吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1773号原告(申请执行人)：李宏萍，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：李宗芹，吉林良智律师事务所律师。被告（案外人）：王叶，住吉林省长春市朝阳区。被告（被执行人）：长春信息技术职业学院，住所地吉林省长春市卓越大街***号。法定代表人：姜云红，董事长。委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。被告（被执行人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区前进大街881号。法定代表人：张贤东，总经理。委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。原告李宏萍与被告王叶、长春信息技术职业学院（以下简称信息学院）、长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宏萍的委托诉讼代理人李宗芹、被告王叶、被告信息学院及圣海公司共同的委托诉讼代理人王子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宏萍向本院提出诉讼请求：1、准许执行长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号为4-101/27-1-78，0单元905-911号7套房屋；2、诉讼费由王叶负担。事实和理由：李宏萍认为王叶既未取得对涉案房屋的物权，也未实现对涉案房屋的合法占有，中止对涉案房屋的执行没有事实和法律依据。首先，按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立和转让应依法进行登记，本案涉案房屋并未登记在购房人的名下，因此，购房人尚未取得的涉案房屋的所有权，不享有排他的权利。其次，圣海公司在之前其他购房者提出执行异议的听证会中自认1幢楼在查封前并未实际交付给购房者，购房者也自认房屋并未交付，且双方均未提供房屋交付的任何证据。对于涉及自身重大利益的事实，圣海公司及购房者最初自认的事实是最符合客观事实的。再次，圣海公司和购房者存在重大利害关系，执行异议听证会中的钥匙签收表是之前的购房者在接到驳回异议申请的裁定书后，为达到阻却执行的目的，圣海公司为实现不向购房者双倍返还购房款的目的，与众多购房者串通造假，后补而成。另有购房者为阻却执行，提供的票据均为圣海公司及物业公司单方出具的，并无正规发票及银行流水予以佐证，款项也未入账。故以上虚构而成的证据不能作为涉案房屋已经实际交付的依据，应采信圣海公司最初自认的房屋未交付的事实。最后，涉案房屋并未完工，也未竣工验收，且不具备居住的条件。按照《中华人民共和国建筑法》的规定，未竣工验收的房屋不能交付使用，因此，无论提出何种证据证明已占有涉案房屋，均不属于合法占有。综上，王叶对涉案房屋不享有物权，也未实现对涉案房屋的合法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条应中止执行的情形，故不应对涉案房屋中止执行，应准许对涉案房屋的执行。另，关于王叶已交付的购房款具体金额问题。王叶与圣海公司签订的《认购协议书》对于如何支付购房款及付款金额有明确约定。2015年初，圣海公司开发的涉案房屋所在的楼盘就已经烂尾，存在多家债权人查封在建房屋的情形，王叶在此种情形下，却违反《认购协议书》的约定，提前支付数笔尾款，严重违反常理，且不符合房屋买卖交易习惯，而且圣海公司仅单方出具收条，并无王叶付款的银行流水佐证，且该款项圣海公司也未入账，加之双方均有阻却执行的意图以及王叶存在不交付或少交付房屋尾款的侥幸心理，显然收条是双方伪造而成。故李宏萍认为除王叶按照《认购协议书》第四条约定的付款方式和付款金额，从其名下银行账户直接汇至圣海公司银行账户的款项外，其余购房款均未交付。王叶辩称，不同意李宏萍的诉讼请求。圣海公司、信息学院辩称，不同意李宏萍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月5日，债权人李宏萍与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李宏萍借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日；同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人未按照合同约定还款，李宏萍向吉林省长春市信维公证处申请了（2016）吉长信维证字第574号执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行。本院所立执行案号为（2016）吉01执58号。本院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括905-911号房在内的47套房产。王叶向本院提出书面异议，本院于2017年9月25日作出（2017）吉01执异1012号执行裁定，裁定如下：一、中止对被执行人长春圣海至尊房地产开发有限公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元907、908、910、911号房屋的执行；二、驳回案外人王叶对被执行人长春圣海至尊房地产开发有限公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元905、906、909号房屋的异议请求。2013年1月24日，王叶与圣海公司签订三份《认购协议书》，分别约定王叶以281562元、281562元、322065元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢907、908、911号房屋，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付全部购房款。2013年2月17日，王叶与圣海公司签订一份《认购协议书》，约定王叶以322134元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢910号房屋，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付全部购房款。2014年3月17日，王叶与圣海公司签订两份《认购协议书》，分别约定王叶以522065元、531562元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢905、906号房屋，房屋用途为商业，并约定905号房王叶于本协议签订之日交付购房款322065元，余款20万元于签订《商品房买卖合同》时付清；906号房王叶于本协议签订之日交付购房款281562元，余款25万元于签订《商品房买卖合同》时付清。2015年3月31日，王叶与圣海公司签订一份《认购协议书》，约定王叶以339050元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢909号房屋，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付购房款7万元，余款269050元于签订《商品房买卖合同》时付清。2013年1月13日，圣海公司为王叶开具了三张金额均为1万元的收据。2013年1月24日，圣海公司为王叶开具了三张金额分别为281562元、281562元、322065元的收据。2013年2月17日，圣海公司为王叶开具了一张金额为322134元的收据。2014年3月17日，圣海公司为王叶开具了两张金额分别为271562元、312065元的收据。2015年3月31日，圣海公司为王叶开具了三张金额分别为95587元、60000元、143688元的收据。2015年5月31日，圣海公司为王叶开具了一张金额为201240元的收据。上述十三张收据的总金额为2321465元，其中的2273950元王叶向本院提供了银行账户流水和银行取款凭证。根据圣海公司出具的《证明》及其陈述，确认王叶购买的“圣海国际”第B幢905-911号房屋即本院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元905-911号房屋，且该房屋属于翠湖园小区1号楼。圣海公司曾在之前的执行异议之诉案件中向本院提供了该小区1号楼、5号楼的《商品房销（预）售许可证》（长房售证2014第277号），并提供了对该许可证的说明《关于长春圣海至尊房地产开发有限公司1号楼预售许可证的详解》，陈述上述1号楼的房屋用途为商服。涉案房屋尚不能办理过户登记。圣海公司出具的1号楼业主领取钥匙签收表显示，王叶于2016年1月4日领取了涉案房屋的钥匙并签字。本院认为，1、关于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元907、908、910、911号房屋。本案中，李宏萍申请公证债权文书执行，属于金钱债权执行。在涉案房屋被人民法院查封前，王叶作为买受人与圣海公司所签订的四份《认购协议书》，是双方真实的意思表示，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，且在诉讼前圣海公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的购房协议有效。王叶按照合同约定交纳了购房款，并因圣海公司的交付钥匙的行为而实际占有上述涉案房屋。因上述涉案房屋尚未竣工验收，导致王叶无法办理房屋的产权登记，王叶对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故王叶就上述涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，李宏萍请求准许执行长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元907、908、910、911号房屋无事实及法律依据，本院不予支持。2、对长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元905、906、909号房屋，李宏萍提起的执行异议之诉不符合法定的起诉条件，本院另行制作裁判文书进行裁判。综上所述，李宏萍的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告李宏萍主张准许执行长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元907、908、910、911号房屋的诉讼请求。原告李宏萍预交的案件受理费27600元，由原告李宏萍负担15665元，余款11935元退还原告李宏萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  单艳芳代理审判员  董惟祎代理审判员  王君伟二〇一八年一月三日书 记 员  李 笑