山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初3041号
原告：刘磊，男，1979年6月22日出生，汉族，住淄博市。
委托诉讼代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：邓翠萍，女，1981年10月10日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：鲁春江（系被告邓翠萍丈夫），男，西安旌旗电子股份有限公司济南办事处职工，住济南市。
委托诉讼代理人：王崇利，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告：济南联友房产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：赵秀梅，经理。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘托，男，该公司员工，住济南市。
原告刘磊与被告邓翠萍、济南联友房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘磊的委托诉讼代理人陈冬冬、被告邓翠萍的委托诉讼代理人鲁春江、王崇利、被告济南联友房产经纪有限公司法定代表人赵秀梅的委托诉讼代理人高强、刘托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘磊向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付拖欠的购房款5万元（第一被告支付了购房款100万元，其中包括定金2万元，因第一被告存在违约，原告将交纳的定金2万元作为违约惩罚，故还应支付购房款5万元）；2、判令第一被告支付违约金15000元（违约金系自行估算得出，按照涉案房屋月租金3000元的标准主张5个月的时间；提出违约金主张的理由是：基于信任同意由第二被告代收了3万元购房款，但第二被告收取后未支付给我方，所以提出了此项违约金请求）；3、判令第一被告赔偿律师费损失5000元（因第一被告违约导致产生此项损失）；4、判令第二被告对上述付款义务承担连带清偿责任（无合同依据，依据《侵权责任法》第八条的规定主张）。事实和理由：2015年8月8日，原、被告签订合同编号为0011424号的《房屋买卖合同》，约定：原告将位于济南市502室卖给一被告，房屋建筑面积为107.03平方米，房产及附属设施总价款为103万元，一被告在合同签订时向原告支付定金2万元作为房产交易安全性的担保，一被告应于2015年8月25日前将包括定金的80万元存入原告指定账户，原告收到全部房款当日通知一被告验收交接房屋，如任何一方违约，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总价款3%的违约金（或违约方承担合同总房价款30%的违约金），并赔偿对方因此造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等），合同签订后，如原告违约，则定金双倍返还，如一被告违约，则原告不退定金。合同签订后，原告依约履行了交房等全部义务，一被告至今未向原告支付全部购房款，应向原告承担违约责任。二被告私自以原告名义收取了一被告3万元作为物业预留保证金，侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，特诉至法院。
被告邓翠萍辩称：原告的诉讼请求不成立，依法应予驳回。我方已经按照约定全部支付了购房款，不存在违约行为；3万元交给中介公司是经原告同意的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告济南联友房产经纪有限公司辩称：1、我方没有违约行为，原告要求承担连带责任没有事实和法律依据。2、收取物业保证金系三方的约定，并非我方私自收取，收取该款是因为原告在出售房屋时，房屋处于租赁状态，原告将房屋出租给了案外人陈明哲，因租期未满，房屋无法与一被告即时交接，故收取物业保证金3万元；一被告已从该3万元中支出6000元，其中3000元用于一被告代原告退还房屋承租人承租房屋时交纳的租房押金；因原承租房租赁期限至2015年10月12日，涉案房屋于2015年8月27日过户完毕并向一被告颁发房产证，故2015年8月27日至2015年10月12日期间的房屋租金应归一被告所有，因该期间的房屋租金已由原告提前向租赁户收取，故该期间的租金3000元已从物业保证金中扣除支付给了一被告（实际应为一个半月的租金4500元，一被告只要求了3000元），剩余24000元我方多次要求支付给原告，但原告拒不接收，这24000元我方随时可以退还给原告。
本院经审理认定事实如下：位于济南市502号房屋的原产权人为原告刘磊，产权证号原为：济房权证号，房屋建筑面积为107.03平方米。
2015年8月8日，原告刘磊（甲方、出卖人）与被告邓翠萍（乙方、买受人）在被告济南联友房产经纪有限公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：0011424，合同约定的主要内容有：甲方将位于济南市502室房产出售给乙方，房屋建筑面积为107.03平方米；房产及附属设施总价款为103万元，乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，乙方于2015年8月25日前将购房款80万元（含定金2万元）存入甲方指定账户，剩余房款23万元于2015年9月15日前存入甲方指定账户；甲方于收到全部房款当日通知乙方验收交接房屋；合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……5、签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退……”。合同载明涉案房屋有抵押、有租赁。
合同签订当日，被告邓翠萍向原告刘磊支付了购房定金2万元；被告邓翠萍于2015年8月17日向原告刘磊支付了购房款28万元，于2015年8月22日支付了50万元，于2015年8月24日支付了5万元，于2015年8月25日支付了24000元，于2015年8月27日支付了6000元，于2015年8月22日支付了12万元，被告邓翠萍共计向原告刘磊直接支付购房款100万元（含定金2万元）。原告刘磊在收到购房款后已办理了房屋的解押手续。
2015年8月22日，被告邓翠萍的丈夫鲁春江（即本案被告邓翠萍的委托诉讼代理人之一，本院注）向原告刘磊出具“房屋尾款欠条”一张，内容为：“今欠502室原业主刘磊（此处“刘磊”的签名系原告刘磊本人签写，本院注）的购房尾款人民币拾壹万元整。（小写￥110000元）。欠款人鲁春江郑诺在2015年8月25日前在银行办理转账转给原业主捌万元整，付现金给济南联友房产经纪有限公司叁万元整。否则视为欠款人违约，欠款人应支付房主应付款每日千分之五的违约金，原业主收到欠款壹拾壹万元整此条作废”。原告刘磊主张欠条中付现金3万元给第二被告仅为购房款的代收关系，不存在预留物业保证金的情形。被告邓翠萍对于原告刘磊的主张不予认可，称欠条上已说明将8万元支付给原告，将3万元支付给第二被告，该欠条已履行完毕，第一被告已全部履行了付款义务，不存在违约行为。被告济南联友房产经纪有限公司对于原告刘磊的主张亦不予认可，称原告刘磊主张3万元系购房代收款不符合二手房交易习惯，该3万元为预留的物业保证金。
2015年8月27日，被告邓翠萍向被告济南联友房产经纪有限公司支付了3万元，被告济南联友房产经纪有限公司出具“物业押金收条”一张，内容为：“今收到鲁春江物业押金人民币：（大写）叁万元整（￥30000元），物业名称：502室。收到人：刘磊（“刘磊”的签名系由被告济南联友房产经纪有限公司经办人刘超代签，本院注）经办人：刘超见证方：济南联友房产经纪有限公司（系加盖的公章，本院注）2015年8月27日包括：租房押金、房租、户口、水电暖出款人：鲁春江（系由鲁春江本人签字，本院注）2015年8月27日”。原告刘磊主张系被告济南联友房产经纪有限公司私自以原告名义收取了3万元作为物业预留保证金，原告未同意该3万元为物业保证金，应为代收的购房款，且被告邓翠萍支付该3万元的时间超过了房屋尾款欠条中承诺的2015年8月25日。被告邓翠萍对于原告刘磊的主张不予认可，称该3万元即为房屋尾款欠条中约定的向被告济南联友房产经纪有限公司支付的款项。被告济南联友房产经纪有限公司对原告刘磊的主张亦不予认可，称该3万元是房屋尾款欠条中载明的款项，是物业保证金的性质，因为当时原告本人在外地，在电话征得原告同意后，由我方经办人代原告签的字。
另查明，涉案房屋已交付被告邓翠萍，并于2015年8月27日过户登记至被告邓翠萍的丈夫鲁春江名下，现产权证号为：号，现登记坐落为502室。
另，被告邓翠萍在本案审理期间提交了出租方为原告刘磊、承租方为案外人陈明哲的《房屋租赁合同》，押金收条，出租人为被告邓翠萍丈夫鲁春江、承租人为案外人陈明哲的《租赁协议》，欲证实：1、原告刘磊出售涉案房屋时，房屋已出租给了案外人陈明哲，租金为每月3000元，租赁期限至2015年10月12日，原告刘磊收取了陈明哲的房屋保证金（押金）3000元及租赁期限届满前的全部房屋租金；2、原告刘磊与陈明哲的租赁合同到期后，被告邓翠萍的丈夫鲁春江将涉案房屋继续租赁给案外人陈明哲。两被告均主张：1、在原告刘磊与陈明哲租赁合同到期后，被告邓翠萍将原告刘磊收取的保证金（押金）3000元支付给了案外人陈明哲，陈明哲将原告刘磊出具的押金收条原件交给了被告邓翠萍；2、支付给陈明哲的押金3000元是从交存在被告济南联友房产经纪有限公司处的3万元款项中支出；3、因房屋已于2015年8月27日过户完毕，故2015年8月27日至2015年10月12日期间的房屋租金应归被告邓翠萍所有，因该期间的租金已由原告刘磊提前收取，故被告济南联友房产经纪有限公司从交存的3万元款项中扣除3000元支付给被告邓翠萍（实际应为一个半月的租金4500元，被告邓翠萍仅要求了3000元）。原告刘磊对于上述证据的真实性未提出异议，但其委托诉讼代理人当庭表示对于买卖时房屋处于租赁状态，租赁合同履行情况，收退房屋押金、租金的情况均不清楚，在本院限期内原告刘磊未反馈对上述问题的核实情况。
被告济南联友房产经纪有限公司对于主张的3万元款项为物业押金的用途解释为：如果房屋出卖人欠承租人房屋押金，欠房屋买受人房租，欠付水、电、暖等费用，或房屋内有户口未迁出时，中介方将从物业押金中扣除相应款项，剩余部分再支付给房屋出卖人。
原告刘磊为本案诉讼与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》一份，并为此支付律师费5000元。
以上事实，由房屋买卖合同、房屋尾款欠条、物业押金收条、诉讼法律服务委托协议、律师费发票、银行业务回单、银行交易明细、房屋租赁合同、押金收条、租赁协议、不动产权证书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，对于被告邓翠萍已支付购房款100万元（含定金2万元）、涉案房屋已办理过户登记并交付被告邓翠萍、被告邓翠萍已将3万元款项支付给被告济南联友房产经纪有限公司的事实，原、被告均无异议，本院予以确认。对于两被告主张的涉案房屋买卖时房屋处于租赁状态、原告刘磊收取了租房押金3000元及租赁合同到期前的全部房屋租金的事实，原告刘磊并未在本院限期内提出反驳的意见，结合原、被告签订的《房屋买卖合同》中载明房屋“有租赁”的内容，以及被告邓翠萍提供的原告刘磊与案外人陈明哲签订的《房屋租赁合同》、押金收条，本院对于两被告的此项主张予以采信。本案的焦点问题是被告邓翠萍交付给被告济南联友房产经纪有限公司的3万元款项的性质。对此，本院认为，虽然原告刘磊主张仅是代收购房款，但并无证据证实在原告刘磊与被告济南联友房产经纪有限公司之间存在代收购房款的相关约定，结合被告邓翠萍已支付的100万元均是直接支付给原告刘磊这一事实，以及原告刘磊未能对为何由被告济南联友房产经纪有限公司代收购房款作出合理解释，故对于原告刘磊的此项主张，本院难以采信；虽然涉案的“物业押金收条”中原告刘磊本人并未签字，但两被告均已签字或加盖公章，根据“物业押金收条”中载明的“包括：租房押金、房租、户口、水电暖”的内容，以及原、被告并未约定3万元款项何时支付给原告刘磊这一情况，并结合二手房买卖的一般交易习惯，应认定在原、被告之间形成了以下约定：1、被告邓翠萍将3万元购房尾款支付给被告济南联友房产经纪有限公司即视为其已履行了对原告刘磊的付款义务；2、因涉案房屋在买卖时处于租赁状态，3万元款项用于处理原房主即原告刘磊与原承租人之间因租赁产生的退不押金、租金等事宜；3、在处理完涉案房屋原有的租赁事宜后，被告济南联友房产经纪有限公司将剩余款项支付给原告刘磊。基于上述分析，本院对两被告关于支付给被告济南联友房产经纪有限公司的3万元为涉案房屋买卖物业保证金的主张予以采信。根据两被告的陈述及被告邓翠萍提交的原告刘磊收取案外人陈明哲租房押金的收条原件，可以证实被告邓翠萍已代原告刘磊向案外人陈明哲返不了其收取的租房押金3000元；因原告刘磊已收取了截止至2015年10月12日租赁合同到期前的全部房屋租金，而涉案房屋已于2015年8月27日过户登记完毕，在无证据证实该期间的房屋租金归原告刘磊所有的情况下，自2015年8月27日房屋过户后至2015年10月12日原告刘磊签订的租赁合同到期时，涉案房屋产生的租金应归被告邓翠萍所有。在此情况下，两被告直接从存放于被告济南联友房产经纪有限公司的3万元物业保证金中将相应的款项（退还的押金3000元、过户后产生的租金3000元）予以扣除支付给被告邓翠萍，即减少了当事人可能产生的诉累，也符合本案房屋买卖物业保证金的约定及二手房买卖的一般交易习惯，故对两被告在本案中的主张，本院予以采纳，被告济南联友房产经纪有限公司仅需将剩余的物业保证金支付给原告刘磊。因原、被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定在合同已履行的情况下原告刘磊需将收取的定金返还被告邓翠萍，且根据原、被告的陈述，被告邓翠萍所交纳的定金也已转为购房款，故原告刘磊在本案中以被告邓翠萍至今未支付全部购房款为由要求将2万元定金作为违约惩罚，并据此要求赔偿律师费损失的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告刘磊以被告济南联友房产经纪有限公司未将代收款项支付给原告为由，要求被告邓翠萍承担违约责任，明显依据不足，本院依法不予支持。原告刘磊在本案中要求被告邓翠萍支付购房款，要求被告济南联友房产经纪有限公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘磊的诉讼请求。
案件受理费1550元，由原告刘磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年十二月二十六日
代理书记员 商玉莹