浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异119号
案外人叶笑笑，女，1991年11月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。
案外人叶福桂，男，1967年1月2日出生，汉族，住浙江省温岭市。
两案外人委托代理人（特别授权代理）丁杰、郑勇，浙江合创律师事务所律师。
申请执行人沈宝珠，女，1971年8月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
被执行人绍兴中龙建设工程有限公司，住所地绍兴市剡溪路257号1号楼。
法定代表人鲁光龙。
被执行人鲁光龙，男，1962年4月21日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人鲁杏芳，女，1964年2月13日出生，汉族，住诸暨市。
在本院执行申请执行人沈宝珠与被执行人绍兴中龙建设工程有限公司（以下简称中龙公司）、鲁光龙、鲁杏芳金融借款合同纠纷一案中，案外人叶福桂、叶笑笑向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人叶福桂、叶笑笑称，案外人与鲁光龙于2014年3月7日订立房屋租赁合同，约定鲁光龙将其所有的坐落城东剡溪路257号1号楼1楼及北面附属房共计建筑面积380平方米左右的房屋（以下简称涉案房产）出租给案外人使用，租赁期限从2014年3月7日起至2020年3月6日止。合同签订后，案外人当日一次性支付了30万元房屋租金及押金5000元。后以其中一承租人叶笑笑作为经营者，在上述承租房屋内花费130万元进行装修，开办了绍兴市越城区柴火老灶头渔头面馆（以下简称老灶头面馆），生意红火，一直经营至今。但是前几天贵院告知案外人上述房屋已经被拍卖，要求案外人腾退房屋，案外人认为上述房屋租赁合同合法有效，应当继续履行，且贵院在涉及到上述房产的拍卖中存在过错，未保障案外人的权利，应当撤销相关执行程序。理由如下：一、租赁合同合法有效，应当予以继续履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍变卖规定》）第31条第2款规定“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据该规定，原则上，法院的强制拍卖不会导致拍卖财产上租赁权和其他用益物权等权利负担消灭，除非该等权利的继续存续会影响担保物权或其他优先受偿权的实现。根据该司法解释起草者的解释，《拍变卖规定》作此规定的理由在于“租赁权和用益物权重在对标的物的使用价值，租赁权人和用益物权人要实际享有权利，必须现实地占有标的物，因此，《规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取承受原则，即拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响，应当依法将其除去后进行拍卖。”[《人民司法》2005年第2期，第31页]。本案的抵押权的实现是通过民事执行程序，贵院也是根据《拍变卖规定》第十条，由执行人员对拍卖财产的权属状况、占有、使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。通过调查了解到抵押财产上存在租赁权后，贵院认为该租赁关系不影响抵押权的实现，所以未在强制拍卖前将之除去，同时贵院在《网络司法拍卖公告》第一条拍卖标的介绍上说明了标的物存在权利负担；在第三条明确了咨询、展示看样时间与方式为自2016年7月19日至2016年8月2日；在第六条明确了标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵担保，责任自负。上述公告内容都加大或者加黑了字体。因此买受人通过《网络司法拍卖公告》及实地看样了解存在权利负担及申请人在承租经营老灶头面馆情况下依然买受，买受人当然要受到租赁合同的约束。而且本案的起拍价为7384200元，最后成交价为12114200元，没有因为租赁的存在造成无法被拍卖（或流拍）或拍卖的价格过低的情况。因此，本案的租赁合同应该予以履行，符合法律的规定。所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指因租赁关系的存在致使抵押权实现时无人应买抵押财产，或出价降低导致无法正常成交，但是本案的拍卖情况已证明了租赁关系的存在对抵押权的实现没有任何的损害。此时，应该适用《合同法》229条确立的“买卖不破租赁”的规则，无论是动产还是不动产，只要已经出租了，则所有权转移均不影响原租赁合同的效力，买受人自动成为租赁合同的一方当事人，并受该合同的约束。即只要法律没有例外的规定，均应予以适用。也就是说无论财产是先出租后抵押，还是先抵押后出租，只要不涉及到抵押权人与承租人之间的利益冲突，买受人都要受“买卖不破租赁”规则的约束，承租人的利益总是要优先于买受人的利益而得到保护。况且本案不属于在拍卖中委托人或拍卖人不说明拍卖标的物的权利瑕疵，导致买受人造成损害的情况。即使有，租赁合同仍然应该予以履行，买受人应该依据《拍卖法》第六十一条第一款与《合同法》的规定，向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。再者，从经济价值上说，当抵押财产上存有租赁权负担时，该财产的拍卖、变卖的价格必然因租赁合同的长短，租金而受到影响。既然买受人根据自己的利益，依据公开的信息作出了购买的决定，就说明其认可了买受负有租赁权的抵押财产在经济上依然是合算的，买受人认可了买受的财产上的租赁权负担并愿意受到租赁合同的约束。此时，如果允许买受人不受租赁合同的约束，违背了诚实信用的原则。
第二，案外人认为本案的执行程序存在着如下的过错，进一步损害了案外人的利益，应当予以撤销，以使租赁合同继续履行。首先，《拍变卖规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。但在本案中，案外人自始至终未收到有关优先购买权的任何的通知，案外人经营的面馆一直在上述地址开门营业，贵院的《网络司法拍卖公告》也明确了案外人的租赁权的存在，并且实地看样的时候也可以看到存在老灶头面馆，在这样的情况下，应当通知作为优先购买权人的案外人，以维护案外人的权益。案外人为了经营该面馆，进行了大量的装修，招聘了员工，投入了经营的成本，行使优先购买权更能发挥租赁物的效用。其次，本案中大量的装修都是案外人自行负责，但是案外人自始至终未收到过贵院提交的评估报告，关于装修的价值，如果租赁合同无法得到履行，案外人作为本案装修的实际权利人，有权对装修的评估价值提出意见，并且该部分的装修价值不属于抵押权的范围，应该属于案外人所有，且案外人为经营老灶头面馆投入了巨大的成本，理应得到保护。第三，案外人作为本案的利害关系人，从未收到过贵院执行程序中的相关通知，直到前几天才得知贵院要求案外人腾空的通知，损害了案外人的相关权益，该执行程序不合法，应该予以撤销。综上，案外人提出执行异议：一、请求贵院终止强制腾退城东剡溪路257号1号楼一楼及北面附属房程序，继续履行鲁光龙与叶福桂、叶笑笑签订的《房屋租赁合同》；二、请求贵院撤销限制案外人租赁权益的相关执行程序。
申请执行人沈宝珠，被执行人中龙公司、鲁光龙、鲁杏芳均未发表意见，亦未提交证据。
本院查明：被执行人鲁光龙名下登记有坐落绍兴市越城区剡溪路仓储1、2号楼的房产，均抵押给交通银行股份有限公司绍兴分行，并办理了他项权证，抵押担保最高主债权数额为850万元，抵押登记日期均为2013年10月9日。
本院在审理原告绍兴银行股份有限公司开发区支行（以下简称绍兴银行）与被告中龙公司、鲁光龙、鲁杏芳金融借款合同纠纷一案过程中，于2014年6月11日首轮查封了上述房产。在该案审理过程中，本院还依当事人申请依法准许变更绍兴国鼎市政建设工程有限公司（以下简称国鼎公司）为该案原告。2014年11月14日，本院作出（2014）绍越商初字第1937号民事判决，判令被告中龙公司应归还给原告国鼎公司借款人民币400万元并支付相应利息，被告鲁光龙、鲁杏芳对上述债务在440万元范围承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依国鼎公司申请于2015年7月9日立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第2204号。在执行过程中，申请执行人国鼎公司将上述债权转让给沈宝珠，本院依当事人申请，作出（2015）绍越执民字第2204号执行裁定，裁定变更沈宝珠为本案申请执行人，原申请执行人的权利义务由沈宝珠继受。
2015年12月16日，本院执行人员对鲁光龙名下坐落绍兴市越城区剡溪路仓储1、2号楼房产现场进行了勘察，并张贴了限期履行通知书，责令被执行人于2015年12月24日自觉履行判决义务，逾期未履行，本院将依法对查封的房地产予以拍卖或变卖。因勘察时发现上述房产被包括老灶头面馆在内的多家单位占用，本院执行人员在该面馆内留置送达了传票，通知该个体工商户经营者叶笑笑于2015年12月16日下午到本院执行局配合调查，并留下了当时案件承办人的联系方式。
2015年12月31日，本院作出（2015）绍越执民字第2204号公告，明确本院将依法拍卖或变卖上述房地产，如对上述房地产有相关权利的案外人，限在2016年1月7日向本院申报权利或提出执行异议，因相关权利人怠于实行权利，本院在标的物拍卖成交后，腾退交付时不予考虑所损利益。
2016年5月4日，叶福桂至本院执行局接受了本院执行人员询问，反映其于2014年3月7日向鲁光龙租赁了绍兴市越城区剡溪路仓储1、2号楼内一块区域，原做仓库使用，现在和陈奇明合伙开设老灶头鱼庄，并于2015年年底左右开始装修。本院执行人员明确告知叶福桂，因涉案房产系银行抵押物，其所签订的租赁合同未经银行同意，并且抵押在先，租赁在后，故对其租赁合同法院不予认可；同时告知叶福桂，如有异议应于七个工作日内书面向本院提出；如未提出异议，在拍卖成交后又与买受人就交付问题协商不成，则本院将依法强制腾退等事项。叶福桂以没有文化，不识字为由拒绝签字，本院执行人员拍照为证。
2016年7月8日，本院作出（2015）绍越执民字第2204-2号执行裁定，裁定拍卖上述房产（以博文房地产评估造价集团有限公司出具的博文诸暨房估字SF（2016）第0101461号评估报告书为准）。此后，本院在淘宝网司法拍卖平台发布网络司法拍卖公告1份，拍卖标的为位于绍兴市剡溪路的一宗国有土地使用权、地上建筑物、构筑物及附属物（含室内固定装饰装修）。公告特别用黑体字注明标的物“有第三人实际占有使用，腾退有困难，拍卖成交后定期腾退。”
2016年8月4日，竞买人浙江东城智库科技有限公司以最高价12114200元竞得上述房产。2017年5月15日，本院作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定上述房产归浙江东城智库科技有限公司所有，上述房产在所有权自该裁定送达买受人时起转移。上述裁定送达买受人并发生法律效力后，因包括异议人在内的房产占有人未能与买受人就房屋后续使用问题协商一致，又未自觉腾退；本院于2017年7月18日作出（2015）绍越执民字第2204号公告，明确上述房产拍卖归浙江东城智库科技有限公司所有，并已过户登记，责令被执行人及案外人于2017年7月28日前自行腾退。逾期未腾退，本院将依法强制执行，并由责任人自行承担相应的法律后果，并于同日现场张贴该公告。2017年8月22日，案外人向本院提交书面异议，遂致本案争议发生。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为鲁光龙，乙方（承租方）为叶福桂、叶笑笑，落款日期为2014年3月7日的房屋租赁合同复印件1份，其中记载甲方自愿将坐落在城东剡溪路257号1号楼1楼及北面附属房共计建筑面积380平方米左右的房屋出租给乙方作仓库使用；租赁期限自2014年3月7日至2020年3月6日，房屋租金为每年5万元；乙方应在合同订立后当日支付全部租金。2、租金收条复印件1份，其中记载收到叶福桂剡溪路257号仓储1号楼1楼房租费30万元及水电押金5000元。3、注册日期为2015年10月22日的个体工商户“绍兴市越城区柴火老灶头渔头面馆”营业执照复印件1份，其中记载经营者为叶笑笑，经营场所为剡溪路257号1号楼1楼101-108室。4、涉案房产的现场照片打印件1组。5、网络司法拍卖公告及相关拍卖成交资料打印件1组。6、（2015）绍越执民字第2204号公告复印件1份。7、剡溪路257号101-108（柴火老灶头）预算书及设计施工图复印件各1份。异议审查中案外人曾于2017年9月11日向本院邮寄延期举证申请书1份，但直至2017年9月22日仍未提交任何补充证据。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条进一步明确规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，首先，在案外人提交书面异议之前，本院即已作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定包括案外人主张的租赁标的在内的鲁光龙名下坐落于绍兴剡溪路仓储1、2号楼的房产归买受人浙江东城智库科技有限公司所有，上述房产所有权自该裁定送达买受人时起转移；故案外人提出异议时其异议指向的执行标的已执行终结。其次，本院在执行过程中已通过张贴申报权利公告、留置送达传票、制作询问笔录等形式充分保障了案外人对执行标的提出异议的权利，但案外人怠于行使权利，迟至拍卖裁定生效后才提出书面异议，应自行承担由此产生之不利法律后果。综上，案外人叶福桂、叶笑笑之执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，裁定如下：
驳回案外人叶福桂、叶笑笑的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年九月二十三日
书 记 员 张 菁
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。