安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民三终字第00051号
上诉人（原审被告）：含山县交通运输局。
法定代表人：李定国，该局局长。
委托代理人：郝振河，安徽明博律师事务所律师。
委托代理人：吴涛涛，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洪磊，男，1968年9月11日出生，汉族，住安徽省含山县。
委托代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人含山县交通运输局因与被上诉人洪磊返还原物纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2014）含民一初字第00501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人含山县交通运输局的委托代理人郝振河、吴涛涛，被上诉人洪磊的委托代理人吴一泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪磊在原审中诉称：2002年5月20日，其与含山县交通运输局签订一份《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》。根据该协议约定，由其开发建设城南客运站得胜楼，同时其无偿转让一楼北侧三间门面房给含山县交通运输局使用。然在该综合楼建设好后，含山县交通运输局不但取得一楼北侧三间门面房，而且还以租赁为由占用了二楼202号住房一套，但至今没有支付一分租赁费。为此，其曾多次与含山县交通运输局交涉，含山县交通运输局一直以等商铺产权证办理好后与房款一并支付为由拒付。然而含山县交通运输局一直不缴纳契税，导致产权证至今无法办理。综上所述，含山县交通运输局违法占用其开发的城南客运站得胜楼二楼的202号住房一套，长期以来既不支付租赁费也不返还侵占的住房。含山县交通运输局的侵权行为严重损害了其合法权益，为此其依法提起诉讼，请求人民法院判令：一、含山县交通运输局立即返还占用的城南客运站得胜楼二楼202号房屋一套；二、含山县交通运输局支付房租损失69500元（截止2014年7月）。
含山县交通运输局在原审中辩称：一、洪磊不具备诉讼主体资格，应当依法驳回洪磊的起诉。得胜楼房屋法律上的所有权人为含山县顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司），而非洪磊。所以返还原物的请求权人也应当是顺达公司。二、其并没有占用房屋，因此洪磊诉请返还202号住房并主张房租损失无事实和法律依据。三、洪磊两次起诉均超过法定的诉讼时效。
原审查明：2002年5月20日，洪磊（协议内容中称乙方）与原含山县交通局（协议内容中称甲方）签订一份《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》。约定：一、甲方提供含城南门停车场位于梅山路西侧地皮，长约33米，宽12米，面积396平方米，与乙方合作建设一座集门面房、住宅楼、办公室为一体的综合楼。甲方提供必要的外部建设环境，负责建设期间车辆的临时停放、绕道出入，施工场地材料堆放（包括出土堆放），办公用房的拆迁等。三、乙方在综合楼内优先为甲方留一个宽约4米、高约3.8米的车辆进出通道，车辆进出通道甲方补助1万元。营业楼建成后乙方无偿转让一楼门面房北侧三间给甲方使用，一楼门面房内在8m进深处隔一道腰墙，并预留门窗，以便作为值班室和办公室使用。楼房后不打隔墙，保留通道。在停车场另择址建一男女水冲式公厕。四、甲方负责南门停车场原划拨的土地总证的办理和综合楼土地使用证的申请，乙方办理建成后的商品房分户土地证、房产证（不含甲方自用房），甲方给予补助，费用由乙方自行承担。此后双方又于2003年6月23日签订一份《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》，约定：一、甲方在原协议的基础上的五间门面房约239平方米按1950元／平方米造价付给乙方，其产权属甲方所有。付款方式：开工签订协议时付给房款的10%，（付款结算时按实际面积计算），楼房封顶时付款30%，办齐有关手续交付使用时付款50%，剩下10%质量保证金一年内付清。三、乙方负责办理土地证、房产证等有关手续（不含契税），甲方协助办证。案涉建筑物已于2004年竣工，并交付原含山县交通局使用至今。原含山县交通局自2003年8月20日至2004年11月1日分六次共付给洪磊47万元，分别是2003年8月20日付款5万元、2003年11月20日付款14万元、2004年元月5日付款2万元、2004年元月15日付款7万元、2004年7月7日付款5万元、2004年11月1日付款14万元。根据洪磊与原含山县交通局签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》和《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》的约定，以及含山县房地产管理局产权产籍交易中心于2004年3月出具的含山县顺达房地产开发公司环峰镇梅山路城南客运站综合楼销售面积计算，得出洪磊出售给原含山县交通局五间门面房的总面积为221.22平方米，单价为1950元／平方米，总价款为431379元。另加车辆进出通道补助给洪磊10000元，返还土地出让金180000元，并退还保证金4万元。原含山县交通局共计应付给洪磊621379元，扣除已付的47万元后，尚欠151379元（该欠款仅是凭现有证据核算，未经双方最后核算确认）。该欠款应在2006年前全部付清。但含山县交通局至今未付。2011年，含山县人民政府机构改革，将原含山县交通局更名为含山县交通运输局，其权利义务也由后者继受。
另查明：案涉工程的开发和建设单位均系顺达公司。涉案的国有土地使用权挂牌出让以及出让成交确认书的签署，均系顺达公司。案涉工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建设工程竣工规划验收证所载明的建设单位和用地单位均为顺达公司。涉案建筑物的《商品房预售许可证》载明的售房单位亦为顺达公司。但洪磊系涉案工程的实际施工人。2013年，洪磊就案涉房产诉至原审法院，请求依法确认其与原含山县交通局签订的《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》无效，该院以该协议有效为由驳回洪磊的诉讼请求。
原审认为：原审法院（2013）含民三初字第00005号生效判决已经确认洪磊与原含山县交通局签订的《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》有效，洪磊作为本案的主体是适格的。从洪磊与原含山县交通局签订的关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》以及《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》来看，均未涉及到案涉的一套202号住房，再从含山县交通运输局支付的47万元购房款看，也不能反应哪笔款项系用于支付案涉房屋的购房款，而且双方对案涉房屋的面积、单价、购房款等事项也未约定。因此案涉房屋应属洪磊所有。含山县交通运输局长期占用没有合法的依据，应将案涉房屋返还给洪磊。关于涉案房屋的房租损失，洪磊没有提供相关证据，也没有相应的参照物比较。因此对洪磊要求含山县交通运输局支付房租损失69500元的诉请，因其举证不能不予支持。待取得相关证据后可另行起诉。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月10日作出如下判决：一、含山县交通运输局自判决生效后十日内将含山县环峰镇城南客运站得胜楼二楼202号住房一套返还给洪磊；二、驳回洪磊的其他诉讼请求。案件受理费1620元，适用简易程序审理减半收取810元，由洪磊负担700元，含山县交通运输局负担110元。
宣判后，含山县交通运输局不服，向本院提起上诉称：一、洪磊主体资格不适格，无权要求其返还得胜楼二楼202号住房。洪磊只是得胜楼的实际施工人，作为实际施工人，无权要求其返还202号住房。二、含山县人民法院（2013）含民三初字第00005号生效判决没有确认洪磊是得胜楼的所有权人，该判决不能作为洪磊主体适格的依据。三、案涉房屋应先予以确权。案涉工程是顺达公司开发，所有房产都没有办理相关的产权证，应将案涉房屋的产权归属确定后才可以确定其有无返还的义务。四、案涉工程尚未办理初始登记，原审就以司法审判代替行政确权，确认洪磊对案涉工程202号房屋享有所有权，损害了顺达公司的利益，与我国司法实践也是相违背的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或改判。
洪磊辩称：一、其不但是案涉工程的实际施工人，而且是开发人，有其与原含山县交通局签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》予以证明，其也是按协议约定履行的。二、其与原含山县交通局签订的《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》是双方真实意思表示，也被含山县人民法院依法确认为有效，证明其是实际开发人的身份。三、含山县交通运输局所占有的房屋是从洪磊处取得的，与顺达公司无关。四、含山县交通运输局所提供的付款凭证也是支付给洪磊的。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回含山县交通运输局的上诉请求。
二审中，含山县交通运输局提交两份新证据：一、顺达公司企业基本信息一份，证明洪磊与顺达公司是两个完全独立的主体，洪磊对顺达公司开发的房产不享有物权。二、收据一份，证明土地出让金165600元已返还给了顺达公司，顺达公司应是本案房产的合法主体。三、会议纪要两份，证明案涉房屋开发时，含山县交通运输局就决定购买202号房屋。四、结算明细单一份，证明202号房屋的价格经核算为75306元，含山县交通运输局仅有4万元质保金未支付，其他款项已支付完毕。五、情况说明两份，证明购买案涉房屋时，含山县交通运输局的凌祖雄、过仕新核对的房屋面积和价款。
洪磊质证认为：证据一没有加盖相关部门公章，对其真实性有异议，且与本案无关。对据二的真实性没有异议。对证据三是含山县交通运输局单方形成的，对其真实性、合法性及关联性均无法确认。证据四是含山县交通运输局单方形成的，不能作为证据使用。证据五中凌祖雄、过仕新均是含山县交通运输局的员工，与其有利害关系，且凌祖雄当时并非含山县交通运输局的局长，对案件并不知情。
洪磊向法院提交一份开发项目协议书，证明案涉房屋的实际开发人是洪磊，房屋实际所有人也是洪磊。
含山县交通运输局质证认为：该证据的真实性无法核实，且该协议仅能证明洪磊与顺达公司之间的合同关系，没有依法进行物权关系的变动。另该协议恰能证明洪磊不是本案适格主体。
本院认证意见为：含山县交通运输局提交的证据一、证据二具有真实性、合法性及关联性，依法予以认定。其提交的证据三、四均是单方形成的证据，洪磊并不认可，依法不予认定。证据五系证人证言，但并未出庭作证，且凌祖雄、过仕新均是含山县交通运输局的员工，与含山县交通运输局有利害关系，故对该证据不予认定。
二审确认原审对证据认定意见及查明的事实。
另查明：2003年5月16日，洪磊与顺达公司签订一份《开发项目协议书》，约定洪磊借顺达公司资质开发含山县城南客运站综合楼项目，洪磊拥有该项目的土地使用权、房产权等。含山县交通运输局已于2013年5月13日退还了土地出让金165600元。
根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：洪磊要求含山县交通运输局返还案涉的202号房屋有无事实和法律依据。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，从洪磊提交的《开发项目协议书》、《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》以及《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》来看，洪磊与顺达公司已约定其拥有案涉项目的土地使用权、房产权，含山县交通运输局合法占有案涉相关房屋的依据为洪磊与其签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》以及《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》，故洪磊是案涉相关房屋的权利人，是本案适格的诉讼主体。洪磊与原含山县交通局签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》以及《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》未约定案涉的202房屋归含山县交通运输局所有或由其购买，故含山县交通运输局主张202号房屋的相关权利，缺乏证据支持，本院不予支持。含山县交通运输局主张其与洪磊达成协议，购买了202号房屋并支付了房款，但其提交的证据均是其单方形成的材料，洪磊并不予认可，故对其该主张，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费1620元，由上诉人含山县交通运输局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈广金
代理审判员 张鹏鹏
代理审判员 华慧敏
二〇一五年三月十八日
书 记 员 左 荣
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。