广东省英德市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）清英法行初字第60号
原告：张艳婷，女，1972年5月4日出生，汉族，英德市人，住深圳市南山区，
被告：英德市住房和城乡建设局。
法定代表人：张燕辉，局长。
委托代理人：陈后勇，英德市住房和城乡建设局干部。
委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。
第三人：王佳希，男，1968年10月6日出生，汉族，深圳市人，住深圳市南山区，
委托代理人：李婕，广东众同信律师事务所律师。
委托代表人：黄晓芳，广东众同信律师事务所实习律师。
第三人：英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）。
法定代表人：黄广平。
原告张艳婷诉被告英德市住房和城乡建设局房屋抵押权登记行政纠纷一案，向英德市人民法院提起诉讼。本院于2015年5月4日立案后，依法组成合议庭。因盛世嘉华公司与本案被诉行政行为存在厉害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。于2015年7月13日公开开庭审理进行了本案。原告张艳婷，被告英德市住房和城乡建设局副职负责人杨霄飞及被告委托代理人陈后勇、张金青，第三人王佳希的委托代理人李婕、黄晓芳等到庭参加诉讼。第三人盛世嘉华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告英德市住房和城乡建设局于2013年6月8日为第三人王佳希办理英德市××路××翡翠××号房地产抵押权登记，《粤房地他项权证》英德字第××号。
原告张艳婷诉称，原告从英德市盛世嘉华房地产开发有限公司购买了盛世翡翠银湾E幢12单元02号，房价人民币438000元整。原告已履行完一切合同义务并于2011年12月5日收楼，此房屋已于2010年11月9日在被告处备案登记在原告名下，有备案登记文件为证。原告近期得知，英德市盛世嘉华房地产公司在2013年6月8日将原告房屋以非法手段抵押给了自然人王佳希。此房屋在办理此次抵押登记手续之前已经登记备案在原告名下，被告无权不经过原告同意，将此房屋办理抵押登记手续，造成此房屋被抵押登记给了第三方。原告为了维护自身的合法权益，现特具本状，向法院提起诉讼，请求法院判决被告将原告房屋抵押登记给王佳希的行政行为无效，并依法撤销此次抵押登记。
原告提交如下证据：一、购房合同；二、原告身份证复印件；三、原告缴纳房款的收据；四、五：原告缴纳办理产权证费用及物业维修基金收据；六、原告已经在住房建设管理局登记备案的证据；七、原告住房已经备案的证据；八、原告房屋被非法抵押给他人的证据。
被告住房和城乡建设局辩称，一、被答辩人在其诉状中关于“此房屋在办理此次抵押登记手续之前已经登记备案在原告名下，被告无权不经过原告同意，将此房屋办理抵押登记手续，造成此房屋被抵押登记给了第三方。”的诉称缺乏事实和法律依据。1、被答辩人所称的“登记备案”属商品房预售的登记备案，而不是房屋产权的登记备案。商品房预售的登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利和义务关系的合同进行登记备案的法律制度。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示合同，公示的是一个特定的债权债务关系，商品房预售的登记备案本身并不是一种物权登记，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利的实现该房屋的所有权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，且根据《物权法》等相关规定所有权的确定只有经过不动产登记才能最终确定。故商品房预售的登记备案不是房屋产权的登记备案。2、被答辩人至今未取得涉案房屋的所有权。本案中，虽涉案房屋已进行商品房预售的登记备案，但据被答辩人提交的证据八反映和答辩人提交的证据三证实，被答辩人至今未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的权属人至今仍是英德市盛世嘉华房地产开发有限公司。3、答辩人有权根据权属人和抵押权人的申请，将涉案房屋抵押给第三方。（1）涉案房屋的权属人至今仍是英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，而不是被答辩人（前面已述）；根据《物权法》第四十条有关“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。”的规定，涉案房屋的权属人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司有权在涉案房屋设立担保物权，即该公司有权将涉案房屋抵押给第三方。（2）据答辩人提交的证据六证实，自2011年5月30日起，答辩人就取得了英德市房屋抵押登记的行政职能；既然涉案房屋的权属人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司和抵押权人王佳希向答辩人提出了将涉案房屋进行抵押登记的申请，答辩人就有权依据《城市房地产抵押管理办法》和《房屋登记办法》的规定，决定是否为申请人办理抵押登记，由于涉案房屋的权属人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司和抵押权人王佳希的申请符合《城市房地产抵押管理办法》第十六条、第三十二条的规定和《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于《城市房地产抵押管理办法》第八条规定的不得设定抵押的房地产。故答辩人有权根据权属人和抵押权人王佳希的申请，将涉案房屋抵押给王佳希，而不需征得被答辩人的同意。二、答辩人对涉案房屋予以抵押登记的行政行为证据充分、适用法律正确。1、据答辩人提交的证据一反映，涉案房屋的权属人是英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，根据《物权法》第十七条有关“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，房屋产权证是物权法规定的唯一合法的物权凭证，且根据《物权法》第四十条有关“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。”的规定，涉案房屋的权属人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司有权在涉案房屋设立担保物权。2、据答辩人提交的证据一、证据二、证据三、证据四反映，2013年5月27日，英德市盛世嘉华房地产开发有限公司、王佳希向答辩人申请对涉案房屋办理抵押权登记手续，并提交了申请书，且向答辩人提交了企业机读档案登记资料、身份证复印件、英德市盛世嘉华房地产开发有限责任公司章程及章程修正案、企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产权证、英德市房屋产权信息查询证明、股东决议、授权书、借款合同、抵押价值协议书、抵押物清单等资料；经答辩人审查，答辩人认为，英德市盛世嘉华房地产开发有限公司、王佳希的申请依据充分，符合《城市房地产抵押管理办法》第十六条、第三十二条和《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于《城市房地产抵押管理办法》第八条规定的不得设定抵押的房地产。故答辩人依据《城市房地产抵押管理办法》第三十三条和《房屋登记办法》第四十四条的规定，于2013年6月8日对涉案房屋予以抵押登记。因此，根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，答辩人对涉案房屋进行抵押登记，只需审查申请人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司和王佳希的申请是否符合《城市房地产抵押管理办法》第十六条、第三十二条和《房屋登记办法》第四十三条的规定，包括但不限于审查涉案房屋权属人是否属于抵押人，提交的资料是否齐全，而不需审查涉案房屋是否办理商品房预售登记备案。在本案中，答辩人已按照法律规定对涉案房屋尽了审查审慎义务。故答辩人对涉案房屋予以抵押登记的行政行为证据充分、适用法律正确。三、答辩人对涉案房屋予以抵押登记的行政行为程序合法。答辩人于2013年6月5日收到申请人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司、王佳希提交的《英德市房地产抵押权登记申请书》，并提交了相关的抵押登记资料；经对申请人提交的申请审核及对其提交的抵押登记资料审验，答辩人于2013年6月6日对申请人的申请作出同意办理的意见，并于2013年6月8日对涉案房屋予以抵押登记，且向抵押权人颁发《他项权利证书》，符合《城市房地产抵押管理办法》第三十三条和《房屋登记办法》第七条、第二十三条、第四十四条的规定，程序合法。综上所述，答辩人对涉案房屋进行抵押登记的行政行为证据充分，适用法律正确，程序合法，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告在举证期内提交如下证据：一、英德市房地产抵押权登记申请书；二、企业机读档案登记资料，第三人王佳希及英德市盛世嘉华房地产开发有限公司股东范桂平、谭学全、谭丽明等人身份证复印件，英德市盛世嘉华房地产开发有限公司章程及章程修正案、企业法人营业执照、组织机构代码证、股东决议、授权书；三、粤《房地权证》（英德字第××号）、英德市房屋产权信息查询证明；四、借款合同、抵押价值协议书、抵押物清单；五、英德市房地产抵押登记审批表；六、英德市机构编制委员会办公室文件英编办[2011]37号。
第三人王佳希述称，答辩人于2013年5月23日与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订了《担保借贷合同》，约定盛世嘉华公司以其位于英德市××路北（与××路交界处）翡翠银湾住宅小区的104套房屋抵押给答辩人，向答辩人借款人民币壹仟肆佰万元整用于经营活动。答辩人于2013年5月27日将上述款项如数支付到英德市盛世嘉华房地产开发有限公司在英德市农村信用社的账户和其它指定账户，盛世嘉华公司向答辩人开具了收款收据。2013年6月8日答辩人与盛世嘉华公司在英德市住宅和城乡建设局办理了抵押登记手续。盛世嘉华公司至今未向答辩人归还前述借款。盛世嘉华公司和其他相关担保人于2015年2月1日向答辩人出具《借款及欠息确认函》。答辩人认为：盛世嘉华公司与答辩人的借贷关系清楚，双方依法在英德市住房和城乡建设局办理的抵押登记手续合法有效。盛世嘉华公司至今未将借款归还答辩人，答辩人依法拥有盛世嘉华公司位于英德市××路北（与××路交界处）翡翠银湾住宅小区的104套房屋的抵押权。前述抵押房屋中包含被答辩人声称已经向盛世嘉华公司购买的盛世翡翠银湾E幢12单元02号房。据查，盛世嘉华公司办理该住宅单位房地产权证的时间是2013年1月6日，在办理抵押登记给答辩人之前该住宅单位仅有办理抵押登记及撤销抵押登记给英德市农村信用社的记录，并未有出售或其它不能办理抵押登记事项的记录。综上所述，答辩人依法拥有盛世翡翠银湾E幢12单元02号房抵押权合法有效，应予维持。
第三人王佳希提交如下证据、依据：一、广东省房地产他项权证复印件；二、担保借贷合同；三、延期还款备忘录；四、付款通知书；五、收据；六、借款及欠息确认函；七、第三人身份证；八、民间借贷起诉状、案件受理通知、开庭传票；九、民事撤销之诉起诉状、案件受理通知；十、北京法院网网页。
第三人盛世嘉华公司没有提交书面陈述和出庭应诉，也没有提交相关的证据。
经审理查明：原告与第三人盛世嘉华公司于2010年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同编号为05012，买卖商品房为翡翠银湾E幢,12单元02号，房价人民币438000元整；双方约定分二期付款：2010年10月19日前付30000元；2011年10月23日付清余款408000元。英德市房产交易所于同日对该合同进行了备案登记，并在合同上签上“合同签证”并盖章。原告根据合同约定于2011年1月22日前付清全部房款。同时，原告在2010年12月23日向第三人盛世嘉华公司缴纳办理产权证费用10681元及物业维修基金3217元。2011年12月5日，第三人盛世嘉华公司将房屋交付给原告。
2013年5月23日，第三人王佳希与第三人盛世嘉华公司签订了《担保借贷合同》，约定英德市世嘉华房地产开发有限公司以其位于英德市××路北（与××路交界处）翡翠银湾住宅小区的104套房屋抵押给第三人王佳希，第三人盛世嘉华公司向第三人王佳希借款人民币壹仟肆佰万元。借款期限2013年5月27日至2013年8月26日。之后，第三人英德市盛世嘉华公司于2013年5月27日向第三人王佳希开具了壹仟肆佰万元收款收据。2013年5月27日，第三人王佳希与第三人盛世嘉华公司分别以抵押权人、抵押人的名义向被告英德市住房和城乡建设局共同提出申请，要求将坐落在英德市××路××翡翠××号房屋办理房地产抵押权登记。俩第三人提交的申请证据有：1、英德市工商行政管理局出具的企业机读档案登记资料；2、第三人王佳希及盛世嘉华公司股东范桂平、谭学全、谭丽明及办理抵押登记代理人的身份证复印件；3、2006年12月14日英德市盛世嘉华公司章程及章程修正案；4、2010年12月30日英德市工商行政管理局出具的企业法人营业执照、组织机构代码证；5、2013年5月26日第三人盛世嘉华公司出具的以翡翠银湾住宅小区的104套房屋作抵押向第三人王佳希借款壹仟肆佰万元的股东决议；6、2013年5月27日第三人英德市盛世嘉华公司的出具的授权书；7、房屋坐落在英德市××路××翡翠××号粤《房地权证》（英德字第××号）；8、英德市房屋产权信息查询证明（查询英德市××路××翡翠××号房屋）；8、2013年5月27日第三人王佳希与第三人盛世嘉华公司签订的借款合同、抵押价值协议书；第三人盛世嘉华公司提交的翡翠银湾住宅小区的104套房屋（其中包括车位）的抵押物清单。2013年6月5日至8日，被告对第三人的抵押申请作出审批，被告出具的“英德市房地产抵押登记审批表”上，相关人员填写了日期与意见：一、初审意见“已核，资料齐全”；二、复审意见“同意办理”；三、审批意见“同意发证”。之后，被告于2013年6月8日为第三人王佳希颁发粤《房地他项权证》英德字第××号。2014年8月27日，原告缴纳了所购房屋的契税13140元，欲办理房屋的产权证，在此过程中得知被告已将房屋抵押登记给第三人王佳希，特向法院提起诉讼，请求法院判决的房屋抵押登记行政行为无效，并予以撤销。此外，在庭审中原告增加了诉讼请求，要求将本案涉及的英德市××路××翡翠××号房屋的产权由第三人盛世嘉华公司名下变更到原告名下。
另查明，按照英德市机构编制委员会办公室2011年5月30日下发的英编办[2011]37号文件，英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能于2011年5月17日正式划入英德市住房和城乡建设局。
以上事实，有原、被告及第三人的诉讼书状，有各方提供的证据材料副本和本院的庭审笔录等证实。
本院认为：根据《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”。广东省建设厅、人行广州分行联合发出的粤房建字[2004]157号《关于加强商品房预售和销售管理的通知》第四条明确规定“每办理一宗商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记。已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记”，但被告在进行本次抵押权权登记时，被告并没有询问申请人（第三人盛世嘉华公司）有关房屋买卖、备案的情况，核查房屋买卖的相关材料；特别是未能通过其掌握的商品房预售及销售管理的网络平台查明抵押房屋已办理了合同备案登记的客观事实。对本案涉及的英德市××路××翡翠××号房屋产权没有尽到合理审慎的义务，对英德市××路××翡翠××号房屋已发生的买卖行为，特别是在该房屋买卖办理已了备案登记后，仍然为第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希借款办理抵押登记手续，致使第三人王佳希取得的抵押权与原告居住保障权产生冲突，被告的登记行为侵犯了原告的合法权益，也对英德市的商品房的交易安全产生了不良的影响。按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，在进行抵押权登记时，重点应审核房屋是否存在财产争议。根据以上规定，房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否存在出售的事实进行审查。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序。本案中，原告与第三人盛世嘉华公司签订了《商品房买卖合同》，随后被告对原告购买的房屋进行了备案登记，被告在此情况下进行涉案房屋抵押权登记申请审查时没有对此尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的备案登记核查到涉案房屋此前已出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，被告迳行房屋产权登记并作出抵押登记行为显然是不当的。第三人盛世嘉华公司违反了上述物权法的规定，主观上具有隐瞒房屋此前已出售且进行了备案登记的事实。而该房屋已付清房款且进行了备案，第三人申请房屋登记，可视为该房屋仍有权属争议，而被告在没有告知或通知原告认真核实的情况下，将已出售且进行了备案登记的房屋草率给第三人盛世嘉华公司办理房屋产权登记明显是不妥的。再说，第三人王佳希《房地产他项权证》的取得并非善意取得。根据物权法的规定，不动产的善意取得制度只适用于自物权的取得，第三人王佳希仅仅是取得抵押权，属于他物权，并没有取得房屋所有权，因此并不在善意取得的法律保护范畴。被告在房屋产权违法登记的前提下为第三人王佳希办理《房地产他项权证》显然是错误的。对于第三人王佳希的民事权益的维护可通过其他途径予以实现。再有，原告与第三人盛世嘉华公司签订的是关于商品房预售的买卖合同，进行合同的备案登记本身是对债权的一种公示，因此该特定的债权依法具有对抗第三人的效力。且在进行该房的抵押权登记时，房屋已交付给原告占有，这表明原告已取得了其所购房屋的物权。因此被告及第三人王佳希提出的辩论观点本院不予以采纳。第三人盛世嘉华公司经合法传唤拒不到庭不影响本案的处理。至于原告在庭审中增加的诉讼请求，属于另一行政法律关系，不予合并审理，原告可另行提起诉讼。
综上，被告住房和城乡建设局颁发的《房屋他项权证》的行政行为属主要证据不足、适用法律、法规错误，依法应予撤销。被告住房和城乡建设局、第三人王佳希请求维持，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告撤销的诉求理据充分，本院予以采纳；其增加的诉讼请求并不是在举证期限内提出且属不同的法律关系，本案不作处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、七十条第（一）、（二）项的规定，判决如下：
撤销被告英德市住房和城乡建设局粤房地权证英德字第××号《房地他项权证》。
案件受理费50元，由被告英德市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 黄永生
人民陪审员 巫雪媚
人民陪审员 邓其乐
二〇一五年十月××日
书 记 员 巫晓玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》：
第五十八条经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理;被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
(一)主要证据不足的;
(二)适用法律、法规错误的;
(三)违反法定程序的;
(四)超越职权的;
(五)滥用职权的;
(六)明显不当的。