青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0212民初675号
原告：甘露，女，1973年1月19日出生，汉族，住山东省胶州市。
委托代理人：赵彩莉，系山东龙旭律师事务所律师。
被告：青岛美加房地产营销策划有限公司，住所地：青岛市崂山区。
法定代表人：李磊，职务：总经理。
委托代理人：张军涛，系山东华赛律师事务所律师。
委托代理人：张本霞，系山东华赛律师事务所实习律师。
原告甘露与被告青岛美加房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵彩莉、被告之委托代理人张军涛、张本霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月25日，原告与被告签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于青岛市崂山区房屋交付给被告，由被告代原告出租，出租委托代理期限自2016年8月6日至2019年8月5日，月租金为3583元，租金支付方式为半年支付，合同附件一对付款日期及付款数额进行了详细约定。出租委托代理合同生效后，原告如约将房屋交付给被告，按照双方的约定，被告应于2017年1月5日向原告交付房屋租金21500元，但时至今日，虽经原告多次催要，被告始终不予缴纳。另外，被告将涉及房屋出租后，由于承租人用水不当，导致原告房屋内被水浸泡，给原告带来经济损失5000元，被告应当进行赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原被告之间的房屋出租委托代理合同，责令被告将房屋恢复原状，被告于判决生效之日起立即腾出房屋并返还原告；2、被告支付2017年2月6日至实际腾房之日的房屋租金（暂计算至2017年8月5日为21500元）及延迟支付租金违约金14322元；3、被告结清腾出房屋之日前的水费、电费、燃气费、供暖费以及物业管理费，共计4000元。4.被告赔偿原告损失5000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称并反诉称，一、被告与原告于2016年7月25日签订了《青岛市房屋出租委托代理合同》，该合同第三条出租代理权限中明确约定，被告只是代原告与承租人办理洽商、联络、签约等事宜。因此，被告作为受托人只是按照委托人的指示和要求从事委托活动，合同履行过程中，在原告没有过错的情况下，因原告委托的涉案房屋不符合出租条件所产生的一切责任均应有原告自行承担。二、原告向被告交付涉案房屋后，被告为涉案房屋购置了空调、床、冰箱等家具家电，并将涉案房屋重新粉刷。2016年8月23日，被告尚未将涉案房屋进行出租便出现了漏水事故，漏水渗透至楼下三楼的业主家中，并给其造成了损失。被告认为，双方签订的合同第六条第四款明确约定了，如甲方（原告）交付房屋的防水层经闭水试验后或在实验过程中出现漏水、渗水、淹水等情况的，修复防水层的费用以及相关损失均须由甲方（原告）承担。根据上述约定，由此所引起的全部损失应当由原告自行承担。三、2016年8月23日，涉案房屋发生漏水事故之后，被告与原告取得联系，要求原告妥善处理该事件，但原告未能予以处理。因涉案房屋的漏水渗透至三楼的业主家中，三楼的业主也多次与原告协商处理，因处理未果三楼的业主强行更换了涉案房屋的门锁并搬至涉案房屋居住至今，导致被告作为受托方无法再将涉案房屋进行出租，该合同的目的已经不能实现。故请求依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告认为双方签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》并未实际履行，因此原告应当向被告返还已经支付的定金、已经支付的房屋费用及购置的空调、床、冰箱等家具家电并承担违约责任。为维护被告的合法权益，故反诉请求判令：一、原告返还被告定金3500元；二、原告返还被告房屋费用21500元；三、原告返还被告室内购置物品并承担相关装饰装修费用，包括空调4台、床4套、衣柜4套、冰箱等物品，总金额约为24150元；四、原告向被告支付违约金14332元；五、本案反诉诉讼费用由原告承担。
针对被告反诉原告辩称，被告的反诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明，2016年7月25日，原、被告签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，双方就涉案房屋出租委托代理事宜达成如下约定：出租委托代理权限自2016年8月6日至2019年8月5日，房租为每月3583元，租金总额131000元，房租支付方式为半年付。房屋押金3500元，被告应于2016年7月25日支付原告定金3500元，委托终止，甲方（原告）验收后将押金退还乙方（被告）。被告应于2016年8月5日、2017年1月5日、2017年7月5日、2018年1月5日分别向原告支付房租21500元。原告应于2016年8月6日前将房屋交付给被告。合同还约定，出租委托代理期限内与房屋有关的水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、室内设施维修费等，原告不予承担。另约定，如原告交付房屋的防水层经闭水试验后或在使用过程中出现漏水、渗水、淹水等情况的，修复防水层的费用以及相关损失费用均须由原告承担，原告拒绝承担的，被告有权直接从应当向原告支付的租金中扣除。应由原告负责的维修项目，被告须及时通知原告，原告应在接到被告通知后24小时内向被告反馈维修意见或方案，并在接到被告通知后的三日内安排维修。原告在接到被告通知后24小时内未反馈或3日内未维修或拒绝维修的，则被告有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时被告有权在通知原告前先行确定维修方案并事实维修，由此产生的费用由原告承担，原告拒绝支付的，被告有权直接从应当向原告支付的租金中扣除。因原告、原告之亲属、邻里或其他任何第三方的行为，妨碍或影响房屋出租或承租人居住的，被告有权解除合同；被告延迟划付房屋租金达15个工作日以上的，原告有权解除合同。被告延迟划付租金达15个工作日以上的，原告有权单独解除合同。双方在合同中还约定，原被告双方有上述违约情形的，应当按月租金的400%支付违约金。
合同签订当日，被告即向原告支付3500元定金。2016年8月6日，被告向原告预付房屋租赁费用21500元。同时，原、被告双方于当日又签订《补充协议》一份，协议约定，原告保证三个卧室内装修条件与客厅一致，被告保证按时缴纳物业费。该协议落款处甲方为青岛美加房地产营销策划有限公司，经办人为公司员工倪贝贝。
2016年8月5日，原告将单元门及入户门钥匙四套交给被告。此后，被告为涉案房屋购置家电家具并对其经行了装饰装修。2016年8月23日，涉案房屋发生漏水事故时已有人在内居住使用。
还查明，原告提交其于2016年7月25日作为出租方（甲方）与承租方（乙方）青岛美加房地产营销策划有限公司、居间方（丙方）青岛科威不动产经纪有限公司崂山分公司签订《房屋租赁合同一份》欲证明《青岛市房屋出租委托代理合同》的性质为租赁合同，被告系承租人。经查，该份合同对同一处房屋即涉案房屋在使用期间、租金及支付方式、定金方面的约定与《青岛市房屋出租委托代理合同》的约定一致。此外，该合同约定，丙方的佣金服务费为人民币3583元，由被告在签订本合同时一次性支付给居间方（丙方）即青岛科威不动产经纪有限公司崂山分公司。合同还约定，此合同只做为中介方业绩提成使用。承租方落款处为被告青岛美加房地产营销策划有限公司，但未加盖该公司公章。庭审中，被告对该份证据亦未予以确认。
2016年8月，一份由案外人陈璐代出租方即本案原告与承租方即本案被告青岛美加房产营销签订的房屋设备清单中载明涉案房屋交接时房内设备有：涂料、实木地板、炉台、料理台等物品，同时载明水表、电表、天然气已清。2016年8月5日，被告青岛美加房地产营销策划有限公司出具《声明》一份,该份声明称：“鉴于极客公寓（青岛美加房产营销公司）与尚东区6号楼业主签订租房协议时，代理人一栏空缺，只有公司印章，为保证协议与附件的关联性，现确认该合同签约代理人为倪贝贝。此外业主委托陈璐与极客公寓代签的交接单中，承租方一栏只手签有青岛美加房产营销，未有公章及经办人签字。现声明该交接单有效，且水费已结清，收到单元门及入户门钥匙四套。”
2016年8月23日21时，案外人丛树云报警称室内天花板漏水。青岛市公安局崂山分局辽阳东路治安派出所110民警现场见尚东区客厅、卧室天花板有渗水，到楼上室内，三个卧室及客厅地面均有水，卫生间有一洗衣机，水管脱开。经查，案外人居住于系崂山区房主。导致该次漏水事故的发生是洗衣机接水口与水龙头接水口发生断裂，且事故发生时涉案房屋有案外人王宜增在居住。
另原告提供催费通知、发票以及催费单两份，欲证明合同期间被告欠缴供热费及违约金共计862元，原告已缴纳；截至2017年6月30日被告欠缴物业管理费1446.3元；截至12月31日被告欠缴物业管理费2410.5元。被告对供热费发票的真实性无异议，但认为并未实际入住，该费用不应由被告承担。被告提交购置物品清单一份，欲证明原告将房屋交付给被告之后，被告为涉案房屋购置了空调、床、衣柜、冰箱等家具家电并对其进行了装饰装修重新粉刷，该份清单盖有被告处公章。原告对真实性不予认可。
上述事实，有原告提供的《青岛市房屋出租委托代理合同》及附件、《房屋租赁合同》、声明、网络显示页面、2016-2017年供热费发票、房屋设备清单、补充协议、催费通知一份、催费单两份、情况说明、证明、刘翠华身份证复印件、房产证复印件、常住人口登记卡、光盘、被告提供的《青岛市房屋出租委托代理合同》、定金收条、招商银行交易明细、尚东区配置、本院依法调取的证据、当事人陈述以及庭审笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，关于原被告签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》的性质问题，该份合同中双方对涉案房屋的用途、使用期限、租金及支付方式、房屋及附属设施的维护均有详细约定。合同签订当日，被告即向原告支付定金3500元及半年房租21500元，2016年8月5日，原告将单元门及入户门钥匙四套交给被告。此后，被告为涉案房屋购置家电家具并对其经行了装饰装修。2016年8月23日，涉案房屋发生漏水事故时已有人在内居住使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综上，原、被告签订合同后，被告向原告支付定金及半年的房租，原告交付房屋，此后，被告对涉案房屋进行了装饰装修并允许案外人占有使用。故本院认为，原被告所签订的合同虽名为《青岛市房屋出租委托代理合同》，但是原被告双方对涉案房屋的处置实为房屋租赁行为。
关于原告所诉解除原、被告签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》的问题。本院认为，该合同系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。根据该份合同的约定，被告延迟划付房屋租金达15个工作日以上的，原告有权解除合同。又，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已履行向被告交付房屋的义务，被告应按合同约定的时间及方式支付租金。现被告未按照合同的约定按时支付租金已构成违约，符合合同约定解除条件。故原告主张解除《青岛市房屋出租委托代理合同》并要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。另，因合同约定了租金及支付方式，故原告主张被告支付自2017年2月6日至实际腾房期间的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金14322元，本院认为，被告拖欠租金系因为2016年8月23日即发生了漏水事故，且已产生纠纷，若再支持原告主张的违约金，也有悖于公平原则，故对原告该主张本院不予支持。关于原告主张的供暖费862元，因原告已实际缴纳，故对该请求，本院予以支持。关于原告主张的水费、电费、燃气费以及物业管理费问题，合同约定原告不承担上述费用，对于原告所诉水费、电费、燃气费以及物业管理费，原告未提供相应证据证明其已交纳上述费用，且具体拖欠的水费、电费、燃气费等数额不确定，原告未提交证据予以证明；对于物业管理费，因被告具体腾房之日时间不确定，该费用待数额确定后，可和水费、电费、燃气费一并主张。关于原告主张的损失5000元，因原告未提交证据证明其主张，应承担举证不能不能的法律后果，故对该请求本院依法不予支持。
关于被告的反诉请求，本院认为，原被告签订合同后，双方即于2016年8月进行了房屋清单交割，被告于2016年8月5日，被告出具声明一份追认上述房屋交接单的效力并确认收到单元门及入户门钥匙四套，此后被告即对涉案房屋进行了装饰装修。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原被告已实现房屋交接，被告对涉案房屋也实际占有、使用。被告在反诉中所称“合同并未实际履行”并因此向原告主张返还定金、房屋费用的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的违约金，本案中，承租期内，案外人王宜增因在涉案房屋内使用洗衣机导致漏水事故发生；从房屋设备交接单来看，该洗衣机系由被告购置；原被告签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》约定的房屋租赁用途为居住，事故发生后由其楼下的业主搬到涉案房屋继续居住，因此漏水事故并未影响房屋的居住用途。涉案房屋在承租期间发生漏水事故后，原、被告未能就事故处理达成统一意见。在此情况下被告也没有与原告进行房屋交付的行为，而是由案外人继续居住，故被告由此要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告主张的房屋装修费用等，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告甘露与被告青岛美加房地产营销策划有限公司签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》；
二、被告青岛美加房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状并返还原告；
三、被告青岛美加房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告自2017年2月6日至腾房之日止的租金（止2017年8月5日为21500元，具体数额按照合同约定的月3583元计付）；
四、被告青岛美加房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代其交纳的供暖费862元；
五、驳回原告甘露的其他诉讼请求；
六、驳回被告青岛美加房地产营销策划有限公司的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第四十四条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费921元，由原告甘露承担460.5元,被告青岛美加房地产营销策划有限公司承担460.5元。反诉案件受理费694元，由被告青岛美加房地产营销策划有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张志升
审判员 宋丽娜
审判员 刘宗欣
二〇一八年一月三日
书记员 曹斌斌
书记员 罗晓莉