广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4047号
上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司。
法定代表人：傅宜全，该公司总经理。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温端仓。
委托代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）因与被上诉人温端仓商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月10日，温端仓与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定温端仓向耀华公司购买广州市白云机场东侧、广州中医学院西南侧地段鑫耀大厦（裙楼栋）1层150号房，房屋地址：白云区机场路10号之三150房（以下简称诉争房屋），总金额3539743元；第十三条，房屋交付，耀华公司应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付温端仓使用……；第二十一条，产权登记：温端仓委托耀华公司办理《房地产权证》，耀华公司应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为温端仓办妥产权登记，并将以温端仓为产权人的房地产权证交付温端仓；如因耀华公司为履行相关义务造成温端仓不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，耀华公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向温端仓支付违约金，逾期达到120日的，则温端仓有权在该120日届满之日起半年内解除合同……；附件七：本合同补充协议约定：温端仓承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究耀华公司未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同，若耀华公司超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以温端仓实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金，超过本补充协议约定的期限120日的，温端仓有权解除买卖合同等等。
温端仓已依约向耀华公司支付购房款3539743元并支付相关税费，并在2013年10月18日支付面积差价款222461元；诉讼中，温端仓明确其主张的违约金计至房管部门核发权属人为温端仓的房产证之日止即为计至诉争房屋产权登记至温端仓名下之日止，耀华公司确认从2010年7月28日起算720日为2012年7月18日。耀华公司至今未为温端仓办理房地产权证。
2013年10月18日，温端仓与耀华公司及广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）签订《补充协议》，约定三方确认温端仓与鑫耀公司签订的《租赁合同》所约定的共五个租赁年度的租金温端仓已收至2013年第一季度租金……；本协议签订后，温端仓不再向耀华公司和鑫耀公司要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，耀华公司保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，温端仓保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利（非温端仓原因导致的延期除外），等等。
2014年5月3日，温端仓以耀华公司未根据合同约定办理房地产权证为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、耀华公司立即为温端仓办理广州市白云区机场路10号之三150房的房地产权证并交付给温端仓；2、耀华公司向温端仓支付违约金（以3539743元为本金自2012年7月19日起计，以222461元为本金，自2013年10月19日起计，均按每日0.02%的标准计至房管部门核发权属人为温端仓的房产证之日止）；3、耀华公司承担本案诉讼费。耀华公司原审答辩称：不同意温端仓的诉讼请求：1、温端仓未按合同约定履行缴纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付，根据合同约定及相关法律法规规定，温端仓未按规定交存首期住宅专项维修资金的，耀华公司不得将房屋交付温端仓，现温端仓未按合同约定在收楼前交齐所有税费及费用，且至今未缴纳住宅专项维修资金，直接导致房屋一直未能办理正式的交付手续，从而造成迟延办证；2、因房屋未交付导致未能办理房产证，根据合同约定，只有在商品房交付之后，耀华公司才能为温端仓办理房产证，由于温端仓未缴纳住宅专项维修资金导致房屋未交付才导致耀华公司无法办理房产证；3、温端仓已承诺不再向耀华公司追究迟延办理房产证及迟延交楼的违约责任。综上，请求驳回温端仓的全部诉讼请求。
原审法院认为：温端仓与耀华公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及温端仓、耀华公司与与鑫耀公司签订的《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。按合同约定，耀华公司应当在合同约定的商品房交付之日起的720日内为温端仓办妥产权登记并交付房产证，现温端仓已付清购房款，但耀华公司至今未为温端仓办理房产证构成违约，应承担违约责任。温端仓要求耀华公司办理房地产权证并交付给温端仓、另按合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求合理合法，予以支持，鉴于办证需要一定时间，该期限以九十日为宜。对于耀华公司的抗辩，原审法院认为，温端仓、耀华公司在合同中约定的办证时间与房屋是否实际交付并无关系，且耀华公司未依其在《补充协议》中的承诺在2013年10月28日前为温端仓办好房产证，其对于非自身原因导致迟延办证亦未举证证实，故对于耀华公司的抗辩意见，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2014年8月19日作出如下判决：一、在本判决生效之日起九十日内，耀华公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定为温端仓办理广州市白云区机场路10号之三150房的房地产权证并将房地产权证交付给温端仓；二、耀华公司向温端仓支付迟延办证违约金，违约金计付方式为分别以3539743元为本金从2012年7月19日起计，以222461元为本金从2013年10月19日起计，均按每日0.02%的标准计至上述房屋产权登记至温端仓名下之日止（至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内支付，自判决生效次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4374元及财产保全费2970元，由耀华公司负担并于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳。
判后，上诉人耀华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误：一、温端仓已承诺不再向耀华公司追究迟延办理房产证的违约责任。因温端仓所购买的鑫耀大厦150号商铺的实测面积比购房合同约定的面积大了2.6009平方，耀华公司与温端仓就面积补差与返租租金抵扣等问题，于2013年10月18日签署了《补充协议》，该《补充协议》第4条约定：本协议签订后，温端仓不再向耀华公司和鑫耀公司要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任。根据上述约定，温端仓从实体权利上已经承诺放弃了向耀华公司要求退销、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金的的实体权利。二、因温端仓原因导致房屋未交付从而造成未能办理房产证。温端仓未按合同约定履行缴纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付。因温端仓未按合同约定在收楼前交齐所有税费及费用，且至今未缴纳房屋的住宅专项维修资金，直接导致房屋一直未能办理正式的交付手续，从而造成延迟办证。一审法院认定“温端仓、耀华公司在合同中约定的办证时间与房屋是否实际交付并无关系”是完全错误的，理由如下：根据合同第二十一条产权登记第2款的约定，耀华公司办理房产证的起算日期是“该商品房交付之日起”。商品房的交付，是办理房产证的前提条件，只有在商品房交付之后，耀华公司才能为温端仓办理房产证，办证时间与房屋的交付是存在必然联系的。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回温端仓的原审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费及财产保全费全部由温端仓承担。
被上诉人温端仓答辩认为：一、温端仓没有放弃追究温端仓违约责任的权利，各方在2013年10月18日签订的三方补充协议约定耀华公司在2013年10月28日前为温端仓办好房产证，否则温端仓将保留购买合同中有关房产证办理相应责任的一切权利，耀华公司尚未为温端仓办好房产证，温端仓有权按买卖合同的约定向耀华公司追究延期办证的责任。二、耀华公司已实际交楼，耀华公司不能以没有交住宅专项维修基金来否定耀华公司实际交楼的事实，耀华公司已于2010年7月28日前实际交楼，温端仓也于2010年7月28日开始收取涉案物业的租金，现涉案商铺仍有案外人使用，耀华公司对此非常清楚，现在是为了拖延时间作为借口。三、一审法院认定合同约定的办证时间与房屋是否实际交付并无关系是正确的，理由：根据买卖合同附件七第二条，耀华公司办证期限是合同约定的商品房交付之日起的720日内。四、耀华公司二审提交的补充协议没有实际履行，与案件处理无关。请求驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，耀华公司提交温端仓（甲方）与耀华公司（乙方）于2013年10月18日签订的《补充协议》，该协议第4条约定：本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任。拟证明温端仓从实体权利上已经承诺放弃了向耀华公司要求退铺、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金的实体权利，其无权向耀华公司主张迟延办理房产证的违约金。温端仓确认该协议的真实性，但认为双方没有实际履行该协议，该协议不属于二审新证据的范畴。
二审中，耀华公司认为涉案商铺并未交付给温端仓，温端仓收取涉案商铺的租金和是否收楼无关。温端仓则表示涉案商铺已经在2010年7月28日前交付，因为其从此时已经开始收取涉案商铺的租金，涉案商铺交付是由耀华公司指定的物业管理公司代温端仓办理收楼手续。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是耀华公司应否承担迟延办证的违约责任。耀华公司在二审中提交温端仓（甲方）与耀华公司（乙方）于2013年10月18日签订的《补充协议》，拟证明温端仓在该协议中已经放弃追究耀华公司迟延办证的违约责任，但该协议与温端仓在一审中提交的其与耀华公司、鑫耀公司于2013年10月18日签订的《补充协议》中约定的“耀华公司保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，温端仓保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利（非温端仓原因导致的延期除外）”内容相矛盾。由于两份《补充协议》均为同一天签订，两份协议的内容不同，且各方均确认两份协议的真实性，故本院确认两份《补充协议》的真实性和合法性。因两份协议中关于耀华公司应否承担迟延办证违约责任的约定相互矛盾，故不应依据《补充协议》来判断耀华公司应否承担迟延办证违约责任，而应依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来判断耀华公司应否承担迟延办证违约责任。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七的约定，耀华公司不能在商品房交付的120日内办妥房产证，应按温端仓实际付款为基数承担每日0.02%的违约金，原审判令耀华公司承担迟延办证违约责任，符合合同约定，本院予以维持。
关于耀华公司上诉称因张温端仓未按合同约定履行缴纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付，故其有权迟延办证的问题。根据双方在二审中陈述可知，涉案商铺从2010年7月28日起开始由温端仓收租，租金收益权的转移足以证明耀华公司已将涉案商交付，涉案商铺已由温端仓控制，耀华公司认为涉案商铺未交付与客观事实不符，故本院对耀华公司的该主张不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人耀华公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4374元，由上诉人广东耀华房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月九日
书 记 员 邹文芳