浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2833号
上诉人（原审原告）杭州全意物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区惠民路81-8-201号。
法定代表人李文伟，董事长。
委托代理人张敏，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐爱青。
委托代理人谢峰。
上诉人杭州全意物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人徐爱青物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2013）杭建民初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：一、2006年8月9日，物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订了《前期物业服务合同》，约定秀水华庭住宅小区由物业公司实行物业管理，物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向物业公司交纳：高层住宅每平方米0.60元／月；小高层住宅每平方米0.60元／月；排屋住宅每平方米0.50元／月；商铺每平方米0.90元／月；幼儿园、会所每平方米0.75元／月；储藏室、已销售车位0.25元／月。以上收费标准最终以物价部门审批为准，每年定期向业主收取一次。高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。并约定合同至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效后终止。物业公司于2012年10月31日撤出该小区。二、2007年10月22日，建德市物价局根据物业公司提交的《关于要求重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费标准的报告》，向物业公司作出建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，批复中核定了兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准（单位元／月平方米<；建筑面积>；，高层住宅1.40，小高层住宅1.30，排屋0.90，商铺1.40，幼儿园<；会所>；1.00，车位<；储藏室>；0.40，上述收费标准含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，此外不得收取其他任何费用），并要求：业主委员会成立后，其收费标准可在此基础上与业主协商制定，并报建德市物价局备案；物业公司开展物业管理服务必须与委托方签订合同，明确服务内容和双方的权利义务，严格按规定收费，并做好收费公示工作。该批复自文到之日起执行。2010年8月20日，建德市物价局发布《关于废止<；关于核定新世纪大厦物业管理费暂行标准的批复>；等文件有关规定的通知》，通知物业公司：自2010年9月1日起，除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其他均实行市场调节价，收费标准由你公司根据成本及市场情况与业主协商确定，原我局建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止。三、2012年8月16日，新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会（甲方）就小区消防设施设备完善维修事宜与杭州全意物业管理有限公司建德分公司（乙方）签订《协议》一份，约定甲方在协议签订之日起，全力协助乙方催收业主欠费，并约定此协议签订生效时，甲方与乙方商签小区物业管理服务合同等。此后，由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会实施了收取欠缴物业管理费的工作。四、徐爱青为秀水华庭住宅小区16幢202号商品房的所有权人，该房屋实际建筑面积为141.40平方米，该房屋的交付时间为2008年9月2日。2012年10月21日，徐爱青向新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会交纳4979元，收据上注明押金2000元（徐爱青曾向物业公司缴纳房屋装修押金2000元）及代收2010年-2012年物业费。2012年11月30日，物业公司向徐爱青邮寄收费通知单，催收自2009年10月1日至2012年9月30日的物业管理费6979元。五、《前期物业服务合同》载明的“高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算”部分，已由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会另案向物业公司主张权利【（2013）杭建民初字第371号】。2013年3月12日，物业公司诉至原审法院，请求判令：一、徐爱青向物业公司缴纳秀水华庭小区16幢202号商品房自2009年10月1日起至2012年10月31日止的物业管理费7176元，并支付自2009年11月1日起至2013年1月6日止按每日1‰计算的滞纳金5528元，以上合计12704元，扣除房屋装修押金2000元，剩余应缴纳10704元（2013年1月7日起至物业管理费7176元缴清之日止的滞纳金另行计算）；二、本案诉讼费用由徐爱青负担。
原审法院认为：物业服务收费应当由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，签订前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，对物业公司、徐爱青有约束力的合同为《前期物业服务合同》，根据合同约定，徐爱青作为业主，应当按照其拥有的建筑面积141.40平方米以每平方米0.60元／月的标准每年定期按时交纳物业服务费用，物业公司主张的自2009年10月1日起至2012年10月31日止的物业管理费，应当为3139元，因徐爱青经业主委员会督促，已根据物业公司与业主委员会的协议向业主委员会交纳4979元（加上物业公司收取的押金2000元，共计已交纳6979元），故徐爱青在本案中无需再向物业公司履行交纳物业管理费的义务，合同中约定的按实结算的费用已另案处理，本案不再涉及。物业公司主张按照建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》中的标准计收物业管理费，对此原审法院认为，物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价，具体标准由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案，上述批复虽核定了收费标准，但也同时要求物业公司开展物业管理服务必须与委托方签订合同，故物业公司在缺乏合同约束的前提下直接适用核定的标准没有法律依据，原审法院不予支持；关于物业公司、徐爱青争议的2010年8月20日建德市物价局发布的《关于废止<；关于核定新世纪大厦物业管理费暂行标准的批复>；等文件有关规定的通知》，原审法院认为，该通知中的“建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止”应当理解为建价费复（2007）33号批复中的物业管理费暂行标准包含了电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，而前述费用不属于前期物业服务收费，应实行市场调节价，故应当予以废止。针对物业公司提出的业主委员会未将收取的物业管理费存入专用账户的意见，原审法院认为，根据庭审查明的事实，业主委员会实施收取欠缴的物业管理费工作是经其与物业公司双方协商达成协议的，徐爱青在业主委员会出具其与物业公司的协议后，有理由相信业主委员会有权收取上述费用，故徐爱青向业主委员会交纳物业管理费并无不当，至于收取物业管理费后如何处理的问题与业主没有直接关系，物业公司与业主委员会或有纠纷的，应另案处理。综上，徐爱青已履行交纳物业管理费的义务，物业公司的诉讼请求应当予以驳回。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、第六十七条，《杭州物业管理条例》第四十四条之规定，判决：驳回杭州全意物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费68元，减半收取计34元，由杭州全意物业管理有限公司负担。
宣判后，物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。（一）（2013）杭建民初字第371号案件与本案无关，原审法院不能以该案为理由拒绝审理上诉人要求被上诉人缴纳公共能耗费的请求。（2013）杭建民初字第371号案件的原告是秀水华庭小区业主委员会，被告是物业公司，诉讼标的是已缴纳费用的计算方法与数额结算，该案件的审理是基于秀水华庭小区业主委员会与物业公司之间的法律关系；而本案的原告是物业公司，被告是徐爱青，诉讼标的是未缴纳费用的计算方法与数额，案件的审理是基于物业公司与业主之间的法律关系。两个案件的主体不同，诉讼标的不同，法律关系也不同，是两个独立的案件，一个案件的权利不可能在另一个案件中主张。原审法院认定“公共能耗等的结算已由秀水华庭小区业主委员会另案主张权利”是错误的，因为秀水华庭小区业主委员会并非本案的任一诉讼主体，本案被告徐爱青也不等于秀水华庭小区业主委员会，已缴纳费用也与未缴纳费用性质完全不同，故没有“另案主张权利”的说法，物业公司对徐爱青的诉讼请求应当在本案中判决。同时，这一说法对上诉人也是不公平的，一是因为无论（2013）杭建民初字第371号案结果如何，都不是对未缴纳费用的判决，如果本案中拒绝审理物业公司的诉请，而（2013）杭建民初字第371号案的结果又与未缴纳费用无关，那就是一个案件不管，另一个案件判决无关联，结果就是上诉人完全失去了公共能耗费的诉请被法庭审理的机会与可能性；二是无论（2013）杭建民初字第371号案结果如何，约束的都是秀水华庭小区业主委员会与上诉人之间的法律关系，而使得本案的徐爱青本人不需受到任何约束，上诉人也失去了与徐爱青之间金钱之债抵销的权利。（二）原审未能及时追加被告，导致上诉人失去诉权。由于徐爱青在本案的审理过程中以“已向建德市秀水华庭小区业主委员会缴纳物业管理费”为理由进行抗辩，且秀水华庭小区业主委员会的确收取了不应当由其收取物业管理费。因此上诉人认为秀水华庭小区业主委员会系本案的共同被告，故在一审开庭时向原审法院提交了《追加被告申请书》，申请法庭追加秀水华庭小区业主委员会为共同被告。但上诉人的申请被法庭口头驳回，且在原审判决书中未予任何表述。上诉人认为将秀水华庭小区业主委员会列为共同被告，可以更好地查明事实，且节约诉讼与司法资源。原审法院无视程序公正，拒绝了上诉人的书面申请。二、原审认定事实不清。（一）根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》（浙价服（2005）80号）、《前期物业服务合同》、建价费复（2007）33号）《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，上诉人有权按照每平方米1.40元／月收取物业费（含公共能耗费用）。《前期物业服务合同》第二十一条约定：上诉人有权收取每平方米0.60元／月的管理费，亦有权收取“高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消监控系统等公共设备、设施运行费等。同时《前期物业服务合同》要求“以上收费标准最终以物价部门审批为准”。上诉人严格履行了相关程序，根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第九条规定进行了申报，在小区业主陆续入住前，取得了建德市物价局（建价费复（2007）33号）《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，该《批复》确定的收费标准为每平方米1.40元／月，并注明收费标准含“电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用”。这里强调，将电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的公共能耗、维修、养护、管理等费用列入物业服务收费项目符合《浙江省物业服务收费管理实施办法》第三条、第十七条之规定。小区业主（包括被上诉人）入住时间均在建价费复（2007）33号《批复》后，上诉人也是依此收费的。本次诉请基于《中华人民共和国物权法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等法律法规，《前期物业服务合同》等合同约定，物价局建价费复（2007）33号《批复》等行政定价，因此上诉人的诉请有法律依据有合同约定，有物价局批复，应予支持。本案中被上诉人拖欠物业费自2009年10月1日起始，即使其提出的所谓“2010年8月20日物价局通知”是真实的，那么被上诉人拖欠的自2009年10月1日起至2010年8月20日的物业费应当无争议地按照上述标准（每平方米1.40元／月）执行。（二）无论“2010年8月20日物价局的通知”是否具备法律效力，都不能否定建价费复（2007）33号《批复》中允许上诉人收取每平方米1.40元／月物业费用的法律效力。1、所谓“2010年8月20日物价局的通知”内容为：“自2010年9月1日起，除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其它均实行市场调节价，收费标准由你公司根据成本及市场情况与业主协商确定。原我局建价费复（2007）33号《批复》中与上述规定不符的相关内容同时废止。”本案中，根据相关规章制度，《前期物业服务合同》始终有效。本案中，因小区业主委员会一直拒绝签订，所以自始至终没有业主委员会与物业服务企业签订的新的物业服务合同。秀水华庭小区本是普通住宅小区，而由于没有新的物业服务合同，故《前期物业服务合同》一直生效，即秀水华庭小区的收费仍然属于普通住宅小区的前期物业服务收费，恰恰属于“2010年8月20日物价局的通知”中排除适用的情况“除普通住宅小区的前期物业服务收费外”。且，该通知强调“建价费复（2007）33号《批复》中与上述规定不符的相关内容同时废止。”亦即该通知认可与上述规定相符的内容不废止。而上诉人的收费即属于与上述规定相符的内容，故仍然生效。2、“2010年8月20日物价局的通知”真实性、合法性、关联性存疑。《2010年8月20日物价局的通知》不是正规文件，不像建价费复（2007）33号《批复》等正规文件一样具备文号及主送、抄送单位。该《通知》从其形式看，应当主送上诉人，但上诉人从来没有收到这份文件。这份文件出现在上诉人已退出该小区并与业主委员会、业主发生争议后，没有任何证据显示其形成并出具在2013年1月1日前。因此其真实性与合法性存疑，不应当适用于上诉人。即使通知上物价局的公章是真实的，但其签署的日期并不是实际出具的日期，不能以倒签的日期而将其法律效力溯及至该倒签的日子，而应当以其实际出具日期为生效日期。该通知于2013年1月1日后才出现，故发生效力也只能是2013年1月1日后，此时上诉人已经退出秀水华庭小区，因此该通知与本案无关联性。（三）上诉人与秀水华庭小区业主委员会仅约定“协助催收业主欠费”而非“代为催收业主欠费”，被上诉人将物业费用缴给小区业主委员会的行为系履行对象主体错误，不能视为已履行义务。上诉人要求被上诉人支付物业费是基于《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，是基于双方之间的《前期物业服务合同》等双方约定；上诉人没有委托业主委员会代收费用，更没有以书面或口头形式告知被上诉人将物业费缴纳给业主委员会。因此被上诉人将物业费缴纳给业主委员会的行为没有法律依据；没有合同约定；更没有上诉人授权，与上诉人无关，与本案也不具有关联性；该抗辩不能在本案中对抗上诉人的诉请。被上诉人自己弄错了缴纳的对象，应当自行去向业主委员会要回款项。但原审法院反而要上诉人另行起诉业主委员会讨回款项，这是事实认定错误，也是适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持物业公司的一审诉讼请求。
上诉人物业公司在二审中提交的证据有：1、2012年2月23日给业委会的函，欲证明业主委员会成立后，上诉人发函要求其及时签订相关的物业服务合同，此时上诉人并没有要求一定与上诉人签订合同，只是要求业委会尽快选定物业服务企业。2、2012年6月20日给新安江街道溪头社区的函，欲证明因业委会一直未能签订物业服务合同，上诉人请求溪头社区协调签约。3、2012年7月4日的函，欲证明上诉人再次发函要求签订物业服务合同。4、2012年8月16日双方签订的《协议》及专用帐户印鉴卡，欲证明双方协商且明确了上诉人继续提供服务，业主委员会协助催收欠费，但上诉人并没有委托业委会直接收取物业费；双方同意设立共同专用帐户，并从其中列支50%的维修经费，即上诉人同意收到费用后即有资金进行消防维修；对上诉人的物业服务质量、物业管理费及公共设施能耗费的数额业主委员会没有提出任何异议，并同意双方商签物业服务合同。说明至少到2012年8月16日，业委会认可上诉人的物业服务工作；共同专用帐户的户名是：杭州全意物业管理有限公司建德分公司，仍在上诉人名下，所以没有委托业委会直接收取物业费；该帐号中从未收到物业费。5、2012年10月17日给新安江街道溪头社区、市建设局的函，欲证明因业委会在双方协议后仍然拒绝帮助收费及签订物业服务合同，上诉人再次请求溪头社区、市建设局协调签约；该函中上诉人说明了以前小区内公用设施设备的维修，即使符合相关政策及维修基金使用要求，但因业委会不配合仍然由上诉人出资维修，故要求以后按照政策规定使用物业维修基金。6、《解除协议通知书》，欲证明多次发函后，业委会仍然拒绝签订物业服务合同、履行双方《协议》，上诉人无奈解除协议；上诉人说明共同专用帐户没有相应物业费存入；上诉人曾多次发函希望就物业费收取、物业服务合同签订和公共设施设备维修事宜与业委会协商，均未果。
被上诉人徐爱青辩称：徐爱青从来不知道物业费是按照1.4元收取，徐爱青手上的合同是按照0.6元计算物业费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐爱青在二审中提交的证据有：1、物业公司出具的公告一份，欲证明物业公司委托业委会收取物业费，业委会有权收取物业费。2、业主公约一份，欲证明上诉人与被上诉人关于物业费用的约定为0.6元每平方米每月，公共设施能耗费按照实际支出分摊。上诉人未经业委会批准，无权改变物业费收费标准。
物业公司提交的证据1、2、3、5、6，徐爱青对其真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性。本院认为，徐爱青的异议成立，对上述证据本院不予确认。
物业公司提交的证据4，徐爱青认为物业公司与业委会签订的协议中，有业委会全力协助收取物业费的约定，对于业主来说，业委会是有权收取物业费的。本院认为，协议、印鉴卡符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。
徐爱青提交的证据1，物业公司对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该公告是在2012年10月23日出具的，当时物业公司已经要退出小区，在物业公司上门催收物业费时该公告还没有出具，该公告不能改变合同约定，并且该公告存在语病，缺乏主语，应该是物业公司没有收取物业费。本院认为，该证据符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。
徐爱青提交的证据2，物业公司认为公约是在商品房买卖时给业主签订的，当时还不存在物业合同关系。在公约中有载明物业管理费0.6元每平方米每月，不包括能耗费、水电费等。徐爱青一直是按照1.4元每平方米每月缴纳的物业费，发票上均有载明，其一直没有提出过异议。本院认为，该证据符合“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订的《前期物业服务合同》，在秀水华庭业委会成立后未与物业公司签订物业服务合同的情况下，该《前期物业服务合同》对物业公司及秀水华庭全体业主仍具有约束力。该《前期物业服务合同》约定物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向物业公司交纳：高层住宅每平方米0.60元／月；小高层住宅每平方米0.60元／月；高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。现物业公司依据建德市物价局作出建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》确定的收费标准向徐爱青主张欠付的物业费。但是，该批复确定的收费标准明确包含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，且未明确各自的收费标准。由于物业费与能耗费系两种不同性质的款项，在该批复未明确区分物业费与电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用具体收费标准，以及物业公司与业主、业委会未达成新的物业协议的情况下，原审法院根据对双方均具有约束力的《前期物业服务合同》约定，确定徐爱青按每平方米0.6元／月标准交纳物业费，并无不当之处。物业公司起诉所确定的物业费收费标准实际上包含了能耗费用的收取，根据《前期物业服务合同》约定，该部分费用由物业公司向业主预先收取后定期按实结算。物业公司于2012年10月31日撤出涉案小区，从现有证据不能反映物业公司从进驻涉案小区后，就预收的能耗费已经与业主定期按实结算。在物业公司撤出涉案小区，且双方当事人对物业公司已经预收和实际支出的能耗费未进行按实结算的情况下，原审法院驳回物业公司的诉请，也无不妥。物业公司可与徐爱青就能耗费结算后，再另案予以主张。并且，秀水华庭业委会依据其与物业公司达成的协议向业主收取欠缴费用，作为业主，徐爱青在业委会出具其与物业公司的协议后，有理由相信业委会有权收取上述费用，其向业委会交纳了4979元欠缴费用，不存在给付对象错误的情形，故在徐爱青已经实际履行了缴费义务以及能耗费尚未结算的情况下，无需再向物业公司缴纳相应费用。综上，物业公司的上诉理由，均不能成立。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由杭州全意物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩昱
审 判 员 王亮
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 王琳