北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初32543号
原告（反诉被告）：王珺，女，1983年3月17日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯风霞，北京谋律律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张霆宇，男，1975年6月3日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周刚，北京市京师律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：苏志军，女，1951年5月26日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周刚，北京市京师律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王珺（以下称姓名）与被告（反诉原告）张霆宇、苏志军（以下各称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王珺及其委托诉讼代理人林琳、张霆宇及其与苏志军共同委托诉讼代理人梁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王珺向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年12月16日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》；2、判令张霆宇、苏志军双倍返还我定金100万元：3、判令张霆宇、苏志军返还我物业交割保证金30万元：4、判令张霆宇、苏志军赔偿我房屋价格上涨的差价损失56万元；5、判令张霆宇、苏志军补偿我已付物业费2394.02元。事实和理由：2016年12月16日，我与张霆宇、苏志军签订《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，约定我购买张霆宇、苏志军所有的位于北京市朝阳区青年路西里5号院14号楼1层2单元x室楼房一套，该房屋设定了抵押，抵押权人为北京银行，个人借款涂天璧，张霆宇、苏志军解押所需资金来源为自行筹集，张霆宇、苏志军最迟应于2017年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续；房屋面积68.74平方米，房屋总价款460万元，定金为50万元，2016年12月23日之前我应交付30万元物业交割保证金。我按照合同约定交付定金、物业交割保证金共80万元。2017年2月15日，我欲交付第一笔首付款时，中介通知我，因张霆宇、苏志军房本都没有拿回来，可能无法解押，暂时不收第一笔首付款，张霆宇、苏志军也没有要求我与其到第三方担保机构签署《担保支付协议》，进行相关手续。2017年4月6日，张霆宇、苏志军及其抵押权人明确告知我无法解押，房屋买卖合同无法继续履行，为了维护我的合法权益，特此起诉。
张霆宇、苏志军辩称，同意解除双方房屋买卖合同。不同意王珺的其他诉讼请求。双方签约时我就告知王珺该房屋存在借款，分别是北京银行和个人涂天壁，需要王珺支付首付款用于还贷解押。根据补充协议第二条约定，王珺应于2017年2月15日之前支付第一笔首付款200万元，在13日之后2月28日我方再去申请还贷，因为王珺没有支付钱款导致后续无法进行。我方认为是王珺违约，我方委托律师于2017年4月17日给王珺和中介公司寄发了律师函催促王珺尽快支付200万元，如果王珺不支付我方认为王珺迟延履行。王珺已于2017年4月18日收到该律师函，但并未回复，而是于2017年4月19日提起本案诉讼。王珺在该房屋居住交纳物业费是正常的。
张霆宇、苏志军向本院提出反诉请求：1、王珺向我们支付违约金92万元：2、王珺立即将位于北京市朝阳区青年路西里5号院14号楼1层2单元x号的房屋返还给我们。事实和理由：在签约时我们已明确告知王珺，交易房屋因借款317万元抵押给了北京银行及涂天壁，需要王珺支付首付款以还贷解押。双方在补充协议第二条明确约定：王珺于2017年2月15日前支付第一笔首付款200万元，13天后的2017年2月28日我们申请还贷。但因王珺拒不支付该笔200万元首付款，导致我们无钱申请还贷，导致了履行的拖延及我们持续支付高额的利息。王珺在收到我们发出的律师函后，不但不积极协商如何付款，反而于次日诉至法院解约，是恶意违约行为，也给我们造成较大损失。
王珺就反诉辩称，同意返还房屋，但不同意张霆宇、苏志军的其他反诉请求，其解押款项应由其自行筹集，而不是使用我支付的首付款。根据中介人员于某1的陈述，北京链家房地产经纪有限公司不可能用客户的钱解押。合同无法履行下去的根本原因在于张霆宇、苏志军，其无法解押拿到房本原件，使得我无法办理第三方担保支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：
2016年12月16日，双方及居间人北京链家房地产经纪有限公司三方通过《买卖定金协议书》明确位于北京市朝阳区青年路西里5号院14号楼1层2单元x号抵押权人北京银行和涂天璧的抵押金额为317万元，并约定：该房屋总价款为460万元，王珺贷款方式为公积金贷款，且首付款不低于340万元；王珺应于本协议签署时向张霆宇、苏志军自行支付定金5万元；三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，王珺应当同时以资金托管的方式向张霆宇、苏志军支付定金45万元，托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得双方任何一方的同意；双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如张霆宇、苏志军违约，应向王珺双倍返还定金，如王珺违约，则张霆宇、苏志军已收取的定金不予退还。当日，张霆宇向王珺出具收据，收取定金5万元。
2016年12月16日，张霆宇、苏志军作为出卖人与买受人王珺签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区青年路西里5号院14号楼1层2单元x号，建筑面积68.74平方米；房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行及涂天璧，出卖人应于2017年2月28日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为180万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为280万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；
同日，双方与北京链家房地产经纪有限公司共同签订《补充协议》，其中第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”中约定：王珺于2016年12月16日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付给张霆宇、苏志军；王珺于2016年12月17日将第二笔定金45万元以自行划转的方式支付给张霆宇、苏志军；张霆宇、苏志军应于2017年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且张霆宇、苏志军最迟应于2017年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续；张霆宇、苏志军解押所需资金来源为自行筹集；张霆宇、苏志军应在接到居间方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；王珺于2017年2月15日之前将第一笔首付款200万元以第三方担保的方式支付张霆宇、苏志军；王珺于过户前三个工作日之内将第二笔首付款60万元以建委监管支付的方式支付张霆宇、苏志军；双方应于居间方收到评估报告5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在批贷后以居间方网上预约为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年12月23日之前自行办理物业交割手续，居间方陪同；双方一致同意，王珺从本协议约定的购房款中留存30万元作为物业交割保证金，该保证金在双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至张霆宇、苏志军。第五条“违约责任”约定：张霆宇、苏志军逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本性违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王珺支付违约金，居间方收取王珺的所有费用不予退还，由张霆宇、苏志军直接赔付王珺；王珺逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本性违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张霆宇、苏志军支付违约金，王珺向张霆宇、苏志军已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取王珺的所有费用不予退还。
买卖双方及居间方共同约定，由王珺承担居间代理费96600元、保障服务费23000元，该费用已经由王珺给付北京链家房地产经纪有限公司。
2016年12月17日，王珺向张霆宇、苏志军支付定金45万元。
2016年12月21日，王珺给付张霆宇物业交割保证金30万元。
2016年12月27日，王珺向涉案房屋物业管理公司支付物业费2394.02元。
2017年4月6日，王珺与张霆宇、中介人员协商时，张霆宇认可房产证抵押担保公司处无法取出。
2017年4月17日，张霆宇委托律师向王珺发《律师函》，称其与王珺约定由王珺支付的首付款办理涉案房屋解押，因王珺拒不于2017年2月15日支付第一笔首付款200万元，导致其无法于2017年2月28日前申请还贷解押，使其发生抵押借款利息损失，另王珺存在要求其做低网签价偷漏税的行为，故通知王珺于5日内书面回复其委托律师何时支付首付款200万元及赔偿其利息损失，逾期不回复，视为王珺拒绝履行并解约，已付定金不退，王珺应当立即腾退交易房屋。张霆宇于2017年4月18日收到该律师函。
经王珺申请，证人于某出庭作证称：双方合同是2015年12月16日签署的，该房屋有抵押，房本被抵押拿不回来，没有见到房本原件，买方不能向第三方担保公司支付款项，因为支付风险太大，这是该第三方担保公司的要求，该公司全名记不清，应该北京方圆担保支付有限公司；对此我在签约时已经面对面告知了双方，张霆宇说没问题；我当时询问张霆宇房本何时可以拿回，张霆宇说随时可以拿回来，但是一直在推；正常流程是业主把所有文件拿来预审后签订担保支付协议，由于张霆宇一直没有交房本，该协议实际未签订，合同因此无法继续履行；王珺询问过我何时支付首付款，我说房本原件没有拿到，先别支付，因为支付条件必须拿着房本原件，通过第三方担保公司核验，如果房本和业主都没有问题就可以支付；现由房屋无法解押，合同无法继续履行；根据我公司的规定，如果交易无法达成，公司收取的中介费是全退的，本案中介费数额不记得了；根据合同约定，解押资金由张霆宇、苏志军自行筹集，如果其自行筹集有困难，我公司可以先帮其融资，待其拿到首付款再把钱还给我公司，但我公司融资也需要房本原件，因其房本原件迟迟拿不到，实际未能办理融资；另外，认可王珺庭审中提交了关于我的微信聊天记录。张霆宇、苏志军不认可于某的证言，认为其不清楚中介费，但对其他事项都很清楚，不符合常理，且由于合同解除要退费，故其与本案存在利害关系。
经王珺申请，证人于某1出庭作证称：买卖流程是，卖方收了50万定金，提前交房，30万保证金也拿到了，现在房屋资不抵债，买方认为合同无法履行就把担保公司电话给我方，我们约担保公司一起谈话，客户资格刚走完，张霆宇在春节期间又借了一笔140万元的钱，金额大于房款，于是房本又拿不出来，合同无法进行；合同约定张霆宇自筹款项解押，但我方可帮其出钱，不过需要签第三方协议，签约前都和张霆宇说好了，他说房屋卖了460万元就欠这么点钱，完全可以拿出来房本原件；我方可以帮张霆宇解押，解押与交房本同时进行，即我方找第三方帮张霆宇出资解押，转到欠款账户，张霆宇同时在房管局解押，我方同时放款，我们会有人陪同，但担保公司不同意；我们多次沟通，后来张霆宇说找律师了，不和我们走流程了；一开始张霆宇已经违约，买方表示可以等一下，但是后来张霆宇就失踪了；我公司收取中介费约是房款的2.7%，房屋不交易了可以全额退费。张霆宇、苏志军认为证人于某1陈述的事实与证人于某1差异，其陈述的中介公司出钱帮张霆宇、苏志军解押，是在签约前说好的，更接近真相，因交易不成需要退中介费，故该证人与本案存在利害关系。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于双方有无约定张霆宇、苏志军使用王珺支付的首付款办理解押。张霆宇、苏志军称签约时其与王珺约定用王珺支付的首付款办理解押手续，该房屋还剩280万元的抵押款项未还，合同约定王珺应支付的定金50万元、物业交割保证金30万元和首付款200万元正好可以还清上述款项。王珺对此不认可。本院认为，双方明确约定张霆宇、苏志军解押所需资金来源为自行筹集。根据中介人员于某1、于某1的证言，亦能认定上述事实，故本院对张霆宇、苏志军所称王珺向支付首付款200万元后其利用该款解押的陈述不予采信。证人于某1其称合同虽约定张霆宇自筹款项解押，但中介公司可帮其出钱，不过需要签第三方协议，解押与交房本同时进行。张霆宇、苏志军认可该证言更接近事实真相，本院对证人于某1的证言予以采信。根据该证言可见，张霆宇、苏志军本欲通过中介公司签订第三方协议垫资解押，后因无法取出房产证原件导致无法办理，与王珺是否给付200万元首付款无关。
2、关于王珺未办理第三方担保支付首付款200万元的原因。王珺称合同约定的200万元首付款系第三方担保方式支付，由于张霆宇、苏志军未拿到房产证，第三方担保协议无法签订，故无法付款。张霆宇、苏志军称其不知道签订第三方担保协议须由其提供房产证原件，没有人向其告知。王珺称中介人员向张霆宇、苏志军告知了。王珺提交其与中介人员于某1的微信聊天记录，显示王珺于2017年2月15日询问中介“张霆宇手续走到哪儿了？”，于某1称“业主还没有拿到房本”、“他房子没有卖之前做了一个贷款，现在业主说，他尽快办理，让您别着急”、“到时候业主这边流程，我全程跟踪，流程您放心”，王珺问：“二百万大概什么时候付呀？”于某1称：“200万最近7-10个工作日用不到”。张霆宇、苏志军认为该证据的真实性无法核实。王珺提交中介人员于某1与张霆宇的短信息聊天记录，显示2017年2月23日，于某1称：“您这边和担保公司沟通的怎么样了？房本拿过来之后，咱们所有的流程尽量往前走，您尽快早拿到钱”，张霆宇称：“等消息呢，我也急。”王珺欲证明中介人员已经明确告知张霆宇需要房产证原件才能进行下一步履行。张霆宇、苏志军对真实性不确定，庭审中证人于某1到庭认可上述聊天记录的真实性。上述证据结合证人于某1的证言表明，王珺已经为支付首付款200万元做好了准备，但中介人员认为张霆宇、苏志军未取回房产证使得第三方担保支付风险太大，故未同意办理。考虑到双方房屋买卖合同由北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，双方根据居间方的安排处理合同事务具有合理性，故本院认为王珺未在合同约定期限内办理第三方担保支付手续，非其自身原因导致。
本院认为，王珺与张霆宇、苏志军之间就涉案房屋买卖签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。现双方合同因张霆宇、苏志军的原因无法继续履行，应认定张霆宇、苏志军违约，现王珺要求解除合同，张霆宇、苏志军亦同意解除合同，本院予以准许。根据双方签订的《买卖定金协议书》的约定，适用定金罚则的条件是双方未能按期签订房屋买卖合同，该约定说明涉案定金系订约定金而非履约定金，现双方已如期签订房屋买卖合同，该定金转化为购房款，王珺要求张霆宇、苏志军双倍返还定金，本院不予支持。但张霆宇、苏志军应在合同解除后返还已收取的购房款50万元及物业交割保证金30万元。关于物业费2394.02元，系王珺居住使用期间发生，王珺主张返还上述款项，本院不予支持。关于王珺主张的房屋价格上涨的差价损失56万元，其未能提交充分证据，本院难以支持。合同解除后，王珺应向张霆宇、苏志军返还房屋，本院对张霆宇、苏志军要求返还房屋的诉讼请求予以支持。张霆宇、苏志军向王珺主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王珺与被告（反诉原告）张霆宇、苏志军之间于二〇一六年十二月十六日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）张霆宇、苏志军于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王珺购房款五十万元、物业交割保证金三十万元，以上共计八十万元；
三、原告（反诉被告）王珺于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）张霆宇、苏志军位于北京市朝阳区青年路西里5号院14号楼1层2单元x号房屋；
四、驳回原告王珺的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张霆宇、苏志军的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21562元，由原告（反诉被告）王珺负担4562元（已交纳），由被告（反诉原告）张霆宇、苏志军各负担8500元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费13000元，由被告（反诉原告）张霆宇、苏志军负担（已交纳6500元，剩余6500元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 蔡 峰
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 张 茜
书 记 员 唐 琪