辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2889号
上诉人（原审原告）：王颖，女，1979年11月4日生，汉族，无职业。
委托代理人：曲云、曲建，系辽宁鼎扬律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李庆麟，男，1962年10月6日生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：大连航宇房屋开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道柳树村。
法定代表人：吕国臣，系该公司总经理。
委托代理人：刘杰，系辽宁融都律师事务所律师。
原审第三人：陈静方，女，1964年4月30日生，汉族。
委托代理人：朱平，系大连市甘井子区法律服务所法律工作者。
原审原告王颖、李庆麟与原审被告大连航宇房屋开发有限公司（以下简称“航宇公司”）、原审第三人陈静方租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年12月21日作出（2015）甘民初字第7188号民事判决。王颖、李庆麟不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王颖的委托代理人曲云、李庆麟、航宇公司的委托代理人刘杰、陈静方的委托代理人朱平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王颖、李庆麟一审诉称：位于大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋原系原告李庆麟从被告处承租的房屋，二原告自1998年11月6日登记结婚后一直居住于该房屋内。2004年二原告协议离婚，离婚时约定案涉房屋由原告王颖使用。2015年5月第三人向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求原告王颖腾退案涉房屋，此时原告王颖才知道被告已经与第三人就案涉房屋签订了租赁合同，并办理了租赁证。二原告认为，被告在为第三人办理公有住房租赁证时欠缺以下关键条件：1、原告李庆麟作为案涉房屋转让方必须向房屋产权单位提出申请，同时取得产权单位同意转让的书面文件；2、转让方具有完全民事行为能力的同居人同意转让的经公证的书面证明；3、被告未出示有效证据证明转让人本人到场申请为第三人办理房屋过户手续并提供自己的身份和户籍材料。被告为第三人办理的公有房屋租赁证因不具备法律规定的条件依法应当撤销。同时，二原告认为案涉房地产买卖合同是一份无效合同，该合同的签订是为担保债务的履行，并且房屋价格约定明显低于市场价格。故请求判令被告依法撤销自管房甘租字第000794号公有房屋租赁证；将大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋租赁证办理到原告王颖名下。
被告航宇公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为其办理房屋租赁证的程序是合法的，不存在任何过错，被告已经完全履行形式审查义务。被告基于二原告与第三人共同签订的房屋买卖合同以及当场交还的原租赁证、身份证、户口本等有效证件进行了变更行为，不存在任何违法情况。
第三人陈静方一审辩称：不同意原告的诉讼请求。第三人与二原告签订了房屋承租买卖合同，二原告在明确了房屋买卖合同项下的权利义务后签字。原告李庆麟作为案涉房屋原承租人将该房屋转让款抵顶欠第三人的债务和利息，该行为是原告李庆麟真实意思表示。原告王颖仅享有居住权，其在转让合同上签字行为，表明其在充分了解该房屋转让的事实后签字认可放弃对该房屋的居住权，因此作为案涉房屋产权单位颁发承租证的行为是合法有效的。
一审法院经审理查明：2014年3月26日，原告王颖、李庆麟（甲方、出售方）与第三人陈静方（乙方、购买方）签订房地产买卖合同，合同约定，甲方将位于大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋转让给乙方，建筑面积88.5平方米，房屋价款为285,000元，乙方一次性现金交付购房款……同日，原告李庆麟与第三人陈静方签订协议书，约定李庆麟借陈静方24万元，李庆麟本人决定分期到2014年底还清，如不还清，双方于2014年3月26日签订的房屋买卖合同生效。
案涉位于大连市甘井子区促进东街12号5-7-1号房屋产权单位为航宇公司。
二原告曾系夫妻关系，于2004年6月4日登记离婚，离婚后案涉房屋由原告王颖居住。2015年2月12日前，案涉房屋的承租权登记于原告李庆麟名下；2015年2月12日，被告航宇公司与第三人陈静方签订了公有住房租赁合同，向陈静方发放了公有房屋租赁证（自管房甘租字第000794号），将案涉房屋的承租方由原告李庆麟变更为第三人陈静方。
一审法院认为：被告向第三人发放租赁证的行为是平等民事主体之间处分其权利义务的行为，原告认为被告为第三人办理租赁证时欠缺条件，并以此为依据请求撤销被告颁发的房屋租赁证的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，不予支持。原告已明确表示不变更诉讼请求，关于原告与第三人签订的房地产买卖合同的效力问题，可另行向法院提起诉讼。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王颖、李庆麟的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元。其他诉讼费50元，合计4450元，由原告王颖、李庆麟共同负担。
王颖、李庆麟提起上诉的理由是：一、平等主体之间的行为损害他人合法利益，法院就应该依法撤销。被上诉人与第三人存在恶意串通行为。1、房屋买卖合同是2014年3月26日签订的，同时，上诉人与第三人还签订了一份协议书，约定房屋买卖合同生效是附条件的，是到2014年12月底李庆麟没有偿还欠款情况下才生效，由此可以证明，房屋买卖合同签订当天，买卖合同并未生效，买卖双方不可能到被上诉人处办理过户手续。2、第三人明确表明房屋买卖合同中的房价款28.5万元包括李庆麟的借贷欠款24万元及该房屋欠付的水、电等各种费用44,881元，而缴费单据证明各种费用是在2015年2月11日才缴纳完毕并取得收据，足以表明双方在3月26日签订房屋买卖合同时合同中关于房价款的约定并未明确，是第三人事后填写的。3、被上诉人提供的关于上诉人的离婚审查处理表，明确载明调取时间是2011年，而房屋买卖合同签订在2014年，该离婚审查处理表显然不是为房屋过户需要而调取的。综合以上事实，充分说明被上诉人与第三人恶意串通，在上诉人未提出房屋转让申请，没有提供相关证据，更没有亲自到场情况下，擅自将上诉人的房屋办理了转让手续，为第三人颁发了租赁证，严重侵犯了上诉人的合法权益。法院依法应撤销被上诉人颁发的租赁证。二、被上诉人虽然是一个企业法人，但其办理《公有住房租赁证》的行为有行政行为的特点。公有房屋租赁不同于传统意义上的房屋租赁。上诉人通过租赁合同即取得永久性权利。公房承租权转让必须按照法律规定进行。被上诉人作为公房的管理单位必须遵守相关规定，依法履行公有房屋管理义务。被上诉人在为第三人办理《公有住房租赁证》时不是欠缺某个条件，而是连一个条件都不具备，完全是与第三人恶意串通为第三人办理的公有住房租赁证。被上诉人应对其在履责过程中的行为是否符合法律规定承担举证责任。被上诉人没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院以被上诉人与第三人之间是平等的民事主体之间处分其权利义务的行为，因而驳回上诉人的诉讼请求，是不负责任的，更无法让人信服。请求：1、撤销一审判决，改判撤销被上诉人颁发的自管房甘租字第000794号公有房屋租赁证。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
航宇公司二审辩称：不同意上诉人的上诉请求。认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈静方二审辩称：不同意上诉人的上诉请求。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。另需补充的事实是：一、根据一审庭审笔录，被告航宇公司陈述更名过程是：2014年3月26日二原告和第三人共同到被告处办理租赁证更名手续，按照被告的要求提供了房屋买卖合同、原来租赁证原件以及办理手续被告需要的原告和第三人身份证、户口本、结婚证、离婚证明材料等原件给被告核实，被告按照法律规定程序核实后留存原件要求双方签字确认。被告基于双方通过的上述材料，办理新的租赁证，当时办完后，案涉房屋欠相关费用，作为产权单位要求结清费用，当时没有立即办，要求双方把费用结清，结清后再来办理，但前期审查已经完毕，符合条件。二、被告一审提交的证据中包括王颖、李庆麟的身份证复印件，在该复印件上均有王颖、李庆麟亲笔书写的“本人亲自到场办理手续”的文字。
认定以上事实的证据是一、二审当事人陈述笔录和被告提交的王颖、李庆麟身份证复印件。该证据经过法院审查和质证，具有证明效力，予以采信。
本院认为：本案是因公有房屋承租权过户登记而引发的纠纷。原告王颖、李庆麟主张产权单位航宇公司没有尽到审查义务，在合同无效、房屋价款明显偏低的情况下，为第三人陈静方办理了公有住房承租权过户登记，是违反规定的，故要求航宇公司撤销承租人为陈静方的公有房屋租赁证。因此，本案应考量的是航宇公司作为产权单位是否依法履职。
按照本市的现行政策，允许公有房屋承租权上市交易，且公有房屋产权单位若无正当理由，应同意公有住房承租人转让承租权的请求。因此，在双方就公有房屋买卖达成协议，公有房屋产权单位无正当理由反对的情况下，办理公有房屋承租权过户登记是产权单位的应尽义务。而在办理过户登记时，产权单位进行的非实质审查，而是形式审查，即买卖双方提交的材料是否齐全。至于对合同效力的认定、对是否存在显失公平情形的认定，均超越了其职权范围，且亦无证据显示合同已被确认无效或被确认属于可变更、可撤销合同。
根据航宇公司提举的证据，房屋买卖双方办证时提交的材料有房屋买卖合同、原租赁证原件、原告和第三人的身份证、户口本、结婚证、离婚证明材料等，且在留存的王颖、李庆麟的身份证复印件上有王颖、李庆麟亲笔标注的“本人亲自到场办理手续”的文字。上述材料足以表明发生了公有房屋交易的事实，且卖方同意办理房屋过户登记手续的事实。王颖、李庆麟虽然不认可其与陈静方之间存在房屋买卖关系，但作为完全行为能力人，对签订房屋买卖合同和在身份证复印件上书写“本人亲自到场办理手续”将产生的法律后果是能够认知的。在房屋买卖合同中，王颖与李庆麟均是卖方，显然王颖是同意房屋转让的。至于居住于争议房屋的其他人不是原承租人李庆麟的同居人，对房屋的处分无需征得他们同意。至于李庆麟提出的其和陈静方的房屋买卖合同是附生效条件的，条件是2014年底债务若不还清，房屋买卖合同才生效一节，因航宇公司为陈静方颁证的时间为2015年2月12日，而李庆麟庭审中也承认尚有借款仍未还清，显然房屋买卖合同已生效。
综上所述，航宇公司在办理此次过户登记手续时履行了其应尽职责，尽到了审查义务，并无不当。王颖、李庆麟要求撤销过户登记行为的主张并不成立，对其主张本院不予支持。一审判决基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元（王颖、李庆麟已预交），由上诉人王颖、李庆麟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年七月七日
书 记 员 王丽秋