文书内容四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初983号原告：宜宾荣盛物业管理有限公司。住所地：宜宾市南溪区文化街8号。统一社会信用代码：91511503558223430K。法定代表人：林天琼，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈航（系该公司工作人员），男，汉族，1968年7月11日出生。委托诉讼代理人：古强，四川华晨律师事务所律师。被告：宜宾市南溪区枫情酒店。住所地：宜宾市南溪区罗龙街道杉木村一社鑫宇.宜东商贸城9号楼。注册号：511503000022357（1-1）。投资人：罗强。被告：罗强，男，汉族，1974年4月10日出生。原告宜宾荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业公司）与被告宜宾市南溪区枫情酒店（以下简称枫情酒店）、被告罗强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告荣盛物业公司的委托诉讼代理人古强、陈航，被告枫情酒店的投资人罗强（同时为被告），均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《宜东商贸城商务宾馆租赁合同》和《宜东商贸城商业物业租赁合同》，并将两处租赁物业返还原告；2、请求判令二被告向原告支付截止于2016年6月30日的房屋租金、物业服务费共计816670元，房屋租金及物业服务费计算至被告返还房屋之日止，并从原告起诉之日起，以欠费金额为基数，按每日千分之五支付原告资金占用利息；3、请求判决二被告向原告支付提前终止合同的违约金394668元（32889元×12月）；4、请求判决二被告按拖欠租金金额每日千分之五的标准向原告支付逾期交租的违约金1470742.17元；5、承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年7月31日，原告与被告罗强签订了《宜东商贸城商务宾馆租赁合同》，合同约定原告将位于宜宾市南溪区罗龙镇杉木村宜东商贸城9号楼商务宾馆建筑面积3842.23平方米（其中负一层宾馆大厅建筑面积108.54M，二至八层建筑面积3733.69M）出租给被告，租赁期限为15年，即2012年8月1日至2027年7月31日止。租金根据原被告双方一致同意该租赁物业的租金按建筑面积计算8元/M.月，租赁期限内，前三年不变，从第四年起以上年度租金为标准按7%逐年递增。租金按季度支付，首次支付租金期限为2013年7月15日前，以后租金支付时间按照先交租金后使用租赁物业的原则以此类推。随后，原告与被告罗强于2013年12月27日又签订了《宜东商贸城商业物业租赁合同》，将位于宜东商贸城9号楼-1层7号门市出租给罗强用于商务宾馆消防控制室，面积79.37M。被告罗强租用上述两处租赁物业后，从未按合同约定支付过房屋租金及物业服务费，经原告多次催收后，被告罗强仍未履行合同义务，根据合同第十条约定，原告早已达到了合同约定的解除合同的条件。另根据第十一条约定，被告长期拖欠原告租金，其行为表示已擅自终止合同，因此，被告应按约向原告支付相当于一年租金的违约金394668元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判决支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法人身份证明、被告身份证明、企业登记信息；2、委托书、宜宾市南溪罗龙镇杉木一社鑫宇、宜东商贸城9号楼房屋所有权证复印件、宜宾市南溪区罗龙镇杉木一社鑫宇、宜东商贸城9号楼2层1号、3层1号、4层1号房屋土地使用权证复印件各一份；3、2016年6月30日前罗强欠付租金及物业管理费明细表、关于优惠宜东商贸商铺租金的情况说明、分期还款协议、欠条；4、荣盛物管公司清理罗强欠款明细表；5、宜东商贸城商务宾馆租赁合同、宜东商贸城商业物业租赁合同。被告对以上五组证据的真实性、合法性均无异议，但认为原告出示第3、4组证据中，均包含自己租赁原告的另外一处房产用于经营泰完美歌城所欠的费用，与本案无关。本院从证据与案件事实的关联程度审查后认为，原告出示的欠条、分期还款协议、泰完美音乐港欠费明细表与本案无关，本院不予确认。对原告出示的其他证据，双方当事人均无异议，本院对其依法予以确认。被告罗强、枫情酒店共同辩称：1、我与鑫宇房产公司合作多年一直很愉快。租用鑫宇房产公司位于罗龙镇杉木一社的鑫宇、宜东商贸城9号楼投资枫情酒店生意属实。这两年，由于经济下行，生意不好做，我拖欠原告房租是事实，我并非恶意拖欠，所以，出现今天这种情况，我认为应协商解决，不一定非要解除合同。我想继续租赁该房屋并继续经营枫情酒店。如要解除合同，我投入的700多万元装饰、装修，应一并解决；2、我认为除开折旧等，我现在经营的枫情酒店最低价值也有250万元，品迭我应给付的费用，原告还应补偿费用给我；被告未向本院提交书面证据。根据双方的陈述及本案证据，本院认定事实如下：位于宜宾市南溪区罗龙镇杉木村一社鑫宇.宜东商贸城9号楼的房屋所有权人为四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司。2012年7月31日，四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司将其投资建设的“宜东商贸城商务宾馆”书面委托给原告宜宾荣盛物业管理有限公司进行经营和管理，由荣盛物业公司在经营管理过程中按照委托人的要求全权代表委托人签订和履行租赁合同。同日，甲方宜宾荣盛物业公司与乙方罗强签订《宜东商贸城商务宾馆租赁合同》。合同约定：甲方将位于宜宾市南溪区罗龙镇杉木村宜东商贸城9号楼商务宾馆建筑面积3842.23M（其中：负一层宾馆大厅建筑面积108.54M，二至八层建筑面积3733.69M）出租给乙方罗强。已方罗强将该租赁物业主要用于经营商务宾馆。租赁期限为15年，即自2012年8月1日起至2027年7月31日止。甲方同意在本合同约定的租赁期限内给予乙方壹年的免租期即自2012年8月1日起至2013年7月31日止。租金按建筑面积8元/M.月计算，租赁期限内，前三年不变即2012年8月1日起至2015年7月31日止，每月租金为30738元。从第四年起以上年度租金为标准按7%逐年递增，即2015年8月1日起至2016年7月31日止，每月租金为32889元。……。租金按季度支付，首次支付租金期限为2013年7月15日前，以后租金支付时间按照先交租金后使用租赁物业的原则以此类推。租赁期限内，乙方按宜东商贸城商业物业管理服务费收费标准的40%即0.32元/M.月向甲方按租赁物业建筑面积交纳物业管理服务费，自交付租赁物业之日即2012年8月1日起开始交纳，每季度交纳一次。合同另约定“乙方向甲方交纳履约保证金20万元人民币，作为乙方履行本合同的保证。在合同依法终止后，如乙方无本合同约定的违约行为，甲方在合同终止后一个月内全额退还乙方。”合同第十一条对甲方的违约责任和乙方的违约责任分别进行了约定，其中，乙方的违约责任约定：若乙方拖欠租金，应按拖欠金额每日千分之五向甲方支付违约金，直至付清租金为止；租赁期限内，非根据本合同约定或者法律规定，乙方擅自提前终止本合同的，乙方除应当向甲方支付相当于一年租金的违约金外，还应当赔偿甲方不能实现租赁目的而遭受的损失。如果任何一方违反本合同，并且未能及时进行纠正，应对另一方因此遭受的损失予以赔偿并继续全面地履行本合同，如果该违约行为造成本合同继续履行已无可能或者已无必要，守约方有权解除本合同并要求违约方赔偿损失。……。合同签订后，双方协议变更交付租赁房屋的日期，甲方荣盛物业公司实际于2013年8月1日将上述租赁物业交付给乙方罗强。2013年12月27日，因履约需要，甲方又将宜东商贸城9号楼-1层7号门市（建筑面积79.37平方米）出租给乙方罗强用于商务宾馆消防控制室，双方签订《宜东商贸城物业租赁合同》，合同约定：租赁期限自2014年1月1日起至2027年7月31日止，租金按建筑面积计算8元/M.月。租赁期限内，从2015年8月1日起，在上年度租金的基础上，租金标准按7%逐年递增，即第1年至第2年，即2014年1月1日起至2015年7月31日止，8元/M.月，每月租金为634.96元；第3年即2015年8月1日起至2016年7月31日止，8.56元/M.月，每月租金为680元；……。上述两份合同均约定“本合同期限届满或本合同因其他原因而终止、解除时，乙方应在本合同期限届满或本合同终止、解除后30天内，拆除并搬走其自行安装的附属设施及设备，将租赁物业清理干净后交还给甲方。所有不能移动的不动产附着物、装修形成的与建筑物不能分离或分离严重损害建筑物的财产归甲方所有，……”。被告罗强取得上述两处租赁物业后，投资经营宜宾市南溪区枫情酒店，并于2014年10月16日取得个人独资企业营业执照。但被告罗强对上述两处租赁物业的房租费及物管费分文未付。另查明：原告荣盛物业公司同意优惠枫情酒店2013年8月1日至2014年6月30日共计11月的房屋租金338116元。本院认为，原、被告签订的案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告罗强当庭认可差欠原告房屋租金及物业管理费，也明确表示无力偿清所欠债务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告要求解除合同并返还房屋的请求，符合法律规定，本院依法予以支持，被告要求继续租赁房屋的请求本院不予采纳。原告请求从交付房屋之日起按合同约定计算房屋租金及物业服务费，被告辩称已支付部分房屋租金，因被告未提供相关证据，本院不予采纳。对被告差欠的房屋租金及物业服务费的金额，本院根据合同约定及证据认定如下：商贸城宾馆2013年8月1日-2016年7月31日止的房屋租金为1106562.24元（8元/M.月×36月×3842.23M），物业服务费为44262.49元（0.32元/M.月×36月×3842.23M）；消防控制室2014年1月1日起-2016年7月31日止的房屋租金为20224.24元（634.96元/月×19月＋680元/月×12月），物业服务费为787.35元（0.32元/M.月×31月×79.37M）；商贸城宾馆和消防控制室2016年8月1日起至租赁房屋返还之日止的房屋租金及物业服务费按合同约定计算；原告认可优惠被告2013年8月1日至2014年6月30日的房屋租金338116元，应在上述确认的房屋租金中予以扣除。原告根据合同约定要求被告给付违约金的请求符合法律规定，本院依法予以支持。但原、被告在两份租赁合同中均明确约定了拖欠租金情形下的违约金计算方式和被告提前终止合同情形下的违约金计算方式，本案被告罗强明确表示已无力偿还债务的行为实际属于合同约定的被告擅自提前终止合同情形，故本案违约金的计算方式应为被告罗强向原告荣盛物业公司支付其租赁房屋一年的租金376473.60元[（3842.23M＋79.37M）×8元/平方米×12月）]。原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告按拖欠租金金额每日千分之五的标准支付拖欠租金的违约金共计1470742.17元，本院限其七日内补缴诉讼费6277元，因原告未在本院指定期限内缴纳诉讼费用，视为原告放弃该项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，被告未按约给付租金及缴纳物业服务费，给原告造成损失，故原告主张从起诉之日起，以欠费金额为基数，按每日千分之五计算资金占用利息的请求，本院部分予以支持。被告辩称其缴纳的履行保证金200000元应予退还的意见，本院认为，履约保证金实际是合同一方当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，在一方当事人未按合同约定履行义务时，该履约保证金应作为承担违约责任的一种担保，故不应退还，但应在其承担的违约责任中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宜宾荣盛物业管理有限公司与被告罗强于2012年7月31日签订的《宜东商贸城商务宾馆租赁合同》和2013年12月27日签订的《宜东商贸城商业物业租赁合同》；二、被告罗强于本判决生效之日起三十日内将位于南溪区罗龙镇“宜东商贸城”9号楼-1层7号门市（面积79.37平方米）和位于宜宾市南溪区罗龙镇杉木村宜东商贸城9号楼商务宾馆（面积3842.23平方米）腾空并返还给原告宜宾荣盛物业管理有限公司。上述两处租赁房屋内所有不能移动的不动产附着物、装修形成的与建筑物不能分离或分离严重损害建筑物的财产归原告宜宾荣盛物业管理有限公司所有；三、被告罗强、被告宜宾市南溪区枫情酒店于本判决生效之日起三十日内支付原告宜宾荣盛物业管理有限公司两处租赁房屋的租金及物业服务费。计算方式为：1、2016年7月31日以前两处租赁房屋的租金及物业服务费共计833720.32元（1106562.24元44262.49元＋20224.24元＋787.35元－338116元）；2、2016年8月1日起至上述两处租赁房屋返还之日止的租金计算方式为：宜东商贸城商务宾馆的租金：8.56元/M.月（2017年8月1日起租金标准以上年度租金标准按7%逐年递增）×3842.23平方米×实际占用时间；消防控制室的租金：9.2元/M.月（2017年8月1日起租金标准以上年度租金标准7%逐年递增）×79.37平方米×实际占用时间；3、2016年8月1日起至上述两处租赁房屋返还之日止的物业服务费的计算方式为：面积3921.60平方米×0.32元/M.月×实际占用时间；四、被告罗强、被告宜宾市南溪区枫情酒店于本判决生效之日起三十日内支付原告宜宾荣盛物业管理有限公司违约金376473.60元，扣减其缴纳的履约保证金200000元，还应支付违约金176473.60元；五、被告罗强、被告宜宾市南溪区枫情酒店于本判决生效之日起三十日内支付原告宜宾荣盛物业管理有限公司资金占用利息，利息的计算方式为：以已拖欠的费用833720.32元为计算基数，从2016年7月15日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付拖欠的房屋租金及物业服务费，上述利息计算至付清之日止；六、驳回原告宜宾荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15702元，减半收取7851元，由被告罗强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 徐 珊二〇一六年十月八日书记员 张乃予