呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终213号上诉人（原审原告）呼和浩特市浩润房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区机场路青洲豪庭住宅小区2号楼2单元204室。法定代表人王荣波，董事长。委托代理人李林军，内蒙古则维律师事务所律师。上诉人（原审被告）内蒙古金宏基物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区乌兰小区A2一层。法定代表人程海霞，总经理。委托代理人张宇轩，内蒙古英南律师事务所律师。上诉人呼和浩特市浩润房地产开发有限公司（以下简称浩润房地产公司）与上诉人内蒙古金宏基物业服务有限公司（以下简称金宏基物业公司）合同纠纷一案，双方当事人均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛商初字第00127号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员周臻担任审判长，审判员白雪松、代理审判员额日德尼参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浩润房产公司委托代理人李林军，上诉人金宏基物业委托代理人张宇轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月6日，浩润房地产公司（甲方）与金宏基物业公司（乙方）签订了《青州豪庭地下车库经营管理协议》，浩润房地产公司将其所有的位于呼和浩特市赛罕区机场路青洲豪庭住宅小区的地下车库整体承包给金宏基物业公司经营管理，期间为2012年6月10日至2013年6月9日。协议第三条约定，车位出租费为280元／月·车位（子母车位出租费为420元／月·车位），所得出租费的50%归浩润房地产公司所有，50%归金宏基物业公司所有。协议第七条约定，自乙方经营管理地下车位之日起，甲方将地下车位所有设备正常运行系统（电子起降杆、已售或已出租车位磁卡、电脑显示屏、办公设备等），一并交给乙方使用，乙方负责该系统的维修保养责任，如合同期满双方不再续签，由乙方将该系统完好地交还甲方。协议第九条约定，一方违约的，赔偿对方伍万元的经济损失。2012年5月31日和6月4日，双方就地下车库管理设备进行交接，所交接的物品有：显示器、主机、键盘、鼠标、地下车位卡共190张；摄像头一个、小区两路限高杆锁具一个。2012年6月6日，双方签订合同后，浩润房地产公司向金宏基物业公司交付了地下车库。之后，双方一直未结算。浩润房地产公司对51户业主的应交租金进行统计得出，全部车位租金为166955元，并认为金宏基物业公司还将停车场附属配套设施造成了损坏。而金宏基物业公司提交了与车主之间协议、收费明细及全部票据，票据显示实际收取的车位租金是118770元，但未提供给业主们退费的相应票据。现浩润房地产公司诉至法院，请求判令金宏基物业公司给付车位出租费166955元；判令金宏基物业公司给付停车场设备维修费用52890元并赔偿违约金5万元。另查明，2013年6月9日，双方合同到期，但实际上双方未办理交接手续，金宏基物业公司也未搬出该小区。2013年6月24日，浩润房地产公司起草了一份解除通知，告知金宏基物业公司合同到期，尽快交接。但该通知未附送邮寄证明，签收状态不明确，不予采信。2013年11月26日，浩润房地产公司向金宏基物业公司发出《关于收回青洲豪庭地下车库经营管理权的函》，大致内容为：“2013年6月合同到期自然终止。协议到期后，我司多次致函贵公司合同已解除，与我司办理交接手续，贵司以合作为由拖延交接及结算，并对我司函告置之不理。现最后函告贵司，限贵司于2013年11月30日前与我司办理设施、设备等的交接手续，如有损坏和丢失由贵司负责赔偿。如30日之前不交接，12月1日我司强行接收。如你司拖延或拒绝办理交接，我司将采取录像手段，重新安装全部车库配套设备，原设备视为损坏，其更新费用由你司负责。”为证以上事实，浩润房地产公司提交了EMS邮寄单及查询记录，邮单及查询记录显示该函已被金宏基物业公司签收。2013年12月2日，浩润房地产公司副总经理王国旺出具收条，确认收到金宏基物业公司交来地下车库摇控器2把、显示器、主机、键盘、鼠标。同时金宏基物业公司也提供了回复函等文件，因这些文件属于单方出具，又无其他证据相互印证，无法确认其真实性。再查明，2013年12月20日，浩润房地产公司与案外人新城区科旭达交通设施经营部签订《蓝牙智能停车场设备工程合同》，对地下车库重新进行了改造和添置设备，共产生费用52890元。浩润房地产公司原审诉讼请求为：判令金宏基物业公司给付车位出租费166955元；判令金宏基物业公司给付停车场设备维修费用52890元并赔偿违约金5万元。原审法院经审理认为：浩润房地产公司与金宏基物业公司签订《青州豪庭地下车库经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，浩润房地产公司向金宏基物业公司交付了地下车库，金宏基物业公司接手管理并代收车位租金。合同到期后，双方并未续签合同也未结算。本案争议焦点为：一、金宏基物业公司的实际服务期限是多长时间，产生的费用如何计算；二、金宏基物业公司是否存在违约行为；三、车库改造和添置设备产生的费用由谁承担。对此该院分析如下：一、双方合同约定的服务期限于2013年6月9日到期，但合同到期后金宏基物业公司未搬离且继续收取车位租金。因此，金宏基物业公司的实际服务期限截止到2013年12月2日。车位租金的具体数额应当以实际产生的票据为准，金宏基物业公司虽抗辩“已退还一部分租金给业主”，但并未提供退费的有效凭证，对其抗辩不予采信。二、依据合同约定，合同到期后不续签的，金宏基物业公司应当将地下车位所有设备运行系统完好地交付给浩润房地产公司。但金宏基物业公司未积极交接，直到2013年12月初才搬离，且未将设备全部进行交接，因此金宏基物业公司构成违约。基于上述理由，金宏基物业公司应当向浩润房地产公司支付车位租金并承担相应的违约责任。对于违约金，金宏基物业公司提出降低请求，该院适当予以调整。三、关于车库改造和添置设备的费用，因该部分费用并不是必然产生的费用，浩润房地产公司提供的证据亦无法证明该部分损失与金宏基物业公司是否按时交接、是否完全交接存在必然的联系，因此该院不予支持该费用损失，应由浩润房地产公司自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古金宏基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向向原告呼和浩特市浩润房地产开发有限公司给付车位出租费59385元（118770÷2）。二、被告内蒙古金宏基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向向原告呼和浩特市浩润房地产开发有限公司赔偿违约金10254元（59385元6%1.3倍，自2013年6月10日起计算至2015年8月27日止）。三、驳回原告呼和浩特市浩润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5348元（原告已预交），由被告内蒙古金宏基物业服务有限公司负担1949元，由原告自行负担3399元。浩润房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决给付车位出租费数额认定不当。1.根据双方签订的《地下车库经营管理协议》，金宏基物业公司租用起始时间为2012年6月10日至2013年6月9日。但金宏基物业公司实际租用的时间在两年以上，故应承担两年的租金；2.租金数额不应以金宏基物业公司提供的票据为准，而应该以合同约定为准，即单车位应按280元每月车位的50%租金、子母车位420元每月车位的50%租金，按实际使用时间支付给浩润房地产公司。二、关于车库改造和添置的费用承担。浩润房地产公司在“关于收回青州豪庭地下车库经营管理权的函”中，已经明确告知金宏基物业公司，因其拒不交接，更新车库配套设备费用由金宏基物业公司承担，故金宏基物业公司应该承担该项费用。三、关于合同约定的有关经济损失的赔偿。地下车库经营管理协议中约定，甲乙双方签定合同期限为壹年，即2012年6月10日至2013年6月9日，并约定地下车库租赁费用每季度结算一次，双方协议第九条中约定，如有一方违约，赔偿对方伍万元经济损失。故金宏基物业公司应承担给甲方造成的经济损失。浩润房地产公司上诉请求为：撤销一审判决，查清事实，支持浩润房地产公司一审诉讼请求。金宏基物业公司答辩称：一、金宏基物业公司与浩润房地产公司签订的租用合同期是从2012年6月10日开始，但因该地下车库此前常年无人管理，部分设备损坏，卫生条件极差，金宏基物业公司在接管后无法立即投入使用。实际使用时间是从2013年5月至2013年11月30日，因此，实际租用时间不是二年以上。二、虽然金宏基物业公司与浩润房地产公司签订的租用合同中约定是按280元／月／车位计算车位租金，但是实际经营中，因为设施不完善，且内蒙古安全厅下发文件要求，最终以2800元／年／车位的价格收取租金，金宏基物业公司向法庭提供的票据是真实交易的证据，应当按照金宏基物业公司实际收费的价格认定租金标准。三、浩润房地产公司接管地下车库后，为了提升其自身的管理、服务质量，在原有设备良好的情况下，更新车库管理系统产生的费用与金宏基物业公司无关。四、金宏基物业公司未给浩润房地产公司造成5万元经济损失，因此，不应当赔偿5万元经济损失。综上，请法庭驳回浩润房地产公司的上诉。金宏基物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。一、金宏基物业公司向法庭提供了所有车位的出租合同及收费收据，合同及收据已经载明各车位的租用期限为2013年4月至2014年5-9月不等。期间，因为浩润房地产公司于2013年12月1日收回车库，致使金宏基物业公司与业主之间的车位租用合同无法继续履行，已经收取的租金必然要退还给业主。事实上截止到本案原审开庭时，金宏基物业公司已经向业主退还部分租金，还有部分是应当退而未退的，因此金宏基物业公司无法提供退费票据，但不能因没有退费票据就否定退租金的事实。原审判决仅以租金收据上的数额认定金宏基物业公司实际取得的车位租金数额，而不考虑租赁合同未履行的情况下应当退还的部分租金，显然属于认定事实错误。二、金宏基物业公司没有违约，不应当承担违约责任。双方约定的地下车库经营管理期虽然为2012年6月10日至2013年6月9日，但是到期后，双方一直在商谈续租的事情，直到2013年10月15日，浩润房地产公司向业主发出收回地下车库通知后，金宏基物业公司才知道浩润房地产公司不再与金宏基物业公司商谈续租的事情。因此，2013年6月9日后，金宏基物业公司没有交回地下车库管理权是浩润房地产公司默许的事实，金宏基物业公司没有违约，不应当承担违约责任。金宏基物业公司上诉请求为：撤销一审民事判决书第一、二项判决，予以改判；判令浩润房地产公司承担本案全部诉讼费用。浩润房地产公司答辩称：这是承包经营合同，合同明确约定了期限、价格、分成等，期限约定明确为一年，约定双方违约责任如何划分，车位为55个，按280元每个来计算。但是对方没有按合同进行计算。本协议明确约定在合同到期一月内续签，但是双方并没有续签，我方还多次想解除合同，截止2013.12.1才将车库还回我方。基于以下三点原因：1.没有按照规定付款；2.没有按照合同约定的时间交还车库；3.承包期间并没有进行维修、更换，因此这笔改造维修费用应由对方承担。二审经审理查明，2013年12月2日写明收到金宏基物业公司交来地下车库摇控器2把、显示器、主机、键盘、鼠标的收条签名应为“王海河”，二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审认定案由为服务合同纠纷有所不当，根据双方签订的《地下车库经营管理协议》，由浩润房地产公司提供地下车位，由金宏基物业公司负责具体经营管理，车位出租费280元／月·车位（子母车位出租费为420元／月·车位），所得出租费的50%归浩润房地产公司所有，50%归金宏基物业公司所有，该合同中关于车位出租费的条款欲实现的合同目的实质上是以收取到的车位出租费作为收益双方进行分配，按照最高人民法院《民事案件案由规定》，双方合同关系并无相适用的三级案由，应认定为合同纠纷为宜。本案争议焦点为：一、金宏基物业公司应当给付浩润房地产公司的车位出租费数额应如何认定；二、金宏基物业公司是否应承担违约责任以及具体数额如何认定；三、车库改造添置费用应由哪方承担。关于第一个争议焦点，首先应确定金宏基物业公司实际经营管理地下车位的时间段。双方虽约定合同期限为2012年6月10日至2013年6月9日，但浩润房地产公司实际于2013年12月1日收回车位，收回前仍由金宏基物业公司经营管理，因此金宏基物业公司经营管理该地下车位的时间段为2012年6月10日至2013年11月30日。根据浩润房地产公司的陈述及举证情况，其主张租金依据的是车位的实际出租时间，且根据双方合同目的亦应以车位实际的出租情况确定租金数额，因此，还应确定车位实际出租情况。由于车位由金宏基物业公司实际经营管理，金宏基物业公司有义务对此进行举证，而金宏基物业公司提供了与车主之间协议、收费明细及全部票据，能够证明实际出租情况。浩润房地产公司亦无有效证据对金宏基物业公司提供的证据进行反驳，因此，应以金宏基物业公司提供的车位实际出租情况为基础计算租金。根据金宏基物业公司提供的车位出租明细，地下车位从2013年3月起陆续开始出租，出租期限不等，大部分均延续至2014年，由于浩润房地产公司自2013年12月1日已收回车位自行管理，并与车主重新形成了自2013年12月1日开始的车位租赁合同关系，则计算金宏基物业公司应当给付浩润房地产公司的租金，应扣除金宏基物业公司收取的2013年11月30日之后的部分进行计算，金宏基物业公司提交的与车主之间协议、收费明细及全部票据可证明每位车主的已交租金及相应的出租期限，则金宏基物业公司在2013年11月30日之后应退还车主的数额共52557元（包括已退和尚未退还的）。关于车位出租单价，双方合同虽有280元／月·车位（子母车位出租费为420元／月·车位）的约定，但根据双方合同目的，应当以车位实际出租产生的收益作为双方分配的基础，因此仍应以金宏基物业公司向车主实际收取的费用作为基础计算双方各50%的应得份额。综上，应按照金宏基物业公司提供的车位出租情况，以其主张的实际收取的车位租金总额118770元扣除52557元，剩余部分的50%即33106.5元为应给付浩润房地产公司的数额。关于第二个争议焦点，双方合同虽约定期限至2013年6月9日，但浩润房地产公司主张金宏基物业公司给付租金均将2013年6月9日之后的部分计算在内，因此应视为双方延续合同关系至2013年11月30日。双方合同虽未约定付款期限，但至2013年11月30日后金宏基物业公司不再管理该地下车位时，其即应主动履行付款义务，但金宏基物业公司一直未给付浩润房地产公司应得租金33106.5元，应视为金宏基物业公司违约。浩润房地产公司主张金宏基物业公司基于违约赔偿己方5万元经济损失，因其未举证证明己方因对方违约产生的实际损失，应对违约金予以适当调整，以33106.5元为本金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关条款以年利率24%计算违约金，自2013年12月1日起计算至实际给付之日止（至多不超过5万元）。关于第三个争议焦点，车库改造和添置设备的费用，浩润房地产公司提供的证据无法证明该部分费用应当由金宏基物业公司承担，因此应由浩润房地产公司自行承担。综上，原审判决适用法律不当，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛商初字第00127号民事判决；二、内蒙古金宏基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市浩润房地产开发有限公司给付车位出租费33106.5元及违约金（违约金以33106.5元为本金，按照年利率24%，自2013年12月1日起计算至实际给付之日止，违约金最高计算至50000元）；三、驳回呼和浩特市浩润房地产开发有限公司的其他原审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计16044元（一审案件受理费5348元由呼和浩特市浩润房地产开发有限公司预交，二审案件受理费5348元由上诉人呼和浩特市浩润房地产开发有限公司预交，二审案件受理费5348元由上诉人内蒙古金宏基物业服务有限公司预交），由内蒙古金宏基物业服务有限公司负担3070元，由呼和浩特市浩润房地产开发有限公司负担12974元。本判决为终审判决。审 判 长 周  臻审 判 员 白 雪 松代理审判员 额日德尼二〇一六年四月十二日书 记 员 张  珮