广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2371号
原告廖水永
委托代理人李中，广东科德（东莞）律师事务所律师。
委托代理人刘裕灵，广东科德（东莞）律师事务所律师助理。
被告东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：东莞市法定代表人王晓梅，董事长。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人单丽欣，广东旗峰律师事务所实习律师。
被告东莞市城区房地产开发公司。住所地：东莞市
法定代表人黄伟坚。
委托代理人吴小莹，女，汉族，住广东省东莞市，系该公司办事员。
原告廖水永诉被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）、被告东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李中、刘裕灵，被告田禾公司的委托代理人李燕到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖水永诉称，廖水永于2012年12月10日与田禾公司签订一份商品房买卖合同，约定廖水永向田禾公司购买xxxx号铺位，商铺总价款为582002元，建筑面积为17.37平方米。廖水永在签订合同后，向田禾公司支付了购房款（含定金）292002元及代办房产证费、契税费等相关税费合计22837元。后廖水永得知田禾公司变更了案涉商铺的项目规划及设计，但田禾公司及城区公司未将该情况通知廖水永，也未征求廖水永的意见。根据案涉商品房买卖合同第十条的约定，廖水永可以要求终止合同，田禾公司及城区公司应向廖水永返还购房款及支付利息。2014年6月13日，廖水永向田禾公司发出终止（解除）合同通知书，田禾公司于2014年6月16日签收该通知书，但至今未向法院起诉提出异议。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，案涉商品房买卖合同已解除。廖水永为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认廖水永与田禾公司签订的商品房买卖合同已解除；2、田禾公司及城区公司向廖水永返还房价款292002元及逾期还款利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年12月10日起计至2014年7月16日止；按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2014年7月17日起计至田禾公司及城区公司全部付清之日止）；3、田禾公司及城区公司向廖水永返还代收费用22837元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年12月10日起计至2014年7月16日止；按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2014年7月17日起计至田禾公司及城区公司全部付清之日止）；4、本案诉讼费由田禾公司及城区公司承担。
被告田禾公司辩称，一、案涉商品房买卖合同第十条的约定只能适用于商品房预售，并不适用于商品房现售。案涉商铺属于现售商铺，故不适用案涉商品房买卖合同第十条的约定。二、法律规定商品房住宅不能分割拆零销售，并未规定商业用房不得分割拆零销售。田禾公司重新划分商铺的行为不属于改变规划局批准规划条件中容积率等强制性内容。三、田禾公司对案涉商铺所在裙楼进行变更规划，是田禾公司行使经营自主权的表现。且在田禾公司与廖水永签订案涉商品房买卖合同前，相关规划变更已征得房管部门的同意。且廖水永在2012年12月10日是按照变更规划后的931套商铺选购案涉商铺并与田禾公司签订合同，田禾公司按照变更规划后的平面图向廖水永交付案涉商铺。综上，田禾公司没有违反商品房买卖合同的约定，案涉商铺的规划、设计变更不会导致合同目的无法实现。廖水永的诉请缺乏依据，请求法院予以驳回。
被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据。
经审理查明，廖水永与田禾公司在2012年12月10日签订一份商品房买卖合同，约定廖水永向田禾公司购买位于东莞市xxxx号xxxx号铺，建筑面积17.37平方米，房屋总价款为582002元。合同第六条约定，廖水永应在2012年12月10日前向田禾公司支付房款（含定金）292002元，余款290000元则以银行按揭贷款方式付清。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同；出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知廖水永办理房屋交付手续。该合同签订后，廖水永向田禾公司支付了房款292002元、登记费及代办房产证费等相关税费22837元。
本案中，廖水永与田禾公司双方对于案涉商品房买卖合同及其补充协议是否已解除，存有争议。廖水永认为，廖水永在2014年6月向田禾公司寄出解除合同通知书，田禾公司在2014年6月16日已收到该份通知书，并向廖水永出具了回复函，故主张案涉商品房买卖合同及其补充协议于2014年6月16日已解除。廖水永对此提供解除合同通知书、快递单及快递详情跟踪单、回复函予以证明。其中，解除合同通知书显示，廖水永以田禾公司擅自变更商铺项目的规划及设计，未通知廖水永，也未征求廖水永的意见，故依据案涉商品房买卖合同第十条的约定提出解除商品房买卖合同及其补充协议，并要求田禾公司退回已付房款、相关费用及利息。回复函显示，田禾公司表示不同意解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，要求廖水永尽快办理相关手续；回复函的落款日期为2014年6月26日。田禾公司对廖水永提供的回复函没有异议，并认为田禾公司已经明确表示不同意解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，故主张案涉商品房买卖合同及其补充协议尚未解除。
诉讼中，对于廖水永以田禾公司变更案涉商铺的规划设计为由提出解除合同的理由是否成立，双方意见分歧。廖水永认为，田禾公司在与廖水永签订案涉商品房买卖合同后，将案涉商品房项目的规划、设计由64套商铺变更为931套商铺，且商铺的编号也发生了变更，田禾公司的行为属于私自变更商品房项目的规划、设计，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，廖水永有权向田禾公司提出解除案涉商品房买卖合同，故要求田禾公司返还已付款项及支付利息。廖水永对此提供商品房买卖合同、城乡规划局在2013年8月13日的公告予以证明。田禾公司对廖水永提供的上述证据均没有异议。但认为案涉商品房买卖合同第十条的约定仅适用于商品房预售，而本案属于商品房现售，故主张廖水永不能依据商品房买卖合同第十条的约定要求解除合同；且在田禾公司与廖水永签订案涉商品房买卖合同之前，田禾公司已经在办理931套商铺变更规划的手续，廖水永是根据变更规划后931套商铺的平面图选购案涉商铺的。故不存在田禾公司在签订合同后又私自变更案涉商铺项目规划设计的事实。田禾公司对此提供商品房现售备案证书、产权权属证明书、房产面积测绘成果报告书、规划局2013年112号公告、变更编号前及变更编号后的两份商铺总平面图及房管局打印件予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。产权权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。廖水永对田禾公司提供的现售备案证书予以确认，并认为该证件可以证明田禾公司在签订案涉商品房买卖合同后有私自变更案涉商铺项目的规划设计。廖水永对田禾公司提供的其余证据均不予确认。另，廖水永在庭审中确认案涉商铺属于商品房现售，并确认其选购的案涉商铺位置与案涉商品房买卖合同附件一分层平面图中的商铺位置一致。廖水永称其在选购商铺时没有看到整个商品房项目的商铺平面图，只看到案涉商铺附近的商铺平面图，廖水永是根据现售备案证书中显示的商铺套数情况来认定田禾公司在销售时是按照64套商铺进行销售的。另，廖水永确认其选购案涉商铺时没有看过商铺现场。
另，廖水永主张其是依据案涉商品房买卖合同第十条、《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定要求与田禾公司解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的，并要求田禾公司及城区公司返还已付房款、代收费用及相应的利息。
以上事实，有廖水永提供的商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、东规告（2013）340号公告、解除合同通知书、快递单及快递详情跟踪单、回复函，田禾公司提供的商品房现售备案证书、产权权属证明书、房产面积测绘成果报告书、规划局2013年112号公告、变更编号前及变更编号后的两份商铺总平面图及房管局打印件，以及本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为据。
本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。
本案是商品房销售合同纠纷。廖水永与田禾公司就廖水永购买东莞市xxxx号xxxx号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同及补充协议，事实清楚，证据充分，本院予以认定。
本案中，针对廖水永提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，本院认为，案涉商品房买卖合同第十条约定的是商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。根据该条款的内容显示，该合同条款的本意应当是为了防止出现开发商在向买受人销售房屋后私自变更规划、损害买受人利益的情形。但在本案中，田禾公司与廖水永均确认案涉商铺属于商品房现售，因此，案涉商品房买卖合同第十条约定的内容不适用于本案。退一步来说，即使案涉商品房买卖合同第十条约定的内容适用于本案，64套商铺的平面图与931套商铺平面图会有明显的差别。从廖水永与田禾公司签订的商品房买卖合同附件一中显示的分层平面图可以看出，田禾公司是按照931套商铺的规划设计向廖水永销售案涉商铺的，廖水永应是按照重新划分后931套商铺的平面图选购案涉商铺并签订案涉商品房买卖合同的。廖水永没有证据证明田禾公司在销售案涉商铺时提供的是64套商铺的平面图，应由廖水永自行承担举证不能的后果。故本院认定，本案不存在田禾公司及城区公司在向廖水永销售案涉商铺后又另行变更规划、设计的情形。综上，廖水永以田禾公司及城区公司擅自变更商铺项目的规划、设计为由要求解除合同，不符合案涉商品房买卖合同第十条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院不予支持。
关于案涉商品房买卖合同及其补充协议是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合本案中廖水永提出解除合同的理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是行使合同解除权的实质性要件，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的是当事人取得合同解除权后在行使合同解除权时所需的形式要件，因此，认定合同解除通知的效力，关键在于合同解除的实质要件及形式要件是否同时具备。但在本案中，根据上述论述，廖水永提出解除合同的理由不符合案涉商品房买卖合同第十条的约定，即不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，不具备合同解除的实质要件，因此，即使廖水永解除合同的通知已送达给田禾公司，也不发生解除合同的效力。故本院认定，案涉商品房买卖合同及其补充协议尚未解除。
综上，廖水永提出解除合同的理由不成立，且廖水永向田禾公司发出的解除合同通知书不能产生解除合同的效力，因此，廖水永要求田禾公司及城区公司返还购房款、代收费用及支付利息，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认廖水永与被告东莞市田禾房地产投资有限公司于2012年12月10日签订的商品房买卖合同及其补充协议（合同商铺编号为1136号）尚未解除。
二、驳回原告廖水永的全部诉讼请求。
本案诉讼费6569.98元（原告廖水永已预交），由原告廖水永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
代理审判员 吴抒航
人民陪审员 周绮霞
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 陈凤好
徐瑜翎（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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