重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第00934号
原告刘玉书，男，1956年1月6日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人冯亮，重庆盛世文辉律师事务所律师。
委托代理人王宇，重庆盛世文辉律师事务所律师。
被告胡平，男，1973年4月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
委托代理人王利剑，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
委托代理人ＸＸ，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告郑榕，女，1973年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人王利剑，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
委托代理人ＸＸ，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告熬奇文，男，1971年6月20日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人肖宏，重庆祥博律师事务所律师。
被告熬奇明，男，1965年10月20日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人肖宏，重庆祥博律师事务所律师。
原告刘玉书与被告胡平、郑榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理。在本案诉讼中，本院根据原告申请，追加熬奇文、熬奇明作为本案被告参加诉讼。本案适用简易程序，由审判员雷春岚独任审判，于2014年3月12日、2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告刘玉书委托代理人冯亮、王宇，被告胡平、郑榕的委托代理人王利剑、ＸＸ，被告熬奇文、熬奇明委托代理人肖宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉书诉称：2002年8月16日，原告出借480万元给案外人重庆某实业发展有限公司（以下简称某公司），双方签订借款协议。借款协议约定，资金未还清以前某江南春酒楼、超市（经营地点：渝北区双龙湖街道某路某号，面积1320.98平方米；渝北区某街道某路16-13，面积483.85平方米；渝北区某街道某路某号1-32，面积970.31平方米。上述房屋，以下简称为“涉案房屋”）经营权由原告拥有。如还款达到200万元，超市经营权归某公司。案外人顾某、朱某以上述房屋使用权为此协议担保。后因某公司一直未偿还借款，2005年6月28日，原告与朱某签订了《租房合同》，朱某将涉案房屋出租给原告，租期20年（自2005年6月28日至2025年6月28日），租金12万元／年。若某公司还清原告480万，租金每年增加10万元。同日，原告与案外人何某某签订了《超市承包协议》，将该房屋承包给何某某作超市，期限也为20年。后涉案房屋以现状被公开拍卖，在拍卖资料中披露“该标的现为某超市租赁经营中”、“拍卖标的租赁期限长达20年，剩余期限尚有15年”。被告参加竞拍并竞拍成功。2010年12月、2011年12月，何某某分两次向被告郑榕支付了2010年10月至2011年12月涉案房屋租金共计15万元，被告胡平、郑榕未提出任何异议。后来胡平、郑榕却又否认涉案房屋由原告承租的客观事实，要求何某某立即搬离涉案房屋。现该房屋已转让给熬奇文、熬奇明。为此，原告特诉至法院，请求判决四被告继续履行2005年6月28日《租房合同》。
被告胡平、郑榕辩称：1、2005年6月28日刘玉书与朱某签订的《房屋租赁合同》其真实性没有被（2012）渝北法民初字第4948号及（2013）渝一中法民终字第03260号民事判决书所采信，因该份合同由于人为原因，失去鉴定形成时间的基本条件。故该份合同系无效合同，不应继续履行；2、被告胡平、郑榕已将涉案房屋转让给被告熬奇文、熬奇明。
被告熬奇文、熬奇明的答辩意见与被告胡平、郑榕答辩意见一致。
经审理查明：位于重庆市渝北区某街道某路某号某幢某号建筑面积为970.31平方米的非住宅房屋原为案外人朱某所有。该房屋从2004年4月1日起即设定有抵押登记。其中第一次抵押登记的设定日期为2004年4月1日，约定期限为2004年9月30日，注销日期为2006年6月29日，抵押权人为重庆某某化肥有限责任公司，权利价值为250万元；第二次抵押登记的设定日期为2006年6月27日，约定期限为2007年6月26日，注销日期为2007年6月29日，抵押权人为重庆市某区农村信用合作联社，权利价值为1000万元；第三次抵押登记的设定日期为2007年6月29日，约定期限为2008年6月28日，抵押权人为重庆市某区农村信用合作联社，权利价值为960万元。
2008年1月1日，以朱某作为甲方，何某某作为乙方，签订了《租赁协议》一式两份。该协议约定，甲方将渝北区某街道某路某号出租给乙方经营使用（面积300平方米）。租期从2008年1月1日起至2013年12月31日止。租金为每年2万元，每半年缴纳一次，提前一个月缴纳等。该协议签订后，何某某即向工商行政管理部门申请核准了名称为重庆市渝北区某某食品超市的个体字号登记。2008年5月30日，何某某领取了该超市的个体工商户营业执照，并在该处将该超市一直经营至今。当时，何某某向工商行政管理部门提交备案的租赁房屋产权证登记的产权人为朱某，该房屋坐落在渝北区某街道某路某号，房号为1-32号，建筑面积为970.31平方米，套内面积为915.60平方米。何某某实际经营该超市的地址一直为渝北区某街道某路某号，其经营场所的房屋实际使用（建筑）面积为970.31平方米。
在该房屋租赁过程中，因朱某等未执行重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法民初字第188号民事判决书，该院遂根据重庆某商业银行股份有限公司某支行（即抵押权人原重庆市某区农村信用合作联社）的申请，查封了朱某位于渝北区某街道某路某号某幢某号房屋，并委托评估拍卖机构对该房屋进行了评估拍卖。在该院制作的拍卖委托书中载明，该房屋有租赁，按现状拍卖，买受人自行承担过户费用，该院不负责交付。2010年6月13日，重庆某某产权交易所就该房屋在重庆某报上刊登拍卖公告。公告中称，该房屋现为某超市租赁经营中，承租人在同等条件下有优先购买权。2010年6月30日，郑榕、胡平通过司法拍卖以9057120元的最高竞价竞得了朱某的上述房屋。拍卖机构重庆某某拍卖有限责任公司在其于2010年7月19日所出具的《拍卖报告书》中载明，拍卖标的租赁期限长达20年，剩余期限尚有15年，且租金低廉。2010年8月6日，重庆市第一中级人民法院作出（2009）渝一中法执恢复字第157-2号《执行裁定书》，裁定将朱某所有的位于渝北区某街道某路某号某幢某号房屋过户至郑榕、胡平名下，该房屋上原有的担保物权因本次拍卖而消灭，郑榕、胡平应立即持本裁定到相关部门办理过户等手续。2010年9月16日，郑榕、胡平到房屋登记管理部门办理了该房屋的过户登记手续，取得了该房屋的所有权证，其房产证号为201房地证2010字第40682号。上述房屋现已转让给熬奇文、熬奇明并于2014年1月24日办理了过户登记。
庭审中，刘玉书向本院举示了落款日期为2005年6月28日其与朱某签订的《租房合同》一份，该合同中载明，朱某将自己名下的房产，渝北区某街道某路某号某号（面积970.31平方米）房屋出租给刘玉书经营超市，每年租金12万元，每年12月28日一次性付清。如果重庆某实业发展有限公司还清刘玉书480万元，租金每年增加13万元，刘玉书保留退租权；租期为20年，2005年6月28日至2025年6月28日，到期后刘玉书拥有优先承租权等。
2010年12月28日，何某某通过某某银行向郑榕的银行账户内汇入据称为2010年9至12月的房屋租金3万元。2011年12月28日、2012年12月28日，何某某又通过某银行每次向郑榕的银行账户内汇入12万元，并在转账汇款回单摘要内注明系付房租。2013年12月27日，刘玉书通过某某某银行向郑榕的银行账户内汇入12万元，同样在转账汇款回单摘要内注明系付房租。
2012年2月20日，郑榕、胡平申请重庆市渝北公证处派员对其向渝北区某街道某路某号某幢某号房屋的租赁户送达《通知》的行为进行保全证据。次日，该公证处对保全行为制作了（2012）渝北证字第565号《公证书》。该《公证书》所列附件的《通知》中载明，请目前正在使用渝北区某街道某路某号某幢某号房屋的所有租赁户，在见到本通知之日起7日内向郑榕、胡平提供相关房屋使用证明，以便与郑榕、胡平办理新的房屋交接手续。现郑榕、胡平严正声明：现房屋使用人如不能在上述时间内提交相关房屋使用证明并办理新的交接手续，郑榕、胡平将采取一切有效的法律手段维护自己的合法权益。后因何某某未按《通知》的要求向郑榕、胡平提交相关房屋使用证明并办理新的交接手续，郑榕、胡平遂将何某某、朱某诉至本院，请求解除何某某与朱某于2008年1月1日签订的《租赁协议》并判令何某某立即搬离涉案房屋。该案诉讼中，何某某与朱某的特别授权代理人均称，何某某与朱某所签订的《租赁协议》未实际履行。何某某系基于朱某与刘玉书所签订的《租房合同》及何某某与刘玉书所签订的《超市承包合同》而使用涉案房屋。
在该案诉讼中，对何某某所提交的《租房合同》与《超市承包合同》，郑榕、胡平申请了合同签订形成时间的鉴定。某某政法大学司法鉴定中心根据本院的委托，作出了某某司法鉴定中心（2012）鉴字第1210号司法鉴定意见书。其鉴定意见为：由于人为因素老化的影响，送检的标称落款时间为“2005年6月28日”的《超市承包合同》和《租房合同》已失去形成时间鉴定条件。在该司法鉴定意见书分析说明部分，鉴定人作了进一步的分析说明。鉴定人认为：文书在保存和利用的过程中，纸张在外观、结构和性质等方面会发生不可逆转的老化，表现为变色、强度下降和化学性质发生变化。当对纸张施加如强光、溶液浸湿等作用时，会导致纸张的机构性能、化学性质发生明显变化。依据检验结果，检材纸张的理化性状已发生较明显变化。同时，文书在保存过程中，由于各部位与外界接触的程度不同，其老化速度、程度也不相同，保存时间越长，该现象越明显。检材发现，检材文字面各部位老化程度基本一致，非文字面纸张的各部位老化程度基本一致，同时，文字面纸张的老化程度高于非文字面。该现象与正常、非正常保存条件下形成时间7年的陈旧文书材料的老化特征均不一致。中性黑墨水字迹形成于纸张上，随时间推移，字迹笔道中的稠性溶剂成分会随时间逐渐减少至一定的阈值。经检验，检材1、2（即《超市承包合同》和《租房合同》）字迹笔道中未检出该成分，应为受外因作用的结果。综上，结合签名字迹理化检验的异常反映综合分析，检材现有老化状况应为人为因素加速、加重老化处理形成，而非普通保存条件下可以形成。由于检材1、2存在人为因素老化，已失去形成时间鉴定的基本条件。
2013年5月16日，本院作出（2012）渝北法民初字第04948号民事判决书，判决解除何某某与朱某于2008年1月1日签订的《租赁协议》并判令何某某立即搬离涉案房屋。何某某不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2013年10月16日作出（2013）渝一中法民终字第03260号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有民事判决书、拍卖通知书、竞买协议书、转账汇款回单及原、被告有关陈述等证据在案证实，足以认定。
关于刘玉书所举示的《租房合同》与《超市承包合同》，因经鉴定其真实性无法确定，故本院对该两份证据不予采信。此外，刘玉书为证明案外人何某某已将承包的超市退还给刘玉书，刘玉书支付首笔退转款85万元的事实，向本院提交了超市退转合同及银行客户回单各一份，因上述证据所待证的事实与本案不具关联性，对上述证据，本院亦不采信。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告刘玉书要求四被告继续履行2005年6月28日与朱某签订的《租房合同》，但该合同在另案诉讼中经本院委托的司法鉴定机构鉴定，由于存在应为人为因素加速、加重老化处理形成，已失去形成时间鉴定的基本条件。故该份合同的真实性无法确认。庭审中，刘玉书提出，另案认定的2005年的6月28日的《租房合同》与本案刘玉书持有的《租房合同》非同一份，刘玉书未参该案加诉讼，该案的鉴定结论不适用于本案。对此，本院认为，刘玉书在本案中所举示的《租房合同》与本院在另案中提交鉴定的《租房合同》即使不是同一合同文本，但形成时间一致。且鉴定意见在分析已失去形成时间鉴定的基本条件的原因时明确排除系某一方保管原因所致。在无相反证据的情况下，对其中一份合同文本形成时间的鉴定意见理应适用合同当事人各自所持的合同文本。故刘玉书虽未参加诉讼，但不能排除鉴定意见的客观、真实性及在本案中证据效力。
退而言之，即便刘玉书与朱某所签订的《租房合同》客观、真实，但因该《租房合同》签订时间为2005年6月28日，而涉案房屋初次抵押登记的设定日期为2004年4月1日。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发后所有权变动的：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。具体到本案，不管朱某与刘玉书的租赁关系是否发生在房屋抵押给重庆市长寿区农村信用合作联社之前，其租赁关系亦不得对抗在涉案房屋上初次设立及以后连续不间断两次设立的抵押权。因为，根据上述法律及司法解释的规定，对抵押权设立后新建立的租赁关系，不适用“买卖不破租赁”的原则，当事人所签订的租赁合同对通过实现抵押权后获得抵押物的受让人不具有拘束和对抗的效力。
综上，刘玉书要求四被告继续履行2005年6月28日《租房合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘玉书的诉讼请求。
本案受理费80元，因适用简易程序审理，减半收取40元，由原告刘玉书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷春岚
二〇一四年四月九日
书记员 曹 彬