河北省迁西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迁民初字第1528号原告：吴翟，农民。委托代理人：田小民，北京市卓智律师事务所律师。被告：高振武。被告：李金伶。委托代理人：刘新明，河北乾伦律师事务所律师。系二被告共同委托代理人。原告吴翟与被告高振武、李金伶商品房销售合同纠纷一案，本院2015年6月8日受理后，依法由代理审判员翟浩凯独任审判，适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告吴翟及委托代理人田小民，被告高振武、李金伶及委托代理人刘新明到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告吴翟诉称，被告高振武、李金伶在迁西县城津西东湖湾A区有一栋房产（B3栋2单元1**号），就该房产，原、被告于2014年4月12日签订了“二手房买卖合同”，合同签订后，原告按协议约定向被告支付了15万元购房定金，后被告方拒绝履行合同约定的交房义务。故起诉要求确认原、被告签订的“二手房买卖合同”有效，并按合同约定立即交付房产；如被告违约，要求双倍返还定金30万元。庭审中，经法官释明，原告变更诉讼请求为：要求与被告解除合同，被告承担违约责任。为证明自己的主张，原告吴翟提供如下证据：1、2014年4月12日原、被告签订的“二手房买卖合同”一份。证明双方签订二手房买卖合同并约定交付房产、办理过户的事实；2、被告高振武出具的收据一份。证明原告于2014年4月12日向被告支付购房款15万元的事实；3、被告高振武于2014年8月19日写的保证。证明双方签订房屋买卖合同后，被告高振武将诉争房屋的购房发票及购房合同交付给原告，后因办理孩子上学手续，被告又将购房发票及购房合同借回的事实。被告高振武、李金伶辩称，一、原、被告双方实际上不存在二手房买卖合同关系。实际情况是：被告高振武与迁西县三屯营镇丁家庄村村民杨磊共同从原告吴翟处借款15万元，为保证借款到期后按时还款，原告要求用二被告的房屋作为抵押，故签订了一份合同，合同是原告事先准备好的，该合同除了最后的签字外，其余全部内容是由原告后来自己填写的。二被告是法××，签订合同时没有考虑后果，就直接签了字。二、二被告没有实际收到被告所谓的15万元购房定金款。首先，这个钱是直接打到了杨磊的账号上，并没有支付给被告方；其次，被告出具的收据上说的是购房款而不是购房定金，所以不应以此要求被告方双倍返还定金30万元。三、诉争的房屋是按揭贷款购买的，在交通银行办理了个人房产抵押贷款并备案登记，贷款金额39万元，期限300个月；交通银行对此房屋享有抵押权，原、被告签订二手房买卖合同时，没有经过该银行同意，而且该房屋至今未取得房屋产权证书，根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条第6项的规定及《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，未依法登记领取权属证书、未经抵押权人同意，房屋不得转让，因此原、被告转让房屋的行为应认定为无效。四、就算签订的二手房买卖合同有效，被告方明确表示宁愿承担根本违约的违约责任，也不会履行该合同义务。以合同中约定的30万元价格将实际价值58万余元的房屋低价转让，并不是二被告的真实意思表示；这个房屋从协议签订后，一直由被告方装修并居住；被告只有此一套可供居住的房产，一旦失去，将居无定所。被告方宁可承担违约责任，也不会履行合同约定的交房及办理产权过户的义务。二被告愿意与杨磊一起积极偿还15万元借款及利息。望法院查明本案事实，妥善解决原、被告之间的纠纷。为证明自己的主张，被告提供如下证据：1、个人房产抵押贷款合同一份。证明诉争房屋在交通银行股份有限公司唐山分行办理按揭贷款39万元，贷款期限300个月，原、被告双方签订二手房买卖合同时未经该银行同意；2、被告高振武姐夫李立伟与杨磊的谈话录音。证明借原告的15万元是被告高振武与杨磊的共同借款；15万元打到了杨磊的账户上。庭审后，河北津西博远房地产开发有限公司出具“证明”一份，证明高振武、李金伶在东湖湾小区购买房屋的房产证书正在办理中，该房屋的抵押贷款至今未还清。被告对原告提供的证据质证意见是：对证1的客观真实性没有异议，但对证明目的有异议。原、被告之间虽然签订二手房买卖合同，但合同中所约定房屋交易事实并不客观存在，原告与被告双方签订二手房买卖合同的原因是被告高振武与本村村民杨磊共同从原告吴翟手中借款15万元，并用二被告的房屋进行抵押，被告与原告签订的二手房买卖合同是原告事先准备好的，被告没有看内容就在合同上签了字，当时的目的是为了给借款15万元担保，并没有卖房的意思；对证2的客观真实性没有异议，但对证明目的有异议。该收据中所记载的内容为收到购房款15万元，并不是收到购房定金15万元，购房款与购房定金是两个不同的法律概念，原告不能依据此收据要求返还定金30万元；对证3没有异议；对河北津西博远房地产开发有限公司出具的“证明”没有异议。原告吴翟对被告所举证据的质证意见是：对证1被告在银行办理个人房产抵押贷款的事实没异议。因被告方提交的是复印件对合同的真伪不发表意见；对证2不予质证，因是被告高振武与杨磊之间的事情，与原告无关；对河北津西博远房地产开发有限公司出具的“证明”没有异议。通过当事人举证、质证及本院审查，原告提供的证1、证2从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性与关联性，具有证明力，确认为有效证据，予以采信；原告提供的证3具有真实性、合法性，但与本案缺乏关联性，不予采信。被告提供的证据1从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性与关联性，具有证明力，且原告对证据没有异议，确认为有效证据，予以采信；被告提供的证据2系私自录音，且无其他证据予以佐证，不予采信。原、被告对河北津西博远房地产开发有限公司出具的“证明”均无异议，予以采信。采信的证据，均作为认定本案事实的依据。经审理查明，原告吴翟与被告高振武、李金伶夫妻于2014年4月12日签订了“二手房买卖合同”，合同约定：被告夫妻将座落于唐山市迁西县津西东湖湾小区B3栋2门101号房屋（建筑面积129.84平方米）出售给原告吴翟；房屋定价30万元，合同签订之日，原告先行支付15万元作为购房定金，在办理过户手续后，另行支付剩余购房款15万元；房屋按揭贷款共240个月，每月2600元继续由被告夫妻偿还；被告应在收到原告支付的购房定金后，将合同交易房屋交付原告使用，原告方有权进行装修、改造等施工…同时约定违约条款：原、被告签订合同后，如原告违约，定金归被告夫妻所有，如原告不按约定支付房款，每逾期一日，按照逾期金额2‰支付违约金，逾期1个月以上，视为原告不履行本合同，被告有权解除合同，由原告支付本次交易中的全部交易税费并向被告支付购房款20%的违约金；如被告方违约，双倍向原告返还定金。如被告方不按约定向原告交付房屋，每逾期一日按购房款总价的2‰支付违约金，逾期1个月以上，视为被告不履行本合同，原告有权解除合同，由被告承担本次交易中的全部交易税费并向被告支付总房款20%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房款15万元，并由被告高振武为原告出具“今收到吴翟购房款150000元（壹拾伍万元）”的收据。后被告夫妻并未按约定向原告交付房屋，而是将房屋装修后自己居住至今。另查明，涉诉房屋，至今未取得房屋产权证书，且在交通银行股份有限公司唐山分行办理了个人房产抵押贷款手续，贷款金额39万元，贷款期限300个月。原、被告双方签订二手房买卖合同时，未通知抵押权人。庭审中，原告吴翟明确表示不同意替被告偿还剩余按揭贷款。本院认为，原、被告签订的“二手房买卖合同”有双方当事人签字，被告所举证据不能证明合同不是其真实意思表示；《中华人民共和国房地产管理法》第38条虽规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但未禁止签订买卖合同，亦未禁止买卖；《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但并不影响合同效力。综上，原、被告签订的“二手房买卖合同”系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。但因涉诉房屋未取得产权证书并办理了个人房产抵押贷款手续，原告吴翟明确表示不同意代为清偿债务，二被告亦表示不能清偿债务而使抵押权消灭，这样将导致房屋无法进行权属转移登记，从而导致合同无法继续履行，原告要求房产交付和过户的合同目的不能实现，且合同约定逾期交付房屋1个月以上原告有权解除合同，故原告要求解除合同予以支持。二被告明确表示不履行合同，应按合同约定承担违约责任。合同中同时约定了定金和违约金，二者只能选择其一适用；但约定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，故原告主张15万元均为定金，不符合法律规定，定金应认定为6万元；原告要求双倍返还定金30万元的诉请，支持12万元，其余部分不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：一、依法确认原告吴翟与被告高振武、李金伶于2014年4月12日签订的“二手房买卖合同”有效；二、解除原告吴翟与被告高振武、李金伶于2014年4月12日签订的“二手房买卖合同”；被告高振武、李金伶于本判决生效之日起10日内返还原告吴翟支付的购房款9万元，并向原告吴翟双倍返还定金12万元，合计人民币21万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告高振武、李金伶承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。代理审判员翟浩凯二〇一五年八月十日书记员孙昕附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。