甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民二终字第313号
上诉人（原审原告）李健君，男，生于1975年9月23日，汉族。
上诉人（原审被告）酒泉市易居房地产经纪有限责任公司。
法定代表人张小萍，该公司经理。
委托代理人张海涛，甘肃神舟律师事务所律师。
委托代理人贾瑞芳，该公司员工。
上诉人李健君与上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司因居间合同纠纷，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃巡初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李健君、上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司的法定代表人张小萍及委托代理人张海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年1月至4月间，原告分两次付给被告佣金4580元。2014年4月26日，原、被告以张小萍为委托方甲方（出卖人），李健君为委托方（买受人），居间方为酒泉市易居房地产经纪有限责任公司签订房屋买卖居间认购合同，合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定，为保护甲、乙及居间方三方的合法权益，现甲方自愿将该房屋委托给居间方出售，且乙方经过实地看房并充分了解该房屋后决定购房，甲、乙方双方在平等、自愿协商一致的基础上达成如下协议：一、该房屋位于酒泉市肃州区春润园某号2-8-2号一套，建筑面积105.55平方米，以产权处核实面积为准，甲乙双方协商成交价为4340元／平米，总房价为458087元。房价不包括任何费用。二、付款方式：双方协商约定按照按揭付款方式付款。1、现金付款：签订本合同时乙方交付甲方定金1万元。甲方将该房屋收据交给居间方。乙方承诺于2014年4月1日再交付购房款17万元。约定劳务佣金为总房价的1%，还对违约责任及其他事项进行了约定。后原告向被告交纳购房款18万元。后原、被告又签订房屋买卖居间认购合同，将房屋变更为春润园某号东边单元某楼内户，面积105.55平方米，单价4130元／平米，总房价为435921.50元。之后被告将原告所交纳的18万元向开发商交纳房款15万元，后被告退回原告房款17334元，剩余12666元由被告收取。退还原告佣金221元，实际收取佣金4359元。但原告向某房地产公司通过首付及按揭贷款交纳房款423256元，以此计算得出的所购房屋的价格为每平米4010元。现原告认为被告每平米多收原告120元，共计12666元，多收劳务佣金126.66元。原告要求被告退还。而被告认为此房系某房产公司因借款以每平米4130元的价格将房屋抵顶给被告法定代表人张小萍个人所有，其以此价格卖于原告而拒绝退还，双方发生纠纷，原告遂诉至一审法院。
原审法院认为，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。《商品房销售管理办法》第二十七条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用；第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。本案被告及法定代表人作为房地产经纪机构与房地产经纪人员，应当根据与原告签订的房地产经纪合同，遵守法律法规，勤勉尽责，以平等、自愿、公平和诚实信用为原则，向委托人提供规范、优质、高效的专业服务，促成合法、安全、公平的房地产交易。不得既为出卖人而收取房屋差价，又以居间人而收取委托人佣金。故对原告要求被告退还房屋差价款及多收佣金的请求成立，予以支持。对原告要求被告退还本次交易佣金4232.34元的请求，因被告促成了合同的成立，原告应当按照约定支付被告报酬，不予支持。对原告要求原审法院转告肃州区房管局及肃州区物价局对被告的违法行为进行处罚的请求，非本案处理范围，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第一款之规定，判决：一、被告酒泉市易居房地产经纪有限责任公司限判决生效后三十日内退还原告李健君房屋差价款12666元；二、被告酒泉市易居房地产经纪有限责任公司限判决生效后三十日内退还原告李健君多收佣金126.66元；三、驳回原告其他诉讼请求。
原审宣判后，李健君不服一审判决上诉称：一审认为酒泉市易居房地产经纪有限责任公司促成了合同的成立，上诉人应当按照约定支付报酬，不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，上诉人的多项证据证明酒泉市易居房地产经纪有限责任公司在提供中介过程中有故意隐瞒房价、编造并提供虚假房屋权属信息，骗取上诉人钱款的行为，不应得到报酬，其所收取的报酬应予全部退回。另外，上诉人购买该房屋时因此而多按揭购房款12792.66元，因此而造成的按揭利息损失1106.82元一审未予支持不当。请求二审依法改判。
酒泉市易居房地产经纪有限责任公司上诉称：原审判令上诉人退还房屋差价12666元没有事实根据，上诉人出售给李健君的房屋是酒泉市某房地产开发公司因借款抵顶给张小萍的房屋，上诉人没有既充当出卖人又作为中介进行房地产服务交易，张小萍以高于开发商的销售价格出卖房屋不违反法律规定。一审判决第二项劳务佣金126.66元，也已经退还李健君。请求二审改判驳回李健君的诉讼请求。
经二审审理查明，2014年1月1日，原、被告双方当事人以张小萍为委托方甲方（出卖人），李健君为委托方乙方（买受人），居间方为酒泉市易居房地产经纪有限责任公司签订新房买卖合同，协议主要内容如下：一、该房屋位于酒泉市肃州区春润苑某号东边单元某楼内户一套，建筑面积105.55平方米，以产权处核实面积为准，甲乙双方协商成交单价为4130元／㎡，总房价为435922元。房价内不包括任何费用。二、付款方式：双方协商约定按照按揭付款方式付款。1、现金付款：签订本合同时乙方交付甲方定金1万元。甲方将该房屋收据交给经纪方。乙方承诺于2014年1月3日再交付购房款14万元。剩余房款3万元，由乙方于2014年4月1日前交付给经纪方。合同约定劳务佣金为总房价的1%，还对违约责任及其他事项进行了约定。合同签订后，李健君于2014年1月1日向酒泉市易居房地产经纪有限责任公司交纳现金1万元，于同年1月3日交纳现金14万元，又于同年4月1日交纳现金3万元后，同日交纳佣金4359元。2014年4月26日，双方又签订房屋买卖居间认购合同，将房屋变更为春润苑2号282号，面积105.55平方米，单价4340元／㎡，总房价为458087元，其他约定与新房买卖合同基本一致。同日，李健君向酒泉市易居房地产经纪有限责任公司补交佣金221元。之后李健君于2014年7月17日、8月14日出具声明两份，最终将房屋调整为春润苑某号楼某号。2014年8月18日，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司向李健君开具金额为203256元的销售不动产统一发票一张。2014年8月19日，李健君向酒泉农村商业银行按揭房款22万元。2015年6月29日，酒泉市某房地产开发有限责任公司向李健君出具收到房款22万元的收据一份。2015年9月2日，李健君与酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，购买春润苑2号楼131号房屋一套，建筑面积105.55㎡，单价4010元／㎡，总价423256元。在此过程中，酒泉市易居房地产经纪有限责任公司将收取李健君18万元中的15万元，交付酒泉市某房地产开发有限责任公司，退还李健君17334元，另退佣金221元，实际收取佣金4359元。李健君认为酒泉市易居房地产经纪有限责任公司每平米多收其120元，共计12666元，要求退还多收房款及佣金。而酒泉市易居房地产经纪有限责任公司认为此房系酒泉市某房地产开发有限责任公司因借款以每平米4130元的价格将房屋抵顶给其法定代表人张小萍个人所有，其以此价格卖于李健君而拒绝退还。双方因此发生纠纷。
以上事实有双方当事人的陈述、新房买卖合同、房屋买卖居间认购合同、收据、声明、销售不动产统一发票、借款借据、商品房买卖合同等证据证实。
本院认为：从上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司作为居间人与上诉人李健君签订合同的事实，可以确认双方当事人之间形成居间合同关系。酒泉市易居房地产经纪有限责任公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人李健君如实报告，促成合同成立，从而获得约定的报酬。根据上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司在二审中陈述，其向案外人酒泉市某房地产开发有限责任公司出借资金发生在2014年4月29日，而其作为居间人与上诉人李健君最初订立合同的时间为2014年1月1日，从时间顺序来看，不存在以房屋抵顶借款后再行出卖的事实；酒泉市易居房地产经纪有限责任公司在庭审中认可其收到的李健君18万元中的15万元交给了房产开发商酒泉市某房地产开发有限责任公司，其所提房屋抵顶借款的主张显然与该自认相悖。综合以上两点，可以认定酒泉市易居房地产经纪有限责任公司在居间活动中具有违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的情形，应当按照该条的规定退还房屋差价及报酬。在酒泉市某房地产开发有限责任公司于2014年8月18日向上诉人李健君出具金额为203256元的销售不动产统一发票时起，李健君理应明知房屋的总价款数额，之后仍然向银行按揭22万元贷款，故其所主张的多按揭贷款部分的利息属其自行扩大的损失，应由其自身承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃巡初字第457号民事判决第一项，撤销第二、三项；
二、上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司退还上诉人李健君佣金4359元，限本判决送达后30日内履行；
三、驳回上诉人李健君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费246元，减半收取123元，二审案件受理费170元，合计293元，上诉人酒泉市易居房地产经纪有限责任公司承担243元，上诉人李健君承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 倩
审 判 员 曹 平
代理审判员 李庆丰
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 石改军