广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5894号上诉人（原审原告）：陈新林，男，汉族，1991年3月5日出生，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：施梅菊，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈跃生，男，汉族，1972年9月26日出生，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：陈华娜，女，汉族，1974年10月13日出生，住址同上。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：耿洁媛、叶泽扬，广东元道律师事务所律师。上诉人陈新林因与被上诉人陈跃生、陈华娜租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈新林上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判陈跃生、陈华娜共同向陈新林支付自起诉之日起至实际返还之日止参照中国人民银行同期贷款利率标准计付欠款利息（以租金220880元和保证金10000元为本金）；二、本案诉讼费用由陈跃生、陈华娜承担。事实和理由：一审判决关于“陈新林作为承租人在签订合同前未尽谨慎查看租赁物是否符合出租条件的义务，存在过错，故其要求陈跃生、陈华娜支付认定事实错误。一、陈新林己尽谨慎审查义务。陈新林是在占有、使用涉案租赁物后的2017年1月上旬某天，才收到广东杰海律师事务所发出的《律师函》，然而在上述《律师函》发出之前，涉案租赁物所在场地并没有任何关于该场地租赁合同无效的通知及消息，故陈新林与陈跃生就涉案租赁物签订租赁合同合情合理，毫无疏忽之处。二、陈跃生、陈华娜占用租金的行为属于恶意所为，陈新林为此承受了严重经济损失。陈跃生、陈华娜二审答辩称，陈新林作为承租人在签订合同时存在过错，其要求支付利息的理由不足。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈新林向一审法院起诉请求：1、确认陈新林和陈跃生双方于2016年12月25日签署的《市场仓库租赁合同》无效；2、陈跃生、陈华娜共同向陈新林返还租金287144元和保证金1万元及自起诉之日起至实际返还之日止参照中国人民银行同期贷款利率标准计付的欠款利息（以租金287144元和保证金1万元为本金）；3、陈跃生、陈华娜承担本案受理费。一审法院认定事实：陈跃生、陈华娜于2001年3月19日登记结婚。2016年12月15日，陈新林（乙方）与陈跃生签订《市场仓库租赁合同》，约定：甲方仓库位于广州市海珠区凤和康乐西约新区铁桥xxx档，面积502平方米的仓库，给乙方作仓库之用；甲方同意将上述仓库自2017年1月1日起至2019年2月28日止，共26个月租赁给乙方使用；租金每月人民币22088元整（含管理费）；从2017年1月1日起至2019年2月28日止合计人民币574288元，分两次还款：签订合同当天付人民币287144元，余款人民币287144元在2017年农历二月十五日付清；租赁保证金为10000元；等。2016年12月25日，陈跃生出具两份《收据》，内容分别为：今收到xxx仓库陈新林保证金10000元；今收到陈新林租xxx仓库2017年1月1日至2019年2月28日止租金287144元。广州市海珠区凤阳街凤和康乐第七经济合作社（以下简称“第七合作社”）曾与森宇公司、广州市环宇纺织品市场经营管理有限公司（以下简称“环宇公司”）因租赁发生纠纷向一审法院进行诉讼。该院对此作出（2015）穗海法民三初字第977号民事判决。该判决中，该院查明以下事实：《广州市集体土地房产证（穗集地证字第××号）》载明：坐落海珠区凤和康乐西约新区xxx号的权属人为广州市海珠区新滘镇凤和康乐第七经济合作社，建筑结构及层数为框架1层，总建筑面积342.44平方米，使用性质为商铺。《广州市集体土地房产证（穗集地证字第××号）》载明：坐落海珠区凤和康乐西约新区xxx号的权属人为广州市海珠区新滘镇凤和康乐第七经济合作社，建筑结构及层数为框架1层，总建筑面积481平方米，使用性质为商铺。《广州市集体土地房产证（穗集地证字第××号）》载明：坐落海珠区凤和康乐西约新区xxx号的权属人为广州市海珠区新滘镇凤和康乐第七经济合作社，建筑结构及层数为框架1层，总建筑面积520平方米，使用性质为商铺。2012年9月1日，第七合作社（甲方、出租方）与森宇公司（乙方、承租方、法定代表人林晓川）签订《租赁合同书》，约定：甲方出租的房屋坐落地址为海珠区康乐西约新区xxx、2、3号；甲、乙方共同确认，出租房屋的面积为首层面积约5000平方，总建筑面积约17000平方；康乐西约新区xxx、2、3号的层数为3层；……本合同租赁期为6年，即自2013年4月1日起至2019年3月31日止；……等。该案诉讼中，当事人一致确认：……房产地址为xxx号对应的是环宇纺织品市场B区……。经现场勘查，环宇纺织品市场实际的建筑物位置与上述房产证平面附图的首层建筑物不一致。第七合作社表示：涉案场地是此前的承租人在房产证上载明的面积的基础上进行了加建，当时的承租人有办理报建手续，但这手续在当时的承租人手上，第七合作社没有报建手续的资料。该判决中，一审法院认为：……由于广州市环宇纺织品市场的面积约为17000平方米，而房产证载明的x**号的建筑面积为342.44平方米、xxx号的建筑面积为481平方米、xxx号的建筑面积为520平方米，且房产证平面附图的首层建筑物与实际的场地建筑物的位置不一致，故对涉案场地进行过改建且与房产证附图载明的位置不一致的事实，予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第七合作社主张涉案场地由此前的承租人进行加建并办理了报建手续，但没有提供证据予以证明，对此应承担不利后果，故第七合作社和森宇公司于2012年9月1日签订的《租赁合同书》无效。……。该判决主文决如下：一、第七合作社和森宇公司于2012年9月1日签订的《租赁合同书》无效；二、森宇公司在本判决生效之日起10日内把位于海珠区康乐西约新区xxx、2、3号场地的经营管理权交回给第七合作社；三、森宇公司在本判决生效之日起10日内支付从2015年4月1日至2016年3月30日的场地使用费（每月83万元）给第七合作社，并从2015年1月1日起至实际移交本判决主文第一项所确定的租赁房屋经营管理权之日止参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付欠款的利息（以2015年4月1日至2016年3月30日的场地使用费为本金）给第七合作社；四、驳回第七合作社的其他诉讼请求。判后，森宇公司提起上诉。广州市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）粤01民终12958号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2016年11月22日发生法律效力。陈新林于2017年6月9日提起本案诉讼。陈新林为证明其主张，提交了以下证据：1、①第七合作社于2017年1月11日、3月17日分别向“海珠区康乐西约新区xxx、2、3号全体商户”发出的《告全体商户书》，告知：“环宇纺织品市场场地为康乐七社所有，经营管理权已由康乐七社收回”。其中3月17日的《告全体商户书》还告知：“本社现委托广州合盛企业管理咨询有限公司（康盛轻纺城）对环宇纺织品市场进行全面的经营管理（收取租金及管理费等）”；等。②第七合作社于2017年3月7日委托合盛公司对海珠区康乐西约新区xxx、2、3号场地进行整体管理的《授权委托书》；③第七合作社于2017年4月1日向“海珠区康乐西约新区xxx、2、3号全体商铺经营者”发出的《告知》。2、陈新林（乙方）与合盛公司（甲方）于2017年4月24日签订的《协议书》，该协议约定：……乙方提供了一份与陈跃生于2016年12月25日签订的市场仓库租赁合同；……一、甲方暂时搁置对于乙方该合同的效力、内容真实性、合法性等的相关争议，附条件的认可乙方己在场地内经营这一现况。……三、基于乙方对上述附加条件的确认及承诺，甲方允许乙方继续经营至该合同期限届满，并同意乙方该合同剩余期限（即从2017年4月1日起至2019年2月28日止）租金和管理费合计为人民币539020元，由于历史原因减收乙方150000元。余额389020元分3期缴交……。3、康盛轻纺城北区市场管理处于2017年4月24日出具的《收据》：今收到陈新林康盛北区xxx档租交费339020元；等。陈跃生、陈华娜表示：对上述的真实性、合法性、关联性不予以确认。陈跃生、陈华娜为证明其抗辩，还提交了以下证据：1、陈跃生（乙方）与森宇公司（甲方）于2013年8月8日就涉案物业等签订的《市场仓库租赁合同》，合同约定：甲方同意将xxx档等自2013年11月1日起至2019年2月“30日”止租赁给乙方使用；等。2、上述合同当事人于2013年8月8日就涉案物业等签订的《仓库补充》；3、上述合同当事人于2016年1月20日就涉案物业等签订的《关于的补充协议》。4、森宇公司出具的《收据》。陈新林表示：证据1-3真实性予以确认，该合同属于无效合同；证据4的真实性无法确认。一审法院认为：根据该院（2015）穗海法民三初字第977号民事判决、广州市中级人民法院（2016）粤01民终12958号民事判决，涉案物业所在场地即海珠区凤和康乐西约新区xxx号在《广州市集体土地房产证（穗集地证字第××号）》载明的层数为1层，而涉案物业在上述场地的“三楼”，已超出合法的建筑部分。包含涉案物业在内的、第七合作社与森宇公司签订的《租赁合同书》，也因原出租人未证明“办理了报建手续”，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定被认定为无效合同。同理，陈跃生与陈新林之间的《市场仓库租赁合同》也为无效。故陈新林要求确认上述合同无效的诉讼请求，合法有理，予以支持。根据陈跃生出具的收据，其已收取了陈新林保证金10000元及2017年1月1日至2019年2月28日止租金287144元。因陈跃生与陈新林之间的《市场仓库租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈跃生因合同取得财产应当予以返还。故陈新林要求返还保证金10000元及租金的诉讼请求，合法有理，予以支持。需要说明的是：陈新林与合盛公司于2017年4月24日签订的《协议书》约定：“甲方允许乙方继续经营至该合同期限届满，并同意乙方该合同剩余期限（即从2017年4月1日起至2019年2月28日止）租金和管理费合计为人民币539020元”，即陈新林在2017年1月1日至2017年3月31日期间并未向合盛公司支付使用费，故该期间的费用，陈新林仍应因实际使用而在已向陈跃生支付的租金中予以扣除。因此，陈跃生实际应当返还的租金金额为287144元-22088×3=220880元。陈新林超出该款项的部分诉讼请求，依据不足，不予支持。陈跃生、陈华娜是夫妻关系，上述债务发生于陈跃生、陈华娜夫妻关系存续期间，且陈跃生并未合理陈述及证明所收款款项并非用于共同生活，故陈新林要求陈跃生、陈华娜共同承担返还义务，合法有理，予以支持。陈新林作为承租人在签订合同前未尽谨慎查看租赁物是否符合出租条件的义务，存在过错，故其要求陈跃生、陈华娜支付利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、陈新林与陈跃生于2016年12月25日签订的《市场仓库租赁合同》无效。二、陈跃生、陈华娜于本判决发生法律效力之日起10日返还租金220880元及保证金10000元给陈新林。三、驳回陈新林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5757元、财产保全费2455.72元，由陈跃生、陈华娜负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：对于一审法院认定陈跃生与陈新林之间的《市场仓库租赁合同》为无效，及判令陈跃生、陈华娜应当返还保证金10000元和租金220880元，双方当事人二审中无提出异议，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈新林要求陈跃生、陈华娜支付上述保证金和租金的利息的诉讼请求应否支持。对此本院认为，首先，虽上述合同为无效，但对于租金、保证金等费用的支付问题仍可参照合同约定处理。关于保证金问题，鉴于合同并无约定退还保证金时需计付利息，故陈新林要求陈跃生、陈华娜支付保证金的利息依据不足，本院不予采纳。其次，关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条约定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于未实际使用涉案房屋期间的已付租金，陈跃生、陈华娜应予返还陈新林，而该款项产生的法定孳息，陈跃生、陈华娜在返还上述租金时应一并返还。故陈新林要求陈跃生、陈华娜支付上述租金的利息（以租金220880元为本金，自起诉之日起参照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还之日止）合理合法，本院予以支持。综上所述，陈新林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5162号民事判决第一、二、三项；二、于本判决书送达之日起10日内，陈跃生、陈华娜向陈新林支付租金220880元的利息（自2017年6月9日起参照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还租金之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5757元、财产保费2455.72元，由陈跃生、陈华娜负担。二审案件受理费50元，由陈跃生、陈华娜负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年五月二十八日书记员 邹凌青