江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00396号
上诉人（原审被告）宿迁市仁恒房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区仁恒公寓E1二层。
法定代表人张显辉，董事长。
委托代理人张士军，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯雨利。
委托代理人丁宁，江苏鑫焱律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）侯艳。
原审第三人仝金钟。
原审第三人何婷。
上诉人宿迁市仁恒房地产开发有限公司（以下简称仁恒公司）与被上诉人侯雨利、侯艳、原审第三人仝金钟、何婷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城开民初字第0282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯雨利一审诉称：2001年，被告仁恒公司成立辰绘园分部，负责开发隆园别墅。2004年，原被告达成买卖协议，原告以50万元价格，购得被告仁恒公司开发的隆园别墅。当年，被告将房屋交付原告。2004年8月，原告将房屋装修后入住至今。2007年4月5日，被告仁恒公司与第三人侯艳恶意串通签订《商品房买卖合同》并将上述房屋登记至侯艳名下。此后，侯艳将上述房屋作为抵押向第三人仝金钟、何婷借款，并办理了抵押权登记。原告认为，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖协议。被告本应依约履行合同义务，但被告却与侯艳恶意串通，损害原告利益。其行为已构成严重违约，并直接导致原告房产至今无法办理产权登记。为此，依据合同法有关规定，被告仁恒公司应依法对其违约行为采取补救措施以消除该房产上所附抵押权，同时将房产登记至原告名下。故请求判令：1、被告仁恒公司立即通过清偿侯艳对第三人仝金钟、何婷所负债务的方式消除隆园别墅F201幢房产所负抵押权；2、被告仁恒公司及第三人侯艳协助原告将隆园别墅F201幢房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书登记至原告名下。3、诉讼费由被告负担。
仁恒公司一审辩称：隆园别墅是仁恒公司下属辰绘园分部开发。辰绘园分部系独立的法人单位，有营业执照，仁恒公司没有参与也不知晓辰绘园分部与侯艳及其他当事人之间的纠纷。辰绘园分部应当独立承担民事责任。
侯艳一审述称：第一，侯艳已经通过买卖的方式取得了房屋所有权并登记，合法有效；第二，虽然在另一案中一、二审法院认定侯艳与仁恒公司之间的房屋买卖合同无效，但是侯艳已向省高院申请再审；第三，2012年1月30日，侯艳向第三人仝金钟、何婷借款85万元，侯艳以涉案房屋进行抵押，并办理了抵押物登记手续及他项权利证书；第四，原告请求协助办理产权登记的权利，来源于合同，属于债权；第五，第三人何婷、仝金钟取得的抵押权合法有效，可以对抗原告请求办理产权登记的债权；第六，原告主张消除抵押权以及请求第三人履行相关义务的诉讼请求无法成立；第七，原告可以基于买卖合同向案外人侯艳母亲主张权利，而不是要求继续履行合同。
何婷一审述称：第一，侯艳向何婷、仝金钟借款85万元，以涉案房屋进行抵押，并办理了抵押登记；第二，另案判决认定侯艳与仁恒公司买卖合同无效，不影响借款合同效力；第三，何婷取得抵押权是基于善意取得；第四，侯艳与仁恒公司恶意串通，损害侯雨利利益，也损害何婷与仝金钟利益，应进行赔偿；第五，只有将借款本息及迟延履行金及实现债权的所有费用付清后，才能撤销抵押权。
仝金钟一审述称，侯艳与仁恒公司买卖合同无效并不导致抵押权失效。
一审法院审理查明：2001年10月5日，仁恒公司经公司股东会议决议成立辰绘园分部。该分部于2001年10月12日起开始从事房地产开发等业务。涉案房产即系辰绘园分部开发。辰绘园分部登记负责人为谢先助。该分部在开发隆园别墅期间，实际由梁月美、侯艳及侯丽娟三人共同经营。其中梁月美以该分部委托代理人的身份对外签署商品房买卖合同。2004年，侯雨利与辰绘园分部通过以房抵债的方式就隆园别墅F201幢房屋以50万元的价格达成房屋买卖协议。2004年8月，辰绘园分部向侯雨利交付房屋。侯雨利接收房屋后装修入住至今。2008年7月31日，梁月美就上述房屋的买卖事宜向侯雨利出具《说明》一份，载明“经双方协商用F201别墅抵作还款，侯雨利已于2004年8月接收房产，购房合同侯雨利已签字，待仁恒公司辰绘园分部盖章后，由侯雨利到房产科办理房产证手续，经办人：梁月美”。2008年12月25日，辰绘园分部就涉案房屋向侯雨利出具了金额为50万元的销售不动产统一发票一份。2007年4月5日，辰绘园分部与侯艳就上述房屋签订《商品房买卖合同》。2010年11月18日，侯艳取得了涉案房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书。2011年1月30日，侯艳向仝金钟、何婷借款85万元。双方签订了《房屋抵押借款合同》，办理了公证，赋予借款合同的强制执行效力，同时以涉案房屋办理抵押登记。他项权利证书载明的编号为宿房他证开发字第110015**号，记载的债权数额为85万元。2013年5月17日，仝金钟、何婷向本院申请强制执行。侯艳至今未履行偿还义务。2012年9月，侯雨利对仁恒公司、侯艳、梁月美提起诉讼，（2012）宿城民初字第2174号民事判决确认侯艳与仁恒公司于2007年4月5日签订的《商品房买卖合同》无效。侯艳不服，上诉至宿迁市中级人民法院，二审法院作出（2013）宿中民终字第0648号民事判决，认定侯艳在与辰绘园分部签订购房合同时并非善意第三人，其与仁恒公司辰绘园分部实施的上述行为损害了侯雨利的合法权益，应当认定合同无效。
原审法院认为：辰绘园分部系仁恒公司设立的并领取营业执照的分公司，其与侯雨利之间因订立、履行房屋买卖合同所产生的民事责任，应由仁恒公司直接承担。仁恒公司和侯雨利之间虽未采取书面形式订立房屋买卖合同，但侯雨利作为买方已全额支付房屋价款，且仁恒公司作为出卖人已经交付房屋并开具购房款发票，因此双方之间房屋买卖合同依法成立，且合法有效。仁恒公司作为出卖人，在向买受人侯雨利交付房屋后，还应协助侯雨利转移房屋所有权，即办理房屋权属登记。但是，因仁恒公司与侯艳恶意串通，就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，导致侯艳在取得权属证书后以该房屋为其借款债务提供抵押担保。仁恒公司以行为表明其拒不履行上述义务，故其应承担违约责任。侯雨利诉讼请求仁恒公司采取补救措施，消灭抵押权，并继续履行合同，应予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告宿迁市仁恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内通过清偿第三人侯艳对第三人何婷、仝金钟的抵押登记范围内的债务，消灭隆园别墅F201室房屋所附抵押权，第三人侯艳、何婷、仝金钟负有协助义务；二、被告宿迁市仁恒房地产开发有限公司在履行上述义务后三十日内，将隆园别墅F201室房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书登记至侯雨利名下，第三人侯艳负有协助义务。案件受理费160元，由被告仁恒公司负担。
仁恒公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。上诉人的辰绘园分部与被上诉人侯艳签订的房屋买卖合同实际上是由案外人梁月美恶意串通侯艳所签，而非上诉人与侯艳恶意串通，应由被上诉人侯艳承担清偿其对第三人仝金钟、何婷抵押登记范围内债务的责任；2、被上诉人侯艳将涉案房屋抵押给第三人仝金钟、何婷是其个人行为，与上诉人无关，一审判决上诉人清偿被上诉人侯艳对第三人仝金钟、何婷抵押登记范围内的债务，无法律和事实依据；3、涉案房屋已经登记在被上诉人侯艳名下，应由侯艳承担房屋变更登记责任，上诉人对登记在他人名下的房产无处分权。故请求撤销一审判决，予以改判。
被上诉人侯雨利答辩称，上诉人称辰绘园分部系上诉人仁恒公司设立的分支机构，其应对该机构对外民事行为承担民事责任，鉴于被上诉人侯雨利所购房屋因仁恒公司与第三人侯艳存在恶意而被抵押，以至于无法办理产权登记，故被上诉人侯雨利有权要求上诉人仁恒公司消灭抵押权后办理产权登记。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
被上诉人侯艳答辩称，我不认可与任何人有恶意串通的说法，我与辰绘园分部签订的合同经过仁恒公司法人代表张显辉及全体股东同意，用房屋借款的事情也是经过张显辉同意的，仁恒公司不如实说明事实，给本人造成巨大损失，应当承担责任。
被上诉人侯艳提供了以下证据：1、关于股份分配即分红的协议书。2、关于使用公章的承诺书，载明辰绘园分部的财务专用章由分部保管，总公司为公章的使用情况提供担保，并有张显辉签名。3、账本，证明每用一笔钱都要经过上诉人法定代表人张显辉签字同意。4、2001年8月5号中国台北辰绘园艺术股份有限公司与仁恒公司签订的合作协议书。5、关于2009年11月30日上午形成的仁恒公司与辰绘园分部对隆园别墅的最终结束碰头会的会议纪要，说明涉案的F201号房屋是经过研究“同意改开给侯艳头上”。6、借条，证明我办理产权登记是经过张显辉、梁月美等股东同意的，不是我恶意串通的，关于我借款的事项也是经过张显辉认可同意的，是为了规避税费又可以保障其股份分成的一种模式。
上诉人仁恒公司质证认为：1、关于股份分配即分红的协议书仅是辰绘园分部内部几个合伙人的分红协议，没有上诉人盖章签字；2、关于使用公章的承诺书只能说明公章由张显辉保管；3、账本的真实性需要核实；4、合作协议书说明上诉人不参与管理，自负盈亏；5、关于2009年11月30日上午形成的最终结束碰头会会议纪要需要核实；6、借条与本案没有关联性。
被上诉人侯雨利质证认为：1、关于股份分配即分红的协议书、关于使用公章的承诺书、账本、合作协议书，均与本案没有关系，辰绘园分部系上诉人仁恒公司设立的分支机构，至于两方如何合作均不影响仁恒公司承担本案的民事责任。2、关于2009年11月30日上午形成的对隆园别墅的最终结束碰头会的会议纪要第二条记载，上次碰头会决议的F201套房屋发票已开给侯雨利，分部三人都同意改开给侯艳头上，能够进一步证实上诉人以及原审第三人在明知涉案房屋已出售给被上诉人的情况下，仍将房屋用于借款抵押，存在恶意串通。3、借条与本案没有关联性。
对被上诉人侯艳所举证的证据，本院认为，上述证据均不能否定宿迁市宿城区人民法院（2012）宿城民初字第2174号及本院（2013）宿中民终字第0648号生效民事判决所认定的辰绘园分部与其在买卖合同的签订上存在明知和恶意串通的事实，其与辰绘园分部签订的合同经过仁恒公司及全体股东同意，亦不能否定合同无效的司法认定。
经审理查明，原审判决认定的事实，有各方当事人陈述、宿城区人民法院及本院生效民事判决书、第三人何婷、仝金钟提供的借据、房屋所有权证书、土地使用权证书、他项权利证书等在卷证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：仁恒公司与辰绘园分部是什么关系，仁恒公司是否应承担民事责任及承担何种民事责任。
本院认为，辰绘园分部系仁恒公司设立并领取营业执照的分公司，仁恒公司应当对辰绘园分部的行为承担民事责任。由于仁恒公司与被上诉人侯艳2007年4月5日签订的《商品房买卖合同》经生效民事判决确认无效，其与被上诉人侯雨利之间的涉案房屋买卖应当实际履行。由于被上诉人侯艳向原审第三人仝金钟、何婷借款并在涉案房屋上设定了抵押，上诉人在履行合同过程中有义务消除该权利负担。上诉人提出辰绘园分部与被上诉人侯艳签订的房屋买卖合同实际上是由案外人梁月美恶意串通侯艳所签，应由被上诉人侯艳承担其对第三人仝金钟、何婷抵押登记范围内债务清偿责任的上诉理由，由于梁月美系辰绘园分部的股东和代理人，其代表辰绘园分部所签的民事合同，应由上诉人仁恒公司对外承担相应民事责任。尽管侯艳对第三人仝金钟、何婷的借款本应由侯艳负责清偿，但侯艳在原审中的法律地位为第三人，而非被告，且在侯雨利与仁恒公司房屋买卖法律关系中侯艳并非当事人，根据合同相对性原则，上诉人仁恒公司应当承担履行合同和消除履行障碍的责任。仁恒公司在替侯艳清偿债务后，可就此以及其与侯艳之间的房屋买卖无效问题另行一并处理。上诉人仁恒公司还提出涉案房屋已经登记在被上诉人侯艳名下，应由侯艳承担房屋变更登记责任的上诉理由，由于侯艳与上诉人之间的房屋买卖合同已被确认无效，被上诉人侯雨利的房屋产权并非从侯艳继受取得，实质上仍属初始登记，应由上诉人仁恒公司负责办理，在具体的手续上，侯艳应予协助办理。
综上，上诉人仁恒公司的上诉请求无法律依据，其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费160元，由上诉人宿迁市仁恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱千里
审 判 员 王强翎
代理审判员 季 艳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 袁海燕
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