广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民三初字第443号
原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市，组织机构代码：××。
负责人：陈国光，该行行长。
委托代理人：梁忠辉，男，住广东省鹤山市，系该行职员。
委托代理人：钟燕平，女，住广东省鹤山市，系该行职员。
被告：梁志良，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××3612。
被告：陈阳妹，女，汉族，住广东省湛江市坡头区，公民身份号码：×××1622。
被告：鹤山市松鹤房地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市，组织机构代码：××。
法定代表人：李细玲，该公司副经理。
原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（下简称“工行鹤山支行”）诉被告梁志良、陈阳妹、鹤山市松鹤房地产开发有限公司（下简称“松鹤公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员古辉林适用简易程序进行审判，于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托代理人钟燕平和被告松鹤公司的法定代表人李细玲到庭参加诉讼，被告梁志良、陈阳妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告工行鹤山支行诉称：被告梁志良、陈阳妹于2014年6月19日与原告签订合同编号为2014年鹤住自字第439号的《个人购房借款／担保合同》一份，向原告借款530000元，用于购买位于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的商品房。双方约定借款期限为30年，自2014年7月2日起至2044年7月2日止，被告梁志良、陈阳妹同意将所购房屋作为本次借款抵押担保。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年7月2日向被告发放了贷款530000元，履行了合同义务。截至2015年10月2日止，被告梁志良、陈阳妹已累计违约5期，连续违约4期，积欠本金1967.34元、利息10862.68元（利息暂计至2015年10月2日）。被告梁志良、陈阳妹的行为已构成违约。原告认为，原告与被告梁志良、陈阳妹所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2014年鹤住自字第439号《个人购房借款／担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据该合同第十九条、第二十一条以及江门分行鹤山支行2014年房抵字第560号《抵押合同》第一条、第二条、第七条的约定，原告要求被告梁志良、陈阳妹就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告松鹤公司于2009年4月30日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，同意在《房屋他项权证》未办妥之前，为购买“松鹤新城”项目且在原告处办理住房贷款的购房者提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告梁志良、陈阳妹签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：2014年鹤住自字第439号），并判令被告梁志良、陈阳妹立即偿还贷款本金524667.20元及相关利息10862.68元（暂计至2015年10月2日，从2015年10月3日起至该笔贷款还清之日止的利息，按双方签订的借款合同第四条及合同补充条款的第10条的约定计算；同时计收罚息、复利，罚息、复利按借款合同第九条及合同补充条款的第10条的约定计算）；2、请求判令被告梁志良、陈阳妹对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、判令被告松鹤公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令各被告共同承担本案诉讼费用。
被告梁志良未到庭应诉，亦未作答辩。
被告陈阳妹辩称：陈阳妹于2009年5月与梁志良结婚，婚后于2009年8月30日生育儿子梁建玮。为了儿子的成长，两人以按揭方式购买了位于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的商品房，每月要偿还几千元的贷款。其后，陈阳妹发现原来梁志良曾于2002年与另一女子生育了一个儿子梁锦明，梁锦明现读初中，其生活费全部由梁志良负担，这是导致拖欠原告贷款的主要原因。因梁志良的欺骗行为，导致二人夫妻感情破裂，于2015年7月24日协议离婚，涉案的按揭房屋现归梁志良所有，供楼款由其负担。为此，陈阳妹希望应先将位于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的商品房公开拍卖；若拍卖所得无法还清原告的欠款，则要求由梁志良负责偿还。陈阳妹现需一人抚养儿子梁建玮，并无偿还贷款的经济能力。
被告松鹤公司辩称：一、被告梁志良、陈阳妹购买的涉案房产并不在被告松鹤公司与工商银行江门分行签订的《按揭贷款业务合作协议》范围内；二、涉案用于抵押的房产在2015年7月13日之后就已经可以办理房产证和他项权证了，但在松鹤公司已多次通知的情况下，被告梁志良、陈阳妹仍不到房管局办证，对此，原告作为贷款人也应有通知借款人到房管部门办证的义务。
经审理查明：2009年4月30日，中国工商银行股份有限公司江门分行（下简称“工行江门分行”）为甲方，被告松鹤公司为乙方，双方就松鹤公司开发并销（预）售的松鹤新城项目的按揭贷款事宜签订了一份编号为江门（2008）032号的《按揭贷款业务合作协议》，其中约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后履行还款义务。
2014年3月13日，被告梁志良、陈阳妹与被告松鹤公司签订一份《商品房买卖合同》，梁志良、陈阳妹共同向松鹤公司购买位于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房产。2014年6月19日，原告工行鹤山支行为贷款人，被告梁志良、陈阳妹为借款人和抵押人，双方签订了一份编号为2014鹤住自字第439号的《个人购房借款／担保合同》，约定原告同意向被告梁志良、陈阳妹发放个人购置住房贷款人民币530000元用于购买坐落于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房屋，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款合同还对担保方式、贷款利率、放款、还款、违约责任等条款进行了约定。同日，原告与被告梁志良、陈阳妹签订了一份《抵押合同》，约定被告梁志良、陈阳妹以位于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房产为编号2014鹤住自字第439号《个人购房借款／担保合同》项下的债务作抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用等。其后，原告与被告梁志良、陈阳妹在鹤山市住房和城乡建设局为上述抵押房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记。
2014年7月2日，原告依约将人民币530000元划入借款合同约定的松鹤公司的账户内，被告梁志良、陈阳妹在《个人住房贷款借据》上签名确认。借款初期，被告梁志良、陈阳妹尚能按合同约定每月向原告还本付息。但从2015年7月起，两被告开始逾期还款。截至2015年10月2日，被告梁志良、陈阳妹已连续拖欠原告四期贷款本息未付，共欠原告借款本金524667.20元（其中逾期本金1967.34元、未到期本金522699.86元），利息、罚息及复利10862.68元。2015年9月22日和28日，原告先后向被告梁志良、陈阳妹与被告松鹤公司发出了《催收函》和《催收通知函》对涉案贷款进行催收，但三被告均无向原告还款。就上述贷款本息，原告经追收未果于2015年11月2日诉至本院。
另查明：诉讼中，工行江门分行于2015年12月16日作出一份《情况说明》，内容为：“中国工商银行股份有限公司鹤山支行是中国工商银行股份有限公司江门分行辖属的授权经营机构，中国工商银行股份有限公司江门分行于2009年4月30日与鹤山市松鹤房地产开发有限公司签订的编号为江门（2008）032号《按揭贷款业务合作协议》适用于中国工商银行股份有限公司鹤山支行的按揭业务”。
再查明：直至本案法庭辩论终结，坐落于鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房屋尚未办理房产证和他项权证。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。工行江门分行与被告松鹤公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及原告与被告梁志良、陈阳妹签订的《个人购房借款／担保合同》、《抵押合同》均是合同各方真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告梁志良、陈阳妹并没有按合同约定履行还款义务，从2015年7月起开始逾期还款，截至原告起诉时，被告梁志良、陈阳妹已连续拖欠原告四期贷款本息。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定，被告梁志良、陈阳妹的行为已构成违约，原告有权宣布借款合同项下的借款立即到期，要求被告梁志良、陈阳妹立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息和其他费用，并且解除借款合同。为此，原告要求解除与被告梁志良、陈阳妹签订的《个人购房借款／担保合同》，并要求被告梁志良、陈阳妹清偿借款本金524667.20元及相应的利息、罚息和复利的诉讼请求，事实清楚、理据充分，本院予以支持。被告梁志良、陈阳妹以其所购的坐落在鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房产作为涉案借款的抵押物，抵押房产并已办理了预购商品房设定抵押权预告登记，抵押担保关系合法有效，原告对该抵押房产在被告梁志良、陈阳妹欠款本息的范围内依法享有优先受偿权。
关于被告松鹤公司的担保责任问题。根据工行江门分行与被告松鹤公司签订的江门（2008）032号《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告松鹤公司应在《房屋他项权证》未办妥之前，为购买“松鹤新城”项目且在工行办理住房贷款的购房者提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。诉讼中，工行江门分行书面声明原告工行鹤山支行作为其辖属的授权经营机构可适用该合作协议，故本案可适用该合作协议调整原告与被告松鹤公司之间的担保合同关系。由于涉案的抵押房产坐落在鹤山市沙坪松鹤新城南区，《按揭贷款业务合作协议》中并无就“松鹤新城”项目包含的区域和范围作出明确约定，为此，本院认定涉案抵押房产位于《按揭贷款业务合作协议》约定的“松鹤新城”项目内。而该房产至今仍未办妥《房屋他项权证》，故此，被告松鹤公司应对被告梁志良、陈阳妹的涉案债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案中既存在债务人梁志良、陈阳妹提供的抵押担保，也存在保证人松鹤公司提供的保证担保，而各方当事人对如何实现担保物权并无明确约定，为此，对被告梁志良、陈阳妹所欠债务，原告工行鹤山支行应先就涉案的抵押房产实现抵押权，不足部分再由被告松鹤公司承担连带清偿责任。
综上所述，本案纠纷是被告梁志良、陈阳妹向原告借款后未能依约还款，被告松鹤公司也未能依约履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告梁志良、陈阳妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告梁志良、陈阳妹于2014年6月19日签订的编号2014年鹤住自字第439号《个人购房借款／担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告梁志良、陈阳妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金524667.20元并支付相应的利息、罚息和复利（暂计至2015年10月2日的利息、罚息和复利共为10862.68元；从2015年10月3日起至本判决确定的付清款日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号2014年鹤住自字第439号《个人购房借款／担保合同》约定的计算方法计付）；
三、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行对被告梁志良、陈阳妹所有的坐落在鹤山市沙坪松鹤新城南区E×座×房的房产在本判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
四、被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司对原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行行使本判决第三项确定的优先受偿权，在处置涉案抵押房产后仍不足以清偿本判决第二项债务的剩余部分承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4578元（已减半收取）、财产保全费3520元，合共诉讼费8098元，由被告梁志良、陈阳妹共同负担（诉讼费原告已预交，被告梁志良、陈阳妹负担的诉讼费于归还欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 古辉林
二〇一五年十二月十八日
书记员 王小青