广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民二初字第669号
原告：中国农业银行股份有限公司广州花都支行，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：廖晓云，该支行行长。
委托代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。
委托代理人：符向宇，广东实德律师事务所职员。
被告：郑世铃，住福建省福安市。
被告：赵丽珍，住福建省福安市。
被告：广州市雅宝房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：苏桂珠。
委托代理人：罗成通，广东艾森律师事务所律师。
委托代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称农业银行）诉被告郑世铃、赵丽珍、广州市雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人张丽蓉及被告雅宝公司的委托代理人罗成通、刘红娣到庭参加诉讼，被告郑世铃、赵丽珍经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2012年7月3日，原告与被告郑世铃、被告雅宝公司在自愿、平等的基础上签订了编号为44020120120052179的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定：被告郑世铃向原告申请贷款人民币75万元，贷款期限为180个月。借款利率采用浮动利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮15%，执行年利率为5.56750%。借款人与贷款人商定采用“等额本息还款法”确定每期归还的借款本息，还款日期为每期末月的借款发放日对应日。被告郑世铃不可撤销地授权原告将全部借款直接划入被告雅宝公司的帐户。同时，被告郑世铃同意以位于雅宝新城自编D区A-
J栋自编D区F栋22层2203房（现登记为：花都区花都大道中131号4区6栋2203房）的房产作为抵押物抵押给原告，并办理了抵押权预告登记（登记号：粤房地预登穗字第0320060442号）。合同还约定被告雅宝公司作为合同项下借款的保证人，为被告郑世铃的借款提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年或债务被宣布提前到期之日起二年。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，逾期利率执行年利率为8.35125%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。
根据《借款合同》的约定原告依约向被告郑世铃发放了贷款人民币75万元。但被告郑世铃未按期还款，截至2015年3月2日，被告郑世铃尚有逾期贷款本金余额人民币676253.53元，利息人民币12932.43元，罚息人民币87.00元，复利人民币51.02元，共计人民币689323.98元需要归还给原告。
原告认为，原告与被告郑世铃、被告雅宝公司签订的《借款合同》是各方真实的意思表示，合法有效。在原告已依约履行了放款义务后，被告郑世铃应依约还款。被告郑世铃未按期足额偿还借款之行为已构成违约。被告赵丽珍是被告郑世铃的配偶，根据相关法律规定，本案债务属于被告郑世铃和被告赵丽珍的夫妻共同债务，被告郑世铃及被告赵丽珍应对本案债务承担共同还款义务。被告郑世铃作为《借款合同》的抵押人，对《借款合同》项下所负债务，也经承担相应的担保责任。被告雅宝公司作为保证人，对被告郑世铃所负债务承担连带清偿责任。由于被告郑世铃违约欠款不还，原告不得不通过法律途径予以追索，现请求判令：1、解除原告与被告郑世铃、雅宝公司签订的编号为44020120120052179号的《个人购房担保借款合同》。2、被告郑世铃、被告赵丽珍立即归还原告借款本金676253.53元及计至实际还清借款之日止的全部利息、罚息和复利（暂计至2015年8月31日，正常利息人民币29998.5元，罚息人民币812.88元，复利人民币667.62元），共计人民币707732.53元；前述利息、罚息和复利根据《个人购房担保借款合同》的约定计至还清之日止；3、被告雅宝公司对被告郑世铃的上述欠款承担连带清偿责任。4、原告有权依法处置被告郑世铃已抵押给原告的位于雅宝新城自编D区A-
J栋自编D区F栋22层2203房（现登记为：花都区花都大道中131号4区6栋2203房）的房产，并从所得价款中优先受偿。5、三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、速递费、人口信息查询费、工商查询费、房地产查册费等）。
农业银行为证明其起诉理由成立提供以下证据：
1、经公证的《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告郑世铃之间存在借款合同关系及和被告郑世铃、赵丽珍、雅宝公司存在担保合同关系。
2、《个人借款凭证》，证明原告已依约向被告郑世铃履行了发放贷款义务。
3、被告郑世铃与被告赵丽珍的《结婚证》（复印件），证明被告郑世铃、赵丽珍系夫妻关系，被告赵丽珍应该对被告郑世铃的借款承担共同偿还的责任。
4、《欠供明细》，证明被告郑世铃欠款数额。
5、《房地产预告登记证明》，证明抵押房产已抵押预告登记给原告的事实。
雅宝公司答辩称：1、利息与复利都是针对同一个行为进行的，性质相同的违约责任，不应当同时适用。2、本案所涉的借款，既有物的抵押担保，又有保证人的保证担保，根据担保法第二十八条的规定，在抵押物不足以清偿被告郑世铃及被告赵丽珍的借款时，才由被告雅宝公司的承担清偿的责任，而根据借款合同第10.1.4第9项，原告已经在诉讼请求中明确要依法处置抵押物并优先受偿，说明原告并没有放弃抵押权，在原告没有放弃抵押权的前提下，应当先处理抵押物。
被告郑世铃、赵丽珍没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见及证据。
本院经审理查明：2012年7月3日，农业银行作为贷款人，郑世铃作为借款人及抵押人，雅宝公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》。第一部分通用条款第1条约定：“借款。1.1借款金额见本合同第二十五条。……1.2.2借款人购买房产的具体情况见本合同26.2。1.3借款期限见本合同第二十七条。……1.4.1本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同档次人民币贷款基准利率为基础上浮或下浮一定比例（具体见本合同28.1）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整，具体见本合同28.2.贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人。……（2）以本合同28.2约定的月数（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推，如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一个调整周期。在一个调整周期内，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。……”
第十条约定：“借款担保。本合同项下债权的担保方式见第三十三条。……10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用……10.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。（9）本合同项下借款人既有借款人以自已的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权，抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。……10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。……10.3阶段性保证担保＋抵押。借款人以本合同第三十四条项下所述房产做抵押的，由第三十三条约定的保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行。”
第十二条约定：“借款人、担保人的违约责任。12.1、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直到本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。……12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……”
第二部分特别条款第二十五条至第三十条约定：借款金额为柒拾伍万元；借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于花都区新华镇平步大道中131号雅宝新城（自编D区F栋）2203房……借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准下浮百分之壹拾伍后确定；借款期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名雅宝公司；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。
第三十三条约定：“借款担保。本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式……（3）阶段性保证＋抵押。由雅宝公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十四条约定：抵押，抵押物清单列明了抵押物房屋地址为花都区新华镇平步大道中131号雅宝新城（自编D区F栋）2203房。
第三十七条约定：“阶段性保证＋抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；……”郑世铃在借款人及抵押人处签字确认；农业银行在贷款人（抵押权人）处盖章确认；雅宝公司在保证人处盖章确认。
合同签订后，农业银行于2012年7月10日向郑世铃发放借款75万元。郑世铃自2014年10月10日开始未足额偿还借款，至2015年8月31日止，已有11期未足额还款，拖欠本金34540.52元，利息29998.5元、罚息812.88元，复利667.62元，本金余额为676253.53元。
另查明，合同约定用于抵押的房产没有办理抵押登记。郑世铃、赵丽珍为夫妻关系，本案债务产生于二人夫妻关系存续期间。
审理中，农业银行向本院申请对三被告的财产实施财产保全措施，并为申请财产保全提供信用担保，本院依法查封被告郑世铃名下所有的位于广州市花都区花都大道中131号4区6栋2203房的房产。
本院认为：农业银行与郑世铃、雅宝公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，其效力应予确认，该合同对当事人双方均具有约束力。农业银行依约向郑世铃发放贷款75万元。郑世铃未按期足额还款，已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》的约定，农业银行有权提前收回已发放借款。农业银行诉求解除与郑世铃、雅宝公司签订的《个人购房担保借款合同》及诉求郑世铃归还借款余额并按合同约定计付利息、复利、罚息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据物权法第一百八十七条的规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城（自编D区F栋）2203房没有办理抵押登记，原告对该房产不享有抵押权，原告诉求以该房产优先受偿，理由不成立，本院不予支持。雅宝公司自愿为郑世铃借款在办妥抵押登记备案前作阶段性连带担保，现该房产尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，被告雅宝公司作为连带保证人，应对郑世铃的上述欠款承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，雅宝公司作为担保人，在承担保证责任后，有权向债务人郑世铃追偿。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。郑世铃的上述债务发生在其与赵丽珍夫妻关系存续期间，且郑世铃、赵丽珍没有提供证据证明本案债务明确约定为郑世铃个人债务，属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外情形，故本案债务应按郑世铃、赵丽珍夫妻共同债务处理，郑世铃对上述债务承担共同清偿责任。被告郑世铃、赵丽珍经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州花都支行与被告郑世铃、广州市雅宝房地产开发有限公司于2012年7月3日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告郑世铃、赵丽珍于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司广州花都支行借款本金676253.53元并按合同约定支付利息、罚息、复利（至2015年8月31日止的利息为29998.5元、罚息为812.88元，复利为667.62元；自2014年9月1日起至付清欠款日止的利息、复利、罚息按合同约定利率计付）；
三、被告广州市雅宝房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，被告广州市雅宝房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告郑世铃追偿。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11300元及财产保全费3966元，由被告郑世铃、赵丽珍、广州市雅宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗学云
人民陪审员 姚玉娥
人民审判员 骆国贤
二〇一五年九月十五日
书 记 员 黄远果
附本判决相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。