广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12766号
上诉人（原审被告）：广州市美林基业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：刘远炳，职务总经理。
委托代理人：史立艳、邵芷然，分别系广东正始律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：罗伯坡，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：谭燕谊，住址同上。
上述两被上诉人共同委托代理人：王美舟，系广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市美林基业投资有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人罗伯坡、谭燕谊商品房预售合议纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初4686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
美林公司上诉请求：1.改判迟办证违约金自2016年1月5日起算，按日万分之二的标准计算；2.判令罗伯坡、谭燕谊承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）在天河法院审理的，起诉我方要求承担迟延交楼责任的同一小区金百件案件的生效判决及调解中，均已认定合同交楼时间变更为2015年3月1日，因此办证时间的起始日应从2015年3月1日起至210个工作日止，2016年1月4日才是办证期届满之日，而不是本案一审认定的时间。（二）《房屋买卖合同》第十四条第2点中双方已经约定变更了房屋交付时间为2015年3月1日前，所以2016年1月4日才是办证届满期（2015年3月1日起210个工作日）。（三）美林公司对迟延办证已经做出相应的补偿，若按照延迟办证违约标准按每日万分之二计算，不对等、不公平。1.美林公司对迟延办证已经做出了相应的补偿：房屋实际交付给罗伯坡、谭燕谊，免费提供相应的物业服务；无偿提供水电给梁罗伯坡、谭燕谊使用，对其生活未造成实质的影响；2.罗伯坡、谭燕谊未因房屋迟延交付而产生租金的损失，且房屋在此期间已经升值。根据民法通则的规定，合同违约责任的根本是对不完全履行合同的行为造成损失的补偿责任，并非有人会因此获利的，现罗伯坡、谭燕谊的行为会因此获得不对等的利益，这是违背法律原则的。3.美林公司已经尽最大的努力保障业主的利益；4.美林公司迟延交楼是由于广州市供电局因城市用电荷不足，与该区域民众达不成兴建新的供电站等问题的原因导致，这属于《补充协议》第六条约定的“甲方有权顺延交付期限”中“市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误”的情形，因此迟延交付的责任不在美林公司。（四）关于请求法院降低违约金标准，最高法关于适用合同法若干问题的解释2第29条的规定，我方主张一审法院适用法律不准确，我方未给罗伯坡、谭燕谊造成任何损失，依据该条上诉人有权向法院申请适当的予以降低违约金的标准。
罗伯坡、谭燕谊二审答辩如下：1.美林公司认为房屋交付时间变更为2015年3月1日，并从该日起计算210个工作日计至2016年1月4日为办证期限届满，我方认为其主张缺乏理据。买卖合同第21条约定，甲方（美林公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方（罗伯坡、谭燕谊）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。本案当事人实际收楼日为2014年11月30日，从该实际收楼日起算办证时间是正确的。2.关于违约金标准的问题，我方认为违约金标准是合同双方合议约定，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应遵守诚实信用原则维持。
罗伯坡、谭燕谊向一审法院起诉请求：1、美林公司向罗伯坡、谭燕谊支付延迟办理产权登记违约金，合计148040元（按每日总房款2070490元的万分之五标准，从2015年10月9日起计至美林公司办妥涉案房屋房地产权证交付给罗伯坡、谭燕谊之日即2016年2月29日止，共计143天）。2、美林公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：美林公司为广州市天河区美林湖畔北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。
2013年6月3日，罗伯坡、谭燕谊（乙方、买方）与美林公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买美林湖畔北苑自编3-2号楼8层805房（简称案涉房屋），房屋地址天河区桃园西路620号（自编3-2号楼）805房，总价为2074987元。（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条）房屋交付约定：甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。（第十四条）延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行；实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息。(第二十一条)产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。(第二十二条)迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。
合同签订后，罗伯坡、谭燕谊向美林公司付清了购房款。
2014年11月30日，美林公司将案涉房屋交付罗伯坡、谭燕谊。罗伯坡、谭燕谊当日签署《收楼申请书》（载明本人购买了案涉房屋，现本人对该房的现状清楚并了解，要求在2014年11月30日前办理收楼手续）。
2016年1月22日，广州市天河区不动产登记中心出具关于案涉房屋的登记字号为16登记09305662的受理回执，载明：登记种类为增量房转移登记，申请人为罗伯坡、谭燕谊与美林公司及中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行，领证人为杨某某及卢某，领证日期为2016年2月23日。
关于美林公司交付案涉房屋的《房地产权证》的时间，一审庭审中罗伯坡、谭燕谊主张为2016年2月29日，美林公司则主张为2016年2月24日。美林公司一审庭审中并表示，关于罗伯坡、谭燕谊签收房产证的时间，由其核实后于2016年6月21日前书面答复法院，但美林公司庭后未书面答复，也未提交相应证据。
原审法院认为：罗伯坡、谭燕谊与美林公司就案涉房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
罗伯坡、谭燕谊已向美林公司支付了全部购房款，美林公司作为卖方依约应当在案涉商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为罗伯坡、谭燕谊办妥产权登记，并将以罗伯坡、谭燕谊为产权人的《房地产权证》交付罗伯坡、谭燕谊。本案中，罗伯坡、谭燕谊主张美林公司交付《房地产权证》的时间为2016年2月29日，美林公司主张其交付《房地产权证》的时间为2016年2月24日。按常理而言，美林公司应持有罗伯坡、谭燕谊向其签收案涉房屋《房地产权证》的书面证据，但本案中美林公司拒不提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，美林公司依法应承担相应的法律后果，原审法院对罗伯坡、谭燕谊关于美林公司交付《房地产权证》时间为2016年2月29日的陈述予以采信。本案中，罗伯坡、谭燕谊实际收楼时间为2014年11月30日，因此合同约定的办证期限应自2014年11月30日起计算210个工作日，至2015年9月30日办证期限届满，即逾期办证违约金应自2014年10月1日起算，本案中罗伯坡、谭燕谊主张自2014年10月9日起算，属当事人自由处分权利，并无不当。美林公司辩称办证期限应自2015年3月1日起算，缺乏理据，原审法院不予采信，美林公司逾期办证期限自2015年10月9日起计至2016年2月28日止。合同约定逾期办证的，自逾期之日起每日按该商品房总价款0.05%的标准支付违约金。按此，逾期办证违约金的计算，应以购房款2070490元为本金，按0.05%/日的标准，自2015年10月9日起计至2016年2月28日，合计143日，违约金共计148040元（2070490元×0.05%/日×143日）。美林公司辩称合同约定的违约金计算标准过高应予以调低，缺乏理据，原审法院不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，美林公司向罗伯坡、谭燕谊支付逾期办证违约金148040元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3260元，由美林公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）办证期限起算时间的认定；（二）合同约定的违约金标准应否调整。
关于办证期限起算时间的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方合同约定美林公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为罗伯坡、谭燕谊办妥产权登记。现美林公司上诉提出该条约定中的“商品房交付之日”应理解为合同约定的房屋交付之日，且依据合同第十四条双方变更了房屋约定的交付时间。对此，从商品房交付的文意以及商品房办证的交易习惯审查，房屋的交付包括实物交付和证件交付，所谓实物交付即出卖人将房屋实际交付买受人占有、使用；所谓证件交付即出卖人将房屋产权证交付买受人，并协助实现房产转移登记。因此，出卖人的商品房交付义务是须实物交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人。据此，该条中的“商品房交付之日”应当理解为商品房的实际交付之日。原审法院据此认定办证期限起算时间为2014年11月30日计算210个工作日正确，本院予以确认。美林公司上诉提出以合同约定的交付时间认定办证期限的起算，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。
关于合同约定的违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，判定违约金高低的关键是对“违约造成损失”的认定，因违约造成的损失应包括守约方的实际损失和可得利益损失。本案中，美林公司上诉提出因其将房屋实际交付罗伯坡、谭燕谊，且免费提供相应的物业管理服务及水电等，故已经对迟延办证进行了相应补偿。但是，由于因房屋交付所产生的补偿与办证的违约承担并非同一对价关系，且双方亦没有就上述补偿抵扣违约金达成约定抵销的意思表示，因此，美林公司以此为由主张罗伯坡、谭燕谊没有因办证迟延而产生实际损失，缺乏事实依据，本院不予采信。在美林公司不能提交证据证明合同约定的违约金标准过分高于造成损失的情况下，原审法院采纳合同约定的违约金标准，判令美林公司向罗伯坡、谭燕谊支付迟延办证违约金148040元正确，本院予以维持。
综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人广州市美林基业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十一月十四日
书记员 麦倩文
林飘云