贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔04民再13号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：扈昌平，男，汉族，贵州省织金县人。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张玉群，女，汉族，贵州省织金县人。以上二再审申请人共同委托代理人：陈华，男。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州安顺银城房地产开发有限公司。法定代表人：邓成勇，总经理。委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴长谦，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。再审申请人扈昌平、张玉群与被申请人贵州安顺银城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔04民终59号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017）黔民申1460号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭进行了审理，再审申请人扈昌平及委托代理人陈华、被申请人的委托代理人邱祖靖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。扈昌平、张玉群申请再审称：（一）二审判决未开庭审理本案，剥夺了当事人的辩论权利，违反法定程序。（二）二审判决认定事实不清，适用法律错误。本案第一次一审、二审时银城房开并未提出诉讼时效抗辩，案件发回一审法院重审后银城房开才提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。二审判决单方面强调诉讼时效，违背合同意愿，有意偏袒银城房开，支持银城房开诉讼时效的抗辩适用法律错误。综上，扈昌平、张玉群依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项、第六项、第九项之规定申请再审。银城房开提交意见称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。扈昌平、张玉群向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理并交付涉案房屋的房产证；2.判令被告向原告支付违约金21752.44元，并考虑被告违约给原告造成的其它损失；3.本案诉讼费由被告负担。一审经审理查明：被告系以房地产开发为主要业务的企业法人。2012年8月至11月，原告先后三次共向被告支付203104元购房款，购买被告修建的位于平坝区（××）夏××镇新区综合集贸市场西侧××名门小区××单元××的住房一套。2012年12月25日，原、被告就上述住房签订《商品房买卖合同》（3-1住048），约定原告应付房屋价款共203104元。同时约定被告于2013年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即本案原告）；还约定在约定日期起90日内，出卖人（即本案被告）不能交付办理商品房转移登记有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第⑴项处理（即买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行活期存款利率4倍支付利息）。2012年10月18日，被告向原告收取“代办款”14507元。嗣后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告于2013年2月18日入住其内。2013年3月13日，原、被告就案涉房屋向平坝县（现平坝区）房产管理局申请了所有权登记。2015年1月15日，平坝县（现平坝区）房产管理局核发了案涉房屋的房产证。同时查明，涉案商品房的产权证书于2015年2月4日由被告方在平坝区房管局领走。一审法院认为：1、关于本案的诉讼时效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，即在不动产买卖中，交付不动产和办理产权转移登记是法律规定的，只有经过依法登记才发生法律效力。本案中，原告已实际占有和使用该房屋，但在法律上并未取得所有权。在此情形下，原告请求办理产权转移登记的请求权实质上是一种具备物权属性的请求权，而不是债权请求权，基于原告对房屋已实际性持续占有，诉讼时效不发生效力，其有权在任何时候要求被告履行合同约定的义务。因此，被告关于原告要求交付房屋产权证的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另外，原、被告双方曾于2013年3月13日申请房屋所有权登记，2015年1月15日平坝区房管局核准颁发房屋产权证。在这段时间，由于房屋产权证何时办理完毕由行政机关决定，且房开商的行为表示其同意履行合同义务，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，原告的诉讼时效从2015年1月16日恢复起算。其于2016年1月27日诉至法院仍处于诉讼时效内，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。2、被告是否违约，应否承担违约责任及违约金的计算。本案中，商品房的买卖是原、被告的真实意思表示，是有效合同。有效合同对各方当事人均具有约束力，任何一方不履行或不正确履行合同约定的义务，均应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，原告的合同主要义务为支付购房款，而被告则是按照约定交付房屋，其中也包括办理商品房转移登记有关文书。双方对于合同中约定的“有关文书”的理解产生分歧，原告认为应含房产证，被告则认为不应包含房产证。本院认为，根据双方签订合同第八章“房屋登记”第二十二条第三款关于转移登记的约定，“有关文书”列于转移登记项下，房屋产权证作为业主与房开商基于买卖关系享有房屋权利的核心证件，理应包含在内。且在我国商品房买卖交易市场惯例中，业主首次办理房屋产权证，由于手续繁杂通常都必须有房开商的配合才能办理，所以现实中业主房屋产权证可由业主自行办理，也可由房开商与业主共同申请办理，结合本案双方实际履行合同的情况，被告也曾于2013年3月13日与原告一起共同向房管局申请办理房屋产所有权登记，其中必然涉及房屋产权证的办理手续，而被告也已经收取了原告缴纳的代办款，根据行业惯例解释，其中代办款应包含代为办理房屋产权证书的费用在内。作为收取款项方，被告未能向法院举证说明有关文书具体包括的证件名称，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案中涉及格式条款解释应以有利于业主方进行解释。综上，由于被告未能提供证据证明其已向原告移交房产证，故本院依法认定被告违约，应承担违约责任。关于被告提出房产部门办理房屋登记手续时间过长，并要求《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定处理本案的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告可向第三人主张权利。其次，关于是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》问题，初始登记是指新房屋，申请人在竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，同时提交土地使权出让合同、土地使用权作证、建设用地规划证、施工许可证、房屋竣工验收资料等，本案中涉案房屋登记表记载的是房屋所有权登记，时间是2013年3月13日，由此推知，实际涉案房屋的初始登记时间应早于所有权的登记时间，而合同约定是2013年3月30日取得初始登记并办理转移登记，也即是2013年3月30日前在取得初始登记后就要办理完毕转移登记，所以本案逾期办证的时间应从双方约定的2013年3月30日起算，至于截止时间，由于涉案的房屋产权证书至今被告未举证证明已交付原告，故截止时间应到实际交付之日止。由于被告一起在违约，是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定，不影响案件的处理。至于原告主张的违约金数额问题，涉案《商品房买卖合同》约定自2013年3月30日起超过90日的违约责任，双方选择按照第一项“买受人有权选择退房”进行履行。但结合本案实际，被告已将房屋交付原告使用，原告在此情形下，应当享有退房或者不予退房的选择权。原告由此选择要求被告支付违约金而非退房的方式处理，其主张合理合法，本院对其请求予以支持。依据原告诉请及参考双方关于“自2013年3月30日起90日内，出卖人（即被告）若不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应向原告按日支付已付房款的万分之一违约金”的合同约定，被告应向原告支付的违约金是：203104×1/10000×1033=20980.64元，起算时间从2013年3月30日起至原告起诉之日（2016年1月27日）止，共1033天。对于原告庭审中提出要求被告承担违约责任至实际交付房产证之日止的请求，为了减少当事人重复起诉，且由于银城房开公司交付房产证的日期不能确定，故对其请求予以支持。对起诉之日后的违约金计算从2016年1月28日起至房屋所有权证实际交付之日止，按上述规定的标准计算。对于原告主张的“其他损失”，因无事实依据，本院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：1.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内将平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门三幢三单元二层二号住房的所有权证交付原告扈昌平、张玉群。2.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告扈昌平、张玉群支付从逾期之日2013年3月30日起至起诉之日2016年1月27日止的违约金20980.64元。3.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在向原告扈昌平、张玉群交付判决第1项确定的住房所有权证时，一并支付起诉之日后的违约金（从起诉次日2016年1月28日起计算至所有权证实际交付之日止，以已付购房款203104元为基数，按每日万分之一的标准计算）4.驳回原告扈昌平、张玉群的其余诉讼请求。一审宣判后，贵州安顺银城房地产开发有限公司不服上诉称：1、违约金诉求已过诉讼时效，一审适用法律不当。被上诉人请求上诉人支付逾期违约金的诉权属于金钱债务，应当适用诉讼时效制度，本案中被上诉人主张违约金的诉讼时效应当从2013年3月30日起至2015年3月29日止。一审错误地将违约金诉求认定为物权性质的请求权并适用《物权法》的规定，尔后又认可上诉人违约金受《民法通则》诉讼时效的限制，但存在中断情况，适用法律互相矛盾。2、被上诉人已经放弃了违约金权利，一审适用法律错误。根据《商品房买卖合同》第22条第3款的约定，被上诉人选择在交付转移登记手续逾期90日后选择退房，现被上诉人的诉求支付违约金已经超出合同约定。一审在违背双方意思自治的情况下，主观强加给上诉人更重的合同义务。没有约定其他处理方案。一审在没有依据的情况下主观地错误地认定每日万分之一的违约金。3、上诉人已经履行合同义务，不存在违约情形，一审认定事实有误。上诉人已经按照合同约定在2013年3月30日以前向平坝区房产事业管理局提交了办理产权证的相关手续，已经完成了合同义务。至于何时能够办理到产权证系职能部门的职权和责任，一审将职能部门的义务强加给上诉人，对上诉人不公。4、一审对违约金计算错误。即便被上诉人违约，也只能从2013年3月30日计算到7月4日。5、上诉人已经对房屋所有权证进行了交付。故请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审经审理，确认一审查明基本事实。二审认为：本案被上诉人扈昌平在原审时的主要诉请为“1.判令被告为原告办理并支付涉案房屋房产证；2.判令被告赔偿因违反商品房买卖合同给原告造成的违约金21752.44元，并考虑因被告违约给原告造成的其他损失”，其中被上诉人要求上诉人办理并交付房产证属于合同双方约定的合同义务，且属于物权请求权，不适用诉讼时效制度，因此对于上诉人称其已经对房屋所有权证进行了交付，其应当承担举证责任，但是从上诉人原审提供的证据来看，并不能充分证明被上诉人已经领走了房产证原件，因此一审对该项诉请的判决正确，二审予以维持。关于原审中被上诉人诉请的基于逾期办证产生的违约金问题，该支付违约金的诉请系债权请求权，适用诉讼时效制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》对转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行或其存款利率支付利息。从上述约定可知，双方约定的交付房产证的时间是2013年3月30日之前，则自2013年3月30日起，被上诉人应当知道自己没有取得产权证，即权利受到侵害，诉讼时效应当自2013年3月30日起计算两年，到2016年1月25日被上诉人提出诉请时，显然已经超过诉讼时效，其诉讼请求依法不能得到支持。一审未能正确区分物权请求权和债权请求权，在超过诉讼时效的情况下，判决上诉人支付因逾期交付房产证而产生的违约金既缺乏事实依据也缺乏法律依据，二审对此予以纠正。上诉人的该项上诉理由成立，本院依法予以支持。二审法院判决：依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：1、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2016）黔0403民初1201号民事判决第一、四项；2、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2016）黔0403民初1201号民事判决第二、三项。再审查明：再审确认原审查明的事实。再审认为：本案的争议焦点为被申请人是否违约；再审申请人的诉讼请求是否已过诉讼时效；若被申请人违约，违约金计算标准如何确认。针对被申请人是否违约的问题。本案中，双方当事人对于合同中约定的“有关文书”的理解产生分歧，再审申请人认为应含房屋产权证，被申请人则认为不应包含房屋产权证。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八章“房屋登记”第二十二条第三款关于转移登记的约定，“出卖人承诺于2013年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”该合同中虽并未明确约定办理房屋产权证，约定的是“有关文书”。但房屋产权是房屋物权价值的体现，商品房转移登记显然是物权的转移，物权转移对外具有最强公示效力的必然是房屋产权证。同时《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，本案中涉及格式条款解释应以有利于业主方进行解释。故双方约定的“有关文书”，包含房屋产权证。综上，被申请人未按照合同约定的时间交付房屋产权证，已构成违约。针对再审申请人的诉讼请求是否过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”，即在不动产买卖中，采取的是登记主义。物权请求权是指物权的圆满状态受到妨碍或者有被妨碍之虞时，请求妨碍人为一定行为或不为一定行为。再审申请人想要获得房屋的所有权，就必须拥有圆满的物权，根据双方当事人约定，被申请人有义务在约定的时间内向再审申请人交付房屋产权证。若被申请人未履行交付义务，则再审申请人将不能拥有圆满物权，故本案中再审申请人要求被申请人交付房屋产权证的诉求是具备物权性质的请求权，不适用诉讼时效的规定。对于违约金的诉求，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违反约定的，应当向另一方支付的金钱。显然违约金系债权请求权，故应适用诉讼时效的规定。本案再审申请人提起诉讼时，一般诉讼时效的期限并未修改，故违约金的时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，双方当事人曾于2013年3月13日申请房屋产权登记，2015年1月15日平坝区房管局核准颁发房屋产权证。被申请人的行为表示其同意履行合同义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，再审申请人扈昌平、张玉群的诉讼时效从2015年1月16日恢复起算，其于2016年1月27日诉至法院未超过诉讼时效。针对违约金的计算标准问题。被申请人未按合同约定时间向再审申请人交付房屋产权证，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，而本案涉案《商品房买卖合同》约定自2013年3月30日起超过90日的违约责任，双方选择按照第一项“买受人有权选择退房”进行履行。对于其他情况的违约责任并没有约定，被申请人未按约定交付房屋产权证，故应承担违约责任，现再审申请人并没有选择退房，而是要求被申请人赔偿违约金，结合本案实际，应予支持。对于违约金双方并没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故本案违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于再审申请人在一审庭审中提出要求被申请人承担违约责任至实际交付房产证之日止的请求，为了减少当事人重复起诉，且被申请人至今未能提供证据证明其已向再审申请人交付房屋产权证，故对再审申请人的该项请求予以支持。对违约金计算从2013年3月30日起至房屋产权证实际交付之日止，按上述规定的标准计算。对于再审申请人主张的“其他损失”，因其未能举证，故不予支持。综上所述，原判决适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔04民终59号民事判决及贵州省安顺市平坝区人民法院（2016）黔0403民初1201号民事判决。二、被申请人贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门三幢三单元二层二号住房的产权证交付再审申请人扈昌平、张玉群。三、被申请人贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内以扈昌平、张玉群已付购房款203104元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向再审申请人扈昌平、张玉群支付从2013年3月30日起至房屋产权证实际交付之日止期间的违约金。四、驳回再审申请人扈昌平、张玉群的其他诉讼请求。如果债务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信人名单。一审案件受理费344元，由扈昌平、张玉群承担44元，贵州安顺银城房地产开发有限公司承担300元；二审案件受理费344元，由扈昌平、张玉群承担44元，贵州安顺银城房地产开发有限公司承担300元。本判决为终审判决。审判长 芶  薇  薇审判员 吴  永  顺审判员 杨    鲁二〇一八年五月三十日书记员 伍志敏（代）