陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11768号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。
法定代表人姜玲，该公司董事长。
委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张小勋，男，1972年2月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人侯花萍，女，1981年12月29日出生，汉族，住西安市雁塔区，系张小勋之妻。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人张小勋商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初86号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月7日，张小勋作为买受人，天宝公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12067091）一式三份，合同约定：由张小勋购买天宝公司开发的位于西安市××区××东路晶城秀府8幢3单元6层30602号房屋一套，建筑面积共127.28平米，房屋总价款1013484元，合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条第一款约定：“天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。因买受人私改管线造成供气延误的，出卖人不承担责任；供暖设备于入住时达到使用条件，因买受人私改管线造成的不利后果包括给其它业主造成的损失由买受人自行承担。”第二款约定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累积计算）；出现本合同第八条第二款出卖人可据实予以延期的情形之一，导致基础设施、公共配套建筑在规定日期未达到使用条件，出卖人不承担上述违约责任。”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”；附件六《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款约定：“买受人应保证按照《买卖合同》约定的交付时间办理入住手续（如《买卖合同》约定的交付时间与实际交付时间不一致的，以出卖人通知的入住时间为准），逾期办理入住手续的，视为买受人违约，买受人逾期办理入住超过30日的，出卖人书面催办买受人入住并有权自买受人逾期办理入住手续之日起，按照总房款之日万分之一收取违约金。买受人逾期办理入住超过90日的，出卖人有权解除合同。”2014年1月17日，张小勋按约定向天宝公司支付了全部购房款1013484元，天宝公司向张小勋出具了编号为00277793的购房款发票。然天宝公司实际交房日期为2014年1月22日，房屋交付后，天宝公司并未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，在庭审中，天宝公司对其逾期办证的违约事实亦无异议。天宝公司于2014年11月11日将天然气安装到位，而合同约定的天然气安装时间为2013年12月31日，迟延了293日。2014年11月27日，天宝公司就其迟延供暖向张小勋支付了违约金620元。
张小勋诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年8月7日，其与天宝公司双方签订《商品房买卖合同》（编号：3932094）一式三份，约定其购买天宝公司开发的位于西安市××区××东路晶城秀府8幢3单元6层30602号商品房，房屋总价款1013484元，其已付清全部购房款。合同第八条约定：“天宝公司应于2013年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条约定：“天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件，天宝公司应按买受人已付房款的日万分之一支付违约金”；第十五条约定：“天宝公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因天宝公司原因，买受人不能在约定期限内取得房产证，且买受人不退房，天宝公司应按买受人已付房款的2%向买受人支付违约金”。然天宝公司并未按合同约定的期限向其交付房屋，天然气和供暖设备也未达到使用条件，更未在约定的期限内为其办理涉案房屋产权证。天宝公司之行为已严重违反了合同约定，故其诉至法院，请求依法判令：1、天宝公司立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并协助其办理产权证书。2、天宝公司向其支付产权证违约金20301.52元。3、天宝公司向其支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件违约金31568.86元。
天宝公司辩称，对于张小勋诉称的所购房屋楼号、交房时间及所交款项数额予以认可。但根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，且在2014年11月已经就延迟供暖问题向张小勋支付了违约金620元，故张小勋要求其公司承担天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件的违约金之诉请，依法应予以驳回。而其公司逾期办证之行为，并未给张小勋造成实际损失，故张小勋诉请的逾期办证违约金过高，请求法院对此予以调整。
原审法院认为，张小勋与天宝公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，故对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，天宝公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而天宝公司在张小勋依约支付了1013484元购房款后，并未在约定的期限内将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，天宝公司的行为已构成违约，理应继续履行合同相应义务并承担违约责任，故对张小勋主张由天宝公司立即将办理权属登记需由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案并由天宝公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院予以支持，庭审中，张小勋与天宝公司双方一致认可房产证违约金数额为20269.68元，法院依法予以准许。对于天宝公司认为张小勋主张的违约金过高，要求予以降低的辩称意见，法院认为张小勋按照合同约定主张的违约金并非过分高于天宝公司违约给其造成的损失，且天宝公司并未提供相关证据证明合同约定的违约金过高，且双方庭审中已就该金额达成一致，故对于天宝公司的该项辩称理由，法院不予采纳。根据合同第十四条的约定，天然气安装使用时间应为2013年12月31日，如果在规定的日期内未达到使用条件且买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交房款日万分之一的违约金。天宝公司未在合同约定期限内将天然气安装到位，而又无法定和约定的延期事由，该行为亦构成违约，故应按合同约定向张小勋支付天然气违约金，但应扣除天宝公司已支付的供暖违约金620元。庭审中，张小勋与天宝公司双方一致认可天然气违约金数额为29695.08元，法院依法予以准许，天然气违约金确认为29075.08元（29695.08元-620元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将为原告张小勋办理房产证权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证书。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小勋支付逾期办证违约金20269.68元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小勋支付天然气违约金29075.08元。四、驳回原告张小勋其它的诉讼请求。如被告陕西天宝物业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1097元，由原告张小勋负担53元，被告陕西天宝物业投资有限公司负担1044元。此款原告张小勋已交纳，被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担部分给付原告张小勋。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。其公司和张小勋于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，由张小勋购买其公司开发的晶城秀府小区8幢3单元30602号房屋，并约定：“天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用”。其公司已于交房时完成了主管道的安装，只是2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的要求下正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位。因此，其公司不应承担逾期安装天然气管道的违约责任。二、其公司已经在2014年11月就迟延供暖问题对张小勋进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。根据合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。…在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）…”之约定，其公司已经向张小勋发放了620元的供暖补贴，张小勋也接收了此款，因此，即使其公司未按期将天然气管道安装到位，那么在供暖违约金已经赔付的情况下，天然气违约金就不应予以支持。上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判驳回张小勋的该项诉讼请求；2、本案诉讼费用由张小勋承担。
张小勋辩称，其入住的时候天然气管道并没有安装到位，取暖设备也没有安装到位，620元当时说是补偿电费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天宝公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，张小勋和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案二审争议的焦点为对于天宝公司逾期安装天然气管道违约责任的认定。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通…。5、供暖设备于入住时达到使用条件。…如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…”。根据该条的约定，天宝公司承诺在张小勋入住时将天然气管道安装到位，但在2014年1月22日张小勋收房入住时，其房屋的天然气管道并未达到通气使用条件，天宝公司于2014年11月11日才将天然气安装到位，其行为违反了合同约定，应承担违约责任。现一审判决天宝公司支付张小勋29075.08元逾期安装天然气管道违约金并无不妥，对于天宝公司上诉认为其公司不应承担该项违约金的理由，本院不予采纳。关于天宝公司上诉称，其公司已就延迟供暖问题向张小勋发放了供暖补贴，不应再承担逾期安装天然气管道违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费527元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十月十九日
书 记 员 石李婷