重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终966号上诉人（原审被告）：重庆涪陵驰川置业有限公司，住所地重庆市涪陵区点易路66号江北街道办事处办公楼，统一社会信用代码91500102053211792F。法定代表人：杨祖华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏逍，重庆睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖静，女，1983年3月13日出生，汉族，该公司销售经理，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：卓菊，女，1975年2月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：何川（卓菊之夫），1972年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审被告：中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区兴华中路2号，统一社会信用代码9150010290850273XY。委托诉讼代理人：付春燕，女，1962年10月28日出生，汉族，该分行员工，住重庆市涪陵区。上诉人重庆涪陵驰川置业有限公司（以下简称驰川置业公司）因与被上诉人卓菊、原审被告中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行（以下简称工行重庆涪陵分行）商品房买卖合同、按揭贷款抵押合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初字第10355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。驰川置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.我公司作为商品房开发方，在实施项目开发过程中，因政府规划调整及招商引资相关配套政策迟延，导致施工工期延误，该情况是我公司实施开发建设时无法预期和控制的不可抗力因素，属于不可抗力因素导致交房逾期，应当按照合同第七条的约定“据实延期交房”。即使解除合同，我公司也不应当承担违约责任。2.一审法院对违约金的基数计算错误。合同约定违约金的基数是已付房价款，即为我公司实际收到的房价款作为计算违约金的基数，不应包括卓菊向银行支付的按揭贷款所产生的利息。3.卓菊与工行重庆涪陵分行才是借款合同的相对方，我公司不是按揭贷款合同的一方当事人，卓菊作为借款合同的相对人，应当按照借款合同的约定，自行与银行结算，不应由我公司直接向银行归还剩余贷款本金及利息，一审判决要求我公司归还银行贷款本息，违反了合同相对性。4.按照法律规定，违约金和损失赔偿只能选择其中一项进行主张。我公司认为合同中约定了利息，属于合同约定的损失赔偿计算方式，同时又约定了违约金，一审判决不应既支持违约金又支持利息（损失赔偿），且违约金若超过造成损失的30%，应适当减少，一审判决适用法律错误，且未依法对违约金进行调整。被上诉人卓菊辩称，1.已付房款是指我实际已经支付的款项，而不是首付款，按揭贷款利息是因购买房屋而产生，已经计入已付房款内。2.不可抗力应当是指当事人无法预见和避免的自然灾害，驰川置业公司所称的政府调整，并不影响房屋的修建，不属于法律规定的不可抗力。3.造成合同解除的原因在驰川置业公司，驰川置业公司应当将房款和利息返还给我，银行利息也应当由驰川置业公司承担。4.合同中已经明确约定，支付利息的同时要支付违约金，且未违法法律规定。一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告工行重庆涪陵分行述称，同意驰川置业公司的意见，同意解除借款合同及抵押合同。卓菊向一审法院起诉请求：1.解除卓菊与驰川置业公司于2014年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号20141112）；2.解除卓菊与工行重庆涪陵分行签订的《个人购房借款/担保合同》和《商品房按揭抵押合同》；3.驰川置业公司返还卓菊首付款132429元、大修基金4997元、契税4229.29元，共计141655.29元，并从2014年7月22日起至付清之日止按贷款利率计算利息；4.驰川置业公司归还卓菊已支付给工行重庆涪陵分行的按揭贷款本息60789.35元；5.驰川置业公司直接向工行重庆涪陵分行返还余下的贷款本息；6.驰川置业公司赔偿卓菊违约金8448元及逾期不能交房屋租赁费7200元。一审法院认定事实：2014年7月22日，卓菊与驰川置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定，驰川置业公司将其开发的位于重庆市涪陵区北山大道2号华地御临江山二组团11幢1-1-2房屋一套出售给卓菊，建筑面积为83.27平方米，房屋总价款为422429元，支付方式为首付款132429元，余款290000元以银行按揭贷款的方式支付；驰川置业公司应当在2015年12月31日前交房；驰川置业公司逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向卓菊支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向卓菊支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款约定的日期相同）后，卓菊有权解除合同。卓菊要求解除合同的，应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按卓菊已付房款百分之二向卓菊支付违约金。卓菊要求继续履行合同的，合同继续履行。合同签订后，卓菊向驰川置业公司支付了购房首付款132429元，并交付大修基金4997元、印花税、契税4229.29元。之后，卓菊与工行重庆涪陵分行、驰川置业公司签订《个人购房借款∕担保合同》约定，卓菊向工行重庆涪陵分行借款29万元，用于支付购房款，同时，驰川置业公司作为保证人在该合同上盖章。三方共同到重庆市涪陵区房地产管理局办理了本案涉诉房屋抵押登记。2014年9月26日，驰川置业公司出售给卓菊的房屋办理土地房屋预告登记证明。工行重庆涪陵分行于2014年10月8日将按揭贷款29万元支付给驰川置业公司。卓菊从2014年10月8日起至2017年1月8日止已归还工行重庆涪陵分行按揭贷款及利息，共计62817.85元。此后，因驰川置业公司未按合同约定的期限向卓菊交付房屋，卓菊先后于2016年4月7日、12日、25日与驰川置业公司商谈未果。2016年5月12日，卓菊向驰川置业公司发出解除商品房买卖合同的通知，要求解除合同，驰川置业公司返还购房款，并承担违约责任。同日，该通知送达驰川置业公司并签收。一审法院另查明：卓菊于2015年11月5日至2017年5月4日租赁蒋银香的房屋居住,租赁费为7200元。一审法院认为，卓菊与驰川置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。驰川置业公司作为房产开发商，按约交付房屋系其基本的合同义务，根据合同约定，驰川置业公司于2015年12月31日前向卓菊交房，逾期超过90日，卓菊有权解除本合同。现驰川置业公司逾期超过90日未交房，已构成违约，卓菊请求解除合同，符合合同约定，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，卓菊请求解除其与工行重庆涪陵分行签订的《个人购房借款/担保合同》和《商品房按揭抵押合同》，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，驰川置业公司应按约将卓菊支付的房款返还卓菊，并赔偿卓菊由此所产生的损失。因此，卓菊请求驰川置业公司返还已支付购房首付款及已向工行重庆涪陵分行所还贷款本息，并赔偿首付款利息及已还贷款本息的诉讼请求，于法有据，应予以支持。本案卓菊举示的证据足以证明截止2017年1月8日其已向工行重庆涪陵分行偿还贷款本息62817.85元，则驰川置业应返还卓菊的房款部分包括首付款132429元、大修基金4997元、印花税、契税4229.29元和已实际偿还的购房贷款本息62817.85元。对于利息损失和违约金如何计算。双方虽未明确约定已付房款的利息损失的起算时间，但该损失从实际付款之日至还清时均客观存在，故卓菊已付首付房款132429元的利息损失应从2014年7月22日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。违约金部分，合同明确约定按已付房款百分之二计算违约金，故驰川置业公司应支付卓菊违约金3904.94元（195246.85元×2%）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故卓菊要求驰川置业公司直接向工行重庆涪陵分行返还剩余贷款的诉讼请求，应予以支持。驰川置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行重庆涪陵分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。关于卓菊主张租金损失问题。卓菊与驰川置业公司签订合同时，对该部分损失没有约定，卓菊主张租金损失于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二十五条之规定，判决：一、解除卓菊与驰川置业公司于2014年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号20141112）。二、解除卓菊与工行重庆涪陵分行、驰川置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》和《商品房按揭抵押合同》。三、驰川置业公司在判决生效后10日内返还卓菊购房首付款132429元、大修金4997元、契税及印花税4229.29元，共计141655.29元，并赔偿从2014年7月22日起至付清之日止以首付款132429元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。四、驰川置业公司在判决生效后10日内向卓菊返还截止2017年1月8日卓菊已向工行重庆涪陵分行归还的贷款本息62817.85元。五、驰川置业公司在判决生效后10日内向工行重庆涪陵分行偿还卓菊截至2017年1月8日止就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息。自驰川置业公司清偿上述贷款之日起10内，工行重庆涪陵分行办理位于重庆市涪陵区北山大道2号华地御临江山二组团11幢1-1-2房屋上抵押登记的涤除手续。六、驰川置业公司在判决生效后10日内支付卓菊违约金3904.94元。七、驳回卓菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2285元，由驰川置业公司负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，驰川置业公司逾期交房已超过90日，按照双方签订的商品房买卖合同第9条的约定，卓菊有权要求解除合同，由驰川置业公司退还其全部已付房屋价款及利息，并支付违约金，故驰川置业公司主张违约金和利息只能选择其一的理由不能成立，本院不予支持。由于驰川置业公司未能举证证明，其交房逾期系因不可抗力所致，故其主张不承担违约责任的理由亦不能成立，本院亦不予以支持。对于违约金的计算基数，合同第9条约定，违约金按卓菊已付房价款的2%计算，同时合同第23条约定，已付房价款是指购房者向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已支付的银行按揭款。由此，卓菊已付房价款应当包括其已经支付的首付款及实际偿还的购房贷款，一审判决以此为基数计算违约金并无不当，且违约金按照已付房价款的2%计算，并不违反法律规定，不属于违约金约定过高，应予调整的情形。因此，驰川置业公司主张以首付款及实际偿还的购房款本金作为计算违约金的基数，并要求调减违约金的请求，于法不符，本院不予支持。卓菊以驰川置业公司和工行重庆涪陵分行为被告提起本案诉讼，请求一并解除商品房买卖合同及借款合同、按揭抵押合同，符合法律规定。本案中，卓菊、驰川置业公司和工行重庆涪陵分行均同意解除商品房买卖合同和借款合同、按揭抵押合同。按照《最高人民法院》第二十四条、第二十五条第二款的规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房人有权解除商品房担保贷款合同；商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。因此，本案所涉商品房买卖合同、借款合同和按揭抵押合同解除后，驰川置业公司作为出卖人应当将其收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还工行重庆涪陵分行和卓菊。一审判决驰川置业公司分别向工行重庆涪陵分行和卓菊返还购房贷款和购房款的本金和利息并无不当，本院予以支持。综上，驰川置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2285元，由上诉人重庆涪陵驰川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  张 艳代理审判员  冯 超二〇一七年七月十八日书 记 员  洪 燕