广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9389号
上诉人（原审原告）：李昕，住广州市海珠区。
委托代理人：钟钦才、胡焱平，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：喻芳，住湖北省武汉市硚口区。
委托代理人：陈秋人，广东博浩律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东博浩律师事务所律师助理。
上诉人李昕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年1月4日，李昕与喻芳签订《广州市房地产买卖合同》，合同约定：“该房地产坐落在广州市海珠区聚德中街路5号X楼XXX房……房屋建筑面积60.5007平方米……上述房地产买卖双方经协调一致，商定房地产交易价格为人民币170000元……卖方：李昕2008年1月4日；买方：喻芳2008年1月4日”。之后双方于2011年4月19日办理了房地产权证手续，该房屋现登记在喻芳名下，共有情况为单独所有，建筑面积60.5平方米。
2015年8月25日李昕向喻芳寄送《房屋买卖合同履行通知书》，该通知书记载：“喻芳女士，你与本人在2008年1月4日所签的《房地产买卖合同》已经法院判决合同有效。我已经依照合同于2008年1月4日将广州市海珠区聚德中街路5号X楼XXX房的房屋产权过户至你名下，但迄今为止本人仍未收到你支付的任何房款以及因拖延付款产生的利息。本人特此要求你履行合同，限于2015年9月4日前支付房款17万和自2008年1月28日起至实际付款日止的利息100941.75元到我名下账户。如你逾期不全额支付上述款项，将视为拒绝履行合同，本人将采取法律手段维护自己的利益”。
2015年9月9日李昕再次向喻芳寄送《解除房屋买卖合同通知》，该通知记载：“喻芳女士，本人在2015年8月25日发函，要求你履行你与本人在2008年1月4日所签的《房地产买卖合同》，限期于2015年9月4日前支付房款及利息……现期限已过，本人仍未收到你支付的上述款项，也没有收到你的任何回应。鉴于你拒绝履行合同，逾期不支付房款及利息，现本人依法解除你与本人在2008年1月4日所签的《房地产买卖合同》”。
2015年11月30日，李昕向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除李昕、喻芳双方于2008年1月4日签订的广州市房地产买卖合同；2、喻芳协助李昕办理广州市海珠区聚德中街5号XXX房的产权登记过户至李昕名下的手续；3、本案诉讼费由喻芳承担。
原审庭审中，李昕称该房屋是其在2004年12月9日以170688元购买。之后由于其外出工作为了让喻芳有固定住所也为了将来双方结婚因此才将房屋过户到喻芳名下，但李昕称喻芳实际并没有支付房款。对此喻芳不予确认，并称已支付购房款，且有李昕出具的收条留存在涉案房屋中，但由于涉案房屋一直由李昕侵占因此无法取得该收条。另，庭审中经原审法院释明，因双方的买卖行为至今已逾八年，且李昕已履行过户义务，现李昕坚持解除合同可能会面临败诉风险，其是否愿意变更诉请，要求喻芳支付房款等，对此李昕坚持买卖行为尚未完成，要求以原诉请解除合同为主张，不同意变更诉请。
另查，李昕曾于2014年4月向原审法院提起买卖合同纠纷诉讼要求撤销李昕、喻芳在2008年1月4日签订的《广州市房地产买卖合同》并要求喻芳协助其办理广州市海珠区聚德中街5号X楼XXX房屋返还过户手续。之后原审法院于2014年7月8日作出（2014）穗海法生民初字第314号民事判决书以李昕、喻芳签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均有约束力。驳回李昕的诉讼请求。之后李昕上诉，2014年11月8日广州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。之后喻芳亦提起诉讼要求依法判令李昕立即迁出广州市海珠区聚德中街5号XXX房，2015年3月16日原审法院作出（2015）穗海法生民初字第62号民事判决书判决李昕将广州市海珠区聚德中街5号X楼XXX房屋腾空交还给喻芳。
原审法院认为：李昕、喻芳在2008年1月4日签订的《广州市房地产买卖合同》已经生效判决认定为有效合同，则该合同对双方均有约束力。因李昕于合同签订当日已将广州市海珠区聚德中街5号X楼XXX房屋过户登记在喻芳名下且为单独所有，可视为李昕基于买卖关系为喻芳办理了房地产权证手续，已履行买卖合同的义务。而根据双方签订的《广州市房地产买卖合同》因李昕、喻芳并未约定付款方式及付款时间。现李昕虽称喻芳并未支付房款，但喻芳不予确认，考虑到李昕、喻芳签订《广州市房地产买卖合同》时的特殊关系，从客观情况看李昕、喻芳既然已就涉案房屋的过户达成了合意并实际履行，物权己发生转移，且双方对是否己付清房款存在较大争议的情况下,李昕要求解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》，并不符合订立合同的目的，不予支持。当然若喻芳确未支付房款，李昕可循途径要求喻芳按合同的约定履行支付房款的义务，由于李昕在本案中没有主张，不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，于2016年5月5日作出判决：驳回李昕的全部诉讼请求。案件受理费3700元，诉讼保全费1370元由李昕负担。
判后，上诉人李昕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清。本案案由为房屋买卖合同纠纷，李昕以喻芳未支付购房款并经催告后在合理期限内仍然未支付，喻芳未履行合同主要义务为由要求解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》，则一审法院应该查明喻芳是否履行付款义务。但是，一审法院对此必须查明的事实却不置可否。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”既然喻芳负有是否支付购房款的举证责任，在其不能提供李昕开具的收款凭证的情况下，一审法院足以判断并认定其未支付购房款。鉴于双方当事人签订合同时的特殊关系，双方签订的《广州市房地产买卖合同》第二条没有约定喻芳支付购房款的时间，第三条也没有约定李昕交付涉讼房屋的时间，支付购房款是喻芳的最主要最基本的义务，交付房屋是李昕最主要最基本的义务。目前，双方都没有履行这一最主要最基本的义务。二、一审判决适用法律错误。本案的基本法律依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”一审法院视如此明显的基本事实于不见，置如此明显的法律依据于不顾，等于废除了最高人民法院的明确规定。一审判决违背常理、违背原则、错误引用并曲解法律，一审判决引用《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定驳回李昕的诉讼请求是错误的。应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十六条的规定。虽然，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但是，《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据上述规定，由于喻芳取得涉讼房屋“物权”的方式损害李昕合法权益，且法律规定人民法院的法律文书可导致物权变更，在喻芳违约，在李昕发函催告要求履行合同支付房款后三个月内仍未支付，李昕依法有权解除合同，并已经依法通知对方解除合同时，喻芳取得涉讼房屋物权已经失去了合法的依据的情况下，本案应当对涉讼房屋物权予以变更，而不是过度保护喻芳不支付对价，没有合法依据取得的“物权”。请求法院判决：1、撤销原审判决，解除李昕与喻芳双方于2008年1月4日签订的《广州市房地产买卖合同》；2、喻芳协助李昕办理广州市海珠区聚德中街5号XXX房的产权登记过户至李昕名下的手续；3、喻芳承担本案一审、二审所有诉讼费用。
被上诉人喻芳答辩称：喻芳同意一审判决，请求二审法院驳回上诉人李昕的上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:李昕、喻芳为房屋买卖合同关系，李昕作为出卖人负有交付房屋及办理产权过户的合同义务。经查，涉案房屋已经登记在喻芳的名下，李昕已经履行了涉案房屋产权变更登记的合同义务，而对于交付涉案房屋，喻芳亦已另行提起诉讼并经法院判决李昕将涉案房屋交还给喻芳。因此，李昕上诉认为房屋买卖合同双方均未履行其基本义务的主张与事实不符，本院不予认定。而对于房款有无支付，双方各执一词，原审法院考虑到涉案房屋的买卖行为已经履行多年、涉案房屋已经登记在喻芳名下的情况，而对于李昕要求解除合同不予支持，符合民事活动中应遵循的诚实信用原则，以维护交易安全。经原审法院释明后，李昕不同意变更诉讼请求，要求喻芳支付房款。因此，本案对于喻芳是否支付房款不作认定并不影响本案的处理，李昕可另循途径主张。本案双方交易的标的为存量房，李昕要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案依据不足。上诉人李昕的上诉请求本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人李昕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月十三日
书 记 员 徐毅敏