湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0682民初500号
原告：朱志强，男，1978年12月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：陈琳，男，系湖北宏义律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。
被告：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三分公司。住所地：襄阳市樊城区前进路**号。
法定代表人：龚双才，系该公司经理。
被告：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司。住所地：襄阳市大庆西路**号。
法定代表人：郭朝晖，系该公司董事长。
诉讼参加人：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司管理人。
负责人：谢远海，系湖北省襄阳市中级人民法院指定上述被告破产管理人的负责人。
二被告及管理人的共同委托诉讼代理人：范建召、王东，均系湖北隆中律师事务所律师。代理权限：均为一般代理。
原告朱志强与被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三分公司（以下简称：中房襄阳三公司）、被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司（以下简称：中房襄阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用普通程序进行审理。被告中房襄阳三公司于2017年3月19日向本院提出管辖权异议，本院于2017年4月24日作出（2017）鄂0682民初500号民事裁定书裁定驳回被告中房襄阳三公司的管辖权异议，被告中房襄阳三公司不服，上诉至襄阳市中级人民法院。被告中房襄阳三公司于2017年9月7日申请撤回管辖权异议上诉，襄阳市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）鄂06民辖终237号民事裁定书，准许被告中房襄阳三公司撤回上诉。本院于2017年11月6日另行组成合议庭，于2017年11月16日、2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告朱志强及其委托诉讼代理人陈琳、被告中房襄阳三公司、被告中房襄阳公司、中房襄阳公司的管理人的共同委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱志强向本院提出诉讼请求：1.判令被告中房襄阳三公司履行合同，办理产权登记备案手续，协助原告取得房地产权属证书。2.判令被告中房襄阳三公司支付拖延办理房地产权属证书期间的违约金8255.94元。（即参照银行存款基准年利率2%的标准计算，从2015年6月1日计算至办理原告取得房地产权属证书为止，目前计算到2016年11月1日共计8255.94元）。3.判令被告中房襄阳三公司安装楼宇对讲机，如果不能安装则退还楼宇对讲机安装费1250元。4.判令被告中房襄阳三公司退还装修押金2000元。5.判令被告中房襄阳三公司承担房屋修复赔偿费8000元。6.判令被告中房襄阳公司对被告中房襄阳三公司上述责任承担连带责任。7.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其第2项诉讼请求，违约金参照银行计收逾期贷款利率6%的标准计算，从2015年6月1日至2017年11月1日，暂定为42907元。因被告中房襄阳公司在诉讼过程中申请重组，且已被襄阳市中级人民法院受理，经本院向原告释明，原告变更其2至5项诉讼请求为债权确认之诉。事实与理由：2012年10月6日，原告和被告中房襄阳三公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以295912元的价格购买位于老河口市××路东侧××单元××商品房××套，被告中房襄阳三公司应于2013年12月31日前将房屋交付原告使用，并约定了延期交房的违约责任，同时该合同还约定被告应在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要被告中房襄阳三公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已经按照合同的规定支付了购房款，但被告中房襄阳三公司却于2014年6月1日向原告交付房屋，应承担违约责任，同时截止到合同约定2015年6月1日，被告不能提供办理产权登记备案手续，为此造成原告不能取得房地产权属证书，按照法律的规定被告中房襄阳三公司应当承担从2015年6月1日计算至被告提供合法手续后原告取得房地产权属证书为止违约金。同时被告中房襄阳三公司还以安装楼宇对讲机为由从原告处收取1250元，以装修需要交纳押金为由从原告处收取2000元，同时，因因房屋出现质量问题，为此被告中房襄阳三公司承诺支付房屋修复赔偿费8000元，现被告中房襄阳三公司即没有安装楼宇对讲机，也没有退还装修押金，也没有支付赔偿费，因此被告中房襄阳三公司应承担原告请求的以上责任。因被告中房襄阳三公司是被告中房襄阳公司的分支机构，为此被告中房襄阳公司对被告中房襄阳三公司上述责任承担连带责任。现特提起诉讼，请求依法支持原告的请求。
被告中房襄阳三公司、被告中房襄阳公司辩称，1.原告第2项诉讼请求对违约金以6%计算与双方签订的购房合同第十五条不符，合同约定按原告已交付购房款的0.3%支付违约金，且根据破产法第四十六条规定，在被告宣告重组之日应当停止计算违约金；2.对讲机不知是否安装，不能仅凭收据要求退还；3.押金费用属于物业公司收取的，被告不是适格的主体；4.房屋维修补偿费用需庭审后核实，若属实，应当支付。现被告中房襄阳公司已进入重整程序，原告的所有债权只能确认，不能给付。
当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，经双方质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条产权登记的约定。原告认为，按已交付房价款的0.3%支付违约金的约定过低，请求法院予以调整，应当参照银行计收逾期贷款利率6%的标准计算，从2015年6月1日至2017年11月1日，暂定为42907元。被告认为，应按合同约定支付违约金。本院认为，按照双方合同约定，出卖人（被告中房襄阳三公司）应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（原告朱志强）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该项违约金若原告认为低于其实际损失，人民法院可以结合双方签订合同的其他违约金的计算方法进行调整。2.对被告中房襄阳公司代收原告的可视楼宇电子对讲系统费用1250元的认定。原告认为，该对讲系统并未实际安装，应当退还给原告。被告认为，尚不清楚是否安装，不能凭收据要求被告退还。本院认为，2012年10月6日，原告与被告中房襄阳三公司签订的“合同补充协议”中，可视楼宇电子对讲系统费用1250元，属于被告中房襄阳三公司代收费用，原告实际交纳了上述费用，本院予以确认。3.对中房集团襄阳祥安物业有限公司中房公馆壹号服务处收取的原告2000元装修押金的认定。原告认为，房屋已经装修完毕，被告理应退还，被告虽已进入重组程序，但应当承担其下属物业公司的退还义务。被告中房襄阳三公司认为，物业公司是单独成立，具备法人资格，不应由被告承担退还义务。本院认为，原告向中房集团襄阳祥安物业有限公司交纳了2000元押金的事实，本院予以确认。4.原告因房屋内墙出现裂纹，2015年12月29日，原告与被告中房襄阳三公司签订“补充合同”，由被告中房襄阳三公司于补充合同签订后60个工作日一次性给付原告8000元维修费用。在庭审以后，被告对该维修费用进行了认可，本院予以确认。
经审理查明，2012年10月6日，原告朱志强与被告中房襄阳三公司签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告中房襄阳三公司开发的位于老河口市汉口路东侧“公馆壹号”第十栋一单元302号住宅房屋一套。合同约定：原告一次性付款295912元；房屋交付时间为2013年12月31日；第十五条关于产权登记约定，出卖人（中房襄阳三公司）应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（原告朱志强）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该合同附件四：合同补充协议第五条约定，原告在交纳前期购房款时，应一次性付清下列费用：1.代收可视楼宇电子对讲系统费用1250元；2.代收数字电视初装费358元；3.代收天然气立户费2290元。协议签订后，2012年10月8日，原告朱志强向被告中房襄阳三公司交纳可视楼宇电子对讲系统费用1250元，但电子对讲系统并未安装。原告朱志强于2012年11月26日交纳购房款295912元。因原告朱志强需要对所购房屋进行装修，中房集团襄阳祥安物业有限公司中房公馆壹号服务处于2014年7月11日收取朱志强押金2000元。原告朱志强在入住房屋后，房屋内墙面产生裂纹，要求被告中房襄阳三公司予以解决，2015年12月29日，经双方协商签订“补充合同书”，由被告中房襄阳三公司在签订该“补充合同书”后60个工作日内一次性向原告支付维修费8000元，但该款至今未付。
另查明，2017年8月18日，在本案诉讼过程中，被告中房襄阳公司向襄阳市中级人民法院申请重整，襄阳市中级人民法院于2017年8月28日受理，并指定襄阳市国有企业改革领导小组成立的中房集团襄阳房地产开发股份有限公司清算组为管理人。
本院认为，2012年4月10日，原告朱志强与被告中房襄阳三公司签订的《商品房买卖合同》属双方当事人真实意思表示，合同有效，本院予以确认。原告按约定交纳了全部购房款，被告中房襄阳三公司理应按照约定在规定的时间内，向房产登记机构提供相关的备案资料，但其在逾期交房后仍然没有提供，属违约行为，应当承担违约责任。但按已交付房价款的0.3%支付违约金，该违约金的约定明显过低，故原告请求人民法院对该违约金进行调整。本院认为，原告已经按照约定交付购房款295912元，若按0.3%计算违约金，其数额为887.74元，因被告中房襄阳三公司的违约行为具有持续性，这种一次性计算违约金的方式，显然对守约方不公平。房屋实际交付时间为2014年6月1日，360个工作日应推算至2015年11月10日。结合双方签订的合同对逾期交付房屋的违约金按已交付购房款的日万分之0.5计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院调整双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告中房襄阳三公司逾期向房屋产权登记机关提供办理权属登记所需资料的违约金按已付房价款的日万分之0.3的方式计算。即自被告中房襄阳三公司逾期履行报备资料义务的次日起（2015年11月11日），以原告已交纳的购房款295912元为基数，按日万分之0.3计算向原告支付违约金。但被告中房襄阳公司在诉讼过程中已进入重整程序，比照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，该违约金的计算应截至2017年8月28日人民法院受理重组时止，天数为656天。该违约金为：295912元×0.3÷10000×656天=5823.55元。故原告要求从2015年6月1日至2017年11月1日，应当参照银行计收逾期贷款利率6%的标准计算42907元违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。2012年10月6日，原告与被告中房襄阳三公司签订的“合同补充协议”中，可视楼宇电子对讲系统费用1250元属于被告中房襄阳三公司代收费用，但该对讲机系统并未实际安装，被告中房襄阳三公司理应退还给原告。2014年7月11日，中房集团襄阳祥安物业有限公司中房公馆壹号服务处收取朱志强押金2000元。因该押金并非本案被告收取，原告也未向本院提供中房集团襄阳祥安物业有限公司与二被告的隶属关系相关证据，故原告要求二被告退还装修押金款2000元的诉讼请求，本院不予支持。2015年12月29日，经双方协商签订“补充合同书”，由被告中房襄阳三公司在签订该“补充合同书”后60个工作日内一次性向原告支付维修费8000元，属双方真实意思表示，本院予以确认，原告要求二被告履行义务，本院予以支持。
综上所述，原告朱志强要求被告中房襄阳三公司履行向房屋登记机关报送办理权属登记所需资料的义务，本院予以支持。被告中房襄阳三公司未在规定的时间办理报送资料，应当承担违约责任，其收取原告的可视楼宇电子对讲系统费用1250元应当退还给原告；原告的房屋维修费用8000元，被告中房襄阳三公司理应支付给原告。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司的民事责任由公司承担，但因被告中房襄阳公司已经进入重组程序，对以上应由被告履行的给付债务，本院只能确定原告享有债权。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款之规定，判决如下：
一、被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司于本判决生效后三十日内向老河口市房屋产权登记机关报送原告朱志强办理房屋权属登记所需资料；
二、原告朱志强享有被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司因逾期向房屋产权登记机关提供办理权属登记所需资料的违约金5823.55元债权；
三、原告朱志强享有被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司应退还的可视楼宇电子对讲系统费用1250元债权；
四、原告朱志强享有被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司应当支付的房屋维修费8000元债权；
五、驳回原告朱志强的其他诉讼请求。
案件受理费1253元，由原告朱志强负担977元，被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司负担276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 万 庆
人民陪审员 罗明江
人民陪审员 张香栓
二〇一七年十二月五日
书 记 员 饶 双