四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终349号
上诉人（原审被告）：张路群，女，1982年5月22日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：乐山文化产业投资发展有限公司，住所地：四川省乐山市市中区春华路300号，统一社会信用代码91511100076131701A。
法定代表人：赵耀，董事长。
委托代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。
上诉人张路群为与被上诉人乐山文化产业投资发展有限公司（以下简称文投公司）物权保护纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人张路群，被上诉人文投公司的委托代理人余琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月18日，乐山市土地储备中心（以下简称土地储备中心）与张路群签订一份《房屋租赁合同》，将位于中心城区人民南路8号营业用房租给张路群使用，租赁期限从2010年1月1日起至2010年6月30日止，半年租金为1250元。张路群向土地储备中心缴纳了租金。房屋租赁合同期满后，土地储备中心于2010年7月12日申请四川省乐山市嘉州公证处向张路群送达了《律师事务所函》和《通知》两份文书。《律师事务所函》和《通知》均载明，因双方签订的《房屋租赁合同》租赁期已满，本合同自动终止，要求房屋租赁户于2010年7月15日前自行腾退、搬离房屋，并将房屋交与储备中心等内容。
2014年12月19日，文投公司与土地储备中心签订《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》。协议中约定将乐山市市中区人民南路8号（银河电影院）；市中区人民南路6号（影城大厦）；市中区新村街54号（片库）三宗净资产按现状整体移交给文投公司；三宗资产移交前后的责、权、利及管理责任和义务由文投公司承担；资产移交时间为2014年12月19日。2015年2月5日，文投公司向人民南路197号租赁户发出《通知》，要求其必须于2015年2月28日前自行腾退、搬离所租赁的房屋等内容。2015年5月10日，文投公司向房屋租赁户发出《通知》，要求房屋租赁户在2015年5月14日之前自行搬离、腾退门市交还文投公司。至今，人民南路197号门市仍由张路群占有使用。
2015年3月17日，文投公司委托四川国诚资产评估有限责任公司对位于人民南路197号门市的市场租赁价格（年租金）进行评估，其评估的年租金为24820元。2015年3月24日，文投公司向张路群发出《告知函》，载明该公司将于近期对位于人民南路及新村街的国有门市对外公开竞价招租，请张路群关注公开招租公告并按程序报名参加公开竞租等内容。2015年4月2日，文投公司委托乐山市产权交易中心有限公司对其有权处置的乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权按国有产权程序进行公开招租。2015年4月3日，乐山市产权交易中心有限公司分别在《金融投资报》和《三江都市报》刊登《国有门市（房屋）招租公告》，其主要内容是：受委托，该中心定于2015年5月7日上午10时在乐山市产权交易大厅对位于乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权进行公开招租；招租方式为公开竞价等内容。宋某某于2015年5月7日依国有产权招租程序取得人民南路197号的两年承租权，其成交年租金为22338元。
2015年9月18日，文投公司取得市中区人民南路197号房屋的所有权。《新编门牌号通知》载明文投公司所有的房产新编门牌号为人民南路181号、183号、185号、187号、189号、191号、193号、195号、197号、199号、201号门市。
2016年1月6日，文投公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、张路群立即腾退乐山市市中区人民南路197号门市；2、张路群赔偿因占用房屋给文投公司造成的损失，其损失金额参照房屋租金计算，从2015年1月1日起至2015年12月31日止，共计24820元；3、张路群承担本案诉讼费。
原审法院审理认为：土地储备中心与张路群签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。在合同期满后，土地储备中心向张路群发出腾退房屋通知，表明土地储备中心不再有继续租赁房屋的意思，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此规定，在双方租赁合同期届满后，承租人即张路群负有返还租赁物的义务，但张路群一直占有使用该诉争房屋，有违法律之规定。
根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定……”的规定，文投公司依据其与土地储备中心签订的《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》而取得了诉争房屋的责、权、利及管理责任。文投公司可对其合法占有的不动产享有使用和收益等权利。本案中，文投公司委托有资质的评估机构对房屋租赁价格进行评估，评估机构作出的市场租赁价格（年租金）具有公正合理性，应该作为公开竞价招租的参考依据。之后，文投公司根据评估报告采用公开竞价招租方式对其资产进行管理，符合法律法规的规定，张路群应当遵循竞价的程序参加招租，但张路群没有参与对诉争门市的公开竞价招租。根据已查明的事实，文投公司根据企业发展已从土地储备中心协议取得了诉争房屋的资产并办理了房屋产权证，是诉争房屋的实际产权人，在该公司向张路群发出腾退门市的《通知》后，张路群仍然继续占有使用诉争门市，并且张路群也无证据证明其与土地储备中心或者文投公司另外签订了针对诉争房屋的租赁合同，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”文投公司要求张路群腾退租赁房屋的诉请于法有据，该院予以支持。
因张路群无权占有使用该诉争房，其行为侵害了文投公司的权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因人民南路197号公开竞价的年租金成交价格为22338元，按照该成交价格计算损失较为合理，从2015年1月1日起至2015年12月31日止因张路群占用房屋给文投公司造成的损失该院确定为22338元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：一、张路群在本判决生效之日起十日内将占用的位于乐山市市中区人民南路197号的门市腾退给文投公司；二、张路群在本判决生效之日起十日内支付文投公司因占用门市造成的损失22338元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取210元，由张路群负担。
上诉人张路群不服原审法院作出的前述民事判决，向本院提起上诉称：本案纠纷系原电影公司改制时的遗留问题所产生，上诉人于2007年从惠民公司交换取得诉争房产的经营权，并非通过不法手段取得。上诉人与被上诉人之间从未签订过任何形式的协议、合同，不应向其支付门市损失费。2015年5月期间，被上诉人在未出具合法手续（房屋产权证明）的情况下，通过恐吓、堵锁芯等手段强行驱赶上诉人，其手段不合法。涉案房屋租金的评估过程不公开，条件、面积等完全相同的房产，得出的评估价各不相同，不具有公信力。鉴于文投公司已取得了涉案房屋的房产证，上诉人对一审判决第一项无异议。
综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人文投公司答辩称：被上诉人从2014年12月19日起取得本案所涉房屋的所有权，自此，被上诉人依法享有该房屋的占有、使用、收益等权利。被上诉人接收涉诉房屋后，以向上诉人书面通知、上门通知的方式告知涉诉房屋属于被上诉人，要求上诉人腾退并参与公开竞租，被上诉人尽到了通知义务，但上诉人拒不腾退，其无权占有涉诉房屋，给被上诉人造成了相应损失，侵犯了被上诉人的合法权益，应当赔偿相应损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院除认定一审所查明的事实外，另查明：2014年8月24日，乐山市人民政府办公室乐府常定（2014）138号《关于＜关于乐山市文化广播影视新闻出版局拟对乐山市文化产业投资发展有限公司增加注册资本金的请示＞议定事项的通知》载明：同意市文广新局将所属市级文化系统部分门市、房产等资产按评估价值3849.644万元，作为国有资本注资到文投公司。2014年8月28日，乐山市国有资产监督管理委员会向乐山市文化广播影视新闻出版局发出的乐市国资法（2014）61号《关于同意乐山市文化广播影视新闻出版局将市级文化系统部分国有产注资乐山市文化产业投资发展有限公司的批复》载明：同意你局将所属市级文化系统部分门市、房产等资产按评估价值3849.644万元，作为国有资本注资到文投公司。2014年12月19日，土地储备中心（甲方）与文投公司（乙方）签订《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》，相关内容为：甲方于2002年10月根据乐山市人民政府第七号令和市委常委会审议通过的《乐山市电影公司转制方案》，与乐山市国有资产管理委员会办公室、乐山市电影发行放映公司三方共同签订了《国有土地使用权及房产收购协议》【乐山土储补（2002）13号】，由甲方对原乐山市电影发行放映公司位于市中区土桥街19号（人民电影院）、人民南路8号（银河电影院）等五宗土地使用权共5775.17平方米，房产8727.25平方米进行收购，共支付补偿费总额1200万元。现甲方将位于市中区人民南路8号（银河电影院）等三宗净资产按现状整体移交给乙方。
涉案的人民南路197号房屋系原人民南路8号房屋的一部分。
本院认为：双方当事人对原审判决第一项均无异议，本院予以确认。
关于上诉人应否支付被上诉人2015年涉诉房屋损失费的问题。从本案查明的事实来看，2010年1月1日上诉人基于其与土地储备中心签订的租赁协议，取得对涉诉房屋占有、使用的权利，但在约定的租赁期间届满后，其不再具有继续占有、使用涉诉房屋的合同依据。被上诉人于2014年12月19日基于其与土地储备中心签订的《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》，取得涉诉房屋的占有、使用、管理等权利，并于2015年9月18日取得涉诉房屋的产权证，被上诉人作为涉诉房屋的物权人，有权要求上诉人腾退房屋。在上诉人经通知后仍不腾退的情况下，被上诉人因无法占有、使用涉诉房屋，存在损失，上诉人对此应当予以赔偿。一审法院依据涉诉房屋的竞租成交价22338元确定被上诉人的损失，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确。张路群的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由上诉人张路群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 黎 琳
代理审判员 聂佳丽
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 沈晓琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。