广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2689号
上诉人（原审原告）：余轩，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5314。
委托代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。
委托代理人：冯晓波。
被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市附城区。
负责人：胡伟，该公司总经理。
委托代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。
委托代理人：姜琳琳，女，××年××月××日出生，土家族，住广东省东莞市莞城区。
上诉人余轩因与被上诉人中国移动通信集团广东有限公司东莞分公司（以下简称中移动东莞分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
余轩因本案于2015年3月5日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.中移动东莞分公司立即将位于凤岗镇富山的移动通信塔拆除，并恢复原状；2.中移动东莞分公司交付余轩房屋50平方米、用地50平方米使用费24000元（暂从2014年1月10日计算至2015年1月9日，逾期使用费计算至中移动东莞分公司将租赁物交付余轩使用之日止）。
原审法院经审理查明，2003年3月3日，余轩与东莞市凤岗镇凤德岭村狮石厦经济合作社签订一份《有偿租赁土地协议书》，约定由东莞市凤岗镇凤德岭村狮石厦经济合作社将位于老虎山（土名）一幅B土地11500平方米有偿提供给余轩使用，有偿使用期限自2003年3月3日至2053年3月3日止。上述土地于1995年10月26日经东莞市国土局批准划拨为建设用地。
2004年1月4日，余轩与中移动东莞分公司签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：余轩将座落于东莞市凤岗镇油甘浦乐富山工业区联运厂后面自有的房屋50平方米租赁给中移动东莞分公司用作移动电话机房，另余轩将房屋旁的50平方米土地租赁给中移动东莞分公司用于设置移动通信杆；租赁期限自2004年1月10日起至2014年1月9日止；房屋及移动通信杆用地总租金为2100元／月，每季度结算一次。2006年6月26日，双方签订了一份《凤岗镇“凤岗油甘浦乐富山”基站房屋租赁合同补充协议》，主要约定将房屋及移动通信杆用地总租金由原定的2100元／月调整为2000元／月，租金由每季度结算一次改为每年结算一次。2007年4月2日，双方另签订一份《凤岗镇“乐富山工业区”基站房屋租赁合同补充协议》，对电费单价的约定进行了相应调整。双方确认中移动东莞分公司已经足额支付租赁合同期满前即2014年1月9日前的租金。余轩主张在2014年1月10日租赁合同期满后中移动东莞分公司仍占用案涉房屋，但余轩对此未能进行相应举证，中移动东莞分公司也予以否认。另，余轩未主张案涉房屋2014年1月10日后产生的电费。
上述《房屋租赁合同》签订后，中移动东莞分公司将案涉房屋用作移动电话机房，并在房屋旁的50平方米土地上建造了较高的移动通信杆。双方确认，建设移动通信杆时，案涉房屋及通信杆的周围是可以进出大型机器设备的。在建设好移动通信杆后，余轩在案涉房屋及通信杆的周围另建设了其他的房屋、铁皮房等，现出入案涉房屋及通信杆的道路大约只有2、3米宽，不能进出大型机器设备。对于拆除通信杆是否需要使用大型机器设备这一问题，余轩主张不需要，中移动东莞分公司则主张一定需要。在余轩向原审法院举证的由东莞市平安房屋拆迁有限公司出具的工程预算书中，涉及到拆迁案涉房屋及通信杆需要使用挖土机及汽车式起重机等内容。原审庭审中，当原审法院询问余轩，如拆迁案涉通信杆需要拆除通信杆周围的铁皮房余轩是否愿意协助这一问题时，余轩表示愿意拆除铁皮房但拆除的费用应由中移动东莞分公司承担，中移动东莞分公司则认为拆除铁皮房是余轩的义务故相应费用应由余轩承担。双方未能达成一致意见。
另查明，余轩在案涉租赁合同签订后在案涉房屋及通信杆的周围另建设的其他的房屋及铁皮房，截止一审辩论终结之日，均未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《凤岗镇“凤岗油甘浦乐富山”基站房屋租赁合同补充协议》、《凤岗镇“乐富山工业区”基站房屋租赁合同补充协议》、证明书、建设用地批准书、义务履行通知书、工程预算书、租金收据、照片以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》中涉及的租赁物包括了50平方米的一间房屋及50平方米的土地。
关于案涉房屋的租赁关系。首先，本案中，案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》中涉及到案涉房屋的部分依法无效。其次，案涉房屋的使用费，中移动东莞分公司已足额支付至案涉《房屋租赁合同》期满之日止，余轩未能举证2014年1月10日租赁合同期满后中移动东莞分公司仍占用案涉房屋，且从余轩未主张案涉房屋2014年1月10日后产生的电费来看，中移动东莞分公司关于2014年1月10日后未再使用案涉房屋的主张更为可信。综上，余轩要求中移动东莞分公司支付案涉房屋2014年1月10日之后的使用费，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于案涉土地的租赁关系。首先，案涉土地已被划拨为建设用地，可在案涉土地上建造通信杆等非农建设，因此双方签订的《房屋租赁合同》中涉及到案涉土地的部分依法有效。其次，《房屋租赁合同》2014年1月9日期满后，双方未续签合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，中移动东莞分公司应将案涉土地上的通信杆进行拆除后将案涉土地返还给余轩。再次，对于拆除通信杆是否需要使用大型机器设备这一问题，余轩主张不需要，中移动东莞分公司则主张一定需要。但在余轩向原审法院举证的由东莞市平安房屋拆迁有限公司出具的工程预算书中，涉及到拆迁案涉房屋及通信杆需要使用挖土机及汽车式起重机等内容。可见拆除通信杆是需要在案涉土地上进出大型机器设备的。最后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，对于中移动东莞分公司拆除通信杆这一行为，余轩作为出租人负有协助义务。具体而言，余轩应尽到确保中移动东莞分公司用于拆除通信杆的大型机器设备能够进出案涉土地的协助义务。而本案中，余轩在出租案涉土地后未经合法规划便在案涉土地周围建设了其他的房屋、铁皮房等，致使现进出案涉土地的道路大约只有2、3米宽，根本不能进出大型机器设备，故原审法院认定余轩未尽到相应的协助义务。综上，余轩未尽到协助中移动东莞分公司拆除通信杆的协助义务，故余轩要求中移动东莞分公司拆除通信杆，于法无据，原审法院不予支持。同理，因余轩未尽到协助中移动东莞分公司拆除通信杆的协助义务而导致通信杆在租赁期满后仍占用案涉土地，中移动东莞分公司对此并无过错，故中移动东莞分公司也无需支付余轩2014年1月10日租赁期满后通信杆占用案涉土地的使用费，对余轩的此项诉讼请求，原审法院也予以驳回。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2015年7月17日判决驳回余轩的全部诉讼请求。原审案件受理费400元，由余轩负担。
余轩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中移动东莞公司应当履行后合同义务，将通信杆拆除，将租赁物恢复原状，以便余轩使用。租赁合同期间内中移动东莞分公司设置通信杆，现存有安全隐患。该通信杆占用的地方，余轩也无法使用。现中移动东莞分公司拆除通信塔并非客观上不能履行，余轩也委托施工方估价，可以拆除。拆除过程中确实需余轩协助，余轩自愿协助但费用及损失中移动东莞分公司需承担。综上，余轩请求本院：1.撤销原审判决。2.判令中移动东莞分公司立即将位于凤岗镇富山的移动通信塔拆除，并恢复原状。3.判决中移动东莞分公司交付余轩房屋50平方米，用地50平方米的使用费24000元（暂从2014年1月10日计算至2015年1月9日，逾期使用费计算至中移动东莞分公司将租赁物交付余轩使用之日止。
中移动东莞分公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，余轩的上诉理由不成立，请求驳回余轩的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对余轩的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、关于案涉房屋的占有使用费。案涉《房屋租赁合同》涉及案涉房屋部分无效，原审已对此做详细论述，本院不再赘述。鉴于合同涉及案涉房屋部分无效，且合同已到期，中移动东莞分公司应否向余轩支付占有使用费在于中移动东莞分公司是否仍占有使用案涉房屋。余轩未能举证证明中移动东莞分公司在合同期满后仍占有使用案涉房屋，相反从余轩未向中移动东莞分公司主张合同期满后的电费来看，中移动东莞分公司关于合同期满后未再使用案涉房屋的主张更为可信。因此，余轩要求中移动东莞分公司支付案涉房屋2014年1月10日之后的使用费，缺乏事实依据，应不予支持。
二、关于恢复案涉土地原状及该土地的占有使用费。案涉《房屋租赁合同》涉及案涉土地部分有效，原审已对此做详细论述，本院不再赘述。合同到期后，中移动东莞分公司负有将通信杆拆除恢复案涉土地原状的义务。但是，根据中移动东莞分公司的主张以及结合余轩提交的东莞市平安房屋拆迁有限公司出具的工程预算书可知，拆除通信杆是需大型机设备。从双方确认的事实可知，通信杆建造之时，大型机器设备是可进出案涉土地，而现状是因余轩未经有关部门许可在案涉土地周边建造其他房屋，导致大型机器设备无法进出案涉土地，因此余轩负有拆除案涉土地周边房屋及承担相应费用的义务，现余轩明确拒绝承担拆除费用，故通信杆缺乏可拆除条件。鉴于余轩未履行相应的协助义务，导致通信杆无法拆除，故余轩诉请中移动东莞分公司拆除通信杆并支付案涉土地占有使用费，并无依据，应不予支持。
综上所述，余轩的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由余轩负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；