福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初2959号
原告福州市第二轧钢厂，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林顺顺，职务厂长。
委托代理人夏伙仁，福建亿阳律师事务所律师。
委托代理人吴晓倩，福建亿阳律师事务所实习律师。
原告福州市金属家俱厂，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林顺顺，职务厂长。
委托代理人夏伙仁，福建亿阳律师事务所律师。
委托代理人吴晓倩，福建亿阳律师事务所实习律师。
被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人郑钟，职务总经理。
委托代理人邓允，系单位职员。
委托代理人薛一通，系单位职员。
原告福州市第二轧钢厂、福州市金属家俱厂诉被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，由代理审判员徐光智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州市第二轧钢厂、福州市金属家俱厂的共同委托代理人夏伙仁、吴晓倩，被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司的委托代理人邓允、薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州市第二轧钢厂、福州市金属家俱厂诉称，2015年6月29日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（无合同编号），约定两原告以一次性付款方式向被告人民币支付10397020元用于购买被告销售的福州市晋安区某号商铺。其中合同约定该商铺建筑面积共162.45平方米，套内建筑面积135.88平方米，公共部分�有分摊建筑面积26.57平方米。2015年6月30日，两原告一次性向被告支付了全部购房款，被告开出全额发票，发票中载明商品房建筑面积162.45平方，单价每平方64001.35元。2015年9月25日，原、被告双方签订正式备案的《商品房买卖合同》，约定的所购商品房基本情况与上述一致，建筑面积为162.45平方米。然而，在办理产权登记之际，被告突然向两原告发《说明函》告知由房管所实际测绘得出该商铺建筑面积为159.51平方米，其中套内面积为135.88平方米，公摊面积为23.63平方米，即原告所购商品房建筑面积减少了2.94平方米，被告应退还建筑面积减少部分之价款，但被告不顾两原告的异议，表示不予退还面积减少部分之价款。为此，两原告起诉请求：1、被告向两原告退还房屋面积差价款人民币188163.97元及按中国人民银行同期贷款利率即4.85%的标准支付房屋面积差价款自2015�6月30日起至实际清偿之日止产生的利息损失；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司辩称，原、被告双方已经就讼争商品房面积差的处理做出了约定，本案讼争商品房套内建筑面积并未减少，依照约定，被告无需退还原告购房款。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”之规定，司法解释认可商品房的买受人与出卖人可以自行选择房屋套内建筑面积差异或者产权建筑面积差异的一项作为约定，并以该约定作为双方认定和处理面积差异的标准。本案中，讼争商品房买卖合同的附件六第十四条，已经对交付的商品房套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积差异处理进行了约定，双方就应当依照该约定处理，原告购买的讼争商品房的套内建筑面积并未减少，故依照约定，被告无需退还原告购房款。再次，本案讼争合同虽未对交付的商品房建筑面积与合同约定的建筑面积差异情形进行约定，但合同附件六第十四条已经对交付的房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积差异处理进行了约定，说明原被告已经选择了房屋套内建筑面积是否存在差异作为违约的认定标准，其自然排除了以建筑面积差异作为违约的认定标准，因此原告主张以建筑面积存在差异追究被告的违约责任没有合同和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2015年6月29日原、被告签订《商品房买卖合同》（无合同编号）一份，签约后，原告于2015年6月30日支付了全部购房款。2015年9月25日，双方补签了用于备案的《商品房买卖合同》一份（有编号，以下简称合同），其中合同第三条约定两原告向被告购买位于福州市晋安区某号商铺。该商品房建筑面积共162.45平方米，其中套内建筑面积135.88平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.57平方米；第四条约定计价方式为按套计算，总价款为人民币10397020元；第五条约定当事人选择按套计价的在附件六另行约定等内容。合同附件六第十四条计价方式与价款的补充约定，根据买受人选择的计价方式，当该商品房交付后，合同约定套内面积与产权登记套内面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：不论面积误差内容多少双方均不解除合同。产权登记套内面积与合同约定套内面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，据实结算房价款。产权登记套内面积与合同约定套内面积的面积误差比绝对值超出3%时：产权登记套内面积大于合同约定套内面积时，面积比在3%以内……，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还。后双方办理了讼争房屋的交接手续，但讼争房屋实测建筑面积为159.51平方米，其中套内建筑面积135.88平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.63平方米，套内建筑面积实测与合同约定的一致，但公共部位共有分摊建筑面积比合同约定的减少了2.94平方米。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《说明函》及原、被告的陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，原告福州市第二轧钢厂、福州市金属家俱厂与被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。由于商品房买卖属于一种特殊的商品买卖，合同约定的套内建筑面积和（产权）建筑面积时常与实际交付的房屋存在面积差异，这种面积差异并不完全等同于一般意义上的合同违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，也表明该司法解释认可商品房买受人与出卖人可以自行选择房屋套内建筑面积差异或者（产权）建筑面积差异中的一项进行约定，并以该项的约定作为双方认定和处理违约（面积差异）情形的标准。本案中，合同未对交付的房屋（产权）建筑面积与合同约定的（产权）建筑面积差异情形进行约定，但合同第五条及附件六第十四条已经对交付的房屋套内面积与合同约定的套内面积差异处理进行了约定，说明原、被告已经选择了房屋套内建筑面积是否存在差异作为违约的�定标准，其自然排除了以（产权）建筑面积差异作为违约的认定标准。因此，被告向原告交付的商品房套内建筑面积未出现差异，即未构成违约，依照合同约定被告也无需向原告承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告福州市第二轧钢厂的诉讼请求。
驳回原告福州市金属家俱厂的诉讼请求。
案件受理费4244元，减半收取人民币2122元，由原告福州市第二轧钢厂负担人民币1061元，原告福州市金属家俱厂负担人民币1061元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 徐光智
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 游秀琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3�，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。