北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11774号
上诉人（原审被告）北京天惠参业股份有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业小区。
法定代表人龚芳右，总经理。
委托代理人周光国，北京市君致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会，住所地北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村。
法定代表人刘志文，主任。
委托代理人王才，男，1970年6月12日出生。
委托代理人张玉，北京市太平洋中证律师事务所律师。
原审第三人北京京瑞参业有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇恒利街72号213室，实际经营地北京市怀柔区北房镇安各庄村464号。
法定代表人高国进，总经理。
上诉人北京天惠参业股份有限公司（以下简称天惠公司）因与被上诉人北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会（以下简称东帽湾村委会）、原审第三人北京京瑞参业有限公司（以下简称京瑞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第01277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官尚晓茜、法官金伟参加的合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人天惠公司的委托代理人周光国，被上诉人东帽湾村委会的委托代理人张玉、王才到庭参加诉讼，原审第三人京瑞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
东帽湾村委会在一审中起诉称：东帽湾村委会与天惠公司于2004年3月25日签订租赁合同一份。合同约定天惠公司承租东帽湾村原养牛场及村委会办公楼所在地整个院落及养牛场南北围墙往东直线延伸至原屠宰场东围墙为止的土地及固定设施，用于烘干厂或种子库的建设。双方在合同中同时对租赁范围、租赁期限、租金及其给付方式进行了约定。合同签订后，东帽湾村委会按约定将上述土地及固定设施交付给天惠公司。天惠公司在上述土地上建设了厂房。但自2013年始，天惠公司一直拒交租金，至今已拖欠2013年度及2014年度的租金80000元。东帽湾村委会分别于2014年12月29日及2015年1月4日书面通知天惠公司及时交纳租金，否则将解除租赁合同，但天惠公司仍拒绝履行支付租金的义务。后来东帽湾村委会于2015年1月8日书面通知对方解除双方签订的租赁合同。现因天惠公司不交纳租金、不及时腾退上述场地及固定设施，给东帽湾村委会造成巨大的经济损失，故起诉要求：1、确认双方2004年3月25日签订的租赁合同于2015年1月8日解除。2、天惠公司给付东帽湾村委会2013年度及2014年度的租金共计80000元，并自起诉之日起按日万分之三的标准支付利息。3、天惠公司于判决生效后七日内腾退原承租土地并将土地恢复原状。4、天惠公司承担本案诉讼费用。另了解，现该土地实际由京瑞公司使用，东帽湾村委会认为天惠公司已将上述土地转租给京瑞公司，故申请追加京瑞公司为第三人参加诉讼并要求该第三人在判决生效后七日内腾退上述土地。
天惠公司在一审中答辩称：1、在履行合同过程中，双方并未严格按照合同约定于每年12月31日前支付租金，而是一直每两年交纳一次租金。最近一次交纳租金是2013年1月21日，支付的是2011年3月25日至2013年3月24日的租金。据此，2013年3月25日至2015年3月24日的租金应按照合同履行惯例于2015年春节前支付。即天惠公司未拒付租金。2、东帽湾村委会存在为实现解除合同目的恶意拒收租金的行为。2011年，因天惠公司名下的厂房及土地被司法查封及强制拍卖，为顺利履行与东帽湾村委会的租赁合同，天惠公司委托合作伙伴北京天悦参业有限公司代天惠公司向东帽湾村委会支付了两年的租金，当时东帽湾村委会已知晓天惠公司厂房及土地被司法拍卖的事实，在此情形下，东帽湾村委会仍然向原办公地址邮寄催缴通知存在恶意。同时，天惠公司在得知东帽湾村委会起诉后，于2015年3月10日将两年的租金以现金形式送往东帽湾村委会财务室，但东帽湾村委会拒收。3、东帽湾村委会无权单方解除租赁合同，因为天惠公司迟延交付租金并不构成根本违约。4、天惠公司未将承租物转租。天惠公司只是由于前段时间经营困难，所以暂停其他业务，而以代为加工西洋参和提供育种服务的方式为京瑞公司以及其他客户提供加工西洋参和育种服务。
京瑞公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼。
一审法院经审理查明：2004年3月25日，东帽湾村委会（甲方）与北京天惠药业股份有限公司（乙方，下称天惠药业公司）签订租赁合同一份。合同内容如下：第一条：甲方将东帽湾村原养牛场及村委会办公楼所在地整个院落及养牛场南北围墙往东直线延伸至原屠宰场东围墙为止的土地及固定设施整体出租给乙方，用于烘干厂或种子库的建设。第二条：1、租赁期限为二十年，从2004年3月25日至2024年3月24日止。第三条：1、乙方每年向甲方缴纳租金人民币肆万元整，甲方应出具合法凭证，租金在每年12月31日前交清。2、乙方一次性支付给甲方全部拆迁补偿费壹拾贰万元整。第四条：在国家法律、法规允许的范围内，乙方有权在租赁土地范围内建造非永久性建筑。主要建造项目为：1、在租赁土地范围内垒砌全封闭砖墙。2、夯实平整土地并铺垫红砖或水泥砖（不以混凝土浇灌、但原已有经水泥硬化的地面部分除外）；3、建造非永久性建筑。第五条：1、租赁期间，如甲方将土地或办公楼所有权转移给第三方，合同对第三方继续有效，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、租赁期间，如乙方将使用权转移给第三方，需征得甲方的同意。取得使用权的第三方则享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第六条：甲方的责任第1项为按时将租赁范围内的土地及设施交由乙方使用。第七条：乙方的责任第1项内容为按期交纳租金，在同等条件下优先解决甲方所在地劳动力就业及施工劳务。
上述合同签订后，甲方将上述土地及设施交付乙方。乙方交纳了部分租金，在上述土地内建造了宿舍平房、烘干房、种子库等设施。2007年8月7日，天惠药业公司变更为天惠参业公司。2015年1月16日，东帽湾村委会以天惠公司拒付租金为由诉至一审法院，提出解除与天惠公司签订的租赁合同等诉求。后东帽湾村委会又申请追加京瑞公司作为第三人参加诉讼。
为证明自己的主张，东帽湾村委会在一审中提出如下证据。
1、租赁合同。天惠公司对此认可。
2、2014年12月27日及2015年1月4日的催缴通知。其中，2014年12月27日通知内容为：北京天惠参业股份有限公司（原北京天惠药业股份有限公司），贵单位与我单位于2004年3月25日所签订的租赁合同合法有效。依据该合同约定，贵单位应于每年12月31日交清当年租金人民币肆万元整，但贵单位至今已拖欠我单位2013年、2014年二年租金。为此，我单位郑重通知贵单位，请接到本通知后于2014年12月31日前向我单位支付拖欠租金。如贵单位仍逾期不交租金，我单位将解除你我单位所签订的租赁合同。该通知书上有2014年12月30日北京市怀柔区邮政局范各庄支局出具的证明。证明内容为：2014年12月29日，我单位接到怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会交寄的本催缴通知函件。我单位于当日投递，但投递员将上述函件送达到北京天惠参业股份有限公司注册地址怀柔区北房镇经纬工业小区时，发现该单位不在此处经营，无法将上述函件送达给该单位，后我单位将该函件退还给邮寄单位。2015年1月4日的催缴通知内容为：北京天惠参业股份有限公司（原北京天惠药业股份有限公司），贵单位与我单位于2004年3月25日所签订的租赁合同合法有效。依据该合同，贵单位应于每年12月31日交清当年租金人民币肆万元整，但贵单位至今已拖欠我单位2013年、2014年二年租金，为此，我单位郑重通知贵单位，请接到本通知后三日内向我单位支付拖欠租金。如贵单位仍逾期不交租金，我单位将解除你我单位所签订的租赁合同。该通知张贴在上述所租赁土地的院外墙上。天惠公司对上述内容不认可，称其已不在原注册地办公，东帽湾村委会通过邮件向该地邮寄催缴通知以及张贴在租赁土地大门处的方式不合理，其存在恶意解除合同的目的。
3、2015年1月8日东帽湾村委会向天惠公司发出的解除租赁合同通知，该通知张贴在上述所租赁土地的院外墙上。内容为：北京天惠参业股份有限公司（原北京天惠药业股份有限公司），贵单位与我单位于2004年3月25日所签订的租赁合同合法有效。依据该合同约定，贵单位应于每年12月31日交清当年租金人民币肆万元整，但贵单位至今已拖欠我单位2013年度及2014年度二年租金。为此，我单位于2014年12月29日、2015年1月4日两次书面通知贵单位及时履行支付租金义务，并明确告知否则我单位将解除租赁合同。但时至今日，贵单位没有任何回复，也未履行支付租金义务，为此，我单位正式通知贵单位，解除我单位与贵单位于2004年3月25日签订的租赁合同。天惠公司对此不认可，认为其无权单方解除合同。
4、现场照片，证明所租赁土地上的建筑物现状，认为上述建筑属违法建筑。天惠公司承认建造了烘干房和种子库等建筑，但认为即使没有审批手续也和本案无关。
5、2015年2月2日该村书记王才及委托代理人蒋×与门卫老龚的录音，证明内容为京瑞公司实际使用该土地。该录音中有如下谈话情节。“问：您在这做门卫工作，不止一年两年了吧，14年在这了吧？答：从07年”；“问：在当时您就给天惠参业，是给他们做门卫吗？答：对”；“问：您当时的工资是谁发，是天惠药业还是参业？答：开始是药业，后来改成参业”；“问：从什么时候京瑞公司给您发工资？答：从前年，领了三年工资”；“问：07年来的，天惠药业或参业发了三年工资？答：嗯。然后就转成天悦了，后来就是天悦公司发工资，发了三年的工资”；“问：京瑞是什么时候接收的？答：有三年了，2010年，对对”；“问：参业那边，当时您的领导是谁呀？答：我们进来时，是高XX”；“问：就是07年您刚来的时候，答：记不清了，反正是姓高，高总”；“问：后来天悦接手以后，天悦的是哪个领导管理，给您发工资？答：天悦是张少海”；“那ＸＸ敏，王厂长是？答：他始终在这里”；“？都是他管理您，他代表公司给您发工资？答：嗯”；“问：他代表着不同的公司，不是天惠吧，不是参业药业吧？答：不是不是，他就是哪个公司到哪里，他就跟到哪里”；……“问：京瑞公司的全称叫啥，我们好得找呀。在哪儿办公啊，老板是谁呀？答：雷兵”；“问：京瑞在怀柔有办公地点吗？答：有啊，在安各庄那里”；……“问：我们一直认为你是天惠参业的呢？答：不是，你们搞错了”。天惠公司对此录音不认可，称老龚是其聘请过来看守烘干厂的门卫。门卫没文化、不知道企业之间的具体关系、他的陈述相互矛盾，缺乏对基本法律事实的理解能力，不具有证明东帽湾村委会主张的证明能力。
6、2015年2月2日蒋×律师与王×1的谈话录音，证明目的为上述土地现由天惠公司转租给了京瑞公司。该录音中有如下内容：“蒋：您指的烘干厂，不就是咱东帽湾村原来天惠参业或药业租赁的这个厂区吗？王：嗯”；“蒋：那可是这块儿跟我们签合同的是天惠参业，现在它改名叫参业了是吧？王：不是，他先是这样，这天惠完了以后啊，就改名了，改了天悦”；……“蒋：现在天惠参业有限公司跟咱们京瑞公司，叫北京京瑞西洋参有限公司吗？王：叫北京京瑞参业有限公司”；“蒋：就是他跟咱们之间有没有什么合同，手续什么的就把这个场区移交给你们了啊。王：他就是全部的贷款乱七八糟的都接收了”；……“蒋：他要是改名的关系，原来名不用了，这个用新的名字了啊，原来的那个名字不应该存在了。您比如说现在工商查询去，这是叫天惠参业有限公司还在呢啊，他怎么改名叫京瑞了呢。王：这个您别问我，我不清楚”；“蒋：那您清楚什么，就现在天惠参业租赁的那个厂区，是咱们京瑞使着呢，这没问题吧。王：对对”；“蒋：那这个钱是你们京瑞交啊，还是天惠参业交啊。王：我们交啊”；……“蒋：现在已经形成一种事实了，实际使用人已经是你们了。东帽湾王书记：但是我作为村里我不知道。蒋：现在催只能催天惠，天惠说我也没实际使用，你干吗跟我要钱啊。王：您催他他就找我们要。您催他我们也给钱”；“蒋：也就是第一您认可你们实际使用了，第二你们愿意支付相关的租金。王：对”；“蒋：天惠参业跟你们京瑞公司到底怎么就归你们使了，为什么要给你们使。王：我们就把这个地上建的东西给买了”。天惠公司对此不认可，称王经理是京瑞公司派驻在天惠公司烘干厂的代表。王经理并不清楚天惠公司与京瑞公司之间具体的合作关系。
天惠公司为证明自己的主张，向法庭提供如下证据：
1、2015年3月10日，京瑞公司王×1、天惠公司委派人员祝×向东帽湾村村委会会计刘×1交租金时的录音一份，证明天惠公司前往东帽湾村委会财务室交纳租金，东帽湾村委会会计请示村书记王才后拒收租金。东帽湾村委会辩称在此之前已书面通知对方解除租赁合同了，而且当时已起诉了，并且王经理不是天惠公司的人，所以不收租金。
2、天惠公司2013年交纳租金的凭证及收据，证明其委托北京天悦参业有限公司缴纳了2011年3月到2013年3月的租金，且双方之间一直按每两年一次交纳租金。东帽湾村委会对其真实性认可，但认为这不能证明租金给付方式已变更为两年交纳一次。
3、北京天悦参业股份有限公司、王×2、京瑞公司分别与天惠公司签订的西洋参烘干协议三份，证明天惠公司一直在经营承租物。东帽湾村委会对此不认可，认为有证据证明是京瑞公司在实际使用上述租赁土地。
4、天惠公司及京瑞公司的工商登记信息。该信息系2015年4月21日打印自北京市企业信用信息网，记载内容为天惠公司住所地为北京市怀柔区北房镇经纬工业小区，企业状态为开业，法定代表人为龚芳右，营业期限自2001年9月6日至2051年9月5日，投资人姓名为胡×、湖南德海制药有限公司、刘×2、湖南泓鑫控股有限公司、陈×和北京颐景昊农业投资咨询有限公司。京瑞公司住所地为北京市怀柔区北房镇恒利街72号213室，法定代表人为高国进，主要人员信息为高国进、雷×、吴×，其证明目的是两个公司的股东没有关联，是两个公司。东帽湾村委会对此真实性认可。
5、雷×的证言一份。其大致内容为：雷×现任京瑞公司经理。自2001年开始，其在天惠公司担任部门经理职务，天惠公司承租的东帽湾村土地房屋，是其在天惠公司任部门经理时负责兴建的烘干房和种子库。2011年，天惠公司因怀柔农商行起诉，导致其北房镇的工业园区以及银行帐户被查封，后来园区被拍卖。天惠公司无法对外收付款项，经营陷入困顿。2010年，江苏悦达农业因看好西洋参产业，成立了北京天悦参业有限公司，随后其及天惠公司一批人一起应聘到天悦公司。后来天悦公司实施资产重组，其又带领上述一批从事西洋参种植加工的人员到京瑞公司工作。因天惠公司陷入困顿，经其介绍，天悦公司、京瑞公司相继和天惠公司合作，委托天惠公司烘干西洋参等。由于烘干西洋参具有较强的季节性，所以天惠公司只委派姓龚的老两口看守其承租的厂房。西洋参烘干时，天惠公司要求客户自己配套相应的人员。王×1原来是天惠公司的员工，一直负责西洋参烘干和育种这块事务，王×1跟随雷×相继到天悦公司、京瑞公司工作后，继续负责西洋参烘干和育种事务。每次天惠公司委托雷×安排交纳租金，雷×都让王×1跟东帽湾村联系。2014年11月，天惠公司投资人曾提及要交这一期两年的租金，雷×特地交代王×1问村里，村里王才说以后再说。王×1只负责烘干技术方面的具体事务，不清楚天惠公司和天悦公司、天惠公司和京瑞公司之间的具体合作事宜。王×1之前出面交纳的租金，实际上都是天惠公司支付的。天惠公司承租了东帽湾村的土地房屋，并没有对外转租，只不过目前天惠公司没有种植的西洋参，都是为别人加工。京瑞公司是天惠公司的主要客户，京瑞公司时常派人帮助维护、检修烘干厂房电器设备。东帽湾村委会认为雷×曾代表天惠公司领取过本案诉讼材料且他现在是京瑞公司的经理，与天惠公司有合作关系、与本案有利害关系，所以其证言不能采信。
经现场勘察，东帽湾村委会及天惠公司共同确认本案诉争土地部分用水泥硬化、部分铺设有石板；土地上现有建筑包括围墙一座、十二间烘干房、一个种子基因库、一个仓库、一个遮阳棚、十三间平房、七百五十个左右烘干车、一个宣传栏、一个养鸡棚以及一个配电房。其中配电房系原有建筑，其他建筑系租赁合同后新建的。该院落内现种植有玉米等作物。
一审法院判决认定：本案中，东帽湾村委会要求解除租赁合同的理由有二：其一、天惠公司未按时交纳2013年度及2014年度的租金，且经催告仍未按期交纳租金。其二、天惠公司未经东帽湾村委会同意将上述承租土地转租给了京瑞公司，违反了合同约定。
对此，该院发表意见如下：
其一、天惠公司未交纳2013年及2014年度的租金，东帽湾村委会是否可以申请解除合同。该院认为，租赁合同是出租人出租标的物收取租金、承租人根据合同约定使用标的物并支付租金的一种民事法律关系。在此关系中，承租人按合同约定的方式交纳租金是其主要合同义务。本案中，天惠公司与东帽湾村委会签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家强行性法律规定，应合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。根据现查明的事实，能够认定天惠公司未交纳2013年及2014年两年度租金八万元。对此，东帽湾村委会认为自己经过两次催告，对方仍未按期支付，构成了违约，达到了解除合同的程度。天惠公司抗辩称租金系每两年收取一次、东帽湾村委会的催告方式不合理且在2015年3月份拒绝收取租金，存在恶意解除合同的行为。该院认为，租金给付方式系合同的主要条款之一。双方在租赁合同中书面约定的租金给付方式是每年的12月31日前交清当年的租金。现未有证据证明双方在合同履行中又通过书面形式对上述租金给付方式进行了变更，故双方均应按照合同约定的方式给付租金。即使之前双方存在两年交纳一次租金的行为，但东帽湾村委会在此之前对此履行方式未提出异议并不必然代表其与天惠公司已就租金给付方式进行了变更。天惠公司称东帽湾村委会的催款行为不合理，该院认为，公司注册地具有公示、公信效力，天惠公司在本案中并未举证证明其曾向东帽湾村委会声明过其已不在注册地办公，故东帽湾村委会向其注册地邮寄催款通知的行为并无不妥，且其在邮局向该注册地邮寄函件未果的情形下，将其他材料张贴在本案所涉土地的门外的墙上，具有合理性。天惠公司认为东帽湾村委会存在拒收租金的行为，该院认为，根据天惠公司提交的证据，有证据证明该拒收租金的行为发生在2015年3月，在此情形下以及在此之前，天惠公司并未通过提存等合同法中规定的履行方式支付租金，故该院对其抗辩意见，不予采信。基于以上分析，该院认为天惠公司在本案中具有未按合同约定支付租金且经催告仍未支付租金的行为。
其二、天惠公司是否存在未经东帽湾村委会同意而将所承租土地转租给京瑞公司的情形。东帽湾村委会根据门卫老龚及王×1的录音等证据认为天惠公司已将上述土地转租给京瑞公司；天惠公司对上述录音不认可并称天惠公司与京瑞公司之间系商业合作关系而非转租关系。该院认为，本案诉争土地上，现有主要工作人员是门卫老龚及王×1。老龚在录音中表示其受王×1管理、工资是京瑞公司发放；而王×1的身份，根据天惠公司自己的陈述，其系京瑞公司的经理；同时，天惠公司与京瑞公司系两个独立的法人；上述二人的录音内容能够相互佐证。据此，应认定门卫老龚和王×1均系京瑞公司的工作人员。由此，该院认为，上述证据虽不能认定天惠公司与京瑞公司之间存在明确的转租关系，但可认定上述承租土地实际已由京瑞公司在管理和使用。而根据双方租赁合同的约定，“租赁期间，如乙方将使用权转移给第三方，需征得甲方的同意”。据此，应认定天惠公司存在未征得甲方同意，而将所承租的土地使用权转移给京瑞公司使用的行为。天惠公司提出的门卫老龚没文化，其录音不具有证明力；王×1对天惠公司与京瑞公司的合作关系不了解，对录音不认可等意见，缺乏事实依据，该院不予采信。雷×原系天惠公司的员工且代表天惠公司领取过本案诉讼材料；现系京瑞公司经理，其与本案有直接利害关系，故该院对其证言不予采信。
综上所述，天惠公司存在未按合同约定支付租金且未经出租人同意自行转让承租物使用权的行为，违反了双方合同的有关约定，东帽湾村委会据此诉请租赁合同自2015年1月8日解除，具有事实及法律依据，该院予以支持。另，东帽湾村委会向天惠公司索要2013年度和2014年度的未付租金80000元，该笔款项应为2013年3月至2015年3月期间的租金。在该院确认上述租赁合同于2015年1月解除的情形下，欠付租金的实际数额应计算至合同解除之时。据此，该院酌情核减天惠公司2015年1月至3月间的租金，具体金额该院酌定为10000元。东帽湾村委会主张自起诉之日起按日万分之三的标准给付上述租金的利息，因双方在合同中并未对迟延或拒付租金的利息问题进行过约定，故该院认为相关利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算为宜。
合同解除后，天惠公司应将上述所租赁土地内自建的建筑物及相关设施予以清除、将土地恢复原状并交还东帽湾村委会。具体所要拆除的建筑及设施，以该院勘察时双方确认的为准，原有硬化地面保留。在上述腾退过程中，京瑞公司应予以配合并不得对此进行妨害。其与天惠公司如有纠纷，可另行解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（五）项，第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会与北京天惠参业股份有限公司于二○○四年三月二十五日签订的租赁合同于二○一五年一月八日解除。二、北京天惠参业股份有限公司于判决生效后六十日内将上述所承租土地上自行建设的建筑物及其它设施（围墙一座、十二间烘干房、一个种子基因库、一个仓库、一个遮阳棚、十三间平房、七百五十个左右烘干车、一个宣传栏、一个养鸡棚及地板、硬化地面、种植的玉米等作物）予以拆除、腾退，将土地恢复原状并返还给北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会。北京京瑞参业有限公司在北京天惠参业股份有限公司腾退过程中应予配合，不得阻碍。三、北京天惠参业股份有限公司于判决生效后十五日内支付北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会二○一三年三月至二○一五年一月的租金七万元整；并以此为基数，自二○一五年一月十七日起至上述款项实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。四、驳回北京市怀柔区汤河口镇东帽湾村民委员会其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天惠公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：1.涉诉土地依法不得出租，除村委会办公楼所在地整个院落系用于村公共设施的建设用地外，其余租赁土地均不是建设用地，同时，《租赁合同》实际履行中，东帽湾村委会将《租赁合同》约定土地位置东侧的土地交付给天惠公司。根据相关法律规定，农村集体所有的土地不得出租用于非农业建设，天惠公司租赁的土地实际为农用地，《租赁协议》应属无效合同。2.一审法院认定第三人使用租赁土地，与客观事实不符，天惠公司为京瑞公司烘干西洋参时，要求京瑞公司委派人员参与烘干工作，但这种合作方式不构成租赁土地的转租。3.东帽湾村委会催告方式不合理，东帽湾村委会送达《催缴通知》和《解除租赁合同通知》均属恶意行为，不应认定东帽湾村委会履行了催告和通知义务。4.一审法院错误采信东帽湾村委会提供的视频及录音证据。5.一审法院忽略东帽湾村委会拒收租金的事实，认定延迟支付租金构成根本违约有误。6.退一步假设，即使《租赁合同》合法有效，天惠公司迟延给付行为也不导致合同目的无法实现，东帽湾村委会无权解除合同。综上，请求撤销北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第01277号民事判决，改判《租赁合同》无效，驳回东帽湾村委会全部诉讼请求，或将案件发回重审。
东帽湾村委会服从一审法院判决。其针对天惠公司的上诉理由答辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效，土地性质为村镇建设用地，而非农用地，不存在非法改变农用地用途的禁止性规定。2.天惠公司构成根本违约，东帽湾村委会享有合同解除权，其通知天惠公司解除租赁合同符合法律规定。3.天惠公司不仅让京瑞公司使用涉诉土地，其自认其他个人也使用涉诉土地，东帽湾村委会有权解除合同。故请求驳回上诉，维持原判。
京瑞公司既未作出陈述，亦未参加本院二审庭审。
二审过程中，东帽湾村委会出示以下证据：东帽湾村委会出具的关于土地查询的申请及土地情况说明、北京苍穹数码测绘有限公司（以下简称苍穹公司）出具的宗地界址点坐标成果表及宗地图、北京市国土资源局怀柔分局（以下简称怀柔国土局）关于汤河口镇东帽湾村委会土地用途的认定意见，共同证明涉诉土地的性质为村镇建设用地。天惠公司对上述证据的真实性认可，但认为怀柔国土局的认定意见与苍穹公司的宗地界址坐标成果表无关，不能证明怀柔国土局认定的土地是涉案土地。
二审过程中，根据东帽湾村委会的申请，本院到怀柔国土局调查情况，该局工作人员答复称，东帽湾村委会委托苍穹公司测绘的土地位于东帽湾村，属集体建设用地。根据怀柔国土局系统内航拍图显示，测绘土地与涉诉土地形态大体一致，同时该航拍图显示测绘土地上建有厂房等建筑设施。东帽湾村委会与天惠公司对本院调查的情况均无异议。
二审庭审中，天惠公司放弃了《租赁合同》属无效合同的上诉理由。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有租赁合同、催款通知、解除租赁合同通知、录音材料、烘干协议书、勘察笔录、证人证言、工商登记信息、二审上诉新证据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：东帽湾村委会与天惠公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行己方义务。京瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为其放弃相关诉讼权利，本院缺席审理，并结合相关证据及事实作出认定。
关于天惠公司上诉提出东帽湾村委会催告方式不合理、恶意解除合同的上诉意见，首先按期交纳租金是天惠公司的义务，在天惠公司未如约交纳租金时，发生了东帽湾村委会通知催收款项及通知解除合同的情况。同时，对于通知的方式双方没有明确约定，而公司注册地具有公示效力，天惠公司并未举证证明其曾向东帽湾村委会声明过其已不在注册地办公，故东帽湾村委会向其注册地邮寄催款通知的行为并无不妥，且其在邮局向该注册地邮寄函件未果的情形下，将其他材料张贴在本案所涉土地的门外的墙上，亦具有合理性。
关于涉诉土地的使用问题，一审法院根据已查明的事实，根据双方提供的证据，作出天惠公司存在未征得东帽湾村委会同意将涉诉土地使用权转移给京瑞公司使用的认定并无不当。
关于拒收租金的问题，有证据证明该拒收租金的行为发生在2015年3月，即本案一审法院立案后，在此情形下以及在此之前，天惠公司并未通过提存等合同法中规定的履行方式支付租金，故天惠公司以东帽湾村委会拒收租金主张其无权解除合同的理由亦不能成立。
关于合同的解除问题，天惠公司按照合同约定方式交纳租金是其主要合同义务，天惠公司未交付2年租金，经东帽湾村委会催告仍未按期支付；同时，天惠公司未经东帽湾村委会同意转让租赁物使用权，故东帽湾村委会据此请求解除《租赁合同》具有事实及法律依据。
综上，上诉人的上诉理由及请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1800元，由北京天惠参业股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费1550元，由北京天惠参业股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 印 龙
代理审判员 尚 晓 茜
代理审判员 金 伟
二〇一五年十月二十日
书 记 员 温迪书记员李峥