江苏省沭阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沭商初字第0016号
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司，住所地沭阳县苏州中路（姑苏花苑1号楼）。
法定代表人殷正光，该公司董事长。
委托代理人徐杰，该公司员工。
委托代理人刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司，住所地沭阳县沭城镇北京中路东侧（中心大酒店二楼）。
法定代表人耿国鹏，该公司总经理。
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）申请拍卖被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司（以下简称新好景公司）抵押物纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员王霞独任审判于2014年1月14日公开进行了审理。申请人中小企业担保公司委托代理人徐杰、刘海浪到庭参加诉讼，被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
申请人中小企业担保公司诉称：2011年7月6日，被申请人与沭阳县汇通信用担保有限责任公司（以下简称汇通担保公司）签订《抵（质）押反担保合同》，约定：被申请人同意对宿迁远大海藻工业有限公司（以下简称远大公司）自2011年7月6日至2013年7月5日贷款提供抵押反担保，担保的贷款金额为1200万元、利息、违约金、损害赔偿金及远大公司应向申请人支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、处置费等）；被申请人新好景公司提供位于沭阳县沭城镇北京中路东侧新好景公司建筑面积为3438.90平方米的房屋作为借款的抵押反担保，并办理了抵押登记。
2012年5月31日，远大公司（借款人）与汇通担保公司签订《贷款担保合同》，约定：汇通担保公司为远大公司在江苏沭阳东吴村镇银行三匹马支行（以下简称东吴银行三匹马支行贷款人）贷款500万元提供担保，期限自2012年5月31日至2013年5月25日；远大公司为汇通担保公司提供反担保及不能按担保合同约定期限归还贷款，按逾期贷款万分之8.3／日收取违约金。同日，东吴银行三匹马支行与远大公司、汇通担保公司签订《企业最高额保证借款合同》，约定由汇通担保公司为远大公司自2012年5月31日至2013年5月25日在贷款人处形成的主债务最高额500万元借款提供连带责任担保。2012年12月21日，汇通担保公司与申请人合并，该公司的债权债务由申请人承担。后远大公司未按约归还贷款，贷款人于2013年6月29日、7月10日从申请人账户划款200692.52元、5028816.82元，共计5229509.34元，用于偿还远大公司的贷款本息。因双方约定的违约金计算标准过高，申请人自动将其调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。现申请拍卖、变卖位于沭阳县沭城镇北京中路东侧沭阳新好景酒店建筑面积为3438.90平方米的房屋，所得价款在1200万元范围内优先偿还申请人的代偿款5229509.34元及违约金（以500万元为基数自2013年5月26日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款之日止）、律师费60340元并承担实现抵押权的费用。
申请人为证明其主张，提供了以下证据：
1、2011年7月6日抵（质）押反担保合同，约定被申请人以其位于沭阳县北京中路东侧2、5、6层房屋向汇通担保公司提供反担保，并约定反担保的范围；
2、2011年7月9日沭阳县房沭城他字第某某号抵押登记证明及沭阳县房权证沭城字第某某、某某号房屋所有权证，证明被申请人与汇通担保公司就抵押房屋办理了抵押登记；
3、2012年5月31日贷款担保合同和企业最高额保证借款合同，约定汇通担保公司为远大公司在东吴银行三匹马支行贷款500万元提供连带责任担保，并约定由被申请人向申请提供反担保；
4、2012年11月29日借款借据一张，证明贷款人已向远大公司发放贷款500万元；
5、2013年6月29日、7月10日银行特种转帐借方传票二份，证明汇通担保公司为远大公司代偿贷款本息200692.52元、5028816.82元，合计5229509.34元；
6、2013年12月28日代理合同、2014年1月13日代理费发票及收费标准，证明申请人为本案支付律师代理费60340元。
7、2012年12月21日江苏省经济和信息化委员会准予变更行政许可决定书，证明汇通担保公司与申请人合并，其债权债务由申请人承继。
8、被申请人的营业执照复印件二份及工商登记信息表一份，证明该案办理担保手续时法定代表人是徐勇，现法定代表人是耿国鹏。
本院对申请人提供证据的认证意见：被申请人新好景公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利。证据1、2、3、4、5、6、7均为书证原件，证据8营业执照虽系复印件，但加盖了宿迁市工商行政管理局档案专用章。证据形式合法、内容真实且相互印证。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认。
经审理查明：2011年7月6日，汇通担保公司（抵押权人）与新好景公司（抵押人）签订抵（质）押反担保合同，约定新好景公司将位于沭阳县北京中路东侧的房产为借款人远大公司提供抵押反担保，反担保期限自2011年7月6日至2013年7月5日；抵押担保范围：贷款金额1200万元及利息、违约金、损害赔偿金以及借款方应向抵押权人支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、处置费等）；抵押权人代偿后未得到清偿时，双方应在抵押权人代偿的10日内协商对抵押财产进行折价、或者拍卖、变卖，所得价款优先受偿；在前述约定的10日内双方协商不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。2011年7月9日，汇通担保公司与被申请人在沭阳县房地产管理处办理了编号为沭阳县房沭城他字第某某号房地产抵押登记证明，该登记证明记载抵押房屋所有权人为新好景公司，房屋坐落为沭阳县北京中路东侧（2、5、6层），房屋所有权证号为：沭城字第某某、某某号，国有土地使用权证号为：沭国用某某、某某号，权利价值为1200万元，建筑面积为3438.90平方米。
2012年5月31日，汇通担保公司与远大公司签订《贷款担保合同》，约定汇通担保公司为远大公司提供担保，担保金额为500万元，期限自2012年5月31日至2013年5月25日。同日，东吴银行三匹马支行与远大公司、汇通担保公司签订《企业最高额保证借款合同》，约定自2012年5月31日至2013年5月25日，贷款人向借款人发放最高限额贷款不超过500万元；在此期间和最高贷款限额内，每笔贷款的金额、期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准；借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款担保范围包括借款人在本合同项下与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费）及其他应付的费用。贷款到期后，远大公司未按约偿还贷款，申请人为远大公司代偿贷款本息共计5229509.34元。
另查明，2012年12月21日，申请人中小企业担保公司与汇通担保公司合并，汇通担保公司的债权债务由申请人承继。
2013年1月，申请人与江苏名典律师事务所就本起申请拍卖被申请人新好景公司抵押物案件签订代理合同，支付律师费60340元。
本院认为：汇通担保公司与被申请人新好景公司签订的抵（质）押反担保合同、与远大公司签订的贷款担保合同及东吴银行三匹马支行与远大公司和申请人汇通担保公司签订的企业最高额保证借款合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。远大公司未按约归还贷款本息，申请人为远大公司进行了代偿。被申请人新好景公司以其所有的房屋向汇通担保公司提供抵押反担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。汇通担保公司与申请人中小企业担保公司合并，其债权债务由申请人承继。申请人申请对被申请人的抵押物进行拍卖，在登记权利价值1200万元范围内优先清偿申请人对被申请人享有的到期债权，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方约定的违约金标准过高，申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
对被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司所有的位于沭阳县北京中路东侧2、5、6层的房产（房屋所有权证号为沭城字第某某号、第某某号）进行拍卖、变卖；申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司就本案代偿款5229509.34元及违约金（以500万元为基数，从2013年5月26日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本裁定确定支付之日止）、律师费60340元在上述拍卖或变卖所得价款1200万元范围内享有优先受偿权。
案件申请费80元，由被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司负担。
本裁定书送达后立即发生效力。
审判员 王霞
二〇一四年一月二十五日
书记员 廉洁
附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第四条第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。
反担保适用本法担保的规定。