重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第11264号
原告：重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16-6-2号，组织机构代码78421664-2。
法定代表人：蓝定超，总经理。
被告：重庆市创源房屋拆迁有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路23号三层，组织机构代码70837144-X。
法定代表人：代政，董事长。
委托代理人：付树明，男，1974年4月8日出生，汉族，重庆市创源房屋拆迁有限责任公司员工，住四川省泸县。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司诉被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法由代理审判员高菲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝定超，被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司的委托代理人付树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司诉称，原告于2011年12月31日起按照《物业服务合同》约定的内容向被告提供物业服务至2014年3月31日，但被告至今不缴纳物业服务费。现原告诉至法院要求被告支付重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋2012年7月1日至2014年3月31日拖欠的物业服务费及水电公摊共计1008.84元并承担本案诉讼费。
被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司辩称，原告的诉讼请求无事实以及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。我司出具的“产权情况说明”是为了方便金瑜盛公司资产核算和管理，我司并非涉案房屋的实际产权人，涉案房屋已经转移给了重庆市江城拆迁工程有限公司。即使法院认定我司出具的“产权情况说明”的效力，但我司在出具的“产权情况说明”中并未认可涉案房屋已经入住，根据相关规定未使用交付的房屋的物业费用的收费标准应当减半，因此若法院认可我司出具的“产权情况说明”的效力，则我司应缴纳的物业服务费的标准应当减半。原告的部分主张已经过了诉讼时效，原告在2015年7月8日曾立案起诉过我司要求支付这部分物业服务费及水电公摊，因此原告仅可以主张2013年7月8日后的物业费用。
经审理查明，2011年12月28日，重庆江北区南桥丽景业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为坐落于重庆市江北区石马河盘溪二支路10号的南桥丽景小区提供物业管理服务。原告的物业管理服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维护、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理等内容。双方约定物业服务费用按月收取，收费标准为：1、住宅第三层起按照建筑面积每月每平方米0.75元（含电梯费）；2、住宅1-2层按建筑面积每月每平方米0.45元；3、住宅改为办公用房或住宅改为经营用房按建筑面积每月每平方米1.5元；4、商业用房按建筑面积每月每平方米2.5元；5、水电公摊6元／月＊户。收费方式缴费地点：每月15-20日由业主向物业公司按照统一标准收取当月的物管（含电梯费）、公摊费和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室缴纳等内容。2014年3月31日，重庆市江北区南桥丽景业主委员会解除与原告签订的《物业服务合同》。同日，原告撤离南桥丽景小区。
协议签订后，原告即依约为南桥丽景小区提供物业管理服务，但未收到涉案房屋的物业费用以及水电公摊费用，2014年12月26日原告将涉讼房屋登记的所有权人重庆金瑜盛实业有限公司诉至本院（（2015）江法民初字第00716号），要求重庆金瑜盛实业有限公司支付位于重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋2012年7月1日至2014年3月31日的物业服务费以及水电公摊。在（2015）江法民初字第00716号案件的审理过程中，重庆金瑜盛实业有限公司以其非涉讼房屋实际业主为由拒付物管费并举示本案被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司出具的关于盘溪二支路十号“南桥丽景”房屋移交及产权情况的说明，主要载明“…一、重庆金瑜盛实业有限公司于2009年7月15日向我公司实际交付房屋2325套，金瑜盛配合办理房屋产权，自交付之日该上述房屋产权及实际使用权即归属我公司所有。二、截止2014年12月31日，上述实际移交房屋中尚有8套未办理产权过户，但其实际所有权、使用权、控制权及房屋钥匙均已移交我公司，不作为金瑜盛公司的资产核算和管理，具体明细如下：
1、X幢X-X号45.81平方米盘溪二支路十号南桥丽景
2、X幢X-X号93.42平方米盘溪二支路十号南桥丽景
3、X幢X-X号93.42平方米盘溪二支路十号南桥丽景
4、X幢X-X号93.42平方米盘溪二支路十号南桥丽景
5、X幢X-X号72.81平方米盘溪二支路十号南桥丽景
6、X幢X-X号93.42平方米盘溪二支路十号南桥丽景
7、X幢X-X号72.81平方米盘溪二支路十号南桥丽景
8、X幢X-
X号70.43平方米盘溪二支路十号南桥丽景”等内容。2015年5月25日，（2015）江法民初字第00716号判决认定“创源公司为涉讼房屋的业主”、“涉讼房屋的物业服务费用亦应由实际业主创源公司支付”，因此驳回本案原告在前述案件中对重庆金瑜盛实业有限责任公司的全部诉讼请求。2015年6月10日，（2015）江法民初字第00716号民事判决书发生法律效力。2015年7月8日，原告诉至本院要求被告支付重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋2012年7月1日至2014年3月31日的物业服务费以及水电公摊（（2015）江法民初字第08843号案件），后原告在该案件中撤销对涉案房屋的物业服务费以及水电公摊的起诉。
庭审中，被告表示对于原告在服务期内提供物业服务以及物业服务的标准没有异议。
庭审中，原告举示南桥丽景小区催费公告和照片拟证明原告于2013年12月31日发布催费公告要求缴纳涉案房屋物业费用以及多次上门催收、在公告栏张贴公告的事实。被告质证认为，对于催费公告的真实性存在异议，该照片的张贴地点不明，没有近景和远景，不能确定催收的时间和地点，因此对于原告主张的证明目的不予认可。庭审中，被告举示加盖了重庆市江城拆有限公司公章的空置房物管费清单、记账凭证、费用报销单、发票存根复印件各一份拟证明重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋的使用权、控制权人为重庆市江城拆迁工程有限公司，且该公司已经支付原告在诉讼请求期间内的物业管理费。原告质证认为对于空置房物管费清单，只显示缴纳28个月的物业费，不能证明已经交纳原告诉讼请求时间内的费用。对于记账凭证，仅有重庆市江城拆迁工程有限公司加盖的鲜章，没有小区的名称，无法证明与本案有关。对于发票的复印件，只有一张看得清是物管费用，但是没有显示是哪一个小区的，因此与本案无关。对于费用报销凭证，没有附清单，不能证明与本案的关联性。
另查明，原告系具有叁级资质的物业管理企业。重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-X号房屋建筑面积为93.42平方米。
上述事实，有《物业服务合同》、《物业管理服务合同备案证明》、《南桥丽景小区催费的公告和照片》、关于盘溪二支路十号“南桥丽景”房屋移交及产权情况的说明、（2015）江法民初字第00716号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规，该合同依法有效。原告与作为重庆江北区南桥丽景实际业主的被告均应按照协议的约定行使权利，履行义务。现原告已经按照协议的约定履行提供物业服务的义务，被告亦应按照协议的约定按时足额缴纳物业服务费用。至于被告提出的涉案房屋的实际使用权、控制权已经转移给了重庆市江城拆迁有限公司的抗辩，本院认为，当事人在从事民事活动中应当遵循诚实信用的原则，被告在其出具的“房屋移交及产权情况的说明”明确表示涉案房屋的“实际所有权、使用权、控制权以及房屋钥匙均已移交我司”，该说明与被告在本案中的抗辩意见前后矛盾，且被告举示空置房物管费清单、记账凭证等的证据均不足以推翻其出具“房屋移交及产权情况的说明”，因此对于被告的上述抗辩本院不予认可。
当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。本案中，原告于2015年7月8日起诉被告要求被告支付涉案房屋2012年7月1日至2014年3月31日的物业管理费以及水电公摊费，被告提出的原告主张涉案房屋的2013年7月8日前物业服务及水电公摊费用已经经过诉讼时效的抗辩意见，本院认为原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》中明确约定物业费每月15-20日缴纳，原告作为物业服务费以及水电公摊费的权利人应按照协议约定及时行使其收取物业服务费以及水电公摊的权利，但原告怠于行使其权利致使该权利已经经过两年，因此对于被告的抗辩意见本院予以采信。至于原告提出的其在2013年12月31日张贴公告催收涉案房屋2012年7月至2013年12月物业服务费用的主张，本院认为，原告举示的照片并未显示出照片拍摄的时间、地点等，因此对于其提出的在2013年12月已经催收的意见本院不予采信。据此，对于原告主张的江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋2013年7月1日至2014年3月31日的物业服务费以及公摊费用的诉讼请求并未经过诉讼时效，本院予以主张。对于原告主张的其他诉讼请求，因已经过诉讼时效，本院不予主张。
至于物业服务费的标准，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》中明确约定“物业服务费用按月收取，收入标准为：1、住宅第三层起按照建筑面积每月每平方米0.75元（含电梯费）；……5、水电公摊6元／月＊户”，因此被告应当缴纳的重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋物业服务费为0.45元／月／平方米＊93.42平方米＊9月（2013年7月1日至2014年3月31日），共计378.35元。被告应当缴纳的重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋的公摊费用分别为6元／月＊9月，共计54元。至于被告提出的由于涉案房屋未实际入住使用，因此物业服务费的标准应当减半的意见，因未举示充足的证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司重庆市江北区盘溪二支路X号南桥丽景X幢X-
X号房屋2013年7月1日至2014年3月31日的物业服务费378.35元及水电公摊54元。
二、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司其他诉讼请求。
义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司负担。此款已由原告重庆蓝峰物业管理有限公司向本院预缴，被告重庆市创源房屋拆迁有限责任公司在履行前述给付义务时一并支付给原告重庆蓝峰物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 高菲
二〇一五年十月十七日
书 记 员 张欢