安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0522民初2253号
原告：含山县宏泰物业管理有限公司，住所地安徽省含山县环城东路褒禅山路9号。
法定代表人：王福红，该公司总经理。
被告：杜微，男，汉族，1980年12月18日出生，户籍地安徽省含山县，现住安徽省含山县。
原告含山县宏泰物业管理有限公司（以下简称“宏泰公司”）与被告杜微物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告宏泰公司法定代表人王福红、被告杜微均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年4月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费1585元(按0.8元/㎡/月标准计算)；2、判令被告给付滞纳金760元（自2016年4月1日计算至2016年11月30日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2014年10月24日被告在含山县龙润房地产开发有限公司租赁含山状元府小区3幢23号门面经营，该套房的建筑面积为220.14㎡。被告取得上述房屋后物业费只交纳至2016年3月31日。2016年4月以后的物业服务费被告一直未能交纳。截止2016年12月31日被告共拖欠物业服务费1585元（220.14㎡×0.8元/㎡/月×9个月）；另根据前期物业合同的约定被告迟延交纳物业费还需要交纳2‰的滞纳金，共计760元（1585元×2‰×30日×8个月）。原告通过多种渠道与被告交涉无果，为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告杜微辩称，2015年原告收取了被告的物业服务费超过了标准，一层、二层的收费标准是不一样的，一层是0.8元/㎡/月，二层是0.6元/㎡/月，但是原告收取费用的标准全部是按0.8元/㎡/月。我要求原告给予说法，原告一直未能给我说法，也没有向我提供文件予以说明，所以我就没有支付。后来，物业公司锁了我的仓库门，时间长达3个月，2015年原告多收取了我物业费528元，应当予以返还，在锁门期间，原告需要补偿我的租赁费用。
原告为证明其诉讼请求向本院提交了杜微2015年物业费收费收据、杜微与安徽龙润房地产开发有限公司的租赁合同、含山县状元府小区前期物业服务合同、人民调解申请书。被告向本院提交了以下证据：1、2016年3月10日收据一张，证明被告2016年1月至3月的物业服务费是按0.6元/㎡/月的标准支付的；2、照片一张证明原告承认2015年多收取被告528元的物业服务费；3、通话录音资料，证明原告将被告仓库门锁起来三个月的事实。
根据双方举证、质证，结合双方当事人的陈述，对原告的证据认定如下：被告对原告提供的杜微2015年物业费收费收据、杜微与安徽龙润房地产开发有限公司的租赁合同、人民调解申请书的真实性无异议，这三组证据符合证据形式，与本案具有关联性，对这三组证据的证明目的予以确认。关于原告提供的前期物业服务合同，也符合证据的形式，对该组证据的证明目的予以认可。
对被告的证据认定如下：原告对被告提供的收费票据以及照片真实性无异议，这两组证据符合证据形式，应当确认为有效证据；对被告提交的录音资料，原告认为锁门是事实，但是锁门也就是锁了2天，锁门只是表达个态度。对被告提交的录音资料结合原告的陈述，能够证明锁门的事实，但是并不能证明锁门的实际天数以及锁门给被告本人造成的损失。
本院经审理认定事实如下：原告系含山县环峰镇状元府小区物业服务企业，2015年12月28日，原告（乙方）与安徽龙润房地产开发有限公司（甲方）签订《含山县前期物业服务合同》一份。在合同中，甲方与乙方约定物业服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日，对商业物业服务费用的约定为按建筑面积每月每平方米0.80元。被告于2014年10月24日租赁状元府小区3幢23号商铺，在租赁合同中被告与安徽龙润房地产开发有限公司约定物业服务费用由承租方交纳。合同第十二条约定，物业服务费按年度交纳，自甲方交房通知单签发之日次月起计算物业费，次月之前的物业费由甲方按建筑面积按月按收费标准足额支付乙方。业主应在自起算一年的首月第20日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金。被告已按0.8元/㎡/月交纳2015年全年物业服务费，并按0.6/㎡/月支付了2016年1月至3月的物业服务费，自2016年4月1日起被告未能交纳物业服务费，原告在催收过程中采用过对被告门加锁的方式进行催交，原告也同意过将2015年全年物业服务费按0.8元/㎡/月多收取部分予以退还，但是双方就物业服务费的交纳经多次调解仍未能达成一致意见，以致成讼。
本院认为：本案因物业服务费的交纳而产生纠纷，应当按照物业服务合同法律关系进行审理。一、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。依据上述规定，原告与安徽龙润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对业主应当具有约束力，双方应当受合同的约束，自觉履行自己的义务，正确行使自己的权利。被告作为物业使用人应当按照合同的约定履行交纳物业费的义务，自2016年4月1日后未履行交费义务已构成违约，经多次调解无果后，应当承担相应的给付义务。二、原告在提供物业服务的同时，应当正确行使自己的权利，原告擅自将被告租赁房屋的大门上锁，对被告的合法权益造成了一定的损害，对此侵权行为与本案所处理的物业服务合同并非同一法律关系，且具体损失从本案被告提交的证据来看难以认定，被告可以另行提起侵权之诉主张自己的权利。但是需要指出的是，原告的催缴行为简单、粗暴，激化了物业服务企业与业主之间的的矛盾，也损坏了物业服务企业自身形象，这种行为应当杜绝。为示惩戒，对原告本次起诉的物业服务费应当予以扣减。为督促物业公司提高服务水平、改善服务质量，正确履行自己的各项职责，对其要求被告杜微给付的物业管理费酌情扣减30%。同理因为原告本身存在的过错，对其请求主张被告给付违约金的诉讼请求不予支持。三、关于本案原告起诉以0.8元/㎡/月收取物业服务费是否应当予以支持。杜微提交的证据证明物业服务费收费标准是按0.6元/㎡/月收取，原告质证认为是因为促销而按0.6元/㎡/月收取物业服务费，现在被告拒绝交纳，原告恢复按合同的约定要求被告支付物业服务费。对此，原告认可在该小区部分商铺按0.6元/㎡/月收取物业服务费，部分按0.8元/㎡/月收取物业服务费；物业公司收取物业服务费用，对同一小区、同一属性的房产应当实行统一的收费标准以及奖惩制度，收费标准的不统一不公开是本案被告拒绝交纳物业服务费的原因之一，现在原告主张按0.8元/㎡/月收取物业服务费势必会造成该小区收费标准混乱不一的局面，致使利益失衡。本案被告已按0.6元/㎡/月支付了2016年1月至3月的物业服务费，且原告在该小区也按此标准在收取物业服务费，可以视为双方对物业服务收费标准进行了变更，被告支付物业服务费的标准以0.6元/㎡/月计算为宜。为减少诉累，关于2015年物业服务费多收取部分本案一并处理，原告应当予以退还。关于物业面积，本案中的物业面积租赁合同中写明约220㎡，原告诉状中陈述房屋的建筑面积为220.14㎡，被告对此并未提出异议，故本案物业面积认定为220.14㎡。由于双方在履行物业服务合同中均有过错，诉讼费用双方均应当承担，酌定各自承担12.5元为宜。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告杜微于本判决生效之日起五日内给付原告含山县宏泰物业管理有限公司2016年4月1日至2016年12月31日物业管理服务费303.8元【0.60元/月/㎡×220.14㎡×9个月×70%】-528.3元【（0.80-0.60）元/月/㎡×220.14㎡×12个月(2015年1月1日至2015年12月31日)】；
二、驳回原告含山县宏泰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告含山县宏泰物业管理有限公司负担12.5元，被告杜微负担12.5元。
本判决为终审判决。
审 判 员 魏明明
二〇一六年十二月七日
代书记员 赵如慧
本判决所援引的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。