徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初223号原告：徐州市某某物业管理有限公司。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：叶某。委托诉讼代理人：杨某某。被告：张某某。原告徐州市某某物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州市某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶某、杨某某、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费及滞纳金合计9617元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与徐州市某某小区业主委员会签订的物业服务合同，原告自2005年起至今为小区提供物业服务。被告是该小区业主，拖欠2008年11月至2016年8月计94个月的物业管理服务费7398元、滞纳金2219元。原告多次派员上门以寄函等方式催缴被告履行缴费业务，但被告却拒绝交纳。为维护原告的合法权益，现依法向法院起诉，请求依法判决。被告张某某辩称，涉案房屋是我的，面积是156.75平方米，我是从2008年11月开始未缴物业费。2008年3月，我从小区物业李主任手里拿到钥匙，打开房门后发现室内防护栏、电线、开关、插座、暖气分水器、电表全部被盗。因被盗数额较大，我当即通知物业并报了警。黄楼派出所出警时间是2008年3月10日16时，任瑞森警官到现场勘查，还发现李主任给的两把钥匙，一把是我家的，另一把不是的，把我的钥匙搞丢一把。随后我跟任警官到物业办公室找到李主任，李主任也承认是他们的工作疏忽，也承认是他们的责任，也愿意赔偿，就是没有这笔开支，李主任让我们抵物业费。因为我们的损失过大，用物业费抵时间也太长，所以我不同意这样办。我多次找过李主任，他都是说让我等等或以影响他工作考评等等理由一拖再拖。后来原告换了个主任，我都反映过，去年反映给沙主任，他说给总公司打报告，今年又换主任了，反而告我欠物业费。我相信法律是公正的，以事实为依据，恳求法院维护我们的合法权益。我不同意支付物业费。经审理查明，2007年11月，徐州某某物业管理有限公司（乙方）与徐州市某某小区业主委员会（甲方）签订了某某小区物业服务合同，约定原告为某某小区提供物业管理服务，其中合同约定，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理（公共部位指楼梯间、屋面、传达室）。2、物业共用设施设备的运行、养护和管理。3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆（含非机动车、摩托车）行驶、停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。合同还约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅为0.4元/月/平方米。物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。乙方未能按照约定提供相应服务，乙方责任造成甲方经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额的每日千分之三标准向乙方支付违约金。本合同期限自2007年9月1日起至2019年8月31日止。该合同还约定了其他事项。2009年8月31日，徐州某某物业管理有限公司（乙方）与徐州市某某小区业主委员会（甲方）签订了某某小区物业服务合同，约定原告为某某小区提供物业管理服务，其中合同约定，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的小维修、养护和管理（公共部位指楼梯间、屋面、传达室）。2、对已交付物业管理部门的物业共用设施设备的运行、养护和管理。3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆（含非机动车、摩托车）行驶、停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。合同还约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅为0.4元/月/平方米。物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取（或者按与业主约定的时间、地点由业主向乙方交纳）。乙方未能按照约定提供相应服务，因乙方责任造成甲方经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额的每日千分之三标准向乙方支付违约金。本合同期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止。该合同还约定了其他事项。2012年9月1日，原告徐州市某某物业管理有限公司（乙方）与徐州市某某小区业主委员会（甲方）签订了某某小区物业服务合同，约定原告为某某小区提供物业管理服务，其中合同约定，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业现有状态下的公共部分（公共走廊、公共门厅、公共楼梯间、屋面、道路、物业管理用房、传达室、地下室等），大修费由甲方从房屋维修资金列支的养护和管理。2、负责监控、供水、消防、防雷、道闸、热交换站等公共设备的运行、养护、维修（设备整体更新除外）。3、负责电梯的日常运行并监督维保方的服务，甲方另行委托电梯专业维保公司负责电梯的年审、维修及保养。4、公共照明部位灯泡、开关、灯具的维修更换。5、公共绿化的养护和管理。6、车辆（含非机动车、摩托车）停放管理。7、对小区公共秩序维护、安全防范等事项的管理。8、装饰装修管理服务。9、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道、化粪池的疏通。10、物业档案资料管理。合同还约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅为0.6元/月/平方米。物业服务费用（物业服务资金）由乙方按每年向业主收取（起始日期为本合同有效期第一日）。乙方未能按照约定提供相应服务，因乙方责任造成甲方经济损失的，乙方应给予业主相应经济赔偿。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额的每日千分之三标准向乙方支付违约金。本合同期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止。该合同还约定了其他事项。2014年9月1日，原告徐州市某某物业管理有限公司（乙方）与徐州市某某小区业主委员会（甲方）签订了某某小区物业服务合同，约定原告为某某小区提供物业管理服务，其中合同约定，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业现有状态下的公共部分（公共走廊、公共门厅、公共楼梯间、屋面、道路、物业管理用房、传达室、地下室等），大修费由甲方从房屋维修资金列支的养护和管理。2、负责监控、供水、消防、防雷、道闸、热交换站等公共设备的运行、养护、维修（设备整体更新除外）。3、负责电梯的日常运行并监督维保方的服务，甲方另行委托电梯专业维保公司负责电梯的年审、维修及保养。4、公共照明部位灯泡、开关、灯具的维修更换。5、公共绿化的养护和管理。6、车辆（含非机动车、摩托车）行驶、停放管理。7、对小区公共秩序维护、安全防范等事项的管理。8、装饰装修管理服务。9、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道、化粪池的疏通。10、物业档案资料管理。合同还约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅为0.6元/月/平方米。物业服务费用（物业服务资金）由乙方按每年向业主收取（起始日期为本合同有效期第一日）。乙方未能按照约定提供相应服务，因乙方责任造成甲方经济损失的，乙方应给予业主相应经济赔偿。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额的每日千分之三标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年9月1日起至2016年8月31日止。该合同还约定了其他事项。另查明，被告张某某系某某小区B2601室的业主，房屋建筑面积为156.75平方米。自2008年11月1日至2016年8月31日，被告未向原告缴纳物业费用。原告自2005年9月份至今为某某小区提供物业服务。以上事实有原告提供的四份物业服务合同予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建签订的四份物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告已提供物业服务，被告应按合同约定缴纳物业服务费。关于物业服务费及滞纳金问题。经计算，2008年11月1日至2012年8月31日期间物业服务费为2884元（0.4元/月/平方米×156.75平方米×46个月）；2012年9月1日至2016年8月31日期间物业服务费为4514元（0.6元/月/平方米×156.75平方米×48个月）。上述物业服务费共计7398元。被告辩称，上房时家中失盗，损失严重，原告安全防范等服务不到位。本院认为，虽然原告并非侵权人，但是原告亦未能提供证据证明被告家中失盗前后期间原告完全按照合同约定履行服务义务，尽到安全防范义务，故本院确认原告提供物业服务存在瑕疵，应当承担部分违约责任。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院依法对物业服务费进行核减。关于违约金问题，被告长时间未缴纳物业费依法应向原告支付违约金。本院综合各项因素考虑，认为物业费核减的数额与违约金数额予以冲抵。故被告应向原告缴纳物业服务费7398元。另外，本院建议原告今后提供物业服务义务时应坚持诚实守信、敬业爱业原则，踏踏实实按照合同约定为业主服务，听取业主建议，减少矛盾纠纷，努力提高服务质量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告张某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州市某某物业管理有限公司支付物业费共计7398元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担8元，由被告张某某负担17元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。成林审 判 员  王某某二〇一七年四月一日见习书记员  刘某某