云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初703号原告：吴墩亮，男，汉族，1983年10月28日出生，户籍地为广东省南雄市，现住云浮市。原告：罗艳文，女，汉族，1984年4月4日出生，户籍地为广州市，现住云浮市。委托代理人：蓝勇生，男，汉族，1974年10月3日出生，住云浮市。委托代理人：温佩华，男，汉族，1973年9月28日出生，住云浮市云城区建设南路**号。身份证号码：4407211973********。被告：云浮市华建房地产开发有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：李卓然。原告吴墩亮、罗艳文诉被告云浮市华建房地产开发有限公司（以下简称“华建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告吴墩亮、罗艳文的共同委托代理人蓝勇生到庭参加诉讼，被告华建公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴墩亮、罗艳文诉称：2010年11月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同号1011***和合同号1011***)分别购买了位于云浮市云城区星岩*路马排*巷某某园花园的第*幢**号房屋（以下称简“房屋”）和**号附属用房（以下简称“附属用房”），合共58.7万元，签约后，原告按照约定履行和配合被告办理各种手续，但被告没有按约定在将房屋和附属用房交付使用后的180内办理权属登记备案，没有在约定的时间内将房屋和附属用房的房地产权证书交付给原告，对原告催促办证问题，置之不理，约于2015年初，被告要求原告重新办理委托办证手续，但至今（本案立案时）原告仍没有收到产权证，原告也只是在业主互相告知并到中国建设银行和房地产管理局咨询（2016年3月），才知道已经于2015年6月25日成功登记办证。根据双方签订的房屋和附属用房的买卖合同的约定，被告理应赔偿逾期交付房屋和附属用房的房地产权证书违约金如下：实际交付房屋使用时间为2011年1月30日，根据合同约定的第十五条第3点的约定，从2011年1月31日起算，540天后，即2012年7月24日当天起算计算逾期交证至2015年6月24日的违约金为105715元。2010年11月19日，原告向被告交付了19784元的代理办证费，根据房屋和附属用房的权属证书显示其办证费仅为1710+7950=9660元，因此，请求被告返还多余的办证费19784-9660=10124元，并支付于2010年11月19日起按照银行同期贷款利息计算至实际返还的利息（暂计算至2016年6月10日的利息为3605元）。另外，在2011年3月15日，原告成功贷款40.8万元并由银行支付了房款，至今（本案立案时）被告也没有向原告交付发票。基于被告怠于办理证件、不交付购房发票、不退回多余的办证费，属于严重违约行为以及涉嫌违法行为，严重侵犯原告的合法利益和公共利益。据此，请求法院判令：1、被告赔偿逾期交付房屋和附属用房的房地产权证书违约金105715元。2、被告返还多付的办证费10124元及从实际交付之日起按照银行同期贷款利息计算至实际返还的利息(暂计算至2016年6月10日的利息为3605元）。3、被告交付房屋35万元和附属用房5.8万元的购房发票。4、受理费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：原告的身份证（复印件），证明原告的主体适格。被告的基本信息（复印件），证明被告主体适格。房屋买卖合同，证明原、被告签订买卖合同的事实。房屋发票，证明原告根据合约支付16万元房款。附属用房买卖合同，证明原、被告签订买卖合同的事实。附属用房发票，证明原告根据合约支付1.9万元房款。支付凭证，证明原告成功贷款40.8万并支付了给被告。房屋和附属用房的房产证（复印件），证明被告代支付了9660元的办证费以及登记日。收据，证明原告向被告交付了19784元的代办证费。被告华建公司没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。经审理查明：2010年11月22日，原告吴墩亮、罗艳文（买受人）与被告华建公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：1011***、1011***），其中第1011***号《商品房买卖合同》约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区星岩*路马排*巷、编号为云府国用（2007）第000***号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名某某园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第*幢*层**号房。……该商品房合同约定建筑面积共313.75平方米，其中，套内建筑面积118.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4022.77元，总金额53万元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：2010年11月22日前付清首期款，金额为160000元；2010年11月22日前办理银行按揭手续，按揭金额为370000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。第1011032号《商品房买卖合同》约定：原告吴墩亮、罗艳文向被告华建公司购买位于云浮市区星岩*路马排*巷地下停车场-1层**号附属用房；建筑面积共14.07平方米，其中，套内建筑面积7.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.30平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4051.17元，总金额57000元整；2010年11月22日前付清首期款，金额为19000元，2010年11月22日前办理银行按揭手续，按揭金额为38000元。该合同的其他相关约定与上述第1011***号《商品房买卖合同》一致。合同签订后，原告吴墩亮、罗艳文按约定于2010年11月22日支付了房屋首期款160000元、附属用房首期款19000元，上述两项款项，被告开具了正式购房发票给原告收执；2011年3月15日通过银行按揭贷款支付了房屋余款370000元、附属用房余款38000元，但该两笔购房款，被告至今未开具发票给原告。庭审中，原告变更其诉讼请求第三项，要求被告交付房屋370000元和附属用房38000元的购房发票。2010年11月19日，被告收取了原告交纳的房屋、附属用房办证费共19784元，被告出具了收据给原告收执，收据注明“多除少补”。原告称曾多次催促被告办理房产证，但至原告起诉时止，并没有收到被告交付的房产证，原告通过其他业主的告知，并到银行、房管部门了解，才知道已经于2015年6月25日办理了房产证。房屋的房地产权证书载明，证号为粤房地权证云字第0000036***，房屋坐落云浮市市区星岩*路马排*巷某某园1号楼第*层**号房，登记时间为2015年6月25日，附记：2、纳税情况：契价530000元，契税种类：买契税，契税税率：1.5%，纳税金额7950元；该房屋2015年8月25日设定抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司云浮市分行，权利种类为抵押权。附属用房的房地产权证书载明，证号为粤房地权证云字第0000036***，房屋坐落云浮市市区星岩*路马排*巷某某园地下停车场**号车库，登记时间为2015年6月25日，附记：2、纳税情况：契价57000元，契税种类：买契税，契税税率：1.5%，纳税金额1710元；该房屋2015年8月25日设定抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司云浮市分行，权利种类为抵押权。另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日年利率为6.15%，2014年11月22日年利率为6%，2015年3月1日年利率为5.75%，2015年5月11日年利率为5.5%，2015年6月28日年利率为5.25%。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，房屋、附属用房的《商品房买卖合同》约定的交付时间均为2011年1月30日，因原、被告均没有提供交付的文件。为此，本院确认涉案房屋、附属用房在2011年1月30日交付使用。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”《商品房买卖合同》约定，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。涉案房屋、附属用房在2011年1月30日交付使用，被告华建公司应于540日内即2012年7月24日前办理取得涉案房地产权属证书，但该权属证书至2015年6月25日才办理完毕，已逾期1066天，被告华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给原告。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率，房屋、附属用房的合计金额为587000元（530000元+57000元），违约金从2012年7月25日至2014年11月21日共850天按年利率6.15%计算，计得：587000元×850天×6.15%/360天=85237.29元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：587000元×99天×6%/360天=9685.5元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：587000元×71天×5.75%/360天=6656.74元；从2015年5月11日至2015年6月25日共46天按年利率5.5%计算，计得：587000元×46天×5.5%/360天=4125.3元。上述违约金合计105704.83元。被告在2010年11月19日收取了原告房屋、附属用房的办证费19784元，收据注明多除少补，而根据原告提供的房屋所有权证，注明房屋的纳税金额为7950元，附属用房的纳税金额1710元，故原告主张被告退回多收的办证费10124元（19784元-7950元+1710元），合理合法，本院予以支持。因交纳办证费是原告应当履行的义务，被告亦将该费用交给有关部门，为原告办理了房产证，故从原告交纳办证费至办理好房产证的2015年6月25日期间，被告保管办证费合理，原告主张该期间利息损失，依法无据，本院不予支持。但从办好房产证起，被告已知道需要交纳的费用，多收取的费用应退回原告，但被告至今未退回，被告占有该款无法律依居，应支付占用原告款项的利息，本院确定利息以10124元为本金从2015年6月26日起计至还清款日止按银行同期贷款利率的标准计算。原告已将房屋、附属用房的购房款全部支付给被告，出具收款发票给原告是买卖合同必须履行的义务，故原告要求被告交付370000元房屋购房发票，38000元附属用房购房发票，合理合法，本院予以支持。被告华建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告云浮市华建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿逾期办证违约金105704.83元给原告吴墩亮、罗艳文。被告云浮市华建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收的办理房产证办证费10124元及利息（利息从2015年6月26日起计至还清款日止按银行同期贷款利率的标准计算）给原告吴墩亮、罗艳文。被告云浮市华建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内交付云浮市市区星岩*路马排*巷某某园1号楼第*层**号房的370000元购房发票，云浮市市区星岩*路马排*巷某某园地下停车场**号车库的38000元购房发票给原告吴墩亮、罗艳文。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2688元（原告吴墩亮、罗艳文已预交1344元），由被告云浮市华建房地产开发有限公司负担，公告费600元（原告吴墩亮、罗艳文已预交300元），由被告云浮市华建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  申少斌审 判 员  刘星荣人民陪审员  杜亚全二〇一六年十一月九日书 记 员  麦绮莹冯秋梅