江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0430号
上诉人（原审原告）江苏蓝岳市场建设有限公司，住所地江苏海安开发区迎宾路112号。
法定代表人黄巍，总经理。
委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁海，男，汉族。
上诉人江苏蓝岳市场建设有限公司（以下简称蓝岳公司）因与被上诉人丁海商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安民初字第0061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，蓝岳公司原名为江苏沿海房产开发有限公司。2009年12月14日，蓝岳公司与丁海签订商品房买卖合同一份，合同连附件在内共14页。约定：蓝岳公司将城东镇迎宾路126号4幢203室商品房出售给丁海，房屋价款为131387元；买受人于同年12月14日前已交房款71387元，余款陆万元整于签订本合同之日起3日内办理按揭贷款手续。合同第二十条载明，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四，即合同补充协议第一条第5款约定：在关于本合同标的房屋之银行按揭贷款手续中，所涉及的房屋产权抵押事宜办理完毕之前，因买受人未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣，而买受人在收到出卖人关于追偿的通知后15日内，仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应偿付出卖人被银行划扣的保证金，并支付总房价款的30%的违约金，若出卖人的实际损失超过此金额的，买受人应补足赔偿。以上均从买受人首付款中扣除，如不够，出卖人有权追索。2010年1月11日，案涉房屋已办理了产权登记，取得房屋所有权证、土地使用权证。该案诉讼前，丁海对房屋产权办理及是否进行抵押置换等情况并不知情。至今蓝岳公司仍未向中国农业银行办理相关产权抵押手续。另查明，案外人南通繁华玻璃制品有限公司根据海安县人民法院（2009）安民二初字第0914号民事判决书提出执行申请，2010年5月10日，该院依照上述执行依据向海安县房产交易所发出（2010）安执字第0035号民事裁定书和协助执行通知书，将案涉房屋予以查封。2011年3月起，丁海未再按时归还银行贷款，蓝岳公司为丁海承担了连带还款责任，并于2011年10月10日向丁海发函件，要求其归还代为偿还的按揭贷款本息。截止2013年5月13日，蓝岳公司已代丁海归还中国农业银行贷款36036.96元。蓝岳公司遂诉至原审法院，请求判令1、解除商品房买卖合同，丁海立即返还火车站迎宾路126号4幢203室商品房；2、丁海支付39416.1元违约金。原审法院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其行为并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应依法认定合法有效，故当事人均应按合同约定履行各自义务。附件四作为该商品房买卖合同的补充协议，在签订主合同时亦成立生效。本案的焦点问题是，对于补充协议中的相关内容是否可以继续适用。
根据房产开发公司与相关合作银行的操作常规，房产开发公司为借款所提供的担保为阶段性担保，该担保责任系贷款合同中约定的自贷款合同签订之日起，至“借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续”止。而在订立贷款合同时，贷款人已向房产开发公司提供了相关抵押手续，并向房产开发公司出具代为办理房产抵押手续的委托书。
本案中，丁海因购房与银行订立了住房按揭贷款，当时的房产开发公司沿海公司为其提供了担保，同时贷款合同中也设立了抵押担保。2010年1月11日，案涉房屋即取得房屋所有权证、土地使用权证，但当时的沿海公司并未及时办理相关的抵押手续，后因2010年5月10日案涉房屋被法院查封，致不能办理抵押置换手续，而丁海还款行为一直持续到2011年2月。因此，导致合同补充协议第一条第5款约定情形发生的主要原因即是蓝岳公司未及时办理抵押置换手续。
自丁海所购房屋取得权利证书之时，双方的商品房买卖合同已履行完毕。目前，案涉房屋已被法院查封，解除双方的合同面临不能返还的局面，且有可能损害第三人利益的实现。因此，应认定为客观情况已发生重大变化，附件四第一条第5款的约定不能适用。
蓝岳公司代丁海向银行归还的贷款，系其履行的保证责任，根据相关法律规定，蓝岳公司作为保证人履行保证义务后，可另行向债务人丁海予以追偿。原告蓝岳公司主张认为：如丁海不能返还房屋，则要求折价赔偿。因涉案合同不能解除，上述主张无事实和法律依据，故法院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决驳回蓝岳公司的诉讼请求。案件受理费3714元，由蓝岳公司负担。
宣判后，蓝岳公司不服，向本院提起上诉称，1、商品房买卖合同未履行完毕，丁海尚需按约办理抵押登记。办理产权证是在合同签订时已预见的，以后的履行情况在当事人预见范围内，不存在重大变化，原审法院由此排除解除合同条款的适用系曲解法律。2、合同未约定由谁办理抵押登记手续，丁海也未委托本公司办理抵押置换手续，故应由义务人即丁海办理相应手续，本公司对此并无过错。3、原审法院如根据实际情况，认为返还房屋确有困难或造成不必要损失，可以释明要求本公司变更诉讼请求改为折价赔偿。且合同中已约定偿付保证金及支付违约金，但原审法院却驳回本公司全部诉讼请求，要求本公司另行追偿，这不符合法律规定，增加当事人讼累。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
丁海辩称，1、商品房买卖合同已全部履行完毕，不再存在解除合同的条件。2、原审法院开庭时多次强调本案系代偿纠纷，但蓝岳公司坚持认为本案是商品房买卖合同。现在蓝岳公司却将诉讼请求由原来的解除合同变更为给付代垫费用，两者并非同一法律关系。综上，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是蓝岳公司可否解除案涉商品房买卖合同，丁海是否应承担违约责任。
合同成立以后客观情况发生重大变化，继续履行合同已无法实现合同目的，可根据案件的实际情况确定是否变更。商品房买卖合同补充协议第一条第5款约定了蓝岳公司的单方解除权，从该款内容来看，其目的在于依据合同法中合同解除后可恢复原状的规定以保障蓝岳公司追偿权得以实现。由于案涉房屋已被法院查封，目前房屋也已无法回复至蓝岳公司名下，已无法实现补充协议第一条第5款订立时的目的，且商品房买卖合同的主要权利义务已基本履行完毕，此时解除合同只会导致事情的复杂性，故原审法院据此认定客观情况已发生重大变化，该合同解除条款不再适用并无不当。由于补充协议第一条第5款其余条款系对追偿及违约责任的约定，房屋被查封对该款约定的履行并无影响，故该款中其余约定仍对双方具有约束力。
丁海未能及时偿还银行贷款，导致蓝岳公司代偿了相应款项，丁海应根据双方补充协议的约定承担违约责任。丁海在审理中未以违约金约定过高请求调整，故丁海应赔付蓝岳公司违约金39416.1元（房款131387元的30%）。由于蓝岳公司经原审法院释明后仍坚持请求解除合同，返还房屋或折价赔偿，并未起诉要求丁海偿还垫付的贷款，故本案中丁海无须偿付蓝岳公司垫付的贷款。
综上，陈兴达的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7162元，由上诉人陈兴达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 季建波
代理审判员 周 君
二〇一四年四月十八日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。