江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1641号
上诉人（原审被告）：顾祝甫，男，1941年9月20日生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：顾红兵，男，1971年10月1日生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：顾红根，男，1962年6月25日生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：顾红兰，女，1969年3月25日生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：顾红弟，女，1966年10月20日生，汉族，住昆山市。
五上诉人共同委托诉讼代理人：问健峰，江苏传承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁金燕,女，1989年10月10日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：丁花英，系丁金燕母亲，女，1967年12月6日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：李中华，江苏瑞生律师事务所律师。
原审被告：陈娅琴，女，1975年4月24日生，汉族，住昆山市。
原审被告：昆山鼎龙房产开发有限公司，统一社会信用代码91320583733785490D，住所地昆山市玉山镇盆渎村8号楼101室。
法定代表人：郭建龙，该公司董事长。
原审第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320583694523622W，住所地昆山市玉山镇城北萧林路1003号。
法定代表人：李邦圣，该公司总经理。
上诉人顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟因与被上诉人丁金燕及原审被告陈娅琴、昆山鼎龙房产开发有限公司（以下简称鼎龙公司）、原审第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初第6422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟上诉请求：1、依法撤销（2017）苏0583民初第6422号民事判决中第1、2、3、4项判决并依法改判为顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟四人不承担协助涉案房产过户责任；2、案件受理费等诉讼费用由丁金燕承担。事实和理由：一、涉案合同系顾祝甫与丁金燕单独签订，其他上诉人对此均不知情。一审中，案外人周小民并未出庭接受上诉人的质询，另涉案合同中介机构的经办人处签章显示经办人为张球，该员工现已从该房屋中介处离职，故一审法院仅依据庭外对涉案房屋中介员工（周小民）的单方虚假陈述便认定顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟亦为涉案合同当事人实属程序违法。二、涉案合同不具备继续履行条件。涉案房屋为五名上诉人共有，在涉案合同仅为顾祝甫单方签署且其他共有人明示不追认的情况下，涉案购房合同不具备继续履行的条件。据此，一审法院应当在知悉此情况时及时向丁金燕释明变更诉请，而不应在违背顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟四人意思自治的情况下强行将该四人列为涉案合同当事人。
丁金燕辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、在签订本房屋买卖合同时，顾祝甫和其四名子女以及其儿媳陈娅琴均在场，顾祝甫的四个子女均同意出售该涉案房屋。在签订涉案房屋买卖合同后的次日，五位上诉人即将涉案房屋和车位交付给了丁金燕并装修入住，直至丁金燕于2017年3月份起诉至法院，五位上诉人从未主张过丁金燕非法占有、装修房屋，而仅就房屋涨价问题单方提出要求。据此，五位上诉人均知晓并同意涉案房屋的买卖。二、一审中房产中介周小民作为第三人理想家园公司的经理出庭接受询问，是职务行为，因此一审法院采信其陈述合法。三、涉案房屋买卖合同虽然只有顾祝甫签字，但是在签订本房屋买卖合同时，其余四名上诉人均在场并同意该书面房屋买卖合同。因此，其他四名上诉人也是本合同的当事人，有义务配合办理过户手续。
陈娅琴、鼎龙公司及理想家园公司均未作答辩。
丁金燕向一审法院起诉请求：一、判令顾祝甫、陈娅琴继续履行合同，协助办理昆山市盛巷小区34幢1303室及对应车位的房屋产权及土地使用权过户至丁金燕名下；二、判令顾祝甫、陈娅琴连带支付丁金燕逾期办证违约金34056元（自2016年10月4日起计算至2017年3月28日）及违约金129000元；三、判令顾祝甫、陈娅琴连带支付丁金燕因诉讼支出的律师费35000元；四、一审诉讼费由顾祝甫、陈娅琴承担。一审法院审理中，因丁金燕申请追加了相关原审被告，故丁金燕变更诉请：一、要求顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟协助将昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋房产证及土地证过户至丁金燕名下，判令盛巷花园4号区54号汽车位使用权归丁金燕所有；二、要求顾祝甫、陈娅琴、顾红兵承担逾期办证违约金暂计73143元（自2016年10月4日起按照房款总价的日万分之三计算至判决生效之日止），放弃违约金129000元的诉请；三、判令顾祝甫、陈娅琴、顾红兵共同支付丁金燕因诉讼支出的律师费35000元；四、诉讼费由顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟、陈娅琴承担。
一审认定事实：顾祝甫与袁彩云系夫妻关系，顾祝甫夫妇两人共育有子女四人：即顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟；袁彩云于2015年5月23日病亡。陈娅琴系顾红兵妻子。2000年10月，昆山市浦新房屋拆迁有限公司与顾祝甫（被拆迁人）签订了房屋动迁补偿协议书一份，约定将顾祝甫所有的坐落于昆山市××浦镇新塘村张巷六组房屋进行拆迁。2015年12月4日，顾祝甫（被拆迁人）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订了房屋安置协议书，明确动迁房屋安置在昆山市××浦镇××花园及牡丹××房屋及四个车位，涉案房屋为昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室及相对应的4号区54号车位，该份协议由顾红兵代顾祝甫签署。2016年1月6日，丁金燕（买受方）与顾祝甫（出卖方）、陈娅琴（顾祝甫代理人）经理想家园公司中介签订了《昆山市动迁房买卖合同》一份，约定：顾祝甫将昆山市××浦镇盛巷小区34幢1303室及汽车位一个以总价645000元转让给丁金燕，签约时应支付定金100000元，于2016年1月9日前支付200000元，2017年1月9日前支付50000元，尾款295000元于2018年1月9日支付；若任何一方未按照合同约定履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付房屋总价款的万分之三作为违约金；另违约方还需承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、财产保全费、执行费等）。合同签订后，丁金燕依约于2016年1月7日向顾祝甫支付了购房定金100000元，于2016年1月9日支付购房款60000元、2016年1月11日支付40000元，2016年1月23日支付100000元、2017年1月12日支付50000元，共计支付顾祝甫购房款350000元（含定金）。丁金燕于2016年1月11日向理想家园公司支付中介费10000元。现丁金燕已拿到涉案房屋并装修入住；丁金燕尚欠295000元房屋转让款未付。丁金燕为证明一审诉讼产生的律师费，提交了《委托代理合同》、付款凭证，发票，丁金燕共计支出律师费35000元。
一审法院另查明，审理中顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟等抗辩不知晓涉案房屋转让事宜，认为买卖合同的签订系父亲顾祝甫一人行为，因涉案房屋部分系母亲遗产，故父亲顾祝甫一人无权处分，且涉案房屋顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟没有向丁金燕进行交付，丁金燕系自己无权占有。理想家园公司在一审两次庭审均未出庭，但一审法院在第一次庭审后找到该公司在昆山市××浦镇学士路店经理周小民询问涉案房屋的签约及履行过程，其称：2016年1月6日当晚在顾祝甫家中，当时顾祝甫的几个子女均在场，几个子女对顾祝甫把涉案房屋卖给丁金燕的事情都知晓，当晚双方签约，由于当天时间较晚，银行取款和转款无法办理，顾祝甫一方将涉案房屋钥匙交给我方，并同意如丁金燕第二天将款转至顾祝甫账号后由我方将钥匙交给丁金燕；第二天丁金燕将100000元定金依约转入顾祝甫账户，我方在看到丁金燕出具的转款凭证后确认丁金燕已经付款，故将房屋钥匙交给了丁金燕，这个钥匙也就代表了合同约定的交房；此后顾祝甫在合同履行过程中确实提出过加价，为此我方还给予协调但未成功，顾祝甫一方一直也不配合办理过户。
一审法院再查明，现涉案转让房屋于2015年12月15日初始登记在鼎龙公司名下，房屋坐落为昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室。涉案转让车位即昆山市××浦镇××花园××区××号汽车位没有房屋初始登记手续且不能办理不动产权属证书。现涉案房屋已具备办证条件，顾红兵于2017年8月9日前往昆山市浦新房屋拆迁有限公司领取了包含涉案转让房屋在内的房屋初始登记证三份。一审审理中，丁金燕已将尚欠购房款295000元按一审法院指定支付至法院账户。
一审法院认为，涉案转让房屋即坐落于昆山市××浦镇××花园××楼××室及××花园××区××号汽车位，系顾祝甫与妻子袁彩云共同共有的老房拆迁安置而来；顾祝甫妻子袁彩云已于2015年5月病亡，袁彩云的法定第一顺序继承人即顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟。顾祝甫将涉案动迁安置房屋及车位转让给丁金燕，丁金燕也依约支付了购房定金及房款共计350000元，故丁金燕与顾祝甫签订的房屋买卖合同依法成立有效。顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟均抗辩并未向丁金燕交付涉案转让房屋及车位以及顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟抗辩不知晓涉案房屋转让事宜的意见，一审法院结合向理想家园公司调查询问的情况，足以认定顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟对房屋转让事宜的明知并同意转让，并且在丁金燕支付定金后委托理想家园公司交付钥匙的行为，即顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟向丁金燕进行了交房，且目前丁金燕确认实际占有房屋并早已装修入住，一审法院对顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟向丁金燕交房的行为依法予以认定，故顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟此抗辩意见一审法院不予采信。陈娅琴系顾祝甫的代理人及顾红兵的妻子，并非袁彩云的法定继承人，也非涉案房屋的权利人，故丁金燕对其的诉请主张一审法院不予支持。丁金燕已将尚欠购房款295000元付至一审法院账户的事实予以认定。现涉案转让的坐落于昆山市××浦镇××花园××区××号汽车位因不能办理不动产权属证书，但该车位的使用权归丁金燕所有。现涉案转让的昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋，已具备办证条件，但顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟未能及时协助丁金燕办理变更过户手续，引起纠纷的责任在于顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟。综上，丁金燕要求顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟协助办理昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室不动产权证登记变更的请求，一审法院予以支持；但该房屋目前登记在鼎龙公司名下，故应先由鼎龙公司将房屋不动产权办理至顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟名下。丁金燕要求顾祝甫、陈娅琴、顾红兵连带承担逾期办证违约金的请求，因房屋买卖合同只约定了履约违约金，并未就逾期办证违约金进行约定，故丁金燕此请求一审法院不予支持。丁金燕放弃房屋转让总价645000元的20%计129000元的诉请，系丁金燕对自己民事权利的自由处分，一审法院予以准许。丁金燕主张顾祝甫、陈娅琴、顾红兵连带承担律师费35000元的请求，因该笔费用并非实际产生的必需费用，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、昆山鼎龙房产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助将坐落于昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋不动产权证办理至顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟名下。二、顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟在昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋不动产权证办理完毕后十日内，协助丁金燕办理昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋不动产权证登记变更手续。三、丁金燕于昆山市××浦镇盛巷花园34号楼1303室房屋不动产权证登记变更手续完毕后十日内支付顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟房屋转让款295000元。四、坐落于昆山市××浦镇××花园××区××号汽车位使用权归丁金燕所有。五、驳回丁金燕的其他诉讼请求。六、案件受理费10250元，财产保全费3745元，合计13995元，由顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟负担。
二审中，经上诉人委托诉讼代理人与顾红兰核实，在涉案房屋拆迁之前，顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟均与顾祝甫居住在一起。
以上事实有二审调查笔录予以佐证。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，顾祝甫与丁金燕签订的《昆山市动迁房买卖合同》系双方真实表示，合法有效，双方均应恪守。上诉人认为，除顾祝甫外的其他四名上诉人作为房屋共有人并不知晓、同意顾祝甫出售涉案房屋，故丁金燕无权要求五上诉人继续履行涉案房屋买卖合同。对此本院认为，涉案房产中介的工作人员周小民在一审调查中陈述在签订房屋买卖合时五位上诉人均在签约现场，上诉人在二审调查中亦确认在涉案房屋拆迁之前五名上诉人均居住在一起，房屋买卖合同中载明顾红兵的妻子陈娅琴亦为房屋出卖人的委托代理人，顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟在顾祝甫与丁金燕签订涉案房屋买卖合同时并未明确表示拒绝出卖涉案房屋，在丁金燕于2016年1月取得房屋钥匙并装修入住涉案房屋后五上诉人针对丁金燕占有使用房屋亦未提出异议，综合前述情节，可以认定五上诉人均知晓并同意顾祝甫将涉案房屋出卖给丁金燕。现涉案房屋已经具备办证条件，丁金燕已按约支付房屋价款并将尚欠购房款提存至一审法院账户，一审法院判决合同继续履行并由五上诉人协助丁金燕办理房屋产权变更登记手续并无不当。
综上所述，顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10250元，由顾祝甫、顾红兵、顾红根、顾红兰、顾红弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
审 判 员 郭 锐
二〇一八年五月二十一日
法官助理 黄源榕
书 记 员 袁丽媛