东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0502民初1264号
原告（反诉被告）：王振永，男，1961年10月20日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：赵景志，山东城合律师事务所律师。
被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地东营市曹州路129号。组织机构代码74099205-X。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
被告（反诉原告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。
法定代表人刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津�。
委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
原告王振永与被告东营市嘉棣房地产开发有限公司（以下简称嘉棣公司）、东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振永及其委托诉讼代理人赵景志与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼，被告嘉棣公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王振永向本院提出诉讼请求：1.判令被告通懋公司将商品房买卖合同约定的海翔数码港2层2C-286、2C-291号房屋产权协助变更登记到原告名下；2.两被告支付逾期办理产权登记违约金775元；3.两被告支付自2010年1月1日起至2016年3月31日的租金、占用费（按年8%计算）73807元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月28日，原告与被告嘉棣公司签订了商品房买卖合同两份，房屋总价款为147615元。此前，2007年6月22日，原告与被告嘉棣公司签订委托经营合同两份，合同约定：原告将所购海翔数码港2层2C-286、2C-291号商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期三年，自2007年1月1日至2009年12月31日。并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为元35428元。合同签订后，原告支付现金房款42187元。但被告并未按约定为原告办理产权登记，且一直占用原告商铺至今。被告通懋公司2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在其名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益，损害了原告的合法权益。
被告通懋�司辩称，一、原告王振永主张由被告通懋公司为其办理涉案房屋买卖合同约定商铺产权变更登记的诉讼请求依法不能成立，应判决驳回其该项诉讼请求。1、涉案房屋买卖合同签订后，基于政府房屋登记政策发生变化，导致涉案房屋买卖合同第六条第一款第（3）项约定的银行按揭贷款手续无法办理，原告未能足额向被告支付房屋价款，双方之间发生争议。在此情形下，被告通懋公司书面通知原告应变更付款方式并催收剩余房屋价款70000元。但是，原告在收到被告送达的变更付款方式并催收剩余房款通知书后并未向被告支付剩余房屋价款70000元，且已经超过涉案房屋买卖合同第七条第一款第（2）项约定的3O日，被告有权依据《合同法》第九十三条第二款之规定解除涉案房屋买卖合同，无需向原告办理涉案商铺产权登记变更手续。2、从另外一个方面讲，基于政府房屋登�政策的变化，导致涉案房屋买卖合同约定楼房的现状无法通过规划验收、消防验收，无法满足现行的规划设计规范、消防验收规范，涉案房屋无法办理分割产权变更登记手续，使得原告与被告之间签订涉案房屋买卖合同的目的无法实现。在此情形下，被告也有权基于《合同法》第九十四条第（一）项之规定解除涉案房屋买卖合同。二、原告王振永诉请被告通懋公司向其支付逾期办理产权登记违约金775元的诉讼请求依法不能成立，应依法判决驳回其该项诉讼请求。基于原告王振永未能按照合同约定向被告支付房屋价款，涉案房屋买卖合同符合合同约定的解除条件，涉案合同应予解除的理由，被告通懋公司无需向原告王振永支付逾期办理产杈登记违约金。三、原告王振永诉请被告支付自2010年1月1日起至2016年3月31日期间租金、占用费的诉讼请求超过法定的诉讼时效期间�应判决驳回其该项诉讼请求。涉案委托经营合同期间届满后，原告王振永与被告通懋公司之间基于涉案房屋无法办理银行按揭贷款手续相关事宜协商不成，双方之间发生争议无法解决。由于原告王振永与被告通懋公司之间在2010月日之后未能签订书面的商铺租金合同，根据《合同法》第二百一十五条之规定，应视为不定期租赁合同关系。在该不定期租赁合同履行过程中，因原告王振永与被告通懋公司对租金的支付时间没有约定，应依据《合同法》第二百二十六条之规定，由被告通懋公司在租期每届满一年时向原告王振永支付租金，不满一年的租金，则应在合同解除时予以支付。然而，原告王振永并未在该不定期租赁合同履行过程中，每满一年向被告通懋公司主张租金一次，导致其向被告通懋公司主张涉案商铺租金、资金占用费已经超过《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定的诉讼时效期间。综上所述，请求在查明事实的基础上，依法判决驳回原告王振永的诉讼请求。
被告嘉棣公司未作答辩。
被告通懋公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间于2007年6月28日签订的商品房买卖合同；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2100元；3.反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：1、反诉被告未能向反诉原告缴纳合同约定的房屋总价款，合同约定的解除条件成就，反诉原告有权依法解除涉案房屋买卖合同，且反诉被告应依据合同约定向反诉原告支付逾期付款违约金2100元。反诉原告与反诉被告于2007年6月28日签订商品房买卖合同第七条第l条第（2）项约定反诉被告逾期付款超过30日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告应按累计应付款的3%向反诉原告支付违约金。该合同签订后，反诉被告仅向反诉原告缴纳房屋价款42187元；结合双方签订的委托经营合同约定的以委托经营价款冲抵24%房屋价款的事实，反诉被告尚欠反诉原告房屋价款70000元未能交付；反诉原告已经于2016年5月24日通知反诉被告变更付款方式并催收剩余价款，但是反诉被告未向反诉原告支付房屋价款70000元，且已经超过合同约定的30日，反诉原告解除合同并主张逾期付款违约金条件成就，反诉原告有权依据房屋买卖合同第七条第一款第（2）项之约定解除涉案房屋买卖合同，并向反诉被告主张逾期付款违约金。2、涉案房屋买卖合同无法办理产权登记变更手续，导致合同目的无法实现，应依法予以解除。反诉原告与反诉被告签订涉案房屋买卖合同之后，由于政府职能部门对房屋权属登记的政策发生变化，导致涉案大开间的商铺无法办理分割产权登记手续；且涉案商铺现状无法通过整改取得消防或规划审批，不具备分割办理产权登记手续的法定条件，从而使得反诉原告与反诉被告签订涉案房屋买卖合同目的无法实现，涉案房屋买卖合同应依法予以解除。综上所述,请求在查明事实的基础依法判决支持反诉原告的反诉请求。
原告王振永针对被告通懋公司的反诉辩称，涉案房屋已经交付，交付时间为2007年1月1日，结合本案的实际情况，被告通懋公司提出解除商品房买卖合同的反诉请求无法律依据。本案的违约方是被告通懋公司，其要求支付逾期付款违约金的反诉请求没有事实基础，应予驳回。
被告嘉棣公司未对被告通懋公司的反诉陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告嘉棣公司未到庭参加诉讼，被告通懋公司对原告提交的商品房买卖合同、收据、委托经营合同、民事判决书、东营市住房和城乡建设委员会说明复印件的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
被告通懋公司提交变更付款方式并催收房款通知书、特快专递存根、特快专递存根签收联、收据各1份，原告认可其实际收到了被告通懋公司发出的邮件，但主张邮件的内容原告没有看，被告通懋公司提交的该组证据能够相互印证，且原告对收到被告发出上述邮件的事实没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
本案审理过程中，被告通懋公司向本院申请对涉案房屋现状、涉案楼层现状是否符合办理产权分割登记手续的规划设计规范、消防验收规范进行鉴定。本院认为，涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记条件依法属于不动产登记机构审查的范围，系上述机构的行政职权，故本院对被告通懋公司的上述鉴定申请不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。2007年6月28日，原告王振永与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同2份，分别约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港2层2C-286号、2C-291号房产，房屋价款分别为66970元和80645元，原告应于2007年6月28日前分别付清36970元和40645元，剩余房款分别为30000元和40000�，均作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理；逾期超过30日后，被告均有权解除合同，原告按累计应付款的3%支付违约金。被告嘉棣公司应于2007年1月31日前交付上述房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。此前，原告与被告嘉棣公司已于2007年6月22日签订委托经营合同2份，原告同意将所购上述商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即分别冲抵16073元和19355元，共计35428元。三年委托经营期满后，原告同意将上述商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。上述协议期满，若业主委员会不能达成继续托管出租决议的，被告嘉棣公司按原交房时状况（吊顶和地面除外）的交付标准在40天内将商铺交还给原告。原告于2007年6月24日支付被告嘉棣公司上述房屋购房款20000元，于2007年6月28日支付购房款22187元，剩余房款共计70000元因未办理银行按揭手续尚未支付。2007年1月1日，被告嘉棣公司与原告已就上述房屋进行了�式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋一直由两被告实际管理。2015年3月18日，东营市住房和城乡建设委员会就涉案房屋所在的东营区商河路步行街Q组团综合楼有关问题出具书面说明，确认涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，在未经有关部门批准的前提下，不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记。上述说明同时提出有关建议，若确需对上述综合楼以无实体墙分割形式进行销售和转移登记，应当首先由被告通懋公司将房屋分割方案报市城乡规划、公安消防等主管部门审查并取得有关证明材料；其次，由被告通懋公司按照相关部门审定的分割方案，通过埋设永久性固定标志物等方式使房屋达到权属登记的基本单元条件后，申请注销有关房屋抵押权登记并办理房屋变更登记；再次，由被告通懋公司与买受人共同申请按存量房形式办理房屋转移登记。2016年5月23日，被告通懋公司通过邮政特快专递向原告寄发变更付款方式并催收房款通知书，要求原告自接到该通知之日起10日内到被告通懋公司处办理商品房买卖合同付款方式变更事宜，并选择以现金或银行转账方式向被告尚欠房款70000元，如未能按照该通知确定的时间支付尚欠房款，被告保留相关合同权利，并追究原告合同违约责任。原告本人签收了上述通知书邮件。
本院认为，原告王振永与被告嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效�双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，两被告应依法共同承担由上述房屋买卖合同产生的被告嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告已支付的上述房屋价款应为2C-286号房产36970元、2C-291号房产40645元，共计77615元。原告请求被告按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金775元，符合上述商品房买卖合同关于产权登记的约定，本院予以支持。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）�标的，在未经有关部门批准的前提下，不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记，原告要求被告通懋公司协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，本院不予支持。原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付首期购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金或占用费，因原、被告对于此后的房屋出租及租金事宜一直未作约定，上述委托经营合同中约定的业主大会亦未召开，对于租金应参照上述委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，自2010年1月1日起至2016年3月31日止共计73807元。关于诉讼时效问题，上述委托经营合同约定期限届满后，原、被告未就后续租金的支付期限进行约定，被告实际管理支配涉案房�的行为仍处于持续状态，且该状态是连续的，故被告通懋公司以原告未每满一年向其主张租金一次为由，主张原告关于租金、占用费的诉讼请求已超出诉讼时效期间，没有事实及法律依据，本院不予采信。
关于被告的反诉请求，本院认为，当事人约定的一方解除合同的条件成就或具有可以法定解除合同的情形时，当事人可以解除合同。原告已向被告嘉棣公司支付房款77615元，剩余房款70000元尚未支付。原告与被告嘉棣公司约定剩余房款以办理银行按揭贷款的方式支付，银行按揭贷款手续应由双方配合办理，未能办理系双方责任。被告向原告发出变更付款方式并催收房款通知书，要求变更上述70000元剩余房款的支付方式，但原告未明确表示同意，即原告对被告上述要约并未作出相应承诺，故不能构成双方对商品房买卖合同的变更。原告已按照上述商品房买卖合同的约定支付了银行按揭贷款以外的其他房款，双方约定的合同解除条件不能成就，被告要求原告支付逾期付款违约金亦没有事实及法律依据。被告提供的证据不足以证明上述商品房买卖合同的合同目的已不能实现，即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是原告而非被告，被告作为该项合同义务的履行者无权以此为由要求解除上述商品房买卖合同。
综上所述，原告要求两被告支付逾期办理产权登记违约金775元并支付自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金73807元，理由正当、证据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持；被告的反诉请求没有事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六�条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王振永支付逾期办理产权登记的违约金775元及自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金73807元，共计74582元；
二、驳回原告王振永其他诉讼请求；
三、驳回被告东营市通懋置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1665�，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司负担；反诉费50元，由被告东营市通懋置业有限公司负担；公告费820元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 聂小亮
人民陪审员 董翠景
人民陪审员 隋红岩
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 李文雯