河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第00019号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南元彰实业有限公司。住所地郑州市金水区庙里镇陈砦村***号。
法定代表人：张锋，该公司总经理。
委托代理人：刘桐宾，该公司职员。
委托代理人：周红娟，河南大正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：常亮。
委托人代理人：宋小旺、侯佳，河南王松华律师事务所律师。
再审申请人河南元彰实业有限公司（以下简称元彰公司）因与常亮房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1425号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月19日作出（2014）豫法立二民申字第01306号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人元彰公司委托代理人刘桐宾、周红娟，被申请人常亮委托代理人侯佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常亮于2014年1月20日向开封市金明区人民法院起诉称，2013年5月，常亮与元彰公司签订租赁协议，由元彰公司承租常亮枫庭苑小区2号楼东单元10层5号房屋，租金为25元／月／平方米，后元彰公司放弃枫庭苑小区项目，不履行双方租赁协议，请求判令解除双方之间房屋租赁关系，元彰公司支付违约金20904元。元彰公司答辩称，元彰公司已经与金元公司解除租赁关系，常亮未交付房屋，元彰公司不应承担责任，请求驳回常亮诉讼请求。
开封市金明区人民法院一审查明，2013年2月28日，开封市金元房地产开发有限公司（以下简称金元公司）作为甲方和元彰公司作为乙方签订租赁合同一份，约定金元公司自愿将其开发的枫庭苑小区2#楼1单元9层至17层，租赁给元彰公司作为快捷酒店项目经营使用，引进酒店品牌为“格林豪泰”，租赁住宅总面积为4105.8平方米。因金元公司出租给元彰公司的房屋属于其开发出售的房屋，元彰公司在租赁期间金元公司仍有权继续出售，金元公司每出售一套房屋协助元彰公司与业主签订租赁协议，元彰公司与业主签订协议后，金元公司、元彰公司双方该套房屋租赁关系终止。上述协议签订后，2013年5月8日常亮向金元公司交纳定金2万元购买枫庭苑小区2号楼1单元10层1005号房屋。此后常亮和金元公司签订商品房买卖合同，该合同约定常亮以183445元的价格购买金元公司开发的枫庭苑小区2号楼1单元10层1005号房屋。2013年5月12日常亮将房款全部支付给了金元公司。此后，金元公司协助元彰公司与常亮签订租赁合同，该合同约定常亮将枫庭苑小区2号楼1单元10层1005号35.1平方米的房屋出租给元彰公司，租期自2013年9月30日至2028年9月30日止，月租金每平方米25元。租金的交纳方式按合同约定起租之日起，7日内一次性付清前三个月租金。任何一方违反本协议的约定，按当年租金的两倍向对方支付违约金。合同签订后，元彰公司未按约定支付租金。常亮诉至法院请求元彰公司按约定支付违约金。另查明，2013年12月6日，元彰公司和金元公司双方在开封市金明区人民法院达成书面调解，双方一致同意解除2013年2月28日签订的租赁合同。
一审法院认为，2013年2月28日金元公司和元彰公司签订租赁合同时，金元公司在出售其开发的枫庭苑小区2#楼，并且双方约定了在元彰公司租赁期间，金元公司仍有权继续出售，同时约定金元公司每出售一套房屋协助元彰公司与业主签订租赁协议，元彰公司与业主签订协议后，金元公司和元彰公司双方该套房屋租赁关系终止。2013年2月28日金元公司和元彰公司签订租赁合同后，金元公司将枫庭苑小区2号楼1单元10层1005号房屋出售给了常亮，同时金元公司协助元彰公司与常亮签订了租赁合同，该合同合法有效，受法律保护。元彰公司和常亮均应按约定全面履行合同义务。自合同签订至常亮起诉，元彰公司没有按约定支付租金，且审理中元彰公司明确表示不再履行合同，违反合同约定，常亮请求解除合同并支付违约金，依法予以支持。金元公司和元彰公司的租赁合同解除，并不导致元彰公司和常亮之间合同的解除。开封市金明区人民法院于2014年6月19日作出（2014）金民初字第173号民事判决：1、解除常亮和元彰公司签订的租赁协议；2、元彰公司于判决生效之日起十日内支付给常亮违约金20904元。案件受理费320元，由河南元彰实业有限公司承担。
元彰公司不服上述判决，向开封市中级人民法院上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。2013年2月28日元彰公司与金元公司签订了枫庭苑房屋租赁合同，金元公司应于2013年4月30日前向元彰公司交付房屋，由于金元公司没有履行合同义务，元彰公司向人民法院提起诉讼。常亮于2013年5月8日才向金元公司购买房屋，元彰公司与金元公司签订的租赁合同包含了常亮购买的房屋，即便元彰公司与金元公司的房屋租赁关系终止，仍不能免除常亮的交付义务。一审在没有查明合同履行情况和金元公司的违约行为，判决元彰公司承担违约责任是错误的。
常亮辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求。元彰公司与金元公司于2013年2月28日签订枫庭苑房屋租赁合同，并约定金元公司于2013年4月30日前向元彰公司交付房屋，而常亮签订的房屋买卖协议均在上述合同签订的时间及约定的交付时间之后。根据金元公司与元彰公司签订的房屋租赁合同的约定，元彰公司在租赁金元公司所有的房屋时，金元公司仍然有权继续出租出售房屋，并且特别约定，金元公司每出售一套房屋，新业主与元彰公司签订新的租赁协议后，金元公司和元彰公司之间该套房屋租赁关系终止。元彰公司与金元公司之间因履行合同发生争议，经金明区法院调解，双方协议解除租赁合同，并没有显示双方有违约行为和承担违约责任。因此，房屋的交付义务应当是由金元公司在与常亮签订房屋买卖合同之前已经按约履行，而常亮通过买卖与元彰公司建立了新的租赁关系，元彰公司未按与常亮签订的租赁合同的约定支付租金，应当承担相应的违约责任。
开封市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
开封市中级人民法院二审认为，元彰公司于2013年2月28日与金元公司签订了枫庭苑房屋租赁合同，后又与常亮签订了租赁合同。根据元彰公司与金元公司签订的房屋租赁合同的约定，金元公司与元彰公司就本案争议房屋的租赁关系终止，元彰公司与常亮就本案争议房屋的租赁合同生效。元彰公司与金元公司协议解除双方之间的租赁合同，不包含其与常亮之间的租赁合同。元彰公司既没有起诉，也没有告知常亮解除或终止双方的租赁合同，致使常亮认为双方的租赁合同一直在履行中，元彰公司有义务按照双方合同约定支付相应的租金，因其未履行相应义务，一审判决认定元彰公司违约并承担违约责任并无不当。元彰公司认为由于金元公司没有履行交付房屋的合同义务，致使其起诉并解除其与金元公司之间的租赁合同，不应判其承担违约责任的上诉理由，因元彰公司与金元公司之间的调解协议没有对解除合同的原因予以说明，也没有划分双方的违约责任，元彰公司也未提供其它相应证据，房屋是否按期交付该院无法认定。就本案的租赁合同签订及履行情况来看，常亮有理由相信金元公司已完成本案争议房屋的交付，其在本案合同的签订和履行过程中没有任何过错和违约行为，根据合同相对性原则，其有权依照与元彰公司签订的租赁合同要求元彰公司承担违约责任。如元彰公司确有证据证明系因金元公司的违约行为造成其不能履行本案的租赁合同，可以另行向金元公司主张权利，但不能成为其不承担本案违约责任的抗辩理由。开封市中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）汴民终字第1425号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由元彰公司负担。
元彰公司不服上述判决，向本院申请再审称：1、原审判决认定事实不清，常亮未履行交付房屋的义务，存在违约行为。金元公司和常亮应当承担举证责任证明已经向房屋交付给元彰公司，而原审法院既未查明金元公司是否向元彰公司交付房屋，也未查明常亮是否向元彰交付房屋，判决元彰公司违约，显然错误。元彰公司租赁房屋用于快捷酒店项目，且与格林豪泰酒店签订了合同，而金元公司恶意违约，自己使用争议房屋开设快捷酒店；2、原审判决适用法律错误，本案中，常亮根本没有履行交付房屋的义务，而交付房屋是常亮的最基本的义务；3、原审判决违约金过高，严重超过合同约定和实际损失。元彰公司请求撤销原判，纠正原判错误。
常亮答辩称，元彰公司诉讼中认可已经对房屋进行了改造和装修，说明房屋已由原元彰公司占有，常亮作为出租人对租赁房屋的交付义务已经完成。请求维持原判。
本院再审查明：常亮认可其未从金元公司拿到争议房屋的钥匙；元彰公司亦未从常亮或金元公司处拿到争议房屋的钥匙、图纸，未实际占有房屋，只是对房屋外部主管道进行了装修，未能进入室内。
本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，在房屋租赁合同法律关系中，交付房屋是出租人应有的义务。在本案中，常亮作为租赁合同关系中的出租人，负有向元彰公司交付房屋的义务。由于本案争议房屋系金元公司开发，其先行与元彰公司签订租赁合同，后将房屋出售给常亮。若金元公司将房屋交付给元彰公司而获得常亮认可，也可视同常亮履行了交付义务。而在本案中，常亮未提供其本人、也未提供金元公司向元彰公司交付房屋的证据，而元彰公司对管道的装修仅涉及房屋的外部，未能进入室内，说明元彰公司未能实际占有、控制房屋。常亮作为租赁合同的出租人，未能履行交付租赁房屋的义务，属违约方，其向元彰公司主张解除合同、主张违约赔偿没有事实根据和法律依据，本院不予支持。二审判决在房屋是否按期交付无法认定的情况下，认定常亮有理由相信金元公司已完成本案争议房屋的交付，属于适用法律错误。一、二审判决认定事实错误，判令元彰公司承担违约责任不当，本院依法予以纠正。元彰公司的再审申请，有相应的事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1425号民事判决和开封市金明区人民法院（2014）金民初字第173号判决；
二、驳回常亮的诉讼请求。
一、二审案件受理费各320元，共计640元，由常亮负担
本判决为终审判决。
审 判 长 荆国安
代理审判员 王振涛
代理审判员 李向乔
二〇一五年九月六日
书 记 员 罗楠楠