盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1103民初2359号原告：杨启刚，男，1974年4月5日出生，汉族，盘锦市人，无业，住盘锦市兴隆台区。原告：刘艳军，女，1976年5月8日出生，汉族，盘锦市人，无业，住盘锦市大洼县。委托诉讼代理人：姜晓飞，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：盘锦科来华置业有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区政府B座702室。法定代表人：蔡家耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。原告杨启刚、刘艳军诉被告盘锦科来华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李祥，被告盘锦科来华置业有限公司的委托诉讼代理人谢应桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期交房违约金32562.19元（违约金以原告已交房款120597元为基数，按照日万分之三的标准自2015年1月1日起计算至被告实际交房之日止，暂计算至2017年6月18日，共计900天）。事实及理由：2014年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“红星国际广场一期”预售商品房一套，楼牌号为兴隆台区泰山路×号××，建筑面积14.24平方米，单价8，468.89元，房款总计120,579.00元；付款方式为一次性付款，被告应当在2014年12月31日前将商品房交付给原告；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了全部购房款，被告收款同时向原告出具了购房发票，原告依约履行了全部合同义务，但是，被告未能在合同约定的2014年12月31日前交付房屋，虽然原告多次找到被告催其交房，但被告均表示无法交房。2016年8月27日，鉴于被告逾期交房已近两年，遂与原告签订了一份《补充协议书》，约定被告在2017年5月1日前为原告办理交房手续，如届时无法办理交房手续且原告选择继续履行合同的，被告承诺按照日万分之三向原告支付自约定交房日（2014年12月31日）的次日起至实际交房日止期间的逾期交房违约金，被告先行安排总额600万元资金按照一定比例计算及分配，用于赔付原告等全体业主的违约金，剩余部分违约金在交房前进行陆续赔付等。时至今日，被告未收到被告分文补偿也未向原告交付房屋，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告盘锦科来华置业有限公司辩称，按照合同法及司法解释相关规定，违约金是以损失为基础的，没有损失或者损失过大或过小，对违约金法院均有权利予以调整或者不予支持。2013年7月份原、被告双方在签订订购协议时，在订购协议4、5、6条约定原告在买受房屋完毕后，统一由盘锦红星国际广场物业经营管理有限公司统一运营，期限为三年。该物业公司前三年的租金由本案被告减免房屋销售总价的24%进行抵顶，从第4年第5年物业公司与原告的收益按照1：9进行分成，或者业主可以自营。在2014年5月份本案原告又与物业公司签订了盘锦温州城委托经营管理合同，合同中第3、4、5条对委托经营及租金给付及用被告的房款减免24%进行冲抵再次进行了明确约定。基于上述订购协议和委托经营管理合同，原被告双方在签订商品房买卖合同时，被告少收房款40，327.68元，现按照商品房买卖合同约定，被告迟延交房，原告向物业公司也迟延交房，物业公司从2014年到2017年10月1日没有得到房屋进行运营收益，物业公司也损失巨大，并且物业公司以被告少收24%房款的方式已经给付了原告前三年的租金收益。按此法律关系，原告同样要向物业公司承担返还租金及违约责任。该物业公司明确表态物业公司的损失与业主之间的迟延交房违约责任同样可以相互抵顶。据此计算，原告也就没有经济损失。现今被告开发的房屋已经具备交付使用状态，且已开始招商，在2017年5月1日前后被告以挂号信的方式对广大业主通知交房，告知即将会进行营业状态。综上，请求驳回原告诉请。本案争议焦点：被告是否构成延迟交房，应否承担违约责任并支付违约金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同1份及补充协议，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系。合同附件4补充协议第一条约定凡在签约之前双方任何一方所表达和提供的信息与商品房买卖合同不一致的，文字材料不作为缔约、履行的依据。证据二、发票1张，证明原告向被告支付全部购房款。被告质证，对证据真实性没有异议。商品房买卖合同上的销售价款是在订购协议基础上减免24%之后的价款，减免的24%房款抵顶物业公司应当给付原告的2014年至2017年三年的房屋租金。被告向本院提交如下证据：证据一、定购协议1份，证明房屋销售总价在减免24%之前价格是266,970.00元。合同中的3、4、5条说明原告购买的房屋由物业公司统一运营管理，应付的租金由被告减免的24%的房款进行抵顶，在签订商品房买卖合同时一并计算。证据二、盘锦温州城委托经营管理合同1份，证明该协议第3、4、5条约定了从2014年10月1日到2017年10月1日前由物业公司统一运营管理。物业公司应当给付的三年房屋租金用被告少收的24%房款进行冲抵。在该三年中由物业公司与被告进行房屋交接，统一装修运营，并办理交接手续。如原告迟延交付房屋，根据合同相对性也同样对物业公司承担责任。证据三、房屋建筑工程竣工报告书一份，房屋建筑工程质量检查报告书一份，房屋建筑工程质量评估报告书一份，房屋建筑工程竣工验收报告书一份，辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督报告书一份，均证明原告买受的房屋已经竣工验收完毕。证据四、被告向原告发送的挂号信函及网络查询投递情况，证明被告向原告告知交房。原告质证，对定购协议和委托经营管理合同真实性无异议。但并不能证明原告不存在任何经济损失，24%购房款并不是对房屋价款的减免，百是通过委托经营合同的约定在三方之间形成了抵顶部分购房款的事实，不影响原告支付的全部购房款的事实。我们对被告提供的第三组合证据真实性不认可。竣工验收是具有5个证件，被告只提供了4个证件，没有进行消防验收，江为具备法定的竣工验收条件，这几份报告个别没有加盖公章，不符合验收报告的形式，没有相关人员签字，也没有签时间。从挂号信邮局印戳的2017年5月6日看，即使被告曾经发出过挂号信，也超过了双方约定的交房时间。至今原告都未收到挂号信。证据的认证，对原告提交的商品房买卖合同、发票、补充协议书、银行流水单，被告无异议；对被告提交的定购协议、盘锦温州城委托经营管理合同，原告无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：被告提交的房屋建筑工程竣工报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督报告书以及挂号信收据均不能证明诉争的房屋已经具备法律规定和合同约定的交付条件，对这些证据证明内容本院不予采信。围绕当事人的请求，本院根据采信的证据认定以下事实：2013年7月，原告与被告签订《温州城商铺定购协议书（内网）》，定购商铺编号×馆×层×号，建筑面积14.24平方米，销售总价168,032.00元，合同总价计算为：（销售价格×76折×0.98（其他优惠），定金2万元。协议书第五条约定：为了可持续性经营和培育商场，原告同意自商场开业之日起五年委托给被告指定的经营管理公司统一经营管理，原告享受三年租金24%总价的优惠，且自商场开业之日起前三年无偿交该公司管理、使用和出租。本定购协议书中合同总价享受76折优惠、VIP卡和其他优惠，在签订《商品房买卖合同》时一并计算。协议第六条约定：本订购协议书自双方签字盖章后生效，至原告签订《商品房买卖合同》、《盘锦温州城委托经营管理合同》之日自行终止。2014年5月28日，原、被告签订合同编号为××××1号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告盘锦科来华置业有限公司开发建设的红星国际广场一期第2幢3层3036号房屋，建筑面积14.24平方米，总房款为120，597.00元。同日，原告向被告付清了全部购房款。但至今，被告未能按照合同约定交付房屋。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府行为导致延期交付的；3、由于政府配套设施未完备的。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2014年5月28日，原告与第三方盘锦红星国际广场物业经营管理有限公司（以下简称物业公司）签订《盘锦温州城委托经营管理合同》，原告将其购买的前述房屋全权委托给物业公司经营管理，委托经营管理期限从开业之日起计五年整，原告和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的履行。原告全权委托和协助物业公司办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，物业公司全权代表原告签收，此签收行为代表原告认同，对原告具有法律约束力，其签收后果由原告承担。即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响委托物业公司代收房、装修和委托经营活动的开展，相应责任和后果原告明确知晓并承担。自市场开业之日（2014年10月1日）起计三年整（为免租期），原告为了与物业公司共同培育市场统一将该商铺的使用权和经营收益全部归物业公司所有，同时开发商也已在出售该商铺时给予了原告商铺总价款24%的优惠，该优惠原告同意作为物业公司付给原告三年的房屋租金，委托期内因市场运营所产生的经营成本由物业公司承担。2016年8月27日，原、被告签订《补充协议书》，双方对逾期交房事宜达成如下协议：1、被告承诺在2017年5月1日前为乙方办理交房手续（即可办理独立产权的交房手续），如届时被告无法办理交房手续，原告可选择退房，原告已得违约金在退房款及退房违约金中进行抵扣，多退少补（退房违约金按双方的商品房买卖合同进行计算）。2、如原告选择继续履行合同，被告承诺原双方约定的交房日（2014年12月31日）的次日起至双方实际交房之日止期间的逾期交房违约金按《商品房买卖合同》约定履行并给予赔付（合同中约定逾期违约金为日万分之三）。被告在2016年10月20日前先行安排总额600万元资金用于赔付温州城全体业主的违约金，原告可得违约金按总额比例进行计算及分配，剩余部分违约金在交房前进行陆续赔付。原告领取违约金后，在2017年5月1日前不得以诉讼、聚众哄闹等方式要求退房，双方的《商品房买卖合同》继续履行。3、如原告在2016年10月20日前不能得到按总额比例进行计算及分配的违约金，原告有权解除本协议，双方签订的原《商品房买卖合同》继续履行。如原告届时选择退房的，原告已得违约金在退房款及退房违约金中进行抵扣，多退少补（退房违约金按双方的商品房买卖合同进行计算）。协议签订后，原告未领取违约金。2017年4月28日，被告做出书面交房通知，写明将于近期陆续给外网业主办理交付使用手续，内网业主实行委托经营管理，由被告代内网业主向盘锦红星国际广场物业经营管理有限公司进行交付。后被告于2017年5月7日将上述交房通知以挂号信形式向原告发出，后原告拒收。庭审中，被告提交了争议房屋的房屋建筑工程竣工报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督报告书。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按约定履行各自的义务，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限向原告交付约定的房屋，被告的未按期交付房屋的行为已构成违约，原告要求被告支付违约金的诉请不违反合同约定，应予支持。被告抗辩称原告已与第三方物业公司签订了委托经营管理合同，原告并不存在损失，其不需支付原告违约金，并提出申请追加物业公司为第三人参与诉讼的主张。因委托经营管理合同双方为原告和盘锦红星国际广场物业经营管理有限公司，被告不是合同相对方，原告与第三方的委托经营管理合同关系与本案不是一个法律关系，故对被告的抗辩意见和追加第三人的申请均不予支持。本案原、被告双方约定的违约金计算标准为日万分之三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，应当认定为过高，故依法对违约金的计算标准予以调整，被告承担的违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至房屋交付之日（房屋交付之日应依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，即被告在取得商品房验收合格的相关证明文件后，书面通知原告办理交付手续，原告应在该书面通知规定的最后期限内及时办理收房手续。如原告在该书面通知规定的最后期限日前收房，则实际收房之日为房屋交付之日；如原告在该书面通知规定的最后期限日前未办理收房，则最后期限日为房屋交付之日）。被告主张诉争的商铺已具备交付条件，但其并未能提供符合法律规定和合同约定的该商品房验收合格的相关手续，故对被告主张的该事实不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，拟判决如下：被告盘锦科来华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨启刚、刘艳军支付逾期交房违约金（以购房款120,579.00元为基数，自2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告房屋交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费614.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  卜薇薇二〇一七年十二月十日书记员  毕 坤