安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）六执异字第00011号
案外人：许郭明。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
申请执行人：霍山县安园经济技术开发有限公司。
法定代表人：李志刚，该公司董事长。
委托代理人：彭磊。
委托代理人：黎少松，安徽自智律师事务所律师。
被执行人：安徽御石陶瓷有限公司。
法定代表人：郑先明，该公司董事长。
被执行人：兆峰陶瓷（安徽）有限公司。
法定代表人：郑先明，该公司董事长。
被执行人：安徽霍山县维多利亚陶瓷有限公司。
法定代表人：郑先明，该公司董事长。
被执行人：郑先明。
被执行人：杨洪涛。
本院在执行霍山县安园经济技术开发有限公司与安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽霍山县维多利亚陶瓷有限公司、郑先明、杨洪涛民间借贷纠纷一案中，案外人许郭明于2013年7月22日对执行标的提出书面异议，本院于2013年7月22日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月2日进行公开听证，现已审查终结。
案外人许郭明称：2011年4月7日，案外人与郑先明签订房屋买卖合同书，约定将郑先明所有的位于合肥市青年路198号太阳岛紫荆阁1101号房屋作价165万元出售给案外人，2011年4月12日，双方另签订抵债协议，由郑先明将其上述房屋抵债给案外人。合同签订后，案外人通过抵债方式履行了合同约定的付款义务，郑先明于2012年1月22日将所涉房屋交付给案外人实际使用。同年6月29日，案外人办理产权变更登记时，得知房屋被查封。案外人认为，案外人已经支付了全部对价并实际占有该房产，善意取得了该房产，该房产权过户手续也已在实际办理之中，因贵院查封而未能完成过户登记手续，案外人对此不存在任何过错。请求解除对该房屋的保全措施，中止对该房屋的执行。
申请执行人霍山县安园经济技术开发有限公司辩称：一、异议人陈述的异议事实不客观。二、异议人并未实际全部支付购房款，也没有证据证明已实际占有该房产，异议人异议理由不能成立，请求驳回其异议请求。
本院查明：本院在审理原告霍山县安园经济技术开发有限公司与被告安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽霍山县维多利亚陶瓷有限公司、郑先明、杨洪涛民间借贷纠纷一案中，于2012年5月28日作出（2012）六民二初字第00068-1号民事裁定：查封郑先明所有的位于合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房屋一套。本院于同日向合肥市房地产管理局送达了上述查封裁定及协助执行通知书。
另查明：许郭明系安徽瑞德钢结构有限公司法定代表人，郑先明为安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司法定代表人。2011年4月7日，郑先明与案外人许郭明签订房屋买卖合同书，约定将合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房屋出卖给许郭明，单价6000元／平方米，总价款165万元；签订本合同时支付定金80万元，其中承兑汇票50万元，现金30万元，余款85万元由安徽御石陶瓷有限公司欠安徽瑞德钢构有限公司工程款冲抵。2011年4月12日双方另签订一份协议，协议主要内容：安徽瑞德钢结构有限公司于2005至2006年分别承建兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽御石陶瓷有限公司在霍山的钢结构厂房等三项工程，总合同金额为405万元，已支付267万元，至今安徽御石陶瓷有限公司尚欠安徽瑞德钢结构有限公司工程款138万元，经过双方协商，达成如下协议：一、郑先明将合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房屋过户给许郭明或许郭明指定的其他人，按6000元／平方计算，抵值165万元。二、上述房屋按揭贷款尚未还清，许郭明先期给付10.5万元给郑先明，郑先明于2011年4月21日将他项权证提供给许郭明，许郭明在收到已还清贷款的房屋房地产权证后，郑先明分别出具二张借条给许郭明，一张是165万元借条，并以上述房产作为归还资本，一张是30.3万元借条，还款期定在2011年5月30日；许郭明交付给郑先明面值49.5万元承兑汇票。三、郑先明在2011年5月10日前将房屋移交给许郭明，郑先明要在许郭明通知可以办理过户手续十日内，准备好相关证件和资料，及时协助许郭明办理过户手续，手续费由许郭明承担，双方办完过户手续后，许郭明即把165万元借条交还给郑先明。郑先明依约于同日向许郭明出具165万元借条，借条内容：本人郑先明于2011年4月12日借到许郭明165万元，并承诺以本人所拥有的合肥市青年路198号太阳岛花园紫荆阁1101号房屋所有权及土地使用权作为归还资本。
再查明：2012年1月18日，郑先明、杨洪涛在广东省深圳市南山公证处办理了授权委托公证，委托安徽瑞德钢结构有限公司员工黄书鸣全权办理上述房屋的买卖、产权过户事宜。黄书鸣同时为许郭明办理产权过户等事宜的代理人。黄书鸣陈述其接到授权委托书之后，到房产部门办理过户手续，发现缺少购房发票，不能办理，与郑先明电话联系，他开始答应寄过来，之后电话也联系不上了，所以过户一直拖延下来，2012年6月再次去房产部门协调过户时，得知房屋已被保全，无法过户。
本院认为：案外人许郭明与郑先明先后签订了二份协议，第二份协议属于对第一份协议的变更和修改，双方依约履行的是第二份协议，从法律关系角度判断，第二份协议属于附生效条件的以房抵债合同，兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽御石陶瓷有限公司拖欠安徽瑞德钢结构有限公司138万元工程款，许郭明另给付郑先明10.5万元及承兑汇票，上述欠款双方以二张借条予以确认，双方约定办理完房屋过户手续后，165万元债务才归于消灭，办理完过户手续即为165万元债务消灭的条件，同时为以房抵债合同的生效条件，双方在未办理房屋过户手续之前，以房抵债合同并未生效。本案中，郑先明为了促成条件的成就，提供一份经过公证的授权委托书给黄书鸣，黄书鸣作为许郭明、郑先明、杨洪涛的共同委托代理人未能在合理期限内办理产权过户手续，导致所附条件未成就。黄书鸣陈述其未能及时办理过户手续的原因是缺少原始购房发票，而《合肥市房地产管理局房屋登记指南》并未要求存量房交易需要提交原始购房发票，本案涉及的房屋属于非普通住房，依法需要交纳营业税，营业税的核定以房屋评估价和原始购房价为依据，而原始购房价格可以从房屋初始登记资料中查明，公证授权委托书也明确授权黄书鸣可以申请查询上述房屋档案并复印相关登记资料，本院从合肥市房地产管理局调取到原始购房发票，显示原始购房价为865000元，由此可见，郑先明没有阻止条件的成就，相应许郭明称其未能办理过户手续无任何过错的理由不能成立。另外，附条件的成就具有不确定性，本院的查封行为也可以成为所附条件不成就的原因，但附条件以房抵债合同不能对抗本院的查封行为，附条件不成就的法律后果，依据双方的约定，以房抵债合同不生效，许郭明对郑先明享有的165万元债权不消灭。综上，案外人许郭明的异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，裁定如下：
驳回许郭明的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 吴昊坦
审 判 员 王成涛
代理审判员 徐学文
二〇一三年八月十九日
书 记 员 张 磊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。