杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1544号
原告：宣军。
被告：杭州云恒置业有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道丰岭路25号。
法定代表人：杨正龙，总经理。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告宣军（下称原告）诉被告杭州云恒置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员付春杰独任审判，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2011年12月1日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定由原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓21幢2单元601室的商品房，该商品房建筑面积共86.3平方米，其中套内面积74.66平方米，应分摊的共有建筑面积11.64平方米。但实际交付的商品房建筑面积为85.23平方米，套内面积为69.20平方米，分摊面积为16.03平方米，导致实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与合同约定严重不符。原告认为，被告上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因房屋套内建筑面积减少的损失20700元；2、本案诉讼费用由被告负担。
为证明以上主张，原告向本院提交证据材料如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）一份，证明原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓21幢2单元601室的商品房，该商品房建筑面积共86.3平方米，其中套内面积74.66平方米，应分摊的共有建筑面积11.64平方米的事实。
2、销售不动产统一发票（复印件）一张，证明原告依合同约定按照建筑面积85.23平方米支付了全部购房款的事实。
3、房产分层分户平面图（打印件）一份，证明被告实际交付的案涉商品房建筑面积为85.23平方米，套内面积69.20平方米、分摊面积16.03平方米的事实。
4、函（复印件）一份，证明原告曾向被告主张要求赔偿的事实。
被告答辩称：一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求，赔偿损失没有事实和法律依据。三、答辩人与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。五、原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，被告请求法庭查明事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提交证据材料如下：
1、案涉商品房交付通知书的寄送凭证一份，证明被告已经通知原告领房，原告的起诉已经超过2年诉讼时效的事实。
2、商品房交接书一份，证明原、被告双方对诉争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕，同时也证明了原告的起诉已经超过了诉讼时效2年规定的事实。
3、补充协议书一份，证明双方已明确约定，不存在对商品房套内建筑面积或公摊面积进行单项差异处理的事实。
经质证，被告对原告提交证据的质证意见：证据均系复印件，对证据三性均有异议，如原告能够提供证据原件，由法院审核认定，不要求再进行质证，在法院确认证据真实性的前提下，对证据1、2的证明对象有异议，对证据3、4有异议。原告对被告提交的证据1-3的真实性无异议。庭审后，原告提交的证据1、2，与原件核对内容相一致；证据3，与杭州余杭临平同创房产测绘有限公司出具的盖章确认件核对内容表示一致。本院审查后认为，原告提交的证据1、2、3，与被告提交的证据1、2、3，形式和来源合法，符合有效证据要件，本院予以确认，并根据证据载明内容作相应的事实认定。原告提交的证据4，结合本案情况，综合认定。
根据当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2011年12月1日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓21幢2单元601室的商品房，该商品房建筑面积共86.30平方米，其中套内面积74.66平方米，应分摊的共有建筑面积11.64平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14274.59元，房屋总价1231897元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积共85.23平方米，其中套内面积69.20平方米，应分摊的共有建筑面积16.03平方米。2013年6月28日，原、被告办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》。2013年8月23日，被告向原告开具销售不动产统一发票，载明案涉商品房建筑面积85.23平方米，每平方米单价为14274.586元，总款项1216623元。
另查明，被告在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。原告尚未办理案涉商品房的所有权证确认登记手续。
本院认为，本案原、被告在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房【√合同约定】【×产权登记】建筑面积共86.30平方米，其中套内面积74.66平方米，应分摊的共有建筑面积11.64平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据以及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从被告在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积，与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，缺乏依据，本院不予采纳。但对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为20700元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告宣军损失20700元，于本判决生效后十日内付清。
如果被告杭州云恒置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费318元，减半收取159元，由被告杭州云恒置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费318元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 付春杰
二〇一六年一月十五日
书记员 高莲珠