徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第4984号
原告徐州康居物业管理有限公司。
法定代表人李世忠，该公司董事长。
委托代理人刘守新，江苏恒毅律师事务所律师。
被告付强，男，1955年5月2日生，汉族，徐州市司法局干部。
委托代理人李兵团，江苏金华星律师事务所律师。
原告徐州康居物业管理有限公司诉被告付强物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月5日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告徐州康居物业管理有限公司的委托代理人刘守新、被告付强的委托代理人李兵团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州康居物业管理有限公司诉称，原告于2000年2月12日与徐州润发房地产有限公司签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》，双方约定徐州润发房地产有限公司将其开发的凤凰山康居家园委托给原告进行物业管理，原告向各业主收取物业管理费，住宅房屋按建筑面积每平方每月0.3元收取，逾期按每日千分之三支付违约金，双方还约定了其他权利义务。随后，原告即进驻康居家园按约定对其进行物业管理服务。2004年1月8日，原告又与徐州润发房地产有限公司签订《关于〈凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同〉补充协议》，对小高层物业服务费作出约定，小高层住宅房屋按建筑面积每平方每月0.8元收取。2007年5月，原告与康居家园业主委员会签订临时物业服务合同。2007年11月6日，原告与康居家园业主委员会签订《徐州市康居小区物业服务合同》。2010年9月27日，原告与康居家园业主委员会又续签了物业服务合同。双方约定原告进行物业管理服务的内容和方式及物业服务费的收取标准，普通住宅按建筑面积每平方0.48元、小高层每月每平方0.98元，逾期按每日万分之五支付违约金。原告按约定继续对康居家园进行物业管理服务。被告入住康居家园X-
X区-X-
XXX室（建筑面积123.08平方）后，自2007年2月至今拖欠物业服务费9097元（截至2013年5月31日）及违约金（滞纳金）4371元（截至2013年5月31日，按每日万分之五计算），合计13468元。被告长期拖欠物业费，造成被告资金周转困难，难以维持下去。原告向被告书面催缴，但被告仍未缴纳。原告故诉至法院，请求判令被告支付物业服务费9097元（截至2013年5月31日）、违约金（滞纳金）4371元（截至2013年5月31日，按每日万分之五计算），合
计13468元。
被告付强辩称，1、原告首先应举证证明其主体适格。根据江苏物业管理条例第六条和第八条的规定，如果原告不能举证证明其系通过合法程序选定的，即便其与业主委员会签订了合同，依法也是无效的，因其不具备从事小区物业服务的基础。另外，原告应举证证明其已依照江苏省物业管理条例第十五条的规定进行了备案，否则原告的主体不适格。2、原告的物业服务收费未依法公开公示，属于违法违规收费，法院不应支持。根据物业管理条例第四十一条及国务院物业收费管理办法第八条的规定，如果不公示，则对小区内的全体业主没有约束力，收费程序上是违法的。3、原告的收费标准并未按江苏省物业管理条例第二十二条的规定举行价格听证会，其物业服务费的价格由哪几部分构成，是否合理，有无超项无法确定。4、服务收费应按住宅专项维修基金管理办法的规定，扣除设施设备保修期满前的费用，原告主张的是2007年2月以后的服务费，其保修期满前的费用应予扣除。5、原告并没有履行义务。首先未履行向全体业主公布各项开支及收费项目；其次大幅度的裁员，如负责环境卫生的工人，从前期的二十四人裁剪到现在的十三人，留用的均是60岁以上的老人；再次，原告不履行义务导致小区环境恶劣、设施损坏长期不维修，小区的监控探头沦为摆设，财物失窃无法破案，小区治安混乱，全体业主怨气很大。6、原告要求被告支付物业服务费，无事实依据；原告要求违约金无事实和法律依据，且违约金数额过高，已超过了其实际的损失，如该诉请成立，请求法院对于违约金予以减少。7、原告应举证证明履行了书面催告缴纳物业费的证明，否则法院应予驳回。8、被告住在小高层的二层，物业管理费中不应包括电梯的使用费。综上，请法院驳回原告的诉请。
经审理查明，被告是康居家园X-X区-X-XXX室（小高层、建筑面积123.08平方米）的业主，原告系康居家园小区的物业服务企业。
2000年2月12日，原告（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将其开发的凤凰山康居家园委托给原告进行物业管理，原告负责向各业主收取物业管理服务费，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.3元收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的违约金。委托服务期限暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。该合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、物业服务要求和标准等事项。
2004年1月8日，原告（乙方）又与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《关于〈凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同〉补充协议》一份，补充约定小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方0.8元向业主收取。
2007年5月9日，原告（乙方）与康居家园业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》一份，约定甲方委托乙方对康居家园实行物业管理服务，委托管理期限自2007年5月10日起至2007年11月9日止。
2007年11月6日，原告（乙方）与康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。合同第三条约定：本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人，乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业服务期限为自2007年11月6日至2010年9月30日。小高层住宅的物业服务费按0.98元每月每平方（建筑面积）的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。
2010年9月27日，原告（乙方）与徐州市泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算等与原合同一致。
被告自2007年2月份开始欠缴物业费。2013年12月2日，原告以挂号信方式向原告邮寄《催费通知》一份，该信函投递记录显示曾多次投递未果：2013年12月3日“原址无人，下一班再问”；2013年12月4日“原址无人，下一班再问”、“自取”；2013年12月11日第一次催领、2013年12月18日第2次催领、2013年12月25日第三次催领；2014年1月5日“逾期未领”退回。
庭审中，原告还向本院提交了张贴的“公告（代通知）”照片两张，并称系在康居小区公示栏及被告的单元门张贴，其上显示“公告（代通知）”的主要内容为：“康居小区X-
X区-X-
XXX业主付强：截至2013年12月29日，你已欠物业费9941元、违约金5263元，合计15204元。经我公司向你邮寄催缴通知，你逾期未领，现已无法用正常方式向你送交催款通知。特此公告，请于三日内到我公司交清所欠物业费。徐州康居物业管理有限公司，2014年5月30日。”
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非是合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。
本案中，原告与徐州润发房地产有限公司签订的前期物业管理服务合同以及后来与康居家园业主委员会签订的物业服务合同不违法法律、行政法规的有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对康居小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告作为康居家园X-
X区-X-
XXX室的业主应及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付其欠缴的2007年2月份至2013年5月份的物业费于法有据；但原告主张的2007年共11个月中前9个月的物业费计算标准有误，本院按照相关物业管理合同中的约定，对该前9个月按每月每平方米0.8元予以计算，之后的标准均按每月每平方米0.98元予以计算。综上，本院对于原告主张的物业费予以支持8967元【（123.08×0.8×9）＋（123.08×0.98×2）＋（123.08×0.98×12×5）＋（123.08×0.98×5）】。综合原告所举合同、挂号信、公告照片等证据，被告关于未向其书面催缴等辩称意见没有依据，本院不予采纳。
关于本案违约金问题，本院认为，原告要求被告给付逾期付款违约金（滞纳金）的诉请虽然有一定合同依据，但考虑到被告也提出了原告在物业管理过程中存在的各种问题并举出了照片等证据予以证明，被告未及时缴纳物业费系事出有因，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告付强支付原告徐州康居物业管理有限公司2007年2月份至2013年5月份的物业服务费8967元；
二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告付强负担（原告徐州康居物业管理有限公司已预交，被告付强随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王蒙
代理审判员 丁贺
人民陪审员 李丽
二〇一四年六月五日
见习书记员 阴蕾