江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2892号
上诉人（原审被告）：苏州东渡房地产开发有限责任公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道聚金路。
法定代表人：茆春梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：盛雪川，江苏卓岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1980年12月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：乐宜东，男，1978年4月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：张宇，江苏恒之律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人苏州东渡房地产开发有限责任公司（以下简称东渡房产公司）因与被上诉人张玉梅、乐宜东商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东渡房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张玉梅、乐宜东的诉讼请求，诉讼费用由张玉梅、乐宜东承担。事实和理由：1、一审法院未查清涉案房屋房产证、他项权证办理逾期的原因。涉案房屋的欧瑞花园项目只有张玉梅、乐宜东户出现逾期办证情况，逾期原因与我公司无关。张玉梅、乐宜东购买房屋时由于社保和户口问题，导致其无法在我公司合作银行办理购房贷款，由其自行通过第三方君融公司在建设银行办理贷款，我公司与建设银行没有合作关系，据了解建设银行提供给房管局办理房产证、他项权证的材料交给君融公司后，因君融公司涉嫌刑事犯罪，公司停业导致材料遗失，影响办证。一审中，张玉梅认可通过君融公司办理贷款，经我公司向建设银行调查了解，张玉梅还为此投诉建设银行，建设银行为其补办材料，但由于客观原因，我公司无法取得相关证词，请求一审法院调查取证，一审法院未予理涉。2、根据双方《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第四条约定，买受人委托出卖人或者其他中介组织办理房地产权属证书的，应当提供办理所需的全部文件资料，否则因买受人未提供完整文件资料、提供虚假资料造成买受人不能在约定期限办出权属证书的，出卖人不构成违约。办理房地产权属证书的期限为具备办理条件之日起90天。本案因材料不齐导致办证逾期，责任不在我公司。3、一审法院认为应由我公司提供证据证明是张玉梅、乐宜东原因致使其未能在约定期限内办出房屋不动产权证书，这不符合民事诉讼证据规则。张玉梅、乐宜东主张逾期办证违约责任，应由其举证证明是我公司原因导致逾期办证。4、本案争议点并非张玉梅、乐宜东是否知晓办证具体需要什么材料，建设银行和我公司在2013年时已经出具了全部办证材料，问题在于银行的材料如何遗失的。只要我公司对于材料遗失没有责任，就不应当承担违约责任。
张玉梅、乐宜东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
张玉梅、乐宜东向一审法院起诉请求：1、东渡房产公司依法向支付未依约办理房屋产权证违约金共计人民币74438元（自2013年7月16日至2017年4月16日止，计1350天，按每天万分之一计算）。2、本案诉讼费用由东渡房产公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月15日，乐宜东（买受方）与东渡房产公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201212150243）一份，约定乐宜东向东渡房产公司购买位于相城区××街道××花园××室；用途为公寓；建筑面积88.22平方米；商品房总价款计551391元；付款方式为贷款方式支付；出卖方应当在2013年5月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第十五条关于房地产权属登记的约定：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。”合同附件五：合同补充协议第四条约定，“双方同意对合同正文第十五条补充如下：1、买受人委托出卖人或者其他中介组织办理房地产权属证书的，应当提供办理所需的全部文件资料，否则因买受人未提供完整文件资料、提供虚假资料造成买受人不能在约定期限办出权属证书的，出卖人不构成违约。2、以按揭方式支付房价款的买受人承诺，因自身原因未能在商品房交付后办出房地产权属证书致使出卖人承担担保责任和/或其他风险的，按本补充条款第二条、第三条相关规定处理。3、办理房地产权属证书的期限为具备办理条件之日起90天。”
一审另查明，2013年4月1日，乐宜东、张玉梅作为借款人与中国建设银行股份有限公司苏州分行作为贷款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322988636-2012-20130133225）一份，该合同中约定了借贷条款、担保条款、违约责任条款、其他约定条款及特别签订条款。其中特别签订条款中约定：借款人为乐宜东、张玉梅，贷款人为中国建设银行股份有限公司苏州分行，保证人为东渡房产公司，抵押人为乐宜东、张玉梅；借款人借款本金为人民币385000元，借款期限为300个月（即2013年4月10日至2038年4月10日）；借款人首付款金额为人民币166391元；贷款人将款项一次性划入东渡房产公司账户。该特别签订条款中还约定了其他事宜。
涉案房屋张玉梅、乐宜东支付东渡房产公司购房款合计551391元，东渡房产公司于2013年4月17日将房屋交付张玉梅、乐宜东，且张玉梅、乐宜东向东渡房产公司支付房屋契税等费用5847.66元、支付专项维修资金6615元，苏州市相城区住房和城乡建设局于2013年6月17日开具维修基金专用收据一份。
一审再查明，因东渡房产公司未办理涉案房屋权属证书，后张玉梅、乐宜东于2017年3月22日向不动产登记部门申请办理不动产权证，并提交了不动产登记申请书（转移登记）、不动产登记申请书（抵押权登记），东渡房产公司的不动产登记委托书、房屋所有权初始登记证明、分割转让许可证、营业执照，房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司苏州分行的不动产登记委托书、不动产（房产/土地）作价协议书、营业执照，以及契税税收缴款书、维修资金专用收据等相关资料，不动产登记部门经审核后，于2017年3月30日办理了不动产权证[苏（2107）苏州市不动产权第7005091号]。同时，东渡房产公司于2017年4月16日将原收取张玉梅、乐宜东的房屋契税等费用5847.66元退还。
上述事实，由张玉梅、乐宜东提供的身份证复印件、东渡房产公司的企业信用信息、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、维修基金收据、税收缴款书、苏州市不动产登记申请书（转移登记）、苏州市不动产登记申请书（抵押权登记）、苏州市不动产登记委托书、不动产（房产/土地）作价协议书、房屋所有权初始登记证明、分割转让许可证、营业执照、银行个人活期账户交易明细以及当事人陈述予以证实。
一审法院认为：乐宜东与东渡房产公司于2012年12月15日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。合同约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过90天，买受方要求继续履行合同的，则合同继续履行，出卖方并按约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金。本案中，根据张玉梅、乐宜东提供的银行交易明细、维修资金收据等证据，能够证实二人在支付房屋价款后，还同时向东渡房产公司支付了房屋契税、专项维修资金等相关费用，主要用于委托东渡房产公司办理房屋不动产转移登记手续，但东渡房产公司于2013年4月17日将房屋交付张玉梅、乐宜东后，未在90天内申请办理房屋不动产转移登记手续，且东渡房产公司也未提供证据证明因张玉梅、乐宜东原因致使其未能在约定期限内办出房屋不动产权证，故东渡房产公司存在违约，应当承担违约责任。根据合同约定，以房屋交付日期起算90天，即以2013年7月17日作为起算逾期办证违约金的时间点，并以2017年3月30日已办理房屋不动产权证作为计算逾期办证违约金的截至时间点，故一审法院认定自2013年7月17日起算，至张玉梅、乐宜东于2017年3月30日已实际办理不动产权证之日止。违约金标准按双方合同约定的房价551391元的每天万分之一计算，经计算，违约金应为74548.06元。但张玉梅、乐宜东自愿主张违约金为74438元，并不违反法律规定，故一审法院认定东渡房产公司逾期办证的违约金为74438元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及相关法律的规定，一审法院判决：苏州东渡房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付张玉梅、乐宜东逾期办证违约金人民币74438元。本案案件受理费为人民币1661元，由苏州东渡房地产开发有限责任公司负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审中，东渡房产公司认为：在购房人向公司提供办理权属证书所需的全部资料后，东渡房产公司才代办办证事宜。本案中，办证需要开发商提供的房屋所有权初始登记证明、分割转让许可证等材料在房屋买卖合同签订时就已经具备，缺少的是贷款银行方面需要提供的材料，包括银行盖章的不动产登记委托书、不动产作价协议书、贷款协议、银行营业执照等。如果是东渡房产公司的合作银行，将由办证公司与银行直接对接。本案中贷款银行是购房人自己找的银行，相应材料应由购房人交给东渡房产公司。东渡房产公司有通知购房人办证需要提交的材料，但该通知找不到了。上诉状中提到的君融公司是购房人自己联系帮忙办理贷款的，东渡房产公司不清楚具体情况。契税只有在申请办证之后才能缴纳，故本案中购房人支付的契税退还了购房人。
本院认为，乐宜东与东渡房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。东渡房产公司已经于2013年4月17日将涉案房屋交付张玉梅、乐宜东夫妇，张玉梅、乐宜东也向东渡房产公司支付维修基金和契税。根据东渡房产公司的陈述，契税系申请办证后缴纳，据此可以认定张玉梅、乐宜东已经将房屋产证办理事宜交由东渡房产公司代办。根据合同约定，东渡房产公司应于交房后90日内办出相应产权证书，但东渡房产公司未能在期限内办理。东渡房产公司认为未能办理的原因是缺少银行方面的办证材料，上诉中认为银行资料系因为第三方君融公司原因遗失，对此东渡房产公司应当举证证明，但东渡房产公司没有提供任何证据证明。即使按照东渡房产公司陈述，办证缺少银行资料，该资料应由购房人乐宜东、张玉梅提供，东渡房产公司作为负有办证义务的一方，应当及时通知购房人补充提供。东渡房产公司认为其已经通知，也未能提供证据证明。故东渡房产公司未按时办理产证构成违约，乐宜东、张玉梅要求其承担相应违约责任于法有据，一审法院支持并无不当。
综上，上诉人东渡房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1661元，由上诉人苏州东渡房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年六月十九日
书记员 朱冰丽