上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初20830号原告：上海瑞圃实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吕巧梅，总经理。委托诉讼代理人：朱宁，上海飞骋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。被告：上海芷涵投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈乃梅，董事长。被告：上海味傲餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王玉华，董事长。原告上海瑞圃实业有限公司诉被告上海芷涵投资管理有限公司(以下简称“芷涵投资”)、上海味傲餐饮管理有限公司(以下简称“味傲餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年1月31日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人顾刘悦到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海瑞圃实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2017年3月1日起至2018年1月31日止的租金人民币(以下币种均为人民币)767,853.84元；2、判令两被告向原告支付自2016年12月1日起至2018年1月31日止所欠付的物业管理费162,574.58元；3、判令两被告向原告支付自2017年4月1日起至2018年1月31日止所欠付的宣传推广费25,244.50元；4、判令两被告向原告支付自2017年1月起至2018年1月31日止所欠付电费77,117.80元；5、判令两被告向原告支付上述欠费直至2018年1月31日止的违约金185,317.72元(以欠费金额为本金，按照每日千分之一的标准计算)。事实和理由：2016年8月26日，原告与芷涵投资签订《尚都里休闲广场房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定芷涵投资于2016年9月1日至2023年1月31日期间向原告承租位于上海市青浦区朱家角镇新风路“尚都里休闲广场”内的3个单元共计504.89平方米的房屋用作经营“新食代美食广场”，2016年12月1日至2018年10月31日的租金每月76,785.35元，宣传推广费为5元/平方米/月，物业管理费为23元/平方米/月。但合同生效后，除先期预付的前三个月租金、宣传推广费、物业管理费外，芷涵投资未再支付其他费用。2017年4月7日，芷涵投资要求将租赁合同转移给关联企业味傲餐饮承继以便申请相关餐饮证照，原告同意，三方遂签署《关于的权利义务概括转移协议》(以下简称“转移协议”)，约定芷涵投资自2017年4月1日起将其在租赁合同中享有或承担的全部责任、权利义务一并移至味傲餐饮，味傲餐饮承继租赁合同后，一旦违反租赁合同项下承租方的所有责任义务，将由两被告共同承担连带责任，原告有权向双方或其中一方追究。但转移协议生效履行后，味傲餐饮未补足先前欠款且仍继续欠缴费用，原告多次催款无果，故将两被告诉至本院做如上诉请。被告芷涵投资、味傲餐饮未作答辩。经开庭审理查明：2016年8月26日，原告(甲方)与被告芷涵投资(乙方)就青浦区朱家角镇新风路XXX号XXX室、XXX弄X号XX、XX弄X号XXX室签订租赁合同，约定总建筑面积504.89平方米，作为经营美食广场之用途，租赁期自2016年9月1日起至2023年1月31日止，自本合同签订之日起至2016年11月30日止为“一次装修期”，2018年11月1日至2018年12月31日为“二次装修期”，“计租期”为2016年12月1日至2018年10月31日和2019年1月1日至2023年1月31日。合同第2.2条约定“装修期”内，除本合同另有约定外，乙方无需承担该房屋的租金及宣传推广费，但仍应承担本合同约定的乙方应交纳的其他费用。第4条约定乙方应按合同附件四约定的收费标准自该房屋交付日起每月向甲方指定的物业管理公司预付该房屋的物业管理费。乙方应按合同附件四约定的收费标准于计租期内每月向甲方支付该房屋的宣传推广费。房屋交付后，包括装修期间，乙方应按照政府公用事业单位或甲方指定的物业/经营管理公司出具的缴费单据每月向公用事业单位或甲方指定的物业/经营管理公司按时足额缴纳该房屋的水、动力、电(包括但不限于中央空调系统用电、基本电费等)、煤气、天然气、电话、网络宽带等公用事业费。第11条约定乙方逾期支付租金和/或本合同第四条、第二十一条及附件四约定之各款项或费用(包括未补足的租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金，直至乙方应付款项付清之日止或甲方依照第12.5条之约定行使单方解除权之日止。第21条约定2016年12月1日至2018年10月31日期间日租金为5元/平方米/天，月租金76,785.35元/月。乙方应于该房屋交付日前向甲方预付153,570.70元作为该房屋的租赁保证金。附件四约定每月定期缴纳费费用包括：物业管理费23元/平方米/月，宣传推广费5元/平方米/月，公用事业费电费单价1.30元/度，一次性支付、可无息退还的费用为租赁保证金195,981.47元(包括二个月房屋租金、三个月物业管理费、推广费)，公用事业费保证金10,000元。合同中还约定第一期预付金额以外的每月租金、物业管理费、宣传推广费应当不迟于当月第五日向甲方支付。2017年4月7日，原告(甲方)与芷涵投资(乙方)、味傲餐饮(丙方)签订转移协议，约定乙方同意自2017年4月1日(以下简称“转移日”)起，将其在上述租赁合同中所享有或承担的全部责任、权利和义务一并转移至丙方，丙方同意自该转移日起受让租赁合同中所规定应由乙方享有或承担的全部责任、权利和义务，即丙方将享有乙方在租赁合同中约定的各项权利，亦承担乙方在租赁合同中约定的各项义务和责任，丙方将完全取代乙方在该租赁合同中的地位；甲方对前述权利义务的概括转移行为表示同意和接受丙方代替乙方继续履行租赁合同之未完部分。乙方按照租赁合同已支付给甲方的租赁保证金195,981.47元以及公共事业费保证金10,000元，也将自转移日起由丙方全部承继。丙方承继租赁合同后，对于租赁合同项下承租方的所有责任义务，丙方一旦违反，将由丙方和乙方承担连带责任，甲方有权选择向乙丙双方或其中一方追究。另查明，位于上海市青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号房屋的权利人为案外人上海弘怡房地产开发有限公司(以下简称“弘怡公司”)。2015年5月28日，弘怡公司与案外人上海德芳斯物业管理有限公司(以下简称“德芳斯物业”)签订物业服务合同，约定德芳斯物业为系争房屋物业管理区域的业主、物业使用人提供物业服务事项，并约定已竣工但尚未出售的物业以及弘怡公司未交付给业主的物业，由弘怡公司依照合同约定的标准向德芳斯物业交纳物业服务费。2016年7月10日，弘怡公司出具《委托经营管理授权书》，将系争房屋全权委托给原告经营管理，由原告对广场的商业经营统一开展策划、招商、转租、经营管理等运作，原告在该委托下得到充分授权与商铺的承租商户协商、洽谈，并以原告自身名义与承租商户签署相关房屋租赁合同，并处理其他与经营管理相关事宜。2018年3月，德芳斯物业出具情况说明，表示认可/同意由原告出面以其名义向两被告主张欠付的物业管理费和电费，并有权直接收取两被告自觉支付/履行的、或是对其通过司法手段强制执行而获得的所有钱款。如果原告经生效司法文书或庭外和解文书确认对上述欠付物业管理费和电费之债权的，承诺不会再向两被告就同一债权再次进行重复主张。再查明，2017年7月31日，原告委托律师发函至两被告，催缴租金、物业管理费、宣传推广费等费用。原告表示，被告已支付的钱款包括：租赁保证金195,981.47元(按合同附件四约定的金额支付)，公共事业费保证金10,000元，2016年12月至2017年3月的租金307,141.06元(与应付金额尚缺0.34元)，2016年12月至2017年3月的宣传推广费10,097.80元，2016年9月至2016年11月的物业管理费34,837.41元，进场装修至2017年1月的电费2万元(与应付金额尚缺434.70元)，2017年3月至2017年4月的电费20,982元。被告已支付的款项合计599,039.74元。以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、转移协议、律师函、上海市不动产登记簿、委托经营管理协议书、物业服务合同等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示，被告租赁系争房屋开综合性的美食广场，由被告来招商给不同商家，目前房屋内没有在经营了，但是还有小商户的器具在里面。现原告主张的是2018年1月31日之前的欠付费用，已扣除被告已支付的钱款，对于之后的租金、物业管理费、宣传推广费、电费、违约金，原告保留诉权。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的房屋租赁合同、权利义务概括转移协议系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告提供合同约定的房屋给被告使用，两被告应按合同约定支付包括房屋租金、物业管理费、宣传推广费、电费在内的各项费用，并对上述费用承担连带责任。原告称截止2018年1月31日被告仅支付过3个月的租金、物业管理费、宣传推广费及2个月电费，其余费用未再支付，原告虽未提供欠付凭证加以佐证，但该支付情况的举证责任在于被告，现被告未到庭提供相应的证据，本院根据证据规则认定被告欠付的金额即为原告的诉称金额。被告芷涵投资、味傲餐饮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海芷涵投资管理有限公司、上海味傲餐饮管理有限公司应于本本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞圃实业有限公司自2017年3月1日起至2018年1月31日止的房屋租金767,853.84元；二、被告上海芷涵投资管理有限公司、上海味傲餐饮管理有限公司应于本本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞圃实业有限公司自2016年12月1日起至2018年1月31日止的物业管理费162,574.58元；三、被告上海芷涵投资管理有限公司、上海味傲餐饮管理有限公司应于本本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞圃实业有限公司自2017年4月1日起至2018年1月31日止的宣传推广费25,244.50元；四、被告上海芷涵投资管理有限公司、上海味傲餐饮管理有限公司应于本本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞圃实业有限公司自2017年1月起至2018年1月31日止的电费77,117.80元；五、被告上海芷涵投资管理有限公司、上海味傲餐饮管理有限公司应于本本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞圃实业有限公司上述费用截止2018年1月31日的违约金185,317.72元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,327.30元，减半收取计5,163.65元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年三月十六日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。