北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民（商）初字第06253号
原告顾洪亮，男，1969年7月6日出生。
原告仇良，男，1952年9月10日出生。
原告吕刚，男，1961年12月17日出生。
原告李志勇，男，1970年3月30日出生。
四原告委托代理人闫海霞，北京市时雨律师事务所律师。
原告李占峰，男，1980年5月15日出生。
被告张付增，男，1949年11月22日出生。
委托代理人于战飞，男，1960年2月1日出生。
被告李兵，男，1966年4月5日出生。
被告北京市平谷区南独乐河镇望马台村民委员会，住所地北京市平谷区南独乐河镇望马台村。组织机构代码：E0111XXXX。
法定代表人李春旺，村主任。
原告顾洪亮、仇良、吕刚、李志勇、李占峰与被告张付增、李兵确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法适用简易程序由代理审判员许友刚独任审判。后本案依法转为普通程序审理，组成由法官张虹雨担任审判长，人民陪审员丁宝顺、赵晓明参加的合议庭共同审理，并于2015年5月18日、7月9日，12月16日公开开庭进行了审理。原告顾洪亮、仇良、吕刚、李志勇及其委托代理人闫海霞，原告李占峰，被告张付增及其委托代理人于战飞，被告李兵均到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院依职权追加北京市平谷区南独乐河镇望马台村民委员会（以下简称望马台村委会）为被告参加诉讼。被告望马台村委会经本院合法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告顾洪亮、仇良、吕刚、李志勇、李占峰起诉称：2010年6月3日，五原告与张付增从事合伙经营，并签订合作协议，协议约定共同承包位于平谷区南独乐河镇望马台村委会豹石河桥北规划养殖小区20亩河滩地，作为种植养殖及老年公寓开发。2013年6月五原告得知张付增未经五原告同意的情况下，将部分河滩地转包给被告李兵。二被告的行为侵犯了五原告的合法权益，故为维护原告合法权益，特起诉要求：1、依法确认张付增与李兵在2011年6月1日签订的《房屋土地转让协议书》无效。无效理由如下：一、张付增未经其他合伙人同意擅自处分合伙财产，严重侵犯了其他合伙人的利益，属于无权处分，应认定为无效行为。二、李兵受让涉案土地用于大规模建设房屋，未办理任何农用地转用审批手续，属于擅自改变农业用途，违反法律强制性规定，应属无效合同。三、被告李兵不构成善意第三人。1、涉案土地是原告等六个人合伙从张×处承包，由顾洪亮、仇良、张付增作为乙方与丙方张×和甲方望马台村委会签订的土地转租承包合同书，而非张付增一个人。李兵庭审中称知道李占峰是合伙人，但不知道有其他合伙人，可在其与张付增签订的转让合同上并没有李占峰签字。涉案土地是原告等六个人合伙承包的，李兵称没有看见过原告等六个人从张×处承包的合同，涉案标的属于物权，李兵在受让涉案土地的时候连涉案土地的权属证明都不核实，并不构成物权法上的善意第三人。2、庭审中李兵称，第一次谈的时候是6万元，当时李占峰在场，第二次谈的时候是6.5万元，第二次李占峰没在场，李兵明知李占峰是合伙人，且在第二次谈判时李占峰又没在场且也没在合同上签字，还与张付增一个人签订转让合同，明显不能够善意。3、在2014年5月5日开庭笔录中，李兵称：我当时知道是六人合伙承包的涉案土地，但我认为张付增是老大，他可以定夺。从该笔录能够看出，李兵对于涉案土地是原告等六人合伙承包是明知的。综上所述，张付增将涉案土地转让给李兵的行为应属无效行为，双方签订的转让协议应认定为无效。
原告李占峰的意见跟其他四原告一致，李占峰称当时和李兵说卖地的事儿时他知道，但是李占峰和张付增说得征得其他合伙人的同意，最后确定是多少钱卖的不知道，而且这钱打到张付增个人的卡里了。
五原告向本院提交以下证据予以证明：
1、2010年6月3日望马台村委会与顾洪亮、仇良、张付增，张×三方签订的《土地转租承包合同》，证明涉案土地是由顾洪亮、仇良，张付增代表六个合伙人从张×处转让的望马台村豹石河桥北规划养殖小区20亩河滩地，该承包地是农业用地。
2、2010年6月3日，五原告与张付增签订的《合作协议》，证明六个人合伙承包20亩河滩地用于开发，合作协议明确约定了双方权利义务的内容。
3、现场照片，证明李兵在涉案土地上建设房屋的事实。
4、李兵在（2014）平民初字第2049号案件中2014年5月5日谈话笔录，内容为：“我当时知道是六人合伙承包的涉案土地，但我认为张付增是老大，他可以定酌，且北京占峰永兴建材中心的法人是李占峰，李占峰知道并同意将土地转给我”。证明李兵在法庭陈述时明确表示知道六个人是合伙，明知是合伙的财产还与张付增一人签字，不构成善意第三人。
被告张付增未向本院提交书面答辩意见，但其在本案审理过程中口头答辩称：我与五原告确实是合伙关系，共同经营沙料场。合伙时就商量好张付增、顾洪亮、仇良负责地，另外三个人负责设备，都是为了合伙经营。所以承包合同就以我和顾洪亮、仇良名义与之前的承包人张×签的协议，从张×处转包了20亩河滩地，但这算是六合伙人的财产。当时把这块地转给李兵的时候和李占峰商量了，想的我代表顾洪亮、仇良，李占峰代表吕刚、李志勇，双方各出一个代表就可以了。签字的时候就我和李兵在，卖地的事儿李占峰知道，卖多少钱也知道，但是签协议的时候不在场。当时其他几个人不知道，后来就知道了。一共给李兵卖了78万，李兵给钱后我就开始在别的地上为六合伙人建了9所房，每所房大概是110平米。想的因为我们干砂石料赔钱了，就打算干养殖合作社。卖给李兵共12亩地，有8亩在这20亩中，另有4亩在别的地上，但也属于六合伙人的财产，是六合伙人后来从其他人处转让过来的，我出的钱多，但我认可是算所有合伙人的。所以20亩以外的地也和其他几个人合伙人有关系，转让也应经过其他几个人的同意。对于原告的诉讼请求，张付增在5月14日、5月18日的笔录中表示同意原告的诉讼请求，当时应该经过原告的同意，但实际上没有跟他们商量，所以同意确认合同无效。在7月9日，12月8日笔录中又称认为合同是有效的，张付增是代表六合伙人与李兵签订的协议，并且其他合伙人也都是知情的。李兵是在我们盖好那九所房子后看我们那个房没有人管才盖的，我们那房子也是在河滩地盖的，也没有手续。当时没有相关部门管，后来相关部门说是违章要拆，但是因为已经用作养老院了，拆不了，就交了六千多元的罚款。六合伙对外签合同是我和李占峰我们两个，因为我是我们这边的代表，李占峰是另外一组的代表。合伙经营中对外的活动及一切事宜，是必须两个人同时同意。
被告张付增向本院提交以下证据予以证明：
1、行政处罚交款通知书，证明涉案地块因为违章建筑曾被国土局处罚过。
被告李兵未向本院提交书面答辩意见，但其在本院审理过程中口头答辩称：我是2011年5月底去的望马台豹子峪，当时和李占峰、张付增谈的买地的事儿。当时我只知道是他俩，不知道还有其他人合伙。商量的时候李占峰在场，第一天商量的是6万元每亩，最后商定按每亩6.5万元，签协议时李占峰没在。我已经按照每亩6.5万元的价格支付了12亩地相应的对价78万元。买地后我在那建了24间房大概700平米左右，并且这块地我已经用了3年了，所以我认为这个协议是有效的。
被告李兵向本院提交以下证据予以证明：
1、张付增与李兵于2011年6月1日签订的《房屋土地转让协议书》，证明李兵与张付增签订的协议是有效的。
2、2011年11月23日张付增、六合伙人的会计胡立民为李兵出具的33万元的收据，证明收钱是六个合伙人收的，不是张付增一个人。78万元转让款已经交齐，其中33万元是现金，其余45万元是用李兵帮张付增盖房的工程款抵的。
被告望马台村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，但其在本院与其做的谈话笔录中称：“村委会将地承包给了张×，张×转租给张付增，张付增又转租给李兵。张×转给张付增的20亩地都是河滩地，属于荒滩。该地可以种植、养殖，以及建设看护性用房。如果建房需要自己跑手续，村委会不管。张付增与李兵签订的《房屋土地转让协议书》中村委会的公章是真实的，但是村主任不知道这份协议，应该是当时负责管章的老苗盖的（苗国春）。张×转给张付增的协议是有效的，张付增转给李兵的协议中村委会的公章是真的，但是村委会不知情。”
经庭审质证，双方对涉及到本案争议焦点的以下证据没有争议：原告提交的证据三，二被告对真实性和证明目的均认可，本院对此予以确认。
双方对以下涉及本案争议焦点的证据存在争议：原告提交的证据一、二，被告张付增对真实性及证明目的均认可；被告李兵对真实性没法确认，对证明目的和关联性不予认可，称签合同时未见过该两份协议。原告提交的证据四，被告张付增对真实性认可；被告李兵对真实性认可，对证明目的不认可，当时是和张付增、李占峰两个人谈的，不知道其他合伙人，是后来才知道的。被告张付增提交的证据一，原告对真实性无法确认，也确认不了被处罚的地块是否是涉案地块；被告李兵对真实性认可，认可处罚的这块地是张付增转给李兵的地块，上面是李兵盖的房子张付增替李兵交的罚款。被告李兵提交的证据一，原告对真实性认可，对证明目的不予认可，称从转让协议看涉案土地是农业用地，李兵受让涉案土地没有用于农业建设，而是改变土地用途，协议违法了法律强制性规定，应属无效合同，另外转让期限远远超出了原始合同承包期限，超过原始期限的部分也无效；被告张付增对真实性和证明目的均认可。被告李兵提交的证据二，原告对真实性不认可，称对该笔钱不知情，也未收到该笔钱，而且那收据写的是张付增和胡立民收款，不知道钱是打到胡立民卡上了还是打到张付增卡上了，胡立民是张付增找来的会计，当时还有另外一个会计被张付增给轰走了；被告张付增对真实性和证明目的认可，称原告对该笔钱是知情的，钱是会计收的，在建房时通过会计给李兵了。
经庭审认证，原告提交的证据一、二，被告张付增对真实性及证明目的均认可，被告李兵对真实性无法确认，对证明目的和关联性不予认可。原告提交的证据四，被告张付增对真实性认可，被告李兵对真实性认可，对证明目的不认可。被告张付增提交的证据一，原告对真实性无法确认，被告李兵对真实性和证明目的均认可。被告李兵提交的证据一，原告对真实性认可，对证明目的不予认可，被告张付增对真实性和证明目的均认可。被告李兵提交的证据二，原告对真实性不认可，被告张付增对真实性和证明目的认可。本院对以上证据的真实性均予以确认，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
本院经上述认证查明：2010年6月3日，甲方张付增、顾洪亮、仇良与乙方吕刚、李志勇、李占峰签订《合作协议》，约定：“经甲乙双方共同协商一致同意共同承包20亩河滩地及北正房60米长，宽12米，西厢房长60米，宽12米，东厢房长45米，宽6米，东有大门，南有院墙，村河滩地及地上物作为种植养殖及老年公寓开发。双方合作如下：1、甲方前期合作投入以承包河滩地、厂房费用及东厢房改造共计65万元为入注资金。2、乙方前期合作投入以原有生产设备及设施（水电）为入注资金房屋改造注入资金1万元。3、利润分成各占50%（甲乙双方的股份占有为：乙方占51%股份，甲方占49%股份），乙方李占峰甲方张付增双方经营管理代表。（李占峰为主要经营者）6、双方在经营期间共同改造和建设原厂地及共同恢复原厂地地貌（原厂地为平地，以相片为证）。9、双方在经营之中如有分歧，由六个股东的老大（张付增）定夺。10、在土地承包期间为双方共同财产，分为两股（甲方、乙方）。12、在经营期间且在承包土地期内，如有一方退出按市场价转让对方。任何一方不得将该土地及附属设备转让外方（如对方不愿接受该股份，才可以转卖他人）。
2010年6月3日，甲方北京市平谷区南独乐河镇望马台村委员，乙方顾洪亮、仇良、张付增，丙方张×签订《土地转租承包合同》，约定：“甲方同意将原租给丙方张×的20亩河滩地，即现在的北京市平谷区南独乐河镇望马台村委会豹石河桥北规划养殖小区转租给乙方从事发展种植、养殖及筹建老年公寓（原承包协议继续有效）。1、原租期限不变自2002年10月10日至2052年10月9日。4、甲方对发包的河滩地应负有相应合法手续（村民代表的三分之二表决通过）上级政府的批示签章等，甲方负责并协助乙方解决周边环境及纠纷等问题，确保乙方在承租期内经营顺利进行。6、乙方在承租期内有权转让、转租所属承包的河滩地及所属地上物。合同签订后，六合伙人在该地块上合伙粉砂石料。
2011年6月1日，甲方张付增、李占峰与乙方李兵签订《房屋土地转让协议书》，签字者：甲方张付增，乙方李兵，村委会盖章，村委会签字苗国春。内容为：1、该房屋坐落在南北路的东侧，东至道边，西至坝边，南至坝边，北至房后边，东西宽90米，南北长80米，面积7200平方米，建筑面积600平方米。2、转让期限年，自2011年6月1日起，至2059年6月30日止。3、转让金及交纳方法：转让金总额为人民币71.5万元，本协议签订之日交纳元，其余在日之前交纳。一次性交清全款（全款以付清）。4、甲方负责确定该房屋土地周围相邻界限，保证该房屋、土地的使用权没有其他纠纷。乙方可根据自己需要，自行改造装修现有的房屋设施。8、违约责任：本协议签订后，双方共同遵守，任何一方不能违约。如甲方违约，退还乙方全部转让金，承担违约金元及房地产的增值部分。如乙方违约，则赔偿甲方违约金元。被告李兵称从张付增处买这块地的目的就是为了要盖房，当时也明确和张付增、李占峰说过，张付增和李兵说是荒滩地，盖房也没问题，李兵这才买的地，当时转给李兵时地上没有房屋设施。合同签订后，张付增将12亩地交给李兵使用，实际转让价是78万元，李兵支付33万元给张付增，张付增及六合伙人的会计胡立民为李兵出具33万元的收据，另外李兵帮张付增在其他地块上建筑了九间房屋，剩余的转让款45万元从盖房款中进行折抵，李兵也是看给张付增建的房屋没人管才在自己买过来的涉案地块上建了24间房大概700平米左右。关于承包期限，张付增和李兵说承包期限还有47年，村委会也给盖了章，所以李兵就信了。
2014年10月16日，顾洪亮、仇良、吕刚、李志勇起诉被告李占峰、张付增、李兵，要求确认张付增与李兵签订《房屋土地转让协议书》无效，理由是签订该协议未经过其他合伙人同意，侵犯了其他合伙人利益。2014年3月11日，李占峰曾向法庭出具说明，“六人共同承包的20亩河滩地，2013年6月我与张付增将20亩河滩地部分转包给李宾。”后因与李兵签订的《房屋土地转让协议书》中并无李占峰的签字，顾洪亮、仇良、吕刚、李志勇撤回对李占峰的起诉，李占峰申请作为原告参加诉讼，各方当事人均无意见。
另查明，根据本院到南独乐河镇政府土地科调取的航拍图、规划图及现场勘查照片，可以看出流转给李兵的涉案地块现状为园地，规划用地为一般农用地，且张付增称涉案地块因违建被处罚过，李兵也认可被罚的土地就是李兵盖的房子所在的这块地，是张付增替李兵交的罚款。北京市国土资源局曾于2012年5月31日作出京国土（平）分局罚字（2012）第106号国土资源行政处罚决定书，内容为：张付增未经批准在北京市平谷区南独乐河镇望马台村村东建房，现已完工并使用，张付增建房实际占地面积613.19平方米，建筑占地面积613.19平方米，张付增建房所占用的土地现状类为果园，规划用途为一般农地区，不符合土地利用总体规划。张付增建房的行为违反了有关法律规定，决定处罚如下：责令张付增退还非法占用的土地，限其在十五日内拆除在非法占用的613.19平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处非法占用的613.19平方米土地每平方米10元的罚款，共计人民币6131.90元。后张付增自行交纳了罚款，但未拆除违法建筑，恢复土地原状，北京市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2012）平执字第3283号行政裁定书，对北京市国土资源局于2012年5月31日作出的京国土（平）分局罚字（2012）第106号国土资源行政处罚决定书准予强制执行。
关于六合伙人的关系，五原告及张付增均称张付增和李占峰负责砂石料经营，别人没有参与具体的经营和管理，对外就是张付增和李占峰，李占峰是主要负责人，张付增辅助李占峰。李兵称签订协议时只知道张付增和李占峰，不知道有其他合伙人，当时没有见过六合伙人的《合作协议》，也没有见过张付增、顾洪亮、仇良与张×签订的《土地转租承包合同》。
上述事实，有原被告双方提交的前述证据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，应为无效。本案中，涉案地块现状为园地，规划用地为一般农用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第七十六条之规定，进行建设需要使用土地的，必须依法申请。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。未经批准不得非法占用土地，不得违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地。现张付增与李兵均称双方签订《房屋土地转让协议书》转让涉案土地的目的就是为了建房，且在签订协议之后李兵在涉案土地上建了房屋并被北京市国土资源局处罚。在本案审理过程中，根据张付增提交的行政处罚交款通知书，本院到北京市国土资源局调取了京国土（平）分局罚字（2012）第106号国土资源行政处罚决定书，该决定书确定了张付增未经批准在北京市平谷区南独乐河镇望马台村村东建房的行为违反了《土地管理法》的相关规定并对张付增处以行政处罚。该决定书中的被处罚人虽然是张付增，但张付增与李兵均认可被处罚的地块就是李兵建房的地块，因此双方签订的协议相关内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决如下：
确认被告张付增与被告李兵于二〇一一年六月一日签订的《房屋土地转让协议书》无效。
案件受理费一万零九百五十元，由被告张付增负担五千四百七十五元，由被告李兵负担五千四百七十五元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张虹雨
人民陪审员 丁顺华
人民陪审员 赵晓明
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 赵 颖