河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初4310号
原告杨合义，男，1970年10月6日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人李朝辉，河南有道律师事务所律师。
委托代理人傅焕阳，河南有道律师事务所实习律师。
被告河南鸿宝置业有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路中段。
法定代表人平明，董事长。
委托代理人史慧星，河南中涵律师事务所律师。
委托代理人赵勇，河南中涵律师事务所律师。
原告杨合义诉被告河南鸿宝置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序、实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨合义及其委托代理人李朝辉、傅焕阳，被告河南鸿宝置业有限公司委托代理人史慧星、赵勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的鸿宝园林玉兰苑B区（二期）B16幢102号的复式住宅一套，期间原告已经根据合同约定按时缴纳了购房款项，约定交房日期为2017年12月31日。在2017年12月开发商通知原告接收房屋时，原告发现双方约定要交付的房屋（鸿宝园林玉兰苑B16幢102号住房）地下室的隔壁就是热力交换机房，安装有很多机械设备，运行后将产生噪音、辐射，且排烟管直接排向车库；地面一层的花园中划出了一条长约3米，宽约1.5米的道路，面积少于合同约定；地下车库出口处的窨井散发出来的气味影响车库的正常使用；这些都违反了《商品房买卖合同》的约定。为此原告多次与被告协议但都没有结果，无奈诉至法院，请求判令：1、被告履行合同，将位于鸿宝园林玉兰苑B区B16幢102号住房地下室的热力交换机拆除、将该房屋地面一层花园缺少的面积补足、将该房屋车库出口处的窨井封闭后交付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。本案诉争房屋的鸿宝园林玉兰苑B区（二期）（包括本案原告购买的B16楼）已完成郑州市城乡建设委员会的竣工验收备案。二、鸿宝园林玉兰苑B区（二期）地下室设置热力交换站用于小区住户冬季供暖的热源交换，符合民用建筑规范，施工图经过建设主管部门审查通过，建设要求符合国家相关法律规定，现在因该区域郑州市政府基础设施还没有热力管网，该热力交换站还不具备使用条件。三、鸿宝园林玉兰苑B区（二期）地下室集水坑不是污水处理设施，而是地下室在特殊情况下如有积水才使用的基础设施，其运行原理是，当集水坑内水量达到一定高度，集水坑内的水泵会自动开始将坑内的集水排空。集水坑是根据消防排水要求而设置，符合民用建筑规范，施工图经过建设主管部门审查通过，建设要求符合国家相关法律规定。四、原告所购房屋地上一层花园是赠送的，面积并未减少，花园门口道路属于园区规划通行道路，该道路并未占用原告的花园面积，且道路为原告所购房屋入户的必要通行道路。综上，原告购买位于鸿宝园林玉兰苑B区（二期）的B16幢102号复式住宅是依照国家有关民用建筑设计、规划、施工规范建设的合法建筑，并经工程竣工验收，属质量合格工程，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当依法驳回。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同。证据2、收据。证明：原被告签订了商品买卖合同，合同中约定物业“未计入分摊但属全体业主所有的房屋及公共设施：物业用房约644.21平方米分别位于B37#楼地下夹层局部、B38#楼地下夹层局部及B39f#楼等。”且原告也履行了付款义务。
证据3、个人贷款借款凭证、个人购房担保借款合同。证据4、上海浦东发展银行业务凭证。证明：原告为购置房屋办理了贷款手续，并按时足额偿还月供。
证据5、视频光盘、现场照片。证明：涉案房屋相关设施的实际情况，被告未将相关配套设施按约定施工应经构成违约。
证据6、通话录音、通话清单。证明：原告在购买房屋时，被告的销售经理候晓明表示原告所购房屋的地下室没有热力交换机和窨井盖的规划设计。
被告针对原告出示的证据发表以下质证意见：证据1、真实性无异议；证据2，对于物业公司出具的收据，真实性不清楚，对于被告出具的收据真实性无异议，证据1、2的证明目的与本案缺乏关联性，不能证明原告履行了付款义务；证据3、4的真实性、证明目的无异议；证据5的真实性无异议，证明目的有异议；证据6的真实性无异议，录音的时间、地点与通话双方身份不确定，且从内容可以听出对方不是被告公司的人员，对通话清单真实性无异议，但与本案无关。
被告为支持其答辩意见向本院出示以下证据：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》一份。证明原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定交房条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。
2、B16#楼施工图、鸿宝园林玉兰苑B区（二期）B16#楼地下室和热力交换站施工图一份。证明本案诉争的鸿宝园林玉兰苑B区（二期）热力交换站与B16#楼相邻位置在设计单位并由郑州市城乡规划局审查通过，建设施工符合法律规定。
3、鸿宝园林玉兰苑B区（二期）地下室集水坑施工图一份。证明本案诉争地下室集水坑不是污水处理设施，而是地下室在特殊情况下如有积水才使用的基础设施，其运行原理是，当集水坑内水量达到一定高度，集水坑内的水泵会自定开始工作将坑内的集水排空；集水坑的设计及施工均取得了郑州市规划局的批准。
4、鸿宝园林玉兰苑B区（二期）B16#楼《工程竣工验收备案表》一份。证明本案诉争房屋所在的鸿宝园林玉兰苑B区（二期）于2017年10月18日已经完成工程竣工验收并完成在郑州市城乡建设委员会的竣工备案，建筑质量合格，具备交房条件。
5、照片。证明：热力交换站与本案原告购买的B16#楼是相邻关系；本案诉争的积水坑是地下室行车道上不会对原告造成损害。
原告针对被告出示的证据发表以下质证意见：证据1的真实性有异议，证明目的有异议，该合同附件二中合同第十九页，明确说明了公共设施的位置分别位于B37地下室夹层局部、B38地下室夹层局部、B39f号楼，现实情况是作为公共设施的加压泵位于B16东户楼下，说明该公共设施的施工和建设不符合合同约定；证据2的真实性无异议，但该图编制于2017年7月1日，而被告向原告推销房屋是在2016年7月26日，且被告未向原告出示该图，侵犯了原告的知情权，该设施是否经过行政相关部门的审查与原告是否购买该房屋意愿关联不大，最后按合同第十条规定，如被告对规划进行变更（如影响原告物业），应书面通知买受人；证据3的质证意见同证据2；证据4的真实性无异议，证明目的有异议，工程质量合格，并不意味着被告交付的房屋符合合同约定；证据5的真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明热力交换站不符合合同约定，且对原告物权构成了侵犯，地下室积水坑也影响了原告物权的使用。
经审理查明：2016年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于金水××、××路、××北××号复式住宅，建筑面积共438.8平方米，其中套内面积414.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.04平方米，总价款为11580800元；约定2016年7月26日交现金4640800元，余款6940000元以商业贷款方式支付；被告应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套基础设施和公共设施按照合同约定内容完成，前期物业管理已经落实等条件下，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。
《商品房买卖合同》附件一系房屋平面图，显示了B16#楼东一单元一层、二层、三层、四层的平面图；《商品房买卖合同》附件二系公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件二第3条：“未计入分摊但属全体业主所有的房屋及公共设施：物业用房约644.21平方米分别位于B37#楼地下室夹层局部、B38#楼地下室夹层局部及B39f#楼地下室等。”
2017年10月18日，涉案房屋经竣工验收合格并完成在郑州市城乡建设委员会的竣工备案。2017年12月，被告通知原告接收房屋。原告认为涉案房屋存在的问题有：地下室的隔壁是热力交换机房，将会安装很多机械设备，运行后将产生噪音、辐射，且排烟管直接排向车库；地面一层的花园中划出了一条长约3米，宽约1.5米的道路，面积明显小于同类型房屋的花园，与销售经理在卖房时的许诺不符；地下车库出口处的窨井散发出来的气味影响车库的正常使用。原告认为被告交付房屋不符合约定，故拒绝收房。
庭审中经本院现场勘验，勘验结果为：涉案房屋系双拼别墅为东户，与西户外型一致，东户花园门口有一条宽两米多的通道，以方便西户进出，花园面积较西户明显偏少；东户别墅正下方负一楼东边紧挨着墙壁系热力交换站与设计图显示一致，该交换站现无机器设备，但内放有装修材料；涉案房屋有三个停车位，中间停车位正对着出入门，中间停车位前方的通道处有一积水坑，坑上有水泥板，该坑位于东户别墅负一楼出入门正前方偏东。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付款项，履行了自己的义务。经本院现场勘查，原告所购房屋系东西双拼别墅的东户，地上花园较西户面积明显偏小，主要原因系西户须从东户经过才能从地面进入花园，故东户花园外给西户保留了宽约二米多的通道。原告所购房屋花园面积虽较同类型房屋的花园面积小，但双方签订的《商品房买卖合同》并无花园的相关约定。故原告关于将花园面积补差的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。涉案房屋地下车库的窨井，被告答辩称系集水井，用于消防排水，不影响了原告车库的正常使用，该答辩意见成立，本院予以采信。原告要求被告封闭该集水井的诉讼请求，本院不予支持。
《商品房买卖合同》附件一系房屋平面图，显示了原告所购房屋的一、二、三、四层的平面结构。该附件未显示涉案房屋的负一层的平面结构。原告依据《商品房买卖合同》无法观测所购房屋负一楼的周遭状况。涉案房屋地下室东边紧挨着墙壁系热力交换站，虽然该设备经过主管部门审查通过符合相关法律规定，但这一情况被告在与原告签合同时并未告知原告，侵犯了原告的利益。《商品房买卖合同》附件二第3条亦约定：“未计入分摊但属全体业主所有的房屋及公共设施：物业用房约644.21平方米分别位于B37#楼地下室夹层局部、B38#楼地下室夹层局部及B39f#楼地下室等。”原告要求被告将地下室旁的热力交换机拆除，因被告现在尚未安装热力交换机，故原告的诉请可以理解为被告不得在原告所购房屋的负一层旁安装热力交换机。被告提交的热力交换站施工图虽然显示该热力交换站是由设计单位设计并且通过相关单位审查，但被告无证据证明在签订合同时明确告知原告这一可能影响交易成立的重大事实存在，故被告的答辩意见不成立，本院不予采信。原告的该诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告河南鸿宝置业有限公司于本判决生效后不得在鸿宝园林玉兰苑B区B16幢102号房屋地下室旁安装热力交换机，如已安装应予以拆除。
二、驳回原告杨合义其他的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南鸿宝置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 刘 瑞
二〇一八年五月九日
书记员 卢圣鹤