北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04344号
上诉人（原审被告）宋辉申，男，1950年8月24日出生。
委托代理人崔亮，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京雅宝房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号佳汇国际中心10楼1001室。
法定代表人余乃储，董事长。
委托代理人姚彩纷，北京市中盛律师事务所律师。
上诉人宋辉申因与被上诉人北京雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第38337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，雅宝公司起诉至原审法院称：2008年9月2日，我公司和宋辉申签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定宋辉申购买北京市朝阳区×号（以下简称×号房屋），总价款1738422元，签订购房合同时支付938422元，剩余房款800000元向光大银行贷款支付，若因宋辉申原因导致银行贷款未能获批准，则宋辉申应于未获贷款之日起10日内一次性支付剩余全部房款，逾期付款超过150日的，自约定的付款期限届满之次日至实际付款之日，按日计算向我公司支付房款总额的万分之五的逾期罚息，宋辉申逾期支付应付款超过150日的，我公司有权解除合同，并有权收取总房款20%的违约金及逾期罚息。我公司于2008年3月交付了房屋，但宋辉申仅向我公司支付了902652元，未付清首付款，且因自身原因未获银行贷款。此后宋辉申一直未支付剩余款项。2010年11月15日，住建部联合外管局颁布规定，只有境内设分支、代表机构的境外机构才能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，宋辉申�香港籍，按规定已无法购买×号房屋。2012年8月，我公司起诉至法院，要求宋辉申继续支付剩余房款及违约金，在法庭调解过程中，发现双方已无法办理过户手续，为此我公司撤诉。现双方的合同客观上已无法履行，宋辉申存在严重违约行为，故起诉至法院，要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议，宋辉申腾退×号房屋，并按房款总额的日万分之五计算支付逾期付款违约金至合同解除之日止。
宋辉申辩称：双方的合同是2006年签订的，当时雅宝公司承诺可以办理贷款，后来在办理贷款的过程中发现我是香港人办不了贷款，导致无法付款。无法付款和贷款无法办下来不是我的责任，是雅宝公司的责任，雅宝公司一直没有提出解除合同，连起诉也是要求继续履行，现在解除合同我的损失很大，所以不同意雅宝公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：�宝公司与宋辉申签订的商品房预售合同、补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。宋辉申在签约后未交付购房款余额，雅宝公司进行了三次催告后宋辉申仍然未交付，已构成违约，应承担违约责任。违约责任的形式根据合同约定，包括解除合同、承担违约金和支付余款并承担逾期罚息两种方式，选择权人为债权人，故雅宝公司有权选择宋辉申承担何种责任。现雅宝公司要求解除合同、宋辉申承担违约金并无不妥。考虑宋辉申购买房屋是在有关行政主管部门出台规定前，法院主持双方调解，但双方不能达成一致，现雅宝公司仍然要求解除合同，并无不妥，法院予以支持。关于违约金，考虑房屋在2008年后至今升值显著，雅宝公司即使解除合同另行出售经济损失有限，故法院酌情判决。关于腾房的诉讼请求，合同解除后双方均负返还义务，雅宝公司应当向宋辉�返还购房款，宋辉申应当返还房屋，雅宝公司的款项返还问题宋辉申在庭审中不提异议，腾房时间法院酌情判决。据此，原审法院于2014年1月判决：一、雅宝公司与宋辉申签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议于判决生效之日予以解除；二、宋辉申于判决生效后三十日内将北京市朝阳区×号房屋腾空交还雅宝公司；三、宋辉申于判决生效后七日内支付雅宝公司违约金三十五万元；四、驳回雅宝公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宋辉申不服，上诉至本院，认为：1.原审法院认定事实不清：双方在2006年就购房事宜已经达成一致意见，2006年5月我就交付了购房款；购房之初雅宝公司就知道我是香港居民身份，并向我承诺办理购房贷款没有问题，后期款项不能支付的原因在于雅宝公司虚假承诺，并非我的原因故意拒绝支付；我未支付剩余房款有另外一个主要原因，是雅宝公司不能确定该房屋是否能办理产权证，原审法院对于雅宝公司办理产权证的案件事实没有进行审理。2.原审法院适用法律错误：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，雅宝公司要求解除合同起诉时间为2013年，明显已超过行使解除权不得超过一年的期限；雅宝公司主张的违约金过高，法院应予以调整。3.原审未判决返还房款属于显失公平，遗留后续问题。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回雅宝公司的诉讼请求或发回重审。雅宝公司同意原判。
经审理查明：2008年9月2日，雅宝公司和宋辉申签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，合同约定宋辉申购买雅宝公司开发建设的×号房屋，房屋为非住宅，单价为每平方米51100元，总价款1738422元，付款方式为签订购房合同时支付938422元，剩余房款800000元向光大银行贷款支付，若因宋辉申原因导致银行贷款未能获批准，则宋辉申应于未获贷款之日起10日内一次性支付剩余全部房款，逾期付款超过150日的，自约定的付款期限届满之次日至实际付款之日，按日支付房款总额的万分之五的逾期罚息，逾期支付应付款超过150日的，雅宝公司有权解除合同，并有权收取总房款20%的违约金及逾期罚息。当日雅宝公司、宋辉申双方即办理了合同网上签约的有关手续。前述买卖合同及补充协议签订后，宋辉申的银行贷款申请未获批准，但宋辉申并没有继续支付剩余款项。
2010年5月10日，雅宝公司向宋辉申发出律师函，告知其应于2010年5月15日前支付剩余房款及逾期付款罚息，自2009年2月21�至2010年4月30日止为370327元，否则将采取诉讼方式解决。但此后宋辉申仍未付款。2011年、2012年雅宝公司又两次向宋辉申发出通知，但宋辉申仍未付款。
2012年8月，雅宝公司起诉到法院，要求宋辉申继续支付购房款，后撤诉。雅宝公司称该案审理中发现了住建部联合外管局颁布规定，经与建委有关部门联系，宋辉申的情况无法过户，故另行起诉要求解除合同。原审法院庭审中主持双方调解，但宋辉申愿意支付的违约金与雅宝公司要求差距较大，调解未能成功。
另查，2010年11月15日，住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套自住的住房，在境内设分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
诉讼中，双方认可曾于2006年3月签订过认购意向书。2008年3月6日，雅宝公司已经向宋辉申交付了房屋。宋辉申已支付了购房款902652元。
以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、补充协议、付款收据、入住房间验收记录表、律师函、起诉书等证据在案佐证。
本院认为：雅宝公司与宋辉申签订的商品房预售合同、补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。宋辉申在签约后未交付购房款余额，雅宝公司曾进行三次催告，宋辉申仍然未能交付，其行为已构成违约。2012年雅宝公司起诉要求宋辉申支付剩余房款并按合同约定支付违约金，双方不能就房款及违约金的给付问题达成一致，致使雅宝公司无法与其继续履行合同，在此情况下，雅宝公司要求解除合同，并无不妥。宋辉申主张雅宝公司超出法定期限行使合同解除权，缺乏依据，本院对其此项上诉意见不予采纳。宋辉申称雅宝公司曾�假承诺代办贷款，故未能支付房款的责任在于雅宝公司，因其就此未能提供证据，故本院不予采信。宋辉申主张雅宝公司不能办理房产证是其不支付房款的另一个主要原因，因双方合同约定宋辉申支付房款义务先于雅宝公司办理产权过户的时间，故宋辉申以雅宝公司未办理产权过户为由未支付房款并不能认定系其合理抗辩。有关宋辉申主张原判确定违约金过高问题，经审查，原审法院已综合考虑房屋升值、雅宝公司的实际损失等情况对违约金数额进行了酌减，该数额远远低于双方约定，现宋辉申仍主张违约金数额过高，其上诉意见缺乏依据，本院对其相应上诉请求不予支持。有关宋辉申主张原审判决未对雅宝公司返还房款问题进行处理，因宋辉申未提出反诉，故原审法院未予处理并无不当，宋辉申可与雅宝公司另行解决。
综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8866元，由宋辉申负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费17732元，由宋辉申负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 贾 旭
二〇一四年四月十八日
书 记 员 周艳雯