山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终2685号
上诉人（原审被告）：齐云兰，女，1964年1月18日出生，汉族，农民，住肥城市。
委托诉讼代理人：孙衍梅，山东桃都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王霞，女，1989年1月20日出生，汉族，农民，住肥城市，系上诉人齐云兰之女。
被上诉人（原审原告）：王兆贵，男，1951年2月24日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：王营，男，1977年1月29日出生，汉族，居民，住肥城市，系被上诉人王兆贵之子。
原审被告：齐允金，男，1967年6月19日出生，汉族，居民，住肥城市。
上诉人齐云兰因与被上诉人王兆贵、原审被告齐允金申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服肥城市人民法院（2016）鲁0983民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
齐云兰上诉请求：1.请求二审法院撤销肥城市人民法院（2016）鲁0983民初3715号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费、邮寄费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、一审对涉案房屋由齐允金负责具体开发、出售，与肥城市安临站镇刘家村村民委员会没关系的认定是错误的。二、上诉人与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心签订的《售房合同》是双方的真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，也没有损害第三人的合法权益，该合同是有效合同。三、2010年9月，上诉人与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心签订《售房合同》后，上诉人一次性交清全部购房款，上诉人在2013年对涉案房屋进行了装修。上诉人在一审中提交的肥城市安临站镇刘家村村民委员会出具的证明可证实上诉人在涉案房屋居住的事实。因此，上诉人在购买涉案房屋后已经将房款交清并实际占有涉案房屋。
王兆贵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
齐允金未答辩。
王兆贵向一审法院起诉请求：1.依法判决对（2013）肥执字第1389号执行案件中查封的肥城市安临站镇刘家庄村居民楼4号楼1单元302室房产依法恢复强制执行（金额11万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月20日，一审法院受理了王兆贵诉齐允金民间借贷纠纷一案，2013年2月5日，一审法院作出（2013）肥民初字第113号民事调解书：被告齐允金于2013年6月1日之前归还原告王兆贵借款本金70000元，于2013年12月31日之前归还原告王兆贵借款本金60000元；原告王兆贵自愿放弃其他诉讼请求。该调解书约定的履行期限届满后，齐允金未履行还款义务。2013年8月15日，原告王兆贵就上述民事调解书依法申请强制执行，2013年10月21日，一审法院作出（2013）肥执字第1839号执行裁定书，2014年8月4日，一审法院依法查封了被告齐允金开发的位于肥城市安临站镇刘家庄村居民楼西北角1单元三层西户房屋一处，查封期限自2014年8月6日至2016年8月6日止，并在涉案房屋门口张贴了查封公告。2016年8月5日，一审法院对被告齐允金开发的位于肥城市安临站镇刘家庄村居民楼西北角东单元三楼西户房产进行了续封，期限自2016年8月5日至2019年8月5日止。2016年8月8日，被告齐云兰以案外人身份提出异议，认为其已于2010年9月1日购买了一审法院2016年8月5日查封的肥城市安临站镇刘家村居民楼4号楼1单元三层西户房产并已一次性付清房款，要求中止对该房屋的执行。一审法院于2016年8月19日作出（2016）鲁0983执异46号执行裁定书，中止对（2013）肥执字第1839号执行案件中一审法院裁定查封的涉案标的物即被执行人齐允金开发的位于肥城市安临站镇刘家庄村居民楼4号楼1单元三层西户房屋的强制执行。2016年9月5日，该裁定书送达原告王兆贵，2016年9月20日，原告王兆贵诉至一审法院。另查明，2010年9月1日，被告齐云兰（乙方）与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心（甲方）签订了《售房合同》，双方主要约定：乙方自愿购买刘家村居民楼四号楼一单元三层西户，主楼每平方米820元，共计112340元；2010年9月1日，一次性交清全部房款，交房时间为2012年12月31日。庭审中，被告齐云兰主张已于签订合同当日交齐了购房款，并提交了该中心出具的收据。被告齐允金在售房合同落款甲方签字盖章处盖章，在收据落款处签字确认。在执行阶段（2013年10月22日），被告齐允金在执行笔录中表示如果不能按时归还原告王兆贵欠款，同意转让原告王兆贵一套106平方的房产。2014年10月24日，执行工作人员向涉案房屋所在村委会支部书记兼主任了解到，涉案房屋由被告齐允金负责具体开发、出售，与刘庄村没有关系。庭审中，被告齐云兰提交了2013年3月15日“安利家纺”出具的收据一份，主张因装修涉案房屋支出窗帘、装修款5600元，又提交了2016年3月6日、10月6日的自来水缴费记录卡，还提交了2016年10月1日肥城市安站镇刘家村村民委员会出具的“兹证明我村社区居民楼4号楼1单元三层西户，经调查了解一直由齐云兰居住”证明，欲证实涉案房屋已经装修并实际入住，但涉案房屋至今未能办理任何物权登记手续。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，原告王兆贵向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，该请求是否能得到支持，取决于案外人被告齐云兰对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。故本案的焦点为：被告齐云兰对涉案房屋是否享有足以阻却原告王兆贵申请法院强制执行的实体权利。2014年8月4日，一审法院依法查封涉案房屋时，被告齐云兰未办理产权过户登记手续，庭审中也未提交充分的证据佐证已经实际占有使用该房屋，被告齐云兰在一审法院张贴查封公告后，于2016年8月8日提出异议，已事隔两年之久。此外，由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。本案涉案房屋位于肥城市安临站镇刘家村系小产权房，属于限制流通的房屋，而被告齐云兰系肥城市安临站镇东陆房村村民，其并不具备购买涉案房屋的资格，被告齐云兰（乙方）与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心（甲方）签订的《售房合同》应系无效合同，故对原告提出的要求恢复强制执行的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：准许执行（2013）肥执字第1839号执行案件中涉案标的物即被告齐允金开发的位于肥城市安临站镇刘家庄村居民楼4号楼1单元三层西户房屋。案件受理费2500元，由被告齐云兰负担。
本院二审期间，上诉人提交的肥城市安临站镇刘家村村民委员会出具的证明、自来水缴费记录卡及照片可证实上诉人自2013年4月在涉案房屋中居住的事实。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一、本案涉案房屋位于肥城市安临站镇刘家村，系在集体土地上建设的房屋，上诉人系肥城市安临站镇东陆房村村民，其并非肥城市安临站镇刘家村村民，因此，上诉人与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心签订的房屋买卖合同系无效合同。二、上诉人虽与肥城市安临站镇刘家村社区筹建服务中心签订房屋买卖合同，但并未办理产权登记，并且，上诉人不是肥城市安临站镇刘家村村民，上诉人应当知道所购涉案房屋的产权登记无法过户到其名下，因此，上诉人对涉案房屋未办理过户登记具有过错。上诉人对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人齐云兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王安广
审判员 李 健
审判员 刘增凯
二〇一八年一月十九日
书记员 李丹丹