福建省柘荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0926民初946号
原告：游灿清，男，1971年5月21日出生，汉族，住福建省柘荣县。
原告：江水惠，女，1977年9月26日出生，汉族，住福建省柘荣县。
上述两原告共同委托诉讼代理人：郭海强，福建人文律师事务所执业律师。
上述两原告共同委托诉讼代理人：黄丽镔，福建人文律师事务所执业律师。
被告：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县柳城东路住房公积金大楼3C室。
法定代表人：林快贤，该公司董事长。
原告游灿清、江水惠诉被告柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游灿清、江水惠的委托诉讼代理人郭海强到庭参加诉讼，被告明轩房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
游灿清、江水惠向本院提出诉讼请求：1.明轩房地产公司继续履行合同编号为0015612的商品房买卖合同：⑴按照合同第八条第一款1-3项约定的“交付条件与期限”条款。将符合上述约定条件的商品房交付游灿清、江水惠。⑵明轩房地产按照合同约定协助游灿清、江水惠取得房屋权属证书，并在取得权属证书之日起五个工作日内依合同约定的方式交付；2.确认双方签订商品房买卖合同中严重侵害游灿清、江水惠合法权益的第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项属于无效条款；3.明轩房地产公司承担产权登记违约责任，支付因延期办理房屋权属证书的违约金（2015年3月13日起算至实际取得房屋权属证书之日，每日按已付购房总款的日罚万分之三计算违约金，其中截止起诉之日的逾期办证违约金为80696.38元）；4.明轩房地产公司承担交房不符合约定条件违约金10000元。事实和理由：游灿清、江水惠与明轩房地产公司于2014年12月2日签订了《商品房买卖合同》，游灿清、江水惠购买明轩房地产公司开发的位于柘荣县城郊乡的明轩苑住宅小区6幢4层404号商品房一套，合同对双方之间的权利义务进行了详细的约定。游灿清、江水惠于2014年12月2日将首付款136965元交付给明轩房地产公司，2015年2月6日将按揭贷款290000元交付给明轩房地产公司，合计总房款426965元全部支付到明轩房地产公司指定账户。游灿清、江水惠依据合同中的约定，履行了买受人应尽的付款义务，根据合同第八条的约定，该商品房应于2015年3月31日前验收合格并交付使用。明轩房地产公司实际交房时间为2014年12月11日。房屋交付后，游灿清、江水惠在装修和居住的过程中发现该房屋存在不同程度的质量问题，并且小区实际规划与合同约定不符，遂向相关职能部门反映上述问题。经柘荣县住房和城乡规划建设局调查，游灿清、江水惠得知明轩房地产公司开发的明轩苑住宅小区未经相关验收，根据国家和地方人民政府的有关规定，房地产开发项目经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格不得交付使用。明轩房地产公司将未经验收且不具备交付使用条件的房屋交付游灿清、江水惠，严重违反法律法规的规定且严重侵犯游灿清、江水惠的合法权益，明轩房地产公司应向游灿清、江水惠承担逾期交房的违约责任，鉴于柘荣县明轩房地产公司交付房屋不符合合同约定条件，给游灿清、江水惠造成损失，合同约定500元违约金明显过低，柘荣县明轩房地产公司应当向游灿清、江水惠支付相应的违约金10000元。
此外，按合同约定第十四条约定，明轩房地产公司应当在商品房交付使用后90日内为游灿清、江水惠取得房屋权属证书，因明轩房地产公司违约，致使游灿清、江水惠至今仍无法取得该套商品房的权属证书，明轩房地产公司应向游灿清、江水惠承担逾期办理产权登记的违约责任。对于合同中约定“出卖人按日向买受人支付已付购买款0.0005%的违约金”，游灿清、江水惠认为作为合同主体应是权利义务对等的，按照合同约定游灿清、江水惠若未按期支付购房款需按日向明轩房地产公司支付已付购房款万分之三的违约金；若在接到明轩房地产公司通知办理产权证之日起十日内未提供所需办理资料和支付税费，逾期则按日向明轩房地产支付已付购房款万分之五的违约金；而明轩房地产公司若是违规交房，仅向游灿清、江水惠支付违约金500元，若逾期办理产权登记，仅是按日向游灿清、江水惠支付已付购房款0.0005%的违约金。双方之间权利根本不对等，明轩房地产公司作为提供格式条款一方，未给游灿清、江水惠任何可商量的余地，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。因此，明轩房地产公司还应当按照游灿清、江水惠已付购房总款的日罚万分之五计算因延期办理房屋权属证书违约金。游灿清、江水惠曾多次向明轩房地产公司提出按照合同约定支付违约金及赔偿金，均遭到拒绝。
明轩房地产公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月2日，游灿清、江水惠与明轩房地产公司订立《商品房买卖合同》，购买了位于柘荣县城郊乡明轩苑住宅小区6幢404室的商品房一套，总价款为426965元。合同约定：明轩房地产公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。第八条又约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接受，出卖人支付买受人500元违约金。明轩房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明轩房地产公司提供的资料交付游灿清、江水惠。如因明轩房地产公司原因，游灿清、江水惠不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，游灿清、江水惠不退房，明轩房地产公司自逾期之日起每日按游灿清、江水惠已付购房款的0.0005%向游灿清、江水惠支付违约金。经游灿清、江水惠书面委托，明轩房地产公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：游灿清、江水惠同意委托明轩房地产公司代办产权等手续，有关费用在领取入伙通知书后七日内交清，办妥产权证、房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。合同还约定了其他事项。
合同签订后，明轩房地产公司分别于2014年12月2日和2015年2月6日收到游灿清、江水惠支付的购房款合计426965元。2014年10月30日，柘荣县明轩苑住宅小区（即本案商品房所在楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2014年12月11日，双方签订了《入伙通知书》，通知游灿清、江水惠于2014年10月31日起至柘荣县明轩苑住宅小区2号楼办理入伙事宜。2014年12月11日，游灿清、江水惠实际接收了商品房。2015年5月25日，明轩房地产公司经网上备案受理系统进行了柘荣县明轩苑住宅小区工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房建筑工程尚未经规划核实。
本院认为：关于明轩房地产公司是否存在逾期交房的行为，且是否应支付违约金及违约金的数额和标准。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，建设工程如未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法就应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案诉争商品房属于消防备案工程，通过竣工验收即符合法定的交付条件。法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房条件若是有一项未满足，那么诉争商品房交房条件就未达到。明轩房地产公司未能提交有效的证据证明诉争商品房已通过规划条件核实，法定交房条件未满足，故可以认定明轩房地产公司在规定期限内交付的商品房未满足约定条件。
双方约定的交房时间为2015年3月31日前，游灿清、江水惠于2014年12月11日接收明轩房地产公司交付的商品房，可以视为游灿清、江水惠同意明轩房地产公司提前交付行为，并对自己的实体权利作出处分，该商品房已构成事实交付。现游灿清、江水惠认为违约金过低，应由游灿清、江水惠举证证明，明轩房地产公司的商品房未符合交房条件对其造成的损失已明显超过约定的违约金，若未能就此举证应承担举证不能的不利后果。一方面，明轩房地产公司一旦向游灿清、江水惠交房，其就应当依照合同第十四条的约定，在规定的时间内履行协助办理房屋权属登记的义务。即本案从2014年12月11日游灿清、江水惠实际接收商品房始，明轩房地产公司就应当履行协助办证义务的。游灿清、江水惠同意接收不符合约定条件的商品房，而明轩房地产公司因此必须比原定交房时间提前开始履行协助办证义务，合同的约定，对原、被告双方是公平的。因前述违约，根据合同第八条的约定明轩房地产公司应当向游灿清、江水惠支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金500元。
关于《商品房买卖合同》中第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项是否无效。游灿清、江水惠与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿达成的真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。在认定合同效力上应当依照法律、法规，游灿清、江水惠的证据尚不足以证明本案合同的第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项存在法律、法规所规定的无效的情形，合同条款有效。
关于游灿清、江水惠逾期未取得房屋权属证书是否系明轩房地产公司的原因，明轩房地产公司是否应支付违约金及违约金的数额和标准。明轩房地产公司支付此项违约金有一个前提条件就是因明轩房地产公司原因所致，如果系游灿清、江水惠自身的原因或者行政机关审查的原因，则不属于明轩房地产公司违约的情形。明轩房地产公司未能提供相应的证据证明逾期办理权属证书系游灿清、江水惠自身的原因或者行政机关审查的原因，应当承担举证不能的不利后果，游灿清、江水惠主张明轩房地产公司承担违约金符合合同约定。根据合同第十四条的约定，明轩房地产公司在2014年12月11日交付商品房，加上90天，即游灿清、江水惠不能在2015年3月11日内取得房屋所有权证书的，明轩房地产公司应从2015年3月12日起向游灿清、江水惠支付违约金直至取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由明轩房地产公司提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止。因登记机关审查办证导致游灿清、江水惠实际取得房屋权属证书迟延的，不属于明轩房地产公司的原因，且合同附件六约定的办妥产权证、房产抵押手续后，由明轩房地产公司将有关证件转给贷款银行收押并未约定直接向游灿清、江水惠交付。因此，游灿清、江水惠主张违约金计算至游灿清、江水惠实际取得房产证书之日，并不合理，应予调整。关于违约金约定是否过低的问题，虽然双方对违约金进行了约定，但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求法院予以增加，但当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应由主张违约金过低的一方提供证据证明约定的违约金低于因未取得房地产权属证书而造成的直接损失。游灿清、江水惠主张该项违约金过低，应按已付款的万分之三计算该项违约金，但没有提交任何证据证明，故其主张没有事实和法律依据，对超出约定的部分，不予支持。明轩房地产公司应按合同约定自逾期之日起每日按已付购房款的0.0005％向游灿清、江水惠支付逾期办证违约金。
综上所述，游灿清、江水惠与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。游灿清、江水惠主张明轩房地产公司支付在规定期限内交付的商品房未符合约定的违约金，有理，但其主张计算的标准不符合合同约定，应按合同约定支付500元违约金。游灿清、江水惠主张明轩房地产公司协助其办理房屋权属证书，符合合同约定，应予支持。游灿清、江水惠主张明轩房地产公司于2015年3月13日起支付其未取得房地产权属证书的违约金，事实和法律依据充分，且未违反法律规定，应于支持，具体数额依前述标准确定。明轩房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当按照合同约定协助原告游灿清、江水惠取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后的5个工作日内依合同约定的方式交付。
二、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告游灿清、江水惠支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金500元。
三、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告游灿清、江水惠支付逾期未能取得房地产权属证书的违约金（每日按已付购房款426965元的0.0005%，从2015年3月13日起计算至被告柘荣县明轩房地产开发有限公司取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止）。
四、驳回原告游灿清、江水惠的其他诉讼请求。
案件受理费2068元，由游灿清、江水惠负担620元，柘荣县明轩房地产开发有限公司负担1448元（柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日七日内向本院交纳案件受理费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 胡坤龙
审 判 员 蔡 婧
人民陪审员 谢绍池
二〇一七年三月三十日
书 记 员 林丽倩
附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附件：证据清单
原告游灿清、江水惠提供的证据：
序号证据目录证明事项
1原告身份证证明原告的出生时间等身份情况
2商品房买卖合同证明：1、原、被告于2014年12月2日签订商品房买卖合同；2、被告应于2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合交付条件的商品房交付原告，若逾期未交付按日向原告支付已付款万分之三的违约金；3、被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属部门办理房屋所有权初始登记，如果因被告的原因，原告不能再商品房交付使用后90日内取得房屋所有权属证书的，被告应向原告承担支付违约金的责任；
3销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、借款凭证、收款收据、税收完税证明证明原告依照合同约定履行付款义务；原告按约定交纳了办证所需的各项费用
4柘荣县住建局信访答复证明被告开发的位于柘荣县城郊乡的明轩苑住宅小区实际规划与合同约定不符，房屋存在不同程度质量问题
5住建局在小区所贴告示照片一组证明该商品房迄今未经过职能部门验收
6柘荣县国土资源局给全体明轩苑全体住户的关于办理不动产权证的答复证明因被告原因，迄今未办理房屋所有权初始登记
7入伙通知书证明实际交房时间为2014年12月11日，被告逾期办证的事实
【有关法律】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。