江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬广民初字第1393号
原告朱思龙。
委托代理人夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。
被告刘国明，现下落不明。
原告朱思龙与被告刘国明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱思龙的委托代理人夏苏蓉到庭参加了诉讼，被告刘国明经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告朱思龙诉称：原、被告于2011年8月15日签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告坐落在扬州市广陵区徐凝门路10号楼1-4层房屋中南面的一二层部分房屋，租赁期为八年，自2011年8月15日至2019年8月15日，年租金460000元，每半年支付一次。被告交付租金后，仅如期支付了首笔半年租金230000元，从第二笔起便出现了严重的拖欠租金情形，为此2012年8月7日被告出具声明，承诺将当期已经支付的租金180000元全部作为支付给出租方的损失补偿金，该期租金230000元另行结付，但被告承诺后并未结付任何租金便偷偷搬走，后被告一直下落不明，为减少因此而产生的扩大损失，且被告的声明中承诺于2012年11月1日搬离，事实上亦已搬出，故原告同意与被告的租赁合同于2012年11月1日解除，但因合同的解除是由于被告违约造成，被告除应偿清所欠租金外，还应承担原告房屋闲置期间的损失，故诉至法院，请求：1、判令被告支付租金314000元；2、判令被告再行给付违约金50000元。其提供的证据有：1、房产证；2、房屋租赁合同；3、2012年8月7日被告刘国明出具的申明；4、原告与刘宁夫、马扣签订的房屋租赁合同；5、原告委托董伟代为签订租赁合同的授权委托书；6、照片2张。
被告刘国明未答辩也未提供证据。
经审理查明：原告朱思龙系扬州市广陵区徐凝门路10号楼1-4层房屋所有人，2010年4月8日原告委托董伟全权代表其办理上述房屋租赁及收益相关事宜。2011年8月15日，董伟代表朱思龙与被告刘国明就上述房屋中一楼南面四间（尚客优宾馆门厅向南）、二楼整层签订房屋租赁合同（合同编号2011815），约定：租赁期限自2011年8月15日至2019年8月15日止，计8年，甲方（朱思龙）给乙方（刘国明）2.5个月的免租金装修期，期限2011年8月15日起至2011年11月1日止；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金38000元，在双方终止租赁合同且甲方书面认可乙方所退还的房屋符合本合同约定后凭收款收据原件当即无息返还乙方；房屋年租金为不开票（人民币）460000元整，其中第一到三年的租金为460000元，第四年到第六年在第一年度租金的基础上递增3%，第七年到第八年的租金在第四年基础上递增3%；乙方应于本合同签订之日向甲方支付半年租金230000元，租金每半年结算一次，以首次支付租金时间起计，提前一个月支付，依次类推；……乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方终止合同并收回房屋，同时没收乙方的保证金并要求乙方赔偿甲方损失：1、擅自转租，2、擅自转让、转借他人或擅自调换使用，3、擅自拆改房屋结构或改变房屋用途，4、拖欠租金累计达壹个月，……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，符合上述解除合同条件的有权解除合同，违约金不足以弥补守约方损失的，由过错方另行赔偿；……合同签订后，被告按合同约定支付了第一期租金230000元和保证金38000元，第二期租金支付了180000元。
2012年8月7日，在被告刘国明的身份证复印件下方写明：“编号2011815房屋租赁合同承租方刘国明申明下欠（2012年4月1号-10月1号）6个月房租伍万元在2012年8月15日前一次性付清，并申明如不付清，前期分批次所付该期租金全部做为承租违约向出租方支付的出租方损失的补偿金，该期房租另结付，并再次申明同意出租方2012年8月7日起招租，如出租方2012年11月1日前任何时间段招到新商户，承租方无任何条件、任何要求自行离场，如出租方在该时段内无新商户进场，承租方在2012年11月1日前离场，向出租方交房。”被告刘国明在申明人栏签名。
2010年4月8日，董伟代表朱思龙与马扣就扬州市广陵区徐凝门路10号楼1-4层房屋的一楼居中门面一间、三楼、四楼签订房屋租赁合同，约定租赁期限8年（2010年4月8日-2018年4月8日），年租金为300000元。2013年1月22日，董伟代表朱思龙与马扣就上述房屋的一楼居中门面一间、二楼、三楼、四楼签订房屋租赁合同，约定租赁期限8年（2013年4月8日-2021年4月8日），年租金为500000元。
2013年4月2日，董伟代表朱思龙与刘宁夫就扬州市广陵区徐凝门路10号楼1-4层房屋的一层南面四间（尚客优宾馆门厅向南房屋）签订房屋租赁合同，约定租赁期限自装修三个月免租期后开始计算8年（2013年7月15日-2021年7月14日），年租金为不含税（人民币）260000元。
现原告认为被告欠付2012年5月1日至2012年11月1日租金230000元，并根据合同约定，合同期限是8年，免租期是2.5个月，现合同仅履行了1年就因被告原因而解除，故分摊到其余未履行的7年中减免租金为84000元，合计314000元，要求被告给付。同时认为原、被告双方约定的违约金过高，自愿根据法律规定降低到不高于损失的30%标准，而原告现仅租金损失一项就达267500元，故主张50000元违约赔偿金请求法院支持。
诉讼中，被告刘国明经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭。
本院认为：原告朱思龙与被告刘国明于2011年8月15日签订的房屋租赁合同以及被告于2012年8月7日签名认可的声明合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。根据约定，被告应于2011年1月15日向被告支付2012年5月1日至2012年11月1日租金230000元，而被告仅支付了180000元，且在2012年8月7日签名认可180000元作为原告的损失补偿金、该期房租另结付，故对原告要求被告给付2012年5月1日至2012年11月1日租金
230000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告给付因双方约定的免租金装修期形成的减免租金84000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告自愿将违约金降低到不高于其损失的30%，根据原告提供的证据，刘宁夫承租讼争房屋前的房租损失（计算期间2012年11月1日至2013年4月15日）为119167元（260000÷12×5.5），与马扣�租讼争房屋前的房租损失（计算期间2012年11月1日至2013年4月8日）为87778元［（200000÷12×5）＋（200000÷12÷30×8）］，合计房租损失206945元，扣除被告已支付的180000元及保证金38000元，原告主张违约金50000元，符合根据相关规定，本院予以准许。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘国明于本判决生效后三十日内给付被告房屋租金230000元、违约金50000元，合计280000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，公告费600元，合计6700元，由原告负担1400元，被告负担5300元（原告已预交，被告应负担之款于本判决生效后三十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。
审 判 长 袁 蓓
人民陪审员 盛静安
人民陪审员 赵 鑫
二〇一四年四月三十日
书 记 员 王维昊