陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民提字第00069号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）西安锦江物业服务公司。住所地：陕西省西安市莲湖区桃园南路**号**幢*单元*****室。
法定代表人：任利，该公司执行董事长。
委托代理人：吴青薇，陕西天之骄律师事务所律师。
委托代理人：张立锋，该公司员工。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西泰盈环达通房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市世纪大道东段北侧奥林匹克花园。
法定代表人：ShoukyYehoshuaOren，该公司董事长。
委托代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。
再审申请人西安锦江物业服务有限公司（以下简称锦江物业公司）因与被申请人陕西泰盈环达通房地产开发有限公司（以下简称泰盈房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市中级人民法院（2014）咸中民终字第00749号民事判决，向本院申请再审。本院依法审查后于2015年7月24日做出（2015）陕民二申字第00387号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人锦江物业公司的委托代理人吴青薇、张立锋，被申请人泰盈房产公司的委托代理人路航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锦江物业公司一审诉称：其与泰盈房产公司分别签订了奥林匹克花园小区1、2、3期及4.1期前期物业服务合同，且均在物业管理行政部门进行了备案。其按合同约定履行了物业服务，泰盈房产公司却无故拖欠自2009年7月1日至2013年8月31日期间的各项物业费用未付，遂请求判令泰盈房产公司支付拖延的物业费、水电费、交房费、样板间费用及滞纳金等各项费用共计4893574.21元（本金3992184.9元，滞纳金901389.31元），其中本金3992184.9元中含物业费2781847.73元（未售空置房物业费899351.43元、会所的物业费267988.00元、奥园学校的物业费1614508.30元），水费218164.64元，电费837299.76元，交房费86200元，样板间费用68672.77元；并承担本案诉讼费用。
泰盈房产公司答辩称：一、关于物业服务费部分，1、奥园学校与商务活动中心（即会所）的物业费用其不应支付，因为该两部分不属于锦江物业公司物业服务区划范围，也不在合同约定范围内，实际也未提供物业服务。2、未售空置房物业费没有核对清楚。锦江物业公司没有提供未交房名单，其自行统计的数据多处不正确，难以计算应付的物业费；双方于2010年8月对2010年6月30日的已经结算确认了金额，其也已经于2010年11月支付了103682元，应从锦江物业公司诉请的金额中剔除；C1商铺40户、D1商铺30户的物业费应分别从工程竣工后实际移交锦江物业公司之日2012年12月18日、20日起算；E5、E7商铺中共有14户锦江物业公司因工作需要占用，应剔除占用期间的物业费。二、关于水电费及交房费，不属于物业服务合同法律关系，应另案处理。三、水电费数额均与事实不符。四、交房费事实不清，需要锦江物业公司完成全部交房后一并支付。五、样板间费用没有事实依据。
一审查明的事实：2008年4月11日，锦江物业公司与泰盈房产公司签订了奥林匹克花园1、2期前期物业服务合同，2008年5月20日，双方签订了奥林匹克花园3期前期物业服务合同，2008年10月11日，双方又签订了4.1期前期物业服务合同及补充协议。
第1、2期前期物业服务合同约定，锦江物业公司为泰盈房产公司提供15万平方米（不含商业用地及酒店用地，小高层约10.3万平方米，多层约4.7万平方米）的物业服务，合同服务期限为2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每平方米每月0.70元；高层住宅每平方米每月0.95元；办公每平方米每月2.00元；商业物业每平方米每月3.00元；电梯费每平方米每月0.1-0.45元。合同第七条约定业主应于每月七日前交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因泰盈房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业（以业主收楼拿到钥匙为界线），其物业服务费用由泰盈房产公司依照国家发改委发改价格（2003）1864号文件和陕西省物价局陕价费发（2004）72号文件物业服务收费管理办法规定按100%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知锦江物业公司。
第3期前期物业服务合同对第1、2期前期物业服务合
同进行了进一步明确，合同内容基本相同，锦江物业公司为泰盈房产公司提供15万平方米（不含商业用地及酒店用地，物业管理区域四至：东至凤鸣路，南至世纪大道，西至沣东路，北至建章路）的物业服务，合同服务期限为2009年5月1日起至2012年4月30日止。
第4.1期前期物业服务合同约定锦江物业公司为泰盈房产公司提供10万平方米（不含商业用地及酒店用地，物业管理区域四至：东至绕城高速，南至建章路，西至凤鸣路，北至陇海铁路）的物业服务，合同服务期限为2010年起至2013年止。合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每平方米每月0.70元；高层住宅每平方米每月1.20元；办公每平方米每月2.00元；商业物业每平方米每月3.00元；电梯费每平方米每月0.1-0.45元。合同第七条约定业主应于每月七日前交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因泰盈房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业（以业主收楼拿到钥匙为界线），其物业服务费用由泰盈房产公司依照国家发改委发改价格（2003）1864号文件和陕西省物价局陕价费发（2004）72号文件物业服务收费管理办法规定按100%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知锦江物业公司。
双方在补充协议中对第七条补充如下：因购房客户自身
原因未能按时收房时，由购房客户承担因未收房而产生的全
部物业费用；开发商未销售房屋和因开发商自身原因未交付房屋物业费用由开发商按正式对外公布的交房之日按应交额（电梯费按每月0.3元／平方米计算、不含垃圾清运费）的60%向物业公司支付；
奥林匹克花园4.1期采用以锦江物业公司为主，泰盈房产公司为辅的方式进行交楼，双方在交房时间前15天进行交接整体物业，由锦江物业公司制定交房方案、交房流程、各项收费项目的标准等，报泰盈房产公司审批后执行。泰盈房产公司委托锦江物业公司交楼496户每户50元。奥林匹克花园4.1期交房费用24800元及支付时间为2010年12月20日前。关于前期水电分摊，由于前期收楼阶段入住业主较少，加之维修、验楼产生大量水、电费用无法分摊，此阶段尚有部分房屋未出售。为营造入住氛围，需将全部公共设施投入使用。如将全部产生的公用水、电费全部由入住业主分摊（陕西省价费发（2002）120号文件规定），水电价格太高，业主无法接受，且不利于房屋销售。因此根据陕西省物价局文件规定和物业管理行业惯例，以及奥林匹克花园入住率较低的特点，交楼后六个月内由泰盈房产公司交纳水、电费作为补贴，六个月后水、电费用由锦江物业公司交纳，水、电公摊后的不足部分由物业公司补贴。关于开办费按照物业管理行业惯例，开发商会为每一个楼盘的物业公司提供部分开办费用，其余不足部分由物业公司投入。鉴于奥林匹克花园分期开发的特点和西安地区的具体情况，奥林匹克花园开办费按开发期计算（1-3）期共180000元，分三次支付。1、2009年3月30日前支付100000元。2、2009年4月30日前支付50000元。3、2009年7月30日前支付30000元。以上款项已支付完毕。关于临时增加人员派工方式及费用结算，泰盈房产公司各部门需临时增加人员，锦江物业公司按泰盈房产公司工作联络单要求安排人员，单独进行核算。前期介入人员、售后维修人员及临时增加人员，合计工日不够一月按日结算，超过25天（含周六加班一天）按全月结算，每月结算一次。每年一月份双方核实一次各岗工资标准。物业公司人员费用含材料费、人员工资及附加费（月工资、加班费、法定节假日加班、年终双薪、养老保险、失业保险、医疗保险及服装费、管理费8%、法定税费5.5%）。泰盈房产公司仅需按照双方约定数额向锦江物业公司支付人员费用，上述各项税费、保险费用及人员工伤获赔等问题均由锦江物业公司自行处理和承担。
关于委托物业公司交楼费用，奥林匹克花园2、3期采
用以锦江物业公司为主，泰盈房产公司为辅的方式进行交楼，双方在交房时间前十天进行交接整体物业，由物业公司
制定交房方案、交房流程、各项收费项目的标准等，报泰盈
房产公司审批后执行。泰盈房产公司委托锦江物业公司交楼
费用为每户50元。奥林匹克花园1-3期交房费用及支付时
间：1、一期470户已于2008年6月30日交楼，尚未收楼（含泰盈房产公司员工）为60户。支付费用为贰万元，奖励壹万元，合计叁万元，支付时间为2009年3月30日前。2、二期交楼时间为2009年5月10日，交楼户数为1006户，支付总费用为50300元，第一次支付时间为2009年6月30日前，支付金额为25150元，第二次支付时间为2009年9月30日前，支付金额为25150元。3、三期交楼时间为2009年6月9日两次，交楼户数为1299户。支付总费用为64950元，第一次支付时间为2009年10月30前，支付金额32475元，第二次支付时间为2010年3月30日前，支付金额32475元。关于前期水电分摊，由于前期收楼阶段入住业主较少，
加之维修、验楼产生大量水、电费无法分摊，此阶段尚有部
分房屋尚未出售。为营造入住氛围，需将全部公共设施投入
使用。如将全部产生的公用水、电费全部由入住业主分摊（陕西省价费发（2002）120号文件规定），水电价格太高，业主无法接受，且不利于房屋销售。因此根据陕西省物价局文件规定和物业管理行业为惯例，以及奥林匹克花”园入住率较低的特点，交楼六个月内甲方交纳水、电费。六个月后水、电费用按政府规定的居民用水用电价格加上合理公摊后实行，水、电公摊的不足部分由物业公司承担。如交楼六个月后正式水、电未接通，水、电费用按政府规定的居民用水用电价格加上合理公摊后高出部分由泰盈房产公司补差。以上前期物业服务合同关于水电费的价格明细为居民电费每月0.4983元／度，办公电费每月1.0874元／度，商业电费每
月1.2824元／度，居民水费每月2.1元／立方米，办公水
费每月2.5元／立方米，商业水费普通行业每月3.05元／
立方米，商业水费特种行业每月5.05元／立方米。被告当
庭认可1-3期消防用水7050吨（2012年1月至2012年9月）20797.5元，4.1期居民用水补差13608吨35652.96元，瑞泰用水30吨（2013年5月至2013年7月）177.3元，陕建用水4982吨（2012年9月至2013年7月）29443.62元，陕建用电49236度（2012年6月20日至2012年9月19日）63514.44元。学校用电19940度（建筑物交付学校之前，2010年9月20日至2010年10月15日）12052.8元。陕建等施工单位用电145620度（2013年1月25日至2013年8月19日）536149.8元，泰盈房产公司认可358749元，177400元认为无确认用电量。
另查，锦江物业公司按照咸阳市的相关规定为泰盈房产公司商务活动中心垫付水费132096.26元（含特种行业用水每吨10元）、电费补差55408度（2011年10月至2012年6月19日）10527.52元、63540度（2013年4月20日至2013年8月19日）81966.6元。陕建施工单位用电214348度（2011年10月19日至2012年6月19日）40726.12元、301980度（2012年8月10日至2013年1月25日）57376.2元。
再查，关于奥林匹克花园小区C1商铺40户、D1商铺30户泰盈房产公司分别于2012年12月18日、20日交由锦江物业公司管理。锦江物业公司诉请的物业管理费关于商铺部分并未按照双方约定的60%计算。
上述事实有前期物业服务合同、补充协议、陕西省物业收费管理办法、奥园用电价格确认相关文件及双方确认的价格结算说明、双方关于未售空置房催费往来函件、通知单、未售空置房费用明细汇总表、会所用水结算单及用水明细记录、自来水公司收费发票、水价调整通知、4.1期用水补差、1-3期消防用水结算汇总表及交费通知单、瑞泰和陕建用水交费通知单、会所用电明细记录、泰盈房产公司付费记账回执、交费通知单、学校应交电费明细及电费结算汇总表、幼儿园电费通知单、陕建等施工单位为电费结算汇总表及泰盈房产公司付费回执、交费通知单、交房费催费单、3.1期样板间费用催缴单、奥林匹克花园学校奥建设规划红线图和商务活动中心建设规划红线图、前期物业服务合同备案表、学校函件、锦江物业公司工作单、学校环境照片、承诺书两份、工程竣工移交单、工程计算表及付款凭证、水表读数照片、水电费交费通知单、联系单等在卷佐证。
一审法院认为，双方之间关于奥林匹克花园小区1、2、3、4.1期前期物业服务合同及补充协议是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，为有效合同。锦江物业公司请求的截至2013年8月31日止的未售空置房的物业费，泰盈房产公司作为前期业主其应比锦江物业公司更加清楚未售空置房的面积，具有相应的举证责任，但其未提供相应证据对自己的观点予以证明，故应以举证及诉请为准，但该部分费用应扣减泰盈房产公司于2010年11月支付的103682元，锦江物业公司计算的应付未售商铺物业管理费共计641836.6元是按照每月3元／平方米的，应按照双方约定60%收取，另应合理扣减C1商铺40户、D1商铺30户2012年12月之前的60%物业管理费用（260545元×60%），C1商铺40户、D1商铺30户物业费应从2013年12月20日后至2013年8月31日向锦江物业公司按双方约定承担。
锦江物业公司于2013年1月21日、2013年6月4日因工作需要占用奥林匹克花园4.1期E5、E7商铺共14户，该部分建筑的物业费用亦应合理扣除6000元（按合同约定60%计算所得数额）。
关于奥林匹克花园小区E2、E3、E5、E7、E8、D6、D7、
D8的交房费用共计86200元泰盈房产公司应向锦江物业公司支付。
关于泰盈房产公司的商务活动中心用水13858吨（2012年9月至2013年5月19日）132093.26元，奥林匹克花园小区1-3期消防用水7050吨（2012年1月至2012年9月）20797.5元，4.1期居民用水补差13608吨35652.96元，瑞泰用水30吨（2013年5月至2013年7月）177.3元，陕建用水4982吨（2012年9月至2013年7月）29443.62元，泰盈房产公司应予以支付。
陕建等施工单位用电电费及电费补差、商务中心用电电
费及电费补差、学校用电19940度（建筑物交付学校之前，2010年9月20日至2010年10月15日）12052.8元，泰盈房产公司应予支付。
锦江物业公司请求的关于商务活动中心及奥林匹克花园学校所欠物业费未在双方合同约定的服务范围内，且其未提供相应证据证明其为商务活动中心及奥林匹克花园学校提供物业服务，应予以驳回。
锦江物业公司诉请的样板间费用其未提供有效证据证明该部分费用的实际发生，应予驳回。
关于幼儿园用电电费问题，因幼儿园系独立单位，锦江物业公司亦无法证明该部分费用应由泰盈房产公司承担，对此其可另案诉讼。
因双方对奥林匹克花园小区未售空置房的物业费至今未结算，故对锦江物业公司请求的违约金不予支持。
遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、被告泰盈房产公司于本判决生效之日起五日内偿付原告锦江物业公司322607.79元（899351.43元-641836.6元＋641836.6元×60%-260545元×60%-103682元-6000元）未售空置房物业管理费、86200元交房费，以上共计408807.79元。二、泰盈房产公司于本判决生效之日起五日内偿付锦江物业公司水费218164.64元、电费及电费补差802313.48元，以上共计1020478.12元。三、驳回原告锦江物业公司的其他诉讼请求。案件受理费39562元由锦江物业公司承担23562元，泰盈房产公司承担16000元。
宣判后，锦江物业不服上诉请求撤销咸阳市秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第02720号民事判决第一项、第三项，依法改判泰盈房产公司支付未售空置房物业费899351.43元、会所物业费267988.00元、学校物业费1614508.30元、
违约金901389.31元、幼儿园电费34986.28元、3.1期样板
间费用68672.77元；并承担一、二审诉讼费用。
泰盈房产公司亦不服上诉请求撤销秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第02720号民事判决第一项中应付未售空置房物业管理费322607.79元；2、撤销第二项中应付水费中的132093.26元；3、本案的全部诉讼费用由锦江物业公司承担。
二审查明事实与一审认定事实相同。
二审法院认为：上诉人锦江物业公司与上诉人泰盈房产公司之间关于奥林匹克花园小区1、2、3、4.1期前期物业服务合同及补充协议是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，为有效合同。双方均应按照约定履行自己的义务。
关于锦江物业公司上诉主张奥林匹克花园学校、商务活动中心与奥林匹克花园小区同属于一个物业管理区域，应依据物业收费标准交纳相应物业服务费用一节：奥林匹克花园学校是奥林匹克花园第3期工程，商务活动中心是奥林匹克花园第4期工程，在双方签订的相应的第3期及第4.1期《前期物业服务合同》中均约定，“物业构成明细见合同附件二”，
但两合同附件二物业构成明细中并未列入商务活动中心、奥
林匹克花园学校，且在房产管理部门备案表中报备的物业类
型仅为住宅，故奥林匹克花园学校与商务活动中心并不在双方约定的物业服务范围内。在实际运营过程中，锦江物业公司对奥林匹克花园学校及商务活动中心除对水、电、热代收代缴外，并未实施其他清洁、绿化等服务。且双方签订的物业服务合同附件五中已经明确代收的水费、电费及采暖费中已经包含变损、线损、公摊、二次加压、热交换站运行成本等因公共管网使用而产生的费用，故锦江物业公司关于奥林匹克花园学校及商务活动中心应按商业标准收取物业费用的主张不能成立，但奥林匹克花园学校及商务活动中心作为物业管理区域内的一员，应按相关法律法规，对其公共管网的维护及维修缴纳相关的费用。
关于锦江物业公司主张原审认定C1、D1商铺交付时间错误，应是与其上住宅一起整体交付一节：对于C1商铺，2012年12月18日，负责C1商铺全面整改工程的西安蓝苑装饰有限公司向锦江物业公司进行了工程竣工移交，工程竣工移交单上载明：“户内所有卷闸门全部配套齐全；户内每个房门水电已经全部接通（水表40块、电表40块）；每户配套的U型锁已全部安装（40把）”，泰盈房产公司工程部在移交单上签字，锦江物业公司有关人员在其上备注说明除灭火器过期未接收后于2012年12月28日签字属实后盖章。2012年12月20日，西安蓝苑装饰有限公司又对D1商铺向锦江物业公司进行了工程竣工移交，其移交内容仍是卷闸门、水电及锁，泰盈房产公司工程部在其上签字，锦江物业公司有关人员在上备注说明情况后于2012年12月28日签字盖章。两竣工移交单中，所移交内容均为门、水、电、锁等基础设施的安装，故C1、D1号商铺自该工程竣工移交后才具备对外交付的条件。锦江物业公司主张C1、D1号楼整体交楼，且以2009年11月3日至6日消防部门曾借用C1商铺的钥匙来佐证该楼商铺是整体移交，物业服务费应自C1、D1整体交楼时间开始计取。在无证据证明C1、D1号楼交付时包括该楼商铺的情况下，仅以消防部门借用钥匙佐证，证据不足，且该记录无泰盈房产公司人员的签字认可。锦江物业公司该主张不能成立，原一审处理正确，该院予以确认。
关于锦江物业公司上诉主张泰盈房产公司应交纳其销售样板房物业服务费用一节，锦江物业公司亦未能提交证据证明该服务的真实存在，故原审处理正确，该院予以维持。
关于锦江物业公司上诉主张泰盈房产公司迟延交纳空置房物业服务费，已构成实质违约一节，因锦江物业公司与泰盈房产公司就未售空置房的物业服务费直至诉讼过程中仍未结算，且双方对未售空置房的物业服务费交纳的时间起点亦约定不明，故原一审驳回该诉请正确，该院予以支持。
关于锦江物业公司上诉主张其所使用的14间物业用房并未列入计取物业服务费，原审酌情扣除6000元物业服务费不当一节，锦江物业公司对于使用14间物业用房的事实并无异议，在双方的对账过程中，部分列入计取物业服务费诉请内，原一审依据物业用房不交纳物业费用的规定，酌情扣除6000元适当，原一审处理正确，该院予以确认。
关于泰盈房产公司上诉主张电梯收费标准应按双方补充协议中标注的单价的60%计取一节：泰盈房产公司与锦江物业公司签订《〈前期物业服务合同〉补充协议》第二条中约定：因购房客户自身原因未能按时收房时，由购房客户承担因未收房而产生的全部物业费用；开发商未销售房屋和因开发商自身原因未交付房屋物业费用由开发商按正式对外公布的交房之日按应交额（电梯费按每月0.3元／平方米计算、不含垃圾清运费）的60%向物业公司支付。因该条是针对《前期物业服务合同》第七条业主交纳物业服务费用的补充，故该补充协议中“应交额”的项目是指物业服务费、电梯费、生活垃圾费等，又因双方签订的合同附件中，对电梯费约定为0.10-0.45元／㎡／月，故该条括号备注应理解为对电梯费计取标准的确认，泰盈房产公司关于电梯费应按每月0.3元／平方米的60%计取的主张不能成立。原一审处理正确，该院予以确认。
关于泰盈房产公司上诉主张原一审对拖欠未售空置房物业费起算时间的认定错误一节：泰盈房产公司抗辩认为双方已于2010年6月30日对空置房未收物业费用进行了结算，其前应不再存在欠款，故锦江物业公司所请求的拖欠未售空置房各项费用的起算点应为2010年7月1日。泰盈房产公司并未向法庭提交锦江物业公司请求的拖欠费用属重复计算的证据，故泰盈房产公司该主张不能成立，原一审判决处理正确。
关于泰盈房产公司上诉主张商务活动中心特行用水应以水表实际计量收取费用一节：咸阳市自来水公司按照相关管理规定对商务活动中心的特行用水进行收费，并出具发票，锦江物业公司对此项费用仅系代收代缴。泰盈房产公司抗辩认为锦江物业公司不按水表计量，而是按每月以1500吨固定用量计费不当，且小区内还有理发店等其他特行用水用户，锦江物业公司提供的自来水公司出具的水费发票上的用户代码，不能证明系商务活动中心的特行用水。经咸阳市自来水公司核实，该用户代码系锦江物业公司报备的奥林匹克花园内商务活动中心水表，在无其他证据佐证的情况下，原审认定商务活动中心特行用水量正确，予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。锦江物业公司二审案件受理费28333元，泰盈房产公司二审案件受理费8121元，共计36454元，由上诉人锦江物业公司与上诉人泰盈房产公司各自承担。
锦江物业公司申请再审称：一、原审判决第1项关于被申请人应支付的空置房物业管理费用计算有误。1、对物业服务管理区域这一基本事实认定错误，其中认定的第3期物业服务范围（东至凤鸣路、南至世纪大道、西至沣东路、北至建章路）与客观事实不符。双方当事人对奥林匹克花园小区1、2、3期、4.1期的物业管理区域范围在被申请人提供的小区平面规划图中均有清楚的表示，签订的前期物业服务合同中也有明确的约定。2、对申请人主张的未售空置房物业费认定及计算严重错误。（1）本案中C1、D1商铺分别在2009年7月1日和2009年10月1日与住宅部分同时交付申请人管理。本案中的商住楼，三期之前有A、B商铺，三期之后又有E5、E7商铺，均是按照整栋楼交楼时间计算物业费，申请人事实上也对所有纳入管理范围的物业提供了服务，故对C1、D1商铺的物业费应从所处楼盘交楼时起算。（2）申请人于2013年1月21日，2013年6月4日，因工作需要占用该小区4.1期E5、E7商铺共14户，请求支付的物业费用并未计算该占用商铺的物业费用，因此，原判酌情扣减6000元物业费毫无事实和法律依据。（3）被申请人于2010年11月支付一笔款项103682.51元，是在2010年8月份进行过一次结算，结算的内容包括12项不同内容，其中物业费部分也是支付了结算日（2010年6月30日）前的部分物业费。而申请人请求支付的是结算日之后拖欠的物业费，原判第1项扣除该笔款项是错误的，不应该予以扣除。
二、原判驳回申请人要求支付的奥园学校、会所物业费、3.1期样板间管理费用、违约金等诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。1、申请人一直对奥园学校、会所提供物业服务，被申请人作为实际产权人应当承担缴纳物业服务费的义务。奥园学校位于小区3期、会所位于4.1期，其供水、供电、供暖、排污系统、消防系统等与小区共用同一设备设施，与奥林匹克花园小区属于同一物业管理区域。申请人已经依法律和合同约定对学校、会所提供了物业服务；2、申请人对被申请人3.1期样板间进行管理所产生的费用，被申请人应当予以承担。申请人受被申请人委托对3.1期样板间进行管理，有双方签署的部门协作单、申请人发给被申请人的催缴费联系单证实，一审判决中被申请人质证对催缴联系单和明细单的真实性均表示无异议，二审却认为申请人未提供证据证实该服务的存在，令人匪夷所思。如不存在服务，被申请人在催缴费单上签字又该作何解释。3、被申请人未按照约定时间交纳物业费等合同义务，申请人也已经多次催缴拖欠的费用，已经构成违约，依法应当承担违约金。二审认为双方对物业服务费交纳时间的起算点约定不明纯属事实认定不清，明显与合同中约定“业主应于每月七日前交纳物业服务费用”的内容不符。
综上，原一、二审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决第1、3项，改判被申请人承担应支付的空置房物业费660763.87元、奥林匹克花园学校物业费1614508.3元、会所物业费267988元、3.1期样板间管理费用68672.77元，支付违约金901389.31元。本案一、二审及再审的诉讼费拥由被申请人承担。
被申请人泰盈房产公司提交意见认为：一、申请人主张的空置房物业费诉请不合法。1、关于3期物业服务合同约定的管理区域四至一节，原判决认定的内容，确实是双方合同约定的内容。2、关于C1、D1商铺物业费的结算一节，原审法院认定正确。根据双方在补充协议约定的委托物业公司交楼费内容可知，泰盈房产公司仅委托锦江物业公司对住宅部分进行交房，没有委托商铺交房，也没有将商铺移交给锦江物业公司。2012年12月18日和2012年12月20日的工程移交单显示C1、D1商铺锦江物业公司于当日验收无误后接收移交内容均为水、电、门基础设施的安装。原判决C1、D1商铺按实际移交时间计算物业费公平合理。3、关于锦江物业公司占用E5、E7商铺14户的物业费扣除6000元一节，申请人也认可占用了该14户商铺，但在起诉时所列的附表3空置商铺物业费中计算了该14间商铺的物业费。原审酌情扣减6000元有事实依据。申请人再审主张诉请中没有计算该14户商铺物业费不属实。4、关于原审扣除2010年11月份已付103682元物业费正确。由于申请人起诉时空置房物业费列表中虽然标题为2010年7月1日后的物业费，但内容中住宅空置房都是按2008年、2009年实际交房日起算物业费，实际上双方于2010年8月进行过一次结算，明确了截止2010年6月30日的应付空置房物业费的金额，该金额被申请人已经于2010年11月予以付清。
二、申请人主张学校、会所物业费的诉请不合法。被申请人开发的奥林匹克花园小区是分期建设，每一期建设工程配套前期物业服务企业是在咸阳市房管局物业管理科组织招标确定的，并填写了物业服务备案表，物业服务区域划分是由咸阳市房管局物管科确定的，锦江物业公司认可并遵循这种划分参加了分期招投标和签约备案。现在主张全部奥园是他们的服务区域与实际不符。在第3期和4.1期备案表中报备的物业类型仅为住宅，并在附件二中以划线方式将学校和会所排除。故学校和会所并不在申请人的物业服范围内。实际上，锦江物业公司并没有为学校和会所（即商务活动中心）提供物业服务。这有学校物业支出凭证、人员工资支出、维保照片证实学校的物业服务是学校雇佣人员自行管理。即使申请人为学校提供了服务，也应当向独立自主运营的学校主张服务费。2013年6月20日锦江物业公司给被申请人的工作联系单明确指出，会所不是其奥园4期物业服务范围。
三、申请人主张的3.1期样板间管理费的诉请没有事实依据。
四、申请人主张的违约金没有事实和法律依据。申请人主张的违约金包含了全部空置房、学校、会所的物业费，其中学校、会所的物业费请求已经被驳回，而商铺物业费的起算点、空置住宅的基本信息、业主收房时间等据以确定物业费起点的时间一直不明，一、二审法院均给予必要时间要求双方核对，但锦江物业公司拒不配合，致使一直不能完成结算工作，特别是空置住宅物业费，双方之前不定期进行结算，2010年8月也曾经结算过，但之后，锦江物业主张的物业费明显有误差，导致双方始终不能确定准确的金额，引起诉讼。被申请人不存在故意不结算付款的情形。因此，其违约金主张依法不成立。另，原审判决生效后，锦江物业公司主张履行生效判决，同意按判决结果执行。综上，锦江物业公司的再审申请理由不成立。
再审审理查明：原一、二审查明的事实部分除锦江物业公司因工作需要占用E5商铺的日期应纠正为2013年1月24日外，其余正确，本院予以确认。
另查明：2008年4月17日物业行政主管部门审查同意备案的第3期《前期物业服务合同备案表》和2008年10月16日审查同意备案的第4.1期的《前期物业服务合同备案表》中载明的物业类型均为“住宅”。
2010年1月12日，泰盈房产公司曾向锦江物业公司支付一笔未售空置房物业费13167.74元，所附的2009年12月23日工程结算表及未收楼空置房明细表载明结算的是1-3期未售空置房截止2009年6月30日的物业费。将该部分未收楼空置房明细表与2010年8月结算金额103682.51元结算表所附的明细表核对发现，前者均在后者中重复计算。将两份已经结算过的空置房明细表与锦江物业公司诉请的未售空置房应结算费用表进行核对，诉请中重复计算的物业费用为36067.12元。
以上事实有2008年4月17日、2008年10月16日两份《前期物业服务合同备案表》、发票、2009年12月23日的工程结算表、未收楼空置房明细表在卷佐证。
本院认为，关于申请人主张原判认定的3期物业服务区域四至错误问题，由于其在一、二审提交的3期物业服务合同明确载明四至为东至凤鸣路、南至世纪大道、西至沣东路、北至建章路，原判据此认定3期物业服务合同约定的服务区域四至并无错误，至于合同约定与实际服务区域不同，则是当事人自己的错误造成，且双方均认可的物业服务合同备案表明确载明了服务的类型、面积，合同附件二中物业构成明细中明确了服务范围，并不影响对该部分物业服务区域的判断。
关于奥园学校和会所的物业服务费用问题，由于学校位于3期开发范围，2008年4月17日备案的3期《前期物业服务合同备案表》中明确载明物业服务类型为“住宅”，与申请人在一审提供的3期物业服务合同约定的物业服务类型一致；会所（即商务活动中心）位于4.1期开发范围内，2008年10月16日备案的4.1期《前期物业服务合同备案表》中载明的物业类型同样是“住宅”，合同中同样约定不含商业及酒店用地，且锦江物业公司曾经给泰盈房产公司的工作联系单中明确否认会所在其服务范围，由此可见，学校、会所均不属于锦江物业公司服务范围。至于二者与小区共用水电设施部分，双方签订的物业服务合同附件五中已经明确代收的水费、电费及采暖费中已经包含变损、线损、公摊、二次加压、热交换站运行成本等因公共管网使用而产生的费用，说明申请人代收水电费、暖气费时已经收取了相关的服务费用，因此，仅凭水电主管道共用就认定其提供了物业服务证据不足，原判驳回其该部分诉请并无不当。
关于3.1样板间费用问题，申请人提供的泰盈房产公司委托其派员管理样板间的市场部门协作单均系复印件，未提供原件，且两份协作单载明的样板间面积、开放时间并不相同，锦江物业公司也未提供证据证实已经派保洁人员为3.1样板间提供管理和保洁服务的事实，在被申请人否认其为样板间提供服务的情况下，仅凭其发给被申请人的两份关于催收样板间费用的工作联系单、自制的样板间费用汇总表及被申请人取回样板间钥匙的收条不足以证实其为3.1样板间提供了服务，故申请人要求被申请人支付样板间管理费用的请求不成立，原判驳回并无不妥。
关于C1、D1空置商铺物业费应从何时起算的问题，申请人并未提供证据证实该两部分商铺同所属楼宇的住宅部分一同移交其管理，被申请人提供的2012年12月18日和2012年12月20两份工程竣工移交单能够证实该两部分商铺移交物业管理的具体时间，该移交单也符合双方合同约定的交接形式，原判据此日期起算该部分商铺物业管理费并无不当。申请人主张应从C1、D1住宅部分移交其管理之日起算该两部分商铺物业费的理由不成立，不应予以支持。
关于违约金问题，首先，双方合同约定的交房形式是申请人锦江物业公司为主，被申请人泰盈房产公司为辅，交房方案、交房流程等均由锦江物业公司制定，因此，具体交房情况锦江物业公司应该清楚，但从申请人在诉讼中提供证据情形看，关于拖欠的空置房物业费的数额，在计算期间相同的情况下，2008年5月17日和2013年8月23日的催费工作联系单、一审的两次空置房物业费汇总表、二审的汇总表、再审审查期间提供的物业费汇总表中，计算的费用总额均不相同，说明申请人自己对于空置房物业费数额始终不能确定；其次，2010年6月30日前的物业费用是双方结算后泰盈房产公司才付款，并未按合同约定的每月七日前缴纳；再次，从申请人提供的结算费用明细表中分析，空置房的数量一直处于变化之中，申请人作为具体负责交楼方，在其未及时与泰盈房产公司结算情况下，要求泰盈房产公司提前支付空置房物业费也不现实，故原判以双方未及时结算为由驳回申请人要求支付违约金的请求并无不当。
关于原判酌情扣除锦江物业公司占用E5、E7部分商铺的物业费用6000元问题，申请人一、二审提供的多份结算表中，只是对作为客服中心、财务收费室、经理办公室、综合办公室占用的四户始终未计收物业费，但对占用的其余部分商铺全部计算物业费至2013年8月31日，经双方核对确认，应扣除其占用期间的物业费用2816.4元和占用E5部分商铺期间的部分暖气试运行费403.43元，两项共计3219.83元。
关于2010年11月泰盈房产公司支付的103682.51元和2010年1月支付的13167.74元是否应从锦江物业诉请的物业费用中扣除的问题，通过将两份结算表后所附的空置房费用明细表和锦江物业公司诉请的空置房物业费结算表进行核对，诉请中涉及38套房屋（经双方核对确认）的36067.12元物业费属于重复计算，应从中扣减，原判扣减额错误应予纠正，故申请人该部分再审理由成立。
另外锦江物业公司最终主张的空置房物业费总数额899351.43元中空置商铺物业费总额是640615.61元，并非原判认定的641836.6元。因此，泰盈房产公司应该支付给锦江物业公司的空置房物业费数额为：
899351.43-640615.61＋640615.61×60%-260545×60%-36067.12-3219.83=447491.24元。
综上所述，锦江物业公司的部分再审理由成立，原判对于未售空置房物业费计算结果错误应予纠正。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销咸阳市中级人民法院（2014）咸中民终字第00749号民事判决；
二、维持咸阳市秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第02720号民事判决第二、三项，即“二、陕西泰盈环达通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿付西安锦江物业服务有限公司水费218164.64元、电费及电费补差802313.48元，以上共计1020478.12元。三、驳回原告西安锦江物业服务有限公司的其他诉讼请求。”
三、撤销咸阳市秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第02720号民事判决第一项，即“被告陕西泰盈环达通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿付原告西安锦江物业服务有限公司322607.79元（899351.43元-641836.6元＋641836.6元×60%-260545元×60%_103682元-6000元）未售空置房物业管理费、86200元交房费，以上共计408807.79元。”
四、被申请人陕西泰盈环达通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿付申请人西安锦江物业服务有限公司未售空置房物业管理费447491.24元、交房费86200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费39562元，由再审申请人西安锦江物业服务有限公司负担23562元，被申请人陕西泰盈环达通房地产开发有限公司负担16000元。二审案件受理费再审申请人西安锦江物业服务有限公司预交28333元，由其自行承担；被申请人陕西泰盈环达通房地产开发有限公司预交8121元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王西京
代理审判员 成 芳
代理审判员 路亚红
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 宋瑞花