广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终306号
上诉人（一审被告）：罗森元，女，1974年11月6日生，壮族，居民，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市。
委托诉讼代理人：罗庆云，男，1971年3月19日生，壮族，居民，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市，系罗森元丈夫。
上诉人（一审被告）：罗庆云，男，1971�3月19日生，壮族，居民，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市。
被上诉人（一审原告）：韦茂勇，男，1976年4月18日生，壮族，居民，户籍所在地及现居住地河池市金城江区。
委托诉讼代理人：唐海涛，广西琳州律师事务所律师。
上诉人罗森元、罗庆云与被上诉人韦茂勇房屋租赁合同纠纷一案,不服河池市宜州区人民法院（2017）桂1281民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人罗森元、罗庆云上诉请求：1、变更宜州区人民法院（2017）桂1281民初1809号民事判决第二项为：二上诉人向被上诉人支付截至应付而未付的租金135000元（即从至的租金�，之后按每月15000元计算至返还租赁房屋之日止。2、变更二上诉人向被上诉人支付违约金2544.75元【按中国人民银行发布的现在施行的6个月至1年贷款年利率4.35％上浮30％后的结果5.655%，以每月租金15000元为基数，分期分别计算至2017年6月1日，然后累加。算式为：15000元×5.655%÷12个月×（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）个月＝2544.75元】。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。虽然二上诉人与被上诉人订立的书面合同所载明的月租金为30000元，然而，2014年10月至2016年1月，二上诉人每月交付被上诉人的租金均为20000元；2016年2月至9月，二上诉人每月交付被上诉人的租金为15000元，被上诉对此均未提出异议，这充分说明双方己经两次变更了租金支付标准。一审仅仅认定合同书中记载的租金标准为每月30000元，没有对以上事实作出认定，属于认定事实不清；从而没有根据以上事实来认定双方已经对租金标准作了变更约定，以及二上诉人已经足额支付了之前（不含该日）的租金（440000元）。这显属认定事实错误。二、一审对其确定的违约金50000元，如何计算没有写明，上诉人对此无法弄清。二上诉人丰支付应付租金，被上诉人损失的是利息损失，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，二上诉人向被上诉人支付的违约金可在应付利息的基础上上浮30%，上诉人需要向被上诉人支付的违约金应当按照上诉请求中所说明的以每月租金15000元为基数，按5.655％的比率分期分别计算，然后累加。在本案租赁期间，涉案房屋所有权人何国红、蒙斯平将租赁房屋抵押给案外人姚柯夫、曾凡龙，并将房屋所有权证交给姚柯夫、曾凡龙收执。上诉人由于不了解法律的规定，错误地�姚柯夫、曾凡龙订立涉案房屋的租赁合同，于之后将涉案房屋的租金交给了姚柯夫、曾凡龙，而没有继续向被上诉人交付租金，上诉人向被上诉人交付此后的租金并支付违约金是理所当然的，但是支付违约金的金额应按上述标准计算，一审到决上诉人向被上诉人支付的50000元违约金是没有法律依据的。三、被上诉人诉请的之前的租金己经超过诉讼时效期间。根据民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。被上诉人2017年6月对二上诉人提起诉讼，主张2016年月1日之前的租金，这显然己经超过诉讼时效期间，法院不应当予支持。综上所述，一审判决错误。请求二审法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人韦茂勇辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。上诉人主张2016年6月1日前的租金超过诉讼时效，双方所订立的房屋租赁合同关系一直都是履行当中，并没有终止，作为出租人，他的权利并没有出现受到侵害的情形，所以没有超过诉讼时效；上诉人应当支付52万的租金给被上诉人，韦茂勇是出租人，他拥有债的请求权，上诉人称合同是和韦茂军签的，与韦茂勇没有关系。租赁合同约定的租金是月租金3万元，这是书面证据，上诉人也没有否认，只是强调口头决定是2万元，后面降到1万5元，上诉人的主张没有事实依据，应当以看见的证据为准。按照这个价款计算上诉人作为承租人使用房屋的时间来计算租金，一审判决计算的租金52万元是有法律和事实依据的。上诉人未按合同约定给足租金，甚至事后根本不交纳租金，按照合同法相关规定，上诉人的行为属于根本性违约，�审法院判决上诉人支付5万元违约金是合法的，因此我们也没有任何意见，现在上诉人仍在使用该租赁房，所以上诉人还需履行给付租金的义务，具体数额多少应该按照原签订合同约定的租金数额计算，根据物价上涨问题，被上诉人都没有要求增加房租仍按照原合同约定租金要求对方支付租金是合法、有事实根据的。为此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人韦茂勇向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令罗森元、罗庆云向韦茂勇支付租金690000元及违约金80000元（暂计租金及违约金从2015年8月1日至2017年6月1日，违约金计算方式按以被告应付租金的3%乘以拖欠天数，2017年6月1日之后的占用费计至被告退出租赁房屋之日止）。
一审法院认定事实：韦茂勇与韦兆杰系父子关系；罗森元与罗庆云系夫妻关系，罗森元系宜州市美致家具城的登记经营者，实际是罗森元与罗庆云共同经营。2013年12月30日，韦茂勇与蒙斯平、何国红签订一份租赁商铺合同，双方约定：由蒙斯平、何国红将其所有的位于宜州市（紫馨苑小区第1幢第2层1-2-1号）商铺出租给韦茂勇，租赁期限为13年，从2013年12月30日至2026年12月30日止；租金及支付方式为每年租金100000元，共计1300000元，以蒙斯平、何国红尚欠韦茂勇的借款抵扣租金；租赁期间，韦茂勇根据需要可以将租赁物转租给第三人。2014年9月28日，韦茂勇与罗森元、罗庆云签订租赁商铺合同，双方约定：韦茂勇将上述房屋即宜州市（紫馨苑小区第1幢第2层1-2-1号）商铺出给罗森元、罗庆云作宜州市美致家具城经营销售家私使用，租赁期限为2年，从2014年10月1日至2016年10月1日止；租金及交付期限为每月租金30000元，应于每月1日前交清当月租金；违约责任：如罗森元、罗庆云拖欠租金，则每天按应缴租金的3%交纳滞纳金（违约金），如拖欠租金达5天，则韦茂勇有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。合同签订后，韦茂勇将该商铺交付罗森元、罗庆云使用，罗森元、罗庆云未支付保证金，罗森元、罗庆云在租赁期间通过银行转账方式支付租金给韦茂勇及其父亲韦兆杰共计440000元，租赁合同期限届满后，罗森元、罗庆云继续使用该商铺，但其拒绝向韦茂勇支付租金。另查明，2013年12月19日，商铺所有人蒙斯平、何国红向姚柯伕、曾凡龙借款，将该商铺抵押给姚柯伕、曾凡龙，之后，因蒙斯平、何国红未能依约还款，姚柯伕、曾凡龙向法院提起诉讼，请求蒙斯平、何国红偿还借款，判决生效后，蒙斯平、何国红仍未偿还借款，经法院强制执行，通过拍卖方�实现抵押权，但未能拍卖成功，2016年6月15日，蒙斯平、何国红与姚柯伕、曾凡龙签订协议，将该商铺转让给姚柯伕、曾凡龙抵销所欠借款，但双方未办理该商铺产权的过户登记。罗森元、罗庆云认为其与韦茂勇的租赁合同期限届满后，其与韦茂勇不存在租赁关系，其继续使用商铺应将租金交给姚柯伕、曾凡龙，故罗森元、罗庆云继续使用商铺至今，其向姚柯伕、曾凡龙支付租金。为此，韦茂勇诉至法院，请求如诉称。本案在审理过程中，经一审法院释明，如果韦茂勇请求的违约金过分高于实际损失的，依法律规定，罗森元、罗庆云有权请求适当调整，罗森元、罗庆云提出违约金过高，请求依法予以调整。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，韦茂勇与罗森元、罗庆云�订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，应当受法律保护。韦茂勇依约履行了合同义务，将商铺交付罗森元、罗庆云使用，罗森元、罗庆云应当依约全面履行自己的合同义务，向韦茂勇支付租金30000元/月，现罗森元、罗庆云未能每月足额支付租金，而且只支付租金至2016年9月份止，之后罗森元、罗庆云继续使用商铺，但其拒绝向韦茂勇支付租金，故罗森元、罗庆云的行为己构成根本违约，韦茂勇请求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。罗森元、罗庆云辩解双方己经口头约定变更租金20000元/月，以及租赁合同期限届满即2016年10月1日后罗森元、罗庆云继续使用商铺，因该商铺负担有抵押权，罗森元、罗庆云与韦茂勇之间己不存在租赁关系，故罗森元、罗庆云不应当向韦茂勇支付租金，本院认为，首先、�于双方是否己经口头约定变更租金为20000元/月的问题，罗森元、罗庆云主张双方口头约定变更租金20000元/月，罗森元、罗庆云提供其从2014年10月至2016年1月止每个月支付给韦茂勇的租金为20000元以及从2016年2月至2016年9月止每个月支付给韦茂勇的租金15000元的证据，证明双方己经口头约定变更租金，但韦茂勇不予认可，该证据不能证明双方己经协商一致变更租金为每个月20000元的事实，故罗森元、罗庆云的该项辩解不能成立，不予支持；其次、关于租赁合同期限届满即2016年10月1日后罗森元、罗庆云继续使用商铺，双方是否存在租赁关系的问题，依法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，据此，双方之间存在不定期租赁合同关系，故罗森元、罗庆云的该项辩解不能成立，不予支持；最后、�于该商铺负担有抵押权，双方是否存在租赁关系以及罗森元、罗庆云是否应向韦茂勇支付租金的问题，此问题要分两个种情形，一、抵押权先于韦茂勇的租赁权成立的情形，在此情形下，如果抵押权人尚未实现抵押物权，物权未发生变动，商铺所有权仍属于原出租人，本案租赁合同履行不存在阻碍事由，罗森元、罗庆云应当向韦茂勇支付租金；如果抵押权人己经实现抵押物权，物权发生了变动，商铺所有权己转移给抵押权人或者他人，本案租赁合同存在履行不能的事由，罗森元、罗庆云可以解除租赁合同，可以拒绝向韦茂勇支付租金，现罗森元、罗庆云没有证据证明抵押权先于韦茂勇的租赁权成立的事实，也没有证据证明抵押权人己经实现抵押物权，故罗森元、罗庆云应当向韦茂勇支付租金。二、抵押权后于租赁权成立的情形，在此情形下，即使抵押权人己经实现抵押物权，物权发生了变动，商铺所有权己转移给抵押权人或者他人，依法律规定，租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，罗森元、罗庆云应当向韦茂勇支付租金，所以罗森元、罗庆云的该项辩解不能成立，不予支持。
关于韦茂勇请求罗森元、罗庆云支付租金690000元及违约金80000元（暂计租金及违约金从2015年8月1日至2017年6月1日，违约金计算方式按以罗森元、罗庆云应付租金的3%乘以拖欠天数，2017年6月1日之后的占用费计至罗森元、罗庆云退出租赁房屋之日止）的问题，依法律规定，罗森元、罗庆云在租赁合同期限届满后继续使用租赁物，继续使用期间视为不定期租赁，故双方的租赁期间应为从2014年10月1日至租赁合同解除之时，现韦茂勇起诉请求解除租赁合同，属于通过诉讼行使形成权，租赁合同解除之时应当在本案判决生效之时，租赁期间，罗森元、罗庆云使用租赁物应当支付的是租金，租赁合同解除后，罗森元、罗庆云继续使用商铺应当支付的是房屋占用费，本案罗森元、罗庆云在租赁期间支付了租金440000元，按每月30000元租金计算，罗森元、罗庆云己支付了14个月及20天的租金，即罗森元、罗庆云从2014年10月1日支付租金至2015年12月20日，罗森元、罗庆云还需支付的租金按每月30000元从2015年12月21日计至本案判决生效之时止，韦茂勇请求租金暂计至2017年6月1日，之后租金或者房屋占用费按每月30000元计至返还商铺之时止，故本院支持从2015年12月21日至2017年6月1日止的租金为30000元×（17个月+1/3个月）=520000元，之后租金或者房屋占用费按每月30000元计至返还商铺之时止，韦茂勇请求超过部分，不予支持。
关于罗森元、罗庆云要求调整80000元违约金的问题，依法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少，现罗森元、罗庆云认为约定的违约金过高，请求予以调整，故本院依法调整为罗森元、罗庆云支付违约金50000元，韦茂勇请求超过部分，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第九十四条、第二百二十九条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除韦茂勇与罗森元、罗庆云之间的不定期房屋租赁合同。二、罗森元、罗庆云支付租金520000元【从2015年12月21日至2017年6月1日止的租金为30000元×（17个月+1/3个月）=520000元，之后租金或者房屋占用费按每月30000元计至返还商铺之时止】给韦茂勇。三、罗森元、罗庆云支付违约金50000元给韦茂勇。四、驳回韦茂勇的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方未提交新的证据。
二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、罗庆云、罗森元主张2016年6月1日前的租金是否超过诉讼时效；2、罗庆云、罗森元是否应当支付韦茂勇租金52万元和违约金5万元。
本院认为，罗庆云、罗森元上诉提出韦茂勇2017年6月提起诉讼，故其关于2016年6月1日前的租金主张已经超过诉讼时效不应支持。对此，经查，罗庆云、罗森元在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，根据法释〔2008〕11号《最高人民法院关于�理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对罗庆云、罗森元二审提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
罗庆云、罗森元是否应当支付韦茂勇租金52万元和违约金5万元的问题。罗庆云、罗森元上诉称双方约定变更租金为20000元/月，2016年2月以后再次变更租金为15000元/月，对此主张，罗庆云、罗森元以其每月向韦茂勇支付的租金数额（2014年10月-2106年1月每月支付20000元；2016年2月-9月每月支付15000元）作为证据予以证实，本院认为，双方在《租赁商铺合同》中约定月租金为30000元/月，对罗庆云、罗森元关于双方已经变更月租的主张，韦茂勇不予认可，其二人又未能提出其他证据予以佐证，罗庆云、罗森元每月向韦茂勇支付的租金数额不足以证实双方存在口头约定变更租金数额的事实，故对罗庆云、罗森元关于双方已经两次变更商铺月租的主张，本院不予采信。根据已查明事实，罗庆云、罗森元在租期内已经支付的租金为440000元，双方约定租期（2014年10月1日-2016年10月1日）届满后，罗庆云、罗森元仍继续使用商铺，韦茂勇也没有提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，现因罗庆云、罗森元拒付租金，韦茂勇请求解除合同符合法律规定，应予支持，韦茂勇关于尚欠租金以及房屋占用费的请求，亦符合双方《租赁商铺合同》的约定以及合同法的规定，应当予以支持。罗庆云、罗森元已经支付的租金是440000元（共14个月零20天），仍需支付的租金自2015年12月21日至2017年6月1日共计520000元，�后的租金或房屋占用费参照合同约定30000元/月计至返还商铺之时。
关于罗庆云、罗森元是否应当支付违约金50000元的问题。双方在《租赁商铺合同》中约定“乙方（罗庆云、罗森元）如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%交纳滞纳金”，2016年10月1日双方租期届满后罗庆云、罗森元仍继续使用商铺至今但拒付租金，罗庆云、罗森元需参照双方租赁合同中关于拖欠租金需承担的违约责任的约定承担违约责任，韦茂勇在诉讼中主张80000元违约金符合双方的合同约定，而对此罗庆云、罗森元提出违约金过高、请求法院调整的抗辩，故一审法院调整为50000元并无不当。对罗庆云、罗森元关于2016年6月1日之后将租金交付给案外人姚柯夫、曾凡龙的上诉主张，本院认为，罗庆云、罗森元未提出证据予以证实，案外人姚�夫、曾凡龙与房屋所有权人蒙斯平、何国红签订转让涉案商铺产权的协议，但双方未办理过户登记，且根据买卖不破租赁的原则，蒙斯平、何国红与韦茂勇的租赁合同继续有效，同时，次承租人罗庆云、罗森元与韦茂勇存在租赁关系，与案外人姚柯夫、曾凡龙并无租赁合同关系，故与本案没有关联性。
综上所述，罗庆云、罗森元的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人罗庆云、罗森元负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 媛
审判员 黄美秀
审判员 张桂生
二〇一八年三月××日
书记员 梁 捷