吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）磐民一初字第353号
原告（反诉被告）：吉林方州实业有限责任公司。
法定代表人：王民，执行董事。
委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：磐石市房屋建设开发公司。
法定代表人：李奇峰，经理。
委托代理人：杨福，磐石市河南街法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张庆斌。
委托代理人：李平，吉林济川律师事务所律师。
被告：磐石市建兴建筑有限责任公司。
法定代表人：曹生，经理。
原告（反诉被告）吉林方州实业有限责任公司与被告（反诉原告）磐石市房屋建设开发公司、被告（反诉原告）张庆斌、被告磐石市建兴建筑有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人王民及其委托代理人常忠山，被告（反诉原告）磐石市房屋建设开发公司委托代理人杨福、被告（反诉原告）张庆斌及其委托代理人李平到庭参加诉讼。被告磐石市建兴建筑有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吉林方州实业有限责任公司诉称：2007年5月，被告（反诉原告）磐石市房屋建设开发公司、被告（反诉原告）张庆斌将我单位老浴池拆迁建设六层楼，原拆迁面积为820㎡，当时双方商定被告（反诉原告）承诺回迁安置（按当时被告提供新建规划设计施工图纸）一、二层面积为2，400㎡，其中原拆迁面积820㎡双方不找差价，超出的1，580.00㎡面积被告（反诉原告）以每平方米1，400.00元价格出售给我单位。总计2，212，000.00元。回迁时原告在被告处购买三个车库9.6万元（3.2万元×3）、一个小耳房60，000.00元（60㎡×1，000.00元），合计15.6万元。2009年1月23日，尾款付清一段时间后，被告（反诉原告）称建成后的面积不足2，400.00㎡，而是2，293.19㎡，较原定面积少106.81㎡，但我单位已经按照1，580.00㎡面积，以每平方1400.00元价格足额交纳了房款2，212，000.00元，被告（反诉原告）多收房款149，534.00元（106.81㎡×1400.00元）。另外，我单位将办理产权证的相关费用131，209.00元也给付了被告（反诉原告），现已给付被告（反诉原告）2，499，209.00元。以上累计实际发生总额应为2，218.466.00元，由于被告（反诉原告）至今尚未给原告办理产权手续，超收原告两项金额280，743.00元，应立即返还。2007年5月拆迁时被告（反诉原告）承诺当年12月末回迁，却到第二年10月才回迁，被告（反诉原告）构成严重违约。现要求被告（反诉原告）确认我单位对2，293.19㎡房屋具有产权，并协助办理房屋产权登记手续，返还多付的购房及预交的办理产权费用款合计280，743.00元，承担逾期回迁期间的违约责任。
被告（反诉原告）磐石市房屋建设开发公司辩称：2007年6月，被告（反诉原告）张庆斌挂靠我公司开发建设红旗岭镇弘晟小区，该小区的开发是由张庆斌个人投资、组织开发建设，自担风险、自负盈亏，我公司只是收取管理费，在施工中不投资、不参与管理，张庆斌对开发建设的房屋享有所有权，是房屋的真正权利人和出卖人，在本案中享有实体权利，承担相应义务。原告（反诉被告）应依据鉴定价格给付张庆斌房屋价款。
被告（反诉原告）张庆斌辩称：本案权属没有争议，待原告（反诉被告）付清房款后，可以协助其办理产权登记。我们与原告（反诉被告）约定超出820.00㎡面积回迁的价格为回迁时的市场价格，没有约定回迁价格每平方米1，400.00元。原告（反诉被告）购买的超过820.00㎡部分的房屋价格，当时约定是每平方米3000.00元。方州公司已给付房屋价款为2，491，420.00。方州公司另行主张我同意垫付的7789.00元有意见，我没有同意垫付。由于方州公司不认可我主张的房屋价款，经法院委托鉴定，鉴定价格为每平方米3，208.00元。现按照鉴定机构作出的每平方米3，208.00元价格计算，方州公司购买房屋面积为1473.19㎡，应给付房屋价款4，725，993.52元，车库三个，每个3.2万元，总计9.6元，小耳房一个，每平方米3000.00元，总计18万元（60㎡×3，000.00元），方州公司应给付房屋价款5，001，993.52元，扣除方州公司已给付2，491，420.00，反诉要求原告（反诉被告）给付购楼款2，510，573.52元。并承担自楼房交付之日起的违约责任。
被告磐石市建兴建筑有限责任公司未出庭参加诉讼亦未提交答辩状。
关于本案，本院曾作出（2011）磐民一初字第508号民事判决书，被告张庆斌不服提起上诉，吉林市中级人民法院经审理认为原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，裁定发回重审。
经过两次庭审，双方当事人基本无异议的案件事实是：红旗岭镍业公司老浴池归方州公司所有，2007年6月，张庆斌挂靠磐石市房屋开发公司开发该区域建设红旗岭弘晟小区。双方没有签订回迁安置协议。原房屋面积为820㎡，新建房屋1-2层面积为2293.19㎡。超过原房屋面积1473.19㎡。原、被告协商超面积部分由方州公司购买，现1-2层均由方州公司占有、使用。在回迁楼房之外，方州公司另购车库3个，每个3.2万元。小耳房一个。该争议房屋取得相关证件的时间为：1、《建设用地规划许可证》取得时间为2007年6月11日；2、《建设用地批准书》为2007年12月18日；3《建设工程规划许可证》2008年12月16日；4、《国有土地使用证》为2009年7月20日；5、《建设工程施工许可证》2011年11月18日。
经过两次庭审，双方当事人争议的主要焦点问题为：
一、已给付房屋价款问题
方州公司主张已给付房屋价款2，499，209.00元，张庆斌认可给付2，491，420.00元。其中有7789.00元，方州公司主张是张庆斌同意垫付的，但没有提交证据予以证明，张庆斌予以否认，应认定方州公司实际给付的房屋价款为2，491，420.00元。
二、回迁房屋价格问题
方州公司主张拆迁时双方商定原面积820㎡回迁不找差价，超出面积以每平方米1，400.00元方州公司购买，并不是张庆斌主张的商品房买卖。为此提供磐石市红旗岭镇人民政府2011年5月14日出具的证明证明一份，证明双方商议建设后的一、二层房屋只能原告（反诉被告）自用，不能出卖他人作为商业用房。提供磐市政（2007）建地准字第077号建设用地批准书一份，证明该部分建设用地批准土地用途是住宅，并非张庆斌主张的商品房。被告张庆斌主张双方商定的价格是每平方米3，000.00元，并委托吉林市润兴房地产资产评估有限公司进行鉴定，鉴定价格为每平方米3，208.00元，并要求依据鉴定价格给付房屋价款。关于小耳房的价格问题，方州公司主张60㎡小耳房是附属用房，没有房屋产权证书，每平方米1，000.00元购买。张庆斌主张是商业用房，能够办理商业用房房照，每平方米3，000.00元，低于鉴定评估价格。本院认为，双方当事人争议的实质问题是房屋的使用性质问题，方州公司的主张是住宅价格，张庆斌主张是商业用房价格，并依据商业用房标准委托评估鉴定。庭审中，双方当事人对于该房屋实际用于商业使用没有异议，因此应认定该房屋属于商业用房。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：
红旗岭镍业公司老浴池归方州公司所有，2007年6月，张庆斌挂靠磐石市房屋开发公司开发该区域建设红旗岭弘晟小区。双方没有签订回迁安置协议。原房屋面积为820㎡，新建房屋1-2层面积为2293.19㎡。超过原房屋面积1473.19㎡。经原被告协商，超面积部分由方州公司购买，现该1-2层均由方州公司占有、使用。在回迁楼房之外，方州公司另购车库3个，每个3.2万元。小耳房一个。方州公司实际给付的房屋价款为2，491，420.00元。
本院认为，本案属于房屋拆迁安置补偿合同，原、被告虽未签订书面拆迁安置补偿协议，但实际拆迁补偿是以原面积拆一还一的方式进行。对于超过原房屋面积1473.19㎡经原、被告协商由方州公司购买，并交付方州公司使用，双方对于权属没有争议。对于双方争议的价格问题，本院认为，最大的争议不在于是否是基于回迁安置的补偿问题，而在于回迁后房屋的使用性质。庭审中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张庆斌对于被拆迁房屋原为镍业公司浴池及建成后房屋用于原告（反诉被告）办公使用没有异议，因此，争议房屋无论是拆迁前还是拆迁后新建房屋使用性质均为商业用途而非住宅，综上，应认定争议房屋的使用性质为商业用途。对于小耳房原告（反诉被告）主张是附属用房没有房照，但经庭审确定，因双方对争议房屋价款存在争议，争议房屋的房屋所有权证书并没有交付给原告（反诉被告），并且被告（反诉原告）张庆斌庭审明确小耳房能够办理房屋所有权证明，原告（反诉被告）对于其主张小耳房每平方米1000元没有向本院提交证据予以证明，因此其该项主张本院不予采信。被告张庆斌主张小耳房每平方米3000元没有超过鉴定评估价格，对张庆斌的反诉请求予以支持。庭审中，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）张庆斌办理的建设用地批准土地用途是住宅，而非张庆斌主张的商品房，现张庆斌主张该房屋是商业用房，应负有将该房屋的相关权属证明办理为商业用房证照的义务。原告（反诉被告）方州公司以商业用途实际占有使用被告（反诉原告）张庆斌挂靠磐石市房屋建设开发公司开发建设的一、二层房屋，负有支付相应价款的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张庆斌于本判决发生法律效力后30日内将位于磐石市红旗岭镇弘晟小区新建1-2层面积为2293.19㎡房屋及60㎡小耳房的土地使用权证及房屋所有权证为原告（反诉被告）办理为相关商业用地及商业房屋权属证明；
二、原告（反诉被告）在本判决发生法律效力后30日内给付被告（反诉原告）张庆斌房屋价款2，510，573.52元并承担应承担的相应税费；
三、被告磐石市建兴建筑有限责任公司不承担责任；
四、驳回原告（反诉被告）吉林方州实业有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）磐石市房屋建设开发公司、被告张庆斌（反诉原告）的其他反诉请求；
鉴定费73，300.00元由原告（反诉被告）吉林方州实业有限责任公司承担。
案件受理费5，510.00元，由被告（反诉原告）张庆斌承担；反诉费13，940.00，由原告（反诉被告）吉林方州实业有限责任公司
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴丽秋
代理审判员 张嘉辉
代理审判员 王丽力
二〇一三年十月三十日
书 记 员 邢晓玉