广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17382号上诉人（原审被告）：广州新发实业有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇东进东路8号新都盛世名门观云阁北面办公室。法定代表人：江新林，职务：董事长。委托代理人：邹天宇、何荷，均为该公司员工。被上诉人（原审原告）：王伟青，男，1970年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：袁雪祝，广东华文律师事务所律师。原审被告：广州璟鸿投资有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇东进南路46号202房。法定代表人：刘伯水。上诉人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）因与被上诉人王伟青、原审被告广州璟鸿投资有限公司（以下简称璟鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人新发公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判新发公司无须对璟鸿公司应负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金13735.2元及履行保证金9156.8元承担连带支付责任。事实和理由如下：一、一审法院仅凭王伟青提供的《承诺书》判定新发公司应为璟鸿公司负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金13735.2元及履约保证金9156.8元承担连带支付责任，实属认定事实不清，证据不足。首先，涉案《承诺书》非新发公司的真实意思表示，显失公平，应当认定为无效。2015年年初，宏城汇项目商业消防因存在瑕疵，正处于整改时期，在整改过程中，新发公司收到广州市增城区住房和建设局通知：广州市增城区住房和建设局纪委接到了王伟青对宏城汇项目的投诉问题，要求新发公司必须妥善解决，如投诉问题不解决，将会影响项目竣工备案的办理。广州市增城区住房和建设局表示春节期间要重视维稳工作，为了避免投诉产生扩大影响，由新发公司对王伟青的情况进行安抚处理，使王伟青撤回投诉问题，才有利于后期项目整改后的重新备案。新发公司为了维护社会稳定和能够尽快完成整改，顺利办理备案工作，无奈之下满足王伟青的要求对王伟青出具了承诺书，同时王伟青也撤回了向广州市增城区住房和建设局的信访投诉，并于2015年2月15日向新发公司出具另一份《承诺书》承诺“收到新发公司出具的《承诺书》当日，就购买的新都盛世名门宏城汇1256号、1257号商铺提起的相关信访举报等投诉事项全部撤诉，并就所知悉的新都盛世名门宏城汇商铺新发公司承诺全部事宜保密，不进行或不参与任何直接或间接有损于新发公司声誉和利益的活动，如违背承诺上的约定，新发公司出具的《承诺书》无效”。上述证据和事实足以证明，新发公司出具的自愿垫付租金的《承诺书》，实际是处于非常无奈的情况下被迫出具的，违背了新发公司的真实意思，因此新发公司出具的《承诺书》显失公平，应当认定为无效；其次，璟鸿公司与王伟青签订商铺租赁合同及补充协议事宜，是双方私自行为，新发公司并无参与，非涉案合同当事人，依法不应承担租金及履约保证金的连带支付责任。再者，退一万步讲，即使涉案《承诺书》被认定有效，新发公司承诺事项仅仅是作为第三人从维稳出发代为垫付租金之事项，而并未作出“愿意对租金承担连带责任”或“愿意对租金和履约保证金承担连带责任”的承诺。新发公司非涉案合同当事人和义务主体，并无合同上的履行义务，其未履行承诺的后果应当由债务人(即璟鸿公司)承受，即王伟青仅能向璟鸿公司要求承担民事责任。自小业主投诉问题发生后，新发公司从小业主处得知璟鸿公司是宏城汇商铺运营商，便与其积极沟通。当时璟鸿公司提出：新发公司尽快完成整改，璟鸿公司会完成后期商铺运作事宜，也会为王伟青解决后期租金问题，新发公司便可以收回承诺书。但在新发公司整改完成后，璟鸿公司便置之不理，因此而导致目前情况的发生。二、从新发公司被迫出具的《承诺书》中第五段可以看到：承诺事项共有4点(其中2、3、4项均未出现符合条件的情况不需要兑现承诺)，且不说承诺书是迫于无奈出具的且显失公平的，承诺书上的第1点也明确说明了垫付租金，而未包含履约保证金。另外，《承诺书》前面四段中的表述均是王伟青所述载明的其与璟鸿公司签订租赁合同的情况，新发公司并未参与租赁事宜，也不知晓具体的租金金额，当时也未见到其与璟鸿公司签订的《商铺租赁合同》，租金金额数据均是王伟青自行提供的数据，而当时迫于无奈的情况下，新发公司被迫在《承诺书》中第五段第l点中承诺的是垫付租金，未提及租金的具体金额，也完全未提及履约保证金。因此，王伟青要求新发公司承担履约保证金的连带支付责任无任何事实依据也无法律依据的。三、王伟青要求新发公司承担的涉案商铺的租金源于《商铺租赁合同》，而王伟青提供的《商铺租赁合同》约定的租金明显超过同期市场参考价，明显有失公平，且新发公司并非签订《商铺租赁合同》的主体，王伟青要求新发公司承担明显超出市场参考价的高额租金，于法于情于理均不符。四、王伟青与璟鸿公司签订的涉案商铺1257号商铺的《商铺租赁合同》的签订日期均为2013年8月31日，约定收取租金的起算日为2013年8月1日，而王伟青向新发公司购买两间涉案商铺的时间为2013年8月18日，涉案商铺1257号商铺的同意确认收楼时间是在2013年9月22日。因此，王伟青应当在收楼后才享有租金收益的权利，故2013年8月1日到2013年9月22日之间收取的租金利益属于不当得利，应当归还新发公司。综上所述，请求二审法院依法支持新发公司的上诉请求。被上诉人王伟青二审答辩称：新发公司的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平仅是属于合同可撤销的情形，并不属于合同无效的情形。因此，新发公司主张《承诺书》内容是显失公平，应当认定无效的上诉理由是不成立的。二、《承诺书》是新发公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，真实、合法有效。《承诺书》的内容是新发公司拟定的，是新发公司的真实意思表示，且新发公司出具的《承诺书》并不是以王伟青撤回投诉为前提，并且王伟青就新发公司所存在的违法违规情形向政府进行投诉、反映是王伟青的合法权利，对新发公司、社会稳定并不构成任何的威胁。三、《承诺书》第2点已经非常明确宏城汇1256号、1257号铺2015年8月至2017年7月期间的月租金为5723元，新发公司承诺的先垫付的租金就是垫付每月租金5723元。故新发公司应当按照《承诺书》的约定向王伟青支付涉案租金及履约保证金。新发公司上诉称承诺垫付的租金仅为3433.8元（每月1716.9元/每间铺），不包括履约保证金2289.2元（每月1144.6元/每间铺）的上诉理由是不成立的，是对于租金的恶意曲解。原审被告璟鸿公司经本院合法传唤未到庭陈述意见。2016年4月8日，王伟青向一审法院起诉请求：一、璟鸿公司向王伟青支付增城市新塘镇东进南路1号1257号商铺2015年8月1日至2016年3月31日租金共13735.20元；二、璟鸿公司向王伟青支付违约金（违约金自2015年9月11日暂计至2016年4月10日为人民币728.29元，并自2016年4月11日起以人民币13735.20元为基数按每日万分之五计至璟鸿公司履行完毕之日）；三、璟鸿公司向王伟青返还增城市新塘镇东进南路1号1257号商铺2015年8月1日至2016年3月31日履约保证金共9156.8元；四、新发公司对上述第一项、第三项诉讼请求承担连带责任；五、诉讼费由璟鸿公司、新发公司负担。一审法院经审理查明：2013年8月18日，新发公司（甲方，卖方）与王伟青（乙方，买方）签订《广州市商品房（一手房现售）买卖合同》，载明“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条的项目中的新都盛世名门宏城汇住宅（六组团宏城汇1-3#、4-6#）第1层1257号房，门牌地址增城市新塘镇东进南路1号1257号。……第六条计价方式和价款……2、该商品房按总价交易，总金额人民币210928元。……”。同日，王伟青支付210928元购房款给新发公司。增城市国土资源和房屋管理局核发《广东省房地产权证》，载明“房地产权属人王伟青房屋座落增城市新塘镇东××房建筑面积12.55套内建筑面积8.3”。2013年8月18日，璟鸿公司支付2013年8月1日至2015年7月31日铺租68674元。2013年8月31日，璟鸿公司（甲方，承租方）与王伟青（乙方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定“……1、鉴于乙方已购买位于增城市××路××号商铺。2、甲方意向通过租赁方式承租乙方商铺所在之整个首层商铺进行整体经营运作……二、租赁期限2.1租赁期限为十二年，即从2013年8月1日起至2025年7月31日止，总租金额294318元……三、租金及其支付3.1双方明确：租金按下述租赁年度确定3.1.1第1-4租赁年度，即自2013年8月1日至2017年7月31日，每月租金为1716.9元，前两年租金一次性支付41205元，在2013年8月18日付清。3.1.2、第5-8年租赁年度，即2017年8月1日至2021年7月31日，每月租金为1962.1元……3.2租赁费用按月支付，甲方应于每月10日前支付乙方上一月份租金。……九、违约责任……9.2.1、甲方逾期支付租金的，每逾期一天由甲方按逾期未付款的万分之五计付给乙方作违约金，……”。2013年8月31日，璟鸿公司（甲方，承租方）与王伟青（乙方，出租方）签订《商铺租赁合同补充协议》，载明“……一、履约保证金的支付及返还1.1为确保甲方可按约不间断地行使12年的租赁使用权，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付人民币196212元作为履约保证金。1.2在乙方按原合同依约履行的情况下，履约保证金将由甲方按下述标准每月返还给乙方：1.2.1第1-4年租赁期内，每月返还1144.6元；1.2.2第5-8年租赁期内，每月返还1308.1元；1.2.3第9-12年租赁期内，每月返还1635.1元。1.2.4履约保证金按月返还，当月应返还保证金的时间为次月10号前。1.2.5履约保证金的返还与原合同约定租金的支付时间同步。……二、2.1原合同及补充协议签订之日（且乙方已依约向甲方支付履约保证金时）起3天内，甲方将乙方在租赁期限前两年的应收租金和应返还的履约保证金支付和返还给乙方。即甲方提前按原合同第三条的约定向乙方付清2013年8月1日至2015年7月31日的租金共41205元；甲方提前按本协议第一条的约定向乙方返还2013年8月1日至2015年7月31日的履约保证金共27469元。……4.1甲方违约，则甲方除应按原合同的约定承担违约责任外，还应一次性向乙方返还余下租赁期限的履约保证金。……”。王伟青于2013年8月18日支付保证金196212元给广州景宏置业有限公司。2013年8月31日，王伟青（委托方，甲方）与国基建设集团有限公司（承接方，乙方）签订《装修合同》对涉案商铺进行装修，装修费总金额为83390元。王伟青于2013年8月18日支付了装修款83390元给广州景宏置业有限公司。2015年2月15日，新发公司向王伟青出具《承诺书》，载明“王伟青……与广州璟鸿投资有限公司（以下简称：璟鸿公司）就出租新都盛世名门宏城汇1256、1257号商铺达成协议如下：1、商铺租约期为12年，租约从2013年8月起开始至2025年7月结束，2015年8月开始支付租金（2013年8月至2015年7月租金由璟鸿公司已支付）。2、协商租金情况为：2015年8月至2017年7月租金5723元/月；2017年8月至2021年7月租金6540.4元/月；2021年8月至2025年7月租金8175.6元/月。3、2017年8月1日起六个月内，可以无条件将以上铺位（1256、1257）分别按490531元的总对价转让给璟鸿公司。广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）承诺：1、广州璟鸿投资有限公司如逾期未按时支付租金，新发公司愿意替广州璟鸿投资有限公司在每月贵方未收到租金的15日内先垫付租金。……3、以后因消防不合格等我司原因所引起的纠纷，如璟鸿投资有限公司申请违约赔偿等，责任由我司承担并负责解决。……”。2015年2月15日，王伟青出具《承诺书》，载明“本人王伟青于2015年2月15日收到广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）出具的《承诺书》，同时承诺在收到本《承诺书》当日，就购买的新都盛世名门宏城汇1256、1257号商铺所提起的相关信访举报等投诉事项全部撤诉，并就所知悉的新都盛世名门宏城汇商铺新发公司承诺全部事项保密，……”。另查明，新发公司提供《广州市房屋租金参考价（2005年-2015年）》、广州市房地产租赁管理所公布《2016年广州市房屋租金参考价》拟证明王伟青诉讼请求的租金过高。一审审理中，一、王伟青陈述以下事实：1、新发公司没有将涉案商铺直接交付给王伟青，王伟青与璟鸿公司签订《商铺租赁合同》中约定的计租开始日期即2013年8月1日就视为将涉案商铺交付给璟鸿公司使用；2、涉案商铺现在没有装修，处于闲置状态；3、璟鸿公司没有就涉案商铺存在问题向王伟青主张过权利；4、璟鸿公司支付的租金，实际是以房价优惠的方式，将优惠部分当做租金及装修款的方式实际支付。二、新发公司陈述以下事实：1、广州景宏置业有限公司包销了新发公司宏城汇的部分商铺，新发公司与璟鸿公司没有任何关系；2、在与王伟青签订《商品房（一手房现售）买卖合同》时，涉案商铺没有取得消防验收合格文件。3、销售涉案商铺给王伟青时，不清楚王伟青与璟鸿公司之间签订了租赁合同。4、新发公司按照《商品房（一手房现售）买卖合同》约定的交楼时间将涉案商铺交付给王伟青；5、涉案商铺处于闲置状态；6、虽然按照新发公司出具的《承诺书》显示，新发公司代璟鸿公司支付的是租金和履约保证金的总额，但是新发公司只是承诺支付租金，履约保证金不包含在内；7、签订《承诺书》时候的金额，均是璟鸿公司确定下来的，因为当时很多业主投诉，新发公司维稳压力很大，所以都是璟鸿公司要求多少金额，新发公司就签署同意了；8、新发公司出具的《承诺书》因为属于被胁迫，显失公平，所以应当无效；9、璟鸿公司没有就涉案商铺存在质量问题向新发公司主张过权利。10、新发公司没有优惠过房价款，《商品房（一手房现售）买卖合同》约定涉案商铺多少钱，新发公司就实际收取了多少钱。一审法院认为：根据增城市国土资源和房屋管理局核发的《广东省房地产权证》，王伟青为涉案商铺的登记权属人，其当然享有相应处分及收益的权利。故璟鸿公司与王伟青签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守履行。根据《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》的约定，璟鸿公司应于每月10日前支付王伟青涉案商铺的租金1716.9元及履约保证金1144.6元。现王伟青主张璟鸿公司从2015年8月1日开始就拒付上述租金及履约保证金，璟鸿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的答辩及质证权利，故一审法院对王伟青的陈述予以采信，故璟鸿公司的行为已经构成违约，一审法院对王伟青要求璟鸿公司支付租金及违约金、履约保证金的诉求予以支持。经核算，2015年8月1日至2016年3月31日的租金为13735.20元，每月租金的违约金应从次月11日开始，每逾期一天以应付租金1716.9元为本金，按每日万分之五计至付清之日止，每月租金违约金以当月租金为限（如2015年8月份租金，应从2015年9月11日开始计算，以此类推）；2015年8月1日至2016年3月31日履约保证金为9156.8元。至于王伟青起诉要求新发公司对租金及履约保证金承担连带责任的主张能否支持的问题，根据新发公司出具《承诺书》中载明的璟鸿公司每月应付给王伟青租金数额，实际为王伟青所有的新都盛世名门宏城汇1256、1257号商铺每月租金及履约保证金之和，璟鸿公司、新发公司并未对此进行区分，因此，新发公司对上述金额的组成部分是明确且知晓的，且愿意对此承担连带支付责任。对此，新发公司应对上述租金和履约保证金承担连带支付责任。新发公司认为其只对租金而不对履约保证金承担连带责任的抗辩，不予采信。至于新发公司认为《承诺书》是在受胁迫情况下签订，且显失公平，上述主张并无相应的证据予以支持，不予采纳。综上所述，璟鸿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年4月11日作出判决如下：一、璟鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2015年8月1日至2016年3月31日的租金13735.20元及违约金[每月租金的违约金应从次月11日开始，每逾期一天以应付租金1716.9元为本金，按每日万分之五计至付清之日止，每月租金违约金以当月租金为限（如2015年8月份租金，应从2015年9月11日开始计算，以此类推）]给王伟青；二、璟鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2015年8月1日至2016年3月31日的履约保证金9156.80元给王伟青；三、新发公司对璟鸿公司应负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金13735.20元及履约保证金9156.80元承担连带支付责任；四、驳回王伟青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由璟鸿公司负担。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕新发公司的上诉请求及理由进行审理。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：新发公司出具的《承诺书》是否有效，新发公司依据《承诺书》承担连带支付责任的范围是否包括履约保证金。根据新发公司出具的《承诺书》内容显示，新发公司承诺如璟鸿公司逾期支付租金，则新发公司愿意替璟鸿公司垫付租金。新发公司主张该《承诺书》是受胁迫出具，缺乏充分证据证实，本院不予采信；因该《承诺书》是当事人单方为己方设定义务的单务合同，并非具有对待给付内容的双务合同，故新发公司提出该《承诺书》显失公平的意见，与法不符，本院不予采纳。新发公司作为具有完全行为能力的民事主体，其自愿出具《承诺书》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王伟青亦已接受承诺，根据诚实信用原则，新发公司应受该《承诺书》约束，自觉履行。《承诺书》中载明璟鸿公司每月应付王伟青租金，租金数额实际为王伟青所有的新都盛世名门宏城汇1256、1257号商铺每月租金及履约保证金之和，新发公司承诺承担租金垫付责任时亦无明确区分前述每月租金额为租金及履约保证金，故一审法院判令新发公司应就《承诺书》中载明的租金（实际包含租金及履约保证金）承担连带支付责任，符合通常理解，合情合理，本院予以确认。新发公司上诉主张其仅承诺对承诺书载明租金额中的实际租金部分而不包括履约保证金部分承担垫付责任，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上，新发公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人广州新发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十一月二十七日书记员  张 旭