北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69159号
原告（反诉被告）：孙金勇，男，1979年5月22日出生，户籍地北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵霞，北京市恒盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨文英，男，1958年10月14日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：卢少晨，北京诵盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沙立星，北京诵盈律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区。
负责人：廖林，行长。
原告（反诉被告）孙金勇（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨文英（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙金勇及其委托诉讼代理人俞延彬、赵霞，杨文英及其委托诉讼代理人沙立星到庭参加了诉讼，链家公司及建行银行北京分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙金勇向本院提出诉讼请求：判令杨文英继续履行双方于2016年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）和补充协议，杨文英协助我办理位于北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将涉案房屋过户至我名下。事实和理由：2016年6月28日，我和杨文英在链家公司居间服务下签订房屋买卖合同和补充协议，约定杨文英将涉案房屋出售给我，总价款5065000元，并对成交价格、付款方式、资金划转方式、房屋的交付和违约责任等均作出详细约定。合同签订后，我依约向杨文英支付了定金10万元，并为履行买卖合同做好各项准备，但杨文英无故在我依约将第二笔定金10万元汇至其账户后，又将该款项返还给我，并拒不配合我办理网签手续，经我多次催促其仍拒不履行，杨文英的行为违背基本的诚实信用原则，已经构成严重违约。
杨文英辩称并反诉称，2016年6月28日，双方经由链家公司居间服务，签订了房屋买卖合同和补充协议，约定孙金勇购买我名下的涉案房屋，成交总价5065000元，定金20万元，孙金勇于签订合同当日向我支付定金10万元，剩余定金10万元于房屋核验结果出来当日向我支付。我依约履行了合同义务，进行了房屋核验，并于2016年10月24日取得房屋核验结果。取得核验结果后，我多次催促孙金勇支付剩余定金10万元，但直到2016年11月16日，孙金勇仍未向我支付。依据房屋买卖合同第七条违约责任，逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。根据补充协议第四条违约责任，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。2016年11月16日，我向孙金勇发送《解除合同通知书》。我认为孙金勇的行为已经构成违约，并给我带来了巨大的损失，故提出反诉:1、判令解除双方于2016年6月28日签订的房屋买卖合同和补充协议；2、判令孙金勇支付违约金1013000元。
孙金勇对杨文英的反诉辩称，根据合同约定，第二笔定金10万元应当于房屋核验结果出来后再行支付，房屋核验是杨文英履行的义务，核验结果应当由杨文英掌握并提供给我，我第一次收到其支付剩余定金的通知是在2016年11月14日晚上10点，我于第二天完成定金支付，不存在任何迟延履行的情况。根据930新政，购房首付比例进行了调整，加之杨文英对于首付有自己的需要，希望尽快拿到首付款，还要求延迟交付房屋，双方一直在协商合同的变更事项，杨文英也同意支付第一笔首付款时再行支付剩余定金，所以我对于定金支付不存在逾期和违约。
链家公司提交书面意见述称，我司作为居间方，同意继续履行房屋买卖合同，其与诉讼请求与我司无关，认可孙金勇陈述的事实。
建设银行北京分行提交书面意见述称，借款人杨文英在我行借款起止日期为2014年1月2日至2028年1月2日，贷款合同金额288万元，担保方式为抵押加阶段性保证，截至2017年10月2日，贷款本金余额2296438.01元。杨文英就涉案房屋在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若杨文英将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除杨文英对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，全部贷款本息、违约金、赔偿金及我行实现债权和担保权而发生相关费用等另计，全部应还金额依据实际还清之日计算为准。
经审理查明：2016年6月26日，杨文英（甲方、出售人）、孙金勇（乙方、购买人）与链家公司（丙方、居间人）签订买卖定金协议书，孙金勇支付定金10万元。2016年6月28日，杨文英（出卖人）与孙金勇（买受人）签订房屋买卖合同，约定杨文英向孙金勇出售涉案房屋，建筑面积127.44平方米，该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，出卖人应于2016年12月15日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为386万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1205000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为270万元。网签后三个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，杨文英（甲方、出卖方）、孙金勇（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，约定就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计5065000元。第二条约定乙方于2016年6月28日向甲方支付定金20万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方承诺在2016年8月28日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。交易房屋有抵押的，甲方应在2017年2月2日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。乙方于网签后五个工作日内将第一笔首付款140万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2017年1月2日前将第二笔首付款745000元以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷缴税后以丙方实际网上预约为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）与其履行本补充该协议第二条约定的义务超过十五日的。其他约定：乙方于2016年6月26日支付定金壹拾万元整，剩余壹拾万元整定金于房屋核验结果出来当日直接支付给甲方。
同日，杨文英、孙金勇与链家公司签订居间服务合同，并与北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障服务合同。2016年6月29日，杨文英支付居间代理费111430元，保障服务费25325元及评估费600元。
2016年9月19日，杨文英、孙金勇与链家公司签订《变更协议书》，约定将补充协议第二条第1项变更为“2、房屋所有权证取得：甲方承诺在银行抵押登记后取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。”2016年10月24日，涉案房屋资质审核通过。2016年11月15日，孙金勇支付杨文英定金10万元，同日，杨文英将该款项退还孙金勇。现涉案房屋由杨文英对外出租。
另查一，2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会等部门联合出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政），其中第四条规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
另查二，2013年12月3日，杨文英与建设银行北京分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以涉案房屋作为抵押贷款288万元，借款期限360个月，贷款月利率在基准利率水平上下调10%。截至2017年10月2日，剩余本金为2296438.01元。经询，孙金勇同意代杨文英偿还该上述借款本息，建设银行北京分行表示同意按照法院生效判决办理相关事宜。
另查三，本院依孙金勇的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2016年12月2日至2019年12月11日，孙金勇自行支付保全费5000元。
庭审中，孙金勇主张因购房新政出台对房屋买卖合同的正常履行造成影响，双方一直在协商合同变更事宜，且杨文英未向其告知房屋核验结果，故没有按照合同约定支付剩余定金，现孙金勇同意代杨文英偿还银行贷款解除抵押后一次性支付剩余购房款，要求继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户至其名下，并就此提交双方短信记录、银行交易明细、变更协议书空白打印件等证据予以佐证，其中2016年11月9日，孙金勇发送“原来的协议写的是网签后三日内交房，现在重新修改交房时间”，杨文英回复“是，其实我就想变更交房时间，避免发生违约，谁知道变更这么多，除了政策变化需要变更首付比例外，其他变更有的我都不知道为什么，真够乱的，都糊涂了”，孙金勇回复“主要是变更了交房时间和首付款的时间，其他的都无关紧要，比如房屋是否出租，申请批贷，这些都影响不大”。孙金勇发送“变更协议您还有问题吗？”杨文英回复“暂时没有”。孙金勇发送“杨叔，咱们先把变更协议签了，让链家做网签，我这第一笔首付款150万都准备好了，您说想提前拿到第二笔首付款，我这也可以提前准备好，就是想尽快走下面的手续，您看可以吗？”，杨文英发送“银行贷款180万不是已经到你账上了吗，和在一起一次交齐首付还有问题吗”，孙金勇回复“银行那边说周三、周四两天放款，我今天还没收到，您希望和在一起付也没有问题”，杨文英发送“嗯，如果分二次交首付，第一次应该交170万，准备够吗”，孙金勇回复“可以呀”，杨文英发送“好，第二次能提前吗，提前到几号”，孙金勇回复“可以，可以提前到11月30日”。杨文英对此表示没有明确提出定金和首付一起支付，孙金勇则称170万元即为剩余定金10万元加上原合同约定的第一笔首付款140万元以及增加的首付款20万元。
杨文英则主张孙金勇未按照合同约定在房屋核验当日支付第二笔定金超过15日，构成根本违约，要求解除双方房屋买卖合同、孙金勇支付违约金，并就此提交《解除合同通知书》、邮寄查询单、邮寄单照片、其与经纪人张某的通话录音予以佐证，其中邮寄结果显示2016年11月17日家人代收。孙金勇对此表示杨文英未向其告知房屋核验通过的事宜，没有收到过解除通知。
庭审中，孙金勇申请证人张某出庭作证，张某陈述：“业主是在2016年10月国庆节后拿到房本的，整好赶上930新政，首付款增加了，我将此情况向双方都说明了。房屋核验是在2016年10月份出来的，我打电话告知买卖双方核验结果，双方需要碰面协商变更合同事宜。业主说剩余定金就先不要了，放在首付款里一并支付就行，而且交房时间必须往后推，首付款要走风险自担，业主不再用首付款偿还银行贷款了。变更协议前后修改了6、7次，最后一次双方都商量好了，我将协议打好后，业主说需要拿回去看看，过了几天业主向我要房屋核验的账号和密码，又过了几天，业主给我打电话说客户违约了。”孙金勇对此表示没有见到房屋核验通知，其余均认可；杨文英则称其没有同意变更协议，也没有同意定金可以放在首付款里一并支付。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙金勇与杨文英签订的房屋买卖合同、孙金勇与杨文英、链家公司签订的补充协议均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。
根据庭审查明的事实，合同在履行过程中，杨文英未在原合同约定的期限内取得房屋所有权证，此后双方虽对此约定进行了协商变更，但该行为客观上导致了合同后续事宜履行的延迟。在杨文英办理房屋核验前，购房新政已经出台实施，提高了首付款的比例，合同约定的付款方式已不具有继续履行的可能，致使双方就支付购房款问题发生争议，属于因不可归则于双方当事人的原因，双方均不构成违约，互不承担违约责任。根据现有证据可知，购房新政实施后，孙金勇具有继续履行合同的意思表示，并积极配合杨文英协商合同变更事宜，现其目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，亦同意代杨文英偿还银行贷款解除房屋抵押，依据诚实信用原则，本院认为双方签订的房屋买卖合同及补充协议应以继续履行为宜。故对于孙金勇要求杨文英继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。杨文英在房屋抵押解除并收到剩余购房款后应当配合孙金勇办理涉案房屋的权属转移登记手续。具体还贷数额，应当以抵押权人建设银行北京分行的实时核定为准，本院将孙金勇代为偿还的贷款本息数额从其未付杨文英的购房款中予以抵扣。对于杨文英要求解除合同的反诉请求、因孙金勇在履行上述合同过程中，并不存在根本违约行为，故杨文英无权要求解除该合同，本院对此不予支持。对于杨文英提出支付违约金的反诉请求，本院一并予以驳回。
链家公司及建设银行北京分行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙金勇于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）杨文英向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行偿还位于北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X单元X号房屋的剩余贷款本息（具体偿还数额应以第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行的实时核定为准）；
二、被告（反诉原告）杨文英及第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行于原告（反诉被告）孙金勇履行完毕本判决第一项代偿义务后七日内协助原告（反诉被告）孙金勇办理位于北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X单元X号房屋的解除抵押手续；
三、原告（反诉被告）孙金勇于本判决第二项履行完毕后七日内向被告（反诉原告）杨文英支付剩余购房款（剩余购房款计算方式为总房款五百零六万五千元扣除孙金勇于本判决第一项中代杨文英所偿还的贷款本息以及已支付的定金十万元）；
四、被告（反诉原告）杨文英于收到本判决第三项剩余购房款当日协助原告（反诉被告）孙金勇办理位于北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X单元X号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）孙金勇名下；
五、驳回被告（反诉原告）杨文英的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47255元，由原告（反诉被告）孙金勇负担23628元（已交纳），由被告（反诉原告）杨文英负担23627元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉费23628元，由被告（反诉原告）杨文英负担（已交纳）；
保全费5000元，由原告（反诉被告）孙金勇负担2500元（已交纳），由被告（反诉原告）杨文英负担2500元（孙金勇已垫付，杨文英于本判决生效后七日内给付孙金勇）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 梁 远
审 判 员 吴 娜
代理审判员 袁书亮
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 辛丽颖