广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初1790号原告（反诉被告）：周联，男，1975年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，被告（反诉原告）：肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司，住所地肇庆市高要区城区二期D区（周联厂房第二卡），统一社会信用代码91441283MA4WEX085N。法定代表人：杨泽声，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告（反诉被告）周联与被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司于2017年10月23日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序，分别于2017年11月1日、2017年11月10日、2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周联，被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司的法定代理人杨泽声（第二、三次未到庭）、委托诉讼代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周联向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告租金40000元。2、判令被告赔偿原告租金滞纳金3300元。3、判令被告赔偿原告电费754元。4、判令被告负担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月27日，周联（以下简称甲方）与肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司(以下简称乙方)签订了《周联商铺租赁合同》。2017年6月31日，杨泽声告知原告决定中止合同。之后，单方进行恢复建筑物原状工作。其恢复完全是敷衍塞责、偷工减料，存在极大的安全隐患，而且破坏了原物外观，大大损失原物的价值。乙方“恢复”后一走了之，连报请我方验收认可这必须的程序都不走，到了8月9日竟来微信称，乙方已按甲方要求修复厂房、车间等，同时终止《合同》。至8月17日，乙方不交7、8月份的租金（共40000元），相应的滞纳金也不交。滞纳金计算如下：7月5日应交的7月份租金20000元至今天8月17日滞纳43天，滞纳金为：本金20000元×每日加付3‰×43天=2580元。8月5日应交8月份租金20000元至今天8月17日滞纳共12天，滞纳金为：本金20000元×每日加付3‰×12天=720元。以上两笔滞纳金之和为3300元。甲、乙双方水电费分摊有口头约定：小区总费，各付其半，乙方应补还754元给甲方，至于水费，甲方愿意放弃权益。本起诉书索赔的都是8月17日前（含本日）的权益，之后的权益，本原告将不放弃。2017年11月13日，周联向法院申请变更诉讼请求为：1、原告与被告解除高要区益丰机动车检测有限公司所签订的租赁合同。2、被告向原告支付7、8、9、10四个月租金共计8万元。3、被告向原告支付租金滞纳金3300元。4、被告负担本案诉讼费。5、被告在本判决生效后半个月内修复完所有建筑物。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司书面答辩称，一、案件相关事实：1、双方签订租赁合同，约定租赁期间自2017年3月31日至2030年3月31日止，共13年，我方支付4万元作为定金，每月5号前支付租金2万元等。在之后的合同履行过程中，我方依约支付合同定金和每月租金。2、合同签订后，我方提出根据实际经营需要对厂房进行部分改造，原告同意。之后，我方添置设备、改建厂房等，并领取营业执照，准备经营运作。我方为此花去一百多万元，其中预定设备款85万元，混凝土68225元，工程款51990元，支付原告租金及押金共10万元，预支供电安装1万元，即直接与履行租赁合同有关的投入费用达230215元。3、后因周边村民投诉，2017年6月8日肇庆市高要区环境保护局到答辩人单位检查，2017年6月13日肇庆市城乡规划局又到我单位调查，要求我方提供土地使用权证、建设工程规划许可证、等资料到高要分局配合调查，我方要求原告提供上述资料，但原告无法提供，称涉案租赁房产未取得建设工程规划许可证。之后，肇庆市城乡规划局和肇庆市高要区环境保护局明确告知不能办理环保许可等与经营相关的证照。4、因为相关主管部门已经决定不批准我方的经营，无法实现合同目的，所以在2017年6月底，我方提出退租，原告同意退租但要求我方恢复整理好。我方将厂房恢复整理好之后，于2017年6月31日向原告提交《关于在建肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司情况说明》，提出退租，但原告拒绝签名，只将情况说明拿走。5、自2017年7月1日之后，我方已无在使用过原告的厂房，但原告仍以各种借口要求答辩人增加修复很多与原状无关的地方，双方因此出现纠纷（见录音）。之后，原告提起本案诉讼。二、根据以上事实，我方认为周联诉求无事实和法律依据，应依法予以驳回。1、原告与我方签订的《周联商铺租赁合同》为无效合同。本案，原告出租给我方的所谓商铺，既没有取得建设工程规划许可证、也没有取得施工许可证。因此，双方签订的合同应依法认定为无效合同。2、根据司法解释和合同法相关规定，我方只需支付使用期间的租金，故，原告的各项诉求均应依法予以驳回。根据合同无效的处理原则，双方按事实租赁关系进行处理，我方只需向原告支付实际使用厂房期间的2017年4、5、6月份的租金共6万元。原告诉请2017年7、8月份租赁4万元、滞纳金3300元以及赔偿所谓的电费均没有事实和法律依据，应依法予以驳回。3、根据合同无效的处理原则，原告除应返还原告交付的定金4万元外，还应赔偿原告因此而造成的损失（具体见反诉状）。庭审过程中补充答辩：恢复建筑物的原告首先原告要举证原状的情况，其次，我方使用厂房已征得周联同意，我方已经恢复原状，符合厂房出租条件。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司向本院提出反诉请求：1、判令周联立即退还肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司4万元合同定金。2、判令周联赔偿肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司损失65107.5元。3、反诉诉讼费用由周联承担。事实与理由：与本诉案件肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司答辩意见中陈述的第一点案件相关事实一致。增加：双方签订的《周联商铺租赁合同》为无效合同，故周联应依法返还我方家交付的4万元合同定金，另外因合同无效，造成原告的130215元的损失，且双方均有过错，故按双方各承担50%责任，周联应赔偿我方损失65107.5元。周联答辩称，一、肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司的反诉请求无法律依据，无证据和理由支持。二、肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司反诉书所提到的事实与理由不充分，将《周联商铺租赁合同》断章取义，我方不接受其反诉。1、双方签订的《周联商铺租赁合同》是真实意思表达和合法的合同。我方出租场所是我方临时报建的厂房，后无法继续延期，这一点我方已在合同签署前明确告知肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司并在合同中列明，且肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司也凭本租赁合同依法取得工商营业执照。2、合同上明确写明肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司负一切损失的责任，所以肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司反诉理由是完全站不住脚的。3、合同中已清楚写明肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司必须守法经营及达到环保要求，由于城规局和环保局不批准其改建而造成其自身的损失完全是其自甘冒险逐利行为所致，自然应由其自身负全责，与我方无关。4、肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司反诉我方为其经营项目而花的基础建设投资支付工程款65107.5元，无法律依据，我方要追究其违约责任，要求其恢复我厂房原貌。5、肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司提供的工程支出单据，相当一部分是白头单三联收据支出，是有造假和偷税漏税的事实。6、租赁合同是肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司单方提出终止，所以一切违约责任由其负责。由于其违约，其所交的定金应按合同的规定予以没收归我方所有并赔偿我方损失。经审理查明，出租方（甲方）周联与承租方（乙方）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司于2017年3月27日签订《周联商铺租赁合同》，合同内容为：甲方在已告知乙方名下商铺属未报建性质情况下，将周联名下商铺办公楼租赁给乙方使用，开办机动车检测有限公司，因此对乙方带来的损失甲方概不负责，经双方共同协商，达成如下协议：一、出租仓库的位置及面积约定，甲方将位于肇庆市高要区城区二期D区（周联厂房第二卡）租赁给乙方使用。二、租赁期限约定从2017年3月31日起至2030年3月31日止，共13年。三、租金及付款方式约定：1、自签订合同之日起，乙方须支付人民币肆万元作厂房租用定金给甲方，该定金在乙方信守合同的情况下，期满无息退还给乙方。2、租金为每月收取贰万元正，从第三年起每3年累加递增租金5%，往年后每3年租金按此类推。3、租金为每月结算一次，约定乙方须于每月5日前一次性付清本月的租金，逾期每天加收3%的滞纳金。……合同还约定了其他内容。合同签订后，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司支付了定金40000元给周联，并已经支付了2017年4月至2017年6月的租金共60000元给周联，电费也已全部支付完毕。本案所涉厂房在出租前是周联用来堆放化肥的仓库，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司在承租了本案所涉厂房后对场地进行了相应的施工改造。2017年6月底，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司向周联提出解除合同并将相关的设备搬离，并于2017年7月对案涉厂房进行了简单的修复。周联举证照片显示厂房的铁皮存在诸多破洞、地面不平整等瑕疵，导致周联对修复现状不满意，遂诉至法院引致本案纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。合同中明确写明：“甲方在已告知乙方名下商铺属未报建性质情况下，将周联名下商铺办公楼租赁给乙方使用……”，周联亦确认案涉的租赁物厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”、第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中周联与肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司签订的《周联商铺租赁合同》属于无效合同，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司支付实际占有使用房屋的费用，实际占有使用房屋的费用按约定的租金标准计算，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司自2017年3月31日至2017年7月对房屋进行占有使用，其已支付了2017年4月至2017年6月的租金，故，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司还应支付2017年7月的租金20000元给周联。周联要求解除租赁合同以及要求肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司支付8、9、10月份的租金的理据不足，本院不予支持。本案所涉厂房在出租前未取得相关的建设工程规划许可，该厂房不受法律保护，现周联要求肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司在半个月内修复完所有建筑物的请求，本院不予支持。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司在与周联签订合同后，支付了定金40000元给周联。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，本案中周联与肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司签订的《周联商铺租赁合同》属于无效合同，周联基于该合同取得的定金40000元应当返还给肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司诉请要求周联退回40000元合同定金，本院予以支持。周联需要退回40000元定金给肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司亦需支付20000元租金给周联，相互抵扣后，周联另需退回20000元定金给肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司。关于周联诉请要求肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司支付租金滞纳金3300元，理据不足，本院不予支持。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司提出反诉请求周联赔偿损失65107.5元，本院不予支持。理由如下：首先，根据合同的内容可以得知周联在出租案涉厂房时已告知肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司该厂房属未报建性质，且合同中明确写明因此的损失周联方概不负责，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司仍然愿意承租该厂房开办机动车检测有限公司。虽然周联与肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司签订的《周联商铺租赁合同》是无效合同，导致该结果的发生是双方自行选择的，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司在明知租赁厂房属未报建性质的情况下仍自行对租赁物进行扩建、改造等行为，因此而造成的损失，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司应自行承担，周联对肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司的损失承担责任。肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司在庭审过程中关于案涉厂房未取得建设规划许可证不知情的陈述，与事实不符，对该抗辩意见，本院不予采纳。其次，肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司所举证据并不足以证明其损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司提出要求周联赔偿损失65107.5元的请求，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周联在本判决发生法律效力之日起十日内退回定金20000元给被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司。二、驳回原告（反诉被告）周联的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1883元（周联已预交），反诉受理费减半计收1201元（肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司已预交），合共3084元。由原告（反诉被告）周联负担2033元，被告（反诉原告）肇庆市高要区益丰机动车检测有限公司负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  游兴华代理审判员  丁 玲人民陪审员  陈根华二〇一八年一月三十日书 记 员  黄丽莹