广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1323民初284号原告：韦小梅，女，出生，壮族，住广西武宣县。原告：韦启谋，男，1977年6月18日出生，壮族，住广西武宣县。二原告委托诉讼代理人：赵鹏亮，广西仙城律师事务所律师。被告：武宣裕达房地产开发有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路东（车站加油站旁）。法定代表人：邓亚保，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢家伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。原告韦小梅、韦启谋与被告武宣裕达房地产开发有限公司（以下简称武宣裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告韦启谋及韦小梅、韦启谋共同委托诉讼代理人赵鹏亮，被告武宣裕达公司的委托诉讼代理人谢家伟、王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦小梅、韦启谋向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告已经交付的款项217562.05元及违约金6526.86元（该款以实际退还的为准，现暂计到，以后另计），合计224088.91元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于武宣县武宣镇裕达仙城世家楼房，该楼房面积114.23平方米，每平方米为2650元，总房价为302710元，原告以按揭的方式购买房屋，原告交付了首付款为l02710元，原告从2013年9月1日开始在银行贷款200000.00元，到目前为止原告偿还了银行本金及利息合计217562.05元，而原告购买该套房屋产生的税费合计为：通用完税证4540.65元；对讲系统费1200元；登记费780元；住房登记费备案80元；住房登记费抵押80元；查档费50元。因此，到2017年8月31日为止，原告已经交付208994.45元的款项，2017年的月供暂时以2141.9元/月计算。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条之规定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第一种条件(即：该商品房经验收)并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但是被告出卖给原告的楼房存在严重的质量问题，地板漏水，墙面漏水，楼顶凹凸不平，漏水，隔热层裂不好等原因导致被告无法交房，原告及其父母多次要求被告解决相关问题，但是漏水等问题一直解决不好，导致原告一直无房居住，严重损害了原告的合法权益。依据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项之规定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的3％向买受人支付违约金……”。但是在该商品房到交付的时间以后，原告却发现该房存在严重质量问题：地板漏水、墙面漏水，楼顶凹凸不平、漏水、隔热层裂等问题，至今上述问题仍无法解决，导致被告无法按约定的时间交付商品房给原告，已经构成了违约，因此应该依照约定承担违约责任。2017年9月2日之前，原告一直要求被告解决上述问题，并表示要求退房，但均未果。2017年9月2日，原告以书面形式向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同并退还房款及违约金。综上所述，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十八条及原告与被告签订的《商品房买卖合同》的相关约定，特向法院提起诉讼，希望法院依法判决。武宣裕达公司辩称，一、原告不享有解除合同的权利。理由是：1.被告逾期交房的时间未超过l80日，合同约定的解除条件尚未成就。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2013年12月31日，涉案房屋于2014年4月30日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收，验收合格后被告于2014年5月27日以邮局挂号信方式向原告寄出交房通知书，涉案购房合同附件四补充协议第八条明确约定“出卖人依据本合同、附件及补充协议的约定向买受人所送达的通知，如以邮局方式送达，交邮局5日后视为已送达”，因此，交房时间应当为2014年6月1日，逾期交房时间为152天(包含尚未扣除合同约定及法律规定可顺延的天数)，尚未达到合同约定的180日。另外，原告在收到交房通知书后，连续三年多次且频繁的向被告领用涉案房屋钥匙，且合同附件四补充协议第五项约定“自交房之日起30日内，买受人应及时提交办理产权转移登记的相关文件及资料”，原告积极履行义务提交办理产权证的相关材料，涉案房屋的产权证已于2015年7月1日办理完毕，因此，综合原告的上述行为，应视为原告履行合同的意愿强烈。2.原告以“房屋存在严重质量问题”拒绝收房没有事实依据，至今为止原告尚未拿出权威机构鉴定报告证明房屋存在严重质量问题。首先，涉案房屋已经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并达到房屋交付使用条件。其次，原告诉称房屋存在“地板漏水、墙面漏水、隔热层裂等严重质量问题”，经被告在涉案房屋楼顶灌水，并实地勘察后地板、墙面均未出现漏水现象，也未发现隔热层裂开的情况。原告以房屋存在严重质量问题主张解除合同，没有事实依据，不构成法定的可以解除合同的情形。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复”，该司法解释应当理解为房屋存在质量问题的情形分为两种，一是存在严重质量问题影响正常居住使用；二是存在一般质量问题或小小的质量问题，不影响正常居住使用，经修复可正常使用。如前所述，原告主张“房屋存在严重质量问题”并没有提供第三方鉴定机构的鉴定报告予以证明，且原告至今未收房，并未进入涉案房屋居住，并不存在“严重影响居住使用”的说法。退一步来说，即便存在小小的质量问题，也有被告的物业公司在对接跟进维修，另外，根据以上司法解释的规定，法律也赋予了买受人主张出卖人修复的权利，但并未达到可以解除合同的条件。综上，不管是约定解除还是法定解除，从双方履行合同的情况来看，并未达到可以解除合同的条件，原告不享有解除合同的权利。二、原告要求被告退还已交付款项及支付违约金没有事实根据和法律依据。如前所述，原告不享有解除合同的权利，其第二项诉讼请求当然也无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原告与被告存在商品房买卖的事实以及双方对权利和义务的约定；2、契税纳税申请表、购房首付款及按揭款发票、完税证、房屋登记费等5张收据，拟证明原告购买的商品房已经交付的款项；3、备案回执，证明被告进行预售登记备案；4、个人借款凭证、借记卡账户历史明细清单，拟证明原告贷款的数据；5、个人购房借款/担保合同，拟证明原告在工商银行贷款的金额及具体约定；6、商品房部分拍照图片现状，拟证明该商品房存在严重质量问题的事实认定。被告对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6有异议，认为原告提供的图片地点和拍照时间及地点都无法确认。被告提交了如下证据：1、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明涉案房屋已于经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收合格，房屋质量符合国家规定；2、国内挂号信函收据，拟证明被告于寄出交房通知书给原告，逾期交房未超过180日，解除合同的条件尚未成就；3、领用钥匙登记表5份，拟证明原告已收到被告寄出的交房通知书，并在收到交房通知书后分别于、、、、、6月15日到被告处借用涉案房屋钥匙；4、涉案房屋现场图片11张，拟证明涉案房屋采光、通风良好，经被告在楼顶灌水后地板、墙面等均不存在漏水问题，涉案房屋质量合格可正常居住使用；5、武房权证武字第××号，拟证明该涉案房屋已于2015年7月1日在武宣县房产管理所进行产权登记，被告积极主动配合办理产权登记，履行合同意愿强烈。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，认为该证据是对整栋楼房的验收意见，但是原告所购买的商品房是存在质量问题的。且验收是被告单方的意见，没有经过原告的认可；对证据2认为挂号信并不能证实被告向原告寄出了交房通知书，原告没有收到交房通知书，也不能证实被告逾期交房不超过180天；对证据3的真实性无异议，但认为不能证实原告已经收到交房通知书，原告领用钥匙只是去查看房屋的质量以及修缮的问题；对证据4的三性均有异议，认为与客观实际不符，实际是房屋在下雨时渗水，墙面凹凸，不认可被告所说的房屋质量合格；对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。认为原告进行办证是有其他用途，不代表原告同意履行合同。被告在庭后补充提交了以下证据：1、2014.4.28《业主投诉记录处理跟踪表》，拟证明原告于2014年4月28日反映房屋入户门锁较难开，被告已安排工人处理，并于2014年6月1日回访告知原告；2、2014.5.20、2014.6.4、2014.6.23、2015.1.13《业主投诉记录处理跟踪表》，拟证明针对原告反映的房屋渗水等问题，被告已安排工人进行维修处理，并告知原告，原告也已经到现场查看。本院组织双方当事人进行质证，原告对被告补充证据的质证意见如下：对2014年4月28日《业主投诉记录处理跟踪表》无异议；对2014年5月20日、2014年6月4日《业主投诉记录处理跟踪表》，认为被告在上面记录“已处理”，但是处理到什么程度不清楚，并且业主也不在场；对2014年6月23日《业主投诉记录处理跟踪表》，认为回访记录不清楚，完成情况不清楚；对2015年1月13日《业主投诉记录处理跟踪表》，认为处理情况不明确，是否达到已经修复好的程度不明确，电话回访不清楚，原告也没有进行确认。原告总的质证意见就是，认为被告对房屋修理后的结果没有经过原告的确认，原告认为交房的时间还没有确定，被告还没有通知原告交房。本院对当事人没有异议的证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武宣裕达房地产开发有限公司是武宣裕达·仙城世家建设工程的开发商，负责该工程的开发建设。原告与被告武宣裕达公司于2013年7月18日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买由武宣裕达公司开发的位于武宣县的武宣裕达·仙城世家第l幢1单元18层2号商品房，面积114.23平方米，总房价款为302710元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2013年12月31日前。出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同还作了其他方面的约定。合同签订后，原告按约支付了首付款，交纳了住房登记费等办理房屋产权的相关费用，并办理了按揭贷款，原告已支付完毕全部购房款。涉案房屋于2015年7月1日已办理好所有权登记证书。2014年4月30日，武宣裕达·仙城世家1#楼经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位综合验收结论：工程质量评定合格，同意验收。2014年5月27日，武宣裕达公司通过邮寄《交房通知书》的方式通知原告开始办理房屋交接手续。原告至今未与被告办理房屋交接手续。原告曾于、、2015年、2015年、、2016年6月15日到该小区物业管理处借领涉案房屋的钥匙去开门查看房屋。根据小区业主的投诉，武宣裕达·仙城世家小区物业记录了原告分别于2014年4月28日、2014年5月20日、2014年6月4日、2014年6月23日、2015年1月13日反映涉案房屋出现门锁难打开及房间、窗台等位置渗水、漏水等的问题，该小区物业已安排维修师傅进行相关的处理，除了2014年6月7日记录业主在场，其余均为电话回访告知业主（原告）。根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件；2、原告要求被告退还已经交付的款项217562.05元及对违约金6526.86元的计算方法是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。关于原告与被告于签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件的问题。本院认为，首先，原告交付被告使用的房屋经有资质的相关单位进行验收合格，并提供建设工程质量竣工验收意见书作为证据证明，本院予以确认。双方的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2013年12月31日前，被告于2014年5月27日通知原告交房，及原告借领涉案房屋的钥匙去查看房屋的事实等证据，足以证明被告已履行交房通知义务，被告通知交房的时间未超过合同约定的“逾期超过180日买受人有权解除合同”的期限。其次，关于房屋的质量问题。原告主张涉案房屋存在渗水、漏水等严重的质量问题无法解决，导致被告无法按约定时间交付，认为被告没有参加房屋验收，不认可原告提供的竣工验收意见书。本院认为，因原告不是法定的参加验收人员，原告没有申请有资质的单位对房屋的质量进行评估鉴定，也没有提供证据证明参加验收房屋的单位不具有验收资格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。”本案中，原、被告均承认涉案房屋曾存在渗水、漏水等质量瑕疵，被告提供相关证据证明其已对原告反映的房屋渗水、漏水等问题作了一定的处理，原告提供的房屋照片不足以证明房屋存在的质量问题“严重影响正常居住使用”，应由被告承担举证不能的不利后果。据此，本院认为涉案房屋未存在严重影响正常居住使用的质量问题，涉案房屋存在的质量瑕疵不足以达到解除合同的条件。因此，对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》不予支持。由于合同未到达解除的条件，就不存在返还原告已支付的购房款等款项及违约金的问题，因此，对原告要求被告退还已经交付的款项217562.05元及对违约金6526.86元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告韦小梅、韦启谋的诉讼请求。本案受理费4661元，由原告韦小梅、韦启谋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审 判 长  蒙玉连人民陪审员  覃善果人民陪审员  刘 芳二〇一八年五月二十五日法官 助理  黄 吉书 记 员  黄贞媚附：有关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。