河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00556号
上诉人（原审被告）焦作市灏源置业有限公司，住所地焦作市。
法定代表人刘惠生，公司总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人刘克华，河南苍穹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南得意事文化传播有限公司，住所地焦作市。
法定代表人尚小鹏，公司总经理。
委托代理人郭保琴，公司经理。
委托代理人刘文丽，公司职员。
上诉人焦作市灏源置业有限公司（以下简称灏源置业公司）与河南得意事文化传播有限公司（以下简称得意事公司）租赁合同纠纷一案，得意事公司于2014年7月23日向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令灏源置业公司继续履行双方签订的《房地产租赁合同》，并赔偿损失294926.8元。灏源置业公司反诉要求判令：1、判令解除双方签订的《房地产租赁合同》；2、判令得意事公司向灏源置业公司支付租金84100元及利息9051元。山阳区人民法院于2015年9月10日作出（2014）山民一初字第00391号民事判决。灏源置业公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭于2015年11月16日公开开庭审理了此案。上诉人灏源置业公司委托代理人刘克华、被上诉人得意事公司委托代理人郭保琴、刘文丽到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院查明：原告河南得意事文化传播有限公司（原名称：焦作得意事文化艺术庆典有限公司）与被告焦作市灏源置业有限公司于2008年8月30日签订一份《房地产租赁合同》，约定：被告将位于山阳区人民路碧海云天小区北门岗东邻1696号的房屋（房屋建筑面积一二层约260平方米）出租给原告使用；租赁期限自2008年9月1日至2018年8月31日止；房屋租金为第一年每月3800元，第二年每月4000元，第三年至第十年每月4500元，租金按季结算，合同签订之日原告支付被告押金5000元，同时支付第一季度租金，合同终止之日，被告退还原告押金5000元；被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的损失，被告负责赔偿，原告保证承租上述房屋仅作为商业用房使用；违约责任为，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。
合同签订后，原告在租赁的房屋中从事广告庆典服务，并按照约定交纳了押金5000元和2013年2月份以前的房租，其中2013年3月14日被告给原告出具了最后一次交纳租金的收据，内容为：收到2013年2月份以前的房租50000元。原告2013年上半年计税收入为445630元。
在原告承租房屋期间，碧海云天小区业主委员会于2012年8月24日通知原告，内容如下：“根据国务院和河南省物业管理条例相关规定，碧海云天小区北大门改建后楼上的房子系业主活动室和物业管理用房，产权属全体业主共有，但是自2007年以来，开发商及其物业公司私自占用出租，实为侵权行为，现在，本小区业主委员会已经成立，应广大业主强烈要求，业主委员会研究和上级有关部门同意，决定清算所得，限期收回。请你们审时度势，明确处处事，立即与开发商解除租赁合同，妥善安排经营，从今年9月1日起，不再按月向碧海云天物业公司缴纳租金，并就此事与业主委员会联系，否则后果自负。”原告实际使用被告的房屋至2013年6月，之后，由于被告与碧海云天小区业主委员会之间关于本案租赁房屋产生的纠纷导致原告被迫从租赁的房屋中搬出，双方的合同未再继续履行。此后，原告与焦作龙湖玖号酒店有限公司签订一份租赁合同，约定：租赁期限为2013年8月10日至2015年8月10日，年租金为12万元整，半年一付，即为6万元整。
另查明，被告租赁给原告的房屋既无房产证又无建设规划许可证等相关手续。
原审法院认为：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同也属无效。本案被告作为出租人将未取得房产证、也未取得相关许可和批准手续建设的房屋租赁给原告的行为属于无效民事行为，双方因此所签订的租赁合同属于无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，应当予以支持，但应根据当事人双方的过错确定各自应承担的责任。本案中，被告作为房地产开发企业和本案房屋的出租方，应当知道出租的房屋应当具备规划审批等相关的房产手续，但却在出租的房产不具备相关手续的情况下予以出租，应承担主要过错责任，原告在被告不具备相关手续情况下承租被告的房屋也有一定责任，综合双方的过错，原告应承担30%的责任，被告应承担70%的责任。原告要求的损失中，要求被告赔偿因重新租房导致比原租赁房屋一年多交租金76000元，计算有误，且缺乏依据，本院不予支持；原告要求的重新找房租房并装修导致的营业损失160426.8元，证据不足，数额过高，本院不予全部支持，鉴于实际上会给原告造成一定的损失，本院根据其计税收入情况酌情认定三个月装修时间计算营业损失为60000元；原告要求的还有五年合同没有履行，造成装修损失58500元，因原告提供的证据不充分，本院不予全部支持，考虑到原被告签订的租赁合同为十年，原告所花费的装修实际上使用一半时间便不能再使用，会给原告造成一定的装修损失，本院酌情认定该部分损失为20000元。原告上述损失共计80000元，被告应承担70%的责任，即应赔偿原告56000元。原告的其它请求，本院不予支持。
无效的合同自始无效，故被告反诉要求解除双方签订的合同，本院不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但承租人依然应该参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告称原告尚欠84000元的租金未支付被告，证据不足，本院不予采信，从双方提交的证据可以看出原告尚欠被告的租金为2013年3月1日起至2013年6月底的租金，但基于被告的反诉时间为2014年10月20日以后，而按照《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。且原告提出了诉讼时效的抗辩，被告又不能提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故被告反诉要求原告向被告支付租金，已经超过了法律规定的诉讼时效，本院不予保护。
原审判决：1、被告（反诉原告）焦作市灏源置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）河南得意事文化传播有限公司损失56000元；2、驳回原告（反诉被告）河南得意事文化传播有限公司的其它诉讼请求；3、驳回被告（反诉原告）焦作市灏源置业有限公司的反诉请求。案件受理费5724元，由原告河南得意事文化传播有限公司负担4637元，由被告焦作市灏源置业有限公司负担1087元；反诉费1064元，由被告焦作市灏源置业有限公司负担。
灏源置业公司不服原判，提起上诉称，第一，一审认定事实不清。本案租赁房屋不存在产权纠纷，上诉人不存在违约的情况，不应当承担赔偿损失的责任。一审未查清业主委员会通知的真实性。第二，被上诉人的损失与上诉人无关，而且被上诉人的各项损失并无任何证据证明实际损失的数额。第三，上诉人的一审反诉请求应当予以支持。请求二审撤销一审判决，改判驳回上诉人不承担责任，支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人得意事公司答辩称，我方不具备鉴别是否有房产证的主体责任，我们签订的是长达10年的合同，合同是否有效我方不予判定。请求驳回上诉，维持一审判决。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、上诉人是否应当赔偿被上诉人损失。2、被上诉人是否应当支付上诉人租金及利息。
针对争议焦点，上诉人灏源置业公司与被上诉人得意事公司的辩论意见与上诉意见、答辩理由一致。
本院查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。就本案房屋租赁合同的效力问题而言，涉案房屋至今仍未办理产权证书，上诉人仍不能出示可使租赁合同有效的任何证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律人若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同当属无效。对于租赁合同的无效，本案双方当事人都具有一定的责任，因此，对于因合同无效导致的损失，双方应按自身责任各自承担，一审确定的责任比例及损失数额也无不当之处。关于被上诉人提出的租金问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律人若干问题的解释》第五条第一款的规定，通常被上诉人应支付上诉人租金，但本案上诉人一审反诉请求的诉讼时效已超过法律规定的期限，因此，该项请求本院不予支持。综上，上诉人灏源置业公司的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3283元，由上诉人焦作市灏源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王国星
审判员 贾胜利
审判员 程全法
二〇一五年十一月三十日
书记员 申慧洁