浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初2165号原告（执行案外人）：陈加柱。原告（执行案外人）：黄杨苹。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈先才、姜集楣，苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：苍南龙鑫融资担保有限公司，住所地苍南县龙港镇龙港大道185-189号。法定代表人：潘寿君，该公司董事长。委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。被告（被执行人）：林昌卫。被告（被执行人）：苏金叶。被告（被执行人）：苍南县龙港金利美印业有限公司，住所地苍南县龙港镇蔡家街工业区14幢。法定代表人：林昌建，该公司执行董事。被告（被执行人）：林昌建。原告陈加柱、黄杨苹与被告苍南龙鑫融资担保有限公司（以下简称龙鑫融资担保公司）、林昌卫、苏金叶、苍南县龙港金利美印业有限公司（以下简称金利美印业公司）、林昌建案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告陈加柱、黄杨苹及其委托诉讼代理人陈先才，被告龙鑫融资担保公司委托诉讼代理人池淑冬，被告林昌卫到庭参加诉讼。原告申请的证人罗某跟出庭陈述。被告苏金叶、金利美印业公司、林昌建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈加柱、黄杨苹向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈加柱、黄杨苹与被告林昌卫、苏金叶之间签订的关于苍南县龙港镇上厂街175-187弄10号三单元402室房屋买卖合同合法有效；2.停止对上述房屋的执行；3.判令被告林昌卫、苏金叶协助原告办理上述房屋国有土地使用权证、房屋所有权证过户手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月16日，经苍南县龙港侨台房地产经纪服务站介绍，被告林昌卫、苏金叶夫妇将亲手所置的坐落于苍南县龙港镇上厂街175-187弄10号三单元402室套房一间，卖尽给原告陈加柱、黄杨苹夫妇为业。双方约定转让款为1056800元，卖方无条件协助买方办理该房屋双证过户手续。房屋买卖合同签订后，原告按约付清全部转让款给被告林昌卫、苏金叶夫妇。被告林昌卫、苏金叶也向原告出具了房屋买卖合同和该套房屋相关的产权证件及发票单据，并按合同约定于2015年二月初八（阳历3月27日）交付涉案房屋归由原告占有使用。双方也在合理期限内办理了过户登记申请且已办理受让物权预告登记手续。现因被告林昌卫、苏金叶夫妇原因，致使涉案房屋被苍南县人民法院查封，未能办理产权过户手续，严重侵害了原告的合法物权、居住权等权益。原告依法向苍南县人民法院提起执行异议申请，被裁定驳回。综上，原告与被告林昌卫、苏金叶双方签订的涉案房屋买卖合同系在保全查封之前，签订当时受让人（原告）出于真实善意且以合理市场价格受让；查封之前房屋已交付转移占有使用；房款已经全部支付；双方在合理期限内办理过户登记申请且已办理受让物权预告登记手续，而未能过户登记并非原告的自身原因。为此，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告龙鑫融资担保公司辩称，涉案房屋登记在被告林昌卫、苏金叶名下，法院据此查封，于法有据。原告与被告林昌卫、苏金叶涉嫌恶意串通，其房屋买卖行为不真实，且原告在明知涉案房屋已被法院查封的情况下，仍然支付购买款40万元，明显不符合常理。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告林昌卫辩称，涉案房屋买卖真实，承认原告主张的全部事实。原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证、结婚证复印件各一份，用以证明原告的主体资格；2.身份证、结婚证、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，用以证明被告的主体资格；3.房屋买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、契税完税凭证复印件各一份，用以证明原告与林昌卫、苏金叶双方关于涉案房屋买卖善意、合法、真实、有效的事实；4．房地产过户多证联办受理通知书、缴纳契税办理凭证、税务文书受理单、房屋交易手续费、房屋交易评估费、房屋登记费、权证工本费等发票复印件各一份，用以证明涉案房屋双方已在办理权属过户手续，但因涉案房屋被法院财产保全而无法过户的事实；5．物业费、水费、电费缴纳凭证、清单、发票及银行转账支付凭证等复印件各一份，用以证明买卖双方已经依约支付房款、交付房屋和原告已经占有使用涉案房屋的事实。6.执行裁定书，用以证明原告提出执行异议申请被驳回的事实；7.送达回证，用以证明原告在法定期限内提起异议之诉的事实。本院依据原告的申请，准许证人罗某跟出庭作证。证人罗某跟在庭审中陈述：我与原告系邻居关系，我住在第二幢一楼，原告住在第三幢四楼。原告是在农历2月初8晚上凌晨1点多搬进入住的，刚好那天我机器买过来要搬，看到原告一家人挑担子放鞭炮，原告正好在搬家。对于涉案房屋是原告买的还是租的，我就不清楚，不过我经常会在公寓里碰到原告。被告龙鑫融资担保公司当庭提供了卖尽契、承诺书、客户变更用电申请表、历月电费明细，用以证明原告诉称关于购房款分期支付情况与契约中载明的一次性付款存在出入，以及在涉案房屋被法院查封之后，原告才办理用电户名变更的事实。被告林昌卫在本院指定的举证期限内没有提供证据材料；被告苏金叶、金利美印业公司、林昌建未作答辩，其在本院指定的举证期限内亦未提供证据材料。上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2,6、7，被告龙鑫融资担保公司、林昌卫均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告林昌卫无异议，被告龙鑫融资担保公司有异议，认为房屋买卖合同不真实，与契约内容存在出入，房屋所有权证、土地使用权证及契税完税凭证，不能证明原告主张的待证事实，本院认为，房屋所有权证、土地使用权证及契税完税凭证，系有关法定部门出具的权属证明及相关证明材料，原告提供的房屋买卖合同虽然与契约关于转让价款支付方式上存在出入，但从内容上来看，关于合同主体、转让价格及买卖标的物均表述一致，且与原告提供的证据5中银行转账支付凭证能够相互印证，对上述证据的真实性应予以确认。对原告提供的证据4，被告林昌卫无异议，被告龙鑫融资担保公司对其真实性无异议，但认为不能证明其待证事实，本院认为，各被告对其真实性均无异议，上述证据的真实性应予以确认，可以证明原告于2015年4月1日向相关职能部门提出涉案房屋产权过户登记申请，并被受理的事实。对原告提供的证据5，被告林昌卫无异议，被告龙鑫融资担保公司对其真实性有异议，认为不能证明原告主张的待证事实，本院认为，原告提供的该组证据均系有关部门出具证明材料，与原告提供的证据3以及证人证言能够相互印证，对其真实性应予以确认，可以证明原告支付涉案房屋转让款以及占有使用该房屋的事实。对于证人证言，被告龙鑫融资担保公司认为证人陈述不真实，本院认为，证人作为原告的邻居，其关于原告搬家当日的陈述，符合当地民间习俗，可信度较高，且与原告提供的上述证据能够相互印证，本院予以采信，可以证实原告居住使用涉案房屋的事实。对被告龙鑫融资担保公司提供的证据，原告认为关于被告林昌卫与前手朱明哲签订的契约不能证明其待证事实；关于被告林昌卫、苏金叶与原告签订的契约是真实的，也符合民间习俗；关于承诺书及客户变更用电申请表、历月电费明细的真实性没有异议，但均是发生在2015年4月1日原告向相关职能申请过户登记手续之后。被告林昌卫质证称其并不知情，真实性交由法院审核。本院认为，被告龙鑫融资担保公司提供的上述证据来源合法，且系原告提供给相关职能部门用以办理用电户名变更手续的材料，对其真实性应予确认，但不能据此否定原告与被告林昌卫、苏金叶之间买卖关系的真实性。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：原告陈加柱、黄杨苹经房产中介介绍，向被告林昌卫、苏金叶购买坐落于苍南县龙港镇上厂街175-187弄10号三单元402室房屋。双方于2015年3月16日（农历2015年正月26日）签订房屋买卖合同，约定价款为1056800元，其中即日支付定金50000元，于农历2015年2月初4（公历2015年3月23日）付款600000元，于农历2015年2月25日（公历2015年4月13日）再付余款400000元。双方同时约定剩余尾款6800元于买方在办理上述房屋过户完毕之日再付清。原告于签订合同当日支付了定金5万元，并于2015年3月23日向被告林昌卫支付了60万元。后原告搬入上述房屋并一直居住使用至今。2015年4月1日，原告陈加柱、黄杨苹向苍南县国土资源局和苍南县住建局龙港分局申请办理房屋过户登记手续，并缴纳了税收款等相关费用。同日，苍南县国土资源局向其出具受理通知书。在房管部门告知其因涉案房屋被法院查封无法办理产权过户之后，原告陈加柱于2015年4月13日向被告林昌卫汇付购房余款40万元。另查明，坐落于苍南县龙港镇上厂街175-187弄10号三单元402室房屋，现产权登记在被告林昌卫、苏金叶名下。在审理苍南苍南龙鑫融资担保有限公司与苍南县龙港金利美印业有限公司、林昌建、林昌卫、苏金叶追偿权纠纷一案过程中，本院于2015年4月2日依法作出裁定，查封了上述房屋。2016年1月26日，陈加柱、黄杨苹向本院提出执行异议。经审查后，本院于2016年2月6日作出（2016）浙0327执异9号执行裁定，裁定驳回陈加柱、黄杨苹的异议。陈加柱、黄杨苹不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。本院认为，原告陈加柱、黄杨苹向被告林昌卫、苏金叶购买涉案房屋，并依约支付部分价款，事实清楚，依法应予确认。原告陈加柱、黄杨苹与被告林昌卫、苏金叶签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，并不违反法律规定，应属合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案中，房产登记机构虽然受理了原告陈加柱、黄杨苹办理涉案房屋产权过户登记的申请，但因涉案房屋被法院查封，尚未完成房屋权属转移的核准登记程序。原告收到的受理通知书仅为房地产登记机构收取申请登记材料的凭证，并非房屋产权已过户的依据，因此，原告陈加柱、黄杨苹并未取得涉案房屋的所有权。原告陈加柱、黄杨苹虽已实际占有使用该房屋，但本院于2014年4月2日作出查封措施时，原告陈加柱、黄杨苹尚有房屋余款406800元未支付。原告陈加柱、黄杨苹在明知涉案房屋被法院查封后，仍继续向被告林昌卫支付涉案房屋转让款400000元，明显存在过错，故其提出已付清全部转让款，停止对涉案房屋执行以及要求被告林昌卫、苏金叶协助办理产权过户的主张，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈加柱、黄杨苹与林昌卫、苏金叶于2015年3月16日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回陈加柱、黄杨苹的其他诉讼请求。案件受理费14311元，由陈加柱、黄杨苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠代理审判员  林 宁人民陪审员  李方景二〇一六年八月十八日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。