山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终565号
上诉人（原审被告）：滕州市滕文学校，住所地山东省滕州市善国北路。
法定代表人：费耀，校长。
委托诉讼代理人：杨震宇、董波，山东诺善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洪霞，女，1956年4月9日出生，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。
原审被告：费耀，男，1971年3月6日出生，汉族，住山东省滕州市。
上诉人滕州市滕文学校（以下简称滕文学校）因与被上诉人刘洪霞、原审被告费耀房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2016)鲁0481民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
滕文学校上诉请求：1.依法撤销滕州市人民法院作出的(2016)鲁0481民初646号民事判决，发回重审或予以改判；2.一、二审诉讼费、保全费由刘洪霞承担。事实和理由：一、2004年4月16日，费耀与刘洪霞签订的协议系无效合同。一审法院认定协议有效属认定事实错误。涉案房屋处的土地属国家划拨土地，土地用途系教育用地，不能进行住宅或教工宿舍的建设。费耀对涉案房屋进行建设时未依法取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地批准书等合法的建设手续。在涉案房屋建设过程中，滕州市城市管理行政执法管理局曾作出行政处罚要求缴纳罚款、完善建设手续且如遇国家建设或城市规划需要时必须无条件自行拆除。2011年涉案土地被政府征收，涉案房屋因属违章建筑，被政府强制拆除且未给予征收补偿。根据法律规定及最高院对此类案件的批复，合同当事人对违章建筑进行买卖且涉案房屋己被政府强制性拆除的情况下，应当以合同违反法律法规强制性规定，认定合同。二、如费耀与刘洪霞签订的协议有效，一审法院解除双方合同，适用法律错误。1.根据协议约定费耀将建成后的房屋交付刘洪霞使用后，即完成合同约定的义务。此后涉案房屋及土地被政府征收并拆除非费耀的违约行为导致合同目的不能实现，一审法院以《合同法》第九十四条第一款第（四）项解除合同，适用法律错误。对于涉案房屋的征收补偿款的问题，刘洪霞应另案诉讼。因涉案房屋被政府征收而解除合同，于法无据。2.根据《合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，刘洪霞应在知道或应当知道房屋被拆除之日起一年内行使解除权，涉案房屋系2011年被拆除，刘洪霞2016年起诉时已过了行使解除权的除斥期间。三、滕文学校非费耀与刘洪霞所签订的协议书的主体，费耀超越代表权限订立的合同与滕文学校无关，一审法院判决滕文学校承担合同被解除后的返还财产并赔偿损失的责任，认定事实错误，证据不足。《合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。虽费耀系滕文学校校长，但滕文学校非费耀与刘洪霞签订协议的主体，未收取刘洪霞任何款项，不具备建设、售房的合法资格，协议约定的建房、售房也不在滕文学校教学工作范围内，刘洪霞作为完全民事行为能力人应当知道费耀建房、售房的行为己超越其作为校长的代表权限，一审法院认定费耀系职务行为并判决滕文学校承担责任，认定事实错误，证据不足。四、涉案房屋未进行装修，一审法院认定涉案房屋已装修，证据不足。刘洪霞提交的2011年9月8日雷某出具的结算清单及2011年9月26日柳某出具的收据，雷某、柳某未提供从事装饰装修工作的营业执照，对于二人是否实际从事装饰装修工作无法判断，且二人出具的收据或结算清单均不是正规发票，无法判断收据及结算清单形成的真正时间，因此对于该收据及结算单在真伪不明的情况下不宜认定为书证，而应当作为刘洪霞陈述或雷某、柳某二人的证人证言处理。涉案房屋已于2012年前被拆除，对于涉案房屋是否进行过装修仅通过刘洪霞陈述及证人雷某、柳某证言无法判断收据及结算清单上记载的费用实际发生，不能排除合理怀疑，在未有其他证据的情况下一审法院对收据上记载的31350元、计算清单上123820元装饰装修款予以认定，证据不足。综上所述，费耀与刘洪霞签订的合同与滕文学校无关且该合同属无效合同，一审法院认定事实错误，证据不足，请求法院依法予以纠正。
刘洪霞答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。滕文学校的上诉请求及事实理由不成立，应予以驳回。一、关于合同效力问题，刘洪霞认为合同有效。因为刘洪霞在购买滕文学校开发建设的房屋时，滕文学校向刘洪霞承诺手续完备，所以才增加了刘洪霞购买意识。另外，该土地已被政府出让进行房地产开发，现已变成住宅小区，同时，滕文学校是否取得建设用地规划许可证及施工许可证等手续，该行为属于司法解释所规定的管理性强制性规定，并不属于效力性强制性规定，因此双方之间的房屋买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，属于有效合同。二、一审判决适用法律正确。1.《合同法》第九十四条完全适用本案，滕文学校至今也没有履行相应的义务。2.《合同法》第九十五条及《最高院关于商品房买卖合同的司法解释》不适用本案。三、滕文学校属于合同相对方，应该承担责任。1.费耀是滕文学校的法定代表人。2.该宗土地当时属于滕文学校。3.收款收据有滕文学校人员“张传道”的签字，并注明“滕文建办”。4.一审判决第五页记载“滕文学校、费耀对证人证言质证意见称，刘某与滕文学校是建设施工合同关系，刘洪霞、滕文学校是买卖合同关系”，进一步印证了滕文学校诉讼主体正确。四、关于是否装修问题，一审中证人已出庭作证，客观真实、合理。综上，滕文学校的上诉理由不成立，应予以驳回。
费耀未提供答辩意见。
刘洪霞向一审法院起诉请求：1.解除刘洪霞、费耀、滕文学校之间于2004年4月16日签订的协议书；2.请求判令费耀、滕文学校立即返还购房款305000元；3.判令费耀、滕文学校赔偿刘洪霞装修款240383.2元；4.判令费耀、滕文学校赔偿刘洪霞损失（以房屋价款和装修损失数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准，从2006年1月1日计算至实际履行之日止）；5.诉讼费、保全费由费耀、滕文学校承担。
一审法院认定事实：刘洪霞提供的证据：1.2004年4月16日，费耀作为甲方，刘洪霞作为乙方签订的协议书一份，记载：甲方为解决部分教职工住房困难的状况，有利于学校发展、稳定教职工队伍、保证教学质量。经多次商量讨论，并征求多数教职工及家属意见，商定在学校南侧由甲乙合作共建教职工宿舍，原则上由教职工居住。一、乙方出资由甲乙双方共同建造，甲方负责施工，房屋以主体建成后（毛坯房）交乙方，甲方负责水、电协调安装，所有权归乙方所有；二、房屋座落：污水处理东侧，东西11米，南北16米，共176平方米，由南至北第三排，由东向西第6户；三、建筑结构为砖混，第一、第二两层约242平方米，第三层砖混阁楼约94平方米，共计347平方米（含洗手间）；四、建设时限及交款方式：工程约18个月，房屋核定价值总计：肆拾壹点陆万元，乙方于2004年4月20日前将总款额的30%，即壹拾贰点叁万元交于甲方，其余款项即贰拾玖点叁万元整于2005年9月20日前交于甲方。甲方于该款交齐后10日内，将建成房屋交于乙方，（以收款收据为准）。甲方：费耀，乙方：刘洪霞。2004年4月16日。费耀在甲方处签名并加盖其私人印章，刘洪霞在乙方处签名并加按指印；2.刘洪霞交款的收据及收条6份，分别记载：2005年10月19日，工商服务业统一收款收据收款联，客户名称：刘洪霞，金额100000元，填票人：张传道，收款人：甘强，备注：16号房，孔德泉；2006年10月10日，工商服务业统一收款收据，客户名称：刘洪霞，金额：100000元，填票人甘强、张传道，收款人：费耀，备注：孔德泉；2007年12月27，工商服务业统一收款收据，客户名称：刘洪霞，金额20000元，填票人：甘强，收款人：费耀，备注：孔德泉，该收据背面书写有滕文建办，经手人：张传道，此款（付刘急用），刘的收款条于12.27号交费耀。07.12.27；2011年11月22日，收据，交款单位：刘洪霞，人民币大写：壹拾陆万壹仟元，收款事由：期房，收款主管加盖费耀私人印章；2008年2月1日，收条，收到孔局长建房款壹万元正，经手人：张传道，滕文基建办，2008.2.1号；2008年4月7日，收条，今收到孔局长现金贰万伍仟元正（25000元），收款人：刘2008.4.7号。刘洪霞用以上证据证明刘洪霞与与费耀、滕文学校签订协议书后，刘洪霞及其丈夫孔德泉已交纳房款416000元。费耀、滕文学校对以上证据发表质证意见称，协议书没有加盖滕文学校的公章，滕文学校不是合同主体，是费耀的个人行为，对于交纳房款的收据及收条，其中有费耀签名和加盖费耀私人印章的有4份，但与协议书签名不一致，付款时间从2005年10月19日至2011年11月22日，超出了合同约定的付款时间2005年9月20日。对以上证据，结合费耀、滕文学校的质证意见，对以上证据的真实性，予以确认；3.刘洪霞提交购买装饰装修材料及其他费用清单7份，用以证明刘洪霞支出房屋装饰装修费240383.2元，分别记载：2011年9月26日，工商服务业统一收款收据，铝门，30㎡，金额6600元，铝窗198㎡，金额24750元，合计31350元，收款人：柳某，并加盖富华玻璃装饰部专用章；2011年10月23日，工商服务业统一收款收据，客户名称：刘洪霞，项目：纯实木地板，单位㎡，数量326，单价138，金额：44988元，合计：肆万肆仟玖佰捌拾捌元，加盖哈尔滨汇绿地板滕州地区总代理公章；2011年9月8日，结算清单，铝合金517平方，合计金额56870元，吊顶220平方，合计金额5700元，实木地板235平方，合计金额25850元，不锈钢吊柜295平方，合计金额35400元，总合计金额123820元，雷某签名确认；2011年10月6日，墙面瓷砖，地址：滕文中学教师化公寓16号楼，时间：2011年10月6日，2个卫生间瓷砖，厨房、餐厅、水泥砂浆、铺贴费，总价16284.2，甲方签字：刘洪霞，乙方签字：赵强，2011年10月6日；2011年4月18日，收款条，今收到滕文中学专家宿舍楼16号楼打井、抽水、电机款共计800元整（捌佰元），刘近东，2011.4.18；2011年4月26日，电料单，地址：滕文中学教师公寓16号楼，时间：2011年4月26日，……，总价：18396，甲方签字：孔德泉，乙方签字：赵强，2011年4月26日。滕文学校、费耀对以上证据发表质证意见称，刘洪霞提交的购买装修装修材料及其他费用清单，涉案房屋一直未交付，刘洪霞不可能支出装修费用，且均系收据或白条，不属合法有效票据，也不能证明与诉争房屋有关联性；4.刘洪霞为证明对涉案房屋已装修的事实，申请证人柳某、雷某出庭作证，柳某陈述：六、七年前刘洪霞找到柳某，让柳某给刘洪霞在新华街原滕文学校东南角的房子做外面的门窗，连工带料一共3万元多块钱。雷某陈述：大约五、六年前，雷某给刘洪霞位于滕文中学南边的房子吊顶、铺的地板，做的铝合金隔断，不锈钢吊柜，装修总共花了十来万。对于柳某的证言，滕文学校、费耀发表质证意见称，对其证言的真实性有异议，合同约定交齐房款后十日内将房子交付，费耀、滕文学校不可能在刘洪霞没有付房款之前交付房屋，证人本身没有营业执照，却以富华玻璃装饰部的名义从事经营，柳某的证言不能作为定案依据，不能认定刘洪霞进行了房屋装修行为，对雷某的证言发表质证意见称，对其证言的真实性有异议，证人不认识刘洪霞，且没有专门用于装修的营业房，这种情况下刘洪霞找其装修不符合日常生活经验法则。对于以上证据及证人证言，2011年9月26日柳某作为收款人出具的31350元铝门、铝窗收款收据，结合柳某的证言及本地装修市场的的状况，对2011年9月26日柳某为收款人的收款收据的真实性予以确认，对于2011年9月8日，雷某签名确认的结算清单，结合雷某的证言及本地装修市场的状况，对雷某签名确认的金额为123820元的装修费结算清单的真实性予以确认。对于其他刘洪霞提交的证明支出装修费用的收据、清单因刘洪霞未能提供其他证据相印证，对其真实性不予确认。诉讼中刘洪霞申请证人刘某出庭作证，刘某陈述：其负责滕文学校宿舍楼的基建，共17户，从2001年开始筹建，到2003至2004年开始盖的，中间停停盖盖，盖盖又停停，建房期间刘洪霞和丈夫去看房子，管基建的有张传道、李尚德、杜刚、费浩然，一直至2008年房子才建完。2008年初，过了一年多刘洪霞找刘某给她装修房子，刘某说没有这个能力，其只负责基建。刘洪霞对刘某的证言发表质证意见称，证人证言印证了刘洪霞与滕文学校间的房屋买卖关系，该房屋已于2008年建设完毕，印证该房屋于2009年初由滕文学校交付刘洪霞使用。滕文学校、费耀对证人证言发表质证意见称，刘某与滕文学校是建设施工合同关系，刘洪霞、费耀、滕文学校是房屋买卖合同关系，刘某对刘洪霞、费耀、滕文学校合同履行情况及具体上房时间不清楚。
滕文学校、费耀为证明刘洪霞主张的已交房款中，有11.1万元为刘洪霞向费耀借款，应当自刘洪霞已交付的总额中扣减，提交2011年11月20日借据一份，记载：兹借到人民币（大写）壹拾壹万壹仟元整（￥111000元），借款用途：暂借，借款人签字：刘洪霞。刘洪霞签字确认。刘洪霞对该借据发表质证意见称，同意将该借据记载的借款111000元与上述房款折抵，剩余房款本金为305000元，滕文学校、费耀对该数额予以认可。
一审法院认为，根据2004年4月16日，费耀与刘洪霞签订的协议书内容分析，虽记载为合作建房，但刘洪霞既不参与房屋建设，亦不对房屋建成后的出售及利润分配进行参与，其义务只是交纳房款，其权利只是在房屋建成后，交付给其一处位置固定的房屋，因此该协议实质是一份房屋买卖合同。关于该协议书的合同主体系费耀还是滕文学校的问题，费耀系滕文学校的法定代表人，结合涉案房屋在滕文学校内及刘洪霞提交的房款交纳凭证中其中有记载“滕文基建办”内容等分析，费耀与刘洪霞签订协议书系职务行为，其合同权利义务应由滕文学校承担。刘洪霞与滕文学校签订房屋买卖协议后，虽未完全按协议书约定的时间交付房款，但已按约定的数额支付了房款，且滕文学校已接受，应视为刘洪霞已履行了房款交付义务。但现在包括协议书约定的房屋在内的滕文学校已被政府征收拆迁，被拆迁人系滕文学校，刘洪霞的合同目的已无法实现，刘洪霞要求解除与滕文学校的房屋买卖合同，符合法律规定，予以支持。刘洪霞已支付购房款416000元，购房合同解除后，双方同意将2011年11月20日刘洪霞出具借据记载的111000元予以抵销，亦符合法律规定，予以允许，刘洪霞要求滕文学校返还房款305000元，合法有据，予以支持。关于刘洪霞要求滕文学校赔偿刘洪霞装修款240383.2元的诉请，滕文学校辩解，涉案房屋一直未交付，刘洪霞不存在涉案房屋的装修问题，一审法院认为，滕文学校认可涉案房屋已被拆迁，结合证人柳某、雷某、刘某的证言，能够认定涉案房屋已交付给刘洪霞，并已进行了装修，故对滕文学校的辩解意见，不予采纳，对于刘洪霞支出装修费用数额的问题，根据刘洪霞提交的证据及证人柳某、雷某的证言，支持155170元。关于刘洪霞要求滕文学校按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2006年1月1日起计算，赔偿刘洪霞损失的问题，一审法院认为，由于涉案房屋未办理所有权登记就已被政府征收拆迁，滕文学校为包括涉案房屋在内的被拆迁人，故滕文学校应赔偿刘洪霞因此受到的损失，损失计算的依据应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；关于刘洪霞要求滕文学校自2006年1月1日起开始计算赔偿损失的问题，由于刘洪霞交纳房屋款的时间系分多次交纳，故滕文学校应自刘洪霞每次交纳房屋款的时间及交纳装修款的时间开始起算赔偿损失，由于2011年11月20日刘洪霞出具的借据未约定借款利息，最后一次交纳的房屋款应扣减双方同意抵销的数额。关于滕文学校、费耀辩解，刘洪霞没有按约定时间交付房款，涉案房屋因刘洪霞逾期交款也一直没交付，不存在装修损失，涉案房屋所占土地为国家划拨土地，不能建设住宅，刘洪霞、费耀所签订的房屋买卖无效。对其辩解意见，一审法院认为，因根据证人柳某、雷某、刘某的证言，能够证明涉案房屋已经交付给了刘洪霞，且刘洪霞已进行了装修，虽涉案房屋所占土地在原滕文学校院内，但涉案房屋被政府征收拆迁，刘洪霞、费耀、滕文学校未举证证明政府在征收拆迁涉案房屋将涉案房屋认定为违法建筑而未对涉案房屋进行补偿，故对滕文学校的上述辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条条之规定，判决：一、刘洪霞与滕州市滕文学校（费耀）于2004年4月16日签订的房屋买卖合同（协议书）解除；二、滕州市滕文学校返还刘洪霞买房款305000元；三、滕州市滕文学校赔偿刘洪霞房屋装修款155170元；四、滕州市滕文学校赔偿刘洪霞损失（以100000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率，自2005年10月19日始计算至判决履行完毕之日止；以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2006年10月10日始计算至判决履行完毕之日止；以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2007年12月27日始计算至判决履行完毕之日止；以25000为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年4月7日始计算至判决履行完毕之日止；以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年2月1日始计算至判决履行完毕之日止；以50000为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年11月22日始计算至判决履行完毕之日止；以31350元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年9月26日始计算至判决履行完毕之日止；以123820元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年9月8日始计算至判决履行完毕之日止）；五、驳回刘洪霞的其他诉讼请求。上述一至四项于判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13872元，财产保全费5000元，由滕州市滕文学校负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
滕文学校向本院提交如下新证据：
证据一、2007年9月5日，滕州市城市管理行政管理局行政处罚决定书一份，该决定书内容认定涉案房屋包含涉案房屋在内的建筑属于违法建设。滕州市行政管理局行政执法告知书一份、陈述申辩权利告知书一份、违章罚款通知书一份以及罚款收据一份。证实包含涉案工程在内的建筑未办理规划许可证，被认定为违法建筑，且被处以违章罚款，从而说明该房屋的建设以及双方的协议内容违反了法律的强制性规定，应认定为无效协议。
刘洪霞对上述证据发表质证意见为：滕文学校提交的证据已经不属于新证据，超出了法律规定的举证期限，不予质证。
刘洪霞、费耀均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，费耀系滕文学校的法定代表人，涉案房屋亦建在滕文学校享有使用权的土地上，且刘洪霞缴纳的款项明确记载收款事由系购房及滕文基建办，一审法院依据上述证据认定费耀系职务行为并无不当，滕文学校主张其不是合同签订主体及其不应承担责任的理由不能成立，本院不予支持。关于滕文学校主张涉案合同效力的问题，涉案房屋已经被政府征收拆迁，滕文学校既未能证明政府在征收拆迁涉案房屋将涉案房屋认定为违法建筑而未对涉案房屋进行补偿，也未能提供充分有效证据证实涉案合同存在违反法律及行政法规禁止性规定的情形，其主张不能成立，本院不予支持，本案涉案房屋已经被政府征收，涉案房屋已经无法实际交付刘洪霞，合同目的无法实现，刘洪霞主张解除合同于法有据，滕文学校主张一审法院解除合同不当的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋刘洪霞是否已经实际装修的问题。根据刘洪霞一审中提供的收款收据、装修清单等装修单据，结合柳某、雷某、刘某的证人证言，能够证实涉案房屋已经装修，滕文学校主张涉案房屋未进行装修，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。
综上，滕文学校的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13872元，由上诉人滕州市滕文学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩茂森
审判员 李政远
审判员 李 帅
二〇一八年六月十一日
书记员 马馥君