四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第2213号
上诉人（一审被告）绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳市高新区双碑中街。
法定代表人邓光林，该公司董事长。
委托代理人赵新民，四川风行律师事务所律师。
上诉人（一审被告）四川万向投资集团有限公司。住所地：绵阳市高新区绵兴东路。
法定代表人葛勇，该公司董事长。
委托代理人申虎，四川万法律师事务所律师。
委托代理人葛建萍，该公司员工。
被上诉人（一审原告）万海军，男，汉族，生于1978年2月26日，新疆奎屯市人，现役军人，住绵阳市涪城区剑门路。
委托代理人敬长君，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托代理人肖名山，北京盈科（成都）律师事务所律师。
上诉人绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）、四川万向投资集团有限公司（以下简称万向投资公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2009年1月16日，被告新城房地产公司作为甲方与作为乙方的被告万向投资公司签订《联合开发协议》一份，该协议约定“双方同意将位于绵阳市高新区双碑村（现地址为涪城区剑门路西段296号）、证号为绵城国用（2003）字第02264号宗地南侧地块进行联合开发。二、双方同意，联合开发地块由甲方以‘新城优家’项目名义统一规划、统一设计、统一建设、统一销售、统一管理。三、联合开发的规划报建手续由甲方负责办理，乙方提供一切所需资料，报建费用、建设费用等由甲方支付。……”。二被告联合开发的“新城优家”项目中被告新城房地产公司的土地面积为10942.69平方米，被告万向投资公司土地面积为1934.42平方米。
2009年10月13日，新城优家项目由绵阳市城市规划管理局颁发建字第（2009）160号《建设工程规划许可证》，该项目并于2009年11月3日取得《建设工程施工许可证》。
2010年3月16日，二被告作为出卖人与作为买受人的原告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买二被告销售的位于绵阳市剑门路西段296号新城优家4幢1单元1楼1号房屋一套。该套房屋的总购房款为384628元。该合同第十条交付条件以及第十九条产权登记还约定“出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该商品房。”及“（一）初始登记出卖人应当在2011年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告与二被告签订上述《商品房买卖合同》后按照合同约定全额支付了购房款。房屋建成后，二被告按照合同约定在2010年11月30日前向原告交付了商品房。
另查明：根据绵府发（2008）36号《绵阳市人民政府关于切实保障灾后恢复重建项目用地的通知》的内容：灾后重建过程中对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。
再查明：因包括原告在内的“新城优家”购房者未办理到分摊土地证，2012年11月1日，绵阳市国土资源局的绵国土资复（2012）56号《绵阳市国土资源局关于“新城优家”项目土地合宗的建议意见》文件针对“新城优家”项目土地提出了以下三种土地合宗建议：第一种方式：作价入股过户合宗。即将万向公司1934.42平方米土地作价入股至新城公司名下，双方签订《作价入股协议》，按相关规定缴纳税费后办理土地变更登记。特点是：土地流转规范，产权明晰、界址清楚、完税后办理土地变更登记（经高新地税测算，需缴纳各种税合计约194万元，其中土地增值税为159万元）。第二种方式：土地使用权加名。依据市政府《关于切实保障灾后重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）“对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权加名和土地使用权变更登记手续。”特点是：土地使用权转移不受法定条件限制，完税后即办理，此项业务于2011年已停止办理。第三种：方式：土地不合宗，临时拼凑在一起。由于土地不过户所以不会产生税费，项目开发公司要求按此种方式办理。此种方式的特点是：不产生税收，能迅速解决“新城优家”业主办证问题，但土地使用权流转不规范，税收流失。该局建议按第三种方式办理土地合宗过户。
再查明：2013年6月19日，绵阳市房管局高新区分局为被告新城房地产公司以及被告万向投资公司办理了本案诉争位于剑门路西段296号新城优家1幢2-6层、1幢1层、2幢1-8层、3幢1-6层、3幢-1层、4幢-1层、4幢1-8层、5幢1-6层楼栋房屋的初始登记。
一审法院认为：被告新城房地产公司和万向投资公司作为出卖人与原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告万向投资公司抗辩认为其不是本案买卖合同实际的出卖方，不应承担责任。被告新城房地产公司和万向投资公司是基于双方所签订的《联合开发协议》而共同就双方所有的地块进行联合开发案涉商品房项目，且万向投资公司作为《商品房买卖合同》的一方相对人在合同上签字盖章的行为已表示其接受该合同的约束，该《商品房买卖合同》对被告万向投资公司当然具有约束力。故对被告万向投资公司的该项抗辩意见不予采纳。
《商品房买卖合同》签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。在原告已完全履行了向被告给付购房款384628元的义务后，被告亦应严格按照合同的约定履行自己的义务。
双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房于2010年11月30日前向买受人交付，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，房屋所有权证自交房后360内办理。根据房地产开发和转让的房地一体原则，原告主张的房屋有关权证应包含了房屋的所有权证和土地使用权证书。在目前办证期限已界满且无客观障碍的情况下，原告主张二被告为其办理所购房屋的所有权证和土地使用权证书，既符合法律规定也合乎合同的约定，二被告应当依法依约履行。
合同中双方对产权初始登记和转移登记的时间和违约责任均作了详细的约定。按照《商品房买卖合同》第十九条的规定，出卖人应当在2011-5-30日前取得所在楼栋的权属证明，否则买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。被告未在约定的期限内取得所在楼栋的权属证明已构成违约。被告新城房地产公司辩解权属证书未能及时办理的原因系国家政策所致，并不是公司的原因造成，出卖方不应承担责任。双方争议的焦点在于被告迟延办证是否属于不可抗力的法定免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”所谓不可抗力必须符合三个要件：其一不能预见，必须是以一般人的预见能力为标准，指合同当事人对这个时间是否发生是不可能事先预见的；其二不能避免，指合同当事人尽管对可能出现的意外情况采取了合理的措施，仍旧在客观上不能防止这一意外事件的发生；其三不能克服，是针对这个事件造成的结果和损失而言，是无法恢复和减少的。本案中，房地产项目开发过程中遇到绵阳市人民政府关于土地方面政策的变化，导致该项目所涉及分属两个被告的土地无法直接办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续，属于被告不能预见和避免的情况。但是根据绵国土资复（2012）56号文件，该结果并非无法克服，即被告完全可以采取其他方式实现土地的合宗。换言之，项目建设过程中政府部分政策的变化与被告未按约履行合同没有必然联系，造成案涉商品房延迟办证的原因仍在二被告自身。因此，被告主张不可抗力的免责事由不能成立，不予支持；原告主张二被告迟延办理初始登记承担合同约定的违约金，予以支持。双方在诉讼中均认可被告于2013年6月19日办理了原告所购房屋所在楼栋的初始登记，故二被告应当承担从2011年5月31日起至2013年6月19日按其已交购房款384628元的每日万分之一计算的违约金，其金额为384628元×0.0001×750天=28847元。
同理，二被告至今未为原告办理产权转移登记构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条（二）项的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。事实上，二被告于2010年11月30日向原告交付了所购商品房。因此，二被告应当承担从2011年11月25日起至为原告办理房屋所有权证时止按合同约定标准计算的违约金。双方在合同中约定该项违约金的支付时间为买受人实际取得权属证明之日起30日内。该条约定实际是对给付逾期取得权属证明的违约金的约定条件，该条件的成就为买受人实际取得权属证明。就本案查明的事实来看，买受人办理房屋权属证明并无客观障碍，仅系被告出于自己利益的考虑而未予申请办理。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，应当视为该条件已成就，对原告请求的转移登记违约金予以支持。原告仅主张了2011年11月25日至2014年5月30日之间的违约金，未超出合同约定，此乃当事人自己处分权利的行为，不违反相关法律法规的规定，予以准许。二被告应向原告支付的逾期办理转移登记的违约金为384628元×0.0001×915天=35193元。
被告新城房地产公司还主张双方约定的违约金过高，违约金的作用应为填补损失，因原告并无任何损失故请求违约金计算标准予以降低。该院认为，对于违约金的性质问题，理论上违约金兼具赔偿性与惩罚性双重性质，以赔偿性为主，惩罚性为辅。同时从《商品房买卖合同》的该条款来看，其直接来源于《商品房示范合同文本》。而从目的上解释，示范文本对于迟延交付或迟延办证的违约责任规定，并非仅仅着眼于对购房者的赔偿或对开发商的惩戒，而是为了平衡双方的利益，减少纠纷和摩擦，进而促进住房消费。设定这一违约赔偿计算方式的目的，既有保证购房者能依法享有赔偿，也有督促开发商按期履行自己的合同义务的目的在里面。由此可见，将该条款理解为单纯的赔偿性质违约金或惩罚性违约金均显得片面，只有将该条约定认定为兼具赔偿与惩罚性质的违约金才符合该条款的真实意思。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，双方在合同中对该项违约金的约定应属合理，对被告认为该违约金约定过高应予以减少的意见不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，遂判决：一、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后三十日内为原告万海军办理位于绵阳市剑门路西段296号新城优家4幢1单元1楼1号的商品房的房屋所有权证和土地使用权证；二、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后十五日内支付原告万海军逾期取得楼栋初始登记违约金28847元；三、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司、四川万向投资集团有限公司在本判决生效后三十日内支付原告万海军逾期办理商品房产权转移登记的违约金35193元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取426元、邮寄费90元，由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司和四川万向投资集团有限公司共同承担。
宣判后，新城房地产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）“新城优家”房地产项目未在约定期限内取得房屋初始登记并非出卖人的责任，新城公司不应承担违约责任和支付违约金。“新城优家”系新城公司和万向投资公司根据《绵阳市人民政府关于切实保障灾后重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）的精神联合开发，该通知第四条规定：“对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权加名和土地使用权变更登记手续。石规划局、市建设局为其办理项目报建和审批等相关手续”。但在2011年，该文件规定的“土地使用权加名”绵阳市人民政府已停止办理，导致新城公司无法为“新城优家”房屋办理初始登记。因此，初始登记未按期办理的原因是政府政策变化，不是出卖人的原因造成。根据合同约定，只要不是出卖人的责任导致无法办理房屋初始登记的，出卖人不应承担违约责任。同时，一审法院认定“土地使用权加名”停止办理的政府政策调整不属于不可抗力错误。因为“土地使用权加名”停止办理的政府政策调整，上诉人是不可能预见和避免的，且只有采用“土地使用权加名”方式才能解决联合开发的土地合宗问题，因此“土地使用权加名”停止办理的政府政策调整也是不能克服的。
（二）“新城优家”房地产项目未在约定期限内取得房屋转移登记并非出卖人的责任，新城公司不应承担违约责任和支付违约金。因政策原因导致新城公司2013年6月19日才办理到房屋的初始登记。而只有在初始登记取得后，才能办理房屋产权转移登记。因此，造成初始登记未按期办理的责任不是出卖人的责任，当然房屋产权转移登记未按期办理的责任也不应由上诉人承担。一审法院按交房时间2010年11月25日之日起360日内起算房屋转移登记违约金不当，应当自初始登记取得时间2013年6月19日之日起360日内起算房屋转移登记违约金。
（三）未按期办理房屋初始登记及房屋产权转移登记并不会给购房人造成任何损失，合同约定的按已付购房款日万分之一计算的违约金显然过高，应当予以降低。
综上，请求撤销原判，依法改判。
万向投资公司亦不服该判决，除提出与新城房地产公司相同的上诉理由外，还提出：由于新城公司开发房地产的时候，必须有规划图形，而规划图形涉及到我公司的土地，我公司的土地只占全部开发面积的15%。灾后重建的时候，政府要求合宗开发，所以在合同上和报建手续上有我公司的名字。同时，由于办理相关证件的需要，我公司才在商品房买卖合同上盖章。但在整个商品房买卖关系中，我公司未与购房人进行任何包括洽谈、看房等活动，也没有从原告手上收过房款。因此，我公司没有在房屋买卖过程中，享受到任何实体权利，根据权利义务一致的原则，我公司在本案中不应承担合同义务。即使有责任，也只应按照融入土地的比例，承担15%的违约金。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人万海军答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：（一）上诉人新城房地产公司和万向投资公司与一审原告签订《商品房买卖合同》后，未按照合同约定按时取得楼栋初始登记及未按时协助一审原告取得房屋产权转移登记属实。根据双方所签《商品房买卖合同》约定，须因出卖人的责任未能按时取得上述权属证明，出卖人才应承担合同约定的违约责任。针对本案事实，是否是因出卖人的责任未能按时取得上述权属证明。本院经审查认为，根据《绵阳市人民政府关于切实保障灾后重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）第四条规定：“对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权加名和土地使用权变更登记手续。石规划局、市建设局为其办理项目报建和审批等相关手续”。新城房地产公司和万向投资公司可通过“土地使用权加名”方式进行土地合宗，完成联合开发。虽然因政府政策原因，该文件规定的“土地使用权加名”绵阳市人民政府已停止办理。但绵阳市人民政府停止办理“土地使用权加名”的时间是2011年，而“新城优家”房地产项目取得《建设工程规划许可证》的时间是2009年10月13日，取得《建设工程施工许可证》的时间是2009年11月3日。因此，新城房地产公司和万向投资公司完全可以在2011年政府停止办理之前以“土地使用权加名”方式进行土地合宗。未及时办理的责任应自行承担。同时，根据绵阳市国土资源局绵国土资复（2012）56号《绵阳市国土资源局关于“新城优家”项目土地合宗的建议意见》所提出的三种土地合宗建议，第一种方式：作价入股过户合宗。即将万向公司1934.42平方米土地作价入股至新城公司名下，双方签订《作价入股协议》，按相关规定缴纳税费后办理土地变更登记。特点是：土地流转规范，产权明晰、界址清楚、完税后办理土地变更登记（经高新地税测算，需缴纳各种税合计约194万元，其中土地增值税为159万元）。第二种方式：土地使用权加名。依据市政府《关于切实保障灾后重建项目用地的通知》（绵府发（2008）36号）“对以出让方式取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，有关税收按国家现行税收政策办理后，市国土资源局可为其办理一次土地使用权加名和土地使用权变更登记手续。”特点是：土地使用权转移不受法定条件限制，完税后即办理，此项业务于2011年已停止办理。第三种方式：土地不合宗，临时拼凑在一起。由于土地不过户所以不会产生税费，项目开发公司要求按此种方式办理。此种方式的特点是：不产生税收，能迅速解决“新城优家”业主办证问题，但土地使用权流转不规范，税收流失。该局建议按第三种方式办理土地合宗过户。据此建议，通过“土地使用权加名”方式进行土地合宗并非土地合宗的唯一方式，上诉人完全可以采取其他方式实现土地合宗。因此，一审认定未按时取得相应权属证明的原因不属于不可抗力及不符合法定免责情形正确，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。
（二）上诉人新城房地产公司与万向投资公司以各自通过出让方式取得的土地进行联合开发建设“新城优家”房地产项目，并在与一审原告签订《商品房买卖合同》时均作为出卖人，且均在《商品房买卖合同》的出卖人处加盖公司印章。据此，新城房地产公司与万向投资公司应当共同作为出卖人履行《商品房买卖合同》中的出卖人义务。至于新城房地产公司与万向投资公司之间的内部合作比例，由于对外不具有约束力，在承担责任后，双方可进行内部结算。
（三）由于原审原告对所购房屋至今未取得产权证书，所有权存在瑕疵，虽不影响正常居住，但必然影响出租、出售、融资等权益。据此，原审法院对已付购房款日万分之一（年息3.6%，低于中国人民银行基准利率）的违约金约定不认为明显过高，未作调减并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，上诉人新城房地产公司与万向投资公司的上诉理由与合同约定及本案客观事实不符，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人新城房地产公司预交的二审案件受理费852元，由绵阳高新区新城房地产开发有限公司承担；上诉人四川万向投资集团有限公司预交的二审案件受理费852元，由四川万向投资集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 左 迪
审判员 李 维
审判员 冯安石
二〇一五年九月一日
书记员 梁 睿