安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一初字第00022号
原告：李立新，男，1964年12月9日出生，汉族，滁州瑶海农机大市场滁州分公司经理，住安徽省巢湖市。
委托代理人：焦纪明，安徽焦纪明律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码68811829-2。
法定代表人：唐俊东，该公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
原告李立新诉被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案。原告李立新及其委托代理人焦纪明，被告瑶海公司的委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李立新诉称：2013年8月29日，李立新与瑶海公司签订一份《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》。约定：双方共同出资，合作开发金域年华（南区）商住项目；瑶海公司为该项目成立项目分公司并任命李立新为分公司经理；为了保证该合同的顺利履行，李立新应向瑶海公司支付履约保证金2080万元，在合同签订之日起10日内支付1560万元，项目开工前十日内支付520万元。同时，双方在该合同第六条违约责任第2款中约定，因瑶海公司已经将本项目的土地证向银行进行了抵押，在乙方办理有关审批手续而确需瑶海公司将《国有土地使用权证》移交给李立新保管的，由李立新提前书面通知瑶海公司，届时瑶海公司应予积极配合。如果瑶海公司在李立新确需且收到通知30日内仍不能提供《国有土地使用权证》，并导致本合同无法继续履行的，李立新有权单方面解除本合同，届时瑶海公司理应当按照本条第1款规定向李立新承担违约责任。上述合同签订后，李立新不仅按照约定分别于2013年8月29日、11月27日向瑶海公司支付了1560万元和520万元，共计2080万元的履约保证金，且一直按照合同约定陆续开始了项目开发的有关工作。2013年12月12日，李立新为该项目成立了瑶海公司滁州分公司，并任命李立新为该分公司经理。截止2014年10月30日前，李立新已为该项目支出了项目开发和管理成本共计2463689.7元。自2014年4月份开始，在项目办理相关规划审批手续需要瑶海公司提供《国有土地使用权证》原件时，虽经李立新多次口头和书面形式催促，但瑶海公司一直予以推诿，无法将土地使用权解除抵押登记并将《国有土地使用权证》原件交予李立新，致使李立新无法依法办理项目规划审批手续，致使本合同约定的房地产开发项目无法继续实施。后李立新多次与瑶海公司协商，瑶海公司认可土地证无法提供原件导致约定的合资、合作开发房地产项目的合同已经无法继续履行，但对于李立新提出的解除合同善后处理事宜，瑶海公司一直予以推诿。综上所述，李立新认为，瑶海公司无法履行合同中明确约定的义务，致使双方签订的合资合作开发房地产合同无法继续履行，显然已经构成违约。请求：1、依法判令解除双方于2013年8月29日签订的《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》；2、依法判令瑶海公司立即返还李立新支付的履约保证金人民币2080万元；3、依法判令瑶海公司对上述的2080万元保证金中的1560万元自2013年8月29日起至实际偿还之日止，520万元自2013年11月27日起至实际偿还之日止，按照同期银行贷款利率的四倍标准向李立新赔偿占用期间的利息损失（暂计算至2014年11月30日为6115627.39元）；4、判令瑶海公司依法赔偿李立新为履行前述合同而已经支出的费用损失共计人民币2463689.7元；5、本案诉讼费用由瑶海公司承担。
瑶海公司辩称：双方签订的金域年华南区合作开发合同，名为开发合同，实为项目转让。李立新作为个人不符合房地产开发项目的开发人资质，并且项目转让后，瑶海公司并不实际参与该项目的筹划、建设和销售等事务。李立新借用瑶海公司的资质对涉案项目进行开发，故双方所签订的合作开发合同无效。瑶海公司同意返还李立新20**万元项目转让款。请求依法判决。
李立新为支持其诉讼请求所举证据及瑶海公司质证意见如下：
证据一、李立新的身份证。证明：李立新的诉讼主体适格。
瑶海公司质证意见为：无异议。
证据二、瑶海公司的工商登记信息、组织机构代码。证明：瑶海公司的身份情况。
瑶海公司质证意见为：无异议。
证据三、《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》、收款收据。证明：1、2013年8月29日，双方签订了一份《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》，约定：双方共同出资，合作开发金域年华（南区）商住项目，瑶海公司为该项目成立分公司并任命李立新为分公司经理。为了保证该合同的顺利履行，李立新应支付履约保证金2080万元，其中在合同签订之日起10日内支付1560万元，项目开工前十日内支付520万元。2、双方在该合同第六条违约责任第2款中约定，因瑶海公司已将本项目土地证向银行进行了抵押，在李立新办理有关审批手续而确需瑶海公司将《国有土地使用权证》移交给李立新保管的，由李立新提前书面通知瑶海公司。如果瑶海公司在李立新确需且收到李立新通知30日内仍不能提供《国有土地使用权证》，并导致本合同无法继续履行的，李立新有权单方面解除本合同，届时瑶海公司应当按照本条第1款规定向李立新承担违约责任。3、李立新按照约定分别于2013年8月29日和11月27日向瑶海公司支付了1560万元、520万元履约保证金。
瑶海公司质证意见为：真实性无异议，但涉案合作开发合同属于项目转让合同，因李立新是自然人，不具备房地产项目开发资质，因此该合同是无效合同。
证据四、瑶海公司滁州分公司工商信息查询。证明：2013年12月12日，瑶海公司为该项目成立了瑶海公司滁州分公司，并任命李立新为该分公司经理。
瑶海公司质证意见为：真实性无异议，但设立瑶海公司滁州分公司的目的是为规避李立新是自然人的法律风险，以该形式来掩盖李立新借用瑶海公司房地产开发资质的行为。
证据五、《关于要求提供金域年华小区土地证原件或者加盖银行印鉴的土地证复印件的报告》、《关于请求解决土地延期问题的报告》。证明：自2014年4月份开始，在项目办理相关规划审批手续需要瑶海公司提供《国有土地使用权证》原件时，虽经李立新多次以口头和书面形式催促，但是瑶海公司一直予以推诿，无法将土地使用权解除抵押登记并将《国有土地使用权证》原件交予李立新，致使涉案合同约定的房地产开发项目无法继续实施。
瑶海公司质证意见为：真实性无异议，李立新在合作开发之前就明知抵押的事实，其也应预测到抵押的法律后果。
证据六、瑶海公司滁州分公司账务明细表。证明：李立新为履行合同所产生的损失2463689.7元。
瑶海公司质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该证据不予认可。
瑶海公司为支持其抗辩理由所举证据及李立新质证意见如下：
证据一、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明。证明：瑶海公司的企业信息。
李立新质证意见为：无异议。
证据二、金域年华南区开发合同。证明：1、李立新在签订涉案合同时，其已明知涉案项目的土地使用证已经办理了抵押手续。2、李立新不具备房地产开发资质，涉案合同系无效合同。
李立新质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议。李立新虽然明知土地证被抵押的事实，但双方对使用土地证原件的有关程序和法律后果做了明确约定。双方以一方投资土地使用权，一方投资现金的方式共同开发涉案项目，并且对开发过程中的运作管理模式有明确约定，瑶海公司的陈述与事实不符。
证据三、滁州市发改委发改服务317号文件。证明：涉案项目于2009年立项，并在行政机关备案。因此，双方所签的合作开发合同实际上是项目转让合同。
李立新质证意见为：真实性无异议。涉案项目虽在2009年立项，但整个项目实际为分批次进行，本案涉及的南区部分即为该项目的后期部分，李立新以现金方式进行合资合作开发房地产，双方之间关系并不是瑶海公司所陈述的项目转让关系。
证据四、国有土地使用权证。证明涉案项目的土地使用权类型为出让。
李立新质证意见为：无异议。
综合双方质证意见，本院认证如下：
李立新提供的证据一、二、三、四、五，瑶海公司对真实性均无异议，对其真实性，本院予以确认。证据六，系李立新履行《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》产生费用，虽然部分费用的真实性无法确认，但可以证明李立新为履行涉案合同所产生的损失客观存在。瑶海公司提供的证据一、二、三、四，李立新对其真实性无异议，对其真实性，本院予以确认。
综合以上举证、质证及认证，本院查明案件事实如下：
2013年8月29日，李立新（乙方）与瑶海公司（甲方）签订一份《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》，约定：双方合作开发金域年华（南区）商住项目；基本情况：1、土地性质及抵押：甲方通过国有土地出让方式取得“金域年华”项目土地使用权，甲方已将该土地使用权向银行办理抵押手续。2、土地位于滁州市滁宁快速通道与醉翁路交叉口东北侧。合作方式：甲方承担取得该项目土地使用权和项目开发权、地质勘探、前期规划审批、土地现状临时工程等前期已发生费用，承担本项目截至合同签署之日止为取得土地使用权及项目权所产生的全部债权债务，甲方提供上述开发地块与乙方进行合作。本项目合作开发合同价为13000万元，甲乙双方的合作开发利润按照本项目预期收益5200万元进行分配，甲方占40%即2080万元，乙方占60%即3120万元。如乙方在2016年12月31日前该项目交房后三十个日历日内仍未实现总套数98%（不含）的商品房销售，甲方的合作开发利润按照上述预期收益和分配比例计算；如在上述期间实现总套数98%（含）以上的商品房销售，实际收益超出预期收益，甲方的合作开发利润按照实际收益和上述分配比例计算。瑶海公司为该项目成立项目分公司并任命李立新为分公司经理；李立新享有并承担该项目全过程开发建设与经营管理产生的债权债务，承担包括但不限于该项目施工管理、房屋销售、房屋质量、物业善后等产生的全部法律责任，承担因该项目开发建设与经营管理需要而向社会或第三方宣传、公告、承诺，或与第三方签署合同、书面约定、纪要备忘等全部法律责任。李立新向瑶海公司支付该项目合作开发合同价13000万元的百分之十六即2080万元作为履约保证金，履约保证金分两次支付，在合同签订生效之日起10个日历日内支付1560万元，项目开工前十个日历日内支付520万元。合同生效后，甲方单方面解除合同，或无正当理由延迟履行本合同应尽义务超过30个日历日，视为甲方构成根本违约。乙方有权单方面解除合同，甲方除应退还已收取的履约保证金外，同时承担截至本合同解除之日乙方就该项目开发建设与管理的全部成本支出，并向乙方支付按照本合同履约保证金双倍计算违约金。因瑶海公司将本项目的土地使用权向银行进行了抵押，在乙方办理有关审批手续而确需瑶海公司将《国有土地使用权证》移交给李立新保管的，由李立新提前书面通知瑶海公司，届时瑶海公司应予积极配合。如果瑶海公司在李立新确需且收到通知30个日历日仍不能提供《国有土地使用权证》，并导致本合同无法继续履行的，李立新有权单方面解除本合同，届时瑶海公司李应当按照本条规定向李立新承担违约责任。合同签订后，李立新分别于2013年8月29日、2013年11月27日向瑶海公司支付了1560万元、520万元。瑶海公司滁州分公司于2013年12月12日成立，李立新为瑶海公司滁州分公司负责人。2014年4月29日，李立新向瑶海公司发出关于要求提供金域年华小区土地证原件或加盖银行印鉴的土地证复印件的报告。2014年7月1日，李立新向瑶海公司发出关于请求解决土地延期问题的报告。上述两份报告，瑶海公司均收到。瑶海公司一直未能将涉案土地使用权解除抵押登记并将《国有土地使用权证》原件交予李立新，涉案项目现处于停滞状态。瑶海公司经营范围包括市场开发、房地产开发等。经本院向李立新释明涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》无效，其仍坚持原诉讼请求。
本院认为：综合本案诉辩双方意见，本案争议焦点为：1、涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》的性质及效力如何确定；2、李立新要求瑶海公司返还2080万元履约保证并赔偿利息及损失的请求能否成立。
（一）关于涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》的性质及效力如何确定问题
李立新与瑶海公司于2013年8月29日签订的《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》约定，瑶海公司承担取得该项目土地使用权和项目开发权、地质勘探、前期规划审批、土地现状临时工程等前期已发生费用，承担本项目截至合同签署之日止为取得土地使用权及项目权所产生的全部债权债务。李立新享有并承担该项目全过程开发建设与经营管理产生的债权债务。承担包括但不限于该项目施工管理、房屋销售、房屋质量、牧业善后等产生的全部法律责任，承担因该项目开发建设与经营管理需要而向社会或第三方宣传、公告、承诺或与第三方签署合同、书面约定、纪要备忘等全部法律责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此看出，合作开发房地产合同必须具备三个特征：共同投资、共享利润、共担风险。共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的核心内容，而共担风险更是合作开发房地产法律关系的本质特征。本案中，双方合同约定，李立新向瑶海公司支付2080万元履约保证金，合作开发合同履行后冲抵应当分配给瑶海公司的利润。双方的合作开发利润按照本项目预期收益5200万元进行分配，瑶海公司占40%即2080万元，与约定的履约保证金一致。由此反映，瑶海公司在《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》中确保了收益，且不承担涉案项目开发中产生的亏损、失败等收益风险。瑶海公司承担本项目截至合同签署之日止为取得土地使用权及项目权所产生的全部债权债务，李立新享有并承担该项目全过程开发建设与经营管理产生的债权债务。可见，在项目开发中产生的责任风险由李立新单方承担。故从涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》内容来看出，瑶海公司作为土地使用权的投资方，不承担收益风险，亦不承担项目的责任风险，不具备房地产合作开发合同所应具备的共担风险特征，其收取的固定利益已经成为投入的土地使用权的对价，加之，在合同约定的双方责任中，瑶海公司亦负有配合李立新移交土地证等相关手续的责任，故瑶海公司与李立新所签订协议的真实意图并非房地产项目合作开发，而是以合作开发为名义，将瑶海公司拥有的“金域年华”项目，包括相应的各项权利（不限于土地使用权）和义务转让给李立新。因本案转让不限于土地使用权，主要系瑶海公司将“金域年华”项目转让给李立新，故涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》应为房地产开发项目转让合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”因此，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（1）转、受让方应具备房地产开发经营资格；（2）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（3）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（4）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。本案中，房地产项目受让人李立新并不具备房地产开发经营的资质，故李立新与瑶海公司签订的《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》应为无效。李立新主张涉案合同有效并解除，无法律依据，本院不予支持。瑶海公司辩称，涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》名为合作开发合同，实为项目转让合同，李立新作为个人无房地产开发项目的资质，涉案合同无效的理由成立，本院予以采纳。
（二）关于李立新要求瑶海公司返还2080万元履约保证并赔偿利息及损失的请求能否成立问题
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李立新依据涉案《金域年华（南区）商住项目合作开发合同》，向瑶海公司支付了2080万元履约保证，依据上述法律规定，瑶海公司应当予以返还，且瑶海公司对返还2080万元履约保证金亦无异议，故对李立新要求瑶海公司返还2080万元履约保证金的请求，本院予以支持。李立新要求瑶海公司承担2080万元履约保证金中的1560万元自2013年8月29日起至实际偿还之日止，520万元自2013年11月27日起至实际偿还之日止，按照同期银行贷款利率的四倍标准赔偿利息损失。因瑶海公司实际占有李立新支付的2080万元履约保证金的利息收益，故瑶海公司应予以返还。瑶海公司返还李立新的利息为：自2013年8月29日起至2013年11月26日止以1560万元为基数，自2013年11月27日起至实际偿还之日止以2080万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。李立新要求瑶海公司赔偿为履行涉案合同而支出的费用损失2463689.7元。因李立新为履行合同投入的损失实际存在，考虑李立新与瑶海公司对涉案合同无效均有过错，根据双方的过错程度，本院酌定瑶海公司赔偿李立新的损失数额为150万元。
综上，李立新要求瑶海公司返还2080万元履约保证金的请求，本院予以支持；对李立新主张的利息损失，本院以李立新交付的履约保证金为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。对李立新主张的支出费用损失，本院酌定为150万元，对超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李立新履约保证金2080万元及利息（利息为：自2013年8月29日起至2013年11月26日止以1560万元为基数，自2013年11月27日起至实际偿还之日止以2080万元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算）；
二、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李立新的损失150万元；
三、驳回原告李立新的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188697元，保全费5000元，合计193697元，由原告李立新负担36463元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担157234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
人民陪审员 王湘琴
二〇一五年六月十六日
书 记 员 郭东武
附：本案处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享受权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。