北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第62688号
原告（反诉被告）北京市朝教装饰服务有限公司，住所北京市朝阳区小关东里12号。
法定代表人蔡振海，经理。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京圣世豪商贸有限公司，住所北京市朝阳区白家庄路3号9栋1层102室。
法定代表人任惠林，董事长。
委托代理人滕仁林，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
第三人北京云岗酒店有限公司，住所北京市朝阳区华严北里x号。
法定代表人张智君，董事长。
委托代理人常永江，北京市自然律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市朝教装饰服务有限公司（原名称北京市朝教房地产经纪有限公司，2008年12月23日变更为现名称，以下简称朝教装饰公司）与被告（反诉原告）北京圣世豪商贸有限公司（以下简称圣世豪公司）、第三人北京云岗酒店有限公司（以下简称云岗公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朝教装饰公司委托代理人王志刚，圣世豪公司委托代理人滕仁林到庭参加了诉讼；云岗公司经合法传唤，未参加2017年10月16日庭审。本案现已审理终结。
朝教装饰公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2000年3月20日签订的协议书以及2003年4月10日签订的补充协议；2、要求圣世豪公司腾退北京市朝阳区华严北里x楼院内综合楼。事实理由：2000年3月20日，北京市朝教物业管理公司（以下简称朝教物业公司）与圣世豪公司签订协议书，约定双方在华严里学校操场北侧合建综合楼，建筑面积2400平方米，工程竣工后，产权属教育部门所有，圣世豪公司享用30年使用权，租金为前十年每年30万元，第二个十年每年35万元，第三个十年每年40万元。2003年4月10日，朝教物业公司与圣世豪公司签订补充协议，确定合作期限为2004年7月1日至2034年6月30日。2007年1月23日，朝教装饰公司与朝教物业公司、圣世豪公司签订合同、协议主体变更协议书，确定双方签订的所有合同或协议均由朝教装饰公司继续履行，并承担所有权利和义务。2014年，根据北京市朝阳区财政局相关文件规定，位于北京市朝阳区华严北里x号的综合楼属于清理范围，同时该校舍已调整给中国科学院附属实验中学用于教学。因此，朝教装饰公司于2015年10月28日书面致函圣世豪公司，通知圣世豪公司解除双方签订的协议书及补充协议。另外，圣世豪公司于2004年10月28日与云岗公司签订房屋租赁合同，将综合楼转租给云岗公司。目前，各方对腾退房屋均无异议，但对补偿数额存在分歧。因此，朝教装饰公司诉至法院，以维护合法权益。
圣世豪公司辩称：双方签订协议后，圣世豪公司依约将综合楼建成，并以租金的形式向朝教装饰公司支付回报，圣世豪公司并未违约。圣世豪公司同意解除协议。但是，协议的提前解除，并非因不可抗力，而是朝教装饰公司违约造成的。另外，圣世豪公司已将综合楼出租给云岗公司，云岗公司因朝教装饰公司提前解约造成的损失，与圣世豪公司无关。
圣世豪公司向本院提出反诉请求：要求朝教装饰公司赔偿因提前解约而造成的经济损失3379.2万元，并支付违约金600万元。事实和理由：双方于2000年3月20日就朝阳区华严北里x号的综合楼规划、建设事宜签订协议书，圣世豪公司承担规划、建设的全部资金，房屋建成后的产权归北京市朝阳区教委，圣世豪公司享有30年的使用权。朝教装饰公司则以租金的名义收取回报，其中第一个十年每年30万元，第二个十年每年35万元，第三个十年每年40万元。同时，双方约定，朝教装饰公司不能保证圣世豪公司在合同期内的权益，使合同提前终止，按照违约处理，违约金为提前终止时间乘以圣世豪公司总投资再除以30年的两倍，并赔偿圣世豪公司造成的经济损失。2003年4月10日，双方又签订补充协议，约定圣世豪公司享有30年的使用权，自2004年7月1日至2036年6月30日。圣世豪公司依约出资完成了综合楼的建设，并每年以租金形式向朝教装饰公司支付回报。合作期间，圣世豪公司于2005年2月1日将综合楼出租给云岗公司，租期15年，至今已履行10余年。2015年10月28日，朝教装饰公司通知圣世豪公司终止协议履行，并要求圣世豪公司腾退房屋。圣世豪公司认为，若提前终止协议履行，不仅无法收回投资，而且将造成巨大经济损失。因此，圣世豪公司提起反诉，以维护合法权益。
朝教装饰公司对圣世豪公司反诉辩称：朝教装饰公司提前解除协议，是根据政府相关文件规定决定的，并非朝教装饰公司违约行为造成的。朝教装饰公司不同意支付违约金。关于圣世豪公司因提前解约造成的损失，由法院根据双方约定及法律规定，依法作出判决。
云岗公司未到庭参加2017年10月16日庭审，其在2016年2月23日庭审中述称：云岗公司与圣世豪公司所签租赁合同在正常履行，朝教装饰公司要求终止协议，并要求腾退房屋，没有任何事实与法律依据。如果朝教装饰公司强行解约，应赔偿云岗公司造成的巨大经济损失。
经审理查明：1999年9月10日，北京市朝阳区教育委员会向朝教物业公司出具授权书，授权朝教物业公司对于华严里中学操场北侧1300㎡土地开发建设事宜对外进行合作。2000年3月20日，朝教物业公司与圣世豪公司签订协议书，约定双方合作开发建设综合楼项目，朝教物业公司提供位于华严里学校操场北侧作为合作建设所需用地，圣世豪公司按规划部门规划许可确定投资数额并出资建造，新建综合楼产权属朝阳区教委。综合楼建成后，圣世豪公司享有30年使用权，前十年每年按30万元向朝教物业公司支付租金，第二个十年每年向朝教物业公司支付35万元，第三个十年每年向朝教物业公司支付40万元。朝教物业公司不能保证圣世豪公司在规定的年限内享受权益，致使发生提前终止行为的，按照违约办理，违约金计算方式为提前终止时间×（圣世豪公司总投资÷30年）×两倍，并赔偿给圣世豪公司造成的经济损失。圣世豪公司保证无论经营状况如何，都应按照规定如期向朝教物业公司支付租金；圣世豪公司到期不能按照合同规定归还享有权益的房产，又未能与朝教物业公司达成继续合作的协议，按照违约办理，违约金计算方式为延长归还时间×(圣世豪公司总投资÷30年)×两倍。圣世豪公司负责水电暖等公共设施的管理与维修，费用承担原则为谁使用谁承担。2003年4月10日，朝教物业公司与圣世豪公司签订补充协议，约定因发生暖气崩漏事故，给圣世豪公司造成损失，朝教物业公司为减少圣世豪公司损失，同意付款时间推迟到2004年7月1日始，合作时间为2004年7月1日至2034年6月30日。2007年1月23日，朝教物业公司与圣世豪公司、朝教装饰公司签订合同、协议主体变更协议书，主要内容是，经朝教物业公司和朝教装饰公司上级单位决定，将朝教物业公司并入朝教装饰公司，朝教物业公司与圣世豪公司签订的所有合同或协议均由朝教装饰公司继续履行，并承担所有的权利和义务。
另查，2004年10月，圣世豪公司与北京云岗商务酒店签订房屋租赁合同。主要内容是，圣世豪公司将位于朝阳区华严北里x号、建筑面积约2400平方米的综合办公楼出租给北京云岗商务酒店；租赁期限从2005年2月1日至2020年1月31日；租金每年110万元，自第六年起房屋租金每年120万元，自第十一年起至租赁合同期满，每年租金130万元。双方在免责条款中约定，如遇政府拆迁、改造、征地和教育行政部门的资源整合和政府规定的校园周边环境的整治，使得北京云岗商务酒店不能经营时，圣世豪公司应提前三个月通知北京云岗商务酒店，并按租赁当期剩余的实际时间向北京云岗商务酒店退回租金，在此前提下，圣世豪公司不承担任何责任，北京云岗商务酒店应交回房屋停止经营。
2006年7月8日，圣世豪公司（甲方）与云岗公司（乙方）签订房屋租赁补充协议，内容是“由于经营需要乙方在朝阳区工商局增加了经营项目，注册了北京云岗酒店有限公司，甲乙双方一致同意将北京云岗商务酒店承担房屋租赁[位于北京市朝阳区华北里x号综合办公楼（共四层）一座]的承租方变更为北京云岗酒店有限公司，原合同中北京云岗商务酒店的权利、义务由北京云岗酒店有限公司承担。”
2014年10月31日，北京市朝阳区财政局下发关于印发《朝阳区行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保事项规范工作方案》的通知，要求党政机关和全额事业单位于通知发布之日前签订的国有资产出租、出借合同、租赁合同到期日在2016年12月31日前的，到期后不再续租，应予收回，恢复本来功能；租赁合同到期日超过2016年12月31日的，应在2016年12月31日前终止，不得续租，恢复本来功能。2015年10月26日，北京市朝阳区教育国有资产管理中心向朝教装饰公司发出通知，要求朝教装饰公司负责对出租给圣世豪公司（实际经营云岗公司）项目进行清退，并于2015年11月10日前协商解决清退方案，如不能启动协商腾退，则启动诉讼工作。2015年10月28日，朝教装饰公司向圣世豪公司发出通知，要求终止双方签订的协议书及补充协议，并要求圣世豪公司清退房屋，还原于教育教学。之后，双方因腾退补偿发生争议，圣世豪公司至今未将综合楼腾退朝教装饰公司。
案件在审理期间，朝教装饰公司申请对综合楼自2020年2月1日至2034年6月30日期间的租金收益进行评估鉴定。经各方协商，一致确认由北京北方亚事资产评估事务所（以下简称北方事务所）进行鉴定。2017年4月7日，北方事务所出具资产评估咨询报告，评估咨询结论：本次评估采用收益法的评估咨询结论，在评估咨询基准日2017年3月29日，北京市朝阳区华严北里x号楼院内综合楼自2020年2月1日至2034年6月30日期间的租金收益是2540万元。另外，云岗公司申请装修造价鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京联首资产评估事务所有限公司（以下简称联首公司）进行鉴定。2017年9月24日，联首公司出具资产评估报告，评估结论是委估资产在评估基准日2016年10月20日为326.5万元。
本院认为：朝教装饰公司因朝教物业公司的并入而承继了朝教物业公司的合同权利与义务。根据协议约定，双方既约定合作开发建设综合楼项目，同时又约定圣世豪公司每年向朝教物业公司支付租金。可见，双方之间既有合作又有租赁。其中，关于由朝教物业公司提供合作建设用地，圣世豪公司提供建设资金，合作开发建设综合楼项目的约定，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于综合楼建成后形成的租赁关系，亦为双方真实意思表示，但根据法律规定，租赁期期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。朝教装饰公司虽未主动提出超过二十年的租赁期间无效，但该期间属于法定期间，本院应依法予以认定，即确认朝教装饰公司与圣世豪公司之间的租赁关系在2004年7月1日至2024年6月30日期间合法有效，2024年7月1日至2034年6月30日期间无效。
朝教装饰公司要求解除协议书及补充协议，圣世豪公司表示同意，本院予以确认。协议解除后，圣世豪公司、云岗公司应将综合楼腾退给朝教装饰公司。朝教装饰公司未在本案中就租金及相关费用的承担等提出要求，本院不予处理。关于圣世豪公司反诉，因二十年的有效租赁期限尚未届满，朝教装饰公司提前解约构成违约，应向圣世豪公司承担相应的违约责任。按照双方约定的违约金计算公式计算（其中30年调整为20年），自朝教装饰公司将综合楼收回之日起至2024年6月30日有效租赁期限届满之日止，朝教装饰公司每年应向圣世豪公司支付违约金50万元（不足整年的每日按照1369.863元计算）。关于圣世豪公司主张的经济损失，根据圣世豪公司与云岗公司租赁合同约定，在2020年1月31日租赁期限届满，圣世豪公司每年向云岗公司收取租金130万元，扣除圣世豪公司每年支付朝教装饰公司35万元租金，圣世豪公司每年获取的租金收益为95万元，即使扣除圣世豪公司承担的税费等，朝教装饰公司每年向圣世豪公司支付50万元的违约金，也不足以弥补圣世豪公司的实际损失。同时，考虑到圣世豪公司的实际投入与双方约定30年的使用年限回报，本院酌情确定自朝教装饰公司将综合楼收回之日起至2020年1月31日止，朝教装饰公司按照每年35万元的标准赔偿圣世豪公司经济损失；自2020年2月1日开始至2024年6月30日有效租赁期限届满之日止，从圣世豪公司与云岗公司约定的租金递增率以及鉴定结论平均值两方面考量，酌情确定由朝教装饰公司按照每年65万元的标准赔偿圣世豪公司经济损失。圣世豪公司主张的其余部分，本院不予支持。第三人云岗公司未到庭明确其主张，表明其在本案中放弃相关权益，本院在本案对其曾提出的相关主张不予认定、不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除北京市朝教装饰服务有限公司与北京圣世豪商贸有限公司签订的协议书及补充协议。
二、北京圣世豪商贸有限公司、北京云岗酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区华严北里68楼院内综合楼腾退给北京市朝教装饰服务有限公司。
三、北京市朝教装饰服务有限公司自北京圣世豪商贸有限公司、北京云岗酒店有限公司腾退北京市朝阳区华严北里68楼院内综合楼之日起至二〇二四年六月三十日之日止，按照每年五十万元的数额向北京圣世豪商贸有限公司支付违约金。
四、北京市朝教装饰服务有限公司自北京圣世豪商贸有限公司、北京云岗酒店有限公司腾退北京市朝阳区华严北里68楼院内综合楼之日起至二〇二〇年一月三十一日止，按照每年三十五万元的数额向北京圣世豪商贸有限公司支付赔偿金；自二〇二〇年二月一日开始至二〇二四年六月三十日止，按照每年六十五万元的数额向北京圣世豪商贸有限公司支付赔偿金（本判决生效之日起十日内执行）。
五、驳回北京圣世豪商贸有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万二千四百元，由北京圣世豪商贸有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费十二万零三百八十元，北京圣世豪商贸有限公司负担五万八千一百八十元（已交纳），北京市朝教装饰服务有限公司负担六万二千二百元（本判决生效之日起七日内交纳）。评估费九万五千元，由北京市朝教装饰服务有限公司自行负担（已支付北京北方亚事资产评估事务所）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 史文军
人民陪审员 罗小灵
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 许少华