河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终2332号
上诉人（原审被告）：漯河市弘成投资咨询有限公司，住所地漯河市郾城区黄河路兰乔圣菲103号，统一社会信用代码91411100576339752K。
法定代表人：宋佩佩，该公司经理。
委托诉讼代理人：李佳，女，1986年11月23日出生，汉族，住漯河市源汇区马路街153号院1号楼1单元4号，该公司员工，身份证号码4111021986********。
上诉人（原审被告）：李佳，女，1986年11月23日出生，汉族，住漯河市源汇区。
上诉人（原审被告）：宋沛洋，男，1988年12月2日出生，汉族，住漯河市源汇区。
被上诉人（原审原告）：王绍军，男，1971年5月25日出生，汉族，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：王超，河南长风律师事务所律师。
上诉人漯河市弘成投资咨询有限公司（以下简称弘成投资公司）、李佳、宋沛洋因与被上诉人王绍军物权保护纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘成投资公司委托诉讼代理人同时作为上诉人李佳、上诉人宋沛洋、被上诉人王绍军的委托诉讼代理人王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
弘成投资公司、李佳、宋沛洋上诉请求：撤销一审判决，改判确认李佳将漯河市郾城区淞××小区××层××号房屋过户给宋沛洋的民事行为有效，或将案件发回重审，一、二审诉讼费由王绍军负担。共同的事实和理由：2013年11月23日，王绍军向靳继红借款10万元，王绍军以案渉房屋提供抵押担保并办理抵押登记，弘成投资公司出具承诺函对该借款承担保证责任，同时王绍军及其妻丁华丽签署了一份“委托书”，委托李佳办理房屋买卖合同手续，办理房产的转移过户登记、签署有关文件等手续、代收卖房款并将房款交给委托人，并办理了公证。即便认定该“委托书”实质为借款担保之承诺，也不能否认该“委托书”是双方真实意思表示。2014年9月20日王绍军签署的“声明书”与该“委托书”互相印证。受托人李佳在王绍军不完全还款情况下将房屋卖给宋沛洋属有权代理的有效行为。该行为不违反公平、等价有偿原则，王绍军可通过其他救济途径对房款行使追偿权。宋沛洋用其在弘成投资公司处的40万元债权抵偿20万元的房屋价款，宋沛洋为善意受让人，取得房屋形式合法，以抵偿形式支付相应价款，并办理了房屋转移登记，其权利应得到保护，一审判决认定房屋过户行为无效，缺乏法律依据。宋沛洋除此之外的事实和理由：案渉房产过户至宋沛洋之后，宋沛洋又将该套房产抵押给了他人，并办理了抵押登记，一审判决结果客观上会造成一系列诉讼，影响交易稳定，与合同法立法宗旨相悖。
王绍军辩称，从公证书、委托书内容看，该委托实质就是王绍军与弘成投资公司之间的借贷关系进行担保，一审法院对此认定事实清楚。宋沛洋作为购买方，没有查看房屋现状，明显不合常理。宋沛洋为弘成投资公司股东，且是该公司法定代表人宋佩佩之弟，又与李佳是表亲属关系，并没有支付价款的行为，明显存在恶意串通，20万元的书面交易价格明显低于市场价，宋沛洋并非善意第三人，一审法院依据公平、等价有偿、诚实信用原则认定过户行为无效，并无不当。请求维持一审判决。
王绍军向一审法院起诉请求：1、依法确认李佳将郾城区淞江小区545幢3层6号过户给宋沛洋的处分行为无效；2、依法判决宋沛洋协助将郾城区淞江小区545幢3层6号过户给王绍军；3、诉讼费用由弘成投资公司、李佳、宋沛洋承担。
一审法院认定事实：王绍军因向弘成投资公司借款，经该公司作为中介，于2013年11月23日和案外人靳继红签订“个人借款合同”，约定，王绍军向靳继红借款10万元，借款期限从2013年11月21日至2014年9月20日止，实际借款日与到期日以借款借据为准。年利率为12%，按月还息，借款到期一次性偿还本金，王绍军以其名下位于漯河市郾城区淞××小区××层××号房屋作为抵押担保，并与靳继红办理了抵押登记。同时，弘成投资公司出具“承诺函”，向靳继红承诺对王绍军该笔借款承担连带保证责任。2013年11月23日，王绍军向靳继红出具“借据”，约定借款期限自2013年11月23日至2014年9月22日。
为保证借款合同履行，王绍军按照弘成投资公司的贷款手续签署一份“委托书”并办理了公证，委托弘成投资公司的员工李佳办理房屋买卖合同手续，办理房产的转移过户登记、签署有关文件等手续，代收卖房款并将房款交给委托人，委托期限自2013年11月20日至2015年5月20日止。庭审中，王绍军和弘成投资公司、李佳均认可该份委托书系王绍军与弘成投资公司之间的协议，李佳只是经手人，该份协议的实质是为了王绍军到期不还钱作担保。
2014年9月20日，王绍军签署“声明书”，承诺自借款到期之日三天内无法足额偿还合同约定借款，则同意将抵押物变卖用于偿还合同项下借款，并同意受托人李佳全权办理抵押物的变卖手续与价格。2014年9月30日，王绍军向弘成投资公司还款6万元，该公司向王绍军出具收据，载明“王绍军交来现金6万元，剩下款项4万元十一假期后还”。之后王绍军一直未还款，李佳于2015年5月18日将漯河市郾城区淞××小区××层××号房屋过户给宋沛洋，双方签署的“漯河市房产转让协议”显示房屋成交价格为20万元，宋沛洋取得涉讼房屋所有权之后，又对该房屋设立了抵押权。
对于涉讼房屋过户给宋沛洋的原因，李佳称其只是根据公司安排办理过户手续，并未收取房款，也不知道房屋具体成交价格；宋沛洋则称房屋过户时并没有现金交易，而是宋沛洋用其在弘成投资公司的债权40万元抵作购房款的。对于房屋过户是否通知王绍军，李佳称联系不上王绍军及其妻子。
另查明，李佳系弘成投资公司员工，与该公司法定代表人宋佩佩系表姐妹关系，宋沛洋现在系弘成投资公司股东，与该公司法定代表人宋佩佩系姐弟关系，李佳和宋沛洋系表兄妹。
一审法院认为，王绍军通过弘成投资公司向案外人靳继红借款10万元，到期未还，弘成投资公司向靳继红承担连带清偿责任后向王绍军追偿6万元，下余4万元借款本金未还，李佳依据王绍军及其妻子丁华丽签署的委托书将房屋过户给宋沛洋，以上事实，双方均无争议，该院予以确认。
双方争议的焦点是李佳将漯河市郾城区淞××小区××层××号房产过户给宋沛洋的行为是否正当。
首先，王绍军用名下房屋抵押借款，弘成投资公司为保证债权实现让王绍军及其妻子丁华丽签署委托李佳出售房屋的委托书，该委托书虽有出售房屋之名，但其实质为借款担保之承诺，王绍军和李佳之间并无纯粹委托售房之合意，对此，李佳在庭审中也明确表示是公司的安排而非其个人行为。
其次，王绍军于2014年9月20日签署“声明书”，承诺借款到期三天内无法还款则同意李佳变卖抵押物，但其后又于2014年9月30日偿还6万元，并与弘成投资公司约定余款4万元十一假期后还，说明双方已对还款方式和时间进行了变更。王绍军未按时偿还余款，弘成投资公司未对王绍军进行告知的情况下，指示李佳将涉讼房屋进行过户，用价值20余万元的房屋抵偿未还借款4万元显失公平。
第三，关于宋沛洋是否善意受让人。根据庭审查明的情况，李佳称仅仅按照公司指示将涉讼房屋过户给宋沛洋，至于房款其并未收取，也不知道房屋转让的价格；宋沛洋则称是用其本人在弘成投资公司的40万元债权抵偿的房屋转让的价款。宋沛洋与弘成投资公司的法定代表人宋佩佩系亲兄妹，李佳、宋沛洋以及宋佩佩系表兄妹，李佳系弘成投资公司员工，宋沛洋现在的身份是弘成投资公司股东，三人具有特殊的身份关系，在房屋转让的合理价款确定、价款实际交付上既未举证，也不能做出合理充分的解释说明，故宋沛洋有关40万元债权抵偿房屋价款之陈述不具有信服力，无法确定其行为是善意和诚实信用的，存在恶意串通之嫌疑。
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综合本案，弘成投资公司在王绍军下欠4万元未还的情况下，指示李佳将涉讼房屋过户给宋沛洋，违背了诚实信用、行为善意、等价有偿的民法原则，且转让的目的也不是正常的等价买卖交易，可见，其房屋过户行为于理不通，于法相悖，应依法确认无效。因宋沛洋取得涉讼房屋所有权之后，又对该房屋设立了抵押权，故王绍军要求被告将涉讼房屋重新过户给王绍军之主张暂无法实现，因抵押权与本案不属同一法律关系，该院不作处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”弘成投资公司、李佳、宋沛洋之间具有特殊的身份关系，在房屋转让的合理价款确定、价款实际交付上既未举证，也不能做出合理充分的解释说明，对其辩称及陈述意见，该院不予采信。至于弘成投资公司和王绍军之间就下余借款4万元产生的追偿权，弘成投资公司可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、李漯河市郾城区淞××小区××层××号6号房屋过户给宋沛洋的民事行为无效。二、驳回王绍军的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，减半收取50元，保全费2020元，合计2070元，由弘成投资公司、李佳、宋沛洋负担。
本院二审期间，宋沛洋提供借款合同2份、借据2份、收据2份、银行汇款凭证7张、银行借记卡账户历史明细清单7页，并申请穆某佳静出庭作证，用以证明宋沛洋与弘成投资公司存在真实债权债务关系。弘成投资公司、李佳对此无异议。王绍军质证称，对借款合同、借据、收据真实性不予认可，银行汇款凭证不能证明宋沛洋向弘成投资公司汇款，以上证据均与本案无关，无法证明宋沛洋为善意第三人。本院二审认证，鉴于上述证据二审中方才提供，加之宋沛洋与弘成投资公司法定代表人宋佩佩、李佳的亲属关系，且汇款凭证显示并非宋沛洋本人直接向弘成投资公司汇款，证据的证明力较弱，且与宋沛洋是否为善意第三人的争议事实关联性也不够充分，不足以动摇一审认定的基础事实。本院二审对一审认定事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中王绍军、丁华丽为委托人、李佳为受托人的委托书，其实质是王绍军为其在弘成投资公司借款提供房屋抵押担保，真实意思并非是王绍军、丁华丽意欲出卖房屋而授权李佳代理售房，对此弘成投资公司、李佳亦认可。依据上述法律规定，该委托代理授权的民事法律行为无效，本案应对所隐藏的提供担保或实现担保权方式的约定的效力依法予以认定处理。依据物权法第一百八十七条、担保法第四十一条的规定，以不动产抵押的，抵押权自登记时设立，本案并未办理以弘成投资公司为抵押权人的抵押登记，弘成投资公司没有取得抵押权，故更不可能存在为实现抵押权而处分出卖案渉房屋的权利。如弘成投资公司为以靳继红名义借款的实际借款人、或靳继红授权同意其代为行使抵押权，而案渉房屋曾办理过以靳继红为抵押权人的抵押登记，则本案中的委托书可视为双方对抵押权实现方式的约定。抵押权作为一种担保物权，不同于所有权，抵押权人对抵押物并无处分权。本案借款的最终履行期限为2014年十·一假期后，而2013年11月23日的委托书及2014年9月20日的声明书，实际上是在借款清偿期前王绍军承诺，在借款债务履行期届满抵押权人未受清偿时抵押权人取得抵押房产的处分权，该承诺属流质条款性质，依据物权法第一百八十六条、担保法第四十条禁止流质的规定，该承诺亦属无效，弘成投资公司、李佳对案渉房屋的出卖、过户属无权处分。鉴于宋沛洋与弘成投资公司法定代表人宋佩佩、李佳的亲属关系，及宋沛洋与弘成投资公司有业务往来其后还成为股东的事实，宋沛洋明知或应当知道弘成投资公司、李佳出卖案渉房屋并非通常意义上的代理他人售房，而是依照流质条款承诺对抵押物进行处分的行为，且20万元的出卖价格也明显低于市场价，故即便宋沛洋以其对弘成投资公司的债权抵偿了房屋价款，宋沛洋仍不属善意第三人，本案不适用不动产善意取得，宋沛洋对案渉房屋不享有合法所有权，一审判决李佳将案渉房屋过户给宋沛洋的行为无效处理正确。一审判决确定本案案由不够准确，本院二审予以调整。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不够准确，没有从双方设定抵押、约定抵押权实现方式方面作出法律评价，但判决结果正确，故对弘成投资公司、李佳、宋沛洋的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人漯河市弘成投资咨询有限公司、李佳、宋沛洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 刘继伟
审判员 王路明
二〇一七年十二月十八日
书记员 王瑞珺