山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2291号
上诉人（原审原告）：烟台同化防水保温工程有限公司，住所地烟台市福山高新技术产业区永达街591号。
法定代表人：曹菊娣，总经理。
委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许利，山东明朗律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会，住所地烟台市芝罘区化工路中段西。
法定代表人：王良军，主任。
委托诉讼代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭超，山东三和德通律师事务所实习律师。
上诉人烟台同化防水保温工程有限公司（以下简称同化公司）因与上诉人烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会（以下简称北皂居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝只民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
同化公司上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实予以改判；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、关于被上诉人欠付上诉人工程款的事实，一审认定错误。1、根据2005年3月1日签订的租赁合同（以下简称2005年租赁合同），双方对截至2005年3月1日被上诉人欠付上诉人工程款375000元的事实予以确认。2005年租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，足以认定一审无视双方的确认行为，自行重新对工程欠款进行毫无根据地计算，不但超出了其职权范围，且明显偏袒被上诉人。2、一审依据1993年10月28日签订的租赁合同（以下简称1993年租赁合同），按11年进行折旧，年折旧率5%是错误的。根据合同第四条第2款的约定，有关建筑物及设施可按94年建筑决算价值，按40年折旧期，5%折旧率。首先该约定存在严重矛盾，40年折旧期年折旧率应该为2.5%，而不应该是5%，一审判决按照年5%折旧率计算是错误的；其次，合同签订时工程尚未开工建设，按正常工期一年计算，工程也不可能从94年开始折旧，该条的正常理解应为按94年建筑的决算价值进行折旧，即使按照5%折旧，该工程于1996年8月决算完毕，从1996年9月起至2005年2月共计8.5年，如果按照年5%折旧，经双方确认的工程总造价为652187.21元，按每年5%折旧，每年折旧32619.36元,8.5年共计折旧277179.5元，折旧后的工程款为375007.65元，也就是双方确认的375000元。由此可见，一审关于折旧的计算是完全错误的。二、一审判决适用法律错误。1、一审认定“因第四施工队未予支付1993年租赁合同项下的租金25000元，故该款应从上述欠付的工程款中扣除”是完全错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的2005年租赁合同已明确对双方之间的应付款项进行了对账确认，即截至2005年3月1日，被上诉人尚欠上诉人工程款375000元，如果被上诉人认为上诉人尚欠被上诉人其他款项，应当举证证明，而一审判决将举证责任分配给上诉人，明显属于适用法律错误。此外，第四施工队与被上诉人签订的1993年租赁合同所涉及的系北皂货场的土地，法律关系发生在第四施工队与被上诉人之间，无论第四施工队是否欠付被上诉人租金，均与本案不属同一法律关系，被上诉人应当另案主张，而不应在本案处理。一审法院在没有任何依据的情况下，依据所谓的自由裁量权，认定第四施工队欠付被上诉人25000元租金，并直接在被上诉人应付给上诉人的款项中扣除是错误的。2、一审对上诉人的利息请求不予支持是错误的。双方的租赁合同于2015年1月1日到期，到期后被上诉人应将剩余工程款支付给上诉人，但被上诉人拒不支付，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人主张利息损失完全符合法律规定。
北皂居委会辩称：一、一审认定事实正确。根据1993年租赁合同约定，截至2005年3月1日，被上诉人应付工程款为293484.25元。1993年10月28日签订的1993年租赁合同第三条约定“租赁期限为1993年10月28日至2004年12月30日，租期为10年。”但实际上租赁期限是11年，合同表述有误。第四条约定：“合同期满后，甲、乙双方可协商继续租用，但租金另议，有关建筑物及设施可按94年建筑决算价值，按40年折旧期，百分之五的折旧率，提出折旧后卖给甲方。”合同签订后，第四施工队出资在租赁土地上建有酒楼、厂房、车库及宿舍，并于1994年完工。上诉人与被上诉人签订的2005年租赁合同中显示上诉人支出的建设工程款为652187.21元,按照1993年租赁合同约定的每年百分之五折旧率计算,折旧后工程款剩余293484.25元。二、上诉人主张1993年租赁合同项下的租金已全额支付以及双方的租赁合同于2015年1月1日到期，应支付剩余工程款及利息于法无据。1、第四施工队未支付1993年租赁合同项上的租金25000元，该款应从被上诉人欠付的工程款中扣除。上诉人主张1993年租赁合同项下的租金已全额支付，应提供证据证明。2、上诉人主张利息于法无据。2005年租赁合同因违反《中华人民共和国村委委员会组织法》的强制性规定而无效，上诉人应支付的租金应当按照当时的租赁市场的成交价格来确定，结合租赁年限再从折旧后剩余的293484.25元工程款中抵扣。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
北皂居委会上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的2005年租赁合同，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的强制性规定，严重损害了集体经济组织成员的利益，应当认定为无效。1993年租赁合同约定上诉人将位于货场东侧土地租赁给被上诉人使用，年租金为25000元。2005年租赁合同约定被上诉人所建的通达酒楼厂房、车库、宿舍等归上诉人所有且由被上诉人继续承租，租金前三年每年40000元，自2008年起年租金为25000元。在增加了厂房、车库和宿舍等租赁物的情况下，2005年租赁合同与1993年租赁合同的年租金相同，该租金明显不合理且低于当时的租赁市场价格，严重侵害了上诉人村集体经济组织的合法利益。根据《中华人民共和国村委委员会组织法》第二十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上诉人出租本村土地及厂房设施的行为应先由村民会议进行表决，通过后方可与被上诉人签订租赁合同，因签订2005年租赁合同未经过合法程序，未经村民会议表决通过，严重侵害了本民利益，违反法律的强制性规定，应当认定为无效。
同化公司辩称：双方签订的2005年租赁合同是合法有效的，上诉人所提及的《中华人民共和国村委委员会组织法》的相关规定并非效力性规定。上诉人的请求应予驳回。
同化公司向一审法院起诉请求：请求判令北皂居委会支付工程款200000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年1月1日起至实际偿付之日止的利息。
一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：
1、关于同化公司的主体问题。同化公司为证实其是适格主体，享有向北皂居委会主张工程款的权利，提交了加盖有第四施工队印章的情况说明及烟台市福山区门楼镇两甲庄村出具的证明各1份。上述情况说明的主要内容为第四施工队对2005年租赁合同的签订已经其同意，对合同内容其予以认可，因建设租赁土地上的建筑物，第四施工队对北皂居委会享有的全部债权于租赁合同签订时已转让给同化公司，由该公司直接向北皂居委会主张权利；上述证明的主要内容为第四施工队虽登记为两甲庄村委会的村办企业，但该单位一直由夏良强独立经营，夏良强在2014年12月去世后该单位的公章交由两甲庄村委会保管，两甲庄村委会认可第四施工队将对北皂居委会享有的债权全部转让给同化公司。北皂居委会质证称，上述情况说明加盖的印章的真实性无法确认，在出具该情况说明时第四施工队已被吊销，主体已不存在，不能发生债权转让的效力，也不能因为两甲庄村委会的认可而发生转权转让的效力，且债权转让应通知债务人，但第四施工队未履行该通知义务。另查，第四施工队于1989年7月成立，企业类型为集体所有制，住所地为烟台市福山区斗余镇两甲庄村，负责人为夏良强，2000年7月被工商部门吊销。第四施工队虽被吊销，但未被注销，此时仍具有法律意义上的主体资格，同化公司提交的上述证据与同化公司、北皂居委会在2005年签订租赁合同的事实以及同化公司依据该2005年租赁合同的约定向北皂居委会支付租金的事实相互印证，能够证实第四施工队对北皂居委会享有的债权已转让给同化公司，北皂居委会对此知悉，故对同化公司提交的上述证据的证明力，依法予以认定，北皂居委会关于同化公司主体不适格、债权未发生转让效力的辩解意见，不予采纳。
2、关于1993年租赁合同项下的租金支付情况。同化公司先是表示其不清楚，后又表示该租赁合同项下的租金已全额支付；北皂居委会先是表示该租赁合同项下的租金同化公司未予支付，后又表示同化公司有1年的租金25000元未予支付，剩余的10年租赁期限的租金北皂居委会亦未全额支付，但时间久远，无法查出全部账目。对上述分歧，因同化公司对其主张不能举证，故由同化公司承担相应的法律后果，根据北皂居委会的自述，酌情认定1993年租赁合同项下有1年的租金25000元未予支付。
3、关于2005年租赁合同的效力及合同签订时北皂居委会拖欠工程款的金额。北皂居委会虽辩称租赁事宜未经村民会议进行表决、租赁合同无效，但对此北皂居委会未能举证，且《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定是非效力型强制性规定，不能以此来认定2005年租赁合同无效，故北皂居委会关于2005年租赁合同无效的辩解意见，依法不予采纳。同化公司虽述称欠付的工程款375000元是经过同化公司与北皂居委会对账后确认的，但对此不能明确计算方式，且北皂居委会对该金额不予认可，考虑到2005年租赁合同是基于1993年租赁合同形成的，根据上述两份租赁合同的内容，依法确认截至2005年北皂居委会拖欠同化公司的工程款应为293484.25元〔652187.21元-（652187.21元×5％×11年）〕。
一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，同化公司提交的证据及查明的事实能够证实债权人即第四施工队已将其对北皂居委会享有的债权转让给同化公司，故同化公司作为债权受让人有权向债务人即北皂居委会主张债权，但债权即欠付的工程款应为293484.25元。债权转让后，债务人即北皂居委会对债权让与人即第四施工队的抗辩，可以向债权受让人即同化公司主张，因第四施工队未予支付1993年租赁合同项下的租金25000元，故该款应从上述欠付的工程款中扣除；根据2005年租赁合同约定，自2008年1月1日起至2015年1月1日止共计7年的租金175000元（25000元×7年）亦应从上述欠付的工程款中扣除。综上，北皂居委会拖欠同化公司的工程款应为93484.25元（293484.25元-25000元-175000元），同化公司就此诉讼请求过高部分，不予支持。同化公司关于利息的主张于法无据，亦不予支持。北皂居委会关于对涉案土地及地上建筑物租金价值进行评估鉴定的申请，不予允准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会应于本判决生效之日起10日内支付烟台同化防水保温工程有限公司工程款93484.25元。二、驳回烟台同化防水保温工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由烟台同化防水保温工程有限公司负担2416元，由烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会负担1989元
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
同化公司提交第四施工队与北皂居委会之间的关于涉案工程的部分工程决算书，落款时间均是1996年8月18日，证明涉案工程最终的决算时间是在1996年8月，结合本案1993年租赁合同的约定，有关建筑物及设施可按94年建筑决算价值进行折旧，假如按照约定的5%的折旧率进行折旧的话，从1996年8月决算开始，一直折旧至2005年的3月1日，根据2005年租赁合同确定的工程价值652187.21元，折旧8.5年，扣除折旧部分277179.56元之后，剩余工程造价是375007.65元，也就双方在2005年租赁合同中确定的北皂居委会对同化公司工程款最终欠付数额375000元。
经质证，北皂居委会认为该两份决算书并没有北皂居委会的盖章确认，这是第四施工队单方所作的，对真实性无法判断。对同化公司所证明的问题有异议，第一，在1993年租赁合同中，双方明确约定是按照94年的建筑决算价值来确定建筑物和设施的价值；第二，工程的决算，都是在工程竣工以后，同化公司提供的决算书的时间，并不能证明是工程的完工时间，同化公司主张从1996年开始计算折旧，也不符合双方1993年租赁合同的约定；第三，根据同化公司提供的两份工程预决算书，包括了酒楼的建筑工程和装潢工程，合计价格为282327.88元，远远低于2005年租赁合同中确定的建筑物价值，也就是能够证明2005年租赁合同是同化公司和北皂居委会的原村委会主任恶意串通损害集体利益所签订的合同，依法应当认定为无效合同。
同化公司提交本院民事判决书1份，主张未经村民会议进行表决通过并不产生合同无效的后果。北皂居委会则提交4份其它法院的民事判决书，主张未经村民会议进行表决通过签订的合同应为无效。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，2005年租赁合同是1993年租赁合同的延续和变更，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法予以确认。北皂居委会主张签订2005年租赁合同时未经村民会议进行表决通过，违反《中华人民共和国村委委员会组织法》第二十四条的规定，2005年租赁合同应为无效。因《中华人民共和国村委委员会组织法》第二十四条是管理性规范而非效力性规范，北皂居委会主张2005年租赁合同无效，依据不足，一审不予支持正确。
北皂居委会主张依据1993年租赁合同约定的年折旧率5%计算工程款应为293484.25元，但1993年租赁合同约定的折旧率与折旧年限不一致，无法确定应适用哪一种方式进行折旧，应认定双方对于折旧的约定不明确，且1993年租赁合同并未确定建筑物及设施的价值；而2005年租赁合同不但明确了同化公司建设建筑物及设施的工程款652187.21元，且明确了折旧后北皂居委会欠同化公司工程款375000元，故北皂居委会主张所欠工程款应为293484.25元，依据不足，依法不予支持。一审计算的北皂居委会应付工程款293484.25元，不符合合同约定，应予纠正。依据2005年租赁合同的约定，应认定北皂居委会欠同化公司工程款375000元，至2015年1月1日扣除七年租金175000元，北皂居委会尚欠同化公司工程款200000元。
1993年租赁合同约定租期为10年，实际上租期应为11年，租金应计算11年；同化公司也未提交证据证明第四施工队支付全部租金。依据《中华人民共和国合同法》第八十三条：“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。”北皂居委会要求同化公司将第四施工队欠交的租金25000元从应支付的工程中扣除，符合法律规定，一审予以扣除正确。同化公司主张不应在本案中处理，没有法律依据，依法不予支持。
2005年租赁合同明确约定余额待租赁关系解除后双方结算，因在2015年租赁关系解除后同化公司并未依据合同约定与北皂居委会进行结算，故同化公司主张自2015年1月1日起的工程款利息，依据不足，一审不予支持并无不当。
综上所述，上诉人北皂居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人同化公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝只民初字第638号民事判决；
二、上诉人烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会于本判决生效之日起10日内支付上诉人烟台同化防水保温工程有限公司工程款175000元；
三、驳回上诉人烟台同化防水保温工程有限公司的其它上诉请求；
四、驳回上诉人烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4405元，二审案件受理费4405元，共计8810元，由上诉人烟台同化防水保温工程有限公司负担1362元，上诉人烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会负担7448元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一七年八月八日
书记员 孙子淋