江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1404号
原告无锡市北塘区益民投资发展有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区凤宾路58号。
法定代表人王静，无锡市北塘区益民投资发展有限公司总经理。
委托代理人李娜（受无锡市北塘区益民投资发展有限公司的特别授权委托），江苏周秋平律师事务所律师。
委托代理人俞文滨（受无锡市北塘区益民投资发展有限公司的特别授权委托），江苏周秋平律师事务所律师。
被告无锡喜德楼餐饮有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区民丰路208号。
法定代表人高海波，无锡喜德楼餐饮有限公司经理。
委托代理人夏建兴（受无锡喜德楼餐饮有限公司的特别授权委托），无锡市北塘区锡澄法律服务所法律工作者。
委托代理人王国兴（受无锡喜德楼餐饮有限公司的特别授权委托），无锡喜德楼餐饮有限公司办公室主任。
原告无锡市北塘区益民投资发展有限公司（以下简称益民公司）与被告无锡喜德楼餐饮有限公司（以下简称喜德楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法由审判员林丽华适用简易程序，分别于2015年10月23日、11月19日公开开庭进行了审理。原告益民公司的委托代理人李娜、俞文滨，被告喜德楼公司的委托代理人夏建兴、王国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益民公司诉称：2012年4月25日，其与被告喜德楼公司签订租赁合同，将坐落于北塘区XXXX中心X#、Y#、Z#出租给喜德楼公司作为餐饮用房使用，租金支付方式为先付后用，喜德楼公司需承担租金开票税金的三分之二。2014年4月25日，双方之间又签订补充协议，喜德楼公司退租了第X层房屋，租金自2014年4月1日开始至2017年2月28日，租金按19.5万元每月收取，依然先付后用，在每月份开始前一周内支付。现喜德楼公司未按约足额支付租金现请求判令：1、解除双方之间的租赁合同及补充协议，并判令喜德楼公司立即迁出房屋，将房屋交还给原告；2、被告立即向其支付2014年4月1日至2015年9月30日之前尚欠的房屋租金204.5万元以及此后租金（自2015年10月1日起至实际搬离之日止，按19.5万元／月计付）；3、喜德楼公司立即支付违约金117万元（按年租金234万元的50%计算）；4、喜德楼公司立即返还其代付的租赁税金17.287万元；5、喜德楼公司承担本案诉讼费用。
被告喜德楼公司辩称：1、益民公司隐瞒案涉房屋系办公用房的事实，出租用于开办餐饮，属于欺诈，并在合作过程中拒不提供房屋证照，乘人之危要求签订不平等协议，导致其错失2011年9月至2012年1月的餐饮业黄金时段；2、益民公司所提供的房屋无独立水电，不但增加了其营业成本，还在冷暖空调上受制于他人，导致顾客不满，影响其声誉，属于严重违约；3、双方租赁合同中约定的年租金50%的违约金属于益民公司拟订的霸王条款，显失公平，属于无效民事行为，应予撤销；4、合同签订时与目前餐饮业的状况已经情势变更，十七大期间，无论国企或企事业单位等均将吃请作为礼节，而现在党中央严禁吃请，应属重大形势变更；5、益民公司如赔偿其一切损失方同意解除合同，否则不同意解除合同；6、2014年4月1日至2015年9月30日期间，其按19.5万元／月在2014年支付了5个月的房租，2015年支付了2.5个月的房租，其中最近支付的一笔是2015年5月份的10万元，欠付204.5万元房租，系因益民公司违约在先、餐饮行业不景气等情形所致；7、2014年4月至今，益民公司未就其缴纳的租金开具其应当开具的三分之一金额的发票，益民公司未通知其开具发票，其亦未委托益民公司开具，故益民公司无理由要求其支付相应的税金。综上，请求法院驳回益民公司的诉请。
经审理查明：2012年4月25日，原告益民公司（出租方）与被告喜德楼公司（承租方）签订《北塘XXXX中心房屋租赁合同》，约定：益民公司将XX中心X#、Y#、Z#的房屋租给喜德楼公司进行餐饮专业经营使用，租赁期为2012年3月1日至2020年3月31日止，租期8年；2014年2月28日之前的租金标准为年租金286万元，2014年3月1日至2017年2月28日期间的年租金为306万元，此后至2020年2月28日期间年租金为334万元；租赁期间，喜德楼公司依法承担租赁房屋所产生的水费、电费、煤气费、物业管理费、税费等，以及承担相应使用的设施设备所产生的相关费用；合同到期或因喜德楼公司违约终止合同，附着于房屋的装修、消防设备及水、电、气设备归益民公司所有，房屋附属设备应向益民公司交点，如有短少或人为损坏，喜德楼公司应照价赔偿；租金按照先付后用的原则，第一年按月交纳，第二年开始按季度交纳，喜德楼公司应于每个实际使用期限开始前十五日以现金或现汇交给益民公司，益民公司按约定开具凭证给喜德楼公司（双方约定：益民公司开具三分之一租金发票并承担相应的税金，其余三分之二租金发票由喜德楼公司自行到税务部门开具，并承担相应的税金）；任何一方未能履行该合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，违约方支付对方未履行期合约时间的租金总额的50%为违约金。如果益民公司无故终止合同，除支付违约金外，必须赔偿喜德楼公司的装修费用及经营损失（装修折旧为三年）。喜德楼公司逾期交付房租，如在十五天之内的，每天按月租金额的千分之三计算违约金，逾期超过十五天的，益民公司有权收回房屋，终止合同，喜德楼公司向益民公司支付当年租金总额的50%为违约金；中央空调的主机房设备由益民公司投入，益民公司根据喜德楼公司的需求配置消防系统到位，益民公司负责强电分到各楼层，弱电宽带部分可根据喜德楼公司的要求配置足够的端口等。
2013年9月30日，益民公司以喜德楼公司拖欠租金为由诉至法院要求解除合同，该案审理过程中，双方经协商确认2013年10月至2014年3月的租金应为143万元，喜德楼公司已经支付了47万元，尚有96万元未支付，该款喜德楼公司在2014年4月12日之前付清等，并于2014年3月11日签订了调解协议。
2014年4月25日，益民公司与喜德楼公司签订《补充协议》一份，约定喜德楼公司于2014年4月1日退租民丰路X号第X层，双方据此将年租金调整为234万元／年（原租金为286万元／年）；喜德楼公司必须按照先付后用原则，按月缴纳租金给益民公司，在每个实际使用月份开始前一周内以现金或现汇交付益民公司。此后至2015年5月，喜德楼公司陆续支付租金146.5万元。现喜德楼公司仍在案涉房屋正常营业。2015年4月22日，益民公司向税务机关支付房屋租赁所产生的各项税费118.449572万元。2015年10月22日，益民公司向税务部门申请代开2014年9月1日至9月30日的房屋租金19.5万元的发票，支付税金3.4515万元。
另查明：无锡市北塘区民丰路X号房屋系益民公司所有。
上述事实，有租赁合同、补充协议、房屋权属证书、电子缴税付款凭证、代开普通发票申请表、发票记账联及当事人陈述等予以证实。
本院认为：益民公司将规划用于办公房屋出租给喜德楼公司从事餐饮经营，未违反法律、行政法规强制性规定，喜德楼公司亦未能举证双方签订合同时益民公司存在欺诈行为，故双方之间就诉争房屋签订的租赁合同及相应的补充协议，系双方当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守。喜德楼公司未举证证明其存在延付租金的正当事由，其在订立长时间的租赁合同时即应当充分考虑到商业风险和行为后果，且益民公司现在主张的租金标准系双方在一年前新达成的协议，其所陈述的情形无事实依据，亦不属于不能预见并且不能克服的情况，故其延付租金已属违约，应当承担相应的违约责任。双方之间约定喜德楼公司延付租金超过15天，益民公司即有权解除合同，现喜德楼公司无正当理由未支付租金累计已超六个月，且益民公司自2015年9月28日提起诉讼后，喜德楼公司至今仍未支付，故益民公司要求解除双方之间的合同，喜德楼公司返还案涉房屋，付清2014年4月1日至2015年9月30日期间尚欠租金204.5万元并按19.5万元／月的标准支付2015年10月1日至实际搬离之日的租金，符合法律规定及双方之间的约定，本院予以支持。关于喜德楼公司应承担的违约责任，本院根据合同的履行情况以及当事人过错程度等，依照公平原则和诚实信用原则，确定喜德楼公司应支付违约金19.5万元。双方在合同中约定，益民公司仅需开具租金金额的三分之一的发票，其余三分之二金额的发票由喜德楼公司自行开具并承担相应的税费，现益民公司在未征得喜德楼公司同意的情况下，自行开具全额发票，要求喜德楼公司承担其中三分之二的税金，不符合双方之间的约定，亦无相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、解除无锡市北塘区益民投资发展有限公司与无锡喜德楼餐饮有限公司于2012年4月25日签订的《北塘XXXX中心房屋租赁合同》及2014年4月25日签订的《补充协议》；
二、无锡喜德楼餐饮有限公司于本判决生效之日起二十日内将其承租的坐落于无锡市民丰路X#、Y#房屋腾空后交还给无锡市北塘区益民投资发展有限公司；
三、无锡喜德楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付无锡市北塘区益民投资发展有限公司租金、房屋占用费（其中2014年4月1日至2015年9月30日期间尚欠的租金204.5万元、2015年10月1日起至实际返还房屋之日止，按19.5万元／月支付）、违约金19.5万元。
四、驳回无锡市北塘区益民投资发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17040元，由无锡喜德楼餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一五年十二月四日
书记员 应丽燕
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附：无锡市北塘区人民法院账号信息
账号：32001615050059000002开户银行：建设银行民丰里分理处
户名：无锡市北塘区人民法院传真号码：0510-83158070