广西壮族自治区灵山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第1772号
原告温某，灵山县灵城镇居民。
委托代理人叶自湖，广西桂翼律师事务所律师。
被告广西富某房地产开发有限公司。
法定代表人谢某鸿，该公司董事。
委托代理人韦炳贵，广西广合律师事务所律师。
委托代理人吴宁，广西广合律师事务所实习律师。
原告温某与被告广西富某房地产开发有限公司（以下简称“富某公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员宁彩霞独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。书记员徐添担任记录。原告温某及其委托代理人叶自湖、被告富某公司的委托代理人韦炳贵、吴宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温某诉称，2015年2月25日，原告与被告富某公司签订了一份《车位使用权转让合同》，主要约定：原告购买被告位于灵山县××江××路“富某.香某国际”小区住宅楼地下一层，编号为＊＊的车位使用权，面积25.02平方米，转让价款总额为110000元。被告应于合同签订后5日内，即2015年3月2日前，将符合条件的车位交付原告使用。双方又在《合同》第八条中约定了被告逾期交付车位的违约责任，即每逾期一日，被告应当承担本地下车位使用权转让总价款万分之二的违约金，逾期达180日，原告有权解除合同，被告应当承担本地下车位使用权转让总价款10%的赔偿金。上述《合同》签订后，原告依约向被告支付了车位使用权的转让价款及向物业公司支付了物业服务费。被告在收取价款后，并未向原告交付车位钥匙，没有正常办理移交车位使用权的手续，已经构成了违约。此外，自从原、被告签订《车位使用权转让合同》后，部分不明身份的小区业主对被告向原告出让车位使用权的行为提出异议，认为涉案车位属于公摊部分，应由全体业主共同共有，为此，原告等购买车位的业主经常在业主QQ群被不明身份的小区其他业主进行威胁、恐吓。上述种种原因，原告一直没能合法合理使用涉案的车位，原告多次找被告及相关部门解决事情，均无果。特起诉至法院，请求判决：1、确认原、被告签订的《车位使用权转让合同》合法有效；2、确认原告对灵山县××江××路“富某.香某国际”小区住宅楼地下一层的＊＊号车位拥有使用权（使用期限自2015年2月25日起至2078年2月22日止）；3、被告限期向原告交付灵山县××江××路“富某.香某国际”小区住宅楼地下一层的＊＊号车位；4、被告按照《车位使用权转让合同》第八条第一款的约定，支付原告逾期交付车位使用权的违约金5038元（从2015年3月3日起暂计至2015年10月18日，共229天，以后依法延计）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《身份证》1份，证明原告的身份情况；
2、《广西富某房地产开发有限公司车位使用权转让合同》1份，证明原告与被告关于车位使用权转让的有关约定情况；
3、《收据》1份，证明原告已履行付款义务；
4、《车辆停放管理协议书》1份，证明原告与物业公司对物业服务的有关约定情况；
5、《发票》1份，证明原告已履行缴纳车位物业费的义务；
6、《联络函》、《请求灵山县住建局到富某香某国际向相关业主解释地下停车场车位产权问题》1份，证明原告向被告及有关部门主张权益的情况；
7、《电脑查询单》1份，证明被告的工商登记情况。
被告富某公司辩称，一、原告已于《广西富某房地产开发有限公司车位使用权转让合同》（以下简称“《转让合同》”）当日就已办理了车辆出入IC卡，一直正常占有、使用涉案车位至今，由此可见被告已依约将涉案车位交付给原告使用，不存在任何的违约行为。第一、涉案车位位于地下一层，系开放式设计，除广西厚德物业服务有限公司灵山分公司（以下简称“物业公司”）在出入口实行门禁智能化管理外，不存在其他限制。原告在被告工作人员的陪同下实地察看涉案车位并觉得满意后，才向被告购买涉案车位使用权，因此，双方在《转让合同》中明确约定“五、乙方一次性付清地下车位使用权转让价款和签订合同后，车位使用权归乙方。合同签订之日起5天内乙方必须自行到管理楼盘的物业公司处办理车位移交手续（交车位服务费等），甲方不再另行通知乙方办理车位移交，若乙方不再合同规定的时间内自行到管理楼盘的物业公司办理移交，其责任由乙方全部承担。”而双方于2015年2月25日订立《转让合同》后，原告即于同日与物业公司签订《车辆停放管理协议书》并办毕手续后，一直占有使用涉案车位至今，本案何来被告违约交付行为？其次，原告在与物业公司签订《车辆停放管理协议书》的当天，即依据《车辆停放管理协议书》“暂定乙方需按时缴纳车位保洁卫生费25元／月／车位”之约定，向物业公司预交了2015年3月至2015年8月的车位卫生费，后又继续向物业公司预交车位卫生费，由此可知原告早已开始实际占有、使用涉案车位，否则不可能向物业公司预付上述款项。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”涉案车位系独立的不动产，权属清晰，归被告所有，被告当然有权对其处分，又因其系开放性空间，故转移占有即应视为交付使用。本案中，涉案车位使用权已基于被告的意思转移给原告，原告也通过领取可自行刷卡进出地下车库的IC卡对涉案车位进行事实上的控制和支配，且被告从未对原告使用涉案车位提出异议，原告诉称被告未向其交付使用涉案车位与事实及法律不符。二、原告诉称个别闹事业主突破法律红线，干扰其正常使用涉案车位的行为，与被告无关。原告应该向有关侵权人主张相关侵权责任。此外，虽然原告诉称的事件与被告无关，但是被告也通过各种方式保护原告对车位的正常使用。三、被告不应当承担本案的诉讼费用。原告应该向闹事者主张侵权责任，而不应该罔顾事实。因此导致本案发生的过错并不在于被告，被告不应承担本案的诉讼费用。被告为其辩解向本院提交的证据有：
1、“灵房权证灵山字第××号”《房屋所有权证》1份，证明2015年1月5日被告富某公司已取得涉案车位的所有权，且该车位已经由物业公司管理，原告也实际使用并向物业公司交付车位管理费；
2、《物业管理合同》1份，证明2015年1月5日被告富某公司已取得涉案车位的所有权，该涉案车位所在楼盘由物业公司提供物业管理服务，而原告已于签订《车辆使用权转让合同》第五条中约定需原告自行去物业公司办理手续，并签订《车辆停放协议书》后，开始使用车位，原告还按时交纳卫生费。原告也实际使用并向物业公司交付车位管理费；
3、《车位物业缴费凭证》1份，证明2015年1月5日被告富某公司已取得涉案车位的所有权，且该车位已经由物业公司管理，原告也实际使用并向物业公司交付车位管理费；
4、《收据》1份，证明2015年1月5日被告富某公司已取得涉案车位的所有权，且该车位已经由物业公司管理，原告也实际使用并向物业公司交付车位管理费。
经开庭举证质证，对原告提供的证据1、7，被告没有异议；对证据2、5，被告对该证据的真实性、合法性没有意见，但是对证明的内容有异议，认为这反而能证明被告已经交付车位给原告使用；对证据3，被告对该证据的真实性、合法性没有异议；对证据4，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，认为从协议书和发票可以看出来一直是原告在使用涉案的车位；对证据6，被告认为该证据应该由住建局签收，而且被告也在对闹事的业主进行调解，引发本案并不是被告侵权所致。对被告提供的证据1，原告无异议；对证据2，原告认为这是被告与第三方签订的协议，与本案没有关联性，且双方签订的合同期限已经到期；对证据3、4，原告认为原告缴纳物业费是原告履行之前车位使用权合同的义务，而且与本案也没有关联性。
本院认为，原告提供的证据1、7，经原告质证后无异议，其来源合法，符合证据的真实性、关联性、合法性的规定，本院予以采信；证据2、3、4、5，经被告质证对该4份证据的真实性、合法性无异议，该4份证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信，但不能全部证实原告的主张；证据6，该证据不符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院不予以采信。被告提供的证据1，是职权部门制作颁发，符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信；证据2、3、4，可以作为本案的参考依据。
综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：被告富某公司是灵山县××江××路富某·香某国际楼盘的开发商，原告温某是该楼盘小区的业主。2015年1月5日，被告取得了灵山县××江××路富某·香某国际地下室的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：灵房权证灵山字第××号），规划用途为车库，建筑面积为1617.86平方米。被告富某公司将地下室划分成若干个车位。2015年2月25日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了《广西富某房地产开发有限公司车位使用权转让合同》（以下简称“车位使用权转让合同”），合同约定：“一、地下车位位于灵山县××江××路富某·香江住宅楼地下一层，车位编号为12；二、使用期限，该地下车位乙方使用期限至2078年2月22日；三、转让价款及支付，1、该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币110000元（大写壹拾壹万元整），该价格不因面积等任何因素而予调整；四、管理服务费，1、该地下车位的管理服务费的计费方式为按个计算，车位服务费暂定为每月25元；五、地下车位的移交和使用，1、乙方一次性付清地下车位使用权转让价款和签订合同后，车位使用权即归乙方。合同签订之日起5天内乙方必须自行到管理楼盘的物业公司处办理车位移交手续（交车位服务费等），甲方不再通知乙方办理车位移交，若乙方不在合同规定的时间内自行到管理楼盘的物业公司办理移交，其责任由乙方全部承担；。七、特别条款，1、双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。乙方已理解上款内容之含义，并明确其所受让的是地下车位使用权。”同日，原告将110000元支付给被告。同日，被告到广西厚德物业服务有限公司灵山分公司（以下简称“物业公司”）签订了《车辆停放管理协议书》，并按照每月25元的标准交纳了150元的车位保洁卫生费。2015年11月4日，原告以一直没能合法合理使用涉案的车位为由，起诉至法院，请求判决：1、确认原、被告签订的《车位使用权转让合同》合法有效；2、确认原告对灵山县××江××路“富某.香某国际”小区住宅楼地下一层的＊＊号车位拥有使用权（使用期限自2015年2月25日起至2078年2月22日止）；3、被告限期向原告交付灵山县××江××路“富某.香某国际”小区住宅楼地下一层的＊＊号车位；4、被告按照《车位使用权转让合同》第八条第一款的约定，支付原告逾期交付车位使用权的违约金5038元（从2015年3月3日起暂计至2015年10月18日，共229天，以后依法延计）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
本院认为，本案纠纷应从以下焦点分析、认定并作出处理：
一、原、被告签订的《车位使用权转让合同》的合同性质问题。
合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判断。
被告已经取得了灵山县××江××路富某·香某国际地下室车库的《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，被告拥有该车库的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该车库作为一个独立的所有权，被告将车库划分成若干车位，但每个车位没经所有权登记，不能成为一个独立的所有权，即每个车位被告不能将其通过出售、赠与等方式转让。本案原、被告所签订的《车位使用权转让合同》特别条款中也约定“转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权”。综上，该《车位使用权转让合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行的民法体系中，设计使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，第一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别与借用合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同有两个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。分析本案，原、被告双方签订的《车位使用权转让合同》，该合同在明确原、被告转让的是车位的使用权及使用权的年限，同时，特别约定了特别条款：“双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。乙方已理解上款内容之含义，并明确其所受让的是地下车位使用权。”，可见，原、被告双方签订的《车位使用权转让合同》符合租赁合同特征及法律要求，因此本案原、被告所签订的《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同。二、原、被告签订的《车位使用权转让合同》的法律效力问题。
依法成立的合同，自成立时生效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，被告对涉案的车库拥有所有权，享有占有、使用、收益、处分等权利。被告将车库划分成若干车位，分别出租给小区业主，没有违反法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”规定，本案的《车位使用权转让合同》约定的使用年限至2078年2月22日止，已经超出了《中华人民共和国合同法》关于租赁期最长保护期限是20年的规定，因此，《车位使用权转让合同》中超出20年租赁年限的部分无效，其他部分有效。因原告合法租赁了涉案的车位，因此原告对涉案车位的使用权是自租赁之日起二十年，即从2015年2月25日起至2035年2月24日止。
三、被告是否已经将车位实际交付给原告使用的问题。
原、被告在签订《车位使用权转让合同》时，已经在合同中约定了车位的移交和使用：“1、合同签订之日起5天内乙方必须自行到管理楼盘的物业公司处办理车位移交手续（车位服务费等），甲方不再另行通知乙方办理车位移交，若乙方不在合同规定的时间内自行到管理楼盘的物业公司办理移交，其责任由乙方全部承担。”在签订合同的当天，原告即按照合同的约定到指定的管理楼盘的物业公司签订了《车辆停放管理协议书》，并按照每月25元的标准缴纳了5个月的车位保洁费给物业服务公司，同时，原告在庭审时称，现涉案的车位一直被小区的其他业主占用，本院认定被告已经按照双方的约定将涉案车位交付给了原告。原告关于被告尚未交付涉案车位给被告使用，请求被告交付涉案车位并支付违约金的主张，本院不予以支持。
四、关于转让价110000元的问题。原、被告签订的《车位使用权转让合同》约定车位使用期限到2078年2月22日，转让价（实为租金）为110000元，该租金是基于上述使用期限而约定。现在本院认定其合法租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止，相应的，上述租金有部分不具备合理、合法性。由于原告在本案中不主张被告返还，本院在此只确认该条款内容部分无效，而不确认其无效的具体数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：
一、原告温某与被告广西富某房地产开发有限公司于2015年2月25日签订的《广西富某房地产开发有限公司车位使用权转让合同》，除下列条款部分无效外，其他条款内容合法有效：（一）第二条“使用期限，该地下车位乙方使用期限至2078年2月22日”的约定中，合法有效部分为“租赁期限，该地下车位原告租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止”，其余约定无效；（二）第三条第1点“该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币110000元（大写壹拾壹万元整），该价格不因面积等任何因素而予调整。”部分无效；
二、位于灵山县灵城镇江滨二路富某·香某国际地下室车库（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）内编号为＊＊的车位，是被告广西富某房地产开发有限公司租赁给原告温某，租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止；
三、驳回原告温某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币175元由原告温某负担人民币100元，被告广西富某房地产开发有限公司负担人民币75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，提交副本4份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 宁彩霞
二〇一六年一月十三日
书记员 徐 添