，新的合同禁止一切转租行为，要求孙某于20
10年5月31日前去办理相某某租手续。接到金浙公司通知后，
孙某即于2010年6月23日电话告知阎某某，称涉案店面房不能
再转租，双方之间的2年租期届满，要求其腾退房屋，否则将
断电。但阎某某认为租期未满，双方协商未成，因此孙某对该
店面房进行了断电，阎某某曾就此事报警，双方多次协商均未
达成协议。孙某于2010年6月25日对该店面房进行断电至2010
年7月15日。7月15日，阎素某某退了该店面房，并将钥匙交还
给孙某。
另查明，2010年6月23日，阎某某通过银行汇款，向孙某
支付了18000元。
再查明，孙某与金浙公司未再签订租赁协议。
本院认为，阎某某与孙某所签订的转租协议，转租期限超过孙某的剩余租赁期限部分的协议条款属无效。本案的争议
焦点在于双方的租赁期限终止日为2010年的6月12日还是2010
年的7月14日。本院认为，从双方所签订的协议意思表示来看
，租赁期限为2年，加上续租的3年，租赁期限终止的结点在20
13年6月12日，故双方租赁期限终止的期限应在2010年6月12日
。在该租赁期限终止后，阎某某应将涉案店面房交还给孙某，
而孙某亦应返还押金10000元。因双方对腾退房屋的期限未作
约定，2010年6月23日孙某电话告知阎某某双方的租赁期限已
到期，但2010年7月5日金浙公司才给予不再与孙某续租的明确
表示，故理应给予阎某某合理的腾退时间，故对孙某要求阎某
某承担因延迟腾退的违约责任的诉请，本院不予支持。阎某某
认为孙某于2010年6月23日断电行为已构成违约，故要求其承
担违约责任的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于
阎某某所主张的损失，本院认为，2010年6月12日双方租赁期
限已终止，孙某也已提出腾退要求，阎某某未腾退，由此造成
的扩大损失应由其自行承担；另一方面，阎某某也未能提供造
成损失的相关有效证据，故对其该项诉讼请求，不予支持。双
方之间的租赁协议已终止，孙某应返还押金。对于2010年6月2
3日阎某某所汇款支付的18000元，因双方租赁关系已终止，且
双方其他也没有经济往来，故孙某已无理由取得该款，从公平
角度而言，其应返还。依照《中华人民共和国民法通则》第一
百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定
，判决如下：一、孙某返还阎某某租房押金人民币10000元，其他款项
人民币18000元，合计人民币28000元，于本判决生效之日起十
日内付清。
二、驳回阎某某的其他诉讼请求。
三、驳回孙某的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币355元，由阎某某负担人民币131
元，由孙某负担人民币224元；反诉案件受理费人民币25元，
由孙某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的
上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行
湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为1202
024409008802968）。
审判员 刘 清
二〇一〇年八月十七日
书记员 桑晶晶