济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第155号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，董事长。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
被告宋光，住济南市。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）与被告宋光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告彼得物业公司的委托代理人王坤，被告宋光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业公司诉称：原告彼得物业公司系具备合法资质的物业管理公司，受开发商委托负责济南市天桥区发祥福邸小区前期物业服务。被告宋光与原告彼得物业公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，原告彼得物业公司按约定为被告宋光提供了物业服务，被告应按约向原告彼得物业公司交纳物业管理费，但被告宋光自2014年1月1日至2014年12月31日拖欠物业费1960.5元。经原告彼得物业公司多次催要，被告宋光至今未交纳，按协议约定逾期交纳物业服务费，原告彼得物业公司有权要求被告宋光补交并从逾期之日起按每日0.3%交纳违约金，现原告彼得物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告宋光支付原告彼得物业公司物业服务费1960.5元；2、判令被告宋光支付原告彼得物业公司违约金529.3元（以1960.5元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告宋光承担。
被告宋光辩称：原告彼得物业公司未能按照合同约定提供物业服务，违约在先。2013年9月份，被告宋光装修房屋时发现洗漱池下水口以及卫浴热水管道堵塞，便给原告彼得物业公司打电话，原告彼得物业公司未到现场即判断系装修问题。经被告宋光多次催促，原告彼得物业公司才到现场，最终发现是开发商问题，与开发商多次协商后才将下水口疏通。卫浴热水管问题，因维修需要拆开瓷砖，但原告彼得物业公司不协助被告宋光出具房屋质量问题的证明，严重影响了被告宋光的生活。原告彼得物业公司也不履行制止并报告不法行为的义务，被告宋光楼下邻居改变房屋主体构造，乱搭乱建，原告彼得物业公司一直未妥善处理该问题，违章建筑也未能拆除。原告彼得物业公司维修共用设施不及时。读卡器、防盗门出现问题后，原告彼得物业公司却不修复。关于物业服务收费等财务支出账目，也未与公开。原告彼得物业公司是违约在先，被告宋光拒付物业服务费是行使抗辩权，原告彼得物业公司要求支付违约金的诉讼请求，也属于无理诉讼，均应予驳回。
经审理本院认定：被告宋光系坐落于济南市某小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年8月31日，原告彼得物业公司（甲方）与被告宋光（乙方）签订《物业管理服务协议（住宅）》一份，协议约定：“…乙方所购房屋基本情况：类型住宅座落位置X-
XXX建筑面积102.11平方米…第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、两、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、二次加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、池、井、电梯、走廊、机房共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生四、房屋装饰装修管理见：《装修协议》…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用的收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元／平方米。物业费收取方式：采取甲方预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，被告宋光依约交纳了2012年8月31日至2013年12月31日的物业服务费。
现原告彼得物业公司诉至法院，要求：1、判令被告宋光支付原告彼得物业公司物业服务费1960.5元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；2、判令被告宋光支付原告彼得物业公司违约金529.3元（以1960.5元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告宋光承担。
上述事实，有原告彼得物业公司提交的物业管理服务协议、房屋结算移交协议书等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为：原告彼得物业公司与被告宋光之间签订的《物业管理服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告彼得物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告宋光在事实上接受原告彼得物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告宋光未能及时向原告彼得物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告彼得物业公司要求被告宋光支付的物业服务费数额1960.5元（自2014年1月1日至2014年12月31日共计12个月，按照建筑面积102.11平方米×1.6元每平方米每月计算），符合合同约定，本院予以支持。关于被告宋光辩称的原告彼得物业公司提供物业服务没有达到约定的内容和标准，均属于物业服务过程中的一般性瑕疵，结合原告、被告陈述以及该小区同期其他相关案件，原告彼得物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。结合相同缴费期间内其他业主抗辩意见以及提交的证据材料，原告彼得物业公司提供物业服务过程中尚存在一般性瑕疵，有鉴于此，原告彼得物业公司要求被告宋光支付违约金的请求，本院难予支持；被告宋光要求减免物业服务费本金的请求，本院亦难予支持。被告宋光提出的关于涉案房屋质量问题，系与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，被告宋光可另案主张权利。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告彼得物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宋光于本判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业服务费1960.5元。
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 韩峰
二〇一五年五月十四日
书记员 于蕊