中华人民共和国浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初3425号原告：金向丰，男，1977年出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：沈永强、王婧，浙江海浩律师事务所律师。被告：罗鑫（LUOXIN），男，1965年出生，加拿大国籍，现住上海市。委托诉讼代理人：来晓明、郭天奇，浙江金道律师事务所律师。原告金向丰与被告罗鑫（LUOXIN）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈永强、王婧，被告的委托诉讼代理人来晓明、郭天奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2016年12月25日签订的《房屋买卖定金协议》；2.被告返还定金100000元；3.被告赔偿房屋差价损失560000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月25日，原告通过浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）与被告签订《房屋买卖定金协议》，约定被告将坐落于杭州市西湖区康乐新村6幢1单元501室房屋作价2350000元出售给原告，原告在协议签订时支付定金100000元，链家房产公司代收则视为定金已经交付给被告；双方应于签署协议后30个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等，若被告或原告违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金；因本协议所引起的或与此相关的任何争议，各方应协商解决，协商不成的，各方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。同时约定：1、被告承诺交房前将房屋内所有物品清空；2、双方协议定金100000元转入链家房产公司，待2016年12月26日前往房屋所有权有关部门查证，无异常情况，由链家房产公司将房屋定金100000元转入被告；3、以打款回单为准。同日，原告向链家房产公司支付了定金100000元，链家房产公司出具收据一张，原、被告均在收据上签字捺印，载明“今收到金向丰购买西湖区康乐新村6幢1单元501室的房屋购房定金100000元”，收款人链家房产公司盖章确认，并由原、被告签字捺印。被告因案涉房屋土地证丢失补办问题，无法完成房屋查档，故未在协议约定期限内与原告签订《杭州市房屋转让合同》。2017年3月，被告通过中介提出“案涉房屋所属行政区划变更（原属余杭区）、土地证遗失现要办理新的不动产登记证，但房管局要求提供案涉房屋的购房合同，出卖人无法提供，现无法确定办证时间，要求解约”。原、被告经中介交涉解除房屋买卖定金协议的过程中，原告于2017年4月8日在“我爱我家”房产中介的房源系统发现案涉房屋，挂牌价3450000元。2017年4月12日，链家房产公司单方将定金退还原告。原告从中介得知，案涉房屋早于2017年3月8日已办理新的不动产登记证，可以上市交易。因杭州市房产价格不断上涨，被告有意违约，故意以“产证办理时间无法确定”为由推诿，拒绝与原告签订正式购房合同，已构成根本违约。被告辩称：一、定金是担保的一种形式，定金合同的实践性以及双倍罚则决定定金合同有别于其他合同的显著特征为定金的交付作为合同的生效要件。本案中，虽然原告提供的收据上有双方签字捺印及链家房产公司盖章，但均未向被告出示定金支付的银行回执单，实际上链家房产公司口头告知原告并未支付定金。因此，定金合同虽已成立，但因未实际支付尚未生效，不存在履行的可能和必要。二、在签订定金合同之前，原、被告及中介均知晓被告因年代久远丢失土地证的事实。土地证补办过程中，因行政区划调整，需变更登记机关，又因物权登记制度的变化，故被告的房屋及土地要重新测绘再发证，因此客观上拖延了时间，并非被告故意为之。2017年3月8日，杭州市国土资源局通知链家房产公司员工梁斐领取房产新证，故被告无需谎称无法确定办证时间。事实上，原告未支付定金，定金合同应当依法解除。被告收到原告的解除通知后复印寄回，梁斐将定金退回原告，此事已了结。三、案涉房产目前仍未变更权属状态，故被告并非故意不出售给原告。结合房产中介公司的商业模式，中介会主动搜集二手房源信息挂在网上，故网上信息并不可信。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：一、原告提供的证据：1、《房屋买卖定金协议》、收据、不动产权属信息，被告对真实性无异议，且与本案有关，本院予以认定；2、微信聊天记录，经现场勘验，被告对形式真实性无异议，本院予以认定；3、我爱我家房源信息、链家房源信息、房价趋势网页打印件，与本案无关，本院不予认定；4、支付宝支付凭证、名片2张,被告对支付凭证的形式真实性无异议，结合双方签字捺印及链家房产公司盖章的收据，可以证明原告将定金支付给链家房产公司的事实；5、《委托支付买卖定金协议》，为原件，且与本案有关，本院予以认定。二、被告提供的证据：1、不动产权证书、结婚证、收据、《买卖定金终止协议》，原告对真实性无异议，且与本案有关，本院予以认定；2、杭州市国土资源局窗口接待反馈单，系复印件，原告对真实性有异议，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，被告（出售人）与原告（购买人）、链家房产公司（居间人）签订《房屋买卖定金协议》，其中约定：交易房屋坐落于杭州市西湖区康乐新村6幢1单元501室，建筑面积：116.06平方米；交易房屋有共有权人；被告承诺交易房屋的权属证书齐全，并为了表示出售房屋的诚意，于本协议签署后1个工作日内全部交予链家房产公司保管，直至完成房屋交易；原告应于本协议签署时支付购房定金共计100000元链家房产公司代收，则视为定金已经交付给被告；对于链家房产公司代收的定金，待本定金协议签署完毕后，该笔定金由链家房产公司转付给被告，待原、被告双方签署完《杭州市房屋转让合同》后，被告同意该笔定金转为原告应支付的税费；原、被告双方均确认链家房产公司的代收代付行为不影响定金应有的法律效力；双方确认以2350000元的总价款购买该房屋，原告的房款支付方式为组合贷款，首付金额940000元，支付时间为2017年3月1日前；被告于不动产权证办理完毕3个工作日将交易房屋交付给原告；原、被告双方应于签署本协议后30个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等；在本协议约定期限内，若原告不与被告签订《杭州市房屋转让合同》，原告无权要求被告返还定金，被告没收定金，且被告同意将此没收的定金款项的50%支付给链家房产公司以补偿链家房产公司为居间活动支出的费用，若被告不与原告签订《杭州市房屋转让合同》，被告应双倍返还定金给原告，且原告同意将此多收的一倍定金的50%支付给链家房产公司为居间活动支出的费用；本协议签订后，若原告或被告违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金；被告承诺交房须将房屋内所有物品清空，双方协商定金100000元转入链家房产公司，待2016年12月26日去房屋所有权有关部门查询无异常情况，由链家房产公司将房屋定金100000元转入被告，以打款回单为准；本协议自三方签字、盖章之日起生效。2016年12月25日，链家房产公司出具收据，载明在其居间服务下收到原告购买位于西湖区康乐新村6幢1单元501室房屋的定金100000元（该笔定金由链家房产公司代为保管）。原、被告在收据上签字捺印。同日，被告将房屋契证、房屋所有权证交付给链家房产公司。2017年3月3日，链家房产公司员工梁斐将定金100000元退回给原告。2017年3月8日，经杭州市国土资源局登记，杭州市西湖区康乐新村6幢1单元501室的所有权人为朱晓笑（ZHUXIAOXIAO）。被告与朱晓笑（ZHUXIAOXIAO）于1990年5月26日登记结婚。2017年4月3日，原告在《买卖定金终止协议》上签字，其中记载：因2017年3月29日新政调整的原因，朱晓笑和金向丰双方要求终止该房屋的买卖意向……经朱晓笑、金向丰、链家房产公司签字盖章后生效。但被告及链家房产公司均未签字盖章。2017年4月8日，原告又将定金100000元支付给梁斐。2017年4月10日，梁斐与朱晓笑（ZHUXIAOXIAO）进行微信沟通，朱晓笑（ZHUXIAOXIAO）称：我不想再听那个客户的任何事了，你和他说，在协约期内，我们证件不全，他没付定金，双方无效合约……。2017年4月12日，链家房产公司将购房定金100000元退回给原告。庭审中，原告陈述，其知晓被告案涉房屋土地证遗失，无法完成房屋查档，故双方在合同中将房屋转让合同的签订时间放宽至一个月内，另表示其仍愿购买案涉房屋。被告陈述，因原告未交付定金，其已不信任原告，不愿再出售房屋给原告。本院认为，本案被告为加拿大国籍，故本案为涉外民事案件，应适用涉外民事诉讼程序的有关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，因本案合同履行地在浙江省杭州市西湖区，故本院对本案享有管辖权。关于法律适用，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因当事人未协议选择合同适用的法律，而本案房屋买卖合同纠纷履行地在我国境内，依照最密切联系原则，本院适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为一、案涉定金合同是否已生效；二、被告是否构成违约及违约责任的承担。关于焦点一，原、被告签订的《房屋买卖定金协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该协议订立目的在于担保双方当事人在约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，属于预约合同，所涉定金是双方为签订正式房屋买卖合同而设定的担保。被告辩称原告未实际交付定金，案涉协议未生效，对此本院认为，定金是合同当事人为了确保合同的订立、履行或解除，一方交付他方的金钱或其他代替物，其性质为一种金钱担保方式。为了实现定金的担保效果，定金合同为实践合同，即实际交付定金为定金合同的成立要件。对于定金的交付，不以现实交付为限，还可以简易交付、占有改定、指示交付。本案中，《房屋买卖定金协议》第三条约定链家房产公司代收购房定金即视为定金已经交付给被告，该定金由链家房产公司转付给被告。因此，双方约定了定金的指示交付，即原告交付的定金由链家房产公司占有，原告将对于链家房产公司的定金返还请求权转让给被告，以替代定金的实际交付。链家房产公司于2016年12月25日确认收到定金，原告的交付定金行为已完成，定金合同成立，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于焦点二，定金合同生效后，被告应按合同约定的期限与原告签订房屋转让合同。被告辩称因原告未交付定金，故其有权拒绝履行合同义务。本院认为，因定金合同明确约定原告将定金交付给链家房产公司即视为定金已实际交付，如前所述，双方约定了指示交付。至于链家房产公司是否将定金交付给被告，系链家房产公司与被告之间的关系。虽然原告在《买卖定金终止协议》上签字，但被告及链家房产公司均未签章，该协议并未生效。原告于2017年4月8日将链家房产公司员工梁斐退回的定金又支付给梁斐，而被告配偶已于2017年3月8日取得了不动产证的情况下，却于4月10日以证件不全、定金未付为由拒绝与原告签订房屋转让合同，故链家房产公司于4月12日将定金返还给原告，并非原告之过错。现原告表示其仍愿与被告签订房屋转让合同，而被告却以不信任原告为由拒绝。被告的行为已构成拒不履行合同之违约，致使原告的合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方约定一方向对方给付定金作为订立本约的担保，故给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因链家房产公司已退回原告定金100000元，被告依法应再返还定金100000元。关于原告要求被告支付房屋差价损失，本院认为，因双方签订的案涉合同性质上为预约，买方仅支付了定金，并未实际交付购房款，预约合同的履行只是发生签订本合同的行为，若未达成本约，仅是丧失订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。原告在主张定金罚则后，另行主张房屋差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除金向丰与罗鑫（LUOXIN）于2016年12月25日签订的《房屋买卖定金协议》；二、罗鑫（LUOXIN）于本判决生效之日起十日内返还金向丰定金100000元；三、驳回金向丰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由金向丰负担8824元，由罗鑫（LUOXIN）负担1576元。金向丰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；罗鑫（LUOXIN）于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，金向丰可在判决书送达之日起十五日内，罗鑫（LUOXIN）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  潘素哲人民陪审员  张云洲人民陪审员  杨燮蛟二〇一七年十一月三十日书 记 员  龚 濛·??2?··??1?·