甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终1973号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗某霞，女，1977年9月16日出生，汉族，个体户，住兰州市城关区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱某芳，女，1956年11月6日出生，汉族，永登县医院退休职工，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：王宝民，甘肃李国元律师事务所律师。
上诉人罗某霞因与被上诉人朱某芳房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人罗某霞、被上诉人朱某芳及其委托诉讼代理人王宝民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗某霞上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判或将此案发回重审。事实及理由：1.朱某芳不是出租房屋的产权人，且朱某芳与兰州司法局签订的房屋租赁协议中不准朱某芳转租营利。朱某芳无权转租涉案房屋，一审法院依照物权法第三十四条”无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，判决其向朱某芳返还房屋显然属于适用法律不当。2.双方签订的房屋租赁协议属无效协议。朱某芳与原承租人陈某恶意串通，由原承租人陈某向其收取高额转让费135000元后，朱某芳才同意转租，与其签订了租赁协议，并且在签订租房协议时，仍未告知其房屋真实的产权人是市司法局的事实。一审法院不支持其要求朱某芳返还转让费的反诉请求不当。其按合同约定在交房租时一次交清取暖费2200元，但所承租房屋内没有安装取暖设施，其曾多次找朱某芳协商解决，朱某芳置之不理，其只好另行购置空调等取暖设备，并承担高额电费，但一审法院以供暖单位收取采暖费，朱某芳无权处理为由，不支持其要求朱某芳返还采暖费的反诉请求显然不妥。涉案房屋系国有资产，朱某芳转租国有产权房屋从中取利，导致国有资产流失，双方签订的租房协议无效。双方租房协议到期后，朱某芳并未要求其腾房，双方正在协商续租合同事宜，朱某芳收取了其2017年2月11日至3月11日期间的房租5500元，但3月27日要将店门查封，并将其诉至法院。朱某芳的上述行为给其造成了损失，一审法院未支持其其反诉请求不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。
朱某芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，罗某霞上诉三条理由均不能成立。二审法院应驳回上诉，维持原判。
朱某芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗某霞立即腾房；2.因朱某芳要求罗某霞于2017年3月26日前腾房，但罗某霞拒不腾房，故判令罗某霞向朱某芳支付租金（2017年3月27日至腾房之日期间，按租赁协议约定的月租金5500元的标准加倍支付）并支付所欠电费及新产生的水、电、物业等费用；3.判令罗某霞按租赁合同约定的年租金总额66000元的百分之十，向朱某芳支付违约金6600元；4.罗某霞承担本案诉讼费。
罗某霞答辩并反诉称，1.因朱某芳允许涉案房屋转让，所以其从原承租人陈某处转让该房屋，其向原承租人支付转让费135000元，朱某芳隐瞒事实，并未履行诚信告知义务，致使其从他人手中转让涉案房屋时支付了巨额转让费，导致其预期利益受损，故朱某芳应赔偿其支付的转让费135000元；2.五年来其向朱某芳支付了足额采暖费用，但朱某芳自始至终未提供涉案房屋采暖设施，罗某霞为不影响正常使用及经营活动，只好另行购买空调等取暖设备，并支付了高额的电费，其认为朱某芳的行为违约，应承担违约责任，返还其采暖费10400元；3.租赁协议到期后，其继续租用该房屋，并向朱某芳交付了一个月租金，朱某芳作为出租人，未提出异议，继续收取租金，由此可以推定双方合意续租，罗某霞对涉案房屋仍享有占有、使用和收益的权利。出租人解除协议应当在合理期限届满之前通知承租人，让承租人有足够的时间另行租赁，以保障其基本生活和经营活动，按照租赁协议约定，出租人未履行提前告知义务，应视为其同意续租，因其在此期间不存在任何过错，也不存在违约，双方不定期的租赁关系应受到法律的保护，故朱某芳应承担由其强行封门停电而导致其停业、服务人员及厨师误工工资等损失费20000元，
一审法院认定的事实：2012年2月10日，朱某芳与罗某霞的丈夫徐宝臣签订《房租协议》，朱某芳将位于兰州市城关区下沟29号铺面一间从立柱一面隔开（宽度1.82米），通间租给徐宝臣，租期为3年（2012年2月11日至2015年2月10日），租金每月5000元，全年60000元，协议第七条约定承租方每年给出租方交暖气费1200元，一次性在交房费时交清。2014年3月1日，兰州市司法局与甘肃省生殖保健服务中心签订《房屋租赁合同》，兰州市司法局将位于兰州市城关区下沟18-30号地段A楼一楼，间数为三间，建筑面积为139.55平方米房屋租给甘肃省生殖保健服务中心（朱某芳为甘肃省生殖保健服务中心法定代表人），租期为3年（2014年3月1日至2017年2月28日），租金每年50000元。2015年2月，朱某芳与罗某霞签订《房租协议》，朱某芳将位于兰州市城关区下沟29号铺面一间从立柱一面隔开（宽度1.82米），通间租给罗某霞，租期为2年（2015年2月11日至2017年2月11日），租金每月5500元，全年66000元，协议第七条约定承租方每年给出租方交暖气费2200元，一次性在交房费时交清。朱某芳与罗某霞于2015年2月签订的《房租协议》到期后，朱某芳收取罗某霞2017年2月11日至2017年3月11日房屋租金5500元。朱某芳于2017年3月12日向罗某霞发出通知：”根据中央、省市政府关于出租公房一律无条件收回之规定，请你做好交房的准备工作，政府部门随收随交。特此通知”，罗某霞在该通知上载明”收到收房通知，但是我坚决租房”，朱某芳分别于2017年3月19日、3月22日以短信、房门上张贴通知的形式告知罗某霞于2017年3月26日前腾交房屋，由于罗某霞一直未腾交涉案房屋，朱某芳于2017年3月27日将封条贴于涉案房屋门上，遂酿成纠纷。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。本案双方当事人于2015年2月签订的《房租协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。关于朱某芳要求罗某霞立即腾房的诉讼请求，因双方签订的《房租协议》已于2017年2月11日到期，且涉案房屋的产权人要求朱某芳腾交租赁房屋,房屋租赁合同已无法继续履行，朱某芳亦明确向罗某霞表明不再续租，故朱某芳的此项诉讼请求,本院予以支持；关于朱某芳要求罗某霞以月租金5500元的标准，加倍支付2017年3月27日至腾房期间的租金、所欠电费及新产生的水、电、物业等费用的诉讼请求，因朱某芳于2017年3月27日将涉案房屋房门封闭，水电已处于停止状态，罗某霞无法继续正常经营，朱某芳要求罗某霞按月租金标准支付占用使用费的诉讼请求，违背公平原则，且朱某芳主张的水、电、物业等费用亦无具体金额,故对朱某芳的此项诉求，本院不予支持；关于朱某芳要求罗某霞按年租金66000元的百分之十，支付违约金6600元的诉讼请求，因《房租协议》到期后，罗某霞已向朱某芳支付2017年2月11日至2017年3月11日的租金5500元，后朱某芳要求罗某霞腾交涉案房屋，该协议终止，不存在协议第五条约定的逾期不支付租金按年租金总额的百分之十交纳滞纳金的情形，故对朱某芳的该项诉讼请求，本院不予支持。关于罗某霞要求解除双方之间租赁关系的反诉请求，因双方签订的《房租协议》已到期，故对罗某霞的此项反诉请求，本院予以支持；关于罗某霞要求朱某芳返还房屋转让费135000元及损失20000元的反诉请求，因罗某霞没有提供证据证明朱某芳收取了转让费，且工资表系罗某霞自行制作,没有其他证据印证,不能证明罗某霞的直接经济损失，故对该项反诉请求，本院不予支持；关于罗某霞要求朱某芳返还采暖费10400元的反诉请求，因取暖费是需要向供暖单位交纳的费用，朱某芳无权处理,故对罗某霞的该项反诉请求,本院不予支持。综上所述，对朱某芳的诉讼请求、罗某霞的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除朱某芳与罗某霞签订的《房租协议》；二、罗某霞在本判决生效之日起7日内向原告朱某芳腾交位于兰州市城关区下沟29号铺面（从立柱一面隔开，宽度1.82米）一间；三、驳回朱某芳的其他诉讼请求；四、驳回罗某霞的其他反诉请求。案件受理费50元，由罗某霞负担。反诉费1804元,由罗某霞负担。
二审中，当事人没有提交新的证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效。对当事人具有法律拘束力。关于罗某霞主张所租赁房屋系司法局所有，未经产权人同意，转租合同无效的上诉理由，根据合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，转租合同并不当然无效，租赁合同未解除的，转租合同有效。经查，在双方房屋租赁合同履行期间，产权人司法局并没有解除与朱某芳的租赁合同。故对罗某霞的上述上诉请求，本院不予支持。关于罗某霞主张由朱某芳返还其向前承租人转让费的问题，朱某芳并没有收取上述转让费，双方在租赁合同中也没有约定租赁合同期满后不能续租的情况下，一方产生损失可向另一方主张赔偿的特别约定，故罗某霞主张要求朱某芳返还其转让费的上诉请求，无事实与法律根据，本院不予认可。关于罗某霞主张由朱某芳赔偿其20000元的直接经济损失的问题，罗某霞只提供了其单方制作的职员工资表，无其他证据印证，一审法院以证据不足，驳回罗某霞反诉请求正确，本院予以维持。关于罗某霞要求朱某芳返还采暖费10400元的上诉请求，朱某芳按合同约定向罗某霞收取采暖费后，朱某芳也要按其所承租的房屋总面积向供暖单位交纳采暖费，罗某霞主张返还，无事实与法律根据，应予驳回。综上所述，上诉人罗某霞的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3658元，由上诉人罗某霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海东
代理审判员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二０一七年九月七日
书 记 员 杨 琦
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