广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14271号上诉人（原审被告）：广州雍华慧妮美容有限责任公司，住所地广东省广州�番禺区大石街礼村新光快速路大石地铁站B出口自编1号WE208。法定代表人：江映华，该公司总经理。委托代理人：江启荣，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号D305-1房。法定代表人：李岩峰，该公司总经理。委托代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州雍华慧妮美容有限责任公司（以下简称“雍华慧妮公司”）因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司（以下简称“高成公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雍华慧妮公司的委托代理人江启荣，被上诉人高成公司的委托代理人姜平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人雍华慧妮公司上诉请求：1.撤销一审第一、二、三项判决；2.依法改判驳回高成公司的全部诉讼请求；3.由高成公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：雍华慧妮公司认为高成公司主体不适格，高成公司与雍华慧妮公司签订的《物业服务管理服务合同》无效。高成公司没有依照合同约定提供服务，无权收取物业服务费。高成公司主张的违约金过高，应当减少，高成公司违约在前，无权没收保证金。高成公司的律师费支出不真实，不应当由雍华慧妮公司承担。(一)高成公司没有具备相应的物业管理资质，高成公司无法证实其具备相应的管理资质。涉案物业建筑面积达12万平方米，根据物业管理企业资质管理办法应由一级�质物业管理企业承接管理。（二）涉案物业服务主体即高成公司与物业的出租人主体混同，雍华慧妮公司对出租人的抗辩对于高成公司是有效的。工商登记中出租人即案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）的管理人构成与高成公司的管理人构成高度一致。高成公司收取物业有关管理费保证金、水电保证金也是由出租人收取的，而雍华慧妮公司与出租人目前存在房屋租赁纠纷，出租人没有按约定交付房屋，雍华慧妮公司有权抗辩，不予支付租金以及物业管理费用。（三）高成公司履行物业服务合同存在瑕疵，按照约定物业服务合同里有电梯、空调设备，消防设备等管理责任，而根据现有条件，涉案物业的手扶电梯投入使用时间是2016年6月底，空调设备投入时间也晚于2016年4月底。二次消防验收合格的时间为2016年5月底，涉案的高置大厦是单体建�，没有道路部分、车棚部分，也没有共用绿地，而且在雍华慧妮公司使用涉案商铺时发生了财务失窃事件。（四）一审中高成公司没有就合同履行进行举证，民事诉讼证据规定附有合同义务的一方要对合同履行的情况进行举证。因此，对方应当就完整履行物业服务合同举证后才有权利主张相应的物业管理费。（五）保证金条款的效力，物业保证金是雍华慧妮公司向出租人小高德公司交付的，没有向高成公司交付，根据担保法的规定，保证金条款属于金钱质押条款，质押以质物交付时生效，因此本案中物业管理费保证金条款没有生效。而且，保证金条款存在加重雍华慧妮公司的责任，依照物业服务合同纠纷司法解释的规定，也属于无效合同。（六）本案约定的违约金过高，一审判令物业保证金归对方所有，同时判令雍华慧妮公司支付违约金，雍华慧妮公司支付的金额已远远超过了对方因管理费迟交带来的损失。（七）没有支付凭证，证实律师费已经支付，在实际的交易过程中，有可能是收款人先开具发票，因此对方提交委托合同和付款发票仍不足以证明涉案律师费已经实际发生。被上诉人高成公司辩称：高成公司同意原审判决，不同意雍华慧妮公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。关于管理资质问题，高成公司具有国家一级管理资质。关于保证金的问题，物业管理服务保证金是高成公司收取的。关于律师费的问题，高成公司在一审已经提交过凭证。高成公司向一审法院起诉请求：1.雍华慧妮公司支付2016年4月1日至2017年2月28日的物业管理服务费159821.97元及违约金（以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至付清之日，�本金为限）；2.高成公司没收雍华慧妮公司支付的物业管理保证金43587.81元及水电费保证金5000元；3.雍华慧妮公司承担高成公司已支付的律师代理费21000元；4.本案诉讼费由雍华慧妮公司承担。一审法院认定事实：2015年7月7日，高成公司（甲方）与雍华慧妮公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，甲方受出租人委托管理黄埔大道西120号2楼206商铺（以下简称涉案商铺），甲方根据此委托与乙方经协商一致，就该租赁物业的物业管理事宜达成协议；甲方将向乙方提供如下各项管理及服务，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，2、室外甲方投资之设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括空调设备、消防设施设备、主要供电设施、上下水管道、室外照明系统（灯管等日�损耗材料除外）等。；物业管理期限自2015年9月1日起到2021年8月31日止；每月管理费14529.27元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金43587.81元，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终时止且乙方无任何违约的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方，此外乙方于上述时间须预付首期管理费14529.27元；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金5000元，水电费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方；乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；交付标准，按现状交付；等条款。2015年11月18日，雍华慧妮公司签署《高志大厦铺位交付签收表》《收铺声明及承诺书》，接收涉案商铺。高成公司提交《有关管理费、电费事宜通知书》、《催缴费用函》（催收主体均为高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司）、邮政特快专递�退批条、妥投证明，表示高成公司多次通知雍华慧妮公司缴付费用，但雍华慧妮公司拒收函件，经高成公司多次发函催告仍不履行合同义务。雍华慧妮公司对上述证据的真实性均不予确认，表示没有收到上述函件。庭审中，高成公司、雍华慧妮公司均确认雍华慧妮公司没有拖欠水电费的情况。高成公司、雍华慧妮公司双方确认物业管理费为每月交付一次，在当月5日前支付当月的物业管理费。雍华慧妮公司对高成公司主张的欠费区间予以确认，但认为因为高成公司没有提供符合合同约定的管理服务，无权收取费用。高成公司提交《委托合同》、发票证明其律师费支出，雍华慧妮公司对上述两份证据的真实性予以确认，但认为其不是委托合同的当事人，无法确认律师费支付的真实情况，且合同约定律师费由雍华慧妮公司承担的条款是无效的格式条款。雍华慧妮公司就本案未提交任何证据。庭审中，高成公司表示因雍华慧妮公司违约，高成公司依照合同约定要求没收雍华慧妮公司支付的物业管理费保证金及水电费保证金作为违约责任的补偿，在没收该部分保证金后，高成公司不再要求雍华慧妮公司另行支付保证金。一审另查明，雍华慧妮公司就涉案商铺以租赁合同纠纷另案起诉小高德公司，案号为（2017）粤0106民初2090号，在该案中，雍华慧妮公司（即2090号案原告）提交了广州市房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同补充协议（二）（均为雍华慧妮公司与小高德公司签订，约定由雍华慧妮公司向小高德公司承租涉案商铺），小高德公司（即2090号案被告）提交了授权委托书（广州市天河区猎德经济发展公司将涉案商铺所在场地委托小高德公司经营管理）、建设用地批准书、�设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、竣工环保意见。一审法院认为：高成公司、雍华慧妮公司签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。高成公司作为物业管理服务的提供方对涉案商铺提供了物业管理服务，雍华慧妮公司应向高成公司支付相应的物业管理费用。雍华慧妮公司辩称高成公司无权对涉案商铺进行物业管理服务，无权收取物业管理费，一审法院不予采纳。《物业管理服务合同》约定涉案商铺每月的物业管理费为14529.27元，雍华慧妮公司应在每月5日前缴付，雍华慧妮公司未按约向高成公司支付物业管理费，违反了合同约定。雍华慧妮公司辩称高成公司并未按约提供符合合同约定的管理和服务，对此并未提交证据予以证明，一审法�对雍华慧妮公司的抗辩不予采纳。高成公司诉请要求雍华慧妮公司支付2016年4月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费，雍华慧妮公司亦对高成公司主张的欠费区间予以确认，一审法院对高成公司的该项诉讼请求予以支持。经计算，涉案商铺2016年4月1日至2017年2月28日期间的物业管理费的金额为159821.97元（14529.27×11）。雍华慧妮公司迟延支付物业管理费，高成公司诉请要求雍华慧妮公司支付违约金，一审法院予以支持，雍华慧妮公司抗辩合同约定的违约金计算标准过高，一审法院予以采纳。从公平角度，一审法院酌情将违约金调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，违约金应以各月欠付的物业管理费159821.97元为本金，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限。对于高成公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。《物业管理服务合同》约定“乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金”，雍华慧妮公司至今未支付2016年4月1日至2017年2月28日期间的物业管理费，高成公司诉请要求没收雍华慧妮公司已支付的物业管理费保证金43587.81元，一审法院予以支持。物业管理保证金及水电费保证金系分别对应物业管理费及水电费的缴付，现高成公司、雍华慧妮公司双方均确认雍华慧妮公司没有拖欠水电费，高成公司诉请要求没收雍华慧妮公司已支付的水电费保证金5000元缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。《物业管�服务合同》约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等”，高成公司诉请要求雍华慧妮公司支付律师费21000元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年6月2日作出如下判决：一、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州雍华慧妮美容有限责任公司向原告高成（广州）物业管理有限公司支付广州市天河区黄埔大道西120号2楼206商铺2016年4月1日至2017年2月28日的物业管理费159821.97元及违约金（以各月欠付的物业管理费14529.27为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）。二、被告广州雍华慧妮美容有限责任公司就上述商铺支付的物业管理费保证金43587.81元归原告高成（广州）物业管理有限公司所有。三、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州雍华慧妮美容有限责任公司向原告高成（广州）物业管理有限公司支付律师费21000元。四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3450元，由原告高成（广州）物业管理有限公司负担50元，被告广州雍华慧妮美容有限责任公司负担3400元。本案二审审理期间，雍华慧妮公司提交了以下证据:1.消防验收意见书，该证据系小高德公司在另案中提交，拟证明涉案物业面积超过12万平方米；2.工商信息资料，系公开信息打印，拟证明对方与案外人小高德公司的管理人高度一致，雍华慧妮公司对于�高德公司关于缓交、延交租金的抗辩，对于对方是有效的。由于出租人提供的租赁物不符合要求，因此雍华慧妮公司有权不支付管理费；3.银行转账单，拟证明雍华慧妮公司向小高德公司支付的保证金以及物业管理费保证金、水电费，涉案商铺的物业管理保证金是向案外人支付的。4.传票，拟证明雍华慧妮公司与出租人小高德公司存在租赁合同纠纷，雍华慧妮公司进行了同样的抗辩；5.特种设备登记表，拟证明涉案物业扶梯的使用时间，所以应减少雍华慧妮公司的服务费；6.二次消防验收意见书，拟证明涉案商场二次消防验收时间是在2016年5月19日，部分服务费应该扣减；7.微信对话，拟证明空调设备部分直至2016年4月29日仍未投入使用；8.工商处罚决定书，拟证明雍华慧妮公司停业，不应该支付停业期间的物业管理费。高成公司质证意见为：对证据1、6的真实性没有异�，是出租方场地符合出租条件的证明，但与本案没有关联性。对证据2真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性。发票是以我方的名义开的，我方有可能存在代收款的行为，即使是出租方收取的，但收据也是我方出具的。对证据4的真实性没有异议，关联性有异议。该案（2017）粤0106民初2090号已经法院判决生效，驳回雍华慧妮公司所主张的场地不符合交付条件、要求退回保证金的请求。对证据5的对真实性有异议，该证据没有原件。涉案商场有几十部电梯，即使有部分电梯投入使用时间晚，也不能证明涉案商场其他电梯都是同样时间投入使用。对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，电话号码是可以修改的，即使是微信内容显示，只是对租金有减免，要求减免2016年2-3月的物业管理费，但本案中我方只主张2016年4月起的物业管理费。对证据8的真实性没有异议，对合法性有异议，并且该证据恰恰证明我方提供物业服务，实际上我方有催促对方办理营业执照。高成公司提交了以下证据：1.中国建设银行单位客户专用回单，拟证明高成公司于2017年4月1日向广东广之洲律师事务所转账21000元律师费；2.管理费保证金的广东增值税普通发票，拟证明物业管理费保证金是高成公司收取的；3.资质证书，拟证明高成公司取得物业服务企业壹级资质，有效期至2019年5月26日。雍华慧妮公司质证意见为：1.关于中国建设银行客户专用回单，我方对其真实性、合法性、关联性予以确认。2.关于管理费保证金发票，无原件，对于真实性不予确认，关联性也不予确认，发票记载开票日期为2017年4月14日，而我方是在2015年7月7日前后缴纳的保证金，收款账户和收款人是案外人小高德公司，该发票不能证�两主体不是混同的。3.关于资质证书，我方对其真实性有异议，请法院予以查明。该资质证书记载的法定代表人吴健梅与案外人小高德公司的管理委员会成员是一致的，也说明高成公司与小高德公司是混同的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：小高德公司就涉案商铺以房屋租赁合同纠纷为由起诉雍华慧妮公司，一审法院以（2017）粤0106民初7108号立案审理。该案小高德公司诉请雍华慧妮公司支付2016年4月1日至2017年2月28日的租金及迟延违约金，没收保证金202734元，承担小高德公司已支付的律师费。二审中，雍华慧妮公司确认:在合同履行过程中，实际支付了一段时间的物业管理费，后因双方发生争议故没有继续缴纳物业管理费。涉案场地没有实际经营,但没有办理交接手续。本院认为，《最高人民法院关�适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕雍华慧妮公司的上诉请求和理由，本院作如下认定。关于雍华慧妮公司提出高成公司主体不适格，无权收取物业管理费的问题。二审中，高成公司提交了其具备物业服务企业壹级资质的资质证书，故一审法院认定双方签订的《物业管理服务合同》合法有效正确，本院予以维持。至于雍华慧妮公司提出高成公司未提供合格物业服务的问题。二审中，雍华慧妮公司确认在合同履行过程中，实际支付了一段时间的物业管理费，后因双方发生争议故没有继续缴纳物业管理费。结合本案的其他证据�本案实质系雍华慧妮公司与出租方发生纠纷后引发的，雍华慧妮公司以其向出租方的抗辩理由作为本案拒绝支付物业管理费的理由，缺乏法律依据。而且，本案雍华慧妮公司二审提交的证据也不足以证实高成公司未提供物业服务则雍华慧妮公司有权拒交物业管理费，本院对其二审提交的证据均不予采纳。综上，雍华慧妮公司上诉认为高成公司无权收取物业管理费，依据不足，本院不予支持。一审认为雍华慧妮公司构成违约，应承担违约责任，并判处雍华慧妮公司支付欠付的物业管理费，并从公平角度酌情对合同约定的违约金标准进行调整，并无不当，本院予以维持。关于物业管理费保证金问题。雍华慧妮公司上诉认为该保证金系向出租方小高德公司支付的，没有向高成公司支付，故涉案合同中保证金条款没有生效。经查，双方《物业管理服务合同》明确�定签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金43587.81元。本案高成公司已确认其收取了该保证金款项。而从另案小高德公司诉雍华慧妮公司租赁合同案看，小高德公司并无诉请没收物业管理保证金43587.81元。而本案亦无证据显示小高德公司对该物业管理保证金43587.81元提出主张。因此，一审认定高成公司已收取物业管理保证金43587.81元，并无不当。关于物业管理保证金43587.81元的处理问题。虽然雍华慧妮公司逾期支付物业管理费构成违约，应承担违约责任，但根据《物业管理服务合同》“乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证�及水电费保证金”的约定，没收物业保证金的前提条件是甲方单方通知乙方终止本协议，但本案并无证据显示高成公司要求终止物业合同，目前涉案场地仍由雍华慧妮公司占用,故在双方合同未解除的情况下,高成公司主张没收物业管理保证金43587.81元缺乏合同和事实依据，应不予支持，一审处理不当，应予以纠正。关于高成公司主张的律师费问题。本案高成公司已提交了委托合同、发票及相关的转账凭证，证实其律师费的支出，故一审依据《物业管理服务合同》“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等”的约定，支持高成公司诉请要求雍华慧妮公司支付律师费21000元，并无不当。综上所述，雍华慧妮公司的上诉理由部分成立，对�成立部分，本院予以支持，其他则予以驳回。一审判决部分处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7109号民事判决第一、三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7109号民事判决第二、四项；三、驳回高成（广州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费3450元，由高成（广州）物业管理有限公司负担889元，广州雍华慧妮美容有限责任公司负担2561元；二审案件受理费3400元，由高成（广州）物业管理有限公司负担889元，广州雍华慧妮美容有限责任公司负担2511元。本判决为终审判决。审判长 王  会  峰审判员 岳  为  群审判员 �黄春成二〇一七年九月二十二日书记员 胡    茜黄咏欣