黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁商初字第218号
原告铁力市恒业房地产开发有限责任公司，住所地铁力市铁力镇新铁街15委。
法定代表人田凤林，职务总经理。
委托代理人李守连，该公司工作人员。
被告崔秀云，女，1963年6月1日出生，汉族，无职业。
原告铁力市恒业房地产开发有限责任公司（以下简称恒业公司）与被告崔秀云房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年2月5日诉讼来院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月29日、5月12日公开开庭进行了审理。原告恒业公司委托代理人李守连、被告崔秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒业公司诉称，2013年11月6日，被告崔秀云在原告公司购买27.8平方米商铺一处，位于＊＊＊小区＊＊-＊＊栋之间＊＊楼＊号，每平方米价格为3884.90元，共计房款108000.00元，当时被告交纳房款6万元，尚欠4.8万元，约定在2014年4月1日前交清。现房屋经测绘面积无误，原告承诺房款交齐后出具正式发票，但被告仍不交款，故提起诉讼要求被告崔秀云给付购房款4.8万元，并支付从2014年4月1日至2015年4月29日的逾期付款利息5000.00元。
原告向法庭提交了以下证据：
1.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地批准书、房地产开发项目许可证、商品房预售许可证各1份（复印件、已与原件核对）。原告举此证据拟证实，争议楼房所在的建设项目全部符合法律规定。被告质证意见，上述证据显示建设项目是＊＊＊＊，被告购买的是＊＊＊小区的房子，上述证件不是＊＊＊小区的各种证件。
2.委托书1份。主要内容：铁力林业局授权给原告公司办理＊＊家园＊区开发、建设、销售等事宜。原告举此证据拟证实，原告公司是按照铁力林业局的授权进行建设和销售的。被告质证意见，没带眼镜，看不出是否真实。
3.房屋预订书1份（复印件）。主要内容：被告购买原告公司位于＊＊＊＊＊-＊＊＊＊商业＊号铺楼房，面积27.8平方米，单价3884.90元，总价款108000.00元。该证据右上角注：分期，现付60000.00元，其余48000.00元在2014年4月1日前补。原告举此证据拟证实，被告与原告存在房屋买卖的事实，右上角的备注是原告公司工作人员书写，内容是双方商量后的结果。被告质证意见，右上角的备注，双方确实是这么约定的。对证据的真实性无异议，但是预订书违反了商品房销售管理办法和合同法，既违法又是诈骗。
4.收据3份（复印件）。原告举此证据拟证实，被告交纳了6万元房款并交纳了装修保证金和物业费等。被告无异议。
5.铁力市＊＊＊＊公司出具的测绘报告1份。该公司法定代表人洪某出庭对测绘过程、依据、面积计算方法进行了说明，并接受了双方当事人和法庭的问询。解释了被告购买的27.8平方米的房屋使用面积比其邻居家27平方米的房屋面积小的原因。主要是：1.经测绘人测量两房使用面积是相同的，由于抹灰厚度问题才造成两房使用面积略有差异。2.被告的房屋有一侧山墙是490MM，另一侧间墙是240MM，而其邻居家的房屋两侧间墙均为240MM，所以被告的房屋比邻居的房屋建筑面积多出0.8平方米。原告举此证据拟证实，被告所购房屋建筑面积是27.8平方米。被告质证意见，测绘报告没有明细及过程，不予认可。对测绘人出庭所作说明表示，无论测绘人怎么解释其都不服气，为什么27.8平方米的房屋比27平方米的房屋还小。
6.铁力林业局证明1份。主要内容：＊＊＊＊一期＊区与＊＊＊是同一小区。原告举此证据拟证实，五证上的建设项目＊＊＊＊就是后改名的＊＊＊小区。被告质证意见，林业局自己出的证明没有法律效力。
被告崔秀云辩称，1.所购房屋面积不够。经测量，被告所购买的27.8平方米房屋比邻居27平方米的房屋还小。产权登记面积是竣工验收后的测绘面积，而原告方的工程还没有验收。2.双方没有签订正式的商品房买卖合同，所签预订书上面全部是对原告有利的霸王条款，原告以在2014年5月前给办房证为诱饵，让其交款6万元，开具的是简易的收款凭证，并逼迫被告在2014年4月1日前交齐余款4.8万元，没有合同和发票是不能办房证的。3.双方签订的房屋预订书违反商品房销售管理办法第二十三、三十四、四十一、四十二条，违反合同法第三十九、四十二、五十二、五十四、一百一十条的规定。房屋渗水无人问津。4.要求退房，退还已交房款及利息，退还装修费，请求赔偿精神恐吓费。
被告崔秀云未向法庭提供证据。
本案争议焦点：1.原被告之间是否形成了房屋买卖合同的法律关系，该法律关系效力如何。2.如有效，双方是否存在违约行为。3.争议房屋面积是否符合双方约定。4.原告诉讼请求是否合理。
庭审中原被告围绕本案争议焦点进行了举证质证。被告对原告所举证据3、4的真实性无异议，本院予以采信；原告所举1、2，虽然被告提出异议，但该组证据形式合法且与本案有关联性，予以采信；原告所举证据5，被告不予认可，虽然申请鉴定，但不预交鉴定费且测绘人已经出庭说明情况，接受了双方当事人质询，测绘人对双方的疑问作出了合理的解释，故对该证据予以采信；原告所举证据6不符合证据种类的规定，不予采信。
本院依据采信的证据及原被告的诉辩主张认定以下事实：
2011年铁力林业局经相关部门批准，对位于建设大街南、团结路东、玉双食品西侧区域进行棚户区改造，并依法取得了相关建设手续。而后铁力林业局授权原告公司进行开发、建设、销售等事宜，该建设项目原名称为＊＊＊＊一期，后改名为＊＊＊小区。2013年11月6日，原被告签订房屋预订书一份，约定：被告崔秀云购买＊＊＊小区27.8平方米商铺一处，位于＊＊＊小区＊＊-＊＊栋之间＊＊楼＊号，每平方米价格为3884.90元，共计房款108000.00元，被告交纳房款6万元，尚欠4.8万元，约定在2014年4月1日前付清。当日被告交纳房款6万元，原告将该房交付被告使用，余款4.8万元被告至今未付。2013年10月8日铁力市＊＊房地产测绘有限责任公司对争议房屋的测绘结论是建筑面积27.8平方米。
另查明，庭审中原告承认争议房屋于2013年10月15日竣工，现正在办理验收手续，但不知何时能办下来，承诺被告交齐剩余房款就可开具正式发票；本案在审理过程中，被告曾申请对争议房屋面积进行鉴定，本院转达鉴定机构要求被告预交鉴定费4万元的意见后，其拒绝预交；被告在答辩状中提出要求退房、返购房款等请求，本院已明确告知其属于反诉范畴，被告多次表示不提起反诉。上为本案事实。
本院认为，铁力林业局作为建设单位在取得相关批准手续后（五证），将棚户区改造项目授权有资质的开发企业进行开发、建设、销售，并不违反相关法律规定，故原告公司有权以自己的名义对外销售所建楼房；经对照建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附图，可以确定本案争议房屋确在该范围内，因此应当认定＊＊＊＊一期项目和＊＊＊小区系同一项目；原告公司与被告崔秀云所签订的房屋预订书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按约定收受了购房款，该预订书应当认定为商品房买卖合同，故被告所作未签订正式商品房买卖合同，房屋预订书违法的抗辩理由不能成立；该商品房买卖合同（房屋预订书）是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性规定，应当认定为有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务；原告公司将未经验收的房屋交付被告使用，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，该行为属于违法行为；该条例第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，争议房屋是商品房现售，从原告交付房屋的时间2013年11月6日起算，该房屋土地使用权变更和房屋所有权登记手续最迟在2014年2月4日时就应当可以办理。但是该房屋所在工程项目至今未验收，导致不能办理房屋土地使用权变更和房屋所有权登记。该行为应视为违约行为，被告享有先履行抗辩权，在该争议房屋能够办理上述手续前被告有权拒绝给付剩余房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十三条，建设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
驳回原告铁力市恒业房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费1125.00元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 邓宝海
代理审判员 薛万志
代理审判员 张明艳
二〇一五年六月二日
书 记 员 张 扬