湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终217号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖南精诚实业有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇楚沩西路鲁家桥。
法定代表人李岳专，该公司董事长。
委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宁乡县金鸣金属有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇楚沩西路鲁家桥。
法定代表人罗宏亮，该公司董事长。
委托代理人程万科，湖南河清律师事务所律师。
上诉人湖南精诚实业有限公司（以下简称精诚实业公司）因与被上诉人宁乡县金鸣金属有限公司（以下简称金鸣金属公司）房屋买卖合同、建设用地使用权转让合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2015年10月29日作出（2011）宁民重初字第02930号民事判决。精诚实业公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：精诚实业公司于1992年11月经批准后由湖南省宁乡县精诚照相制版工艺标牌厂（原李述甫私营企业）与台湾高雄市小港区平和九路34号居民李端甫（李述甫、李端甫系兄弟）合资开办，其所使用的土地系行政划拨用地，土地面积为6120平方米。1998年8月1日，精诚实业公司股东李端甫委托李岳专全权代为处理精诚实业公司的事务。2002年5月10日，李述甫与李岳专签订协议，约定李述甫在精诚实业公司所享有的债权及应承担的债务全部由李岳专接受，但未依法办理公司股东变更情况登记。
2007年10月30日，因精诚实业公司自2005年起未依法进行年度检验，故被湖南省工商行政管理局吊销营业执照。精诚实业公司至今未依《中华人民共和国公司法》规定成立清算组进行清算。
2009年2月14日，李岳专委托邬红五全权处理精诚实业公司名下所有的房产、地产，并将公司相关资料及印鉴交予邬红五。
2009年4月2日，李端甫去世。
2009年8月15日，邬红五代表精诚实业公司与金鸣金属公司签订《土地使用权转让意向书》一份，约定：转让方精诚实业公司（简称甲方），受让方金鸣金属公司（简称乙方）；甲方拟将位于宁乡县玉潭镇新山村三组范围内两宗国有划拨用地[用地号分别为（宁（1）国用（98）字第02383号、宁（1）国用（98）字第0248号]的土地使用权依法转让给乙方，双方达成转让意向条款如下：一、标的地块面积宗地（1）2816㎡［用地号为（宁（1）国用（98）字第××号）],宗地(2)3304㎡[用地号为宁（1）国用（98）字第0248号];二、标的地块范围内所有地上建筑物随同此次转让让与乙方（另签转让协议）；三、此协议订立后三日内，由甲方持此转让意向书向土地主管机关，提出国有划拨用地转让申请；四、此二宗用地在土地主管机关办理出让手续过程中，所有出让金及其他手续所需费用全部由乙方承担负责，但甲方必须履行协助义务；五、如因甲方主观原因违约，不愿继续交易致使此两宗地在土地主管机关不能办理出让手续至乙方名下，则甲方应向乙方支付违约金10万元；乙方如中途放弃交易，致使此次转让不能完成，则乙方应向甲方支付违约金10万元；六、此意向书双方签字生效。
同日，邬红五代表精诚实业公司与金鸣金属公司签订《房产转让协议》一份，约定：精诚实业公司将位于宁乡县玉潭镇新山村三组原属精诚实业公司厂区全部房产及部分设备设施转让给金鸣金属公司，具体包括三幢已办产权证的厂房（权证号码分别为宁房权证玉潭字第××号、精诚实业公司第00019430号、精诚实业公司第00019431号）及未办房产权证的现有建筑物、变压器和空压机等（具体以双方移交清单为准），转让总价款为1880000元；并约定此协议签订之时先付定金200000元，2009年8月19日，金鸣金属公司（乙方）将转让款1000000元付至精诚实业公司（甲方）指定的双控账户，此1000000元付清后3日内，由甲方以无任何限制情形的状态向乙方移交交易房产的房屋产权证，余款在交易房产的产权变更登记手续全部办至乙方名下后全部付清。在乙方付清交易款1000000元至甲方指定账户后当日甲方应将此次转让全部标的物实际移交给乙方，交易标的物实际产权从交付之日起发生转移。协议签订后，金鸣金属公司分别于2009年8月15日、16日、17日共三次向精诚实业公司支付房屋转让款共计1200000元；精诚实业公司按合同约定将所转让的资产移交给金鸣金属公司后，金鸣金属公司使用至今。
2010年2月9日，精诚实业公司代理人邬红五出具收条向金鸣金属公司收取了购厂房款239000元。
另查明，精诚实业公司自2009年10月10日开始向相关部门申请将涉案用地转为工业出让地，但至今未获有批准权的人民政府批准。
原审法院认为：本案的争议焦点为：1.关于在李端甫去世且精诚实业公司被吊销营业执照后，邬红五以精诚实业公司的名义与金鸣金属公司所签订的两份合同，是否对精诚实业公司发生效力；2.《土地使用权转让意向书》是否无效；3.《房产转让协议》是否有效。
1.《中华人民共和国合同法》第四百一十二条规定“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务”、第四百一十三条规定“因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人”。在李端甫去世且精诚实业公司被吊销营业执照后，既无证据证明李端甫的继承人已及时通知受托人邬红五终止委托合同，也无证据证明精诚实业公司已成立清算组织承受委托事务，故受托人邬红五继续处理委托事务与金鸣金属公司签订合同并无不妥；且根据书面委托书，金鸣金属公司有理由相信受托人邬红五有代理权，其代理行为应为有效。
2.因双方在《土地使用权转让意向书》中仅约定为准备依法转让涉案划拨土地使用权，且另行约定了将该土地依法转为出让地的过程中双方各自应履行的义务，故该《土地使用权转让意向书》系虽已成立但已约定附生效条件的合同，待涉案土地依法转为出让地后该合同即可生效，故精诚实业公司请求该院确认《土地使用权意向书》无效、由金鸣金属公司返还所占用的土地使用权的主张，于法无据，该院不予支持。因精诚实业公司已自2009年10月10日开始向相关部门申请将涉案用地转为工业出让地，但有批准权的人民政府尚未批准，精诚实业公司的协助履行义务已基本完成，故金鸣金属公司请求该院判令精诚实业公司继续履行2009年8月15日所签订的《土地使用权转让意向书》并协助办理土地转让手续的主张，该院不予支持。
3.虽然根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，本案双方签订《房产转让协议》转让房屋则该房屋占用的土地使用权理应依法转让，而该房屋所占用土地的使用权系通过划拨方式取得，则转让房地产时应报有批准权的人民政府审批准予。但根据《中华人民共和国合同法》规定“违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效”，且从《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定可以看出，法律并不禁止将划拨方式取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关手续即可以转让，所以双方签订的《房产转让协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。故对精诚实业公司请求该院确认双方于2009年8月15日签订的《房产转让协议》无效、并判令金鸣金属公司返还根据上述协议所占用和使用的精诚实业公司厂区内的建筑物、附属物的主张，该院不予支持；对金鸣金属公司反诉要求精诚实业公司继续履行2009年8月15日所签订的《房地产转让协议》，并要求精诚实业公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第四十九条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第四百一十二条、第四百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、驳回精诚实业公司全部诉讼请求；二、精诚实业公司应按双方于2009年8月15日签订的《房地产转让协议》约定继续履行合同义务，协助金鸣金属公司办理房屋产权过户手续；三、驳回金鸣金属公司的其他反诉请求。案件受理费36880元，反诉费18440元，合计55320元，由精诚实业公司负担40000元，由金鸣金属公司负担15320元。
上诉人精诚实业公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）重审判决认定事实部分错误。事实是，上诉人原委托的代理人邬红五在代表上诉人与被上诉人签订《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》后，擅自将上诉人的印鉴等所有公司资料交给了被上诉人。上述手续系被上诉人利用上诉人名义所办。且办理的不是上诉人请求将划拨土地转让给被上诉人的报批手续，而是被上诉人假借上诉人名义请求规划、国土部门将上诉人的划拨土地转为出让土地。上述手续系被上诉人欺骗规划、土地管理部门所为，并非上诉人为转让国有划拨土地所申办。（二）重审判决适用法律错误，导致判决结果错误。1、重审判决以《中华人民共和国合同法》第四百一十二条、第四百一十三条为据确认邬红五代理行为有效属于适用法律错误。2、本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定判决确认双方签订的《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》为无效。本案所涉《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》，均未按上述规定办理批准手续，至今没有获得土地行政部门的批准转让，明显违反了上述法律行政法规的强制性规定，应当认定为无效。重审判决以《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》没有违反法律行政法规的效力性强制性规定、《土地使用权转让意向书》属于附条件的合同只要经批准将涉案土地转为出让地后即可生效为由，认定《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》为有效显然错误，且与前述法律规定和司法解释相悖。3、上诉人与被上诉人所签订的《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》还违反了下列法律、行政法规的禁止性规定，依法应当确认为无效。⑴违反了《公司法》的禁止性规定。上诉人在2007年10月30日已被湖南省工商行政管理局吊销营业执照。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第二百零六条等规定，上诉人应当成立清算组对公司进行清算，不得再从事与公司清算无关的经营活动。同时，对于公司资产的处置，也应当经清算后进行。上诉人与被上诉人在2009年8月签订合同转让房地产的行为，属于与公司清算无关的行为，依法应归于无效。⑵违反了《继承法》、《合同法》的有关规定。上诉人股东李端甫是公司控股股东，其已于2009年4月2日死亡，虽然李端甫曾于1998年8月1日委托李岳专全权处理公司事务，但该委托至李端甫死亡时已自动终止，李端甫在公司的权利转由继承人享有。从此时起，李岳专无权处置公司资产。其委托邬红五于2009年8月15日与被上诉人签订《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》属于无权处分，依法应当确认为无效。（三）需要指出的是，本案属于确认合同效力的非财产案件，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，只能按每件50
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100元的标准缴纳案件受理费，原一、二审均按财产案件收取上诉人数万元是错误的。综上所述，重审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销重审判决第一、二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人金鸣金属公司答辩称：（一）重审判决认定事实清楚，答辩人无任何欺骗行为。第一，根据《土地使用权转让意向书》的内容，上诉人有协助答辩人办理相关房地产转让手续的义务，因此无论上诉人亲自或者是将其单位印鉴交予答辩人去办理相关手续的行为都是上诉人履行合同义务的表现。第二，国有划拨用地转让实行“先出让后转让”的方式符合法律规定，答辩人不存在假借上诉人名义骗取有关部门办理相关手续的情形。（二）重审判决适用法律正确。答辩人与上诉人的委托人邬红五的签订的《房产转让协议》和《土地使用权转让意向书》合法有效。1、上述协议并未违反《公司法》、《继承法》的规定，邬红五的行为属有权代理。上诉人于2007年10月30日被湖南省工商行政管理局吊销营业执照，一直未依法进行清算，从其授权邬红五的委托书来看，其内容是对公司名下房地产的处置，故该协议实质是上诉人对其资产的处置行为，并不是经营行为，答辩人既不知晓上诉人已吊销营业执照，也没有义务去审查其处置资产是清算行为还是其他行为，至于上诉人内部的事务操作与答辩人没有关联性，答辩人与上诉人的交易行为是善意、等价有偿的，不违反《公司法》规定。至于上诉人诉称的公司股东李端甫已死亡，涉及继承人继承股权问题。1998年8月1日，李端甫出具委托书委托侄儿李岳专全权代为处理公司事务，2002年5月10日，李述甫与李岳专签订协议书，将其债权债务转让给李岳专，李岳专因此取得李述甫的所有股权，成为公司股东之一。2009年2月14日李岳专委托邬红五全权处置公司资产，2009年4月2日李端甫死亡。从时间上来看，李岳专在2009年2月14日基于其股东身份以及李端甫的委托书，有权委托邬红五全权处置公司财产。在李端甫死后，李端甫的继承人也未提出异议，答辩人对此更一无所知，完全有理由相信邬红五的代理行为合法。2、上述协议并不违反我国房地产交易法律法规的强制性规定。（1）答辩人提供了相关的证据证实本案所交易的房地产完全符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定。同时《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽属强制性规定，但是管理性强制规定，而非效力性强制规定。（2）我国《物权法》确定了合同效力和物权变动相区分的原则。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。而且物权的登记当事人正在办理之中。故上诉人要求确认协议无效显然不符合法律规定。（3）依照双方当事人所签订的转让协议，目前双方申请进入了行政审批许可程序，且办理了相关合法手续，由此说明该转让行为已获得了政府的许可，只要上诉人继续履行合同义务，转让登记完全可以办好。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审审理过程中双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）邬红五的代理行为是否有效；（二）《土地使用权转让意向书》是否有效；（三）《房产转让协议》是否有效。
一、关于邬红五的代理行为是否有效的问题。本案中，精诚实业公司于2009年2月14日向邬红五出具的委托书明确载明了邬红五有权处理涉案房产与地产，也于2009年8月15日与金鸣金属公司签订了《土地使用权转让意向书》与《房产转让协议》，并加盖了精诚实业公司公章。在李端甫去世且精诚实业公司被吊销营业执照后，精诚实业公司也没有证据证明李端甫的继承人已及时通知受托人邬红五终止委托合同，也无证据证明精诚实业公司已成立清算组织承受委托事务，故邬红五继续处理委托事务对精诚实业公司法律效力。其次，金鸣金属公司根据书面委托书有理由相信邬红五有代理权，精诚实业公司内部事项的变动不能对抗金鸣金属公司。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百一十二条规定认定邬红五的代理行为有效并无不当，精诚实业公司认为原审认定邬红五代理行为有效没有事实依据与法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于《土地使用权转让意向书》是否有效的问题。精诚实业公司上诉认为，《土地使用权转让意向书》应确认无效。本院认为，首先，根据焦点一的论述，邬红五代理上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让意向书》对精诚实业公司发生法律效力。其次，双方签订的《土地使用权转让意向书》约定为准备依法转让涉案划拨土地使用权，将该土地转为出让地的过程中双方各自应履行的义务，且约定另签订转让协议，故该协议是一种意向书，待涉案土地依法转为出让地后再签订转让协议，且正在办理相关手续。因此，原审法院认定该《土地使用权转让意向书》合法有效并无不妥。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条是针对双方已签订的土地使用权转让协议而言，故精诚实业公司以此为由上诉认为双方签订的意向书无效的上诉理由不能成立。
（三）关于《房产转让协议》是否有效的问题。精诚实业公司上诉认为，《房产转让协议》应确认无效。本院认为，首先，根据焦点一的论述，邬红五代理精诚实业公司与金鸣金属公司签订的《房产转让协议》对精诚实业公司发生法律效力。其次，精诚实业公司与金鸣金属公司就案涉房屋签订《房产转让协议》的目的是转让房屋所有权。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故双方订立的《房产转让协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。综上，《房产转让协议》不存在无效事由，原审认定双方签订的《房产转让协议》合法有效并无不当，精诚实业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，精诚实业公司上诉称，本案属于确认合同效力的非财产案件，只能按每件50--
100元的标准缴纳案件受理费，对此本院认为，根据精诚实业公司在一审中的诉讼请求和金鸣金属公司在一审中的反诉请求，既有确认合同效力的诉讼请求，也有返还建筑物使用权等具有给付内容的诉讼请求，故原审法院以此为依据收取案件受理费并无不当，故精诚实业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人精诚实业公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费55320元，由上诉人湖南精诚实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年三月十七日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。