新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4003民初1812号原告：奎屯金泽宏富泉服务有限公司，住所地奎屯市北京西路57号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孟金水，该公司总经理。委托诉讼代理人：昝健美，女，1984年10月25日出生，汉族，奎屯金泽宏富泉服务有限公司员工，住奎屯市，公民身份号码×××。被告：吴文丽，女，1982年10月15日出生，汉族，原奎屯雅尊名店经营者，住奎屯市，公民身份号码×××。被告：陶志坚，男，1971年4月11日出生，汉族，原奎屯雅尊名店实际经营者，住奎屯市，公民身份号码×××。二被告的委托诉讼代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司与被告吴文丽、陶志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通�序公开开庭进行了审理。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司的委托诉讼代理人昝健美、被告陶志坚及二被告的委托诉讼代理人张文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租575000元，利息损失134328元[300000元×4.9%÷12个月×75个月（2011年8月2日一2017年11月2日）；275000元×4.75%÷12个月×39个月（2014年8月2日一2017年11月2日）]，以上合计709328元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年7月26日，原告与奎屯雅尊名店签订租赁合同一份，合同约定奎屯雅尊名店租赁原告的房屋，租赁期限自2011年2月25日至2016年2月24日，年租金638150元，暖气费21850元，共计660000元，每年的8月1日前一次性交清年租金。由于被告原因，奎屯雅尊名店于2014年7月底搬迁。其尚欠原告2011年2月至2012年1月租金300000元、2014年3月至2014年7月租金275000元，合计575000元。奎屯雅尊名店于2016年7月27日注销，原告多次与二被告协商租金一事未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告吴文丽、陶志坚答辩称，一、原告的主张已过诉讼时效。2010年7月，双方订立期限自2011年2月25日至2016年2月24日止为期五年的房屋租赁合同，签订时间比实际履行提前半年，合同约定房屋租金含暖气费每年为66万元，约定于每年8月1日前一次性交清。对租金交付期限有合同明确约定，原告是明知的，也是应当知道的。2014年5月28日，被告承租的房屋被围栏封堵，接到通知，告知要拆迁。之后，原告因为权利和权益受损，向奎屯市人民法院起诉，后该案经过两级法院审判确认，合同于2014年8月1日解除。这个时间是交付2014年度租金的时间，原告本应知道租金收取的起算�间，但原告在（2015）奎民初字第487号案件里没有提起反诉，即提起诉讼主张租金（实际上，在陶志坚起诉之前原告公司法定代表人孟金水本人口头上告知免收租金，不收租金）。时间经过2015年8月、2016年8月、2017年8月，原告没有向被告提出过租金主张。至2017年10月27日起诉已过三年期限，期间没有发生过时效中断事由，因此原告的主张已经过了诉讼时效，应当予以驳回。二、原告主张被告所谓欠付2011年度租金无事实依据，且是非常无理的，属于恶意诉讼，导致了原告被迫委托代理律师应诉，为此花费的代理费损失原告应该赔偿，为此提出反诉。2010年7月12日和7月28日，被告为2011年度租金分别支付102000元和198000元，合计300000元，于2011年8月9日又支付360000元，前后共计660000元，已将2011年2月至2012年2月为期一年的租金和暖气费付清。对于此情况，原告是明知的、清楚的，却故意在此隐瞒事实、混淆视听，制造虚假诉讼、恶意诉讼。被告因此被迫委托代理律师应诉，为此所花费的律师费用，应该由原告进行赔偿。三、原告无权向被告就2014年2月25号以后所谓的欠付租金进行主张。根据已经生效的（2015）奎民初字第487号案件民事判决书第四页最后一行至第五页第三行内容”2014年5月28日，新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）向原告下达紧急通知一份，告知其与本案被告，以就奎屯市中心农贸市场的改造达成合作建房协议，团结东街16号房产已移交至该公司，...”。表明原告已将出租给被告的房屋转让给了三洋公司，三洋公司依法承继了原告原先作为出租方的权利义务。不过，三洋公司获取房子不是为了获取出租收益，而是要拆除。2014年6月1日，三洋公司法定代表人到�陶志坚的雅尊名店，看到有大量的衣服商品尚没有出售，并且得知金泽公司与陶志坚就未到期的房屋租赁合同达成解除协议，即表示给予两个月的甩货期。这些事实表明，三洋公司接收房地产后无意担当房东收取租金收益，而是直接拆除，三洋公司在以后也从未向陶志坚主张过房租。被告也从没有接到三洋公司将债权转让给原告的债权转让通知书，表明原告金泽公司已无权就房租向被告主张所谓欠付2014年度租金。根据（2015）奎民初字第487号民事判决书及二审判决书，原告金泽公司对被告实施了违约行为，不仅导致了被告没法承租使用该房屋，而且导致被告的重大损失。因此被告认为，原告因为违约行为无权主张2014年度租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并当庭提起反诉，请求:1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告律师代理费损失16975元；2、反诉费用�被告承担。庭审中，本院对二被告提起的反诉未予受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年7月12日，原奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司预付租金10200元，新疆奎屯金泽有限公司出具内容为”今收到奎屯雅尊名店预付租金10200元，金额付清后开具发票”的收据一份。2014年7月18日，奎屯雅尊名店（乙方）与新疆奎屯金泽有限公司（甲方）签订《金泽商场租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋位于金泽商城（奎屯市农贸市场西门楼）北一楼的经营场地，经营面积950平米，经营项目为雅尊名店（服装）；二、租赁时间自2011年2月25日至2016年2月24日；三、年租金为198000元；合同签订之日，乙方向甲方交纳合同保证金50000元，保证金在合同终止时一次性退还乙方，不计利息；租金交纳时间：每年8月1日前一次性交清年租金......六、违约责任：1、甲方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）干涉乙方的经营权造成乙方不能正常经营。2、乙方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）不按合同规定交纳租金及其他费用；（3）未经同意自行改动建筑和装修。七、违约金的标准：1、甲方违约需返还乙方50000元保证金；2、乙方违约，甲方可扣除乙方交纳保证金，终止合同，剩余租金及费用不退，乙方放弃抗辩的权利。八、免责条件：由于下列情形之一导致合同终止，甲乙双方均不属违约。1、由于军事战争、地震、市政规划、搬迁等不可抗拒因素造成合同无法继续履行；2、经双方协商有书面终止协议的。2014年7月26�，奎屯雅尊名店与新疆奎屯金泽有限公司重新签订《金泽商场租赁合同》一份，将上述年租金变更为638150元，并增加暖气费21850元，共计660000元，其他内容与上述合同内容一致。双方并约定2010年7月18日签订的《金泽商场租赁合同》作废。2010年7月28日，奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司支付租金198000元。2011年8月9日，奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司支付租金360000元。2011年8月29日，新疆奎屯金泽有限公司名称变更为奎屯金泽宏富泉服务有限公司。2012年2月25日至2014年2月24日租金，奎屯雅尊名店已向原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司支付。2014年5月28日，新疆三洋投资有限公司向奎屯雅尊名店下达紧急通知一份，告知其与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司已就奎屯市中心农贸市场的改造达成合作建设协议，团结东街16号房产已移交至该公司，中心农贸市场定于2014年5月30日进行搬迁，沿团结东街以东，南起三洋大厦北至邮电宾馆建设红线范围内设立隔离围挡，以此告知奎屯雅尊名店自行搬迁。同年5月31日，新疆三洋投资有限公司再次发出通知，责令奎屯雅尊名店当晚撤离。6月1日，新疆三洋投资有限公司对中心农贸市场开始施工前准备。后经协调给予奎屯雅尊名店两个月甩货时间。8月1日，新疆三洋投资有限公司通知将自8月3日起对店铺停水、断电。后奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司就解除合同事宜协商无果，遂于2015年4月14日向奎屯市人民法院提起诉讼，请求确认奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司订立的《金泽商场租赁合同》于2014年5月31日解除。2015年5月14日，该案开庭审理过程中，本案原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司提出奎屯雅尊名店2014年度租金未支付，并保留提起诉讼的权利。2015�9月22日，奎屯市人民法院作出（2015）奎民初字第487号民事判决书，确认奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司均提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2016年12月14日作出（2016）新40民终459号民事判决书，维持（2015）奎民初字第487号民事判决。再查明，三洋商业步行街项目系原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司与新疆三洋投资有限公司、奎屯四海房地产开发有限公司联合开发建设。另查明，2016年7月27日，奎屯雅尊名店注销。上述事实有原、被告的当庭陈述，《金泽商场租赁合同》、中国工商银行个业务凭证、记帐联、收据、进帐单、企业信用信息公示报告、中国银行转帐支票存根、中国工商银行网上银行电子回单、（2015）奎民初字第487号民事判决书、（2016）新40民终459号民事判决书等经过法庭质证的证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张的2011年2月至2012年1月欠付租金300000元，根据庭审查明的事实，2010年7月18日，奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司签订《金泽商场租赁合同》，约定租赁期限2011年2月25日至2016年2月24日、年租金为198000元。在签订合同之前，奎屯雅尊名店已预付租金102000元，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司并出具收据，视为交纳的该份租赁合同的租金。2010年7月26日，奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司重新签订《金泽商场租赁合同》，对2010年7月18日所签合同进行了变更，年租金变更为638150元，并增加暖气费21850元，共计660000元。2010年7月28，奎屯雅尊名店向新原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司交纳租金198000元。2011年8月9日，奎屯雅尊名店向原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司交纳租金360000元，以上奎屯雅尊名店共计交纳2011年2月25日至2012年2月24日租金660000（包括暖气费），并不欠付300000元租金。故，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司要求被告吴文丽、陶志坚支付2011年2月至2012年1月欠付租金300000元的诉讼请求，本院不予支持。根据庭审查明的事实，奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》确定于2014年8月1日解除，那么，奎屯雅尊名店应支付2014年2月25日至2014年7月31�的租金。双方合同约定每年支付660000元，包括年租金638150元、暖气费21850元。现原告主张奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张2014年3月-7月的租金275000元（660000元÷12个月×5个月），此计算方式实际每个月都计算有暖气费，双方的合同在未履行完的情况下已解除，那么应按实际使用期间支付相应租金及暖气费，即该期间的租金为265895元（638150元÷12个月×5个月）、暖气费5462元[21850元÷6个月×1.5个月（2014年3月1日至2014年4月15日；暖气费收费周期为每年10月15日至次年4月15日）]，合计271357元，本院予以支持；超出部分本院不予支持。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张的利息损失，按年息4.75%计算，符合法律规定，本院予以确认；根据庭审查明的事实，2016年12月14，最终确定原告与奎屯雅尊名店2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除，原告奎屯金泽�富泉服务有限公司主张租金的期间及数额予以确定，那么，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张利息损失应以2016年12月14日起算，本院确定计算至本案判决之日（2017年12月15日），即12889元（271357元×4.75%×1年）。现奎屯雅尊名店已注销，被告陶志坚作为实际经营人应对租金及利息承担支付义务，第五十九条第二款规定：营业执照上登记的经营者与实际经营才不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。被告吴文丽作为登记的经营者，应承担连带清偿责任。被告吴文丽、陶志坚辩称：一、原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司已将所租赁房屋转让给新疆三洋投资有限公司，其已没有主张租金的权利。庭审中，二被告仅向本院提供新疆三洋投资有限公司的一份紧急通知，并不能证实其所辩称意见，且根据庭审查明的事实，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司与新疆三洋投资有限公司系联合开发，并不是转让。故对二被告的该辩解意见，本院不予采信；二、原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张2014年3月-7月租金的诉讼时效已过。根据庭审查明的事实，双方系约定每年的8月1日交付全年租金，但在2014年8月1日，因租赁房屋涉及拆迁，奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司开始协商解除双方签订的租赁合同。因协商未果，奎屯雅尊名店于2015年4月14日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同并赔偿损失。那么，此时，双方就租赁合同是否解除及解除时间尚未确定，奎屯雅尊名店支付租金的期间亦就不能确定。上述的不确定性直接关系到原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司计算实际租金的期间，从而不能确定主张租金的实际数额，且在2015年5月14日此起诉讼开庭审理中，本案原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司提出奎屯雅尊名店未支付2014年度租金并保留诉讼权利。因此，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张租金的诉讼时效中断。2015年9月22日作出（2015）奎民初字第487号民事判决书，确认奎屯雅尊名店与新疆奎屯金泽有限公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。2016年12月14日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出（2016）新40民终459号民事判决书，维持（2015）奎民初字第487号民事判决书，该判决书生效，最终确定奎屯雅尊名店与原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。那么，原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司主张租金的期间及数额依上才可最终确定，其主张权利的诉讼时效应从2016年12�14日重新起算。原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司于2017年10月27日向本院提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效。故对二被告的该辩称意见，本院不采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第五十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陶志坚于本判决生效之日起十日内支付给原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司租金、暖气费合计271357元及利息12889元；二、被告吴文丽对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10894元(原告已预付)，由原告奎屯金泽宏富泉服务有限公司负担6259元，被告吴文丽、陶志坚负担4365元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内仍未交上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 长 王 春 雷人民陪审员 葛 霄 敏人民陪审员 王 艳 华二〇一七年十二月十九日书 记 员 欧阳羽斐