广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3343号
上诉人（原审原告）：冯志昕，男，汉族，1989年4月21日出生，住广州市白云区。
委托代理人：许卫权，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蓝月桂，女，汉族，1990年4月12日出生，住广州市白云区。
委托代理人：贺松梅，广东海际明律师事务所律师。
上诉人冯志昕因与被上诉人蓝月桂租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法人民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人冯志昕及其诉讼代理人许卫权；被上诉人蓝月桂及其诉讼代理人贺松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年7月29日，冯志昕与蓝月桂签订《商铺租赁合同》，合同约定：“蓝月桂将d41档自有门面租赁给冯志昕使用；租赁期间自2013年8月1日至2014年8月1日；门面月租为3000元，冯志昕在合同签订时一次性向蓝月桂交清当年门面租金，共36000元；冯志昕须于本协议签署同时，向蓝月桂一次性交纳履约保证金5000元；本协议期满一年整，如冯志昕完全履行本协议，蓝月桂将无息返还保证金；如因冯志昕未按规定时间交纳租金、物业费等费用，冯志昕同意蓝月桂直接从履约保证金中抵扣，无需通知冯志昕；商铺出租期间内如遇市政动迁或其他不可抗力，及蓝月桂与市场未能及时签约，导致双方合作无法进行，本合同自然中止，蓝月桂返还冯志昕已预付的未履行期间的资金给冯志昕。合同签订后，冯志昕向蓝月桂支付了一年租金36000元及履约保证金5000元。”广州市华通城科贸有限公司（以下简称科贸公司）于2012年11月1日与蓝月桂签订的《商铺租赁合同》，合同约定：蓝月桂向科贸公司租用人和华通综合市场d区41铺（档），租期自2012年11月1日起至2013年10月30日止；蓝月桂一次性支付保证金5000元；以下情况，科贸公司有权书面通知蓝月桂终止合同：蓝月桂拖欠租金等费用超过规定期限15天、蓝月桂有严重违法行为；租赁期间，商铺遭遇不可抗力（如自然灾害或战争）而导致本合同无法继续执行时，双方互不承担责任。蓝月桂提交了由广州市白云区人和华通综合市场分别于2014年1月16日、同年2月23日出具的《商铺租赁证明》及《证明》，内容分别是：“该市场从未公布过有关人和华通综合市场搬迁的通知和通告，人和华通综合市场自2013年11月1日即日起，以每月交付租金（固定本金每月2563元）的方式继续租赁给人和华通综合市场d41档档主蓝月桂”，“兹证明人和华通综合市场d41档档主蓝月桂对该档铺转租给其他人之前是经过人和华通综合市场负责人同意。人和华通综合市场同意d41档档主蓝月桂对该档铺继续转租的权力。蓝月桂拥有转租权。”另查，广州市白云区人和华通综合市场的开办单位是科贸公司。诉讼中，冯志昕提交了录音资料拟证明2014年2月19日广州市白云区人和华通综合市场的工作人员在冯志昕的电话咨询中称蓝月桂没有与该市场签订租赁合同，因此冯志昕认为蓝月桂无权对d41档进行出租。蓝月桂对上述录音的真实性不予确认，认为无法确定录音中与冯志昕对话人员的身份。以上事实，有商铺租赁合同、商品交易市场登记证、证明、收据及当事人的陈述等证据证实。
冯志昕于2014年1月9日向一审法院提起本案诉讼，诉称2013年7月29日，冯志昕与蓝月桂签订《商铺租赁合同》，约定蓝月桂将其位于白云区人和镇华通农贸市场d41档铺（以下简称d41档）自有门面出租给冯志昕经营。该商铺的租期为2013年8月1日至2014年8月1日止，月租金3000元，并且在合同签订时一次性交清一年的门面租金36000元。另外合同约定商铺出租期内如遇市政动迁或其他不可抗力及蓝月桂与市场不能及时签约，导致双方合同无法进行的，本合同自然终止，蓝月桂返还冯志昕已预付的未履行期间的资金给冯志昕。现由于华通农贸市场拆迁不可抗力，蓝月桂与市场也不能签约，导致该合同无法履行，合同应自然终止。蓝月桂应当按照合同约定返还租金、保证金共32000元。蓝月桂现拒不返还，已构成根本违约，现请求法院判令：一、双方签订的《商铺租赁合同》解除；二、蓝月桂返还商铺租金27000元、商铺租用保证金5000元；三、蓝月桂赔偿2013年11月1日至2014年2月28日的经营损失12000元（按照每天100元经营收入的标准计算）。本案诉讼费由蓝月桂负担。
蓝月桂一审答辩称：华通农贸市场所有商铺都在正常运转，我对d41档依然享有经营权，不存在导致我与冯志昕无法合作的情形，双方的《商铺租赁合同》继续有效，不应解除。冯志昕要求我返还租金、保证金及赔偿经营损失均无事实依据，请求法院予以驳回。
一审法院认为，冯志昕主张因其与蓝月桂签订的租赁合同约定的转租期限超过蓝月桂与科贸公司之间租赁合同的剩余租赁期限，故超过部分的约定无效。对此一审法院认为，根据蓝月桂提交的《商铺租赁证明》及《证明》，科贸公司与蓝月桂的租赁合同关系仍然存续且科贸公司同意蓝月桂转租，故冯志昕的上述主张无事实依据，不予采纳。冯志昕与蓝月桂签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于冯志昕、蓝月桂签订的商铺租赁合同所约定的合同解除条件是否成就。冯志昕主张蓝月桂未与市场签约，导致双方合作无法进行。对此一审法院认为，根据查明的事实，市场方与蓝月桂的租赁合同关系仍然存续，冯志昕主张双方合作无法进行的理由不充分。冯志昕诉称市场拆迁，但冯志昕亦未就此提交证据予以证实。因此，冯志昕要求解除合同的依据不足，不予支持。冯志昕要求蓝月桂返还未履行期间的租金及租用保证金的主张不符合合同约定，对此不予支持。冯志昕要求蓝月桂赔偿2013年11月1日至2014年2月28日经营损失的主张无理，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，作出如下判决：驳回冯志昕的诉讼请求。本案受理费425元，由冯志昕负担。
一审判决后，冯志昕不服，向本院提起上诉称：一、一审判决仅凭“两个”的证明，就认定其继续存在租赁合同关系该判决证据不足，不能认定。“证明”不能代替租赁合同，被上诉人构成根本性违约。二、被上诉人违约。转租合同第七条规定：被上诉人未能与市场及时签约，致使双方无法合作，合同自然中止，被上诉人应按合同返还其已预付的未履行期间的资金。三、被上诉人未能与市场及时签约，自然应解除租赁合同。上诉人随时面临市场将其赶走不能正常经营，造成更大的经济损失。作为上诉人没有必要承担此风险，而且上诉人坚决不同意合作，为此，被上诉人应按合同返还其已预付的未履行期间的租金和押金。综上所述，一审判决部分事实不清，证据不足。请二审依法改判。据此，提起上诉请求l、依法撤销广州市白云区人民法院的（2014）穗云法人民初字第58号民事判决；2、依法改判并按一审起诉的诉讼请求进行赔偿；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人蓝月桂答辩称：被上诉人认为租赁合同的解除只有法定和约定理由成就才能成立解除权，对方说市场拆迁是没有事实证明的，至于续签合同问题，被上诉人与上诉人的租赁行为得到市场的承认，并以继续收租的方式默认被上诉人有转租权，两个“证明”已证明上诉人要求解除的事实和理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，上诉人冯志昕与被上诉人蓝月桂在二审中均没有新证据提交，对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审认定上诉人冯志昕与被上诉人蓝月桂之间租赁合同关系存续正确，本院予以确认。
本案争议的焦点在于是否由于被上诉人蓝月桂未与出租方续签合同而导致上诉人冯志昕与被上诉人蓝月桂合同终止，上诉人冯志昕认为被上诉人蓝月桂没有与市场签约而导致双方无法继续合作，同时被上诉人蓝月桂所持的《商铺租赁证明》及《证明》不足以证明租赁合同关系存续的事实。根据原审法院查明的事实以及证据证明，广州市华通城科贸有限公司与被上诉人蓝月桂双方约定，以每月交付租金方式继续租赁且同意被上诉人蓝月桂转租，同时市场正常运营不影响上诉人冯志昕的经营活动，不存在无法经营的情形，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。上诉人冯志昕与被上诉人蓝月桂签订的《商铺租赁合同》合法真实有效，合同约定导致双方合作无法进行经营的情形并未出现，一审法院查明事实清楚，证据充分，认定无误，应予以维持。故上诉人蓝月桂的上诉请求没有法律依据，本院予以驳回。
综上，上诉人冯志昕上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费425元，由上诉人冯志昕负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶荣福
审判员 徐 兵
审判员 闵海蓉
二〇一四年十一月二十八日
书记员 党春婷
梁园园