江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3847号
上诉人（原审原告）梁金宁，女，1956年7月10日生，汉族，浦口区烟酒公司退休职工。
委托代理人王志国，江苏志国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘磊，男，1981年7月10日生，汉族，无业。
委托代理人张院生、仉玉莲，江苏�院生律师事务所律师。
原审原告梁长江，男，1950年12月25日生，汉族，第八华建公司退休职工。
原审原告梁长友，男，1959年3月5日生，汉族，公交三公司驾驶员。
原审原告梁金仙，女，1963年8月31日生，汉族，南京港务局退休职工。
原审原告梁金霞，女，1963年8月31日生，汉族，无业。
原审原告梁金红，女，1966年11月2日生，汉族，扬子石化工人。
上述五原审原告的共同委托代理人梁金宁，女，1956年7月10日生。
上诉人梁金宁因与被上诉人刘磊、原审原告梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人梁金宁及其委托代理人王志国、被上诉人刘磊的委托代理人张院生、�审原告梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红的共同委托代理人梁金宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红原审诉称，位于南京市浦口区扶轮街1号的房屋由梁国海（梁金宁等6人的父亲）和妻子曹秀兰（梁金宁等6人的母亲）于1985年建成，系梁国海和曹秀兰的共同财产。后曹秀兰于1996年7月15日死亡，梁国海于2005年3月11日死亡。2014年4月22日，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红从南京市浦口区房地产交易登记中心档案室调取《南京市私有房屋所有权证》才知道该房的权属变更情况。刘磊于2001年3月23日通过签订《房地产买卖契约》占有该房屋，该契约显示出让人为梁国海并有其本人签字，但梁国海当时系右手残疾无法写字且签署该契约时未经曹秀兰的其他继承人同意，故梁金宁、梁长江、梁长�、梁金仙、梁金霞、梁金红认为合同不成立，刘磊有欺骗梁国海的嫌疑。根据契约内容，该房于2001年仅以10000元的价格出让给刘磊，明显有失公平。梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红多次向刘磊主张房屋权利未果，现梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令确认浦口区扶轮街1号房屋的买卖无效并返还房屋，诉讼费由刘磊承担。
刘磊原审辩称，一、梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红起诉房地产买卖契约无效，不符合我国《合同法》第52条的规定，本案中不存在法律规定的合同无效的任何事项，2001年3月23日在房产管理部门梁国海同刘磊签订的房屋买卖合同合法有效，有梁国海本人指印和刘磊签名，并且刘磊实际向梁国海支付了购房款20000元，因梁国海当时不想让他的子女知道售房款是20000元，所以在合同中约定的是10000元，随后2001年刘磊入住扶轮街1号房屋，梁国海和梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红也从未提出异议。二、在当年买卖诉争房屋时，梁国海的户口簿上记载其婚姻状况是未婚，并且产权登记为梁国海本人，答辩人已尽到了适当的注意义务。另外，最高院关于婚姻法解释（三）第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”结合该规定，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红根本无权利主张权利。三、梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红起诉已超出法律规定的2年诉讼时效，梁国海本人认可该买卖契约，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红如主张�利，也不符合法律规定的诉讼时效。梁国海于2005年3月11日死亡，办理丧葬事宜就在刘磊居住的旁边。距离10米左右的梁长友家，并且梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红家人在2001年就知晓房屋被出售。如梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红认为买卖契约显失公平，要求撤销买卖契约也超出了法律规定的1年期限，而且，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红也没有诉讼请求撤销该买卖契约。综上，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红起诉无事实依据和法律依据，应当驳回梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市浦口区扶轮街1号的平房是梁国海、曹秀兰夫妻于1985年建造，该房登记在梁国海名下，梁国海与曹秀兰共育有梁金宁、梁长江、梁长友�梁金仙、梁金霞、梁金红六个子女，1996年梁国海的妻子曹秀兰去世，2001年6月5日扶轮街1号房屋转移登记至刘磊名下，2005年梁国海去世。对上述事实，双方均不持异议。庭审中，刘磊向法庭举证下列证据：证据1、《私房转让协议》一份，载明“现有扶轮街壹号住房1套，面积57㎡，卖于刘磊，价格为贰万元正（20000），卖房人梁国海，买房人刘磊，证明人裘海棠、李某某，2001年3月10日。”证据2、《房屋付款证明》一份，载明“收到刘磊房款贰万元正（20000元），一次性付清，五个月后清出房屋归刘磊使用，房址扶轮街1号。特此证明，收款人梁国海，2001年3月11日。”（在上述协议及付款证明中的“贰万”“梁国海”上加盖有梁国海私章）。证据3、2001年3月23日，梁国海作为甲方，刘磊作为乙方，签订的《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将座落于浦口区扶轮街1号的房地产（房屋建筑面积44.5平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为壹万元，由乙方二○○一年三月二十三日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金；双方同意于二○○一年三月二十三日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的亲权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；本契约一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：梁国海，乙方：刘磊。2001年3月23日。（上述房地产买卖契约落款“梁国海”上覆有指印）。
对于刘磊提交的上述证据，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红的质证意见为：梁国海右上肢残疾，不能正常签字，梁国海在原工作单位填写履历表、登记表等均是盖其私章，没有按指印的习惯。对于梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红提出的上述异议，刘磊解释为，梁国海并非双手缺失，其左手可以按指印，梁国海本人确有私章，但是有几枚刘磊不清楚，《私房转让协议》、《房屋付款证明》中梁国海是本人左手签名并在签名上盖有其私人印章，而在《房地产买卖契约》中甲方落款是当时在浦东路房产部门交易时根据规定不允许盖私章，在不会签字的情况下必须按指印，所以由房产部门管理人员代为填写，梁国海本人在其名字上按手印确认。庭审中，法庭认为刘磊对梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红的质疑进行了合理的解释，并向梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红释明，诉争房屋原在梁国海名下，梁国海有处分权，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、�金红若认为《私房转让协议》、《房屋付款证明》、《房地产买卖契约》中印章及指印非梁国海所为，举证责任在梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。梁国海与刘磊签订的《私房转让协议》、《房地产买卖契约》不违反法律规定，该协议有效。本案中，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红并无证据证明《私房转让协议》、《房屋付款证明》、《房地产买卖契约》中印章及指印非梁国海所为，在《房地产买卖契约》中甲方落款处虽非梁国海本人签名，但该姓名处覆有指印，形式上具备合法性，结合《私房转让协议》、《房屋付款证明》、刘磊取得的房产证、土地证综合审查，原审法院认为刘磊从梁国海处购买浦口区扶轮街1号的房屋证据充分、手续完备，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金�、梁金霞、梁金红主张确认房屋买卖协议无效，没有事实依据，不予支持。对于梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红诉称梁国海出售该房屋未取得其他继承人同意的意见，原审法院认为，我国不动产施行登记公示制，诉争房屋原登记在梁国海一人名下，形式上是该房产的所有权人，刘磊与房屋的登记产权人签订房屋买卖合同，已尽到了审查义务，梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红以此主张买卖合同无效，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原审法院判决：驳回梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红负担。
梁金宁不服原审法�判决，向本院提起上诉称，原审法院认为梁金宁、梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红主张买卖合同无效，没有法律依据，不予支持不当。一、自上诉人母亲曹秀兰去世后，上诉人梁金宁对诉争房屋依法有继承权。梁国海对于上诉人及其他继承人所应继承房屋的部分无权处分，该行为无效。二、裘海棠在梁国海住处对面开办广告公司，而被上诉人刘磊一直在该广告公司门店工作。刘磊对梁国海一家的情况应该非常清楚，李秀兰在买卖房屋过程中所作证明与事实不符，表明刘磊购买诉争房屋并非善意。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人刘磊答辩称，一、上诉人认为其享有对涉案房屋的继承权，这一继承权建立的前提是诉争的房屋存在，且内部已经进行了继承。而本案中因为上诉人根本没有对房屋进行继承，而且涉案房屋早在2001年就已经将房屋转让过户给被上诉人，该财产不属于梁国海的遗产，因此不存在继承之说。二、根据相关法律规定，确认合同无效必须要符合合同法的规定，上诉人的上诉主张不符合法律规定，所以我方认为上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
原审原告梁长江、梁长友、梁金仙、梁金霞、梁金红述称，其同意上诉人的上诉意见。
二审中，除了上诉人及原审原告对原审查明的《私房转让协议》中梁国海的签字及手印有异议外，各方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
审理中，上诉人提供了涉案房屋过户登记时，梁国海委托顾广富办理产权过户的授权委托书，证明在委托书中梁国海的签名并不是梁国海本人所签，顾广富是浦口区房产交易中心的工作人员，交易过户程序不当。被上诉人质证后认为，对该份委托书的真实性认可，但认为交易过户时是梁国海本人去房产交易中心办理过户登记的，否则房产交易中心不会进行过户登记。
本院认为，坐落于南京市浦口区扶轮街1号的平房登记在梁国海名下，刘磊在购买涉案房屋过程中，其作为购房人已尽到相应的注意义务，上诉人梁金宁亦无充分证据证明刘磊系非善意同梁国海签订《私房转让协议》及《房地产买卖契约》，且涉案房屋已办理了过户手续，完成了物权变更，故上诉人梁金宁以梁国海出卖房屋的行为系无权处分为由，主张该行为无效，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，�上诉人梁金宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 林雨虹