成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0113民初2732号
原告：成都瀚霖雨物业管理有限公司，住所地：成都市青白江区。
法定代表人：严友，董事长。
委托诉讼代理人：许燕，女，1984年5月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托诉讼代理人：李品贵，男，1982年10月17日出生，汉族，住湖北省恩施市。
被告：喻彩虹，女，1962年12月14日出生，汉族，住成都市青白江区。
原告成都瀚霖雨物业管理有限公司（以下简称“瀚霖雨公司”）与被告喻彩虹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚霖雨公司的委托诉讼代理人许燕和李品贵、被告喻彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瀚霖雨公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付原告2015年8月至2016年10月物业服务费682.73元，垃圾清运费120元，以及拒缴物业服务费违约金505.9元，共计1308.62元；2.被告承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，原告瀚霖雨公司变更第1项诉讼请求为：被告立即给付原告2015年8月至2016年10月物业服务费682.73元，垃圾清运费120元，以及拒缴物业服务费违约金45.52元，共计1658.32元。事实和理由：原告系被告所居住的青白江区青ＸＸ庭A区的物业管理公司，被告系该小区6栋1单元1号业主。2015年8月6日，原告与被告所居住的青ＸＸ庭A区业主委员会在自愿、平等、协商一致的基础上，签订了《青白江区青ＸＸ庭A区物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，而被告却违反合同第七、八、十一条约定，自2015年8月10日起无故拒绝缴纳物业服务费。截止2016年10月31日，被告累计拖欠原告物业服务费、代收垃圾清运费802.73元未交。经原告多次催收被告仍拒不缴纳，严重地损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵害，依据我国有关法律的规定，起诉至法院，诉请依法公正裁决。
被告喻彩虹辩称，喻彩虹确系青ＸＸ庭A区6栋1单元1号业主，也确实没有交纳2015年8月至2016年10月期间的物业服务费，但并不是无故拒交，而是因为瀚霖雨公司在管理方面存在很多问题，例如小区卫生情况和绿化养护情况很差、单元门前积水严重等问题，业主意见很大，没有达到原告承诺的80%以上满意度。至于垃圾清运费，喻彩虹已经交纳至2016年4月9日，此后的垃圾清运费是愿意交纳但是原告不收。而且，小区选取物业公司的时候，小区只有33票赞成，原告进场后，小区没有变得更好，反而变得更加糟糕。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交的营业执照、户籍证明、物业服务合同、房屋信息摘要、垃圾清运费收据等证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月6日，原告瀚霖雨公司作为乙方与甲方青白江区青ＸＸ庭A区第三届业主委员会签订《成都市青白江区青ＸＸ庭A区物业服务合同》，约定由原告瀚霖雨公司自2015年8月10日起至2018年8月9日止，对位于青白江区大弯镇安居路142号的“青ＸＸ庭A区”小区提供物业服务。该合同第五条约定：“乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：……（八）业主和物业使用人对乙方的满意度达到80%以上”；第七条约定：“乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。1、住宅建筑区划内：住宅用房按：进场后按照0.50元/月·平方米收取物业管理公共服务费……3、小区生活垃圾处置费用：按照每户8.00元/月收取（属于代收代缴）”；第十一条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在第一季度的第一个月前15日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”。合同签订后，原告瀚霖雨公司按照约定进场为“青ＸＸ庭A区”小区提供了物业服务。
被告喻彩虹系青白江区大弯镇安居路142号“青ＸＸ庭A区”小区6栋1单元1楼1号房屋的业主，该房屋建筑面积为91.03平方米。被告喻彩虹未向原告瀚霖雨公司交纳2015年8月至2016年10月期间的物业服务费682.73元、2016年4月至10月期间的垃圾清运费56元。在此期间，原告瀚霖雨公司通过粘贴缴费催款通知等方式向被告喻彩虹进行过催缴。
本院认为，根据当事人的主张，本案的争议焦点是：1.《物业服务合同》对被告喻彩虹是否具有约束力；2.瀚霖雨公司在物业管理中存在的服务质量问题能否成为被告喻彩虹拒交物业费的抗辩理由。针对上述争议焦点问题，本院分述如下：
第一，关于合同约束力问题。被告喻彩虹认为，青白江区青ＸＸ庭A区第三届业主委员会在与瀚霖雨公司签订物业服务合同之前，未按照规定取得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，因此该合同不是合法有效的，对被告喻彩虹没有约束力。本院认为，该合同是青ＸＸ庭业委会与瀚霖雨公司的真实意思表示，在未被依法解除或撤销之前，属于合法有效的合同，应当受到法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对被告喻彩虹具有约束力。而且，瀚霖雨公司自2015年8月10日进场后，对小区的房屋及配套的设施设备和公共区域进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。这种服务不是针对单个业主，对小区业主来说是生活上不可欠缺的照顾，业主应支付一定的费用才得以享受物业服务。喻彩虹作为小区业主的一员，也实际享受了瀚霖雨公司提供的服务，应当向瀚霖雨公司交纳物业管理费等。
第二，关于物业服务瑕疵问题。被告喻彩虹认为，瀚霖雨公司在管理方面存在很多问题，因此拒绝交纳物业服务费。本院认为，从已经查明的情况来看，原告瀚霖雨公司在进行小区物业管理服务时，整体上能够按照合同约定，对小区进行物业管理，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面、服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。因此，本院对被告喻彩虹的这一抗辩理由不予采纳。如果被告喻彩虹有证据能够证明瀚霖雨公司未能履行物业服务合同的约定，可以依法督促业主委员会行使对物业公司的监督职责，也可以通过依法召集业主大会重新选聘物业公司。如果物业公司在履行物业服务合同的过程中导致业主人身、财产安全受到损害的，业主还可以依法向物业公司主张自己的合法权利。
综上所述，本院认为原告瀚霖雨公司与青白江区青ＸＸ庭A区第三届业主委员会之间签订的《物业服务合同》合法有效，对被告喻彩虹具有约束力，被告喻彩虹在享受了瀚霖雨公司提供的物业服务后，应当履行交纳物业服务费、垃圾清运费的义务。因此，对原告瀚霖雨公司向被告喻彩虹主张2015年8月至2016年10月期间的物业服务费682.73元、2016年4月至10月期间的垃圾清运费56元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告瀚霖雨公司可以依据《物业服务合同》中的相关约定向被告喻彩虹主张违约金。但是原告瀚霖雨公司在诉讼过程中表示只参照一个月物业管理费的标准要求被告喻彩虹支付违约金45.52元。经本院核算，45.52元显著低于合同中约定的违约金。原告瀚霖雨公司请求被告喻彩虹支付违约金45.52元，正当合理，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告喻彩虹向原告成都瀚霖雨物业管理有限公司支付2015年8月至2016年10月期间的物业服务费以及2016年4月至10月期间的垃圾清运费共计738.73元；
二、被告喻彩虹向原告成都瀚霖雨物业管理有限公司支付违约金45.52元。
以上给付义务，于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告喻彩虹负担（此款已由原告成都瀚霖雨物业管理有限公司垫付，被告喻彩虹在本判决生效之日起十五日内支付给原告成都瀚霖雨物业管理有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 江铮
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 吴觅