南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终94号
上诉人（一审原告、反诉被告）：邓小琳，女，1964年9月22日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。
委托诉讼代理人：苏文平，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国强，广西双贺律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁品逸文化传播有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼0705号，组织机构代码：59322981-1。
法定代表人：雷芳芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑欣，广西民族律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗淞方，广西民族律师事务所律师。
上诉人邓小琳因与被上诉人南宁品逸文化传播有限公司（以下简称品逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓小琳的委托诉讼代理人苏文平、被上诉人品逸公司的委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓小琳上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初264号民事判决，改判品逸公司支付邓小琳2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金28614.6元及滞纳金3905.89元，合计32520.49元（滞纳金以14307.3元为基数，按每日千分之三计算，从2016年1月16日起计算至2016年4月15日止，共91天；以28614.6元为基数，按每日千分之三计算，从2016年4月16日起计算至支付租金之日止）；2.一审、二审诉讼费由品逸公司承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋发生珠宝盗窃事件，品逸公司于2016年3月搬离涉案房屋，认定事实错误。双方租赁合同约定品逸公司租赁房屋是用于办公，无证据证明用于存放珠宝。品逸公司在一审庭审时称租赁房屋小区物业不放行，一审法院认定品逸公司搬离涉案房屋无事实依据。2.由于本案双方当事人均未提出赔偿事项，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，适用法律错误。3.一审判决租金错误，按租赁合同约定，品逸公司应分别于2016年1月16日、2016年4月16日向邓小琳各支付租金14307.3元，共计28614.6元。4.一审判决品逸公司向邓小琳支付违约金3605.44元错误，邓小琳在一审诉请中要求品逸公司支付的违约金数额是合法有据的。4.根据双方签订的《租赁合同》第四条第2款第3项、第十一条第2项以及第十二条的约定，在合同期满、市政府拆迁、不可抗力等情况下，才能返还保证金，本案不具备返还保证金的条件，故邓小琳不应向品逸公司返还保证金。双方租赁合同还约定承租人需要解除合同的，必须提前六个月书面提出，根据租赁合同第十一条第4项的约定，品逸公司提前退租，需要支付六个月的租金作为违约金，且保证金不予退还。品逸公司辩称，1.品逸公司经营范围包含展览、展示服务，可以对珠宝及艺术品进行展览、展示。品逸公司承租包含涉案房屋有多间，设置了部门办公室和会议室，在大厅还有贵重珠宝陈列，符合双方合同中约定的租赁房屋用途。2.品逸公司提前解除合同是因邓小琳存在违约行为，邓小琳有对租赁房屋进行修缮的义务，保证品逸公司安全使用房屋，由于发生珠宝盗窃事件，证明涉案房屋存在安全隐患，继续履行合同对品逸公司不公平。3.邓小琳无证据证明品逸公司给其造成经济损失的具体数额，品逸公司认为按照租赁合同约定的每日千分之三标准计算违约金过高，请求法院予以调低，违约金应当从品逸公司欠付租金之日起，以逾期支付的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。4.本案租赁合同解除的原因不是因品逸公司违约，本案中邓小琳不存在法定解除权的情形，且邓小琳也不愿意解除合同，故一审法院判决返还保证金是正确的。
邓小琳向一审法院起诉请求：1.品逸公司向邓小琳支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金28614.6元及违约金3905.89元；2.本案的诉讼费用由品逸公司承担。
品逸公司向一审法院反诉请求：1.品逸公司与邓小琳签订的《租赁合同》于2016年3月9日解除；2.邓小琳向品逸公司返还保证金8000元；3.一审本诉及反诉费用由邓小琳承担。
一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为邓小琳。2015年3月14日，邓小琳（甲方）与品逸公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方同意将其坐落于南宁市青秀区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼7层05号房出租给乙方作办公使用；2、租期从2015年2月1日至2020年1月31日；3、2015年6月1日至2016年1月31日的月租金为581.6元，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为4769.1元；4、实行先付租金后使用的原则，自合同计租开始，第一年租金按整年交付，需在签订本合同后三个工作日内一次性交付首年租金，之后租金按三个月为一期，每期租金支付不得晚于到期前15日；5、乙方应在签订合同后三个工作日内支付8000元作为本租赁合同保证金，租赁期满，甲方在收回场地后7个工作日内，若无其他争议纠纷或未解决情况下，将保证金无息退还给乙方；6、乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向甲方交付滞纳金，逾期7天，视乙方违约，或合同约定乙方违约行为，经甲方书面提出，乙方未整改，甲方有权解除合同，收回租赁物，同时视为乙方自动放弃房屋内外所有的设施设备，无偿收归甲方，乙方所交保证金不退还外还应赔偿甲方六个月的租金，若甲方实际损失高于此款，由乙方按实际损失赔偿；7、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租的，必须提前六个月书面通知甲方解除合同，办理相关手续，乙方应向甲方支付违约金，除合同约定内容外，违约金经双方达成一致后方可执行。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，邓小琳将房屋交给品逸公司使用，品逸公司用该房屋作珠宝展示用。2015年4月23日，品逸公司向邓小琳支付租赁合同保证金8000元，邓小琳出具《收条》给品逸公司收持。2015年12月，涉案房屋发生珠宝盗窃事件。品逸公司于2016年3月份搬离涉案房屋。2016年3月17日，品逸公司向涉案房屋的物业公司宝城物业公司邮寄《退租通知》，主要内容为：因品逸公司承租的房屋发生珠宝盗窃事件，被盗金额达300万元，造成重大损失，品逸公司认为租赁场地存在严重的安全漏洞和隐患，因此，品逸公司提出退租并搬离场地的要求。该邮件于2016年3月18日签收。2016年4月5日，品逸公司向邓小琳邮寄《退租通知》，主要内容与前一份《退租通知》一致。该邮件于2016年4月8日被签收。邓小琳在庭审中陈述，租赁房屋发生盗窃事件后，品逸公司曾与其电话沟通退租事宜。
一审法院认为，邓小琳与品逸公司于2015年3月14日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。品逸公司于2016年4月5日向邓小琳发出关于《退租通知》的邮件，载明因品逸公司承租的房屋发生珠宝盗窃事件，被盗金额达300万元，给品逸公司造成重大损失，因此，品逸公司提出退租并搬离场地的要求。邓小琳于2016年4月8日签收该邮件。且根据邓小琳在庭审中陈述，租赁房屋发生盗窃事件后，品逸公司曾与其电话沟通退租事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”品逸公司作为承租方明确表示其不愿意履行合同，出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，同意并及时解除租赁合同，收回房屋另行招租是防止损失扩大的有力措施。品逸公司所承租的涉案房屋发生盗窃事件，令其不愿继续履行双方签订的《租赁合同》，品逸公司通过邮件及电话沟通的方式向邓小琳表达解除《租赁合同》的意愿。且根据租赁合同的性质，不宜强制要求承租人继续使用租赁房屋。故品逸公司要求解除合同，一审法院予以支持。一审法院认定品逸公司邮寄的《退租通知》送达邓小琳的时间即2016年4月8日为双方签订的《租赁合同》解除的时间。关于租金的问题。品逸公司未依约支付2016年2月1日之后的租金，根据合同约定，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为4769.1元。因此，2016年2月1日至租赁合同解除之日即2016年4月8日，品逸公司应向邓小琳支付租金10825.86元（计算方式：4769.1元×2.27个月）。邓小琳要求品逸公司支付租金28614.6元，多出的部分一审法院不予支持。
关于违约金的问题。根据合同约定，实行先付租金后使用的原则，租金按三个月为一期，每期租金支付不得晚于到期前15日；品逸公司逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向邓小琳交付滞纳金。该滞纳金实为违约金。因此，品逸公司至迟应于2016年1月16日向邓小琳支付租金14307.3元，品逸公司未如期支付，应向邓小琳支付违约金3605.44元（计算方式：14307.3元×3‰×84天）。邓小琳要求品逸公司支付违约金3905.89元，多出的部分一审法院不予支持。
关于保证金的问题。根据合同约定，品逸公司在签订合同后三个工作日内支付8000元作为租赁合同保证金，租赁期满，邓小琳在收回场地后7个工作日内，若无其他争议纠纷或未解决情况下，将保证金无息退还给品逸公司；品逸公司有违约行为，经邓小琳书面提出，品逸公司未整改，邓小琳有权解除合同，品逸公司所交保证金不退还外还应赔偿邓小琳六个月的租金。即邓小琳不退还保证金的前提是邓小琳获得合同解除权并主动解除合同。本案中，不属于邓小琳主动解除合同，故不存在不退还保证金的约定情形。双方签订的《租赁合同》于2016年4月8日解除，邓小琳应将保证金8000元退还品逸公司。故品逸公司要求邓小琳退还保证金8000元，一审法院予以支持。判决：1.品逸公司与邓小琳于2015年3月14日签订的《租赁合同》于2016年4月8日解除；2.品逸公司向邓小琳支付租金10825.86元；3.品逸公司向邓小琳支付违约金3605.44元；4.邓小琳向品逸公司返还保证金8000元；5.驳回邓小琳的其他诉讼请求。一审本诉受理费614元，减半收取307元，由邓小琳负担136元，由品逸公司负担171元；反诉受理费50元，减半收取25元，由邓小琳负担。
二审期间邓小琳未提交新证据。品逸公司向本院提交以下新证据：1、帝秀居矿宝文化馆微信公众号1份（微信号：“dixiujuA”），证明被盗的帝秀居矿宝文化馆是品逸公司的经营场所，也就是本案涉案房屋。2、品逸公司工商登记信息1份，证明品逸公司的经营范围包含珠宝展览展示服务。邓小琳对帝秀居矿宝文化馆微信公众号真实性、合法性、关联性有异议，认为品逸公司即使经营珠宝生意，也不能违约不支付租金。邓小琳对品逸公司工商登记信息证据的真实性无异议，但不认可其经营范围包括展示珠宝。经质证，对品逸公司提交的新证据，本院认为，品逸公司提供的“帝秀居矿宝文化馆”微信公众号（“dixiujuA”）账号主体确为“南宁品逸文化传播有限公司”，邓小琳对品逸公司工商登记信息证据的真实性无异议，本院对品逸公司提供的两份证据的真实性予以确认，对其证明内容予以采信。
品逸公司对一审判决认定的事实无异议，邓小琳对一审判决认定的事实提出异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、品逸公司向本院提供了帝秀居矿宝文化馆微信公众号，账号主体确为“南宁品逸文化传播有限公司”，结合品逸公司在一审中提供的南宁市公安局青秀山风景名胜旅游区分局于2015年12月10日出具的《立案告知书》及2015年12月23日出具的《破案告知书》，可以认定2015年12月，涉案房屋发生珠宝盗窃案的事实。2、品逸公司在二审庭审中陈述，品逸公司向涉案房屋物业公司、招商部发出《退租通知》后，虽然物业公司未开具放行条，但由于物业公司疏于管理，品逸公司于2016年3月陆续将物品搬出涉案房屋，结合品逸公司在一审提供的其向涉案房屋物业公司、招商部及邓小琳分别发出《退租通知》以及邮件签收单等证据，及宝城物业公司于2016年3月18日收到《退租通知》，邓小琳主张品逸公司未搬离，但并未提供相关证据佐证，因此，本院认定品逸公司于2016年3月搬离涉案房屋的事实。
二审另查明，双方租赁合同履行过程中，品逸公司向邓小琳支付租金至2016年1月31日。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、邓小琳与品逸公司签订的租赁合同是否应当解除。2、品逸公司应向邓小琳支付的租金数额及违约金如何计算。3、邓小琳是否应当向品逸公司退还保证金。
关于第一个争议焦点，品逸公司因发生被盗事件在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋，并向邓小琳发出《退租通知》，通知出租人收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院认定双方《租赁合同》解除，解除时间为《退租通知》送达邓小琳之日，即2016年4月8日。
关于第二个争议焦点，租赁合同解除后，品逸公司应向邓小琳支付至合同解除之日即2016年4月8日前的租金。品逸公司已支付的租金为2016年2月1日前的租金，故品逸公司应向邓小琳支付2016年2月1日至2016年4月8日的租金，数额为10825.86元（4769.1元／月×2.27个月）。品逸公司拖欠租金、提前解除合同，二者均构成违约，应当承担相应的违约责任。由于邓小琳在一审诉讼请求中主张的违约金为拖欠租金的滞纳金，以每日千分之三的标准计算。根据双方租赁合同的约定：“乙方（品逸公司）逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向甲方（邓小琳）交付滞纳金”，本院认为，综合品逸公司拖欠租金的数额、因拖欠租金给邓小琳造成的损失以及双方合同约定的滞纳金计算标准是否过高考虑，一审法院判决以品逸公司应于2016年1月16日支付的租金14307.3元为基数，从2016年1月16日起，按每日千分之三的标准计算至2016年4月8日（共84天），以此计算品逸公司拖欠租金产生的违约金数额为3605.44元，并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，双方在租赁合同中对于保证金不予退还所约定的内容为：“乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向甲方交付滞纳金，逾期7天，视乙方违约。或合同约定乙方违约行为，经甲方书面提出，乙方未整改。甲方有权解除合同，收回租赁物，同时视为乙方自动放弃房屋内外所有的设施设备，无偿收归甲方，乙方所交保证金不退还外还应赔偿甲方六个月的租金。”本案并非邓小琳行使合同解除权，不符合双方约定的保证金不予退还的情况，故对一审判决保证金应予以退还，本院予以维持。
综上所述，上诉人邓小琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费614元（上诉人邓小琳已预交），由上诉人邓小琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 符贵芳