广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初12266号原告：彭新利，女，汉族，1967年7月17日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：彭见明，广东君一律师事务所律师。被告：深圳市中海凯骊酒店管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区大运路168号，统一社会信用代码：91440300668549634Y。法定代表人：罗亮，董事长。委托诉讼代理人：禹喜斌、花季，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码：91440300618888347D。法定代表人：王琦，董事长。委托诉讼代理人：陈曼曼，女，汉族，1994年6月24日出生，住址：广东省普宁市，系公司员工。原告彭新利诉被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司（以下简称中海凯骊公司）、中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭新利及其委托诉讼代理人彭见明、被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司委托诉讼代理人花季、被告中海物业管理有限公司委托诉讼代理人陈曼曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.由原告雇请专业装修公司对因房顶渗水损坏原告住房内的屋面天花、墙壁、墙纸、橱柜、客厅吊顶及主卧灯带等进行修复，装修费用由两被告承担；2.被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司赔偿原告在房屋修缮期间因无法居住所产生的租金损失15000元（暂计三个月）、搬家费5000元、卫生清扫费3000元、误工费5000元，合计28000元；3.被告中海物业管理有限公司对上述诉请承担连带责任；4.两被告共同承担原告精神损失费10万元；5.被告中海凯骊公司、中海物业公司排除妨害、停止侵害，对房顶天台楼面进行修复至不再渗水；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年4月30日原告与被告中海凯骊公司签订深圳市房地产认购书，约定被告中海凯骊公司将中海康城花园（二期）项目的27栋2单元24层B号房屋销售给原告，房屋总价款792524元。2012年3月18日，被告中海凯骊公司在交付该房屋给原告使用时，原告在保修通知书中对交付使用的房产提出了三点房屋建筑质量缺陷，一是房顶漏水起泡，二是一个房间墙壁开裂，三是进入门门套里外损坏。同时原告书面向被告声明，如上述问题未解决，业主将拒绝验收。2012年3月23日被告中海凯骊公司书面复函已明确收到原告在保修通知书登记的意见。后经多次交涉，被告中海凯骊公司通知被告中海物业公司对交付的房产在修复完毕后同意原告进场装修，原告与被告中海物业公司签订了房屋装饰装修管理协议。但房屋装修完毕后,原告搬家入住不到两个月，就发现房屋客厅、厨房、书房及二间住房屋顶全部漏水，导致屋顶装饰及墙壁浸水发霉、脱落。几经催告后，被告中海凯骊公司的维修办答应尽快予以解决，后被告中海凯骊公司组织施工人员对房顶面进行破拆修复，但至第二年房顶渗水仍未解决。在原告入住的五年期间被告中海凯骊公司已四次对房顶屋面进行破拆，给原告家人造成了因屋面震动及噪声的极大伤害，同时房顶常年浸水导致房屋装饰发霉散发有毒气味，伤害了原告家人的身心健康。原告认为，被告中海物业公司对自己管理物业的房屋质量缺陷未尽到管理修复义务，严重影响原告的正常居住，给原告造成了精神与财产上的重大损失，且至今被告中海凯骊公司对因渗水所损坏的房屋拒不履行修复义务。故诉至法院，请求支持原告的诉请。被告中海凯骊公司辩称：1、原告应对答辩人的过错进行举证，现有证据不能表明原告房屋的损坏是因房顶渗水导致，装修损坏的原因并不清楚。第二项诉讼请求没有事实依据，该诉请上的费用属于未发生的费用，本次维修的时间是13天，都是在房顶进行的，没有进入到原告家里，不影响原告的居住，原告的第二项诉讼请求依法不应支持。2、根据侵权责任的构成要件，原告需证明损害后果，但原告并未证明。损害后果的发生时间也不能证实在诉讼时效期间内。3、侵权人应是维修单位即岳阳楼建筑公司。4、原告在2014年9月16日收取维修单位岳阳楼建筑公司4000元补偿金，应当负责将房屋内受损的部分修复，如果原告没有修复好，应当自行承担相应的责任。原告增加停止侵害、排除妨碍的请求，是针对未来可能发生的事项，且该请求隐含天台目前没有渗水的事实。5、原告诉请精神损害赔偿没有法律依据，依法不应支持。被告中海物业公司辩称：答辩人是物业管理企业，根据物业管理条例、物业服务合同，对原告有协助修缮的义务。原告入伙以后，向答辩人报修了房屋漏水的情况，管理处人员也及时查看现场并上报现场情况给开发商，答辩人至今已多次协助开发商工作，并以工作联系函的形式将原告的诉求上报开发商客户联系组报备，答辩人已经尽到了协助、协调义务，原告请求答辩人承担连带责任没有依据。答辩人和开发商多次与业主沟通物业的漏水维修问题，但业主未及时与答辩人沟通，原告的诉请没有任何法律依据。对第二项诉讼请求，原告没有提供任何证据证明，依法不应支持。本院经审理查明：2011年5月27日原告与深圳市龙富房地产开发有限公司（后更名为深圳市中海凯骊酒店管理有限公司）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定深圳市龙富房地产开发有限公司将深圳市龙岗区龙城街道中海康城花园（二期）房屋以792524元的价格出售给原告；屋面防水保修期限5年，墙面、厨房和卫生间地面、管道的保修期1年，墙面、顶棚抹灰层保修期1年；房产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿；因质量问题经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买受人认为仍然存在质量问题的，买受人可以委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测，检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认存在质量问题的，买受人有权解除合同，出卖人须按合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任，买受人不解除合同的，可以要求出卖人相应减少价金。合同还对其他事项作出了约定。2012年3月1日，深圳市龙富房地产开发有限公司通知原告于2012年3月18日办理入伙收楼手续。原告在办理收楼手续过程中向深圳市龙富房地产开发有限公司提出了涉案房屋存在的相关质量问题。深圳市龙富房地产开发有限公司回复承诺按照房地产买卖合同及房地产住宅质量保证书的约定，对原告反映的房屋质量问题逐项进行查验并及时安排整修。深圳市龙富房地产开发有限公司出具的《住宅质量保证书》载明：保修责任的认定包括经鉴定为设计原因或施工原因引起的质量安全隐患及对住户正常使用之妨碍事件的发生；对屋面防水、地下室防水、卫生间、外墙面防水的保修期限为自正式入伙之日起5年。2012年11月7日涉案房屋办理了房地产权证书，记载的权利人为原告。庭审中原告陈述：涉案房屋为顶层，一直存在房顶漏水、渗水的情况。原告在2013年2月、3月左右即发现房间漏水。在向被告反映漏水问题后，2013年被告中海凯骊公司的工程部曾派员维修，管理处也派人进行协助。2013年维修了两次。2014年其他房间、书房、厨房等也开始漏水，因为当时原告内部也要装修，原告就和开发商协商，开发商同意给原告4000元让原告自行修复，原告在2014年又进行了一次小范围的修复。但修复完后，2014年底又发现漏水，2014年到2015年被告在涉案房屋楼顶天台多次动工，但被告未对原告房屋室内受损部分进行修复。原告要求被告修复，被告同意用现成的施工队维修，但原告要求请专业的公司，双方未达成一致。2016年被告亦对楼顶进行过维修，但尚未完全修复。因为房屋损坏太大，原告无法在涉案房屋内生活，原告要求被告拿钱让原告出去租房居住，再给搬迁费用，但被告不同意。原告在入伙后对涉案房产仅进行了一次大装修，2013年重新贴了房屋墙纸及粉刷墙壁。原告自入伙至今一直居住在涉案房屋内。庭审时原告陈述目前涉案房屋屋顶仍在渗水，屋顶（天台）渗水问题应由被告负责修复，费用由被告自己承担，室内部分由原告自行请专业人员修复，费用由被告承担。被告中海凯骊公司陈述：原告向其反映过渗水情况。2012年入伙原告第一次反映时，被告中海凯骊公司派了施工单位进行修复；2013年反映时，当时施工单位岳阳楼公司向原告赔偿了4000元；2016年反映时，被告中海凯骊公司委托第三方福建省惠建发公司对涉案房屋天面渗水问题进行维修。2017年4月14日，福建省惠建发建设工程有限公司出具完工确认单，确认天面渗水问题已按合同要求施工完毕，并经过中海物业管理有限公司康城花园管理处、深圳中海地产有限公司客户服务部的验收，确认工程合格。但涉案房屋室内部分因为原告拒绝所以至今没有维修。被告中海物业公司出具了涉案房屋保修问题的情况说明，陈述：原告于2012年3月18日入伙时提出房顶漏水起泡、房间墙壁开裂、入户门门套损坏，项目部施工单位立即组织维修，业主于2012年4月16日收楼。2013年6月25日业主向管理处报修屋面漏水，管理处立即联系保修人员并陪同一起上门查看，发现卧室、厨房、书房、客厅等多处屋面渗水，导致天花及卧室墙纸损坏，管理处随即督促保修方及时维修并将情况上报开发商。2013年7月开发商委托岳阳楼建筑公司前来维修屋面渗水，于2013年8月4日完成漏水维修。2013年11月岳阳楼建筑公司前来维修室内天花及墙纸，业主称维修期间粉尘较大，无法居住，岳阳楼建筑公司提议由其负责安排业主居住宾馆，但双方对宾馆档次未协商一致。后经业主与岳阳楼建筑公司协商，由岳阳楼建筑公司支付4000元给业主由业主自行修复室内损坏部分。2016年6月业主报修屋面漏水，管理处立即联系保修人员并陪同上门查看，发现卧室、厨房、书房、客厅等多处屋面渗水，导致天花及卧室墙纸损坏，管理处立即督促保修方岳阳楼建筑公司前来返修，岳阳楼建筑公司前来现场维修于2016年6月15日完成屋面防水维修。2016年7月25日业主再次报修原维修过的屋面漏水，管理处立即联系保修人员并陪同上门查看，发现卧室、厨房、书房、客厅等多处屋面渗水，导致天花及卧室墙纸损坏，管理处督促保修人员联系岳阳楼建筑公司前来返修，岳阳楼建筑公司前来现场查看后一直未动工，虽经管理处催促，岳阳楼建筑公司仍未前来现场维修。2016年8月中旬开发商组织第三方维修公司前来查看现场。2016年9月8日开发商委托第三方惠建发公司进场维修，于9月21日完成对屋面防水的整体翻修。2016年10月至12月期间，管理处与施工方多次与业主沟通室内维修事宜，业主拒绝并要求赔偿。案件审理过程中，根据原告申请，本院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对涉案房屋的漏水原因进行鉴定并出具维修方案及修复工程造价意见书。该公司经现场勘查，出具了《鉴定意见书》，鉴定现场情况为：涉案房产客厅天花渗水3处；厨房天花渗水1处；房间过道天花渗水1处；书房天花渗水2处；小房间天花渗水1处；主卧室天花渗水4处；屋面防水保护层出现多条裂缝，空鼓1处；因渗漏水导致客厅吊灯（边缘天花有渗水）、厨房吊柜、过道吊顶、小房间及主卧室墙纸损坏。鉴定结论为：据现场勘查，天花有渗漏水痕迹、设备受潮损坏、屋面出现多条裂缝及空鼓等情况，表明其屋面曾经长期出现过渗漏水；根据诉状记载，该屋面五年来经过四次维修，未能彻底解决渗漏水问题，直至向法院申请鉴定；综上所述，可认定该屋面工程存在渗漏水问题，建议按相关施工规范的规定、技术规程的要求，对屋面防水工程进行整改，经整改并验收合格后对屋内相关部位进行维修。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司并做出了《装饰装修工程质量缺陷修复方案》、《工程造价鉴定意见书》及《回复函》，确认涉案房屋室内修复工程造价为43492.61元，天面修复工程造价为36280.02元。本院认为：本案中原告选择向被告主张的是侵权责任，因此本案为侵权责任纠纷。为确定原告的受损情况及其因果关系，根据原告的申请，本院依法委托了相关鉴定部门对相关事项进行鉴定，鉴定部门和鉴定人员均具有合法的司法鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，应予采信。根据涉案鉴定报告及各方陈述、举证，可以确认涉案房屋存在损害的事实，即客厅天花渗水3处，厨房天花渗水1处，房间过道天花渗水1处，书房天花渗水2处，小房间天花渗水1处，主卧室天花渗水4处，屋面防水保护层出现多条裂缝，空鼓1处，因渗漏水导致客厅吊灯（边缘天花有渗水）、厨房吊柜、过道吊顶、小房间及主卧室墙纸损坏。鉴定报告认为该屋面工程存在渗漏水问题，上述损害结果是因屋面曾经长期出现过渗漏水所致，建议对屋面防水工程进行整改，经整改并验收合格后对屋内相关部位进行维修。因此，可以认定涉案房屋室内受损与屋面工程存在渗漏水的质量问题存在因果关系。涉案房屋的屋面（天台）防水工程自涉案房屋交付后即陆续存在漏水、渗水的质量问题，且虽经被告中海凯骊公司多次维修，但一直未能彻底消除该质量隐患。被告中海凯骊公司作为涉案房屋的开发商，对涉案房屋的屋面防水工程负有保修义务，其应对该屋面工程进行全面修复，以排除渗水、漏水隐患，所需的修复费用应由被告中海凯骊公司自行承担。原告诉请被告中海凯骊公司排除妨害，对屋面天台楼面进行修复直至不再渗水、漏水，理由成立，本院予以支持。被告中海凯骊公司未全面严格履行作为开发商的保修义务，致使原告购买的涉案房屋出现渗水、漏水等情况，被告中海凯骊公司明显具有过错，原告要求被告中海凯骊公司承担修复费用，理由成立，本院予以支持。根据《工程造价鉴定意见书》及《回复函》，涉案房屋室内修缮费用为43492.61元，该费用应由被告中海凯骊公司支付给原告，由原告自行或委托他人对室内受损部位进行修复。鉴定部门确定的室内修缮费用已包含因修缮产生的人工费、拆除清运费、措施费等，故原告诉请被告赔偿卫生清扫费，理由不充分，本院不予支持。考虑到室内受损部位较多，且在原告自行或委托他人进行修复过程中修复行为必定会对涉案房屋的居住产生不利影响，故原告诉请房屋修缮期间的租金损失，理由充分。综合考虑修缮的时间及租金标准，本院酌定被告赔偿原告租金损失12000元。原告另主张搬家费、误工费损失，缺乏事实和法律依据，本院对此予以驳回。原告无证据证明因该侵权行为对原告造成了精神损害，故对原告主张的精神损害抚慰金，本院不予支持。被告中海物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，对于原告提出的相关请求，仅有协助、协调义务，其并未参与涉案房屋开发建设工作，亦未实施或与被告中海凯骊公司共同实施该不作为侵权行为，原告要求被告中海物业公司承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司须于本判决生效之日起五日内对深圳市龙岗区龙城街道中海康城花园（二期）房屋的屋面（天台）进行全面修复，以排除渗水、漏水隐患，所需的修复费用应由被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司自行承担；二、被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付深圳市龙岗区龙城街道中海康城花园（二期）房屋的室内修复费用43492.61元，并由原告自行或委托他人对室内受损部位进行修复；三、被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赔偿租金损失12000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元（原告已预交），由原告彭新利承担1859元，被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司承担1001元。评估鉴定费用20000元（原告已预交），由被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司承担（被告深圳市中海凯骊酒店管理有限公司于本判决生效后五日内径行支付给原告）。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  黄飞君人民陪审员  叶丽芬二〇一八年五月十四日书 记 员  彭慧婷