上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初5774号
原告：上海普天科创电子有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：宋绍曾，董事长。
委托诉讼代理人：董云。
委托诉讼代理人：陈丽，上海金钻律师事务所律师。
被告：普天银通支付有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：丛惠生，总经理。
委托诉讼代理人：李昶。
原告上海普天科创电子有限公司诉被告普天银通支付有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，本院依法公开开庭进行了审理。原告上海普天科创电子有限公司的委托诉讼代理人董云、陈丽、被告普天银通支付有限公司的委托诉讼代理人李昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海普天科创电子有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令普天银通支付有限公司支付拖欠2017年1月1日至2017年6月30日间租金及物业费、2016年11月1日至2017年5月31日间电费合计523,238.80元(已抵扣266,000元)；2.判令上海普天科创电子有限公司已收取的普天银通支付有限公司支付的租赁保证金345,231元，不予返还，并判令普天银通支付有限公司向上海普天科创电子有限公司支付相当于月租金3倍的违约金288,351元；3.本案诉讼费由普天银通支付有限公司承担。
事实和理由：上海普天科创电子有限公司与普天银通支付有限公司系租赁关系。2016年1月1日，上海普天科创电子有限公司与普天银通支付有限公司签订房屋租赁合同，约定，上海普天科创电子有限公司将上海市宜山路XXX号(XXX幢)XXX号楼XXX室屋(以下简称系争房屋)出租给普天银通支付有限公司，建筑面积1580平方米，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为96,117元，每月物业管理费为18,960元，电费按照电表实际用量计量，单价为1.345元/千瓦/时，合同同时约定付款期限及违约责任。合同到期后，双方又签订续租协议书，租期延长至2017年12月31日，然截至2017年6月1日，普天银通支付有限公司拖欠租金、物业管理费及电费，上海普天科创电子有限公司于2017年7月6日进行催讨，未果。鉴于以上事实，特提起诉讼，请求法院支持上海普天科创电子有限公司的诉请。
普天银通支付有限公司辩称，关于诉请1，事实和数额均无没有异议。关于诉请2保证金不予返还，根据合同约定，没有异议，关于违约金，被告认为过高，请求法庭酌情调整。
本院认定事实如下：上海普天科创电子有限公司是系争房屋的不动产权利人。
2016年，上海普天科创电子有限公司(系甲方)与普天银通支付有限公司(系乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将上海市宜山路XXX号(XXX幢)XXX号楼XXX室房屋(即系争房屋)出租给乙方，建筑面积1,580平方米，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为96,117元，每月物业管理费为18,960元；自本合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付相当于3个月的租金和物业管理费作为租赁保证金，共计345,231元；续期租金和物业管理费，由甲方开具付款通知书，乙方必须在该期租金和物业管理费应付日到期之前10天内支付缴清；如乙方逾期缴付，则每逾期1天，乙方需按应付金额的3‰支付违约金，逾期时间超过30天，乙方应按本合同第十一、十二条约定承担责任；租赁单元内的用电按分电表实际用量计量，单价为1.345元/千瓦/时；甲乙双方约定于2016年1月1日，将租赁单元按附件二的约定条件交付给乙方；合同第十一条合同的解除同时约定，…(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，无需承担任何违约责任，并不予以退还租赁押金，1.不支付或者不按照合同约定时限支付租金和物业管理费，逾期达连续30日的；第十二条违约责任同时约定，…(二)甲方根据第十一条第(三)项之相关条款解除本合同的，乙方应补足欠缴的租金、物业管理费等各项费用，租赁押金不予退还，同时，乙方还应承担相当于3个月租金额的违约金。…(七)乙方若未按本合同约定按时支付各种费用，乙方须承担支付滞纳金的义务，即从本合同约定付款日的次日起支付滞纳金，每滞延1天，滞纳金以未缴纳款项总额的3‰计付。合同签订后，双方各自履行合同的义务，普天银通支付有限公司向上海普天科创电子有限公司支付租赁保证345,231元。2017年5月5日，双方签订续租协议书，除租期延至2017年12月31日外，合同其他条款不变。自2017年1月1日起，普天银通支付有限公司拖欠租金、物业管理费、电费；2017年7月16日，上海普天科创电子有限公司向普天银通支付有限公司发出催款函。2017年7月30日，双方签订租金偿还担保协议书，约定，普天银通支付有限公司将其名下的八辆汽车交付给上海普天科创电子有限公司作为偿还租金的担保，并办理抵押登记及质押交付，并自本合同生效将车牌退牌及裸车评估后处置事宜，所得款项用于偿还租金。协议书签订后，双方各自履行协议义务，上述八辆车经拍卖获得款项266,000元。现上海普天科创电子有限公司将上述266,000元抵充系争房屋的部分租金。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、续租协议书、催缴函、租金偿还担保协议书等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认。
审理中，上海普天科创电子有限公司表示，普天银通支付有限公司拖欠租金后，上海普天科创电子有限公司向普天银通支付有限公司口头提出解除合同，所以普天银通支付有限公司提前于2017年6月30日搬离系争房屋；对此，普天银通支付有限公司表示认可。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、续租协议书均系当事人的真实意思表示,亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，当事人均应恪守履行。现普天银通支付有限公司于2017年1月起拖欠租金、管理费，至2017年6月30日合同到期前六个月搬离系争房屋时，尚未付清欠款，普天银通支付有限公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。上海普天科创电子有限公司要求普天银通支付有限公司支付拖欠的租金、物业费、电费计523,238.80元(已抵扣266,000元)及没收租赁保证金345,231元之诉讼请求，普天银通支付有限公司表示同意，并无不当，本院予以准许。上海普天科创电子有限公司要求普天银通支付有限公司支付相当于3个月租金的违约金288,351元，普天银通支付有限公司抗辩违约金过高，鉴于普天银通支付有限公司在租赁合同到期前六个月搬离系争房屋，现上海普天科创电子有限公司未进一步提供其有实际损失的充分证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：
一、普天银通支付有限公司于本判决生效之日起十日内向上海普天科创电子有限公司支付2017年1月1日至2017年6月30日间租金及物业费、2016年11月1日至2017年5月31日间电费合计523,238.80元；
二、普天银通支付有限公司于本判决生效之日起十日内向上海普天科创电子有限公司支付违约金144,175.50元；
三、普天银通支付有限公司已支付的租赁保证金345,231元归上海普天科创电子有限公司所有，不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,916元，减半收取计5,958元，由上海普天科创电子有限公司负担1,058.40元，由普天银通支付有限公司负担4,899.60元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一八年五月八日
书记员 江佳韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。