昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第3072号
原告（反诉被告）尹素云，女，1957年1月3日生，白族，公民身份号码：×××。
委托代理人何遇秋，广益法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告（反诉原告）彭晓明，男，1956年3月22日生，汉族，公民身份号码：×××。
委托代理人谢明斌，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）朱玉琼，女，1955年12月10日生，汉族，公民身份号码：×××。
委托代理人谢明斌，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南金爵房地产开发有限公司。
组织机构代码：76042913-3。
住所：昆明市五一路**号国防大厦**楼*座。
法定代表人：张斌，总经理。
委托代理人刘晓娟，女，1982年10月16日生，汉族，云南金爵房地产开发有限公司行政部经理，公民身份号码：×××。特别授权代理。
原告尹素云诉被告彭晓明、朱玉琼、云南金爵房地产开发有限公司（以下简称“金爵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，被告彭晓明、朱玉琼于2014年7月22日对原告尹素云提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月2日公开开庭进行了审理，于2014年10月16日进行了补充质证，原告（反诉被告）尹素云的委托代理人何遇秋、被告（反诉原告）彭晓明、被告（反诉原告）朱玉琼的委托代理人谢明斌、被告云南金爵房地产开发有限公司的委托代理人刘晓娟到庭参加了诉讼，原告尹素云及其委托代理人何遇秋、被告（反诉原告）彭晓明、被告（反诉原告）朱玉琼的委托代理人谢明斌、被告云南金爵房地产开发有限公司的委托代理人刘晓娟参加了补充质证，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）尹素云起诉称：2009年10月，被告彭晓明、朱玉琼与原告口头协商，将其二人在金爵公司认购的位于昆明市西山区广福路汇郦境园2幢3单元902号的住房一套转让给原告。2009年10月27日，原告将第一笔房款支付给被告彭晓明后，被告彭晓明、朱玉琼与其一同到被告金爵公司办理了购房发票、维修基金配套费、代收契税、代办产权证工本费等票据名称的变更，被告金爵公司同意双方转让并将以上票据更名为原告的名字。另涉案房屋也交付原告使用至今。2009年11月3日，被告彭晓明、朱玉琼与原告一同到被告金爵公司提交了“退房申请”，原告又与被告金爵公司重新签订了购房合同，同日，被告彭晓明向原告书面承诺“本人已将汇郦境园2-3-9号住宅转让给尹素云女士。在办理相关手续过程中，全力配合金爵地产和相关部门将全套房产手续办到尹素云名下”。但在可以办理房产证时被告彭晓明、朱玉琼未配合办理，为此原告诉至昆明市西山区人民法院请求法院依法确认原告与被告彭晓明、朱玉琼之间的买卖合同有效，经两审审理，原告与被告彭晓明、朱玉琼之间的涉案房屋转让的口头协议已确认有效。但二审判决后，三被告仍未履行经法院判决确认有效的房屋买卖协议，致使原告无法办理涉案房屋的产权登记手续。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、由三被告履行房屋买卖合同后合同义务，配合办理位于西山区广福路汇郦境园2幢3单元902号房屋的产权登记手续；2、诉讼费由三被告承担。
被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼答辩并反诉称：1、根据原告诉状中陈述和本案合同的实际履行情况，被告彭晓明、朱玉琼已经履行了基于合同应当履行的全部义务，合同中能够履行的内容已经全部完成，因此不存在还需履行的其他义务；2、原告请求的是后合同义务，原告作为买方应当履行的义务未履行，根据履行顺序，被告彭晓明、朱玉琼亦不需履行其他义务；3、因原告在前一诉讼中对交易的标的和付款提出了与事实不符的请求，而被告彭晓明、朱玉琼认为交易本身存在法律障碍并认为合同不能成立，因此被告彭晓明、朱玉琼不存在违约行为。另被告彭晓明、朱玉琼认为其二人与原告2009年10月12日达成口头协议约定以人民币1290000元的价格将涉案房屋转让给原告，原告向被告彭晓明、朱玉琼支付了1000000元房款，被告彭晓明、朱玉琼则将双方约定应办理的手续全部办理完毕。此后原告认为转让价格仅为1000000元，未再支付购房尾款。原告尹素云拒绝履行合同义务并提起诉讼造成被告彭晓明、朱玉琼不必要的开支，因此原告尹素云应当承担继续履行合同义务、赔偿损失的责任。故被告彭晓明、朱玉琼请求法院驳回原告针对其提出的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付购房款人民币290000元；2、由反诉被告向反诉原告支付上述款项拖欠时段按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（自2009年11月3日至全部款项还清之日止）；3由反诉被告承担本案的诉讼费；4、由反诉被告承担反诉原告因案件争议所支出的费用，包括但不限于律师费等。
被告云南金爵房地产开发有限公司答辩称：被告金爵公司原来名称为昆明金爵房地产开发有限公司，于2012年12月16日变更为云南金爵房地产开发有限公司。在原告与被告彭晓明、朱玉琼转让房屋时被告金爵公司配合了办理，在拿到原告与被告彭晓明、朱玉琼之间的判决书后被告金爵公司也予以了配合，2013年9月5日，为办理房屋相关手续金爵公司通过短信联系了被告彭晓明，但被告彭晓明、朱玉琼并未到场。金爵公司确实配合了涉案房屋相关手续的办理，因此请法院驳回原告针对金爵公司的诉讼请求。
原告（反诉被告）尹素云针对反诉辩称：1、对第1项反诉请求，在上一确认合同有效的案件中原告对人民币290000元并未否认，对该笔款项并非原告不支付，而是留作尾款，是被告彭晓明、朱玉琼违约在先不配合办理产权登记，只要其二人配合原告即支付这笔款项；2、反诉第二项请求无依据，双方合同没有约定付款期限，登记手续没有完毕，尾款没有支付原告并不违约，不应向原告主张利息；3、被告彭晓明、朱玉琼的违约行为导致了本案诉讼，诉讼费、律师费应当由对方承担。综上，请求法院驳回反诉原告的2、3、4项诉讼请求。
原告（反诉被告）尹素云为支持其主张，就本诉部分向本院提交以下证据材料：
一、《退房申请》，欲证明被告彭晓明、朱玉琼提交了退房协议，被告金爵公司也同意涉案房屋的转让，提交时间为2009年10月3日。
经质证，被告彭晓明、朱玉琼对《退房申请》的真实性无异议，提交时间认可，双方签字是真实的，该份《退房申请》上未填写时间是为了方便产权登记的后续办理，认为《退房申请》可以证明被告彭晓明、朱玉琼已经履行了合同义务。被告金爵公司对《退房申请》的真实性认可，对提交时间认可，对原告的证明内容亦予以认可。
二、《承诺书》（复印件），欲证明被告彭晓明、朱玉琼承诺将全套房产手续办到原告名下。
经质证，被告彭晓明、朱玉琼对《承诺书》的真实性认可，不认可原告的证明目的，认为该份《承诺书》证明被告彭晓明、朱玉琼已经配合办理了相关手续，履行了约定义务，认为《承诺书》只是买卖合同当事人双方意愿的表达，若存在相关政策及相关部门的障碍，非其意愿能够左右，不存在违背承诺而是事实上无法履行。被告金爵公司认为《承诺书》是原告与其他被告私下签订的，金爵公司对该份《承诺书》并不清楚。
三、（2013）西法民初字第193号民事判决书（以下简称“193号判决”）、（2013）昆民一终字第326号民事判决书（以下简称“326号判决”），欲证明在原告与被告彭晓明、朱玉琼之间的上一案件中，一审法院认定了双方的房屋买卖协议有效，二审法院维持了一审判决。
经质证，被告彭晓明、朱玉琼对该组证据材料的真实性认可，认为在上一案件中原告就双方协议的内容做出了虚假陈述，但在193号判决、326号判决中对合同内容进行了明确认定，并认为被告彭晓明、朱玉琼没有还需履行的义务，不存在违约行为。被告金爵公司对该组证据材料无异议，对证明内容无异议。
被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼为支持其主张，就本诉部分向本院提交以下证据材料：
一、《欠条》，欲证明涉案房屋的价格及原告应付的购房款。
经质证，原告尹素云对《欠条》的真实性认可，认为原告未付的人民币290000元若后期办理产权过户完毕即支付，该份《欠条》上无具体付款时间，利息没有约定，主张利息应存在逾期付款的情况，但原告并未逾期付款，故对方不能主张利息。被告金爵公司认为该份《欠条》系原告与其他被告所写，其对此不清楚。
二、193号判决、326号判决，欲证明两份生效判决认定涉案房屋的转让合同成立、生效，并确认了履行情况、涉案房屋的价格和原告应付的房款。
经质证，原告尹素云对该组证据材料的真实性、合法性认可。被告金爵公司对该组证据材料无异议。
被告金爵公司为支持其主张，就本诉部分向本院提交以下证据材料：
一、《退房申请》，欲证明原告与被告彭晓明、朱玉琼向金爵公司申请办理退房事宜。
经质证，原告尹素云对《退房申请》的真实性认可。被告彭晓明、朱玉琼对《退房申请》的真实性、关联性无异议，认可被告金爵公司的证明目的。
二、短信截图照片，欲证明中院作出326号判决后，金爵公司通过短信通知被告彭晓明办理相关事宜，金爵公司配合了产权登记手续的办理。
经质证，原告尹素云对该短信截图的真实性认可，认为金爵公司配合其通知了被告彭晓明、朱玉琼。被告彭晓明、朱玉琼对该短信截图的真实性认可，但认为金爵公司不是326号判决书的当事人，且326号判决、193号判决不存在履行的问题。
三、《结清证明》，欲证明涉案房屋的按揭贷款已经还清。
经质证，原告尹素云、被告彭晓明、朱玉琼对《结清证明》予以认可，认为按揭贷款确已结清。
本案在审理过程中，本院向昆明市房屋交易产权管理处发函询问涉案房屋是否存在阻碍房屋产权证办理的情形。昆明市房屋交易产权管理处于2014年9月22日回函本院并附《商品房买卖合同登记备案表》1份。经质证，原告尹素云、被告彭晓明、朱玉琼、金爵公司均无异议。
被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼为支持其主张，就反诉部分向本院提交以下证据材料：
一、《欠条》，欲证明涉案房屋的价格及原告应付的购房款。
经质证，原告（反诉被告）对该份《欠条》的质证意见与本诉部分一致。
二、193号判决、326号判决，欲证明两份生效判决认定涉案房屋的转让合同成立、生效，并确认了履行情况、涉案房屋的价格和原告应付的房款。
经质证，原告（反诉被告）尹素云对该组证据材料的质证意见与本诉部分一致。
三、央行贷款基准利率表，欲证明被告彭晓明、朱玉琼主张的利息的计算标准。
经质证，原告（反诉被告）尹素云认为该份证据与本案无关，且该表未加盖任何公章，对其真实性不认可。
四、律师费发票，欲证明彭晓明、朱玉琼为实现其债权产生的诉讼费用。
经质证，原告（反诉被告）尹素云对该份发票真实性认可，但认为该笔费用与本案无关，纠纷是彭晓明、朱玉琼引起，应当由其二人对此承担责任，且该律师费是否是合法收费无法核实。
原告（反诉原告）尹素云为支持其主张，就反诉部分向本院提交以下证据材料：
一、《商品房买卖合同登记备案表》（复印件）、《结清证明》（复印件），认为尹素云购买涉案房屋的价格高于该合同价，此外，彭晓明、朱玉琼在兴业银行办理的贷款已经结清，不存在银行利息的承担，尹素云支付房款不应承担利息。
经质证，被告（反诉原告）认为该组证据材料系原告（反诉原告）尹素云当庭提交，是否符合证据规则请法庭判断，且不认可其证明内容，并认为该组证据材料可以证明彭晓明、朱玉琼积极进行了配合。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告（反诉被告）尹素云就本诉部分提交的证据材料一、二，因三被告对其真实性予以认可，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。尹素云就本诉部分提交的证据材料三，即193号判决及326号判决，合法有效，本院予以采信。被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼就本诉部分提交的证据材料一，因尹素云对其真实性认可，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。彭晓明、朱玉琼就本诉部分提交的证据材料二与尹素云提交的证据材料三一致，本院予以采信。被告金爵公司提交的证据材料一与尹素云提交的证据材料一一致，本院对真实性予以采信。金爵公司提交的证据材料二，因尹素云、彭晓明、朱玉琼对其真实性予以认可，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。金爵公司提交的证据材料三，因尹素云、彭晓明、朱玉琼予以认可，与本案具有关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼就反诉部分提交的证据材料一、二与其就本诉提交的证据材料一、二一致，本院对真实性予以采信。彭晓明、朱玉琼就反诉部分提交的证据材料三，不符合证据的形式要件，本院不予采信。彭晓明、朱玉琼就反诉部分提交的证据材料四，因尹素云对其真实性予以认可，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。同时，对昆明市房屋交易产权管理处的回函及所附《商品房买卖合同登记备案表》，因尹素云、彭晓明、朱玉琼、金爵公司对其均予认可，本院予以采信。尹素云就反诉部分提交的证据材料一虽超过举证期限提交，但因其中《商品房买卖合同登记备案表》与回函所附《商品房买卖合同登记备案表》一致，其提交的《结清证明》与金爵公司在本诉中提交的证据三一致，本院对尹素云提交的该份证据的真实性予以采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2009年10月，原告（反诉被告）尹素云与被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼达成口头协议，约定彭晓明、朱玉琼将昆明市西山区汇郦境园2幢3单元902号房屋转让给尹素云。彭晓明、尹素云与金爵公司签订了《退房申请》，该申请载明彭晓明、朱玉琼与金爵公司经双方协商一致同意注销原登记备案合同。2009年10月12日，彭晓明出具《承诺》：“本人已将汇郦境园2-3-9号住宅转让给尹素云女士。在办理相关手续过程中，全力配合金爵地产和相关部门将全套房产手续办到尹素云名下。”同日，尹素云出具《欠条》，“因房产转让，本人应付给汇郦境园2-3-9住宅原房主彭晓明房款价129万元。壹佰贰拾玖万元整。”2012年12月3日，尹素云向本院提起诉讼，请求法院确认尹素云与彭晓明、朱玉琼之间达成的汇郦境园2幢3单元902号房屋转让协议有效，2013年6月3日，本院作出193号判决，认定“2009年10月，原告与二被告达成口头协议，约定二被告将汇郦境园2幢3单元902号房屋及73号车位转让给原告”，“以被告彭晓明名义开具的涉案房屋代收契税、产权证工本费、维修基金、配套费的收据以及销售不动产的专用发票均已重新以原告的名义开具”，“原告向二被告支付了1000000元，二被告也已将涉案房屋交付给原告”，“原告与二被告一致陈述：涉案房屋及73号车位的转让价格是1290000元，在转让时涉案房屋是现房。”此后，彭晓明、朱玉琼不服193号判决，向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院于2013年8月22日作出362号判决，维持了原判，该判决认定“该协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，两上诉人与被上诉人之间建立了房屋买卖法律关系”。2013年9月5日，金爵公司通过短信联系彭晓明，请其与金爵公司联系并约定办理后续手续事宜。后因未能办理产权登记手续，尹素云诉至本院。本院受理后，彭晓明、朱玉琼对尹素云提起反诉。庭审过程中，尹素云、彭晓明、朱玉琼一致陈述尹素云已支付了房款人民币1000000元，其余房款人民币290000元未支付。另尹素云陈述认为其未付的人民币290000元若后期涉案房屋办理产权过户完毕即向彭晓明、朱玉琼支付，并认为其不存在逾期支付，故不应承担利息。对此，彭晓明、朱玉琼认为尹素云为先履行义务一方，在其支付购房尾款后，其再履行应履行的义务。
另本案审理过程中，本院向昆明市房屋交易产权管理处发函询问涉案房屋是否存在阻碍房屋产权证办理的情形。昆明市房屋交易产权管理处于2014年9月22日回函本院：“位于昆明市西山区福海乡平桥村136号汇郦境园2幢3单元902号房屋，于2007年3月21日在我处办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为：KM2007032112052），买受人：彭晓明，共同买受人：朱玉琼。该房屋于2007年3月6日办理了按揭手续，详见《商品房买卖合同登记备案表》。”并附《商品房买卖合同登记备案表》1份。经核实，2007年7月13日，兴业银行昆明分行出具《结清证明》一份，载明“借款人：朱玉琼，身份证号码：×××，以其名下房产：昆明市汇郦境园2-3-902号房，在我行办理了总额为叁拾捌万元正的个人住房贷款，其中商业贷款为人民币贰拾叁万元正，期限肆拾捌个月；住房公积金委托贷款为人民币壹拾伍万元正，期限叁拾陆个月。现借款人朱玉琼已于2007年7月13日提前结清借款本息。特此证明”。庭审过程中，尹素云、彭晓明、朱玉琼、金爵公司一致陈述该按揭贷款已经结清。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）尹素云与被告（反诉原告）彭晓明、朱玉琼于2009年10月达成口头协议，约定由彭晓明、朱玉琼将汇郦境园2幢3单元902号房屋及73号车位转让给尹素云，现326号判决已经认定该口头协议依法成立并生效，该判决为终审生效判决，具有既判力，故本院确认尹素云与彭晓明、朱玉琼之间的口头协议生效，协议双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，尹素云主张由三被告履行房屋买卖合同后合同义务，配合办理涉案房屋的产权登记手续，而彭晓明、朱玉琼对尹素云提起反诉，主张由尹素云向其二人支付购房尾款人民币290000元。对此，本院认为，虽双方的口头协议对交易价格和各方义务并未具体明确，但2009年10月12日彭晓明出具的《承诺》及同日尹素云出具的《欠条》对上述口头协议内容进行了补充，结合《承诺》、《欠条》以及双方的口头协议，可以认定转让协议内容包括：口头协议约定的转让价格为人民币1290000元，卖方即彭晓明、朱玉琼应配合将全套房产手续办到尹素云名下。因此，作为口头转让协议的当事人，彭晓明、朱玉琼应当按照转让协议约定履行义务，即协助将全套房产手续办理至尹素云名下，而尹素云亦应按照双方对转让价款的约定支付剩余房屋尾款人民币290000元，尹素云、彭晓明、朱玉琼双方互负义务。本案中，涉案房屋的备案登记仍在彭晓明、朱玉琼名下，彭晓明、朱玉琼的义务并未履行完毕，故对尹素云主张由彭晓明、朱玉琼配合办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。由于尹素云尚未支付购房尾款人民币290000元，其亦负有支付购房尾款的义务，故对彭晓明、朱玉琼主张尹素云支付购房尾款人民币290000元的反诉请求，本院亦予以支持。对于尹素云要求金爵公司履行后合同义务、配合办理产权登记手续的部分诉讼请求，本院认为，金爵公司并非上述口头转让协议的当事人，尹素云不能就其与彭晓明、朱玉琼之间的口头转让协议向金爵公司主张履行合同义务，因此，对于尹素云针对金爵公司提出的这一诉讼请求本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，彭晓明、朱玉琼主张尹素云应向其支付购房尾款人民币290000元拖欠时段的利息，但尹素云与彭晓明、朱玉琼之间的口头协议及补充的《承诺》、《欠条》未约定双方付款期限及办理房产手续的期限，庭审过程中，尹素云主张应由彭晓明、朱玉琼先履行配合办理房产登记手续的义务其才支付购房尾款，而彭晓明、朱玉琼则主张尹素云为先履行一方，双方对各自义务的履行顺序无法达成不一致，亦无法向本院提交相应证据证明双方义务存在先后履行顺序。因此，本院认为双方互负的义务没有先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行，虽然尹素云未支付购房尾款，但是彭晓明、朱玉琼亦未按照约定将房屋产权手续办至尹素云名下，尹素云有权拒绝相应支付，故该房屋尾款人民币290000元不存在拖欠的问题，因此，对彭晓明、朱玉琼主张由尹素云支付购房尾款拖欠时段利息的反诉请求本院不予支持。
另本案中，彭晓明、朱玉琼主张由尹素云承担其因案件争议所支出的费用，包括但不限于律师费等。为证明以上主张，庭审中彭晓明、朱玉琼向本院提交了人民币10000元的律师费发票。对此，本院认为，虽然彭晓明、朱玉琼因本案诉讼支出了律师费用，但是在彭晓明、朱玉琼与尹素云之间的口头协议及补充的《承诺》、《欠条》中均未就双方产生纠纷后律师费如何承担进行约定，且律师费并非因诉讼必然产生的费用，彭晓明、朱玉琼主张由尹素云承担其支出的律师费没有法律依据，本院对其这一反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由本诉被告彭晓明、朱玉琼于本判决生效之日起十五日内配合本诉原告尹素云办理昆明市西山区汇郦境园2幢3单元902号房屋的产权登记手续。
二、由反诉被告尹素云于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告彭晓明、朱玉琼购房尾款人民币290000元。
三、驳回本诉原告尹素云的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告彭晓明、朱玉琼的其他反诉请求。
如果各方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付本诉及反诉原告迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币100元（本诉原告已预交），由本诉被告彭晓明、朱玉琼共同承担，并于本判决生效后十五日内支付本诉原告尹素云。
反诉案件受理费人民币2825元（反诉原告已预交），由反诉原告彭晓明、朱玉琼共同承担825元；另2000元，由反诉被告尹素云承担，反诉被告尹素云承担部分应于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告彭晓明、朱玉琼。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 杜竹馨
代理陪审员 张 杨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 李秋蓉