上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4539号
原告：徐继忠，男，1973年12月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
原告：王红梅，女，1975年12月15日出生，汉族，户籍地江苏省南通市，现住上海市闵行区。
上述两列原告的共同委托诉讼代理人：赖小俊，上海嘉钰律师事务所律师。
被告：ＸＸ鸣，男，1967年10月5日出生，汉族，住上海市闵行区。
第三人：黄建美，女，1969年6月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
第三人：王雅芳，女，1946年10月25日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：刘玮，男。
第三人：刘玮，男，1985年3月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。
原告徐继忠、王红梅与被告ＸＸ鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因黄建美、王雅芳、刘玮与本案处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加黄建美、王雅芳、刘玮作为本案第三人参加本案诉讼。原告徐继忠、王红梅及两原告的共同委托诉讼代理人赖小俊，被告ＸＸ鸣，第三人黄建美，第三人刘玮(暨第三人王雅芳的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐继忠、王红梅向本院提出诉讼请求：1、被告将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)交付给两原告；2、被告涤除抵押权人为刘顺希的房屋抵押登记，并将涉案房屋过户登记至两原告名下，因过户所产生的相关税费及手续费由均原告承担；3、被告向两原告支付自2016年10月21日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金【按照人民币(币种下同)600,000元为基数，按每日万分之五的标准计算】。
审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求，并表示就违约金虽不在本案中主张，但保留相应诉权，其将在另案中主张。本院认为，此系原告的诉讼权利，本院予以准许。
事实与理由：因被告与刘顺希(已故)民间借贷纠纷执行案件，上海市闵行区人民法院查封了被告名下的涉案房屋被强制执行，并将被告列为失信被执行人。后刘顺希的法定继承人即本案第三人刘玮、王雅芳同意被告自行出售涉案房屋，以清偿部分债权。被告遂将涉案房屋挂牌出售。原告因置换房屋需要于2016年9月23日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的涉案房屋，房屋转让价款为810,000元，被告应于2016年10月20日前交房、积极配合原告办理银行贷款手续、于2017年1月31日前办妥涉案房屋转让过户手续等。前述合同签订后，原告将自有房屋出售并严格按照合同约定和法院的协助执行要求向被告支付了150,000元，代被告履行债务450,000元，累计向被告支付了600,000元，并办妥了税款缴纳和限购查询等手续。然被告却要求原告大幅增加购房款，并声称不加钱则不卖房。原告为此多次与被告沟通，被告均置之不理。鉴于此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。
被告ＸＸ鸣辩称，2016年8月，其与原告通过中介签订了总价为810,000元的房屋买卖合同。原告将首付款200,000元支付至法院。当时其父亲生病，其与前妻已离婚。其父母没有户口的落脚点，故其父亲不同意出售房屋。其立即告诉原告，其不再出售房屋，并表示其违约，其愿意赔偿违约金。同时，其让原告不要再支付250,000元至法院。但原告还是依旧支付至了法院。同年11月，其也向原告表示不要支付150,000元。但原告依然支付。被告同时辩称，其已与妻子离婚，离婚时约定301、302、303室都归前妻。其本想将三套房屋都过户至前妻名下，但因刘顺希的债务存在以及原告申请的查封等，无法过户。
第三人黄建美陈述，不同意交付涉案房屋及办理过户的诉请。被告将涉案房屋私自出售，导致被告父母无地方居住。被告父母也不同意被告出售涉案房屋，并要求被告将已收房款返还给原告，并按照约定赔偿给原告。就涉案房屋，其认为是被告及被告父母的。其与被告已经离婚数年。涉案房屋对其无利益关系。在没离婚之前，其与被告居住在涉案房屋内。离婚时，双方协商确认301室是归属于其，而303室归属于被告及被告父母。如被告将涉案房屋交付并过户给原告，被告父母就无处居住。黄建美同时陈述，原告支付首付款20,000元及180,000元，其是知情的。但当原告要支付第二笔款项的时候，因被告父母知道涉案房屋出售后，与其商量，被告父母没有地方居住，也没有地方迁户口，故被告父母不同意出售涉案房屋，要被告将200,000元还给原告。故被告委托其约原告至中介处商谈被告父母不同意出售房屋的事情。但原告不同意，要求继续履行合同。鉴于此，其电联中介转告原告不要支付250,000元，但原告置之不理，仍继续支付。
第三人刘玮、王雅芳共同陈述，同意原告的诉讼请求。涉案房屋本身就是抵押给其，其本来是要走拍卖途径将涉案房屋拍掉的。但被告说要自行出售，并将首笔450,000元给其；剩余款项，ＸＸ鸣每个月支付1,000元给刘玮、王雅芳，直至本案执行款项清偿完毕。故其就同意由被告自行出售的。现其已收到450,000元，但剩余款项的偿付，被告未按约履行。关于涉案房屋的买卖，被告的家庭成员都是知道的，因为当时其与被告协商被告出售房屋、还钱的事宜时，被告的家庭成员均在场。
经审理查明，涉案房屋于2006年2月13日被核准登记至ＸＸ鸣一人名下。
2012年11月7日，刘顺希作为出借人，ＸＸ鸣作为借款人签订《房地产抵押合同》1份，载明，ＸＸ鸣向刘顺希借款400,000元，借款期限6个月，自2012年11月7日至2013年5月6日止。ＸＸ鸣将其所有的坐落于上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)进行抵押，作为上述借款之担保。此后，刘顺希通过银行向ＸＸ鸣转账400,000元，并将涉案房屋进行了抵押登记。同年12月10日，ＸＸ鸣向刘顺希再次出具借条1份，载明：“本人ＸＸ鸣向刘顺希借款人民币共计陆拾万元整，定于2012年2月10日之前一次性归还。”上述借条落款处另载明：“担保人：陈勇为”。
2013年2月19日，陈勇为出具还款计划1份，载明：“本人陈勇为向刘顺希借款共计壹佰零捌万元整，应于2013年4月10日之前到期，经双方协商：1、陈勇为于2013年3月底之前归还给刘顺希叁拾贰万元整。2、陈勇为于2013年2月底之前归还给刘顺希陆万元整。3、陈勇为于2013年5月底之前归还刘顺希叁拾万元整。4、陈勇为于2013年7月底之前归还刘顺希肆拾万元整。……”2013年4月10日，陈勇为再次出具还款协议1份，载明：“本人陈勇为向刘顺希借款共计壹佰万元整，经协商商定还款计划如下：1、2013年5月8日之前还刘顺希人民币贰拾万元整。2、2013年7月30日之前归还刘顺希人民币叁拾万元整。3、2013年9月30日之前归还刘顺希人民币伍拾捌万整(包括利息)。4、如在2013年5月8日之前如未归还刘顺希人民币贰拾万元整，将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房产证作抵押手续。”
因ＸＸ鸣、陈勇为不向刘顺希履行前述还款义务，故2013年12月30日，刘顺希以ＸＸ鸣、陈勇为为被告诉至本院【案号(2014)闵民一(民)初字第696号】，要求ＸＸ鸣归还借款本金400,000元并支付相应利息、ＸＸ鸣与陈勇为连带归还借款本金600,000元并支付相应利息。该案经审理，判决：1、ＸＸ鸣于该判决生效之日起十日内归还刘顺希借款本金400,000元，并偿付刘顺希以400,000元为本金自2013年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至该判决生效日止的逾期还款利息；2、ＸＸ鸣、陈勇为于该判决生效之日起十日内归还刘顺希借款本金600,000元，并偿付刘顺希以600,000元为本金自2013年2月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至该判决生效日止的逾期还款利息。该判决已生效。因ＸＸ鸣、陈勇为未履行前述生效判决所确定之义务，故刘顺希申请法院强制执行【案号(2014)闵执字第9248号】。因案件的执行，故本院对涉案房屋予以了查封。然在执行过程中，刘顺希去世。刘玮、王雅芳即本案第三人作为刘顺希法定继承人继续参与该案的执行。执行过程中，ＸＸ鸣与刘玮、王雅芳达成执行和解，约定由ＸＸ鸣自行出售涉案房屋，并将其中的450,000元房款支付至法院账户，用于偿付对于刘玮、王雅芳的债务；剩余的执行款项，ＸＸ鸣每个月支付1,000元给刘玮、王雅芳，直至本案执行款项清偿完毕。
后，ＸＸ鸣作为卖售人在居间方的居间下与本案两原告就涉案房屋买卖事宜达成一致意见。两原告于2016年7月11日向ＸＸ鸣支付购房定金20,000元，又于2016年8月5日将房款180,000元支付至法院账户。
2016年8月25日，王雅芳、刘玮向执行法官表示其在收到第一笔200,000元之后，即今日，其向法院提交解封申请，解除对涉案房屋的查封。
2016年9月23日，两原告(买受人，签约乙方)与被告(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司东方路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款共计810,000元；甲方于2016年10月20日前将涉案房屋交付给乙方；2017年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日，自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除该合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。该合同补充条款(一)约定甲方应于收到第三期房价款(银行贷款)后3日内，将涉案房屋交付给乙方，若甲方迟延交付涉案房屋的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金；该补充条款若与正文内容不一致的，以该补充条款为准。该合同附件三付款协议约定，该合同签订，乙方已支付的定金64,300元转为部分首期房价款，待甲乙双方签订该合同当日，乙方再向甲方支付部分首期房价款180,000元，以上款项共同构成乙方的首期房价款243,000元；乙方在2016年10月31日前应支付给甲方第二期房价款357,000元；乙方通过贷款方式向甲方支付第三期房价款200,000元；涉案房屋交付且甲方将户口迁出当日，乙方应支付给甲方尾款10,000元。
2016年10月30日，王雅芳、刘玮向ＸＸ鸣转账支付房款150,000元。
2016年11月3日，两原告又将房款250,000元支付至法院账户。
前述两原告支付至法院账户的款项均已支付给了王雅芳、刘玮。王雅芳、刘玮庭审陈述，其已收到450,000元。
现因被告不同意继续履行合同，故两原告委托律师于2016年11月28日向ＸＸ鸣寄发《律师函》，要求ＸＸ鸣交付涉案房屋、配合办理银行贷款手续、按时办理转让过户手续等义务。然被告接函后，仍拒不履约。遂成讼。
另查明，现涉案房屋尚有抵押权人为刘顺希的抵押登记一项。
再查明，被告ＸＸ鸣与第三人黄建美于2014年8月8日离婚。离婚时，双方签署《自愿离婚协议书》，约定双方共同生育的女儿杨玲由黄建美抚养，ＸＸ鸣每月支付孩子生活费、教育费、医疗费共计3,000元直至孩子结婚为止；双方无财产分割；双方婚姻期间无共同债权债务。
上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋的户口簿显示，陈天成、陈勇为、ＸＸ鸣的户口在该房屋内。上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)的户口簿显示，黄建美、杨玲、张振珠的户口在涉案房屋内。
以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房款支付凭证、上海市房地产登记簿、执行裁定书、协助执行通知书、律师函，被告提供的户口簿、离婚证、《自愿离婚协议书》，本院调取的(2014)闵执字第9248号执行案件材料等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。
审理中，被告父母陈天成、张振珠向主审法官陈述，被告不清楚以前的事情，上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室最早是一个户口簿，都是张振珠、陈天成厂里分的。301、302室是一个房子，303室是一个房子。后来旧房改造。改造后，301、302隔成2间。被告结婚时，张振珠、陈天成就把303室给了被告。后来涉案房屋可以购买下来的时候，就登记在被告名下，张振珠、陈天成都是同意的。由于被告与张振珠、陈天成是一个厂的，买下来的时候，厂里也是同意的。同时，张振珠、陈天成亦陈述，303室是归小儿子即被告，301、302室归张振珠、陈天成。因大儿子有外债，故张振珠、陈天成和被告商量，将302室卖给被告，贷点款给大儿子还借款。后来解决后，大儿子又出事，故张振珠、陈天成又将301室卖给被告，拿点贷款给大儿子还借款。但是后来大儿子又有外债后，大儿子将301、302、303室的房产证拿出去给高利贷抵押了。
本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。作为买受人的原告已按约向被告支付了购房款，作为卖售人的被告亦应当履行其交付涉案房屋、协助原告办理涉案房屋过户登记之义务。然被告提出其父母不同意出售涉案房屋，故其不同意出售涉案房屋的抗辩意见。但本院认为，首先，不动产物权主要以公示登记为准，法律另有规定除外。现涉案房屋登记于被告名下，被告对涉案房屋享有处分的权利。其次，从被告父母陈述的涉案房屋登记于被告名下的过程内容，以及陈述的认可涉案房屋归属被告，登记于被告名下无异议的意见，可见被告父母对涉案房屋并不享有权利。最后，本院注意到涉案房屋系被告与其前妻黄建美婚内取得，考虑到本案的处理结果可能与黄建美有关，故本院追加黄建美作为本案第三人，但从黄建美陈述的内容来看，黄建美与被告已协商确定，黄建美对涉案房屋亦不享有权利。故被告以其父母不同意出售涉案房屋为由不同意继续履行合同，实属借口，本院不予采纳。虽然被告同意按合同约定赔付原告违约金，但是作为违约方本身并不享有解除合同的权利，合同也未约定被告享有以支付违约金的代价解除合同的权利，故被告无权要求解除合同。鉴于原告仍然要求继续履行，原告对涉案合同的履行亦不存在，故涉案合同仍应继续履行。原告要求被告交付涉案房屋并协助过户，符合合同约定，本院予以支持。鉴于涉案房屋上尚存有抵押权人刘顺希的抵押，刘顺希已去世，刘顺希的法定继承人即本案第三人刘玮、王雅芳均同意涤除抵押，此系刘玮、王雅芳的权利。故待抵押权涤除后，被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。
至于剩余房款210,000元，两原告表示同意支付。本院基于当事人的意见、参考合同约定，并结合被告履约情况等，为避免双方当事人讼累，将剩余房款在本案中一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人刘玮、王雅芳于本判决生效之日起三日内涤除上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋上设有的抵押权人为刘顺希的抵押登记；
二、被告ＸＸ鸣于第三人刘玮、王雅芳涤除上述抵押后十五日内协助原告徐继忠、王红梅办理将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告徐继忠、王红梅名下的手续，因过户所产生的相关税费及手续费均由原告徐继忠、王红梅承担；
三、被告ＸＸ鸣于本判决生效之日起一个月内将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告徐继忠、王红梅；
四、待上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告徐继忠、王红梅名下且被告ＸＸ鸣向原告徐继忠、王红梅交付前述房屋后三日内，原告徐继忠、王红梅向被告ＸＸ鸣支付房款200,000元；
五、待被告ＸＸ鸣向原告徐继忠、王红梅交付上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋且将前述房屋内的户口清空后三日内，原告徐继忠、王红梅向被告ＸＸ鸣支付房款10,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计323.75元，财产保全费4,570元，合计4,893.75元，均由被告ＸＸ鸣负担(该款由ＸＸ鸣于本判决生效之日起三日内直接支付给徐继忠、王红梅)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。