河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初110号
原告：唐平学，男，1967年1月25日出生，汉族，住河南省潢川县。
委托诉讼代理人：王俊令，河南文中律师事务所律师。
被告：河南锦寅置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号。
法定代表人：陈剑雄，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖天依，河南路德律师事务所律师。
原告唐平学诉被告河南锦寅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王俊令，被告委托代理人李长军、肖天依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金235410元（自2016年3月5日计算至2017年2月28日，按月租金19950元计算）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告的位于郑州市××××号院（锦艺国际轻纺城）附x号院x幢x层x号商铺一套，总房款为5021282元，约定交房时间以原告所有购房款及其他应交款项实际交付为基础，款项交齐办理交房手续。合同签订后，原告按约定在2015年11月25日前已付清首付款2516282元，维修基金17286元，中介费800元，并于2016年3月4日通过银行贷款将剩余房款2505000元支付被告。被告已经收到原告支付的所有款项，应当按约定向原告交付房屋，但是至今被告未向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。为此原告多次找被告协商未果，无奈，原告为维护自己的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉请。
被告辩称：被告与原告于2015年11月25日签订了《商品房买卖合同》（以下称《合同》），约定房屋交付期限为2016年6月1日前。在《合同》签订前的2015年8月13日，被告与第三方张凯签订了《租赁合同》，约定将涉讼房屋租赁给张凯做商业经营之用，租期自2015年8月14日至2018年9月27日共三年（其中2015年8月14日至9月27日为装修免租期）。房屋装修完毕后，张凯于2015年11月12日取得工商营业执照并正式开始营业。《租赁合同》约定租赁期间被告有权将该房屋所有权转让给他方，后被告将房屋出卖给原告。由于涉讼房屋属于现房，原告在《合同》签订前即承租人正式开始经营行为时，已在被告工作人员的陪同下实地了解了当时房屋的状况。在《合同》签订同时，被告也将《租赁合同》复印件交原告进行留存。原告在明知租赁关系存在的前提下购买了涉诉房屋，就应当知道在《合同》约定的房屋交付日，被告向其交付的是房屋所有权及使用收益的权利。事实上，该房屋在2016年6月1日前已具备全部交付条件，被告也履行了交付义务，但由于原告未配合房屋交付手续的办理，导致涉讼房屋未在约定期限内完成交付。因此，原告所述被告“至今未向原告交付房屋”与事实不符，其要求被告承担逾期交房违约责任没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，双方当事人对下列事实没有争议：
1.原、被告双方于2015年11月25日签订房屋买卖合同，约定被告将位于郑州市××××号附1号院1号楼1-2层6号房屋以5021282元的价格出售给原告。合同约定交房时间为2016年6月1日前，并约定若被告未如期交房则按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。原告于2016年3月4日向被告支付了全部购房款。
2.双方购房合同签订时，涉案房屋为现房，已由被告于2015年8月13日出租给案外人张凯，被告与张凯于当日签订租赁合同一份，约定租赁期限为3年，2015年8月14日至9月27日为装修免租期，2015年9月28日至2016年9月27日租金共计239400元，2016年9月28日至2017年9月27日租金共计256158元，2017年9月28日至2018年9月27日租金共计274089元。针对租金双方约定餐饮商铺装修免租期结束时，烟道未改造完成，自烟道改造完成之日起经双方签字确认开始计租。
3.被告于2016年10月18日将烟道改造完毕，至今共以每月19950元的租金标准收取了张凯自2016年10月20日至2017年4月19日的租金共计119700元。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.双方约定的交房时间。诉讼中，原告主张双方约定交房时间为原告全部购房款付清之日（2016年3月4日），被告则主张约定交房时间为2016年6月1日。原告为支持己方诉讼请求，向本院提交锦艺国际轻纺城小区签约确认表复印件一份、2015年11月16日，被告销售人员张巍向原告出具的书证原件一份，被告对签约确认表真实性予以认可，该表下方显示张巍签字；被告对张巍出具的书证真实性不予认可，称张巍仅是其委托销售代理公司的销售人员，无权代理被告作出与商品房买卖合同约定条款不一致的意思表示。本院为核实书证的真实性，要求被告通知张巍到庭接受询问，被告无正当理由未通知其到庭。被告为主张约定交房时间为2016年6月1日，提交原、被告买卖合同，该合同第八条约定房屋交付时间为2016年6月1日前。本院认为，针对上述书证，原告提供证据能够证明张巍身份，且被告无正当理由未通知张巍到庭接受询问，本院对该书证真实性予以认定。针对书证与双方房屋买卖合同约定的交付时间不一致的问题，本院分析如下：虽然房屋买卖合同系格式文本，但该合同第八条有关交房时间为非格式条款，双方可以协商确定，故此，该条款同张巍书证均非格式条款。从时间先后顺序看，书证出具于2015年11月16日，而双方买卖合同签订于2015年11月25日，应当以签订在后的买卖合同来确定双方真实有关交房约定的真实意思，故本院认定双方约定交房时间为2016年6月1日。
2.被告向原告交付房屋的时间。交房房屋系被告应尽之合同义务，被告未提供证据证明其于2016年6月1日向原告交付了房屋，故本院对被告该辩称不予认定。原告提供的证据能够证明时间交付时间为2017年3月1日，本院对原告该主张予以认定。
3.违约金计算标准。诉讼中，原告主张被告违约期间的违约金均应参照张凯月租金19950元计算。被告则主张烟道改造完成前不支付违约金，烟道改造后按月租金19950元的标准支付违约金。本院认为，被告未按合同约定于2016年6月1日前向原告交付房屋，应当承担2016年6月2日至2017年2月28日的违约金。针对违约金标准，原、被告均认可2016年10月20日至2017年3月1日以每月19950元的标准承担，本院予以确认，以此计算违约金共计87780元。针对2016年6月2日至2016年10月19日的违约金计算标准，本院认为，烟道改造仅系被告与张凯租赁合同中约定的出租方对承租方所负义务，并非原、被告房屋买卖合同中出卖人对买受人所负义务。因租赁合同签订在先，即使被告于2016年6月1日向原告交付房屋，根据买卖不破租赁原则，原告作为新出租人亦应向承租人负担改造烟道的义务，故原告主张该段时间参照张凯月租金标准计付违约金的请求于法无据，本院不予支持。应当根据双方买卖合同约定，以每日按已交付房屋价款的万分之一计算违约金。以此计算，2016年6月2日至2016年10月19日违约金数额应为70800元。综上，被告应向原告支付违约金共计158580元，对原告主张过高部分不予支持。
综上所述，本金《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南锦寅置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告唐平学支付违约金158580元。
二、驳回原告唐平学过高部分诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4184元，已减半收取2092元，由原告唐平学负担384元，被告河南锦寅置业有限公司负担1708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 李军波
二〇一七年三月二十四日
书记员 尹亚琼