贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初5809号
原告（申请执行人）：李素梅，女，1947年2月20日生，汉族，住本市南明区。
委托诉讼代理人：王静、张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师（特别代理）。
被告（案外人）：赵珠明，女，1961年1月17日生，汉族，住本市南明区。
委托诉讼代理人：程耀辉，贵州鼎尊律师事务所律师（特别代理）。
被告（被执行人）：贵州怡和房地产开发有限责任公司（以下简称怡和公司），地址在本市南明区神奇路129号。
法定代表人：罗茜，怡和公司经理。
原告李素梅与被告赵珠明、怡和公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建朝，被告赵珠明及其委托诉讼代理人程耀辉到庭参加诉讼，被告怡和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李素梅向本院提出诉讼请求：1.判令准许对贵州怡和房地产开发有限责任公司位于贵阳市南明区文昌南路79号文昌苑综合楼A幢负一层5号商业用房的执行；2.本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：贵阳市南明区人民法院作出（2015）南执他字第4号《执行裁定书》（下称“4号裁定”），裁定中止对怡和房开公司位于贵阳市南明区××××路×号×××××幢×层×号商业用房（下称“5号用房”）的执行。原告认为“4号裁定”认定事实错误，适用法律不当，应当依法撤销或改判，并判令准许对“5号房屋”的执行。
一、被告赵珠明与怡和房开之间的《商品房买卖合同》的本质系“售后包租”的变相融资行为，赵珠明与怡和房开公司之间系债权债务关系，赵珠明对“5号房屋”不享有任何物权，“4号裁定”认定赵珠明对该房屋享有权利系事实错误。
被告赵珠明自认2005年12月15日与怡和房开公司签订《商品房买卖合同》后，即将房屋出租给怡和房开公司管理至今，以怡和房开公司向赵珠明支付租金的方式归还购房款，属于《商品房销售管理办法》第十一条所禁止的“售后包租”情形。2008年该房屋办理了产权证书，房屋登记在怡和房开公司名下，截至赵珠明提起执行异议，八年间，赵珠明均未催促怡和房开公司办理产权变更登记手续，赵珠明对未办理过户登记存在明显过错。
二、因“4号裁定”认定事实错误，适用法律不当，故本案应当适用《民诉法解释》第三百一十三条第一项的规定，判决准许对“5号房屋”的执行。
被告赵珠明对长期未办理过户登记存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，“4号裁定”适用法律不当。本案中，“5号房屋”登记在怡和房开名下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，赵珠明未将房屋用于居住且其名下有其他用于居住的房屋，故赵珠明申请执行异议不符合司法解释规定的条件，不能排除执行。
综上，“4号裁定”认定事实错误，适用法律不当，原告特此根据相关法律规定，请求法院判令如前诉请。
被告赵珠明辩称：1.赵珠明于2005年12月15日与贵州怡和房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系真实、有效、合法的，其已按合同约定完全履行了义务，怡和公司也履行了其交付该房的主要义务，应受法律保护；2.该房产权至今未办理到赵珠明名下，系怡和公司责任，并不影响《商品房买卖合同》的效力，本案基本事实，已获得贵阳市中级人民法院和南明区法院生效判决的确认；3.原告代理人要求被告赵珠明出示付购房款之银行流水，或取现证据，没有法律依据，被告赵珠明一直做生意，有大量现金，分五次现金支付，怡和公司已出具收据予以确认。尾款31.86万元，是用该房屋租金抵扣，不违反法律强制性规定，当然有效。
被告怡和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2004年5月30日，二被告达成口头房屋认购协议，约定被告赵珠明向被告怡和公司认购其开发建设的位于贵阳市南明区××综合楼××商业用房××套（后经贵阳市房屋产权监理处测绘，该房屋编号变更为5号）。2005年12月15日，二被告就该认购房屋签订了《商品房买卖合同》。2006年4月24日，二被告就该房屋签订了《房屋租赁合同书》，约定被告赵珠明将该房屋返租给被告怡和公司使用，租赁期限为12年，租金12825元/月，约定2006年4月25日至2007年4月24日租金总额153900元用于冲抵购房款余款。合同签订后，赵珠明按约于2008年6月，购房余款已冲抵完毕，赵珠明已全额付清该房购房款项。被告怡和公司于2006年4月24日将房屋交付给被告赵珠明，但未按合同约定的期限内为赵珠明办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，而是将房屋登记在其自己名下。赵珠明遂于2015年诉至本院，请求判令被告怡和房开为其办理房屋所有权证书并支付逾期办证违约金，经一审、二审，贵阳市中级人民法院于2016年6月30日作出（2016）黔01民终1963号民事判决书，认定以上事实，并判令怡和公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并支付违约金。
另查明，2005年8月16日，原告李素梅与被告怡和公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定怡和公司拆迁李素梅位于指月巷的房屋，并以×××路商住楼×期工程×××附近一层红线所示建筑面积121.5平方米、45平方米与李素梅进行产权调换。同时，双方另行签订了一份《补充协议》。协议签订后，李素梅按约将房屋交给怡和公司拆除。2009年4月2日，被告取得×××C栋综合楼竣工验收报告，随后即将×××C栋一层营业房安置给李素梅。由于李素梅认为安置的营业房位于该综合楼的二层，与拆迁协议约定的临街一层门面房不符，不予接受。为此，李素梅多次找怡和公司要求给予解决。同年9月20日，怡和公司时任法定代表人罗维强向李素梅出具了一份书面《承诺书》：“我保证三个半月内将×××C栋×号门面房协调归还给李素梅，并附草图在下，以此为据。3号门面，门面正负高程以人行道起平不超过20MM（以现场为准）。不低于121.5平方米”。该承诺书明确的“3号门面”系×××C栋负一层停车位，怡和公司一直在向规划部门申请变更房屋用途为商场，但终未获批准，因此，怡和公司最终未能履行该《承诺书》，李素梅遂于2012年诉至本院，经本院一审、贵阳市中级人民法院二审，贵阳市中级人民法院于2014年4月29日作出（2014）筑民一终字第22号民事判决书，判令怡和公司支付李素梅房屋拆迁货币补偿款和超期安置补助费共计9719929元。一审审理过程中，本院根据李素梅的申请，于2013年6月20日作出（2012）南民初字第3475-1号保全裁定，查封了怡和公司名下在贵阳市南明区××综合楼××、××号商业用房（5号商业用房即赵珠明与怡和公司签订的《商品房买卖合同》中所指的4号商业用房）。（2014）筑民一终字第22号民事判决书生效后，怡和公司未按期履行，李素梅遂于2014年5月28日向本院申请强制执行。执行中，本院于2014年8月26日作出《2014》南民执字第827-1号执行裁定书，并依据该裁定书对本院查封的登记在怡和公司名下的位于贵阳市南明区文昌南路79号文昌苑综合楼A幢负一层5号商业用房进行评估拍卖。2015年3月30日赵珠明向本院提交《案外人执行异议书》，请求依法停止对贵阳市南明区××路××号×××综合楼×幢负一层×号商业用房的执行。2016年4月21日，本院作出（2015）南执他字第4号《执行裁定书》并于同年8月22日送达李素梅，裁定中止对贵阳市南明区××路××号×××综合楼×幢负一层×号商业用房的执行。李素梅不服该裁定，于2016年9月5日诉至本院，提出诉请如前。
以上事实，有（2015）南民初字第3939号民事判决书、（2016）黔0102民终1963号民事判决书、《商品房买卖合同》、《地下一层平面图》、《收款收据》、贵阳市房屋产权监理处《证明》、怡和公司《证明》、《房屋租赁合同书》、《房屋分层分户平面图》、《产权交易》、（2012）南民初字第3475-1号民事裁定书、（2012）南民初字第3475号民事判决书、（2014）筑民一终字第22号民事判决书、《案外人执行异议书》、（2015）南执他字第4号执行裁定书、《送达回证》为据，并经当事人庭审质证完毕，本院予以认定。
本院认为，不动产买受人的物权期待权受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告赵珠明已于房屋查封前与怡和公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，并以返租的形式实现对该房屋的间接占有，且已付清全部购房款，未办理过户登记的原因系怡和公司违约。以上事实有贵阳市中级人民法院（2016）黔0102民终1963号生效民事判决书予以确认，且无相反证据足以推翻，故赵珠明的异议成立，本院予以支持。
至于原告李素梅认为涉案房屋登记在房开公司名下，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来进行处理，本院认为，第二十八条与第二十九条并不矛盾，符合其中任一条的规定即可排除执行。故原告李素梅以二被告之间的商品房买卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定为由来反驳案外人的异议，本院不予认可。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第三百零四条、第三百零六条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告李素梅的全部诉讼请求。
案件受理费60元，由原告李素梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 陈连鹤
审判员 刘 军
审判员 刘乙鲜
二〇一七年三月四日
书记员 廖昌星