福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3524号
上诉人（原审被告）朱黎明，男，1970年6月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被上诉人（原审原告）福建实达物业有限公司，住所地福州市杨桥东路善化新村8栋2层。
法定代表人刘胜昔，总经理。
上诉人朱黎明因与被上诉人福建实达物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年8月18日，原�（乙方）与闽江春晓小区的开发建设单位福州罗蒙房地产开发有限公司（甲方）签订《闽江春晓前期物业管理委托合同》，约定甲方将“闽江春晓”项目的物业前期管理服务委托乙方；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；委托管理期限自本协议签订之日2003年8月18日起至“闽江春晓”业委会成立后与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；本物业的管理服务费，在物价部门审批前，电梯住宅按每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续，视为已交付使用等等。2005年1月12日，被告与福州罗蒙房地产开发有限公司签订《业主临时公约》，约定被告应按照福州罗蒙房地产开发有限公司与原告签订的《闽江春晓前期物业管理委托合同》的约定，接受原告提供的各项物业管理服务；业主不按规定缴交物业管理服务费、房屋专项维修资金等费用，每滞期一日应按日千分之三标准向物业公司缴交违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，可采取相应催缴措施或向人民法院起诉等。2005年8月10日，福建省物价局作出《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》，规定带电梯住宅物业管理服务费每月每平方米1.1元（按建筑面积计）。2005年12月6日，被告接收闽江春晓小区2#2××单元房屋（建筑面积为151.89平方米），原告向被告提供了《住户手册》，该手册写明逾期未交物业管理费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。同日，被告在原告出具的《确认书》上签字，内容是“本人作为闽江春晓小区的业主，已经领取并全文阅读了《住户手册》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。2010年4月份起，被告拒绝交纳物业管理费。截止2013年12月份，被告共拖欠物业管理费7，519.5元（167.1元／月×45个月）及2010年3月至2010年12月的水费188元、2010年3月至2013年11月的水公摊费65.2元、2010年3月至2013年11月的电公摊费717.8元。庭审中，原告明确其诉请的滞纳金实际指逾期支付物业管理服务费的违约金，同时确认违约金仅计付至2013年12月31日止，之后的违约金不再请求。另查，2012年11月1日，原告就本案曾起诉至原审法院，要求被告支付2010年4月至2012年8月的物业管理费4，845.9元。2012年12月10日，原告撤诉。2013年12月31日，原告退出对福州市仓山区闽江大道150号闽江春晓小区管理业务。
原审法院认为，原告接受福州罗蒙房地产开发有限公司委托对闽江春晓小区提供物业管理服务，被告朱黎明作为福州市闽江春晓小区2#2××单元的业主，与原告之间形成了物业管理合同关系。原告已依照《闽江春晓前期物业管理委托合同》约定为闽江春晓小区提供物业服务，其有权按照《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》及《住户手册》规定，向被告收取带电梯住宅每月每平方米1.1元的物业管理费及公摊水、电费义务。故原告诉请被告支付拖欠的物业管理服务费7，519.5元、水费188元、水公摊费65.2元、电公摊费717.8元，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被�仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告于2012年11月1日起诉要求被告支付2010年4月至2012年8月的物业管理费4，845.9元，应视为对该部分物业管理费的催交，故原告主张物业管理费4，845.9元从2012年11月1日起的违约金，原审法院予以支持。而原告未能提交证据证实其在起诉日（2014年4月10日）前对2012年9月至2013年12月物业管理费2，673.6元进行催交的事实，故原告诉请被告支付该部分物业管理费的逾期付款违约金，原审法院不予支持。双方合同约定“逾期未交物业管理费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金”，应视为双方对逾期付款违约金的约定，然原告自动调整为日千分之一标准计付，不违反相关法律规定，原审法院予以准许。被告朱黎明经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审理和判决。判决：一、被�朱黎明于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付自2010年4月至2013年12月的物业管理费7，519.5元、2010年3月至2010年12月的水费188元、2010年3月至2013年11月的水公摊费65.2元、2010年3月至2013年11月的电公摊费717.8元。二、被告朱黎明于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付逾期付款违约金（以物业管理费4，845.9元为基数从2012年11月1日起至2013年12月31日止，按日千分之一计付）。三、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费142元，由原告负担33元，被告朱黎明负担109元。
一审宣判后，原审被告朱黎明不服，向本院提起上诉称：1、上诉人认为原审法院认定的拖欠的物业管理费7519、5元，水费188元，水公摊费62、5元及电公摊费717、8元事实不清，证据不足。2、被上诉人未按照相关法律的规定履行其职责，上诉人有权要求减免物业费。3、被上诉人擅自在小区电梯、宣传牌等出租广告位，私自占有该收益，业主有权获得该收益，在索要未果的的情况下有权折抵物业费。4、在被上诉人也存在违约、上诉人未给被上诉人造成任何损失的情况下，原审法院以日千分之一计算违约金超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，加重上诉人的责任。综上，请求：1、撤销一审判决，判决驳回被上诉人的一审诉讼。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担
被上诉人福建实达物业有限公司答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经查，本案当事人在原审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，上诉人应当按照《闽江春晓前期物业管理委托合同》的约定支付物业服务费。根据原审法院查明的事实，上诉人系闽江春晓小区2#2××单元房屋的业主，但上诉人在本案诉讼过程中并未提交证据证明其已缴纳被上诉人请求支付的闽江春晓小区2#2××单元的物业管理费、水费及公摊电费，原审法院据此判令上诉人应予支付上述费用正确，本院依法予以确认。
原审法院查明的事实并未证明被上诉人在提供物业服务的过程中存在不符合《闽江春晓前期物业管理委托合同》约定的行为，且上诉人也并未提交证据证明被上诉人实施了占用业主公共用地牟利的行为，因此上诉人应当就其未支付的物业服务相关费用按照《闽江春晓前期物业管理委托合同》的约定支付违约金，上诉人关于被上诉人未按法律规定履行职责及原审判令支付的违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币142元，由上诉人朱黎明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈长灿
代理审判员 陈碧珍
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陈秀瑜