北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第9946号
上诉人（原审被告）北京经济技术投资开发总公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路9号院1号楼。
法定代表人白文，总经理。
委托代理人肖焕坤，北京市坤宇律师事务所律师。
委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵×1，女，1964年5月15日出生。
委托代理人黄×1（赵×1之夫），1967年2月18日出生。
委托代理人张啟旺，男，1958年2月16日出生，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律工作者。
上诉人北京经济技术投资开发总公司（以下简称开发总公司）因与被上诉人赵×1房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2013）大民初字第12875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，赵×1起诉至一审法院称：我与丈夫黄×1原在北京市大兴区×××村××中街5号院（以下简称：5号院）有一套宅院。该宅院于2010年拆迁，按照拆迁政策，我选购了十套定向安置房屋，并签订了《定向安置房买卖合同》（编号分别为：×××村-0568-5、×××村-0569-5、×××村-0570-5、×××村-0571-5、×××村-0572-5、×××村-0573-5、×××村-0574-5、×××村-0575-5、×××村-0576-5、×××村-0577-5），并给付了全部房款。根据《定向安置房买卖合同》第四条规定，开发总公司应于2013年2月9日前向我交付房屋。但我至今仍未收到交房通知，我多次找开发总公司要求交房，开发总公司总是无故拒绝。现因开发总公司侵犯了我的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令开发总公司履行与我于2010年7月29日签订的9套定向安置房买卖合同（合同编号：×××村-0569-5、0570-5、0571-5、0572-5、0573-5、0574-5、0575-5、0576-5、0577-5），给付上述9套房屋钥匙，交付房屋，并支付上述9套房屋的周转费430046元（按每月每平方米25元计算，自2012年10月起至2014年4月），支付上述9套房屋的违约金259484.4元（按房屋合同总价款每日万分之三的标准支付违约金，自2013年2月9日起至2014年4月9日止）；2、本案诉讼费由开发总公司承担。
开发总公司辩称：不同意赵×1的诉讼请求。赵×1的家庭成员现就房屋拆迁安置补偿事宜存在纠纷，有关部门正在调查处理，我公司因此暂停向赵×1交付定向安置房。因赵×1对被拆迁房屋没有权属证明，拆迁过程中，赵×1提供《产权变更证明》，声明通过产权变更的方式取得被拆迁宅院的所有权，承诺其拥有被拆迁宅院的完全产权，不存在产权争议，如发生争议或产生纠纷，由其本人承担一切责任。北京市大兴区瀛海镇×××村村民委员会（以下简称：×××村委会）为赵×1出具《产权证明》，证明位于5号院的产权人为赵×1；×××村委会还为赵×1出具《证明》，证明5号院为一个自然院落；×××村委会为赵×1出具《宅基地证明》，证明该处院落宅基地面积为1407.15平方米。后我公司与赵×1签订了《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》。现赵×1之父赵×2就上述拆迁补偿提出争议，且至今未解决，当地政府多次来函要求我公司调查核实，并通知我公司暂停交付房屋。故我公司暂停交付房屋系因赵×1拆迁房屋发生产权纠纷所致，其应自行承担责任，与我公司无关。
一审法院审理查明：2010年，5号院被纳入拆迁范围。经入户调查，该院内有在册人口六人，分别为黄×1、黄×3、黄×2、赵×2、潘×1、赵×1。赵×2与潘×1系夫妻关系，赵×1系其二人之女；赵×1与黄×1系夫妻，黄×2、黄×3系其二人之女。在拆迁评估过程中，×××村委会为赵×1出具宅基地证明1份，其上记载：“我村村民赵×1在×××村××中街5号院宅基地面积应为1407.15平方米”。同日×××村委会又为赵×1出具证明一张，其上记载：“产权人赵×1位于×××××中巷5号与××中街5号为一个自然院落。”经北京兴远房地产土地评估有限公司评估，5号院合法宅基地面积为1407.15平方米，合法建筑面积为1055.36平方米。赵×1在拆迁过程中未提供5号院的宅基地使用权证。2010年7月26日，潘×1、赵×1、黄×1、黄×2、赵×2签字同意潘×1将其5号院的产权变更至赵×1名下。同日，赵×1又与黄×2签订房屋分割单，约定赵×1将其5号院合法建筑面积1055.36平方米中的150平方米划分（赠与）至黄×2名下。
2010年7月26日，赵×1作为被拆迁人与拆迁人开发总公司签订《拆迁安置补偿协议》（编号×××村-0212-1），约定赵×1在拆迁范围内有一套宅院位于×××村××中街5号，宅基地面积1207.15平方米，房屋合法建筑面积905.36平方米。房屋拆迁补偿款总金额为4264160元。同日，黄×2亦与开发总公司签订《拆迁安置补偿协议》，约定黄×2在拆迁范围内有一套宅院位于×××村××中街5号，宅基地面积200平方米，房屋合法建筑面积150平方米。
2010年7月29日，赵×1与开发总公司签订10份《定向安置房买卖合同》，合同编号、房号、建筑面积及房屋价款分别为：×××村-0568-5，X77地块11号楼3单元7层702号，暂测建筑面积108平方米，购房价款为267840元；×××村-0569-5，X77地块11号楼3单元8层802号，暂测建筑面积108平方米，购房价款为270000元；×××村-0570-5，X81地块15号楼3单元8层801号，暂测建筑面积89平方米，购房价款为222500元；×××村-0571-5，X81地块8号楼3单元8层801号，暂测建筑面积89平方米，购房价款为222500元；×××村-0572-5，X76地块25号楼2单元9层901号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为224790元；×××村-0573-5，X76地块25号楼2单元9层902号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为224790元；×××村-0574-5，X76地块25号楼2单元7层702号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为221250元；×××村-0575-5，X76地块27号楼2单元9层901号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为223020元；×××村-0576-5，X75地块1号楼2单元8层802号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为221250元；×××村-0577-5，X75地块1号楼3单元7层702号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为229300元。《定向安置房买卖合同》第三条“交付条件与入住手续”中约定：“出卖人应当自2012年12月31日起40日内向买受人交付该房屋。……该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）的方式通知买受人办理房款结算、收房及入住等相关手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理完上述相关事项，否则按逾期结算付款处理。”该合同第四条“逾期交房责任”中约定：“出卖人不按期交付房屋的，买受人有权向出卖人追索违约金。违约金自2013年2月9日起至实际交付之日止（以出卖人电话或书面通知办理房款结算、收房及入住的时间为准），每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之三向买受人支付违约金。”同日，黄×2与开发总公司签订《定向安置房买卖合同》（合同编号分别为：×××村-0566-5、×××村-0567-5）。
2010年8月6日，赵×1又与开发总公司签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》，该合同约定赵×1所获拆迁补偿款在支付定向安置房房款后剩余2480136元，开发总公司将按《拆迁安置补偿协议》约定的方式发放；补充协议还约定：如遇有期房不能按《定向安置房买卖合同》规定如期交房并通知入住的，在延长期内甲方仍按《12平方公里规划范围住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》中规定继续发放周转费支付给乙方，直到通知入住后三个月为止。现赵×1已取得上述拆迁补偿款。赵×1所诉上述9套安置房屋的暂测建筑面积合计为817平方米，其中，安置部分面积（即合法建筑面积）为797.36平方米。
2011年6月22日，赵×2以分家析产纠纷为由起诉要求赵×1和黄×2返还给其和潘×1位于北京市大兴区瀛海镇×××村××中街5号院的拆迁所得。经大兴法院主持调解，双方达成调解协议，大兴法院于2011年9月9日出具（2011）大民初字第7373号民事调解书，该调解书记载：一、赵×1基于拆迁位于北京市大兴区瀛海镇×××村××中街5号院所取得的定向安置房，房号为X77地块11号楼3单元7层702室房屋（定向安置房买卖合同编号为×××村-0568-5）归赵×2个人所有，该项财产不属赵×2与潘×1的夫妻共同财产；赵×1在上述房屋具备过户条件之日起十日内，将房屋过户至赵×2个人名下，因过户产生的费用由赵×2负担；二、赵×1于二○一一年十月一日前给付赵×2个人二万元，该款项不属赵×2与潘×1的夫妻共同财产；三、潘×1在赵×1拆迁位于北京市大兴区瀛海镇×××村××中街5号院中享有的财产权益，潘×1予以放弃，潘×1享有的财产权益归赵×1所有；四、双方当事人就本案无其他争议。
一审庭审中，开发总公司为证明赵×1承诺提供的拆迁资料及产权证明均真实合法有效，提交赵×1签名的承诺书2张，承诺书主要内容为：本人对×××××中街5号院拥有完全产权，不存在产权异议，如果发生产权纠纷，本人愿意承担一切责任，与拆迁单位无关。赵×1对上述承诺书无异议。开发总公司为证明赵×1所拆迁院落仍存在纠纷，有关部门正在调查处理中，提交北京市大兴区瀛海镇人民政府（以下简称瀛海镇政府）于2012年11月28日和2013年3月12日出具的函件2份，函件记载因案外人赵×2（赵×1之父）来信及本人来访，反映评估公司违规，弄虚作假，多评估面积，赵×2主张其未得到拆迁补偿，要求主张权利，要求对其院落进行重新评估，该函件要求协助调查×××××中街5号院黄×1、赵×1家的拆迁补偿款及房屋补偿情况是否存在非法骗取国家拆迁补偿款和房屋的情况；赵×1对该函件内容不认可，主张家庭纠纷已通过法院调解解决，并提交了（2011）大民初字第7373号民事调解书。开发总公司对该民事调解书无异议，但认为赵×1与案外人赵×2的纠纷仍未解决。
一审法院再查明，根据当地拆迁政策《12平方公里规划范围住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》第二十一条的规定，按合法建筑面积每个月20元／平方米的标准发放给被拆迁人周转费，发放时间为自签订拆迁补偿协议起至通知入住后三个月（先行发放30个月的周转费）。后拆迁政策调整，周转费标准调整为每个月25元／平方米。开发总公司已向赵×1发放拆迁阶段即2010年4月至2012年9月共30个月的周转费，表示还应向赵×1发放回迁入住阶段即2012年10月至2013年3月共6个月的周转费，该费用尚未给付。2012年10月至12月办理安置房屋入住时，因瀛海镇政府来函要求协助调查，开发总公司未向赵×1交付上述诉争的定向安置房，也未支付回迁入住阶段的周转费。开发总公司对瀛海镇政府要求协助调查的情况，至今未作出调查结果，亦未有相关部门对函件所涉及的问题进行处理。
一审法院判决认定：赵×1与开发总公司签订的拆迁安置补偿协议、拆迁安置补偿协议（补充协议）及定向安置房买卖合同，是双方当事人自愿签订的，虽然瀛海镇政府基于案外人即赵×1之父赵×2来信举报赵×1在拆迁过程中存在非法骗取补偿款及房屋的情况，而要求开发总公司协助调查，但开发总公司至今未有调查结果作出，亦无相关部门对此事作出处理结果，现开发总公司未提供证据证明，且无证据显示上述协议及合同存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或者恶意串通损害第三人利益等导致无效的情形，故开发总公司作为合同的相对方应履行合同义务，向赵×1交付房屋。对赵×1要求判令开发总公司继续履行定向安置房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，该院予以支持。对赵×1要求支付逾期交房周转费的合理请求部分，即开发总公司表示的还应向赵×1发放2012年10月至2013年3月回迁入住阶段共6个月的周转费，该院应予以支持。对于赵×1所主张的逾期交房违约金及其他周转费问题，该案中，开发总公司未按期交付房屋的主要原因虽然是因为瀛海镇政府来函要求其协助调查赵×1是否存在非法骗取补偿款及房屋的情况，而并非故意违约所造成，但开发总公司既未在合理的期限内作出调查结果，亦未交付房屋，故应承担一定的违约责任，对于赵×1请求的逾期交房违约金的合理部分，该院予以支持，不合理部分及其他周转费请求，该院不予支持，具体的合理违约金数额，该院酌情确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京经济技术投资开发总公司继续履行与赵×1于二○一○年七月二十九日签订的九套定向安置房买卖合同（合同编号分别为：×××村-0569-5、0570-5、0571-5、0572-5、0573-5、0574-5、0575-5、0576-5、0577-5），给付房屋钥匙，向赵×1交付房屋（于判决生效后十五日内履行）；二、北京经济技术投资开发总公司给付赵×1二○一二年十月至二○一三年三月的周转费十一万九千六百零四元（于判决生效后十五日内给付）；三、北京经济技术投资开发总公司给付赵×1九套房屋的逾期交房违约金七万元（于判决生效后十五日内给付）；四、驳回赵×1的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
开发总公司不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者改判驳回赵×1的全部诉讼请求。理由为：一、开发总公司与赵×1、黄×2签订的拆迁安置补偿协议约定的5号院宅基地总面积为1407.15平方米。上述协议签订后，赵×1之父赵×2多次向瀛海镇政府反映：给只有695平方米的自家院落违规多评了712平方米。大兴法院曾向瀛海镇政府调取了两份《土地审批表》。其上显示：一块宅基地登记在赵×1之母潘×1名下，另一块宅基地登记在赵×2之父赵右之名下，两块土地面积均为347平方米。开发总公司在一审中将上述材料作为证据向法院提交。权属证件以及宅基地面积是拆迁工作中认定被拆迁人、确定被拆迁房屋合法建筑面积以及合法安置面积的基础。然而，一审法院对于开发总公司有关权属证件的抗辩意见没有引述，对开发总公司提交的《土地审批表》也没有认定。所以一审法院遗漏了认定拆迁利益的重要事实。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定本案拆迁安置补偿协议及补充协议合法有效是错误的。首先，我国农村土地实行一户一宅制度，本案两份《土地审批表》已经违反了法律的强制性规定；其次，北京市人民政府先后颁布若干办法、规定，加强北京市农村建房用地的管理，本案拆迁安置补偿协议中约定的宅基地面积1407.15平方米，严重超出市政府文件规定的农村宅基地面积标准。三、一审法院划分责任错误。首先，赵×1承诺因产权发生纠纷自行承担一切责任，与开发总公司无关，赵×2对拆迁补偿事宜存在争议；其次，定向安置房买卖合同的基础是房屋合法拆迁补偿。对此，有关部门正在调查处理，关于房屋拆迁补偿的问题至今没有结论。因此开发总公司有权按照合同法相关规定行使抗辩权，不应承担任何违约责任。
赵×1在二审中答辩称：同意一审判决。一、一审判决未遗漏事实，诉争的院落因历史原因扩建而成。拆迁前，开发总公司要做入户登记，开发总公司已经派人核实并且进行了航拍。因为我方的宅基地使用证丢失，所以才依据实际测量的面积签订了合同。本案合同的有效性已由大兴法院作出（2013）大民初字第13121号判决进行了确认，该判决已生效。二、一审判决适用法律正确。虽然《土地审批表》上显示为两块宅基地，但是该两院落已经合并为一个院落，并经×××村委会确认，因此不存在一户两块宅基地的问题。三、一审法院认定开发总公司应当承担违约金是正确的。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见、拆迁安置补偿协议、拆迁安置补偿协议（补充协议）、定向安置房买卖合同、民事调解书、产权证明、宅基地证明、承诺书、函件等证据材料在案佐证。
本院认为：本案拆迁安置补偿协议、补充协议及定向安置房买卖合同系赵×1与开发总公司的真实意思表示，开发总公司未举证证明上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定或者其他导致无效的情形。开发总公司对5号院的宅基地面积进行了调查与确认，并在此基础上签订了拆迁安置补偿协议和补充协议，现其以5号院原登记宅基地面积与其确认面积不符为由拒绝履行定向安置房买卖合同没有事实依据。虽然瀛海镇政府发函要求开发总公司就赵×2反映的问题进行协助调查系开发总公司逾期交房的主要原因，但是开发总公司至今并未举证证明涉案合同存在无效情形，亦未撤销涉案合同，所以开发总公司应当履行向赵×1交房的义务。一审法院根据开发总公司违约的具体情形，将逾期交房违约金酌定为7万元并无不当。综上，开发总公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10695元，由赵×1负担6603元（已交纳），由北京经济技术投资开发总公司负担4092元；二审案件受理费4092元，由北京经济技术投资开发总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年十二月九日
书 记 员 史天予