上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初40093号原告(反诉被告)：上海康桥半岛(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫华，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海悦来港教育科技发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杜利平，总经理。委托诉讼代理人：王馨，上海市协力律师事务所律师。原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司(以下简称康桥公司)与被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司(以下简称悦来港公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，先于2017年10月17日进行了证据交换，后于2017年10月18日公开开庭进行了审理。康桥公司的委托诉讼代理人陈应春、张卫华和悦来港公司的委托诉讼代理人王馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥公司提出如下本诉请求：1、判令悦来港公司支付购房余款人民币(以下币种相同)1,000万元；2、判令悦来港公司支付逾期付款违约金886,000元(以１０００万元为本金，按照日万分之一的标准，自双方申请办理过户日即自2016年2月3日起计算至２０１６年3月4日止，按照日万分之二的标准，从2016年3月5日计算到悦来港公司支付全部房款之日止)；3、判令案件受理费由悦来港公司承担。事实和理由：康桥公司与悦来港公司于2015年12月12日签订了五份《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定悦来港公司整体购买康桥公司所有的位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积11,908.10平方米，总房款10,500万元。2015年12月15日康桥公司依约交付了系争房屋，悦来港公司整体支付了9,500万元房款，悦来港公司于2016年7月21日取得系争房屋的产权证。根据双方签署的《合同》附件三之约定，剩余房款应在提交过户申请的当日(2016年2月2日)支付，但时至今日，悦来港公司尚有房款1,000万元仍未支付。康桥公司多次发函、致电悦来港公司，要求尽快支付，但悦来港公司一直未履行付款义务。悦来港公司的此等行为已经违反了《合同》约定和法律规定。故康桥公司诉至法院，要求判如诉请。悦来港公司辩称：不同意康桥公司的诉讼请求。康桥公司违约在先，且造成了悦来港公司的巨额损失，故悦来港公司不同意支付尾款和违约金。悦来港公司提出反诉请求如下：1、判令康桥公司支付悦来港公司合同约定的违约金３１５万元(自２０１６年２月２３日至２０１６年７月２１日逾期１５０天，每逾期一日，按总房价款１０５００万元的万分之二计算违约金)；２、判令康桥公司支付悦来港公司占用资金的利息损失1,811,633.08元(逾期150天，悦来港公司已经支付9,500万元房款，加上税费共计99,952,169.78元，以99,952,169.78元为本金，按照银行同期贷款利率计算，产生的利息损失共计1,811,633.08元)；3、判令康桥公司支付悦来港公司已产生的租金收益差价损失15,080,629.12元(原租赁合同的租金2,305,196.88元每年与目前市场价的租赁金额17,385,826元每年之间的差价)；4、判令康桥公司返还悦来港公司租金1,135,160元及判令康桥公司支付悦来港公司暂计租金利息损失59,461元(自2016年8月1日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算)；5、反诉费由康桥公司缴纳。事实和理由：康桥公司与悦来港公司于2015年12月12日签署了《合同》，《合同》约定，在双方签署《房屋交接书》后康桥公司即通知中福会幼儿园出租人变更为悦来港公司，今后系争房屋的租金由悦来港公司向中福会幼儿园收取，《租赁合同》中的权利义务亦全部由悦来港公司承继，康桥公司协助悦来港公司与中福会幼儿园办理出租人变更手续或签署出租人变更协议；若因康桥公司单方面原因导致逾期办理过户的，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之一支付违约金，康桥公司逾期办理过户超过二个月但悦来港公司不选择解除合同的，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之二支付违约金；《合同》签署后，康桥公司应当负责取得中福会幼儿园放弃承租人优先购买权的书面文件。2015年12月15日，康桥公司与悦来港公司签署了《房屋交接书》。2016年2月2日，悦来港公司取得了《上海市浦东新区房地产登记收件收据》。2016年2月26日，悦来港公司向中福会幼儿园发出了《关于第二期租赁期满依约通知终止原租赁协议，并重新协商新协议的通知》，因第二期租赁期2016年9月1日到期，通知中福会幼儿园第二期租赁期到期后终止租赁合同的执行，如需继续租赁，双方重新协商并达成新的租赁协议。2016年3月9日，中福会幼儿园发函给悦来港公司称，中福会幼儿园承租的房产所有人为康桥公司，康桥公司才有权提出终止合同的通知，康桥公司未发出任何关于终止合同的通知，如需取代康桥公司重新协商租赁合同，需要证明已从康桥公司受让房产并成为房产产权人。2016年3月28日、2016年4月28日，悦来港公司先后发函给浦东新区房地产交易中心，催促办理产证。2016年5月16日，因多次沟通无果，悦来港公司遂起诉上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称住建委)、上海市规划和国土资源管理局(以下简称规土局)并请求判令住建委和规土局限期为系争房屋管理物权转移登记手续。2016年6月2日，住建委和规土局答辩称因缺少了系争房屋承租人中福会幼儿园放弃承租人优先购买权的书面文件而无法办理系争房屋的产权过户手续。因康桥公司的原因拖延至2016年7月21日悦来港公司才取得了房屋产权证。2016年12月29日，悦来港公司向中福会幼儿园发出了《公司函》，要求与其妥善处理后续租赁事宜。2017年1月4日，中福会幼儿园向悦来港公司回复称其对房产租赁已进入第三期，其将一如既往履行原合同。悦来港公司认为，康桥公司的违约行为给悦来港公司造成巨大的经济损失，康桥公司应当支付悦来港公司违约金并承担给悦来港公司造成的损失。故悦来港公司提出反诉，要求判如诉请。康桥公司对悦来港公司的反诉辩称：对悦来港公司的第1项诉讼请求不同意。本案中不存在康桥公司违约。按照合同约定，悦来港公司要付清房款后，康桥公司才通知承租人变更且办理相应手续，但悦来港公司至今一千万没付清。本案中真正的违约方是悦来港公司。对悦来港公司的第2项、第3项诉讼请求均不同意，该2项诉讼请求没有依据。对悦来港公司的第3项诉讼请求，系争房屋的产权未办理至悦来港公司前，要求康桥公司解除和中福会幼儿园的合同没有依据。系争房屋是教育资产，在康桥无法租赁到这个价格。悦来港公司的第4项诉请没有依据，是悦来港公司先违约，且产证到2016年7月21日才办理出来。康桥公司在产证办理好前有权收取租金。康桥公司从未书面承诺何时办出产证，只是承诺何时去办理过户手续。产证无法办出的原因是住建委和规土局不依法行政，悦来港公司在行政诉讼中答辩意见中也称是因为住建委和规土局不依法行政。本院庭审中，康桥公司与悦来港公司举证了《上海市房地产买卖合同》、《房屋交接书》、付款凭证、《告知函》、《律师函》、《行政起诉状》及证据材料、庭审笔录、代理词、住建委及规土局提交的证据、谈话笔录、行政裁定书、行政赔偿决定书、康桥公司和中福会幼儿园的往来函件及寄送凭证、2015年5月9日康桥公司与上海悦来港资产管理有限公司签订的《购房意向书》、《关于第二期租赁期满依约通知终止原租赁协议，并重新协商新协议的通知》、《关于回复贵司致上海民办中福会通知的函》、《公司函》、《关于“公司函”的回复》、《上海市浦东新区房地产登记收件收据》、答辩状、康桥公司与中福会幼儿园所签的《租赁合同》、缴税凭证、《租赁意向报价函》、《中国工商银行业务回单》、《关于支付2016学年第一学期校舍及设施设备租赁费的说明》、《补充合同》、《关于租赁关系转移的通知函》、2015年9月8日、2015年9月16日上海悦来港资产管理有限公司发给康桥公司的2份公司函、由康桥公司发给上海悦来港资产管理有限公司的《公函》及《区政府专题会议纪要》、上海悦来港资产管理有限公司于2015年10月8日发给康桥公司的《公司函》、中福会幼儿园于2017年3月29日出具给康桥公司、悦来港公司的《的复函》等证据进行举证、质证，并由本院对康桥公司及悦来港公司的陈述记录在案，本院对上述证据及康桥公司与悦来港公司的陈述分析认证后认定事实如下：2015年5月7日，康桥公司与悦来港公司的母公司上海悦来港资产管理有限公司签订《购房意向书》，《购房意向书》约定：就上海悦来港资产管理有限公司购买系争房屋签订本意向书；康桥公司已将系争房屋租赁给中福会幼儿园，租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日，分三期履行，第一期3年，在2010年9月1日起至2013年8月31日止，第二期3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，第三期4年，自2016年9月1日起至2020年8月31日止；在上海悦来港资产管理有限公司提供书面的《目标资产购买报价单》后，康桥公司负责征询并确认中福会幼儿园是否行使优先购买权，并努力在20个工作日内取得中福会幼儿园是否放弃优先购买权的书面文件；在康桥公司同意接受上海悦来港资产管理有限公司报价且中福会幼儿园放弃系争房屋优先购买权的前提下，康桥公司与上海悦来港资产管理有限公司应在前述条件满足之日起3个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》；上海悦来港资产管理有限公司应于签订本意向书后5个工作日内向康桥公司支付意向金500万元，应于签订《上海市房地产买卖合同》当日以现金本票的方式支付3,600万元的系争房屋对价款(含已付的意向金500万元)；……。2015年5月7日，上海悦来港资产管理有限公司转账支付康桥公司购房意向金500万元。2015年6月19日，康桥公司向中福会幼儿园发出《关于行使优先购买权的通知》，要求中福会幼儿园收到本通知书后7日内回复是否同意以总价10,500万元及相应购买条件购买系争房屋，如果中福会幼儿园同意以此购买条件购买，康桥公司将保证中福会幼儿园优先购买权，并以此购买条件与中福会幼儿园签署交易合同，如果中福会幼儿园没有在7日内书面回复康桥公司、或者回复不购买、或者对购买条件提出异议，康桥公司将视为中福会幼儿园放弃优先购买权，且康桥公司将以不低于上述购买条件与其他购买人成交。2015年6月26日，上海悦来港资产管理有限公司与康桥公司签订《补充合同》，《补充合同》的主要内容为：康桥公司与上海悦来港资产管理有限公司于2015年6月签署了《上海市房地产买卖合同》，约定康桥公司将系争房屋转让给上海悦来港资产管理有限公司；现就《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议作出变更和补充约定；本合同签署后，康桥公司应当负责取得中福会幼儿园放弃承租人优先购买权的书面文件，上海悦来港资产管理有限公司应于康桥公司提交以上文件给上海悦来港资产管理有限公司之后的3个工作日后支付首付款5,500万元到康桥公司指定的账户；上海悦来港资产管理有限公司完成前述第1条首付款的付款手续后30日内，双方一并到浦东新区交易中心提交系争房屋过户申请，在浦东新区交易中心受理系争房屋的过户申请并出具收件收据后的当日，上海悦来港资产管理有限公司应付4,000万元至康桥公司指定的账户；上海悦来港资产管理有限公司能够在浦东新区交易中心受理系争房屋的过户申请并出具收件收据后60日后取得房产权证，上海悦来港资产管理有限公司应于取得房地产权证当日与康桥公司一起办理完成剩余1,000万元房款的放款手续，确保康桥公司能够及时全额提取约定的剩余房款；本次交易的税费，双方各自承担各自应当承担的部分。2015年6月29日，中国福利会出具《关于延期回复的函》,该函的主要内容为：中国福利会于2015年6月23日签收康桥公司快递的致中福会幼儿园的《关于行使优先购买权的通知》，因中国福利会是与上海颖和投资管理有限公司联合举办中福会幼儿园的实际管理方，同时受中福会幼儿园的委托全权负责决定是否对系争房屋行使优先购买权，故由中国福利会对《关于行使优先购买权的通知》进行回函；考虑到各种因素，中国福利会无法在7日内就康桥公司提出的事项给予回复，希望康桥公司延长行使优先购买权的期限，并暂缓出售系争房屋。2015年6月29日，上海悦来港资产管理有限公司转账支付康桥公司购房款5,000万元。本案审理过程中，上海悦来港资产管理有限公司出具《情况说明》，说明悦来港公司系由上海悦来港资产管理有限公司设立的作为收购及承接系争房屋的项目公司，此前上海悦来港资产管理有限公司已经支付的购房款5,500万元系代悦来港公司支付。2015年8月31日，中福会幼儿园出具《上海民办中福会幼儿园关于行使优先购买权的公函》给康桥公司，主要内容为中福会幼儿园决定行使优先购买权。2016年3月10日，绿地香港控股有限公司(系康桥公司的控股公司)出具《关于出售中福会幼儿园承租之房产的回复函》，主要内容为：因中国福利会未在指定的期限2015年7月15日前明确是否以1.05亿元的总价及相关付款条件购买系争房屋，且已视为放弃优先购买权，直至2015年8月31日才函告要求行使优先购买权，但仍未明确购买总价及付款方式；此后，绿地香港控股有限公司多次与中国福利会磋商相应的解决方案，但中国福利会始终拒绝签署购房意向书或支付意向金，也拒绝出具正式的函件确认1.05亿元的购房总价及具体的交易时间，故中国福利会的《关于行使优先购买权的公函》已超过通知期限，且公函中没有购买总价及行使期限，该公函实质上不具备法律效力；中国福利会在履行租赁合同过程中一直存在违约情形，违反了合同约定及法律规定，将保留追究违约责任的权利。康桥公司与悦来港公司于2015年12月12日签署了《合同》。《合同》约定，康桥公司向悦来港公司整体出售系争房屋，建筑面积11,908.10平方米，总房款10,500万元；本合同签署后，康桥公司应当负责取得中福会幼儿园放弃承租人优先购买权的书面文件，悦来港公司应于康桥公司提交以上文件给悦来港公司后的3个工作日内支付首付款5,500万元到康桥公司指定账户，悦来港公司应于2015年12月15日前向康桥公司支付第2笔房款2,000万元至康桥公司指定账户，剩余3,000万元于双方共同到浦东新区交易中心提交系争房屋的过户申请当日由悦来港公司支付至康桥公司指定账户；双方确认，在2016年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；鉴于系争房屋现由中福会幼儿园实际承租占有并开设民办中福会幼儿园，《租赁合同》已经提供给悦来港公司，悦来港公司充分知晓并了解该《租赁合同》内容及其条款，康桥公司承诺除《租赁合同》外未与中福会幼儿园就租赁事宜达成其他约定，房屋及其设备设施均按照现状进行转让，康桥公司出售系争房屋所属地块的地上附属设施、配套设施、构筑物及固定设备、装修系房屋不可分割的组成部分，其价值包含在房屋总价格中，康桥公司应当在系争房屋移交时一并无损移交给悦来港公司，悦来港公司同意并接受今后不得就系争房屋现状中的非固定设备(属于中福会幼儿园增设)缺少或被拆除而向康桥公司提出任何异议或索赔，双方确认在签署本合同且悦来港公司付清房款后，双方立即移交并签署《房屋交接书》，即视为系争房屋已合格实物交付，系争房屋风险及保修责任由悦来港公司自行承担(双方交接当天以摄影或摄像形式记录房屋的现状，作为《房屋交接书》的附件)，在双方签署《房屋交接书》后，康桥公司即通知中福会幼儿园出租人变更为悦来港公司，今后系争房屋的租金由悦来港公司向中福会幼儿园收取，《租赁合同》中的权利义务亦全部由悦来港公司承继，康桥公司协助悦来港公司与中福会幼儿园办理出租人变更手续或签署出租人变更协议；悦来港公司未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，悦来港公司应向康桥公司支付逾期未付款的万分之一的违约金，若逾期付款超过20个工作日的，则康桥公司可解除本合同，并要求悦来港公司支付总房价款的5%作为违约金，康桥公司可从悦来港公司已支付的房款中相应扣除，剩余房款在本合同解除之日起20个工作日内无息退还给悦来港公司，悦来港公司逾期付款超过20个工作日但康桥公司不选择解除合同的，则每逾期一日，悦来港公司按应付房价款的万分之二支付违约金直至付清全部房款；若因康桥公司单方面原因导致逾期办理过户的，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之一支付违约金，康桥公司逾期办理过户超过1个月的，则悦来港公司可解除本合同，除要求康桥公司返还全部购房款外，还有权要求康桥公司支付已支付房价款的5%作为违约金，但由于悦来港公司原因造成的逾期过户情况除外，康桥公司逾期办理过户超过2个月但悦来港公司不选择解除合同的，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之二支付违约金；……。2015年12月15日，康桥公司与悦来港公司签署了《房屋交接书》，双方对系争房屋进行了交接，同日悦来港公司转账支付康桥公司房款2,000万元。2016年2月2日，悦来港公司取得了《上海市浦东新区房地产登记收件收据》。2016年2月3日，悦来港公司转账支付康桥公司2,000万元。至此，悦来港公司支付康桥公司购房款共计9,500万元，剩余1,000万元未付。2016年2月26日，悦来港公司向中福会幼儿园发出了《关于第二期租赁期满依约通知终止原租赁协议，并重新协商新协议的通知》，因第二期租赁期2016年9月1日到期，通知中福会幼儿园第二期租赁期到期后终止租赁合同的执行，如需继续租赁，双方重新协商并达成新的租赁协议。2016年3月9日，中福会幼儿园发函给悦来港公司称，该房产所有人为康桥公司，康桥公司才有权提出终止合同的通知，康桥公司未发出任何关于终止合同的通知，如需取代康桥公司重新协商租赁合同，需要证明已从康桥公司受让房产并成为房产产权人。2016年3月28日、2016年4月28日，悦来港公司先后发函给浦东新区房地产交易中心，催促办理产证。2016年5月16日，因多次沟通无果，悦来港公司遂起诉上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称住建委)、上海市规划和国土资源管理局(以下简称规土局)并请求判令住建委和规土局限期为系争房屋管理物权转移登记手续。2016年6月2日，住建委和规土局答辩称因缺少了系争房屋承租人中福会幼儿园放弃承租人优先购买权的书面文件而无法办理系争房屋的产权过户手续。之后，悦来港公司因与住建委、规土局达成和解而撤回对住建委、规土局的起诉。2016年7月21日悦来港公司取得了系争房屋的产权证。2016年12月29日，悦来港公司向中福会幼儿园发出了《公司函》，要求与其妥善处理后续租赁事宜。2017年1月4日，中福会幼儿园向悦来港公司回复称其对房产租赁已进入第三期，其将一如既往履行原合同。2017年4月26日，中福会幼儿园向康桥公司支付了2016年2月1日至2016年6月30日的租金1,135,160元。本院认为：《合同》系双方当事人关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于康桥公司要求判令悦来港公司支付剩余房款1,000万元及要求判令悦来港公司支付逾期付款违约金(以１,０００万元为本金，按照日万分之一的标准，自双方申请办理过户日之次日即2016年2月3日起计算至２０１６年3月4日止，按照日万分之二的标准，从2016年3月5日计算到悦来港公司实际付清全部房款日止)的本诉请求之处理意见。根据《合同》约定，悦来港公司应于双方至浦东新区房地产交易中心提交系争房屋过户申请当日支付康桥公司剩余房款1,000万元；悦来港公司未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，悦来港公司应向康桥公司支付逾期未付款的万分之一的违约金，悦来港公司逾期付款超过20个工作日但康桥公司不选择解除合同的，则每逾期一日，悦来港公司按应付房价款的万分之二支付违约金直至付清全部房款日。双方于2016年2月2日至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的产权过户手续，并由浦东新区房地产交易中心于同日出具《上海市浦东新区房地产登记收件收据》。因此，悦来港公司按约应于2016年2月2日支付康桥公司剩余房款1,000万元，但悦来港公司至今未付。悦来港公司逾期付款的行为已经构成违约，应向康桥公司支付剩余房款并承担相应的逾期付款的违约责任。因此，康桥公司要求判令悦来港公司支付剩余房款1,000万元及要求判令悦来港公司支付逾期付款违约金(以１,０００万元为本金，按照日万分之一的标准，自双方申请办理过户日之次日即2016年2月3日起计算至２０１６年3月4日止，按照日万分之二的标准，从2016年3月5日计算到悦来港公司实际付清全部房款日止)的本诉请求，均符合法律规定，予以支持。二、关于悦来港公司要求判令康桥公司支付悦来港公司合同约定的违约金３１５万元、要求判令康桥公司支付悦来港公司占用资金的利息损失1,811,633.08元及要求判令康桥公司支付悦来港公司已产生的租金收益差价损失15,080,629.12元的反诉请求之处理意见。根据《合同》约定，双方确认，在2016年1月31日之前，双方共同向浦东新区房地产交易中心申请办理转让过户手续；若因康桥公司单方面原因导致逾期办理过户的，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之一支付违约金，康桥公司逾期办理过户超过1个月的，则悦来港公司可解除本合同，除要求康桥公司返还全部购房款外，还有权要求康桥公司支付已支付房价款的5%作为违约金，康桥公司逾期办理过户超过2个月但悦来港公司不选择解除合同，则每逾期一日，康桥公司应按总房价款的万分之二支付违约金。康桥公司与悦来港公司实际于2016年2月2日至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的产权过户手续，系争房屋的产权于2016年7月21日登记于悦来港公司的名下；悦来港公司称因康桥公司未提交承租人中福会幼儿园的放弃优先购买权的书面文件致使系争房屋的产权延迟于2016年7月21日才登记于悦来港公司的名下，并举证了行政诉讼案件中住建委、规土局的答辩状予以证明，但康桥公司对悦来港公司的上述意见及住建委、规土局的答辩状均持有异议，悦来港公司因与住建委、规土局达成和解而撤回了对住建委、规土局的行政起诉，故悦来港公司的上述意见及住建委、规土局的答辩状中的意见均未予查实认定，且悦来港公司在行政诉讼案件中曾称承租人放弃优先购买权文件不是办理产权过户的必备文件，因此，悦来港公司未有效举证证明系因康桥公司单方面原因及康桥公司违约致使系争房屋的产权过户延迟,且即使康桥公司在签署《房屋交接书》之后通知悦来港公司变更出租人为悦来港公司，因中福会幼儿园于2016年3月9日曾发函给悦来港公司表示，若悦来港公司要与中福会幼儿园重新协商租赁协议，则需要证明已从康桥公司受让房产并成为房产产权人，而悦来港公司于2016年7月21日才取得系争房屋的产权，也就是说，悦来港公司与中福会幼儿园能否协商签订租赁协议的关键因素是悦来港公司取得系争房屋的产权证及悦来港公司与中福会幼儿园的协商情况。故悦来港公司要求判令康桥公司支付悦来港公司合同约定的违约金３１５万元、要求判令康桥公司支付悦来港公司占用资金的利息损失1,811,633.08元及要求判令康桥公司支付悦来港公司已产生的租金收益差价损失15,080,629.12元的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。三、关于悦来港公司要求判令康桥公司返还悦来港公司租金1,135,160元及判令康桥公司支付悦来港公司暂计租金利息损失59,461元(自2016年8月1日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算)的反诉请求之处理意见。《合同》约定，双方当事人确认在签署本合同且悦来港公司付清房款后，双方立即移交并签署《房屋交接书》，即视为系争房屋已合格实物交付，在双方签署《房屋交接书》后，康桥公司即通知中福会幼儿园出租人变更为悦来港公司，今后悦来港公司与中福会幼儿园系争房屋的租金由悦来港公司向中福会幼儿园收取，《租赁合同》中的权利义务亦全部由悦来港公司承继，康桥公司协助悦来港公司与中福会幼儿园办理出租人变更手续或签署出租人变更协议；《合同》另约定，悦来港公司应于2015年12月15日前向康桥公司支付第2笔房款2,000万元至康桥公司指定账户，剩余3,000万元于双方共同到浦东新区交易中心提交系争房屋的过户申请当日由悦来港公司支付至康桥公司指定账户。根据上述约定，双方当事人对于支付剩余房款问题有两种不同的约定，结合双方当事人实际履行合同的情况双方当事人是按照后一种约定内容，即“剩余3,000万元于双方共同到浦东新区房地产交易中心提交系争房屋的过户申请当日由悦来港公司支付至康桥公司指定账户”的约定内容进行履行的，且康桥公司也是按照后一种约定内容向悦来港公司主张逾期付款违约责任的，故本院认定双方当事人约定的支付剩余房款的时间为双方共同到浦东新区房地产交易中心提交系争房屋的过户申请当日，而不是签署《房屋交接书》之前。因此，康桥公司在双方当事人签署《房屋交接书》后应按约通知中福会幼儿园将出租人变更为悦来港公司，之后系争房屋的租金由悦来港公司收取。双方于2015年12月15日签署了《房屋交接书》，但康桥公司在签署《房屋交接书》之后未通知中福会幼儿园将出租人变更悦来港公司，也未要求中福会幼儿园将之后的租金交由悦来港公司，应承担相应的违约责任。悦来港公司要求康桥公司返还其收取的中福会幼儿园2016年2月1日至2016年6月30日的租金1,135,160元的反诉请求，符合法律规定，予以支持；康桥公司在2017年4月26日收取上述租金后应在合理期限内(由本院酌定合理期限为一个星期，至迟于2017年5月2日前)将上述租金转给悦来港公司，但康桥公司至今未将该笔租金转付悦来港公司，康桥公司应支付悦来港公司租金本金1,135,160元自2017年5月3日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行银行同期贷款利率计算的利息；中福会幼儿园于2017年4月26日才向康桥公司支付了上述租金,康桥公司需要在合理期限内查清该笔款项并向悦来港公司转付，故悦来港公司要求康桥公司支付上述租金自2016年8月1日起至2017年5月2日止的利息损失,不符合法律规定,不予支持。康桥公司所谓的悦来港公司在签署《房屋交接书》之前未付清房款、故而康桥公司未通知承租人变更出租人且办理相应手续的意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司剩余房款1,000万元；二、被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司逾期付款违约金(违约金的计算方式：以１,０００万元为本金，按照日万分之一的标准，自2016年2月3日起计算至２０１６年3月4日止；以１,０００万元为本金，按照日万分之二的标准，从2016年3月5日起计算至上海悦来港教育科技发展有限公司实际付清全部房款之日止)；三、原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司租金1,135,160元;四、原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司租金本金1,135,160元按照银行同期贷款利率计算自2017年5月3日起至本判决生效之日止的利息损失;五、驳回被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87,116元及保全费5,000元，均由被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司负担；反诉案件受理费73,967元，由原告(反诉被告)上海康桥半岛(集团)有限公司负担15,324元,由被告(反诉原告)上海悦来港教育科技发展有限公司负担58,643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  秦冬红人民陪审员  梅丽华二〇一七年十一月二十九日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。