浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初4582号原告：来孟君,男,汉族,1961年3月17日出生,住浙江省杭州市滨江区。被告：应建红，男，汉族，1975年7月27日出生，住浙江省杭州市西湖区。被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南镇三联东路1号。法定代表人：徐子权，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李佳飞、陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。原告来孟君与被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司(以下简称嘉威公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告来孟君，被告应建红、嘉威公司的共同委托诉讼代理人李佳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来孟君向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金57040.78元(从2014年7月1日起至2015年12月31日止计算549天，399269元*年息3%*549天/365天=17967.11元；从2016年1月1日至2017年8月18日止计算596天，399269元*年息6%*596天/365天=39073.67元；后续违约金计算至房屋实际交付之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担逾期交付权属证书而承担的违约金。事实和理由：原告于2011年10月30日购买被告所开发的位于桐庐县房屋，购房合同编号为2011预178，购房金额为399269元，双方约定被告应于2014年6月30日前交付原告所购房屋，并于2014年6月30日前交付权属证书。同时约定，如被告未在约定时间内交付房屋或权属证书，约定之日起549日内按总房款*3%年息承担违约责任，后约定之日起595天后，按总房款*年息6%计算违约金。现因被告资金周转出现问题导致房子至今不能交付，截止8月18日房子交付逾期1157天，权属证书逾期1144天。按照合同约定，被告承担违约金57040.78元。由于被告拒绝支付违约金，故诉至贵院，请求依法支付原告的诉讼请求。原告来孟君为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，用以证明原告与被告嘉威公司之间的商品房买卖合同关系及双方之间的权利义务。2、高层合同补充协议，用以证明原被告就逾期交房达成新的赔偿协议。3、承诺书，用以证明被告应建红应与被告嘉威公司共同承担违约责任。4、桐庐县人民政府城镇建设办公室关于江南水乡房产项目施工许可证审批的情况说明，用以证明涉案房产项目未办理工程施工许可证变更手续、未复工的事实。5、限期整改通知书，用以证明被告嘉威公司未在约定期限内复工。6、赵宝军出具的说明书和声明，用以证明原告与被告嘉威公司签订的协议书无效。7、江南水乡业主关于签让违约金协议的说明，用以证明原告与被告嘉威公司签订的协议无效。被告应建红、嘉威公司共同辩称：一、原告对被告嘉威公司的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据原、被告于2016年11月签订的协议书之约定，案涉房屋的交付期延后至2018年4月，现双方约定的交付期尚未届满，被告不存在违约行为。即便，原告认为被告存在预期违约的行为，那原告亦应就此举证证明，而实际上案涉房屋主体工程业已完成，在双方约定的期限内，被告能够完成施工建设并如期交房。故，在被告尚不存在合同约定的违约情形的情况下，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、原告对被告应建红的诉请事项缺乏事实及法律依据。首先，该份承诺书系原告等“江南水乡”楼盘业主逼迫被告应建红所写的，非系被告应建红之真实的意思表示。其次，即便法院经审理确认该份承诺书之法律效力，那么根据该份承诺书所记载之内容，被告应建红所承担的责任是为补充赔付（一般担保）责任而非连带担保，被告应建红依法就案涉纠纷享有先诉抗辩权。此外，被告需说明的是，案涉房屋未能按原《商品房买卖合同》约定的期限交付，被告诚以为歉。被告也一直在努力盘活“江南水乡”资产，以便早日施工、建设并交付房屋。被告也希望，原告等业主能够保持必要的理性、冷静、克制和耐心，积极配合被告的施工、建设工作，而非反其道而行之，处处设阻，做出于双方不利之行为。被告在此也再次重申，同意在交房时给予原告等业主适当补偿，以表心意。综上，被告认为，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。被告应建红、嘉威公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、协议书，用以证明原告与被告嘉威公司就交房问题重新达成了协议。2、交接书，用以证明被告嘉威公司已于2016年11月开始施工，不存在未复工及违约的事实。经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1,三性无异议，对证明对象有异议，认为根据2016年11月签订的协议书约定，案涉房屋交付期限已经变更，被告不存在违约行为。对证据2，因未提供原件，对于其真实性由法院认定。对证据3，对形式真实性、关联性无异议，对内容真实性、合法性不予认可，非被告应建红之真实意思表示。对证据4、5，情况说明的真实性无异议，整改通知书因未提供原件，对真实性无法确认，即使法院审查认定该证据真实合法，对证明对象不予认可，被告认为该证据结合被告提供的交接书，恰能证明被告于2016年11月进场施工的事实，至于中晟公司有无办理施工许可证、有无施工企业资质，系被告应承担之行政责任问题。对证据6，三性均有异议，赵宝军在未经被告授权的情况下，单方面作出的声明，对被告不具有约束力。对证据7，三性均有异议，该证据的内容和形式不符合证据规范，不宜作为证据认定。对被告提供的证据，原告质证如下：对证据1、2，真实性无异议，对证明内容有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认。被告对原告提供的证据1、4、5真实性无异议，本院予以认定。对证据2，因本院审理的其余业主均提供了该证据的原件，且内容均一致，虽本案原告未提供相应的证据原件，本院对该复印件内容的真实性予以认定。对证据3的真实性予以认定，被告未提供证据证实系受胁迫所写，故予以认定。证据6属证人证言，证人应当出庭作证，故不予认定。证据7属当事人陈述，该证明内容缺乏其他证据予以佐证，故不予认定。对被告提供的证据，本院对真实性予以认定，对于证明内容系当事人的争议焦点问题，在本院认为部分予以分析论证。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2011年10月30日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：原告向被告购买位于桐庐县，房屋总价款为399269元。原告于2011年10月30日前一次性支付房款399269元。被告于2014年6月30日前交付房屋；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年6月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.11的违约金。被告承诺于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了房款399269元，但被告至今未向原告交付合同约定的房屋。2014年7月5日，原、被告签订高层合同补充协议1份，约定：因嘉威公司延期交房，对于原合同进行补充协议，内容如下：初步定于2015年12月31日前交房，原定嘉威公司未按合同交付，延期赔偿协议改为：按累计已付房款全额的3%年利率支付赔偿款。赔偿起算日期2014年7月1日，赔偿支付日期2015年12月31日。房子超过2015年12月31日交房,按累计已付房款全额的6%年利率支付赔偿款。赔偿起算日期2016年1月1日，赔偿支付日期2016年12月31日。2014年8月9日，被告应建红出具承诺书1份，承诺内容为：本人应建红为嘉威公司的创始股东和首任法定代表人，在2014年7月，因为基于各种原因，转让股权并同时辞去法定代表人一职。但是本人仍然是嘉威公司的实际控制人，为此本人承诺，对在本人担任嘉威公司法定代表人期间销售的桐庐窄溪“江南水乡”楼盘商品房，本人愿意以我的投资、家庭财产等相关资产作为担保，承担后续的一切法律和经济责任，包括房子延期交付后产生的业主购房补充赔付责任。2016年11月14日，原告等人与被告嘉威公司达成协议书1份，协议内容为：乙方（原告等人）分别在江南水乡购买了商品房，根据商品房买卖合同约定的时间甲方（被告嘉威公司）已经延误，今为了江南水乡项目重新复工并能顺利开发完毕，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方争取在2016年11月底之前能正式复工，如果在此时间复工，甲方承诺排屋和1号楼、2号楼在2018年4月底之前交房，3号楼、4号楼在2018年12月底之前交房，如果由于其它原因复工延迟一、二个月的话，交房时间同时顺延。甲方愿意在交房时适当补偿乙方因甲方延期交房对乙方造成的损失，补偿标准为：从延期交房日开始算到2015年12月30日止应承担的违约金金额的10%补偿，补偿款在交房后2个月内付清。二、乙方愿意接受甲方的上述补偿标准，同时乙方自愿放弃因甲方违约而要求甲方支付其他违约金、要求甲方回购房屋、要求甲方支付其他利息等要求，如甲方之后交房又延期，乙方要求甲方承担2016年之后的违约金，每日的违约金按购房款的万分之一计算。三、如果甲方没有复工，此协议作废，乙方原先的一切权益可照常行使，不再受此协议约束。四、此协议双方签字盖章后生效。2017年4月19日，桐庐建筑业管理处向珠海中晟华南建筑工程有限公司发送限期整改通知书，通知书内容：“经检查，你公司施工的江南水乡工地存在如下问题：1、未办理施工许可证施工，立即停止施工。2、如违法施工，将承担相应法律责任……”2017年8月22日，被告嘉威公司（甲方），珠海中晟华南建筑工程有限公司、黄凤明（乙方），桐庐县人民政府（丙方）出具交接书1份，内容为：2016年7月，甲方与乙方签订建筑工程施工合同，2016年11月正式进入江南水乡工地施工，根据2017年8月10日四方协议，甲方600万款打入江南镇政府帐户之日3日内，乙方移交江南水乡施工现场，今在江南镇政府牵头下，甲方与乙方黄凤明进行交接工作，江南水乡施工现场状况以视频录像为准。生活区暂不移交，等双方工程审计结束后，再移交。2017年9月24日，桐庐县人民政府城镇建设办公室出具关于江南水乡房产项目施工许可证审批的情况说明，内容为：截止2017年9月24日，江南水乡房产项目未上报办理工程施工许可证变更手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、高层合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已交付了房款，被告却未在合同约定的期限内履行义务，故应当承担合同约定的违约责任。根据原告等人与被告嘉威公司于2016年11月14日签订的协议书约定，被告嘉威公司争取在2016年11月底之前能正式复工，并承诺分别在2018年4月底、2018年12月底之前交房；如果没有复工，此协议作废，原告原先的一切权益可照常行使等内容。双方约定的“正式复工”，通常理解为工程进入正常施工状态。被告嘉威公司虽于2016年11月组织施工单位进入“江南水乡”项目工地进行施工，但因未办理施工许可证被建设主管部门于2017年4月19日责令停工，之后涉案“江南水乡”项目一直处于停工状态，该情形不属于“正式复工”。因此，根据上述协议书第三条的约定，原告可依双方之前签订的商品房买卖合同、高层合同补充协议等主张权利。被告应建红称承诺书系受胁迫所写，但未提供证据证实其主张，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告来孟君逾期交房违约金57040.78元（计算至2017年8月18日止，后续逾期交房违约金按年利率6%计算至实际交房之日止）；二、被告应建红对第一项给付义务承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费1226元,减半收取613元，由被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红负担。原告来孟君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑霞二〇一八年四月十六日书记员  孙洁?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?