浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终526号
上诉人（原审原告）：庄跃忠，男，1972年11月19日出生，汉族，住浙江省平湖市。
委托代理人：俞国华，浙江东港律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ刚，浙江东港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐加增，男，1965年5月20日出生，汉族，住浙江省平湖市。
被上诉人（原审被告）：任红权，女，1967年11月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。
被上诉人（原审被告）：徐尚阳，男，1991年9月22日出生，汉族，住浙江省平湖市。
被上诉人（原审第三人）：朱碧华，女，1982年12月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市海盐�。
上诉人庄跃忠因与被上诉人徐加增、任红权、徐尚阳,第三人朱碧华房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（以下简称平湖法院）（2014）嘉平民初字第1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
庄跃忠上诉请求：撤销平湖法院（2014）嘉平民初字第1915号民事判决，改判支持庄跃忠的诉讼请求，即确认庄跃忠与徐加增、任红权、徐尚阳关于平湖市乍浦镇中山花苑4幢2单元301室《房屋转让合同》有效，徐加增、任红权、徐尚阳协助庄跃忠办理房产过户登记手续；徐加增尚未归还庄跃忠的借款抵偿上述合同剩余的房款。事实和理由：
（一）朱碧华与徐加增签订的房屋转让合同是无效的，一审认定其有效错误。1.案涉房屋为拆迁安置房，根据当地相关的拆迁�策，徐加增、任红权、徐尚阳三人对争议房产享有合法权益。但朱碧华与徐加增签订的房屋转让合同上并没有徐尚阳的签名，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同为效力待定合同。而至今，徐尚阳亦未对该合同进行追认，该合同缺乏合同有效的构成要件。一审认为徐尚阳未婚，由其父母代理其行使相应的权利，也符合常理，但庄跃忠认为徐尚阳已年满十八周岁，是完全民事行为能力人，不能因为其尚未结婚，就剥夺其合法权益。2.朱碧华与徐加增签订的《房屋转让合同》并非出自徐加增的自愿。根据徐加增提供的证据，其先后向案外人陆春锋借款150000元，陆春锋将该债权转让给朱碧华后，通过限制徐加增人身自由的方式强迫其签订了《房屋转让合同》，一审对此应该详细调查。
（二）朱碧华并未合法占有争议房屋。朱碧华与徐加增�订的《房屋转让合同》无效，朱碧华在未取得房屋所有权的情况下，擅自将房屋转让给其他人，属无权处分，不能认定其为合法占有。另外，涉案房屋并非由朱碧华实际占有，而是由顾光勇、王大清占有。
（三）庄跃忠对该房屋享有合法的所有权。朱碧华与徐加增、任红权签订的《房屋转让合同》晚于庄跃忠与徐加增、任红权、徐尚阳签订的《房屋转让合同》，且庄跃忠已经通过现金及债权抵销的形式付清了所有房款。即使法院认定抵销不成立，庄跃忠愿意按照合同支付剩余款项。
一审第三人朱碧华述称：陆春锋与徐加增的关系与其无关，朱碧华只是普通的房屋买受人，按约支付了房款，其权益应当受到保护。徐加增将房屋钥匙和拆迁的原始合同都给了朱碧华，足以证明双方之间的买卖合同并非在胁迫徐加增的情况下签订。徐尚阳未成年，其�母有权利代理其处分房屋。故一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人徐加增、任红权、徐尚阳在二审中未作答辩。
庄跃忠向一审法院起诉请求：1.徐加增、任红权、徐尚阳履行交房义务，移交位于乍浦镇××山花××室房屋及车库××所有权给庄跃忠；2.徐加增尚未归还给庄跃忠的借款145000元抵偿双方《房屋转让合同》的剩余房款140000元。
第三人朱碧华向一审法院起诉请求：1.驳回庄跃忠提出的确权诉求（在审理过程撤回）；2.依法确认朱碧华与徐加增、任红权、徐尚阳关于乍浦镇中山花苑4幢2单元301室《房产转让合同》合法有效，各方当事人继续履行合同；3.徐加增、任红权、徐尚阳按合同约定协助朱碧华办理过户登记手续。
一审法院认定事实：2013年12月1日，徐加增、任红权、徐尚阳与庄跃忠签订《房屋转让合同》，约定将位于乍浦中山花苑4幢2梯301室的房屋及车库转让给庄跃忠，总房价为340000元，庄跃忠于当天支付定金200000元，余款由徐加增配合庄跃忠办理房产公证和过户之日一次性付清。该合同经中介方嘉兴市港区新城房产中介所确认，并由浙江子竣律师事务所出具见证书。2014年7月2日，徐加增、任红权与朱碧华签订《房屋转让合同》，约定将位于平湖市乍浦镇中山花苑4幢2单元301室房屋及车库转让给朱碧华，总房价为350000元，朱碧华于当天预付定金340000元，于过户时支付余下的10000元。合同签订当日，朱碧华即支付定金340000元，同时取得了《拆迁安置协议》的原件。2014年10月30日，朱碧华与顾光勇、王大清签订了《房屋买卖合同》一份，将上述房屋出卖给顾光勇、王大清二人。2014年11月3日，朱碧华在嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所办理交房结算手续，取得了该房�的钥匙并转交给了顾光勇、王大清二人。2014年11月16日，顾光勇、王大清与中山花苑小区物业签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》，同时办理了水、电、宽带的开通使用手续。
一审另查明：2014年11月12日，平湖法院对讼争房屋进行了预查封。2016年3月14日，朱碧华因与嘉兴市宏罗达服装有限公司、嘉兴市港区徐瑞制衣厂执行异议之诉一案向平湖法院起诉。同年4月5日、5月3日平湖法院通知徐加增、任红权和庄跃忠参加诉讼。2016年7月18日，平湖法院判决：立即停止对嘉兴市港区乍浦镇中山花苑4幢2单元301室房屋的查封。后庄跃忠不服，向嘉兴市中级人民法院上诉。2016年9月18日，嘉兴市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。
一审法院认为：庄跃忠及朱碧华与徐加增、任红权签订的《房屋转让合同》，均系真实意思的表示，是合法有效的。虽然朱碧华与徐加增、任红权签订的《房屋转让合同》在庄跃忠之后，但朱碧华已支付了购房款340000元，而庄跃忠仅能证明与徐加增之间存在债权债务关系，没有支付购房款的事实，朱碧华持有拆迁安置协议原件办理了交房结算手续并取得了诉争房屋的钥匙，后又将诉争房屋转让给了顾光勇、王大清，后者已经实际入住了讼争房屋。因此朱碧华与徐加增、任红权之间存在真实买卖关系的可信度更高，更符合最高人民法院关于买卖未登记过户给予特殊保护的情形。至于朱碧华与徐加增、任红权签订的合同上没有徐尚阳签字的问题，因徐尚阳尚未结婚，由其父母代理其行使相应的权利，也符合常理，且徐尚阳也未提出异议，因此徐尚阳未在房屋转让合同上签字并不影响合同的效力。因讼争房屋的房产证尚未办理，徐加增应该立即办理产权的初始登�，并按合同约定协助朱碧华办理房屋过户手续。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、驳回庄跃忠的诉讼请求；二、确认朱碧华与徐加增、任红权于2014年7月2日签订的《房屋转让合同》合法有效；三、徐加增、任红权、徐尚阳于判决生效后一个月内办理嘉兴市港区乍浦镇中山花苑4幢2单元301室的房屋产权初始登记，并协助朱碧华办理房屋产权过户登记手续。一审案件受理费3100元，减半收取1150元，财产保全费2220元，第三人案件受理费80元，减半收取40元，合计3410元，由徐加增、任红权、徐尚阳负担。
本院经审理认定的事实与一审认定的一致。
二审另查明：案涉位于嘉兴市港区乍浦镇中山花苑4幢2单元301室房屋系徐加�户因农村住房被拆迁后所安置的公寓房。相应农村住房置换协议书（《嘉兴港区农村住房置换（公寓房）协议书》）由徐加增代表其户与平湖市乍浦镇市政建设开发公司签订。任红权、徐尚阳分别系徐加增的妻子和儿子。
本院认为，徐加增、任红权先后就其拆迁所得的房屋与庄跃忠、朱碧华签订了房屋转让合同，构成房屋的二重买卖。就二重买卖的房屋所有权的归属，应遵循以下原则：已办理房屋过户登记或预告登记的优先；未办理房屋过户登记或预告登记的，先占有房屋的优先；既未办理房屋过户登记或预告登记，也未占有房屋的，已支付价款或合同成立在先的优先。本案庄跃忠和朱碧华均未办理房屋过户登记及预告登记，但朱碧华在签订《房屋转让合同》后，从徐加增处取得了涉案房屋的置换协议，并持该协议在嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所办理了�案房屋的交房结算，领取了钥匙，后将房屋转让给案外人王大清、顾光勇，后者已经实际入住该房屋。根据以上原则，朱碧华主张要求出卖人履行合同、办理房屋过户登记，法院应予支持。而基于债权平等性原则，庄跃忠的债权亦并不因成立在先而当然具有效力上的优先性。故庄跃忠以其签订《房屋转让合同》早于朱碧华为由主张出卖人应履行与其签订的合同，缺乏法律依据。
庄跃忠还认为徐加增、任红权与朱碧华签订的《房屋转让合同》无效。本院认为，基于合同相对性原则，除非合同双方恶意串通，损害合同外第三人的利益，第三人并无权主张合同无效。而本案中庄跃忠又同时主张徐加增是在受胁迫下与朱碧华签订《房屋转让合同》，故徐加增、朱碧华并无恶意串通之可能，故庄跃忠无权主张合同无效。并且，庄跃忠认为争议合同无效的理由均不能成立。庄跃忠称合同系徐加增受胁迫所签，但法律规定受胁迫所签订的合同并非无效，而属法定可撤销的合同。同时，受胁迫人应当在知道或应当知道撤销事由之日起的一年内行使撤销权，但徐加增并未行使该权利。其次，在和朱碧华签订的《房屋转让合同》中徐加增儿子徐尚阳未署名，此仅涉及合同效力是否及于徐尚阳的问题，并不必然导致合同无效，相关权利亦需由徐尚阳本人主张，与庄跃忠无涉。
综上，庄跃忠的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人庄跃忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 坤
审判员 毛 彦
审判员 陈 远
二〇一七年四月一日
书记员 张叶娟