陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民初字第00185号
原告陕西某某置业有限公司。
住所地：杨陵区神农路。
法定代表人史某某，该公司执行董事。
委托代理人上某某，陕西凌达律师事务所兼职律师。
被告陈某某，男，汉族。
原告陕西某某置业有限公司与被告陈某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西某某置业有限公司的委托代理人上某某、被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西某某置业有限公司诉称，2010年11月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的某某小区17号楼3单元D1层31号地下室一套。合同约定的建筑面积为15.95平方米，单价2100元／平方米，房屋总价款33495元。双方在合同第五条同时约定，最终房屋面积以实际交付面积为准，每平方米价格保持不变，房屋总价款按实际交付面积计算，多退少补。2012年2月，原告按照合同约定将房屋交付被告，被告验收。2012年9月3日，杨陵房管所指定的杨陵博远房产测绘队最终测定该房屋实际面积为25.5平方米，较合同约定面积增加9.55平方米，被告依合同应补房屋差价20055元。经原告多次催告，被告却拒不支付房屋差价。为维护自己合法权益不受侵犯，依照相关法律规定提起诉讼，请求判令被告向原告支付房屋差价20055元、违约金1805元，共21860元；本案诉讼费由被告承担。
被告陈某某辩称，被告是在2010年7月16日预定的由原告开发的某某小区17号楼3单元D1层31号地下室，于2010年11月8日被告将33495元的房款全部交清后与原告签订了商品房买卖合同。合同约定的建筑面积为15.95平方米，单价2100元／平方米，房屋总价款33495元。2012年2月原告将该地下室交于被告验收时，被告发现该地下室内有大量的排水管道经过，并且地下室门口过道有一个污水井，这是当初签订购房合同时，原告没有明确告知被告的，是故意隐瞒事实真相，之后由于被告地下室内的排水管道存在质量问题，多次漏水，被告向原告提出了退房要求，原告根本不予理睬。2012年9月份原告突然通知所有某某17号楼业主，让业主们限期补足房屋差价。被告由于所购买的地下室实际交付面积与合同约定面积差异太大拒绝交纳。被告所购买地下室的合同约定面积为15.95平方米，实际交付面积为25.5平方米，增加了9.55平方米，误差比绝对值在60%，原告并没有将设计变更引起面积增大这一事实及时通知被告及其他所有购买地下室的业主，才造成现在的后果。原告与被告签订的商品房买卖合同采用的是格式条款订立的合同，该合同第五条，当房屋实际交付面积与合同约定面积发生差异时，有两种处理方式，但是原告却强行单方面制定按第1种双方自行约定的方式进行处理，这分明是原告违反诚实信用原则，免除其责任，排除对方主要权利，以合法形式掩盖其非法目的强制性条款，依据合同法的规定这样的格式条款是无效的。而且对格式条款的理解发生争议时，首先应当以通常理解作基准，有两种以上理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告与原告签订的商品房买卖合同中第五条是被告在理解意思和原告理解不一致以及缺乏经验的情况下订立的，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，被告有权请求依法变更该合同中第五条第1种处理方式，按合同第2种方式进行处理。实际交付面积应当以合同约定面积为基准，所产生的误差应该有一个范围限制，如果没有范围限制，由购房者承担由此带来的后果和经济损失，这是不公平的。请求驳回原告的诉讼请求。
根据原告陈述、被告答辩，归纳本案争议焦点：原、被告签订的商品房买卖合同约定是否合法有效，原告请求被告支付房屋差价款及违约金是否应予支持。
庭审中原告提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明合同约定的购买面积15.95平方米，合同对面积确认及差异处理、违约金的计算方法已有约定，出卖人就有关限制或免除其责任的格式条款进行黑体字标注并进行了充分详细说明。2、杨陵博远房产测绘队出具的房屋分层分户图及分户面积成果表各1份，证明原告交付被告接收的地下室实际测定面积为25.50平方米，比合同约定超出9.55平方米，被告应补的房屋差价款为20055元。3、17号楼交房清单1份，证明原告已将地下室如约交付被告，被告已接收使用。4、国内特快专递邮件详情单1份，证明原告2012年8月30日已按被告购房时预留的地址将测定面积及催收补交余款的特快专递寄送被告，被告至今拒不履行付款义务，已逾期141日。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性认可，对合同第五条约定内容有异议，不认可。对证据2不认可，不确定是否25.5平方米，认可合同上约定的15.95平方米。证据3认可。证据4不认可，地址变更没有收到。
被告未提供证据。
原告所举证据1、2、3，真实、关联、合法，本院予以认定。证据4，特快专递原告并未实际送达给被告，本院不予认定。
根据原告举证、被告质证，及本院认证情况，本院确认如下案件事实：
2010年11月8日，原告陕西某某置业有限公司（出卖人）与被告陈某某（买受人）签订了商品房买卖合同，买受人购买出卖人开发的某某小区17幢3单元Ｄ1层31号地下室一套。合同约定该房屋建筑面积共15.95平方米，该房屋单价为2100元／平方米，总金额33495元。该合同第五条对面积确认及面积差异处理作出约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与有资质的测量单位测定的实际交付面积有差异的，以实际交付面积为准。商品房交付，有资质的测量单位测定的实际交付面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：双方自行约定以实际交付面积为准，每平方米价格保持不变，房屋总价款按实际交付面积计算，多退少补。合同第六条对付款方式及期限作出约定：一次性付款，买受人于2010年11月5日前支付总房款，计人民币33495元，一次性以现金或银行转帐方式付清。合同签订后，被告陈某某支付了房款33495元。2012年2月原告将该地下室房屋交付被告陈某某。2012年9月3日，杨陵博远房产测绘队出具房屋分户面积成果表，测量被告陈某某购买的该地下室房屋产权面积为25.50平方米。2012年9月30日被告知道该房屋实际面积增加。因被告拒绝补交增加面积的房款，原、被告发生争议，原告起诉至法院。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同虽采用格式条款，但该合同内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告对关于面积确认及面积差异处理作出的约定，采取字体加粗的合理方式提请被告注意，此条款内容并未排除或损害被告的合法权益，故该约定对双方均有约束力。被告辩称理由不予采纳。该房屋总价款按实际交付面积计算，扣除被告已付的房款33495元，由被告承担房屋增加面积的房款为（25.50-15.95）平方米×2100元／平方米，计20055元。原告要求被告支付违约金，因合同中并未约定增加面积的房款具体交付时间，双方也未达成补充协议，故对原告此请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告陈某某于本判决生效后十日内支付原告陕西某某置业有限公司房款20055元。
二、驳回原告陕西某某置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元（原告已预交），由被告陈某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 贾青素
代理审判员 张艳萍
代理审判员 曹亚琦
二〇一三年五月十六日
书 记 员 郝 勇
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。