李秀萍等7案业主与大中华公司商品房预售合同纠纷7案
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2453-2459号
上诉人（原审被告）大中华国际集团（中国）有限公司。
法定代表人黄文稀，董事长。
委托代理人刘莉，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人胡信长，广东卓效律师事务所律师。
2453号案上诉人（原审原告）李秀萍，女，汉族，1953年3月9日出生。
2453号案上诉人（原审原告）周伟，男，汉族，1972年3月1日出生。
2459号案上诉人（原审原告）张沁，女，汉族，1970年2月16日出生。
2454-2458号案被上诉人（原审原告）吴功田，男，汉族，1961年5月24日出生。
2454-2458号案被上诉人（原审原告）蒋伟，男，汉族，1966年6月23日出生。
业主共同代理人吴逸生，广东逸生律师事务所律师。
业主共同代理人潘向宁，广东逸生律师事务所律师。
上诉人2453、2459号案业主与大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）、被上诉人2454-2458号案业主因商品房预售合同纠纷7案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1845-1851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本7案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月11日至2010年11月10日期间，7案业主与大中华公司分别签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定7案业主（买方）向大中华公司（卖方）购买位于深圳市福田区深南路与彩田路交汇处的XX广场房产，合同对房号、房价、交房时间及违约责任等作了约定（房号、房价详见附表）。合同第九条约定，卖方应于2010年12月31日（2453-2458号案）或2011年6月30日（2459号案）前交房，交付前应取得法律、法规规定的相应工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。出卖人未按规定时间建成共用设施及附属项目并经验收合格的，买受人同意给予出卖人6个月宽限期，超过宽限期未建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，卖方支付总价0.01%的违约金给买方，双方继续履行合同。合同第十四条约定，因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同第十八条第一款约定，交付的本房地产装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。
7案业主与大中华公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与大中华公司签订了附件五，附件五共有23条款，均系打印字体，且字体明显小于买卖合同条款的字体。7案业主与大中华公司在附件五中对合同相关条款作了以下补充约定：附件五第四条约定，“竣工验收合格证明文件”即《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；根据国务院《物业管理条例》之规定，《业主临时公约》已更名为《临时管理规约》。附件五第五条约定，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），并非原因全部在卖方而导致，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按本房地产总价款的1%向买方进行补偿，双方合同继续履行。附件五第六条约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。附件五第十三条约定，卖方为确保关于入伙、办理《房地产证》等重要事宜能够及时有效地通知到买方，将以刊登报纸公告和特快专递两种形式通知买方，如因买方原因无法及时接到通知，相关内容及时间以《深圳特区报》或《深圳商报》公告的形式为准，报纸公告一经刊出，其内容视为卖方已通知买方。本合同中通知的送达方式为当面签收或邮寄送达（包括特快专递或挂号信），采用当面签收送达的，以签收日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达日期为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，如因买方联系方式发生变化未通知卖方或因买方其他原因无法签收的，则视为送达。附件五第十六条约定，本项目现状为北面深南路以北为XX福田科技广场建设用地，南侧岗厦村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁。第十七条约定，买方在签订本房地产买卖合同之前，卖方已将《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议、《深圳市房地产买卖合同》（预售）及其补充约定范本、项目现状及物业状况、交楼标准及周边环境、有可能对买方所购房产的居住及生活产生噪音、灯光、交通、视野等影响、相关法律文件进行告知、出示、解释、说明，买方确认已认真阅读、理解且无异议，自愿接受前述示范文本内容任一条款，买方在任何时候不会因此向卖方提出任何权利主张。附件五第十九条约定，出于公平、合理考虑，买卖双方一致同意将本合同约定一方向另一方支付“10%”违约金调整为“1%”违约金。附件五第二十条约定，买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。附件五第二十一条约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。
上述合同签订后，7案业主依约向大中华公司付清了房款。2011年12月31日，大中华公司取得XX广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。2012年1月1日，大中华公司在《深圳商报》发布入伙公告，通知XX广场业主办理入伙手续。
2012年1月和4月，大中华公司分别通过特快专递的形式向7案业主邮寄送达了入伙通知书，7案业主均已办理入伙手续（入伙时间详见附表）。
2012年5月8日，深圳市地籍测绘大队向大中华公司核发了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。涉案楼盘通过规划验收后，大中华公司未再通知7案业主入伙。
大中华公司曾于2001年向原审法院提起侵权之诉，要求岗厦村村民文X佳、文X军、文X汇、文X洁以及文X堂停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院于2001年7月6日作出了（2001）深福法房初字第39－43号民事判决书，判令文X佳、文X军、文X汇、文X洁以及文X堂停止对大中华公司地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。上述判决生效后至涉案第二次开庭时间即2012年10月17日止，文X佳、文X军、文X汇、文X洁和文X堂未履行上述判决内容。
大中华公司还曾于2011年5月18日诉至原审法院，要求岗厦村XX坊X号村民文X汇及黄X兰停止对大中华公司所属XX广场工程施工的侵害行为。原审法院在作出的（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定书中查明以下事实：大中华公司兴建的XX广场的南面与文X汇及黄X兰兴建的岗厦XX坊X号房屋毗邻。在XX广场的建设施工过程中，文X汇及黄X兰认为其房屋出租、正常出入等受到影响，因此曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止大中华公司施工。
金X英等7户购买涉案楼盘房产的业主曾将大中华公司诉至原审法院，要求确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第二十条、第二十二条无效，并要求大中华公司按日万分之四向其支付迟延交房违约金。原审法院经审判委员会讨论决定，作出（2012）深福法民三初字第192-198号民事判决，该判决作出如下认定：1、附件五相关合同条款不是格式条款，合法有效。2、根据附件五第五条的约定，各案业主同意根据实际情况给予宽限期至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日，大中华公司则应给予房价总款1%的补偿款。大中华公司从2012年6月1日构成迟延履行应承担相应违约责任，但根据附件五第二十条约定，大中华公司承担违约责任的总额不超过房价的2%。
本7案业主的诉讼请求是：1、大中华公司继续履行《深圳市房地产买卖合同》（预售）并交房；2、大中华公司支付相关房地产、共同设施与附属配套设施逾期交付的违约金（按银行同期贷款利率自逾期次日计算，截止日期详见附表）；3、由大中华公司承担诉讼费。2454-2458号案业主当庭撤回其第1项诉讼请求。
原审法院认为，7案业主与大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受法律保护。涉案讼争系因《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五条款内容是否系格式条款所引发，故本7案的争议焦点是：一、合同附件五内容是否为格式条款及效力问题；二、大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。
关于合同附件五内容是否为格式条款及附件五内容的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”就7案业主情况来说，7案业主购买的房产价值均达到几百万元，其作为完全民事行为能力人，对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读，7案业主称没有对附件五条款逐一阅读，并不符合常理，原审法院不予采信。大中华公司与7案业主签订合同附件五时，就涉案楼盘相邻仍有房屋未拆迁可能影响涉案房产交付之情形也在附件五多处条款作了说明，但7案业主仍然与大中华公司签订附件五，7案业主之所以在合同附件五中签名，表明7案业主就附件五内容已与大中华公司进行协商并愿意接受合同附件五所有条款约束。况且，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。7案业主与大中华公司签订的附件五第二十一条也明确约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述约定内容表明附件五系经7案业主与大中华公司协商后自愿达成，附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款。附件五条款的签订是当事人的真实意思表示，内容也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，故附件五内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。7案业主认为附件五属于格式合同，缺乏法律依据，原审法院不予采信。7案业主主张或要求确认附件五第五条、第六条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条等条款无效，理由不成立，原审法院不予支持。
关于大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。原审法院认为，合同签订后，7案业主已依约向大中华公司付清了房款，但大中华公司并没有在合同约定的交房期限内交房，已构成违约，应承担相应的民事责任。7案业主与大中华公司签订的附件五第五条及第六条内容是对买卖合同迟延交房违约责任条款的补充。根据附件五第六条的约定内容，因相邻关系侵权原因造成房屋迟延交付的，大中华公司有权迟延履行相应义务，且不承担违约责任。附件五第五条则约定，因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）造成房屋迟延交付的，7案业主同意根据实际情况给予宽限期，大中华公司按涉案房地产价款1%补偿给7案业主。从上述两条款约定的内容分析，上述两条款关于迟延交房违约责任的承担形式相互冲突，鉴于附件五条款系大中华公司所提供，而附件五第五条已明确约定因第三方侵权原因造成房屋迟延交付时，7案业主同意给予宽限期，大中华公司则愿意按涉案房地产价款1%补偿给7案业主。从保护购房者利益出发，附件五约定的迟延交房违约责任的承担形式应予以采纳。对于附件五第六条约定的迟延交房违约责任承担形式，原审法院不予采纳。
根据附件五第五条的约定，大中华公司迟延交房系因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）所导致的，7案业主应给予宽限期。涉案已查明，大中华公司曾因涉案房地产所属红线土地使用权受相邻岗厦村文X汇等村民侵占而起诉至原审法院，原审法院已判决岗厦村文X汇等村民应停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院作出的上述判决生效后，岗厦村文X汇等村民并没有履行生效判决，还曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次在涉案房地产施工期间阻止大中华公司施工，可见，涉案房产交付迟延与岗厦村文X汇等村民侵权事由存在因果关系。况且，岗厦村文X汇等村民至今仍未将其占用的涉案房地产所属红线内土地恢复原状返还给大中华公司，侵权事由仍没有消除。据此，宽限期应计至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日为宜。宽限期内（约定交付日次日至2012年5月31日），大中华公司应当按涉案房价款1%向7案业主支付迟延交房补偿金。大中华公司通知7案业主办理入伙手续时，涉案楼盘仍未通过规划验收，各案业主有权拒绝收楼，但2459号案业主已于通过规划验收前接收房产，其入伙行为视为接受入伙条件，不得再以未交付为由要求大中华公司承担迟延履行的违约责任。关于2453号案业主的入伙时间，业主主张应该为2012年6月25日，而大中华公司则主张业主已于2012年3月16日将涉案房产出租第三人使用，因此其入伙日期应该在3月16日之前。既然业主已将房屋出租，即业主事前已接收涉案的房产，实际上已办理入伙。由于2453号案业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》并没有签署时间，原审法院在采纳大中华公司的意见基础上酌情将入伙时间认定为2012年3月16日，并将该入伙行为视为接受入伙条件，即2453号案业主不得再以未交付为由要求大中华公司承担迟延履行的违约责任。涉案楼盘于2012年5月31日通过规划验收符合交付条件后，大中华公司应当负有通知其他各案业主办理入伙之义务。鉴于大中华公司在2012年5月31日之后未再通知2454-2458号案业主办理入伙手续，大中华公司应当按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定的计付违约金标准向其他各案业主支付2012年6月1日至实际交付房地产之日的迟延交房违约金。根据附件五第二十条约定的内容“买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%，”大中华公司向2454-2458号案业主支付补偿金及迟延交房违约金等总额应不超过涉案房价款的2%。2454-2458号案业主主张补偿金及迟延交房违约金的总额已超出涉案房价款的2%，故大中华公司应按涉案房价款的2%向该5案业主支付补偿金及迟延交房违约金。对7案业主要求大中华公司支付迟延交房违约金超过原审法院认定部分，原审法院不予支持。7案业主要求大中华公司支付公共设施与附属配套项目迟延交付违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、7案业主与大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五有效；二、大中华公司应于本判决生效之日起十日内向7案业主支付迟延交付房产违约金（详见附表）；三、驳回7案业主的其他诉讼请求。案件受理费由7案业主及大中华公司按比例负担（详见附表）。
上诉人大中华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判驳回7案业主全部诉讼请求；2、由7案业主承担诉讼费。主要事实和理由：一、合同附件五第五条、第六条并未冲突，相互补充适用，原审判决理解有误，从而错误判令大中华公司承担迟延交房的违约责任，应当予以纠正。合同附件五第六条应属于对免责的特殊约定，即因相邻关系侵权事件等不可抗力原因造成卖方逾期交房的，卖方免责；而第五条的约定则是适用于卖方未能按期交产是受买方或第三方原因影响的一般情形下，卖方的责任承担方式。原审判决一方面认定附件五非格式条款、合法有效，另一方面又以附件五为大中华公司所提供从而要求大中华公司承担违约责任，前后矛盾。
二、原审判决认定涉案楼盘未经规划验收，7案业主即有权拒绝收楼，从而有权要求大中华公司支付2012年6月1日以后的违约金，是错误的。根据国务院《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》（国发（2003）第5号），自2003年2月27日起房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准已改为告知性备案，深圳市建设局同时不再就建设工程的竣工验收备案出具《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，而改为出具《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。同时根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，开发商只要在建筑工程取得主体、消防、燃气、电梯验收合格并报深圳市建设局备案取得《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收来回执》后，就可以将房屋交付购房业主使用。涉案楼盘于2011年12月31日取得竣工验收备案收文回执，并通过报纸公告和特快专递两种形式履行了通知7案业主入伙的义务，7案业主未按指定时间办理入伙手续，应自行承担相应后果。根据原审判决查明的事实，岗厦村村民文X佳、文X军、文X江、文X洁以及文X堂对涉案房地产所属红线土地使用权存在侵权行为，且至今侵权行为仍在未消除。同时，在涉案楼盘施工期间，岗厦村XX坊X号村民文X江及黄X兰也多次阻止大中华公司施工。以上第三方侵权行为客观存在，且事实上也影响了涉案房产的如期交付。因此，根据合同附件五第六条的约定，大中华公司有权顺延履行相应义务，且不承担违约责任。
针对大中华公司的上诉，7案业主答辩称：大中华公司上诉请求不成立。
2453、2459号案业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判并支持2案业主原审诉讼请求；3、由大中华公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定合同附件五属于非格式条款，是错误的。行为人的民事行为能力不是评判格式合同的前提条件。合同附件五是大中华公司单方事先拟定、反复适用的打印文本，合同签订前大中华公司从未与2案业主协商，为免除或者限制大中华公司责任的条款，合同签订时大中华公司没有就附件五进行过任何提示、告知。合同第三十一条约定：“对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款”。迟延交房违约金应根据合同第十二条的约定来计算。
二、原审判决认定涉案房产交付迟延与岗厦村文X汇等村民侵权事由存在因果关系，是错误的。（一）岗厦村民的侵权行为至今仍存在，如因其侵权行为导致交付迟延，涉案房产至今仍应无法交付。（二）迟延交付是大中华公司自身过错导致。（2001）深福法房初字第39-43号民事判决书生效时间为2001年10月15日，表明在12年前大中华公司已有法院强制力为后盾，享有涉案土地的使用权并排除第三人侵权。（2008）深福法执恢字第442-446号恢复执行通知书表明大中华公司于2001年10月15日得到可依法强制执行的法律文书后，在长达6年之后才缴清土地使用费，在长达7年之后才恢复强制执行措施，都证明大中华公司怠于履行义务。（2011）深福法民一初字第2356号案表明只要大中华公司采取积极态度，4个月就可以解决问题。涉案楼盘早在2009年9月17日就取得《房地产预售许可证》，有关相邻关系的问题是大中华公司早就能预见并一直着手解决的事情。
三、原审判决认定2453号案业主入伙时间为2012年3月16日，是错误的。2453号案业主与案外人庄苏发于2012年3月16日签订的租赁合同与交楼时间无关。为减少损失，2453号案业主签订租赁合同，明确约定租赁期限自2012年6月18日起。2453号案业主于2012年6月15日收楼后正式出租给庄苏发，并办理租赁登记，租赁证是6月25日才办出来。
四、即使合同附件五非格式条款，合同附件五第五条约定的违约金也应依法调高。7案业主受到的损失远大于按同期银行贷款利率计算的金额。
针对7案业主的上诉，大中华公司称：坚持其原审答辩意见。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本7案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，案件二审争议的焦点在于：一、涉案各买卖合同附件五是否为无效或可撤销的格式条款；二、大中华公司能否依据合同附件五第六条的约定而完全免责；三、大中华公司应否承担迟延交付共用设施与附属项目违约金。
关于第一个争议焦点。本院认为，虽然合同附件五为打印文本，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于格式条款的法律定义，除“为重复使用而预先拟定之外”，格式条款的必要法律特征还包括“在订立合同时未与对方协商”。本7案中，买卖双方均已在附件五中明确确认，该补充约定系经买卖双方协商后自愿达成而并非卖方提供的格式条款。该项确认内容在附件五文本中的位置靠近各方当事人签章之处，应当能够引起7案业主的注意，且7案业主均为完全民事行为能力人，亦应能够理解该项内容及其签名确认的法律意义和后果，在其没有举证证明大中华公司就附件五的内容拒绝协商修改或在签约时就此已向大中华公司提出异议的情况下，其关于附件五内容未经双方协商的上诉主张依据不足，本院不予支持。据此，原审判决关于合同附件五不属于格式条款的认定正确，本院予以确认。
合同附件五中虽然存在给予交房“宽限期”及赔偿总额上限的限责约定，但并没有完全免除大中华公司因故意或重大过失而应承担的财产损失赔偿责任，故而不属于《中华人民共和国合同法》第五十三条所规定的无效条款，其内容应为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。在已有生效法律文书确认文X汇等案外人侵占涉案房屋所在宗地，且各案原审判决时侵权人仍未全部返还侵占土地的情况下，原审判决对于交房“宽限期”和违约金数额的处理认定有合同及事实依据，本院予以维持。至于2453号案业主入伙时间的问题。本院认为，原审判决根据该案业主已于2012年3月16日将涉案房产出租给案外人及其与物业公司签订的《前期物业服务协议》没有签署时间的事实认定交房时间，该案业主虽予以否认，但没有提交足以采信的反驳证据，故原审判决的认定并无不当，本院予以确认。
2453、2459号案业主上诉称大中华公司延期交房的另一原因是其未及时缴纳土地出让金，并非完全因案外人侵权所致。本院认为，2案业主该项上诉主张的依据是大中华公司于2009年3月12日向福田区政法委出具的《关于大中华国际集团（中国）有限公司申请执行文X堂、文X佳、文X洁、文X军、文X汇土地侵权纠纷五案的紧急情况报告》，但从该报告的内容看，大中华公司在该报告中除自认其在2003年11月19日前未缴清土地使用费外，同时也声明其已于2007年8月17日缴清了土地使用费。因此，在2案业主没有举证证明大中华公司在各案签约时仍未付清土地出让金的情况下，其此项上诉理由不成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。本院认为，合同附件五第五条为“相邻关系原因”事由的限责约定，第六条则将“相邻关系侵权”约定为可完全免责的“不可抗力”，在附件五第五条、第六条的约定内容存在矛盾的情况下，鉴于附件五第六条关于“相邻关系侵权”为不可抗力的约定与我国民事法律中关于“不可抗力”的规定显有不符，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应遵循公平原则确定各方权利义务的规定，原审判决依据附件五第五条的限责约定来确定大中华公司违约责任的内容，实体处理并无不当。大中华公司上诉亦称涉案楼盘是否通过规划验收不是判定房屋能否交付使用的法定条件，但其此项上诉主张与《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的强制性规定不符，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。本院认为，根据合同约定，共用设施与附属项目与涉案房产一并交付，迟延交付产生同一损失，故在已依约支持迟延交房违约金的情况下，无须重复计算迟延交付共用设施与附属项目违约金。7案业主的该主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，2453、2459号案业主与大中华公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李开宇（兼）
刘司元
序号原告一审案号
（2012）深福法民三初字第二审案号
（2013）深中法房终字第业主主张违约金数额（元，均含逾期交付共用设施和附属项目违约金）签约时间（年／月／日）约定交付时间（年／月／日）指定入伙时间（年／月／日）实际入伙时间（年／月／日）业主主张的违约金计算截止日期（年／月／日）房价款（元）宽限期后计算违约金天数本院支持补偿金及违约金数额（元）一审案件受理费（元）二审案件受理费（元）业主负担大中华公司负担业主负担大中华公司负担1李秀萍18452453953639.182010-2-12010-12-312012-1-62012-3-162012-6-14101063630101063.63119231413133362321周伟2吴功田
蒋伟18462454786453.72010-4-22010-12-312012-1-82012-7-192012-7-5803649549160729.9092812384／3515318472455749297.912010-4-22010-12-312012-1-82012-7-192012-7-5765681449153136.2889852308／3363418482456808430.472010-4-22010-12-312012-1-82012-7-192012-7-5826106949165221.3894552429／3604518492457718895.362010-4-22010-12-312012-1-82012-7-192012-7-5734614149146922.8287432246／43816185024581005178.762010-4-22010-12-312012-1-82012-7-192012-7-51027157149205431.42110172830／32397张沁18512459857570.362010-11-102011-6-302012-1-82012-4-62012-4-5168241430168241.4399482428123768854