广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第456号
原告（反诉被告）周捷。
委托代理人秦维安、阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）周捷与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法适用简易程序于2012年8月7日、2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告周捷的委托代理人秦维安、阳村发与被告广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请二十个月的期间以庭外和解但未形成合意。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原、被告于2008年8月2日签订《商品房买卖合同》，约定：原告以442301元价款购买被告开发的桂林市广源社区×××号房；被告应于2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按已付房款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，原告支付购房款182301元，余款以按揭方式付清。但被告直至2010年3月18日方登报通知业主收房，逾期交房天数达79天，依约应向原告支付违约金3494.2元，但被告至今仍拒绝承担违约责任，原告故诉讼要求被告支付逾期交房的违约金3494.2元。
原告（反诉被告）提交如下证据：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，以证明对双方权利义务的约定，其中约定交房日为2009年12月28日、被告应按照已付购房款的万分之一按日承担逾期交房违约责任；2、销售不动产统一发票，以证明原告已履行支付购房价款的义务；3、被告刊登于2010年3月18日《桂林晚报》的《交房通知》，以证明被告于2010年3月18日登报通知各买受人于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续；4、原告的身份证及被告广源公司的工商电脑查询单，证明原、被告诉讼主体适格。
被告（反诉原告）答辩及反诉称：逾期两个半月交房系因中、高考期间禁止噪声作业以及暴雨干旱因素造成，属于可以顺延的情形；原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，被告可延期免责；并且，原告要求被告承担逾期交房违约责任已过诉讼时效，请求判决驳回原告的诉讼请求。
因原告于2010年10月10日方前往被告处办理涉讼商品房交接手续，构成逾期收房，则原告应承担自指定收房期间届满15日即2010年4月2日起至实际接收房屋之日即2010年9月17日期间共计190日的逾期收房违约责任。同时，因原告于2008年12月8日方按揭支付剩余购房款260000元，已逾期付款40日，原告应按照逾期应付款的每日万分之一支付被告逾期付款违约金1040元。另，因原告未于接收房屋之时支付可视对讲系统费用1800元，被告故反诉主张：1、原告支付被告逾期收房违约金8404元、逾期付款违约金1040元；2、原告支付被告可视对讲系统费用1800元。
被告（反诉原告）就本诉与反诉提交如下证据：1、同原告证据1，以证明双方对于支付购房款及接收房屋的约定；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明本案涉讼商品房于被告登报通知交房前已达到交房条件；3、同原告证据3，以证明被告已按照合同约定于2010年3月18日登报通知买受人办理房屋接收手续；4、2008年12月8日的《借款凭证》，以证明原告逾期支付购房款；5、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号《关于进一步做好灾害性雨雪冰冻天气应对工作的紧急通知》、桂林市气象局出具的《证明》及《桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料》，以证明冰冻雨雪天气暂停施工的事实；6、刊登于2010年6月1日《桂林晚报》的《嘘！中高考将到，噪声莫来吵》的报道，以证明中高考期间禁止施工；7、刊登于2010年3月30日《桂林晚报》的《通知》，以证明被告登报通知各买受人支付可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金，发生诉讼时效的中断；8、房屋验收交接单、房屋签收清单，以证明原告于2010年10月10日接收涉讼商品房。
原告（反诉被告）反诉答辩称：原告在约定的时间收房时发现有质量问题并提出整改后才收房，故逾期收房责任不在原告，即使逾期收房构成违约，双方对于违约金的约定过高，请求法院对逾期收房违约金予以减少。因双方约定采用按揭贷款的形式支付购房余款，故原告不应承担银行发放贷款延迟的责任，被告要求支付逾期付款违约金不合理。此外，被告要求收取可视对讲系统费用违反一房一价的规定，被告向原告交房时亦未要求业主支付这笔费用。综上，被告的反诉请求无事实及法律依据，且已超出诉讼时效期间，请求判决驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）就反诉提交了如下证据：1、验房报告、楼宇验收情况反馈表，证明反诉被告在收房时发现房屋质量存在问题需整改，故造成反诉被告延期收房；2、个人购房借款／担保合同，证明在被告广源公司将房屋备案合同交付原告后，原告才办理了银行按揭贷款。
经过庭审质证，二原告对被告广源公司证据1，3-8的真实性无异议，被告广源公司对二原告本诉证据以及反诉证据2的真实性亦予以确认，本院对上述证据的真实性予以确认。广源公司不认可二原告提交的《验房报告》，二原告对广源公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》亦不予认可，但因对证据持有异议的一方当事儿均未提交相反证据对对方证据予以反驳，故本院对二原告提交的《验房报告》、《楼宇验收情况反馈表》及广源公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》的真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告于2008年8月3日签订《商品房买卖合同》，由原告以442301元价款购买被告开发的广源·国际社区第×××号房屋一套。该合同约定（节录）“……第六条付款方式及期限。银行按揭付款，买受人须于签订合同时付清按揭首期款计人民币壹拾捌万贰千叁百零拾壹元整，余款人民币贰拾陆万零千元整在2008年9月2日付清，即在2008年9月2日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续，签署《借款合同》、《抵押合同》等全部借款法律文件并办理完抵押手续将抵押期权证明文书送交银行。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。……3、……以按揭方式购房的买受人未能按本合同第六条第3项约定的时间办妥全部银行按揭手续的（包括但不限于根据贷款银行的要求补充提供资信材料，补交首付款），须按本条第1项之规定，承担逾期付款违约责任。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3、雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金，买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用，由买受人承担。逾期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户……等等。
2008年8月2日，原告支付购房首付款182301元；2008年12月8日，原告通过按揭贷款支付剩余购房款260000元。
2010年2月6日，涉讼商品房所在楼盘经五方验收合格。2010年3月18日，被告于《桂林晚报》刊登《交房通知》，通知各业主相关楼盘已达交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年10月10日，原告与被告办理了交房手续，但原告收房时未向被告交纳1800元的可视对讲系统费用。
2012年3月30日，被告于桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。2012年4月26日，原告提起诉讼要求被告承担逾期交房违约责任。2012年6月26日，被告广源公司提出反诉并要求原告支付可视对讲系统费、逾期收房及逾期付款违约金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期交房违约金；二、原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元；三、原告是否应支付被告逾期收房违约金及违约金约定是否过高；四、被告诉原告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。
一、被告是否应支付原告逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付原告，但被告于2010年3月18日方登报通知业主收房，逾期79天，故被告应按照合同约定承担逾期交房违约责任，具体应支付的违约金为3494.2元（442301元×0.1‰／天×79天）。被告辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，故被告可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，被告也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，被告提出原告未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对被告关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。被告又辩称，原告的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。被告于2010年10月10日将涉诉房屋交付原告，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从被告将涉诉房屋交付原告起中断。本院于2012年4月26日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在被告交房时，按照双方的约定，原告即应当向被告支付1800元的可视对讲系统费用，但原告至今未支付此项费用，现被告要求原告支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。原告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，原告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另原告辩称被告的该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，被告于2010年10月10日将涉诉房屋交付原告，后于2012年3月30日登报主张了收取可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后被告于2012年6月提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故原告的上述辩解理由，本院不予采纳。
三、原告是否应支付被告逾期收房违约金及违约金约定是否过高。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收原告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。被告于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而原告未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故被告主张原告构成违约应支付逾期收房违约金，本院予以支持。被告发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至原告收房之日2010年10月10日天数为184天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向被告支付总房款万分之一的违约金共计8138.3元（442301元×0.1‰／天×184天）。原告辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定并结合本案情况，双方约定的逾期收房违约金明显过高，原告请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。原告辩称其按被告通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求被告整改，才会延期收房。本院认为被告拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。原告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且原告可以在履行收房义务后根据合同约定要求被告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，原告可以依此约定要求被告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿，故原告拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。另，原告称被告该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，原告于2010年10月10日收房，被告于2012年3月30日向原告提出该主张，并未超过两年诉讼时效期间，故原告的上述辩解理由，本院不予采纳。
四、被告诉请原告承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告于2008年12月8日支付剩余房款260000元后，付清了全部购房款，被告此时就知道或应当知道原告逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。被告直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向原告主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。被告直至2012年6月才向本院提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故被告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）周捷逾期交房违约金3494.2元；
二、原告（反诉被告）周捷支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、原告（反诉被告）周捷支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费50元、反诉案件受理费82元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告周捷已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费41元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告周捷负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费41元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 钟 勇
二〇一四年二月二十八日
书记员 谢菲菲
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