北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12749号
上诉人（原审被告）北京光大四方商务有限责任公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村村北。
法定代表人刘乃琳，总经理。
委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京红芙蓉娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区大柳树商业街A座1号。
法定代表人侯爽，总经理。
委托代理人赵长书，辽宁中允律师事务所律师。
上诉人北京光大四方商务有限责任公司（以下简称光大四方公司）因与被上诉人北京红芙蓉娱乐有限公司（以下简称红芙蓉公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第51668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官张羽参加的合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人光大四方公司之委托代理人陈俊海、被上诉人红芙蓉公司之法定代表人侯爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
红芙蓉公司在一审法院诉称：2004年11月20日，红芙蓉公司、光大四方公司签订《租赁合同》，光大四方公司将位于北京市朝阳区×号商铺（以下简称303号商铺）租给红芙蓉公司使用，租期自2005年1月20日至2013年1月19日。合同到期后，红芙蓉公司、光大四方公司口头约定延长租赁合同期限，红芙蓉公司继续交纳租金直至2013年6月底。2013年4月，王四营乡官庄村绿化隔离地区建设项目动迁，303号商铺被列入拆迁范围，红芙蓉公司无法正常营业，2013年7月起红芙蓉公司不再向光大四方公司交纳租金。因红芙蓉公司、光大四方公司双方就拆迁安置补偿事宜未达成一致意见，2014年1月光大四方公司向朝阳区人民法院提起诉讼，要求确认双方之间的租赁合同无效，并要求红芙蓉公司腾退房屋。2015年1月12日，朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第17147号民事判决书，确认红芙蓉公司、光大四方公司之间签订的《租赁合同》无效，确认合同无效的理由为“出租人就未取得建设工程规划许可证的租赁标的进行租赁”，红芙蓉公司不服提起上诉，但二审判决维持原判，并在判决中释明“对所承租303号商铺存在装修的情况，其可就合同无效后的装修损失等损失问题另案解决”。光大四方公司在出租房屋期间一直隐瞒303号房屋未取得规划许可手续、系违建的事实，并将违章建筑出租牟利，存在主观恶意，红芙蓉公司在承租期间两次对承租房屋进行装修，装修费用损失光大四方公司应当予以赔偿，现红芙蓉公司诉至法院要求光大四方公司赔偿红芙蓉公司装修损失3198205元及可拆卸物品拆除、运输、搬运、仓储费用45500元。
光大四方公司在一审法院辩称：红芙蓉公司、光大四方公司租赁合同无效，光大四方公司不存在过错。红芙蓉公司、光大四方公司双方在签订租赁合同时光大四方公司提供相关证明材料，红芙蓉公司也办理了歌厅经营的相关手续，本次纠纷是因为朝阳区河道改造政府拆迁行为所导致，这与光大四方公司无关。合同即使无效光大四方公司也不应承担任何赔偿责任，而且红芙蓉公司本身也没有任何实际损失。双方合同在2013年已经到期，承租人装饰装修利益因合同到期应归出租人所有，后双方之间的租赁合同被法院认定无效，红芙蓉公司在双方合同期限届满后主张装饰装修损失缺乏法律依据。
一审法院经审理查明：2004年11月20日，红芙蓉公司、光大四方公司签订《租赁合同》，约定光大四方公司将303号商铺以租赁的方式提供给红芙蓉公司使用；租赁年限为捌年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算以交房通知书下达后五日起自2005年1月20日至2013年1月19日止。商铺面积约927平方米，年租金为40万元，后续租金逐年递增。合同签订后光大四方公司将涉案房屋场地交付给红芙蓉公司经营使用，并向红芙蓉公司提供房屋产权证明、企业住所证明、租赁合同、营业执照等材料协助红芙蓉公司办理营业执照。2013年1月19日双方签订的《租赁合同》到期，双方未续签书面租赁合同，红芙蓉公司继续向光大四方公司交纳租金直至2013年6月份。租赁期间，红芙蓉公司分别于2004年和2010年两次对承租房屋进行装修，光大四方公司认可红芙蓉公司曾在2004年进行装修的事实，但对红芙蓉公司2010年进行装修不予认可，红芙蓉公司提交2010年向光大四方公司发出的函件及装修合同等证据予以证明，光大四方公司对此均表示不予认可。
2013年4月21日，官庄村委会发出通知，要求红芙蓉公司等大柳树商业街商户在15天内腾出经营场地。2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日特大暴雨造成大柳树沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。大柳树沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”
2014年4月，光大四方公司向朝阳区人民法院提起诉讼要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求红芙蓉公司腾退涉案场地。2015年北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第17147号民事判决书，以光大四方公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证为由判决确认红芙蓉公司、光大四方公司签订的租赁合同无效，要求红芙蓉公司将涉案房屋腾退交还光大四方公司并支付光大四方公司房屋占用费三十七万六千七百元。红芙蓉公司不服一审判决提出上诉，2015年8月北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第5345号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在上述二审判决中，建议红芙蓉公司就合同无效后的装修损失等损失问题另案解决。
审理中，经红芙蓉公司方申请，法院报北京市高级人民法院随机确定由北京京评价格评估有限公司对303号房屋装修现价值进行评估。2016年5月16日，北京京评价格评估有限公司做出《价格评估报告书》，评估意见为303号房屋装修现价值为3198205元。评估报告做出后光大四方公司提出异议，2016年7月11日，北京市京评价格评估有限公司出具《评估结论更正说明》，因二层包间面积计算有误，故评估结论调整为2936073元（其中无异议部分工程现值2741070；异议部分195003元）。光大四方公司对上述评估报告均表示不予认可，并申请重新进行鉴定。因光大四方公司提出的重新鉴定申请不符合法律规定，故法院决定驳回其重新鉴定的申请。评估鉴定费用50000元由红芙蓉公司预付。
上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：红芙蓉公司、光大四方公司之间所签订的租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证被法院生效判决确认无效，光大四方公司作为出租方在明知其所出租的房屋未取得规划手续的情况下仍将上述房屋出租给红芙蓉公司营利，其行为本身具有明显过错。红芙蓉公司在承租房屋时为了办理相关证件已经要求光大四方公司出具产权证明、租赁协议等相关文件，红芙蓉公司对租赁物的来源及合法性已经尽到了其必要的注意和审查义务，红芙蓉公司对造成租赁合同无效并无过错，故光大四方公司作为造成租赁合同无效的过错方应当对红芙蓉公司因合同无效产生的损失承担赔偿责任。
根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，红芙蓉公司自2004年开始承租光大四方公司房屋，并经光大四方公司同意对房屋进行了装饰装修；关于2010年红芙蓉公司重新装修问题，红芙蓉公司提交的部分证据以及鉴定机构现场勘验可以对装修时间进行佐证，光大四方公司虽表示不认可红芙蓉公司在2010年进行装修，但未就此提供确凿证据，故法院根据双方陈述及证据情况认定2010年红芙蓉公司重新装修事实存在。考虑光大四方公司注册地位于北京市朝阳区×村，红芙蓉公司承租房屋亦位于×村，故红芙蓉公司对光大四方公司装修应当知情，但光大四方公司在2010年之后长达数年时间里均未对红芙蓉公司装修提出异议，因此可以推定光大四方公司同意或默许红芙蓉公司所进行的装修行为。因红芙蓉公司两次装修已经大部分与租赁物形成附和，故对于上述装修给红芙蓉公司造成的损失光大四方公司理应进行赔偿。
关于装修损失数额问题，法院委托评估机构进行评估，虽光大四方公司对评估程序及实体均提出异议，但未能提供确凿证据予以支持，故法院难以采信。在评估报告中评估机构充分考虑红芙蓉公司、光大四方公司双方意见分歧，对红芙蓉公司、光大四方公司无异议部分和异议部分进行了区分，对于异议部分因红芙蓉公司未能提交证据证明上述装修工程系其所完成，故对于异议部分不应计入红芙蓉公司损失。关于无异议部分，考虑到其部分灯具、排风扇等物品存在拆卸的可能，且部分物品装修价值确可能存在一定的调整空间，故对于装修现价值法院参照评估报告、当事人陈述酌情予以判定。
关于红芙蓉公司主张的物品拆卸、运输、搬运、仓储等费用，红芙蓉公司未提供证据予以证明，法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京光大四方商务有限责任公司于判决生效之日起七日内支付北京红芙蓉娱乐有限公司赔偿金二百七十万元；二、驳回北京红芙蓉娱乐有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
光大四方公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回红芙蓉公司的诉讼请求。上诉理由是：1.一审判决认定租赁合同无效我方需要承担全部责任属于认定事实和适用法律错误，而且与已生效判决矛盾。双方签订房屋租赁合同时，对于房屋情况非常清楚，红芙蓉公司也从未向我方索要过规划许可证，且使用场地长达10年之久并取得巨大收益。房屋产权证明和企业住所证明是在2005年才形成，红芙蓉公司不可能在签订合同时就审查上述文件，未尽到注意和审查义务。生效的（2014）朝民初字第17147号民事判决写明红芙蓉公司对于合同无效亦具有过错。2.我方没有同意红芙蓉公司进行装修、装饰，我方无需承担赔偿责任。另外，租赁合同被认定无效，但租赁合同期限从2005年1月20日到2013年1月19日，红芙蓉公司实际租赁期限已经超过该期间，装饰装修已经正常使用到期，没有任何损失。3.红芙蓉公司关于2010年装修的证据虚假，与出具证明的企业的成立时间之间有矛盾。3.鉴定报告存在错误，鉴定机构对房屋装修时间的认定错误，对于成新率的确认存在重大错误，不以评估基准日作为评估现值的时间点存在错误。鉴定机构对包房装修的勘验并不完整，对部分评估项目的计算以合同为依据没有法律依据。鉴定程序存在瑕疵。
红芙蓉公司同意一审法院判决。针对光大四方公司的上诉，答辩称：1.我方对租赁物的来源及合法性已经尽到了必要的注意和审查义务，不存在过错。光大四方公司在转租时已经向我方出示了村委会的证明及房屋产权证明、企业住所证明、财产租赁合同等材料。2.本案是在（2014）朝民初字第17147号民事判决生效近一年后进行的审理及判决，一审法院依据我方出示的充足证据，经过核实、审查及质证后查清事实作出的与前判决不同意见的认定，并不存在矛盾。此外，前后两个案子的案由并不一致。3.事实上，光大四方公司同意我方对303号商铺进行装修。签订合同之初，光大四方公司就给了我方两个月的装修时间。2010年8月11日我方因第二次装修需要暂缓支付3个月租金，光大四方公司的同意支持行为表示认可二次装修。4.我方的证据不存在造假。我方在2010年进行二次装修客观存在，印象米兰厂家虽然在此之前未注册，但是该厂事实存在，为我方装修的事实存在。5.对于鉴定报告，一审作为定案依据正确。光大四方公司对于其异议并未提供证据佐证，而且鉴定机构对于其异议也出具了书面回复。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。本院另补充查明：在光大四方公司与红芙蓉公司曾因租赁合同产生的纠纷中，北京市朝阳区人民法院作出了（2014）朝民初字第17147号民事判决，其中本院认为部分明确“就双方对合同无效的过错问题，原告（光大四方公司）将涉案标的出租给被告（红芙蓉公司）的行为具有明显过错，被告未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦存在过错”。后红芙蓉公司上诉，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第5345号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
本案中，涉诉合同已经法院生效判决确定无效，在此前提下，本案的争议焦点集中在对合同无效的过错以及光大四方公司是否应承担赔偿责任的问题如何认定，对此本院分析如下：
首先，涉诉合同无效的原因在于其未取得建设工程规划许可手续。对此，红芙蓉公司并未提供证据证明其已尽到核实义务，且依据已经生效的（2014）朝民初字第17147号和（2015）三中民终字第5345号民事判决书的认定，红芙蓉公司对于合同无效亦具有过错。退一步而言，即使由于历史原因，双方并未对建设工程规划许可手续予以重视，合同无效的原因以及由此导致的损失亦不能完全归责于光大四方公司，而应由双方共同承担。故一审法院仅依据2014年6月22日的证明就认定红芙蓉公司没有过错并不妥当，本院依法予以纠正。
其次，在双方对于合同无效的后果均应承担责任的前提下，对已形成附和的装修物，光大四方公司理应承担一定的赔偿责任。鉴于红芙蓉公司与光大四方公司的租赁合同曾约定涉诉场地的使用期限截止于2013年1月19日，且在届满后，红芙蓉公司又因支付租金至当年6月份，存在继续使用的情况。故本院综合红芙蓉公司与光大四方公司曾约定的场地使用期限、继续使用以及装修的实际情况，酌定光大四方公司返还红芙蓉公司的装修赔偿款数额为120万元。关于鉴定意见，对于光大四方公司提出的异议，鉴定机构亦进行了书面回复，光大四方公司对此仍坚持的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，一审法院对责任认定有误，由此导致判决结果失当，本院在查明事实、分清责任的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第51668号民事判决；
二、北京光大四方商务有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京红芙蓉娱乐有限公司赔偿金一百二十万元；
三、驳回北京红芙蓉娱乐有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32749元，由北京红芙蓉娱乐有限公司负担15600元(已交纳)，北京光大四方商务有限责任公司负担17149元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费50000元，由北京红芙蓉娱乐有限公司负担25000元（已交纳），由北京光大四方商务有限责任公司负担25000元（于本判决生效后七日内直接支付给北京红芙蓉娱乐有限公司）。
二审案件受理费32749元，由北京光大四方商务有限责任公司负担17149元（已交纳），北京红芙蓉娱乐有限公司负担15600元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 陈 振