辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01863号
上诉人（原审被告）：沈阳万方自动门制造有限公司，住所地沈阳市皇姑区梅江北街。
法定代表人：金伟，系该公司总经理。
委托代理人：王兴，男，1963年3月30日出生，汉族，系该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区梅江北街田义工业区。
法定代表人：金伟，系该公司总经理。
委托代理人：王兴，男，1963年3月30日出生，汉族，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会，住所地沈阳市皇姑区陵东街道田义村。
法定代表人：王杰，系该村民委员会主任。
委托代理人：周家庆，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：李珍一，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳万方实业集团公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街道田义村。
法定代表人：刘洪刚。
委托代理人：周家庆，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：李珍一，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳万方自动门制造有限公司（以下简称“万方自动门公司”）、沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司（以下简称“万鹏公司”）因与被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会（以下简称“田义村委会”）、沈阳万方实业集团公司（以下简称“万方集团”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，于2015年8月18日公开开庭审理了本案，上诉人万方自动门公司、万鹏公司的委托代理人王兴，被上诉人田义村委会、万方集团的委托代理人李珍一均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田义村委会和万方集团一审诉称，请求法院判令：1、解除《办厂租赁协议》；2、万方自动门公司、万鹏公司将其承租的3987平方米土地返还给田义村委会，并对其搭建的地上物依法处理；3、万方自动门公司、万鹏公司向田义村委会支付其拖欠的租金71000元、原厂址长期投资款201865.37元；4、万方自动门公司、万鹏公司承担本案诉讼费及其他费用。
万方自动门公司一审辩称，第一项诉请，因该土地事实上已经出让，田义村委会和万方集团已经丧失该土地的所有权，依据买卖不破承租原则，该协议项下出租人权利，应由买受人行使。第二项诉请，因田义村委会和万方集团已经丧失该土地的所有权，故其没有合同的解除权，对我方搭建的地上物更无权要求处理。涉案土地已被征收为国有，双方合同关系已经依法消灭，征收的后果产生了国有土地上房屋征收法律关系，如果将国有土地上房屋征收法律关系偷换成解除合同关系显然有悖法律和事实，如法院支持这种诉请，就意味着在司法层面否定国有土地上房屋征收条例的法律效应，以及依该行政法规关系所产生的行政征收法律关系；第三项诉请中的租金与事实不符，田义村委会和万方集团曾因租金问题起诉过我方，后经皇姑法院调解，田义村委会和万方集团已放弃了部分租金及利息。沈阳万方实业集团公司已被行政机关吊销其主体资格，其作为原告参与本案诉讼主体不适格。综上，田义村委会和万方集团的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。
万鹏公司一审辩称，我方不同意作为被告参与本案诉讼。
原审法院审理查明，万方自动门公司、万鹏公司分别于1996年3月及11月成立，均系同一法定代表人。沈阳市万方实业公司于1999年11月10日更名为沈阳万方实业集团公司。1997年12月13日，沈阳市万方实业公司（甲方）与万方自动门公司（乙方）签订一份《办厂租赁协议》，其内容约定，甲方提供3987平方米土地为乙方租赁期建厂房使用，租赁期为30年，自1997年1月1日起至2028年1月1日止。1997年租金为4万元，1998年至2028年年租金为6万元，每年年初先交50%租金，剩余50%租金下半年一次性付清。租赁期满后，乙方投入的所有不动产部分归甲方所有，动产部分归乙方所有。合同签订后，万方集团向万方自动门公司交付了土地，万方自动门公司在该土地上自建了厂房并进行生产经营，所建办公房屋面积共计2802.63㎡，其中有房证面积2746.28㎡，全部登记在万方自动门公司名下。之后，万鹏公司亦到该地与万方自动门公司混同进行生产经营，该二个企业的法定代表人均为金伟。
万方集团系属田义村委会开办的集体企业，代表田义村委会从事经营活动，受田义村委会委托管理田义村所有的土地，授权范围包括土地租赁、收取租金等土地管理职能，但不包括土地租赁的争议解决。该企业已于2007年12月10日被沈阳市工商行政管理局吊销营业执照。
2012年4月27日，辽宁省人民政府下发《关于沈阳市实施市级规划批次用地的批复》（辽政地字（2012）220号）文件，将包含涉案土地在内的共计56.4708公顷村集体土地征为国有，作为沈阳市实施市级规划建设用地。2012年9月20日，沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室发布《征收公告》，涉案土地在征收范围内。涉案土地的征地单位为皇姑区人民政府。田义村委会作为该土地的所有者，已经取得被征收土地的全部补偿款，但其未完成土地的交付义务。由于万方自动门公司、万鹏公司占用涉案土地拒绝腾出，并仍在正常生产经营，田义村委会和万方集团多次与被告协商仍未果，遂于2014年1月29日诉至原审法院。
在原审法院审理过程中，田义村委会和万方集团提供其自行委托的辽宁华清房地产评估有限公司对涉案土地上的房屋、构筑物及机器设备所作的评估报告（评估基准日为2012年9月20日），评估结果为：房屋价值5，943，280元（含有证及无证房屋）、构筑物价值410，335元、机器设备及搬运费价值73，300元，合计6，426，915元。该份评估报告中构筑物及机器设备所涉及的评估对象范围，与万方自动门公司、万鹏公司法定代表人金伟曾签字确定认可的评估对象范围一致。虽万方自动门公司、万鹏公司不认可该份评估报告所涉及的内容，但经原审法院释明，其对此既不提出复议也不申请重新进行评估，并表示即使田义村委会和万方集团对此申请重新进行评估，其亦不会配合协助评估活动，同时亦表明其在本案中不主张临时安置补助费及停产停业损失。
在本案一审诉讼期间，为保护万方自动门公司、万鹏公司利益，原审法院重新依田义村委会和万方集团申请委托相关评估机构，再次对万方自动门公司、万鹏公司的涉案土地上的房屋和构筑物价值、机器设备搬运费、经营损失及临时安置补助费进行评估。2015年4月15日，在评估人员、原审法院工作人员及双方人员均在场的情形下，以万方自动门公司、万鹏公司法定代表人金伟书面确认的范围为基础，及双方当事人现场的指认，实际可见的对评估标的物进行现场测量。2015年5月7日，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司做出《评估报告》二份。其中，评估基准日为2015年4月15日（现场勘查之日）的评估结果为：房屋建筑物4，655，442元（含有证及无证房屋）、构筑物及其他地上、地下定着物399，334.17元、机器设备51，934.5元，合计5，106，710.67元；评估基准日为2012年9月20日（征收公告发布之日）的评估结果为：房屋建筑物5，144，400元（含有证及无证房屋）、构筑物及其他地上、地下定着物461，455.76元、机器设备57，696.5元，合计5，663，552.26元。为此，田义村委会垫付评估费57，000元。
因万方自动门公司、万鹏公司拒不提供评估所需的所有相关财务资料，评估机构以依据现有资料无法确认其经营损失、临时安置补助费无明确法律依据为由而三次退卷，鉴定无法正常开展。为保障万方自动门公司、万鹏公司权益不受损害，原审法院依职权向其所属税务机关调取该企业经营情况的相关报表，根据企业前三年纳税情况及税务机关客观记载的企业盈亏情况，推出近三年的纯利润。经原审法院到沈阳市皇姑区地方税务局调查，万鹏公司2012年度的净利润为358，166.52元、2013年度的净利润为321，077.45元、2014年度的净利润为1，196.32元；万方自动门公司2012年度的净利润为-86，817.19元、2013年度的净利润为-106，355.98元、2014年度的净利润为-106，002.75元。据此确认万鹏公司存在盈利，万方自动门公司盈利为负值。
另外，2013年田义村委会与万方自动门公司曾因租金纠纷诉至原审法院，经原审法院主持调解，双方同意万方自动门公司于2013年6月30日前一次性给付田义村委会自1998年1月1日起至2012年12月31日止的土地租金52万元。
虽然万方自动门公司承认上述房屋曾有抵押，现已注销抵押，但其无证据证实注销抵押行为存在。
原审法院认为，关于万方集团的原告主体资格问题。依据最高人民法院的《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》，企业法人被吊销营业执照后，应当进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。在企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故本案原告沈阳万方实业集团公司的原告主体适格。
关于涉案协议的效力问题。从合同主体上分析，出租人即万方集团系属田义村委会成立的村办企业，田义村委会作为涉案土地所有权人的代表者，对于涉案协议的成立及履行属于明确授权行为，并有实际收取租金的行为，属于土地权利人对该出租行为的认可，协议主体双方意思表示真实并一致。但对于双方约定的租赁期限为30年的效力问题，该协议签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，因合同法实施以前法律、法规对租赁期限并无限制性规定，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，从合同法生效实施之日（1999年10月1日）起，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。整体分析该协议，除协议约定的期限超出20年的部分（即自2019年10月1日起至2028年1月1日止）的约定无效外，协议其余部分均为有效。
关于涉案协议是否应解除的问题。现根据辽宁省人民政府下发的《关于沈阳市实施市级规划批次用地的批复》（辽政地字（2012）220号）文件，万方自动门公司、万鹏公司使用的位于沈阳市皇姑区陵东街道田义村的土地已被征为国有，作为规划建设用地，双方的租赁合同因国家征地事实的发生导致双方签订的民事租赁合同客观上已无法继续履行，属不可归责于双方当事人的原因，故双方的租赁合同应依法解除。
关于解除合同的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，双方的租赁合同因国家征地事实的发生而客观上已无法继续履行，田义村委会作为被征地单位已领取了全额补偿款，万方集团作为出租人，田义村委会和万方集团均应对万方自动门公司、万鹏公司因不能继续履行合同而造成的经济损失共同予以合理补偿，万方自动门公司、万鹏公司也应将涉案协议所涉及的土地及房屋、地上附属设施等一并腾出，交还给田义村委会。
关于应给予万方自动门公司、万鹏公司合理补偿总数额的问题。第一，虽本案为租赁合同纠纷，但考虑到从2012年9月20日《征收公告》发布之日起，该公告内容势必会对万方自动门公司、万鹏公司的正常生产经营活动造成一定影响，为最大限度保护其合法权益，依据辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司做出的二份《评估报告》，原审法院采信评估基准日为2012年9月20日的评估结果。但庭审后，田义村委会和万方集团向原审法院表示同意以其自行委托的评估报告所载明的评估值6，426，915元，向万方自动门公司、万鹏公司支付前述补偿款。田义村委会和万方集团的行为，属于对其合法权益的自由处分，原审法院予以准许。
第二，因临时安置补助费无法评估，但合同解除后，万方自动门公司、万鹏公司需另行租房使用，考虑企业实际情况，可参照原租金标准及有效合同剩余年限给予适当补偿，计为30万元。
第三，经营损失虽因万方自动门公司、万鹏公司不配合而无法评估，但依据原审法院从沈阳市皇姑区地方税务局调取得的利润表可知，万鹏公司2012年度至2014年度连续三年平均每年的净利润为226，813.43元，万方自动门公司2012年度至2014年度间平均每年的净利润为-99，725.31元。现万鹏公司仍在正常生产经营，考虑有效合同的履行期限、该公司的生产投入情况，并结合该公司于涉案协议解除前三年的平均利润值，给予万鹏公司经营损失1，134，067.15元。因万方公司的经营为亏损状态，不存在经营损失问题，故原审法院不予考虑。
关于田义村委会和万方集团主张的租金问题。因万方自动门公司系涉案协议的承租签订人，应按合同的相对原则，依约定向田义村委会支付租金。现其拖欠田义村委会和万方集团自2013年1月1日起至2014年3月6日止的租金共计70，986.3元，应予给付。虽其抗辩因该土地已征收，其不应再向田义村委会和万方集团交纳租金，但鉴于其现仍在使用该土地，根据权利义务对等原则，其仍应向田义村委会和万方集团交纳租金，故对该项抗辩理由，原审法院不予支持。因万鹏公司属于涉案土地的实际使用人之一，故应当对万方自动门公司承担连带责任。
关于田义村委会和万方集团主张的原厂址长期投资款201，865.37元的问题。其提供的证据不能证明其向万方自动门公司、万鹏公司交付土地时，该土地上存在价值201，865.37元的房屋，故对该项请求原审法院不予支持。
关于评估费问题。评估是为了确定应给付被告合理补偿的具体数额，故该费用应由田义村委会和万方集团自行承担。
关于万方自动门公司抗辩买卖不破租赁问题。买卖不破租赁是以常态下、房屋在正常存在的条件下所发生买卖自由交易为前提的，而本案中解除合同的原因为国家征收客观事实的发生，两者并非同一法律逻辑问题，故万方自动门公司该项抗辩主张不成立。
关于万方自动门公司主张的因涉案土地已经出让，田义村委会和万方集团已丧失所有权，因此无权要求解除合同的抗辩理由问题。虽本案所涉土地已被征收，但征收人并未完全取得该地的物权，未行使物权的支配权，在此权利空间内，田义村委会和万方集团作为被征收土地的原所有人及合同的出租人，仍有权利解除租赁协议，故对万方自动门公司该项抗辩主张，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：
一、解除原告沈阳万方实业集团公司与被告沈阳万方自动门制造有限公司签订的《办厂租赁协议》；二、被告沈阳万方自动门制造有限公司、被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司于本判决生效后30日内立即将位于沈阳市皇姑区陵东街道田义村的3987平方米土地及房屋、地上附属设施等一并腾出，交付给原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会；三、被告沈阳万方自动门制造有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会自2013年1月1日起至2014年3月6日止的租金70986.3元；四、被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司对被告沈阳万方自动门制造有限公司的支付租金义务承担连带责任；五、原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会、原告沈阳万方实业集团公司共同于本判决生效后15日内一次性给付被告沈阳万方自动门制造有限公司、被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司房屋建筑物（含有证及无证房屋）、构筑物及其他地上、地下定着物及机器设备补偿款共计6426915元；六、原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会、原告沈阳万方实业集团公司共同于本判决生效后15日内一次性给付被告沈阳万方自动门制造有限公司、被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司另行租房经营补偿费30万元；七、原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会、原告沈阳万方实业集团公司共同于本判决生效后15日内一次性给付被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司经营损失1134067.15元；八、驳回原、被告其他诉讼请求。
原、被告如逾期履行上述三至七项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，由原告沈阳市皇姑区陵东街道田义村民委员会、原告沈阳万方实业集团公司共同承担5600元，被告沈阳万方自动门制造有限公司、被告沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司共同承担5600元。
宣判后，上诉人万方自动门公司和万鹏公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.田义村委会与本案没有法律上的利害关系，不是适格主体，应当驳回起诉。2.原审判决认定涉案的田义村集体土地被国家征收为不可抗力事件。作为被征收集体土地的所有人，田义村委会已经获得全部征地补偿款，但其未完成交付义务。该判决是以“田义村委会”行使所谓“合同解除权”来规避国家对被征收集体土地上附着物的法定征收补偿责任，是违法判决。
被上诉人田义村委会、万方集团辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.本案所涉土地的所有权人为田义村全体村民，被上诉人具备起诉的主体资格。2.《办厂租赁协议》不具备继续履行的客观条件，依法应当予以解除。3.对于涉案土地的地上物补偿，原告同意按照评估机构确定的较高价值予以补偿；对于租房补偿、经营损失等问题，一审法院也酌情判决，上诉人对涉案土地地上附着物等的财产权利已经得到依法保护。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《办厂租赁协议》、《情况说明》、土地批件、民事调解书、评估报告等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案诉争土地已被征为国有，作为规划建设用地，上诉人万方自动门公司与被上诉人万方集团签订的《办厂租赁协议》因国家征地事实的发生导致双方签订的民事租赁合同客观上已无法继续履行，属不可归责于双方当事人的原因，故双方的租赁合同应依法解除并赔偿损失。原审法院判决并无不当，本院予以确认。
关于田义村委会的主体资格问题。1997年万方集团作为田义村委会开办的集体企业在田义村委会同意的情况下，与万方自动门公司签订《办厂租赁协议》，将涉案土地租赁给万方自动门公司。万方集团作为土地租赁合同的相对方已于2007年12月10日被吊销营业执照，田义村委会作为涉案集体土地的所有权人，对于因土地租赁事宜引起的纠纷，具备提起诉讼的主体资格。故对上诉人的该项上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人沈阳万方自动门制造有限公司和沈阳万鹏幕墙门窗工程有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。