北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7844号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安德水，男，1965年9月15日出生，住北京市门头沟区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张新领，男，1975年11月12日出生，住河南省项城市。
二上诉人之委托诉讼代理人：路彧，北京敦德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会，地址北京市通州区漷县镇靛庄村。
法定代表人：刘松海，村委会主任。
委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。
上诉人安德水、张新领因与被上诉人北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会（以下简称靛庄村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初39393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
安德水、张新领上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判靓庄村委会退还安德水、张新领已交纳的租金399200元、赔偿损失158714元。事实和理由：一、合同无效，靓庄村委会因该合同取得的财产即租金依法应当返还给安德水、张新领。二、签订土地租赁合同时，靓庄村委会明确告知安德水、张新领可以进行大棚种植及种养观光园。靓庄村委会隐瞒涉案土地的基本农田性质，存在欺诈嫌疑的过错，安德水、张新领不存在过错，靓庄村委会应当向安德水、张新领赔偿损失。三、当事人未提出土地使用费的诉讼请求，一审法院将支付租金理解为土地使用费，违反不告不理的基本原则。
靛庄村委会辩称，同意一审判决，不同意安德水、张新领的上诉请求。
安德水、张新领向一审法院起诉请求：1.确认安德水、张新领与靓庄村委会签订的《农村土地租赁经营合同书》无效；2.靓庄村委会退还安德水、张新领已经交纳的租金399200元；3.靓庄村委会赔偿安德水、张新领损失158714元；4.本案诉讼费由靓庄村委会承担。
靛庄村委会反诉请求：1.解除双方于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》；2.安德水、张新领支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元；3.安德水、张新领负责对99.8亩租赁土地的地膜进行清理，恢复至原始状态，并经靓庄村委会验收，或按每亩2000元标准承担清理恢复费用199600元；4.安德水、张新领赔偿电缆损坏及修复费用28000元，并返还水泵一台；5.诉讼费用均由安德水、张新领承担。
一审法院经审理认定事实如下：2015年6月24日，靛庄村委会（甲方，出租方）与安德水、张新领（乙方，承租方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定：土地面积99.8亩，用途用于从事大棚种植，种养观光园；土地位置与四至：东至承包地熊忠诚，南至沟，西至承包地郭玉山，北至道；租赁期限：从2015年7月1日至2028年9月30日止；年租金标准与缴纳方式：每年每亩2000元，并按照5%的递增率每5年递增一次，每年7月1日前付清当年租金；不得擅自改变土地使用性质。该租赁经营合同书还约定了其他内容。合同订立后，靛庄村委会向安德水、张新领交付了土地，安德水、张新领向靛庄村委会支付至2017年6月30日共两年的租金399200元。一审诉讼中，双方均认可涉案租赁土地属于基本农田。因双方协商未果，安德水、张新领于2017年11月起诉至该院，要求确认合同无效等。
安德水、张新领主张其第三项诉讼请求的损失具体包括：购买铁丝网12570元；购买方钢15144元（做铁丝网柱子，含车费150元）；安装铁丝网费用63000元（每米50元，共1260米，包括筑水泥墩）；4个简易房屋28000元（每个7000元，包括房屋安装和运输）；种树费用共40000元（共种树4000棵）。为证明上述损失，安德水、张新领提交了购物小票及案外人出具的工程款收据予以佐证，靛庄村委会认可存在铁丝网、简易房屋及树木，但对其主张的损失及证据均不认可。靛庄村委会主张清理地膜的费用为每亩2000元，安德水、张新领认为费用过高，靛庄村委会亦未提供相应证据。靛庄村委会要求安德水、张新领赔偿电缆损坏及修复费用28000元，并返还水泵一台。安德水、张新领否认损坏电缆，并称承包地没有水泵。为证明所述属实，靛庄村委会提交了现场照片，证明现场已经没有水泵，且电缆明显开裂，安德水、张新领对此均不予认可。一审诉讼中，经该院释明，双方当事人均未就各自主张的损失向该院申请鉴定。
一审诉讼中，为避免土地闲置，双方当事人经该院主持调解，于2018年4月12日就土地返还问题达成如下一致意见：安德水、张新领于2018年5月1日前自行将活动房搬走，逾期视为放弃，由靛庄村委会自行处理；从即日起，除树木、房屋、铁丝网占用范围外的涉案租赁土地返还给靛庄村委会，由靛庄村委会自行处理地膜问题，处理地膜的费用由法院认定由谁承担。但双方仍就以下问题存在争议：安德水、张新领主张，树木和铁丝网不同意移走，要求靛庄村委会赔偿损失，其中树木占地约3亩，铁丝网在地的外围，不影响使用土地。靛庄村委会同意安德水、张新领可以不清理铁丝网，但树木不同意利用，要求移走。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，靛庄村委会与安德水、张新领于2015年6月24日签订《农村土地租赁经营合同书》，双方约定土地面积99.8亩，用途用于从事大棚种植，种养观光园。该约定违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故双方签订的经营合同书属无效合同。对安德水、张新领要求确认于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。对靛庄村委会要求解除双方于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》的反诉请求，因合同无效，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金问题：合同无效后，出租方收取的租金固然应当返还，但承租方占有使用土地亦应折价补偿。本案中，直至双方当事人于2018年4月12日就部分内容达成一致意见，涉案租赁土地一直由安德水、张新领实际控制。其后，安德水、张新领仍有部分土地未返还。事实上，在司法实践中，土地使用补偿亦经常参考租金。故在安德水、张新领未折价补偿土地使用费的情况下，要求靛庄村委会退还租金399200元的诉讼请求，不予支持。对靛庄村委会要求安德水、张新领支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元的诉讼请求，因合同无效，其主张租金于法无据。但靛庄村委会之所以要求支付租金，系基于其认为合同有效之认识。现合同经法院确认为无效，靛庄村委会要求支付租金应认定为要求支付土地使用费。对于土地使用费支付的具体截止时间，一审法院结合双方主张的其他损失即安德水、张新领主张的简易房、铁丝网、树木损失，以及靛庄村委会主张地膜清理费用损失，并考虑到双方当事人达成的共识，以及双方对损失产生的过错程度，做如下安排：关于双方达成的一致意见，即“安德水、张新领于2018年5月1日前自行将活动房搬走，逾期视为放弃，由靛庄村委会自行处理；从即日起，除树木、房屋、铁丝网占用范围外的涉案租赁土地返还给靛庄村委会，由靛庄村委会自行处理地膜问题，处理地膜的费用由法院认定由谁承担”，不持异议，相关事项由双方自行处理，不再赘判。关于铁丝网，因不妨碍土地使用，靛庄村委会亦同意可以不清理，故是否清理由安德水、张新领自行决定，不予处理。关于树木，因靛庄村委会不同意利用，安德水、张新领应自行移走。对于上述处理的费用及损失，根据双方过错程度分担如下：地膜清理费用由靛庄村委会负担，清理铁丝网、活动房及树木的费用及损失由安德水、张新领承担。同时，安德水、张新领仅支付靛庄村委会至2018年4月1日的土地使用费。2018年4月1日之后的土地使用费，由靛庄村委会承担，以平衡双方的损失分担情况。综上所述，对安德水、张新领要求靛庄村委会赔偿损失158714元的诉讼请求，以及靛庄村委会反诉要求安德水、张新领支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元，要求安德水、张新领负责对99.8亩租赁土地的地膜进行清理，恢复至原始状态，并经靓庄村委会验收，或按每亩2000元标准承担清理恢复费用199600元的反诉请求，根据上述认定及安排，由该院依法予以判决。对靛庄村委会要求安德水、张新领赔偿电缆损失及返还水泵一台的反诉请求，因证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、安德水、张新领与北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》无效；二、安德水、张新领自判决生效之日起30日内支付北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会土地使用费149700元；三、安德水、张新领自判决生效之日起30日内将其在涉案租赁土地上种植的树木移走后腾退给北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会；四、驳回安德水、张新领的其他诉讼请求；五、驳回北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会的其他反诉请求。一审案件受理费4690元，由安德水、张新领负担（已交纳）。反诉案件受理费3852.5元，由北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会负担（已交纳）。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理认定的事实与一审认定一致。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案土地属于基本农田，当事人签订的《农村土地租赁经营合同书》中约定涉案土地用于从事大棚种植，种养观光园，违反上述法律规定，依法合同无效。本案的上诉争议焦点有三，第一，租金应否返还；第二，当事人的过错认定；第三，一审是否违反“不告不理”的基本原则。
关于第一个上诉争议焦点。合同无效后，出租方收取的租金应当返还，承租方占有使用土地，亦应折价补偿，补偿标准可参考租金。据此，安德水、张新领要求靓庄村委会返还租金，事实依据不足，不予采信。
关于第二个上诉争议焦点。安德水、张新领主张靓庄村委会隐瞒涉案土地的基本农田性质，存在欺诈嫌疑的过错，缺乏证据支持，不予采信。安德水、张新领主张其对于合同无效不存在过错，缺乏事实依据，不予支持。
关于第三个上诉争议焦点。一方要求另一方承担违约责任，法院经审理后认为合同无效时，根据“举重以明轻”的规则，在不超过其已经提出的违约损害赔偿的范围内，即便当事人没有诉请缔约过失责任，或变更相应的诉讼请求，法院可直接作出判决，对在原诉讼请求范围内的新的诉讼请求进行审理。靛庄村委会以合同有效为基础，要求安德水、张新领支付租金，一审法院确认合同无效，对相应土地使用费予以认定，并无不当。
综上所述，安德水、张新领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9379元，由安德水、张新领负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一八年六月十九日
法官助理 周艳雯
法官助理 王永基
书 记 员 陆九阳