山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第957号原告李海英，女，1975年6月12日出生，汉族，公司职工，住济南市。委托代理人马雷，山东平正大律师事务所律师。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人刘金辉，总经理。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托代理人秦承龙，山东豪才律师事务所律师。原告李海英与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李海英及其委托代理人马雷，被告东拓置业公司的委托代理人李荣荣、秦承龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海英诉称，2011年2月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告李海英购买被告东拓置业公司开发建设的“丰奥嘉园”住宅商品房11号楼1单元401，该商品房建筑面积155.75平方米，8010元/平方米，总价款1247558元。合同第八条约定交房时间为2012年8月30日前；第九条约定逾期交房超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后270天�，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。被告严重违约逾期交房，实际交房时间为2013年6月13日，逾期287天，根据合同约定的违约金计算方式，被告应向原告支付逾期交房违约金107414.7元。另根据合同约定，被告应在2013年5月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知买受人向房管局部门申请办理房屋所有权证，故自2013年5月28日至2015年5月27日共计730天，应支付逾期办证违约金91071.7元。但被告至今未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未书面通知买受人向房管部门申请办理房屋产权所有权证。故原告为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告东拓置业公司向原告李海英支付逾期交房违约金107414.7元；2、被告东拓置业公司向原告李海英支付自2013年5月28日起至2015年5月27日的逾期办证违约金91071.7元；3、被告东拓置业公司向原告李海英支付自2015年5月28日起至实际办证日止的逾期办证违约金；4、诉讼费全部由被告东拓置业公司承担。被告东拓置业公司辩称，一、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实与法律依据，原告未提供证据证实。二、根据双方合同约定，房屋交付是双方共同履行的合同义务，假设本案存在交房延期情况，请求法院依法查明事实，根据双方义务承担过错担当，依法裁决。三、根据法律规定，违约金金额的主张应当与原告所受到的实际损失相适应，原告未提供证据证明所受到的实际损失，被告认为原告所主张的违约金远远高于实际损失，请求法院依法进行调整。四、原告存在逾期付款的行为，按照合同约定，原告每逾期付款一日，被告可延期交房一日。同时，原告计算违约金的时间是不正确的。五、被告不存在预期办证，被告已于2013年7月31日前将初始登记资料交至高新区房管局，但由于房管局去原告所在楼号现场勘查，因为该楼业主有违章建筑，故高新房管中心予以退件。故被告不存在逾期办证情况，目前房产证在办理中。经审理查明，原告李海英（买受人）与被告东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为销售字DTZY-03-02011-FAJY-1301）一份，约定原告李海英购买被告东拓置业公司开发的丰奥嘉园11号楼1单元401室，建筑面积155.75平方米，总房价为1247558元，采取一次性付清方式付款。合同第八条约定，“出卖人应�在2012年8月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理（不作累加）：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”；第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向�管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告支付首付款747558元，贷款银行于2012年2月21日向被告发放贷款50万元。被告东拓置业公司书面通知原告李海英于2013年6月13日前往3号楼物业客服中心办理“丰奥嘉园”11号楼1单元4层401室及车位的交付入住相关手续，后原告与被告共同签订《房屋及车位交接单》。原、被告均认可交房时间为2013年6月13日。由于被告东拓置业公司逾期交房、办证，原告李海英等诸多购买被告丰奥嘉园小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业公司按照合同约定支付逾期交房、办证违约金。被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业公司提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2016年11月15日作出鲁铭润评报字（2016）第048号丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金评估报告（以下简称：铭润评估报告）。该评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。本案审理过程中，原告李海英明确逾期交房天数自2012年8月30日起至2013年6月13日止，共计287天，逾期交房违约金计算方式为（1247558元×287天×3/10000）=107414.7元。2013年5月28日至2015年5月27日的逾期办证违约金计算方式（1247558元×730天×1/10000）=91071.7元。2015年5月28日至实际办证之日止的逾期办证违约金按照日万分之一计算。上述事实，有原告李海英提交的《商品房买卖合同》、入住通知书、《房屋及车位交接单》、住房公积金贷款凭证，被告东拓置业公司提交的铭润评估报告以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告李海英与被告东拓置业公司于2011年2月25日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告李海英依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业公司亦应依照合同约定于2012年8月30日前将本案房屋交付于原告李海英。被告东拓置业公司于2013年6月13日通知原告收房，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告李海英主张被告东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。被告东拓置业公司虽抗辩因原告未按合同约定办理银行贷款导致付款延期，但未提交证据证实系原告原因导致贷款延期，故本院不予采信。原告李海英要求被告东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分�于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业公司的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业公司的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业公司逾期交房给原告李海英造成的实际损失为2012年日租金为0.38元/平方米·天，2013年日租金为0.48元/平方米·天。本院依据该标准，依法按照130%支持原告李海英主张的逾期交房违约金。关于原告李海英逾期被告东拓置业公司支付自2013年5月28日至实际办证之日止的逾期办证违约金，被告东拓置业公司未在合同约定的期间内书面通知原告办理房屋所有权登记，已构成违约，故应向原告支付逾期办证违约金。被告东拓置业公司虽主张原告所在5号楼部分业主存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但未提交证据证实原告对办理产权登记有过错，故本院对被告提出的抗辩理由不予采信。�据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，故本院认定原告的逾期办证违约期间应自商品房交付之日（2013年6月13日）后270日，即2014年3月10日起计算。原告要求逾期办证违约金计算至实际办证之日止，因该实际办证之日目前无法确定，故本案中原告的逾期办证违约金可暂计至本判决生效之日止。综上，本院认定原告的逾期办证违约金以1247558元为基数，自2014年3月10日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、条第十八条，《最�人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海英自2012年8月31日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金9386.74元（155.75平方米×0.38元/平方米·天×122天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海英自2013年1月1日至2013年6月13日期间的逾期交房违约金15938.83元（155.75平方米×0.48元/平方米·天×164天×130%）。三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海英逾期办证违约金（以1247558元为基数，自2014年3月10日�本判决生效之日止，按照日万分之一计算）。四、驳回原告李海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，由原告李海英负担1784元,被告济南东拓置业有限公司负担2486元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  褚振荣人�陪审员赵殿臣二〇一六年十二月二十六日书 记 员  赵 蕊