江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0969号
原告徐彬。
委托代理人李建，江苏嘉昆律师事务所律师。
被告上海帝高酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇纬五路18号5幢140室。组织机构代码68876514-X。
法定代表人韦万喜。
委托代理人王培红、许明。
被告昆山保昆房产有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进中路285号柏悦大厦165室。组织机构代码60827573-1。
法定代表人张斌。
委托代理人汤立伟，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
原告徐彬与被告上海帝高酒店管理有限公司（以下简称帝高公司）、昆山保昆房产有限公司（以下简称保昆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审理，并于2014年4月18日、6月6日两次公开开庭进行了审理，原告徐彬及其委托代理人李建、被告帝高公司委托代理人王培红、许明、被告保昆公司委托代理人汤立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐彬诉称：原告徐彬应被告保昆公司要求，于2009年7月9日与被告帝高公司签订《委托管理合同》一份，约定将原告购买被告保昆公司的“柏悦商务大厦”XX室委托被告帝高公司管理10年，并约定前三年租金92566元直接由被告帝高公司支付给被告保昆公司，第4年起租金支付给原告徐彬，第4年至第6年租金为32398元／年，第7至10年租金为37027元／年，租金半年支付一次。还约定如被告帝高公司在租赁期内，单方面提出解除合同，需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房租回报款的1.2倍金额作为违约金。同日，被告保昆公司出具担保函，同意作为履行上述合同义务的保证人。2014年3月7日，原告徐彬收到被告帝高公司解除合同通知。据此，被告帝高公司应当支付租金和违约金，被告保昆公司承担连带支付责任。故为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求判令：1、被告帝高公司支付原告租金16199元及违约金274933.2元，合计291132.2元；2、被告保昆公司对上述被告帝高公司应履行义务承担连带责任；3、两被告承担本案的诉讼费用。
被告帝高公司辩称：对委托管理事实无异议，对支付租金16199元无异议，对原告主张的违约金认为过高，不予认可。
被告保昆公司辩称：我公司的担保责任已经免除。2013年8月25日被告帝高公司明确不履行合同，我公司提交的证据已经提供法院，说明原告已经知晓被告帝高公司已经于2013年8月25日明确表示其无力支付剩余租金，且即将完全不履行协议的事实。该时期至今已经超过半年，原告在半年内未向我公司主张要求履行担保责任的请求，依据担保法规定，我公司保证责任因保证期间6个月的期限已过，故已经免除。故请求法院驳回原告的请求。同时认为原告主张的违约金过高。
经本院主持质证，对原告提供的证据商品房购销合同、销售发票、委托管理合同、担保函、房产证土地证、2013年8月通知书、2014年3月通知书、房屋租赁合同，因两被告对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以认定。
据此，依据以上证据及庭审中当事人陈述，本院查明事实如下：
2009年6月13日，原告徐彬与被告保昆公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定原告徐彬购买被告保昆公司开发的位于昆山市XX路XX号柏悦商务大厦XX号房，房屋实际销售价格为462832元，签订合同总价为370266元，后因房屋交付时误差问题实际原告徐彬个人直接支付给被告保昆公司房款为367366元。2009年7月9日，原告徐彬与被告帝高公司签订《委托管理合同》一份，约定原告徐彬将上述所购房屋委托给被告帝高公司经营管理，委托经营、租赁期限为10年，自2010年8月29日至2020年8月28日。以该房屋价值462832元作为计算回报的基础依据，该房屋价值与《商品房购销合同》中约定的房屋总价无关，前三年租金回报款为92566元，由被告帝高公司在原告徐彬购房时代支付给开发商，第四至第六年，年租金回报款为32398元，第七至第十年年租金回报款为37027元。付款方式为每半年结算一次，每年的8月29日至次年的2月28日为一个租金计算期，被告帝高公司应于9月底前向原告徐彬支付该半年的租金，如被告帝高公司不能在9月底前向原告徐彬支付，则须向原告徐彬追加支付该半年的租金每日万分之五的罚金；如在11月底前仍未支付的，则原告徐彬有权暂停被告帝高公司对房屋的经营权（即暂扣留该房屋钥匙，直至收到租金），同时，被告帝高公司须向原告追加支付该半年租金每日万分之十的罚金，如被告帝高公司在次年的2月底前仍未向原告徐彬支付该半年的租金，则视作被告帝高公司违约，视为被告帝高公司单方提出解除合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起原告的相关经济损失。违约方应向对方在解除合同后的一个月内支付所有违约金。2009年7月9日，被告保昆公司向原告徐彬出具担保函一份，自愿作为原告徐彬与被告帝高公司之间《委托管理合同》中被告帝高公司合同义务的保证人，保证方式为连带保证责任，未约定保证范围。2013年8月25日，被告帝高公司向原告发出通知，提出因经营大环境较差，企业经营不佳等原因，但已经落实资金来源，要求延期至2013年12月底前支付到期租金。2014年2月10日，被告帝高公司再次向原告徐彬发出通知，提出由于部分业主强行收回出租房屋，导致被告帝高无法经营，使得被告帝高公司无法继续履行与原告徐彬之间的《委托管理合同》，并通知原告徐彬收到通知后领取出租房屋的钥匙。
另查明：本案审理期间，原告徐彬已经将涉案房屋出租给案外人，并约定2014年6月1日至2014年6月30日作为租赁房屋维修和酒店筹备的免租期，实际租期为2014年7月1日至2019年6月30日，其中2014年7月1日至2017年6月30日的租金为1560元／月，2017年7月1日至2019年6月30日租金为1685元／月。
本院认为：原告徐彬与被告帝高公司之间《委托管理合同》名为委托管理，实为房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。合同双方当事人均应按合同约定享受各自权利和履行各自义务。现被告帝高公司单方解除合同，双方一致确认合同解除日期为2014年3月7日，对此本院予以确认。因合同解除原因系由于被告帝高公司单方违约，故被告帝高公司应按照合同约定承担因违约解除合同给原告徐彬造成的损失。根据合同约定，自2013年8月29日起，后续房屋租金被告帝高公司应支付给原告徐彬，现合同解除日期为2014年3月7日，原告主张2013年8月29日至2014年2月28日的半年租金16199元于法有据，本院予以支持。关于原告徐彬主张的违约金274933.2元，两被告认为过高，故本院综合考虑原告徐彬继续出租产生的过渡期租金损失，酌定违约金为6个月租金损失即16199元。
综上，被告帝高公司应支付原告徐彬租金16199元，并赔偿原告徐彬违约金16199元。
关于被告保昆公司的责任，被告保昆公司作为被告帝高公司与原告徐彬签订的《委托管理合同》中被告帝高公司的担保人，约定为连带担保，双方对担保范围未作约定，视为对《委托管理合同》中被告帝高公司全部债务承担连带责任。《委托管理合同》中约定被告帝高公司应于每年的9月底前向原告徐彬支付下一个半年的租金，即2013年8月29日至2014年2月28日的租金，双方未对保证期限作出约定，原告徐彬理应在主债务期满后六个月内向保证人主张，现主债务期满之日应为2013年9月30日，原告起诉之日为2014年3月19日，符合法律规定，故本院对被告保昆公司辩称保证责任已经免除的意见不予采纳。被告保昆公司作为连带保证人，应当对上述被告帝高公司应承担的对原告徐彬的债务承担连带支付责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海帝高酒店管理有限公司支付原告徐彬租金16199元，并支付原告徐彬违约金16199元，二项合计32398元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告昆山保昆房产有限公司对上述被告上海帝高酒店管理有限公司支付义务承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5744元，减半收取2872元，由原告徐彬负担2552元，被告上海帝高酒店管理有限公司、昆山保昆房产有限公司负担320元，两被告共同负担部分原告徐彬起诉时已预交，本院不再退还，由两被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
审判员 徐福灿
二〇一四年六月十日
书记员 吴 青
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