湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第518号
原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司。住所地：常德市安乡县深柳镇五总社区文艺中路（新银嘉宾馆内）。
法定代表人徐解清，公司经理。
委托代理人张孝天，男，湖南正泰律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告（反诉原告）郑某，男，1973年7月4日出生，汉族，湖南省津市市人，居民，住湖南省津市市。
被告（反诉原告）韩某某，男，1971年10月29日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住安乡县。
二被告委托代理人陈宇，男，湖南湘楚律师事务所律师，代理权限一般授权。
原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司（以下简称盈嘉资产公司）与被告（反诉原告）郑某、韩某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员彭国辉独任审判，书记员顾关担任记录，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。后由于案件复杂依法转为普通程序，并于2014年7月21日公开开庭进行了第二次审理，原告委托代理人张孝天，被告郑某、韩某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盈嘉资产公司诉称，2012年11月原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于�乡县文艺中路的原老盈嘉宾馆及其附属设施设备租赁给二被告经营，合同约定年租金为270000元（含房屋租金和设备金）租期为10年，租金计算从2013年1月20日起开始计算，每年的1月5日前给付当年租金。合同签订后二被告给付了2013年的租金。但到2014年1月5日，二被告却没有按合同约定给付2014年的租金270000元存在违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院：一、要求二被告立即给付2014年的租金270000元；二、要求二被告从2014年1月20日起至给付之日止按租金千分之五每日承担违约金。
原告（反诉被告）盈嘉资产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告营业执照及法定代表人身份情况（复印件与原告核对无异），欲证实原告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁合同1份（复印件与原件核对无异），欲证实原告与二被告签订的《房屋租赁合同》是租赁的房屋而�宾馆，且按照合同约定消防的办理及相关费用由二被告承担，并且合同还约定合同期限为10年，租金每年270000元，二被告应在每年的1月5日前给付，如延期则按每日0.05%计算违约金的事实。
被告（反诉原告）郑某、韩某某辩称，一、原告与二被告所签订的合同标的物是宾馆而不是房屋，且二被告租赁该标的物的目的是为了经营宾馆；二、原告将该宾馆租赁给二被告时隐瞒了该宾馆在消防工程方面的问题即没有消防许可证，致使二被告无法经营，并且二被告也多次通知原告要求解除合同，所以请求法院解除原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，反诉费由原告（反诉被告）负担；三、至于租金二被告同意给付至解除合同之日止（2014年6月6日第一次开庭时要求原告（反诉被告）赔偿二被告（反诉原告）经济损失4892325元和经济损失违约金200000元这项反诉诉讼请求撤回），但原告尚欠二被告24000元（从2012年11月20日至现在的移动发射塔租金24000元原告已收取），郭义所租赁的茶楼及桑拿中心的租金76000元（2013年所租赁的租金，原告已收取，），二楼证券中心的租金及补偿费用35000元以及二被告垫付的2012年11月20日前的水电费和原告以前发出的储值卡12000元应全部给付二被告。
被告（反诉原告）郑某、韩某某就其答辩主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份（复印件与原件核对无异），欲证实二被告承租的房屋是宾馆且签订的租赁合同的目的是为了经营宾馆，而原告违反合同约定，一直未将营业执照给二被告，且宾馆本身有瑕疵，自身结构存在问题，并且存在重大消防隐患；
2、消防安装工程承包合同书（复印件与原件核对无异），欲证实二被告对所租赁的宾馆进行了消防工程改造，且支付了280000元，�由原告承担；
3、安乡县消防大队责令改正通知书（复印件与原件核对无异），欲证实二被告承租的宾馆是由于自身主体结构存在问题导致消防检查不合格，二被告无法进行经营，合同无法履行；
4、盈嘉大酒店餐饮部装修工程支付情况表（复印件与原件核对无异），欲证实餐饮部装修的投入的费用共计1320985元；
5、盈嘉大酒店装修期间供应商应付款情况表（复印件与原件核对无异），欲证实二被告为装修宾馆所投入的费用共计2515352元；
另外，被告（反诉原告）申请了证人张某某、万某某出庭作证，张某某的证言内容为“证人是于2012年10月进入盈嘉宾馆上班，上班时老板是徐解清，后来徐总将宾馆租给二被告经营。”万某某的证言内容为“证人与二被告系雇佣关系，证人于2012年5月到盈嘉宾馆上班，当时老板是徐解清，他的办室设在宾馆的502房，去年徐总告诉�们宾馆租给二被告了，从我上班到现在宾馆一直在正常经营。”欲证明被告（反诉原告）是租赁的宾馆。
对原告（反诉被告）提交的证据1，二被告（反诉原告）质证无异议，本院予以确认。对证据2，二被告（反诉原告）对其真实性不持异议，但对证明目的持有异议，认为该证据证明二被告租赁的是宾馆及配套设施，对消防问题合同中明确是二被告只对宾馆内部装修时的消防工程改造由二被告负责，宾馆自身早已形成的消防安全不应由二被告负责，现二被告无法经营，合同目的不能实现，原告存在违约。本院认为，关于租赁合同，原、被告在租赁时合同约定为房屋租赁合同，并且在合同的第一条介绍租赁物中明确了甲方（原告（反诉被告））将其合法拥有的坐落在安乡县文艺中路（南浦）老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层出租给乙方（二被告（反诉原告））用于经�，并且已经交付给二被告（反诉原告），二被告（反诉原告）通过装修后现在正在营业，至于消防问题，合同第五条第八款明确约定了“在租赁期内租赁物的消防问题及费用由乙方（二被告（反诉原告））自行解决。”所以消防问题（除房屋主体结构问题外）合同约定也应由二被告（反诉原告）负责。故对证据2本院予以确认。
对二被告（反诉原告）提交的证据1，原告（反诉被告）对其真实性不持异议，但对证明目的持有异议，认为房屋租赁合同没有瑕疵，并且按照合同的确定消防问题及费用由二被告自行解决，本院认为房屋租赁合同的签订是双方真实意思的表现，合同约定了双方的权利和义务，再加上二被告从事酒店宾馆生意多年，开设宾馆需要怎样的建筑物，二被告是清楚的，并且在签订合同前，二被告也查看标的物，所以原告与二被告签订房屋租赁合同，�告不存在隐瞒，故对二被告（反诉原告）提交的证据1的证明目的本院不予认可。对证据2，原告（反诉被告）对其真实性不持异议，但对证明目的持有异议，认为消防安装工程本身按照合同的约定应是由二被告自行解决。本院认为，消防安装工程承包合同书，是二被告在经营该房屋时自愿进行了消防安装工程，并且消防安装按照合同约定也是由二被告解决，所以对证据2的证明目的本院不予认可。对证据3，原告（反诉被告）对其真实性不持异议，但对证明目的持有异议，本院认为安乡县消防大队责令改正通知书注明该租赁消防问题主要是相邻建筑防火间距不足和疏散通道的宽度不够，这些问题应属于房屋主体结构存在问题，而不属于租赁合同中第五条第九款“在租赁期间内租赁物的消防问题及费用由乙方自行解决”的范畴。所以对证据3本院予以认可。对证据4、5，原告（反诉被告）对其真实性、合法性均持异议。本院认为，二被告租赁房屋后虽然进行了装修，但装修款原告表示不认可，且二被告也未提交相关鉴定机构的意见予以证实，所以对证据4、5本院不予认可。
另外，对证人张某某、万某某的证言，原告对其真实性不持异议，但对证明目的持有异议，认为原告是在没有消防许可的情况下从事过商业经营的事实。本院认为，二位证人的证言，只能证明原老盈嘉宾馆在二被告租赁前以及在二被告租赁期内都在经营，故本院对该证人证言欲证明的目的不予认可。
根据原、被告双方的陈述以及本院采信的证据，本院查明本案事实如下，2012年11月原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于安乡县文艺中路的原老盈嘉宾馆及其附属设施设备租赁给二被告经营，合同约定年租金为270000元（含房屋租金和设备使用金�租期为10年，租金计算从2013年1月20日起开始计算，每年的1月5日前给付当年租金，如违约按租金每日0.05%支付违约金。合同签订后二被告给付了2013年的租金。但到2014年二被告却没有按合同约定给付2014年的租金270000元，故原告诉至法院要求二被告按合同的约定给付租金，并支付违约金。
另查明，二被告在签订该合同前已从事宾馆行业多年。
本院认为，本案争议的焦点为一、二被告租赁原告的是宾馆还是一般房屋？二、原、被告双方在租赁合同中谁违约，违约金该怎么计算？三、二被告是否可以单方面解除合同？四、租金如何给付？
焦点一：本院认为，二被告租赁的是一般房屋而不是宾馆。理由有三：一、从合同形式上来看，原、被告双方在签订合同时，名称就为房屋租赁合同；二、从签订合同内容上看，合同约定为甲方（原告）将其合法拥有的座落在安乡县文�中路（南浦）的老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层出租给乙方（二被告）用于经营，虽然内容上有老盈嘉宾馆，但老盈嘉宾馆根本就没有宾馆营业执照，只是在当地人心中一个地名，一个字号，另外，该房屋面积为5000平方米，在县城的中心地段，合同明确约定房屋租金为150000元，设备使用费每年120000元，总共270000元，如果是租赁的宾馆，租金按照当地商业地段，应该远不止现在的租金；三、二被告均是从事宾馆生意多年，对经营宾馆应该具备的条件是知道的，并且双方在签订合同时二被告也对租赁物的结构进行了解。所以二被告租赁的标的物应为一般房屋。
焦点二、原、被告双方在租赁合同中谁违约，违约金该怎么计算？本院认为，原、被告双方在租赁合同中应该属于二被告违约。因为按照原、被告双方签订的房屋租赁合同第三条第二款“租金支付方式，租金支�方式为现金结算，租金每一年交一次，每年270000元，于每年的1月5日前交付当年租金”二被告租赁原告的房屋后，租金应该是每年度的1月5日前交付当年租金，然而二被告到现在2014年7月份租金仍没有交付，所以按照合同约定应该属于二被告违约。关于违约金，原告要求二被告从2014年1月20日起至给付之日止按租金每日千分之五支付违约金，但按照原、被告双方签订的合同内容第八条第四款“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每逾期一天甲方有权要求乙方按合同年租金的0.05%支付违约金”，故本院认为违约金只能按照双方的约定计算即每日租金的0.05%，而不是每日千分之五计付。至于违约金给付时间从何时算起，虽然双方合同约定从租金给付之日即每年1月5日前算起，但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）从2014年1月20日算起，这是原告（反诉被�）对自己民事权利的合理处分，本院应予以认可。
焦点三、二被告（反诉原告）是否可以解除合同？本院认为，二被告（反诉原告）是可以解除合同。理由如下：一、按照合同的约定，二被告在规定的时间内未给付租金，存在违约，且二被告也主动要求解除合同，依照合同法具体条文的有关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同。并且按照二被告与原告签订的房屋租赁合同第五条第一款“……同时在租赁期间内乙方（二被告）如以任何理由终止本合同，乙方投入任何设施，设备都不能带走……，”所以从原、被告双方签订的合同内容来看，二被告也是可以解除合同的；二、根据安乡县公安消防大队责令立即改正通知书上注明的问题来看，一是原告出租给二被告的房屋存在与相邻建筑防火间距不足（按照消防法的规定，最低应为6米以上，而该标的物间距不足6米），二是疏散通道的宽度不够（按照消防法的规定，最低应为1.4米以上，而该标的物疏散通道不足1.4米），存在上述问题都是原告的标的物主体存在的问题，按照《中华人民共和国消防法》的具体条文，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。从本案租赁合同的标的物来看，该标的物的相邻建筑防火间距和疏散通道宽度均达不到国家强制标准，从而使原、被告双方合同客观履行不能，合同目的无法实现，按照最高人民法院《关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》具体条文，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故二被告（反诉原告）请求解除合同，本院予以支持。至于合同解除后而产生的其他纠纷，双方当事人可以另行起诉。
焦点四、租金的给付？本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同解除后租赁期间内的租金，二被告应立即给付。在庭审中，二被告也同意给付2014年实际租赁期间内的租金，按照合同的约定，2014年房屋租金从2014年1月20日起计算房屋年租金为270000元，算到2014年7月21日止租金应给付134630元。2014年7月21日后二被告（反诉原告）实际租赁经营的，按合同约定的租金条款另行计算。
另外，二被告（反诉原告）反诉中要求原告给付以前移动塔租金24000元（从2012年11月20日至现在的移动发射塔租金24000元原告已收取），郭义所租赁的茶楼及桑拿中心的租金76000元（2013年所租赁的租金，原告已收取），二楼证券中心的租金及补偿费用35000元（原告均已收取）以及二被告垫付的2012年11月20日前的水电费和原告以前发出的储值卡12000元应全部给付二被告。因原告当庭不予认可，且二被告未提交相关证据予以证实，所以对二被告的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第（一）款、第（三）款、第二百二十七条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除被告（反诉原告）郑某、韩某某与原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司于2012年11月19日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）郑某、韩某某于本判决生效之日起三日内一次性给付原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司房屋租金134680元（从2014年1月20日算至2014年7月21日），2014年7月21日以后被告（反诉原告）实际租赁经营的，应按合同约定的租金条款另行计算；
三、被告（反诉原告）郑某、韩某某于本判决生效之日起三日内一次性支付原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司违约金（违约金从2014年1月20日起，每日按年租金270000元的0.05%计付至解除合同之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）郑某、韩某某其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6000元，反诉受理费100元，减半收取50元，共计6050元，原告（反诉被告）常德盈嘉资产管理有限公司负担2550元，被告（反诉原告）郑某、韩某某负担3500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 彭国辉
助理审判员 邓 锐
人民陪审员 伍献阳
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 顾 关