上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初1173号
原告黄少琴，女，1967年2月28日生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人夏斌，上海乾业律师事务所律师。委托代理人沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。被告陈文英，女，1957年10月29日生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人黄文豹(系陈文英之夫)，住浙江省乐清市。被告黄文豹，男，1957年2月25日生，汉族，住浙江省乐清市。原告黄少琴与被告陈文英、黄文豹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告黄少琴及其委托代理人夏斌、被告黄文豹及其作为被告陈文英的委托代理人到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告黄少琴诉称：2013年4月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向两被告租赁位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋，租赁期为18年，自2013年4月18日至2031年4月17日；租金分二期支付，九年一期；租赁期内，两被告需确保其出租房产的房屋及地下室无漏水、渗水等情况，如发生上述情况，两被告无条件修理，或者由原告修护后两被告支付因维修产生的材料费、人工费等所有费用。合同还约定了第一期租金108万元(每年租金12万元)于合同生效起三日支付，现已支付完毕；第二期租金180万元(每年租金20万元)，于2022年4月18日前付清，目前已经支付124万元。2014年5月，因租赁房屋地下室堵漏和墙面渗水修补维修，原告支付了维修费106,000元，依据合同约定应当由被告承担。故原告起诉至法院，请求判令：两被告支付租赁房屋维修费用106,000元。被告陈文英、黄文豹辩称：同意原告诉请，但无力支付，希望在租金中抵扣。经审理查明：原告(乙方)与被告陈文英、黄文豹(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋及土地出租给乙方使用，使用权面积为783.50平方米；租赁期限为18年，从2013年4月18日至2031年4月17日止。合同第四条第一款约定，租金优惠二次支付，第一个九年，自2013年4月18日至2022年4月17日租金，按每年租金12万元计算，共108万元于本协议生效之日起三日内支付，第二个九年租金，自2022年4月18日起至2031年4月17日止，按每年租金20万元计算，共180万元于2022年4月18日前支付完毕，但若双方协商同意，乙方亦可提前支付租金。合同第五条约定，租赁期内，乙方负责支付水电费、消防设施费用、卫生费、物业费及其他应支付的费用，乙方在租赁期内还需支付房产税、房屋租赁营业税等税费、房屋租赁手续费及土地收益金。合同第六条约定，租赁期内，甲方需确保其出租房产的房屋及地下室无漏水、渗水等情况，同时确保其房屋墙面无损坏、脱落等情况发生，如发生上述情况，甲方需无条件维护，或由乙方修护后甲方支付因维修产生的材料费、人工费等所有费用。合同第十二条约定，为保障本协议的履行，乙方自愿于本协议生效之日支付甲方2万元作为本协议项下乙方履约保证金。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同落款处有原告黄少琴、被告陈文英、黄文豹的签名，合同记载的签署日期为2013年4月18日。原告黄少琴(甲方)与案外人上海尚嘉建筑装饰设计工程有限公司(乙方)签订《工程合同书》一份，约定工程名称为泰晤士小镇111号地下室漏水、堵漏及墙面修补，工程地点为三新北路900弄泰晤士小镇111号，工程范围和内容为地下室堵漏、墙面修补(渗水)，工程自2014年5月10日开工，2014年6月10日完工，合同价款106,000元，工程款分二次支付，第一次施工进场付16,000元，第二次施工结束付工程款9万元。合同第五条约定，甲方应于本合同签订之后同时向乙方交付关于工程提案的合适的图则和规格说明，并提交有关该工程的设计概要图则说明和计划配置以及该工程的全部设计图纸。合同第十一条约定，本合同的准据法选择中华人民共和国法律，关于因本合同引起的、以及与本合同相关的一切纠纷，甲、乙双方均应通过友好协商解决，协商不成的情况下，当事人任何一方均可向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会提起仲裁，仲裁按照该仲裁委员会的仲裁规则进行，仲裁裁决是终局的，对当事人双方均由约束力，双方必须严格遵守该裁决。合同第十三约定，本合同以中文书就，各一式两份，两种文本具有同等的法律效力，本合同的附属文书作为不可分割的部分，与本合同具有同等的法律效力。合同落款处有原告黄少琴的签名及手印、案外人上海尚嘉建筑装饰设计工程有限公司的公章，合同记载的签署日期为2014年5月5日。2013年4月18日，原告通过中国农业银行股份有限公司上海荣乐西路支行向被告黄文豹转账110万元。2015年7月8日，原告作为代理人向被告黄文豹的交通银行借记卡存款25万元。2015年12月31日，案外人上海尚嘉建筑装饰设计工程有限公司向原告开具《建筑业统一发票(自开)》，载明金额为106,000元，项目系工程款，泰晤士小镇111号别墅地下室漏水、堵漏、墙面修补。另查明，上海市松江区三新北路XXX弄XXX号全幢房屋于2011年2月25日登记于被告陈文英名下，建筑面积为605.26平方米，其中地下建筑面积为224.41平方米，房屋类型为花园住宅。该房屋于2013年7月8日由中国光大银行股份有限公司温州分行设立抵押，最高债权限额为1,500万元，债权发生期间为2013年7月5日至2016年7月4日；于2015年1月26日被上海市青浦区人民法院(2015)青执字第801号案件正式查封，预计结束日期为2017年1月25日；于2015年8月6日被温州市鹿城区人民法院(2015)温鹿商初字第3849号案件轮候查封，预计结束日期为2018年8月5日。审理中，原告提交转账网页截图5页，拟证明原告按照租赁合同的约定于2015年7月8日分别支付了租金28万元，于2015年7月9日分别支付了租金23万元及24万元，于2015年8月17日分别支付了租金10万元及12万元，上述合计支付了租金97万元。上述网页截图显示款项用途均为“房租租金”，二被告对此没有异议。双方均表示第二期租金提前支付的原因系原告按被告的要求而提前支付。审理中，原告称涉案房屋目前由原告占有使用，是原告四个亲戚在内居住，原告有时也住一下，但占有使用的依据都在被告处，水、电费、物业费原告无法缴纳，都是被告代缴，原告再和被告结算。二被告表示水、电费是原告去缴纳的。以上事实，有房屋租赁合同、工程合同书、中国农业银行业务记录单、交通银行上海市分行业务记录单、建筑业统一发票、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证复印件、转账网页截图、及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。原告主张两被告应向原告支付房屋维修费，两被告对于承担该笔债务并无异议，原告的诉请于法不悖，本院予以支持。两被告提出无力支付，希望在租金中抵扣的意见，原告不予认可，两被告的意见亦缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，判决如下：被告陈文英、黄文豹于本判决生效之日起十日内支付原告黄少琴房屋维修费106,000元。案件受理费2,420元，由被告陈文英、黄文豹负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年六月八日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。