文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终字257号上诉人（原审原告）杨立新。委托代理人刘亚军，北京市长歌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）武树国，个体工商户，住所地赤峰市林西县。上诉人杨立新因确认合同效力纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2015）克民初字第2923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨立新与案外人康永成于2009年8月24日登记结婚，康永成于2010年11月18日办理了位于克什克腾旗经棚镇吉祥家园10号楼５单元501室房屋的房屋产权证，房屋面积为90.34平方米，房权证号为173021006005，房屋所有权人为康永成，共有情况为单独所有，该房屋住房公积金贷款的还款时间为2009年4月至2012年11月。2014年10月28日，武树国与案外人康永成签订《楼房买卖协议》，约定案外人康永成将位于克什克腾旗经棚镇吉祥家园10号楼5单元501室的房屋出卖给武树国，价款为260000元，付款方式为一次性以现金形式付清。合同签订后，武树国于当日给付康永成购房款260000元，康永成为武树国出具收据一张。2014年11月4日，涉案房屋产权过户登记到武树国名下。现案外人康永成已因故去世，杨立新要求确认康永成与武树国之间的房屋买卖行为无效。克什克腾旗地方税务局（2015）11号文件中所附的克什克腾旗房地产存量房最低计税指导价格表中注明建造年限为2009-2015年的经棚镇主城区地段楼房3-5层（二手）住宅最低限价为每平方米2400元。原审法院认为，杨立新与案外人康永成于2009年8月24日登记结婚，婚姻关系存续期间共同偿还了涉案房屋的住房公积金贷款，涉案房屋应认定为杨立新与案外人康永成的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，康永成未经杨立新同意，将夫妻共同所有的涉案房屋出卖给武树国，但涉案房屋的房权证初始登记为康永成单独所有，武树国有理由相信康永成对该房屋有单独处分权，并已经支付给康永成合理的购房款26万元，且涉案房屋依照法律规定已经办理了过户登记，武树国依法取得了涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”故本案中，杨立新主张确认武树国与康永成签订的《楼房买卖协议》无效，并要求将涉案房屋恢复登记至康永成名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。庭审中，杨立新主张武树国与康永成恶意串通，且22.8万元的房屋价格明显低于市场价，故武树国不构成善意取得。该院认为，在签订楼房买卖协议之前，武树国与案外人康永成并不相识，涉案房屋的初始登记为康永成单独所有，武树国作为受让人有理由相信康永成对该房屋有单独处分权，且按照日常生活经验，武树国在签订楼房买卖协议，并支付了所有房屋价款后，要求出卖人即康永成尽快办理房屋过户登记手续，符合生活常理，故武树国存在故意损害杨立新合法权益的盖然性较小。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”庭审中，杨立新主张武树国与案外人康永成交易时涉案房屋的正常市场交易价应为34万元，故武树国实际支付的房屋价款（26万元）不低于杨立新主张的市场交易价的70%，且以克什克腾旗地方税务局的指导价为参考，并结合克什克腾旗本地的实际情况，该院综合认定武树国支付了合理价款，综上，对杨立新的上述主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款之规定，判决：驳回杨立新的诉讼请求。宣判后，杨立新不服，向本院提起上诉，请求撤销克什克腾旗人民法院（2015）克民初字第2923号民事判决，并判令被上诉人将克什克腾旗经棚镇吉祥家园10号楼5单元501室房屋恢复登记至原状，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人取得房屋并非善意取得。（一）涉案房屋买卖合同是两份，价款分别是22.8万元和26万元。一审法院对两份合同的认定是矛盾的。买卖房屋的合同，即使是法院认定，也只能认定一份，怎么可能对两个价格都作出认定呢？本案中，在房屋管理部门办理备案并进行房屋过户登记的合同，并非一审法院认定的这份26万元的合同，而是被上诉人与康永成另外签订的一份总价款为22.8万元的合同，时间是2014年10月28日，2014年10月31日签订的合同是总价260000元的合同。一审中，上诉人多次强调，签订两份价格不同的合同本身就说明双方的交易是虚假的。而所谓的回避税收，少缴税的说法本身也是不能成立的。一审中，上诉人向法庭提交的代理意见中，对本案交易的虚假性从九个方面做了论证，其中就包括阴阳合同的问题。签订阴阳合同本身就是违反法律规定的，也是恶意的，更何况，被上诉人与武树国并不熟悉，其称是通过小广告上的消息看到武树国卖房的信息，在这种情况下，双方没有相互信任并合伙偷逃国家税款的基础。办理过户备案的合同价格，很可能成为双方真实的成交价格，因此，在先签订了低价格，后签订真实的高价格进行交易的可能性是没有的，也是不符合常理的。因此，一审法院认定的事实与本案的客观事实是不一致的，也是不符合生活常识的。（二）被上诉人取得房产是与康永成恶意串通，其绝非善意第三人。1、被上诉人知悉康永成已婚，仍擅自与其一人买卖涉案房屋，这既不符合常理，也说明了其主观的恶意。2、一审法院也未查明房款的交付情况。被上诉人所称26万元房款全部现金支付也与交易不符，如此大金额的经济往来不论处于交易安全还是凭证留存的角度，转帐汇款才是通常的付款方式，而非现金。现金是从哪个银行取出的，有无相关凭证等，这些一审都没有查明。3、被上诉人弃利息低廉的房屋贷款不用，而选择高利息的房屋抵押贷款，与常理不符，更非正常商人所为。4、被上诉人提交的涉案房屋租赁合同出租人处的联系方式是康永成妹夫刘志刚的电话，也即涉案房屋实际出租事宜是刘志刚在负责，显然被上诉人与康永成及其亲戚并非不相识，甚至上诉人有理由相信整个涉案房屋交易均是康永成及其亲属刻意设计而为，而非正常的市场交易。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋过户价格属于不合理对价，其取得房屋的行为，人民法院不应予以支持。一审法院适用的法律依据为《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第九条第一款、第二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’……”。而《中华人民共和国合同法》第七十四条是关于债权人撤销权的规定，其立法本意在于保护全体债权人利益。而本案并非撤销权纠纷，而是上诉人作为涉案房屋之共有人提起的确认合同无效纠纷，其最终保护的是上诉人作为所有人的物权权益，所以《合同法》第七十四条及相关司法解释并不适用本案。本案依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款及《物权法》第一百零六条规定，其用语分别是“支付合理对价”，“以合理的价格转让”。根据前述法律规定，判决被上诉人是否构成善意取得在对价方面取决于“合理”还是“不合理”，应该是依据生活中的常识和普通人的认知，以及基本合理的市场价格，而并非依据《合同法》第七十四条债权人行使撤销权的“明显不合理”的标准。也即，被上诉人实际受让价格即使高于涉案房屋市场交易价格的70%仍可能构成未支付合理价格，是否合理依据综合情况就一般人生活常识的标准判断即可。具体到本案中，即使按上诉人对涉案房屋保守估价34万元计算，实际过户价格22.8万元相当于涉案房屋市场价格的67%，已达到“明显不合理”程度，即使是26万元，也仅相当于涉案房屋市场价格的76%，也即低于市场价格的24%，而内蒙古房地产每月涨跌幅度仅在百分之零点二、三左右，就任何正常人标准判断，低于市场价24%到33%绝对属于不合理价格。被上诉人武树国未提供书面答辩意见。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，案外人康永成在与上诉人杨立新婚姻关系存续期间，将夫妻共同财产位于克什克腾旗经棚镇吉祥家园10号楼5单元501室房屋卖与被上诉人武树国，武树国支付房款26万元，2014年11月4日，涉案房屋产权过户登记到武树国名下。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，首先，需要审查受让人武树国受让涉案房屋是否出于善意。涉案房屋的房权证初始登记为案外人康永成单独所有，武树国有理由相信康永成对涉案房屋有处分权，武树国在受让不动产时无重大过失，在上诉人杨立新没有证据证明案外人康永成与武树国恶意串通的情况下，应认定武树国为善意购买。其次，需要审查武树国是否支付了合理对价。上诉人杨立新主张涉案房屋当时价值34万元，武树国以26万元的价格受让，不属于支付了合理对价。本院认为，合理价格并不等同于市场价格，只是可以参照市场价或者政府部门的指导价或参考价来确定，克什克腾旗地方税务局（2015）11号文件中所附的克什克腾旗房地产存量房最低计税指导价格表中注明建造年限为2009－2015年的经棚镇主城区地段楼房3－5层（二手）住宅最低限价为每平方米2400元，而受让人武树国受让涉案房屋价格要高于政府部门的指导价，且达到上诉人杨立新估算市场价格34万元的70%，故应认定武树国支付了合理的对价。综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨立新承担；邮寄送达费40元，由上诉人杨立新与被上诉人武树国均担。本判决为终审判决。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一六年三月九日书记员  高莉莉