南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁开民初字第950号
原告南京德鸿房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地在南京市高淳区东坝镇欧兰特大道1号。
�责人陈哲，经理。
委托代理人迟桂荣，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人王根柱，江苏高的律师事务所律师。
被告江苏盛大置业有限公司，住所地在江苏省淮安市涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人俞天波，董事长。
委托代理人鲁银娣，江苏宏亮律师事务所律师。
委托代理人李伟青，江苏宏亮律师事务所律师。
原告南京德鸿房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称德鸿第一分公司）诉被告江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德鸿第一分公司的委托代理人迟桂荣、王根柱，被告盛大公司的委托代理人鲁银娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德鸿第一分公司诉称：自2012年10月起，其与被告盛大公司之间形成商品房代理销售合同关系，双方签订了《商品房销售代理合同》，合同约定由其独家代理销售被告开发的位于江苏省淮安市涟水县涟城镇常青西路北侧、淮浦路东侧的开元名都项目住宅和商铺。代理费由两部分组成，一部分按销售总额的比例计取，一部分按溢价的一定比例计取。代理费的结算均按月结算，若超过约定的时间被告不支付代理费，则应承担每日千分之一的违约金。销售底价合同先初步约定，随其的代理可根据市场情况双方最终确定。一期代理销售合同约定，其向被告支付20万元履约保证金，之后双方续签二期代理合同时，双方同意将其的一期保证金转为二期保证金，并同时约定，销售二期房源达到50%时，被告应返还10万元保证金，销售二期房源达到80%时，被告应返还全部保证金。�同签订后，其如约支付20万元保证金并积极履行合同，一期代理销售基本完成，双方又继续签订二期代理销售合同。但被告一直未按约及时向其支付代理费，且二期销售达到50%时，被告也未按约定返还10万元保证金。其多次发函催要均无果。现其诉至法院，要求判令：1、被告盛大公司向其支付代理费957569元及违约金（该违约金以577776元为基数的自2013年10月6日起至2014年8月6日止共计330天，以957569元为基数的自2014年8月7日起至实际支付之日止，均按照日千分之一标准计算）；2、被告盛大公司向其返还履约保证金20万元并支付利息（该利息自其书面催要次日即2014年7月16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
被告盛大公司辩称：1、其与原告德鸿第一分公司的确存在商品房销售代理合同关系，但是其不欠原告的代理费，也不应支付违约金。按照合同约定，原告进场后自2013年2月24日前每月应销售商铺10套、住宅12套或实现总销售额6000万元，进场9个月内销售一期可售房源的80%，12个月内销售90%，否则应当承担10万元罚款后作自动退场处理。在合同约定的时间内，原告并未完成约定的销售任务，所以其不应当向原告支付违约金。根据合同约定，原告应于每月2日前先向其上报上个月的代理费计算表，以此为依据，双方进行代理费结算。原告没有按期上报代理费结算表被告就无法进行代理费核对和支付，其不存在违约行为，不应支付违约金；2、原告应当举证证明其欠原告的履约保证金，即使其欠原告的履约保证金也不应当返还，因为原告擅自解除合同对其造成很大的损失，且履约保证金系履约保障，不存在利息，合同也未约定利息。按照合同约定，应该是销售50%房源时返还10万元，�售80%房源时返还全部，至合同解除之日止，都不符合返还履约保证金的条件；3、原告所述与事实不符，系原告擅自解除商品房销售代理关系，并非其提前解除，原告的行为给其造成很大损失，其保留追究原告赔偿损失的权利。
经审理查明：2012年10月25日，被告盛大公司（甲方）与原告德鸿第一分公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》，约定：由乙方销售甲方建设开发的位于淮安市涟水县涟城镇常青西路北侧、淮浦路东侧的开元名都项目，该项目一期建筑面积约为32000平方米，包括商业房、住宅房等，由于甲方一期已销售部分房源，预计一期可售面积约20000平方米，最终可售房源以甲方提供为准；待乙方完成双方达成的销售任务后，二期及后期销售乙方具有优先代理权；委托权限为甲方指定乙方为上述项目一期可售房源的全程策划及独家销售代理（甲方不再销售该项目的所有房屋），乙方根据市场情况，在完成合同约定的销售任务情况下，有权调整销售价格，但要报甲方批准备案后方可实施；委托期限为自签订本合同有效之日起该项目一期整体销售完成，前提是甲方必须保证工程进度；销售进度为乙方进场后至2013年2月24日前每月预计销售可售商业房源10套，住宅房源12套或实现总销售额6000万元房源，乙方在进场后9个月内销售该一期可售房源总套数的80%，在12个月内销售该一期可售房源总套数的90%，如不能完成上述进度，则愿意承担10万元罚款后作自动退场处理；一期多层住宅房源销售均价3880元／平方米，一期小高层住宅房源销售均价3380元／平方米，一期沿街商铺销售均价11000元／平方米，一期内街商铺销售均价8000元／平方米，待乙方进行市场调研后，最终双方确定房屋销售均价，确定销售均价后由�方细化成《销售价格表》，并报甲方确认后作为今后销售结算的依据；代理费标准，经甲乙双方协商一致，乙方的代理费由两部分组成，一部分是按销售总额的1%计取，另一部分是按乙方实际销售额超过销售底价销售额部分的30%计取，超过销售底价部分的另外70%归甲方所有；代理费支付标准，乙方于每月2号前，将上一个月的《代理费计算表》上报甲方，双方参考《代理费计算表》结算代理费，结算时间和标准为以实际到达甲方账户金额为准，进行代理服务费和溢价部分结算，以上款项经甲方审核无误后，按上述代理费计算标准计算出代理服务费的80%，余20%在按时实现约定目标时一次支付；以每季度为一个考核周期，在考核周期内每月甲方足额支付乙方代理佣金及溢价部分，但乙方不能按约定时间完成销售任务时，甲方将给予乙方15天机会，但乙方向后连续30天均不能完成约定销售任务，甲方将有权单方面解除合同，扣除50%保证金；以上款项经双方审核无误后，甲方须在每月10号前将上述代理费的80%部分付给乙方，遇节假日顺延至此后第三个工作日；若再超过一周甲方仍未支付代理费，甲方将承担1‰每日的违约金；销售业绩以该项目于委托期内所签署的有效认购书为准；客户退房，乙方所得相应代理费须退还甲方，如客户承担了违约金的，所交纳的违约金由甲乙双方按比例分配，其中甲方得70%，乙方得30%，如没有此项收入，即不予分配；乙方在本合同生效时的7日内向甲方支付20万元履约保证金。合同签订后，德鸿第一分公司进场销售开元名都项目商品房。2012年11月1日，德鸿第一分公司向盛大公司支付了20万元履约保证金。2012年12月，德鸿第一分公司向盛大公司出具了开元名都一期10#、11#、12#、15#的住宅和外街商铺价格表，执行日期自2012年12月10日起。2013年4月，德鸿第一分公司向盛大公司出具了开元名都一期10#、11#、12#、15#、16#的住宅和外街商铺价格表，执行日期自2013年4月9日起。2013年6月17日，盛大公司法定代表人俞天波出具了开元名都一期10#、11#、12#住宅底价表，德鸿第一分公司的工作人员陈开华在该底价表上签字。2013年8月16日，盛大公司召开销售会议，俞天波和德鸿第一分公司的销售人员柴素芹、魏苏苏等人参加会议，会议主要内容有：1、从2013年8月17日开始，一期商铺外街部分一楼按照每平方米19500元销售，盛大公司可以根据实际情况再作调整…4、销售公司应首先报送代理费计算表，盛大公司应及时核对、支付代理费；5、对于以房抵工程款（目前只有曹波办理了以房抵款手续）和盛大公司自行销售的（只允许少量），销售公司同意不要求支付代理费。2013年8月17日，盛大公司向德鸿第一分公司发出通知一份，载明：从本通知发出之日起，一期商铺外街一楼价格从原来的每平方米15000元调整至19500元，若低于此价格销售，必须经公司领导批准。德鸿第一分公司的工作人员蒋小勇在该份通知上签字确认。
2014年1月20日，被告盛大公司（甲方）与原告德鸿第一分公司（乙方）又签订《商品房销售代理合同》一份，约定：由乙方销售甲方建设开发的开元名都项目，合同范围包括7#、8#、9#、4#、6#、13#、14#，住宅和商业房等约63241平方米，最终房源以相关部门商品房销售许可证上销售面积（以下面积需扣除甲方抵扣房及安置房）为准；委托权限为甲方指定乙方为上述项目可售房源的全程策划及独家销售代理；委托期限自签订本合同有效之日起至该合同下的项目整体销售完成，前提是甲方必须保证工程进度；销�进度为春节期间60-90套，前提是甲方必须在2014年1月20日前拿到销售许可证，如甲方没能按期拿到销售许可证则甲方补贴乙方每月2万元；多层住宅房源销售均价4180元／平方米，小高层住宅房源销售均价3960元／平方米，沿街商铺销售均价双方商议，待乙方进行市场调研后，最终双方确定房屋销售均价，确定销售均价后由乙方细化成《销售价格表》，并报甲方确认后作为今后销售结算的依据，特殊情况需经甲方签字，以上价格作为一价清价格；代理费标准，经甲乙双方协商一致，乙方的代理费由两部分组成，一部分是按销售总额的1.1%计取，另一部分是按乙方实际销售额超过销售底价销售额部分的20%计取，超过销售底价部分的另外80%归甲方所有；代理费支付标准，乙方于每月2号前，将上一个月的《代理费计算表》上报甲方，双方参考《代理费计算表》结算代�费，结算时间和标准为以实际到达甲方账户金额为准，进行代理服务费和溢价部分结算，以上款项经甲方审核无误后，按上述代理费计算标准计算出代理服务费按月一次性支付80%，20%部分3个月时支付；以每季度为一个考核周期，在考核周期内每月甲方足额支付乙方代理佣金及溢价部分，但乙方不能按约定时间完成销售任务时，甲方将给予乙方15天机会，但乙方向后连续30天均不能完成约定销售任务，甲方将有权单方面解除合同，扣除20%未结代理费；以上款项经双方审核无误后，甲方须在每月10号前将上述代理费支付给乙方，遇节假日顺延至此后第三个工作日；若再超过一周甲方仍未支付代理费，甲方将承担1‰每日的违约金；销售业绩以该项目于委托期内所签署的有效认购书为准；客户退房，乙方所得相应代理费须退还甲方，如客户承担了违约金的，所交纳的违约金由甲乙双方按比例分配，其中甲方得50%，乙方得50%，如没有扣留，即不得；乙方在本合同生效时，一期清帐后乙方同意将一期的20万元履约保证金转为二期的保证金，销售50%房源时返还10万元保证金，销售80%房源时返还余下保证金。2014年1月23日，德鸿第一分公司向盛大公司出具开元名都项目7#、13#、14#销售底价表，俞天波在底价表上签字确认。2014年3月，德鸿第一分公司销售了3套房源。2014年4月，德鸿第一分公司销售了1套房源。2014年5月，德鸿第一分公司销售了3套房源。2014年6月，德鸿第一分公司销售了2套房源。最后一套房源系德鸿第一分公司于2014年6月22日销售。后德鸿第一分公司从开元名都售楼处撤场。
另查明：2013年3月31日，原告德鸿第一分公司与被告盛大公司就开元名都项目一期代理费进行了第一次结算，双方经结算，确认按照1%的标准计算代理费160903.63元，先支付80%即128722.9元。盛大公司于2013年4月2日支付8万元，2013年4月8日支付48722元。2013年5月21日，德鸿第一分公司与盛大公司进行了第二次结算，确认盛大公司应向德鸿第一分公司支付代理费160830元，盛大公司于2013年5月27日支付5万元、2013年7月2日支付5万元、2013年9月18日支付60830元。2013年9月12日，德鸿第一分公司与盛大公司进行了第三次结算，确认盛大公司应向德鸿第一分公司支付代理费92330元。盛大公司于2013年11月22日支付92330元。2014年1月9日，德鸿第一分公司与盛大公司进行了第四次结算，确认盛大公司应向德鸿第一分公司支付代理费27211元，加上以前未付20%的代理费102274元，应付129485元，发票多开2万元，盛大公司在该份《费用报销单》上注明先付10万元。盛大公司于2014年1月29日支付10万元。2014年6月16日，德鸿第一分�司与盛大公司进行了第五次结算，确认盛大公司应向德鸿第一分公司支付代理费172175元。2014年7月15日，德鸿第一分公司向盛大公司发出催款函一份，载明：1、我司自二期合同签订7个月以来，至今没有结到任何代理费，并且为了结代理费，在对账这个环节我司派人5次往返涟水，终于在2014年6月16日与贵司第五次对账完毕，但一个月下来未结到任何代理费；2、我司早已完成销售50%房源，应返还保证金10万元，为了更好履行合同，再次请贵司按合同约定及时支付我司代理费、保证金。盛大公司于2014年7月25日支付172175元。上述代理费共计654057元。
被告盛大公司于2012年6月20日取得开元名都项目一期（含10#、11#、12#、15#、16#楼）的《商品房预售许可证》，其中10#楼的准予预售建筑面积为3722.12平方米，11#楼的准予预售建筑面积为3604.87平方米，12#楼的准予预售建�面积为5220.87平方米，15#楼的准予预售建筑面积为10222.66平方米，16#楼的准予预售建筑面积为10030.34平方米，共计32800.86平方米。盛大公司于2014年1月20日取得开元名都项目二期（含7#、8#、9#、13#、14#楼）的《商品房预售许可证》，其中7#楼的准予预售建筑面积为3578.56平方米，8#楼的准予预售建筑面积为2379.63平方米，9#楼的准予预售建筑面积为2247.44平方米，13#楼的准予预售建筑面积为9753.38平方米，14#楼的准予预售建筑面积为8990.38平方米，共计26949.39平方米。
再查明：2013年5月5日，被告盛大公司与江苏中磊建设集团有限公司、淮安锐志新型建材有限公司签订《抵房协议》一份，约定盛大公司用开元名都项目12-101室沿街商铺冲抵沙石材料款146万元，该房登记在曹波名下。2014年5月10日，盛大公司与淮安元通地基基础工程有限公司约定，盛大公司以开元名都14-1004室�宅冲抵工程款，该房登记在张业兵、潘梅花名下。2014年9月5日，盛大公司与王士群达成《抵房协议》一份，约定盛大公司用开元名都14-1101室住宅冲抵工程款，该房登记在张从健名下。
2014年1月25日，业主周丽、李方为购买开元名都项目14-602室住宅签订了《认购协议书》并支付购房定金1万元。2014年9月2日，周丽、李方要求退房，被告盛大公司向其返还了购房款共计102730元。2014年2月28日，业主沈杰为购买开元名都项目7-504室住宅签订了《认购协议书》并支付购房定金1万元。2014年7月12日，沈杰要求退房，盛大公司向其返还定金1万元。2014年4月6日，业主戚勇红为购买开元名都项目11-108室、109室商铺签订了《认购协议书》并支付购房定金1万元。2015年2月23日，戚勇红要求退房，盛大公司向其返还定金1万元。
2014年2月5日，业主李双为购买开元名都项目14-1001室住宅签订了《认购协议书》并支付购房定金1万元，后李双并未签订《商品房预售合同》也未支付剩余购房款，盛大公司也未将1万元定金退还给李双。2014年2月11日，业主谢广为购买开元名都项目14-904室住宅签订了《认购协议书》并支付购房定金50000元，后在德鸿第一分公司代理销售期间一直未支付剩余房款。2014年10月23日，谢广、王连方与盛大公司签订了《商品房预售合同》并支付了剩余房款。2014年3月2日，业主刘田为购买开元名都项目14-1104室住宅签订了《认购协议书》并支付购房定金1万元，后刘田并未签订《商品房预售合同》也未支付剩余购房款，盛大公司未将1万元定金退还给刘田并于2015年2月11日将该房转售给业主郭辉。2014年3月7日，业主朱咪为购买开元名都项目住宅，自行找到盛大公司董事长要求优惠购房，盛大公司同意将开元名都项目12-606室住宅以70万元优惠价格出售给朱咪，该房源并非德鸿第一分公司销售。
原告德鸿第一分公司代理销售业主翟孝雄购买的开元名都项目10-603室房屋的销售底单价为3467元，底价为480630元，溢价分成为4311.12元；业主孙爱华购买的开元名都项目15-1103室房屋的销售底单价为3520元，底价为517581元，溢价分成为140.72元；业主孙祥祥购买的开元名都项目15-1103室房屋的销售底单价为3520元，底价为517581元，溢价分成为140.72元，该三户的溢价分成已于第三次对账时进行了结算。业主王三从购买的开元名都项目12-602室房屋的销售底单价为3467元，底价为552882元，溢价分成为5824.8元。业主王二从购买的开元名都项目12-605室房屋的销售底单价为3467元，底价为552882元，溢价分成为5824.8元。业主刘海清于2013年9月26日购买的开元名都项目11-104室、11-105室房屋的销售底单价于2013年6月17日从原来的开盘�惠单价9020元／平方米调整至15000元／平方米，于2013年8月17日调整至19500元／平方米，该2套房产的销售单价为16000元／平方米，不存在溢价。业主孙素芹购买的开元名都项目10-601室房屋的销售底单价为3500元，底价为539420元，溢价分成为6174元。
原告德鸿第一分公司代理销售的开元名都项目二期房源的成交单价均低于盛大公司与德鸿第一分公司于2014年1月23日约定的7#、13#、14#销售底价。德鸿第一分公司提供的代理费计算表中显示业主张小军和业主喻飞均购买了开元名都项目13-602室房屋，德鸿第一分公司分别主张代理费3982元和3960元，但德鸿第一分公司未提供张小平购买该房的任何证据，仅提供了喻飞的《购房收款通知书》，该通知书显示喻飞于2014年6月22日购买该房，于2014年7月27日支付房款36万元。业主嵇海峰于2014年3月13日签订《认购协议书》购买开元名都项目14-1105室房屋并支付购房定金5000元，后嵇海峰直至德鸿第一分公司于退场后才支付剩余购房款。
庭审中，原告德鸿第一分公司陈述由于被告盛大公司一直不支付代理费和返还10万元履约保证金，其于2014年7月15日向盛大公司发出催款函后又至盛大公司处结算账目，盛大公司于2014年8月8日正式告知不要其继续担任开元名都项目的销售代理工作，其于2014年8月9日正式退场，双方签订的《商品房销售代理合同》也于2014年8月9日实际解除。被告盛大公司则认为原告德鸿第一分公司的陈述与事实不符，但确认双方的《商品房销售代理合同》业已解除，盛大公司认为系德鸿第一分公司违约在先，在2014年6月底开元名都项目售楼处已经没有销售人员，德鸿第一分公司于2014年6月自行退场，系德鸿第一分公司自行解除合同。
本案在审理过程中，原告德鸿第一分公司申请本院开具调查令前往淮安市涟水县人力资源与社会保障局调查其原工作人员陈开华、王绍年、柴素芹、蒋小勇、魏苏苏的工作单位和社保缴纳情况、前往淮安市涟水县住房和城乡建设局调取开元名都项目10套房屋的实际购买人及买卖合同签约时间。经德鸿第一分公司调查，陈开华等5人并未与被告盛大公司签订过劳动合同，盛大公司也未为该5人缴纳过社保；自2012年10月25日至2014年8月9日，开元名都项目已签约的房屋数量为273套，该房源存在包含抵付工程款和融资还款房屋。被告盛大公司对上述调查结果的真实性予以认可，认为德鸿第一分公司的调查结果正印证了其的答辩意见。经法庭核对，原告德鸿第一分公司提供的《认购协议书》中显示业主戚勇红于2014年4月6日购买的开元名都项目11-108室、11-109室房屋，但该2套房屋并非戚勇红购买，而系业主董晓武于2013年12月10日购买。业主李方、周丽认购的开元名都项目14-602室房屋在李方、周丽退房后，由业主刘云星、金春瑶于2014年7月25日购买。业主沈杰认购的开元名都项目7-504室房屋在沈杰退房后，由业主王士建、唐明芳于2014年8月17日购买。业主李双认购的开元名都项目14-1001室房屋，李双支付购房定金1万元后并未签订《商品房预售合同》，而是由业主徐秀芹于2015年4月30日购买。业主刘田认购的开元名都项目14-1104室房屋后，刘田支付购房定金1万元后并未签订《商品房预售合同》，而是由业主郭辉于2015年2月11日购买。开元名都项目13-602室房屋系业主喻飞而非张小军购买。开元名都项目12-101室、14-1004室、14-1101室均系盛大公司用于抵付工程款。
上述事实，有商品房销售代理合同、单位查账申请单、认购协议书、购房收款通知书、收款凭证、发票、催款函、情况说明、对账单、支付凭证、底价表、会议纪要、通知、商品房预售合同、抵房协议、证明、收条、收据及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告德鸿第一分公司与被告盛大公司签订的《商品房销售代理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。德鸿第一分公司接受盛大公司委托，为其销售开元名都项目一期和二期房源，德鸿第一分公司虽于中途撤场，未完成全部销售任务，但对其销售的房源，德鸿第一分公司有权要求盛大公司向其支付代理费。双方签订的《商品房销售代理合同》均约定，客户退房，德鸿第一分公司应将代理费退还给盛大公司。业主戚勇红、李方、沈杰已�退房，德鸿第一分公司无权要求盛大公司支付该部分代理费。二期合同约定，客户退房如承担违约金的，则盛大公司得50%，德鸿第一分公司得50%。业主李双、刘田虽然签订认购协议书，但并未实际购房，现该房已经转售他人，盛大公司也未将李双、刘田支付支付的购房定金1万元退还给其，该1万元可视为李双、刘田支付的违约金，故德鸿第一分公司可以各获得其中的5000元作为代理费。合同约定，代理费计算时间和标准为，以实际到达盛大公司账户金额为准，进行代理服务费和溢价部分的计算。业主谢广、嵇海峰在签订《认购协议书》时仅分别支付了50000元、5000元购房定金，至德鸿第一分公司撤场后才支付剩余购房款，代理费应以德鸿第一分公司撤场时谢广、嵇海峰已经支付的购房定金为基数计算。盛大公司与德鸿第一分公司在2013年8月16日召开的销售会议中约定，对于盛大公司以房抵工程款和少量自行销售的房源，德鸿第一分公司不要求支付代理费。登记在业主曹波、张业兵、张从健名下的3套房屋系盛大公司以房抵工程款，登记在朱咪名下的房屋系盛大公司自行销售，这4套房屋并非德鸿第一分公司销售，德鸿第一分公司无权要求盛大公司支付代理费。结合盛大公司2013年8月16日的会议纪要、盛大公司和德鸿第一公司原销售人员柴素芹出具的情况说明，可以看出业主刘海清于2013年9月26日购买的开元名都项目11-104室、11-105室的底单价已于2013年8月17日调整为19500元／平方米，而非2012年12月约定的9020元／平方米，德鸿第一分公司就该2套房要求盛大公司支付溢价分成252117.6元，缺乏事实依据，本院不予支持。德鸿第一分公司销售的开元名都项目一期房源中，业主翟孝雄、孙爱华、孙祥祥、王三从、王二从、孙素芹等人购买房�时间为2013年8月、9月，房屋底价应当根据德鸿第一分公司提供的执行日期自2013年4月9日起的《住宅价格表》计算，德鸿第一分公司主张的溢价分成明显偏高，对过高部分，本院不予支持。德鸿第一分公司销售的开元名都项目二期房源中，根据双方于2014年1月23日达成的开元名都项目二期销售底价表，德鸿第一分公司销售的房屋单价均未超过双方约定的底单价，德鸿第一分公司无权要求盛大公司支付该部分房屋的溢价分成。经计算，德鸿第一分公司销售的开元名都项目一期房屋代理费为335515元、溢价分成257911元，销售的开元名都项目二期房屋代理费为222828元，合计816254元，扣除盛大公司已支付的654057元，尚欠162197元。故对原告德鸿第一分公司要求被告盛大公司支付代理费957569元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告盛大公司辩称原告德鸿第一分公司应于每月2日前先向�上报上个月的《代理费计算表》，以此为依据双方进行代理费结算，德鸿第一分公司没有按期上报代理费结算表就无法进行代理费核对和支付，其不存在违约行为，不应支付违约金。德鸿第一分公司与盛大公司签订的两份《商品房销售代理合同》约定，德鸿第一分公司应于每月2号前，将上一个月的《代理费计算表》上报给盛大公司，盛大公司参考此表结算代理费，以实际到达盛大公司账户金额为准，以上款项经盛大公司审核无误后，先支付80%，后20%在实现约定目标时一次支付。自2013年3月31日起至2014年6月16日止，德鸿第一分公司与盛大公司进行了5次结算，确认应付代理费为683542.9元，盛大公司支付仅654057元，尚欠2014年1月9日第四次结算中的29485.9元。《商品房销售代理合同》约定，结算款项经双方审核无误后，盛大公司需在每月10号前将上述代理费80%部�支付给德鸿第一分公司，若再超过一周后盛大公司仍未支付代理费，盛大公司将承担1‰每日的违约金。对于德鸿第一分公司没有报送《代理费计算表》进行结算的代理费部分，盛大公司无支付依据，不应承担违约金。对于德鸿第一分公司与盛大公司于2014年1月9日已结算过的代理费29485.9元，盛大公司应按约于2014年1月17日前支付，逾期则应当承担违约金。但合同约定的1‰每日的违约金过高，可按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算。该辩解意见，本院部分予以采信。对于未结算的代理费，德鸿第一分公司可自其主张权利之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准要求盛大公司支付逾期利息。故对原告德鸿第一分公司要求被告盛大公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。被告盛大公司辩称履约保证金系履约保障，不存在利息，合同也未约定利息�按照合同约定应该是销售50%房源时返还10万元，销售80%房源时返还全部，至合同解除之日止，原告德鸿第一分公司都不符合返还履约保证金的条件。《商品房销售代理合同》约定，德鸿第一分公司向盛大公司支付20万元履约保证金，一期清帐后盛大公司同意将20万元履约保证金转为二期保证金，销售50%房源时返还10万保证金，销售80%房源时返还剩余保证金。开元名都项目一期准予销售面积为32800.96平方米，而德鸿第一分公司销售面积仅为8665.62平方米，二期准予销售面积为26949.39平方米，而德鸿第一分公司销售面积仅为5065.09平方米，虽然德鸿第一分公司于2014年7月15日发函要求盛大公司退还50%履约保证金，但截止至发函时尚不具备退还保证金条件。德鸿第一分公司交纳的履约保证金系保证双方签订的《商品房销售代理合同》正常履行，但因德鸿第一分�司与盛大公司自2014年8月起就不再履行双方签订的《商品房销售代理合同》，盛大公司应将20万元履约保证金返还给德鸿第一分公司，逾期返还的，德鸿第一分公司可自其主张权利之日起要求盛大公司支付履约保证金的逾期利息。此辩解意见，本院部分予以采信。故对原告德鸿第一分公司要求被告盛大公司返还履约保证金20万元并支付自2014年7月16日起利息的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告江苏盛大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京德鸿房地产营销策划有限公司第一分公司代理费162197元及逾期付款违约金（该违约金以29485.9元为基数的，自2014年1月18日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算；以132711.1元为基数的，自2014年9月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
二、被告江苏盛大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告南京德鸿房地产营销策划有限公司第一分公司履约保证金20万元并支付逾期利息（该利息以20万元为基数，自2014年9月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
三、驳回原告南京德鸿房地产营销策划有限公司第一分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费17047元，由原告德鸿第一分公司承担12458元，由被告盛大公司承担4589元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 叶 斐
人民陪审员 蒋家和
人民陪审员 张武平
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孙 杨