广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1177号
原告：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，董事长。
委托代理人：金海涛，该司员工。
被告：罗小海，身份证住址江西省宜春市靖安县。
委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
原告广州银闽物业管理有限公司诉被告罗小海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州银闽物业管理有限公司的委托代理人金海涛，被告罗小海的委托代理人张志武、杨浩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州银闽物业管理有限公司诉称：我司与被告于2014年10月9日签订了编号为*的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，双方约定：我司将位于广州市白云区石井大道*号*栋*号商铺出租给被告使用。租赁期限自2014年9月1日至2018年8月31日共4年。第一年租金为1600元/月，物业管理费为211元/月，公摊水电费按所租赁面积占该层的比例分摊。被告应于每月5日前向我司支付当月租金、物业管理费和上一个月的公摊水电费，逾期支付的，被告按应付款金额的千分之五支付违约金，拖欠时间达一个月的，我司有权解除租赁合同和物业管理合同。然而，被告自2015年4月开始至今拖欠租金、物业管理费等费用，经我司多次催交，被告仍不理睬，无奈之下，诉至法院，请求法院判令：1、被告向我司支付自2015年7月1日至2015年7月23日拖欠的租金共计1187元、物业管理费157元，2、被告向我司支付2015年3月1日至2015年7月23日拖欠的铺内电费及公摊水电费1140元，3、被告承担本案商铺装修拆除费用8000元，4、被告承担本案诉讼费。
被告罗小海辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。根据消防法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该租赁合同应属无效合同。此无效是由于原告作为出租方没有取得建设规划工程许可证，属于违章建筑，导致合同无效的主要过错在于原告，原告自身的错误导致的损失不应由我承担。2、原告自2015年5月21日就查封了我的商铺并且加锁，导致我自2015年5月21日起无法使用涉案商铺，我于2015年5月25日委托律师给原告发函，告知原告因合同涉嫌欺诈，想与原告协商解决双方的纠纷，原告收到律师函后不予理睬。我无奈于2015年6月3日向白云法院提起诉讼，而且原告在2015年6月13日就在涉案商铺张贴了收回商铺通知书，说明原告在2015年5月21日以实际行动收回了查封的商铺，导致我自该日起无法使用该商铺，原告现在起诉要求我支付租金或使用费是缺乏事实依据的。3、原告要求我支付电费、公摊水电费也是没有事实和法律依据的，原告已在2015年5月收回涉案商铺，其无任何依据收取原告的公摊费、水电费。从事实看，原告只提供了几张照片，无法证明照片的电表是我使用的电表，以及原告计算公摊费用是整个楼的公摊没有明确的计算公式，所以不应由我承担。4、原告提供的闽商物业的单据我不认可，因为闽商物业与原告是有利害关系的。5、原告要求我承担商铺拆除费缺乏事实和法律依据。本案中，我装修商铺是经过原告同意的，根据司法解释，已经形成附和的装修应当由租赁双方分担损失。前案中，法院已经判决双方各承担相应的损失。我也承担了我应付的损失。涉案商铺是违章建筑，违章建筑理应拆除，这个费用应当由开发商负担。而且，装修尚未拆除，原告也没有实际支付费用，原告要求我承担该笔费用并无事实和法律依据。综上，我认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：2014年10月9日，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）签订编号为*号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道*号*栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）*号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为26.4平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；从签约当日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用）。第三条，租金以计租面积计算：第一年1600元/月；第二年1760元/月；第三年1936元/月；第四年2130元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1600元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，原告与被告签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6118号《物业管理合同》，被告出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为*号《物业管理合同》中，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管费和物业管理费起算日为签约当日。第三条，物业管理费为211元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费211元，合计1211元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
上述合同签订后，原告将涉案商铺依约交付被告使用，被告没有向原告交纳2015年7月1日至2015年7月23日的租金、物业管理费，自2015年3月1日至2015年7月23日的铺内电费及公摊水电费。
2015年7月22日下午，本院组织原、被告到涉案商铺现场进行勘察，涉案商铺玻璃门未上锁。本院引导双方当事人当天交接商铺，被告于当天将个人物品清离。被告自述于当天已将涉案商铺的钥匙交还，本院向原告释明涉案商铺于当天交还原告处置，不接收钥匙的法律后果等。原告抗辩称其于次日才收到涉案商铺的钥匙。
审理中，原告向本院提交预交收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据等证据，拟证明已代被告交纳讼争期间铺内电费及公摊水电费的事实。被告对原告提交的证据均不予确认。关于水电费的交易习惯，双方当事人均表示是由原告先行向被告提供缴费数据，再由被告向原告交纳。
另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道*号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。
再查：被告曾在本院起诉原告，诉讼请求之一为要求原告赔偿装修损失19000元。该案案号为（2015）穗云法民四初字第835号。本院经审理作出民事判决，认定：原告需赔偿被告装修损失5000元，其余损失由被告自担。判后，原告不服提起上诉。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、照片、开庭笔录、询问笔录、复函、收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，原、被告虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了被告必须与原告委派的物业管理公司，也就是原告签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但被告实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，原告以租金起诉表述有误，本院予以纠正。关于被告占用商铺的期间问题，原、被告于2015年7月22日实际交接了商铺，被告于当天才将涉案商铺的物品清走，故被告占用涉案商铺的时间应计至2015年7月22日止，原告要求被告支付自2015年7月1日至2015年7月22日的房屋使用费1135元、物业管理费150元的诉求均合理合法，本院予以支持。关于原告主张于2015年7月23日才收回商铺的意见，由于本院已引导原告在2015年7月22日收回商铺，涉案商铺玻璃门没有锁闭，原告已可在当天收回商铺。但原告要求被告提交数量无误的钥匙，才肯收回商铺，属于处分已方权利，由此产生的法律后果，也应当由原告承担。对于原告主张在2015年7月23日收回商铺的意见，本院不予采纳。
被告于2015年7月22日前实际占用涉案商铺，应向原告支付垫付的铺内电费及公摊水电费。原告已提交充分证据证明代被告交纳上述费用的事实，对于原告要求被告返还代垫水电费的诉求，本院予以支持。鉴于原告已将代垫费用计至2015年7月23日，现有证据亦无法区分23日一日实际产生的费用金额，故本院根据该期间按日产生的平均费用，酌情扣减8元。被告应返还原告代垫铺内电费、公摊水电费共计1132元。
关于原告主张的商铺装修拆除费用，首先，合同无效，对于商铺形成附和的装修，在原告不同意利用的情况下，应由原、被告按照导致合同无效的过错分担损失。本院已在另案中对双方应当各自分担的损失予以处理，原告再行要求被告承担拆除费理据不足。其次，拆除费用8000元为原告估算，并未实际发生，原告在费用尚未产生的情况下，要求被告对此承责亦无事实依据。综上，对于原告要求被告承担装修拆除费8000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，罗小海支付广州银闽物业管理有限公司自2015年7月1日至2015年7月22日的房屋使用费1135元、物业管理费150元；
二、本判决生效之日起十日内，罗小海返还广州银闽物业管理有限公司代垫铺内电费及公摊水电费共计1132元；
三、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。
本案受理费35元，由广州银闽物业管理有限公司负担10元，由罗小海负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一五年九月十五日
书记员 蔡晓珊