福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第1238号
原告柴凤阁，居民。
原告刘文华，居民。
共同委托代理人赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。
被告漳州开发区新城房地产有限公司（下称新城公司），住所地福建省招商局中银漳州经济开发区内。组织机构代码：63390918-5。
法定代表人许志坚，董事长。
委托代理人李杰，男。
委托代理人林妙华，女。
被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司（以下简称“鸿隆兴公司”），住所地厦门市思明区莲岳路189号之十三。组织机构代码69303950-5。
法定代表人马立富，总经理。
原告柴凤阁、刘文华与被告漳州开发区新城房地产有限公司、厦门市鸿隆兴进出口有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由审判员王峰扬担任审判长、与审判员陈忠伟、人民陪审员钟光明组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柴凤阁及其委托代理人赵杨、被告新城公司的委托代理人李杰、林妙华到庭参加诉讼。被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月11日，被告漳州开发区新城房地产有限公司与被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司签订了一份《“新城·海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》，约定由被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司代理销售被告漳州开发区新城房地产有限公司所开发的“新城·海世界”楼盘8、9、10#楼。被告新城公司不得再另行委托第三方进行销售。被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司在被告漳州开发区新城房地产有限公司房地产开发商售楼部销售中心（招商大道36号）开展售房和策划、营销、广告宣传等工作，并由售楼部经理林建水负责销售楼房。
2011年8月22日，原告柴凤阁前往售楼销售中心看房后与被告订立了编号为032759号《新城海世界VIP钻石客户预选房号确认单》，确认了原告认购“新城·海世界”第10幢2501室，建筑面积为133.18平方米。同时原告柴凤阁按要求预付了10万元购房款。被告鸿隆兴公司出具收款收据一张。2011年11月12日，原告又委托女儿柴璐预付了购房款50万元。被告鸿隆兴公司出具收条和收款收据各一张，原告分二次预付购房款共计60万元。二被告于2011年11月12日向原告出具《承诺书》，对原告购买房屋的位置、面积、单价等均做出郑重承诺（10号楼2501室，面积133.18平方米，单价每平方米6600元）。时至今日，虽经原告多次催促二被告尽快交付房屋并结算，但二被告均以《房屋预售许可证》未办下来、无法签订《商品房买卖合同》和实际交付房屋为由拒不履行双方的约定。近期，原告得知，二被告已经办理了《房屋预售许可证》，且房屋已竣工，具备了将房屋交付给原告的客观条件，应承担继续履行商品房买卖义务。请求判令二被告交付座落于漳州市漳州开发区招商大道36号“新城·海世界”10号楼2501室房屋。
被告新城公司辩称，1、原告与被告新城公司不存在商品房预约认购合同或是其他法律关系。（1）原告并没有向新城公司预约订购或购买相关商品房，新城公司也从未与原告发生任何关系。（2）原告提交的证据并不能证实其诉称，更不能证实其对被告新城公司的主张。原告所提供的证据只能证明与被告鸿隆兴公司有关。一是被告新城公司未授权被告鸿隆兴公司发售VIP卡；二是本案原告提交的所谓证据相反却证实本案确实与被告新城公司无关，被告新城公司不应承担责任。2、原告要求新城公司承担责任，缺乏法律依据。一是原告与被告鸿隆兴公司之间，或是与案外人马立富之间的经济往来，或是其他民事关系完全不知情、不认可、也不同意。二是所谓“鸿隆兴新城地产物业发展部”与被告新城公司没有任何关系。三是被告马立富、鸿隆兴公司根本无权以自己的名义对外办理销售。属于被告鸿隆兴公司非法虚假营销行为，有意欺诈原告，应由行为人自行承担责任。因此请求驳回原告的诉讼请求。
被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司未提供答辩。
经审理查明，2011年7月11日，被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司（乙方）与漳州开发区新城房地产有限公司（甲方）签订《“新城·海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》。约定：甲方将其开发的“新城·海世界”8、9、10#楼交由乙方投资包销，总建筑面积约60000平方米。包销期内乙方对约定范围内的房屋依法自主负责销售，甲方不再委托第三方销售。甲方负责完成项目建设、手续配合、证件办理和客户资料移交，完成小区基础、配套设施、景观绿化等建设，无论销售情况如何，乙方应按照本协议约定的总价款定期如数付款给甲方。甲方负责按时办理完成房屋销售的各项手续及应承担的费用，本项目取得《商品房预售许可证》后，由乙方依法依规自主完成销售。“销售定金及房款由乙方派员办理收取，销售款项必须全部进入甲方销售专管帐户，资金使用由甲方监管，除优先支付给甲方本协议规定的进度款外，扣除相应税费后的其余款项可由乙方自行支配。甲方未经乙方同意不得代收任何售房款项，如遇特殊情况经乙方同意，甲方指定代表代收房款，但需将款项缴入甲方银行销售专管帐户并在24小时内及时通知乙方。”“包销期内因销售产生的问题由乙方负责处理，但甲方应全力配合乙方处理，直至问题解决为止。”“乙方客户签订《商品房买卖合同》后，由于甲方的过错造成客户退房的，视同乙方该相应销售行为完成，但乙方仍应按协议规定时间和付款进度给甲方。”乙方包销均价为每平方米5500元，总价款以暂测的总建筑面积60000平方米进行结算为3.3亿元。车库或停车位300个，包销均价为8万元，计2400万元，前述两项乙方应支付总价款合计3.54亿元。乙方的支付方式为：协议签订后10日内支付定金1亿元，自甲方取得8、9、10#楼的《商品房预售许可证》起一个月内，再付5000万元，4个月内再付3000万元，10个月内再付3000万元，外墙落架完成后40个工作日内支付5000万元，竣工验收可以交房后3个月内付清全部余款9400万元。除定金外，付款进度和时间应分别按8#、9#、10#楼单楼各自的办证和建设进度，按照上述规定时间，按相应比例付清。甲方应分别于2011年11月10日、12月10日、2012年5月10日前取得9#、8#、10#楼的《商品房预售许可证》。如因工程技术原因或国家和地方政府等规定或政策发生变化引起滞延，前述期限相应顺延。乙方无论销售情况或其他原因，都必须按本协议约定付款时间和付款进度按时如数履行付款义务。“乙方在负责销售过程中对外发布或所作或拟签订的任何广告、协议、合同、备忘、承诺等，均需事先得到甲方同意，并使用甲方确认的文本格式。乙方包销期间，应负责与销售相关的机构、人员、场所、广告等的筹办和运营（包括但不限于售楼处的装修、租金、费用、广告费等营销宣传费用），并承担与之相关的全部费用和责任；乙方如需招收人员和培训，应报甲方备案，全部费用和责任均由乙方承担。”包销期限到竣工验收可交房后3个月内为止。前述期限届满后，甲方有权要求结算，乙方如逾期，甲方有权立即解除本协议并追究乙方违约责任。客户实际缴纳的定金、首期款、实际到款的按揭款皆可按约定进度作为乙方直接给甲方的进度款，由甲方根据以上款项的到款时间，按甲方实际取得的款项金额开具收款凭据给乙方确认即可。甲方应及时完成本协议所涉项目楼房的竣工验收，因可归责于甲方的原因导致相应预售许可证延后取得，每拖延一天由甲方向乙方支付合同总价千分之五的违约金。乙方如逾期付款，每拖延一天由乙方向甲方支付合同总价千分之五的违约金。“鉴于乙方以甲方的名义对外销售，本协议履行期内，无论乙方是否具有销售主体资格，可用甲方的销售主体资格名义进行销售，不影响双方合同成立，合同签订后，甲乙双方可委托漳州市的公证处进行公证。”及违约责任等条款。
2011年11月1日，新城公司取得新城购物广场8#、9#楼《商品房预售许可证》，11月8日，取得10#楼《商品房预售许可证》。
2012年6月25日，新城公司通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，要求对其不合法方式办理销售和收款以及未按约定将销售款存入专管帐户的行为于6月30日前进行整改，否则将解除合同。同日，鸿隆兴公司回复函认可收到上述通知，但认为受诸多因素的影响无法在规定时间内完成整改措施。2012年12月4日，新城公司又通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，指出鸿隆兴公司存在严重违约行为，且委托贷款的本息未能按期清偿，导致委托贷款银行向新城公司追索。要求在12月6日前整改和严格履行义务，清偿借款本息并消除影响，否则将立即解除合同。该份通知附有中国银行龙海支行的逾期贷款本息催收通知单，载明1.5亿元贷款已于2012年7月18日到期，贷款利息及违约金截止到2012年11月20日为518.5万元。2012年12月11日，新城公司通过公证送达的形式向鸿隆兴公司寄送解除合同通知书，载明由于其擅自对外以不合法的方式办理销售和收款，严重影响公司的合法权利，未将销售款进入专管帐户，超期未支付款项，委托贷款逾期未还等，鸿隆兴公司未进行整改和履行义务，通知解除投资合作协议书和补充协议书。但未对外进行公告。现“新城·海世界”由被告漳州开发区新城房地产有限公司营销。
2013年12月13日，鸿隆兴公司与新城公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，漳州市中级人民法院以（2013）漳民初字第254号民事判决书判决驳回鸿隆兴公司的诉讼请求。鸿隆兴公司不服该判决，向福建省高级人民法院提起上诉。后因鸿隆兴公司未在法定期限内预交二审案件受理费，福建省高级人民法院以（2014）闽民终字第206号民事裁定书裁定该案按自动撤回上诉处理。
2011年8月22日，原告柴凤阁前往售楼销售中心看房后与被告鸿隆兴公司订立了编号为032759号《新城海世界VIP钻石客户预选房号确认单》，确认了原告认购“新城·海世界”第10幢2501室，建筑面积为133.18平方米。同时原告柴凤阁按要求预付了10万元购房款。被告鸿隆兴公司出具收款收据一张。2011年11月12日，原告又委托女儿柴璐预付了购房款50万元，被告鸿隆兴公司出具收条一张，载明“收到刘文华人民币伍拾万元整”，原告分二次预付购房款共计60万元。被告鸿隆兴公司于2011年11月12日出具《承诺书》载明：“由于我司（新城海世界售楼处）遭遇国家对房地产的调控，致使原购买海世界的业主大批退房，导致新城海世界售楼处资金困难。在此情况下，原购买新城海世界10号楼2501单元业主主刘文华，于2011年11月12日预付房款人民币伍拾万元整，解决了售楼处部分资金困难。刘文华业主在大批退房潮时，不但没有选择退房，反而预交了购房款人民币伍拾万元，帮助售楼处渡过难关。为此，经董事会、法人代表马立富、漳州开发区新城房地产有限公司董事马立强、海世界售楼处总经理沈波研究决定：刘文华购买的新城海世界10号楼2501单元为特价房，每平方米人民币6600元整，待我司取得售楼许可证后，业主刘文华将余款一次性付清。特此向刘文华承诺。”此后，因两被告之间发生纠纷，致使商品房买卖合同没有继续履行，现原告所预订的10号楼2501室房屋尚未出售。
上述事实有两被告签订的《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》及补充协议书、公证书及所附通知、回函，解除合同通知书、漳州市中级人民法院民事判决书、福建省高级人民法院民事裁定书为证；原告提供的《新城海世界VIP客户房号确认单》、新城海世界VIP钻石卡NO：000226及关联活动章程、汇款凭证、收条、收款收据，《承诺书》；原、被告的陈述，以上证据经质证，可以作为认定事实的依据。
本院认为，一、两被告之间的民事法律关系是代理与被代理的关系已经被发生法律效力的漳州市中级人民法院的民事判决书所确认。被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司与被告漳州开发区新城房地产有限公司签订的《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。从法律方面上看，被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司因与被告漳州开发区新城房地产有限公司签订了《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》，约定由被告鸿隆兴公司自主负责包销被告新城公司开发的涉诉商品房项目，明确约定了包销价、包销期、包销总价及付款时间、方式；协议中还提及销售时以新城公司名义对外销售，双方订立的投资合作协议，其内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于包销合同定义性规定，被告鸿隆兴公司取得了对外销售被告新城公司开发的“新城·海世界”商品房的权利，被告鸿隆兴公司是代理销售被告新城公司开发的“新城·海世界”商品房的行为，根据《民法通则》第六十五条：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”因此代理人所实施的民事行为所产生的法律后果，应当由被代理人承担。再从交易习惯上看，被告鸿隆兴公司销售的是被告新城公司开发的“新城·海世界”商品房，原告柴凤阁、刘文华购买的是被告新城公司所开发的商品房，让人们足以相信被告鸿隆兴公司的销售行为是代理行为。因此被告新城公司对被告鸿隆兴公司的销售行为所产生的法律后果，应承担民事法律责任。被告新城公司主张被告鸿隆兴公司与原告所发生的民事行为不知情、不认可，与新城公司无关，与事实不符，不予以支持；同时认为没有收到原告的购房款，因被告新城公司未按两被告之间的约定行使其监管被告鸿隆兴公司的权利，不能对抗原告的诉讼理由，被告新城公司的辩解，不予以采纳。二、被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司在销售过程中，与原告柴凤阁、刘文华达成了商品房买卖合同，其合同依法成立。基于上述包销合同中被告鸿隆兴公司以被告新城公司的名义对外销售“新城·海世界”8、9、10#楼盘期间，原告柴凤阁按约定支付了预订金10万元，并认购了第10幢2501室房屋，而后原告又交纳了购房款50万元，从内容上分析，约定了商品房买卖的内容：新城海世界楼盘的第10幢2501室、价格每平方米为6600元、建筑面积为133.18平方米，被告鸿隆兴公司与原告之间构成了商品房买卖合同关系。由于被告鸿隆兴公司与新城公司发生纠纷，被告新城公司解除与被告鸿隆兴公司的协议，双方未对外进行公示，原告向被告鸿隆兴公司认购房屋，属于正常的民事行为。现原告柴凤阁、刘文华要求继续履行商品房买卖合同，因原告支付了总价款878988元中的600000元，应予以支持；被告新城公司提出“原告与被告新城公司之间不存在商品房预约合同或是其他法律关系的辩称意见，本院不予采信。三、关于合同是否继续履行的问题。因原告与被告鸿隆兴公司达成了商品房买卖的真实意思，原告支付了总价款878988元中的600000元，而且原告所认购的第10幢2501室尚未出售，被告取得了《商品房预售许可证》，具备继续履行的条件，因此，此商品房买卖合同可以继续履行。现因被告新城公司继续销售该楼盘，应则新城公司继续承担履行合同的责任。被告鸿隆兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、在本判决生效后的一个月内继续履行原告柴凤阁、刘文华与被告漳州开发区新城房地产有限公司之间商品房买卖合同。
二、被告漳州开发区新城房地产有限公司在本判决生效后的一个月内交付原告柴凤阁、刘文华购买的新城海世界第10幢2501室房屋。
三、原告柴凤阁、刘文华在接收房屋的同时支付房款余额及相关税费。
四、驳回原告柴凤阁、刘文华对被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司的诉讼请求。
本案件受理费12590元，由被告漳州开发区新城房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 王峰扬
审 判 员 陈忠伟
人民陪审员 钟光明
二〇一四年七月十六日
书 记 员 林闽龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。