广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8742号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳
委托代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。
委托代理人：王硕，广东万诺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李明
上诉人王艳因与被上诉人李明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月25日，王艳与李明签订一份《租赁合同》，约定王艳将其位于深圳市xx区xx公寓x栋xxx房屋出租给李明使用，用途为住宅，租赁期限为12个月，自2013年12月1日至2014年11月30日止；月租金7800元，租金支付时间为每月1号（最迟5天到账，不扣罚）；逾期支付租金，每逾期一天，则李明需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，王艳有权收回房屋，李明须按实际居住日交纳罚金并承担违约责任；因李明使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，李明应及时联络进行维修并负担所发生的费用；租赁保证金15600元，租赁期满后，王艳验房后，李明将房屋钥匙交回王艳，同时王艳将押金归还李明。双方在合同第八条“违约的处理”中约定，租赁期内若非李明过失王艳擅自解除合同提前收回房屋的，王艳应按年度总租金的20%向李明支付违约金，若违约金不足弥补李明损失的，王艳应另行赔偿；李明拖欠房租壹个月以上的，李明应向王艳支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足以弥补王艳损失的，李明还应另行赔偿，王艳有权终止合同。
合同签订后，王艳将租赁房屋交付李明，李明按约定支付租金至2014年9月。本案审理过程中，王艳确认已收取李明租赁保证金未退还。
庭审中，李明主张在2014年9月发现租赁屋次卧空调冷凝管漏水，遂要求王艳维修，但王艳未履行维修义务，反而认为应由李明负维修责任，李明遂暂缓支付2014年10月租金，希望与王艳就维修责任进行沟通，但王艳在2014年10月13日上门更换了门锁密码，导致李明报警，经派出所调解无效后，李明于当日已搬离租赁房屋。王艳主张王艳是在2014年10月下旬向李明索要租金时李明才陈述房屋漏水有问题，双方在2014年10月下旬才就房屋漏水发生过维修责任的争议，王艳于2014年12月初才收回房屋，否认2014年10月13日双方发生争议的事实，否认王艳在该日更换了租赁房屋门锁密码的事实。李明就其主张向原审法院提交了2014年10月13日手机拍摄视频为证，原审法院在庭后已核查该视频原始载体，李明并向原审法院申请向福保派出所调查取证，经原审法院调查，福保派出所人民调解室向原审法院提交了该日的调解记录，调解记录记载“2014年10月13日下午1时许，在葵花公寓1922室内，房东王艳与租户李明因租金事宜产生纠纷，申请调解”。
另查，王艳就其主张的损失，向原审法院提交了由案外人“陈铁”出具的《情况说明》为证，证明其于2014年12月15日至12月23日对房屋进行粉刷、维修共支付维修费用15400元。王艳主张李明拖欠电费1015元、水费500元、电视费308元、门卡40元，提交了电费通知单为证，但就其主张的水费、电视费、门卡费用未提交证据予以证明。
王艳在原审起诉请求：1、李明支付王艳租金人民币15600元；2、李明支付拖欠的水电费及其他费用人民币1863元；3、李明支付王艳违约金18720元;4、李明赔偿王艳损失15400元；5、李明承担本案受理费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用。
李明在原审反诉请求：1、王艳退还李明房屋押金15600元；2、王艳退还因房屋漏水造成的无法使用的房间租金1560元；3、王艳支付李明违约金18720元；4、王艳赔偿李明租房差价1400元；5、由王艳承担本案受理费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用。
原审法院认为，王艳与李明所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点在于租赁合同解除的原因及违约责任分配。对此，原审法院认为，李明所提交视频光盘与派出所调解笔录相互映证，足以证明2014年10月13日当日双方确有发生纠纷并报警到派出所调解的事实，结合王艳与李明庭审中的陈述，可知该纠纷发生的原因系因王艳与李明对房屋漏水的维修责任产生分歧，李明因此未及时支付2014年10月租金所致。王艳否认2014年10月13日纠纷发生的事实，其陈述王艳在2014年10月下旬向李明索要租金时李明才表示拒交租金的原因是房子漏水有问题显然与事实不符，王艳在本案事实经过的陈述上不诚信，结合视频中确有一男子在操作门锁密码的行为，故原审法院采信李明的主张，确认2014年10月13日当天王艳已更换了门锁密码，导致李明无法继续使用房屋，双方租赁合同因此解除的事实。
因双方租赁合同解除后，王艳已重新维修房屋，房屋漏水系因房屋的设施设备存在质量问题导致还是因李明使用不当所致已不可查。李明在2014年9月前均能按合同约定及时支付租金，李明迟延支付2014年10月的租金的目的是催促王艳履行房屋维护责任，即使李明迟延履行租金支付义务确实违约，依双方合同约定，拖欠租金一个月，王艳才有权收回房屋，故王艳在2014年10月13日即采取更换门锁密码的行为已构成根本违约，王艳关于李明支付2014年10月14日至11月30日期间的租金及支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。无证据证明房屋漏水系因李明使用不当原因所致，故王艳请求李明赔偿损失15400元，证据不足，原审法院不予支持。李明实际使用涉案房屋至2014年10月13日，故李明尚应支付王艳2014年10月1日至13日期间的租金计3380元（7800÷30×13）及支付拖欠的电费1015元，王艳请求李明支付水费、电视费、门卡费用，证据不足，原审法院不予支持。
因王艳与李明租赁合同的解除系王艳根本违约所致，故王艳应当返还李明租赁押金15600元并依合同约定支付李明违约金18720元（7800元×12×20%），因违约金已足以弥补李明的损失，故李明请求判令王艳退还因房屋漏水造成的无法使用房间租金损失及赔偿王艳租房差价损失，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、李明应支付王艳2014年10月1日至10月13日期间的租金3380元及拖欠的电费1015元；二、王艳应返还李明房屋租赁保证金15600元；三、王艳应支付李明违约金18720元；四、驳回王艳的其他诉讼请求；五、驳回李明的其他诉讼请求。上述一至三项相互折抵后，王艳尚应支付李明29925元，王艳应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1090元（已由王艳交纳），由王艳负担997元，李明负担93元。反诉案件受理费732元（已由李明交纳），由王艳负担674元，李明负担58元。
王艳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定因王艳“更换了门锁密码，导致李明无法继续使用房屋”没有任何事实及法律依据，应当予以纠正。根据王艳与李明签署的《租赁合同》，李明交付租金时间为每月1日，而李明迟迟未交2011年10月份的租金。2014年10月13日，王艳与李明因李明拒交租金而发生纠纷，但王艳并未更换门锁密码，李明称王艳单方更换了门锁密码没有任何事实依据。根据福保派出所人民调解室的调解记录显示，王艳与李明因租金事宜发生纠纷，而只字未提更换门锁密码。因此，王艳并未更换门锁密码，李明亦未提供相应的证据予以证实。而且，根据基本常识，门锁密码不可能任由他人更换。若可随意更换，则李明亦可自行更换，故也不会对李明使用租赁房产产生任何影响。因此，李明称因王艳更换了门锁密码而无奈搬离了租赁房产，本身就自相矛盾。原审法院据此认定李明无法继续使用房屋更是荒唐至极。据王艳在租赁房产的保安及大堂接待处了解，李明在2014年10月末，还曾在租赁房产处报案，李明的该行为亦可证实其在2014年10月末仍在租赁房产处居住。另外，李明在10月13日之后仍有交纳物业管理费，因此李明称其10月13日连夜搬离了租赁房产与事实不符。
二、李明存在拒交租金、使用房屋不当等违约行为，其应承担违约责任。如前所述，自2014年10月起，李明未依约向王艳支付租金，也未支付任何水电费等费用，而且存在使用不当造成房屋墙体和屋顶严重发霉的违约行为。因此，在租赁合同履行过程中，违约方实为李明，李明应当立即支付租金、水电费、违约金等款项，并赔偿王艳的损失。
据此，王艳上诉请求：1、请求撤销（2015)深福法民三初字第1324号民事判决，改判支持王艳全部诉讼请求，驳回李明全部反诉请求，或将本案发回重审；2、由李明承担全部诉讼费用。
李明答辩称：一、王艳否认更换门锁密码，我方提交的视频资料显示业主在操作门锁的密码。
二、王艳主张门锁不可以自行更换，实际上门锁有三张卡，一张主卡、两张副卡，租房时给了我方两张副卡。主卡可以重置密码，这在视频中可以看到。密码重置后副卡的密码就失效了。
三、王艳主张李明在10月末报警，我方报案的原因是王艳提前解除合同，并不退还押金。10月末报案与我在哪里居住没有关系。因为王艳更换门锁密码双方发生争执，我方又在南山区重新租了房子，有租赁合同可以证明我方没有在那里继续居住。
四、王艳主张我方存在拒交租金、使用房屋不当的违约行为，我方是因为王艳不维修房屋，所以才说等王艳出面商量维修房屋的事情，再交租金，所以并不是我方违约，是王艳不承担维修房屋的义务，违约责任应当由王艳承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，王艳向本院请求：1、向葵花公寓物业管理处工作人员调查核实李明搬出的时间以及相关纠纷情况；2、调查李明夫妻在2014年10月12日至11月30日期间的报警情况，以证明李明实际搬出涉案房屋的时间。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方当事人的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点在于租赁合同终止的原因及违约责任承担。
关于涉案租赁合同终止的原因，李明主张王艳在2014年10月13日擅自更换门锁密码，导致其无法继续使用涉案房屋。结合李明提交的视频资料所显示的有人在操作门锁密码的视频图像以及原审法院向福保派出所调查取证的双方在2014年10月13日发生纠纷并报警的情况，本院对李明上述主张予以采信，确认双方合同在2014年10月13日因王艳一方更换门锁密码，导致合同无法继续履行而终止。王艳向本院申请向葵花公寓物业管理处工作人员调查核实李明搬出的时间以及相关纠纷情况，因该情形属于当事人申请证人出庭作证的范畴，不符合当事人申请法院调查取证的规定，本院不予准许；王艳向本院申请调查李明夫妻的报警情况，以证明李明实际搬出涉案房屋的时间。本院认为，李明的报警情况与其何时搬出涉案房屋并无直接关系，该申请无调查取证的必要，本院不予准许。综上，本案双方当事人因对房屋漏水的修维责任产生分歧，李明因此未按时支付2014年10月份租金。王艳本应秉承诚实信用原则与李明进一步协商解决问题，但其却在合同约定的单方解除合同条件尚未成就的情况下，擅自更换门锁密码，致使李明无法继续使用涉案房屋，该行为已构成根本违约，王艳应就其违约行为承担相应的违约责任。
关于李明应支付的租金及水电等费用，鉴于李明使用房屋至2014年10月13日，故其仅需向王艳支付租金至该日止。王艳请求李明支付2014年10月13日之后的租金，欠缺事实依据，本院不予支持。王艳主张的水费、电视费、门卡费欠缺证据证明，本院不予支持。
关于违约金，双方合同约定租赁期内若非李明过失王艳擅自解除合同提前收回房屋的，王艳应按年度总租金的20%向李明支付违约金；李明拖欠房租1个月以上的，李明应向王艳支付相当于年租金20%的违约金，王艳有权终止合同。涉案合同系因王艳根本违约而终止，原审判令王艳依照约定向李明支付违约金18720元，并无不当，本院予以维持。王艳请求李明支付违约金，因本案系王艳构成根本违约，故其请求李明按合同约定支付违约金18720元，欠缺事实依据，本院不予支持。
关于租赁保证金，鉴于双方租赁合同因王艳违约而终止，王艳应将其收取的租赁保证金退还李明。原审判令王艳向李明退还租赁保证金15600元，并无不当，本院予以维持。
关于王艳请求的赔偿金15400元，因本案无证据证明系李明使用房屋不当而损坏房屋造成损失，故王艳请求李明赔偿损失，欠缺事实依据，本院不予支持。
综上，王艳的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1822元由王艳承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年七月二十八日
书记员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。