福建省诏安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）诏民初字第304号原告许耀乾，男，住福建省诏安县。委托代理人沈克云，福建恒鸣律师事务所律师。被告漳州中扬房地产开发有限公司，住所地诏安县。法定代表人李丽桂，董事长。委托代理人沈锦生，福建诚智律师事务所律师。原告许耀乾诉被告漳州中扬房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈克云，被告的委托代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买位于诏安县文体中心东侧“南洋·新加坡”17号楼407号房，单价每平方米人民币3195.36元，总价款人民币293270元。原告依合同约定，一次性向被告交付了293270元，被告也向原告代收了相关费用。合同约定被告应于2012年8月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。否则，逾期超过90日交房，被告应按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。被告有通知原告办理交房手续，但该商品房未通水、电、闭路等设施，令原告无法装修、入住。且小区的道路、绿化未建，被告违约，至今仍不能将合适居住并经验收合格的套房交付原告使用。请求判令被告向原告支付违约金（从2012年8月30日算至交房之日止，每日按293270元的万分之三计算）。被告先行向原告支付违约金人民币45574元，余下违约金从2014年2月1日计算至实际交房之日止。被告辩称，1、被告于2014年1月1日已经按合同约定公证向原告送达交房通知，原告应于2014年1月10至11日前收房，但原告拒绝收房，没有与答辩人办理交房及前期物业等手续。为进一步妥善处理交房手续，被告于2014年5月1日通过《闽南日报》公开向原告等购房户发出公告，再次通知原告等购房户于2014年5月10日前与被告办理交房。2、被告因各种客观原因未能在约定日期交付商品房，根据合同约定，施工过程中恶劣天气等原因可以按天数予以延期交房，据查，施工过程中遇中雨以上天数等情况共有120天，因此，被告认为本案逾期交房的天数应扣除120天计算。本案双方争议的焦点：原、被告双方讼争的商品房的交房时间的确定和被告逾期交房的天数以及逾期交房违约金的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依合同约定一次性交付房款人民币293270元，被告也向原告代收办理房管、税务等费用。合同约定被告应于2012年8月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。否则，逾期超过90日交房，被告按日向买受人支付已付款日万分之三的违约金。但该商品房未通水、电、闭路等设施，被告存在严重违约，至今仍不能将合适居住并经验收合格的商品房交付原告使用。且不能以完成消防报备作为本案讼争商品房已完成消防验收的依据。因此，被告依法应承担支付逾期交房违约金的责任。自2012年8月30日起算到实际交房之日止。并提供以下证据证明其所述的事实：1、商品房买卖合同一份；2、销售不动产统一发票一份；3、贷款按揭材料（中国建设银行通知书及个人贷款支付凭证）一份；4、收款收据一份。被告认为，1、被告于2014年1月1日已经按合同约定公证向原告送达交房通知，原告应于2014年1月10至11日前收房，但原告拒绝收房，没有与答辩人办理交房及前期物业等手续。为进一步妥善处理交房手续，被告于2014年5月1日通过《闽南日报》公开向原告等购房户发出公告，再次通知原告等购房户于2014年5月10日前与被告办理交房。2、被告因各种客观原因未能在约定日期交付商品房，根据合同约定，施工过程中恶劣天气等原因可以按天数予以延期交房，据查，施工过程中遇中雨以上天数等情况共有120天，因此，被告认为本案逾期交房的天数应扣除120天计算。并提供以下证据：1、开发房地产的相关证书（国有土地使用权证、用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售许可证等）一份；2、防雷检测报告一份；3、房屋竣工验收报告一份；4、消防验收备案证明一份；5、交房通知书文本及邮寄证明一份；6、闽南日报公告一份；7、气象证明一份；8、楼宇小区配套之相片一份。本院认为，原告提供的证据以及被告提供的证据1-7，经对方当事人质证后，对其真实性均无异议，经审查，可以做为本案定案依据。对于被告提供的证据8，原告认为不能证明楼房照明、水电、绿化等设施已经配套完善，经审查，该证据8系原告自行拍摄的相片，又不能与本案其他证据相互印证，故不能做为本案定案依据。依据双方当事人提供的证据，并结合相关事实和法律，本院认为，被告未能在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间，即2012年8月30日前交付房屋，已构成违约。之后，被告于2013年12月30日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对该商品房所在的建筑进行包括消防在内的各项施工项目均竣工验收合格，被告于2014年1月1日以公证方式向原告送达交房通知，通知原告应于2014年1月10日至11日前收房，符合法律规定与双方合同的约定，故本案讼争商品房的交付时间应确定为2014年1月11日。原告认为，该讼争的商品房未通水、电、闭路等设施，被告存在严重违约，至今仍不能将合适居住并经验收合格的商品房交付原告使用。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第十二条关于除主体结构不合格除外，房屋质量问题、装修和设备达不到合同附件约定标准，以及相关设备设施不符合《住宅使用说明书》之约定……，不影响双方办理房屋交接手续的约定，因此，原告的上述主张与事实不符。原告还提出的被告不能以完成消防报备作为本案讼争商品房已完成消防验收的依据，经审查，依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条之规定，本案讼争商品房竣工后，已不需要通过公安机关消防机构的强制性验收，且本案讼争商品房于2013年12月30日已经完成包括消防在内的各项施工项目均竣工验收合格，故原告的该主张与法不符，亦不予支持。双方当事人均无异议的证据7气象证明可以初步证明，原、被告双方签订合同的2011年5月7日至本案讼争商品房竣工的2013年12月30日，诏安县存在降水量大于或等于10.0毫米的降雨天共95天，经核实被告的施工监理单位，在上述期间影响施工的时间为25天，根据本案讼争合同附件五《合同补充协议》第八条关于因遇自然灾害天气造成无法正常施工而延期……出卖人可据实予以延期交房……”的约定，该25天应从被告逾期交房的天数中予以扣除。原告认为降水量大于或等于10.0毫米的降雨不属于不能施工的自然灾害天气，以及降雨可能不集中在施工区，但却未明确提出具体日期、相应的理由，以及支持其反驳主张的合法、有效的证据，故原告的上述主张不予采信。被告认为降雨天气120天应予扣除的主张亦缺乏依据，不予支持。综上，双方合同约定的交房时间2012年8月30日后至实际交房时间2014年1月11日，共498天，扣除影响正常施工天数25天，被告逾期交房天数为（498-25）=473天。原告已按合同约定于2011年5月7日一次性将房款人民币293270元支付给被告，故根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第8、9条关于逾期超过90日交房，被告按日向买受人支付已付款万分之三的违约金的约定，本案被告应支付的逾期交房违约金应为41615元，计算式为293270×473天×0.3‰=41615元。经过举证、质证、认证，对本案的主要事实作如下认定：原、被告双方于2011年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于诏安县文体中心东侧“南洋·新加坡”17号楼407号房，建筑面积91.780平方米，单价每平方米人民币3195.36元，总价款人民币293270元。合同约定被告应于2012年8月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。否则，逾期超过90日交房，被告按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依合同约定于2011年5月7日一次性将房款人民币293270元支付给被告。之后，被告至2013年12月30日经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对该商品房所在的建筑的1、基础、主体、室内外装饰工程、防水工程；2、给排水工程、消防工程；3、建筑电气安装工程；4、电梯安装工程；5、室外工程等工程项目已按设计完成的工程项目，进行了竣工验收合格并已经诏安县城乡规划建设局确认。被告于2014年1月1日公证向原告送达交房通知，通知原告应于2014年1月10至11日前交房，原告认为该商品房不符合交房条件，未接收房屋。2014年4月15日，被告就本案讼争商品房向诏安县公安消防大队提交消防竣工验收备案。2014年5月1日，被告又通过《闽南日报》向购房户发出公告，再次通知购房户于2014年5月10日前与被告办理交房。原告至今未接收房屋，于2014年2月12日向本院提起诉讼。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了首付款，并办理按揭贷款，将全部购房款支付给被告。而被告未能在双方合同约定的交房时间，2012年8月30日前交付房屋，构成违约。2013年12月30日本案讼争商品房符合双方约定的交房条件后，被告于2014年1月1日以公证方式向原告送达交房通知，通知原告应于2014年1月10日至11日前收房符合法律规定与合同约定，本案讼争商品房的交付时间应确定为2014年1月11日。扣除影响被告正常施工的天数为25天，因此，被告逾期交房天数为473天，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第8、9条关于逾期超过90日交房，被告按日向买受人支付已付款万分之三的违约金的约定，本案被告应支付的逾期交房违约金应为41615元，计算式为293270×473天×0.3‰=41615元。原告认为，本案讼争商品房未通水、电、闭路等设施，被告存在严重违约，被告至今仍不能将合适居住并经验收合格的商品房交付原告使用，且不能以完成消防报备作为本案讼争商品房已完成消防验收的依据。经审查，原告的上述主张缺乏事实和法律依据，不予支持。原告又认为降水量大于或等于10.0毫米的降雨不属于不能施工的自然灾害天气，以及降雨可能不集中在施工区，但却未明确提出不影响施工的具体日期、相应的理由，以及支持其反驳对方主张的合法、有效的证据，故不予采信。被告认为降雨天气120天应予扣除的主张亦缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告漳州中扬房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许耀乾逾期交房违约金（自2012年8月31日起计算至2014年1月11日止）人民币41615元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币940元，由被告负担。被告应负担的费用先由原告垫付，执行时再由被告付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判长林桂才审判员吴辉强人民陪审员沈秋恋二〇一四年十二月十日书记员沈绪璐《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。