青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终323号
上诉人（原审被告）：高建明，男，1959年10月30日出生，汉族，自由职业者，住西宁市城东区。
委托诉讼代理人：崔浩，青海竞帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵海龙，男，1976年11月3日出生，土族，无固定职业，住西宁市城东区。
委托诉讼代理人：兰鹏，青海启晨律师事务所律师。
上诉人高建明因与被上诉人赵海龙房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初1980号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
高建明上诉称：请求改判驳回赵海龙要求返回房屋押金和租金的诉讼请求。事实理由：关于高建明与严金海之间是否存在押金抵扣问题，仅凭严金海的证词未经过上诉人对于事实的确认属认定事实不清。押金凭条已交给赵海龙，其完全可以凭借押金凭条实现返还押金的目的。关于是否返还赵海龙房屋租金，一审法院认定事实错误。涉案房屋租金应当自2015年9月22日开始交纳，一审认定租金从2015年11月6日交纳属认定事实错误。
赵海龙答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审维持原判，驳回高建明的上诉请求。关于房屋押金是否返还的问题，法院经过对严金海的出庭询问，已经认定本案中高建明所交纳的房屋押金由于其拖欠租金予以抵扣，且其在租赁期间没有按时交纳租金，原审法院认定因无法实现押金返还的目的与实际相符。双方在庭审中均明确表示赵海龙向高建明交纳的钱款中包含其向房东转交的205000元，该钱款虽然在经营前缴纳，但实际是高建明经营期间的租金。双方在庭审中均认可协议第5条关于2015年9月22日之前与本店有关债权债务由高建明负责，高建明明确认可债权债务的约定不包括房屋租金，是对其他买卖、装修、水电暖等第三方债权债务的约定，现在不认可违反诚实信用原则。
赵海龙一审诉讼请求：高建明返还房屋租金205000元及返还租房押金205000元。
一审法院审理查明：2015年9月22日高建明作为甲方与作为乙方的赵海龙签订《转让协议》，约定：甲方同意将西宁博纳广场韩邦养生馆作价1000000元转让给乙方，转让费于2015年9月22日支付40%，剩余60%转让费甲方同意乙方分期支付，但最迟不得超过2015年10月22日；自2015年9月22日起之前所有的有关本店的相关债权债务由甲方负责支付与收取，之后的经营由乙方自负盈亏，所产生的债权债务由乙方负责。协议签订后，高建明依约交付商铺，赵海龙按协议约定通过银行转账于2015年9月22日支付40%的转让费400000元，2015年10月22日支付60%的转让费600000元。2015年11月24日，赵海龙又向高建明支付410000元款项，双方均认可该款项为高建明之前向房东交纳的租房押金205000元和租金205000元。同日，高建明出具了一张转让费为1410000元的收条。赵海龙认为因高建明欠付房东之前的房租，房东将该410000元的款项予以抵扣房租，导致其需向房东再行交纳押金和租金，而且高建明并未给其交付押金条，故高建明应返还这410000元钱款。高建明认为其并未拖欠房东租金，租房押金205000元其并未向房东要回，而是将押金条交给了赵海龙，赵海龙可以待其不再租赁房东房屋时，要求房东返还押金，另205000元租金其已转交房东，交纳了转让商铺2015年10、11、12月的房租。
一审另查明，2013年7月6日，高建明与本案涉案房屋的使用权人严金海签订《房屋租赁合同》，承租了本案涉案房屋即位于西宁市城西区西关大街37号（博纳广场）3号楼2楼北段房屋，租赁期限为2013年7月6日至2017年5月10日，计租时间自2013年8月6日起计算；每季度租金为205920元；合同签订后被告需向严金海预交三个月的租金，并交纳三个月房租作为租金保证金，之后的租金每六个月支付一次；未经严金海书面同意，不得转租或分租。合同签订后，双方依约履行，高建明向严金海预交了三个月的租金，并交纳三个月房租作为租金保证金，之后的租金支付方式并未按合同约定的每六个月支付，实际是每三个月支付一次。庭审时，赵海龙申请严金海书作为证人出庭作证，严金海当庭表示高建明最后一次交纳房租的时间是2015年9月22日，因高建明在租赁期间拖欠租金，高建明缴纳的租房押金予以抵扣租金，2016年11月6日后的房租由赵海龙交纳，另对高建明违反合同约定将商铺转租赵海龙的行为表示认可。再查，双方均认可，双方签订的《转让协议》第五条：“自2015年9月22日起之前所有的有关本店的相关债权债务由甲方负责支付与收取，之后的经营由乙方自负盈亏，所产生的债权债务由乙方负责”的约定，不包括房屋租金。又查，赵海龙提供一份2015年11月24日其与高建明的对话录音，内容中关于房租已交纳的期限，高建明表述为：“不止交到了元月份，我那里还有40天的房租一直延续着，你一直用着。”
一审法院认为，赵海龙与高建明签订的《转让协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性的规定，合法有效。对协议约定的1000000元转让费部分，双方均无争议。但对赵海龙另行支付给高建明的410000元款项，即租房押金205000元和租金205000元存有争议。对205000元租房押金部分，高建明称其在2013年承租涉案房屋时向房东即房屋出租人严金海支付了租房押金205000元，在向赵海龙转让时其并未向房东要回该押金，赵海龙可以待其不再租赁涉案房屋时要求出租人严金海返还押金。此节，庭审中严金海作为证人出庭作证，其明确表示高建明承租商铺时支付的205000元租房押金因高建明拖欠房租予以抵扣，严金海要求赵海龙另行支付租房押金。现赵海龙已无法实现其与高建明口头约定的，在其不再租赁涉案房屋时要求出租人严金海返还押金的目的，高建明从赵海龙处所取得的押金应当予以返还，故对赵海龙要求高建明返还租房押金205000元的诉求，予以支持。至于高建明是否存在拖欠严金海房屋租金，因而将租房押金予以抵扣的问题，高建明可另行主张。对205000元租金部分，双方均认可是由赵海龙交给高建明向严金海转交的房租，但对交纳的租金期限双方均未通过相关证据予以证明，也没有明确的表示。此节，可根据高建明自2013年8月6日起付租金，租金支付方式为每季度一交；高建明最后一次向严金海支付租金时间为2015年9月22日，而赵海龙给高建明205000元转交严金海房租的时间为2015年11月24日；双方的对话录音中高建明的表述为其房租不止交到元月份，还有40天房租由赵海龙使用；《转让协议》第五条的约定不包括房屋租金；以及严金海认可赵海龙自2015年11月6日向其交纳房租等以上事实，应当认定2015年11月24日赵海龙给高建明205000元转交严金海的房租期限为2015年11月6日至2016年2月5日期间的租金，而对于此期间的租金系由赵海龙向严金海交纳，高建明并未向严金海交纳此期间的租金，高建明从赵海龙处所取得的租金应当予以返还，故对赵海龙要求高建明返还房屋租金205000元的诉求，予以支持。高建明与严金海若对房屋租金存有争议，双方可另行解决。遂判决：一、高建明于判决生效之日起十日内返还赵海龙房屋租金205000元；二、高建明于判决生效之日起十日内返还赵海龙租房押金205000元。本案诉讼费7450元，减半收取3725元，由高建明负担。
本院二审期间，当事人双方没有提交新证据。二审查明案件事实与一审查明案件事实一致。
本案争议焦点为：1.涉案房屋押金205000元是否应由高建明返还赵海龙。2.高建明主张赵海龙应从2015年9月22日交纳房屋租金的理由是否成立？高建明应否返还赵海龙房屋租金205000元。
关于涉案房屋押金应否由高建明返还的问题。
本院认为，根据合同相对性的原则，承租人高建明与出租人严金海之间形成房屋合同租赁关系。双方之间关于押金问题，应由其二人依据合同条款执行。高建明虽与赵海龙达成由赵海龙向严金海主张房屋押金的权利，但赵海龙转交高建明押金的目的为取得高建明在严金海处的债权。现严金海明确表示对于高建明的房屋押金数额不予认可，因此赵海龙取得房屋押金债权的目的不能实现，因此高建明对赵海龙交纳押金205000元应予返还。高建明主张不予返还押金205000元的上诉理由不能成立，应予驳回。
关于高建明主张赵海龙应从2015年9月22日交纳房屋租金的理由是否成立？高建明应否返还赵海龙房屋租金205000元的问题。
本院认为，高建明、赵海龙对2015年9月22日达成的《转让协议》不持异议。现高建明主张根据《转让协议》第五条的约定自2015年9月22日之后的经营由赵海龙自负盈亏，所产生的债权债务由赵海龙负责。因此2015年9月22日之后的房屋租金应由赵海龙承担。现查明，高建明向严金海最后一次支付房屋租金时间为2015年9月22日，该日期为高建明与赵海龙达成房屋转让协议的当日，如按高建明陈述2015年9月22日之后的房屋租金由赵海龙交纳，其完全可以让赵海龙交纳2015年9月22日之后的租金。且高建明在与赵海龙的对话录音中高建明的表述为其房租不止交到元月份，还有40天房租由赵海龙使用，结合一审庭审中高建明自认《转让协议》第五条中约定的债权债务不包括房屋租金，因此高建明主张赵海龙应自2015年9月22日交纳租金及不返还205000元的上诉请求不能成立，应予驳回。
综上所述，上诉人高建明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由高建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 李宏宁
代理审判员 张洁琼
二〇一七年五月五日
书 记 员 王 珊
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。