贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终312号
上诉人（原审被告）：向先锋，男，1976年8月23日生，汉族，重庆市忠县人，住重庆市忠县，
被上诉人（原审原告）：庄严，男，1991年3月14日生，回族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，
委托诉讼代理人：宋瑭，贵州匡大律师事务所律师。
上诉人向先锋因与被上诉人庄严租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2017）黔2701民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
向先锋上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审审理程序严重违法。根据一审庭审查明的事实和在案证据材料显示，2015年12月1日与被上诉人庄严建立房屋租赁合同关系的主体为上诉人向先锋与周康达、陈俊铭三人，共同经营火锅店，并非向先锋一人。而且在2016年11月24日，经三人共同协商，在见证人杨某（系实际承租人陈俊铭的舅舅）的在场见证下，将该房屋租货合同的权利义务概括转让给陈俊铭一人，由其独立经营中餐，承接大中型宴席。由于租赁合同存续期间出现了承租人主体变更，向先锋与庄严之间的租赁合同关系已经归于消灭，故而双方共同销毁了租赁合同原件。就该事实，一审中向先锋的诉讼代理人提交了2017年5月26日庄严对陈俊铭提起民事诉讼的相关诉讼法律文书以及对庄严的母亲曹漪（该租赁房屋的实际产权人、出租人）的录音资料予以佐证。一审中，向先锋的诉讼代理人于2017年8月24日，依法提出调查取证和追加诉讼当事人申请，要求调取证据、追加周康达和陈俊铭作为本案诉讼当事人，以便准确查明案件事实，准确列明适格的诉讼当事人。一审法院在未作出任何答复的情况下，就作出判决。据此，上诉人认为，一审判决漏列了必要共同诉讼当事人，剥夺了上诉人的诉权，程序严重违法，依法应予撤销；2、一审认定事实错误。与被上诉人庄严仍然存在房屋租赁合同关系的相对人是陈俊铭，并非上诉人向先锋。通过一审查明的事实和在案证据材料即2017年5月26日庄严对陈俊铭提起民事诉讼的相关诉讼法律文书以及对庄严的母亲（该租赁房屋的实际产权人、出租人）的录音资料、陈俊铭在2016年11月24日单独承租后，向庄严交纳房屋租金的银行交易凭证等证据材料，足以充分证明，欠付租金、电费发生在2016年11月24日后，而该期间的租赁合同双方当事人为庄严与陈俊铭，并非向先锋，向先锋不是本案适格的被告。被上诉人庄严主张与上诉人向先锋存在租赁合同关系缺乏充分有力的证据印证。一审中，向先锋因客观原因未能到庭参加诉讼，庭审后通过诉讼代理人转告才得知庄严为虚假诉讼，伪造、变造证据一《租赁合同》复印件。事实上，早在2016年11月24日向先锋与周康达就已经将租赁合同的权利义务概括装让给了陈俊铭，之前双方于2015年12月1日签订的《租赁合同》已经解除并各自销毁，被上诉人庄严也是明知并明确同意的。为虚假诉讼，被上诉人提交的2015年12月1日《租赁合同》复印件，该合同首页右上角备注“此复印件由乙方提供，经核对与原件一致。乙方：向先锋，2016.4.6”内容非向先锋备注，该证据为庄严伪造，不能充分证明与上诉人向先锋之间仍存在租赁合同关系；3、一审适用法律错误。一审已经查明“2017年5月20日，因陈俊铭经营的饭店拖欠供货客户货款及服务人员工资引发纠纷报警，公安民警到场处置后原告收回租赁房屋…．．”由此可见，被上诉人明知租赁房屋的经营者为陈俊铭，涉案租赁房屋已于2017年5月20日就收归庄严占有、使用和收益。按照合同法的相关规定，租赁合同解除后，约定的权利义务关系即告终止。至于合同履行期间、解除之前已经发生的债权债务，则应按照法律规定和双方的合同约定进行清算。然而，一审无视案件客观事实，竟然判令上诉人给付自2017年1月1日起按照每月64320元支付房屋租金至本判决生效之日止。可见，一审仍判令未实际使用租赁房屋的原承租人继续支付租金，并且支付到判决生效时为止明显错误。综上，请求二审支持上诉人的上诉主张。
庄严二审辩称：1、一审认定事实清楚，依据充分，应予维持。一审认定答辩人与被答辩人于2015年12月1日签订的《租赁合同》合法有效，被答辩人构成违约的事实，于法有据，被答辩人上诉称合同关系的相对人是陈俊铭依法不能成立。2015年12月1日签订《租赁合同》的主体系答辩人庄严与被答辩人向先锋，根据合同相对性原则，租赁合同的承租人就是被答辩人向先锋，陈俊铭并没有作为合同相对人与答辩人发生租赁关系，在合同未解除之前，租赁合同的主体仍为答辩人与被答辩人。虽然陈俊铭与被答辩人向先锋以及周康达签订了《协议》，但是该《协议》是基于三方内部的合作经营关系而签订，协议内容并没有将答辩人与被答辩人签订的租赁合同相关的权利及义务全部概括转移给陈俊铭的约定，且该协议没有被答辩人的签字同意。据此，租赁合同的主体仍然为被答辩人向先锋；2、一审程序合法，适用法律正确。一审不予追加周康达、陈俊铭作为本案当事人程序合法，被答辩人上诉称程序违法依法不能成立。如前所述，签订《租赁合同》的主体为答辩人庄严与被答辩人向先锋，周康达、陈俊铭与答辩人庄严没有任何合同关系，本案亦没有任何证据证明答辩人与周康达、陈俊铭等人发生合同关系，至于周康达、陈俊铭、陈俊铭之间是何种法律关系，应由他们内部解决，与本案无关。一审判决被答辩人自2017年1月1日起支付房屋租金至判决生效之日正确。本案自答辩人起诉后，被答辩人至今仍未与答辩人办理门面的交接清算手续，被答辩人许多物品仍滞留在答辩人门面内，致使答辩人无法对外出租。本案现已诉至法院，因此，应以法院判决的时间为合同解除的时间，租金据此从拖欠之日计算至解除之时。综上，请求二审驳回被答辩人的上诉请求。
原审原告庄严向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金426000元（租金自2016年11月暂算至2017年7月11日，要求被告承担至判决解除合同之日止）；3、判决被告向原告支付承租房屋经营产生的电费8688.75元；4、判令被告向原告支付10万元违约金；5、诉讼费由被告承担。、
一审法院认定事实：2015年12月1日，原、被告经协商签订《租赁合同》，约定原告庄严（甲方）将其所有的坐落于都匀民族路新桥头鹏达四号楼二层、建筑面积960平方米门面租赁给被告向先锋（乙方）经营火锅店，租赁期限自2015年12月1日至2025年12月2日，月租金为人民币64320元，按每3个月支付一次租金，被告需在下一个三月开始前10日内向原告缴纳房租，原告于2015年12月2日将房屋交付被告，在房屋租赁期间水、电费及电话费、物业管理费、卫生费、网费以及任何因经营所产生的费用由被告支付，被告应于2015年12月1日前向原告支付押金人民币10万元及首月房租64320元，如被告擅自将承租房屋转让转租应事先征得原告书面同意方可签订合同，否则原告可单方终止合同并收回房屋，不退还原告押金，同时合同还对租金的上浮标准及违约责任等进行了约定；合同签订后，被告向先锋与周康达、陈俊铭将承租房屋用于经营都匀市巴渝食府，原、被告按合同约定履行各自义务，被告向先锋及陈俊铭通过银行向原告交纳房屋租金至2016年9月；2016年11月24日，被告向先锋与周康达、陈俊铭签订协议，约定将三人共同经营的都匀市巴渝食府全部转让给陈俊铭独自经营，被告向先锋、周康达无条件退出，该店因经营所欠下的一切债务由陈俊铭一人承担并独自偿还；2016年11月6日原告账户收到陈俊铭支付的10月份房屋租金64320元，同年12月21日收到杨某支付的11月份房屋租金6万元，2017年1月14日收到陈俊铭支付的12月份房屋租金5万元；2017年5月20日，因陈俊铭经营的饭店拖欠供货客户货款及服务人员工资引发纠纷报警，公安民警到场处置后原告收回租赁房屋，同时查明该酒店经营期间尚欠2017年4月电费及违约金共计6226.56元，原告已向供电部门缴纳；原告曾于2017年5月26日向法院诉讼，要求陈俊铭支付房屋租赁费用及所欠电费，后撤回诉讼。同年7月13日，原告庄严以被告向先锋拖欠房屋租金及电费未付为由提起诉讼。
一审院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行义务的过程中应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告经协商达成一致并于2015年12月1日签订《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容未违反有关法律规定，应为有效，对各方均具有法律约束力；原告依约履行了交付租赁物的义务，现被告未履行支付租金义务，已构成违约，应承担相应的民事责任，被告虽辩解与陈俊铭、周康达达成协议将租赁物交付陈俊铭，经营产生的债务由陈俊铭承担，原告知情并同意转让，但原告予以否认，被告对此未能举证证明，对此，不予采信，因被告拖欠房屋租金经原告催告后仍未支付，原告依法可解除合同，故对原告诉请解除原、被告于2015年12月1签订的《租赁合同》并支付所欠房屋租金及电费的请求本院予以支持，被告作为承租人，有按约定支付租金的义务，现尚欠原告房屋租金及电费应予支付，对于原告诉请的被告经营期间所欠电费及违约金2515元应由被告支付的主张，因原告未能提交票据原件且提交的复印件不清晰，不足以证明原告的该项主张，此外，原告未能提交其他证据予以印证，对该项2515元主张，不予支持；关于原告诉请主张的违约金10万元，双方在合同中约定由被告向原告缴纳押金10万元并已实际交付，如被告违约，原告将不予退还押金，现由于被告拖欠租金未付构成违约，故原告诉请被告向原告支付10万元违约金的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告庄严与被告向先锋于2015年12月1日签订的《租赁合同》；二、被告向先锋于判决生效之日起十五日内，向原告庄严支付2016年11月所欠房屋租金4320元、2016年12月所欠房屋租金14320元，并自2017年1月1日起按每月64320元支付房屋租金至判决生效之日止；三、被告向先锋于判决生效之日起十五日内，向原告庄严支付2017年4月所欠电费及违约金共计6226.56元；四、被告向先锋于判决生效后十五日内，向原告庄严支付违约金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9026元、因适用简易程序审理减半收取4513元，由被告向先锋负担。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案双方当事人的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：1、上诉人与周康达、陈俊铭三方签订《协议》是否已取代上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》；2、一审认定上诉人给付租金至判决生效之日止是否适当。
本院认为：关于上诉人与周康达、陈俊铭三方签订《协议》是否已取代上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的问题。上诉人与被上诉人协商一致后签订《租赁合同》，合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定有效，合同对双方当事人具有法律约束力。在履行合同过程中，上诉人与案外人周康达、陈俊铭经协商后，但在未告知被上诉人及被上诉人未同意的情况下签订《协议》，且在本案中，被上诉人未认可该协议已取代《租赁合同》的事实，一审庭审中，上诉人对《租赁合同》的真实性不持异议，因此，该《协议》对被上诉人不发生法律效力。上诉人主张被上诉人知晓并同意《协议》，其已取代《租赁合同》的理由无事实依据，本院对此不予支持。因上诉人未履行交付房屋租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，一审以上诉人存在违约情形，判决解除《租赁合同》于法有据。同时，根据合同相对性的原理，本案一审审理时，认为周康达、陈俊铭不是《租赁合同》的相对方，未追加周康达、陈俊铭作为本案当事人并无不当，故一审审理本案未违反法定程序。上诉人主张一审审理本案遗漏当事人没有法律依据。待本案作出实体判决后，如上诉人认为其权利受到案外人的侵害，可依据《协议》约定向周康达、陈俊铭等主张权利。
关于一审认定上诉人给付租金至判决生效之日止是否适当的问题。本案中，上诉人与被上诉人在履行合同过程中发生纠纷，2017年5月20日，经都匀公安局民警出警解决纠纷，被上诉人在公安机关的见证下自行收回租赁房屋，事实上，2017年5月20日上诉人已经没有使用租赁物，一审判决将房屋租金计算至判决生效之日止与本案查明的事实不相符，本院予以纠正。因此，本案上诉人承担租金的截止日期应为2017年5月20日止，根据双方约定的每月租金64320元，本案上诉人应承担2017年1月1日起至2017年5月20日止的房屋租金为64320元×4+（64320元÷30天×20）=300160元。故上诉人主张被上诉人于2017年5月20日已收回租赁房，一审判决计算给付租金的期限有误的理由与本案查明的事实相符，本院对此主张予以支持。被上诉人抗辩以租赁房收回后未与上诉人进行清算等为由，无法对外出租房屋，房屋租金应计算至判决生效止的理由，与本案查明的事实不相符，本院对其辩称不予采纳。
综上，一审适用法律正确，但认定事实不当，本院予以纠正。上诉人的上诉主张部分成立，本院对其主张，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持都匀市人民法院（2017）黔2701民初2110号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销都匀市人民法院（2017）黔2701民初2110号民事判决第二项；
三、上诉人向先锋于本判决生效之日起十五日内，向被上诉人庄严支付2016年11月所欠房屋租金4320元、2016年12月所欠房屋租金14320元，2017年1月1日至2017年5月20日所欠房屋租金300160元；
四、驳回被上诉人庄严的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4513元，上诉人向先锋承担4000元，被上诉人庄严承担513元；二审案件受理费2797元，上诉人向先锋承担2300元，被上诉人庄严承担497元。
本判决为终审判决。
审判长 李家荣
审判员 王 军
审判员 蔡云飞
二〇一八年四月十九日
书记员 杨 墨