北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2826号
上诉人（原审原告、反诉被告）钱坤，男，1977年7月15日出生。
委托代理人双剑，男，1982年10月11日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京千万家阳光房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区延静里13号楼101室。
法定代表人陈言，董事长。
委托代理人王昭林，男，1989年2月26日出生。
被上诉人（原审被告）邬江，女，1949年4月5日出生。
委托代理人王庆生，男，1945年7月13日出生。
上诉人钱坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第15689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，钱坤起诉至原审法院称：2014年10月31日我与邬江代理人北京千万家阳光房地产经纪有限公司（下称千万家公司）签订了《房屋租赁合同》，约定我承租本市东城区×××401号房屋。租赁期限为自2014年11月1日至2015年10月31日。租金为每月7500元，但因为千万家公司所出租房屋属于法律争议房屋，我无奈将房屋交付邬江之弟邬×，并于2014年11月8日搬离。合同签订后我交纳了押金7500元、装修费30000元及其他合同款500余元。因我后到外地工作，疏于告知单位财务人员，故实际交纳了三个季度的房租67500元。现我起诉邬江、千万家公司要求其退还押金7500元、租金67500元、装修费30000元、合同费500元（即卫生费和有线电视费）。
千万家公司辩称：钱坤所述签订合同情况及交纳款项情况属实。2015年7月6日我公司通过电话联系钱坤交纳最后一个季度的租金，其表示不再住，要求我公司收房。我公司员工当天去收房，发现钱坤不在承租房屋，而案外人邬×在该房内。因双方发生纠纷，当天未能收房。一周之后我公司员工再次去收房，仍是案外人邬×在场，其表示该房有争议，故房屋再次未能收回。我公司认为钱坤迟延交纳租金且未将房屋交还我公司存在违约行为，所以不同意退还押金。我公司不认可钱坤于2014年11月8日搬离，认为其一直居住承租房屋，所以不同意退还租金。钱坤租房是提出装修要求并出资30000元，依据双方约定，不应退还。钱坤所称合同费实际是卫生费和有线电视费，上述费用应由租户自行承担。我公司仅是代为收取，卫生费已经交给物业公司和保洁，有线电视费已给付房东邬江。综上，我公司不同意钱坤所有诉讼请求。同时我公司反诉钱坤要求：1、钱坤将北京市东城区×××401号房屋腾退给我公司；2、钱坤支付租金22500元、违约金15000元；3、钱坤支付从合同到期之日起至房屋实际腾退之日的占有使用费（250元／日）。
邬江辩称：诉争房屋是我名下的房屋，我委托千万家公司全权管理该房屋，其每月给付我房租5000元，我同意其转租。我与中介签订合同时，不涉及任何诉讼。我与案外人邬×虽曾进行过多次诉讼，但并不影响房屋使用和出租。钱坤是与千万家公司签订的房屋租赁合同，钱坤所有诉讼请求与我无关。
钱坤针对千万家公司的反诉辩称：我仅实际使用诉争房屋约一周左右，所以不应再交纳第四季度的租金及占用费。千万家公司出租的房屋涉及诉讼，不应认定我违约，所以不应由我支付违约金。我不同意其全部的反诉请求。
原审法院经审理确认：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中千万家公司、邬江签订的合同虽名为房屋出租委托合同，但实质是一份房屋租赁合同。钱坤与千万家公司签订的房屋租赁合同的首部虽注明出租方为邬江，但根据合同签章及千万家公司、邬江之间的合同约定可以认定合同的实际出租方为千万家公司，因此钱坤基于房屋租赁合同关系所要求的全部诉讼请求均不应向邬江主张。本案中邬江与案外人邬×针对诉争房屋虽曾进行过多次诉讼，但诉讼情况并不影响钱坤对该房屋的正常使用，故法院对钱坤主张千万家公司所出租房屋属于法律争议房屋，造成钱坤无法正常使用，只能将房屋交付案外人的陈述，不予采信。钱坤虽主张其于2014年11月8日即搬离，但其未按合同约定将房屋交还千万家公司，且其提交的与案外人邬×签署的证明未经千万家公司确认，同时该陈述与其按期交纳三个季度租金及装修费（2014年11月8日交纳）的行为自相矛盾，其虽辩称交纳租金的行为系因身在外地未及时通知财务人员停止划款，但该解释与常理严重不符，法院对其上述证据及辩解不予采信，对其所主张搬离的时间亦不予认定。鉴于钱坤、千万家公司均认可钱坤于合同到期前已实际搬离诉争房屋，并根据千万家公司认可钱坤曾于2015年7月6日通知其不再居住要求收房的情形，且千万家公司于当日前往上述房屋收房时未再见到钱坤，法院推定双方的租赁合同于当日解除。因此钱坤要求千万家公司退还租金的诉讼请求，法院将部分支持。鉴于钱坤、千万家公司对装修的具体内容、出资方式、装修归属均做了明确约定，故钱坤要求千万家公司退还装修费30000元的诉讼请求，法院不予支持。鉴于钱坤存在延迟交纳租金且未将诉争房屋交还千万家公司等违约行为，故其要求千万家公司退还押金7500元的诉讼请求，法院不予支持。钱坤主张千万家公司退还的合同费500元实际为卫生费、有线电视费，鉴于其于合同期满前搬离，法院对上述费用应退还的具体数额依法进行酌定。同时因钱坤依据房屋租赁合同关系进行诉讼，故应由千万家公司退还相应的费用。鉴于千万家公司对钱坤已搬离，不再控制诉争房屋的事实不持异议，故法院对其反诉钱坤要求腾退房屋、支付租金及支付从合同到期之日起至房屋实际腾退之日的占有使用费的诉讼请求，均不予支持。鉴于钱坤确实存在违约情形，故根据合同约定其理应承担相应的违约责任，法院对千万家公司反诉钱坤要求其支付违约金15000元的反诉请求，予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、判决生效之日起七日内，北京千万家阳光房地产经纪有限公司退还钱坤卫生费、有线电视费二百三十元；二、判决生效之日起七日内，北京千万家阳光房地产经纪有限公司退还钱坤租金六千元；三、判决生效之日起七日内，钱坤给付北京千万家阳光房地产经纪有限公司违约金一万五千元（押金折抵七千五百元）；四、驳回钱坤其他的诉讼请求；五、驳回北京千万家阳光房地产经纪有限公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，钱坤不服，向本院提出上诉称，邬江代理人千万家公司所出租房屋属于法律争议房屋，我无奈将房屋交付邬江之弟邬×，我要求撤销原判，依法改判支持我的原审诉讼请求或发回重审。千万家公司、邬江同意原判。
经审理查明：北京市东城区×××401号房屋系邬江名下的私产。2014年10月30日千万家公司、邬江签订《房屋出租委托合同》，约定千万家公司全权代理房屋事宜。出租代理期限为2014年11月1日至2016年10月31日，2014年11月1日至2015年1月1日为免租期，租金标准为每月5000元。2014年10月31日钱坤与千万家公司签订了《房屋租赁合同》，约定钱坤承租上述房屋。上述合同首部的出租方注明邬江，但合同签章为千万家公司。租赁期限为自2014年11月1日至2015年10月31日。租金为每月7500元，分别于2014年10月31日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日支付三个月的租金。合同约定押金7500元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由钱坤承担的费用、租金，以及其应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还。租赁期内钱坤承担水费、电费、电视收视费、卫生费等。租赁期满或合同解除后，出租方有权当日收回房屋，钱坤应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。钱坤如不按照约定支付租金达5日的，应按月租金的200%向千万家公司支付违约金，同时钱坤如需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，出租方退还相应的租金。合同签订当日，钱坤向千万家公司交纳了押金7500元、租金22500元、卫生费365元、有线电视费216元；2015年1月1日交纳了租金22500元；2015年4月1日交纳了租金22500元。合同签订当日，钱坤、千万家公司就房屋装修问题签订了一份《证明》，内容为“本房屋（×××401号）因装修，客户钱坤急住，装修按我要求（千万家房产经纪有限公司）装修：整体橱柜、所有窗户换成塑钢窗、卫生间厨房所有的砖全部贴上、吊顶、线路开关、做防水、马桶、脸盆。共计叁万元整。由乙方自己承担费用，甲方出工人，于2015年10月31日到期，如不住此房，装修归本公司所有。装修结束后当天把装修款付到本公司，否则视为违约，本公司有权收回此房。”2014年11月8日钱坤交纳装修款30000元，千万家公司向其书写了收条。
邬江于2011年取得诉争房屋的所有权证。2012年2月29日案外人邬×曾起诉邬江要求确认邬×与原产权人邬××之间的房屋买卖合同有效。2013年12月9日原审法院判决驳回了其诉讼请求。后邬×不服上述判决，提起上诉。2014年8月20日本院驳回上诉，维持原判。后邬×向北京市高级人民法院申请再审，2015年8月20日北京市高级人民法院驳回其再审申请。2015年1月19日邬×以邬江于2014年10月30日、31日雇人将其赶出诉争房屋并破坏原有设施重新装修为由，起诉要求邬江将诉争房屋返还并赔偿装修损失。2015年4月20日原审法院判决驳回了其诉讼请求。后邬×不服上述判决，提起上诉。2015年7月8日本院驳回上诉，维持原判。2015年5月22日邬×起诉邬江要求确认其对诉争房屋有权居住使用。2015年8月12日，原审法院判决驳回了其诉讼请求。2015年12月24日，本院驳回上诉，维持原判。
钱坤提交一份其与邬×于2014年11月13日签署的证明，内容为：“甲方（钱坤）在此明确向乙方（邬×）说明，甲方仅是于2014年10月31日与中介签署租赁合同，并未指使中介向乙方采用任何暴力手段更换厨卫等设备，仅仅向中介提出物品陈旧，中介要求甲方缴纳3万元装修押金，中介答应甲方更换设备并退租时退还甲方装修。同时也不知道房屋存在法律纠纷，并不知道实际房屋一直由乙方居住。乙方见证甲方钱坤等人于2014年11月8日将随身物品等存放在乙方居住的一间房屋内，2014年11月13日甲方钱坤物品全部搬离。”
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋出租委托合同》、民事判决书、民事裁定书、证明、收据、账户明细清单等证据在案佐证。
本院认为：千万家公司、邬江签订的合同虽名为房屋出租委托合同，但实为房屋租赁合同。钱坤与千万家公司签订的房屋租赁合同的首部虽注明出租方为邬江，但根据本案查明的事实，可以认定合同的实际出租方为千万家公司，因此本案房屋租赁合同关系的当事人应为钱坤与千万家公司。钱坤与千万家公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。现钱坤未按合同约定的时间支付租金，亦未按约定返还交接房屋，存在违约行为，千万家公司要求钱坤按合同约定承担违约责任，有事实及法律依据，本院予以支持。
千万家公司与钱坤在《房屋租赁合同》中约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由钱坤承担的费用、租金，以及钱坤应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。因钱坤应承担违约责任，且合同约定的违约金数额高于押金数额，故钱坤要求退还押金的主张，缺乏依据，本院不予支持。
钱坤主张其已于2014年11月8日搬离诉争房屋，并通知千万家公司。千万家公司不认可钱坤的主张，钱坤亦未提交证据证实其于2014年11月8日搬离诉争房屋，并通知千万家公司，双方亦未进行房屋交接。钱坤虽主张其于2014年11月8日搬离诉争房屋，但实际上仍于2015年1月1日、2015年4月1日分别交纳了租金22500元。对此，钱坤解释称系因其搬离房屋后，到外地工作，疏于告知单位财务人员停止交款，导致其单位工作人员不知情的状况下继续交纳了房租。因钱坤的解释与常理不符，且未提供证据对该解释予以证实，故对于钱坤已于2014年11月8日搬离诉争房屋的主张，本院不予采信。另外，从钱坤于2014年11月8日后，继续交纳了两个季度租金的情况看，反而可以佐证钱坤实际使用了房屋，未于2014年11月8日搬离诉争房屋的事实。
钱坤主张千万家公司出租法律争议房屋，影响其正常使用，存在违约行为。因钱坤承租诉争房屋之前，该房屋的产权已经过生效的法律文书确认为邬江所有，房屋产权已无法律纠纷，不影响钱坤正常使用房屋，故千万家公司并无违约行为。若钱坤使用房屋受到邬×妨害，可另行向邬×主张法律责任。
因对于钱坤所称其已于2014年11月8日搬离诉争房屋的主张本院不予采信，现千万家公司认可钱坤曾于2015年7月6日通知其不再居住诉争房屋，该行为与钱坤未按合同约定于2015年7月1日交纳房租的行为较为吻合，且千万家公司于当日前往诉争房屋收房时钱坤确已搬离，故原审法院推定双方的租赁合同于2015年7月6日当日解除并无不妥。因钱坤实际预交房租至2015年7月31日，故千万家公司应将合同解除后，钱坤预交的房租予以退还。另外，钱坤主张千万家公司退还的合同费500元实际为预交的卫生费、有线电视费，结合钱坤于合同期满前搬离的事实，原审法院对上述费用应退还的具体数额依法进行酌定并无不妥，本院予以维持。
因钱坤、千万家公司已约定装修费用30000元由钱坤负担，房屋租赁于2015年10月31日到期，如不续租，装修归千万家公司所有。现租赁合同解除，千万家公司并无违约行为，而钱坤作为违约方要求千万家公司退还装修费30000元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1609元（含反诉费369元）由钱坤负担1209元（已交纳），由北京千万家阳光房地产经纪有限公司负担400元（已交纳369元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2849元，由钱坤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 房依彤