北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2017）京0108执异284号案外人：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-16。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托代理人：孙雪梅，女，北京邦达房地产开发有限公司法务，住天津市红桥区。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人:马琳，行长。委托代理人：杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。委托代理人：逄玉英，北京市广渡律师事务所律师。被执行人：陆长康，男，1979年7月11日出生，汉族，职业不详，户籍地福建省宁德市。被执行人：张经弟，男，1974年8月20日出生，汉族，北京翠婷兴业商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。被执行人：沈久并，男，1975年7月24日出生，汉族，北京国都阁商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。被执行人：北京翠婷兴业商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇里二泗村150号。法定代表人：张经弟。本院在审理中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与陆长康、沈久并、张经弟、北京翠婷兴业商贸有限公司（以下简称翠婷兴业公司）金融借款合同纠纷一案的过程中，对沈久并购买的北京市通州区兴贸三街××号院×号楼×层×××号房屋（以下简称×××号房屋）采取保全措施（已转为执行中查封措施），案外人北京邦达房地产开发有限公司（以下简称邦达公司）对该房屋的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邦达公司称，法院在审理民生银行北京分行与陆长康、沈久并、张经弟、翠婷兴业公司金融借款合同纠纷一案的过程中，查封了×××号房屋及相应分摊土地，因该财产应属于我公司所有，故提出书面异议，请求法院中止对该财产的执行。我公司已依法解除了与沈久并之间的关于其购买该商品房的《北京市商品房预售合同》，该商品房的所有权的权属已归属于我公司。2012年11月5日，沈久并与我公司签署了《北京市商品房预售合同》，购买了我公司开发建设的×××号房屋。沈久并与工商银行签署了《个人购房借款/担保合同》，根据该借款合同的约定，我公司对沈久并还款义务承担连带性担保责任。因沈久并未按时向银行偿还贷款，我公司自2015年6月30日至2016年9月28日期间代沈久并向工行开发区支行偿还欠款本息共计人民币93987.62元。我公司曾于2015年7月28日向沈久并邮寄送达催告函，要求沈久并在收到催告函后十日内向我公司偿还代偿银行贷款，但沈久并未支付任何款项。我公司遂依据预售合同之约定于2016年6月6日向沈久并邮寄送达《关于解除预售合同的同通知》，通知沈久并解除双方签订的预售合同及其相关补充协议，并要求沈久并收到解除合同通知书后五个工作日内与我公司联系办理解除合同善后事宜。沈久并至今未与我公司联系。按该预售合同约定，该上述催告函及关于该商品房的解除预售合同通知书发出后第三日为送达日，通知应视为已送达给沈久并。根据该预售合同附件八补充协议第四条，依据上述催告函及解除合同通知书及该预售合同约定，我公司与沈久并之间签署的关于该商品房的预售合同及其补充协议已于2016年6月23日解除。我公司依据合同约定解除了商品房预售合同，符合合同法的规定，依法应当得到支持。我公司与沈久并签订商品房预售合同时间在先，沈久并的债权人申请法院查封房屋在后，我公司是依据双方签订的解除预售合同约定依法解除合同的。在签订合同时，预售合同已约定，在沈久并不按时还贷导致我公司承担连带责任的，我公司有权解除合同。这是沈久并在签订预售合同时预期能预料的合同风险，即在沈久并违反预售合同约定时，我公司有权解除预售合同情形的，我公司依约定解除预售合同，这并未使沈久并预售合同约定的权利受到有害处分，而沈久并的债权人申请查封在后，其申请查封该商品房行为，不能限制、损害我公司依据预售合同行使解除预售合同的权利，为维护申请人的合法权益。现请求法院中止对×××号房屋以及相应分摊土地的执行，并解除对该房屋的查封。民生银行北京分行称，本案中查封的商品房在2012年就签订了合同，付清了全款并且已经交付使用了，房屋的相关权利应属于沈久并所有，法院在本案保全的时候查封沈久并的房屋是符合法律规定的。开发商对于涉案房屋的贷款做了阶段性的保证，通过购房合同来看，2014年开发商应该已经做好产权证，但是不知道什么原因，并没有为沈久并办证。邦达公司承担了担保责任后，我们认为其享有的权利属于一般的债权，可以通过相应的法律途径来主张，不影响房产的查封和执行。我们认为对方提出的解除购房合同的理由是不成立的。保全的查封成立在2015年的10月份，在查封后才出现购房人断供的情况，邦达公司于2016年10月份提出解除购房合同，因为房屋已经被法院查封了，故此时解除合同应受到限制，邦达公司与购房人之间的纠纷应该通过诉讼来解决，而不是现在提出执行异议来解决。综上，邦达公司对于本案的被执行人享有的是债权，并不影响法院的查封和处置×××号房屋。故我们不同意异议人的主张，请求法院驳回邦达公司异议请求。陆长康、沈久并、张经弟、翠婷兴业公司既未做出陈述，亦未参加本院审查。本院查明，本院在审理民生银行北京分行与陆长康、沈久并、张经弟、翠婷兴业公司金融借款合同纠纷一案过程中，民生银行北京分行向本院申请财产保全，本院于2015年10月22日作出（2015）海民（商）初字第34947民事裁定书，裁定：冻结、查封被告陆长康、沈久并、张经弟、翠婷兴业公司名下价值二百六十七万一千六百六十六元二角一分的财产。本院于2015年10月30日向房屋登记机构送达协助执行的法律文书，因本院在另案中已先预查封沈久并名下×××号房屋，故本案预查封为轮候。针对该民事案件，本院于2016年12月29日作出(2015)海民（商）初字第34947号民事判决书，判决张经弟承担还款责任及赔偿责任；沈久并、陆长康、翠婷兴业公司承担连带保证责任。该民事判决生效后，民生银行北京分行向本院申请执行，本院于2017年5月9日以(2017)京0108执6460号案件立案执行，对×××号房屋的保全措施亦转为执行中的轮候预查封措施。再查，2012年11月5日沈久并与邦达公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号），该合同中约定沈久并购买邦达公司开发建设的座落于北京市通州区马驹桥物流基地D01地块×××座办公楼×××层×××，其中首付款642639元，剩余房款640000元以贷款形式支付；房屋性质为办公。沈久并与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，为购买×××号房屋向银行贷款640000元，邦达公司为保证人。另，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号）中的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块×××座办公楼×××层×××在房屋登记机关登记的正式名称为“北京市通州区兴贸三街×××号院×××号楼×××层×××号”，即本案中所简称的×××号房屋。审查中，邦达公司提交了《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行《个人逾期贷款代偿告知函》、《催告函》、《关于解除××××××号的通知》以及EMS快递存根等，用以证明其为沈久并购买×××号房屋的银行贷款提供阶段性连带保证责任，因沈久并未按期偿还贷款，其代偿了部分贷款款项，故其已经通过邮寄书面通知的方式与沈久并于2016年6月解除了×××号房屋的商品房预售合同。此外，邦达公司称已向沈久并提出民事诉讼，尚在审理过程中。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，本院依据保全裁定，对初始房屋权属登记在邦达公司名下，由沈久并购买的×××号房屋采取预查封措施符合有关规定。但因预查封的房屋尚未过户至买受人沈久并名下，在相关预售合同尚未全部履行完毕前，房屋的出卖人邦达公司基于正当合理的理由仍有权依法解除合同，且预售合同依法解除后，买受人丧失取得房屋所有权的合法依据，相应的预查封措施应当予以解除。现邦达公司虽主张已经依据合同约定的方式解除了沈久并的商品房预售合同，但是，在该房屋已被法院预查封在先，在涉案房屋的解除合同纠纷并未经过法院审判程序予以确认的情况下，此单方解除行为在执行程序中不足以作为认定合同已然合法解除的依据。现因邦达公司尚未就预售合同依法解除的事实取得充分证据证明，故本院对邦达公司要求中止对×××号房屋预查封措施的主张不予认可，对其异议请求予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，裁定如下：驳回北京邦达房地产开发有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 旸审 判 员  钟 晓代理审判员  朱卉灵二〇一七年十一月三日书 记 员  黄秋实