江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03964号
上诉人（原审被告）林强。
委托代理人周菡、黄鹂，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）江建龙。
被上诉人（原审原告）苏州银行股份有限公司木渎支行，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山路西侧。
负责人殷志芳，行长。
委托代理人朱永新、林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李小玲。
委托代理人王俭，江苏吴中益律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）朱丽华。
上诉人林强、江建龙因与被上诉人苏州银行股份有限公司木渎支行（以下简称苏州银行木渎支行）、李小玲、朱丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第0115号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，大约在2003年、2004年，林强开始向江苏东吴农村商业银行股份有限公司木渎支行（苏州银行木渎支行的前称）承租苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋。2009年10月31日，林强未经苏州银行木渎支行同意，与案外人包丽君签订《房屋租赁协议》，约定将涉讼房屋转租给包丽君使用，租赁期间为2009年10月31日至2012年10月31日，租金为每年68000元。
另查明，2010年4月8日，苏州银行木渎支行与林强签订最后一期《租房协议》，由林强继续向苏州银行木渎支行承租苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋（苏州市吴中区木渎镇花苑街、香港路交叉口）。《租房协议》约定租赁期限为三年，即自2010年4月8日至2013年4月7日。租金标准为第一年4万元，第二年5万元，第三年6万元，先付后租，每年租金一次性付清。《租房协议》未对租赁期间届满时装饰装修的处置、补偿问题作出明确约定。
又查明，2011年2月1日，包丽君又与范雪琴签订《转让协议》，约定将利用涉讼房屋经营的红茶坊KTV转让给案外人范雪琴。2012年9月8日，范雪琴等再与李小玲和朱丽华等签订了《转让协议》，经至实地了解等途径查证，现涉讼房屋的实际占有使用人为李小玲、江建龙和朱丽华。涉讼房屋出租后用于KTV经营。
再查明，房屋租赁期间届满前，即截至2013年4月7日的租金已经结清，苏州银行木渎支行与林强之间就此无争议。双方之间的房屋租赁合同期间届满后，苏州银行木渎支行以需要统一处理出租房屋为由书面告知林强不再续租涉讼房屋。
以上事实，有苏州银行木渎支行提供的房屋所有权证、《租房协议》、《木渎镇花苑街8-6号房屋收回的通知》、律师函、工商登记资料，李小玲、江建龙和朱丽华提供的《房屋租赁协议》、《转让协议》及本案庭审笔录等予以证实。
原审原告苏州银行木渎支行的诉讼请求是：林强返还苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋，并支付房屋使用费31000元（从2013年4月8日暂计算至2013年10月10日，并按合同约定的房屋租金标准计付2013年10月11日起至实际返还房屋之日的房屋使用费）；李小玲、江建龙和朱丽华迁出苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，苏州银行木渎支行、林强之间的房屋租赁期间于2013年4月7日届满，苏州银行木渎支行亦明确表示租赁期间届满后统一处理出租房屋，不再续租，故林强应当返还其承租的苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋。但因涉讼房屋目前由李小玲、江建龙和朱丽华实际占有使用，鉴于苏州银行木渎支行、林强之间的租赁期间已经届满，且原审第三人系从无权转租房屋的案外人处承租使用涉讼房屋，其占有使用房屋缺乏法律依据，故现出租人要求原审第三人腾房迁让时，李小玲、江建龙和朱丽华应当依法迁出上述房屋。综上，原审法院对苏州银行木渎支行要求林强返还苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋，第三人李小玲、江建龙和朱丽华迁出涉讼房屋的诉讼请求予以支持。若原审第三人与向其出租房屋的相关主体之间存在争议，可通过协商解决或另案处理，本案不予理涉。
关于苏州银行木渎支行主张的房屋使用费，林强对支付租赁合同期间届满后的房屋使用费不持异议，故由林强参照双方约定的第三年的年租金60000元标准支付自2013年4月8日起至返还房屋之日的房屋使用费，对苏州银行木渎支行要求林强支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。
关于林强提出其对承租房屋进行了装饰装修，应当由苏州银行木渎支行通过续租方式弥补其损失的抗辩意见，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由于双方之间的《租房协议》并未对租赁期间届满时装饰装修的处置、补偿问题作出明确约定，林强亦未举证证明装饰装修的支出情况，且林强早已将涉讼房屋转租他人使用、经营，故林强要求通过续租方式弥补其装饰装修损失的抗辩意见缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决：一、苏州银行股份有限公司木渎支行与林强于2010年4月8日签订的《租房协议》于2013年4月7日终止，林强于判决生效后三十日内将苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋返还苏州银行股份有限公司木渎支行，并参照年租金60000元的标准向苏州银行股份有限公司木渎支行支付自2013年4月8日起至返还房屋之日止的房屋使用费。二、李小玲、江建龙和朱丽华于判决生效后三十日内迁出苏州市吴中区木渎镇花苑路8幢6号房屋。案件受理费656元，由林强负担。
上诉人林强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：租赁期限届满后，上诉人仍在使用房屋，原合同继续有效，即使合同终止，被上诉人未按约定提前通知被上诉人，应赔偿上诉人损失。
上诉人江建龙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人不是涉讼房屋的实际占有使用人，只是李小玲、朱丽华聘请的管理人员。范雪琴将房屋转租给李小玲、朱丽华时，曾答应至少租三年，苏州银行木渎支行也知道房屋转租给李小玲、朱丽华的情况，对李小玲装修、经营KTV未提出异议，现突然收回，应赔偿损失。
被上诉人苏州银行木渎支行答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
被上诉人李小玲答辩称：江建龙是李小玲、朱丽华聘请的管理人员。苏州银行木渎支行知道林强转租的情况，对李小玲装修、经营KTV未提出异议。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间江建龙陈述李小玲、朱丽华是KTV的老板，店里的事全部由其管理，其未与李小玲、朱丽华签有合同。
本院认为，上诉人林强与被上诉人苏州银行木渎支行于2010年4月8日签订的最后一期《租房协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应严格恪守，根据协议约定，租赁期限自2010年4月8日起至2013年4月7日止，租赁期限届满后，双方未续签合同，上诉人林强亦未再交纳租金。双方已不存在租赁关系，租赁期间届满后，苏州银行木渎支行又发函告知林强不再续租房屋，因此上诉人林强应当返还租赁房屋。关于上诉人江建龙称其不是涉讼房屋的实际占有使用人，只是李小玲、朱丽华聘请的管理人员的上诉理由，本院认为，上诉人江建龙未能提供证据证明其主张，且一审通过实地走访了解，查明诉争房屋的实际使用人为李小玲、江建龙和朱丽华，二审期间江建龙也承认店里的事全部由其管理。因此即使江建龙不是诉争房屋的承租人，但作为该房屋的实际经营使用人，亦有义务迁出本案诉争房屋。关于江建龙称苏州银行木渎支行知道房屋转租给李小玲、朱丽华的情况，但未提供有效证据加以证明，苏州银行木渎支行也不予认可，故本院对其上诉理由不予采信。至于李小玲、朱丽华与范雪琴之间的转让协议，为另一法律关系，与本案无涉。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人林强、江建龙的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1312元，由上诉人林强、江建龙各负担656元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一五年一月二十二日
书记员 陆晓婷