河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第173号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司威县支行。地址：威县顺城路***号。
法定代表人李军祥，系该支行行长。
委托代理人米京涛，系河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王占伟
被上诉人（原审原告）王占彬
二被上诉人共同委托代理人向丹萍，系河北晓阳合众律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司威县支行（以下称威县农行）因租赁合同纠纷一案，不服威县人民法院（2013）威民一初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人威县农行的委托代理人米京涛，被上诉人王占伟及其与王占彬的共同委托代理人白丹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年7月13日，原告王占彬通过河北益鑫拍卖有限公司拍卖购得“中国农业银行威县支行城关分理处”房产一处，原告王占彬为此支付了价款（包括佣金）共计29.4万元。2007年7月14日，中国农业银行威县支行与原告王占彬签订了关于“中国农业银行威县支行城关分理处”的房屋宅基转证协议书，该协议书明确约定了该处房产的位置和概况，并明确约定：“自转让之日起，该宅基房屋所有权、使用权归中标人王占彬所有。”原告王占彬购买上述房产后，随即将该房产的所有权给了其弟即本案原告王占伟。2008年7月21日，原告王占伟与威县农行签订了房屋租赁合同，双方约定将上述房屋出租给乙方使用，租期自2009年1月1日至2018年12月31日，双方还对其它一些事项作了规定。2011年1月1日，原告王占伟与被告威县农行又重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日，双方约定“乙方（威县农行）擅自对房屋进行装修，装饰或添置新物的，甲方（王占伟）可要求乙方（威县农行）恢复原状或赔偿损失。”、“租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”双方还对其他事项做了约定。2012年10月30日，威县农行向王占伟发出通知一份，主要内容为“2012年12月31日的合同到期后，不再租赁该房产。”另查明，该处房产自2007年7月13日被拍卖前一直至威县农行城关分理处搬出，威县农行城关分理处一直在使用该处房产。自2009年1月1日至2012年12月31日的租赁费被告已付清。
原审认为，根据庭审看出，原告王占彬将其通过拍卖购得的威县农行城关分理处赠与给原告王占伟，其二人认可，应视为该房产的实际权利人为王占伟，王占伟有权对该房产进行处分。所以原告王占伟与被告威县农行签订的租赁合同有效，因2011月1月1日签订的2年期租赁合同时间晚于2008年7月28日签订的10年期房屋租赁合同，应视为对10年期合同的变更，所以该2年期合同是双方真实意思表示，双方应按合同约定享有权利和承担义务。对原告王占伟的第一个诉讼请求，本院认为，从原被告于2007年7月14日签订的房屋宅基转证协议书来看，该协议书明确约定自转让之日起，该宅基房屋所有权、使用权归原告所有。虽然被告抗辩称该处房产的使用权拍卖时说明保留至2009年7月1日，但该情况说明在拍卖程序过程中未显示向原告说明，且该说明的日期为2007年7月1日，即便有效也被双方于2007年7月14日签订的房屋宅基转证协议书所替代，所以自2007年7月14日至2009年1月1日的房产被威县农行占用，其应支付相关费用，对于被告抗辩称超过诉讼时效，通过庭审和相关证据可知，原被告双方并未对该期间的租赁费用和给付时间进行约定，原告的权利受损应从起诉之日开始计算，故该期间的损失被告应支付原告，参照2008年双方签订的租赁合同的租赁费用，被告应支付原告17个月15天的占用费48，125元。对原告要求的恢复原状或赔偿工料损失109，236元的诉讼请求，本院认为，该房产自拍卖前属于农行的营业场所，至2012年12月31日，也一直由威县农行城关分理处使用，原被告双方在签订房屋转让协议和租赁和合同时，仅对房产的位置、面积做出表述，未对该房产内的具体设施和物品进行登记造册或拍照留存，本院无法对原状进行具体认定，原告所诉恢复标的具体设施原来存在与否无法认定，原告可待证据中充分后另行起诉。对原告关于赔偿闲置房屋损失24，000元的诉讼请求，本院认为，根据双方租赁合同的约定，“租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”被告虽然按合同约定于合同到期前2个月向原告发出解除通知，但到期后，被告并未按约定向原告交接该房屋及附属设施，虽然被告提供了2012年12月31日的通知一份，但该通知仅是被告单方出具，并未显示送达原告；原告王占伟自收到解除合同通知后，应知道解除合同日期，其应在租赁到期后及时与农行协商交房事宜，本案因双方原因致使房屋未交接完成，通过庭审查明原告于2013年1月5日去农行交接钥匙，应视为接手该房屋，对合同到期后至2013年1月5日的的损失，威县农行和王占伟均应承担。参照双方租赁合同的每年48，000元的租赁费，威县农行应赔偿原告该期间的损失2，300元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、被告中国农业银行股份有限公司威县支行应支付原告王占伟自2007年7月14日至2009年1月1日的占用费48，125元；二、被告中国农业银行股份有限公司威县支行应支付原告王占伟闲置房屋损失2，300元；三、驳回原告王占伟、王占彬对被告中国农业银行股份有限公司威县支行关于恢复原状或赔偿工料费损失的诉讼请求。上述义务被告应于判决生效后五日内给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，980元，由原告负担1，434元，被告负担546元（原告已垫付，由被告直接向原告支付）。
威县农行上诉主要称，2007年7月1日上诉人在拍卖该房产时，已经声明保留该房产使用权至2009年7月1日，被上诉人主张补偿从2007年7月14日到2009年1月1日的占房款没有依据。一审认定拍卖公告没有向被上诉人说明不是事实，被上诉人王占彬所签字的《竞买人登记表》中，已经写明对“拍品进行了预展，了解和接受拍品的现状和公示”，这样的公示属于邀约，被上诉人签字参与拍卖是承诺，即同意上诉人使用权至2009年7月1日。双方签订的《房屋宅基转证协议书》侵害了拍卖公示利益，损害了国家利益，应属无效合同。另外，双方租赁合同期限截止到2012年12月31日，2012年10月30日上诉人依照约定向被上诉人发出了解除合同通知书，被上诉人王占伟在该通知书上签字确认，2012年12月28日上诉人提前搬出该场所，并与王占伟办理了交接手续，因此，一审以被上诉人领取钥匙为房屋交接时间错误，上诉人多次催促被上诉人领取钥匙，被上诉人于2013年1月5日才到上诉人处领取钥匙，过错属于被上诉人方，责任应由其承担，让上诉人承担2300元闲置损失错误。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
王占伟、王占彬答辩主要称，上诉人应当支付被上诉人房屋占用费48125元，被上诉人请求没有超过诉讼时效。上诉人没有证据证明拍卖公告中保留使用权的内容已向被上诉人做过充分说明，且拍卖公告属于要约邀请不能直接进入合同。被上诉人参与拍卖不是对要约的承诺，而是要约。被上诉人通过合法的拍卖程序竞拍后与上诉人签订房屋宅基转证协议书，程序合法，没有损害国家利益，合同有效。被上诉人拥有合法的房屋所有权，基于该权利主张上诉人因占有所造成的收益权损失于法有据。上诉人未能依照双方于2011年1月1日签订房屋租赁合同约定的解除程序解除，上诉人单方搬离房屋没有按照约定清点设备设施，造成双方无法交接，主要过错在上诉人，因此造成被上诉人房屋闲置损失，应由上诉人承担。一审判决并无不当，应维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2007年7月13日被上诉人王占彬是通过拍卖从上诉人处购得诉争房产，但在2007年7月14日双方又签订《房屋宅基转证协议书》，该协议书明确约定自转让之日起，该宅基房屋所有权、使用权归王占彬所有。上诉人称诉争房产在拍卖时已说明，上诉人将使用权保留至2009年7月1日，该情况在拍卖程序过程中并无证据证明已向王占彬作出明确说明，在之后双方签订的《房屋宅基转证协议书》中，明确约定诉争房产自转让之日起归王占彬所有；另外，上诉人首次同被上诉人签订租赁合同期限的起始日期也不是2009年7月1日，而是2009年1月1日。综上，一审参照2008年双方签订租赁合同的租赁费标准，判令上诉人应向被上诉人支付2007年7月14日至2009年1月1日期间的房屋使用费并无不妥。
上诉人按照双方签订的租赁合同约定向被上诉人发出解除合同通知，但由于上诉人在合同到期后没有及时向被上诉人交接房屋及附属设施，直到2013年1月5日被上诉人才领取诉争房产的钥匙，对租赁合同到期至2013年1月5日期间的损失，一审认定由双方平均承担并无不当。经多次调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由上诉人中国农业银行股份有限公司威县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王小英
代理审判员 王朝辉
二〇一五年四月十三日
书 记 员 梁 冰