安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第00313号原告：陈梅花，女，1981年8月5日生，汉族，农民，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：李宝剑，安徽李宝剑律师事务所律师。被告：滁州弘升置业有限责任公司，住所地安徽省来安县。法定代表人：黄舒，该公司董事长。委托代理人：沈雪冰，安徽沈雪冰律师事务所律师。原告陈梅花与被告滁州弘升置业有限责任公司（以下简称弘升置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理。依法由审判员林如江适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告陈梅花的委托代理人李宝剑，被告弘升置业公司的委托代理人沈雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈梅花诉称：2014年，弘升置业公司在各种载体上广告“弘升望湖名邸，首付只要3万8，来安县城安个家”。2014年4月13日，其向弘升置业公司咨询广告的含义，弘升置业公司解释：购房首付30%，余款按揭支付；首付的30%部分，只需交现金38000元，其余部分由购房人出具欠条给弘升置业公司，待交房时付清。当天，其就向弘升置业公司交纳了10000元购房定金。2014年4月21日，其和弘升置业公司签订了一份“商品房买卖合同”，约定其预购弘升置业公司在建的“望湖名邸”11幢1单元802号房，购房总价款245116元。签订合同时，其就交纳了28000元现金，并将之前交纳的10000元定金转为首付款，另向弘升置业公司出具了一份欠条。2014年6月，其办理了按揭贷款手续，由中国银行向望湖名邸转付了17万元购房款。交房期满后，其携37000元要求弘升置业公司交房时，发现商品房没建成，且已停工，弘升置业公司以其行为表明其没有履行合同能力，故起诉要求解除其和弘升置业公司签订的“商品房买卖合同”，弘升置业公司返还购房款208000元，支付违约金4160元，赔偿损失20000元（审理中赔偿损失变更为自贷款之日起按月利率5.4584‰计算），并承担诉讼费用。弘升置业公司在庭审中辩称：1、按合同约定陈梅花应在签约之日交纳首付款75116元，但陈梅花未交清首付款，违约在先；2、根据补充协议，实际交付时间以出卖人书面通知为准，其没有书面通知交付，表明实际交付时间可以顺延；3、其没有按约定时间交付的原因是国家限购政策影响了商品房销售，以及来安县人民政府未能按规划在小区旁建设成“世纪公园”和小学，这些原因均是其不可预测的；4、像陈梅花一样没能交房的还有很多户，如解除合同将造成较大的社会影响，故请求法院驳回陈梅花的诉讼请求。陈梅花为证明其主张举证，弘升置业公司质证如下：1、陈梅花的身份信息，证明其主体资格。弘升置业公司质证意见：无异议。2、弘升置业公司所做的墙体广告照片三张，证明弘升置业公司通过广告的形式发出邀约，首付38000元就可以购买一套商品房。弘升置业公司质证意见：三张照片不能反映其拍摄的时间、地点，不予认可。3、收据两份，证明其已支付了38000元首付款。弘升置业公司质证意见：无异议。4、商品房买卖合同一份，证明其与弘升置业公司之间存在房屋买卖关系，双方对交房期限、逾期交房的违约责任等进行了约定。弘升置业公司质证意见：真实性无异议，但合同约定的首付款是75116元，而陈梅花未付清首付款；补偿协议已载明交房时间以出卖人书面通知为准，其未书面通知陈梅花交房，交房期限仍在顺延。5、借款协议一份，证明在签订合同时，弘升置业公司同意首付款交纳38000元现金后，其余部分打欠条，待交房时付清。弘升置业公司质证意见：真实性无异议，但这是借款，不能以此免除陈梅花支付首付款的义务。6中国银行来安支行的“个人一手住房贷款合同”、贷款凭证，证明其除了支付首付款38000元外，又以按揭贷款方式支付了17万元的购房款。弘升置业公司质证意见：无异议。7、解除合同通知书一份，证明其于2014年12月1日向弘升置业公司发出了解除合同通知。弘升置业公司质证意见：其未收到该通知书，对其证明效力不予认可。弘升置业公司为证明其主张举证，陈梅花质证如下：1、网络下载的岱山小学工程（四次）招标公告、国务院要求继续严格执行限购政策及差别化房贷的新闻报道，证明其未能按期交房是因国家政策和政府行为造成的，不可预测，故其不存在违约。陈梅花质证意见：国家政策不是法律，政府未能建成岱山小学是弘升置业公司能够预见到的。2、本院（2014）来民一初字第01496号民事裁定书、安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民二初字第00263号传票，证明望湖名邸小区没卖出去的部分房屋已被法院另案查封，如解除合同，将对陈梅花造成不利后果。陈梅花质证意见：法院在另案中处理纠纷是弘升置业公司不履行合同造成的。结合庭审中原、被告的陈述及举证和质证意见，本院对证据认证如下：陈梅花提交的证据1、3、4、5、6，弘升置业公司对其真实性无异议，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院对其证据效力予以确认。陈梅花提交的证据2，因该广告的内容不具体明确，为要约邀请，对其证据效力予以确认。陈梅花提交的证据7，因陈梅花未能提供证据证明其已向弘升置业公司发出了解除合同的通知，对其证据效力不予确认。对弘升置业公司提供的证据1、2，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。根据原、被告陈述及本院认定的有效证据，本院确认以下法律事实：陈梅花于2014年4月13日向弘升置业公司咨询购买该公司开发的“望湖名邸”商品房事宜，弘升置业公司称：从其处购房，首付房价的30%，余款从银行办理按揭贷款支付；首付的30%房款，只需交现金38000元，其余部分由购房人出具欠条给弘升置业公司，待交房时再付清。当天，陈梅花就表示要预购一套商品房，并向弘升置业公司交纳了10000元定金，弘升置业公司出具了10000元的定金收据。2014年4月21日，陈梅花（买受人）和弘升置业公司（出卖人）签订了一份“商品房买卖合同”，主要内容有：一、出卖人取得了滁天路南侧（高速路口）编号为Y12020135063地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，取得了建设工程规划许可证，取得了商品房销售许可证，许可证号为（2013）第005号。二、买受人购买由出卖人开发的弘升·望湖名邸小区第11幢1单元802号房预售商品房一套，建筑面积79.91平方米，每平方米3067.40元，房屋价款245116元。三、付款方式和期限：买受人于签约之日付清首付款75116元，余款17万元在7日内办理银行按揭手续。买受人逾期付款的，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额付款之日止，按每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。继续履行合同的，自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金。四、交房期限：出卖人应当在2014年9月30日前将分期验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内已告知买受人的；2、因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素。五、出卖人逾期交付的违约责任：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。六、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。七、合同附件与本合同具有同等法律效力。同时，合同附件四的第2条约定：本商品房买卖合同所涉及退房相关条款中已付房款为首付及已付银行月供总额。第3条约定：该商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准。此外，双方还就房屋装饰、基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。合同签订当天，陈梅花向弘升置业公司交付购房款现金28000元，弘升置业公司开具了28000元的现金收据，并将之前所交的10000元定金转付为首付款。同时，陈梅花还和弘升置业公司签订了一份借款协议，约定：陈梅花向弘升置业公司借款37116元用于购买商品房，于2014年9月30日前归还。陈梅花还向弘升置业公司出具了一份37116元的收条。2014年6月25日，陈梅花和中国银行来安支行签订了个人一手住房贷款合同，约定陈梅花从中国银行来安支行按揭贷款17万元，期限120个月，月利率5.4584‰，2014年7月3日，中国银行来安支付通过陈梅花账户将17万元转付给弘升置业公司，中国银行来安支行自2014年7月3日起计算陈梅花的贷款利息。交房期满后，陈梅花携款要求弘升置业公司交房，但陈梅花所预购的商品房尚未竣工，不满足交付条件。本院认为，综合原、被告的诉辩主张及庭审中各方当事人及其代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、弘升置业公司是否构成逾期交房；二、陈梅花的诉请应否得到支持。对于争议焦点一，弘升置业公司辩称，合同虽然约定了交房时间为2014年9月30日，但同时也约定因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素，出卖人可据实延期交房，现因国家出台了商品房限购政策、来安县人民政府未能按规划建成“世纪公园”和岱山小学，其依合同约定可以延期交房；合同附件四的补充协议约定，交房日期以出卖人书面通知为准，其还没有书面通知陈梅花交房，因此，其不存在逾期交房。本院认为，为限制房价的过快上涨，国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，而陈梅花和弘升置业公司的购房合同签订于2014年4月21日，因此，弘升公司辩称的因国家出台了商品房限购政策而延期交房的理由不能成立。同时，陈梅花和弘升置业公司签订的购房合同并未约定将来安县人民政府建成“世纪公园”和岱山小学作为交房的条件，故弘升置业公司的该辩解不能成立。弘升置业公司还辩称，商品房买卖合同附件四约定，商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准，其还没有书面通知陈梅花交付房屋，故不存在逾期交房，因该商品房买卖合同是弘升置业公司提供的格式条款，依该条款，弘升置业公司可以无期限地延迟交房时间，显然排除了合同相对方的主要合同权利，应属无效条款，弘升置业公司的辩解不能成立。因此，弘升置业公司未按约定期限向陈梅花交房，构成违约。对于争议焦点二，根据合同约定，弘升置业公司逾期交房60日，陈梅花有权解除合同，故本院对陈梅花要求解除商品房买卖合同的主张予以支持。按合同约定，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。陈梅花虽未提供证据证明其已向弘升置业公司发出了解除合同通知书，但弘升置业公司于2015年1月20日收到陈梅花起诉书时，应视为弘升置业公司已收到陈梅花的解除合同通知，故本院对陈梅花要求弘升置业公司返还已付房款208000元，并支付4160元（208000×2%）违约金的诉请予以支持。因弘升置业公司违约，给陈梅花造成了支付银行利息的损失，本院对陈梅花要求弘升置业公司自2014年7月3日起按本金208000元、月利率5.4584‰赔偿损失的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈梅花与被告滁州弘升置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、被告滁州弘升置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告陈梅花已付购房款208000元、支付违约金4160元；三、被告滁州弘升置业有限责任公司自2014年7月3日起以208000元为基数，按月利率5.4584‰赔偿原告陈梅花的损失，利随本清；四、驳回原告陈梅花的其他诉讼请求。上述款项款汇至：收款单位来安县人民法院，账号20000350242210300000018，开户行来安农村商业银行新河支行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4782元，减半收取2391元，由原告陈梅花负担217元，被告滁州弘升置业有限责任公司负担2174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  林如江二〇一五年七月七日代理书记员  童绪琼附：判决适用的法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。