广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第870号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓钜鹏，男，汉族，1993年9月20日出生，住广东省中山市。
委托代理人：郑思奇，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：陈凤兰，女，汉族，1973年2月20日出生，住广东省中山市，系上诉人邓钜鹏的母亲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市裕祥和美花卉市场有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：蔡燕娇，该司总经理。
委托代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。
上诉人邓钜鹏因与被上诉人中山市裕祥和美花卉市场有限公司（以下简称裕祥和美公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月1日，邓钜鹏与裕祥和美公司签订《经营合同》一份，约定裕祥和美公司将位于中山市横栏镇裕祥村花木基地沙古公路高架桥西侧的一块土地共计5亩租赁给邓钜鹏用于发展花木和养殖，每年租金为46800元，自2013年10月1日开始收取，该租金以每三年递增10%，租金由邓钜鹏按年支付，先交租金后使用，且约定了邓钜鹏应在每年的10月1日前支付当年的租金给裕祥和美公司，付款方式为现金。邓钜鹏已在原合同签订时向裕祥和美公司交纳20000元押金；在合同期内，花地所有的排水、道路清洁卫生由裕祥和美公司负责修理管理统一安排；邓钜鹏在合同期间种植花卉苗木，（包括各种规格乔木）花卉苗木出售时带有部分泥土，裕祥和美公司不得以此干涉；合同期内，邓钜鹏的一切线路架设及水利设施、生产用电等由其负责，原有线路及水利设施到期后不得拆除；违约责任：邓钜鹏如有下列行为的，应承担违约责任，裕祥和美公司除没收邓钜鹏所交的押金和当年所交的上缴款外，还终止本合同；邓钜鹏没有按上述规定的时间缴交上缴款，收到书面催收的通知后超过15天不缴纳的，视为违约；如中途未经同意擅自解除经营合同，视为违约；合同期内，邓钜鹏在3年内不得将上述土地擅自转包他人，如若转包必须征得同意后方可，否则视为违约；合同期内，邓钜鹏不能改变土地用途（需用作种、养殖），否则视为违约；合同期内，如裕祥和美公司中途无故收回该经营项目和不能确保一方安全生产的情况下，则双倍返还押金给邓钜鹏，另赔偿一方的一切经济损失等。裕祥和美公司在签订合同后依约将土地交付邓钜鹏使用，邓钜鹏也付清合同书约定的押金20000元给裕祥和美公司，并交付了2013年10月1日至2014年9月30日的租金。现邓钜鹏以裕祥和美公司忽然提出终止合同导致其无法交租，后经双方多次协商均无法达成一致意见。邓钜鹏没有搬离涉租土地，仍继续使用该土地，并从2014年10月1日起未支付租金给裕祥和美公司。2014年10月22日，邓钜鹏以裕祥和美公司的原因导致排水不畅致使其的花木损失大约20多万元，裕祥和美公司于2014年10月15日单方发出终止租赁合同通知书，属于违约行为应承担违约责任，为此，邓钜鹏向原审法院提起诉讼，请求判令：1.裕祥和美公司双倍返还押金40000元；2.裕祥和美公司赔偿邓钜鹏损失约360000元，以上合计400000元；3.由裕祥和美公司承担本案的诉讼费用。
裕祥和美公司亦向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认裕祥和美公司解除租赁合同的行为合法有效；2.邓钜鹏支付土地租金46800元及水电费1713元（暂计算到2014年10月1日）；3.邓钜鹏将租赁的土地交还给裕祥和美公司；4.邓钜鹏所交付的押金20000元归裕祥和美公司所有；5.邓钜鹏承担本案的全部诉讼费用。原审庭审中，裕祥和美公司要求邓钜鹏支付水电费2612.2元（计至2014年11月）。
原审法院认为：邓钜鹏与裕祥和美公司签订的《经营合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，裕祥和美公司依约将上述土地交付邓钜鹏使用，邓钜鹏也按合同约定支付押金20000元给裕祥和美公司，并交付了2013年10月1日至2014年9月30日的租金。根据双方的诉辩意见，原审法院作如下分析：
关于邓钜鹏诉求裕祥和美公司双倍返还押金40000元的问题。邓钜鹏以裕祥和美公司未在合理催缴期限而直接终止合同，认为裕祥和美公司存在违约主张上述诉求。本案中，邓钜鹏应按合同约定在2014年10月1日前缴交2014年10月1日至2015年9月30日的租金，但其未能按时缴交。原审法院认为，交纳租金是承租人应履行的基本义务，裕祥和美公司按合同约定催收后，邓钜鹏仍未缴交。为此，裕祥和美公司向邓钜鹏发出终止租赁合同通知书，告知邓钜鹏应履行合同义务，其对此并没有过错。现邓钜鹏未按合同约定缴交土地租金，也没有搬离涉租土地，继续使用该土地。据此要求裕祥和美公司双倍返还押金40000元诉求无理，原审法院不予支持。
关于邓钜鹏诉求裕祥和美公司赔偿损失360000元的问题。邓钜鹏主张上述事实以裕祥和美公司违反合同第十一条（六）约定：合同期内，如甲方中途无故收回该经营项目和不能确保安全生产的情况下，则双倍返还押金给乙方，另赔偿乙方的一切经济损失。邓钜鹏为此提交进场前进行的水管、电线、平整地面、铺设道路的前期投资费用364700元单据作为损失依据。原审法院认为，邓钜鹏所主张的上述费用属其经营运作过程中所发生，任何单位成立后只要进行经营，都必然发生这些费用，且从其提交收据可以得出上述单据属前期投资费用，邓钜鹏在订立租赁合同后，其经营行为能否产生预期利润抑或造成亏损，与租赁合同的出租人并无直接关系。另，邓钜鹏还认为因裕祥和美公司的原因导致排水不畅造成其花木损失20多万元及横栏镇政府对其违章建筑进行拆除所造成的损失等。邓钜鹏主张上述事实仅提交相片3张，裕祥和美公司不确认上述事实，辩称邓钜鹏现继续占有土地，裕祥和美公司仍未收回土地，不存在违约收回土地，邓钜鹏所建的仓库280平方米、办公室100平方米已证明邓钜鹏违规用地，横栏政府对其违章建筑进行拆除时，证明邓钜鹏的仓库是作为灯饰配件仓库使用，其被拆除的损失是邓钜鹏自身原因造成的，其要求裕祥和美公司赔偿无任何依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对裕祥和美公司的辩驳，邓钜鹏对此并没有提交相应证据予以反证。因此，邓钜鹏的该项诉求，理据不足，原审法院不予支持。
关于裕祥和美公司的反诉问题。一、裕祥和美公司要求解除租赁合同的问题。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。邓钜鹏作为承租人从2014年10月1日起欠缴租金，起诉后邓钜鹏亦未有还款履行义务的行为，致使裕祥和美公司收取租金的合同目的不能实现，因此，邓钜鹏的上述行为已构成根本违约，现裕祥和美公司请求解除合同，理据充分，原审法院予以支持。庭审中邓钜鹏对于裕祥和美公司请求解除合同无异议，合同于2014年12月9日解除。合同解除后邓钜鹏应将租赁物返还裕祥和美公司，鉴于邓钜鹏在租赁土地上经营花木种植的实际情况，可给予其一个月的时间自行清理树木、木棚等物品，将土地恢复原状后返还裕祥和美公司；二、关于押金的处理问题。根据双方在合同中“如邓钜鹏没有按上述规定的时间缴交上缴款，收到书面催收的通知后超过15天不缴纳的，视为违约”和“邓钜鹏如有违约行为，应承担违约责任，裕祥和美公司除没收其所交的押金和当年所交的上缴款外，还终止本合同”的约定，本案中邓钜鹏未按合同约定缴交土地租金，也没有搬离涉租土地，继续使用该土地，故邓钜鹏存在违约行为，裕祥和美公司请求该款归其所有，符合双方合同约定和法律规定，原审法院予以支持；三、裕祥和美公司要求邓钜鹏支付土地租金46800元及水电费2612.2元的问题。原审法院认为，邓钜鹏从2014年10月1日以后未缴交租金，双方租赁合同从2014年12月9日予以解除，因此，邓钜鹏应缴交2014年10月1日至2014年12月9日期间的租金8970元（按合同约定每年租金46800元／年）。解除合同后至返还租赁物期间，邓钜鹏使用裕祥和美公司租赁物应支付相应的使用费，使用费的标准应参照原租金标准计算。此外，裕祥和美公司要求邓钜鹏支付水电费2612.2元，邓钜鹏对此并没意见，原审法院一并予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邓钜鹏与裕祥和美公司订立的《经营合同》于2014年12月9日解除，邓钜鹏于原审判决生效后一个月内将租赁土地上物品清理完毕并将土地返还给裕祥和美公司；二、邓钜鹏交付的押金20000元，裕祥和美公司无须返还；三、邓钜鹏于原审判决生效后一个月内支付裕祥和美公司2014年10月1日至2014年12月9日期间的租金8970元（按合同约定租金46800元／年）；四、邓钜鹏于原审判决生效后一个月内按46800元／年的标准支付裕祥和美公司自2014年12月10日起至租赁物返还之日止的使用费；五、邓钜鹏于原审判决生效后一个月内向裕祥和美公司支付水电费2612.2元；六、驳回邓钜鹏的全部诉讼请求；七、驳回裕祥和美公司的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元（邓钜鹏已预交），由邓钜鹏负担；反诉费756元，由邓钜鹏负担（该款裕祥和美公司已预交，原审法院不作清退，由邓钜鹏在支付上述款项时迳付裕祥和美公司）。
宣判后，上诉人邓钜鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决解除土地经营合同无事实依据和法律依据。2013年7月份，裕祥和美公司对外招租是以该土地合作开发商铺、仓库、农庄使用，并承诺该土地手续合法能为邓钜鹏提供全面服务。签约后，2013年8月，邓钜鹏随即开展该土地的平整、填土、通水、通电、道路硬化、简易办公室及种植花木，总投资款已达644300元。2014年4月，邓钜鹏接到横栏镇政府的通知，被告知裕祥和美公司是违章建筑商铺及农庄，由中山市人民政府监督横栏镇政府组织职能部门进行将裕祥和美公司停水、停电及将裕祥和美公司建筑的商铺、仓库及农庄拆除，导致邓钜鹏的简易棚被拆除及部分花木被水淹死，造成邓钜鹏重大经济损失。2014年10月15日，裕祥和美公司未经催告就直接以邓钜鹏欠交租金为由向邓钜鹏发出《终止租赁合同通知书》，并要求邓钜鹏于2014年10月20日之前自行清理货物并将土地恢复原貌。因此，裕祥和美公司属违约在先，应承担合同约定的违约责任。邓钜鹏认为，在合同期内，因出租人中途无故收回该经营项目和不能确保一方安全生产的情况下，则双倍返还押金给乙方，另赔偿乙方的一切经济损失。其行为已构成违约，裕祥和美公司需赔偿邓钜鹏在该土地投资款644300元，并应双倍返还押金40000元。由于裕祥和美公司违约在先，导致无法正常生产使用，邓钜鹏基于先履行抗辩权，可以拒绝裕祥和美公司的请求。原审判决没有查清事实，未考虑邓钜鹏的经济损失，有失公平，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决；2.改判裕祥和美公司向邓钜鹏赔偿经济损失360000元（未含花木及水灾淹死的花木损失：212800元，具体数目以评估为准）；3.裕祥和美公司向邓钜鹏双倍返还押金40000元；4.本案诉讼费用由裕祥和美公司承担。二审期间，邓钜鹏明确上诉请求为：要求裕祥和美公司赔偿其经济损失36万元（前期投入的资金）、花木损失约为70000元，以及双倍返还押金40000元。
被上诉人裕祥和美公司答辩称：一、邓钜鹏要求裕祥和美公司承担经济损失没有事实依据，该损失是由于邓钜鹏在使用租赁物违规搭建被政府处罚的结果，该结果发生在裕祥和美公司要求解除合同之前，邓钜鹏要求的损失与裕祥和美公司没有关系。二、合同约定先交租后使用，在裕祥和美公司发出解除合同前，裕祥和美公司多次要求邓钜鹏缴纳租金，但邓钜鹏要求裕祥和美公司赔偿损失，裕祥和美公司在发出解除合同前已经向邓钜鹏催收租金，邓钜鹏在违约情况下还向裕祥和美公司要求赔偿，故裕祥和美公司不同意再租赁给邓钜鹏。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人邓钜鹏向本院举证如下：一、现场十六张照片，拟证明裕祥和美公司违建导致其工具棚被拆除；二、录音资料两份，第一份录音是在2014年4月25日与横栏镇政府冯镇长的录音，拟证明裕祥和美公司承包的土地上存在多处违建；第二份录音是在2014年4月28日，与裕祥和美公司老板邓成就的谈话录音，拟证明行政通知书多次送达给裕祥和美公司，但是裕祥和美公司没有提前告知其需要拆除违章建筑物；三、损失明细表以及收据四张，拟证明邓钜鹏的经济损失。
被上诉人裕祥和美公司质证称：对于录音资料形成时间为拆迁第二天，为原审起诉前，邓钜鹏在原审中没有提交，故不属于新证据，超过举证期间，不予质证。而且录音中的冯镇长及邓成就的身份无法确认，对录音资料的真实性及关联性均不予确认；对于损失明细表的真实性、关联性亦不予确认。
裕祥和美公司二审期间举证如下：广东丰兴农业发展有限公司出具的《证明》、中山市横栏镇裕祥村民委员会与岭南花木交易中心有限公司签订的《土地租赁合同》、广东丰兴农业发展有限公司的《企业机读档案登记资料》、岭南花木交易中心有限公司《核准变更登记通知书》、广东丰兴农业发展有限公司《核准变更登记通知书》、中山市裕祥和美花卉市场有限公司《企业机读档案登记资料》、中山市裕祥和美花卉市场有限公司《核准变更登记通知书》，拟证明原岭南花木交易中心有限公司（即现在的广东丰兴农业发展有限公司）于2011年12月31日与中山市横栏镇裕祥村民委员会签订了《土地租赁合同书》一份，租赁了该村171亩土地，广东丰兴农业发展有限公司为避免该租赁土地的经营与岭南花木交易中心有限公司的其他项目混同，故在2012年7月16日成立裕祥和美公司，并用该公司的名义与租户签订租赁合同并收取租金。在成立之初两家公司的股东均为邓某钊、区某就。现在广东丰兴农业发展有限公司的股东仍为该两人，裕祥和美公司的股东后变更为区某就、蔡燕娇。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：2011年12月31日，岭南花木交易中心有限公司与中山市横栏镇裕祥村民委员会签订《土地租赁合同书》一份，约定岭南花木交易中心有限公司承租横栏镇裕祥村民委员会的土地171亩，合同第四条第3款约定：“岭南花木交易中心有限公司在租赁期间如需转租，须经横栏镇裕祥村民委员会书面同意，并办理有关手续或重新签订新合同，并向横栏镇裕祥村民委员会缴交第二期租金10%的金额作为转让手续费”。2014年7月24日，岭南花木交易中心有限公司经中山市工商行政管理局核准变更登记为“广东丰兴农业发展有限公司”，股东仍为邓某钊、区某就。
2012年7月16日，裕祥和美公司成立，股东为邓某钊、区某就。2013年12月18日，裕祥和美公司的股东变更为区某就、蔡燕娇。
本院二审再查明：在本案二审期间，双方均同意双方签订的租赁合同于2014年12月9日解除，邓钜鹏经本院释明法律规定要求其尽快清场将涉案土地归还给裕祥和美公司，但邓钜鹏至今仍未将涉案的土地交还裕祥和美公司。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。涉案的土地实质为岭南花木交易中心有限公司向横栏镇裕祥村民委员会承租的，且租赁合同已明确约定了岭南花木交易中心有限公司只要履行了相关手续后可以转租，而裕祥和美公司根据本院已查明的事实，为岭南花木交易中心有限公司为方便管理涉案土地而专门成立的公司，因此，裕祥和美公司将涉案土地再转租给邓钜鹏，没有违反法律及行政法律的强制性规定，系有效协议，故对本案双方当事人均具有法律约束力。本案双方二审争议的主要焦点在于：在履行合同过程中，双方是否存在违约行为，邓钜鹏主张的经济损失应否予以支持。针对上述上诉意见，本院综合评析如下：
对于邓钜鹏认为由于裕祥和美公司的过错，导致其工具棚被横栏镇政府强拆，致使其花木场被水淹并遭受重大经济损失，故其享有先履行抗辩权可以拒绝支付租金的意见，本院认为，根据双方签订的《经营合同》约定，每年的租金为46800元，租金由邓钜鹏按年支付，先交租后使用，邓钜鹏应在每年10月1日前支付当年的租金给裕祥和美公司，按照租赁合同的性质，交付租金为邓钜鹏的主要合同义务，邓钜鹏没有按照合同约定履行交付租金的义务已构成根本性违约，裕祥和美公司请求解除涉案合同理据充分，应予以支持，且双方均对2014年12月9日解除涉案的租赁合同无异议，故原审法院认定双方的租赁合同于2014年12月9日解除，本院予以确认。合同中另明确约定了涉案土地仅作种、养殖用途，不得改变土地用途，邓钜鹏擅自在涉案土地上搭建工具棚已违反了合同的约定，且邓钜鹏亦未举证证明系裕祥和美公司的过错行为致使其工具棚被横栏镇政府强制拆除，故邓钜鹏应承担举证不能的法律后果。《经营合同》虽然还约定了裕祥和美公司应先发出书面催收通知书后超过15天邓钜鹏仍不缴纳租金的，视邓钜鹏违约。但由于合同中已明确约定先交租后使用，邓钜鹏一直使用涉案土地，在其超过约定时间仍不交付租金超过期限15天后，裕祥和美公司才向其发出终止租赁合同通知书并无明显不当，因此原审法院认为裕祥和美公司没有过错，本院予以认定。如上所述，由于邓钜鹏已构成根本性违约，且未举证证明裕祥和美公司存在过错的行为，因此邓钜鹏主张裕祥和美公司双倍返还押金的意见本院不予支持，另外邓钜鹏主张裕祥和美公司赔偿其经济损失36万元及花木损失70000元，而该36万元系其为经营花木场所做的前期资金投入，其要求裕祥和美公司赔偿该部分损失缺乏事实依据，原审法院不予支持，处理并无不当，本院予以维持。另外，其他当事人不上诉部分，本院不作审查。
综上，上诉人邓钜鹏的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元（邓钜鹏已预交），由上诉人邓钜鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年十月十六日
书 记 员 罗海欣