广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1988号
上诉人（原审原告）：黎啟英，男，1956年7月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：黎婉仪，女，1981年2月27日出生，汉族。
委托代理人：杜亮明，系广东理恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁伟航，男，1979年7月23日出生，汉族。
上诉人黎啟英因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黎啟英与梁伟航为舅甥关系，梁伟航、黎婉仪于2002年4月3日在广州市番禺区新造镇人民政府办理结婚登记手续。婚后，两人都是广州市番禺区新造镇穗石村民委员会村民。2003年因广州市政府建设广州大学城，需征收梁伟航、黎婉仪所在的新造镇穗石村土地，广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室对包括梁伟航、黎婉仪在内的被征地拆迁村民提供了征地拆迁补偿安置措施。根据《广州市番禺区广州大学城征地拆迁补偿安置办法》第十五条规定，建设“大学城”项目范围内房屋及附着物的拆迁，一律采取货币补偿。拆迁户可在安置区购买安置房，其补偿费由镇征地拆迁办在银行设专户统一储存，待安置房交易完成后，按多除少补的原则对被拆迁人进行结算或支付补偿费。第十六条拆迁安置按以下规定处理：（一）由区政府报请市政府有关部门批准，统一规划和建设安置区，安置房分为别墅型和公寓型两种形式。（二）安置区属国有行政划拨土地，安置房按成本价（包括土地费用、房屋及道路、绿化、水电等公共性设施建设所需的费用）出售给拆迁户。如拆迁户将购买的安置房进行转让，应按政府补交有关税费。（三）按照“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的分配原则，凡在拆迁公告日前符合下列条件的，在自愿的前提下，拆房搬迁户每户只可在安置区内购买一幢（套）住房。1、在大学城征地范围内需搬迁安置的具有常住户口的本村村民以及港、澳、台、侨胞；2、符合下列分户条件的村民：（1）已婚夫妇及其未成年子女，视为一户。黎婉仪与梁伟航作为已婚夫妇的村民，符合购买一处安置房的条件。2004年11月30日，广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室（协议中称“甲方”）与梁伟航（协议中称“乙方”）签订了一份《新造镇谷围新村（安置区）购房协议》，协议内容为，因广州大学城项目建设的需要，乙方位于新造镇小谷围岛内的房屋及附着物被拆迁；乙方向甲方购买位于谷围新村的房屋地址是：瑞丰园一街99号房屋，售房面积为217.85平方米。房屋的价格：该安置房按成本价（包括土地费用、房屋及道路、绿化、水电等公共性设施建设所需的费用）出售给乙方，该安置房每平方米售价为1443.22元，总售价为314405.47元。签订本协议当日内，甲方将安置房交付给乙方使用。协议约定，谷围新村（安置区）的土地属国有行政划拨土地，如乙方将该安置房进行转让，应按政策规定补交有关税费并办理相关批准手续后，方可进行转让，转户过程中所需支付的费用全部由乙方承担。同日，广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室在其设立在中国银行的账户上收到以交款单位为梁伟航的购房款项314405.47元。同日广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室开具以顾客为梁伟航的广东省广州市不动产销售（转让）发票，购房地址为：谷围新村瑞丰园一街99号，金额为314405.47元。2005年2月25日广州市国土资源和房屋管理局对涉案房产核准颁发了房地产权证（粤房地证字第××号），土地使用权性质登记为国有，使用权类型为划拨，权属人为梁伟航。
2010年12月24日，黎婉仪与梁伟航因感情不和起诉离婚［（2011）番法民一初字第277号］，并要求分割包括涉案房产在内的夫妻共有财产，黎啟英认为位于广州市番禺区新造镇兴业路谷围新邨瑞丰园一街99号房屋的权属应归其所有，要求作为第三人的身份参加诉讼，原审法院2011年3月2日判决梁伟航、黎婉仪不准予离婚，共同财产也应维持共同共有关系，不予分割处理，并告知黎啟英对涉案房产的权属问题，应通过另案进行处理。2011年3月8日黎啟英向原审法院起诉［（2011）番法民三初字第527号］，要求判决确认涉案房产所有权归黎啟英所有。2012年1月4日黎婉仪再次起诉要求与梁伟航离婚［（2012）番法民一初字202号］，在诉讼过程中没有要求分割涉案房产。2012年3月15日黎啟英向原审法院提出撤回对（2011）番法民三初字第527号案的起诉，原审法院予以准许。2012年4月1日原审法院作出（2012）番法民一初字202号案民事判决书，判决准许黎婉仪和梁伟航离婚。该判决书于2012年5月10日发生法律效力。2012年5月9日黎婉仪向原审法院提起（2012）穗番法民一初字第945号案的诉讼，在该案中，黎啟英作为有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，该案判决后，黎啟英及梁伟航不服上诉，后该案被广州市中级人民法院以该案的处理须待涉讼房屋的确权诉讼处理后才能处理为由被撤销，为此，黎啟英提起本案诉讼。
另在一审庭审中，黎啟英、梁伟航、黎婉仪均确认，向广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部购买涉讼房屋须为已婚夫妇。《购买房屋指标协议书》中所签名的证明人为林维杰、林日华，两人均为梁伟航的小学及初中同学。现黎啟英及梁伟航均无证据证明该转让行为已经黎婉仪同意或追认，黎婉仪表示对此自始不知情并明确表示不同意转让。
2013年10月28日，黎啟英向一审法院提起诉讼，请求：1.梁伟航履行涉案购房指标转让协议下约定的义务，即协助办理该房屋过户手续（按评估价：193.67万元）；2.请求对位于番禺区新造镇谷围新村瑞风园一街99号房屋所有权确认为黎啟英所有。
原审法院认为：本案审理过程中双方争议的主要焦点在于广州市番禺区新造镇兴业路谷围新邨瑞丰园一街99号房所有权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案的涉讼房屋是广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室根据相关政策对居住在小谷围岛内被拆迁已婚村民补偿安置的拆迁安置房，黎婉仪与梁伟航于2002年4月3日办理结婚登记手续后，两人都是广州市番禺区新造镇穗石村民委员会村民，符合《广州市番禺区广州大学城征地拆迁补偿安置办法》中以每户为单位购买一处安置房的条件，广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室与梁伟航签订了《新造镇谷围新村（安置区）购房协议》，收取以交款单位为梁伟航的购房款项314405.47元，并开具不动产销售（转让）发票，该房产经广州市国土资源和房屋管理局核准颁发了房地产权证，权属人为梁伟航。上述行为符合不动产产权设立登记程序，各方当事人对房屋产权登记也没有异议。黎啟英主张其已向梁伟航购买了广州市番禺区新造镇兴业路谷围新邨瑞丰园一街99号房的购房指标，并全额支付了购房款，黎啟英进而认为涉讼房产应归属其所有。根据《广州市番禺区广州大学城征地拆迁补偿安置办法》中对拆迁安置房的规定，包括涉案房产在内的拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房，享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和相关税费后才能进入市场交易。黎啟英认为向梁伟航购买了购房指标，当时梁伟航尚未与新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室签订购房协议，也未取得房屋所有权证和土地使用证，双方更是没有在交易前办理上市交易审批手续和必须补交土地出让金和相关税费。梁伟航所享有的所谓“购房指标”只是其本人与黎婉仪共同可享有的购房资格，对该房屋并不享有实体权利，此时房屋的处分权人应为新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室。梁伟航与黎婉仪可以选择购买或者放弃该资格，如梁伟航与黎婉仪选择继续购买房屋，则同样需向新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室支付相应对价和履行相关义务。梁伟航在未取得房屋产权的情况下向黎啟英转让所谓“购房指标”，该行为不是双方签订的房屋买卖合同，不能产生房屋产权转让的法律后果。退一步来说，按黎啟英所称其在向梁伟航购买涉讼房屋的指标的同时亦购买了与之相邻的房屋，该房屋及后也办理了过户到黎啟英指定人名下的手续并已取得房屋的权属证，同理，在以梁伟航的名义领取涉讼房屋的产权后，黎啟英也可按以上程序办理房屋权属的过户手续，但事实上，从涉讼房屋于2005年2月25日以梁伟航的名义领取权属证至双方发生纠纷时，涉讼房屋的权属均无变化及有人提出异议；再就是，涉讼房屋是梁伟航、黎婉仪为夫妻才符合向新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室购买的资格，梁伟航在处分涉讼房屋时须取得黎婉仪的同意，现黎啟英及梁伟航均无证据证实上述转让行为获得黎婉仪的认可，黎啟英作为梁伟航的舅父，在与梁伟航签订上述《购买房屋指标协议书》时，知道并且应当知道梁伟航、黎婉仪为夫妻关系，在此情况下，宁愿找梁伟航的老同学作证明人也没有让黎婉仪参与签订协议，显不合常理，故原审法院不认为黎啟英为善意购买人；即便是黎啟英缴交了购买房屋款项，他们之间也只是构成债权债务的法律关系，黎啟英不能因此取得涉案房屋的物权。现黎婉仪明确表示不知情且不同意上述转让行为，故梁伟航与黎啟英签订的上述《购买房屋指标协议书》无效，黎啟英以此主张梁伟航继续履行上述协议书的约定办理涉讼房屋的过户手续及确认涉讼房屋归其所有的请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年12月12日作出判决：驳回黎啟英的全部诉讼请求。一审案件诉讼费11534元，由黎啟英负担。
判后，上诉人黎啟英不服原审法院判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院对涉案房屋以登记在梁伟航名下为由认定为梁伟航、黎婉仪夫妻共有财产错误。虽然房屋登记在梁伟航名下，但房屋的实体权属为黎啟英的投资物业，多年来梁伟航、黎婉仪一直没有任何异议。2004年黎啟英与梁伟航经过协商以壹万元的价格买下了梁伟航的购房指标，当时购买房屋指标现象是政府所允许。按当时政府的售房政策规定，一律要用指标人的姓名进行登记。因此，这类房屋就存在登记人与房屋实体权属人不相符现象。《购买房屋指标协议书》约定梁伟航将购房指标有偿转让给黎啟英后，该房屋的一切产权与梁伟航无关；因政府政策规定要用指标人梁伟航的名字购买房屋，日后梁伟航同意协助黎啟英办理过户手续。协议签订后黎啟英履行了双方约定的义务，从银行用一次性转帐的方式，支付了涉案指标房屋的全部房款。《购买房屋指标转让协议》符合我国合同法律规定。梁伟航、黎婉仪要把房屋指标出售转让连黎婉仪的父母都知道，唯独黎婉仪在离婚后说自己不知情，不符合事实。如果涉案购房指标名下的房屋是属于他们的夫妻财产，为什么长达近10年时间还没有搬进去住？涉案购房指标转让下的房屋购房款是黎啟英全额出资。出资事实在番民一初字（2012）945号案件中已经予以确认。一审法院未对梁伟航、黎婉仪的收入进行查实的情况下，简单地把涉案购房指标转让下的房屋判决为夫妻财产，存在严重的事实认定错误。（二）一审法院适用法律错误。对购房指标转让协议合法性的判定应以合同法为依据。黎啟英按照购房指标转让协议约定支付了指标转让款后，又按购房指标转让协议约定履行了实质的交付购房款项义务。对此，梁伟航、黎婉仪同样也应履行购房指标转让协议所约定的协助过户义务。《广州市番禺区广州大学征地拆迁补偿安置办法》（以下简称安置办法）第十六条第二点规定：安置区属国有行政划拨土地，安置房按成本价。如搬迁户将购买的安置房进行转让，应按政策补交有关税费。一审法院把安置房屋认定为“集体土地拆迁安置的普通住房，享有土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质”。在《安置办法》中无法查找到文字出处，把土地属性“国有”讲成是“集体”土地是错误的。黎啟英购买涉案购房指标转让下的房屋善意、合法，故其从购买梁伟航、黎婉仪转让的购房指标到购买房屋行为应得到法律的保护。梁伟航与黎婉仪是夫妻，梁伟航作为当事人一方在《购买房屋指标转让协议》上签名完全能够代表黎婉仪。一审法院把黎婉仪有否签名作为判案定案依据，同时认定黎啟英不是善意购买人，适用法律错误。综上，现上诉请求：撤销一审判决，判决梁伟航、黎婉仪继续履行涉案购房指标转让协议下的义务，即配合黎啟英到房屋管理部门履行过户转名手续。并将涉案房屋的所有权改判给黎啟英所有。
被上诉人黎婉仪答辩称：同意一审判决，一审事实清楚，证据充分，程序合法。不同意黎啟英的上诉请求。理由如下：1.黎啟英没有任何证据证明涉案房产与其有关，我方所提供的相关证据证明涉案房产是黎婉仪夫妻在婚姻存在期间通过大学城拆迁所购置的房产，本案不存在购房指标的问题，涉案房屋是大学城拆迁给原居住居民补偿性住房，不存在指标买卖，原住居民要转让也要补交土地出让金后才买卖。涉案房屋谁出资购买、房屋登记谁名下就属于谁。2.关于购房款的问题，发票已经注明是梁伟航，因为购买时梁伟航与黎婉仪是夫妻，可以认为黎婉仪也有出资购买房屋。
被上诉人梁伟航答辩称：不同意一审判决。一审法院认为房屋是夫妻共同财产是错误。我能够签字购买涉案房屋，但是不能代表黎婉仪签字是有矛盾的。
经查：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：在2003年广州市政府征收新造镇穗石村民委员会村土地时，黎啟英并非新造镇穗石村村民。
二审庭审中，被上诉人梁伟航提交其与黎婉仪2005年举行结婚仪式时的现场照片5张及结婚请帖1份，拟证明梁伟航、黎婉仪于2005年1月25日结婚，房产拆迁补偿是2004年，涉案房屋与黎婉仪无关。黎啟英对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。黎婉仪对该证据发表意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据与本案无关，结婚事实在一审时已经查明，不同意质证。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是：黎啟英是否享有涉案房屋的物权以及要求对方协助办理过户手续应否予以支持。
关于黎啟英是否享有涉案房屋的物权的问题，根据本案已经查明的事实，涉案房屋的产权来源系广州市番禺区广州大学城征地拆迁工作指挥部办公室对包括梁伟航、黎婉仪在内的因大学城建设而被征地的拆迁村民提供征地拆迁补偿安置措施而产生。按照《安置办法》的规定，涉案房屋作为广州市政府对于被拆迁村民的安置房，购买人必须具备该安置办法所规定的条件才能购买。因此，购买主体具有特定的身份性。黎婉仪与梁伟航作为已婚的新造镇穗石村民委员会村民，因此，其身份是取得涉案房屋所有权的必要条件。涉案房屋为梁伟航、黎婉仪婚后取得，故该房屋依法为梁伟航、黎婉仪夫妻共同财产。《新造镇谷围新村（安置区）购房协议》明确约定谷围新村（安置区）的土地属国有行政划拨土地，如梁伟航将该安置房进行转让，应按政策规定补交有关税费并办理相关批准手续后，方可进行转让。而黎啟英在与梁伟航签订《购买房屋指标协议书》时并非新造镇穗石村村民，故其没有资格购买涉案房屋。而且在梁伟航作为购房人购买涉案房屋后至双方就涉案房屋发生权属纠纷的时间内，梁伟航并未按照《新造镇谷围新村（安置区）购房协议》的要求补交税费并办理相关批准手续后对涉案房屋进行转让。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此可知，物权变动并非当事人合意的直接效果，买卖合同的合意只发生债的效力，还需登记交付才能产生物权变动的法律效果。现黎啟英依据《购买房屋指标协议书》主张享有涉案房屋的物权缺乏法律依据，本院不予支持。
关于黎啟英要求梁伟航、黎婉仪协助办理过户手续应否支持的问题，黎啟英在与梁伟航签订《购买房屋指标协议书》时梁伟航已经与黎婉仪登记结婚两年多时间，黎啟英作为梁伟航的亲戚，理应知晓涉案房屋系梁伟航与黎婉仪的共有财产，黎啟英购买涉案房屋征得梁伟航与黎婉仪二人的同意方为有效，黎啟英一直未能举证证明在其与梁伟航签订《购买房屋指标协议书》时或在事后取得黎婉仪同意。由于黎婉仪明确表示对梁伟航转让涉案房屋的行为不知情且事后不予追认，而涉案房屋过户至黎啟英名下必须取得梁伟航、黎婉仪的同意及配合才能进行，黎婉仪已经明确表示不同意转让涉案房屋，梁伟航也一直没有按照《新造镇谷围新村（安置区）购房协议》的要求补交税费并办理相关批准手续后将涉案房屋转让给黎啟英，故黎啟英要求梁伟航、黎婉仪协助办理过户手续的诉请事实上无法履行，一审法院驳回黎啟英该项诉请并无不当，本院予以支持。关于梁伟航、黎婉仪收取黎啟英的购房指标款10000元以及由于黎婉仪不同意转让涉案房屋导致《购买房屋指标协议书》无法履行而产生的其他相关问题，不属本案处理范畴，黎啟英可与梁伟航、黎婉仪另行协商或另案主张。
因梁伟航二审期间提交的其与黎婉仪2005年举行结婚仪式时的现场照片及结婚请帖，与本案并无关联，且不属于二审新证据的范畴，故本院对该证据不予采纳。
综上所述，黎啟英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费23068元，由上诉人黎啟英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 李焕
二〇一四年七月四日
书 记 员 张辉