重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01092号
上诉人（一审被告）：重庆市丰都县第一建筑工程公司，住所地丰都县三合街道滨江东路178号，组织机构代码20875151-6。
法定代表人：付泽光，经理。
委托代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈红玲，女，1973年5月17日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人：秦敏，重庆新合律师事务所律师。
委托代理人：代光辉，重庆新合律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：余启友（又名余思含），男，1970年3月18日出生，汉族，居民，住重庆市石柱县。
委托代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人重庆市丰都县第一建筑工程公司（以下简称丰都第一建筑公司）因与被上诉人陈红玲、余启友房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年6月29日，余启友挂靠重庆市涪陵建筑安装工程总公司（以下简称涪陵建安公司）承建原丰都县名山镇鸦鹊街一组团三期移民安置房工程，其土地来源系移民安置划拨土地。2004年2月14日，余启友以涪陵建安公司的名义与秦明权签订《集资房屋买卖合同》约定将坐落于丰都县三合街道南天湖东路899号1单元501号房屋以37000元的价格出售给秦明权。余启友将该房屋交付给秦明权后，秦明权在该房屋内放置部分物品后锁门外出务工。
涪陵建安公司因未取得入驻丰都县建设施工的许可，遂以委托的名义将原名山镇鸦鹊街一组团三期的房屋建设、归还移民安置房及售房事宜全部转让给丰都第一建筑公司。2004年2月20日，秦小梅代表名山镇鸦鹊街一组团与丰都第一建筑公司签订《建设工程施工合同》，同年2月23日，丰都第一建筑公司与余启友签订《项目目标承包责任制》。
2004年3月11日，余启友又以丰都第一建筑公司委托代理人的身份与陈红玲签订《集资建房合同》约定：陈红玲以36400元的价格购买坐落于丰都县三合街道南天湖东路899号1单元501号房屋（建筑面积130㎡）。该《集资建房合同》加盖有丰都第一建筑公司的公章，余启友和陈红玲分别签名、捺印。同日，陈红玲向余启友支付购房款3万元。同年3月14日，陈红玲又支付余启友购房余款6400元。后余启友将讼争房屋交付给陈红玲，陈红玲遂将房屋装修并居住。
2004年7月1日，涪陵建安公司解除丰都第一建筑公司、余启友对名山镇鸦鹊街一组团三期移民房建设工程的开发合同。同年7月2日，名山镇鸦鹊街一组团解除了与丰都第一建筑公司签订的《建设工程施工合同》，当日，丰都第一建筑公司解除了与余启友签订的《项目目标承包责任制》。丰都第一建筑公司收回了大部分以其名义对外签订的《集资建房合同》，但因陈红玲未在家，陈红玲与丰都第一建筑公司签订的《集资建房合同》未被收回。
2005年4月，秦明权外出务工回到丰都后发现其购买的房屋由他人居住，遂诉至一审法院请求：确认余启友与陈红玲签订的《集资建房合同》无效、坐落于丰都县三合街道南天湖东路899号1单元501号的房屋归秦明权所有。2008年8月25日，重庆市第三中级人民法院作出（2008）渝三中法民终字第143号民事判决：坐落于丰都县三合街道南天湖东路899号1单元501号归秦明权所有，解除余启友与陈红玲签订的《集资建房合同》。随后，陈红玲向重庆市高级人民法院申请再审，2010年9月25日，重庆市高级人民法院驳回陈红玲的再审申请。2011年7月，陈红玲诉至一审法院，请求判决：丰都第一建筑公司赔偿陈红玲因丰都第一建筑公司的委托代理人余启友一房二卖给陈红玲造成的损失30万元（具体金额以鉴定为准）。在该次诉讼中，一审法院追加余启友为本案被告参加诉讼，并委托重庆凯弘众望评估有限公司对讼争房屋的价值及室内装修价值进行评估，其评估意见为：讼争房屋在2011年8月4日的市场价值为513500元，房屋的装修价值为40200元，房屋价值总额为553700元。陈红玲在该次诉讼中变更诉讼请求为：丰都第一建筑公司、余启友赔偿陈红玲损失553700元及鉴定费用12000元。一审法院作出（2011丰法民初字第01634号民事判决：余启友在陈红玲将坐落于丰都县三合街道南天湖东路899号1单元501号房屋一套腾退后15日内赔偿陈红玲损失553700元，丰都第一建筑公司承担连带责任；驳回陈红玲的其他诉讼请求。此次评估的费用12000元，作为陈红玲的举证成本，由陈红玲负担。丰都第一建筑公司不服该判决，上诉至重庆市第三中级人民法院，重庆市第三中级人民法院审理后维持该判决。丰都第一建筑公司又向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院审理后作出（2013）渝高法民提字第00243号民事裁定：将该案发回一审法院重审。
在一审法院重新审理本案过程中，丰都第一建筑公司申请以2008年8月25日为评估时间点对讼争房屋的价值进行重新评估。一审法院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房屋及室内装修在2008年8月25日的市场价值进行评估。其评估意见为：讼争房屋在评估时间2008年8月25日的清水房公开市场价值为147000元（单价1120元／㎡）；讼争房屋的装修部分（不含家具家电）在评估时间点的价值约为46000元。丰都第一建筑公司支付评估费12000元。
一审法院另查明，陈红玲于2011年7月11日起诉本案时尚未将讼争房屋返还给秦明权，秦明权已向一审法院申请执行陈红玲返还讼争房屋。2012年10月22日，秦明权与陈红玲达成执行和解协议：秦明权在陈红玲返还讼争房屋后自愿放弃接房前的租金及其他费用；陈红玲在交房时，不向秦明权要求补偿讼争房屋的装修款。经一审法院执行，陈红玲已将讼争房屋交还给秦明权；一审法院扣划丰都第一建筑公司账户的存款553700元并兑现给陈红玲。
丰都第一建筑公司辩称：1、我公司未与陈红玲签订购房合同，因当时余启友挂靠的涪陵建安公司不能入驻丰都，我公司接受涪陵建安公司的委托在购房合同上加盖公章而已，余启友也未挂靠我公司，且该购房合同也未实际履行，陈红玲未向我公司交购房款。故我公司不是本案适格被告，陈红玲请求我公司承担赔偿责任的理由不成立；2、我公司实施的行为是受涪陵建安公司的委托，余启友是挂靠涪陵建安公司，也是向涪陵建安公司交纳的管理费，故本案应当追加涪陵建安公司为本案被告；3、陈红玲的诉讼请求所依据的鉴定结论在程序上和实体上均不合法。选择鉴定机构时，我公司、余启友均不在场，该鉴定确定的时间点2011年不正确，该鉴定结论不能作为陈红玲主张损失赔偿的依据，且损失应扣除讼争房屋的装修价值；4、陈红玲是与余启友签订的购房合同我公司只是加盖了公章，而讼争房屋的另一买受人秦明权是与涪陵建安公司签订的房屋买卖合同。故我公司不存在一房二卖的行为。即使本案存在一房二卖行为，也是余启友一房二卖；5、陈红玲主张的经济损失只能参照关于商品房买卖的相关规定处理，陈红玲的请求与法律法规的规定相矛盾；6、陈红玲的起诉已经超过诉讼时效。故请求驳回陈红玲的诉讼请求。
余启友一审辩称：1、在陈红玲与丰都第一建筑公司签订的房屋买卖合同中，我是丰都第一建筑公司的代理人，我的行为代表丰都第一建筑公司，我不是该房屋买卖合同的相对方，不应作为本案的被告；2、陈红玲以2011年的房屋市场价值来主张自己的损失违反了法律法规的规定。因最高人民法院关于买卖合同解除后所列的赔偿范围和标准是确定的，即返还购房款及利息，赔偿的损失为不超过已付购房款1倍的金额，故本案不需要通过司法鉴定来确定陈红玲的损失。我认为可以对陈红玲占有使用讼争房屋期间的装修损失进行鉴定；3、在出售和交付讼争房屋过程中，我作为丰都第一建筑公司的代理人，陈红玲知道讼争房屋已出售他人，故陈红玲主观上存在过错，应当按照过错程度来承担相应的责任，减轻丰都第一建筑公司的赔偿责任。综上，我不是本案适格的被告，不应当承担买卖合同的法律责任。
一审法院认为，1、关于赔偿的主体问题：余启友于2004年3月11日以丰都第一建筑公司委托代理人的身份与陈红玲签订《集资建房合同》，陈红玲依照合同约定履行了相应义务。讼争房屋系余启友修建，余启友系房屋买卖合同的实际履行者，余启友是权利义务的实际享有者、承担者。余启友将诉争房屋一房二卖导致该《集资建房合同》被解除，故余启友应承担赔偿责任。余启友将讼争房屋出售给陈红玲时挂靠丰都第一建筑公司，丰都第一建筑公司在该《集资建房合同》中加盖的公章是真实的，陈红玲无法得知丰都第一建筑公司与余启友之间的真实关系，有理由相信余启友是代理丰都第一建筑公司出售房屋，丰都第一建筑公司作为出具名义的被挂靠单位应当与挂靠人承担连带赔偿责任。故丰都第一建筑公司、余启友应连带承担赔偿责任；2、关于陈红玲的损失数额确定问题。虽陈红玲与丰都第一建筑公司、余启友签订的《集资建房合同》于2008年8月25日被解除，但陈红玲并未怠于行使自己的权利，而是依法向上一级法院申请再审以维护自己的权益，陈红玲的再审申请被驳回，陈红玲穷尽了法律手段仍不能取得讼争房屋的权利，随后转而请求给予赔偿，那么陈红玲的损失应当是在其起诉请求赔偿时才予以确定。讼争房屋的土地来源系移民安置划拨土地，本案买卖合同的标的物并非商品房，故丰都第一建筑公司、余启友主张陈红玲的损失按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的有关规定处理，不予支持。根据合同法的规定，因合同一方当事人的原因，造成对方损失的，其损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。余启友一房二卖致使陈红玲已经取得财产必须返还他人，陈红玲的损失应当相当于其在提出赔偿请求时相当的价值。虽陈红玲与丰都第一建筑公司、余启友签订的《集资建房合同》在2008年8月25日被法院解除，但当时法院并未判决对陈红玲的损失进行赔偿，而是允许陈红玲另行起诉请求赔偿，故应当以陈红玲起诉时确定其经济损失，以2011年8月4日作为评估时间点确定陈红玲的损失符合本案的实际，对重庆凯弘众望评估有限公司的评估意见予以采纳，对重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司的评估意见不予采纳；3、关于应否追加涪陵建安公司作为本案被告参加诉讼问题。根据委托的相关法律规定，受委托人应以委托人的名义从事受委托的事务。在本案中，丰都第一建筑公司以自己的名义与陈红玲签订《集资建房合同》，不符合委托的相关法律规定，应视为涪陵建安公司将该公司与余启友的合同权利义务全部转让给丰都第一建筑公司，丰都第一建筑公司接受余启友的挂靠。丰都第一建筑公司有权修建房屋并予以出售，丰都第一建筑公司为本案《集资建房合同》的一方当事人，本案与涪陵建安公司无关。本案不追加涪陵建安公司作为本案被告参加诉讼；4、关于诉讼时效的问题。诉讼时效设立的目的在于促进权利人及时行使自己的权利。陈红玲在重庆市第三中级人民法院判决讼争房屋归秦明权后，依法向重庆市高级人民法院申诉，主张自己的权利，重庆市高级人民法院于2010年9月25日裁定驳回陈红玲的再审申请。陈红玲于2011年7月起诉请求赔偿损失，故本案并未超过诉讼时效；5、关于讼争房屋的装修价值问题。陈红玲将讼争房屋退还给秦明权后，其损失包括讼争房屋本身的价值及装修损失，造成其损失的原因是余启友的行为而非秦明权，秦明权与陈红玲在执行过程中对于讼争房屋装修价值的调解意见只是协商双方当事人的意思表示，不对他人产生法律效力，不能证明陈红玲放弃要求丰都第一建筑公司、余启友承担装修损失的权利，不妨碍陈红玲向其他责任人请求予以赔偿；6、关于两次评估的评估费负担的问题。评估费系当事人在诉讼中支出的与诉讼有关的费用，应当按照诉讼费用的负担原则处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、余启友在判决发生法律效力后20日内赔偿陈红玲损失计553700元，重庆市丰都县第一建筑工程公司承担连带赔偿责任。二、驳回陈红玲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8935元，鉴定费24000元，共计32935元，由陈红玲负担12000元，重庆市丰都县第一建筑工程公司、余启友共同负担20935元。
上诉人丰都第一建筑公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回陈红玲的诉讼请求。其主要事实和理由是：1、余启友是挂靠涪陵建安公司，我公司受涪陵建安公司委托在购房合同上加盖公章。一审认定余启友只是代理我公司与陈红玲签订《集资建房合同》，但陈红玲的所有购房款没有向我公司缴纳，而是向余启友缴纳，即陈红玲从未向我公司履行义务。一房二卖的主体是余启友，而不是我公司。故一审判决我公司承担责任无法律依据，涪陵建安公司应当追加为本案被告参加诉讼，本案应当由余启友承担赔偿责任，我公司不应当承担责任；2、陈红玲的诉讼请求所依据的鉴定结论在程序上和实体上均不合法。选择鉴定机构时我公司、余启友均不在场。陈红玲购买诉争房屋时明知，余启友于2004年11月26日强行将秦明权的房门撬开并搬走该房屋内的物品而交付给陈红玲。陈红玲也参与重庆市第三中级人民法院（2008）渝三中法民终字第143号民事案件的诉讼，该判决确认解除余启友与陈红玲签订的《集资建房合同》，并于2008年8月25日生效。确认陈红玲的损失评估时间应当是2008年8月25日。陈红玲提起一审诉讼的时间是2011年7月8日，只有一审委托鉴定的时间是2011年8月4日，但该委托鉴定仍未明确委托评估的时间基准时间。故一审采纳重庆凯弘众望评估有限公司的评估意见作为陈红玲主张损失赔偿的依据，是错误的。3、2012年10月22日秦明权与陈红玲达成执行和解协议：陈红玲的诉争房屋的装修损失与陈红玲自2004年11月26日至2012年10月22日使用诉争房屋给秦明权造成的损失抵偿。故本案的损失数额应扣除讼争房屋的装修价值；4、陈红玲的起诉超过诉讼时效。
被上诉人陈红玲二审答辩称：余启友是以丰都第一建筑公司委托代理人的身份与陈红玲签订的《集资建房合同》，丰都第一建筑公司也是加盖公章认可的，故丰都第一建筑公司应当承担责任。丰都第一建筑公司称我在本案中存在恶意或过错没有生效法律文书证实。我一直在主张相关权利，我的起诉未超过诉讼时效。我不知晓丰都第一建筑公司与涪陵建安公司存在内部委托合同，涪陵建安公司不是本案当事人。重庆市第三中级人民法院（2008）渝三中法民终字第143号民事判决生效后，我在依法主张相关权利不是扩大损失，而是房屋的自然增值，我购买房屋的目的是取得房屋的所有权，虽2008年8月25日生效判决确认解除余启友与陈红玲签订的《集资建房合同》，但丰都第一建筑公司、余启友均未向我赔偿损失，我在穷尽法律方法仍无法取得房屋时才在2011年起诉主张赔偿，一审以委托鉴定的时间作为评估点是合法的。请求依法维持一审判决。
被上诉人余启友二审辩称：一审法院在重审过程中重新进行了评估，赔偿应当是按过错划分，陈红玲也有过错，故赔偿损失应当以2008年8月25日评估点。我是丰都第一建筑公司的代理人，我的行为代表丰都第一建筑公司，我不是该房屋买卖合同的相对方，本案承担责任的主体是丰都第一建筑公司，我不应当承担赔偿责任。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、本案是否应追加涪陵建安公司作为被告参加诉讼；2、本案承担赔偿责任的主体如何确认；3、陈红玲在诉争房屋的装修价值是否得到赔偿及陈红玲在本案中的损失如何确认；4、陈红玲的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一：涪陵建安公司不是本案《集资建房合同》的当事人，该合同签订时，包括诉争房屋在内的原丰都县名山镇鸦鹊街一组团三期移民安置房是丰都第一建筑公司作为主体在开发、出售，丰都第一建筑公司与涪陵建安公司的委托关系与本案分属不同的法律关系。涪陵建安公司与本案《集资建房合同》无直接关联，不属必须参加诉讼的当事人，故对丰都第一建筑公司要求将涪陵建安公司追加为被告参加诉讼的主张，本院不予支持。
关于争议焦点二：余启友挂靠涪陵建安公司承建原丰都县名山镇鸦鹊街一组团三期移民安置房工程，涪陵建安公司以委托的名义将原名山镇鸦鹊街一组团三期的房屋建设、归还移民安置房及售房事宜全部转让给丰都第一建筑公司。余启友与丰都第一建筑公司形成事实上的挂靠关系。余启友是以丰都第一建筑公司委托代理人的身份与陈红玲签订《集资建房合同》的，丰都第一建筑公司在该《集资建房合同》中加盖的公章足以证明：该公司对该合同的内容是知晓并认可的。余启友将诉争房屋一房二卖导致陈红玲购房目的不能实现。故丰都第一建筑公司、余启友应连带承担赔偿责任。
关于争议焦点三：秦明权所购的诉争房屋被陈红玲使用所产生的损失和陈红玲在诉争房屋的装修损失均是余启友将诉争房屋一房二卖所致，丰都第一建筑公司、余启友不能因陈红玲的诉争房屋的装修损失与陈红玲使用诉争房屋给秦明权造成的损失抵偿而免责。故陈红玲在诉争房屋的装修价值应得到赔偿。
现行法律并未明确规定当事人取得合同解除权时必须立即主张赔偿，也未明确规定确定损失的时间点是当事人取得合同解除权之时。故解除合同确定损失的时间点应当依据诚实信用原则、综合标的物的性质、当事人的过错等案件的具体情形确定。本案中，余启友将诉争房屋一房二卖明显违反诚实信用原则，具有重大过错。2008年8月25日生效的本院（2008）渝三中法民终字第143号民事判决确认解除余启友与陈红玲签订的《集资建房合同》，但未明确陈红玲因此造成的损失如何赔偿。只是在法律上确认陈红玲依法享有请求解除合同、赔偿损失等权利，只要陈红玲在法定期限内主张赔偿的权利即应予以支持。陈红玲签订《集资建房合同》的目的在于取得诉争房屋的所有权，陈红玲对本院（2008）渝三中法民终字第143号民事判决不服，依法向重庆市高级人民法院申诉是主张相关权利的合法行为，并未导致陈红玲损失的扩大；且余启友在本院（2008）渝三中法民终字第143号民事判决生效后未及时赔偿，即陈红玲因解除本案《集资建房合同》的损失至陈红玲于2011年起诉时仍处于未得到救济的状态。故一审将陈红玲于2011年提起本案诉讼时由重庆凯弘众望评估有限公司作出的评估意见作为认定陈红玲在本案中的损失的依据，并无不当。
关于争议焦点四：本院（2008）渝三中法民终字第143号民事判决生效后，陈红玲依法向重庆市高级人民法院申诉，系陈红玲不断主张其权利的体现，重庆市高级人民法院于2010年9月25日裁定驳回陈红玲的再审申请。陈红玲于2011年7月起诉请求赔偿损失，故本案并未超过诉讼时效。
综上，重庆市丰都县第一建筑工程公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8935元，由上诉人重庆市丰都县第一建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 石 佳