吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第240号
原告：张广亮，男，汉族，八家子林业局退休职工。
委托代理人：朱秀梅，女，汉族，八家子林业局退休职工。
委托代理人：金武，吉林敖联律师事务所律师。
被告：吉林长江集团有限公司，住所：延吉市长白山西路4228-1号。
法定代表人：关伟利，该公司经理。
委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。
委托代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。
原告张广亮诉被告吉林长江集团有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月11日第一次对本案公开开庭进行了审理，原告张广亮及其委托代理人朱秀梅、金武，被告的委托代理人高延波到庭参加了诉讼；于2016年1月26日转为普通程序，第二次对本案公开开庭进行了审理，原告张广亮及其委托代理人金武、被告的委托代理人高延波到庭参加了诉讼；于2016年2月25日第三次对本案公开开庭进行了审理，原告张广亮及其委托代理人朱秀梅、金武，被告的委托代理人葛红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张广亮诉称：2007年4月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买延吉市广源居A座房屋，面积为121.93平方米，交付房屋的时间为2007年12月31日。签订合同后，原告支付房款212158元。被告于2009年3月19日向原告交付房屋，构成违约，应向原告赔偿逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，据此，原告认为其违约金为17776.65元。原告于2014年7月25日取得诉争房屋所有权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告构成违约，应支付原告逾期交付房屋所有权证违约金1003元。合同约定房屋面积为121.93平方米，但房屋的实际面积为115.31平方米，被告应向原告退还多收取的房款11518元。根据合同约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：本为合同第九条第一种方式处理”，2007年12月31日到最后交付期限2009年5月15日购买水表，违约金是购房款的万分之二，共计20063.94元。现原诉至法院，要求被告向原告支付迟延交付房屋的违约金17776.65元、迟延发放房屋所有权证书的违约金1003元、未及时通水的违约金20063.94元，退还超面积收取的购房款11518元及利息2833.4元，装修押金1000元及利息（自2009年3月24日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、水表款850元及利息（自2009年5月15日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、2008年度的取暖费3016元、滞纳金600元及利息（自2009年11月5日起至实际给付之日，按照本金中国人民银行同期贷款利率计算）；诉讼费用由被告承担。
吉林长江集团有限公司辩称：1.被告房屋于2007年交付，没有逾期交付房屋事实，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；2.延期办理产权证是由于该房屋在验收时，超过了民航有关规定，因此不能按期办理房屋所有权证，其责任不在于被告，并且原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效；3.未及时通水表的违约金与本案不属同一法律关系。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年，原、被告签订商品房买卖合同，约定：约定原告购买延吉市广源居A座，面积为121.93平方米的房屋，单价为每平方米1740元，房屋总价为212158元，交房时间为2007年12月31日。同时，双方在合同落款处将时间倒签为“2007年4月5日”。签订合同后，原告将购房款212158元通过案外人欧阳某交付给被告。2009年3月19日，被告将诉争房屋的钥匙交付给原告。2009年3月24日，被告收取了诉争房屋的装修押金1000元。2009年5月15日，原告将水表款850元交付给被告。2009年6月28日，原告入住涉案房屋。2014年9月24日，被告为原告办理了诉争房屋所有权证书，其房屋坐落为延吉市天池路4553号广源居小区，建筑面积为115.31平方米，房屋所有权证为延房权证字第x**号。2009年11月5日，原告向案外人延边广源物业管理有限公司交纳了2008年度的供热费3016元及滞纳金600元。
另查，被告于2004年9月24日取得了本案涉案房屋所在广源居工程项目的建设用地规划许可证，于2005年取得该工程国有土地使用执照、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证。该工程于2006年开始施工并于2007年竣工，2013年3月14日取得了建设工程规划验收合格证。2008年，吉林省民航东北地区管理局向被告提出该建筑物部分超高，要求对超高部分进行拆除。2009年，被告拆除安装在该建筑物的避雷器。
认定上述事实的证据有：2007年4月5日商品房买卖合同一份、房屋所有权证书一份、交款凭证一份、延吉市飞机场净空保护区内高大建筑物广源居的情况说明、手表款收据、装修押金收据、取暖费及滞纳金收据、关于延吉市广源居一期业主到市政府来访的情况说明、延吉市督察局李洪哲的证言、群众来访登记表、广源居一期130名业主维权主张证明、2011年、2013年上访信、原告及被告的陈述。
本院认为：原、被告之间签订的《广源居商品房预销售合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。关于合同签订的时间，虽然双方在合同落款处将时间签署为“2007年4月5日”，但结合庭审调查可以证实双方签署合同时间应为2009年5月之后，因双方签订合同的时间已超过合用约定交付房屋的时间，双方对此均存在过错，且原告的请求已超过二年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止或中断的情形，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金的主张，本院不予支持。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证违约金1003元，本院认为，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，为原告办理产权登记，被告未在约定期限内为原告办理房屋产权登记，应承担违约责任，依照双方的约定，违约金应为房屋价款的0.5%，原告只主张1003元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告未及时通水的违约金20063.94元，本院认为，原告未在房屋交付之日起两年内向被告主张违约金，故该请求已超过二年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止或中断的情形，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金的主张，本院不予支持。对原告主张的要求退还超面积收取的购房款11518元，本院认为，因被告同意退还超面积收取的购房款，故对该项诉讼请求，本院予以支持。至于利息部分，本院认为，被告对此不存在主观故意，故对利息部分，本院不予支持。对原告主张的要求被告退还装修押金1000元的诉讼请求，本院认为，根据原告提交的收据，该装修押金系由案外人欧阳某交纳，而非原告，且原告与被告签订合同的时间亦在交纳装修押金之后，原告未举证证明该笔费用系其交纳，故原告无权要求被告退还，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告提出的要求被告退还水表款850元及利息的诉讼请求，本院认为，该请求已超过二年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止或中断的情形，本院不予支持。对原告主张的要求被告退还2008年度供热费、滞纳金及利息，本院认为，结合庭审调查及原告提交的证据，原告并未将上述供热费用交付给被告，被告亦未向原告收取该笔费用，故原告无权要求被告向其返还该笔费用，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告吉林长江集团有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告张广亮逾期办理房屋权属证书违约金1003元；
二、被告吉林长江集团有限公司于本判决发生法律效力之日立即退还原告张广亮超面积收取的购房款11518元；
三、驳回原告张广亮的其他诉讼请求。
如果被告吉林长江集团有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元（原告已预交），原告张广亮负担937元，被告吉林长江集团有限公司负担113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 刘 瑶
审判员 刘 威
审判员 崔 麟
二〇一六年五月九日
书记员 金勋斌