湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3510号原告：怀化市文体广电新闻出版局。负责人：姚团，系该局局长。委托诉讼代理人：刘文吉（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号：14312199910807365。被告：怀化树仁机动车驾驶员培训学校。投资人：姜泉。被告：怀化新树仁机动车驾驶员培训有限责任公司。法定代表人：姜泉。系该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤旭华，1955年12月20日出生，汉族，系怀化新树仁机动车驾驶员培训有限责任公司监事。原告怀化市文体广电新闻出版局（以下简称“文体新局”）与被告怀化树仁机动车驾驶员培训学校（以下简称“树仁驾校”）、怀化新树仁机动车驾驶员培训有限责任公司（以下简称“新树仁培训公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告文广新局的委托诉讼代理人刘文吉、被告新树仁培训公司到庭参加诉讼，被告树仁驾校经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告文体新局向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告文广新局与被告树仁驾校租赁合同关系，判决二被告搬离原告租赁房屋，将租赁房屋交还原告；2、判决二被告支付原告拖欠的租赁房屋租金62.3333万元（暂计算至2017年11月1日）。3、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：2012年8月22日，被告树仁驾校从原告房屋原承租人汤立平处，转让取得房屋租赁权。该房屋为原告所有，位于怀化市迎丰中路519号“奥体商都”三楼，共计1580平方米。2009年12月31日，原告以内部机构怀化市体育馆的名义签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给汤立平。租赁期限为十年，从2010年3月1日起，至2020年2月28日，房屋租金前五年为每年18万元，后五年为每年20万元。2012年8月22日，案外人汤立平与被告树仁驾校签订《关于天跃乒乓球俱乐部场地和天跃体育休闲会所广告牌转让协议》，汤立平将该租赁房屋转让给被告树仁驾校，双方约定由被告树仁驾校承接汤立平与怀化市体育馆签订的场地租赁和经营期限合同；租赁期从2012年9月1日开始至2019年2月28日；租金执行汤立平与怀化市体育局约定的租金条款。二人签订转让协议后，怀化市体育局同意该转让协议。被告树仁驾校租赁原告房屋以后，由于法定代表人龙青犯非法吸收公众存款罪，致使债务越来越多，难以偿还。受此影响，被告树仁驾校更换了法定代表人。租赁合同履行期间，被告树仁驾校陆续拖欠原告租金。被告新树仁培训公司全面接管了被告树仁驾校的财产、设备、场地、人员，继续使用原告的房屋，接手了被告树仁驾校经营范围内的经营项目，包括从事机动车驾驶员培训工作。并在政府组织工作组清理树仁驾校债权债务期间向政府和广大债权人承诺将继续偿还被告树仁驾校的全部债务，但却未向原告支付租金。原告曾多次催告二被告新老法人以及被告树仁驾校的主要股东支付拖欠的租金。但二被告及各股东互相推诿责任。租赁期间二被告仅仅分二次支付租金36万元，截至2017年10月31日，已经拖欠原告租金62.3333万元。原告特诉至法院。被告树仁驾校未作答辩。被告新树仁培训公司辩称，一、原告向被告新树仁培训公司起诉的主体不符。被告新树仁培训公司未与原告签订房屋租赁协议，不存在任何法律关系；二、原告所述事实与实际不符。2015年4月，原树仁集团法人代表涉嫌非法集资被抓后，集团公司在怀化市迎丰中路519号奥体商都三楼的办公场所就被原告的物业公司将大门锁死，水电也被切断，一直就未使用过，被告新树仁培训公司自2016年4月29日依法变更登记运营以来一直在环城东路杨村四丘田园树仁驾驶的简易板房内办公。原告主张的债务未申报也未确认。三、被告新树仁培训公司在成立之初曾经就原树仁集团公司的资产处置问题多次与原告协商，但原告均拒绝，原告缺乏协商处理问题的基本诚信。经审理查明，2012年8月22日，被告树仁驾校通过转租形式承租原怀化市体育馆位于三中体育馆旁、步步高楼上的天跃乒乓球俱乐部（场地宽约1800㎡，即位于怀化市鹤城区迎丰中路519号“奥体商都”三楼），租赁期限为2012年9月1日至2019年2月28日。2012年9月1日至2015年2月28日的每年租金18万元，2015年3月1日至2020年2月28日每年租金20万元。2012年9月1日至2013年2月28日的租金于2012年9月1日付清。之后每年的1月5日缴纳租金的60%，6月30日缴纳租金的40%，不按时缴纳租金累计达1个月，怀化市体育馆可以终止合同。之后，被告树仁驾校支付了2012年9月1日至2014年8月30日的租金共计36万元。因被告树仁驾校的法定代表人龙青涉嫌非法吸收公众存款被判刑，2016年3月15日，被告树仁驾校的投资人由龙青变更为姜泉。被告新树仁培训公司的法定代表人也由龙青变更为姜泉。2016年4月29日，新树仁培训公司将公司名称变更为现使用名称。2015年下半年，被告树仁驾校对于原转租场地并未实际办公但一直未搬出。因对于场地使用协商未成，原告诉至法院，形成纠纷。2015年7月25日，原市文化广电新闻出版局与原市体育局合并成立文广新局，即原告。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原告举证、被告质证、辩论，有如下证据予以证实：证据一、原告统一社会信用代码证书、怀化树仁机动车驾驶员培训学校企业信息报告、怀化新树仁机动车驾驶员培训有限责任公司企业信息报告，证实原、被告的基本情况；证据二、市委政府文件，证实政府交本案租赁房屋做为国有资产移交给原告管理的事实；证据三、房屋租赁合同、关于天跃乒乓球俱乐部场地和天跃体育休闲会所广告牌转让协议，证实被告树仁驾校通过转租形式承租迎丰中路159号、“奥体新村”三楼办公室，租金按照原房屋租赁合同支付的事实；证据四、非税收入一般缴款款领票登记、市直单位非税资金待查确认审核表二份，证实被告树仁驾校缴纳36万元租金的事实；证据五、物业费催缴通知、证明、照片，证实被告树仁驾校于2015年下半年开始未实际办公，但并未退房的事实；证据六、庭审笔录，证实本案其他事实。原告提交刑事判决书、关于偿还芷江农商行债务方案与本案不具关联性，本院均不予采信。本院认为，被告树仁驾校通过转租形式承租原怀化市体育馆位于怀化市鹤城区迎丰中路519号“奥体商都”三楼，并已经缴纳了36万元租金，其与原怀化市体育局形成租赁合同关系，原怀化市体育局已经与原市文化广电新闻出版局合并成立了原告文广新局，原告系原怀化市体育局的权利与义务继受人，故原告有权向被告树仁驾校主张租赁合同相关的权利。被告树仁驾校自2014年9月1日开始欠付租金，虽然其于2015年下半年开始未实际使用租赁场地，但其占用了租赁场地并未退房，故应继续履行租金支付义务。根据《合同法》第二百二十七条的规定，原告有权解除租赁合同，原告请求解除与被告树仁驾校的租赁合同关系，并要求被告树仁驾校搬离租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。2014年9月1日至2017年11月1日的租金应为：9万元+32（月）×20（万元）÷12（月）=62.3333万元，原告请求被告支付自2014年9月1日至2017年11月1日的租金62.3333万元的诉讼请求，本院予以支持。被告新树仁培训公司与被告树仁驾校系两个独立的民事主体，原告亦未证明被告新树仁培训公司接手被告树仁驾校的财产，对租赁房屋具有占用、使用的行为，故原告请求被告新树仁培训公司承担租金支付责任以及搬离租赁房屋的诉讼请求，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。被告新树仁培训公司辩称原告未对债务进行申报，不能主张权利的理由，因被告树仁驾校并非破产企业，其主张欠缺事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告怀化市文体广电新闻出版局与被告怀化树仁机动车驾驶员培训学校关于怀化市鹤城区迎丰中路519号“奥体商都”三楼的租赁关系，被告怀化树仁机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起30日内搬离怀化市鹤城区迎丰中路519号“奥体商都”三楼；二、被告怀化树仁机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起30日内支付原告怀化市文体广电新闻出版局租金63.3333万元；三、驳回原告怀化市文体广电新闻出版局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10033元，由被告怀化树仁机动车驾驶员培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 李 玲人民陪审员 丁 伟人民陪审员 沈 红二〇一八年一月三十日代理书记员 杨梅云附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。