福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第3904号
原告（反诉被告）游兰强，男，1987年1月8日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人谢立乐，福建华巍律师事务所律师。
委托代理人陈辉辉，福建华巍律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）林秀卿，女，1953年6月5日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人邵建勋，福建远东大成律师事务所律师。
委托代理人王丽君，福建远东大成律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）游兰强诉被告（反诉原告）林秀卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人谢立乐、陈辉辉，被告林秀卿及其委托代理人邵建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，原告因工作原因与被告相识，后被告认原告为干儿子。被告在得知原告准备结婚需购房后，被告即提出将坐落于福州市仓山区某新村5号502室（楼梯右边）的房产转让给原告，并告知该房系高湖村村干部的自建房，但5年内可办理产权证，若原告反悔则悉数退还购房款。原、被告经协商以320000元交易该房，但未签订书面协议。原告分别于2011年2月21日、22日以现金的方式分别向被告支付购房款50000元、150000元，共计200000元。同年4月，原告搬入诉争房屋与被告共同居住。由于在共同居住期间，双方冲突不断，原告于2011年9月16日搬出诉争房屋。原告认为，本案的诉争房屋系高湖村的自建房，而原告不是该集体经济组织的成员，其无权购买该房屋，依据《合同法》第五十二条之规定，原、被告间的房屋买卖行为无效，被告应向原告返回200000元的购房款。现诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告的房屋买卖协议无效；2.被告返还原告购房款人民币200000元整，并支付利息30750元（自2011年2月22日起至实际还款之日止，暂计至2013年8月22日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；合计人民币2030750元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称及反诉称，被告确有收到原告的200000元，但该款系投资款，不是购房款；被告无过错，原告诉请利息没有法律依据，不应支持。自2008年6月至2009年6月期间的周末，原告便到被告家中吃饭；2009年6月至2009年12月期间的周末原告与女朋友到被告家中吃饭；2009年12月至2011年9月11日原告与其女友搬进诉争房屋，吃住均由被告照料。现被告提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告偿付占有使用费15000元、伙食费34600元；2、本诉、反诉费用由反诉被告承担。
在诉讼过程中，原告向本院提交如下证据：
A1.《个人业务凭证》，证明2011年2月21日、22日，原告在中国工商银行福州古街支行分别取款50000元、150000元；
A2.《录音》，证明：1.被告以235000元的价格向他人购买诉争房屋；2.原、被告曾就诉争房屋达成口头买卖协议；3.诉争房屋的交易额为320000元；4.原告以现金方式向被告支付50000元、150000元购房款，共计200000元；5.原告及其家人多次向被告催讨该笔购房款，但被告拒不返还；
A3.身份证，证明原告的住所地为福建省平潭县平原镇剑湖村剑湖埔32号；
A4.证人施嘉萱、游糖珠证言，证明：1.原告确实有向被告支付200000元作为购房的定金；2.原告的购房经过、要求被告返还购房定金的原因等。
被告质证意见如下：
A1无异议。A2真实性无异议，合法性及关联性有异议。原告未经被告同意私自录制其谈话，系不合法行为，该证据不合法，不能作为定案依据；该录音是原告诱导被告所做出的陈述，被告在陈述对原告不利的地方均被原告掐断或以房东在场不便说话为由没有录上，录音内容不能反映案件的事实；原告与被告磋商过房屋买卖的事宜，但由于原、被告有合伙投资做寿山石生意，被告所收的200000元是投资寿山石生意之用。A3真实性及证明对象均无异议。A4有异议：1、证人施嘉萱和游糖珠的证言是打印在一张白纸上的，原告认为，该证据是被告或其代理人根据自己的意见填写，而后分别找两位证人签字；2、证人游糖珠未到庭接受法庭询问及当事人的质证，不能作为定案依据；3、该证据不能证明所要证明的内容。原、被告有磋商过房屋买卖的事情，但被告并未向原告支付过任何关于购房的款项，该200000元是投资做寿山石生意之用。4、该份证据是传来证据，两位证人没有参与到房屋买卖事宜中，原告没有直接证据证明该200000元是购房款；且其中一位证人是原告的女朋友，另一位是原告的姐姐，均与原告有利害关系。
被告向本院提交如下证据：
B.证人证言，证明：1.原、被告共同投资福州花鸟市场九湖文化城68号店面的事实；2.原告的女朋友将一块芙蓉石摔坏的事实；3.2008年6月至2009年6月期间原告每逢周末便到被告家吃饭、2009年6月至2009年12月期间原告与女朋友每逢周末到被告家吃饭、2009年12月至2011年9月11日原告与其女友搬进诉争房屋，吃住均由被告照料。
原告质证意见如下：真实性、客观性、证明对象均有异议，且与本案无关。
对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：
一、被告对原告提交的证据A1、A3没有异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；被告对原告提交的证据A2真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信；A4两个证人证言内容未分开出具，真实性无法确认，对该证据本院不予采信。
二、被告提交的证据真实性无法确认，本院不予采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：
原、被告就坐落于仓山区高湖村龙苑新村5号502室房产买卖达成口头协议，约定被告将上述房产卖予原告。2011年2月底，原告向被告支付了部分购房款共计200000元。原告亦于2011年1月搬入上述房屋居住直至2011年9月止，前后共居住8个月时间。另查，上述房屋系农村村民自建房，未办理房产证。
本院认为，本案诉争房产系农村村民自建房且未办理房产证，原、被告达成的关于买卖该房产的协议，已违反法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当将已取得的购房款200000元返还给原告，但原告要求被告支付按中国人民同期贷款利率计算的利息，没有依据，本院不予支持。被告辩称该200000元系投资款，依据不足，本院不予采纳。关于反诉部份，虽然原、被告之间的房屋买卖无效，但反诉被告又确有在诉争房屋居住过，故反诉原告要求反诉被告支付占有使用费的要求，本院予以支持。对占有使用费的标准，原、被告未能达成一致意见，本院参照福州地区类似房屋的租赁价格标准酌情确定每月的使用费为500元，反诉被告共居住8个月，故其应向反诉原告支付共计4000元的占有使用费。关于反诉原告诉请的伙食费问题，根据庭审中双方的陈述可以认定双方关系较为密切，故对反诉被告在正式搬入诉争房屋居住之前的伙食费用，应当认定是一种正常的人情往来，反诉原告要求反诉被告支付相应费用，本院不予支持；对反诉被告在诉争房屋居住期间的伙食费用，反诉原、被告双方在庭审过程中均未提供相应的证据证实所发生的实际费用，鉴于反诉被告的委托代理人在庭后提交的代理词中认可按8000元计算反诉原告在诉争房屋居住期间的伙食费用，对反诉被告的该自认行为，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告游兰强与被告林秀卿的房屋买卖协议无效；
二、被告于本判决生效之日起十日内将购房款200000元返还给原告；
三、原告于本判决生效之日起十日内支付给被告占有使用费、伙食费合计12000元；
四、上述判决第二项与第三项折抵后，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告188000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4760元，由原告负担600元，被告负担4160元；反诉案件受理费520元，由反诉原告负担420元，反诉被告负担100元。反诉原、被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
代理审判员 王 群
人民陪审员 杨宗钦
二〇一四年六月十九日
书 记 员 杨 敏
附注一：本民事判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
附注二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。