九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民二初字第361号
原告九江市中星宜景湾业主委员会，住所地九江市开发区中星宜景湾小区。
负责人吴美丽，该业主委员会主任。
委托代理人贾文洪，江西惟民律师事务所律师。
被告九江天宏物业服务有限公司，住所地九江市开发区九瑞大道53号大润发广场蓝钻中心16楼，组织机构代码79699565-5。
法定代表人柯于华，该公司经理。
委托代理人邹仑，该公司宜景湾管理处项目经理。
原告九江市中星宜景湾业主委员会（以下简称宜景湾业委会）与被告九江天宏物业服务有限公司（以下简称天宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员邹子路适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜景湾业委会的委托代理人贾文洪、被告天宏公司的委托代理人邹仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜景湾业委会诉称：被告天宏公司系九江中星宜景湾小区原物业服务公司。2012年6月28日，被告入驻小区提供物业服务。2014年9月23日，我业委会应全体业主的要求与被告解除了物业服务合同，并向被告发出解除物业服务合同通知函，要求被告留守至2014年11月1日，留守期间向我业委会移交物业相关资料和物业办公用房，退还收取广告费以及向与小区业主进行清算物业费。被告于2014年11月1日停止物业服务，但拒绝将1栋1单元103室物业办公用房、办公设备及办公用品和广告费返还给我业委会。2012年6月28日至2014年11月1日，被告在小区服务期间将小区广告位出租给二家广告公司，签订为期3年的广告合同，至2014年11月1日，被告收取广告费6542元。故起诉要求被告返还其提供物业服务期间收取的广告费6542元，向我业委会移交小区1栋1单元103室物业办公用房、办公设备及办公用品。
被告天宏公司辩称：原告的诉讼主体不适格，因原告宜景湾业委会成立前未召开业主大会且经三分之二以上业主同意；业主委员会成立前我公司收取的广告费应归我公司所有；物业服务合同终止前原告已向部分业主收取物业费，其违法收取的物业费应当返还我公司；小区部分业主拖欠物业管理费及二次供水电费共几十万元；如原告是合法成立，我公司同意返还物业用房，但我公司对物业用房进行了装修，原告应当补偿120000元，物业用房内的办公设备及家具是开发商与我公司签订前期物业合同时因未支付开办费而赠与我公司的，原告无权主张返还办公设备及办公用品。
经审理查明：被告天宏公司系案外人九江中星置业有限公司开发建设的九江中星宜景湾小区的物业服务公司，双方签订了前期物业合同。2012年6月28日，案外人九江中星置业有限公司将位于小区1栋1单元103室的物业用房交付被告，并借予被告一批办公家具及办公用品（科龙柜机空调2台、美的挂式空调1台、惠普台式电脑2台、兄弟激光多功能一体机1台、3人沙发2组、1.2米办公桌5张、1.6米中班台办公桌1张、班前办公椅14把、普通办公椅5把、8开文件柜4组、4开文件柜1组）供被告办公使用。九江中星宜景湾小区业主于2014年8月4日召开业主大会成立九江市中星宜景湾业主委员会即本案原告，并于2014年8月14日在九江经济技术开发区七里湖街道办事处及九江经济技术开发区房管部门办理备案登记。2014年9月23日、2014年10月22日，原告两次向被告发函要求解除物业服务合同，要求被告自2014年11月1日退出该小区并办理交接手续。被告于2014年11月1日退出该小区，并与原告就小区部分公共设施等进行交接，但未进行财务结算，亦未就物业用房进行交接。嗣后，因双方协商不成，原告诉来我院。
另查明：2014年7月24日，被告与案外人江西四方互动广告传媒有限公司签订《协议书》，约定被告将小区部分广告灯箱位出租给案外人江西四方互动广告传媒有限公司，合同期限为2014年7月25日起至2016年7月25日止，案外人江西四方互动广告传媒有限公司每年向被告缴纳费用1500元。被告于当日收取了案外人江西四方互动广告传媒有限公司2014年7月24日至2015年7月24日的广告费1500元。2014年8月28日，被告与案外人九江通远传媒有限公司签订《合同书》，约定被告将小区电梯广告位出租给案外人九江通远传媒有限公司，合同期限为2014年9月1日起至2017年9月1日止，案外人九江通远传媒有限公司每年向被告支付广告费6000元，被告于2014年9月11日收取2014年9月10日至2015年9月10日的广告费6000元。
再查明：2014年12月1日，案外人九江中星置业有限公司出具书面情况说明：“九江中星置业有限公司于2012年6月28日暂借给九江天宏物业服务有限公司的办公家具及办公用品一批（附交接明细清单），及办公用房一套（本小区1栋1单元103室）。现中星宜景湾小区于2014年8月成立业主委员会，经业主委员会决定终止与九江天宏物业服务有限公司的合作关系，原我公司借给九江天宏物业服务有限公司的办公用房及办公设备、办公家具，全部移交给中星宜景湾业主委员会使用和管理”。
本院认为：被告天宏公司与案外人九江中星置业有限公司签订前期物业服务合同，向九江中星宜景湾小区业主提供物业服务，原告业委会成立后与被告协商解除了该物业服务合同，双方解除合同后应对相关财物进行移交、结算，被告应将小区物业用房及原开发商借予被告使用的办公设施、办公用品交付原告，故原告要求被告向其移交该小区1栋1单元103室物业办公用房、办公设备及办公用品的诉请，本院予以支持；被告在物业服务合同履行期间与案外人签订合同将小区广告位出租并收取广告费，其超出物业服务合同期间的广告费应向原告移交，故原告要求被告向其移交物业服务合同解除后的广告费的诉请，本院亦予以支持，因双方于2014年11月1日解除合同，故被告应向原告移交广告费为6254.79元【（365天-99天）÷365天×1500元＋（365天-51天）÷365天×6000）。被告提出原告诉讼主体不适格的答辩意见，因原告已提交证据证实其已向基层人民政府及房管部门备案登记，故本院不予采纳；被告提出原告向业主收取物业费，应当返还被告的答辩意见，因被告未提交证据予以证实，且未提出反诉，故在本案中不予处理，业主拖欠物业费的，被告可向拖欠物业费的业主主张权利；被告提出其对物业用房进行装修，原告应补偿其装修款120000元，因被告仅提供装修合同无法证实其实际装修价值，且其未提出反诉，故在本案中不予处理；被告提出物业用房内的办公设备及家具是开发商赠与，原告无权主张的答辩意见，因被告未提供证据予以证实，而原告提供证据证实办公设备系案外人九江中星置业有限公司借予被告且在物业服务合同解除后其同意交由原告使用、管理，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：
一、被告九江天宏物业服务有限公司于本判决生效后七日内向原告九江市中星宜景湾业主委员会移交其收取的广告费6254.79元；
二、被告九江天宏物业服务有限公司于本判决生效后七日内将九江中星宜景湾小区1栋1单元103室的物业办公用房及房内办公设备科龙柜机空调2台、美的挂式空调1台、惠普台式电脑2台、兄弟激光多功能一体机1台、3人沙发2组、1.2米办公桌5张、1.6米中班台办公桌1张、班前办公椅14把、普通办公椅5把、8开文件柜4组、4开文件柜1组移交给原告九江市中星宜景湾业主委员会。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费150元，减半收取75元，由原告九江市中星宜景湾业主委员会负担1元，被告九江天宏物业服务有限公司负担74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 邹子路
二〇一五年七月十四日
书记员 肖 亮