浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3641号上诉人（原审原告）：新昌县富欣针织有限公司，住所地新昌县七星街道上礼泉。组织机构代码91330624720000228M。法定代表人：裘一平，总经理。委托诉讼代理人：何德政，浙江越州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈剑荣，男，1970年5月27日出生，汉族，住新昌县。被上诉人（原审被告）：陈剑鸿，男，1974年8月8日出生，汉族，住新昌县。被上诉人（原审被告）：浙江丰涛科技有限公司，住所地新昌县七星街道南岩高新技术园区。法定代表人：陈剑荣，总经理。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈伯春，浙江新时代律师事务所律师。上诉人新昌县富欣针织有限公司因与被上诉人陈剑荣、陈剑鸿、浙江丰涛科技有限公司（以下简称丰涛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2017）浙0624民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。新昌县富欣针织有限公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付厂房转让款400万元和违约金20万元。事实和理由：1.双方签订厂房买卖合同以后，从未就合同变更达成明确的一致意见，被上诉人理应按照厂房买卖合同约定的价格1700万元，履行支付剩余款项400万元的义务；2.上诉人已按照合同约定于2013年12月30日前将厂房交付给被上诉人使用，上诉人已全面履行合同的约定义务；3.被上诉人在合同履行过程中已将厂房出租给他人使用，并将厂房向浙江新昌浦发村镇银行股份有限公司办理了房产抵押贷款。被上诉人已在合同约定的时间内接收并使用厂房。由于被上诉人未在合同约定的时间内付清厂房转让款，故被上诉人理应支付合同约定的违约金20万元；4.涉及厂房原租赁户的租赁问题，上诉人已尽到告知义务；5.当事人双方就厂房买卖事宜办理了交接及过户登记手续，此后发生的第三方即厂房所在村与被上诉人之间的矛盾及原租赁户未及时搬迁问题与上诉人无关，双方从未因他人干涉买卖和原厂房的租赁问题而重新商定厂房转让款的价格；6.被上诉人因资金困难，多次以短信、承诺书、欠条等形式恳请上诉人降低房款100万元及税费。上诉人曾答复只要一次性付清厂房转让款，可以考虑。但被上诉人并未履行一次性付款义务，故上诉人要求被上诉人按原合同约定的价格履行付款义务是正当合法的；7.本案系房屋买卖合同纠纷，原审判决扣除税款163万元、租金261778元，于法无据。被上诉人陈剑荣、陈剑鸿、丰涛公司辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。原审原告新昌县富欣针织有限公司向一审法院起诉请求：1.请依法判令三被告立即向原告支付厂房转让款、搬迁费、清理费计400万元；2.判令被告陈剑荣、陈剑鸿支付违约金20万元；3.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2013年9月10日原告为甲方、陈剑荣与陈剑鸿为乙方签订《厂房买卖合同》。合同约定，甲方将其位于新昌县大道西路165号厂房及附属设施（职工集体宿舍以外）出让给乙方，其中土地证面积为9359.88平方米（包括职工集体宿舍）、房产证建筑面积为9973.34平方米，具体与权证登记为准；转让价总计为1700万元，包括搬迁、清理费用等，由乙方在合同签订之日支付500万元、2013年11月11日支付500万元，余款同年12月30日支付；甲方保证厂房权属清楚，如发生产权或债权债务纠纷由原告负责处理，承租户大胖喷漆和集体宿舍承租户按合同约定延续到2015年11月30日，自2013年11月11日起两承租户租金由乙方收取，涉及厂房水电等费用2013年12月30日前由甲方承担，此后由乙方承担；甲方在2013年12月30日前腾空上述两两承租户以外的厂房，乙方支付最后一笔款项700万元，甲方交付厂房给乙方，并协助乙方或乙方指定的公司办理过户登记，过户费用及税费（包括甲方应承担部分）均由乙方承担；乙方支付了1000万元款项后，甲方应配合乙方或指定的公司办理抵押贷款；任何一方违约，支付违约金每月50000元，违约金累计不超过20万元。合同签订后，陈剑荣、陈剑鸿2013年9月13日、11月11日分别向原告法定代表人汇付了转让款500万元、500万元，合计1000万元。2013年12月30日，因原告未能及时腾空厂房，陈剑荣、陈剑鸿也未继续支付余额转让款700万元。2014年1月10日，陈剑荣、陈剑鸿向原告作出书面承诺，“保证在同年3月底前贵公司腾空两承租户以外的厂房时付清转让款700万元，此前因双方履行厂房买卖合同而产生的事项互不追究责任”。此后，因上述9幢、7幢一层房屋租金问题、加上厂房所在村干涉买卖，陈剑荣、陈剑鸿要求降低转让款，经双方协商原告法定代表人短信回复同意转让总价为1600万元，转让税费由各方各自承担，先由买方缴纳后在转让款中扣除。2015年4月7日，陈剑鸿继续向原告支付了转让款300万元，原告则按合同约定协助将厂房产权过户登记给了陈剑荣、陈剑鸿指定的丰涛公司。期间被告陈剑鸿缴付了应由原告负担的销售不动产营业税、土地增值税等1210427.24元、企业所得税419807.35元，合计16302345.9元。因此在2015年5月底，本案三被告向原告出具了尚欠原告厂房转让款137万元（转让款1600万元，已支付1300万元，减163万元税费）的欠条，并限定在2015年7月30日前付清。2016年1月6日、7月4日，丰涛公司以章志君为被告提起诉讼，分别要求腾退返还7幢、9幢房屋即《厂房买卖合同》中的“集体宿舍承租户”，要求支付自2015年6月6日起至实际腾退返还日止的租金，该院作出（2016）浙0624民初152号、（2016）浙0624民初2406号判决书支持了其诉请。另《厂房买卖合同》约定的承租户大胖喷漆，每年租金为16万元，自2013年到2015年上半年计两年半的租金40万元已由原告收取。一审法院认为，本案原告与被告陈剑荣、陈剑鸿签订的《厂房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。一、《合同法》规定，当事人协商一致可以变更合同，上述买卖合同在履行过程中，原、被告经协商转让款由1700万元变更为1600万元，转让税费由全部被告承担变更为陈剑荣、陈剑鸿先行缴纳双方各自承担，三被告为此在2015年5月底向原告出具了尚欠转让款137万元的欠条，并限期在同年7月30日付清。因此，可以认定本案原、被告已就《厂房买卖合同》转让款及支付期限作出了变更，双方当事人均应按变更后的约定履行。二、原、被告《厂房买卖合同》约定，厂房内原租赁户大胖喷漆和7幢、9幢房屋（集体宿舍承租户）的租金自2013年11月11日起由乙方收取。租赁户大胖喷漆租金每年16万元，自2013年到2015年上半年计两年半的租金40万元已由原告收取，其中2013年11月11日至2015年上半年的租金为261778元按约定应由被告享受。7幢、9幢房屋该一期间的租金虽也应由被告享受，但如前所述被告未能举证原告也收取了该租金，因此被告要求按每月22468元扣减7幢、9幢房屋2013年11月11日至2015年6月6日期间租金的请求不予支持。其他被告主张的转让手续费合同约定由被告承担、水费不能证明是原告转让前拖欠，不应在转让款中扣除。三、违约金，是合同各方当事人在合同中约定一方违约时，违约方支付给对守约方一定数额的货币，以弥补守约方的损失。原、被告间《厂房买卖合同》约定“任何一方违约，支付违约金每月50000元，违约金累计不超过20万元”，但同时约定了“甲方在2013年12月30日前腾空上述两两承租户以外的厂房，乙方支付最后一笔款项700万元”，即原告腾空厂房属于合同先履行义务。2014年1月被告出具的承诺书可以证明，原告未及时腾空厂房，是被告未能按时交付转让款的原因之一，原告未按《厂房买卖合同》约定先履行义务却单方要求被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据；出卖人对于标的物负有权利瑕疵担保义务，被告受让得厂房后，受到所在村干涉，双方重新协商了转让款数额及支付方式，原告仍要求按原《厂房买卖合同》约定承担违约责任于法无据；三被告2015年5月的欠条中并没有关于逾期支付违约金的约定，故原告要求被告承担20万元违约责任的请求不予支持。原、被告因考虑到影响《厂房买卖合同》的履行因素而减少转让款、三被告出具欠条接受继续履行，但现仍未按欠条约定期限履行，依法应当承担对原告造成的逾期付款利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七第、第一百零七条之规定，判决：一、被告陈剑荣、陈剑鸿、浙江丰涛科技有限公司支付原告新昌县富欣针织有限公司转让款110.8222万元，并支付原告该款项自2015年7月30日起至付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息损失，限于本判决生效后十日内缴纳。二、驳回原告新昌县富欣针织有限公司的其他诉讼请求。本案受理费40400元，减半收取计20200元，由原告新昌县富欣针织有限公司负担15000元，被告陈剑荣、陈剑鸿、浙江丰涛科技有限公司负担5200元，限于本判决生效后十日内缴纳。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了短信聊天记录一组以证明双方在案涉房屋买卖合同签订后从未就价格的变更达成合意，原审认定双方将合同价格变更是错误的，提交欠条一份以证明原审将出具欠条之前的租金扣除下来是错误的，本院组织当事人进行了质证。本院认证认为，上诉人提交的短信聊天记录不能否定被上诉人原审中提交的2015年4月3日的短信回复，不能达到上诉人的待证目的；三被上诉人于2015年5月26日出具的《欠条》不能表明其已向上诉人收回了租赁户大胖喷漆自2013年11月11日至2015年上半年的租金，故该《欠条》亦不能达到上诉人的待证目的，本院对上诉人提交的上述证据均不予确认。被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案主要争议在于双方当事人对案涉房屋转让价款有否达成由1700万元变更为1600万元的合意，上诉人诉请的房屋转让款400万元以及违约金有无相应的事实及法律依据。关于合同价款变更的问题，三被上诉人于原审中提交的2015年4月3日与上诉人法定代表人的短信回复表明，案涉房屋买卖合同在履行过程中，双方经协商转让款由1700万元变更为1600万元，转让税费由被上诉人陈剑荣、陈剑鸿先行交纳，双方各自承担。而本案三被上诉人嗣后于2015年5月26日向上诉人出具的137万元的欠条（转让款1600万元，已支付1300万元，减163万元税费）亦能与上述短信回复内容相印证，可以证实双方达成合同价款变更合意的事实。故在此情形下，案涉房屋转让款变更为1600万元，扣除三被上诉人已支付的1300万元及所垫付的原应由上诉人负担的税费163万元和应由被上诉人享有而由上诉人收取的租赁户大胖喷漆自2013年11月11日至2015年上半年的租金261778元之后，被上诉人尚应支付上诉人转让款110.82222万元，故上诉人诉请被上诉人支付转让款400万元欠缺相应的事实及法律依据，不能成立。关于违约金的问题，虽双方在《厂房买卖合同》中约定“任何一方违约，支付违约金50000元，违约金累计不超过20万元”，但鉴于双方同时约定了“甲方在2013年12月30日前腾空上述两承租户以外的厂房，乙方支付最后一笔款项700万元”，从合同条款整体理解，上诉人腾空厂房属于合同先履行义务，但本案事实表明，上诉人并未在约定的时间完全履行腾房义务，故其在未履行先合同义务的情况下要求被上诉人承担违约责任，于法无据，且被上诉人2015年5月26日出具的欠条也并未存在逾期付款即支付20万元违约金的约定，故现上诉人诉请被上诉人支付违约金20万元，欠缺相应的事实及法律依据，不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31534元，由上诉人新昌县富欣针织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵启龙审判员  梅 云审判员  夏 鸿二〇一八年一月十五日书记员  孙心怡?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?