福建省莆田市秀屿区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）秀执异字第6号
案外人张亚锁，男，1987年7月15日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人黄金苍，福建普阳律师事务所律师。
申请执行人张地国，男，1979年12月6日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人陈金辉、武秀珍，福建众益律师事务所律师。
被执行人郑瑞春，男，1969年5月5日出生，汉族，居民，住所地天津市北辰区。
被执行人郑素华，女，1973年9月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
本院在执行申请执行人张地国与被执行人郑瑞春、郑素华民间借贷纠纷一案中，本院依职权于2015年2月9日作出（2015）秀执字第223号执行裁定书，裁定预查封被执行人郑素华所有的坐落在莆田市荔城区房屋一套（合同号：L201100779）。次日，本院将上述裁定送达莆田市房地产管理中心荔城分中心实施该查封措施。案外人张亚锁向本院提出书面异议，请求依法解除对案外人购买的莆田市荔城区房屋的查封。本院审查立案后依法组成合议庭公开举行了听证，案外人张亚锁的委托代理人黄金苍、申请执行人张地国的委托代理人陈金辉到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人张亚锁称：2015年3月4日，其与被执行人郑素华签订《二手房买卖合同》，以每平方米人民币9500元（以下均为人民币）的价格购买坐落于莆田市荔城区的房屋，其已支付全部房款，并借用郑素华的账户于2015年3月8日、4月7日、5月7日分别向银行还款4006元、4006元、4006元。法院在要进行查封时，曾让物业联系其，在其同意后，物业才配合法院对上述房产进行了查封。其认为，其与郑素华已签订《二手房买卖合同》，并以高于市场价的价款支付了全部房款，亦对该房产实际占有使用，其并不知晓郑素华与他人有经济纠纷，故其并无过错，请求依法解除对上述房产的查封。
申请执行人张地国称：一、法院作出（2015）秀执字223号执行裁定书，对被执行人郑素华郑瑞春夫妻共有的本案讼争的房产查封是正确的；二、其于2014年12月18日向法院申请执行，法院于2015年2月9日作出查封房产的裁定，异议申请人张亚锁与被执行人郑瑞华、郑瑞春于2015年3月9日签订商品房买卖合同，该买卖合同明显是恶意的，异议申请人张亚锁应当知道该房产被查封后不能购买，张亚锁主观上存在重大过错，故张亚锁提出的异议申请不能成立；三、从异议申请人张亚锁提供的证据来看，张亚锁也并未支付全部购房款，首款如何支付也没有在证据中体现，亦没有证据证明张亚锁已经实际占有使用本案讼争的房产。其认为郑素华、郑瑞春与张亚锁恶意串通、拖延执行时间，请求驳回异议申请。
被执行人郑瑞春、郑素华均未作书面答辩，亦未参加本案听证。
在举证期限内，案外人张亚锁向本院提供了以下证据：
证据1、张亚锁居民身份证一份（复印件），证明案外人主体适格。
经质证，申请执行人张地国对上述证据的真实性没有异议。
证据2、二手房买卖合同一份（复印件），证明张亚锁与
被执行人郑素华于2015年3月4日签订房屋买卖合同，并已交付房款，且房价略高于市场。
证据3、中国工商银行电子银行汇款单、转账汇款回单（复印件），证明张亚锁用被执行人的贷款账户偿还按揭贷款。
经质证，申请执行人张地国对证据2、3均有异议：1、买卖合同签订于2015年3月4日，但房产于2015年2月9日已被法院裁定查封，张亚锁购买已被法院查封的房产，显然不符合客观事实；2、有买卖合同及汇款记录不能证明交易真实，三个月的汇款金额共一万两千多，不能排除张亚锁与郑素华系恶意串通，故意拖延时间。
申请执行人张地国在本案的听证过程中未向本院提供相关证据。
申请执行人张地国对案外人张亚锁提供的证据1的真实性无异议，本院予以认定；对案外人张亚锁提供的证据2、3真实性有异议，且认为该二组证据无法证明被执行人郑素华已将上述房产出卖给案外人张亚锁，同时从证据上看，被执行人郑素华为了逃避债务，与案外人存在虚假交易。本院经审查认为，申请执行人张地国依据生效判决向本院申请强制执行后，本院于2015年2月9日作出执行裁定，查封被执行人郑素华名下的房产，并于次日送达莆田市房地产管理中心荔城分中心。案外人张亚锁与被执行人郑素华签订《二手房买卖合同》的时间为2015年3月4日，系在本院作出执行裁定之后，且案外人张亚锁并未提供证据证明其已支付全部房款，亦未能证明其已实际占有该房产，双方对房屋的交易支付明细、款项支付方式均不符合常理，存在合理怀疑。且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人张亚锁与被执行人签订《二手房买卖合同》的时间系在法院查封被执行人名下不动产之后。综合《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案涉案房屋属于不动产，该不动产至始登记在被执行人郑素华名下，该登记具有公示效力，案外人主张本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，但该司法解释颁布于《中华人民共和国物权法》之前，本案应适用《中华人民共和国物权法》的规定。故，本院认定申请执行人张地国的抗辩理由成立，本院予以支持。
根据案外人提供的上述证据以及法庭听证调查，本院认定本案事实如下：
本院于2014年7月3日立案审理原告张地国与被告郑瑞春、郑素华民间借贷纠纷一案，后于同年12月18日作出民事判决书，判决：被告郑瑞春、郑素华应在判决生效之日起五日内支付给原告张地国借款一百万元，并自二0一四年七月三日起至本判决指定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。该案生效后，原告张地国向本院申请强制执行，本院于2015年2月9日作出（2015）秀执字223号执行裁定书，裁定：一、预查封被执行人郑素华所有的坐落在莆田市荔城区房屋一套（合同号：L201100779）；二、被执行人郑素华负责保管被查封的房产。在查封期间内，因被执行人郑素华的过错造成被查封财产损失的，由自己承担责任；三、查封期限为三年。2015年3月4日，案外人张亚锁与被执行人郑素华签订《二手房买卖合同》。后案外人张亚锁向本院提出书面异议，请求依法解除对案外人购买的上述房产的查封。
被执行人郑瑞春、郑素华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，视为自动放弃诉讼权利。
本院认为，本案诉争房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条之规定：不动产物权归属应经依法登记发生效力；本案的涉案房产至始登记在被执行人郑素华名下，并已被本院查封。案外人张亚锁主张其已于2015年3月4日全部付清该涉案房产的购房款并实际占有，但其系于法院将该房产查封后与被执行人郑素华签订《二手房买卖合同》，其提供的证据无法证实其已实际占有使用涉案房产，且并未到产权登记部门办理过户手续等其他公示手续，该主张缺乏事实与法律依据。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条及第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人张亚锁的异议。
当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
审 判 长 吴雪峰
人民陪审员 骆美高
人民陪审员 郑德和
二〇一六年一月十五日
书 记 员 陈 彬
本案相关法律法规及申请执行提示：
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
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二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。