福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第923号
上诉人（原审原告）宋剑锋，男，1977年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人傅再成，男，1974年4月14日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审被告）吴丽珠，女，1946年6月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人徐礼彬、林燕滨（实习），福建永时律师事务所律师。
原审第三人戴小瑜，女，1977年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人宋剑锋因与被上诉�吴丽珠、原审第三人戴小瑜申请执行人执行异议之诉纠纷，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第5155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋剑锋原审请求判令：对戴小瑜名下址于厦门市思明区西庵巷20号（厦地房证第00502792号）房产许可执行。
原审法院查明，厦门市思明区西庵巷20号房产（以下简称讼争房产）原系戴小瑜所有的房产。在思明区人民法院（2011）思执行字第4363号案件（申请执行人为黄永林，系讼争房产抵押权人，被执行人戴小瑜）执行过程中，2013年2月6日，黄永林与吴丽珠达成一致，由吴丽珠向黄永林支付55万元，黄永林在收到该55万元后，即确认该案结案，不再向戴小瑜要求清偿，并解除对讼争房产的查封和抵押登记。2013年2月15日，吴丽珠与戴小瑜签订了一份《房屋买卖协议》，约定：戴�瑜以90万元的价格向吴丽珠出售讼争房产，戴小瑜向吴丽珠所借款项28万元及相应利息与购房余款相折抵；交房时间为2013年2月18日；双方还约定于2013年4月16日到房管局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》。2013年2月20日，吴丽珠支付黄永林30万元。2013年3月27日，黄永林确认吴丽珠已将25万元支付至思明区人民法院账户，同意解除对讼争房产的抵押登记和查封。2013年4月9日，思明区人民法院解除因（2011）思执行字第4363号案件对讼争房产的查封。2013年4月10日，黄永林收到思明区人民法院发放的执行款25万元，确认（2011）思执行字第4363号案件结案，不再追究戴小瑜在该案中的责任。
2013年2月20日，吴丽珠与案外人戴伟岩签订一份《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给戴伟岩。2013年4月11日，戴小瑜就讼争房产办理了一份公证委托书，授权吴丽珠代管房屋、行使业主权�、出租房屋、代为办理房产的出售手续等。2013年4月16日，吴丽珠以戴小瑜代理人的身份与戴伟岩签订一份《存量房买卖合同》，约定将讼争房产出售给戴伟岩，同日向厦门市房地产交易权籍登记中心申请过户。2013年4月18日，思明区人民法院因（2011）思执行字第826号案件（申请人江李丛与被执行人戴小瑜）查封了讼争房产。2013年4月22日，厦门市房地产权籍登记中心以讼争房产被法院查封为由，不予办理将讼争房产过户至戴伟岩名下的过户登记手续。
2013年5月14日，吴丽珠向思明区人民法院提出执行异议（案外人吴丽珠与申请执行人江李丛、被执行人戴小瑜），思明区人民法院作出（2011）思执行字第826-2号执行裁定书，查明厦门市南猪巷51号、64号房屋系吴丽珠名下自建房屋，并以吴丽珠与戴小瑜订立《房屋买卖协议》的时间在《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》实施之后，吴丽珠购买讼争房产存在过错为由，驳回吴丽珠的异议请求。
2013年8月19日，吴丽珠向思明区人民法院提起案外人异议之诉（原告吴丽珠与被告戴小瑜、江李丛），2013年11月18日，思明区人民法院作出（2013）思民初字第10748号民事判决，判决吴丽珠与戴小瑜签订的《房产买卖协议》合法有效；停止对讼争房产的执行。该民事判决已于2013年12月25日发生法律效力。
另查明，厦门市南猪巷51号、64号房屋目前没有产权登记信息，截止2013年8月16日，吴丽珠名下无权属登记记录。原审法院于2013年7月25日，因（2013）湖民初字第2527号民事案件（宋剑锋与李迁祥、戴小瑜民间借贷纠纷，宋剑锋申请诉讼保全）查封了讼争房产。
本案审理过程中，宋剑锋请求对戴小瑜向吴丽珠出具的两份借条（落款时间分别为2006年11月18日和2010年10月23日）的形成时间进行鉴定。
原审法院认为，宋剑锋关于吴丽珠与戴小瑜未就讼争房产签订符合法律法规及政策规定的《存量房买卖合同》，也未进行备案登记，故双方未就讼争房产之买卖达成一致并签订正式的房产买卖合同的意见，原审法院认为，吴丽珠与戴小瑜已经签订房产买卖协议，即使该协议不符法律法规及政策规定的形式和未进行备案登记，也不影响双方之间房产买卖关系合法有效，况且吴丽珠与戴小瑜关于讼争房产买卖关系业经厦门市思明区人民法院作出的（2013）思民初字第10748号民事生效判决确认为合法有效，故该意见不予采纳。
宋剑锋关于吴丽珠没有直接证据证明实际占有讼争房产的意见，原审法院认为，吴丽珠支付全部购房价款后与案外人戴伟岩签订《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给戴伟岩；此后戴小瑜就讼�房产办理公证委托书，授权吴丽珠行使业主权利。上述情况表明吴丽珠已经实际占有讼争房产。故该意见不予采纳。
宋剑锋关于对戴小瑜向吴丽珠出具的两份借条的形成时间进行鉴定的请求，原审法院认为，对该两份借条形成时间的鉴定结果不会否定戴小瑜与吴丽珠存在借款关系，故不予支持。
本案在案证据可以证实，在根据宋剑锋的申请原审法院于2013年7月25日查封讼争房产前，吴丽珠与戴小瑜签订的《房产买卖协议》合法有效，吴丽珠已经支付全部价款并实际占有讼争房产，吴丽珠对讼争房产买卖事宜没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”宋剑锋请求对戴小瑜名下址于厦门市思明区西庵巷20号房产许可执行，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回宋剑锋的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告宋剑锋负担。
宣判后，宋剑锋不服，向本院提起上诉。
上诉人宋剑锋上诉称，一、原审认定吴丽珠与戴小瑜未签订房产买卖协议和进行备案登记不影响其买卖关系的合法有效，该认定错误。讼争房产早在2011年因（2011）思执行字第826号、（2011）思执行字�4363号的执行案件被思明区人民法院查封。吴丽珠与戴小瑜在讼争房产被思明区人民法院查封两次前未就讼争房产签订符合法律法规及政策规定的《存量房买卖合同》，也未进行备案登记，故双方未就讼争房产之买卖达成一致并签订正式的房产买卖合同。讼争房产最早的查封是宋剑锋与江李从、黄永林事先协商好，先由江李从、黄永林申请查封，宋剑锋后申请查封或者直接申请参与分配，嗣后，发现江李从、黄永林、戴小瑜、吴丽珠之间存在恶意串通之嫌疑，宋剑锋于2013年7月25日诉讼保全了讼争房产。在思明区人民法院于2013年11月18日作出（2013）思民初字第10748号案件的判决前上诉人已经查封了讼争房产。更奇怪的是思明区人民法院在审理（2013）思民初字第10748号案件时作为被告的江李从、戴小瑜均未出庭答辩和举证与质证，该案是在没有相反证据的情况作出的判�（系以缺席的方式判决），江李从、黄永林、戴小瑜、吴丽珠之间存在恶意串通之嫌疑恰恰在这可以得到证实。二、原审法院认定吴丽珠已经实际占有讼争房产，该认定不当。2013年2月20日吴丽珠在戴小瑜未授权给吴丽珠时就与案外人戴伟岩签订一份《房屋租赁合同》（该合同系复印件），因戴伟岩系戴小瑜的弟弟，据此，存在吴丽珠与戴小瑜恶意转移财产之嫌疑，戴小瑜是在2013年4月11日才授权给吴丽珠代为行使业主的权利；另外，原审庭审中戴伟岩在讼争房产被思明区人民法院查封前就一直居住在其房产的事实也得到吴丽珠的确认。虽然吴丽珠有举示证据证明其“实际占有”的证据，但举示的证据是复印件。由此可见，吴丽珠无法举示证据证明其实际占有的事实证据。三、原审法院不支持宋剑锋对吴丽珠举示的证据进行形成时间的司法鉴定是错误的。2006年11月18�戴小瑜出具给吴丽珠的借条内容显示是：“为购房及装修”所借23万元（人民币，下同），于2010年10月23日再出具给吴丽珠的借条内容显示是：“为经营鞋店”所借5万元，上述两笔借款明确显示是借款而不是支付购房款。上述两笔是否有真实发生至今不得而知，吴丽珠与戴小瑜均未举示证据加于证明其已实际履行，宋剑锋对吴丽珠举示证据的形成时间要求司法鉴定，对该证据的形成时间与吴丽珠举示的证据六进行比较，以此证明上述两笔借款未实际发生的事实。讼争房产被查封时，吴丽珠是清楚讼争房产存在纠纷（有黄永林的抵押权、有江李从的申请强制执行）不宜直接买卖，不但没有停止购买而是私自与案外人黄永林交易，显属存在过错之实。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确指出：出让的财产（即讼争房�）应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的人民法院才不得查封、扣押、冻结。最高法规定第十七条明确指出：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述的规定明确指出：出让的财产（即讼争房产）应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的人民法院才不得查封、扣押、冻结。而吴丽珠是在讼争房产被思明区人民法院查封当中（即执行阶段）而获得的讼争房产，并非在司法查封前获得的房产。五、讼争房产在执行时的所有权仍为戴小瑜所有，吴丽珠对讼争房产不享有物权。根据《中�人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据上述的法律和我国相关法律、法规的规定讼争房产的买卖是以实际登记至买受人名下时才产生法律效力，据此，吴丽珠提出解封讼争房产没有事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判支持宋剑锋原审全部诉讼请求。
被上诉人吴丽珠答辩称，1.吴丽珠与戴小瑜就讼争房产签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。吴丽珠已经付清全部购房款，持有讼争房产产权证原件并实际占有讼争房产，在购买讼争房产过程中不存在任何过错，是讼争房产的善意合法产权人。戴小瑜因向黄永林借款，于2010年8月2日将讼争房产向黄永林设定抵押，后因戴小瑜无法偿还�款本息，被黄永林起诉至原审法院，原审法院依法查封了讼争房产。在该案执行过程中，三方于2013年2月6日达成执行和解协议，戴小瑜将讼争房产以90万元出卖给吴丽珠。后戴小瑜与吴丽珠签订了《房产买卖协议》，吴丽珠代戴小瑜支付了黄永林的欠款。2013年2月15日，戴小瑜将讼争房产交付给吴丽珠，2013年2月20日，吴丽珠与戴伟岩签订《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给戴伟岩，租赁期限自2013年2月20日至2016年2月19日。2013年4月11日，吴丽珠与戴小瑜办理全权公证委托书，戴小瑜同时将讼争房产产权证原件交给吴丽珠。随后，吴丽珠将讼争房产出售给戴伟岩。后因江李丛查封了讼争房产，交易被退件。吴丽珠遂向思明法院提出执行异议，思明法院于2013年11月18日作出（2013）思民初字第10748号民事判决，判决吴丽珠与戴小瑜签订的《房产买卖协议》合法有效，停止对讼争房产的执行。该判决已经发生法律效力。本案吴丽珠与戴小瑜交易讼争房产时，房产尚未被查封，是合法有效的，生效判决也认定吴丽珠已付清全部购房款，持有讼争房产产权证原件并实际占有、使用讼争房产。吴丽珠名下虽有两处自建房屋，但该两处自建房因建造手续不完备，至今无法办理产权证。2103年8月16日经向厦门市国土房产测绘档案管理中心查询显示吴丽珠名下并无登记有房产，不属于房产限购对象。因此，吴丽珠在购买讼争房产过程中不存在任何过错，是讼争房产的善意的实际合法产权人。法院依法不得对讼争房产采取查封措施。综上，请求驳回宋剑锋的上诉，维持原判。
原审第三人戴小瑜未作陈述。
经审理查明，各方当事人对原审查明的事实除宋剑锋认为原审法院未对其申请鉴定作出回应外，对其余事实均无争议。本院对各方无争议的事实本院予以确认。
另查明，在（2013）思民初字第10748号一案中，吴丽珠以与本案相同的事实与理由起诉，要求停止对讼争房产的执行，该案判决认为，吴丽珠与戴小瑜签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。吴丽珠已履行合同约定的付款义务，戴小瑜亦已向吴丽珠交付房屋，吴丽珠基于前述合同取得的对讼争房屋的权利应予保护。吴丽珠购买讼争房屋，已支付对价，且交易时讼争房屋尚未被查封，吴丽珠对此并无过错。吴丽珠请求停止对讼争房屋的执行，有事实和法律依据，予以支持。遂判决停止对讼争房产的执行。该判决已发生法律效力。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，首先，宋剑锋有权向法院提交鉴定申请，但是否需要鉴定系由法院进行认定，原审法院认为无需鉴定程序并不违法。其次，生效�决已认定，吴丽珠与戴小瑜签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。吴丽珠已履行合同约定的付款义务，戴小瑜亦已向吴丽珠交付房屋，吴丽珠基于前述合同取得的对讼争房屋的权利应予保护。吴丽珠购买讼争房屋，已支付对价，且交易时讼争房屋尚未被查封，吴丽珠对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，宋剑锋要求执行本案讼争房产缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，宋剑锋的上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人宋剑锋的上诉，维持原判。
本案二审受理费100�，由上诉人宋剑锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年四月十三日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作�判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。