浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初12313号
原告：东阳市晨都物业服务有限公司，住所地：浙江省东阳市黄金北岸小区。
法定代表人：蒋超雄。
委托代理人：王帅（系原告职工），女，1991年12月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被告：浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司，住所地：浙江省东阳市江北街道甘溪东路58号。
法定代表人：李德尧。
委托代理人：单笑笑（系原告职工），女，1975年7月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：徐洁，浙江长虹律师事务所律师。
原告东阳市晨都物业服务有限公司为与被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2017年9月14日诉来本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年11月9日、12月14日公开开庭进行了审理。两次庭审原告东阳市晨都物业服务有限公司委托代理人王帅、被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司委托代理人单笑笑、徐洁均到庭参加诉讼。原告东阳市晨都物业服务有限公司在庭审中增加一条诉讼请求：要求被告承担违约金（违约金以每月2%自2015年7月1日支付至款项还清之日止）。本案现已审理终结。
原告东阳市晨都物业服务有限公司起诉称，为此，诉至法院。请求判令：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费627220元，并按照银行同期贷款利率支付自2017年7月1日起至实际履行完毕日止的利息；二、被告承担本案诉讼费用。
针对以上诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供证据如下：
一、江南名都小区物业合同一份，证明原告为涉案房产提供物业服务的事实。
二、不动产权属查询单一份，证明被告系涉案房产的业主及被告房屋的坐落区域的事实。
三、物业费催缴快递单及张贴照片各一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。
四、浙江增值税普通发票、交通银行电子回单凭证各一份，证明被告向原告缴纳江南名都小区其他房产物业费的事实。
五、东阳市物价局文件复印件一份，证明本案房产被告与其他物业合同签订的前期物业服务合同，证明本案物业服务合同的物业费标准公平合理的事实。
六、江南名都KTV保安巡查签到表十一页，证明原告提供巡查服务的事实。
七、江南名都KTV保洁表十一页，证明原告方为被告提供保洁服务的事实。
八、水电水泵等日常管理巡查签到表二十页，证明原告方所主张的事实。
九、电梯维保记录十页，证明原告方对电器进行管理维护的事实。
十、业主反映情况记录表十八页，证明原告方所主张的事实。
十一、保安保洁设施设备维修维护等的照片六十六页，证明原告方对相关物业设施进行维护管理的事实。
十二、催款函及被告录音的文字整理资料各一份，证明被告尚欠物业费金额等相应事实。
被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司辩称，原告与江南名都业主委员会签订的服务合同程序违法，应当认定无效。即使合同有效，合同中商业物业费明显过高，应当调整。且原告并未对本案被告部分提供物业服务，被告不应承担物业费用。涉诉物业实际使用人已缴纳了20万元物业费，此部分应当抵扣。原告方并未按合同提供服务，无权向被告主张违约金。
针对上述辩称，被告向本院提供证据材料如下：
一、记账凭证两份、收据一份、领付款凭证一份，录音文件一份，共同证明涉案房产实际使用人已向原告支付物业费20万元的事实。
二、领付款及工资表共69页，证明原告未对被告所有的房产进行管理，由该房产的实际使用人自行管理并支付相关费用的事实。
三、自来水公司水费通知单两份、电力机构柜台收费单一份，证明涉案房产由实际使用人自行缴纳水电费，原告并未提供代缴服务的事实。
四、小区平面图一份，证明涉诉小区商业、住宅两部分自然划分为两个独立部分的事实。
五、催款单一份，证明原告于2016年9月1日发送给被告，其中明确说明截止2016年5月31日，被告尚有109382.6元未缴纳，说明原告承认被告方已支付部分物业费的事实。
六、监控视频光盘三份，证明涉案房产系被告自行保洁的事实，同时证明原告并未对该区域进行保洁服务，也没有保安对该区域进行巡查，与原告提供的巡逻打点签到表是矛盾的，证明原告主张的事实是虚构的，其并未对被告提供保洁保安服务的事实。
七、监控室照片四份，证明商业区的监控摄像头都是坏的，原告没有尽到商业区安防的服务。
八、照片三份，证明原告没有对商业区绿化进行服务，在绿化区域都种了青菜，而且对公告区域没有进行及时处理，存在脏乱情况的事实。
经审理，本院认证如下：对原告的证据一，被告认为合同签订程序违法，合同本身无效，且不能证明原告按约履行物业服务的事实。本院认为，被告未能就涉案物业合同订立程序违法提供相应证据，对该组证据予以确认。对原告的证据二，被告无异议，本院予以确认。对原告的证据三，被告认为催缴通知书的挂号收据不能证明被告收到缴款通知及其具体内容，快递单未注明发件时间及收件回执，没有附发送信函的内容。张贴公告是针对“花样年华”的通告，不是针对被告。本院认为，挂号信函收据及快递寄件人存根中均反映了收件人为被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司，张贴照片中缴费通知的抬头“花样年华商户”，即涉诉房产对外营业的名称，该组证据能够证明原告为本案物业费向被告催讨的事实，本院予以确认。对原告的证据四，被告认为发票跟本案没有关联性，本院认为质证理由成立，对该证据不予确认。对原告的证据五，被告认为文件针对的是住宅，而非商业的费用，而且是前期物业的标准，不是本案内容，不能达到原告的举证目的。本院认为，东阳市物价局文件能够反映物价局关于江南名都前期物业服务收费标准的批复，对本案诉争合同内容有对照参考作用，本院予以采纳。
对原告的证据六、七、八，对保安巡查表，被告认为，签到表中同一个名字，有不同笔迹，明显系伪造的，11月4日的“蔡世林”与11月10日、11月21日的同名签名笔迹不一致。11月6日的“徐新军”与11月8日的同名笔迹不一致。11月9日的“黄红波”与11月16日的“黄洪波”连字都不一样。且每月的签到表，所有笔迹都是一样，应该系同一人伪造。对保洁巡查表，被告认为也是伪造的，其中2月、4月、6月、9月是不足31天的，表中对不存在的日期里做了签名打钩，且表格中只有姓没有名字，是不是原告的员工也不明确。每个月的整个月都是同一个人，显然不合理。原告应当提供其员工的社保缴纳情况等证据，再核对其签名来确认，而且巡查表也不能证明提供了保洁服务。对水电、水泵等日常签到巡查表，被告认为，这些表只有一个徐姓保安，其在巡查表中的字迹和这个表不一致。且保安室要轮岗的，不可能只有该徐姓保安一人，此类巡查需要专业的知识，不是一个人能兼备的。本院认为，原告的该三组证据中，存在每月整张表均同一人签字，同一人签名前后字迹不一致甚至名字写错，及在不存在的日期中打钩签到等情况，对被告方的该部分异质证意见，本院予以采纳，但该三组证据与本案存在关联，采纳为本案证据使用，但对证明力大小将在说理部分结合其他证据一并阐述。对原告的证据九，被告认为电梯和被告使用没有关系，本院认为电梯并未通到被告经营场所供被告使用，与本案关联性不大，不采纳为本案证据使用。对原告的证据十，被告认为，该记录表上几乎没有商业区的问题反馈登记，可以看出原告对被告没有相应的服务。从2016年12月26日的反映可以看出，原告对KTV漏水的情况并没有处理。本院认为，该证据中反映了2016年12月4日、12月26日被告方房产使用人向原告反应物业问题并要求解决，但未有反馈处理结果，对该部分事实本院予以确认。对原告的证据十一，被告认为照片是原告单方拍摄，只能反应静止状态，不能反映其提供服务的状态。本院认为，该组证据能证明原告另行物业管理的一些情况，对该事实予以确认。对原告的证据十二，被告认为，该份催款函被告并未收到，三性均有异议。录音文字资料中内容反而证明了被告支付了20万元物业费，其中10万元是钱款交的，另10万元是卡券抵的。本院认为，该份催款函与原告证据二中的催款函内容存在出入，该份催讨款落款系2017年8月1日，证据二中的催款函系9月6日寄出。原告的该组证据并未提供邮寄单据或张贴照片，不能证明将该催款函送达给被告的事实，本院不予采纳。对录音的文字资料，因该录音系被告方提供的证据，本院将在对被告方证据的认证中予以阐述。
对被告的证据一，原告认为收据及记账凭证没有原告工作人员的签名及公司印章。通话录音不能证明这10万元具体交给谁。本院认为，虽然收据、记账凭证、领（付）款凭证中并无原告方的盖章或相关责任人签字，但录音中原告经理徐明明两次确认了被告曾支付了10万元款项，但对十万元的用“卡”支付的事不清楚。结合原告方的证据二，其中张贴的缴费通知中，明确“2015年度未结清物业费用为104006.6元”，自认了被告已经归还了10万元款项，故本院对该组证据中关于被告已支付给原告10万元物业费的事实予以确认。
对被告的证据二，原告认为与被告方应当缴纳物业费没有关联，这是住户商业经营自行管理内容。本院认为，被告提供了详细的工资表及领（付）款凭证，且原告并未就其真实性提出异议，结合被告涉案房产面积及经营KTV的情况，本院对该组证据中被告雇佣保洁保安人员的事实予以确认，至于证明目的在说理部分予以说明。对被告的证据三，原告认为合同中并未约定原告有代收代缴的服务，不属于原告未履行服务。本院认为，合同中并未约定水电代缴纳服务，故对该组证据不予采纳。对被告的证据四，原告认为平面图显示商业部分为小区的统一整体，可以看出涉案房产的面积与原告方主张的面积认定是一致的。本院认为，该平面图反映了涉案房产所处位置、面积及小区整体格局布置，对该组证据予以采纳。对被告的证据五，原告对真实性无异议，但其上的金额是公司徐经理提供的，而且这109382.6元也并未支付。本院认为，该组证据与原告的证据二、被告的证据一相印证，予以采纳。对被告的证据六，原告认为光盘时间并不延续，被告认为其对商业区进行保洁就认定我方没有提供服务的推理是不成立的，不能仅凭光盘某个时间段就推断原告没有提供服务。原告还认为电脑时间和实际不对应，无法就该视频内容与原告的巡查登记对应起来。本院认为，被告方提供的监控录像系整日的视频，而非某个时间段，原告承认视频中在涉诉房产前保洁巡查的系被告方人员。该视频中无物管人员的巡查、保洁内容。该组证据能够证明原告巡查、保洁不到位及原告关于巡查、保洁的签到记录中存在部分不真实的情况，对此事实都予以确认。对被告的证据七，原告认为，监控是由开发商建设投资的，开发商移交时已损坏，原告是进行日常维护。监控室中有两个监控区域是被告的，其中后面的一个是好的。该证据反映了被告作为开发商，没有尽到摄像头完好的义务，而且可以看出所有的消控总机都是原告方专人负责，而且是有消防证的人。本院认为，物业服务合同中对委托管理服务事项约定了原告方的服务事项包括“公共设备的维修、养护、运行和管理”，其中公用设备包括了“消防设备、安防监控”，原告方负有保证安防监控正常运行的义务，本院对被告方主张的原告没有尽到对商业区的安防服务的事实予以确认。对被告的证据八，原告认为，只能片面反映被告那块商业区存在种植蔬菜和垃圾未清理的情况，青菜是谁种的并不明确。被告地下广场的绿化，是被告自己修建改造的，不是原本物业服务合同中的样子。本院认为，该组照片能证明原告在物业管理服务中存在一定程度上不到位的情况，对此事实予以确认。
根据确认的有效证据及原被告的陈述，本院对本案事实作如下认定：2015年5月19日，东阳市江南名都业主委员会与原告签订《江南名都小区物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务。其中，双方约定了委托管理服务事项，服务期限自2005年6月1日至2018年5月31日；收费标准为高层平面物业费（能耗费）1.4元/月/平方，跃层2.1元/月/平方，商业1.4元/月/平方；物业费用一年缴纳一次，原告于每年的6月份预收整个年度的物业服务费，如业主迟延缴纳物业服务费，应按所欠物业费的千分之三每日支付违约金。被告作为涉案房产的所有人，属于东阳市江南名都业主成员，该份合同适用于本案原被告的权利义务。合同签订后，原告开始履行物业管理义务，期间存在一定程度的服务不到位的情况。被告于2016年9月1日前缴纳了10万元物业费，其余款项未支付。原告催讨未果，诉至本院。
本院认为，江南名都小区业主委员会经业主代表审定表决后聘请原告东阳市晨都物业服务有限公司为该小区的物业服务企业，并于2015年5月19日签订了物业服务合同，该合同合法有效。在原告履行物业管理义务期间，被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司作为业主之一，事实上接受了原告提供的部分物业服务，依法应当自2015年5月份起向原告缴纳相应的物业服务费。被告辩称的该合同程序违法，应认定无效的意见，并未提供相应的证据，本院不予采纳。物业服务费收费标准系业主委员会与原告合意商定，并无不妥，对被告认为该标准明显过高、不合理的辩称意见，本院不予采纳。对被告所称已经支付20万元物业费的辩称意见，本院认为录音资料及催款函可以确认被告于2016年9月1日前支付过10万元物业费，本院予以确认。对被告方所辩称的另外以十万元卡券抵缴物业费，无证据证实，本院不予认可。对被告方主张的原告并未按照合同履行服务的辩称意见，本院认为根据全案证据分析，原告在物业管理服务中，存在不到位、不完善的情况，原告只为被告提供了合同约定的物业服务中的部分内容，根据权利义务相一致的原则，其无权要求被告按合同约定标准支付全部物业服务费。根据原告为被告提供物业服务的范围和内容，本院酌情确定由被告按业主委员会与原告签订的物业服务合同约定的标准的50%支付原告物业服务费，经计算，数额为313610.22元[（12143.25+106.28+97.66+97.66）×1.4×12×3×50%]，扣除被告方已经支付的10万元，尚欠213610.22元。对原告诉讼请求中的违约金，合同中约定的标准过高，原告主动作了调整，符合法律规定，本院对被告迟延缴纳应支付部分物业费的违约金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十第、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告东阳市晨都物业服务有限公司物业费213610.22元并支付违约金（其中2015年7月1日至2015年8月31日按104536.74元为基数，2015年9月1日至2016年6月30日按4536.74元为基数，2016年7月1日至2017年6月30日按109073.48元为基数，2017年7月1日之后按213610.22元为基数，均按月利率2%计算至上述款项还清之日止）；
二、驳回原告东阳市晨都物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11910元，减半收取5955元，由原告东阳市晨都物业服务有限公司负担3386元,被告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司负担2569元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 黄顺晓
二〇一七年十二月二十日
书记员 王旭天