湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第500号
原告（反诉被告）颜占国（又名颜战国），男，1964年10月7日出生，汉族。
委托代理人颜海艳，女，1992年6月1日出生，汉族，系原告颜占国之女。
委托代理人杨军，邵阳县弘正法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）曾祥兵，男，1970年10月5日出生，汉族。
委托代理人王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。
原告颜占国与被告曾祥兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员何芳独任审判。2015年5月14日被告曾祥兵向本院提出反诉，该案本诉与反诉分别于2015年5月14日、2015年5月21日、2015年7月15日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈明担任记录。原、被告及双方代理人均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告颜占国诉称：原、被告于2009年10月20日签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于大木山汽车站旁的一楼两间临街门面出租给被告使用，租赁期限为5年，前3年门面的租赁费为48800元/年，后两年的租赁价格应随行入市，并重新签订合同。三年后，大木山所有门面租赁价格上涨，原告多次与被告商议重新签订合同，被告总是置若罔闻，原告为息事宁人，放弃主张上述权益。2014年10月19日，合同约定期限到期后，原告要求重新签订合同，被告仍旧不予理睬，相反多次侮骂原告。2015年4月18日，原、被告再次为之发生纠纷。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令终止原、被告所签订的房屋租赁合同；判令被告支付违约金20000元。
被告曾祥兵辩称：原告违反《中华人民共和国合同法》所规定的诚实信用原则，其行为属无理诉讼。根据双方所签订的《门面租赁合同书》第二条之规定，合同期满后，在同等价格下被告对该门面拥有优先租赁权。2014年10月19日租赁期满后，在没有其他人与被告竞争该门面的租赁权时，未产生竞争价格，也就没有同等价格比较。此时，双方就续租事宜通过充分洽谈，达成口头约定，原告在被告持有的原合同书上面由原告自己将租赁期“五年”改为“十年”，在原合同上面“租赁到期后”添加了“隔壁同等价”。由于隔壁门面2014年租赁期要到2015年3-4月份到期，2015年的租金尚未确定，因此，双方确定后五年租赁期后，租金暂按前五年租金交纳，即2014年10月20日至2015年10月19日按原租金48800元预付。隔壁门面出租人与承租人就2015年以后的租金现已达成约定，二间门面租金为54000元/年，而原告却提出被告所承租的门面要涨到68800元/年，被告认为，既然双方已于前届合同期满后就续租事宜达成口头约定，并在原合同的基础上就租赁期限和租金进行了修改，明确了后五年租期租金以隔壁同等价为准。那么，只能以隔壁相同价格确定续租租金。这一行为是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，在法律未明确应当采取书面形式订立合同的情况下，口头约定同样具备合同形式和法律效力。故特请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告（反诉原告）曾祥兵反诉称：因反诉人与被反诉人就续租事宜已达成续租合同且已实际履行，如被反诉人不守诚信，一味地坚决要求解除合同，反诉人特向法院提出如下反诉请求：判令被反诉人全额返还反诉人预付2014年10月20日至2015年10月19日租金48800元，并承担人民银行基准贷款利息7880元（利息算至2015年6月20日止）；被反诉人因违约承担违约金20000元；被反诉人赔偿门面装修费20000元；本案本诉费用及反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）颜占国辩称：反诉人违约在先，没有按照同一地段门面租金支付被反诉人门面的租金，导致了本案的纠纷。反诉人至今还在使用涉案门面，理应承担相应费用。反诉人已经租用了被反诉人的门面，第一次合同时已经使用了五年，反诉人租用被反诉人的空门面进行经营，反诉人使用该门面时必须进行装修，反诉人要求赔偿门面装修费不合理。本案的实际违约人是反诉人，要求被反诉人支付20000元违约金不合理。
原告（反诉被告）为支持其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据1、房屋产权证、土地使用权证及《门面租赁合同书》，用以证明原、被告签订了租赁合同，约定了租赁期限、价格支付方式、违约情形、违约金及是否续租，按照市场价格租赁的事实；
证据2、证人黄爱田出具的证明，用以证明被告妻子已支付了48800元的租金，原告原本不同意，被告说以后按照周围门面的租金补齐差价的事实；
证据3、原告委托代理人对证人杨涛的调查记录，用以证明杨涛一间半门面现在租金是39000元，杨涛门面在原告隔壁，地理位置比原告差的事实；
证据4、原告委托代理人对证人唐军华的调查记录，用以证明唐军华租赁门面的租金情况，从2万元涨到了3万元；
证据5、证人银国红出具的证明，用以印证证据3和证据4所述事实属实；
证据6、原告代理人对证人杨定芳的调查笔录，用以证明租金从2015年元月开始上涨了7000元/年，现为39000元/年，门面是一间半的事实。
被告（反诉原告）为支持其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据1、《门面租赁合同书》，用以证明原、被告约定续租五年，同时约定后五年按隔壁同等价租赁的事实；
证据2、证人黄爱田出具的证明，证明后五年的租金以隔壁门面为参照，被告已将2015年租金预付了48800元给原告的事实；
证据3、证人肖智新出具的证明，用以证明2009年10月被告租房时承担转让费为2万元的事实；
证据4、证人杨定芳、杨涛所出具的证明，杨定芳、杨涛系同一人，用以证明门面为一间半，租金为39000元/年；
证据5、证人向远军所出具的证明，用以证明向远军所租赁的二楼门面及一楼过道2015年度的租金为26000元的事实。
对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）提出如下质证意见：
对证据1真实性没有异议，证明目的有异议，这份证据是前五年的合同，后五年的门面租赁以此为基础，对后五年租金计算方式这份合同没有约定；
对证据2的证明目的有异议，该材料是真实客观的，但是没有说按照市场价格以什么方式来增长，正好说明双方协商房租的时候是有参照的，就是以隔壁租金为参照标准；
对证据3、4有异议，与本案争议焦点不相符，证人不是被告所租房子的左邻右舍，杨涛、唐军华是否租赁这个房屋不能确定，应提供产权证及租赁合同予以佐证；
对证据5的合法性、关联性有异议，证实的不是本案所要证实的事实；
对证据6无异议。
对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）提出如下质证意见：
对证据1有异议，该份租赁合同只把“五年”改成了“十年”，按照隔壁价格计算，不能单一理解为挨着的门面，要以那个区域的价格综合考虑，被告对涨价的理解有误；
对证据2、4无异议；
对证据3的真实性、关联性有异议，该门面被告是无偿收回的，并没有交两万元装修费；
对证据5的真实性无异议，但与本案不具有关联性。
对双方提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告（反诉被告）颜占国提交的证据1与被告（反诉原告）曾祥兵提交的证据1系同一份证据，该证据能证实双方存在合法有效的门面租赁关系，但不能证实2014年10月20日至2019年10月19日止的租金计算方式，故对该证据本院予以采信，但对双方提交该证据的证明目的本院不予采信；原告（反诉被告）颜占国提交的证据2能证实被告（反诉原告）曾祥兵已向原告（反诉被告）颜占国支付了48800元的租金，差价待隔壁租金确定后再补足，对该部分内容本院予以采信，但其所证实的租期为一年的内容因与原、被告所陈述一致的租期相矛盾，故对该部分内容本院不予采信；原告（反诉被告）颜占国提交的证据3、4、5与本案所争议的焦点问题不具有关联性，故对上述证据本院不予采信。被告（反诉原告）曾祥兵提交的证据2与原告（反诉被告）颜占国所提交的证据2中有关被告（反诉原告）曾祥兵已支付给原告（反诉被告）颜占国48800元租金的事实相一致，其对补足部分租金的参照基准为隔壁门面租金与原、被告所陈述相一致，故对该证据本院予以采信；被告（反诉原告）曾祥兵提交的证据3、5与本案所争议的焦点问题不具有关联性，故对上述证据本院不予采信。
根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，经审理查明以下法律事实：
2009年10月20日，原告（反诉被告）颜占国将其位于邵阳县塘渡口镇大木山振羽生态新区靠近邵阳县汽车总站旁一楼临街二间门面出租给被告（反诉原告）曾祥兵使用，并于同日签订了《门面租赁合同书》，约定：租赁期限五年（自2009年10月20日起至2014年10月19日止）；门面租金前三年每年48800元，第一年租金于合同签订后全部付清，第二、三年租金于每年期满前一个月交清下一年的租金，否则，视为自动退出，前三年租赁期满前一个月，被告（反诉原告）曾祥兵如继租，双方按市场价商定租赁价格，重新签订合同。合同到期后，原告（反诉被告）颜占国又继续将该门面租赁给被告（反诉原告）曾祥兵使用五年（自2014年10月20日起至2019年10月19日止），但并未重签订租赁合同，而是在双方所签订的2009年10月20日的《门面租赁合同书》中将“租赁期限五年”中的“五”改为“十”、在“租赁到期后”添加了“格壁同等价”、“乙方拥有优先权”后添加了“后继租五年”，但又将“后继租五年”予以划除。被告（反诉原告）曾祥兵于2014年10月向原告（反诉被告）颜占国按2013年10月20日起至2014年10月19日止的租金标准支付了48800元的租金，并约定待隔壁门面租金确定后再补足差额。
另查明，2015年3月，隔壁一间半门面租金为39000元/年。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题主要是合同终止条件是否成就，即原告（反诉被告）颜占国终止合同行为是否合法。原告（反诉被告）颜占国与被告（反诉原告）曾祥兵虽然没有重新签订《门面租赁合书》，但根据双方的当庭陈述，原《门面租赁合同书》到期后，双方经过协商，原告（反诉被告）颜占国愿意再将涉案门面租赁给被告（反诉原告）曾祥兵使用五年（自2014年10月20日起至2019年10月19日止），双方的权利义务与原《门面租赁合同书》基本一致，只是年租金有所变动，故双方仅在原《门面租赁合同书》中对租金的约定更改为“隔壁同等价”，应视为双方已就涉案门面的续租事宜签订了书面租赁合同，因此原告（反诉被告）颜占国诉称的被告（反诉原告）曾祥兵拒绝与其重新签订门面租赁合同的事实不成立。涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，没有违法，应为有效。《门面租赁合同书》第二条，租金按隔壁同等价。对该条约定进行文义解释得知：1、涉案门面租金的标准是根据隔壁门面的租金来确定的；2、涉案门面租金确定后，再由被告（反诉原告）曾祥兵向原告（反诉被告）颜占国支付门面租金。由此可见，被告（反诉原告）曾祥兵足额支付租金的前提是隔壁门面租金的确定。双方重新签订合同后，被告（反诉原告）曾祥兵按上一年度的租金标准支付了大部分租金。2015年3月，隔壁门面租金确定后，被告（反诉原告）曾祥兵要求按隔壁门面年租金的标准补足租金差额，原告（反诉被告）颜占国不同意，认为应按隔壁门面租金上涨幅度补足租金差额，因此，被告（反诉原告）曾祥兵并非拒绝支付租金，而是由于双方对合同所约定的隔壁同等价的理解不一致，从而使得涉案门面的年租金数额无法确定，故对原告颜占国要求终止合同的诉讼请求本院不予支持。反诉原告曾祥兵以假设事实提出反诉请求，其假设的事实不被支持时，其反诉请求已没有意义，而原告及反诉原告要求对方支付违约金、返还租金、赔偿门面装修费的诉讼请求均是基于合同被终止的前提下才会涉及的，涉案合同不符合终止的条件，故对原告及反诉原告的上述诉讼请求本院不予支技。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条之规定，判决如下：
驳回原告颜占国要求终止与被告曾祥兵签订的房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求；
驳回反诉原告曾祥兵的诉讼请求。
本案本诉受理费300元减半收取150元、反诉受理费600元，共计750元，由原告（反诉被告）颜占国承担150元，被告（反诉原告）曾祥兵承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 何芳
二〇一五年八月六日
代书记员 陈明
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。