浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终527号
上诉人（原审被告）：宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道宁南北路1288号（联盛商业广场C2区第*层、四层3-2/3/4/5/6/7、4-2/3/4/5/6/7号）。
法定代表人：金姬，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：周智华，男，1978年8月27日出生，汉族，宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司实际投资人，户籍所在地：武义县，现住宁波市鄞州区。
两上诉人共同的委托代理人：傅孝倦，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波联盛商业广场管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区宁南北路****号。
法定代表人：吴青年，该公司执行董事。
委托代理人：傅凌志，浙江和义观达律师事务所律师。
上诉人宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司（以下简称玛格丽特公司）、周智华因与被上诉人宁波联盛商业广场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年12月21日作出的（2015）甬鄞民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年11月5日，原告与被告周智华签订租赁合同及附件一份，约定：被告周智华承租位于宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场C2区第三、四层3-2/3/4/5/6/7、4-2/3/4/5/6/7号商铺用于经营超级牛扒餐饮品类，商铺实际面积为1456.6平方米（上述面积为暂估值，租金根据实测面积据实结算），自交付日起，被告周智华可享有60天的装修期，期间免收租金及广场经营管理费，租赁期限为12年，装修期满的次日即为起租日（无论被告周智华是否装修完成），但若装修期满，商场未开业的，被告周智华起租日可延期到商业开业当日（包括试营业）；租金标准为1.6元/天/平方米，4年内不变，先租后用，被告周智华每3个月支付一次租金，本协议签订后五个工作日内支付首期3个月租金，以后各期租金均需提前30日支付；双方同意前三个租赁年度内，在被告周智华按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，原告给予对方相应的租金减免优惠，并于本租赁年度最后一次租金支付时予以优惠，第一个租赁年度免租9个月租金，第二个租赁年度免租6个月，第三个租赁年度免租3个月租金，“注：本合同约定的优惠免租期内免租，是指在优惠免租期内租金优惠（即不收取租金）。但优惠免租期必须在乙方充分按本合同约定履行自己义务的前提下方可享有，在合同履行期间，若出现乙方违约（如：逾期支付相关费用等行为的），该优惠免租期乙方不再享有，此时乙方应按合同约定支付租金”；被告周智华自行承担广场经营管理费，按照10元/月/平方米标准计算，该费系用于商业广场统一经营管理和物业管理的综合服务费用，每三个月支付一次，本协议签订后五个工作日支付首期三个月广场经营管理费，以后各期应提前30日支付，该项费用及能源费等不享有优惠免租期内的同期优惠；被告周智华自行承担水、电费用，按月计收或由被告周智华按照商场管理规定以预存方式缴纳；协议签署后，被告周智华支付原告履约保证金20万元，承租期内，对被告周智华拖欠原告租金、广场经营管理费及其他应付费用而未付的，原告有权直接从履约保证金中扣除，租赁期限内，若因被告周智华原因解除本协议的，则履约保证金原告不予退还；第二章特别约定中明确“甲方（原告）只提供燃气接入口，由乙方（被告周智华）自行完成接入、申报、开户等手续”；第三章关于交付的约定中明确“双方特别确认……乙方已接收该房屋的，则视为该房屋已经符合交付标准并交付完成”，“双方确认，租赁商铺相邻及周边物业的商业业态以项目实际运营状况为准，且商场的商业业态具有一直调整的性质，乙方对此已充分了解并表示理解”，“乙方未按照本协议的规定全额交付租金或其他款项的情形，或甲方接受乙方数额不足的付款的情形，均不得被视为甲方同意乙方减少该款项……并不影响甲方追索欠租欠款的权利，亦不影响甲方按本协议或按法律规定的规定采取其它措施的权利”，“在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本协议，收回房屋……拖欠租金、广场经营管理费或其他费用1个月以上的……”，“租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其它费用之5%/天的滞纳金”，“租赁期内，乙方出现违约行为的，甲方均有权采取相应措施（如：停水、停电等）直至乙方按本合同约定充分履行自己的义务”，“双方确认：无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其它商家是否开业，或广场的人流数如何，乙方均不可停止营业或拒绝交付租金、管理费等相关费用，乙方均应按本协议的约定充分履行自己的义务”。附件8补充协议中明确首期三个月的租金物业费在2013年4月30日前全额支付给原告。
2013年4月15日，原告与被告周智华就涉案商铺进行交付，并签订《商铺物业交付验收单》，其中交付标准显示电、气未完成。后，原告与两被告签订《合同主体变更协议》一份，约定原告与被告周智华签订的上述商铺租赁协议经三方协商同意将租赁合同中承租方周智华变更为玛格丽特公司，玛格丽特公司继续履行合同中周智华作为承租人的全部权利义务，周智华承诺对租赁协议项下的各项义务的履行承担连带保证责任。该协议签订时间显示“2013.12.11”，三方认可被告玛格丽特公司的印章系成立后补盖。涉案商铺经宁波市鄞州中升房产测绘有限公司测绘套内面积为1527.23平方米。2013年10月19日，被告玛格丽特公司开始试营业，同年12月22日开始营业，至2015年10月13日因原告采取断水电措施歇业。被告玛格丽特公司支付原告履约保证金20万元，尚未支付租金、广场经营管理费及2013年12月22日至2014年1月22日的餐厨垃圾费3300元。原告自2013年9月11日开始向二被告发送缴费通知书7份，二被告签收。2014年11月4日，原告通过邮寄送达被告玛格丽特公司律师函一份。
另查明，涉案商铺系宁波联盛置业发展有限公司所有，尚未办理产权登记手续，所在建设工程于2010年9月10日取得建设工程规划许可证。宁波联盛置业发展有限公司出具授权委托书一份，委托原告就联盛商业广场C2三、四楼商铺的租赁经营管理事宜为其代理人，权限包括但不限于代为招租、以受托人名义签署租赁合同及收取商铺租金、保证金、物业管理费、行使商铺出租方的各项权利等事宜，委托期限自2012年10月1日至2022年9月30日。
还查明，被告玛格丽特公司于2014年1月7日成立，住所地为涉案商铺地址。
原审原告宁波联盛商业广场管理有限公司于2014年12月24日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告周智华签订的编号NBSG-ZS-
I-C004《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》（含附件）及原审原告与两原审被告签订的《合同主体变更协议》；2.原审被告玛格丽特公司支付2013年12月22日至2014年11月30日的租金839977元、广场经营管理费172588元及逾期付款违约金（以各阶段应付款的日万分之二点五计算至实际履行之日止）；3.原审被告玛格丽特公司支付水电费82074.82元及逾期付款违约金1685元、2013年12月22日至2014年1月22日的餐厨垃圾费3300元；4.原审被告周智华对原审被告玛格丽特公司的上述债务承担连带保证责任。原审审理中，原审原告以原审被告玛格丽特公司已支付诉请的水电费为由，撤回诉讼请求3中水电费82074.82元及违约金的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案的争议焦点主要为：原告与两被告签订的《商铺租赁协议》及附件、《合同主体变更协议》是否有效？如有效，原告主张的解除协议是否于法有据？原告主张的租金、广场经营管理费是否应予以支持？
关于协议及附件的效力问题。首先，双方认可签订属实，两被告抗辩称原告非涉案商铺的权利人，签订的相应协议无效。原审法院认为，涉案商铺所有权人宁波联盛置业发展有限公司委托原告负责租赁经营管理商铺，包括以原告名义签订签署租赁合同及行使出租方的各项权利，故对两被告的该辩称不予采信。其次，两被告抗辩称涉案商铺不符合工程建设强制性标准，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，涉案商铺虽未办理产权登记，但取得建设工程规划许可证，且两被告未提供证据证明涉案合同存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对两被告的该辩称也不予采信。再次，被告玛格丽特公司抗辩称《合同主体变更协议》的签订时间早于其成立时间，该协议对其不发生法律效力。原审法院认为，双方认可被告玛格丽特公司的印章系后期补盖，该盖章行为视为其对该协议的追认。综上，原告与被告周智华签订的《商铺租赁协议》及附件系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告与两被告签订《合同主体变更协议》约定被告周智华将自己在《商铺租赁协议》及附件中的权利和义务一并转让给被告玛格丽特公司，符合法律规定，被告玛格丽特公司享有《商铺租赁协议》承租者的权利及承担义务。
关于涉案商铺的租金及广场经营管理费的支付问题，二被告抗辩意见及原审法院意见如下：1.两被告抗辩称涉案房屋不符合使用条件。原审法院认为，2013年4月15日，原告将涉案商铺交付被告周智华，《商铺物业交付验收单》显示电、气未完成，被告周智华签订该验收单接收。根据《商铺租赁协议》第三章关于交付的约定中明确“双方特别确认……乙方已接收该房屋的，则视为该房屋已经符合交付标准并交付完成”，被告周智华接收涉案商铺可视为商铺已符合交付标准，且被告玛格丽特公司亦使用租赁物在2013年10月19日试营业、在2013年12月22日开始营业，故对二被告的该辩称不予采信。2.两被告抗辩称原告提供的招商手册系要约，显示有美国万豪集团万怡酒店入驻联盛广场C区，且招商商谈时承诺其作为该酒店的配套餐饮，但至今无酒店入驻。原审法院认为，招商手册是原告就推广商铺向不特定人群发出的希望他人向自己发出要约的意思表示，其中虽有包括美国万豪集团万怡酒店在内的部分业态显示，但并未表明经他人承诺订立合同原告即受该招商手册中所载内容的约束；另，双方于协议中明确租赁商铺相邻及周边物业的商业业态以项目实际运营状况为准，商场的商业业态具有一直调整的性质，承租方对此已充分了解并表示理解，故认定该招商手册为要约邀请。两被告提供的证据不足以证明美国万豪集团万怡酒店的入驻为双方的约定，应承担举证不能的不利后果。3.两被告抗辩称联盛广场C区至今客流量低，开业商户基本已清空，未达到招商条件，涉案房屋尚未达到计租条件。原审法院认为，双方协议中并未就广场开业在客流量、开业商户等方面做出约定，而协议中明确无论广场其它商家是否开业，或广场的人流数如何，被告玛格丽特公司均不可拒绝交付租金、管理费等相关费用，故两被告的该抗辩意见无合同依据；另，被告玛格丽特公司于2013年10月19日试营业、同年12月22日开始营业，联盛广场C区届时系开业状态，其后续经营状况并不影响涉案商铺起租日的认定。且两被告陈述如不考虑优惠免租期对原告主张的租金数额无异议，对广场经营管理费数额无异议，故对2013年12月22日至2014年11月30日期间涉案商铺依照合同约定计算的租金为839977元、广场经营管理费为172588元予以确认。4.两被告抗辩称原告存在丧失商业信誉的情形，并依此主张中止履行付款义务。原审法院认为，两被告提供的证据不足以证明原告存在丧失商业信誉的情形及相关行为阻碍原告对涉案协议相关义务的履行，故两被告的该抗辩事由不符合法律规定的中止履行的情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。5.两被告抗辩称即使应支付租金，租金可享有9个月免租期。原审法院认为，协议中关于优惠免租期明确约定在被告玛格丽特公司充分履行合同义务的前提下享有，被告玛格丽特公司若出现逾期支付相关费用等违约行为的，应按合同约定支付租金，现被告玛格丽特公司未满足优惠免租期享有的条件，依约应足额支付租金。综上，原告交付租赁物，被告玛格丽特公司使用，理应按约支付租金、广场经营管理费。协议约定首期三个月的租金、广场经营管理费在2013年4月30日前支付，以后租金、广场经营管理费每三个月支付一次，各期费用均需提前30日支付，现两被告至今未支付租金及广场经营管理费。原告主张被告玛格丽特公司支付2013年12月22日至2014年11月30日租金为839977元、广场经营管理费172588元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。协议约定被告玛格丽特公司未按约支付租金及其他费用的，每逾期一日，按拖欠费用的5%/天支付原告违约金，现原告自行调整按照日万分之二点五计算自各期租金及广场经营管理费应付之日起的违约金，符合法律规定，予以支持。两被告对原告主张的餐厨垃圾费无异议，对原告的该诉讼请求予以支持。关于原告要求被告周智华就上述债务承担连带责任的诉讼请求，《合同主体变更协议》中对被告周智华的连带责任有明确约定，被告周智华亦认可，故被告周智华应对被告玛格丽特公司的上述债务承担连带保证责任，但保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
关于原告主张解除与两被告签订的《商铺租赁协议》及相关协议的诉讼请求，原审法院认为，协议约定被告玛格丽特公司拖欠租金、广场经营管理费或其他费用1个月以上的，原告有权解除协议。现被告玛格丽特公司逾期支付租金、广场经营管理费属实，双方约定的解除合同条件成就，原告的该诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，作出如下判决：一、解除原告宁波联盛商业广场管理有限公司与被告周智华签订的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》（编号NBSG-
ZS-
I-C004，含附件）及原告宁波联盛商业广场管理有限公司与被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司、周智华签订的《合同主体变更协议》；二、限被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司2013年12月22日至2014年11月30日的租金839977元、广场经营管理费172588元及逾期付款违约金（以各期应付租金及广场经营管理费为基数，按照日万分之二点五计算自各期租金及广场经营管理费应付之日起至实际履行之日止）；三、限被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司2013年12月22日至2014年11月22日的餐厨垃圾费3300元；四、被告周智华对被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；被告周智华承担保证责任后，有权向被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13943元，由被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司、周智华负担。
宣判后，原审被告玛格丽特公司、周智华不服，上诉至本院，称：招商手册应为要约，原审法院认定为要约邀请，认定错误。被上诉人进行招商时，明确告知已经引进美国万豪集团万怡酒店入驻联盛广场C区，且在上诉人经营的区域预留了专门通道，直通万怡酒店大堂，作为万怡酒店的配套餐饮。万怡酒店的入驻与否对上诉人是否租赁涉案商铺、租金、租赁年限均有重大影响，该招商手册属于向特定人（即上诉人）进行宣传的资料。现万怡酒店并未入驻，被上诉人违约在先，据此，上诉人有不安抗辩权，延付租金并无过错。且在广场经营管理中，被上诉人存在大量管理不到位的情形，导致大量商户经营困难，整个联盛广场几乎瘫痪，据此上诉人也有不安抗辩权。上诉人应享有9个月免租期，原审法院计算租金有误。另外，上诉人已累计投入将近10000000元，如合同解除，将给上诉人带来不可估量的损失。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人宁波联盛商业广场管理有限公司答辩称：上诉人逻辑混乱，原审中，上诉人称合同无效，二审中其又要求撤销解除合同的判决，被上诉人不理解上诉人主张合同有效还是无效。关于招商手册定性问题，招商手册是针对不特定的对象在商业地产运营过程中广泛、普遍使用的商业模式，双方合同中明确约定以物业相邻和周边实际商业业态为准，且强调了商场的业态具有调整性。上诉人称被上诉人存在违约，无证据证明。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人玛格丽特公司、周智华提供照片六张，拟证明被上诉人在招商手册中承诺的万怡酒店至今未开业，上诉人经营场所的地下通道一直处于封闭状态，被上诉人管理不到位，上诉人要求整改，但被上诉人一直未整改，这也是上诉人拒绝支付租金的不安抗辩的理由的事实。
被上诉人宁波联盛商业广场管理有限公司经质证，认为该组照片是近期拍摄所得，在上诉人停止经营后，被上诉人采取的措施与本案无关联性，无法作为上诉人拒付租金的抗辩。
本院经审查认为，该组照片无法证明待证事实，本院对该份证据不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议》及附件、《合同主体变更协议》均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。关于招商手册的定性问题。本院认为，要约内容须具体、确定，招商手册中并未标明经他人承诺订立合同被上诉人即受该招商手册中所载内容的约束，且双方当事人间的《商铺租赁协议》明确约定，双方确认，租赁商铺相邻及周边物业的商业业态以项目实际运营状况为准，且商场的商业业态具有一直调整的性质，上诉人对此已充分了解并表示理解，故原审法院认定招商手册为要约邀请，认定恰当，上诉人称招商手册为要约并据此主张其享有不安抗辩权，依据不足，本院难以采信。关于上诉人是否享有9个月的免租期的问题。本院认为，根据双方间的《商铺租赁协议》约定，在上诉人按月支付租金等费用的前提下，其可依照协议约定享有免租期，现上诉人存在延付租金等违约行为，其主张享有免租期，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人的投入，因其未提出反诉，不属本案审理范围。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11799元，由上诉人宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司、周智华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年五月五日
代书记员 潘芬芬