湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2142号
上诉人（原审被告）：曹明珍，女，1971年9月9日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：甘泉，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周俊峰，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊艾红，女，1971年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：梅金安，湖北光谷律师事务所律师。
原审第三人：喻忠慧，女，1968年9月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：杨毅，湖北维勒律师事务所律师。
上诉人曹明珍因与被上诉人熊艾红，原审第三人喻忠慧侵权责任纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月14日公开开庭进行了审理，上诉人曹明珍及其委托诉讼代理人周俊峰、甘泉，被上诉人熊艾红的委托诉讼代理人梅金安，原审第三人喻忠慧及其委托诉讼代理人杨毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹明珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回熊艾红的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由熊艾红负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误、定性错误。1、一审法院认定熊艾红构成善意取得错误，曹明珍系案涉房屋的合法所有权人，熊艾红与喻忠慧恶意串通，签订“黑白合同”，伪造授权委托书，变造公证文书，蒙骗房产管理部门，以明显低于市场的价格办理了房产过户手续，不存在善意取得，而是恶意侵占，涉嫌违法犯罪。2、一审法院将本案作为侵权责任纠纷审理错误，本案系曹明珍前夫向喻忠慧借款60万元（扣除利息，实际借款54万元），以案涉房屋作为抵押引起，曹明珍在喻忠慧安排下办理了委托喻忠慧买卖房屋的公证，是变相的流押行为，为法律所禁止，故对喻忠慧的委托公证、买卖房屋的行为均系无效。曹明珍前夫借款后已陆续偿还了借款，但喻忠慧否认还款，其目的就是想恶意侵占曹明珍的房产。二、一审法院程序违法，在本案之前，曹明珍已申请仲裁并提起行政诉讼，一审法院在前提问题未裁判的情况下仍执意审理本案，违反法律程序，偏袒熊艾红，导致本案错判。三、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案房屋买卖行为无效，熊艾红的善意取得不成立。
熊艾红辩称：一、一审法院认定事实正确，定性正确，本案不是抵押而是委托买卖，有收款收条为证。二、一审法院并未违反诉讼程序，曹明珍对仲裁及行政诉讼的中止审理可以提出异议，但其并未提出。三、一审法院适用法律正确，本案不是借款也不是抵押，而是委托买卖，曹明珍上诉提到的法律条文并不适用于本案。曹明珍认为熊艾红与喻忠慧恶意串通没有证据证明，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，喻忠慧代理曹明珍买卖房屋的行为有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
喻忠慧述称，一审法院认定事实及适用法律正确。本案系委托买卖纠纷，喻忠慧系合法取得曹明珍的委托，并办理了公证委托书。喻忠慧与熊艾红之间不存在恶意串通。本案也不存在民间借贷纠纷，仅是房屋买卖。曹明珍收到购房款并出具收条，公证书也要求曹明珍本人签名，不存在抵押担保和流押行为。
熊艾红向一审法院起诉请求：1、曹明珍立即腾退义成东里4单元5楼1号房屋；2、曹明珍赔偿熊艾红房屋占用费6万元，第三人喻忠慧承担连带赔偿责任；3、本案全部诉讼费用由曹明珍承担。
一审法院认定事实：2013年6月6日，曹明珍委托喻忠慧对其位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室（房产权证号：武房权证岸字第××号）建筑面积80.56平方米的房屋办理如下事项：1、代为办理出售上述房产有关手续，代为签订出售上述房地产出售合同，办理出售登记手续；并代收全额售房款；2、代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜；3、代为协助买方办理上述房产的公积金或银行商业按揭贷款手续、签订银行贷款合同、开卡、银行款项（包括二手房首付款等款项）冻结、解冻及划转手续；4、办理上述房产水、电、管道煤气、有线电视(数字电视)、公共维修基金、物业等相关配套设施过户手续；5、代为办理上述房产出售过程中的其他相关事宜。受托人喻忠慧在办理上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件，我曹明珍均予以承认，并自愿承担法律责任。委托期限自委托之日起至二○一四年六月六日为止……曹明珍在委托人栏签字。
2013年6月6日，曹明珍出具收条一张，载明“今收到喻忠慧女士购房款人民币陆拾元整（￥600000.00），房款全部结清，所购房屋位于江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室”，并在收款人处签名。
2013年6月7日，武汉市琴台公证处对前述曹明珍《委托书》中的签名出具公证书，公证书编号：（2013）鄂琴台内证字第5860号。同日，曹明珍将身份证复印件、户口本复印件及结婚证复印件经公证机关公证，公证书编号分别为：（2013）鄂琴台内证字第5861号、5862号、5863号，交给喻忠慧委托其售房。同日，喻忠慧向曹明珍转账540000元。
2014年4月7日，喻忠慧代理曹明珍与熊艾红签订《武汉市存量房买卖合同》，约定曹明珍将位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室的房屋（建筑面积80.56平方米）以600000元的价格卖给熊艾红；曹明珍应在收到熊艾红全部房款15日内，将房屋交付给熊艾红。曹明珍逾期不交付房屋给熊艾红，熊艾红不解除合同的，曹明珍每逾期一日，按照全部房款的5%向熊艾红支付违约金。合同还对其他相关事宜进行了约定。该合同由代理人喻忠慧，买方熊艾红签字捺印，卖方签章处有曹明珍的签名。同日，熊艾红向喻忠慧支付定金10000元，喻忠慧出具收条予以确认。2014年11月12日，喻忠慧代理曹明珍与熊艾红签订《武汉市存量房买卖合同》（武房[01]第14477811号），约定曹明珍将位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室（建筑面积80.56平方米）的房屋以300000元的价格卖给熊艾红；曹明珍应在收到熊艾红全部房款1日内，将房屋交付给熊艾红。曹明珍逾期不交付房屋给熊艾红，熊艾红不解除合同的，曹明珍每逾期一日，按照全部房款的0.1%向熊艾红支付违约金。合同还对其他相关事宜进行了约定。2014年11月13日，房屋交易登记部门出具房屋交易税费缴款通知书，对上述交易房屋作出554587元的评估价。同日，熊艾红缴纳住房买卖契税16637.61元、土地登记费33元、土地收益金663.12元。2014年11月13日，熊艾红取得位于江岸区义成东里住宅综合楼4单元5层1室房屋（建筑面积80.××号）。2014年11月13日，熊艾红取得上述房屋的土地使用权证（岸国用交（2014）第7387号）。2014年11月19日，熊艾红分别向喻忠慧转账260000元和330000元，同日，喻忠慧出具收条确认收到熊艾红支付的全部购房款600000元（包含定金10000元）。
一审法院另查明，熊艾红与喻忠慧在房地部门办理房屋交易过程中，递交给房地部门的（2013）鄂琴台内证字第5860号的公证书复印件中载明“委托期限自委托之日起至二○一五年六月六日为止”。
2015年1月15日，武汉市琴台公证处向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局发出函告一份，载明“曹明珍持你处复印的委托公证书复印件”……“曹明珍现提供的复印件与我处存档原件上曹明珍签字签名笔迹不一致；我处留存委托书上委托期限为‘自委托之日起至二○一四年六月六日为止’，而该复印件上委托期限为‘自委托之日起至二○一五年六月六日为止’”……“我处向受委托人进一步核实了解到，受委托人与委托人存在债权债务关系，因委托人不愿意续延委托期限，受委托人将公证书内曹明珍签名的委托书换掉，自己书写了一份委托书，将委托期限改了并代为曹明珍签名，故喻忠慧向贵处提交的公证委托书是不真实的”。2015年8月31日，武汉市琴台公证处向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局发出函告一份，载明“我处于2015年1月15日向贵局去函关于委托人与受托人之间存在债务关系，受托人喻忠慧更换委托书的表述缺乏依据，本处仅能确认喻忠慧向你处出具的公证委托书与本处留存的委托书委托期限不一致，现再次回函贵处”。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。
本案中，曹明珍全权委托喻忠慧出售其案涉房屋，在经公证的《委托书》中对喻忠慧的委托期限为自2013年6月6日至2014年6月6日。2014年4月7日，当事人之间签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同签订于曹明珍委托授权的有效期限内，且有曹明珍的签名，虽然曹明珍以其没有捺印为由否认是其签名，但经一审法院释明，曹明珍明确表示不申请鉴定，应推定曹明珍知晓该合同签订及约定的事项。2014年11月12日、同月13日、19日，喻忠慧代理曹明珍在房屋登记机关进行网上签约、办理房屋过户手续等行为虽无代理权，但喻忠慧在卖房时向熊艾红出具了经公证的《委托书》和经公证的曹明珍身份证复印件、户口本复印件和结婚证复印件，熊艾红有理由相信喻忠慧是受委托卖房。根据熊艾红出具的银行流水和转账明细及喻忠慧出具的收条，可以证明喻忠慧收到熊艾红600000元的购房款。另据武汉市房屋交易税费缴款通知单的记载，案涉房屋的评估价格为554587元，结合房屋交易时间、房屋所处地段，该价格不构成明显低价，且熊艾红已于2014年11月13日办理房屋过户登记手续，故一审法院认为熊艾红取得案涉房屋即位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5层1室（建筑面积80.56平方米）的房屋属善意取得。喻忠慧代理权限终止后，仍以曹明珍的名义与熊艾红办理网签手续，其间提交的委托书变造授权期限，虽经公证处第二次向房地部门函告，不能指向系喻忠慧所为，但喻忠慧对委托书变造了委托期限是明知的，对此，应由喻忠慧承担相应责任。曹明珍称熊艾红与喻忠慧的购房行为属恶意串通，因其未提供相应证据予以证实，对此抗辩，一审法院不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。熊艾红取得了案涉房屋的所有权，有权要求曹明珍腾退并交付案涉房屋，熊艾红要求曹明珍腾退江岸区义成东里综合楼4单元5楼1号房屋的诉请，一审法院应予支持。熊艾红要求曹明珍支付房屋占用费60000元，第三人喻忠慧承担连带赔偿责任的诉请，因未提交房屋占用费的计算依据和相应证据，对该项诉请，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、曹明珍于一审判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5层1室（建筑面积80.56平方米）的房屋腾退并交付给熊艾红；二、驳回熊艾红的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由曹明珍负担500元，熊艾红负担800元。曹明珍于一审判决生效之日起三十日内将上述500元一并支付给熊艾红。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
熊艾红向本院提交湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102行初63号行政裁定书，拟证明本案上次被发回重审的理由是存在行政诉讼，此理由现已不成立。
经质证，曹明珍对熊艾红提交证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，本案应以行政诉讼为前置程序，应撤销房屋两证。喻忠慧对熊艾红提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
本院认为，熊艾红提交的行政裁定书已载明本案房屋所涉行政案件的审判须以民事案件的审理结果为依据，并裁定中止诉讼，本院对该证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，曹明珍全权委托喻忠慧出售案涉房屋，并出具了收条，对于委托书、身份证复印件、户口本复印件和结婚证复印件亦办理了公证手续交由喻忠慧持有。虽然在经公证的《委托书》中，曹明珍对喻忠慧的委托期限为：自2013年6月6日至2014年6月6日。根据上述委托期限，喻忠慧于2014年11月12日、11月13日、11月19日代理曹明珍在房屋登记机关进行网上签约、办理房屋过户手续时，已无代理权限。但落款时间为2014年4月7日的《武汉市存量房买卖合同》上有曹明珍、喻忠慧、熊艾红的签名。曹明珍虽以其没有捺印为由否认此签名的真实性，但经一审法院释明，曹明珍明确表示不申请鉴定，故应自行承担不利法律后果。上述合同的签订日期在曹明珍委托授权的有效期限内，且有曹明珍的签名，一审据此推定曹明珍知晓该合同签订及约定的事项，符合民事诉讼的证据采信标准。曹明珍上诉认为熊艾红与喻忠慧恶意串通，签订“黑白合同”，伪造授权委托书，变造公证文书，蒙骗房产管理部门，以明显低于市场的价格办理了房产过户手续，但对此并未提交充分证据予以证明。熊艾红出具的银行流水和转账明细及喻忠慧出具的收条，可以证明喻忠慧收到熊艾红600000元的购房款，一审结合房屋交易时间、房屋所处地段，认定该价格不构成明显低价，并无不当。加之案涉房屋产权已经房屋登记机关变更登记至熊艾红名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，一审认定熊艾红取得案涉房屋属于善意取得，具有事实和法律依据。对于曹明珍与喻忠慧因无权代理产生的纠纷，曹明珍可另行主张权利。
关于曹明珍认为案涉房屋买卖行为无效的上诉理由，因曹明珍并未提交充分证据证明2014年4月7日的《武汉市存量房买卖合同》以及2014年11月12日喻忠慧代理曹明珍与熊艾红签订的《武汉市存量房买卖合同》存在法律规定的无效情形，对其该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，曹明珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由曹明珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一八年五月二日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ