安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00011号
上诉人（原审被告）：安徽海纳尔建材贸易有限公司。
法定代表人：毕波，该公司经理。
委托代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市花山房地产开发有限责任公司。
法定代表人：尹长潮，该公司董事长。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
原审被告：马鞍山昊昇农业发展有限公司。
法定代表人：刘红烈，该公司董事长。
委托代理人：江涛，安徽华冶律师事务所律师
上诉人安徽海纳尔建材贸易有限公司（以下简称海纳尔公司）因与被上诉人马鞍山市花山房地产开发有限责任公司（以下简称花山开发公司）、原审被告马鞍山昊昇农业发展有限公司（以下简称昊昇发展公司）排除妨害纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人海纳尔公司的委托代理人顾春雷、被上诉人花山开发公司的委托代理人李明、原审被告昊昇发展公司的委托代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
花山开发公司在原审诉称：马鞍山市银杏大道717号1栋4层办公楼系由原告开发建设的项目。当时该项目的签约施工单位为安徽省第二建筑工程公司，但该项目的实际施工单位是被告海纳尔公司的法定代表人毕波作为实际经营人的安徽省第二建筑工程公司马鞍山分公司。该项目建成后，安徽省第二建筑工程公司及其马鞍山分公司至今未向原告进行交付。被告海纳尔公司在原告不知情的情况下将该办公楼项目的2楼出租给被告昊昇发展公司使用，被告海纳尔公司的行为严重地侵害了原告的权益。故原告具状法院诉请确认两被告所签的马鞍山市银杏大道717号1栋2楼房屋租赁合同无效，并判令被告昊昇发展公司立即迁出。
原审查明：2010年11月，花山开发公司与安徽省第二建筑工程公司（简称安徽二建公司）签订《建设工程施工合同》及《补充协议》各一份，双方约定：花山开发公司将花山创业园综合楼、26#单层钢结构厂房的建筑安装工程发包给安徽二建公司施工；建筑面积：26#厂房1686平方米，综合楼2922平方米；合同造价约估500万元（最后以决算为准）；工期为210天（自2010年11月至2011年6月）。合同签订后，安徽二建公司遂开始施工。2011年8月18日，花山开发公司与海纳尔公司签订一份《综合楼办公用房购销合同》，该合同主要内容为：一、花山开发公司将坐落于马鞍山市银杏大道717号1栋1-4层办公用房出售给海纳尔公司，建筑面积约2900平方米，单价为2207元／平方米，总价款（包干价）为640万元（含税款）。二、付款方式及期限为：按照出卖人花山开发公司与安徽二建马鞍山分公司签订的建筑工程合同付款条件，以工程款抵付房款多退少补。购买方所做此项工程必须在2011年11月底前全部验收结束，如未结束出卖方有权终止合同不退任何费用及工程款。该建筑物为期房出售，买受人在2010年12月8日前预付购房款10万元，2011年7月16日再给付50万元，余款在此工程结束后一个月内一次性结清，逾期未付清，出卖方有权收回此房另行出售，出卖方已付购房款作为违约金不予退还。三、交付期限：1、出卖人暂定2012年10月30日前，交付给买受人使用；2、该综合楼，以出卖人提供的图纸为准，为框架结构。四、水、电概况：该综合楼中的水为管线到位，照明为电线到户，买受人自行申请用电和户外用水手续（费用买受人自理）。五、买受人在付清全部房款后，出卖人将办理权属登记。出卖人负责提供办理产权证的相关资料，办证费用由买受方承担。此合同在办理产权证时报房产部门备案。出卖人保证出售的综合楼没有产权纠纷和债务纠纷。该合同签订前，海纳尔公司已于2011年7月15日向花山开发公司预付购房款80万元。2011年9月21日，花山开发公司办理了上述工程的竣工验收备案。但花山开发公司与安徽二建公司一直未能办理工程款的结算。海纳尔公司在银杏大道717号1栋综合楼竣工后，遂入驻该楼进行办公。2012年5月25日，海纳尔公司与昊昇发展公司签订一份《房屋租赁协议》，双方约定：海纳尔公司将花山创业园综合楼二层办公楼租赁给昊昇公司，租赁期限三年（2012年8月1日至2015年7月31日），租金共计150万元（含装潢费用）。该租赁协议签订后，昊昇公司遂入驻银杏大道717号1栋综合楼二层营业办公。2012年11月8日，花山开发公司办理了银杏大道717号1栋的房产证。因海纳尔公司委托花山开发公司借款500万元一直未予归还，海纳尔公司的法定代表人毕波承诺于2013年3月7日10时向花山开发公司支付借款利息，如到时未付，该公司在2013年3月15日前自动搬离银杏大道717号1栋办公楼。届期，海纳尔公司未予付款，亦未搬离银杏大道717号1栋办公楼。花山开发公司要求昊昇公司搬离占用银杏大道717号1栋综合楼二层房屋未果，以致成讼。
原审认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。花山开发公司与海纳尔公司虽签订了《综合楼办公用房购销合同》，但海纳尔公司并未按合同约定支付购房款，取得马鞍山市银杏大道717号1栋综合楼的所有权。海纳尔公司在未取得银杏大道717号1栋综合楼所有权的情况下，即与昊昇公司签订《房屋租赁协议》，将银杏大道717号1栋综合楼二层房屋出租给昊昇公司使用，因此双方签订的《房屋租赁协议》无效。花山开发公司是马鞍山市银杏大道717号1栋综合楼的所有权人，对银杏大道717号1栋综合楼依法享有占有、使用、收益和处分的权利，昊昇公司占有使用银杏大道717号1栋综合楼二层房屋属无权占有，已构成对花山开发公司物权的侵犯。花山开发公司要求昊昇公司立即搬离其占用的银杏大道717号1栋综合楼二层房屋，符合法律规规定，依法予以支持。据此，原审法院依照《》第、第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年11月4日作出如下判决：被告马鞍山昊昇农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离马鞍山市银杏大道717号1栋综合楼二层房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由被告马鞍山昊昇农业发展有限公司负担。
宣判后，海纳尔公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，事实与理由如下：1、原审认定海纳尔公司未按合同约定付款不是事实。上诉人在2011年7月14日、7月15日分别向被上诉人支付78万元、80万元，加上之前支付的30万元，已支付188万元。2、上诉人已经支付188万元，而工程款至少达530万元，上诉人实际可以冲抵的款项至少达到718万元，远超640万元的房款。3、上诉人提交的被上诉人的法定代表人尹长潮给任庆贵的承诺函，与被上诉人提交的2013年1月委托借款协议相印证，足以证明上诉人已支付所有房款。4、原审认定花山开发公司2013年6月1日解除合同的通知有效，合同已解除，系适用法律不当。首先，花山开发公司起诉时间是2013年5月8日，第一次开庭时间是6月14日，但均未提交该证据，不符合情理。其次，花山开发公司向在同一栋办公楼办公的海纳尔公司送达通知，不可能不送交或邮寄，而采用张贴的方式，且张贴的时间、持续的时间无证据证明，不能认定通知已送达。第三，该证据确认的解除合同行为不具有合法性。一是解除合同的原因是花山开发公司认为海纳尔公司欠其民间借贷500万元，不符合《合同法》规定的法定解除或约定解除的理由；二是花山开发公司已履行交房义务，海纳尔公司也履行了付款义务，合同的主要义务已履行完毕，仅剩过户手续未办，花山开发公司无权解除合同；三是合同不可能多次解除，2013年7月第二次开庭时，花山开发公司代理人在海纳尔公司不承认于6月1日收到解除合同通知的情况下，通知海纳尔公司的代理人于本次开庭时解除合同，其行为可以视为已撤销6月1日的解除合同通知。5、原审认定海纳尔公司向花山开发公司借款500万元及多次承诺放弃购房合同均不是事实。花山开发公司并无充分证据证明海纳尔公司从其公司实际取得500万元；毕波出具的文件系其个人行为，其是否向花山开发公司借款以及借款数额多少均与海纳尔公司无关。6、一审认为上诉人在未取得房屋所有权的情况下，与原审被告昊昇公司签订房屋租赁协议为无权处分，系适用法律不当。综上，上诉人与昊昇公司签订房屋租赁协议有效，请求二审依法改判或发回重审。
花山开发公司辩称：1、花山开发公司未收到海纳尔公司支付的房款。2、毕波是安徽二建公司马鞍山分公司的实际经营人即承建人，在合同履行阶段，法院查封了其房产，我方帮他偿还了200多万元债务，其才多次承诺放弃购房合同。3、2013年6月1日送达了解除合同的通知，合同已经解除。4、海纳尔公司是房屋承建人，在房屋尚未归属到上诉人名下即进住属于强占，被上诉人要求排除防碍是合理的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
昊昇公司辩称：我方对情况不了解，已于2013年12月搬离该涉案房屋。
二审中，海纳尔公司向本院提交下列证据并说明如下：1、安徽江南工程咨询有限公司工程款审定草稿一组，证明房屋工程款总价至少526万元；2、汇款单一份，证明2011年7月14日支付78万元。
花山开发公司质证认为：真实性不予认可，与本案没有关联性。
昊昇公司质证认为：与我方没有关系，对证据三性无法确认。
对海纳尔公司在二审中提交的证据，本院认证认为：证据1、2与本案审理无关联性，不予认定。
二审查明事实与原审相同。
围绕上诉人的上诉请求范围，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：原审判决昊昇公司搬离马鞍山市银杏大道717号1栋综合楼二层房屋，依据是否充分。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，海纳尔公司与昊昇公司签订《房屋租赁协议》时，未取得马鞍山市银杏大道717号1栋综合楼二层房屋所有权。诉讼期间，已生效的马鞍山市中级人民法院（2014）马民一终字第00010号民事判决书认定“2013年6月1日，花山开发公司以张贴的方式向海纳尔公司发出了解除合同通知，双方之间《综合楼办公用房购销合同》已经解除，海纳尔公司无权要求花山开发公司协助办理花山区银杏大道717号1栋房屋所有权和土地使用权过户手续。”海纳尔公司对717号1栋综合楼不享有物权，其与昊昇公司签订的《房屋租赁协议》无效。故海纳尔公司提出《房屋租赁协议》有效、昊昇公司不应搬离717号1栋综合楼的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。海纳尔公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费80元，由安徽海纳尔建材贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 张茂进
二〇一四年五月二十日
书 记 员 温 芳
附：本案适用法律相关条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。