湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘08民终216号
上诉人（原审被告）：张家界景豪大酒店有限公司，住所地张家界市永定区南庄坪（市政协机关大楼一楼）。
法定代表人：丁翔宇，董事长。
委托诉讼代理人：张劲松，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁渊，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司，住所地张家界市永定区古庸路376号。
法定代表人：晏建军，董事长。
委托诉讼代理人：滕英，湖南风云律师事务所律师。
上诉人张家界景豪大酒店有限公司（以下简称景豪公司）与被上诉人张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司（以下简称华瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人景豪公司的法定代表人丁翔宇及其委托诉讼代理人张劲松、丁渊，被上诉人华瑞公司的委托诉讼代理人滕英到庭参加诉讼。华瑞公司在一审法院判决后向本院提出上诉，但其未在本院指定的时间内缴纳上诉费，本院于2018年5月21日开庭时当庭口头裁定对华瑞公司的上诉请求按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
景豪公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由华瑞公司承担。事实和理由：1.澧水大桥项目的相关建筑征收这一政府行为不属于不可抗力，华瑞公司不能因此免责。2.租赁合同中约定的建筑面积为7000平方米左右，停车场是作为酒店经营的必要附属物，按照交易习惯，华瑞公司应将停车场一并交付给景豪公司使用。现在停车场被征收后改建为道路，造成华瑞公司违约。3.在华瑞公司先行违约后，景豪公司多次要求解决停车场问题，提出减少租金或不支付租金，华瑞公司对此置之不理，所以景豪公司据此延迟交付租金不是违约。
华瑞公司辩称，与景豪公司的租赁合同中约定的7000平方米不包括停车场，并且拆除、改建的是花坛、保安亭等地方，不包括停车场，华瑞公司没有违约，所以景豪公司迟延支付租金构成违约，请求二审法院违约一审判决。
华瑞公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付租金331068元（算至2017年11月13日，租金计算至腾出租赁物之日止）；2、被告向原告支付违约金318000元（计算至2017年11月13日，违约金计算至实际付清之日止）；3、解除原、被告签订的租赁合同；4、被告退还原告租赁物并结清水电等相关费用；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：张家界市政协委员之家（景豪大酒店）位于张家界市永定区市政协机关办公楼西南侧，属张家界市国有资产，其经营管理权于2015年3月12日划转给原告华瑞公司管理。2015年7月10日，景豪公司作为承租方（乙方）与华瑞公司（甲方）签订了《景豪大酒店租赁合同》，合同约定：1、租赁实体为张家界景豪大酒店（原张家界市政协“委员之家”），建筑面积约7000余平方米（2014年末的现状），外加自备发电机组房一间；2、租赁经营范围：乙方要依法办理各种经营证照，经营项目以住宿、餐饮、休闲娱乐为主，具体以《营业执照》核准的范围为准；3、租赁期为18年，即2015年1月1日至2032年12月31日；4、租赁费及交纳方式：乙方在租赁期间内，分两个标准段向甲方交纳租金，第一个标准段为5年，每年向甲方交纳租金38万元，第二个标准段为13年，每年向甲方交纳租金39.54万元，在合同签字当天，乙方向甲方预交第一个年度的租赁费38万元，第一个五年租金交付时间确定在当年4月底前，从2020年1月1日起，每年度的租金必须在上年度12月20日以前交清，甲方在确定年租金时，就已经考虑到了乙方对景豪大酒店大楼设备购置安装及装修的投入；5、在租赁期内，如遇地震和战争、动乱、国家公布的重大流行疫情实行全国性戒严，对我地方造成重大影响等人力不可抗拒的因素外，乙方不能以任何理由要求甲方减免租赁费用，因政策变化导致本合同无法履行，由各自承担相应的责任和损失；6、违约责任：甲乙双方如一方违约，违约方应向守约方支付本合同租赁费总金额30%的违约金，守约方并有权要求违约方赔偿包括合同履行后可以获得的利益，如乙方不按时向甲方交付租赁费，逾期每一天支付违约金1000元，逾期满三个月，甲方有权解除合同，乙方对景豪酒店的投资项目费用不得向甲方提出补偿；7、本合同双方签字后，乙方此前与张家界市政协所签订的一系列合同和补充协议随即作废。
合同签订时，景豪公司已将2015年度的租赁费38万元交纳给张家界市政协，并一直经营、使用租赁的市政协“委员之家”（景豪大酒店）。2016年5月23日，景豪公司将2016年度的租赁费38万元付清。
2016年4月27日，张家界市永定区人民政府作出《澧水大桥南延伸段高架桥建设项目房屋征收决定》，因道路拓宽改建，需要拆除景豪大酒店（市政协“委员之家”）前的沿街绿化带、酒店保安亭、观景水池和花坛，导致酒店前坪面积缩小。景豪公司认为酒店前坪面积减少近一半影响到酒店经营时车辆的进出和停靠，要求华瑞公司予以正视和解决酒店的停车问题，在双方未达成解决方案的情况下，景豪公司拒绝交纳2017年度的租赁费，并于2017年5月和9月两次向华瑞公司和张家界市人民政府提出书面报告，要求补足酒店前坪原有面积作为停车场所，如不能补足，则请求华瑞公司收回酒店。华瑞公司认为租赁合同租赁范围中未对停车场进行约定，只约定酒店建筑物有约定，酒店前坪不属于建筑物，城市建设道路拓宽改造早在2016年4月就已公布，华瑞公司知情且交纳了2016年度的租赁费，说明景豪公司对相关道路改扩行为的认可，华瑞公司不存在违约的问题，景豪公司拒不交纳2017年度租赁费的行为已构成严重违约。
一审法院认为，华瑞公司与景豪公司签订的《景豪大酒店租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当自觉履行。根据合同约定，租赁范围为张家界景豪大酒店、建筑面积约7000余平方米（2014年末的现状），外加自备发电机组房一间，并未将酒店前坪明确约定在租赁范围内。因城市建设需要对酒店前坪进行了改建，并非华瑞公司违反了合同约定交付租赁房屋，故景豪公司辩称华瑞公司先行违约的意见，与事实不符，不予采信。原、被告双方在前期履行合同过程中，均能守信遵约，相互协作，很好地实现了合同目的。虽然原、被告为了城市建设的需要，配合相关部门改建了酒店前坪，暨非华瑞公司的原因，亦非景豪公司的原因，但是对被告景豪公司的经营带来了一定程度的不便是客观存在的，这种不便并不能导致合同不能履行，原、被告双方完全可以相互协商协作，加以克服，被告景豪公司也明确表示愿意继续履行合同，不同意解除合同，且在庭审后已将2017年度租赁费用全部交清，被告景豪公司以拒交2017年度租赁费来迫使华瑞公司配合解决因酒店前坪面积减少而带来的停车不便的问题，虽然违约，但也是无奈之举。因此，华瑞公司要求解除合同及退还租赁物并结清水、电等相关费用的诉讼请求，不予支持。
同时，根据双方合同约定，景豪公司应当最迟在2017年4月30日前交纳2017年度的租赁费38万元，因其在本案庭审后的2018年1月12日已将2017年度的租赁费全部支付给了华瑞公司，故华瑞公司要求支付2017年11月13日前租金的诉讼请求，不再需要进行处理。景豪公司未在合同约定的期限内支付2017年度租赁费，违反了合同约定，依法应当支付违约金，支付违约金的时间应自2017年5月1日起计算至实际付清之日（2018年1月12日）止，期间为8个月11天。原、被告合同约定的违约金支付标准为每逾期一日支付1000元，按逾期支付的租赁费数额以此标准折算成民间借贷利率，大约相当于月利率7.9%，而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，景豪公司逾期支付租赁费给华瑞公司造成的实际损失最多可以参照民间借贷的年利率24%计算。因此，被告景豪公司辩称合同约定的违约金比例过高应当调低的意见，符合法律规定，应予采信。根据本案实际情况，违约金可按逾期付款金额的年利率24%（月利率为2%）结合逾期时间计算，即380000元×2%×8.37月＝63612元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张家界景豪大酒店有限公司在本判决生效后10日内向原告张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司支付违约金63612元；二、驳回原告张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10290元，适用简易程序审理减半收取5145元，被告张家界景豪大酒店有限公司负担3500元，原告张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司负担1645元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人景豪公司提交的设计图纸、租赁合同，因达不到其证明目的，故本院对上述证据不予采纳。对被上诉人华瑞公司提交的租赁合同，其形式合法、内容真实，能证实景豪公司将案涉大楼的一部分转租给张家界市黔张常铁路建设指挥部的事实，本院予以采纳。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院另查明，2018年4月16日，华瑞公司的法定代表人变更为晏建军。在景豪公司与华瑞公司于2015年7月10日签订租赁合同之前，景豪公司通过与张家界市政协签订租赁合同已取得案涉大楼的承租权，并实际管理、使用景豪大酒店前坪停车场。经张家界市政协同意，景豪公司于2014年8月13日将案涉大楼的一部分转租给张家界市黔张常铁路建设指挥部。
本院认为，华瑞公司与景豪公司签订的《景豪大酒店租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。景豪公司的酒店经营需要足量停车场，且景豪公司在签订合同前就实际管理、使用酒店前坪停车场，在签订合同后也一直实际管理、使用该停车场，综合考虑景豪大酒店经营模式的客观需要、景豪公司一直管理使用酒店前坪停车场的客观情况等因素，应认定双方在签订《景豪大酒店租赁合同》时，华瑞公司同意将酒店前坪停车场交付给景豪公司使用。合同履行期间，因道路拓宽改建，需要拆除景豪大酒店前的沿街绿化带、酒店保安亭、观景水池和花坛，导致酒店前坪面积缩小，影响到酒店停车，但出现这一情况不能归责于合同双方，若景豪公司认为停车场所的面积减少对其酒店经营有重大负面影响，可就该问题另行主张权利。在《景豪大酒店租赁合同》未变更、解除之前，景豪公司实际占有使用了租赁物，应按合同约定支付租金，故其迟延支付租金属违约，应支付相应违约金。关于违约金支付标准的问题，景豪公司认为一审调整后的违约金仍然过高，请求按年利率6%的标准确定。本院认为，景豪公司在一审中要求法院调低违约金支付标准，一审法院综合本案案情后将违约金支付标准调整为年利率24%。现景豪公司未提交证据证明一审调整后的违约金过分高于华瑞公司的实际损失，应由景豪公司承担举证不能的不利后果，故一审的违约金计算方式并无不当，本院予以维持。
综上所述，张家界景豪大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1390元，由上诉人张家界景豪大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹恒清
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一八年五月二十九日
法官助理 樊江山
书 记 员 罗 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。