广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民二初字第111号
原告中国工商银行股份有限公司惠州分行，地址：惠州市江北文明一路3号。
负责人：徐晓飞，职务，行长。
委托代理人：李俊，系广东卓凡律师事务所律师。
委托代理人：胡程皓，系该公司员工。
被告林佳涛，男，1986年2月12日出生，汉族，身份证住址：广东省揭东县。
被告惠州市顺景置业有限公司，地址：惠州市江北二路二号富力丽港中心酒店1707房。
法定代表人：洪灿华。
委托代理人：谭耀强，系广东百德律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司惠州分行诉被告林佳涛、被告惠州市顺景置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司惠州分行的委托代理人李俊、胡程皓到庭参加诉讼，被告林佳涛到庭参加诉讼，被告惠州市顺景置业有限公司的委托代理人谭耀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告中国工商银行股份有限公司惠州分行诉称：2010年6月11日，原告与两被告签订了XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告林佳涛发放个人购置住房贷款263000元，贷款利率为基准利率下浮25%，在合同期内贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动利率确定并执行新的利率，第一年贷款年利率确定为4.445%，贷款发放日为2010年7月5日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同载明的利率基础上加收40%执行。被告林佳涛以其购买惠州市潼××镇××南××地段××城××花园××房房、建筑面积123.53平方米的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记,预抵证号为粤房地预登惠州字11××56号号。被告惠州市顺景置业有限公司作为保证人，同意为林佳涛的上述贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告林佳涛并未按照合同约定还款。被告自2012年9月15日开始出现逾期，至2014年10月21日止已累计25个月未按时足额还款，逾期本金0元，逾期利息935.57元，期间归还本息大多是扣收保证人的保证金。截至2014年10月21日，尚有借款本金余额227250.39元，积欠利息935.57元，合计228185.96元。根据《个人购房借款/担保合同》第十条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。另外，原告为实现债权而产生的律师费11409.3元（根据本息228185.96元及粤价（2006）298号《广东省律师服务收费标准》规定的民商事财产案件计件收费最低标准计算得出）。根据《个人购房借款/担保合同》第十三条约定，应由被告承担。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决。诉讼请求：1.判决解除原告和两被告于2010年6月11日签订的XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号《个人购房借款/担保合同》，判令被告林佳涛立即归还原告：借款本金人民币227250.39元以及至清偿日止的利息、罚息、复利（暂计至2014年10月21日的利息、罚息、复利为935.57元），以及律师费11409.3元,三项合计239595.26元。2.原告上述债权对被告林佳涛购买的位惠州市潼××镇××南××地段××城××花园××房、建筑面积123.53平方米的房产享有优先受偿权。3、被告惠州市顺景置业有限公司对被告林佳涛欠原告的上述债务承担连带保证责任；4、本案发生的一切诉讼费用由两被告承担。
原告中国工商银行股份有限公司惠州分行为支持其诉讼请求，向本院提交的证据是：证据一、原告营业执照、组织机构代码证，原告负责人身份证明，被告林佳文身份证复印件、被告惠州市顺景置业有限公司营业执照复印件，证明原被告诉讼主体资格；证据二、借款借据、XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、粤房地预登惠州字11××56号号房地产预告登记证明，证明：1、被告林佳文向原告借款263000元并以其房产抵押并办理了预告登记手续的事实；2、被告惠州市顺景置业有限公司承担连带保证责任的事实；证据三、本息清单，证明被告违约欠款的事实；证据四、律师费用计算说明，律师费发票，证明律师费用计算方法及依据。补充证据：诉讼委托律师代理合同及律师费发票，证明原告与其代理人之间的委托代理关系及原告实际支付的律师费用金额。
被告林佳涛对原告的上述事实及证据均无异议，且没有向本院提供证据。
被告惠州市顺景置业有限公司答辩称，一、被答辩人在第三项诉讼请求中请求判令“被告惠州市顺景置业有限公司对被告林佳涛欠原告的上述债务承担连带保证责任”，违反《中华人民共和国担保法》（下称《担保法》）的规定，依法不能成立。根据《担保法》第二十八条第一款的规定，物的担保优先于保证的适用。因此，清偿顺序应首先以被告一林佳涛的抵押担保物即涉案房屋有限清偿债务，在处置抵押担保物后仍不足清偿的前提下，才应由对该债务提供保证的保证人即答辩人对抵押担保物不足清偿的债务部分承担补充清偿责任。二、被答辩人在第一项诉讼请求中请求判令被告林佳涛承担至清偿日止的利息、罚息、复利，明显违背违约金补偿实际损失的法律性质，其请求不应得到支持。根据《合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定，我国《合同法》规定的违约金是以补偿损失为原则，具有补偿性质而非惩罚性。本案《个人购房借款/担保合同》第九条“罚息”第9.1款对借款人即被告一林佳涛逾期还款的行为既约定逾期还款罚息、又同时约定对逾期支付利息计收复利的双重违约金，意味着一种违约行为要承担双重违约责任，这既违背一种违约情形只受一种性质违约责任的追究的《合同法》基本原则，也对借款人即被告一林佳涛不公平。《合同法》将违约金视为违约的损失赔偿。本案借款人即被告一林佳涛逾期还款，对被答辩人的银行而言，迟延还款给被答辩人银行造成的的是资金占用损失，主要就是不能将被告一林佳涛占用的资金再贷款后产生的利息。被答辩人在请求利息的同时又请求罚息、复利，明显过高，不应得到法院支持。三、被答辩人、被告一林佳涛、答辩人三方签订的《个人购房借款/担保合同》第十九条中“抵押担保范围”及第十条“保证担保”并无明确约定抵押借款人即林佳涛及答辩人承担被答辩人诉请的律师费，被答辩人请求被告一林佳涛及答辩人承担律师费，无法律及合同依据。补充答辩：四、因被告林佳涛未按约定偿还贷款债务，原告中国工商银行股份有限公司惠州分行于下列日期扣收了答辩人保证金合计43458.41元用于偿还被告林佳涛的到期借款债务：1、2013年2月28日扣收5441.08元；2、2013年8月28日扣收6965.59；3、2014年2月25日扣收10530.11元；4、2014年3月31日扣收1731.80元；5、2014年7月31日扣收6987.61元；6、2014年9月10日扣收3459.96元（两笔合计3459.96元）；7、2014年12月24日扣收5218.55元；8、2015年3月27日扣收3123.71元。原告第1项诉讼请求的金额并没有扣除上列款额，答辩人请求请人民法院予以扣除。综上所述，请人民法院依法审理并驳回被答辩人针对答辩人的不当诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，2010年6月11日，原告中国工商银行股份有限公司惠州分行与被告林佳涛、被告惠州市顺景置业有限公司签订了XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号《个人购房借款/担保合同》，约定原告借款给被告林佳涛用于购买位于惠州市潼××镇××南××地段××城××花园××房，借款金额为人民币263000元，借款期限为20年，贷款利率为基准利率下浮25%，第一年贷款年利率确定为4.455%，如遇人民银行贷款利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该利率确定新利率，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）。被告未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形，原告有权解除合同，且原告为实现债权所产生的相关费用，由被告承担。另，被告将其购买的上述房产抵押给原告作为借款的担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息及原告为实现债权的费用，且双方到惠州市房产管理部门办理了抵押权预告登记手续（预告登记号：粤房地预登惠州字第11××56号）。
合同约定，被告惠州市顺景置业有限公司为被告林佳涛的借款提供连带保证担保，担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和其他应付费用。保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年。
合同约定，原告的主债权同时存在一个或者多个物保或第三人的保证，不论相关物保是由借款人提供还是第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序，即原告有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人和保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
合同签订后，原告于2010年7月5日向被告林佳涛发放了贷款人民币263000元。之后被告林佳涛每期正常还款，但自2012年9月15日开始连续逾期，截止至2014年10月21日,被告已经连续25个月未按时足额还款。原告根据合同约定向本院提起诉讼。
另查一，经原告中国工商银行股份有限公司惠州分行与被告二惠州市顺景置业有限公司确认，在2013年2月28日至2015年3月27日的期间内，原告中国工商银行股份有限公司惠州分行累计扣除保证人（即被告二惠州市顺景置业有限公司）的保证金8笔，共计43458.41元。
另查二，截止至2015年3月27日，被告林佳涛尚欠原告贷款本金221565.52元，逾期利息为0元。（依据原告中国工商银行股份有限公司惠州分行提交的最新数据得出）
裁决理由和结果
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司惠州分行与被告林佳涛、被告惠州市顺景置业有限公司签订的编号为XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人的权利义务应当受到法律的保护。原告依照合同的约定向被告林佳涛发放贷款263000元后，被告林佳涛主要的合同义务是及时足额偿还借款本息。但被告林佳涛连续25个月未按时足额还款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，原告请求解除《个人购房借款合同》及要求其偿还贷款本金221565.52元及相应利息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
被告林佳涛向原告借款，提供其购买的位于惠州市潼××镇××南××地段××城××花园××房产作为借款的抵押担保，担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利等原告为实现债权所产生的费用且办理了抵押权预告登记手续，抵押关系依法成立，原告对被告所抵押的上述房产的处置价款在其借款本息范围内及原告为实现债权所产生的费用享有优先受偿权。故原告请求对上述抵押财产处置所得享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告惠州顺景置业有限公司辩称：依据《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，物的担保优先于人的担保，主张其保证责任的范围应当为被告林佳涛的房屋处置价款不足清偿之后的部分。本院认为，被告惠州市顺景置业有限公司的辩解不成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，同一债权上既有物的担保又有人的担保的，关于担保责任的承担顺序，当事人有约定的从其约定，无约定的按照物的担保优先于人的担保的顺序清偿。依据本案的《个人购房借款/担保合同》第二十七条第三款的约定，原告有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人和保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因此，对于被告惠州市顺景置业有限公司的上述抗辩，本院不予采纳。被告林佳涛向原告借款，被告惠州市顺景置业有限公司为其提供连带责任担保，保证期间为贷款到期之日起两年内。原告根据合同约定在保证期间内要求被告惠州市顺景置业有限公司承担连带保证责任，本院予以支持。
原告要求两被告支付律师费用11409.3元，因被告林佳涛违约未能按期足额返还借款本息引起本案诉讼而产生律师费用，原被告之间在合同中有相关约定，且原告中国工商银行股份有限公司惠州分行提供了委托代理合同和相应的发票证明，故该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州分行与被告林佳涛、被告惠州市顺景置业有限公司签订的合同编号为XXXXXXXXX一手贷XXXXXX号《个人购房借款/担保合同》。
二、被告林佳涛自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金221565.52元及相应利息（利息暂计至2015年3月27日为0元，之后的利息按合同约定的计算标准计至借款偿清之日止）和律师费用11409.3元。
三、原告中国工商银行股份有限公司惠州分行对被告林佳涛购买的位于惠州市潼侨镇侨冠南路西地段郦城水岸花园4栋1103房（预告登记号：粤房地预登惠州字第11××56号，建筑面积123.53平方米）的房产处置所得的价款在被告林佳涛上述欠款范围内享有优先受偿权。
四、被告惠州市顺景置业有限公司对被告林佳涛的上述欠款承担连带保证责任，被告惠州市顺景置业有限公司承担保证责任后，有权向被告林佳涛追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2497元，由被告林佳涛、被告惠州市顺景置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 徐秀群
二〇一五年四月二十一日
书记员 张丽娴
附法条：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应按照约定的期限支付利息。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：借款人应当按照约定的期限返还借款。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。