广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第803号
原告陈丹，住址浙江省乐清市。
委托代理人舒文艳，广东天汇律师事务所律师。
委托代理人冯春，广东天汇律师事务所实习律师。
被告李芳，女，汉族，1985年10月XX日出生，住址湖南省益阳市赫山区笔架山乡龙山村第X村民组**号。
委托代理人覃俏，广东华商律师事务所律师。
委托代理人吴波，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司，地址广东省深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区缤纷世界XX栋XXX号（办公场所）。
法定代表人邱塏钦。
原告陈丹与被告李芳、第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹及其委托代理人舒文艳、冯春，被告委托代理人覃俏、吴波到庭参加诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月13日，原、被告签订了《房产买卖合同》，约定被告以人民币1，840，000元向原告购买位于深圳市宝安区天健时尚空间名苑3-704房，且被告须于2014年6月30日之前向原告支付首期款并到银行办理资金监管手续，否则应当承担违约责任。原告一直催促被告履行合同义务，但被告一直不予理睬，时至今日，被告一直未向原告履行支付首期款并到银行办理资金监管手续的义务，导致合同根本无法继续履行。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币184，000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，1、根据合同第二条约定，原告应当在合同签订后3个工作日内办理赎楼的相关手续，但原告至今仍未办理相关赎楼手续，原告违反合同约定在先。2、首期款的支付数额要根据被告取得银行贷款的审批数额确定，由于受近半年来房地产市场波动，银行的按揭贷款政策也出现波动，导致被告无法按期取得银行的按揭贷款，目前被告也在积极地向不同的银行进行咨询，这是由于不可归责于被告的原因，导致被告无法按期履行合同，被告应当免责。3、本案中，由于银行政策的客观原因导致双方签订的合同无法履行，但原告并没有产生任何实际损失，原告手中还持有房屋，目前深圳市的房地产市场价格仍然是居高不下，因此，即使被告违约，原告所主张的违约金也远远高于其实际损失，被告请求法庭酌情予以调低违约金。4、被告于2014年1月15日支付了原告定金人民币40，000元，目前该定金仍在原告处，为节省司法资源，如果法院支持违约金，请求直接将上述定金人民币40，000元在违约金中抵扣。
第三人未到庭答辩，但向本院提交了书面意见，该书面意见载明：被告未依约办理首期款资金监管手续，构成违约。
经审理查明：2014年1月13日，原告陈丹（卖方）、被告李芳（买方）签订了一份编号为0000008的《房产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、原告将其所有的位于深圳市宝安区天健时尚空间名苑X-
XXX房转让给被告，转让成交价为人民币1，840，000元；2、被告应当在签订合同后7日内向原告支付定金人民币4万元；3、原告应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件向被告交付房产，为此原告同意从定金或者首期款中预留人民币5，000元作为交房保证金，此款托管在第三方处，待原告结清所有应付费用，并办理完毕水电以及其他设备设施过户手续，按约定的交付条件交付家私家电的，房款由第三方无息退还给原告；4、付款方式为银行按揭付款，被告应于2014年6月30日之前支付首期款（以银行贷款为准），并到被告贷款银行办理资金监管手续，原告应当在接到被告或第三人通知后积极配合办理；5、原告应在签订本合同后3个工作日内办理公证委托手续，将全权委托公证书原件交付第三方用于办理赎楼、过户等；6、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如被告支付定金后违约，原告有权解除合同没收定金或要求被告按房屋转让款的10%支付违约金。
2014年1月14日，原告办理了涉案房产的公证委托手续，深圳市深圳公证处于当日作出（2014）深证字第15953号《公证书》。
2014年1月14日，被告支付了定金人民币40，000元，上述定金现有人民币35，000元在原告处，原、被告主张有人民币5，000元作为交房保证金在第三人处托管。
被告至今未通知原告办理首期款资金监管手续以及未办理银行按揭贷款，被告主张未办理的原因为其申请按揭贷款出现问题。
原告主张被告未按合同约定办理首期款资金监管手续，故诉至法院，主张解除合同，并要求被告按房屋转让款的10%向其支付违约金人民币184，000元。被告主张原告未依约办理赎楼手续，亦构成违约，且被告主张如果支持原告的诉讼请求，则其向原告支付的定金人民币40，000元应当在违约金中直接扣除。另，被告提出原告请求的违约金标准过高。
以上事实，有编号为0000008的《房产买卖合同》、公证书、委托书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房产买卖合同纠纷，原、被告签订的《房产买卖合同》是各方真实意思表示，合法，有效，各方均应当依法全面履行合同约定的义务。涉案《房产买卖合同》中约定，被告应于2014年6月30日之前支付首期款，并到被告贷款银行办理资金监管手续，原告应当在接到被告或第三人通知后积极配合办理。本案中，被告未按照合同约定通知原告配合办理资金监管手续以及支付首期款，且被告未履行上述合同义务并非因为原告的原因，故本院认为被告的上述违约行为致使合同无法继续履行，原告有权主张解除涉案合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任。原、被告签订的编号为0000008的《房产买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，即涉案的编号为0000008的《房产买卖合同》应当于本院将起诉状送达至被告之日即2014年7月29日解除。另，被告主张原告未依约办理赎楼手续，但根据本院查明的事实，原告已经在2014年1月14日办理了公证委托赎楼手续，故本院对被告上述主张不予支持。
本案中，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额存在过高的情形，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币147，200元（1，840，000×8%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。涉案合同解除后，因原告明确放弃选择定金罚则，故原告应当将被告交付的定金返还给被告，故被告主张上述定金直接从其应支付的违约金中扣除，本院予以支持。根据本院查明的内容，被告已经履行了支付定金人民币40，000元的义务，而另外人民币5，000元原、被告主张是原告作为委托托管的委托人以交房保证金的形式托管在第三人处，根据合同相对性原则，原告应当向被告退还定金人民币40，000元。
综上，被告应当向原告支付的违约金中扣除原告应向其返还的定金后（应支付的违约金人民币147，200元-应当返还的定金人民币40，000元），被告还应向原告支付款项人民币107，200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈丹和被告李芳于2014年1月13日签订的编号为0000008的《房产买卖合同》于2014年7月29日解除；
二、被告李芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈丹支付款项人民币107，200元；
三、驳回原告陈丹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，990元，由原告负担人民币398元，由被告负担人民币1，592元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一四年十月十四日
书记员 刘 婷
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第7页，共8页