福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1291号
原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司，住所地福安市阳头街道工业路158号。
法定代表人林强，董事长。
委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。
被告吴伏清，男，1977年9月15日出生，畲族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。
委托代理人缪禹，福建人文律师事务所律师。
被告池晶晶，女，1982年3月24日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。系被告吴伏清之妻。
原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告吴伏清、池晶晶商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的委托代理人肖霞、被告吴伏清的委托代理人缪禹到庭参加诉讼，被告池晶晶经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司诉称，2011年7月4日，原告与被告吴伏清签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告吴伏清向原告购买位于福安市阳头工业路“荣宏外滩”A幢1单元10××号商铺，总价款人民币529584元；采取分期付款，被告吴伏清应于2011年7月4日前付款269584元，余款260000元在2011年8月4日前付清，逾期付款按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任。被告吴伏清首付269584元后，原告于2011年6月24日向被告吴伏清交付涉案的商铺。但被告吴伏清收房后，在长达二年多的时间内未能支付余款260000元，其行为构成违约。根据双方订立的《商品房买卖合同》，被告除应当支付260000元购房款外，还应当按逾期付款总额260000元的日万分之八支付自合同约定的付款日起计至实际付款之日止的违约金。2013年12月，原告就被告吴伏清拖欠260000元购房款提起诉讼，庭外双方达成还款协议，原告撤诉，被告仅在2014年6月11日付款7万元，余款19万元至今未还。由于上述商铺买卖及债务的产生均发生在两被告婚姻关系存续期间，被告池晶晶负有与被告吴伏清连带偿还购还款的责任。为此，请求依法判决被告吴伏清、池晶晶立即偿还原告购房余款人民币19万元，并支付逾期付款违约金，按逾期付款总额19万元的日万分之八计算，自2011年8月5日起计至实际付款之日止。庭审中，原告主张自愿将违约金调低，即参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
被告吴伏清辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同属实，其对此没有异议。2、根据双方签订的合同约定条款，本案涉及的购房余款26万元，非以现金形式支付，而以银行按揭方式付款。购房合同签订以后相关按揭所需材料，已由买方即被告提供给原告。至于为何至今无法办理银行按揭，是原告公司内部原因造成，责任在于原告，被告在付款环节没有违约。3、2014年6月，双方调解并达成口头协议，原告给予被告一次性6万元购房款的优惠，被告先行支付7万元，原告收款后反悔，不履行协议，导致本次再诉。4、根据合同第7条规定，如果发生逾期付款，原告作为出卖人的权利，只有解除合同。继续履行合同和承担违约金的选择权在于被告。基于原告开发的商品房土地使用权年限从交付起算仅剩余26年，且“两权证”至今无法办理是事实，故在本案中被告选择解除双方签订的《商品房买卖合同》，双方互相返还原物。为此，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告池晶晶未到庭答辩。
经审理查明，一、被告吴伏清与被告池晶晶系夫妻关系。
2011年7月4日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告吴伏清签订一份编号为“MF-2007-01-NO0260545”的《商品房买卖合同》，双方约定：原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司将坐落于福安市阳头工业路“荣宏外滩”小区第A幢1单元10××号的商品房（店）一套出卖给被告吴伏清；该商品房用途为商业；层高4.2米，建筑面积30.09平方米，其中套内建筑面积28.8平方米，公摊建筑面积1.287平方米；每平方米单价17600元，房屋总价款为人民币529584元。
上述《商品房买卖合同》第六条约定：买受人按分期付款方式支付购房款，即2011年7月4日前支付全部购房款的50%计269584元，第二期2011年8月4日前支付全部购房款的50%计26万元；上述第一期付款方式为现金支付，第二期付款方式按合同附件六的约定以办理银行按揭贷款的方式支付。
上述《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款超过15日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。
上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第1条约定：买受人在签订本合同的同时，须按银行要求向出卖人提供资信证明及相关材料交银行审查且保证提交材料的完整性、真实性及合理性，并配合银行及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，以使银行在本合同第六条约定的买受人付款期限内发放贷款。若因买受人的原因而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝足额发放申请的按揭贷款额度，买受人则应按本合同第六条约定的付款期限以现金付清全部房款的余额或补足贷款不足部分的款项。
二、2011年6月24日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向被告吴伏清交付了福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第A幢1单元10××号商品房（店）。至今，该商品房尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
2011年7月15日，被告吴伏清向原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司支付了购房首付款人民币269584元。
2011年7月20日，福安市房地产管理局对上述“荣宏外滩”小区第A幢1层10××号店进行预告登记，登记号“安房预福安字第0020110462号”，预告登记权利人吴伏清，预告登记义务人福安市三泰嘉美房地产开发有限公司。
三、期间，被告吴伏清将相关材料交给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司办理银行按揭贷款，但因被告吴伏清资信等个人问题，致使至今无法办理银行按揭贷款。被告吴伏清拖欠原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司购房余款人民币26万元。
2013年7月23日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司委托福建人文律师事务所肖霞律师，通过“顺丰速运”，将一份《律师函》，邮寄到福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第A幢1单元10××号商品房（店）给被告吴伏清，正式书面告知因被告吴伏清个人原因至今无法取得银行按揭贷款以支付购房余款，被告违约应立即支付购房余款26万元并支付违约金、赔偿损失，要求被告在收到函件后5日内作出明确答复。无果，原告福安市嘉华房地产开发有限公司遂于2013年12月23日诉至本院。
2014年6月11日，被告吴伏清交付给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司购房款人民币7万元。次日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向本院申请撤回起诉。同日，本院作出（2014）安民初字第102××号民事裁定书，裁定准许原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司撤回起诉。
至今，被告吴伏清尚欠原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司购房余款人民币19万元。从2011年6月24日交房至今上述福安市阳头街道工业路“荣宏外滩”小区第A幢1层10××号店一直由被告吴伏清、池晶晶实际占有、管理、使用、收益。
2014年12月30日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司再次向本院起诉。
上述事实，有原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的委托代理人、被告吴伏清的委托代理人分别在法庭上的陈述，及原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司向本院提交的以下证据，1、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、法定代表人的《居民身份证》；2、吴伏清的《居民身份证》复印件；3、《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六；4、《“荣宏外滩”交房流转汇签单》；5、首付款的《销售不动产统一发票（自开）》、中国农业银行《现金缴款单》、《税收转账专用完税证（耕税）》、《福安市住房专项维修资金缴款凭证》；6、福安市房地产管理局“安房预福安字第0020110462号”《房屋预告登记证明》；7、2013年7月23日福建人文律师事务所肖霞律师发出的《律师函》、顺丰速运邮寄单；8、2014年6月11日福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的《收款收据》；9、本院（2014）安民初字第102××号民事裁定书等上列证据予以证实。被告池晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供相关的书面答辩意见及证据材料。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司提供的上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
本案的争议焦点问题为：关于造成涉案的购房余款未付清的违约原因，违约责任应由谁承担，以及原告与被告吴伏清之间签订的《商品房买卖合同》继续履行还是予以解除的问题。
围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下：
原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司认为，涉案的购房余款未付清的原因在于二被告，原告依约向被告支付商品房后，被告未依约付清购房余款，违反了《商品房买卖合同》第六条、第七条规定的内容，已构成违约，应承担支付违约金的责任。被告实际占有、使用、收益店铺至今已4年，双方之间签订的《商品房买卖合同》应继续履行。
被告吴伏清认为，其已提交按揭贷款所需的材料，双方约定购房余款以按揭贷款形式支付而非现金形式支付，按揭贷款未办理到位的原因在于原告，造成涉案的购房余款未付清的责任也在于原告。被告不构成违约。双方之间签订的《商品房买卖合同》应予以解除。2014年6月被告要求减免购房款人民币6万元，原告口头仅同意减免4万元。
本院认为，1、经查，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被告在第二期2011年8月4日前应支付购房余款26万元。虽然第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付，但是根据合同附件六即《合同补充协议》第1条约定，被告在签订合同时须按银行要求向原告提供资信证明及相关材料交银行审查且保证提交材料的完整性、真实性及合理性，并配合银行及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，以使银行在合同第六条约定的被告付款期限内发放贷款。若因被告的原因而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝足额发放申请的按揭贷款额度，被告则应按本合同第六条约定的付款期限以现金付清全部房款的余额或补足贷款不足部分的款项。被告提交按揭贷款材料后，因其个人原因，银行拒绝办理按揭贷款，故被告应于2011年8月4日前应以现金支付购房余款26万元。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告吴伏清主张按揭贷款未办理到位的原因在于原告，造成涉案的购房余款未付清的责任也在于原告，以及2014年6月被告要求减免购房款人民币6万元，原告口头仅同意减免4万元。对此应负举证责任。被告吴伏清不能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故其上述抗辩理由，缺乏证据，不能成立，不予支持。
2、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款超过15日后，被告在原告书面催告10日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之八的违约金。根据上述合同约定，被告逾期付款的，解除合同的选择权在于原告。现原告考量到被告已经从2011年6月24日开始至今一直对上述“荣宏外滩”小区第A幢1层10××号店铺进行实际占有、管理、使用、收益，双方履行合同处于持状态，故原告诉求被告继续履行合同，支付购房余款人民币19万元，并不违反合同法的规定，予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，2013年7月23日原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司即向被告吴伏清发出书面催告，但被告吴伏清经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权行使的合理期限为三个月，可见，被告吴伏清在庭审上才提出解除合同明显已超过解除权行使的合理期限。故被告吴伏清提出解除合同之抗辩，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。
本案中，被告吴伏清已经逾期付款超过15日，原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司于2013年7月23日向被告书面催告后，被告仅于2014年6月11日交付购房款7万元，至今仍有购房余款19万元未付清，已构成根本违约，应承担违约责任。依双方合同约定，违约金本应按逾期付款总额19万元的日万分之八计算，但原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司自愿将违约金调低，主张参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2011年8月5日起计至实际付款之日止，系原告自由处分其民事权利，不违反相关法律法规规定，予以支持。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司与被告吴伏清签订商品房买卖合同后，双方应依约履行。原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司依约已将商品房交付给被告吴伏清、池晶晶，但被告吴伏清、池晶晶逾期至今仍拖欠原告购房余款人民币19万元，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条、附件六《合同补充协议》第1条的规定，被告吴伏清、池晶晶的行为已构成违约，故原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司主张被告吴伏清、池晶晶立即支付购房余款人民币19万元并自2011年8月5日起计至实际付款之日止参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算支付违约金之诉讼请求，理由成立，予以支持。被告吴伏清提出驳回原告诉讼请求的抗辩理由，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。被告池晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告吴伏清、池晶晶应于本判决生效之日起十日内支付给原告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司购房余款人民币19万元并支付违约金（违约金以19万元为基数，月利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，从2011年8月5日起，计算至实际付款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费人民币4100元，由被告吴伏清、池晶晶负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王梓安
审 判 员 刘菊平
人民陪审员 叶子清
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 郑毓雯
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。