上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13955号
原告韦钦录，男，1983年9月9日生，汉族，住山东省。委托代理人王敏芬，上海高达律师事务所律师。被告黄振国，男，1950年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人刘华健，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人金佳，北京长安(上海)律师�务所律师。原告韦钦录诉被告黄振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月24日、2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告韦钦录的委托代理人王敏芬、被告黄振国的委托代理人刘华健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦钦录诉称，2015年12月10日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限为6年，自2016年1月25日起至2022年1月24日止，并口头约定提前15天交房，作为给原告的装修期。另约定租金每月人民币(以下币种相同)6,000元，每三个月支付一次。合同签订后，原告于当天支付了三个月租金及一个月押金合计24,000元。2016年1月10日，原告前往被告处要求交房，但发现系争房屋内已有人在进行装修，被告拒绝向原告交房。故诉请判令：被告将系争房屋交付给原告使用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告三个月租金18,000元及押金6,000元，合计24,000元；3、被告支付违约赔偿金25,000元。被告黄振国辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。原、被告间的租赁合同未实际履行，被告已将系争房屋租赁给案外人，原告诉请的租金及押金，被告未收到。原告原租赁被告儿子、儿媳位于系争房屋楼上即901室房屋，后出租方要求提前解除合同，关于提前解约的赔偿问题进行了协商，约定提前解约补偿(含退还押金)给原告35,000元，后被告儿媳支付给原告11,000元，剩余24,000元作为原告支付租赁系争房屋的三个月租金及押金，由被告向原告出具了24,000元的收据，被告实际未收到款项。此后原告在搬离901室租赁房屋的过程中，原告没有如期搬离，双方产生纠纷，故被告无需向原告返还24,000元。由于系争房屋没有交付，原告也没有实际损失，且合同约定的违约赔偿金过高，应当予以调整。经审理查明，黄振国为系争房屋产权人之一。2015年12月10日，黄振国(出租方、甲方)与韦钦录(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积约125平方米，租期为六年，自2016年1月25日起至2022年1月24日止。租金每月6,000元，在租赁期限内，房屋租金不变，乙方第一次先付三个月，另付一个月房租押金，共计24,000元，以后按三个月支付。同日，双方签订《房屋租赁合同》补充条款，约定甲方(黄振国)如不到合同期收回房屋，则赔偿乙方(韦钦录)装修费及损(失)费5万元，若乙方违约同样赔偿甲方5万元整。合同另对其他事项作了约定。2015年12月10日，黄振国出具收条一份，内容为收到玉兰香苑XXX号XXX室房租费24,000元，租�人韦钦录。合同签订后，韦钦录要求黄振国交付租赁房屋未果，遂起诉至本院，诉请如前。审理中，原、被告确认：韦钦录原租赁黄振国儿子、儿媳位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋，在租赁期限内，黄振国儿子、儿媳要求提前解除合同，经协商，由黄振国提供系争房屋租赁给韦钦录，对提前解除前一租赁合同赔偿韦钦录赔偿金以及退还押金共计35,000元，黄振国儿媳已支付韦钦录11,000元，剩余24,000元作为韦钦录支付系争房屋的首期三个月租金18,000元以及支付押金6,000元，并由黄振国出具了收据。审理中，韦钦录提供了其与案外人周某某于2016年1月3日签订的友好协议，以证明原告与被告儿媳周某某对返还浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋达成了协议，原告延迟交房得到周某某同意，且原告支付了延迟交房期间的使用费。经庭审质证，黄振国认为原告与周某某签订�好协议时即2016年1月3日，原告已经发生了延迟交还租赁房屋的行为，该份友好协议没有涉及其他关于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋的赔偿事宜。对于诉请的违约赔偿金，原告称合同约定的违约损失赔偿金为5万元，鉴于系争房屋没有实际交付，故原告自行调整至按25,000元主张。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》及补充条款、收条、友好协议、房地产权证复印件等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被告确认其已将系争房屋另行租赁给了他人，无法按照租赁合同的约定向原告交付系争房屋，被告的行为已构成违约，原告据此要求解除双方间的租赁合同，本院予以准许。至于被告出具的收取原告租金及押�共计24,000元的收据，通过双方在庭审中的陈述反映，双方间虽然没有实际交付款项的行为，但由于原告与被告家属成员间存在其他租赁合同关系，为提前解除案外租赁合同，被告基于其家属成员应向原告承担提前解约赔偿金以及退还押金的责任，同意将相关款项作为原告履行本案租赁合同支付的租金及押金，可以视作相关的债权、债务已发生了转移。被告出具收条的行为已意味着其确认原告缴纳了相关的租金及押金。现解除合同解除，被告应当将其确认收取原告的租金及押金24,000元予以返还。租赁合同由于被告的违约行为以致解除，原告要求被告参照合同约定支付解除合同的违约赔偿金，符合合同约定以及法律规定。由于系争房屋没有实际交付，原告没有对系争房屋进行装修的行为，原告没有提供其他证明其损失的相关依据，因此，被告请求对违约赔偿金予以酬�，本院予以准许。综合本案合同的履行情况以及违约方的过错程度、违约造成的损失等情况，本院确认被告支付原告违约赔偿金12,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告韦钦录与被告黄振国于2015年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄振国于本判决生效之日起十日内返还原告韦钦录租金18,000元、押金6,000元；三、被告黄振国于本判决生效之日起十日内支付原告韦钦录违约赔偿金12,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄振国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年四月十八日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。