湖南省新田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1128民初1204号
原告：邓恩利（反诉被告），男，1984年7月27日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。
原告：肖凤群（反诉被告），女，1984年12月7日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。
原告邓恩利、肖凤群（反诉被告）共同委托诉讼代理人：周德春（特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。
被告：长沙华照投资有限公司（反诉原告），住所地长沙市岳麓谷丰路嘉华苑2栋502房。
法定代表人：陈竹红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨新春（特别授权），男，1962年10月20日出生，汉族，四川省蓬安县人，长沙华照投资有限公司新田县名门世家项目部负责人，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人：郑红日，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区
原告邓恩利、肖凤群与被告长沙华照投资有限公司（以下简称长沙华照公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓恩利、肖凤群之共同委托诉讼代理人周德春，被告长沙华照公司之委托诉讼代理人杨新春、郑红日到庭参加诉讼。在审理过程中，被告长沙华照公司提出反诉，经审查，被告长沙华照公司的反诉系同一纠纷引起的法律关系。故，本院决定合并审理。本案现已审理终结。
原告邓恩利、肖凤群向本院提出诉讼请求：1、判决被告交付《名门世家》8幢904房；2、判决被告支付原告逾期交房违约金106419元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定总价款为291561元，原告依约已交付房款，被告应当于2014年10月30日交房，但被告违约至今未交房。为维护原告权益，请求法院支持原告诉讼请求。
反诉辩称：1、反诉被告按合同约定方式交款，没有违约；2、反诉已超过诉讼时效；3、双方的合同没有约定补交面积差异应承担违约责任的规定。故请求法院驳回反诉。
被告长沙华照公司辩称：1、被告按合同约定已电话通知原告收房；2、原告主张的违约金过高，应予减少，且原告未提供向被告催收房屋的证据，对于损失完全是原告不作为造成的，应当自行承担责任；3、被告的反诉没有超过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告长沙华照公司于2016年12月6日在审理过程中向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告邓恩利、肖凤群赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金7678元；2、判决反诉被告邓恩利、肖凤群支付反诉原告长沙华照公司房屋实测面积差价款5562元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：双方签订的合同约定买受人的第二期房款90000元应于房屋主体封顶日2013年12月28日支付，但反诉被告于2014年1月28日才支付，逾期31日，应承担违约金1395元；第三期房款20000元于交房前支付，但反诉被告于2016年2月12日才支付，逾期415日，应承担违约金4150元；同时按照合同约定，反诉被告应补交房屋面积差额房款5562元至今未付，应承担违约金2133元。综上所述，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：
一、双方当事人无争议的事实。
2013年10月31日，原告邓恩利、肖凤群与被告长沙华照公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定“销售的房屋为新田县名门世家8幢904房，房屋总价款为291561元，付款方式为分期付款，第一期于2013年10月31日支付181561元；第二期于房屋主体封顶支付90000元；第三期于交房前支付20000元。逾期超过30日，继续履行合同的，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。房屋交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、出卖人已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。出卖人应当于2014年10月30日前交房，在该商品房达到约定条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面或者电话通知买受人收房。出卖人逾期交房超过30日，合同继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向卖受人支付全部房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向卖受人支付违约金”等内容。合同签订后，原告依约交清了第一期款，第二期款于2014年1月28日支付，第三期款于2016年2月12日支付。原告于2017年2月24日补交面积差价房款5562元。对上述事实，双方当事人提供了《商品房买卖合同》、《收据》证实，双方没有争议，本院予以确认。
二、双方当事人有争议的事实。
对被告交付的房屋是否达到交付条件？被告是否逾期交房并承担违约金？原告是否逾期交款并承担违约金？被告反诉是否超过诉讼时效？双方争议较大。双方当事人提供以下证据拟加以证明：原告证据1系双方签订的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明合同约定了原、被告的权利、义务。被告对真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为被告已电话通知原告收房。本院认为，该证据记载了双方享有的权利和承担的义务，本院予以采信；原告证据2系《收款收据》复印件4份2页，拟证明原告已依约支付房款。被告对证明方向有异议，认为第二、三期交房款的时间与合同约定不符，原告已违约。本院认为，第二期房款合同约定于房屋主体封顶支付，但主体何时封顶原告并不知晓，被告也为提供通知原告支付第二期款的证据，对交款时间约定不具体，原告支付的第二期款应视为未违约。第三期款合同约定交房前支付，按照合同约定被告的交房时间为2014年10月30日前，原告虽然于2016年2月12日支付，但原告提出同时履行抗辩权，被告亦未提供按约交房的证据，原告支付的第三期房款应视为未违约，故对原告证据2本院予以采信；原告证据3系《建设工程验收消防备案凭证》1份，拟证明被告于2016年9月7日才向消防大队进行验收申请，之前不具备交房条件。被告有异议，认为不能证明房屋不符合消防条件，只是在2016年9月7日才备案的。本院认为，该证据是建设工程验收消防备案的凭证，不能证明工程不符合消防条件，本院不予采信。
被告证据1系《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明本案基本事实和原告违约及被告守约的事实。原告有异议，认为不能证明双方违约和守约的事实。本院认为，该证据与原告证据1系同一份证据，本案双方是否违约还需其它证据佐证，故本院对被告拟证明原告违约及被告守约的事实不予采信；证据2系《房屋验收备案表、工程质量监督报告》复印件各1份，拟证明房屋符合法定交房条件。原告有异议，认为验收备案表和质量报告资料不完整，没有资质说明，不是综合验收报告，不符合法律规定。本院认为，该备案表由法定机关加盖印章确认，能够证明被告承建的8幢楼工程进行了竣工验收备案，工程质量监督报告亦由法定机关加盖印章确认，并记载该工程质量为合格，故本院予以采信；证据3系《售楼人员原始工作记录和申请法院调取的电话记录详单》复印件各1份，拟证明被告已履行了通知原告收房义务。原告有异议，认为工作记录是其内部打印，来源不合法，电话详单没有与原告通话的记录。本院认为，工作记录没有对方确认，电话详单中没有与原告通话的记录，故本院不予采信；证据4系《名门世家8栋相关业主收房条》复印件10份，拟证明被告已履行了通知原告收房义务。原告有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据是其他业主的收房条，不能证明被告通知原告收房，本院不予采信；被告证据5系《物业管理钥匙收条》1份，拟证明被告已将房屋钥匙交物业公司，通知原告收房至今不收房的事实。原告对该证据三性均有异议，认为交房应以约定的方式交房。本院认为，该收据不是本案原告出具，原告是否收房需其它证据佐证，故本院不予采信；被告证据6系《原告付款收条》2份，拟证明原告逾期付款应承担违约责任。原告有异议，认为没有违约。本院认证意见与原告证据2的认证意见一致；被告证据7系《施工日志和监理日志》复印件2份，拟证明房屋主体封顶时间和原告逾期付款违约。原告对证明方向有异议，认为不予认可。本院认为，该证据已与原件核对无异，证据中有8栋楼房封顶的时间记录，故本院对该证据中拟证明封顶时间予以采信，该证据不能证明原告违约，故本院对该证据中拟证明原告逾期付款违约的事实不予采信。
另查明，1、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%；2、中国人民银行于2003年12月10日下发的人民币贷款利率有关问题的通知规定，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%；3、双方合同中对补交面积差异房款未约定具体交纳时间及违约责任；4、双方当事人均未向本院提供实际损失的证据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告邓恩利、肖凤群与被告签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定，合法有效。合同约定，被告应当于2014年10月30日前向二原告交付房屋，而被告未在约定期间交付房屋，被告亦未提供免责证据，被告逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因被告未提供充分证据证实房屋具体交付时间，根据合同约定，最后一期房款于交房前支付，原告于2016年2月12日支付了最后一期房款，已明知该房可以交付，且被告已将该房钥匙交与物业公司，原告可以向物业管理领取房屋钥匙予以收房，应视为二原告已收房，并对房屋交付条件的默认，故对逾期交房时间本院确认从2014年10月31日起至2016年2月11日止共468日；被告以约定按日计算向原告支付已付款万分之五的违约金过高为由请求减少违约金，经本院审查认为，因本案损失数额未能确定，双方当事人均未提供证据加以证明，本院酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故二原告主张的违约金应当适当减少的辩解意见，本院予以采纳；本院认定被告按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，至2016年2月12日原告已支付的房款为271561元，即被告应承担违约金33835元（271561×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×468日），故原告请求本院判令被告支付延期交房违约金106419元的诉讼请求，本院部分支持；原告请求本院判决被告交付交付房屋的诉讼请求，因本院已确认原告于2016年2月12日已收房，本院不予支持；被告提出已在交房时间通过电话等方式通知原告收房的辩解意见，未提供证据佐证，本院不予采纳；反诉原告长沙华照公司向本院提出反诉，要求本院判决反诉被告邓恩利、肖凤群赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金7678元的诉讼请求，因本院已确认原告支付的第二、三期房款未违约，且双方的合同中未约定补交面积差价款的具体时间，对面积差异房款的交付在合同中亦未约定违约责任，故本院不予支持；反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差价款5562的诉讼请求，因在诉讼过程中，反诉被告已支付，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、限被告长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告邓恩利、肖凤群违约金33835元；
二、驳回原告邓恩利、肖凤群的其它诉讼请求；
三、驳回被告长沙华照投资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2428元，由原告邓恩利、肖凤群负担828元，被告长沙华照投资有限公司负担1600元；反诉费131元，由被告长沙华照投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓晓胜
审 判 员 邝小勇
人民陪审员 廖新学
二〇一七年三月十日
书 记 员 赵彩云
附本民事判决书援引的法律条文原文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。