北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初34643号
原告：武文，男，1980年7月21日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李家祥，北京市汇源律师事务所律师。
被告：补利军，男，1977年1月14日出生，住北京市海淀区。
被告：王艺霖，女，1977年9月30日出生，住北京市海淀区。
二被告共同委托诉讼代理人：张冬光，北京友融律师事务所律师。
原告武文诉被告补利军、王艺霖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武文及其委托诉讼代理人李家祥，被告补利军、王艺霖及其共同委托诉讼代理人张东光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武文向本院提出诉讼请求，要求判令：1、双方合同于2016年8月29日解除，因被告已经在2016年8月24日发送了解除通知，我在29号收到了该通知；2、要求两被告返还定金25万（自2016年8月16日起，按银行同期存款利率支付利息）；3、两被告向原告承担违约责任，支付违约金2685000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：补利军与王艺霖系夫妻关系。受补利军委托，2016年8月4日，王艺霖与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，约定将位于北京市海淀区蓝靛厂时雨园x号楼x层x房屋（所有权证号：X京房产证海字第xxxxx**号）（以下简称涉案房屋）出卖给我，约定房屋成交价格为895万元，购房定金130万元。第八条约定了出卖人不继续履行合同的处理办法。签约当日，我向王艺霖转账5万元，在当月15号，我分四次向被告王艺霖转账支付定金20万元。2016年8月29日，我收到北京市信凯律师事务所的律师函，王艺霖以合同无法履行为由，决定解除合同及附件。我认为双方签订的合同和补充协议合法有效，应得到完全履行。被告解除合同的真实原因在于房屋价格上涨，从而违背诚信、拒绝履行合同。被告无故单方解除合同，应当承担违约责任。
被告补利军辩称，我没有授权王艺霖签署房屋买卖合同，王艺霖无权处分，我对于房屋赠与王丕志及买卖过程不知情且不同意，合同没有生效。
被告王艺霖辩称，我和原告在签订合同的时候系无权处分，须经房屋权利人追认，武文对此完全知情；中介公司员工与我在房屋交易中存在恶意串通的行为，让我产生了误解，原告无权向我主张违约金。原告未按合同约定足额支付定金，且我方及时告知了原告关于出卖人不同意追认合同的情况，我方不同意支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：王艺霖与补利军系夫妻，二人于2005年6月30日结婚。2009年12月3日，补利军取得北京市海淀区蓝靛厂时雨园x号楼x层x房屋（以下简称涉案房屋）所有权证，建筑面积104.93平方米，共有情况登记为单独所有。2016年8月4日，王艺霖以补利军的名义与买房人武文签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定补利军将涉案房屋出售给武文，房屋成交价格895万元，购房定金130万元。该合同第六条约定“出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人”，第七条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日其三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。”同日，王艺霖代理补利军与武文签订《资金划转补充协议》，约定签约当日支付部分定金5万元，2016年8月15日双方共同去建委查档后支付部分定金95万元，2016年8月30日前支付剩余定金30万元。同日，武文向王艺霖支付5万元定金。2016年8月15日，武文向王艺霖转账20万元用于支付定金，武文称双方在合同中约定于8月15日双方共同去建委查档后再支付定金95万元，但是一直无法约到补利军，为了表示诚意，故而在未查档的情况下支付了20万元。2016年8月24日，王艺霖向武文提出房屋无法出售，双方在星巴克见面商谈。2016年8月29日，武文收到北京市信凯律师事务所代王艺霖发送的《关于解除房屋买卖合同的律师函》。
补利军称其未授权王艺霖与武文签订上述合同，不认可上述合同的有效性。武文称与王艺霖签署上述合同的时候，王艺霖向其出示了结婚证、房产证、日期为2016年8月1日的承诺书（承诺人王艺霖）及《授权委托书》（委托人补利军）、日期为2016年8月4日的《共有权人同意出售声明》（声明人王艺霖），武文认为王艺霖有权出售房屋，故而与之签订合同；据《授权委托书》载明，补利军委托王艺霖代办涉案房屋买卖事宜；据《共有权人同意出售声明》载明，王艺霖声明其系涉案房屋的共有权人，本人同意补利军出售房屋。王艺霖和补利军称该委托书是中介公司让王艺霖签署的，且是当着中介公司和武文的面签订的，不是补利军本人签字；武文不认可，其称当时看到材料的时候已经是签好字的。
庭审中，本院向武文释明是否申请对补利军签字进行笔迹鉴定，其表示不申请，后武文认可上述签字并非补利军签字，但其认为王艺霖作为补利军的配偶，房屋购买时间系二人结婚之后，且王艺霖出示了《共有权人同意出售声明》，王艺霖的行为构成了表见代理，故而合同应为有效。
本院认为，本案争议焦点为王艺霖代理补利军签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》是否有效。按照《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条款规定了表见代理制度。现依据本院查明的事实，王艺霖签订合同时向武文出示的授权委托书并非补利军本人签字，武文称王艺霖的行为构成表见代理，按照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第13条：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”第14条：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”故武文作为买房人，其应尽到合理范围内的注意义务。现武文仅依据王艺霖提供的结婚证、房产证、承诺书、《共有权人同意出售声明》等，在未与补利军本人核实的情况下，便与王艺霖签字，其本身未尽到合理范围内的注意义务，存在过失，故王艺霖的行为依法不构成表见代理。基于上述，王艺霖和武文签署的协议应属无效。合同无效之后，王艺霖应当退还已经收取的25万元款项。武文要求王艺霖及补利军承担违约金，本案系合同纠纷，现在合同确认无效，武文要求承担违约责任无法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、王艺霖代理补利军与武文签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》无效；
二、王艺霖于本判决生效之日起七日内退还武文定金25万元；
三、驳回武文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15140元(原告已预交)，由王艺霖负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢 秋
人民陪审员 苏云泉
人民陪审员 张永慧
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘 波