山东省泰安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁09民终816号
上诉人（原审原告）：孙善振，男，1956年10月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：和法章，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：泰安银行股份有限公司，住所地:泰安市长城路3号。
法定代表人：展鹏，董事长。
委托诉讼代理人：丁宁，男，1981年6月11日出生，回族，泰安银行股份有限公司员工，住泰安市泰山区。
被上诉人（原审被告）：马军，男，1970年11月18日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。
原审第三人：肥城三英纤维工业有限公司，住所地肥城市安庄镇驻地。
法定代表人：马军，经理。
委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。
原审第三人：杜现国，男，1977年10月25日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。
原审第三人：梁兴军，男，1972年10月24日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。
原审第三人：肥城联谊工程塑料有限公司，住所地肥城市高新技术开发区孙牛路与肥梁路交汇处。
法定代表人：张银堂，董事长。
委托诉讼代理人：于兆国，山东同成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新华，山东同成律师事务所律师。
原审第三人：张银堂，男，1955年5月21日出生，汉族，住肥城市王瓜店镇朱庄村**号。
委托诉讼代理人：于兆国，山东同成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新华，山东同成律师事务所律师。
原审第三人：张涛，男，1982年5月26日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：于兆国，山东同成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新华，山东同成律师事务所律师。
原审第三人：冉俊莲，女，1955年9月4日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：于兆国，山东同成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新华，山东同成律师事务所律师。
上诉人孙善振因与被上诉人泰安银行股份有限公司、马军、原审第三人肥城三英纤维工业有限公司、杜现国、梁兴军、肥城联谊工程塑料有限公司、张银堂、张涛、冉俊莲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人孙善振的委托诉讼代理人和法章，被上诉人泰安银行股份有限公司的委托诉讼代理人丁宁，被上诉人马军、原审第三人肥城三英纤维工业有限公司、杜现国、梁兴军的委托诉讼代理人于晓东，原审第三人肥城联谊工程塑料有限公司、张银堂、张涛、冉俊莲的委托诉讼代理人于兆国、王新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙善振上诉请求：1.维持泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4202号民事判决第一项；2.撤销泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4202号民事判决第二项，改判解除对坐落于山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋的查封保全措施；3.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：本案一审判决认定基本事实错误。1.涉案房屋已经泰安市房管局核准确认，完成了转让交易，泰安市房管局出具的《房屋交易完成证明（转让）》属于核准登记，具有法律效力，能够确认涉案房屋物权已经转移。2.上诉人一审提交的物业费发票以及上诉人装修涉案房屋的事实能证实上诉人在涉案房屋被人民法院查封前已合法占有该涉案房屋。3.上诉人一审提交的银行转账凭证可证实上诉人将购房款全部支付给马军。4.浙江省桐乡市人民法院作出的（2017）浙0483民初2572号之一民事裁定已经确认上诉人合法占有涉案房屋和支付全部对价的事实。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
泰安银行股份有限公司辩称，我行与山东菲博瑞德新材料有限公司于2017年7月20日签订了债权转让协议，并将债权转让通知书送达给了本案各方当事人。2017年10月9日，我行向一审法院提交了强制执行申请书及变更申请执行人申请书，因此本案与我行没有关系。
马军辩称，同意上诉人的上诉意见。被上诉人马军与上诉人之间有真实的买卖合同关系，且合同价款已支付完毕，上诉人已实际占有使用该房屋，未完成变更登记系因上诉人意志之外的原因所致，因此，上诉人的上诉请求应当予以支持。请求二审法院依法审查，将本案发回重审。
原审第三人肥城三英纤维工业有限公司、杜现国、梁兴军的答辩意见与被上诉人马军的答辩意见相同。
原审第三人肥城联谊工程塑料有限公司、张银堂、张涛、冉俊莲辩称，上诉人在涉案房屋被人民法院查封前未签订合法有效的合同，没有支付任何价款以及合法占有涉案房屋。并且，对于未办理房屋过户登记，上诉人具有过错。上诉人所诉无事实与法律依据，应依法驳回其上诉请求。
孙善振向一审法院起诉请求：1.立即解除对坐落于山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋的查封保全措施；2.确认原告孙善振与被告马军的《二手房买卖合同》有效，并确认位于山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋归原告所有；3.被告马军协助原告孙善振将山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋过户登记在原告孙善振名下。4.本案的全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告马军系肥城三英纤维工业有限公司的法定代表人，涉案房产现登记在被告马军名下。因泰安银行股份有限公司与肥城三英纤维工业有限公司、肥城联谊工程塑料有限公司、马军、杜现国、梁兴军、张银堂、张涛、冉俊莲金融借款合同纠纷一案，一审法院根据泰安银行股份有限公司的申请，对马军的银行存款800万元或相应价值的财产采取冻结、查封等保全措施。一审法院于2017年3月30日裁定查封了马军名下位于泰安市国华经典小区304#-（3-5层）-1号的房产。诉讼过程中，案外人孙善振提出异议，要求解除对该房产的查封，一审法院以（2017）鲁0902民初1395之四十一号民事裁定，裁定驳回孙善振的异议请求。孙善振对该裁定不服向一审法院提起执行异议之诉。2017年4月10日，浙江省桐乡市人民法院因中国巨石股份有限公司与肥城三英纤维工业有限公司、马军、杜现国、梁兴军、山东三和纤维工业有限公司、山东三泰新材料科技有限公司买卖合同纠纷一案，查封了马军名下的泰安市国华经典小区304#-（3-5层）-1号房产，孙善振提出异议，浙江省桐乡市人民法院以（2017）浙0483民初2572号之一民事裁定书，裁定解除对马军名下位于山东省泰安市国华经典小区304#-（3-5层）-1号的房产（泰房权证泰字第××号）的查封。
诉讼过程中，原告明确与马军办理房屋所有权过户登记的依据实际为以房抵债。原告提供2015年12月15日济宁市兖州区丁一商贸有限公司向肥城三英纤维工业有限公司转账200万元的记录，济宁市兖州区丁一商贸有限公司出具证明，证明该公司系孙善振实际所有和控制，公司登记股东单燕、高洁系为孙善振顶名持股，2015年12月15日从该公司账户转到肥城三英纤维工业有限公司的账户款项系孙善振的个人款项。原告主张该借款实际为孙善振借给了马军。因马军借款到期后未能偿还借款，约定以马军名下山东省泰安市国华经典小区304#-（3-5层）-1号的房产偿还该借款，后原告于2017年3月27日通过其子孙华山向被告马军转账70万元作为尾款。在原告提供的2017年3月29日《山东省二手房买卖合同》中约定房屋成交价款为100万元，同时在该合同中约定双方定于2017年4月30日正式交付该房屋。原告与被告马军对此解释为办理二手房过户时双方委托泰安润丰房地产服务有限公司代办，对合同中约定的价格并不知情。后泰安市房产管理局向原告出具房屋交易完成证明（转让）。原告称2015年年底入住涉案房产，但仅提供了2017年5月23日向山东国华物业管理有限公司泰安分公司的物业服务费单据（2017年1月-6月）两张予以证实。
一审法院认为，根据涉案房屋的产权登记信息，该房屋的产权登记在马军名下，现该房屋的权利人是马军。原告孙善振要求根据提交的与马军签订的《山东省二手房买卖合同》、转账凭证、物业服务费单据等证据要求确权并排除执行的请求，其属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形的主张。
结合上述规定，本案争议的焦点问题一、在人民法院查封前孙善振与马军是否已签订了合法有效的书面合同。原告与被告马军均认可办理房产过户的依据是以房抵债，双方认可涉案房产的价值为270万元，原、被告双方均未提供真实、合法有效的书面以房抵债合同或买卖合同。对原告与被告马军为办理房产过户于2017年3月29日签订的《山东省二手房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且经泰安市房产管理局审查核实，为有效合同，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该合同的形成不能产生物权变动的效力，原告要求确认位于山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋归原告所有的请求一审法院不予支持；
焦点问题二、在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。双方签订的《山东省二手房买卖合同》约定的交房时间已在一审法院查封之后，原告仅凭2017年5月份的两份物业费单据无法证实涉案房产在法院查封前已被孙善振实际合法占有；
焦点问题三、是否已支付全部价款。2015年12月15日济宁市兖州区丁一商贸有限公司向肥城三英纤维工业有限公司转账200万元的记录，济宁市兖州区丁一商贸有限公司虽出具证明该款项系孙善振个人款项，但仅凭单位证明无法证实该款系孙善振与马军个人之间发生债权债务关系，故对原告的该主张一审法院不予认可。综上所述，原告对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求解除查封的申请，一审法院不予支持。
对原告主张要求被告马军协助原告孙善振将山东省泰安市国华经典小区304#（3-5层）-1号的房屋过户登记在原告孙善振名下的诉讼请求，不属于案外人执行异议案件的审理范围，对该请求一审法院不予审理。
综上所述，原告要求确认涉案房产归原告所有并要求过户的请求无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二之规定，判决：一、确认原告孙善振与被告马军签订的《山东省二手房买卖合同》为有效合同；二、驳回原告孙善振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元，由原告孙善振负担21300元，被告马军负担7100元。
本院二审期间，上诉人提交的不动产单元配号确认单及泰安市房产分户图不能证实涉案房屋已经变更登记。上诉人提交的装饰合同及清单仅能证实上诉人签订涉案房屋装修合同的事实，不能证实上诉人在涉案房屋被查封前已占有涉案房屋的事实。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。上诉人在一审中未提出明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，因此，本案不属于人民法院案外人执行异议之诉的受理范围。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款、第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4202号民事判决；
二、驳回孙善振的起诉。
一审案件受理费28400元，退还孙善振。孙善振预交的二审案件受理费28400元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 王安广
审判员 李 健
审判员 刘增凯
二〇一八年六月七日
书记员 崔晓元