青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）南民初字第20180号
原告刘建勇。
委托代理人栾丕强，北京市大成律师事务所青岛分所律师。
委托代理人王宝林，系青岛市市南区东海法律服务所法律工作者。
被告青岛华侨房地产开发有限公司。
法定代表人陈伯阳，职务总经理。
委托代理人荣昀，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
原告刘建勇诉被告青岛华侨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建勇及委托代理人栾丕强、王宝林，被告委托代理人荣昀、王书瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月11日被告因开发瑞纳紫域项目缺乏资金，在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了合作协议，该协议书第三、四条款明确约定了原告所认购房屋坐落的位置、房屋面积、房屋单价、楼层、楼号等条款，约定原告所定购2号楼2单元XXX户房屋90平方米，内装为毛坯房，单价为9500元／平方米。协议还约定本合同之借款30万元抵作该房屋的首付款并不计利息；总房款超出部分，由乙方（原告）在签署《商品房买卖合同》之日起45日内补齐。该认购房合作协议应认定为商品房买卖合同。后因所售房屋地段涨价，被告违约单方提价，并拒绝履行该协议条款，违背了诚信原则，且将房屋另售他人，故请求判令解除双方签订的合作协议并由被告返还已付购房款30万元及截至起诉时的利息59632.35元、赔偿损失336035元及被告应承担已付房款一倍的赔偿责任，上述共计995667.35元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告请求没有事实和法律依据，只有诉前存在合法有效的合作协议，才涉及合作协议的解除和如何承担违约责任的问题；只有诉前存在合法有效的协议且该协议构成商品房买卖合同时才涉及适用最高法院关于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》违约责任问题。事实上，双方于2006年8月11日签订合作协议时，被告尚未取得预售许可证，该合作协议违反了法律禁止性规定，也尚未具有法律效力，且2007年7月20日被告通知原告提前偿还借款、解除合作协议，原告已收到该通知，自该日起合作协议已不再存续。另，双方签订的协议只是借款协议，协议中约定需要签订房屋买卖合同时另行签订。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经开庭审理，本院查明如下事实：
原、被告于2006年8月11日签订一份《合作协议》，主要约定下述内容：被告向原告借款30万元用于银川路西端A地块项目的发展资金，借款时间自2006年8月11日起至银川路西端A地块项目具备预售条件之日止，借款月利率为3‰，不足一月按一月计，借款到期后，被告向原告发出书面签订购房合同通知后，原告放弃或视为放弃购买本协议所示房产之日起十五日内，被告还款给原告，利息计算到借款到期日。2007年8月以后，银川路西端A地块项目具备预售条件时，如原告有购买该项目之需求，则将上述借款转为该项目2号楼2单元XXX户房产的购房款。原告已详细了解了银川路西端A地块项目，目前该项目只是概念规划，总图尚未获规划局批准。原告届时购买银川路西端A地块项目2号楼2单元XXX户房产，该房产建筑面积暂定约为90平方米，内装为毛坯房，单价9500元／平方米，阁楼等附属面积及单价待正式签署《商品房买卖合同》时根据实际情况确定（即最终面积以《商品房买卖合同》约定为准）。本合同之借款30万元抵作该房屋的首付款，并不计利息，总房款超出借款部分，由原告在签署《商品房买卖合同》之日起45日内补齐。本协议签订之日，原告向被告支付30万元。
签约当日，原告按约向被告支付了30万元。
2007年10月18日，被告取得涉案银川路西端A地块（瑞纳紫域）建筑工程施工许可证，该证记载开工日期为2007年10月18日、竣工日期为2008年5月18日。2008年9月19日，被告取得瑞纳紫域预售商品房许可证。
2007年7月20日，被告向原告发出书面通知一份，主要内容为：感谢向我公司提供借款，用于我司银川路西端A地块项目资金，因我司无法按计划对该项目进行开发，且根据房地产法律政策我司无法就该项目进行预订或销售，决定于2007年7月31日偿还《合作协议》下借款30万元及截至该日的利息。2008年3月31日，被告再次向原告发出书面通知一份，主要内容为：我司已于2007年7月20日发函通知于2007年7月31日偿还借款及利息，因未按通知领取，我司已将上述借款及利息提存入在招商银行专门开设的银行监管帐户中。
2009年4月13日，被告与案外人李明就涉案房屋签订了商品房预售合同，合同约定所售房屋建筑面积为96.01平方米、总房款为1248130元。而被告售与原告总房款为912095元，两者之间差额为336035元。4月17日，李明为购买该房屋与中国银行股份有限公司青岛市南第二支行签订了个人一手住房贷款合同，贷款本金为87万元。
另，原告于2009年8月7日向本院提起本案诉讼。
上述事实，有《合作协议》、收款收据、建筑工程施工许可证、青岛市商品房预售许可证、通知两份、青岛市商品房预售合同、个人一手住房贷款合同，以及当事人的陈述等予以证明，有关证据已经开庭质证和本院审查，可以作为判决依据。其他证据因无法确定真实性，本院不予采纳。
归纳双方当事人的诉辩主张，本院认为本案的焦点问题是：一、双方签订的《合作协议》是否应认定是商品房买卖合同；二、该《合作协议》是否有效；三、被告在取得商品房预售许可证前，向原告发出的提前偿还借款、解除合作协议的通知，该通知是否产生解约效力；四、被告是否具有违约行为。现依据本院查明的事实和相关的法律规定，本院作以下评判：
关于一、双方签订的《合作协议》是否应认定是商品房买卖合同问题。根据相关法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《合作协议》虽然名义上是借款，但观其实质内容双方其实主要就涉案房屋的买卖事宜作了约定，这些条款包括了当事人名称或者姓名和住所；商品房基本形状；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件；装饰、设备标准承诺；面积差异的处理方式；解决争议的方法；违约责任等内容。因双方约定的上述条款具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了原告购房款，故双方签订的《合作协议》应当认定为商品房预售合同。
关于二、该《合作协议》是否有效问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告于2008年9月19日取得瑞纳紫域预售商品房许可证，原告起诉时间为2009年8月7日，所以按照上述规定，双方签订的《合作协议》可以认定有效。
关于三、被告在取得商品房预售许可证前，向原告发出的提前偿还借款、解除合作协议的通知，该通知是否产生解约效力问题。的确，被告在取得商品房预售许可证前，单方书面通知原告要提前偿还借款、解除合作协议时，双方间的《合作协议》尚处在无效状态中。但是，更应该看到，在合同关系中，诚信原则是永远的“帝王条款”，诚信义务应扩展到合同的订立、效力、履行、变更的全过程，在这一过程中的任何阶段对诚信义务的违背都应受到合同责任的强制，当事人在订立、履行合同的过程中所作的每一个陈述，都应对它负责，即使以后事实证明先前所作陈述是违法的，也不得利用自己的违法行为获利。本案中，被告在未取得商品房预售许可资格时，以借款形式进行商品房预售，其行为具有违法性，同时该行为显已引进了原告的信任，而当被告即将取得商品房预售许可证，且青岛市的房价均已普遍上涨时，被告突然单方终止合作协议的履行，致原告陷于窘境，被告的行为明显违背诚实信用原则。诉讼过程中，被告主张合同无效时即已单方通知对方终止履行，因此该合作协议已不再存续，其目的在于获取该协议无效后的非法利益，在客观上以其不具备商品房预售许可证进行商品房预售的违法行为谋取利益。若支持被告这一主张，将不能体现法律的公平，也有违诚实信用的基本原则，所以，本院认为被告在取得商品房预售许可证前，向原告发出的提前偿还借款、解除合作协议的通知并不具有解约效力，双方签订的《合作协议》不能因此而解除。
四、被告是否具有违约行为问题。被告与原告就涉案房屋签订了商品房预售合同并收取原告部分购房款后，又将该房屋高价出卖给案外人，违反了合同约定，应认定其违约，被告应承担相应的违约责任。
综上，被告应当按照相关规定，赔偿原告损失。因此，原告要求判令解除双方签订的合作协议由被告返还已付购房款30万元及截至起诉时的利息59632.35元、赔偿差额损失336035元并由被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持，但其要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任则明显过高，因为虽然损失和惩罚性赔偿可以并存适用，但赔偿额的计算，应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等因素酌情考虑，具体到本案的实际情况，本院认为被告酌情赔偿5万元较为适宜。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告刘建勇与被告青岛华侨房地产开发有限公司就涉案房屋所签协议。
二、被告青岛华侨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘建勇购房款30万元及利息59632.35元。
三、被告青岛华侨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘建勇差额损失336035元。
四、被告青岛华侨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘建勇损失5万元。
案件受理费14700元、财产保全费5000元，由原告负担3000、由被告16700元负担。因原告已向本院预交，被告所负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告。
如被告未按本判决规定的上述期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪新敏
人民陪审员 邢玉美
人民陪审员 蔡新友
二〇一〇年四月九日
书 记 员 高 雷