延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第00803号
原告米阳，男，汉族，1994年9月9日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区林凯唐缘小区。
原告雷梅，女，汉族，1964年8月27日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区林凯唐缘小区。系原告米阳母亲。
二原告委托代理人李凤年，延安市“148”法律服务所法律工作者。
被告陕西汉文置业有限责任公司（以下简称陕西汉文公司）。住所地：西安市雁塔区高新区科技路37号海星城市广场*座****室。
法人代表人侯宝林，该公司董事长。
委托代理人王宁，北京市中银（西安）律师事务所律师。
原告米阳、雷梅诉被告陕西汉文公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告米阳、雷梅委托代理人李凤年、被告陕西汉文公司委托代理人王宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告米阳、雷梅诉称，2009年6月6日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售的林凯唐缘小区1-3-1101室住宅房一套，总价款819391元。被告应当在2010年4月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若被告未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付期限的第二天起至实际支付之日止，按日支付买受人已交付房价款万分之1.5的违约金；在商品房交付使用后365日内，由出卖人到房地产管理部门办理产权证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1.5%向买卖人支付违约金。合同签订后，原告支付了房款，但被告在未进行房屋竣工验收的情况下于2011年4月25日将房屋交付原告使用，至今未办理房屋产权证。被告开发的林凯唐缘商品房验收备案时间为2011年6月2日。原告认为，工程竣工验收合格是商品房交付的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。现诉至法院，请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金48794元；2、被告支付原告逾期办理房产证违约金12290元；3、诉讼费由被告承担。
原告米阳、雷梅为证明其主张成立，在举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：商品房买卖合同一份。证明原告购买被告商品房，按约定交付房款，被告未按照约定期限交付房屋和办理房产证，应按约定支付违约金，并在1个月内办理房产证。
证据二：延安市建设工程质量监督报告。证明被告支付的商品房直至2011年6月2日才被相关部门竣工验收。
证据三：陕西汉文置业有限责任公司关于林凯唐缘小区若干问题的回复。证明本案从2012年8月28日起算诉讼时效，存在诉讼时效中断的情形。
被告陕西汉文公司辩称，被告陕西汉文公司开发的商品房已经按照合同约定于2010年4月30日前验收合格，达到交房条件。原告经电话通知未能按时接房，要求支付违约金的请求与事实不符，且无法律依据，应予以驳回。被告开发的林凯唐缘项目已达到合同约定的交房标准，被告与原告2009年6月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将林凯唐缘小区1号楼3单元1101号房出售给原告，房屋总价819391元。合同第八条约定，“出卖人应当在2010年4月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，该约定符合有关法律规定，2010年4月16日林凯唐缘项目已申请验收，2014年4月22日通过总包单位、监理单位、勘验单位、设计单位、建设单位验收合格。《中华人民共和国房地产管理法》第26条规定，验收合格指设计、施工等单位的验收。原告所称“房屋办理竣工验收备案后交付”不是合同约定和法律规定的交房标准，因此不能将竣工验收备案日作为交房日并以此计算违约金。“房屋竣工验收备案”仅仅是行政部门管理性规定，而非法律强制性规定。合同约定的商品房达到交付条件后，2010年4月30日前被告陕西汉文公司通过电话通知原告前来办理手续，但原告未能在接到通知后及时办理收房手续，此后被告于2010年通过《延安日报》发出公告，催促尚未办理交房手续的业主务必在2010年11月16日前办理接房相关手续，但原告仍未及时接收房屋，导致交房时间延迟至2011年4月25日，并非被告迟延履行交房义务，而是原告迟延接收房屋。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定2010年4月30日前将验收合格的房屋交付，原告称被告未按照约定期限交房，那么原告自2010年5月1日就已经知道自己的权利受到侵害，法律保护该项权利的截止时间是2012年4月30日，但原告2014年4月24日才提出自己的诉讼请求，已经超过了两年的诉讼时效，该期间内没有诉讼时效中止或中断的理由，原告的请求权已经超过诉讼时效。被告已经向产权登记机关办理备案登记，目前尚未取得房屋产权证，并非被告的责任。合同第15条表明被告需要在该期限内提交资料，而非在该期限内保证原告能够实际取得房产证。被告已经在合同约定期限内完成登记备案，目前大证已经办理完成。合同并没有约定办理分户产权证的期限，基于“诚实信用、平等协商”原则，对合同没有约定履行期限的，双方应当重新协商确定。《商品房销售管理办法》第34条表明房地产开发企业对办理房产证仅有协助义务，原告能否按期取得房产证，由产权登记机关依程序办理，被告无权决定。合同约定，在商品房交付使用后365天内，由被告到产权登记机关备案。合同约定的该项义务，被告已经履行，不存在违约。被告在房屋交付使用后已经履行登记备案手续，至于原告何时取得房产证，与被告无关，被告不应当承担迟延办证的违约责任。原告要求支付逾期办理房产权证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告在接到电话通知和登报公告通知后未能及时办理收房手续，导致交房时间延迟，所以实际交房时间应为《延安日报》公告中确定的交房时间即2010年11月16日。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房产证需由被告向产权登记机关提供备案资料的截止时间为2011年11月16日，原告自2011年11月17日就已经知道自己的权利受到侵害，原告要求支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过了2年的诉讼时效。
被告陕西汉文公司为证明其主张成立，在举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：《商品房买卖合同》的补充协议一份。证明原告米阳、雷梅要求支付逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。
证据二：林凯唐缘小区1号、2号、3号楼验收申请一份、林凯唐缘小区1号、2号、3号楼工程竣工验收会议纪要一份、工程验收参加人员签到名单一份。证明2010年4月22日林凯唐缘小区1号楼经建设、设计、勘查、施工、监理五个单位验收合格，符合合同约定的交房标准。
证据三：交房手续书一份。证明原告要求逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。
证据四：2010年11月16日延安日报一份。证明违约责任在于原告。
经庭审质证，被告对原告所提交证据一真实性无异议，证明目的有异议，证据二、证据三真实性有异议，认为没有原件。原告对被告所提交证据一、证据二、证据三真实性无异议，证明目的有异议，对证据四不予质证。经审查，本院对原、被告所提交证据的真实性予以认定。
经审理查明，2009年6月6日原告米阳、雷梅与被告陕西汉文公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的位于延安市宝塔区东苑社区迎宾大道林凯唐缘小区1-3-1101号住宅楼房一套，面积152.92平方米，每平方米5358.3元，总价款819391元，合同第8条约定，被告应当在2010年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第9条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房款819391元，2011年4月25日被告向原告交付房屋。2012年5月23日被告为林凯唐缘小区办理了延房权证宝宝字第0187**号房屋产权证，但至今未给原告办理房屋产权证。
另查明，2010年11月16日被告陕西汉文公司在延安日报第2版刊登公告，该公告中称，“截止本公告见报之日，尚未办理收房手续的房主，请您务必尽快办理接房相关手续，并及时缴纳各项已产生的费用，若因业主延期不办理收房等手续，影响小区冬季供暖和办理房产证等各项工作，由此产生的一切后果由该业主承担。”
本院认为，原告米阳、雷梅与被告陕西汉文公司签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效。因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，故被告应支付原告迟延办理房产证的违约金12290.87元（819391元×1.5%），原告主张该违约金12290元，本院予以支持。被告于2011年4月25日向原告交房，已构成违约，被告主张原告逾期交房违约金的请求已超过2年的诉讼时效期间，对此原告所提供证据不足以证明诉讼时效存在中断，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陕西汉文置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告米阳、雷梅迟延办理房产证的违约金12290元。
二、驳回原告米阳、雷梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1327元，原告米阳已预交，实际由被告陕西汉文置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 石亚弟
人民陪审员 白 宇
人民陪审员 刘桂梅
二〇一四年十月八日
书 记 员 杜 瑞