广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7160、7161号7160、7161号案上诉人（原审被告）：深圳市安元实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区侨香路裕和大厦11层1112，组织机构代码：xx。法定代表人：林雪芳，总经理。委托诉讼代理人：周昌春，广东创基律师事务所律师。7160、7161号案上诉人（原审被告）：深圳市葵涌官湖股份合作公司，住所地：广东省深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖东路88号，组织机构代码：xx。法定代表人：邱晓文，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，广东世纪华人律师事务所律师。7160号案被上诉人（原审原告）：王永球，男，汉族，1968年6月29日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，7161号案被上诉人（原审原告）：王细妹，女，汉族，1973年8月30日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。原审第三人：深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会，住所地：广东省深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区官湖东路88号，组织机构代码：x。委托诉讼代理人：王观福，该居委工作人员。上诉人深圳市安元实业发展有限公司（以下简称安元公司）、深圳市葵涌官湖股份合作公司（以下简称官湖股份公司）因与被上诉人王永球、王细妹及原审第三人深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会（以下简称官湖居委会）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1899、1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安元公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判安元公司不承担迟延交楼违约金；2、一、二审诉讼费用由王永球、王细妹承担。事实和理由：（一）一审法院对王永球、王细妹、安元公司之间协议性质的认定及法律适用存在错误。1、一审法院错误认定王永球、王细妹、安元公司之间存在土地使用权转让关系。一审法院认为王永球、王细妹为土地使用权的转让人，安元公司为受让人。但根据《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合字(2011)3021号），涉案地块土地使用权人为官湖居委会而非王永球、王细妹，王永球、王细妹根本无权与安元公司签订土地使用权转让合同。换言之，安元公司与王永球、王细妹之间的协议并非土地使用权转让性质。一审法院对此认定错误，并因此错误适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。2、一审法院错误认定安元公司与王永球、王细妹之间存在承揽关系。一审法院仅凭协议中建成后无偿分配150平方米房屋给王永球、王细妹的表述，便径直认定安元公司与王永球、王细妹之间存在因代建150平方米房屋而形成的承揽合同关系，并认定王永球、王细妹转让土地使用权与安元公司承担承揽义务的对价相互冲抵。该认定缺乏事实及法律依据，也不符合安元公司与王永球、王细妹双方的真实缔约意思。承揽合同具有一定的人身性，定作人是基于对承揽人能力的信赖而与其缔约。本案中建设单位、施工单位均非安元公司，项目的施工建设也并非安元公司亲为，协议的性质与承揽的内涵根本不符。本案所涉项目的法定建设单位为官湖居委会，施工单位为深圳市岭南天地建设工程有限公司，承揽关系应当存在于建设单位与施工单位之间，而与安元公司无关。其次，安元公司与王永球、王细妹之间的协议为无偿性质，与承揽合同的有偿性根本不符。退而言之，将承揽关系与土地使用权转让关系进行切割的作法也没有法律依据，一审法院仅审理安元公司履行承揽义务是否违约，却对土地使用权转让合同关系不予审理，告知当事人另循法律途径解决，但却又未指明应循何种法律途径。（二）一审法院对安元公司与王永球、王细妹、官湖股份公司、官湖居委会之间的法律关系认识不清。1、官湖股份公司与官湖居委会实属社区村民组织的“一体两面”。官湖股份公司是社区集体经济继受组织，官湖居委会是社区居民自治组织，官湖股份公司的股民同时也是官湖居委会的居民。在现行体制下，两者实际上是村民组织的“一体两面”，否则便难以解释因何官湖居委会将其所有的国有土地使用权拿出来供“旧村改造”。从另一角度来说，在“旧村改造”协议中与安元公司的投资形成对价的，应当是官湖股份公司提供的土地使用权，但由于政府将用于修建统建楼的国有土地使用权以零地价出让给了官湖居委会，且强制规定统建楼的建设单位必须是官湖居委会。为此，安元公司才与官湖股份公司签订《“旧村改造”补充协议（三）》，并与官湖居委会签订《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，投资为王永球、王细妹修建统建楼。安元公司应王永球、王细妹要求，才与其签订协议。安元公司与王永球、王细妹之间的协议，是基于安元公司与官湖股份公司之间的“旧村改造”协议这一主协议而产生的从协议。安元公司向王永球、王细妹所承担的义务是无偿的，安元公司之所以愿意承担此项义务，完全是为履行“旧村改造”协议的需要。2、王永球、王细妹作为项目受益主体，其利益诉求的真正对象应当是官湖居委会。王永球、王细妹作为原农村集体经济组织成员，在深圳城市化后由农村户籍变为城市户籍，原农村集体所有的土地变为国有土地，同时按照城市化转地的政策，对原农村集体经济组织及其成员进行补偿。如彻底完成转地手续，则所涉地块将由政府占有，按照法定的“招拍挂”程序进行出让。正是由于政府没有彻底完成转地手续，没有完成补偿，故实际上仍由社区集体继受经济组织及其成员，也就是官湖股份公司及其成员占有。政府在其倡导的城市更新、旧村改造过程中，有意一并解决转地遗留问题，所采取的方式是以零地价将国有土地使用权出让给官湖居委会（变相对原农村集体经济组织进行补偿），并要求官湖居委会在旧村改造过程中落实“一户一栋”政策（对原农村集体经济组织成员进行补偿）。因此，王永球、王细妹利益诉求的真正对象应该是官湖居委会。3、统建楼的建设单位是官湖居委会，安元公司不是责任主体，不应承担延期交楼的法律责任。统建楼的建设起源于官湖城市更新项目，作为城市更新项目的配套工程。根据市政府文件，统建楼的建设单位应当是所在地社区居委会，实际上官湖统建楼的建设单位也是官湖居委会，施工合同由官湖居委会与施工单位签订。官湖居委会作为统建楼项目的建设单位，应承担向王永球、王细妹交楼的义务。安元公司作为项目的投资主体，在本案主法律关系中的义务只是投资提供项目建设资金，安元公司不仅足额甚至提前支付了全部项目资金，项目停工导致无法按期交房也并非因为安元公司的资金没有及时到位。至于建设单位将统建楼何时交付、交付给谁都是与安元公司无关的。官湖居委会作为建设单位，有权决定施工单位停工与否，正是由于建设单位认可了施工单位的停工行为，才导致无法按期交房。4、导致未能按期交房的正是官湖居委会。安元公司与王永球、王细妹之间协议所约定的“交房”，实际上是安元公司基于与官湖股份公司的“旧村改造”协议而向官湖股份公司“交房”，再由官湖股份公司分配给王永球、王细妹。官湖股份公司与官湖居委会实际上是“一体两面”，官湖居委会本身又是建设单位，实际上是官湖居委会向自己交房。而正是由于作为建设单位的官湖居委会认可了施工单位的停工行为，导致未能按期向自己交房，进而未能按期向王永球、王细妹分配。（三）统建楼项目停工是因官湖路改道建设影响，属于安元公司的免责事由，安元公司并不构成违约。1、安元公司与官湖居委会之间协议中的免责事由同样适用于安元公司与王永球、王细妹之间。一审判决已认定王永球、王细妹系官湖居委会的社区成员，安元公司在订立《45户未建房户统建上楼项目补充协议》时知道王永球、王细妹与官湖居委会之间的关系，故该补充协议依法直接约束王永球、王细妹与安元公司。《45户未建房户统建上楼项目补充协议》第七条约定：“因以下原因造成本项目批复延期、推迟开工、工期拖延或停工，与乙方（安元公司）无关，本协议第六条内容中约定事项完成时间应根据延误时间向后顺延。甲方（官湖居委会）须负责沟通协调解决问题，并承担因此给乙方及45户未建房户带来的影响的全部责任”。其中第四种免责的情形即为主干道官湖路改道建设。退一步说，即使认为安元公司未能按期向王永球、王细妹交房，那也是由于官湖路改道建设的影响，依据上述协议约定，安元公司并不构成违约，反倒是官湖居委会应承担因此给安元公司及王永球、王细妹带来影响的全部责任。2、统建楼项目停工受官湖路改道建设影响，非安元公司所能消除。官湖统建楼项目停工是受市政主干道改造影响而无法及时完工。统建楼项目已按相关政府部门要求完成报建手续，但不能完工的原因不是安元公司原因所致，而是因为市政道路改道工程影响。官湖路是出入在建统建楼的唯一道路，且与在统建楼项目的红线范围部分重叠，统建楼项目如继续施工，势必需对现有官湖路进行开挖处理，但该道路属市政道路，在未经政府许可的情况下擅自占用、开挖属违法行为。鉴于一旦开挖将严重影响市政交通，政府不会允许，政府原规划已确定官湖路改道建设，但改道建设迟迟未实施，故影响了统建楼建设施工。其次，经项目施工、监理单位确认变更统建楼的原设计方案，重大变更的依法必须重新报批规划方案，鉴于官湖路改道建设的规划已定，统建楼项目变更规划恐难以获批，且报批周期十分漫长，故即便通过变更统建楼设计方案的方式，也无法解决上述问题。因此，统建楼项目停工是受到官湖路改道建设的影响，且这种影响非安元公司所能消除，不应由安元公司承担责任。（四）即便由安元公司承担责任，实际取得《建筑工程施工许可证》的时间是2013年8月14日，并非一审法院认定的2013年1月21日。《建筑工程施工许可证》上记载的日期仅为制作许可的落款日期，而不是实际核发日期和许可申请人实际取得该证的日期。一审法院将官湖居委会实际取得许可证的时间认定为许可证上的审核日期是明显错误的。本案中建设单位是官湖居委会，施工许可证也是发放给官湖居委会而非安元公司。安元公司与王永球、王细妹之间协议约定的交楼义务自取得施工许可证之时起算，实际上是指官湖居委会取得施工许可证之时起算。官湖居委会实际取得《建设工程施工许可证》的时间是2013年8月14日。安元公司没有故意拖延领取许可证。虽然统建楼项目报建手续繁杂，且办理难度大、周期长，但安元公司均已按约定积极协助官湖居委会办理报建手续，并在缴清了相关费用后取得施工许可，同时相关单位也进场施工建设。一审法院认定安元公司无正当理由拖延领取许可证，是不合理也是无法成立的。官湖股份公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判官湖股份公司对该判决第一项确定的安元公司支付义务不承担连带清偿责任；2、诉讼费用由安元公司、王永球、王细妹承担。事实和理由：（一）涉案《承诺书》仅为安元公司向王永球、王细妹就统建楼事项作出的承诺，没有任何内容和条款约定官湖股份公司应承担连带清偿担保责任，官湖股份公司在《承诺书》的最后落款处实为见证人的身份。官湖股份公司在《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》的主合同上落款处仅为配合方，即官湖股份公司从未在主合同上以保证人的身份签字或盖章，故不具备任何担保性质。因此，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国担保法》第十九条的规定是严重错误的。（二）即便假设官湖股份公司在《承诺书》上的盖章为担保性质，该担保也是无效的。1、王永球、王细妹为官湖股份公司的股东，官湖股份公司《公司章程》第三十二条第（七）款明确规定：“公司的重大对外投融资、借款、担保抵押、债权债务处置方案”需要经过股东代表大会决议。《公司章程》第三十四条又进一步规定：“股东代表大会对本章程第三十二条（五）至（十六）项（款）的决议事项，应当以特别决议通过”，即明确包括了第三十二条第（七）款的担保抵押决议事项。《公司章程》第三十四条对特别决议的规定为：“股东代表大会通过特别决议：应当有代表过半数表决权的股东代表出席，并经出席会议的股东代表所代表表决权三分之二（含三分之二）以上通过”。可见，官湖股份公司《公司章程》对于担保事项的规定极为严格，王永球、王细妹作为官湖股份公司的股东对前述章程规定是明知的，即王永球、王细妹明知官湖股份公司提供担保必须取得股东大会授权或决议，显然官湖股份公司对安元公司的担保未得股东大会的决议，违反了公司章程的规定，因此，王永球、王细妹要求官湖股份公司承担连带责任，没有事实依据。2、《中华人民共和国公司法》第一百零四条规定：“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供提保等事项必经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决”。可知，上述行为违反了法律的强制性规定而无效，且对外提供担保，根据章程规定需要召开股东大会进行表决，属强制性事项，应当认定为效力性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条明确规定：违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。《中华人民共和国公司法》经修改后，该司法解释涉及的第六十条实际已并入修改后的第一百四十八条，即：“董事、高级管理人员不得有下列行为：违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保”。《中华人民共和国公司法》第十六条亦明确规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会决议……公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”。因此，本案所涉担保事项没有经过股东会决议，违反了官湖股份公司公司章程及上述法律规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条已明确规定了该担保行为无效。（三）本案一审法院早在2016年5月25日作出的另案（2015）深龙法民三初字第1511-1514号判决书中已认定：“被告官湖股份公司虽然在协议的担保方处盖章，但并未约定被告官湖股份公司承担连带担保责任的条款，且原告王丽娴等人作为被告官湖股份公司股东，明知被告官湖股份公司对外担保须取得股东大会授权或决议，而本案被告官湖股份公司对被告安元实业公司的债务提供担保并未取得股东大会授权，故原告请求被告官湖股份公司承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回”。该4案的案由及事实、理由均与本案一致，且在同一法院、同一审判庭审理，而本案却对官湖股份公司的责任承担作出与已判决案件截然相反的认定。王永球、王细妹辩称，安元公司、官湖股份公司上诉所称事实与理由均没有依据。官湖股份公司所称的另案生效案件中，官湖股份公司没有在《承诺书》中作出担保，因此才未承担连带责任。官湖居委会未作陈述。王永球、王细妹向一审法院起诉请求：1、安元公司向王永球、王细妹支付暂计至2015年11月的补偿金7万元，其后补偿金计算至安元公司实际交楼给王永球、王细妹之日止；2、官湖股份公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由安元公司、官湖股份公司承担。一审法院认定事实：（一）2004年4月6日，深圳市官湖实业有限公司（官湖股份公司原名称，于2004年12月23日变更为现名称）作为甲方，与安元公司作为乙方，双方签订《旧村改造合作协议书》，约定在原深圳市官湖村居民同意旧村改造的前提下，甲乙双方向政府申请对该村进行改造，如获得政府批准，由乙方负责该项目的全部建设资金，并按赔偿方案对甲方及原居民进行赔偿。2006年11月2日，官湖股份公司与安元公司签订《旧村改造补充协议（二）》，双方就官湖小学地块改造事宜达成合作意向。同日，双方又签订《旧村改造补充协议（三）》，双方就官湖村45户符合“一户一栋”政策的居民住宅用地改造事宜达成合作意向，约定双方同意将政府按“一户一栋”政策批准上述45户居民的住宅用地纳入旧改范围，并按《旧村改造合作协议书》赔偿标准进行赔偿，即按照空地面积乘以1.5在新村中返还商品房住宅建筑面积，并将该住宅用地申请调整至旧村改造范围外的区域解决，甲方及其村民不享有调整后地块的任何权益。2010年7月13日，官湖股份公司与安元公司签订《旧村改造补充协议（四）》，确认了官湖旧改一期范围等内容。（二）2008年间，王永球、王细妹等人作为甲方、安元公司作为乙方、官湖股份公司作为配合方共同签订《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》。该协议约定：因政府将解决官湖村45户原居民未建房户统建上楼住宅用地划定在陡坡上，并与旧改范围有部分重叠，导致该45户未建房户统建上楼住宅用地无法落实，王永球、王细妹等45户同意由安元公司负责协调将该45户未建房户统建上楼住宅用地选址调整至官湖长坳，并在该地块上统建住宅，经王永球、王细妹与安元公司协商，由安元公司负责办理统建楼用地的审批手续，在审批用地范围内对统建楼进行投资建设，建成后，安元公司在统建住宅中无偿返还150平方米住宅建筑面积分别给王永球、王细妹；选址落实并由安元公司按照法定程序取得用地方案图后，王永球、王细妹及官湖股份公司须积极配合安元公司按报建流程各个环节共同推进工作，安元公司负责报建、设计、建设的全过程，官湖股份公司董事会派人参与报建及协助安元公司推进工作。2009年7月6日，官湖居委会与安元公司签订了《45户未建房户统建上楼项目补充协议》。该补充协议约定：按双方与45户未建房户三方签署的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》精神，选址落实后由安元公司协助官湖居委会按照法定程序取得《用地方案图》，按《统建楼项目工作进度计划表》各报建环节协助推进工作，官湖股份公司董事会派人并选派45户代表参与报建，便于督促、协助安元公司推进工作，安元公司负责报建、设计、建设的全过程，安元公司须按以下约定时间完成以下项目推进事项：1、取得《建设用地方案图》和立项批文后40个工作日内出规划设计方案及总平面图，供王永球、王细妹认可后报《建设用地规划许可证》；2、取得《建设用地规划许可证》后40个工作日内出平面方案设计图、立面方案设计图，供王永球、王细妹确认后报规划局；3、取得规划局审核意见后60个工作日内出施工图，供王永球、王细妹确认后报相关管理部门；4、取得《施工许可证》后20个工作日内开工；5、开工后250个工作日内返还45户部分的建筑封顶，如安元公司未能在约定时间内完成约定事项，视为安元公司违约，官湖居委会有权另行选择发展商对该45户未建房户用土地范围内统建楼进行投资建设，安元公司不得以任何方式干扰；如因“1、未建房户对统建楼之合作提出异议；2、政府政策变动调整原因；3、因相关主管部门对项目各阶段报批批复迟延或反复提出修改意见造成各阶段批复进展迟于统建楼项目工作进度计划表安排；4、主干道官湖路改道建设；5、水厂拆迁；6、市政排污系统建设；7、通信光缆迁移”等原因造成项目批复延期、推迟开工、工期拖延或停工，与安元公司无关，上述约定推进事项完成时间根据延误时间向后顺延，官湖居委会须负责沟通协调解决问题，并承担因此给安元公司及45户未建房户带来影响的全部责任。（三）2012年5月7日，安元公司作为承诺人、官湖股份公司作为保证人向王永球、王细妹等人发出承诺书，承诺如不能于统建楼项目取得政府主管部门许可的主体工程施工许可证之日起20个自然月内向王永球、王细妹交付应分得物业，迟交1个月安元公司应向王永球、王细妹支付5000元迟延交楼违约金。（四）安元公司遂按照上述约定安排涉案统建楼的施工工作，官湖居委会亦配合安元公司以官湖居委会名义对外签订设计、施工、监理协议，工程设计单位为深圳市华筑工程设计有限公司，施工单位为深圳市岭南天地建设工程有限公司，监理单位为深圳市佳安建设监理有限公司。2013年1月21日，深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核同意向官湖居委会颁发官湖社区统建楼的《建筑工程施工许可证》。（五）2013年4月20日，官湖居委会向安元公司邮寄发出《关于限期全面履行一期旧改及合同义务的函》称：安元公司擅自停止对统建楼项目的建设，已严重损害45户居民权益，建设局已于2013年1月15日核发了《建筑工程施工许可证》，但安元公司故意拖延不领取，属以不正当行为阻碍条件成就，视为条件已成就，官湖居委会将按《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》及补充协议约定计算安元公司应交楼义务。2013年8月14日，官湖居委会向安元公司出具《建设工程施工许可证签收申明》，记载：官湖社区统建楼主体建筑工程施工许可证（编号：4403092013000101）于2013年8月14日完成相关费用缴纳，经深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核颁发，现收到安元公司递送建筑工程施工许可证一正本、一副本。（六）2014年12月27日，监理单位深圳市佳安特建设监理有限公司向官湖居委会发出《的监理意见》称：监理单位于2014年12月26日收到施工单位《关于影响官湖社区统建楼正常施工问题的函》，该函所指问题属实；经监理单位对工程设计图纸及用地红线等资料进行核查后发现，按建筑图，官湖社区统建楼主要出入口与市政规划官景路相连通，即在官景路交付使用的前提下，才能保证本项目的出入口的使用；1#楼部分原设计现无法施工，将影响消防验收，进而影响整个项目的竣工验收，无法交付使用；目前官湖路处于建筑红线范围内，此处原设计存在多处管线及化粪池等设施，也将无法施工，影响到整体项目使用功能，导致工程无法使用和验收。2015年11月6日，监理单位向官湖居委会发出《官湖社区统建楼工程现状报告》称：官湖社区统建楼工程于2012年5月开工，于2014年12月22日完成1#楼地下室顶板梁板钢筋、模板工程的施工，2#楼机房顶棚于2015年7月30日完成顶棚浇灌混凝土，目前工程处于无施工状态。该报告除列举了上述2014年12月27日监理意见中提及的工程问题外，还提出2#楼基础、主体结构分部仍未验收致使2#楼主体结构施工完成后未能继续施工，建设单位未与施工单位签订合同补充协议，建设单位拖欠监理费等内容。2015年11月9日，施工单位向官湖居委会发出《复函》称：施工单位不认可官湖居委会将停工归责于施工单位的说法，涉案工程设计缺陷、图纸不全且至今仍未解决，官湖居委会无故拖延且未与施工单位签订补充协议，造成后续工程无法开展。涉案工程现处停工状态。（七）另查，官湖股份公司章程约定，股东大会批准公司重大对外担保抵押处置方案。王永球、王细妹系官湖股份公司股东之一。当事人均未提交关于向安元公司提供担保的股东大会决议。一审法院认为，安元公司否认与王永球、王细妹签订《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》，但安元公司确认的其与官湖股份公司签订的《45户未建房户统建上楼项目补充协议》及其发出的承诺书，均明确记载了安元公司与王永球、王细妹等人、官湖股份公司签订有《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》，故对安元公司的该项主张，一审法院不予采信。安元公司持有该协议却拒不提交，一审法院依法采信王永球、王细妹提交的协议文本内容作为本案王永球、王细妹与安元公司、官湖股份公司签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》的内容。王永球、王细妹与安元公司、官湖股份公司于2008年签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》中关于统建楼地块建设的约定，改变了安元公司、官湖股份公司于2006年11月2日签订的《旧村改造补充协议（三）》中土地置换的约定，双方就统建楼地块建设产生的权利义务应按在后签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》确定。官湖居委会以自己名义与安元公司于2009年7月6日签订的《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，是对上述《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》的进一步具体约定，考虑到王永球、王细妹均系官湖居委会的社区成员，安元公司在订立该补充协议时知道王永球、王细妹与官湖居委会之间的关系，且王永球、王细妹在起诉状中亦自认其与安元公司签订有该补充协议，故该补充协议依法直接约束王永球、王细妹与安元公司。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》和《45户未建房户统建上楼项目补充协议》约定由王永球、王细妹等人提供统建楼地块，由安元公司负责出资、报建、设计、建设的全过程，建成后无偿分配150平方米房屋给王永球、王细妹，依照上述规定及协议，存在因安元公司代王永球、王细妹建设150平方米房屋而形成的承揽合同关系，以及就所分配房屋占用土地外剩余地块形成的土地使用权转让合同关系，二者对价相互冲抵。本案纠纷产生于承揽合同关系，土地使用权转让合同关系不属本案审理范围，安元公司与王永球、王细妹、官湖居委会因履行土地使用权转让合同关系所致纠纷可另循法律途径解决。涉案承揽合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，安元公司应当按照约定全面履行其所负义务。安元公司所作单方允诺，王永球、王细妹接受的，安元公司应按允诺内容履行义务、承担责任。协议约定，安元公司负责出资、报建、设计及建设义务，却怠于履行上述义务导致交楼迟延，应当按其所作承诺向王永球、王细妹承担违约责任。安元公司以其2013年8月14日才取得施工许可为由主张交楼义务起算日期应延至2013年8月14日，但涉案统建楼施工许可于2013年1月21日即已通过审核，安元公司无正当理由拖延领取该施工许可证，应当视为其故意阻碍交楼义务起算条件，依法视为该条件成就。官湖居委会于2013年8月14日出具的申明也记载该施工事项于2013年8月14日缴清相关费用，而缴费义务依协议约定为安元公司负担，即便系因缴费迟延原因导致证件受领迟延，也属安元公司违约造成。因此，交房义务起算日期应为施工许可证记载的审核之日即2013年1月21日。安元公司以该补充协议中约定的“因官湖路改道建设”事由主张免除迟延交楼违约责任，但安元公司提交的监理单位、施工单位所出具函件仅能说明原设计施工图纸因与官湖路规划相冲突须进行变更调整，不足以证明其建设期间发生了“官湖路改道建设”事由，即便该事由存在，依上述函件内容亦为发生设计变更的后果，而安元公司是设计变更的履行义务方，设计变更事项至今未完成，应当认定系安元公司怠于履行其合同义务所致，故安元公司的该项抗辩，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。安元公司未能按照承诺时间向王永球、王细妹交付房屋，已构成违约，王永球、王细妹请求安元公司依其发出的承诺书承担违约责任，合法有理，一审法院予以支持。依承诺书，安元公司应按5000元/月的标准从取得涉案统建楼施工许可之日（2013年1月21日）20个自然月届满次日即2014年10月1日起，向王永球、王细妹支付截至2015年11月30日合计14个月的违约金7万元。《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》同时约定有承揽合同关系与土地使用权转让合同关系，二者对价相抵，存在一定关联。王永球、王细妹等人因符合原居民一户一栋政策，经政府主管部门批准，以官湖居委会名义以全免地价方式受让涉案统建楼建设用地，其对外转让涉案土地使用权受深圳市相关土地管理规定调整限制，各方当事人应当及时向行政主管部门披露相关事实并申请行政主管部门予以处理，故对王永球、王细妹请求的迟延交楼违约金，一审法院暂处理至王永球、王细妹诉讼请求明确数额的部分，因其后迟延交楼事由所引发的纠纷，当事人可另循法律途径解决。承诺书上虽未约定保证条款，但官湖股份公司在承诺书上以保证人名义盖章，依法应当认定为其自愿为安元公司上述支付义务承担连带保证责任，王永球、王细妹请求官湖股份公司承担保证责任，连带支付上述违约金，合法有理，一审法院予以支持。官湖股份公司以王永球、王细妹为其公司股东且上述保证行为未经股东大会表决同意为由主张上述保证行为无效，但《中华人民共和国公司法》第一百零四条的规定为管理性规定而非效力性规定，违反该条规定及公司章程约定，不发生保证行为无效的法律后果，故官湖股份公司的上述主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、深圳市安元实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向王永球、王细妹分别支付计至2015年11月30日合计14个月的迟延交楼违约金各7万元；二、深圳市葵涌官湖股份合作公司对深圳市安元实业发展有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任。案件受理费1550元，由深圳市安元实业发展有限公司、深圳市葵涌官湖股份合作公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）安元公司应否向王永球、王细妹支付延期交房违约金；（二）官湖股份公司应否就前述违约金承担连带支付责任。安元公司应否向王永球、王细妹支付延期交房违约金的问题。就涉案统建楼的交付问题，安元公司已经通过出具《承诺书》明确表示对王永球、王细妹负担按期交付义务并承诺承担约定的违约金责任，在王永球、王细妹已同意并认可该《承诺书》内容的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于合同当事人应严格履约以及第一百一十四条第三款关于当事人可以约定迟延履行违约金的规定，王永球、王细妹有权向安元公司主张支付《承诺书》中所约定的违约金。就安元公司上诉主张的免责事由，本院分别认定阐述如下：首先，涉案项目取得施工许可的时间为2013年1月21日，按官湖居委会出具的《申明》记载，至2013年8月14日才缴清施工许可费用，在安元公司依约负有支付费用义务且对此未提供相应反证的情况下，实际领取许可证时间的迟延系因安元公司原因所致的待证事实具有高度可能性，其无权据此主张免除相应迟延责任。其次，王永球、王细妹在起诉状中自认与安元公司签订了《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，安元公司亦上诉主张该补充协议约束其与王永球、王细妹，各方均作出了受该补充协议内容约束的意思表示，但对于该补充协议中“官湖路改道建设”的约定免责事由而言，按合同文义和诚实信用原则理解，“官湖路改道建设”应是指非安元公司所能控制或改变的官湖路改道建设事项，而依本案现有证据，仅能认定涉案项目中部分管线和化粪池等设施的施工设计与现有官湖路范围存在重合，并无证据显示安元公司为推进项目施工而已完成施工规划设计变更并已向主管部门报送相应申请材料，在没有证据显示其不存在怠于履行设计变更义务的情况下，安元公司不得据此免责。第三，安元公司上诉亦称系因官湖居委会的原因导致涉案项目未能按期交房，但施工单位未参加本案诉讼，官湖居委会与施工单位之间的施工合同关系亦非本案诉讼标的，尚不能仅依安元公司的单方陈述及施工单位对官湖居委会的《复函》即认定涉案项目施工延期及停工确系可归责于官湖居委会的事由所致，安元公司此项免责主张依据不足，本院不予支持。关于官湖股份公司应否就前述违约金承担连带支付责任的问题。官湖股份公司以保证人的名义在涉案《承诺书》上加盖了印章，即应视为其已同意就安元公司向王永球、王细妹作出的债务承诺提供保证担保。官湖股份公司关于其仅为“见证人”的上诉主张与其在《承诺书》中“保证人”处盖章的行为事实相悖，本院不予采纳。王永球、王细妹虽系官湖股份公司的股东，但官湖股份公司前述保证行为所担保的债务人为安元公司而非王永球、王细妹，故本案中不存在《中华人民共和国公司法》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条等规范公司或其董事、经理为股东提供担保的法律、司法解释规定的适用。鉴于《承诺书》中没有明确记载官湖公司的保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应由官湖股份公司按连带责任方式承担保证责任。据此，官湖股份公司的免责上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，安元公司、官湖股份公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3100元，由深圳市安元实业发展有限公司、深圳市葵涌官湖股份合作公司分别按其已预交金额各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙审 判 员 路  德  虎代理审判员 周    敏二〇一七年十二月二十五日书 记 员 尚宇楠（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。