湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株县法民二初字第110号
原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行。住所地：湖南省株洲县渌口镇迎宾路*号。
负责人曹夫朗，该支行行长。
委托代理人黄ＸＸ，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人黄村华，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告颜谭良，男，汉族，湖南省攸县人，自由职业。
被告谭台荣，女，汉族，湖南省攸县人，自由职业。
被告株洲市家华房地产开发有限公司。住所地：株洲市天元区长江北路长江中央商务大厦*****号。
负责人王咸云，该公司董事长。
委托代理人刘忠义，男，汉族，湖南省攸县人，自由职业。代理权限为特别授权。
原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行（以下简称县工商银行）与被告颜谭良、谭台荣、株洲市家华房地产开发有限公司（以下简称家华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员盛文武担任审判长，与人民陪审员赵和平、人民陪审员曾宪文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告县工商银行的委托代理人黄ＸＸ、被告颜谭良、被告家华公司的委托代理人刘忠义均到庭参加诉讼。被告谭台荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告县工商银行诉称：2010年8月18日，被告颜谭良、谭台荣为购买被告家华公司开发的位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408号的房屋，向原告申请个人住房贷款338000元，并签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款期限20年，采用按月等额本息还款方式，年利率为4.752%。被告颜谭良、谭台荣以其所购房屋为贷款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押预告登记，被告家华公司对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，直至正式抵押登记手续办理完毕，原告收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书；该合同同时还约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，贷款发放到位后，被告多次违约，至2015年1月，被告已累计几十次未按时还款，根据原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》第十条第10.2项之约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”。截止2015年3月1日，被告尚欠原告借款本金307024.72元及利息24027.87元，原告多次催收，但被告一直未履行还款义务。现原告诉至法院，请求依法判决：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告颜谭良、谭台荣共同偿还所欠原告借款本金307024.72元，利息（含复息、罚息）24027.87元（利息暂算至2015年3月1日，之后按合同约定的计算方式继续计算至全部借款清偿之日止）；3、被告颜谭良、谭台荣共同承担原告为实现债权需支付的律师代理费23174元（按7%计算）；4、被告家华公司对上述款项承担连带清偿责任；5、原告对位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408号房屋享有优先受偿权；6、由被告承担本案诉讼费用。
原告县工商银行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料予以证明：
1、原告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明原告的诉讼主体资格适格；
2、被告颜谭良、谭台荣的身份证及被告株洲市家华房地产开发有限公司营业执照及组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格适格；
3、个人购房借款／担保合同及个人贷款借款凭证，拟证明原告与被告的借贷关系，约定的借款金额、期限、利率、罚息、还款方式、抵押、保证担保，违约责任，争议管辖及约定的其他权利和义务；
4、株洲县房产登记证明，拟证明位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408房屋在株洲县房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为原告；
5、贷款台账，拟证明被告尚欠原告借款本金307024.72元及利息24027.87元（截止2015年3月1日）；
6、诉讼委托律师代理合同，拟证明原告委托湖南湘鼎律师事务所的律师代理诉讼，按照7%支付律师代理费。
被告颜谭良辩称：房子在哪里被告都不知道，到现在还未交房，也未办房产证，房子也不能卖，家华公司的法人代表是被告的舅舅。被告颜谭良已还房贷四万多元。本案诉讼费及律师费都应该由家华房地产公司负责支付。
被告颜谭良未向本院提交任何证据材料。
被告谭台荣未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据材料。
被告家华公司辩称：没有意见。
被告家华公司未向本院提交任何证据材料。
当事人对相对方提供的证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
（一）、被告家华公司对原告的证据1、2、3、4、5、6均无异议，被告颜谭良对证据1、2无异议，本院经审查认为，原告的证据1、2符合证据属性，本院予以采信。
（二）、被告颜谭良对证据3、4、5均有异议，认为对该三份证据被告均未看过，不知情，被告只是在上面签了个名字。本院经审查认为，被告颜谭良和谭台荣均系完全民事行为能力人，其对自己从事的民事行为依法应承担民事责任，以上三份证据形成了完整的证据链，能够证实被告颜谭良、谭台荣并以其购买的位于株洲县渌口镇伏波路家华豪庭1栋1408房屋提供抵押担保与原告签订《个人购房借款／担保合同》以及被告家华公司同时为该借款提供担保的事实，原告提供的证据3、4、5符合证据属性，本院予以采信；被告颜谭良的质证意见理由不成立，本院不予支持。被告颜谭良对证据6有异议，认为该费用应该由家华房地产公司承担，因为当初购买房子，都是家华房地产公司办理的，被告颜谭良均不清楚，合同上面签字都是被告签的；房子至今未拿到钥匙；被告只是签了个字，并未购买房子，房子是零首付，工商银行应该要家华房地产提供另外的担保。本院经审查后认为，原、被告签订的合同（原告的证据3）系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方在合同已经约定原告为实现债权的费用由被告承担，故该证据能够证实原告所要证明的目的，本院对该证据予以采信。
经过原告的举证、质证以及上述认证，结合到庭当事人的当庭陈述，可认定如下事实：
（一）、2010年8月18日，被告颜谭良为购买被告株洲市家华房地产开发有限公司开发的位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408号的房屋，向原告申请个人购置住房贷款338000元，双方于同日签订了《个人购房借款／担保合同》，被告颜谭良之妻谭台荣作为共同借款人在合同中的共同借款人处签名确认。合同约定了如下内容：借款金额338000元，借款期限20年，年利率为4.752%，按月等额本息还款方式，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%。被告颜谭良以其所购房屋为贷款提供抵押担保。被告家华公司自愿为被告颜谭良、谭台荣在合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，直至正式抵押登记手续已办理完毕和原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。被告家华公司并在合同中保证人栏加盖公司公章和法人代表私章。原、被告于2010年8月31日到株洲县房产管理局办理了《预购商品房抵押预告登记》，从登记之日起，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内有效。合同签订后，原告县工商银行依照合同约定向被告颜谭良发放了贷款。借款期限内，被告颜谭良偿还了部分本息，截止2015年3月1日，被告颜谭良尚欠本金307024.72元及部分利息。因被告未及时按合同约定分段还本付息，原告多次催收未果后，遂根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第十条第10.2项：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”之约定诉至本院，酿成本案纠纷。
（二）、被告颜谭良与被告谭台荣系夫妻关系。
（三）、债权人县工商银行为实现债权，与湖南湘鼎律师事务所签订了《诉讼委托律师代理合同》，特别授权该所通过法律途径以实现债权，双方约定了代理费按执行收回现金额的7%支付等内容。县工商银行为参加本案诉讼，为此需支付律师代理费为23174元。
本院认为：本案案由系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》是否应该解除；2、原告诉请被告偿还借款本金307024.72元，利息24027.87元的认定；3、原告诉请被告承担原告为实现债权需支付的律师服务费23174元的认定；4、原告对位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408号房屋是否享有优先受偿权；5、本案各被告在本案中是否担责及如何担责。针对本案的争议焦点，本院评定如下：
一、原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》是否应该解除
本院认为，原告县工商银行与被告颜谭良、谭台荣、家华公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法受法律保护。县工商银行按照合同约定履行全部贷款义务后，被告颜谭良、谭台荣未按借款合同约定履行偿还借款本息的义务，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。由于被告颜谭良、谭台荣未按合同约定履行自己的义务，导致原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，现原告诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。
二、原告诉请被告偿还借款本金307024.72元，利息24027.87元的认定
本院经审查认为，对被告尚欠的本金307024.72元予以确认，原告依约定计算利息，未违反相关法律规定，故原告的诉请理由成立，本院予以支持。
三、原告诉请被告承担原告为实现债权需支付的律师服务费23174元的认定
原告县工商银行为本案需支付的律师代理费23174元，本院经审查认为，参照湖南省物价局、省司法厅《湖南省律师服务收费标准》的相关规定，原告需支付的该律师代理费23174元未超出标准，故本院对原告的该诉请予以支持。
四、原告对位于株洲县渌口镇伏波路王家洲村“家华豪庭”1栋1408号房屋是否享有优先受偿权。
本院认为，抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，县工商银行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权；同时根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”之规定，被告颜谭良提供抵押的财产属于不动产，未依法进行登记，依法不发生抵押效力，故县工商银行对已进行预告登记的抵押财产不享有优先受偿权。
五、被告在本案中是否担责及如何担责
本院认为，原告县工商银行与被告颜谭良、谭台荣、家华公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法受法律保护。现该合同因被告颜谭良、谭台荣的违约行为，导致合同目的不能实现，现原告诉请解除《个人购房借款／担保合同》，本院予以支持。作为共同借款人的颜谭良、谭台荣应对所欠原告的借款本息承担连带偿还责任。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，家华公司提供阶段性连带保证的主合同为从合同，现主合同被解除，在家华公司与县工商银行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人家华公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即家华公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非县工商银行所造成，而是被告颜谭良、谭台荣的违约行为所致，根据双方的合同约定，作为担保人的家华公司在本案中亦有过错，其在被告颜谭良、谭台荣多次未及时偿还等额本息时，未履行自己的担保责任，同时根据合同约定，家华公司不但应对被告颜谭良、谭台荣因购房借款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任，对原告未实现本案债权需支付的律师服务费亦应承担连带清偿责任。家华公司承担连带清偿责任之后可依法向被告颜谭良、谭台荣行使追偿权。综上，原告诉请被告颜谭良、谭台荣、家华公司承担连带还款责任理由成立，本院予以支持。至于被告颜谭良提出的律师服务费应由被告家华公司负担的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告颜谭良对自己的该主张未提供充分的证据予以证明，故本院对其该抗辩主张不予支持。
被告谭台荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行与被告颜谭良、谭台荣、株洲市家华房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、由被告颜谭良和被告谭台荣在本判决生效后十日内共同偿还欠原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行借款本金人民币307024.72元，利息24027.87元（利息暂算至2015年3月1日，2015年3月2日至本判决生效之日止的利息、罚息按双方合同约定的利率计算），合计331052.59元；
三、由被告株洲市家华房地产开发有限公司对被告颜谭良、谭台荣借款的本息负连带责任清偿；被告株洲市家华房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告颜谭良、谭台荣追偿；
四、由被告颜谭良和被告谭台荣在本判决生效后十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行为实现本案债权需支付的律师服务费23174元；
五、由被告株洲市家华房地产开发有限公司对被告颜谭良、谭台荣应承担的上述律师服务费23174元负连带责任清偿；被告株洲市家华房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告颜谭良、谭台荣追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行的其他诉讼请求。
以上二、三、四、五项给付内容，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案受理费6613.4元，财产保全费2291.1元，合计8904.5元，由被告颜谭良、谭台荣、株洲市家华房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 盛文武
人民陪审员 赵和平
人民陪审员 曾宪文
二〇一五年八月十三日
书 记 员 胡姣姣
附：本案的适用条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。
同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。