江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初10156号原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：张向军，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。被告：南京腾锦贸易有限公司，统一社会信用代码91320118771289885M，住所地南京市高淳经济开发区古柏园区510号。法定代表人：滕慧锦，该公司总经理。原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被告南京腾锦贸易有限公司（以下简称腾锦公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月28日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告省军区保障局的委托诉讼代理人张向军，被告腾锦公司的法定代表人滕慧锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省军区保障局向本院提出诉讼请求：1.被告腾空并返还本市鼓楼区童家巷27-2号一层65平方米的房屋；2.被告支付租金及房屋占有使用费12.2万元（计算至2017年6月30日，并按照8.8万元/年标准支付自2017年7月1日起计算至被告返还房屋之日止的房屋占有使用费）；3.被告支付逾期支付使用费的滞纳金7323.2元（计算至2017年6月30日，并按照日万分之二标准自2017年7月1日起计算至实际给付之日）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付租金及房屋占有使用费12.2万元（自2015年7月1日起至2016年12月31日止）；2.被告支付逾期付款违约金（其中以1.2万元为基数，按日万分之二标准自2015年7月1日计算至实际给付之日；以2.2万元为基数，按日万分之二标准分别自2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日计算至实际给付之日）。事实和理由：2015年6月20日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称省军区后勤营房处）与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定将本市鼓楼区童家巷27-2号一层65平方米的房屋出租给被告，年租金为8.8万元，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。合同签订后，省军区后勤营房处向被告交付了上述房屋，现合同约定的租赁期限已届满。被告在省军区后勤营房处的多次催促下，于2016年12月31日将上述房屋返还，但欠付的租金及房屋占有使用费仍未支付，故原告诉至法院，请求判如所请。被告腾锦公司辩称，1.被告已于2015年12月22日自上述房屋迁出，并将上述房屋钥匙交于省军区后勤营房处处长吴洋，故应以该时间点计算租金，此后的费用不应由被告承担；2.双方签订合同后，因上述房屋漏水，致使被告于2015年11月30日才能使用房屋，吴洋口头答应2015年7月1日至2015年11月30日期间的租金予以免收；3.被告已多支付了租金，原告主张违约金过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年5月27日，被告为租赁房屋向省军区后勤营房处支付定金1万元。2015年6月20日，省军区后勤营房处（甲方）与被告（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区童家巷27-2号一层门面房（建筑面积65平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；租赁用途为茶叶经营，租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止；租金总额为88000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方应当履行，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续等义务；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。该合同签订后，省军区后勤营房处未向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，未加盖租赁合同审核专用章。省军区后勤营房处已于2015年7月1日将案涉房屋交付被告使用。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由原告享有和承担。审理中，原告陈述被告仅向省军区后勤营房处支付定金1万元，并未支付租金及房屋占有使用费，原告在其主张的租金及房屋占有使用费中已将该1万元予以扣减；原告曾向被告催要租金及房屋占有使用费，但没有催要的证据。被告同意将1万元在本案中进行处理。原告陈述以交还房屋钥匙作为返还案涉房屋的标准，但对于被告迁出并返还案涉房屋的日期陈述不一：原告于2017年9月28日起诉时，在诉状中载明被告至今未能迁出，后于庭审时明确陈述被告于2016年12月31日迁出并返还。被告陈述因省军区后勤营房处于2015年12月中旬通知其搬迁，故被告已于2015年12月22日腾空并迁出案涉房屋，并申请证人付某出庭作证；当日已将案涉房屋的一把钥匙交由省军区后勤营房处处长吴洋，被告因地板及热水器未拆除留有一把钥匙。本院告知原告因其对于被告占有、使用案涉房屋的陈述前后矛盾，通知经办人员吴洋到庭陈述相关情况，原告以书面形式向本院陈述吴洋已于2017年上半年复员转业。2017年12月12日，本院要求原告委托诉讼代理人张向军以电话形式就案涉房屋何时返还的问题向吴洋进行核实，吴洋在电话中陈述被告在中央军委下达停止有偿服务活动的通知前后交还案涉房屋一把钥匙，但具体时间已经忘记。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，省军区后勤营房处与被告签订的《军队房地产租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，但省军区后勤营房处未按合同约定办理合同审批手续，故双方签订的房屋租赁合同成立未生效。因军队编制体制调整，原由省军区后勤营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由原告享有和承担，故本案原告系适格主体。关于原告主张房屋租金及占有使用费的问题。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然省军区后勤营房处与被告签订房屋租赁合同后，因省军区后勤营房处未按合同约定办理合同审批手续，致使房屋租赁合同未生效，但被告仍应支付其占有、使用案涉房屋期间的占有使用费。因原告在本案中对于被告迁出时间陈述前后矛盾，且原告以收取案涉房屋钥匙作为交还房屋的标准，未办理房屋交接手续，亦未提供催要费用的相关证据，故本院综合本案情况，确定被告向原告支付2015年7月1日至2015年12月22日期间的房屋占有使用费。双方均同意将被告已支付的定金1万元予以冲抵，故被告应向原告支付房屋占有使用费为31967元（计算公式：7333元/月×5个月+241元/日×22日-10000元）。关于原告主张违约金的问题。省军区后勤营房处与被告签订的房屋租赁合同因省军区后勤营房处的原因致使合同未生效，故原告该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京腾锦贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局房屋占有使用费31967元；二、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2886元，减半收取计1443元，由原告中国人民解放军江苏省军区保障局负担1086元、被告南京腾锦贸易有限公司负担357元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年十二月十四日书记员 戴雅文