沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01354号
原告沈阳万科物业服务有限公司。
法定代表人黄凯，系该公司董事长。
委托代理人戴娇阳，女，汉族。
委托代理人卢金保，男，汉族。
被告王冬立，男，汉族。
委托代理人刘爱萍，女，系沈阳市和平区沈水湾法律服务所法律工作者。
被告王菲，女，汉族。
委托代理人刘爱萍，女，系沈阳市和平区沈水湾法律服务所法律工作者。
第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司。
法定代表人肖劲，系该公司总经理。
委托代理人陈迪，男，汉族。
原告沈阳万科物业服务有限公司诉被告王冬立、被告王菲和第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰独任审判，后转为普通程序，由审判员张峰担任审判长并主审，人民陪审员陈政民、韩皓宇参加评议，于2015年7月13日、2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司委托代理人戴娇阳、卢金保，被告王冬立及其与被告王菲的共同委托代理人刘爱萍，第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司委托代理人陈迪均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原告是受被告所购房屋的开发商沈阳万科永达房地产开发有限公司委托并依据双方签订的《万科城住宅小区（四期）前期物业管理服务合同》的约定，向包括被告在内的所有沈阳万科城的业主及物业使用人提供物业服务的专业公司。被告办理入住手续时，物业已将《沈阳万科城业主（临时）管理规约》等其他入住文件一并告知了被告。现被告违反管理规约第五条和《物业管理条例》第六十六条的规定，进行小院扩建，侵害公共利益。原告曾与被告进行多次沟通，并通过张贴《委托行为整改通知单》等方式告知其此行为违反了上述管理规约及行政法规的规定，但被告一直未予配合以及对侵占部分进行恢复。诉讼请求：1、判令被告立即停止违建行为，将扩建区域恢复原貌；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
二被告辩称，原告的诉讼请求依据不足，请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，本案未物业服务合同纠纷，本公司已将房屋交付，应为原、被告之间的服务合同关系纠纷。被告的苦熬见和违建行为与我公司无关，应由被告自行承担相应责任。
经审理查明，2011年9月27日，二被告与第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定二被告购买第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市和平区长白14#街26-4号1-1-1，建筑面积202.73平方米的房屋。合同第十八条约定“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”合同附件四：合同补充协议的万科城补充协议关于首层小院的补充协议约定“本合同项下商品房附随小院，买受人依照合同对赠送部位享有专有使用权并承担保修期满后的维修义务。买受人在使用时不得改变其外观和用途，不得妨碍公共利益，并应遵守业主（临时）管理规约、业主大会或业主委员会制定的管理规则和物业服务公司制定的相关管理规定。”。合同附件四：合同补充协议的商品房买卖合同补充协议特别提示第16条“对合同第十八条的补充约定”中约定了合同项下商品房附随的小院存在赠送面积，买受人依照合同对赠送部位享有专有使用权并承担保修期满后的维修义务。买受人在使用时不得改变其外观和用途，不得妨碍公共利益，并应遵守业主（临时）管理规约、业主大会或业主委员会制定的管理规则和物业服务公司制定的相关管理规定。
另查，原告现为涉诉房屋所在小区提供物业服务。在原告与第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司签订的万科城住宅小区（四期）前期物业管理服务合同的第三十三条约定“业主、物业使用人不得侵占物业公共部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。”。
又查，经本院现场勘验，二被告对涉诉房屋的露台及附随小院进行了改建、扩建。
再查，二被告尚未取得涉诉房屋的所有权证书。
上述事实，有商品房买卖合同及其附件、万科城住宅小区（四期）前期物业管理服务合同、现场勘验笔录及录像、涉诉房屋所在建筑小院围墙施工图、涉诉房屋施工图及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，二被告与第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司签订了涉诉房屋的商品房买卖合同，虽尚未取得所有权证书，但已经合法占有涉诉房屋，故其应认定为该房屋的业主，也即原告与第三人沈阳万科永达房地产开发有限公司签订的涉诉房屋所在园区的前期物业服务合同条款对二被告具有约束力，二被告应履行前期物业服务合同中的相关约定。因该前期物业服务合同第三十三条约定了“业主、物业使用人不得侵占物业公共部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。”的条款，而通过现场勘验及与涉诉房屋竣工验收图纸的比对，能够认定二被告对涉诉房屋的露台、附随小院进行了较大规模的改建和扩建，并占用了建筑区划内的部分通道、道路和公共场地，该行为违反了上述前期物业服务合同的约定及涉诉房屋商品房买卖合同的相关约定，侵犯了其他业主合法权益，妨碍了物业服务与管理，应当承担相应责任，故对原告要求二被告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告提出的第三人所交付的涉诉房屋与商品房买卖合同约定不符的问题与本案不属同一法律关系，本院不予处理，其可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款、第十五条（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：
本判决生效之日起三十日内，被告王冬立、被告王菲按照沈阳市和平区长白14#街26-4号1-1-1房屋的竣工验收备案图纸所示各项指标恢复该房屋露台至竣工验收时的面积；同时，按照上述图纸所示各项指标恢复附随小院原状至该房屋竣工验收当时的状态。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费100元（原告已预交），由二被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 陈政民
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月四日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。