安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00145号
原告：罗某，淮北市园林管理局助理工程师。
委托代理人：李国庆，安徽北方之光律师事务所律师。
委托代理人：谢楠，安徽北方之光律师事务所律师。
被告：刘某，无业。
委托代理人：徐磊，安徽北方之光律师事务所律师。
原告罗某诉被告刘某离婚后财产纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由代理审判员张传奇适用简易程序，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人李国庆、谢楠，被告刘某及其委托代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗某诉称：2014年3月28日我与刘某在淮北市相山区民政局登记离婚，离婚协议约定：“双方的共同财产位于相山区南黎花园25栋1单元602室房屋归刘某所有，刘某偿还该房屋的剩余贷款”。我与刘某离婚后由我一直带孩子暂住在母亲家，因我与孩子均属无房户，我欲申请廉租房，但离婚协议中的房屋贷款仍然在我名下，申请无法获得批准。我要求刘某尽快偿还上述房屋的贷款，在我多次催促下，刘某于2014年5月14日向我出具保证书一份，约定三个月偿还上述房屋的剩余贷款，如期间不能正常还贷，刘某自愿放弃该涉案房屋产权。然而约定的2014年8月31日前偿还贷款期限到期后，刘某至今未能偿清上述房屋的剩余贷款，也未履行保证书中的义务。我多次与刘某协商要求其履行放弃涉案房屋产权并将该房产交给我，但刘某始终不愿意履行反而将涉案房屋租给他人使用。综上，我与刘某签订的保证书合法有效，依法受法律保护，刘某未能履行保证书中约定的清偿涉案房屋贷款承诺内容，造成我不能申请廉租房，另外，刘某明知涉案房屋系经济适用房，不能对外出租，现却将涉案房屋租赁给别人，必定对背负贷款的我的信誉度造成影响，符合保证书中造成我声誉影响的约定，刘某的行为构成违约，为维护我的合法权益，故具状起诉，请求依法判令：刘某履行保证书中载明的义务，将涉案房屋的全部产权交付给我；案件诉讼费由刘某承担。
刘某在庭审中辩称：涉案房屋没有产权证，而且房屋所在的整个小区都没有总房产证。所以，根据法律规定，人民法院不宜判决涉案房屋的产权归谁所有；离婚协议书系当事人双方真实意思表示，合法有效，罗某依据离婚后的保证书，意图改变离婚协议的财产状况没有法律依据；根据《淮北市廉租住房保障办法》，申请廉租房的限制条件中，并不包含罗某在起诉状中陈述的情形。
经审理查明：2014年3月28日，罗某与刘某在淮北市相山区民政局协议离婚，离婚协议约定位于淮北市相山区长山路西跃进河北南黎花园25栋1单元602室住房产权归女方所有，该住房余下贷款由女方偿还，并约定离婚后男方随时协助女方办理房产过户手续，过户费由女方承担。协议签订后，已经进行了财产分割，后罗某要求刘某尽快还清剩余房贷，刘某要求罗某协助将房屋贷款还款账户变更在其名下，经双方协商，刘某于2014年5月14日向罗某出具保证书一份，载明：“保证叁个月还清房贷，南黎花园25栋602室，期间不能正常还贷造成罗某信誉度受损，自愿放弃该房产权，到2014年8月底之前”。同日刘某通过其妹刘风侠的账户向罗某银行账户转款570元用以偿还2014年4月份的房屋贷款，农业银行淮北淮海路支行向其出具了业务凭证，凭证载明该还款系逾期还款，贷款包含罚息及复利，贷款本金金额为70711.07元。同日双方将房屋贷款还款账户名称变更为刘某，贷款人未变更，仍为罗某。还款账户名称变更后，刘某自2014年6月仍按月偿还银行贷款至2014年12月（截止2015年1月6日），但未能履行承诺在2014年8月底结清所有剩余房贷7万余元，现罗某依据保证书要求取得涉案房屋产权致本案纠纷发生。
另查明：2008年4月14日，罗某与淮北市农行淮海路支行、淮北市住房公积金管理中心签订委托贷款借款合同，借款人为罗某，贷款金额为9万元，借款期限为2008年4月14日至2028年4月14日。2009年4月2日，罗某、刘某购买位于淮北市相山区长山路西跃进河北南黎花园25栋1单元602室房产，价格为141435元。该房产系经济适用房，至今未办理产权证。
以上事实，有罗某提供的离婚证、离婚协议书、保证书、淮北市经济适用住房买卖合同、销售不动产发票、委托贷款借款合同，刘某提供的银行还款明细账、还款业务凭证、农业银行取款业务回单，询问笔录以及当事人的陈述在卷予以佐证，本院予以确认。罗某另提供的房屋租赁合同，因该合同系复印件，刘某不予认可，且与本案不具有关联性，不予认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点是保证书是否有效以及刘某自愿放弃涉案房屋产权条件是否成就。关于保证书的效力问题，双方签订的离婚协议约定涉案房屋余下房贷由刘某偿还，房屋分割后刘某没有及时付款，后经双方协商后，刘某向罗某出具了承诺书，承诺三个月还清剩余房贷。该保证书系刘某真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，刘某辩称出具保证书时有受胁迫的行为，但未能提供证据证明该承诺书系受胁迫的情况下出具的，应承担举证不能的责任，故对该辩称不予采信。
关于刘某自愿放弃涉案房屋产权的条件是否成就问题，刘某承诺三个月内还清贷款，但未实际履行该承诺，仅在保证书出具后按月偿还房屋贷款，且刘某于2014年5月14日才偿还2014年4月份的房贷，造成还贷逾期，不可避免的会对贷款人罗某的信用度造成影响。诉讼中刘某亦明确保证书中“自愿放弃该房产权”是指2014年8月底如未还清房贷，就把房屋交付给罗某。因刘某未能履行保证书的承诺，其放弃涉案房屋产权条件已经成就，故罗某请求有理，应予支持。涉案房产至今尚未取得房产证，依法不宜处分房屋所有权的归属，可以确定由一方使用，待办理产权登记时，该房屋产权归罗某所有。因涉案房屋贷款尚未结清，该房屋由罗某使用的同时，房产贷款理应由罗某予以偿还。诉讼中罗某同意支付双方离婚后刘某实际偿还的房贷并愿意另支付刘某房屋补偿款6万元，该行为系对其自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、位于安徽省淮北市相山区南黎路151号南黎花园25栋1单元602室归原告罗某使用，在能够确认产权办理在罗某或刘某名下后，该房屋归原告罗某所有，该房剩余房贷由原告罗某偿还；
二、原告罗某自本判决生效之日起30日内支付被告刘某自双方离婚后被告刘某实际偿还的房屋贷款，并支付被告刘某房屋补偿款6万元。
案件受理费3100元，因本案适用简易程序审理，减半收取1550元，由原告罗某与被告刘某各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 张传奇
二〇一五年四月七日
书 记 员 徐晓芹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》
第八条第一款离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
第二十一条第一款离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。