上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4986号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海朴峰投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈雷，执行董事。
委托诉讼代理人：李鸿翱，上海市申华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾迟先，上海辰禾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：李国艳，女，1982年6月17日生，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：张浩，上海警荀律师事务所律师。
上诉人上海朴峰投资发展有限公司(以下简称“朴峰公司”)因与被上诉人李国艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朴峰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，依法改判驳回被上诉人的一审诉请、支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：第一，一审法院对于上诉人请求被上诉人支付房屋使用费的诉请不予支持与法律法规规定相悖，亦与另一生效判决的结果直接抵触。上诉人已经向被上诉人交付租赁房屋，被上诉人已装修完毕，被上诉人理应支付其占有使用期间的使用费。在上诉人与涉案房屋的出租方中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处(以下简称“空房管理处”)的相关案件中，法院判决上诉人按照合同约定的租金标准向空房管理处支付房屋使用费，而这些费用中就包含了涉案房屋的占有使用费。既然上诉人应当向空房管理处支付房屋使用费，同理被上诉人也应当向上诉人支付房屋使用费。第二，一审法院对被上诉人装潢及物品损失的归责与法有悖。一审判决对于涉案装饰装修物是否形成附合没有予以甄别，评估报告中所涉及的不锈钢加热菜台、碗碟、厨房设备等属于未形成附合的装修装饰物，应由被上诉人自行处理。第三，本案应当追加第三人空房管理处参与审理，但经上诉人提出申请，一审法院未予采纳。
被上诉人李国艳辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，本案与上诉人提及的另案具体案情并不相同。上诉人与空房管理处的租赁合同于2012年签订，虽后来合同被判定无效，但上诉人已经实际使用了租赁房屋数年，故应当支付相应的房屋使用费。而被上诉人与上诉人签订租赁合同后被上诉人根本无法完成装修，无法使用涉案房屋，故被上诉人不应支付房屋使用费。第二，他案司法鉴定中确认的被上诉人损失共有55万余元，现一审判决仅判令上诉人赔偿被上诉人38万余元，已经考虑了具体案情。第三，应否追加空房管理处参与本案诉讼由法院依法确定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李国艳向一审法院起诉请求判令：朴峰公司返还租金107,500元及保证金71,666元，赔偿装潢费用损失456,874元及屋内物品损失100,174.80元。
朴峰公司向一审法院提起反诉请求判令：确认双方就上海市宝山区上大路XXX号一层房屋(295.5平方米，以下简称“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》无效；李国艳返还涉案房屋，并支付2015年6月10日至房屋返还之日的房屋占有使用费及利息。
一审法院认定事实：2015年5月8日，朴峰公司与李国艳签订《房屋租赁合同》，约定朴峰公司将涉案房屋出租给李国艳，作经营餐饮用途，租期2015年6月10日至2018年6月9日，第一年租金43万元等。当天，李国艳向朴峰公司支付租金107,500元、保证金71,666元。2015年5月10日起，李国艳对涉案房屋进行装修，拟开办“永味客大食堂”，但在装修施工收尾时，因排风系统和化粪池等问题产生障碍，之后未能开业经营。
一审法院另查明，涉案房屋所在的上海市宝山区上大路XXX号门面房，系朴峰公司向中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处承租，因双方产生纠纷并引发诉讼，一审法院于2016年12月21日作出(2016)沪0113民初919号民事判决，解除了租赁合同。空房管理处不服上诉，本院于2017年5月26日作出(2017)沪02民终1928号民事判决，撤销一审判决，并改判确认空房管理处与朴峰公司就上海市宝山区上大路XXX号门面房签订的《军队房地产租赁协议》无效等，理由是空房管理处未在一审法庭辩论终结前提供上述房屋建设工程规划许可证。
一审审理，李国艳向一审法院提供上海社科远东资产评估有限公司出具的《上海市高级人民法院委托项目—宝山区人民法院受理的(2017)沪0113执3546号一案所涉标的物(上海市宝山区上大路XXX号房屋内物品价值(大食堂)评估报告书》，评估对象为不锈钢加热菜台、碗碟、厨房设备等，评估值为100,174.80元；还提供上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《上海市宝山区上大路XXX号门面房装修(永味客大食堂)司法鉴定意见书》，写明本项目装修工程并未全部完成，且并未使用，故建议不考虑折旧，鉴定意见为，永味客大食堂装修工程装饰部分造价为456,874元。朴峰公司对上述两份鉴定意见均表示不清楚，当时也未参与。
一审审理中，李国艳与朴峰公司均确认涉案房屋已由部队收回。
一审法院认为：法院生效判决确认空房管理处与朴峰公司就上海市宝山区上大路XXX号门面房签订的《军队房地产租赁协议》无效，涉案房屋属于上述门面房范围，故一审法院认定朴峰公司与李国艳就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》也应认定为无效合同。双方当事人均确认涉案房屋已由部队收回，朴峰公司要求返还房屋的请求，不予支持。李国艳承租涉案房屋的目的是开办永味客大食堂，但根据查明的事实以及鉴定意见书的描述，由于外部原因，永味客大食堂未能实际营业，李国艳使用涉案房屋的目的无法实现，不应支付占有使用费。李国艳要求返还租金、押金的请求，予以支持。朴峰公司要求李国艳支付房屋占用使用费等请求，不予支持。合同被确认无效后，李国艳对涉案房屋进行的装修以及为经营饭店而购买的设备、物品，因失去使用价值而形成其实际损失，应由过错方承担。朴峰公司作为出租方，将不具备建设工程规划许可证的房屋对外出租，应承担主要责任。李国艳作为承租方，未尽到对租赁物合法性的审查义务，也应承担一定责任。至于损失金额及范围，有法院委托的鉴定单位出具的鉴定意见确定，一审法院认为可以以上述鉴定意见为准。综上，一审法院根据案件事实及相关鉴定意见，考虑双方当事人的过错程度，兼顾公平原则，酌情确定朴峰公司共计向李国艳赔偿装潢及物品损失389,934.16元。
据此，一审法院作出判决：一、李国艳与上海朴峰投资发展有限公司就上海市宝山区上大路XXX号一层房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向李国艳返还租金107,500元、保证金71,666元；三、上海朴峰投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向李国艳赔偿装潢及物品损失389,934.16元；四、驳回李国艳的其余诉讼请求；五、驳回上海朴峰投资发展有限公司的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：因涉案房屋不具有合法的建设工程规划许可手续，故本案双方当事人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；若有损失，当事人应根据过错程度予以承担。因涉案房屋已由空房管理处收回，故一审法院判决不支持朴峰公司要求李国艳返还涉案房屋诉请，并无不当。李国艳承租涉案房屋后因外部原因无法完成房屋装修，未曾实际营业，故朴峰公司要求李国艳支付房屋占有使用费的诉请，本院无法支持。对于双方当事人签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋不具有建设工程规划许可证而无效，朴峰公司作为房屋出租人应当承担主要责任，李国艳在承租涉案房屋时未谨慎审查房屋合法性，亦应当承担相应责任。一审法院根据法院委托的鉴定单位出具的鉴定意见确定李国艳的损失金额及范围，并根据案件事实及双方当事人过错程度酌情判定朴峰公司赔偿李国艳装潢及物品损失389,934.16元，较为合理，本院予以认同。朴峰公司称一审法院未甄别装饰装修物是否形成附合故其损失归责与法有悖的意见，缺乏依据，本院无法采纳。因空房管理处并非本案的必要共同诉讼人，故一审法院未追加空房管理处参与本案诉讼，并无不当。
综上所述，朴峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,491元，由上海朴峰投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余艺
审判员 彭辰
审判员 姚跃
二〇一八年六月二十一日
书记员 陈洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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