宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初3053号
原告：宁夏协通创展科技发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区宁东。
法定代表人：吴浩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐利锋，宁夏矜群律师事务所律师。
被告：梁春安，男，1975年3月11日出生，汉族，宁夏派阳科技有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：张慧，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜卫民，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
被告：宁夏派阳科技有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：梁春安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张慧，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜卫民，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
原告宁夏协通创展科技发展有限公司（以下简称协通公司）与被告梁春安、宁夏派阳科技有限公司（以下简称派阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告协通公司的委托诉讼代理人徐利锋，被告梁春安并作为被告派阳公司的法定代表人及其共同委托诉讼代理人张慧、杜卫民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告协通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾退金凤区某小区某三套房屋；2、依法判令被告支付原告房屋租金9万元；3、依法判令被告支付物业费7200元、采暖费6000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年原告从宁夏某某房地产开发公司购买某小区13间房屋，2015年6月将其中三间办公室房屋（带办公用品）出租给被告使用。房屋租金每间每年15000元，三间房屋45000元每年；物业费每平米每月2元（面积150平方米），每月300元，全年3600元；暖气费每月每平米4元，一个采暖季3000元。被告租住至今上述费用均未支付，截止2017年5月底共累计拖欠原告二年租金9万元、物业费7200元、采暖费6000元。上述款项原告多次催要无果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告梁春安、派阳公司共同辩称，被告梁春安申请追加案外人吴某、宁夏某某有限公司（以下简称某某公司）作为本案的共同被告。被告梁春安与案外人吴某有合作基础，共同商定购买房屋作为办公用房。2013年10月21日，派阳公司与某某公司签订《企业间项目合作协议书》，由双方对水利厅相关工程进行合作，期限自2013年10月21日至2016年10月20日。合作过程中，伟昊公司法定代表人吴某提出为经营方便，由梁春安及吴某个人共同出资购买房屋，用于办公用房。双方实地考察房屋后决定购买，并由吴某全权办理。正是因为派阳公司与某某公司双方之间存在合作，才有共同购买房屋的基础。购买某小区所有13套房屋的房款，均由被告及吴某交纳，原告未交过一分钱的购房款。2014年6月12日，吴某与宁夏某某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订《商品房认购协议》，认购了某小区整层全部660平方米的房产（涉案房屋只是其中的三套），房款共计396万元。后吴某携该协议原件找梁春安商量出资事宜，商定的结果是：1、由梁春安出资140万元（房款和装修），剩余由吴某出资；2、13套房屋办理房产证时，其中6套（906-9011共298.4平米）办理在梁春安名下，剩余7套办理在吴某名下（901-905、912、913，共361.6平米）；3、梁春安出资140万，后续不够的装修费用，由梁春安承担。2014年6月25日、2014年7月1日，梁春安分两次向吴某提供的卖方介绍人黄某的个人账户上打款140万元。该款已由黄某转给隆基公司，房款收据上交款人签名处记载为”黄某代吴某”。2015年2月，吴某称还缺钱购买涉案房屋，找梁春安借钱，并承诺给梁春安出具借据。梁春安同意后，于2015年2月28日通过派阳公司账户，向吴某个人账户转款60万元，后吴某未能按照双方的口头约定给被告出具借据，而是以其控制的某某公司的名义向派阳公司出具收据，载明该60万元为借款。至此，被告梁春安及派阳公司为购买房屋，已向吴某交付共计200万元购房款。房屋购买后，被告梁春安及派阳公司还支付房屋装修费47万余元，以上事实有装修公司开具的收据及相关凭证予以证实，原、被告之间并无任何法律关系，被告不可能为原告白白装修房屋。正是因为吴某、原告及原告法定代表人吴浩之间恶意串通，并隐瞒真实情况，才导致房屋错误地登记在原告名下。收到房款后吴某并未按照双方约定将上述房屋登记在梁春安以及吴某名下，而是全部登记在其哥哥吴浩（与吴某系直系血亲）担任法定代表人的原告名下。且在登记过程中，无论是吴某还是原告，均对登记予以隐瞒，原告没有支付购房款，占有并登记该房屋的行为存在明显恶意。另被告查明，原告已将上述13套房屋抵押贷款，若法庭查明上述房屋确实不应登记在原告名下，被告将立即对原告及原告法定代表人涉嫌贷款诈骗的行为向公安部门报案。被告在上述涉案房屋办公，是基于已出资购买房屋且已出资进行装修，被告享有使用上述不动产的权利。原、被告从未签订过任何有关房屋租赁的协议，也从未约定过房屋租金、物业费、采暖费等相关事由，且物业费、采暖费原告诉讼主体也不适格，原告诉请中要求被告腾退房屋、支付租金、物业费、采暖费，无证据证实，更无法律依据。综上，请求法院核实双方证据、查清案件事实，并依法驳回原告所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、房产证，据以证明涉案房屋银川市金凤区某小区三套房屋的产权人系原告，二被告对证据的真实性予以认可，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对该组证据的真实性予以认定；2.原告提交宁夏某某物业服务有限公司出具的证明，据以证明涉案房屋的市场租赁价格为每间每月1500元。二被告对证据的三性及证明目的均不予认可，认为双方并不存在租赁合同关系，且物业公司也没有权利对租赁市场的租赁价格进行定价。本院认为，物业公司无权对房屋租赁价格进行定价，对该证据本院不予采信；3.原告提交的民事起诉状、物业收费标准，据以证明物业公司因为原告拖欠物业费将本案原告诉至法院。二被告对证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为原告未提交证据予以佐证物业费已经实际发生且其已经交纳了物业费，对该组证据本院不予采信；4.被告提交的《企业间项目合作协议书》、《企业基本信息》，据以证明2013年10月21日，被告派阳公司与某某公司签订协议，约定双方就水利厅自动化改造等项目进行合作，合作期限为2013年10月21日至2016年10月20日，合作期间内因合作需要，某某公司的法定代表人吴某与派阳公司法定代表人梁春安口头达成一致，由双方共同购买上元名筑9层用于经营，并由吴某负责与卖房介绍人黄某联系、办理相应房屋认购手续；5.被告提交的《商品房认购协议》、银行流水单、案外人隆基公司给吴某出具的收据，据以证明：涉案房屋以及某小区的其他房屋均是以吴某名义对外签订认购协议并交纳购房款，认购协议签订的时间为2014年6月12日，仍处在派阳公司与某某公司的合作期限内；在吴某的要求下，被告派阳公司通过转账方式，向卖房介绍人黄某转购房款140万元；其中编号为0009XXX号的收据交款人一栏记载为”黄某代吴某”，能够证明向黄某转账的购房款140万元，已由黄某交给某公司，且由某公司给吴某出具了收款收据。被告已按照与吴某的口头约定，支付了购房款。所有房款都是梁春安和吴某交纳的，原告没有交过一分钱；6.被告提交的收据，据以证明吴某称购买涉案房屋还缺钱，找梁春安借钱，并承诺给梁春安出具借据，梁春安同意后，于2015年2月28日通过派阳公司账户，向吴某个人账户转款60万元，后吴某未能按照双方的口头约定给被告出具借据，而是以其控制的某某公司的名义向派阳公司出具收据，载明该60万元为借款。原告认为被告提交的证据均与本案无关。本院认为被告提交的证据能够与其陈述相互印证，对证据的三性本院予以认定，对证明目的本院予以采信；7.被告提交的收据、借款借据、费用报销单、《室内设计合同》，据以证明被告梁春安及派阳公司为装修某小区的全部房屋，共计投入装修费477360.7元，被告不可能在没有约定的情况下，为原告支付如此高额的装修费对房屋进行装修。对该组证据的真实性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与某公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》三份，约定由原告购买某小区三套房屋。2016年4月8日，某公司给原告出具三份销售不动产统一发票。原告分别于2016年5月6日、2016年5月17日将上述房产登记在其名下，并办理了房屋权属证书。现原告以将涉案房屋出租给被告使用，被告未交纳房屋租赁费、物业费及采暖费为由诉至本院。
另查明，2013年10月21日，被告派阳公司与案外人某某公司签订了一份《企业间项目合作协议书》，合作期限自2013年10月21日起至2016年10月20日止。合作过程中，某某公司法定代表人吴某提出由被告梁春安与吴某个人共同出资购买涉案房屋，用于办公用房。2014年6月12日，案外人吴某（乙方）与某公司（甲方）签订了一份《商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发建设的某小区整层房屋，总建筑面积约660平方米，房屋单价6000元/平方米，总房款约396万元；本协议签订后，甲方不得将上述房屋出售给第三方或与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》。被告分别于2014年6月25日、2014年7月1日，给案外人黄某转款100万元、40万元。2015年2月28日，案外人某某公司向被告派阳公司借款60万元，并出具收据一张。2014年6月20日，吴某交纳涉案房屋购房款100万元；2014年7月14日，黄某代吴某给某公司交纳涉案房屋购房款140万元；2014年12月24日，吴洁以奥迪Q7车一辆抵顶涉案房屋购房款110万元，交款人为黄某；2016年5月16日，吴某交纳涉案房屋购房款500320元。2014年7月4日，被告派阳公司（发包人）与案外人北京某某建筑装饰工程有限公司宁夏分公司（设计人）签订《室内设计合同》一份，约定由发包人委托设计人承担派阳公司办公楼装修工程设计，工程地点为银川金凤区某小区。
庭后，本院为了核实案外人某公司给吴某出具的收据的真实性，询问了该公司出纳并制作笔录，该收据的原件与当庭被告提交的复印件，在收据的开具时间、编号、交款人、交款金额等均一致，且其认可系工作失误将本应按收据上的记载人出具购房发票，而错误的开给了本案原告。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，原告以其取得了房屋所有权证为依据，就认为与被告建立了房屋租赁关系主张本案的诉讼请求，其一，不符合租赁合同的形式要件和实质要件；其二，与本院查明的购房款不是原告交纳的实际相悖，故对原告的诉讼主张，本院不予支持；被告以其与案外人某某公司共同购买涉案房屋为由进行抗辩的理由充分，本院予以采信，但其在本案中只行使了抗辩权，未对涉案房屋登记到本案原告名下行使撤销权，其应通过他诉解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告宁夏协通创展科技发展有限公司的诉讼请求。
本案已减半收取的受理费1182元，由原告宁夏协通创展科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员贺彬
二〇一七年八月二十八日
书记员郭浩